Que debe contener un avaluo

Se trata de un estudio que analiza diversos factores arquitectnicos, urbansticos,

estructurales y de mercado, entre otros aspectos, para determinar el valor comercial de una
propiedad.
Estos deben ser realizados por un avaluador profesional, ya que tambin debe tener en
cuenta aspectos jurdicos, fsicos, metodolgicos, econmicos y territoriales para garantizar
la estimacin de un precio acorde con el mercado y justo tanto para el propietario como
para posibles compradores e interesados.
Contenido mnimo
Adems de la firma con el respectivo nmero de registro y credencial del Registro Nacional
de Avaluadores, el documento que le entregue el avaluador debe contener como mnimo los
siguientes elementos (estos pueden variar segn el tipo de predio):
- Indicacin de la clase de avalo que se realiza y la justificacin de por qu es el apropiado
para el propsito pretendido.
- Identificacin y descripcin de los bienes o derechos avaluados, precisando la cantidad y
estado o calidad de sus componentes.
- Caractersticas de la propiedad. Se trata de una descripcin fsica del terreno, las
dependencias, los acabados y en algunos casos comentarios relacionados con la estructura.
- Informacin jurdica y de titulacin. Deben relacionarse los linderos, la cabida, la
tradicin de propietarios y tenedores de la propiedad, la titulacin actual y la situacin
jurdica, entre otros datos.
- Los datos urbansticos del sector. Descripcin de la zona y anlisis de aspectos incidentes
(positiva o negativamente) sobre el valor de la propiedad.
- Consideraciones sobre usos. Se refiere a la destinacin que puede darse al bien en relacin
con las normas urbansticas aplicables como por ejemplo, comercial, residencial, industrial,
mixto....
- Los valores de referencia o unitarios que se utilicen y sus fuentes.
- Las cantidades de que se compone el bien o derecho valorado, que se utilizaron para
realizar los clculos.
- La vigencia del avalo, que no podr ser inferior a un ao.
- Metodologas aplicadas (por lo menos dos). Se deben incluir los datos y referencias de los
modelos de clculo utilizados.
- Cuando la metodologa del avalo utilice un sistema de depreciacin, se debe indicar el

mtodo de depreciacin utilizado y la razn por la cual se considera que resulta ms

apropiado que los mtodos alternativos.
- Cuando la metodologa utilice proyecciones, se deben sealar todos y cada uno de los
supuestos y el procedimiento usado para proyectar. En el caso de variables proyectadas se
deben incluir las fuentes de donde fueron tomadas y/o los supuestos que se tuvieron en
cuenta para realizar la proyeccin.
- Si la metodologa del avalo utiliza ndices, se debe sealar cules se utilizaron y la fuente
de donde fueron tomados.
- Memorias de los clculos realizados. Hace referencia a las frmulas, valores y resultados
obtenidos -en las diferentes metodologas- durante la estimacin del precio.
- Estimaciones sobre valorizacin. Qu posibilidades tiene el tiempo de crecer el precio de
la propiedad de acuerdo con el comportamiento del mercado, las obras de infraestructura
del sector, la fisonoma social y de seguridad de la zona y en general, teniendo en cuenta los
dems elementos urbansticos y propios de la propiedad que puedan afectar su valor
positiva o negativamente.
- La identificacin de la persona que realiza el avalo y la constancia de su inclusin en las
listas que componen el Registro Nacional de Avaluadores o en las que lleve la
Superintendencia de Industria y Comercio, segn lo previsto en el artculo 50 de la Ley 546
de 1999 y en el artculo 61 de la Ley 550 de 1999.
- Avalo comercial (valor del inmueble). El precio real estimado de acuerdo con los clculo
y dems consideraciones tenidas en cuenta por el avaluador. Debe discriminar los valores
de suelo, reas con diferentes usos y/o tratamientos, entre otros datos.
- Registro fotogrfico de la visita. Imgenes de la propiedad con comentarios que permitan
identificar cada una de las reas y sus estado.
- Anexos de documentos consultados. Al documento final se le deben adjuntar las notas,
fichas, documentos y/o mapas en que se relaciona la normatividad aplicable a la propiedad.
Tambin los planos, levantamientos topogrficos (si se realiz), documentos de titulacin y
otros que hayan podido utilizarse durante el avalo.
Publicado por henry rios tapia en 9:02

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Qu debe saber sobre propiedad horizontal cuando

compra vivienda?
Si va a comprar vivienda nueva o usada tenga en cuenta que la adquisicin tambin
incluye derechos y deberes relacionados con la normatividad de propiedad horizontal.

