INTRODUCCION

En el presente trabajo desarrollaremos unos de los puntos ms importantes,

que se presentan en el derecho ya que es un tema de mucho inters que
nos habla acerca de los contratos de compra venta que tiene que ver con la
materia del derecho civil de las fuentes de las obligaciones.
desarrollaremos la

definicin del contrato de compra venta, es aquella

prestacin recproca que debe de cumplirse simultneamente, por el cual el

vendedor se obliga a transferir la propiedad de un bien al comprador y ste a
pagar el precio en dinero, luego veremos la diferencia de los contratos de
compra venta con otros contratos como el contrato de arrendamiento,
contrato de permuta, contrato de donacin, contrato mutuo y contrato de
depsito, posteriormente veremos la clasificacin de los contratos con
relacin a la compra venta que son la mayora de ellos que tiene que ver con
los contratos de compra venta, como tambin los caracteres jurdicos de la
compra venta como veremos: es un contrato individual, se requiere del
consentimiento de las partes que intervienen para su configuracin, ya sea
en forma personal; es principal, para su existencia

no depende de otro

contrato y tiene autonoma plena; es traslativo de dominio, su esencia es la

transferencia de la propiedad la misma que ingresa al patrimonio del
comprador; es de prestacin recproca, el vendedor transfiere una cosa y el
comprador paga el precio; es onerosa, brinda utilidad a ambas partes
contratantes y porque hay reciprocidad de prestaciones; es un contrato
obligacional; es consensual, se requiere del consentimiento de las partes y
tiene libertad de forma; es conmutativo, las partes prevn con anticipacin
los beneficios potenciales del contrato, luego veremos los elementos
estructurales de la compra venta que estn conformados por los sujetos,
vendedor y comprador; el consentimiento es un elemento importante en el
contrato ya que sin el consentimiento de las partes no existira el contrato; el

bien es la cosa, el elemento materia de la compra venta y el precio tiene

que ser de carcter pecuniario para adquirir el bien celebrado en el contrato
de compra venta, por consiguiente veremos sistema de transferencia de
dominio en la compraventa y que se encuentra comprendido el sistema de
transferencia de propiedad de un bien inmueble y el sistema de transferencia
de propiedad del bien mueble, tambin veremos las obligaciones que
contrae el vendedor ante el contrato de compra venta y las obligaciones que
contrae el comprador, as como tambin los plazos que se pueden aplicar en
un contrato de compra venta de los bienes muebles e inmuebles que regula
nuestro cdigo civil, como tambin los pactos que pueden ser incorporados
en el contrato de compra venta los pactos nominados.- que son aquellos que
estn normados en el cdigo civil, estos son: de compraventa con reserva de
propiedad y de retroventa como tambin los innominados.- no legislados por
el cdigo civil, ejemplo, el contrato con clusula de arrendamiento, la
compraventa

satisfaccin

personal

del

comprador, el

pacto

de

compraventa con reserva de propiedad, es aquel en el que el vendedor se

reserva la propiedad de bien hasta que se haya pagado todo el precio o una
parte determinada de l, aunque el bien haya sido entregado al comprador.
pacto de retro venta, el pacto de retroventa, en la doctrina se llama retracto
convencional o facultad de conservar la cosa vendida. Debe ser establecido
expresamente en el contrato. La retroventa, es la oportunidad que la ley
otorga al vendedor para recuperar el bien que ha vendido. otros pactos que
pueden integrar la compraventa cmputo del plazo, pacto de reserva de
propiedad, es aquel pacto en que el vendedor se reserva la propiedad del
bien hasta que se haya pagado todo el precio o una parte determinada de l
y tambin hablaremos de los pactos prohibidos en la compraventa, la ley
prohbe expresamente que las partes incluyan en un contrato de
compraventa determinados pactos que atentan contra la seguridad jurdica y
que ocasionara situaciones de injusticia: pacto de mejor comprador y pacto
de preferencia posteriormente la nulidad de los pactos prohibidos, la
principal consecuencia de incluir uno de estos pactos entre las clusulas de
un contrato de compraventa es la nulidad de los mismos, finalmente

veremos el retracto o subrogacin legal, el retrayente debe reembolsar al

adquiriente, el precio, los tributos y gastos pagados por este y, en su caso,
los intereses pactados, caractersticas del retracto que son de orden legal,
tiene limitaciones en el espacio y en el tiempo, el llamado por ley tiene que
ser notificado para que pueda ejercitar su derecho y su carcter
personalsimo por consiguiente los casos en que funciona el retracto: El
copropietario, en la venta a tercero de las porciones indivisas; El litigante, en
caso de venta por el contrario del bien que se est discutiendo judicialmente;
El propietario, en la venta del usufructo y a la inversa; El propietario del suelo
y el superficiario, en la venta de sus respectivos derechos; Los propietarios
de predios urbanos divididos materialmente en partes, que no puedan
ejercitar sus derechos de propietarios; El propietario de la tierra colindante,
cuando se trate de la venta de una finca rustica cuya cabida no excede; de la
unidad agrcola y otros aspectos en relacin al retracto: el copropietario, en
la venta a tercero de las porciones indivisas; el litigante, en caso de venta
por el contrario del bien que se est discutiendo judicialmente; el propietario,
en la venta del usufructo y a la inversa; el propietario del suelo y el
superficiario, en la venta de sus respectivos derechos; los propietarios de
predios urbanos divididos materialmente en partes, que no puedan ejercitar
sus derechos de propietarios ; el propietario de la tierra colindante, cuando
se trate de la venta de una finca rustica cuya cabida no excede; de la unidad
agrcola ; el retracto en la venta a plazos.- si procede, porque el retracto es
subrogacin y subrogante se constituye en las mismas condiciones del
subrogado. Cuando hay diversidad en los ttulos de dos o ms sujetos
procesales que tengan derecho de retracto procedimiento.- de conformidad
con el nuevo cdigo procesal civil, se tramita en proceso abreviado y el
valor del retracto frente a terceros, segn el art 1601 del c. c., aunque se
hayan hecho varias ventas, se puede ejercitar el derecho de retracto, hasta
antes de que expire el plazo para ejercitarlo.

Dedicatoria
Este trabajo est dedicado a las personas que
desean

informarse

referente

los

temas

relacionados en el mbito del Derecho Civil Contratos que atraviesan en todos los pases.
Es por eso que realizamos esta investigacin para
que cada da los lectores se informen acerca de la
problemtica que se viene dando en lo que es
referente a los contratos de compra venta.

Agradecimiento
A Nuestros padres. A Dios, por estar presente en
cada paso realizado, fortalecer nuestros corazones e
iluminar nuestras mentes, el de alcanzar el xito con
sacrificio y civismo.

PROLOGO
La monografa presentada va a tratar sobre el contrato de compra venta que es un
tema amplio que daremos a conocer a los lectores que estn interesados en saber
tanto su definicin, como las diferencias hay en el contrato de compra venta con
otros contratos puesto que tambin iremos conociendo ms puntos que se van
hacer desarrollar, para tener conocimiento en cmo actuar ante un contrato de
compra venta en litigio que acciones correspondientes deber interponer el
comprador, as como tambin en el caso de una compra venta de bien ajeno como
actuar en caso que el interesado en adquirir el bien haya sido el perjudicado, otro de
los puntos ms importantes es la facultad de agregar pactos que le resulten
favorables tanto para el vendedor como el comprador en el contenido del contrato,
as como tambin aquellas personas que estn interesadas en adquirir algn bien
sea mueble o inmueble tenga conocimiento de aquellos pactos que estn prohibidos
en la incorporacin del contenido del contrato.
El principal objetivo, es tocar todos los puntos que se encuentra comprendidos en la
monografa con la finalidad de conocer el contrato de compra venta. En cuanto al
mtodo seguido, hemos de sealar que, la informacin que se encuentra en la
monografa trabajada, se ha extrado de diversos libros que hablan con respecto del
tema a conocer y fuentes extradas de Internet. Por otra parte, esperamos que logren
entender el tema de contratos de compra venta ya que es un tema amplio e
importante de conocer en caso de que est interesado en adquirir algn bien sea
mueble o inmueble y sepa si el vendedor est actuando de buena fe ante la
celebracin del contrato y no le perjudique ante la mala fe que pueda actuar, como
tambin a los estudiantes de derecho para que tengan conocimiento de que trata un
contrato de compra venta y cmo podemos actuar ante la afectacin de su
patrocinado. Para finalizar hemos realizado un resumen de todo lo que comprende los
contratos de compra venta para que sea fcil de entender el tema que le estamos
haciendo llegar para su conocimiento.

NDICE
Captulo I: Definicin

1.2. Concepto

Captulo Il.: Diferencia con otros contratos

2.1. Contrato de arrendamiento

10

2.2.2. Contrato de permuta

10

2.2.3. Contrato de donacin

10

2.2.4. Contrato mutuo

10

2.2.5. Contrato de depsito

10

Captulo III: Clasificacin de los contratos de compra venta

3.1. Contratos consensuales

12

3.3.2. Contratos formales

12

3.3.3. Contratos reales

12

3.3.4. Contratos con prestaciones reciprocas

12

3.3.5. Contratos conmutativos

12

3.3.6. Contratos onerosos

13

3.3.7. Contratos principales

13

3.3.8. Contratos de ejecucin instantnea

13

3.3.9 Contratos individuales

14

Capitulo IV: Caracteres jurdicos de la compra venta

4.1. Es un contrato individual

16

4.4.2. Es principal

16

4.4.3. Es traslativo de dominio

16

4.4.4. Es de prestacin reciproca

16

4.4.5. Es oneroso

16

4.4.6. Es obligacional

16

4.4.7. Es conmutativo

16

4.4.8. Es consensual

16

Capitulo V: Elementos estructurales de la compra venta

5.1. Los sujetos

18

5.5.2. El consentimiento

18

5.5.3. El bien

18

5.5.4. Venta de la cosa esperada

19

5.5.5. Compra venta a satisfaccin

19

5.5.6. Compra venta a prueba

19

5.5.7. Compra venta sobre muestra

20

5.5.8. Compra venta de cosas litigiosas

20

5.5.9. Compra venta de cosa ajena

21

5.5.10. Compra venta ad corpus

21

5.5.11. Compra venta por extensin o cabida

22

5.5.12. Compra venta firmada sin haber ledo el contrato

23

5.5.13. El precio

23

5.5.14. Determinacin por tercero

24

5.5.15. Determinado por el valor de bolsa o mercado

24

5.5.16. Precio referido para inters de reajuste automtico

24

5.5.17. Precio normalmente establecido por el vendedor

24

5.5.18. Precio remate

25

5.5.19. Compra venta devolucin del precio

25

Capitulo VI: sistema de transferencia de dominio en la compra venta

6.1. Definicin

27

6.6.2. Transmisin de la propiedad inmueble por compra venta

28

6.6.3. Transmisin de la propiedad de cosas muebles por

29

compra venta

Capitulo VII: obligaciones del vendedor

7.1. Definicin

34

7.7.2. Entrega de la cosa

35

7.7.3. Garanta de la calidad y estado de la cosa

35

7.7.4. Elementos de los vicios ocultos

36

7.7.5. Garanta de saneamiento por eviccin

38

7.7.6. Elementos de la garanta de saneamiento por eviccin

39

7.7.7. Casos que no funciona la garanta de saneamiento por eviccin

40

Capitulo VIII: Obligaciones del comprador

8.1. Pago del precio

42

8.8.2. Recepcin de la cosa comprada

46

8.8.3. Pactos que pueden integrar la compraventa

47

8.8.4. Pacto de compra venta con reserva de propiedad

47

8.8.5. Pago de retro venta

48

8.8.6. Otros pactos que pueden integrar la compraventa

49

8.8.7. Retracto o subrogacin legal

52

8.8.8. Caractersticas del retracto

52

8.8.9. Casos en que funciona el retracto

53

8.8.10. Otros aspectos en relacin al retracto

54

Conclusiones
Recomendaciones
Bibliografa
Anexos

55

CAPTULO I
DEFINICIN

1.2. CONCEPTO
Es el contrato, mediante el cual una persona, denominada vendedor, obliga a
transferir a otra, denominada comprador, la propiedad de un bien a cambio del pago
de un precio en dinero.
La definicin la encontramos en el art. 1529 del C.C. que dice: Por la compraventa el
vendedor se obliga a transferir la propiedad de un bien al comprador y ste a pagar
su precio en dinero.
El vendedor se obliga dice este artculo, no dice vende. En realidad en la
compraventa existe la obligacin de vender.
Es el contrato por virtud del cual una parte, llamada vendedor, se obliga a transferir
la propiedad de una cosa o de un derecho a otra, llamada comprador, mediante el
pago de un precio cierto en dinero. 1
La compra venta produce una obligacin a cargo del vendedor, a transferencia de la
propiedad se desdobla, segn sea el bien mueble o inmueble. Para estos ltimos,
basta el consentimiento, para los muebles es necesario la entrega.
El objeto de la compra venta es el cambio de mercancas contra dinero. Es un
contrato bilateral, en el que una de las partes (el vendedor) se compromete a
transferir un objeto patrimonial al patrimonio de la otra parte (el comprador). En el
cual se compromete al pago de una suma de dinero.
El contrato de compraventa es uno con prestaciones recprocas que debe de
cumplirse simultneamente, por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad
de un bien al comprador y ste a pagar el precio en dinero.
En otras palabras el contrato de compra venta se da cuando el vendedor o oferente
que viene hacer el titular de un bien mueble o inmueble o sea su representante que
lo realice tiene la obligacin de transferir el bien al comprador o destinatario de la
oferta que es la persona interesada en adquirir el bien siempre y cuando este pague
la suma del dinero dependiendo los pactos que han acordado en la forma de pago,
este contrato puede ser celebrado con formalidad o sin formalidad, pero lo ms
seguro para ambas partes es celebrarlo con formalidad esto dara ms seguridad
para ambos en caso que se cometa alguna irregularidad en el contrato.

1 Leopoldo

Aguilar Carbajal, en su citada obra, p. 75, 76

[8]

CAPITULO II
DIFERENCIA CON OTROS CONTRATOS

2.1. Contrato de Arrendamiento:

En el arrendamiento no hay traslacin de dominio, en la compraventa si hay, porque
el arrendamiento slo implica el desplazamiento fsico de la cosa o entrega temporal
de la posesin.

2.2.2. Contrato de Permuta:

En la permuta no hay precio en dinero, mientras que en la compraventa si lo hay.

2.2.3 Contrato de Donacin:

La compraventa es necesariamente onerosa, mientras que la donacin es gratuita.
En ambos contratos hay desplazamiento de dominio, pero en la donacin no hay
contraprestacin.

2.2.4. Contrato Mutuo:

Es el prstamo de un bien consumible para ser devuelto con otro bien de la misma
especie, calidad o cantidad, ejemplo: el prstamo de dinero, en el cual no se
devuelve el mismo dinero, sino una cantidad equivalente.
En la compraventa hay traslacin de dominio, sin obligacin de devolver; en el
mutuo, hay tambin traslacin de dominio, pero con la obligacin de devolver otro
bien.

2.2.5. Contrato de Depsito:

En el depsito se recibe una cosa para custodiarla y devolverla cuando lo solicite el
depositante. El depsito se presume gratuito, salvo pacto en contrario, mientras que
la compraventa es por naturaleza onerosa y transfiere la propiedad.

[10]

CAPTULO III
CLASIFICACIN DE LOS CONTRATOS
DE COMPRA VENTA

3.1. Contratos Consensuales

Es el consentimiento de las partes para que se lleve a cabo la celebracin del
contrato por lo que no requieren de un plus o condicin para que se lleve a cabo el
perfeccionamiento solo basta de la conformidad de las partes y no requieren de
ninguna formalidad, en este caso guarda relacin con el contrato de compra venta
porque tambin se requiere de la aceptacin de las partes que constituyen en el
contrato para que se lleve a cabo la celebracin.
3.3.2. Contratos Formales
Los contratos formales son aquellos para cuya celebracin el ordenamiento jurdico
seala una forma, existe relacin con el contrato de compra venta ya que las partes
intervinientes en el contrato requieren que se d con formalidad el contrato segn lo
indique la ley como una seguridad para el comprador.
3.3.3. Contratos Reales
Los contratos reales son aquellos que solo se perfeccionan con la entrega del bien
hay una relacin con el contrato de compra venta ya que si en las clusulas del
contrato de compra venta se acordado que se dar la entrega del bien en el
momento de su perfeccin del contrato.
3.3.4. Contratos con Prestaciones Reciprocas
Son aquellos contratos en los cuales ambas partes se obligan a ejecutar una
prestacin a favor de otra, cada parte contratante es a la vez deudora y acreedora de
la otra parte, existe relacin con el contrato de compra venta porque el vendedor se
ve como acreedor por recibir el dinero acordado en la celebracin del contrato de
compra venta, es deudor porque tiene la obligacin de transferirle el bien al
comprador y en el caso del que va adquirir el bien es acreedor porque va recibir el
bien acordado en el contrato y tambin es deudor porque tiene la obligacin de
entregarle la suma determinada en carcter pecuniario al comentar esto vemos que
existe una prestacin recproca entre ambas partes.
3.3.5. Contratos Conmutativos
El contrato conmutativo es cuando las prestaciones asumidas por las partes son
equivalentes hay una relacin con el contrato de compra venta puesto que el precio
debe equilibrarse al bien que se va adquirir dependiendo del estado como se
encuentre.

