Cmo funcionan las hipotecas inversas?

Cuando tiene una hipoteca comn, usted le paga todos los meses al prestador para comprar
su casa con el transcurso del tiempo. Con una hipoteca inversa, obtiene un prstamo en el
cual el prestador le paga austed. Las hipotecas inversas toman una parte de la amortizacin
hipotecaria de su casa y la convierten en pagos a su favor un tipo de adelanto de pago
sobre el patrimonio neto o amortizacin acumulada sobre la hipoteca de su vivienda
(equity, en ingls). Habitualmente, el dinero que obtiene est exento de impuestos. Por lo
general, usted no tiene que devolver el dinero mientras siga viviendo en su casa. Cuando
fallezca, venda su casa o se mude, usted, su cnyuge o sus herederos repagarn el prstamo.
A veces, esto significa que tendr que vender su casa para conseguir el dinero necesario
para repagar el prstamo.
Existen tres tipos de hipotecas inversas: las hipotecas inversas para propsito nico
ofrecidas por algunas agencias del gobierno estatal y local y por organizaciones sin fines de
lucro; las hipotecas inversas privadas que son prstamos privados; y las hipotecas
inversas con seguro federal, conocidas como hipotecas de conversin de amortizacin
hipotecaria o HECM (acrnimo de Home Equity Conversion Mortgages).
Si usted obtiene una hipoteca inversa de cualquier tipo, recibe un prstamo que toma contra
la amortizacin acumulada sobre la hipoteca de su vivienda. Usted conserva el ttulo de
propiedad de su casa. Pero en lugar de pagar las cuotas mensuales de la hipoteca, usted
recibe un adelanto sobre una parte de la amortizacin acumulada sobre la hipoteca de su
vivienda. Habitualmente, el dinero que usted obtiene est sujeto a impuestos, y
generalmente no afectar sus beneficios del Seguro Social o de Medicare. Cuando el ltimo
prestatario sobreviviente fallece, vende la casa, o deja de vivir en la propiedad como su
residencia principal, se debe repagar el prstamo. En determinadas situaciones, un cnyuge
que no es el titular del prstamo puede permanecer en la casa. Algunos factores sobre las
hipotecas inversas que se deben tener en consideracin:

Tienen cargos y otros costos. Por lo general, los prestadores de hipotecas inversas
aplican un cargo de originacin y otros costos de cierre, como tambin cargos por
servicio durante el trmino de la hipoteca. Algunos prestadores tambin cobran primas
de seguro hipotecario (para los prstamos HECM con seguro federal).
El monto que se adeuda va aumentando con el transcurso del tiempo. A medida
que usted va obteniendo dinero a travs de una hipoteca inversa, todos los meses se le
van sumando los intereses que se calculan sobre el saldo pendiente. Esto significa que,
con el transcurso del tiempo, el monto total de su deuda aumenta a medida que se van
sumando los intereses de su prstamo.
Las tasas de inters pueden cambiar con el transcurso del tiempo. La mayora
de las hipotecas inversas tiene tasas variables que estn vinculadas a un ndice
financiero y cambian de acuerdo a las condiciones del mercado. Los prstamos a tasa
variable tienden a ofrecer ms opciones con respecto al modo en que usted obtiene el
dinero a travs de la hipoteca inversa. Algunas hipotecas inversas en su mayora las
HECM ofrecen tasas fijas, pero tienden a requerirle que tome su prstamo como un
pago global al momento del cierre de la operacin. Con frecuencia, el monto total que
puede tomar en prstamo es inferior al que podra obtener con un prstamo a tasa
variable.

Los intereses no son deducibles de impuestos todos los aos. Los intereses de las
hipotecas inversas no son deducibles de las declaraciones de impuestos a los ingresos
hasta que se cancele el prstamo, parcialmente o en su totalidad.
Usted tiene que pagar otros costos relacionados con su casa. Cuando usted toma
una hipoteca inversa, conserva el ttulo de propiedad de su casa. Esto significa que es
responsable de pagar los impuestos a la propiedad, el seguro, los servicios pblicos, el
combustible, el mantenimiento y otros gastos. Y si usted no paga sus impuestos a la
propiedad, no tiene una pliza de seguro de propietario de vivienda, o no mantiene su
casa, el prestador podra exigirle el repago del prstamo. Cuando usted solicita la
hipoteca tiene que someterse a una evaluacin financiera. En consecuencia, su
prestador puede exigirle que separe una suma en reserva para pagar sus impuestos y
seguro durante el prstamo. Este monto en reserva reduce la suma de los fondos que
puede recibir como pagos. Y usted contina siendo responsable de mantener su
vivienda.
Qu sucede con su cnyuge? En determinadas situaciones, si usted tom un
prstamo HECM y firm la documentacin del prstamo pero su cnyuge no lo hizo,
su cnyuge puede continuar viviendo en la casa incluso despus de que usted fallezca
a condicin de que su cnyuge pague los impuestos y el seguro y contine
manteniendo la propiedad. Pero su cnyuge dejar de recibir dinero de la hipoteca
HECM debido a que no form parte del acuerdo de prstamo.
Qu puede dejarles a sus herederos? Las hipotecas inversas pueden consumir la
amortizacin acumulada sobre su propiedad, lo cual significa menos fondos para usted
y para sus herederos. La mayor parte de las hipotecas inversas tiene una clusula
llamada non-recourse. Esto significa que usted o sus herederos no pueden deber ms
de lo que vale su vivienda al momento de repagar el prstamo y cuando se venda la
casa. Por lo general, si tiene una hipoteca HECM y usted o sus herederos desean
cancelar el prstamo y retener la posesin de la casa en lugar de venderla, no tendran
que pagar una suma superior al valor de tasacin de la casa.

