Introduccion Al Sector Inmobiliario

TEMA 1
EL SECTOR INMOBILIARIO
Antonio Caparrs Navarro
Juan Fernndez Caparrs
Curso bsico de Gestin Inmobiliaria
Tema 1: El sector inmobiliario
2006 Colegio de Ingenieros de Caminos, Canales y Puertos

Demarcacin de Madrid
Todos los derechos reservados.
Autores:
Antonio Caparrs Navarro
Juan Fernndez Caparrs
Con la colaboracin de:

Structuralia, S.A.
CICCP Demarcacin de Madrid
Structuralia
TEMA 1. - EL SECTOR INMOBILIARIO
OBJETIVOS DEL TEMA:
Dar una descripcin de la

importancia del sector inmobiliario en la economa nacional. Definir y
desarrollar su marco legal, los agentes de la edificacin en particular el del
Promotor Inmobiliario, as como describir de una forma general la
actividad promotora.
GLOSARIO DE TERMINOS:
- La ley de Ordenacin de la
Edificacin (LOE)
- Producto Interior Bruto (PIB)
- Mercado primario de suelo
- Mercado secundario de suelo
- Mercado Residencial
- Mercado Terciario
- Mercado de suelo Industrial
- Equipamiento Dotacional
- Promotor Inmobiliario
- Constructor
- Director de Obra
- Director de Ejecucin de Obra
- Entidades de Control de Calidad
- Laboratorios de Control de Calidad
- Suministradores de producto
- Calificacin del suelo
- Clasificacin del suelo
- Parcela
- Finca
- Aprovechamiento
- Aprovechamiento patrimonializable
- Edificabilidad
- Uso
- Tipologa del uso
- Cesiones de terreno
- Cesiones de aprovechamiento
Structuralia
Mix de producto
Estudio Econmico
Cash Flow
Rentabilidad del Activo
Margen de Ventas
Rotacin de Activo
Sociedades Inmobiliarias
Promotoras
Sociedades Inmobiliarias
Patrimonialistas
Sociedades Inmobiliarias Mixtas
Coste Medio Ponderado del Capital
Recursos Propios
Recursos Ajenos
Activo
Pasivo
Inmovilizado
Activo Circulante
Pasivo Exigible
Beneficio antes de intereses e
impuestos (BAII)
Beneficio antes de impuestos (BAI)
Beneficio despus de impuestos
(BN)
Pay out
Valor aadido econmico (VAE)
ndice de crecimiento interno (ICI)
1.1. - DEFINICIONES GENERALES

El termino inmobiliario tiene dos acepciones en el Diccionario de la Real Academia
Espaola: Perteneciente a cosas inmuebles. Empresa o sociedad que se dedica a
construir, arrendar, vender y administrar viviendas.
1.2. - EL SECTOR INMOBILIARIO
Sin embargo la riqueza de actividades, singularidades y matices que se generan y
ordenan alrededor de los bienes inmuebles aconseja, como seala el Libro Blanco del
Sector Inmobiliario, a que se defina el sector inmobiliario: Como fraccin de la
actividad econmica en la que sus agentes operan con bienes inmuebles y
derechos de naturaleza urbana, configurada como conjunto de mercados sin
ningn elemento de oferta comn fuera de ellos.
En la definicin se han incorporado los elementos caractersticos de los mercados
inmobiliarios, impuestos precisamente por la localizacin fija de los inmuebles y el
carcter finalista de su uso.
El conjunto del sector inmobiliario construccin en Espaa, representa un 11% del
Producto Interior Bruto (PIB) y ocupa al 10% de la poblacin activa. Es adems un
sector motor de la economa nacional, ya que crea una demanda inducida en otros
sectores de hasta el 30% de la inversin, generando 2,2 empleos en otros sectores en
dos aos. Por fiscalidad revierte al estado un 40% de la inversin.
La estructura del mercado es estanca, y sus productos no son intercambiables fuera
del mercado, son productos de un mercado y no de varios mercados como ocurre con
otros bienes. Hay pues diferencias estructurales bsicas entre los mercados
inmobiliarios y el resto de mercados, y, en consecuencia, diferencias entre las
empresas que operan en ellos: los aciertos y errores no solo van ligados a la gestin
y al producto sino tambin y bsicamente a su localizacin.
El mercado inmobiliario tiene una primera clasificacin en:
- Primario, que responde a la cadena productiva: Suelo - Edificacin -1 Ocupacin
- Secundario: Bienes de 2 uso o segunda ocupacin
Structuralia
El mercado inmobiliario, como cualquier mercado se configura por sus componentes,

que podemos agrupar en funcin de los siguientes elementos:
a) Los Personales: Demandantes (los usuarios y los inversores) y Ofertantes: El
promotor como oferente nico en los mercados primarios y el binomio usuario e
inversor, en su mltiple papel de: demandante en todos los mercados y oferente
en los secundarios.
b) Los Reales, que son los productos inmobiliarios, que incluye cada segmento de
mercado: Mercado Residencial (Vivienda Libre o de Proteccin Publica, De
Primera Residencia o de Segunda Residencia, Turstico, Residencias geritricas,
etc.); Terciario (Oficinas, Locales de Negocio, Centros Comerciales), Industrial
(Polgonos Industriales, Parques Tecnolgicos o de Empresas, Bases Logsticas,
etc.), Sector de Ocio (Parques Temticos), Urbanizaciones de Grandes
Complejos (Campos de Golf, Puertos deportivos, Marinas Interiores, Estaciones
de Esqu, etc.) y/o Dotacional (Escuelas, centros Administrativos).
c) La Informacin, o relacin interna entre demandantes y Ofertantes. Y aqu
debemos destacar la poca transparencia del sector, aunque el primario es menos
opaco, puesto que es posible contabilizar las unidades planificadas, en proyecto,
en construccin, construidas, vendidas y ocupadas, y por lo tanto cabe realizar, en
ellos, estudios de oferta con suficiente nivel de confianza.
La demanda en el sector inmobiliario se suele caracterizar por medio de una
magnitud denominada: Accesibilidad, para cuya medicin se usan tres indicadores
bsicos:
- Relacin entre el precio de la vivienda sobre ingresos familiares, mide cuantos
aos son necesarios para pagar, con un salario medio, una vivienda de precio
medio si la totalidad de la renta se destinara a su adquisicin.
- Cobertura mxima del precio de la vivienda, se calcula como el cociente entre
la cuanta mxima financiable y el precio de la vivienda. La cuanta mxima
financiable se obtiene suponiendo un prstamo del 80% del valor de la vivienda,
que se amortiza en 20 aos, si la familia, de un solo perceptor de ingresos, dedica
al pago de la vivienda el 30% de la renta familiar.
- Esfuerzo inversor sobre el ingreso del hogar, que mide la proporcin del
ingreso del hogar que es absorbido por la primera anualidad de amortizacin del
prstamo.
En la tabla siguiente puede verse la evolucin de estas magnitudes:
Structuralia
TABLA N 1.1
AO
PRECIO/RENT
A (1)
1997
1998
1999
1999
(III)
1999
(IV)
2000 (I)
2000 (II)
FUENTE: BBVA
ESFUERZO SOBRE
SALARIO (2)
BRUTO
NETO %
%
32,7
26,3
32,2
26,0
32,6
26,4
33,3
26,9
4,0
4,1
4,4
4,4
VIVIENDA
ADQUIRIBLE
(3) EUROS
72.121
79.333
87.748
87.147
4.6
35,0
28,4
84.743
4,7
4,8
36,7
38,8
29,2
30,3
83.541
81.137
1. - Numero de aos de trabajo necesarios para comprar una vivienda sin necesidad
de financiacin extra.
2. - Ingresos mensuales que deben destinarse a la compra. El indicador neto incluye
las deducciones fiscales.
3. - Capacidad de endeudamiento de una familia con ingresos medios y que no
suponga un esfuerzo financiero superior a una tercera parte de los ingresos brutos
anuales.
En los mercados primarios se realiza por el Promotor Inmobiliario, la actividad
promotora, caracterizada, en primer lugar por un largo proceso de fabricacin de la
oferta de inmuebles aptos para ser ocupados, que impide una rpida respuesta en el
corto plazo, frente a un incremento de la demanda; lo que significa que estos
mercados presenten una gran rigidez, que se transmite de forma inmediata al mercado
en forma de incremento de precios.
ACTIVIDA D IN M OBILIARIA : CICLO D E LA

PRO M OCIO N
VO LU M EN
DE
ACTIVID AD
C IC LO PRO M O CIO N
IN M OBILIA RIA
COM ERCIA LIZACION
C ONSTRU CCIO N
V EN TAS
RESIDUA LES
PER M ISOS
NUEV A
PR OM O C
TIEM PO
Structuralia
El incremento de la cantidad demandada, provoca una reaccin de la oferta que

intenta absorber a medio plazo este crecimiento, reaccin que se percibe
desproporcionada cuando en el medio plazo las cantidades demandadas y ofertadas
no se encuentran.
ACTIVIDAD INMOBILIARIA:
TEORIA DE LOS CICLOS
ECONOMICOS
VOLUMEN DE
ACTIVIDAD
EVOLUCION DE LA ECONOMIA GENERAL
CICLO DE 25 AOS
70
75
80
85
90
95
Si se enlazan estos comportamientos singulares, de oferta y demanda, con los

movimientos de los ciclos econmicos, la foto fija del boom inmobiliario es el
oligopolio de oferta, en tanto que en los periodos de crisis lo es el oligopolio de
demanda. Hay pues un cierto balanceo entre oferta y demanda inmobiliaria que
acomodan sus lentos movimientos a los ciclos econmicos, provocando con ello un
baile crnico de desencuentros.
ACTIVIDAD INMOBILIARIA:
TEORIA DE LOS CICLOS
ECONOMICOS
VOLUMEN DE
ACTIVIDAD
CICLO ECONOMICO
PRODUCTO
INMOBILIRIO
TIEMPO
En el marco de la economa nacional la Promocin Inmobiliaria constituye el proceso

de formacin del capital fijo que concluye con la canalizacin del ahorro
(fundamentalmente de las unidades familiares) y de la inversin (empresarial y de
capitales en busca de rentabilidades) hacia el sector inmobiliario.
Structuralia
1.3. - LA ACTIVIDAD INMOBILIARIA

