Manual

M ANU AL DO USURIO
TS-Sisreg
Verso 1.4.X
Revisado em Maro/2012
SUMRIO
CONTEDO
INTRODUO
PGINA
04
CAPTULO 1
APRESENTAO DO PROGRAMA
06
1.1
Instalao
06
1.2
Atualizao Automtica
08
CAPTULO 2
2
OPERANDO O PROGRAMA
09
2.1
Criao e Configurao de Arquivos
09
2.2
Dados
17
2.3
Variveis
22
2.4
Clculo e Anlise de Consistncia
29
2.5
Equaes
31
2.6
Teste de Hipteses
33
2.7
Resduos e Outliers
36
2.8
Aderncia
39
2.9
Correlaes
43
2.10
Projeo de Valores
43
2.11
Relatrios
47
CAPTULO 3
3
EXERCCIO DIRIGIDO
50
3.1
3.1 Criando um Modelo de Regresso
50
3.2
3.2 Avaliando um Imvel
62
CAPTULO 4
4
4.1
DVIDAS MAIS FREQENTES
64
4.1 Principais Dvidas
64
CAPTULO 5
5
5.1
ASSISTNCIA TCNICA
66
5.1 Servio de Atendimento ao Usurio
66
TS-Sisreg
Manual do Usurio
INTRODUO
O TS-Sisreg , desenvolvido pela Tecsys Engenharia, uma poderosa

ferramenta para a avaliao imobiliria. Utilizando o sistema de regresso linear e
atuando como uma verdadeira mquina de clculo, o TS-Sisreg permite ao usurio as

anlises estatsticas do mercado, contendo informaes completas referentes aos
dados da amostra, fornecendo grficos e tabelas, de forma simples e direta.
A interatividade outro ponto importante da nova verso do software, que
possibilita transformaes de variveis, dirigida ou automtica, manipulao dos
diversos grficos e tabelas, com inmeras ordenaes e navegao pelos resultados
obtidos. Oferece, ainda, perfeita interface de dados com os programas Microsoft Word
e Microsoft Excel , facilitando, assim, a utilizao de diferentes bancos de dados.
Atravs da utilizao do TS-Sisreg , a estimativa de valor torna-se mais

simplificada, e pode ser analisada no contexto da amostra de forma grfica. Alm disso,
h o suporte completo para a montagem de laudos personalizados.
O presente Manual do Usurio tem por objetivo esclarecer todas as funes e
operaes do software com uma linguagem simples, direcionada aos usurios
iniciantes, para que possam ter um perfeito entendimento das ferramentas oferecidas e,
a partir da leitura do manual, possam obter o maior rendimento possvel, facilitando o
processo da avaliao imobiliria.
importante salientar, contudo, que as definies e indicaes deste manual
referem-se s questes funcionais do software, sem anlise qualitativa das escolhas, j
que a avaliao imobiliria envolve questes particulares, de acordo com o mercado
imobilirio local.
Introduo
TS-Sisreg
Manual do Usurio
CAPTULO
APRESENT A O DO PROG RAM A

1.1 PROCEDIMENTOS PARA A I NST ALA O
A instalao do TS deve atender aos seguintes requisitos mnimos de sistema:
Processador Pentium 100MHz;
16MB de memria RAM;
10MB de espao livre no HD (disco rgido);
Sistema operacional Windows 98 ;
A instalao permitir ao usurio utilizar uma verso Demo, com limitao para
o nmero de dados e variveis. Somente efetuando o registro de licena de uso que a
verso completa estar habilitada. Portanto, aps a instalao do software, dever ser
realizado o processo de registro da licena de uso.
Captulo 1
TS-Sisreg
Manual do Usurio
Uma vez instalado, abra o programa estando conectado internet. Na janela

de abertura do programa, escolha a opo Registrar. Automaticamente o sistema se
conectar ao site da Tecsys Engenharia, onde os dados do usurio devero ser
confirmados e ser enviada a chave de instalao (gerada no momento da instalao).
Aps esse procedimento retornar, atravs do e-mail cadastrado, uma chave de
registro, que dever ser utilizada na janela de abertura do programa. Somente com essa
chave poder ser efetuado o registro de licena de uso.
Obs.: A chave de instalao gerada para cada verso de sistema

operacional, ou seja, quando h uma nova instalao de sistema operacional,
haver uma chave de instalao diferente.
Captulo 1
TS-Sisreg
Manual do Usurio
1.2 ATUALIZ A O AUTOM TIC A

Sempre que o programa estiver em execuo, e o usurio estiver conectado
internet, o sistema estar buscando, no site da Tecsys Engenharia, por atualizaes do
programa. Da mesma forma, o usurio poder, em qualquer ocasio, consultar o site da
Tecsys Engenharia e procurar por informaes relativas ao TS-Sisreg .
Captulo 1
TS-Sisreg
Manual do Usurio
CAPTULO
OPERANDO O PROGRAM A
2.1 CRIA O E CO NFIGURA O DE ARQUIVOS
Atravs do menu Arquivo, podem ser acessadas as opes relativas gerao
e configurao de arquivos novos ou existentes, assim como suporte para a interface
com Excel, configurao e criao de banco de variveis, alm de gerao dos
relatrios e impresso.
Abrindo um arquivo existente

Arquivo > Abrir
Atravs da opo Abrir (CTRL+O), ou do cone
, o usurio poder abrir
qualquer arquivo de formato .tsr existente, bastando definir o local onde se encontra o
arquivo. A cada nova sesso do TS-Sisreg , o programa buscar a ltima referncia

utilizada para abrir um arquivo.
Arquivo > Abrir Recente

A opo Abrir Recente indicar uma lista com os ltimos 05 arquivos abertos
sem a necessidade de busca, agilizando, dessa forma, a operao.
Salvando um arquivo
Arquivo > Salvar e Arquivo > Salvar Como
Atravs da opo Salvar (CTRL+S), ou do cone
, o usurio poder salvar
qualquer arquivo em operao. O arquivo ser salvo no local onde se encontra. Na

opo Salvar Como..., o sistema gera um novo arquivo com as caractersticas do
arquivo em operao no momento, bastando definir o local onde se deseja gravar e o
Captulo 2
TS-Sisreg
Manual do Usurio
nome do arquivo. Neste caso, o novo arquivo passar ao status de operao e o antigo
arquivo permanecer com as alteraes efetuadas antes de seu ltimo salvamento.
Criando um arquivo novo

Arquivo > Novo
A opo Novo (CTRL+N), dentro do menu Arquivo, ou o cone
, possibilita
a criao de um novo modelo, direcionando o usurio diretamente para a janela de

Propriedades do Modelo, onde devem ser definidas as principais informaes, como
nome do modelo, autor, tipologia, data da criao, alm de informaes gerais como
nmero de casas decimais para os clculos ou senhas de proteo.
Importante: nessa janela, devero ser criadas e definidas as variveis

(hipteses) que sero testadas no modelo. Na guia Definio de Variveis,
devero ser definidos: o tipo de varivel; a expectativa de crescimento da varivel
dependente com o crescimento da varivel que est sendo definida (hiptese
alternativa); o nmero de casas decimais; alm de sua descrio e da
caracterstica de escala de medio utilizada.
Captulo 2
10
TS-Sisreg
Manual do Usurio
Na guia Criao, para criar variveis basta digitar o nome da varivel dentro do
campo Varivel e, em seguida, clicar em adicionar. No h limite para a criao de
variveis e o programa far a analise para avisar da presena de micronumerosidade,
de acordo com a NBR 14.653. Clicando em Escolher, ainda na opo Criao,
possvel escolher e incluir uma varivel pr-definida, dentro de um banco de variveis
que o programa oferece (este banco pode ser editado pelo operador atravs do menu
Modelo, item Incluir Variveis). Aparecer a janela Incluir Varivel, onde, clicando na
opo Escolher, ficam disponveis as variveis do banco de variveis. O duplo clique
sobre o nome da varivel escolhida ou o boto Adicionar (Alt A) coloca a varivel na
relao de variveis Adicionadas e o boto OK encerra a operao.
No quadro Sobre o Modelo, devem ser colocadas as informaes sobre o autor

do modelo, data da criao e observaes adicionais sobre o modelo de regresso.
Na guia Definio de Variveis, aparecer a lista de variveis anteriormente
criadas, na ordem de criao. Para cada varivel selecionada, no quadro Tipo de
Captulo 2
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TS-Sisreg
Manual do Usurio
Varivel, deve ser definido o tipo de varivel. O campo Descrio, logo abaixo, ser
exigido quando a varivel for do tipo dicotmica de grupo. Neste caso, o nome do grupo
deve ser digitado apenas para a primeira varivel de cada grupo e escolhido para as
demais. No quadro Crescimento deve ser definida a expectativa de crescimento da
varivel dependente com o crescimento da varivel que est sendo definida (hiptese
alternativa). Esse crescimento ser verificado no mdulo Teste das Hipteses, o qual
ser abordado posteriormente. O boto Varivel Dependente dever estar marcado
para a respectiva varivel, a qual ir para o final da lista das variveis do modelo
(quadro da esquerda).
Dica: para alterar a ordem das variveis na lista, pode-se utilizar o recurso
da varivel dependente. Para trocar a posio de uma varivel A com a posio
de uma varivel B, e considerando uma varivel C como varivel dependente,
deve-se adotar o seguinte procedimento: selecionar a varivel B e marcar como
varivel dependente, ela troca de posio com a varivel C; marcar a varivel
A como dependente; e, por ltimo, marcar a varivel C como dependente. As
variveis A e B estaro em posies trocadas na relao de variveis ao final
do processo.
Captulo 2
12
TS-Sisreg
Manual do Usurio
Ainda na guia Definio de Variveis, na parte inferior da janela, h o quadro

Descrio, onde dever constar a definio (o que representa) e a escala de medio
adotada para cada varivel.
Importante: As informaes desse quadro sero impressas no Relatrio

Sinttico, como definio das variveis.
Aps a definio das variveis e a escolha da varivel dependente, o programa

direcionar diretamente para a digitao do banco de dados do modelo.
Importando um banco de dados

Arquivo > Importar do Excel
A importao de arquivos dever ser feita quando for criado um novo modelo
de regresso a partir de um banco de dados existente. O TS-Sisreg oferece interface
com arquivos .xls, do Microsoft Excel , sendo possvel importar uma planilha e
transform-la no banco de dados do modelo.
Importante: Para importar uma planilha de banco de dados do Microsoft
Excel , recomendvel que esta planilha esteja formatada para tal operao, da
seguinte forma:
Os dados e as variveis devem estar em clulas seqenciais, sem
interrupes;
Os dados com os valores devem ser numricos (sem textos);
As informaes de fonte e endereo dos dados, preferencialmente,

devem estar completas.
Captulo 2
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TS-Sisreg
Manual do Usurio
Na janela de importao do arquivo, o boto Abrir possibilita a escolha da
planilha desse arquivo a ser importada para o TS-Sisreg . Depois de selecionada, a

planilha aparecer na tela. Antes de clicar na opo Importar, necessrio assinalar as
clulas a serem importadas. Para importar os nomes das variveis, basta selecionar as
clulas correspondentes e clicar na opo Marcar (referente s variveis).
A seguir, deve se selecionar os valores das variveis numricas (todas as

linhas e colunas) e clicar na opo Marcar (referente a dados). O mesmo procedimento
dever ser adotado para importar os campos referentes s observaes (fontes) e aos
endereos. Somente depois de efetuar esses procedimentos que dever ser escolhida
a opo Importar.
A seguir, o sistema disponibiliza o mdulo Propriedades do Modelo, onde
devero ser definidas caractersticas do modelo e das variveis importadas.
importante salientar que o processo de importao no traz consigo a definio do tipo e
Captulo 2
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TS-Sisreg
Manual do Usurio
expectativa de crescimento das variveis, nem a definio da varivel dependente.

