Almeida Felipe Marquesine

TCC/UNICAMP
AL64m
IE/2710
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UNII:!:AUD
Universidade Estadual de Campinas

Instituto de Economia- IE
MERCADO DE TERRAS AGRCOLAS BRASILEIRO
Felipe Marquesini de Almeida
Monografia de Graduao apresentada no
Instituto de Economia da UNICAMP sob

orientao da Profa. Rosangela Ballini
Campinas, dezembro 2005
CEDOC/IE
SUMRIO
RESUMO ................................................................................................................. 3
REVISO BIBLIOGRFICA................................................................................... 4
METODOLOGIA.................................................................................................... 10
1. O PREO DA TERRA RURAL EM MERCADOS ESPECFICOS .................... 11
1.1
1.2
1.3
1.4
1.5
Introduo .................................................................................................................................. 11
Metodologia de determinao do preo do mercado da terra rural em mercados locais .......... 12
Determinao do tamanho do mercado locaL ......................................................................... 14
Fatores relevantes do mercado de terras local: Formao do banco de dados ........................ 20
O preo de mercado da terra segundo informaes de fontes secundrias ............................. 26
1.6 Zonas de preos ........................................................................................................................ 28

1. 7 Avaliao dos preos de mercado ............................................................................................. 29
1.8 Previso do preo no mercado local.., .........................................._............................................ 29
2. ESTUDOS DOS MERCADOS DE TERRAS .................................................... 31

2.1 Determinao do espao de amostragem ................................................................................. 31
2.2 Municpio de Dourados .............................................................................................................. 34
2.2.1
Determinao do espao de amostragem ........................................................................... 34
2.2.2 Caractersticas gerais do municpio de Dourados ............................................................... 36
2.2.3 Periodizao da Economia. ................................................................................................. 37
2.2.4 Comrcio e Servios ........................................................................................................... 37
2.2.5 Dinmica da Agricultura ...................................................................................................... 38
2.2.6 Aspectos Fisiogrficos e Geolgicos da Terra .................................................................... 38
2.2.7 Aptido e uso agrcola das terras ........................................................................................ 38
2.2.8 Estrutura Fundiria .............................................................................................................. 39
2.3 Mercados de Terras ................................................................................................................... 40
2.3.1 Levantamento das informaes de cartrio ........................................................................ 40
2.4 Pesquisa de preo ...................................................................................................................... 41
2.4.1 Evoluo dos Preos da Terra Rural Para o Estado do Mato Grosso do Sul. .................... 41
2.4.2 Avaliao da Evoluo das Principais variveis no Municpio de Dourados ....................... 44
2.4.3 Determinao dos Preos da Terra Rural. .......................................................................... 45
2.4.4 Zonas de Preo................................................................................................................... 46
2.4.5 Modelo de Previso do preo da terra no municpio de Dourados ..................................... 49
CONCLUSO ........................................................................................................ 52
REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS..................................................................... 55
RESUMO
O objetivo desta monografia descrever e analisar a dinmica de

funcionamento do mercado de terras em espaos homogneos, assumindo que
nestes mercados o preo da terra fortemente influenciado pelas caractersticas
especificas da dinmica da economia local. Trata-se, pois, de estudar os

mercados de terras locais considerando caractersticas especficas como:
condies agronmicas da terra, localizao, tipos de agentes que atuam no

mercado, grau de mobilidade, preos esperados na venda, desenvolvimento
urbano, entre outros, com o propsito de colocar em evidncia as principais

variveis que devem ser levadas em conta em um modelo economtrico com a
finalidade de realizar uma estimativa de preo nestes mercados.
Palavras-chave:
1.
Mercado de Terras
2.
Preo da terra
3.
Estimativa de preo
REVISO BIBLIOGRFICA
Nesta reviso traa-se um panorama dos temas chave relacionados ao
mercado de terras, sua formao, modernizao da agricultura e estrutura

fundiria da agricultura brasileira que juntos serviro de "pano de fundo" para as
discusses e testes de hipteses em relao evoluo e determinao do preo
da terra rural, tanto em nvel micro quanto macroeconmico.
A terra rural um recurso natural com caractersticas econmicas

peculiares, necessrio para diversas atividades econmicas e elemento principal
no conjunto do patrimnio agrrio de muitos pases. O fato de a terra ser um ativo
real e de reserva de valor, base para a produo de. alimentos e insumos

industriais, confere uma importncia especial dinmica do preo da terra do
desenho da poltica agrria no pas.
O mercado de terras no Brasil tambm um assunto bastante complexo.
De um lado existe uma estrutura fundiria altamente concentrada, devido
principalmente utilizao do solo para fins especulativos, que restringe o acesso

a terra. De outro, existe uma demanda legtima, conduzida por movimentos
sociais, de terra para trabalho.
A procura pela terra devido a sua condio de duplo ativo, aliada
escassez e a existncia de forte demanda, elevam a terra condio de um ativo
altamente desejado, tornando a especulao com terras uma estratgia de
valorizao de capital altamente difundida no Brasil.
Um mercado de terras s se forma a partir da aceitao generalizada da

propriedade da terra. Mercado de terras entendido como aquele no qual h
ttulos de propriedade, que so passveis de serem comercializados pelo conjunto
dos agentes econmicos em troca de dinheiro, isto , que so passveis de serem
cambiveis por dinheiro e cujas trocas permitam, eventualmente, que se possa
auferir ganhos monetrios (REYDON, 1992; REVDON e ROMEIRO, 1994).
Na literatura sobre mercado de terras autores como Kandir (1983), Faleiros

(1983) e Bolaffi (1979) apresentam, em maior ou menor medida, as caracteristicas
de ativo que a terra possui. Porm, foi Reydon (1992), em sua tese de doutorado,
que desenvolveu e balizou os marcos tericos de uma abordagem ps-keynesiana
do mercado de terras, em que a terra tratada como ativo. Seu objetivo era o de
"compreender a lgica do processo de especulao com terras agrcolas"

(REYDON, 1992: 22).
Para Reydon (1992) a anlise do mercado de terras de corte marxista' no
leva em considerao um aspecto muito relevante, que os preos dos mercados

de terras so formados por expectativas: o que lhe garante caractersticas de ativo
e lhe torna alvo de especulao.
Por outro lado,
deve-se considerar que, por suas caractersticas
especficas, que a tornam especialmente til como reserva de valor, a terra um
ativo sujeito a valorizao no mercado de ttulos, de modo que seu preo

tambm determinado por variveis do mercado financeiro, e no apenas por
variveis relacionadas especificamente com a produo agropecuria (REYDON,
1989). H tambm a inflao que, ao causar elevao da variabilidade da renda
agrcola e aumentar o custo associado ao gerenciamento dos riscos, tende a

estimular a aquisio de ativos fsicos, principalmente terra, adquirida como forma
de proteo e por possibilitar ganhos de capital (LINS e DUNCAN, 1980).
Resultados obtidos por ROMEIRO E REYDON (1994) vo no sentido de
relao negativa dos preos da terra com a inflao, evidenciando a reduo na
demanda por terras no perodo de acelerao inflacionria, em decorrncia de sua

menor liquidez relativamente aos demais ativos financeiros. Por outro lado, estes
autores obtm relao negativa entre preo da terra e ativos lquidos alternativos,
mostrando que, em adio aos ganhos produtivos esperados, a demanda da terra
Para maiores informaes consultar REYDON, B. P. Mercados de terras e detenninantes de seus

preos no Brasil: um estudo de casos. Campinas: UNICAMP, 1992. Tese {doutorado).
e seu preo sofrem ainda o efeito das expectativas em relao aos ativos
financeiros.
Outra varivel de importncia no comportamento do mercado de terras so
os termos de troca entre a agricultura e a indstria, cuja elevao atua no sentido
da maior valorizao das terras (OLIVEIRA e COSTA, 1977). Assim, medida que
a poltica agrcola atua de modo a tornar favorvel essa relao de trocas e
estimular a adoo
de
novas tecnologias,
que
propiciam
elevao
da
produtividade da terra, o preo deste fator tende a ser elevado. Em razo da

quase inelasticidade da terra, espera-se que qualquer poltica que eleve o valor de
seu produto marginal (atravs de subsidias compra de insumos modernos,
preos mnimos, etc.), acarrete elevao do preo deste ativo.
Alm disso, h que se considerar a relao o entre preo da terra e o
comportamento da economia. Conforme RANGEL (1979), o preo da terra se
relaciona inversamente com a taxa de lucro da economia, sendo que, toda a vez
que ela cai, nos perodos recessivos, o preo da terra tende a elevar-se, bastando
para isso que a renda da terra no caia ou reduza menos que a taxa de lucro da
economia. Assim, na fase ascendente do ciclo econmico, eleva-se taxa de
lucro esperada da economia e, com a relativa estabilidade da renda da terra, seu
preo cai, o que ocorre pela liquidao dos valores nela imobilizados e seu
direcionamento para investimentos produtivos.
Portanto, vrios so os fatores capazes de influenciar o mercado de terras.
As interpretaes sobre os determinantes dos preos da terra esto carregados
controvrsia, tanto na discusso terica, como na interpretao dos resultados
empiricos. A discusso tem se focalizado na tentativa de testar se predominam
variveis microeconmicas ligadas rentabilidade da atividade agricola (preos
relativos, tecnologia agrcola, produtividade da terra, subsdios no crdito rural,
variveis da poltica de sustentao de preos, etc.) ou se predominam variveis
macroeconmicas tais como variaes cclicas na economia, taxas de juros.
variveis do mercado financeiro, expectativas inflacionarias, etc.
6
A interpretao da terra como um ativo altamente especulativo introduz

variveis ligadas s expectativas dos agentes econmicas cujo comportamento
difcil de modelar. Segue breve discusso dos argumentos mais freqentes. Vrios
autores tm enfatizado o papel de flutuaes cclicas na economia como
importantes para explicar o comportamento do preo real da terra (Brando 1989,

Rezende 1977 e Reydon 1998). Sayad (1977) desenvolve um modelo em que
considera a terra como capital no produtivo como alternativa na escolha pelos
investidores. A terra representa uma reserva de valor e as expectativas sobre o
seu preo acabam determinando o volume de investimentos em capital produtivo
na economia como um todo.
O modelo de Sayad aponta uma relao inversa entre o preo da terra e o

crescimento da produo agregada da economia, isto , os investidores
demandam menos terra quando a economia est crescendo e aumentam essa
demanda com crescimento econmico em queda. "Assim, a terra funciona como
uma reserva de valor que amortece as possveis quedas de rentabilidade do
capital produtivo, decorrentes de uma diminuio do ritmo de crescimento da
economia" (Sayad, 1977, p 628). Sayad aponta uma simultaneidade na

determinao do volume de capital produtivo e de capital no produtivo na
economia (terra), fazendo com que o sistema fique muito instvel, na medida em
que ocorrncias diversas (como maior urbanizao, por exemplo) podem alterar
as expectativas sobre os retornos sobre a terra e reduzir os investimentos em
capital produtivo na economia. As primeiras idias esto ligadas a uma relao
entre o preo da terra e os movimentos da economia (Sayad 1977, Rangei 1979,

Romeiro et alli 1994).
Colocado em forma simples, a hiptese estabelece que o preo da terra
declina se a economia est em crescimento e aumenta se a economia est em
recesso. Hiato do produto, taxas de juros e taxas de inflao tm sido as

variveis macroeconmicas geralmente presentes nas hipteses sobre os
determinantes macroeconmicos dos preos de terras. Os preos relativos
7
(produto/insumo), indices de produtividade e crdito rural so outras variveis de

natureza microeconmica cujo impacto tem sido medido em vrios trabalhos na
literatura (Brando 1989, Rezende 1977 e Reydon 1998).
Comportamento do mercado de terras no Brasil Rangei (1979) tambm
identifica o impacto de movimentos na economia sobre o preo de terra,
envolvendo o mesmo aspecto anticclico apontado por Sayad (1977). Para Rangei,
dado que o preo da terra varia inversamente com a taxa de juros da economia e
esta declina quando h uma recesso, o preo da terra tende a aumentar quando
a economia entra em recesso e tende a cair quando a economia entra em

crescimento, mantida constante a renda extrada da terra no processo produtivo.
Romeiro et alli (1994) apresenta evidncias que negam a hiptese de Rangei e de
Sayad quando este interpreta a evoluo do preo da terra no Brasil, a partir dos
anos 70, na medida em que os perodos de crescimento econmico no Brasil
foram acompanhados de crescimento no preo da terra.

