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Perspectives du projet urbain en Algrie : Cas


dEl-Ali Stif

mardi 22 novembre 2005, par Boutebna N.

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Par DIAFAT Abderrahmane, MADANI Said et TACHERIFTE Abdelmalek
I - Introduction :
Dans le contexte de comptition territoriale actuelle, certaines villes algriennes
veulent se donner les moyens de raliser des projets urbains prestigieux la
mesure du rang quelles occupent lchelle rgionale, voire nationale. Stif
nchappe pas cette rgle. Les paramtres lis son dveloppement, en tant que
ple rgional (Madani et Diafat, 2002), limportance de la population et le brassage
des flux financiers pourraient tre de nature favoriser la ralisation dun projet
dune grande envergure, tel quun htel "haut de gamme".

Le bailleur de fonds du projet est la CNEP-Banque et le Matre douvrage dlgu


depuis 1998 est la SPI - CNEP-Immo, hritier de lex-SPIE restructure. Le site du
projet lui seul tente nimporte quel investisseur, vu sa position stratgique en
plein centre ville de Stif et franchissant le parc dattraction "la Citadelle". Les
avantages quoffre ce site sont nombreux, nanmoins les contraintes du tissu
historique, en tant que contexte du projet, sont diverses. Do la ncessit dune

approche se basant sur la dynamique du projet urbain pour prserver lquilibre


dj tabli au niveau du quartier du point de vue urbain et architectural.
Faut-il rappeler galement que ce site regorge de vestiges romains, voire il
constitue la superposition de plusieurs civilisations que Stif connues des sicles
durant. Il est curieux que la mairie de lpoque ait dcid de livrer ce terrain un
promoteur immobilier priv pendant quelque temps avant de le mettre en
adjudication et le cder finalement la CNEP. Les enjeux doivent tre de taille et
les autorits locales voyaient dj un projet prometteur pour la ville, sinon
comment justifier une telle dcision.
De surcrot, une dcision de telle importance pour la ville, na vu aucune
consultation populaire pralable. Donc, on est encore loin de la gouvernance et ses
vertus tant relates dans les discours de nos gouvernants et lus.
II - Initiation du projet :
Lide du projet Stif El-Ali (SEA) a connu le jour au niveau de la Direction de la
CNEP lorsque le terrain actuel a t mis en adjudication par la mairie (APC) de Stif
en 1993. Le terrain, stalant sur une superficie de 8052 m, a t acquis au prix de
28 182 000 DA (Dinars algriens), ce qui donne un cot denviron 3500 DA le mtre
carr ; prix maximum dacquisition lpoque en rfrence au texte relatif au prix
de cession des terrains par les Domaines. Le prix tait raisonnable vu lendroit o
se trouve le terrain.
Ce terrain est dlimit par la crche et le Muse au nord, la piscine municipale
lest, la rue du 8 Novembre 1971 au sud et le parc dattraction louest. Sa
proximit des institutions publiques : sige de la Wilaya, Htel des finances, APC, la
Cit financire, etc. et son implantation dans le primtre du parc dattraction, lui
confrent cette place de choix. Par rapport aux multiples avantages que prsente
ce site, il a t donc dcid de rentabiliser le projet au maximum. Le programme
retenu initialement comportait 156 logements promotionnels et un grand centre
commercial dans les niveaux infrieurs avec des parkings au sous-sol.

