158

Condominio
Parte general:
I - Derecho romano
En el derecho romano se encuentran dispersos algunos preceptos sobre el derecho de
copropiedad. La nocin de una propiedad mltiple fue resistida en el derecho romano.
Slo exista la propiedad por cuotas sobre las cuales el propietario de esas cuotas tena
amplias facultades, pero sobre la cosa material tena facultades restringidas debido a la
existencia de otros copropietarios.

II - Derecho Germnico
En el derecho germnico se ide el sistema de copropiedad denominado propiedad
en mano comn o tambin llamado condominio solidario. Para el derecho
germnico, la cosa solamente poda disponerse y liquidarse habiendo consenso unnime
de los copropietarios. Ninguno de ellos poda ejercer ningn derecho individual, ni
siquiera sobre su parte indivisa. Toda la cosa estaba afectada al pago de deudas
comunes.

III - El Cdigo Civil Argentino

Concepto: nuestro CC adopta el derecho romano, y en el artculo 2673 da la definicin
de condominio:

Art.2673.- El

condominio es el derecho real de propiedad que

pertenece a varias personas, por una parte indivisa sobre una cosa
mueble o inmueble.

Art. 2673. Hay tres caracteres importantes

1.
Pluralidad de sujeto
2.
Unidad de objeto
3.
Partes indivisas o alcuotas o partes

159

Los elementos de condominio entonces son:

Pluralidad de sujetos
Unidad de objeto
Cada sujeto tiene una parte indivisa llamada ideal, alcuota, abstracta o cuotas
partes.

La Naturaleza Jurdica:
El condominio no es ms que un dominio con sujeto mltiple. El art. 2503
habla de dominio y condominio. El copropietario sobre su parte indivisa tiene los mismos
derechos que un propietario, pero respecto al todo, sus derechos de uso, goce y disposicin estn
limitados por el mismo derecho que le corresponden a los otros copropietarios.
El artculo 2508 establece que cada uno debe tener una porcin del dominio.

Art.2508.-

El dominio es exclusivo. Dos personas no pueden tener cada una en el todo

el dominio de una cosa; mas pueden ser propietarias en comn de la misma cosa, por la
parte que cada una pueda tener.

Naturaleza jurdica: el condominio es un dominio de sujeto mltiple, por eso el art.

2503 lo enumera con el dominio:

Art.2503.-

Son derechos reales:

1 - El dominio y el condominio;
2 - El usufructo;
3 - El uso y la habitacin;
4 - Las servidumbres activas;
5 - El derecho de hipoteca;
6 - La prenda;
7 - La anticresis.

El propietario de una parte indivisa (que no es determinada), tiene sobre ella iguales
derechos que el propietario comn. Pero, con respecto a la cosa materialmente
determinada, sus derechos de uso, goce y disposicin estn muy limitados, puesto que
sobre la cosa material todos los propietarios gozan de los mismos derechos.

160

Comparacin con otras figuras

Dominio: conforme al artculo 2508, los condminos no tienen todos los derechos sobre
toda la cosa (carcter exclusivo del dominio):

Art.2508.-

El dominio es exclusivo. Dos personas no pueden tener cada una en el todo

el dominio de una cosa; mas pueden ser propietarias en comn de la misma cosa, por la
parte que cada una pueda tener.

Sociedad:

En la sociedad hay un sujeto de derecho (que es el titular de los bienes de la

comunidad); en el condominio hay varios sujetos, y no existira otro
independiente de ellos.
El objeto en el condominio es una o varias cosas materiales; en la sociedad
puede abarcar tambin derechos.
La sociedad es un estado activo; el condominio es pasivo.
La sociedad perdura en principio durante el trmino fijado en el contrato de
constitucin; en el condominio cualquiera de los propietarios puede pedir en
cualquier tiempo la divisin de la cosa comn.
La sociedad slo puede nacer de un contrato; el condominio adems de un
contrato, nace de la ley y de una disposicin de ltima voluntad.
La sociedad posee affectio societatis; el condominio no.
La sociedad es una persona jurdica que no tiene iguales reglamentaciones que un
derecho real.

Servidumbre: la servidumbre es el derecho real que existe sobre un inmueble ajeno, en

cuya virtud el titular de dicho fundo (llamado sirviente) debe soportar que el titular de
otro fundo, en cuyo favor se ha establecido la servidumbre (fundo dominante) realice
cierto actos que tendra derecho a impedirle si no existiera la servidumbre o debe
abstenerse de hacer algo a lo que tendra derecho de no existir la mencionada carga. La
servidumbre es un derecho que se ejerce sobre un inmueble ajeno, el condominio no.
La servidumbre necesita 2 fundos, en cambio el condominio no.

Se puede establecer una servidumbre a favor de uno de los

copropietarios de un fundo sobre dicho fundo?
Hay 3 personas A, B y C copropietarias de un fundo, y A es a su vez propietaria del fundo
lindante.

161

A B, C

Posicin en contra: la servidumbre se hace sobre un inmueble ajeno, y por ello no se

podra constituir.
Posicin a favor: son fundos distintos, pertenecientes a distintas personas.

