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Amnagement des jardins

entre les pavillons du


lotissement du Doult-Vitran
Pont-Audemer (photo :
Grgoire Bassinet).

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Soutenu aux plus hauts niveaux de la recherche et


de lamnagement, le programme bimby (Build In
My Back Yard) est devenu la coqueluche dune pense
oprationnelle qui prtend rgler les problmes lis
ltalement urbain par la densification des quartiers
pavillonnaires. Un jeune praticien engag sur le
terrain dmonte les rouages et les modles de cette
entreprise, en rvle les impasses et avance des
alternatives possibles.

milien Robin
Limposture bimby
milien Robin, architecte,
est cotraitant permanent
de lagence Boidot & Robin
architectes. Il enseigne
lEnsa de Paris-Belleville.

Accouds la fentre de la cuisine de leur pavillon, la seule donnant sur


la rue de Bretagne, M. et Mme Heuz, respectivement quatre-vingt-deux
et quatre-vingt-cinq ans, observent une agitation inhabituelle pour le
quartier. Ce 27 juillet 2012, sur la placette centrale du Doult-Vitran, quartier
pavillonnaire de la ville de Pont-Audemer, nous avons dress la tente qui
abrite notre atelier participatif . Inspire par la mthode de Carin Smuts1,
notre quipe (Boidot & Robin architectes avec Bassinet Turquin Paysage)
prsente aux riverains une maquette volutive du quartier. De grande
chelle, elle leur permet de se reprer en apprhendant le trac des rues,
la volumtrie de leur maison, la prsence des haies et des jardins. Nous
sommes missionns par le caue 27 et son directeur, Michel Rousset, pour
tester, en dialogue avec les habitants, la prfiguration dune densificationdiversification-rgnration de ce quartier, dans le cadre dune convention
avec le projet de recherche bimby. La dmarche vise mettre en place un

NDLR:
Ce pdf, librement
tlcharg sur
www.criticat.fr/bimby,
est la version restaure
de larticle paru,
malencontreusement
amput de ses notes,
dans le n12 de criticat.

dispositif de conception, daccompagnement et de matrise duvre urbaine


centr sur la capacit dagir du propritaire occupant , cest--dire la
mobilisation des populations concernes dans la transformation de leur
propre parcelle.
M. Heuz, curieux et encore vif, se rend sous la tente. Sa femme ne
le rejoint pas. Affaiblie, elle ne peut plus descendre les cinq marches qui
sparent le perron du jardin. M. Heuz livre son histoire, celle du quartier

enqute
Robin : Limposture bimby

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en dfinitive. Par chance, le couple a t parmi les premiers arrivants, ces


aventuriers qui ont fait construire leur maison avant linstallation de tous
les rseaux, eau, lectricit, assainissement. Ctait en 1954, il tait prvu de

1. Voir larticle de Flix Mulle,


Rendre capable : larchitecture de Carin Smuts ,
criticat n 10, automne 2012.

construire 122 lots sur une surface de 8 hectares. Au terme de six annes de
chantier et la suite de nombreuses modifications et dimportantes extensions du plan initial, 209 maisons ont t ralises. Le lotissement, qui tire
son nom dun court ruisseau, a tendu la ville de Pont-Audemer par louest.
Implante dans la riche valle industrieuse de la Risle, dernier affluent de
la Seine proximit des ports de Rouen et du Havre, situe sur lune des
La tente qui abrite latelier
participatif sur la placette
centrale du quartier.

Dialogue entre les habitants


et lquipe darchitectes
paysagistes autour de
la maquette du quartier
(photos : Grgoire Bassinet).

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criticat 12

Plan initial du lotissement en


1954 (source : archives municipales de Pont-Audemer).

premires lignes de chemin de fer Paris-Deauville, la ville subit aujourdhui


une dprise industrielle totale. Gographiquement, les zones dextension
de Pont-Audemer sont limites au nord et au sud par des coteaux boiss.
lest, cest la prsence des tangs et de la Risle qui rend les zones nonconstructibles. Les coupures de presse exhumes des archives personnelles
de M. Heuz racontent la construction du quartier du Doult-Vitran sur une
ancienne pture inondable, proximit immdiate du centre-ville, des
usines de cartonnerie et dimprimerie aujourdhui fermes. lpoque,
toutes les maisons, choisies parmi quatre modles conus par un architecte
et ralises par un matre duvre au libre choix de lacqureur du lot, ont
d tre surhausses par un soubassement, un garage semi-enterr, afin de
les protger des crues.
Lorsquon dambule dans le quartier, on constate que ltat et lentretien
des jardins contrastent dune maison lautre : couverts dune bche pour
que lherbe ne repousse plus ; intgralement gravillonns ; transforms en
potagers luxuriants cultivs patiemment ; plants dalles fleuries entre
le gazon ras, avec une piscine gonflable pour lagrment. Les haies sont
parfois tailles au cordeau, parfois laisses elles-mmes. Ici, des garages
dserts ont t amnags en pice supplmentaire ddie au jardinage
et au bricolage. L au contraire, de nouveaux portails ont t percs dans
les haies originelles pour que le jardin accueille deux ou trois voitures,
leurs dimensions actuelles ne permettant pas de les rentrer dans le garage
troit et surbaiss. linadaptation des pavillons sajoute leur dpendance
lautomobile, aggrave par des transports en commun la frquence

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Robin : Limposture bimby

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lments architecturaux dun


des quatre types de pavillon,
fortement similaires, du lotissement dorigine : ici le type
Chiche, du nom de son matre
duvre (retranscription par
Boidot & Robin architectes
daprs des plans originaux,
relevs et coupures de presse
tires de Paris-Normandie
dat du 14 octobre 1954).

