REFLEXES SOBRE A RELAO ENTRE A EXPANSO

IMOBILIRIA E A PRODUO DO ESPAO DO MUNICPIO

DE CAMPO MOURO (PR), BRASIL

REFLECTIONS ON THE RELATION BETWEEN HOUSING

EXPANSION AND THE PRODUCTION OF SPACE IN CAMPO
MOURO (PR), BRAZIL
Marcos Clair Bovo
Universidade Estadual do Paran/Campus de Campo Mouro Campo Mouro PR
Brasil
Solange Aparecida
Aparecida Loch
Universidade Estadual do Paran/Campus de Campo Mouro Campo Mouro PR
Brasil
Juliano Domingues
Domingues da Silva
Universidade Estadual de Maring Maring PR Brasil
Resumo: O espao urbano apresenta um processo dinmico de transformao que influenciado,
com maior ou menor intensidade, pelos proprietrios dos meios de produo, proprietrios de
terras, promotores imobilirios, o Estado e grupos sociais excludos. Esta pesquisa tem por objetivo
demonstrar que a produo do espao urbano e a expanso imobiliria em Campo Mouro - PR,
Brasil, foram estimuladas pelo financiamento pblico, em especial o Programa Minha Casa Minha
Vida PMCMV do governo federal, contribuindo para a produo do espao urbano com fins de
especulao imobiliria e provocando a segregao espacial. Por meio da utilizao de mapas da
rea urbana do municpio, imagens areas dos bairros Jardim Albuquerque e Conjunto Cohapar, e
indicadores habitacionais do Censo Demogrfico 2010 do Instituto Brasileiro de Geografia e
Estatstica - IBGE, foi possvel observar a influncia do financiamento pblico sobre a produo do
espao urbano de Campo Mouro, o que provocou um aumento na valorizao dos imveis,
aumentando a segregao espacial.
PalavrasPalavras-chave: Produo do Espao. Segregao Espacial. Financiamento Pblico. Especulao
Imobiliria.
Abstract: The urban space has a dynamic process of transformation that is influenced, with a
greater or lesser intensity, by the owners of the means of production, land owners, property
developers, the state and excluded social groups. This research aims at demonstrating that the
production of urban space and the housing expansion in Campo Mouro (PR), Brazil, were
stimulated by public funding, in particular the Program Minha Casa Minha Vida, implemented by
the Federal Government, contributing to a production of urban space with the purpose of
speculation, and leading to spatial segregation. Through the use of maps of the urban area, aerial
images of the districts Jardim Albuquerque and Conjunto Cohapar, and indicators of the
Demographic Census performed by IBGE in 2010, it was observed that public funding has
influenced the production of urban space in Campo Mouro, causing an increase in real estate
values, leading to spatial segregation.
Keyword
Keywords: Production of Space. Spatial Segregation. Public Funding. Housing Speculation.

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1 INTRODUO
Os estudos que buscam a compreenso do espao urbano so enriquecidos
pela Geografia, que possui o papel de analisar e entender a construo do espao
geogrfico por meio das relaes sociais. Dado o processo de globalizao que
permeia a sociedade atual, Machado e Mendes (2012, p. 103) afirmam que as
cidades passaram a ser tratadas como empresas associadas ao processo produtivo
destinado ao mercado mundial. Compans (2005) corrobora essa assertiva,
destacando que as grandes cidades tm cada vez mais traos comuns com grandes
empresas, pois dependem dos mesmos fatores econmicos, so confrontadas com
uma concorrncia internacional e gerenciam servios, atividades de produo e
recursos humanos.
Dessa forma, para ter uma ideia mais fidedigna de como ocorre a dinmica
da cidade e a produo do espao, os pesquisadores podem lanar mo de estudos
a partir de um ponto de vista da Geografia em associao com estudos
econmicos, buscando uma complementariedade dos campos de pesquisa. A partir
dessa premissa, este estudo procura analisar a questo habitacional e a
participao do poder pblico, contribuindo para a produo do espao urbano de
Campo Mouro. Assim, pretende-se verificar a expanso e, consequentemente, a
especulao imobiliria, estimulada pelo financiamento pblico habitacional, em
especial o PMCMV, lanado em 2009 pelo governo federal. Pretende-se, tambm,
entender os possveis efeitos gerados pelo financiamento habitacional, como a
segregao espacial.
2 CONSIDERAES GERAIS SOBRE A PRODUO DO ESPAO E A EXPANSO
IMOBILIRIA
As cidades, conforme destaca Carlos (2005), so consideradas como um
produto da diviso social do trabalho e do poder nela centralizados e, em cada
perodo histrico, assumem dinmicas diferenciadas, com formas e funes
distintas. A partir dos ltimos anos do sculo XX e incio do sculo XXI, profundas
transformaes sociais e econmicas ocorreram, decorrentes da concretizao de
desenvolvimentos tecnolgicos que estimularam o processo de reestruturao do
sistema capitalista de produo, principalmente na organizao das cidades e de
seus espaos intraurbano (CASTELLS, 1999).
Nesse sentido, importante destacar que o espao urbano fragmentado,
articulado, reflexo e condicionante social, cheio de smbolos e campo de lutas.
um produto social, resultado de aes acumulativas atravs do tempo engendradas
por agentes que produzem e consomem espao [...] (CORRA, 2002, p. 11). A
produo desse mosaico que o espao urbano se d de forma bastante
complexa, tendo como principais agentes o poder pblico e/ou Estado nas suas
variadas instncias (federal, estadual e municipal), o setor privado (grandes
empresas, agentes fundirios, agentes imobilirios e outros) e a sociedade civil
(CORRA, 2002).
Dessa forma, verifica-se que a produo do espao capitalista resulta das
aes da sociedade e, nessa perspectiva, Lefebvre (2008) argumenta que a
produo do espao um produto da histria, e em todos os nveis de produo se

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faz necessrio compreend-lo enquanto resultante de fenmenos sociais e

polticos. Para o autor:
a produo do espao no pode ser comparada produo deste ou
daquele objeto particular, desta ou daquela mercadoria. E, no entanto,
existem relaes entre a produo das coisas e a produo do espao
para geri-lo, para explor-lo (LEFEBVRE, 2008, p. 62).

