I

UNIVERSIDAD VERACRUZANA
Facultad de Contadura y Administracin

Proyecto de inversin: Unidad habitacional

estudiantil zona el Sumidero, municipio de
Ixtaczoquitlan

TESINA
para obtener el Ttulo de:

Licenciado en Contadura
Presenta:

Sarita Xotlanihua Lpez

Asesor:

M.D.F. Brenda Marina Martnez Herrera

Xalapa-Enrquez, Veracruz

Agosto 2008
II

DEDICATORIAS Y/O AGRADECIMIENTOS

A tatin:
Por darme todo su cario y apoyo incondicional durante toda mi vida, sin l esto no
hubiera sido posible.

A mis padres:
Teodula Lpez Yza y Jess Xotlanihua Garca, por su confianza y eterno amor, por
haberme levantado cada vez que me senta derrotada, por todo gracias.

A mis hermanas:
Adriana, Anglica y Karla por estar siempre a mi lado, contagiarme de su alegra y
apoyarme da con da.

A mi director de tesis:
M.D.F. Brenda Marina Martnez Herrera, por haberme empapado de sus conocimientos,
por su apoyo durante mi tesina y haberme dedicado gran parte de su tiempo y paciencia.
I

INDICE
Resumen..................................................................................................................1
Introduccin..............................................................................................................3
1. Captulo 1: Importancia de los proyectos de inversin
1.1.

Conceptos generales..........................................................................7

1.1.1. Definicin de proyecto...................................................................7

1.1.2. Definicin de inversin..................................................................8
1.1.3. Qu es un proyecto de inversin?..............................................8
1.1.4. Tipos de proyectos........................................................................9
1.2.

Componentes de un proyecto de inversin.......................................11

1.2.1. Estudio de mercado.....................................................................12

1.2.2. Estudio Tcnico ..........................................................................20
1.2.3. Estudio jurdico y organizacional del proyecto............................23
1.2.4. Estudio financiero........................................................................29
2. Captulo 2: Estudio de la zona El Sumidero, Municipio de Ixtaczoquitlan
2.1.

Aspectos generales...........................................................................46

2.1.1. Historia.........................................................................................46
2.1.2. Ubicacin.....................................................................................47
2.1.3. Economa.....................................................................................48
2.1.4. Poblacin.....................................................................................48
2.1.5. Justificacin del proyecto............................................................49
2.1.6. Objetivos del proyecto.................................................................50
2.2.

Arrendamiento...................................................................................50

2.2.1. Concepto de arrendamiento........................................................50

2.2.2. Concepto de arrendamiento civil.................................................51
2.2.3. Sujetos: Arrendador y arrendatario.............................................51
2.2.4. Contrato de arrendamiento.........................................................53
2.2.5. Clasificacin de arrendamien.to..................................................53
2.2.6. Contabilizacin para arrendador y arrendatario..........................54
2.2.7. El arrendamiento desde el punto de vista fiscal..........................54
II

3. Captulo 3: Proyecto de Inversin: Unidad habitacional estudiantil, zona el

Sumidero, Municipio de Ixtaczoquitlan
3.1.

Estudio

de

mercado...........................................................................58
3.1.1. Caracterizacin del servicio.........................................................58
3.1.2. Anlisis de la demanda................................................................60
3.1.3. Anlisis de la oferta......................................................................67
3.1.4. Balance oferta/demanda..............................................................68
3.2.

Estudio tcnico..................................................................................70

3.2.1. Localizacin de la empresa.........................................................70

3.2.2. Tamao de la planta....................................................................72
3.2.3. Descripcin de la planta..............................................................73
3.2.4. Proceso del servicio....................................................................75
3.3.

Estudio organizacional y jurdico del proyecto..................................80

3.3.1. Estudio Organizacional...............................................................80

3.3.2. Estudio Jurdico..........................................................................83
3.4.

Estudio Financiero............................................................................84

3.4.1. Fuentes del uso del dinero en efectivo.......................................84

3.4.2. Clculos estimativos de ingresos esperados..............................85
3.4.3. Clculos estimativos de costos y gastos esperados...................86
3.4.4. Flujo de efectivo del proyecto a un ao......................................87
3.4.5. Estado de resultados..................................................................89
3.4.6. Balance general..........................................................................91
3.4.7. Anlisis financiero ......................................................................94
3.4.8. Punto de equilibrio......................................................................96
3.4.9. Estados financieros proyectados................................................98
3.4.10.

