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Ingeniero Civil
C.I.V. Nro. 101.793
INFORME TECNICO
DE AVALUO
INMUEBLE:
DIRECCION:
Ciudad Ojeda,
08 de Mayo de 2014
Seor(a):
Argenis Jos Rivas Fernndez
Ta Juana, Municipio Simn Bolvar
REF: AVALUO DE INMUEBLE
En atencin a su solicitud, me es grato dirigirme a Usted en la oportunidad de remitirles el avalo del
inmueble propiedad de Nstor Vera, descrito como Lote de Parcela y Oficina Comercial, ubicada en la Carretera
E, esquina Avenida 21, Centro Comercial Ta Juana Lago, Local 01, Sector Barrio Unin, Parroquia Manuel
Manrique. Municipio Simn Bolvar del Estado Zulia.
.
Se selecciono la metodologa valuadora y los pasos de estudio, segn procedimientos universalmente
aplicados para ubicar el valor del bien en cuestin, este inmueble fue inspeccionado en Abril de 2014 y se
actualiza en esta misma fecha.
Dicho proceso genero como resultado un valor aplicable al inmueble de: CINCO MILLONES CUATRO
MIL DOSCIENTOS DIECINUEVE CON 58/100 BOLIVARES FUERTES (BSF. 5.004.219,58)
Se anexa informe tcnico contentivo de toda la informacin procesada y analizada, que condujo al valor
final.
Atentamente,
CONTENIDO
Certificacin valuatoria
Resumen ejecutivo
1. CONSIDERACIONES GENERALES
1.1. Datos de los propietarios
1.2. Datos del Solicitante
1.3. Motivo del Avalo
1.4. Mtodos utilizados
1.4.1. Terreno: Mtodo del Mercado
1.4.2. Construcciones: Mtodo de Costo
1.4.3. Depreciacin: Mtodo Mixto de Ross-Heidecke
2. FACTORES DE LOCALIZACION DE INMUEBLE
2.1. Descripcin general
2.2. Linderos y medidas
2.3. Titularidad del bien
2.4. Zona y entorno
2.5. Transporte, vialidad y comunicacin
2.6. Servicios
2.7. Zonificacin
3. ASPECTOS FISICOS (Clculos y mediciones)
3.1. Descripcin del terreno
3.2. Caractersticas de las construcciones
4. DEFINICIONES
4.1. Valor del Mercado
4.2. Limitaciones y supuestos
5. FORMACION DEL VALOR
5.1. Mtodo de Mercado de terreno
5.2. Mtodo de Costos o Reposicin a Nuevo
5.3. Mtodo Mixto de Depreciacin de Ross-Heidecke
6. CONCLUSION
Anexos varios
CERTIFICACION VALUATORIA
Yo, Jos H. Mndez V., Ingeniero Civil, portador de la cedula de identidad V-7.739.942, inscrito en el
Colegio de Ingenieros de Venezuela con el nmero 101.793, declaro:
Que este informe tcnico es producto de la aplicacin de los mtodos admitidos universalmente,
no existiendo ningn inters comercial o personal que pudiese alterar en lo ms mnimo los resultados
del trabajo, desconozco cualquier dao oculto que pueda tener el inmueble y que pueda ser visto con
simple inspeccin visual.
Mi servicio fue solicitado nica y exclusivamente por condicin de profesional en la materia.
Todos los datos obtenidos de terceras personas y de archivos pblicos y privados para la
elaboracin de este informe son verdaderos hasta donde alcanza la buena fe de ellos.
Ciudad Ojeda, a los ocho das del mes de mayo de dos mil catorce.
RESUMEN EJECUTIVO
1. Identificacin del Propietario:
Argenis Jos Rivas Fernndez
C.I.: V-8.695.378
Este inmueble pertenece a su propietario, segn documento protocolizado por ante la Oficina de Registro
Inmobiliario de los Municipios Santa Rita, Cabimas y Simn Bolvar del Estado Zulia en fecha 14.06.2006
bajo el No. 01, Protocolo Primero, Tomo 17.
4. rea y Valores (cifras en Bsf):
Terreno
Edificaciones
Total
323.121,00
4.681.098,58
5.004.219,58
1. CONSIDERACIONES GENERALES
1.1. Datos de los propietarios
Nstor Vera
C.I.: V1.2.
1.3.
1.4.
1.4.1.