[12]

3.3.6. Contrato Oneroso

En los contratos onerosos hay un enriquecimiento y un empobrecimiento recproco
de las partes hay relacin con el contrato de compra venta ya que el vendedor se
enriquece al recibir la suma del dinero acordado y a la vez se empobrece ya que
pierde un bien y se hace menos su patrimonio por consiguiente el comprador se
enriquece al recibir el bien ya que su patrimonio aumentara y a la vez se empobrece
por el pago del bien.
3.3.7. Contratos Principales
Los contratos principales existen por si solos no dependen de la existencia de otros
actos, existe una relacin con el contrato de compra venta porque tiene autonoma
plena y no genera consecuencias.
3.3.8. Contrato de Ejecucin Instantnea
Son aquellos cuando para que cumplan su funcin social o econmica, la prestacin
o prestaciones son posibles de ejecutarse en un solo momento existe relacin ya que
se puede dar la compra venta al contado.
Se subdividen:
Contrato de Ejecucin Inmediata: Es cuando la prestacin o prestaciones deben
ejecutarse en el mismo momento en que se perfecciona si hay una relacin con el
contrato de compra venta ya que el comprador dispone en pagarle al vendedor el
total del precio acordado de la adquisicin del bien se llevara a cabo la ejecucin del
contrato y el vendedor a la vez le da la entrega del bien.
Contrato de Ejecucin Diferida: Cuando las partes postergan el cumplimiento de
sus obligaciones para un momento ulterior existe relacin con el contrato de compra
venta ya que si las partes han aceptado que se de en un plazo para el cumplimiento
ya sea tanto de la entrega del bien o el pago del precio del bien o ambas.
Contrato de Ejecucin Escalonada
Cuando la prestacin nica se divide para ser entregada por partes en diversos
momentos si hay relacin con la compra venta ya que existe una clusula de forma
de pagos que se puede realizar de manera parcial hasta que complete a la totalidad
de la suma del dinero acordado en el contrato

[13]

3.3.9. Contratos Individuales

Los contratos individuales solo se vinculan a las partes intervinientes en su
celebracin o su representante existe una relacin del contrato de compra venta ya
que se requiere de la presencia de las partes que van a intervenir en el contrato.

[14]

CAPITULO IV
CARACTERES JURDICOS DE LA
COMPRA VENTA

4.1. Es un contrato individual

Se requiere del consentimiento de las partes que intervienen para su configuracin,
ya sea en forma personal y directa o por medio de representantes.
4.4.2. Es principal
Para su existencia no depende de otro contrato y tiene autonoma plena. Genera
otros contratos, pero no es consecuencia de ellos, como los contratos accesorios, la
compraventa a plazos generalmente est acompaada por una garanta, personal o
real.
4.4.3. Es traslativo de dominio,
Su esencia es la transferencia de la propiedad, la misma que ingresa al patrimonio
del comprador.
4.4.4. Es de prestacin recproca
El vendedor transfiere una cosa y el comprador paga el precio. Ambas partes
asumen obligaciones de dar (la entrega del bien, en propiedad y, como
contraprestacin, el pago del precio en dinero).
4.4.6. Es Onerosa
Brinda utilidad a ambas partes contratantes y porque hay reciprocidad de
prestaciones. Existe enriquecimiento y empobrecimiento correlativo. El vendedor se
enriquece al recibir el precio en dinero y se empobrece al desprender de un bien que
antes integraba a su patrimonio. Por su parte, el comprador se empobrece cuando
paga el precio, pero se enriquece al incrementar su patrimonio con el bien adquirido.
4.4.7. Es un contrato obligacional
El vendedor se obliga a que la propiedad del bien sea transferida al comprador.
4.4.8. Es conmutativo
Las partes prevn con anticipacin los beneficios potenciales del contrato.
4.4.9. Es consensual
Se requiere del consentimiento de las partes y tiene libertad de forma. Desde luego,
cuando el objeto de la prestacin es un bien inmueble, se utiliza la escritura pblica,
pues mediante ella se inscribe en los Registros de la Propiedad Inmueble. Sin
embargo, el consentimiento pactado.

[16]

CAPITULO V
ELEMENTOS ESTRUCTURALES DE LA
COMPRA VENTA

5.1. Los sujetos: Son el vendedor y el comprador.

5.5.2. El Consentimiento: Es un elemento general de la contratacin, porque donde
no existe voluntad expresada por los sujetos, no hay contratacin. La voluntad tiene
que ser prestada por los que tienen plena capacidad.
Es por ello que se requiere del consentimiento del vendedor como del comprador
para que se lleve a cabo la celebracin del contrato.
El consentimiento prestado puede devenir en ineficaz, cuando alguna de las partes o
ambas, lo han declarado con algn vicio de voluntad, ya sea el error, el dolo, la
violencia o la intimidacin.
5.5.3. El bien: Es el bien, a cosa, el elemento materia de la compra venta. Es el
elemento fundamental, porque el comprador lo hace con el fin especfico de que ese
bien se incorpore a su patrimonio para usarlo o disfrutarlo.
El bien u objeto de la compraventa puede ser:
a) Un bien material, corporal; o,
b) Un bien incorporal, o sea derechos. Cuando se transfiere un derecho se
produce lo que se denomina cesin de derechos, que est normado en el art.
1206 y ss. del Cdigo Civil.
Requisitos de bien:
a) Tiene que ser posible material y jurdicamente; y
b) Tiene que existir o ser susceptible de existir.
Respecto a este elemento, es conveniente hace un anlisis del art. 1533 del C.C.
que dice: Si cuando se hizo la venta haba perecido una parte del bien, el comprador
tiene derecho a retractarse del contrato o a una rebaja por el menoscabo, en
proporcin a precio que se fij por el todo.
Qu sucede cuando la cosa ha desaparecido o ha perecido parcialmente antes de
la venta? En el primer caso, no hay contrato. En el segundo, al comprador se le da la
posibilidad de realizar la compraventa, pero con rebaja del precio o a retractarse a
celebrar el contrato. Es una norma con sentido de equidad, ya que esta facultad del
comprador, est en funcin de las circunstancias.
Cuando se habla de cosas que no existen pero susceptibles de existir, se refiere a la
venta futura, la misma que se desdobla
Es aquella venta de cosa futura, caracterizada por el factor aleatorio. Ello es una
excepcin, porque la regla general, es que la compra venta es conmutativa.
[18]

5.5.4. Venta de la cosa Esperada:

Es aquea en la que existe una condicin suspensiva que supedita a realizacin del
contrato. No hay factor aleatorio, es prcticamente un contrato conmutativo. Est
contemplada en el art. 1534 que dice: En la venta de un bien que ambas partes
saben que es futuro, el contrato est sujeto a la condicin suspensiva de que llegue a
tener existencia.
c) Tiene que ser determinado, puesto que es necesario precisarse el tamao, e
tipo, el color, el modelo, etc., del bien que se vende.
5.5.5. Compra venta a Satisfaccin
La compraventa de bienes a satisfaccin del comprador, se perfecciona slo en el
momento en que ste declara su conformidad, para cuyo efecto, debe hacer su
declaracin dentro del plazo estipulado por el contrato o por los usos, o en su
defecto, dentro de un plazo prudencial fijado por el vendedor. 2,
Se celebrara la compra venta a satisfaccin cuando el comprador acepte que est de
acuerdo con el bien que va adquirir debido a que cumple con el modelo, las
caractersticas entre otros de lo que l requiere para su uso.
5.5.6. Compra venta a Prueba
Cuando se desconfa respecto de la calidad y bondad del bien y no se quiere
celebrar el contrato mientras el bien no tenga las cualidades pactadas o no sea
idneo para la finalidad a que est destinada, se produce el fenmeno de compra
venta a prueba. La compra venta a prueba es a condicin suspensiva, tal como lo
establece el art. 1572 del Cdigo Civil.

2 COMPRAVENTA A SATISFACCIN. ART. 1571 La compraventa de bienes a satisfaccin del comprador se

perfecciona slo en el momento en que ste declara su conformidad.
El comprador debe hacer su declaracin dentro del plazo estipulado en el contrato o por los usos o, en su
defecto, dentro de un plazo prudencial fijado por el vendedor.
Miguel Torres Mndez
Esta norma regula la modalidad de compraventa denominada "compraventa a satisfaccin del comprador",
tambin conocida comnmente por su nombre latino "compraventa ad-gustum". Se trata de una modalidad de
compraventa muy antigua y que actualmente contina siendo bastante frecuente su uso en el trfico econmico.
Ello se debe a que, como se demostrar, dependiendo del rgimen jurdico que se adopte legislativamente para
regularla, esta modalidad de compraventa o su oferta, son muy tiles en el mercado.
Como se puede advertir, la finalidad de esta modalidad de compraventa es conseguir que el bien materia de la
misma sea de total agrado y satisfaccin del comprador. Para obtener tal finalidad entonces, las partes an no
prestan el consentimiento contractual; o ya lo prestan pero no de una manera definitiva, determinando cada uno
de estos dos supuestos, como se demostrar, los dos regmenes jurdicos que existen para regularla.
CODIGO CIVIL COMENTADO. Tomo VIII Editorial: gaceta jurdica

[19]

Este contrato se aplica en el caso que el comprador dude que no sea el bien que
requiere por lo que no se dar el perfeccionamiento del contrato hasta asegurar que
sea el bien adecuado para que forme parte de su patrimonio.
5.5.7. Compra venta sobre Muestra
Podemos manifestar que la compraventa sobre muestra es Cuando los contratantes
se ponen de acuerdo para la celebracin del contrato, sin tener a la vista el objeto
mismo, sino slo una parte desprendida del objeto que se llama muestra.
En esta modalidad de compraventa, la condicin, suspensiva no es subjetiva, sino
objetiva. Se trata de que entre las muestras y el bien haya correspondencia fsica. Si
la muestra no corresponde al bien vendido, no hay venta, pero si corresponde, ya no
hay derecho a reclamo.
Esta modalidad de la compraventa est legislada en el art. 1573, que dice Si la
compra venta se hace sobre muestra, el comprador tiene derecho a la resolucin del
contrato si la calidad del bien no es conforme a la muestra o a la conocida en el
comercio. 3
Esto implica que el comprador puede optar por esta modalidad de compra venta a
prueba que el vendedor le facilite las pruebas del bien que se va adquirir en caso de
que el bien no sea igual como lo propuso en la prueba el comprador puede realizar la
resolucin del contrato de compra venta sobre muestra.
5.5.8. Compra venta de Cosas Litigiosas
Es factible vender los bienes sobre los cuales se discute la propiedad o cualquier otro
derecho real.
Para la venta de cosa litigiosa, se necesita que quien ha adquirido tenga
conocimiento del proceso, porque de otra manera se estara sorprendiendo la buena
fe del comprador, especialmente en los bienes muebles.

3 COMPRAVENTA SOBRE MUESTRA. ART. 1573 Si la compraventa se hace sobre muestra, el comprador tiene
derecho a la resolucin del contrato si la calidad del bien no es conforme a la muestra o a la conocida en el
comercio.
Csar Fernndez Fernndez
El ARTCULO bajo comentario se refiere a la compraventa sobre muestra, en la cual tanto el vendedor como el
comprador celebran el contrato teniendo en especial consideracin una muestra del bien materia del contrato que
el vendedor ha ofrecido y puesto a disposicin del comprador, y que este ltimo ha manifestado su plena
conformidad.
Precisamos que el vendedor deber cumplir con entregar al comprador bienes idnticos al ofrecido en la muestra,
es decir, debern guardar plena conformidad con la muestra. Caso contrario, el comprador est en su legtimo
derecho de rechazar la mercadera. CODIGO CIVIL COMENTADO. Tomo VIII Editorial: gaceta jurdica.

[20]

Si bien la venta de cosa litigiosa no est prohibida, el vendedor que no declare la

circunstancia de hallarse la cosa en litigio, es responsable de los daos y perjuicios.
5.5.9. Compra Venta de Cosa Ajena
Segn el concepto comn, es imposible la venta de cosa ajena, porque slo puede
venderse aquello de cual uno es propietario; sin embargo, desde el punto de vista
jurdico, es posible.
Si un copropietario practica sobre todo o parte de un bien, acto que importe el
ejercicio de propiedad exclusiva, dicho acto solo ser vlido desde el momento en
que se adjudica el bien o la parte a dicho copropietario.
Tratndose de bienes parcialmente ajenos, corresponde al comprador la opcin entre
solicitar la rescisin del contrato, o la reduccin del precio. El acto de adquisicin
efectuado por el comprador no se invalida por el solo hecho que el transferente del
bien haya sido propietario de una parte de este, en razn que aquel puede hacerlo
valor, por lo menos, en la parte que le correspondera al vendedor.
La venta de bien ajeno no constituye un objeto fsico o jurdicamente imposible, ya
que se halla regulado por el Artculo 1539 del Cdigo Civil, el mismo que prev como
consecuencia jurdica la rescisin del contrato de compraventa a solicitud del
comprador y no la nulidad de dicho acto jurdico.
Un caso de imposibilidad jurdica del objeto tratndose de un contrato de
compraventa es justamente el de la venta de bien ajeno, puesto que ningn sujeto
puede transferir a otro un derecho del que no es titular.
Quien no es propietario de un bien, no puede disponer de l y vender un bien ajeno
al dueo no puede ser privado de su dominio, sin que medie su voluntad, porque la
ley no ampara el abuso del derecho.
La venta del bien ajeno es rescindible a solicitud de comprador, salvo que hubiese
sabido que no perteneca a vendedor o cuando ste adquiera el bien, antes de la
citacin de la demanda, a tenor de art. 1539. En caso de que el bien sea
parcialmente ajeno, e comprador puede optar entre solicitar la rescisin, el vendedor
debe restituir al comprador el precio recibido y pagar la indemnizacin de daos y
perjuicios sufridos, as como reembolsar los gastos, intereses, tributos y las mejoras.
5.5.10. Compraventa Ad Corpus
Es cuando la voluntad de las partes sea vender y comprar la cosa tal como est, sin
tener en cuenta las dimensiones que se encuentran registradas en sus ttulos. La no
coincidencia de las dimensiones no interesa y no altera el contrato; en consecuencia,
[21]

no hay derecho a reclamar por parte del comprador ni del vendedor. La compra venta
se ha hecho tal como es, en bloque. Esto se puede hacer porque en nuestra patria
no existe una titulacin bien llevada. Esta compraventa ad corpus, en bloque, es una
figura usual en la compraventa inmobiliaria y est ubicada en el art. 1577 del C.C.
que dice: Si e bien se vende fijando precio por el todo y no con arreglo a su
extensin o cabida, aun cuando sta se indique en el contrato, el comprador debe
pagar la totalidad del precio a pesar de que compruebe que la extensin o cabida
real es diferente.
Sin embargo, si se indic en el contrato la extensin o cabida y la real difiere de la
sealada en ms de una dcima parte, el precio sufrir la reduccin o el aumento
proporciona.
Si no se dice que la compraventa es ad corpus o por extensin o cabida, se presume
que ha sido ad corpus, segn lo ha establecido por la doctrina.
Funciona la clusula ad corpus, slo en cuanto a la medida de la extensin, pero no
en lo relativo a la naturaleza o calidad del objeto, en cuyo caso puede haber error o
dolo.
5.5.11. Compraventa por Extensin o Cabida
La figura contraria a la compraventa ad corpus, es la venta por extensin o cabida,
llamada tambin sobre medida, en la cual hay derecho a reclamo. El comprador tiene
derecho a reclamar, porque la extensin o cabida, ha sido condicin esencial del
contrato, puesto que ha querido comprar o vender slo en determinado nmero de
metros. Si hubiera ms o menos extensin hay derecho a reclamar por parte del
comprador o vendedor. Para este efecto, debera agregarse en una clusula del
contrato, la expresin: Quedando entendido que la compraventa es por extensin o
cabida.
Como hemos dicho anteriormente la venta por extensin o cabida da derecho a
reclamo, mientras que la de ad corpus, no da ese derecho. Al respecto se presentan
dos alternativas.
a) Si la diferencia no excede de un dcimo, es decir, que es mnimo el perjuicio y,
por tanto, las consecuencias tambin son mnimas, hay derecho a reclamar
hasta el 10 % de diferencia, pero no se puede pedir la rescisin, que es un
factor pernicioso en el contrato.
b) En el caso de que la diferencia sea superior al dcimo, la situacin es ms
grave, y el legislador le da al comprador el derecho de reclamar la reparacin
del dao o la rescisin de contrato. La solucin es alternativa segn los arts.
1574 y 1575 del C.C. que dicen:
[22]

Art. 1574.- En la compraventa de un bien con la indicacin de su extensin o cabida

y por un precio en razn de un tanto por cada unidad de extensin o cabida, el
vendedor est obligado a entregar al comprador, a calidad indicada en el contrato. Si
ello no fuese posible, el comprador est obligado a pagar lo que se halle de ms y el
vendedor a devolver el precio correspondiente a lo que se halle de menos.
Art. 1575.- Si el exceso o falta en la extensin o cabida del bien vendido es mayor
que un dcimo de la indicada en el contrato, el comprador puede optar por su
rescisin.
5.5.12. Compra Venta Firmada Sin Haber Ledo El Contrato
Habiendo los compradores extinguido la obligacin principal, tienen derechos al
perfeccionamiento de su ttulo, no es congruente sostener haber celebrado un
contrato compra venta sin haber ledo su contenido, conducta que en todo caso no
puede ser protegido pues nadie puede alegar su propia torpeza.