Tipos de hipotecas inversas

Cuando est considerando si una hipoteca inversa es la opcin ms adecuada para usted,
tambin tenga en cuenta cul de los tres tipos de hipotecas inversas podra ajustarse mejor a
sus necesidades.
Las hipotecas inversas para propsito nico son la opcin menos costosa. Estas hipotecas
son ofrecidas por algunas agencias de gobiernos estatales y locales y tambin por
organizaciones sin fines de lucro, pero no estn disponibles en todas partes. Estos
prstamos solo se pueden utilizar para un nico propsito especificado por el prestador. Por
ejemplo, el prestador podra establecer que el prstamo solamente se puede utilizar para
pagar los gastos de reparacin o mejoras de una vivienda o para pagar los impuestos a la
propiedad. La mayora de los propietarios de vivienda que perciben ingresos bajos y medios
pueden cumplir los requisitos para acceder a este tipo de prstamos.
Las hipotecas inversas privadas son prstamos respaldados por las mismas compaas
privadas que los originan. Si usted es propietario de una casa de gran valor, puede
conseguir un adelanto de prstamo ms alto con una hipoteca inversa privada. Por lo tanto,
si su casa tiene un valor de tasacin ms alto y usted tiene una hipoteca de bajo monto,
podra reunir los requisitos para acceder a una mayor cantidad de fondos.

Las hipotecas de conversin de amortizacin hipotecaria o HECM (Home Equity

Conversion Mortgages) son hipotecas inversas con seguro federal y estn respaldadas por
el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD). Los prstamos HECM
pueden usarse para cualquier propsito.
Las hipotecas HECM y las hipotecas inversas privadas pueden ser ms costosas que los
prstamos para la vivienda tradicionales, y los costos a pagar por adelantado pueden ser
altos. Es importante considerar este aspecto, especialmente si prev permanecer en su casa
durante un breve perodo de tiempo o si piensa tomar en prstamo poco dinero. El monto
que usted pueda tomar en prstamo con una hipoteca inversa HECM o privada depende de
varios factores:

Su edad.

El tipo de hipoteca inversa que escoja.

El valor de tasacin de su casa.

Las tasas de inters vigentes.

Una evaluacin financiera de su voluntad y capacidad de pago de los impuestos a la

propiedad y seguro de propietario de vivienda.
En general, a mayor edad corresponde una mayor amortizacin acumulada sobre el valor de
su vivienda, y cuanto menos deba sobre su casa ms dinero podr conseguir.
Antes de presentar una solicitud para una hipoteca HECM, usted debe reunirse con un
consejero de una agencia independiente de asesora en temas de vivienda que est aprobada
por el gobierno. Algunas entidades de prstamo que ofrecen hipotecas inversas privadas
tambin exigen que el prestatario consulte a un asesor en temas de vivienda.
El consejero o asesor debe explicarle los costos del prstamo y sus implicancias financieras.
Tambin debe explicarle las otras alternativas disponibles, como por ejemplo, los
programas del gobierno y de organizaciones sin fines de lucro, o una hipoteca inversa para
propsito nico. El consejero tambin debera poder ayudarlo a comparar los costos de los
diferentes tipos de hipotecas inversas e informarle el efecto que tendrn con el transcurso
del tiempo las diferentes opciones de pago, cargos y dems gastos sobre el costo total del
prstamo. Para consultar una lista de consejeros puede visitar el sitio web del HUD o
comunicarse con la agencia llamando al 1-800-569-4287. Habitualmente, las agencias de
asesora cobran un cargo de alrededor de $125 por sus servicios. Este cargo por el servicio
de asesoramiento se puede pagar con el dinero obtenido del prstamo, pero si usted no est
en condiciones de pagar el cargo, no le pueden negar la consulta.
Por lo general, los prstamos HECM no tienen un requisito especfico de ingresos. Sin
embargo, los prestadores deben realizar una evaluacin financiera para decidir si le
aprobarn su prstamo y cerrarn la operacin. Los prestadores tienen que evaluar su
voluntad y capacidad de cumplir con sus obligaciones y los requisitos de la hipoteca. Sobre
la base de los resultados de la evaluacin, el prestador puede exigirle que se separe o se
reserve una parte de los fondos del prstamo para pagar conceptos tales como impuestos a
la propiedad, seguro de propietario de vivienda, y seguro contra inundaciones (si
corresponde). Si no le imponen este requisito, an podra acordar que su prestador se haga
cargo de pagar estos conceptos. Si su prstamo establece un monto en reserva o usted