Nesse sentido, para compreender o conceito do espao no contexto do

modo capitalista de produo, preciso perceber que este tem um valor
econmico e poltico. A busca incessante pelo lucro, premissa bsica do modo de
produo capitalista, no qual a racionalidade econmica norteia todas as relaes
de produo, tambm interfere na questo habitacional, fazendo com que as
relaes de compra e aquisio de imveis tenham um carter de explorao
(VILLAA, 1986).
Desse modo, conforme destacam Postali e Mendes (2011), no s no Brasil,
como nos demais pases regidos pelo sistema capitalista, a terra especialmente a
urbana e as edificaes sobre ela integram o quadro daquilo que o capital
denomina de mercadoria. Consequentemente, o acesso terra s pode ser
realizado mediante a compra de um direito de propriedade ou mediante o
pagamento de um aluguel peridico (SINGER, 1979).
Diante disso, a propriedade privada se apresenta como um entrave para o
desenvolvimento da sociedade, pois o acesso terra exige uma renda monetria, e
o sistema capitalista no assegura um mnimo de renda a todos, conforme afirmam
Postali e Mendes (2011).
Costa (2011) tambm contribui com esse argumento, destacando que,
desde o surgimento da economia de mercado, os baixos salrios resultantes da
concorrncia entre os trabalhadores e a existncia de desemprego impedem que os
mesmos obtenham meios imprescindveis reproduo de sua capacidade de
trabalho.
Ainda nesse contexto, pode-se entender a habitao como um bem
econmico distinto dos demais bens, conforme afirmao de DAmico (2011, p.
38):
como bem econmico, necessrio um esforo considervel por parte
das famlias para adquiri-lo, pois elas alocam boa parte da renda atual e
futura em sua aquisio, independentemente da classe social em que
essas famlias se situam. Isso porque as famlias de maior renda tendem a
adquirir imveis de maior valor para atender s suas necessidades
familiares, construo de um patrimnio, como investimento para
especulao ou simplesmente por status social.

Corrobora essa afirmativa a Pesquisa de Oramentos Familiares de 20082009, realizada pelo IBGE, na qual se verifica que as famlias com renda de at dois
salrios mnimos gastam 37,2% da renda com despesas de moradia, enquanto as
famlias que ganham mais de 15 salrios mnimos destinam 25,1% da sua renda
para esse tipo de despesa. possvel notar que as famlias de baixa renda so
aquelas que mobilizam mais recursos para esse bem.
Para Bastos (2001), o problema habitacional deveria ser tratado a partir de
aes transformadoras da ordem social que as originou e, consequentemente, o
Estado deveria atuar de maneira eficaz na promoo de moradias populares.

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No mesmo caminho, DAmico (2011) destaca que uma poltica nacional de

habitao deve abordar a questo econmica do dficit habitacional, alterando o
modelo institucional e econmico de financiamento da casa prpria vigente no pas
ao menos para as famlias de baixa renda, aquelas que tm as maiores
necessidades e dificuldades no acesso moradia , seja pela concesso de
subsdios, iseno de impostos ou qualquer outro tipo de interveno econmica.
Nesse contexto, surgiram os programas de financiamento pblico para a
habitao, que, ao longo do tempo, foram criados com o intuito de contribuir para
que a populao das classes com renda mais baixa adquirissem a casa prpria.
Contudo, tambm contriburam para a produo do espao urbano cada vez mais
segregado.
A primeira iniciativa brasileira voltada para a construo de casas populares
para as classes de baixa renda foi a criao da Fundao da Casa Popular em 1946
(AZEVEDO, 1988). A motivao inicial implcita nesse programa era o ganho
poltico advindo de aes populistas junto classe trabalhadora, que j era
expressiva no cenrio nacional da poca (AZEVEDO; ANDRADE, 2011). A
Fundao Casa Popular tinha como objetivo a construo de moradias, o
financiamento de obras de infraestrutura urbana, assistncia social, financiamento
de indstrias da construo civil e pesquisas habitacionais (BONDUKI, 1994).
As metas ambiciosas da Fundao Casa Popular ficaram longe de ser
alcanadas, pois esbarraram na falta de experincia do rgo para realizar aes
distintas de maneira conjunta e, principalmente, pela ausncia de recursos que
viabilizassem o programa (AZEVEDO; ANDRADE, 2011). Alm disso, o processo
de construo das moradias, por contar com contrapartida dos municpios
atendidos, foi permeado por vcios como o clientelismo e paternalismo autoritrio
(AZEVEDO; ANDRADE, 2011). Por um lado, as decises sobre as construes se
guiavam por uma tica clientelista na qual o local da construo, a seleo e a
classificao dos candidatos beneficiados eram pautadas por interesses pessoais,
seja privilegiando pessoas prximas aos agentes pblicos ou beneficiando reas
com interesses privados para a especulao imobiliria. Por outro lado, a
interveno do Estado extrapolava o financiamento de recursos e assumia uma
posio paternalista autoritria, pois as pessoas beneficiadas pelas moradias
deveriam obedecer a contratos que tambm impunham normas de conduta social
regidas pelo Estado, e o cumprimento de pagamento do financiamento ficava em
segundo plano (AZEVEDO; ANDRADE, 2011).
A dificuldade para cumprir os objetivos da Fundao Casa Popular fez com
que o Estado realizasse uma nova estratgia de poltica intervencionista para
solucionar o dficit habitacional, criando o Sistema Financeiro de Habitao - SFH
e o Banco Nacional da Habitao - BNH, no ano de 1964 (AZEVEDO; ANDRADE,
2011). Nesse momento, o governo federal procurou formular uma poltica
nacional de habitao e coordenar as aes pblicas e privadas para estimular a
construo civil e o financiamento imobilirio. O governo militar, no intuito de
conquistar o apoio popular, investiu maciamente nos primeiros cinco anos do
programa, beneficiando em grande parte a classe de baixa renda (AZEVEDO;
ANDRADE, 2011). Contudo, devido baixa rentabilidade dos investimentos para a
classe baixa, que contavam com juros baixos e inadimplncia alta, com o tempo, o
governo passou a direcionar os investimentos para a classe mdia (AZEVEDO,
1988). Desse modo, durante o perodo militar, o programa do BNH no conseguiu