La actividad de promocin requiere moderada necesidad de capital fijo, siendo por el
contrario mayor la inversin en inmovilizado que queda incorporada al producto
final. Sus caractersticas de localizacin nica de cada promocin, hacen que no
existan economas de escala ni de niveles de experiencia altamente exigentes, ya que
estos elementos no son extrapolables a otra promocin localizada en otro lugar,
realizada en otro momento econmico y que posiblemente deba atender a una
demanda distinta.
Una Promocin Inmobiliaria representa, desde el punto de vista financiero una
decisin de inversin caracterizada por su alto riesgo y por un largo periodo de
maduracin, ya que entre el primer desembolso requerido y su recuperacin a travs
de su comercializacin (venta o alquiler), transcurre un dilatado periodo de tiempo.
La actividad inmobiliaria, en esencia, tiene como objeto someter a los terrenos, que
es su materia prima, a dos procesos de transformacin claramente diferenciados, que
se ejecutan de forma simultanea: Un proceso de transformacin fsica, que
materializa los productos inmobiliarios a comercializar y entregar a los clientes, y
otro proceso de transformacin jurdica, que nos permite, que dichas unidades
inmobiliarias nazcan, en el campo del derecho, permitiendo precisamente su
comercializacin.
1.3.1. - PROCESO DE TRANSFORMACIN
PROMOCIONES INMOBILIARIAS
FSICA
DE
LAS
Normalmente, en una Promocin Inmobiliaria, los primeros desembolsos necesarios,

son para la adquisicin del terreno. A continuacin se requieren sucesivos
desembolsos, en la Fase de Gestin Urbanstica, para su transformacin, primero en
suelo urbanizable, y luego, tras la ejecucin de la correspondiente urbanizacin, para
su transformacin en suelo finalista, como solar edificable.
Posteriormente hay que disear, titularizar y ejecutar las correspondientes
edificaciones, que dan vida a los correspondientes productos inmobiliarios
(viviendas, locales comerciales, plazas de garaje, trasteros, etc.), que originan nuevos
desembolsos correspondientes a la Fase de Promocin Inmobiliaria, propiamente
dicha, que finaliza una vez realizada la comercializacin, en la que se reciben las
correspondientes entregas dinerarias de los clientes, y por parte de la promotora se
entregan los productos terminados.
Es adems, una decisin de inversin compleja, ya que en su desarrollo y
planteamiento inciden materias especializadas: de carcter jurdico, tales como el
Structuralia
derecho civil, urbanstico, registral y fiscal; materias pertenecientes al campo

econmico, en cuanto a su financiacin, y materias de comercializacin y marketing.
En la primera decisin, cuando se estudia la posible adquisicin de un terreno, hay
que estar bien seguros de sus parmetros urbansticos fundamentales, que
revisaremos en el epgrafe 2.3.
Normalmente, en el Sector Inmobiliario se habla, casi siempre, del precio de un
terreno, utilizando la referencia de un Precio de Repercusin, o precio del metro
cuadrado edificable sobre el solar.
EL PRECIO DE
REPERCUSION
PRECIO SOLAR = P
EDIFICABILIDAD NO COMPUTABLE
SC = M2. EDIFICADOS
SOBRE RASANTE
RASANTE
SU = M2. DE SUELO
EDIFICABILIDAD BAJO RASANTE
PRECIO DE REPERCUSION = P / SC
La ubicacin del solar, enclavado en una determinada zona de la ciudad,

determinara, en la mayora de los casos, el producto a edificar. Un estudio del
mercado inmobiliario de la zona, nos determinara que tipo de vivienda se
demanda, tanto en su calidad como en su programa funcional (numero de
dormitorios, dimensiones mnimas del saln, etc.).
EL PRODUCTO A EDIFICAR
CIUDAD
SOLAR
ZONA DE INFLUENCIA
LO DETERMINA SU UBICACION EN UNA ZONA

DE LA CIUDAD
Hay que tener en cuenta que adems de la edificacin, que computa a efectos de
edificabilidad mxima, y en consecuencia del precio de repercusin, existe otra que
no computa, o lo hace de forma parcial, como puede ser la ubicada por encima de la
Structuralia
rasante en el caso de ciertas terrazas (computables al 50%), o la situada bajo cubierta;

y en general, la situada por debajo de la rasante, dedicada a trasteros o plazas de
garaje.
No obstante, y a pesar de que aparentemente, esta edificabilidad suplementaria no
tiene precio de repercusin de solar, tiene un coste de edificacin, y por lo tanto es
primordial conocer si ser rentable o no su construccin. Por lo que tambin
deberemos acudir al correspondiente estudio de mercado de la zona, para determinar
si estas edificaciones complementarias tendrn buena acogida. A veces suelen ser
determinantes para el xito de la promocin, en su conjunto, ya que la ausencia, por
ejemplo de plazas de garaje, puede suponer una dificultad aadida, a veces
insuperable, a la comercializacin de las propias viviendas.
Igual sucede en el caso tpico de un bloque residencial, cuando se pretende
comercializar sus plantas bajas como locales comerciales, decisin que puede
significar, no solo la facilidad de comercializacin del resto de la promocin, al
hacerla atractiva por disponer de todo tipo de servicios en su proximidad, de los que
carece la zona, sino tambin, a veces, la salvacin financiera de la misma, si se tiene
la suerte de comercializarlos con rapidez a entidades bancarias, compaas de
hipermercados, etc., o hasta la ruina de la misma, al no tener posibilidad de venta, por
saturacin de la zona, un volumen importante de los ingresos previstos.
En cada una de las fases que caracterizan una promocin inmobiliaria, aparecen una
serie de costes y gastos, cuya estructura porcentual es muy variable, ya que depende
fundamentalmente del precio de repercusin del suelo y del coste de la obra.
El detalle del desglose de costes vamos a tratar de sistematizarlo, en los cuadros
siguientes:
TABLA N 1.2
COSTES EN LA FASE DE GESTIN URBANISTICA
Adquisicin del Terreno
Pago propietarios
Gastos de Titulacin (Notario y
Registro)
Impuestos que gravan la
adquisicin (ITP y AJD o IVA)
Impuestos Locales (IBI, IVTU)
Documentos de Planeamiento
Proyecto de Programacin
Urbanstica (PAU)
Plan Parcial (PP)
Plan de Reforma Interior(PERI)
Estudio de Detalle (ED)
Tasas
Municipales
de Sobre los documentos de
Structuralia
10
Tramitacin
Desarrollo Sistema de Ejecucin -
Planeamiento
Constitucin Junta
Compensacin
Proyecto de Compensacin y/o
de Reparcelacion
Tasas
Municipales
de Sobre los documentos de los
Tramitacin
Sistemas de Ejecucin.
Proyecto de Urbanizacin
Honorarios Tcnicos
Licencia Obras Urbanizacin
Ejecucin
Obras
de Pago Contratista
Urbanizacin
Direccin Tcnica Obras Urb.
Gastos Financieros
Coste prstamos y crditos
FASE DE PROMOCION INMOBILIARIA
Estudios previos
Levantamiento Topogrfico
Estudio Geotcnico
Proyectos
Proyecto Bsico (Arquitecto)
Proyecto de Ejecucin (Arq.)
Estudio Seguridad y Salud
(Apar.)
Licencia de Obras
Impuesto sobre Construcciones
Tasas Municipales
Avales Garanta reposiciones
Ejecucin Obra de Edificacin Viviendas
Locales
Anejos (Garajes y/o Trasteros)
Urbanizacin Interior (Piscinas,
Jardines, etc.)
Direccin Tcnica de las Obras Seguro Decenal y OCT
Direccin Obras (Arquitecto y
Aparejador)
Direccin Seguridad y Salud
Control de Calidad
Gastos de Titulacin
Declaracin de Obra Nueva
Divisin Horizontal
Formalizacin
Escritura
Prstamo Hipotecario
Otras Licencias y Tasas
Licencia de Primera Ocupacin
Tasas Viviendas Proteccin
Publica (en su caso)
Impuesto Bienes Inmuebles
(IBI)
Impuesto
Municipal
Actividades Econmicas (IAE)
Structuralia
11
Gastos de Implantacin
Servicios
Gastos Financieros
de -
Cdula de Habitabilidad ( en su
caso)
Acometida Elctrica
Boletines de Energa y Agua
Intereses Aplazamiento pagos
adquisicin de los terrenos.
Intereses
Prestamos
Hipotecarios
Avales cantidades a cuenta.
Intereses Prestamos Puente y/o
lneas de crdito.
Gastos por Descuento de
Efectos
Estos costes y gastos se contraponen con los ingresos previstos por las ventas (o las
rentas obtenidas va alquileres) de la promocin.
Ambos documentos: Estudio Econmico y Cash-Flow, son los elementos bsicos a
elaborar en un momento inicial, cuando estamos estudiando la viabilidad econmica
de un terreno, que nos ofrecen a un determinado precio de repercusin, para
desarrollar sobre l, una determinada promocin inmobiliaria, de la que solo podemos
prever, muy someramente, sus parmetros bsicos, ya que en ese momento todava no
disponemos de un proyecto que nos concrete, los metros cuadrados reales que
debemos construir y podemos vender (ya que la mayora de las veces no coinciden),
as como la tipologa de los distintos productos a ejecutar (numero de viviendas de
dos, tres o cuatro dormitorios, plazas de garaje, etc.), ni tampoco conocemos las
posibilidades financieras reales, ya que todava no hemos podido concretar con las
entidades financieras, los trminos adecuados de una posible financiacin, que nos
cubran las necesidades de tesorera en exceso sobre nuestros propios recursos.
Posteriormente, una vez terminado el proyecto, aunque sea a nivel bsico, podemos
tener un conocimiento ms profundo del producto a poner en el mercado, por lo que,
en ese momento, conviene repetir los clculos iniciales, para comprobar que los
desvos econmicos que pudieran haberse producido son asumibles.
Todava nos quedan fuertes incgnitas por despejar, ya que la obra no la tenemos
contratada, por lo que una vez realizado este evento debemos de volver a recalcular el
Estudio Econmico y el Cash Flow, introduciendo el valor de la obra contratada,
sus condiciones de pago y la programacin contractual. En ese mismo momento
debemos de efectuar un nuevo estudio de mercado, con objeto de fijar los precios de
venta, ajustndolos a los que rigen en ese momento, para cada uno de los distintos
tipos diseados en el proyecto, con lo cual tendramos una buena aproximacin al
proyecto de inversin a financiar, ya que estas necesidades de tesorera sern las que
Structuralia
12
debemos cubrir con los medios de financiacin mas adecuados de entre los que
podamos disponer.
Es evidente que los sistemas de financiacin de las Promociones Inmobiliarias son
muy distintos segn las diversas tipologas edificatorias y el destino previsto para las
mismas. No es igual obtener financiacin para una promocin de tipo residencial
destinada a la venta, que para una del mismo tipo destinada a alquiler. Ni tampoco
ser igual si se trata de promociones de Rgimen Libre o si son de Promocin
Publica.
CURVAS DE ALTERNATIVAS FINANCIERAS
+
PARA CUBRIR EL OBJETIVO DE REBAJAR

