LEY HIPOTECARIA

TTULO I
Del Registro de la Propiedad y de los ttulos sujetos a
inscripcin
Artculo 1.
El Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripcin o anotacin de los actos y
contratos relativos al dominio y dems derechos reales sobre bienes inmuebles.
Las expresadas inscripciones o anotaciones se harn en el Registro en cuya
circunscripcin territorial radiquen los inmuebles.
Los asientos del Registro practicados en los libros que se determinan en los artculos
doscientos treinta y ocho y siguientes, en cuanto se refieran a los derechos inscribibles,
estn bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen todos sus efectos mientras no se
declare su inexactitud en los trminos establecidos en esta Ley.
Artculo 2.
En los Registros expresados en el artculo anterior se inscribirn:
Primero. Los ttulos traslativos o declarativos del dominio de los inmuebles o de los
derechos reales impuestos sobre los mismos.
Segundo. Los ttulos en que se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o
extingan derechos de usufructo, uso, habitacin, enfiteusis, hipoteca, censos, servidumbres
y otros cualesquiera reales.
Tercero. Los actos y contratos en cuya virtud se adjudiquen a alguno bienes inmuebles
o derechos reales, aunque sea con la obligacin de transmitirlos a otro o de invertir su
importe en objeto determinado.
Cuarto. Las resoluciones judiciales en que se declare la incapacidad legal para
administrar, la ausencia, el fallecimiento y cualesquiera otras por las que se modifique la
capacidad civil de las personas en cuanto a la libre disposicin de sus bienes.
Quinto. Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, y los subarriendos,
cesiones y subrogaciones de los mismos.
Sexto. Los ttulos de adquisicin de los bienes inmuebles y derechos reales que
pertenezcan al Estado, o a las corporaciones civiles o eclesisticas, con sujecin a lo
establecido en las leyes o reglamentos.
Artculo 3.
Para que puedan ser inscritos los ttulos expresados en el artculo anterior, debern
estar consignados en escritura pblica, ejecutoria o documento autntico expedido por

Autoridad judicial o por el Gobierno o sus Agentes, en la forma que prescriban los
reglamentos.
Artculo 4.
Tambin se inscribirn en el Registro los ttulos expresados en el artculo segundo,
otorgados en pas extranjero, que tengan fuerza en Espaa con arreglo a las leyes, y las
ejecutorias pronunciadas por Tribunales extranjeros a que deba darse cumplimiento en
Espaa, con arreglo a la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Artculo 5.
Los ttulos referentes al mero o simple hecho de poseer no sern inscribibles.

TTULO II
De la forma y efectos de la inscripcin
Artculo 6.
La inscripcin de los ttulos en el Registro podr pedirse indistintamente:
a) Por el que adquiera el derecho.
b) Por el que lo transmita.
c) Por quien tenga inters en asegurar el derecho que se deba inscribir.
d) Por quien tenga la representacin de cualquiera de ellos.
Artculo 7.
La primera inscripcin de cada finca en el Registro de la Propiedad ser de dominio y se
practicar con arreglo a los procedimientos regulados en el Ttulo VI de esta Ley.
El titular de cualquier derecho real impuesto sobre finca cuyo dueo no hubiere inscrito
su dominio, podr solicitar la inscripcin de su derecho con sujecin a las normas prescritas
en el Reglamento.
Artculo 8.
Cada finca tendr desde que se inscriba por primera vez un nmero diferente y
correlativo.
Las inscripciones que se refieran a una misma finca tendrn otra numeracin correlativa
y especial.
Se inscribirn como una sola finca bajo un mismo nmero:
Primero.El territorio, trmino redondo o lugar de cada foral en Galicia o Asturias,
siempre que reconozcan un solo dueo directo o varios proindiviso, aunque est dividido en
suertes o porciones, dadas en dominio til o foro a diferentes colonos, si su conjunto se
halla comprendido dentro de los linderos de dicho trmino.

Se estimar nico el seoro directo para los efectos de la inscripcin, aunque sean
varios los que, a ttulo de seores directos, cobren rentas o pensiones de un foral o lugar,
siempre que la tierra aforada no se halle dividida entre ellos por el mismo concepto.
Segundo.Toda explotacin agrcola, con o sin casa de labor, que forme una unidad
orgnica, aunque est constituida por predios no colindantes, y las explotaciones
industriales que formen un cuerpo de bienes unidos o dependientes entre s.
Tercero.Las fincas urbanas y edificios en general, aunque pertenezcan a diferentes
dueos en dominio pleno o menos pleno.
Cuarto.Los edificios en rgimen de propiedad por pisos cuya construccin est
concluida o, por lo menos, comenzada.
En la inscripcin se describirn, con las circunstancias prescritas por la Ley, adems del
inmueble en su conjunto, sus distintos pisos o locales susceptibles de aprovechamiento
independiente, asignando a stos un nmero correlativo, escrito en letra y la cuota de
participacin que a cada uno corresponde en relacin con el inmueble. En la inscripcin del
solar o del edificio en conjunto se harn constar los pisos meramente proyectados.
Se incluirn adems aquellas reglas contenidas en el ttulo y en los estatutos que
configuren el contenido y ejercicio de esta propiedad.
La inscripcin se practicar a favor del dueo del inmueble constituyente del rgimen o
de los titulares de todos y cada uno de sus pisos o locales.
Quinto.Los pisos o locales de un edificio en rgimen de propiedad horizontal, siempre
que conste previamente en la inscripcin del inmueble la constitucin de dicho rgimen.
Artculo 9.
El folio real de cada finca incorporar necesariamente el cdigo registral nico de
aqulla. Los asientos del Registro contendrn la expresin de las circunstancias relativas al
sujeto, objeto y contenido de los derechos inscribibles segn resulten del ttulo y los
asientos del registro, previa calificacin del Registrador. A tal fin, la inscripcin contendr
las circunstancias siguientes:
a) Descripcin de la finca objeto de inscripcin, con su situacin fsica detallada, los
datos relativos a su naturaleza, linderos, superficie y, tratndose de edificaciones, expresin
del archivo registral del libro del edificio, salvo que por su antigedad no les fuera exigible.
Igualmente se incluir la referencia catastral del inmueble o inmuebles que la integren y el
hecho de estar o no la finca coordinada grficamente con el Catastro en los trminos del
artculo 10.
Cuando conste acreditada, se expresar por nota al margen la calificacin urbanstica,
medioambiental o administrativa correspondiente, con expresin de la fecha a la que se
refiera.
b) Siempre que se inmatricule una finca, o se realicen operaciones de parcelacin,
reparcelacin, concentracin parcelaria, segregacin, divisin, agrupacin o agregacin,
expropiacin forzosa o deslinde que determinen una reordenacin de los terrenos, la
representacin grfica georreferenciada de la finca que complete su descripcin literaria,
expresndose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de
sus vrtices.