Vrios autores tm enfatizado o papel de flutuaes cclicas na economia
como importantes para explicar o comportamento do preo real da terra (Brando

1989, Rezende 1977 e Reydon 1998).
Seguindo mtodo similar ao de Brando, Romeiro et alli (1994) props um
modelo em que o preo da terra explicado por variveis microeconmicas
ligadas produo (valor do arrendamento, crdito rural, preo recebido pelo

produto, volume de aquisies do governo federal, valor dos emprstimos da
poltica de garantia de preos mnimos, urbanizao, preo de carne bovina,
produo de tratores e consumo de fertilizantes) e variveis macroeconmicas
(Produto Interno Bruto (PIB), rentabilidade de ttulos pblicos, taxa de cmbio.

lndice Geral de Preos (IGP) e lucratividade na Bolsa de Valores).
A partir de meados dos anos 70, o preo real da terra passa a registrar
grandes oscilaes cclicas. Para entender essas oscilaes, deve-se ter em
mente que o preo da terra no Brasil recebeu influncia de uma multiplicidade de
fatores macroeconmicos, configurando uma forte interao da agricultura em
8
geral, e do mercado de terra em particular, com outros mercados fora da

agricultura,
especialmente
os
mercados
financeiros.
Estes
apresentavam
instabilidades, s vezes, explosivas no perodo.

A terra se comportou como qualquer outro ativo real, cujo preo
influenciado por fatores externos ao processo de produo. A instabilidade por que
passou a economia brasileira nos ltimos 30 anos introduziu incertezas sobre a
riqueza individual, especialmente daqueles itens de maior liquidez, como os
haveres monetrios.
A conseqncia mais importante foi o crescimento da demanda de ativos
reais menos vulnerveis instabilidade nos perodos de maior turbulncia
econmica e de declnio da demanda desses ativos naqueles perodos de menor
volatilidade. Essas oscilaes de demanda afetaram o preo da terra. Esta passou
a ser vista por alguns agentes econmicos como ativo produtivo e por outros como
ativo financeiro, ou, nos momentos de intensa crise de credibilidade, como refgio
de ltima instncia. Com a rigidez da oferta de terras no curto prazo, as oscilaes
na demanda de terra como reserva de valor ou ativo financeiro poderiam explicar
parte importante das oscilaes ciclicas no preo real da terra.
Estudo de ROMEIRO E REYDON
(1994) mostrou que,
entre os
determinantes produtivos do preo da terra, o volume de crdito a varivel mais

importante. A constatao de que o crdito rural subsidiado atua como a varivel
de maior importncia na determinao dos preos da terra, atuando no sentido da
maior concentrao fundiria, j havia sido feita por BRANDO (1988a), segundo
o qual parte do subsdio concedido via crdito repassada para os proprietrios
da terra.
Conforme REZENDE (1982), o efeito allista do crdito rural sobre o preo
da terra no decorre de um maior estmulo produo agrcola e, portanto,
maior demanda de terras para a produo. A maior demanda por terra, e a
conseqente elevao de seu preo, decorre de ser ela necessria aquisio do
crdito e aos subsdios nele embutidos.
9
METODOLOGIA
A metodologia proposta para estudar o preo da terra rural nos mercados
locais ou especficos inclui os seguintes passos:

Determinar o espao geogrfico onde realizar o estudo, isto , o tamanho
do mercado. Para este propsito utiliza-se a anlise de cluster.
Uma vez definido o tamanho do mercado de terras especfico, recolhem-se

informaes (primrias e secundrias) sobre as variveis que determinam o preo
da terra. A ausncia de sries histricas relacionadas com o mercado de terras

local exige a recuperao dessas informaes por meio de uma pesquisa de
campo utilizando tcnicas de amostragem. A unidade mnima de anlise dentro de
mercado local o imvel negociado no periodo 1994-1999. A amostra que serve
de base para analisar o mercado composta por 1O a 20% dos imveis

negociados nesse perodo.
Formado o banco de dados com variveis relacionadas ao mercado de

terras, obtidas atravs de fontes secundrias e da aplicao de um questionrio a
uma amostra de negcios realizados no mercado de terras local, caracteriza-se
este em funo dessas variveis.
Comparar os preos das terras obtidos no mercado local com os calculados
pela FGV, com os pagos nas desapropriaes do INCRA e com os operados nas
compras do Programa Cdula da Terra.
Com o propsito de diferenciar o preo da terra no mercado local formamse zonas de preos por meio da anlise de cluster.
Finalmente, para obter previses de preos sobre o mercado local, utilizase anlise de regresso.
lO
CAPTULO 1 -O PREO DA TERRA RURAL EM MERCADOS ESPECFICOS
1.1 - Introduo
O modelo de formao de preo da terra rural citado anteriormente leva em

considerao aspectos macroeconmicos e tambm mudanas tecnolgicas de
forma global para a anlise da formao do preo. No entanto quando se aplica

esse modelo a um territrio com as caractersticas do territrio brasileiro os
resultados podero ser no mnimo questionveis tendo em vista que este um
territrio com caractersticas muito heterognicas.
Tendo isso em vista, pretende-se nesta seo analisar a dinmica de

funcionamento do mercado de terras em espaos mais homogneos, isto
considerando caractersticas especficas como: condies agronmicas da terra,
localizao, tipos de agentes que atuam no mercado, grau de mobilidade, preos
esperados na venda, desenvolvimento urbano, entre outros. Essas regies

homogenias podem ter fatores diferentes influenciando a formao do preo da
terra. Devido heterogeneidade do espao geogrfico brasileiro esses mercados
locais apresentam lgicas muitas vezes diferentes na formao dos preos da
terra: em muitos casos as variveis que so relevantes para explicar a dinmica
do preo em mercado local no so necessariamente adequadas para explicar a
dinmica de outro mercado.
Dessa forma, a partir do entendimento do mercado local coloca-se em
evidncia as principais variveis que devem ser levadas em conta no momento de
realizar uma estimativa do preo da terra nesses mercados e com isso prope-se
uma metodologia de estudo da determinao do preo da terra rural em mercados
locais.
Essa metodologia composta por dois modelos: Um terico que guarda a
seleo, definio, relacionamento e sistematizao de um conjunto de variveis
li
tericas e que coloca hipteses, cuja constatao posterior levar a deduzir quais
so as caractersticas mais importantes no funcionamento do mercado de terras.
O segundo estudo emprico que permitir induzir quais so as normas que o
regem.
Com isso, a determinao do preo da terra em mercados locais deve
apresentar uma determinada realidade, ou seja, deve ser uma representao com
caractersticas realistas e operacionais.
O conhecimento dessa realidade e da possibilidade de se quantific-la
permitiro desenhar uma metodologia para determinar e fazer previses do preo
da terra em mercados locais, com o auxlio de ferramentas estatsticas.
1.2 - Metodologia de determinao do preo do mercado da terra rural em

mercados locais.
A metodologia proposta para estudar o preo da terra rural nos mercados

locais ou especficos inclui os seguintes passos:
Determinar o espao geogrfico onde realizar o estudo, isto , o tamanho
do mercado. Para este propsito utiliza-se a anlise de cluster.
informaes (primrias e secundrias) sobre as variveis que determinam o preo
da terra. A ausncia de sries histricas relacionadas com o mercado de terras
local exige a recuperao dessas informaes por meio de uma pesquisa de
campo utilizando tcnicas de amostragem. A unidade mnima de anlise dentro de
mercado local o imvel negociado no perodo 1994-1999. A amostra que serve
de base para analisar o mercado composta por 1O a 20% dos imveis
12
Modelo terico de determinao do

Preo da terra em mercados locais
l
Delimitao do tamanho do mercado
local. (Anlise de cluster)
l
Elaborao do Banco de Dados:
Secundrios: (entorno do mercado)
Primrios: amostragem a partir do
imveis negociados
l
Seleo das variveis relevantes para
determinar o preo de mercado
.:;;.: ..
:.>..
Evoluo dos preos da terra

segundo FGV, INCRA C. Terra
1
Zonas de preos. (anlise de cluster)
Avaliao
1 Sim
t '
' .,._, )
Previso do preo de mercado

(anlise de regresso)
Formado o banco de dados com variveis relacionadas ao mercado de

terras, obtidas atravs de fontes secundrias e da aplicao de um questionrio a
uma amostra de negcios realizados no mercado de terras local, caracteriza-se
este em funo dessas variveis.
Comparar os preos das terras obtidos no mercado local com os calculados
pela FGV, com os pagos nas desapropriaes do INCRA e com os operados nas
compras do Programa Cdula da Terra.
Com o propsito de diferenciar o preo da terra no mercado local formamse zonas de preos por meio da anlise de cluster.
Finalmente, para obter previses de preos sobre o mercado local, utiliza-
se anlise de regresso.
13
1.3 - Determinao do tamanho do mercado local
Para que se faa a anlise da determinao do preo da terra em mercados

locais so necessrios que se selecionem espaos relativamente homogneos
para que se possa estudar as variveis que o determinam. Isso pede ento que
essas regies tenham caractersticas scio-econmicas internas homogneas e
ao mesmo tempo heterogneas com outros espaos, afim de que as estimativas
sejam representativas e eficientes.
Para isso, tomar-se-ia como base espaos reduzidos do territrio nacional,
ou seja, estudar-se-ia este territrio em Microrregies Geogrficas (MRG). No
entanto essas MRG no so o suficiente para se agrupar caractersticas
homogneas, possvel dentro de uma MRG encontrar municpios com
caractersticas scio-econmicas no semelhantes para a definio de um
mercado de terras. Assim dentro de uma MRG, se tm mercados especficos.
O problema do tamanho do mercado local a ser estudado equaciona-se por
meio de um algoritmo que agrupe, dentro de uma MRG, os municpios
homogneos com caractersticas agronmicas e scio-econmicas comuns e que
poderiam ser estudados como um mercado de terras especfico. Para que se
delimite esse mercado utilizada a .tcnica estatstica de anlise de cluster.
A anlise de cluster2 uma ferramenta de carter exploratrio, cujo objetivo
agrupar elementos de um conjunto em subgrupos homogneos, considerandose que a similaridade entre os elementos de um mesmo agrupamento deve ser
maior do que a similaridade destes com os elementos de outros agrupamentos.
Por meio da utilizao da anlise de cluster classificam-se os grupos de
municpios homogneos em uma determinada MRG que formaro um mercado
especfico de terras em funo das informaes econmicas, tais como tipos de
terras, concentrao fundiria e valor da produo.
2
A anlise de cluster tambm conhecida como anlise de agrupamentos, taxonomia numrica,

tipologia, entre outros.
14
A classificao dos municpios de uma MRG em grupos elaborada a partir

de um vetor de p variveis que caracterizam cada um dos municpios da MRG.
Formalmente;
Mi = (Xi1, Xi2, ... Xip)
onde,
M;: Identifica o municpio i de uma MRG (i = 1, 2, ... , k), sendo k o total de

municpios da MRG;
X1: Varivel j ;
Xii: Valor da varivel j no municpio i.
A seleo das variveis utilizadas para a mediao da similaridade entre os

municpios dentro de uma MRG ser feita com base nas informaes disponveis
do Censo Agropecurio de 1995-96. Em termos gerais, estas variveis podem ser
classificadas em quatro grupos (Tabela 1):
Variveis relacionadas com a vocao produtiva da terra: terra para

agricultura, pecuria, florestas e no utilizveis como porcentagens da rea total
do municpio;
Variveis relacionadas com a gesto econmica e com os resultados da
atividade agrcola: investimentos, financiamentos, despesas do valor de
produo, renda liquida em reais por hectare (R$/ha):
Varivel que ressalta o nvel tecnolgico: nmero de tratores por cada mil
hectares;
Varivel relacionada ao nvel de concentrao fundiria: ndice de Gini.
Para obter uma estimativa do rendimento lquido mdio por hectare em
cada municipio criou-se a varivel receita liquida (RECLIQ), que igual ao valor
da produo animal (VALANI) mais o valor da produo vegetal (VALVEG) menos
as despesas (DESPESA).
O valor atualizado do rendimento lquido, ou seja, o valor atualizado a

perpetuidade do rendimento lquido pode ser entendido como uma boa varivel
15
proxy do preo da terra no municpio, considerando-se apenas os ganhos

produtivos. Bastaria subtrair este valor do preo de mercado para obter o
componente especulativo do preo.

