Mdulo 4

Nuevos derechos reales. Derechos reales sobre cosa

ajena
13. Los derechos reales en particular continuacin.
Las nuevas formas de propiedad
13.1 Conjuntos inmobiliarios
13.1.1 Definicin y caracteres
Son conjuntos inmobiliarios los barrios cerrados o privados, clubes de
campo, parques industriales, empresariales o nuticos, barrios de chacras,
ciudades pueblo o cualquier otro emprendimiento urbanstico
independientemente del destino de vivienda permanente o temporaria,
laboral, comercial o empresarial que tenga, comprendidos asimismo
aqullos que contemplan usos mixtos.
Caractersticas
Cerramiento, partes comunes y privativas, estado de indivisin forzosa y
perpetua de las partes, lugares y bienes comunes, reglamento por el que se
establecen rganos de funcionamiento, limitaciones y restricciones a los
derechos particulares y rgimen disciplinario, obligacin de contribuir con
los gastos y cargas comunes y entidad con personera jurdica que agrupe a
los propietarios de las unidades privativas. Las diversas partes, cosas y
sectores comunes y privativos, as como las facultades que sobre ellas se
tienen, son interdependientes y conforman un todo no escindible.

13.1.2 Marco legal

Cuando se configuran derechos reales, los conjuntos inmobiliarios deben
someterse a la normativa del derecho real de propiedad horizontal
establecida en el Cdigo Civil.
"Pueden asimismo existir conjuntos inmobiliarios en los que se establecen
los derechos como personales o donde coexisten derechos reales y
derechos personales"

13.1.3 Elementos
Se dividen en partes o cosas que son necesariamente comunes y partes o
cosas que son privativas.
Cosas y partes necesariamente comunes

Son necesariamente comunes o de uso comn las partes y lugares del

terreno destinadas a vas de circulacin, acceso y comunicacin, reas
especficas destinadas al desarrollo de actividades deportivas, recreativas y
sociales, instalaciones y servicios comunes y todo otro bien afectado al uso
comunitario, calificado como tal por el respectivo reglamento de propiedad
y administracin que regula el emprendimiento. Las cosas y partes cuyo
carcter de comunes o propias no est determinado se consideran
comunes.
Cosas y partes privativas
La unidad funcional que constituye parte privativa puede hallarse
construida o en proceso de construccin, y debe reunir los requisitos de
independencia funcional segn su destino y salida a la va pblica por va
directa o indirecta.

13.1.4 Facultades y obligaciones del propietario

Lmites perimetrales
Uno de los beneficios que la gente busca al momento de elegir los
conjuntos inmobiliarios son los lmites perimetrales y el control de acceso
que se implementa en los mismos. Estos se llevan a cabo mediante
cerramientos de la propiedad.
Limitaciones y restricciones reglamentarias
Es el reglamento de propiedad y administracin. Este reglamento es
considerado parte de los ttulos de propiedad de las unidades funcionales y
se presume (iure et de iure) conocido por todos. Toda limitacin o
restriccin incluida en el reglamento debe ser transcripta en las escrituras
traslativas del derecho real de propiedad horizontal especial.
Gastos y contribuciones
A travs del reglamento de propiedad y administracin se establece las
proporciones en las que los propietarios estn obligados a pagar las
expensas, gastos y erogaciones comunes para el correcto mantenimiento y
funcionamiento del conjunto inmobiliario.

13.1.5 Sanciones
El Cdigo Civil y Comercial de la Nacin, en su artculo 2086, le otorga la
posibilidad al consorcio de propietarios de aplicar las sanciones previstas en
el reglamento de propiedad horizontal, ante conductas graves o reiteradas
de los titulares de las unidades funcionales que violen el mismo.

13.1.6 Cesin y transmisin de la unidad

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Ms all de que se puede ver limitado o restringido, el propietario nunca

pierde la potestad jurdica de disponer libremente de su bien.

13.1.7 El rgimen de invitados y admisin de nuevos

usuarios no propietarios
El reglamento puede establecer la extensin del uso y goce de los mismos a
aquellas personas que integran el grupo familiar del propietario de la
unidad funcional y prever un rgimen de invitados y admisin de usuarios
no propietarios de dichos bienes, con las caractersticas y bajo las
condiciones que, a tal efecto, dicte el consorcio de propietarios. El uso de
los bienes comunes del complejo por terceras personas puede ser pleno,
parcial o limitado, temporario o permanente, es siempre personal y no
susceptible de cesin ni transmisin total o parcial, permanente o
transitoria, por actos entre vivos ni mortis causa. Los no propietarios
quedan obligados al pago de las contribuciones y aranceles que a tal efecto
determine la normativa interna del conjunto inmobiliario.

13.2 Tiempo compartido

Este derecho real puede recaer tanto sobre inmuebles como muebles, o
directamente sobre bienes.

13.2.1 Definicin
Se considera que existe tiempo compartido si uno o ms bienes estn
afectados a su uso peridico y por turnos, para alojamiento, hospedaje,
comercio, turismo, industria u otros fines y para brindar las prestaciones
compatibles con su destino.

13.2.2 Elementos
El tiempo compartido se integra con inmuebles y muebles, en tanto la
naturaleza de stos sea compatible con los fines mencionados.

13.2.3 Afectacin
Para dar origen al tiempo compartido es necesaria la realizacin de un paso
previo, el cual es la afectacin de los bienes que se van a utilizar. En razn
de la finalidad de la figura, estos objetos van a ser afectados con el
propsito de ser aprovechados en forma peridica y por turnos. Si se trata
de bienes inmuebles, su afectacin debe realizarse mediante escritura
pblica, respetando los principios establecidos por la normativa especial.
Esta escritura slo puede ser otorgada por el titular del dominio, ya que es
el nico facultado para ello.
3

Un elemento a tener en cuenta es que todos los bienes afectados deben

estar libres de gravmenes y restricciones, y los sujetos intervinientes en la
misma, Otro rasgo caracterstico de este derecho es que los bienes, ms
all de su afectacin, siguen siendo de propiedad de su titular, por lo que l
puede constituir sobre dichos bienes garantas reales u otros gravmenes
en forma posterior a la inscripcin de la escritura de afectacin.
La inscripcin del instrumento de afectacin en el respectivo Registro de la
Propiedad produce determinados efectos :
a) la prohibicin al propietario y al emprendedor de modificar el destino
previsto en el instrumento; sin embargo, el emprendedor puede
comercializar los periodos de disfrute no enajenados, con otras
modalidades contractuales
b) la oponibilidad de los derechos de los usuarios del tiempo compartido,
que no pueden ser alterados o disminuidos por sucesores particulares o
universales, ni por terceros acreedores del propietario o del emprendedor,
ni siquiera en caso de concurso o quiebra.

13.2.4 Administracin
Esta tarea puede recaer sobre el mismo emprendedor, o bien puede
suceder que l designe a un tercero. Sobre este sujeto recae la gestin y
coordinacin en el mantenimiento y uso de los bienes afectados al sistema
Deberes del administrador
El art. 2097 del Cdigo Civil y Comercial establece, en forma subsidiaria a lo
legislado por leyes especficas, los deberes que debe cumplir el
administrador.
a) conservar los establecimientos, sus unidades y los espacios y cosas de
uso comn, en condiciones adecuadas para facilitar a los usuarios el
ejercicio de sus derechos
b) preservar la igualdad de derechos de los usuarios y respetar las
prioridades temporales de las reservaciones
c) verificar las infracciones al reglamento de uso y aplicar las sanciones
previstas;
d) interponer los recursos administrativos y acciones judiciales que
corresponden;
e) llevar los libros de contabilidad conforme a derecho
f) confeccionar y ejecutar el presupuesto de recursos y gastos
g) cobrar a los usuarios las cuotas por gastos, fondos de reserva y todo otro
cargo que corresponde
h) rendir cuentas al emprendedor y a los usuarios, conforme a liquidaciones
de ingresos y gastos certificadas por contador pblico, excepto en el caso
que se optara por aplicar el sistema de ajuste alzado relativo;
i) entregar toda la documentacin y los fondos existentes, al emprendedor
o a quien ste indique, al cesar su funcin;
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j) comportarse tal como lo hara un buen administrador de acuerdo con los

usos y prcticas del sector.
Cobro ejecutivo
Un aspecto muy importante a tener en cuenta es el reconocimiento del
carcter ejecutivo que se le otorga al certificado de deuda emitido por el
administrador, ya que esto conlleva la facultad de realizar su cobro
ejecutivo en forma ms gil que mediante un juicio de conocimiento, en el
certificado debe constar la deuda por gastos del sistema, los rubros que la
componen y el plazo para abonarla.

13.2.5 Deberes de los sujetos intervinientes

Emprendedor (el cual puede o no coincidir con el titular del bien) y los
usuarios.
Deberes del emprendedor
Los mismos son determinados por el art. 2094 del Cdigo Civil y Comercial.
a) establece como se va a utilizar y administrar los elementos del tiempo
compartido y, adems, controla al administrador
b) Es el encargado de llevar adelante el Registro de Titulares, donde se
asientan los datos de los usuarios y sus derechos en relacin al tiempo
compartido. Este Registro es supervisado por la autoridad de aplicacin.
c) garantizar el ejercicio del derecho de los usuarios,
d) paga los gastos de las unidades que no estn vendidas.
Deberes de los usuarios del tiempo compartido
Se encuentran estipulados en el art. 2095 del Cdigo Civil y Comercial:
a) utilizar correctamente el bien, de acuerdo a su naturaleza y destino, sin
posibilidad de alterar ni sustituir el mismo, ni impedir su uso a los otros
usuarios cuando les corresponda
b) deben responder por los daos que le causen a las unidades, cuando
estos sean causados excediendo el uso normal y habitual
c) comunicar cualquier cesin de derechos a la administracin
d) abonar todos los gastos referidos a su unidad en relacin con el sistema.

