QUE IMPUESTOS SE DEBEN PAGAR

AL MOMENTO DE VENDER UNA

PROPIEDAD?
Posted by Abogados-Arequipa on May 5, 2014 in Artculos Tributarios, Derecho
Inmobiliario | 119 comments
Como es sabido, en los ltimos aos estamos atravesando, en nuestra Regin, una especie
de Boom inmobiliario, por el cual muchas personas naturales, es decir, gente que no se
dedica a la construccin de manera regular o habitual, pero que tienen un importante
ingreso extra, se han decidido por ingresar al rubro inmobiliario, construyendo as, casas,
oficinas y, en su mayora, departamentos.
Este tipo de negocio tiene como correlato un ingreso en el bolsillo de los propietarios que
venden sus inmuebles, lo que en materia tributaria se denomina Ganancias de Capital, lo
que no es otra cosa que la diferencia entre el valor de adquisicin de la propiedad (costo
computable) y el valor de venta.
Muchas veces no es tan fcil determinar cul es el valor de adquisicin de la propiedad o
costo computable, en tanto el bien inmueble pudo ser adquirido a ttulo gratuito, por
ejemplo merced a una herencia o una donacin; o, de repente fue construido sobre un
terreno de propiedad del vendedor, es decir el bien antes no exista, o mejor dicho, no
exista la construccin o fbrica. En estos casos se debe tomar como referencia del costo
computable el valor del autoavalo para el Impuesto Predial, el que deber ser restado del
precio de venta, siendo la diferencia la Renta Bruta.
Cunto se paga de impuestos por vender una casa en Per?

Dichos ingresos, en nuestra legislacin impositiva estn gravados con el Impuesto a la

Renta de Segunda Categora, que graba la utilidad o ganancia que proviene de la
realizacin entindase venta de un bien de capital, en este caso, una casa, departamento,
oficina o stand comercial. Estos ingresos estn afectos al pago del Impuesto a la renta, cuya
utilidad est gravada con una tasa efectiva del 5%, monto que se considera como de pago
definitivo.
Valor de Venta Valor de Adquisicin (o Valor de Autoavalo) = Ganancia (Renta Bruta) x
5% = IR
Cabe sealar que, es el vendedor el que paga el impuesto, siendo el Notario el funcionario
pblico encargado de exigir dicho pago al momento de elevar la Minuta de Compraventa a
Escritura Pblica; adems, el vendedor no solamente tiene la obligacin de pagar el monto
correspondiente al Impuesto a la Renta de Segunda Categora el que puede realizarlo en el
Banco de la Nacin, o cualquier otra entidad financiera que tenga convenio con SUNAT
sino adems se encuentra obligado a presentar una declaracin jurada por dicha renta
mediante el Formulario VirtualN 1665, para lo cual deber tramitar su Registro nico de
Contribuyente (RUC) y la clave SOL en SUNAT. Dicha declaracin la deber realizar el
mes siguiente del da de pago, segn el cronograma de SUNAT hasta la fecha
correspondiente al ltimo dgito de su RUC, de no realizar la declaracin se estara
incurriendo en una infraccin pasible de multa.
Asimismo, debe tenerse en cuenta que los inmuebles adquiridos con anterioridad al 01 de
enero de 2004 se encuentran exonerados del pago del impuesto a la renta. De igual manera,
se deber tomar en cuenta al momento de hallar el costo computable, el reajuste por los
ndices de correccin monetaria que establece el Ministerio de Economa y Finanzas.

Finalmente, el Comprador se encuentra obligado a pagar el Impuesto de Alcabala, que

es un impuesto municipal que grava las transferencias de propiedad inmuebles, ya sean
urbanos o rsticos, aun cuando sean a ttulo gratuito. La base imponible del impuesto es el
Valor de Transferencia, el que no puede ser menor al del autoavalo; del cual se permite
una deduccin de diez (10) Unidades Impositivas Tributarias (UIT), que para el presente
ao 2014 suman S/. 38,000.00. A esta diferencia se le aplica el 3% y el resultado ser el
monto a pagar. Dicho pago se deber realizar en la Municipalidad donde est ubicado el
inmueble, llevando la Minuta de compraventa original.
Luego de leer este artculo despejars todas tus dudas respecto a si debes pagar
impuesto a la renta de segunda categora por la enajenacin de tu inmueble
considerado casa habitacin.
Teniendo en consideracin las muchas consultas realizadas con motivo de la Primera Parte
de ste artculo, una de las principales dudas o consultas de los contribuyentes est referida
a la exoneracin del pago del impuesto a la renta de inmuebles considerados como casa
habitacin. Asimismo una segunda interrogante tiene que ver con el hecho de si se
encuentra gravada la venta de una propiedad cuyo terreno fue adquirido antes del 01 de
enero de 2004, pero en el que se construy con posterioridad a dicha fecha.