Essas informaes so ordenadas na forma de uma matriz, denominada
Matriz de Dados, onde cada linha da matriz corresponde a um municpio, e cada
coluna a uma varivel.
Tabela 1 -Variveis para agrupar os municpios dentro de uma MRG.

Etiqueta
VARIVEIS
Unidade
Original
TOTINFOR
Total de informantes
Unidade
Unidade
Transformada
1. Variveis Relacionadas com a vocao produtiva da terra

AREATOT
rea Total
Hectares
LAVPER
rea Total de Lavouras Permanentes
Hectares
% da rea Total
LAVTEM
rea Total de Lavouras Temporrias
Hectares
% da rea Total
PASTEM DE
rea To tal de Lavouras Temporrias em Descanso
Hectares
% da rea To tal
PASNAT
rea Tatai de Pastagem Natural
Hectares
% da rea T atai
PSTPLAN
rea Total de Pastagem Plantada
Hectares
% da rea Total
Hectares
% da rea Total
MATFLONA rea Tatai de Matas e Florestas Natural

MATFLOPL
rea Total de Matas e Florestas Plantada
Hectares
% da rea Total
NAOUTIL
rea To tal de Terras no Utilizveis
Hectares
% da rea Tatai
16
Etiqueta
VARIVEIS
TOTINFOR
Total de informantes
Unidade
Original
Unidade
Transformada
Unidade
2. Variveis relacionadas com o nvel tecnolgico

N'/1.000
TRATORES
Total de Tratores
Unidade
hectares
3. Variveis relacionadas com a gesto e resultados

Unidade
Valor/hectare
Tatai de Financiamentos
Reais de 1996
Valor/ hectare
DESPESA
Tatai de Despesas
Reais de 1996 Valor/ hectare
VALANI
Valor Total da Prod. Animal
VALVEG
Valor Total da Prod. Vegetal
VALPRO
Valor Total da Produo
RECLIQ
Receita Tatai Bruta
Reais de 1996
INVEST
Total de Investimentos
FINAC
Valor/ hectare
4. Variveis relacionadas com a concentrao da terra

GINI
ndice de Gini
MENOS500
Propriedades menores de 500 hectares
Unidades
%do Total
MAISSOO
Propriedades maiores de 500 hectares
Unidades
%do Total
Fonte: Censo Agropecurio, 1995-96, IBGE, Brasil
17
Matriz de Dados
v,
x"
x,
M,
x"
v,
x,
x,,
... VJ .. .
x1J .. .
x2J .. .
x,
x,p
onde, X 1J : Valor da varivel V J para o municpio M 1
Uma vez formada a matriz de dados, preciso que essa seja padronizada
para evitar que as unidades dimensionais de cada varivel afetem o clculo da

similaridade ou distncia. Dessa padronizao obtm-se a Matriz de Similaridades
ou Distncias.
Matriz de Similaridades
M,
M,
011
M,
M,
o,
o,
o,
M,
011
o,
... MJ ...
MM
D1J ...
D1M
D2J ...
o,.
DIJ ...
o,.
DMJ ...
onde, Dii : Similaridade ou distncia entre o municpio M e o municpio Mi.
18
A Matriz de Similaridades serve de base para agrupar municpios de uma

MRG. Os agrupamentos de municpios so obtidos por meio de dois algoritmos,
utilizados em forma seqencial. Primeiro utiliza-se um algoritmo hierrquico
aglomerante
(Tree
C/ustering),
para
determinar o
possvel
nmero
de
agrupamentos ou clusters. A seguir, com o propsito de confirmar o nmero de

clusters obtidos com o algoritmo hierrquico e as possveis variveis que o
determinam, emprega-se um algoritmo de otimizao (K-means).
O algoritmo hierrquico aglomerante, Tree Clustering, parte de uma

configurao inicial, formada por cada um dos n municpios de uma MRG, isto ,
cada municpio da
MRG forma um agrupamento, tendo-se portanto,
agrupamentos. Novos clusters so fundidos, unindo dois dos clusters existentes

em um nico agrupamento. Os dois clusters escolhidos para a fuso so os mais
prximos. O processo de fuses continua, passo a passo, at que todos os
municpios da MRG formem um nico agrupamento 3 . Uma vez determinados os
agrupamentos ou clusters, o processo representado graficamente por meio de
um dendrograma. Os saltos significativos apresentados pelo dendrograma so a
guia para a deciso quanto ao nmero de clusters de municpios para cada MRG.
Uma vez selecionado o nmero de clusters em cada MRG, por meio do
algoritmo Tree Clustering, aplica-se o algoritmo K-means 4 Em geral, este mtodo
produzir exatamente k agrupamentos. os mais diferentes possveis. Escolhido o
3
A forma de agrupar os municpios dentro de uma MRG ser feita pelo mtodo Wards (1963).
Este mtodo usa a anlise de varincia para avaliar as distncias entre os clusters e tenta
minimizar a Soma de Quadrados (SS) de qualquer par (hipottico) de clusters que podem ser
fonnados a cada passo.
Operacionalmente, pode-se pensar no algoritmo K-means como uma anlise de varincia

(ANOVA) ao contrrio. O teste de significao da ANOVA avalia a variabilidade entre os grupos
contra a variabilidade dentro do grupo ao realizar o teste de significncia para a hiptese que as
mdias so diferentes umas das outras. Na anlise de varincia padro, a maior possibilidade de
aceitar a hiptese nula: que as mdias de n grupos so estatisticamente iguais (H.,: !11 !12
Jln
), depende de duas coisas: i) da maior disperso dos elementos dentro de cada grupo, porque a
diferena observada entre as mdia amostrais pode ter ocorrido aleatoriamente, mesmo que as
mdias sejam todas iguais, ii) de que as mdias dos grupos sejam muito prximas uma das outras.
O algoritmo K-means, procura a menor disperso entre os grupos e a maior diferena entre as
mdias de cada grupo.
= =... =
19
nmero de agrupamentos (k),
os n municpios so classificados em k
agrupamentos, de acordo com determinado critrio de similaridade ou distncia.
1.4- Fatores relevantes do mercado de terras local: Formao do banco de
dados
informaes sobre os fatores relevantes deste mercado com o propsito de formar
um banco de dados que servir de base para estudar o seu comportamento,

contando com duas fontes: i) Informaes secundrias, relacionadas com o
entorno do mercado local (geogrficas, agronmicas e scio-econmicas) no
mbito municipal; ii) Informaes primrias, obtidas por meio de uma pesquisa de
amostragem, que tem como unidade mnima de anlise o imvel negociado,

visando captar as principais variveis que determinam o preo da terra no
mercado especfico.
i) Informaes de fontes secundrias do mercado de terras local
As informaes secundrias se relacionam com os aspectos geogrficos,

agronmicos e scio-econmicos que serviro de pano de fundo para entender a
dinmica do preo da terra no mercado especfico.
Em relao ao aspecto geogrfico e agronmico, devem ser coletados os
dados que caracterizam a qualidade e quantidade da terra no mercado estudado:
cartografia, fisiografia, geologia, clima, relevo, vegetao, solos e capacidade de
uso das terras.
No que diz respeito aos aspectos scio-econmicos do mercado local devese levar em conta aspectos tais como: demografia, educao, sade, emprego,
saneamento,
infra-estrutura econmica
(energia eltrica,
sistema virio e
comunicaes), atividades econmicas- produo, comrcio e servios, dinmica

da agricultura (principais culturas do municpio e seu rendimento produtivo) - e
20
estrutura fundiria, distribuio da terra (nmero de estabelecimentos, rea e

grupos de reas).
As informaes secundrias referem-se ao mercado local em seu conjunto
e a partir delas deve-se caracterizar o mercado em termos sociais, econmicos e
produtivos. Este conjunto de informaes possibilitar entender o entorno onde

sero estudadas a determinao e dinmica do preo local da terra rural.
ii) Informaes de fontes primrias sobre mercado de terras local

(pesquisa de amostragem)
A ausncia de sries histricas relacionadas com o mercado de terras local
exigiu a recuperao dessas informaes por meio de uma pesquisa de campo-
utilizando tcnicas de amostragem. A unidade mnima de anlise dentro do

mercado local foi o imvel negociado 5 no perodo estudado. A amostra que serve
de base para analisar o mercado est formada por 1O a 20% dos imveis
As informaes obtidas na pesquisa so a data de realizao do negcio, o
lugar e municpio, rea da propriedade negociada, local de moradia e atividade
principal do vendedor e do comprador. Estes dados permitem fazer os
cruzamentos do nmero de imveis e reas negociados no mercado por estrato
de rea que, quando comparados com os nmeros totais do municpio,
possibilitam quantificar o grau de mobilidade do mercado.
a) Informaes sobre os imveis negociados
As informaes referentes aos imveis negociados que integraram a

amostra foram colhidas por meio da aplicao de um questionrio6 que inclua:
Considera-se como imvel negociado a propriedade negociada entre janeiro de 1994 e agosto de
1999 e que foi registrada em cartrio.
e O Questionrio est detalhado no Relatrio nQ 1 do Projeto de Pesquisa: coord. por: Dr Reydon,
B., (2000). Esse questionrio foi aplicado em trinta mercados especficos do Brasil.
21
As caractersticas scio-econmicas do comprador (atividade principal,

idade, renda, escolaridade, moradia e sua localizao);
As caractersticas do negcio realizado (data de compra, rea total,

localizao, acesso, valor da propriedade, valor das benfeitorias reprodutivas e
no reprodutivas e titulao);
As caractersticas atuais da propriedade (classe e capacidade de uso da
terra, estado atual das benfeitorias, disponibilidade de gua e energia, preos de
mercado de venda e arrendamento);
Expectativas do comprador em relao ao mercado de terras (motivo da
compra, gio ou desgio na mesma, preos de venda e arrendamento esperados).
b) Variveis relevantes sobre os imveis negociados