Pode-se observar, tambm, que na caixa de descrio da varivel aparecer somente
Importada do Excel, a qual dever ser editada pelo usurio.
Alterando a definio das variveis

Modelo > Propriedades
Em qualquer momento, durante a utilizao do programa, o usurio tem a
possibilidade de alterar as definies das variveis do modelo. Entretanto, se o modelo
j apresentar algum resultado estatstico, ou seja, se j tiver sido dado o comando
Calcular, deve-se observar que, se a alterao efetuada for a troca de ordem das
variveis, os resultados perdem a validade e sero anulados.
Configurando o banco de variveis

Ferramentas > Banco de Variveis
Atravs dessa opo, possvel editar o banco de variveis utilizado pelo
usurio. Para alterar as informaes sobre qualquer varivel do banco de variveis,
clique sobre a mesma e acione a opo Editar (Alt E), na parte inferior da janela. Para
criar uma nova varivel deve-se, inicialmente, escolher o Tipo de varivel a ser criada
(quadro direita da janela). Clicando na opo Nova, deve-se preencher as informaes
sobre o crescimento, nmero de casas decimais e descrio da varivel, acionando-se
em seguida a opo Gravar. Desse modo, a varivel estar pronta para ser utilizada em
novos modelos.
Captulo 2
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TS-Sisreg
Manual do Usurio
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2.2 DADOS
Digitando e editando os dados

Modelo > Editar Dados
Quando se est criando um novo arquivo, aps a definio das variveis, na janela
Propriedades do Modelo, a janela de digitao e edio dos dados
ser
automaticamente disponibilizada. No caso de arquivo existente, ou de banco de dados
importado do Microsoft Excel , tanto o cone
da barra de ferramentas, como o
menu Modelo, disponibilizam a opo Editar Dados.
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Na barra de ttulo da janela, estar informado o nome fornecido ao modelo de

regresso quando da criao do mesmo e o local onde est gravado o arquivo. Nessa
janela, dever ser feita a digitao dos valores dos dados da amostra. A barra de menus
oferece opes padro para a digitao de textos, como Copiar, Colar, Salvar, Fechar e
Voltar. Alm dessas opes, h a opo para incluir dado (+), e excluir dado (-). O cone
com a seta vermelha indica a direo de deslocamento aps a digitao em cada clula.
Na situao padro, a seta aponta para a direita, bastando um clique para que ela
aponte para baixo.
A digitao das clulas deve ser sempre seguida da tecla Enter, do contrrio, a
informao ser perdida. Todos os dados devem apresentar valores para todas as
variveis, de modo que a tabela fique completa. Para editar um dado j digitado, basta
clicar na clula correspondente, teclar Enter e digitar diretamente sobre o valor antigo.
necessrio que a edio seja seguida da tecla Enter, para que o valor da clula seja
modificado.
Um duplo Enter sobre a ltima clula (ltima linha e ltima coluna) da planilha
gera um novo registro em branco para receber digitao.
Importante: a planilha de dados numrica, ou seja, quando os

parmetros atribudos aos dados fizerem referncia a caractersticas qualitativas,
o usurio deve organiz-los em escalas numricas (Dicotomias, Proxy, Cdigos
Alocados, etc.) antes de coloc-los na planilha.
A visualizao dos dados digitados pode ser realizada de maneira interativa.

Clicando sobre o ttulo de cada coluna, a tabela reordenada a partir da coluna
selecionada. A ordem, crescente ou decrescente, se inverte quando a mesma coluna
selecionada novamente. No canto superior esquerdo da planilha, na linha dos nomes
das variveis, h uma clula que permite otimizar a largura das colunas, ajustando-as
largura mnima necessria, possibilitando maior visualizao das colunas numa mesma
tela.
Captulo 2
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TS-Sisreg
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Para desconsiderar um dado nos clculos do modelo, basta clicar na clula ao

lado esquerdo do nmero de identificao do mesmo. As informaes do dado
desconsiderado tornam-se de cor cinza, e perdem contraste. Clicando com o boto
direito do mouse sobre a tabela de dados, o usurio tem as seguintes opes:
Considerar todos os dados, o que habilita todos os dados desconsiderados de uma s
vez, agilizando o processo; Desconsiderar todos os dados, que permite o processo
inverso, desabilitando todos os dados de uma s vez; Inverter dados considerados,
onde a habilitao dos dados invertida, aqueles dados considerados passam a ser
desconsiderados, e aqueles desconsiderados passam a ser considerados; Excluir dados
desconsiderados, onde os dados desconsiderados no processo de clculo sero
excludos do modelo de regresso. Uma vez excludo o dado, sua informao perdida
e, para reutiliz-la, o usurio dever digit-la novamente.
Importante: quando h a desconsiderao de algum dado da amostra, as

informaes relativas a esse dado no so perdidas, apenas retiradas do
processo de clculo. Sero perdidas as informaes que dizem respeito aos
resultados estatsticos obtidos antes da desconsiderao de determinado dado. A
situao se repete quando h a reconsiderao de algum dado que se encontrava
desconsiderado.
Operando os dados
Modelo > Operar Dados
As alteraes dos valores dos dados da amostra segundo determinadas

condies tornam-se necessrias muitas vezes para modificar a estrutura ou Tipo de
uma varivel. Para evitar a edio manual de valores dado a dado, o sistema oferece
Captulo 2
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TS-Sisreg
Manual do Usurio
essa ferramenta, permitindo ao usurio agilizar a transformao dos valores de acordo

com a sua necessidade.
Ao selecionar esse comando atravs do menu Modelo, ou do cone
, abre-
se a janela Operar Dados, onde a coluna Operando A representa a varivel da qual se

deseja modificar a estrutura de valores, segundo determinada condio. Abaixo dessa
coluna, est o quadro Operao, onde possvel escolher entre diversas operaes
lgicas para comparao de valores entre duas ou trs informaes. As outras duas
colunas: Operando B e Operando C, estaro habilitadas de acordo com a operao
escolhida dentro do quadro Operao. Para cada operao, o usurio dever selecionar
a varivel a ser alterada como Operando A, a operao lgica de comparao desejada
e, como Operando B e Operando C, valores de comparao, o qual pode ser outra
varivel do modelo ou um valor absoluto definido. Quando o elemento de comparao
um valor absoluto, a opo Valor, dever ser digitada no campo abaixo. O mesmo
procedimento deve ser feito quando se utiliza a coluna Operando C.
Depois de escolhida a operao a ser realizada, deve ser definida a
conseqncia dessa operao para os dados que, de acordo com a comparao lgica,
Captulo 2
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TS-Sisreg
Manual do Usurio
sero alterados, ou seja, definir como eles sero alterados e qual ser o resultado disso.
Ao lado do quadro Operao, esto os dois quadros de resultados: Ao em caso
verdadeiro e Ao em caso falso. Cada um desses quadros apresenta trs alternativas:
Excluir do modelo, que retira do arquivo as informaes relativas ao dado;
Desconsiderar, que no exclui, apenas desconsidera dos clculos essas informaes;
Converter para, que define um novo valor para a varivel selecionada como Operando
A, em todos os dados que atendem a comparao lgica escolhida. Este novo valor
deve ser digitado no campo abaixo.
Depois de realizar as operaes desejadas, basta clicar em Aplicar para que as
transformaes solicitadas tenham efeito. Ao aplicar qualquer transformao nos
valores dos dados, os resultados estatsticos calculados, se houver, sero perdidos e
devem ser refeitos.
Captulo 2
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TS-Sisreg
Manual do Usurio
2.3 VARIVEIS
O TS-Sisreg
oferece uma grande diversidade de opes referentes
utilizao de variveis. O usurio tem possibilidades de alterao, definio,

transformao de escala, incluso e/ou excluso de variveis do modelo, anlise de
forma grfica para todos os resultados estatsticos, alm da anlise da influncia parcial
de cada varivel independente na varivel dependente, de forma isolada.
Editando o nome das variveis
Na tela principal do programa, as variveis do modelo so exibidas, na ordem

de criao, em uma coluna esquerda. Nesse ambiente, possvel renomear as
variveis e desconsider-las dos clculos estatsticos.
Para renomear uma varivel, basta clicar sobre a varivel desejada e digitar o
novo nome. Tambm pode ser feito atravs da tecla Enter, ou ainda, a tecla F2, para
abrir a edio do nome da varivel. Aps a digitao do novo nome, dever ser digitada
a tecla Enter para finalizar o processo.
Desconsiderando variveis
Durante o processo de modelagem estatstica, possvel desconsiderar uma

varivel, sem exclu-la do modelo. Para tanto, basta clicar na clula cinza, esquerda
da varivel selecionada. Quando essa clula for acionada, uma mensagem ser exibida
salientando que os resultados estatsticos j obtidos sero perdidos. A partir desse
momento, a varivel ser visualizada na cor cinza, e sua clula esquerda apresentar
um crculo preto preenchido. Para reconsiderar a varivel desconsiderada, basta repetir
o processo e a mesma retomar a visualizao padro.
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TS-Sisreg
Manual do Usurio
Inserindo novas variveis no modelo

Modelo > Incluir Variveis
Ao longo da modelagem estatstica, pode ser necessria a incluso de uma

nova varivel no modelo. Dentro do menu Modelo, ou atravs do cone
, encontra-se
a opo Incluir Variveis. Ao acionar esse comando, aparecer na tela a janela de

incluso. O processo pode ser feito de duas maneiras, semelhantes incluso inicial
das variveis do modelo. O usurio pode optar pela criao de uma nova varivel,
clicando em Criar, e depois em Adicionar. A outra possibilidade utilizar o banco de
variveis existentes, clicando em Escolher, selecionando o tipo da varivel, na guia
Tipo, e dentro do quadro Varivel, selecionando a varivel a ser includa. Aps a
seleo, necessria a confirmao atravs da tecla Adicionar. Para excluir varivel
adicionada, basta clicar em Remover, na mesma janela. Para finalizar o processo,
necessrio clicar em Ok.
Importante:
ao incluir uma nova varivel, a mensagem de perda dos resultados

estatsticos obtidos ser exibida;
caso a varivel adicionada no tenha sido escolhida do banco de

variveis pr-definido, recomendvel sua definio no item
Propriedades, dentro do menu Modelo, selecionando a guia Definio
de Variveis e aplicando as definies da nova varivel;
imprescindvel a digitao dos valores dos dados da nova varivel

atribudos a cada dado da amostra. Isto deve ser realizado no item
Editar Dados do menu Modelo ou cone
Excluindo alguma varivel existente