5.5.13. El precio.- Como la compraventa es un contrato oneroso y bilateral, el precio

es la contraprestacin que corresponde al comprador. Tiene que estar
ineludiblemente representado por el dinero, tal como lo establece el art. 1529.
El precio tiene diferentes requisitos:
a) Debe tratarse de una suma de dinero.- El precio necesariamente tiene que
pagarse con dinero. Puede tratarse de una cosa mixta, ejemplo. Una persona
para comprar una cosa quiere pagar el precio con alguna otra cosa y el saldo
en dinero, entonces se abre una interrogacin Es compra venta o permuta?.
La frmula de solucin est dada por el predominio de valores, consistentes
en calificar el contrato por el mayor valor; si es ms el dinero, ser
compraventa y si es mayor el valor del objeto, ser permuta. Cuando por la
naturaleza de la cosa no puede distinguirse cual es mayor, el valor del dinero
o la cosa, llegamos a la conclusin de que es un contrato mixto, no es ni
permuta ni compraventa, solamente tiene que hablarse de un contrato
innominado, mixto, con caracteres de ambos contratos.

b) Que sea verdico.- Es decir, que debe responder al valor real de la cosa.

[23]

Hay contratos de compraventa en los que el precio es demasiado bajsimo,

con la finalidad de eludir al fisco. En este caso ser una donacin, aunque se
ponga el membrete de compraventa.

c) Presenta diversos matices.- Puede ser:

A contado, cuando se paga el precio total en un solo acto, que se puede hacer
en las compras de menor volumen y por quienes tienen recursos econmicos
suficientes.

A plazos, sobre todo en las ventas de gran volumen, en las cuales el precio es
pagadero en determinado lapso, principalmente en la venta de inmuebles y
artefactos del hogar elevado precio.

El precio puede ser pagado por un tercero y no necesariamente por el

comprador.

d) El precio debe ser determinado o determinable

Se tiene que fijar la cantidad de la compra venta. Si se compra un objeto
expresando que se paga un precio, no se entendera. Debe haber una completa
inteligencia entre las partes sobre el monto del precio.

5.5.14. Determinacin por Tercero

Si se designa en el contrato a una persona para que determine el precio, tal como
lo establece el art. 1544 de C.C
5.5.15. Determinado por el Valor de Bolsa o Mercado
Cuando las empresas fijan sus precios, en la Bolsa de Valores, en razn de
diversas circunstancias (art. 1545 del C.C).
5.5.16. Precio Referido a Inters de Reajuste Automtico

[24]

Segn el art. 1546, concordante con el art. 1235, las partes pueden fijar el precio
de tal modo que el monto en moneda nacional, sea referido a ndices de reajuste
automtico que fije el Banco Central de Reserva del Per, a otras monedas a
mercancas, a fin de mantener dicho monto en valor constante.
5.5.17. Precio Normalmente establecido por el Vendedor
Que se fija en los bienes que el vendedor vende habitualmente, cuando las partes
no han determinado el precio ni han convenido el modo de determinarlo (art.
1547).
5.5.18. Precio de Remate
Que consiste en un acto de pblica subasta donde la mayor oferta es a que
determina el precio. Esta figura es muy peligrosa porque el vendedor puede
enviar a un testaferro que infle y eleve el precio. El comprador tendra que pagar
este precio, por lo que no es recomendable.

5.5.19. Compra Venta Devolucin Del Precio

En un contrato de compraventa, no cabe la devolucin del precio sin que se deje
sin afecto el contrato existente. Debe resolverse previamente dicho contrato sea
por falta de entrega del bien o por otro motivo, que sea materia de probanza en
un proceso distinto al reclamo del precio.

[25]

CAPITULO VI
SISTEMA DE TRANSFERENCIA DE
DOMINIO EN LA COMPRA VENTA

6.1. Definicin
Uno de los aspectos principales que regula el Cdigo Civil es el relativo a la
compraventa y la transmisin de propiedad de bienes.
Segn el artculo 1529 define El contrato de compraventa estableciendo: Por la
compra venta el vendedor se obliga a transferir la propiedad de un bien a comprador
y ste a pagar su precio en dinero. 4
Este artculo conserva el carcter consensual de la compraventa, en tanto que, como
contrato, queda perfeccionado con el consentimiento sobre el bien vendido y el
precio.
Se desprende de su texto, que la compraventa no es por s misma un contrato
traslativo, ya que por la compra venta el vendedor no transfiere el bien, sino slo se
obliga a transferirlo al comprador.
Se colige igualmente de l, que por la compraventa se crean obligaciones de dar (la
propiedad del bien a cargo del vendedor y una suma de dinero por parte del
comprador), pero no surge necesariamente un derecho real a favor del comprador.
Se colige igualmente de l, que por la compraventa se crean obligaciones de dar (la
propiedad del bien a cargo de vendedor y una suma dinero por parte del comprador),
pero no surge necesariamente un derecho rea a favor del comprador.
Por tanto, en el nuevo rgimen civil, debe continuar distinguindose entre el ttulo de
adquisicin y el modo de adquirir.
El ttulo, es el acto jurdico que algunas veces se encuentra como antecedente del
hecho o acto de adquisicin y el modo es el hecho o acto que da nacimiento a la
adquisicin y el modo es el hecho o acto que da nacimiento a la adquisicin. La
tradicin o la inscripcin en el registro de la propiedad, constituyen los modos de
adquisicin, en tanto que la venta, la donacin y la permuta que les sirven de
antecedente, constituye el ttulo.
En el cual veremos cules son los modos de adquirir en el nuevo ordenamiento
jurdico civil.
4 DEFINICIN DE CONTRATO DE COMPRAVENTA. ART. 1529 Por la compraventa el vendedor se obliga a
transferir la propiedad de un bien al comprador y ste a pagar su precio en dinero.
Manuel De la Puente y Lavalle
Segn Badenes, con la expresin "compraventa" se menciona una tipificacin caracterstica. La palabra venta y
la palabra compra estn indisolublemente unidas y solo representan dos aspectos de una misma verdad
conceptual. An ms, se podra decir simplemente venta o se podra decir simplemente compra, porque la
primera comporta correlativamente la segunda y viceversa. CODIGO CIVIL COMENTADO. Tomo VIII Editorial:
gaceta jurdica

[27]

Para ello es necesario determinar que bienes pueden ser objeto del contrato de
compraventa. Con arreglo al artculo 1529 del Cdigo Civil vigente, pueden venderse
no slo las cosas materiales, sino tambin los derechos incorporales
Ello se desprende de la sustitucin del vocablo cosa empleado en el artculo 1383
del Cdigo Civil derogado, por el trmino bien que tiene mayor alcance, pues
abarca tanto los bienes materiales como los inmateriales y que es utilizado en el
artculo 1529 del texto civil vigente.
6.6.2. TRANSMISIN DE LA PROPIEDAD INMUEBLE POR COMPRAVENTA
Se ha expresado anteriormente, que por la compra venta, el vendedor se obliga a
transferir la propiedad de un bien al comprador.
El solo intercambio de voluntades, perfecciona a transferencia de la propiedad
inmobiliaria.
La obligacin de dar, puede consistir no slo en la obligacin de transferir la
propiedad, sino tambin el uso de la posesin o la restitucin del bien ajeno
Se contraen las obligaciones de dar, entre otros, los siguientes deudores:
A) El vendedor, de transferir al comprador la propiedad de un inmueble (artculo
1529).
B) El arrendador, de transferir el uso de un bien al arrendatario (artculo 1666).
C) El comodatario, de devolver al comodante el bien que ste le dio en comodato
(artculo 1738 inc. 5).
D) El vendedor de un inmueble ajeno, de transmitirle la propiedad del bien al
comprador (art. 1537).
Si bien el caso (a) es admisible que el acreedor de la obligacin de dar (el
comprador) adquiere la propiedad del bien, no parece razonable establecer que tal
obligacin haga propietario a los acreedores de las otras formas de las obligaciones
de dar, as en los casos (b) y (c), no se da esta situacin, por cuanto el objeto de
dichos contratos no es el de transmitir la propiedad, sino el uso de, y tampoco en el
caso (d), debido a que el vendedor de un bien inmueble ajeno no puede cumplir con
su obligacin de dar (transferir la propiedad) si el bien no le pertenece.
El concepto de enajenar es ms preciso y se refiere nicamente a la transmisin de
la propiedad.
Por tanto, la obligacin de enajenar equivale a la obligacin de dar en propiedad.
El comprador se convierte en propietario por haber perfeccionado su adquisicin
(artculo 949), salvo lo dispuesto en el artculo 1135 del Cdigo Civil, que en cierta
[28]

forma otorga a la inscripcin, la calidad del modo excepciona de adquirir la propiedad

inmobiliaria, al establecer: Cuando el bien es inmueble y concurren diversos
acreedores a quienes el mismo deudor se ha obligado a entregarlo, se prefiere al
acreedor de buena cuyo ttulo ha sido primeramente inscrito.
6.6.3. TRANSMISIN DE LA PROPIEDAD DE COSAS MUEBLES POR COMPRA
VENTA
De acuerdo a lo estipulado en el artculo 947 del Cdigo Civil La transferencia de
propiedad de una cosa mueble determinada se efecta con la tradicin a su
acreedor, salvo disposicin legal diferente. 5
Se tiene en cuenta que la posesin se adquiere con la tradicin, conforme o dispone
el artculo 900, la transferencia de propiedad de un bien mueble, por va de contrato
se efecta cuando el comprador adquiere la posesin de la cosa mueble. 6
Siendo que el ttulo es el contrato de compraventa y el modo es la tradicin, la
tradicin por si sola, no produce a transferencia de la propiedad, si no est
acompaada del ttulo correspondiente.
a) Situacin de la Venta de Cosas Muebles con Reserva de Propiedad
El Cdigo Civil trata en los artculos 1583, 1584 y 1585, de la compraventa con
reserva de propiedad, como uno de los pactos que puede integrar este contrato.
El problema que podra presentarse es el que precisa desde que momento el
comprador de cosas muebles, que le han sido entregadas por el vendedor, adquiere
la propiedad en una venta con reserva de dominio.
5 TRANSFERENCIA DE PROPIEDAD DE BIENES MUEBLES DETERMINADOS. ART 947La transferencia de
propiedad de una cosa mueble determinada se efecta con la tradicin a su acreedor, salvo disposicin legal
diferente.
Max AriasSchreiber Pezet
Este artculo no se encontraba en el Cdigo derogado y contiene la regla general relativa a la tradicin como
factor traslativo de dominio de los bienes muebles determinados.
Al ocupamos en nuestra obra sobre la problemtica de la tradicin en la posesin (ARIASSCHREIBER, tomo IV,
pp. 123, 124, 148), explicamos que el poseedor es reputado propietario mientras no se pruebe lo contrario,
agregando que esta presuncin no puede oponerla el poseedor inmediato al mediato ni tampoco al propietario
con derecho inscrito. CODIGO CIVIL COMENTADO. TOMO V. Editorial: gaceta jurdica
6 ADQUISICIN DE LA POSESIN. ART. 900La posesin se adquiere por la tradicin, salvo los casos de
adquisicin originaria que establece la ley.
Gloria Salvatierra Valdivia
1. Nocin de posesin y antecedentes
Una definicin superficial del trmino posesin nos llevara a sealar que poseer . es "tener una cosa en su poder,
utilizarla o aprovecharla"; sin embargo, esta definiI cin simple no cubre todos los aspectos de lo que significa
"poseer". As, poseer no necesariamente implica la tenencia fsica del bien (como se entenda histricamente),
sino que comprende situaciones en las que incluso, no encontrndose efectivamente el bien en poder del
poseedor, este tiene derecho a tenerlo.
CODIGO CIVIL COMENTADO.TOMO V. Editorial: gaceta jurdica

[29]

En esta hiptesis a pesar de que ha habido entrega de las cosas, el comprador no

adquiere la propiedad, sino hasta que pague todo el precio convenido para tal efecto,
de conformidad a lo establecido por los artculos 947 y 1583 del Cdigo Civil, que
establecen:
Artculo 947: La transferencia de propiedad de una cosa mueble determinada se
efecta con la tradicin a su acreedor, salvo disposicin legal diferente.
Artculo 1583: En la compraventa puede pactarse que el vendedor se reserva la
propiedad del bien hasta que se haya pagado todo el precio o una parte determinada
de , aunque e bien haya sido entregado al comprador
b) Situacin de la venta de cosas mueves efectuada por el no propietario de
ellas, que conduce un establecimiento abierto al pblico
Esta hiptesis se encuentra regulada en el art. 1542 del Cdigo Civil que establece:
Los bienes muebles adquiridos en tiendas o locales abiertos al pblico no son
reivindicables si son amparados con facturas o plizas de vendedor. Queda a salvo
el derecho de perjudicado para ejercitar las acciones civiles o penales que
correspondan contra quien los vendi indebidamente.
Dicho dispositivo, protege al comprador de cosa mueble que le ha adquirido en un
establecimiento pblico.
Para gozar de esta proteccin debe reunir los siguientes requisitos:
a)
b)
c)
d)

Debe comprar la cosa en un establecimiento abierto al pblico.

El vendedor debe extenderle factura o pliza.
Debe recibir a posesin de la cosa.
Debe actuar de buena fe.

Qu ocurre con los derechos del expropietario que puede haber entregado la cosa
al dueo del establecimiento a ttulo de comodato, de depsito, de consignacin o
para su reparacin, mediante un contrato de obra? Qu ocurre si se venden en el
establecimiento pbico cosas mueves robadas o perdidas?
La situacin jurdica de esta persona, a quien el Cdigo intencionalmente denomina
como el perjudicado, (toda vez que ya no es propietario) es la siguiente:
a) No puede intentar accin reivindicatoria, desde que esta accin corresponde a
su propietario y tal condicin le asiste a quien compr de establecimiento
pblico.
b) Tiene expedita las acciones civiles (daos y perjuicios) y penales (estelionato
y reparacin civil) contra quien vendi la cosa indebidamente.

[30]

Esta norma se apoya en la publicidad que otorga la posesin y en la necesidad de

garantizar el trfico comercial de las cosas muebles y tiende a proteger al comprador
del denominado comercio formal, que ha adquirido en un local abierto al pblico, a
quien le ha sido extendido factura y que ha recibido la posesin de la cosa; no
favorece al comprador de mercado informa, a quien ha comprado en un
establecimiento pblico y no tiene factura de compra, al que tenindola, no le ha
sido entregada la cosa y al comprador que carece de buena fe.
c) Situacin de las cosas robadas o perdidas que se venden en un
establecimiento abierto al pblico
Los bienes robados o perdidos que se venden a comprador, aunque ste, proceda de
buena fe y reciba su posesin, no le corresponden en propiedad. Tales bienes son
susceptibles de reivindicacin por su propietario, tal como lo establece la ltima parte
de art. 948, que dice Quien de buena fe y como propietario recibe de otro la
posesin de una cosa mueble, adquiere e dominio, aunque el enajenante de la
posesin carezca de la facultad para hacerlo. Se exceptan de esta regla los bienes
perdidos y los adquiridos con infraccin de la ley penal. 7
Sin embargo, el artculo 1542 del Cdigo Civil, establece que no son reivindicables
los bienes muebles adquiridos en tiendas o locales abiertos al pblico. 8
7 ADQUISICiN A NON DOMINUS DE UN BIEN MUEBLE. ART. 948Quien de buena fe y como propietario
recibe de otro la posesin de una cosa mueble, adquiere el dominio, aunq ue el enajenante de la posesin
carezca de facultad para hacerla. Se exceptan de esta regla los bienes perdidos y los adquiridos con infraccin
de la ley penal.
Max AriasSchreiber Pezet
cabe precisar que quien no adquiere la propiedad por tradicin a non domino, no est protegido por la frmula
general del artculo 947, ya que como principio general nadie puede transmitir a otro un derecho que el mismo no
tenga. A pesar de lo expuesto y en vista de una situacin sumamente particular y que obedece a consideraciones
de orden social y econmico de fundamental importancia, el artculo 948 del Cdigo vigente contempla la
adquisicin del dominio de una cosa mueble cuando se recibe de otro de buena fe y como propietario, aunq ue
desde luego el enajenante no sea el dueo (non dominus) de modo tal que esa posesin importe, de
consiguiente, un ttulo de propiedad. CODIGO CIVIL COMENTADO. TOMO V. Editorial: gaceta jurdica