A tabulao dos questionrios aplicados aos compradores dos negcios
realizados permitir estabelecer dados para as seguintes variveis de cada
elemento da amostra:
Atividade principal do comprador (setor agropecurio ou outro);
Nvel de escolaridade do comprador (anos de escolaridade);
Localizao da moradia do comprador (fazenda, cidade);
rea total do imvel negociado (em hectares);
Distncia do imvel estrada asfaltada mais prxima (Km). Esta

distncia pode ser considerada: tima (frente), muito boa (at 10
Km), boa (10- 40 Km), regular (40- 60 Km), desfavorvel (60 - 80
Km) e m(> 80 Km);
Distncia do imvel ao municpio mais prximo (Km);
Preo corrente de compra por hectare em Reais (R$). o preo

acordado pelo comprador e vendedor no momento de fechar o
negcio;
22
Preo real de compra por hectare. o preo corrente de compra
deflacionado pelo IGP- DI com base em agosto 1999;
Preo esperado de venda por hectare no ms de agosto 1999. o

preo pelo qual o proprietrio venderia no ms de agosto;
Percentagem de gio na compra. Estimativa percentual de ganho ou

prejuzo do comprador no momento em que o negcio foi realizado.
Resulta da diviso do preo corrente pelo preo mdio de mercado

que prevalecia no momento da compra.
Preo esperado de arrendamento por hectare no ms de agosto

1999. o preo pelo qual o proprietrio arrendaria no ms de
agosto;
Titulao do imvel. Indica se o imvel negociado tem ttulo de
propriedade;
Relevo da propriedade. Esta varivel pode assumir os valores: plano
(O - 3%), semi-ondulado (3%
- 8%), ondulado (8%
- 15%),
fortemente ondulado (15%- 45%) e montanhoso(> 45%).
Disponibilidade de gua. Varivel dicotmica (O ou 1 );
Fonte da gua. As opes incluem: poo, rio, aude e adutora;
Nmero de meses em que se dispe de gua;
rea irrigada em hectares;
Consumo de energia eltrica por hectare;
Valor real total das benfeitorias por hectare (agosto 1999
Valor real das benfeitorias no reprodutivas por hectare (agosto 1999

~
100);
100);
Valor real das benfeitorias reprodutivas por hectare (agosto 1999
100);
Valor real das culturas permanentes e temporrias por hectare
(agosto
1999~100);
23
Valor real das pastagens plantadas por hectare (agosto 1999
Valor real da terra nua por hectare (agosto 1999
% das benfeitorias no reprodutivas nas benfeitorias totais;
% das benfeitorias reprodutivas nas benfeitorias totais;
% das culturas permanentes
% das pastagens plantadas nas benfeitorias totais;
%Valor da Terra Nua- VTN, no preo real de compra;
%das benfeitorias totais no preo corrente de compra;
% Classe de capacidade de uso do solo I;
%Classe de capacidade de uso do solo 11;
%Classe de capacidade de uso do solo 111;
% Classe de capacidade de uso do solo IV;
% Classe de capacidade de uso do solo V;
% Classe de capacidade de uso do solo VI;
%Classe de capacidade de uso do solo VIl;
%Classe de capacidade de uso do solo VIII;
Classe de capacidade de uso do solo I por hectare;
Classe de capacidade de uso do solo 11 por hectare;
Classe de capacidade de uso do solo 111 por hectare;
Classe de capacidade de uso do solo IV por hectare;
Classe de capacidade de uso do solo V por hectare;
Classe de capacidade de uso do solo VI por hectare;
Classe de capacidade de uso do solo VIl por hectare;
Classe de capacidade de uso do solo VIII por hectare;
Nota Agronmica (assume valores de O a 1 ).
= 100);
= 100);
e temporrias nas benfeitorias totais;
A Nota Agronmica um coeficiente resultante da relao entre a
capacidade de uso do solo, sua localizao e acesso do imvel. A Nota

24
Agronmica apresentada na tabela abaixo atribui, para oito classes de capacidade
de uso de solo, diferentes percentuais em relao ao preo mdio regional. Por

outro lado, para a avaliao da localizao e acesso, h seis tipos de terras:
tima, muito boa, boa, regular, desfavorvel e m. Este coeficiente se reduz na
mediada em que a capacidade de uso do solo diminui e o acesso ao imvel tornase mais precrio.
A Nota Agronmica sintetiza duas importantes variveis: a capacidade de
uso e localizao e acesso da terra, que so relevantes na determinao de seu
preo. razovel ento que, do ponto de vista produtivo, terras com uma Nota
Agronmica elevada sejam mais caras. importante lembrar que mesmo servindo
de base para os preos, eSses ficam vulnervis a alteraes no cenrio
econmico.
o clculo da
Nota Agronmica para um imvel com vrias classes de solos
ser a mdia aritmtica dos coeficientes da tabela, ponderados pelo nmero de

hectares de cada tipo de solo.
Classe de capacidade de uso do solo

Localizao
tima (frente)
Muito boa (at 10 km)
1,000
0,950
0,850
0,700
0,600
0,500
Boa (10- 40 km)

Regular (40- 60 km)
Desfavorvel (60- 80 km)
M{> 80 km)
11
111
0,900 0,750
0,855 0,710
0,765 0,637
0,630 0,525
0,540 0,450
0,450 0,375
IV
V
0,650 0,550
0,617 0,522
0,552 0,467
0,455 0,385
0,390 0,305
0,325 0,275
VI
0,450
0,427
0,385
0,315
0,270
0,225
VIl
0,350
0,332
0,297
0,245
0,210
0,175
VIII
0,300
0,285
0,255
0,210
0,180
0,150
FONTE: INCRA, Nota Agronmica. Quadro 11 do Anexo 11 da lnstrutlo NormatiVa n". 08/93, 1993.
25
Grupos e Classes de capacidade de uso da terra

Grupo A: Terras passveis de utilizao com culturas anuais, perenes, pastagens e/ou
reflorestamento e vida silvestre:
-CLASSE 1: terras cultivveis, aparentemente sem problemas especiais de conservao;
-CLASSE 11: terras cultivveis com problemas simples de conservao;
- CLASSE 111: terras cultivveis, com problemas complexos de conservao;
-CLASSE IV: terras cultivveis apenas ocasionalmente ou em extenso limitada, com srios
problemas de conservao;
Grupo B: Terras imprprias para cultivo intensivo, mas ainda adaptadas para pastagens
e/ou reflorestamento e/ou- vida silvestre, porm cultivveis em casos de algumas culturas
especiais protetoras do solo:
-CLASSE V: terras adaptadas em geral para pastagens e/ou reflorestamento sem necessidade
de prtica especial de conservao, terras cultivveis s em casos muito especiais;
-CLASSE VI: terras adaptadas em geral para pastagens e/ou reflorestamento com problemas
simples de conservao, cultivveis apenas em casos especiais de algumas culturas permanente
protetoras do solo;
-CLASSE VIl: terras adaptadas em geral para pastagens e/ou reflorestamento, com problemas
complexos de conservao;
Grupo C: Terras no adequadas para cultivos anuais, perenes, pastagens ou

reflorestamento, porm apropriadas para proteo da flora e fauna silvestre, recreao ou
armazenamento de gua:
-CLASSE VIII: terras imprprias para cultura, pastagem ou reflorestamento, podendo servir
apenas como abrigo e proteo da fauna e flora silvestre, como ambiente para recreao, ou para
fins de armazenamento de gua.
FONTE: NORTON, E Land C/assificaton as na Aid in Sol/ ConseiValion Operations. Bufletfn

UniversityofMissouri, n.421, Dec. 1940.
Norton (1940) apresenta uma classificao da capacidade de uso da terra,

em trs grupos e oito classes, que utilizada pelo INCRA para calcular a Nota
Agronmica, sendo indicada na tabela acima.
1.5 - O preo de mercado da terra segundo informaes de fontes

secundrias
As informaes secundrias sobre os preos da terra obtidas atravs de

informaes declarativas por rgos como Fundao Getlio Vargas, Secretaria
26
da Agricultura, Cartrios, Prefeituras, Imobilirias, etc, devem ser analisadas para

obter um marco de referncia da evoluo dos preos no mercado local. Trs
fontes de dados sobre preos de terras sero analisados, uma declarativa (FGV) e
duas sobre preos de negcios realizados (INCRA e Programa de cdula de terra
- PCT).
i. Os preos de terras por Estado, MRG e Municipio, elaborados pelo Centro de

Estudos Agricolas da Fundao Getlio Vargas -
CEAJFGV. Segundo a
disponibilidade do nivel de agregao dos preos (Estado, MRG ou municipio)

calcula-se um preo real mdio ponderado para a terra rural. Os preos que
participam da mdia ponderada so os de venda da terra de lavouras, campos,
pastagens e matas deflacionados pelo IGP-DI da FGV com base junho de 1999
= 100. Estes preos so ponderados pela rea do espao selecionado. A
informao sobre reas do tipo de terras do Censo Agropecurio de 1995/96.
ii. Os preos pagos nas desapropriaes de terras realizadas pelo INCRA para o
programa de reforma agrria por Estado, MRG e Municipio. Os dados do INCRA
permitem recuperar as seguintes informaes sobre as desapropriaes: rea,
nota agronmica, valor das benfeitorias, valor da terra nua, entre outros.
iii. Os preos pagos pelo Programa Cdula da Terra. A estratgia deste programa
ser uma alternativa de aquisio descentralizada de terras para a Reforma
Agrria. uma experincia integrada ao mercado de terras e que no depende
do Governo Federal em todas as suas etapas. O preo pago pela terra seria o
acordado entre um grupo de agricultores e o proprietrio.
Estes
preos
obtidos
por
fontes
secundrias
sero
analisados
comparados com os resultantes da amostra de imveis negociados e com os das

zonas de preos obtidas para cada mercado
27
1.6- Zonas de preos
Trata-se de estabelecer zonas de preos dentro do mercado de terras local.

em funo das informaes para as variveis obtidas no estudo de amostragem
dos negcios realizados, procurando que os preos dentro de cada zona sejam os
mais homogneos possveis e diferentes dos de outras zonas.
Para este
propsito utilizam-se tcnicas de anlise de cluster. A matriz de dados para

determinar as zonas homogneas de preos a partir da anlise de cluster ser
formada pelos negcios realizados que apresentem informao completa para as
variveis.
As zonas de preos no mercado local sero obtidas por dois algoritmos de
cluster utilizados em forma seqencial. Primeiro utiliza-se um algoritmo hierrquico

aglomerante, Tree C!ustering7 , a fim de determinar o possvel nmero de zonas. A
seguir, com o objetivo de confirmar as zonas de preos estabelecidas pelo

algoritmo hierrquico, emprega-se um algoritmo de otimizao K-means 8 . Este
algoritmo permite identificar, por meio de uma anlise de varincia, quais foram as
variveis relevantes que determinaram as zonas de preos de mercado.
Uma vez determinadas s zonas de preos do mercado local, estas sero
caracterizadas em funo dos parmetros estatsticos das variveis utilizadas para
determin-las.
Estes mtodos foram discutidos no item 1.3 deste capitulo.
Estes mtodos foram discutidos no item 1.3 deste capitulo.
28
1, 7- Avaliao dos preos de mercado
Uma vez determinadas s zonas de preos, avalia-se o preo mdio de
mercado e as caractersticas de cada zona com o propsito de determinar se

estas so realmente diferentes, j que os algoritmos para agrupamento sempre
fornecem um resultado, seja este satisfatrio ou no. Tambm importante avaliar
se a dimenso do valor das variveis, ou intervalo de confiana, est de acordo
com a realidade e as consideraes tericas assumidas.
1.8- Previso do preo no mercado local
Mostrou-se anteriormente que o preo de mercado da terra est

determinado por dois tipos de variveis: produtivas, relacionadas a terra como
fator de produo e especulativas, relativas terra como ativo de reserva de valor.
Como o perodo em anlise corresponde a um perodo de relativa

estabilidade no cenrio econmico, o preo da terra est relacionado pelos
componentes produtivos da terra.
Com o propsito de estudar os efeitos dos componentes produtivos da terra
em seu preo de mercado, apresenta-se a relao a seguir:
PREOt= ao+ a1X1t+azXzt+ .... +anXnt
i=1,2, ... k. t=1,2, ... n
(1.1)
onde,
PREO: Preo de mercado da terra. Esta varivel pode ser representada pelo preo
corrente dos negcios realizados (PCTE) ou pelo preo real de mercado (PREAL).
Este ltimo foi obtido a partir do preo corrente dos negcios realizados,
deflacionados pelo IGP-01 com base no ms de agosto de 1999.
29
X : representa as variveis produtivas relevantes que explicam a variao do

preo da terra rural no mercado. Estas variveis podem mudar de um mercado para
outro embora as principais variveis sejam a Nota Agronmica (NAGRO), as
benfeitorias do imvel (BENF) e rea do imvel negociado (REA).
A hiptese bsica que procuramos testar com o modelo (1.1) que existe
uma relao significativa entre o preo de mercado da terra rural e as variveis

proxys que capturam as expectativas produtivas dos agentes no momento de
decidir sobre o preo da terra. Por exemplo, espera-se: i) que o preo se relacione
positivamente com a NAGRO devido a que as terras de melhor acesso e
qualidade tm um preo mais elevado; ii) uma correlao positiva entre o preo e
as BENF j que maiores investimentos sobre a terra elevam. seu preo de
mercado; iii) que o preo real de mercado da terra seja menor quando se negocia
com reas maiores, isto , o preo da terra estaria correlacionado negativamente
com o tamanho do imvel negociado.
O mtodo de estimao do modelo baseia-se nos Mnimos Quadrados