Asimismo, dicha representacin podr incorporarse con carcter potestativo al tiempo

de formalizarse cualquier acto inscribible, o como operacin registral especfica. En ambos
casos se aplicarn los requisitos establecidos en el artculo 199.
Para la incorporacin de la representacin grfica de la finca al folio real, deber
aportarse junto con el ttulo inscribible la certificacin catastral descriptiva y grfica de la
finca, salvo que se trate de uno de los supuestos en los que la ley admita otra
representacin grfica georreferenciada alternativa.
En todo caso, la representacin grfica alternativa habr de respetar la delimitacin de
la finca matriz o del permetro del conjunto de las fincas aportadas que resulte de la
cartografa catastral. Si la representacin grfica alternativa afectara a parte de parcelas
catastrales, deber precisar la delimitacin de las partes afectadas y no afectadas, y el
conjunto de ellas habr de respetar la delimitacin que conste en la cartografa catastral.
Dicha representacin grfica deber cumplir con los requisitos tcnicos que permitan su
incorporacin al Catastro una vez practicada la operacin registral.
La representacin grfica aportada ser objeto de incorporacin al folio real de la finca,
siempre que no se alberguen dudas por el Registrador sobre la correspondencia entre dicha
representacin y la finca inscrita, valorando la falta de coincidencia, siquiera parcial, con
otra representacin grfica previamente incorporada, as como la posible invasin del
dominio pblico.
Se entender que existe correspondencia entre la representacin grfica aportada y la
descripcin literaria de la finca cuando ambos recintos se refieran bsicamente a la misma
porcin del territorio y las diferencias de cabida, si las hubiera, no excedan del diez por
ciento de la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificacin de la finca inscrita ni su
correcta diferenciacin respecto de los colindantes.
Una vez inscrita la representacin grfica georreferenciada de la finca, su cabida ser la
resultante de dicha representacin, rectificndose, si fuera preciso, la que previamente
constare en la descripcin literaria. El Registrador notificar el hecho de haberse practicado
tal rectificacin a los titulares de derechos inscritos, salvo que del ttulo presentado o de los
trmites del artculo 199 ya constare su notificacin.
A efectos de valorar la correspondencia de la representacin grfica aportada, en los
supuestos de falta o insuficiencia de los documentos suministrados, el Registrador podr
utilizar, con carcter meramente auxiliar, otras representaciones grficas disponibles, que le
permitan averiguar las caractersticas topogrficas de la finca y su lnea poligonal de
delimitacin.
Todos los Registradores dispondrn, como elemento auxiliar de calificacin, de una
nica aplicacin informtica suministrada y diseada por el Colegio de Registradores e
integrada en su sistema informtico nico, bajo el principio de neutralidad tecnolgica, para
el tratamiento de representaciones grficas, que permita relacionarlas con las descripciones
de las fincas contenidas en el folio real, previniendo adems la invasin del dominio pblico,
as como la consulta de las limitaciones al dominio que puedan derivarse de la clasificacin
y calificacin urbanstica, medioambiental o administrativa correspondiente. Dicha
aplicacin y sus diferentes actualizaciones habrn de ser homologadas por la Direccin
General de los Registros y del Notariado, para establecer el cumplimiento de los requisitos
de proteccin y seguridad adecuados a la calidad de los datos.
Los Registradores de la Propiedad no expedirn ms publicidad grfica que la que
resulte de la representacin grfica catastral, sin que pueda ser objeto de tal publicidad la
informacin grfica contenida en la referida aplicacin, en cuanto elemento auxiliar de
calificacin. Solo en los supuestos en los que la ley admita otra representacin grfica
georreferenciada alternativa, sta podr ser objeto de publicidad registral hasta el
momento en que el Registrador haga constar que la finca ha quedado coordinada

grficamente con el Catastro. Hasta entonces, se har constar en esta publicidad el hecho
de no haber sido validada la representacin grfica por el Catastro. Asimismo, podr ser
objeto de publicidad registral la informacin procedente de otras bases de datos, relativa a
las fincas cuya representacin grfica catastral haya quedado o vaya a quedar incorporada
al folio real.
c) La naturaleza, extensin y condiciones, suspensivas o resolutorias, si las hubiere, del
derecho que se inscriba, y su valor cuando constare en el ttulo.
d) El derecho sobre el cual se constituya el que sea objeto de la inscripcin.
e) La persona natural o jurdica a cuyo favor se haga la inscripcin o, cuando sea el
caso, el patrimonio separado a cuyo favor deba practicarse aqulla, cuando ste sea
susceptible legalmente de ser titular de derechos u obligaciones. Los bienes inmuebles y
derechos reales de las uniones temporales de empresas sern inscribibles en el Registro de
la Propiedad siempre que se acredite, conforme al artculo 3, la composicin de las mismas
y el rgimen de administracin y disposicin sobre tales bienes, practicndose la inscripcin
a favor de los socios o miembros que las integran con sujecin al rgimen de
administracin y disposicin antes referido. Tambin podrn practicarse anotaciones
preventivas de demanda y embargo a favor de las comunidades de propietarios en rgimen
de propiedad horizontal.
En cualquier momento, el titular inscrito podr instar directamente del Registrador que
por nota marginal se hagan constar las circunstancias de un domicilio, direccin electrnica
a efectos de recibir comunicaciones y notificaciones electrnicas y telemticas relativas al
derecho inscrito. Las comunicaciones a travs de medios electrnicos y telemticos sern
vlidas siempre que exista constancia de la transmisin y recepcin, de sus fechas y del
contenido ntegro de las comunicaciones, y se identifique de forma autntica o fehaciente al
remitente y al destinatario de las mismas.
f) La persona de quien procedan inmediatamente los bienes o derechos que deban
inscribirse.
g) El ttulo que se inscriba, su fecha, y el Tribunal, Juzgado, Notario o funcionario que lo
autorice.
h) La fecha de presentacin del ttulo en el Registro y la de la inscripcin.
i) El acta de inscripcin y la firma del Registrador, que supondr la conformidad del
mismo al texto ntegro del asiento practicado.
Lo dispuesto en este artculo se entiende sin perjuicio de lo especialmente regulado
para determinadas inscripciones.
Artculo 10.
1. La base de representacin grfica de las fincas registrales ser la cartografa
catastral, que estar a disposicin de los Registradores de la Propiedad.
2. En los casos de incorporacin de la representacin grfica georreferenciada conforme
a lo dispuesto en la letra b) del artculo 9, deber aportarse, junto al ttulo inscribible,
certificacin catastral descriptiva y grfica de la finca, salvo que se trate de uno de los
supuestos regulados en el apartado 3 de este artculo.
El Registrador incorporar al folio real la representacin grfica catastral aportada
siempre que se corresponda con la descripcin literaria de la finca en la forma establecida
en la letra b) del artculo anterior, haciendo constar expresamente en el asiento que en la

fecha correspondiente la finca ha quedado coordinada grficamente con el Catastro.

