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UNIVERSIDAD

ALAS
ESCUELA
PROFESIONAL DE
ARQUITECTURA

CURSO:

SANEAMIENTO FISICO LEGAL DE

INMUELE

CATEDRA:

Ing. Aguirre

TRABAJO:

ESTABLECIMIENTOS DE LA LEY 27157

EQUIPO:
GAVILN LPEZ, Rory

2014
31 de mayo
QUE ESTABLECE EL TEXTO UNICO ORDENADO (TUO)

DEL REGLAMENTO DE LA LEY N 27157?


Que, la Ley N 27157, Ley de Regularizacin de Edificaciones, del Procedimiento para la
Declaratoria de Fbrica y del Rgimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva
y de Propiedad Comn, establece los procedimientos del saneamiento de la titulacin y de
unidades inmobiliarias en las que coexisten bienes de propiedad exclusiva y de propiedad
comn, tales como departamentos en edificios, quintas, casas en copropiedad, centros y
galeras comerciales o campos feriales, otras unidades inmobiliarias con bienes comunes
y construcciones de inmuebles de propiedad exclusiva, as como el procedimiento para la
tramitacin de la declaratoria de fbrica y el rgimen de unidades inmobiliarias que
comprenden bienes de propiedad exclusiva y de propiedad comn.
DEFINICIONES POR LA LEY 27157.
- rea techada:
El rea encerrada por el permetro de la proyeccin de los techos con cualquier tipo de
cobertura, sobre el plano del piso. Incluye los muros, los aleros y los espacios con dobles
o mayores alturas, y excluye la proyeccin de vigas, cornisas, jardineras y otros
elementos arquitectnicos elevados que no constituyen techos.
- rea libre:
En el primer piso, el rea resultante de la diferencia entre el rea del terreno y el rea
techada de ese piso de la edificacin. En los pisos superiores, la resultante de la
diferencia entre el rea ocupada y el rea techada del piso correspondiente. Los
porcentajes que fijan los parmetros edificatorios estn referidos al rea libre del primer
piso.
- rea ocupada:
El rea total del piso correspondiente, que incluye reas techadas y libres, cercos, etc.
- Casco habitable:
La edificacin que cuenta con estructuras, muros, falsos pisos y/o contra pisos, techos,
instalaciones sanitarias y elctricas, aparatos sanitarios, puertas y ventanas exteriores,
puerta de bao, y acabados exteriores con excepcin de pintura.
- Obra por autoconstruccin:
La modalidad de obra progresiva y planificada, que se ejecuta directamente bajo
responsabilidad del propietario con supervisin tcnica del delegado de la Comisin
Tcnica Supervisora de Obra.
- Obra por encargo:
La modalidad de obra que se ejecuta bajo la responsabilidad profesional y direccin
tcnica de un arquitecto o ingeniero civil colegiado, contratado para tal fin por el
propietario.
- Parmetros urbansticos y edificatorios:
Las disposiciones que determinan la normativa urbanstica y los ndices edificatorios
regulados por los respectivos planes urbanos o proyectos urbansticos integrales. La
normativa urbanstica est referida a la clasificacin del territorio urbano y de las reas de
actuacin urbanstica, a la zonificacin, a los ndices de usos compatibles y a las
densidades; mientras que los ndices edificatorios estn referidos al coeficiente de

