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Droit Fiscal

La Fiscalit Immobilire au Maroc


Radi TAYBI
Manager
Masnaoui Mazars Conseil

e paysage fiscal et parafiscal du secteur


immobilier se caractrise par une multitude
dimpts et taxes qui font de lui un des secteurs
o la pression fiscale est la plus leve (la pression
fiscale reprsenterait entre 10 et 25 % du cot de
revient dune opration immobilire daprs une
tude ralise par la direction de la promotion
immobilire).
Ce secteur a connu ces dernires annes un
essor sans prcdent avec lmergence de divers
textes et dispositions fiscales visant encourager
linvestissement immobilier plac comme priorit
des instances gouvernementales afin de rsorber
le dficit en logements que connat notre pays
et faciliter laccs la proprit aux mnages
marocains, essentiellement ceux revenu moyen
et modeste.
Ces mesures ont concern principalement le
logement social, fortement privilgi par
le lgislateur, puisquun texte part lui a t
consacr dfinissant les modalits de bnfice
des avantages fiscaux des conventions avec lEtat
et les modalits pratiques de leur signature.
Nous nous focaliserons, dans le cadre du prsent
article, sur les divers apports de ces conventions
(II) ; aprs avoir donn un aperu global sur
la fiscalit immobilire (I) et pass en revue
lensemble des impts et taxes prvues, pour finir
par une analyse critique (III) et des propositions
concrtes devant allger le fardeau de cette
fiscalit et son impact sur les cots de revient
des habitations, et donc sur les prix de vente et
dacquisition de logements.

Particularits de la fiscalit
immobilire :
La fiscalit immobilire est utilise au Maroc
comme un outil privilgi par lEtat pour intervenir
dans le domaine de lhabitat. Toutefois, force est
de constater que les textes qui la composent sont
complexes, multiples et htrognes.
Dans ce contexte, des tudes commandites par
les instances gouvernementales sur diffrents
aspects relatifs la fiscalit immobilire au Maroc
ont montr que cette dernire se distinguerait
essentiellement par les caractristiques
suivantes:
n lexistence dun nombre considrable de
taxes parafiscales au profit des communes
et de la protection civile sur les oprations
de constructions, de lotissements....et dont
les recettes sont dun niveau jug trop faible
par rapport aux dpenses engages pour leur
gestion.
n lhtrognit des textes lgislatifs et
rglementaires rgissant le secteur de la
promotion immobilire
n la soumission des oprateurs en plus de la
fiscalit locale et une parafiscalit, aux impts
et taxes dEtat (dits impts de droit commun)
auxquels sont soumis les autres secteurs et donc
trois types dimpositions.
n linstabilit des taux, caractristique de tous
les secteurs, par le biais des lois de finances
annuelles qui modifient les textes de base, ce qui
rend dlicat ltablissement des prvisions de
recettes, lments fondamentaux pour la gestion
des oprations immobilires intgres et qui
stalent sur plusieurs exercices .Cette instabilit

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des taux est renforce par lexistence de barmes et
bases dimposition trs disparates.
n labsence de statistiques fiscales dtailles se
rapportant au secteur et empchant toute analyse
fiable du secteur de la promotion immobilire.
Lensemble des caractristiques prcites contribue
au renforcement de la complexit de la fiscalit
immobilire qui impacte, par son niveau de charges,
les cots du logement dans une priode o lEtat
affiche une grande volont pour la promotion de
ce secteur et tend faciliter davantage laccs la
proprit. En effet la pression fiscale dans le secteur
de la promotion immobilire reprsenterait une
part importante dans le cot de revient aussi bien
dans le lotissement que dans les constructions.

I- Les diffrents impts et taxes lis au


secteur immobilier

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Le secteur immobilier est soumis une panoplie


dimpts et taxes dont certains sont classiques
connus de tous les secteurs et dautres inhrents
la nature de lactivit de lotissements et de
promotion immobilire.
Nous entamerons dabord les impts classiques, dits
de droit commun, pour passer ensuite ceux lis
spcialement lactivit immobilire, en particulier
ceux prvus dans les cadres des programmes
conventionns.