Modelo > Excluir Variveis
Captulo 2
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TS-Sisreg
Manual do Usurio
Este comando, acessado atravs do menu Modelo ou pelo cone
, deve ser
usado quando o usurio desejar excluir, de forma definitiva, uma varivel do arquivo de
dados. Quando a inteno for apenas exclu-la do processo de clculo, a operao
indicada Desconsiderando varivel. A janela de excluso exibe a lista de variveis do
modelo e, ao lado de cada varivel, um campo de seleo. Para excluir determinada
varivel, necessrio selecion-la. A opo Todas excluir todas as variveis do
modelo. Aps a seleo das variveis a serem excludas, basta clicar em Excluir, para
confirmar a excluso.
Importante: ao excluir alguma varivel do modelo, ser exibida a
mensagem de perda dos resultados estatsticos calculados.
______________________
Operando as variveis
Modelo > Operar Variveis
Este comando, acessado atravs do menu Modelo ou pelo cone
, possibilita
a criao de nova Varivel a partir de operao matemtica entre duas variveis j

existentes ou entre uma varivel e uma constante (exemplo: criar Valor Unitrio atravs
da diviso do Valor Total pela rea). Esta operao sempre gera uma nova varivel,
resultado do clculo solicitado. A janela Operar Variveis semelhante da operao
dos dados, tambm dividida em colunas. Nesse caso, exibida no lado esquerdo, a
coluna Operando A, onde esto todas as variveis do modelo. Nesse quadro, o usurio
dever escolher a varivel a ser transformada. Ao centro, est o quadro Operao, onde
o usurio pode escolher a operao a ser realizada com a varivel selecionada. Abaixo
desse quadro, no campo Salvar em, o usurio deve digitar o nome da nova varivel que
est sendo criada a partir da operao. Na parte inferior da janela, h uma barra de
informao, onde exibido o resultado da operao que est sendo escolhida. direita,
Captulo 2
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TS-Sisreg
Manual do Usurio
na coluna Operando B, so oferecidas duas opes para a realizao da operao:

clicando em Valor, a nova varivel ser resultado da varivel selecionada e da operao
escolhida, e todos os valores atribudos para a varivel selecionada sero operados
pelo mesmo valor, que dever ser digitado no campo abaixo; clicando em Escolher, o
usurio tem a opo de realizar a operao entre duas variveis do modelo, e, desse
modo, cada dado da amostra cruzar os seus valores das duas variveis selecionadas e
criar a nova varivel, a partir da operao escolhida.
Importante: a varivel criada a partir da operao de variveis dever ser

definida na guia Definio de Variveis, na janela Propriedades do Modelo.
Anlise grfica das variveis

Visualizar > Grfico de Variveis
O grfico de variveis, que pode ser acessado pelo menu Visualizar, opo
Grfico de Variveis, permite ao usurio analisar graficamente o comportamento das
variveis no modelo de regresso. Esse comportamento est intrinsecamente ligado
equao de regresso aplicada, ou seja, esse comportamento muda de acordo com a
mudana dos resultados estatsticos.
A janela do grfico de variveis apresenta, alm do grfico propriamente dito,
dois quadros, com opo de visualizao: Opes e Dados. O quadro Opes permite
selecionar as duas variveis a serem analisadas, uma no eixo X, outra no eixo Y. A
formatao padro do TS-Sisreg , oferece sempre a primeira varivel da lista no eixo X,

e a varivel dependente no eixo Y. Mesmo assim, clicando dentro do campo referente a
cada eixo, possvel selecionar qualquer varivel presente no modelo. Ao lado dos
campos referentes aos eixos cartesianos, h trs campos: Mnimo, Mdio e Mximo,
onde exibida a amplitude da varivel selecionada, e so mostrados os valores
mnimos e mximos, dentro da amostra, alm do valor mdio aritimtico da amostra.
Captulo 2
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TS-Sisreg
Manual do Usurio
Acima dos campos dos eixos, pode-se selecionar a forma de exibio da varivel no
grfico: so apresentadas as opes de visualizao Direta, ou seja, sem transformao
de escala dos eixos; a visualizao Modelo, ou seja, com as transformaes definidas
no processo de clculo do modelo; e ainda a visualizao Escolhida, onde o usurio
pode selecionar a transformao de escala grfica que desejar para cada eixo
cartesiano. No canto direito do quadro Opes, existe o quadro Dicotmica, onde
possvel visualizar o comportamento das variveis selecionadas anteriormente em cada
eixo, para cada valor das variveis dicotmicas existente no modelo. Clicando em
Separar Valores, habilita-se o campo abaixo, onde se tem a lista das dicotmicas
utilizadas no modelo, e pode-se escolher visualizar no grfico, a relao entre as
variveis, para o valor 0 da dicotmica escolhida, clicando em Projetar (cor vermelha, ao
lado de Igual a 0), e para o valor 1 da dicotmica escolhida, clicando em Projetar (cor
azul, ao lado de Igual a 1).
O quadro Dados apresenta todos os dados utilizados no modelo de regresso.
Esto dispostos, na visualizao padro, em ordem crescente de numerao, e so
apresentadas as colunas das duas variveis selecionadas para a anlise no grfico.
Quando o usurio mudar as variveis na anlise, essas colunas acompanharo a
mudana. O usurio tem a opo de reordenar os dados na ordem crescente ou
decrescente, em qualquer uma das colunas, bastando apenas clicar na coluna
desejada, uma ou duas vezes, de acordo com a seta indicativa da ordenao. A terceira
coluna de visualizao dos dados a coluna dos endereos, entretanto a ordenao
dos dados por essa coluna no possvel. O usurio tem a possibilidade de selecionar
um dado para que seja mostrado no grfico, a fim de analisar o seu comportamento
dentro da varivel selecionada. Ao clicar no retngulo cinza ao lado do dado desejado,
na coluna ao lado da coluna de numerao, aparecer um crculo preto nesse retngulo,
e o dado ser apontado no grfico, aparecendo o seu nmero. Se a inteno for
numerar todos os dados, preciso clicar no cabealho da coluna de retngulos, ao lado
da coluna de numerao. Depois de selecionado o dado, clicando mais uma vez, o dado
perde o destaque no grfico e o crculo preto desaparece. No setor direito do quadro
Captulo 2
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TS-Sisreg
Manual do Usurio
Dados, h a opo Todos Valores, onde so mostrados os valores atribudos a todas as

variveis presentes no modelo, para cada dado selecionado. No rodap da janela
Variveis, abaixo do grfico, so visualizadas as informaes de endereo e de fonte de
cada dado selecionado, independente do destaque ou no no grfico.
Anlise das variveis isoladas
O mdulo Varivel Isolada uma inovao do TS-Sisreg oferece a anlise de

cada varivel, de forma isolada, e sua interferncia na varivel dependente, que, na
maioria dos casos, o valor unitrio. possvel escolher entre qualquer uma das
variveis existentes no modelo, analisar o seu comportamento e os resultados
estatsticos da equao aplicada.
A janela Isolar Variveis apresenta, na parte superior, o quadro Dados e o
quadro Equao, e na parte inferior, o Grfico e o quadro Varivel. No quadro Dados, a
visualizao semelhante a do Grfico de Variveis, com duas colunas, sendo uma
delas a do valor unitrio, e a outra a da varivel selecionada. Nesse caso, no
permitida a ordenao dos dados pela coluna selecionada, mas o processo de seleo
dos dados e de visualizao dos dados selecionados no grfico semelhante ao do
Grfico de Variveis. Clicando sobre o retngulo ao lado do dado, esse dado
apontado no grfico, aparecendo o seu nmero, e, clicando novamente, o processo se
desfaz.
Dica: Ao clicar com o boto direito do mouse, o usurio tem a

possibilidade de copiar a tabela dos dados, a fim de utiliz-la em outro software,
como o Microsoft Word, por exemplo.
Captulo 2
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TS-Sisreg
Manual do Usurio
O quadro Equao apresenta todos os resultados estatsticos da equao

aplicada para cada varivel, sendo indicada a equao na parte superior do quadro.
Abaixo desse quadro, no setor inferior direito da janela, h o quadro Varivel, onde o
usurio tem a possibilidade de selecionar a varivel que deseja analisar. Como uma das
duas variveis em anlise a varivel dependente, neste quadro no se pode
selecionar a varivel dependente.
No grfico das variveis isoladas, possvel escolher entre a anlise Linear e
anlise No Linear, clicando no campo respectivo. No campo ao lado, apresentada a
equao de regresso para cada tipo de anlise, levando-se em conta apenas as duas
variveis. Ao lado do campo da equao de regresso, existem dois campos que dizem
respeito visualizao do grfico. No primeiro campo, o usurio escolhe se deseja que
os dados do modelo sejam apresentados no grfico, ou se deseja visualizar apenas a
funo representativa da equao. O segundo campo diz respeito interpolao dos
pontos e dos segmentos de reta, quando a funo no for uma reta, no caso da anlise
No Linear, ou seja, quanto menor esse valor, mais facetada e menos segmentada ser
a visualizao da funo, e quanto maior esse valor, menos facetada e mais
segmentada ser a visualizao da funo, tendo uma apresentao mais aperfeioada.
Na opo padro do programa, esse campo apresenta o valor 20.
Captulo 2
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TS-Sisreg
Manual do Usurio
2.4 CLCULO E ANLISE DE CONSIST NCIA

Modelo > Calcular
O mtodo de clculo das equaes do TS-Sisreg
apresenta diversas
alternativas ao usurio, visando agilizar o processo, e facilitar o uso do programa. Ao

acionar o comando Calcular, abre-se a janela Opes de Clculo. Dentro da janela, h o
quadro Dirigido, onde h a lista de variveis utilizadas, e, ao lado, a coluna
Transformao, onde possvel escolher a transformao de escala para cada varivel
individualmente. A opo Auto (opo padro do programa) realiza as transformaes
indicadas no quadro de transformaes, localizado ao lado. Na parte inferior do quadro
Dirigido, h um campo onde so mostradas mensagens relativas possibilidade de
transformao de cada varivel, de acordo com o tipo da varivel, definido na janela
Propriedades do Modelo, e relativas aos valores atribudos aos dados dessa varivel e a
impossibilidade de alguma transformao. Essas informaes so baseadas na NBR
14.653 e na viabilidade matemtica de clculo. O quadro Testes de oferece uma lista de
seis transformaes possveis para cada varivel, entre as quais, duas delas: 1/x e ln(x)
esto selecionadas na opo padro do programa. Abaixo desse quadro, h o quadro
Seleo, onde o usurio pode escolher entre o mtodo Linear e o mtodo No Linear.
Na opo padro est selecionado o mtodo Linear. Mais abaixo, h o quadro
Armazenar, onde o usurio define a quantidade de equaes armazenadas, para depois
serem aplicadas. A seleo feita atravs da ordem decrescente do coeficiente de
determinao da equao, e as demais so descartadas. Vale lembrar que o nmero de
equaes depende da relao entre o nmero de variveis e o nmero de
transformaes para cada varivel. No setor direito superior da janela, H o campo
Mtodo Simplificado, onde o prprio TS-Sisreg faz a anlise das transformaes, e

baseado na relao matemtica entre as transformaes solicitadas e nos resultados
Captulo 2
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TS-Sisreg
Manual do Usurio
dos coeficientes de determinao para cada equao, no faz o clculo de todas as

equaes, ou seja, simplifica o processo de clculo tornando-o mais rpido.
Nesse mdulo, est outra inovao do TS-Sisreg , a anlise de consistncia

dos dados do modelo. Clicando em Analisar consistncia, abre-se a janela onde so
apresentadas as variveis e o diagnstico da consistncia dos dados para cada
varivel, de acordo com a NBR 14.653, a fim de evitar a micronumerosidade dos dados
da amostra. Quando detectado um problema quanto consistncia dos dados, essa
inconsistncia aparece nessa janela, destacada em vermelho.
Dica: sempre analisar a consistncia dos dados antes de passar para o

processo de clculo, principalmente se no modelo de regresso houver alguma
varivel do tipo cdigo alocado, ou se houver um grupo de variveis dicotmicas.
Captulo 2
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TS-Sisreg
Manual do Usurio
2.5 EQUAES
A funo Equaes apresenta uma janela completa com a lista de todas as

equaes calculadas diante das opes de transformaes e de quantidade de
equaes para armazenamento, definidos no momento do clculo. Aps o processo de
clculo, em qualquer ocasio, mesmo depois de aplicar uma determinada equao, o
usurio tem a possibilidade de procurar por outra equao, por resultados estatsticos
diferentes, que melhor se adaptem situao desejada.
A janela Selecionar Equao apresenta, esquerda, a lista das variveis
utilizadas no modelo, e, ao lado dessa lista, os testes estatsticos divididos por colunas,
com os resultados para todas as variveis. direita na janela, h um bloco com as
informaes especficas de cada equao. As primeiras informaes na parte superior
do bloco dizem respeito da quantidade de variveis e de dados existentes no modelo e
aqueles efetivamente usados no clculo da equao. Logo abaixo, est a indicao dos
desvios padro Linear e No Linear da equao. Mais abaixo, no quadro Determinao,
esto calculados os coeficientes de determinao Linear, No Linear, e Ajustado de
cada equao. As equaes esto ordenadas, no padro do TS-Sisreg , pelo