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de fato resolver o problema habitacional do Brasil, que se concentrava nas

populaes da classe baixa.
A partir de 1986, aps a extino do BNH, o Conselho Monetrio Nacional
- CMN assumiu a funo de orientar, disciplinar e controlar os agentes
participantes do SFH, cujas aplicaes de recursos mostraram-se inadequadas,
desestimulando o financiamento de imveis at entre as camadas sociais de renda
mdia. Essa situao provocou um movimento de elitizao dos financiamentos
imobilirios, uma vez que a maior parte dos recursos do FGTS foi utilizada para
financiar as moradias das famlias com renda acima de cinco salrios mnimos
(DAMICO, 2011).
Na dcada de 1990, os governos Collor e Fernando Henrique Cardoso
(FHC) tambm pouco contriburam para resolver o problema do dficit
habitacional. No governo Collor, diante da preocupao com a reduo da
inflao, os programas habitacionais ficaram em segundo plano, contando com
algumas aes restritas voltadas para o subsdio de construo de moradias para a
classe mdia com fundos do Fundo de Garantia do Tempo de Servio - FGTS, mas
que no lograram xito como o planejado, em razo da falta de planejamento
financeiro e porque persistia a influncia do clientelismo e lobby de setores
industriais da construo civil (AZEVEDO, 2007).
No governo FHC, inicialmente se props um plano amplo de subsdios para
a habitao, que contava com fortalecimento do fundo do FGTS para ampliar a
capacidade de investimento e a criao de novas formas de captao de fundos
(AZEVEDO, 2007). Nesse bojo, a contribuio com maior relevncia do governo
FHC foi criar o Sistema Financeiro Imobilirio - SFI, que operava com fundos da
caderneta de poupana (iniciativa privada nacional e internacional) e o FGTS. Alm
da novidade de contar com recursos da iniciativa privada, esse sistema
implementou a alienao fiduciria, pela qual o muturio s se tornava proprietrio
do imvel ao final do pagamento do financiamento, facilitando a recuperao
imediata do imvel em caso de inadimplncia (AZEVEDO, 2007).
Nesse programa, os contratos eram realizados entre os agentes fiduciantes
e fiducirios, que celebravam o contrato sem a interveno do Estado, e os
trabalhadores assalariados poderiam utilizar o FGTS como parte do pagamento do
imvel. Azevedo (2007) destaca que esse programa contribuiu para viabilizar um
aumento da produo habitacional, mas ficou longe de atender as parcelas da
populao com renda mais baixa, devido aos valores mais altos dos
financiamentos, determinados pelo contexto de juros mais altos, que visavam
exclusivamente a retribuir o investimento da iniciativa privada.
Desse modo, DAmico (2011) demonstra que os financiamentos
habitacionais at o final dos anos 2000 no foram suficientes para amenizar os
altos ndices de dficit habitacional. Assim, com o objetivo de facilitar e possibilitar
o acesso moradia para um pblico com renda baixa, o governo federal criou, em
2009, o PMCMV, que tem como objetivo principal criar mecanismos de incentivo
produo e aquisio de novas unidades habitacionais pelas famlias com renda
de at 10 salrios mnimos:
[...] na concepo de desenvolvimento atravs da liberdade elaborada
por Amartya Sen, o acesso moradia visto como condio para a
promoo das liberdades dos indivduos e, consequentemente, para o

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desenvolvimento do pas. Por esta razo, foi implantado em 2009 o

Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV), cujo objetivo principal
facilitar a aquisio da casa prpria pelas famlias com renda mensal
entre zero e dez salrios mnimos, sobretudo por aquelas localizadas nas
periferias das grandes cidades (DAMICO, 2011, p. 33).

