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Engenharia de Avaliaes:
ASPECTOS
GERAIS
Aspectos gerais
Avaliao de Bens:
Anlise tcnica, realizada por engenheiro de
avaliaes, para identificar o valor de um
bem, de seus custos, frutos e direitos, assim
como determinar indicadores da viabilidade
de sua utilizao econmica, para uma
determinada finalidade, situao e data.
(NBR 14.653-1)
Aspectos gerais
Aspectos gerais
Para que serve a Engenharia de
Avaliaes?
Subsidiar as operaes baseadas em valores, custos
e alternativas de investimentos, envolvendo bens de
qualquer natureza, principalmente imveis e
empreendimentos de base imobiliria.
Aspectos gerais
Quem utiliza?
- Bancos de crdito;
-
Imobilirias;
Compradores e vendedores de imveis;
Investidores;
Incorporadores;
Companhias de Seguros;
Poder Judicirio;
Poder Pblico;
Construtores, etc.
SUBSDIOS OBRIGATRIOS:
- Bancos de dados;
- Ferramentas de modelagem dos dados;
- Atualizao tcnica;
- Acompanhamento dos fenmenos mercadolgicos.
Aspectos gerais
Qual o perfil do engenheiro de
avaliaes?
- Ser investigativo, perceptivo, questionador,
insistente, estar atualizado com o mercado,
com as Normas Tcnicas, as Metodologias
aplicveis e ao conhecimento cientfico;
Aspectos gerais
Os trs enfoques bsicos da
engenharia de avaliaes:
Comparao: compara preos de bens semelhantes.
Custo: gastos diretos e indiretos para a produo do
bem.
Renda: receita lquida do bem durante a sua vida
econmica.
- Postura tica
Aspectos gerais
Exerccio da moeda
Aspectos gerais
Probabilidades:
80% entre 12 e 18 (valor exigido pela norma)
95,7% entre 10 e 20
Altamente improvvel que algum tenha entre:
0 e 6 ou 24 e 30 (0,2% ou 2 a cada 1000)
Aspectos gerais
PREO x VALOR DE MERCADO
Segundo a NBR 14653-1:
Preo: Quantia pela qual se efetua, ou se
prope efetuar, uma transao envolvendo um
bem, um fruto ou um direito sobre ele.
Valor de mercado: Quantia mais provvel
pela qual se negocia voluntariamente e
conscientemente um bem, numa data de
referncia, dentro das condies do mercado
vigente.
Aspectos gerais
Valor de mercado , portanto, a medida de
tendncia central de todos os eventos representativos
do mercado a que pertence o bem, relativos a bens
de natureza semelhante ao que se pretende avaliar.
Aspectos gerais
Aspectos gerais
Preo diz respeito a um imvel
especfico.
imveis
pertencentes
Atividades Bsicas
Valor de mercado:
formado pela influncia de diversas transaes
ou ofertas, conhecidas;
reflete uma viso coletiva;
uma estimativa.
No perceber a variao de
comportamento, a diversidade.
Atividades Bsicas
Atividades Bsicas
Anlise da documentao;
Vistoria do imvel avaliando;
Coleta de dados de mercado;
Escolha da metodologia;
Definio das variveis;
Identificao do valor do bem.
Anlise da documentao;
Vistoria do imvel avaliando;
Coleta de dados de mercado;
Escolha da metodologia;
Definio das variveis;
Identificao do valor do bem.
Atividades Bsicas
Atividades Bsicas
ANLISE DA DOCUMENTAO:
Atividades Bsicas
Atividades Bsicas
A
vistoria
deve
ser
descrita
detalhadamente de forma que a
leitura do laudo permita conhecer o
imvel,
suas
caractersticas
intrnsecas e extrnsecas.
