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A PRUEBA EN MATERIA INMOBILIARIA

LA PRUEBA EN MATERIA INMOBILIARIA


La Prueba.
Tomando en cuenta desde el punto de vista legal la prueba se refiere a los
elementos de conviccin tendentes a establecer la verdad de una alegacin y
los medios empleados para evidenciar y justificar la legitimidad del derecho
argido.
Norma.
El principio general de la prueba, aplicable en todas las materias, incluida la de
tierras, est consagrado en el artculo 1315 del Cdigo Civil, a cuyo tenor:
El que reclama la ejecucin de una obligacin, debe probarla.
Recprocamente, el que pretende estar libre, debe justificar el pago o el hecho
que ha producido la extincin de su obligacin.
Medios De Prueba.
El artculo 1316 del Cdigo Civil establece cinco medios o modos de prueba, a
saber: documental o literal, testimonial, presunciones, confesin y juramento. Si
bien el derecho civil consagra las diferentes modalidades de prueba, es al
Procedimiento Civil que corresponde pautar los medios y formulas de cmo
deben ser presentadas, estableciendo los diversos incidentes que pueden
surgir en justicia a propsito de su administracin: verificacin de escritura,
inscripcin en falsedad, informativo testimonial, experticio y comparecencia
personal.
Preeminencia De La Prueba Escrita.
En materia civil la prueba por excelencia es la escrita, por preexistir antes de
que surjan eventuales conflictos entre partes: contratos, acuerdos,
reconocimientos, descargos de obligaciones, etc. Cuando existe prueba
documental su contenido no puede ser aniquilado por la prueba testimonial,
segn establece el artculo 1341 del Cdigo Civil y a cuyo tenor:
Debe extenderse acta ante notario o bajo firma privada, de todas las cosas
cuya suma o valor exceda de treinta pesos, aun por depsitos voluntarios; y no
se recibir prueba alguna de testigos en contra o fuera de lo contenido en las
actas, ni sobre lo que se alegue haberse dicho antes, en, o despus de
aquellas, aunque se trate de una suma o valor menor de treinta pesos. Todo
esto, sin perjuicio de lo que se prescribe en las leyes relativas al comercio.
La Prueba En Diversas Jurisdicciones.
La jerarqua de las pruebas est ligada al mbito en que deba ser ventilada.
As, mientras en materia civil prepondera la prueba escrita, en lo comercial, por
la celeridad de los negocios, el legislador ha sido menos exigente permitiendo
una amplia libertad; en lo penal las evidencias contundentes descansan en la
prueba testimonial, porque, en general, las infracciones surgen de acciones u
omisiones; en materia laboral la liberalidad es tan extensa que existe una