Le concours, relatif ltude du projet SEA en 1994, a t remport par un bureau


dtude public dAlger, le BEREG. Une anne plus tard en 1995, la ralisation du
projet a t confie lentreprise publique STWS qui tait dj en difficult, et le
projet ne pouvait sortir du sol quen 1998. Lentreprise en question tait dissoute et
le projet alors est repris par un groupe dentreprises prives, la Nova-Invest de
Stif, qui a mis tous les moyens dont il dispose pour activer la ralisation des gros
uvres et remettre louvrage dans son tat actuel au courant de lanne en cours
2003.
III - Elaboration du Programme :
Le programme initial tait labor pour la ralisation dun centre daffaires "El-Ali"
sur une surface btie de 7880 m et une surface de plancher denviron 50 000 m.
Ce qui donne une emprise au sol de 98%. Ainsi, il tait prvu ce qui suit :
Le sous sol sera entirement rserv aux parkings. Une bche eau est prvue
un niveau plus bas - 5,00 m, ainsi quune centrale de climatisation.
Le niveau semi enterr comporte une partie pour les parkings, et lautre partie donnant sur la rue - est prvue pour des activits commerciales tels que :
taxiphones, tabacs et journaux, et un jet deau.
Le rez-de-chausse abritera le centre commercial.
Le premier tage sera un espace pour une caftria et un restaurant avec
terrasses et un grand magasin pour habillement.
Dans le deuxime tage, il est prvu deux salles de cinma, des salles de jeux et
de sports, et deux caftrias avec terrasses.
Les bureaux pour les agences et les fonctions librales se situeront au troisime
tage.
Le quatrime tage sera organis comme centre informatique, bibliothque et
deux salles de confrences.
Enfin, les tages restants seront occups par des logements de type standing
(studios, des appartements F3 F6 et des duplexes). Au dernier tage se trouvera
la bche eau contre incendie.
IV - Mise en uvre du projet :
Ltude du projet a t confie au Bureau dtude BEREG, tout en lui donnant des
directives exprimant lide du matre douvrage. Cet aspect a t respect par le
matre duvre et sera prsent ci-aprs sous forme de parti architectural et
urbain.
La phase de ralisation a connu des haut et des bas. Toutefois, on retient laspect
technique dans son tat le plus simple, du point de vue structure, du moment que
ltat actuel du btiment se limite aux gros-uvres. Enfin, un aperu est donn sur
le cot du projet jusqu larrt des travaux en 2003.
4.1 - Parti architectural et urbain :
Pour la ralisation du programme sus-mentionn, certaines exigences ont t
formules pour le matre duvre : (CNEP-Immo : Fiche technique du projet, 1998)

La composition gomtrique du projet doit tenir compte des caractristiques du


tissu urbain, ordonner les lments du projet et permettre une occupation
rationnelle du sol. Les deux sous sols doivent occuper la totalit du terrain : le
premier sous sol doit tre accessible laide de deux rampes double sens par la
partie haute du terrain. A partir de la partie basse du terrain (la rue), on accde au
deuxime sous sol par deux rampes double sens.
Une partie du premier sous sol, donnant sur la rue, comportera des magasins
pour animer cet espace public. La partie enterre de ce niveau sera occupe par le
parking et claire partir de la verrire qui couvre la cour intrieure.
Laccs aux logements se fait par le haut du terrain laide de deux grandes
cages descaliers avec ascenseurs qui prennent dpart partir de la cour intrieure
en R.d.c. La hirarchisation des espaces : publics, semi-publics, etc. est requise.

La sortie des utilisateurs des parkings vers lextrieur ou vers les diffrents
niveaux dquipements et logements se fera laide de trois grandes cages
descaliers, dont deux avec ascenseurs. Celles-ci donnent directement vers
lextrieur et sont ouvertes en faades, ce qui permet dvacuer une partie des
fumes dgages par les vhicules. Lautre partie tant vacue par des
extracteurs qui sont prvus cet effet.
Une bche eau enterre est prvue au deuxime sous-sol, ainsi quune centrale
de climatisation. Une autre bche eau contre incendie est prvue en terrasse du
premier niveau afin quelle puisse se dverser automatiquement au cas ou un
incendie venait se dclarer.

