CAPT U LO I

C O N T RAT O D E H IPO T E CA
La hipoteca es un derecho real que Se constituye sobre bienes
determinados, generalmente inmuebles, enajenables, para garantizar el
cumplimiento de una obligacin principal, sin desposeer al dueo del bien
gravado, y que otorga a su titular los derechos de persecucin, de venta y de
preferencia en el pago, para el caso de incumplimiento de la obligacin.
La hipoteca moderna se caracteriza por el principio de la especialidad,
tanto por lo que Se refiere a que los bienes objeto del gravamen sean
determinados, como por lo que atae a precisar el monto de la obligacin
garantizada.
"La hipoteca slo puede recaer sobre inmuebles ciertos y determinados".

17.1 CONCEPTO Y CARACTERISTICAS

Derecho real de garanta por el cual quedan gravados directa o
indirectamente los bienes sobre los que se constituye al cumplimiento de una
determinada obligacin para

cuya seguridad se

constituyen.

Se

trata

de

un derecho real, indivisible, accesorio del de crdito, de realizacin de valor,

que se constituye para garantizar el cumplimiento de una obligacin pecuniaria,
que recae sobre bienes inmuebles. Se caracteriza frente a otros derechos
reales en que requiere su inscripcin en el Registro de la Propiedad para estar

debidamente constituida. Otro tipo es la hipoteca mobiliaria, que se rige por la

LHMPSD.
ARTCULO 2387. La hipoteca es un derecho real que se constituye sobre
bienes inmuebles o derechos reales, para garantizar el cumplimiento de una
obligacin y su preferencia en el pago.
ARTCULO 2388. Los bienes hipotecados quedan sujetos al gravamen
impuesto, aunque pasen a poder de un tercero.
ARTCULO 2389. La hipoteca slo puede recaer sobre inmuebles ciertos
y determinados, o sobre los derechos reales que en ellos estn constituidos.
ARTCULO 2390. Siempre que fueren hipotecadas fincas sujetas a
gravmenes reales, no comprender la hipoteca sino el valor de las mismas
fincas, deduciendo el del gravamen real, o la prestacin correspondiente a
cinco aos, si la obligacin fuere de rentas o pensiones anuales.
CARACTERISTICAS
a) Derecho real:
b) Derecho Inmueble: a Excepcin del caso de las naves que el propio
cdigo de comercio reputa muebles y que son susceptibles de ser
hipotecadas.
c) Derecho accesorio: caracterstica que deriva de su calidad de
contrato de garanta y de la cual se desprenden a su vez consecuencias
jurdicas:
- se extingue junto con la obligacin principal: excepcin--> si la
obligacin principal se extingue por novacin y existe acuerdo de las partes
para que la hipoteca subsista con su primitiva fecha para garantizar la nueva
obligacin.
- se transfiere y transmite junto con el crdito principal.

- una excepcin a esta caracterstica la constituye la hipoteca

abstracta, o hipoteca con clusula de garanta general permite constituir
hipoteca una sola vez para garantizar todos los crditos que el deudor vaya
a contraer en el futuro.
d) El bien permanece en manos de quien lo constituye.
e) Otorga al crdito principal preferencia para pagarse con el producto
de la realizacin del bien hipotecado. Es un crdito especial de tercera
clase.
f) Es indivisible,. (igual que la prenda) cada una de las cosas
hipotecadas a una deuda y cada parte de ellas son obligadas al pago de
toda la deuda y de cada parte de ella.
17.2 NATURALEZA JURIDICA
La hipoteca como derecho real accesorio constituye un gravamen
inseparable del bien, como las servidumbres. Es decir, como consecuencia
tambin del carcter persecutorio de la accin real y de la naturaleza oponible
del gravamen respecto a terceros, la hipoteca gravitar siempre sobre el
inmueble, a pesar de las sucesivas enajenaciones que hubiere respecto al
mismo.
Son inseparables del inmueble a que activa o positivamente pertenecen.
Engendran una obligacin real que contina pesando sobre el predio sirviente,
cualquiera que sea su poseedor o dueo, y a la vez, constituyen Un derecho
real inseparable del fundo dominante, para que en el caso de enajenacin, sea
el nuevo adquirente en su carcter de tal, el que pueda ejercitar el derecho. La
hipoteca tambin constituye un~ obligacin real, que metafricamente se ha
dicho sigue a -Ia cosa, para ser oponible a todo adquirente o poseedor animus
dominio Esta obligacin real o propter rem, Se impone exclusivamente en
relacin con la cosa, depende de sta en cuanto a su duracin o extincin y
recae sobre un sujeto pasivo funcionario o mostrenco, en tanto que sea
propietario o poseedor de la cosa, y no por su individualidad misma. La calidad

