CAPTULO I .El derecho real, en general.

TEMA 1 EL DERECHO REAL Y SUS DIFERENCIAS CON EL DERECHO DE

CRDITO.
a)Concepto- A diferencia del derecho de obligaciones, que es el poder de exigir de otro una
prestacin, el derecho real es un poder directo e inmediato sobre una cosa, que concede a su
titular un seoro, bien pleno (propiedad), o bien parcial (derecho real en cosa ajena) sobre
aqulla, de forma que en el mbito de poder concedido, tiene la cosa sometida a su dominacin.
b)Objeto- En derecho real, como el poder se tiene sobre la cosa, si, por ejemplo, sta se nos
arrebata, podemos pedir que nos la entregue a cualquiera que la tenga, porque no es que nuestro
derecho nos autorice a exigir slo de una persona la conducta consistente en entregarnos la cosa,
sino que el poder directo que sobre ella tenemos, nos permite pretender que nos la devuelva
cualquiera que la posea. Es por tanto que el derecho real tiene efectos erga omnes.
c)Eficacia frente a terceros de los derechos reales y de algunos de crdito- Todo derecho real
puede hacerse valer frente a cualquiera, erga omnes, sea el que lo concedi o sea otro adquirente
posterior de la misma u otra persona que entre en relacin con ella. Hay excepciones, que ya
veremos (ejemplo del registro de la propiedad).
d)Sujeto- El derecho real pertenece a su titular, pero puede corresponder a varios
conjuntamente, siendo una copropiedad, tanto de persona fsica como jurdica.
e)Contenido- El contenido del derecho real es el seoro que atribuye sobre la cosa. As que si
es pleno, es derecho de propiedad, y si atribuye slo un poder ms reducido, es un derecho real
en cosa ajena.
f)Poder directo en el que consiste el derecho real- Poder directo no quere decir tenencia
material y tangible de la cosa sobre que el poder recaiga. Tambin es poder directo aqul
puramente formal, que, sin contacto del titular con ella, recae sobre la cosa sometindola a un
seoro inmediato, como una hipoteca.
g)Situaciones en que existe conjuntamente poder directo de alguien sobre una cosa y
obligacin a cargo de alguno- Puede haber una figura hbrida en la que el poder unitario
concedido al titular englobara elementos de ambos tipos, o como figura en la que
verdaderamente aun dndose una situacin en la que se englobasen elementos de ambos tipos,
pudiesen separarse tales elementos, que quedaran pues como derecho real uno, y como derecho
e crdito el otro.

TEMA 2 CLASES DE DERECHOS REALES

a)Clases de los mismos- Hay un derecho real pleno, el de propiedad, y los derechos reales en
cosa ajena. Los derechos reales en cosa ajena pueden ser de diversos tipos:
1) De goce, como son el usufructo, uso, habitacin, servidumbre, superficie y censo.
2) De garanta, que es cuando el poder que otorgan sobre la coa ajena es el de hacer
que si se incumple una obligacin que se asegur con aqul derecho, la cosa objeto de
ste sea vendida, para hacerse cobro de la obligacin insatisfecha. Tales son los
derechos de hipoteca, prenda y anticresis.
3) De adquisicin, cuando el poder que otorgan es el de que el titular haga suya
(pagando su valor), si es enajenada por su dueo, la cosa ajena sobre que recae el
derecho. Tales son los de tanteo y retracto.

b)Especial examen de los derechos reales en cosa ajena- No slo los derechos reales en cosa
ajena no se hallan en dependencia de la propiedad de sta, sino que ni se apoyan en ella ni la
fraccionan. Son poderes directos sobre tal cosa, relacionados con su propiedad, no porque
recigan sobre sta, sino porque tanto sta como aquellos tienen la cosa como objeto comn, as
que es inexacto pensar que tales derechos gravan al de propiedad, sino que gravan a la cosa en
s, comprimiendo el poder total que correspondera al dueo si aquellos no existieran.
c)Naturaleza real de los derechos sealados- Tanto los de propiedad, como los de en cosa
ajena son derechos reales a los que la ley atribuye los efectos propios de cada una,
calificndolos de reales en diferentes ocasiones, de manera aislada o en bloque. As enumera la
Ley Hipotecaria los derechos reales en su artculo 2, prrafo segundo.
d)Posibilidad de otros derechos reales- Los sealados derechos reales son los llamados
tpicos, que estn regulados por la ley, y los atpicos (siempre que cumplan los requisitos legales
adecuados al derecho real en general), que seran los derechos reales concretos que los
particulares (artculo 1255 CC) quieran establecer, creando otras variedades, ya sean originales
(cosa que parece imposible), bien mezclando elementos de los ya existentes, o modificando en
stos los normales.
e)Derechos reales definitivos y derecho real provisional: la posesin- Junto a los derechos
reales vistos, existe tambin el de posesin, que se puede calificar de derecho real provisional,
por contraposicin a aqullos, que se califican de definitivos.
Es un poder ms dbil que los otros, que se otorga en condiciones ms precarias que aqullos,
que se cede o es vencido por los derechos llamados definitivos.

CAPTULO II. LA POSESIN

SECCIN PRIMERA. CONCEPTO, ELEMENTOS Y CLASES
TEMA 3. CONCEPTO Y NATURALEZA DE LA POSESIN.
a)Sentidos de la palabra posesin- La palabra posesin tiene dos sentidos: como seoro o
poder de hecho, y como poder jurdico (derecho)
b)Posesin como poder de hecho, que significa senoro sobre una cosa. Consiste la posesin en
el hecho mismo de ese poder; omisin hecha de que se tenga o no derecho a l. En tal sentido,
posee una cosa el que la tiene bajo su dominacin.
c)Posesin como poder jurdico (derecho). El Ordenamiento establece que determinadas
situaciones, aunsin que en ellas una persona tenga un poder de hecho sobre una cosa, produzcan
esencialmente iguales efectos que ste. Es decir, que el Ordenamiento hace derivarse
consecuencias de posesin, no slo del hecho de la posesin, sino de otros, a los que tambin
puede denominarse posesin.
d)Derecho de posesin y derecho a poseer- Tambin se dice que constituye un derecho de
posesin el conjjunto de facultades que el poseerla otorga en orden a la cosa. Las de seguir
poseyndola, de adquirir sus frutos, de usarla, de ser protegido en la posesin que se tienne, etc,
que seran derechos que derivan de la posesin.
TEMA 4. EL PODER DE HECHO
a)Concepto de poder de hecho- Por poder de hecho hay que estimar aquello que aparezca
como tal ante la opinin comn. Dicho poder debe ser entendido en el sentido de hallarse bajo
el seoro efectivo de nuestra voluntad. Es decir, que la tenencia material es insuficiente, y a la
vez, el contacto corporal no es necesario.
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b)Casos en los que no hay poder de hecho. Seran los casos de posesin como derecho, como
el que no tiene el corpus de la cosa, pero s que tiene el animus.
TEMA 5. SUJETO DE LA POSESIN
a)Sujeto- Para ostentar la titularidad de un poder jurdico basta tener capacidad jurdica, sujeto
de la posesin como derecho puede serlo cualquier persona fsica o jurdica.
b)Cabe la posesin mediante representante? S, y en esta situacin el representado no tiene
el poder sobre la cosa, pero recibe los efectos de la posesin, como si lo tuviese. Y por
brevedad, se dice que la posee por representante.
c)Presuncin de quin es poseedor- La posesin la tiene quien la tenga, pero en ciertos casos,
mientras que no se pruebe otra cosa, la ley presume que la tiene cierta persona. Por lo tanto,
aqul a cuyo favor est la presuncin, puede, sin ms que invocarla, reclamar lo que la ley
conceda al poseedor y el que se oponga habr de probar que realmente no posee. Se presume,
por ejemplo, como poseedor, al que est inscrito en el registro. En el Registro.
TEMA 6. OBJETO DE LA POSESIN
a)Objeto de la posesin- La posesin slo puede recaer sobre cosas apropiables, es decir,
sometibles a derechos privados patrimoniales.
b)Posesin de cosas incorporales- Est permitida por los artculos del CC 430 y siguientes.
Tambin se tendra posesin de hecho si no hay dejadez sobre la cosa, por ejemplo, con el cobro
de derechos de autor o modificaciones a un texto.
c)Posesin de derechos- Se tiene si tiene la capacidad de su disfrute, que le pertenezca el poder
jurdico en que aquel derecho consiste.
d) Derechos posebles: Son los derechos privados patrimoniales, como dice en el artculo 437
del CC, de los que se haga un uso reiterado. Son posebles los derechos de propiedad, usufructo,
uso, habitacin, servidumbre, censo, superficie, prenda, anticresis, y derechos de crdito como
los de arrendamiento, comodato, mutuo, reta vitalicia, etc.
e)Naturaleza de la posesin como derecho- Como hecho, la posesin es un hecho jurdico, y
como derecho es un derecho provisional o ms dbil que los normales.
SECCIN SEGUNDA. CLASES DE POSESIN.
TEMA 7. POSESIN EN CONCEPTO O NO DE TITULAR
a)Posesin en concepto o no de titular- Hay que distinguir entre posesin en concepto de
titular de la cosa o derecho posedo y posesin en concepto de tenedor de la cosa o derecho,
pero perteneciendo stos a otra persona. (artculo 432 del CC., dividiendo entre dueo o tenedor
de la cosa o derecho para conservar o disfrutar).
b)Presuncin de que al poseedor en concepto de titular le pertenezca lo que posee- El
poseedor de una cosa en concepto de titular de un derecho sobre ella, se presume que es titular
del derecho en cuyo concepto posee. La presuncin admite prueba en contrario. Hay una
excepcin en el artculo 1954 del CC en el cual en materia de usucapin dl justo ttulo debe
probarse, no se presume nunca.
c)Innecesidad de que el concepto en que se posee corresponda a la titularidad real- Por lo
dems, la posesin en concepto de titular o de no titular, no requiere que realment la titularidad
pertenezca o no al poseedor, y ni siquiera que ste crea que le perteece o no, basta con que posea
o no como propios la cosa o el derecho.

d)Imposibilidad de cambiar por las sola voluntad interna del poseedor el concepto en que
posee- El poseedor no puede cambiar por su sola voluntad interna, el concepto en que posee,
ste es aqul en el que adquiri la posesin.
e)Poseedor commo no titular, representante posesorio y servidor de la posesin ajenaPoseedor como no titular es cuando hay uno que tiene el derecho y otro la posesin, la
representacin posesoria ya la hemos explicado, y el servidor de la posesin sera el caso en el
que quien posee lo hace por s mismo, pero que ejercita su posesin mediante el servidor
posesorio., que es un simple instrumento.
TEMA 8. POSESIN INMEDIATA Y MEDIATA
a)Concepto de una y otra. Es inmediata la que se tiene directamente, sin mediador posesorio.
Es mediata la que se tiene a travs de la posesin de otro.
b)Posesin mediata, posesin por representante y servidor de la posesin- La figura de la
posesin mediata es diferente tanto de la posesin por representante y del servidor de la
posesin. Se diferencia principalmente en que los ltimos dos es un acto en lugar del poseedor,
mientras que la mediatez es la posesin a travs del otro.
c)Relacin jurdica entre el poseedor mediato y el inmediato- La posesin inmediata de uno
y mediata del otro presupone una relacin jurdica entre ambos poseedores de uno de los cuales
deriva la posesin del otro, que adquiere una en concepto ms limitado, en virtud de cuya
relacin, el poseedor superior puede exigir del inferior la entrega de la cosa, y ste no puede
desprenderse de su posesin en cuanto que ello perjudique al poseedor mediato.
d)Grados de la posesin mediata- A diferencia de la posesin inmediata, que no admite
grados, la mediata es susceptible de ellos, pues tiene muchos escalones, de los cuales todos
menos el ltimo, poseen mediatamente.
e)Irrelevancia o relevancia de los actos del mediador posesorio para la posesin del
poseedor mediato- Los actos del mediador posesorio, relativos exclusivamente a su posesin,
no afectan a la del poseedor mediato, tal y como dice en el artculo 463 del CC.
TEMA 9. POSESIN VICIOSA Y NO VICIOSA, JUSTA E INJUSTA.
a)Concepto de posesin viciosa y no viciosa- Es posesin viciosa la adquirida mediante
despojo del poseedor anterior, contra su voluntad, en otro caso no es viciosa.
b)La posesin viciosa es verdadera posesin, aunque la ley rechace en el art 441 y 444 del CC
la adquisicin viciosa, no puede producir efectos de hecho ni puede impedir que un suceso se
realice. Cuando se hubiera adquirido viciosamente, el despojado tiene una posesin como
derecho de la cosa, y la posesin como hecho la tiene el despojante, aunque su posesin es muy
dbil, no tiene derecho a los frutos, y fcilmente tendr que restituir la cosa, aunque an tiene
proteccin contra a terceros que no sean el despojado, que puede usucapir, y puede purgar su
vicio de origen, convirtindose en posesin normal al pasar un ao (art 460 CC), siendo
protegida frente a cualquiera.
c)Posesin justa e injusta- Diferente de la biparticin en viciosa y no viciosa, se da cuando
posee el que tiene derecho a poseer, y en otro caso, la posesin es injusta, as, tiene una posesin
justa, pero viciosa, el dueo que recupera violentamente la posesin que haba perdido
indebidamente.
TEMA 10. POSESIN DE BUENA Y DE MALA FE
a)Conceptos de una y otra- La posesin injusta puede ser de mala o de buena fe. Lo es de mala
cuando el poseedor la sabe injusta, y lo es de buena, cuando la cree justa.

b)Presuncin de ser la posesin de buena fe- Dice el artculo 434 que la buena fe se presume
siempre, y al que afirma la mala fe debe probarlo. Adems, tambin, cuando se juzgue el caso,
la afirmacin de que existe mala fe debe ser hecha por los Tribunales, y no hecha, procede
estimar que el poseedor de que se tratase lo era de buena fe.
c)Cambio de fe en la posesin que se tiene- La posesin que comenz de buena fe, se
convierte en de mala, o la que principi de mala, se transforma en de buena, cuando el poseedor
llega, despus, a tener conocimiento de su falta de derecho a poseer, o pasa a creer que lo tiene.
TEMA 11. OTRAS CLASES DE POSESIN
a)Posesin precaria- Todo el que posee sin derecho, est a expensas de que aquel a quien
corresponde la posesin se la pueda reclamar, y obtener, en su caso, el correspondiente fallo
judicial que obligue a entregrsela. El poseedor precario est protegido en su posesin (446 CC)
y slo se le podra desprender de la cosa mediante decisin de la autoridad competente previo
oportuno juicio (441 CC).
b)Posesin de muebles o de inmuebles- No difiere para ningn caso lo dicho en general sobre
la posesin como hecho y como derecho, aunque hay diferente regulacin para cada una, que
ser tratada ms adelante.
c)Coposesin- Como hecho, varias personas poseen a la vez una cosa o derecho, cuando la
tienen conjuntamente bajo su poder, es decir, cuando todas ejercen un seoro no exclusivo, sino
limitado, sobre ella. Tambin la coposesin como derecho puede atribuirse a la vez sobre una
misma cosa o respecto de un mismo derecho a varias personas. Entonces hay una cotitularidad
de todas ellas en el derecho subjetivo provisional que la posesin es.
SECCIN TERCERA. ADQUISICIN Y PRDIDA
TEMA 12. ADQUISICIN DE LA POSESIN
A)IDEAS GENERALES
a)Adquisicin de la posesin. Es posible su transmisin? La adquisicin de los derechos
puede ser derivativa u originaria. Para la adquisicin como derecho, vale cualquiera de los dos,
mientras que para la posesin como hecho, slo hay adquisicin originaria, porque la
transmisin no cabe, pues un hecho no pueda transferirse.
Sin embargo, se utiliza la expresin transmisin de la posesin como hecho, para significar
que el poder de hecho lo adquiere una persona sobre una cosa porque otra, desprendindose de
sta, se la entrega, con lo que confiere tal poder.
B)ADQUISICIN DE LA POSESIN PARA S-art.438CC
b)Como hecho- Hay adquisicin derivativa de la posesin como hecho cuando el poder
efectivo sobre la cosa nos es proporcionado por el anterior poseedor, bien mediante la entrega
de la misma en s, bien mediante conferirnos su disponibilidad efectiva, o bien mediante simple
convenio de transmisin de la posesin.
c)Como derecho- Hay adquisicin de la posesin como derecho cuando no hay adquisicin del
poder efectivo sobre la cosa, pero se adquiere la poseesin como derecho, smplemente por
realizar el acto al que la ley liga tal adquisicin. Son casos de adquisicin de la posesin como
derecho la adquisicin hereditaria de la civilsima sobre bienes de la herencia cuando se acepte
sta; la adquisicin de la posesin incorporal del despojado; la adquisicin de la propiedad
mediata cuando haya acuerdo; la adquisicin instrumental y la adquisicin documental
C)ADQUISICIN POR REPRESENTANTE

d)Adquisicin por representante, en general- En el artculo 439 del CC dice que puede
adquirirse la posesin por la misma persona que va a disfrutarla, por su representante legal, por
su mandatario y por un tercero sin mandato alguno, pero en este ltimo caso no se entender
adquirida la posesin hasta que la persona en cuyo nombre se haya verificado el acto posesorio
lo ratifique.
e)Como hecho- La posesin como hecho se puede hacer de dos formas mediante representante,
como son: Que el otro realice el acto a consecuencia del que quede la cosa bajo nuestro poder; o
que otro adquiera, como representante, una posesin que va a tener tambin como representante
nuestro.
f)Como derecho- Como derecho, la posesin se adquiere por representante cuando ste realiza
el acto que nos atribuye al derecho de posesin.
D)CONTINUACIN DE LA POSESIN, Y PRESUNCIN DE POSESIN INTERMEDIA
g)Continuacin de la posesin- La posesin, desde que se adquiere, se tiene o conserva
mientras no se pierde. Slo conviene advertir que en tanto que no concurra algn hecho
modificador, se tiene en el mismo concepto y con las caractersticas que se adquiri: lo que se
podra llamar continuidad del tipo de posesin adquirido.
h)Presuncin de posesin intermedia- Una vez adquirida y probado que se adquiri, debe en
algn caso presumirse que salvo prueba en contrario, subsiste.
TEMA 13. PROTECCIN DE LA POSESIN
a)Prdida de la posesin como hecho- Se pierde la posesin como hecho: Cuando cesa la
aptitud de la cosa para ser poseda o cuando se pierde el poder de hecho sobre ella cuando deja
de estar sometida al seoro efectivo de nuestra voluntad.
b)Prdida de la posesin como derecho- La posesin como derecho se pierde cuando cesa la
aptitud de la cosa para ser poseda o se destruye de forma quee no puede ser en adelante objeto
de derecho. Se pierde adems en cualquier caso, por transmisin, por renuncia o adquirrir la
posesin como hecho.
c)Recuperacin- Cuando por despojo de la cosa se pierde la posesin como hecho o la posesin
mediata, hemos dicho que se conserva por el poseedor una posesin como derecho, durante un
ao. Si en el transcurso de este plazo se recobra la posesin perdida, se entiende que disfrut
una u otra sin interrupcin (art 466).
SECCIN CUARTA. PROTECCIN
TEMA 14. RAZN DE SER Y FUNDAMENTO DE LA PROTECCIN POSESORIA
a)Proteccin de la posesin en s- La ley protege al que tiene derecho a poseer algo. Mediante
el oportuno procedimiento judicial, la posesin que otro ostenta sin derecho a ella, se quita al
poseedor, y se confiere a quin la misma corresponde. (446 CC)
TEMA 15. FORMA DE REALIZARSE LA PROTECCIN POSESORIA
a)Acciones protectoras- El interesado tiene la posibilidad general de defender su posesin
contra cualquier ataque o despojo. El poseedor puede, durante el plazo de un ao a partir del
despojo, o inquietacin, acudir a los Tribunales para, basndose en el solo hecho de ser
poseedor, promover el oportuno procedimiento judicial tendente a que se le devuelva la
posesin o cese de la inquietacin.
b)Legitimacin activa y pasiva- Los interdictos pueden ser utilizados:

1- Activa-Por cualquier poseedor perturbado o despojado

2- Pasiva-Contra cualquiera que haya ejecutado, o por orden del que haya ejecutado la
perturbacin o el despojo.
c)Extensin de la proteccin- El poseedor actual est protegido frente a todos los que,
tomndose la justicia por su mano, ataquen su posesin, y es mantenido por la ley en sta, ante
cualquiera de ellos. Tambin es mantenido ante quien le reclame judicialmente tal posesin,
salvo que pruebe dentro de ese ao haber sido privado de su posesin por el poseedor actual;
contra quien, en juicio petitorio demuestra que tiene derecho a poseer y, como consecuencia,
debe serle entregada la posesin.
d)Interdictos de adquirir, de obra nueva y de obra ruinosa.
e)Defensa por la fuerza- Para defenderte de un despojo (no para recuperarlo), cabe la defensa
por la fuerza, dentro de los lmites legales de la legtima defensa.
f)Contiendeas sobre la posesin como hecho- Aqu no se tratara de proteger la posesin, es
decir, al poseedor que se fij con certeza, sino de que la cosa quede en poder de alguien hasta
que recaiga fallo sobre quin es verdaderamente el poseedor, y que ese alguien ser, segn el
artculo 445 del CC: El que realmente la tenga, o bien el que la tenga desde antes, o bien el que
presenten documento que justifique la posesin; y si todos las partes cumplen los mismos
requisitos, no se dejar a ninguno, sino que se constituir en depsito o guarda judicial mientras
se decide.
SECCIN QUINTA. EFECTOS
TEMA 16. EFECTOS DE LA POSESIN SEGN SUS CLASES
a)Efectos de la posesin, en general- Hay efectos jurdicos segn la clase de posesin
b)Diferentes efectos de la posesin, segn el concpeto en el que se posee- El que posee como
dueo, recibe unos u otros efectos segn posea de buena fee o de mala fe.
c)Diferentes efectos de la posesin de buena o mala fe- La posesin, segn sea de buena o
mala fe, produce los efectos que despus se vern.
TEMA 17. EFECTOS DE LA POSESIN DE BUENA FE
a)Tiempo durante el que se producen- Los efectos de buena fe acaban cuando acaba la
posesin, o cuando acaba la buana fe, o bien cuando, aunque subsistan, se produce la llamada
interrupcin legal de la posesin de buena fe.
b)Efectos en cuanto a los frutos de la cosa1. Si son naturales, los hace suyos el poseedor desde que se separan de sta
(451).
2. Si son civiles se consideran producidos por das, y pertenecen al
poseedor de buena fe en esa proporcin.
c)Efectso en cuanto a los gastos hechos en la cosa- Como dice el artculo 453 del CC, tiene
derecho el poseedor a que se le abonen los necesarios, con facultad de retenerla hasta dicho
abono. Tiene tambin derecho el poseedor a que se le abonen los gastos tiles, con facultad,
como en el caso de los gastos necesarios, de retener la cosa hasta su abono. Carece el poseedor
del derecho al abono de los de puro lujo o mero recreo, pero podr llevarse los adornos con que
hubiera embellecido la cosa principal, si no sufriere deterioro, y si el sucesor en la posesin no
prefiere abonar el importe de lo gastado (454).

d)Efectos en cuanto a la prdida o deterioro de la cosa- El poseedor no resonde de ellos sino

cuando los hubiese causado dolosamente (457 CC).
TEMA 18. EFECTOS DE LA POSESIN DE MALA FE
a)Efectos en cuanto a los frutos de la cosa- En cuanto a los frutos de la cosa, el poseedor no
slo no hace suyos ninguno, sino que ha de indemnizar tambin por los que el vencedor en la
posesin habra podido percibir (455) aunque tiene derecho a los gastos de produccin.
b)Efectos en cuanto a los gastos hechos en la cosa- El poseedor slo tendr derecho al abono
de los necesarios, pero no a los tiles o de lujo y recreo. Ahora bien, carece del derecho de
retener la cosa hasta que se le abonen aqullos.
c)Efectos en cuanto a la prdida o deterioro de la cosa- El poseedor responde en todo caso y
aun de los ocasionados por fuerza mayor cuando maliciosamente haya retrasado la entrega de la
cosa a su poseedor legtimo, como se dice en el artculo 457.
TEMA 19. EFECTOS ESPECIALES SEGN LA POSESIN SEA DE MUEBLES DE
BUENA FE, O DE INMUEBLES.
a)Especiales efectos de la posesin de buena fe de muebles- Artculo 464 del CC.
La poseesin de los bienes muebles, adquirida de buena fe, equivale al ttulo. Sin embargo, el
que hubiese perdido una cosa mueble o hubiese sido privado de ella ilegalmente, podr
reivindicarla de quien la posea. Si el poseedor de la cosa mueble perdida o sustrada la hubiese
adquirido de buena fe en venta pblica, no podr el propietario obtener la restitucin sin
reembolsar el precio dado por ella. Tampoco podr el dueo de coas empeadas en los Montes
de Piedad establecidos con autorizacin del Gobierno, obtener la restitucin, cualquiera que sea
la persona que la hubiese empeado, sin reintegrar antes al Establecimiento la cantidad del
empeo y los intereses vencidos. En cuanto a las adquiridas en Bolsa, feria o mercado, o de un
comerciante legalmente establecido y dedicado habitualmente al trfico de objetos anlogos, se
estar a lo que dispone el Cdigo de Comercio, que viene a establecer que el adquirente se
convierte en propietario.
b)Especial efeccto de la posesin de inmuebles- La posesin de inmuebles, produce, en
general, los efectos que cualquier otra, segn su clase. Adems, segn el CC, art 449, la
posesin de una cosa raz supone la de los muebles y objetos que se hallen dentro de ella,
mientras no conste o se aredite que deben ser excluidos.
TEMA 21. LOS MODOS DE ADQUIRIR LOS DERECHOS REALES, EN GENERAL.
a)Concepto- Se llaman modos de adquirir los derechos reales, los hechos jurdicos a los que la
ley atribuye el efecto de producir la adquisicin de aqullos. Tales hechos pueden ser hechos
naturales, bien actos o negocios jurdicos.
b)Clasificacin . Originarios y derivativos; Universales y particulares; Onerosos y gratuitos;
Mortis causa o intervivos.
c)Enumeracin legal del 609 es incompleta, as que se da en el siguiente punto.
d)Enumeracin completa: Ocupacin, sucesin mortis causa, usucapin, tradicin precedida
de contrato, inscripcin en el Registro de la propiedad, accesin, adjudicacin por acto de
autoridad, separacin de partes del cuerpo humano y la adquisicin.
e)Adquisicin de derecho real a non domino- La adquisicin puede proceder o no del titular
del derecho real adquirido. Tal adquisicin suele disponerla la ley cuando el no titular s lo era
aparenntemente, para que el adquirente de buena fe no quede defraudado en la adquisicin que
se propuso.
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TEMA 22. LA TEORA DEL TTULO Y EL MODO

a)La adquisicin de los derechos reales, no por consecuencia del solo contrato, sino
mediante la entrega- Para la perfeccin del contrato, tiene que haber tradicn. El que por
contrato ha adquirido un derecho de crdito a que le sea transmitida una cosa, tiene derecho a
los frutos de la cosa desde que nace la obligacin de entregarla. Sin embargo, no adquirir
derecho real sobre ella hasta que le haya sido entregada.
b)Ttulo y modo: Significado de estos trminos- Ttulo es el acto por el que se establece la
voluntad de enajenacin del derecho. Modo es el acto por el que se realiza efectivamente la
enajenacin por el transmitente, que es adquisicin para que recibe.
c)Sistema de adquisicin de los derechos reales, por el slo contrato nudo consenso- En
legislaciones como la Italiana o francesa.Para la transmisin de los derechos reales, basta el
solo contrato, sin necesidad de tradicin.
d)Sistema de adquisicin de los derechos reales por la sola tradicin o inscripcin en el
Registro. En legislaciones como la alemana. La transmisin de derechos reales basta con la
tradicin, aun si falta un contrato previo.
e)mbito de la teora del ttulo y modo.- El mbito a que se extiende la teora del ttulo y el
modo es el de la adquisicin de derechos reales por contrato, quedando fuera la que tenga lugar
de otra forma.
f)Tradicin e inscripcin en el Registro de la propiedad- La inscripcin no es precisa para
que el derecho nazca o se transmita, no sustituye a la tradicin.

3. Modos de adquirir. Ocupacin. Accesin.

3.1. ACCESIN
Concepto.
Los frutos que una cosa produce pasan a ser, en principio, del dueo de aqulla. Tambin, en
principio, si a una cosa ms importante se le une o incorpora inseparablemente otra que lo sea
menos, y pertenezca a otro dueo, el propietario de aqulla adquiere sta. En ambos casos se
dice que el dueo de la cosa madre o la cosa ms importante adquiere por accesin la propiedad
de los frutos o de la cosa incorporada.
La primera se denomina accesin por produccin; la segunda accesin por incorporacin.
Ambas clases estn recogidas en el art. 353 Cc., que dice: la propiedad de los bienes da
derecho por accesin a todo lo que ellos producen, o se les une o incorpora, natural o
artificialmente.
Naturaleza.
La accesin es un modo de adquirir la propiedad. Se obtiene por produccin o por
incorporacin. Adems de que al dueo de la cosa madre le corresponder la propiedad de los
frutos o la de la cosa que a ste se incorpore, la accesin es una facultad de dominio; forma
parte del seoro del dueo el adquirir los frutos o las incorporaciones.
Terminologa.
Se llama accesin, no slo al modo de adquirir o a la facultad que el dueo tiene, sino tambin a
la cosa producida o incorporada.
Fundamento.