I-1 Les impts et taxes de droit commun


Les impts et taxes de droit commun sont forms
essentiellement de :
1- Limpt sur les socits : le taux est celui de
droit commun savoir 35% du rsultat fiscal :
Cette imposition sapplique aux personnes
morales:
n ralisant des investissements immobiliers destins
la location de faon accessoire (revenus locatifs) ;
n ralisant un chiffre daffaires en se livrant la
location dimmeubles comme principale activit ;
n cdant des biens immeubles inscrits en
immobilisations : limpt sapplique, dans le cas
despce, au titre des plus values ralises avec
bnfice des abattements prvus et dans les
conditions de la loi sur limpt sur les socits ;

toutefois lorsque ces actifs sont inscrits en stocks,


le produit y affrent constitue un chiffre daffaires
impos lIS dans les conditions du droit commun
sans bnfice des abattements prvus (tant donn
que les stocks ne sont pas concerns par lesdits
abattements) ;
n trangres ralisant des travaux ponctuels
au Maroc, celles-ci sont imposables par voie de
retenue la source. Toutefois et lorsquelles sont
qualifies dtablissement stable au Maroc, ces
socits trangres sont soumises limpt dans
les conditions du droit commun.
n trangres adjudicataires de marchs de travaux
de constructions .Ces dernires peuvent opter pour
limposition forfaitaire au taux de 8% applicable au
montant total du march hors taxes, cette option
est soumise un formalisme respecter par les
entreprises concernes.

2- impt gnral sur le revenu


LIGR est d au titre des oprations ralises par des
personnes physiques ou morales soumises lIGR
au titre des oprations immobilires. Il sagit, en
loccurrence, des :
n Revenus locatifs priodiques ou rguliers sauf
exonrations prvues par la lgislation en vigueur;
n Revenus de cessions des biens immobiliers
appartenant des personnes physiques avec
les exemptions prvues par les textes que ces
biens soient inscrits en immobilisations avec les
abattements prvus en droit commun , ou en stocks
et figurant au chiffre daffaires.
Limpt est tabli en fonction du barme de lIGR et
dans les conditions de droit commun.

3- Taxe sur la valeur ajoute :


Les oprations immobilires sont soumises la TVA
au taux de 14 % sur la base du cot des travaux et
constructions.
La lgislation fiscale en vigueur, prvoit en matire
de TVA, une dtaxation pour le logement social
par le biais du remboursement de toute la TVA
dcaisse en amont.
Une autre mesure dincitation est consacre par

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la loi n 30-85 instituant la TVA au niveau des


article 8-7 et 60-15 et qui permet lacquisition en
exonration de la TVA des biens dinvestissement
inscrire dans un compte dimmobilisation et
ouvrant droit dduction.
Dans ce dernier cas, et lorsque le bien nest
pas maintenu lactif pendant cinq ans, une
rgularisation simpose au regard de la loi.

terrains btir et des oprations de promotion


immobilire ;
n les oprations de livraison soi mme ;
n Les prestations de socits trangres ;
n Les locations portant sur les locaux amnags,
meubls ou garnis.

Les oprations soumises la TVA sont les suivantes:

Toutefois il faudra noter que les revenus locatifs


perus par les personnes morales et physiques sont
exclus du champ de la TVA en raison du caractre
civil de lopration de location.

n les oprations de travaux immobiliers, des


oprations de lotissement et de viabilisation des

La dtermination de la base imposable, pour les


oprations usuelles, peut tre retenue comme suit :

Nature de lopration

Base imposable

Travaux immobiliers

Montant des marchs, mmoires, ou factures des


travaux excuts

Oprations de promotion immobilire

Prix de cession de louvrage diminu du prix du terrain


actualis

Oprations de lotissement

Le cot des travaux damnagement et de viabilisation


y compris la taxe de premier tablissement

Oprations de locations

Prix de location convenu dans le contra

Oprations dchange ou de livraisons soi mme

Le prix normal des marchandises, travaux ou services au


moment de la ralisation des travaux.