Recomenda-se
que
acompanhada por fotografias.
aspectos extrnsecos:
localizao, mercado, infraestrutura, posturas legais,
etc.
venha
Atividades Bsicas
Atividades Bsicas
Caracterizao da regio:
Caracterizao da regio:
Anlise da documentao;
Vistoria do imvel avaliando;
Coleta de dados de mercado;
Escolha da metodologia;
Definio das variveis;
Identificao do valor do bem.
natureza
Equipamentos comunitrios:
sade, cultura e lazer.
segurana,
educao,
Atividades Bsicas
Atividades Bsicas
Caracterizao do terreno:
Caracterizao da benfeitoria
NBR 14653-2
Atividades Bsicas
Atividades Bsicas
SITUAES ESPECIAIS
IMPOSSIBILIDADE DE VISTORIA
Atividades Bsicas
Anlise da documentao;
Vistoria do imvel avaliando;;
Coleta de dados de mercado;
Escolha da metodologia;
Definio das variveis;
Identificao do valor do bem.
Atividades Bsicas
COLETA DE DADOS
COLETA DE DADOS
Necessita planejamento prvio. Na coleta de dados devese sempre utilizar fichas padronizadas para possibilitar a
formao de um banco de dados;
Objetivo
Obteno de uma amostra representativa para explicar o
comportamento do mercado no qual o imvel, que se quer
Atividades Bsicas
Atividades Bsicas
COLETA DE DADOS
COLETA DE DADOS
Preferencialmente,
deve-se
buscar
dados
contemporneos com a data de referncia da avaliao;
Atividades Bsicas
COLETA DE DADOS
Fontes de informao
imobilirias e corretores;
anncios de jornais e internet;
exposies locais percebidas durante a vistoria;
relacionamentos pessoais;
construtores;
bancos e financeiras;
bancos de dados existentes;
cartrios de registro de imveis;
prefeituras.
Atividades Bsicas
VANTAGENS DO BANCO DE DADOS
Permitir a construo de macromodelos avaliao em
massa;
Atividades Bsicas
COLETA DE DADOS
Deve ser evitada a utilizao de elementos provenientes
de:
Atividades Bsicas
VANTAGENS DO BANCO DE DADOS
Utilizar as variveis dicotmicas em substituio s variveis
qualitativas reduzindo a subjetividade;
Atividades Bsicas
COMO CRIAR UM BANCO DE DADOS
Adotar critrio sistemtico de pesquisa e coleta de
informaes;
Adotar critrio padronizado de endereamento;
Padronizar formulrio de pesquisa para cada tipologia de
imvel;
Escolha do software que armazenar todos os dados.
Exemplos: access, excel.
Access:
SQL
Consultas
Mdulos
Atividades Bsicas
Atividades Bsicas
ATIVIDADES BSICAS DA AVALIAO:
ESCOLHA DA METODOLOGIA
Depende:
Anlise da documentao;
Vistoria do imvel avaliando;
Coleta de dados de mercado;
Escolha da metodologia;
Definio das variveis;
Identificao do valor do bem.
Atividades Bsicas
ESCOLHA DA METODOLOGIA
da natureza do bem
da finalidade da avaliao
da disponibilidade, qualidade e quantidade de
informaes colhidas no mercado
Sua escolha deve ser justificada com o objetivo de retratar o
comportamento do mercado por meio de modelos que suportem
racionalmente o convencimento do valor.
Atividades Bsicas
ATIVIDADES BSICAS DA AVALIAO:
Anlise da documentao;
Vistoria do imvel avaliando;
Coleta de dados de mercado;
Escolha da metodologia;
Definio das variveis;
Identificao do valor do bem.
Atividades Bsicas
DEFINIO DAS VARIVEIS
Durante a fase de vistoria e coleta de dados o avaliador pr
define as variveis que ir utilizar.