Os recursos financeiros para o programa so garantidos pela Unio e so

oriundos de diversas fontes e fundos, que so concedidos por meio de
emprstimos diretos ao comprador, por meio de financiamento para os promotores
imobilirios ou diretamente para os governos municipais (DAMICO, 2011). Assim,
verifica-se que a origem dos recursos do PMCMV pblica, formada pela
contribuio dos impostos e demais taxas cobradas do contribuinte.
Em relao ao aumento do financiamento por meio do PMCMV, DAmico
(2011) destaca que os emprstimos habitacionais passaram de R$ 70,3 bilhes em
2009 para R$ 106,1 bilhes em 2010, ou seja, houve um aumento de R$ 18,7
bilhes em apenas um ano. Com base nesses valores e, sabendo-se que o nvel de
financiamentos imobilirios da Caixa foi de R$ 86,9 bilhes, de acordo com o
demonstrativo contbil do primeiro semestre de 2010, percebe-se que a Caixa
responsvel por mais de 81% dos emprstimos habitacionais do pas, em termos
de montante financeiro (DAMICO, 2011).
Cabe ressaltar, sem se aprofundar sobre as leis econmicas, que esse
aumento no crdito para o financiamento habitacional provoca um aumento da
demanda por imveis, fazendo com que os preos dos imveis tenham uma
valorizao. Dessa forma, faz-se necessrio entender como o solo (imveis)
adquire valor. Conforme observado anteriormente, o mecanismo essencial de
produo da cidade capitalista baseia-se no princpio econmico da busca do
mximo benefcio.
Ferreira (2001, p. 36) afirma que:
[...] o solo, bem escasso e de uso necessrio para todos, convertido em
valor de troca, ao aplicar-se capital e trabalho mediante a urbanizao e
a construo. Os elementos da cidade (solo, edifcios, habitaes)
convertem-se em mercadoria, comercializada como qualquer outra, com
preos fixados pela lei da oferta e demanda. Desta maneira, a
propriedade privada, fundamento do modo de produo capitalista, se
beneficia do valor de troca e se apropria dos valores que a coletividade
cria na cidade atravs da urbanizao. As contnuas transformaes da
paisagem urbana tambm so consequncia da busca do mximo
benefcio pelo capital.

Para Ferreira (2001), o argumento de que a propriedade privada do solo

urbano proporciona renda para quem a detm, ou seja, o solo urbano tem a
capacidade de gerar renda, reproduzindo seu valor e mais um valor excedente,
que aparece para o proprietrio sob a forma de lucro. Entretanto, a autora
pondera que esse capital imobilirio um falso capital. Apesar de se valorizar, essa
valorizao no a atividade produtiva, mas o monoplio do acesso a uma
condio indispensvel quela atividade. Assim, o solo assume um valor por ser
necessrio produo capitalista, como espao onde a atividade humana se
realiza, e estar sob o monoplio do proprietrio (FERREIRA, 2001, p. 37).

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De acordo com Santos (2005), na economia urbana h a economia dos

pobres e a economia dos ricos, que constituem circuitos distintos. Nesse caso, as
reas mais valorizadas so aquelas que se aproximam dos pontos de consumo e
trabalho das camadas sociais com melhores condies de educao e renda.
Para compreender os fatores que levam formao desse valor, cabe
destacar que as aglomeraes urbanas so constitudas por diversas localizaes,
que tm a acessibilidade como um dos principais atributos, com grande influncia
na valorao do lote urbano. As localizaes intraurbanas, que minimizam o
conjunto dos tempos de deslocamento dirio de pessoas, tais como os trajetos
casa-trabalho, casa-lazer, casa-escola, casa-consumo, dentre outros, so mais
valorizadas (FERRAUDO; LOUZADA-NETO; FERREIRA, 2010, p. 53).
Sobre o financiamento imobilirio e a formao do valor dos imveis,
destaca-se o trabalho de Machado e Mendes (2012), no qual os autores afirmam
que o aquecimento do mercado imobilirio e a rapidez para a sua comercializao
so determinados pelo preo, localizao, conservao e segurana do bairro. Os
autores refletem sobre a facilidade do financiamento da casa prpria, ressaltando o
papel do PMCMV, que, desde que foi lanado em 2009, aqueceu o mercado
imobilirio em todo o pas, onde os preos j estavam pressionados, e o programa
acabou servindo para aumentar a valorizao sem controle dos imveis. Os
autores concluem que at os prprios agentes do mercado imobilirio do
municpio em estudo desconfiam do preo cobrado pelos imveis, pois os mesmo
no correspondem realidade, crescendo de forma oportunista diante da grande
procura por moradia.
Diante desse cenrio, cabe destacar que os promotores imobilirios, ou
pessoas que se aventuram como especuladores, adquirem imveis para revendlos posteriormente, com a finalidade de ter um ganho pela especulao. Essa ao
provoca a criao de vazios urbanos, pois os especuladores compram os terrenos e
os seguram, esperando a valorizao. Os bairros mais valorizados apresentam uma
baixa densidade demogrfica. Conforme destacam Portella et al (2003), as baixas
densidades da maioria das regies das cidades podem ser atribudas aos vazios
urbanos derivados tanto da ao de proprietrios particulares, que os reservam por
longos perodos de tempo, como propriedades pblicas ou de empresas estatais,
que os mantm, s vezes, por dcadas sem ser utilizados.
A manuteno dessas reas vazias no interior da cidade acaba favorecendo
um aumento da periferia, ou seja, ocupao de reas cada vez mais distantes do
centro e dos principais equipamentos urbanos. Essa situao tambm fora o Poder
Pblico a investir em reas cada vez mais distantes, o que encarece e dificulta a
oferta de infraestrutura urbana.
Em relao a esse tema, Ribeiro (2003, p. 165) destaca duas abordagens.
Na primeira, o autor apresenta a segregao como uma diferena de localizao
espacial de um grupo em relao a outros grupos, cujo eixo central a distncia
social expressa na distncia espacial, como resultado das aes e escolhas dos
prprios indivduos que buscam se agrupar, contrariando a ideia (utpica) de
mistura social. Na segunda abordagem, a segregao compreendida como as
diferenas sociais na ocupao do espao urbano dadas pelas possibilidades
distintas de acesso cidade, que refletem, em ltima instncia, a estrutura da
prpria sociedade desigual.
Outro conceito de segregao social dado por Sabatini e Sierralta (2004):

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a segregao social do espao urbano, ou segregao residencial,

apresenta, a nosso ver, trs dimenses principais: a) a tendncia de
certos grupos sociais em concentrar-se em algumas reas da cidade; b) a
conformao das reas com alto grau de homogeneidade social; e c) a
percepo subjetiva que se forma sobre o que segregao objetiva
(as duas primeiras dimenses), tanto para os que pertencem a bairros ou
grupos segregados, como para os que esto fora deles.

