DIREITOS REAIS

RESOLUO DE CASOS PRTICOS SOBRE O REGISTO

1. A publicidade registal
Finalidade A finalidade do Registo Predial dotar a ordem jurdica de
um dispositivo organizado que permita a qualquer interessado aferir
da existncia e titularidade dos direitos reais que incidam sobre
prdios, art. 1.
Actos do registo So trs os actos registais: a descrio predial, a
inscrio e o averbamento.
A finalidade da descrio predial consta do art. 79-1. Trata-se de
determinar a localizao fsica do prdio, onde se situa, qual a sua
rea, a sua conformao (urbano, rstico e misto, o seu valor
patrimonial e situao matricial, art. 82-1. De cada prdio feito
uma descrio distinta, art. 79-2. Nenhum acto registal,
nomeadamente inscrio ou averbamento, feito sem que a
descrio do prdio esteja lanada.
A inscrio registal visa definir a situao jurdica dos prdios, art.
91-1. Reporta-se aos factos sujeitos a registo segundo o disposto nos
art. 2 e 3. A inscrio pode ser definitiva ou provisria: a inscrio
definitiva constitui o registo final do acto, enquanto que a inscrio
provisria tem lugar quando o facto a registar insuficiente para
produzir a alterao jurdica do prdio, art. 70 e 92.
Tanto a descrio predial como a inscrio registal podem ser
completadas, actualizadas ou rectificadas mediante averbamentos,
art. 88-1 e 100.
Objecto do registo Quando se fala no objecto do registo tem-se em
vista o acto de inscrio registal. O registo tem por objecto factos
jurdicos (a compra e venda, a permuta, etc) e no situaes jurdicas
(direitos ou outras).
Ttulo para registo Para que seja promovido o registo, o facto a
registar tem de estar titulado em documento escrito, art. 43-1.
Quando os factos a registar se referem a prdios, os negcios
jurdicos esto normalmente sujeitos a forma escrita, art. 875.
Quando, porm, tal no suceda, os interessados no registo tm de
titular por escrito o facto, ainda que a forma jurdica seja indiferente
para a sua validade ou eficcia. o que se passa, nomeadamente,
com o registo da usucapio, art. 1295-5CC.
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Legitimidade para registar A legitimidade para registar pertence, em

primeiro lugar, s partes do negcio jurdico. O art. 36, estende-a aos
interessados. Interessado , aquele cuja posio jurdica pode ser
afectada pela falta de registo (ex.: os credores do adquirente).
Legitimao registal Diferentemente da legitimidade para o registo,
a legitimao registal prende-se com a regra, segundo a qual, s pode
ser titulado um facto jurdico se o disponente tiver prvia inscrio
registal a seu favor. A regra consta do art. 9-1 e art. 54-2. Uma vez
que os direitos reais sobre imveis esto sujeitos, em regra, a
escritura pblica, o notrio s pode outorgar a escritura caso o
disponente tenha registo a seu favor. Portanto, quem titule um facto
constitutivo ou translativo de direitos reais deve certificar-se
previamente que existe inscrio registal do facto aquisitivo do
direito, a favor do disponente. Os art. 9-2 e 3, admitem, no entanto,
algumas excepes a essa regra.
O que sucede se houver transmisso do direito sem o disponente ter
registo?
A, proprietrio do prdio x com registo de compra a seu favor, vende
a propriedade a B, que no regista. B vende posteriormente a C.
O art. 9-1, no um comando dirigido s partes, mas ao notrio ou
ao juiz que titula o acto. A sua violao, no deve, por isso, atingir a
eficcia do negcio pretendido pelas partes, mas atingir somente o
agente dessa violao. Em suma, havendo violao do art., o negcio
vlido, havendo lugar a aplicao de sanes disciplinares, se for o
caso.
Princpios do registo predial O Registo predial estrutura-se com base
nos seguintes princpios: princpio da legalidade, princpio da
instncia, princpio do trato sucessivo e princpio da prioridade.
Princpio da legalidade O princpio da legalidade consta do art. 68.
Este princpio comporta duas modalidades: o controlo formal e o
controlo substancial. O Cdigo do registo Predial adoptou um sistema
de legalidade substancial, erguendo o conservador como uma
instncia de controlo dos requisitos de validade negocial, art. 68.
Cabe ao conservador mais do que a apreciao a respeito pela forma
legal e a legitimidade das partes, um verdadeiro controlo de
validade do acto sujeito a registo. Havendo alguma anomalia, o
conservador deve recusar o registo nos casos previstos no art. 69,

lanando o registo como provisrio por dvidas nas situaes

contempladas no art. 70.
Princpio da instncia A iniciativa da prtica dos actos registais
pertence aos interessados no registo o conservador no lana os
registos oficiosamente. este o significado do princpio da instncia
previsto no art. 41, que deixa, aos particulares o funcionamento da
publicidade registal, salvo quando a lei preveja uma excepo, art.
43-1.
Princpio do trato sucessivo O princpio do trato sucessivo vem
previsto no art. 34. O Registo Predial deve patentear toda sequncia
dos factos jurdicos que respeitam a cada prdio descrito. Procura-se,
deste modo, que a histria jurdica do prdio revele os factos jurdicos
relativos a ele, art. 1.
A vendeu a propriedade do prdio x a B. A compra e venda no foi
registada por ningum. Em seguida, B consegue vender o direito a C
e o conservador regista a aquisio a favor deste, sem antes ter
inscrito a venda a favor de B.
O registo com violao do trato sucessivo nulo, art. 16, al. e).
O princpio do trato sucessivo tem o conservador como destinatrio e
no os particulares. Por isso, a violao do mesmo da
responsabilidade do conservador, que o deve respeitar, art. 34-1.
Princpio da prioridade O princpio da prioridade consta do art. 6-1,
que consagra uma regra de prioridade, de prevalncia entre direitos
compatveis, que vale, antes de mais, para os direitos reais que se
constituam com o registo, nomeadamente a hipoteca, art. 687CC e
4-2.
A constituiu uma hipoteca a favor de B e a favor de C, tendo a
escritura da hipoteca de B sido outorgada em primeiro lugar. C,
todavia, registou primeiro a sua hipoteca. Quid Juris:
Segundo o art. 6-1, a hipoteca de C prevalece sobre a de B.
A vendeu a propriedade do prdio x a B, que no registou, e depois
doou o direito a C, que conhecia a venda anterior. C registou a sua
aquisio. Quis Juris:
C no pode opor a B o seu pseudo direito, apesar de ter registo a seu
favor. O registo no protege C neste caso porque ele no est de boa
f e porque adquiriu a ttulo gratuito.
A penhora, o arresto e o arrolamento ordenam-se em termo de
prevalncia de acordo com a data dos respectivos registos. Assim, se
3