LOS SALDOS NEGATIVOS
1.3.2. - PROCESO DE TRANSFORMACIN

PROMOCIONES INMOBILIARIAS
JURDICA
DE
LAS
Los bienes inmuebles figuran en dos registros de carcter publico: El Catastro y el

Registro de la Propiedad. El primero tiene como finalidad la representacin grfica de
los inmuebles, y su objeto nico y bsico, es el de individualizar y dar existencia
fsica a los mismos, siendo su carcter eminentemente fiscal. Por el contrario, el
segundo, tiene por objeto la descripcin o anotacin de los actos y contratos relativos
al dominio y dems derechos reales, por lo que su esencia es la de servir como
elemento de publicidad y seguridad jurdica en el trfico inmobiliario.
La descripcin de la finca en el Registro de la Propiedad se hace exclusivamente para
determinar quien es su propietario y quienes los titulares de derechos reales limitados
sobre ella. Para el Registro la finca no es necesariamente una superficie delimitada,
sino que su cualidad es puramente formal: es finca todo lo que abre folio en el
Registro con un numero especial y bajo ese numero se agrupan todos los actos que
se relacionan con el inmueble. Una vez abierto folio registral, la finca queda descrita
por los siguientes elementos:
-
Naturaleza (rstica o urbana)
Structuralia
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Situacin
Linderos (nombre y titularidad de las fincas colindantes)
Medida superficial (que no es un parmetro esencial)
Nombre (s existe)
Numero de la Finca (que identifica el folio donde figura inscrita)
Iniciado el proceso urbanstico, en general, la finca o parte de la misma, ser aportada

a una Junta de Compensacin, con lo cual se deben inscribir, por medio del
otorgamiento de las correspondientes escrituras publicas, las modificaciones fsicas:
Segregacin, Agrupacin, Agregacin o Divisin.
A su vez, consecuencia del proceso de ejecucin del planeamiento urbanstico, la
Junta de Compensacin, nos adjudicara las fincas resultantes, una vez deducidas las
cesiones obligatorias, con nmeros de fincas nuevos, y en general con la carga de
urbanizacin (importe proporcional que corresponda a su ejecucin), que tambin
figurara en el Registro de la Propiedad, hasta su cancelacin (una vez acabada la
urbanizacin y completado, a satisfaccin, su pago).
Iniciado el proceso de promocin inmobiliaria, se debe registrar otro cambio fsico,
declarando la Obra Nueva, que es la edificacin que se proyecta ejecutar sobre el
solar. Dicho otorgamiento se realiza en escritura publica y puede llevarse a cabo al
inicio de la construccin (previa la obtencin de la correspondiente Licencia
Municipal de Obras, que nos exigir el Notario).
A continuacin, o de forma simultanea con la anterior declaracin, se suele otorgar el
correspondiente Rgimen de Divisin Horizontal, tambin en escritura publica,
proceso por el cual damos nacimiento a cada una de las fincas (que tendrn ahora un
numero registral de finca individualizado y distinto de la finca que constituye el suelo
que las soporta, que pasa a ser un elemento comn) que componen la edificacin
proyectada, quedando cada uno de ellos como finca independiente, con sus zonas
accesorias (portal, escaleras, etc.), como zonas comunes, cuya titularidad pertenece
en pro indiviso, a aquellas.
A su vez, Registro y Catastro estn cada vez mas coordinados, por la nueva exigencia
legal, de que en toda venta de inmuebles se haga constar su numero de referencia
catastral.
Como vemos, con este entramado jurdico, se pasa de la finca original, aportada
inicialmente, a la Junta de Compensacin, a tener individualizadas en el Registro de
Structuralia
14
la Propiedad, las fincas correspondientes a los productos objeto de la

comercializacin inmobiliaria. Se puede as, establecer contratos, pblicos o privados
de compraventa, con los clientes de nuestra promocin, que tendrn total seguridad
jurdica, al constar, el numero registral de la finca que se vende en cada caso.
As mismo, la entidad que financia la promocin inmobiliaria, por medio de la
correspondiente garanta hipotecaria, tiene mayor seguridad jurdica, al poder dividir
la hipoteca por cada una de las fincas producto de la misma. Y en consecuencia, al
constituirse la escritura de prstamo hipotecario, nos exige, en general, tener
inscritas en el Registro de la Propiedad, la declaracin de Obra Nueva y la
constitucin del Rgimen de Propiedad Horizontal, realizando ambas declaraciones al
inicio de las obras, como veremos cuando se tenga la licencia, aunque com tambin
veremos pueden declarase al final de la obra, si la entidad prestamista no exige para
la concesin del prstamo hipotecario tener individualizadas las diversas fincas
objeto de la promocin, para as poder dividir la garanta hipotecaria entre las fincas
resultantes de aquella.
FIN A LIZA C IO N D E L
PR O C E SO JU R ID IC O D E
T R A N SFO R M A C IO N
P ISO 3 B F IN C A N 25.608
P -3
E SC A LE R A
P -2
(ZO N A C O M U N )
P -1
P LN A T A B A JA : L O C A LE S C O M E R C IA L ES
B A JO
S O T A N O 1 G A R A JE Y TR A S TE R O S
S O TA N O 2 G A R A JE Y TR A S TE R O S
R A SA N T E
T ER R E N O FIN C A 25.600
1.4. - MARCO JURIDICO DE LA ACTIVIDAD INMOBILIARIA