El fundo podra establecerse porque adems de pertenecer a distintas

personas, se debe tener unanimidad para poder constituir la servidumbre.

Se puede constituir servidumbre por uno de los copropietarios sobre

su porcin indivisa?

No, porque la servidumbre es indivisible.

Uno de los copropietarios puede constituir servidumbre a favor de un

tercero sobre el fundo comn?

Si no hay unidad de criterios en cuanto al consentimiento, no se puede, salvo

que por objeto de la particin esa parte del inmueble quede a favor de esta
persona que quiere otorgar la servidumbre.

Comunidad de bienes:

Art.2674.-

No es condominio la comunin de bienes que no sean cosas.

Puede haber condominio sobre cosas muebles o inmuebles. La comunidad de bienes

se da en dos situaciones:

162

1. Sociedad conyugal: se rige por sus leyes.

2. Comunidad hereditaria: es el lapso de coposesin de los bienes que posea el
causante y que va desde su fallecimiento hasta el reparto o particin que de los
mismos hagan sus herederos.
Propiedad horizontal: aqu hay una parte que corresponde al propietario que es
exclusiva y hay partes comunes. Sobre estas partes comunes hay condominio, pero de
indivisin forzosa (azoteas, medianeras, incineradores, etc.)

2.-constitucin:
Art.2675.-

El condominio se constituye por contrato, por actos de ltima voluntad, o

en los casos que la ley designa.

Se constituye:
1. por Ley
2. Por contrato
3. por disposicin de ltima voluntad

Por Ley: Son aquellos accesorios indispensables al uso comn de uno o ms heredades que
pertenecen a distintos propietarios. La Ley constituye en condominio sobre paredes, muros,
cercos, fosos, que sirvan de separacin entre dos heredades.
Habr un condominio legal en los caso que la divisin sea nociva. Hay un condominio
legal en la Ley 13512 respecto a las partes comunes de un edificio.

Por Contrato: Se puede constituir un condominio por 5 aos. En la Ley 14.394, los
herederos pueden convenirlo sobre todos o algunos de los bienes por 10 aos, en su artculo
53, tambin por 10 aos su inscripcin forzosa.

Por Testamento o Legado: La Ley 14.394 el testador no puede convenir por 10 aos o hasta
que todos los menores lleguen a la mayora de edad, o, los incapaces recuperen su capacidad

Condominio de indivisin forzosa, ley 14.394, arts. 51 a 54:

Art. 51. Toda persona podr imponer a sus herederos, aun forzosos, la indivisin de los
bienes hereditarios, por un plazo no mayor de diez aos. Si se tratase de un bien determinado, o de
un establecimiento comercial, industrial, agrcola, ganadero, minero o cualquier otro que constituya
una unidad econmica, el lapso de la indivisin podr extenderse hasta que todos los herederos

163
alcancen la mayora de edad, aun cuando ese tiempo exceda los diez aos. Cualquier otro trmino
superior al mximo permitido, se entender reducido a ste.
El juez podr autorizar la divisin, total o parcial a pedido de la parte interesada y sin esperar el
transcurso del plazo establecido, cuando concurran circunstancias graves o razones de manifiesta
utilidad o inters legtimo de tercero.
Art. 52. Los herederos podrn convenir que la indivisin entre ellos perdure total o
parcialmente por un plazo que no exceda de diez aos, sin perjuicio de la particin temporaria del
uso y goce de los bienes entre los copartcipes.
Si hubiese herederos incapaces, el convenio concluido por sus representantes legales, no tendr
efecto hasta la homologacin judicial.
Estos convenios podrn renovarse al trmino del lapso establecido.
Cualesquiera de los herederos podr pedir la divisin antes del vencimiento del plazo siempre
que mediaren causas justificadas.
Art. 53. Cuando en el acervo hereditario existiere un establecimiento comercial, industrial,
agrcola, ganadero, minero o de otra ndole tal que constituya una unidad econmica, el cnyuge
suprstite que lo hubiese adquirido o formado en todo o en parte podr oponerse a la divisin del
bien por un trmino mximo de diez aos.
A instancia de cualquiera de los herederos, el juez podr autorizar el cese de la indivisin antes
del trmino fijado, si concurrieren causas graves o de manifiesta utilidad econmica que justificasen
la decisin.
Durante la indivisin, la administracin del establecimiento competer al cnyuge
sobreviviente.
Lo dispuesto en este artculo se aplicar igualmente a la casa habitacin constituida o adquirida
con fondos de la sociedad conyugal formada por el causante, si fuese la residencia habitual de los
esposos.
Art. 54. La indivisin hereditaria no podr oponerse a terceros sino a partir de su inscripcin
en el registro respectivo.