Asimismo, el Registrador trasladar al Catastro el cdigo registral de las fincas que hayan
sido coordinadas.
En el supuesto de que la correspondencia no haya quedado acreditada, el Registrador
dar traslado de esta circunstancia al Catastro por medios telemticos, motivando a travs
de un informe las causas que hayan impedido la coordinacin, a efectos de que, en su caso,
el Catastro incoe el procedimiento oportuno.
3. nicamente podr aportarse una representacin grfica georreferenciada
complementaria o alternativa a la certificacin catastral grfica y descriptiva en los
siguientes supuestos:
a) Procedimientos de concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad
extrarregistral del Ttulo VI de esta Ley en los que expresamente se admita una
representacin grfica alternativa.
b) Cuando el acto inscribible consista en una parcelacin, reparcelacin, segregacin,
divisin, agrupacin, agregacin o deslinde judicial, que determinen una reordenacin de
los terrenos.
En los supuestos en los que se haya aportado una representacin grfica alternativa, el
Registrador remitir la informacin al Catastro, de acuerdo con su normativa reguladora,
para que este practique, en su caso, la alteracin que corresponda.
De practicarse la alteracin, la Direccin General del Catastro lo trasladar al Registro
de la Propiedad, a efectos de que el Registrador haga constar las referencias catastrales
correspondientes, as como la circunstancia de la coordinacin, e incorpore al folio real la
representacin grfica catastral.
4. En toda forma de publicidad registral habr de expresarse, adems de la referencia
catastral que corresponda a la finca, si est o no coordinada grficamente con el Catastro a
una fecha determinada.
5. Alcanzada la coordinacin grfica con el Catastro e inscrita la representacin grfica
de la finca en el Registro, se presumir, con arreglo a lo dispuesto en el artculo 38, que la
finca objeto de los derechos inscritos tiene la ubicacin y delimitacin geogrfica expresada
en la representacin grfica catastral que ha quedado incorporada al folio real.
Esta presuncin igualmente regir cuando se hubiera incorporado al folio real una
representacin grfica alternativa, en los supuestos en que dicha representacin haya sido
validada previamente por una autoridad pblica, y hayan transcurrido seis meses desde la
comunicacin de la inscripcin correspondiente al Catastro, sin que ste haya comunicado
al Registro que existan impedimentos a su validacin tcnica.
6. Con el fin de asegurar el intercambio de informacin entre el Catastro y el Registro
de la Propiedad, as como la interoperabilidad entre sus sistemas de informacin, mediante
resolucin conjunta de la Direccin General de los Registros y del Notariado y de la
Direccin General del Catastro, se regularn:
a) La forma, contenido, plazos y requisitos del suministro mutuo de informacin que sea
relevante para el cumplimiento de las funciones respectivas.
b) Las caractersticas y funcionalidades del sistema de intercambio de informacin, as
como del servicio de identificacin y representacin grfica de las fincas sobre la cartografa
catastral.

c) Los requisitos que deben cumplir la descripcin tcnica y la representacin grfica

alternativa que se aporte al Registro de la Propiedad en los supuestos legalmente previstos.
Artculo 11.
En la inscripcin de los contratos en que haya mediado precio o entrega de metlico, se
har constar el que resulte del ttulo, as como la forma en que se hubiese hecho o
convenido el pago, debiendo acreditarse los medios de pago utilizados, en la forma
establecida en los artculos 21, 254 y 255 de esta Ley.
La expresin del aplazamiento del pago no surtir efectos en perjuicio de tercero, a
menos que se garantice aqul con hipoteca o se d a la falta de pago el carcter de
condicin resolutoria explcita. En ambos casos, si el precio aplazado se refiere a la
transmisin de dos o ms fincas, se determinar el correspondiente a cada una de ellas.
Lo dispuesto en el prrafo precedente se aplicar a las permutas o adjudicaciones en
pago cuando una de las partes tuviere que abonar a la otra alguna diferencia en dinero o en
especie.
Artculo 12.
En la inscripcin del derecho real de hipoteca se expresar el importe del principal de la
deuda y, en su caso, el de los intereses pactados, o, el importe mximo de la
responsabilidad hipotecaria, identificando las obligaciones garantizadas, cualquiera que sea
la naturaleza de stas y su duracin.
Las clusulas de vencimiento anticipado y dems clusulas financieras de las
obligaciones garantizadas por hipoteca a favor de las entidades a las que se refiere el
artculo 2 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulacin del Mercado Hipotecario, en
caso de calificacin registral favorable de las clusulas de trascendencia real, se harn
constar en el asiento en los trminos que resulten de la escritura de formalizacin.
Artculo 13.
Los derechos reales limitativos, los de garanta y, en general, cualquier carga o
limitacin del dominio o de los derechos reales, para que surtan efectos contra terceros,
debern constar en la inscripcin de la finca o derecho sobre que recaigan.
Las servidumbres reales podrn tambin hacerse constar en la inscripcin del predio
dominante, como cualidad del mismo.
Artculo 14.
El ttulo de la sucesin hereditaria, a los efectos del Registro, es el testamento, el
contrato sucesorio, el acta de notoriedad para la declaracin de herederos abintestato y la
declaracin administrativa de heredero abintestato a favor del Estado, as como, en su
caso, el certificado sucesorio europeo al que se refiere el captulo VI del Reglamento (UE)
n. 650/2012.
Para inscribir bienes y adjudicaciones concretas debern determinarse en escritura
pblica o por sentencia firme los bienes, o parte indivisa de los mismos que correspondan o
se adjudiquen a cada titular o heredero, con la sola excepcin de lo ordenado en el prrafo
siguiente.
Cuando se tratare de heredero nico, y no exista ningn interesado con derecho a
legtima, ni tampoco Comisario o persona autorizada para adjudicar la herencia, el ttulo de

la sucesin, acompaado de los documentos a que se refiere el artculo diecisis de esta

Ley, bastar para inscribir directamente a favor del heredero los bienes y derechos de que
en el Registro era titular el causante.
Artculo 15.
Los derechos del legitimario de parte alcuota que no pueda promover el juicio de
testamentara por hallarse autorizado el heredero para pagar las legtimas en efectivo o en
bienes no inmuebles, as como los de los legitimarios sujetos a la legislacin especial
catalana, se mencionarn en la inscripcin de los bienes hereditarios.
La asignacin de bienes concretos para pago o su afeccin en garanta de las legtimas,
se har constar por nota marginal.
Las referidas menciones se practicarn con los documentos en cuya virtud se inscriban
los bienes a favor de los herederos, aunque en aqullos no hayan tenido intervencin los
legitimarios.
Las disposiciones de este artculo producirn efecto solamente respecto de los terceros
protegidos por el artculo treinta y cuatro, no entre herederos y legitimarios, cuyas
relaciones se regirn por las normas civiles aplicables a la herencia del causante.
Contra dichos terceros los legitimarios no podrn ejercitar otras ni ms acciones que las
que se deriven de las menciones referidas, a tenor de las reglas que siguen:
a) Durante los cinco primeros aos de la fecha de la mencin, quedarn solidariamente
afectos al pago de la legtima todos los bienes de la herencia en la cuanta y forma que las
leyes determinen, cualesquiera que sean las disposiciones del causante o los acuerdos del
Comisario, Contador-Partidor o Albacea, con facultad de partir, heredero distributario,
heredero de confianza, usufructuario con facultad de sealar y pagar legtimas u otras
personas con anlogas facultades, nombrados por el causante en acto de ltima voluntad
contractual o testamentaria.
Esta mencin quedar sin efecto y se estar a lo dispuesto en los nmeros segundo y
tercero de la letra b) del presente artculo, si el legitimario hubiese aceptado bienes
determinados o cantidad cierta para pago de dichas legtimas o concretado su garanta
sobre uno o ms inmuebles de la herencia.
b) Transcurridos los cinco primeros aos de su fecha, los efectos de la mencin sern
los siguientes:
Primero. Cuando el causante, o por su designacin las personas expresadas en el
prrafo primero del apartado a), no hubieran fijado el importe de dichas legtimas, ni
concretado su garanta sobre ciertos bienes inmuebles, ni asignado bienes determinados
para el pago de las mismas, continuar surtiendo plenos efectos la mencin solidaria
expresada en la letra a) precedente, hasta cumplidos veinte aos del fallecimiento del
causante.
Segundo. Cuando las mismas personas se hubieren limitado a asignar una cantidad
cierta para pago de las legtimas, quedarn solidariamente sujetos a la efectividad de las
mismas todos los bienes de la herencia, durante el plazo antes indicado. No obstante, si
dentro de los cinco aos siguientes a su constancia en el Registro de la Propiedad, los
legitimarios no hubieren impugnado por insuficiente tal asignacin, transcurrido que sea
este plazo podr cancelarse la mencin solidaria expresada en el apartado a) siempre que
justifique el heredero haber depositado suma bastante en un establecimiento bancario o