recarem duas penhoras sobre o mesmo prdio, a penhora registada

em primeiro lugar prevalece sobre a registada em segundo lugar e
assim por diante.
Tambm o locatrio que registar poder opor o seu direito ao outro
locatrio, art. 6-1. A lei fixa um segundo critrio: a ordem das
apresentaes, art. 6-1 in fine. O critrio , no entanto, afastado
quando as hipotecas concorram entre si na proporo dos respectivos
crditos, art. 6-2. A data do registo definitivo a data do registo
provisrio, se este precedeu aquele, art. 6-3. Caso o registo seja
inicialmente recusado e o interessado haja recorrido da deciso do
conservador, vindo o recurso a ser procedente, a data do registo a
data do pedido inicialmente recusado, no a data da procedncia do
registo.
2. Efeitos substantivos do registo predial
Ordem substantiva e ordem registal (a prevalncia da mesma) Em
caso de divergncia entre a realidade substantiva e a realidade
registal a primeira que prevalece. A prevalncia da ordem
substantiva infere-se da natureza ilidvel da presuno constante do
art. 7. Feita a prova que o direito no pertence afinal quele que o
registo proclama como titular, o registo deve ser cancelado. o que
decorre do art. 8-1 e do art. 13.
A divergncia ou desconformidade entre a situao registal e a
situao substantiva pode acontecer em quatro casos: incompletude
do registo, ineficcia do registo, inexactido do registo e invalidade
do facto jurdico registado.
O registo diz-se incompleto quando um facto que a ele estava sujeito
no foi registado.
A vende a propriedade sobre o prdio x a B e a venda no levada
ao Registo Predial. O registo ostenta a propriedade de A quando este
direito pertence a B.
O registo fica ento desactualizado. Um registo predial incompleto
publicita uma realidade registal no conforme realidade
substantiva.
A ineficcia do registo abrange as situaes de inexistncia do
registo, art. 14, e de nulidade registal, art. 16. O registo inexistente
no produz efeitos, podendo a inexistncia ser requerida por qualquer
pessoa e sem necessidade de declarao judicial, art. 15-1 e 2. O
registo nulo tem de ser declarado judicialmente, art. 17-1.
H uma diferena entre o registo incompleto e o registo ineficaz: no
registo incompleto h um facto que no consta do Registo Predial,
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porque nenhum dos interessados o registou; no registo ineficaz, o

Registo Predial publicita uma situao no conforme realidade
substancial por vcio do prprio acto registal.
Caso anlogo ao do registo ineficaz o do registo inexacto, previsto
no art. 18-1. O registo inexacto pode ser rectificado, nos termos do
art. 120 e ss.
Quanto ao registo invlido, o registo vlido, encontrando-se apenas
o facto jurdico registado ferido de invalidade. O registo efectuado
com um ttulo invlido no nulo, no consta do art. 16. Como tal, e
dado a regra da prevalncia da ordem substantiva, pode ser
cancelado, se a invalidade do facto jurdico que lhe serviu de base for
declarada judicialmente ou as partes acordarem sobre a invalidade e
registarem o acordo, em conformidade com o art. 13.
Presuno prevista no art. 7 Um problema que se tem colocado o
do alcance da presuno constante do art. 7, nomeadamente se ela
abrange tambm os elementos da descrio. Se rea predial
constante da Conservatria maior ou menor do que a que foi
averbada na descrio no tem repercusso na situao substantiva
do prdio. Um proprietrio cujo prdio ganhou rea do prdio
vizinho por declarao falsa no registo, no se torna proprietrio da
parte que no sua. Deste modo, o art. 7-1 reporta-se inscrio
registal, no descrio.
A presuno fundada no registo pode colidir com a presuno
fundada na posse, art. 1268CC. Nessa altura prevalece a mais
antiga.
3. Outros efeitos do registo
Numa ordem jurdica em que vigora o princpio da consensualidade, o
registo no interfere em regra. Existe, porm, excepes a essa regra.
Fala-se nos cinco efeitos jurdicos do registo predial: efeito presuntivo,
efeito consolidativo, efeito constitutivo, efeito atributivo ou aquisio
tabular e o efeito enunciativo.
Efeito presuntivo O efeito presuntivo predial funda-se no art. 7.
Estamos perante uma presuno ilidvel ou iuris tantum, e, por
conseguinte, susceptvel de ser afastada mediante prova em
contrrio, art. 350-2CC.
A presuno registal vale nos casos de registo nulo, mas no de
registo juridicamente inexistente, art. 15. O registo nulo, ao invs,
produz o efeito presuntivo at ser cancelado, art. 17-1 e 13.

Efeito consolidativo Por fora do princpio da consensualidade, art.

408-1, a constituio ou transmisso do direito real opera por mera
eficcia do contrato, portanto, independentemente do registo deste.
O registo visa, assim, evitar a aquisio tabular de um terceiro. por
isso que se fala em efeito consolidativo.
Efeito constitutivo O registo predial no tem, em regra, efeito
constitutivo. O nico exemplo em Portugal a hipoteca, art. 687CC e
4-2. O registo constitui uma parte do processo de constituio do
direito real hipoteca, e no uma mera condio de oponibilidade.
Efeito atributivo ou aquisio tabular No caso de o registo predial se
encontrar incompleto, existe o risco de quem vier a praticar um acto
jurdico nada adquirir, nomeadamente, por o titular inscrito j no ser
o titular do direito na ordem substantiva e no ter, deste modo,
legitimidade para dispor do seu direito.
A vendeu a B a propriedade do prdio x. Esta venda no foi registada.
Em seguida, A, constando ainda do registo, doa o mesmo direito a C.
Este regista a sua aquisio.
Porquanto a ordem substantiva prevalece sobre a ordem registal.
Quer com o registo inexistente quer com o registo nulo, a situao
registal pode estar em discrepncia com a situao substantiva e
aquele em favor do qual funciona a presuno registal no ser o
titular do direito do direito na ordem substantiva.
A vendeu a B a propriedade do prdio x. Esta venda no foi registada.
C forja uma escritura de venda de A a ele prprio e consegue registar
a sua aquisio. Quid Juris:
O registo de C nulo por ter sido lavrado com base em ttulos falsos,
art. 16-a).
O mesmo se diga nas hipteses de registo inexacto. Existem quatro
preceitos onde se pode verificar uma aquisio tabular. Esses
preceitos so os art. 5, 17-2, 122 e art. 291.
4. Aquisio tabular
Art. 5 Nos casos de dupla disposio coberto pelo art. 5-1, a
mesma pessoa dispe duas vezes do mesmo direito real sobre o
prdio. Se o disponente tem registo a seu favor e o primeiro acto de
disposio no levado ao registo, a aquisio registal fica
desconforme realidade substantiva (negcio incompleto). Porquanto
o disponente continua a figurar no registo como titular do direito, a
6