Le btiment projet sinscrit dans une composition harmonieuse respectant les


vues sur le parc dattraction. Le projet associe espace et expression de faades. La
faade donnant sur rue est en retrait par rapport la structure qui est apparente,
crant ainsi une galerie commerante. La transparence des espaces attnue
lopposition entre espace intrieur et extrieur.
La disposition des diffrents lments : btiment, cour intrieure et espaces
daccs, intgre lensemble son environnement urbain (piscine, muse, etc.) et
notamment au parc dattraction qui lui sert de toile de fond. Contrastant avec
lchelle extrieure, volontairement restreinte, le hall dentre double hauteur
relie la rue aux diffrentes circulations verticales qui conduisent les habitants, les
visiteurs et clients aux diffrents espaces disposs autour dune cour centrale
couverte par une verrire.
Lorganisation interne est simple et structure sur un parcours qui relie entre eux
les six niveaux dquipements, le parcours est rythm par une alternance despaces
statiques et dynamiques, les seconds travaillent comme espace de liaison entre les
premiers, entre les salles et le hall dexposition.
Cette opposition entre espaces est accentue par des jeux de lumire et des
traitements dclairage aux diffrentes fonctions, la bibliothque, la salle des
confrences, sont ainsi clairs znithalement par des verrires. Les espaces de
transition sont ponctuels par des fentes horizontales qui laissent entrevoir lespace
de la cour intrieure dans laquelle se trouve la fontaine, le jet deau.
Le restaurant plac au premier tage souvre directement sur la terrasse, qui a
une vue sur le parc dattraction. Les deux ensembles de logements sont relis entre
eux par deux satellites au niveau du neuvime et treizime tages.
4.2 - Etat de ralisation du projet :
La hauteur des tours tait dcide en fonction des moyens des entreprises de
construction locales, notamment la capacit et la hauteur des grues. La structure
du btiment est mixte : en poteaux poutres et voiles. Ce procd traditionnel (avec
coffrage en bois) en bton arm a ncessit des quantit normes de matriaux de
construction, mobilisant ainsi tous les moyens de Nova-Invest. Lenjeu le plus
important de cette phase de construction tait le bton, certains entrepreneurs ont
mme anticip ce march juteux en achetant des centrales bton pour loccasion.
Louvrage est ralis entirement dans sa phase gros-uvres et ltude de
reconversion est fin prte. La btisse occupant 7880 m est constitue de deux
sous-sols, un rez-de-chausse et 17 tages, dont 13 destins lorigine divers
logements.
Le montant des engagements cumuls la fin de 2001 slve 708 million de DA
(environ 7 millions deuros), dont 570 million de DA sont pays au titre de la mme
priode.(KP Partner, 2002)

VI - Redfinition des objectifs :


La dcision de reconvertir le projet SEA (156 logements avec commerces et
parkings) en un projet dhtel 5 toiles, dmontre les difficults du matre
douvrage dfinir des objectifs clairs, en pleine priode de mutations
conomiques et sociales (dune conomie administre une conomie de march).
En 1993, la CNEP a voulu sinitier linvestissement dans de grands projets, mais le
processus sest fait dune faon htive, sans une tude adquate et relle du
march.
Lorsque le projet se ralisa totalement dans sa phase de gros uvres, le matre
douvrage commena douter de la rentabilit dun projet de logements de 17
tages en plein centre ville, avec tous les impacts quun projet de cette envergure
puisse avoir sur son contexte immdiat, surtout du point de vue densit
rsidentielle et les besoins engendrs en terme dquipements
daccompagnement.
Cette reconversion a t dcide par le matre douvrage (CNEP-Immo) sur la base
des paramtres suivants :
Limportance de la population locale avec une part leve de lmigration, source
de revenus en devises.
Louverture dun nouvel aroport Ain Arnat, susceptible de faciliter la mobilit
dune clientle daffaires.
Lexpansion conomique de la Wilaya de Stif, voire de la rgion des hautes
plaines avec la ralisation de nouveaux investissements.
Le volume des montants de liquidits montaires collect par le secteur bancaire
local, considr comme le plus important aprs celui dAlger.
Le dveloppement ventuel de lactivit touristique locale et rgionale.
Le nouveau programme se prsente comme suit :
Htel 5 toiles avec une capacit de 222 chambres, 98 suites et 11 duplexes.
Restaurant panoramique au dernier tage.
Quatre niveaux rservs linfrastructure administrative, commerciale et
danimation.
Structures utilitaires : parkings, bche eau, poste de contrle, rception,
infirmerie, poste de surveillance.
Piscine dj acquise.
La Direction (des) Projets, charge de laffaire, aprs avoir entrepris les premires
tudes techniques de transformation et de contrle auprs du BEREG et le CTC qui
a valid les paramtres techniques de louvrage, a sollicit en 2002 un Cabinet de
conseil et dassistance en management dAlger, Kermiche Partner KP, pour garantir
les meilleures conditions de russite ce projet.
Linvestissement est ralis hauteur de 70% et la dcision de crer cette
infrastructure htelire a t pralablement tablie sur des bases intuitives ; cest
dire avant deffectuer une tude relle du march. Ce grand projet cible toute une
rgion : Stif, Bordj-Bou-Arrridj, MSila, Batna, Bjaia et Mila, car il se trouve au