coeficiente de determinao Linear, e o usurio faz, nesse campo, a escolha da
equao. Clicando sobre o ttulo Linear, correr a lista numerada das equaes. Ao
clicar sobre o ttulo No Linear, as equaes aparecem ordenadas por esse coeficiente.
Da mesma forma, clicando em Ajustado, as equaes sero ordenadas pelo coeficiente
de determinao ajustado.
Dica: dentro do campo de seleo da equao, no quadro Determinao,

se o usurio procura por uma equao especfica, basta digitar o seu respectivo
nmero, sem a necessidade de passar por toda a lista.
Captulo 2
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TS-Sisreg
Manual do Usurio
Abaixo da Determinao, so apresentados os resultados dos demais testes

realizados: Correlao, Fischer-Snedecor, Normalidade dos Resduos e Outliers. O
ltimo quadro apresenta as informaes do tipo de clculo da equao, e, no canto
inferior direito, a indicao do nmero da equao que se est visualizando.
Na parte inferior da janela, esquerda, h o quadro Ajuste Fino, que permite
ao usurio ajustar os coeficientes para cada varivel, dentro da mesma equao,
exponencializando a equao individual da varivel, dentro dos parmetros Intervalo e
Preciso. O campo Intervalo apresenta, na opo padro do programa, o valor 2. O
campo Preciso apresenta, por padro, o valor 0,1. Para efetuar o ajuste, necessrio
definir esses dois parmetros e clicar em Ajustar.
Aps a escolha da equao desejada, e da realizao dos ajustes necessrios,
necessrio clicar em Aplicar para aplic-la.
Importante: aps a aplicao, o usurio poder notar alguns resultados

estatsticos destacados em vermelho, para algumas variveis, nas colunas DW
explicada e Det. Ajustado, o que significa problemas de inconsistncia desses
resultados na equao aplicada.
Captulo 2
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TS-Sisreg
Manual do Usurio
2.6 TESTE D AS HIPTESES
Visualizar > Teste das Hipteses
O TS-Sisreg oferece ao usurio, a possibilidade de conferir se as decises

que vo sendo tomadas durante o processo de clculo e de escolha da equao esto
de acordo com as definies preliminares do modelo de regresso, no quadro Definio
de Variveis, dentro de Propriedades, no menu Modelo. Tal procedimento o chamado
Teste das Hipteses, onde apresentado um resumo das principais informaes do
comportamento das variveis na equao aplicada.
A janela do Teste das Hipteses se apresenta dividida em trs setores.
esquerda, est a lista das variveis utilizadas no modelo, seguida das informaes de
Escala, que apresenta a equao utilizada para aquela varivel, se utilizou
transformao de escala, Valor Mdio, apresentando o valor da mdia aritimtica da
amostra. Quando a varivel for do tipo dicotmica, essa coluna no apresentar o valor
mdio aritimtico, apenas mostrar os valores 0 ou 1, de modo a representar a situao
de dualidade. A terceira coluna T. Observado, resultado do teste estatstico de T. de
Student. A ltima coluna Crescimento, e pode ser apresentado na forma Linear e No
Linear. A opo padro do programa o Crescimento No Linear, sendo permitido ao
usurio trocar, bastando clicar na opo Linear, localizado na parte superior direita da
janela. Os valores da coluna Crescimento se apresentam na cor azul quando a equao
calculada confirma a hiptese formulada quando da escolha da expectativa de
crescimento da varivel, ainda no quadro de Definio de Variveis. Quando o clculo
da equao contraria a hiptese formulada, ou seja, a varivel apresenta um
comportamento contrrio ao esperado, os valores da coluna Crescimento se
apresentam na cor vermelha.
Ao lado do quadro das variveis, h o grfico com a funo de cada varivel,
com relao varivel dependente. Tambm pode ser alterado para a opo Linear, j
Captulo 2
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TS-Sisreg
Manual do Usurio
que se apresenta na opo No Linear. No grfico, o usurio tem algumas opes de

visualizao. Ao clicar em Valores, so exibidos no grfico, valores dentro da amplitude
da amostra da varivel, a cada 10% de variao. Clicando em Valor Mdio, apontado
no grfico o valor referente mdia da amostra, j sinalizado no grfico pelo ponto
amarelo. Junto ao ponto amarelo do grfico, est representado um tringulo, que mostra
a variao do valor mdio da varivel, segundo o percentual de crescimento calculado
pela equao. Cabe salientar que, quando se est analisando o comportamento de uma
varivel do tipo dicotmica, o grfico tem uma apresentao diferente. Como so
apenas duas possibilidades de valores, representando uma dualidade, o grfico tem a
forma de barras verticais. A barra vermelha representa o valor 0 para a varivel, e a
barra azul, o valor 1 para a varivel. A forma de visualizao padro do grfico a
Ortogonal, porm, clicando em 3D, a visualizao alterada para a forma em trs
dimenses, onde o usurio pode girar o grfico vontade, clicando nas setas de
direo, acima do grfico. O campo ao lado das setas de direo, com o valor 100,
dizem respeito ao nvel de zoom do grfico, quanto menos o valor, mais afastado estar
o grfico, e quanto maior for o valor, mais prximo estar o grfico.
Dica: Se houver a necessidade de utilizao do grfico em algum trabalho

especfico, h a possibilidade de copiar o grfico para outro software ou outro
ambiente de trabalho, bastando clicar sobre o grfico com o boto direito do
mouse.
Abaixo do grfico, est a equao de regresso, igualmente apresentada nas

duas formas, Linear e No Linear, a qual a apresentao padro do programa. esta
equao que representa o modelo de regresso utilizado para a projeo de valores na
avaliao de um imvel.
Captulo 2
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TS-Sisreg
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Dica: Para copiar a Equao de Regresso para os trabalhos em

desenvolvimento, basta selecion-la com o mouse e utilizar os comandos padro
do Windows de Copiar (Ctrl C) e Colar (Ctrl V) no local desejado.
Captulo 2
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TS-Sisreg
Manual do Usurio
2.7 RESDUOS E OUTLIERS
Visualizar > Resduos
O mdulo de resduos oferece condies de anlise numrica e grfica da

distribuio dos resduos, em cada equao aplicada. So feitas trs diferentes
anlises: Linear, No Linear e Mista. Apresenta, ainda, todas as informaes relativas
ao desvio padro de cada dado, com relao a todas as variveis. Com base nessa
anlise, o TS-Sisreg gera uma lista dos dados considerados outliers.

Acessando o comando de Resduos, abre-se a janela correspondente, dividida
em dois blocos. Na parte superior, os dados esto numerados em ordem decrescente,
na visualizao padro do programa. Ao lado da coluna dos dados, aparecem oito
colunas com os resultados obtidos na anlise dos resduos, para cada dado. As duas
colunas esquerda so Valor Observado e Valor Calculado, que so os valores
atribudos aos respectivos dados em cada varivel. A anlise sempre ser apresentada
relacionada varivel dependente, entretanto o usurio tem a opo de analisar os
resduos com relao a qualquer uma das variveis existente no modelo. Para trocar de
varivel, preciso clicar no campo onde h o nome da varivel, na parte central superior
do grfico. Ao lado das colunas dos valores, esto trs colunas relativas ao valores de
resduos propriamente ditos. A coluna Resduo mostra o valor calculado do resduo, a
coluna Resduo Relativo apresenta o percentual do valor do resduo com relao
mdia calculada, e a coluna Resduo sobre DP, relaciona o valor do resduo com o
desvio padro calculado.
Importante: Na Anlise Mista, a coluna Resduo sobre DP destacada

com fundo azul, pois juntamente com o grfico de resduos, dizem respeito
anlise Linear. Todas as demais colunas dizem respeito anlise No Linear.
Captulo 2
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TS-Sisreg
Manual do Usurio
As ltimas trs colunas fazem referncia parcela de contribuio de cada

resduo na variao dos valores da amostra. A coluna Variao Total aponta os valores
percentuais de cada resduo na variao total, a coluna Variao Residual apresenta
tambm os valores percentuais, mas com relao variao residual. Da mesma forma,
os valores mostrados na coluna Variao Explicada referem-se parcela de variao
explicada da variao total.
Nessa tabela, o usurio tem a possibilidade de ordenamento por qualquer uma
das colunas, bastando clicar na coluna desejada. Se for clicada uma vez mais na coluna
j selecionada, a ordem se inverte, mas continua guiada pela coluna selecionada.
Tambm h a possibilidade de se apontar um determinado dado no grfico, que, como
em outros grficos, necessrio marcar o dado desejado, clicando no retngulo cinza
ao lado do dado. Para selecionar todos os dados no grfico, necessrio clicar no
cabealho da coluna cinza, ao lado dos dados. No grfico aparecer o nmero do dado
correspondente. Repetindo o processo, o dado desmarcado. A tabela de resduos
pode ser copiada para ser utilizada em outro software ou outro ambiente de trabalho,
bastando clicar com o boto direito do mouse sobre a tabela dos resduos.
No setor inferior da janela, est o grfico dos resduos. So oferecidos trs
tipos de anlise: Mista, Linear e No Linear, e quando houver a necessidade de trocar o
tipo de anlise, basta clicar no campo correspondente. Ao lado do grfico, direita, h
uma coluna de informaes dos dados, onde so visualizados os valores atribudos a
todas as variveis para cada um dos dados. Ao clicar em Dado, essa coluna pode ser
habilitada e desabilitada. Ao lado de Dado, h o boto Outliers, para se visualizar os
outliers presentes. Na parte superior esquerda do grfico, h o boto Calculado, o qual
indica que os valores mostrados no grfico so os valores calculados. Ao clicar nesse
boto, ele muda para Observado e o grfico passa a apresentar os valores observados.
O grfico aponta os valores da coluna Resduo sobre DP, e so apresentados na cor
azul. J os outliers aparecem no grfico na cor vermelha. Ao lado da opo dos valores,
h as opes de visualizao do grfico. Por opo padro, o grfico est na forma
Ortogonal. Para alterar o tipo de visualizao, preciso clicar em 3D, sendo possvel
Captulo 2
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TS-Sisreg
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ainda, com as setas de direo e o campo correspondente ao zoom, girar e aproximar

ou afastar o grfico. O grfico tambm oferece a opo de ser copiado para ser
posteriormente utilizado, ao clicar com o boto direito do mouse sobre o grfico.
Abaixo do grfico, h uma barra de informaes, mostrando o nmero, o endereo e a
fonte de informao do dado selecionado.
Dica: Se a inteno for desabilitar o dado que apresentar resultados

indesejveis, esse procedimento pode ser feito diretamente no mdulo de
resduos, sendo necessrio clicar duas vezes seguidas sobre o retngulo cinza de
marcao dos dados, e o dado tomar a cor cinza, perdendo o contraste. Quando
feito esse procedimento, ao sair do grfico de resduos, o programa ir
direcionar diretamente para a janela de clculo, pois os resultados estatsticos
passam a no valer mais. Entretanto, o programa direcionar o clculo para as
transformaes efetuadas na equao que foi aplicada, e se o usurio desejar
realizar os testes com outras transformaes, dever clicar em Auto.
Analisando os Outliers
Visualizar > Outliers
O comando Outliers pode ser acessado pelo menu ou tambm diretamente
pelo grfico dos resduos. Essa funo identifica e enumera aqueles dados que
apresentam valores referentes aos resduos muito elevados, com o desvio padro acima
do valor estabelecido. Quando o usurio acessa a janela dos outliers, pode visualizar a
lista dos outliers. Na parte inferior da janela, o usurio define o valor para definir o dado
como outlier, digitando o valor no campo Valor considerado outlier. Ao lado desse
campo, o usurio tem a opo de escolher se a anlise dos outliers ser Linear ou No
Linear.
Captulo 2
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TS-Sisreg
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2.8 ADERNCIA
Visualizar > Aderncia
Para obter a informao de como os dados esto distribudos dentro da curva