Las utilidades que d la cosa deben de ser para su dueo. El fundamento de la accesin por
incorporacin, se halla en que se considera por el legislador preferible no destruir las cosas para
obtener su separacin, adems de atribuir a una sola persona la propiedad del todo formado por
las cosas unidas y elegir como propietario nico al que lo fuese de la cosa ms importante.
Es equivocado fundamentar la accesin en el sentido literal de la regla de que lo accesorio
sigue a lo principal. Esta regla slo es exacta en el sentido de que lo menos importante sigue a
lo que lo es ms.
En cuanto a la accesin por produccin, hay que negar que los frutos sean accesorios de la cosa
madre. En el concepto de cosa accesoria (la que est subordinada a otra) no encaja
absolutamente el fruto. La relacin que hay entre la cosa madre y el fruto no es de
subordinacin sino de generacin.
En cuanto a la accesin por incorporacin, tampoco la cosa secundaria es necesariamente un
accesorio de la ms importante. Si lo es, la mayor importancia de sta se basa en ser principal
respecto a la otra; pero, si no lo es, se basa en otras razones: el valor o el volumen (de esto
hablan los arts. 375, 376, 377).
ACCESIN POR PRODUCCIN
De este tipo de accesin no hay ms que decir.
ACCESIN POR INCORPORACIN
-Accesin de inmueble a inmueble.
Regula el Cdigo civil cuatro casos tradicionales, que son: aluvin, avulsin, mutacin de cauce
de ro y formacin de isla.
Aluvin: es el acrecentamiento que, por efecto de la corriente de las aguas, experimentan los
predios ribereos de los ros. Tal incremento pasa a pertenecer a los dueos de dichos predios
(366).
Avulsin: es la aportacin a los predios ribereos de porciones de terreno o de rboles
arrancados procedentes de otros, como consecuencia de las aguas. La porcin conocida de
terreno que las aguas transportaron de una heredad a otra, siguen perteneciendo a su primitivo
dueo (368). No hay, pues, accesin.
Sin embargo, si la porcin de terreno segregada de una finca y transportada por la corriente a
otra, ocupa parte de la superficie de sta, ser aplicable por analoga lo que dice el Cdigo en el
art. 369 para el caso de los rboles, de modo que habr de reclamar el terreno dentro del trmino
de un mes. Los rboles arrancados y transportados por la corriente de las aguas, pertenecen al
propietario del terreno adonde vayan a parar, si no los reclaman dentro de un mes los antiguos
dueos.
Mutacin de cauce: los cauces pblicos que quedan abandonados por variar naturalmente el
curso de las aguas pertenecen a los dueos de los terrenos ribereos en la longitud respectiva a
cada uno. Si el cauce separaba heredades de distintos dueos, la nueva lnea divisoria correr
equidistante de unas a otras (370).
Si el cauce era de dominio privado, el dominio del antiguo no cambia, pues sigue perteneciendo
a quien fuese su dueo.
El nuevo cauce que una corriente de dominio pblico se abra en terreno privado, pasa a ser de
dominio pblico (372). Pero el dueo de la heredad lo recobrar siempre que las aguas vuelvan
a dejarlo en seco.
Formacin de isla: las islas que se forman en los mares adyacentes a las costas de Espaa y en
los ros navegables y flotables pertenecen al Estado (371). Las islas que se van formando en los
ros no navegables ni flotables, pertenecen a los dueos de las mrgenes u orillas ms cercanas a
cada una, o a los de ambas mrgenes si la isla se hallase en medio del ro, dividindose entonces
longitudinalmente por la mitad (373).
-Accesin de mueble a inmueble

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Se suele denominar accesin artificial o industrial en bienes inmuebles, por proceder de la mano
del hombre.
Comprende tres casos: edificacin, plantacin o siembra de hechas en predio ajeno al dueo de
los materiales.
La regla general es la de que, considerndose el suelo ms importante por su calidad de estable
y fijo, el derecho de propiedad sobre l se extiende a lo que se le incorpora (358). Dice dicho
artculo 358: lo edificado, plantado o sembrado en predios ajenos, y las mejoras o reparaciones
hechas en ellos, pertenecen al dueo de los mismos con sujecin a lo que se dispone en los
artculos siguientes.
El adquirente debe, asimismo como regla, indemnizar al dueo de lo incorporado su valor, pues,
si no, se enriquecera injustamente. Las reglas expuestas tienen algunos lmites y excepciones
que se establecen principalmente habida cuenta de quin haya realizado la incorporacin y de si
se ha obrado o no de buena o mala fe.
Deben subdistinguirse tres hiptesis, con varias subhiptesis. Slo procede aplicarlas si el caso
ante el que se est no cae bajo imperio de otra norma ms especfica, a la que corresponda
regirlo preferentemente. Por ejemplo, si el que edific o plant en terreno ajeno era
usufructuario o arrendatario de ste, la edificacin o plantacin son una mejora de la finca, que
se rige por lo establecido para tales mejoras en los casos de usufructo o arrendamiento,
respectivamente.
Incorporacin hecha en suelo propio con materiales ajenos.
A) De buena fe (360, primera parte): El propietario del suelo que de buena fe hiciere en l,
por s o por otro plantaciones, construcciones u obras con materiales ajenos, debe abonar su
valor.
B) De mala fe. Adems de ese abono, si el propietario del suelo obr de mala fe, estar obligado
al resarcimiento de daos y perjuicios (360, final de la primera parte).
La buena fe parece que debe consistir en estimar al dueo del suelo que tiene derecho a utilizar
los materiales, y la mala en sabes que no le corresponden.
Incorporacin hecha en suelo ajeno con materiales propios.
A) De buena fe. Segn el art. 361, si quien incorpora a suelo ajeno los materiales propios lo
hizo de buena fe, el dueo del terreno puede optar: bien por hacer suyo lo incorporado, previa
indemnizacin; bien por obligar al que fabric o plant a pagarle el precio del terreno, o al que
sembr a tomar ste de arrendamiento y pagarle la renta correspondiente.
B) De mala fe. Si se edifica, planta o siembra en terreno ajeno de mala fe, el dueo de ste
puede escoger entre hacer suyo lo incorporado, sin pagar indemnizacin (362), o exigir la
demolicin de la obra o que se arranque la plantacin y siembra, reponiendo las cosas a su
estado primitivo a costa del que edific, plant o sembr (363).
Aunque no lo especifique la ley en este caso, el dueo del terreno tendr derecho a que se le
indemnicen los daos y perjuicios que padeci, a base del art. 1902 (por ejemplo, por no poder
utilizar el terreno durante el tiempo que dura la demolicin o el arranque).
Construcciones extralimitadas.
En ocasiones la construccin, si bien se realiza bsicamente en terreno propio, sin embargo,
invade alguna parte del ajeno. La solucin a este problema ha sido resuelta por la
jurisprudencia, determinando que la construccin que invade suelo ajeno, hecha de buena fe,
debe ser mantenida en su integridad, y la propiedad del todo pasa a ser, por accesin, de un solo
dueo, que ser el de la cosa ms importante, que normalmente lo es la compuesta por la
edificacin y el terreno propio, de modo que, tambin normalmente, el dueo de stos adquiere
por accesin la franja que ocup del predio vecino. El accedente debe indemnizar a la otra parte
11

tanto el valor de la franja del terreno que adquiere, como cualquier otro dao que la accesin le
produzca.
A diferencia del caso en que lo construido lo adquiere el dueo del terreno, al ser adquirido el
terreno ajeno por el dueo de la construccin, esta figura se denomina por jurisprudencia y
doctrina accesin invertida o inversa.
Si el constructor obr de mala fe, el dueo de aqul podra optar entre que le fuera pagado su
valor o exigir la demolicin de lo construido sobre l, en ambos supuestos con indemnizacin,
en base a los arts. 361 y 363. Tambin cabra la opcin de que el dueo del terreno pueda optar
entre bien exigir al constructor el precio de aqul ms los daos sufridos, bien adquirir todo el
edificio y suelo no suyo que ocupa, mediante la compensacin econmica que fijen los
Tribunales.
Mala fe de ambas partes o de la parte pasiva.
El Cdigo civil dice: cuando haya habido mala fe, no slo por parte del que edifica, siembra o
planta en terreno ajeno, sino tambin por parte del dueo de ste, los derechos de uno y otro
sern los mismos que tendran si hubieran procedido ambos de buena fe. Se entiende haber mala
fe por parte del dueo siempre que el hecho se hubiere ejecutado a su vista, ciencia y paciencia,
sin oponerse (364).
Incorporacin hecha en suelo ajeno con materiales ajenos.
El art. 365 C.c. Dispone, si los materiales, plantas o semillas pertenecen a un tercero que no ha
procedido de mala fe, el dueo del terreno deber responder de su valor subsidiariamente y en el
solo caso de que el que lo emple no tenga bienes con qu pagar, y el propietario del terreno no
haya hecho uso del derecho a exigir la demolicin de la obra o el arranque de la plantacin o
siembra.
-Accesin de mueble a mueble
El Cdigo civil engloba estos casos de accesin de mueble a mueble bajo la denominacin del
Derecho de accesin respecto a los bienes muebles. Son los de unin, mezcla y
especificacin. Existen entre ellos diferencias fundamentales, como la de que en la ltima no
hay incorporacin de una cosa a otra, y la de que en la segunda la mezcla resultante no pasa a
ser propiedad del dueo de la ms importante, sino copropiedad de los dueos de las cosas
mezcladas.
Unin: se da cuando una cosa mueble se une a otra de distinto dueo formando con ella un
todo prcticamente inseparable sin menoscabo de sus componentes. En tal caso la situacin
creada se rige, en primer trmino, por lo que los interesados tuviesen acordado (1255). Esto vale
tambin para los casos de mezcla y de especificacin. A falta de acuerdo, la regla es que si no
intervino mala fe, el dueo de la ms importante hace suya la otra, indemnizando a su
propietario (375).
La regla expuesta de adquisicin por accesin de la otra cosa por el dueo de la ms importante,
tiene lmites y excepciones. En primer trmino, cuando la unin inseparable falte, no se da el
supuesto de accesin, y cualquiera de los dueos puede exigir la separacin (378, 1). Pero
tambin cuando la cosa unida para el uso, embellecimiento o perfeccin de otra, es mucho ms
preciosa que la cosa principal, el dueo de aqulla puede exigir su separacin, aunque sufra
algn detrimento la otra a que se incorpor (378, 2).
Si interviene mala fe de parte del dueo de la cosa menos importante, pierde la cosa incorporada
y tiene la obligacin de indemnizar al propietario de la principal los prejuicios que haya sufrido
(379, 1). Si interviene mala fe de parte del dueo de la cosa ms importante el que lo sea de la
otra tendr derecho a optar entre que aqul le pague su valor o que la cosa de su pertenencia se
separa, aunque para ello haya que destruir la principal; y en ambos casos habr lugar a la
indemnizacin de daos y perjuicios (379, 2). Si hay mala fe por parte de ambos la situacin se
regula como si los dos hubiesen obrado de buena (379, 3).

12

Mezcla: si por voluntad de sus dueos o por la de uno solo, con buena fe, o por casualidad, se
mezclan dos cosas, de igual o diferente especia, y no son separables sin detrimento, cada
propietario adquirir un derecho proporcional a la parte que le corresponda atendido el valor de
las cosas mezcladas o confundidas (381 y 382, 1).
Si la mezcla se realiz mediante mala fe de uno de los dueos, perder la cosa de su pertenencia
mezclada o confundida, adems de quedar obligado a la indemnizacin de daos y perjuicios
causados al dueo de la cosa con que se hizo la mezcla. (382, 2). Si la mezcla se realiz
mediando mala fe de ambas partes, se aplica lo dicho para el caso que haber obrado los dos de
buena (379, 3).
Especificacin: consiste en realizar una obra de nueva especie empleando materia ajena como
si se hace vino de la uva de otro, o pan de su harina, o una mesa de su madera. El Cdigo sigue
su criterio de, si hubo buena fe, atribuir la cosa a aqul de quin procede lo ms importante,
indemnizndose al otro.
Si en la formacin de la nueva especie intervino mala fe por parte de uno, el otro tendr derecho
a quedarse con la obra sin pagar nada o exigir que el indemnicen el valor de la materia o del
trabajo y los perjuicios sufridos. Si hubo mala fe de ambos, se proceder como si los dos
hubiesen sido de buena (379, 3).
-Los derechos de ambas partes hasta el abono de la indemnizacin al dueo de la cosa
accedida
La jurisprudencia sobre el tema:
Se ha visto que en ciertos casos el dueo de la cosa ms importante tiene opcin a hacer suya la
menos importante, pagando al de sta la indemnizacin que corresponda.

3.2. OCUPACIN
Ocupacin es la toma de posesin de una cosa sin dueo, con nimo de hacerla nuestra.
Requiere la ocupacin:
1. Que el objeto:
A) Sea apropiable (610), es decir, susceptible de propiedad privada.
B) Carezca de dueo (610). En ocasiones es presumible que la cosa carezca de dueo, o que ste
la perdi. Las cosas presumiblemente perdidas deben de entregarse a su anterior poseedor o a la
autoridad, de forma que no es lcito al que las encuentra conservarlas ni menos quererlas para s.
Las cosas presumiblemente abandonadas, es lcito quedrselas el que las halle, y tambin lo es
que decida hacerlas suyas. Y si carecen de dueo, las adquiere por ocupacin. Pero no si lo
tienen. Entonces deviene poseedor sometido a la reivindicacin del dueo.
2. Que el ocupante tenga aptitud de entender y querer (que tenga capacidad de obrar).
3. Que el ocupante efectivamente tome posesin de la cosa, con nimo de apropirsela.
La ocupacin se aplica a las cosas que no tienen dueo (610: se adquieren por ocupacin los
bienes apropiables por su naturaleza que carecen de dueo...).
Tiene la posibilidad de ocupar toda persona capaz para tomar posesin de una cosa.
Enumeracin de objetos ocupables o no.

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Conviene referirse a tres puntos: ocupabilidad de los productos del mar o de sus riberas, y no
ocupabilidad de los objetos que el mar arroja a las playas o que se hallen en l, y de los
inmuebles.
Productos del mar o de sus riberas: los productos del mar o de sus riberas carecen de dueo y
son, por tanto, ocupables; como las plantas, hierbas, conchas, etc.
Objetos que el mar arroja a sus riberas o que se hallan en l: en cuanto a los objetos que no
siendo producto del mar y no teniendo dueo conocido bien se hallen en l o en sus orillas,
donde hubieran sido arrojados por las olas, no son ocupables, sino que han e ponerse a
disposicin de la Autoridad de Marina, siendo devueltos a su propietario, si aparece, y si no,
pasan a propiedad del hallador, si su valor no sube de diez mil pesetas, y si sube ms, se vende
en subasta y queda para el hallador tal suma y un tercio del exceso; el resto corresponde al
Estado (617).
Inmuebles.
Derecho anterior: en la doctrina se mantenan tanto la opinin afirmativa como la negativa, y en
la jurisprudencia se admiti la ocupabilidad.
Derecho actual: la Ley de Patrimonio del Estado y su Reglamento establecen: Pertenecen al
Estado como bienes patrimoniales los inmuebles que estuviesen vacantes y sin dueo
conocido. De modo que si, a falta de otro dueo, los inmuebles pasan a pertenecer al Estado,
nunca carecen de propietario, as que nunca son ocupables.
Consideraciones sobre el criterio legal.
Sustraer los inmuebles a la ocupacin se hace no por sustraerlos, sino que es consecuencia de
atribuir al Estado los que no tenan otro dueo. As no se trata de una medida contra un modo de
adquirir la ocupacin. Ciertos bienes, como los inmuebles, se ha considerado ms a tenor con la
conciencia social, el que pasen a ser del Estado si no tienen dueo. Con lo que entonces se les
ha sustrado a la ocupacin, que, por tanto, slo puede operar sobre muebles.
Forma de adquirir el Estado los inmuebles carentes de dueo.
Se siguen dos criterios: desde que el bien queda sin dueo, el Estado que tiene un derecho
exclusivo de apropirselo, puede adquirirlo; y el bien desde que queda sin dueo es adquirido de
forma automtica por el Estado.
Animales ocupables: grupo distinguibles.
Son susceptibles de ella los que carecen de dueo, pero a efectos de precisar en qu casos ocurre
esto, deben distinguirse tres grupos: los mansos o domsticos, los amansados o domesticados, y
los fieros o salvajes. Esta terminologa la usa el Cdigo y la usaba la antigua legislacin de
Caza.
La ocupacin de animales puede realizarse simplemente como la de cualquier otra cosa,
tomando posesin de ellos con nimo de apropirnoslos, pero la verdad es que generalmente se
ocupan mediante la caza de los mismos.
Animales mansos o domsticos.
Son los que nacen y se cran ordinariamente bajo el poder del hombre. No son piezas de caza, es
decir, no son adquiribles por ocupacin mediante caza. Su propiedad se rige por las reglas
generales de los bienes muebles. Se extingue por abandono de los mismos. Mientras son
domsticos, su propiedad se rige por las reglas generales de los bienes muebles, pero perdida la
domesticidad, cesan de serles aplicables tales reglas y pasan a regirse por las especiales de los
animales salvajes, siendo, como stos, susceptibles de ocupacin mediante caza. Perdern por
tanto la condicin de domsticos cuando se vuelvan salvajes. El animus revertendi es la
intencin o costumbre de volver a la casa donde pertenecen es decir de donde son, por tanto, los
animales mansos o domsticos tienen propiedad y no se pueden ocupar pero cabe la ocupacin
en el caso que el propietario los abandone (la propiedad de estos animales se rige por las reglas
generales de bienes muebles, mientras son domsticos).
14

Animales fieros o salvajes.

Son los que ordinariamente no nacen y se cran bajo el poder del hombre. Estos animales
carecen de dueo, mientras que estn en libertad y son susceptibles de ocupacin. Ocupados,
pasan a pertenecer al ocupante, que pierde su propiedad si escapan. Slo se es dueo de ellos
mientras que no recobran su libertad. El artculo 465 C.c. dice Los animales fieros slo se
poseen mientras se hallaren en nuestro poder.
Animales amansados o domesticados.
Los animales fieros o salvajes, adems de capturados, pueden ser amansados o domesticados.
Son animales amansados o domesticados los que siendo por su naturaleza fieros o salvajes, se
ocupan, reducen y acostumbran por el hombre (antigua Ley de Caza, art, 3). Como ndice de
su amansamiento seala el Cdigo el tener la costumbre de volver al lugar que se les tiene
destinado (a casa del poseedor en expresin del art. 465 C.c.) o animus revertendi.
Estos animales, si son capturados mientras que eran fieros, nos pertenecen desde entonces. Pero,
una vez amansados, no se pierde su propiedad simplemente porque escapen de nuestro poder,
sino que hace falta, adems, que se desacostumbren o pierdan su carcter de amansados o, como
dice el art. 465 C.c., pierdan la costumbre de volver a casa del poseedor o animus revertendi.
Habida cuenta de las dificultades prcticas a que dara lugar la averiguacin de la prdida del
carcter de amansados, el art. 612, 3, dispone que el propietario de los mismos podr
reclamarlos dentro de veinte das, a contar desde su ocupacin por otro. Pasado este trmino,
pertenecern al que los haya cogido o conservado. Lo que significa que su propiedad se pierde
slo transcurridos esos veinte das.
Disposiciones especiales para ciertos casos.
Rigen disposiciones especiales para los casos de enjambre de abejas y de palomas, conejos y
peces que se hallen en su criadero. El propietario de un enjambre de abejas tendr derecho a
perseguirlo sobre el fundo ajeno, indemnizando al poseedor de ste el dao causado. Si
estuviese cercado necesitar el consentimiento del dueo para penetrar en l. Cuando el
propietario no haya perseguido o cese de perseguir el enjambre dos das consecutivos, podr el
poseedor de la finca ocuparlo o retenerlo (612, 1 y 2).
Las palomas, conejos y peces que de su respectivo criadero pasaren a otro perteneciente a
distinto dueo, sern propiedad de ste, siempre que no hayan sido atrados por medio de algn
artificio o fraude (613).
Peces.
En cuanto a los peces, la ley no establece divisin anloga a la de los dems animales. Hay que
distinguirlos, pues, en peces objeto de la propiedad, que lo son los que estn en poder del
hombre, y mientras que lo estn; y peces que carecen de dueo, que lo son los que en libertad
habitan en masas de agua de dominio pblico o de propiedad privada, los cuales pueden ser
objeto de ocupacin mediante la pesca.
Regulacin de la caza y la pesca, e importancia en el aspecto civil.
En su mayor parte la regulacin y estudio de lo relativo a los animales y peces objeto de pesca y
caza, as como a stas, pertenecen al Derecho administrativo. Desde el punto de vista civil
interesa sealar: 1, a quines compete el derecho a cazar o pescar; 2, que este derecho
pertenece a la categora de los de adquisicin; 3, que, mediante su ejercicio, se puede adquirir
por ocupacin la propiedad de lo cazado o pescado.
Sentidos de la expresin derecho a cazar o pescar.
Por un lado, derecho a cazar o pescar significa posibilidad de ocupar, mediante caza o pesca, las
piezas cazables o pescables, cuando lo son por cualquiera todas las que se hallen en terrenos o
aguas pblicas o en ciertos terrenos privados. Por otro lado, derecho a cazar o pescar significa
poder especial que tiene alguien de hacerlo en ciertos terrenos o aguas, con exclusin de toda
otra persona.

15

Naturaleza del derecho a cazar y a pescar.

Es un derecho real de adquisicin que recae sobre la caza o pesca que exista en el lugar respecto
al que aqul se disfruta. No se tiene an la propiedad de los animales o peces, propiedad que
slo se adquiere al ocuparlo mediante su caza o pesca efectiva. El derecho a cazar o pescar
presupone que no se est frente a un caso en el que la situacin de la llamada caza o pesca
sea tal que haya que admitir que realmente se trata de animales o pesca de nuestra propiedad,
porque, aunque sueltos en un cierto espacio de terreno o en una determinada cantidad de agua,
estn, sin embargo, bajo nuestra posesin.
Adquisicin de la propiedad por caza y pesca.
La adquisicin de la propiedad de la pieza o de piezas de que se trate, tiene lugar por ocupacin
al cazarlas o pescarlas.
3.3. El hallazgo
El que halla una cosa mueble, presumiblemente perdida, debe restituirla a su anterior poseedor.
Si ste no fuere conocido deber consignarla inmediatamente en poder del Alcalde del pueblo
donde se hubiese verificado el hallazgo (art. 615, 1 C.c.).
Es hallador el que encuentra la cosa y la recoge (se apodera de ella), no hay hallazgo por el
simple hecho de encontrarla o descubrirla. La cosa ha de ser presumiblemente perdida, si ello no
es presumible y el que lo halla cree de buena fe que es una res nullius, no contrae los deberes
que se le imponen al hallador. Son deberes del hallador:
1. Entregar la cosa inmediatamente a quien corresponde poseerla (si supiese quin es) o bien
entregarle la cosa inmediatamente al Alcalde del pueblo donde se hubiese verificado el hallazgo
(si ignora a quien corresponde poseer la cosa).
2. Mientras que no la entrega, debe conservarla con la diligencia de un buen padre de familia.
Entregada la cosa al Alcalde, se procede a publicar debidamente el hallazgo en la forma
dispuesta en el art. 615, 2 C.c. (en la forma acostumbrada ->dos domingos consecutivos) con la
intencin de que llegue a conocimiento del interesado y ste pueda recuperar lo perdido.
En cuanto a las cosas no conservables, el art. 615, 3 del C.c. dice Si la cosa mueble no
pudiere conservarse sin deterioro o sin hacer gastos que disminuyan notablemente su valor, se
vender en pblica subasta luego que hubiesen pasado ocho das desde el segundo anuncio sin
haberse presentado el dueo, y se depositar su precio.
Son derechos del hallador:
1. Recibir como premio el que hubiese prometido el titular de la cosa o el que fija la ley (C.c.,
art. 616).
2. Ser indemnizado de los gastos y perjuicios que le ocasion la cosa hallada y su entrega.
3. Adquirir lo hallado si transcurren dos aos a contar desde el da de la segunda publicacin,
sin haberse presentado el dueo (art. 615, 4 C.c.).
En cuanto a los gastos, el art. 615, 5 C.c. dice que tanto el hallador como el propietario estarn
obligados, cada cual en su caso, a satisfacer los gastos.
3.4. El tesoro
Respecto del tesoro, concepto que se encuentra en el artculo 352 del C.c., se entiende por
tesoro el depsito oculto o ignorado de dinero, alhajas u otros objetos preciosos cuya legtima
pertenencia no conste.
Tesoro quiere decir una cosa mueble o varias, que la cosa sea valiosa, adems, tiene que ser
ignorada y no tiene que saberse quin es el dueo.
Entonces el art. 351.1 del C.c. dice el tesoro oculto pertenece al dueo del terreno en el que se
hallare. Sin embargo, cuando fuere hecho el descubrimiento en propiedad ajena, o del Estado, y
por casualidad, la mitad se aplicar al descubridor (art. 351.2 C.c.). Sigue el art. 351.3 C.c.

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diciendo que si los efectos descubiertos fueren interesantes para las ciencias o las artes, podr el
estado adquirirlos por su justo precio, que se distribuir en conformidad a lo declarado.

TEMA 4: Modos de adquirir. Tradicin. Usucapin.

Ciclo de vida de los dchos reales.
El nacimiento o constitucin de un dcho real, puede producirse por diferentes causas.
El nacimiento y la adquisicin de un dcho real no son lo mismo y no siempre coinciden. Ahora
bien, aun siendo distintos, las causas de sta dan lugar tmb a aqul cuando el dcho de que se
trata no exista an (ej. por ocupacin nace el dcho de propiedad sobre la cosa, y lo adquiere el
ocupante).
Los dchos reales pueden transmitirse de una persona a otra. Es decir, cambian de titular, pero el
dcho sigue siendo el mismo. Sin embargo, excepcionalmente existen ciertos dchos
intransmisibles como son los de uso y habitacin (art. 525).
La capacidad y legitimacin necesarias para realizar el acto constitutivo, adquisitivo o
transmisivo del dcho real no depende slo del dcho real de que se trate, sino de los bb sobre los
que recaiga y del acto por el que se constituya o adquiera.
Los modos de adquirir los dchos reales, en general.
Se llaman modos de adquirir los dchos reales (sea el de propiedad u otro), los hechos jurdicos a
los que la ley atribuye el efecto de producir la adquisicin de aqullos.
Tales hechos pueden ser de cualquier ndole: bien simples hechos naturales (como el cambio de
cauce de un ro) o bien actos o negocios jurdicos (como la ocupacin).
Los modos de adquirir se pueden clasificar en:
-

Originarios (ocupacin o usucapin) y derivativos (tradicin o la sucesin mortis

causa), segn den lugar a una adquisicin originaria o derivativa.

Universales y particulares, segn que la adquisicin recaiga sobre todo un patrimonio (o

sobre ciertas partes de l) o sobre un derecho o varios singularmente considerados.

Onerosos y gratuitos, segn que lo que el adquirente recibe, lo reciba o no a cambio de

algo que l d a su vez.

Mortis causa o inter vivos, segn que la adquisicin tenga lugar o no por pasar el dcho
de su anterior titular al que lo recibe a consecuencia de que muerto aqul es llamado
ste a ocupar su puesto.

El CC en el art. 609, hace una numeracin incompleta y, en ciertos aspectos, errnea de los
modos de adquirir los dchos reales. Dice: La propiedad se adquiere por ocupacin. La
propiedad y los dems dchos sobre los bb se adquieren y transmiten por la ley, por donacin,
por sucesin testada e intestada, y por consecuencia de ciertos ctos mediante la tradicin.
Pueden tmb adquirirse por medio de la prescripcin (usucapin).
En dicho art. no se habla de la accesin, que tmb es un modo de adquirir. Por accesin se puede
adquirir no slo el dcho de propiedad, sino tmb otros dchos.

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Una enumeracin ms completa de los modos de adquirir los dchos reales sera aquella que
incluye: la ocupacin, la sucesin mortis causa, la usucapin, la tradicin, la accesin, la
adjudicacin por acto de la autoridad (judicial o no), la separacin de partes del cuerpo humano
y la adquisicin por ley.
Adquisicin de dcho real a non domino la adquisicin puede proceder o no del titular del
dcho real adquirido. En el 1er caso A nos vende y entrega una cosa, que le pertenece, y nosotros
la adquirimos. En el 2 caso A nos vende y entrega una cosa que no es suya, en este caso
adquirimos a non domino, tal adquisicin suele disponerla la ley cuando el no titular s lo era
aparentemente, para que el adquirente de buena fe no quede defraudado en la adquisicin que se
propuso. (Son supuestos de adquisicin a non domino, la de inmuebles cuando proviene de
quien sin ser realmente titular de los mismos s lo es segn el Registro (art. 34 LH)).
La adquisicin a non domino que realice otro de un dcho real hace perder ste a su titular
verdadero. Ahora bien, quedan a salvo las acciones personales que le correspondan por razn de
la privacin que sufri o del perjuicio o empobrecimiento que se le irrog.
La teora del ttulo y el modo.
o

La adquisicin de los dchos reales, no por consecuencia del solo cto, sino mediante la
entrega.

A tenor del art. 609 CC, cuando se celebra un cto tendente a la adquisicin de un dcho real, esta
adquisicin no se produce ya, por la sola conclusin del cto, sino que hace falta, adems, la
tradicin, es decir que, con nimo de transmitir (por parte del que da) y de recibir (por la del que
toma) se entregue al adquirente la posesin del dcho de que se trate.
En consonancia con el art. 609, el 1095 dice que: El acreedor tiene dcho a los frutos de la cosa
desde que nace la obligacin de entregarla. Sin embargo, no adquirir dcho real sobre ella hasta
que le haya sido entregada.
As pues, los arts. 609 y 1095 disponen que la propiedad y dems dchos reales se adquieren
mediante la tradicin y no se adquiere el dcho real sobre la cosa hasta que no le haya sido
entregada.
o

Ttulo y modo: significado de estos trminos.

Nuestro Dcho ha acogido la denominada teora del ttulo y el modo de adquirir los dchos reales.
- Ttulo: es el acto por el que se establece la voluntad de enajenacin del dcho.
- Modo: es el acto por el que se realiza efectivamente la enajenacin por el transmitente.
Sin modo, el ttulo es insuficiente para producir la adquisicin del dcho real. Y sin ttulo, el
modo no transfiere el dcho real. (Ej. Si no hay un cto de compraventa y se entrega la cosa, el
que la recibe adquiere la posesin pero no adquiere el dcho real de propiedad).
Otras legislaciones, como los Dchos francs e italiano, no adoptan el sist de ttulo y modo, sino
que adoptan un sist de adquisicin de los dchos reales por el solo cto, basta el solo
consentimiento de los interesados para que se adquiera un dcho real (nudo consensu). Segn
este sist para la transmisin de los dchos reales, basta el solo cto, sin necesidad de tradicin. Por
lo que, se funden en l el ttulo y el modo. Pasando a ser la entrega de la cosa un simple traspaso
posesorio y no una tradicin (entrega de la posesin con nimo de transferir el dcho sobre la
cosa).
Otro sist seguido por el Dcho alemn es el sist de adquisicin de los dchos reales por la sola
tradicin o inscripcin en el Registro. Segn este sist los dchos reales sobre bb muebles se
adquieren por la sola tradicin, aun si falta un cto previo. Falta que no se da normalmente, pero
18

que si se da, no sera un impedimento para la adquisicin del dcho real por quien recibe la
tradicin.
En cuanto a los dcho reales sobre inmuebles, se adquieren en el Dcho alemn, mediante el
acuerdo de transmisin, e inscripcin del mismo en el Registro de la propiedad. En este caso se
sustituye la entrega por la inscripcin, independientemente de que exista o no un previo ttulo.
Comparando los sist expuestos se puede decir que en el francs para la adquisicin de los dchos
reales, basta el ttulo, en el alemn basta el modo, y en el nuestro, son precisos ambos.

Respecto al mbito a que se extiende la teora del ttulo y el modo es el de la adquisicin de

dchos reales por cto, quedando fuera la que tenga lugar de otra forma. Ahora bien, dentro de las
adquisiciones procedentes de cto, el modo es preciso para recibir, no slo el dcho de propiedad,
sino cualquier otro dcho real, lo mismo sobre bb muebles que sobre inmuebles, siempre que se
trate de dchos posebles.
Por tanto, no hace falta tradicin o modo para adquirir dchos como los de hipoteca (slo exige
inscripcin en el Registro), retracto y opcin, que no son posebles.
La tradicin, o modo, es precisa, no slo para adquirir mediante cto el dcho real ntegro, sino
tmb cuotas del mismo. (Por ej. Si A vende a B no la propiedad entera de la finca sino la mitad
proindiviso de la misma)
Los dchos reales sobre inmuebles pueden inscribirse en el Registro de la propiedad. Ahora bien,
exceptuando la hipoteca, la inscripcin no es precisa para que el dcho nazca o se transmita.
SECCIN SEGUNDA. TRADICIN
TEMA 23. CONCEPTO Y CLASES DE TRADICIN
a)Concepto- La tradicin consiste en la entrega de la posesin de la cosa con nimo del que da
y del que recibe de transmitir y adquirir, respectivamente, el derecho sobre ella. Se compone de
elementos corporal y espiritual.
b)Efecto- Su efecto es la adquisicin de derecho por el acccipiens, si aqul perteneca al tradens
o, aunque no le perteneciera, si concurren las circunstancias en que nuestra ley admite
adquisicin a non dmino (procedente del no titular).
c)Clases- La posesin se puede transferir como hecho o como derecho. La tradicin es un
compuesto de entrega efectiva y acuerdo sobre el traspaso del derecho sobre ella Pero,
subsistienedo siempre este segundo, el primero puede o sustituirse por un traspaso de posesin,
no como hecho, sino como derecho, o incluso sustituirse por un simple acuerdo de los
interesados u otorgamiento de escritura pblica, sin necesidad de transferencia posesoria de
ningn tipo.
TEMA 24. SUPUESTOS DE TRADICIN FINGIDA CON TRASPASO DE LA POSESIN
COMO DERECHO.
a)Tradicin brevi manu- Es aquella en la que el adquirente tena ya la cosa en su poder, y se
efectua por el simple acuerdo de los interesados.
b)Constituto posesorio- Sera admitir que la cosa como derecho corresponde a otro, aunque de
hecho la sigas tenidneo t. Es la tradicin instrumental.

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c)Tradicin por el solo acuerdo de las partes- A- En caso de imposibilidad de entregar la

posesin de hecho dice el artculo 1463 del CC que la tradicin tiene lugar por el solo acuerdo si
la cosa no puede trasladarse a poder del adquirente en el instante del contrato.
B-En caso de que sea posible entregar la posesin de hecho- Cabe la tradicin pore el solo
acuerdo de los interesados, sin entrega de la posesin de hecho siempre que aqulla no pudiese
trasladarse a poder del adquirente al momento de celebrarse el contrato.
C-En caso de Puesta a disposicin-Si el enajenante, conservando la cosa materialmente en su
poder, la pone a disposicin del adquirente, hay tradicin.
TEMA 25.SUPUESTOS DE TRADICIN FINGIDA, SIN ABSOLUTAMENTE NINGN
TRASPASO POSESORIO.
a)Tradicin por el solo acuerdo de las partes si el tradens no tena la posesin ni como
hecho ni como derecho- Hay tradicin por el solo acuerdo de las partes si el tradens no tena
ninguna de ambas posesines
b)Tradicin instrumental si el tradens no tena la posesin ni como hecho ni como derechoHay tradicin por el otrorgamiento de la escritura pblica si de sta no se deduce lo contrario,
aunque el tradens no tuviese ni la posesin como hecho ni como derecho.
TEMA 26.CUASITRADICIN
a)Concepto- Junto a la tradicin, est la cuasitradicin o tradicin de la posesin, no de cosas,
sino de derechos. La cuasitradicin admite las mismas variedades de la tradicin, y consiste en
la transferencia de la posesin, no de la cosa, sino slo del derecho. Tambin puede ser real o
fingida.
b)mbito de la cuasitradicn- La cuasitradicin slo es de derechos reales posebles que se
enajenan por contrato (609). As pues, no hace falta entrega ni para la adquisicin de derechos
reales no posebles ni para la de derechos no reales.
c)Advertencia final- No basta el contrato de enajenacin para constituir o transmitir los
derechos reales posebles, sino que la tradicin o cuasitradicin es necesaria.
SECCIN TERRCERA. USUCAPIN
TEMA 27. CONCEPTOS GENERALES EN TEMA DE USUCAPIN
a)Concepto-Usucapin es la adquisicin del dominio u otro derecho real poseble, por la
posesin continuada del mismo durante el tiempo y con las condiciones que fija la ley.
b)Fundamento- El fundamento de la usucapin se halla en la idea de que, en aras de la
seguridad del trfico, es, en principio, aconsejable que, al cabo de determinado tiempo, se
convierta en titular de ciertos derechos quien, aunque no le pertenezcan, los ostenta como suyos,
sin contradiccin del interesado.
c)Similitud y diferencias con la prescripcin extintiva- En la usucapin, el que vena
comportndose como titular del derecho, llega a convertirse en tal, y en la prescripcin
extintiva, ocurre lo contrario, pero por igual razn.
d)La usucapin es un modo originario de adquirir.
e)Clases de usucapin:
1-Ordinaria o extraordinaria- La primera requiere buena fe y justo ttulo, y la
segunda exige la mera posesin.

