Metodologa

Distincin de costos
Las consideraciones de valor son de suma importancia dentro del campo de la valuacin, sin
embargo en el uso cotidiano con mucha frecuencia se aplica el trmino valor en forma
imprecisa, pues se le confunde con conceptos como precio, mercado y costo.
El costo es la cantidad monetaria que se necesita para fabricar o producir un bien, precisando en
los inmuebles es la cantidad monetaria que se requiere para construir determinado bien.
Se utiliza el trmino costo en dependencia con la fabricacin, no con el intercambio. Los costos
pueden identificarse dentro de la fase que le corresponde en el proyecto, es decir, el costo
efectivo de la construccin o el costo total de la urbanizacin. El costo de la construccin, o sea
el precio de postura del contratista normalmente incluye los costos directos. (Maldonado, 2008,
pg. 15)

Enfoque de costos para la construccin de vivienda

de Inters social
Se pretende estimar el costo de una vivienda unifamiliar de tipificacin de inters social
con las caractersticas fsicas y jurdicas previamente definidas. La determinacin de la
estimacin se lleva a cabo a travs de enfoque o mtodos de valuacin que no son ms
que metodologas analticas generalmente aceptadas y de uso comn. (Unidad Sectorial
de Normalizacin de la Actividad Valuatoria y el Servicio de Avalos USN AVSA,
2008, pg. 13)
Se aplicaran un valor de mercado, suponiendo que los participantes en el mercado
relacionan el valor con el costo. Por lo tanto este enfoque establece que el valor de un bien
es comparable al costo de reposicin o reproduccin de uno nuevo igualmente deseable y con
utilidad o funcionalidad semejante a aqul que se vala.

El Enfoque o mtodo de costos principalmente es un mtodo comparativo en donde se

toma como sustitutivo de la compra de cierto bien inmueble, aplicando como
presuncin que uno podra construir otro bien que sea o una rplica del original o uno
que proporcionara una entidad equivalente.

Enfoque de costos por reposicin a nuevo:

Para este avalu se realiz una estimacin desde el enfoque del costo de reposicin a
nuevo que contempla la construccin de una estructura de utilidad comparable
utilizando el diseo y los materiales que actualmente se usan en el mercado denominado
tambin activo moderno (Unidad Sectorial de Normalizacin de la Actividad Valuatoria
y el Servicio de Avalos USN AVSA, 2008, pg. 7)
Mediante la avaluacin de indagacin y anlisis de las caractersticas fsicas de la
edificacin en sus variables cualitativas y cuantitativas especificadas en sus costos de
construccin, los cuales incurren en el valor econmico para la realizacin de la obra,

los cuales se denominan costos unitarios bsicos de construccin determinaran un valor

actual sin depreciacin de temporalidad o estado de conservacin ya que no aplica, en
donde los costos son vigentes y llevando una concordancia entre el tipificacin de la
vivienda y la localizacin del predio.
En el desarrollo de este enfoque es de definir por costo total de la construccin como la
suma de los costos directos, costos indirectos, los financieros y los de gerencia del
proyecto, en que debe incurrirse para la realizacin de la obra. (Instituto Geogrfico
Agustn Codazzi, 2008, Articulo 13)
Por lo anterior se aclara que para el clculo de este avalu se mostrara en este informe
nicamente a los costos directos de construccin que se componen por: Materiales y
mano de obra estructurador en preliminares, cimentacin, estructura, mampostera,
instalaciones, carpintera, baos, cocinas. No se tendrn en cuenta los costos indirectos
como podran ser; Impuestos, licencias, legales, ventas y publicidad.
La determinacin de los costos unitarios es inductivo y aproximado debido a que no
existe dos procesos constructivos iguales, como tambin afectos la habilidad de
avaluador que realiza este enfoque y la informacin de apoyo en la cual se basa en
donde los costos unitarios de cada producto son valores promedio de mercado. Es
inductivo ya que partimos de lo conocido y de los hechos inferimos el resultado
Para este avalu se tom como informacin de apoyo en la determinacin de cada una
de la especificidad de cada tem que compone el inmueble as como su costo, la revista
Construdata edicin 179 con fecha junio agosto 2016.

Bibliografa
Instituto Geogrfico Agustn Codazzi. (2008). Resolucin Nmero 620 de
2008. Bogot.
Maldonado, J. C. (2008). Anlisis De Mtodos Para La Obtencin Del Valor
Neto De Reposicin De Bienes Inmuebles. Mexico D.F: Intituto
Tecnologico de la cosntruccin .
Unidad Sectorial de Normalizacin de la Actividad Valuatoria y el Servicio de
Avalos USN AVSA. (2008). Conceptos Y Principos Generales.
Proyecto De Normas Tecnicas Sectoriales.