de dicho sujeto, depender, de su carcter de propietario o poseedor del

inmueble hipotecado y en tanto que lo sea. En este aspecto, existen una
diferencia esencial entre las obligaciones reales y las personales. En las
primeras, el sujeto pasivo, aun cuando ejecute determinados actos de
conducta, stos slo tienen sentido en relacin con la cosa y exclusivamente
para que el titular del derecho real pueda ejercer eficazmente su poder jurdico,
de tal manera que dependern de la Naturaleza de ese .derecho; ..es decir, si
se trata de un derecho real de garanta O de aprovechamiento. En los
derechos reales de garanta, el sujeto pasivo: poseedor animus dominio
propietario de la cosa gravada, no puede ejecutar actos materiales que
impliquen un demrito en la garanta, para hacerla insuficiente. En los
derechos reales de aprovechamiento, e! sujeto pasivo debe mantener la cosa
en estado tal que sea til para que e! titular obtenga de ella e! provecho
inherente a la naturaleza de su facultad. En cambio, en las obligaciones
personales, los actos de conducta que debe ejecutar el deudor, estn
vinculados con su persona, y no dependen de su categora de propietario o
poseedor

17.3 ELEMENTOS
a) Su naturaleza accesoria;
b) Su carcter indivisible en cuanto al crdito y divisible respecto a los
bienes gravados;
c) Su naturaleza inseparable del bien gravado;
d) Carcter inmueble y excepcionalmente mueble de los bienes
hipotecados;
e) Su aspecto especial y expreso, y
f) Su constitucin pblica en cuanto a su inscripcin en el Registro
Pblico de la Propiedad, para que surta efectos respecto de tercero.

Elementos de validez.
Capacidad.
El deudor hipotecario requiere:
Debe tener capacidad general para contratar, ser el titular del bien o estar
autorizado legalmente para hipotecarlo.
Forma.
Si la ley exige el otorgamiento de escritura pblica u otra forma especial para
hacer efectivas las obligaciones propias de un contrato, los contratantes
podrn compelerse recprocamente a llenar aquellas formalidades desde que
hubiese intervenido el consentimiento o la consignacin por escrito segn el
caso, y dems requisitos necesarios para su validez.
17.4 OBLIGACIONES DE LAS PARTES
ARTCULO 2393. Si los muebles de que se habla en el artculo 2391,
fraccin IV, fueren enajenados antes de la constitucin de la hipoteca, no
tendr accin el acreedor hipotecario, ni contra el dueo de la cosa ni contra
tercer poseedor.
ARTCULO 2394. Puede hipotecarse la nuda propiedad, en cuyo caso si
el usufructo se consolidare con ella en la persona del propietario, no slo
subsistir la hipoteca, sino que se extender tambin al mismo usufructo.
ARTCULO 2395. Pueden tambin ser hipotecados los bienes que ya lo
estn anteriormente, aunque sea con el pacto de no volverlos a hipotecar,
salvo en todo caso los derechos de prelacin que establece este Cdigo.
ARTCULO 2396. Los bienes pertenecientes a personas que no tienen la
libre disposicin de ellos, no pueden ser hipotecados sino con las formalidades
que para su respectivo caso establece este Cdigo.