Evaluacin econmica del proyecto......................................101

Conclusin............................................................................................................106
Fuentes de Informacin........................................................................................109
Documento con acceso en la Worl Wide Web......................................................110
Anexo 1.................................................................................................................112
III

Anexo 2.................................................................................................................117
Indice de figuras....................................................................................................121
Indice de tablas.....................................................................................................122

IV

RESUMEN
Un proyecto es un conjunto de antecedentes que permiten juzgar las ventajas y
desventajas que presenta la asignacin de recursos.
Una inversin es el empleo productivo de bienes econmicos, que da como
resultado una magnitud de stos mayor que la empleada o como una aportacin
de recursos para obtener un beneficio a futuro.
En su conjunto, un proyecto de inversin es una aplicacin de recursos a
inversiones fijas que generan ingresos por varios aos.
Una vez explicado sto, lo que se pretende con el proyecto de inversin: Unidad
habitacional estudiantil, zona el Sumidero, Municipio de Ixtaczoquitlan, es
arrendar departamentos exclusivamente para estudiantes de la zona CrdobaOrizaba, que sern instalados en el nuevo campus.
Por lo tanto es necesario aclarar que arrendamiento es un acto por el cual una
persona llamada arrendador se compromete a conceder el uso o goce temporal de
una cosa, a otra llamada arrendatario, obligndose a esta ltima a pagar como
contraprestacin una cantidad determinada llamada renta.
Se han realizados los estudios de mercado, tcnico, administrativo y financiero, los
cuales arrojaron como resultado que el proyecto expuesto es viable para ponerlo
en marcha.
El presente anlsis est proyectado a 15 aos, ya que la inversin es muy alta, sin
embargo, es importante mencionar que la inversin ser recuperada a 13 aos.

INTRODUCCIN

El objetivo de realizar los estudios que conforman un proyecto de inversin, es

conocer si determinada idea que se pretende poner en marcha es viable o
simplemente se descarta.
Estos estudios, dan la pauta para seguir paso a paso un anlisis minucioso sobre
un proyecto de inversin. Los estudios a los que se hace referencia con
anterioridad son el estudio de mercado, el tcnico, administrativo u operativo y el
financiero, al final se debe concluir con un estudio econmico que permitir
conocer, basndose en pruebas, si es conveniente que un negocio o servicio sea
puesto en marcha.
A continuacin se presenta el proyecto de inversin: Unidad habitacional
estudiantil, zona el Sumidero, Municipio de Ixtaczoquitlan, el cual es una
propuesta de accin tcnico-econmica para resolver la necesidad de una
poblacin estudiantil, utilizando un conjunto de recursos disponibles, como lo son
recursos humanos, materiales y tecnolgicos.
El proyecto se realizar en el Sumidero, ya que ah es en donde se ubicarn las
instalaciones del nuevo campus de la Universidad Veracruzana, lo cul es
conveniente para los habitantes de la zona.
El objetivo que persigue el presente proyecto es conocer un entorno con el fin de
resolver un problema social, puesto que gracias a ste, a los estudiantes
universitarios se les facilitar su estancia en el Sumidero, ya que dicho lugar se
encuentra alejado de las principales ciudades de la regin, as tambin, ayudar al
desarrollo social, mejorando las condiciones de vida de los habitantes, puesto que
ser una fuente de empleo.
En cada decisin que se debe tomar siempre existe un riesgo de que la opcin
superficialmente ms conveniente no sea la correcta, sin embargo el anlisis del
proyecto de inversin ayudar a ser mas asertivos con la respuesta.
Cabe mencionar que se realizarn diversas investigaciones en libros para un
mejor sustento de los resultados, as tambin se estudiar la zona el Sumidero de
3

una forma directa, es decir, con cuestionamientos a los pobladores del lugar para
obtener la mayor cantidad de informacin posible.
Los libros que se consultarn para poder realizar esta investigacin