Los coherederos pueden convenir sobre todos o alguno de los bienes constitutivos
del acervo hereditario un convenio de inhibicin que no puede exceder de 10
aos.
Cuando en el acervo hereditario existiere un establecimiento comercial, industrial,
agrcola, ganadero, minero o de otra ndole tal que constituya una unidad

164
econmica, el cnyuge suprstite que lo hubiese adquirido o formado en todo o en
parte, podr oponerse a la divisin del bien por un trmino mximo de 10 aos.
Por actos de ltima voluntad: disposiciones testamentarias por las que se lega una
misma cosa a dos o ms personas. En el caso de una unidad econmica con herederos
menores de edad, puede instituir indivisin forzosa por 10 aos o que todos los
herederos lleguen a la mayora de edad.
Por ley: la ley determina un condominio cuando:

Existen cosas afectadas a accesorios indispensables al uso comn de 2 o ms

heredades que pertenezcan a propietarios distintos (caeras de desage).
Hay paredes, muros, cercos y fosos que sirvan de separacin entre dos heredades.
La divisin que se pueda hacer de la cosa sea nociva (en el caso de una
pintura)
En el caso de la propiedad horizontal, en cuanto a cosas comunes.
En caso de sepulcros con indivisin forzosa.

Constitucin:
Art.2675.-

El condominio se constituye por contrato, por actos de ltima voluntad, o

en los casos que la ley designa.

Por contrato: supuesto de que varias personas adquieran en comn una o varias cosas;
o cuando el propietario del todo trasmite a otro una parte alcuota de su derecho sobre la
cosa. Se puede establecer por un contrato un condominio con indivisin forzosa, que
se establece entre los condminos por un plazo no mayor a 5 aos, renovable
sucesivamente.

3.-Clases de condominio:
a.-Sin indivisin forzosa:
Cualquiera de los condminos en cualquier tiempo, sin depender de la conformidad de los otros,
puede poner fin al condominio solicitando la divisin o particin de la cosa.

b.-Con indivisin forzosa:

Cuando esta facultad de pedir la divisin o particin se encuentra coartada por la Ley, por un
contrato o por disposicin testamentaria.

Clasificacin del condominio:

165

1. Condominio sin indivisin forzosa: es aquel en el cual cualquiera de los

condminos, en cualquier tiempo y sin depender de la conformidad de los dems
condminos, puede poner fin a la copropiedad solicitando la particin de la cosa
comn.

2. Condominio con indivisin forzosa: cuando la facultad de pedir la particin en

cualquier tiempo se encuentra coartada, ya sea por una causa derivada de la ley, o
de la convencin, o d una disposicin testamentaria.
Distintos casos:

1. Existen cosas afectadas a accesorios indispensables al uso comn de 2 o ms

2.
3.
4.
5.

heredades que pertenezcan a propietarios distintos (caeras de desage).

Hay paredes, muros, cercos y fosos que sirvan de separacin entre dos heredades.
La divisin que se pueda hacer de la cosa sea nociva (en el caso de una
pintura)
En el caso de la propiedad horizontal, en cuanto a cosas comunes.
En caso de sepulcros con indivisin forzosa.

4.-Condominio sin indivisin forzada:

Las facultades de los condminos se vern bajo dos aspectos:
1. Respeto a su parte indivisa

2. Respeto a la cosa material total.

a.-Facultades sobre los condminos:
Sobre la parte indivisa, las facultades se amplan equivalentes a cualquier propietario, sin otra
limitacin que las que dividen de esa cuota parte que le corresponde, por lo tanto puede realizar
cualquier acto jurdico que sea compatible con esa porcin ideal, sin que tenga que pedir la
conformidad de los otros condminos.
El principio general se podra resumir: Sobre su parte indivisa el condmino tiene la libertad
de enajenar, gravar, ejercer alguna accin legas, etc. Sobre la cosa material tiene en principio una
imposibilidad de obrar, ya sea mediante actos materiales o jurdicos.

b.- facultades sobre la parte indivisa:

-principio general Art. 2676.limitaciones:

166

Art.2676.-

Cada condmino goza, respecto de su parte indivisa, de los derechos

inherentes a la propiedad, compatibles con la naturaleza de ella, y puede ejercerlos sin
el consentimiento de los dems copropietarios.

Las facultades sobre la cuota parte la puede enajenar por ttulo oneroso o gratuito, a favor de
otros condminos o de un tercero. Los dems condminos no pueden oponerse sobre ella, ni argir
un derecho de pertenencia. Para adquirir esta facultad se extiende al uso y habitacin y todos
los derechos reales, que puedan constituir sobre su parte indivisa, estarn subordinados al
resultado de la particin, la cual tiene un efecto declarativo.
Facultades de los condminos:

Sobre la parte indivisa:

Art.2676.-

Cada condmino goza, respecto de su parte indivisa, de los derechos

inherentes a la propiedad, compatibles con la naturaleza de ella, y puede ejercerlos sin
el consentimiento de los dems copropietarios.

Este principio general puede resumirse as: sobre la cuota parte, el condmino tiene
libertad absoluta para disponer, gravar, reivindicar, etc. (facultades amplias); sobre la
cosa o cualquier parte de ella materialmente determinada, en principio, imposibilidad de
obrar, ya sea por actos materiales o jurdicos (facultades muy restringidas).

-enajenacin:
Enajenacin:

Art.2677.-

Cada condmino puede enajenar su parte indivisa, y sus acreedores pueden

hacerla embargar y vender antes de hacerse la divisin entre los comuneros.