Atividades Bsicas
DEFINIO DAS VARIVEIS
As variveis podem ser:
Dependentes
Independentes
ou explicativas so as caractersticas
Atividades Bsicas
VARIVEIS INDEPENDENTES OU EXPLICATIVAS
Atividades Bsicas
VARIVEIS INDEPENDENTES QUANTITATIVAS
Quantitativas
Qualitativas
Dicotmicas, binrias ou dummies
Proxy
Cdigos ajustados
Cdigos alocados
Atividades Bsicas
VARIVEIS INDEPENDENTES QUALITATIVAS
So
aquelas
medidas
ou
contadas
diretamente em cada elemento da amostra
So as mais simples de se utilizar, pois no
apresentam subjetividade
Exemplos: rea, frente, n de dormitrios, ...
Atividades Bsicas
VARIVEIS INDEPENDENTES QUALITATIVAS
A norma define a seguinte ordem de prioridade para a
construo das variveis qualitativas:
Por meio de codificao com o emprego de variveis
dicotmicas;
Pelo emprego de variveis proxy;
Por meio do uso de cdigos ajustados medido pelo
coeficiente
de
variveis
dicotmicas
construdas
previamente;
Por meio do uso de cdigos alocados: 1, 2, 3, ....
Atividades Bsicas
VARIVEIS INDEPENDENTES DICOTMICAS
So usadas para representar a presena ou ausncia de
determinado atributo em cada elemento da amostra.
Atividades Bsicas
VARIVEIS INDEPENDENTES PROXY
Atividades Bsicas
VARIVEIS INDEPENDENTES
CDIGOS ALOCADOS
Atividades Bsicas
VARIVEIS INDEPENDENTES CDIGOS ALOCADOS
Os critrios da construo dos cdigos alocados
devem ser explicitados, com a descrio necessria
suficiente
de
forma
permitir
claro
Atividades Bsicas
VARIVEIS INDEPENDENTES CDIGOS AJUSTADOS
Admite-se que os cdigos sejam extrados da
amostra por meio de modelo de regresso
utilizando-se variveis dicotmicas.
Atividades Bsicas
VARIVEIS
Alerta-se que nem todas as variveis escolhidas no
momento do planejamento sero importantes no
modelo e alguma varivel bastante importante
pode, indevidamente, estar negligenciada;
Recomenda-se sempre que possvel o uso de
variveis quantitativas, pois no arrastam
subjetividade ao trabalho;
Atividades Bsicas
VARIVEIS mais usuais:
Atividades Bsicas
VARIVEIS mais usuais:
Casas isoladas:
Apartamentos:
rea privativa
Quantidade de quartos e/ou
banheiros
Quantidade de vagas de
garagens
Localizao
Padro construtivo
rea de construo
Idade estimada
Idade estimada
rea do lote
Equipamentos de lazer e
Equipamentos de lazer
Localizao
Valor do condomnio
Andar do apartamento
Padro construtivo
Data
Estado de conservao
segurana
Data
Atividades Bsicas
VARIVEIS mais usuais:
Lotes urbanos:
rea do lote
Evento oferta ou
venda
Dimenso da frente
Esquina
ou
meio
de
Atividades Bsicas
Data
quadra
Infra-estrutura disponvel
Topografia
Anlise da documentao;
Vistoria do imvel avaliando;
Coleta de dados de mercado;
Escolha da metodologia;
Definio das variveis;
Identificao do valor do bem.
Localizao
Atividades Bsicas
Atividades Bsicas
Atividades Bsicas
Normas Tcnicas
Marco Legal e Regulatrio
Normas Tcnicas
Normas Tcnicas
A NBR 14.653 veio substituir diversas normas
brasileiras de avaliao de bens.
Anteriormente
haviam
diversas
normas,
independentes entre si, que diziam respeito
apenas
a
avaliaes
especficas
de
determinados bens.
Duplicidade de contedo
Contradies de procedimentos
Desatualizao generalizada
Normas Tcnicas
NBR 14.653 Avaliao de Bens
Normas Tcnicas
Partes 1 e 2 da NBR 14653.