Normal e ao longo da reta representativa da equao de regresso, e o quanto eles
esto prximos ou afastados dessa reta, h a funo Aderncia, oferecida pelo TS
Sisreg tambm em duas formas: numrica e grfica. O programa oferece ainda, essas
informaes em um dos seus relatrios padro.
A janela Aderncia apresentada em dois setores: esquerda os dados esto
listados; ao seu lado, so visualizadas quatro colunas, tambm apresentadas no mdulo
Resduos. As colunas so: Observado, onde se encontram os valores observados de
todos os dados; Calculado, apontando os valores calculados para os dados; Resduo,
mostrando o resduo de cada dado, e Resduo/DP, onde se tem a relao entre o
resduo e o desvio padro, para cada dado. Essa tabela, assim como outras tabelas do
programa, oferece a possibilidade de ordenao pela coluna desejada, clicando uma ou
duas vezes, com a inverso do ordenamento no segundo clique. H tambm, a coluna
de marcao dos pontos no grfico de valores, com um retngulo cinza ao lado de cada
dado, que, quando selecionado, aponta o valor do dado no grfico.
No setor direito da janela, esto dois grficos. No canto superior esquerdo, h
um boto com uma seta apontada para a esquerda, a ao acion-lo, a tabela de dados
suprimida e a janela apresentar somente os grficos. Para fazer o processo inverso,
s clicar novamente no mesmo boto. O primeiro grfico de Valores Calculados x
Valores Observados, permitindo a anlise da aderncia dos pontos reta representativa
da equao de regresso. Ao clicar com o boto direito do mouse sobre o grfico, o
usurio tem duas opes: Visualizar relatrio e Copiar grfico. A opo de visualizao
abre a janela do relatrio, onde so apresentados os dois grficos: Aderncia e
Captulo 2
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TS-Sisreg
Manual do Usurio
Distribuio de Freqncia. Ao escolher a opo de Copiar grfico, o usurio poder

utilizar o grfico posteriormente, em outro software.
O grfico localizado na parte de baixo da janela o de Distribuio de
Freqncia, segundo a curva Normal. No grfico, o usurio pode selecionar a opo
Marcas, onde os valores atribudos a cada faixa so mostrados no grfico. No canto
superior direito desse grfico, h um campo numrico, com a opo padro de valor 6.
Esse campo refere-se quantidade de faixas de diviso dos valores dentro da curva
Normal. Quanto menor esse valor, menor o nmero de faixas de valores, e menos
precisa ser essa representao. Quanto maior esse valor, maior o nmero de faixas, e
maior a preciso da representao da distribuio de freqncia.
Captulo 2
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TS-Sisreg
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2.9 CORRELAES
Visualizar > Correlaes
O mdulo de correlaes analisa o grau de interferncia de uma varivel sobre

a outra, de maneira isolada e de maneira conjunta com as outras variveis, alm de
analisar o grau de interferncia das variveis independentes sobre a varivel
dependente, tambm nas duas situaes, de maneira isolada e conjunta. Essa anlise
sobre o comportamento entre as variveis apresentada na forma de uma matriz de
valores, e na forma de grfico.
Clicando em Correlaes, o usurio depara-se com a janela onde visualizada
a anlise correlativa. Na metade superior da tela, temos a Tabela de Correlaes, que
est selecionada, pela opo padro do programa, mas pode ser suprimida, ao clicar no
campo do ttulo da tabela, desabilitando-a. Nessa tabela, esto todas as variveis
utilizadas no modelo de regresso, e os valores esto apresentados da seguinte forma:
na parte inferior da matriz, abaixo da diagonal, esto os valores correspondentes
correlao isolada das outras variveis sobre a varivel selecionada, marcados em
amarelo; na parte superior da matriz, acima da diagonal, esto os valores
correspondentes correlao parcial das outras variveis sobre a varivel selecionada,
levando-se em conta a interferncia das outras variveis na anlise, marcados em azul.
Para selecionar determinada varivel, basta clicar sobre o nome da varivel, na coluna
da esquerda, ou ainda movimentar o cursor atravs das setas de direo Para Cima e
Para Baixo do teclado. Acima da coluna da esquerda, com os nomes das variveis, h
uma clula com uma seta para a esquerda, que permite otimizar a largura das colunas
para o mnimo necessrio, a fim de melhorar a visualizao da matriz, no caso de ser
muito grande. Clicando com o boto direito do mouse sobre a tabela de correlaes, o
usurio tem a opo Visualizar relatrio, onde aparece, em outra janela o relatrio de
valores das correlaes, organizado por varivel, contendo valores para a anlise
Captulo 2
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TS-Sisreg
Manual do Usurio
isolada e com a influncia das outras variveis. Este relatrio pode ter o seu texto
editado, ou copiado para outro software de edio de textos, atravs das opes padro
do Windows de copiar (Ctrl C) e colar (Ctrl V). Ao sair do relatrio, h a opo de
imprimir o relatrio, o que termina com a possibilidade de edio do texto e gera uma
impresso em tela do relatrio, para depois ser impresso na impressora padro do
usurio.
Na parte inferior da janela, esto os grficos: um para os valores de correlao
isolada entre as variveis, em amarelo, esquerda, e outro para os valores de
correlao parcial entre as variveis, em azul, direita. Esses grficos so visualizados
na forma tridimensional, e, neste caso, no tm a possibilidade de alterao. No canto
inferior esquerdo de cada grfico, h o campo Vertical que, quando marcado, altera a
disposio dos nomes das variveis da forma horizontal para a forma vertical.
Dica: Para utilizar o grfico em algum trabalho especfico h, como em

outros grficos, a alternativa de copi-lo para outro software ou outro ambiente de
trabalho, bastando clicar sobre o grfico com o boto direito do mouse.
Captulo 2
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TS-Sisreg
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2.10 PROJEO DE VALORES
Modelo > Projetar
A funo de projeo de valores est estruturada de forma a atender todas as

exigncias feitas pela NBR 14.653, no que diz respeito confiana mnima necessria,
aos limites para a extrapolao de valores, oferece liberdade para a utilizao do campo
de arbtrio, tambm definido pela norma. Oferece as trs possibilidades de utilizao do
valor calculado previstos na norma. Alm disso, situa o valor projetado dentro da
amostra utilizada no modelo de regresso, tambm, como em outras funes do
programa, de forma numrica e grfica.
No acionamento do comando Projetar, o usurio depara-se com a janela de
projeo, dividida em trs blocos. No setor superior esquerdo, est a tabela de valores,
onde esto todas as variveis utilizadas no modelo, seguidas de algumas colunas. A
coluna Forma Linear aponta qual a forma de clculo da varivel, ou seja, qual a
transformao utilizada. A coluna Valor da Varivel a coluna a ser preenchida com os
valores do imvel avaliado. Essa coluna deve ter todos os seus valores preenchidos,
no restando lacunas, para que o sistema possa efetuar o clculo. As prximas colunas
dizem respeito aos valores da amostra: Mnimo da Amostra e Mximo da Amostra
representam os valores de limite da amostra para cada varivel; e a ltima coluna,
Mdia da Amostra, apresenta o valor mdio aritimtico da amostra. Ao lado das colunas
numricas, direita, h uma coluna com os campos preenchidos na cor verde. Essa
coluna controla a entrada de valores e sua relao com a NBR 14.653. Quando o
usurio lana um valor extrapolado, o programa pede a confirmao do valor, e esse
valor ficar marcado na cor vermelha na coluna Valor da Varivel. Quando essa
extrapolao deixa de atender os parmetros definidos pela norma, A coluna da direita
marcar a varivel do valor unitrio (varivel dependente) com o retngulo na cor
vermelha, o valor calculado estar igualmente destacado na cor vermelha, na coluna
Captulo 2
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TS-Sisreg
Manual do Usurio
Valor da Varivel, e uma mensagem ser exibida abaixo da tabela de valores para que
o usurio tenha conhecimento da inconsistncia dos valores projetados.
Ao lado da tabela, direita esto os quadros relativos ao Valor Calculado, onde
o usurio pode escolher utilizar o valor da Moda, Mediana e Mdia. O programa oferece
a opo Moda como opo padro. Clicando dentro do campo correspondente,
possvel fazer a troca. Junto ao Valor Calculado, esto os valores Y Mnimo, e Y
Mximo, que correspondem aos limites do intervalo de confiana calculados para aquele
valor mdio. Sobre cada um desses trs valores, ao clicar com o boto direito do
mouse, o usurio tem a possibilidade de copi-los para sua posterior utilizao. Abaixo
do quadro dos valores, est o quadro Campo de Arbtrio. Esse valor, definido pela
norma com a amplitude de 15% para mais ou para menos, no tem relao com os
valores do intervalo de confiana. Os campos Mnimo e Mximo mostram os limites do
campo de arbtrio e, abaixo, o campo Valor Arbitrado, onde pode ser digitado o valor
desejado, dando ao usurio a opo de controlar o valor a ser utilizado. Da mesma
forma dos valores calculados, os valores do campo de arbtrio podem ser copiados para
serem posteriormente utilizados, ao clique do boto direito do mouse sobre o campo
desejado. A barra horizontal permite o controle atravs do mouse, ou, ainda, das setas
de direo horizontais do teclado, para uma maior preciso. Abaixo do quadro do campo
de arbtrio, h uma inovao do TS-Sisreg : o quadro de anlise das equaes. O

programa faz uma anlise de todas as equaes quanto ao intervalo de confiana para
cada avaliao projetada, individualmente. Quando a equao aplicada a equao
que representa o menor intervalo de confiana possvel entre as equaes, esse campo
mostra uma mensagem na cor azul. Quando a equao aplicada no aquela que
representa o menor intervalo de confiana possvel entre as equaes, a mensagem
ser em vermelho, e ser indicada qual equao apresenta essa caracterstica.
Importante: A anlise do intervalo de confiana das equaes no leva em

conta os outros resultados estatsticos, ou seja, a equao pode apresentar o
Captulo 2
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TS-Sisreg
Manual do Usurio
menor intervalo de confiana possvel, sem apresentar resultados estatsticos

consistentes.
No setor inferior da janela, est o quadro dos resultados, com o grfico e a

tabela de resultados. O quadro referente aos valores calculados para a varivel
dependente (geralmente o Valor Unitrio, em R$/m), e est dividido basicamente no
grfico, esquerda e na tabela, direita. Na parte superior existem alguns parmetros
de anlise e visualizao que podem ser modificados. esquerda, acima do grfico, h
o campo Confiana, com o valor de 80% definido como padro. Esse campo refere-se
ao grau de certeza da estimativa de valores, e o valor padro de 80% o mnimo
exigido pela NBR 14.653. O grfico est no formato varivel selecionada (eixo x) x valor
calculado para moda, mediana, ou mdia (eixo y). No eixo X, est a amplitude da
amostra, para a varivel selecionada. Ao lado do grau de certeza, est o campo Grfico,
que comanda a visualizao do grfico. A opo Projeo mostra, no grfico, o valor
pontual calculado. Clicando em Pontos de Mximo, o usurio ter o valor da projeo
pontual multiplicado pelo valor atribudo varivel selecionada. Clicando em Pontos de
Mnimo, o processo o inverso: o valor ser o da projeo pontual dividido pelo valor
atribudo varivel. Ao lado do campo Grfico h um campo numrico representando a
preciso da interpolao dos pontos que formam a funo representativa do valor dentro
da amostra utilizada. Quanto maior esse valor, maior os pontos utilizados para a
interpolao no grfico e maiores os dados de referncia na tabela ao lado, todos
situados dentro da amostra e de maneira eqidistante. Quanto menor o valor (o valor
mnimo 5), menor a interpolao no grfico e menos precisa a insero do valor
calculado dentro da amostra. Ao lado do campo numrico, est o campo Varivel,
apontando aquela que est sendo utilizada na projeo de valores. Normalmente, a
varivel utilizada a de rea, possibilitando o conhecimento do valor total do imvel,
definido pela rea do imvel x valor unitrio. Entretanto, o usurio tem a possibilidade de
escolher entre todas as variveis existentes no modelo de regresso, e o grfico e a
tabela se comportam da mesma forma para todas elas. Por ltimo, na linha de
Captulo 2
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TS-Sisreg
Manual do Usurio
comandos superiores do quadro de resultados, est o campo que controla a presena