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criticat 12

sporadique. Le centre-ville est quelques encablures mais lusage, les


services sont bien loin pour les personnes ges ou les parents avec des
enfants en bas ge, non motoriss.
Ces indices rvlent une occupation sociale et gnrationnelle
htroclite, due au vieillissement de la population pionnire et son lent
renouvellement. Nous devons imaginer le quartier dans vingt ans : horizon
funeste pour les premiers, futur incertain pour les plus jeunes. Sous la tente,
les discussions avec les habitants sur le devenir de leur patrimoine sont
vcues comme une intrusion dans leur vie prive. Le pavillon, sa dcoration,
ses ventuels travaux de rnovation, de transformation, dextension et
lusage du jardin sont parmi les seules prrogatives qui leur restent.
Couverture dun des
ouvrages rcemment parus
pour dnoncer le modle
pavillonnaire (Jean-Luc
Debry, Le Cauchemar
pavillonnaire, Paris, ditions
lchappe, 2012).

Le pavillonnaire comme sujet dtude


Marqueur essentiel du dveloppement urbain au XXe sicle, le pavillonnaire
a t et reste en France un phnomne massif soi-disant populaire . Le
pavillon, projet dune vie, si longtemps rv par ses propritaires dans
loptique du legs familial ou dune juteuse revente, est aujourdhui dsacralis par un double mouvement : la pauprisation sociale et la dpendance

2. Benot Le Foll, architecte,


tait ainsi invit au jt de
13 heures sur tf1, dimanche
10 juillet 2011.
3. Comme par exemple
S(t)imulation pavillonnaire , ensavt de Marnela-Valle, dsa darchitecte
urbaniste, 2011 ; Tracer,
dcouper, btir, le lotissement dans les communes
rurales et priurbaines :
maison-jardin et densit ,
projet de licence, ensa de
Normandie, 2004 2010.
4. Entre autres : ric
Hamelin, Olivier Razemon,
La Tentation du bitume.
O sarrtera ltalement
urbain ?, prface de Roland
Castro, Paris, ditions Rue
de lchiquier, 2012 ; JeanLuc Debry, Le Cauchemar
pavillonnaire, ditions
Lchappe, 2012 ; Augustin
Berque, Philippe Bonnin,
Cynthia Ghorra-Gobin,
La Ville insoutenable, Paris,
Belin, 2006.

nergtique. De plus, la priurbanisation saccompagne systmatiquement


dun mitage des terres agricoles. Communment accept autrefois pour
financer le dpart la retraite des paysans, ce changement doccupation
des sols inquite les cologistes, pour des raisons de prservation des terres
naturelles, et les agriculteurs qui veulent poursuivre la culture intensive des
terres agricoles. Ces deux inquitudes occultent dautres problmes, comme
lmiettement des mnages, leur loignement du travail et des services,
en particulier ceux de la sant. Dans un contexte de vieillissement des
baby-boomers, classe dge surreprsente dans la proprit dun pavillon,
il semble urgent de trouver des solutions qui favoriseraient la densification
et la rgnration des lotissements.
Ainsi, le sujet du pavillonnaire a-t-il progressivement gliss du champ
de comptences des experts de lamnagement du territoire celui de
la recherche universitaire, pour finalement atteindre le grand public par
le truchement des plateaux tlvisuels2. Du ct institutionnel, diverses
tudes et missions successives tentent de rflchir aux moyens dinflchir la
diffusion de ce modle. Pendant ce temps, sur le terrain, dpt aprs dpt,
les permis damnager et de construire des lotisseurs et constructeurs de
maisons individuelles gagnent la partie. Les architectes et les urbanistes ont
fini par semparer du sujet, devenu celui de maints travaux dtudiants des
coles darchitecture3 et de publications thoriques4. Souvent accusateurs,
ces mmoires et ouvrages condamnent un produit immobilier plbiscit

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Robin : Limposture bimby

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Rue de Normandie,
les haies de thuyas tailles,
exercice de style oblig
pour les propritaires
(photo : Grgoire Bassinet).

par les mnages, qui alimente une importante filire conomique de la


construction. De fait, ce secteur dactivit est peu propice lexprimentation, linnovation, encore moins lintrospection.
Par ailleurs, lunivers de la zone pavillonnaire ne cesse de produire une
expression culturelle singulire largement explore par le cinma de divers
pays, de Tim Burton dans Edward aux mains dargent (1990) La Zona de
Rodrigo Pl (2008), en passant par American Beauty de Sam Mendes (2000)
ou Je vais bien, ne ten fais pas de Philippe Loiret (2006). Vilipend par les
cologistes, alternativement promu et rcus par les pouvoirs publics,
inaccessible aux architectes, got des artistes et cinastes, le pavillonnaire
a suscit rcemment une entreprise voulue novatrice, soutenue et mdiatise
avec un grand succs : le concept bimby et son projet de recherche ponyme,
que nous sommes censs mettre en pratique Pont-Audemer.
Le cas bimby
En France, la majorit des rsidences principales5 sont des maisons individuelles. Consommateurs de myriades de terrains, ces quartiers rsidentiels
de faible densit occupent une part sans cesse plus importante des aires
mtropolitaines. Avance comme le remde miracle pour densifier le pavillonnaire, la mthode thorique de renouvellement urbain bimby, acronyme
de Build In My Back Yard, littralement Construire dans mon jardin , se
veut linverse du dsormais clbre rflexe nimby (Not In My Backyard)6.
bimby, en opposition ces comportements gostes, veut motiver le partage
et encourager chacun accueillir dans son jardin de nouveaux voisins.