Os autores Sabatini e Sierralta (2004) destacam a importncia de se

conhecer, em cada cidade, a relao entre segregao e outros processos ou
mecanismos, tanto por atuarem estimulando a segregao como por operarem
com suas consequncias, incluindo-se entre elas a venda e compra de terras.
Segundo Corra (2002), a dinmica da segregao da cidade marcada,
inicialmente, pela concentrao da elite junto ao centro, enquanto na periferia
vivem os pobres. medida que a cidade se desenvolve, devido maior
concentrao na zona central de atividades, instituies e trfego, a elite
progressivamente tende a abandonar o centro, que se desvaloriza no quesito da
moradia, em direo a aprazveis subrbios. A partir da, a segregao espacial
pode assumir um padro em setores a provir do centro. As reas residenciais de
maior estrato social localizam-se no setor de maiores amenidades, e se expandem
ao longo de um eixo de circulao que corta as melhores reas da cidade em
direo ao centro, encontrando-se cercadas pelos setores da populao de mdio
estrato. A partir de sua ao, estabelecem-se os demais grupos sociais em outros
setores.
3 PRODUO DO ESPAO E EXPANSO IMOBILIRIA NO MUNICPIO DE
CAMPO MOURO
Campo Mouro um municpio do Estado do Paran localizado a
2402'38'' de latitude sul e a 5222'40'' de longitude oeste do Meridiano de
Greenwich, com uma altitude mdia de 630 metros acima do nvel do mar.
Na diviso territorial do IBGE, Campo Mouro integra a Microrregio de
Campo Mouro, composta por 14 municpios. Esta, por sua vez, insere-se na
Mesorregio Centro Ocidental Paranaense, composta por 25 municpios,
compreendendo uma rea total de 11.913,7 Km. Com 87.194 habitantes (IBGE,
2010) e rea terrestre de 783,67 Km, Campo Mouro o maior polo econmico
e demogrfico da Mesorregio Centro Ocidental Paranaense, e estende sua
influncia sobre os demais municpios da Meso. Tem densidade populacional de
115,05 hab./Km, superior mdia do Estado do Paran (47,96 hab./Km).
Num primeiro momento, ser estudada a expanso imobiliria de toda a
rea urbana do Municpio de Campo Mouro, e depois ser estudado o caso da
segregao dos bairros Conjunto Cohapar e Jardim Albuquerque, conforme se
observa na figura 1.

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Figura 1.
1.rea de Estudo

Fonte: Adaptado de Plano Diretor Municipal de Campo Mouro (2007).

O ritmo de crescimento demogrfico previsto no Plano Diretor de 2007 do

Municpio de Campo Mouro para o ano de 2017 estima uma demanda urbana
para cerca de duas mil pessoas. Como destacado no plano diretor, essa
populao poderia ser absorvida nos 4 mil lotes urbanos vazios j existentes no
municpio. Dessa forma, esta pesquisa argumenta que a expanso imobiliria,
incentivada com o financiamento habitacional PMCMV, fez com que o espao
urbano do municpio se alterasse de forma drstica, possibilitando o aumento da
segregao espacial.
Como observado no plano diretor, o municpio j continha uma quantidade
de lotes sem edificaes que permitiriam absorver o crescimento demogrfico,
alm da possibilidade de verticalizao das construes. Contudo, o aumento da
demanda de pessoas com poder de compra para aquisio de imveis, incentivado
pela facilidade no acesso ao crdito do PMCMV, provocou uma especulao
imobiliria dos proprietrios dos lotes vazios, que aumentaram o valor dos seus
imveis. Assim, investidores encontraram a oportunidade para lanar novos
loteamentos, com o intuito de absorver essa demanda. Para viabilizar esses novos
loteamentos, foi necessrio um avano da rea urbana sobre a rea rural,
adentrando os limites do Rio do Campo e do Rio 119, que envolvem o municpio,
alm de criarem loteamentos afastados do centro e, consequentemente, dos
servios pblicos bsicos.
Para a comprovao emprica da influncia do financiamento pblico
habitacional na produo do espao do Municpio de Campo Mouro, foram
utilizados dados secundrios obtidos na Secretaria de Planejamento da Prefeitura
Municipal de Campo Mouro e Caixa Econmica Federal. Alm disso, foram