8 ADQUISICIN DE BIENES EN LOCALES ABIERTOS AL PBLICO. ART. 1542 Los bienes muebles
adquiridos en tiendas o locales abiertos al pblico no son reivindicables si son amparados con facturas o plizas
del vendedor. Queda a salvo el derecho del perjudicado para ejercitar las acciones civiles o penales que
correspondan contra quien los vendi indebidamente.
Leon; Ral Amaya Ayala
Segn lo establecido en el ARTCULO 948 del Cdigo Civil, quien de buena fe y como propietario recibe de otro
la posesin de una cosa mueble, adquiere el dominio, aunque el enajenante de la posesin carezca de la facultad
para hacerlo. Sin embargo, se exceptan de esta regla los bienes perdidos y los adquiridos con infraccin de la
ley penal. No obstante ello, el ARTCULO bajo comentario establece que no son reivindicables los bienes
muebles adquiridos en tiendas o locales abiertos al pblico. Como este dispositivo no hace ninguna distincin
respecto a la procedencia de los bienes consideramos que en l se comprenden incluso bienes perdidos o
robados, lo cual permite concluir que el ARTCULO 1542 establece una excepcin a la limitacin prevista en el
ltimo prrafo del referido ARTCULO 948. Por eso estamos convencidos de que la irreivindicabilidad funciona
aun cuando el comprador no acte de buena fe, es decir a sabiendas del origen del bien.
CODIGO CIVIL COMENTADO. TOMO VIII. Editorial: gaceta jurdica

[31]

Entonces, el artculo 1542, constituye una excepcin a la excepcin contenida en la

ltima parte de artculo 948

[32]

CAPITULO VII
OBLIGACIONES DEL VENDEDOR

7.1 DEFINICION
8.1 Estas obligaciones no se refieren a las que emanan de los contratos, sino a
las obligaciones legales que se imponen al vendedor y comprador.
9.1 El vendedor puede tener un sinnmero de obligaciones convencionales pero
legalmente tiene las siguientes:
10.1
1.- perfeccionar la transferencia de la propiedad sobre la cosa materia
del contrato. Obligacin visceral del vendedor es la de transmitir al comprador
el dominio de la cosa (art. 1549).
11.1
ARTCULO 1549.- Es obligacin esencial del vendedor perfeccionar la
transferencia de la propiedad del bien.
12.1
2.- entregar la cosa que vende en el estado en el que se encuentra en
el momento de celebrarse el contrato, incluyendo sus accesorios. Obligacin
incorporada al concepto mismo de la compra venta (art. 1550). La entrega de
la cosa va implicada a la naturaleza de la compraventa. Si se trata de
inmuebles, la entrega es simblica, basta el simple consentimiento, porque la
escritura pblica no es requisito, y si se hace, es por seguridad, mientras que
en los bienes muebles, es necesaria la entrega material o tradicin.
13.1
3.- garantizar la calidad y el estado de la cosa que vende. Si una
persona compra es para servirse de la cosa si tiene un vicio oculto, el
vendedor responde por la calidad y estado del bien que se transmite, para
cuyo efecto existe la accin redhibitoria.
14.1
La accin redhibitoria no es privada de la compraventa, sino que
funciona en todo contrato oneroso. Pero no basta la entrega, ni que la cosa
tenga vicio oculto, sino le conviene que el vendedor tenga tranquilidad el
disfrute.
15.1
4.- responsabilizarse por la eviccin y el saneamiento. El vendedor est
obligado a proteger al comprador en la seguridad del derecho adquirido, en
caso de que un tercero le disputase la cosa, alegando mayor derecho. Es el
deber del vendedor defender al comprador, cuando un tercero, que pretende
tener mejor derecho, le disputase la cosa. El saneamiento es una
consecuencia de la eviccin y consiste en que si un tercero reivindica el bien,
el vendedor restituye el precio, paga los intereses y daos y perjuicios (art.
1503 al 1512 del C. C).
16.1
Esta garanta es para el comprador de buena fe, o sea, que ignora una
cosa con vicio oculto.
[34]

17.1
18.1
19.1

Analicemos las principales obligaciones:

7.2 ENTREGA DE LA COSA

20.1
Para disponer de la cosa que se adquiere, es necesario que el
vendedor lo entregue.
21.1
De conformidad con los art. 1550 y 1551 del C. C., el bien debe ser
entregado en el estado en que se encuentre en el momento de celebrarse el
contrato, as como sus accesorios y documentos relativos a la propiedad y al
uso del bien vendido. 9
22.1
En cuanto al tiempo, tambin funciona el principio de pacta sunt
servanda. Si el pacto dice dentro de 30 das, se debe entregar dentro de los
30 das. Si en el contrato no se dice nada acerca del tiempo de la entrega,
aplicando el art. 1552, se entrega inmediatamente despus de celebrado el
contrato, sin solucin de continuidad, porque se supone que el comprador lo
compra para disponerlo de inmediato. A falta de estipulacin el bien debe de
ser entregado en el lugar en que se encuentre en el momento de celebrarse el
contrato (art. 1553).
23.1
Hay que distinguir tambin la entrega de bienes inmuebles de la
entrega de bienes muebles.
24.1
La entrega del inmueble, es simblica, se considera efectivizada desde
que el comprador esta en aptitud de utilizar el bien.
25.1
En cambio, en los muebles, la entrega se confunde con el contrato,
porque en nuestro cdigo civil se aplica la teora alemana, segn la cual la
compraventa de muebles, se perfecciona con la entrega de la cosa.
7.3 GARANTA DE LA CALIDAD Y ESTADO DE LA COSA
9 ENTREGA DE DOCUMENTOS Y TTULOS DEL BIEN VENDIDO. ART. 1551 El vendedor debe entregar los
documentos y titulas relativos a la propiedad o al uso del bien vendido, salvo pacto distinto. Gloria Salvatierra
Valdivia
En principio, el vendedor est en la obligacin de realizar todos los actos necesarios para que el comprador
pueda desenvolverse como propietario del bien. Dentro de dichos actos se encuentra el hacer entrega de los
documentos referentes al bien materia de la venta, estos documentos pueden ser demostrativos de la propiedad
del vendedor o de la posesin del vendedor respecto del bien.
La razn que justifica la obligacin legal de hacer entrega de todos los ttulos y documentos relacionados con el
bien materia de la venta, radica en facilitar -en el comprador convertido en propietario- el ejercicio de los atributos
inherentes a la propiedad y, sobre todo, el acceso al crdito.
CODIGO CIVIL COMENTADO.TOMO VIII. Editorial: gaceta jurdica

[35]

26.1
El vendedor no solo est en la obligacin de entregar la cosa, sino que
el bien tiene que satisfacer los fines que justifican su adquisicin, lo que ocurre
solamente cuando responde a las exigencias del comprador. Si tiene algn
vicio oculto, el comprador tiene dos facultades: resolucin del contrato o
rebaja del precio. Estas opciones son alternativas, se opta por una de ellas.
27.1
Esta garanta de saneamiento por vicio oculto o redhibitoria, desdobla
en la accin resolutoria y de rebaja de precio, se halla en el art. 1503 del C. C.
que dice:el transferente esta obligado al saneamiento por los vicios ocultos
existentes al momento de la transferencia, el art. 1511 que dice: el
adquiriente puede pedir, en razn del saneamiento a que esta obligado el
transferente, la resolucin del contrato. Y en el art. 1513 que dice: el
adquiriente puede puede optar por pedir que se le pague lo que el bien vale
de menos, por razn de vicio, en el momento de ejercer la accin de pago,
teniendo en cuenta la finalidad de su adquision, sin perjucio del derecho que
contempla el art. 1512 inc. 5, que se refiere a la indemnizacin de daos y
perjuicios, cuando el transferente haya incurrido en dolo o culpa respecto de la
existencia de los vicios.
28.1
Esta garanta, se encuentra en todo los contratos onerosos donde hay
transferencia de propiedad, uso o posesin. Por esta razn el titulo XV de la
seccin primera del libro VII del cdigo civil, se ocupa de manera general de
las obligaciones de saneamiento.
29.1
El funcionamiento de la acciones resolutoria y de rebaja de precio o
quanti minoris, esta sujeto a un plazo determinado. La figura redhibitoria solo
puede ejercitarse en un plazo de 3 meses, si se trata de bienes muebles y de
6 meses si se trata de bienes inmuebles, segn lo establece el art. 1514 del C.
C., pasados los cuales ya no hay derecho a reclamo. Dichos plazos se
computan desde el momento de recepcin del bien.
30.1
Existe vicio oculto en las ventas judiciales?. La accin no tiene
lugar cuando la venta es judicial, por tanto, solo funciona en la compraventa
convencional. No funciona en la venta judicial, porque esta es forzosa, por
mandato de la ley, por subasta pblica, por ejecucin de deudas, etc.
7.4 ELEMENTOS DE LOS VICIOS OCULTOS:
31.1
Los elementos que entran en juego en los vicios ocultos son los
siguientes:
a) Debe ser de cierta gravedad.- no existira razn para que un comprador
descubriendo un vicio oculto mnimo plantee un proceso. El poder judicial,
[36]

debe utilizar en tanto que los intereses perjudicados sean de cierta gravedad y
cuando ha habido una quiebra de inters.
32.1
En todo caso, segn el art.1515 10, cuando se trata de vicios de poca
importancia, el transferente puede ofrecer subsanarlos, si esto es posible. Si la
oferta es rechazada por el adquiriente, este puede intentar solo la accin
estimatoria, perdiendo la redhibitoria.
b) Que afecte bienes muebles o inmuebles transferidos a titulo oneroso (art.
1484).
c) Que los vicios existan paralelamente o con anterioridad a la transmisin del
dominio.- el vendedor no responde por vicios que representen despus de la
transferencia, ya que cuando la entrego la cosa, esta no tenia vicio oculto.
d) Buena fe del comprador.- no hay lugar a la garanta de saneamiento si el
comprador acta de mala fe o sabiendo que la cosa adoleca de vicio oculto,
ya que sera contrario a la equidad y la justicia, que alguien reclamara
conociendo el vicio de la cosa.
33.1
Esta garanta se presume, pues se encuentra en la ley (art. 1486 y
1503). No es necesario poner en una clausula del contrato. Es una garanta legal,
solo se pone por prctica. Para que no funcione, es necesario que en el contrato
se exprese que el comprador renuncia a la accin redhibitoria y asume una
situacin aleatoria. Dicha renuncia al saneamiento, de acuerdo a lo dispuesto por
el art. 1520, es nula cuando el transferente acta con dolo o culpa inexcusable
respecto a la existencia de vicios del bien al momento de celebrarse el contrato o
de pactarse la renuncia.
34.1
El cdigo establece que se puede ampliar, restringir o suprimir la
obligacin de saneamiento por vicio oculto (art. 1489).
35.1
Hay un caso especifico de vicio oculto que se refiere a la transferencia
de animales, tratado en los art. 1506 del c. c. el vicio oculto de uno de los
animales, da lugar a responsabilidades respecto de este animal, salvo que la
transferencia sea en bloque, como por ejemplo: un tiro, una yunta, una pareja, un
juego o anlogos.
36.1
En la transferencia de animales, el saneamiento por vicio oculto, se
regula por leyes especiales o en su defecto, por usos, de conformidad con lo
10 VICIOS DE POCA IMPORTANCIA. ART.
1515: Cuando se trata de vicios de poca importancia, el
transferente puede ofrecer subsanarlos, si esto es posible. Si la oferta es rechazada por el adquirente, este puede
intentar solo la accin estimatoria, perdiendo la redhibitoria...Javier lsmodes TalaveraToda vez que el Cdigo
Civil no define expresamente qu es un vicio de poca importancia, entenderemos que se trata de aquel que, una
vez advertido por el adquirente, puede ser subsanado por el transferente cuando este as lo cree. CODIGO CIVIL
COMENTADO.TOMO VII. Editorial: gaceta jurdica

[37]

establecido por el art. 1521. A falta de las normas consuetudinarias, se

observaran las normas relativas al saneamiento por vicios ocultos.
37.1
Segn el art. 1522, este derecho a reclamar por vicio oculto en la
transferencia de animales y ganado, no funciona en las ventas en pblica
subasta, ni en las ferias, porque en las primeras, la venta es forzosa y, en las
segundas, se hacen entre tcnicos. Tampoco funciona en las de caballera de
desecho o en circunstancias equivalentes.
38.1
Hay una garanta convencional de funcionamiento ocurre que cuando
se compra un objeto en una tienda, se otorga garanta al comprador, de que si no
funciona bien, se tiene el derecho a reclamar al establecimiento comercial. Esta
garanta es generalmente de un ao, impuestas por las costumbres y los usos
mercantiles. El art. 1523 seala el mecanismo, preceptuando que si el
transferente garantiza el buen funcionamiento del bien transferido durante cierto
tiempo, el adquiriente que alegue vicio o defecto de funcionamiento debe
comunicarlo al transferente en el plazo de siete das a partir del descubrimiento;
y puede entablar la accin correspondiente dentro del plazo de dos meses a
contar desde la fecha de la comunicacin.
7.5 GARANTA DE SANEAMIENTO POR EVICCIN
39.1
Es aquella en virtud de la cual el comprador exige al vendedor pierde el
proceso de reivindicacin, tiene que responder por el saneamiento,
devolviendo el precio y los frutos, pagando adems los intereses y daos y
perjuicios ocasionados. El saneamiento es una consecuencia de la eviccin,
de modo que puede haber eviccin sin saneamiento, pero no saneamiento sin
eviccin. La eviccin es la llamada que hace el comprador al vendedor para
que lo defienda. La eviccin sin saneamiento, es cuando el comprador llama al
vendedor y este gana el proceso; si el vendedor fracasa, entonces viene el
saneamiento. La garanta del saneamiento supone la buena fe del comprador.
40.1
Esta garanta de saneamiento por eviccin se encuentra en los arts.
1491 al 1502, dentro del captulo segundo del ttulo XV, obligaciones de
saneamiento, relativo a las disposiciones generales del contrato y no dentro
de la compra venta, debido a que la garanta por eviccin y saneamiento no es
especifica de la compraventa, sino que es una garanta general que se
presenta en todo contrato oneroso.
41.1
Es una garanta legal, que no requiere que haya una clausula que la
establezca.
42.1
Como esta garanta no rige para toda la colectividad, sino para las
partes, es susceptible de ser ampliada o suprimida. Para que funcione la
[38]

supresin tiene que estar expresamente pactada. La renuncia de un derecho

nunca se presume, tiene que aparecer expresada claramente. En el orden
practico, es preferible poner una clausula que establezca que no se renuncia a
la garanta de saneamiento, para dar seguridad al comprador.
43.1
44.1
7.6 ELEMENTOS DE LA GARANTA DE SANEAMIENTO POR EVICCIN
45.1

Tenemos los siguientes elementos:

a) Un pacto de enajenacin de propiedad, uso o posesin de un bien mueble o

inmueble, pero con la condicin fundamental de ser una transferencia
onerosa. Mal puede reclamar el donatario, pues no hubo rotura del equilibrio
econmico, al recibir el bien gratuitamente. El comprador ha pagado un precio
y por lo tanto tiene derecho a esta garanta. En los actos gratuitos no hay
garanta de saneamiento.
b) Tiene que haber una perturbacin de derecho, en virtud de una resolucin
judicial o administrativa firme y por razn de un derecho de tercero, anterior a
la transferencia, porque si la perturbacin es de hecho no procede. (art. 1491)
c) La perturbacin tiene que se efectiva: la simple amenaza no es una
perturbacin de derecho, ejemplo: si el comprador recibe una carta notarial en
que se anuncia la reivindicacin, en cambio, en una accin judicial
reivindicatoria que plantea un tercero que pretende tener mejor derecho, si
hay perturbacin efectiva, en cuyo caso procede la eviccin y el saneamiento.
d) La perturbacin debe ser anterior o coetnea al acto materia de la eviccin,
porque si la perturbacin de derecho es posterior a ella, no cabe la garanta de
eviccin y saneamiento. Si el comprador ha adquirido una cosa con todas las
garantas de la ley, luego se presenta una tercera persona alegando mejor
derecho, este comprador ya no tiene derecho a la garanta de eviccin y
saneamiento.
46.1
La consecuencia de la eviccin y el saneamiento, para el transferente
frente al adquiriente, cuando se ha resuelto el contrato, segn el art. 1495 de
C. C., son las siguientes:
1. El saneamiento produce el efecto de devolver el valor del bien al momento de
la eviccin, teniendo en cuenta la finalidad para la que fue adquirida.
2. Pagar los intereses legales desde que se produce la eviccin.
3. Puede suceder que el tercero reivindicante no solo reclame la cosa, sino
tambin los frutos entonces; entonces el comprador tendr que devolver los
frutos al verdadero propietario, segn la circunstancias.
[39]

4. El vendedor debe restituirle al comprador todos aquellos gastos que tuvo

durante el proceso de eviccin. La restitucin de los gastos del proceso puede
ser exigida al vendedor o al tercero reivindicante.
5. Pagar los tributos y gastos del contrato que hayan sido de cargo del
adquiriente.
6. Las mejoras efectuadas por el comprador, si no son abonadas por el
verdadero propietario, tiene que serlo por el vendedor.
7. La indemnizacin de los daos y perjuicios, lgicamente si se ha producido y
probado, y siempre que el transferente haya incurrido en dolo o culpa,
respecto a la existencia de los vicios al momento de celebrar el contrato.
47.1
En el cdigo civil los daos son de tres clases:
1. Dao material, que es el dao de carcter econmico, en sus dos formas de
dao emergente y lucro cesante.
2. Dao moral, que es aquel que causa una angustia, un dolor, un desasosiego
de carcter psicolgico.
3. Dao de la persona, que es aquel que frustra un proyecto de vida, libremente
escogido, que supone un atentado directo contra la persona en si misma.
48.1
7.7 CASOS EN QUE NO FUNCIONA LA GARANTIA DE SANEAMIENTO POR
EVICCION.
1. Cuando se renuncia, porque no es una regla de orden pblico. La supresin
de esta garanta no se presume, tiene que constar de manera expresa en el
contrato.
2. Como sancin, frente a circunstancias concretas, como en el caso de que el
comprador deba llamar al vendedor para que lo defienda de un tercero que
pretende tener mejor derecho y no lo hace. Cundo debe llamarlo?, no lo
dice la ley, es un defecto, pero se supone que debe ser dentro del periodo de
contestacin de la demanda. Si pasa este trmino y no se solicitara la
intervencin del vendedor, este queda al margen de responsabilidad. La ley,
supone que el silencio del comprador es porque no le interesa hacer efectiva
la garanta de saneamiento por eviccin ya que el vendedor debe salir a juicio
en el momento oportuno, para poder defender en el proceso judicial que se ha
instaurado.
3. Cuando el comprador, sin consentimiento del vendedor, somete la accin
reivindicatoria al arbitraje y pierde, por haber disminuido las posibilidades de la
defensa por parte del vendedor.
4. Cuando el comprador actu de mala fe, la misma que deber ser probada por
el vendedor.
5. Si se transigi el proceso sin anuencia del transferente.