-hipoteca: distintos casos:

No puede arrendar su cuota parte, y respecto de la hipoteca Art. 2678: Un condmino
constituye una unidad en su parte indivisa. Hay un problema con los otros condminos sobre su
validez. Segn algunos autores, el derecho del acreedor estar sujeto a una condicin suspensiva
no hay una verdadera condicin de hipoteca.

Art.2678.-

Cada uno de los condminos puede constituir hipoteca sobre su parte

indivisa en un inmueble comn, pero el resultado de ella queda subordinado al resultado
de la particin, y no tendr efecto alguno en el caso en que el inmueble toque en lote a
otro copropietario, o le sea adjudicado en licitacin.

167
Otra teora dice que es una condicin resolutoria y opinan que hasta la
particin el acreedor hipotecario se encuentra impedido de ejecutar la hipoteca aun cuando el
plazo estara vencido. Si es una condicin resolutoria, asta la particin el acreedor hipotecario no
puede ejecutar aun con el plazo vencido. Antes de la particin el acreedor puede ejecutar con
condicin suspensiva. No por no existir la unidad al hacedor le quedaran dos vas: provocar la
particin y ejecutar la parte que le corresponde al deudor como acreedor quirografario.
Para los que sostienen sobre una condicin resolutoria: igual si la llegara a hacer tambin
mediante las dos vas de la otra opinin.
Para la ctedra la solucin surge del mismo artculo 2678, ni tampoco menciona del derecho
del acreedor que tenga que esperar la particin. Solo en solo caso la misma quedar sin efecto, es
cuando el efecto de la particin, esta parte cae en cabeza de otro.
Podemos sintetizar, la hipoteca constituida por el condmino es vlida, quedando sin efecto si
el inmueble toca en lote a otras personas por efecto de la particin. Por lo tanto, si la hipoteca es
vlida, es natural que su titular pueda ejercer todos los derechos inherentes a su calidad de tal,
entre los que se encuentran el de ejecutar el asiento de la garanta y cobrarse con su privilegio.
Artculo 2677: Los acreedores del condmino tienen el derecho de embargar y vender la
parte indivisa aun antes de hacer la particin y no distingue entre los acreedores. Si un acreedor
comn puede poner en marcha todo el aparato jurdico, con ms razn lo puede hacer el acreedor
hipotecario.
El acreedor hipotecario si ejecuta la hipoteca mientras est vigente le condominio (antes de
la particin), ejecutar la parte indivisa del condominio sin necesidad del consentimiento o
conocimiento de los otros propietarios.

Art.2677.-

Cada condmino puede enajenar su parte indivisa, y sus acreedores pueden

hacerla embargar y vender antes de hacerse la divisin entre los comuneros.

Debe darse participacin al acreedor hipotecario en la particin del condominio?

Algunos piensan que como la particin podra traer como resultado suprimir la garanta, el
acreedor tendra derecho a intervenir en la particin so pena de nulidad de la misma.
Para otros en el supuesto de que la particin se haga sin notificar al acreedor, aunque sea
vlido, no le ser imponible.
La Ctedra cree que debido al efecto de la particin la hipoteca puede desaparecer, el
acreedor hipotecario de la parte indivisa puede intervenir en la particin de la cosa e incluso
solicitar que la particin se realice judicialmente, limitndose su intervencin en la vigilancia de no
cometer fraude. Si la particin estuviera viciada de fraude, al acreedor le queda un remedio de
accin pauliana, cuando la particin se haya hecho sin su intervencin y en fraude a sus
derechos.
Si en la particin se le adjudique al copropietario que hipotec su parte indivisa, otros bienes
o dinero, puede ejercer el acreedor hipotecario preferencia sobre otros bienes referenciados.
Por un fallo de la Cmara Nacional Civil, en principio dijo que no, pero sostiene que la
preferencia en el cobro subsiste sobre los bienes en virtud del principio de subrogacin real,

168
mientras ellos permanezcan en poder de ex condmino, cesando este derecho si estos bienes pasan
a manos de un tercero . Art. 2358 ultima parte.
Art.2358.- La buena fe del poseedor debe existir en el origen de la posesin, y en cada
hecho de la percepcin de los frutos, cuando se trate de frutos percibidos.

Y aunque el condmino reciba dinero, la preferencia se ejerce sobre esas sumas, pero esa
prelacin no puede ejercerse si el condmino recibe otros bienes, porque la hipoteca es sobre un
bien determinado.
La Ctedra cree que siendo el privilegio de interpretacin restrictiva, para que el acreedor
hipotecario pudiera hecho valer su derecho sobre estos nuevos bienes que ingresan al patrimonio
del condmino, sera menester la existencia de una norma que expresamente lo autorice a una
subrogacin real.
Hipoteca:

Art.2678.-

Cada uno de los condmino puede constituir hipoteca sobre su parte

indivisa en un inmueble comn, pero el resultado de ella queda subordinado al resultado
de la particin, y no tendr efecto alguno en el caso en que el inmueble toque en lote a
otro copropietario, o le sea adjudicado en licitacin.