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obtidos mapas da rea urbana do municpio para realizar uma anlise do espao da
cidade depois da criao do PMCMV.
Para evidenciar a correlao entre o financiamento pblico habitacional e o
aumento na criao de novos bairros, foi utilizado o coeficiente de correlao de
Pearson. Conforme Hair et al (2005), esse coeficiente uma medida do grau de
relao linear entre duas variveis quantitativas, e varia entre os valores -1 e +1.
O valor 0 (zero) significa que no h relao linear; o valor +1 indica uma relao
linear perfeita; e o valor -1 tambm indica uma relao linear perfeita, mas inversa,
ou seja: quando uma das variveis aumenta, a outra diminui. Quanto mais
prximo estiver de +1 ou -1, mais forte a associao linear entre as duas
variveis. Para medir a correlao entre as variveis, foi utilizado o software de
anlise estatstica multivariada IBM SPSS v.20.
Para a comprovao emprica da presena de vazios urbanos e da
segregao social, foram escolhidos dois bairros do Municpio de Campo Mouro
para realizar uma comparao: Jardim Albuquerque, tido como rea de alto
padro, ocupado por classes sociais mais altas, e Jardim Cohapar, tido como rea
de baixo padro, ocupado por classes sociais mais baixas.
A comprovao dos vazios urbanos se deu pela comparao visual dos
mapas dos bairros obtido na plataforma do site Google.
Tambm foram obtidos, junto Comisso de Avaliao de Valores Venais
de Imveis do Municpio Campo Mouro1, os valores mdios dos terrenos dos dois
bairros analisados, no perodo de 2000 a 2012, e os valores mdios do ndice
Nacional da Construo Civil do Estado do Paran, no mesmo perodo. A partir
desses dados, por meio do Coeficiente de Correlao de Pearson, foi possvel
identificar a valorizao que os bairros tiveram, e como ela est correlacionada
com o lanamento do PMCMV.
Os mtodos para medir a segregao so variados e complexos. A forma
mais usual por meio da comparao da renda da populao de uma determinada
rea com outras reas. Entretanto, a informao sobre a renda complexa e de
difcil acesso, pois o IBGE no disponibiliza informaes sobre renda por setores
censitrios para o Municpio de Campo Mouro.
Outra forma de se constatar a segregao por meio da verificao da
disponibilidade de acesso aos equipamentos urbanos, como escolas, unidades de
atendimento sade, saneamento, transporte pblico, condies das moradias. A
segregao evidenciada quando um bairro possui acesso a esses equipamentos
em detrimento de outro. Nesse caso, este ltimo segregado. No entanto, como
Campo Mouro um municpio de mdio porte, os equipamentos urbanos so
disponibilizados para todos os bairros. Alm disso, conforme destaca Corra
(2002), a segregao pode ser desejada por classes que optam pela separao ou
imposta s classes mais baixas. Assim, alguns bairros do municpio, como o caso
do Jardim Albuquerque, no contam com a maioria dos equipamentos urbanos
citados, mas no deixam de ser bairros considerados de alto padro.
1

Lei complementar n. 19/2010, art. 118, 1: Fica instituda uma Comisso de Avaliao de
Valores Venais de Imveis, formada por 5 (cinco) membros, sendo 2 (dois) membros dentre
servidores efetivos do Municpio, 2 (dois) membros indicados pelo Conselho Regional de Corretores
de Imveis CRECI - PR, e pelo Secretrio da Fazenda e Administrao, sendo presidida por este,
para propor a reviso dos valores imobilirios dos imveis localizados em Campo Mouro.

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A forma escolhida para medir a segregao social, neste trabalho, a

observao (ou anlise) da densidade demogrfica e da densidade habitacional.
Segundo Kran e Ferreira (2006), o conforto domiciliar possui reflexos diretos na
qualidade de vida das pessoas. Dessa forma, as anlises dos indicadores das
condies de habitao so importantes, pois revelam as condies desses
domiclios.
Ainda Segundo Kran e Ferreira (2006), a densidade demogrfica
determinada pela razo entre o nmero total de moradores por hectare, e a
densidade habitacional determinada pela razo entre o nmero total de unidades
domiciliares por hectares. O clculo da densidade demogrfica realizado por
meio da diviso do nmero de habitantes de uma determinada rea pelo total de
hectares daquela rea, e a densidade habitacional determinada pelo nmero de
unidades habitacionais dividido pelo nmero de hectares. Os dados secundrios
para a realizao dos clculos foram obtidos no Censo Demogrfico de 2010 do
IBGE.
Para analisar a produo do espao urbano conforme as condies citadas
acima, foi realizado um comparativo do crescimento demogrfico do IBGE, do
crescimento espacial em hectares e o nmero de bairros criados no municpio.
Conforme a tabela 1, pode-se acompanhar essa evoluo no perodo de 1990 a
20122.
Tabela 1.
1. Crescimento populacional, espacial e bairros 1990/2012
Ano contagem da populao
- IBGE
1991

Nmero de
Habitantes
82.318

2000

80.476

1.895,32

91

2007

82.530

1.943,32

104

2010

87.194

2.012,76

115

Hectare rea urbana

1.725,83

Nmero de
Bairros
71

2012
88.209
2.083,34
139
Fonte: Adaptado de IBGE (2013) e Comisso de Avaliao de Valores Venais de Imveis (2012).

De acordo com os dados da tabela acima, a figura 2 demonstra a evoluo

do crescimento populacional, crescimento espacial e nmero de bairros em
percentual acumulado no perodo de 1990 a 2012.

A contagem de habitantes de 2012 estimada pelo IBGE.

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Reflexes sobre a relao entre a Expanso Imobiliria e a Produo do Espao...

Figura 2.
2. Evoluo
Evoluo do crescimento populacional, crescimento espacial e nmero de
bairros em percentual acumulado no perodo
perodo de 1990 a 2012

Fonte: Adaptado de IBGE (2013) e Comisso de Avaliao de Valores Venais de Imveis (2012).