Ordinrios (MQO), com a utilizao da tcnica stepwise. Esta tcnica consiste em
incluir na equao de regresso todas as variveis explicativas e retirar

consecutivamente as variveis que, do ponto de vista estatstico e terico,
contribuem em menor grau na explicao da variao da varivel dependente. A
tcnica stepwise permite atingir um modelo parcimonioso, que ser usado para
fins de previso dos preos, respeitando. porm, as relaes tericas colocadas
para as variveis.
30
CAPTULO 2- ESTUDOS DOS MERCADOS DE TERRAS
A metodologia proposta 1 foi aplicada a trinta mercados de terras de

diferentes localidades do Brasil, junto ao projeto de pesquisa "Determinantes
produtivos na formao de preos de terras rurais", realizado pelo Convnio

UNICAMP/INCRA. Neste trabalho apresenta-se, como estudo de caso, o mercado
de terra de Dourados, o qual abrange a microrregio geogrfica de Dourados, no
estado do Mato Grosso do Sul.
2.1- Determinao do espao de amostragem
O estudo dos preos da terra rural, em mercados especificas, exige a

seleo de espaos relativamente homogneos para tomar informaes a respeito
das variveis que o determinam. Esses espaos devem apresentar caractersticas
scio-econmicas homogneas e heterogneas com outros espaos, afim de que
as estimativas de preos sejam representativas e eficientes.
Nesse sentido, vem a questo de qual deve ser a abrangncia do espao

selecionado j que quando o espao do mercado amplo as estimativas dos
preos tendem a apresentar um intervalo tambm amplo, pois se pode encontrar
vrios tipos e qualidades de terras. Assim, surge a seguinte questo: qual deve
ser a abrangncia do espao selecionado?
Na medida em que o objetivo do trabalho analisar os "Determinantes
produtivos na formao do preo de terras rurais" em mercados de terras
especficos no Brasil, pensou-se inicialmente em se considerar o municpio como
espao a ser estudado. No entanto, o fato de existirem municpios vizinhos com
caractersticas semelhantes isso incorreria em duplo trabalho. Pensou-se ento na
Microrregio Geogrfica (MRG), porm no necessariamente uma MRG engloba
1
Esta metodologia foi elabomda com o agouro do projeto de pesquisa coordenado por Reydon, B. (2000) e
foi utilizada no estudo de trinta mercados especficos no Brasil.
31
municpios com caractersticas scio-econmicas semelhantes que permitam

definir somente um mercado de terras. Para solucionar o problema, o espao a ser
estudado determinado atravs de uma metodologia de agrupamento, dentro de
uma MRG os municpios que apresentem caractersticas comuns, podendo assim,
ser estudados como um mercado de terras especfico.
A metodologia utilizada com essa finalidade a Anlise de Cluster, a qual
uma ferramenta de carter exploratrio, cujo objetivo agrupar elementos de um
conjunto em subgrupos homogneos, levando em conta que a similaridade dos
elementos de um mesmo agrupamento deve ser maior que a similaridade com os

elementos de outros agrupamentos (Reydon e Plata, 1998).
Os resultados obtidos atravs desta. tcnica foram revistos por peritos do

INCRA, em funo da experincia dos mesmos sobre os espaos classificados.
Nesta fase, a anlise do perfil dos agrupamentos no se limitou apenas a medidas
estatsticas relativas s variveis utilizadas para se obter os agrupamentos.
Variveis institucionais, tais como: metas de reforma agrria, zonas potenciais de
reforma agrria, zona sem potencial para reforma agrria, desenvolvimento
agrrio,
entre
outras.
Esta
reviso
foi
fundamental
para
diferenciar os
agrupamentos e para elaborar as hipteses no sentido de justificar a classificao

obtida (Reydon, 2000).
A seleo das variveis com as quais se realizou a Anlise de Cluster entre

os municpios de uma MRG, foi feita com base nas informaes disponveis do
Censo Agropecurio de 1996. Estas variveis foram classificadas em quatro
grupos:
1. Vocao produtiva da terra: terra para agricultura, pecuria, florestas

e no utilizveis;
2. Gesto econmica e com os resultados da atividade agrcola:
investimentos, financiamentos e despesas do valor da produo;
3. O nvel tecnolgico: tratores;
32
4. Concentrao fundiria: menos de 500 hectares e mais de 500
hectares.
Definidas as variveis, obtm-se os seus respectivos valores para cada um
dos municpios de uma MRG. Estes valores so dispostos na forma de uma matriz
onde as linhas correspondem aos municpios e as colunas a cada varivel (ver

capitulo 1).
Formada a matriz, o prximo passo fazer a padronizao dos dados a fim
de evitar que as unidades dimensionais de cada varivel possam afetar o clculo
da similaridade. A padronizao feita da seguinte forma:
x~.J-xJ
z . = ----"-::-~
J
sJ
(1)
onde Xij o valor da varivel Xj para o municpio Mi; X
1 o valor mdio da
varivel Xj; e Sj o desvio padro da varivel >.

Para a medida de similaridade ou distncia entre dois municpios, dentro de
uma MRG foi utilizada a distncia euclidiana. Esses valores deram origem matriz
de similaridade, onde linhas e colunas representam os municpios e cada
elemento dessa matriz corresponde distncia entre os municpios.
A prxima etapa fazer os agrupamentos dos municpios de uma MRG.
Para isso foi utilizado o algoritmo hierrquico aglomerativo (Tree C/ustering), a fim
de determinar o possvel nmero de agrupamentos e, seguidamente, com o
objetivo de confirmar o agrupamento feito e as possveis variveis que determinam
o agrupamento a partir de uma anlise de varincia, foi utilizado um algoritmo de
otimizao K-means (REFERNCIA).
Aps determinar os agrupamentos de municpios de uma MRG, estes foram
caracterizados em funo das estatsticas das variveis para determinar os
agrupamentos. As estatsticas utilizadas foram: mdia, desvio-padro, mnimo e
mximo de cada varivel.
33
Na prxima seo esto apresentados os estudos dos mercados de terras

para o municpio de Dourados, com as caractersticas gerais da microrregio e os
resultados da anlise de cluster.
2.2- Municpio de Dourados
2.2.1 - Determinao do espao de amostragem
A anlise de cluster para a MRG de Dourados forneceu os seguintes
clusters: Cluster I, intergrado pelos seguintes municpios: Amambai, Antnio Joo,

Juti, Maracuju, Nova Alvorada do sul, Ponta Por e Rio Brilhante e Cluster 11,
formado pelos Municpios: Aral Moreira, Caarap, Douradina, Dourados, Ftima
do Sul e ltapor, Laguna Carap, Vicentina.

Para representar o Cluster I foi eleito o municpio de Ponta Por e para o
Cluster 11 foi eleito o municpio de Dourados.
Uma vez determinados os Clusters ou agrupamentos de municpios na
MRG de Dourados, estes foram caracterizados em funo dos parmetros
estatsticos das variveis que formaram a base para determina-los. As estatsticas
utilizadas foram: mdia, desvia padro, valores mnimo e mximo de cada
varivel, como mostrado na tabela abaixo.
34
Estatsticas para a microrregio de Dourados - Cluster I

Municlpios
TOTINFOR
AREATOT
Amamba Antnio
Joo
1198
376795
187
Juti
Maracaju
156
573
87982 104197
454923
Nova
Ponta
Alvorada do Por
S"l
291
624
287036 479354
Rio
TOTAL MDrA DESVIO MINIM MAXIMO
Brilhante
PADRO o
474
3503
359136 2E+06
0,01
0,36
LAVPER
0,07
0,13
0,01
0,08
3,27
11,51
1,41
0,05
22,92
0,01
LAVTEM
5,72
22,42
23,67
PASTEMDE
0,07
0,22
0,19
0,74
0,53
2,17
PASNAT
5,72
4,56
3,2
2,55
9,13
5,31
PSTPLAN
77,76
67,74
82,79
55,47
67,52
MATFLONA
9,93
11,95
11,22
13,39
MATFLOPL
0,06
0,03
0,09
NAOUTIL
0,68
0,83
0,02
2,39
TRATORES
1,33
1,7
1,07
INVEST
34
32
FINAC
19
61
78
DESPESA
6
49
VALANI
82
VALVEG
20
101
45
500
358
156
308489 159016 87982
1198
479354
0,05
0,05
0,01
0,13
90,91
12,99
9,87
1.41
23,67
0,44
4,36
0,62
0,72
om
2,17
5,01
35,47
5,07
2,13
2,55
9,13
53,81
49,94 455,03
65
12,49 49,94
82,79
14,3
12,97
15,72
89,48
12,78
1,94
9,93
15,72
0,03
0,16
0,04
0,4
0,06
0,05
0,16
0,64
0,58
0,45
5,59
0,8
0,75
0,02
2,39
2,64
1,3
2,63
2,35
13,01
1,86
0.67
1,Q7
2,64
30
5
34
69
5
74
39
25
26
102
32
31
220
197
31
24
28
38
45
36
113
139
116
546
59
52
54
48
82
112
159
58
29
88
43
106
158
19
119
173
57
442
435
876
331
40
13
36
113
139
48
78
63
62
125
47
25
5
34
119
173
62
53
123
62
15
5
74
19
MENOS500
82,27
73,8
68,59
5515
46,74
67,79
69,62
66,28
11,81
46,74
82,27
MAIS500
17,73
26,2
31,41
4485
53,26
32,21
30,38
33,72
11,81
17,73
53,26
VALPRO
RECBTA
48
39
35
Estatisticas para a microrregio de Dourados - Cluster 11
Municpios
Arai
Moreira
Caa- Doura- Doura- Ftima ltapor LagunaVicen- TOTAL MDIA DESVIO MINIMOMAXIMO
rap
di na
dos do Sul
Carap tina
PADRO
TOTINFOR
447 1025 482 2203
791
947
286 859
7040
880
AREATOT 140285187336 24696 350325 22798113063142705 282661009474126184
0,34
0,04 O, 19
0,02 0,09
LAVPER
0,08
0,01 0,47
1,25
0,16
33,49 16,78 49,97 27,82 50,7 34,15 18,11 17,71 248,73 31,09
LAVTEM
PASTEM DE
0,61
0,39 1 '12
0,32 0,85
0,62 0,17
0,41
4,5
0,56
PASNAT
4,59
3,79 3,88
2,88 1,96
4,56 7,32
9,66
38,62 4,83
PSTPLAN
44,75 67,79 35,02 55,33 38,68 43,09 60,63 75,58 420,87 52,61
MATFLONA
12,4
8,98
1,3
6,21 4,51
7,89 14,78 1,58
57,65
7,21
0,05
0,51 0,19
0,22
MATFLOPL
O, 1 0,01
0,03 0,13
0,16
1,25
NAOUTIL
0,28
0,84 0,82
0,77
1
1,78
0,28 0,13
5,9 0,74
TRATORES
4,03
3,62 11,74
5,18 16,62
6,61
2,61 8,92
59,34
7,42
INVEST
37
45
46
38
65
49
38
36
353
44
FINAC
23
15
57
22
39
15
14
29
48
234
DESPESA
120
241
136
229
105 141
100
170
1243
155
VALANI
44
122
156
88
102
117
130 134
112
893
VALVEG
156
291
149
286
190
100
80
88
1340
168
VALPRO
200
211
447
237
388
307
230 213
2234
279
RECBTA
80
111
206
101
159
137
125
72
124
991
MENOS500 82,55 89,07 98,55 92,15 99,87 93,66 81,34 99,53
92,09
MAIS500
17,45 10,93 1,45
7,85 O, 13 6,34 18,66 0,47
7,91
596
110324
O, 17
13,73
0,31
2,5
14,57
4,82
0,16
0,53
4,79
10
17
54
34
84
93
44
7,33
7,33
286
2203
22798 350325
0,01
0,47
16,78
50,7
O, 17
1'12
1,96
9,66
35,02
75,58
1,3
14,78
0,01
0,51
O, 13
1,78
2,61
16,62
36
65
14
57
100
241
44
156
291
80
200
447
72
206
81,34
99,87
18,66
0,13
2.2.2- Caractersticas gerais do municpio de Dourados.
A formao do ncleo populacional que hoje constitui o municpio de