legitimao registal, art. 9-1, (ligada presuno de titularidade do

direito, art. 7-1), permite-lhe dispor uma segunda vez. O segundo
acto de disposio , porm, nulo, por falta de legitimidade do
disponente se este disps do direito no primeiro acto, j no tem
legitimidade para
dispor dele uma segunda vez, art. 892. Contudo, uma vez que o
registo est incompleto, e enquanto estiver, qualquer interessado
consegue registar o segundo acto de disposio.
Este preceito no tem, todavia, por escopo fazer depender a
oponibilidade do direito real da prvia inscrio registal da aquisio a
favor do seu titular.
B comprou a propriedade do prdio x a A e ningum registou o
contrato de compra e venda. C esbulha entretanto o prdio a B, Quid
Juris:
B no se encontra impedido de reivindicar a coisa de C, mesmo que
no proceda ao registo da sua compra. C no um terceiro para
efeito do art. 5-1.
O art. 5-1 enuncia-nos o primeiro requisito da sua aplicao: o
preceito abrange apenas os casos de registo incompleto, nos quais
um terceiro adquire um direito num negcio jurdico invlido
(concretamente nulo, por falta de legitimidade do seu disponente) e
regista o facto. O prprio art. enuncia-nos o segundo: o terceiro, para
ser protegido, tem de inscrever o facto aquisitivo do seu direito. Caso
o titular do direito real na ordem substantiva registe a sua aquisio
antes de terceiro, este no beneficiar da proteco registal prevista
no art. Pergunta-se, quem terceiro para efeitos do registo - o art. 54, responde-nos a essa pergunta, tendo adoptado uma concepo
restrita (autor comum).
A vendeu a propriedade do prdio x a B e depois fez o mesmo a C. No
entanto, B consegue registar a sua compra e venda antes de C o
fazer. Quid Juris:
C no fica ento protegido pelo art. 5-1 porque no registou a sua
aquisio antes de B o ter feito.
Se um terceiro cuja posio jurdica no tenha resultado de um acto
de disposio praticado pela mesma pessoa no fica protegido pelo
art. o que sucede com o autor de hipoteca, de arresto, de penhora,
de arrolamento ou de compra e venda judicial, uma vez que o direito
no provm de um acto de disposio do titular inscrito no negcio.
A, com registo a seu favor, vendeu a propriedade do prdio x a B, que
no registou. O mesmo A vendeu depois o mesmo direito a C, que
regista a sua aquisio. Quid Juris:
7

C tem um direito incompatvel com B e adquiriu esse direito de autor

comum, A. C terceiro para efeitos do registo predial, segundo a
concepo assente no art. 5-1 e 4.
A, com registo a seu favor, vendeu a propriedade do prdio x a B, que
no registou. Entretanto C, credor de A, move um processo executivo
a este ltimo, fazendo registar uma penhora sobre o prdio x. Sendo
B proprietrio, pode opor o seu direito a C, que registou a penhora?
Quid Juris:
Nos termos da concepo restrita de terceiro, como C no adquiriu a
penhora de A, o seu direito no provm de um autor comum a B. A
penhora de C no , assim, oponvel a B e este pode pedir o
cancelamento do registo dela, art. 13.
Se a aquisio tabular envolve o sacrifcio da posio jurdica do
titular do direito real, esse sacrifcio justifica-se apenas quando est
em causa a boa f pblica registal. Assim chegamos ao terceiro
requisito: a boa f de terceiro. O art. 5-1 no faz qualquer meno
boa f, mas esta uma imposio decorrente da integrao
sistemtica do preceito e da sua teleologia. Basta ver que em todas
as disposies em que ocorre um efeito atributivo do registo predial
no ordenamento portugus, a lei portuguesa exige a boa f: art. 172, art. 122 e art. 291CC. O conceito de boa f relevante para efeitos
da proteco tabular de terceiro encontra-se previsto no art. 291-3,
que consagra uma boa f subjectiva tica.
So ainda de referir, dois outros requisitos:
- carcter oneroso do negcio jurdico de disposio;
- que o terceiro registe a sua aquisio antes do registo do facto
aquisitivo do titular do direito real na ordem substantiva.
A, senhorio de B, vende a propriedade da fraco arrendada a C, sem
que este registe a compra. Entretanto caduca o arrendamento e B
recusa-se a entregar a fraco a C. Quid Juris:
C pode intentar uma aco de reivindicao contra B, sem que este
possa excepcionar com a falta de registo do facto aquisitivo de C.
Um direito real cujo facto aquisitivo no foi registado mantm a sua
oponibilidade normal contra terceiros que constituam um obstculo
ao seu exerccio.
Art. 17-2 O art. 17-2 liga-se directamente declarao judicial de
nulidade do registo prevista no n. 1, que reporta-se aos casos em
que terceiro adquire uma posio jurdica com base no registo nulo
adquirido de algum que no era substantivamente o titular do direito
real. Verificados os requisitos enunciados no art. 17-2, o terceiro
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adquirente no v a sua posio ser afectada pela declarao de

nulidade do registo predial.
A, proprietrio do prdio x, com registo a seu favor lavrado por
funcionrio sem competncia funcional, vende a propriedade a B, que
regista a sua aquisio. O registo de A vem a ser declarado nulo, com
fundamento no art. 16 al. d). Quid Juris:
A posio de B no afectada pela declarao de nulidade do
registo, porquanto o contrato de compra e venda no tem a sua
validade afectada pela nulidade do registo de A.
O art. s de se aplicar quando o titular do direito real no tenha
registo do facto aquisitivo do seu direito, pelo que se este registo
existe, o preceito tambm no tem aplicao.
Z forja uma escritura de compra e venda da propriedade do prdio x
de A para B. A proprietrio do prdio x, com registo a seu favor. B,
cmplice de Z, vende depois a propriedade do prdio x a C, que
desconhece a tramia. C regista a sua aquisio. Quid Juris:
O registo a favor de B nulo, por ter sido efectuado com base em
ttulo falso, art. 16-a). Porm, C no fica protegido pelo art. 17-2,
pois A beneficia do efeito consolidativo do registo predial.
O efeito atributivo do registo predial no prevalece sobre o efeito
consolidativo, que definitivo. Por isso, o efeito atributivo s se
compatibiliza com o efeito consolidativo quando o titular do direito
real na ordem substantiva no tem registo a seu favor.
Remontando hiptese anterior, e se A, proprietrio do prdio x, no
tivesse procedido ao registo da sua aquisio? Quid Juris:
Neste caso, A no beneficiaria do efeito consolidativo do registo
predial, ficando merc da proteco registal de terceiro de boa f.
O art. 17-2 teria aplicao neste caso, e C ficaria protegido contra,
beneficiando da f pblica registal porque regista primeiramente.
Requisitos para aplicao do art. 17-2:
- pr-existncia de um registo nulo, com desconformidade substantiva
o registo nulo nos casos do art. 16;
- existncia de um acto de disposio fundado no registo nulo;
- boa f de terceiro, nos termos do art. 291-3 boa f em sentido
tico;
- onerosidade da aquisio de terceiro; e
- o registo do facto aquisitivo do terceiro tem de preceder o registo da
aco de declarao de nulidade do registo ou o registo da aco de
declarao de nulidade do acto de disposio fundado no registo nulo.