5. Daprs lenqute logement de 2006 de lInsee :


56 %.
6. nimby, Not In My Back
Yard , acronyme utilis par
les sociologues pour dsigner le rflexe dopposition
de certains intrts particuliers aux projets dintrt
gnral, quils considrent
comme des nuisances.

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Au 8, rue de Bretagne,
la maison de M. et Mme
Heuz, tenue avec soin
(photo : Julien Boidot).

Promue conjointement depuis 2009 par les Centres dtudes techniques


de lquipement (cete) de Normandie Centre et dle-de-France, linstigation de deux ingnieurs architectes, Benot Le Foll et David Miet, cette
mthode consiste imaginer les possibles divisions de parcelles occupes
par un pavillon. Cette dmarche durbanisme oprationnel, conditionne par
une modification du rglement durbanisme en vigueur, valorise donc linitiative prive du propritaire occupant. Dnomme optimisation foncire
par ses auteurs, elle se prsente comme une alternative crdible la faible
densit rsultant de loccupation des parcelles par un seul pavillon, et donc
une solution pour enrayer les processus dtalement urbain. Elle permettrait
galement de fluidifier le march foncier par une diversification de loffre et
de faciliter laccs des logements individuels pour les nombreux citoyens
qui nauraient pas les moyens dacqurir une maison traditionnelle de
lotissement ou dhabitat group produite par une filire classique. Tout cela
sans ncessiter de lourds et coteux quipements publics dinfrastructure,
puisque la densification soprerait au sein de zones urbaines dj quipes.
Lide dune bimbysation des quartiers pavillonnaires de trs faible
densit repose sur un raisonnement imparable : la rarfaction des terrains
construire dans ces zones a fait grimper la valeur du foncier, ce qui rend
attractive pour le particulier la perspective de pouvoir vendre une moiti
de sa parcelle. Reste ensuite inventer et faire adopter par les communes
des mesures lgislatives incitatives favorables ce type de densification.
Concrtement, le projet de recherche bimby se traduit par la rdaction graphique dune trentaine de fiches projet , avec simulation dimplantation,

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Robin : Limposture bimby

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Rue dle-de-France, la
maison est occupe depuis
quelques annes par un
couple de Bretons, immigrs
en Normandie pour raisons
professionnelles (photo :
Julien Boidot).

censes correspondre toute la casuistique des 19 millions de parcelles et


maisons individuelles du parc franais. Il sagit de rendre opposable bimby
dans les plans locaux durbanisme (plu) par ladjonction dune zone
bimby disposant de son propre rglement. Ses auteurs fabriquent ainsi
une niche immobilire pour des promoteurs qui se spcialiseraient dans
lexploitation de ce gisement foncier7 .
8

Pour preuve, les cinq facettes du scnario de la filire bimby dclinent


cette mtaphore du gisement. Le gisement urbanistique reprsente la
division potentielle en deux parties dun terrain dj bti dans loptique de
construire une nouvelle maison individuelle, suivant les possibilits dfinies

7. Terminologie officielle du
site bimby.
8. Les cinq facettes dun
scnario bimby, disponible
sur le site : www.bimby.fr.

par le plu ou le pos modifi. Le gisement de loffre correspond linitiative


du propritaire dune maison individuelle qui prend la dcision de modifier
la configuration de son bien afin de servir ses propres projets de vie. Le
gisement de la demande permet des mnages daccder deux biens qui
nexistaient pas auparavant sur le march de limmobilier, une maison avec
un jardin plus petit pour lun, et un nouveau terrain btir pour lautre. Le
gisement conomique correspond lopportunit daccompagnement du
processus par un ensemble de professionnels qui ne jouent plus leurs rles
traditionnels de porteurs, doprateurs ou de dcideurs de lamnagement
du cadre de vie, mais plutt, dans le cadre de la filire bimby, de conseil
et de mdiation. Le gisement politique concide avec lintrt que peuvent
trouver un ensemble de collectivits territoriales encourager et canaliser
ces processus de libration du foncier pour faire voluer et densifier des
territoires priurbains. Revendiqu en ces termes par ses inventeurs, le

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criticat 12

Rue du Dauphin, la maison


et son jardin sont amnags
et tenus en toute simplicit ;
la rigueur dentretien est
dpendante du garage,
formidable capharnam
doutils de jardinage (photo :
Julien Boidot).