dos dados no grfico. A opo padro Sem dados, e o grfico mostra apenas o ponto
do valor calculado. Clicando na opo Observados, alm do valor calculado, o grfico
apresentar os valores observados para todos os dados. Escolhendo a opo
Calculados, o grfico substitui os valores observados e mostra os valores calculados
para todos os dados da amostra.
No grfico do valor calculado, na cor azul, e na cor amarela, est a
representao do intervalo de confiana calculado para aquela determinada situao.
Clicando diretamente no ponto do valor calculado, aparece o seu valor no grfico. Ao
clicar com o boto direito do mouse, o usurio tem a opo Numerar Todos, onde todos
os dados so marcados com seus respectivos nmeros, e a opo Desnumerar Todos,
que inverte o processo. Ainda no comando do boto direito do mouse, h a opo de
Visualizar Relatrio, onde se abre a janela do relatrio de projeo dos valores, com
possibilidade de edio do texto, podendo ser complementado com informaes do
imvel avaliando, ou, ainda, ser copiado para outro software, atravs das opes padro
do Windows, de Copiar (Ctrl C) e Colar (Ctrl V). Ao sair desse relatrio, o usurio pode
imprimir o relatrio, gerando uma impresso em tela, onde no h mais a possibilidade
de edio dos textos, para depois ser impresso na impressora definida como padro.
Ainda no grfico, e, ainda com o boto direito do mouse, o usurio pode Copiar o grfico
diretamente, para utiliz-lo posteriormente.
A tabela de valores, localizada ao lado do grfico, mostra a insero do valor
calculado dentro da amostra. A primeira coluna a coluna dos valores atribudos
varivel em questo. Depois, as colunas Mnimo e Mximo, mostram os valores
calculados para os limites do intervalo de confiana. A prxima coluna, % Total, d, em
termos percentuais, o valor do intervalo de confiana total. As ltimas duas colunas, %
Mnimo e % Mximo, mostram a composio do intervalo de confiana total, os valores
percentuais para cada lado do valor pontual, para mais e para menos. O nmero de
linhas dessa tabela de resultados determinado pelo valor definido no campo numrico,
localizado na parte superior do quadro Resultados, ao lado do campo Grfico.
Captulo 2
46
TS-Sisreg
Manual do Usurio
2.11 RELATRIOS
Gerando os Relatrios
Arquivo > Relatrios
O programa oferece diversos tipos de relatrios para o modelo de regresso

utilizado. Clicando em Relatrios, no menu Arquivo, o usurio tem a opo de gerar
relatrios em tela, contendo resultados estatsticos, variveis e dados, alm de exportar
um relatrio de dados para o Microsoft Excel, fazendo o percurso inverso ao da
importao de um banco de dados. H, tambm, a alternativa de configurar os relatrios
em tela. Os tipos de relatrios so os seguintes:
Relatrios em tela
Aderncia: apresenta o teste de aderncia do modelo, relacionando os valores

calculados e os valores observados, e a distribuio de freqncia dos
elementos da amostra, segundo a curva normal. A gerao deste relatrio deve
ser feita no mdulo de aderncia, onde basta clicar com o boto direito do
mouse sobre o grfico e escolher Visualizar Relatrio;
Correlaes: apresenta o resultado das correlaes entre as variveis de duas

maneiras: de forma isolada, e com a influncia das outras variveis. A gerao
deste relatrio deve ser feita no mdulo de correlaes, onde basta clicar com
o boto direito do mouse sobre a matriz das correlaes e escolher Visualizar
Relatrio;
Resultados: apresenta os resultados estatsticos do modelo utilizado, a

quantidade de dados e variveis existentes, a quantidade efetivamente
utilizada nos clculos, a normalidade dos resduos, alm das equaes
escolhidas para cada varivel. Oferece a possibilidade de edio dos textos
(inclusive para utilizao em outros programas de edio de texto, como o
Microsoft Word). Ao sair do relatrio, ele impresso em tela para, a partir da,
ser impresso na impressora padro do usurio;
Captulo 2
47
TS-Sisreg
Manual do Usurio
Sinttico: este o relatrio mais importante com relao ao modelo de

regresso, pois nele que est presente a Equao de Regresso, alm de
todos os resultados estatsticos, coeficientes calculados e descrio de todas
as variveis;
Projetar: este relatrio apresenta os parmetros utilizados para o clculo do

valor do imvel avaliando. Da mesma forma que o relatrio de Resultados,
oferece a edio de texto para completar as informaes relativas ao
avaliando. Alm dos valores calculados informa o Grau de Preciso atingido,
de acordo com a NBR 14.653. Nesse relatrio, o usurio pode justificar sua
arbitrariedade na escolha do valor calculado para o imvel avaliando.
Dados: apresenta todos os dados do modelo de regresso e seus parmetros

observados para todas as variveis. Alm disso, apresenta as informaes de
endereo e fonte de cada dado.
Relatrios Excel
Dados: gera uma planilha do Microsoft Excel, contendo todos os dados do

modelo de regresso e seus parmetros observados para todas as variveis.
Alm disso, apresenta as informaes de endereo e fonte de cada dado. Os
valores atribudos s caractersticas das variveis para cada dado sero todos
numricos.
Configurando os Relatrios
Ferramentas > Configurar Relatrios
Alm da opo direta dentro do menu Ferramentas, h o caminho para a

configurao dos relatrios dentro da prpria janela Relatrios, onde o usurio pode
definir o layout dos relatrios. O quadro Cabealho oferece a opo de colocar uma
figura, como o logotipo da empresa, por exemplo, e a opo de colocar a data. A figura
deve ter um formato de arquivo de foto (.jpg, .bmp, etc.) e deve ter o tamanho de 7cm x
Captulo 2
48
TS-Sisreg
Manual do Usurio
2cm. Do contrrio, sofrer deformao para esse tamanho. possvel, tambm, definir
a posio da figura na folha escolhendo entre Direita e Esquerda.
No quadro Ttulos, o usurio dever definir o nome de cada relatrio. Os
relatrios de Dados e Resultados, so seguidos de um subttulo, que o nome do
modelo de regresso definido dentro das Propriedades do Modelo.
No quadro Relatrio de Dados, possvel definir quais dados e variveis sero
apresentados nos relatrios. Na opo de no mostrar os dados que foram
desconsiderados dos clculos, possvel renumerar os dados efetivamente utilizados.
Captulo 2
49
TS-Sisreg
Manual do Usurio
CAPTULO
EXERCCIO DIRIGIDO
3.1 CRIANDO UM MODELO DE REG RESS O

Nesta seo do manual, o usurio encontrar um exerccio prtico de
elaborao e configurao de um modelo de regresso, passando por todas as suas
etapas, definindo os seus parmetros e finalizando o modelo. O objetivo deix-lo em
condies de avaliar os imveis de mesma tipologia, inseridos no contexto de mercado
estabelecido pelo modelo.
Criando o modelo: definindo as variveis e digitando os dados da amostra

A proposta do exerccio prtico a criao de um modelo de regresso de
terrenos urbanos, disponveis para a venda ou j vendidos, com potencial de
investimento de incorporao (residencial, comercial ou mista), na cidade de Porto
Alegre. As informaes atribudas aos dados amostrais, utilizados neste exerccio, so
meramente didticas, no tendo relao alguma com dados reais do mercado imobilirio
local. Cabe salientar ainda que a modelagem atravs do mtodo de inferncia
estatstica utiliza-se de definies subjetivas ao longo do processo, de modo que este
exerccio no apresentar, ao seu final, a nica alternativa vivel para a modelagem
estatstica consistente de dados amostrais.
Iniciamos com a definio das variveis que sero utilizadas no modelo. Sero
7 variveis, sendo uma delas a varivel dependente. Clicando em Novo, entramos
diretamente na janela Propriedades do Modelo. Na seo Criao, inserimos os dados
no quadro Sobre o Modelo. Logo aps, no quadro Varivel, digitamos as variveis a
serem utilizadas no modelo. Aps a digitao do nome de cada varivel, clicamos em
Adicionar, e ela aparece no quadro da direita. As variveis sero as seguintes:
rea Total (m)

Frente (m)
Captulo 3
50
TS-Sisreg
Manual do Usurio
Renda Bairro
ndice Aproveitamento
Ocupao
Vocao Mista
Unitrio (R$/m)
Aps a criao, passamos para a etapa de definio, clicando na seo Definio de

Variveis:
Varivel: rea Total (m)

Tipo: Quantitativa
Crescimento: Negativo
Varivel Dependente: No
Personalizar Aparncia: Sim
Aparncia: Casas Decimais: 2
Descrio: rea total do terreno, expressa em m;
Varivel: Frente (m)

Tipo: Quantitativa
Crescimento: Positivo
Descrio: Frente do terreno para o logradouro principal, expressa em m;
Varivel: Renda Bairro

Tipo: Proxy
Captulo 3
51
TS-Sisreg
Manual do Usurio

Descrio: Indica a atratividade do terreno no contexto urbano, atravs da renda mdia
do responsvel pelo domiclio, no bairro onde est situado o terreno, segundo pesquisa
realizada pelo IBGE;
Varivel: ndice Aproveitamento

Tipo: Quantitativa
Descrio: ndice de aproveitamento do terreno, obtido atravs de consulta Prefeitura
Municipal da Cidade sede onde est a amostra;
Varivel: Ocupao
Tipo: Dicotmica Isolada
Descrio: Indica a existncia de benfeitorias obsoletas, mas que podem adicionar
valor na comercializao do terreno, da seguinte forma: ocupado=1; desocupado=0;
Varivel: Vocao Mista

Tipo: Dicotmica Isolada
Crescimento: Negativo
Captulo 3
52
TS-Sisreg
Manual do Usurio

Descrio: Indica a vocao para a incorporao mista do local onde est situado o
terreno, da seguinte forma: Vocao Mista (residencial e comercial) = 1; outra situao =
0;
Varivel: Unitrio
Tipo: Quantitativa
Varivel Dependente: Sim
Descrio: Valor unitrio do terreno, expresso em R$/m;
Aps a criao e configurao das variveis, clicamos em OK e passamos

diretamente ao processo de digitao dos dados da amostra. Na janela Editar Dados,
digitamos todos os dados e os valores de cada varivel atribudos aos dados.
Lembramos que nenhuma clula dever permanecer em branco. Apresentamos, a
seguir, uma tabela com 44 dados e os seus valores para as 7 variveis, os quais sero
utilizados no modelo de regresso. Devemos estar atentos durao do processo de
digitao dos dados, o qual consideravelmente demorado. Portanto, recomendamos
salvar o arquivo em determinados intervalos de tempo, de modo a no perder nenhuma
informao j digitada.
Captulo 3
53
TS-Sisreg
Manual do Usurio
A tabela de dados a seguinte:

N
Endereo
Fonte
rea Total Frente

(m)
(m)
Renda
Bairro
IA OC VM
Unit
(R$/m)
Av. Anita Garibaldi esq.