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2-De muebles o inmuebles- Segn se trate de adquirirr la propiedad y dems derechos

reales sobre aqulla o esta clase de cosas. En la de muebles son exigidos plazos ms
cortos que en la de inmuebles.
f)Usucapiones especiales- (como la usucapin de servidumbre).
g)La adquisicin del usucapiente es ipso iure- Tan luego como se cumple en el plazo que la
ley fija. Por tanto, aqul deviene desde ese momento titular del derecho que usucapi y le
competen los correspondientes medios para defenderlo y hacerlo efectivo.
h)Para ser apreciada, la usucapin debe ser alegada- La usucapin no se aprecia de oficio,
sino que para que pueda ser apreciada por los tribunales, hay que alegarla.
i)Sobre quin pesa la prueba de haberse producido o no la usucapin- Si la prueba es del
hecho de la usucapin en s, corresponder a quien alegue que se ha producido. Y habr de
demostrarse que se dieron todos los requisitos que la usucapin exija.
Si se trata de probar que se tiene el derecho que se dice haber usucapido, la prueba de la
ussucapin corresonder al que afirma tener tal derecho.
Si se trata de que el derecho usucapido es el de propiedad, no hay que aadir ms. Pero si se
trata del derecho real en cosa ajena, debe de insistirse en que, puesto que la propiedad se
presume libre, hastque no se demuestre que hubo usucapin de tal derecho o que se adquiri de
otro modo, se presume que no existe.
j)Retroaccin de los efectos de la adquisicin- Si bien la adquisicin se produce al cumplirse
el plazo que, en cada caso, la ley marca. El usucapiente se convierte en titular del derecho al
final del plazo, pero ste le es reconocido como si le correspondiese desde el principio.
k)Adquisicin en la usucapin extraordinaria, segn la posesin; adquisicin en la
usucapin ordinaria, segn posesin, buena fe y justo ttulo. Si usucape con buena fe y justo
ttulo, la posesin queda libre de gravmenes.
TEMA 28. PERSONAS INTERVINIENTES EN LA USUCAPIN
a)Personas- Debo referirme a quines pueden usucapir, y a quines puede pertenecer lo
usucapido.
b)Usucapiente- Respecto a la capacidad y legitimacin necesarias para usucapir, basta afirmar
que es precisa la aptitud para poseer en concepto de dueo o de titular del derecho que se
usucape. (Excepciones de cargo tutelar y donaciones entre esposos).
c)Titular de una cosa o derecho usucapido- El CC en art 1932 establece que la usucapin
opera contra cualquiera, de forma que el usucapiente hace suya la cosa o derecho de que se
trate, lo mismo si stos pertenecen a personas capaces que incapaces de obrar.
TEMA 29. OBJETO DE LA USUCAPIN.
a)Cosas o derechos reales posebles- En principio, objeto de usucapin puede serlo la cosa, es
decir, el derecho de propiedad sobre ella o cualquier otro derecho real poseble. Ha de tratarse
de cosas que estn en el comercio privado, que sean apropiables, quedando fuera las de dominio
pblico.
b)Propiedades especiiales- Las llamadas propiedades especiales, en tanto en cuanto, aun sin ser
realmente derechos de propiedad, son, sin embargo, derechos posebles, y en el espritu de
nuestra ley se asimilan, al menos en cierto aspecto, a la propiedad, y supletoriamente se rigen
por las disposiciones relativas a sta.

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TEMA 30. REQUISITOS COMUNES A TODA USUCAPIN: LA POSESINA) CARACTERES.

a)Idea general- L usucapin se produce mediante la posesin continuada durante cierto tiempo.
Cunto deba durar, se ver despus, ahora merefiero a cmo debe ser.
I.EN CONCEPTO DE TITULAR DEL DERECHO QUE SE USUCAPE.
b)En concepto de titular del derecho que se usucape- Para usucapir, la posesin ha de
tenerse en concepto de dueo de la cosa poseda, o de titular del derecho que se posea.
c)Totaidad de la posesin de la cosa y totalidad o no del concepto de titular- El que
posea la cosa totalmente, pero no en concepto de ser l el titular exclusivo del derecho que
posee, la usucape para s y para aquellos de los que se reputa cotitular. Por la misma razn,
el condueo que como dueo nico ejerce exclusivamente para s la possin de la cosa
comn, usucape sta, que pasa a ser de l solo, privando as a los dems copropietarios no
poseedores de su parte en aqulla.
II.PACFICA
d)Concepto- Para dar lugar a la adquisicinn por usucapin, la posesin que se tenga ha de
ser pacfica, sin mantener la antigua posesin por la fuerza (CC art. 1941).
e)Es pacfica aunque se defienda por la fuerza, es decir, hay posesin pacfica para el que
defiende por la fuerza la posesin que uno trata de arrebatarle, sea justa o no.
III.PBLICA
f)Concepto, fin perseguido y alcance- Para que permita usucapir, la posesin que se tenga
ha de ser pblica, segn el artculo 1941 del CC, es decir, que no se disfrute ocultamente. Es
para que pueda ser reclamadag)La publicidad es una nota especial de la posesin, a efectos de usucapin- Presupuesto
que el verdadero poder de hecho sobre la cosa pueda existir visible o escondidamente, se
persigue impedir que tenga efectos adquisitivos por usucapin, no el que no es realmente un
poder sobre la cosa, sino el que, sindolo, permanece oculto.
IV.ININTERRUMPIDA
h)Ininterrumpida- Para que se produzca usucapin, la posesin ha de ser ininterrumpida
(CC art 1941). Y a partir de aqu se volvera a iniciar el plazo de un ao para usucapir.
i)Interrupcin civil- Si la posesin no cesa, pero se produce una reclamacin judicial
tendente a hacerla cesar, se dice que hay interrupcin civil (1943 CC), que paraliza la
usucapin, pero si no prospera, se considera por no hecha.
j)Verdadero sentido de la interrupcin natural y de la civil- La usucapin, se interrumpe
por interrupcin de posesin adecuada, o porque subsistiendo la posesin, se la priva de
efectos para usucapir.
k)No presuncin de la interrupcin- La interrupcin no se presume, sino que lo que se
presume, salvo prueva en contra, es que el que demuestra su posesin anterior y actual,
posey tambin durante el tiempo intermedio.
l)La interrupcin inutiliza la posesin pasada
m)La interrupcin debe de producirse antes de cumplirse el plazo de usucapin.

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n)La muerte del usucapiente no altera el curso de la usucapin- Se contina

produciendo a favor de la herencia (CC artculo 1934).
B.TIEMPO QUE DEBE DURAR
)Variedad de plazos, segn la usucapin sea de muebles o inmuebles, ordinaria o
extraordinaria- La posesin debe durar el plazo que la ley marca, plazo que vara segn se
trate de usucapin de bienes muebles o de inmuebles, y, dentro de ello, de usucapin ordinaria o
extraordinaria.
Para la usucapin ordinaria de bienes muebles, son 3 aos, para los inmuebles, diez entre
presentes, y veinte entre ausentes.
Para la usucapin extraordinaria, para los bienes muebles, seis aos, para los inmuebles, treinta.
o)Continuidad y computacin del tiempo- El tiempo es contnuo y se computa civilmente,
yendo desde las cero horas del da en que la posesin comienza, hasta el final de la hora
veinticuattro del da en que acaba el plazo (1960.3)
p)Unin de tiempos de varios poseedores- Si una persona ha recibido la posesin de otra, y
las de ambas renen los requisitos necesarios para la usucapin, sta se produce a favor del
poseedor actual, cuando, contando desde el comienzo de la de su transmitente, transcurre el
plazo legal (1960 CC)
q)Suspensin de la usucapin- La usucapin se suspende si en vez de interrumpirse con
prdida del tiempo transcurrido, se corta, pero ste conserva su validez, y si luego se reanuda
aquella, basta con completarlo.
TEMA 31. LOS REQUISITOS ESPECIALES DE LA USUCAPIN ORDINARIA
a)Cules son- Para la usucapin ordinaria se requiere, adems de poseer la cosa o derecho, que
tal posesin sea de buena fe si se trata de muebles, y que sea de buena fe con justo ttulo, si de
inmuebles.
b)mbito de la usucapin ordinaria de muebles- La usucapin ordinaria de muebles so
opera en tanto en cuanto ael derecho sobre stos no se adquiera inmediatamente por la toma de
posesin de los mismos adquiridos a ttulo oneroso con buena fe. Esta adquisicin no se da,
desde luego, si la cosa la haba perdido su dueo o haba sido privado ilegalmente de ella.
A) BUENA FE
c)Concepto y papel- La buena fe slo es una caracterstica de la posesin. sta no
puede ser de cualquier clase, sino que ha de ser posesin de buena fe, que es creer
que le pertenece la cosa o el derecho que posee.
d)Presuncin de buena fe- En el CC en orden a la buena fe, a la posesin del
usucapiente se aplican las reglas generales de la posesin. As pues, se la presume de
buena fe, salvo prueba en contrario (434), y se presume, tambin salvo prueba en
contra, que sigue siendo de buena fe la posesin que se inici de buena fe (435).
e)Si la buena fe debe tenerse durante todo el tiempo de posesin- Segn el CC, la
buena fe debe tenerse, no slo al comienzo, sino durante todo el tiempo que dure la
usucapin, si se interrumpe aqulla se interrumpe sta.
B)JUSTO TTULO

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f)Concepto- Justo ttulo significa hecho suficiente para haber producido la aduisicin
del derecho de que se trate, si bien en el caso concreto no la produjo, por cualquier
razn externa a l.
g)Justo ttulo verdadero y vlido- Naturalmente el ttulo ha de existir realmente y
valer, lo dice la ley en el artculo 1953 del CC.
h)Justo ttulo probado- La existencia del justo ttulo ha de probarse por el
interesado; no se presume nunca dice el CC artculo 1954.
TEMA 32. LA USUCAPIN Y EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD
a)La usucapin a favor del titular inscrito de derechos reales sobre inmuebles- El que tiene
inscrito a su nombre un derecho real en el Registro de la propiedad, para usucapirlo se ve
favorecido por la inscripcin. As se presume de que tiene justo ttulo y que la propiedad le
pertenece. Adems, presume la buena fe.
b)La usucapin de derechos reales sobre inmuebles, en contra del Registro (contra
tabulas)- Cuando lo que ocurre es que alguien est usucapiendo en contradiccin con lo inscrito
en el Registro, la Ley Hipotecaria deja que todo transcurra segn lo expuesto en general para la
usucapin, en cualquiera de sus clases, salvo en cuanto que, frente a tercero hipotecario, ello, si
le perjudica, es inoperante.
TEMA 33. USUCAPIN LIBERATORIA
A) ESTUDIO DE LA FIGURA
a)Concepto- La usucapin liberatoria o usucapin de la libertad de un gravamen, consiste
en que quien posee como libre una cosa gravada con un derecho de otro, llega, al cabo del
plazo que la ley fija, a convertirse en dueo libre de la misma, es decir, consigue la
liberacin del gravamen.
b)Naturaleza- La usucapio libertatis es, pues, realmente una usucapin y no un caso de
prescripcin extintiva. El usucapiente adquiere las facultades que constituan el contenido
del derecho del otro, y las integra en su dominio, y por eso aquel derecho se extingue, pero
no es que se extinga, y por eso las facultades componentes del derecho extintivo reviertan
en el dominio.
c)Clases- La usucapin liberatoria puede ser, como la normal, de muebles o inmbuebles o
bien ordinaria o extraordinaria, si el Derecho que sea acepta esta biparticin.
d)Caso en el que el usucapiente sea una tercera persona- Cuando no es el dueo de una
cosa gravada el que la posee, en concepto de dueo, como libre, sino un tercero, dicho
tercero usucapir la propiedad plena, usucapiendo slo el derecho de propiedad (puede
haber gravmenes).
B) USUCAPIN LIBERATORIA Y REGISTRO DE LA PROPIEDAD
e)Usucapin liberatoria segn el Registro- Ocurre que la inscripcin a favor de una
persona de la propiedad, como libre, de una finca, facilita la usucapin de la libertad de sta.
f)Usucapin liberatoria contra el registro- Cuando alguien est usucapiendo la libertad de
un gravmen que est inscrito en el Registro de la propiedad, la usucapin liberatoria se
produce segn las reglas generales de la usucapin, salvo que, si ello perjudica a tercero
hipotecario, es inoperante frente a l si el derecho de que se trata no lleva aneja la facultad
de inmediato disfrute del derecho o cosa sobre que tuviese constituido o si, llevndola, tal
disfrute no es incompatible con la posesin causa de la usucapin.

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TEMA 34. RENUNCIA A LA USUCAPIN

a)Concepto- La usucapin ganada puede ser renunciada; ello es, ni ms ni menos, que
desprenderse en favor del prejudicado del derecho que se usucapi.
b)Fin- La renunciabilidad tiene por fin otorgar al usucapiente libertad de que si no considera
moralmente justificada su adquisicin deje para el perjudicado el derecho usucapido, sin que
para ellos sea preciso una transmisin normal, sin donacin.
c)Requisitos- La renuncia es posible en tanto cuanto es posible la renuncia a un derecho,
siempre que no vaya contra el inters o el orden pblico o en perjuicio de tercero. El renuciante
debe tener capacidad de enajenar, y la renuncia no ha de guardar ninguna forma solemne.
d)Lmites- Est en el artculo 1937. cuando dice que los acreedores, y cualquier otra persona
interesada en hacer valer la precripcin, podrn utiliarla a pesar de la renuncia expresa o tcita
del deudor o propietario.
Cualquier interesado puede hacer inoperante la renuncia frente a l, en tanto en cuanto le
perjudique, pero por el resto, es vlida.
e)Efectos- La renuncia hace que el que, por razn de la usucapin, erdi el derecho de
propiedad, lo reaquiera, y que si se trata de que se usucapi un derecho real en cosa ajena, sta
quede libre del gravamen.
f)Renuncia a la usucapin liberatoria- Tambin se puede renunciar a la usucapin liberatoria.
Respecto de ella, cabe decir, lo expuesto para la normmal El efecto de tal renuncia es que de
nuevo se establezca a favor del antiguo titular el gravamen que pesase sobre la cosa del
usucapiente.

TEMA 5. LA PROPIEDAD
Podemos definir la propiedad como el poder jurdico pleno sobre una cosa, poder en cuya
virtud, esta propiedad quedara sometida directa y totalmente a nuestro seoro exclusivo, y
adems, podemos obtener de ella toda la utilidad que pueda prestar en cualquier aspecto, al
contrario que los dems derechos reales, que tienen diferentes poderes en orden a la utilidad que
pueda proporcionar en ciertos aspectos, como el usufructo, o que se pueda utilizar slo en una
determinada faceta, como en las servidumbres de paso, que sirva como garanta, como es la
hipoteca o prenda, pero nunca habr una dominacin total, slo un seoro parcial, por eso son
derechos reales limitados.

Aunque poder pleno no quiere decir ilimitado, porque la ley pone lmites al derecho de
propiedad, pues el propietario no tiene reconocida la posibilidad de hacer o dejar de hacer todo
lo que l quiera con sus cosas. ste sera el lmite al poder, el inters pblico.

Tambin hay limitacin de poder cuando hay otra persona con algn otro derecho real en la
misma propiedad, por ejemplo. A esta propiedad la llamaremos gravada, al contrario que la
llibre.

El derecho de propiedad es un poder unitario, porque concede sobre la cosa un seoro global,
del que las distintas facultades o posibilidades de hacer u omitir respecto de la cosa son slo
manifestacines, y esas facultades son tantas que no podramos enumerarlas todas, porque
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siempre nos va a quedar alguna, o nuevas singularidades que nos harn imposible definir as la
propiedad. Aun as, nuestro Cdigo enumeran las facultades, denominadas derechos del dueo,
hablando, por ejemplo, simplificando, de las de usar, disfrutar, abusar, poseer, disponer o
reivindicar, abarcando todas estas al resto, siendo muy generales.
Tambin hay otra doctrina que dice que el propietario tiene dos facultades, las materiales, de
goce o consumo de la cosa, y jurdicos, como enajenarla o arrendarla.

La definicin legal de propiedad viene en el artculo 348 del CC y dice: La propiedad es el

derecho de gozar y disponer de una cosa, sin ms limitaciones que las establecidas en las leyes.
El propietario tiene accin contra el tenedor y el poseedor de la cosa para reivindicarla.

La propiedad en nuestro Derecho es un derecho subjetivo privado, otorgado a su titular para

satisfaccin de intereses suyos dignos de proteccin jurdica. Y otra cosa es que esta satisfaccin
se cohoneste con las conveniencias de la Comunidad mediante el establecimiento de lmites a
las facltades del propietario y de deberes a cargo del mismo.
Con esto queremos decir que ni el derecho de propiedad se concede para servir una funcin
social, ni es exclusivo de l el estar sometido a las exigencias del bien comn.

OBJETO DEL DERECHO DE PROPIEDAD

-Objetos posibles.
Objeto de propiedad pueden serlo las cosas corporales espefficamente determinadas.

-Objetos excludos. No hay propiedad de:

+Cosas genricas, porque sobre stas so pueden recaer negocios obligatorios.
+Cosas incorporale, como las obras literarias, que son objeto de las propiedades intelectuales o
industriales. Los derechos reales o de crdito tampoco son objeto de propiedad, aunque en la
prctica es usual decir soy propietario del usufructo aunque tcnicamente sea incorrecto
+Las llamadas cosas complejas o universalidades de cosas.
Se trata de una pluralidad de cosas, y sobre cada una de las cosas recae un derecho de propiedad
y no una propiedad sobre el todo.

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-Tambin debemos subrayar que la propiedad de una cosa recae sobre la misma en su unidad y,
por tanto, abarca todas sus partes. Pero stas, en principio, no pueden constituirse en objeto de
distintos derechos de propiedad. (Artculo 334)

-Propiedad de las aguas y de las minas.

Tienen una regulacin diferente a la de la propiedad corriente, as que lo trataremos en el
apartado de Propiedades Especiales.

-Extensin del poder del dueo, hacia arriba y hacia abajo.

Si es una cosa mueble, no presenta problemas el precisar hasta donde alcanza el poder de su
dueo.
Si la cosa es inmueble, aunque no haya cuestin sobre el poder del propietario abarca todo el
objeto en s, el suelo bajo l, y el espacio areo, pero no puede disponer de ellos lbremente
porque estn controlados por ejemplo, por las ordenanzas municipales, y sujetos a lo dispuesto
en las Leyes sobre Minas y Aguas y en los reglamentos de polica. Viene todo en el art 350.
Tambin es cierto que no puede excluir las intromisiones de otros si carece de inters.

LMITES DEL PODER DEL PROPIETARIO

-Fijacin de los lmites- Se hacede manera negativa

-Su abundancia y origen.
Los lmites del derecho de propiedad son muchos y principalente proceden del rgimen
administrativo de la propiedad privada.

-Lmites y limitaciones.
Entendemos por lmites del derecho de propiedad las fronteras, el punto normal hasta donde
llega el poder del dueo, o sea el rgimen ordinario de restrcciones a que est sometido tal
poder. Otra cosa son las limitaciones que procediendo de muchas causas pueden reducir, en
casos singulares, el poder que noralemente tiene el dueo sobre la cosa.

-Enumeracin de lo que no son lmites, sino limitaciones

+Los derechos reales que otras personas tengan sobre la cosa de que se trate y entre ellos, las
servidumbres (lmites), hayan sido establecidas voluntariamente por los interesados o lo hayan
sido forzosamente, en los casos en que la ley permite que alguien tenga la facultad de obtener
tal establecimiento.
+Las llamadas servidubres administrativas, consistentes en la sujeccin parcial de la cosa a
alguna utilizacin o uso en beneficio de la comunidad

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+Las llamadas prohibiciones deenajenar, que consisten en ciertas restricciones que pueden
establecerse a la libre disponibilidad de la cosa por su dueo.

-En qu pueden consistir los lmites.

A veces el lmite consiste en que el propietario no puede hacer algo, y otras en que tiene el
deber de hacerlo, quitndosele as la libertad de omitirlo.

-No necesidad ni de especial acto de establecimiento de los lmites ni de prueba de ellos

-Clases de lmites.
Los lmites pueden hallarse establecidos en inters pblico o por razones de inters privado (art
549 CC). Estos son menos numerosos, y el ncleo principal de los mismos est constitudo por
las llamadas relaciones de vecindad. Los primeros son de variadas clases porque cada vez hay
ms intervencionismo estatal.

LMITES EN INTERS PBLICO

-Preceptos por los que se rigen.

Se rigen por las leyes y reglamentos que los determinan y, en su defecto, por lo dispuesto en el
Cdigo Civil (550).

-Indicacin de los lmites ms importantes

+En inters de la Defensa Nacional
+En inters de la seguridad de personas y cosas (389 y 390)
+En inters de la navegacin, flotacin, pesca y salvamento fluviales.(553)
+En inters del salvamento, del paso y de la vigilancia del litoral martimo
+En inters de la aviacin.
+En inters de las cosas socialmente tiles (289)
+En inters de la vivienda y del urbanismo
+En inters de la agricultura.
+En inters de las vas de comunicacin
+En inters de la conservacin de bosques
+En inters de las explotaciones mineras, del medio ambiente, de la seguridad y salubridad del
trabajo, del tesoro artstico nacional, etc.

28

+Imposicin al propietario de la tolerancia hacia ciertas utilizaciones o inspecciones que otros

hagan de la cosa, como el paso de soldados en maniobras, o de bomberos o de vigilantes de
aduanas o de policias, o de equipos de salvamento o auxilio.

LMITES EN INTERS PRIVADO.

-Regulacin.
Se rigen por las disposiciones del CC sin perjuicio de lo que dispongan las leyes, reglamentos y
ordenanzas generales o locales sobre polica urbana o rural. Y pueden ser modificados por
convenio entre los interesados cuando no lo prohba la Ley ni resulte perjuicio a tercero.

a-Relaciones de vecindad
-Nocin. En ellas se trate de que el derecho de cada dueo colindante a obrar de forma
absolutamente libre en su propiedad, producira perturbaciones y molestias, a veces exageradas,
al ocupante de la contigua, razn por la que, en beneficio de ambos, se restringe la libertad de
cada uno con respecto a la suya.

-Principio de tolerancia que puede entenderse acogido en nuestro Derecho.

El propietario no est autorizado a realizar en su propia cosa aquellos actos que den lugar en la
propiedad del vecino a una inmisin de humos, gases, olores, ruidos, etc, que perturben de una
manera superior a lo tolerable, habida cuenta de los reglamentos, usos locales y a las
circunstancias del caso.

-El Cdigo Civil tiene disposiciones concretas para casos particulares:

+Deber de soportar el descenso de aguas procedentes de otros predios (552)
+Lmite a la facultad de exclusin (569 y 612)
+Lmites a la libertad de abrir, en el muro propio, hueco para luces o vistas (arts 581 al 584)
+Lmites a la libertad en la forma de quedar dispuestos las cubiertas y tejados (586)
+Lmites a la libertad de construir, plantar y montar instalaciones en el terreno propio (590 y
591)
+Facultad del vecino en orden a plantas y races ajenas que invaden espacio o suelo.
El vecino puede reclamar que se corten en cuanto se extiendan sobre su propiedad.(592)

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b.Medianera

-Concepto.
Consiste en una cierta comunidad de los dueos de predios contiguos sobre los elementos
(muros, cercas o setos) medianeros de aqullos, y es calificada por el CC como una Serviumbre
legal, aunque tcnicamente, ni es copropiedad, ni servidumbre, ya que cada dueo corresponde
la propiedad exclusiva de parte determinada del elemento medianero. Y lo que realmente ocurre
es que la propiedad de la parte de cada uno est sometida a determinadas restricciones en inters
del otro.

-Se considera que no existe medianera (573) cuando por ejemplo, en las paredes divisorias de
los edificios haya ventanas o huecos abiertos, o cuando resulte construda toda la parede sobre
el terreno de una de las fincas y no por mitad entre una y otra de las dos contiguas.

_La medianera puede nacer por haberse construdo el elemento divisorio a costa y sobre el
terreno de ambos propietarios o porque uno a su costa lo construy para los dos o porque
despus adquiere parte del mismo gratuta u onerosamente o por usucapin. Siempre es
necesario un acuerdo entre las partes.

-La medianera en el Derecho comn se regir por las disposiciones del CC relativas al ttulo de
las servidumbres y por las Ordenanzas y usos locales, en cuanto no se opongan a l o no est
prevenido en el mismo (571)

-Derechos y deberes de los medianeros.

+Usar cada uno de la cosa medianera en proporcin al derecho que tenga en la comunidad.
+Poder alzar cada uno una pared medianera, en todo su espesor o si se prefiere, slo en la mitad
que corresponde al lado del que la alza, hacindolo a sus expensas e indemnizando los
perjuicios que se ocasionen con la obra, aunque sean temporales (577)
+Poder adquirir el otro la medianera de la parte aumentada, pagando proporcionalmente.
+Tener que contribuir, cada uno en proporcin a su derecho, a los gastos que la medianera
ocasione.
+No poder abrir ningn medianero, sin consentimiento del otro, ventana ni hueco alguno en
pared medianera (580)

-Extincin.
El cdigo slo se refiere en particular a la extincin de la medianera por renuncia de un
medianero a su parte en los artculos 575.2 y en el 576.

30

c.Derechos reales de adquisicin establecidos directamente por la ley

-Tambin son lmites a la libertad de enajenar la cosa a quien el dueo desee todos los derechos
de tanteo y retracto que establezca directamente la ley a favor de ciertas personas, tendentes a
conferirles preferencia para adquirirla en caso de enajenacin o a que, enajenada la cosa a un
tercero, el titular de la preferencia pueda adquirirla de l.

LIMITACIONES A LA PROPIEDAD

-Las limitaciones reducen el poder que ordinariamente tiene el dueo, desde luego tanto las
servidubres, como cualquier derecho real ajeno que pese sobre cosa, as como las servidumbres
administrativas y las prohibiciones de disponer

-La servidumbre administrativa es un gravmen sobre la cosa, pues consiste en una sujecin
parcial de la misma a alguna utilizacin en uso o en beneficio no de su dueo, a beneficio de la
Comunidad.

-Prohibiciones de disponer
Por prohibicin de disponer entendemos toda restriccin a la libre enajenacin, gravamen y
celebracin de negocios obligacionales que recaiga sobre una cosa, reduciendo el rgimen
normal de libertad que en las ciercunstancias de que se trate corresponde ordinariamente al
dueo.

La prohibicin de disponer no constituye un caso de incapacidad del sujeto. La capacidad es una

aptitud de ste y la incapacidad, la falta de tal aptitud, mientras que la prohibicin de disponer
se refiere, no a a aptitud del sujeto , sino a algo relativo a un derecho de que es titular: al que se
le da el derecho, se le otroga tambin la facultad de traspasarlo, mientras que cuando existe una
prohibiciiin de disponer se tiene el derecho, pero no se le puede enajenar porque la prohibicin
priva de la facultad de hacerlo. Luego, el sujeto no puede enajenar, no porque no sea capaz, sino
porque objetivamente, en sus manos no se puso el poder o facultad de hacerlo.

-No crean un derecho real a favor del constituyente.

Las prohibiciones de disponer son limitaciones del dominio, pero no crean un derecho real a
favor de otra persona, aunque aqul a favor de quin se establecen tiene poder encaminado a
hacerlas efectivas.

-Clases posibles. Las prohibiciones de disponer podran ser de cualquier clase, pero para que
sean admitidas por nuestro derecho tienen que cumplir ciertos requisitos.

31

+Que no sobrepasen los lmites que explcita o implcitamente fija la ley para que no pueda ir
ms all de ellos la indisponibilidad de los bienes.
+Que se apoye en un inters legtimo que entre dentro de la autonoma de la voluntad.

-Actos en que deben contenerse.

Aun presupuesto que se renan los requisitos debidos, no parece que nuestro Derecho comn
acepte que las prohibiciones de disponer puedan establecerse en cualquier clase de actos, pues
slo admite las impuestas por el testador o donante en actos o disposiciones de ltima voluntad,
capitulaciones matrimoniales, donaciones y dems actos a ttulo gratuto. (Ley Hipotecaria
artculo 26, tercera).

-Prohibiciones de disponer para el caso de que otra persona no autorice la disposicin.

Puede prohibirse disponer sin ms o puede establecerse que al interesado le est prohibido
disponer si no es con la autorizacin de otra persona.

-Criterio aplicable si recaen sobre bienes muebles.

Lo dicho sobre los actos en que pueden establecerse prohibiciones voluntarias de disponer, slo
se refiere directamente al caso de que stas recaigan sobre bienes inmuebles. Aahora bien,
averiguado cul sea el criterio legal, entiendo que ste es igualmente aplicable el caso de que
aqullas se establezcan sobre bienes muebles.
ACCIONES PROTECTORAS DEL DOMINIO, TEMA 6:

Acciones protectoras: Proteccin del derecho de propiedad.

Proteccin Completa: el derecho de propiedad es protegido ntegramente.

CIERTAS ACCIONES PROTECTORAS.

Accin reivindicatoria:

Concepto y funcin; tiendo a que la cosa sea restituida a propietario por quien la posee
indebidamente.

32

Compete pues a propietario que tiene derecho a poseerla contra el poseedor que carece de l.
Es la defensa mas eficaz del derecho de propiedad, se basa en que el dueo ha sido privado de la
cosa (es un ataque total a su derecho).
La accin reivindicatoria persigue, 1 que sea declarado o reconocido el derecho de propiedad
de quien lo interpone, 2 que le sea restituida la cosa sobre aquel que recae.

Diferencia con la accin de mera declaracin de la propiedad:

Solo persigue que este derecho sea constatado o reconocido.

Este tipo de pretensiones no busca la condena del adversario sino que se declare por medio de
sentencia la existencia de una determinada relacin de derecho puesta en duda o discutida, no
busca, por ello, la obtencin actual del cumplimiento coercitivo del derecho, sino la puesta en
claro del mismo.
(La accin declarativa no corresponde por el capricho de que se declare que poseemos un
derecho, sino que hay que tener un inters legtimo en que conste, ST 18 de julio 1997).

Requisitos: para que prospere la accin reivindicatoria se precisa, 1 que se acredite que el
demandante es efectivamente el dueo. 2 que se demuestre que la cosa reclamada es
precisamente aquella sobre la que recae ese dominio. 3 que el demandad la posea son derecho a
ello frente al demandante.

Reivindicante y prueba del dominio:

-Reivindicante; cualquier dueo que no tenga la posesin como hecho (condueo). Puede
reivindicar la cosa sea mueble o inmueble, lo haya posedo antes o no, y lo haya entregado o lo
haya perdido o le haya sido arrebatado a l o a otro.
*Solo est excluido de reivindicar el propietario que posea la cosa.

Prueba del dominio; le corresponde al reivindicante, que es quien alega ser dueo. (L.E.C, art.
217).
Se pide precisamente prueba del dominio, no que el demandado tiene menos derecho que el
demandante.

Se exige que se pruebe que se adquiri el dominio antes de la accin reivindicatoria.

33

Se exige que se pruebe que se adquiri originariamente el dominio, le bastar demostrar el

hecho adquisitivo.
Si su adquisicin fue derivativa, para acreditar que efectivamente adquiri, deber probar no
slo el acto por l que adquiri, sino tambin que la propiedad corresponda a si transmitente.
(No tendr que remontarse mas all de tiempo necesario para adquirir por usucapin, pues
transcurrido ste la propiedad se habr usucapido).

Medios probatorios; de cualquier forma que queda demostrado que la cosa corresponde al
reivindicante, no hace falta que se realice mediante documento.
Sern pruebas tiles las que hagan respecto a la cosa reivindicad un hecho de los que hacen
adquirir la propiedad a favor del reivindicante.

-Facilitacin por presunciones de dominio o situaciones equivalentes.

En materia de muebles Art.464, no es necesario probar que se es dueo, sino que basta probar
que la posesin de la cosa se adquiri onerosamente de buena fe en concepto de dueo. Y si el
poseedor que se opone a la reivindicacin, prueba que l tambin la adquiri de buena fe en
concepto de dueo, deber demostrar que la perdi o fue privado de ella ilegalmente.

Art.464 slo supone una verdadera y efectiva facilitacin de la prueba del dominio (licencia
para utilizar la reivindicatoria, aun sin probar que se es dueo, sino simplemente poseedor que
adquiri de buena fe la posesin).

Art. 449, prueba del dominio, al presumir que se poseen los muebles que se hallen dentro de un
inmueble posedo por el reivindicante.
Si la posesin de ellos es a ttulo de dueo, se presume que son de su propiedad (Art. 448) y no
ha de probar sta para reivindicarlos.

En materia de inmuebles, por la inscripcin en el Registro de la propiedad, ya que segn el art.

38 L.H. A todos los efectos legales se presumir que los derechos reales inscritos en el
Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo.
(Navarra ley 360,2 de su Competencia; los libros de abolengo constituirn prueba de la
titularidad dominical originaria de la finca.

En materia de ambos, la prueba del dominio resulta facilitada por el Art. 448 C.C y ley 360,1,
de la Competencia Navarra, que al presumir que el que posee como titular de un derecho es
titular de ste, permiten que probando el reivindicante la posesin como dueo de la cosa que se
reivindica, se presume que es suya, y no tenga que probar que lo es efectivamente.