scnario bimby formule un message facilement audible pour les lus. La


ligne graphique enfantine des visuels accentue la comprhension simple
et rapide de largumentaire diffus dans la presse spcialise et lors de
colloques. Elle vise galement la diffusion du concept bimby auprs du
grand public, infantilis dans ses pulsions de consommation et avide de
produits cls en main. Cette stratgie de communication, finement rode,
trahit en creux les limites du projet de recherche.
Une lecture simplificatrice
Laugmentation de la densit priurbaine, les fameux gisements exploiter
et les modifications du rglement durbanisme peuvent-ils se baser
exclusivement sur des aspects strictement quantitatifs et administratifs,
mtins dinjonctions morales ? Ce processus durbanisation risque dtre
peu matris car il se fait au gr des hasards. Comment taxer la plus-value
foncire de ces divisions afin de financer les nouveaux quipements et
services ncessaires ces quartiers ? Comment moderniser, et quel cot
pour les collectivits, les rseaux viaires de desserte et les rseaux enterrs ?
Quels apports les communes et lconomie locale peuvent-elles esprer de
cette densification, par-del larrive de nouveaux habitants ? Quelle sera
la nature des nouveaux projets immobiliers du point de vue de la qualit
architecturale ? Autant de questions restes quasiment sans rponse aprs
trois annes coules du programme de recherche.
Dernier argument phare avanc, bimby aspire tre reconnu comme
une filire conomique courte puisquelle sappuierait prioritairement sur

enqute
Robin : Limposture bimby

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des artisans locaux. La dfinition officielle du circuit court par le ministre


de lAgriculture, de lAgroalimentaire et de la Fort sapplique la vente
directe ou indirecte, condition quil ny ait quun seul intermdiaire. Il
permet de scuriser les revenus du producteur et de garantir le prix pour
le consommateur, tout en crant des emplois locaux sur un territoire.
Initialement, la notion concerne les produits agricoles ou la fabrication et
la distribution de matriaux de rnovation par exemple. Surfant sur une
vague protectionniste et une opinion publique favorable la relocalisation
des emplois, bimby revendique cette appellation.
Or il ne suffit pas dinvoquer la terminologie. Dans la filire bimby,
il y a deux producteurs : lhabitant en place, qui touche une rente, et le
promoteur qui construit la nouvelle maison. Mais il y a aussi entre eux
de nombreux intermdiaires : gomtres, matres duvre, constructeurs,
artisans, sans lassurance de crer des emplois locaux. Dautre part, les
prix de vente du terrain btir et de la nouvelle maison sont libres : ils ne
garantissent donc pas un prix fixe ou stable de limmobilier. Le modle
bimby nimplique jamais les constructeurs, pourtant les premiers intresss.
Ceux-ci travaillent habituellement avec une myriade de sous-traitants et
de fournisseurs, plutt complaisants avec les matriaux standard et les
produits drivs du ptrole, peu soucieux du bilan carbone et des conditions
sociales de production de ceux-ci. Il est raisonnable de se demander si
la filire bimby noffre pas sur un plateau dargent un nouveau march
low cost de la maison individuelle ces constructeurs, dans un contexte de
rcession du secteur.

Rue du Limousin, autre


exemple damnagement
plus minral des haies et
jardins (photo : Grgoire
Bassinet).

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criticat 12

Deux ingnieurs architectes entreprenants


Le succs de la diffusion du concept bimby tient pour beaucoup aux talents
9. Le partenariat initial
regroupait les deux cete
de Normandie Centre
et dle-de-France, les
laboratoires de recherche
universitaires latts et rives,
des coles darchitecture
(Paris-Belleville, Marseille
et Rouen), ainsi que les
collectivits communauts
dagglomration de Rouen
et de Saint-Quentin-enYvelines, le Conseil darchitecture, durbanisme et de
lenvironnement de lEure
(caue 27).
10. Benot Le Foll et David
Miet ont t diplms de
lentpe de Lyon en 2003.
11. Le mmoire de travaux
personnels de fin dtudes
(tpfe) de Benot Le Foll,
soutenu lcole nationale
suprieure darchitecture de
Normandie Rouen en 2007,
sintitulait Stratgies de
densification et de requalification des lotissements .
12. bimby, marque dpose
linpi, dpt lgal du
14 fvrier 2013 sous le n 13
3 983 105 au Bopi.
13. bimby, marque dpose
linpi, dpt lgal du
30 janvier 2013 sous le n 13
3 978 680 au Bopi.
14. Entretien du 19 novembre
2012 avec ric Charmes.
15. Terra in Design, immatricule le 6 dcembre 2010 au
Registre des commerces et
des socits.
16. Opliades, immatricule
le 8 fvrier 2010 au rcs.
17. Voir les images 3d des
diffrentes ralisations
proposes sur : www.terrain
design.fr/book.php.

et lactivisme de ses deux inventeurs, Benot Le Foll et David Miet. Rompus


aux arcanes ministriels, ils obtiennent de nombreux soutiens dans les
instances de gouvernance, toutes les chelles, comme dans le monde
de la recherche9. Tous deux ingnieurs des travaux publics de ltat10, ils
sont issus dun cursus de double diplme intgr ingnieur et architecte,
couronn par des travaux de fin dtudes qui annoncent leurs intrts futurs11.
De 2009 2012, ils montent et pilotent le projet de recherche bimby financ
par lAgence nationale de la recherche (anr) dans le cadre de son appel
projets Villes durables . Self-made-men en puissance, Le Foll et Miet crent
en 2010 leurs propres entreprises alors quils bnficient de leur statut de
fonctionnaires dtat au cete. Daucuns diront que cest le dbut dune saga
entrepreneuriale russie ; dautres, plus chagrins, verront dans cette manire
de faire une forme de conflit dintrts.
Le projet de recherche bimby, financ par lanr sur des budgets issus
du Plan de relance de lconomie 2008 2009 dcid par lancien prsident
de la Rpublique Nicolas Sarkozy, a clos ses travaux au mois de dcembre
2012. Le Foll et Miet dposent la marque bimby dbut 2013 en leur nom
propre afin dexploiter les produits et services12 de cette nouvelle filire du
renouvellement urbain, par lintermdiaire de leurs diffrentes socits.
Concidence de faits et de dates, la marque bimby avait t dpose peu
avant par le cete Normandie Centre13 pour le compte du ministre de
lcologie, du Dveloppement durable et de lnergie (medde). Le sociologue
ric Charmes, directeur du laboratoire rives, une des cautions acadmiques
du dossier de financement, estime que, dans leur travail, Le Foll et Miet se
sont moins intresss lexamen scientifique des processus qu la promotion et au marketing dune filire de production de logements individuels14.
Aujourdhui, Benot Le Foll exerce au sein de Terra in Design, une agence de
conseils au particulier en optimisation foncire15. Quant David Miet, il exerce
en libral au sein de lagence darchitecture et durbanisme Opliades,16
socit responsabilit limite cogre par Miet et Le Foll lui-mme.
Monopole normatif
Le concept bimby revendique de faire de lhabitant le matre douvrage de son
habitat et de produire lunit des logements sur-mesure , deux ambitions
difficilement atteignables si lon en juge par les difficults rencontres par
des entreprises antrieures tournes vers ce mme but. Les premires visualisations des projets de division de terrain figurant sur le site de lagence
Terra in Design17 montrent dailleurs le recours au langage architectural

