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Instituto de Engenharia
Articulistas - Artigos

Inspeo predial na prtica

Os artigos publicados com assinatura, no traduzem
necessariamente a opinio do Instituto de Engenharia.
Sua publicao obedece ao propsito de estimular o
debate dos problemas brasileiros e de refletir as diversas
tendncias do pensamento contemporneo

Por Tito Lvio Ferreira Gomide

Publicado em 28 de abril de 2015
Histrico
O histrico da prtica da inspeo predial, desde 1999 no Brasil, revela ideias da verso
americana home inspection, norma de manuteno da ABNT NBR/595 antiga e primeira
norma tcnica elaborada por comisso de estudos formada em 2000, aps o nosso trabalho
premiado no IX Cobreap. A atividade iniciou-se com inspees em prdios antigos.
Juntamente com o Engenheiro Mecnico e de Segurana Jos Carlos Paulino da Silva e do
Engenheiro Eletricista Milton Gomes (in memoriam), eu e muitos colegas fizemos inmeras
inspees conjuntas, sinalizando para a multidisciplinaridade da disciplina, desde o seu
incio. Naquela poca os objetivos da inspeo consistiam na indicao das principais
anomalias construtivas e falhas de manuteno, visando reparos e outras intervenes
tcnicas para adequar os velhos edifcios s mnimas condies de segurana. A anlise de
risco, as recomendaes tcnicas, os questionrios e outros acessrios faziam parte do
trabalho de inspeo original, pois eram exigncias dos sndicos, e tais miscelneas foram
incorporadas pelos peritos nas suas inspees prediais.
De l pra c muito pouco mudou dessa rotina condominial com as inspees prediais dos
edifcios mais antigos. Mas, com a introduo Engenharia Diagnstica em Edificaes, em
2009, e da rpida expanso do mercado imobilirio nesses ltimos anos, a Inspeo Predial
acrescentou a avaliao tcnica atravs de notas (i-inferior, r-regular e s-superior), alm de
algumas consideraes sobre o desempenho e degradao, devido s novas normas, NBR
5674 e NBR 15.575 da ABNT, sendo ento nominada Inspeo Predial Total que foi
parametrizada atravs das Diretrizes Tcnicas de Inspeo Predial do Instituto de
Engenharia.
Assim sendo, quer em razo das novas normas da ABNT, quer em razo do amadurecimento

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dos consumidores e produtores quanto qualidade, garantia e vida til dos imveis, ou
mesmo por conta dos recentes e graves acidentes edilcios com vtimas, surgiu grande
interesse da comunidade tcnica e da prpria sociedade em geral, com a inspeo predial. As
recentes leis municipais em diversas cidades do Rio Grande do Sul e a lei estadual 6400 do
no Rio de Janeiro, bem como os diversos projetos de lei em trmite no Senado Federal,
favorecem a elaborao de norma de inspeo predial de mbito nacional, desta feita no foro
da ABNT.
Atualmente, alm de auxlio gesto dos prdios mais antigos, as inspees prediais so
utilizadas na fase de concluso de obra, idem no incio do ps-obra, quando da implantao
do planejamento e programas de manuteno predial, novamente no trmino da garantia e
tambm para avaliar o desempenho. Ou seja, grande utilidade oferecem as inspees
prediais, desde o incio e ao longo de toda a vida til dos prdios. Essas inspees com
enfoques variados vm sendo elaboradas pelos engenheiros diagnsticos com base em
diretrizes genricas de diversos institutos, j que ainda no h normas tcnicas da ABNT para
esses fins.
O que a prtica da inspeo predial tambm tem revelado de forma clara, principalmente na
implantao da manuteno em edifcios novos, a evidente necessidade de se separar as
anlises das investigaes tcnicas da construo com aquelas da manuteno. Nos edifcios
em garantia as anomalias construtivas devem ser reparadas pela assistncia tcnica da
construtora, mas a gesto da manuteno responsabilidade do condomnio. Ou seja,
preciso separar o joio do trigo.
A inspeo predial, portanto, deve possuir duas etapas de trabalho, ou seja, a inspeo da
construo predial (intrnseca) e a inspeo da manuteno predial (extrnseca).
A inspeo intrnseca, ou da construo predial, envolve todos os sistemas construtivos, e
visa analisar sua qualidade e desempenho, devendo ser realizada logo aps a concluso da
obra e no decorrer da vida til com periodicidade de dez anos, para bem registrar o
comportamento do desempenho ao longo do tempo.
J a inspeo extrnseca aquela rotineira, na fase ddo ps-obra at o fim da vida til da
edificao, para analisar a manuteno, o uso e a degradao, visando o bom uso e a
preservao da vida til projetada, alm de preservar a garantia. Recomenda-se que tal
inspeo predial de manuteno seja feita anualmente.
Com essas duas inspees edilcias, intrnseca e extrnseca, surgem os diagnsticos tcnicos
da qualidade, necessrios para os bons cuidados no desempenho e prolongada vida til.