Este tema hace referencia a las copropiedades o unidades residenciales tales como
edificios, conjuntos y cierto tipo de urbanizaciones -cerradas-, en las que se comparten
reas comnes (zonas verdes, pasillos, ascensores, escales, terrazas, vas, etc.).
Estos son los principales aspectos (los cuales se enmarcan dentro de la Ley 675 del 3
de agosto del 2001, que derog las leyes 182 de 1948 y 16 de 1985):
En caso de adquirir vivienda nueva. La Ley obliga a los promotores inmobiliarios y
constructores a someter los edificios y conjuntos al nuevo rgimen.
Proyectos legalmente conformados. Si va a comprar observe, antes que todo, que la
obra en proceso de ejecucin tenga una valla informativa en la que se identifiquen los
nombres de la empresa constructora y del proyecto, la curadura urbana que expide la
licencia y el rea, entre otros datos de inters.
El constructor es el propietario inicial del inmueble. Al invertir en vivienda nueva tenga
en cuenta este detalle. Incluso, recuerde que el constructor es el encargado de
redactar el reglamento de propiedad horizontal. Adicionalmente, es de su competencia
entregar las zonas comunes y privadas y de asumir por un tiempo la funcin de
administrador, aunque, segn la ley, puede contratar a un tercero que lo represente.
Visite nuestra seccin de Propiedad Horizontal >>
Inversin: ms all de las cuatro paredes. Al negociar unidades sometidas al
rgimen de propiedad horizontal tambin se adquieren bienes privados (casas o
apartamentos) y bienes comunes (zonas verdes, pasillos, etc.). De ah la importancia
de preguntar cundo se van a construir, ya que algunas veces no se entregan al tiempo
con la vivienda, sino que se proyectan para una fecha diferente.
Derechos y deberes que define el reglamento. Antes de hacer el negocio indague si los
bienes comunes disponen de reas y accesorios para discapacitados, si la arquitectura
tiene en cuenta a los nios con espacios para el juego, si no hay zonas peligrosas, si se
pueden tener mascotas
Cobro de cuotas. Cuando se trata de proyectos construidos por etapas se cobran
cuotas provisionales mientras se acaba de entregar el edificio. Por ello, es vital hacer la
integracin peridica de los coeficientes definitivos.
La primera asamblea de copropietarios. Esta reunin se lleva a cabo cuando se ha
completado el 51 por ciento de los coeficientes de copropiedad. El propietario inicial
es decir, el constructor debe comunicar por escrito la hora y la fecha de esta
asamblea en la que se eligen el administrador, el consejo de administracin, el revisor
fiscal.
Qu entrega el constructor? Como mnimo, el reglamento de propiedad horizontal
debidamente protocolizado mediante escritura pblica y registrado ante la oficina de
Registro de Instrumentos Pblicos de la localidad. Adems, el comprador debe exigir
los planos y el cuadro de reas que permiten verificar que la licencia de construccin
otorgada y lo construido coinciden.
Y en cuanto a bienes privados y comunes? Salvo que el comprador est de acuerdo
con cambios en lo que se entrega, el constructor debe cumplir con lo prometido. De