[40]

6. Si al celebrar el contrato el comprador conoca que el bien era litigioso o

ajeno.
7. Por caducidad, siendo su plazo de un ao a partir de la fecha en que produjo
la eviccin.

[41]

49.1
50.1
51.1
52.1
53.1
54.1
55.1

CAPITULO VIII
56.1

57.1

OBLIGACIONES DEL
COMPRADOR

8.1 PAGO DEL PRECIO

58.1
Es la primera obligacin bsica. Es la contraprestacin del contrato de
compra venta. Se trata de la obligacin primaria que tiene el comprador de
acuerdo a las pautas del contrato. Todo pacto, en lneas generales, es la ley
entre las partes, en tanto que no afecte el inters pblico, no sea ilcito y no
atente contra la moral y las buenas costumbres.
59.1
El pago del precio se puede pactar en distintas formas pago de dinero,
pago en dinero y parte en especie, a plazos al contado, etc. De modo que el
tiempo y el lugar, depende de la voluntad contractual, porque el pacto es la ley
entre las partes. En caso de silencio, viene la ley en auxilio, en calidad de
regla supletoria y solo funciona la norma legal imperativamente, cuando el
orden publico esta sobre el inters de las partes. El contrato es una ley
privada, pero no por ello deja de ser ley. El rgimen que fijan los contratos
prevalece, mientras no sea contrario al orden publico, ni sea ilcito, ni atente
contra las buenas costumbres, como se ha dicho anteriormente. Por eso el art.
1558 del C. C. dice: el comprador esta obligado a pagar el precio en el
momento, de la manera y en el lugar pactados.
60.1
A falta de convenio y salvo usos diversos, deben ser pagados al
contado en el momento y lugar de la entrega del bien. Si el pago no puede
hacerse en el lugar de la entrega del bien, se har en el dominio del
comprador.
61.1
La resolucin por falta de pago en el precio, tiene que ser declarada por
los tribunales de justicia.
62.1
La sancin legal, cuando el comprador no paga el precio, est
contemplada en el art. 1563 del C. C. que dispone: la resolucin del contrato
por incumplimiento del comprador da lugar a que el vendedor devuelve lo
recibido, teniendo derecho a una compensacin equitativa por el uso del bien
y la indemnizacin de los daos y perjuicios, salvo pacto en contrario. 11

11 EFECTOS DE LA RESOLUCIN POR FALTA DE PAGO. ART. 1563 La resolucin del contrato por
incumplimiento del comprador da lugar a que el vendedor devuelva lo recibido, teniendo derecho a una
compensacin equitativa por el uso del bien ya la indemnizacin de los daos y perjuicios, salvo pacto en
contrario. Alternativamente, puede convenirse que el vendedor haga suyas, a ttulo de indemnizacin, algunas de
las armadas que haya recibido, aplicndose en este caso las disposiciones pertinentes sobre las obligaciones con
clusula penal.
Manuel Muro Rojo
Lo primero que debe delimitarse en relacin a esta norma es su mbito de aplicacin, es decir a qu supuestos
de incumplimiento del comprador se refiere.
Considerando que los ARTCULOS 1559, 1560 Y 1561 contienen hiptesis relacionadas con la existencia de un
saldo del precio a cargo del comprador.
CODIGO CIVIL COMENTADO.TOMO VIII. Editorial: gaceta jurdica

[43]

63.1
Alternativamente, puede convenirse que el vendedor haga suyas, a
titulo de indemnizacin, algunas de las armadas que haya recibido,
aplicndose en este caso las disposiciones pertinentes sobre la obligacin con
clausula penal.
64.1
Este derecho consagra el principio fundamental de que en todo contrato
a titulo oneroso, en el cual se produce la resolucin o la rescisin por accin
de uno de los sujetos, el otro tiene la facultad de exigir el resarcimiento de su
menoscabo patrimonial; por tanto, el comprador no responde, cuando la
resolucin o rescisin se produce por caso fortuito o fuerza mayor.
65.1
Cuando se rescinda el contrato de compraventa de muebles y hay un
tercero adquiriente de buena fe, el legislador resuelve en beneficio del nuevo
comprador, segn el art. 948 del C. C., que establece que Quien de buena fe
y como propietario recibe de otro la posesin de una cosa mueble, adquiere el
dominio, aunque el enajenante de la posesin carezca de facultad para
hacerlo. Se excepta de esta regla los bienes perdidos y los adquiridos con
infraccin de la ley penal.
66.1
En sntesis, tratndose de bienes muebles, quien recibe el bien de
buena fe, habindolo adquirido de conformidad con el art. 1542 del C. C., es el
propietario, aunque el enajenamiento carezca de facultad para hacerlo, salvo
que tenga procedencia ilcita y no hayan sido adquiridos segn la norma
indicada.
a) COMPRAVENTA A PLAZOS
67.1
En una sociedad como la nuestra, en que la mayora no pueden
satisfacer de inmediato sus necesidades, el crdito es muy imprtate. Su
funcin es de carcter vital en el engranaje social, es en ese cierto modo, la
democratizacin de la compraventa, pues, la pone al alcance de todos los que
no pueden hacerlo al contado.
68.1
Esta institucin que pareciera responder a un estimulo de carcter
humano, en la realidad tiene un origen de carcter econmico, basado en la
competencia comercial. Los propios vendedores, desde muchos aos atrs,
se dieron cuenta que la mejor forma de atraer al comprador, es la venta a
plazos, rodendola de una serie de atractivos.
69.1
Una exageracin de la compraventa a plazos, conduce a la inflacin, es
como un espejismo que engaa y agrava la economa familiar, porque
personas de escasos recursos econmicos, se comprometen demasiado y
asumen obligaciones que perjudican su presupuesto familiar; por eso en un

[44]

pas como el nuestro, de grandes desigualdades econmicas y de crisis, la

compraventa a plazos exige mucha prudencia.
70.1
La venta a plazos, tiene su expresin tanto en la propiedad mueble
como inmueble, especialmente urbana, y su importancia es igual en ambos
casos. La venta a plazos de inmuebles, permite satisfacer la necesidad bsica
de la vivienda, aunque produciendo ganancias exageradas a algunas
empresas inmobiliarias. Es mas importante que la compraventa a plazos de
bienes muebles, porque en este caso, se hace operaciones con objetos que,
muchas veces son suntuarios y de poca utilidad.
b) VENTA A PLAZOS DE BIENES INMUEBLES EN EL CODIGO CIVIL
71.1
El primer problema que se plantea es el de la transferencia de la
propiedad y se concreta a la siguiente pregunta: Cundo una persona
adquiere un inmueble a plazos adquiere el dominio? La respuesta es si. Es
falso que sea necesario el pago de la ltima cuota para que se produzca la
transferencia. la transferencia de bienes inmuebles, se produce en el instante
en que las partes intervienen. En ningn momento, el pago del precio, es una
condicin existencial para la traslacin del dominio, salvo que se haya pactado
la compraventa con reserva de propiedad, de conformidad con el art. 1583 y
ss. Del cdigo civil vigente.
72.1
Este fenmeno de la transferencia ha producido el siguiente problema
para el vendedor: mientras que de un lado la transferencia de dominio se ha
producido; por otro, el pago del precio se ha aplazado y esta postergacin ha
creado un riesgo para el vendedor, que transmite la propiedad, pero no recibe
de inmediato el precio.
73.1
Este concepto del riesgo, ha sido tratado por el legislador en la venta de
bienes muebles e inmuebles, en la institucin de la hipoteca legal, que
constituye un gravamen en operaciones de compraventa a crdito, tal como lo
establece el art. 1118 que dice: Adems de la hipotecas legales establecidas
en otras leyes, se reconoce las siguientes:
La del inmueble enajenado sin que su precio haya sido pagado totalmente o lo
haya sido con dinero de un tercero.
La del inmueble para cuyo fabricacin o reparacin se haya proporcionado
trabajo o materiales por el contratista y por el momento que el comitente se
haya obligado a pagarle.
La de los inmuebles adquiridos en una participacin con la obligacin de hacer
amortizaciones en dinero a otros de los copropietarios.
74.1
De conformidad con el art. 1119, la hipoteca legal, es un derecho que
puede utilizarse en cualquier momento, pero hay que continuarla, porque si no
[45]

se dice nada, no produce efecto, ya que la hipoteca no se presume. El

vendedor tiene que poner una clausula expresa en el contrato, que se
inscribir en los registros pblicos.
75.1

En los muebles la garanta esta en el registro fiscal de ventas a plazos.

76.1
La compraventa de bienes a crdito, esta sujeto en cuanto a su
resolucin a los art. 1561 y 1562 del cdigo civil.
77.1
Seala el art. 1561, que en caso de la compraventa a plazos, puede
pedirse la resolucin, si el comprador deja de pagar hasta tres cuotas. Esta es
una norma subsidiaria a la del contrato entre las partes en el que puede
sealarse un nmero diferente. Cuando la ley dice tres cuotas, lo hace en
silencio de las partes, porque este art. 1561, no es de carcter pblico. Por
otro lado puede exigirse el pago judicialmente. Una va excluye a la otra.
78.1
El art. 1562, establece que el vendedor no tiene derecho a la resolucin
del contrato, sino a cobrar el crdito, si el comprador pago mas de la mitad del
precio. Es nulo todo pacto en contrario. La razn que ha tenido el legislador
para dictar esta norma, es evitar la resolucin, que es un factor perturbador de
la paz social. No desea la resolucin cuando la responsabilidad del comprador
es menor, porque ya ha pagado una parte importante del precio y el vendedor
ha cobrado un volumen considerable. En este caso, el acreedor tiene derecho
solo a cobrar el crdito.
79.1
Hay una formula que se utiliza en la compraventa de bienes muebles e
inmuebles, llamada la reserva de dominio. Se ha discutido mucho sobre esta
particular, se ha dicho, que es un concepto contradictorio, porque la
compraventa, es esencialmente traslativa de dominio y por tanto, no debe
aceptarse la reserva del mismo; pero ella es posible, solamente dejando
suspendido el dominio, hasta una circunstancia determinada, ya que no se
elimina el desplazamiento del bien, objeto del contrato.
80.1
Esta reserva de dominio no se presume, de modo que tiene que ser
pactada expresamente, porque todo contrato de compraventa, se produce con
el desplazamiento de dominio sobre el bien. Por tanto, esta reserva de
dominio, es una excepcin, que en derecho tiene que ser expresa.
81.1
Esta figura est contemplada por el art. 1583 del C. C., como parte de
los pactos que pueden integrar la compraventa, condicionada a que el precio
este totalmente pagado. Adems, el vendedor puede reservarse parte del
precio para resarcirse de posibles daos y perjuicios. De otro lado el

[46]

comprador adquiere automticamente el derecho a la propiedad del bien con

el pago del importe del precio convenido.
c) VENTA A PLAZOS DE BIENES MUEBLES
82.1
83.1
EL REGISTRO FISCAL DE VENTAS A PLAZOS
84.1
Es una garanta estatal destinada a proteger el crdito que da el
vendedor al comprador de bienes muebles que tenga un nmero, marca o
sea que lo pueda individualizar, de modo que prevalezca ante cualquier litigio
judicial. Los que adquieren objetos inscritos en el registro, no pueden efectuar
ninguna operacin sobre estos bienes sin acompaar un certificado del R. F.
de V. a P., en que conste que se ha cancelado, bajo sancin de nulidad. El
legislador quiere que el vendedor este protegido por el registro, y en presencia
de un conflicto legal, el derecho del vendedor sea intangible, porque no
existiendo esta institucin, los vendedores estaran a merced del comprador.
85.1
Al respecto, el art. 1566 del cdigo civil, establece que los contratos de
compraventa a plazos de bienes muebles inscritos en el registro
correspondiente, se rigen por la ley de la materia, y esa, es la ley N 6565.
86.1
Para restablecer el equilibrio econmico roto por el impago de ms de
tres cuotas, el vendedor tiene la facultad de recuperar el bien en el lugar
donde se encuentre y de quien lo posee, previo proceso administrativo, para
hacerse pago, despus de su venta en pblica subasta, o en caso contrario,
con el dinero que abone el comprador, ms los gastos e intereses hasta antes
del remate.
87.1
Una condicin bsica establecida por el art 11 de la ley 6565, es que el
vendedor inscriba el contrato de compraventa en el registro fiscal, antes de
entregar el bien, porque si no lo hace, el comprador puede invocar el art. 948
del C. C. este reclamo debe hacerse dentro de los 10 das posteriores de
celebrado el contrato, caso contrario, el comprador, no tendr ningn derecho.
88.1
Si hay adjudicacin al propietario en el remate, las cuotas pagadas, se
pierden en compensacin al uso que tuvo el bien.
89.1
Segn lo estipulado en el art. 7 de la ley acotada, cabe la resolucin o
la disolucin del contrato de compraventa por falta de pago de las cuotas
adeudadas, solo por mutuo acuerdo de las partes; en caso contrario, es
necesario remate.
90.1
Las disposiciones del R. F. de V. a P. requiere accin de parte, ya sea
del vendedor o comprador, en la primera parte del proceso, posteriormente,
[47]

corre su trmite de oficio. Producida la cancelacin del precio se solicita al

vendedor entregue la carta la cancelacin expedida por el registro fiscal. Esta
peticin la puede hacer el vendedor, el comprador o cualquier persona
interesada (art. 12 de la ley 6565). El registrador puede denegarla o entregarla
en 24 horas. Frente a la denegatoria cabe la apelacin ante la comisin
asesora de los registros fiscales de la republica.
8.2 RECEPCION DE LA COSA COMPRADA
91.1
Esta obligacin esta contemplada en el art. 1565 del C. C. que dice: El
comprador esta obligado a recibir el bien en el plazo fijado en el contrato o en
el que sealen los usos. A falta de plazo convenido o de usos diversos, el
comprador debe recibir el bien en el momento de la celebracin del contrato.
1) Esta es una obligacin muy importante, porque la no recepcin de la cosa puede
ocasionar una serie de graves problemas jurdicos, por ejemplo, en el riesgo de la
prdida o deterioro del bien. Si el comprador no quiere recibir el bien sin motivo
justificado, el vendedor debe consignarlo para librarse de todo riesgo.
92.1
Esta obligacin tiene su antecedente en el cdigo de napolen, en el
que est expresamente establecida; pero adems, como se ha dicho
anteriormente, cuando se refiere a la compraventa de los bienes muebles, y
no ha habido recepcin, el contrato queda resuelto de pleno derecho, a tenor
del art. 1564 del cdigo civil.
93.1
Esta recepcin es importante para determinar la responsabilidad por la
prdida o deterioro de la cosa.
8.3 PACTO QUE PUEDEN INTEGRAR LA COMPRAVENTA.
94.1
La compraventa, tiene una expresin amplia y liberal; existen, sin
embargo, pactos que la sujetan a determinados requisitos y restringen su
libertad.
95.1
Hay dos clases de pactos limitativos que pueden funcionar en la
compraventa.
1 Los pactos nominados.- que son aquellos que estn normados en el cdigo
civil, estos son:
a) De compraventa con reserva de propiedad.
b) De retroventa.
2 Innominados.- no legislados por el cdigo civil, ejemplo, el contrato con
clausula de arrendamiento, la compraventa a satisfaccin personal del
comprador y multitud de pactos amparados en el principio de la autonoma
contractual, siempre que sean lcitos, con excepcin de los pactos de mejor
comprador y de preferencia, que han sido declarados nulos por el art. 1582 del
[48]

C. C. que dice: puede integrar la compraventa cualquier pacto licito, con

excepcin de los siguientes que son nulos:
a) El pacto de mejor comprador, en virtud del cual puede rescindirse la
compraventa por convenirse que, si hubiera quien de ms por el bien, lo
devolver el comprador.
b) El pacto de preferencia, en virtud del cual se impone al vendedor la
obligacin de ofrecer el bien al comprador por el tanto que otro proponga,
cuando pretenda enajenarlo.
96.1
Se ha establecido solamente reglas generales sobre los pactos
nominados, sin tener en cuenta que hay una multitud de pactos limitativos
innominados, que a veces dificultan la circulacin econmica.
97.1

El cdigo se refiere a dos pactos nominados.

