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Fiche technique DDT

Le cot global d'un btiment


Connatre les diffrents frais de fonctionnement pour estimer la
rentabilit d'un investissement
OCTOBRE 2012
Un btiment est construit pour une dure de vie trs longue, au cours de laquelle diffrents frais de
maintenance et d'exploitation, chelonns dans le temps, viendront renchrir considrablement le
cot initial de l'opration. C'est pourquoi la notion de cot global a t cre, permettant ainsi
d'valuer un btiment non pas seulement sur le cot de construction mais galement sur les cots de
fonctionnement tout au long de sa vie.
L'objectif de la dtermination du cot global du btiment est de connatre les futurs cots d'utilisation
pour les prvoir, afin d'optimiser les dpenses d'investissement au regard des dpenses futures. Le
cot global permet par exemple d'apporter des lments de rponse aux questions :
Est-il prfrable, d'un point de vue strictement financier, de concevoir un btiment passif plutt
qu'un btiment standard satisfaisant la rglementation thermique ?
Quel est le temps de retour sur investissement en cas de rnovation thermique ?
Au del des considrations conomiques, l'impact environnemental, notamment les missions de gaz
effet de serre, est gnralement plus important dans la phase de fonctionnement que dans la phase
de construction. Cet impact environnemental peut tre intgr dans un cot global largi , qui
prend en compte des aspects conomiques (ou non) extrieurs au strict primtre du btiment. Ce
concept de cot global largi permet de quantifier la performance du projet au regard du
dveloppement durable, il peut servir aussi la dfinition d'une stratgie immobilire.
Cette fiche technique prsente les diffrents frais supporter en phase d'utilisation du btiment et
prsente la mthode de calcul du cot global issue de la norme ISO 15686-5 et l'explicite au travers
d'un exemple.

Les diffrents frais de fonctionnement d'un btiment


Les cots d'exploitation
Les cots d'exploitation comprennent :

les frais lis l'approvisionnement en nergie (lectricit, production d'eau chaude sanitaire et
chauffage/refroidissement)

les frais lis l'approvisionnement en eau (adduction et assainissement)

les loyers ou annuits d'emprunt ventuellement acquitts

les contrles priodiques (conformit lectrique, vrification des extincteurs par exemple)

certains frais divers (taxes et assurances)

A ces frais sont retires, le cas chant, les recettes lies la production d'nergie (photovoltaque,
olien) ou les recettes tires de loyers.

Les cots de maintenance


Les diffrents cots de maintenance du btiment sont prciss ci-aprs :

la gestion, comprenant la gestion des contrats de service et les contrles rguliers des
installations (ascenseurs, lectricit...)

le nettoyage des locaux, des vitrages...

la maintenance courante des quipements (remplacements ponctuels de matriel comme le


changement de serrureries, de luminaires...)

la maintenance courante du bti : amnagement intrieur (rfection de peinture, rnovation de


sols...), mise en conformit rglementaire (accessibilit, scurit incendie, lectricit...)

le gros entretien (remplacement de la chaufferie, rfection de toiture, ravalement de faades,


mise en conformit rglementaire le cas chant...)

A cela se rajoute galement les frais d'entretien des espaces verts, ainsi que les cots lis des
modifications fonctionnelles du btiment (extension, transformation d'espaces...).

Le cot global, outil pour dterminer la rentabilit d'un


investissement
De nombreuses hypothses fixer et analyser
Pour tablir un bilan en cot global, plusieurs hypothses doivent tre fixes, notamment sur les frais
diffrs et sur les taux prendre en compte. Des tests de sensibilits seront alors bienvenus pour
analyser la variabilit des rsultats suite un cart plausible sur une hypothse.
1/

La priode d'analyse

Un calcul en cot global est men par addition des dpenses (minores des recettes le cas chant)
actualises sur une priode donne. Cette priode devrait couvrir la dure de vie du btiment pour
une analyse complte, du berceau au tombeau , soit au moins une centaine d'anne. Cependant,
les enjeux conomiques ne s'inscrivent pas dans cette chelle de temps. C'est pourquoi, la priode
d'analyse est en gnral comprise entre 20 et 30 ans, ce qui par ailleurs correspond aux dures
courantes des prts ou des contrats de partenariat public-priv. Ce type de contrats permet une prise
en charge de l'investissement et du fonctionnement du btiment par une entreprise prive contre le
paiement d'une annuit.

2/

Les frais de fonctionnement

Des indications utiles l'valuation de ces cots


http://www.coutglobal.developpement-durable.gouv.fr/

sont

disponibles

sur

le

site :

Outre les frais de fonctionnement prcdemment mentionns, le cot global intgre une valeur
rsiduelle en fin de priode d'analyse ou un cot li la dconstruction du btiment (tudes et
contrles avant travaux, dmolition, dpollution du site...). L'estimation d'une valeur rsiduelle est
un exercice dlicat et elle conditionne largement le temps de retour sur investissement d'autant plus
que la priode d'analyse est courte et que le taux d'actualisation est faible.
3/

Les taux prendre en compte : emprunt, actualisation et inflation

Pour assumer l'investissement, la collectivit recourt souvent au prt bancaire. Le taux d'emprunt est
un paramtre important de l'conomie globale du projet.