Diferentemente do art. 5 que assenta num esquema de dupla

disposio, o art. 17-2, protege um terceiro subadquirente, pelo que
o terceiro protegido no nunca aquele que beneficia do registo nulo,
mas sim o adquirente em negcio concludo com base no registo nulo.
A, sem registo da propriedade do prdio x, vendeu este direito a B,
que conseguiu registar a sua aquisio. Quid Juris:
O registo de B nulo, por violao do trato sucessivo, art. 16-e, mas
ele no beneficia da aplicao do art. 17-2, j que este preceito
protege apenas quem adquire com base em registo nulo, o que no
o caso de B.
Porm, se B vender a propriedade do prdio a C, e este estiver de
boa f, registando a sua aquisio antes do registo do facto aquisitivo
do titular do direito real, fica protegido por este preceito, j que um
terceiro.
Art. 291CC O art. 291 um preceito atinente aquisio tabular,
pressupondo, por isso, a pr-existncia de um registo desconforme
realidade substantiva por invalidade do negcio jurdico registado. O
fundamento a proteco o mesmo das outras hipteses legais: a f
pblica registal. O art. 291 protege o subadquirente com invalidade
substantiva.
A doou a B a propriedade do prdio x, tendo este ltimo registado a
sua aquisio. Em seguida, B vende o mesmo direito a C, que
tambm regista. Entretanto, D faz declarar judicialmente a nulidade
da doao de A a B. Quid Juris:
Com a nulidade do primeiro negcio (doao), B v afectada a sua
legitimidade para transmitir validamente o direito a C. Esta venda ,
pois, nula, art. 892. Como, no momento do registo da sua aquisio,
o registo predial ostentava a propriedade de B, seu vendedor, colocase o problema de proteco de C defronte de A, problema este que
ao art. 291 CC intenta resolver.
Respeitante aos requisitos:
Em primeiro lugar, a aplicao do art. 291 supe uma situao
registal desconforme com a realidade substantiva, por fora da
inscrio de um negcio jurdico invlido, nulo ou anulvel, ou seja, a
pr-existncia de um registo desconforme por invalidade substantiva
do negcio registado.
Em segundo lugar, deve haver um acto de disposio do direito a que
se reporta o facto registado, acto este que est ferido de
ilegitimidade, causando, deste modo, a nulidade do negcio jurdico
celebrado e, com isso, a no produo da eficcia real no plano
substantivo.
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Em terceiro lugar, o terceiro s recebe proteco em caso de boa f.

O n. 3 do preceito clarifica o que se entende por boa f, adoptando
uma concepo subjectiva tica de boa f.
Em quarto lugar, s o adquirente em negcio oneroso vem a ser
protegido.
Em quinto lugar, o terceiro tem de registar a sua aquisio antes do
registo de aco de declarao de nulidade ou anulao do negcio
jurdico. A proteco registal s conferida quando o terceiro inscreve
o seu facto aquisitivo antes do registo da reaco judicial
celebrao do negcio jurdico invlido.
Em sexto, e ltimo, lugar, consta o art. 291-2,Quer dizer, se a aco
de declarao de nulidade ou de anulao do negcio jurdico invlido
for proposta e registada nos trs anos subsequentes sua
celebrao, os efeitos da invalidade produzem-se, arrastando consigo
a nulidade dos negcios jurdicos subsequentes.
Voltando ao exemplo, em 10 de Janeiro de 2004, A doou a B a
propriedade do prdio x, tendo este ltimo registado a sua aquisio.
Em seguida, B vende o mesmo direito a C, que tambm regista.
Entretanto, um ano depois D faz declarar judicialidade da doao de
A a B, registando a aco. Quid Juris:
Com a nulidade do primeiro negcio (da doao), B v afectada a sua
legitimidade para transmitir validamente o direito a C. Esta venda ,
pois, nula, art. 892. Porquanto D intentou a aco de declarao de
nulidade nos trs anos seguintes doao de A a B, C no lograr
proteco luz do art. 291 CC. Os trs anos contam-se da doao
entre A e B, e no da compra e venda entre B e C.
Consagra-se, assim, um perodo de trs anos, durante os quais os
efeitos da invalidade negocial prevalecem mesmo contra o terceiro de
boa f que adquiriu onerosamente a sua posio. O prazo de trs
anos conta-se da data da celebrao do primeiro negcio invlido,
aquele que afecta justamente a legitimidade negocial dos sucessivos
disponentes.
O art. 291 constitui um dos casos de efeito atributivo.
Voltando ao exemplo, s D faz declarar judicialidade da doao de A
a B, quatro anos depois, registando a aco. Quid Juris:
Com a nulidade do primeiro negcio (da doao), B v afectada a sua
legitimidade para transmitir validamente o direito a C. Esta venda ,
pois, nula, art. 892. Porquanto D intentou a aco de declarao de
nulidade aps os trs anos seguintes doao de A a B, C, estando
de boa f, fica protegido em virtude do art. 291.

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Art. 122 Neste caso h uma desconformidade registal com a ordem

substantiva, que venha a gerar, no a nulidade do registo, mas um
registo inexacto nos termos do art. 18-1, e se o titular inscrito dispe
do direito a favor de um terceiro de boa f, este pode ficar protegido
nos termos do art. 122, de modo inteiramente coincidente com o que
sucede na hiptese do art. 17-2.
Elementos comuns na aquisio tabular
A aquisio tabular tem por fundamento no a boa f, mas sim
a boa f registal. No se trata de proteger o terceiro por causa
da sua boa f, mas salvaguardar a credibilidade da instituio
registal.
Pode acontecer que, no caso concreto, esteja preenchida
simultaneamente a previso de mais do que um preceito.
Quando isso suceda, cabe ao interessado decidir qual dos
preceitos invoca.
A vendeu a propriedade do prdio x a B, que no registou a sua
aquisio, continuando A a figurar no registo predial como
proprietrio. Quatro anos depois, Z e C forjam uma escritura de
venda de A a C, e este ltimo regista a venda a seu favor. Em
seguida, C vende a propriedade do prdio x a D, que regista.
Quid Juris:
O registo de C nulo, art. 16-a), mas D simultaneamente um
subadquirente de um acto nulo, entre A e C. Pode, por isso,
invocar quer o art. 291, quer o art. 17-2, conforme o seu
interesse.