98.1
8.4 PACTO DE COMPRAVENTA CON RESERVA DE PROPIEDAD
99.1
Es aquel en el que el vendedor se reserva la propiedad de bien hasta
que se haya pagado todo el precio o una parte determinada de el, aunque el
bien haya sido entregado al comprador.
100.1
Este pacto se encuentra legislado en el art. 1583, que adems de lo
anteriormente expuesto, establece que el comprador asume el riesgo de la
prdida o deterioro del bien, desde el momento de la entrega. Igualmente, que
el comprador adquiere automticamente el derecho de propiedad del bien con
el pago del precio convenido.
101.1
De otro lado a tenor del art. 1584, la reserva de la propiedad es
oponible a los acreedores del comprador solo si consta por escrito que tenga
fecha cierta anterior al embargo, y si se trata de bienes inscritos, la reserva de
la propiedad es oponible a terceros, siempre que el pacto haya sido
previamente registrado.
8.5 PACTO DE RETRO VENTA
102.1
Legislado por el art. 1586 del C. C., que dice:Por la retroventa el
vendedor adquiere el derecho de resolver unilateralmente el contrato, sin
necesidad de decisin judicial.
103.1
El pacto de retroventa, en la doctrina se llama retracto convencional o
facultad de conservar la cosa vendida. Debe ser establecido expresamente en
el contrato. La retroventa, es la oportunidad que la ley otorga al vendedor para
recuperar el bien que ha vendido.

[49]

104.1
Este pacto trata de que el comprador recupere el bien que vendi de
urgencia, dentro del tiempo y las condiciones establecidas por la ley, que
segn el art. 1588 es de dos aos, tratndose de inmuebles y de un ao, en el
caso de muebles, salvo que las partes estipulen un plazo menor, computados
a partir de la celebracin de la compraventa.
105.1
En caso de que las partes hayan pactado, un plazo mayor o lo hayan
prorrogado, se considera reducido al plazo legal.
106.1
Por otra parte, el comprador tiene derecho a retener el bien hasta que el
vendedor le reembolse las mejoras necesarias y tiles.
107.1
El pacto de retroventa, a tenor de lo dispuesto por el art. 1591, es
oponible a terceros, cuando aparece inscrito en el registro correspondiente
(registro de la propiedad inmueble).
108.1
La retroventa dificulta la circulacin de la riqueza, porque la
compraventa queda bajo una condicin resolutoria. A nadie le va a ser posible
comprar un bien con este pacto, que no consolida la propiedad adquirida.
109.1
110.1
111.1
8.6 OTROS PACTOS QUE PUEDEN INTEGRAR LA COMPRAVENTA
112.1
a) Cmputo del Plazo
113.1
De acuerdo con el artculo 1587 del Cdigo Civil, el vendedor puede
ejercer el derecho de la resolucin que contiene el pacto de retroventa dentro
de los siguientes plazos:

Tratndose de bienes muebles, el plazo es de 1 ao.

En el caso de bienes inmuebles, el plazo para ejercer este derecho es de dos
aos.

114.1
Por esta razn, las partes que intervienen en un contrato de
compraventa pueden establecer los plazos menores, peor nunca mayores de
los que establece la ley; de lo contrario quedarn reducidos al plazo legal.
115.1
b) Deberes y derechos de las partes
[50]

El vendedor tiene derecho a resolver el contrato de compraventa en cualquier

momento dentro del plazo pactado por las partes y a recuperar el bien que en
principio se oblig a transferir el comprador.
El comprador tiene derecho a la devolucin del precio que pag por el bien,
adems del valor de las mejoras necesarias y tiles que hubiera introducido
en el mismo, sin embargo, la ley prohbe expresamente que las partes
establezcan condiciones que impidan o limiten de alguna forma el derecho de
resolucin del contrato de compraventa por parte del vendedor o retrayente,
como la entrega por parte del comprador de una suma adicional al precio del
bien.

116.1
c) Derechos de terceros de buena fe protegido por la ley
La ley, usando un criterio de justicia y de seguridad, protege los intereses de
los terceros que contraten con el comprador de un bien sujeto a u pacto de
retroventa, siempre y cuando el tercero tenga buena fe.
V. gr.: Si A vende a B un inmueble con un pacto de retroventa y luego B lo
vende a C, en el caso que A resuelva el contrato, no podr recuperar el bien si
C desconoca la existencia del pacto de retroventa. Sin embargo, si este pacto
se inscribi en el registro de propiedad inmueble donde se ubica el bien y
esta inscripcin es anterior a la que Ce realiz por su derecho, entonces la
buena fe de C queda descartada; pero consiguiente, deber devolver el
inmueble a A, ya que la ley presume que todos conocen el contenido de los
registro pblicos. Esta es una presuncin.
Este tipo de pacto se puede aplicar en el caso que el bien materia de la
compraventa sea perseguible y susceptible de recuperarse. En este sentido, el
pacto de retroventa es perfectamente aplicable a los inmuebles; sin embargo,
genera una dificultad en el caso de los muebles, ya que la propiedad de stos
se transmite con la entrega. Por eso es mejor aplicar este pacto en el caso de
bienes inmuebles y muebles inscribibles.
117.1
d) Pacto de reserva de propiedad
Es aquel pacto en que el vendedor se reserva la propiedad del bien hasta que
se haya pagado todo el precio o una parte determinada de l, aunque el bien
haya sido entregado al comprador.
El comprador asume los riesgos de 1 prdida o deterioro del bien, desde el
momento de la entrega. Igualmente, el comprador adquiere automticamente
el derecho de propiedad del bien con el pago del precio convenido.
118.1
[51]

119.1
e) Pactos prohibidos en la compraventa
120.1
La ley prohbe expresamente que las partes incluyan en un contrato de
compraventa determinados pactos que atentan contra la seguridad jurdica y
que ocasionara situaciones de injusticia.
f) Pacto de Mejor Comprador
121.1
Consiste en el acuerdo mediante el cual las partes contratantes
convienen en incluir una clusula en el contrato de compraventa que
establece la posibilidad de rescisin de contrato por parte del vendedor
dentro del plazo convenido por las partes, slo en el caso que un tercero
haga mejor oferta que el comprador inicial del bien.
122.1
Roy vende a Renzo una casa, para lo cual celebran un contrato de
compraventa mediante el cual acuerdan que durante el plazo de 6 meses,
contados desde la celebracin del contrato, puede rescindir el contrato
celebrado con Renzo, y vender la casa de Luis quien le ofrece una cantidad
mayor a la que le ofreci Renzo.
g) Causas de su Prohibicin
123.1
El fundamento de la prohibicin de este pacto radica en un criterio de
justicia, equidad y seguridad jurdica. Se puede resumir este inconveniente en
tres motivos:
124.1
- Este pacto coloca al comprador en una total situacin de inseguridad
respecto a la propiedad del bien adquirido, ya que puede ser privado de dicho
bien, por el ofrecimiento de mejores condiciones por parte de un tercero.
125.1
- Desalienta al comprador a preocuparse por el destino del bien.
Introducir mejoras en l, ya que ninguna persona tendra inters en mantener
en buenas condiciones un bien que no est seguro de haberlo adquirido.
126.1
- Se presta a los abusos del vendedor, en el caso que presente
compradores ficticios (testaferros) que ofrezcan precios elevados, superando
de esta forma la oferta del primer comprador.
h) Pacto de Preferencia
127.1
Consiste en el acuerdo celebrado entre las partes contratantes
mediante el cual el comprador de un bien, en el momento que decida venderlo
a un tercero, primero debe ofrecerlo al vendedor con el fin de que supere la
oferta hecha por el tercero.

[52]

128.1
Anita vende un departamento de su propiedad a Alexandra. En el
contrato se incluye una clusula que contiene un pacto de preferencia a favor
de Anita: si Alexandra posteriormente decide vender la casa a Roco que le
hace una buena oferta, primero debe ofrecerla a Anita; en el caso que supere
la oferta de Rocio, Alexandra debe vender la casa a Anita.
i) Causas de su Prohibicin
129.1
Las principales causas de su prohibicin radican en los inconvenientes
que generan este tipo de pactos en el trfico de bienes y servicios.
-

El comprador no puede aceptar inmediatamente una oferta de compra que le

parezca conveniente, ya que se encuentra obligado a informar al vendedor
que piensa disponer del bien adquirido, con el fin de que ste decida si va a
hacer uso o no del derecho de preferencia; esta situacin evidentemente
dificulta el trfico jurdico y la fluidez de la contratacin.
Ms all de la inseguridad jurdica que ocasiona el pacto de preferencia;
atenta contra la libertad de todo propietario de vender el bien a quien le
parezca y en las condiciones que deciden las partes.

130.1
j) Nulidad de los Pactos Prohibidos
131.1
La principal consecuencia de incluir uno de estos pactos entre las
clusulas de un contrato de compraventa es la nulidad de los mismos. La
nulidad de un Negocio Jurdico se presta cuando falta uno de sus elementos
esenciales desde la conclusin del negocio, o cuando atenta contra una
norma de orden pblico o contra las buenas costumbres; la nulidad implica la
ineficacia permanente del negocio jurdico ya que ste no va a producir sus
efectos por ningn motivo.
132.1
La nulidad de un Negocio Jurdico puede ser alegada por quienes
tengan intereses o por el Ministerio Pblico, y puede ser declarada de oficio
por el juez, cuando resulte manifiesta.
8.7 RETRACTO O SUBROGACION LEGAL
133.1
A tenor del art. 1592 del cdigo civil, el derecho de retracto, es el que la
ley otorga a determinadas personas para subrogarse en el lugar del
comprador y en todas las estipulaciones del contrato de compraventa. 12
12 DEFINICIN DE RETRACTO. ART. 1592 El derecho de retracto es el que la ley otorga a determinadas
personas para subrogarse en el lugar del comprador y en todas las estipulaciones del contrato de compraventa.
El retrayente debe reembolsar al adquirente el precio, los tributos y gastos pagados por ste y, en su caso, los
intereses pactados.
Es improcedente el retracto en las ventas hechas por remate pblico.
Lean; Ral Amaya Ayala

[53]

134.1
El retrayente debe reembolsar al adquiriente, el precio, los tributos y
gastos pagados por este y, en su caso, los intereses pactados.
135.1
El retracto constituye una restriccin a la libre contratacin y obedece a
razones de orden publico.
136.1
Mediante el retracto las personas llamadas por ley, y solo ellas, tienen
derecho a sustituirse en la persona del comprador.
137.1
El retracto es una institucin de orden legal, funciona en los casos que
seala el art. 1599 del cdigo civil.
138.1
Respecto al tracto, hay sostenedores e impugnadores. Los
sostenedores, afirman que consolida la unidad de la propiedad, que se
traduce en beneficio de la familia. Por otro lado, los impugnadores, sostienen
que es una institucin retrograda, conservadora, que ya ha sido superada,
porque la propiedad se puede disponer libremente.
139.1
Entre los defensores y los impugnadores, hay como siempre, la tercera
posicin, que acepta sus ventajas, pero que lo circunscribe en el tiempo, el
espacio y la ley, que es la de nuestro cdigo civil.
8.8 CARACTERISTICAS DEL RETRACTO
140.1
Son las siguientes:
a) Es de orden legal.- en el art. 1599 del cdigo civil que tiene 6 incisos, estn
sealados los casos especficos del retracto. Este articulo es restrictivo, por lo
que no procede interpretacin analgica.
b) Tiene limitaciones en el espacio y en el tiempo.- funciona solamente con
respecto a la dacin en pago o en venta de bienes muebles inscritos o de
inmuebles (art. 1593-1594 del cdigo civil).
141.1
El plazo para ejercitar el derecho de retracto es de 30 das, contados a
partir de la comunicacin de fecha cierta a la persona que goza de este
derecho o del aviso inserto en el diario encargado de la publicacin de los
avisos judiciales del lugar de la situacin de los bienes, y si la persona que
goza de este derecho conoce la transferencia por un medio distinto que los
anteriores, dicho plazo se cuenta a partir de la fecha de tal conocimiento,
segn lo establecen los art. 1596 y 1597.
c) El llamado por ley tiene que ser notificado para que pueda ejercitar su
derecho.- el art. 1596 del cdigo civil establece que la notificacin al posible
Su carcter legal. Se trata de una facultad que emana de la ley, por ello las situaciones que originan el derecho a
retraer y las personas que pueden retraer estn taxativamente sealadas en ella.
CODIGO CIVIL COMENTADO.TOMO VIII. Editorial: gaceta jurdica

[54]

retrayente debe ser judicial; pero el art. 1597 prescribe que el retrayente
puede tener conocimiento de la transferencia por un medio distinto.
d) Su carcter personalsimo.- con la finalidad evidente de limitar sus efectos,
se le da un carcter personalsimo en el cdigo civil, ya que el derecho de
retracto, de conformidad con el art. 1595, es irrenunciable e intransmisible por
acto entre vivos.
142.1
8.9 CASOS EN QUE FUNCIONA EL RETRACTO
143.1
De acuerdo con el art. 1599, tienen derecho a retracto los siguientes:
a) El copropietario, en la venta a tercero de las porciones indivisas.
144.1
En la prctica, un estado de indivisin es factor de perturbacin social;
all donde hay condominio hay litigios, por eso el legislador busca atenuarlos
por medio de la divisin y participacin, y tambin por el retracto, porque evita
que esos derechos pasen a extraos.
145.1
En la doctrina, el retracto, solo funciona cuando un condmino quiere
vender su derecho a un extrao, pero no, si vende a otro condmino y este
principio es el que ha sido recogido por el cdigo civil vigente.
146.1
El retracto es subrogacin en las mismas condiciones y proporciones.
Funciona sobre la cuota ideal y tambin sobre la parte fsica.
b) El litigante, en caso de venta por el contrario del bien que se est discutiendo
judicialmente.
c) El propietario, en la venta del usufructo y a la inversa.es cuando coincide en
la misma persona dos calidades incompatibles, la de propietario y
usufructuario, por disposicin testamentaria o contractual.
d) El propietario del suelo y el superficiario, en la venta de sus respectivos
derechos.
e) Los propietarios de predios urbanos divididos materialmente en partes,
que no puedan ejercitar sus derechos de propietarios sin someter las dems
partes del bien a servidumbres o a servicios que disminuyan su valor.
f) El propietario de la tierra colindante, cuando se trate de la venta de una
finca rustica cuya cabida no excede; de la unidad agrcola o ganadera mnima
respectiva, cuando aquella y esta reunidas no excedan de dicha unidad.
147.1
Es necesario aclarar que el inc. 1 de este art. Que otorgaba este
derecho, al arrendatario, conforme a la ley de la materia, ha sido derogado por
el inc. C) de la 1era disposicin final del D. L. 757, ley marco para el crecimiento
de la inversin privada de 8 de noviembre de 1991 y publicada el 13-11-91.
8.10

OTROS ASPECTOS EN RELACION AL RETRACTO

[55]

1. EL RETRACTO EN LA VENTA A PLAZOS.- Si procede, porque el retracto es

subrogacin y subrogante se constituye en las mismas condiciones del
subrogado.
2. Cuando hay diversidad en los ttulos de dos o mas sujetos procesales que
tengan derecho de retracto, el art. 1600, establece que el orden de preferencia
ser el indicado en el art. 1599, que ya hemos comentado.
3. VALOR DEL RETRACTO FRENTE A TERCEROS.- Segn el art 1601 del C.
C., aunque se hayan hecho varias ventas, se puede ejercitar el derecho del
retracto, hasta antes de que expire el plazo para ejercitarlo.
4. PROCEDIMIENTO.- De conformidad con el nuevo cdigo procesal civil, se
tramita en proceso abreviado, segn lo establecido por los arts. 495 al 503 de
dicho cuerpo legal.

[56]

148.1

CONCLUCIONES

149.1 Despus de haber investigado y estudiado, desde diferentes

autores sobre el tema de contrato de compraventa, podemos decir
que este contrato es indiscutiblemente el ms importante dentro de
los de su clase, ya que constituye la principal forma moderna de
adquisicin de riqueza y el medio primordial de adquirir el dominio.
150.1 Podemos concluir diciendo que este tema es de suma
importancia para nuestras futuras carreras as como en la vida
diaria.
151.1

[57]

152.1

RECOMENDACIONES

Crear un tema que consista en derogar con respecto al contrato de compra

venta de cosa litigiosa ya que a mi opinin es un abuso de derecho que se le da
al comprador porque no tiene la seguridad de que ese bien adquirido
permanezca en su patrimonio as como tambin resulta perjudicado por el pago
realizado del bien lo que va generar un dao al destinatario de la compra venta.

153.1

Que los contratos de compra venta su contenido sea obligatorio que se lleve con
formalidad tal como lo indique la ley, ya que sera ms seguro tanto para ambas
partes en caso que una de ellas actu de mala fe.

154.1

Es importante que el comprador lea detalladamente cada clusula que se

encuentre plasmada en el contrato de compra venta antes de que firme puesto
que pueda existir una clusula que haya agregado el vendedor y que no haya
sido materia de discusin para que sea agregado.