ARTCULO 2397. La hipoteca constituida sobre derechos reales, solo

durar mientras stos subsistan; pero si los derechos en que aquella se
hubiere constituido se han extinguido por culpa del que los disfrutaba, estar
est obligado a constituir una nueva hipoteca a satisfaccin del acreedor, y en
caso contrario a pagarle todos los daos y perjuicios.
ARTCULO 2398. No se podrn hipotecar:
I. Los frutos y rentas pendientes, con separaciones del predio que los
produzcan;
II. Los objetos muebles colocados permanentemente en los edificios, bien
para su adorno o comodidad, o bien para el servicio de alguna industria; a no
ser que se hipotequen juntamente con dichos edificios;
III. Las servidumbres, a no ser que se hipotequen juntamente con el
predio dominante, y exceptundose en todo caso la de aguas, la cual podr ser
hipotecada;
IV. El derecho de percibir los frutos en el usufructo concedido por este
Cdigo a los ascendientes sobre los bienes de sus descendientes;
V. El uso y la habitacin;
VI. Los bienes litigiosos, a no ser que la demanda origen del pleito se
haya registrado preventivamente, o si se hace constar en el ttulo constitutivo
de la hipoteca que el acreedor tiene conocimiento del litigio; pero en cualquiera
de los casos, la hipoteca quedar pendiente de la resolucin del pleito.

ARTCULO 2399. La hipoteca subsistir aunque se reduzca la obligacin

garantizada, y gravar cualquier parte de los bienes hipotecados que se
conserven, aunque la restante hubiere desaparecido, pero sin perjuicio de lo
que disponen los artculos siguientes.
ARTCULO 2400. Cuando se hipotequen varias fincas para la seguridad
de un crdito, es forzoso determinar por qu porcin del crdito responde cada
finca, y puede cada una de ellas ser redimida del gravamen, pagndose la
parte de crdito que garantiza.
ARTCULO 2401. Cuando una finca hipotecada susceptible de ser
fraccionada convenientemente se divida, se repartir equitativamente el
gravamen hipotecario entre las fracciones. Al efecto, se pondrn de acuerdo el
dueo de la finca y el acreedor hipotecario, y si no se consiguiere ese acuerdo,
la distribucin del gravamen se har por decisin judicial, previa audiencia de
peritos.
ARTCULO 2402. Dividida entre varias fincas la hipoteca constituida para
la seguridad de un crdito, y pagada la parte de ste con que estuviere
gravada alguna de ellas, se podr exigir por igual a quien interese, la
cancelacin parcial de la hipoteca en cuanto a la misma finca.
ARTCULO 2403. Si el inmueble hipotecado se hiciere, por culpa del
deudor, insuficiente para la seguridad de la deuda, podr el acreedor exigir
anticipadamente el pago o que se mejore la hipoteca a su satisfaccin.
ARTCULO 2404. Cuando la disminucin del valor se verifique sin culpa
del deudor, no estar obligado a anticipar el pago si mejorare la hipoteca a
satisfaccin del acreedor.

ARTCULO 2405. Si la finca estuviere asegurada y se destruyere por

incendio u otro caso fortuito, subsistir la hipoteca en los restos de la finca, y
adems el valor del seguro quedar afecto al pago. Si el crdito fuere de plazo
cumplido, podr el acreedor pedir la retencin del seguro, y si no lo fuere,
podr pedir que dicho valor se imponga a su satisfaccin, para que se verifique
el pago al vencimiento del plazo. Lo mismo se observar con el precio que se
obtuviere en caso de ocupacin por causa de utilidad pblica o de venta
judicial.
ARTCULO 2406. Slo puede hipotecar el que puede enajenar, y
solamente pueden ser hipotecados los bienes que pueden ser enajenados.
ARTCULO 2407. La hipoteca constituida por el que no tenga derecho de
hipotecar, no convalecer aunque el constituyente adquiera despus el
derecho de que careca.
ARTCULO 2408.