As informaes obtidas possibilitam evidenciar que a produo do espao

urbano de Campo Mouro, a intensidade no aumento da criao de novos bairros
e, consequentemente, o avano da rea urbana para a rea rural no foi
acompanhado pelo aumento da populao, evidenciando a criao de novos
vazios urbanos.
No que diz respeito correlao existente entre o financiamento pblico
habitacional e a criao de novos bairros, observa-se, na tabela 3, que existe uma
correlao positiva forte entre as variveis testadas, com significncia de 0,01,
indicando que, medida que as instituies pblicas em especial, a Caixa
Econmica Federal ampliaram a concesso de crdito para o financiamento
imobilirio, os agentes imobilirios passaram a se articular com o poder pblico
para a criao de novos bairros, disponibilizando um nmero maior de lotes
venda do que o necessrio para a populao estimada no municpio, aumentando
o nmero de lotes vazios e criando segregao espacial, j que a populao
beneficiada pelo PMCMV no possui condio de adquirir imveis prximos
regio central.
Dada a complexidade para medir a segregao, conforme exposto
anteriormente, optou-se pelo estudo comparativo de dois bairros. A escolha se deu
em virtude de que ambos foram criados antes do ano 2000. Portanto, possvel
realizar uma comparao histrica entre eles e verificar a correlao existente entre
o financiamento pblico, a valorizao dos imveis e a valorizao da construo
civil.

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Tabela 3.
3. Correlao entre financiamento pblico e variveis de valorizao
(2000/2012)
Variveis correlacionadas / Perodo 2000/2012

ndice de correlao de
Pearson (r)

Financiamento Pblico x Nmero de bairros criados

0,906*

Financiamento Pblico x Valorizao dos Imveis - Jardim

Albuquerque

0,887*

Financiamento Pblico x Valorizao dos Imveis - Conjunto Cohapar

0,853*

Financiamento Pblico x ndice de Preo da Construo Civil

0,870*

Fonte: IPEADATA (2012) / Comisso de Avaliao de Valores Venais de Imveis (2012) / IBGE
(2013).
Nota: * a correlao tem significncia de 99% - p-valor > 0,01

Os dados obtidos na tabela 3 possibilitam estabelecer uma correlao entre

o financiamento pblico, o preo dos imveis de ambos os bairros, e o preo da
construo civil, demonstrando que, por um lado, o financiamento pblico
contribui para melhorar o dficit habitacional, mas, por outro, contribui para
produzir um espao urbano ainda mais segregado.
Nesse contexto, apresenta-se a tabela 4, com os valores comparativos dos
bairros:

Tabela 4.
4. Valores mdios de valorizao no perodo de 2000/2012
Conjunto
Cohapar

%
valorizao

ndice de Preo
da Construo
Construo
Civil PR (m2)

Ano

Jardim
Albuquerque

%
valorizao

%
valorizao

2000
2007
2010

R$ 18,00
R$ 57,00
R$ 173,00

0%
95,16%
159,43%

R$ 15,00
R$ 38,00
R$ 110,00

0%
56,13%
147,43%

R$ 158,46
R$ 281,02
R$ 353,52

0%
77,34%
25,84%

2012

R$ 280,00

43,59%

R$ 170,00

37,11%

R$ 406,13

14,85%

Fonte: Comisso de Avaliao de Valores Venais de Imveis (2012) / IBGE (2013).

Nota: O percentual de valorizao do preo mdio dos imveis foi corrigido com a taxa de inflao
vigente para o perodo.

Os dados obtidos na tabela 4 indicam que, no ano 2000, ambos os jardins

apresentavam um valor de comercializao semelhante. No entanto, em virtude da
produo do espao e do aumento de financiamento pblico, ocorreu a
valorizao dos imveis dos bairros. Ocorre que a valorizao foi mais acentuada
no Jardim Albuquerque do que no Jardim Cohapar. Isso se deve ao fato de o
Jardim Albuquerque estar localizado mais prximo do centro, oferecendo melhores
condies de acesso aos servios oferecidos na rea central.
Para verificar a existncia dos vazios urbanos, apresentado, na figura 4,
um comparativo dos mapas dos bairros estudados. No bairro direita, observa-se
o jardim Albuquerque, e esquerda, o conjunto Cohapar. Nesse caso, possvel
verificar que h uma concentrao maior de residncias no conjunto Cohapar, e
uma presena maior de vazios urbanos no jardim Albuquerque.
Por meio do Censo Demogrfico do IBGE (2010), a partir dos dados dos
setores censitrios, tambm possvel apresentar os indicadores de densidade

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Reflexes sobre a relao entre a Expanso Imobiliria e a Produo do Espao...

demogrfica e densidade habitacional para os dois bairros estudados, conforme a

tabela 5.
Por meio da tabela 5 e das figuras 3 e 4, verifico-se a existncia de uma
maior concentrao de habitantes no Conjunto Cohapar em detrimento do Jardim
Albuquerque. Tambm verificou-se que as residncias so mais aglomeradas e
possuem mais habitantes no Conjunto Cohapar, no sendo perceptveis os vazios
urbanos, enquanto que, no Jardim Albuquerque, as residncias so mais dispersas
e possuem menos habitantes, alm de contar com uma presena marcante de
vazios urbanos.
Se levados em considerao os valores dos imveis em cada bairro e a
distncia que ambos possuem da rea central, atrelados aos indicadores
habitacionais, possvel inferir que houve uma segregao espacial no Municpio
de Campo Mouro.
Tabela 5.
5. Indicadores
Indicadores habitacionais dos bairros: Jardim Albuquerque e Conjunto
Cohapar
Indicadores
Nmero de Habitantes
Espao territorial em ha
Nmero de Domiclios
Densidade Demogrfica

Jardim Albuquerque

Conjunto Cohapar

2.221,00

3.810,00

67,54

41,25

823,00

1.254,00

32,88

92,36

Densidade Habitacional
2,70
3,04
Fonte: Adaptado do Censo Demogrfico do IBGE Sinopse por Setores (2010).