4- Droits denregistrement :
Lenregistrement est une formalit laquelle sont
soumis les actes et conventions. Cette formalit
donne lieu la perception dun impt dit droit
denregistrement.
Les effets de lenregistrement sont les suivants :
n donner date certaine aux actes (opposabilit aux
tiers) ;
n assurer la conservation des documents et actes
(archivage) ;
n faire foi de lexistence de lacte et sa date au regard
du trsor.

Cette fiscalit a connu des amnagements rcents


dans le cadre de larticle 13 de la loi de finances pour
lanne 2004 suite lentre en vigueur du nouveau
code de lenregistrement.
Les oprations de nature immobilire les plus

n les cessions de biens immeubles intervenues par


actes ou encore verbalement, le droit proportionnel
est de 5%. Ces ventes doivent tre parfaites, certaines
et actuelles.
n Les mutations titre onreux portant sur des
transferts de droits rels immobiliers (lchange, la
soulte,......) et sont imposables au taux de 5%.
n Les cessions de fond de commerce
n Les cessions de droit de bail et locations
Les droits affrents ces oprations sont applicables
aux sommes et valeurs exprimes dans les actes ou
conventions.
Ce taux de 5% est ramen 2,5% ; 1% ou 0 ,25 %
dans les cas spcifiques prvus par le code
Cette fiscalit relative aux droits denregistrement et
applicable aux oprations immobilires a fait lobjet
dun article dtaill au BIP du mois dOctobre 2004.

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Le dlai daccomplissement de la formalit est de 30


jours pour la plupart des actes (3 mois dans des cas
particuliers)

rcurrentes soumises au droit denregistrement


et les taux qui leur sont applicables se dclinent
comme suit :

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5- Patente :
La patente est due par toute personne physique
ou morale exerant une activit au Maroc, la loi
a dsign sous le vocable toutes les activits
condition que :
n lactivit soit exerce titre habituel
n lactivit doit procurer celui qui lexerce des
moyens de subsistance
n lactivit doit tre exerce titre indpendant (
exclure les salaris)
Le calcul de patente est bas sur la notion de valeur
locative brute, normale et actuelle.
Le principal de limpt comprend une taxe
proportionnelle tablie dans les conditions de
larticle 6 de la loi.
La valeur brute est calcule partir du loyer auquel il
faudrait ajouter les charges connexes et locatives et
duquel il faudrait retrancher les grosses rparations
et les primes dassurances payes.

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La valeur normale est apprcie dans des conditions


normales de march et actualise selon les barmes
admis par ladministration fiscale.
Les modalits de dtermination de la valeur locative
ainsi que sa rvaluation sont dfinies par secteur.
La VL ne doit pas dpasser les 50 millions de dhs,
disposition applicable depuis le 01/01/2001.
Une exonration de 5 ans est prvue pour toute
personne morale ou physique qui exerce une
profession , une industrie ou un commerce et
ce compter du dbut de lactivit concerne .
Cette exonration sapplique aussi toutes les
acquisitions en cours dexploitation directement ou
par voie de crdit bail.
Le produit de limpt est affect au budget
des communes et collect par les services de
recouvrement.

constructions de toute nature usage dhabitation


et aux immeubles affects une activit
professionnelle y compris loutil de production
(machines et appareils) ou terrains affects une
exploitation de quelque nature quelle soit.
Les exclusions du champ dapplication sont celles
prvues larticle 3 la loi 37/89 relative la taxe
urbaine, il sagit principalement des demeures
royales, habous, et les biens appartenant lEtat.
Les exonrations temporaires pour une dure
de 5 ans, concernent les nouvelles constructions,
les additions de constructions ainsi que loutil de
production compter de la date dachvement
ou dinstallation ventuellement lorsquils sont
financs par crdit bail.
Ne bnficient pas de la dite exonration, les
entreprises cites au dernier alina de larticle 4 de
la dite loi relative la taxe urbaine...
Le taux de la taxe est de 13 ,5% pour les immeubles
affects une activit, professionnelle y compris
loutil de production (machines et appareils) ou
terrains affects une exploitation de quelque
nature quelle soit.
Pour les immeubles usage dhabitation le barme
prvu est progressif en fonction de la valeur locative
annuelle.
La valeur locative ne doit pas dpasser les 50 millions
Dhs, disposition applicable depuis le 01/01/2001.
Le produit de la taxe est rparti entre les communes
et lEtat.
Elle est axe sur la valeur locative actualiser de 2%
tous les cinq ans.
Le dlai de prescription est de 3 ans.