1.4.1. - LA LEY DE ORDENACION DE LA EDIFICACION
La Ley 38/1999, de 5 de noviembre Ordenacin de la Edificacin (LOE), que
entro en vigor el 5 de mayo del 2000, y que junto al Cdigo Tcnico de la
Edificacin, que esta previsto elabore el Gobierno en el plazo de dos aos a partir de
la entrada en vigor de la primera, constituirn los ejes jurdicos que presidan la
Promocin Inmobiliaria, y de la cual vamos a efectuar un breve resumen incidiendo
en el contenido de sus puntos mas esenciales.
1.4.2. - MBITO DE APLICACION
La ley es de aplicacin al proceso de edificacin, entendiendo por tal la accin y el
resultado de construir un edificio de carcter permanente, publico o privado, cuyo uso
principal esta comprendido en los grupos que seala la ley.
Structuralia
15
1.4.3. - EXIGENCIAS
EDIFICACION
TCNICAS
ADMINISTRATIVAS
DE
LA
La construccin de edificios, la relacin de obras que en ellos se ejecuten y su

ocupacin precisara las preceptivas licencias y dems autorizaciones administrativas
procedentes de conformidad con la normativa aplicable.
Segn lo dispuesto en la nueva Ley de Ordenacin de la Edificacin, la recepcin de
la obra es el acto por el que los trabajos ejecutados son aceptados por el Promotor.
Podr realizarse; con o sin reserva, y deber abarcar la totalidad de la obra o fases
completas y terminadas de la misma cuando as se acuerde por las partes.
La recepcin deber consignarse en un Acta de Recepcin ( que se suele
denominar: Provisional), firmada al menos, por el Promotor y el Constructor, y en
la misma se har constar:
a) Las partes que intervienen
b) La fecha del certificado final de la totalidad de la obra o de la fase completa y
terminada de la misma.
c) El coste final de la ejecucin material de la obra.
d) La declaracin de la recepcin de la obra con o sin reserva, especificando, en su
caso, estas, y el plazo en que debern quedar subsanados los defectos observados.
e) Las garantas que, en su caso, se exijan al constructor para asegurar sus
responsabilidades.
As mismo se adjuntaran el certificado final de la obra suscrito por el Director de
Obra y el Director de la Ejecucin de la Obra.
El Promotor podr rechazar la recepcin de la obra por considerar que la misma no
esta terminada, o no se adecua a las condiciones contractuales. En todo caso, el
rechazo deber ser motivado por escrito en el acta, en la que se fijara el nuevo plazo
para efectuar la recepcin.
Salvo pacto expreso en contrario, la recepcin de la obra tendr lugar dentro de los
treinta das siguientes a la fecha de su terminacin, acreditada en el certificado final
de la obra, plazo que se contara a partir de la notificacin efectuada por escrito al
Promotor. La recepcin se entender tcitamente producida si transcurridos treinta
das desde la fecha indicada el Promotor no hubiera puesto de manifiesto reservas o
rechazo motivado por escrito.
Structuralia
16
El computo de los plazos de responsabilidad y garanta se iniciara a partir de la fecha

en que se suscriba el Acta de Recepcin, o cuando se entienda esta tcitamente
producida segn lo previsto en el apartado anterior.
Antes de proceder a la firma del certificado final de obra, por parte de la Direccin
facultativa, se debe medir y valorar la totalidad de la obra, formulando la
correspondiente liquidacin econmica final de la misma (ya que las certificaciones
se entienden que son simples pagos a cuenta). El porcentaje acordado, en concepto de
retencin, se devolver, una vez subsanados los defectos recogidos en el acta de
recepcin, en la que tambin deber figurar, si el importe retenido, o una parte del
mismo se puede sustituir por una garanta ( aval bancario) o no, as como el plazo
establecido como garanta de las obras: Transcurrido este, se establece la forma de
extender el Acta de Recepcin Definitiva, de forma y contenido anlogos a la
provisional.
As mismo, segn la Ley de Ordenacin de la Edificacin, debe preverse, que una vez
finalizada la obra, el proyecto, con sus eventuales modificaciones debidamente
aprobadas, planos as built, sea facilitado al promotor para la formalizacin de todos
los tramites administrativos que procedan. A dicho proyecto se acompaara, en todo
caso, la documentacin relativa al uso y mantenimiento del edificio y sus
instalaciones de conformidad con la normativa que le sea de aplicacin
(formalizacin del Libro del Edificio en su caso).
1.4.4. - AGENTES DE LA EDIFICACION
Define a todos los Agentes de la Edificacin, como personas fsicas o jurdicas, que
intervienen en el proceso de la edificacin. Seala las siguientes:
PROMOTOR: Persona fsica o jurdica, publica o privada, que, individual o
colectivamente decide, programa o financia, con recursos propios o ajenos, las obras
de edificacin.
Sus obligaciones son:
- Ostentar sobre el solar la titularidad de un derecho que le faculte para construir en
l.
- Facilitar la documentacin necesaria para la redaccin del proyecto, as como
autorizar al director de obra las posteriores modificaciones del mismo.
Structuralia
17
- Gestionar y obtener las preceptivas licencias, suscribir el acta de recepcin de la

obra y, en su caso, transmitir la titularidad mediante el otorgamiento de escritura
publica.
- Suscribir los seguros que sean obligatorios.
- Entregar al adquirente la documentacin de la obra ejecutada, o cualquier otro
documento exigible por las administraciones competentes.
PROYECTISTA
El agente que por encargo del promotor y con sujecin a la normativa tcnica y
urbanstica, redacta el proyecto.
EL CONSTRUCTOR
El agente que asume, contractualmente ante el promotor, el compromiso de ejecutar
con medios humanos y materiales, propios a ajenos, las obras o parte de las mismas
con sujecin al proyecto y al contrato.
EL DIRECTOR DE OBRA
Es el agente que, formando parte de la direccin facultativa, dirige el desarrollo de la
obra en los aspectos tcnicos, estticos, urbansticos y medioambientales, de
conformidad con el proyecto que la define, la licencia de edificacin y dems
autorizaciones preceptivas y las condiciones del contrato, con el objeto de asegurar su
adecuacin al fin propuesto.
EL DIRECTOR DE LA EJECUCIN DE LA OBRA
Es el agente que, formando parte de la direccin facultativa, asume la funcin tcnica
de dirigir la ejecucin material de la obra y de controlar cualitativa y
cuantitativamente la construccin y la calidad de lo edificado.
LAS ENTIDADES DE CONTROL DE CALIDAD
Son aquellas capacitadas para prestar asistencia tcnica en la verificacin de la
calidad del proyecto, de los materiales y de la ejecucin de la obra y sus instalaciones
de acuerdo con el proyecto y la normativa aplicable.
Structuralia
18
LOS LABORATORIOS DE CONTROL DE CALIDAD

Son aquellos capacitados para prestar asistencia tcnica mediante la realizacin de
ensayos o pruebas de servicio de los materiales, sistemas o instalaciones de una obra
de edificacin.
LOS SUMINISTRADORES DE PRODUCTOS
Son los fabricantes, almacenistas, importadores o vendedores de productos de
construccin. Entendiendo como producto de construccin aquel que se fabrica para
su incorporacin permanente en una obra incluyendo materiales, elementos
semielaborados, componentes y obras o parte de las mismas, tanto terminadas como
en proceso de ejecucin.
1.5. - TIPOLOGIA DE LAS PROMOCIONES INMOBILIARIAS
La primera clasificacin que suele realizarse es por su destino: Promociones para
venta y Promociones para Alquiler.
Una segunda clasificacin es por el tipo de producto:
- Residencial, si es un edificio dedicado fundamentalmente al uso de vivienda.
- Terciario, si es un edificio cuyo uso predominante o exclusivo es el de Oficinas o
Locales de Negocio.
- Industrial, si se trata de una edificacin o nave cuyo destino es la industria.
- Dotacional, si se trata de un edificio cuyo uso puede ser, publico o privado, pero
en todo caso restringido a ciertos usos como son: educacional, deportivo,
sanitario, social, administrativo, etc. Dado que su mercado potencial de clientes es
muy reducido, este tipo de promociones, en general, tienen escaso valor comercial
para un promotor privado.
1.6. -LAS DECISIONES DE INVERSIN DE LAS PROMOCIONES
INMOBILIARIAS
Una Promocin Inmobiliaria representa, desde el punto de vista financiero una
decisin de inversin caracterizada por su alto riesgo y por un largo periodo de
maduracin, ya que entre el primer desembolso requerido y su recuperacin a travs
de su comercializacin (venta o alquiler), transcurre un dilatado periodo de tiempo.
Structuralia
19
Hemos visto las caractersticas de la actividad inmobiliaria, caracterizada por su gran