Julin Ricardo Rodrguez 20122025114

Fsicas
IDENTIFICACIN GENERAL
PAS DE UBICACIN
DEPARTAMENTO
MUNICIPIO DE UBICACIN
DIRECCIN DEL BIEN
INMUEBLE
NOMBRE DEL BARRIO
INFORMACIN DEL SECTOR
Localizacin

Servicios Pblicos
Usos predominantes

Normatividad urbanstica del

sector

VAS

Colombia
Cundinamarca
Bogot D.C.
CL 79 BIS 61 46
LA LIBERTAD
El bien inmueble se encuentra ubicado en la Localidad 12
de Bogot correspondiente a Barrios Unidos y UPZ- 12
Doce de Octubre, norte de la ciudad.
Acueducto y
Energa
SI
SI
Alcantarillado
Elctrica
Gas Domiciliario
NO
Telefona
SI
Residencial Consolidado: Son sectores consolidados de
estratos medios de uso predominantemente residencial.
La norma urbana de acuerdo al Plan de Ordenamiento que
lo cobija es el decreto 287 23/08/2005 correspondiente al
sector 12 (Doce de Octubre), en el cual se estipula que el
uso principal es el residencial de tipo vivienda unifamiliar,
bifamiliar o multifamiliar y como usos complementarios se
pueden efectuar el comercio vecinal de tipo A o B
destinadas a actividades econmicas limitadas en comercio,
la tipo A no debe superar los 500 m2 con parqueadero
incluido y la B los 60m2 no ubicadas en vas arteriales. Para
el desarrollo de usos dotacionales se debe recurrir al Plan
Maestro.

1. Avenida Calle 80 con Carrera 64

2. Avenida Calle 80 con Avenida Carrera 68
Vas de Acceso
3. Avenida Calle 68 con Avenida Chile
4. NQS con Avenida Chile
5. Avenida la Esmeralda (Carrera 60)
El estado de conservacin de las vas es buena referente a
Estado de Conservacin
los tipos de estructura, pavimentacin, sealizacin vial y
elementos de seguridad vial.
En un permetro aproximado de 500 metros donde se
encuentra el predio, existen en la carrera 62 con Dg 79B,
Carrera 64 con Cl 79A y en la Carrera 66 entre Calles 75A y
78 zonas verdes de recreacin activas, con canchas de
baloncesto y ftbol, la Alcalda Local de Barrios Unidos en la
Cl 74A con Cr 63 y la registradura auxiliar de la localidad,
Amoblamiento urbano
aproximadamente existen 18 paraderos del SITP, el centro
comercial Metrpolis, Cafam Floresta, la crcel del Buen
Pastor, y a nivel cultural el Teatro de Bellas Artes, adems
se denota la Parroquia San Mateo, dos Colegios Distritales;
en general la nomenclatura urbana se encuentra al da, las
vas estn demarcadas, sealizacin vial buena.
Mediante el Decreto 291 del 26 de junio del 2013 se le
Estrato Socioeconmico
asigna al bien estrato socioeconmico 3 - Medio
La Secretara Distrital de Planeacin, en cumplimiento con
las normatividades establecidas en el Plan de
Ordenamiento Territorial, el Decreto 619 del 2000 y la
Legalidad de la urbanizacin
subdireccin de Desarrollo Social certifica que se cumplen
las condiciones de legalizacin del Barrio La Libertad
correspondiente a la UPZ Doce de Octubre de Clasificacin
Residencial Consolidado.
Topografa
Plana
SERVICIO DE TRANSPORTE PBLICO
Dada la buena ubicacin del predio, los medios de
transporte disponibles son: El Sistema Integrado de
Tipo de Transporte
Transporte Pblico (SITP), TransMilenio, Servicios Privados,
Buses Tradicionales.
El SITP ofrece aproximadamente 32 rutas que conectan
este punto con el resto de la ciudad tanto al norte como al
Cubrimiento
sur, de igual forma el Sistema TransMilenio bajo su sistema
de trasbordo o servicios directos ofrece un gran flujo en la
ciudad dando un amplio cubrimiento.
Tiempo Promedio SITP: 20min a 30min
Frecuencia
Tiempo Promedio TransMilenio: 5min a 15min
Alcalda Local de Barrios Unidos
Edificaciones importantes del
Teatro de Bellas Artes
Crcel de Mujeres el Buen Pastor
sector
Escuela Militar Jos Mara Crdova
INFORMACIN DEL BIEN INMUEBLE
Grupo: Vivienda
Tipo de inmueble: Casa
Tipo de Inmueble
Tipo de Construccin: Unifamiliar
Solucin Habitacional: NO VIS
Uso Actual
Residencial

El inmueble en la cuadra tiene una localizacin medianera,

cerca de la ronda del Ro Arzobispo. Su entrada es sobre la
calle 79 BIS en una zona netamente residencial.