enqute
Robin : Limposture bimby

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gnrique de la maison individuelle, ventuellement teint de rgionalisme,


qui fleurit habituellement dans les lotissements en France. Le mince libre
arbitre stylistique laiss au client masque grand-peine la domination
dune filire conomique de valorisation foncire et immobilire surtout
profitable des entreprises semblables celles cres par Le Foll et Miet.
Lautre branche dactivit dveloppe concerne la formation professionnelle. Les plu nantis dune zone bimby , adopts en conseil municipal,
obligeront les bureaux dtudes rdacteurs, les techniciens des collectivits,
les architectes, urbanistes et paysagistes, utiliser lagrment de la marque
bimby. Cette nouvelle labellisation, qui rside essentiellement dans lacquisition de nouvelles comptences afin que, progressivement, chaque acteur
de la filire bimby dveloppe une forme dagilit dans le croisement des
problmatiques architecturales, urbanistiques, immobilires, patrimoniales
et rglementaires 18, ne risque-t-elle pas dtre uniquement dlivre par
lorganisme priv dtenteur de la marque et de ses droits dexploitation,
donc dans les mains de Le Foll et Miet, puisque le dpt lgal du cete
Normandie Centre, linverse du leur, ne mentionne pas la possibilit
dusage de la marque des fins de formation professionnelle ?

18. Benot Le Foll & David


Miet, Construire dans mon
jardin et rsoudre la crise du
logement. Cinq ides-cls
pour comprendre la filire
bimby , Mtropolitiques,
18 mars 2013.

Sans doute pour anticiper cette possible critique, le projet bimby+, dans
sa nouvelle dnomination de 2013, table sur une stratgie de diffusion et de
dveloppement open source des nouveaux outils de cette filire. En informatique, la dsignation code source ouvert sapplique aux logiciels, gratuits
ou non, dont la licence autorise la libre redistribution, laccs au code source
et la cration de produits drivs. Une fois encore, la terminologie usite
correspond-elle aux intentions de Le Foll et Miet ? Car transpos la filire
bimby, lopen source quivaut labandon du monopole sur lexploitation
de la marque, la formation professionnelle dlivrant le label, les marchs de
loptimisation foncire et des produits immobiliers connexes. Or les dpositaires de la marque sont les seuls habilits son exploitation commerciale.
Pour finir, la filire bimby propose dinstituer une taxe minime sur la
plus-value ralise par le propritaire lors de la vente de la parcelle issue
dune division, afin de financer le surcot entran par la modification du
plu avec loption zone bimby . Cet argument du cot nul pour la commune
veut convaincre les maires rticents. Lautofinancement dun rglement
durbanisme favorable la filire bimby boucle ainsi le parfait plan daffaires
imagin par nos deux ingnieurs architectes en chef.
Une histoire anglo-saxonne
Rsurgence dun voyage outre-Atlantique ? Lide de Benot Le Foll et David
Miet nest pas nouvelle. Ce type de programme ne stait pas dvelopp

enqute
94

criticat 12

jusqu prsent en Europe et encore moins en France car pour tre rentable,
il ncessite un contexte de forte pression foncire. La densification urbaine
du sprawl recouvre divers dispositifs qui dpendent du contexte local
culturel, juridique et conomique. Parmi cet ventail de possibilits pour
densifier, on peut distinguer trois principaux schmes : librer les droits
construire par la modification des rgles du document durbanisme ; encourager les propritaires dun pavillon construire un nouveau logement ;
enfin augmenter la densit rsidentielle dun quartier, sans en modifier
la densit btie, processus qui, la diffrence des deux autres, seffectue
sans division parcellaire et sappuie sur le systme locatif plutt que sur
celui de la construction-vente.
Dans les annes soixante-dix, de nombreux pays anglo-saxons importent du Royaume-Uni la granny flat, littralement maison de mamie .
Lide est de construire dans son jardin une maison plus petite et adapte
pour la personne ge, sans division parcellaire, et de mettre en location son
ancienne maison dans le but de lui assurer un complment de revenus et
des relations de voisinage. Le concept sduit et se dveloppe dans les annes
quatre-vingt en Australie et en Nouvelle-Zlande, au Canada, puis aux tatsUnis, stimul par la vague noconservatrice thatchro-reaganienne et la
libralisation conomique quelle promeut.
19. Kathryn Mitchell, Dual
Occupancy and its Impact
on Metropolitan Growth in
Melbourne (1986 1992), aot
1999, Victoria University of
Technology Faculty of Arts
Department of Urban and
Social Policy, Master of Arts
in Town Planning.

