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PROMOTION IMMOBILIERE

LE BILAN FINANCIER PREVISIONNEL


Avant de se lancer dans la ralisation dun programme de promotion, le promoteur doit sassurer de
la viabilit de son projet. Pour cela, il labore un compte rebours (bilan prvisionnel permettant
de dgager le prix acceptable du foncier). Ce nest que si les recettes sont suprieures aux dpenses
et que par consquence se dgage une marge suffisante (6% 8% sur le CA HT) que le promoteur
pourra se lancer dans lopration. Une fois le projet rentable, ce compte rebours sera galement
ncessaire pour les banquiers qui seront sollicits par le promoteur.
Lobjectif principal du bilan financier prvisionnel est de dterminer le prix du terrain acceptable
(voir schma ci-dessous).
PARTIE HAUTE DU BILAN : LES RECETTES

SHON
COS

(COS x Surface
Terrain)

Surface Habitable
(SHON x Coef)

C.A.
(SH x Prix de
vente) + parkings

PARTIE BASSE DU BILAN : LES DEPENSES ET LA MARGE

C.A.
Cots
Techniques

Construction, alas sur travaux

Honoraires

Architecte, Maitre duvre, Bureau


de contrle

Frais
annexes

Frais
de
Gestion,
de
Commercialisation, Financiers, de
publicit

MARGE

De 6 % 8 % du C.A. H.T.

Charge foncire
MAXIMUM

Comprend le terrain + les frais


dquipements, de participation et
dacquisition estims (VRD, notaire,
TLE)

PRIX DU TERRAIN
MAXIMUM
POUR ASSURER LA FAISABILITE
FINANCIERE DE LOPERATION

EXERCICE
Etape 1 : la partie haute du bilan financier prvisionnel
Les donnes suivantes vont permettre au promoteur dtablir la partie haute du bilan financier (en
annexe) de lopration de promotion immobilire:
-

Surface du terrain : 3 654 m


COS : 2,50
Coefficient de rendement : 0,85 ou 85 % (dtermin par larchitecte selon ses plans afin
dobtenir la surface habitable SH))
Prix de Vente des logements au m (selon une tude de march) : 4 000 TTC/m Habitable
Surface moyenne dun appartement : 67 m
Rglementation urbaine en matire de parkings selon le PLU : 1 parking par logement
Prix de vente parking (unit) : 12 500 TTC

Lors de llaboration dun bilan financier, le promoteur rempli toujours la partie haute du bilan en
premier car cest ce moment que lon dtermine les recettes de lopration (chiffre daffaires).
Il faut donc remplir les donnes dans le bilan financier selon lordre suivant :
LA PARTIE PROGRAMME

1.
2.
3.
4.
5.
6.

SHON autorise = COS x Surface du terrain


Coefficient de rendement
Surface Habitable = SHON x Coefficient de rendement
Surface moyenne dun appartement
Nombre de logements = Surface Habitable / Surface moyenne dun appartement
Nombre de parkings = Nombre de parking obligatoire par logement construit x
Nombre de logements

LA PARTIE RECETTES
7. Inscrire le nombre de logements et de parkings obtenus dans la partie
programme , ainsi que la surface Habitable
8. Inscrire le prix de vente par m Habitable pour les logements et par unit pour les
parkings.
9. Il faut maintenant calculer les recettes (total des ventes) pour les logements :
C.A. TOTAL TTC pour les logements = Surface Habitable x prix de vente au m
10. Ensuite il faut calculer les recettes pour les parkings :
C.A. TOTAL TTC pour les parkings = Prix de vente dun parking x nombre de parkings
11. TOTAL RECETTES OPERATION TTC et HT* =
TOTAL C.A. Logements + TOTAL C.A. Parkings
* : Pour passer du TTC au HT, diviser le montant par 1,196

LA PARTIE HAUTE DU BILAN est alors totalement remplie. Le promoteur connat la programmation de
lopration ainsi que toutes ses recettes. Il faut maintenant dterminer le prix de revient de
lopration.

Etape 2 : la partie FONCIER du bilan financier prvisionnel


Ces cots sont toujours exprims en HT, puis convertis ensuite en TTC.
Le prix du terrain ne sera dtermin qu la fin du bilan, il sagit de la dernire tape. Ainsi, il est
impossible de calculer les diffrents postes dont le montant dpend directement du cot du terrain
(terrain, notaire, dation et frais intermdiaire). Ces postes seront remplis plus tard.
En revanche, les autres charges foncires peuvent dj tre calcules selon les tapes suivantes :
1. Frais de recherches archologiques : 10 000 HT (multiplier par 1,196 pour obtenir le
montant TTC). Ces recherches sont obligatoires afin de sassurer que la construction ne se
situe pas sur un site rempli de trsors archologiques. Toutefois, le montant peut varier selon
la surface du terrain.
2. Redevance pour parkings manquants : 0 (le PLU est respect avec la construction du bon
nombre de parkings dans notre opration). Si toutefois il est impossible pour le promoteur
de construire le bon nombre de parkings, il devra payer une redevance la mairie.
3. Plafond lgal de densit (PLD) : PLU nen prvoit pas ici donc 0
4. TLE : La Taxe Locale dquipement est prvue par la mairie. Elle sexprime en % et en valeur
() selon le nombre de m SHON. Ici, elle slve 4,23 % x 112 x m de SHON. Il sagit
dune Taxe, elle nest donc pas soumise la TVA. Le montant HT est le mme que le montant
TTC, et la TVA est de 0 .
5. Branchements (raccordement des futurs logements aux rseaux de la ville) : Le montant
forfaitaire est de 10 000 HT ici. Il faut ensuite ajouter la TVA de 19,6 %
6. Sondages (vrification de la composition du sol) : 10 000 HT. Ajouter la TVA
7. Dmolition : 10 000 HT. Ajouter la TVA
8. VRD extrieurs : 50 000 HT. Ajouter la TVA

LE TOTAL DE CES POSTES DETERMINE LA CHARGE FONCIERE HORS TERRAIN ET COUTS ASSOCIES AU
TERRAIN.
A la fin du bilan, il ne faut pas oublier de revenir sur cette partie afin de remplir les donnes
manquantes concernant le terrain.
On peut maintenant passer la troisime tape : les cots techniques.