Caja oficial, a las resultas del pago de las legtimas en la cantidad asignada y de sus
intereses de cinco aos al tipo legal.
Tercero. Cuando las supradichas personas hubieren asignado bienes ciertos para el pago
de las legtimas, o concretado la garanta de las mismas sobre bienes determinados, el
legitimario solamente podr hacer efectivos sus derechos sobre dichos bienes en la forma
que disponga el correspondiente ttulo sucesorio o acto particional.
Cuarto. Cuando el causante hubiere desheredado a algn legitimario o manifestado en
el ttulo sucesorio que ciertas legtimas fueron totalmente satisfechas, se entender que los
legitimarios aludidos aceptan respecto de terceros la desheredacin o las manifestaciones
del causante si durante el plazo determinado en el apartado a) de este artculo no
impugnaren dicha disposicin.
Dentro de los plazos de vigencia de las menciones por derechos legitimarios, los
herederos podrn, sin necesidad de autorizacin alguna, cancelar hipotecas, redimir
censos, cobrar precios aplazados, retrovender y, en general, extinguir otros derechos
anlogos de cuanta determinada o determinable aritmticamente, que formen parte de la
herencia, siempre que el importe as obtenido o la cantidad cierta o parte alcuota del
mismo que conste en el Registro como responsabilidad especial por legtimas, afectante al
derecho extinguido, se invierta en valores del Estado, que se depositarn, con intervencin
del Notario, en un establecimiento bancario o Caja oficial, a las resultas del pago de las
legtimas.
Los depsitos a que hacen referencia el prrafo anterior y el nmero segundo, letra b)
de este artculo, podrn ser retirados por los herederos transcurridos veinte aos, a contar
desde el fallecimiento del causante, siempre que no hubieren sido aceptados o reclamados
por los legitimarios dentro del plazo indicado.
Las menciones reguladas en los nmeros primero, segundo y tercero del apartado b,
caducarn sin excepcin cumplidos veinte aos desde el fallecimiento del causante.
Los bienes hereditarios se inscribirn sin mencin alguna de derechos legitimarios,
cuando la herencia tenga ingreso en el Registro despus de transcurridos veinte aos desde
el fallecimiento del causante.
Artculo 16.
Los dueos de bienes inmuebles o derechos reales por testamento u otro ttulo
universal o singular, que no los seale y describa individualmente, podrn obtener su
inscripcin, presentando dicho ttulo con el documento, en su caso, que pruebe haberles
sido aqul transmitido y justificando con cualquier otro documento fehaciente que se hallan
comprendidos en l los bienes que traten de inscribir.
Artculo 17.
Inscrito o anotado preventivamente en el Registro cualquier ttulo traslativo o
declarativo del dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los
mismos, no podr inscribirse o anotarse ningn otro de igual o anterior fecha que se le
oponga o sea incompatible, por el cual se transmita o grave la propiedad del mismo
inmueble o derecho real.
Si slo se hubiera extendido el asiento de presentacin, no podr tampoco inscribirse o
anotarse ningn otro ttulo de la clase antes expresada durante el trmino de sesenta das,
contados desde el siguiente al de la fecha del mismo asiento.

Artculo 18.
Los Registradores calificarn, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas
extrnsecas de los documentos de toda clase, en cuya virtud se solicite la inscripcin, as
como la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las
escrituras pblicas, por lo que resulte de ellas y de los asientos del Registro.
El plazo mximo para inscribir el documento ser de quince das contados desde la
fecha del asiento de presentacin. El registrador en la nota a pie de ttulo, si la calificacin
es positiva, o en la calificacin negativa deber expresar inexcusablemente la fecha de la
inscripcin y, en su caso, de la calificacin negativa a los efectos del cmputo del plazo de
quince das. Si el ttulo hubiera sido retirado antes de la inscripcin, tuviera defectos
subsanables o existiera pendiente de inscripcin un ttulo presentado con anterioridad, el
plazo de quince das se computar desde la fecha de la devolucin del ttulo, la subsanacin
o la inscripcin del ttulo previo, respectivamente. En estos casos, la vigencia del asiento de
presentacin se entender prorrogada hasta la terminacin del plazo de inscripcin. Por
razones extraordinarias, debidamente acreditadas, la Direccin General de los Registros y
del Notariado podr, a solicitud del registrador competente formulada dentro de los dos
primeros das de plazo de inscripcin, ampliar hasta quince das ms como mximo dicho
plazo. Si la Direccin General no contesta en el plazo de dos das contados desde que
tuviera entrada la solicitud, se entender que sta ha sido desestimada. El registrador no
podr recurrir contra la decisin expresa o presunta que adopte la Direccin General.
Si, transcurrido el plazo mximo sealado en el prrafo anterior, no hubiere tenido lugar
la inscripcin, el interesado podr instar del registrador ante quien se present el ttulo que
la lleve a cabo en el trmino improrrogable de tres das o la aplicacin del cuadro de
sustituciones previsto en el artculo 275 bis de esta ley. Igualmente, si transcurrido el plazo
de tres das el registrador no inscribe el ttulo, el interesado podr instar la aplicacin del
cuadro de sustituciones.
La inscripcin realizada fuera de plazo por el registrador titular producir una reduccin
de aranceles de un treinta por ciento, sin perjuicio de la aplicacin del rgimen sancionador
correspondiente. A los efectos del adecuado cumplimiento del plazo de inscripcin, los
registradores debern remitir a la Direccin General de los Registros y del Notariado en los
primeros veinte das de los meses de abril, julio, octubre y enero una estadstica en
formato electrnico que contenga el nmero de ttulos presentados y fecha de inscripcin
de los mismos, as como el porcentaje de ttulos inscritos fuera del plazo previsto en este
artculo. La Direccin General de Registros y del Notariado concretar mediante Instruccin
el formato electrnico y datos que deban remitir los registradores.
Si un Registro de la Propiedad estuviese a cargo de dos o ms registradores, se
procurar, en lo posible, la uniformidad de los criterios de calificacin. A tal efecto, llevarn
el despacho de los documentos con arreglo al convenio de distribucin de materias o
sectores que acuerden. El convenio y sus modificaciones posteriores debern ser sometidos
a la aprobacin de la Direccin General de los Registros y del Notariado.
Siempre que el registrador a quien corresponda la calificacin de un documento
apreciare defectos que impidan practicar la operacin solicitada, los pondr en
conocimiento del cotitular o cotitulares del mismo sector o del sector nico. Antes del
transcurso del plazo mximo establecido para la inscripcin del documento les pasar la
documentacin, y el que entendiere que la operacin es procedente la practicar bajo su
responsabilidad antes de expirar dicho plazo.
En la calificacin negativa el registrador a quien corresponda deber expresar que la
misma se ha extendido con la conformidad de los cotitulares. Si falta dicha indicacin, la
calificacin se entender incompleta, sin perjuicio de que los legitimados para ello ya
puedan recurrirla, instar la intervencin del sustituto, o pedir expresamente que se

complete. No se tendr en cuenta una calificacin incompleta para interrumpir el plazo en