Cuestiones planteadas:
1. Qu tipo de derecho tiene el acreedor hipotecario de parte indivisa, y atento
a esto, antes de la particin, el acreedor hipotecario puede ejecutar la
hipoteca y cobrarse con privilegio?
Para algunos, la hipoteca est sujeta a condicin suspensiva (la particin), y no podran
ejecutar porque no podran hipotecar. La doctrina sostiene esta posicin y elabor 2
soluciones para que el acreedor hipotecario pueda ejecutar la hipoteca y cobrarse con
privilegio:
Que el acreedor provoque la particin
Ejecutar la cuota parte, pero no como acreedor hipotecario, sino como quirografario.
Para otros, la hipoteca est sujeta a condicin resolutoria, porque opinan que hasta la
particin el acreedor hipotecario se encuentra impedido de ejecutar la hipoteca. Entonces
la respuesta a la segunda clusula de la pregunta sera afirmativa, pero se arriba a la
misma conclusin que los que piensan que es suspensiva.
De Vidal dice que el art. 2678 no trae condicionamientos para la hipoteca y considera
que es vlida la hipoteca y que el acreedor puede ejecutar an antes de la particin,
conforme al Art. 2677.
2. Debe darse al acreedor hipotecario intervencin en la particin del
condominio?

169
Algunos dicen que es obligatoria, otros que no. Para De Vidal el acreedor puede intervenir,
pero su intervencin debe limitarse a que no se cometan fraudes, y puede solicitar
particin judicial. Los condminos no estn obligados. El remedio para el acreedor es
ejercer accin pauliana, si la particin se hubiera hecho, sin su intervencin y en fraude a
sus acreedores.
3. Suponiendo que en la particin se le adjudique al copropietario que hipotec
su cuota parte otros bienes - y no el hipotecario - o dinero, la preferencia
puede hacerse efectiva sobre dichos bienes o dinero?
No, porque el privilegio es de consideracin restrictiva en el CC, y entre una de las
caractersticas de la hipoteca est la indivisibilidad y exclusividad. El concurso admite la
subrogacin del acreedor.
4. Si en lugar de hacerse la particin en especie ella se concreta en una venta, o
si los condminos venden el inmueble sobre el que existe la hipoteca de parte
indivisa, subsiste la hipoteca - siempre limitada a la parte indivisa - o ella se
extingue?
Como la particin por venta es declarativa y no tiene efectos respecto de terceros, el
acreedor puede hacer efectivo el cobro de su deuda.

-constitucin de servidumbre:
En cuanto a la servidumbre no se puede constituir por que se necesitan dos fundos.

-acciones posesorias:
El Art. 2489 autoriza al copropietario a intentar acciones posesorias sin necesidad del
concurso de los otros, y ms aun puede ejercer acciones posesorias contra cualquiera de los otros
condminos que lo turben en el uso o goce de sus derechos.

Art.2489.-

El copropietario del inmueble puede ejercer las acciones posesorias sin

necesidad del concurso de los otros copropietarios, y aun puede ejercerlas contra
cualquiera de estos ltimos, que turbndolo en el goce comn, manifestase pretensiones a
un derecho exclusivo sobre el inmueble.

Servidumbre: queda excluida su constitucin. Se le conceden acciones posesorias y

reales al copropietario.

Sobre la cosa material:

Sus facultades son restringidas.

Art.2684.-

Todo condmino puede gozar de la cosa comn conforme al destino de ella,

con tal que no la deteriore en su inters particular.

170
A veces el uso y goce del inmueble puede ser ejercido por todos los condminos, y otras
veces, por uno slo (un inmueble con varios herederos y uno slo ejerce el uso y
goce. Pueden pedir divisin, pero tambin pueden ejercer el pedido de
locacin por parte de los otros. Se hace efectivo una vez que se lo intima a
pagar el alquiler.)

Art.2680.-

Ninguno de los condmino puede sin el consentimiento de todos, ejercer

sobre la cosa comn ni sobre la menor parte de ella, fsicamente determinada, actos
materiales o jurdicos que importen el ejercicio actual e inmediato del derecho de
propiedad. La oposicin de uno bastar para impedir lo que la mayora quiera hacer a este
respecto.

-acciones reales:
El condmino puede ejercer:

La accin confesoria.
La accin negatoria.

Con la accin reivindicatoria habr que distinguir dos supuestos:

1. si el condmino acciona contra los otros copropietarios Art. 2761, la reivindicacin
se limitara solamente a su parte indivisa.
2. si los condminos fueran desposedos por un tercero, como las normas del Cdigo
Civil no son muy claras hay dos corrientes iniciada por un solo copropietario sin
concurso:
a una corriente sostiene que el condmino sol puede reivindicar del
tercero solo su parte indivisa y no la de los dems.
b Cuando el condmino intenta contra un tercero se aprovechara
dicha reivindicacin a favor de todos los dems.
Art.2761.-

Son tambin reivindicables las partes ideales de los muebles o inmuebles,

por cada uno de los condminos contra cada uno de los coposeedores.

a.

c.- sobre la cosa:

-derecho de uso y goce de la cosa. Limitaciones:
El Art. 2684 dice que todo condmino puede usar de la cosa comn con dos limitaciones:
1) Que su uso se ajuste al destino de la cosa.
2) Que no la deteriore en su inters particular.