Mariland
Fonte
K
567,60
43,00
3.679,37 1,6
951,37
Rua Ramiro Barcelos esq.

Gal. Neto
Fonte
B
450,00
20,00
1.951,44 1,9
755,56
Rua Nicolau Dias de

Farias, 567
Fonte
B
1.320,31
16,22
2.262,50 1,0
295,39
Rua Capivari esq.

Upamoroti
Fonte
B
2.747,00
60,00
1.459,58 1,3
120,13
Av. Protsio Alves esq.

Joo Telles
Fonte
U
601,92
13,20
3.071,30 1,9
564,86
Av. Icara esq. Raul

Moreira
Fonte
O
600,00
20,00
1.459,58 1,3
1.083,33
Rua Hiplito da Costa,

115-121
Fonte
C
1.507,00
18,00
1.033,87 1,3
431,32
Av. Santos Dumont esq.

Polnia
Fonte
J
1.590,44
30,00
1.290,38 1,3
150,90
Av. Ip, 380
Fonte
D
1.302,00
35,00
850,15 1,3
307,22
10
Av. Protsio Alves, ao

lado 1655
Fonte
N
865,80
13,20
3.071,30 1,9
601,76
11 Av. Jos de Alencar, 1785
Fonte
N
574,20
8,00
2.403,38 1,6
696,62
12
Av. Anita Garibaldi esq.

Afonso Taunay
Fonte
D
300,00
10,00
3.966,14 1,9
1.000,00
13
Av. Vicente da Fontoura,

431,439,447,461
Fonte
H
2.491,00
47,00
1.682,75 1,3
361,30
14 Av. Jos de Alencar, 1795
Fonte
N
1.306,80
19,80
2.403,38 1,6
612,18
15
Av. Lucas de Oliveira esq.

Dona Alice
Fonte
H
580,80
13,20
2.226,56 1,6
723,14
16
Rua Demtrio Ribeiro, ao

lado 215
Fonte
H
464,50
12,00
1.932,37 1,3
688,91
17

lado 2005
Fonte
F
330,00
11,00
3.071,30 1,9
696,97
Captulo 3
54
TS-Sisreg
Manual do Usurio
18 Rua Dr. Barcelos, 2667
Fonte
H
825,00
16,50
1.201,65 1,3
309,09
19
Rua Gen. Rondon, ao

lado 1587
Fonte
H
1.085,70
23,10
1.067,76 1,3
175,00
20
Av. Otto Niemeyer, ao

lado 1380
Fonte
E
660,00
18,00
1.067,76 1,3
401,52
21
Rua Pe. Reus, ao lado

2191
Fonte
E
2.537,92
41,20
1.067,76 1,0
139,64
22
Rua Pe. Reus esq.

Joaquim Louzada
Fonte
E
483,00
23,00
1.201,65 1,0
310,56
23
Av. Cel. Marcos, ao lado

2060
Fonte
X
968,00
22,00
2.659,26 1,0
351,24
24
Rua Arlindo Pasqualini,

ao lado 791
Fonte
E
1.080,00
24,00
2.659,26 1,0
351,85
25 Av. Otto Niemeyer 1004
Fonte
E
2.200,00
17,60
2.262,50 1,3
227,27
Rua Eng. Frederico

Dahne, ao lado 226
Fonte
G
1.200,00
30,00
835,64 1,3
275,00
27 Av. Brasil esq. Par
Fonte
P
1.200,00
60,00
1.290,38 1,3
708,33
26
28
Rua Casemiro de Abreu,

755-771
Fonte
M
757,76
20,48
3.123,55 1,6
1.121,73
29
Rua Pres. Franklin

Roosevelt, ao lado 683
Fonte
A
700,00
14,00
1.290,38 1,9
528,57
30
Rua Luciana de Abreu, ao

lado 432
Fonte
N
434,50
10,00
4.479,20 1,9
2.761,80
31
Av. Dr. Campos Velho, ao

lado 1921
Fonte
I
865,04
19,66
1.201,65 1,3
161,84
32
Travessa Pesqueiro, ao
lado 90
Fonte
S
847,00
12,10
2.403,38 1,9
448,64
33
Rua Frei Henrique

Trindade, ao lado 607
Fonte
T
450,00
18,00
3.966,14 1,3
555,56
Fonte
V
2.950,00
19,00
1.201,65 1,3
220,34
Fonte
G
1.440,00
24,00
1.033,87 1,3
312,50
Fonte
L
645,00
16,00
735,57 1,9
387,60
34 Av. Cavalhada, 3428

35
Rua Cleveland, ao lado

216
36 Av. Protsio Alves, 5259
Captulo 3
55
TS-Sisreg
Manual do Usurio
37 Av. Bastian, 40
Fonte
O
392,00
14,00
2.403,38 1,9
1.147,96
38 Av. Cavalhada, 6387
Fonte
X
2.274,00
25,00
2.659,26 1,0
163,15
39
Rua Curupaiti, ao lado

1062
Fonte
Q
1.210,00
22,00
1.459,58 1,3
264,46
40

lado 5314
Fonte
R
522,72
13,20
735,57 1,9
459,14
41

lado 5501
Fonte
R
1.728,00
36,00
735,57 1,9
196,76
42
Rua Dr. Pereira Neto,

esq. Santa Vitria
Fonte
Y
1.040,00
40,00
2.262,50 1,3
288,46
43 Rua Esprito Santo, 237
Fonte
Z
239,10
14,49
1.932,37 2,4
731,91
Rua Jose do Patrocnio,

385
Fonte
W
240,00
8,00
1.722,07 2,4
770,83
44
Captulo 3
56
TS-Sisreg
Manual do Usurio
Iniciando o processo de clculo

Aps a digitao dos dados da amostra, passamos para a etapa de clculo das
equaes. Clicando no cone Calcular, ou, simplesmente, quando a janela de edio
dos dados fechada, ela automaticamente direciona para a janela Opes de Clculo.
Na janela, o primeiro procedimento recomendado clicar em Analisar Consistncia. Se
a digitao dos dados foi feita conforme a tabela apresentada anteriormente, todas as
variveis devem apresentar a definio de Dados Consistentes. A seguir, marcamos as
opes de transformao de escala. Como este um exerccio modelo, selecionamos
as 06 transformaes. Devemos, ainda, clicar na opo Mtodo Simplificado, de modo a
agilizar o processo de clculo. Aps esses procedimentos, clicamos em Calcular.
Fazendo a escolha das equaes

Analisando as equaes apresentadas, nenhuma delas apresenta ainda o
resultado desejado, com consistncia e fundamentao de grau III nos testes
estatsticos. Esse cenrio perfeitamente normal, visto que o processo de modelagem
est apenas iniciando. preciso definir um caminho, um critrio a ser seguido, onde
escolhemos um resultado para balizar a escolha da equao a ser aplicada. Nesse
caso, vamos efetuar a escolha baseada nos seguintes aspectos: Coeficiente de
Determinao Linear, Normalidade dos Resduos, e Significncia.
Posto isso, faremos a escolha da equao n 1.
Fazendo a anlise dos resultados

Depois de aplicada a equao n 1, iremos analisar os seus resultados
estatsticos. Clicando em Testes das Hipteses, verificamos se as hipteses formuladas
para a variao dos valores relativos a cada varivel esto consistentes ou no. Nesse
parmetro, a equao est consistente. Passamos para a anlise residual, clicando em
Resduos. No grfico de resduos temos, em um primeiro momento, a anlise mista
Captulo 3
57
TS-Sisreg
Manual do Usurio
apontada nas colunas e, ordenando pela coluna Resduo Relativo (a mais significativa
nessa anlise), detectamos o dado 31 como sendo o mais problemtico, com diferena
de valor calculado versus valor observado de 137,22%. J na anlise Linear, ordenando
pela coluna Variao Residual (nesse caso a mais significativa), observamos
novamente o dado 31, contribuindo com 14,90% da variao total. Diante desse cenrio,
devemos desconsiderar o dado 31, o que pode ser feito de duas maneiras: dentro do
grfico de resduos, ainda, basta selecionar o dado 31 e clicar duas vezes sobre o seu
nmero, de modo que ele tomar a cor cinza, perdendo a possibilidade de seleo;
podemos, de outra forma, desconsider-lo dentro da janela Editar Dados, clicando uma
s vez sobre a coluna esquerda de seu nmero.
Importante: Quando desconsideramos um dado diretamente no Grfico

de Resduos, ao sair do grfico, encontramos uma mensagem alertando a perda
dos resultados estatsticos obtidos, em funo da desconsiderao de um dado e
entramos diretamente na janela Opes de Clculo. Porm, somente ser
calculada a equao aplicada. Para termos calculadas todas as equaes
possveis (recomendado durante o processo de modelagem), devemos clicar em
Auto.
Retomando a escolha das equaes

Retomando o processo de escolha da nova equao a ser aplicada, clicamos
ento em Auto e, em seguida, em Calcular. Novamente a equao que apresenta
resultados mais consistentes, de acordo com nossos parmetros iniciais, a equao n
1. A partir dessa aplicao, de acordo com a NBR 14.653, no que diz respeito ao
enquadramento do trabalho, segundo os resultados estatsticos, j atingimos o Grau de
Fundamentao II, pois temos uma varivel com Significncia entre 10% e 20%.
Captulo 3
58
TS-Sisreg
Manual do Usurio
Refazendo a anlise dos resultados estatsticos

Depois de aplicada a equao n 1, vamos novamente analisar os resultados
estatsticos. Clicando em Teste das Hipteses, verificamos que nossas hipteses
continuam consistentes. Partimos para a anlise residual. Diante da anlise mista,
temos o dado 17 como o mais problemtico, com Resduo Relativo de 96,94%. J na
anlise linear, o dado com resultado mais inconsistente o dado 4, com variao
residual de 10,83%. Esses resultados, em princpio, poderiam ser aceitos. Antes de
tomarmos uma deciso de desconsiderar algum desses dois dados, iremos anlise do
Grfico de Variveis. Observando o comportamento de cada varivel, em relao ao
comportamento dos valores unitrios dos imveis, notamos a presena de um dado
destoante. O dado n 30 sempre aparece deslocado dos demais, destoando do restante
da amostra em todas as variveis, inclusive indo contra a nossa hiptese formulada,
como o caso da varivel Frente, onde o imvel apresenta um valor baixo para a
varivel Frente, mas um alto valor para a varivel dependente Unitrio (R$/m),
ocasionado por outros fatores. Assim, decidimos desconsiderar o dado 30, ao invs de
desconsiderar os dados apontados no grfico Resduos. Dessa vez, faremos a
desconsiderao atravs da janela Editar Dados.
Retomando a escolha das equaes

Desse modo, voltamos ao processo de clculo, agora com 42 dados
considerados e 2 desconsiderados. Antes do clculo, verificamos uma vez mais a
consistncia dos dados, clicando em Analisar Consistncia. Confirmando essa situao,
clicamos novamente em Auto, para garantirmos o clculo de todas as equaes
possveis, e ento, clicamos em Calcular.
Dessa vez, temos diversas opes de escolha de uma equao que oferea
resultados estatsticos capazes de finalizar a modelagem dos dados. Seguindo nossos
critrios de seleo das equaes, partimos para a aplicao da equao n 12. Essa
escolha deve-se tambm ao cuidado que devemos tomar ao utilizarmos as
Captulo 3
59
TS-Sisreg
Manual do Usurio
transformaes de escala para as variveis. Nesse caso, estamos evitando as funes

Quadrtica e Linear Direta para a varivel rea Total (m), a fim de evitar, na projeo
de valores, o que chamamos de Pontos de Mximo. Assim, teramos resultados
estatsticos capazes de enquadrar nosso trabalho no Grau de Fundamentao III,
ficando no Grau de Fundamentao II apenas pela utilizao de variveis do tipo Cdigo
Alocado. Entretanto, vamos analisar os resultados dessa equao e observar se ela
corresponde aos demais testes estatsticos.
Analisando os demais testes estatsticos