que debe hacerse la calificacin. Los cotitulares sern tambin responsables a todos los
efectos de la calificacin a la que prestan su conformidad.
El registrador que calificare un documento conocer de todas las incidencias que se
produzcan hasta la terminacin del procedimiento registral.
Artculo 19.
Cuando el Registrador notare alguna falta en el ttulo conforme al artculo anterior, la
manifestar a los que pretendan la inscripcin, para que, si quieren, recojan el documento
y subsanen la falta durante la vigencia del asiento de presentacin. Si no lo recogen o no
subsanan la falta a satisfaccin del Registrador, devolver el documento para que puedan
ejercitarse los recursos correspondientes, sin perjuicio de hacer la anotacin preventiva que
ordena el artculo cuarenta y dos en su nmero nueve, si se solicita expresamente.
En el caso de no hacerse la anotacin preventiva, el asiento de presentacin del ttulo
continuar produciendo sus efectos durante los sesenta das antes expresados.
Artculo 19 bis.
Si la calificacin es positiva, el Registrador inscribir y expresar en la nota de
despacho, al pie del ttulo, los datos identificadores del asiento, as como las afecciones o
derechos cancelados con ocasin de su prctica. Si el estado registral de titularidad o
cargas fuere discordante con el reflejado en el ttulo, librar nota simple informativa.
La calificacin negativa, incluso cuando se trate de inscripcin parcial en virtud de
solicitud del interesado, deber ser firmada por el Registrador, y en ella habrn de constar
las causas impeditivas, suspensivas o denegatorias y la motivacin jurdica de las mismas,
ordenada en hechos y fundamentos de derecho, con expresa indicacin de los medios de
impugnacin, rgano ante el que debe recurrirse y plazo para interponerlo, sin perjuicio de
que el interesado ejercite, en su caso, cualquier otro que entienda procedente.
Si el registrador califica negativamente el ttulo, sea total o parcialmente, dentro o fuera
del plazo a que se refiere el artculo 18 de la Ley, el interesado podr recurrir ante la
Direccin General de los Registros y del Notariado o bien instar la aplicacin del cuadro de
sustituciones previsto en el artculo 275 bis de la Ley.
Los interesados tendrn el derecho a solicitar al Registrador del cuadro de sustituciones
la calificacin de los ttulos presentados, en los supuestos previstos en el prrafo anterior,
conforme a las siguientes reglas:
1. El interesado deber ejercer su derecho en los quince das siguientes a la
notificacin de la calificacin negativa, durante la vigencia del asiento de presentacin,
mediante la aportacin al registrador sustituto del testimonio ntegro del ttulo presentado y
de la documentacin complementaria.
2. El Registrador sustituto que asuma la inscripcin del ttulo lo comunicar al
Registrador sustituido, pudiendo con carcter previo y en orden a esta finalidad solicitar
que se le aporte informacin registral completa, de no existir o ser insuficiente la remitida
con el testimonio ntegro del ttulo.
El Registrador sustituido har constar dicha comunicacin, en el mismo da de su
recepcin o el siguiente hbil, por nota al margen del asiento de presentacin, indicando
que se ha ejercido el derecho a solicitar la calificacin de los ttulos a un Registrador de los
incluidos en el cuadro de sustituciones, la identidad de ste y el Registro del que sea titular.

A partir de la fecha de recepcin de la comunicacin referida, el Registrador sustituido

deber suministrar al Registrador sustituto informacin continuada relativa a cualquier
nueva circunstancia registral que pudiera afectar a la prctica del asiento.
3. Si el Registrador sustituto calificara positivamente el ttulo, en los diez das
siguientes al de la fecha de la comunicacin prevista en la regla anterior, ordenar al
Registrador sustituido que extienda el asiento solicitado, remitindole el texto comprensivo
de los trminos en que deba practicarse aqul, junto con el testimonio ntegro del ttulo y
documentacin complementaria.
En todo caso, en el asiento que se extienda, adems de las circunstancias que procedan
de conformidad con su naturaleza, deber constar la identidad del Registrador sustituto y el
Registro del que fuera titular.
Extendido el asiento, el Registrador sustituido lo comunicar al Registrador sustituto, y
devolver el ttulo al presentante con nota al pie del mismo, extendida conforme a la
legislacin hipotecaria.
4. Si el Registrador sustituto asumiera la inscripcin parcial del ttulo se proceder del
modo previsto en las reglas segunda y tercera. Dicha inscripcin parcial slo podr
practicarse si media consentimiento del presentante o del interesado.
5. Si el registrador sustituto calificara negativamente el ttulo, devolver ste al
interesado a los efectos de interposicin del recurso frente a la calificacin del registrador
sustituido ante la Direccin General de los Registros y del Notariado, el cual deber ceirse
a los defectos sealados por el registrador sustituido con los que el registrador sustituto
hubiera manifestado su conformidad.
En la calificacin el registrador sustituto se ajustar a los defectos sealados por el
registrador sustituido y respecto de los que los interesados hubieran motivado su
discrepancia en el escrito en el que soliciten su intervencin, no pudiendo versar sobre
ninguna otra pretensin basada en otros motivos o en documentos no presentados en
tiempo y forma. Para fundar su decisin podr pedir informe al Colegio de Registradores de
la Propiedad y Mercantiles de Espaa, que lo evacuar a travs de sus servicios de
estudios, todo ello bajo responsabilidad del registrador y sin que pueda excederse del plazo
de calificacin.
6. Practicado el asiento solicitado, corresponder al Registrador sustituto el cincuenta
por ciento de los aranceles devengados y al Registrador sustituido el cincuenta por ciento
restante.
Los derechos arancelarios se abonarn por el interesado a cada Registrador en su parte
correspondiente.
7. Las comunicaciones que se deban practicar conforme a las reglas precedentes se
realizarn por correo, fax, correo electrnico o cualquier otro medio telemtico que permita
tener constancia de su recepcin.
Artculo 20.
Para inscribir o anotar ttulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o
extingan el dominio y dems derechos reales sobre inmuebles, deber constar previamente
inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados
los actos referidos.
En el caso de resultar inscrito aquel derecho a favor de persona distinta de la que
otorgue la transmisin o gravamen, los Registradores denegarn la inscripcin solicitada.

Cuando no resultare inscrito a favor de persona alguna el expresado derecho y no se

acredite fuere inscribible con arreglo al artculo doscientos cinco, los Registradores harn
anotacin preventiva a solicitud del interesado, la cual subsistir durante el plazo que
seala el artculo noventa y seis de esta Ley.
No ser necesaria la previa inscripcin o anotacin a favor de los mandatarios,
representantes, liquidadores, albaceas y dems personas que con carcter temporal acten
como rganos de representacin y dispongan de intereses ajenos en la forma permitida por
las leyes.
Tampoco ser precisa dicha inscripcin previa para inscribir los documentos otorgados
por los herederos:
Primero. Cuando ratifiquen contratos privados realizados por su causante, siempre que
consten por escrito y firmados por ste.
Segundo. Cuando vendieren o cedieren a un coheredero fincas adjudicadas proindiviso
a los vendedores o cedentes, pero en la inscripcin que se haga habr de expresarse dicha
previa adjudicacin proindiviso con referencia al ttulo en que as constare. Y
Tercero. Cuando se trate de testimonios de decretos de adjudicacin o escritura de
venta verificada en nombre de los herederos del ejecutado en virtud de ejecucin de
sentencia, con tal que el inmueble o derecho real se halle inscrito a favor del causante.
Cuando en una particin de herencia, verificada despus del fallecimiento de algn
heredero, se adjudiquen a los que lo fuesen de ste los bienes que a aqul correspondan,
deber practicarse la inscripcin a favor de los adjudicatarios, pero hacindose constar en
ella las transmisiones realizadas.
No podr tomarse anotacin de demanda, embargo o prohibicin de disponer, ni
cualquier otra prevista en la ley, si el titular registral es persona distinta de aquella contra
la cual se ha dirigido el procedimiento. En los procedimientos criminales y en los de
decomiso podr tomarse anotacin de embargo preventivo o de prohibicin de disponer de
los bienes, como medida cautelar, cuando a juicio del juez o tribunal existan indicios
racionales de que el verdadero titular de los mismos es el encausado, hacindolo constar
as en el mandamiento.
Artculo 21.
1. Los documentos relativos a contratos o actos que deban inscribirse expresarn, por
lo menos, todas las circunstancias que necesariamente debe contener la inscripcin y sean
relativas a las personas de los otorgantes, a las fincas y a los derechos inscritos.
2. Las escrituras pblicas relativas a actos o contratos por los que se declaren,
constituyan, transmitan, graven, modifiquen o extingan a ttulo oneroso el dominio y los
dems derechos reales sobre bienes inmuebles, cuando la contraprestacin consistiera, en
todo o en parte, en dinero o signo que lo represente, debern expresar, adems de las
circunstancias previstas en el apartado anterior, la identificacin de los medios de pago
empleados por las partes, en los trminos previstos en el artculo 24 de la Ley del
Notariado, de 28 de mayo de 1862.
3. En las escrituras de prstamo hipotecario sobre vivienda deber constar el carcter,
habitual o no, que pretenda atribuirse a la vivienda que se hipoteque. Se presumir, salvo
prueba en contrario, que en el momento de la ejecucin judicial del inmueble es vivienda
habitual si as se hiciera constar en la escritura de constitucin.