7- Taxe ddilit :

La taxe urbaine est un impt foncier assis sur un


revenu virtuel.

La taxe ddilit est tablie annuellement sur les


immeubles btis, les constructions de toute nature
ainsi que sur les machines et appareils, situs
dans les circonscriptions dapplication de la taxe
urbaine.

Cet impt annuel porte sur les immeubles btis et

Cette taxe est assise sur la valeur locative des

6- Taxe Urbaine :

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immeubles ou sur le montant des loyers lorsque les


dits biens sont donns en location.
Cette taxe ne connat pas dexonrations, ses taux
sont fixs comme suit :
n 10 % pour les communes urbaines et centres
dlimits
n 6 % pour les zones priphriques des communes
urbaines

II-2 -Les impts et taxes spcifiques


Ces impts et taxes diffrent dune commune
lautre par leur base de calcul et les barmes
applicables avec un allgement ou une exonration
au niveau des communes rurales afin dviter
la recrudescence de lexode et dencourager la
stabilit du monde rural.
Parmi les principales taxes frappant le secteur
immobilier on peut citer :
n taxe sur les oprations de morcellement, cette
taxe est base sur la valeur du terrain et concerne
les oprations dextraction de parcelles dun titre
foncier mre.
Cette taxe est due par les bnficiaires des
autorisations de morceler, et la seule exonration
prvue tant lAgence de Logements et
dEquipements Militaires (ALEM).
Le taux maximum de la taxe est de 5% de la valeur
vnale du terrain.

n taxe sur les oprations de constructions : elle


est calcule sur la base du mtre carr couvert,
chaque fraction de mtre carr tant compte
pour un mtre carr entier, en ce qui concerne les
constructions comportant des balcons situs sur le
domaine public communal, la superficie des dites
saillies compte double pour le calcul de la taxe.
La taxe sur les oprations de constructions
porte sur la construction, la reconstruction et
lagrandissement de toute nature ainsi que les
oprations de restauration dont la ralisation doit
faire lobjet dune autorisation de construire.
Les montants maximums par mtre carr couvert
varient entre 20 et 30 Dhs.
Pour les oprations de restauration, il est d un
droit fixe dont le montant maximum est de 500
dirhams.
Cette taxe est payable en une seule fois lors de la
dlivrance de lautorisation de construire.
Les exonrations prvues concernent les logements
conomiques et lagence des logements et
quipements militaires.
n redevance doccupation temporaire du
domaine public communal pour usage li la
construction et dont le taux maximum est de
quarante dirhams par mtre carr.
Les redevances sont trimestrielles et tout trimestre
commenc est compt pour un trimestre entier.
La redevance doccupation temporaire du domaine
public communal notamment par des dpts de
matriels et de matriaux, par des cltures ou par
des saillies dues aux chafaudages.
Les redevables de la redevance sont les bnficiaires
de lautorisation de loccupation temporaire du
domaine public communal, elle est liquide et
verse la caisse du rgisseur municipal.
n les droits de la conservation foncire : Les
droits de la conservation foncire sont ceux prvus
par le dcret n 2-97-358 du 30 JUIN 1997 fixant les
tarifs des droits de la conservation foncire.
Les montants fixes des droits ainsi que les taux ad
valorem par nature dopration sont dtaills
larticle premier du dit dcret.
Les droits ou taux relatifs aux oprations les plus
courantes sont comme suit :