La accin hipotecaria prescribir a los diez aos,

contados desde que pueda ejercitarse.

ARTCULO 2409. Sin consentimiento del acreedor, el propietario del
predio hipotecario no puede darlo en arrendamiento, ni pactar pago anticipado
de rentas por un trmino que exceda a la duracin de la hipoteca, bajo la pena
de nulidad del contrato en la parte que exceda de la expresada duracin.
Si la hipoteca no tiene plazo cierto, no podr estipularse anticipo de
rentas, ni arrendamiento por ms de un ao.
ARTCULO 2410. La hipoteca constituida a favor de un crdito que
devengue intereses, no garantiza en perjuicio de tercero, adems del capital,
sino los intereses de tres aos; a menos que se haya pactado expresamente

que garantizar los intereses por ms tiempo, con tal que no exceda del
trmino para la prescripcin de los intereses y de que se haya tomado razn de
esta estipulacin en el Registro Pblico.
ARTCULO 2411. El acreedor hipotecario puede adquirir la cosa
hipotecada, en remate judicial o por adjudicacin, en los casos en que no se
presente otro postor, de acuerdo con lo que establezca el Cdigo de
Procedimientos Civiles.
Puede tambin convenir con el deudor en que se le adjudique en el precio
que se fije al exigirse la deuda, pero no al constituirse la hipoteca. Este
convenio no puede perjudicar los derechos de tercero.
ARTCULO 2412. La hipoteca puede ser constituida, tanto por el deudor
como por otro a su favor.
ARTCULO 2413. El propietario cuyo derecho sea condicional o de
cualquiera otra manera limitado, deber declarar en el contrato la naturaleza de
su propiedad, si la conoce.
ARTCULO 2414. El predio comn no puede ser hipotecado sino con
consentimiento de todos los propietarios. El copropietario puede hipotecar su
porcin indivisa, y al dividirse la cosa comn la hipoteca gravar la parte que le
corresponda en la divisin. El acreedor tiene derecho de intervenir en la
divisin para impedir que a su deudor se le aplique una parte de la finca con
valor inferior al que le corresponda.
ARTCULO 2415. La hipoteca slo puede ser constituida en escritura
pblica o en los ttulos a que se refiere el segundo prrafo del artculo 1815 de
este Cdigo.

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(Reformado. P.O. 6 de octubre de 1989)

ARTCULO 2416. La hipoteca nunca es tcita ni general; para producir
efecto contra tercero necesita siempre de registro, y se contrae por voluntad,
en los convenios, y por necesidad, cuando la ley sujeta a alguna persona a
prestar esa garanta sobre bienes determinados. En el primer caso se llama
voluntaria, en el segundo, necesaria.
La hipoteca produce todos sus efectos jurdicos contra tercero mientras
no sea cancelada su inscripcin.
17.5 CLASES
17.5.1 VOLUNTARIA
"Son hipotecas voluntarias las convenidas entre partes o impuestas por
disposicin de! dueo de los bienes sobre los que se constituyen"
ARTCULO 2417. Son hipotecas voluntarias las convenidas entre
partes, o impuestas por disposicin del dueo de los bienes sobre que se
constituyen.
ARTCULO 2418. La hipoteca constituida para la seguridad de una
obligacin futura, o sujeta a condiciones suspensivas inscritas, surtir efecto
contra tercero desde su inscripcin si la obligacin llega a realizarse o la
condicin a cumplirse. Si la obligacin asegurada estuviere sujeta a
condicin resolutoria inscrita, la hipoteca no dejar de surtir su efecto en
cuanto a tercero sino desde que se haga constar en el Registro el
cumplimiento de la condicin.
ARTCULO 2419. Cuando se contraiga la obligacin futura o se
cumplan las condiciones de que trata el artculo anterior debern los
interesados pedir que se haga constar as, por medio de una nota al margen