34

*Facilitacin por no exigirse la prueba rigurosa e indudable de ser dueo, la jurisprudencia y la

doctrina han atemperado la dificultad de dicha prueba por otro camino; el de no exigir
rigurosamente que se acredite ser indudablemente dueo, sino que baste demostrar un grado
aceptable de certeza o una seguridad relativa o prcticamente suficiente de serlo.

Identidad de la cosa:

Ha de identificarse la cosa, probando el demandante que la que ha demostrado pertenecerle y

reivindica es la misma que posee el demandado.
La jurisprudencia exige que se trate de cosas concretas y determinadas. Que haya de tratarse de
cosas determinadas es slo un presupuesto necesario para que puedan identificarse. Para hacer
patente que la cosa determinada cuya propiedad ha demostrado el reivindicante que le
pertenece, es precisamente la que se le reclama al poseedor.

Posesin de la misma por el demandado:

-Poseedor sin derecho frente al demandante.

Demandado de reivindicacin; slo y precisamente quien posea sin derecho frente al
demandante.
Prueba de que posee el demandado; a cargo del reivindicante, probada su posesin, el
demandado ha de probar que posee porque tiene derecho a ello.

-Poseedor, Art.384,2, concede la accin reivindicatoria contra el tenedor y poseedor de la

cosa (poseedor actual).
Si el demandado entrega la posesin a un tercero, se puede ejercitar la accin reivindicatoria
contra este, o puede seguir el juicio contra el que posea la cosa inicialmente, que tendr que
indemnizar por daos y perjuicios, si al final se demuestra que el demandante era dueo. (L.E.C
Art.926) *Equivalente prctico.

Si despus el demandante recupera la cosa, podr quien pago la indemnizacin reclamrsela por
enriquecimiento injusto.

35

-Sin derecho frente al demandante, si el demandado posee (y prueba) con derecho frente al
demandante, ya sea real o de crdito puede rechazar la reivindicacin.

Efectos y duracin:

Efecto principal de la accin reivindicatoria, si prospera, restituir la cosa, que debe ser entregada
con sus accesiones y sus frutos, as como abonarse las indemnizaciones que procedan.
La duracin de la vida de la accin reivindicatoria es, lo expuesto en general para la
prescripcin extintiva de las acciones reales.

Casos de irreivindicabilidad o reivindicabilidad bajo ciertas condiciones:

-Casos de irreivindicabilidad:
Aunque se pruebe ser dueo, y se den los requisitos para realizar la accin reivindicatoria, en
ciertos casos esta de manera excepcional no procede, por razones de seguridad del trfico y de
proteccin de la buena fe de quien adquiri las cosas creyendo que eran del enajenante.

-En materia de inmuebles, Art. 34,1 L.H (y 606 del CC), segn el cal; El tercero que de
buena fe adquiere a titulo oneroso algn derecho de persona que en el Registro aparezca con
facultades para transmitirlo, ser manteniendo en su adquisicin, una vez haya inscrito su
derecho, aunque despus se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no
constan en el mismo Registro.

-En materia de muebles, el que resulta del Art. 464,1, impide la reivindicacin contra quien
adquiri de buena fe, una cosa mueble que no era ni perdida no de la que su dueo hubiese sido
privado ilegalmente.

-Casos de reivindicavilidad bajo ciertas condiciones.

La reivindicacin procede, ha de hacer ciertos desembolsos para recobrarla si:
Se trata de una cosa perdida o de la que se fue privada ilegalmente pero el poseedor la adquiri
de buena fe en venta pblica.
En tal caso no podr el propietario obtener la restitucin sin rembolsar el precio dado por
ella (CC, Art. 464.2).
36

Accin Publicana:

-Concepto, en el Derecho romano se conceda para proteger al poseedor que se hallaba en vas
de usucapir. Se basaba en la ficcin de que ya se haba cumplido el tiempo de usucapin. Y
permita, frente a cualquier poseedor de condicin inferior, recobrar la cosa.

-Tesis mantenidas sobre su subsistencia.

Por un lado se pretende, que esta accin la acoge nuestro Derecho, y que tiene sentido,
recuperar la cosa del poseedor, no ya por el propietario, sino por el que aun sin serlo pruebe que
tiene mayor derecho a la posesin.

Otro sector de opinin cree que hoy nuestro Ordenamiento no acoge la tpica accin publicana,
pero que puede afirmarse que, en cierto modo est incluida en la reivindicatoria, habindose
atenuado la exigencia de que el reivindicante pruebe plenamente su dominio y estimndose que
baste que demuestre tener mejor derecho que el poseedor. Probar el mejor derecho proceder a
la restitucin, aunque a la vez quede claro que el que la recobra no es dueo.

Por ultimo una tercera opinin, es la de que nuestro Derecho no acoge la accin publicana.

-Conclusin.
La accin publicana no est admitida en nuestro Derecho como tal, tampoco est embebida en
la reivindicatoria, porque una cosa es facilitar la prueba del dominio y otra permitir que
reivindique el que no pruebe ser dueo. Apoyndonos;
Art.348.2 CC; El propietario tiene accin contra el tenedor y el poseedor de la cosa para
reivindicarla.

Razones por las que la accin publicana no se admite en nuestro Derecho.

-En nuestro Ordenamiento la proteccin de la posesin, slo se opera mediante los interdictos.
(Accin que solo dura un ao).
(*Art.1968.2 CC accin para obtener el resarcimiento de daos procedentes de acto ilcito).
(Tambin una ao).

37

-La proteccin posesoria, en sentido de proteccin del derecho a poseer, depende de la relacin
jurdica que emane tal derecho a poseer y que tiene la duracin que tenga la accin que proteja,
en el caso que se trate, en virtud de la relacin que sea, quien tiene un derecho que le faculta a
poseer la cosa.

-Jurisprudencia, contradictoria.

Accin negatoria:

-Concepto; la accin negatoria tiende a que se declare que la cosa no est realmente sometida al
derecho que otro ejerce sobre ella y a que se haga cesar tal ejercicio.
Defiende la perturbacin parcial (la restitucin del seoro del dueo, por la actuacin de quien
se arroga el derecho que sea).

-Fundamento; no est acogida singular y expresamente en ningn texto legal, pero sin duda
existe ya que es forma de defenderse contra actos ofensivos para la propiedad, que en el
Ordenamiento jurdico protege en toda su integridad. Muchas sentencias recogen casos de
ejercicio de la misma, sin llamarla por su nombre, pero otras si lo denominan con l.
(Legislacin catalana Libro V de su CC arts. 544.4 y ss).

-Ejercicio; el ejercicio de la accin corresponde al propietario. (aunque no posea la cosa).

Requiere:

Que quien la interpone justifique ser dueo de la cosa que alega estar libre del gravamen
negado.
*Sentencia 22 de octubre 1902, el TS admiti que pudiese ejercitar la accin negatoria un
usufructuario autorizado para designar legatario en propiedad de la finca usufructuada.

El usufructuario (o el acreedor hipotecario) ha de tener la posibilidad de accionar contra el

supuesto titular de la servidumbre, para que cese en su ejercicio al menos en cuanto afecta al
usufructo.

Que pruebe la perturbacin que el demandad le ha producido en el goce de su derecho de

dominio. Perturbacin que ha de haberse verificado en presunto ejercicio de un derecho real por
parte del demandado.

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-Efectos; hacer cesar la perturbacin y prevenir las futuras, y obtener la indemnizacin de los
perjuicios ocasionados.

-Duracin; nace desde que se perturba al dueo con el ejercicio del derecho negado (Art. 1969
CC).
En Derecho cataln, prescribe a los 5 aos de saberse la perturbacin. (Art. 2.5).
En caso de inmuebles prescribe a los 30 aos, aplicando el Art.1963.1 CC.

Accin de cerramiento de fincas:

-Cerramiento de fincas rsticas;

Art. 388 CC; Todo propietario podr cerrar sus heredades por medio de paredes, zanjas setos
vivos o muertos, o de cualquier otro modo, sin perjuicio de las servidumbres constituidas sobre
las mismas.
Ley 348.2 Comp. Navarra Todo propietario tiene derecho a cercar sus fincas, pero deber
respetar el ejercicio de los derecho reales que existan sobre ellas.

-Cerramiento de fincas no rsticas;

Cualquier dueo tiene derecho a cerrar su propiedad, tanto rstica como urbana.

-Clases de cierre;
El cierre puede ser material o simblico, mediante letreros u otros medios de prohibicin del
paso.
Ley 348.2 Comp.Navarra; Se entender por finca cerrada la cercada por tapia o pared,
alambrada, seto con palos, o de cualquier otro modo, dejando puerta langa o queleta
conforme el uso o costumbre del lugar.

-Prctica de cierre;
En caso de que entorpezca al dueo en el uso de sus facultades puede aquel acudir a los
Tribunales, ejercitando la accin de cierre.

39

Acciones no privativas de la propiedad:

-Ideas generales;
Acciones protectoras de la propiedad; 1 las interdictales, 2 la ad exhibendum, 3 la de deslinde
y amojonamiento.
No son acciones propias del dominio pero pueden contribuir de forma indirecta a la defensa del
dominio.

-Accin ad exhibendum;
Es preparatoria de otras, consiste en pedir la exhibicin de una cosa mueble, para cerciorarse de
que est poseda por quien se cree, y por lo tanto procede dirigir con l la accin que se trata de
entablar contra quien la posea.

-Accin de deslinde y amojonamiento;

El poder que el dueo tiene sobre la cosa, le permite deslindarla, amojonarla y cerrarla
(aislarla).

-Quien puede ejercerla; no corresponde solo al dueo, sino a los que tengan derechos reales
(Art. 384.2 CC, LEC art. 2061.1 y Comp. Navarra ley 349) sobre la cosa.

-Imprescriptibilidad; se trata de una accin imprescriptible (Art. 1965 CC, Comp. Navarra, ley
42 sub 3).

Es imprescriptible sin perjuicio de la prescripcin adquisitiva de los bienes afectados. La

usucapin limita la imprescriptibilidad.

-Concepto de deslinde y amojonamiento; deslindar es fijar los lmites materiales de una finca,
amojonar es sealar esos lmites como mojones.
Como quiera que el ideal es la delimitacin perfecta y visible de las fincas, la ley concede a las
personas vistas la facultad de obtener el deslinde y el amojonamiento.

Lugar de regulacin legal:

Mediante arts.384 y ss CC, Comp. Navarra, leyes 349 y 41 y LEC arts. 2061 y ss.

40

-Formas de practicar el deslinde;

Son posibles tres, 1 contractual, 2 en acto de jurisdiccin voluntaria, 3 en juicio contencioso.

En acto de jurisdiccin voluntaria esta regulada por la LEC y se practica si no media oposicin,
(art. 2070.1 y 2) de algn interesado, todos los cuales han de ser citados, art. 2062.
El Juez har el sealamiento de los lmites conforme a la voluntad unnime de todos los
interesados.

-Deslinde y amojonamiento parciales o totales. Pueden ser parciales o totales ( LEC ats. 2061.2
y 2070.3) bien porque se pidan de un u otra forma, bien porque no haya acuerdo de los
interesados sino en una parte del recorrido de la lnea divisoria.

-Gastos; los gastos corresponden a cada finca, deben repartirse en proporcin al valor de sus
respectivos derechos, entre los titulares de los que existan sobre ella y faculten para pedir el
deslinde.
Pues si estn facultados para promover ste, parece que, en correlacin, les deben tocar parte de
los gastos que se ocasionen, aunque lo pidan otros. Lo mismo que ellos, pidindolo, los
hubiesen ocasionado a stos.

-Efectos:
Deslinde practicado en juicio contencioso concluye con una sentencia que obliga a los litigaron,
como cualquier otra. El que se llevo a cabo contractualmente o por pacto de jurisdiccin
voluntaria obliga como todo acuerdo a quienes intervinieron, pues ambos casos se bas en el
consentimiento de los mismos.
Se puede pedir el cumplimiento de lo acordado, pero no un nuevo deslinde o amojonamiento si
no es por otras causas.
PROPIEDADES ESPECIALES.

Las propiedades especiales son la de aguas, minera, intelectual e industrial. Aunque tomando
slo el aspecto de Derecho civil de esas figuras. En el CC vienen reguladas de manera supletoria
a las leyes especiales entre los artculos 407 y 429.

Como el CC es supletorio de las leyes especiales, es claro que, a falta de preceptos de stas se
regirn por lo dispuesto de aqul.

41

PROPIEDAD DE LAS AGUAS

Al hablar de las aguas nos referimos a las masas de agua que, estancada o corriente, pueden ser
objeto de derecho, que recae sobre el caudal, la masa o corriente, independientemente de que se
mueva el lquido concreto que la forma.

Suponen un bien inmueble, como dice el artculo 334 del CC Prrafo 8.

La legislacin vigente est constituida por la Ley de Aguas del 2001 y desarrollada por el
Reglamento del Dominio Pblico Hidrulico del 1986. No se aplica a Canarias, y todo lo que no
est expresamente regulado por esta Ley, se estar a lo dispuesto por el Cdigo Civil.

Las aguas pueden ser martimas o terrestres/continentales.

-Las martimas se rigen por Derecho internacional, Ley de Puertos y Ley de costas, pues son de
dominio pblico martimo.

-Las aguas terrestres/continentales, segn la ley vigente, afirma que todas las aguas
continentales forman parte de dominio pblico estatal o dominio pblico hidrulico del Estado
(Artculo 2 de la Ley de Aguas), pero tal criterio no excluye la posibilidad de reconocer la
existencia de aguas privadas, manteniendo su titularidad en la misma forma que hasta ahora
(disposiciones transitorias 2 y 3).

Nuestra legislacin vigente regula el dominio pblico o privado de los lveos o cauces y lechos
o fondos, y hoy tambin el de los acuferos.

La ley entiende por lveo o cauce natural de una corriente contnua o discontinua el terreno
cubierto por las aguas en las mximas crecidas ordinarias (artculo 4 Ley de Aguas).

Lecho o fondo de los lagos y lagunas es el terreno que ocupan sus aguas en las pocas en que
alcanzan su mayor nivel ordinario (aplquese a embalses) (artculo 9 de Ley de Aguas)

Los terrenos que puedan resultar inundados durante las crecidas extraordinarias, que no son
cauce o lveo ni lecho o fondo, conservarn la calificacin jurdica y la titularidad dominical
que tuvieran (art 11)

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Acuferos son las formaciones geolgicas que contienen o han contenido o por las que circulan
o pueden fluir aguas subterrneas. Ley de aguas artculo 12.
Son de dominio pblico los alveos o cauces, los lechos, o fondos, de las aguas de dominio
pblico y los acuferos subterrneos, y de propiedad privada los de las aguas de propiedad
privada y los cauces por los que ocasionalmente discurran aguas pluviales y los cauces por los
que ocasionalmente discurran aguas pluviales, en tanto que atraviesen desde su origen
nicamente fincas de dominio particular (ley de Aguas artculo 5).
Si se trata de acequia o acueducto, el cauce, los cajeros y las mrgenes sern considerados como
parte de la heredad o edificio a que vayan destinadas las aguas, o en caso de evacuacin, de las
que procedieran (L de Aguas, art 47).

Todas las aguas continentales, superficiales o subterrneas renovables, pluviales o de

nacimiento, vivas o estancadas, son de dominio pblico estatal, denominado dominio pblico
hidrulico (L de Aguas arts 1 y 2), quedando como de propiedad privada las de las charcas
situadas en predios de propiedad privada destinadas a su servicio exclusivo(Ley de Aguas art
10).
Seguirn siendo privadas las que correspondera que lo fuesen segn estuviesen inscritas de
antes en el Registro de propiedad.
Para aguas minero medicinales, minero industriales y termales se han hecho pblicas con los
Arts 1 y 2 de la ltima Ley de aguas, porque se regula tambin en la ley de Minas.

El aprovechamiento de las aguas de propiedad privada corresponde a su dueo. En dominio

pblico:
a) Siendo pluvieales que discurran por fincas o estancadas dentro de sus linderos, puede
servirse de las mismas el propietario del fundo, as como utilizar las procedentes de
manantiales situados en su interior y las subterrneas cuado el volumen total anual no
sobre pase los 7000 metros cbicos (Ley de Aguas artculo 54)
b) Para aprovechamientos comunes domsticos, mientras discurran por sus cauces
naturales y con los dems requisitos que la ley fija, todos pueden usar sin ms de las
aguas superficiales (Ley de Aguas art 50).
c) Con autorizacin administrativa podrn practicar ciertos usos comunes especiales
(navegacin, flotacin, barcas de paso y embarcaderos) Art 51.
d) Para aprovechamientos exclusivos que suponen el uso privativo del beneficiario, se
requiere o disposicin legal o concesin administrativa (Art 52)
PROPIEDAD DE MINAS

Las sustancias minerales mientras permanecen unidas al yacimiento, son un bien inmueble (CC
Art 334.8), y todos los yacimientos minerales y dems recursos geolgicos existentes en el
territorio nacional, mar territorial y plataforma continental, cualquiera que sea su origen y
estado fsico, pertenecen al Estado como bienes de dominio pblico. (Ley de Minas, art 2, 1)

Las aguas minerales y termales se rigen por el dominio para las aguas, pero para su
aprovechamiento, por la ley de minas.
43

Segn el artculo 3 de la Ley de minas, los yacimientos minerales y dems recursos geolgicos
se clasifican, a los efectso de dicha ley, en las siguientes secciones:
A) Pertenecen a la misma los de escaso valor econmico y comercializacin
geogrficamente restringida, as como aquellos cuyo aprovechamiento nico sea el de
obtener fragmentos de tamao y forma apropiados para su utilizacin directa en obras
de infraestructuras, construccin y otros casos que no exigen ms operaciones que las
de arranque, quebrantado y calibrado.
B) Las aguas minero-medicinales, las aguas minero-industriales, las aguas termales, las
estructuras subterrneas consecuencia de explotacin minera, los yacimientos formados
como consecuencias de operaciones reguladas por la ley de minas, como las
escombreras de desechos mineros.
C) Comprende cuantos yacimientos minerales y recursos geolgicos no estn incluidos en
las secciones A, B o D y sean objeto de aprovechamiento conforme a la ley de minas.
D) Minerales o recursos geolgicos de inters energtico, es decir, carbones, minerales
radiactivos, recursos geotrmicos, rocas bituminosas y as.
Fuera de la clasificacin quedan los hidrocarburos lquidos y gaseosos, cuyo aprovechamiento
se rige por la Ley de 7 de Octubre 1998, como propiedad minera de los hidrocarburos lquidos y
gaseosos.

Aun siendo de dominio pblico, su investigacin y aprovechamiento los puede llevar a cabo el
Estado o cederlo en exclusiva a los particulares, ms concretamente, en el que tenga la
propiedad del terreno, al que se le tolera la extraccin del mineral de dominio pblico includo
en el yacimiento (Ley de Minas artculo 2, num 1, y de Hidrocarburos, art 2 nm 1)

A) El derecho de aprovechamiento exclusivo, en s mismo recae sobre el yacimiento o

recurso,, y, siendo un poder inmediato y directo sobre ese objeto, aunque no sea un
derecho de propiedad del mismo, constituye un seoro en cosa del otro (del Estado)
que tradicionalmente se viene considerando como una propiedad especial. Si se trata de
concesin minera de aprovechamiento de los recursos de las secciones C o D, se otorga
por un periodo de treinta aos prorrogable hasta noventa. La extincin puede ser por
agotamiento del recurso, falta de pago de ciertos impuestos, no comenzar en tiempo los
trabajos o paralizarlos indebidamente. El derecho essusceptible de transmisin y de
trfico, si bien limitado por la ley con necesidad de autorizacin estatal.
B) Adquisicin del derecho- Se adquiere por cesin o transmisin del anterior titular, pero
la adquisicin inicial puede producirse:
1) Si se trata de yacimientos o recursos de las secciones A Y B puede adquirirse
bien automticamente, bien mediante el otorgamiento de la autorizacin
correspondiente
2) Si se trata de yacimientos o recursos de las secciones C o D o de Hidrocarburos
lquidos o gaseosos, o de manantiales o alumbramientos o de aguas minerales o
termales de la seccin B que estn en terreno pblico, se adquiere mediante
concesin administrativa.
El derecho de aprovechamiento se concede a su beneficiario, pero ste en todo caso queda
obligado a favor de la persona titular de los terrenos en que aqul est situado, a indemnizarle
por la ocupacin de la superficie necesaria y por los daos y perjuicios que se le causen (LM
21), y si opta por acogerse a la Ley de Expropiacin Forzosa, peude conseguir sta a su favor,

44

en lo que le sea necesario para la explotacin de que se trate, tambin abonando el

correspondiente justiprecio.

C) A quin corresponde el derecho- Segn la Ley de Minas, el derecho a la explotacin o

aprovechamiento de los yacimientos minerales y dems recursos geolgicos
corresponde :
a) Si estn incluidos dentro de la seccin A, en principio, al dueo de
los terrenos donde se encuentren, si en el que se hallan es de
propiedad privada; y si se hallan en terrenos de dominio y uso
pblico, sern de aprovechamiento comn (art 16 LM)
b) Si se trata de aguas, corresponde al que tenga derecho preferente a su
explotacin de las mismas en el momento de declaracin de su
condicin mineral o termal, o cuando los manantiales o
alumbramientos se encuentren en terrenos de dominio pblico, a la
persona que hubiere instado el expediente para obtener la declaracin
de la condicin mineral o termal de las aguas. Todo mediante
autorizacin de la Delegacin de Industria.
Si se trata de residuos mineros, el derecho a su aprovechamiento
corersponde al titular de los derechos mineros en los que se hayan
producido aqullos, y si estn situados en terrenos que fueron
ocupados por derechos mineros caducados, al propietario o poseedor
legal de los terrenos (art 31)
Si se trata de estructuras subterrneas, cualquier persona apta para
ser titular de derechos mineros podr obtener autorizacin para
utilizarlas (art 34).
c) En cuanto al derecho al aprovechamiento en el caso de lso
yacimientos y recursos de la seccin C y de hidrocarburos es al titular
del permiso de investigacin en cuya virtud se descubrieron al que le
corresponde la preferencia para que le sea concedido.

En cuanto a la exploracin e investigacin de yacimientos minerales y dems recursos

geolgicos se hallan reguladas por la correspondiente legislacin especial, que se encarga el
Dcho Administrativo.

El mineral o cualquier producto que se extraiga del yacimiento se considera fruto, jurdicamente
hablando.

PROPIEDAD INTELECTUAL

Por derecho de propiedad intelectual se entiende al poder o conjunto de facultades que la ley
concede al autor de una obra cientfica, artstica o literaria, sobre la misma. Quedando sometida
al seoro directo y exclusivo del autor por el que no se permite a otros el disponer de la misma
sin otras limitaciones que las establecidas por la ley.. Recae sobre cosa mueble.
45

El derecho del autor sobre su obra engloba dos aspectos: Uno patrimonial, consistente en el
poder econmico que a aquel se concede, que tiene como centro de gravedad la obtencin
temporal, de las utilidades pecuniarias que la obra reporte (arts 17 a 23 de la Ley de Propiedad
Intelectual), Derecho ste que es transmisible (arts 42 y ss) tanto inter vivos, como mortis causa;
Otro personal (art 14) que es irrenunciable e inalienable y que consiste en el poder encaminado
a hacer valer y proteger los intereses ideales que la obra encierra para su autor.

Corresponde la propiedad intelectual al que realiza la obra (art 1), que puede ser no slo una
original (art 10), sino tambin una refundicin autorizada (art 11), etc, o a quienes participen en
una obra que sea resultado unitario de la colaboracin de varios autores, cuya autora
corresponde a todos ellos (art 7).

El objeto de la propiedad intelectual lo son las creaciones originales, literarias, artsticas o

cientficas, expresadas por cualquier medio o soporte, tangible o intengible, actualmente
conocido o que se invente en el futuro (art 10, 1)

La Ley dispone en su artculo 2 que La propiedad intelectual est integrada por derechos de
carcter personal y patrimonial, que atribuyen al autor la plana disposicin y el derecho
exclusivo a la explotacin de la obra sin ms limitaciones que las establecidas en la Ley.

El derecho de explotacin consiste en la exclusiva del disfrute econmico de la obra llevado a

cabo o por difusin de sta y obtencin de beneficios directamente por el autor, o por
intermediacin de otros, dura la vida del autor y setenta aos ms (arts 17 y ss y 26)
Transcurrido este tiempo, la obra pasa al dominio pblico siempre que se respete la autora e
integridad(41.2). El derecho de explotacin y transmisible (42 y ss). La transmisin inter vivos
debe formalizarse por escrito (45). La transmisin onerosa confiere al autor la participacin
proporcional que se pacte en los ingresos de la explotacin, o, en ciertos casos, el tanto alzado
que se fije como remuneracin (46).

La duracin del derecho moral de autor, cuyas facultades bsicas son perpetuas, el derecho de
explotacin, como regla general, tiene de plazo la vida del autor y setenta aos ms, a partir de
su muerte o declaracin de fallecimiento (art 26)

En el artculo 27 dice que los derechos de explotacin de las obras annimas o seudnimas a las
que se refiere el artculo 6 durarn setenta aos desde su divulgacin lcita. Cuando antes de
cumplirse este plazo fuera conocido el autor, bien porque el seudnimo que ha adoptado no deje
dudas sobre su identidad, bien porque el mismo autor la revele, ser de aplicacin lo dispuesto
en el artculo precedente.
Los derechos de explotacin de las obras que no hayan sido divulgadas lcitamente durarn
setenta aos desde la creacin de stas, cuando el plazo de proteccin no sea computado a partir
de la muerte o declaracin de fallecimiento del autor o autores.

46

Dice el artculo 28 que, por lo que toca a las obras realizadas en colaboracin por varios autores,
el plazo de duracin post mortem de los derechos de explotacin se computar desde la meurte
del ltimo coautor.
En cuanto a la duracin de los citados derechos sobre cosa colectiva ser de sesenta aos a
contar desde su divulgacin.
La publicacin conjunta de varias aportaciones, que no constituyan creacin unitaria aunque
guarden entre s alguna relacin, se regir, en cuanto a la duracin de los respectivos derechos
de sus autores, por la regla de que, con independencia de las de los dems, para cada autor dura
su derecho su vida y sesenta aos ms.

Dice el articulo 29 que, en cuanto a las obras que se publiquen por partes, volmenes o
entregas, que no sean independientes, el plazo de proteccin de la obra se contar desde la
publicacin del ltimo de aqullos.

En cuanto a todos los plazos indicados, su cmputo redondea por la ley contndolos siempre a
partir del primero de enero del ao siguiente (artculo 30)

Para inscribir lo concerniente a la propiedad intelectual existe un Registro General que depende
del Ministerio de Cultura y que es nico para todo el territorio nacional, aunque en cada capital
de provincia existir una Oficina del Registro a los efectos de la toma de razn de las solicitudes
de inscripcin y ello sin perjuicio de las competencias que correspondan a las CCAA. (139).

PROPIEDAD INDUSTRIAL

Se llama propiedad industrial al derecho, que comprende una serie de casos distintos entre s,
que para su exclusiva explotacin o utilizacin, tiene el inventor o creador (o adquirente) de
procedimientos, modelo o dibujos industriales, o el que adopta determinados distintivos
industriales o comerciales.

Las normas que rigen la materia son, entre otras, la Ley de Patentes, Ley de Marcas y sus
reglamentos.

Los diversos casos de propiedad industrial son los de: Patentes de invencin que impliquen una
actividad inventiva y sean susceptibles de aplicacin industrial, cuando su objeto puede ser
fabricado o utilizado en cualquier clase de industria; Modelos de utilidad, que son como
pequeos nuevos inventos consistentes en dar a un objeto una configuracin, estructura o
constitucin de la que resulte alguna ventaja prcticcamente apreciable para su uso o
fabricacin; Modelos y dibujos industriales y artsticos; signos comerciales distintivos.

LA PATENTE DE INVENCIN TIENE PROTECCIN DE 20 AOS, LOS TRES

SIGUIENTES, 10 AOS RENOVABLES.
47

TEMA 9:

USUFRUCTO, USO Y HABITACIN

USUFRUCTO
Concepto del usufructo y poderes del usufructuario.
Usufructo es el derecho real a disfrutar completamente una cosa ajena, sin alterar su modo de
ser.
El usufructuario est autorizado a poseer y usar la cosa, y hace suyos los frutos que produzca,
pero debe conservarla sin alteracin, y carece de la facultad de disponer de ella, facultad que
corresponde al propietario, al que sigue perteneciendo la cosa usufructuada, quien, mientras que
el usufructo dura, se denomina propietario nudo.
Sobre la cosa ajena recaen dos derechos, el del usufructuario y el del dueo nudo.
El usufructo no se puede dar sin una nuda propiedad simultnea.
La nuda propiedad se puede hallar atribuida a cierta persona o puede corresponder a persona
indeterminada todava. Pero, en cualquier supuesto hay ya una nuda propiedad, aunque el dueo
no est todava precisado. En este caso lo relativo a los derechos y obligaciones que la nuda
propiedad confiere a dicho dueo, queda sometido a las reglas aplicables, para el supuesto que
sea, a la situacin en que se encuentra un derecho cuya titular se halle transitoriamente
indeterminado.
Concepto legal.
El usufructo da derecho a disfrutar los bienes ajenos con la obligacin de conservar su forma y
sustancia.. (art. 467). Con esta frase se quiere significar, no que verdaderamente pese sobre el
usufructuario una obligacin en sentido propio, sino que queda fuera de sus atribuciones al
alterar el modo de ser de la cosa, alteracin que no se da necesariamente por el hecho de
introducir mejoras.
Usufructos que coinciden exactamente con el tipo legal normal.
Cabe que ciertas clases del usufructo o determinados usufructos no se ajusten exactamente al
patrn sealado, sino que, en ellos, el usufructuario tenga poderes mayores o menores que los
vistos.
1. Los casos en que las diferencias respecto al prototipo son establecidas por la propia Ley son
llamados usufructos especiales.
2. En cuanto a la hiptesis de que sean los interesados lo que concedan al usufructuario unos
poderes que no coincidan con el prototipo legal, es cosa que se basa en la autonoma de la
voluntad.
Contenido del poder del usufructuario.
Una cosa es el contenido del poder del usufructuario y otra el contenido conexo, de la relacin
que se establece entre el nudo propietario y usufructuario. En principio el poder real del
usufructuario alcanza a todo aquello en que consista el disfrute de la cosa. Es decir, sta le est
sometida para que pueda disfrutarla. Tiene derecho a:
1. Disfrutar del aumento que reciba por accesin la cosa usufructuada, de las servidumbres que
tenga a su favor y en general de todos los beneficios inherentes a la misma (479).

48

2. Servirse de la cosa al fin de cazar en ella.

3. Servirse de la cosa, aunque se deteriore poco a poco por el uso, sin que est obligado a
restaurarla despus (481).
4. Mejorarla, y retirar las mejoras tiles y suntuarias hechas, si ello no perjudica a la cosa
(487).
5. Gravarla para mientras el usufructo dure.
6. Contraer obligaciones que versen sobre la cosa o la alcancen mientras que el usufructo dure.
7. Practicar la divisin de la cosa usufructuada cuando el usufructuario son varias personas.
-En general, ejercer todos los poderes que correspondan al propietario, referentes a la
administracin de la cosa y percepcin de sus frutos e intereses (490 primera parte).
-Fuera de su derecho queda tanto la participacin en los tesoros que se hallaren de la cosa (471),
como la explotacin de minas sitas en la misma.
Posibles modificaciones.
Lo dicho sobre el contenido del poder del usufructuario, es en el usufructo normal, pero tal
contenido puede:
1. Ser modificado, en el ttulo constitutivo del usufructo.
2. O la propia ley establecer, en casos, ciertas modificaciones del mismo para el usufructo de
determinadas cosas. Aqu vamos a tratar slo de la concesin al usufructuario de la facultad de
disponer de la cosa usufructuada.
Ello puede tener lugar: autorizndolo a que pueda hacerlo lo mismo por acto mortis causa que
inter vivos, o bien slo por ste; o a que la enajene nicamente a ttulo oneroso, o tambin
gratuitamente; o a que la enajene exclusivamente cuando carezca de otros bienes suyos, o bien
cuando le apetezca, o cuando justifique que le es necesario, o cuando lo sea a su juicio, etc.
El usufructuario adems del poder que le confiere su derecho, tiene el de disponer de los bienes,
y hasta el de hacer suyo lo que pueda recibir a cambio.

-Dejando aparte la facultad de disposicin, y en tanto en cuanto sta no lo excluya, los poderes
del usufructuario y las obligaciones entre l y el nudo propietario son los del usufructo normal.
-La facultad de disposicin no es otorgable en tanto en cuanto quien la concede no sea libre de
dar o dejar al beneficiario la propiedad ntegra de los bienes que sea.
-El otorgamiento de la facultad en estudio ha de aparecer con seguridad, y su extensin debe de
interpretarse restrictivamente.
-Aunque no tuviese la facultad de disposicin, si no se hizo uso de ella, los bienes no
dispuestos, siguen en propiedad del nudo propietario.
-Es invlido cualquier acto que exceda de la facultad de disposicin otorgada.
-Facultado el usufructuario para disponer de los bienes si los necesitase, cuando no se determina
la manera de acreditar la necesidad, es que su existencia se deja a los dictados de la conciencia o
criterio de aqul y no puede exigirse prueba de la misma.