cur dune vritable plaque tournante de services "haut de gamme" avec comme
centre de gravit lanimation culturelle et scientifique, les loisirs de dtente et le
commerce de produits de valorisation.
La recherche dune socit de management, parmi les grandes chanes htelires
lchelle internationale, afin de garantir une gestion optimale pour lhtel 5 toiles,
a men tt en 2001 la rencontre dun partenaire Turc "MESA", qui a manifest
beaucoup dintrt ce projet. Il a mme fait une proposition trs labore du
projet de reconversion. Les autorits locales lui ont mme propos de ramnager
le parc dattraction pour mieux servir le projet dEl-Ali.
VII - Conclusions :
Lune des leons tirer de cette exprience, cest quil est inconcevable aujourdhui
de lancer un projet avant de connatre et fixer les objectifs dune manire exacte.
Le cas du SEA est trs loquent pour montrer quel point un projet sans objectif
prcis pourrait cumuler du retard dans sa ralisation et les surcot que cela puisse
entrans. Aussi, il est risqu de se fier lintuition seule pour monter un projet
pareil, qui ncessite une tude de march pralable tout engagement.
Ce projet est certes ncessaire pour une ville aussi importante que Stif lchelle
nationale, cependant il est inacceptable de raliser des projets qui nont aucun
respect pour leur environnement, en commenant par le site archologique qui a
t ventr sans la moindre raction de la part des autorits locales. Dautres
sites, plus loin du centre historique, peuvent accueillir ce type de projet sans
impact nfaste sur lquilibre urbain dj tabli.
De nos jours, certains dcideurs et promoteurs en Algrie ne voient la modernit
qu travers la seule construction de tours de grande hauteur. Cest une
reprsentation assez rductrice du paysage urbain et dominatrice envers le
patrimoine urbain et architectural de nos villes.
Ainsi, le projet urbain on en parle chez nous, mais on nen fait pas cause de
lcart entre lesprit des faits urbains : participation, gouvernance, etc. et la ralit
quotidienne.
Rfrences :
CNEP-Immo., (1998). "Fiche technique du projet", Archives.
Kermiche Partner KP, (2002). "Rapport et bilan du projet SEA". Archives CNEPImmo.
Madani S. & Diafat A., (2002). "Intermediate Cities and Sustainable Development :
Case of Setif - Algeria", in Review NGS 303 (Netherlands Geographical Studies) :
Urban Regions : Governing Interacting Economic, Housing and Transport Systems,
Utrecht, the Netherlands.

Documents offerts par les auteurs ci-dessous pour Stif Info


2005 Stif Info, tous droits rservs

16 COMMENTAIRE(S) PUBLI(S)

A.Nedjar, 29 mai 2007


Le mieux quil y aurait faire serait de raser cette erection qui ecrase vraiment lharmonie et
larchitecture du centre historique de la ville de SETIF.Cela couterait moins cher la
collectivit

21 dcembre 2007, 16:50, par proche de setif

Bonjour, vous avez raison de dire ca, mais que peut on faire contre des analphabetes qui
detruisent tout sur le chemin. Mais si vous me dites pourquoi les diploms et les
intelectuels ne font rien Setif ? la direction en Algerie est destine pour les betes.

TOUFIK, 31 octobre 2007


finalement quand est(-ce que les travaux seron fini ? TOUFIK DE METZ

moi, 26 novembre 2007


au lieu de gaspiller largent dans des projets inutile faite plus tot des appartements pour les
sans abris qui vivent la plus par en famille dans la rue .Si je me souvien bien ca fait des
annes que ce batiment na ni queue ni tete chaque anne je vien en vaccance au bled, et
cest le meme paysage qui gache notre belle ville.dommage ! mais bon,de toute facon il ny a
que des belles paroles .............sans agire.........