13.2.6 Normativa aplicable

Se distingue entre la relacin que se genera entre el propietario,
emprendedor, comercializador y administrador del tiempo compartido con
el usuario y los derechos que se le aplican al adquirente del tiempo
compartido.
Relacin de consumo
La relacin entre el propietario, emprendedor, comercializador y
administrador del tiempo compartido con quien adquiere o utiliza el
derecho de uso peridico se rige por las normas que regulan la relacin de
consumo, previstas en este Cdigo y en las leyes especiales.
Derecho real del adquirente de tiempo compartido
Al derecho del adquirente de tiempo compartido se le aplican las normas
sobre derechos reales.
Normas de polica
El propietario, emprendedor, comercializador, administrador y usuario del
tiempo compartido debe cumplir con las leyes, reglamentos y dems
5

normativas de ndole nacional, provincial y municipal relativas al

funcionamiento del sistema.

13.2.7 Extincin
El derecho de tiempo compartido no es absoluto, es temporal.
a) por vencimiento del plazo previsto en el instrumento de afectacin;
b) en cualquier momento, cuando no se han producido enajenaciones, o se
han rescindido la totalidad de los contratos, circunstancia de la que se debe
dejar constancia registral
c) por destruccin o vetustez

13.3 Cementerios privados 13.3.1 Definicin

"Se consideran cementerios privados a los inmuebles de propiedad privada
afectados a la inhumacin de restos humanos, dejando afuera otra clase de
cementerios, como por ejemplo los de animales.

13.3.2 Afectacin
Se debe realizar una escritura pblica afectacin del inmueble a efectos de
destinarlo a la finalidad de cementerio privado, que se inscribe en el
Registro de la Propiedad Inmueble conjuntamente con el reglamento de
administracin y uso del cementerio.

13.3.3 Reglamento de administracin y uso

Es un elemento muy importante del derecho, ya que es el estatuto por el
cual se va a regir el cementerio privado. En l se dejan expresadas las
partes comunes y privativas del mismo, los cnones a pagar por expensas y
dems pautas que hacen a la organizacin y al funcionamiento del mismo.
Los elementos que debe contener son: a) la descripcin del inmueble sobre
el cual se constituye el cementerio privado, sus partes, lugares,
instalaciones y servicios comunes;
b) a los fines de ayudar a los titulares al ejercicio pleno y correcto de sus
derechos se deben expresar las disposiciones de orden necesarias a tales
efectos
c) todo lo relacionado a pago de expensas por administracin y
mantenimiento. Pueden fijarse en forma anual o mediante un pago nico
d) normativa sobre inhumaciones, exhumaciones, cremaciones y traslados;
e) pautas sobre la construccin de sepulcros
f) disposiciones sobre el destino de los restos mortales en sepulturas
abandonadas;
g) normas sobre acceso y circulacin de titulares y visitantes
h) constitucin y funcionamiento de los rganos de administracin.

13.3.4 Direccin y administracin

La Direccin y administracin del cementerio est a cargo del
Administrador, quien debe asegurar el correcto funcionamiento de las
instalaciones y servicios comunes que permitan el derecho de sepultura.
Registros de inhumaciones y sepulturas
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El administrador de un cementerio privado est obligado a llevar: a) un

registro de inhumaciones con los datos identificatorios de la persona
inhumada;
b) un registro de titulares de los derechos de sepultura, en el que deben
consignarse los cambios de titularidad producidos.

13.3.5 Facultades y deberes del titular

El art. 2107 del Cdigo Civil y Comercial coloca en cabeza del titular del
derechos de sepultura los derechos que hacen al contenido del ejercicio de
su derecho real de cementerio privado, como es la inhumacin de los restos
humanos; efectuar exhumaciones, reducciones y traslados (siempre
respetando la normativa dictada al respecto); construir sepulcros, acceder
al cementerio y a su parcela y utilizar los espacios comunes, tales como los
oratorios, servicios, parques e instalaciones.
Pero como todo derecho, dichas facultades conllevan para su titular, una
serie de deberes, los cuales son enumerados por el art. 2108 del Cdigo
Civil y Comercial, el cual establece que se debe mantener el respeto al culto
de los muertos; respetar las disposiciones y reglamentaciones nacionales,
provinciales y municipales que hacen al poder de polica referido a la salud
pblica y pagar los gastos, tasas, impuestos y contribuciones a los fines del
correcto funcionamiento y mantenimiento del cementerio.

13.3.6 Normativa aplicable

Inembargabilidad
Las parcelas exclusivas destinadas a sepultura son inembargables, excepto
por crditos provenientes del saldo de precio de compra y de construccin
de sepulcros, as como expensas, tasas, impuestos y contribuciones
correspondientes a aqullas.
Relacin de consumo
La relacin entre el propietario y el administrador del cementerio privado
con los titulares de las parcelas se rige por las normas que regulan la
relacin de consumo previstas en el cdigo civil y en las leyes especiales.
Derecho real de sepultura
Al derecho de sepultura sobre la parcela se le aplican las normas sobre
derechos reales.

13.4 Superficie 13.4.1 Definicin

...es un derecho real de carcter temporario, que se constituye sobre
inmueble ajeno, que otorga (...) la facultad de uso, goce y disposicin
(material y jurdica) del derecho a plantar, forestar o construir sobre lo
plantado, forestado o construido en el terreno, el vuelo o el subsuelo...
Caracteres
se trata de un derecho real
temporario
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se requiere de un inmueble (derecho real inmobiliario),

puede constituirse tanto para la superficie edificada como para la
agraria,
otorga una facultad de uso, goce y disposicin.

13.4.2 Modalidades
Se pueden distinguir dos modalidades:
posibilidad de construir, plantar o forestar sobre la rasante, vuelo y
subsuelo del inmueble ajeno, haciendo suyo lo plantado, forestado o
construido (CCC, art. 2115, 1 parte)
posibilidad de constituir el derecho sobre plantaciones, forestaciones
o construcciones ya existentes, atribuyendo al superficiario su
propiedad (CCC, art. 2115, 2 parte)
En ambas modalidades el derecho del superficiario coexiste con la
propiedad separada del titular del suelo.

13.4.3 Emplazamiento
El art. 2116 del Cdigo Civil y Comercial establece que pueden situarse las
construcciones, plantaciones o forestaciones "con proyeccin en el espacio
areo o en el subsuelo, o sobre construcciones ya existentes dentro de un
rgimen de propiedad horizontal".
La superficie puede constituirse sobre todo el inmueble o sobre una parte
del mismo. Adems se establece que el derecho puede comprender una
extensin del inmueble afectado "mayor que la necesaria para su
construccin, pero que sea til para su aprovechamiento"

13.4.4 Legitimacin
Pueden constituir el derecho de superficie todos los titulares de derechos
reales de dominio, condominio y propiedad horizontal. La legitimacin del
condmino, debe tenerse presente que ste no podra constituir por s solo
el derecho real de superficie sobre el inmueble comn, ya que al ser un
acto de disposicin, necesitar el consentimiento de todos (art. 1990).

13.4.5 Adquisicin y duracin

El artculo 2.119 establece las siguientes formas de adquisicin:

contrato: puede ser oneroso o gratuito y ser transmitido por acto
entre vivos o mortis causa
usucapin: se prev slo la prescripcin breve a los efectos de sanear
el justo ttulo. Expresamente se excluye la usucapin larga.
El plazo convenido en el ttulo de adquisicin no puede exceder de setenta
aos cuando se trata de construccin y de cincuenta aos para las
forestaciones y plantaciones, todas contadas desde la adquisicin del
derecho de superficie (el plazo puede ser prorrogado). Asimismo, "el
derecho no se extingue, excepto pacto en contrario, por la destruccin de lo
8

construido, plantado o forestado, si el superficiario construye nuevamente

dentro de los seis aos (se reduce a tres en caso de plantar o forestar.

13.4.6 Facultades y obligaciones de los sujetos

intervinientes
Facultades del superficiario:
constituir derechos reales de garanta sobre el derecho de construir,
plantar o forestar o sobre la propiedad superficiaria (limitado al plazo
de duracin de la superficie);
afectar la construccin al rgimen de PH (salvo pacto en contrario);
transmitir y gravar como inmuebles independientes las viviendas,
locales u otras unidades privativas (durante el plazo del derecho de
superficie), sin necesidad del consentimiento del propietario.
Facultades del propietario:
Si bien se encuentra limitado por el derecho de superficie (por lo que no
debe turbar su ejercicio) sigue siendo el propietario del mismo, por lo que
mantiene la disposicin jurdica y material del mismo.

13.4.7 Extincin y efectos de la misma

Causales de extincin:
renuncia expresa: se entiende que ser necesaria la escritura pblica
de renuncia y la inscripcin en el Registro de la Propiedad a los fines
de su oponibilidad;
vencimiento del plazo;
cumplimiento de una condicin resolutoria;

consolidacin: se produce cuando una sola persona se rene en las

calidades de propietario y superficiario;
no uso: se da en el caso de no construccin en el plazo de diez aos o
de no forestar o plantar en el plazo de cinco aos.

Efectos de la extincin:
suyo lo construido, plantado o forestado, libre de todo derecho real o
personal impuesto por el superficiario;
si se extingue antes del vencimiento, los derechos reales o
personales continan gravando las parcelas como si no hubiese
habido extincin, hasta la finalizacin del plazo del derecho de
superficie;
Cuando se produce la extincin, el titular del derecho real sobre el suelo
debe indemnizar, salvo pacto en contrario, al superficiario (las partes
acuerdan el monto)

13.4.8 Normativa aplicable

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Al derecho de superficie se le aplican las limitaciones de uso y goce

contempladas para el usufructo, como as tambin las que las partes hayan
pactado. Y si el derecho de superficie se ejerce sobre una construccin,
plantacin o forestacin ya existente, se le aplican las reglas relativas a la
propiedad superficiaria.