A este respecto, y a fin de aclarar el panorama de los contribuyentes de rentas de segunda

categora, la SUNAT ha emitido el Informe N 058-2012-SUNAT/4B0000 de fecha 07 de
junio de 2012 todava, el cual analizaremos en las siguientes lneas:
1. Enajenacin de inmuebles que califican como Casa-Habitacin
En primer trmino deberamos definir qu es lo que la ley considera como casa habitacin,
enunciacin que lo encontramos en el Artculo 1-A del Reglamento del Impuesto a la
Renta, el que seala que se considera casa habitacin del enajenante (vendedor) al
inmueble que permanezca en su propiedad por lo menos dos (02) aos y que no est
destinado exclusivamente[1] al comercio, industria, oficina, almacn, cochera o similares.
Por su parte, el acpite i) del Segundo Prrafo del Artculo 2 de la Ley del Impuesto a la
Renta regula que no constituye ganancia de capital gravable por dicha ley el resultado de la
enajenacin de inmuebles ocupados como casa habitacin efectuada por una persona
natural que no genere rentas de tercera categora.
Ahora bien, la enajenacin es la transferencia de la propiedad de un inmueble por cualquier
ttulo, es decir compraventa, permuta, dacin en pago, donacin, herencia, etc.
Asimismo, para el caso que el enajenante tuviera ms de una propiedad que pueda ser
considerada como casa habitacin, solo ser considerada como tal para efectos tributarios
la propiedad que quede con esas caractersticas luego de la enajenacin o transferencia de
las otras propiedades, o para ser ms claros, si una persona natural tiene dos o ms
inmuebles que cumplen con la definicin de casa habitacin anotada prrafos anteriores,
solo estar exenta del pago del impuesto la propiedad que sea vendida o enajenada en
ltima instancia, es decir para ser considerada casa habitacin deber ser la nica
propiedad en dicha condicin, en ese entender, las anteriores enajenaciones de
propiedades que tienen caractersticas de casa habitacin no sern consideradas como tales
para efectos tributarios y debern pagar la tasa del 5% por concepto de impuesto a la renta.
Finalmente, dicho Informe seala que si una persona natural tuviese dos o ms propiedades
y solo una de ellas califica como casa habitacin, la venta de sta propiedad si est
exonerada del pago del impuesto, en tanto es la nica de todas sus propiedades que tiene
esta condicin.
2. Enajenacin de inmuebles cuyo terreno fuera adquirido antes del 01.01.2004,
pero que fueron construidas con posterioridad a esa fecha.
Por otra parte, existe la duda en el caso de que una persona natural que no genera rentas de
tercera categora (o rentas empresariales) y que haya adquirido un terreno antes del 01 de
enero de 2004 y posteriormente a sta fecha el propietario realiz una edificacin sobre el
indicado inmueble y desea enajenarlo, esta operacin se encontrara o no gravada con el
impuesto a la renta.

En el Informe N 058-2012-SUNAT/4B0000 antes referido, SUNAT argumenta que, para

que una situacin concreta, en este caso la enajenacin de un inmueble califique como
ganancia de capital y se encuentre gravada con el impuesto a la renta debe ajustarse
completa y rigurosamente a la descripcin contenida en la norma, acotando adems, que no
corresponde en va de interpretacin se extienda el alcance de la norma, pues no habra sido
recogido en ella.
Es as que dicho Informe concluye sealando que, aun cuando la edificacin se haya
construido con posterioridad al 01 de enero de 2004, y siempre y cuando el terreno se
haya adquirido antes de la fecha mencionada, la enajenacin de dicho inmueble segn las
condiciones descritas, no se ajusta a la hiptesis de incidencia tributaria, lo que significa en
buena cuenta que, no est gravada con el impuesto a la renta de segunda categora
- See more at: http://www.abogadosarequipa.com/impuestos-se-deben-pagar-al-momentode-vender-una-propiedad/#sthash.DpdwX2MK.dpuf