O efeito atributivo do registo predial pode afectar igualmente

outros direitos reais menores, mas repercute-se sempre na
propriedade.
A, com registo a seu favor, doou a B a propriedade do prdio x.
A doao no foi registada. Posteriormente, o mesmo A vendeu
a C o direito de superfcie, tendo este ltimo registado de
imediato a sua aquisio, antes, portanto, do registo da doao.
E o que sucede ao direito de B?! Quid Juris:
Caso C esteja de boa f, ele adquire tabularmente o direito de
superfcie, art. 5-1. Visto que do ponto de vista substantivo, a
venda nula, por falta de legitimidade de A para a venda, art.
892.
Nesta hiptese, possvel observar como ocorre a aquisio
tabular de um direito real menor a propriedade fica onerada
com o direito real menor adquirido tabularmente. No h aqui,
portanto, qualquer extino a considerar.
12

O que sucede ao direito de B (o que no registou primeiro)?!

Tratando-se de um direito real de gozo, no s a oponibilidade
que fica suspensa, todo o aproveitamento da coisa, o uso, a
fruio e a disposio. Assim, tem-se admitido o sacrifcio da
posio do anterior proprietrio, cujo direito se extingue. Esta
extino do direito real incompatvel aplica-se a todos os casos
em que o direito adquirido tabularmente e o direito sacrificado
tenham a mesma natureza.
A, proprietrio do prdio x, vende o usufruto do prdio a B, que
no regista, e faz posteriormente o mesmo a favor de C, que
regista. Quid Juris:
Admitindo que C est nas condies exigidas pelo art. 5-1,
adquire tabularmente o usufruto. Em contrapartida, o usufruto
de B extingue-se e o direito de A fica onerado com o usufruto
de C.

5. Usucapio e efeito atributivo do registo predial

O art. 5-2 al. a) permite considerar como meramente enunciativo o
registo da usucapio de direitos reais de gozo. Aquele que tem a
usucapio a seu favor pode impedir o efeito atributivo do registo
predial. Dito por outras palavras, o terceiro que beneficia de aquisio
tabular no pode fazer valer a proteco registal contra o titular do
direito real adquirido por usucapio.
A, proprietrio do prdio x, vende o usufruto do prdio a B, que no
regista, e faz posteriormente o mesmo a favor de C, que regista. Quid
Juris:
Aida que C tenha a seu favor os requisitos do art. 5-1, ele nada pode
fazer se B demonstrar a usucapio.
Assim, fala-se em usucapio contra tabulas. A usucapio que impede o
efeito atributivo do registo predial a que resulta do regime geral
previsto no art. 1287 e ss. Ela pode resultar tanto da sucesso como
da acesso de posses.
Portanto, a usucapio interfere com a proteco registal de terceiro
de boa f, impondo-se a ela. A usucapio prevalece sobre a f pblica
registal.
Efeito enunciativo O registo predial pode no desempenhar uma
funo de publicidade relativamente a alguns actos susceptveis de
registo. Encontram-se nessa situao os actos enumerados no art. 52, e, para alm destes, a posse.

13

A usucapio e as servides prediais aparentes so reconhecveis

atravs da posse, que publicita a situao do titular direito real que,
no carecendo, portanto, do registo para esse efeito. O mesmo se
diga da posse. Estes actos, aos quais o registo enunciativo, podem
no constar do registo predial que nem por isso o titular fica sujeito a
perder o seu direito por falta dele o caso da usucapio, art. 5-2a).

Casos Prticos
Hiptese 1:
A proprietrio do prdio x, vendeu a B o prdio. Nenhuma das partes
registou a aquisio, nem ningum o fez por elas.
2 anos depois, A, em dificuldades econmicas, sofre uma penhora do
banco C, que se aproveitou da circunstncia de A continuar a figurar
14

no registo como proprietrio e, alis desconhecia a venda do prdio a

B..
Alguns meses depois da penhora, A, em crescente dificuldade
financeira, convenceu D da sua propriedade sobre o prdio x e
vendeu-lhe o mesmo.
O notrio que titulou esta escritura de compra e venda promoveu o
registo a favor de D.
Quid Juris.
C.V.

A
C

C.V.

penhora

B
D

A, enquanto proprietrio do prdio x, goza do direito de dispor do

seu prdio, art. 1305 (definio completar).
A celebra um negcio de compra e venda com B, nos termos do
art. 879, transmitindo-lhe, assim, a propriedade do prdio x, al.
a).
De acordo com o princpio da consensualidade, previsto no art.
408-1, o direito real constitui-se ou transfere-se no momento da
celebrao do contrato, automaticamente, sem necessidade de
entrega da coisa ou do registo. O contrato desencadeia, por si s,
o efeito translativo. Este princpio tem o mesmo significado quer
para as coisas mveis quer para as coisas imveis, no tendo a
omisso da inscrio registal do facto aquisitivo qualquer
interferncia na eficcia real do contrato. O titular do direito cujo
facto aquisitivo no foi registado, pode , contudo, ver o seu
direito extinguir-se ou ficar onerado.
Para que seja promovido o registo, o facto a registar tem de estar
titulado em documento escrito, art. 43-1. Quando os factos a
registar se referem a prdios, os negcios jurdicos esto
normalmente sujeitos a forma escrita, art. 875.
A publicidade torna possvel a oponibilidade do direito que passa a
ser reconhecvel por qualquer um. Segundo o princpio da
publicidade, esta pode ser espontnea, quando surge atravs da
posse, ou organizada, quando surge atravs do registo. A
finalidade do Registo Predial dotar a ordem jurdica de um
dispositivo organizado que permita a qualquer interessado aferir
da existncia e titularidade dos direitos reais que incidam sobre
prdios, art. 1.
Respeitando o art. 2-1-a), o facto jurdico que determinou a
constituio de um direito de propriedade, um facto sujeito a
registo.
15

Nessa linha, o art. 8-A preceitua ser obrigatrio o registo dos

factos jurdicos constantes do art. 2. O Cdigo do Registo Predial
estabelece igualmente prazos para o cumprimento do dever de
registar 30 dias a contar da data da titulao do facto , art. 8C. Encontram-se obrigados a registar, art. 8-B, al. b), os
advogados, os solicitadores e os notrios, prevendo o art. 8-D as
consequentes sanes no caso de incumprimento do dever de
registar. Todavia, segundo o princpio da instncia, previsto no art.
41, na ordem jurdica portuguesa a promoo do acto de registo
pertence aos interessados com legitimidade para registar e no
oficiosamente ao Conservador predial.
Portanto, no fazendo confuso com o dever de registar, o art. 36
delimita as pessoas que podem requerer o registo, isto , prev a
legitimidade
para
o
registo.
In casu, B tinha a obrigao de promover o registo, e, no o tendo
feito, pode ver o seu direito extinguir-se, porque o registo predial
fica incompleto: verifica-se uma desconformidade entre a situao
substantiva e a situao registal desde a concluso da compra e
venda entre A e B. Em caso de divergncia entre a realidade
substantiva e a realidade registal a primeira que prevalece,
devido natureza ilidvel da presuno constante do art. 7. Feita
a prova que o direito no pertence afinal quele que o registo
proclama como titular, o registo deve ser cancelado, art. 8-1 e do
art. 13.