155.1

Acudir a los registros pblicos para determinar si el bien que vas adquirir se
encuentra inscrito a nombre de la persona con la que estas llevando a cabo el
contrato.

156.1

Verificar si las medidas del predio que se va adquirir estn de acuerdo como lo
haya manifestado el vendedor.

157.1

El comprador solicite una copia del contrato de compra venta ante cualquier
problema que presente.

[58]

BIBLIOGRAFIA

El ABC del derecho Civil Patrimonial Editorial San

Marcos.

El negocio jurdico manual terico practico editorial alegre

E.I.R.L.

Derecho de los contratos ediciones jurdicas.

Cdigo civil comentado por los 100 mejores especialistas

gaceta jurdica TOMO VIII

Cdigo civil comentado por los 100 mejores especialistas

gaceta jurdica TOMO V.

Cdigo civil comentado por los 100 mejores especialistas

gaceta jurdica TOMO VII.

Contratos Civiles. Leopoldo Aguilar Carbajal.

[59]

ANEXOS

MODELO DE CONTRATO SOBRE BIENES LITIGIOSOS

CONTRATO SOBRE BIENES LITIGIOSOS

Seor Notario:

Srvase extender en su registro de escrituras pblicas una donde conste el

contrato de compraventa que celebran de una parte don AAA, identificado con
D.N.I. N .., de estado civil soltero y con domicilio en .., a
quien en lo sucesivo se denominar EL VENDEDOR; y de otra parte don BBB,
identificado con D.N.I. N .., de estado civil soltero y con domicilio en
.., a quien en lo sucesivo se denominar EL COMPRADOR; en
los trminos contenidos en las clusulas siguientes:

ANTECEDENTES:

PRIMERA.- EL VENDEDOR es propietario del inmueble ubicado en

., distrito .., provincia .. y departamento de .., el
mismo que se encuentra inscrito en la partida electrnica N .. del Registro
de la Propiedad Inmueble de .., cuyos linderos y medidas perimtricas se
hallan consignados en el referido documento registral.

SEGUNDA.- EL VENDEDOR deja constancia que, a la fecha de celebracin

de este contrato, el inmueble descrito en la clusula anterior se encuentra en
proceso judicial de reivindicacin desalojo seguido contra don ..,
ante el .. Juzgado Especializado en lo Civil de .., Exp. N ..

OBJETO DEL CONTRATO:

TERCERA.- Por el presente contrato, EL VENDEDOR se obliga a transferir la

propiedad del bien descrito en la clusula primera en favor de EL
COMPRADOR, siempre que resulte ser el propietario del bien litigioso. Por su
parte, EL COMPRADOR se obliga a pagar a EL VENDEDOR el monto total del
precio pactado en la clusula siguiente, en la forma, oportunidad y lugar
convenidos.

PRECIO, FORMA Y LUGAR DE PAGO:

CUARTA.- El precio del bien objeto de la prestacin a cargo de EL

VENDEDOR asciende a la suma de S/. .. (.. y 00/100 nuevos soles), que
[60]

EL COMPRADOR cancelar en dinero, ntegramente y en dos armadas, en la

siguiente forma y oportunidades:

1.- S/. .. en la fecha de suscripcin de la escritura pblica que origine esta

minuta y sin ms constancia que las firmas de las partes puestas en dicho
documento.

2.- S/. .. dentro de los tres das siguientes de finalizado el proceso judicial a
que se refiere la clusula segunda.

3.- Si EL VENDEDOR resulta vencido en el proceso mencionado en la

clusula segunda, estar obligado a devolver inmediata e integramente la
suma entregada conforme al punto 1.- de esta clusula, incluyendo los
intereses legales.

El pago del saldo se efectuar en el domicilio de EL VENDEDOR.

OBLIGACIONES DE LAS PARTES:

QUINTA.- EL VENDEDOR se obliga a entregar el bien objeto de la prestacin

a su cargo dentro de los tres das siguientes de la terminacin del proceso
indicado en la clusula segunda, y se verificar con la entrega de las llaves del
mencionado inmueble, procurndose a EL COMPRADOR tomar efectiva
posesin de dicho bien.

SEXTA.- EL VENDEDOR se obliga a entregar todos los documentos relativos

a la propiedad y uso del bien objeto de la prestacin a su cargo, una vez
finalizado el proceso a su favor, as como los recibos cancelados por los
servicios de agua potable y energa elctrica del ltimo periodo, y el
comprobante de pago cancelado del Impuesto a la Propiedad Predial
correspondiente al trimestre inmediato anterior a la fecha del presente
contrato.

STIMA.- EL VENDEDOR se obliga a realizar todos los actos y a suscribir

todos los documentos que sean necesarios, a fin de formalizar la transferencia
de la propiedad del bien objeto de la prestacin a su cargo, en favor de EL
COMPRADOR, siempre que se cumpla la condicin sealada en la clusula
segunda.

OCTAVA.- EL VENDEDOR se obliga a continuar activamente y en forma

diligente el proceso judicial de desalojo a que se refiere la clusula segunda,
interponiendo los escritos y recursos que sean necesarios, hasta la resolucin
definitiva del proceso que se ha sealado en este instrumento.
[61]

NOVENA.- EL COMPRADOR se obliga a pagar el precio convenido en el

momento, forma y lugar pactados en la clusula cuarta de este documento.

DCIMA.- EL COMPRADOR deber recibir el bien objeto de la prestacin a

cargo de EL VENDEDOR, en la forma y oportunidad pactadas, declarando
desconocer el estado de conservacin y habitabilidad en que se encuentra.

OBLIGACIONES DE SANEAMIENTO:

DCIMO PRIMERA.- Salvo el proceso de desalojo a que se refiere la clusula

segunda, EL VENDEDOR declara que el bien objeto de la prestacin a su
cargo se encuentra, al momento de celebrarse este contrato, libre de toda
carga, gravamen, derecho real de garanta, medida judicial o extrajudicial y en
general de todo acto o circunstancia que impida, prive o limite la libre
disponibilidad, y/o el derecho de propiedad, posesin o uso del bien, salvo el
proceso indicado en la clusula segunda. No obstante, EL VENDEDOR se
obliga al saneamiento por eviccin, que comprender todos los conceptos
previstos en el art. 1495 del Cdigo Civil.

DCIMO SEGUNDA.- EL VENDEDOR se obliga al saneamiento por vicios

ocultos y por hecho propio existentes al momento de la transferencia.

GASTOS Y TRIBUTOS:

DCIMO TERCERA.- Las partes acuerdan que todos los gastos y tributos que
origine la celebracin, formalizacin y ejecucin del presente contrato sern
asumidos por EL COMPRADOR. Queda expresamente establecido que los
gastos del proceso en tramitacin corrern por cuenta de EL VENDEDOR.

DCIMO CUARTA.- EL VENDEDOR declara que al momento de celebrarse

este contrato, no tiene ninguna obligacin tributaria pendiente de pago
respecto del bien objeto de la prestacin a su cargo.

DCIMO QUINTA.- En las relaciones personales entre las partes, EL

VENDEDOR asumir o reembolsar a EL COMPRADOR, si es el caso, los
tributos que correspondan al bien materia de la venta hasta antes de la
transferencia; mientras que EL COMPRADOR, por su parte, asumir los
tributos que se generen con motivo de dicha transferencia y con posterioridad
a ella.

COMPETENCIA TERRITORIAL:

[62]

DCIMO SEXTA.- Para efectos de cualquier controversia que se genere con

motivo de la celebracin y ejecucin de este contrato, las partes se someten a
la competencia territorial de los jueces y tribunales de

DOMICILIO:

DCIMO STIMA.- Para la validez de todas las comunicaciones y

notificaciones a las partes, con motivo de la ejecucin de este contrato, ambas
sealan como sus respectivos domicilios los indicados en la introduccin de
este documento. El cambio de domicilio de cualquiera de las partes surtir
efecto desde la fecha de comunicacin de dicho cambio a la otra parte, por va
notarial.

APLICACIN SUPLETORIA DE LA LEY:

DCIMO OCTAVA.- En todo lo no previsto por las partes en el presente

contrato, ambas se someten a lo establecido por las normas del Cdigo Civil y
dems del sistema jurdico que resulten aplicables.

Srvase usted, seor notario pblico, insertar la introduccin y conclusin de

ley, y cursar partes al Registro de la Propiedad Inmueble para la
correspondiente inscripcin.

Firmado en la ciudad de .., a los das del mes de .. de ..

EL VENDEDOR

EL COMPRADOR

NORMAS APLICABLES:

CDIGO CIVIL:
[63]

Art. 1529 (Definicin de compraventa).

Art. 1532 (Bienes susceptibles de compraventa).

LEY DE TRIBUTACIN MUNICIPAL, D.LEG. N 776:

Art. 8 (Impuesto Predial).

Art. 21 (Impuesto de Alcabala).

[64]

 Contrato privado de compraventa

En _______ a ___ de _________de

200_

REUNIDOS

De una parte, como parte vendedora por representacin:

DON _______________________, mayor de edad, estado civil casado,
vecino de__________, con domicilio a efectos de notificaciones en calle
_________, nm. ___, y D.N.I. n _________________.
La parte vendedora interviene en nombre y representacin de la
sociedad mercantil denominada _________________________ S.L.,
como Administrador nico de la misma, que fue constituida mediante
escritura pblica autorizada por el Notario de__________ Don
____________________________, el da ___ de ________ de _____,
con el nmero ___ de su protocolo, cuyo C.I.F. es el nmero
______________, con domicilio social en calle ___________, nm. __ y
que consta inscrita en el Registro Mercantil de __________ al tomo ___
hoja ______. Fue nombrado Administrador nico mediante acuerdo de
la Junta General de la sociedad elevado a pblico mediante escritura
autorizada por el Notario de _____________________________el da
___ de _____ de 200_, con el nmero _____ de su protocolo.
De otra parte, como parte compradora:
Y de otra, DON ______________________, mayor de edad, estado civil
casado con DOA _______________________, en rgimen de
gananciales y, vecinos de________ condomicilio
en
calle
______________, nm. ___, y D.N.I. n_____________.
La parte compradora interviene en este contrato en su propio nombre y
derecho.
Ambas partes contratantes se reconocen mutuamente capacidad legal
para formalizar este contrato privado de compraventa en el concepto en
el que intervienen en el mismo.
ANTECEDENTES
I.- PARCELA OBJETO DE ESTE CONTRATO .
La sociedad mercantil denominada ___________________________
S.L., es duea en pleno dominio de la siguiente parcela de terreno:

[65]

Terreno urbano de ______________ metros cuadrados ubicado en la

Urbanizacin______________ de ________, etc.

INSCRIPCIN: La finca descrita consta inscrita en el Registro de la

Propiedad nmero___ de __________, al tomo ___, libro ___, folio ___,
seccin __, finca registral nmero _________, inscripcin
_____.TITULO: La finca descrita pertenece a la citada sociedad por
compra al Ayuntamiento de ___________ segn resulta de la escritura
otorgada ante el Notario de ___________, Don _________________, el
da __ de _______ de 200_.

II.- ESTADO DE CARGAS.

La parte vendedora declara que la finca objeto de este contrato est libre
de cargas y gravmenes de cualquier tipo, remitindose a lo que resulte
del contenido de los Libros del Registro de la Propiedad.

III.- SITUACIN ARRENDATICIA.

Se halla libre de arrendatarios y ocupantes, segn manifestacin de la

parte vendedora.

IV.- VIVIENDA PROYECTADA OBJETO DE ESTE CONTRATO

La sociedad mercantil denominada _________________, S.L., tiene

proyectado construir sobre la parcela de terreno descrita en el apartado
primero (I) de este contrato , un edificio de viviendas, garajes y locales
comerciales, uno de cuyos departamentos es el siguiente:
VIVIENDA ______________ del edificio sito en _____________, en
la calle___________, n ___. Tiene una superficie construida de ____
metros cuadrados y til de ___ metros cuadrados. Linda: al frente, por
donde tiene su entrada, con la vivienda___________ a la
derecha/izquierda entrando, con la vivienda _________________; a la
izquierda entrando, con la vivienda ________________.CUOTA: Le
corresponde una cuota de participacin en los elementos y gastos
comunes de la comunidad de propietarios de XXX por ciento.

V.- LEGALIDAD URBANISTICA

La parte vendedora declara que la parcela de terreno descrita en el

apartado primero (I) de este contrato tiene la calificacin urbanstica de
solar edificable, de acuerdo con la normativa urbanstica del municipio.

Declara igualmente que el edificio proyectado del que forma parte la

vivienda descrita en el apartado anterior, cuenta con licencia municipal
de edificacin concedida por el Ayuntamiento de _______________ el
da __ de __________ de 200_, copia de la cual quedar unida a este
contrato.

[66]

VI.- PROYECTO DE OBRAS

El proyecto de obras (unido a este contrato), que ha servido de base

para la concesin de la licencia municipal de edificacin, ha sido
redactado por Don __________________, Arquitecto del Colegio de
Arquitectos de ____________ con nmero de colegiado__________. El
proyecto de obras fue visado por el Colegio de Arquitectos citado
anteriormente el da ___ de _________ de 200_.

La descripcin de la vivienda proyectada contenida en este contrato

privado es la que resulta del referido proyecto de obras, quedando unida
a este contrato una copia del plano de la vivienda proyectada objeto del
mismo, del plano de los elementos, instalaciones y servicios generales y
comunes con los que cuenta todo el edificio, y del alzado del edificio y su
configuracin exterior.

De conformidad con los antecedentes expuestos, las personas que

suscriben este documento tienen convenido un CONTRATO DE
COMPRAVENTA DE FINCA PROYECTADA con arreglo a las
estipulaciones que se expresan a continuacin.

ESTIPULACIONES

PRIMERA.- COMPRAVENTA.

La sociedad mercantil __________________________, S.L., vende la

finca proyectada descrita en el apartado cuarto (IV) de este contrato a
Don ____________________, que la adquiere para su sociedad
conyugal de gananciales.

SEGUNDA.- PRECIO DE VENTA.

El precio de esta compraventa es el de 000.000,00 Euros, adems de la

cantidad de 0.000,00 Euros en concepto de Impuesto Sobre el Valor
Aadido (I.V.A.) al tipo del 7%.

Del precio total estipulado, la parte compradora entrega a la

vendedora en el momento de la firma de este contrato privado,
cantidad anticipada a cuenta del precio de venta estipulado
constituir arras o seal, la cantidad de 00.000,00 Euros, ms el
correspondiente a dicha cantidad.

parte
como
y sin
I.V.A.

El pago del resto del precio estipulado se abonar el da del

otorgamiento de la escritura pblica de compraventa de la vivienda.

La cantidad pendiente de pago no devengar inters alguno a favor de

la parte vendedora.

[67]

La cantidad entregada como anticipo del precio total estipulado no tiene

el carcter de arras o seal, por lo que no ser de aplicacin a este
contrato lo dispuesto en el artculo 1.454 del Cdigo Civil.

[68]

TERCERA.ESCRITURA

OTORGAMIENTO
DE VENTA

DE LA
Y

TRANSMISION DE LA PROPIEDAD DE LA FINCA.

Las partes contratantes se obligan a otorgar escritura pblica de

compraventa de la vivienda objeto de este contrato mediante su
comparecencia ante Notario en el plazo mximo de cuatro meses
contados desde la fecha de la terminacin de la edificacin.

El otorgamiento de la escritura pblica de compraventa implicar la

entrega de la finca vendida, con la consiguiente transmisin de la
propiedad de la misma, salvo que de la propia escritura resulte
claramente otra cosa.
La eleccin del Notario ante el cual deba otorgarse la correspondiente
escritura pblica de compraventa corresponder a la parte compradora,
de conformidad con lo dispuesto en el artculo 142 del Reglamento
Notarial y en el Real Decreto 515 de 21 de abril de 1.989, debiendo
notificar a la parte vendedora el Notario de su eleccin por cualquier
medio con una antelacin mnima de siete das naturales a la fecha de
otorgamiento de la escritura.

CUARTA.- GARANTIA DE LAS CANTIDADES ANTICIPADAS.

La parte vendedora declara y hace constar que ha garantizado la

devolucin, en su caso, del importe total de las cantidades anticipadas
por la parte compradora mediante aval bancario prestado a su favor por
la entidad de crdito denominada XXXX, habiendo quedado formalizado
el aval mediante pliza intervenida por el Notario de Madrid
Don_____________________ el da __ de _______ de 200__.La parte
vendedora entrega a la parte compradora en el momento de la firma de
este contrato privado una copia del citado aval bancario.

QUINTA.- OBLIGACION DE CONSTRUIR.

La parte vendedora se obliga a construir hasta su total terminacin el

edificio de que forma parte la finca proyectada objeto del presente
contrato, conforme al proyecto de obras que sirvi de base para la
concesin de la licencia de edificacin que ha quedado reseada en los
antecedentes de este contrato .

Se entender que el edificio se encuentra terminado cuando se haya

obtenido por el constructor-promotor cdula de habitabilidad y licencia
de primera ocupacin del mismo, de acuerdo con la normativa aplicable.
La parte vendedora deber tener terminado el edificio en todo caso
antes del da ___ de____ de 200_.
SEXTA.- CARACTERISTICAS DE LA FINCA PROYECTADA.