hecho, la Ley 66 de 1968, an vigente, establece que la venta comienza desde la

misma oferta.
Otros documentos para el propietario. El constructor tambin debe entregarle al
comprador las garantas y el manual de funcionamiento de los ascensores, los
citfonos, los equipos, la planta elctrica, la antena comunal y el listado de
contratistas. A esto se suman los recibos de pago de los impuestos predial y de
valorizacin, as como los de las instalaciones de equipos y redes de servicios pblicos
domiciliarios, que son vitales para posteriores reclamaciones.
Reforma al reglamento. La Ley dice que en ningn caso, salvo en lo relativo a la
extincin del rgimen de propiedad horizontal, se podr exigir una mayora superior al
70 por ciento de los coeficientes de copropiedad de los edificios y conjuntos. Para la
reforma del reglamento se exige una mayora calificada del 70 por ciento.
Sobre seguros. Los edificios o conjuntos sometidos al rgimen de propiedad horizontal
podrn constituir plizas de seguros contra incendio y terremoto, que garanticen la
reconstruccin total en eventuales casos. La constitucin de plizas de seguros es
obligatoria.
Los coeficientes de copropiedad. Todo reglamento tendr que sealar los coeficientes
de copropiedad de los bienes de dominio particular que integran el conjunto o edificio,
que se calcularn de conformidad con lo establecido en la Ley.
Expensas comunes necesarias. Los propietarios de los bienes privados estarn
obligados a contribuir al pago de las expensas necesarias para la existencia, seguridad
y conservacin de los bienes comunes, de acuerdo con el reglamento de propiedad
horizontal. El incumplimiento en el pago de expensas causa intereses de mora,
equivalentes a una y media veces el inters bancario corriente certificado por la
Superintendencia Bancaria.
Incumplimiento en pagos. Tal situacin podr publicarse en el edificio o conjunto, pero
slo en lugares donde no exista trnsito constante de visitantes, aunque s se debe
garantizar que los copropietarios lo conozcan.
La asamblea general. Estar constituida por los propietarios de bienes privados, o por
sus representantes o delegados, reunidos con el qurum y las condiciones previstas en
la Ley y en el reglamento de propiedad horizontal. Todos los propietarios de bienes
privados que integran el edificio o conjunto pueden participar en sus deliberaciones y
votar en ella.
Naturaleza del administrador. La asamblea general de propietarios elige al
administrador, En los edificios donde se exista consejo, lo elige este. Debe
contemplarse en el reglamento el modo de participacin de estos dos rganos en la
eleccin.
El consejo de administracin. A este rgano le corresponder evaluar las
determinaciones para que la administracin cumpla sus fines, de acuerdo con lo
previsto en el reglamento de propiedad horizontal.

Revisor Fiscal. Los conjuntos de uso comercial o mixto, estarn obligados a contar con
Revisor Fiscal, contador pblico titulado, con matrcula profesional vigente e inscrito a
la Junta Central de Contadores. Lo elige la asamblea general.
Solucin de conflictos. El Comit de convivencia es una nueva figura para atender
controversias en el da a da de los edificios de uso residencial. Sus miembros sern
elegidos por la asamblea general de copropietarios para un perodo de un ao y estar
integrado por un nmero impar de tres o ms personas.
Abono: pago parcial de un prstamo
Acreedor: persona que tiene derecho a solicitar el cumplimento o pago de una
obligacin
Acreedor hipotecario: acreedor que tiene su crdito respaldado con garanta
hipotecaria
Alivio: abono realizado a los crditos de vivienda vigentes al 31 de diciembre
de 1999 de acuerdo con lo ordenado por la Ley 546 de ese ao, con el fin de
corregir el mayor valor de los saldos de los crditos originado en la
circunstancia de haber atado la UPAC a la tasa DTF.
Amortizacin a capital: disminucin del capital de una deuda como
consecuencia de un pago
Arrendamiento: contrato mediante el cual el arrendador permite al
arrendatario el uso y goce de un bien a cambio de un precio
Aval: compromiso a travs de cual alguien se obliga a pagar un ttulo valor
Avalista: persona que firma el aval
Avalo: Determinacin del valor de un bien
Bonos hipotecarios: ttulos valores de contenido crediticio a travs de los
cuales los establecimientos de crdito consiguen recursos a largo plazo, en el
mercado de valores, con el fin de destinarlos al otorgamiento de crditos de
vivienda