C no pode penhorar um bem que j no pertence a A, no

podendo prevalecer-se na sua penhora. C, nos termos do art. 5-4,
que adoptou uma concepo restrita, no um terceiro dado que
terceiros so s aqueles que tenham adquirido o seu direito de um
autor comum. Na hiptese prevista, no h autor comum porque
um terceiro cuja posio jurdica no tenha resultado de um acto
de disposio praticado pela mesma pessoa no fica protegido
pelo art. A disps do seu bem a B, mas C no adquire a sua
penhora de A porque o direito no provm de um acto de
disposio do titular inscrito no negcio.
A penhora de C no , assim, oponvel a B e este pode pedir o
cancelamento do registo dela, art. 13. O regime registal no
interfere na realidade substantiva.

No caso de o registo predial se encontrar incompleto, existe o

risco de quem vier a praticar um acto jurdico nada adquirir,
nomeadamente, por o titular inscrito j no ser o titular do direito
na ordem substantiva e no ter, deste modo, legitimidade para
16

dispor do seu direito. o que sucede sub Jdice: um perfeito

exemplo de aquisio tabular, prevista no art. 5.
Neste caso, a mesma pessoa dispe duas vezes do mesmo direito
real sobre o prdio. Se o disponente tem registo a seu favor (A) e
o primeiro acto de disposio no levado ao registo (entre A e
B), a aquisio registal fica desconforme realidade substantiva
(negcio incompleto). Porquanto o disponente continua a figurar
no registo como titular do direito, art. 7-1, o que lhe permite
dispor uma segunda vez. O segundo acto de disposio , porm,
nulo, por falta de legitimidade do disponente, art. 892: se este
disps do direito no primeiro acto, j no tem legitimidade para
dispor dele uma segunda vez. Contudo, uma vez que o registo
est incompleto, e enquanto estiver, qualquer interessado
consegue registar o segundo acto de disposio, como veio a
suceder (D).

Para que o terceiro, D, se encontre protegido pelo art. 5-1,

necessria a verificao de alguns requisitos, a nomear:
O art. 5-1 enuncia-nos o primeiro requisito da sua aplicao: o
preceito abrange apenas os casos de registo incompleto, como j
referido.
O mesmo art. enuncia-nos o segundo e terceiro: o terceiro, para
ser protegido, tem de inscrever o facto aquisitivo do seu direito.
Caso o titular do direito real na ordem substantiva registe a sua
aquisio antes de terceiro, este no beneficiar da proteco
registal prevista no art. D efectivamente registou, e antes de B.
Se a aquisio tabular envolve o sacrifcio da posio jurdica do
titular do direito real, esse sacrifcio justifica-se apenas quando
est em causa a boa f pblica registal. Assim chegamos ao
quarto: a boa f de terceiro. O art. 5-1 no faz qualquer meno
boa f, mas esta uma imposio decorrente da integrao
sistemtica do preceito e da sua teleologia. Basta ver que em
todas as disposies em que ocorre um efeito atributivo do registo
predial no ordenamento portugus, a lei portuguesa exige a boa
f: art. 17-2, art. 122 e art. 291CC. O conceito de boa f
relevante para efeitos da proteco tabular de terceiro encontrase previsto no art. 291-3, que consagra uma boa f subjectiva
tica. Em sentido tico, s h boa f quando, cumpridos os
deveres de diligncia exigidos no caso, haja ignorncia da leso
de um direito de outrem. D encontra-se de boa f porque,
supondo que verificou o registo do prdio x, confiou na situao
que este patenteava.

17

Quanto ao quinto requisito: o carcter oneroso do negcio jurdico

de disposio, como se verifica efectivamente num contrato de
compra e venda.
Note-se que a aquisio tabular tem por fundamento no a boa f,
mas sim a boa f registal. No se trata de proteger o terceiro por
causa da sua boa f, mas salvaguardar a credibilidade da
instituio registal, art. 1.
Questiona-se o que sucede a B. Tratando-se de um direito real de
gozo, no s a oponibilidade que fica suspensa, todo o
aproveitamento da coisa, o uso, a fruio e a disposio. Assim,
tem-se admitido, por no poder existir duas propriedades
singulares sobre a mesma coisa, o sacrifcio da posio do anterior
proprietrio, cujo direito se extingue. Esta extino do direito real
incompatvel aplica-se a todos os casos em que o direito adquirido
tabularmente e o direito sacrificado tenham a mesma natureza.

Sub-hiptese:
E se o direito que B adquiria no fosse a propriedade mas o
usufruto?!
Quid Juris.
Se o direito de B fosse o usufruto, a aquisio da propriedade por
D no determinava a extino do direito de usufruto de B. O
direito de propriedade de D apenas ficaria onerado pelo usufruto
de B.

Hiptese 2:
A doou a B o usufruto do prdio x. A doao outorgada por escritura
pblica de 7-1-06, foi registada na Conservatria competente.
2 anos depois (2008) B vendeu o mesmo usufruto a C, tendo este
ltimo registado a sua aquisio.
Em 10-01-09, D interps uma aco de declarao de nulidade do
contrato de doao celebrado entre A e B. A aco foi registada.
Em 20-04-2011, o Supremo Tribunal da Justia decide em ltima
instncia que a aco procedente, declarando a nulidade da
doao.
Quid Juris.
Doao

C.V.