fueron

escritos por expertos en proyectos de inversin, as como en mercadotecnia y en

administracin.
Como resultado, se espera que los habitantes del Sumidero acepten la instalacin
de los departamentos cerca de la zona universitaria, y comprendan la importancia
de stos tanto para los estudiantes como para ellos.
Ahora bien, independientemente de la investigacin de campo, se aplicarn
encuestas a los estudiantes de la Universidad Veracruzana de la zona de Xalapa,
con el objetivo de determinar sus preferencias sobre los departamentos
estudiantiles a diferencia de otras opciones como lo son las pensiones, casas
habitacin e incluso casas rentadas.
Dentro de sta tesina, especficamente en el captulo uno: Importancia de los
proyectos de inversin se manejar el significado de proyecto de inversin, dando
inicio a un margen terico, esto con la finalidad de ampliar los conceptos
generales utilizados dentro de ste tema, de sta manera quedarn claros todos
los trminos utilizados en este estudio.
Se dar una explicacin detallada de los estudios ya mencionados: de mercado,
tcnico, administrativo, y financiero y que por consiguiente se pondrn en prctica.
En el captulo dos: Estudio de la zona el Sumidero, municipio de Ixtaczoquitlan,
se mostrar un anlisis completo del lugar en donde se pretende llevar a cabo el
proyecto, tomando en cuenta la historia del lugar, la economa con la que cuenta
el Sumidero y por lo tanto, las actividades de poblacin actual.
Dentro del mismo captulo, se toca el tema de arrendamiento, en donde se explica
el concepto de ste, as tambin destaca la diferencia entre arrendamiento civil y
arrendamiento financiero, los tipos de arrendamiento existentes y las personas
4

que participan en l. Es importante mostrar la importancia que tiene el

arrendamiento en cuanto al punto de vista contable as como fiscal, por lo mismo
se agreg un apartado en donde se explica el papel que juega el arrendamiento
en cada uno de ellos.
Por ltimo en el tercer captulo: Proyecto de inversin: Unidad habitacional
estudiantil, zona El Sumidero, municipio de Ixtaczoquitlan, se realizar el caso
prctico del proyecto de inversin, en donde se realizarn los puntos sealados en
los captulos anteriores.
As tambin, al final de los tres captulos se anexarn: el reglamento de
construccin y un ejemplo de contrato de arrendamiento, los cuales son
fundamentales para la realizacin del presente proyecto.

CAPTULO 1: IMPORTANCIA DE LOS

PROYECTOS DE INVERSIN

1.1. Conceptos generales

En este captulo se pretende dar a conocer los conceptos bsicos empleados en
un proyecto de inversin, as como los pasos a seguir para ponerlo en marcha.
Algunos de los conceptos presentados son: proyecto, inversin, proyecto de
inversin, los puntos a tratar en un estudio de mercado, los requerimientos para
realizar un estudio tcnico y todo lo referente al estudio organizacional y
financiero.

1.1.1. Definicin de proyecto:

En cada rama del estudio existen diversidad de proyectos, sin embargo, solo hay
un significado de ste, a pesar de que es utilizado por diferentes autores con
distintas palabras.
Segn la Organizacin de las Naciones Unidas (1978), el proyecto es un
conjunto de antecedentes que permiten juzgar las ventajas y desventajas que
presenta la asignacin de recursos, llamados tambin insumos, a un centro o
unidad productora donde sern transformados en bienes o servicios.
Es un conjunto de ideas, datos, clculos, diseos, grficos, y documentos
explicativos integrados en forma metodolgica, que dan los parmetros de cmo
ha de ser, como ha de realizarse, cunto ha de costar y los beneficios que habrn
de obtenerse de determinada obra o tarea; que son sometidos a anlisis y
evaluaciones para fundamentar una decisin de aceptacin o rechazo (Huerta,
1995, p.17).
Otra definicin clara y bsica que da el Instituto Latinoamericano es: El proyecto
es un plan prospectivo de una unidad de accin capaz de materializar algn
aspecto del desarrollo econmico y social.

Un proyecto es un conjunto de actividades independientes orientadas al logro de

un objetivo especfico en un tiempo determinado y que implica la asignacin de
recursos de inversin (Ortega, 2006, p. 16).
Recapitulando la informacin presentada con anterioridad se dice que un proyecto
es la base para la realizacin de una idea a corto, mediano o largo plazo y a su
vez obtener mayores beneficios econmicos, sociales o financieros a un tiempo
futuro, en s, un proyecto es el deseo de realizar algo.

1.1.2. Definicin de inversin

Para definir el concepto de inversin se dice que Es el empleo productivo de
bienes econmicos, que da como resultado una magnitud de stos, mayor que la
empleada (Huerta, 1995, p.17).
Hernndez Hernndez (2005) define el concepto de inversin como:

Empleo productivo de bienes econmicos, que da como resultado una

magnitud de stos mayor que la empleada o como una aportacin de
recursos para obtener un beneficio a futuro.

Es el conjunto de recursos que se emplean para producir un bien o servicio

y generar una utilidad (Hernndez Hernndez, 2005, p.425).

Por lo tanto, se puede decir que se realiza una inversin con el fin de recibir un
beneficio econmico.