Les frais de fonctionnement tant diffrs dans le temps, une actualisation de ces cots, dont certains
subiront une inflation (tout particulirement l'nergie) est ncessaire pour estimer le cot global en
euros courants la date d'aujourd'hui. L'actualisation permet de donner une prfrence pour le
prsent : un euro d'aujourd'hui a davantage de valeur qu'un euro demain. Un taux d'actualisation entre
0% et 4% est recommand par la norme ISO 15686-5, il permet de dterminer le prix aujourd'hui d'un
euro dpens ultrieurement (1 dans un an vaut 0,96 aujourd'hui au taux de 4%). Un taux
d'actualisation de 0% donne autant d'importance au futur qu'au prsent. Le choix du taux
d'actualisation est fondamental, car il caractrise notre confiance en l'avenir et va influer trs
fortement sur le rsultat du cot global : prfre-t-on faire des efforts aujourd'hui (taux d'actualisation
faible) ou demain (taux d'actualisation fort) ?
Pour l'inflation, le taux de 2% peut tre retenu actuellement, sauf pour l'nergie o le taux de 5% est
certainement davantage raliste.

La mthode de calcul du cot global


Le cot global sur N annes correspond l'investissement initial major de la somme de
toutes dpenses annuelles de fonctionnement cumules sur N annes, dpenses subissant
l'inflation et actualises pour leur donner un prix en euros courants. Ce cot peut tre minor
par les recettes ventuelles en fonctionnement et par la recette de revente (en fin de priode, en
tenant compte du capital restant d en cas de prt). Le cot global peut ainsi tre dtermin par la
formule suivante :
N

N
1ie n
1in
n charges nergie
1a n =1
1a n
n=1
annuits Capital restant d prt Valeur rsiduelle revente

1an
1a N
1a N

Cot global= Investissement charges


N

n=1

Avec : : somme pour n variant de 1 N ; i taux d'inflation ; ie


taux d'inflation pour l'nergie ; a taux d'actualisation ; N
priode d'analyse (en annes) ;

Un indicateur pertinent : le temps de retour sur investissement


Lorsque deux scnarios sont compars, le temps de retour sur investissement exprime la dure
partir de laquelle le cot global du scnario prfrentiel devient plus faible que celui du second
scnario.

Exemple* : calcul de rentabilit de la rhabilitation d'une mairie


Considrons un btiment trs nergivore de 200m2, dont la valeur vnale actuelle est de 160 000
Deux scnarios sont envisags:
1. Ne rien faire, sans anticiper la mise en accessibilit de la mairie pour 2015 ni les objectifs
l'horizon 2020 du Grenelle en terme de performance nergtique.
2. Rhabiliter le btiment avec notamment une rnovation thermique et une mise en
accessibilit du btiment pour un investissement de 80 000, financ par un prt sur 30 ans
4%. Des conomies de fonctionnement sont alors envisages (voir tableau ci-aprs).
Le taux d'actualisation considr est de 2% (lgre
prfrence au prsent); le taux d'inflation de 2% (5% pour
l'nergie). La valeur rsiduelle est estime constante aux
deux tiers de la valeur initiale (valeur vnale majore de la
valeur de travaux). Dans ce cas, la valeur rsiduelle vaut
sans rnovation 2/3 x 160 000 = 106 667 et en cas de
rhabilitation 2/3 x (160 000 de valeur initiale + 80 000
de valeur de travaux) = 160 000 .
*

investissement
valeur rsiduelle
charges annuelles
charges nergie
Annuit prt
Fonctionnement global

actuel sans rnovation rhabilitation


0
80000
106667
160000
12000
5000
0
17000,00

Cet exemple, cr partir d'hypothses thoriques, est donn titre indicatif. Chaque projet est unique et ncessite un calcul spcifique.

10000
2000
4626
16626,41

Les charges de fonctionnement (hors nergie) sont estimes 60/m 2 sans rnovation et 50/m2
avec rnovation. Pour l'nergie les ratios sont respectivement de 25/m2 et de 10/m2 avant et aprs
rnovation. Enfin, les travaux de rnovation sont finances intgralement par un prt 4% sur 30 ans,
induisant une annuit de remboursement de 4 626.
En
dpenses
de
fonctionnement global, les deux
scnarios sont assez similaires
(voir tableau ci-avant: 17 000
sans rnovation et 16 626
avec
rnovation) :
les
conomies
d'nergies
et
d'entretien
escomptes
couvrent les annuits du prt.
Dans cet exemple, le cot
global est croissant chaque
anne, plus rapidement sans
rnovation (courbe rouge du
graphique ci-contre), traduisant
des frais de fonctionnement
plus levs. Le temps de retour
sur investissement (TRI) est
d'environ 8,5 ans notamment
grce une revente plus
favorable
en
cas
de
rhabilitation, ce qui encourage
l'investissement.

Le cot global, un indicateur...parmi d'autres


Sur l'exemple, le cot global permet de mieux apprhender l'conomie gnrale du projet. Cependant,
d'autres critres sont aussi prendre en compte, comme :

l'impact environnemental (en particulier le cumul des missions de gaz effet de serre)

la mise en accessibilit obligatoire l'chance du 1er janvier 2015 et le confort d'usage des
btiments

les subventions permettant de rduire le cot d'investissement et par consquent le temps de


retour sur investissement

D'autres scnarios peuvent tre envisags, comme la vente du btiment actuel et la


reconstruction d'un nouveau btiment plus performant mutualisant diverses activits (salles des
ftes et salle du conseil par exemple). Dans ce cas, une rflexion complmentaire pourra porter sur la
conservation du patrimoine notamment si le bien prsente un intrt particulier, et sur la libration
d'un bien nergivore dans le parc priv

Pour en savoir +
DDT 25 Service Urbanisme, Habitat et Ville
Tl 03 81 65 62 51 ddt-suhv@doubs.gouv.fr
www.doubs.equipement-agriculture.gouv.fr