complejidad y su largo periodo de maduracin, que tiene importantes implicaciones
en el anlisis de decisiones de inversin, dado que estas requieren grandes volmenes
de recursos, durante periodos largos, en los que los importes invertidos carecen de
liquidez. As mismo es importante sealar el carcter recurrente del negocio, ya que
para mantener en funcionamiento la empresa se requiere iniciar nuevas promociones
con cierta regularidad, que constituirn, casi con toda generalidad, nuevos proyectos,
con productos distintos, con cambios en la demanda, y por consiguiente creadoras de
experiencia no extrapolables.
El proceso de seleccin tiene tres protagonistas: el anlisis econmico, el tcnico y el
de mercado. Todos ellos se nutren de informacin y deben tener una evolucin
paralela, siendo imprescindible, para el buen xito de la operacin, que los tres
ratifiquen la viabilidad del nuevo proyecto.
El proceso de anlisis comienza, normalmente, por la localizacin del solar, que debe
ser sometido a un primer anlisis de encaje estratgico, en el que se miden parmetros
tales como: mbito geogrfico de actuacin, tipo de producto, volumen de operacin
respecto al tamao de la empresa, etc.
Con unos primeros grandes nmeros, se realiza el primer encaje utilizando las
magnitudes bsicas del Estudio Econmico, que son: el coste de adquisicin del solar
(el precio que nos piden por el solar: S), el coste de la Construccin ( C) y el
Volumen de Ventas (V), ya que los dems componentes son funcin de estas
magnitudes bsicas. Por consiguiente podemos escribir la ecuacin siguiente:
V = S + c1 * S + C + c2 * C + GG + k3 * V + B =
= S * k1+ C * k2 + GG + V * k3 + b * V
siendo: k1 = 1+c1; k2 = 1+ c2, dos nuevos coeficientes, y b = porcentaje de margen
de beneficio, calculado sobre el volumen de ventas de la promocin, esto es:
B=bxV
Con frecuencia en el sector inmobiliario los gastos generales GG, se calculan de
forma indirecta, por aplicacin de un porcentaje del coste, que se imputa a cada
promocin inmobiliaria, como parte proporcional de los que soporta, en su conjunto,
la sociedad mercantil que realiza la operacin. Si consideramos que estos gastos se
establecen como un coeficiente sobre el coste total de la misma, esto es:
GG = k4 (S * k1 + C * k2)
Structuralia
20
tendremos:
V (1 b k3) = (1 + k4) (S * k1 + C * k2)
de donde podemos despejar el precio de adquisicin que deberamos pagar por un
solar, compatible con unos precios de venta y construccin, adecuados a la zona, y al
tipo de producto a comercializar, y la obtencin de un determinado nivel de
beneficios, considerados estos antes de intereses e impuestos, obteniendo:
V * (1 - b k3) C * k2 * (1 + k4)
S = ----------------------------------------------- (1)
k1 * (1 + k4)
Presentada la formula anterior, con la estructura propuesta, se tiene la ventaja de tener
de forma explcita los dos coeficientes sobre los que el Promotor tiene un cierto
margen de actuacin: los gastos generales (k4) y el beneficio (b) de la operacin
La formula (1) es la que figura, con una estructura similar, en la Orden de 14/11/94
de Tasaciones de Inmuebles para el Mercado Hipotecario, aplicable al mtodo de
calculo del solar por el valor residual, segn el mtodo esttico.
(S + C) x K = V
La formula que utiliza el Ministerio de Hacienda para el calculo de las valoraciones
catastrales es:
V = 1,4 * FL * (S + C)
En el coeficiente 1,4 se engloban los gastos de la promocin, gestin, financieros,
licencias, etc. FL, es un factor de localizacin, que evala las diferencias de valor de
productos inmobiliarios anlogos por su ubicacin, caractersticas constructivas y
circunstancias socio - econmicas de carcter local que afecten a la produccin
inmobiliaria. Esta ultima formula parte de la hiptesis de que en la estructura de
costes de una promocin inmobiliaria el solar incide en un 21%, el 50% es la
construccin (incluyendo en este valor, el coste de ejecucin material de la obra, los
gastos generales y beneficio del constructor, honorarios profesionales e importe de
los impuestos que gravan la construccin), y el resto de coste, incluido el beneficio
del promotor, es del 29%. Estructura de costes que actualmente, dados los costes de
repercusin de los solares, esta bastante alejada de la realidad en la mayora de las
poblaciones espaolas, en las que fcilmente dicha repercusin del solar se acerca a
un 50% del coste.
En dicha norma se propone tomar, como margen de beneficio del promotor, el comn
en promociones de similares caractersticas, con un valor mnimo de 1,5 veces el tipo
Structuralia
21
de actualizacin que figura en la Tabla siguiente (Resolucin del Ministerio de

Economa y Hacienda de 28 de Julio de 1999):
TABLA N 1.3
Tipo de Inmueble
Vivienda de 1 Residencia
Oficinas
Locales comerciales
Naves Industriales
Plazas de aparcamiento
Fincas Rsticas
Otros
Tipo Actualizacin (%)

4,5
7,5
5,5
7,0
9,0
6,0
4,0
8,0
En definitiva, para aplicar la formula (1), y poder obtener de una forma rpida y
aproximada el precio de repercusin del suelo, en funcin de los precios de venta y el
precio de construccin (presupuesto de contrata = coste de ejecucin material mas los
gastos generales y el beneficio del constructor, incluyendo en dicho precio de
contrata el presupuesto de Seguridad y Salud y el coste de las acometidas de
servicios) hace falta conocer los mrgenes en los que se mueven los coeficientes k1,
k2 y k3.
Es evidente que estos valores de k1, k2 y k3, que son valores aadidos al coste del
solar, la construccin y la comercializacin, sern objeto de un anlisis detallado a lo
largo de este curso, y deben ser fruto de elaboracin interna de cada empresa
inmobiliaria, debiendo utilizarse como valores medios estadsticos, ya que dependen
lgicamente de factores tales como volumen de la operacin (determinados aranceles
u honorarios de profesionales, dependen de factores tales como valor del solar o de la
obra, metros cuadrados de edificacin, etc.), ubicacin de la misma (la tasa y el ICIO
de la Licencia de Obras, la cuota variable del IAE, etc., son variables en cada
Ayuntamiento o Comunidad Autnoma).
Una vez calculados los coeficientes: K1, K2, K3 y K4, la formula seria:
S = f(V, C, b)
Con lo cual podremos componer una tabla que relacione para cada tro de valores (V,
C y b) los valores mximos de repercusin de suelo que son compatibles con los
datos establecidos. Un aspecto de este tipo de tablas podra ser el siguiente:
Structuralia
22
TABLA N 1.4
VALOR DE b = 20%
VALORES
VALORES DE C (/m2 = precio de contrata de la
DEL
construccin)
PRECIO DE 450
500
550
600
VENTA V
/m2/m2
2.000
S=
S=
S=
S=
2.100
S=
S=
S=
S=
2.200
S=
S=
S=
S=
2.300
S=
S=
S=
S=
ETC.
S=
S=
S=
S=
VALOR DE b = 25%
2.000
S=
S=
S=
S=
2.100
S=
S=
S=
S=
2.200
S=
S=
S=
S=
EJEMPLO N 1.1.- Una inmobiliaria ha elaborado una plantilla para

establecer de forma aproximada la validez de una oferta de suelo. Para ello
ha determinado que los valores de las constantes K1 = 1,025; K2 = 1,264;
K3 = 0,065 y K4 = 0,0450.
La inmobiliaria dispone de una oferta de un determinado solar a un precio
de repercusin de 1.000 euros/m2 edificable terico sobre rasante. El
correspondiente estudio de mercado ha establecido un producto a construir
que se puede vender en la zona a un precio unitario de 2.100 euros/m2. As
mismo, con el producto y las calidades establecidas el departamento
tcnico ha establecido como precio de construccin un importe unitario de
540 euros/m2.
Se pide analizar de forma aproximada la viabilidad de la promocin si se
abona el precio estipulado por el solar.
--------------------------------------------------- x ------------------------------------------------SOLUCION
Sustituyendo en la formula los valores de K1, K2, k3 y K4
Structuralia
23
Se obtiene: S = (2.100 (1-b-0,065) - 540 x 1,264 x 1,045)/1,025 x 1,045

Haciendo operaciones se obtiene: S = 1.833,12 1960,56 b 665,91 = 1.167,21
1960,56 b
b es el porcentaje de beneficio sobre ventas, luego dando valores podemos obtener la
siguiente tabla:
PORCENTAJE DE BENEFICIO
SOBRE VENTAS b %
5
10
15
20
25
30
VALOR MAXIMO DE
REPERCUSION DEL SOLAR
/m2 COMPATIBLE CON LAS
CONDICIONES TECNICAS Y
DE MERCADO
1.069,18
971,15
873,13
775,10
677,07
579,04
Luego si aceptsemos el valor de repercusin de 1.000 euros/m2, tendramos un

beneficio de entre el 5% y el 10%
--------------------------------------------------- x ------------------------------------------------En el sector se aplican tambin otras formulas, todava mas simplificadas, sobre la
obtenida anteriormente, debida al anlisis general efectuado, aunque es evidente que
los resultados no tendran porque coincidir, al estar basadas en hiptesis distintas. Por
ejemplo, si aplicamos la conocida formula que utiliza el Ministerio de Hacienda para
el clculo de las valoraciones catastrales:
V = 1,4 x F x (S + C)
En esta formula el factor F tiene un valor comprendido entre 1 y 1,1. Con su
aplicacin obtendramos valores distintos, ya que la estructura de costes en que se
basa esta formula parte de que la repercusin del solar incide en un 21% del coste, el
50% es la construccin y el resto de coste, incluido el beneficio del promotor es del
29%. Estructura de costes que actualmente, dados los costes de repercusin actual de
los solares, esta bastante alejada de la realidad en la mayora de las poblaciones
espaolas, en las que fcilmente se acercan a un 50% del coste.
Structuralia
24
EJEMPLO N 1.2.- Resolver el ejemplo numero 1.1 con la aplicacin de

la formula de Hacienda.
SOLUCION
-------------------------------------------------- X ------------------------------------------------Aplicando la formula, con los valores datos V = 2.100 y C = 540
Tendremos: 2.100 = 1,4 (S + 540)
De donde: S = (2.100/1,4) 540 = 960 euros/m2 ser la repercusin mxima que se
debe pagar por el solar
La desventaja de aplicar esta formula es que no se explicita el beneficio a obtener,
que lgicamente depender del riesgo de la promocin.
-------------------------------------------------- X ------------------------------------------------Tabla que, para las hiptesis realizadas (desconfiar de tablas anlogas publicadas
sin conocimiento explcito de sus hiptesis de calculo), nos permite conocer los
valores mximos admisibles de repercusin de solar segn los valores supuestos de
Beneficio antes de Intereses e Impuestos (BAIT) y de la imputacin de Gastos
Generales.
Si por ejemplo, una promotor trabaja con un BAIT del 20%, y unos gastos generales
del 5% del coste, para una determinada promocin, cuyo coste de construccin,
determinado como indican las hiptesis efectuadas, es del 30% del precio de venta,
admitir una repercusin del solar de cmo mximo un 24,28 % de dicho precio.
Si por ejemplo, bajo estas hiptesis, suponemos que la promocin tiene un precio de
venta de 1.500 euros/m2 y el coste de construccin del producto no sobrepasa los 450
euros/m2, la repercusin mxima del solar deber ser de 364,2 euros/m2.
TABLA N 1.5
B%
10
K4 %
5
5
5
10
10
10
15
15
15
c%
30
40
50
30
40
50
30
40
50
Structuralia
s%
33,48
21,54
9,60
30,36
18,42
6,48
27,48
15,54
3,60
25
15
20
25
5
5
5
10
10
10
15
15
15
5
5
5
10
10
10
15
15
15
5
5
5
10
10
10
15
15
15
30
40
50
30
40
50
30
40
50
30
40
50
30
40
50
30
40
50
30
40
50
30
40
50
30
40
50
28,88
16,94
5,00
25,96
14,02
2,08
23,28
24,28
12,34
0,4
21,55
9,61
19,06
7,12
19,66
7,72
17,13
5,19
14,83
2,89
-
Si aplicramos cualquier otra formula, de las muchas existentes, es evidente que