1.1.3. Qu es un proyecto de inversin?

Cada autor tiene un concepto diferente sobre lo que es un proyecto de inversin. A
continuacin se presentan algunos de stos conceptos:
1. El proyecto de inversin se define como el paquete de inversiones,
insumos y actividades, diseados con de fin de eliminar o reducir varias
restricciones al desarrollo, para lograr productos o beneficios, en trminos
8

del aumento de la productividad y del mejoramiento de la calidad de vida de

un grupo de beneficiarios dentro de un determinado periodo de tiempo
(Ortega, 2006, 18).

2. Es una aplicacin de recursos a inversiones fijas que generan ingresos por

varios aos, es decir, es una erogacin de insumos materiales, humanos y
tcnicos que se lleva a cabo en el presente y cuyo objetivo es obtener un
rendimiento en un plazo razonable, ste se ve cristalizado al incrementar la
productividad, la calidad, la utilidad, la prestacin de servicios, etc. (Huerta,
1995, p.17).

3. Un proyecto de inversin es una serie de planes que se piensan poner en

marcha para dar eficiencia a alguna actividad u operacin econmica o
financiera, con el fin de obtener un bien o un servicio en las mejores
condiciones y conseguir una retribucin (Hernndez Hernndez, 2005,
p.425).

Un proyecto de inversin es importante puesto que permite saber si el proyecto

que se tiene en mente es factible o no, hay que tener claro que no todas las ideas
son exitosas.

1.1.4. Tipos de proyectos

Atendiendo Abraham Hernndez Hernndez (2005), se clasifica a los proyectos de
la siguiente manera:

De acuerdo al sector al que van dirigidos:

1. Agropecuarios: En ste grupo se encuentra englobado el sector
primario, dirigidos al campo de la produccin animal y vegetal. Un
9

ejemplo del grupo agropecuario es: pisccolas, encargados de la cra

y engorda de cerdos, frutcolas, que se dedican a la explotacin de
frutales. Su principal caracterstica es que en ellos no se realiza
ninguna transformacin.
2. Industriales: A diferencia del bloque anterior, en este grupo se realiza
la transformacin del producto. Pertenecen al sector secundario, es
decir, el sector industrial. Comprenden los proyectos de la industria
manufacturera, la industria extractiva y el procesamiento de los
productos extractivos de la pesca, de la agricultura y de la actividad
pecuaria.
3. De servicios: Ubicados en el sector terciario, algunos ejemplos de
estos son los proyectos de educacin, hidrulicos, transportes,
etctera. No se encuentran incluidos los proyectos de infraestructura
social.

De acuerdo con su naturaleza, los proyectos de inversin se clasifican en:

1. Dependientes: Como su nombre lo indica, son dos o mas proyectos
relacionados, es decir, al

aprobar un proyecto se aceptan los

dems.
2. Independientes: Referente a dos o ms proyectos que son
analizados y aprobados o rechazados de forma individual, sin que la
decisin afecte a los dems.
3. Mutuamente excluyentes: Este caso ocurre cuando se analiza un
conjunto de proyectos y la ocurrencia de un evento impide
automticamente la ocurrencia del otro evento.
10

La tercera clasificacin es por bienes o servicios:

1. De bienes: Los bienes pueden ser: Agrcolas, forestales, industriales,
martimos, mineros, pecuarios, etctera.
2. De servicios: Se dividen en infraestructura social, fsica, hidrulica,
de transporte.

Otra clasificacin que maneja Hernndez Hernndez (2005), es la siguiente:

Proyecto de inversin privado: Este tipo de proyecto es realizado por un

empresario particular para satisfacer sus objetivos. Los beneficios que
llegue a obtener del proyecto sern arrojados de las ventas realizadas de
bienes o servicios.

Proyecto de inversin pblica o social: Busca cumplir con objetivos sociales

a travs de metas gubernamentales o alternativas, empleadas por
programas de apoyo.

1.2. Componentes de un proyecto de inversin.

Un proyecto de inversin cuenta con una serie de pasos que permiten la
realizacin plena de ste.
A continuacin se mencionan los cuatro pasos indispensables de acuerdo a
Hernndez Hernndez (2005) para llevar a cabo un proyecto de inversin:

11

1.2.1. Estudio de mercado:

MERCADO
El concepto de mercado surge desde tiempos pasados, en el momento en que los
primitivos se dieron cuenta que, de acuerdo a la necesidad de un pueblo, podan
realizar un trueque de lo que producan a cambio de un pago en especies.
De sta manera se empezaron las relaciones comerciales, convirtindolo en un
medio de subsistencia, puesto que ambas partes, comerciante y comprador,
cubra una necesidad elemental.
Actualmente sta prctica sigue teniendo la misma importancia, puesto que el
mercado ha ido en expansin.
Si es bien cierto, un estudio de mercado trata de determina el espacio que ocupa
un bien o un servicio en un mercado especfico.
CONCEPTO DE MERCADO:
Los economistas utilizan un concepto respecto a mercado: Es el rea geogrfica
en la que concurren compradores y vendedores de una mercanca para realizar
transacciones comerciales: comprar y vender a un precio determinado (Mndez,
2005, p. 303).
Desde el punto de vista de los mercadlogos, el mercado puede definirse como el
conjunto de personas ms o menos organizado en constante comunicacin para
realizar transacciones comerciales (Mndez, 2005, p. 303).