Parte 1 Procedimentos Gerais
Parte 2 Avaliao de Imveis Urbanos
Normas Tcnicas
Normas Tcnicas
MTODOS AVALIATRIOS:
LAUDO DE AVALIAO
Relatrio tcnico elaborado por engenheiro de
avaliaes, em conformidade com a NBR-14.653,
para avaliar o bem.
Normas Tcnicas
Normas Tcnicas
Normas Tcnicas
DOIS CAMINHOS
DADOS:
PARA
TRATAMENTO
MTODO COMPARATIVO
Homogeneizao por fatores
Dados
heterogneos
Metodologia cientfica :
Dados
homogneos
- Regresso Linear
- Redes neurais
- Envoltria sob dupla tica
- Regresso Espacial
Normas Tcnicas
DOS
Mtodo Comparativo
Tratamento por Fatores de Homogeneizao
CIENTFICO:
Tratamento de evidncias empricas pelo uso de
metodologia cientfica que leve induo de modelo
validado para o comportamento do mercado.
Situao paradgma
Normas Tcnicas
Normas Tcnicas
Mtodo Comparativo
Mtodo Comparativo
Tratamento por Fatores de Homogeneizao
Regresso Linear
RETA DE REGRESSO
Normas Tcnicas
Normas Tcnicas
MTODO INVOLUTIVO:
Identifica o valor de mercado do bem, alicerado no
seu aproveitamento eficiente, baseado em modelo
de estudo de viabilidade tcnico-econmica,
mediante hipottico empreendimento compatvel
com as caractersticas do bem e com as condies
do mercado no qual est inserido, considerando-se
cenrios viveis para execuo e comercializao
do produto. (NBR 14653-1)
bastante utilizado na avaliao de glebas urbanas.
Normas Tcnicas
MTODO EVOLUTIVO:
Identifica o valor de mercado do bem pelo somatrio dos valores
de seus componentes. Caso a finalidade seja a identificao do
valor de mercado, deve ser considerado o fator de
comercializao. (NBR 14653-1)
A composio do valor total do imvel avaliando pode ser
obtida atravs da conjugao de mtodos, a partir do valor do
terreno e do custo de reproduo das benfeitorias,
devidamente depreciado, com a aplicao do fator de
comercializao:
VI = ( VT + CB ) x FC
Normas Tcnicas
MTODO DA CAPITALIZAO DA RENDA:
Identifica o valor de mercado do bem, com base na
capitalizao presente da sua renda lquida
prevista, considerando-se cenrios viveis . (NBR
14653-1)
utilizado quando a renda que este bem pode
gerar o principal atrativo na sua aquisio.
Normas Tcnicas
Mtodo Involutivo x Mtodo da Renda
Involutivo
Renda
??? Valor do empreendimento
Empreendimento existe ou
est projetado
Receitas operacionais
Receitas de vendas
Normas Tcnicas
MTODO DA QUANTIFICAO DO
CUSTO:
Utilizado para identificar o custo de reedio de
benfeitorias. Pode ser apropriado pelo custo
unitrio bsico de construo ou por oramento,
com citao das fontes consultadas. (NBR 146531)
Normas Tcnicas
MTODO COMPARATIVO DIRETO DE CUSTO:
Identifica o custo do bem por meio de tratamento
tcnico dos atributos dos elementos comparveis,
constituintes da amostra. (NBR 14653-1)
A utilizao deste mtodo para a avaliao de custos
deve considerar uma amostra composta por imveis
de projetos semelhantes, a partir da qual so
elaborados modelos que seguem os procedimentos
usuais do mtodo comparativo direto de dados de
mercado.
Normas Tcnicas
ESPECIFICAO DAS AVALIAES:
Est relacionada tanto com o empenho do engenheiro de
avaliaes como com o mercado e as informaes que possam
ser dele extradas.