14. Los derechos reales en particular continuacin.

Derechos reales sobre cosa ajena de uso y disfrute
14.1 Usufructo14.1.1 Disposiciones generales: a)
definicin; b) objeto; c) rgimen legal sobre la
constitucin del derecho. Diversas situaciones
usufructo es el derecho real de usar, gozar y disponer jurdicamente de un
bien ajeno, sin alterar su sustancia; hay alteracin de la sustancia, si es
una cosa, cuando se modifica su materia, forma o destino, y si se trata de
un derecho, cuando se lo menoscaba.
De la definicin surgen los caracteres: es un derecho real principal, sobre
cosa ajena, de uso y goce. Su contenido es una desmembracin de dos
facultades del derecho real de dominio: uso (usus) y goce (fructus).
Tambin se enuncia el principio rector salva rerumsubstantia, segn el cual
no se puede alterar o menoscabar la materia (salvo el menoscabo ordinario
causado por el uso regular que se haga de la cosa), como as tampoco
cambiar el destino para el cual fue dada en usufructo.
Bienes susceptibles de usufructo
el usufructo puede ejercerse sobre la totalidad, sobre una parte material o
por una parte indivisa de los siguientes objetos: a) una cosa no fungible; es
decir objeto material susceptible de valor y bien determinado; b) un
derecho, slo en los casos en que la ley lo prev por ejemplo, usufructo de
crditos; c) una cosa fungible cuando recae sobre un conjunto de
animales; d) el todo o una parte indivisa de una herencia cuando el
usufructo es de origen testamentario.
Constitucin
El usufructo puede nacer de actos inter vivos o de ltima voluntad. Tambin
puede ser impuesto por imperio de la ley, pero nunca judicialmente.
Tambin puede adquirirse por prescripcin, la que ser de plazo breve si
media justo ttulo y buena fe, o largo en caso contrario. Estn legitimados
para constituir usufructo los titulares de los derechos reales de dominio,
propiedad horizontal, superficie y los comuneros del objeto sobre el que
puede recaer.
Modalidades de constitucin:
a) por la transmisin del uso y goce con reserva de la nuda propiedad
b) por la transmisin de la nuda propiedad con reserva del uso y goce
c) por transmisin de la nuda propiedad a una persona y el uso y goce a
otra
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El usufructo no se transmite del usufructuario a sus herederos en caso de

muerte, acaecida la cual el bien o derecho retorna a su titular original.
Duracin
El usufructo durar el plazo estipulado en su constitucin, con el mximo de
la vida de las personas fsicas (si nada dice el instrumento, se reputa
vitalicio), o de cincuenta aos si es persona jurdica.

14.1.2 Derechos y obligaciones del usufructuario:

anlisis en particular
Son obligaciones del usufructuario:
1.- Anteriores a la toma de posesin:
Inventario: cualquiera de las partes contratantes tiene derecho a
inventariar y determinar el estado del objeto del usufructo, antes de entrar
en su uso y goce. Cuando las partes son mayores de edad y capaces, el
inventario y determinacin del estado del objeto del usufructo son
facultativos y pueden hacerse por instrumento privado. En caso contrario,
son obligatorios y deben ser hechos por escritura pblica.
Si el usufructo se constituye por testamento, quien ha sido designado
usufructuario est obligado a inventariar y determinar el estado del objeto,
en escritura pblica. Esta obligacin tampoco es dispensable.
Presuncin: la falta de inventario y de determinacin del estado de los
bienes hace presumir que se corresponden con la cantidad indicada en el
ttulo y que se encuentran en buen estado de conservacin, excepto que se
haya previsto lo contrario.
Garanta: puede ser establecida en el acto de constitucin, la obligacin de
prestar garanta real o personal (fianza), a los fines de satisfacer posibles
daos si el uso no fuera ejercido en forma regular por parte del
usufructuario, conservando la cosa conforme a su destino y restituyndola
una vez extinto el plazo.
2.- Posteriores a la toma de posesin:
Conservar el destino de la cosa: esto es consecuencia del principio
salva rerumsubstantia. El uso y goce por el usufructuario debe ajustarse al
destino de los bienes del usufructo, el que se determina por la convencin,
por la naturaleza de la cosa o por el uso al cual estaba afectada de hecho.
Mejoras: estas pueden ser necesarias, cuando sin ellas la cosa no podra
ser conservada. tiles, cuando son de manifiesto provecho para cualquier
poseedor de ella o voluntarias, las de mero lujo o recreo, o de exclusiva
utilidad para el que las hizo.
"Impuestos: El usufructuario debe pagar los impuestos, tasas,
contribuciones y expensas comunes que afectan directamente a los bienes
objeto del usufructo"31.
"Comunicacin al nudo propietario: El usufructuario debe comunicar al
nudo propietario las perturbaciones de hecho o de derecho sufridas en
razn de la cosa. Si no lo hace, responde de todos los daos sufridos por el
nudo propietario"32, como por ejemplo, usurpaciones en parte del inmueble.
"Restitucin. El usufructuario debe entregar los bienes objeto del
usufructo a quien tenga derecho a la restitucin al extinguirse el usufructo,
en las condiciones estipuladas en el ttulo de constitucin".
Contenido del derecho
11

Facultades materiales:

le pertenecen los frutos percibidos. La excepcin se da cuando el

usufructo es sobre un conjunto de animales. En este caso el
usufructuario debe reemplazar los animales que falten con otros
iguales en cantidad y calidad, salvo que opte por pedir la extincin;
le pertenecen los frutos pendientes al tiempo de constituirse el
usufructo. Los pendientes al momento de la extincin son del nudo
propietario;
le pertenecen los productos de una explotacin ya iniciada al tiempo
de constitucin del usufructo.

Facultades jurdicas: El usufructuario puede transmitir su derecho, pero

es su propia vida y no la del adquirente la que determina el lmite mximo
de duracin del usufructo. Con carcter previo a la transmisin, el
adquirente debe dar al nudo propietario garanta suficiente de la
conservacin y restitucin del bien. El usufructuario puede constituir los
derechos reales de servidumbre y anticresis, uso y habitacin y derechos
personales de uso o goce.

14.1.3 Derechos y obligaciones del usufructuario:

anlisis en particular
Derechos y deberes del nudo propietario
El nudo propietario conserva la propiedad de la cosa, por ende, conserva
asimismo, todos los derechos compatibles con la misma, como as tambin
todas las obligaciones que eso conlleva.
Defensas
Cuenta con las defensas posesorias y reales de todo titular de derecho real
que se ejerce por posesin, es decir, las mismas que el titular de dominio.
El propietario debe entregar la cosa de la forma pactada, debiendo respetar
posteriormente el uso y goce a que est facultado el usufructuario.
El nudo propietario conserva la disposicin jurdica y material que
corresponde a su derecho, pero no debe turbar el uso y goce del
usufructuario. Si lo hace, el usufructuario puede exigir el cese de la
turbacin; y, si el usufructo es oneroso, puede optar por una disminucin
del precio proporcional a la gravedad de la turbacin. El nudo propietario
tiene derecho para ejecutar todos los actos necesarios para la conservacin de
la cosa"

14.1.4 Extincin: a) medios extintivos especiales; b)

efectos
Extincin
Cuando surja de la muerte del usufructuario, bastar la partida de
defuncin. Este se trata de un asiento de cancelacin y se encuentra
contemplado en el art. 36 de la Ley 17.801, Rgimen de la Propiedad
Inmueble.

12

a) la muerte del usufructuario, aunque no se haya cumplido el plazo o

condicin pactados. Si no se pact la duracin del usufructo, se entiende
que es vitalicio
b) la extincin de la persona jurdica usufructuaria. Si no se pact la
duracin, se extingue a los CINCUENTA (50) aos desde la constitucin del
usufructo
c) el no uso por persona alguna durante DIEZ (10) aos, por cualquier
razn. El desuso involuntario no impide la extincin, ni autoriza a extender
la duracin del usufructo
d) el uso abusivo y la alteracin de la sustancia comprobada judicialmente
e) Consolidacin en la misma persona, pues nadie puede ser titular de un
derecho desmembrado sobre cosa propia

14.2 Uso 14.2.1 Definicin

El uso es el derecho real que consiste en usar y gozar de una cosa ajena,
su parte material o indivisa, en la extensin y con los lmites establecidos
en el Ttulo respectivo del Cdigo Civil, sin alterar su sustancia. Si el ttulo
no establece la extensin del uso y goce, se entiende que se constituye un
usufructo. El derecho real de uso slo puede constituirse a favor de persona
humana.

14.2.2 Anlisis de la normativa

Se diferencian del usufructo porque, mientras el usufructuario tiene la
totalidad del iusutendi y del iusfruendi, en el uso y la habitacin, estas
facultades se limitan a satisfacer las necesidades expresamente
establecidas.
"El usuario no puede constituir derechos reales sobre la cosa" y "los frutos
no pueden ser embargados por los acreedores cuando el uso de stos se
limita a las necesidades del usuario y su familia".