Figura 3.
3. Mapa do Jardim Albuquerque

Fonte: Plano Diretor (2007) / Google Maps.

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Figura 4. Mapa
Mapa do Conjunto Cohapar

Fonte: Plano Diretor (2007) / Google Maps.

Diante dos achados expostos na anlise da produo do espao do

Municpio de Campo Mouro, verifica-se que as polticas habitacionais no levam
em conta as implicaes sociais que so impostas na produo do espao
geogrfico. Esses achados esto em consonncia com as reflexes propostas por
Borges (2013), que argumenta que a atuao da politica estatal proposta pelo
programa Minha Casa Minha Vida expressa a continuidade e ampliao de
relaes sociais e produtivas que favoream a plena mercantilizao, facilitando a
circulao do capital no fortalecimento do capitalismo financeiro. Assim, denotase que a expanso imobiliria se caracteriza por uma relao capitalista sobre o
espao, tornando-o um elemento estratgico para a acumulao de capital
(LEFEBVRE, 2008).
4 CONSIDERAES FINAIS
Com base no referencial terico apresentado, foi possvel constatar que a
produo do espao urbano de um municpio influenciada pelos princpios do
modo de produo capitalista. Assim, nota-se que o uso da terra determinado
pelo interesse da renda que o proprietrio privado pode obter dela. No entanto,
apesar de a terra ser considerada como mercadoria, ela no um bem de
produo, pois no sofre transformao pelo trabalho. Assim, o dito lucro
auferido da terra surge da especulao que os proprietrios realizam pelo fato de
deterem o direito sobre ela e, como foi apontado por diversos autores, grande
parcela da populao no detm os recursos para garantir a moradia em face do
lucro exacerbado. Dessa forma, o direito a moradias a todos os habitantes de um

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Reflexes sobre a relao entre a Expanso Imobiliria e a Produo do Espao...

municpio se contrape ao uso capitalista da terra, cabendo, em instncia maior, ao

Estado garantir os direitos a moradia a todos os cidados.
Nesse ponto, destaca-se o financiamento pblico para alavancar o crdito
imobilirio populao, com vistas a diminuir o dficit habitacional. Se, por um
lado, o financiamento pblico possibilita a garantia do direito moradia
populao necessitada, por outro, incentiva a expanso imobiliria dos municpios,
com a finalidade da especulao do valor da terra, procurando a obteno de lucro
fcil. Esse quadro foi observado no Municpio de Campo Mouro, que teve um
crescimento elevado no nmero de bairros no perodo que coincide com o
aumento do financiamento pblico em especial, o PMCMV.
Dessa forma, possvel afirmar que o PMCMV contribui para a expanso e
especulao imobiliria, fazendo com que o preo dos lotes urbanos tenha uma
valorizao muito acima da inflao. Isso faz com que o programa de
financiamento habitacional no tenha xito em oferecer habitao para a
populao mais necessitada, e mesmo aqueles que conseguem obter o
financiamento, ficam endividados por um longo perodo com um valor que no
representa o verdadeiro valor da terra, mas, sim, um valor exacerbado, fruto da
especulao.
Outro problema levantado na pesquisa a segregao espacial. Por meio
dos estudos de casos dos bairros Jardim Albuquerque e Conjunto Cohapar, foi
possvel notar que as classes mais altas valorizam mais os seus imveis com o
intuito de manter um alto padro do seu bairro, evitando que a populao das
classes mais baixas possa ter acesso aos lotes daquele bairro. Assim, a nica
alternativa que sobra adquirir lotes mais afastados da rea central, como o caso
do Conjunto Cohapar.
Conforme as informaes apresentadas nos indicadores habitacionais e nos
mapas, o Jardim Albuquerque apresenta um valor por metro quadrado elevado em
comparao ao outro bairro, indicando uma valorizao acentuada com o
aumento do financiamento pblico. Tambm foi possvel observar que o Jardim
Albuquerque apresenta muitos vazios urbanos, uma baixa densidade demogrfica
e baixa densidade habitacional. Enquanto isso, no Conjunto Cohapar, foi possvel
observar uma alta concentrao de domiclios, com indicadores de alta densidade
demogrfica e alta densidade habitacional.
Com base nesses dados, conclui-se que, devido lgica de relao do
sistema capitalista, o financiamento pblico, que tem o objetivo de melhorar o
desenvolvimento social por meio do aumento de crdito habitacional s pessoas
carentes, provoca uma produo do espao urbano com fins de especulao do
valor da terra e, consequentemente, a segregao espacial.
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Submetido em 17/04/2014
Aprovado em 26/11/2015

Sobre os autores
Marcos Clair Bovo
Doutor, Professor adjunto do Colegiado do Curso de Graduao em Geografia e do Programa de
Ps-Graduao Interdisciplinar Sociedade e Desenvolvimento da Universidade Estadual do Paran,
Campus de Campo Mouro, Lder do Grupo de Estudos Urbanos da Fecilcam.
E-mail: mcbovo@yahoo.com
Solange Aparecida Loch
Graduada, Curso de Geografia (UNESPAR/Campus de Campo Mouro).
E-mail: solangeloch@yahoo.com.br
Juliano
Juliano Domingues da Silva
Mestre, Programa de Ps-graduao em Administrao da Universidade Estadual de Maring (PPAUEM), Professor Assistente do Departamento de Administrao da Universidade Estadual de
Maring (DAD/UEM).
E-mail: juliannodomingues@yahoo.com.br

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