edificacin, las alturas, el porcentaje mnimo de rea libre, los retiros y el ndice de
estacionamiento, entre otros.
- Saneamiento de Titulacin:
Es el trmite destinado a obtener la titulacin o acreditacin de la propiedad del terreno
sobre el que se levanta la edificacin a regularizar, a fin de hacerla idnea para su acceso
al registro. Comprende los trmites de declaracin de prescripcin adquisitiva de dominio
o de formacin de ttulos supletorios.
- Verificador Responsable:
El arquitecto o ingeniero civil colegiado, inscrito en el ndice de Verificadores a cargo del
Registro de Predios, quien bajo su responsabilidad profesional, organiza y tramita el
expediente de regularizacin, constata la existencia y caractersticas de la edificacin, el
cumplimiento de las normas y parmetros urbansticos y edificatorios, y confirma que los
planos que se adjuntan al expediente corresponden a la realidad fsica del terreno y la
edificacin.
DEFINICIONES DE LAS PRECISIONES POR LA LEY 27157
- Copropiedad:
Es el efecto legal derivado de la concurrencia de dos o ms personas en los derechos de
propiedad de una misma cosa, mueble o inmueble.
- Casas en copropiedad:
Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que conforman un conjunto de viviendas
unifamiliares que incluye bienes de propiedad comn, como reas recreativas o de otra
ndole, y servicios comunes.
- Casas en quinta:
Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que conforman un conjunto continuo de
viviendas unifamiliares construido sobre un terreno urbanizado, que cuenta, por lo menos,
con un pasaje de acceso desde la va pblica en calidad de bien comn.
- Departamentos en edificio:
Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva para uso residencial, comercial, industrial o
mixto, ubicadas en una edificacin de ms de un piso que cuenta con bienes y servicios
comunes.
Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva, susceptibles de independizacin,
edificadas sobre un terreno de propiedad comn.
- Tiendas en centros y galeras comerciales o campos feriales:
Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que conforman una edificacin de uno o
ms pisos para uso exclusivamente comercial que cuenta con bienes o servicios
comunes.
- Unidades Inmobiliarias:
Son los terrenos sin edificar, las edificaciones, los aires o las secciones de cualquiera de
ellos que sean factibles de independizar, y cuyos derechos sean susceptibles de
inscripcin en el Registro Pblico respectivo.

- Licencia de Obra:
Es la licencia de construccin sealada en el inciso b) del Art. 28 de la Ley, respecto de la
cual trata el Ttulo I de la Seccin Segunda de este Reglamento.
- Certificado de Finalizacin de Obra y de Zonificacin:
Es el documento exigido por el Art. 31 de la Ley. Es otorgado por la municipalidad y
certifica que la obra finalizada cumple con los parmetros urbansticos y edificatorios
vigentes, y que los planos de obra (arquitectura) del proyecto aprobado o los de replanteo,
en su caso, corresponden a la realidad fsica de la obra.
- Declaratoria de fbrica:
Es el reconocimiento legal de la existencia de cualquier tipo de obra sujeta a este
Reglamento. Se realiza mediante una declaracin del propietario, que cumple las
formalidades y trmites establecidos por la Ley. Se formaliza a travs del FUO o por
escritura pblica, segn sea el caso.
- Obras Menores:
Toda obra que no altere los elementos estructurales de la edificacin original ni modifique
su uso, en la medida que cumpla con los parmetros urbansticos y edificatorios; y cuya
rea no exceda, en total, de 30 m2 de intervencin; o, en el caso de las no mensurables,
cuyo valor de obra no sea mayor de seis (6) UIT.
QUE TIPOS DE OBRAS DE EDIFICACION EXISTEN?
a) Edificacin nueva:
Obra que se ejecuta, totalmente o por etapas, sobre un terreno baldo, cumpliendo las
condiciones mnimas de habitabilidad establecidas en las normas de edificacin vigentes.
b) Remodelacin:
Obra que se ejecuta para modificar la distribucin de los ambientes con el fi n de
adecuarlos a nuevas funciones o incorporar mejoras sustanciales, dentro de la edificacin
existente sin modificar el rea techada.
c) Ampliacin:
Obra que incrementa el rea techada de una edificacin existente, sin alterar su tipologa
y armona estilstica original.
d) Refaccin:
Trabajos que consisten en el mejoramiento y/o la renovacin de las instalaciones,
equipamiento y/o elementos constructivos sin alterar el uso, el rea techada total, ni los
elementos estructurales de la edificacin existente.
e) Acondicionamiento:
Trabajos de adecuacin de ambientes de una edificacin existente, a las necesidades del
usuario, mediante elementos removibles, como tabiquera, falsos cielorrasos, ejecucin de
acabados e instalaciones.

f) Puesta en valor:
Obra que comprende, separada o conjuntamente, trabajos de restauracin, recuperacin,
rehabilitacin, proteccin, reforzamiento y mejoramiento de una edificacin con valor
histrico monumental calificado.
g) Cercado:
Obra que comprende exclusivamente la construccin de muros perimtricos en un terreno
y vanos de acceso cuando lo permita la Municipalidad.
h) Demolicin:
Obra que elimina planificadamente una edificacin, en forma total o parcial, para ejecutar
una nueva o cumplir alguna disposicin emanada de la autoridad competente.
i) Obras Menores:
Toda obra que no altere los elementos estructurales de la edificacin original, en la
medida que cumpla con los parmetros urbansticos y edificatorios; y cuya rea no
exceda, en total, de 30 m2 de intervencin; o, en el caso de las no mensurables, cuyo
valor de obra no sea mayor de seis (6) UIT.
PARA OBTENER LICENCIA DE OBRA PARA EDIFICACION NUEVA Y PARA
DEMOLICION, QUE DOCUMENTOS DEBO TENER?
a)
b)
c)
d)
e)
f)
g)
h)
i)
j)
k)
l)

FUO-Parte 1, por triplicado y Hoja de Trmite correspondiente.