[69]

La finca que entregue la parte vendedora a la parte compradora en

virtud de lo estipulado en este contrato en la fecha convenida en el
mismo, deber tener la superficie, caractersticas y configuracin que
resulta de las clusulas y determinaciones de este contrato. A tal efecto,
se entienden integradas en este contrato y forman parte

[70]

del mismo como estipulaciones contractuales, las caractersticas

arquitectnicas, estructurales, funcionales y ornamentales que resultan
del proyecto de obras reseado en los antecedentes del contrato.

Igualmente se entienden integradas en este contrato de compraventa

como estipulaciones del mismo, de conformidad con lo establecido en el
Real Decreto 515 de 21 de abril de 1.989, las caractersticas
arquitectnicas, estructurales, funcionales y ornamentales y los servicios
del edificio que resultan de la publicidad promocional realizada por la
parte vendedora bien directamente o por medio de cualesquiera otras
personas o entidades a quienes la parte vendedora haya encomendado
en cualquier forma la promocin y venta de las fincas.

En cuanto a la configuracin y acabado interiores de la finca, sta

deber cumplir las siguientes caractersticas y especificaciones:

* (Especificar con el mayor detalle posible las caractersticas de acabado

de la finca proyectada).

SEPTIMA.- GASTOS.

Sern de cuenta de la parte vendedora el Impuesto sobre el Incremento

de valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana y cualesquiera gastos
que deriven de actos previos al otorgamiento de la escritura de
compraventa y que sean necesarios para el otorgamiento de la misma y
su inscripcin en el Registro de la Propiedad. En consecuencia, sern de
cuenta de la parte vendedora todos los gastos notariales, registrales,
fiscales o de otro tipo que deriven del otorgamiento e inscripcin de la
escritura de obra nueva y divisin horizontal, del prstamo hipotecario
concedido al promotor, y de la cancelacin de embargos, hipotecas,
condiciones resolutorias expresas, precios aplazados o cualesquiera
otras cargas que recaigan sobre la finca vendida en la fecha de
otorgamiento de la escritura de compraventa.

Sern de cuenta de la parte compradora los impuestos de cualquier tipo

que graven la adquisicin de la finca comprada en virtud de este
contrato , los honorarios notariales por el otorgamiento de la escritura
pblica de compraventa y los honorarios registrales por la inscripcin en
el Registro de la Propiedad a nombre de la parte compradora de la
adquisicin efectuada.

OCTAVA.- CARGAS NO APARENTES.

La parte vendedora declara que se encuentra al corriente en el pago de

los impuestos que gravan la titularidad de la finca vendida en virtud de
este contrato.

Esto no obstante, si la parte vendedora adeudase en la fecha de este

contrato cualquier cantidad derivada de la liquidacin de Impuestos que
graven la propiedad de la finca vendida, dicha parte vendedora asume

[71]

expresamente la obligacin de pago de tales cantidades pendientes de

abono.

[72]

NOVENA.PRESTAMO

SUBROGACION
CONCEDIDO

EN
AL

EL

PROMOTOR.

La parte compradora tendr derecho a subrogarse, de conformidad con la

Entidad de Crdito Acreedora, en el prstamo o crdito hipotecario concedido
a la parte vendedora y que grave la finca objeto de este contrato , siendo de
cuenta de la parte compradora los gastos de cualquier tipo que se deriven del
otorgamiento de la escritura de subrogacin.

Si a la parte compradora no le conviniese subrogarse en el prstamo o crdito

concedido a la parte vendedora, deber manifestarlo as a la parte vendedora
con al menos _____das naturales de antelacin a la fecha prevista para el
otorgamiento de la escritura pblica de compraventa. En tal caso, la parte
vendedora deber proceder a la cancelacin de la hipoteca que grave la finca
objeto de este contrato con carcter previo al otorgamiento de la escritura
pblica de compraventa, siendo de cuenta de la parte vendedora los gastos
notariales, registrales y comisiones bancarias que se deriven de dicha
cancelacin, as como tambin los impuestos de cualquier tipo que se
devenguen por el otorgamiento de la escritura de cancelacin de hipoteca.

DECIMA.- RESOLUCION DEL CONTRATO Y CLAUSULA PENAL.

Si la parte vendedora incumpliese su obligacin de entregar a la parte

compradora la vivienda proyectada en la fecha estipulada, conforme a las
condiciones y caractersticas de la misma que han sido convenidas, quedar
resuelto el presente contrato, a menos que la parte compradora consienta en
conceder a la parte vendedora un nuevo plazo para la entrega de la vivienda,
transcurrido el cual sin realizar la entrega se entender en todo caso resuelto
el contrato. En caso de resolucin del contrato, la parte vendedora deber
devolver a la parte compradora las cantidades que sta haya anticipado a
cuenta del precio estipulado, incrementadas, de conformidad con lo
establecido en la Ley 57 de 27 de julio de 1968, en una cantidad igual al
inters legal del dinero aplicado a las mismas durante el tiempo que haya
mediado entre la fecha del anticipo por la parte compradora y la fecha de la
devolucin por la parte vendedora.

Por otra parte, llegado el caso de la resolucin del contrato, la parte

vendedora deber abonar a la parte compradora, como indemnizacin y en el
concepto de clusula penal, una cantidad equivalente al diez por ciento de las
cantidades anticipadas por la parte compradora.
Y en prueba de conformidad, afirmndose y ratificndose en el contenido del
presente contrato, y con promesa de cumplirlo bien y fielmente lo firman por
duplicado y aun solo efecto en la ciudad y fecha ut supra.
[73]

EL VENDEDOR
COMPRADOR

EL

[74]

Contrato de compraventa a plazos de bien inmueble

En Madrid a ___ de _____ de 200_

REUNIDOS

De una parte, DON _____________________, y DOA __________________, mayor

de edad, cnyuges, siendo su rgimen de econmico del matrimonio el de gananciales,
vecinos de ______, con domicilio en la calle __________, nmero _, con NIF
respectivamente _________ y ____________.Y de
la
otra,
DON___________________________ y DOA
______________________,
mayores de edad, cnyuges, siendo su rgimen econmico del matrimonio el de
gananciales, vecinos de _________, con domicilio en la calle_____, nmero __ y con
NIF respectivamente _________ y _______.

Los comparecientes se reconocen mutuamente y entre s con la capacidad legal

suficiente al efecto, libre y espontneamente
MANIFIESTAN

PRIMERO.- Que DON __________________, y DOA ____________________, en

adelante la parte vendedora, son propietarios de la siguiente vivienda.

- Vivienda
de la planta __ puerta __, emplazada en la ciudad de Madrid, calle

________, nmero __, de una superficie til de __ m2, superficie construida __ m2

que se distribuye en comedor, ___ habitaciones, cocina y cuarto de aseo, que linda por
frente e izquierda con rellano de la escalera, por la derecha con la vivienda __ en la
misma planta y por fondo con los generales del edificio.

- La vivienda descrita tiene asignada una cuota del 10% de participacin en los elementos
comunes, cuyo porcentaje es el que sirve de mdulo de reparto de beneficios y cargas de la
comunidad de propietarios de la que forma parte, y a los dems efectos que determina la Ley
de Propiedad Horizontal.
- TITULO: Le pertenece por ttulo de COMPRAVENTA, segn escritura otorgada en fecha de
___ de ____ de 19__, autorizada por el Notario D. _______________ n
______ de protocolo.
- INSCRIPCIN:
Consta inscrita la vivienda en el Registro de la Propiedad de

__________ nmero _, al Tomo _, libro _, folio _, finca _.

CARGAS: La vivienda descrita est gravada con una hipoteca a favor del Banco
XXXX, constituida por escritura autorizada por el Notario D. _______________,
[75]

respondiendo esta finca de ______________ EUROS de principal, ______________ EUROS

para intereses, estando tasada para que sirva de tipo en primera subasta en la cantidad de
_______________ EUROS. De este prstamo se adeuda la cantidad______________ EUROS
segn manifiesta la parte vendedora y consta en el ltimo recibo satisfecho de dicho prstamo.

La finca descrita no est afecta a ms de cargas ni gravmenes, segn se desprende de

la certificacin expedida por el Registro de la Propiedad nmero _ de Madrid y est al
corriente en el pago de contribuciones, impuestos y arbitrios y gastos de propiedad
horizontal segn se desprende de la certificacin expedida al efecto por el
Administrador de la Comunidad de Propietarios.

SEGUNDO.- Que estando interesados ambos comparecientes en la compraventa de la

finca descrita, por medio del presente documento lo llevan a efecto con arreglo a las
siguientes:
ESTIPULACIONES

I.- Compraventa

DON ___________________, y DOA ____________________ venden y

DON________________________ y DOA __________________ compran la
vivienda descrita en el Antecedente I sin inquilinos ni ocupantes, en el estado de cargas
descrito y al corriente en el pago de contribuciones, arbitrios e impuestos y al corriente
en el pago de gastos comunes de propiedad horizontal.

II.- Precio

El precio convenido por la presente compraventa es el de ______________ Euros, que

la parte compradora satisfar del siguiente modo

1.- Mediante la entrega que la parte compradora hace en este acto, sirviendo el
presente documento como eficaz carta de pago y recibo, de la cantidad de __________
EUROS.

2.- ____________ Euros, mediante un cheque n ___________, librado por la parte

compradora contra su cuenta corriente n ________________ que mantiene en la Sucursal
_________ del Banco XXXX que la parte vendedora recibe salvo su buen fin.

3.- _____________ Euros se satisfarn por la parte compradora en el plazo mximo de

60 meses, devengndose por dicho aplazamiento intereses al tipo del __% anual que la parte
compradora satisfar junto con el principal.

Para el pago de esta cantidad la parte se emiten los siguientes efectos:

- La parte compradora emite a favor de la parte vendedora __ pagars no a la

orden, sin gastos, con vencimiento a los das _ de cada mes, siendo el primero el
[76]

prximo mes de diciembre de 200_ y el ltimo el del mes de diciembre del ao 200
_, cada uno de ellos por importe nominal de ___________Euros. El pago de todos
los pagars se ha domiciliado en la cuenta corriente n ___________ que la parte
compradora mantiene en la Sucursal de _____ del Banco XXXX.
- La parte vendedora libra a su propia orden, aceptadas por la parte compradora, _
letras de cambio no a la orden, sin gastos, con vencimiento a los das _ de cada mes,
siendo el primero el del prximo mes de diciembre de 200_ y el ltimo el del mes de
_________

del ao 200_, cada una de ellas por importe nominal de 1________ Euros. El pago de
todas las letras de cambio se ha domiciliado en la cuenta corriente n ________ que la
parte compradora mantiene en la Sucursal de 5555 del Banco XXX.

4.- El resto del precio lo retiene la parte compradora para hacer pago a la entidad
acreedora subrogndose tanto en la obligacin garantizada como en la propia hipoteca,
siendo todos los gastos que se deriven de esta subrogacin de cargo de la parte
compradora. Esta obligacin de pago la asume la parte compradora an en el caso de
que la entidad acreedora hipotecaria, de conformidad con lo establecido en el art. 1.205
del Cdigo Civil y 108 de la Ley de Hipotecaria, no admitiese la subrogacin de la
parte compradora y por lo tanto la parte vendedora no quedase desligada de la
obligacin garantizada

III.- Condicin Resolutoria. En garanta del precio aplazado y sus intereses

ordinarios, se pacta expresamente que la presente transmisin est sometida a
condicin resolutoria expresa, conforme a los artculos 1504 del Cdigo Civil y 11 de
la Ley Hipotecaria .
En consonancia con lo anterior, la falta de pago a su vencimiento de uno cualesquiera
de los plazos (o letras de cambio reseadas) facultar a la vendedora para resolver esta
compraventa, revirtiendo, incluso frente a terceros, el dominio de la finca, fijndose
como domicilio de la compradora a efectos de la preceptiva notificacin notarial o
judicial de la resolucin, la propia finca vendida .
La resolucin provocar el desalojo inmediato de la finca por la parte compradora o
por quienes de ella deriven su derecho, ya sea ste real o personal, incluido el de
arrendamiento.

En caso de resolucin por impago del precio aplazado, ambas partes debern restituirse
recprocamente las prestaciones ya realizadas, salvo que la parte vendedora retenga las
siguientes sumas que tiene derecho a deducir:

a) El diez por ciento del importe de los plazos pagados en concepto de indemnizacin por la
tenencia de las cosas por el comprador.
b) Una cantidad igual al desembolso inicial por la depreciacin comercial del inmueble
vendido, con el lmite mximo de la .......................parte del precio de venta. Por el deterioro
de la cosa vendida, si lo hubiere, podr exigir el vendedor, adems, la indemnizacin que
legalmente proceda.
[77]

Expresamente se pacta que la condicin resolutoria podr cancelarse mediante

instrumento pblico en que el Notario d fe de que las letras reseadas se encuentran
en poder de la parte compradora o de sus causahabientes.

Igualmente se conviene que esta clusula sea contemplada en la escritura pblica que
en su da se otorgue.

IV.- Ley 7/1995 de 23 de Marzo, sobre Crditos al consumo.

De conformidad con lo establecido en la Ley 7/1995 de 23 de Marzo, sobre Crditos al

consumo, la parte vendedora hace constar expresamente:

a) Los elementos que componen el coste total del crdito que supone el aplazamiento
de pago del precio, con excepcin de los gastos de incumplimiento contractual son: el
inters nominal del....................por ciento (....................%) anual, que no se modificar
durante toda la vida del contrato, los honorarios de Notara y Registro por la
constitucin y, en su da, cancelacin de la condicin resolutoria, y el Impuesto de
Actos Jurdicos Documentados por tal constitucin y cancelacin, que en la actualidad
es el....................% sobre el precio aplazado e intereses garantizados en cada uno de
dichos actos. b) Que la tasa anual equivalente definida en la citada Ley es
el....................por ciento (....................%) anual, para cuyo clculo slo se ha considerado
el tipo de inters, plazo y periodicidad de los mismos.

V.-Entrega de la vivienda.

La entrega de la vivienda tendr lugar el da...................., coincidiendo con el de

otorgamiento de la escritura pblica de compraventa, en la Notara que elija el
comprador, el da....................

VI.- Escritura de compraventa

La escritura pblica de compraventa a favor de la parte compradora o de la persona

que designe, se otorgar a simple requerimiento de cualquiera de los comparecientes
ante el Notario que designe el requirente, una vez la parte compradora haya satisfecho
el total precio de la compraventa y sus intereses.

Los gastos e impuestos que se deriven de dicho otorgamiento sern satisfechos por las
partes con arreglo a Ley, y por tanto cada compareciente satisfar la parte de Notaria
que reglamentariamente le corresponda, la parte vendedora el Impuesto Municipal
sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de la Naturaleza Urbana (Plusvala) y la
parte compradora el Impuestos sobre Transmisiones y Actos Jurdicos Documentados y
los gastos de gestin y los Honorarios por la inscripcin de la compraventa en el
Registro de la Propiedad.

[78]

Si la parte compradora instase de la parte vendedora el otorgamiento de la escritura de

compraventa en cualquier momento anterior al total pago del precio aplazado y sus
intereses, sta se otorgar dando a la falta de pago del precio aplazado el carcter de
condicin resolutoria explcita en los trminos del de la Ley Hipotecaria y 58 y
siguientes de su Reglamento, con las condiciones establecidas en la resolucin por
incumplimiento.

Para la consignacin registral del cumplimiento de la condicin resolutoria y la

recuperacin del pleno dominio y plena disponibilidad por la parte vendedora
delinmueble objeto de la compraventa, deber presentarse copia del requerimiento que
se dir as como el ttulo de la propia de parte vendedora.

Para consignar en el Registro de la Propiedad el pago del precio aplazado una vez se
haya satisfecho la total cantidad y la cancelacin de la condicin resolutoria explcita,
la parte compradora podr exigir de la parte vendedora el otorgamiento de escritura de
Carta de Pago y Extincin de la Condicin Resolutoria, o a su sola instancia, otorgar
Acta Notarial de exhibicin de los pagars y letras de cambio cuya tenencia supone el
pago del precio, siempre que la parte compradora manifieste que posee dichos efectos
legtimamente por haber pagado su nominal.

VII.- Corriente de gastos

Los vendedores manifiestan que se encuentran al corriente de gastos de comunidad,

aportando a tales efectos y en prueba de lo indicado, certificacin expedida por el
Administrador de la Comunidad.

VIII.- Comunidad de Propietarios.

Los compradores se comprometen a notificar de forma inmediata, al Administrador y

Presidente de la Comunidad de Propietarios, la transmisin operada en la propiedad
individual a fin de que se entiendan con ellos las sucesivas obligaciones y
notificaciones que deba practicarle la comunidad en cuestin.

IX.- Normativa aplicable.

Esta transmisin patrimonial se someter a lo expresamente pactado por las partes en el

presente contrato y, con carcter supletorio, por las disposiciones del Derecho Comn.

X.- Resolucin de conflictos.

En el supuesto de conflicto, las partes, sin pactar fuero distinto, se someten

expresamente al que corresponda con arreglo a las disposiciones procesales vigentes.

[79]

Para que as conste y se haga valer ante quien corresponda, las partes firman dos
ejemplares idnticos, uno para cada interviniente, en lugar y fecha indicado en el
encabezamiento del presente documento.

EL VENDEDOR

EL COMPRADOR

[80]