los resultados no tendran porque coincidir, al estar basadas en hiptesis
distintas. Por ejemplo, si aplicamos la formula de Hacienda, con FL =1, tendramos:
V = 1.500 = 1,4 (S + 450), con lo cual la repercusin mxima que se admitira para el
solar, en esta hiptesis, tendra mucho mas margen de negociacin, ya que admitira
adquirirlo hasta un valor de: S = 621,42 euros/m2 construido.
Pasado este primer filtro, el anlisis tcnico y de mercado ayudaran a definir el
producto, en tanto que el anlisis econmico (que se nutre de la informacin que le
aportan los anteriores) permitir estimar su rentabilidad y por tanto su viabilidad
econmico financiera. En la Tabla n1.6 se resume un proceso de anlisis tpico
(aunque la escasez del mercado del suelo, a veces no permite elaborar con
tranquilidad todas las etapas y hay que tomar decisiones de forma rpida).
Structuralia
26
TABLA N 1.6
COMPONENTES DEL ANALISIS DE DECISIONES DE
INVERSIN INMOBILIARIA
Consultas
ESTUDIO
DISEO DE
Ayuntamiento
TECNICO
PRODUCTO
Consultas
Arquitectos
ESTUDIO DE
Oferta
Mix de Producto
MERCADO
Precios
Calidades
Diseo
Ritmo de ventas
Unidades en
produccin
Demanda
Estudio
Sistemtico
Productos con
mejor venta
Opinin de
Expertos
Experiencia e
intuicin
ESTUDIO
ESTUDIO
Estimacin de
VIABILIDAD
ECONOMICO ECONOMICO precios de venta
FINANCIERO
Presupuesto de
Costes
CASH- FLOW Estimacin
Ritmo de Ventas
Condiciones
pago solar y
obra
Financiacin
En cualquier caso, restando los ingresos de los costes y gastos indicados,
obtendremos el margen de ganancia o resultado (B) de la operacin. Evidentemente
solo se acometern aquellas promociones que arrojen, no solo margen positivo, sino
que adems con un volumen adecuado para compensar el riesgo soportado, que
normalmente se expresa con un cierto porcentaje del volumen de ventas ( B= b * V).
Este estudio tiene como soporte documental el denominado Estudio Econmico.
Pero adems, en la fijacin inicial de los costes, viene implcita la hiptesis realizada
sobre los gastos financieros, como un porcentaje de las inversiones a realizar, lo cual
Structuralia
27
puede tener, a veces, un fuerte margen de error, que deberemos aproximar mediante
la proyeccin temporal de los pagos y cobros, que generan los ingresos y los costes y
gastos estimados en el Estudio Econmico.
Si el estudio Econmico presenta un margen de beneficio adecuado, pasaremos a
analizar temporalmente la promocin, estimando como se generan, en el tiempo, los
pagos y cobros, producidos por la promocin inmobiliaria. Desarrollados de forma
peridica: mensual, trimestral, etc., segn el grado de aproximacin que se desee,
obtendremos el denominado Cash Flow, que nos identifica las necesidades de
tesorera de cada periodo, para realizar la promocin inmobiliaria objeto de nuestro
anlisis.
CAH - FLOW TIPICO INICIAL

OPERACION INMOBILIARIA
Si el proyecto de una promocin inmobiliaria es viable, es decir si se obtiene un

margen de beneficio estimado como suficiente y si existen posibilidades de obtener la
financiacin necesaria, de acuerdo con los datos obtenidos en los dos documentos
sealados: estudio econmico y cash flow, es necesario medir su rentabilidad.
En sentido lato, la nocin de rentabilidad es sinnima a la de productividad, o a la de
rendimiento. En todos los caso se trata de un ndice, de una relacin tal como, por
ejemplo, la relacin entre un beneficio y un coste incurrido para obtenerlo, entre una
utilidad y un gasto, o entre un resultado y un esfuerzo. La nocin econmica de
productividad, como relacin entre produccin y factores de produccin empleados,
es de este mismo tipo.
Pero cuando se habla de rentabilidad en sentido estricto, por ejemplo, cuando se habla
de la rentabilidad del capital invertido, se trata de la relacin entre los beneficios
obtenidos, y las inversiones realizadas para obtenerlos. Un 10% de rentabilidad indica
que se obtiene como beneficio un 10% del capital empleado.
Lo importante de la nocin de rentabilidad radica precisamente en tratarse de un
ndice, una relacin, un ratio. Los valores absolutos suelen ser menos importantes,
Structuralia
28
como instrumentos de accin que los relativos. Y el ndice de rentabilidad es un valor

relativo, importante no solo en s mismo considerado, sino en cuanto creador de un
estado de opinin generalizada, que podemos llamar, como seala Andrs Fernndez
Romero, en su libro Rentabilidad de las Inversiones, sensibilidad a la rentabilidad.
Cuando esta sensibilidad en la empresa existe, no se emprende ninguna inversin sin
plantearse las consecuencias econmicas (el numerador del ndice de rentabilidad) de
la accin que se va a emprender (el denominador).
Las medidas utilizadas para calcular la rentabilidad, que veremos con detalle en los
temas 19 y 20 de este curso, son las siguientes:
A) Medidas Estticas, derivadas de los costes, gastos, ingresos y beneficios
reflejados en el estudio econmico, y que son:
- REI (Rentabilidad Esttica de la Inversin) = Beneficio/ Coste Total
- ROE (Return on Equity) = Beneficio / Recursos Propios
- MgV (margen sobre ventas) = Beneficio/ Ventas
B) Medidas Dinmicas, que tienen en cuenta el calendario de cobros y pagos
recogidos en el Cash Flow, y son:
- Valor Actual Nato (VAN)
- Tasa Interna de Rentabilidad (TIR)
- Plazo de recuperacin de la Inversin (PB o Pay Back)
1.7.- EL SECTOR INMOBILIARIO Y LAS EMPRESAS QUE LO

CONSTITUYEN
El sector esta constituido fundamentalmente por dos tipos de empresas:
A) Las puramente PROMOTORAS, cuya actividad fundamental es la promocin y
venta, aunque a veces suelen tener actividades secundarias, enmarcadas en la
explotacin de los inmuebles: como el alquiler de viviendas u oficinas, o la
participacin en otros negocios de carcter complementario como los Tursticos,
los Hoteleros, los Centros Comerciales, los Parques de Ocio, los Campos de Golf,
los Puertos Deportivos, etc.
Structuralia
29
B) Las PATRIMONIALISTAS, cuya actividad principal es la explotacin de

inmuebles o negocios complementarios a la actividad puramente inmobiliaria.
El Libro Blanco del Sector Inmobiliario seala la existencia de 4.586 empresas
promotoras, ubicadas principalmente en Madrid (21,57%), Barcelona (18,05%),
Valencia (6,59%), Alicante (5,95%) y Mlaga (4,27%), con un volumen de activos de
4,71 billones de pesetas, con doce aos de antigedad media y que han facturado en
1997, 1,75 billones de pesetas. El perfil medio es una empresa que factura 381
millones de pesetas al ao y que tiene una antigedad media de 12 aos.
En cuanto a las empresas patrimonialistas figuran en la citada publicacin 1.413
empresas la gran mayora situadas en Madrid y Barcelona, con una antigedad media
de 16 aos, que facturan 234 mil millones de pesetas y dan empleo a 6.854 personas.
Una primera aproximacin de los resultados econmicos de las empresas promotoras,
se realiza mediante el anlisis de los ratios: margen de ventas y rotacin de activo,
segn las formulas clsicas:
Rentabilidad del Activo = Margen de Ventas x Rotacin Activo
Que responden a los cocientes:
Resultado
Resultado
Ventas
--------------- = ------------------- x ---------------------Activo
Ventas
Activo
En la tabla siguiente se dan los resultados obtenidos para la muestra de 4.568
empresas es, comparativamente con la muestra realizada para unas 13.560 empresas
constructoras:
TABLA N 1.7
RATIOS ECONOMICO FINANCIEROS MEDIOS
RATIO
PROMOTORES (%)
CONSTRUCTORES
(%)
Margen de Ventas
6,6
2,7
Rotacin Activo
37,1
93,4
Resultado / Activo
2,4
2,5
Como puede apreciarse en la tabla, los resultados sobre el activo son similares en las
empresas de ambos sectores (2,4 a 2,5 %), no obstante la forma de obtencin es
totalmente distinta. Mientras que las empresas del Sector de la Construccin tienen
Structuralia
30
un elevado ndice de rotacin de activos ( 93,4 frente a 37,1 de las promotoras), su