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Resumidamente, a inspeo intrnseca, ou da construo, envolve os componentes, materiais

e sistemas construtivos, tais como:
- fundaes (estacas, blocos, muros de arrimo, paredes diafragma, etc.)
- estrutura (pilares, vigas, lajes, marquises, empenas, apoios, consoles, etc.)
- fechamentos (paredes de alvenaria, drywall, divisrias, etc.)
- esquadrias (portas, janelas, portes, grades, corrimos, escadas marinheiro, etc.)
- revestimentos (pisos, paredes, tetos, esquadrias
- fachadas (painis, jardineiras, juntas, vedaes, etc.)
- coberturas (mantas, protees mecnicas, rufos, pingadeiras, etc.)
- impermeabilizaes (jardins, varandas, trreo, cobertura, etc.)
- hidrulica e esgoto (tubulaes, registros, ralos, caixas de passagem e gordura, torneiras,
drenagens, reservatrios, barriletes, vlvulas de presso, bombas, etc.)
- eltrica (poste de entrada, sala dos medidores, quadros, conduites, tomadas, pontos de luz,
luzes de emergncia, luz de obstculo, minuterias, etc.)
- ventilao e ar-condicionado (exausto, fan-coils, bombas, shillers, filtros, etc.)
- proteo contra incndio (extintores, SPDA, hidrantes, sprinklers, bombas de incndio,
quadros de controle de sprinklers, sinalizao de escadarias e demais reas comuns)
- elevadores (casa de mquinas, cabinas, portas e sinalizao)
- telefonia (poste de entrada, quadro geral - DG, quadros de passagem, conduites e pontos de
telefone)
- acessibilidade (equipamentos, trajetrias e sinalizaes visuais, tteis e sonoras)
Essa inspeo construtiva predial deve enfocar a habitabilidade, desempenho,
sustentabilidade e a responsabilidade social, envolvendo o seguinte quadro:

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E no se confunda a inspeo predial com eventual auditoria tcnica de norma tcnica de