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de la inscripcin hipotecaria, sin cuyo requisito no podr aprovechar ni

perjudicar a tercero la hipoteca constituida.
ARTCULO 2420. El crdito puede cederse, en todo o en parte,
siempre que la cesin se haga en la forma que para la constitucin de la
hipoteca previene el artculo 2415, se d conocimiento al deudor y sea
inscrita en el Registro.
Si la hipoteca se ha constituido para garantizar obligaciones a la orden,
puede transmitirse por endoso del ttulo, sin necesidad de notificacin al
deudor ni de registro. La hipoteca constituida para garantizar obligaciones al
portador, se transmitir por la simple entrega del ttulo sin ningn otro
requisito.

Se podrn ceder los crditos con garanta hipotecaria, sin necesidad

de notificacin al deudor, de escritura pblica, ni de inscripcin en el
Registro Pblico, siempre que el cedente lleve la administracin de los
crditos. En caso de que el cedente deje de llevar la administracin de los
crditos, el cesionario deber notificar por escrito la cesin al deudor. En
cualquier caso, a requerimiento del deudor hipotecario, el acreedor primitivo
podr informarle a quin cedi el crdito.
(Prrafo Adicionado. P. O. 19 de noviembre del 2002)
En los supuestos previstos en los dos prrafos anteriores, la inscripcin
de la hipoteca a favor del acreedor original se considerar hecha a favor del
o los cesionarios referidos en tales prrafos, quienes tendrn todos los
derechos y acciones derivados de sta.
(Prrafo Adicionado. P. O. 19 de noviembre del 2002)

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ARTCULO 2421. La hipoteca generalmente durar por todo el tiempo

que subsista la obligacin que garantice, y cuando sta no tuviere trmino
para su vencimiento, la hipoteca no podr durar ms de diez aos.
Los contratantes pueden sealar a la hipoteca una duracin menor que
la de la obligacin principal.
ARTCULO 2422. Cuando se prorrogue el plazo de la obligacin
garantizada con la hipoteca, sta se entender prorrogada por el mismo
trmino, a no ser que expresamente se asigne menor tiempo a la prrroga
de la hipoteca.
ARTCULO 2423. Durante la prrroga y el trmino sealado para la
prescripcin, la hipoteca conservar la prelacin que le corresponda desde
su origen.
ARTCULO 2424. La hipoteca prorrogada por segunda o ms veces,
sea con plazo fijo, sea por tiempo indeterminado, solo tendr la preferencia
que le corresponda por la fecha del ltimo registro.
17.5.2 NECESARIA
Las hipotecas necesarias son aquellas que tienen obligacin de otorgar
las personas que administran bienes ajenos, para responder de la
administracin de los mismos, o bien a aqullas hipotecas que debe otorgar
el deudor al acreedor para asegurar ciertas deudas.
ARTCULO 2425. Llmase necesaria a la hipoteca especial y expresa
que por disposicin de la ley estn obligadas a constituir ciertas personas
para asegurar los bienes que administran, o para garantizar los crditos de
determinados acreedores.

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ARTCULO 2426. La constitucin de la hipoteca necesaria podr

