COT-Avaliação de Bens - v017 PDF

#CONFIDENCIAL 05
COT-AVALIAES 017
Caderno de
Orientaes
Tcnicas
EMPRESAS
CONTRATADAS
COT-Avaliaes
AVALIAO DE IMVEIS
E OUTROS BENS
Vigncia: 02/02/2015
#CONFIDENCIAL 05
COT-AVALIAES 017
ENGENHARIA - AVALIAO DE IMVEIS E OUTROS BENS

SUMRIO DA NORMA
1
2
2.1
2.2
3
3.5
3.6
3.7
3.8
3.9
3.10
3.11
3.11.4
3.11.5
3.11.6
3.11.7
3.11.8
3.11.9
3.11.10
3.11.11
3.11.12
3.11.13
3.12
3.12.17
3.12.18
3.12.18.1
3.12.18.2
3.12.18.3
3.12.18.4
3.12.19
3.12.19.1
3.12.19.2
3.12.20
3.12.21
3.12.22
3.12.23
OBJETIVO,7
DEFINIES,7
SIGLAS, DESIGNAES E ABREVIATURAS UTILIZADAS,7
CONCEITOS,8
NORMAS,10
DOCUMENTAO PARA A AVALIAO DE IMVEIS ,10
MONITORAMENTO OU REVISIONAMENTO DOS TRABALHOS REALIZADOS POR EMPRESAS
CREDENCIADAS,11
METODOLOGIAS AVALIATRIAS,11
ESPECIFICAO DAS AVALIAES,11
VALIDADE DOS LAUDOS DE AVALIAO,12
PREO DE LIQUIDAO FORADA,12
AVALIAES APRESENTADAS POR MEIO DE LAUDO TIPO COMPLETO ,12
AVALIAES PARA GARANTIA OU RECEBIMENTO EM DAO DE PAGAMENTO NO
ENQUADRVEIS NA ATIVIDADE A-401, COM NFASE PARA AS ATINENTES S OPERAES
COMERCIAIS, EXCETO AVALIAES DE EMPREENDIMENTOS URBANOS NO MBITO DA S
ANLISES DO CRDITO IMOBILIRIO,13
IMVEIS COM PASSIVO AMBIENTAL NAS AVALIAES APRESENTVEIS ATRAVS DE LAUDO
TIPO COMPLETO,13
AVALIAO INTERVALAR,13
AVALIAO DAS UNIDADES PADRO TIPO DE EMPREENDIMENTOS IMOBILIRIOS URBANOS
PARA FINS DE RECUPERAO DE ATIVOS, VIA DE REGRA NOS PROCESSOS DA EMGE A,14
DETERMINAO DO VALOR LOCATIVO DE MERCADO DE IMVEIS URBANOS A SEREM
LOCADOS PELA CAIXA OU TRIBUNAIS E EM OUTRAS SITUAES ONDE AS CARACTERSTICAS
DO IMVEL OBJETO EXTRAPOLEM AS CARACTERSTICAS DA AMOSTRA DE MERCADO
DISPONVEL,14
AVALIAES DE EMPREENDIMENTOS URBANOS NO MBITO DAS ANLISES DO CRDITO
IMOBILIRIO,15
AVALIAES DE IMVEIS URBANOS PARA SEGURO,16
AVALIAES DE IMVEIS URBANOS PATRIMONIAIS DE USO PARA FINS DE ATUALIZAO DE
BALANO,16
AVALIAES PARA TERCEIROS,16
AVALIAES EM MASSA E PLANTAS DE VALORES GENRICOS - PVG,16
AVALIAES DE IMVEIS URBANOS A SEREM APRESENTADAS ATRAVS DE LAUDOS DE
AVALIAO MODELO SIMPLIFICADO,16
VISTORIA,17
INFORMAES COMPLEMENTARES PERICIAIS,18
ESTABILIDADE E SOLIDEZ,18
VCIOS CONSTRUTIVOS,18
HABITABILIDADE,18
MODELO SIMPLIFICADO,18
VAGAS DE GARAGEM CONDOMINIAIS,18
VAGAS DE GARAGEM AUTNOMAS AVALIADAS CONJUNTAMENTE COM OUTRAS UNIDADES
CONDOMINIAIS TAIS COMO APARTAMENTOS OU ESCRITRIOS ,18
VAGAS DE GARAGEM NO AUTNOMAS VINCULADAS A OUTRAS UNIDADES CONDOMINIAIS
TAIS COMO APARTAMENTOS OU ESCRITRIOS,19
EXISTNCIA DE REAS DE CONSTRUO NO AVERBADAS,19
UNIDADES ISOLADAS DE USO MISTO RESIDENCIAL E NO RESIDENCIAL ,20
UNIDADES ISOLADAS COM CARACTERSTICAS CONDOMINIAIS,20
SISTEMAS CONSTRUTIVOS NO CONVENCIONAIS OU INOVADORES ,20
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#CONFIDENCIAL 05
3.12.24
3.12.25
3.12.25.6
3.12.26
3.12.27
3.12.27.10
3.12.27.11
3.12.27.12
3.12.28
3.12.29
3.12.30
3.13
3.14
3.14.10
3.14.11
3.14.11.1
3.14.11.2
3.14.11.3
3.14.11.4
3.14.12
3.14.13
4
4.1
4.2
4.2.1
4.2.2
4.3
4.4
4.5
4.6
5
5.1
5.2
5.2.1
5.3
5.3.1
5.3.2
COT-AVALIAES 017
AVALIAES DEMANDADAS PELAS AGNCIAS OU CCA, REFERENTES A AQUISIO DE

UNIDADES CONCLUDAS NOVAS, PERTENCENTES A EMPREENDIMENTOS. ,20
IMVEIS ADJUDICADOS, EM EXECUO EXTRAJUDICIAL, EXECUO JUDICIAL OU CONTRATO
SUB-JDICE,21
REAVALIAES REALIZADAS A PARTIR DE DEMANDAS DAS GILIE, COM REDUO NO V ALOR
EM RELAO AVALIAO ANTERIOR,22
AVALIAES NAS ANLISES DOS PEDIDOS DE ANUNCIA PARA REFORMAS E AMPLIAES EM
IMVEIS HIPOTECADOS OU ALIENADOS FIDUCIARIAMENTE EM FAVOR DA CAIXA ,22
IMVEL A SER CONSIDERADO, PARA FINS DE AVALIAO, COM CARACTERSTICAS
INTRNSECAS HIPOTTICAS NO CORRESPONDENTES SUA REALIDADE ,23
O IMVEL COMO SE ORIGINAL ESTIVESSE OU TAL COMO POCA DO FINANCIAMENTO OU
TAL COMO POCA DE OUTRA AVALIAO ANTERIOR,23
TERRENO CONTENDO BENFEITORIAS CONSIDERADO COMO SE VAZIO ESTIVESSE,23
IMVEL COMO SE POSSUISSE APENAS SUA FRAO DE REA CONSTRUDA AVERBADA OU
APENAS SUAS BENFEITORIAS DESTINADAS A USO RESIDENCIAL ,24
ACEITAO DO IMVEL COMO GARANTIA E VERIFICAO DO ATENDIMENTO AOS REQUISITOS
MNIMOS DE ENGENHARIA/ARQUITETURA ESTABELECIDOS PELA CAIXA. ,24
AVALIAES PARA TERCEIROS APRESENTADAS EM LAUDO MODELO SIMPLIFICADO E
AVALIAO DE IMVEIS FUNCIONAIS,25
LAUDO DE AVALIAO SIMPLIFICADO DE USO RESTRITO,25
PARECER TCNICO,25
ESTUDOS DE VELOCIDADE DE VENDAS DE EMPREENDIMENTOS IMOBILIRIOS URBANOS ,25
DADOS REFERENCIAIS,26
CLASSIFICAO DOS TIPOS DE FUNDAMENTAO E METODOLOGIAS ,26
FUNDAMENTAO TIPO I - ESTUDO DE VELOCIDADE DE VENDAS COM BASE EM ANLISE
COMPARATIVA SIMPLIFICADA,26
FUNDAMENTAO TIPO II - ESTUDO DE VELOCIDADE DE VENDAS COM BASE NAS VARIAES
DOS NVEIS DE ESTOQUE DAS UNIDADES, NUMA DETERMINADA REGIO DE INFLUNCIA OU
DE UM GRUPO DE EMPREENDIMENTOS REFERENCIAIS,26
FUNDAMENTAO TIPO III - ESTUDO DE VELOCIDADE DE VENDAS COM A VIABILIZAO DE
MODELO DE REGRESSO LINEAR CLSSICO OU ESPACIAL, COM O EMPREGO DE ANLISE
ENVOLTRIA DE DADOS SOB DUPLA TICA EDO/DEA OU DE REDES NEURAIS ARTIFICIAIS,27
AUSNCIA DE FUNDAMENTAO,27
RESULTADOS,27
PARECER VELOCIDADE DE VENDAS,27
PROCEDIMENTOS,28
SIGDU-4.48,28
ENCAMINHAMENTO DE LAUDOS DE AVALIAO PELAS GIHAB ,28
ENCAMINHAMENTO DE LAUDOS DE AVALIAO DE IMVEIS URBANOS E BENS CORRELATOS
URBANOS ELABORADOS POR EMPRESAS CREDENCIADAS,28
ENCAMINHAMENTO DE LAUDOS DE AVALIAO DE OUTROS BENS ELABORADOS POR
EMPRESAS CREDENCIADAS,29
PEDIDOS DE REVISO DAS AVALIAES CONTRATADAS ,29
COMPLEMENTAES E/OU ATUALIZAES DE TRABALHOS EDITADOS EM LAUDO MODELO
SIMPLIFICADO QUE NO ENVOLVAM ALTERAES NOS VALORES DE AVALIAO. ,29
APLICATIVO SIMIL E BANCO DE DADOS PARA FINS DE AVALIAO DE IMVEIS E CALCULO DOS
NDICES DE EVOLUO DOS PREOS NO MERCADO IMOBILIRIO,29
ART ANOTAO DE RESPONSABILIDADE TCNICA E RRT REGISTRO DE RESPONSABIIDADE
TCNICA,30
ANEXOS,31
ANEXO I - ATIVIDADES CAIXA DE AVALIAO DE BENS E ESTUDOS DE VELOCIDADE DE
VENDAS DE EMPREENDIMENTOS IMOBILIRIOS EDITAL 100/2014,31
ANEXO II - CAPA DE LAUDO TIPO COMPLETO - EMPRESAS CREDENCIADAS,33
ESPECIFICAES,34
ANEXO III - LAUDO DE AVALIAO TIPO COMPLETO,35
ESPECIFICAES,35
ESTRUTURA DO LAUDO,35
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5.3.2.1
5.3.2.2
5.3.2.3
5.3.2.4
5.3.2.5
5.3.2.6
5.3.2.7
5.3.2.8
5.3.2.9
5.3.2.9.1
5.3.2.10
5.3.2.10.1
5.3.2.10.2
5.3.2.11
5.3.2.12
5.3.2.12.1
5.4
5.5
5.5.1
5.5.2
5.6
5.7
5.8
5.9
5.10
5.11
5.12
5.13
5.14
5.15
COT-AVALIAES 017
IMVEL,35
OBJETIVO,35
INTERESSADO,35
PROPRIETRIO,35
OBSERVAES PRELIMINARES,35
CARACTERIZAO DA REGIO,36
CARACTERIZAO DO IMVEL,36
CONSIDERAES SOBRE O MERCADO,36
METODOLOGIA, PESQUISAS E CLCULOS,36
DETERMINAO DO VALOR VENAL (OU LOCATIVO),37
ESPECIFICAO DA AVALIAO,38
GRAU DE FUNDAMENTAO,38
GRAU DE PRECISO,38
CONCLUSO,38
ANEXOS DO LAUDO,38
LOCAL, DATA E ASSINATURAS,38
ANEXO IV INTERVALO DE VALORES ADMISSVEIS - EXEMPLOS,39
ANEXO V REQUISITOS MNIMOS DE ENGENHARIA E ARQUITETURA DEFINIDOS PELA CAIXA ,40
APARTAMENTO,40
CASA,41
ANEXO VI PARECER VELOCIDADE DE VENDAS,42
ANEXO VII FICHA DE PESQUISA - VELOCIDADE DE VENDAS,44
ANEXO VIII - CABEALHO DE ANEXO PARECER VELOCIDADE DE VENDAS,46
ANEXO IX - PEDIDOS DE REVISO DAS AVALIAES APRESENTADAS EM FORMA DE LAUDO
MODELO SIMPLIFICADO,47
ANEXO X - LAUDO DE AVALIAO SIMPLIFICADO - UNIDADE EM PRDIO,49
ANEXO XI - LAUDO DE AVALIAO SIMPLIFICADO - UNIDADE ISOLADA,52
ANEXO XII - LAUDO DE AVALIAO SIMPLIFICADO - UNIDADE ISOLADA TERRENO,55
ANEXO XIII - LAUDO DE AVALIAO SIMPLIFICADO DE USO RESTRITO - UNIDADE EM PRDIO,58
ANEXO XIV - LAUDO DE AVALIAO SIMPLIFICADO DE USO RESTRITO - UNIDADE ISOLADA,61
ANEXO XV - LAUDO DE AVALIAO SIMPLIFICADO DE USO RESTRITO - UNIDADE ISOLADA
TERRENO,64
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COT-AVALIAES 017
PREFCIO
TTULO
ALTERAES EM RELAO VERSO ANTERIOR
INCLUSES:
Item 2.2 - Conceitos - Incluso das seguintes redaes:
Categoria: casa (e correlatos, ex: vilage), apartamento (e correlatos, ex: aparthotel, flat, kit, loft), loja, sala
comercial (e correlatos, ex: pavimentos comerciais), lote, gleba, vaga de garagem, prdio, galpo, etc.;
Laudo Completo: o que contm de forma descritiva, consubstanciada, os requisitos previstos pela NBR
14.653 e suas partes, com as informaes suficientes para o seu ent endimento e a definio do valor do
bem; includos todos os anexos previstos na referida Norma: documentao dominial, fotografias do imvel
avaliando, plantas, identificao dos dados de mercado, memria de clculo ou relatrios originais dos
programas computacionais utilizados;
Laudo Simplificado: o que contm de forma descritiva, consubstanciada, os requisitos previstos pela NBR
14.653 e suas partes, com as informaes suficientes para o seu entendimento e a definio do valor do
bem, no estando includos todos os anexos previstos na referida Norma;
Macromodelos: so modelos de regresso com a maior abrangncia possvel e que possam ser utilizados
para realizao de avaliaes;
Relatrio de vistoria: pea tcnica de contedo equivalente ao laudo de ava liao exceo dos tpicos
afetos valorao do imvel;
Valorao: definio do valor de avaliao;
Item 3.11.3.1.1 Quando se tratar de laudo de reavaliao patrimonial, ainda que utilizado o modelo simplificado,
obrigatria a utilizao da capa resumo e deve ser feita referncia ao laudo de avaliao anterior;
Item 3.12.16 - Nas avaliaes demandadas pelas agncias e CCA, dever ser informado no campo Nome do
Cliente do laudo de avaliao: CAIXA ECONMICA FEDERAL;
Item 3.12.20.2 - Se a rea do imvel for totalmente no averbada, ou seja, no houver qualquer meno da
edificao a ser avaliada na matrcula, o imvel no poder ser aceito como garant ia;
Item 3.12.25.6 Reavaliaes realizadas a partir de demandas das GILIE, com reduo no valor em relao
avaliao anterior e subitens;
Anexo V - Requisitos mnimos de engenharia e arquitetura definidos pela Caixa.
ALTERAES:
As atividades foram renomeadas com outros cdigos em todo o normativo - exemplos = A-301, 305, 306, 307 e
308 substitudas por A-401; A-310 e A-322 substitudas por A-404;
Item 2.1 - alterao das siglas GEDUA, GEDUB, GEDUC, GEDUE, GIDUR e GEPAD para SUEHA, SUEHB,
SUEHC, SUEHD; SUEHE, GIHAB e GEHPA, respectivamente e incluso das siglas SGE e SIOPI;
Item 2.2 Conceitos - alterao da seguinte redao - Certido de Inteiro Teor da Matrcula do imvel no RGI:
documento emitido pelo Cartrio de Registro de Imveis, contendo o histrico do imvel desde o seu registro
inicial, abrangendo, por exemplo, averbaes de edificaes, alteraes de edificaes, aes reais e pessoais
reipersecutrias, hipotecas, alienaes fiducirias, cadeia dominial e alteraes de endereo;
Item 3.5.2.1 - Em se tratando de unidades concludas novas, nos processos de aquisio demandados pelas
Agncias ou CCA, obrigatria tambm a apresentao da documentao necessria para responder aos itens do
Anexo V - Requisitos mnimos de engenharia e arquitetura definidos pela Caixa;
Item 3.10.1.4 - As despesas correspondentes aos custos de manuteno (vigilncia, gua, energia eltrica, cotas
condominiais), vendas frustradas, impostos e outros, tambm so alocadas no fluxo de caixa e, juntamente com
as informaes quanto ao prazo esperado de comercializao e custo de oportunidade, so em princpio de
responsabilidade das unidades CAIXA demandantes ou contratantes externos;
Item 3.11.8.7 - Quando o aluguel ou parcela complementar de aluguel forem avaliados com a utilizao de fatores
de comercializao e taxas de rentabilidade, estes parmetros so definidos no bojo dos trabalhos de avaliao;
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Item 3.12.2 - Em se tratando de avaliao de unidades novas, nos processos de aquisio demandados pe las
Agncias ou CCA, obrigatria a verificao pelo avaliador do atendimento aos requisitos mnimos de
engenharia/arquitetura estabelecidos pela CAIXA, constantes no Anexo V;
Item 3.12.20.1 - Em se tratando de edificao com a rea parcialmente no averbada, para efeito de avaliao,
considera-se, em principio, as reas efetivamente existentes, isto , terreno e construo total (reas averbadas e
no averbadas) e o imvel, se no houver outras restries, passvel de ser aceito como garantia;
Item 3.12.28 - alterao para Aceitao do imvel como garantia e verificao do atendimento aos requisitos
mnimos de engenharia/arquitetura estabelecidos pela Caixa ;
Anexo I - Atividades Caixa de avaliao de bens e estudos de velocidade de vendas de empreendimentos
imobilirios Edital 100/2014 Substituio da tabela;
EXCLUSES:
Excluso da sigla REDUR em todo o COT, conforme modelo de gesto vigente;
Item 2.2 - Conceitos - Parecer Complementar: Instrumento institudo atravs do AE098 para verificao do
atendimento das condies mnimas exigveis no crdito imobilirio;
Excluso dos itens 3.12.23.1.1, 3.12.23.1.2, 3.12.23.1.3, 3.12.23.1.3.1 e 3.12.23.2.1 que tratam da caracterizao
de empreendimentos.
REGULAMENTAO UTILIZADA
LEI 5194/66, de 24/12/1966;
LEI 11.483, de 31/05/2007;
LEI 12.378, de 31/12/2010;
NBR 14653-1, vlido a partir de 30/05/2001;
NBR 12721/2006, vlido a partir de 01/02/2007;
DOCUMENTAO UTILIZADA
No se aplica
ROTEIRO PADRO
NORMATIVOS REVOGADOS
No se aplica.
ATENDIMENTO DE DVIDAS
GEHPA - GN PADRONIZ NORMAS TECNIC CONSTR CIVIL
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1
OBJETIVO
1.1 Estabelecer diretrizes para as atividades de avaliao de imveis e outros bens, exceto jias e objetos para
penhor, assim como para os estudos de velocidade de vendas de empreendimentos imo bilirios no mbito da
CAIXA.
2
DEFINIES
2.1
SIGLAS, DESIGNAES E ABREVIATURAS UTILIZADAS

ABNT Associao Brasileira de Normas Tcnicas;
ADEMI Associao de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobilirio;
ART Anotao de Responsabilidade Tcnica;
ATTE Cdigo de atividade tcnica;
CAU Conselho de Arquitetura e Urbanismo;
CCA Correspondente CAIXA AQUI;
CI Comunicao Interna;
CND Certido Negativa de Dbitos;
CONFEA Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia;
CREA Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia;
EVV Estudo de Velocidade de Vendas;
EIVV Estimativa de ndice Velocidade de Vendas;
VV Velocidade de Vendas;
FRE Ficha Resumo do Empreendimento;
GEHPA - GN Padronizao e Normas Tcnicas da Construo Civil
GIHAB Gerncia de Filial de Habitao;
GILIE Gerncia de Filial Alienar Bens Mveis e Imveis;
GILOG Gerncia de Filial Logstica;
GIREC Gerncia de Filial Manuteno e Recuperao de Ativos;
GIRIS Gerncia de Filial Risco de Crdito;
INMETRO Instituto Nacional de Metrologia, Normalizao e Qualidade Industrial;
INSS Instituto Nacional de Seguridade Social;
IVV ndice de Velocidade de Vendas;
JURIR Jurdico Regional;
MO Catlogo de Modelos;
NBR Norma Brasileira Registrada no INMETRO;
OF Ofcio;
OS Ordem ou Autorizao de Servio;
PEPT Pendncia para Elaborao de Pea Tcnica;
RFFSA Rede Ferroviria Federal Sociedade Annima;
RGI Registro Geral de Imveis no Cartrio de Registro de Imveis;
RT Responsvel Tcnico;
RRT Registro de Responsabilidade Tcnica;
SECOVI Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locao e Administrao de Imveis;
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SGE Construo Civil Superintendncia de Grandes Empresas da Construo Civil;