14.3 Habitacin14.3.1 Definicin

la habitacin es el derecho real que consiste en morar en un inmueble
ajeno construido, o en parte material de l, sin alterar su sustancia. El
derecho real de habitacin slo puede constituirse a favor de persona
humana"

14.3.2 Anlisis de la normativa

"La habitacin no es transmisible por acto entre vivos ni por causa de
muerte, y el habitador no puede constituir derechos reales o personales
sobre la cosa. No es ejecutable por los acreedores", en tanto tiene carcter
alimentario.
"Cuando el habitador reside slo en una parte de la casa que se le seala
para vivienda, debe contribuir al pago de las cargas, contribuciones y
reparaciones a prorrata de la parte de la casa que ocupa".
Se aplican las normas del usufructo en forma supletoria, a los derechos
reales de uso y habitacin.
13

14.3.3 Derecho de habitacin legal

Este derecho establece que el cnyuge posee un derecho de habitacin
vitalicio y gratuito sobre el inmueble de propiedad del causante. Este
inmueble debe reunir las condiciones de ser el ltimo hogar conyugal, y que
al momento de la apertura de la sucesin no se encuentre en condominio
con otras personas. Este derecho es inoponible a los acreedores del
causante, quienes podran ejecutar el bien si no estuviera afectado por el
derecho de habitacin.
Este derecho posee un lmite mximo temporal de dos aos. Al igual que el
derecho del cnyuge suprstite es inoponible a los acreedores del causante,
y en este caso se extingue si el conviviente constituye una nueva unin
convivencial, se casa, adquiere una vivienda habitable o los medios para
conseguirla.

14.4 Servidumbres
14.4.1 Disposiciones generales: a) definicin; b) objeto;
c) diversas clasificaciones legales de las servidumbres.
Presunciones; d) rgimen legal sobre la constitucin
del derecho. Diversas situaciones
"La servidumbre es el derecho real que se establece entre DOS (2)
inmuebles y que concede al titular del inmueble dominante determinada
utilidad sobre la totalidad o parte del inmueble sirviente ajeno. La utilidad
puede ser de mero recreo"
La servidumbre siempre recae sobre inmuebles, que deben adems ser
ajenos, pues es ste un derecho real sobre cosa ajena. Siempre existe un
fundo sirviente, que debe prestar una utilidad a persona determinada o al
poseedor de un inmueble determinado.
Entonces, el propietario del fundo sirviente puede estar obligado por la
servidumbre a un no hacer (non faciendo) o a un dejar hacer (in patiendo),
pero la servidumbre nunca podr consistir en un hacer (in faciendo) tal que
obligue al propietario del fundo sirviente al ejercicio efectivo de alguna
prestacin (salvo los actos de conservacin que permitan el ejercicio de la
servidumbre, como mantener transitable el sendero en el caso de una
servidumbre de paso). La servidumbre es un derecho real perpetuo o
temporario.
Clases de servidumbre
Continuas o discontinuas: servidumbres continuas son aquellas en que
no hace falta una accin humana para ejercerlas (como la de vista, o de no
hacer), en tanto en las discontinuas, es necesario un hecho del hombre
(cruzar un sendero, sacar agua).
Afirmativas (in patiendo) o negativas (non faciendo): servidumbres non
faciendo son aquellas en las que el propietario del fundo sirviente debe
abstenerse de efectuar actos propios del dominio o posesin (como levantar
construcciones de ms de dos plantas) y servidumbres in patiendo son
14

aquellas en las que debe tolerar algn accionar del beneficiario (como el
paso por su fundo hasta la ruta). Pero nunca podrn consistir en un
faciendo, o sea en obligar al poseedor del fundo sirviente a hacer algo. Si se
estipula alguna accin por parte del propietario del fundo sirviente, valdra
como una obligacin nacida del derecho personal.
Aparentes o no aparentes: segn se exteriorice o no por signos visibles,
tales como un sendero o una caera que est a la vista.
Forzosas o convencionales: las forzosas tambin pueden nacer de un
convenio, la diferencia consiste en que pueden ser exigidas, pues la ley
demarca situaciones en las que el propietario de un fundo no se puede
negar a prestar servicios a otro fundo.
Real o personal: servidumbre personal es la constituida en favor de
persona determinada sin inherencia al inmueble dominante. Si se
constituye a favor de una persona humana se presume vitalicia, si del ttulo
no resulta una duracin menor. Servidumbre real es la inherente al
inmueble dominante. Se presume perpetua excepto pacto en contrario.
La servidumbre personal puede establecerse a favor de varias personas. Si
se extingue para una subsiste para las restantes, pero sin derecho de
acrecer, excepto que el ttulo prevea lo contrario.
Modos de constitucin
"Estn legitimados para constituir una servidumbre los titulares de
derechos reales que recaen sobre inmuebles y se ejercen por la posesin. Si
existe comunidad debe ser constituida por el conjunto de los titulares. La
servidumbre puede ser sujeta a cualquier modalidad (cargo, plazo o
condicin). En caso de duda, se presume onerosa.
La constitucin de las servidumbres puede ser:
Por contrato: debiendo constar en escritura pblica, ya que versa sobre
inmuebles; ste puede ser oneroso o gratuito; con posterioridad a la
suscripcin del ttulo, debe realizarse tradicin, que se reputa efectuada con
el primer uso.
Por disposicin de ltima voluntad: en caso de heredero legtimo no es
necesaria la tradicin, pues aqul contina la persona del causante.
Por prescripcin: tras 20 aos de uso, las servidumbres continuas y
aparentes se pueden adquirir por prescripcin y slo podrn ejercerse en
los lmites que hubiese tenido la posesin.
La constitucin jams puede ser judicial y "en ningn caso la transmisin o
la ejecucin de la servidumbre pueden hacerse con independencia del
inmueble dominante"
Transmisibilidad
15

"Ninguna servidumbre puede transmitirse con independencia del inmueble

dominante. La servidumbre personal es intransmisible por causa de muerte,
sin perjuicio de lo dispuesto para la servidumbre a favor de varias personas
con derecho de acrecer".

14.4.2 Derechos y obligaciones del usufructuario:

anlisis en particular
Derechos y obligaciones del titular dominante
El titular de una servidumbre puede constituir sobre ella derechos
personales con relacin a la utilidad que le es conferida, sin eximirse de su
responsabilidad frente al propietario. No puede constituir derechos reales"
El titular dominante puede realizar en el inmueble sirviente las mejoras
necesarias para el ejercicio y conservacin de la servidumbre. Estn a su
cargo, a menos que el gasto se origine en hechos por los cuales debe
responder el titular del inmueble sirviente o un tercero.
El titular dominante debe comunicar al titular sirviente las perturbaciones
de hecho o de derecho sufridas en razn del ejercicio de la servidumbre. Si
no lo hace, responde de todos los daos sufridos por el titular sirviente.

14.4.3 Derechos y obligaciones del nudo propietario:

anlisis en particular
Derechos y obligaciones del titular sirviente
El principio general nos dice que el propietario de la heredad sirviente debe,
si la servidumbre es negativa, abstenerse de actos de disposicin o de
goce, que puedan impedir el uso de ellas; y si es afirmativa est obligado a
sufrir de parte del propietario de la heredad dominante, todo lo que la
servidumbre le autorice a hacer.
En caso de duda sobre las restricciones impuestas por las servidumbres a
la heredad sirviente, debe resolverse a favor de la libertad de la heredad.
El titular sirviente puede exigir que la constitucin y el ejercicio de la
servidumbre se realicen con el menor menoscabo para el inmueble
gravado, pero no puede privar al dominante de la utilidad a la que tiene
derecho. Si en el ttulo de la servidumbre no estn previstas las
circunstancias de lugar y tiempo de ejercicio, las debe determinar el titular
sirviente.

14.4.4 Extincin: a) medios extintivos especiales; b)

efectos
Extincin de la servidumbre
puede provenir de las mismas causales que los dems derechos
reales, tales son: resolucin del derecho del que las haba constituido,
16

rescisin, por ser anulado el ttulo por algn defecto inherente al acto,
tambin por el vencimiento del plazo acordado para la servidumbre, y por
el cumplimiento de la condicin resolutoria a que ese derecho estuviere
subordinado; tambin se extingue por la renuncia expresa o tcita del
propietario de la heredad al cual es debida, o de la persona a favor de la
cual se ha constituido el derecho. La renuncia expresa debe ser hecha en la
forma prescripta para la enajenacin de los inmuebles.
Causales propias, que son:
a) la desaparicin de toda utilidad para el inmueble dominante;
b) el no uso por persona alguna durante DIEZ (10) aos, por cualquier
razn;
c) la desaparicin del titular, por muerte si es persona humana o extincin
si es persona jurdica
d) Por cumplimiento de la condicin pactada o del plazo pactado o mximo
legal permitido (si es persona jurdica cincuenta aos)
e) Por reunin en la misma persona, sea de los propietarios de las
heredades o de un tercero, del predio dominante y del predio sirviente,
cualquiera que sea la causa que la haya motivado (art. 2182 Cdigo Civil y
Comercial de la Nacin).
Extinguida la servidumbre se extinguen todos los derechos constituidos
por el titular dominante.
Servidumbres usuales
La servidumbre de trnsito es el derecho del propietario de un fundo o
titular de otro derecho real sobre l, a pasar por un inmueble ajeno. Es una
servidumbre activa, pues para su constitucin se necesitan dos fundos y
ser una servidumbre legal o forzosa cuando tiene lugar el supuesto regido
por el CDIGO. Esta servidumbre ser real o personal, segn su
constitucin responda a las necesidades de un motivo particular del fundo
dominante o de su titular, respectivamente. Podr ser aparente o no
aparente segn el camino tenga signos de trnsito, como empedrados,
cercos, etctera.
La servidumbre de acueducto "consiste en el derecho real de hacer
entrar las aguas en un inmueble propio, viniendo por heredades ajenas. Se
trata siempre de una servidumbre continua que, en caso de duda, se reputa
real y que puede o no ser aparente, segn las caeras sean visibles o no.
En las servidumbres de recibir aguas, quien recibe el agua es siempre el
fundo sirviente. Se reputan reales siempre que no hubiese convencin en
contrario, es continua y ser aparente cuando existan signos visibles de su
existencia. Algunos supuestos puntuales son:
de goteraje: "segn cuando se hubiese constituido una servidumbre
de recibir las aguas de los techos vecinos". Suele estar referida a las
aguas pluviales provenientes de los techos, pero podr pactarse
extendida a cualquier tipo de aguas, como las servidas o residuales
de algn tipo de industria u oficio.

de desage: cuando "los propietarios de los fundos inferiores estn

sujetos a recibir no slo las aguas naturales sino tambin las aguas
artificiales que corran de los terrenos superiores a los cuales
17

hubiesen sido llevadas o sacadas de all por las necesidades de riego

o de establecimientos industriales..."
de drenaje o avenamiento: en los casos en que un propietario
quiera desaguar su terreno de aguas que le perjudiquen, o para
evitar que se inunde o que deje de ser baado, o para la explotacin
agrcola, o para extraer piedras, arcillas o minerales, puede, previa
una justa indemnizacin, conducir las aguas por canales subterrneos
o descubiertos, por entre las propiedades que separan su fundo de
una corriente de agua, o de toda otra va pblica.