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n taxe sur les oprations de lotissements : elle


est base sur les cots des travaux de viabilisation
engags sur une opration. Cette taxe est institue
loccasion de toute opration de lotissement.
Le taux maximum de la taxe est de 5%.
Le redevable de la taxe est le bnficiaire de
lautorisation de lotir.
Les redevables sont tenus de dclarer au service
communal comptent :
le cot estimatif des travaux au moment de
dpt de lautorisation de lotir ;
le cot rel des travaux au moment de la
dlivrance du permis de conformit ou procs
verbal de rception des travaux.
Cette taxe est perue hauteur de 75% au dbut
des travaux par le rgisseur de la commune, le
solde du montant de la taxe exigible est liquid sur

la base du cot rel des travaux.

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Nature de lopration
Dlivrance de certificat de proprit

Droits fixes ou taux


Droit fixe de 75 dhs
Droit fixe de 75 dhs
Droit ad valorem :

Hypothque ordinaire

Jusqu 50.000

0,5%

De 50.001 150.000

0,75%

De 150.001 5.000.000

1%

De 5.000.001 100.000.000

0,75%

Au-del

0,5%

Mainleve dhypothque

Droit fixe de 150 dhs

Morcellement tabli par un gomtre priv

Droit ad valorem 1%
Droit ad valorem de la valeur des constructions et
0,5%
des accroissements

Mise en concordance avec ltat des lieux

Successions

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Droit fixe

75 dhs

Minimum de perception

450 dhs

Droit fixe par proprit 75 dhs

n la taxe notariale : La taxe notariale est perue


pour le compte du trsor par les secrtaires
greffiers chargs du notariat. Elle est payable
davance, entre les mains de ces mmes agents
tant sur les actes authentiques dont la rdaction
est requise que sur les pices et actes dont il
sera fait usage ou en consquence desquels ces
contrats seront passs.

conseil pour llaboration de plans doprations au


profit des tablissements risque majeur.
conseil pour llaboration des plans dvacuation
dans le domaine de la scurit incendie et de la
panique.

La taxe notariale est acquitte au bureau de


lenregistrement par les notaires dans le mois de la
date des actes quils ont rdigs.

Les tarifs de la dite taxe sont fixs par arrt


conjoint des ministres de lintrieur et des finances,
toutefois et pour ce qui est des constructions
cette rmunration est de 20 Dhs par mtre carr
amnag.

Le service de lenregistrement exerce le contrle de


la perception de la taxe notariale et des autres droits
exigibles, cet effet il se fait communiquer, sans
dplacement, le rpertoire, les actes en minutes
qui y sont ports, ainsi que les registres et pices de
comptabilit.

La taxe est verse auprs du percepteur comptent


du lieu o le service est rendu au
moyen dun
bulletin de versement tabli sur la base dun tat
de service rendu dment sign par le bnficiaire
et par les services de secours et de lutte contre
lincendie

n la taxe de la protection civile : Elle a t


institue par le dcret n 2 -97 344 du 30 Juin 1997,
pour rmunrer les services rendus par linspection
de la protection civile relevant du ministre de
lintrieur au titre des prestations suivantes et
concernant particulirement le secteur :

II- La fiscalit immobilire spcifique

instruction des dossiers de lotissement, de


construction, de modification ou damnagement.

Des dispositions fiscales spcifiques sont


prvues, dune part, au titre des conventions
conclues avec le gouvernement marocain dans
le cadre du programme des 200.000 logements
et, dautre part, dans le cadre des oprations
de construction des campus et des cits
universitaires.

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La convention de ralisation de 2500