12

En general, este vocablo se refiere a un sitio donde concurren vendedores y

compradores con el propsito de satisfacer sus necesidades respectivas (F.
Holtje, 1991, p.13).
Mercado

es

el

conjunto

de

personas

unidades

de

negocios

que

consumen/utilizan un producto o un servicio, o las que se pueden inducir a que lo

consuman/utilicen (Fischer, 2006, p.20).
En s, el mercado es el lugar en donde por medio de la oferta y la demanda se
realizan transacciones de bienes o servicios a un determinado precio.
TIPOS DE MERCADO
Hernndez Hernndez (2005) clasifica al mercado de dos maneras, de acuerdo al
rea geogrfica y de acuerdo al tipo de consumo:
a) Segn el area geogrfica:
1. Locales
2. Regionales
3. Nacionales
4. Globales
b) Segn el tipo de consumo:
1. De mercancas
2. De servicios
ESTUDIO DE MERCADO
El estudio de mercado es una herramienta de mercadeo que permite y facilita la
obtencin de datos, resultados que sern analizados y procesados mediante
herramientas estadsticas y as obtener como resultados la aceptacin o no de una
idea junto con las complicaciones de un producto dentro del mercado.
13

El estudio de mercado sirve al

investigador ya que mediante l rene la

informacin bsica relevante para encontrar varias soluciones para los criterios
establecidos en el proyecto, y as decidir si invertir en l o no. Sirve como base
para realizar los dems estudios como lo son el tcnico, el estudio organizacional
y por ltimo el estudio financiero. Es importante tomar en cuenta que entre mejor
sea el estudio del entorno, menor ser la incertidumbre y por lo tanto la toma de
decisiones ser mejor.
La importancia del estudio de mercado radica en que por medio de l se evitan
gastos, puesto que en ocasiones los proyectos que en primera instancia parecen
viables, son descartados por estudios que arrojan resultados negativos, tambin
permiten conocer

el ambiente en donde la empresa pretende realizar sus

actividades, ayuda a ver con mayor claridad cules son las fortalezas y
debilidades en cuanto a funcionamiento del proyecto as como tambin de las
empresas competidoras, permite saber si el proyecto va a satisfacer una
necesidad real.
Para el estudio de mercado se tiene que tomar en cuenta dos variables bsicas: la
demanda y la oferta de productos y servicios.
Entre los puntos que Salazar (1992) considera en la realizacin de los estudios de
mercado estn:

La definicin del bien a producir, a travs del cual se identifica desde un

punto de vista comercial y econmico, el tipo de bien que se pretende
lanzar al mercado.

El anlisis del consumidor mediante el que se define una segmentacin del

mercado, se examinan las necesidades de los consumidores, el proceso de
compra y se identifica la forma de obtener la informacin para el anlisis.
14

El anlisis del medio competitivo; por medio de ste se examina la

estructura del mercado, las bases en que se fundamenta la competencia y
las limitaciones institucionales.

Previsin de la demanda, mediante este punto se determinan las tcnicas y

consideraciones para efectuar las proyecciones de las ventas (p.25).

ANLISIS DE LA DEMANDA:
La demanda consiste en estudiar la evolucin histrica y proyectada del
requerimiento de los bienes o servicios mediante la ayuda de estadsticas
(produccin, importaciones, exportaciones, ventas, etc.), entrevistas, cuestionarios
y cualquier otro medio que permita conocer las caractersticas de los demandantes
y mercado que se desea atacar y/o establecer.
Los elementos bsicos en la determinacin de la demanda son: los precios
factibles del producto, el ingreso y egreso de los consumidores y los precios de los
productos complementarios o sustitutos.
Para llevar a cabo un estudio de mercado se analizar la demanda, de acuerdo a
los siguientes puntos:

Producto: La cantidad de producto que los consumidores estn dispuestos

a adquirir a distintos precios en un tiempo determinado. Es algo tangible o
un servicio que satisface la necesidad de un cliente (F. Holtje, 1991, p.36).