La servidumbre de sacar agua de la fuente, aljibe, o pozo de un

inmueble ajeno, es una de las ms extendidas y en general es personal. Es
siempre discontinua y puede ser aparente, incluye el derecho de pasar para
sacar el agua.

15. Los derechos reales en particular continuacin.

Derechos reales sobre cosa ajena de garanta
15.1 Las seguridades reales y personales
Se dice que el patrimonio es la prenda comn de los acreedores. Podemos
agregar, que el principio genrico es la par conditiocreditorum, o igualdad
de todos los acreedores. Las garantas pueden ser personales, cuando una
persona se obligue en forma subsidiaria a tomar a cargo la obligacin ante
el incumplimiento del deudor, como el caso del avalista o fiador; o tambin
pueden ser reales, cuando se afecta una cosa determinada como garanta
de pago, teniendo el acreedor potestad para llevarla a remate y cobrarse
del valor de la misma, ante el incumplimiento; tal es el caso de la prenda, la
hipoteca y el anticresis.

15.2 Los derechos reales de garanta: las disposiciones

comunes
Como todos los acreedores estn en pie de igualdad para cobrarse sus
crditos con los bienes del deudor, es que se ha tratado siempre de idear
instrumentos jurdicos que brinden a los acreedores una cierta seguridad de
cobro, los cuales tambin benefician al deudor, ya que le permiten tomar
crdito con mayor facilidad. Estos instrumentos reciben genricamente el
nombre de garantas.

15.2.1 Normas generales y especiales

"los derechos reales constituidos en garanta de crditos se rigen por las
disposiciones comunes de los derechos reales, y por las normas especiales
que corresponden a su tipo"
Los derechos reales son principales, excepto los accesorios de un crdito en
funcin de garanta.

15.2.2 Caracteres
Convencionalidad, accesoriedad, especialidad, indivisibilidad y publicidad (a
los fines de dar oponibilidad).

18

Son convencionales, porque "slo pueden ser constituidos por contrato

celebrado por los legitimados y con las formas que la ley indica para cada
tipo"
son accesorios del crdito que aseguran, por tanto intransmisibles sin el
crdito y se extinguen con el principal, excepto en los supuestos legalmente
previstos. Pero, sin embargo, la extincin de la garanta por cualquier
causa, incluida la renuncia, no afecta la existencia del crdito.
Se puede garantizar cualquier crdito, puro y simple, a plazo, condicional o
eventual, de dar, hacer o no hacer. Al constituirse la garanta, el crdito
debe individualizarse adecuadamente a travs de los sujetos, el objeto y su
causa, con las excepciones admitidas por la ley.
En virtud del principio de especialidad, el objeto debe estar
individualizado adecuadamente en el contrato constitutivo. Este principio
en cuanto al crdito se refiere al cuantum del mismo, al monto de la
garanta.
Los derechos reales de garanta son se caracterizan por estar sujetos a la
indivisibilidad en cuanto a la garanta y al crdito. Esto consiste en que
cada uno de los bienes afectados y cada parte de ellos, garantizan el pago
de toda la deuda y de cada una de sus partes.
Por otro lado la legislacin permite la formulacin de pactos de divisibilidad
del crdito o de la garanta, lo cual torn este principio en uno natural.

15.2.3 Extensin de la garanta

Extensin en cuanto a objeto
La legislacin establece que la garanta comprende todos los accesorios
fsicamente unidos a la cosa, las mejoras y las rentas debidas. No se
encuentran comprendidos los bienes unidos fsicamente a la cosa, pero
sobre los cuales se constituy una prenda con anterioridad a la hipoteca o
bien que pertenezcan a terceros, aun cuando el deudor tenga autorizado su
uso.
Extensin en cuanto al crdito
La constitucin vlida de garantas reales exige la mencin de crdito que
se tutela. Este se integra por el nominal de capital adeudado, ms los
intereses.
Subrogacin real
El art. 2194 del Cdigo Civil y Comercial fija el principio en virtud del cual la
garanta real subsiste en caso de sustitucin por indemnizacin caso de
expropiacin -, precio caso de subasta -, o por cualquier otro concepto
seguro-. De esta manera se garantiza la vigencia del gravamen pese a los
supuestos en que se extinga la cosa o bien, permaneciendo el acreedor con
igual poder sobre la cosa que sustituye.
Por ltimo la legislacin establece que en caso de extincin parcial del
objeto, la garanta contina vigente sobre la parte material restante.

15.2.4 Facultades del constituyente de la garanta

La afectacin que produce la constitucin de la garanta real al derecho del
sujeto que padece la carga se vincula con las potestades de disposicin
fsica y jurdica de la cosa o bien que tiene por objeto. Deudor o no de la
19

obligacin principal, quien padece el gravamen conserva la posesin de la

cosa o el bien, con la restriccin de no disminuir el valor de la garanta.
Inoponibilidad
En caso de ejecucin, son inoponibles al acreedor los actos jurdicos
celebrados en perjuicio de la garanta (por ejemplo, venta del bien).

15.2.5 Realizacin por un tercero

Existen casos en que el bien es ejecutado por un tercero distinto del titular
de la garanta. Si el bien gravado es subastado por un tercero antes del
cumplimiento del plazo, el titular de la garanta tiene derecho a dar por
caduco el plazo, y a cobrar con la preferencia correspondiente,
(generalmente lo har por va de la tercera de mejor derecho). Si el
crdito est sujeto a condicin suspensiva, puede requerrsele que ofrezca
garanta suficiente de la restitucin.
Clusulas nulas. Pacto comisorio
"Es nula toda clusula que permite al titular de un derecho real de garanta
adquirir o disponer del bien gravado fuera de las modalidades y condiciones
de ejecucin previstas por la ley para cada derecho real de garanta". Una
de las clusulas nulas sera apropiarse directamente del bien, sin promover
la ejecucin judicial, a esto se denomina pacto comisorio.

15.2.6 Responsabilidad del propietario no deudor

Tercero poseedor
Puede acontecer que la cosa gravada con garantas reales sea enajenada a
un tercero, por cualquier ttulo. En este caso la legislacin establece un
principio en virtud del cual quien es titular de un bien gravado con derecho
real de garanta y no deudor responde slo con la cosa y hasta el mximo
de la garanta en ejecucin seguida por el incumplimiento del deudor y
luego de sentencia dictada contra este. La responsabilidad por el mximo
del gravamen distingue a esta de la figura de la fianza.
el propietario no deudor adquiere una serie de derechos a saber:
a) reclamar las indemnizaciones;
b) subrogarse, si procede, en los derechos del acreedor;
c) en caso de existir otros bienes afectados a derechos reales de garanta
en beneficio de la misma deuda, promover una ejecucin contra ellos a fin
de que abonen lo que proporcionalmente les corresponde, o en su caso, lo
que valga cada uno de los bienes dados en garanta.

15.2.8 Efectos de la subasta

Los derechos reales de garanta se extinguen por efecto de la subasta
pblica del bien gravado, si sus titulares fueron debidamente citados a la
ejecucin, sin perjuicio del derecho y preferencias que les correspondan
sobre el producido para la satisfaccin de sus crditos73.

15.2.9 La cancelacin del gravamen

Cancelacin registral
Si recaa sobre un bien registrable, la garanta se cancela a solicitud del
interesado, por:
a) su titular, mediante el otorgamiento de un instrumento de igual
naturaleza que el exigido para su constitucin, con el que el interesado
puede instar la cancelacin de las respectivas constancias registrales;
20

b) el juez, ante el incumplimiento del acreedor, sea o no imputable; la

resolucin respectiva se inscribe en el registro, a sus efectos.

15.3 Hipoteca 15.3.1 Definicin

Derecho real de garanta que recae sobre uno o ms inmuebles
individualizados que continan en poder del constituyente y que otorga al
acreedor, ante el incumplimiento del deudor, las facultades de persecucin
y preferencia para cobrar sobre su producido el crdito garantizado.
No es necesario que deudor e hipotecante sean la misma persona; el
deudor de la obligacin puede ser una persona y quien preste su inmueble
en garanta, otra.