No primeiro momento, analisamos Teste das Hipteses e, mais uma vez,
comprovamos que nossas hipteses de crescimento dos valores das variveis esto
consistentes. Em seguida, analisamos o grfico Resduos. Logo depois, partimos para a
anlise do grfico Aderncia e da tabela Correlaes.
Finalizando a modelagem estatstica

Diante de resultados estatsticos satisfatrios, agora temos um modelo de
regresso apto para a projeo de valores de imveis com caractersticas tipolgicas
semelhantes s caractersticas dos dados amostrais. Dentro da janela Teste das
Hipteses, temos a equao de regresso, nas duas formas: Linear e No Linear.
A Equao de Regresso ser a seguinte:
Unitrio (R$/m)
2.042,514824 *
e ^ (-0,036327 * rea Total (m) ) *
e ^ (0,00
0128 * Frente (m) ) *
e ^ (-346.331,139141 * 1/Renda Bairro ) *

e ^ (-0,536847 * 1/ndice Aproveitamento ) *
e ^ (0,192026 * Ocupao ) *
e ^ (-0,294891 * Vocao Mista )
Captulo 3
60
TS-Sisreg
Manual do Usurio
3.2 AV ALI ANDO UM IM VEL

Modelo > Projetar
Com o modelo de regresso finalizado e consistente, podemos partir para a
etapa de avaliao do imvel desejado.
Clicamos em Projetar Valores, onde a tabela de projeo nos mostrar as
variveis utilizadas no modelo, com seus valores mdios e seus valores de limite.
Iremos avaliar um terreno, com dimenso de 9,68 x 30,00m, situado em zona
nobre de Porto Alegre, com alto potencial de incorporao residencial, e livre de
construes, localizado na Rua Liberdade, 574.
Os parmetros do imvel avaliando para a simulao dos valores sero os
seguintes:
rea Total (m)
290,40
Frente (m)
9,68
Renda Bairro
3.123,55
ndice Aproveitamento
1,6
Ocupao
Vocao Mista
Aps a alimentao dos dados do imvel avaliando na tabela, chegamos a um

valor de custo unitrio/m para o terreno desejado, de R$ 798,00/m. No setor inferior da
tabela, temos o grfico de projeo do valor. Ao clicarmos na caixa Projeo e
selecionarmos Pontos de Mximo, teremos o valor total do terreno. Devemos observar,
entretanto, que os dados amostrais referem-se a terrenos em situao de oferta no
mercado, portanto o valor atingido um valor de oferta no mercado imobilirio local.
Captulo 3
61
TS-Sisreg
Manual do Usurio
Terreno avaliado:
rea total = 290,40m
valor unitrio = R$ 798,00/m
valor total = R$ 798,00 x 290,40 = R$ 231.739,20
Atravs de pesquisa no mercado imobilirio local, obtivemos a informao de

que esse terreno est sendo oferecido para venda pelo valor de R$ 230.000,00, o que
comprova o valor mdio de ofertas obtido com a nossa modelagem estatstica.
Captulo 3
62
TS-Sisreg
Manual do Usurio
CAPTULO
DVIDAS M AIS FREQENTES
4.1 PRINCIPAIS DVIDAS
1. H uma mensagem do TS-Sisreg dizendo que devo atualizar o programa, mas

no consigo fazer a atualizao. O que devo fazer?
Aceite a mensagem e aguarde a janela de atualizao surgir na sua tela. Antes
de atualizar, verifique se outras janelas do TS-Sisreg continuam abertas, inclusive
mensagens do programa e feche-as. Aps ter se certificado que todas as janelas esto
fechadas, excesso da de atualizao, voc poder continuar a atualizar a sua verso
do TS-Sisreg.
OBS: caso a sua verso do TS-Sisreg seja anterior a 1.4.X ser necessria a
desinstalao do programa e reinstalao, a partir do executvel disponvel na nossa
pgina.
2. No consigo importar o banco de dados do Excel. O que est errado?

Informamos que o TS-Sisreg possui incompatibilidade para a importao de
dados em arquivos do Excel Starter, parte do Microsoft Office Starter 2010 que vem prcarregado em algumas mquinas com Windows 7.
Certifique-se de ter feito todos os passos para a importao corretamente.
Caso o erro persista, entre em contato conosco atravs do email
suporte@tecsys.eng.br e nos envie seu arquivo em Excel para a verificao.
3. Estou digitando e, quando mudo de clula, perco o que digitei, ou no consigo

editar. O que pode estar acontecendo?
Aps a digitao de um campo, o operador deve encerrar com TAB ou ENTER,
para que o sistema registre a informao.
Captulo 4
63
TS-Sisreg
Manual do Usurio
Para alterao de campos j digitados, posicione no Campo e tecle ENTER,

selecionando-o para edio.
4. Na hora de calcular, est aparecendo Dados Inconsistentes. O que isso?
Esta informao representa um alerta sobre o contedo da informao para o
clculo matricial. Por exemplo, quando uma varivel apresenta todos os dados com um
nico valor, torna-se uma constante, inviabilizando o clculo matricial.
5. H uma hiptese sempre marcada com vermelho, mas os dados esto

corretos. O que h?
Quando a informao em vermelho ocorre no mdulo principal de abertura de
arquivo, significa que a hiptese no atende a exigncia da Norma Brasileira de
Avaliaes de Imveis parte 2.
Quando a informao ocorre no mdulo Testes das Hipteses, significa que a
hiptese formulada est apresentando resultados inconsistentes com a expectativa do
operador na formulao da hiptese (propriedades do modelo).
6. Como fao para desconsiderar um dado diretamente no grfico Resduos?

Selecione o dado e acione um duplo click sobre a tarja azul do mesmo. Ser
marcado para ser desconsiderado quando o operador confirmar o procedimento no
fechamento da janela de resduos.
7. Apareceu uma mensagem dizendo que os ...resultados estatsticos sero
descartados.... Vou perder alguma coisa?
Sempre que houver modificao na estrutura das informaes originalmente
digitadas que originaram os resultados estatsticos, os mesmos deixam de ser vlidos.
No haver prejuzo na base de dados, apenas nos resultados calculados at o
momento.
Captulo 4
64
TS-Sisreg
Manual do Usurio
8. No consigo finalizar o modelo de regresso. Como conseguir isso? O que h

de errado?
Finalizar um modelo de regresso significa encontrar resultados estatsticos
consistentes com as hipteses formuladas. Para obteno deste resultados importante
que as hipteses formuladas encontrem resposta adequada na amostra obtida.
9. Na hora de avaliar um imvel, os valores esto completamente fora da

realidade. O que fao?
Quando o imvel a ser avaliado est coerente com as caractersticas da
amostra os valores estimados devem estar adequados. As amostras do mercado
imobilirios apresentam relaes colineares entre as variveis independentes. Neste
caso, quando os resultados so considerados contrrios a expectativa do operados,
provvel que o suas caractersticas no esto adequadas s colinearidades observadas
no modelo.
10. Posso avaliar mais de um imvel com o mesmo modelo de regresso?
O modelo de regresso uma representao matemtica do comportamento
da mdia de mercado. Pode ser utilizado para avaliar qualquer imvel inserido no
mercado de onde foi extrada a amostra.
Captulo 4
65
TS-Sisreg
Manual do Usurio
CAPTULO
ASSITNCIA TCNICA
5.1 SERVIO DE ATENDIM ENTO AO USURIO

A Tecsys Engenharia oferece todo o suporte tcnico necessrio aos usurios
do TS-Sisreg , desde o esclarecimento de dvidas soluo de quaisquer problemas

que estejam relacionados ao funcionamento do programa, atravs do Eng. Srgio
Alberto Pires da Silva, autor do software.
O contato com a Tecsys Engenharia pode ser feito da seguinte forma:
Captulo 5
Internet
www.tecsysengenharia.com.br
Correio Eletrnico
info@tecsysengenharia.com.br
Fone/Fax
(51) 3333.8820 Porto Alegre/RS
66

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M ANU AL DO USURIO

Criao e Configurao de Arquivos

Clculo e Anlise de Consistncia

3.1 Criando um Modelo de Regresso

3.2 Avaliando um Imvel

DVIDAS MAIS FREQENTES

4.1 Principais Dvidas

5.1 Servio de Atendimento ao Usurio

O TS-Sisreg , desenvolvido pela Tecsys Engenharia, uma poderosa

atuando como uma verdadeira mquina de clculo, o TS-Sisreg permite ao usurio as

e Microsoft Excel , facilitando, assim, a utilizao de diferentes bancos de dados.

Atravs da utilizao do TS-Sisreg , a estimativa de valor torna-se mais

APRESENT A O DO PROG RAM A

Processador Pentium 100MHz;

16MB de memria RAM;

10MB de espao livre no HD (disco rgido);

Sistema operacional Windows 98 ;

Uma vez instalado, abra o programa estando conectado internet. Na janela

Obs.: A chave de instalao gerada para cada verso de sistema

1.2 ATUALIZ A O AUTOM TIC A

Tecsys Engenharia e procurar por informaes relativas ao TS-Sisreg .

Abrindo um arquivo existente

, o usurio poder abrir

arquivo. A cada nova sesso do TS-Sisreg , o programa buscar a ltima referncia

Arquivo > Abrir Recente

, o usurio poder salvar

qualquer arquivo em operao. O arquivo ser salvo no local onde se encontra. Na

Criando um arquivo novo

a criao de um novo modelo, direcionando o usurio diretamente para a janela de

Importante: nessa janela, devero ser criadas e definidas as variveis

No quadro Sobre o Modelo, devem ser colocadas as informaes sobre o autor

Ainda na guia Definio de Variveis, na parte inferior da janela, h o quadro

Importante: As informaes desse quadro sero impressas no Relatrio

Aps a definio das variveis e a escolha da varivel dependente, o programa

Importando um banco de dados

de regresso a partir de um banco de dados existente. O TS-Sisreg oferece interface

Importante: Para importar uma planilha de banco de dados do Microsoft

Os dados e as variveis devem estar em clulas seqenciais, sem

Os dados com os valores devem ser numricos (sem textos);

As informaes de fonte e endereo dos dados, preferencialmente,

Na janela de importao do arquivo, o boto Abrir possibilita a escolha da

planilha desse arquivo a ser importada para o TS-Sisreg . Depois de selecionada, a

A seguir, deve se selecionar os valores das variveis numricas (todas as

expectativa de crescimento das variveis, nem a definio da varivel dependente.

Alterando a definio das variveis

Configurando o banco de variveis

Digitando e editando os dados

automaticamente disponibilizada. No caso de arquivo existente, ou de banco de dados

importado do Microsoft Excel , tanto o cone

da barra de ferramentas, como o

menu Modelo, disponibilizam a opo Editar Dados.

Na barra de ttulo da janela, estar informado o nome fornecido ao modelo de

Importante: a planilha de dados numrica, ou seja, quando os

A visualizao dos dados digitados pode ser realizada de maneira interativa.

Para desconsiderar um dado nos clculos do modelo, basta clicar na clula ao

Importante: quando h a desconsiderao de algum dado da amostra, as

As alteraes dos valores dos dados da amostra segundo determinadas

essa ferramenta, permitindo ao usurio agilizar a transformao dos valores de acordo

Ao selecionar esse comando atravs do menu Modelo, ou do cone

se a janela Operar Dados, onde a coluna Operando A representa a varivel da qual se

oferece uma grande diversidade de opes referentes

utilizao de variveis. O usurio tem possibilidades de alterao, definio,

Editando o nome das variveis

Na tela principal do programa, as variveis do modelo so exibidas, na ordem