171

Art.2684.-

Todo condmino puede gozar de la cosa comn conforme al destino de ella,

con tal que no la deteriore en su inters particular.

Como ese uso y goce corresponde a todos los dems, se debe ejercer de forma tal que no estorbe el
Derecho de los otros condminos. Si la cosa no es susceptible de uso y goce pro todos Art. 2699 y
siguientes.

Art.2699.-

Siendo imposible por la calidad de la cosas comn o por la oposicin de

alguno de los condminos, el uso o goce de la cosa comn o la posesin comn, resolvern
todos, si la cosa debe ser puesta en administracin, o alquilada o arrendada.

Art.2700.-

No conviniendo alguno de los condminos en cualquiera de estos

expedientes, ni usando del derecho de pedir la divisin de la cosa, prevalecer la
decisin de la mayora, y en tal caso dispondr el modo de administrarla, nombrar y
quitar los administradores.

Hay un caso especial, cuando un condmino hace uso y goce de todo el inmueble sin que
los otros condminos le digan nada. Pueden reclamarle alguna compensacin?
La Jurisprudencia entiende en caso de un coheredero que ocupa el inmueble dentro del periodo de
indibicin hereditaria, lo hace a titulo de dueo y no de condmino. Lo que podran hacer los otros
coherederos es pedir un canon locativo desde el momento que los dems herederos exigieron una
locacin por el uso y goce que no es retroactivo al inicio de la sujecin.

-actos materiales de disposicin Art. 2680:

Art.2680.-

Ninguno de los condmino puede sin el consentimiento de todos, ejercer

sobre la cosa comn ni sobre la menor parte de ella, fsicamente determinada, actos
materiales o jurdicos que importen el ejercicio actual e inmediato del derecho de
propiedad. La oposicin de uno bastar para impedir lo que la mayora quiera hacer a este
respecto.

Art.2681.-

Ninguno de los condmino puede hacer en la cosa comn innovaciones

materiales, sin el consentimiento de todos los otros.

Se podrn hacer innovaciones en la medida que no desnaturalice el Art. 1071 (teora del
abuso del derecho).

Art.1071.-

El ejercicio regular de un derecho propio o el cumplimiento de una

obligacin legal no puede constituir como ilcito ningn acto. La ley no ampara el
ejercicio abusivo de los derechos. Se considerar tal al que contrare los fines que
aqulla tuvo en mira al reconocerlos o al que exceda los lmites impuestos por la buena
fe, la moral y las buenas costumbres.

-actos jurdicos Arts. 2682 y 2683:

Quedar supeditado a la participacin no pudindose imponer a los dems.

172

Art.2682.-

El condmino no puede enajenar, constituir servidumbres, ni hipotecas con

perjuicio del derecho de los copropietarios. El arrendamiento o el alquiler hecho por
alguno de ellos es de ningn valor.

Art.2683.-

Sin embargo, la enajenacin, constitucin de servidumbres o hipotecas, el

alquiler o arrendamiento hecho por uno de los condmino vendrn a ser parcial o
integralmente eficaces, si por el resultado de la divisin el todo o parte de la cosa
comn le tocase en su lote.

Actos jurdicos: se puede enajenar la cosa a ttulo gratuito u oneroso y necesita

consenso de todos los condminos. Pueden con el consentimiento de todos constituir
servidumbre e hipoteca, arrendar el inmueble; si no se hiciera con estos requisitos el acto
es nulo de nulidad relativa. Estos actos seran parcialmente eficaces si por efecto de la
particin el inmueble queda en cabeza de quien hizo este contrato.

d.- derechos de los acreedores de los condminos:

- embargo y venta de la parte indivisa:
Los acreedores pueden embargar y ejecutar aun antes de la particin. Durante el estado de
indibicin (ley 14.394), los acreedores durante la indibicin no podrn ejecutar dicho bien, ni
siquiera una porcin de el, pero s podran sus crditos, con la utilidades de la explotacin que le
corresponde al deudor.

-cargas reales:
Impuestos territoriales, tasas de alumbrado, barrido y limpieza, Etc. se entiende que hay una
solidaridad legal entre los condminos.
Derechos de los acreedores de los condminos:
En principio, los acreedores pueden embargar y ejecutar para hacerse el cobro de su
crdito. Puede ser an antes de la particin. Si el condmino fuera d indivisin forzosa
(ley 14.394), los acreedores no pueden ejecutar ni embargar hasta tanto no concluya la
indivisin.
Cargas reales:

Art.2689.-

En las cargas reales que graven la cosa, como la hipoteca, cada uno de
los condminos est obligado por el todo de la deuda.

Existe la solidaridad o no? En relacin a esto, el fallo plenario Bancalari c/ Dottesio de

Rosa y otro, no establece la solidaridad entre los deudores comunes de la finca
hipotecada y, en consecuencia, el saldo deudor que queda despus de extinguida la
hipoteca de divide en la parte proporcional de cada uno.