SIGDU - Sistema de Gesto do Desenvolvimento Urbano;
SIMIL Sistema de Informaes do Mercado Imobilirio;
SINAPI Sistema Nacional de Pesquisa de Custos e ndices da Construo Civil;
SINDUSCON Sindicato das Indstrias da Construo Civil;
SIOPI Sistema de Operaes Imobilirias;
SITER Sistema de Controle das Avaliaes para Terceiros;
SR Superintendncia Regional;
SUEHA-SE Habitao Area A - C Oeste e Norte;
SUEHB - SE Habitao rea B (Nordeste);
SUEHC - SE Habitao Area C Sul;
SUEHD - SE Habitao rea D - MG, ES, RJ;
SUEHE - SE Habitao rea E/SP;
VV Velocidade de Vendas;
2.2
CONCEITOS
Avaliao de bens: anlise tcnica realizada por profissional habilitado, para identificar o valor de um bem,
seus custos, frutos e direitos, bem como determinar indicadores da viabilidade de sua utilizao ec onmica
para determinada finalidade, situao e data;
Averbao da edificao: registro da edificao existente ou realizada sobre um terreno, na matrcula do
terreno no RGI, normalmente com descrio da tipologia da edificao e suas reas. Em se tratando de
empreendimentos, a descrio mais detalhada e poder abranger adicionalmente, para os
empreendimentos condominiais, as fraes ideais das unidades autnomas;
Caractersticas intrnsecas do imvel: aspectos inerentes ao prprio imvel, ao seu terreno , a exemplo da
rea, dimenses, posio, confrontaes assim como s benfeitorias nele existentes, a exemplo do partido
arquitetnico, padro, conservao, rea, diviso interna;
Caractersticas extrnsecas do imvel: aspectos no intrnsecos do imvel liga dos ao logradouro, bairro,
cidade enfim, regio assim como ao contexto em que se insere em termos , por exemplo, de mercado,
economia, legislao;
Correspondente CAIXA AQUI: empresa contratada pela CAIXA para prestar servios comunidade em seu
nome, com critrios estabelecidos por ela CAIXA;
Certido de Inteiro Teor da Matrcula do imvel no RGI: documento emitido pelo Cartrio de Registro de
Imveis, contendo o histrico do imvel desde o seu registro inicial, abrangendo , por exemplo, averbaes de
edificaes, alteraes de edificaes, aes reais e pessoais reipersecutrias, hipotecas, alienaes
fiducirias, cadeia dominial e alteraes de endereo;
Categoria: casa (e correlatos, ex: vilage), apartamento (e correlatos, ex: aparthotel, flat, kit, loft ), loja, sala
comercial (e correlatos, ex: pavimentos comerciais), lote, gleba, vaga de garagem, prdio, galpo, etc.;
Dano Fsico de Imvel: Dano constatado no imvel decorrente de vcios construtivos, da ao ou omisso
humana, por exemplo, em relao manuteno preventiva ou corretiva, de agentes da natureza, entre
outros;
Especificao da avaliao: classificao da avaliao quanto a fundamentao e preciso;
Estabilidade e solidez: integridade estrutural, ausncia de risco de colapso;
Grau de Fundamentao: funo do aprofundamento do trabalho avaliatrio, da metodologia empregada e
da confiabilidade, qualidade e quantidade dos dados amostrais utilizados;
Grau de Preciso: estabelecido quando for possvel medir o grau de certeza e o nvel de erro numa
avaliao;
Habitabilidade: pressupe a existncia de condies satisfatrias de conforto, segurana e salubridade na
edificao;
Habite-se: documento expedido pela administrao pblica local, normalmente prefeitura ou rgo
competente, que atesta a regularidade das benfeitorias existentes no imvel e sua conformidade com os
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projetos aprovados segundo as normas e posturas locais vigentes poca da aprovao, liberando o imvel
para uso inclusive no habitacional, se for o caso;
Imveis urbanos e bens correlatos urbanos: no contexto do presente normativo, refere -se ao conjunto dos
bens para a avaliao dos quais, possuem habilitao os engenheiros civis e arquitetos;
Inovao tecnolgica: material, componente ou sistema construtivo que incorpora difere ncial tecnolgico em
relao aos correspondentes pr-existentes no mercado;
Intervalo de valores admissveis: faixa de valores admissveis em torno do valor de avaliao;
Laudo Completo: o que contm de forma descritiva, consubstanciada, os requisitos pr evistos pela NBR
bem; , includos todos os anexos previstos na referida Norma: documentao dominial, fotografias do imvel
avaliando, plantas, identificao dos dados de mercado, memria de calculo ou relatrios originais dos
programas computacionais utilizados.
Laudo simplificado: o que contm de forma descritiva, consubstanciada, os requisitos previstos pela NBR
bem, no estando includos todos os anexos previstos na referida Norma.
Luvas: quantia estabelecida para assinatura ou transferncia do contrato de locao, a ttulo de remunerao
do ponto comercial;
Macromodelos: so modelos de regresso com a maior abrangncia possvel e que possam ser utilizados
para realizao de avaliaes;
Matrcula no RGI: resultante da ao de documentar em um livro ou ficha no Cartrio de Registro de
Imveis a descrio do imvel em termos, principalmente, de endereo e metragem, seus proprietrios e os
sucessivos registros e averbaes que informam transaes, hipotecas, nus e alteraes fsicas do bem;
Memorial de Incorporao: Acervo documental do registro da incorporao em condomnio no RGI;
Monitoramento de trabalhos de avaliao: o processo de monitoramento pelos profissionais do quadro, dos
trabalhos realizados pelas empresas credenciadas, ocorre em tempo real, ou seja, durante a execuo dos
mesmos, objetivando a conformidade desses trabalhos com a NBR 14653 da ABNT e suas partes, com os
dispositivos legais vigentes, com o presente normativo e para que no restem restries aparentes ou
indcios de restries validao de seus resultados. O monitoramento feito a ttulo apenas de controle de
qualidade, sem que haja, no entanto, qualquer conotao de co -responsabilidade dos profissionais monitores
pela execuo dos mesmos;
Monitor: profissional responsvel pelo monitoramento;
Parecer Tcnico: Parecer fornecido em forma de Relatrio circunstanciado contendo esclarecimento tcnico
emitido por profissional do quadro ou credenciado, sobre assunto de sua especialidade, eventualmente em
complementao a outro trabalho anterior;
Preo de Liquidao Forada: a quantia aufervel pela comercializao de um bem, na hiptese de uma
venda compulsria ou em prazo menor que o mdio de absoro pelo mercado, sendo um dos objetivos
possveis de um trabalho de avaliao e estabelecido sempre que formalmente solicitado;
Profissionais do quadro: engenheiros e arquitetos do quadro de empregados da CAIXA, das carreiras
profissionais;
Relatrio de vistoria Pea tcnica de contedo equivalente ao laudo de avaliao exceo dos tpicos
afetos valorao do imvel
Revisionamento de trabalhos de avaliao: processo de verificao dos trabalhos terceirizados por
amostragem, a posteriori, visando o aprimoramento tcnico e a qualidade dos servios contratados;
Revisor: Profissional responsvel pelo revisionamento;
Sistema construtivo convencional: so os que empregam materiais e tcnicas construtivas consagrados pelo
uso, normalizados pela ABNT e analisados e aprovados pela engenharia da CAIXA;
Unidade Isolada: unidade imobiliria autnoma no predial;
Valor locativo de mercado: para fins do presente normativo o valor de mercado para locao, que
corresponde quantia mais provvel pela qual se aluga voluntariamente e conscientemente um bem, numa
data de referncia, dentro das condies do mercado vigente;
Valor venal de mercado: para fins do presente normativo o valor de mercado para compra/venda, que
corresponde quantia mais provvel pela qual se compra/vende voluntariamente e conscientemente um bem,
numa data de referncia, dentro das condies do mercado vigente ;
Valorao: definio do valor de avaliao;
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Vcios construtivos: anomalias, defeitos ou danos oriundos de deficincias de projetos, de falhas na

execuo da construo ou da qualidade dos materiais, os quais tornam a edificao total ou parcialmente
imprpria para o fim a que se destina e/ou depreciam o imvel;
Vcios construtivos graves: so aqueles que afetam o imvel ou parte dele, prejudicando a sua estabilidade
solidez e/ou condies de habitabilidade e sejam de recuperao ou correo difcil e onerosa .
3
NORMAS
3.1 Todos os trabalhos de avaliao CAIXA so elaborados em conformidade com o grupo de normas NBR 14653
da ABNT.
3.2 A realizao das avaliaes de bens objeto do presente normativo constitui atribuio legal exclusiva dos
profissionais graduados em engenharia, arquitetura e agronomia.
3.3 As avaliaes e estudos de velocidade de vendas de empreendimentos imobilirios so realizados por
profissionais do quadro de empregados ou por empresas credenciadas e objetivam subsidiar produtos, programas e
operaes, tais como as operaes de crdito, renegociaes de contratos, operaes de repasse de recursos
pblicos, operaes do PAC Programa de Acelerao do Crescimento, operaes patrimoniais ou de interesse
patrimonial, operaes e demandas judiciais e operaes de presta o de servios a entidades externas
conveniadas ou a entidades externas no-conveniadas em carter extraordinrio.
3.4 As atividades de avaliao e estudos de velocidade de vendas esto relacionadas no Anexo I; quando
contratadas junto s empresas credenciadas, so monitoradas ou revisionadas pelos profissionais do quadro.
3.5
DOCUMENTAO PARA A AVALIAO DE IMVEIS
3.5.1
Cabe aos contratantes externos ou unidades CAIXA demandantes o fornecimento da documentao para
a avaliao dos imveis bem como viabilizar o acesso do avaliador s suas dependncias.
3.5.2
A documentao bsica para realizao das avaliaes de imveis a Certido de Inteiro Teor da
Matrcula dos imveis no RGI.
3.5.2.1 Em se tratando de unidades concludas novas, nos processos de aquisio demandados pelas
Agncias ou CCA, obrigatria tambm a apresentao da documentao necessria para responder aos
itens do Anexo V requisitos mnimos de engenharia e arquitetura definidos pela caixa .
3.5.3 Quando a documentao bsica no contiver informaes suficientes realizao do trabalho de avaliao,
so solicitados s unidades demandantes projetos, memoriais descritivos, carns de IPTU ou outros documentos
complementares.
3.5.4 Na avaliao de unidades residenciais ou comerciais em prdios condominiais, quando constatada a
existncia fsica de vagas de garagem no autnomas associadas s unidades avaliadas, sem que figure
explicitamente nas Certides de Matrcula a existncia da vinculao, para que possam ser reali zadas as
avaliaes, a vinculao das vagas comprovada atravs de outros documentos, como Conveno de Condomnio,
Memorial de Incorporao, Certido de Inteiro Teor da Matrcula do Terreno contendo a averbao do Memorial de
Incorporao.
3.5.5 Para as avaliaes realizadas no mbito do Fundo Contingente da antiga RFFSA, tal como previsto na Lei 11.483/07,
quando no for possvel comprovar a dominialidade de imvel oriundo da extinta RFFSA, permitido Unio
transferir a posse deste ao adquirente para posterior regularizao perante o Cartrio de Registro de Imveis.
3.5.5.1 Nesse sentido, em algumas situaes, para fins de avaliao, no existir disponvel Certido de Matrcula
do Imvel objeto.
3.5.6 Em se tratando de imveis adjudicados, em execuo extrajudicial, execuo judicial ou contrato subjdice , as Unidades Demandantes fornecem, alm da Certido de Matrcula, sempre que possvel, cpia do laudo
da ltima avaliao realizada com vistoria interna, alm de outros documentos disponveis, tais como, projetos e
croquis que possam servir como subsdio na caracterizao interna do imvel, na hiptese de no viabilizao da
vistoria interna do mesmo.
3.5.7 A solicitao de documentao complementar ou de esclarecimentos sobre a documentao fornecida junto
s unidades CAIXA demandantes feita pelas empresas credenciadas atravs de PEPT ou solicitao formal.
3.5.8 A negativa ou demora excessiva em atender a solicitao enseja a concluso e entrega do Laudo sem a
definio do valor de avaliao contendo a respectiva justificativa.
3.5.9 Em se tratando de demandas por unidades CAIXA, havendo divergncia entre o endereo constante na
documentao do imvel e o verificado pelo avaliador por ocasio da vistoria, havendo a convico do avaliador de
tratar-se do imvel objeto da documentao e da demanda, emitido o laudo e consignada a divergncia verificada,
por outro lado, no havendo a convico, concludo e entregue o laudo sem definio de valor contendo a
respectiva justificativa.
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3.5.9.1 As unidades CAIXA demandantes, a partir da divergncia de endereo apontada pelo avaliador, investigam
a situao, se preciso com consulta jurdica.
3.5.9.2 Invariavelmente identificado o imvel no laudo pelo seu endereo real verificado.
3.6
MONITORAMENTO OU REVISIONAMENTO DOS TRABALHOS REALIZADOS POR EMPRESAS

CREDENCIADAS
3.6.1 Quando realizados por empresas credenciadas, so monitorados pelos profissionais do quadro os estudos de
velocidade de vendas de empreendimentos imobilirios urbanos, as avaliaes apresentveis atravs de laudo
modelo completo, as avaliaes de imveis funcionais para alienao, alguns casos de avaliaes para terceiros ,
exceto EMGEA, cujo contrato admita a apresentao atravs de laudo simplificado e as avaliaes nas anlises dos
pedidos de autorizao para reformas de imveis hipotecados ou alienado s.
3.6.1.1 So revisionadas sob a gesto das GIHAB as demais avaliaes realizadas por empresas credenciadas
apresentveis atravs de laudo modelo simplificado, em operaes tais como aquisio de unidades imobilirias,
renegociao de dvida de financiamentos habitacionais, imveis adjudicados, execuo extrajudicial, execuo
judicial, contratos sub-jdice, garantia de operaes da rea comercial enquadrveis na atividade A-401 e
substituio de garantias habitacionais.
3.6.2 Os monitores engenheiros civis e arquitetos monitoram na ntegra os trabalhos realizados pelas empresas
credenciadas, quando se tratar de estudos de velocidade de vendas de empreendimentos imobilirios urbanos e de
avaliaes de imveis urbanos e bens correlatos urbanos que devam ser monitoradas conforme indicadas no item
3.6.1.
3.6.3 Quando no se tratar de trabalhos inseridos nas reas de formao dos profissionais monitores, os trabalhos
realizados por empresas credenciadas so monitorados apenas nos aspectos para os quais o profissional monitor
possua capacitao.
3.6.3.1 Os engenheiros civis e arquitetos, por exemplo, numa avaliao de imvel rural , monitoram, dentre outros
aspectos, o tratamento estatstico empregado.
3.6.3.2 Nas avaliaes solicitadas pela GEHPA s GIHAB, o monitoramento de responsabilidade da GIHAB que
demandou o laudo empresa credenciada.
3.7
METODOLOGIAS AVALIATRIAS
3.7.1 A metodologia avaliatria adotada funo basicamente da natureza do bem avaliando, da finalidade da
avaliao e da disponibilidade, qualidade e quantidade de informaes subsidirias obtidas.
3.7.2 Como regra, utilizado para avaliao o mtodo comparativo direto de dados de mercado.
3.7.2.1 A adoo de outra metodologia sempre justificada nos laudos de avaliao e somente admitida nos
trabalhos realizados por empresas credenciadas, se houver anuncia da GIHAB.
3.7.3 Nas avaliaes onde a metodologia adotada envolva a determinao do custo de reedio ou reproduo de
benfeitorias, so prioritariamente utilizadas as informaes do SINAPI.
3.8
ESPECIFICAO DAS AVALIAES
3.8.1 As avaliaes so especificadas quanto fundamentao e preciso.

3.8.2 A fundamentao funo do aprofundamento do trabalho AVALIATRIO, metodologia, confiabilidade,
qualidade e quantidade de dados subsidirios disponveis.
3.8.2.1 Todos os trabalhos de avaliao de imveis urbanos so elaborados com o objetivo de atingir o Grau de
Fundamentao II, admitido, no entanto, o Grau I, dispensvel em princpio que se busque o Grau III.
3.8.2.2 Em situaes especiais, quando por algum motivo for requisitado que se busque o Grau III, a avaliao
tratada de maneira diferenciada, inclusive no que tange ao clculo do seu custo, do valor de remunerao s
empresas credenciadas ou de cobrana de terceiros, estimando-se o volume de horas tcnicas a ser empregado.
3.8.2.3 Nos municpios classificados como B no SIGDU-4.48 e nas situaes em que haja comprovada
impossibilidade de se viabilizar pelo menos o Grau I de fundamentao, por motivos alheios vontade do avaliador,
sob a responsabilidade das GIHAB atribudo ao trabalho de avaliao o ttulo de Laudo de Avaliao de Uso
Restrito, e o mesmo no classificado quanto fundamentao, consignando-se tal situao no campo
Observaes Finais do laudo.
3.8.3 A preciso estabelecida quando possvel medir o grau de certeza e o nvel de erro numa avali ao e
depende da natureza do bem, do objetivo da avaliao, da conjuntura de mercado, da abrangncia alcanada na
coleta de dados (quantidade, qualidade e natureza), da metodologia e dos instrumentos utilizados .
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3.9
COT-AVALIAES 017
VALIDADE DOS LAUDOS DE AVALIAO
3.9.1 O Laudo de Avaliao tem validade para a data de referncia nele constante.
3.9.2 Administrativamente a CAIXA define por meio dos gestores de cada produto, programa ou operao o perodo
de validade dos laudos de avaliao para sua utilizao.
3.10
PREO DE LIQUIDAO FORADA
3.10.1 O preo de liquidao forada identificado como valor presente de um fluxo de caixa, descontado ao custo
de oportunidade do proprietrio do bem, observadas as peculiaridades descritas nos pargrafos seguintes.
3.10.1.1 O horizonte do fluxo de caixa corresponde ao prazo esperado de absoro pelo mercado em condies
normais, inclusive de preo.
3.10.1.2 A receita alocada no ltimo perodo do fluxo de caixa e corresponde ao valor de mercado do bem,
identificado pelo avaliador atravs de trabalhos avaliatrios.
3.10.1.3 As despesas correspondentes aos custos de manuteno (vigilncia, gua, energia eltrica, cotas
condominiais), custo de licitao e gerenciamento, impostos e outros, tambm so alocadas no fluxo de caixa.
3.10.1.4 As despesas correspondentes aos custos de manuteno (vigilnci a, gua, energia eltrica, cotas
condominiais), vendas frustadas, impostos e outros, tambm so alocadas no fluxo de caixa e, juntamente com as
informaes quanto ao prazo esperado de comercializao e custo de oportunidade, so em princpio de
responsabilidade das unidades CAIXA demandantes ou contratantes externos.
3.11
AVALIAES APRESENTADAS POR MEIO DE LAUDO TIPO COMPLETO
3.11.1 Adota-se como padro de capa de laudo e padro de laudo os constantes no Anexo II e Anexo III do
presente normativo, nas avaliaes individuais de Imveis Urbanos quando elaborados pelo mtodo comparativo
direto de dados de mercado com a utilizao de regresso linear clssica.
3.11.1.1 Para as demais situaes so utilizados os referidos padres com as adaptaes que sejam
indispensveis em funo, por exemplo, de outra metodologia empregada, da natureza e quantitativo dos bens
objeto, assim como de exigncias normativas previstas nas demais partes especficas da NBR 14653.
3.11.2 As avaliaes apresentadas atravs de Laudo Completo so demandadas exclusivamente pelas GIHAB
sempre que realizadas por empresas credenciadas, so monitoradas por profissionais do quadro, obser vadas as
disposies constantes no subitem 3.6 acima.
3.11.3 So elaborados Laudos Completos nas seguintes avaliaes:
Imveis patrimoniais (aquisio, alienao, permuta, locao, atualizao de balano);
Avaliaes de interesse de terceiros, a exceo das avaliaes previstas em contratos de convnios para serem
enquadradas na atividade A-401 e avaliaes para Instituies de Crdito (Circular CAIXA 147/98);
Demandas judiciais, a exceo das recebidas no mbito dos processos de adjudicao, execuo extrajudicial,
execuo judicial, contratos sub-jdice, envolvendo as tipologias enquadrveis na atividade A-401;
Seguro (exceto habitacional);
Avaliaes de empreendimentos;
Avaliaes tcnico-econmicas, assim identificadas as avaliaes com utilizao do mtodo da capitalizao da
renda;
Imveis rurais;
Mquinas e equipamentos;
Instalaes industriais;
reas florestais;
Stios histricos;
Jazidas;
Outras situaes no previstas sob a responsabilidade das GIHAB.
3.11.3.1 Nas avaliaes de interesse CAIXA, ainda que contempladas pelas situaes acima para utilizao de
Laudos Modelo Completo, sempre que os modelos padronizados especficos comportar, so alternativamente
gerados Laudos de Avaliao Simplificados.
3.11.3.1.1.1 Quando se tratar de laudo de reavaliao patrimonial, ainda que utilizado o modelo simplificado,
obrigatria a utilizao da capa resumo e deve ser feita referncia ao laudo de avaliao anterior.
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COT-AVALIAES 017
3.11.3.1.2 Os Intervalos de Valores Admissveis, quando for o caso, devero ser informados no campo
Observaes.
3.11.3.1.3 No obstante a utilizao do modelo de Laudo Simplificado, so inseridos anexos tais como os relatrios
do modelo de regresso, documentao do imvel, documento atravs do qual foi solicitada a avaliao, relatrio
da OS, tabela de dados de mercado, tabela demonstrativa dos enquadramentos quanto preciso e
fundamentao, croquis de localizao, memria de clculo, relatrio fotogrfico complementar se for o caso,
dentre outros no citados porm exigidos pela NBR 14.653-2.
3.11.4
AVALIAES PARA GARANTIA OU RECEBIMENTO EM DAO DE PAGAMENTO NO
ENQUADRVEIS NA ATIVIDADE A-401, COM NFASE PARA AS ATINENTES S OPERAES COMERCIAIS,
EXCETO AVALIAES DE EMPREENDIMENTOS URBANOS NO MBITO DAS ANLISES DO CRDITO
IMOBILIRIO
3.11.4.1 Nas avaliaes para garantia (alienao fiduciria, hipoteca, garantia fidejussria) ou recebimento em
dao de pagamento no enquadrveis na atividade A-401, exceto avaliaes de empreendimentos urbanos no
mbito das anlises do crdito imobilirio, o avaliador manifesta-se conclusivamente sobre a possibilidade de
aceitao do imvel como garantia de operaes no mbito da CAIXA, sob os aspectos fsicos e de mercado.
3.11.4.1.1 Sempre que a manifestao for contrria aceitao do imvel como garantia , o avaliador consigna
justificativa no laudo de avaliao.
3.11.4.2 Essas avaliaes so demandadas s GIHAB respectivas, pelas demais unidades CAIXA.
3.11.4.3 Em se tratando de avaliaes de instalaes industriais, assim como de mquinas e equipamentos,
determinado o valor de desmonte dos bens, ou seja, o valor apurvel pela venda das instalaes, mquinas e
equipamentos desmontados.
3.11.4.3.1 Enquadra-se nesse contexto os postos de combustveis para os quais o valor de garantia corresponde ao
valor do terreno com suas benfeitorias civis, somado ao valor de desmonte dos equipamentos e instalaes
eletromecnicas.
3.11.5

TIPO COMPLETO
3.11.5.1 Constatada a existncia de passivo ambiental, por exemplo, em funo de contaminao, a avaliao
contempla a sua influncia.
3.11.5.1.1 Os subsdios ou a complementao dos subsdios a respeito do passivo ambiental, necessrios
avaliao, so providenciados pelos demandantes/interessados, a partir de solicitaes feitas pelas GIHAB.
3.11.5.2 Havendo suspeita da existncia de passivo ambiental, so solicitados pelas GIHAB aos
demandantes/interessados, subsdios que comprovem a inexistncia de passivo ambiental ou, se no for o caso,
que possibilitem ao avaliador contemplar a influncia da sua existncia na avaliao.
3.11.5.3 Em se tratando de avaliaes de interesse CAIXA, havendo a constatao ou at mesmo a suspeita da
existncia de passivo ambiental, o avaliador consigna no laudo de avaliao, em nvel de concluso, que o imvel
somente poder se aceito como garantia se for comprovada , conforme o caso, a inexistncia ou a eliminao de
passivo ambiental existente.
3.11.6
AVALIAO INTERVALAR
3.11.6.1 Quando da elaborao de laudos de avaliao modelo completo, alm do valor final, ou seja, do valor de
avaliao, dever ser indicada a faixa de valores admissveis em torno do valor final.
3.11.6.1.1 A faixa de valores admitida em torno do valor final chamaremos de intervalo de valores admissveis.
3.11.6.1.2 Excluem-se desse contexto as avaliaes destinadas a balano ou atualizao de balano patrimonial e
as avaliaes para terceiros item 3.11.12.
3.11.6.2 Quando, como valor de avaliao, for adotada a estimativa de tendncia central, o intervalo de valores
admissveis deve estar limitado simultaneamente ao intervalo de confiana de 80% para a estimativa de tendncia
central e ao campo de arbtrio.
3.11.6.3 Quando for arbitrado valor de avaliao dentro do campo de arbtrio, no coincidente com a estimativa de
tendncia central, o intervalo de valores admissveis deve estar limitado simultaneamente ao campo de arbtrio e ao
intervalo em torno do valor arbitrado, com amplitude percentual igual do intervalo de confiana de 80% para a
estimativa de tendncia central.
3.11.6.4 Algumas possibilidades na definio do intervalo de valores admissveis esto ilustradas no Anexo IV.
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#CONFIDENCIAL 05
3.11.7
COT-AVALIAES 017
AVALIAO DAS UNIDADES PADRO TIPO DE EMPREENDIMENTOS IMOBILIRIOS URBANOS