acepta que el prestador se haga cargo de estos pagos, esas sumas sern deducidas del monto
de su prstamo. Usted contina siendo responsable del mantenimiento de la propiedad.
La hipoteca HECM le permite escoger entre varias opciones de pago.

Una opcin de desembolso nico: esta opcin solo est disponible para los
prstamos a tasa fija, y habitualmente ofrece menos dinero que otras opciones del
programa HECM.

Una opcin de trmino fijo: adelantos mensuales de dinero en efectivo de un

monto fijo durante un perodo de tiempo especfico.

Una opcin de ocupacin: adelantos mensuales de dinero en efectivo de un monto

fijo por todo el tiempo que usted permanezca en su casa.

Una lnea de crdito que le permite ir retirando el dinero del prstamo en cualquier
momento por el monto que usted escoja hasta que haya agotado la totalidad del dinero
asignado a su lnea de crdito. Esta opcin limita el monto de los intereses aplicados a
su prstamo porque usted adeuda los intereses sobre el crdito que est usando.

Una combinacin de pagos mensuales y una lnea de crdito.

Es posible que pueda cambiar su opcin de pago en cualquier momento abonando un

pequeo cargo.
Por lo general, las hipotecas HECM le ofrecen adelantos de prstamo de mayor monto con
un costo total inferior al de los prstamos privados. El programa HECM en general permite
que el prestatario viva en una residencia o asilo de ancianos o en otro tipo de centro de
atencin mdica por hasta 12 meses consecutivos antes de tener la obligacin de repagar el
prstamo. Se deben seguir pagando los impuestos y el seguro del prstamo y tiene que
seguir ocupndose del mantenimiento de su casa.
Los prstamos HECM establecen un lmite para el monto que se puede retirar durante el
primer ao. Su prestador calcular el monto que puede tomar en prstamo basndose en su
edad, la tasa de inters, el valor de su casa y su evaluacin financiera. Este monto se llama
su lmite de capital inicial.
Por lo general, durante el primer ao usted puede retirar hasta el 60 por ciento de su lmite
de capital inicial. Pero hay algunas excepciones.

Cmo buscar y comparar una hipoteca

inversa
Si est considerando la posibilidad de tomar una hipoteca inversa, busque y compare
distintas opciones. Decida cul es el tipo de hipoteca inversa que podra ser ms adecuado
para usted. Eso puede depender de lo que quiera hacer con el dinero. Compare las opciones,
los trminos y los cargos de varios prestadores. Antes de hablar con un consejero o
prestador, aprenda todo lo que pueda sobre las hipotecas inversas. Haga muchas preguntas
para estar seguro de que una hipoteca inversa es la opcin correcta para su caso y que est
consiguiendo el tipo de hipoteca adecuado.

Algunos factores a considerar:

Quiere tomar una hipoteca inversa para pagar trabajos de reparacin de su

casa o para pagar impuestos a la propiedad? Si as fuera, averige si rene los
requisitos para solicitar un prstamo de bajo costo para propsito nico en su rea de
residencia. El personal de la Agencia para la Tercera Edad (AAA) local puede tener
informacin sobre los programas disponibles en su rea. Para encontrar la agencia para
la tercera edad ms cercana a su domicilio, visiteeldercare.gov, o llame al 1-800-6771116. Pregunte sobre los programas de prstamo o subsidio para reparaciones o
mejoras del hogar, moratoria para los impuestos a la propiedad o prrroga de
impuestos a la propiedad, y averige cules son los requisitos para inscribirse en uno
de estos programas.
Vive en una casa de mucho valor? Tal vez pueda conseguir un prstamo de un
monto ms alto con una hipoteca inversa privada. Pero cuanto ms dinero tome
prestado ms altos sern los cargos que pagar. Tambin podra considerar un
prstamo HECM. Un consejero en prstamos HECM o una entidad de prstamos
HECM puede ayudarlo a cotejar uno por uno los costos y beneficios.
Compare los cargos y los costos. Cabe repetirlo; busque y compare los costos de
los prstamos disponibles para usted. Si bien las primas del seguro hipotecario suelen
ser iguales en todos los prestadores, la mayora de los costos de un prstamo cargos
de originacin, tasas de inters, costos de cierre y cargos de servicio varan entre los
diferentes prestadores.
Comprenda cules son los costos totales y el proceso de repago del
prstamo. Pdale al consejero o al prestador que le expliquen las tasas del Costo Total
Anual del Prstamo o TALC: estos ndices expresan el costo promedio anual
proyectado de una hipoteca inversa, incluyendo todos los costos detallados. Y
cualquiera sea el tipo de hipoteca inversa que est considerando, comprenda todas las
razones por las cuales podra tener que repagar su prstamo antes de lo que prevea.

Cuidado con las estrategias de ventas de

las hipotecas inversas
Una hipoteca inversa es la opcin correcta para usted? nicamente usted puede decidir
qu es lo que mejor se adapta a su situacin. Un consejero o asesor de una agencia
independiente de asesoramiento en vivienda aprobada por el gobierno puede ayudarlo. Pero
es poco probable que un vendedor sea el mejor consejero para evaluar qu es lo mejor para
su caso. Esto es especialmente cierto si le dicen que una hipoteca inversa es una solucin
para todos sus problemas, lo presionan para que tome un prstamo o le sugieren algunas
ideas para que gaste el dinero que usted obtenga con una hipoteca inversa.
Por ejemplo, hay algunos vendedores que pueden tratar de venderle cosas tales como
servicios de mejoras del hogar pero que luego le sugieren que puede pagar los trabajos
fcilmente tomando una hipoteca inversa. Si decide que necesita hacer trabajos de mejoras
en su casa y piensa que una hipoteca inversa es la manera de pagarlos, busque y compare
opciones antes de tomar su decisin respecto de un vendedor en particular. Tenga presente
que el costo total de los trabajos de mejoras no solo incluye el precio del trabajo sino
tambin los costos y cargos que pagar para conseguir la hipoteca inversa.

Algunos vendedores de hipotecas inversas podran sugerirle maneras de invertir el dinero

que obtenga con una hipoteca inversa incluso podran presionarlo para que compre otros
productos financieros, como por ejemplo una anualidad o un seguro de atencin de largo
plazo. Resista esa presin. Si compra esta clase de productos financieros, podra perder el
dinero que obtenga con su hipoteca inversa. Usted no est obligado a comprar ningn otro
producto o servicio para obtener una hipoteca inversa. De hecho, en algunas situaciones es
ilegal que lo obliguen a comprar otros productos para otorgarle una hipoteca inversa.
Algunos vendedores tratan de presionarlo para que acelere el proceso. Frene y antes de
firmar consulte con un consejero o con alguna persona de confianza. Las hipotecas inversas
pueden ser complicadas, y no es algo que deba decidirse con apuro.
Conclusin: si no comprende cul es el costo o las caractersticas de una hipoteca inversa,
aprtese. Si siente que lo estn presionando o apurando para que se decida a cerrar el
trato aprtese. Averige y encuentre un consejero o compaa que le inspire confianza.

Su derecho a cancelar
En la mayora de las hipotecas se le conceden tres das hbiles a partir de la fecha de cierre
para que usted cancele la operacin por cualquier razn y sin cobrarle ninguna multa. Esto
se conoce como su derecho de rescisin. Para cancelar, usted debe notificar al prestador
por escrito. Enve su carta por correo certificado y pida un acuse de recibo. Esto le
permitir documentar que el prestador recibi su cancelacin con una constancia de fecha.
Guarde las copias de su correspondencia y de cualquier documento que adjunte a su carta.
A partir de la fecha de su cancelacin, el prestador cuenta con 20 das para devolverle
cualquier monto de dinero que usted le hubiera pagado por la financiacin.

Reporte sus sospechas de fraude

Si usted sospecha una estafa, o que alguna persona involucrada en la transaccin acto de
un modo contrario a la ley, infrmeselo al consejero, al prestador o al administrador del
prstamo. Luego presente una queja ante la Comisin Federal de Comercio (FTC), la
oficina de su Fiscal General estatal o suagencia estatal de regulacin de entidades
bancarias.
La pregunta ms importante es si una hipoteca inversa es o no es la opcin correcta para
usted. Considere todas sus opciones. Puede que rena los requisitos para acceder a otras
alternativas menos costosas. Las siguientes organizaciones poseen ms informacin sobre
este tema:
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