173

5.-obligaciones y responsabilidades de los condminos:

a.- gastos de conservacin y reparacin de la cosa:
Art. 2685: Todo condmino puede obligar a los copropietarios en proporcin de sus
partes a los gastos de conservacin o reparacin de la cosa comn; pero pueden librarse
de esta obligacin por el abandono de su derecho de propiedad.
El abandono debe hacerse por escritura pblica y registrarse.
Art. 2686: No contribuyendo el condmino o los condminos, pagarn los intereses al
copropietario que los hubiere hecho, y ste tendr derecho a retener la cosa hasta que se
verifique el pago.

b.-obligaciones por deudas contradas:

Los condminos son responsables obligados respecto de la conservacin y mantenimiento.
Si quieren desligarse deben abandonar el derecho de propiedad Art. 2686. Si no contribuyesen
debern los intereses al copropietario que haya abonado el pago y este tendr un derecho de
retencin asta que le satisfagan los montos con sus debidos intereses.

Art.2686.-

No contribuyendo el condmino o los condminos, pagarn los intereses al

copropietario que los hubiere hecho, y ste tendr derecho a retener la cosa hasta que se
verifique el pago.

Se constituye en mora desde el momento que quedan concluido los trabajos o se intiman al
pago de las cargas. Pero siempre aun despus de intimarlo tiene la posibilidad de abonar la cosa.

c.- administracin de la cosa comn:

Art. 2699 y 2700, se puede distinguir el caso en que todos puedan a travs del uso y goce de
explotar la cosa de los condminos. Pero si uno de los condminos se opone al uso y goce no ser
factible, cualquier condmino puede pedir la divisin.
Sino se quiere llegar a ese extremo o la cosa esta afectada a una indibicin forzosa, los
condminos en asamblea decidirn si ser puesta en administracin o ser alquilada, debe mediar la
unanimidad en el qurum pero la dedicin se har si la mitad ms uno se logra. Los votos son por
valor y no por cabeza.
Sino hay acuerdo el juez lo decidir sumariamente. Si la mayora decidi por la administracin, esta
decidir quien, como y que facultades tendr el administrador, pudiendo ser un condmino o un

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tercero. Este administrador se le aplicara las normas del Contrato de Mandato. Si no existe
mandato escrito y la administracin es efectuar por u condmino ser gestin de negocios.
Si se decide arrendar. Si un condmino ofrece un precio de arrendamiento tiene un derecho
de preferencia.

Si la contrajo uno solo:

Art. 2687: A las deudas contradas en pro de la comunidad y durante ella, no est
obligado sino el condmino que las contrajo, el cual tendr accin contra los condminos
para el reembolso de lo que hubiere pagado.

Si la contrajeron todos sin pactar la solidaridad:

Art. 2688: Si la deuda hubiere sido contrada por los condminos colectivamente, sin
expresin de cuotas y sin haberse estipulado solidaridad, estn obligados al acreedor por
partes iguales, salvo el derecho de cada uno contra los otros para que se le abone lo que
haya pagado de ms, respecto a la cuota que le corresponda.

Si la contrajeron todos pero sin pactar solidaridad: aplican los principios de las
obligaciones solidarias.
Deudas contradas en pro de la comunidad:
Administracin de la cosa comn:

Art.2699.-

Siendo imposible por la calidad de la cosas comn o por la oposicin de

alguno de los condminos, el uso o goce de la cosa comn o la posesin comn, resolvern
todos, si la cosa debe ser puesta en administracin, o alquilada o arrendada.

Art.2700.-

No conviniendo alguno de los condminos en cualquiera de estos

expedientes, ni usando del derecho de pedir la divisin de la cosa, prevalecer la
decisin de la mayora, y en tal caso dispondr el modo de administrarla, nombrar y
quitar los administradores.

Art.2701.-

El condmino que ejerciere la administracin ser reputado mandatario de

los otros, aplicndosele las disposiciones sobre el mandato, y no las disposiciones sobre
el socio administrador.

Art.2709.-

Cualquiera de los condminos que sin mandato de los otros, administrase

la cosa comn, ser juzgado como gestor oficioso.

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Conclusin del condominio:

Por causas absolutas o relativas:
Absolutas:

Por destruccin.
Que la cosa quede fuera del comercio o por destruccin total de la cosa.
Relativas Art 2606/09/10
por el abandono.
Por la enajenacin.
Por la ejecucin.

Art.2606.-

El derecho de propiedad se pierde cuando la ley atribuye a una persona, a

ttulo de transformacin, accesin, o prescripcin, la propiedad de una cosa
perteneciente a otra.

Art.2609.-

Se pierde igualmente el dominio por enajenacin de la cosa, cuando otro

adquiere el dominio de ella por la tradicin en las cosas muebles, y en los inmuebles
despus de firmado el instrumento pblico de enajenacin, seguido de la tradicin.

Art.2610.-

Se pierde tambin por la transmisin judicial del dominio, cualquiera que

sea su causa, ejecucin de sentencia, expropiacin por necesidad o utilidad pblica; o
por el efecto de los juicios que ordenasen la restitucin de una cosa, cuya propiedad no
hubiese sido transmitida sino en virtud de un ttulo vicioso.