Etape 3 : la partie cots techniques du bilan financier prvisionnel


Ces cots sont galement toujours exprims en HT, puis convertis en TTC.
1. Il faut dabord calculer le cot de construction des logements. Pour cela, on multiplie le cot
de construction (1500/mSHON) par la surface total de SHON : 1 500 HT x SHON
2. Construction des commerces et des activits : notre programme nen contient pas donc on
peut passer ces 2 postes.
3. Ensuite, il faut calculer le cot de construction des parkings (15 000 HT par parking) :
15 000 HT x Nombre de parkings.
4. Des alas sur travaux doivent toujours tre budgts au cas o le chantier rencontrerait des
difficults particulires. Pour cela, on compte 2 % HT des travaux HT (construction des
logements et des parkings) : 2 % x (construction HT des logements et parkings).
5. Sous-total construction : En additionnant tous les frais de construction + les alas sur travaux,
on obtient le sous total construction. Cest sur CE MONTANT que seront calculs les
honoraires.
6. MO Conception : rmunration du maitre duvre de conception hauteur de 3 % HT du
sous-total construction HT.
7. MO Excution : rmunration du maitre duvre dexcution hauteur de 3 % HT du soustotal construction HT. Cest donc le mme montant que pour le MO excution.
8. Etude de sol et Gomtre : ici, ce montant slve 8 000 HT
9. BET (Bureaux dtudes) : 1 % HT du sous total construction HT
10. Il faut ensuite calculer le cot de la coordination scurit qui est de 0,5 % du sous total
construction TTC.
11. Des assurances doivent tre souscrites. Leur cot HT slve 3 % du sous total construction
TTC et des honoraires TTC : 3 % x (Sous-total construction + MO conception + MO excution)
12. Enfin, il faut rmunrer le bureau de contrle : 0,5 % HT du sous total construction TTC.
13. Sous-total honoraires : somme des frais de MO conception et excution, tudes de sol et
gomtre, BET, Coordination scurit, assurances et bureau de contrle.

Tous les cots techniques ont t calculs. Il faut maintenant calculer les frais annexes en HT.

Etape 4 : la partie frais annexes du bilan financier prvisionnel


Ces cots sont galement exprims en HT, puis convertis en TTC.
1. Il faut dabord calculer les cots de gestion des logements (frais de fonctionnement du
promoteur) : 7 % HT des recettes TTC (C.A. TTC).
2. Gestion des activits : nous ne construisons pas de locaux dactivit, il faut donc passer ce
poste.
4

3. Commercialisation des logements : 4 % des recettes TTC (C.A. Total TTC).


4. Commercialisation des commerces et des locaux dactivit : nous nen construisons pas ic
donc 0 .
5. Publicit : 2,5 % du C.A. Total TTC.
6. Frais divers pouvant survenir pendant lopration : 1 % du C.A. Total HT.
7. Garantie dachvement : 0,60 % HT du C.A. Total TTC.
8. Commissions dengagement : 0,35 % HT du total des couts techniques TTC
9. Il faut, enfin, calculer les frais financiers : 2,5 % HT du C.A. Total TTC.
En additionnant tous les postes de ltape 4, on obtient le total des frais annexes.

Etape 5 : Dtermination de la marge et du prix du terrain


Aprs avoir calcul lensemble des dpenses ncessaires la ralisation de lopration, on va pouvoir
dterminer quel prix maximum nous pouvons affecter lachat du terrain.

1.
2.
3.
4.

Prix de revient total (hors terrain) : Total foncier + total couts techniques + total frais annexes
MARGE (hors terrain) = Recettes totales HT Prix de revient total HT
Taux de marge = MARGE / Recettes totales HT
Il est dsormais possible de calculer le prix maximum du terrain, et des frais associs lachat
du terrain (notaire, dation et intermdiaire). Le total de ces 4 postes ne devra pas crer un
taux de marge infrieur celui impos par le promoteur. Dans cette opration ce taux de
marge exig est de 8 %. La mthode est la suivante :
a. Dtermination de la marge voulue par le promoteur :
Il faut que : Prix de revient HT / Recettes totales HT = 92 % (92 % = 1 tx de marge)
b. Lquation raliser est donc la suivante : Recettes Totales HT x 92 % = Prix de
revient maximum de lopration
c. Prix de revient de lopration total HT Prix de revient maximum de lopration =
Budget pouvant tre consacr au terrain et ses 3 postes associs (budget foncier)
d. Une fois que le budget foncier est connu, il faut en dceler le prix rellement
consacr lachat du terrain (T), et celui consacr aux frais associs cet achat :
notaire (2%HT du terrain HT), dation (3% HT du terrain HT) et intermdiaire (3,5% HT
du terrain HT).
Lquation pour trouver le prix maximum dachat du terrain est la suivante :
T + (2% T) + ( 3 % T) + (3,5 % T) = Budget foncier
Donc Budget foncier / (1+0,02+0,03+0,035) = T

Le prix du Terrain est alors connu : T. Il mne une marge de 8 %.


En divisant ce prix par la SHON, on obtient le Prix du terrain / m SHON.