Dourados data, segundo presume, da primeira metade do sculo XIX, sendo,
naquela poca, a regio habitada por migrantes do Rio Grande do Sul e
imigrantes da vizinha Repblica do Paraguai, alm de componentes da tribo de

ndios Terenos.
O progresso do novo patrimnio foi lento. Inicialmente, enfrentava-se
dificuldades com a deficincia de meios de transporte e de vias de comunicao,
principalmente para Campo Grande, ponto natural de escoamento da produo
agrcola, atividade que hoje representa a slida base econmica do municpio.
36
Em relao populao do municpio de Dourados apontam que o
crescimento da populao, entre 1996 a 1998, foi de aproximadamente 5,16%

passando de um total de 153.191 habitantes para 161.096.
2.2.3 - Periodizao da Economia
De acordo com a pesquisa, houve dois perodos da economia do municpio.

O primeiro aconteceu nos anos 40, com o extrativismo de madeiras de lei,
encontradas nos locais onde os solos eram mais frteis.
Entre 1948 e 1953, o presidente Getlio Vargas realizou um grande projeto,

elogiado at os dias de hoje pelos moradores de Dourados, loteando as terras do
municpio em parcelas de 30 hectares, o que incentivou a vinda de fluxos
populacionais para Dourados, principalmente japoneses.

Na dcada de 70 houve a chegada dos gachos e paranaenses,
tradicionais agricultores, que vinham procura de terras em maior quantidade
para o plantio de gros.

Os gachos e paranaenses foram os responsveis pela correo do solo,
calcariando e adubando-o, plantando soja e milho. A partir deste momento, o
cerrado comeou a ter procura.
2.2.4- Comrcio e Servios
O principal setor produtivo da economia o setor primrio, com a

agricultura sendo preponderante sobre a pecuria. A soja e o milho so
comercializados no prprio municpio e depois exportados para a Europa, atravs
do porto de Paranagu. Na pecuria, o que mais predomina o gado de corte,
abatido na prpria regio, pelos frigorificos ltapor e Independncia. A carne

depois encaminhada para os grandes centros, como So Paulo e Rio de Janeiro.
37
2.2.5- Dinmica da Agricultura
Antes da soja e do milho, eram cultivados apenas caf, feijo e algodo em
pequenas escalas, por pequenos agricultores, nas terras de maior fertilidade. Com
o aproveitamento do cerrado para o cultivo da soja e do milho em grande escala,
pelos gachos e paranaenses, houve uma grande transformao naquele setor.
2.2.6 -Aspectos Fisiogrficos e Geolgicos da Terra
A regio de Dourados caracteriza-se por ter poucos rios, o de maior fluxo
o Rio Dourados .. A gua consumida- nas propriedades oriunda de poos

artesianos e semi-artesianos, do lenol fretico, e captada de uma profundidade
que oscila entre 60 a 120 metros. A vegetao predominante era o cerrado, que
foi desmatada pelo grande plantio de soja e milho e tambm pela pecuria.
2.2. 7 -Aptido e uso agrcola das terras
A rea do municpio encontra-se na regio Centro-Oeste do pas, com uma

declividade quase plana. Existem trs tipos de solo predominantes, com
fertilidades muito distintas: na regio de ltahum esto os solos mais fracos, os
considerados cerrados baixos, onde predomina a pecuria em grande extenso,

com algumas manchas pequenas de solo dedicados agricultura. Na regio do
Guau, Brauna e nas proximidades da cidade de Dourados existe os solos
considerados de mdia fertilidade, os cerrados altos, onde est concentrada a
maior parte da agricultura do municpio. A regio da Colnia Agrcola chamada de
Barreiro, Vila Vargas so os locais onde esto concentrados os pequenos

produtores, com lotes de 30 hectares cada, que so os melhores solos do
38
municpio de Dourados, seno os melhores e mais caros do estado do Mato

Grosso do Sul.
rea (em hectares) e Utilizao das terras para o municpio de Dourados-
1996
Utilizao das Terras
Condies do Produtor
Parceiro Ocupante
Proprietrio Arrendatrio
Lavouras permanentes
Lavouras temporrias
Lavouras temporrias em descanso
Pastagens naturais
Pastagens plantadas
Matas e florests naturais
Matas e florestas artificiais
Terras produtivas no utilizadas
Terras inaBroveitveis
137921
84143,11
1057,8
13123,97
184810,15
'30675,57
761,418
2538,62
8596,83
4034
1811
8153,58 2474,87
92,26
43 22,698
5056,79 664,055
236,84 37,705
2,42
237,84
4,118
178,887
59,48
11,22
2699,62
210,675
76,798
3287,77
495,879
o, 121
157,471
269,803
FONTE:IBGE
2.2.8- Estrutura Fundiria
Os dados disponveis relativos estrutura fundiria do municpio de

Dourados no ano de 1996 dos estabelecimentos agropecurios por rea
percentual e nmero de ares esto representados conforme a tabela abaixo:
Estratificao das Propriedades

Estratos
o-10
10- 100
100-1000
1000- 10000
10000 e+
Total
Nmero
818 37,131
829 37,631
479 21,743
77 3,495
2203
100.00
Area (ha)
3.375
30.531
154.386
162.034
%
0,963
8,715
44,069
46,252
350325 100.00
FONTE: IBGE
39
O que se pode notar pela tabela acima que nas reas de 1O - 1000
hectares representam mais de 50% da totalidade dos imveis existentes no
municpio e que h apenas dois assentamentos no municpio, Lagoa Grande com
4.070,76 hectares com 1511otes que variam de 20 a 50 hectares e que teve a sua
emisso de posse em dezembro de 1997 e o Amparo com 1.126,00 hectares com
67 lotes que tambm varia de 20 a 50 hectares, que teve sua emisso de posse
em outubro de 1997 os dois assentamentos esto localizados nas proximidades
do municipio de ltahum.
2.3- Mercados de Terras
2.3.1 - Levantamento das informaes de cartrio
Para os negcios acima de 250 hectares, o cartrio forneceu as DOis,
Declarao de Operaes Imobilirias, enviadas receita Federal mensalmente, e

para as demais reas, preparou com os nmeros de negcios e as reas
negociadas, conforme tabela abaixo:

Nmero de negcios por estrato fundirio no Municpio de Dourados
1994. 1999
Ano 20-50 50-100 100-200 200-500 500 ou+ Total
1994
1995
1996
1997
1998
1999
Total
14
16
7
5
9
4
55
8
17
13
9
6
4
57
7
18
14
10
8
6
63
6
8
12
7
6
5
44
5
8
6
5
6
4
34
40
67
52
36
35
23
253
Fonte: Carlrio de Dourados
40
Com relao ao nmero de negcios, pode se observar que o ano de 1995

teve uma maior movimentao de compradores, com 26.5% do total de todos os
negcios realizados entre 1994 a 1999. Na tabela abaixo verifica-se as reas
negociadas.
2.4- Pesquisa de preo
O que foi constatado na pesquisa de campo que o mercado de terras do

municpio no homogneo, pois foram encontrados trs tipos diferentes de
preos. O lugar das terras mais fracas o distrito de ltahum, devido ao tipo de
solo e a distncia da sede, existindo. muitas ofertas, que variam de R$800,00 a
R$1.000,00.
Existem outras regies com mais equilbrio. No Guau, Brana e Picadinha,
os preos variam entre R$1.500,00/hectare a R$1.800,00/hectare, dependendo do
acesso s terras, correo do solo benfeitorias e distncia.
A regio de ltahum, onde as terras so mais arenosas, tipicamente usadas
para a pecuria, conta com muitas propriedades venda e alguns negcios so
fechados entre R$600,00/hectare e R$750,00/hectare.
2.4.1 -Evoluo dos Preos da Terra Rural Para o Estado do Mato Grosso
do Sul, segundo os Preos da FGV
Neste item apresentam a evoluo dos preos mdios reais da terra rural,
segundo a sua utilizao, para o Estado de Mato Grosso do Sul. Os preos
correntes da terra rural so coletados pelo Instituto Brasileiro de Economia, Centro
de Estudos Agrcolas, FGV e foram deflacionados pelo IGP-DI da FGV, com base
em junho de 1999 = 100.
Tambm foi calculado um preo mdio ponderado da terra para o Estado.
As ponderaes foram: a rea de cada propriedade e os tipos de terra que
41
aparecem no Censo Agropecurio, IBGE, 1996. No Mato Grosso do Sul, as terras

