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Rgimen legal de las reas Comunes

LAS REAS, BIENES O COSAS COMUNES EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL.


En propiedad horizontal coexisten dos clases de derecho de propiedad: Un derecho de
propiedad privativo sobre el apartamento o local (propietarios propiamente dichos) y un
derecho de propiedad colectivo o de la comunidad que conforma el edificio sobre las reas
comunes de toda la construccin (copropietarios).

Caractersticas de las reas, bienes o cosas comunes:

1-Indivisibilidad.
Una de las caractersticas ms importantes de las reas, bienes o cosas comunes en
propiedad horizontal es su indivisibilidad, lo cual se traduce en la conformacin de un solo
bloque o conjunto de estos bienes y adems, en su coexistencia inseparable con los bienes
privativos. Esta unin de derechos y deberes entre los bienes privativos y bienes comunes
se expresa entre otras circunstancias con la obligacin de pago de los gastos comunes que
tiene todo propietario de un apartamento o local. Las dos formas legales para que un
propietario pueda dejar de contribuir con los gastos comunes, es enajenando el inmueble o
renunciando formalmente a la condicin de propietario en beneficio de la comunidad
(figura legal del abandono. Art 12 LPH). La indivisibilidad se fundamenta en la finalidad
que tienen los bienes comunes de servir como complemento a los bienes privativos
(apartamentos o locales); esta combinacin del derecho de propiedad privativo sobre el
apartamento con el derecho de copropiedad en las reas comunes, conforma el autntico
condominio. Sin embargo, por va de excepcin, la divisin de los bienes comunes en el
sistema de propiedad horizontal puede darse por dos causas: a)- Cuando se trate de bienes
comunes de uso exclusivo de algn o algunos apartamentos o locales, y solo mediante
acuerdo de asamblea con el voto favorables de las 2/3 partes de los propietarios (Art. 8
LPH). (No quiero dejar pasar por alto mi observacin e inconformidad con el contenido de
este artculo, por cuanto la divisin de esas cosas comunes hay que escriturarlas y al hacerlo
se modifica el contenido del documento de condominio, lo cual solo puede darse mediante
el acuerdo unnime de los copropietarios (Art. 29 LPH).) y b)- En caso de destruccin total
o parcial del edificio. En esta ltima situacin se requiere que la destruccin parcial
represente mas de las partes de su valor. (Art. 16 LPH)

2-Pertenecen a toda la comunidad de propietarios.


Los bienes comunes pertenecen a toda la comunidad en proporcin a la alcuota sealada
en el documento de condominio. Esta es otra de las caractersticas de este tipo de bienes.
Sin embargo, el uso de las reas comunes no est determinado por el valor de las alcuotas.
Todos los propietarios tienen el mismo derecho de uso de las reas comunes.

3-Son inalienables.
En virtud de su funcin o finalidad, los bienes comunes tambin son inalienables, (no
pueden ser enajenados o vendidos.)

4-Son inembargables preventivamente.


Tampoco son embargables de manera preventiva, vale decir, no pueden ser objeto de
embargos que sean decretados para garantizar las resultas en un juicio que se inicia.

*Concepto:
Sobre la base de lo antes expuesto, podemos sealar que las reas, bienes o cosas comunes,
son todos aquellos espacios, bienes o cosas de propiedad comn a todos los propietarios de
un edificio, que hacen adecuado el uso, disfrute, existencia, seguridad, higiene y
conservacin del mismo. La necesidad y utilidad que brinden a la comunidad un
determinado espacio, determina su condicin de bien comn.

*Cules con las reas comunes?:


Las reas, bienes o cosas comunes son las establecidas en el artculo 5 de la LPH y las
dems que determine el documento de condominio respectivo, tomando en cuenta el
criterio o concepto antes dicho.

*Clases o tipos de bienes comunes:


Atendiendo a sus caractersticas fsicas, las reas, bienes o cosas comunes pueden ser de
dos tipos:

Bienes comunes esenciales y bienes comunes accidentales.


Los bienes comunes esenciales son aquellos que son indivisibles por su propia esencia o
naturaleza; si se dividen, dejan de existir, por ejemplo: las escaleras, las bases, las fachadas,
el terreno del edificio, los techos, etc.
Los bienes comunes accidentales son aquellos que son sealados como comunes para una
mejor utilidad o comodidad, pero s pueden ser divididos sin que pierdan su esencia, por
ejemplo: jardines, terrazas, garajes o estacionamientos, etc.
Atendiendo a su finalidad, pueden ser bienes comunes de uso comn y bienes comunes de
uso exclusivo, este ltimo tipo de bienes comunes son los atribuidos a ciertos apartamentos
por su ubicacin (algunos jardines, patios, terrazas o azoteas) o el caso de los puestos de
estacionamiento cuando se asignan como espacios de uso exclusivo y no son vendidos. El
artculo 5 de la LPH textualmente seala lo siguiente:
Son cosas comunes a todos los apartamentos:
Literal c) Las azoteas, patios o jardines.
Cuando dichas azoteas, patios o jardines slo tengan acceso a travs de un apartamento o
local, necesariamente sern de uso exclusivo del propietario de ste.
Literal i) Los puestos de estacionamiento que sean declarados como bienes comunes en
el documento de condominio. Este debe asignar, por lo menos, un puesto de
estacionamiento a cada uno de los apartamentos o locales. (Fin del comentario del
artculo)

*A quin corresponde el pago de los gastos ocasionados en las reas o bienes comunes?
A simple vista, la pregunta resulta obvia: a todos los propietarios de acuerdo con el
porcentaje o alcuota establecido en el documento de condominio. En realidad es as, pero
no para todos los casos: Cuando existen bienes comunes cuyo uso se haya atribuido
exclusivamente a un apartamento o local, sern por cuenta del propietario de dicho
inmueble la totalidad de los gastos de mantenimiento de esos bienes, as como las
reparaciones menores que requieran y las mayores, cuya necesidad se deba a no haberse
efectuado oportunamente las reparaciones menores. (Art. 12 LPH)

*Pueden alquilarse algunos espacios o reas comunes?