PARA FINS DE RECUPERAO DE ATIVOS, VIA DE REGRA NOS PROCESSOS DA EMGEA
3.11.7.1 As unidades padro tipo representam um grupo de unidades assemelhadas s quais possa ser atribudo
um mesmo valor de avaliao.
3.11.7.2 Para avaliao das unidades padro tipo no h a obrigatoriedade de vistoria de todas as unidades por
elas representadas, mas de unidades em proporo apenas suficiente para a caracterizao do padro tipo.
3.11.7.3 Na definio das unidades padro tipo e do grupo de unidades representadas, consi dera-se no somente
aspectos intrnsecos como rea e diviso interna, mas tambm aspectos com relevante influncia nos valores,
como, por exemplo, os demonstrados abaixo:
Apartamentos de mesma tipologia, de frente e de fundos, podem caracterizar unidades p adro distintas;
Apartamentos de mesma tipologia, virados para o mar e para uma favela, caracterizariam 02 unidades padro
distintas;
Apartamentos de mesma tipologia localizados em prdios distintos de um mesmo conjunto ou condomnio,
diferenciados pela existncia de problemas estruturais em alguns desses prdios, caracterizam unidades padro
distintas.
3.11.7.4 As unidades que, a exceo de pequenas diferenas de rea, sejam assemelhadas nos demais aspectos
considerados para efeito de avaliao, so representadas por uma mesma unidade padro tipo, desde que s
mesmas possa ser atribudo um mesmo valor de avaliao.
3.11.7.5 Nas avaliaes das unidades padro tipo de empreendimentos da EMGEA, demandadas normalmente
pelas GIREC junto s GIHAB, tambm so fornecidos, alm da estimativa pontual, os intervalos de valores
admissveis.
3.11.7.6 Mediante solicitao e orientao formal das GIREC, na avaliao de unidades padro tipo de
empreendimentos para liquidao/renegociao de contratos com incentivos especficos autorizados pela EMGEA,
inclusive em se tratando de conjuntos habitacionais de casas, as unidades padro tipo so consideradas para efeito
de avaliao, como se hipoteticamente as unidades por elas representadas mantivessem suas caractersticas
arquitetnicas originais.
3.11.8
DETERMINAO DO VALOR LOCATIVO DE MERCADO DE IMVEIS URBANOS A SEREM

LOCADOS PELA CAIXA OU TRIBUNAIS E EM OUTRAS SITUAES ONDE AS CARACTERSTICAS
DO IMVEL OBJETO EXTRAPOLEM AS CARACTERSTICAS DA AMOSTRA DE MERCADO
DISPONVEL
3.11.8.1 Como regra geral, consideram-se objetos das avaliaes os imveis a serem locados, como se adaptados
estivessem necessidade dos locatrios ou futuros locatrios.
3.11.8.2 O mtodo comparativo direto de dados de mercado sempre que possvel utilizado e com a maior
abrangncia possvel na contemplao do objeto da avaliao (Parte A).
3.11.8.3 No so considerados na avaliao os efeitos valorizantes das benfeitorias retornveis e das benfeitorias
no retornveis que foram ou sero custeadas por atuais ou futuros locatrios, nas avaliaes para renovao
contratual ou para contratao.
3.11.8.4 Quando existirem aspectos do objeto da avaliao que no possam ser abrangidos pela avaliao
comparativa, via de regra por insuficincia de informaes referenciais de mercado, face atipicidade do bem a
avaliar no seguimento de mercado em que se insere, calcula-se parcela complementar em separado (Parte B), para
compor o valor locativo mensal global do imvel objeto (Partes A + B).
3.11.8.5 O mtodo a ser utilizado para a definio da parcela de aluguel complementar (Parte B), tecnica mente
definido pelos autores das avaliaes, obedecendo -se os preceitos da NBR 14.653 e suas partes.
3.11.8.6 Para que possam ser considerados na avaliao os custos das adaptaes dos imveis, em se tratando da
CAIXA e dos Tribunais, so fornecidos pelas GILOG de forma descritiva, analtica, contendo assinatura de
Profissional Responsvel Tcnico e ART.
3.11.8.6.1 dispensvel a apresentao de ART sempre que a pea tcnica contendo os custos das adaptaes for
de autoria de profissionais do quadro lotados nas GILOG.
3.11.8.6.2 Na informao dos custos so segregados os itens ou parcelas que foram ou sero custeados pelos
futuros locatrios e pelos proprietrios dos imveis.
3.11.8.7 Quando o aluguel ou parcela complementar de aluguel forem avaliados com a utilizao de fatores de
comercializao e taxas de rentabilidade, estes parmetros so definidos no bojo dos trabalhos de avaliao.
3.11.8.8 A soluo avaliatria descrita para determinao do valor locativo aplicvel tambm aos casos de
determinao do valor venal quando existirem aspectos do objeto da avaliao que no possam ser abrangidos pela
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#CONFIDENCIAL 05
COT-AVALIAES 017
avaliao comparativa, via de regra por insuficincia de informaes referenciais de mercado, face atipicidade do
bem a avaliar no seguimento de mercado em que se insere.
3.11.8.9 A avaliao de luvas pelas GIHAB ficar condicionada ao fornecimento, seja pelas GILOG ou pelas SR,
sob a responsabilidade das mesmas, de informaes referenciais suficientes de cobranas de luvas que tenham
sido praticadas no mercado onde se insere o imvel a ser locado, com citao das fontes das informaes e
caracterizao dos imveis respectivos.
3.11.9
AVALIAES DE EMPREENDIMENTOS URBANOS NO MBITO DAS ANLISES DO CRDITO

IMOBILIRIO
3.11.9.1 Os objetivos possveis so de determinao dos parmetros de mercado, representados pelos valores de
avaliao e correspondentes intervalos de valores admissveis, como a seguir discriminados:
De compra/venda dos terrenos (glebas ou lotes) vazios ou considerados como se vazios estivessem;
De compra/venda das unidades autnomas dos empreendimentos considerados como se prontos estivessem;
De aluguel das unidades autnomas dos empreendimentos considerados como se prontos estivessem.
3.11.9.2 Os modelos de regresso utilizados nas avaliaes so atuais ou atualizados e contemplam sempre que
possvel apenas dados de imveis novos e na planta com o tratamento devido, os mais contemporneos possveis
avaliao na sua data de referncia, inclusive dados do prprio empreendimento em anlise , desde que
devidamente comprovados e em quantidade que no torne a amostra tendenciosa.
3.11.9.3 Sempre que restarem discrepncias entre os valores de avaliao adotados para fins de anlise e os
valores propostos pelo agente construtor/incorporador, particularmente se a anlise estiver resultando na
inviabilidade do empreendimento, providenciada pelas GIHAB, a defesa da avaliao junto ao referido agente, de
maneira sistematizada, utilizando-se terminologia, linguagem e recursos apropriados ao entendimento pelo agente e
convencimento do mesmo.
3.11.9.3.1 Por outro lado, particularmente nestes casos, so oportunizadas ao agente construtor/incorporador a
fundamentao e defesa de seus valores propostos, principalmente com apresentao de dados de mercado
referenciais de um modo geral e dados de venda de unidades do prprio empreendimento em particular.
3.11.9.3.1.1 Os dados de mercado fornecidos, inclusive os dados de venda do prprio empreendimento, so ,
sempre que possvel, considerados na avaliao ou reavaliao CAIXA desde que tenham sido comprovados pelo
agente ou sejam comprovados pelas GIHAB, respeitados os limites quantitativos para que no haja distoro da
amostra.
3.11.9.4 As avaliaes so em princpio apresentadas em forma de Laudos tipo Completo.
3.11.9.4.1 A critrio das GIHAB, feitas as ressalvas constantes no item 3.11.9.4.3, os trabalhos de avaliao so
alternativamente apresentados por meio de laudos modelo simplificado ( Anexo X, Anexo XI ou Anexo XII), contendo
todos os anexos necessrios para que sejam atendidos os requisitos da NBR 14653 e sejam abrangidos em termos
de relatrios do modelo de regresso, pelo menos os relatrios de resultados estatsticos, tabela d e dados e
projees de valores.
3.11.9.4.2 Outra possibilidade, feitas as ressalvas constantes no item 3.11.9.4.3, a apresentao da avaliao
atravs de uma simplificao do laudo tipo completo, que passa a ser designado como Laudo de Avaliao de Uso
Restrito, desde que contenha todos os aspectos obrigatrios previstos na NBR 14653 no contemplados pelo
modelo de Laudo de Anlise correspondente e sejam abrangidos, em termos de relatrios do modelo de regresso,
pelo menos os relatrios de resultados estatsticos, tabela de dados e projees de valores.
3.11.9.4.2.1 A simplificao do laudo tipo completo pressupe que tenha sido considerado o objeto da avaliao tal
como identificado e descrito no laudo de anlise, seja nos seus aspectos extrnsecos ou intrnsecos, inclusive em
termos de registros fotogrficos, ficando os dois laudos vinculados entre si, o que consignado no lau do de
avaliao.
3.11.9.4.3 Em situaes que venham a ser apontadas pela GEHPA, ser gerado ou reeditado o laudo de avaliao
em modelo completo e disponibilizada cpia do mesmo ao proponente, porm, com a excluso das referncias de
mercado utilizadas que no possam ser divulgadas, como por exemplo, por terem sido extradas de processos
CAIXA ou terem sido obtidas mediante acordo de confidencialidade.
3.11.9.5 A possibilidade ou no de aceitao dos imveis como garantia ficar atrelada viabilidade tcnica do
empreendimento e dever ser atestada pelo engenheiro e arquiteto encarregado da anlise do empreendimento
como um todo, com base nos aspectos fsicos ou de projeto e em outros aspectos envolvidos, inclusive os aspectos
de mercado que venham a ser apontados pelo avaliador.
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#CONFIDENCIAL 05
3.11.10
COT-AVALIAES 017
AVALIAES DE IMVEIS URBANOS PARA SEGURO
3.11.10.1 As avaliaes para seguro contemplam os custos de reproduo e reedio das benfeitorias totais do
imvel ou de partes das benfeitorias indicadas pelo solicitante para serem seguradas.
3.11.10.2 Salvo se especificado em contrrio pelo demandante, so abrangidos os equipamentos e mquinas
incorporados ao imvel.
3.11.11
AVALIAES DE IMVEIS URBANOS PATRIMONIAIS DE USO PARA FINS DE ATUALIZAO DE

BALANO
3.11.11.1 As avaliaes de imveis patrimoniais de uso para fins de atualizao de balan o objetivam o valor de
mercado do imvel como um todo, o valor do terreno considerado como se vazio estivesse e o valor agregado pelas
benfeitorias.
3.11.11.1.1 O valor agregado pelas benfeitorias corresponde diferena entre o valor de mercado do imvel como
um todo e o valor do terreno considerado como se vazio estivesse.
3.11.11.2 Em se tratando de imveis abrangendo duas ou mais unidades autnoma s integradas fisicamente e,
portanto, mais de uma matrcula, avalia-se o imvel como um todo e atribui-se valor s unidades objeto das
diversas matrculas de tal sorte que a soma dos mesmos corresponda invariavelmente ao valor obtido do imvel
como um todo.
3.11.11.2.1 A critrio do avaliador os valores das unidades podem ser obtidos atravs das fraes ideais ou
coeficientes de proporcionalidade que venham a ser estabelecidos, por exemplo, a partir de projees dos valores
de mercado para as unidades como se no integradas estivessem s demais, o que for mais representativo.
3.11.12
AVALIAES PARA TERCEIROS
3.11.12.1 Os trabalhos de avaliao para terceiros so apresentados via de regra atravs de laudos tipo completo
com encadernao.
3.11.12.1.1 Tal como previsto no item 3.12.29, em algumas situaes adotado o Modelo de Laudo Simplificado.
3.11.12.2 A exceo das avaliaes realizadas para a EMGEA que so demandadas s empresas contratadas
diretamente pelas unidades gestoras como as GIREC e apresentadas em Laudo Modelo Simplificado, todas as
avaliaes para terceiros contratadas so monitoradas pelos profissionais do quadro.
3.11.12.3 Sempre que previsto no contrato ou solicitado pelo contratante, so fornecidas cpias das ART ou RRT
dos trabalhos de avaliao, junto com o laudo ou a posteriori, tenham sido registradas isolada ou conjuntamente
com outros trabalhos em forma de ART mltipla ou RRT mltipla.
3.11.12.4 Para as avaliaes realizadas no mbito do Fundo Contingente da antiga RFFSA, so adotados e
apontados como objetivo, finalidade e proprietrio, respectivamente, determinao de valor de mercado,
alienao atravs de licitao e Unio.
3.11.13
AVALIAES EM MASSA E PLANTAS DE VALORES GENRICOS - PVG
3.11.13.1 Trata-se da avaliao sistemtica de grupo de imveis distribudos espacialmente, referenciada a uma
determinada data, usando-se procedimentos padronizados e normalizados, sem necessariamente vistoriar os
imveis individualmente, com caracterizao dos mesmos, por exemplo, a partir de informaes cadastrais ou
levantamentos por imagem de satlite ou aerofotos.
3.11.13.2 O mtodo recomendado o comparativo direto de dados de mercado, onde so buscados modelos de
regresso linear ou de regresso espacial, representativos do comportamento de mercado para as diversas
tipologias e situaes de mercado existentes.
3.11.13.2.1 A abrangncia dos modelos est atrelada preciso de resultados requerida face finalidade do
trabalho e em funo da estrutura de mercado e das zonas homogneas de avaliao especficas.
3.11.13.3 Modelos de regresso linear ou de regresso espacial so utilizados tambm para a obteno de fatores
como os de transposio e comercializao, a serem empregados nas avaliaes por fatores ou pelo mtodo
evolutivo.
3.12
AVALIAES DE IMVEIS URBANOS A SEREM APRESENTADAS ATRAVS DE LAUDOS DE

AVALIAO MODELO SIMPLIFICADO
3.12.1 Laudo Simplificado o que contm de forma sucinta os requisitos mnimos previstos pela NBR 14.653 -1 e
14.563-2, com as informaes suficientes para o seu entendimento, tal como Anexo X, Anexo XI ou Anexo XII.
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3.12.2 Em se tratando de avaliao de unidades novas, nos processos de aquisio demandados pelas Agncias ou
CCA, obrigatria a verificao pelo avaliador do atendimento aos requisitos mnimos de engenharia/arquitetura
estabelecidos pela CAIXA, constantes no Anexo V.
3.12.3 Exceto nas situaes que requeiram a apresentao da avaliao em forma de laudo tipo completo, o
modelo de Laudo Simplificado utilizado nas avaliaes de imveis urbanos de tipologias mais frequentes como
casa, apartamento, loja, escritrio, vaga de garagem e lote residencial unifamiliar .
3.12.3.1 So exemplos de avaliaes a serem apresentadas e m forma de laudo modelo simplificado, as avaliaes
nas operaes de aquisio de unidades imobilirias, renegociao de dvida de financiamentos habitacionais,
execuo extrajudicial, imveis adjudicados, em execuo extrajudicial, execuo judicial ou contrato subjdice , garantia de operaes da rea comercial enquadrveis na atividade A -401, substituio de garantias
habitacionais e avaliaes nas anlises dos pedidos de autorizao para reformas de imveis hipotecados ou
alienados.
3.12.3.1.1 A exceo das avaliaes de imveis funcionais para alienao e das avaliaes nas anlises dos
pedidos de autorizao para reformas de imveis hipotecados ou alienados, todas as demais modalidades de
avaliaes citadas so demandadas diretamente s empresas credenciadas, pel as unidades CAIXA habilitadas a
faz-lo.
3.12.3.1.2 As avaliaes de imveis funcionais para alienao e avaliaes nas anlises dos pedidos de
autorizao para reformas de imveis hipotecados ou alienados so demandas s GIHAB pelas demais unidades
CAIXA.
3.12.4 Quando for utilizado tratamento de dados de mercado por regresso linear, constam no Laudo Simplificado a
equao estimativa e os atributos do imvel avaliando para a simulao do valor.
3.12.5 Os Laudos Simplificados so gerados em 02 vias e contm, como anexos mnimos, a documentao do
imvel avaliando na via a ser entregue na GIHAB e relatrio fotogrfico com pelo menos quatro fotografias
digitalizadas internas e externas, referentes ao imvel avaliando, em tamanho e definio suficientes para a sua
perfeita visualizao.
3.12.5.1 As quatro fotografias mnimas contemplam pelo menos o logradouro, fachada principal e aspectos internos
do imvel.
3.12.6 exceo das GIHAB, as demais unidades demandantes no podem solicitar mais de uma avaliao para o
mesmo imvel, sem que tenha expirado ou esteja expirando o perodo de validade do primeiro laudo.
3.12.7 No havendo concordncia seja por parte do cliente ou da Unidade Demandante, com o contedo do laudo,
com nfase para o resultado da avaliao, pode ser solicitada a reviso da avaliao nos mo ldes previstos no item
4.3.
3.12.8 justificado no campo Observaes Finais sempre que ocorrer o enquadramento do estado de conservao
do imvel como ruim.
3.12.9 So descritas todas as benfeitorias acessrias relevantes, tais como muros divisrios e de fechamento, com
as caractersticas dos materiais de que so constitudos.
3.12.10 Para que o imvel objeto possa ser avaliado devem existir condies e subsdios que permitam ao
avaliador localiz-lo/identific-lo e suficientemente caracteriz-lo.
3.12.11 Imveis inacabados ou em reforma so avaliados considerando-se o estado em que se encontram.
3.12.12 A ttulo de controle de qualidade dos trabalhos terceirizados sem monitoramento, que abrange todos os
trabalhos demandados fora das GIHAB, so obrigatoriamente realizados os revisionamentos.
3.12.13 Todos os trabalhos de avaliao demandados pelas GIHAB so monitorados.
3.12.14 As avaliaes contemplam, sempre que possvel, a influncia dos estados de regularizao cadastral dos
imveis no RGI, em seu valor de mercado.
3.12.15 No podem ser fornecidas cpias dos laudos de avaliao a clientes ou agentes externos CAIXA , exceto
por determinao judicial.
3.12.16 Nas avaliaes demandadas pelas agncias e CCA, dever ser informado no campo Nome do Cliente do
laudo de avaliao: CAIXA ECONMICA FEDERAL.
3.12.17
VISTORIA
3.12.17.1 Como regra geral, o imvel avaliando vistoriado externa e internamente pelo avaliador.
3.12.17.1.1 No tendo sido viabilizada a vistoria interna do imvel por falha do interessado, caracteriza -se Vistoria
Infrutfera, sendo o laudo concludo sem atribuio de valor, porm, com a caracterizao externa e fotos externas
e com a citao das horas de chegada e sada do imvel, se possvel tambm nome e telefone de pessoa que
possa atestar o fato.
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3.12.17.2 Para vistoria com hora marcada, ocorre a espera por parte do avaliador de no mnimo 30 (trinta) minutos,
para que possa ser caracterizado o no comparecimento do interessado ao local.
3.12.17.3 explicitada no laudo a data da vistoria quando a mesma no for contempornea data de referncia do
laudo.
3.12.18
INFORMAES COMPLEMENTARES PERICIAIS
3.12.18.1
ESTABILIDADE E SOLIDEZ
3.12.18.1.1 A existncia de estabilidade e solidez est atrelada integridade estrutural dos imveis, assim como a
falta de estabilidade e solidez decorre da existncia de comprometimento de elementos tais como fun daes,
estruturas, alvenarias estruturais e muros de arrimo, que venham ensejar riscos de desabamento das edificaes.
3.12.18.2
VCIOS CONSTRUTIVOS
3.12.18.2.1 Uma vez identificada a existncia de vcios construtivos graves, estes so descritos no tpico
Informaes Complementares do Laudo de Avaliao Simplificado e contemplados em termos de relatrio
fotogrfico.
3.12.18.2.2 Vcios construtivos considerados graves motivam a no aceitao do imvel como garantia.
3.12.18.3
HABITABILIDADE
3.12.18.3.1 Habitabilidade pressupe a existncia de condies de conforto, salubridade, segurana, de imediata

ocupao e utilizao do imvel para o fim a que se destina, seja residencial, comercial ou outros.
3.12.18.3.2 Para que seja considerado habitvel, uma unidade isolada inacabada ou em reforma, deve possuir pelo
menos uma parte do seu mdulo principal com condies de habitabilidade.
3.12.18.3.3 No havendo outras restries, a falta de habitabilidade no enseja necessariamente a no aceitao
do imvel como garantia.
3.12.18.3.3.1 Pode eventualmente ocorrer a no aceitao do imvel por falta de habitabilidade, em
funo de exigncia especfica neste sentido, por parte do programa em questo.
3.12.18.4

MODELO SIMPLIFICADO
3.12.18.4.1 Constatada a existncia de passivo ambiental, por exemplo, em funo de contaminao, o avaliador
manifesta-se contrariamente aceitao do imvel como garantia e emite o laudo de avaliao sem definio de
valor, com a devida justificativa no campo Observaes Finais.
3.12.18.4.2 Havendo suspeita da existncia de passivo ambiental, para efeito de avaliao, o imvel
hipoteticamente considerado como se desprovido estivesse de passivo ambiental e o avaliador manifesta -se
contrariamente aceitao do imvel como garantia, com a correspondente justificativa no campo Observaes
Finais.
3.12.18.4.2.1 Uma vez comprovada pela parte interessada a inexistncia de passivo ambiental o
imvel pode ser aceito como garantia e, se necessrio, revisto o laudo de avaliao com eliminao
da restrio.
3.12.19
VAGAS DE GARAGEM CONDOMINIAIS
3.12.19.1
VAGAS DE GARAGEM AUTNOMAS AVALIADAS CONJUNTAMENTE COM OUTRAS UNIDADES

CONDOMINIAIS TAIS COMO APARTAMENTOS OU ESCRITRIOS
3.12.19.1.1 So fornecidas Certides de Matrcula para as vagas de garagem autnomas a serem abrangidas ,
conjuntamente, nas avaliaes de outras unidades condominiais como aparta mentos, escritrios e eventualmente
lojas.
3.12.19.1.2 Os nmeros identificadores das vagas compem a identificao do objeto da avaliao, juntamente com
o nmero da unidade avaliada principal, em Laudo de Avaliao nico, como por exemplo, apartamento 403 e vaga
de garagem 15.
3.12.19.1.3 Nas operaes de aquisio de unidades residenciais condominiais, normalmente apartamentos em
condomnios, onde as vagas de garagem sejam autnomas e todos os proprietrios de apartamentos assemelhados
possuam vaga(s) de garagem em determinadas propores, os objetos de avaliao abrangem obrigatria e
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conjuntamente, alm dos apartamentos, tambm vaga(s) de garagem em nmero compatvel com demais
apartamentos assemelhados.
3.12.19.1.3.1 Quando esse requisito no estiver sendo atendido, solicita-se unidade demandante a
incluso de vaga(s) de garagem na operao com o fornecimento de documentao complementar,
para que o imvel possa ser avaliado.
3.12.19.2
VAGAS DE GARAGEM NO AUTNOMAS VINCULADAS A OUTRAS UNIDADES CONDOMINIAIS