Bien o servicio: Es el resultado de llevar a cabo necesariamente al

menos una actividad en la interfaz entre el proveedor y el cliente y

generalmente es intangible (Serie de normas ISO 9000).

15

En este caso el aumento del precio disminuir la demanda del bien o

servicio. Como respuesta de o anterior, se sustituir el bien por otro,
aumentando la demanda del ltimo.
FUENTES DE INFORMACIN
Se toma en cuenta las fuentes de informacin ya sean primarias o secundarias:

Primarias: Su finalidad es exclusivamente la investigacin, comprende toda

la informacin obtenida por los investigadores, parte de datos histricos.
Son los consumidores, productores y distribuidores del producto, y los
expertos que trabajan en el ramo (Salazar, 1992, p.28).

Secundarias: Irnicamente son anteriores a las primarias, puesto que la

informacin recapitulada ser tomada de pelculas, revistas, videos, y su
propsito no es precisamente la investigacin (Hernndez, 2005, p.22).

TECNICAS DE RECOLECCIN:

Observacin: Se obtiene a travs de nuestros sentidos.

Entrevista: Formulacin de preguntas por medio de un cuestionario a

personas. Las preguntas se estructurarn dependiendo a la informacin
que se pretende obtener.

Recopilacin de informacin: Consiste en recopilar datos en las fuentes de

informacin.

Salazar Poot (1992) maneja la siguiente clasificacin de las tcnicas de

recoleccin:
16

Recopilacin metdica: Consiste en un diseo explcito de investigacin, en

un muestreo estadstico y en procedimientos normalizados de captura de
informacin. Este tipo de recopilacin se realiza a travs de encuestas por
telfono, correo o en entrevistas directas.

Recopilacin no metdica: Consiste en hablar con unos cuntos

consumidores o distribuidores, o ya sea en examinar informacin facilitada
por empresas o productos que compiten con los propios.

ANLISIS DE LA OFERTA:
La oferta son todos los bienes o servicios que se ofrecen en el mercado en un
tiempo determinado (Hernndez Hernndez, 2005, p.23).
Estriba en establecer el vnculo entre la demanda y la forma en que sta ser
cubierta por la produccin presente futura del bien o servicio que se pretende
introducir al mercado a satisfacer (Huerta, 1995, p.26).
Para la oferta se tomarn en cuenta las siguientes determinantes:

El precio del bien:

El precio es una unidad de medida con respecto del cual se evalan y
venden productos y servicios (F. Holtje, 1991, p.48).
Para poder determinar el precio de un bien o un servicio determinado se
deber tomar en cuenta la rentabilidad, el volumen y las consideraciones
sociales.

17

Una regla dentro referente al precio es: si el precio aumenta, la cantidad de

pedido tambin, si el precio disminuye, la cantidad ser menor.

La tecnologa:

La produccin va de la mano con la tecnologa, puesto que si la empresa cuenta

con una tecnologa sofisticada, entonces la produccin del producto ser mayor y
de mejor calidad.

Oferta de los insumos:

Cuando hay abundancia o escasez de insumos, se va a limitar la produccin del

bien o servicio, y por lo tanto la oferta de ste hacia el consumidor.

Condiciones meteorolgicas:

Este punto slo se tomar en cuenta para determinados productos y servicios, los
cuales dependen directamente de las condiciones naturales: clima, lluvia, grado de
humedad.
Segn Hernndez Hernndez (2005), para analizar la oferta se debe tener en
consideracin aspectos como lo son la factibilidad y estabilidad del proyecto,
algunos de ellos son:

Localizacin de la oferta.

Estructura de la produccin o servicio.

Materia prima empleada.

Disponibilidad de la mano de obra.

Si existen estudios adecuados.

Debilidades de la competencia.

Polticas de ventas.

Un punto importante para la compra y venta de un producto o servicio, es el medio

por el cual se va a establecer esta transferencia son los llamados medios de
comercializacin, que tienen como fin colocar el bien tiempo y lugar adecuado.
18

La publicidad juega un papel importante puesto que es un medio de informacin

con el que cuenta el consumidor del producto o servicio.
Salazar (1992) menciona que, debido a que varan las necesidades de
informacin de los consumidores, existen numerosos objetivos de promocin,
entre ellos facilitar informacin concreta sobre el producto, hacer que el
consumidor se entere de la existencia del producto, establecer el prestigio del
servicio, estimular la compra inmediata y mantener seguimiento publicitario
despus de la compra.
En s, el objetivo de la publicidad es estimular a la demanda, sobre todo cuando el
producto o servicio es nuevo en el mercado.
Los canales de distribucin tambin juegan un papel importante para llevar a cabo
la venta de un producto, puesto que es la ruta que ste sigue para llegar al
consumidor final, entre mas intermediarios participen en sta etapa, mayor ser el
costo del producto.
El costo del producto es menor

Producto

Consumidor

Figura 1.1. Producto-consumidor

El precio del producto ser menor a diferencia del esquema.