logements dans le secteur social :
Les principales dispositions fiscales de cette
convention devant tre signe avec lEtat sont
reprises par larticle 19 de la loi de 1999-2000 tel
que modifi et complt par larticle 16 de la loi de
finances de 2001 sont les suivantes :
lexonration des droits denregistrement et du
timbre
lexonration des droits dinscription sur les livres
fonciers
lexonration de limpt des patentes
lexonration de limpt sur les socits
lexonration de limpt gnral sur le revenu
lexonration de la taxe urbaine
et de tous impts, taxes, redevances, et
contributions perus en faveur des collectivits
locales et de leurs groupements
Le bnfice de ces exonrations est conditionn par
la signature dune convention avec lEtat assortie
dun cahier de charges et un tat du nombre
de logements raliss dans le cadre de chaque
programme ainsi que le chiffre daffaires y affrent.
Le signataire est dans lobligation de :
raliser un programme de 2500 logements sur
une dure de cinq ans (3500 logements pour
les premires conventions signes au dpart, loi
de finances 99/00 du 01/07/99) compter de la
date de dlivrance du permis de construire. Le
programme peut comporter plusieurs projets de
construction rpartis sur un ou plusieurs sites dans
une ou plusieurs villes.
tenir une comptabilit spare

lexonration des achats nest pas prvue en


matire de TVA ;
la patente est calcule sur la base du chiffre
daffaires, et en cas dabsence de ventes ce sont les
cots qui sont pris comme base pour le calcul de
limpt ;

Les sanctions prvues en cas de non respect des


engagements :
A dfaut de ralisation de tout ou partie dudit
programme dans les conditions dfinies par la
convention prcite, les impts, taxes et droits
exigibles sont mis en recouvrement sans prjudice
des amendes, pnalits et majorations y affrentes.

Oprations de constructions de cits,


rsidences ou campus universitaires :
Sont concerns par la dite convention les
promoteurs immobiliers qui ralisent pendant une
priode maximum de 3 ans courant compter de
la date dautorisation de construire des oprations
de construction de cits, rsidences ou campus
universitaires, dont la capacit dhbergement est
gale ou suprieure 1000 lits.
Les exonrations prvues concernent les impts et
taxes ci aprs :
les droits denregistrement ;
les droits dinscription sur les livres fonciers ;
limpt des patentes ;
la taxe urbaine ;
et tous impts et taxes, redevances perues
en faveur des collectivits locales et de leurs
groupements.
les promoteurs bnficient dune rduction de
50% de lIGR ou lIS au titre des revenus provenant
de la location des constructions ralises et ce
pour une priode de 5 ans compter de la date
dobtention du permis dhabiter
Ces dispositions sappliquent aux oprations
ralises compter du 01/01/2001.

III- Vers une reforme de la fiscalit


immobilire :
Afin que le dispositif fiscal appliqu au secteur
immobilier soit un outil au service de lEtat, sa
fiscalit devrait faire lobjet de rformes profondes
devant toucher tous ses aspects.

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Ces avantages prvus dans le cadre de ces


programmes conventionns visent tous les impts.
Nonobstant les exonrations prcites, lapplication,
en pratique, de ces conventions a soulev les
remarques suivantes :

la socit est tenue de joindre une copie de la


convention et le programme au dpt du premier
bilan ;
limpt gnral sur les revenus est d sur les
salaires.

Droit Fiscal
Ainsi un certain nombre daxes doit tre amlior
afin dassurer lefficacit de larsenal mis en place.
Les tudes ralises par la Direction de la promotion
immobilire relevant du Ministre dlgu auprs
du Premier Ministre charg de lurbanisme ont
abouti un certain nombre de constats partir
desquels des recommandations ont t proposes
pour harmoniser cette fiscalit, la rationaliser et la
rendre trs efficace essentiellement par la rduction
des impts et par la facilit de leur application.
Il est clair et admis que cette rforme ne peut tre
rflchie et admise quen fonction des contraintes
budgtaires de lEtat , en ce sens que le niveau
des recettes au moins actuel soit garanti par des
propositions fiables et logiques .

Parmi ces recommandations on peut citer :


lallgement du systme dimposition actuel
en rduisant le nombre dimpts, taxes et taxes
parafiscales relatives aux oprations de lotissement
et de promotion immobilire.
Lallgement des procdures de liquidation des
impts et taxes lies au secteur.
La rforme du cadre juridique et institutionnel
du secteur de la promotion immobilire et du
logement locatif.
La mise en place de mesures incitatives pour
lacquisition de logements essentiellement pour
les mnages en vue de les encourager accder
la proprit.

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