1.4.2.
1.4.3.
Mtodos utilizados
Terreno:
Mtodo del Mercado
Construcciones:
Mtodo de Costo
Depreciacin:
Mtodo Mixto de Ross-Heidecke
2.2.
Linderos y medidas
Norte:
Carretera E, y mide en forma lineal 13,80 mts
Sur:
xx, y mide en forma quebrada 8,80 mts + 11,50 mts + 4,60 mts
Este:
Avenida 21 y yy, y mide en forma quebrada 11,30 mts + 8,80 mts + 11,50
mts
Oeste:
Terreno Ocupado por Terceros, y mide en forma lineal 22,90 mts
rea del Terreno:
2.3.
213,71 mts2
3.1.
3.2.
4. DEFINICIONES
En el desarrollo de este trabajo se emplea una terminologa particular, asociada al campo
inmobiliario en general y a la materia valuatoria en particular. Esto hace necesaria la
presentacin de un grupo de definiciones bsicas, que permitan al lector no muy
relacionado con estas disciplinas, una comprensin del mismo.
Cada unidad definida como inmueble es nica, aun cuando mantenga extremas
condiciones de semejanza con otros activos
Existen complicaciones jurdico-legales que definen la individualidad de cada inmueble
La vida de los inmuebles es generalmente larga
Los compradores normalmente se ven limitados en cuanto a su capacidad financiera y al
espacio en donde se ubica el inmueble
Los precios pueden estar afectados por factores externos
4.2.
Limitaciones y supuestos
Este estudio se ha desarrollado bajo las siguientes condiciones:
La materia valuatoria no se incluye dentro de las disciplinas o ciencias exactas.
Este trabajo se lleva a cabo poniendo en prctica procedimientos, tcnicas y
mtodos universalmente aceptados, aprobados por la Sociedad de Ingeniera de
Tasacin de Venezuela (SOITAVE), en tal sentido, las estimaciones de valor
aunque suficientemente fundamentadas, constituyen una opinin que no
necesariamente tiene que coincidir con la opinin de los propietarios del inmueble,
de sus posibles compradores, la de terceros, ni aun con la de otros expertos
avaluadores.
No existen mtodos matemticos ni procedimientos exactos mediante los cuales se
pueda calcular el valor del mercado de un bien, en tal sentido, los mtodos
estadsticos que se pueden emplear en este trabajo, solo buscan describir
tendencias o comportamientos, como una forma de orientar una opinin. Del
empleo de los mtodos estadsticos no se puede esperar valores puntuales de
bienes o activos especficos, sino valores o rangos de referencia dentro de un
conjunto universal.
Toda consideracin o evaluacin de los aspectos jurdicos-legales del bien
valorado, esta fuera del alcance de este estudio.
5.2.
6. CONCLUSION
Este inmueble tiene un valor estimado, segn inspecciones y clculos de: CINCO
MILLONES CUATRO MIL DOSCIENTOS DIECINUEVE CON 58/100 BOLIVARES
FUERTES (BSF. 5.004.219,58)
TABLA DE VALORES
Avenida 22, entre Carretera F y Carretera G, Barrio Campo Alegre, Parroquia Manuel Manrique.
Municipio Simn Bolvar del Estado Zulia
DESCRIPCION
TERRENO
DESC.
LOCAL
COMERCIAL
DETALLES
YESO
FRENTE
COMERCIAL
PUERTA
SANTAMAR.
M2
213,71
X
X
BSF/M2
600,00
=
=
TOTAL TERRENO
BSF
128.226,00
128.226,00
CANT.
UND
.
CRN
(BSF/UN)
EDAD
(AOS)
VIDA
UTIL
(AOS)
DEPR
EC.
ROSS
ESTADO
HEIDECKE
MANT.
HEIDECKE
VALOR
ACTUAL
(BSF/UN)
VALOR TOTAL
(BSF)
213,71
M2
15.596,60
07
60
0,065
1,50
0,998
14.580,58
3.109.176,47
150,00
M2
1.350,00
202.500,00
20,25
M2
2.500,00
50.625,00
37,50
M2
500,00
18.750,00
3.381.051,47
3.509.277,47
ANEXOS VARIOS
ANEXOS FOTOGRAFICOS
RESUMEN ESTADISTICO
PLANO DE UBICACIN
DOCUMENTOS DE PROPIEDAD