de lavouras, pastagens e matas participam da rea total em 5, 70 e 20%,
respectivamente. Essas percentagens serviram de ponderaes para calcular o
preo mdio ponderado.
A partir do preo mdio ponderado corrente, foi calculado um ndice de
preos da ter rural, com base junho de 1999. Este indice mostra, para Mato
Grosso do Sul, que entre o primeiro semestre de 1994 e o segundo semestre de
1999, os preos mdios sofreram uma desvalorizao nos preos contnua nos
preos desaparece a partir do primeiro semestre de 1998, perodo onde os preos
se estabilizam.
Mato Grosso do Sul. Evoluo dos preos mdios correntes e real da terra rural,
em nivel estadual, segundo a sua utilizao (junho de 1999=100)
Preos Correntes
Past. Matas Preo
Mdio
1.492 1.082
831 1.052
2.230 1.475 1.290 1.477
894 1.057
1.628 1.061
646
814
1.281 827
1.229 740
564
730
726
1.110 735
597
1.130 806
642
789
707
1.053 718
579
1.075 665
560
665
1.039 632
485
623
636
1.061 642
508
0,05 0,75
0,2
Lav.
1 Sem. 94
2 Sem. 94
1 Sem.
2 Sem.
1 Sem.
2 Sem.
95
95
96
96
1 Sem. 97
2 Sem. 97
1 Sem. 98
2 Sem. 98
1 Sem. 99
COEFIC. rea
Lav.
Preos Reais
lndice de Preo
Past. Matas Preo
2.602
3.323
2.204
1.662
1.496
1.317
1.279
1.163
1.168
1.127
1.061
1.886 1.450
2.198 1.922
1.437 1.210
1.074
839
902
687
709
872
912
726
792
639
723
609
685
526
642
508
Mdio
1.835
2.200
1.430
1.057
889
862
893
780
723
676
636
165,4
232,1
166,1
128
114,7
114,2
124,1
111 '1
104,5
97,9
100
FONTE: Elaborado a partir dos preos da terra rural colelados pe!o !nslituto Brasileiro de Economia. Centro
de Estudos Agrcolas, FGV. Censo Agropecurio, IBGE, 1996.
42
(]
C1
(1
C1
(]
r'
Mato Grosso do Sul. Evoluo dos preos mdios real da terra

rural, segundo a sua utilizao (junho de 1999 = 100)
--==
3.500
3.000
11
~
~
~
2.500
Gl 2.000
.8: 1.500
.:
=-'
1.000
111
-a:"'
Gl
500
1
2
2
2
2
2
Sem. Sem. Sem. Sem. Sem. Sem. Sem. Sem. Sem. Sem. Sem.
94
94
95
95
96
96
97
97
98
98
99
- - - - Preo Mdio --liE-- Lavouras ------ Pastagens - + - Matas]
43

t
f
f
Mato Grosso do Sul. Evoluo dos preo mdio real da

terra rural , em nivel estadual, (junho de 1999 100)
t
I
-...,
...,
..
250
d
I
I
I
94
94
95
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
I
Sem. Sem. Sem Sem. Sem. Sem. Sem Sem. Sem Sem Sem.
95
96
96
97
97
98
98
99
~ indicede Pre~
2.4.2 - Avaliao da Evoluo das Principais variveis no Municpio de

Dourados
Para avaliar o comportamento do mercado de terras no municpio de

Dourados foi aplicado um questionrio a uma amostra formada por 20% dos
negcios realizados no perodo, compreendido entre janeiro de 1994 e julho de
1999. Esse questionrio tinha por objetivo tratar de quantificar e qualificar as
principais variveis que determinam o preo da terra no municpio. A amostra, em
termos absolutos, foi formada pro 20 questionrios, um questionrio por negcio
realizado. Essas informaes colhidas em cada um dos questionrios foram
resumidas e tabuladas em uma matriz de dados.
44
A rea dos negcios realizados foi, em mdia, de 515,6 hectares comum
intervalo de variao da rea de 169 e 1.358 hectares.

A nota agronmica mdia dos negcios realizados de O, 72, com um
intervalo de variao compreendido entre 0,504 e 0,826. A nota agronmica foi

calculada utilizando a Definio de Norton e assumida pelo INCRA, considerando
oito classes de capacidade de uso do solo, cruzada com as condies de acesso
propriedade.
Valor da Terra Nua (VTN) e Valor das Benfeitorias por hectare dos negcios
realizados foram, em mdia, de R$1.161,60 e R$404,90 respectivamente. Em
termos percentuais, em relao ao prelo da terra, estes valores so de 71,11% e
28,90%, respectivamente.
A participao das benfeitorias no reprodutivas, das culturas e as
pastagens plantadas no valor das benfeitorias totais foram de 18, 7%, 36,6% e
45,7% nos negcios realizados.
As classes do solo predominantes dos negcios realizados, foram os de
tipo 11, 60% e de tipo 111, 39,5%.
2.4.3 - Determinao dos Preos da Terra Rural
Atravs da tabela abaixo percebe-se que o preo da terra no municpio de

Dourados sofreu ma desvalorizao durante o perodo estudado, vindo a se
estabilizar no periodo de 1998 e 1999.

Outro aspecto importante a ser citado em relao s expectativas dos
proprietrios em relao ao preo da terra. Essas no so altistas nem baixistas,
sendo coniventes com o preo real de mercado, o que mostra certa estabilidade
no mercado de terras no municpio.
Atualmente percebe-se rural tem tido sua demanda reduzida tendo no
estado seu maior demandante, geralmente para utiliz-las no processo de reforma
agrria.
45
Mato Grosso do Sul, Dourados, preo corrente, preo esperado e

preo real dos negcios realizados
N'
rea (HA)
12
11
13
16
9
14
18
15
3
17
8
19
4
20
7
6
5
2
10
Mdia
Mximo
Minimo
Desv.pad.
Coef.var.
240
270
956
169
348
222
1.358
1.162
294
390
510
1.028
735
628
407
194
180
500
242
479
516
1.358
169
354
69
Data do
negcio
Preo Corrente de
compra
Preo esperado de
venda
(99:8=100)
seU94
mai/95
jun/95
mai/96
fev/97
abr/97
abr/97
jul/97
ouV97
mai/98
ago/98
ouV98
nov/98
jan/99
jan/99
fev/99
mar/99
mai/99
3.500
3.000
1.569
1.948
1.206
2.162
1.362
860
1.463
1.213
1.609
1.542
748
800
1.796
1.653
722
750
1.570
1.857
2.063
1.651
732
1.948
1.493
2.162
1.362
688
1.599
2.183
1.609
1.654
748
800
1.968
1.808
722
900
1.570
1.857
5.674
4.292
2.188
2.474
1.446
2.546
1.604
1.002
1.689
1.363
1.812
1.738
845
884
1.985
1.749
750
781
1.593
1.884
1.567
1.476
3.500
722
721
46
2.183
688
524
35
1.915
5.674
jul/99
jul/99
Preo real
750
1.194
62
FONTE: Pesquisa Mercados de Terras Conv.,nio UNICAMP!INCRA, julho de 1999
2.4.4 -Zonas de Preo
Utilizando as variveis estudadas, foram estabelecidos as zonas de preos,

com o auxlio de tcnicas de anlise fatorial e anlise de cluster.
A anlise fatorial uma tcnica de anlise multivariada, cujo principal
objetivo explicar as inter-relaes existentes entre um grupo de variveis,
46
atravs de relaes mais simples. J a Anlise de Cluster, o nome dado a um

conjunto de tcnicas cujo objetivo agrupar elementos de um conjunto em
subgrupos homogneos, levado-se em conta que a similaridade dos elementos de
um mesmo agrupamento seja diferente da similaridade dos elementos de outros
agrupamentos.
As zonas de preos de mercado, no espao de estudo, foram obtidas por
dois algoritmos em forma seqencial. So eles o Tree clustering e o K-means,
ambos j explicitados anteriormente.
A anlise fatorial permitiu agrupar as variveis da matriz de dados em trs
fatores. O primeiro fator o denominado de benfeitorias, formada pelas
variveis: benfeitorias totais e benfeitorias no reprodutivas. O segundo fator,
chamado de preos, formado pelas variveis: preo real e valor da terra nua.
Finalmente, o terceiro fator denominado fator de qualidade, representado pela
nota agronmica e a rea do estabelecimento. Estes trs fatores permitiram
explicar 80% da variao total dos dados.
A anlise de Cluster permitiu identificar duas zonas de preos. As variveis

que permitiram estes agrupamentos ou zonas foram: A nota Agronmica, o preo
real, as benfeitorias e as classes de solo 11 e IV.
A zona I caracteriza-se por ter preos de mercado de terra rural maiores
que a zona 11. Os preos reais pro hectare, com base em agosto de 1999, so de
R$1754,00 para a zona I e de R$1292,00 para a zona 11. Vrias razes podem ser
apontadas para explicar a diferena de preos destas zonas, entre elas pode-se
citar:
A rea dos imveis da Zona I menor que a Zona 11, de se esperar,
desde o ponto de vista terico, que o preo terra seja menor quando se negociam
reas maiores, devido aos custos de transao serem menores.
Em mdia, a nota Agronmica das terras da zona I (0, 77) maior que a da
zona 11 (0,64), indicando com isso que a zona I apresenta terras de melhor
qualidade e acesso que as terras da zona 11. As terras da zona I so 63% da
47
o
w
u
Q
classe 11 e 36% da classe 11, enquanto as terras da zona li so 56% da classe 11 e

44% da classe 111. Tambm as terras da Zona I esto localizadas, em mdia, a 12
km do asfalto, enquanto que as terras da zona 11 esto a 34 km.
As terras da zona I so, principalmente, cultivveis com problemas simples
de conservao, as da zona 11 so essencialmente cultivveis, com problemas

complexos de conservao, so apropriadas para a pastagem e para a pecuria
extensiva.
Mato Grosso do Sul, Dourados, Zona de preo
ZONAS
ZONA I
ZONA li
Mdia Des. Mdia Des.

Pad.
Pad.
rea do Imvel (ha)

Distncia ao asfalto (km)
Nota agronmica
Preo corrente de compra

Preo real de compra (Ha) agosto 1999:::: 100
Preo esperado de venda no ms de agosto 1999
Valor da terra nua corrente por hectare
Valor total corrente das benfeitorias por hectare
Valor corrente das benfeitorias no reprodutivas por hectare
Valor corrente das benfeitorias reprodutivas por hectare
Valor corrente das culturas permanentes e temporrias por hectare
Valor corrente das pastagens plantadas por hectare
% Classe de capacidade de uso do solo IJ
% Classe de capacidade de uso do solo IIJ
312
12
0,77
1564
1754
1720
1189
375
80
295
149
146
62,7
36,4
122 910 305

12
34 22
0,04 0,64 0,11
403 1090 382
501 1292 549
984 374
406
394 731 358
73
259 87
53
48 26
74 311
82
169 145 185
112
166 130
12,9 55,7 12,7
12,9 44,3 12,7
FONTE: Pesquisa Mercados de Terras ConviJnio UNICAMPIINCRA, julho de 1999
48
Mato Grosso do Sul, Dourados, Intervalo de confiana para as principais variveis (margem
de erro de 5%.}
ZONAS
ZONA I
ZONA li
Limite Limite Limite Limite

