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El Valor de Repercusin

Es el valor resultante de dividir el valor total del suelo por la superficie


total construida o construible de un inmueble.
Se expresa en pesos por metro cuadrado construido y se calcula en
base a la utilizacin ptima del suelo atendiendo a la mxima
edificabilidad y tipologa de edificacin posibles, supuesto el suelo
no edificado - mxima utilidad-.
Su clculo se hace por el mtodo residual.
Requiere del conocimiento de los valores de mercado y el Costo de
construccin del inmueble.

Definicin y Frmula del Valor de


Repercusin
Se define como VALOR DE REPERCUSIN del Lote urbanizado al
cociente entre el valor del Lote a precio de mercado y el rea construida
o construible sobre la rasante.
Si denominamos:
R:
repercusin
Vs: valor del Lote
Scs/r:
rea o superficie construible sobre la rasante
Ss: rea o superficie del Lote, Parcela o Solar
E:
Edificabilidad
Vus: valor unitario del Lote

Y sabemos que

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(1)

Y tenemos que:

, luego
(2)
Sustituyendo el valor de (2) en la frmula (1), nos quedar:

(3)
Podemos definir, por tanto, el VALOR DE REPERCUSIN como el
cociente entre el valor del Lote (Vs) y el producto resultante entre la de la
edificabilidad y la superficie del Lote (Ss)
Por otro lado, sabemos que el Valor del Lote (Vs), es el resultado que se
genera del producto del Valor unitario del Lote (VUs) al multiplicarlo por
el rea del Lote (Ss)
(4)
Sustituyendo (4) en (3)
Resulta que

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Por lo anterior, otra definicin del VALOR DE REPERCUSIN ser, por


tanto, EL COCIENTE ENTRE EL VALOR UNITARIO DEL LOTE Y EL COEFICIENTE
DE EDIFICABILIDAD.
Frmula Matemtica

Este Valor de Repercusin puede ser un indicador sumamente


importante en nuestro medio por lo siguiente:
En el mbito econmico, para el promotor porque se convierte en un
valioso indicador de la incidencia del lote en las ventas producidas.
En el matemtico, para nosotros los Tasadores, pues al incluirlo en la
Frmula de Valoracin, se equilibra la incidencia del valor del suelo y
el de la construccin, ya que ambos (Repercusin y Construccin) se
expresan en unidades monetarias ($, , , , Bs.F, etc.) por metro
cuadrado de construccin realizada o realizable.
El Valor de Repercusin refleja el peso que tiene el Valor del

Lote, en el precio del m etro cuadrado construible


m ism o .

sobre el

Este valor, ser ms importante, en la medida en que lo


popularicemos
entre
los
Inversionistas
Inmobiliarios,
Los
Constructores, Los Analistas del Mercado Inmobiliario, Los Corredores
Inmobiliarios y obviamente entre nosotros los Tasadores.

Clculo del Valor de Repercusin del


suelo por el mtodo residual

Se emplea la frmula general de valoracin por el Mtodo Residual para


calcular el valor de repercusin del suelo.
Todos los clculos se hacen en pesos por m construido, habida
cuenta que es como se obtienen siempre los Costos de construccin, lo
que obliga a operar con esta unidad homognea con todas las variables
de la frmula.
En la frmula:

= ( + )

Vm
FC
Lote
Construcciones

Valor Comercial o de Mercado del bien inmueble


Factor de Comercializacin
Valor del Terreno o del Lote
Costo de las Construcciones

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En donde:

Para adecuarlo con valores unitarios dividimos toda la ecuacin entre los
m construidos (Edificabilidad), en la frmula anterior, luego se sustituye

por su definicin de valor de repercusin R es decir:

En donde:
Vmu
C

= ( + )

Valor unitario Comercial del bien inmueble


Costo unitario de las Construcciones

y despejando R de la ecuacin anterior:

El valor R de la frmula es el valor unitario implcito del lote, no del


terreno en bruto, en el valor unitario de mercado del bien, de acuerdo
con los costos que conforman la construccin del mismo, que son todos
los recursos necesarios de materiales, humanos, administrativos y
legales, para que el suelo tenga la condicin de lote urbanizado.
Calculado el valor de R se obtiene el valor unitario del lote urbanizado V
SU en pesos por m, ser:

Siendo E en ndice de Edificabilidad o ndice de Construccin (es


adimencional es decir no tiene unidades de medida) aplicado al lote, si el
ndice ha sido plenamente utilizado de acuerdo al principio valuatorio del
MEJOR USO Y MS PRODUCTIVO. De no ser as el valor total del lote no
podra deducirse acertadamente en el precio de venta.
Luego:
sera:

Siendo el rea o superficie neta del lote

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El Valor del total del Lote Urbanizado V

El valor calculado por el Mtodo Residual es el valor del Lote Urbanizado


apto para construir, por tanto, si el suelo a valorar no tiene la condicin
de Lote Urbanizado (es un Lote Bruto), para obtener su valor comercial
real para su adquisicin debern restarse todos los Costos pendientes
(demoliciones, cesiones urbansticas, movimientos de tierra, urbanizacin,
acometidas, legales etc.) para que lo sea.
Es decir,

El clculo del Valor de Repercusin segn esta frmula requiere


conocer:
1 Los valores de F C para la condicin vigente del mercado, de
acuerdo a la tipologa y estado de la edificacin existente sobre el
lote, que depender de los gastos de ejecucin y construccin, y
de los beneficios usuales del promotor, para el estndar de zonas
geoeconmicas similares.
2 El precio unitario de la construccin por Tipologa, Uso y
Calidad de la construccin , del edificio en la misma zona
geogrfica, para calcular de manera adecuada el valor de las
Construcciones por el mtodo de reposicin.
3 Tener claramente definidas y cuantificadas las superficies (reas)
de cada tipologa, uso y calidad de construccin, realmente
construidas, no solamente las Vendibles.
4 El Valor unitario Comercial del bien inmueble V m u por m de
superficie vendible, a calcular por el mtodo de comparacin,
haciendo el Estudio de Mercado.

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1 Que existan posibilidades de aplicacin correcta del mtodo de


Costo para la construccin y del mtodo de comparacin para el
valor de mercado, lo cual requiere un mercado amplio y
transparente de bienes inmuebles de nueva construccin y de la
misma tipologa, en la misma zona geogrfica del bien inmueble a
valorar.
2 Que el bien inmueble construido o en proyecto lo sea de acuerdo
con el Principio del Mejor Uso y Ms Productivo; que no est

Para la aplicacin correcta de la frmula general de valoracin se


requieren dos condiciones:

siendo desaprovechado y se haga la construccin ms adecuada y


rentable. Es decir, que pueda aplicarse el Principio de Adicin.
La aplicacin del Principio del Mejor Uso y Ms Productivo implica la
utilizacin del Mayor Valor por el Mtodo de Comparacin, en lugar del
Valor de Mercado ms probable.

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Si no se cumplen estas condiciones la aplicacin del mtodo residual para


el clculo del valor de repercusin pierde fiabilidad y eficacia. En estos
casos de difcil aplicacin del mtodo residual, se emplearn otros
mtodos para la valoracin del suelo, con preferencia, siempre que sea
posible, el mtodo de comparacin