Producto

Minorista

Consumidor

Figura 1.2. Producto-minorista-consumidor

19

Los factores que son necesarios estudiar para seleccionar un sistema de

distribucin, segn F. Holtje (1991) son:

Caractersticas del mercado, que incluye hbitos de compra del

cliente, ubicacin geogrfica y prcticas prevalecientes en la
industria.

Naturaleza del producto.

Naturaleza de la compaa.

Clima general de los negocios.

A la hora de decidir cul es el canal de distribucin ms efectivo se deber tomar

en cuenta que cualquier decisin se ver reflejada en el sistema financiero.

1.2.2. Estudio tcnico

El estudio tcnico es un anlisis del proceso de produccin de un bien o de la
prestacin de un servicio, en el que se tomarn en cuenta aspectos como la
materia prima, mano de obra, maquinaria, inversin requerida, tamao, y
localizacin de las instalaciones y la forma en que se organizar la empresa
(Hernndez, 2005, p.38).
Consiste por un lado en identificar y especificar las caractersticas que debe tener
un activo fijo (inmuebles, maquinarias y equipos) necesario para llevar a cabo la
produccin de un determinado bien y/o servicio, as como los diversos insumos
que requiere para su adecuado funcionamiento, y disear un proceso productivo
ptimo que permita la mejor utilizacin y control de los recursos destinados al
funcionamiento del proyecto (Huerta, 1995, p.26).
Tiene como principal objetivo especificar tcnicamente los factores fijos y variables
dentro del proyecto y que permitirn la instalacin adecuada de las unidades
productivas.
20

Hernndez Hernndez (2005) presenta los pasos para realizar el estudio tcnico,
los cuales se mencionarn a continuacin:

Anlisis detallado del producto o servicio, tomando en cuenta sus

caractersticas fsicas, materiales, colores y otras caractersticas que lo
definan.

Programa de produccin: En este punto se determina que tipo de

maquinaria se requiere, definicin de las dimensiones de las instalaciones
de la planta.

Descripcin del proceso del servicio: Permite el clculo de los costos por
cada etapa e incluso el costo de construccin de acuerdo con la distribucin
de la maquinaria.

Requerimientos de insumos y mano de obra.

Cronograma de construccin e inversiones.

Los pasos mencionados con anterioridad se complementan con los sealados

por Rucker (1992), los cuales son: Macro-localizacin y Micro-localizacin, estos
sern sealados con ms detalles con posterioridad.
Para poder analizar los lugares en donde se puede establecer un bien o servicio,
segn Rucker se deber tomar en cuenta:
1. El rea comprendida entre las fuentes de suministro de los principales
mercados.

21

2. Los factores viables para el proyecto y se localizan los lugares en los cules
stos existen, en el caso de productos o los lugares similares al servicio a
prestar.
3. De stos lugares se eliminan aquellos que por razones como infraestructura
general deficiente, imposibilidad de obtener permisos de construir empresas
del tipo estudiado, condiciones climatolgicas desfavorables,

resultan

desfavorables para el proyecto.

Los tres puntos sealados se realizaran con la Macro-localizacin y la Microlocalizacin.
MACRO-LOCALIZACIN
La macro-localizacin es el estudio que tiende a determinar la regin o territorio en
el que el proyecto tendr influencia con el medio.
Describe sus caractersticas y establece ventajas y desventajas que se pueden
comprar en lugares alternativos para la ubicacin de la planta.
MICRO-LOCALIZACIN
Es la localizacin especfica del proyecto. Este anlisis es ms detallado, ya que
se realiza a las dos o tres posibles localizaciones, de manera que se busca el
lugar exacto para instalar la planta.
Se examinarn los factores importantes y deseables en cuanto a la calidad de su
existencia y el efecto que ste tenga sobre los costos y las condiciones de
operacin del proyecto.
En la micro-localizacin se tomar en cuenta:
22

Los precios del terreno.

Costos de construccin.

Factores locales: Cercanas de lneas y ductos, densidad de la circulacin

de vehculos, cercana de servicios especficos, etc.

As tambin, Hernndez Hernndez (2005), menciona que el estudio tcnico

permite:

Determinar el volumen de insumos que se requiere para elaborar

determinada cantidad de producto.

Conocer la maquinaria que se requiere.

Saber cules sern los planos de construccin a elaborar.