Lanc par ltat de Victoria en Australie ds 198519, le programme Dual


Occupancy est un dveloppement rsidentiel de double occupation sur un
seul et mme terrain . Il permet de construire une habitation dtache
la classification des maisons individuelles est trs dtaille et tendue en
Australie sur un terrain o une maison est dj prsente. Le titre de proprit
nest pas modifi mais les impts fonciers vont tre calculs diffremment.
De nombreuses compagnies20 proposent de raliser un dveloppement cls

20. www.backyardbuyers
.com.au.

en main pour construire cette deuxime maison, qui peut tre inoccupe,

21. Subdivision Act 1988,


n 53.

Victoria lacte de subdivision21, introduit en 1988, qui permet de diviser un

22. www.sellyourbackyard
.com.au.

du deuxime logement. Aujourdhui, dautres entreprises22 proposent aux

occupe par un proche ou loue un tiers. Mais il existe aussi dans ltat de
terrain en plusieurs parcelles indpendantes avant ou aprs la construction
particuliers de racheter le fond de leur jardin. Elles y construisent ensuite
une nouvelle maison, sans droit de regard du propritaire initial. Entre
1987 et 2002, priode value, la politique Dual Occupancy na pas atteint
ses objectifs : dans les zones urbaines o elle a t tablie, elle na russi
enrayer ni le dclin du nombre de personnes par foyer, ni lexpansion de
lurbanisation. Au contraire, ce programme, introduit par le gouvernement
travailliste, a encourag des dveloppements spculatifs sans lien avec les
quartiers environnants et souvent l o ils navaient pas lieu dtre.

enqute
Robin : Limposture bimby

95

De lautre ct du Pacifique, aux tats-Unis, certains tats lancent


en 1986 un premier programme dAccessory Dwelling Units (adus)23
dans des zones rurales, pour viter les problmes lis au dveloppement
suburbain et rsorber les habitations temporaires. lpoque, beaucoup

23. Alex Schafran, The Politics


of Accessory Dwelling Units
in the United States, rives/
entpe, dcembre 2012.

de personnes vivent illgalement dans une seconde maison implante


sur une unique parcelle. Pour rgulariser cette situation de fait autant que
pour engranger des impts, certaines villes vont mme jusqu promulguer une amnistie qui transforme les habitations illgales en habitations
lgales. Un rapport de lAmerican Planning Association24 dmontre que
lespace inutilis entre les maisons individuelles est lune des plus grosses
ressources du march immobilier un gisement , diront plus tard les
inventeurs de bimby. Le programme de densification des adu russit
combiner loptimisation de loccupation du territoire, source de revenus

24. Deborah A. Howe, The


flexible house designing
for changing needs, Journal
of the American Planning
Association, volume 56,
Issue 1, 1990, pp. 69 77.

supplmentaires pour les propritaires, et un faible investissement pour


les villes car il ne ncessite pas de nouvelles infrastructures. Pourtant,
lchec des premiers programmes rvle un systme administratif divis et
fractionn. Ladministration dcide ses rgles sous influence de nombreux
acteurs privs, dont les puissantes associations de propritaires, rtives
tout changement qui risquerait dentraner une dvaluation de leurs biens.
Apparition de maisons louer, diminution de la taille des jardins, proximit
entre voisins, occupation sociale et communautarisme sont autant de sujets
controverses et de discussions houleuses dans les Planning Commissions
et public meetings accompagnant la mise en place des adu. Paradoxalement,

Exemple dAccessory
Dwelling Unit Arvada
au Colorado (photo : Alex
Schafran).

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criticat 12

les adus sont dabord un moyen inavou pour les politiques de produire des
25. La crise des subprimes
de 2008 a rvl les drives
de cette faon de penser
laccession sociale aux usa.
26. Anastasia Touati,
La densification douce
au Canada. Lexemple des
appartements accessoires
en Ontario , Mtropolitiques,
3 avril 2013.

maisons pas chres sans avoir construire de logements sociaux25.


Au Canada26, coexiste, avec ces tentatives de densification par la construction, une densification rsidentielle par un systme locatif dans les maisons
existantes. Pour les mmes raisons que les programmes australiens ou
amricains, les gouvernements provinciaux engagent, au dbut des annes
quatre-vingt-dix, des politiques de diversification de loffre de logements en
utilisant les ressources existantes , vocable lui aussi repris par les auteurs
du programme bimby. En 1994 en Ontario, le gouvernement provincial de
centre gauche adopte le Residents Rights Act. la diffrence des processus
tudis dans le cadre du projet de recherche bimby, les appartements
accessoires , une pratique courante au Canada mais jusqualors illgale,
autorisent la cration dun logement supplmentaire lintrieur dune
maison individuelle. Politiquement, ils reprsentent une forme de densification invisible car ils permettent de produire des logements abordables ,
cest--dire prsums accessibles aux mnages faibles revenus, sans pour
autant modifier lapparence extrieure des quartiers.
Injustice fiscale
Si une compilation de ces rfrences exotiques est intgre au projet de
recherche bimby, elle est peu diffuse par la communication officielle
du programme. Est-ce parce que ces expriences, mises en uvre depuis
une quinzaine dannes maintenant, ont en commun un constat dchec
loquent ? Les bnfices long terme pour la collectivit sont donc
difficilement identifiables. Ces programmes, prototypes de la densification
pavillonnaire, dissimulent une politique daccession sociale dans des pays
ultralibraux qui construisent peu de logements sociaux. Les principaux
bnficiaires sont les propritaires en place, qui ont accept de participer
ces divers programmes. Limportation un peu trop rapide et littrale de
ces modles anglo-saxons ne tient pas compte de leurs limites. Elle raconte
surtout limpossibilit de juguler le problme de la densit des lotissements
pavillonnaires par le rajout interstitiel dautres maisons individuelles.
bimby veut soutenir, voire gnrer, une forte valeur foncire en librant
le droit btir et les rgles du plu. Mais la valorisation foncire ne sinvente