15.3.2 Anlisis de la normativa

Caracteres
Esenciales: Sin ellos no hay hipoteca; si faltan, la misma estar viciada de
nulidad. Son caracteres esenciales:
Es un derecho real.
Es accesorio a un crdito. No existe hipoteca si no hay un crdito al
cual brinda seguridad.
Es convencional, no admite otra forma de constitucin ms que el
acuerdo de voluntades. De acuerdo a lo estipulado por el art. 2208
(CCyC) se debe realizar mediante escritura pblica excepto expresa
disposicin en contrario.
Debe ser inscripta para su oponibilidad a los terceros. La hipoteca
nace con la firma de la escritura y es el nico derecho real en el cual
no hay modo (ni posesorio ni inscriptorio), la inscripcin es
declarativa y no constitutiva.
Debe cumplirse el requisito de la especialidad (determinacin precisa
de sujeto-objeto-causa) del contrato hipotecario y respecto de la
obligacin a la que accede.
Se llama a las hipotecas con un vicio en el principio de especialidad, como
hipotecas abiertas.
Natural: es la indivisibilidad y se reputa un carcter natural y no
esencial porque puede faltar y la hipoteca no pierde validez. Hay
indivisibilidad cuando cada una de las cosas hipotecadas a una
deuda, y cada parte de ellas estn obligadas al pago de toda la
deuda y de cada parte de ella.
Objeto - Extensin de la garanta
La hipoteca de un inmueble se extiende a todos los accesorios, mientras
estn unidos al principal; a todas las mejoras sobrevinientes al inmueble,
sean mejoras naturales, accidentales o artificiales, aunque sean el hecho de
un tercero.
Las costas y gastos del juicio hipotecario s estn garantizados y gozan
de privilegio.
Constitucin de la hipoteca
No hay otra hipoteca que la convencional. La hipoteca slo puede ser
constituida por escritura pblica o por documentos, que sirviendo de ttulos
21

al dominio o derecho real, estn expedidos por autoridad competente para

darlos, y deban hacer fe por s mismos. La constitucin de la hipoteca no
perjudica a terceros, sino cuando se ha hecho pblica por su inscripcin en
los registros tenidos a ese efecto. Para que el contrato hipotecario tenga
total validez, es necesario que el constituyente sea propietario del inmueble
y goce de plena capacidad, pues si sta falta el acto ser nulo (de nulidad
relativa). Las hipotecas realizadas por quien no es propietario son nulas de
nulidad absoluta y se denominan actos a non domino. La hipoteca puede
ser constituida por un tercero, que garantiza la obligacin del deudor. Si el
hipotecante asume la deuda y se obliga personalmente al pago, se
denomina tercero adquirente (adquiere la deuda) y se podr ir contra
todo su patrimonio (no slo el inmueble), en caso de que no alcancen los
fondos provenientes de la realizacin de aqul. En cambio, si el hipotecante
nada dice respecto de asumir la deuda, slo responde con el inmueble y se
denomina tercero poseedor.
Capacidad y derecho para constituirla - Constitucin por el
condmino, por el propietario imperfecto, slo por el comprador
antes de la tradicin, por tercero - Solemnidades requeridas
Un condmino desee hipotecar su cuota parte o el total del inmueble. Si el
condmino hipoteca su parte indivisa, la hipoteca ser vlida. Si lo que
el condmino desea hipotecar es la totalidad del inmueble, debemos
atenernos al principio general que nos dice que el condmino no puede
enajenar, constituir servidumbres, ni hipotecas en perjuicio del derecho de
los copropietarios sin el consentimiento de todos.
Recordemos que dominio puede ser pleno, cuando es perpetuo y la cosa no
est gravada con ningn derecho real hacia otras personas; o imperfecto,
cuando debe resolverse al fin de un cierto tiempo o al advenimiento de una
condicin, o si la cosa que forma su objeto es un inmueble, gravado
respecto de terceros con un derecho real, como servidumbre, usufructo,
entre otros; pues bien, la constitucin de hipoteca seguir la suerte del
dominio imperfecto, resolvindose el contrato hipotecario cuando se
resuelva el dominio.
La hipoteca y los terceros Extincin
El propietario est, en principio, facultado para enajenar el dominio del
inmueble hipotecado. Sin embargo, en virtud del iuspersequendi (facultad
propia de todos los titulares de un derecho real) el acreedor hipotecario
podr perseguirla en manos de quien se encuentre y ordenar su ejecucin,
tal como podra haber hecho con el primer propietario.
Cuando el propietario enajena el inmueble hipotecado, el adquirente tiene
dos opciones:
Tercero adquirente: Se denomina as al nuevo propietario, cuando
asume la deuda hipotecaria como propia y se convierte en el nuevo
deudor hipotecario, respondiendo con todo su patrimonio; para ello,
es necesaria la conformidad del acreedor hipotecario.

22

Tercero poseedor: Se denomina as al adquirente del inmueble

cuando no asume la deuda como propia, o no ha sido aceptado por el
acreedor hipotecario, o si se trata de una persona ajena a la
obligacin principal y que ha prestado su inmueble en garanta al
obligado, limitndose a responder con el inmueble hipotecado. En
ningn caso se puede atacar el resto del patrimonio del tercero
poseedor, l responder slo con el inmueble. El tercero poseedor
puede exonerarse del pago de la obligacin hipotecaria abandonando
el inmueble, (a diferencia del tercer adquirente). El juez deber
nombrar un curador a los efectos de proveer a la conservacin del
bien, hasta que ste sea liquidado.

Cancelacin: La hipoteca se extingue por la renuncia expresa y constante

en escritura pblica, que el acreedor hiciere de su derecho hipotecario,
consintiendo la cancelacin de la hipoteca. El deudor en tal caso, tendr
derecho a pedir que as se anote en el registro hipotecario o toma de razn,
y en la escritura de la deuda.
La extincin de la hipoteca tiene lugar, cuando el que la ha concedido no
tena sobre el inmueble ms que un derecho resoluble o condicional, y la
condicin no se realiza, o el contrato por el que lo adquiri se encuentra
resuelto, como el caso de un instrumento declarado nulo por la autoridad
judicial.

15.4 Anticresis 15.4.1 Definicin y objeto

La anticresis es el derecho real de garanta que recae sobre cosas
registrables individualizadas, cuya posesin se entrega al acreedor o a un
tercero designado por las partes, a quien se autoriza a percibir los frutos
para imputarlos a una deuda.El derecho de anticresis, al igual que la
prenda, es indivisible. El acreedor no est obligado a restituir la cosa hasta
que la deuda no haya sido completamente saldada.

15.4.2 Legitimacin. Plazo mximo. Duracin de la

inscripcin
"pueden constituir anticresis los titulares de los derechos reales de dominio,
condominio, propiedad horizontal, superficie y usufructo".
El plazo mximo de la anticresis no puede exceder de los diez aos para
cosas inmuebles y de cinco para cosas muebles registrables. Cabe destacar
que si el constituyente es titular de un derecho real de menor duracin, la
anticresis se acaba con ste.
La inscripcin en el registro mantiene sus efectos por el lapso de veinte
aos para inmuebles y diez aos para muebles registrables, pudiendo ser
renovados. En caso de no ser renovada, la inscripcin caduca de pleno
derecho.

15.4.3 Derechos y deberes del titular del derecho real

Derechos del acreedor
usar y gozar la cosa dada en anticresis;
percibir sus frutos (se imputan primero a gastos e intereses y luego al
capital);
derecho de poseer
23

derecho de retener
derecho de ejecucin en caso de perder el inters en seguir
reteniendo el inmueble para continuar percibiendo los frutos;
derecho de restitucin en cualquier momento antes de ser pagado si
no le resulta ventajoso continuar ejerciendo el derecho de retencin.

Deberes del acreedor

conservar la cosa;
no puede realizar ningn cambio del que resultara que luego de
pagada la deuda, el deudor no pudiera explotar la cosa de la manera
que antes lo realizaba (salvo pacto en contrario);
debe administrar conforme las reglas del mandato;
responde por los daos que ocasiona.
En caso de incumplir estos deberes, se extingue la garanta y el acreedor
deber restituir la cosa.
El acreedor anticresista puede hacer valer sus derechos contra los terceros
adquirentes del inmueble, como contra los acreedores quirografarios y
contra los hipotecarios posteriores al establecimiento del anticresis.
Al ser un poseedor legtimo, goza de la proteccin de las acciones
posesorias y, al ser titular de un derecho real, de las acciones reales
(negatoria o confesoria).

15.4.3 Derechos y deberes del propietario gravado

Los mismos se entienden a contrario sensu de los del acreedor,
entendiendo entonces que debe respetar el uso y goce de la cosa por el
acreedor, y su percepcin de los frutos. Asimismo, y no obstante ello, sigue
siendo el propietario de la cosa.
Por ltimo hay que destacar que debe al acreedor los gastos necesarios
para la conservacin del objeto, aunque ste no subsista. Y tiene el derecho
a percibir las contribuciones y cargas del inmueble que est obligado a
abonar el acreedor.

15.5 Prenda 15.5.1 Disposiciones generales: a)

definicin; b) anlisis de las mismas
La prenda es el derecho real de garanta sobre las cosas muebles no
registrables o crditos instrumentados. Se constituye por el dueo o la
totalidad de los copropietarios, por contrato formalizado en instrumento
pblico o privado y tradicin al acreedor prendario o a un tercero designado
por las partes.
El Cdigo contempla dos clases de prenda: la prenda comn o sin registro,
con desplazamiento o posesoria, y la prenda con registro, sin
desplazamiento o no posesoria.
La primera exige para su configuracin la entrega de la cosa al acreedor,
quien debe ejercer la posesin de la misma animus pignusy no animus
dominis, ya que reconoce la propiedad en cabeza del constituyente.
La prenda puede caer sobre cosas muebles registrables o sobre crditos
instrumentados, no as sobre cosas muebles registrables.
24

En la prenda con registro, regida por ley especial, el constituyente no se

desprende de la cosa, no hay desplazamiento, pero las partes pueden
acordar que la cosa quede en poder de un tercero, quien ejerce la tenencia.
Los caracteres del derecho real de prenda son los propios de todos los
derechos reales de garanta: convencionalidad, accesoriedad, especialidad
crediticia y objetiva, indivisibilidad y subrogacin.
El contrato de prenda es innominado, formal, solemne, relativo ,bilateral y a
ttulo gratuito u oneroso.