49

Interpretacin restrictiva.
El derecho de usufructo es una limitacin que reduce el poder que normalmente corresponde al
dueo sobre su cosa, constituye una excepcin al caso general, que es el de ser libre la
propiedad. Por ello, salvo que se pruebe, el usufructo se estima que no existe.
Son de interpretacin restrictiva tanto los preceptos legales relativos al usufructo, como los
negocios jurdicos que lo establecen.
Derechos y obligaciones conexos al usufructo.
Obligaciones del usufructuario.
Las obligaciones propias del usufructo normal nacen ex lege con el usufructo y se dan entre el
nudo propietario y el usufructuario.
Pueden modificarse en el acto constitutivo o despus por voluntad de los interesados.
Obligaciones antes de entrar en posesin de los bienes.
Hacer inventario y prestar garanta. El usufructuario antes de entrar en el goce de los bienes,
est obligado a:
1. Inventariarlos
2. Proporcionar garantas del cumplimiento de las obligaciones que le correspondan segn la
ley. Estn exceptuados de proporcionar garantas el vendedor o donante que se hubiese
reservado el usufructo de los bienes vendidos o donados, los padres usufructuarios voluntarios
de los bienes de sus hijos en potestad y el cnyuge sobreviviente respecto a la cuota hereditaria
que en usufructo le concede la ley, salvo en el caso de que los padres o cnyuge contrajeren
ulterior matrimonio (492).
Exencin de las obligaciones de inventario y garanta. En cualquier caso, tanto de la obligacin
de hacer inventario como de la de proporcionar garanta puede ser dispensado el usufructuario
cuando de ello no resulte perjuicio a nadie.
El constituyente del usufructo puede dispensar de ellas, en cuyo caso no se tienen por la
dispensa, aunque pueda resultar perjuicio para alguien.
Distinta de la dispensa es la renuncia, que, aun para el caso de que no exista aqulla, puede
llevar a cabo el interesado. En la dispensa, las obligaciones no llegan a nacer, y en el de
renuncia s, pero se extinguen antes de que se les d cumplimiento.
Las obligaciones de inventario y fianza, en caso de usufructo adquirido por usucapin. El
usufructuario que llega a adquirir tal derecho precisamente por venir gozando de los bienes
como usufructuario aun sin serlo, comienza a gozarlos sin cumplir aquellas obligaciones. Puede
ocurrir que ya las hubiese cumplido antes de comenzar a gozarlos como usufructuario, pero si
no lo hizo, podra exigrsele que las cumpla.
Libertad en cuanto a la prctica del inventario o el otorgamiento de garanta. Puede utilizarse
cualquier forma por el obligado, aunque se oponga la otra parte, con tal de que el inters de sta
resulta efectivamente cubierto. Si no se realiza a satisfaccin del nudo propietario habr que
acudir a los Tribunales para que decidan.
Efectos de la no realizacin del inventario o no prestacin de la garanta. En caso de
incumplimiento de esta obligacin, el propietario le puede privar de entrar en posesin de los
bienes, pero se le entregarn sus rendimientos.

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Obligaciones durante la posesin de los bienes.

Obligaciones mientras que posee los bienes.
El usufructuario est obligado a:
1. Cuidar de ellos. Si se usan los bienes, aunque se deterioren naturalmente por el uso, no
puede reclamarse al usufructuario (481). Si se usan mal los bienes, y el abuso infiere
considerable perjuicio al propietario, podr ste pedir que se le enteguen, obligndose a pagar el
usufructuario el producto lquido que rindan tras de deducirse los gastos y lo asignado por su
administracin (520).
2. Hacer los gastos de conservacin, mantenimiento o reparaciones ordinarias que se necesiten.
3. Poner en conocimiento del propietario: la necesidad de las reparaciones urgentes que sean
cuenta de ste (501); cualquier acto de un tercero, de que tenga noticia, que sea capaz de
lesionar los derechos de propiedad (511).
4. Pagar mientras que dure el usufructo: las cargas e impuestos que graven el goce de la cosa;
los intereses correspondientes a las sumas que el propietario hubiese desembolsado para hacer
reparaciones o pagar contribuciones de su cargo (502.1,.2)
Obligaciones posteriores a la cesacin del usufructo.
Obligacin al acabar el usufructo. Es la de, si la posea el usufructuario, entregar al propietario
la cosa usufructuada (522).
Derechos y obligaciones del nudo propietario.
El poder que resta al propietario sobre la cosa es su propiedad nuda; y en su virtud, puede
realizar todos los actos que correspondan al propietario, como gravar la cosa o mejorarla, pero
no alterar su forma ni sustancia, ni hacer en ella nada que perjudique al valor del usufructo o al
derecho del usufructuario (489 y 503).
Obligaciones en concreto, del nudo propietario. Son: realizar las reparaciones extraordinarias
que la cosa necesite (501), teniendo derecho a exigir al usufructuario el inters legal de la
cantidad invertida, mientras dure el usufructo; pagar las contribuciones que durante el usufructo
se impongan directamente sobre la cosa y no sobre su uso o goce, con el mismo derecho de que
el usufructuario le abone los intereses correspondientes a las sumas pagadas (505).
-Las reparaciones extraordinarias son de cuenta del propietario, pero no porque haya de
realizarlas, sino porque cuando el usufructo acabe se le cargar a l la suma que costaron.
Idea central que preside las obligaciones del dueo, en el usufructo. La posesin del dueo en el
usufructo, y sus obligaciones estn presididas por la idea de que no sufre ms prdida que la de
sustrarsele el disfrute de la cosa, pues los gastos de cualquier tipo que haya de soportar por
razn de ella, devengan inters mientras que no recupere aquel disfrute.
Relaciones obligatorias entre propietario y usufructuario, no por razn del usufructo, sino
del negocio constitutivo de ste.
Puede haber obligaciones y derechos, ya no dispuestos por la Ley para el tipo normal de
usufructo, sino por razn del negocio constitutivo.
Constitucin.
Modos de constitucin. El usufructo puede constituirse (468): por negocio jurdico (usufructos
voluntarios); por consecuencia de hechos no negociales, denominados algunos legales pudiendo
ser de diversa ndole, como la usucapin.

51

Constitucin de usufructos voluntarios. El modo ms frecuente de constituirse es por

disposicin testamentaria en la que se deja a uno la nuda propiedad y a otro el usufructo.
Tambin puede constituirse inter vivos, donando a uno la nuda propiedad y a otro el usufructo, o
reservndose ste el donante. Puede constituirse adems por cualquier otra clase de contrato a
ttulo oneroso (compraventa, transaccin, permuta o sociedad).
-La capacidad de las partes, a la legitimacin necesaria para celebrar el acto constitutivo, y a la
forma de ste, variarn en cada caso.
Constitucin bajo condicin o a trmino. Explcitamente admite la ley (469) que el usufructo
puede constituirse puramente o bajo condicin o a trmino. Tambin cabe que el constituyente
imponga al usufructuario una carga o gravamen modal. En cualquiera de estos casos se aplican
las reglas que proceda, segn que el acto constitutivo sea inter vivos o mortis causa.
Usufructos legales. El CC. reconoca los siguientes: el que corresponda al padre o a la madre
sobre los bienes del hijo que tuviesen bajo su potestad y en su compaa, suprimido por la
reforma de 13 de mayo de 1981; el que corresponda al marido sobre la dote inestimada que la
mujer aportase al matrimonio, que an cabe entender que exista, si la dote inestimada se
establece, pues aunque la regulacin de la dote haya sido eliminada por el Cdigo, sigue siendo
posible constituirla.
El tercer y ltimo usufructo legal es el que como legtima corresponde al viudo o viuda sobre la
parte de la herencia de su difunto consorte (834 y ss.).
Usufructo adquirido por usucapin. Se aplican las reglas expuestas al tratar la usucapin como
medio de adquisicin del usufructo. Lo posedo ha de ser el derecho de usufructo.
Comienzo de los derechos del usufructuario. Tan pronto como el derecho del usufructo nace,
adquiere el usufructuario derecho a la posesin y goce de la cosa usufructada. Los frutos
naturales e industriales de sta, pendientes al comenzar el usufructo le corresponden. Los frutos
civiles se entienden percibidos da por da, y por tanto, pertenecen al usufructuario slo los que
correspondan al tiempo que comienza en el da en que el usufructo empieza.
Disponibilidad del derecho de usufructo.
Transmisibilidad. Algunos Derechos modernos y los histricos en que se inspir el nuestro
vigente, rechazan la alienabilidad del derecho de usufructo. Conciben a ste como inseparable
de su titular, que no puede traspasarlo a otra persona, aunque puede transferir su ejercicio o uso.
En nuestro Derecho, el derecho de usufructo es enajenable inter vivos (480) y disponible mortis
causa.
Gravabilidad. Ha de admitirse que el usufructuario puede, en principio, gravar el usufructo, y
celebrar sobre l actos y contratos simplemente obligacionales.
El derecho de usufructo despus de su transmisin. Verificada la transmisin, la duracin del
usufructo sigue rigindose por las reglas que regulaban la del transmitente. Por tanto, si era
vitalicio, se extinguir slo por muerte de su primer titular.
Usufructos no transmisibles. La regla de la transmisibilidad admite que en el ttulo constitutivo
del usufructo los interesados establezcan la intransmisibilidad de un usufructo concreto.
Excepcionalmente no pueden transmitirse ni gravarse los usufructos legales, salvo el del
cnyuge viudo (108 LH).
Responsabilidad por transmisin o arrendamiento. El usufructuario que enajenare o diere en
arrendamiento su derecho de usufructo, ser responsable del menoscabo que sufran las cosas
usufructuadas por culpa o negligencia de la persona que le sustituya (498).
Temporalidad del derecho de usufructo.
52

El usufructo es un derecho esencialmente temporal.

Si el usufructuario es una persona fsica, normalmente dura lo que la vida de sta. Es,
pues, naturalmente vitalicio (513.1)
Pero (469) puede haberse establecido a favor de varias personas fsicas:
1. Que vivan el tiempo de la constitucin. Entonces se extingue cuando fallezca la
ltima.
2. Que no vivan todas an, al momento de constituirse. Entonces pueden ser
usufructuarios simultneos o sucesivos todos los en aquel momento vivientes, pero
de los que an no vivan slo podrn serlo dos (781).
Si el usufructo se estableci a favor de una persona jurdica, durar el tiempo que se
hubiese establecido, pero ste no podr ser superior a treinta aos, y se extinguir en el
caso de extincin de dicha persona.
El usufructo es normalmente vitalicio, pero su duracin puede desconectarse de la vida
del usufructuario y someterlo a condicin o a trmino (469). Entonces: o se extinguir
cuando aquella se cumpla o ste llegue, aunque tales cosas ocurran antes de la muerte
del usufructuario; o sobrevivir hasta llegar el trmino o cumplirse la condicin.

-Los casos hasta ahora vistos de que varios tengan sucesivamente el usufructo de una cosa
pueden corresponder a una de dos hiptesis:
1. La de que se trate del mismo usufructo, es decir, del mismo derecho que primero lo tiene
uno, y pasa despus a otro.
2. La de que se trate de dos derechos distintos, que naciendo el uno cuando el otro muere,
recaen sucesivamente sobre la misma cosa.
La voluntad de quienes intervengan en la constitucin del usufructo puede construir la hiptesis
de que se trate, como de uno o como de otro.

Habr un mismo derecho del usufructo que se transmite de un titular anterior a otro posterior,
cuando la adquisicin por ste se apoye o base en el derecho qu el otro tena.
Habr distintos usufructos sucesivamente sobra la misma cosa, si la adquisicin de su derecho
por cada nuevo usufructuario no se basa en el derecho del usufructuario anterior.
Siempre que sucede a otro en el disfrute de la cosa, el usufructuario posterior recibe el derecho
de usufructo de quien sea su causante, aunque tambin puede ocurrir que no lo reciba de nadie.
Objeto.
Objeto del derecho de usufructo lo es la cosa sobre la que recae, y no su goce o sus frutos. En
principio, el usufructo puede constituirse sobre cualquier cosa o derecho que no sea
personalsimo o intransmisible (469).
Aunque sea lo normal, no es imprescindible que la cosa sea fructfera, pues, si no produce
frutos, el derecho de usufructo sobre ella faculta para usarla y obtener cualquier otra utilidad
que pueda prestar.
El usufructo tiene por objeto la cosa en su actual estado, pero en el caso extremo de que, sin
aniquilarse materialmente, se destruyese ya como dicha cosa, como regla general, se extingue el
usufructo por la destruccin de la cosa, aunque subsista en casos excepcionales.
El usufructo incluso subsiste sobre aquello que venga a ocupar el puesto de su antiguo objeto.
Puede recaer sobre la totalidad de la cosa o sobre parte de ella (469).

53

Modificaciones.
Concepto. Se habla de modificaciones del usufructo cuando tienen lugar hechos que lo afectan
sin extinguirlo.
Clases. Algunos distinguen modificaciones por razn del sujeto, del objeto o del contenido. En
cuanto a las llamadas modificaciones subjetivas, aunque el sujeto cambie, o pasen a serlo varias
personas en vez de una, o viceversa, el derecho sigue siendo el mismo e inalterado.
Las ms importantes modificaciones son las objetivas siguientes, a las que se refiere la ley:
-Por cambio total del objeto. Por ejemplo, si estando asegurada perece la cosa usufructuada, el
usufructo pasa a recaer sobre el precio del seguro.
-Por cambio parcial del objeto. Por ejemplo, en el caso anterior, la cosa asegurada perece slo
en parte. O bien la cosa usufructuada se aumenta por accesin.
-Por prdida parcial del objeto, pues entonces el derecho se reduce a la parte subsistente.
-Excepcionalmente, por cambio de naturaleza de la cosa usufructuada cuya materia subsiste en
todo o en parte. Por ejemplo, se trataba de usufructo de un edificio del que, al derrumbarse,
quedan slo el solar y los materiales. En estos casos el usufructo subsiste sobre la nueva cosa
que surgi. Esto es excepcionalmente, porque en nuestro Derecho rige la regla de que la
destruccin de la cosa tal cual era extingue el usufructo.
Perecimiento de cosa usufructuada que est asegurada.
1. Si el usufructuario concurriese con el propietario al seguro de un predio dado en usufructo,
continuar aqul, en caso de siniestro, en el goce del nuevo edificio si se construyere, o
percibir los intereses del precio del seguro si la reedificacin no conviniere al propietario.
2. Si el propietario se hubiere negado a contribuir al seguro del predio, constituyndolo por s
solo el usufructuario, adquirir ste el derecho de recibir por entero, en caso de siniestro, el
precio del seguro, pero con la obligacin de invertirlo en la reedificacin de la finca.
3. Si el usufructuario se hubiese negado a contribuir al seguro constituyndolo por s solo el
propietario, percibir ste ntegro el precio del seguro en caso de siniestro, salvo siempre el
derecho concedido al usufructuario en el artculo anterior.
Extincin.
Causas.
La causas de extincin en particular. El usufructo se extingue:
1. Si es vitalicio, por muerte del usufructuario o del ltimo de los usufructuados, si eran varios.
Por el solo hecho de tal muerte, automticamente readquiere el pleno dominio de la cosa su
propietario. Si el usufructuario era una persona jurdica, el usufructo acaba, por extincin de
aqulla.
2. Por llegada del trmino final o cumplimiento de la condicin resolutoria.
Si el usufructo es vitalicio, pero, adems, est sometido a condicin o trmino, tiene como tope
la vida del usufructuario, pero acaba antes si antes de morir vence el trmino o se cumple la
condicin.
Si no es vitalicio, sino que se estableci con una duracin determinada a favor de infinidad de
posibles usufructuarios, tiene como tope la llegada del trmino o el cumplimiento de la
condicin.
54

3. Por consolidacin.
Por la reunin del usufructo y la propiedad en una misma persona.
4. Por renuncia del usufructuario.
5. Por prdida total de la cosa objeto del usufructo sin que se opere sustitucin por otra.
Prdida que hay que entender como destruccin de toda la cosa que basta que consista en el
perecimiento de sta en la forma que tena cuando era usufructuada.
6. Por resolucin del derecho del constituyente, como cuando se cumple la condicin
resolutoria bajo la que A concedi en enfiteusis a B de la finca X, y ste, despus, otorg un
usufructo sobre ella a C.
7. Por prescripcin de seis o treinta aos, segn caiga sobre muebles o sobre inmuebles.
8. Por adquirir otra persona la cosa como libre o por poseerla como libre el nudo propietario
durante el tiempo necesario para usucapir el usufructo, ya que entonces, el tercero o el dueo, se
convierten en propietarios plenos (y no nudos) de ella, lo que es incompatible con la
subsistencia del usufructo.
9. Por quedar fuera del comercio la cosa usufructuada.
10. Por anulacin del negocio constitutivo.
Produccin de la extincin. En principio, la concurrencia de causa de extincin produce
automticamente el fin del usufructo.
Readquisicin del pleno dominio por el nudo propietario. En los casos en que el usufructo se
extingue por una causa que no implica la imposibilidad de todo seoro sobre la cosa, el nudo
propietario recobra el pleno dominio de aqulla.
Liquidacin de la situacin entre usufructuario y propietario
Liquidacin de cuentas. Una vez extinguido el usufructo, adems de la obligacin de devolver
la cosa, o indemnizar si ello es imposible por culpa del usufructuario, se procede a una
liquidacin de cuentas entre ste y el nudo propietario.
En dicha liquidacin se incluyen: El aumento del valor de la cosa por efecto de las reparaciones
extraordinarias que aqul hubiese realizado a su costa; los gastos hechos por aqul para
reparaciones que sean de cargo del usufructuario, y que ste, despus de requerido, no hubiese
llevado a cabo; el inters legal de las cantidades invertidas por aqul en reparaciones que sean
de su cuenta; el inters legal de las sumas satisfechas por aqul por contribuciones que durante
el usufructo se hubiera impuesto sobre el capital del mismo; los daos y perjuicios que aqul
hubiese sufrido por no haber puesto el usufructuario en su conocimiento cualquier acto de
tercero; etc.
Liquidacin de frutos pendientes. En cuanto a los frutos pendientes al cesar el usufructo, si son
naturales o industriales pertenecen al propietario, pero ste queda obligado a abonar a aquel los
gastos de produccin; y si son civiles pertenecen al usufructuario los correspondientes hasta el
tiempo en que su derecho se extingui.
Retirada de mejoras. El usufructuario puede retirar las mejoras tiles o de recreo hechas en la
cosa.

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Compensacin de mejoras con desperfectos. La cosa es posible que tenga, por un lado, la
mejora, y por otro, desperfectos ocasionados por culpa o dolo del usufructuario. Entonces ste
puede compensarlos con aquella hasta el valor concurrente.

Proteccin del usufructo

Proteccin. El usufructuario dispone de accin real para proteger su derecho contra cualquiera
que lo lesione. De accin petitoria para bien recuperar el uso o disfrute de que se le haya
despojado, bien hacer cesar la perturbacin que le alcance. E igualmente, de accin posesoria,
basndose en ser poseedor del derecho de usufructo o de la cosa usufructuada, proteger tales
posesiones.
Gastos por pleitos sobre el usufructo. Los desembolsos que ocasione la defensa de los derechos
de usufructo o nuda propiedad, sern de cuenta, respectivamente, de usufructuario y nudo
propietario.

Usufructos especiales
Cuasiusufructo
Concepto. El usufructo de cosas consumibles, que no presentaran utilidad al usufructuario
conservndolas para poder devolverlas en su da, sino consumindolas, no es realmente un
usufructo en sentido jurdico, sino econmico. El usufructuario las hace suyas y queda obligado
a devolver bien otro tanto de la misma especie, bien el importe de su avalo. O sea, realmente el
nudo propietario pierde la propiedad de lo dado y se convierte en acreedor del usufructuario.
Construccin jurdica.
1. El cuasiusufructo adquiere la propiedad de la cosa mediante la entrega, y, desde ese
momento, contrae la obligacin de devolucin.
2. El cuasiusufructuario puede consumir la cosa, enajenarla o darle el destino que le plazca.
3. Su obligacin hacia el llamado nudo propietario es:
Si se dieron estimadas, la de pagar el avalo.
Si se dieron sin estimar, queda obligado alternativamente a restituir otro tanto o su precio
corriente al cesar el usufructo.
Usufructo de minas.
La mina, cosa fructfera. El mineral que se extrae de la mina es fruto de sta y, por ello, las
minas son tan susceptibles de usufructo como cualquier otra cosa fructfera.
Usufructo de mina y usufructo del predio donde sta se halla. La mina como objeto de derecho
es perfectamente distinta del predio en el que se encuentre, es decir, jurdicamente son dos cosas
diferentes e independientes; recayendo sobre aqulla la llamada propiedad minera, y sobre el
predio una propiedad ordinaria; derechos que pueden pertenecer a distintas personas.

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Al usufructuario de una cosa, del predio en el que existan minas, no le corresponde el disfrute
de stas por ser usufructuario de aqul, sino slo si tiene, adems, el usufructo de la otra cosa, la
mina.
Constitucin y extincin del usufructo de una mina. El usufructo de una mina puede constituirse
y extinguirse en cualquier forma de las generales del usufructo
Contenido. En cuanto al contenido y a los derechos del usufructuario:
En el usufructo adquirido por prescripcin ser segn la posesin.
En el legal, el usufructuario hace suya la mitad de las utilidades que resulten despus de rebajar
los gastos, que satisfar por mitad con el propietario.
En el voluntario, se rige por la voluntad del constituyente.
Usufructo de predio con mina de su mismo dueo. El usufructo de la mina se otorga al
usufructuario del predio cuando:
1. Si el usufructo sobre el predio se constituye por prescripcin, adquirir asimismo o no el de
la mina el usucapiente, segn haya posedo slo el usufructo del predio o tambin el de la
misma.
2. Si el usufructo sobre el predio es legal, el usufructuario adquiere tambin el de la mina, pero
su derecho alcanza a a la mitad, siendo la otra para el propietario.
3. Si el usufructo sobre el predio es voluntario:
En cuanto a la concesin, aquel a quien se otorga el usufructo del predio no adquiere el de la
mina a no ser que expresamente se le conceda.
En cuanto a que, concedido el usufructo de la mina, tenga el usufructuario derecho a todas sus
utilidades o slo a parte de ellas, tendr derecho a la cantidad de utilidades que haya sido
querida. Y no habindose dispuesto nada sobre el particular, a la mitad de stas.
Usufructo de predio en el que hay minas del propietario, pero cuyo usufructo no corresponde al
usufructuario de aqul. En este caso, aun careciendo el usufructuario del predio, del usufructo
sobre la mina, podr extraer piedras, cal y yeso de las canteras, para reparaciones u obras que
estuviere obligado a hacer o que fueren necesarias (476).
Usufructo de predio con minas no pertenecientes al propietario de aqul. En este caso el
usufructuario del predio no tiene derecho alguno sobre las minas.

Usufructo de derechos.
Posibilidad. El usufructo puede recaer, no slo sobre cosas, sino tambin sobre derechos.
Derechos susceptibles de usufructo. Para poder ser objeto de usufructo el derecho de que se
trate ha de ser transmisible. As pueden darse en usufructo derechos reales como los de
usufructo, censo o superficie, o de crdito, como el de renta vitalicia.
Construccin jurdica. La construccin jurdica del usufructo de derechos es punto muy
controvertido.
La solucin que se acepte depender de la posicin que se haya adoptado, en general, en la
cuestin de los derechos sobre derechos.

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Naturaleza jurdica. El usufructo no es siempre un derecho real, sino que es bien real, bien de
crdito. Ser derecho real el usufructo sobre derechos reales; y de crdito, el usufructo sobre
derechos de crdito.
Regulacin aplicable al usufructo de los distintos derechos. En general, corresponde al
usufructuario de un derecho disfrutar de los provechos y uso del derecho de que se trate,
conservando este para su titular.
En cuanto a sealar qu reglas del usufructo de cosas son aplicables al de derechos, tampoco es
posible analizar caso por caso. Ser el intrprete el que pueda deducir su aplicabilidad o no. Se
puede sealar que tambin (como el de cosas) ser transmisible el usufructo de derechos.
Ahora bien a falta de otras reglas aplicables preferentemente al usufructo del derecho de que se
trate, hay que recurrir a las del usufructo de cosas o a los principios en que stas se inspiran.
Al usufructuario le es aplicable el artculo 475, y tiene derecho a percibir los rendimientos.
Usufructo de plantaciones.
El artculo 483 dice: El usufructuario de vias, olivares u otros rboles o arbustos podr
aprovecharse de los pies muertos, y aun de los tronchados o arrancados por accidente, con la
obligacin de reemplazarlos por otros.
Si a consecuencia de un siniestro o caso extraordinario, las vias, olivares u otros rboles o
arbustos hubieran desaparecido en nmero tan considerable que no fuese posible o resultase
demasiado gravosa la reposicin, el usufructuario podr dejar los pies muertos, cados o
tronchados, a disposicin del propietario y exigir de ste que los retire y deje el suelo expedito.
Usufructo de montes.
El artculo 485 dispone que el usufructuario de un monte disfrutar de todos los
aprovechamientos que ste pueda producir segn su naturaleza.
Usufructo de rebao.
Artculo 499: Si el usufructo se constituyere sobre un rebao o piara de ganados, el
usufructuario estar obligado a reemplazar con las cras las cabezas que mueran anual y
ordinariamente, o falten por la rapacidad de los animales dainos.
Si el ganado en que se constituyere el usufructo pereciere del todo, sin culpa del usufructuario,
por efecto de un acontecimiento no comn, el usufructuario cumplir con entregar al dueo los
despojos que se hubiesen salvado de esta desgracia.
Si el rebao pereciere en parte, tambin por un accidente, y sin culpa del usufructuario,
continuar el usufructo en la parte que se conserve. De la parte perdida, el usufructuario
cumplir con entregar al dueo los despojos.
Si el ganado es estril, se constituye sobre l un cuasiusufructo.
Usufructo de patrimonio.
Usufructo de patrimonio. Cabe construirlo o como usufructo sobre la masa global de aquel o
como suma de usufructos sobre las singulares cosas que lo componen. Le seran aplicables
ciertas disposiciones especiales que no regiran si hubiese una pluralidad de usufructos
independientes entre s y no conexos por ningn lazo.
El artculo 506, dispone que si se constituye el usufructo sobre la totalidad de un patrimonio,
imponindose al usufructuario la obligacin de pagar las deudas del constituyente, como la

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clusula no contenga otra declaracin, slo se entender aqul obligado a pagar las que
apareciesen contradas antes.
A falta de pacto, el usufructuario no tiene que pagar las deudas, a menos que el usufructo se
haya constituido en fraude de los acreedores del nudo propietario.

Caso de que el patrimonio sea una herencia. Las deudas hereditarias no habran de ser pagadas
por el usufructuario.
El usufructuario ha de pagar los legados y deudas hereditarias que sean a cargo de los frutos de
la herencia.
El heredero (nudo propietario) ha de pagar los legados que graven el capital de la herencia y las
deudas que forman el pasivo.
-El usufructuario de una herencia slo puede usar acciones o poderes que haya en ella si es
posible que su utilizcin no repercuta en la estructura y composicin de la herencia o en los
derechos y obligaciones del heredero.

LOS DERECHOS DE USO Y HABITACIN

Concepto de uso y habitacin.
Concepto del derecho de uso. Es el derecho a usar de la cosa y disfrutarla slo directamente. Por
eso la ley nicamente permite percibir los frutos que basten a las necesidades del titular.
El derecho de uso consiste en la facultad de usar y percibir los frutos de una cosa ajena, que
basten a las necesidades del usuario y de su familia.
Mientras el derecho del usuario al disfrute est limitado, su derecho a usar la cosa es ilimitado,
salvo disposicin en contrario.
Puede, por tanto, afirmarse que el derecho de uso es hoy un usufructo limitado.
Necesidades a que subviene el uso. Son las actuales del usuario y su familia. Las necesidades
del usuario marcan la extensin de su derecho a percibir los frutos. Pero, recibidos stos no es
necesario que sean empleados en la satisfaccin de las necesidades.
Concepto del derecho de habitacin. El derecho de habitacin consiste en la facultad de ocupar
en una casa ajena las piezas necesarias para el habitacionista y su familia. As pues, la
habitacin es un derecho de uso sin percepcin de frutos, y aplicado a la vivienda.
Estudio comn de lo relativo a los dos.

Sentido de la expresin necesidades del titular y de su familia.

1. Las necesidades se entienden segn la posicin social, y circunstancias del caso.
2. Bajo el trmino familia hay que englobar a cualesquiera personas que vivan bajo su techo:
por tanto, tambin sirvientes e invitados.
3. Las necesidades del titular y de su familia, hay que entenderlas, no como puramente
personales, sino como relativas tambin a el consumo preciso para las cosas o animales que
mantienen.
Sujeto. Titular del uso o de la habitacin lo pueden ser; personas fsicas y tambin las jurdicas.
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Regulacin. Los derechos de uso y habitacin se regulan:

1. Por lo establecido en el ttulo constitutivo.
2. En su defecto, por las reglas dispuestas en los arts. 524-529.
3. A falta de ellas, por las disposiciones relativas al usufructo, salvo que sean contrarias al
modo esencial de ser de aquellos.
Constitucin. Slo se constituyen por usucapin, negocio jurdico o adquisicin a non domino.
Contenido. A semejanza del usufructo en cuanto al total goce de la cosa, el usuario y el
habitacionista tienen sobre sta el poder directo de disfrute en el sector (usarla y percibir los
frutos que necesiten, o habitarla) de la utilidad de la misma a que se refieren sus respectivos
derechos.
En cuanto al contenido de derechos y obligaciones entre propietario, y usuario y habitacionista,
es, en principio, igual al que se da en caso de usufructo.
Intransmisibilidad. A diferencia del usufructo, el uso y la habitacin son intransmisibles, tanto
ellos mismos como su ejercicio. El artculo 525 dispone que no se pueden arrendar ni traspasar
a otro por ninguna clase de ttulo.
Extincin. Los derechos de uso y de habitacin se extinguen por las mismas causas que el
usufructo y adems por abuso grave de la cosa y de la habitacin, 529.
CAPTULO VI. DERECHOS REALES DE GARANTA
SECCIN PRIMERA. TEORA GENERAL
TEMA 106. CONCEPTO, CLASES Y ALGUNOS EXTEMOS COMUNES

a)Concepto- Los derechos reales de garanta son aquellos que aseguran el cumplimiento de una
obligacin, mediante la concesin de un poder directo e inmediato real sobre una cosa ajena,
poder que faculta a su titular para, si aqulla se incumple, promover la enajenacn de sta y
hacerse pago con su precio de dicha obligaciin asegurada o de la suma aque ascienda la
responsabilidad por el incumplimiento.
b)Clases- Dichos derechos reales de garanta o de realizacin de valor son en nuestro
Ordenamiento, como tambin sabemos, los de prenda, hipoteca.
c)Limitacin que ponen al dominio- Recaen sobre cosa ajena, pero, se dice, que, en vez de
limitar el poder de goce que sobre sta corresponde a su propietario, dejan intacto dicho poder,
y, por tanto, el disfrute y utilidad que la cosa le presta; recayendo slo en lo que atae a la
facultad de disposicin.
d)Aumento de garanta- El reforzamiento que el derecho real de garanta supone para las
probabilidades de cobro de la obligacin asegurada, se halla en que sobre el precio obtenido por
la venta de la cosa gravada, tiene preferencia para dicho cobro el acreedor garantizado por el
derecho real, sobre los dems acreedores ordinarios de su deudor; y en que el poder y
facultades que el derecho real de garantas otorga al acreedor garantizado son aparte, es decir,
adems de las que normalmente le corresponden por su derecho de crdito contra el deudor.
e)Pacto de responsabilidad limitada al bien gravado- Puede establecerse por los interesados
que de la obligacin garantizada por el derecho real no se responda sino con la cosa gravada
por ste.

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f)Realidad- Son notas comunes a todos los derechos reales de garantas: Que sean reales
(artculo 405 y 1876 del CC).
g)Accesoriedad- Que sean accesorios (1191, 1528, 1857 CC)
h)Indivisibilidad- Que sean indivisibles, en el sentido de que con el ntegro derecho de
garanta de que se trate, recayendo sobre la cosa entera, se asegura toda la obligacin
garantizada, hasta su cumplimiento completo. (Artculo 1860 CC y 122 LH). Tampoco cabe en
el momento de que se divida la cosa gravada, un pago fraccionado. (LH 123).

TEMA 107. OBLIGACIONES ASEGURABLES

a)En general- Las obligaciones asegurables con derecho real de garanta pueden ser de
cualquier clase (arts 1861 y 1866).
b)Obligaciones pecuniaria y no- Como de la garanta slo se puede obtener un precio,
resultara que el acreedor nicamente tiene la seguridad de poder percibir una cantidad de
dinero. As pues, su garanta a travs del derecho real es slo dineraria. Y si la obligacin
asegurada no es pecuniaria, en ltima instancia no tiene sino la seguridad de poder obtener una
suma de dinero que le resarza del incumplimiento de aquella in natura. Por eso se puede decir
que el derecho real asegura el cumplimiento de las obligaciones pecuniarias, pero que de las no
pecuniarias slo asegura no la deuda, sino la responsabilidad por incumplimiento.
c)Obligaciones de capital y de intereses- Tambin pueden asegurarse obligaciones de capital
o de intereses, aisladmente unas de otras, de forma que la cosa gravada responda slo del no
pago de aqul o slo del de stos.
Asegurada slo la obligacin de intereses, la garanta no cubre el capital. Pero asegurada la
obligacin de te, la garanta si cubre los intereses, bien sin lmite (CC 1871), bien con l (LH
artculo 114) salvo que se pacte lo contrario, como dice el artculo 1255 del CC.