Artculo 22.
El Notario que cometiere alguna omisin que impida inscribir el acto o contrato,
conforme a lo dispuesto en el artculo anterior, la subsanar extendiendo a su costa una
nueva escritura, si fuere posible, e indemnizando, en su caso, a los interesados de los
perjuicios que les ocasione su falta.
Artculo 23.
El cumplimiento de las condiciones suspensivas, resolutorias o rescisorias de los actos o
contratos inscritos, se har constar en el Registro, bien por medio de una nota marginal, si
se consuma la adquisicin del derecho, bien por una nueva inscripcin a favor de quien
corresponda, si la resolucin o rescisin llega a verificarse.
Artculo 24.
Se considera como fecha de la inscripcin para todos los efectos que sta deba producir,
la fecha del asiento de presentacin que deber constar en la inscripcin misma.
Artculo 25.
Para determinar la preferencia entre dos o ms inscripciones de igual fecha, relativas a
una misma finca, se atender a la hora de la presentacin en el Registro de los ttulos
respectivos.
Artculo 26.
Las prohibiciones de disponer o enajenar se harn constar en el Registro de la
Propiedad y producirn efecto con arreglo a las siguientes normas:
Primera. Las establecidas por la Ley que, sin expresa declaracin judicial o
administrativa, tengan plena eficacia jurdica, no necesitarn inscripcin separada y
especial y surtirn sus efectos como limitaciones legales del dominio.
Segunda. Las que deban su origen inmediato a alguna resolucin judicial o
administrativa sern objeto de anotacin preventiva.
Tercera. Las impuestas por el testador o donante en actos o disposiciones de ltima
voluntad, capitulaciones matrimoniales, donaciones y dems actos a ttulo gratuito, sern
inscribibles siempre que la legislacin vigente reconozca su validez.
Artculo 27.
Las prohibiciones de disponer que tengan su origen en actos o contratos de los no
comprendidos en el artculo anterior, no tendrn acceso al Registro, sin perjuicio de que
mediante hipoteca o cualquier otra forma de garanta real se asegure su cumplimiento.
Artculo 28.
Las inscripciones de fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado, no
surtirn efecto en cuanto a tercero hasta transcurridos dos aos desde la fecha de la
muerte del causante. Exceptanse las inscripciones por ttulo de herencia testada o
intestada, mejora o legado a favor de herederos forzosos.

Artculo 29.
La fe pblica del Registro no se extender a la mencin de derechos susceptibles de
inscripcin separada y especial.
Artculo 30.
Las inscripciones de los ttulos expresados en los artculos segundo y cuarto sern nulas
si en ellas se omite o se expresa con inexactitud sustancial alguna de las circunstancias
comprendidas en el artculo nueve, sin perjuicio de lo establecido en esta Ley sobre
rectificacin de errores.
Artculo 31.
La nulidad de las inscripciones de que trata el artculo precedente, no perjudicar el
derecho anteriormente adquirido por un tercero protegido con arreglo al artculo treinta y
cuatro.
Artculo 32.
Los ttulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estn
debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero.
Artculo 33.
La inscripcin no convalida los actos o contratos que sean nulos con arreglo a las leyes.
Artculo 34.
El tercero que de buena fe adquiera a ttulo oneroso algn derecho de persona que en
el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, ser mantenido en su adquisicin,
una vez que haya inscrito su derecho, aunque despus se anule o resuelva el del otorgante
por virtud de causas que no consten en el mismo Registro.
La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conoca la
inexactitud del Registro.
Los adquirentes a ttulo gratuito no gozarn de ms proteccin registral que la que
tuviere su causante o transferente.
Artculo 35.
A los efectos de la prescripcin adquisitiva en favor del titular inscrito, ser justo ttulo
la inscripcin, y se presumir que aqul ha posedo pblica, pacfica, ininterrumpidamente y
de buena fe durante el tiempo de vigencia del asiento y de los de sus antecesores de
quienes traiga causa.
Artculo 36.
Frente a titulares inscritos que tengan la condicin de terceros con arreglo al artculo
treinta y cuatro, slo prevalecer la prescripcin adquisitiva consumada o la que pueda
consumarse dentro del ao siguiente a su adquisicin, en los dos supuestos siguientes:

a) Cuando se demuestre que el adquirente conoci o tuvo medios racionales y motivos

suficientes para conocer, antes de perfeccionar su adquisicin, que la finca o derecho
estaba poseda de hecho y a ttulo de dueo por persona distinta de su transmitente.
b) Siempre que, no habiendo conocido ni podido conocer, segn las normas anteriores,
tal posesin de hecho al tiempo que la adquisicin, el adquirente inscrito la consienta,
expresa o tcitamente, durante todo el ao siguiente a la adquisicin. Cuando la
prescripcin afecte a una servidumbre negativa o no aparente, y sta pueda adquirirse por
prescripcin, el plazo del ao se contar desde que el titular pudo conocer su existencia en
la forma prevenida en el apartado a), o, en su defecto, desde que se produjo un acto
obstativo a la libertad del predio sirviente.
La prescripcin comenzada perjudicar igualmente al titular inscrito, si ste no la
interrumpiere en la forma y plazo antes indicados, y sin perjuicio de que pueda tambin
interrumpirla antes de su consumacin total.
En cuanto al que prescribe y al dueo del inmueble o derecho real que se est
prescribiendo y a sus sucesores que no tengan la consideracin de terceros, se calificar el
ttulo y se contar el tiempo con arreglo a la legislacin civil.
Los derechos adquiridos a ttulo oneroso y de buena fe que no lleven aneja la facultad
de inmediato disfrute del derecho sobre el cual se hubieren constituido, no se extinguirn
por usucapin de ste. Tampoco se extinguirn los que impliquen aquella facultad cuando el
disfrute de los mismos no fuere incompatible con la posesin causa de la prescripcin
adquisitiva, o cuando, sindolo, renan sus titulares las circunstancias y procedan en la
forma y plazos que determina el prrafo b) de este artculo.
La prescripcin extintiva de derechos reales sobre cosa ajena, susceptibles de posesin
o de proteccin posesoria, perjudicar siempre al titular segn el Registro, aunque tenga la
condicin de tercero.
Artculo 37.
Las acciones rescisorias, revocatorias y resolutorias no se darn contra tercero que
haya inscrito los ttulos de sus respectivos derechos conforme a lo prevenido en esta Ley.
Se exceptan de la regla contenida en el prrafo anterior:
Primero. Las acciones rescisorias y resolutorias que deban su origen a causas que
consten explcitamente en el Registro.
Segundo. Las de revocacin de donaciones, en el caso de no cumplir el donatario
condiciones inscritas en el Registro.
Tercero. Las de retracto legal, en los casos y trminos que las leyes establecen.
Cuarto. Las acciones rescisorias de enajenaciones hechas en fraude de acreedores, las
cuales perjudicarn a tercero:
a) Cuando hubiese adquirido por ttulo gratuito.
b) Cuando, habiendo adquirido por ttulo oneroso hubiese sido cmplice en el fraude. El
simple conocimiento de haberse aplazado el pago del precio no implicar, por s solo,
complicidad en el fraude.