Capacidad de pago: monto que el titular de un crdito puede destinar al pago de las cuotas de
un crdito hipotecario
Capitalizacin de intereses: pactar desde el principio de la obligacin que los intereses
remuneratorios no se paguen en la fecha de su causacin sino con posterioridad, permitiendo
que desde dicha fecha se adicionen al capital. De esta manera, en adelante los intereses se
liquidan sobre este nuevo capital. En los crditos de vivienda no se permite la capitalizacin de
intereses
Cesin de crdito: transferencia del crdito de un banco a otro. Puede ocurrir por decisin del
banco o por solicitud del deudor
Cobertura contra la inflacin: mecanismo ofrecido por FOGAFIN que les garantiza a los deudores
hipotecarios una inflacin definida desde el principio, de manera que los protege contra
aumentos de la inflacin (UVR) por encima de ese nivel

Crdito de vivienda: prstamo destinado a la compra de vivienda nueva o usada, a la

construccin de una unidad habitacional o al mejoramiento de una vivienda de inters social
Construccin de una unidad habitacional: edificacin de una solucin de vivienda en un
terreno de propiedad de quien la construye
Correccin monetaria: ajuste o actualizacin del valor de una obligacin. Los crditos de
vivienda de vivienda en Colombia se deben ajustar con base en la UVR, la cual a su vez refleja la
variacin de la inflacin
Cuenta de Ahorro Programado: depsito de ahorro requerido para la postulacin al Subsidio
Familiar de Vivienda que puede abrirse en establecimientos de crdito vigilados por la
Superintendencia Bancaria, en cooperativas de ahorro y crdito y multiactivas e integrales con
seccin de ahorro y crdito y en el Fondo Nacional del Ahorro
Cuenta de Ahorro para el Fomento de la Construccin o AFC: cuenta de ahorro para
estimular el sector de la construccin a travs de la concesin de beneficios tributarios a
compradores de vivienda nueva o usada
Cuota: suma a pagar peridicamente que incluye capital e intereses
Derechos notariales: costos que deben pagarse por el otorgamiento de una escritura pblica
ante un Notario
Desembolso: entrega por parte del banco del valor del prstamo
Deudor: persona que debe o est obligada a pagar un crdito
Deudor hipotecario: persona que debe o est obligada a pagar un crdito hipotecario
DTF: promedio de la tasa que estn pagando los bancos, las corporaciones financieras y las
compaas de financiamiento comercial en certificados de depsito a trmino (CDT) a 90 das.
Este promedio lo calcula y certifica semanalmente el Banco de la Repblica.
Embargo: medida cautelar tomada por el juez, que impide que el bien embargado sea vendido
o de alguna manera se disponga de este.
Expensas judiciales: costos y gastos que se generan durante el trmite de un proceso judicial.
Financiacin: entrega de dinero a ttulo de prstamo a la persona que lo haya solicitado.
Gastos de registro: costos que deben pagarse para inscribir una escritura ante la Oficina de
Registro de Instrumentos Pblicos.
Hipoteca: contrato mediante el cual se afecta un bien inmueble para garantizar el pago de una
obligacin.
Inflacin: alza generalizada y sostenida de los precios que implica una disminucin en el poder
adquisitivo de la moneda.
Inters: remuneracin que obtiene el acreedor por otorgar un prstamo.