presuncin de contrato, aun no exista escrito, entre aquel que presta un


servicio personal y el que lo recibe.
La Prueba en la Jurisdiccin de Tierras.
El fuero ms abierto en la admisin y aceptacin de pruebas es el de Tierras.
Sin embargo, procede distinguir el Procedimiento de Saneamiento que culmina
con el primer certificado de ttulo, en el cual existe una ilimitada libertad sobre
el particular, atribuyndose al Juez un papel tan activo que no slo evala
soberanamente las presentadas sino que tiene el deber de procurarlas, de
oficio. En caso de conflicto envolviendo terrenos registrados existe cierta
restriccin porque, de acuerdo al artculo 189 LTR, todo acto de enajenacin
que recaiga sobre tales inmuebles no slo debe estar contenido en documento
instrumentado por Notario Pblico, sino que adems, en sus incisos a hasta e
describe en forma prolija los detalles, exigencias y condiciones a que est
sometido:
Los actos o contratos traslativos de derechos registrados, as como aquellos
que estn destinados a construir, radiar, reducir, prorrogar o extinguir
gravmenes sobre inmuebles registrados, o que de cualquier forma afecten o
se relacionen con esos mismos derechos, podrn redactarse en forma
autntica o bajo escritura privada....
La Ley de Registro de Tierras prev la prueba literal en los artculos 71 al 74,
las testimoniales del 75 al 83.
Fiel a las normas del Derecho Civil, los actos autnticos y los Bajo Firma
Privada reconocidos por aquellos a quienes se les opone, hacen fe de su
contenido, entre las partes y sus herederos y causahabientes.
A pesar de la regla general precedente esos mismos actos la ley los declara
nulos en dos casos:
a) cuando previa investigacin, el Tribunal de Tierras los declara falsos, nulos o
fraudulentos
b) enfrente a terrenos ya adquiridos por prescripcin por otra persona y
tambin los que hubieren sido declarado nulos por sentencia de cualquier
tribunal competente.
Poder del Juez de Tierras en relacin a las Pruebas.
Diferente a las materias ordinarias, la ley especial de tierras que es el Cdigo
tutelar de tales asuntos en la Repblica Dominicana, consagra el criterio
legislativo de que en tal jurisdiccin deben adjudicarse los derechos a quienes
realmente corresponda, aun cuando la habilidad del reclamante o su abogado
no satisfaga a cabalidad el aporte de las evidencias o los mecanismos
procedimentales establecidos. Corresponde al Juez suplir omisiones,
ambigedades y desaciertos, en aras de hacer prevalecer la justicia y la
equidad.
Con la finalidad de ofrecer la ms amplia libertad a los interesados, la prueba
testimonial ha sido liberada de las exigencias de los arts. 73 al 100 de la Ley
834 del 15 de julio de 1978, pudiendo el tribunal de Tierras aceptar en

audiencia y acoger en su Decisin de Saneamiento, hasta declaraciones de


ventas verbales de inmuebles, realizadas por campesinos.
En relacin a la tacha de los testigos, la ley de Registro de Tierras es similar a
las previsiones del Cdigo de Procedimiento Civil, est facultado a or, a ttulo
de informante, cualesquier persona, incluido menores de edad, que en su
opinin tengan capacidad para formarse una idea de los hechos sobre los
cuales debe deponer.
La Prueba en el Saneamiento.
No existe en otro derecho distinto al de tierras la prueba erga omnes,
aplicable en el saneamiento y donde el reclamante establece sus pretensiones
no res inter alios acta sino frente a todos a quienes pueda interesar por
tratarse de un derecho que recae no sobre la persona, sino sobre un inmueble,
o sea in rem. Tal criterio jurdico ampara al adjudicatario de terrenos saneados
contra cualquier reclamacin posterior. El titular de derechos que no se
present al Saneamiento los pierde en razn de que, despus de la emisin del
certificado de ttulo estar vedado a hacerlos valer, salvo el caso de Revisin
por Causa de Fraude dentro del ao de la transcripcin del Decreto de
Registro.
Tal norma, prevista en el art. 137 LTR ofrece la garanta que el Estado debe
ofrecer el certificado de ttulo legalmente expedido e impide la eternizacin de
reclamaciones relativas al Saneamiento.
Importancia de la Prueba.
Resulta esencial a los abogados en ejercicio y jueces, el conocimiento y
manejo profundo de los medios de prueba y la manera en que deben ser
administrados. El xito o fracaso de una reclamacin descansa en la eficiencia
o torpeza en que son aportadas las pruebas pertinentes. Muchos casos
legtimos no prosperan porque el profesional a cargo no suple las evidencias
que proceden y/o con la oportunidad en que deben ser presentadas. En tales
casos, sobremanera en materia civil y comercial no puede el Juez, subrogando
las Partes, suplir de oficio la insuficiencia, inoportunidad o falta de pruebas del
caso sometido a su decisin. Sin embargo, por excepcin, la situacin es
diferente ante el Juez de Tierras.
Procedimientos en Tierras.
Hay diversos procedimientos de socorrida y diaria utilizacin, competencia de
la jurisdiccin de tierras, entre otros, la determinacin de herederos, litis sobre
derechos registrados, correccin de errores materiales de resoluciones y/o
sentencias de todo gnero y tambin las que intervienen a propsito de
trabajos catastrales: deslinde, subdivisin, refundicin, replanteo,
etc.
Asuntos Administrativos.
La gran mayora de los asuntos sometidos a la consideracin y decisin de la
jurisdiccin de tierras, salvo, en principio, litis sobre terrenos registrados,
pueden ser resueltos administrativamente, siempre que los interesados
provean al tribunal las pruebas documentales que amparen debida y
legtimamente la peticin de que se trate. En una determinacin de herederos,