TAIS COMO APARTAMENTOS OU ESCRITRIOS
3.12.19.2.1 As vagas de garagem no autnomas vinculadas so abrangidas nas avaliaes de unidades

condominiais como apartamentos, escritrios e eventualmente lojas, desde que apaream registradas
documentalmente de forma explcita, seja nas Certides de Matrcula ou em outros documentos como Conveno
de Condomnio ou Memorial de Incorporao.
3.12.19.2.1.1 Quando identificada por ocasio da vistoria a existncia de vagas de garagem
vinculadas ao apartamento ou escritrio, e as mesmas vagas no aparecerem indicadas
explicitamente na Certido de Matrcula, solicita-se unidade demandante, documentao
complementar comprobatria para que o imvel possa ser avaliado.
3.12.19.2.2 No so consideradas nas avaliaes as vagas de garagem informais que no estejam formalmente
documentadas, ainda que identificadas fisicamente como associadas unidade condominial avaliada.
3.12.20
EXISTNCIA DE REAS DE CONSTRUO NO AVERBADAS
3.12.20.1 Em se tratando de edificao com a rea parcialmente no averbada, para efeito de avaliao , considerase, em principio, as reas efetivamente existentes, isto , terreno e construo total (reas averbadas e no
averbadas) e o imvel, se no houver outras restries, passvel de ser aceito como garantia.
3.12.20.2 Se a rea do imvel for totalmente no averbada, ou seja, no houver qualquer meno da edificao a
ser avaliada na matrcula, o imvel no poder ser aceito como garantia.
3.12.20.3 No pode o imvel ser aceito como garantia se possuir rea construda no averbada que, pelas suas
especificidades, sujeite o imvel no a uma possvel, mas a uma pro vvel interveno ou embargo pela
administrao condominial e/ou pelo poder pblico.
3.12.20.3.1 Excepcionalmente o imvel pode ser aceito como garantia, quando a parte no averbada em situao
restritiva no possuir vinculao estrutural com a parte ou mdulo princip al da edificao, e, desde que uma
eventual demolio ou sinistro da parte no averbada em situao restritiva no possa afetar ou gerar outras
restries graves ao imvel como um todo, particularmente, sua parte ou mdulo principal.
3.12.20.3.1.1 Atendidos estes requisitos o laudo abrange na sua descrio, inclusive em termos de
quantitativo de rea, tambm a rea no averbada em situao restritiva, porm, a mesma
desconsiderada para efeito de avaliao, o que consignado no laudo.
3.12.20.3.2 Se a Matrcula no RGI contiver a averbao da existncia de construo, porm, sem a caracterizao
do imvel inclusive em termos de rea construda averbada, o imvel descrito e avaliado, pelo menos em
princpio, como se toda a rea construda estivesse averbada.
3.12.20.3.2.1 No pode o imvel ser aceito como garantia se possuir rea construda ou parte de sua
construda em situao restritiva, que pelas suas especificidades, sujeite o imvel no a uma
possvel, mas a uma provvel interveno ou embargo pela administrao condominial e/ou pelo
poder pblico.
3.12.20.3.2.2 Excepcionalmente, o imvel pode ser aceito como garantia, quando a parte em situao
restritiva no possuir vinculao estrutural com a parte ou mdulo principal da edificao, e desde
que uma eventual demolio ou sinistro da parte em situao restritiva no possa afetar ou gerar
outras restries graves ao imvel como um todo, particularmente sua parte ou mdulo principal.
3.12.20.3.2.3 Atendidos esses requisitos, o laudo abrange na sua descrio, inclusive em termos de
quantitativo de rea, tambm a rea em situao restritiva, porm, a mesma desconsiderada para
efeito de avaliao, o que consignado no laudo.
3.12.20.3.3 Quando houver a necessidade por parte do demandante, eventualmente em funo do programa, de
que seja realizada a avaliao do imvel, considerando-se apenas a parcela de construo averbada, a solicitao
feita nos moldes previstos no item 3.12.27.12 por caracterizar situao paradigma, cujo objeto de avaliao no
corresponde realidade do imvel como um todo.
3.12.20.3.3.1 J tendo sido realizada a avaliao do imvel como um todo, a demanda de avaliao
considerando-se apenas a parcela de construo averbada primordialmente dirigida ao mesmo
avaliador ou empresa avaliadora que realizou o primeiro trabalho.
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3.12.20.3.3.2 O atendimento do pleito fica condicionado possibilidade de identificao e suficiente

caracterizao da parcela de construo averbada.
3.12.21
UNIDADES ISOLADAS DE USO MISTO RESIDENCIAL E NO RESIDENCIAL
3.12.21.1 As avaliaes de unidades isoladas de uso misto, ou seja, aquelas nas quais coexistem partes de uso
residencial e partes de uso no residencial, devem em princpio contemplar as reas efetivamente existentes, isto
, terreno e construo total (parcelas residencial e no residencial).
3.12.21.2 A existncia de parcela de uso no residencial em operaes habitacionais de aquisio, no motivo
por si s para que o imvel no possa ser aceito como garantia.
3.12.21.3 No laudo consta a descrio em separado das parcelas residencial e no residencial, inclusive em termos
de rea.
3.12.21.4 Quando houver a necessidade por parte da unidade demandante, eventualmente em funo do Programa,
de que seja realizada a avaliao do imvel considerando-se apenas a parcela de uso residencial, a solicitao
feita nos moldes previstos no item 3.12.27.12 por caracterizar situao paradigma cujo objeto de avaliao no
corresponde realidade do imvel como um todo.
3.12.21.4.1 J tendo sido realizada a avaliao do imvel como um todo, a demanda de avaliao considerando -se
apenas a parcela residencial primordialmente dirigida ao mesmo avaliador ou empresa avaliadora que realizou o
primeiro trabalho.
3.12.21.4.2 O atendimento do pleito fica condicionado possibilidade de identificao e suficiente caracterizao
da parcela de uso residencial.
3.12.22
UNIDADES ISOLADAS COM CARACTERSTICAS CONDOMINIAIS
3.12.22.1 Havendo em um mesmo terreno multiplicidade de unidades habitacionais, sem que tenha havido a
instituio de condomnio, apontada claramente a situao e descritas detalhadamente as unidades no Laudo e a
avaliao abrange o imvel como um todo.
3.12.22.2 No havendo restries graves, com nfase para as previstas no subitem 3.12.27, o imvel, como um
todo, pode ser aceito como garantia.
3.12.22.2.1 As unidades habitacionais edificadas sobre o terreno, por no const iturem unidades autnomas, no
podem ser aceitas como garantia individualmente.
3.12.23
SISTEMAS CONSTRUTIVOS NO CONVENCIONAIS OU INOVADORES
3.12.23.1 Quando o imvel tiver sido construdo com a utilizao de sistemas construtivos no convencionais ou
inovadores o fato consignado no laudo com a identificao do sistema utilizado.
3.12.23.2 Para que o imvel edificado atravs de sistema construtivo no convencional ou inovador possa ser
aceito como garantia, necessrio que o sistema construtivo tenha sido previamente analisado e aprovado pela
engenharia CAIXA, o que atestado e divulgado pelas GIHAB aos profissionais avaliadores do quadro e s
empresas credenciadas.
3.12.23.2.1 As GIHAB divulgam tambm os resultados das anlises feitas em termos de vida til das edificaes
produzidas com a utilizao dos sistemas construtivos analisados.
3.12.23.3 Em qualquer hiptese o imvel avaliado normalmente, ainda que no seja possvel a utilizao do
mtodo comparativo direto de dados de mercado, hiptese em que outros mtodos previstos na NBR 14.653-1 e
NBR 14.653-2 so adotados, desde que haja a anuncia das GIHAB.
3.12.24
AVALIAES DEMANDADAS PELAS AGNCIAS OU CCA, REFERENTES A AQUISIO DE

UNIDADES CONCLUDAS NOVAS, PERTENCENTES A EMPREENDIMENTOS.
3.12.24.1 Ao receber de uma Agncia ou CCA, demanda de avaliao referente aquisio de unidade concluda
nova, verificado se a unidade integra empreendimento, que caracterizado para este fim, por uma das situaes
abaixo:
Empreendimento
Situao das unidades
Com at 12 unidades
Nova, livre de nus;

Nova, hipotecada ou
alienada
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Solicitao da
avaliao/anlise
A agncia ou CCA demanda
a avaliao empresa
credenciada de
engenharia/arquitetura
mediante Ordem de Servio
Responsvel pela
avaliao/anlise
O profissional credenciado
realiza a avaliao com
emisso do Laudo de
Avaliao
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O.S ou Autorizao de
Servio A.S
Com mais de 12 unidades
Nova, hipotecada ou
alienada em outra IF
bancria
Com mais de 12 unidades
Nova, livre de nus
A agncia ou CCA demanda

a avaliao empresa
credenciada de
engenharia/arquitetura
mediante Ordem de Servio
O.S ou Autorizao de
Servio A.S preenchido(a)
da seguinte forma: Mesmo
se tratando de
empreendimento com mais
de 12 unidades a avaliao
poder ser
excepcionalmente
realizada.
A agncia encaminha o
processo para a GIHAB
O CCA encaminha o
processo para a Agncia
que o remete para a GIHAB
O profissional credenciado
realiza a avaliao com
emisso do Laudo de
Avaliao.
Para empreendimento no
mbito do CCFGTS e
PMCMV, deve ser
atendida a exigncia de
vias de acesso com
soluo de pavimentao
definitiva.
GIHAB
1 Quando houver mais
de 12 unidades a
comercializar no
empreendimento,
enquadra a operao nas
condies do HH117,
mediante emisso do
Laudo de Anlise de
Empreendimentos
Concludos, conforme
disciplinado no AE098.
2 Quando houver at 12
unidades a comercializar
facultada GIHAB a
emisso de Laudo de
Avaliao
3.12.24.2 As Unidades pertencentes a empreendimentos no so avaliadas, e o laudo emitido com todos os seus
requisitos exceto o valor de avaliao e demais informaes constantes no quadro Avaliao do Laudo, e ainda com
a seguinte observao no campo Observaes Finais: Imvel pertencente a empreendimento no pode ser avaliado
individualmente.
3.12.25
IMVEIS ADJUDICADOS, EM EXECUO EXTRAJUDICIAL, EXECUO JUDICIAL OU CONTRATO

SUB-JDICE
3.12.25.1 Nessas situaes as Unidades Demandantes fornecem sempre que possvel, alm da Certido de
Matrcula, cpia de laudo da ltima avaliao realizada com vistoria interna e outros documentos disponveis, tais
como projetos e croquis, que possam servir como subsdio na caracterizao interna do imvel, na hiptese de no
se conseguir vistori-lo internamente.
3.12.25.2 As avaliaes em questo so demandadas diretamente s empresas credenciadas pelas unidades
gestoras das operaes, com nfase para as GILIE e GIREC.
3.12.25.3 O avaliador informa sempre que possvel no laudo se o imvel est desocupado ou ocupado, sua forma
de ocupao (cliente, inquilino, ex-muturio, invasor, entre outros), nome e telefone de contato do ocupante.
3.12.25.4 No tendo se viabilizado a vistoria interna, o avaliador caracteriza o imvel objeto atravs de situao
paradigma, com base na vistoria externa, em laudos de avaliao anteriores, em aspectos internos de imveis
assemelhados e em outros subsdios disponveis, consignando no campo Observaes Finais:
Data e horrio da visita e o motivo da no realizao da vistoria interna;
Tratar-se de avaliao com base em situao paradigma e quais foram os subsdios adotados para caracterizao
do objeto da avaliao, nos aspectos que dependiam da vistoria interna.
3.12.25.4.1 Aspectos como o estado de conservao interno, existncia de vcios construtivos, estabilidade e
solidez e condies de habitabilidade so apenas inferidos com base nos subsdios disponveis.
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3.12.25.4.2 Na busca da caracterizao interna, no se dispondo de subsdios suficientes para a formao de

convico e no havendo indcios em contrrio, os imveis so considerados com estado regular de conservao,
sem vcios construtivos graves, com estabilidade, solidez e condies de habitabilid ade.
3.12.25.4.3 No so adotados como subsdios aspectos documentais que aparentemente no correspondam
realidade verificada do imvel.
3.12.25.4.4 A manifestao quanto garantia nessas situaes segue as mesmas orientaes a respeito, descritas
no presente normativo, e baseada nas condies gerais da situao paradigma.
3.12.25.4.5 Mesmo no sendo possvel a vistoria interna, os registros fotogrficos externos do imvel objeto
compem invariavelmente o laudo de avaliao.
3.12.25.4.6 No tendo sido possvel uma mnima caracterizao do imvel por situao paradigma, pela
insuficincia ou deficincia de subsdios, o laudo de avaliao gerado e entregue sem valor de avaliao, com a
devida justificativa.
3.12.25.5 Em se tratando de renegociao de dvidas ou em outras situaes em que h o interesse do mutu rio
envolvido, vale a regra geral que prev a obrigatoriedade da vistoria interna do imvel para que a avaliao possa
ser realizada.
3.12.25.6
REAVALIAES REALIZADAS A PARTIR DE DEMANDAS DAS GILIE, COM REDUO NO VALOR

EM RELAO AVALIAO ANTERIOR
3.12.25.6.1 Deve ser fornecida pela GILIE cpia do laudo da avaliao anterior, referncia para verificao da
variao de valores.
3.12.25.6.2 Sendo a previso de valor da reavaliao inferior ao resultado da avaliao anterior, adotado o valor
da avaliao anterior, desde que o mesmo esteja abrangido pelo intervalo de valores admissveis da reavaliao
para a moda.
3.12.25.6.2.1 No estando o valor da avaliao anterior, inserido no intervalo de valores admissveis para a moda,
adotado como resultado da reavaliao o limite inferior do referido inter valo.
3.12.25.6.3 Se diferena entre os resultados das 02 avaliaes estiver superior a 10%, a GILIE encaminha os
laudos GIHAB para anlise e manifestao conclusiva.
3.12.25.6.3.1 Estando o resultado da reavaliao inserido no intervalo de valores admissveis da primeira avalia o,
a GIHAB retorna para a GILIE justificando que as avaliaes, embora divergentes, no so incoerentes entre si
estando a diferena dentro da margem admissvel.
3.12.25.6.3.2 Quando o resultado da reavaliao no estiver contido no intervalo de valores admissveis da primeira
avaliao ou quando no tiver sido obtido o referido intervalo, a GIHAB providencia revisionamento e
posicionamento conclusivo sobre a reavaliao, a saber:
No caso da no invalidao da reavaliao, a GIHAB retorna GILIE informando que o resul tado da reavaliao
encontra-se dentro da realidade de mercado e poder ser adotado;
No caso de uma invalidao da reavaliao, providenciado e encaminhado GILIE novo laudo com a orientao
de que o mesmo dever substituir o laudo revisionado (identific-lo) que estava inconsistente, e que o novo laudo
(identific-lo) poder ter seu resultado adotado.
3.12.26
AVALIAES NAS ANLISES DOS PEDIDOS DE ANUNCIA PARA REFORMAS E AMPLIAES

EM IMVEIS HIPOTECADOS OU ALIENADOS FIDUCIARIAMENTE EM FAVOR DA CAIXA
3.12.26.1 Nas anlises dos pedidos de anuncia feitos por muturios junto CAIXA, para que os mesmos possam
empreender reformas em imveis hipotecados ou alienados fiduciariamente, so providenciadas as seguintes
avaliaes pelas GIHAB, a partir de demandas de outras unidades CAIXA:
a) Avaliao do imvel considerado hipoteticamente reformado de acordo com o projeto arquitetnico e memorial
descritivo apresentados;
b) Acessoriamente avaliado o imvel na pior condio de valor que venha a assumir durante a reforma,
eventualmente com demolio ou comprometimento de parte ou de toda a edificao e outras benfeitorias;
3.12.26.2 No mesmo laudo de avaliao do imvel considerado reformado, apresentada no campo Observaes
Finais de forma resumida a caracterizao e estimativa do valor do im vel na sua pior condio prevista.
3.12.26.3 O laudo de avaliao faz parte integrante da anlise como um todo que pode abranger outros aspectos
tcnicos e pode ser materializada eventualmente em forma de laudo de anlise ou parecer tcnico, a ser
encaminhado unidade demandante.
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3.12.26.4 As referidas avaliaes so realizadas ou monitoradas por profissionais do quadro das GIHAB.
3.12.27
IMVEL A SER CONSIDERADO, PARA FINS DE AVALIAO, COM

INTRNSECAS HIPOTTICAS NO CORRESPONDENTES SUA REALIDADE
CARACTERSTICAS
3.12.27.1 Para avaliao do imvel considerando-o com caractersticas intrnsecas no correspondentes sua
realidade, torna-se indispensvel solicitao formal pela Unidade Demandante, atravs de Ofcio ou consignando
no SIGDU-4.48, no campo Observao do formulrio/relatrio de Ordem de Servio.
3.12.27.1.1 No so acatadas solicitaes manuscritas consignadas no relatrio da OS ou feitas de outras formas
que no as previstas.
3.12.27.1.2 O Ofcio ou a OS contendo a solicitao passa a fazer parte integrante da avaliao e so relacionados
no campo Outros Documentos do laudo de avaliao, assim como anexados na via do laudo a ser entregue na
GIHAB para arquivamento.
3.12.27.2 Independentemente da situao paradigma hipottica que venha a ser indicada, o imvel objeto
normalmente caracterizado em seus aspectos extrnsecos, no que se refere s suas caractersticas reais atuais,
ligadas cidade, regio, logradouro e mercado em que se insere.
3.12.27.3 No laudo de avaliao caracterizado o imvel intrinsecamente como considerado para efeito de
avaliao, consignando-se no campo Observaes Finais tratar-se de avaliao com base em situao paradigma,
identificando-a, e quais foram os subsdios utilizados para caracterizao do objeto.
3.12.27.4 O recurso em questo destina-se a atender exclusivamente determinaes legais ou exigncias
programticas, processuais de interesse exclusivo da CAIXA e nunca a interesses de clientes ou muturios.
3.12.27.5 A vistoria interna sempre que possvel realizada e pode ser ou no imprescindvel para a caracterizao
dos objetos e/ou em funo do programa.
3.12.27.6 No tendo sido possvel vistoriar o imvel internamente, consigna -se no campo Observaes Finais a
data e horrio da visita e o motivo da no realizao da vistoria interna.
3.12.27.7 Os registros fotogrficos, inclusive do imvel tal como se encontra, compem os la udos de avaliao,
independentemente, da situao paradigma hipottica que venha a ser adotada.
3.12.27.8 Quando no viabilizada a avaliao por no ter sido possvel caracterizar -se os objetos minimamente,
gerado e entregue o laudo correspondente sem valor de avaliao, com a respectiva justificativa no campo
Observaes Finais.
3.12.27.9 Independentemente da situao paradigma apontada, no campo Observaes Finais so resumidamente
descritas as caractersticas intrnsecas reais do imvel que tenham sido verificadas, inclus ive, quanto existncia
de qualquer restrio grave que venha a ser verificada, como vcios construtivos graves, falta de estabilidade,
solidez ou falta de condies de habitabilidade.
3.12.27.9.1 O que motiva a anlise quanto aceitao como garantia o imvel obj eto na situao paradigma e
no o imvel na situao real, ainda que possua restries reais graves, as quais so descritas no laudo para
subsidiar deciso dos operadores dos Produtos e Programas.
3.12.27.10
O IMVEL COMO SE ORIGINAL ESTIVESSE OU TAL COMO POCA DO FINANCIAMENTO OU

TAL COMO POCA DE OUTRA AVALIAO ANTERIOR
3.12.27.10.1 Para que seja possvel a avaliao do imvel considerando-o como se hipoteticamente mantivesse
atualmente seus aspectos intrnsecos originais ou da poca do financiamento ou da poca de avalia o anterior,
alm da Certido de Inteiro Teor de Matrcula, as Unidades Demandantes fornecem outros subsdios que permitam
ou ajudem o avaliador a caracterizar o imvel na condio hipottica solicitada, eventualmente, sem vistoria interna,
se a mesma no tiver se viabilizado e no for imprescindvel.
3.12.27.10.2 Quando a situao paradigma abranger o imvel numa condio de usado poca de referncia,
torna-se obrigatrio o fornecimento de laudo de avaliao anterior que o caracterize em termos de estado fsico.
3.12.27.11
TERRENO CONTENDO BENFEITORIAS CONSIDERADO COMO SE VAZIO ESTIVESSE
3.12.27.11.1 Em algumas situaes, a partir de requisio formal da unidade CAIXA demandante, a avaliao
refere-se somente ao terreno, mesmo existindo edificaes e outras benfeitorias sobre ele, devendo ser utilizados
os modelos de laudos simplificados para terrenos.
3.12.27.11.2 Consta obrigatoriamente no campo Observaes Finais do laudo que a avaliao refere -se somente ao
terreno, considerando-o hipoteticamente como se vazio estivesse (desprovido de benfeitorias).
3.12.27.11.3 Quando as benfeitorias existentes forem desvalorizantes, o fato relatado no laudo e a avaliao
contempla dentre outros o custo de demolio, remoo e regularizao.
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3.12.27.11.3.1 Nos casos em que nas benfeitorias existentes sobre o terreno, forem constatadas
restries graves que comprometeriam a aceitao do imvel como um todo como garantia, o fato
deve ser descrito no campo Observaes Finais do laudo.
3.12.27.12
IMVEL COMO SE POSSUISSE APENAS SUA FRAO DE REA CONSTRUDA AVERBADA OU

APENAS SUAS BENFEITORIAS DESTINADAS A USO RESIDENCIAL
3.12.27.12.1 Pode ser demandada a avaliao de imvel contendo rea de construo parcialmente no averbada,
a ser considerado como se possusse apenas sua parcela de construo averbada.
3.12.27.12.2 Pode ser demandada a avaliao de imvel de uso misto residencial e no residencial, a ser
considerado como se possusse apenas sua parcela de construo destinada ao uso residencial.
3.12.27.12.3 Pode ser demandada a avaliao de imvel de uso misto residencial e no residencial, contendo rea
de construo parcialmente no averbada, como se possusse apenas sua parcela de construo averbada e
destinada ao uso residencial.
3.12.28
ACEITAO DO IMVEL COMO GARANTIA E VERIFICAO DO ATENDIMENTO