componentes, materiais ou sistemas, tais como as normas de concreto, instalaes e outras, pois a inspeo predial intrnseca visa analisar as condies tcnicas in loco, quer da
qualidade, quer do desempenho, principalmente investigando e examinando eventuais
anomalias construtivas e indicando seus diagnsticos. As auditorias de normas visam to
somente atestar, ou no, o cumprimento das mesmas, nada se relacionando com as inspees
prediais que analisam qualidade e desempenho.
Quanto inspeo extrnseca, ou de manuteno e uso predial, a mesma deve analisar a
gesto, planejamento e operao da manuteno, alm de focar a degradao gerada pelo uso
e meio ambiente. Essas vertentes esto bem caracterizadas nos itens das normas de
manuteno e desempenho da ABNT e manuais dos sndicos mas, da mesma forma do que
ficou exposto anteriormente, a simples auditoria dessas normas no se confunde com a
inspeo da manuteno, uso e degradao.
S para reforar essa evidncia, basta citar o exemplo das recomendaes do item 4.2.2. da
norma de gesto de manuteno, NBR 5674 da ABNT, afirmando que as inspees devem
ser realizadas por meio de modelos elaborados e ordenados (grifa-se) de forma a facilitar os
registros e sua recuperao, considerando: a) um roteiro de inspees dos sistemas,
subsistemas, elementos, equipamentos e componentes da edificao; b) as formas de
manifestao esperadas da degradao natural dos sistemas, subsistemas, elementos e
equipamentos ou componentes da edificao associadas sua vida til, conforme indicaes
do manual e que resultem em risco sade e segurana dos usurios, e c) as solicitaes e
reclamaes dos usurios ou proprietrios. E tambm os relatrios das inspees,
preconizados no item 4.2.3., ou seja: a) descrever a degradao de cada sistema, subsistema e
elemento ou componente e equipamento da edificao; b) apontar, e sempre que possvel,
estimar a perda do seu desempenho; c) recomendar aes para minimizar os servios de
manuteno corretiva, e d) conter prognstico de ocorrncias. Esses modelos ordenados
recomendados pela norma so, justamente, as inspees prediais.
No item 4.3.3. dessa norma de gesto de manuteno da ABNT constam os itens necessrios
ao programa, tais como: a) designao do sistema; b) descrio da atividade; c)

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periodicidade; d) identificao dos responsveis; e) documentao referencial; f) modo de

verificao do sistema e g) custo, mas nada aborda sobre a adequabilidade, ou no, do
programa sugerido para o edifcio.
Somente atravs da inspeo predial focada no programa implantado se poder avaliar a real
aderncia do mesmo tipologia e uso do prdio em estudo. Essa anlise no possvel
atravs de simples auditoria tcnica do programa.
O atestamento da execuo de servios de manuteno, tal qual a limpeza, por exemplo, em
cumprimento s exigncias normativas, nada se relaciona com a eventual qualidade dessa
limpeza. O exemplo do uso exagerado do VAP ou aplicao de produto qumico agressivo na
limpeza de revestimentos so aes que podem causar srias avarias nesse sistema. Nessa
hiptese, somente uma inspeo de manuteno in loco far o diagnstico dessas falhas de
operao.
A inspeo da manuteno, portanto, implica na anlise da gesto, planejamento e operao.
Quanto ao uso, deve-se avaliar a adequao, a intensidade e a produtividade do mesmo. As
influncias das condies do meio ambiente, com as variaes climticas e particularidades
do solo, ar e gua, alm dos fatores e agentes biolgicos, devem ser analisados para se
determinar a degradao. Os danos extrnsecos, devido s eventuais falhas de manuteno,
irregularidades de uso e degradao precoce interferem na vida til projetada e devem ser
devidamente diagnosticados por inspees in loco, ou seja, procedimento completamente
diverso da eventual auditoria da gesto da manuteno.
Dessa forma, evidente que a inspeo da manuteno e uso predial deve ser normatizada da
mesma forma que a inspeo construtiva predial. O Instituto de Engenharia j elaborou e
publicou suas Diretrizes Tcnicas de Inspeo de Manuteno e Uso Predial, atendendo as
doutrinas tcnicas, os princpios da Engenharia Diagnstica e, principalmente, cobrindo a
enorme lacuna tcnica que existia para esse tipo fundamental de inspeo de engenharia, mas
no extinguiu outras possibilidades de aprimoramentos. Tal texto, portanto, pode servir de
referncia para que a comisso da ABNT tambm inclua a indispensvel inspeo de
manuteno predial no pacote tcnico de estudos.
E, para boa visualizao dessa indispensvel composio intrnseca e extrnseca da inspeo
predial, segue o fluxograma das inspees prediais, na prtica:

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Finalizando, vale reforar que inspeo predial de engenharia diagnstico tcnico da

qualidade e desempenho, quer da construo, quer da manuteno, cada um na sua medida, e
no seu tempo.

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