a propsito de la transferencia de derechos inmobiliarios, deben presentarse


acta de defuncin del de cujus, acta de matrimonio si estuviere casado al
momento del fallecimiento, actas de nacimiento de los hijos, los certificados de
ttulo que generan la peticin de determinacin de herederos, completada con
una declaracin notarial autntica (acta de notoriedad) reiterativa de la
documentacin aportada. ltimamente la jurisdiccin de tierras viene exigiendo,
como debi ser siempre, la evidencia del pago de los impuestos sucesorios,
antes de proceder a ejecutar la transferencia de los inmuebles en favor de
herederos.
La Determinacin de Herederos.
Conviene sealar un desconocimiento frecuente de los profesionales del
derecho y pblico en general respecto de este tema. No existe en materia de
tierras ni en el mbito civil u otra jurisdiccin, procedimiento alguno de
determinacin de herederos, independiente o autnoma. Cabe agotarlo nica y
exclusivamente en ocasin de la peticin de un especfico y determinado
reconocimiento de derecho, inmobiliar o mobiliar. Ningn interesado obtendra
una resolucin o sentencia de tribunal alguno que declare, pura y simplemente,
los herederos de una persona fallecida. Cuando se necesita tal reconocimiento,
los actos autnticos de notoriedad, con la presencia de siete testigos suplen tal
formalidad
Asuntos Contradictorios.
Cuando en cualesquier asunto, administrativamente solucionable, los
interesados no suplen los documentos pertinentes al caso, bien, de las
escrituras sometidas puede advertirse falta de derecho, contradiccin,
confusin o ambigedad, procede apoderar un juez de Jurisdiccin Original
para que conozca y decida el asunto contradictoriamente
Documentos Falsos.
Una prueba inequvoca de la competencia excepcional de los jueces de tierras
y su amplia capacidad para juzgar lo constituye la falsedad de documentos,
incluidos los notarizados o autnticos que, para ser desestimados, requieren,
en principio, el agotamiento del procedimiento de Inscripcin en Falsedad,
incumbencia de la jurisdiccin ordinaria, de acuerdo a los arts. 214 y sigs. del
Cdigo de Procedimiento Civil y tambin de naturaleza penal, segn los arts.
150 y sigs. de tal Cdigo. A pesar de tales normas de procedimiento, puede el
juez de tierras retener, conocer y decidir sobre documentos falsos, para aplicar
el resultado de su indagatoria al caso que resuelve.
Revisin por Fraude.
Otro tramite especial a tierras es la Revisin por Fraude (art. 137 y sgtes LTR),
que es un procedimiento especial que permite a cualquier interesado impugnar
la adjudicacin en que culmina el Saneamiento, para establecer que la/s
adjudicacin/es ha sido el resultado de un fraude lesivo a los intereses del
peticionante, a quien corresponde probar y demostrar tal/es planteamiento/s. El
recurso sealado anteriormente tiene el plazo de ejercicio de un ao para
ejercerlo, a partir de la transcripcin del Decreto de Registro.