S, en algunos edificios y centros comerciales hay apartamentos, locales o espacios que son
propiedad del condominio y que estn expresamente concebidos para el alquiler. De no ser

as, la ley de forma categrica lo prohbe (Art. 31 LPH). Sin embargo, en la prctica desde
hace varios aos, los condominios han venido celebrando contratos de arrendamiento de
manera privada sobre algunos espacios comunes que no fueron inicialmente concebidos
para tales fines y ha ocurrido debido al importante ingreso que significa para la comunidad
esta clase de negociaciones, lo cual contribuye a la reduccin del monto de gasto comn de
cada apartamento o local. Muchas vallas o espacios publicitarios son colocados en las
azoteas de algunos edificios o en las paredes externas, los condominios de algunos centros
comerciales obtienen considerables ingresos por el alquiler de algunos espacios comunes.
En algunas comunidades ha significado la posibilidad del mantenimiento de su condominio.
Una de las reformas que sera conveniente incluir en la modificacin de la ley de propiedad
horizontal que se encuentra en estudio en la Asamblea nacional es la posibilidad de alquilar
algunas reas o bienes comunes, solo si se trata de bienes comunes no esenciales, siempre y
cuando no menoscaben el derecho de ningn propietario, no desvirten el uso o cambien el
destino de otras reas comunes y mediante el acuerdo mayoritario en asamblea de los
copropietarios. Claro est, no se podra siquiera concebir el alquiler de las escaleras o del
prtico o pasillo de entrada al edificio, por ejemplo; sin embargo, podra darse el caso
como ya ocurre- de ceder el uso, mediante arrendamiento, de algn rea comn para
mejorar las condiciones de uso, mantenimiento y cuido del edificio. Esta situacin se lleva
a cabo en la mayora de los centros comerciales y en algunos conjuntos residenciales o
edificios vacacionales. Arrendar no es enajenar. La enajenacin comporta la transmisin de
la propiedad. Alquilar no implica tal negocio jurdico. En nada atenta contra el sistema de
propiedad horizontal este tipo de negociacin. Alquilar un espacio comn en las
circunstancias salvadas, puede darse en virtud del atributo que tiene todo propietario de
ceder el derecho de usar, disfrutar y disponer de su bien (Art. 545 del Cdigo Civil). En las
situaciones comentadas, la comunidad de copropietarios estara haciendo uso de este
derecho. En todo caso, repito, actualmente el artculo 31 de la LPH lo prohbe.

*Cul es el procedimiento legal para realizar mejoras en las reas comunes?


El artculo 9 de la LPH seala que las mejoras de las cosas comunes solo podrn efectuarse
con el acuerdo del 75 % de los propietarios. El acuerdo es vlido independientemente que
se obtenga en asamblea de copropietarios o por medio de carta consulta. Sin embargo, el
artculo comentado se refiere a las mejoras que no sean estrictamente necesarias, ya que de
en caso de tratarse de mejoras necesarias, no aplicara el procedimiento sealado en la
norma, debido a que es una obligacin de la administracin, acometer las obras que
requiera el condominio para su cuido y mantenimiento. En cualquier caso es recomendable
informar detalladamente a la comunidad de todas aquellas obras que requieran de algn
gasto extraordinario o considerable, as como consultar, deliberar y aprobar o no, los
procedimientos o posibles montos y formas de pago. El qurum sealado en el artculo 9 de
la LPH es cuantitativo, ya que se refiere al 75% de los propietarios, no de las alcuotas. En
captulo separado detallaremos todo lo relacionado con las mejoras de las reas comunes.

*Aumento, disminucin o cambio de destino de las reas, bienes o cosas comunes.

La ley de propiedad horizontal establece la obligacin de respetar el contenido del


documento de condominio, tanto as, que solo permite su modificacin mediante acuerdo
unnime de propietarios, respetando las mismas formalidades que fueron necesarias para su
elaboracin (permiso de construccin y de habitabilidad) y dejando a salvo el derecho que
pudieran haber adquirido terceras personas con anterioridad a la modificacin (Art. 29
LPH). El documento de condominio determina cules son las reas comunes de cada
edificio. Aumentar o disminuir reas comunes se traduce en una modificacin del
documento de condominio. Lo antes sealado no significa en modo alguno que la
comunidad no tenga la posibilidad de realizar mejoras sobre las reas comunes, pero de all
a hacer nuevos pisos, stanos, excavaciones o realizar actos que afecten la conservacin o
esttica del inmueble hay mucha diferencia. El artculo 10 de la LPH expresamente prohbe
tales obras y solo las permite con el consentimiento unnime de los propietarios, siempre y
cuando se obtenga el permiso correspondiente de las autoridades competentes. Del mismo
modo, disminuir, eliminar o dividir las reas comunes tampoco est permitido en el sistema
de propiedad horizontal, salvo las excepciones antes enunciadas o en el caso atpico pero
posible, de que una sola persona adquiera todos los apartamentos o locales. En esta
situacin, desaparecera la comunidad por un fenmeno jurdico llamado concentracin o
unificacin de propiedad.
Dr. Enrique Herrera Silla
Abogado
www.enriqueherrera.com.ve
Twitter: @minutolegal
Skype: enrique.herrera62

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