REQUISITOS MNIMOS DE ENGENHARIA/ARQUITETURA ESTABELECIDOS PELA CAIXA.
AOS
3.12.28.1 Em se tratando de avaliao de unidades novas, nos processos de aquisio demandados pelas Agncias
ou CCA, obrigatria a verificao pelo avaliador do atendimento aos requisitos mnimos de engenharia/arquitetura
estabelecidos pela CAIXA, constantes no Anexo V.
3.12.28.1.1 O no atendimento aos requisitos mnimos enseja manifestao contrria a aceitao do imvel como
garantia, com citao no campo Observaes ou Informaes Complementares (SIMIL verso web), dos itens
que no foram atendidos.
3.12.28.2 A manifestao tcnica quanto aceitao do imvel como garantia e atendimento aos requisitos
mnimos, no tem a finalidade de por si s definir o enquadramento ou aprovao do imvel em um determinado
programa ou operao. Neste contexto a deciso final fica a cargo do operador do programa, que o faz luz dos
respectivos normativos considerando, alm da referida manifestao de engenharia/arquitetura, tambm outros
subsdios eventualmente requeridos.
3.12.28.3 Como regra geral considera-se infra-estrutura mnima para aceitao de um imvel edificado como
garantia, a existncia de acesso ao imvel, soluo para abastecimento de gua, soluo para esgotamento
sanitrio e pluvial, redes de energia eltrica e iluminao pblica.
3.12.28.3.1 Quando o abastecimento de gua no provier de rede pblica, necessrio que o interessado
apresente estudos/testes realizados por empresas/entidades especializadas, que comprovem vazo e potabilidade
suficientes, como condio para que seja emitida manifestao favorvel a aceitao do imvel como garantia.
3.12.28.3.2 Quando a soluo de esgotamento sanitrio for atravs de fossa, necessria a existncia tambm de
sumidouro.
3.12.28.4 Sob responsabilidade das GIHAB, a definio da infra-estrutura mnima exigvel pode ser flexibilizada em
funo de peculiaridades regionais.
3.12.28.5 Em se tratando de terreno no h a exigibilidade de infra-estrutura mnima para que o imvel possa ser
aceito como garantia, bastando para tanto que o mesmo possua condies de ser localizado/identificado,
suficientemente caracterizado e ao mesmo exista acesso virio.
3.12.28.6 emitida manifestao contrria a aceitao como garantia dos imveis possuidores de situao
restritiva grave quanto comercializao, ao comprometimento de suas condies fsicas, falta de estabilidade e
solidez, ao risco de colapso/desabamento total ou parcial, existncia de vcios de construo graves e que
estejam sujeitos a risco de deslizamento, desmoronamento, inundaes repetitivas, enchentes ou alagamentos,
perspectiva de desapropriao, alm de outras restries possveis.
3.12.28.7 Em se tratando de unidade isolada contendo mais de um mdulo de edificao e houver situao
restritiva grave apenas nos mdulos de edificao secundrios ou acessrios, sem que exista risco de afetao ou
comprometimento do mdulo de edificao principal ou risco p ara seus usurios, so tambm descritos no laudo os
mdulos com restries, porm, desconsiderados para efeito de avaliao, sendo emitida manifestao favorvel a
aceitao como garantia do imvel como um todo.
3.12.28.8 Constitui condio restritiva comercializao e no devem ser aceitos como garantia frao de terreno
inserida em terreno no desmembrado ou unidades habitacionais edificadas em terreno no desmembrado que no
constituam unidades autnomas.
3.12.28.9 No podem constar nos laudos condicionantes para que o im vel possa ser aceito como garantia,
devendo o avaliador manifestar-se conclusivamente sobre a questo.
3.12.28.10 Mesmo havendo a manifestao contrria aceitao do imvel como garantia, o mesmo avaliado.
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3.12.28.11 Imvel inacabado ou em reforma somente deve ser aceito como garantia se a parte inconclusa ou em
reforma no estiver restringindo, comprometendo ou prejudicando a utilizao das demais partes do bem.
3.12.28.11.1 Em se tratando de imvel novo que esteja sendo entregue sem acabamento interno no todo ou em
parte e em se tratando de imvel em reforma interna, estando por ocasio da vistoria total ou parcialmente sem
seus acabamentos internos, mesmo no havendo condies de habitabilidade e inexistindo outras restries
aceitao do imvel como garantia, apontada normalmente, se for o caso, a falta de condies de habitabilidade,
porm atestada a possibilidade de aceitao do imvel como garantia.
3.12.28.12 Tendo sido constatadas divergncias entre as reais caractersticas do terreno e a descrio de terreno
constante na matrcula do RGI, o imvel dever ser avaliado considerando-se as caractersticas reais do terreno,
porm, dever ser desaconselhada a aceitao do imvel como garantia.
3.12.28.12.1 No so restritivas aceitao do imvel como garantia e so desconsideradas para efeito de
avaliao as alteraes sofridas pelo terreno que possam ser revertidas por iniciativa do(s) proprietrio(s) do
imvel, a exemplo de avanos em reas ou terrenos adjacentes.
3.12.29
AVALIAES PARA TERCEIROS APRESENTADAS EM LAUDO MODELO SIMPLIFICADO E

AVALIAO DE IMVEIS FUNCIONAIS
3.12.29.1 Somente em se tratando de terceiros conveniados, cujo contrato de convnio tenha especificamente
contemplado, e em situaes especficas como nas avaliaes para as Instituies de Crdito (circular CAIXA
147/98) so realizadas avaliaes para terceiros com apresentao dos trabalhos em forma de Laudo Simplificado.
3.12.29.2 As avaliaes para terceiros apresentadas atravs de laudo modelo simplificado, a exceo das
avaliaes para a EMGEA, assim como as avaliaes de imveis funcionais, seja para vend a direta aos detentores
do direito de compra, seja para venda atravs de processo de licitao, so providenciadas exclusivamente pelas
GIHAB atravs dos profissionais do quadro ou por empresas credenciadas com monitoramento dos profissionais do
quadro.
3.12.30
LAUDO DE AVALIAO SIMPLIFICADO DE USO RESTRITO
3.12.30.1 Em municpios previamente definidos pelas GIHAB como municpios-B, assim como em outras situaes
onde for comprovada pela empresa credenciada GIHAB no ser possvel a obteno de pelo menos Grau I de
Fundamentao no trabalho avaliatrio, por insuficincia de informaes referenciais de mercado, utilizado o
Anexo XIII, Anexo XIV ou AnexoXV.
3.12.30.2 Valem para o Laudo Simplificado de Uso Restrito as mesmas definies e orientaes do Laudo
Simplificado, a exceo da exigibilidade de que seja atingido pelo menos Grau I de Fundamentao e que seja
atendido o disposto no item B.1 da NBR-14653-2, o que consignado nos campos Grau de
Preciso/Fundamentao do laudo e Observaes Finais.
3.12.30.3 A viabilidade da utilizao de regresso linear continuamente buscada pelas GIHAB e empresas
contratadas nas avaliaes em municpios classificados no SIGDU-4.48 como municpios-B.
3.12.30.4 Os municpios-B, onde existirem condies para que todas as avaliaes A-401 possam ser realizadas
com a utilizao de regresso linear e obteno de pelo menos Grau de Fundamentao I so reclassificados pelas
GIHAB como municpios-A.
3.13
PARECER TCNICO
3.13.1 No existe modelo de Parecer Tcnico, em funo do que, para gerao da pea tcnica correspondente,
feita pelo avaliador uma adaptao do laudo tipo completo, com alterao do ttulo, eliminao dos tpicos no
aplicveis ou dispensveis e outras adaptaes que sejam estritamente necessrias.
3.14
ESTUDOS DE VELOCIDADE DE VENDAS DE EMPREENDIMENTOS IMOBILIRIOS URBANOS
3.14.1 O Estudo de Velocidade de Vendas (EVV) de determinado empreendimento imobilirio abrange o estudo do
comportamento desse empreendimento no contexto de mercado em que se insere, sob a tica do ritmo de ve ndas
de suas unidades, que poder ser expresso em Velocidade de Vendas VV ou ndice de Velocidade de Vendas IVV.
3.14.2 A Velocidade de Vendas (VV) traduz o quantitativo de unidades imobilirias comercializadas e o ndice de
Velocidade de Vendas (IVV) traduz o percentual de unidades imobilirias comercializadas referenciados no tempo.
3.14.3 No havendo indicao contrria, a VV e o IVV so considerados mensais e podem referir -se a todas as
unidades do empreendimento sem distino de tipologia ou referir -se especificamente a uma ou mais tipologias
imobilirias que componham o empreendimento, por exemplo, VV ou IVV de apartamentos com 01, 02, 03, 04 ou
mais dormitrios, com ou sem garagem, casas de 02, 03, 04 ou mais dormitrios, com ou sem laje.
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3.14.4 Para fins do presente normativo, os resultados dos EVV so designados por Estimativas de ndices de
Velocidade de Vendas (EIVV), sendo que os resultados finais sero globais referentes a todas as unidades do
empreendimento em anlise ou referentes a todas as suas unidades residen ciais ou a todas as suas unidades
comerciais, conforme o caso.
3.14.5 Nos empreendimentos compostos por mais de uma tipologia de unidade, para os quais tiverem sido obtidas
EIVV especficas por tipologia, dever ser gerada a partir das mesmas , conforme o caso, o EIVV global do
empreendimento, o EIVV de sua frao residencial ou o EIVV de sua frao comercial , para compor o resultado
final do EVV.
3.14.6 As demandas dos EVV so feitas pelas GIRIS junto s GIHAB as quais, quando referentes a
empreendimentos residenciais ou a frao residencial de empreendimentos mistos, sero atendidas no prazo
mximo de 10 (dez) dias teis.
3.14.7 Somente so realizados obrigatoriamente pelas GIHAB estudos de velocidade
empreendimentos imobilirios residenciais ou da frao residencial de empreendimentos mistos.
de
vendas
de
3.14.7.1 A realizao de EVV de empreendimentos imobilirios comerciais ou a abrangncia nos EVV da frao
comercial de empreendimentos mistos ficar condicionada possibilidade de obteno de informaes subsidirias
pelas GIHAB.
3.14.8 Por premissa influenciam a VV os aspectos mercadolgicos, scio-econmicos, populacionais, as
caractersticas intrnsecas e extrnsecas dos empreendimentos como um todo e de suas unidades em particular.
3.14.8.1 So exemplos de aspectos ou variveis influenciantes a localizao, aspectos das tipologias como rea,
quantidade de dormitrios, garagem, preo, padro construtivo, condies de financiamento, qualidade, inovao e
adequao do projeto do empreendimento, esforos de marketing empreendidos nas vendas, relao preo/valor de
mercado, nveis de estoque e de demanda da regio de influncia, estgio da obra e porte do empreendimento.
3.14.9 Como aplicaes dos EVV, podemos citar a elaborao de fluxos de caixa de recebveis para fins de anlise
do risco de crdito e no direcionamento dos produtos do Crdito Imobilirio para otimizao da aplicao dos
recursos disponveis.
3.14.10
DADOS REFERENCIAIS
3.14.10.1 So referenciais para os EVV as informaes apresentadas pelas empresas proponentes do Crdito
Imobilirio, atravs das FRE Ficha Resumo do Empreendimento e seus anexos, assim como as informaes de
comprovao de vendas constantes nos processos do Crdito Imobilirio.
3.14.10.2 So utilizadas tambm informaes obtidas diretamente no mercado imobilirio atravs de pesquisa , a
qual, se comparada pesquisa para fins de avaliao, mais complexa, na medida em que, por exemplo, no se
pode obter dados de mercado de velocidade de vendas nos anncios de classificados de jornal ou anncios pela
internet.
3.14.10.2.1 Feita essa constatao, torna-se recomendvel que sejam estabelecidos canais de relacionamento para
a obteno das informaes com as empresas construtoras e/ou incorporadoras ou com as imobilirias que as
representam nas vendas.
3.14.10.2.2 Outras fontes de dados de referncia so as entidades setoriais como SECOVI, ADEMI e SINDUSCON,
cartrios de registros de imveis, prefeituras, balanos publicados pelas empresas construtoras de capital aberto.
3.14.11
CLASSIFICAO DOS TIPOS DE FUNDAMENTAO E METODOLOGIAS
3.14.11.1
FUNDAMENTAO TIPO I - ESTUDO DE VELOCIDADE DE VENDAS COM BASE EM ANLISE

COMPARATIVA SIMPLIFICADA
3.14.11.1.1 EVV realizado por meio de anlise comparativa simplificada das informaes de mercado disponveis,
com priorizao dos empreendimentos que sejam os mais comparveis com o empreendimento em anlise, sob a
tica dos diversos aspectos influenciantes.
3.14.11.1.2 Sempre que possvel so realizadas homogeneizaes e/ou feita a opo pela anlise dos IVV ou
pela anlise dos VV pautada no menor grau de disperso dos dados disponveis originais ou homogeneizados.
3.14.11.1.3 O perodo de abrangncia dos dados referenciais definido em funo do dinamismo do mercado e do
nvel de uniformidade das vendas mensais, podendo contemplar um nico ms ou diversos meses.
3.14.11.2
FUNDAMENTAO TIPO II - ESTUDO DE VELOCIDADE DE VENDAS COM BASE NAS VARIAES

DOS NVEIS DE ESTOQUE DAS UNIDADES, NUMA DETERMINADA REGIO DE INFLUNCIA OU
DE UM GRUPO DE EMPREENDIMENTOS REFERENCIAIS
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3.14.11.2.1 Outra forma de realizao do EVV consiste na anlise da variao do nvel de estoque de unidades
numa determinada regio de influncia ou do nvel de estoque de um grupo de empreendimentos de referncia.
3.14.11.2.2 A variao de estoque obtida a partir da razo entre o quantitativo de unidades vendidas em
determinado perodo e o resultado do somatrio do estoque de unidades inicialmente existente s com o nmero de
unidades lanadas durante o perodo de abrangncia.
IVV = U V / ((E 0 + U L )*t)
Sendo:
U V - unidades vendidas no perodo de abrangncia;
E 0 - estoque no incio do perodo;
U L - nmero de unidades lanadas no perodo;

t - perodo de abrangncia em meses.
3.14.11.2.3 A anlise de estoques poder ser segmentada por tipologias das unidades, considerando-se os
aspectos intrnsecos e extrnsecos mais relevantes dos empreendimentos como um todo e de suas unidades em
particular.
3.14.11.2.4 As EIVV obtidas por anlise de variao de estoque ao longo do tempo podem ser tratadas
estatisticamente para estudos de influncias temporais, regionais e de outros aspectos.
3.14.11.3
FUNDAMENTAO TIPO III - ESTUDO DE VELOCIDADE DE VENDAS COM A VIABILIZAO DE

MODELO DE REGRESSO LINEAR CLSSICO OU ESPACIAL, COM O EMPREGO DE ANLISE
ENVOLTRIA DE DADOS SOB DUPLA TICA EDO/DEA OU DE REDES NEURAIS ARTIFICIAIS
3.14.11.3.1 Os EVV atravs de regresso clssica ou espacial, de anlise envoltria de dados sob dupla tica
EDO/DEA ou de redes neurais artificiais so viabilizados a partir de informaes de mercado, com variveis
independentes ou explicativas representando os principais aspectos influenciantes das velocidades de vendas e
com varivel dependente ou explicada representando as VV ou os IVV.
3.14.11.3.2 Em funo da inexistncia ou insuficincia de informaes de mercado locais, pode ser feita a
transposio ou abrangncia de informaes de outros setores ou bairros, eventualmente de outros municpios,
desde que atendidos requisitos mnimos exigveis para a aplicao das metodologias.
3.14.11.3.3 Em se tratando de estudos, o que sugere a inexigibilidade ou at mesmo a impossibilidade da obteno
de elevados nveis de preciso, o conceito de macromodelo de regresso ou modelo de regresso genrico
aplicvel aos Estudos de Velocidade de Vendas e sua utilizao gera perspectivas de economia de escala e
racionalizao dos trabalhos.
3.14.11.4
AUSNCIA DE FUNDAMENTAO
3.14.11.4.1 Diante da absoluta e justificada impossibilidade de realizao dos estudos de velocidade de vendas nos
moldes previstos acima, por insuficincia de informaes de mercado subsidirias, tolerada a adoo de
resultados de estudos publicados para a regio por entidades setoriais reconhecidas como SINDUSCON, ADEMI ou
SECOVI, desde que no existam indcios de que tais resultados no sejam representativos para o empreendimento
em anlise.
3.14.11.4.2 Adotados os resultados publicados nas condies acima, no Parecer Velocidade de Vendas no
indicado o tipo de fundamentao e justificada a deciso no campo Informaes Complemen tares.
3.14.12
RESULTADOS
3.14.12.1 Tal como consta ressalvado no Anexo VI, os resultados dos EVV so alcanados com base nas
informaes de mercado subsidirias obtidas, refletiro, portanto, a realidade de mercado que as mesmas
representam, inclusive temporal, com graus de incertezas atrelados s informaes referidas, assim como
metodologia a ser empregada.
3.14.12.2 Consta tambm que os parmetros definidos podem ainda tornar-se menos representativos ou at no
representativos em cenrios de mercado futuros, em funo das oscilaes possveis, inclusive no que se refere
possibilidade de saturao ou retrao de mercado.
3.14.13
PARECER VELOCIDADE DE VENDAS
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COT-AVALIAES 017
3.14.13.1 Os trabalhos de EVV so apresentados em forma de Parecer Velocidade de Vendas, atravs do modelo
Anexo VI.
3.14.13.2 No referido anexo consta ainda modelo de cabealho de anexo do Parecer VV, modelo de Ficha de
Pesquisa e matriz de Velocidade de Vendas que contempla de forma tabulada as informaes da ficha de pesquisa.
3.14.13.2.1 Os modelos de ficha de pesquisa e matriz de velocidade de vendas so sugeridos , podendo as GIHAB
utiliz-los no todo ou em parte ou no os utilizar, porm, o Parecer VV com o respectivo modelo de cabealho de
anexo caracteriza padro obrigatrio.
3.14.13.3 Ao Parecer Velocidade de Vendas so obrigatoriamente anexados a memria de pesquisa e clculos do
Estudo de Velocidade de Vendas, que, no caso da utilizao de modelo de regresso, podero ser representados
pelos relatrios do prprio modelo.
3.14.13.4 Em se tratando de empreendimentos ainda no concludos, uma das fotos obrigatri as, a de fachada,
extrada de sites, folders, maquetes e outros materiais de divulgao e outra foto obrigatria retrata o
empreendimento no estgio em que se encontra, que a foto do prprio terreno quando o empreendimento ainda
no tiver sido iniciado.
3.14.13.5 O Parecer - VV gerado em 02 vias, uma delas encaminhada GIRIS e outra arquivada na GIHAB.
3.14.13.6 Toda a parte textual do EVV lanada no campo Informaes Complementares do Parecer VV e, desde
que mantido o modelo de cabealho de anexo padronizado, podem ser gerados anexos de continuao do campo
Informaes Complementares ou anexos contendo as tabelas de informaes de mercado, tabelas de
homogeneizao e saneamento amostrais (Fundamentao I), tabelas demonstrativas das variaes dos nveis de
estoque (Fundamentao II), e outras informaes e tabelas que componham os memoriais de pesquisa e clculo.
3.14.13.7 Quando da utilizao de Modelos de Regresso Clssicos ou Espaciais, Anlise Envoltria sob Dupla
tica - EDO/DEA ou Redes Neurais (Fundamentao III), so fornecidos seus relatrios como anexos do Parecer
VV, inclusive tabelas de informaes de mercado.
4
PROCEDIMENTOS
4.1
SIGDU-4.48
4.1.1 Dos procedimentos abaixo indicados dependem tambm a apropriao de custos e a precificao das
atividades de avaliao de bens, a cobrana pelos trabalhos de avaliao realizados para entidades externas.
4.1.1.1 As demandas de avaliao de mais de uma unidade numa mesma OS somente admitida para unidades
assemelhadas e so geradas na modalidade Grupo de Bens com cadastramento do quantitativo de unidades
abrangidas no campo especfico.
4.1.1.1.1 So consideradas assemelhadas unidades de mesma tipologia (a exemplo de casas, apartamentos, salas
e lotes) localizadas no mesmo prdio, condomnio ou conjunto habitacional (ou contguos).
4.1.1.1.2 Quando houver num mesmo momento mais de uma unidade ou mais de um grupo de unidades
assemelhadas a serem avaliadas numa mesma localidade so geradas sequencialmente mais de uma OS, sendo as
OS sequenciais, a partir da segunda, direcionadas para a mesma empresa credenciada ou profissional do quadro
que recebeu a primeira demanda, com previso de apenas um valor de despesa com deslocamento.
4.2
ENCAMINHAMENTO DE LAUDOS DE AVALIAO PELAS GIHAB
4.2.1
ENCAMINHAMENTO DE LAUDOS DE AVALIAO DE IMVEIS URBANOS E BENS CORRELATOS

URBANOS ELABORADOS POR EMPRESAS CREDENCIADAS
4.2.1.1 Os Laudos de Avaliao de imveis urbanos e bens correlatos urbanos, elaborados por empresas
credenciadas, so encaminhados internamente por meio de CI ou externamente por meio de OF aos seus
demandantes contendo os seguintes dizeres:
4.2.1.1.1 Atendendo solicitao desse (a) (citar a designao do demandante), atravs do (a) (citar a
correspondncia por meio da qual foi solicitado o trabalho), encaminhamos em anexo o Laudo de Avaliao nmero
(citar o nmero da OS), do imvel sito (citar o endereo completo), elaborado pela empresa c redenciada (citar a
denominao), CNPJ (citar) sob a responsabilidade tcnica do engenheiro civil (ou arquiteto) CREA, tendo sido o
trabalho monitorado pelos profissionais do quadro de empregados lotados nesta unidade CAIXA.
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4.2.2
COT-AVALIAES 017
ENCAMINHAMENTO DE LAUDOS DE AVALIAO DE OUTROS BENS ELABORADOS POR

EMPRESAS CREDENCIADAS
4.2.2.1 Os Laudos de Avaliao de outros bens a exceo dos imveis urbanos e bens correlatos urbanos,
elaborados por empresas credenciadas, so encaminhados internamente por meio de CI ou externamente por meio
de OF, contendo os seguintes dizeres:
4.2.2.1.1 Atendendo solicitao desse(a) (citar a designao do demandante), por meio do (a) (citar a
correspondncia atravs da qual foi solicitado o trabalho), encaminhamos em anexo o Laudo de Avaliao nmero
(citar o nmero da OS), do bem (especificar, citando o endereo quando se tratar de imvel), elaborado pela
empresa contratada (citar a denominao), CNPJ (citar) sob a responsabilidade tcnica do (engenheiro civil,
arquiteto, engenheiro agrnomo, engenheiro mecnico ou engenheiro eletricista) CREA.
4.3
PEDIDOS DE REVISO DAS AVALIAES CONTRATADAS
4.3.1 Os pedidos de reviso das avaliaes contratadas so admitidos no com o objetivo de atender a interesses
das partes envolvidas, mas to somente de corrigir distores de qu alquer natureza, porventura existentes nos
trabalhos por falha de seus autores, podendo, especificamente em termos de resultado da avaliao, resultar na
diminuio, manuteno ou aumento de valor.
4.3.2 A necessidade constatada de alteraes que no sejam motivadas por falha do autor do trabalho enseja nova
demanda direcionada para a empresa credenciada fornecedora ou profissional da CAIXA autor do trabalho.
4.3.3 O cliente interessado solicita formalmente sua reviso unidade CAIXA detentora do processo, com
apresentao de argumentao fundamentada, contendo os subsdios que o levaram sua convico de valor e
que sejam passveis de confirmao.
4.3.3.1 No so admitidos como argumentos opinies pessoais de valor ou opinies de valor por imobilirias ou
corretores de imveis.
4.3.3.2 Em relao a subsdios comparativos so fornecidas as respectivas fontes para que possam ser
eventualmente confirmados pela CAIXA.
4.3.4 A solicitao do interessado encaminhada formalmente pela unidade CAIXA demandante empresa
credenciada fornecedora do trabalho, para que o mesmo seja revisto.
4.3.5 A unidade CAIXA demandante tambm pode pedir a reviso de avaliao por iniciativa prpria seguindo os
mesmos princpios.
4.3.6 A empresa credenciada fornecedora da avaliao dispe de prazo de 05 (cinco) dias teis para anlise do
requerimento e manifestao formal conclusiva.
4.3.7 Havendo concordncia parcial ou total com a argumentao apresentada, a empresa credenciada providencia
a reedio e substituio do laudo junto unidade CAIXA demandante.
4.3.7.1 J tendo sido a cpia do laudo entregue na GIHAB para faturamento, a mesma tambm substituda.
4.4
COMPLEMENTAES E/OU ATUALIZAES DE TRABALHOS EDITADOS EM LAUDO MODELO