D
18

A, enquanto proprietrio do prdio x, goza do direito de dispor do

seu prdio, art. 1305 (definio completar).
A celebra um negcio de doao com B, nos termos do art.954,
transmitindo-lhe, assim, o direito de usufruto, al. a).
De acordo com o princpio da consensualidade, previsto no art.
408-1, o direito real constitui-se ou transfere-se no momento da
celebrao do contrato, automaticamente, sem necessidade de
entrega da coisa ou do registo. O contrato desencadeia, por si s,
o efeito translativo. Este princpio tem o mesmo significado quer
para as coisas mveis quer para as coisas imveis, no tendo a
omisso da inscrio registal do facto aquisitivo qualquer
interferncia na eficcia real do contrato. Para que seja promovido
o registo, o facto a registar tem de estar titulado em documento
escrito, art. 43-1. Quando os factos a registar se referem a
prdios, os negcios jurdicos esto normalmente sujeitos a forma
escrita, art. 875.
A publicidade torna possvel a oponibilidade do direito que passa a
ser reconhecvel por qualquer um. Segundo o princpio da
publicidade, esta pode ser espontnea, quando surge atravs da
posse, ou organizada, quando surge atravs do registo. A
finalidade do Registo Predial dotar a ordem jurdica de um
dispositivo organizado que permita a qualquer interessado aferir
da existncia e titularidade dos direitos reais que incidam sobre
prdios, art. 1.
Respeitando o art. 2-1-a), o facto jurdico que determinou a
constituio de um direito de usufruto, um facto sujeito a
registo.
Nessa linha, o art. 8-A preceitua ser obrigatrio o registo dos
factos jurdicos constantes do art. 2. O Cdigo do Registo Predial
estabelece igualmente prazos para o cumprimento do dever de
registar 30 dias a contar da data da titulao do facto , art. 8C. Encontram-se obrigados a registar, art. 8-B, al. b), os
advogados, os solicitadores e os notrios, prevendo o art. 8-D as
consequentes sanes no caso de incumprimento do dever de
registar. Todavia, segundo o princpio da instncia, previsto no art.
41, na ordem jurdica portuguesa a promoo do acto de registo
pertence aos interessados com legitimidade para registar e no
oficiosamente ao Conservador predial.
Portanto, no fazendo confuso com o dever de registar, o art. 36
delimita as pessoas que podem requerer o registo, isto , prev a
legitimidade para o registo.

19

B vem, em 2008, celebrar um negcio de compra e venda com C,

art. 879, pretendendo transmitir-se a titularidade do direito de
usufruto, al. a). Porm, o negcio de doao veio a ser declarado
nulo em 2011, pelo que o direito de usufruto no se transferiu
para B. Logo, o acto de disposio de B para C nulo, por falta de
legitimidade do disponente, art. 892.
Mas proteger-se- C?! Estamos perante um perfeito exemplo de
aquisio tabular, prevista no art. 291.
O art. 291 um preceito atinente aquisio tabular,
pressupondo, por isso, a pr-existncia de um registo
desconforme realidade substantiva por invalidade do negcio
jurdico registado. O fundamento a proteco o mesmo das
outras hipteses legais de aquisio tabular: no a boa f, mas
sim a boa f registal, a salvaguarda da credibilidade da instituio
registal, art. 1.
O art. 291 protege o subadquirente com invalidade substantiva,
portanto, C desde que cumpridos os seguintes requisitos a
nomear:
Em primeiro lugar, a aplicao do art. 291 supe uma situao
registal desconforme com a realidade substantiva, por fora da
inscrio de um negcio jurdico invlido, nulo ou anulvel.
Em segundo lugar, acto de disposio do direito a que se reporta o
facto registado, acto este que est ferido de ilegitimidade,
causando, deste modo, a nulidade do negcio jurdico celebrado e,
com isso, a no produo da eficcia real no plano substantivo.
Em terceiro lugar, o terceiro s recebe proteco em caso de boa
f. O n. 3 do preceito clarifica o que se entende por boa f,
adoptando uma concepo subjectiva tica de boa f. Em sentido
tico, s h boa f quando, cumpridos os deveres de diligncia
exigidos no caso, haja ignorncia da leso de um direito de
outrem. D encontra-se de boa f porque, supondo que verificou o
registo do prdio x, confiou na situao que este patenteava.
Em quarto lugar, s o adquirente em negcio oneroso vem a ser
protegido.
Em quinto lugar, o terceiro tem de registar a sua aquisio antes
do registo de aco de declarao de nulidade ou anulao do
negcio jurdico.
Em sexto, e ltimo, lugar, consta o art. 291-2: se a aco de
declarao de nulidade ou de anulao do negcio jurdico
invlido for proposta e registada nos trs anos subsequentes sua
celebrao, os efeitos da invalidade produzem-se, arrastando
consigo a nulidade dos negcios jurdicos subsequentes.

20

Consagra-se, assim, um perodo de trs anos, durante os quais os

efeitos da invalidade negocial prevalecem mesmo contra o
terceiro de boa f que adquiriu onerosamente a sua posio. O
prazo de trs anos conta-se da data da celebrao do primeiro
negcio invlido, aquele que afecta justamente a legitimidade
negocial dos sucessivos disponentes.
Portanto, in casu, C encontra-se abrangido pela proteco do art.
291 por cumprir todos os requisitos enunciados. O primeiro
negcio invlido data 2006, pelo que em 2011 j passaram mais
de 3 anos, jogando a favor de C.
A vai ver a sua propriedade onerada com o direito de usufruto de
C, sendo estes dois direitos compatveis.

Hiptese 3:
A proprietrio do prdio x que no consta do registo predial. Em 2
de Novembro de 2008, B, funcionrio do cartrio notarial da Vila Nova
de Cines, forjou uma escritura pblica na qual A aparece a vender a
propriedade do prdio x a favor de C.
C, que estava feito com B, requereu a descrio predial do prdio x e
deteve a inscrio registal a seu favor.
Posteriormente, vendeu o prdio a D, que ignorava a tramia, at
porque residia em Frana e nunca tinha conhecido A. Quando A vem
a descobrir o sucedido foi imediatamente consultar o advogado.
Quid Juris.
C.V.