27. Jean-Michel Roux,


Vert et brun, jusquo
ira le priurbain ? , Esprit,
juin 2012.

pas27. Elle rsulte dun quilibre conomique entre le cot des terrains et
leur viabilisation, et lattractivit due la proximit aux emplois et services.
La densit ne se dessine pas non plus. Le cot de la charge foncire rend
viable ou non le lotissement pavillonnaire, le logement intermdiaire ou
un immeuble collectif ; il dessine donc implicitement les formes urbaines.
Dans ce march conomique du foncier, matire premire de la ville dont

enqute
Robin : Limposture bimby

97

la valeur fluctue de 1 100 aprs sa viabilisation, le lotissement et la maison


individuelle restent les moins chers financer.
Cette augmentation dope de la valeur foncire acte une injustice fiscale
entre les actuels propritaires, qui vont en tirer un bnfice immdiat,
et les nouveaux arrivants, dautant plus lourdement endetts quils sont
primo-accdants. Les lus locaux qui dcideraient de la modification du
rglement pour favoriser la division parcellaire avantageraient lintrt
financier de quelques-uns, principal argument pour la participation des
habitants de ces quartiers bimby. Ce clientlisme politique se situe
bien loin du souci de lintrt gnral. bimby renforce donc et fige in fine
le comportement nimby. Il hypothque terme une deuxime ou troisime

En haut : rue du Dauphin,


systme de rcuprateur
deau et de cuves de
stockage bricols derrire
la maison.
En bas : rue dle-de-France,
le couple de Bretons a
conserv dans son garage
le mobilier, llectromnager et les tapis des prcdents propritaires. Ils ont
remeubl la maison avec
des meubles traditionnels
de leur rgion (dessins :
milien Robin).

transformation plus profonde de ces quartiers.


Alternatives
Des rflexions plus marginales tentent dapporter dautres types de
rponses la question du devenir des quartiers pavillonnaires. Car dcrits
surtout par des chiffres ceux de leur expansion ou de leur densit ,
ces quartiers tranent la fausse image dune homognit formelle et
sociale. LOde pavillonnaire, docu-fiction ralis par Frdric Ramade en
2006, dveloppe une autre vision, en individualisant le regard port sur les
mnages qui occupent un pavillon, en faisant du pavillonnaire un vritable
sujet esthtique, tout en dcortiquant le modle conomique de localisation
rsidentielle suburbaine. Il rvle, entre autres, lusage trs fort du jardin.
Le couple maison-parcelle, et encore plus le couple garage-jardin, deviennent
indivisibles tant sont intenses les activits qui sy droulent. Le marquage
de lespace par la clture, lentretien comme ncessit et valeur, le chez-soi,
le rapport au voisin, le repas comme spectacle intrieur avec la tlvision

Frdric Ramade, Ode


pavillonnaire, film de 50 mn,
dvd Filigranes ditions,
Trzlan, 2007.

et extrieur se mettre en scne , le jardin avant comme espace de


transition, le jardin arrire comme espace montr plus noble, ont t depuis
longtemps dcrits par les sociologues comme lthique du bonheur28 des
classes moyennes et populaires.
Mais que devient un quartier pavillonnaire lorsquil se densifie ? Lide
de rendre constructible le fond de son jardin parat saugrenue aux habitants, dautant plus que les parcelles sont petites. Lautodivision parcellaire

28. Henri Raymond, Nicole


Haumont, Marie-Genevire
Dezes, Antoine Haumont,
LHabitat pavillonnaire,
prface dHenri Lefebvre
(1966), Paris, LHarmattan,
2013.

provoque par la pression foncire existe dj dans la grande banlieue


francilienne, o elle engendre des conflits de voisinage. Ces expriences,
pionnires malgr elles, sont accueillies avec une grande rticence : pinaysur-Orge29, par exemple, les lus, pousss par les habitants, souhaitent
un retour en arrire sur les rgles de division parcellaire et de coefficient
doccupation des sols du plu. Paradoxalement, la valeur immobilire des

29. Lcho municipal


dEpinay-sur-Orge,
novembre 2012, p. 34.