Ser funo de:
Prazo demandado
Recurso dispendido
Disponibilidade de dados de mercado
Tratamento a ser empregado
Ser subdividida em:
Grau de Fundamentao
Grau de Preciso
Normas Tcnicas
ESPECIFICAO DAS AVALIAES:
GRAU DE FUNDAMENTAO: GI, GII e GIII
pode ser fixado a priori pelo contratante
dependendo do empenho que este espera do
avaliador
tambm depende das informaes disponveis no
mercado
no h garantia de alcance de graus elevados de
fundamentao fixados a priori
Normas Tcnicas
ESPECIFICAO DAS AVALIAES:
GRAU DE FUNDAMENTAO: GI, GII e GIII
o grau de fundamentao atingido deve ser
explicitado no laudo
Se o grau I no for atingido devem ser indicados e
justificados os itens da tabela de fundamentao
que no puderam ser atendidos.
Normas Tcnicas
ESPECIFICAO DAS AVALIAES:
Normas Tcnicas
APRESENTAO DO LAUDO DE AVALIAO
Requisitos mnimos
Normas Tcnicas
APRESENTAO DO LAUDO DE
AVALIAO
MODALIDADES :
Avaliao
de
empreendimentos de base imobiliria.
Vistoria;
Levantamento da rea construda;
Identificao do padro de acabamento, idade estimada e
estado de conservao;
Clculo da rea equivalente (NBR 12721)
Definio da fonte a ser consultada (SINAPI, SINDUSCON,
PINI);
Comparativo da benfeitoria a avaliar com os projetos-padro
disponibilizados pela fonte consultada. (Verificar quais os
componentes de custo que no esto inseridos no clculo
do ndice e consider-los a parte);
Clculo do custo final.
Vistoria;
Levantamento de quantitativos;
Pesquisa de custos de insumos (citar as fontes
consultadas);
Preenchimento de planilha oramentria;
Custo final.
DEPRECIAO:
a perda de valor de um bem, devido a modificaes em
seu estado ou qualidade, ocasionadas por :
Mtodos
da linha reta;
da parbola de Kuentzle;
Ross.
Considera ao mesmo
conservao
Ross-Heidecke.
tempo
idade
Estado 1,0
Estado 1,5
Estado 2,0
Estado 2,5
Estado 3,0
Estado 3,5
Estado 4,0
Estado 4,5
Estado 5,0
Novo
Entre Novo e Regular
- Regular
Entre regular e reparos simples
Reparos Simples
Entre reparos simples e importantes
Reparos importantes
Entre reparos importantes e sem valor
Sem valor
Idade em %
de durao
2
4
6
8
10
12
14
16
18
Estado de Conservao
1
1,02
2,08
3,18
4,32
5,50
6,72
7,98
9,28
10,62
1,5
1,34
2,39
3,49
4,63
5,80
7,02
8,27
9,57
10,91
2
3,51
4,55
5,62
6,73
7,88
9,07
10,30
11,57
12,87
2,5
9,03
10,00
11,01
12,06
13,15
14,27
15,42
16,62
17,85
3
18,94
19,80
20,70
21,64
22,60
23,60
24,64
25,70
26,80
3,5
33,88
34,59
35,32
36,09
36,87
37,69
38,53
39,40
40,29
4
53,08
53,59
54,11
54,65
55,21
55,79
56,38
57,00
57,63
4,5
75,45
75,72
75,99
76,27
76,56
76,87
77,18
77,50
77,83
5
100
100
100
100
100
100
100
100
100
CReed= CRpd - [
MTODO EVOLUTIVO
MTODO EVOLUTIVO
MTODO EVOLUTIVO
FATOR DE COMERCIALIZAO
Valor Custo
MTODO EVOLUTIVO
FATOR DE COMERCIALIZAO
O FC, em funo das seguintes observaes obtidas no
mercado:
condies gerais de retrao ou euforia de negcios;
a adequao do empreendimento na regio do imvel
avaliando.
Estatstica
o conjunto de mtodos e processos quantitativos que
serve para estudar e medir fenmenos, obter
concluses vlidas para os mesmos, permitir a tomada
de decises, por meio de algumas caractersticas dos
valores numricos observados.