C.V.

primeira vista, A celebra um negcio de compra e venda com C,

nos termos do art. 879, transmitindo-lhe, a propriedade do prdio
x, al. a).
De acordo com o princpio da consensualidade, previsto no art.
408-1, o direito real constitui-se ou transfere-se no momento da
celebrao do contrato, automaticamente, sem necessidade de
entrega da coisa ou do registo. O contrato desencadeia, por si s,
o efeito translativo. Este princpio tem o mesmo significado quer
para as coisas mveis quer para as coisas imveis, no tendo a
omisso da inscrio registal do facto aquisitivo qualquer
interferncia na eficcia real do contrato. Para que seja promovido
o registo, o facto a registar tem de estar titulado em documento
escrito, art. 43-1. Quando os factos a registar se referem a
prdios, os negcios jurdicos esto normalmente sujeitos a forma
escrita, art. 875.
21

Todavia, in casu, o contrato de compra e venda entre A e C no se

afere vlido na medida que se constata que no foi realmente o
titular do prdio x a dispor do seu direito, nos termos do art.
1305. No tendo sido o proprietrio a realizar o negcio jurdico,
no houve aquisio mas sim venda de bens alheios, por falta de
legitimidade, art. 892.
C, ainda assim, e a par da tramia, veio requerer a descrio
predial e, de seguida, a inscrever-se no registo predial.
A finalidade da descrio predial consta do art. 79-1: trata-se de
determinar a localizao fsica do prdio, onde se situa, qual a sua
rea, a sua conformao (urbano, rstico e misto, o seu valor
patrimonial e situao matricial) art. 82-1. De cada prdio feito
uma descrio distinta, art. 79-2. Nenhum acto registal,
nomeadamente inscrio ou averbamento, feito sem que a
descrio do prdio esteja lanada, pelo que C, querendo registar,
procedeu descrio do prdio.
J a inscrio registal visa definir a situao jurdica dos prdios,
art. 91-1. A inscrio pode ser definitiva ou provisria: a inscrio
definitiva constitui o registo final do acto, enquanto que a
inscrio provisria tem lugar quando o facto a registar
insuficiente para produzir a alterao jurdica do prdio, art. 70 e
92. A inscrio registal reporta-se aos factos sujeitos a registo
segundo o disposto nos art. 2 e 3.
Efectivamente, de acordo com o art. 2-1-a), o facto jurdico que
determina a constituio de um direito de propriedade, um facto
sujeito a registo. O art. 8-A preceitua ser obrigatrio o registo dos
factos jurdicos constantes do art. 2, mas como examinado, no
se constituiu um direito de propriedade.
A publicidade torna possvel a oponibilidade do direito que passa a
ser reconhecvel por qualquer um. Segundo o princpio da
publicidade, esta pode ser espontnea, quando surge atravs da
posse, ou organizada, quando surge atravs do registo. A
finalidade do Registo Predial dotar a ordem jurdica de um
dispositivo organizado que permita a qualquer interessado aferir
da existncia e titularidade dos direitos reais que incidam sobre
prdios, art. 1.
C, que no validamente o titular do direito de propriedade do
prdio x, vem ainda assim a proceder ao registo.
A ineficcia do registo abrange as situaes de inexistncia do
registo, art. 14, e de nulidade registal, art. 16. Sub Jdice, o
registo de C nulo face ao art. 16- a).
Quer com o registo inexistente quer com o registo nulo, a situao
registal encontra-se em discrepncia com a situao substantiva e
22

aquele em favor do qual funciona a presuno registal, art. 7, no

ser o titular do direito do direito na ordem substantiva.

C, vem agora celebrar um negcio de compra e venda com D.

Todavia, o contrato de compra e venda no se afere, tambm,
vlido, na medida que se constata que no foi realmente o titular
do prdio x a dispor do seu direito, nos termos do art. 1305. No
tendo sido o proprietrio a realizar o negcio jurdico, no houve
aquisio mas sim venda de bens alheios, por falta de
legitimidade, art. 892.
Mas proteger-se- D?! Estamos perante um perfeito exemplo de
aquisio tabular, prevista no art. 17-2.
O art. 17-2 liga-se directamente declarao judicial de nulidade
do registo prevista no n. 1, que reporta-se aos casos em que
terceiro adquire uma posio jurdica com base no registo nulo
adquirido de algum que no era substantivamente o titular do
direito real. Verificados os requisitos enunciados no art. 17-2, o
terceiro adquirente no v a sua posio ser afectada pela
declarao de nulidade do registo predial.
Um primeiro requisito expe que o art. s tem aplicao quando o
registo nulo induz uma desconformidade com a ordem
substantiva.
Como segundo requisito, existncia de um acto de disposio
fundado no registo nulo.
Em terceiro lugar, o terceiro tem de registar a sua aquisio antes
do registo da aco de declarao de nulidade do registo ou o
registo da aco de declarao de nulidade do acto de disposio
fundado no registo nulo.
Se a aquisio tabular envolve o sacrifcio da posio jurdica do
titular do direito real, esse sacrifcio justifica-se apenas quando
est em causa a boa f pblica registal. Assim chegamos ao
quarto requisito: a boa f de terceiro. O conceito de boa f
relevante para efeitos da proteco tabular de terceiro encontrase previsto no art. 291-3, que consagra uma boa f subjectiva
tica. Em sentido tico, s h boa f quando, cumpridos os
deveres de diligncia exigidos no caso, haja ignorncia da leso
de um direito de outrem. D encontra-se de boa f porque,
supondo que verificou o registo do prdio x, confiou na situao
que este patenteava.
Em quinto lugar, s o adquirente em negcio oneroso vem a ser
protegido.
Diferentemente do art. 5 que assenta num esquema de dupla
disposio, o art. 17-2, protege um terceiro subadquirente, pelo
23

que o terceiro protegido no nunca aquele que beneficia do

registo nulo, mas sim o adquirente em negcio concludo com
base no registo nulo.
D no registou ainda o facto constitutivo, pelo que necessitar de
o fazer, antes da aco de declarao de nulidade, para que seja
protegido pelo art.
A, por seu lado, poderia requerer a inexistncia do registo, sem
necessidade de declarao judicial, art. 15-1 e 2, tendo o registo
nulo de ser declarado judicialmente, art. 17-1.

Sub-hiptese:
E se D registou a aquisio?

Nesse caso, D encontra-se abrangido pela proteco do art. 17-2

por cumprir todos os requisitos enunciados.
Questiona-se o que sucede a A. Tratando-se de um direito real de
gozo, no s a oponibilidade que fica suspensa, todo o
aproveitamento da coisa, o uso, a fruio e a disposio. Assim,
tem-se admitido, por no poder existir duas propriedades
singulares sobre a mesma coisa, o sacrifcio da posio do anterior
proprietrio, cujo direito se extingue. Esta extino do direito real
incompatvel aplica-se a todos os casos em que o direito adquirido
tabularmente e o direito sacrificado tenham a mesma natureza.
Sub-hiptese:
E se o prdio x no estivesse omisso e, ao invs, A tivesse, desde
incio, registo a seu favor.

Na hiptese em questo, D no se encontraria protegido pelo art.

17-2, pois A beneficia do efeito consolidativo do registo predial.
O efeito atributivo do registo predial no prevalece sobre o efeito
consolidativo, que definitivo. Por isso, o efeito atributivo s se
compatibiliza com o efeito consolidativo quando o titular do
direito real na ordem substantiva no tem registo a seu favor.
A posio de A de algum que adquiriu validamente o seu
direito e ainda se incumbiu ao seu registo nada mais poderia ter
feito para se proteger, pelo que merece ser protegido.

24