En ambos casos no perjudicar a tercero la accin rescisoria que no se hubiere

entablado dentro del plazo de cuatro aos, contados desde el da de la enajenacin
fraudulenta.
En el caso de que la accin resolutoria, revocatoria o rescisoria no se pueda dirigir
contra tercero, conforme a lo dispuesto en el prrafo primero de este artculo, se podrn
ejercitar entre las partes las acciones personales que correspondan.
Artculo 38.
A todos los efectos legales se presumir que los derechos reales inscritos en el Registro
existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. De
igual modo se presumir que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos
reales tiene la posesin de los mismos.
Como consecuencia de lo dispuesto anteriormente, no podr ejercitarse ninguna accin
contradictoria del dominio de inmuebles o derechos reales inscritos a nombre de persona o
entidad determinada, sin que, previamente o a la vez, se entable demanda de nulidad o
cancelacin de la inscripcin correspondiente. La demanda de nulidad habr de fundarse en
las causas que taxativamente expresa esta Ley cuando haya de perjudicar a tercero.
En caso de embargo preventivo, juicio ejecutivo o va de apremio contra bienes
inmuebles o derechos reales determinados, se sobreseer todo procedimiento de apremio
respecto de los mismos o de sus frutos, productos o rentas en el instante en que conste en
autos, por certificacin del Registro de la Propiedad, que dichos bienes o derechos constan
inscritos a favor de persona distinta de aquella contra la cual se decret el embargo o se
sigue el procedimiento, a no ser que se hubiere dirigido contra ella la accin en concepto de
heredera del que aparece como dueo en el Registro. Al acreedor ejecutante le quedar
reservada su accin para perseguir en el mismo juicio ejecutivo otros bienes del deudor y
para ventilar en el juicio correspondiente el derecho que creyere asistirle en cuanto a los
bienes respecto de los cuales se suspende el procedimiento.
Cuando se persigan bienes hipotecados que hayan pasado a ser propiedad de un tercer
poseedor, se proceder con arreglo a lo dispuesto en los artculos ciento treinta y cuatro y
concordantes de esta Ley.
Las mismas reglas se observarn cuando, despus de efectuada en el Registro alguna
anotacin preventiva de las establecidas en los nmeros segundo y tercero del artculo
cuarenta y dos, pasasen los bienes anotados a poder de un tercer poseedor.
Artculo 39.
Por inexactitud del Registro se entiende todo desacuerdo que en orden a los derechos
inscribibles exista entre el Registro y la realidad jurdica extrarregistral.
Artculo 40.
La rectificacin del Registro slo podr ser solicitada por el titular del dominio o derecho
real que no est inscrito, que lo est errneamente o que resulte lesionado por el asiento
inexacto, y se practicar con arreglo a las siguientes normas:
a) Cuando la inexactitud proviniere de no haber tenido acceso al Registro alguna
relacin jurdica inmobiliaria, la rectificacin tendr lugar: primero, por la toma de razn del
ttulo correspondiente, si hubiere lugar a ello; segundo, por la reanudacin del tracto

sucesivo, con arreglo a lo dispuesto en el Ttulo VI de esta Ley, y tercero, por resolucin
judicial, ordenando la rectificacin.
b) Cuando la inexactitud debiera su origen a la extincin de algn derecho inscrito o
anotado, la rectificacin se har mediante la correspondiente cancelacin, efectuada
conforme a lo dispuesto en el Ttulo IV o en virtud del procedimiento de liberacin que
establece el Ttulo VI.
c) Cuando la inexactitud tuviere lugar por nulidad o error de algn asiento, se
rectificar el Registro en la forma que determina el Ttulo VII.
d) Cuando la inexactitud procediere de falsedad, nulidad o defecto del ttulo que hubiere
motivado el asiento y, en general, de cualquier otra causa de las no especificadas
anteriormente, la rectificacin precisar el consentimiento del titular o, en su defecto,
resolucin judicial.
En los casos en que haya de solicitarse judicialmente la rectificacin, se dirigir la
demanda contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algn
derecho, y se sustanciar por los trmites del juicio declarativo correspondiente. Si se
deniega totalmente la accin de rectificacin ejercitada, se impondrn las costas al actor; si
slo se deniega en parte, decidir el Juez a su prudente arbitrio.
La accin de rectificacin ser inseparable del dominio o derecho real de que se derive.
En ningn caso la rectificacin del Registro perjudicar los derechos adquiridos por
tercero a ttulo oneroso de buena fe durante la vigencia del asiento que se declare inexacto.
Artculo 41.
Las acciones reales procedentes de los derechos inscritos podrn ejercitarse a travs
del juicio verbal regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil, contra quienes, sin ttulo
inscrito, se opongan a aquellos derechos o perturben su ejercicio. Estas acciones, basadas
en la legitimacin registral que reconoce el artculo 38, exigirn siempre que por
certificacin del registrador se acredite la vigencia, sin contradiccin alguna, del asiento
correspondiente.

TTULO III
De las anotaciones preventivas
Artculo 42.
Podrn pedir anotacin preventiva de sus respectivos derechos en el Registro
correspondiente:
Primero. El que demandare en juicio la propiedad de bienes inmuebles o la constitucin,
declaracin, modificacin o extincin de cualquier derecho real.
Segundo. El que obtuviere a su favor mandamiento de embargo que se haya hecho
efectivo en bienes inmuebles del deudor.
Tercero. El que en cualquier juicio obtuviese sentencia ejecutoria condenando al
demandado, la cual deba llevarse a efecto por los trmites establecidos en la Ley de
Enjuiciamiento Civil.