Es frecuente que el Tribunal Superior de Tierras sea apoderado de Recursos


de Revisin por Fraude, sobre inmuebles cuyo registro ha superado,
holgadamente, el plazo del ao previsto. En tales condiciones, procedera
rechazar administrativamente un recurso inconducente que, por la profusin de
casos, contribuye al cmulo de expedientes de la jurisdiccin,
independientemente de que, caso de conocimiento pblico y contradictorio,
conlleva, por largo tiempo, una paralizacin o congelacin de los derechos del
titular, adems de intranquilidad e inseguridad, contrariando con ello la
confianza en que debe estar amparado el titular de un certificado de ttulo, de
acuerdo a los arts. 173 y 174 de la LRT. Salvo evidencias serias y legtimas
contra un certificado de ttulo, su titular no debera resultar obstaculizado ni
molestado en su derecho, cual es la meta a que conducen diversas previsiones
de la Ley de Registro de Tierras y constituy la inspiracin de Robert Torrens,
creador del sistema de registro inmobiliario aplicado en nuestro pas.
En la Revisin por Fraude, la prueba a aportar por el impetrante depende de
los hechos y circunstancias invocados. As un poseedor radicado en los
terrenos cuya adjudicacin se impugna, tendr que recurrir, principalmente a la
prueba testimonial. Sin embargo, un adquiriente del derecho de posesin que
dio lugar a la adjudicacin, deber proveer prueba escrita de la transferencia
del derecho invocado, salvo en los casos exceptuados por la ley.
Revisin por Causa De Error Material.
Un procedimiento muy socorrido es la Revisin por Causa de Error Material
(arts. 143 y sgtes L.T.R.) y, se explica, por lo usual que los
mecangrafos/digitadores incurran en yerros y equivocaciones en resoluciones
y decisiones de la jurisdiccin: omisiones adiciones en nombres/generales,
estado civil, designacin catastral, fechas, clculos, erratas ortogrficas, etc.
En tales caso, una instancia al Tribunal Superior de Tierras con los documentos
correctos, que demuestre el error: actos del estado civil u otros comprobantes,
permiten la enmienda administrativa de la resolucin o decisin erradas en
razn de que los detalles de una Resolucin o Decisin proceden de
documentos fieles, los yerros de tal naturaleza conducen a que, al existir
discrepancias entre unos y otros, el titular encuentre obstculos en el ejercicio
de los derechos que le han sido atribuidos. El recurso de Revisin por Causa
de Error Material puede ejercerse cuando interviene Resolucin o Decisin y
tambin, posteriormente, cuando son ejecutadas por los Registradores de
Ttulo. En uno u otro caso la rectificacin se ampara en otra Resolucin o
Decisin reformatoria.

El Problema De Las Mejoras En Terrenos Registrados.


La Direccin de Catastro Nacional entrega un cintillo a quien le declare poseer
una mejora y tambin los notarios acostumbran recibir la declaracin de
testigos (siete) que atestigen que una persona es propietaria de una

determinada mejora. Estas evidencias son empleadas normalmente para


arrogarse derechos en terrenos registrados a nombre de particulares, del
Estado Dominicano, Consejo Estatal del Azcar (CEA), Reforma Agraria, etc.
Tales pruebas de mejoras carecen de valor legal alguno porque, de acuerdo
al art. 202 de la LRT las mismas slo pueden ser registradas si el titular del
certificado de ttulo que ampara el terreno sobre el cual se han edificado, otorga
expresamente su consentimiento, mediante documento debidamente
legalizado. Cualquier reclamacin de mejoras en terrenos registrados
amparada en pruebas de cintillo del Catastro Nacional o documento notarial
debe ser rechazada.
Tratamiento de Documentos en Fotocopias.
Con mucha frecuencia los abogados o las partes depositan en apoyo de sus
pretensiones documentos en fotocopia. Los mismos no pueden ser tomados en
consideracin. La razn es obvia. La reproduccin de fotocopias permite
adulterar fcilmente el contenido de un documento original. Sobre el particular y
especficamente con relacin a los documentos a que se refiere el artculo 189
de la Ley de Tierras, la SCJ ha sido reiterativa en tal criterio.
....y fallecido ya el seor Virgilio Tavrez, supuesto vendedor del recurrente es
cuando ste pretende obtener del tribunal, la transferencia de las ventas en
que fundamenta su solicitud (en base a)....., copias fotostticas sin ningn valor
jurdico en nuestro derecho y que tal como lo decidi el tribunal no slo eran
ineficaces sino adems inadmisibles a los fines perseguidos por el recurrente,
que por tanto, el Tribunal a-quo decidi correctamente al confirmar en todas
sus partes la decisin de jurisdiccin original; ( SENTENCIA DEL 8 DE JULIO
DE 1998. BJ 1052.531. Volumen 2.)
Compromiso del Juez de Tierras.
El Juez de Tierras tiene el deber y la obligacin de exigir la demostracin cabal
de las peticiones que se formulan y, en tal virtud, le corresponde sopesar y
ponderar, con astucia, discernimiento e imparcialidad, las pruebas que les son
aportadas, atribuyendo y valorando cada una en el nivel de jerarqua,
preponderancia, sinceridad y contundencia que corresponda, otorgando
preeminencia a la evidencia escrita frente a la testimonial y, stas ltimas,
evaluarlas con el cuidado y la suspicacia que merece el conocimiento recibido
de haber visto u odo una determinada situacin, que, al momento de ocurrir
puede ser narrado e interpretado diferentemente por testigos comunes y, con
mayor distorsiones cuando la misma circunstancia se revela, almacenada en
una memoria siempre infiel, tiempo despus de ocurrida.