2 dcembre 2007
au dessinnateur dites lui que nous sommes libres depuis 1962 nous les vrais setifiens on a
plus les mains derrieres le dos si toi mon ami tu es encore prisonnier du sisteme libere toi

TRAVO, 3 dcembre 2007


Il faut de srieuses poursuites judiciaires des autorits locales de lpoque Maire et Prfet, les
personnes responsables au niveau de la CNEP, lArchitecte et cette Nova-Invest gr par des
analphabtes
Bien sur dtruire cet horrible squelette construit dans un primtre de Monument Historique
la citadelle
Tant que la les autorit locale continuent fermer lil et laisser passer des permis de
construire de projet de cette qualit la ville perdra jamais son patrimoine antique et colonial,
et dire que la lgislation est simple PERIMETRE ET ABORDS DUN MONUMENT HISTORIQUES
Faites quelque chose Messieurs les consultants pour sensibiliser le Prfet sur la question de

notre patrimoine bti et urbain, votre rle cest plutt a non pas dessiner des villes nouvelles,
ce nest pas votre comptence

tempete_423, 4 dcembre 2007


Bonjour
je suis franaise , jai visit LAlgrie en 2006 . Stif et une ville absolument magnifique
dommage quun tel immeuble dgrade le paysage .

Azzedine, 11 dcembre 2007


Bonjour,
Comment raliser un projet colossal sans savoir ce quil va devenir !!!
Mettre la charrue avant les boeufs.

hidhab, 13 dcembre 2007


vous, vous dessinez et nous, on rve. cest la preuve quon (particulirement les gestionnaires
de la ville) est incapables raliser une petite structure et on trouve le moyen de parler de ple
de dveloppement"la colombe" pratiquement une nouvelle ville, de tramway et de je ne sais
quoi encore. le problme du souk de la ville nest toujours pas rgl, cest lanarchie et la
dmission totales.....alors dessinez, parlez, rver.......et concrtement pataugeons tous dans la
gadoue

khouloud, 26 dcembre 2007


je trouve que ce projet et la plus grande preuve de lincapacite des algeriens nous avons
construit unedifice qui est la preuve de ce que nous sommes cest a dire des personnes qui ne
savent pas finir ce quils ont commencer

HZ, 26 dcembre 2007


Voila les sujets et les images qui handicape, dmoralise, dsespre, et doit tout le monde,
cette tour squelette elle est l depuis plus de 6ans ! Alors que tout le monde en on parle de
tramway et Projet damnagement du ple Est de la ville de Stif, la ralisation de projets
ruraux de proximit
Leon 2 voir :
La faiblesse des tudes de faisabilit.
labsence dune volont de collaboration entre les corps architecte, urbaniste, ingnieur,
sociologue, riverains, collectivit
Le choix et lincomptence des entreprises de ralisation matriel et humain par labsence

de la technologie, formation et savoir faire.


Le non suivis et contrles des ces projets voir le respect de dlai
Alors que lAlgrie souffre dans sa colonne vertbrale justice et corruption
Esprant davoir un mdicament pour que un jour jexerce ma profession avec joie et fiert.
Vive lAlgrie, Vive la justice, Vive la science HZ

Abdou, 29 dcembre 2007


Salem,
Deux choses pourront tre prise : dmlir le site ou le finir avec toutes les contraintes induites
par ce projet irrflchi.
aux autorits de lAPC : il faut voir les cas rels : le souk abacha qui donne une mauvaise
image de notre belle ville sans oublier de penser dmnager le souk des voitures et dplacer
le march de lalimentaion situ dans une zone urbaine dans leur lieu qui ne naitra
probablement jamais.
Flcitations au nouveau maire de Stif monsieur M.Dib et que Dieu le guide dans sa mission

AOB, 9 janvier 2008


Je suis Canadien et jai visit votre belle ville fin 2007. Dommage quune structure monstre de
cette sorte gache le paysage. Setif na pas besoin de tours mais plutt dimmeuble
compatibles avec le reste des edifices du centre-ville.