exigirse en cualquier tiempo, aunque haya cesado la causa que le diere
fundamento, siempre que est pendiente de cumplimiento la obligacin que
se debiera haber asegurado.
ARTCULO 2427. Si para la constitucin de alguna hipoteca necesaria
se ofrecieren diferentes bienes y no convinieren los interesados en la parte
de responsabilidad que haya de pesar sobre cada uno, conforme a lo
dispuesto en el artculo 2400 decidir la autoridad judicial, previo dictamen
de peritos.
Del mismo modo decidir el Juez las cuestiones que se susciten entre
los interesados, sobre la calificacin de suficiencia de los bienes ofrecidos
para la constitucin de cualquiera hipoteca necesaria.
ARTCULO 2428. La hipoteca necesaria durar el mismo tiempo que la
obligacin que con ella se garantiza.
ARTCULO 2429. Tienen derecho de pedir la hipoteca necesaria para
seguridad de sus crditos:
I. El coheredero o partcipe, sobre los inmuebles repartidos, en cuanto
importen sus respectivos saneos o el exceso de los bienes que hayan
recibido;
II. Los descendientes de cuyos bienes fueren meros administradores
los padres o ascendientes, sobre los bienes de stos, para garantizar la
conservacin y devolucin de aqullos;

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III. Los menores y dems incapacitados sobre los bienes de sus

tutores, por los que stos administren;
IV. Los legatarios sobre los inmuebles de la herencia, por el importe de
su legado, si no hubiere hipoteca especial designada por el mismo testador;
V. El Estado, los Municipios y los establecimientos pblicos, sobre los
bienes de sus administradores o recaudadores, para asegurar las rentas de
sus respectivos cargos.
ARTCULO 2430. La constitucin de hipoteca en los casos a que se
refieren las fracciones II y III del artculo anterior, puede ser pedida:
I. En el caso de bienes de que fueren meros administradores los
padres, por los herederos legtimos del menor;
II. En el caso de bienes que administren los tutores, por los herederos
legtimos y por el curador del menor o incapacitado;
III. En todo caso por el Ministerio Pblico, si no la pidieren las personas
enumeradas en las fracciones anteriores.
ARTCULO 2431. La constitucin de hipoteca por los bienes de hijos
de familia, de los menores y de los dems incapacitados, se regir por las
disposiciones de los Captulos II, Ttulo Octavo; IX, Ttulo Noveno; y I y III,
Ttulo Undcimo, del Libro Primero.
ARTCULO 2432. Los que conforme al artculo 2429, tienen el derecho
de exigir la constitucin de hipoteca necesaria, tienen tambin el de objetar
la suficiencia de la que se ofrezca, y el de pedir su ampliacin cuando los

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bienes hipotecados se hagan por cualquier motivo insuficientes para

garantizar el crdito. En ambos casos resolver el Juez.
ARTCULO 2433. Si el responsable de la hipoteca designada en las
fracciones II, III y IV del artculo 2429, no tuviere inmuebles, no gozar el
acreedor ms que del privilegio mencionado en el artculo 2486, salvo lo
dispuesto en el Captulo IX, Ttulo Noveno, Libro Primero.
17.6 EXTINCION
ARTCULO 2434. Podr pedirse y deber ordenarse en su caso la
extincin de la hipoteca:
I. Cuando se extinga el bien hipotecado;
II. Cuando se extinga la obligacin a que sirvi de garanta;
III. Cuando se resuelva o extinga el derecho del deudor sobre el bien
hipotecado;
IV. Cuando se expropie por causa de utilidad pblica el bien hipotecado,
observndose lo dispuesto en el artculo 2405;
V. Cuando se remate judicialmente la finca hipotecada, teniendo
aplicacin lo prevenido en el artculo 1820;
VI. Por la remisin expresa del acreedor;
VII. Por la declaracin de estar prescrita la accin hipotecaria.

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ARTCULO 2435. La hipoteca extinguida por dacin en pago revivir, si el

pago queda sin efecto, ya sea porque la cosa dada en pago se pierda por
culpa del deudor y estando todava en su poder, ya sea porque el acreedor la
pierda en virtud de la eviccin.
ARTCULO 2436. En los dos casos del artculo anterior, si el registro
hubiere sido ya cancelado, revivir solamente desde la fecha de la nueva
inscripcin; quedando siempre a salvo al acreedor el derecho para ser
indemnizado por el deudor de los daos y perjuicios que se le hayan seguido.