Es tiempo ya y se impone que el Juez de Tierras abjure a la cmoda pero


irresponsable posicin de simple escuchador de testimonios en lugar de
concentrarse y adentrarse en un cuestionamiento militante, serio e inteligente,
para alcanzar, en beneficio de la sociedad, el deber que le corresponde por
sobre toda otra consideracin: descubrir la verdad. En ningn otro escenario
mejor que en los testimonios corresponde al juez de tierras jugar el papel activo

que le atribuye su propia ley, donde debe confrontar, auscultar y desentraar


la sinceridad del testimonio, como medio de comprobar los hechos invocados,
sin descartar los aspectos somticos y conductuales del testigo.
Es una realidad indiscutible en nuestro pas, el hbito y costumbre de
preparacin de testigos, contribuyendo a tal prctica, la falta de aplicacin de
los textos legales que sancionan el perjurio, habindose convertido en
socorrido y diario deporte, prestar declaraciones complacientes, las cuales
debe el Juez enfrentar para evitar que se desnaturalice el resultado perseguido
de reconocer a cada quien el derecho que le corresponda.
Al igual que en otras jurisdicciones las Partes pueden ser odas en los
tribunales de tierra. Sus informaciones, por provenir de parte interesada, son
calificadas como confesiones y deben ser ponderadas con extremo cuidado
porque, de acuerdo con el ordinal 2, del artculo 8 de la Constitucin de la
Repblica Nadie podr ser obligado a declarar contra si mismo. Por ello las
Partes no estn sujetas a juramento y consecuentemente contra ellos, an
evidentemente mentirosos, no aplican las sanciones del perjurio.
Las informaciones de las Partes, sin embargo, suelen ser de gran utilidad para
el Juez s, con destreza, confronta los litigantes entre s y stos contra testigos,
y utiliza informaciones cruzadas para reforzar o debilitar su conviccin en
relacin a los hechos y circunstancias sobre los cuales debe rendir Decisin.
Por aplicacin, y de acuerdo al artculo 11, inciso 9no. puede el Juez hasta
separar los testigos para impedir que conferencien entre s o se enteren, por
anticipado a su intervencin, de las informaciones de quienes le preceden en el
turno de declaracin.
Aunque se refieran a la misma materia o procedimiento, cada caso sometido a
la ponderacin y decisin del Juez vara y difiere uno a otro. Por ello, resulta
recomendable no crear hbito de preguntas rutinarias e inalterables,
debindose, adems, evitar utilizar lenguaje diferente al que puedan entender
Partes y testigos, descendiendo el Juez al nivel intelectual de los deponentes,
evitando preguntas tcnicas o que puedan conllevar o insinuar en s mismas
las respuestas a ofrecer.
Como rbitro mximo del caso que dirime y a pesar de lo arduo, tedioso y
prolongado de las audiencias, es deber del Juez de Tierras mantener
permanente atencin y concentracin en todos los detalles que surjan en la
instruccin del caso, para conducir, dirigir y realizar las observaciones e
imposiciones que procedan, principalmente a los abogados que pueden,
maliciosamente, plantear cuestionamientos acomodados, confusionistas,
comprometedores, exoneratorios,