Inters de mora: inters que se paga a partir del momento en que el deudor incurra en mora y
mientras permanezca en ella. No puede exceder una y media veces el inters remuneratorio o
de plazo, y en todo caso no puede exceder el lmite de la usura.
Leasing habitacional: contrato mediante el cual un banco o una compaa de financiamiento
comercial entrega en arrendamiento con opcin de compra un inmueble destinado a vivienda, a
cambio del pago de un cnon peridico durante un plazo convenido. Al vencimiento del contrato,
el cliente puede optar por restituir el bien o ejercer la opcin de compra.
Mejoramiento de una unidad habitacional de Vivienda de Inters Social VIS: consiste
en suplir una o varias de las carencias bsicas de una Vivienda de Inters Social propia.
Microcrdito inmobiliario: financiacin que se otorga para la adquisicin, construccin o
mejoramiento de inmuebles, cuyo monto no supera los 25 salarios mnimos legales mensuales
vigentes, con un plazo inferior a 5 aos y una tasa de inters equivalente a la prevista para la
financiacin de Vivienda de Inters Social -VIS-.
Mora: retraso en el cumplimiento de una obligacin.
Obligacin: relacin jurdica establecida entre dos personas, por la cual una de
ellas llamada deudor queda sujeta con otra llamada acreedor a una prestacin o
abstencin generalmente de carcter patrimonial, que el acreedor puede exigir
del deudor.
Pagar: ttulo valor a travs del cual el deudor se obliga a pagar al banco el
valor del crdito en las condiciones de plazo, sistema de pago y tasa de inters
que en l se indiquen
Patrimonio de familia: cualidad atribuible a un bien inmueble con el fin de
protegerlo contra embargos de terceros distintos del banco que haya financiado
su adquisicin. Asimismo el inmueble afectado con patrimonio de familia
tampoco podr ser hipotecado ni gravado.
Plazo de amortizacin: perodo establecido para la devolucin total del
prstamo. El ms adecuado debe ser aqul que permita pagar las cuotas
cmodamente, por lo que debe elegirse siempre en funcin de la capacidad de
pago.
Prepago: pago de la totalidad o parte de un crdito de manera anticipada, es
decir, antes del vencimiento del plazo acordado para ello.
Proceso ejecutivo hipotecario: proceso judicial, cuya finalidad es el remate
del inmueble hipotecado para cancelar el crdito de vivienda.
Redenominacin: denominacin en UVR de las obligaciones expresadas en
UPAC y los crditos de vivienda en pesos vigentes al 31 de diciembre de 1999,
con el fin de hacerlos parte del sistema especializado de financiacin creado por
la Ley 546 de 1999.
Reestructuracin: modificacin de una o varias de las condiciones originales
del crdito acordada entre el deudor y la entidad financiera, con el fin de
facilitar al deudor el pago del crdito cuando quiera que tenga dificultades
reales o potenciales de pago.
Reliquidacin: nueva liquidacin de los crditos de vivienda que haban sido

otorgados en UPAC o en pesos con tasa referida al DTF y que se encontraban

vigentes al 31 de diciembre de 1999, tomando como base la UVR definida para
ese efecto por el Ministerio de Hacienda.
Secuestro: medida cautelar que toma el juez consistente en aprehender
fsicamente el bien sobre el cual se ha decretado un embargo. De esta manera
el secuestre se convierte en un administrador del bien embargado.
Sistema de amortizacin: plan de pagos para la cancelacin de una deuda en
el plazo y condiciones pactadas. Determina el valor de las cuotas mensuales, la
periodicidad del pago, la porcin de las cuotas que se destina a la amortizacin
a capital y la porcin de las cuotas que se aplica al pago de intereses.
Solvencia: capacidad de satisfacer las deudas oportunamente.
Subsidio familiar de vivienda o SFV: aporte estatal en dinero o en especie
que se otorga por una sola vez al beneficiario, sin cargo de restitucin por parte
de ste, que constituye un complemento de su ahorro para facilitarle la
adquisicin, construccin o mejoramiento de una solucin de Vivienda de
Inters Social -VIS. El aporte en especie puede estar representado en lotes de
terreno de propiedad de entidades pblicas nacionales.
Tasa de inters: porcentaje sobre el capital que el acreedor cobra al deudor
por el financiamiento durante un plazo determinado.
Tasa de inters real: tasa de inters pactada menos la inflacin
Tasa de usura: aqulla que supera una y media veces el inters bancario
corriente certificado por la Superintendencia Bancaria.
Titularizacin hipotecaria: mecanismo a travs del cual se emiten ttulos
valores al mercado, con el fin de que se paguen con las cuotas futuras de los
crditos de vivienda. A su vez, el banco propietario de tales crditos recibe el
dinero por la venta de los ttulos.
UVR o Unidad de Valor Real: unidad de cuenta que refleja el poder
adquisitivo de la moneda, con base exclusivamente en la variacin mensual del
ndice de precios al consumidor certificada por el DANE.
Vivienda de Inters Social o VIS: tipo de vivienda, cuyo valor mximo es de
ciento treinta y cinco salarios mnimos legales mensuales (135 smlm).