Tem por objetivo:
obter, organizar e analisar dados;
determinar as correlaes que os dados apresentam;
descrever e explicar o que passou;
prever e organizar o futuro.
Estatstica
Manipula dois conjuntos de dados fundamentais:
Populao;
Amostra.
Cuidados:
representatividade da amostra;
preciso dos atributos dos dados coletados.
Estatstica
Podemos dividir a Estatstica em duas grandes reas:
DESCRITIVA:
serve para descrever e sumarizar um conjunto de dados.
apresenta os dados de forma sinttica, em grficos ou
em relatrios.
INFERENCIAL:
conjunto de tcnicas utilizadas para identificar relaes
entre variveis (que representem ou no relaes de
causa e efeito) e fazer previses.
Estatstica
Estatstica
ESTATSTICA DESCRITIVA
ESTATSTICA DESCRITIVA
mdia:
Mdia
x
i 1
i 1
Estatstica
Estatstica
ESTATSTICA DESCRITIVA
ESTATSTICA DESCRITIVA
Mdia:
Exemplos de influncia dos extremos:
Mediana:
Valor central de uma srie ordenada
Estatstica
Estatstica
ESTATSTICA DESCRITIVA
Moda valor mais freqente
Exemplo:
Preos de apartamentos vendidos:
1)
2)
3)
4)
5)
35.000,00
35.000,00
35.000,00
35.000,00
40.000,00
Moda
ESTATSTICA DESCRITIVA
As medidas de tendncia central no representam por
si s, um conjunto de dados:
Dados concentrados:
17; 18; 20; 21; 21; 23
Mdia = 20; Moda = 21; Mediana = 20,5
Dados dispersos:
03; 07; 25; 27; 27; 31
Mdia = 20; Moda = 27;
Mediana = 26
Estatstica
Estatstica
ESTATSTICA DESCRITIVA
ESTATSTICA DESCRITIVA
Medidas de disperso:
n
varincia:
desvio padro:
(x )
i 1
n
n
(x )
i 1
dados
mais
Estatstica
Estatstica
ESTATSTICA INFERENCIAL
Estatstica
Estatstica
ESTATSTICA INFERENCIAL
Como inferir o valor da mdia da populao, a partir das estatsticas da
amostra?
x i , si
x i , si
x x
x x
x
x x
x i , si
x x
x x
x
x x
s2
x i , si
( x x)
i 1
x x
x x
x
x x
n 1
n
x x x x x
x xx x x x xx
xx x xxx x x xx
x x x x x
x x x x xx
xx
x x
x x
x
x x
varincia da amostra:
pop , pop
ESTATSTICA INFERENCIAL
Medidas de disperso:
x x
x x
x
x x
( x x)
i 1
x i , si
n 1
Estatstica
Estatstica
ESTATSTICA INFERENCIAL
ESTATSTICA INFERENCIAL
Probabilidade
Graus de liberdade
Estatstica
Estatstica
ESTATSTICA INFERENCIAL
ESTATSTICA INFERENCIAL
P(x)
P(x)
0,5
0,166
Moeda
Dado de 6 faces
Estatstica inferencial
Estatstica inferencial
DISTRIBUIO NORMAL
1
e ( x )
2
/ 2 2
para x
f(x)
transformao:
P(x) = 68,26%
Estatstica inferencial
Estatstica inferencial
GRFICO DE FUNO DE DENSIDADE DE PROBABILIDADE
funo de densidade:
mdia:
f (z)
desvio padro:
1
2
e z
Probabilidade=x%
/2
f(z)
-1
+1
Estatstica inferencial
EXEMPLO PRTICO
Se x pertence a uma populao: N(40;16)
Calcular a probabilidade de x estar contido no
intervalo fechado: [40;45]
z = (45-40)/4
z = 1,250
P = 39,44%
Estatstica inferencial
Estatstica inferencial
Distribuio
da populao
x = /
x =
Estatstica inferencial
Estatstica inferencial
n :s
desvio padro =
x
x s
distribuio normal
Pr( e0 x e0 ) (1 )%
Estatstica inferencial
onde:
o nvel de significncia
Estatstica inferencial
INTERVALO DE CONFIANA PARA A MDIA AMOSTRAL
Pr ( eo x eo) (1 )%
eo x
x eo
eo x
x eo
Pr ( x eo x eo) (1 )%
Estatstica inferencial
Estatstica inferencial
xx
Estatstica inferencial
( e0 )
e0
z.s
e0
s
s
n
n
n
zinf .