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criticat 12

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Robin : Limposture bimby

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enqute
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maisons dans ces quartiers priurbains vient de lexistence des jardins,


qui rglent naturellement les relations de voisinage. Ceci expliquant cela,
laccueil rserv bimby diffre entre les banlieues populaires de lEst
parisien, favorables (du moins leurs lus), et les quartiers bourgeois
lOuest, rticents. Au-del de ces clivages, la transformation de ces quartiers
passe peut-tre avant tout par celle de lusage de leurs jardins : cultivs en
potager et en verger, ils deviendraient une ressource de qualit favorisant
lautonomie alimentaire des habitants.
Contrairement aux affirmations des auteurs du programme de recherche
bimby, dautres outils de transformation existent. cartant lingnierie
lourde des procdures de zac, la densification des quartiers rsidentiels
pavillonnaires pourrait passer par des remembrements inspirs du droit
des sols agricoles, lapplication du droit de premption communal lors des
ventes, ou par la cration dassociations foncires urbaines libres. Les aful
permettent le remembrement et le groupement de parcelles, notamment
pour la signature dun bail ou la vente ; la construction, lentretien et la
gestion douvrages dintrt collectif tels que voirie, stationnements, chauffage collectif, plantations, jeux. Tous ces outils existent, mais ils ne sont
pas employs par manque de volont politique et par dficit dingnierie
urbaine. Ils signent labandon par les lus, les architectes et les gomtres
de leurs prrogatives au profit des lotisseurs privs.
Pourtant, des usages diffrents du territoire priurbain sont possibles.
Des pratiques qui favoriseraient limplication des habitants sur leur quotidien plutt que des rflexes consumristes et spculatifs. La relocalisation
des emplois, travers une micro-industrie manufacturire, lartisanat,
lagriculture vivrire et les services la personne permettraient de diversifier le priurbain sans passer par la densification par le logement. Ainsi,
la transformation du continuum priurbain et rural de la mtropole europenne en un cosystme environnemental et social viable fixerait un
En haut : rue dle-de-France,
la maison est de moins
en moins occupe par sa
propritaire, veuve ; les
usages et souvenirs se
concentrent uniquement
dans deux pices.
En bas : au 8, rue de
Bretagne, inventaire
des objets utilitaires
quaccueille le garage,
devenu avec le temps une
cuisine-buanderie (dessins :
milien Robin).

horizon collectif atteindre. Le rurbain est peut-tre le lieu dexpression


dune libert dmocratique retrouve.
Retour Pont-Audemer
Un an aprs notre atelier participatif, lissue de nombreuses rencontres
avec les habitants et une tentative dacculturation de la population aux
problmatiques du pavillonnaire, cest le statu quo Pont-Audemer.
Labsence de volontaires pour jouer le jeu de la densification au DoultVitran trahit la difficult concrte de transformer. La triple homognit
du quartier surface moyenne des parcelles trs petites (400 m2),
implantation centrale des maisons sur les terrains et occupation sociale et

enqute
Robin : Limposture bimby

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Proposition damendement
des limites sparatives :
conues sur le principe des
haies bocagres, les haies
tulipp (Trame urbaine
linaire dintrt productif
et paysager) intgrent
le chemin daccs aux
maisons, la protection
solaire des passants,
la production de fruits et
fournissent du petit bois
pour le chauffage (document : Bassinet Turquin
Paysage).

Actuellement, les cltures


en limites sparatives dans
le lotissement du DoultVitran sont ralises avec
diffrents types de grillage :
soud sur potelets mtalliques ou simple torsion sur
des poteaux bton (photo :
Grgoire Bassinet).

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gnrationnelle fait obstacle la division parcellaire. Les voiries sont la


fois surdimensionnes au regard de la circulation automobile et obsoltes
en termes de rseaux. La densit peu leve dhabitants et le potentiel fiscal
faible d un revenu moyen bas rendent impossible linvestissement de la
municipalit dans la rfection des chausses. Le patrimoine immobilier du
quartier, constitu intgralement de quatre types de maison surleve, est
aujourdhui totalement obsolte : pas de plain-pied, hauteur sous plafond de
2,30 mtres dans la partie habitable et de 1,80 mtre dans le garage, emprise
au sol limite de 60 mtres carrs, combles non amnageables sont autant
dentraves la revente. Avec ou sans bimby, le quartier semble condamn
lapathie.
Dans le contexte actuel, on peut se demander si la transformation des
quartiers pavillonnaires est bien une question pour tous les professionnels
de lamnagement du territoire. Non, dans ltat actuel de leurs comptences, de la dsaffection subie ou volontaire des marchs de la maison
individuelle par les architectes et de lamnagement du territoire priurbain
par les urbanistes et paysagistes. Non, si lon considre leur carence en
outils adapts la comprhension et la complexit sociale, conomique et
formelle de ces milieux. Oui, sils tendent leurs domaines de comptence
aux montages oprationnels et la diffusion dune culture architecturale,
paysagre et agriculturelle. Oui, sils investissent ces marchs en portant
une attention renouvele et empathique sur ces territoires a priori banals.
Pour les architectes, comment prendre de la distance avec leur habitude de
rpondre la commande sans linterroger, rflexe que le modle entrepreneurial de bimby sous-tend et renforce ? Probablement en investissant dune
part le champ politique afin de participer aux dbats lgislatifs. Ce militantisme, inexistant chez la plupart et considr comme dsuet par certains,
porterait sur la rgulation ou linterdiction de la spculation sur le foncier,
avec lide dun bien commun partager. Dautre part, les architectes
pourraient rflchir une offre nouvelle de produits immobiliers capables
de sadapter aux contraintes singulires des clients et aux caractristiques
spcifiques des terrains : micromaisons, micro-immeubles collectifs, rnovation nergtique du patrimoine existant. Autant doccasions dexplorer le
champ de lconomie sociale et solidaire pour produire des alternatives
modestes mais concrtes la rsignation gnrale. E.R.

enqute
Robin : Limposture bimby

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