SIMPLIFICADO QUE NO ENVOLVAM ALTERAES NOS VALORES DE AVALIAO.
4.4.1 A demanda de complementao ou atualizao direcionada mesma empresa credenciada ou profissional

CAIXA autor do trabalho inicial para que os mesmos apenas reeditem o laudo com as alteraes requeridas sem
alteraes no valor de avaliao.
4.4.2 Pode ocorrer em funo, por exemplo, de atualizaes na documentao do imvel, eliminao por parte dos
interessados de restries apontadas no laudo de avaliao, de correes no endereo do imvel, de mudana do
proponente ou unidade CAIXA.
4.4.3 A alterao de laudo que requisitem nova vistoria ao imvel demanda da na atividade G-401.
4.4.4 Quando no houver a necessidade de nova vistoria o trabalho demandado na atividade G-402.
4.4.5 Complementaes e atualizaes que impliquem em alterao nos valores de avaliao devero ensejar
demanda de novas avaliaes, tambm direcionadas s mesmas empresas credenciadas ou profissionais CAIXA
autores dos trabalhos iniciais.
4.4.6 No so enquadradas como complementao e/ou atualizao as alteraes de valor motivadas por pedidos
de reviso objeto do item 4.3.
4.5
APLICATIVO SIMIL E BANCO DE DADOS PARA FINS DE AVALIAO DE IMVEIS E CALCULO

DOS NDICES DE EVOLUO DOS PREOS NO MERCADO IMOBILIRIO
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COT-AVALIAES 017
4.5.1 Os laudos de avaliao simplificados so gerados pelo aplicativo SIMIL e apresentados em papel aos
demandantes dos trabalhos.
4.5.1.1 Excepcionalmente para testes, no mbito da GIHAB/CP, os laudos A-401
disponibilizados s agncias demandantes, em meio eletrnico com certificao digital.
so
preliminarmente
4.5.2 Atravs do SIMIL tambm so geradas as fichas de pesquisas pa ra imveis compatveis com as tipologias A401.
4.5.2.1 As informaes mnimas constantes nas fichas de pesquisa e o nmero de fichas de pesquisa geradas pelas
empresas credenciadas no bojo das avaliaes A-401, so definidos por cada GIHAB, obedecidos os limites
estabelecidos no Edital de Credenciamento das empresas de engenharia e arquitetura.
4.5.2.2 Alternativamente e preferencialmente fornecida a informao de compra e venda do prprio imvel
avaliando, desde que obtida de forma apropriada para que seja suficientemente confivel, por exemplo, de forma
dissimulada junto ao vendedor ou imobiliria, com registro dos dados da fonte (nome, telefone e/ou email/site).
4.5.2.3 Caso sejam necessrias pesquisas adicionais direcionadas para determinada tipologia ou regio, a fim de
suprir as carncias especficas de dados de mercado em sua base de informaes, as GIHAB demandam pesquisas
atravs do SIGDU 4.48 e monitoram o processo.
4.5.3 Os registros eletrnicos dos laudos de avaliao e fichas de pesquisa, gerados no SIMIL, so encaminhados
pelas empresas credenciadas s GIHAB, que providenciam para que os mesmos sejam incorporados base de
dados centralizada denominada SIMIL CAIXA, conforme orientaes recebidas.
4.5.3.1 O envio GIHAB dos registros eletrnicos de laudos e fichas de pesquisa gerados no SIMIL condio
para o pagamento dos servios s empresas credenciadas.
4.6
ART ANOTAO DE RESPONSABILIDADE

RESPONSABIIDADE TCNICA
TCNICA
RRT
REGISTRO
DE
4.6.1 Para todos os trabalhos de avaliao, tenham sido realizados pelos profissionais do qu adro ou por empresas
credenciadas, so providenciadas as ART junto aos CREA ou os RRT junto aos CAU, respeitados os prazos
regulamentares estabelecidos pelos mesmos, seja individualmente ou conjuntamente atravs de ART mltipla ou
RRT mltiplo.
4.6.2 Cpia da guia de ART ou RRT fornecida sempre que houver solicitao por parte do demandante ou esteja
previsto contratualmente em se tratando de avaliaes para terceiros conveniados.
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COT-AVALIAES 017
ANEXOS
5.1
ANEXO I - ATIVIDADES CAIXA DE AVALIAO DE BENS E ESTUDOS DE VELOCIDADE DE

VENDAS DE EMPREENDIMENTOS IMOBILIRIOS EDITAL 100/2014
Tipo de
Atividade
Discriminao
- Avaliao de imvel urbano, com apresentao em laudo de avaliao simplificado.
- Vistoria e caracterizao de imvel urbano com apresentao em laudo de vistoria simplificado.
- Pesquisa de mercado de imvel urbano.
- Estudo simplificado de velocidade de vendas para empreendimento imobilirio urbano.
- Unidade habitacional em prdio (apartamento, apart-hotel, flat, kit, loft, etc.).
- Unidade isolada habitacional (casa, casa em condomnio, vilage, etc.).
A-401
- Vaga de garagem.
- Lote habitacional unifamiliar.
- Lote (exceto habitacional unifamiliar) ou gleba at 10.000 m2.
- Sala ou pavimento comercial at 1.000 m2.
- Loja at 1.000 m2.
- Prdio at 1.000 m2.
- Galpo at 1.000 m2.
- Avaliao de imvel urbano, com apresentao em laudo de avaliao tipo completo.
- Vistoria e caracterizao de imvel urbano com apresentao em laudo de vistoria tipo completo.
- Pesquisa de mercado de imvel urbano.
- Estudo simplificado de velocidade de vendas para empreendimento imobilirio urbano.
- Unidade habitacional em prdio (apartamento, apart-hotel, flat, kit, loft, etc.).
- Unidade isolada habitacional (casa, casa em condomnio, vilage, etc.).
A-402
- Vaga de garagem.
- Lote habitacional unifamiliar.
- Lote (exceto habitacional unifamiliar) ou gleba.
- Sala ou pavimento comercial.
- Loja.
- Prdio.
- Galpo.
Atividade de avaliao econmica e outras avaliaes que requeiram conhecimentos do mtodo da
capitalizao da renda, de princpios da matemtica financeira, de economia, de anlise de investimentos, e
eventualmente de avaliao pelo mtodo comparativo, envolvendo:
- Avaliao Econmica de empreendimento comercial de base imobiliria urbana: Shopping Center, hotel,
hospital;
A-403
- Avaliao de imvel urbano pelos mtodos involutivo e evolutivo;

- Avaliao para determinao de valor equivalente a um conjunto de imveis;
- Valor de compra e venda a partir de valor locativo;
- Valor vista de contratos parcelados;
- Incorporao de luvas em aluguis.
A-404
Atividade de avaliao ou relacionada avaliao de imvel e benfeitoria rural ou florestal.
A-405
Atividade de avaliao ou relacionada avaliao de empreendimento de base rural ou florestal.
A-406
Atividade de avaliao ou relacionada avaliao de mquina, instalao e equipamento mecnico.
A-407
Atividade de avaliao ou relacionada avaliao de mquina, instalao e equipamento eltrico.
A-408
Atividade de avaliao ou relacionada avaliao de em preendimento de base industrial.
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Tipo de
Atividade
COT-AVALIAES 017
Discriminao
A-409
Atividade de avaliao ou relacionada avaliao de recursos minerais.
A-410
Atividade de avaliao ou relacionada avaliao de empreendimento de base mineral.
A-411
Atividade de avaliao econmica e outras avaliaes que requeiram conhecimentos do mtodo da

capitalizao da renda, de princpios da matemtica financeira, de economia, de anlise de investimentos, sem
realizao de avaliaes pelo mtodo comparativo.
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5.2
COT-AVALIAES 017
ANEXO II - CAPA DE LAUDO TIPO COMPLETO - EMPRESAS CREDENCIADAS
LAUDO DE AVALIAO N.
(informar o n. da OS completo com sequencial)
CAPA RESUMO
Endereo do imvel
Cidade
UF
Objetivo da Avaliao
(inserir foto do imvel)
Finalidade da Avaliao
Solicitante e/ou Interessado
Proprietrio
Tipo de Imvel
reas do imvel (m)

(especificar e fornecer as reas que meream destaque na caracterizao do imvel)
Metodologia
Especificao (fundamentao/preciso)
Pressupostos e Ressalvas
Manifestao quanto possibilidade de aceitao do imvel como garantia:

(este item somente mantido nas avaliaes para operaes CAIXA que envolvam garantia)
Valor de Avaliao do Imvel
Valor mnimo admissvel
R$
R$
Valor mximo admissvel
Perspectiva de Liquidez do Imvel
R$
Nome do Responsvel Tcnico
CPF do RT
Nome do Representante Legal
CPF do RL
Nome da Empresa Credenciada
CNPJ
Assinatura do Responsvel Tcnico
Assinatura do Representante Legal

,
de
de
Local/Data
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5.2.1
COT-AVALIAES 017
ESPECIFICAES
5.2.1.1 No cabealho consta a logomarca CAIXA colorida alinhada a esquerda.

5.2.1.2 No rodap consta em fonte Arial 8 negrito, na primeira linha um trao separador, na segunda linha a
inscrio GIHAB e na terceira linha endereo, telefone, fax e e-mail da GIHAB, nesta ordem.
5.2.1.3 O presente padro de capa de laudo adotado na integra para as avaliaes individuais de imveis urbanos
apresentveis atravs de laudo tipo completo, elaboradas pelo mtodo comparativo direto de dados de mercado,
com a utilizao de regresso linear mltipla.
5.2.1.3.1 Para as demais avaliaes apresentveis em forma de laudo tipo completo, dever ser adotado o presente
padro com adaptaes que forem estritamente necessrias.
5.2.1.3.2 No devero ser fornecidos os intervalos de valores admissveis para as avaliaes destinadas
atualizao de balano patrimonial e nas avaliaes para terceiros.
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5.3
ANEXO III - LAUDO DE AVALIAO TIPO COMPLETO
5.3.1
ESPECIFICAES
COT-AVALIAES 017
5.3.1.1 No cabealho consta a logomarca CAIXA colorida, alinhada a esquerda e na linha seguinte os dizeres:
LAUDO DE AVALIAO N. (n. da OS completo), folha xx/yy (xx-n da folha e yy-n. de fls. do corpo principal,
exclusive anexos).
5.3.1.2 No rodap consta em fonte Arial-8 negrito, na primeira linha um trao separador, na segunda linha a
inscrio GIHAB e na terceira linha endereo, telefone, fax e e-mail da GIHAB, nesta ordem.
5.3.1.3 O texto editado em fonte Arial-9, com os ttulos em fonte maiscula, negrito, sublinhado e os subttulos
em maisculo negrito.
5.3.1.4 O presente padro de laudo adotado na integra para as avaliaes individuais de imveis urbanos pelo
mtodo comparativo direto de dados de mercado e com a utilizao de regresso linear mltipla.
5.3.1.4.1 Para as demais avaliaes apresentveis em forma de laudo tipo completo, deve r ser adotado o presente
padro com adaptaes que forem estritamente necessrias.
5.3.2
ESTRUTURA DO LAUDO
5.3.2.1
IMVEL
identificado perfeitamente o imvel avaliando, informado seu endereo completo (inclusive nome do edifcio,
condomnio ou conjunto habitacional sempre que houver), bairro, cidade, UF;
Eventuais divergncias na identificao do imvel em relao aos documentos apresentados so consignadas;
Em se tratando de imveis de difcil localizao ou identificao, informado roteiro de acesso e/ou refernc ias
(primordialmente, anexar croquis indicando principais pontos de referncia);
informada a tipologia do imvel (por exemplo, prdio, pavimento corrido, sala, gleba urbana, hotel, shopping).
5.3.2.2
OBJETIVO
informado o objetivo do trabalho (por exemplo, dete rminao do valor venal, locativo, custo de reproduo) e,
se possvel, sua finalidade (por exemplo, aquisio, alienao, locao, garantia, reavaliao patrimonial, seguro,
renovao de aluguel, dao em pagamento).
5.3.2.3
INTERESSADO
Se de interesse da CAIXA, informado o nome da unidade que solicitou originalmente a avaliao (por exemplo,
Agncia, Superintendncia Regional, GEINF, GIREC);
Nas avaliaes para terceiros, informada a SIGLA (se houver) e seu nome completo;
Em ambas as situaes, citado o expediente (quando houver) atravs do qual foi feita a solicitao.
5.3.2.4
PROPRIETRIO
informado, sempre que possvel, o proprietrio do imvel, e citada a fonte da informao (por exemplo,
escritura, informao do interessado, informao obtida no local).
5.3.2.5
OBSERVAES PRELIMINARES
consignado que o Laudo fundamenta-se no que estabelecem as normas tcnicas da ABNT, Avaliao de Bens,
registradas no INMETRO como NBR 14653 Parte 1 (Procedimentos Gerais) e Parte 2 (Imveis Urbanos), e
baseia-se:
Na documentao fornecida, constituda por (citar detalhadamente);
Em informaes constatadas in loco quando da vistoria ao imvel, realizada em (citar data);
Em informaes obtidas junto a agentes do mercado imobilirio local (por exemplo, vendedores,
compradores, intermedirios);
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consignado, sempre que for essa a situao, que na avaliao considerou -se que toda a documentao
pertinente encontrava-se correta e regularizada, e que o(s) imvel(eis) objeto estariam livres e desembaraados
de quaisquer nus, em condies de serem imediatamente comercializadas ou locados;
consignado, se for essa a situao, que no foram efetuadas investigaes quanto correo dos documentos
fornecidos; as observaes in loco foram feitas sem instrumentos de medio; as informaes obtid as foram
tomadas como de boa f;
(So citados, se houver, outros pressupostos importantes).
5.3.2.6
CARACTERIZAO DA REGIO
So apresentadas informaes relevantes, constatadas em vistoria, relativas regio onde est inserido o imvel
avaliando, com relao s condies de infra-estrutura urbana, servios pblicos e equipamentos comunitrios,
usos predominantes, vocao, topografia, solo, acessos, plos valorizantes ou desvalorizantes.
5.3.2.7
CARACTERIZAO DO IMVEL
So descritas as condies fsicas do imvel avaliando, caracterizando-se separadamente suas partes

componentes (terreno, edificaes, outras benfeitorias);
Para os terrenos, so informadas dimenses, nmero de frentes, formato, confrontaes, frao ideal, situao,
topografia, condies do solo;
Para edificaes, so informados tipo, usos, posio, reas, diviso interna, nmero de pavimentos, composio
por pavimento ou por mdulo, nmero de elevadores, padro construtivo, equipamentos existentes, estado de
conservao, idade aparente, idade real;
Tratando-se de apartamento (ou unidade inserida em um conjunto ou condomnio), so descritas separadamente
as caractersticas do edifcio (ou do conjunto/condomnio) e as caractersticas especficas da unidade avalianda;
Para terrenos sem edificao, so citadas as normas de uso e gabarito pertinentes, destacando-se os principais
elementos que influem na formao do valor (usos permitidos, recuos, taxa mxima de ocupao, taxa mxima de
construo, nmero mximo de pavimentos);
informado o estado de ocupao do imvel (por exemplo, ocupado, desocupado, invadido), se possvel com a
qualificao do eventual ocupante;
Para os imveis patrimoniais da CAIXA informada a rea construda cadastrada no SIPAT (sistema de cadastro
de imveis patrimoniais da CAIXA) e se a mesma confere ou no com a que foi apurada na documentao
disponibilizada e/ou com a que foi constatada na vistoria.
5.3.2.8
CONSIDERAES SOBRE O MERCADO
So informadas as caractersticas e tendncias principais do segmento de mercado em que se insere o im vel

avaliando, como o grau de concorrncia, a estrutura, a conduta e o desempenho (por exemplo, relao entre
oferta e demanda, nvel de liquidez);
So analisados aspectos relativos viabilidade de comercializao e de liquidez do imvel, citando -se possveis
facilitadores e/ou dificultadores para sua comercializao, quando houver.
5.3.2.9
METODOLOGIA, PESQUISAS E CLCULOS
definida a metodologia avaliatria utilizada, justificando-se sua utilizao, por exemplo:

Para a avaliao foi utilizado o mtodo comparativo direto de dados de mercado, previsto no subitem 8.2.1 da
NBR 14653-2, baseado no processo de inferncia estatstica, com adoo de modelo de regresso mltipla.
So apresentadas informaes gerais sobre a pesquisa efetuada (perodo de abrangncia, tip o de informao
oferta e/ou transaes, nmero de elementos amostrais, caractersticas dos imveis pesquisados, fontes),
indicando que os dados amostrais encontram-se detalhados no anexo especfico, por exemplo:
Na pesquisa efetuada no mercado local, foram obtidos xx elementos dos quais xx efetivamente aproveitados
no modelo desenvolvido, relativos a ofertas e vendas efetivas de apartamentos na regio central de
(consignar localidade), contemplando o perodo de janeiro/(ano) a junho/(ano).
consignado que os clculos, homogeneizaes, modelos, equaes, resultados, tratamentos estatsticos esto
detalhados em anexo especfico, citando-o;
As variveis so claramente definidas, informando-se os significados das pontuaes ou ponderaes atribudas e
a amplitude da amostra coletada, por exemplo:
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Aps os tratamentos, homogeneizaes e testes estatsticos, foi desenvolvido modelo de regresso, onde as
seguintes variveis mostraram-se consistentes e significativas:
(X1) rea Privativa: varivel independente quantitativa, que informa a rea privativa de cada elemento.
Amplitude da amostra: 45,00m a 100,00m;
(X2) N Quartos (1-3): varivel independente quantitativa,
correspondente a cada elemento. Amplitude da amostra: 1 a 3;
que
informa
nmero
de
dormitrios
(X3) Garagem (1=N 2=S): varivel independente dicotmica, que informa a disponibilidade ou no de vaga de
garagem vinculada a cada apartamento, convencionando-se: 1 = No, 2= Sim;
(X4) Padro (1-3): varivel independente qualitativa, que caracteriza conjuntamente o padro construtivo de
cada elemento, convencionando-se: 1 = entre normal e baixo; 2 = normal; 3 = entre normal e alto;
(X5) Posio (1=Fun 2=Fren): varivel independente dicotmica, que discrimina a posio de cada elemento
dentro do respectivo prdio, convencionando-se: 1 = apartamentos de fundos; 2 = apartamentos de frente;
(Y) Unit (R$/m): varivel dependente, representando o valor unitrio de cada elemento, ou seja, a relao
entre o valor venal total e sua respectiva rea privativa. Amplitude da amostra aproveitada: R$ 600,00 a
R$ 1.166,67.
O no aproveitamento de variveis que, em princpio, seriam importantes (como por exemplo, data e oferta/
venda) justificado, informando se foram testadas. De toda sorte, ainda que desabilitadas, os atrib utos destas
variveis so fornecidos e/ou mantidos em modelo.
5.3.2.9.1
DETERMINAO DO VALOR VENAL (OU LOCATIVO)
So fornecidos tanto em semi-amplitudes percentuais (em relao ao valor calculado) quanto em valores limites, o
intervalo de confiana de 80%, o campo de arbtrio e, nas situaes previstas, tambm o intervalo de valores
admissveis;
justificado sempre que no for adotado como resultado a estimativa pontual (valor calculado);
So informados os valores atribudos s variveis utilizadas na projeo de valor para o imvel avaliando;
Exemplo:
Atributos de entrada:
rea Privativa (m2)

N Quartos (1-3)
Garagem (1=N, 2=S)
Padro (1-3)
Posio (1=Fun, 2=Fren)
Resultados para a moda (ou mdia ou mediana), com intervalo de confiana ao nvel de 80% :
Mnimo
Unitrio Calculado (R$/m)
Mximo
-%
---
+%
R$
R$
R$
Campo de Arbtrio:
Unitrio (R$/m)
Total (R$)
Mnimo
Amplitude
-15%
Calculado
---
Mximo
+15%
Valor adotado: R$
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Justificativa da no adoo do valor calculado;
Intervalo de valores admissveis:
Mnimo
Mximo
R$
R$
Valores
5.3.2.10
ESPECIFICAO DA AVALIAO
5.3.2.10.1
GRAU DE FUNDAMENTAO
Soma de pontos obtidos para o conjunto de itens atendidos: (informar o somatrio de pontos, tal como definido na
NBR 14653 e suas partes;
Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentao: Grau (informar o grau atingido I, II ou III).
5.3.2.10.2
GRAU DE PRECISO
Grau de preciso da estimativa do valor: Grau (informar o Grau atingido I, II ou III).

5.3.2.11
CONCLUSO
Consignar que fundamentados nos elementos e condies constantes no Laudo de Avaliao, atribudo ao
imvel em questo (consignar tipologia e endereo), o seguinte valor (especificar venal ou locativo) de mercado:
Valor de avaliao: R$ (especifica o valor numrico e por extenso).
Somente nos casos a avaliao destinar-se a operao no mbito da CAIXA que envolva ou possa vir a envolver
garantia hipotecria ou alienao fiduciria, o avaliador dever manifestar -se conclusivamente sobre a
possibilidade ou no de aceitao do imvel objeto como garantia, e justificar-se sempre que a manifestao for
contrria.
5.3.2.12
ANEXOS DO LAUDO
Anexo I: Tabela de dados amostrais;

Anexo II: Clculos modelos de regresso, homogeneizaes, tratamentos estatsticos, projees de valor;
Anexo III: Tabela demonstrativa da pontuao atingida para o grau de fundamentao;
Anexo IV: Documentao Fotogrfica;
Anexo V: Croquis de localizao do imvel;
Anexo VI: Documentao do imvel;
Anexo VII: Outros.
5.3.2.12.1
LOCAL, DATA E ASSINATURAS
Cidade/UF, dia, ms e ano;

Nome do Responsvel tcnico:
Matrcula (ou CPF para empresas credenciadas);
(Eng. ou Arq.) CREA.
Nome do Representante legal (somente para empresas credenciadas):
CPF (somente para empresas credenciadas);
Nome da Empresa (somente para empresas credenciadas);
CNPJ (somente para empresas credenciadas).
Vigncia: 02/02/2015
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5.4
COT-AVALIAES 017
ANEXO IV INTERVALO DE VALORES ADMISSVEIS - EXEMPLOS
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5.5
ANEXO V REQUISITOS MNIMOS DE ENGENHARIA E ARQUITETURA DEFINIDOS PELA CAIXA
5.5.1
APARTAMENTO
O imvel deve apresentar:
1.1
Infraestrutura do terreno
1.1.1
Sistema de abastecimento de gua - existncia de ligao domiciliar rede pblica de gua potvel ou,
na sua ausncia, sistema que possua licena ou autorizao para operao.
1.1.2
Soluo para esgotamento sanitrio - existncia de ligao domiciliar rede pblica de coleta e
tratamento de esgoto ou, na sua ausncia, soluo admitida pela Prefeitura ou Concessionria local.
1.1.3 Energia eltrica fornecida pela concessionria.