Inferior Superior Inferior Superior
Areado Imvel (ha)
Distncia ao asfalto (km)
Nota agronmica
Preo corrente de compra
Preo real de compra (H a) agosto 1999 = 100
Preo esperado de venda no ms de agosto 1999
Valor da terra nua corrente por hectare
Valor total corrente das benfeitorias por hectare
Valor corrente das benfeitorias no reprodutivas por hectare
Valor corrente das benfeitorias reprodutivas por hectare
Valor corrente das culturas permanentes e temporrias por hectare
Valor corrente das pastagens plantadas por hectare
% Classe de capacidade de uso do solo li
%Classe de capacidade de uso do solo 111
262
7
0,75
1397
1547
1026
1553
344
58
265
79
100
57
31
362
784
25
17
0,78 0,59
1730 933
1960 1065
584
1351
1887 829
405 323
101
37
325 277
219
69
192
112
68
50
42
39
1035
43
0,68
1248
1518
879
1138
395
58
345
222
219
61
50
FONTE: Pesquisa Mercados de Terras Conv~nio UNICAMPIINCRA, julho de 1999
2.4.5- Modelo de Previso do preo da terra no municipio de Dourados
Mostrou-se que o preo de mercado da terra estaria determinado por dois

tipos de variveis: produtivas e especulativas. As variveis do tipo produtivas
determinam o preo de mercado da terra enquanto fator de produo, e as
variveis especulativas se relacionam com o preo da terra enquanto ativo de
reserva de valor.
No perodo estudado, a terra como ativo de reserva de valor tem perdido
seu atrativo em razo que, de um lado, a taxa de inflao caiu significativamente
e, de outro lado, os ativos financeiros tem se mostrado mais atrativos que a terra.
Neste cenrio, a demanda por terra estaria formada, principalmente, por agentes
que precisam de terras para fins produtivos.
49
Essa nova realidade do mercado de terras tem feito com que as

expectativas de ganhos com o uso da terra como reserva de valor deixasse de ser
relevante no momento de fechar um negcio. Prova disto, a baixa de preos de
mercado e a reduo dos negcios, ano a ano, no perodo de anlise. Na atual
conjuntura, o modelo Ricardiano determinao dos preos da terra se torna
relevante para explicar a dinmica deste mercado.
Com o propsito de estudar os efeitos dos componentes produtivos da terra
em seu peo de mercado apresenta-se relao a seguir:
PREO= f(NAGRO, BENF, REA}
Preo: Preo de mercado da terra. Esta varivel pode ser representada pelo
preo corrente dos negcios realizados (PCTE} ou pelo preo real de mercado
(PREAL). Este ltimo preo foi obtido a partir do preo corrente dos negcios
realizados, deflacionados pelo IGP-ID com base no ms de agosto de 1999.
NAGRO: Nota agronmica. Coeficiente de proporcionalidade que quantifica
a qualidade do solo e seu acesso, com relao terra de melhor qualidade de
solo e de acesso. Essa terra que serve de comparao, tem um coeficiente igual a
um. Teoricamente a nota agronmica est correlacionada positivamente com o
preo real de mercado.
BENF: Benfeitoria da terra. Esta varivel teoricamente deveria estar
correlacionada positivamente com o preo da terra.
rea: rea do imvel negociado.
Para testar a hiptese de que existe uma relao significativa entre o preo
de mercado da terra rural e as variveis proxys que capturam as expectativas
produtivas que os agentes tm no momento de decidir sobre o preo da terra,
espera-se que o preo se relacione positivamente com as variveis NAGRO,
BENF e rea.
50
A amostra base das estimativas composta de 22 negcios. E a explicao

da funo preo mostrada anteriormente feita atravs de modelos matemticos
lineares.
Mtodo de clculo do modelo baseia-s no modelo de Mnimos
Quadrados Ordinrios (MQO), utilizando-se a tcnica de stepwise.
Espera-se que o preo da terra se relacione positivamente com as variveis

NAGRO, BENF e AREA.
Da aplicao das tcnicas estatsticas e respeitando os pressupostos
tericos, o modelo parcimonioso para prever os preos de mercado da terra no
municpio de Dourados, a equao:

PREAL = 2209,4*NAGRO
Desvio padro (157,4)
(14,0)
R2 = 0,92,
DW = 1,36
Os resultados da equao acima mostram que o preo de mercado da terra

rural est correlacionado positivamente com a nota agronmica da propriedade e,
que esta varivel explica 92% das variveis de preo de mercado. O valor do DW
coloca em evidncia, ao nvel de significncia de 5%, que a autocorrelao dos
resduos est ausente no modelo testado.
51
CONCLUSO
O preo da terra uma sntese de suas caractersticas produtivas e
especulativas, dentro de um determinado espao geogrfico, refletindo a situao
de sua estrutura de mercado, que est determinada pelo seu entorno scioeconmico e poltico. Este preo guia os agentes econmicos particulares que
atuam no mercado de terras, so referncia para o governo em seus programas
democratizao e tributao da terra rural e so utilizados pelas instituies de

crdito como um parmetro para determinar a hipoteca da terra e para direcionar o
crdito rural. Neste sentido, o preo de mercado da terra aparece como uma
varivel relevante para entender o uso que os agentes econmicos do a este
recurso e tambm mostram-se como um sinal a ser levado em conta pelos

formuladores de polticas quando pretendem desenhar uma poltica eficiente de
distribuio econmica e social da terra.
A anlise histrica de formao do mercado de terras e a anlise

quantitativa da estrutura fundiria confirmam que o mercado de terras brasileiro
nasceu e continua fortemente concentrado. H um grande estoque de terras em

mos de poucos proprietrios. Nesta situao, os latifundirios fazem uso de seu
poder de mercado para exigir preos excessivamente altos para a terra rural
criando graves problemas para o processo de democratizao da terra, j que as
desapropriaes, por razes legais, devem ser feitas a preo de mercado.
A poltica fundiria desenhada a partir de modelos elaborados com dados
agregados pode ter efeitos contrrios aos esperados. Os mercados locais

apresentam lgicas muitas vezes diferentes na formao dos preos da terra; as
variveis que so relevantes para explicar a dinmica do preo em um mercado

local no so necessariamente adequadas para explicar a dinmica de outro
mercado e, portanto, pode-se incorrer num equvoco ao tratar de intervir nos
mercados locais com uma medida de poltica que afete todos na mesma
intensidade.
52
Neste sentido, esta monografia usou uma metodologia para o estudo da

determinao do preo da terra rural em mercados locais, partindo do
entendimento da dinmica do prprio mercado local colocou em evidncia as
principais variveis que devem ser levadas em conta no momento de realizar uma
estimativa do preo da terra neste mercado.
Esta metodologia foi aplicada ao mercado de terras de Dourados, localizado
no Estado do Mato Grosso do S.ul e que abrange o espao geogrfico da MRG de
Dourados.
Atravs da anlise feita pelo trabalho, percebe-se no municipio de
Dourados, a dinmica do mercado de terras na regio possui caractersticas bem
especficas. Para a MRG de Dourados,. tem-se um mercado de terras dinmico,
apesar de recentemente o seu dinamismo ter se reduzido, alm disso, o preo da
terra para o municpio de Dourados elevado. Isso ocorre em parte pelas prprias
caractersticas da terra nessa regio. Os solos na MRG de Dourados so
considerados frteis possuindo uma nota Agronmica elevada.
Em Dourados os produtores tm expectativas de preo coniventes com o
preo de mercado, mostrando que o mercado de Dourados estvel.
No que diz respeito s variveis que influenciam o preo no mercado de
Dourados temos que apenas a Nota Agronmica considerada na equao de
regresso. Sendo assim, para esse mercado a equao de previso para o preo
da terra PREAL
2209,4.AGRO.
O coeficiente de determinao para essa regresso simples de 0,92, isso

indica que 92% do preo da terra explicado atravs da Nota Agronmica. Esse
valor para o coeficiente de determinao nos permite dizer que a equao de
regresso linear bastante confivel.
Tendo isso em vista, pode-se dizer que as condies para o mercado de
terras de Dourados so boas, fazendo com que a regio de Dourados tenha um
mercado mais dinmico, com uma produo agrcola mais eficiente, alm disso,
em Dourados a terra no perdeu sua caracterstica de ativo de produo.
53
A grande demanda de terras que existe por parte dos agricultores de baixa
renda, os altos preos praticados no mercado de terras, a inexpressividade do

Imposto Territorial Rural e as baixas metas atingidas pelo programa de reforma
agrria, colocam em evidncia que existe espao para interveno neste mercado
a fim de conseguir aumentar, rpida e drasticamente, o acesso terra. Estas

polticas de interveno no mercado de terras devem ser entendidas como um
complemento e no uma substituio do programa de reforma agrria.
Neste sentindo, o processo de democratizao da terra deve ser priorizado
para atender um maior nmero de famlias que fazem parte da demanda potencial
de terras. A democratizao da terra por meio da reforma agrria, baseada na

desapropriao, foi.acelerada, porm, no suficientemente. Mostra-se necessrio
intervir no mercado de terras com medidas que reduzem o preo e aumentem sua
transparncia.
54
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57

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TCC/UNICAMP

Universidade Estadual de Campinas

MERCADO DE TERRAS AGRCOLAS BRASILEIRO

Felipe Marquesini de Almeida

Monografia de Graduao apresentada no

Instituto de Economia da UNICAMP sob

Campinas, dezembro 2005

1.6 Zonas de preos ........................................................................................................................ 28

2. ESTUDOS DOS MERCADOS DE TERRAS .................................................... 31

O objetivo desta monografia descrever e analisar a dinmica de

especificas da dinmica da economia local. Trata-se, pois, de estudar os

condies agronmicas da terra, localizao, tipos de agentes que atuam no

urbano, entre outros, com o propsito de colocar em evidncia as principais

Nesta reviso traa-se um panorama dos temas chave relacionados ao

mercado de terras, sua formao, modernizao da agricultura e estrutura

A terra rural um recurso natural com caractersticas econmicas

real e de reserva de valor, base para a produo de. alimentos e insumos

O mercado de terras no Brasil tambm um assunto bastante complexo.

De um lado existe uma estrutura fundiria altamente concentrada, devido

principalmente utilizao do solo para fins especulativos, que restringe o acesso

Um mercado de terras s se forma a partir da aceitao generalizada da

Na literatura sobre mercado de terras autores como Kandir (1983), Faleiros

"compreender a lgica do processo de especulao com terras agrcolas"

leva em considerao um aspecto muito relevante, que os preos dos mercados

Por outro lado,

deve-se considerar que, por suas caractersticas

especficas, que a tornam especialmente til como reserva de valor, a terra um

ativo sujeito a valorizao no mercado de ttulos, de modo que seu preo

agrcola e aumentar o custo associado ao gerenciamento dos riscos, tende a

demanda por terras no perodo de acelerao inflacionria, em decorrncia de sua

Para maiores informaes consultar REYDON, B. P. Mercados de terras e detenninantes de seus

produtividade da terra, o preo deste fator tende a ser elevado. Em razo da

A interpretao da terra como um ativo altamente especulativo introduz

importantes para explicar o comportamento do preo real da terra (Brando 1989,

O modelo de Sayad aponta uma relao inversa entre o preo da terra e o

economia" (Sayad, 1977, p 628). Sayad aponta uma simultaneidade na

entre o preo da terra e os movimentos da economia (Sayad 1977, Rangei 1979,

recesso. Hiato do produto, taxas de juros e taxas de inflao tm sido as

(produto/insumo), indices de produtividade e crdito rural so outras variveis de

a economia entra em recesso e tende a cair quando a economia entra em

foram acompanhados de crescimento no preo da terra.

como importantes para explicar o comportamento do preo real da terra (Brando

ligadas produo (valor do arrendamento, crdito rural, preo recebido pelo

(Produto Interno Bruto (PIB), rentabilidade de ttulos pblicos, taxa de cmbio.

geral, e do mercado de terra em particular, com outros mercados fora da

instabilidades, s vezes, explosivas no perodo.

(1994) mostrou que,

determinantes produtivos do preo da terra, o volume de crdito a varivel mais

A metodologia proposta para estudar o preo da terra rural nos mercados

locais ou especficos inclui os seguintes passos:

Uma vez definido o tamanho do mercado de terras especfico, recolhem-se

da terra. A ausncia de sries histricas relacionadas com o mercado de terras

de base para analisar o mercado composta por 1O a 20% dos imveis

Formado o banco de dados com variveis relacionadas ao mercado de

CAPTULO 1 -O PREO DA TERRA RURAL EM MERCADOS ESPECFICOS

O modelo de formao de preo da terra rural citado anteriormente leva em

forma global para a anlise da formao do preo. No entanto quando se aplica

Tendo isso em vista, pretende-se nesta seo analisar a dinmica de

esperados na venda, desenvolvimento urbano, entre outros. Essas regies

1.2 - Metodologia de determinao do preo do mercado da terra rural em

A metodologia proposta para estudar o preo da terra rural nos mercados

Modelo terico de determinao do

Evoluo dos preos da terra