( e0 )
e0
z.s
e0
s
s
n
n
n
Estatstica inferencial
Pr ( x
z.s
z.s
x
) (1 )%
n
n
Estatstica inferencial
Estatstica inferencial
PEQUENAS AMOSTRAS
80% de probabilidade
-1,28
-1
1,28
Quando n>30
Distribuio Normal
e0
z.s
n
Quando n<30
Distribuio de Student
e0
t n 1.s
n
Estatstica inferencial
DISTRIBUIO DE STUDENT
Estatstica inferencial
NORMAL OU STUDENT ?
Se = conhecido
distribuio normal
e0
z.
n
Se = desconhecido
grandes amostras: distribuio normal ou de Student
e0
z.s
n
e0
tn 1.s
n
e0
t n 1.s
n
Tratamento cientfico
Regresso Linear
Regresso Espacial
Redes Neurais
Envoltria sob Dupla tica
METODOLOGIA CIENTFICA
CORRELAO
E
REGRESSO
Dados
Preo (R$)
Dado 1
500,00
Dado 2
1.000,00
Mdia Aritmtica
Dado 3
700,00
4.000 / 5 = R$ 800,00
Dado 4
1.200,00
Dado 5
600,00
Mdia Aritmtica
Dados
Dado 1
Dado 2
R$ 800,00
Dado 3
Dado 4
Dado 5
Preo
Mdia
Preo Mdia
(Preo
Mdia)2
500,00
800,00
-300,00
90.000,00
1.000,00 800,00
200,00
40.000,00
-100,00
10.000,00
700,00
800,00
1.200,00 800,00
600,00
800,00
400,00 160.000,00
-200,00 40.000,00
0,00
340.000,00
Preo x rea
Dados
Preo total
(R$)
rea (m)
Dado 1
Dado 2
Dado 3
Dado 4
Dado 5
500,00
1.000,00
700,00
1.200,00
600,00
10
70
30
80
10
Mdia Aritmtica
Regresso Linear
Variao Total:
d1 = y1 (a + b x 1)
d2 = y2 (a + b x 2)
Vt = (di)2
d3 = y3 (a + b x 3)
d4 = y4 (a + b x 4)
d5 = y5 (a + b x 5)
Vt = (yi a bxi )2
Vt = (yi a bxi )2
Incgnitas: a e b
b
= 2(yi a bxi ).(-xi) = 0
( xi. yi a . xi b. xi2 )= 0
xi. yi a xi b xi2 = 0
yi na bxi 0
Obtendo os valores:
xi
xi2
yi,
resolvemos a equao
xi. Yi
xi yi axi bxi 0
yi
xi
xi2
x i * yi
500
10
100
5.000
1.000
70
4.900
70.000
700
30
900
21.000
1.200
80
6.400
96.000
600
10
100
6.000
4.000
200
12.400 198.000
Dados
Preo
Mdia da
Regresso
Dado 1
500,00
Dado 2
Dado 3
Dado 4
Dado 5
Preo Mdia
(Preo
Mdia)2
713,6364 -13,6364
185,9514
540,9091
59,0909 3491,7345
0,00
11.818,00
4.000 5 a 200 b = 0
198.000 200 a 12.400 b = 0
a = 454,55
b = 8,6364
Anlise da Regresso
Variao anterior = 340.000,00
Variao atual = 11.818,00
Variao explicada = 340.000,00 11.818,00
= 328.182,00
Coeficiente de determinao = 328.182,00 / 340.000,00
= 0,9652
Coeficiente de correlao = 0,9652 = 0,9824
Correlao Perfeita
Correlao Forte
Correlao Mdia
Correlao Fraca
C=0
Correlao Inexistente
Exerccio 1
negativa
positiva
Roteiro:
1 Analisar Variveis (exibir variveis):
- Pontos suspeitos;
- Micronumerosidades;
2 Calcular:
- Coeficiente de determinao;
- Significncia do modelo;
- Sentido de crescimento das variveis;
nula
Transformao de variveis
O processo de regresso busca reduzir a disperso
em torno da mdia atravs do uso de uma funo
linear (y=a+bx).