1.1.4 Iluminao na via do lote.
1.1.5 Via de acesso.
1.2
Caractersticas construtivas
1.2.1 Laje ou forro em todos os cmodos internos.
1.2.2 Revestimento com piso impermevel nas reas molhadas.
1.2.3
Revestimento interno, externo e pintura; barra impermevel no box, com altura mnima de 1,50m. Barra
impermevel sobre o lavatrio, sobre a pia da cozinha e sobre o tanque.
1.2.4 Portas ou janelas em todas as aberturas de quartos, banheiros e vos externos.

1.2.5
Cobertura em telhas cermicas, de concreto ou de material com desempenho equivalente. admitida

telha de fibrocimento em imvel com laje.
1.2.6
Rede eltrica com no mnimo 3 circuitos, sendo 1 exclusivo para o chuveiro, exceto nas regies N e NE
ou quando prevista instalao de aquecimento a gs.
1.2.7 Soluo de tratamento do entorno, junto s paredes externas, evitando umidade.

1.2.8 Medio individualizada de energia eltrica.
1.2.9 Cota de soleira das portas externas em nvel que impea a entrada de gua por escoamento superficial.
1.3
Apenas para imveis concludos
1.3.1
Inexistncia de indcios de umidade nas paredes (observar principalmente prximo ao piso, s

esquadrias e ao teto), nas lajes ou forros, e nos pisos.
1.3.2 Inexistncia de solapamento visvel de alicerces ou de fundaes.

1.3.3 Inexistncia de trincas ou rachaduras que comprometam a estabilidade e solidez do imvel.
1.3.4
Inexistncia de abaulamento da cobertura e danos visveis na sua estrututa (madeira podre/trincada e

ao enferrujado, etc.)
1.3.5 Inexistncia de indcios de umidade nas paredes, nas lajes e nos pisos do subsolo/garagem.
1.4
Documento
1.4.1
Apresentar ART/RRT - Anotaes/Registros de Responsabilidade Tcnica de execuo de obra e de

projeto referentes a este imvel.
Vigncia: 02/02/2015
40 / 66
#CONFIDENCIAL 05
5.5.2
COT-AVALIAES 017
CASA
O imvel deve apresentar:
1.1
Infraestrutura do terreno
1.1.1
Sistema de abastecimento de gua - existncia de ligao domiciliar rede pblica de gua potvel ou,
na sua ausncia, sistema que possua licena ou autorizao para operao.
1.1.2
Soluo para esgotamento sanitrio - existncia de ligao domiciliar rede pblica de coleta e
tratamento de esgoto ou, na sua ausncia, soluo admitida pela Prefeitura ou Concessionria local.
1.1.3
1.1.4
1.1.5
Energia eltrica fornecida pela concessionria.

Iluminao na via do lote.
Via de acesso.
1.2
1.2.1
1.2.2
Caractersticas construtivas
Laje ou forro em todos os cmodos internos.
Revestimento com piso impermevel nas reas molhadas.
1.2.3
Revestimento interno, externo e pintura; barra impermevel no box, com altura mnima de 1,50m. Barra
impermevel sobre o lavatrio, sobre a pia da cozinha e sobre o tanque.
1.2.4
Portas ou janelas em todas as aberturas de quartos, banheiros e vos externos.
1.2.5
Cobertura em telhas cermicas, de concreto ou de material com desempenho equivalente. admitida

telha de fibrocimento em imvel com laje.
1.2.6
Rede eltrica com no mnimo 3 circuitos, sendo 1 exclusivo para o chuveiro, exceto nas regies N e NE
ou quando prevista instalao de aquecimento a gs.
1.2.7
Calada de proteo no permetro da edificao que esteja dentro do lote, com inclinao em direo
contrria s suas paredes e largura mnima de 50cm.
1.2.8
1.2.9
Medio individualizada de energia eltrica.

Medio individualizada de gua.
1.2.10 Cota de soleira das portas externas em nvel que impea a entrada de gua por escoamento superficial.
1.3
Caractersticas construtivas declaradas pelo Responsvel Tcnico na sntese do memorial

descritivo
1.3.1
1.3.2
1.3.3
Tipo de fundao compatvel com as caractersticas do solo e da edificao.

Cinta de respaldo em concreto armado sobre todas as paredes.
Vergas em todas as portas e janelas; contravergas em todas as janelas.
1.3.4
Impermeabilizao de alicerces, baldrames e radiers em todas as faces que tenham contato com o solo.
1.3.5
Reservatrio com volume mnimo de 500 litros para casa em loteamento ou condomnio. Pode ser
prevista caixa d'gua coletiva em condomnios, desde que seu volume disponibilize pelo menos 500
litros por unidade habitacional.
1.4
Apenas para imveis concludos
1.4.1
Inexistncia de indcios de umidade nas paredes (observar principalmente prximo ao piso, s

esquadrias e ao teto), nas lajes ou forros, e nos pisos.
1.4.2
1.4.3
Inexistncia de solapamento visvel de alicerces ou de fundaes.

Inexistncia de trincas ou rachaduras que comprometam a estabilidade e solidez do imvel.
1.4.4
Inexistncia de abaulamento da cobertura e danos visveis na sua estrututa (madeira podre/trincada e

ao enferrujado, etc.)
1.5
Documento
1.5.1
Apresentar ART/RRT - Anotaes/Registros de Responsabilidade Tcnica de execuo de obra e de

projeto referentes a este imvel.
Vigncia: 02/02/2015
41 / 66
#CONFIDENCIAL 05
5.6
COT-AVALIAES 017
ANEXO VI PARECER VELOCIDADE DE VENDAS

Parecer Tcnico - Velocidade de Vendas
Grau de Sigilo
#05
Empreendimento
N da OS:
1- Identificao
Endereo
Complemento
Bairro
Municpio
UF
Proponente
CEP
CNPJ
Construtor
ou
CNPJ
Entidade representativa
Incorporador
CNPJ
2 - Caractersticas da Regio
Localizao da Regio no Cotexto do Municpio
Destacadamente Boa
No merece destaque
Destacadamente Ruim
Nvel de Consolidao da Ocupao do Entorno

Alto
No merece destaque
Baixo
Acessibilidade Viria
Destacadamente Boa
Destacadamente Ruim
No merece destaque
Vocao principal da Regio em termos de Perfil de Empreendimentos

Vertical
Horizontal
Residencial
ou
ou
Vocao principal da Regio em termos de Padro Construtivo

Alto
Alto/Normal
Normal
Normal/Baixo
Fatores Regionais Influenciantes Positivamente
Orla ou Parque
Shopping
Universidades
Estaes/Terminais-Trem/Metr
Indstrias
Outros:
Comercial
Baixo
ou
Outros
Baixo/Mnimo
Mnimo
Fatores Regionais Influenciantes Negativamente

Indstrias
Ocupao Subnormal
Lixo/Aterro Sanitrio
ndices de Criminalidade
Outros:
Infra-estrutura e Servios no Entorno do Empreendimento

Transporte Coletivo
Satisfatrio
No merece destaque
Insatisfatrio
Pavimentao
Rede de Esgoto
Sim
Sim
3 - Caractersticas do empreendimento
Compatibilidade do empreendimento com a vocao regional
Destacamente compatvel
No merece destaque
Destacadamente incompatvel
0
Unidades do Empreendimento - Total
1 dormitrio
Kit/Loft
Apartamento
Flat/Apart-hotel
rea Mdia:
Valor Mdio - R$
m
2 dormitrios
rea Mdia:
Flat/Apart-hotel
3 dormitrios
rea Mdia:
Apartamento
4 dormitrios
rea Mdia:
Apartamento
Unidades
0
N mdio de Vg Gar.por Unid
Unidades
Apartamento
Valor Mdio - R$
Casa
Casa
Valor Mdio - R$
0
Unidades
Casa
Valor Mdio - R$
0
Unidades
Unidades
5 ou mais dormitrios
rea Mdia:
Apartamento
m
Casa
Valor Mdio - R$
0
Sala Comercial (Escritrio)

rea Mdia:
Unidades
Valor Mdio - R$
N mdio de Vg de Garagem:
Valor Mdio - R$
Loja
rea Mdia:
Unidades
m
Vaga No Associada
Lote
Valor Mdio - R$
Unidades
Unidades
rea Mdia:
Outros:
Unidades
Parmetros Mdios Ponderados do Empreendimento

N de Dormitrios #DIV/0!
N de Vagas de Garagem:
Padro Construtivo do Empreendimento
Alto
Alto/Normal
Normal
Quantidade de Elevadores
Equipamentos (quantidades)
Quadras Esportivas
Vigncia:
0
Casa
#DIV/0!
Estgio do Empreendimento
Pr-lanamento
rea
Normal/Baixo
Sales de Lazer
Localizao do Empreendimento no Contexto da Regio

02/02/2015
Destacadamente Boa
No merece destaque
ndice Fiscal
N de Pavimentos (prdio ou casas)

Piscinas
Demanda Habitacional
Lanamento
Valor Mdio - R$
rea Mdia:
Valor Mdio-R$
#DIV/0!
Baixo
Valor R$
Baixo/Mnimo
#DIV/0!
Mnimo
Condomnio Fechado
Outros:
42 / 66
Destacadamente Ruim
Financiamento na aquisio
Em construo
Disponvel
Concludo
Lote
Unidades
rea Mdia:
Outros:
Unidades

Alto
Alto/Normal
Normal
Quadras Esportivas
Valor Mdio - R$
rea Mdia:
#DIV/0!
rea
#CONFIDENCIAL
05
Normal/Baixo
Baixo
Piscinas
COT-AVALIAES
017
Mnimo
Condomnio Fechado
Sales de Lazer
Outros:
Destacadamente Ruim
Lanamento
Em construo
Apelo de "Marketing" percebido e/ou associado ao nome do empreendedor

Destacadamente forte
No merece destaque
Diagnstivo inferido de mercado
Aquecido-comprador
No merece destaque
#DIV/0!
Baixo/Mnimo
Estgio do Empreendimento
Pr-lanamento
Valor R$
#DIV/0!

Destacadamente Boa
No merece destaque
ndice Fiscal
Valor Mdio-R$
Disponvel
Concludo
Destacadamente fraco ou inexisteente
Indcios de Saturao
Recessivo-vendedor
Sim
4 - Concluso - Velocidade de Vendas
Empreendimento
Velocidade de Vendas - VV(Unid/ms)
ndice de Velocidade de Vendas Mensal - IVV - %
Tipo de Fundamentao
Ressalva: Os parmetros VV e IVV foram estimados com base nas informaes de mercado subsidirias em anexo, refletem
portanto a realidade que as mesmas representam, inclusive temporal, com as incertezas atreladas s informaes referidas assim
como metodologia empregada. Os parmetros IVV e VV podero ainda no ser representativos em cenrios de mercado futuros,
em funo das oscilaes inerentes, inclusive no que se refere a possibilidade de saturao.
local e data
,
Responsvel Tcnico pelo Trabalho
Nome:
CPF:
CREA:
Matrcula Empregado CAIXA:
de
de
Representante Legal - Empresa Contratada
Nome:
CPF:
Empresa:
CNPJ:
CREA:
5 - Anexos (indicar a quantidade de folhas)

Informaes de mercado/Pesquisa
Relatrio Fotogrfico Complementar
Laudo de Avaliao
Memria de Clculo/Modelo de Regresso
Quadros da NBR 12721
FRE-Ficha R. Empreendim.
Matriz de Conjugao de Variveis do Empr.
Certido de Matrcula
Mapas/croquis
Laudo de Anlise
Outros (descrever):
6 - Fotos (obrigatrias)
7 - Informaes Complementares
Vigncia: 02/02/2015
43 / 66
#CONFIDENCIAL 05
5.7
COT-AVALIAES 017
ANEXO VII FICHA DE PESQUISA - VELOCIDADE DE VENDAS

Parecer Tcnico - Velocidade de Vendas - Anexo
Empreendimento
N da OS:
1- Identificao
Endereo
Complemento
Bairro
Municpio
UF
Construtor
CEP
Incorporador
2 - Caractersticas da Regio
Localizao da Regio no Cotexto do Municpio
Destacadamente Boa
No merece destaque
Destacadamente Ruim
Nvel de Consolidao da Ocupao do Entorno

Alto
No merece destaque
Baixo
Acessibilidade Viria
Destacadamente Boa
Destacadamente Ruim
No merece destaque
Vocao principal da Regio em termos de Perfil de Empreendimentos

Vertical
Horizontal
Residencial
ou
ou
Vocao principal da Regio em termos de Padro Construtivo

Alto
Alto/Normal
Normal
Normal/Baixo
Fatores Regionais Influenciantes Positivamente
Orla ou Parque
Shopping
Universidades
Estaes/Terminais-Trem/Metr
Indstrias
Outros:
Comercial
Baixo
ou
Outros
Baixo/Mnimo
Mnimo
Fatores Regionais Influenciantes Negativamente

Indstrias
Ocupao Subnormal
Lixo/Aterro Sanitrio
ndices de Criminalidade
Outros:
Infra-estrutura e Servios no Entorno do Empreendimento

Transporte Coletivo
Satisfatrio
No merece destaque
Insatisfatrio
Sim
Sim
Pavimentao
Rede de Esgoto
3 - Caractersticas do empreendimento
Compatibilidade do empreendimento com a vocao regional
Destacamente compatvel
No merece destaque
Destacadamente incompatvel
Unidades do Empreendimento - Total

1 dormitrio
Kit/Loft
Apartamento
Flat/Apart-hotel
rea Mdia:
Valor Mdio - R$
m
2 dormitrios
rea Mdia:
Flat/Apart-hotel
3 dormitrios
rea Mdia:
Apartamento
4 dormitrios
rea Mdia:
Apartamento
Casa
Apartamento
Valor Mdio - R$
Casa
Casa
Valor Mdio - R$
Casa
Valor Mdio - R$
Unidades
Unidades
Unidades
5 ou mais dormitrios
rea Mdia:
Apartamento
m
Casa
Valor Mdio - R$
Sala Comercial (Escritrio)

rea Mdia:
Unidades
Valor Mdio - R$
Valor Mdio - R$
Loja
rea Mdia:
Unidades
m
Vaga No Associada
Lote
Unidades
rea Mdia:
Unidades

Alto
Alto/Normal
Normal
Quadras Esportivas
Unidades
Valor Mdio - R$
Unidades
Outros:
Unidades
#DIV/0!
rea
Normal/Baixo

Piscinas
Valor Mdio - R$
rea Mdia:
Sales de Lazer
Valor Mdio-R$
#DIV/0!
Baixo
Valor R$
Baixo/Mnimo
Condomnio Fechado
#DIV/0!
Mnimo
Sim
Outros:
Vigncia: 02/02/2015
Destacadamente Boa
ndice Fiscal
No merece destaque
44 / 66
Destacadamente Ruim
Disponvel
Lote
Unidades
rea Mdia:
Outros:
Unidades

rea Mdia:
#DIV/0!
#DIV/0!
rea
Valor R$
Normal/Baixo
Baixo
Piscinas
Mnimo
Condomnio Fechado
Sales de Lazer
Sim
Outros:

Destacadamente Boa
No merece destaque
ndice Fiscal
#DIV/0!
COT-AVALIAES 017
Baixo/Mnimo
Quadras Esportivas
Valor Mdio-R$
#CONFIDENCIAL 05

Alto
Alto/Normal
Normal
Valor Mdio - R$
Destacadamente Ruim

Destacadamente forte
No merece destaque
Disponvel
Destacadamente fraco ou inexisteente
4 - Velocidade de Vendas
Ms/Ano Incio do perodo de referncia
Ms/Ano Final do perodo de referncia
Estgio do Empreendimento ao final do perodo de referncia

Pr-lanamento
Lanamento
Diagnstivo inferido de mercado no perodo de referncia
Aquecido-comprador
No merece destaque
Total de Unidades
N de Meses do perodo de referncia
Em construo
Recessivo-vendedor
Vendas Acumuladas no perodo de referncia
Concludo
Indcios de Saturao
Sim
Estoque ao Final do perodo de referncia
Velocidade de Vendas - VV(Unid/ms)
ndice de Velocidade de Vendas Mensal - IVV - %
#DIV/0!
#DIV/0!
local e data
,
Responsvel Tcnico pelo Trabalho
Nome:
CPF:
CREA:
Matrcula Empregado CAIXA:
de
de
Representante Legal - Empresa Contratada
Nome:
CPF:
Empresa:
CNPJ:
CREA:
5 - Anexos (indicar a quantidade de folhas)

Informaes de mercado/Pesquisa
Relatrio Fotogrfico Complementar
Laudo de Avaliao
Memria de Clculo/Modelo de Regresso
Quadros da NBR 12721
FRE-Ficha R. Empreendim.
Matriz de Conjugao de Variveis do Empr.
Certido de Matrcula
Mapas/croquis
Laudo de Anlise
Outros (descrever):
6 - Fotos (obrigatrias)
7 - Obervaes
Vigncia: 02/02/2015
45 / 66
#CONFIDENCIAL 05
5.8
COT-AVALIAES 017
ANEXO VIII - CABEALHO DE ANEXO PARECER VELOCIDADE DE VENDAS
Parecer Tcnico - Velocidade de Vendas - Anexo
Empreendimento
Vigncia: 02/02/2015
N da OS:
46 / 66
#CONFIDENCIAL 05
COT-AVALIAES 017
5.9
ANEXO IX - PEDIDOS DE REVISO DAS AVALIAES APRESENTADAS EM FORMA DE LAUDO
MODELO SIMPLIFICADO
Solicitao de Reviso de Avaliao
Grau de sigilo
# 00
Solicitante
N da OS
Seqencial
1 - IDENTIFICAO
Nome do Cliente
Logradouro
Endereo do Imvel
Outros Complementos
Bairro
Cidade
Municpio
UF
Unidade CAIXA detentora do processo:

Empresa Contratada:
2 - Do Cliente para a Unidade CAIXA detentora do processo:
Solicito que seja providenciado a reviso na avaliao do imvel, sendo de
R$
a minha expectativa de valor.
Justificativas e Observaes (Se necessrio utilizar 2 folha):
Data
Assinatura do cliente:
3 - Da Unidade CAIXA detentora do processo para a Empresa Contratada:

3.1 Favor manifestar-se a respeito do pleito do Cliente.
Funcionrio CAIXA responsvel:
Nome
Fax
(
/
Telefone
)
Data
Assinatura
4 - Da Empresa Credenciada para a Unidade CAIXA detentora do processo:

O valor ser alterado para R$.
O valor original dever ser mantido.
Justificativas e Observaes (Se necessrio utilizar 2 folha):
/
Data
Vigncia: 02/02/2015
/
Assinatura do Responsvel
Nome:
47 / 66
#CONFIDENCIAL 05
COT-AVALIAES 017
Solicitao de Reviso de Avaliao

Solicitante
N da OS
Seqencial
5 - Da Unidade CAIXA detentora do processo para a GIDUR:

5.1 Solicitamos a reviso da avaliao tendo em vista o recurso apresentado pelo cliente
deciso da Empresa
/
Data
Assinatura do Cliente
Assinatura do Funcionrio CAIXA responsvel

Nome:
6 - Da GIDUR para a Unidade CAIXA detentora do processo:

O valor ser alterado para R$.
O valor original dever ser mantido.
OBSERVAES:
/
Data
N de folhas anexadas:
pelo Cliente:
, pela empresa:
pela Unidade CAIXA detentora:
Assinatura do Responsvel GIDUR

Nome:
Observaes Complementares.
Vigncia: 02/02/2015
48 / 66
#CONFIDENCIAL 05
5.10
COT-AVALIAES 017
ANEXO X - LAUDO DE AVALIAO SIMPLIFICADO - UNIDADE EM PRDIO
Laudo de Avaliao - Unidade em Prdio

Grau de sigilo
# 05
Solicitante
N da OS
Seqencial
1 - IDENTIFICAO
Produto
Linha
Fonte
N do processo
Nome do Cliente
Logradouro
Endereo do Imvel
Outros Complementos
Bairro
Cidade
Municpio
2 - CARACTERSTICAS DA REGIO
Usos predominantes
Infra-estrutura urbana
Residencial Unifamiliar
gua
Residencial Multifamiliar
Esgoto sanitrio
Comercial
Energia eltrica
Industrial
Telefone
Pavimentao
Esgoto pluvial
Gs canalizado
Iluminao pblica
UF
Servios pblicos e comunitrios

Coleta de lixo
Escola
Transporte coletivo
Sade
Comrcio
Segurana
Rede Bancria
Lazer
3 - TERRENO
Forma
Cota/Greide
rea
Inclinao
Frente
Fundos
Situao
Lado Esquerdo
Superfcie
Lado Direito
Frao Ideal
4 - EDIFICAO
4.1 - Unidade Avalianda
Tipo
Uso
N Pavimentos
Padro de acabamento
Estado de conservao
reas Averbadas
Privativa
Tetos
Idade aparente
Fechamento das paredes
De Uso Comum
Posio
N de vagas no estacionamento
Cobertas
Descobertas
reas no averbadas
Total
Somatrio das reas
Unidade
Estacionamento
Outros
Total
Diviso interna
4.2 - Prdio ao qual pertena a unidade avalianda

Usos
N de Pavimentos
Padro de acabamento
Estado de Conservao
N de Unidades
N de Elevadores
Identificao dos Pavimentos
Posio
Idade Aparente
5 - AVALIAO
Valor da avaliao
Extenso
Global
Itemizada
Terreno
Edificao
reas (m)
Valor/m
Produto
Valor total = Somatrio (Terreno+edificao+Benfeitorias) R$
##
##
rea (m)
Valor/m
Valor total (R$)
##
Preciso/Fundamentao
Benfeitorias
Metodologia
Desempenho de mercado
Absoro pelo mercado
Nmero de ofertas
##
Nvel de demanda
Equao de Regresso
Empresa/CNPJ:
Local/data
Ciente do Gerente
Ciente do Cliente
Nome - CREA
CPF
Nome
CPF
Responsvel Tcnico
Vigncia: 02/02/2015
Representante Legal
49 / 66
#CONFIDENCIAL 05
COT-AVALIAES 017

Solicitante
N da OS
Seqencial
6 - INFORMAES COMPLEMENTARES
a) O imvel, como um todo, aparenta condies de estabilidade e solidez?
##### ##
Em caso negativo, justificar:
Sim
##
No
##
##
b) O imvel, como um todo, apresenta vcios de construo aparentes?