TEMA 108. SUJETOS Y OBJETO

a)Sujeto- El derecho de garanta corresponde como titular al mismo de la obligacin

asegurada; en cuanto a dueo de los bienes sobre que aqul recae, puede serlo la misma persona
que es deudor en la obligacin o un tercero (CC 1857 ltimo prrafo y 1886).
b)Capacidad- Para el concediente, si lo establece por acto mortis causa, basta la capacidad de
testar, y si por acto inter vivos, puede bastar que sea menor emancipado (1857.3) o bien que sea
menor emancipado con consentimiento de los padres o curador (323).
c)Objeto- La cosa gravada ha de ser enajenable (artculo 1858 del CC), la propiedad debe
pertenecer al que la grava (1857.2) y que ste no tenga prohibicin de disponer de ella.

TEMA 109. REALIZACIN

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a)Enajenacin de la cosa- Incumplida la obligacin garantizada, el acreedor puede instar o

promover la enajenacin de la cosa sobre que recae su derecho de garanta, para, sobre el
precio, cobrarse aquella (art 1858). Pero no puede apropiarse ni disponer de dicha cosa (arts
1859 y 1884).
b)Pacto comisorio- EST PROHIBIDO, AS QUE NOS IMPORTA UN CARAJO Y NO
SE ESTUDIA.

TEMA 110. EXTINCIN

a)Extincin autnoma- Los derechos reales de garanta tienen sus propias causas de extincin,
independientes de la oblicacin asegurada
b)Extincin por la de la obligacin asegurada- Se extinguen cuando dicha obligacin
asegurada se extingue por cualquier causa.
c)Extincin por cambio de deudor- Tambin se extinguen, en principio, los derechos de
garanta por cambio de deudor (excepto por herencia) en la obligacin asegurada.

SECCIN SEGUNDA. PRENDA CON DESPLAZAMIENTO

TEMA 112. CONCEPTO Y OBJETO

a)Concepto- El de prenda con desplazamiento de la posesin o prenda posesoria es aquel

derecho real que tiene el acreedor de una obligacin principal, sobre una cosa mueble ajjena en
cuya virtud, para garantizar el cumplimiento de aqulla, est facultado para poseer sta y para,
si es incumplida, promover su enajenacin y que le sea hecho pago con el precio.

b)Cosa- Segn el artculo 1864 pueden darse en prenda todas las cosas muebles que estn en el
comercio, con tal de que sean susceptibles de posesin y sean enajenables.

TEMA 113. CONSTITUCIN

a) Forma- La forma de constitucin del derecho de prenda ser la necesaria segn el acto por
el que se constituya. En principio es libre, pero para que surta efecto contra tercero requiere que
conste en documento pblico la fecha de constitucin, como dice el artcuo 1865.

b) Modo de constitucin- El Cdigo sllo contempla la constitucin del derecho de prenda por
contrato otrogado por el propietario de la cosa pignorada.
Se puede adquirir por usucapin, por adquisicin a non dmino y por ltima voluntad (siempre
que haya buena fe, como dice el 464).

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Tambin se puede por contrato, que si es gratuito y no se celebra por escrito (632) ha de ir
acompaado de la entrega simultnea de lo pignorado. Se necesitara para constituir el contrato
de prenda que se ponga en posesin de sta al acreedor o a un tercero de commn acuerdo

c) La promesa de prenda, tal y como dice el 1862 del CC, slo produce accin personal entre
los contratantes, vamos, que slo se obliga a proporcionar en el futuro tal derecho real.

d) La entrega de la cosa- La entrega de la cosa pignorada puede consistir en ponerla en

posesin del acreedor o de un tercero en el que ambas partes contratantes estn de acuerdo
(1863)

TEMA 114. CONTENIDO

a) Poderes que encierra el derecho real- Como Derecho real, el de prenda engloba las
facultades de poseer la cosa pignorada hasta el pago del crdito (1886) y sus intereses, as como
las expensas (1871), pero no de usarla ni disfrutarla (1868 y 1870) y de promover su
enajenacin para hacerse pago, en caso de incumplimiento de la obligacin asegurada (1872).

b) Derechos y obligaciones conexos- Si la prenda produce intereses, compensar el acreedor

los que perciba con los que se le deben, y si no se le deben , o en cuanto excedan de los
legtimamentedebidos los imputar al capital (1868).
El acreedor pignoraticio, por su parte, debe cuidar de la cosa dada en prenda con la diligencia
de un buen padre de familia, y tiene el derecho al abono de los gastos hechos para su
conservacin, y responde de su prdida o deterioro conforme a las disposiciones de este Cdigo
(1867)
El constituyente tiene derecho a que el acreedor no use de la cosa sin autorizacin del dueo, y
si lo hiciere o abusare de ella en otro concepto, puede el segundo pedir que se la constituya en
depsito (1870).

c)Extincin- El artculo 1191 presume la extincin cuando la cosa pignorada, despus de

entregada al acreedor, se hallare en poder del deudor.

d)Devolucin de la cosa- Extinguida la prenda, el constituyente tiene derecho a que se le

restituya a cosa (1871).

e)Responsabilidad por prdida de la cosa- Si la prend se extingue por prdida de la cosa, el

acreedor responde (1867) siempre que sea por su culpa, claro.

TEMA 115. PRENDAS ESPECIALES.

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A) PRENDA DE COSA FUNGIBLE Y PRENDA IRREGULAR

a)Prenda de cosa fungible- Una vez que se incumple la obligacin, el acreedor puede
apropiarse, del recibido, la cantidad a que ascienda la responsabilidad por aqulla, devolviendo
el resto al deudor.

b)Prenda irregular- El que entrega no conserva la propiedad de lo dado, sino que la adquiere
quien la recibe, que queda obligado frente a aqul a devolverle otro tanto de lo mismo.

B) PRENDA DE DERECHOS
c) Concepto- Cuando en vez de dar en prenda una cosa, se entrega un derecho, hay prenda de
ste.

d)Objeto- El derecho para ser pignorable ha de reunir los requisitos que se exigen para la
pignorabilidad de las cosas: Ser mueble y poseble y estar en el comercio siendo enajenable
(1864 y 1858). Todo derecho que los rena es pignorable en principio, sea real, de crdito o de
otra clase.

e)Naturaleza- En la prenda de derechos hay transmisin a un sujeto de parte de llas facultades

que encerraba un derecho perteneciente a otro, con cuyas facultades, al desglosarlas de ste, se
constituye otro derecho, el de prenda- Y estas facultades suponen para el que las recibe una
garanta de la satisfaccin de la obligacin asegurada, equivalente a la que le proporciona la
prenda de cosas.

SECCIN TERCERA. PRENDA SIN DESPLAZAMIENTO

TEMA 116.CONCEPTO Y ESTABLECIMIENTO

a)Concepto- La nica diferencia entre la prenda con y sin desplazamiento de la posesin,

habra de ser que en aqulla el acreedor tiene derecho ap oseer la cosa dada en garanta, y en
sta, no, quedando todo lo dems igual para una y otra.
b)Constitucin- La constitucin de la prenda sin desplazamiento requiere que se establezca en
escritura pblica, o si se trata de ciertas operaciones mercantiles, me diante pliza intervenida
por fedatario pblico, y que la escritura o pliza se inscriban en el libro de prenda sin
desplazamiento del Registro correspondiente.

c)Objeto- Por parte del titular legtimo de la explotacin, los frutos, cosechas, animales,
mquinas y aperos de explotaciones rsticas; las mquinas y dems muebles identificables por
caractersticas propias, como marca y nmero de fabricacin, modelo y otras anlogas; las
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mercaderas y materias primas almacenadas; los objets de valor artstico o histrico o sus
colecciones; los crditos y dems derechos que correspondan a los titulares de contratos,
licencias, concesiones o subvenciones administrativas siempre que la ley o el ttulo de
constitucin autoricen su enajenacin a un tercero; los derechos de crdito.

d)Obligaciones garantizables- Con prenda sin desplazamiento, son asegurables cualesquiera

de las obligaciones, pero se ha de fijar en moneda nacional la cuata de la responsabilidad
asegurada.

e)Modificaciones- La prenda se extiende a toda clase de indemnizaciones que correspondan al

pignorante, concedidas o debidas por razn de los bienes pignorados, si el siniestro o hecho que
las motiva acaeciere despus de la constitucin de la prenda.

TEMA 117. CONTENIDO Y EXTINCIN

a)Contenido- El titular del derecho de prenda adquiere la facultad de establecer la

prenda, y la facultad de cobro preferente de su crdito.
El pignoratnte debe conservar los biees a disposicin del acreedor para posible inspeccin;
tambin tiene la obligacin de mantener los bienes pignorados en el lugar asignado, siin poder
trasladarlos a otros sin el consentimiento del acreedor; la de no enajenar los bienes sin
consentimiento del acreedor; la de no poder dar dichos bienes en prenda ordinaria.

b)Derecho excepcional del deudor a pagar- Tiene la facultad de poder saldar en todo
momento su deuda, devolviendo al acreedor, en cualquier tiempo, el importe del principal con
los intereses devengados hasta el da.

c)Extincin- Se extingue el derecho de prenda sin desplazamiento por las causas generales de
la prenda normal, como por rescripcin por el paso de tres aos, por caducidad de la inscripcin
registral, tambin por tres aos desde el vencimiento de la obligacin garantizada, y frente a
terceros, si la prenda, aun extinguida, si les perjudica, se considera como viva.

d)Realizacin- Si la obligacin asegurada se incumple a su vencimiento, el titular del derecho

de prenda sin desplazamiento puede, como en la prenda normal, promover la enajenacin de la
cosa para que le sea satisfecha aqulla con el precio. Lec, arts 681 y ss y 640 y ss). Tambin, el
pignoraticio tiene preferencia para la satisfaccin de la obligacin.

e)Eficacia- La prenda sin desplazamiento tiene eficacia erga omnes que no es inferior a la de la
prenda normal, pues nsu ineficacia frente a terceros adquirentes de la cosa pignorada, si el
pignorante la enajena se dara igualmente si hubiese sido prenda con desplazamiento.
LA HIPOTECA, TEMA 12:

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Hipoteca inmobiliaria:

Concepto, Caracteres y clases:

Es un derecho sobre un inmueble, que no pasa a posesin del acreedor, y como derecho real de
garanta, asegura el cumplimiento de una obligacin facultando a su titular, para en caso de
incumplimiento, promover la venta del inmueble gravado, y cobrarse aqulla sobre el precio que
den por ste.

-Clases:
Voluntarias y Legales; (LH. Arts. 137 y ss y 157 y ss).
Son voluntarias las establecidas por negocio jurdico, bien bilateral (contrato entre hipotecante y
acreedor hipotecario), bien unilateral (disposicin del dueo del bien que se grava).
Son legales; 1 las que la ley establece directamente, 2 las que la ley autoriza a ciertas personas
para que exijan su constitucin.

Expresas y tcitas;
Son expresas las que para su establecimiento necesitan ser inscritas en el Registro de la
propiedad, requisito sin el que no existen.
Son tcitas algunas legales que la ley establece de forma inmediata directa y automtica, sin
necesidad ni de inscripcin ni de ningn otro acto constitutivo.

De trfico y de seguridad;
De trfico u ordinarias son las que garantizan una obligacin concretamente predeterminada y
que se recoge en el Registro. (Devolucin de un prstamo).

De seguridad o extraordinarias;
Garantizan una obligacin, delineada en el Registro slo en sus rasgos bsicos, pero cuya
existencia efectiva y montante no recoge el Registro, solamente seala que hasta una cierta
responsabilidad la hipoteca cubrir aquella obligacin si realmente existe, y en el montante que
exista y se pruebe independientemente del Registro.

Obligacin Asegurada:

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-Obligacin principal; la obligacin asegurada por la hipoteca puede ser de cualquier tipo (LH.
Art. 105) La Hipoteca podr constituirse en garanta de toda clase de obligaciones.

-Intereses; la hipoteca asegura no slo la obligacin contrada (arts 114, 146 y 147 LH), sino
tambin sus intereses. (La cuanta debe expresarse en la inscripcin art. 12 LH).

Si despus de la hipoteca el inmueble no ha sido gravado ni enajenado ni gravado a favor de un

tercero o, aun habindolo sido ni perjudica a ste el que se hagan efectivos todos sobre el precio
de la finca, cubre completamente todos los intereses que se deban.

En caso contrario.
A) Si no se pact nada al respecto, cubre por disposicin de la ley, los intereses vencidos de la
anualidad corriente, y los de las anualidades anteriores.
B) Por pacto pudo aumentarse el aseguramiento por la hipoteca de los intereses hasta cinco
aos, o suprimirse o disminuirse la garanta por stos a menos de los que la ley marca.

Pero en ambos casos debe estar inscrito el pacto de intereses y la cuanta de estos.
Las anualidades se computen desde la fecha en que la obligacin comenz a producirse.
Si se fija en la escritura una cantidad global para responder la finca del pago de los inters de la
obligacin, aquella no podr exceder (pero s ser inferior) a lo que arroje la suma de los que
correspondan a cinco anualidades (RH. Art. 220).

Los intereses vencidos y no satisfechos que excedan de lo visto, no resultan asegurados por la
hipoteca garantizadora de la obligacin principal, pero el acreedor puede exigir o que la
hipoteca se ample sobre los bienes gravada, si son propiedad del deudor, o que ste hipoteque
cualquier otro inmueble para asegurarlos (art.115).
Se trata pues de una hipoteca legal, que el acreedor tiene derecho a exigir.
Si, a tenor de lo dicho anteriormente, los intereses vencidos y no satisfechos, resultan
asegurados por la hipoteca, el acreedor puede ejercitar sta para cobrarlos, aun antes de que
venza la obligacin de pagarle el capital (LH Art. 146).

-Clusulas de estabilizacin; en la inscripcin de la hipoteca el importe de la hipoteca y la

cuanta de los intereses deben de ser expresados (LH art.12), en moneda nacional o sealando la
equivalencia de las monedas extranjeras en signo monetario de curso legal en Espaa (RH. Art.
219.1).

67

Es posible establecer clusulas de estabilizacin, si la hipoteca garantiza la devolucin de un

prstamo, en las siguientes circunstancias:
1 Que la duracin mnima pacta sea de tres aos.
2 Que se determine la estabilizacin con referencia a alguno de los tipos o mdulos que seala
la ley.
3 Que se fije una cantidad mxima de responsabilidad hipotecaria, que no podr exceder, a
parte de los intereses y costas, del importe del principal, ms un 50 por 100, si el plazo del
prstamo fuera superior a diez aos, o un 25 por 100 en los dems casos.
Este sistema estabilizador se aplica solo al principal del prstamo, pues para los intereses no se
admite clusula de estabilizacin, ni les alcanza la pactada para aqul.

Objeto:

-Regla general; la cosa hipoteca ha de ser enajenable e inmueble. (Hipoteca inmobiliaria).

Ha de tratarse de una finca o un derecho inmobiliario enajenables e inscribibles en el
Registro de la propiedad (LH. Art.106 y CC art. 1874).
La hipoteca pude recaer sobre derechos enteros pero tambin sobre parte de stos o sobre parte
de las facultades que los integran.

-Cosas o derechos no hipotecables; segn el art. 108 LH, no se podrn hipotecar:

1 Las servidumbres a menos que se hipoteque juntamente con el precio dominante y
exceptundose, en todo caso las de aguas, (las cuales si se pueden hipotecar).
2 Los usufructos legales, excepto el concedido al cnyuge viudo por el CC.
3 El uso y la habitacin, (pero slo en los casos que no sean enajenables).

-Cosas o derechos a cuya hipoteca la ley establece puntualizaciones; segn el art. 107 LH
podrn hipotecarse con las puntualizaciones que en caso se sealan:
1 El derecho de usufructo, pero quedando extinguida la hipoteca, cuando concluya el mismo
usufructo por un hecho ajeno a la voluntad del usufructuario. Si concluyera por su voluntad,
subsistir la hipoteca hasta que se cumpla la obligacin asegurada, o hasta que venza el tiempo
en que el usufructo habr naturalmente concluido a no mediar el hecho que le puso fin.
2 La mera propiedad, en cuyo caso si el usufructo se consolidare con ella en la persona del
propietario, no slo subsistir la hipoteca, sino que se extender tambin al mismo usufructo,
como no se haya pactado lo contrario.

3 Los bienes anteriormente hipotecados aunque lo estn con el pacto de no volverlos a

hipotecar.

68

4 El derecho de hipoteca voluntaria, pero quedando pendiente la que se constituya sobre l, de

la resolucin del mismo derecho.

5 Los derechos de superficie, pastos, leas y otros semejantes de naturaleza real.

6 Las concesiones administrativas de minas, ferrocarriles, canales, puentes y otras obras

destinadas al servicio pblico, y los edificios o terrenos que, no estando directa y
exclusivamente destinados al referido servicio, pertenezcan al dominio particular, si bien se
hallen agregados a aquellas obras, quedando pendiente la hipoteca, en el primer caso, de la
resolucin del derecho del concesionario.

7 Los bienes vendidos con pacto de retro o carta de gracia, si el comprador o su causahabiente,
limita la hipoteca a la cantidad que deba recibir en caso de resolverse la venta, dndose
conocimiento del contrato al vendedor, a fin de que si se retrajeran los bienes antes de
cancelarse la hipoteca, no devuelva el precio sin conocimiento del acreedor, a no mediar para
ello precepto judicial.

8 El derecho de retracto convencional, si bien el acreedor no podr repetir contra los bienes
hipotecados sin retraerlos previamente en nombre del deudor, en el tiempo hipotecados sin
retraerlos previamente en nombre del deudor, en el tiempo en que este tenga derecho y
anticipando la cantidad que para ello fuere necesaria.

9 Los bienes litigiosos, si la demanda origen del pleito se ha anotado preventivamente, o si se

hace constar en la inscripcin que el acreedor tena conocimiento del litigio, pero en cualquiera
de los dos casos la hipoteca quedar pendiente de la resolucin del pleito.

10 Los bienes sujetos a condiciones resolutorias expresas, quedando extinguida la hipoteca al

resolverse el derecho del hipotecante.

11 Los pisos o locales de un edificio en rgimen de propiedad horizontal.

-Determinacin del gravamen que soporta cada bien cuando se hipotecan varios en garanta de
una obligacin; cuando se hipotequen varias fincas a la vez por un solo crdito, se determinar
la cantidad o parte de gravamen de que cada una deba responder (LH. Art. 119).

-Extensin de la hipoteca sobre la cosa hipotecada; recae sobre la finca o derecho, gravndolo
ntegramente y globalmente.
1 Se extiende a las accesiones naturales, a las mejoras y al importe de las indemnizaciones
concedidas o debidas al propietario por razn de los bienes hipotecados (Art. 109).

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Las mejoras costeadas por un nuevo, al que se le enajenara la finca hipotecada, no ser
extensiva la hipoteca (LH art. 112).
2 No se extiende la hipoteca salvo pacto expreso o disposicin legal en contrario a:
Los objetos muebles que se hallen colocados permanentemente en la finca hipotecada, bien para
su adorno, comodidad o explotacin, o bien para el servicio de alguna industria, a no ser que no
puedan separarse sin quebranto de la materia o deterioro del objeto.
Los frutos cualesquiera que sea su situacin en que se encuentren.
La rentas vencidas y no satisfechas al tiempo de exigirse el cumplimiento de la obligacin
garantizada.

Constitucin:

-Acto solemne e inscripcin en el registro; excepto para las hipotecas tcitas, las dems no se
constituyen sino mediante:
1 El otorgamiento solemne del acto que la ley seale, que generalmente es escritura pblica
(Art. 145.1 LH).
2 La inscripcin en el Registro de la propiedad (Art. 1875 CC y art 145.2 LH).

-Clases de actos en que se puede constituirse; aparte de que sea precisa la iscripcin y de que el
acto en que se otorgue la hipoteca ha de seer solemne, la ley acoge la posiblidad de que ste sea
inter vivos o mortis causa, bilateral o unilateral.

-Capacidad; especificar aqu que tratndose de acto de gravamen sobre inmuebles, la libre
disposicin de bienes que necesita el constituyente requiere mayora de edad o de ser menor
emancipado, el consentimiento de los padres o del curador (Arts. 323 y 1857.3 CC y 138 LH), si
la hipoteca se establece por acto inter vivos y slo la necesaria para testar, si por testamento.

-Constitucin por acto unilateral; en cuanto a la hipoteca testamentaria, la legislacin

hipotecaria especficamente no se ocupa ms de ella, pero habla en general, respecto a la
establecida por disposicin del dueo de los bienes que se hipotequen.
De estas hipotecas llamadas unilaterales no hay cuestin en cuanto a la forma de establecerlas ni
a la necesidad de su inscripcin en el Registro, extremos a los que se aplican las reglas
generales.
El acto de otorgamiento y la inscripcin registral no recogen sino la voluntad unilateral del
otorgante, hace aun que se manifieste e inscriba en el Registro la aceptacin del beneficiario, a
cuyo efecto la LH art. 14 establece que debe realizarse y hacerse constar en el Registro por nota
marginal, cuyos efectos se retrotraen a la fecha de la inscripcin de la hipoteca.

70

-Adquisicin a nom dominio; si el que concede la hipoteca no es dueo del inmueble pero
aparece como tal en el Registro, la hipoteca se adquirir a nom dominio por el favorecido,
siempre que ste rena los requisitos de buena fe y dems necesarios (LH art. 34).

-Promesa de hipoteca; la hipoteca no se constituye ni siquiera por el otorgamiento del

documento en se establece, sino cuando es inscrita en el Registro, con ms razn tampoco nace
de la sola promesa de constituida. Esta slo concede al favorecido el derecho a exigir su
cumplimiento, mediante el otorgamiento de aqul y su posterior inscripcin (CC art. 1862).

Contenido y modificaciones:

-Contenido; el contenido del derecho de hipoteca consiste bsicamente en el poder de promover

la enajenacin del inmueble, si no se cumple la obligacin asegurada, teniendo preferencia para
cobrarla sobre el precio de aqul (CC art. 1923.3, Ley Concursal art.90.1.1).
Al no estar la cosa en posesin del acreedor, puede darse que la cosa sufra un menoscabo que
merme su precio y con l la garanta, el acreedor hipotecario tiene facultades encaminadas a
evitar dicho menoscabo (arts. 117 LH y 219.2 RH).
El dueo de la finca hipotecada tiene el deber de no deteriorar la finca y con la eventual
amenaza de que sea enajenada si la obligacin asegurada se incumple.

-Transmisin del crdito y de la hipoteca; el derecho de hipoteca se transmite con el crdito

asegurado, cambiando entonces de titular, que pasas ser el adquiriente de aqul (CC art. 1528).
La transmisin del crdito es posible por cualquier causa y lo mismo a ttulo oneroso que
gratuito. Pero si es contractual debe realizarse en escritura pblica, e inscribirla en el Registro.
Debindose dar conocimiento de ella al deudor (CC art. 1878).
Las hipotecas legales no son transmisibles, porque no lo son los crditos que garantizan, sino
cuando hubiese ya llegado el caso de exigir el importe de stos (LH art. 152).

-Transmisin de la deuda y de la cosa hipotecada y transmisin de la hipoteca para asegurar otra

deuda;
1 En caso de venta de finca hipotecada, si el vendedor y el comprador hubieren pactado que el
segundo se subrogar no slo en las responsabilidades derivadas de la hipoteca, sino tambin,
en la obligacin personal con ella garantizada, quedar el primero desligado de dicha
obligacin, si el acreedor prestare su consentimiento expreso o tcito (art.118.1 LH).
2 Si no se hubiere pactado la transmisin de la obligacin garantizada, pero el comprador
hubiere descontado su importe del precio de la venta o lo hubiere retenido y al vencimiento de
la obligacin fuere sta satisfecha por el deudor que vendi la finca, quedar subrogada este
en el lugar del acreedor hasta tanto que por el comprador se le reintegre el total importe
retenido o descontado (LH art. 118.2).
71

-Otras modificaciones; tambin constituyen modificaciones de la hipoteca los supuestos de:

Ampliacin.
Divisin de la finca hipotecada cuando los interesados acercan dividir tambin la hipoteca entre
las fincas resultantes (art. 123 LH).
Cambio o sustitucin de la cosa hipotecada por otra.

-Cambio de rango; si bien en principio no altera el derecho de hipoteca en s, s que tiene

notable alcance sobre su vitalidad prctica, por lo que debe ser examinado como una de sus
vicisitudes o modificaciones.
Cambio automtico; dos sistemas posibles: uno de cambio automtico y otro en el que
automticamente no cambia nada.
En el caso en que no hay cambio, 1 cada hipoteca tiene un puesto fijo en su aseguramiento
sobre el valor de la cosa hipotecada. En este sistema de puestos fijos, la extincin de las
hipotecas interiores no da lugar a que las posteriores adelanten o avancen de rango o puesto.
2 El otro sistema es el de cada hipoteca alcanza globalmente todo el posible precio que pueda
obtenerse por la cosa. De forma que aunque hay orden de preferencia entre ellas, cuando alguna
de las obligaciones aseguradas se extingue, tambin se extingue la hipoteca que aseguraba y las
posteriores avanzan de rango.

Nuestro derecho acoge el segundo. Cambio por voluntad de los interesados; debemos examinar
si es posible en nuestro Derecho que el puesto que corresponde a una hipoteca se altere por
acuerdo de los interesados. Lo que generalmente tendra lugar mediante permuta de puestos, de
forma que, por ejemplo, la que era primera hipoteca, pasa a tercera, y sta a primera.
Como quiera que el cambio de puesto supone poner detrs la hipoteca que baja de uno a otro
inferior, se denomina tambin a la figura posposicin de hipoteca, figura admitida en una
acertada sentencia (25 de enero de 1963) por el TS y que ya fue acogida por la Direccin
General de los Registros y del Notariado, antes de que la admitiese ningn texto legislativo.
Despus la hizo suya el RH art. 241.
La alteracin de puestos requiere el consentimiento de los titulares de las hipotecas que cambian
(RH ar. 241.1)

Caso regulado en art. 241; proposicin de hipoteca existente a otra futura, requiere dicho
artculo.
1 Que el acreedor que haya de posponer consienta expresamente la posposicin.
2 Que se determine la responsabilidad mxima por capital, intereses costas u otros conceptos
de la hipoteca futura, as como su duracin mxima.
3 Que la hipoteca que haya de anteponerse se inscriba dentro del plazo necesariamente
convenido al efecto.

72

Otras posibles posposiciones; cualquiera otra posposicin posible de hipoteca no futura, cabe
sin necesidad nada ms que del requisito 1, ya que los 2 y 3 no son adecuados, precisamente
por estar inscrita la hipoteca cuyo puesto se adelanta.
Modificacin del crdito hipotecario y alteracin del rango, la Ley 41/2007 ha introducido una
regla sobre modificacin y rango que puede ser considerada una regla de general aplicacin a
toda modificacin que se refiera a la ampliacin o reduccin de capital, a la alteracin del plazo,
a las condiciones del tipo de inters inicialmente pactado o vigente, al mtodo o sistema de
amortizacin y otras condificiones financieras y a la prestacin o modificacin de las garantas
personales. Conforme al nuevo art.4 de la Ley 2/1994, las modificaciones anteriores no
supondrn en ningn caso una alteracin o prdida del rango de la hipoteca inscrita, salvo
cuando la impliquen un incremento de la cifra de responsabilidad hipotecaria o la ampliacin
del plazo del prstamo por este incremento o ampliacin. De ello resulta que nuestro
ordenamiento ha admitido la llamada Hipoteca Recargable que, sin suponer un incremento de la
cifra de responsabilidad hipotecaria, ample sin embargo, el capital.

Hipotecas Legales:

-Idea general; hay de dos clases:

1 Unas normales, en las que la legalidad consiste slo en que en los casos de aquellas la
constitucin puede ser exigida por ciertas personas a favor de las que la ley estableci el deber
de hipotecar a otra sus bienes, para establecerlas hace falta otorgar un ttulo y luego inscribirlo
en el Registro.
2 Otras tcitas, que consisten en un gravamen hipotecario existente sobre inmuebles, pero sin
necesidad de ser establecido especficamente por un acto de los interesados. Su carcter de
legales no se basa en el deber impuesto por la ley de constituirlas, sino en la constitucin, que se
realiza automticamente.

-Hipotecas legales tcitas;

1 A favor del Estado, las provincias y los pueblos, sobre los bienes de los contribuyentes, en
garanta de la anualidad comente y de la ltima vencida y no pagada de las contribuciones e
impuestos que graven dichos bienes (LH art. 194.1).
2 A favor de los aseguradores de bienes inmuebles, sobre stos, por las primas del seguro de los
dos ltimos dividendos pasivos (LH. Art. 196).

-Hipotecas legales expresas;

Las personas a cuyo favor concede la Ley hipoteca legal no tendrn otro derecho que el de
exigir la constitucin de una hipoteca especial suficiente para la garanta de su derecho (LH art.
158.2).
Los efectos de tal hipoteca no se producen sino desde su inscripcin (LH arts. 194 y 197).

73

La constitucin puede pedirse judicialmente en cualquier tiempo, siempre que est pendiente de
cumplimiento la obligacin a cuyo aseguramiento se tiende (LH art. 160)
Se necesita como en las voluntarias la inscripcin de las mismas.
La hipoteca legal, una vez constituida e inscrita, surte los mismos efectos que la voluntaria (LH
art. 161).
Si la hipoteca llega a quedar insuficiente para cubrir la obligacin asegurada, podr pedirse su
ampliacin (LH art.163).
La hipoteca legal subsiste, hasta la extincin de la obligacin que asegura (art.164). Tendrn
derecho a exigir hipoteca legal, segn el art. 168 LH.
1 Las mujeres casadas, sobre los bienes de sus maridos: a) Por las dotes que les hayan sido
entregadas solemnemente bajo fe de Notario. b) Por los parafernales que con la solemnidad
anteriormente dicha hayan entregado a sus maridos. c) Por las donaciones que los mismos
maridos les hayan prometido dentro de los lmites de la Ley. d) Por cualesquiera otros bienes
que las mujeres hayan aportado al matrimonio y entregado a sus maridos.

2 Los reservatorios sobre los bienes de los reservistas en los caso sealados por los arts. 811,
968 y 980 CC y en cualesquiera otros comprendidos e leyes o fueros especiales.

3 Los hijos sometidos a la patria potestad por los bienes de su propiedad, usufructuados o
administrados por el padre o madre que hubieran contrado segundo matrimonio y sobre los
bienes de los mismos padres.

4 Los menores o incapacitados sobre los bienes de sus tutores, por los que stos administren y
por la responsabilidad en que incurrieren, a no ser que presten, en lugar de la fianza hipotecaria,
otra garanta establecida por el Cdigo Civil.

5 El Estado, las Provincias y los Pueblos, sobre los bienes de los que contraten con ellos o
administren sus intereses, por la responsabilidad que contrajeren stos, de conformidad con lo
establecido en las leyes y reglamentos.

6 El Estado, las Provindicias y los Pueblos, sobre los bienes de los contribuyentes, por la suma
de contribuciones o impuestos impagados que, gravando los bienes de que se trate, excedan de
las dos ltimas anualidades.

7 Los asegurados sobre los bienes asegurados por sus dueos, por la suma impagada de primas
o dividendos pasivos.

74

Figuras singulares de hipoteca:

_Hipoteca en garanta de obligaciones condicionales o futuras; la hipoteca puede garantizar

obligaciones condicionales o futuras, en tales casos puede inscribirse ya la hipoteca:
Si la obligacin asegurada estuviere sujeta a condicin resolutoria inscrita, surtir la hipoteca su
efecto, en cuanto a tercero, hasta que se haga constar en el Registro el cumplimiento de la
condicin (LH art. 142.2).
Si se trata de obligacin futura o sometida a condicin suspensiva, la hipoteca surtir efecto,
contra tercero desde su inscripcin, si la obligacin llega a contraerse o la condicin a cumplirse
(LH art. 142.1). Y cuando se contraiga la obligacin futura o se cumpla la condicin suspensiva
en cuestin, podrn los interesados hacerla constar as por medio de una nota al margen de la
inscripcin hipotecaria (LH art. 143).

-Hipoteca en garanta de cuentas corrientes de crdito; puede asegurarse con hipoteca el saldo
deudor de una cuenta corriente de crdito, de forma que el cuentadante tenga garantizado con
ella su crdito a cobrar del cuentacorrentista la cantidad que le adeude.
Como el saldo puede oscilar de un momento a otro, segn lo que el cuentacorrentista retire o
reponga, la hipoteca garantiza, no una suma concreta e invariable, sino la suma a que ascienda
el saldo del deudor.
Es la modalidad ms tpica de las llamadas hipotecas de mximo y su constitucin requiere
bsicamente tal fijacin, as como la del plazo de duracin (LH art.153).
Dispone el art. 153.3 y 4 LH que los interesados llevarn una libreta de ejemplares
duplicados: uno en poder del que adquiere la hipoteca y otro en el de que la otorga, en cuales,
al tiempo de todo cobro o entrega se har constar, con aprobacin y firma de ambos
interesados, cada uno de los asientos de la cuenta corriente. No obstante, en las cuentas
corrientes abiertas por los Bancos, Cajas de Ahorro y Sociedades de Crdito debidamente
autorizadas, podr convenirse que, a los efectos de proceder ejecutivamente, el saldo pueda
acreditarse mediante una certificacin de la Entidad acreedora. En este caso, para proceder a
la ejecucin se notificar, judicial o notarialmente al deudor un extracto de la cuenta, pudiendo
ste alegar en la misma forma dentro de los ocho das siguientes, error o falsedad.