Em determinados casos a relao entre as
variveis mostra uma disperso de forma no
linear.
Nestes casos, como artifcio, utilizamos algumas
transformaes
matemticas
nas
variveis,
linearizando esta situao.
y=a+bx
12
10
8
6
4
2
0
0
10
12
y=a+bz
12
10
8
6
4
2
0
0
0,2
0,4
0,6
0,8
z=1/x
Exemplos de Transformaes
1
2
3
x
x
x
1/x
y=A+B/x
5
6
1/x
1/x
1/y
ln y
1/y = A + B / x
ln y = A + B / x
7
8
9
ln x
ln x
ln x
y
1/y
ln y
y = A + B ln x
1/y = A + B ln x
ln y = A + B ln x
Qtde de equaes = (n Tf )n V
y =A+ B x
1/y = A + B x
ln y = A + B x
Exerccio 2
y
1/y
ln y
Roteiro:
1 Analisar Variveis (exibir variveis):
- Pontos suspeitos;
- Micronumerosidades;
2 Calcular:
- Coeficiente de determinao;
- Significncia do modelo;
- Sentido de crescimento das variveis;
n V = nmero de variveis.
Teste de hipteses
Teste de hipteses
HIPTESE
VERDADEIRA
FALSA
REJEITAR
ERRO I
ACERTO
NO REJEITAR
ACERTO
ERRO II
Nvel de significncia
a probabilidade de erro que se comete
ao se rejeitar uma hiptese (normalmente Ho)
e ela vir a ser verdadeira
(b )
(b )
/2
hiptese nula
/2
x x
yi y
n p
10%
20%
Fundamentao I 30%
tc t (1 / 2;n k 1)
Fundamentao III
Fundamentao II
Significncia do modelo
Distribuio F de SNEDECOR
Significncia do modelo
Distribuio F de SNEDECOR
y
Variao no
explicada
Variao
Total - VT
Yi
Yi
Variao
explicada
Fonte
Variao
Soma dos
Quadrados
R. Explicada
SQR
Yi Y
Erro (No
SQE
Yi Y
Explicada)
S 2 explicada
Fc 2
S no explicada
Fundamentao III = 1%
Fundamentao II = 2%
Fundamentao I = 5%
Total
SQT Yi Y
Graus de Quadrado
Liberdade Mdio
n-2
n -1
MQR =
SQR/k
EMQ = SQE/
(n-k-1)
Significncia do modelo
Distribuio F de SNEDECOR
( yi y )
( yi y i )
. n 2
1
( x o x)
I y t1 / 2;( n 2) . se .
2
o
n
x
)
x
i
Campo de arbrtrio
o intervalo com amplitude mxima de 15% em torno da estimativa de
tendncia central utilizada na avaliao.
S pode ser utilizado quando variveis relevantes para a avaliao do
imvel no tiverem sido contempladas no modelo, provocado por:
Escassez de dados
Inexistncia de fatores de homogeneizao devidamente calculados
Variveis importantes no se mostraram estatisticamente significantes
utilizado desde que a amplitude de 15% seja suficiente para absorver
as influncias existentes e no consideradas e deve obrigatoriamente ser
justificado.