margen de ventas es menor (2,7 frente al 6,6 de las promotoras). Las empresas
promotoras necesitan un euro de activos por cada 37 cntimos de euro de venta.
La rentabilidad de los fondos propios (beneficio neto/capital + reservas) ha sido en el
periodo de 1997 del 8,1% (las constructoras obtuvieron el 10,4% en el mismo
periodo), cifra un poco escasa si se compara con la rentabilidad media de la deuda
publica a 10 aos que fue del 6,4%.
De todas estas empresas a 31/12/2003, solo 22 cotizan en Bolsa, y solo dos Sacyr
Vallehermoso (SYC) y Metrovacesa (MVC) estn incluidas en el IBEX-35.
1.8. - EMPRESAS INMOBILIARIAS Y SUS OBJETIVOS
Las empresas inmobiliarias puras (que no tienen actividad de construccin propia,
sino que contratan con terceros las obras) son de dos tipologas fundamentales:
a) Las Sociedades Inmobiliarias Promotoras, cuya actividad nica son las
promociones inmobiliarias para la venta. Su caracterstica esencial desde el punto
de vista de la informacin contable, es que la partida de su activo ms significativa
son las Existencias, ya que en ella se contabilizan los costes y gastos de las
Promociones en Curso y Terminadas.
b) Las Sociedades Inmobiliarias Patrimonialistas, que tienen como actividad
nica las promociones para alquiler. Su caracterstica esencial desde el punto de
vista contable, es que la partida de su activo ms significativa el Inmovilizado, ya
que en este tipo de inmobiliarias, las promociones se contabilizan bajo esa rubrica.
c) Las Sociedades Inmobiliarias Mixtas, que tienen los dos tipos de actividades:
son a su vez en mayor o menor grado, promotoras y patrimonialistas. En su activo
sern significativas las rubricas de Inmovilizado y/o Existencias dependiendo de
la proporcin de cada una de las dos actividades que realizan.
El objetivo general de rentabilidad de estas empresas, es uno de los cuatro objetivos
bsicos de cualquier empresa:
- Rentabilidad del capital invertido (creacin de valor para el accionista)
- Expansin
- Financiacin adecuada
- Desarrollo del grupo humano que la forma
Structuralia
31
El abandono de cualquiera de ellos supone la desaparicin de la empresa, por

descapitalizacion o quiebra, por suspensin de pagos, por desplazamiento en el
mercado, etc.
Estos cuatro objetivos bsicos, se corresponden, de forma aproximada con las
funciones bsicas de una empresa:
- La funcin de produccin, que incide sobre la rentabilidad, tanto reduciendo
costes como invirtiendo adecuadamente el capital y los dems recursos financieros
aportados.
- La funcin comercial, que asegura especialmente la expansin de la empresa,
aunque tambin ciertamente la rentabilidad.
- La funcin financiera
- La funcin social
1.9. - EL COSTE MEDIO PONDERADO DE CAPITAL
Todas estas empresas tienen una determinada estructura de Pasivo o Fuente de
Recursos, P, constituido por los Recurso Propios (Capital y Reservas), RP, y unos
Recursos Ajenos, RA, o Pasivo Exigible (Deudas a Corto o Pasivo Circulante, PC, y
Deudas a Largo Plazo o Pasivo Fijo, PF).
ACTIVO (A):
ACTIVO FIJO
PASIVO (P):
FONDOS PROPIOS (RP)
CIRCULANTE A CORTO
FONDOS AJENOS A LARGO

PLAZO (PF)
TESORERIA
FONDOS AJENOS A CORTO

PLAZO (PC)
INVERSIN
FINANCIACION
P = RP + RA = RP + PC + PF
Structuralia
32
La utilizacin de estos recursos, representa un coste para la empresa: explcito, para

el caso de los recursos ajenos, contenido en el contrato en forma de pacto de intereses
y dems comisiones que devengan las Entidades Financieras que los facilitan, e
implcito, en forma de retribucin a los capitales propios aportados, as como a las
reservas constituidas, no establecida ni pactada, pero obviamente necesaria para
atraerlos.
En definitiva:
- Los Fondos Propios prestan recursos al proyecto de inversin a riesgo puro y la
rentabilidad exigida puede ser conocida o no, pero en cualquier caso depender de
la generacin de beneficios, es decir ser variable.
- Los Fondos ajenos, prestan recursos mediante contrato y la rentabilidad exigida es
conocida y comprometida.
Se dice que la empresa tiene un Coste Medio Ponderado de Capital, que se establece
de la siguiente forma, s:
RA(1-T)
RP
CMPC = I * ------------- + C(fp) * -------------RA + RP
RA + RP
(1)
Siendo:
I
= Coste de la deuda o Gastos Financieros
C(fp) = Coste de los Fondos propios
RA = Fondos Ajenos
RP = Fondos Propios
T
= Tipo del Impuesto de Sociedades
Hay que tener en cuenta que en la ponderacin aparece el factor (1 T) para tener en
cuenta que el coste de los fondos ajenos es un gasto deducible del impuesto de
sociedades, mientras que el coste de los recursos propios no lo es.
El calculo del coste de los recursos ajenos ser conocido o fcil de conocer, ya que es
el habitual de los contratos de los distintos tipos de prstamo y/o crditos, que
facilitan en cada momento las Entidades Financieras a las empresas.
Sin embargo el coste de los recursos propios es ms difcil de estimar, pudiendo ser
decidido en funcin de:
Structuralia
33
- Los deseos de los accionistas

- Por el empleo de series histricas de otros proyectos
- Por datos especficos del mercado del proyecto
Tambin puede emplearse los datos de los mercados financieros organizados, por
medio de formulas del tipo:
C(fp) = Tasa Libre de Riesgo + Prima de Riesgo * Coef.
Siendo un coeficiente corrector de la prima de riesgo, que varia por empresas y
sectores, reflejando el mayor o menor diferencial de riesgo aadido sobre la prima de
riesgo general del mercado. Para el sector Inmobiliario se puede establecer en un
valor medio de 1,15.
Para la tasa libre de riesgo se tomara el mercado de Deuda Publica, a los mismos
plazos que el proyecto.
En cuanto a la Prima de Riesgo, presenta un significado muy claro, ya que nos dice
que si tenemos en cuenta el riesgo, al tipo de inters de una inversin sin riesgo,
como seria por ejemplo, una inversin en bonos del Tesoro o Deuda del Estado, le
tendramos que adicionar una Prima de Riesgo, que ser funcin de la tipologa de
la promocin inmobiliaria en estudio.
Por ejemplo para los mercados de renta variable en Espaa, mercado al alcance de
cualquier inversor, la serie histrica de 1963 a 1996, da una rentabilidad del 15,9%,
que seria una tasa de riesgo. Para el mercado inmobiliario, en funcin del tipo de
promocin se dan unos valores orientativos:
TABLA N 1.8
Edificaciones
de
Residencial:
Edificios de Oficinas
Edificios comerciales
Edificios industriales
Plazas de aparcamiento
Otros
Uso Prima de Riesgo

9,00 %
13,00 %
11,00 %
13,00 %
15,00 %
10,00 %
13,00 %
Structuralia
Deuda del
Estado
Letras(6m) 2,820
Letras(ao) 3,179
Letras(18m)3,501
Bonos(3) 4,254
Bonos(5) 4,687
Oblig.(10)
5,264
Oblig.(15)
5,593
34
El empleo de estos recursos financieros por la empresa se plasma, en las Inversiones

que realiza, con la financiacin obtenida, que figuran en la estructura del Activo:
A = P = RP + PF + PC = RP + RA
tanto en las existencias como en el inmovilizado. En toda empresa existir un Capital
Circulante, Activo Neto o Fondo de Maniobra, que ser igual al activo total menos el
pasivo exigible a corto o pasivo circulante; es decir:
CC = A PC = RP + PF
Estando una empresa bien dimensionada si el CC > 0, mientras que si esto no sucede
la empresa tendr dificultades para realizar su actividad.
La realizacin de la actividad de la empresa dar lugar a unos ingresos por ventas o
por alquileres, que llamaremos VT, a los que se les contraponen los costes,
amortizaciones (en el caso de empresas con inmovilizado en alquiler) y gastos, que
son necesarios para su obtencin. Ambas magnitudes se reflejan contablemente, para
cada ejercicio econmico, en la Cuenta de Resultados de la empresa, siendo su
diferencia el Resultado Econmico, que se denominara Beneficio si tal diferencia es
positiva o Perdida para el caso contrario. Estas magnitudes se recogen contablemente
en el pasivo del balance, dentro de la partida de fondos propios, positiva si son
beneficio y negativa si son perdidas.
Dentro de la partida del Beneficio, y de acuerdo con los costes (entre los que estn,
en su caso, las amortizaciones, que para edificios de tipo residencial o del sector
terciario representan un coeficiente anual mximo, de gasto fiscalmente deducible en
concepto de amortizacin, del 2%, o lo que es equivalente supone la amortizacin de
este tipo de edificios en un periodo mximo de 100 aos, de los gastos financieros y
el impuesto de sociedades que se configura como un gasto mas de la cuenta de
resultados), que se hayan restado de los ingresos se suelen distinguir, los siguientes
Mrgenes:
EBITDA = Beneficio operativo, o beneficio bruto de explotacion antes de
amortizaciones
BAII = Beneficio antes de inters e impuestos
BAI = Beneficio antes de impuestos
BN = Beneficio despus de impuestos o Beneficio Contable
El primer margen se esta imponiendo en Espaa de forma progresiva, tomando carta
de naturaleza entre analistas financieros y administradores de empresas, y es
frecuente su uso en la prensa y en el mundo de los negocios. Responde a las iniciales
de la expresin inglesa: earnings before interest, taxes, depreciation and
Structuralia
35
amortization (resultado contable antes de gastos e ingresos financieros, impuesto de