-Hipoteca flotante del art. 153 bis LH; permite la constitucin en garanta de una o varias
obligaciones bastando que en la escritura de hipoteca y en correspondiente inscripcin se
especifiquen los siguientes datos: su constitucin y si fuera preciso, la descripcin general de los
actos jurdicos bsicos de los que deriven o puedan derivar en el futuro las obligaciones
garantizadas; la cantidad mxima de que responde la finca, el plazo de duracin de la hipoteca y
la forma de clculo del saldo final lquido garantizado.
Al vencimiento de la obligacin asegurada, la accin hipotecaria podr ser ejercitada de acuerdo
con lo previsto en arts. 129 y 153 de la LH y concordantes de la LEC. De este modo, la cifra
mxima de responsabilidad hipotecaria asegura indistintamente cualesquiera obligaciones que
se ajusten a la descripcin contenida en la escritura, de ah que se la denomine hipoteca flotante.

75

-Hipoteca en garanta de ttulos endosables o al portador; la hipoteca pede asegurar obligaciones

transferibles por endoso o incorporadas a ttulos al portador. Para tales casos la LH en sus arts.
155 y ss establece disposiciones especiales relativas a la constitucin de la misma, al
procedimiento para hacer efectiva la accin hipotecaria y a la cancelacin de la inscripcin.
Esta hipoteca tiene como especialidades substanciales las de ser indeterminado su titular y la de
que el derecho hipotecario se entender transferido, con la obligacin o con ttulo, sin necesidad
de dar conocimiento de ello al deudor ni de hacerse constar la transferencia en el Registro (LH
art. 150).

-Hipoteca en garanta de rentas o prestaciones peridicas; en tal caso aquella asegura, no la

entrega o devolucin de capital alguno, sino slo el pago, en cada vencimiento, de la renta o
prestacin fijada. Y por incumplimiento de cualquiera de ellos, el acreedor puede promover la
enajenacin de la finca gravada, para hacerse pago, sobre el precio, del vencimiento o
vencimientos insatisfechos.
Segn el art. 157 LH:
1 Que el obligado al pago de la renta es el que en cada momento sea dueo de la finca gravada
con la hipoteca que garantiza aquella. O sea, que el que adquiere dicha finca, la adquiere con la
carga de seguir pagando la renta.
2 En cuanto a los vencimientos anteriores no pagados, los adeuda personalmente el que fuese
dueo de la finca al producirse, pero adems se les aplica lo establecido sobre responsabilidad
de la finca por intereses de la obligacin principal asegurada.
La hipoteca de renta se extingue en especial por la extincin de la obligacin de pagar la renta.

-Hipoteca de responsabilidad limitada; adems de poder obtenerse el cobro de la obligacin

asegurada sobre el precio que se obtenga por la enajenacin del inmueble gravado con la
hipoteca, el deudor de aqulla responde del cumplimiento con sus bienes.
A tenor del art. 140.1 y 2 LH se puede pactar que dicha obligacin slo se peda hacer efectiva
sobre el bien hipotecado, quedando pues, en garanta del cumplimiento slo aquel bien. Lo que
en frase grfica se puede expresar diciendo que se suprime la responsabilidad personal y queda
slo la real es decir, se responde slo con ese bien.

-Hipoteca inversa; segn la Ley Hipotecaria 41/2007 se establecen beneficios fiscales y

arancelarios para las hipotecas que se ajusten a los siguientes requisitos:

1 Que recaigan sobre un bien que constituya la vivienda habitual del solicitante.
2 Que el solicitante y los beneficiarios que ste pueda designar sean personas de edad igual o
superior a los 65 aos o afectados de dependencia severa o gran dependencia.
3 Que el deudor disponga del importe del prstamo o crdito mediante disposiciones nicas o
peridicas.
4 Que la deuda slo sea exigible por el acreedor y la garanta ejecutable cuando fallezca el
prestatario o, si as se estipula en el contrato, cuando fallezca el ltimo de los beneficiarios.

76

5 Que la vivienda hipotecada haya sido tasada y asegurada contra daos de acuerdo con lo
establecido en la Ley 2/1981, de regulacin del mercado hipotecario.
6 Que el acreedor hipotecario sea una entidad de crdito o una entidad aseguradora.

Lo singular de esta hipoteca es que, como regla general, la deuda asegurad no ha de pagarse en
vida del deudor hipotecario n de los beneficiarios de la hipoteca inversa. Como excepcin, el
acreedor puede declarar vencido anticipadamente el crdito garantizado si la vivienda
hipotecada es transmitida voluntariamente por el deudor, salvo que se proceda a la sustitucin
de la garanta de manera suficiente, Ahora bien el fallecimiento del deudor hipotecario podr
cancelar el prstamo, en el plazo que se haya estipulado, abonando al acreedor hipotecario la
totalidad de los dbitos vencidos, con sus intereses, sin que el acreedor slo puede exigir
compensacin alguna por la cancelacin. Si los herederos deciden reembolsar las deudas
vencidas, con sus intereses, el acreedor slo puede obtener el recobro hasta donde alcancen los
bienes de la herencia, que sea de aplicacin la limitacin que, en cuanto a las anualidades por
intereses, establece el art. 114, prrafo 2 de la LH.
En cualquier caso, es posible pactar hipotecas inversas que no se ajustem a los requisitos
expuestos, caso en que las mismas no gozarn de los beneficios fiscales y arancelarios
establecidos en la Ley.

Realizacin:

-La accin hipotecaria; incumplida la obligacin asegurada, el titular de la hipoteca puede instar
la venta del inmueble para poder obtener el pago de aqulla con el precio que se consiga por
ste.
Esto es incumplida la obligacin, el acreedor, puede ejercitar la accin real hipotecaria.
Adems tiene la correspondiente accin personal propia de su derecho de crdito, para reclamar
al deudor el cumplimiento de la obligacin, y en su defecto, exigirle daos y perjuicios. (Puede
interponer una u otra, o ambas).

-Objeto y legitimado pasivo; su objeto son los bienes hipotecados, persigue estos bienes (LH.
Art: 129). Procedimiento judicial con su propietario.
La accin hipotecaria podr ejercitarse directamente contra los bienes hipotecados (LEC.
Art. 681.1).

-Duracin; segn el Art. 1964 CC y el 128 LH, prescribe por el transcurso de veinte aos,
contados desde que pudo ser ejercitada, (posible desde que pueda exigirse el crdito garantizado
con la hipoteca). Pero no es cancelable la inscripcin registral por el simple transcurso de tal
plazo.

77

-Procedimiento; para hacer efectivo el crdito garantizado, la accin hipotecaria se puede

ejercitar directamente contra los bienes hipotecados, segn lo dispuesto en el Ttulo IV del Libro
III de la LEC. Adems, en la escritura de constitucin de la hipoteca podr pactarse la venta
extrajudicial del bien hipotecado, conforme al art. 1858 CC, en caso de falta de cumplimiento
de la obligacin, la venta judicial se realizara por medio de Notario (LH art.129).

-Purga de cargas posteriores; teniendo lugar ka enajenacin de los bienes hipotecados, l que los
adquiera en la subasta, los recibe libres tanto de la hipoteca ejecutada, como de cualesquiera
otras hipotecas o gravmenes posteriores a aquella, (175.2 RH y art.674.2 LEC).
Los titulares de gravmenes posteriores a la hipoteca no quedan totalmente desamparados, la
cantidad en que el precio obtenido sobrepase el crdito de la hipoteca, queda a disposicin de
los dichos titulares de hipotecas posteriores.

-Purga de derechos no reales posteriores; sin aun siendo reales son purgados por la ejecucin de
la hipoteca anterior a ellos, con mas razn deben ser purgados los posteriores a sta que no sean
reales.
La LAU de 1994 establece en general para cuando se enajene la finca arrendada (arts. 14 y 29)
se sigue que el arrendamiento posterior a la hipoteca no resulta purgado por la ejecucin de la
misma, sino que el ejecutante se subroga en el lugar del arrendador y el arrendamiento sigue, y
con el derecho a prrroga que el arrendatario tuviese, hasta que correspondiese extinguirse,
salvo:
1 Si el arrendamiento es de vivienda pactado con estipulacin de que la enajenacin de la finca
lo extinguira.
2 Si el arrendamiento es de vivienda pactado por ms de cinco aos. (Si el adjudicatario en la
ejecucin es tercero hipotecario, el adjudicatario slo estar obligado a soportarlo hasta que se
completen cinco aos de duracin desde que se inici)
3 Si es arrendamiento para uso de no vivienda. (Si el adjudicatario en la ejecucin es tercero
hipotecario, la ejecucin purga el arrendamiento).

78

Extincin:

-Causas en general; dividiremos tales causas en:

1 Las que dan lugar a la extincin de la obligacin garantizada, y con ella, por ese accesorio, a
la del derecho de hipoteca.
2 La renuncia consolidacin, prdida de la cosa o extincin del derecho hipotecado, ejecucin o
agotamiento. Conviniendo destacar que tambin se extingue la hipoteca por purga, al realizarse
ejecucin en virtud de otra hipoteca anterior

-Extincin de la hipoteca por extincin de su inscripcin; por extincin de la inscripcin se

extingue objetivamente la hipoteca. Pero se aunque, por cualquier causa, se haya extinguido la
hipoteca la inscripcin no se cancela, aquella resultar extinguida inter partes, pero contra
terceros todo pasar como si aun existiese (LH. Arts. 76 y 144).

Hipoteca mobiliaria:

Objeto sobre el que recae y extensin del derecho:

-Objeto; se llama hipoteca mobiliaria a la que recae sobre muebles (Slo los que marca la ley,
art. 1.1 LHM), segn el art. 12 LHM:

Los establecimientos mercantiles instalados en local de negocio del que el titular sea dueo o
arrendatario con facultad de traspasar (LHM art. 19).

Los automviles y otros vehculos de motor, as como tranvas y vagones de ferrocarril, de

propiedad particular.
Los vehculos hipotecados debern ser asegurados contra riesgos, de robo, hurto, extravo,
sustraccin o menoscabo, por una cantidad igual o superior al importe total de la
responsabilidad hipotecaria (LHM art. 36).

Las aeronaves, de nacionalidad espaola inscriptas en el Registro Mercantil, al igual que

aquellas que se encuentren en construccin y en las que se haya invertido un tercio de la
cantidad total presupuestada. (LHM art. 38).

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La maquinaria industrial, se considerarn tambin como mquinas las calderas de vapor,

los hornos que no formen parte del inmueble, las instalaciones qumicas y los dems elementos
materiales fijos afectos a la explotacin de la industria (art. 42).

La propiedad intelectual y la industrial.

No son hipotecables sino los bienes que seala la ley, es la de que no pueden hipotecarse
derechos reales sobre ellos (que no sean el de ntegra propiedad plena sobre los mismos, porque
ello es hipotecar el bien), como el usufructo o de propiedad nuda o de copropiedad. Y por eso
dice la LHM art.1.2, que si tales bienes estuvieren en prodivisin o pertenecieren en usufructo y
en nuda propiedad a distintos titulares, slo podrn hipotecarse en su totalidad y mediante el
consentimiento de todos los partcipes.
Tampoco podrn hipotecarse los bienes que ya estuviesen hipotecados o pignorados o
embargados o cuyo precio de adquisicin no se hallar ntegramente satisfecho, excepto en el
caso de que se constituya la hipoteca en garanta del precio aplazado (LHM. Art.2).

-Determinacin de la parte del gravamen que soporta cada bien cuando se hipotecan varios por
una misma obligacin; gravndose varios bienes por una sola obligacin, debe distribuirse entre
ellos la responsabilidad, determinando qu cantidad queda gravado cado uno (art.14).

-Extensin de la hipoteca sobre la cosa hipotecada; en principio lo hipotecado es el objeto de

que se trate. Pero este puede englobar partes o aspectos que no sean l mismo estrictamente
hablando, o puede tener accesorios que normalmente sigan su suerte. La ley delimita en algunos
casos cuales de estos quedan englobados por la hipoteca y cuales no.
Para las aeronaves, Art.39 LHM; la hipoteca comprender, salvo pacto en contrario, la clula,
motores, hlices, aparatos de radio y navegacin, herramientas, accesorios, mobiliario y en
general, pertrechos y enseres destinados al servicio de la aeronave, siempre que consten
inventariados en la escritura de hipoteca.

Para la propiedad intelectual e industrial, dispone el art. 46 LHM; la hipoteca comprender,

como accesorios, salvo pacto en contrario: 1. La adaptacin, refundicin, traduccin,
reimpresin, nueva edicin, o adicin de la obra hipotecada. 2. La adiccin, modificacin, o
perfeccionamiento de una misma patente, marca, modelo y dems derechos de propiedad
industrial.

En el caso de establecimientos mercantiles; los art. 20, 21 y 22 LHM, establecen lo que la

hipoteca comprender salvo pacto en contrario, y lo que comprendern si se pacta as:

En 1 lugar el derecho de arrendamiento del local, si lo tuviese el hipotecante, tanto las

instalaciones fijas o permanentes.

80

En 2 lugar: el nombre comercial, rtulo del establecimiento, marcas distintivas y dems

derechos de propiedad industrial e intelectual. Las mquinas, mobiliario, utensilios y dems
derechos de produccin y trabajo. Siempre que sean propiedad del titular del establecimiento;
que su precio de adquisicin est pagado y que se hallen destinados de modo permanente a
satisfacer las necesidades de la explotacin mercantil o industrial (LHM. Art. 21).
Al igual que las mercaderas y materias primas destinadas a explotacin propia del
establecimiento.

Establecimiento, contenido, vicisitudes y extensin:

-Constitucin; la constitucin de la hipoteca mobiliaria requiere;

1 que se establezca en escritura pblica
2 que se inscriba en el libro de hipoteca mobiliaria del Registro correspondiente (LHM. Art. 3).

-Obligaciones garantizables; con hipoteca mobiliaria son asegurables cualesquiera obligaciones,

pero se ha de fijar en moneda nacional la cantidad granizada (LHM. Art. 13, cuarta).
El art. 7 especifica; Podr tambin constituirse hipoteca mobiliaria en garanta de cuentas
corrientes de crdito o letras de cambio, con los requisitos que se establecen en los arts. 153 y
154 de la Ley Hipotecaria.

Si la obligacin devenga intereses, salvo pacto expreso, la hipoteca mobiliaria en garanta de

ella, asegurar en perjuicio de tercero, adems del principal, de los dos ltimos aos y la parte
vencida de la anualidad corriente (Art. 9).

-Contenido; el titular del derecho de hipoteca tiene un poder directo e inmediato sobre la cosa
gravada (LHM. Art. 16) que encierra el ius distrahendi para caso de incumplimiento de la
obligacin asegurada, con facultad de cobro preferente de sta, sobre el precio del bien
hipotecado (LHM. Art.10, art. 90.1.1 de la Ley Concursal). El acreedor hipotecario gozar,
para el cobro de su crdito, de la preferencia y prelacin establecidas en los arts. 1922.2 y
1926.1 CC, dejando a salvo siempre la prelacin por crditos laborales.
En caso de concurso, la preferencia y prelacin del acreedor hipotecario (o pignotario) se
regir por lo establecido en la Ley Concursal.

El acreedor hipotecario tiene facultades para evitar un menoscabo en la cosa que podra mermar
su precio y, con l la garanta.
En virtud de pacto (anticrdito) el acreedor puede adquirir el derecho de percepcin de los
rendimientos de la cosa gravada. Entonces, los imputar el pago de intereses, si los produce la
obligacin asegurada, y en su defecto, a la amortizacin del principal de sta (art. 49 LHM).

81

El poseedor de bien hipotecados contrae el deber de conservarlos diligentemente para que no

pierda efectividad el derecho del acreedor hipotecario, as como la de no enajenarlos sin
consentimiento de ste (art. 4 y tambin 33 y 48 LHM).Concediendo al acreedor facultades
tendentes a promover dicha conservacin y a controlar su efectividad.

-Modificaciones; tanto el crdito garantizado con hipoteca mobiliaria como el derecho real de
hipoteca son transmisibles. Transmisin posible por cualquier causa tanto a ttulo oneroso como
gratuito..En caso de ser contractual debe realizarse en escritura pblica, e inscribirla en el
Registro, dando conocimiento de ella al deudor (LHM. Art 8.1). (Notificacin hecha mediante
acta notarial).

Otra modificacin en el objeto hipotecado la hay si en la hipoteca el establecimiento mercantil

se extingue el derecho de arrendamiento del hipotecante sobre el local. Entonces la hipoteca
subsiste sobre todo lo dems (LHM. Art. 32).

-Realizacin; si la obligacin asegurada se incumple a su vencimiento, el acreedor puede

ejercitando la accin hipotecaria, instar la venta de la cosa hipotecada, para que aquella le sea
satisfecha sobre su precio. Todo ello a tenor de la LEC.

-Extincin; como todos los derechos de garanta, se extingue el de hipoteca mobiliaria por
extincin de la obligacin asegurada y adems independientemente de sta, por las causas de
extincin propias.

Entre las causas de extincin de la hipoteca mobiliaria deben sealarse: la prescripcin, que
tiene lugar a los tres aos contados desde que pudo ejercitarse el derecho. Y la caducidad de la
inscripcin registral, que tiene lugar transcurridos seis aos contados a partir de la fecha del
vencimiento de la obligacin garantizada (art. 79 LHM). As como la extincin por cualquier
otra causa, de la inscripcin.

El Registro de la Propiedad
1. La publicidad de los derechos reales y el Registro.
1.1. La publicidad mediante registracin.
La tan necesaria publicidad de los derechos reales se logra a travs de la inscripcin de los
mismos en Registros pblicos a los que puedan tener acceso las personas interesadas en conocer
su existencia y pertenencia. De estos Registros el ms importante es el llamado Registro de la
propiedad. El Registro de la propiedad tiene por objeto la inscripcin o anotacin de los actos y
contratos relativos al dominio y dems derechos reales sobre bienes inmuebles (art. 1.1 L.H. y
art. 605 C.c.). El art 5 de la L.H. dice que los ttulos referentes al mero o simple hecho de poseer
82

no sern inscribibles.
Todo lo relativo a cualquier derecho real sobre inmuebles, tiene ciertamente acceso en principio
al Registro, y as incluso sobre los de dominio pblico. Pero en algunos casos, aun faltando la
registracin, el interesado disfruta por lo menos bsicamente de la misma proteccin que la ley
otorga a lo inscrito (pero no de los poderes o facultades que la ley otorgue precisamente slo
para el caso de que el bien est inscrito). En tal supuesto se hallan:
1. Los bienes inmuebles de dominio pblico ostensible.
2. Los derechos reales creados directamente por la ley.
3. Las servidumbres aparentes.
1.2. El Registro de la Propiedad
Como organismo, el Registro de la propiedad es un Centro u Oficina en cuyos libros se hacen
constar oficialmente los actos y contratos, y cabe decir que, en general, los hechos relativos al
dominio y dems derechos reales sobre inmuebles.
La legislacin reguladora de lo relativo al Registro est compuesta bsicamente por la Ley
Hipotecaria (L.H.) y por el Reglamento Hipotecario (R.H.), llamados as porque (adems del
registro) regulan las hipotecas (sobre bienes inmuebles).
El Registro de la propiedad depende del Ministerio de Justicia. Todos los asuntos referentes a l
estn encomendados, dentro del citado Ministerio, a la Direccin General de los Registros y del
Notariado (art.259 L.H.). En su unidad como organismo, el Registro es llevado, no por una
nica oficina sino por muchas que funcionan distribuidas en todo el territorio nacional,
correspondiendo a cada una la registracin de lo relativo a la propiedad inmueble enclavada en
su territorio (art. 1.2 L.H.).
Dichos registros estn cada uno a cargo de un Registrador que tiene el carcter de funcionario
pblico a todos los efectos legales (art.274 L.H.) y cuyo conjunto forma el Cuerpo de
Registradores de la Propiedad.
El Registro es llevado en libros foliados y visados judicialmente, y que no se sacaran por ningn
motivo de la oficina correspondiente, en los que se practicarn los asientos de que se trate (arts.
238 y ss. L.H.). Tales libros son bsicamente dos: el de Inscripciones (donde se practican las
llamadas inscripciones y otras figuras de registracin) y el Diario (en el que se practican los
asientos de presentacin de los documentos que se llevan a inscribir con la finalidad de que la
inscripcin se realice, si procede, despus de los oportunos trmites).
En realidad, es en el libro de Inscripciones donde se lleva el verdadero Registro ya que es en l
donde se hallan los asientos registrales definitivos mientras que el libro Diario cumple slo la
misin de recoger el hecho de la presentacin de los documentos aportados para obtener la
prctica de aquellos asientos definitivos.
Se abre un libro de Inscripciones por cada Registro. Se abre un libro Diario por cada
ayuntamiento que est enclavado en el territorio del Registro que sea.
Dentro del libro de Inscripciones correspondiente a cada zona se abre a cada una de las fincas
que se hallen en la misma, su registro particular, que es su folio dedicado a recibir los asientos
relativos a aquella finca (art. 243 L.H.).
1.3. Libertad de registracin.
La inscripcin en el Registro no es necesaria, de forma que los actos no inscritos existen
jurdicamente y valen por s. Ahora bien los que aunque celebrados no estn inscritos, existen y
valen, puesto que que existan y valgan es independiente de su inscripcin, pero no pueden
perjudicar a terceros, es decir, a las personas que hayan confiado en lo que en el Registro
constate (art. 32 L.H.), o sea, hayan confiado en que el acto no inscrito no exista. La ley
procura impulsar a inscribir en el Registro.
Por excepcin en ciertos casos la inscripcin es constitutiva, con lo que se quiere decir que en
ellos es precisa para la eficacia jurdica de lo que se trate (por ejemplo, si no se inscribe el acto
creador de un derecho real, ste no nace). Para contraponer la inscripcin constitutiva
(excepcional) a la inscripcin normal, se califica a sta ltima de declarativa queriendo
significar que slo declara registralmente algo que ya se produjo en la realidad jurdica;
mientras que en el caso de la constitutiva, ese algo no se produce sino cuando la inscripcin se

83

practica.
Distinta de la inscripcin constitutiva es la inscripcin obligatoria, caso en el que no es exigida
para la validez o eficacia del acto, pero por existir obligacin impuesta por algn precepto legal
de inscribirlo, la falta de inscripcin acarrea la sancin que la ley marque.
2. La finca registral y los hechos inscribibles.
2.1. La finca, su registracin y vicisitudes.
El Registro se lleva por fincas, es decir, que a cada una de stas se le abre su folio (su registro
particular), y all se practican los asientos relativos a ella.
Registralmente hablando, finca es todo aquello a lo que se le abre un folio aparte.
Son fincas a efectos registrales:
1. Las lneas constituidas por un trozo de superficie terrestre, edificado o no.
2. Los pisos objeto de la propiedad llamada horizontal.
Los que son susceptibles de inscribir como fincas independientes, adems de la inscripcin total
del edificio que formen.
3. Toda explotacin agrcola, con o sin casa de labor, que forme una unidad orgnica, aunque
est constituida por predios no colindantes, y las explotaciones industriales que formen un
cuerpo de bienes unidos o dependientes entre s (art. 8.2 L.H.).
4. Las aguas de dominio privado que tengan la consideracin de bienes inmuebles (art.66 R.H.),
que la ley atribuye a las vivas y a las estancadas (art. 334.8 C.c.).
5. Las concesiones administrativas que tengan la consideracin de bienes inmuebles (art. 334
C.c.).
La Inmatriculacin es el ingreso de una finca en el Registro.
Al inmatricularla se le destina un folio registral en el que se abre el registro particular de la finca
(art.243.1 L.H.), que se inaugura con la inscripcin inmatriculadora y en el que se practican los
asientos relativos a esa finca (art.243.2 L.H.).
La inmatriculacin se realiza practicando en el registro una inscripcin de dominio de la finca
en cuestin la cual recoge la finca y la persona a la que corresponde el derecho de propiedad
sobre ella.
Ahora vamos a referirnos a los medios que la ley establece para inmatricular fincas:
Los medios de inmatriculacin son diversos procedimientos a travs de los que se pretende
obtener la seguridad de que la finca pertenece verdaderamente a quien al practicar la
inscripcin inmatriculadora aparecer en ella como dueo, permitindose entonces el ingreso de
aqulla en el Registro, ingreso que tiene lugar inscribindola como propiedad de aqul.
Los medios de inmatriculacin son bastantes. Bsicamente dos generales y uno particular, que
enumera el art. 199 L.H.:
1. El ttulo pblico de la finca, completado con la justificacin de la adquisicin de quien se la
transmiti a l y previa la publicacin de edictos para que la inmatriculacin pueda llegar a
conocimiento de cualquier interesado que quiera oponerse a ella.
2. El llamado expediente de dominio que consiste en un procedimiento de jurisdiccin
voluntaria tendente a constatar la pertenencia del dominio, cuando faltan documentos
inscribibles que lo prueben.
3. El medio inmatriculador particular de que disponen el Estado, la Provincia, el Municipio y las
Corporaciones de Derecho pblico o servicios organizados que forman parte de la estructura
poltica de aqul y las de la Iglesia Catlica, cuando carezcan de ttulo escrito de dominio, de la
finca de que se trate, es una certificacin librada por el funcionario a cuyo cargo est la
administracin de la misma, certificacin en la que se expresar el ttulo de adquisicin o el
modo en que tuvo lugar, certificacin mediante la que la finca en cuestin puede inmatricularse
en el Registro como propiedad de la entidad de que se trate.
Una vez ingresada la finca en el registro mediante la inmatriculacin el papel que dicho registro
est llamado a llenar es el de ir recogiendo tanto las alteraciones que pueda sufrir la finca como
las que puedan sufrir los derechos sobre ella. Ambas cosas se consiguen registrando la
alteracin de que se trate.

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Ahora nos centraremos en los procedimientos para modificar los datos fsicos de la finca que
constan en el Registro, y para registrar las alteraciones que la finca sufra en la realidad.
En el primer caso se trata de que lo registrado no coincide con la verdad, por lo que debe ser
adaptado a sta. En el segundo caso, se trata de que algo cambia en la finca, as que debe
hacerse constar el cambio en el registro para que lo mismo que antes recoga la realidad anterior
recoja ahora la nueva.
A) Modificacin de los datos recogidos en el Registro cuando los reales eran distintos o cuando
la finca sufre alteraciones de sus mismos elementos materiales en s.
La ley no dicta un conjunto completo de preceptos especficos aplicable cada uno a la
correccin de un tipo de discrepancia de datos fsicos de modo que cada una de estas tiene que
ser corregida por su procedimiento ad hoc.
As pues, lo que se desee corregir se tiene que hacer constar tal como es realmente en el
oportuno documento que se lleve a inscribir:
1. Bien con motivo de una modificacin en los derechos sobre la finca.
2. Bien con el solo y exclusivo fin de registrar el verdadero estado de cosas que el registro no
recoge, y que el interesado (titular registral de la finca) desea que refleje.
Para ciertos casos, sin embargo, la ley pide determinadas justificaciones de la verdad de la
rectificacin o correccin que se desea inscribir: As:
1. Tratndose de obra nueva la discordancia que surge entre lo que el registro recoga y la
situacin en que quede despus de realizada la obra, se borra registrando la oportuna
rectificacin de lo antes inscrito, rectificacin que, cabe sea hecha, bien con motivo de una
modificacin de los derechos sobre la finca, bien con el solo y exclusivo objeto de registrar la
obra nueva.
2. Tratndose del llamado exceso de cabida, que consiste en que dentro de los mismos limites
registrados, la finca mide ms de lo que en el Registro consta, la rectificacin se hace por
cualquiera de los dos caminos antes dichos, sin necesidad de ms en unos casos, y en otros hay
que utilizar, a eleccin, uno de los tres procedimientos que tienen como base el ttulo pblico de
adquisicin, el expediente, de dominio o el acta de notoriedad, y que la ley establece, segn,
para inmatricular fincas o para reanudar el tracto sucesivo interrumpido.
B) Modificaciones llamadas formales de la finca.
Se trata en este caso de que se produce una modificacin de la finca, modificacin material en el
sentido de que la finca que el registro recoga se agrupa con otra, pasando ambas a formar una
sola, o que la que era una se divide en varias, o que a la antigua se le agrega ms terreno de otra,
o se le quita parte del que tena. Nos tenemos que ocupar, pues, de los procedimientos
especficos previstos en la ley para las llamadas modificaciones formales de las fincas, esos
procedimientos especficos son:
- Agrupacin de fincas: se trata de que dos fincas inmatriculadas separadamente se
unen pasando a formar una sola cerrndose los folios de ambas y abrindose uno nuevo para la
que resulta de la agrupacin (art.45 R.H.).
- Agregacin: se trata de que una finca inmatriculada contina registrada en su mismo folio,
pero siendo engrosada por una porcin que se detrae de otra (art. 48 R.H.) o por otra finca
entera, cuyo folio se cierra.
-Segregacin: se trata de que a una finca inmatriculada se le separa parte, para construir con ella
una finca independiente, quedando la antigua en su mismo folio, y abrindose uno nuevo para la
nueva finca que la porcin segregada pasa a constituir (art.47 R.H.).
- Divisin: se trata de que una finca inmatriculada se fracciona en varias, cerrndose el folio de
aqulla y abrindose uno nuevo para cada una de las fincas en que se dividi (art. 46 R.H.).
Ahora pasaremos a ocuparnos de la registracin o inscripcin de las alteraciones en los derechos
sobre la finca:
Se habla de inscribir para expresar la registracin de lo que sea. Esta registracin se obtiene
practicando asientos en los libros del registro, asientos que pueden ser de diversas clases. Ahora

85

bien, como uno de esos asientos se denomina de inscripcin, tambin se habla de inscribir y de
inscripcin, para referirse exclusivamente a la registracin mediante asiento de inscripcin.
Cuando se hable de inscribir, se desprender del contexto si se alude a registrar o a practicar un
asiento de inscripcin.
Los asientos recogen los hechos registrables o inscribibles, producindose las cosas de la
siguiente manera:
Tales hechos han de constar necesariamente en un documento. Este se aporta para el asiento que
se practique. Y, tomando el hecho del documento, el Registrador extiende el asiento. Ahora bien,
al quedar recogido en ste el hecho que sea (por ej: venta que A hace a B de la finca X), no slo
resulta inscrito en el registro tal hecho, sino tambin la pertenencia del derecho a que el hecho
se refiere.
En nuestro derecho rige el sistema de que para la constitucin y adquisicin de los derechos
reales posebles, cuando aqullas se realizan por contrato, no basta ste, sino que es precisa la
tradicin de manera que hasta que ella se verifica, el derecho real que sea no pasa a pertenecer
al interesado, sino que an sigue siendo del transmitente, y slo existe, a cargo de ste, la
obligacin nacida del contrato, de transferirlo a aqul. Hasta que la transferencia no se produce,
no hay un cambio en la titularidad o pertenencia del derecho real sobre la finca.
Fuera de lo dicho, para la adquisicin de derechos reales no hace falta la tradicin. De manera
que sin necesidad de sta, es decir, sin necesidad de modo, el solo ttulo produce la adquisicin
del derecho real, o sea el cambio de titularidad o pertenencia del mismo, si se trata de derechos
reales no posebles o de adquisicin de los posebles por medio distinto del contrato.
Como para ser inscritos los hechos, debern constar en documento pblico (art.3 L.H.), la
inscripcin habr de ser denegada si del documento pblico que se lleve a inscribir no se sigue
que est realizado el modo. El caso ms corriente es el de que el documento sea una escritura
pblica y el hecho o acto una venta, en cuyo caso para la transmisin de la propiedad hace falta
la tradicin (modo) de la finca vendida. Ahora bien, como el otorgamiento de la escritura
constituye tradicin (modo) instrumental de la finca, si de la misma escritura no resulta o se
deduce lo contrario, resulta que teniendo que haberla otorgado para poder inscribir la venta, y
constituyendo tradicin su otorgamiento, siempre hay ya titulo y modo para poder inscribir.
Solucin para la realidad practica.
Caso inslito de que de la escritura resulte o se deduzca que su otorgamiento no constituye
tradicin: hay diversas opiniones al respecto y en opinin de Albaladejo, puesto que del
documento que se intenta inscribir se deduce que falta la tradicin (no se da contrato +
tradicin), el Registrador debe denegar la inscripcin.
2.2. Los hechos inscribibles.
Ahora nos tenemos que ocupar de los hechos inscribibles y de cules de estos hechos tienen
acceso al Registro:
1. En principio, lo tienen los hechos (actos, contratos) relativos a derechos reales o a su
reconocimiento. As que, segn lo dicho, tienen, por ejemplo, acceso al Registro, la
compraventa y otros actos adquisitivos, extintivos o transmisivos de la propiedad inter vivos
(donacin) o mortis causa (recibir la propiedad por herencia), o constitutivos, modificativos o
extintivos, tambin inter vivos o mortis causa, de derechos de usufructo, servidumbre u otros
cualesquiera reales, o recognoscitivos de uno de ellos.
Naturalmente se inscriben tales hechos con los datos y circunstancias que determinen que el
derecho que configuran tenga tales o cuales caractersticas reales.
Por excepcin son inscribibles algunos hechos relativos a derechos personales. Mas slo los que
especifica la ley. Estn en este caso:
a) Segn L.R., art. 2.5: los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles y los subarriendos,
cesiones o subrogaciones de los mismos.
b) Los hechos que generen el llamado derecho de retorno arrendaticio, que consiste en la
facultad del arrendatario de un inmueble de volver a ocupar el equivalente en la nueva
construccin, cuando el mismo se derriba por ciertas causas (art. 15 R.H.).