Cuarto. El que, demandando en juicio ordinario el cumplimiento de cualquiera

obligacin, obtuviere, con arreglo a las leyes, providencia ordenando el secuestro o
prohibiendo la enajenacin de bienes inmuebles.
Quinto. El que propusiere demanda con objeto de obtener alguna de las resoluciones
judiciales expresadas en el nmero cuarto del artculo segundo de esta Ley.
Sexto. Los herederos respecto de su derecho hereditario, cuando no se haga especial
adjudicacin entre ellos de bienes concretos, cuotas o partes indivisas de los mismos.
Sptimo. El legatario que no tenga derecho, segn las leyes, a promover el juicio de
testamentara.
Octavo. El acreedor refaccionario, mientras duren las obras que sean objeto de la
refaccin.
Noveno. El que presentare en el Registro algn ttulo cuya inscripcin no pueda hacerse
por algn defecto subsanable, por imposibilidad del Registrador, o cuando este inicie de
oficio el procedimiento de rectificacin de errores que observe en algn asiento ya
practicado en la forma que reglamentariamente se determine.
Dcimo. El que en cualquiera otro caso tuviese derecho a exigir anotacin preventiva,
conforme a lo dispuesto en sta o en otra Ley.
Artculo 43.
En el caso del nmero primero del artculo anterior, no podr hacerse la anotacin
preventiva sino cuando se ordene por providencia judicial, dictada a instancia de parte
legtima y en virtud de documento bastante al prudente arbitrio del juzgador.
En el caso del nmero segundo del mismo artculo, cuando se trate de juicio ejecutivo,
ser obligatoria la anotacin, segn lo dispuesto en el artculo mil cuatrocientos cincuenta y
tres de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
En el caso del nmero quinto del repetido artculo deber hacerse tambin la anotacin
en virtud de providencia judicial, que podr dictarse de oficio, cuando no hubiere
interesados que la reclamen, siempre que el juzgador, a su prudente arbitrio, lo estime
conveniente para asegurar el efecto de la sentencia que pueda recaer en el juicio.
Artculo 44.
El acreedor que obtenga anotacin a su favor en los casos de los nmeros segundo,
tercero y cuarto del artculo cuarenta y dos, tendr para el cobro de su crdito la
preferencia establecida en el artculo mil novecientos veintre y tres del Cdigo Civil.
Artculo 45.
La adjudicacin de bienes inmuebles de una herencia, concurso o quiebra, hecha o que
se haga para pago de deudas reconocidas contra la misma universalidad de bienes no
producir garanta alguna de naturaleza real en favor de los respectivos acreedores, a no
ser que en la misma adjudicacin se hubiese estipulado expresamente.
Los acreedores cuyos crditos consten en escritura pblica o por sentencia firme
podrn, sin embargo, obtener anotacin preventiva de su derecho sobre las fincas que se
hubieren adjudicado para pago de sus respectivos crditos, siempre que la soliciten dentro
de los ciento ochenta das siguientes a la adjudicacin, a no ser que conste en el Registro el
pago de aqullos.

Artculo 46.
El derecho hereditario, cuando no se haga especial adjudicacin a los herederos de
bienes concretos, cuotas o partes indivisas de los mismos, slo podr ser objeto de
anotacin preventiva. Esta anotacin podr ser solicitada por cualquiera de los que tengan
derecho a la herencia o acrediten un inters legtimo en el derecho que se trate de anotar.
Si la anotacin fuere pedida por los herederos, legitimarios o personas que tengan
derecho a promover el juicio de testamentara, se har mediante solicitud, acompaada de
los documentos previstos en el artculo diecisis. En los dems casos se practicar
mediante providencia judicial, obtenida por los trmites establecidos en el artculo
cincuenta y siete.
El derecho hereditario anotado podr transmitirse, gravarse y ser objeto de otra
anotacin.
Artculo 47.
El legatario de bienes inmuebles determinados o de crditos o pensiones consignados
sobre ellos podr pedir en cualquier tiempo anotacin preventiva de su derecho.
Esta anotacin slo podr practicarse sobre los mismos bienes objeto del legado.
Artculo 48.
El legatario de gnero o cantidad podr pedir la anotacin preventiva de su valor, dentro
de los ciento ochenta das siguientes a la muerte del testador, sobre cualesquiera bienes
inmuebles de la herencia, bastantes para cubrirlo, siempre que no hubieren sido legados
especialmente a otros.
No ser obstculo para la anotacin preventiva que otro legatario de gnero o cantidad
haya obtenido otra anotacin a su favor sobre los mismos bienes.
Artculo 49.
Si el heredero quisiere inscribir a su favor los bienes de la herencia o anotar su derecho
hereditario dentro del expresado plazo de los ciento ochenta das, y no hubiere para ello
impedimento legal, podr hacerlo, con tal de que renuncien previamente y en escritura
pblica todos los legatarios a su derecho de anotacin, o que en defecto de renuncia
expresa se les notifique judicialmente, con treinta das de anticipacin, la solicitud del
heredero, a fin de que durante dicho trmino puedan hacer uso de aquel derecho.
Si alguno de los legatarios no fuere persona cierta, el Juez o Tribunal mandar hacer la
anotacin preventiva de su legado, bien a instancia del mismo heredero o de otro
interesado, bien de oficio.
El heredero que solicitare la inscripcin a su favor de los bienes de la herencia dentro de
los referidos ciento ochenta das, podr anotar preventivamente, desde luego, dicha
solicitud.
Esta anotacin no se convertir en inscripcin definitiva hasta que los legatarios hayan
obtenido o renunciado la anotacin de sus legados o haya transcurrido el plazo de los ciento
ochenta das.
Artculo 50.

El legatario que obtuviere anotacin preventiva, ser preferido a los acreedores del
heredero que haya aceptado la herencia sin beneficio de inventario y a cualquiera otro que,
con posterioridad a dicha anotacin, adquiera algn derecho sobre los bienes anotados;
pero entendindose que esta preferencia es solamente en cuanto al importe de dichos
bienes.
Artculo 51.
La anotacin preventiva dar preferencia, en cuanto al importe de los bienes anotados,
a los legatarios que hayan hecho uso de su derecho dentro de los ciento ochenta das
sealados en el artculo cuarenta y ocho, sobre los que no lo hicieren del suyo en el mismo
trmino.
Los que dentro de ste lo hayan realizado, no tendrn preferencia entre s, sin perjuicio
de la que corresponda al legatario de especie o a cualquiera otro, respecto de los dems,
con arreglo a la legislacin civil, tanto en ese caso como en el de no haber pedido su
anotacin.
Artculo 52.
El legatario que no lo fuere de especie y dejare transcurrir el plazo sealado en el
artculo cuarenta y ocho sin hacer uso de su derecho, slo podr exigir despus la
anotacin preventiva sobre los bienes de la herencia que subsistan en poder del heredero;
pero no surtir efecto contra el que antes haya adquirido o inscrito algn derecho sobre los
bienes hereditarios.
Artculo 53.
El legatario que, transcurridos los ciento ochenta das, pidiese anotacin sobre los
bienes hereditarios que subsistan en poder del heredero, no obtendr por ello preferencia
alguna sobre los dems legatarios que omitan esta formalidad, ni lograr otra ventaja que
la de ser antepuesto para el cobro de su legado a cualquier acreedor del heredero que con
posterioridad adquiera algn derecho sobre los bienes anotados.
Artculo 54.
La anotacin pedida fuera de trmino podr hacerse sobre bienes anotados dentro de l
a favor de otro legatario, siempre que subsistan en poder del heredero; pero el legatario
que la obtuviere no cobrar su legado sino en cuanto alcanzare el importe de los bienes,
despus de satisfechos los que dentro del trmino hicieron su anotacin.
Artculo 55.
La anotacin preventiva de los legados y de los crditos refaccionarios no se decretar
judicialmente sin audiencia previa y sumaria de los que puedan tener inters en
contradecirla.
Artculo 56.
La anotacin preventiva de legados podr hacerse por convenio entre las partes o por
mandato judicial, presentando al efecto en el Registro el ttulo en que se funde el derecho
del legatario.

Artculo 57.
Cuando hubiere de hacerse la anotacin de legados o de derecho hereditario por
mandato judicial, acudir el interesado al Juez o Tribunal competente exponiendo su
derecho, presentando los ttulos en que se funde y sealando los bienes que pretenda
anotar. El Juez o Tribunal, oyendo a los interesados en juicio verbal, dictar providencia,
bien denegando la pretensin o bien accediendo a ella.
En este ltimo caso sealar los bienes que hayan de ser anotados y el Secretario
judicial librar el correspondiente mandamiento al Registrador, con insercin literal de lo
prevenido para que lo ejecute.