##### ##
Caso apresente, relacionar:
Sim
No
c) O imvel aparenta condies de habitabilidade?
Sim
No
##### ##
##
d) A liquidez e o valor do imvel, no mercado imobilirio local, so afetados por fatores significativamente:
## ## ##
Desvalorizantes
Valorizantes
Nenhum
Em caso de valorizantes ou desvalorizantes, explicitar:
7 - MANIFESTAO SOBRE A GARANTIA

Mantidas as condies de conservao e de mercado observadas nesta data e com base nas informaes acima, o imvel pode ser aceito
Sim
como garantia?
## #####
## ##
No
8 - DOCUMENTAO APRESENTADA
Matrcula no RGI
Ofcio
Comarca
###
Outros documentos
As informaes constantes da documentao apresentada, apresentam conformidade com a realidade do imvel vistoriado?
Se a opo no for assinalada, citar a divergncia aparente:
## #####
## ##
Sim
No
9 - OBSERVAES
Empresa/CNPJ:
Local/data
Ciente do Gerente
Ciente do Cliente
Nome - CREA
Nome
CPF
CPF
Responsvel Tcnico
Vigncia: 02/02/2015
Representante Legal
50 / 66
#CONFIDENCIAL 05
COT-AVALIAES 017

Solicitante
N da OS
Seqencial
1 - IDENTIFICAO
Produto
Linha
Fonte
N do processo
Nome do Cliente
Logradouro
Endereo do Imvel
Outros Complementos
Bairro
Cidade
Municpio
UF
Levantamento Fotogrfico
Empresa/CNPJ:
Local/data
Ciente do Gerente
Ciente do Cliente
Nome - CREA
CPF
Nome
CPF
Responsvel Tcnico
Vigncia: 02/02/2015
Representante Legal
51 / 66
#CONFIDENCIAL 05
5.11
COT-AVALIAES 017
ANEXO XI - LAUDO DE AVALIAO SIMPLIFICADO - UNIDADE ISOLADA
Laudo de Avaliao - Unidade Isolada

Grau de sigilo
# 05
Solicitante
N da OS
Seqencial
1 - IDENTIFICAO
Produto
Linha
Fonte
N do processo
Nome do Cliente
Logradouro
Endereo do Imvel
Outros Complementos
Bairro
Cidade
Municpio
Usos predominantes
Comercial
gua
Industrial
Esgoto sanitrio
Residencial multifamiliar
Energia eltrica
Residencial unifamiliar
Telefone
Pavimentao
Esgoto pluvial
Gs canalizado
Iluminao pblica
UF

Coleta de lixo
Escola
Transporte coletivo
Sade
Comrcio
Segurana
Rede Bancria
Lazer
3 - TERRENO
Forma
Cota/Greide
rea
Inclinao
Frente
Fundos
Situao
Lado Esquerdo
Superfcie
Lado Direito
Frao Ideal
4 - EDIFICAO
Tipo
Uso
N Pavimentos
Padro de acabamento
Estado de conservao
reas Averbadas
Privativa
Tetos
De Uso Comum
Idade aparente
Total
Posio
Cobertas
reas no averbadas
Descobertas
Somatrio das reas
Unidade
Estacionamento
Outros
Total
Diviso interna
5 - AVALIAO
Valor da avaliao
Extenso
Global
Itemizada
Terreno
Edificao
reas (m)
Valor/m
Produto
##
##
rea (m)
Valor/m
Valor total (R$)
##
Preciso/Fundamentao
Benfeitorias
Metodologia
Absoro pelo mercado
Nmero de ofertas
##
Nvel de demanda
Equao de Regresso
Empresa/CNPJ:
Local/data
Ciente do Gerente
Ciente do Cliente
Nome - CREA
CPF
Nome
CPF
Responsvel Tcnico
Vigncia: 02/02/2015
Representante Legal
52 / 66
#CONFIDENCIAL 05
COT-AVALIAES 017

Solicitante
N da OS
Seqencial
##### ##
Sim

##### ##
Sim
Sim
##### ##
##
No
##
No
##
##
No
## ## ##
Desvalorizantes
Valorizantes
Nenhum

Sim
como garantia?
## #####
## ##
No
Matrcula no RGI
Ofcio
Comarca
###
Outros documentos
## #####
## ##
Sim
No
9 - OBSERVAES
Empresa/CNPJ:
Local/data
Ciente do Gerente
Ciente do Cliente
Nome - CREA
Nome
CPF
CPF
Responsvel Tcnico
Vigncia: 02/02/2015
Representante Legal
53 / 66
#CONFIDENCIAL 05
COT-AVALIAES 017
Solicitante
N da OS
Seqencial
1 - IDENTIFICAO
Produto
Linha
Fonte
N do processo
Nome do Cliente
Endereo do Imvel
Outros Complementos
Bairro
Cidade
Municpio
UF
Empresa/CNPJ:
Local/data
Ciente do Gerente
Ciente do Cliente
Nome - CREA
CPF
Nome
CPF
Responsvel Tcnico
Vigncia: 02/02/2015
Representante Legal
54 / 66
#CONFIDENCIAL 05
5.12
COT-AVALIAES 017
ANEXO XII - LAUDO DE AVALIAO SIMPLIFICADO - UNIDADE ISOLADA TERRENO
Laudo de Avaliao - Unidade Isolada Terreno

Grau de sigilo
# 05
Solicitante
N da OS
Seqencial
1 - IDENTIFICAO
Produto
Linha
Fonte
N do processo
Nome do Cliente
Logradouro
Endereo do Imvel
Outros Complementos
Bairro
Cidade
Municpio
Usos predominantes
Comercial
gua
Industrial
Esgoto sanitrio
Energia eltrica
Telefone
Pavimentao
Esgoto pluvial
Gs canalizado
Iluminao pblica
UF

Coleta de lixo
Escola
Transporte coletivo
Sade
Comrcio
Segurana
Rede Bancria
Lazer
3 - TERRENO
Forma
Cota/Greide
rea
Inclinao
Frente
Fundos
Situao
Lado Esquerdo
Superfcie
Lado Direito
Frao Ideal
4 - EDIFICAO
Tipo
Uso
N Pavimentos
Padro de acabamento
Estado de conservao
reas Averbadas
Privativa
Tetos
De Uso Comum
Idade aparente
Total
Posio
Cobertas
reas no averbadas
Descobertas
Somatrio das reas
Unidade
Estacionamento
Outros
Total
Diviso interna
5 - AVALIAO
Valor da avaliao
Extenso
Global
Itemizada
Terreno
Edificao
reas (m)
Valor/m
Produto
##
##
rea (m)
Valor/m
Valor total (R$)
##
Preciso/Fundamentao
Benfeitorias
Metodologia
Absoro pelo mercado
Nmero de ofertas
##
Nvel de demanda
Equao de Regresso
Empresa/CNPJ:
Local/data
Ciente do Gerente
Ciente do Cliente
Nome - CREA
CPF
Nome
CPF
Responsvel Tcnico
Vigncia: 02/02/2015
Representante Legal
55 / 66
#CONFIDENCIAL 05
COT-AVALIAES 017

Solicitante
N da OS
Seqencial
a) A liquidez e o valor do imvel, no mercado imobilirio local, so afetados por fatores significativamente:
## ## ##
Desvalorizantes
Valorizantes
Nenhum

como garantia?
Sim
No
## #####
## ##
Matrcula no RGI
Ofcio
Comarca
###
Outros documentos
## #####
Sim
No
## ##
8 - OBSERVAES
Empresa/CNPJ:
Local/data
Ciente do Gerente
Ciente do Cliente
Nome - CREA
Nome
CPF
CPF
Responsvel Tcnico
Vigncia: 02/02/2015
Representante Legal
56 / 66
#CONFIDENCIAL 05
COT-AVALIAES 017

Solicitante
N da OS
Seqencial
1 - IDENTIFICAO
Produto
Linha
Fonte
N do processo
Nome do Cliente
Logradouro
Endereo do Imvel
Outros Complementos
Bairro
Cidade
Municpio
UF
Empresa/CNPJ:
Local/data
Ciente do Gerente
Ciente do Cliente
Nome - CREA
CPF
Nome
CPF
Responsvel Tcnico
Vigncia: 02/02/2015
Representante Legal
57 / 66
#CONFIDENCIAL 05
5.13
COT-AVALIAES 017
ANEXO XIII - LAUDO DE AVALIAO SIMPLIFICADO DE USO RESTRITO - UNIDADE EM PRDIO
Laudo de Avaliao de Uso Restrito da CAIXA

Grau de sigilo
Unidade em Prdio
# 05
Solicitante
N da OS
Seqencial
1 - IDENTIFICAO
Produto
Linha
Fonte
N do processo
Nome do Cliente
Logradouro
Endereo do Imvel
Outros Complementos
Bairro
Cidade
Municpio
UF
x
Usos predominantes
Comercial
gua
Industrial
Esgoto sanitrio
Energia eltrica
Residencial uniifamiliar
Telefone
Pavimentao
Esgoto pluvial
Gs canalizado
Iluminao pblica

Coleta de lixo
Escola
Transporte coletivo
Sade
Comrcio
Segurana
Rede Bancria
Lazer
3 - TERRENO
Forma
Cota/Greide
rea
Inclinao
Frente
Fundos
Situao
Lado Esquerdo
Superfcie
Lado Direito
Frao Ideal
4 - EDIFICAO
Tipo
Uso
N Pavimentos
Padro de acabamento
Estado de conservao
reas Averbadas
Privativa
Tetos
Idade aparente
De Uso Comum
Posio
Cobertas
Descobertas
reas no averbadas
Total
Somatrio das reas
Unidade
Estacionamento
Outros
Total
Diviso interna
xxxxx
4.2 - Prdio ao qual pertena a unidade avalianda
Usos
N de Pavimentos
Padro de acabamento
Estado de Conservao
N de Unidades
N de Elevadores
Identificao dos Pavimentos
Posio
Idade Aparente
5 - AVALIAO
Valor da avaliao
Extenso
Global
Itemizada
Terreno
Edificao
reas (m)
Valor/m
Produto
##
##
rea (m)
Valor/m
Valor total (R$)
##
Preciso/Fundamentao
Benfeitorias
Metodologia
Absoro pelo mercado
Nmero de ofertas
##
Nvel de demanda
Observaes
xxxxxxxx
Empresa/CNPJ:
Local/data
Ciente do Gerente
Ciente do Cliente
Nome - CREA
CPF
Nome
CPF
Responsvel Tcnico
Vigncia: 02/02/2015
Representante Legal
58 / 66
#CONFIDENCIAL 05
COT-AVALIAES 017

Unidade em Prdio
Solicitante
N da OS
Seqencial
##### ##
Sim

##### ##
Sim
Sim
##### ##
##
No
##
No
##
##
No
## ## ##
Desvalorizantes
Valorizantes
Nenhum

Sim
como garantia?
## #####
## ##
No
Matrcula no RGI
Ofcio
Comarca
###
Outros documentos
## #####
## ##
Sim
No
9 - OBSERVAES
Empresa/CNPJ:
Local/data
Ciente do Gerente
Ciente do Cliente
Nome - CREA
Nome
CPF
CPF
Responsvel Tcnico
Vigncia: 02/02/2015
Representante Legal
59 / 66
#CONFIDENCIAL 05
COT-AVALIAES 017

Unidade em Prdio
Solicitante
N da OS
Seqencial
1 - IDENTIFICAO
Produto
Linha
Fonte
N do processo
Nome do Cliente
Logradouro
Endereo do Imvel
Outros Complementos
Bairro
Cidade
Municpio
UF
x
Empresa/CNPJ:
Local/data
Ciente do Gerente
Ciente do Cliente
Nome - CREA
CPF
Nome
CPF
Responsvel Tcnico
Representante Legal
SAC CAIXA: 0800 726 0101 (informaes, reclamaes, sugestes e elogios)

Para pessoas com deficincia auditiva: 0800 726 2492
Ouvidoria: 0800 725 7474 (reclamaes no solucionadas e denncias)
caixa.gov.br
Vigncia: 02/02/2015
60 / 66
#CONFIDENCIAL 05
5.14
COT-AVALIAES 017
ANEXO XIV - LAUDO DE AVALIAO SIMPLIFICADO DE USO RESTRITO - UNIDADE ISOLADA
Laudo de Avaliao de Uso Restrito CAIXA

Unidade Isolada
Grau de sigilo
# 05
Solicitante
N da OS
Seqencial
1 - IDENTIFICAO
Produto
Linha
Fonte
N do processo
Nome do Cliente
Logradouro
Endereo do Imvel
Outros Complementos
Bairro
Cidade
Municpio
Usos predominantes
Comercial
gua
Industrial
Esgoto sanitrio
Energia eltrica
Telefone
Pavimentao
Esgoto pluvial
Gs canalizado
Iluminao pblica
UF

Coleta de lixo
Escola
Transporte coletivo
Sade
Comrcio
Segurana
Rede Bancria
Lazer
3 - TERRENO
Forma
Cota/Greide
rea
Inclinao
Frente
Fundos
Situao
Lado Esquerdo
Superfcie
Lado Direito
Frao Ideal
4 - EDIFICAO
Tipo
Uso
N Pavimentos
Padro de acabamento
Estado de conservao
reas Averbadas
Privativa
Tetos
Idade aparente
Posio
Cobertas
De Uso Comum
Total
reas no averbadas
Descobertas
Somatrio das reas
Unidade
Estacionamento
Outros
Total
Diviso interna
5 - AVALIAO
Valor da avaliao
Extenso
Global
Itemizada
Terreno
Edificao
reas (m)
Valor/m
Produto
##
##
Metodologia
rea (m)
Valor/m
Valor total (R$)
##
Preciso/Fundamentao
Absoro pelo mercado
Nmero de ofertas
Benfeitorias
##
Nvel de demanda
Observaes dobre o Mercado
Empresa/CNPJ:
Local/data
Ciente do Gerente
Ciente do Cliente
Nome - CREA
CPF
Nome
CPF
Responsvel Tcnico
Vigncia: 02/02/2015
Representante Legal
61 / 66
#CONFIDENCIAL 05
COT-AVALIAES 017

Unidade Isolada
Solicitante
N da OS
Seqencial
##### ##
Sim
##
No
##
##

##### ##
Sim
No
Sim
No
##### ##
##
## ## ##
Desvalorizantes
Valorizantes
Nenhum

Sim
como garantia?
## #####
## ##
No
Matrcula no RGI
Ofcio
Comarca
###
Outros documentos
## #####
## ##
Sim
No
9 - OBSERVAES
Empresa/CNPJ:
Local/data
Ciente do Gerente
Ciente do Cliente
Nome - CREA
Nome
CPF
CPF
Responsvel Tcnico
Vigncia: 02/02/2015
Representante Legal
62 / 66
#CONFIDENCIAL 05
COT-AVALIAES 017

Unidade Isolada
Solicitante
N da OS
lkj
jflk fjlkf jklj kjk l
kl jlk
Seqencial
jjl,fdaj
dkafdjakjfdkl
jkljlkkdfsla ajds
j klj lk
1 - IDENTIFICAO
Produto
Linha
l
Fonte
N do processo
Nome do Cliente
Logradouro
Endereo do Imvel
Outros Complementos
Bairro
Cidade
Municpio
UF
Empresa/CNPJ:
Local/data
Ciente do Gerente
Ciente do Cliente
Nome - CREA
CPF
Nome
CPF
Responsvel Tcnico
Representante Legal
SAC CAIXA: 0800 726 0101 (informaes, reclamaes, sugestes e elogios)

Para pessoas com deficincia auditiva: 0800 726 2492
Ouvidoria: 0800 725 7474 (reclamaes no solucionadas e denncias)
caixa.gov.br
Vigncia: 02/02/2015
63 / 66
#CONFIDENCIAL 05
5.15
TERRENO
COT-AVALIAES 017
ANEXO XV - LAUDO DE AVALIAO SIMPLIFICADO DE USO RESTRITO - UNIDADE ISOLADA
Laudo de Avaliao de Udo Restrito da CAIXA

Unidade Isolada Terreno
Grau de sigilo
# 05
Solicitante
N da OS
Seqencial
1 - IDENTIFICAO
Produto
Linha
Fonte
N do processo
Nome do Cliente
Logradouro
Endereo do Imvel
Outros Complementos
Bairro
Cidade
Municpio
Usos predominantes
Comercial
gua
Industrial
Esgoto sanitrio
Energia eltrica
Telefone
Pavimentao
Esgoto pluvial
Gs canalizado
Iluminao pblica
UF

Coleta de lixo
Escola
Transporte coletivo
Sade
Comrcio
Segurana
Rede Bancria
Lazer
3 - TERRENO
Forma
Cota/Greide
rea
Inclinao
Frente
Fundos
Situao
Lado Esquerdo
Superfcie
Lado Direito
Frao Ideal
4 - EDIFICAO
Tipo
Uso
N Pavimentos
Padro de acabamento
Estado de conservao
reas Averbadas
Privativa
Tetos
De Uso Comum
Idade aparente
Total
Posio
Cobertas
reas no averbadas
Descobertas
Somatrio das reas
Unidade
Estacionamento
Outros
Total
Diviso interna
5 - AVALIAO
Valor da avaliao
Extenso
Global
Itemizada
Terreno
Edificao
reas (m)
Valor/m
Produto
##
##
rea (m)
Valor/m
Valor total (R$)
##
Preciso/Fundamentao
Benfeitorias
Metodologia
Absoro pelo mercado
Nmero de ofertas
##
Nvel de demanda
Observaes
Empresa/CNPJ:
Local/data
Ciente do Gerente
Ciente do Cliente
Nome - CREA
CPF
Nome
CPF
Responsvel Tcnico
Vigncia: 02/02/2015
Representante Legal
64 / 66
#CONFIDENCIAL 05
COT-AVALIAES 017

Solicitante
N da OS
Seqencial
a) A liquidez e o valor do imvel, no mercado imobilirio local, so afetados por fatores significativamente:
## ## ##
Desvalorizantes
Valorizantes
Nenhum

como garantia?
Sim
No
## #####
## ##
Matrcula no RGI
Ofcio
Comarca
###
Outros documentos
## #####
Sim
No
## ##
8 - OBSERVAES
Empresa/CNPJ:
Local/data
Ciente do Gerente
Ciente do Cliente
Nome - CREA
Nome
CPF
CPF
Responsvel Tcnico
Vigncia: 02/02/2015
Representante Legal
65 / 66
#CONFIDENCIAL 05
COT-AVALIAES 017

Solicitante
N da OS
Seqencial
1 - IDENTIFICAO
Produto
Linha
Fonte
N do processo
Nome do Cliente
Logradouro
Endereo do Imvel
Outros Complementos
Bairro
Cidade
Municpio
UF
Empresa/CNPJ:
Local/data
Ciente do Gerente
Ciente do Cliente
Nome - CREA
CPF
Nome
CPF
Responsvel Tcnico
Vigncia: 02/02/2015
Representante Legal
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#CONFIDENCIAL 05

ENGENHARIA - AVALIAO DE IMVEIS E OUTROS BENS

AVALIAES DEMANDADAS PELAS AGNCIAS OU CCA, REFERENTES A AQUISIO DE

LEI 5194/66, de 24/12/1966;

LEI 11.483, de 31/05/2007;

LEI 12.378, de 31/12/2010;

NBR 14653-1, vlido a partir de 30/05/2001;

NBR 14653-4, vlido a partir de 30/01/2003;

NBR 14653-3, vlido a partir de 30/06/2004;

NBR 14653-5, vlido a partir de 05/07/2006;

NBR 12721/2006, vlido a partir de 01/02/2007;

NBR 14653-6, vlido a partir de 30/07/2008;

NBR 14653-7, vlido a partir de 26/03/2009;

NBR 14653-2, vlido a partir de 03/03/2011;

ENGENHARIA - AVALIAO DE IMVEIS E OUTROS BENS

SIGLAS, DESIGNAES E ABREVIATURAS UTILIZADAS

SGE Construo Civil Superintendncia de Grandes Empresas da Construo Civil;

Vcios construtivos: anomalias, defeitos ou danos oriundos de deficincias de projetos, de falhas na

DOCUMENTAO PARA A AVALIAO DE IMVEIS

MONITORAMENTO OU REVISIONAMENTO DOS TRABALHOS REALIZADOS POR EMPRESAS

ESPECIFICAO DAS AVALIAES

3.8.1 As avaliaes so especificadas quanto fundamentao e preciso.

VALIDADE DOS LAUDOS DE AVALIAO

PREO DE LIQUIDAO FORADA

AVALIAES APRESENTADAS POR MEIO DE LAUDO TIPO COMPLETO

IMVEIS COM PASSIVO AMBIENTAL NAS AVALIAES APRESENTVEIS ATRAVS DE LAUDO

AVALIAO DAS UNIDADES PADRO TIPO DE EMPREENDIMENTOS IMOBILIRIOS URBANOS

DETERMINAO DO VALOR LOCATIVO DE MERCADO DE IMVEIS URBANOS A SEREM

AVALIAES DE EMPREENDIMENTOS URBANOS NO MBITO DAS ANLISES DO CRDITO

AVALIAES DE IMVEIS URBANOS PARA SEGURO

AVALIAES DE IMVEIS URBANOS PATRIMONIAIS DE USO PARA FINS DE ATUALIZAO DE

AVALIAES PARA TERCEIROS

AVALIAES EM MASSA E PLANTAS DE VALORES GENRICOS - PVG

AVALIAES DE IMVEIS URBANOS A SEREM APRESENTADAS ATRAVS DE LAUDOS DE

INFORMAES COMPLEMENTARES PERICIAIS

3.12.18.3.1 Habitabilidade pressupe a existncia de condies de conforto, salubridade, segurana, de imediata

IMVEIS COM PASSIVO AMBIENTAL NAS AVALIAES APRESENTVEIS ATRAVS DE LAUDO

VAGAS DE GARAGEM CONDOMINIAIS

VAGAS DE GARAGEM AUTNOMAS AVALIADAS CONJUNTAMENTE COM OUTRAS UNIDADES

VAGAS DE GARAGEM NO AUTNOMAS VINCULADAS A OUTRAS UNIDADES CONDOMINIAIS

3.12.19.2.1 As vagas de garagem no autnomas vinculadas so abrangidas nas avaliaes de unidades

EXISTNCIA DE REAS DE CONSTRUO NO AVERBADAS

3.12.20.3.3.2 O atendimento do pleito fica condicionado possibilidade de identificao e suficiente

UNIDADES ISOLADAS DE USO MISTO RESIDENCIAL E NO RESIDENCIAL

UNIDADES ISOLADAS COM CARACTERSTICAS CONDOMINIAIS

SISTEMAS CONSTRUTIVOS NO CONVENCIONAIS OU INOVADORES

AVALIAES DEMANDADAS PELAS AGNCIAS OU CCA, REFERENTES A AQUISIO DE

Situao das unidades

Nova, livre de nus;

Com mais de 12 unidades

Nova, livre de nus

A agncia ou CCA demanda

IMVEIS ADJUDICADOS, EM EXECUO EXTRAJUDICIAL, EXECUO JUDICIAL OU CONTRATO

3.12.25.4.2 Na busca da caracterizao interna, no se dispondo de subsdios suficientes para a formao de

REAVALIAES REALIZADAS A PARTIR DE DEMANDAS DAS GILIE, COM REDUO NO VALOR

AVALIAES NAS ANLISES DOS PEDIDOS DE ANUNCIA PARA REFORMAS E AMPLIAES

IMVEL A SER CONSIDERADO, PARA FINS DE AVALIAO, COM

O IMVEL COMO SE ORIGINAL ESTIVESSE OU TAL COMO POCA DO FINANCIAMENTO OU

TERRENO CONTENDO BENFEITORIAS CONSIDERADO COMO SE VAZIO ESTIVESSE

IMVEL COMO SE POSSUISSE APENAS SUA FRAO DE REA CONSTRUDA AVERBADA OU

ACEITAO DO IMVEL COMO GARANTIA E VERIFICAO DO ATENDIMENTO

AVALIAES PARA TERCEIROS APRESENTADAS EM LAUDO MODELO SIMPLIFICADO E

LAUDO DE AVALIAO SIMPLIFICADO DE USO RESTRITO