12 janvier 2008, 19:16, par younes


totalement daccord avec vous,
vous voulez dire quune fois le beau projet fini,
la ville de stif sera un douar ou un gourbi au centre de manhatane.( chra lahtab gbl ma
yokhtob,la charue avant les beufs)
Donc pour ce fameux projet de tape a loeil, on peut mettre croix sur la ville de stif et son
histoire ,sa culture comme ci khrrata na rien raconter . pour le moment il faut continuer
colmater les brches , frmer les nids de poule sur les routes.instaler des poubelles en
ville est senssibiliser les citoyens les utiliser..
Des projets cest bien, mais sans les hommes fiables et du savoir faire , du bon sens , et
une ducation, largent cest rien (llah-ghalb cest comme ca est pas autrement)
--------------------------------- mon avis il ya un dbut tout, dabord la cration des centres de formation profssionels
dignent de leur nom. grs par des formateurs chevronns , lencadrement des formateurs
par des exprts "tranges" pour une priode dtrmine, et ateindre une dizaine dannes
minimum de bon droulement pour avoir une structure totalement algrienne. pour
rcuprer les jeunes qui ont prdu confiance en eux mme . exemple : le frailleure,le

macon,le plombier,llctricien,le carleure ,le peintre,et tout ce qui sen suit...dpendent de


la structure mis en place avec un suivi entre formation et stage dentreprise et chantier..

un xemple , prso ( du vcu) grenoble en 1980 je me suis inscrit pour un stage de


chaudronier, mon CAP nest pas chose facile obtenir, le fait que mon francais et
mathmatique fut trop faible,cela ma cout deux anne au lieu dune, je suis de nature un
bon manuel, mais la thorie prsque nul.
de 1982 nos jours jai travaill dans diverses entreprises jai apris le travail en groupe.la
coordination, le relationel.et le sens du savoir faire au bout de 15 ans jai cotoy les
bureaux d tudes,les architctes,les divers corps d tats.et je me suis mis mon compte
en artisanat, (diplome dartisant dlivrer par la chambre des mti de grenoble en 1987 )
actuellement je travaille mon compte et je consulte des avis dappel doffres et je
mengage des petite ralisation de frmeture en batiment , en cas de dificult je fais
appel a la chambre des mtiers , qui encadre le monde du batiment, pour les conseils
juridiques, administratifs, ou financiers.les conseils sont gratuits.

enfin tout ca pour dire, quune conomie dun pays commence dabord par des petites et
moyennes entreprises, puis petites et moyennes industries, ce sont vraiment les poumons
de lconomie dune ville ,dune rgion ,dun dpartement,et dun pays. mon exprience
dans tous ca , 32 ans de prsence grenoble et dans le batiment , jai connue grenoble les
annes 1975 croiyez moi que la ville sest mtamorphos une vitesse inimaginable et
dans tous les points de vue. travaux publiques,batiment,urbanisme etc etc...
drriere tous ca il ya des hommes de bonne foi, une justice fiable.et beaucoup damour et
dentousiasme.il faut dabord aimer ce que lon fait.un mtier ce nest pas que pour gagner
de largent . vite et bien ne vont pas ensemble, douga douga..
un oranais qui dcouvre la ville de stif a travers votre formidable site..mrci..

younes, 12 janvier 2008


qul est le nombre de prsonne qui habitera la tour, et le nombre des passager .quel sera la
cohabitation entre propritaire,est consomateure de pizza, et frimeure en picine,
est lspace rsrv pour les utilisateure en gnrale ,
en cas dincendie, ou se trouve les intrvenant , a ton prvus des trapes de dsenfumage, et
des arriv deau pour pompier. a ton prvus , des ravalement des facades environante (les
structure dja en place) une foix fini inchaallah, qui va assurer la maintenance et le service
aprs vente.
cest bien de demander lavis au lus et dputer, et les stifinnes et stifiens dant tous ca
cest koa leur opinions. mrci..un projet qui nssssite beaucoup de rflxion, du temps est de
la sagesse.inchallah on ny arrivera ....younes de grenoble.