15.5.2 Prenda de cosas: anlisis de la normativa

aplicable al caso
El contrato de prenda puede tener por objeto toda clase de cosas muebles,
sean o no consumibles o fungibles. Se puede celebrar contrato de prenda
respecto de las cosas futuras o ajenas, o que al tiempo de contratar sean
inmuebles por accesin. En el caso de la cosa futura el contrato es vlido
pero el derecho real no se configura mientras la cosa no exista y no se
entregue al acreedor.
Prenda de cosa ajena
Si el acreedor recibe una cosa ajena en prenda que cree del constituyente y
la restituye al dueo que la reclama, puede exigir al deudor la entrega de
otra de igual valor. Si el deudor se niega, el acreedor puede pedir el
cumplimiento de la obligacin principal aunque tenga plazo pendiente.
Frutos
Los frutos o intereses que genera el bien prendado deben ser percibidos e
imputados al pago de la deuda, primero a gastos e intereses y luego al
capital (salvo pacto en contrario).
Ello es as ya que el acreedor debe adoptar todas las medidas normales
tendientes a la conservacin de la cosa, entre ellos, percibir los frutos por
cuenta del deudor.
Uso y abuso
El acreedor no puede usar la cosa sin consentimiento del deudor, salvo que
sea un uso necesario para su conservacin. En ningn caso puede abusar
en la utilizacin ni perjudicar de otro modo, ya que debe cuidar la cosa,
conservndola en buen estado. Caso contrario se puede:
dar por extinguida la garanta y restituir la cosa;
pedir que la cosa sea puesta en depsito;
reclamar daos y perjuicios.
Venta del bien
Si se presume que el bien va a sufrir una destruccin o una prdida
importante de su valor, ambas partes pueden pedir la venta del bien (debe
ser una presuncin fundada, presumible y objetiva). De igual manera, el
constituyente puede solicitar sustituirse la prenda por un objeto de igual
valor.
Ejecucin
El acreedor puede vender la cosa prendada en subasta pblica, debiendo
anunciar la misma con diez das de anticipacin en el diario de
publicaciones legales del lugar donde se encuentre la cosa.
25

Las partes pueden de comn acuerdo, al momento de la constitucin,

convenir:
que el acreedor se adjudique la cosa por la estipulacin del precio que la
cosa tendra al momento del vencimiento de la deuda;
que la venta se haga por un procedimiento especial que ellos
determinen.
Si no son estipuladas, estas opciones son optativas para el acreedor.
Efectuada la venta, el acreedor debe rendir cuentas.

15.5.3 Prenda de crditos: anlisis de la normativa

aplicable al caso
La prenda de crditos es la que se constituye sobre cualquier crdito
instrumentado que puede ser cedido. Se constituye aunque el derecho no
se encuentre incorporado a dicho instrumento y aunque ste no sea
necesario para el ejercicio de los derechos vinculados con el crdito
prendado. Se le aplican supletoriamente las reglas sobre prenda de cosas.
Slo pueden prendarse los crditos que sean transmisibles, estn en el
comercio y sean embargables. La regla es que luego de su instrumentacin,
todos los crditos pueden ser objeto de prenda.
La hipoteca no se puede prendar, pero s el crdito garantizado con
hipoteca, siempre que este instrumentado.
Participacin en contrato con prestaciones reciprocas
Si el crdito se origina en un contrato de dichas caractersticas, en caso de
incumplimiento del obligado prendario, el acreedor puede enajenar
forzadamente la participacin de aquel en dicho contrato, sujeto a las
limitaciones del mismo.
Extincin
En caso de que se extinga la prenda (cualquiera sea la causa) sin haberse
extinguido el crdito dado en prenda, se debe restituir el elemento
probatorio del mismo y notificar la extincin de la prenda al deudor del
crdito prendado.

16. La defensa del derecho real

16.1 Acciones reales: disposiciones generales
El

Cdigo hace mencin a cuatro acciones reales:

reivindicatoria,
confesoria,
negatoria,
de deslinde.

16.1.1 Comparacin con las acciones posesorias

Dos tipos de lesiones, una menor o turbacin, o una mayor,
desapoderamientoo despojo.
La turbacin son los "actos materiales producidos o de inminente
produccin ejecutados con la intencin de tomar la posesin contra la
voluntad del poseedor o tenedor () de los que no resulta una exclusin
absoluta" del mismo, y el desapoderamiento, "los actos materiales
producidos o de inminente produccin ejecutados con intencin de tomar la
26

posesin contra la voluntad del poseedor o tenedor"que resulta totalmente

excluido.

16.1.2 Definicin legal

Acciones posesorias
Segn haya turbacin o desapoderamiento, tienen por finalidad mantener o
recuperar el objeto sobre el que se tiene una relacin de poder. Se otorgan
ante actos materiales, producidos o de inminente produccin, ejecutados
con intencin de tomar la posesin, contra la voluntad del poseedor o
tenedor.
Acciones reales
las acciones reales son los medios de defender en juicio la existencia,
plenitud y libertad de los derechos reales contra los ataques que impiden su
ejercicio

16.1.3 Acciones legisladas

Encontramos dos clases de defensas: por un lado las acciones posesorias y
por el otro las defensas reales.
Al momento de hacer una enumeracin se puede ubicar dentro del primer
conjunto a:
Accin para adquirir la posesin o tenencia.
Defensa extrajudicial.
Accin de despojo.
Accin de mantener la tenencia o posesin.
Y dentro del segundo conjunto a la:
Accin reivindicatoria.
Accin negatoria.
Accin confesoria.
Accin de deslinde.

16.1.4 Finalidad de cada una de ellas y lesin que las

habilita

Accin para adquirir la posesin o tenencia: el ttulo vlido no

da la tenencia o posesin, sino el derecho a requerir el poder sobre la
cosa, debiendo entonces, recurrir a las vas legales para lograr el
cometido.
Defensa extrajudicial: exceptuando la regla contenida en el art.
anterior, este supuesto establece que se puede mantener o recuperar
la tenencia o posesin por mano propia siempre y cuando deba
protegerse y repeler una agresin con la fuerza suficiente, y teniendo
en cuenta que la autoridad llegara demasiado tarde.
Accin de despojo: esta accin se da cuando al tenedor o poseedor
de una cosa (an el vicioso) se le desapodera. La sentencia que hace
lugar ordena la restitucin y tiene efecto de cosa juzgada material en
relacin a la posesin o tenencia.
27

 Accin de mantener la tenencia o posesin: esta accin le

corresponde al tenedor o poseedor contra todo aquel que lo turba. Se
entienda por turbacin a la amenaza fundada de ser desapoderado y
a los actos que anuncian una nueva obra.
En contraposicin, dentro del captulo de las defensas reales, encontramos
legisladas cuatro figuras:
Accin reivindicatoria: defiende la existencia del derecho real que
se ejerce por posesin y corresponde ante el desapoderamiento.
Accin negatoria: defiende la libertad del derecho real que se
ejerce por posesin y corresponde ante una turbacin (por ejemplo,
servidumbres).
Accin confesoria: defiende la plenitud del derecho real y
corresponde ante actos que impiden ejercer una servidumbre u otro
hecho inherente a la posesin.
Accin de deslinde.

16.1.5 Normas procedimentales incluidas en la

legislacin de fondo
Si no existe certidumbre acerca de quien ejerca la relacin de poder al
tiempo de la lesin, se entienda que es quien acredita estar en contacto
con la cosa en la fecha ms prxima a la lesin. En caso de no poder
acreditarse, se busca la relacin de poder ms antigua.
"Todas las acciones posesorias tramitan por el proceso ms abreviado que
establecen las leyes procesales o el que en su defecto determine el juez, de
acuerdo a las circunstancias del caso"
En relacin a las acciones reales, se debe tener presente que para el
progreso de las mismas, "la titularidad del derecho debe existir al tiempo de
la demanda y subsistir al tiempo de la
sentencia"

16.2 Accin reivindicatoria

La accin reivindicatoria es una especie dentro del gnero de las defensas
reales. La misma tiene por objeto defender la existencia del derecho real
que se ejerce por posesin y se aplica ante casos de desapoderamiento.

16.2.1 Objetos reivindicables y no reivindicables

La accin puede ejercerse para reivindicar la cosa en su totalidad o en una
parte material de la misma, de igual modo, pueden reivindicarse las
universalidades de hecho (integradas exclusivamente por cosas). No son
reivindicables los objetos inmateriales, las cosas indeterminables o
fungibles, los accesorios si no se reivindica la cosa principal, ni las cosas
futuras al tiempo de hacerse efectiva la restitucin. Asimismo, no son
reivindicables los automotores inscriptos de buena fe, salvo que sean

28

hurtados o robados (esta accin en este caso en particular prescribe a los

dos aos).

12.6.2 Legitimacin pasiva

La accin debe dirigirse contra el poseedor o tenedor de la cosa, aun
cuando la tenga a nombre del reivindicante. En caso de ser un tenedor a
nombre de un tercero, se puede librar de la accin identificando al
poseedor. Y en los casos de los automotores, se puede dirigir la accin
contra el titular registral (el cual luego debe ser resarcido).