Copia literal de dominio o copia del ttulo de propiedad.
Comprobante de pago del derecho de revisin, cancelado.
Certificado de Parmetros Urbansticos y Edificatorios vigente.
Plano de localizacin y ubicacin
Planos de arquitectura
Planos de estructuras
Planos de instalaciones sanitarias
Planos de instalaciones elctricas, mecnicas, electromecnicas y especiales
Fotografas a color
Memoria justificativa
Estudio de impacto ambiental

Licencia de Obra para Demolicin

FUO-Parte1
Copia literal de dominio
Comprobante de pago del derecho municipal
Plano de localizacin y ubicacin
Plano de planta a escala 1/75
En el caso de uso de explosivos, autorizaciones de las autoridades competentes

CUALES SON LAS CAUSALES PARA LA PARALIZACION DE OBRA Y DEMOLICION.


a) Proyecto de Obra Desaprobado:
Cuando el proyecto de una obra iniciada bajo una licencia automtica o provisional al
amparo de la opcin b) del Art. 28 de la Ley, reciba un dictamen de Desaprobado por
parte de la Comisin Tcnica Calificadora de Proyectos, la municipalidad notificar al
propietario con el dictamen y una orden simultnea de paralizar la obra en forma
inmediata.
b) Proyecto Aprobado con Observaciones:
Cuando la obra, en cualquiera de las opciones, tenga un proyecto aprobado con
observaciones, el propietario de la obra deber subsanar en la obra y/o en el plano del
proyecto, segn el estado de avance, las observaciones formuladas a su proyecto dentro
de un plazo no mayor de quince (15) das hbiles desde la notificacin con el dictamen,
sin necesidad de paralizar la obra.
c) Incumplimiento de las observaciones de la Supervisin:
Cuando el propietario o responsable de obra no subsane las observaciones formuladas
por el supervisor, la dependencia de control urbano dispondr la paralizacin de la obra
bajo apercibimiento de demolicin. Subsanada o levantada la observacin, la obra podr
continuar.
d) Variaciones:
Si el supervisor de obra o la dependencia de control urbano detectaran variaciones en la
edificacin con respecto a los planos aprobados, se notificar al propietario para que las
regularice en un plazo no mayor de quince (15) das hbiles, contados a partir de la
notificacin.
Si la variacin en la edificacin implica la trasgresin de las normas urbansticas y/o de
edificacin vigentes, la municipalidad dispondr la inmediata paralizacin de la obra y/o la
demolicin de la parte irregular de la misma.
96.2 Si algn propietario desobedeciera las disposiciones de paralizacin de la obra y/o
demolicin, la municipalidad podr hacer cumplir este mandato mediante el proceso
coactivo correspondiente, con el auxilio de la fuerza pblica.
CUALES SON LOS BENEFICIOS DEL SANEAMIENTO FISICO LEGAL INMOBILIARIO
-Tener titularidad del predio
-tener el derecho de la propiedad ante SUNARP
-incentivar la inversin en los bienes inmuebles
-aumento de precio del predio
-facilita los trmites legales
-facilita el crdito de hipoteca

QUE ES UN PLAN URBANO, PORQUE SE DEBE TENER UN PLAN URBANO Y


CUALES SON LOS OBJETIVOS DE UN PLAN URBANO (PLAN DIRECTOR O PLAN DE
ORDENAMIENTO)?
Es el principal instrumento de gestin y promocin del desarrollo urbano que establece las
pautas, lineamientos y estrategias para alcanzar un desarrollo sostenible del centro urbano.
Como instrumento de gestin, el Plan de Desarrollo Urbano debe adecuarse a las exigencias
generadas por los constantes e inesperados cambios de la realidad.

Plan General de Ordenacin Urbana (PGOU).