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c) Por ltimo estn los supuestos en que se permite pedir anotacin preventiva (clase de asiento
registral) de algo que no sea un derecho real.
Los diversos asientos registrales y sus efectos.
1. El asiento en general.
Registrar consiste en asentar en los libros del Registro. La registracin se practica en virtud de
asiento que solicita quien corresponda.
El asiento es la constatacin por escrito, en un folio registral, del hecho de que se trate. Al
escribir sobre el folio, con los requisitos que la ley seala, el texto redactado por el registrador
queda convertido en documento pblico, el cual podr ser conocido por quien est interesado en
ello.
Segn el art. 41 del Reglamento Hipotecario (RH): En los libros de los Registros de la
Propiedad se practicarn las ss clases de asientos o inscripciones:
1) Asientos de presentacin. No estn en un mismo plano respecto al resto, ya que stos
son la forma de iniciar cualquier registracin. De modo que este asiento no tiene por fin
dar publicidad a los hechos de que se trate, sino preparar la realizacin de los dems
asientos.
2) Inscripciones (propiamente dichas, extensas o concisas, principales o de referencia).
3) Anotaciones preventivas.
4) Cancelaciones. Los asientos de cancelacin, son slo inscripciones, anotaciones o notas
marginales negativas que vienen a hacer cesar la vigencia del asiento, de inscripcin, de
anotacin o de nota marginal, que cancelan.
5) Notas marginales.
Teniendo en cuenta todo esto, podra decirse que existen 3 verdaderas clases de asientos: Las
inscripciones, las anotaciones preventivas y las notas marginales.
Adems, los asientos pueden ser clasificados como:

Asientos ppipales y accesorios. Los ppipales tienen sustantividad propia (inscripcin).

Los accesorios se encuentran al servicio de otros (nota marginal).

Asientos definitivos y provisionales. Los definitivos estn destinados a durar

indefinidamente (inscripcin). Los provisionales tienen una duracin limitada
(anotacin preventiva).

El asiento, independientemente de la clase, se prctica tomando del documento que se presenta

a registracin los datos que importan. No es preciso que se copie ntegro sino que basta con
copiar lo que sea necesario.
Es importante destacar que, quienes confiaron en la validez del asiento (lo que requiere que
aunque no sea vlido, al menos lo parezca), no podrn ser perjudicados por su nulidad.
2. Requisitos para la prctica del asiento.
Para que pueda practicarse en el Registro el asiento es preciso:
1) Que el acto que se trata de que ingrese en aqul conste en documento pblico.

87

2) Que si se trata de asiento que recoge acto por el que se dispone de algo, previa o
simultneamente a la registracin del acto de que se trata, conste en el Registro el dcho de la
persona que lo otorgue (por ej. Si A vende una finca a B, A debe aparecer en el Registro como
dueo de la finca vendida). Este requisito se exige por el art. 20 LH la regla de que el dcho
del otorgante ha de constar registrado anterior o previamente en un asiento aparte NO rige
siempre.

EL ASIENTO DE INSCRIPCIN:
Concepto:
Es aquel asiento ppipal y de carcter positivo que, recogiendo un hecho o acto registral, publica
la constitucin, transmisin o modificacin del dcho que tal acto crea, transmite o modifica, y el
titular a quien en adelante corresponde.
Dicho asiento se practica en el Libro de Inscripciones. Es el ms importante asiento de cuantos
se practican en el Registro; es el centro del sist registral, puesto que los dems asientos giran en
torno a l.
Mediante un 1er asiento de inscripcin ingresan las fincas en el Registro, y mediante otros
sucesivos se van recogiendo los cambios que dichas fincas van sufriendo.
Los efectos de la inscripcin:
La eficacia que la ley atribuye al asiento de inscripcin tiene como razn bsica la presuncin
que establece la propia ley de que lo que la inscripcin recoge corresponde a la realidad, es
decir, que lo inscrito es verdad.
Dicha presuncin alcanza slo al contenido jurdico propio del asiento, no a los datos de hecho
que ste recoge (por ej. Esta presuncin se extiende a que la propiedad de la finca corresponde a
quien aparece como dueo; pero no alcanza a que la extensin de la finca sea la que consta en el
asiento).
Dicha eficacia se desenvuelve en 3 direcciones:
I.

Proteccin al dcho que recoge el asiento de que se trata (proteccin al dcho

inscrito). Dicha proteccin se desarrolla:

1. Estimando que existe en la forma determinada por el asiento en cuestin.

2. Mediante el cierre registral se impide el acceso al Registro de nuevos asientos
contradictorios con el de que se trata. Con lo que se consigue que no ingresen otros dchos
anteriores incompatibles con el registrado.
II.

Proteccin al que en l consta como titular de tal dcho inscrito (proteccin al

titular registral). Dicha proteccin se consigue mediante el cierre del Registro a los
actos anteriores incompatibles con la actual titularidad de esa persona.

1. Presuncin de pertenecerle el dcho. Debido a esta presuncin no tendrn acceso al Registro

actos relativos a tal dcho que procedan de persona distinta al titular registral.
2. Presuncin de que posee el dcho. La ley aparte de presumir que le corresponde, presume tmb
que el titular registral del dcho inscrito lo posee.
3. Concesin de la accin registral. El art. 41 LH concede al titular registral accin para
obtener la situacin posesoria que corresponda a lo que sobre su dcho inscrito consta en el

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Registro. De modo que quien tiene registrada a su nombre una finca que posee otro, sin que
aparezca que este otro est facultado para ello, puede recobrarla por el solo hecho de tenerla
inscrita a su nombre.
III.

Proteccin a quienes confan en lo que el Registro publica (proteccin a quienes

confiaron en el Registro).

La proteccin a quienes confiaron en el Registro no la otorga la ley por el solo y exclusivo

hecho de tal confianza y de haber adquirido de conformidad con lo que en el Registro constaba,
sino que para otorgarla se exigen otros requisitos, slo en concurrencia de todos los cuales la
persona que sea es mantenida por la ley en el dcho que adquiri, aunque ste no existiese o no
perteneciese a quien en el Registro aprecia como su titular.
Se llama fe pblica a esa fiabilidad del Registro, en cuya virtud, aun para el caso de que lo que
consta en l no sea verdad, la ley lo mantiene como si lo fuese.
La fe pblica no es protectora si se trata de aquellos dchos que ya sabemos, como por ej. una
servidumbre aparente.
Aplazamiento de la proteccin en algunos casos la proteccin se aplaza, no comenzando a
dispensarse desde la inscripcin sino a partir de que transcurre cierto tiempo bien despus de esa
inscripcin, bien despus de determinado hecho.
La persona que goza de la proteccin del Registro, es decir, la persona protegida se denomina:
tercero hipotecario Hipotecario porque su proteccin procede de la LH. Tercero porque
no es parte en el acto o cto inscrito, sino que adquiere de quien lo fue y adquiri por l el dcho
que sea.

Ese 3ero, para ser mantenido en su adquisicin aunque no fuese cierto lo que constaba en el
Registro, ha de reunir los ss requisitos (art. 34.1 LH):
1) Haber adquirido el dcho de quien en el Registro aparezca con facultades para
transmitirlo.
2) Haber adquirido de buena fe, es decir, creyendo verdad lo que el Registro publicaba e
ignorando cualquier obstculo a su adquisicin, que no contase en el Registro.
3) Haber adquirido a ttulo oneroso (Los adquirentes a ttulo gratuito no gozarn de ms
proteccin registral que la que tuviese su causante o transferente).
4) Haber inscrito el dcho de cuya proteccin se trata.
Cumpliendo estos requisitos, el 3ero es protegido, no slo contra toda realidad extrarregistral
que discrepe de lo que el Registro recoge, sino tmb contra la invalidez de la registracin en que
confi porque tal invalidez no aparece en el Registro.
Existe una prioridad en favor de 3ero, de los dchos inscritos se aplica la regla prior
tempore potior iure. Para evitar perjuicio de 3ero, antes es lo inscrito que lo que no, y dentro de
lo inscrito es antes lo inscrito antes.

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La proteccin que esa preferencia constituye no arranca del dcho, sino de su inscripcin, y no es
proteccin en favor del titular inscrito, sino en evitacin de perjuicio del 3ero, es decir, protege
al titular registral nicamente en cuanto sea 3ero.
La preferencia slo se da si se ha obrado de buena fe, es decir, desconociendo que antes que el
suyo se haba establecido otro dcho sobre la finca. En el supuesto de haber actuado de mala fe,
la proteccin registral no opera. Y lo mismo ocurre si las adquisiciones de los dchos hubiesen
sido gratuitas.
Por lo tanto, en materia de preferencia de dchos, para que el inscrito antes prevalezca sobre el
inscrito despus es necesario que lo hubiese adquirido de buena fe y onerosamente.
La fecha que cuenta es, no la de inscripcin, sino la del asiento de presentacin.

Efectos de la inscripcin en caso de doble inmatriculacin Si la finca, por la razn que

sea, ha ingresado en el Registro (ha sido inmatriculada) ms de una vez, y figura, por tanto, en
folios distintos, como si se tratase de fincas diferentes, pero siendo en realidad la misma. Qu
ocurre?
1. Si se trata de doble inmatriculacin repetida el asunto no tiene mayor gravedad, puesto que
las dos inmatriculaciones son a favor de la misma persona. Si la doble inmatriculacin es
contradictoria los interesados debern solucionar el caso de comn acuerdo.
2. Cualquier interesado puede intentar el adecuado procedimiento para la rectificacin del
Registro y entablar el juicio ordinario que corresponda para que se declare la verdadera
pertenencia de los dchos de que se trate. Con lo que, ninguno de los 2 folios otorgar a nadie
proteccin registral frente a quienes se amparen en el otro.
EL ASIENTO DE ANOTACIN PREVENTIVA:
Concepto:
Es un asiento de vigencia temporal limitada que elimina de algn modo en favor de titulares de
situaciones jurdicas no inscribibles, la proteccin que dispensara a los 3eros en otro caso la fe
pblica registral.
Las anotaciones preventivas son muy distintas entre s, y lo son tmb sus efectos.
Dicho asiento procede cuando se est ante la constitucin, el reconocimiento, la transmisin, la
modificacin o la extincin de un dcho real.
Los casos en que es posible practicar un asiento de anotacin preventiva son aquellos en los que
el legislador lo ha credo oportuno. Los ms tpicos e importantes se recogen en el art. 42 LH:
Podrn pedir anotacin preventiva de sus respectivos dchos en el Registro correspondiente:
1) El que demandare en juicio la propiedad de bb inmuebles o la constitucin, declaracin,
modificacin o extincin de cualquier dcho real.
2) El que obtuviere a su favor mandamiento de embargo que se haya hecho efectivo en bb
inmuebles del deudor.
3) El que en cualquier juicio obtuviese sentencia ejecutoria condenando al demandado, la
cual deba llevarse a efecto por los trmites establecidos en la Ley de Enjuiciamiento
Civil.

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4) El que, demandado en juicio ordinario el cumplimiento de cualquier obligacin,

obtuviere con arreglo a las leyes, providencia ordenando el secuestro o prohibiendo la
enajenacin de bb inmuebles.
5) El que propusiere demanda con objeto de obtener alguna de las resoluciones judiciales
expresadas en el n 4 del art. 2 de esta Ley.
6) Los herederos respecto de su dcho hereditario, cuando no se haga especial adjudicacin
entre ellos de bb concretos, cuotas o partes indivisas de los mismos.
7) El legatario que no tenga dcho, segn las leyes, a promover el juicio de testamentara.
8) El acreedor refaccionario mientras duren las obras que sean objeto de la refaccin.
9) El que presentare en el Registro algn ttulo cuya inscripcin no pueda hacerse por falta
de algn requisito subsanable o por imposibilidad del Registrador.
10) El que en cualquier otro caso tuviere dcho a exigir anotacin preventiva, conforme a los
dispuesto en sta o en otra ley.

Clasificacin: Este tipo de anotaciones pueden clasificarse en:

Anotaciones con eficacia (temporal) de otro asiento, al que representan. Son como
inscripciones provisionales, con efectos semejantes a los de una inscripcin definitiva,
pero limitados en el tiempo (por ej. La anotacin que hace el Registrador cuando el
ttulo presenta algn defecto subsanable).
Tales anotaciones son convertibles en el asiento al que representan, y como l provocan
el cierre del Registro para cualquier ttulo contradictorio con las mismas.

Anotaciones de dchos que se encuentran en litigio o en formacin. Por ej. La

anotacin de la demanda relativa a la propiedad u otro dcho real sobre inmueble
inscrito.
En este caso la anotacin preventiva persigue el fin de advertir la posible inexactitud del
Registro o de proteger el dcho a la transmisin del dcho real que sea, evitando que antes
de que se resuelva el pleito y se registre su resultado, pueda el demandado, en virtud de
la actual titularidad registral que ostenta, transmitir la finca o conceder a otros dchos
sobre ella que impidan despus al demandante hacer efectiva la sentencia que
eventualmente le fuese favorable.
Dicha anotacin avisa que hay un pleito en curso y que, de prosperar el dcho alegado
por el anotante, tal dcho prevalecer sobre cualquier situacin creada posteriormente a
la anotacin. La nica proteccin que recibe el anotante es la que se otorga a los
titulares de dchos inscritos.

Anotaciones en funcin de garanta. Son aquellas anotaciones que persiguen asegurar

la efectividad de dchos de crdito, que ni tienen eficacia real ni son susceptibles de
inscripcin.
Son de este tipo de anotaciones las anotaciones de embargo, de legado y de crdito
refaccionario, en ellas la anotacin supone una garanta de cobro. Esta garanta no

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consiste en un dcho real, pues la anotacin respalda el crdito anotado, sin crear un
dcho real, sino que otorga una preferencia de cobro.

Anotaciones de valor negativo. Son aquellas que no publican dcho alguno, sino
situaciones de tipo negativo, como una falta de capacidad de enajenar o una falta de
poder disponer.
Entonces la anotacin excluye que pueda ampararse en la fe pblica registral el 3ero
que adquiera de quien, habindolo hecho invlidamente del incapaz, inscribi su
adquisicin y aparece en el Registro como titular.

EL ASIENTO DE NOTA MARGINAL:

Concepto:
Es un asiento accesorio, se denomina as porque se practica en el margen del folio registral.
Jurdicamente la nota marginal se encuentra en relacin de dependencia del asiento en cuyo
margen consta.
La ley ordena la registracin mediante nota marginal en ciertos casos particulares y especficos,
y slo en ellos cabe practicar este asiento. Por lo que existe un numerus clausus de notas
marginales.

Clasificacin: existen 3 tipos.

Notas marginales de modificacin jurdica. Son aquellas que publican un hecho o

acto que, sin ser materia de asiento ppipal, es productor o promotor de cambios en la
situacin registrada.

Notas marginales sustitutivas de asientos ppipales. Son aquellas cuyo contenido

normalmente habra de registrarse mediante asiento ppipal, pero la ley dispone que lo
sea mediante nota marginal. Entonces sta tiene los efectos propios del asiento al que
sustituye.

Notas marginales de oficina. Son aquellas que no tienen ms finalidad que relacionar
unos asientos con otros, facilitando por ese procedimiento el manejo de los libros. stas
son practicadas, de oficio, por el Registrador, y carecen de valor jurdico.

EL ASIENTO DE CANCELACIN:
Concepto: Es un asiento que deja sin efecto a otro asiento, materialmente contina (no es
tachado ni borrado) pero jurdicamente cesa de tener vigencia desde que se produce la prctica
del de su cancelacin. Es un asiento negativo que tiene slo eficacia da hacer ineficaz al
cancelado y suprime la proteccin que el mismo otorgaba al dcho registrado en l, al titular a
cuyo nombre estaba y a los 3eros que confiasen en lo que tal asiento publicaba.

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La cancelacin desinscribe lo inscrito en el asiento que se cancela. Los efectos de este asiento
no son directos de la cancelacin, sino que los efectos que produce el Registro se producen en
base a los asientos que en el Registro quedan en vigor tras la prctica de este asiento.
Los supuestos en que procede la cancelacin los enumera el art. 79 LH, y son:
1) Cuando se extinga por completo la finca registrada.
2) Cuando se extinga por completo el dcho inscrito o anotado.
3) Cuando se declare la nulidad del ttulo en cuya virtud se hubiese hecho el asiento de
cuya cancelacin se trata.
4) Cuando se declare la nulidad de tal asiento por falta de alguno de sus requisitos
esenciales.
En estos casos la cancelacin es total. Pero dicha cancelacin puede ser parcial, y lo es cuando
se reduzca la finca (art. 78 LH) o se reduzca el dcho de que se trate (art. 80 LH).
La cancelacin es la desregistracin, y se practica a solicitud de parte interesada, presentando en
el Registro el correspondiente ttulo cancelatorio, aunque a veces, puede proceder de oficio.
* El ttulo cancelatorio puede ser un acto privado, una resolucin judicial y excepcionalmente
una resolucin administrativa.

Si el asiento de cuya cancelacin se trata se practic en virtud de mandato judicial, slo

puede cancelarse obteniendo una resolucin judicial firme y definitiva que lo ordene.

Si el asiento de cuya cancelacin se trata se practic en virtud de escritura pblica, es

cancelable, cuando el favorecido por l preste su consentimiento. Aun sin que, lo
consienta, tmb lo es en virtud de sentencia firme, si lo resuelven as los Tribunales. Sin
necesidad de aquel consentimiento ni de dicha sentencia, procede la cancelacin cuando
el dcho recogido en el asiento se halle extinguido por declaracin de la ley o del mismo
ttulo en cuya virtud se practic aqul.

Cesacin de la vigencia de los asientos:

Los asientos cesan de tener vigencia cuando:
o

Se les cancela.

Son sustituidos total o parcialmente por otros.

Caducan.

* La caducidad: es la prdida de vigor del asiento por el transcurso de su plazo de vida.

Cuando ste se acaba, el asiento de forma automtica cesa de ser eficaz, y jurdicamente es
como si no existiera. La caducidad del asiento es independiente del dcho recogido en l.
Los asientos que tienen plazo de caducidad son:

Los asientos de anotacin preventiva: que dura 4 aos.

Los asientos de presentacin: que dura 60 das.

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El Procedimiento Registral.
Concepto:
Es el proceso constituido por el conjunto de actividades que tienen lugar desde que alguien
solicita la prctica de un asiento hasta que sta se realiza o se deniega por el Registrador. La
reclamacin que se puede interponer contra la decisin del Registrador que desestime la
solicitud en cuestin forma parte de dicho procedimiento.
PRESENTACIN:
La promocin de la registracin ha de partir de los interesados. Es decir, quien tenga inters en
ello puede, si quiere, pedir que dichos hechos se registren, para as obtener las ventajas de dicho
registro proporciona.
A esa regla de tener que instar, solicitar o pedir la inscripcin, se le llama ppio de rogacin.
La peticin de que se practique un asiento no requiere forma determinada, y puede ser
escrita o verbal, e incluso tcita.
Debe dirigirse al registrador y proceder directamente, o por medio de representante, de quien,
por el acto de que se trate transmite o adquiere dchos registrables, o tiene inters en asegurarlos
(segn el art. 6 LH).
La peticin de registracin debe de acompaar a la presentacin en el Registro del documento
cuya inscripcin se solicita.
La presentacin puede hacerse personalmente o ser hecha mediante envo postal.
Asiento de presentacin:
En el acto de ser presentado el documento que sea para su registracin, el Registrador deber
extender en el libro Diario el correspondiente asiento de presentacin. Si se niega, le cabe al
solicitante recurrir ante la Autoridad judicial, la que, oyendo al Registrador, resolver lo que
proceda.
Los asientos de presentacin se extendern por el orden en que se presenten a registrar los
diversos documentos.
Los diversos asientos de presentacin que se practiquen se numerarn correlativamente en el
acto de extenderlos y en ellos se harn constar los datos relativos al caso, cerrndose el asunto
con la firma del Registrador y con la del presentante, si ste lo solicita o aqul lo exige.
Entre un asiento de presentacin y otro no se dejarn claros ni huecos.
El plazo de vigencia del asiento de presentacin es de 60 das hbiles contados desde el ss al de
su fecha, plazo que en ciertos supuestos, se alarga, bien por suspensin de su curso, bien por
ampliacin de su duracin. En cualquier caso transcurrida la vigencia del asiento, ste caduca
automticamente, y el Registrador lo cancelar de oficio por nota marginal.
La prctica del asiento de presentacin abre un perodo en el que se va a desarrollar el adecuado
procedimiento registral que culminar con la extensin, en el libro de Inscripciones, del
asiento solicitado, o con la decisin de denegar o suspender el mismo.
Para resolver en uno u otro sentido, el Registrador enjuicia, aplicando los correspondientes
preceptos legales, si procede o no la registracin solicitada; cabiendo recurso contra su
resolucin.
CALIFICACIN:
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El enjuiciamiento que realiza el Registrador sobre la procedencia o no de la registracin

solicitada, se denomina calificacin del ttulo.
La calificacin se encamina y limita al solo fin de extender, suspender o denegar el asiento
solicitado, y dentro de ese campo es eficaz frente a cualquiera, si bien, no teniendo fuerza de
cosa juzgada, no impide ni que los interesados entablen proceso ante los Tribunales sobre los
temas que haya resuelto ni que transcurrido el plazo de vigencia de presentacin del asiento, se
presente de nuevo a registracin el mismo documento y sea objeto de nueva calificacin.
La calificacin se lleva a cabo en base a los documentos presentados a inscripcin y a los
asientos del Registro.
El plazo mximo para calificar ser de 15 das contados desde la fecha del asiento de
presentacin o, si hubiese sido retirado antes de la inscripcin, tuviere defectos subsanables o
existiera pendiente de despacho un ttulo presentado con anterioridad, desde la fecha de
devolucin del ttulo, la subsanacin o el despacho del ttulo previo. El plazo puede ser
ampliado por la DGRN (Direccin General de los Registros y del Notariado), a solicitud del
Registrado.
Si transcurrido el plazo mximo no hubiere tenido lugar la calificacin, el interesado podr
instar del Registrador ante quien se present el ttulo que la lleve a cabo en el trmino
improrrogable de 3 das o la aplicacin del cuadro de sustituciones previsto en el art. 275 LH
que dice: La DGRN designar un cuadro de sustituciones en virtud del cual uno o varios
Registradores que sirvan en un Registro de la Propiedad puedan calificar y despachar
documentos correspondientes a otros Registros.
Siendo el fin de la calificacin el determinar la procedencia o no de la registracin, debe de
extenderse aqulla a:
1) La propia competencia del Registrador.
2) Ser la misma la persona que figura en el Registro como titular del dcho que sea y como
disponente de l en el documento cuya inscripcin se solicita.
3) Ser la misma la finca que aparece inscrita en el Registro y la que versa el documento de
que se trata.
4) La legalidad de las formas extrnsecas de dicho documento.
5) La capacidad de los otorgantes cuando se trata de documentos notariales o de ctos
civiles o administrativos en que intervengan jueces u otros funcionarios pblicos por
razn de su cargo.
6) La validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras pblicas.
* Si el juicio de calificacin desemboca en una decisin del Registrador favorable a la
registracin solicitada, practicar, dentro de los 30 das ss al de la fecha del asiento de
presentacin, el asiento pedido, sin necesidad de fundamentar su decisin.
* Si la calificacin lleva al Registrador a apreciar la existencia de un impedimento que se opone
a la registracin: se deniega sta definitivamente o se deniega provisionalmente o suspende.
Dicho impedimento u obstculo se denomina falta y, puede proceder tanto de lo que se lleva a
registrar como de lo que ya consta en el Registro.
Las faltas se califican de subsanables o de insubsanables, segn sean salvables o no. En
cualquiera de ambos casos el Registrador debe manifestar la falta al solicitante de asiento
denegado. Tal manifestacin puede hacerla de cualquier forma, pero a voluntad del interesado

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ha de hacerla mediante nota extendida en el documento cuya registracin se rechaza, o

comenzada a su pie y concluida en folio aparte.
La LH no dice qu faltas son subsanables y cules no, sino que se limita a sealar que para
distinguir unas de otras atender el Registrador tanto al contenido como a las formas y
solemnidades del ttulo y a los asientos del Registro con l relacionados.
Impugnacin de la calificacin:
Si el Registrador estima la existencia de una falta, y los interesados o el Notariado autorizante
del documento que sea, o, en ciertos casos, el Ministerio fiscal, no se conforman con la
calificacin recada, pueden recurrir contra ella recurso gubernativo contra la calificacin
adversa.
Dicho recurso se interpone ante el Presidente del Tribunal Superior de la CCAA (a que
pertenezca el Registro), el cual resuelve mediante auto, que, a su vez, es apelable ante la DGRN,
que decide, mediante un fallo llamado resolucin el cual pone fin a la reclamacin. De modo
que si ordena la registracin solicitada, sta deber practicarse, contra lo que estim el
Registrador, y si confirma la existencia de la falta: si la misma es subsanable deber
subsanarse para poder practicar la registracin, y si es insubsanable, tal registracin quedar
definitivamente denegada.
Existe un recurso llamado: recurso judicial contra la calificacin Los particulares
interesados les cabe, mediante este recurso, la posibilidad ante una calificacin adversa de
acudir a los Tribunales ordinarios para tratar de obtener de stos un fallo que declare la
inexistencia de la falta que el Registrador estim, y ordene la prctica del asiento que aqul
rechaz.
Pero dicha reclamacin ante los Tribunales ordinarios, no es un recurso contra la calificacin,
sino simplemente otro procedimiento para intentar obtener un fallo que ordene la prctica del
asiento a la que la calificacin se opuso.
PUBLICACIN DEL CONTENIDO DEL REGISTRON:
El art. 221 LH dice que: Los Registros sern pblicos para quienes tengan inters conocido en
averiguar el estado de los bb inmuebles o dchos reales inscritos.
Ese inters puede ser tanto de los particulares, como de las Autoridades, Tribunales o
funcionarios pblicos que se encuentren tramitando expedientes, juicios o actuaciones que
afecten a lo registrado o el silencio que el Registro guarde sobre el extremo que sea.
* Puede el Registrador denegar la publicidad pedida cuando considere que el particular que la
solicita carece de inters conocido para obtenerla. Entonces ste puede recurrir ante la DGRN.
Manifestacin del contenido del Registro A peticin verbal o escrita del interesado que
indique claramente las fincas o dchos cuyo estado pretende averiguar, se realiza la
manifestacin de los libros del Registro, de una de las ss maneras: mediante exhibicin de ellos
o mediante facilitacin de nota simple informativa de su contenido.

Certificacin del contenido del Registro A instancia por escrito del interesado o en virtud
de mandamiento judicial, o comunicacin u oficio de la Autoridad o funcionario que
corresponda, en las que se expresan claramente todos los datos relativos al caso, los
Registradores expedirn la certificacin del contenido del Registro.
* La expedicin debe de hacerse en el plazo ms breve posible, sin que pueda exceder nunca de
4 das por cada finca a que alcance la certificacin.
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Las certificaciones son traslados, bajo la fe del Registrador del contenido del Registro. Pueden
ser literales (que comprenden ntegramente loas asientos a que se refieren) o en relacin
(que expresan slo las circunstancias necesarias para su validez, las cargas que a la sazn pesen
sobre el inmueble o dcho inscrito, segn la inscripcin relacionada, y cualquier otro punto que
el interesado seale o juzgue importante el Registrador.
Las certificaciones son documentos pblicos. Son el nico medio oficial de hacer constar el
contenido del Registro fuera de ste.
Cuando las certificaciones NO fueren conformes con los asientos de su referencia, se estar a lo
que de stos resulte, salvo la accin del perjudicado por ellas, para exigir la indemnizacin
correspondiente del Registrador que haya cometido la falta.
Discordancia de Registro y realidad: El Registro puede no reflejar la realidad jurdica
extrarregistral.
Cuando la realidad jurdica extrarregistral y el Registro estn en desacuerdo, se puede calificar a
ste de inexacto. Tal inexactitud slo importa cuando versa sobre aquello que est amparado por
la eficacia de la inscripcin. En sentido estricto se dice que hay inexactitud cuando la
discrepancia entre Registro y realidad se da en el campo de la eficacia de la inscripcin, campo
que es el de los dchos inscribibles tilmente.
La inexactitud puede entenderse que proceda de que el Registro nunca recogi la realidad. En
este caso, ms que de Registro inexacto se debe decir que la realidad est completamente
ausente del Registro. Para concordar la realidad con el Registro es necesario inmatricular la
finca que sea, registrando los dchos que recaigan sobre ella.
La inexactitud tmb puede proceder de que habiendo accedido la realidad al Registro, ste est
desajustado de ella:
1) Una vez registrada fielmente la realidad:

Por haberse producido en sta un cambio que no se ha registrado.

Por haberse registrado un cambio que en la realidad NO se ha producido.

Por NO haberse registrado fielmente un cambio operado en la realidad.

2) Por NO haber accedido la realidad fielmente al Registro cuando ingres en l.

Los medios para reajustar el Registro a la realidad, es decir, los medios para rectificar la
inexactitud registral son:
1) Si se ha producido en la realidad un cambio no registrado: registrndolo. Segn el art. 40 LH:
a) Cuando la inexactitud proviniese de no haber tenido acceso al Registro alguna
relacin jurdica inmobiliaria, la rectificacin tendr lugar:

Por la toma de razn del ttulo correspondiente, si hubiese lugar a ello. Es decir,
registrando el dcho surgido en la realidad.

Por la reanudacin del tracto sucesivo con arreglo a lo dispuesto en el Ttulo VI de la

LH. La reanudacin del tracto sucesivo interrumpido se verificar mediante acta de
notoriedad o expediente de dominio.

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Respecto del expediente de dominio cabe decir que el objetivo perseguido es acreditar la
propiedad. Si ya est ingresada, rectificar la titularidad de la misma, y se practicar una nueva
inscripcin en la que aparezca quien es el dueo actual.
En cuanto al acta de notoriedad, es otro medio de acreditar quin es el actual titular en la
realidad, ya que el acta que levanta el Notario recoge de forma solemne el hecho de que
notoriamente es reputado serlo la persona de que se trata.

Por resolucin judicial ordenando la rectificacin.

b) Cuando la inexactitud debiera su origen a la extincin de algn dcho inscrito o

anotado, la rectificacin se har:

Mediante la correspondiente cancelacin del asunto que recogiese aqul.

En virtud del procedimiento de liberacin de gravmenes. Dicho procedimiento se

aplicar para cancelar hipotecas, gravmenes y dchos reales constituidos sobre cosa
ajena que hayan prescrito con arreglo a la legislacin civil, segn la fecha que conste en
el Registro.

2) Si se registr un cambio que no se haba producido en la realidad, o no se registr fielmente

el producido, o cuando se inmatricul la finca no se recogi fielmente su situacin
extrarregistral, puede ser debido, en los 3 casos, a 2 causas: al asiento registral o al ttulo
registrado. El art. 40 LH dispone:
c) Cuando la inexactitud tuviere lugar por nulidad o error de algn asiento, se rectificar
el Registro en la forma que determina el ttulo VII. Se distinguen 2 tipos de errores:

Los errores materiales.

Segn el art. 215 LH: Los errores materiales NO podrn salvarse con enmiendas, tachas ni
raspaduras, ni por otro medio que un asiento nuevo, en el cual se exprese y rectifique
claramente el error cometido en el anterior.

Los errores de concepto.

Segn el art. 217 LH: Los errores de concepto cometidos en inscripciones, anotaciones o
cancelaciones, o en otros asientos referentes a ellas, cuando no resulten claramente de las
mismas, no se rectificarn sin el acuerdo unnime de todos los interesados y del Registrador, o
una providencia judicial que lo ordene.
Los mismos errores cometidos en asientos de presentacin y notas, cuando la inscripcin ppipal
respectiva baste para darlos a conocer, podr rectificarlos por s el Registrador.
Y segn el art. 219 LH: Los errores de concepto se rectificarn por medio de una nueva
inscripcin, la cual se har mediante la presentacin del mismo ttulo ya inscrito, si el
Registrador reconociere el error o el Juez o el Tribunal lo declarare; y en virtud de un ttulo
nuevo, si el error fuere producido por la redaccin vaga, ambigua o inexacta del ttulo primitivo
y las partes convinieren en ello, o lo declarare as una sentencia judicial.
d) Cuando la inexactitud procediere de falsedad, nulidad o defecto del ttulo que hubiere
motivado el asientola rectificacin precisar el consentimiento del titular o, en su defecto,
resolucin judicial.

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* Cuando la inexactitud procediese de cualquier causa de las no especificadas en el art. 40 LH,

la rectificacin del asiento que sea, precisar el consentimiento del titular o, en su defecto,
resolucin judicial. La ley establece que: La rectificacin del Registro slo podr ser solicitada
por el titular del dominio o dcho real que no est inscrito, que lo est errneamente o que resulta
lesionado por el asiento inexacto.

* En los casos en que haya de solicitarse la rectificacin, se dirigir la demanda contra todos
aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algn dcho, y se sustanciar por
los trmites del juicio declarativo correspondiente.
En ningn caso la rectificacin del Registro perjudicar los dchos adquiridos por 3ero
hipotecario durante la vigencia del asiento que se declare inexacto.

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