sociedades, amortizaciones correspondientes a los inmovilizados materiales y
amortizaciones correspondientes a los intangibles y gastos de establecimiento).
Al EBITDA se le reconocen varias ventajas, entre las que destacamos, las siguientes:
- Ofrece el potencial de rentabilidad de la empresa mas ajustado que el resultado
contable
- Es ms estable, o menos manipulable, que otros que se encuentran mas abajo en
la cascada de resultados, y sobre todo respecto al ultimo, que es el resultado
contable, lo que resulta muy atractivo para los profesionales analistas de empresas.
- Permite una mejor comparacin entre empresas, siendo una buena medida en la
evaluacin de las tendencias del beneficio pues, al eliminar algunos factores
extraos, se puede utilizar para evaluar y contrastar el potencial del beneficio entre
empresas.
Para comparar la rentabilidad de un negocio, en s mismo, y en relacin con otros, el
EBITDA da buenos resaltados. Por ejemplo, pinsese en dos alternativas
inmobiliarias: una que se espera financiar con predominio de capitales propios, y
otra, con predominio de capitales ajenos. Si un inversor evala ambos tipos de
negocio, corre el riesgo de llegar a una conclusin equivocada si el beneficio esta
calculado como diferencia entre ingresos totales menos gastos totales, incluidos en
ellos los intereses de la financiacin ajena.
Partiendo de que los activos de la empresa inmobiliaria se financiaron parcialmente
con capital de los accionistas y parcialmente con deuda, tomar el beneficio antes de
intereses y de amortizaciones permite saber la cantidad de recursos operativos
disponibles para pagar a todos los financiadores, sean estos: entidades de crdito,
proveedores y acreedores o accionistas.
Adems de las ventajas generales en su utilizacin, anteriormente sealadas, el
empleo del EBITDA para algunos tipos de sociedades, resulta ms grfico que su
resultado contable porque representa con mayor acierto sus peculiares caractersticas,
como sucede en casos como, entre otros, los siguientes:
- Las empresas de reciente creacin, como informacin de la cantidad de dinero que
genera una entidad joven o de rpido crecimiento, antes de entregar recursos a los
prestamistas, a hacienda, etc..
- Empresas con escasa amortizacin real, como sucede con las inmobiliarias puras.
Structuralia
36
Por ejemplo para las cinco Grandes Empresas del Sector Inmobiliario los resultados
del primer trimestre de 2002 tienen el siguiente detalle en millones de euros:
EMPRESA
IMPORTE
NETO
NEGOCIO
Bami
97,77
Colonial
150,55
Metrovacesa
203,38
Urbis
323,53
Vallehermoso
302,16
BN
EBITDA
14,20
43,67
79,60
48,20
125,18
39,79
54,36
94,55
77,68
114,04
El desglose de ventas, en las reas de alquiler, promocin y patrimonio (venta de

grandes edificios) resulta ser el siguiente:
VENTAS
POR:
Alquiler
Promocin
Patrimonio
Bami
7,74
90,01
19,37
MARGENES
COMERCIALES
Bami
Alquiler
Promocin
Patrimonio
7,12
16,42
7,01
MARGENES
S/VENTAS
Bami
Alquiler
Promocin
Patrimonio
91,99
18,24
36,18
Colonial Metrovacesa
40,92
109,50
41,90
63,40
47,91
64,21
32,10
36,60
24,70
11,16
36,26
78,48
33,42
58,95
23,29
56,47
Urbis
Vallehermoso
16,43
298,53
8,56
66,34
225,75
180,39
Urbis
Vallehermoso
11,07
74,00
1,80
43,72
81,00
79,07
Urbis
Vallehermoso
67,38
24,79
21,03
65,90
35,88
43,83
Las empresas, con el Beneficio Neto obtenido en cada ejercicio, pueden seguir una
poltica de reparto de una parte del mismo, en forma de Dividendos, D, a pagar a los
accionistas, como retribucin de sus aportaciones al capital social, y el resto dejarlo
en la empresa, capitalizando la misma por autofinanciacin en forma de Reservas. En
Structuralia
37
una empresa se conoce como Pay Out, a la proporcin del beneficio que se reparte,
esto es:
Pay Out = D / BN
La capacidad de una empresa para retribuir a los accionistas mediante dividendos y
autofinanciacin a travs de los beneficios no distribuidos, se mide a travs de un
ndice conocido por Valor Aadido Econmico (VAE), que es igual a:
VAE = BAII IS P x CMPP
Siendo: CMPP = Coste Medio Ponderado del Pasivo = (I + D) / P
IS = Impuesto de sociedades = BAI x T
Una empresa tiene una cierta capacidad de crecimiento, derivada de su posibilidad de
generacin y posterior retencin de los beneficios obtenidos, sin necesidad de recurrir
a ampliaciones de capital ni alterar su coeficiente de endeudamiento (Pasivo exigible
/Pasivo Total). Este ndice de crecimiento interno (ICI), se mide por la relacin:
BN D
BN D
BN
ICI = ------------ = ----------- * ------------ = CR * RF
RP
BN
RP
Es decir, es el producto del llamado coeficiente de retencin de beneficios por la
rentabilidad financiera.
Un ratio que se utilizada con profusin, para el caso de empresas cotizadas en Bolsa,
es el PER = Price Earning Ratio, que resulta de dividir el valor de cotizacin de una
empresa, o precio en el mercado de una accin por su beneficio neto por accin.
Por ejemplo si el precio de una accin de la empresa inmobiliaria A es de 18 euros y
el beneficio neto por accin de la empresa es de 1,8, el PER = 18/1,8 = 10.
El PER no es otra cosa que el inverso de la rentabilidad de una empresa para el
accionista, medida como beneficio neto por valor de la accin en el mercado.
Intuitivamente podramos decir que el PER es, aproximadamente (no es exactamente
cierto porque no se tiene en cuenta el valor temporal del dinero y porque las empresas
no suelen distribuir el cien por cien del beneficio neto obtenido entre los accionistas),
el numero de aos que va a tardar el accionista en recuperar la inversin.
Cuanto ms bajo es el PER ms barata esta la empresa en Bolsa, luego en igualdad de
condiciones compraramos antes una empresa con PER = 15 que otra con PER = 18
Structuralia
38
Otro ratio muy utilizado en este tipo de empresas cotizadas y de fcil comprensin es
la Rentabilidad por Dividendos = Dividendo por accin/ Precio mercado de la
accin.
Este ultimo ratio viene a representar la rentabilidad directa (en efectivo) percibida por
un accionista en un determinado ao. La rentabilidad por dividendos es uno de los
dos componentes de la rentabilidad global para el accionista, siendo el otro
componente la plusvala o minusvalia generada en el momento de la desinversion.
Cuanto ms alta sea la rentabilidad por dividendo mejor para el accionista, aunque
lgicamente al comparar empresas por este ratio hay que tener cuidado en que su pay
- out sea similar, ya que las que tengan un valor de este ratio alto pueden verse mejor
favorecidas desde el punto de vista de la rentabilidad que las que tengan un pay out
bajo, pero este ultimo tipo de empresas tendr, sin embargo, un alto potencial de
crecimiento.
Structuralia
39

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Tema 1: El sector inmobiliario

2006 Colegio de Ingenieros de Caminos, Canales y Puertos

Con la colaboracin de:

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TEMA 1. - EL SECTOR INMOBILIARIO

OBJETIVOS DEL TEMA:

Dar una descripcin de la

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1.1. - DEFINICIONES GENERALES

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El mercado inmobiliario, como cualquier mercado se configura por sus componentes,

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Si se enlazan estos comportamientos singulares, de oferta y demanda, con los

En el marco de la economa nacional la Promocin Inmobiliaria constituye el proceso

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1.3. - LA ACTIVIDAD INMOBILIARIA

Normalmente, en una Promocin Inmobiliaria, los primeros desembolsos necesarios,

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Tema 1: El sector inmobiliario

derecho civil, urbanstico, registral y fiscal; materias pertenecientes al campo

La ubicacin del solar, enclavado en una determinada zona de la ciudad,

LO DETERMINA SU UBICACION EN UNA ZONA

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rasante en el caso de ciertas terrazas (computables al 50%), o la situada bajo cubierta;

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PARA CUBRIR EL OBJETIVO DE REBAJAR

1.3.2. - PROCESO DE TRANSFORMACIN

Los bienes inmuebles figuran en dos registros de carcter publico: El Catastro y el

Naturaleza (rstica o urbana)

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Tema 1: El sector inmobiliario

Linderos (nombre y titularidad de las fincas colindantes)

Medida superficial (que no es un parmetro esencial)

Numero de la Finca (que identifica el folio donde figura inscrita)

Iniciado el proceso urbanstico, en general, la finca o parte de la misma, ser aportada

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Tema 1: El sector inmobiliario

la Propiedad, las fincas correspondientes a los productos objeto de la

1.4. - MARCO JURIDICO DE LA ACTIVIDAD INMOBILIARIA