Es el instrumento bsico de ordenacin integral de un territorio municipal y, a diferencia de
las dems figuras de planeamiento general, puede utilizar todos los instrumentos de
ordenacin y gestin urbanstica que contiene la legislacin. Su elaboracin implica definir
un modelo territorial o fsico y un modelo de gestin y control.
Objetivos del planeamiento de los pequeos asentamientos
a) Potenciar el desarrollo rural y promover su incorporacin a la economa general.
b) Preparar el espacio urbano para las nuevas necesidades de las nuevas
actividades econmicas y de los nuevos tecnolgicos.
c) Habilitar el espacio necesario para las nuevas dotaciones comunitarias.
d) Conservar y potenciar el patrimonio urbano y arquitectnico de los ncleos
urbanos.
e) Dotar al territorio municipal de la accesibilidad que se requiera.
f) Conseguir una estructura urbana que sea coherente y proponer disposiciones de
ordenacin y de normativa.
g) Delimitacin de los espacios pblicos y privados en su interior.
h) Definicin del patrn o esquema ordenador del crecimiento urbano.
i) La red de espacios pblicos.
j) Zonificar para distribuir los usos del espacio parcelado, de las actividades pblicas
y privadas.
k)
COMO SE APRUEBA, IMPLEMENTA Y SE HACE LOS AJUSTES DEL PAN URBANO?
La responsabilidad de la ejecucin de los planes de desarrollo urbano est establecida
por la misma Constitucin Poltica, al precisar que los gobiernos regionales y los
gobiernos locales deben aprobar los Planes de Desarrollo Regional y Local,
respectivamente, concertados con la sociedad civil.
As mismo la Ley Orgnica de Municipalidades en el Ttulo Preliminar, artculo IX dispone:
El proceso de planeacin local es integral, permanente y participativo, articulando a las
municipalidades con sus vecinos
El sistema de planificacin tiene como principios la participacin ciudadana a travs de
sus vecinos y organizaciones vecinales...

La municipalidad a travs de sus autoridades polticas y sus rganos de lnea debe:


Liderar el proceso de elaboracin e implementacin del Plan de Desarrollo Urbano.
Convocar la organizacin de la poblacin a fin de participar directamente en la
formulacin del mismo.
Encargar a un equipo tcnico especializado la tarea de asesorar, organizar y facilitar el
proceso de elaboracin del Plan de Desarrollo Urbano.
La comunidad debe participar en el proceso:
Identificando sus necesidades, sistematizando sus problemas urbanos, exponiendo sus
intereses.
Planteando sus aspiraciones futuras e intereses para construir una visin comn de
futuro.
Priorizando los programas, proyectos y acciones.
QUE ENTIENDE POR REGLAMENTO DE ZONIFICACION, ESQUEMA VIAL PRIMARIO
Y SECUNDARIO?
ZONIFICACION: Es la parte del plan regulador que trata de la organizacin integral de
una ciudad; mediante la cual se propone la ms adecuada utilizacin de la tierra.
PLANO DE ZONIFICACION: El documento grfico, plan de un regulador, en el que se
muestran los diferentes usos asignados al suelo urbano. La parte escrita, normativa y
legal, la constituye el respectivo reglamento de zonificacin.
REGLAMENTO DE ZONIFICACION: establece las caractersticas de los usos permisibles
en cada una de las zonas sealadas en el plano de zonificacin, y especifica
sustancialmente las densidades de poblacin, los coeficientes de edificacin,
caractersticas del lote, porcentajes de rea libre y altura de edificacin.
ESTUDIO DE ZONIFICACION: Es aquel que comprende el plano de zonificacin y el
reglamento de zonificacin.
CLASIFICACIN DEL SISTEMA VIAL URBANO:
A) El subsistema primario debe constituir una estructura celular, que aloje en su interior y
conecte entre s al conjunto de ncleos que forman la ciudad. Las vas que componen
esta red estn destinadas a desplazamientos de ms longitud y de mayor volumen de
trnsito, de la manera ms expedita que sea posible; uniendo los distintos sectores de la
ciudad y asegurando la conexin entre la ciudad y la red nacional de carreteras. Tienen
como fin secundario el acceso a las propiedades colindantes.
B) El subsistema secundario tiene como funcin principal, el distribuir el trnsito de las
propiedades colindantes al subsistema primario o viceversa. Los desplazamientos son
cortos y los volmenes del trnsito vehicular son de menor importancia. Conforme a lo
anterior, las Vas Urbanas se clasifican en:

Subsistema vial primario


Vas de acceso controlado
Arterias
Subsistema secundario
Calles colectoras
Calles locales