12.6.3 La prueba en el caso de cosas inmuebles: reglas

aplicables
a) si los derechos del actor y el demandado emanan de un antecesor
comn, se presume propietario quien primero es puesto en posesin de la
cosa, ignorando la obligacin anterior, independientemente de la fecha del
ttulo [como se ve se prefiere a aquel que fue puesto en posesin ttulo +
modo aunque su ttulo fuera posterior, salvo mala fe]
b) si los derechos del actor y el demandado emanan de diferentes
antecesores, el ttulo del reivindicante posterior a la posesin del
demandado, es insuficiente para que prospere la demanda, aunque el
demandado no presente ttulo alguno;
c) si los derechos del actor y el demandado emanan de diferentes
antecesores y el ttulo del reivindicante es anterior a la posesin del
demandado, se presume que este transmitente era poseedor y propietario
de la heredad que se reivindica.
"d) si los derechos del actor y el demandado emanan de diferentes
antecesores, sin que se pueda establecer cul de ellos es el verdadero
propietario, se presume que lo es el quetiene la posesin"

16.2.4 La prueba en el caso de cosas muebles

registrables: reglas aplicables
a) se presume la mala fe cuando no se verifica la coincidencia de los
elementos identificatorios de la cosa de acuerdo al rgimen especial y
tampoco se constata la documentacin y estado registral;
b) el reivindicante debe probar su derecho con el certificado que acredita su
inscripcin en el registro respectivo. El demandado debe justificar de igual
manera el derecho que opone;
c) si el derecho invocado por el actor no est inscripto, debe justificar su
existencia y la rectificacin, en su caso, de los asientos existentes. Si el
derecho del demandado carece de inscripcin, incumbe a ste acreditar el
que invoca contra el actor;
d) si el actor y el demandado presentan antecedentes que justifican la
inscripcin registral, emanados de un autor comn, es preferida aquella que
acredita la coincidencia de los elementos identificatorios registrales
exigidos por el rgimen especial;
29

e) si el actor y el demandado presentan antecedentes que justifican la

inscripcin registral derivados de personas distintas, sin que se pueda
decidir a quin corresponde el derecho controvertido, se presume que
pertenece al que lo tiene inscripto.
De lo antes expuesto, podemos extraer las siguientes reglas
generales:
la falta de coincidencia de los elementos identificatorios hace
presumir la mala fe;
el derecho real se prueba por la inscripcin registral;
ante la duda por dos inscripciones de una misma cosa la ley prefiere
a aquella en que coincidan todos los elementos identificatorios.

16.2.5 La prueba en el caso de cosas muebles no

registrables: reglas aplicables
En la reivindicacin de cosas muebles no registrables:
a) si las partes derivan sus derechos de un antecesor comn, prevalece el
derecho de la que primero adquiere el derecho real;
b) si las partes derivan sus derechos de distintos antecesores, prevalece el
derecho que se derive del antecesor ms antiguo. Sin embargo, siempre
prevalece el derecho que se remonta a una adquisicin originaria, aunque
sea ms reciente;
c) si la cosa mueble es transmitida sin derecho y a ttulo gratuito, procede
la reivindicacin si el objeto se encuentra en poder del subadquirente,
aunque ste sea de buena fe.

16.2.6 Derecho a reembolso: reglas aplicables

Si se reivindica un objeto mueble no registrable robado o perdido de un
poseedor de buena fe, ste no puede reclamarle al reivindicante el precio
que pag, excepto que el objeto se haya vendido con otros iguales en una
venta pblica, o en casa de venta de objetos semejantes, o por quien
acostumbraba a venderlos. Si se trata de una cosa mueble registrable
robada o perdida, y la inscripcin registral se obtiene de buena fe, el
reivindicante debe reintegrar al reivindicado el importe abonado.
En caso de reembolso, el reivindicante tiene derecho a repetir el pago
contra el enajenante de mala fe.

16.2.7 Alcance la accin reivindicatoria. Reglas

aplicables
La accin reivindicatoria no es procedente contra el subadquirente de cosa
mueble no registrable que fuera adquirida de buena fe y a ttulo oneroso.
Sin embargo, con muy buen criterio, la ley prev que si fue adquirida la
cosa de buena fe y a ttulo oneroso, y an no se hubiera completado el
pago del precio, dicho saldo podr ser reclamado por el reivindicante como
una suerte de indemnizacin sustitutiva del derecho real resignado. Si el
subadquirente lo fuere de una cosa registrable, sea mueble o inmueble, no
puede prevalecerse de su buena fe y ttulo oneroso, si su derecho no
30

procede por va directa o indirecta del titular registral de la cosa. Por lo

tanto son susceptibles de reivindicacin.

16.3 Accin negatoria

La accin negatoria es aquella que, al igual que la accin reivindicatoria,
defiende la libertad del derecho real que se ejerce por posesin, pero a
diferencia de esta, se aplica ante una turbacin.

16.3.1 Legitimacin pasiva

La accin se entabla contra cualquiera que impida el derecho de poseer de
otro (incluso el dueo del inmueble) arrogndose sobre l alguna
servidumbre indebida.
Puede tambin tener por objeto reducir el ejercicio de un derecho real a sus
lmites verdaderos, a los fines que no se obstaculice o dificulte el pleno
ejercicio del derecho real del accionante.

16.3.2 Prueba
"al demandante slo le basta probar su derecho de poseer o su derecho de
hipoteca, sin necesidad de probar que el inmueble no est sujeto a la
servidumbre que se le quiere imponer..."

16.4 Accin confesoria

"La accin confesoria deriva de actos que, de cualquier modo, impidan la
plenitud de los derechos reales o las servidumbres activas, su fin es que los
derechos y las servidumbres se restablezcan"
Compete la accin confesoria a los poseedores de inmuebles con derecho
de poseer, cuando fuesen impedidos de ejercer los derechos inherentes a la
posesin [o sea cuando se ataque el ejercicio de una servidumbre en
sentido lato, o se incumpla con las restricciones y lmites al dominio], a los
titulares verdaderos o putativos de servidumbres personales activas [es
decir cuando existen dos fundos, pero el beneficio est establecido en
cabeza de una persona determinada que posee el fundo dominante]94,
cuando fuesen impedidos de ejercerlas: a los acreedores hipotecarios de
inmuebles dominantes cuyos poseedores fuesen impedidos de ejercer
derechos inherentes a su posesin .

16.4.2 Prueba
1)si por la accin confesoria se reclama el libre ejercicio de una
servidumbre activa, el actor deber probar su derecho real sobre el fundo
dominante y adems el derecho real de servidumbre que reclama;
2)si se reclama el libre ejercicio de otro derecho real que se ejerce por la
posesin y que no constituye servidumbre, el actor deber probar slo su
derecho a poseer;
3)si quien demanda es acreedor hipotecario, y acta subrogndose en los
derechos hipotecarios del hipotecante por inaccin de ste, deber
acreditar, adems de los extremos invocados, su derecho de hipoteca.

16.5 Accin de deslinde

La cuarta y ltima de las acciones reales es la accin de deslinde. Esta
accin posee una caracterstica propia que la define, la cual es que se
aplica nicamente en caso de incertidumbre acerca del lugar exacto por
donde debe pasar la lnea divisoria de dos inmuebles contiguos.
31

16.5.1 Finalidad de la misma

Esta accin se da, tal como se expresara ut supra, cuando existe un estado
de incertidumbre acerca de la lnea divisoria entre inmuebles contiguos, con
la finalidad de determinarla y fijarla de manera cierta, tomando como
parmetro una investigacin previa de los ttulos y antecedentes.
Es muy importante remarcar, que cuando lo que se busca es cuestionar los
lmites, no corresponde la accin de deslinde sino la reivindicatoria.

16.5.2 Legitimacin activa

El mismo establece que el titular de un derecho real sobre un inmueble no
separado de otro por edificios, muros, cercas u obras permanentes, es
quien puede entablar la accin contra los colindantes. Asimismo establece
que puede citarse a los dems poseedores que sean titulares de derechos
reales para que intervengan en el juicio.

16.5.3. Legitimacin pasiva

Respecto de la legitimacin pasiva, se puede agregar que el artculo
permite que la accin sea dirigida al Estado cuando se trata de bienes
privados, ya que cuando se trata de bienes de dominio pblico corresponde
la jurisdiccin administrativa.

16.5.4 Prueba y sentencia

Cada parte debe aportar al juicio los ttulos y antecedentes que prueben la
existencia y extensin de sus respectivos derechos, pero se admiten todo
tipo de pruebas, las que incluso pueden ser solicitadas de oficio por el juez,
ya que su tares es la de establecer una lnea separativa cierta y definitiva.
Para el caso de que la prueba recolectada no sea suficiente para establecer
fehacientemente el lmite, el juez distribuir la zona confusa entre los
linderos, ya no en forma pretoriana sino por resolucin fundada.

16.6 Relaciones entre las acciones posesorias y las

reales
16.6.1 Anlisis de las diferentes situaciones que
pueden presentarse
La ley establece una serie de principios cardinales, a saber:
Prohibicin de acumular: no pueden acumularse las acciones reales
con las posesorias.
En las acciones posesorias es intil la prueba del derecho real, ya que
el juez analiza los ttulos presentados.
Iniciado el juicio posesorio, no se admite o continua la accin real
hasta que la posesoria haya terminado.
Quien es condenado en juicio posesorio no puede iniciar accin real
hasta cumplir la condena.
El titular puede optar por la accin posesoria o real, pero si intenta
primero la accin real pierde el derecho a utilizar la posesoria. No as
a la inversa, ya que puede promover primero la posesoria para luego
iniciar la real.

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El demandante por accin real no puede iniciar acciones posesorias

por lesiones anteriores a la promocin de la demanda. S puede
hacerlo el demandado.
En caso de turbaciones o desapoderamientos recprocos, quien es
condenado en la accin posesoria y cumple con la restitucin
(condena) puede a su vez entablar la accin posesoria o real respecto
del hecho anterior.
La promocin de la accin real no obsta a que las partes deduzcan
acciones de defensa de la posesin y la tenencia por hechos
posteriores.

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