Ubicacin
TERRENO

Linderos

Topografa
Forma
Superficie

Reglamentacin uso del suelo

CONSTRUCCIN
Nmero de Pisos
Nmero de Stanos
rea construida
Vetustez
Estado de la Construccin

Estado de Conservacin

Cimentacin

Estructur
a

Sobrecimentacin

Muros

Fachada
Cubierta

Al norte: Colinda con la vivienda de la misma manzana

ubicada sobre la diagonal 79B
Al sur: Colinda con Cl 79 BIS
Al este: Colinda con la vivienda de la misma manzana de
direccin Cl 79 BIS 61 40
Al oeste: Colinda con la vivienda de la misma manzana de
direccin Cl 79 BIS 61 54
Plana
Rectangular. Frente de 6mts y Fondo de 9.31mts
55.86 mts2
Segn decreto 287 23/08/2005 correspondiente al sector
12 (Doce de Octubre), en el cual se estipula que la con es
residencial con actividad econmica en la vivienda, con
tratamiento de consolidacin y densificacin moderada.
Vivienda de tipo Unifamiliar, Bifamiliar o Multifamiliar.
2
0
100,09 metros cuadrados
Vivienda nueva
Buena. Obra terminada.
Buena: La estructura, la cubierta y los acabados son
sencillos. El bien objeto de valuacin cuenta con:
Sala-Comedor
3 Habitaciones
1 Cuarto de Servicio
2 Baos
Patio
Balcn
Cimentacin Ciclpea: Es una cimentacin econmica y
sencilla, ideal para obras de bajo costo; para el caso
particular de 0.44mts de ancho por 0.40mts de profundo,
consiste en una combinacin de concreto corriente, piedra
media zonga, grava mixta, tabla chapa, repisa, puntilla con
cabeza de 2. Se encuentra en buen estado.
Sobrecimiento, en este caso se usa viga 30mtsx25mts la
cual recorre el ciclpeo y es cubierta de concreto, el
volumen restante entre la cimentacin y sobrecimiento se
llena por recebo y una placa contrapiso de 10cm de grosor.
Se encuentra en buen estado.
Los muros son confinados de tipo bloque estriado,
columnas de 12x24. Con revestimiento sencillo de paete
liso, y pintura vinilo sobre paete 2 manos lavable en buen
estado de conservacin.
Muro confinado de tipo bloque estriado, con revestimiento
sencillo paete impermeable y posee antihumedad.
Se encuentra en buen estado

Condiciones de Iluminacin

Condiciones de Ventilacin

Pisos

Puertas
Acabados

Ventanas
Cocina

Bao
Pintura
Servicios Pblicos
Domiciliarios

Las condiciones de iluminacin poseen los insumos

mnimos necesarios para proveer una buena iluminacin al
interior del bien objeto de valuacin.
Existen buenas condiciones de ventilacin, debido a que
existe buen flujo de aire, dada la instalacin de ventanas
necesarias que permiten esas circulacin especialmente en
todas las dependencias (cocina, bao, cuartos, sala
comedor)
En buen estado de conservacin cermica de mrmol en
alcobas, sala comedor y escaleras. Tabln en patio, piso
duro en baos y piso guata en cocina.
Puerta Principal y de patio tipo seguridad con cerraduras,
marco, excelente estado. Puertas de las dems
dependencias en madera castaa con cerraduras y marcos.
Ventanas corredizas de aluminio con reja de seguridad.
Cocina Semi-integral, muros sin enchapar, estucados y con
pintura de vinilo 3 manos, piso guata en buen estado de
conservacin.
Mobiliario Sencillo con gabinetes, grifera sencilla, muros
enchapados y pisos con piso duro. Puerta de madera
castaa con cerradura.
Estuco y Vinilo 3 manos interior.
Acueducto y Alcantarillado
Energa Elctrica

Juridicas
MATRCULA INMOBILIARIA
ESCRITURA DE PROPIEDAD
CDULA CATASTRAL
CHIP

LICENCIA DE CONSTRUCCIN

050C-01233475
2657
79A496
AAA0056XNFZ
LC-12-2-0478
DIRECCIN DE OBRA: CL 79 BIS 61 46
EXPEDICIN: Junio 12 de 1965
TIPO DE SOLICITUD: Cerramiento y
Construccin de Vivienda Unifamiliar
REA: 55.86 Mts2
ALTURA: 7.64 Mts
PISOS: 2