Prescripcin:
Si un condmino intenta prescribir el dominio de toda la cosa comn en contra de los dems, su
posesin debe ser inequvoca y revelar que sea excluido a los dems. Debe mediar intervencin de
titulo.
La particin Art. 2692, se debe dar por unanimidad o la mayora. Mientras subsista la accin es
imprescriptible. Si la particin fuera nociva no se podr practicar.

Art.2692.-

Cada copropietario est autorizado a pedir en cualquier tiempo la

divisin de la cosa comn, cuando no se encuentre sometida a una indivisin forzosa.

Naturaleza jurdica de la particin:

Es ver o desentraar si esta particin es una accin personal o real. De acuerdo al cdigo
procesal el juez competente debe ser el de las acciones reales.

Efectos:

176

1)
2)

Es declarativo entre los condminos Art. 2695/96.

Efecto retroactivo a la fecha de constitucin del condominio, se considerara como
que el condominio nunca hubiera existido, esta ficcin tiene su excepcin entre los
condminos puesto que estos entre si se deben la garanta de eviccin y vicios
redhibitorios.

Art.2695.-

La divisin entre los copropietarios es slo declarativa y no traslativa

de la propiedad, en el sentido de que cada condmino debe ser considerado como que
hubiere sido, desde el origen de la indivisin, propietario exclusivo de lo que le
hubiere correspondido en su lote, y como que nunca hubiese tenido ningn derecho de
propiedad en lo que ha tocado a los otros condminos.

Art.2696.-

El mismo efecto tendr, cuando por la divisin de condominio uno de los

condmino hubiera venido a ser propietario exclusivo de la cosa comn, o cuando por
cualquier acto a ttulo oneroso hubiera cesado la indivisin absoluta, pasando la cosa al
dominio de uno de los comuneros.

Este efecto retroactivo solo tendr lugar, cuando la cosa en condominio o parte de ella, toca
en lote a otro condmino. No se dar este efecto cuando la cosa pase a manos de un tercero por
venta o subasta publica. El art. 2698 menciona en la particin se aplicaran las mismas normas que
para la particin en las sujeciones.

Formas:
Especial o directa Art. 2698 y 3475 bis
Art.2698.-

Las reglas relativas a la divisin de las sucesiones, a la manera de

hacerla y a los efectos que produce, deben aplicarse a la divisin de cosas particulares.

Art.3475 bis.-

Existiendo posibilidad de dividir y adjudicar los bienes en

especie, no se podr exigir por los coherederos la venta de ellos. La divisin de bienes
no podr hacerse cuando convierta en antieconmico el aprovechamiento de las partes,
segn lo dispuesto en el artculo 2326.

Venta:
Art.1324.-

Nadie puede ser obligado a vender, sino cuando se encuentre sometido a

una necesidad jurdica de hacerlo, la cual tiene lugar en los casos siguientes:
1 - Cuando hay derecho en el comprador de comprar la cosa por expropiacin, por causa de
utilidad pblica;
2 - Cuando por una convencin, o por un testamento se imponga al propietario la
obligacin de vender una cosa a persona determinada;

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3 - Cuando la cosa fuese indivisible y perteneciese a varios individuos, y alguno de
ellos exigiese el remate;
4 - Cuando los bienes del propietario de la cosa hubieren de ser rematados en virtud de
ejecucin judicial;
5 - Cuando la ley impone al administrador de bienes ajenos, la obligacin de realizar
todo o parte de las cosas que estn bajo su administracin.

Judicial:
Art.3465.-

Las particiones deben ser judiciales:

1 - Cuando haya menores, aunque estn emancipados, o incapaces, interesados, o ausentes

cuya existencia sea incierta;
2 - Cuando terceros, fundndose en un inters jurdico, se opongan a que se haga
particin privada;
3 - Cuando los herederos mayores y presentes no se acuerden en hacer la divisin
privadamente.

Extrajudicial:
Por escritura pblica.
Por instrumento privado homologado judicialmente.

Art.3462.-

Si todos los herederos estn presentes y son capaces, la particin puede

hacerse en la forma y por el acto que por unanimidad juzguen convenientes.

Divisin de la cosa
Destruccin
Consumo total
Si la cosa se la pone fuera del comercio
Si el condominio es de animales y se los abandona, entonces recuperan su libertad
Abandono
Enajenacin
Particin: accin declarativa sobre efectos para terceros hasta la inscripcin. Es
retroactiva al momento en que se gener el condominio. Puede ser en especie,
cuando es posible y cmoda la particin, o por venta, caso contemplado en el art.
1324, inc 3. Puede ser adems:

Judicial:

Art.3465.-

Las particiones deben ser judiciales:

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1 - Cuando haya menores, aunque estn emancipados, o incapaces,
interesados, o ausentes cuya existencia sea incierta;
2 - Cuando terceros, fundndose en un inters jurdico, se
opongan a que se haga particin privada;
3 - Cuando los herederos mayores y presentes no se acuerden en
hacer la divisin privadamente.

Convencional:

Art.3462.-

Si todos los herederos estn presentes y son capaces, la

particin puede hacerse en la forma y por el acto que por unanimidad juzguen
convenientes.