Elaborar cdulas de costos, gastos e ingresos, con los que se determine el

monto de la inversin que requiere el proyecto.

1.2.3. Estudio jurdico y organizacional del proyecto

El punto clave del estudio organizacional radica en saber la importancia que tienen
los organigramas dentro de una empresa, as como tambin, conocer el aspecto
jurdico de sta.
ESTUDIO JURDICO
Lo que respecta a la personalidad jurdica, las sociedades mercantiles inscritas en
el Registro Pblico de Comercio tienen una personalidad jurdica distinta a la de
23

los socios. Las sociedades no inscritas en el Registro Pblico de Comercio pero

que se hayan expresado como tales ante terceros, es decir, sociedades
irregulares, consten o no de escritura pblica, tendrn personalidad jurdica
(Hernndez Hernndez, 2005, p.50)
La aceptacin de la constitucin de la sociedad depende de su objeto, esto
significa que si una empresa tiene un objeto ilcito, proceder a su liquidacin a
peticin de cualquier persona.
CONSTITUCIN DE UNA SOCIEDAD
De acuerdo con Hernndez Hernndez (2005), el primer paso para constituir una
sociedad es su legalidad, mediante la escritura constitutiva ante notario pblico.
En la escritura constitutiva se tomarn en cuenta los siguientes aspectos:

Nombre, nacionalidad y domicilio de las personas fsicas y morales que

constituyan una sociedad.

Objeto de la sociedad.

Razn social o denominacin.

Duracin de la sociedad.

Importe del capital.

La expresin de lo que cada socio aporte en dinero o en otros bienes, el

valor atribuido a stos y el criterio seguido para su valoracin.

Domicilio de la sociedad.

Administracin de la sociedad.

Nombramiento de los administradores y la asignacin de los que han de

llevar la firma social.

Forma de la distribucin de las utilidades.

Importe de los fondos de reserva.

Los casos en que la sociedad haya que disolverse anticipadamente

Bases para practicar la liquidacin de la sociedad.

24

Especificar si el capital es variable.

Existen una serie de ventajas al constituir una sociedad para realizar un proyecto
de inversin, entre las que se encuentran la organizacin, derechos y obligaciones
en materia tributaria, entre las ventajas que se pueden mencionar, se encuentran:

Representacin de la sociedad: Corresponde a su administrador o

administradores, los cuales son los encargados de realizar todas las
operaciones.

Responsabilidad de los socios: Un nuevo socio siempre ser responsable

de todas las operaciones realizadas antes de su admisin, de la misma
forma, un socio que se separe de una sociedad, ser responsable ante
terceros de las operaciones realizadas antes de su salida.

Resultado de la sociedad: La distribucin de las utilidades puede hacerse

despus que la asamblea de socios o accionistas haya aprobado, segn los
estatutos en la escritura constitutiva, los estados financieros respectivos.

Obligaciones tributarias y derechos fiscales: Dentro del aspecto fiscal las

cuestiones se hacen ms sencillas apoyndose en las diferentes leyes que
rigen la materia.

TIPOS DE SOCIEDADES:
Sociedades mercantiles:
Se crean en virtud de un contrato en el que dos o ms personas estipulan la
creacin de una persona moral independientemente de ellos.

25

Los requisitos primordiales que el derecho mercantil exige para formar una
sociedad mercantil, son: constituir la sociedad ante notario pblico e inscribir la
sociedad en el Registro Pblico de Comercio (Ramrez, 2005, p.105).
Sociedad annima:
La sociedad annima es la que existe bajo una denominacin social y est
compuesta exclusivamente de socios cuya obligacin se limita al pago de sus
acciones. Se considera una sociedad capitalista, debido a que los derechos y
poderes de los socios se limitan y determinan en funcin a su participacin en el
capital social (Ramrez, 2005, p.119).
Para constituir una sociedad annima, se requiere que haya como mnimo cinco
socios y que cada uno de ellos suscriba por lo menos una accin, el capital no
debe ser menor a los 50,000 pesos, que se exhiba en dinero efectivo cuando
menos 20% del valor de cada accin (Hernndez Hernndez, 2005, p.52).
Sociedad cooperativa:
La Ley General de Sociedades Cooperativas dice que las sociedades cooperativas
se caracterizar porque existen bajo una denominacin social, de capital
fundacional variable, dividido en certificados de aportacin, nominativos, invisibles,
de igual valor inalterable y slo transferible en las condiciones establecidas en el
Reglamento LGSC.
Estas sociedades tienen un nmero de socios no menor de 10 integrantes y un
capital variable. Tienen como base la igualdad de derechos y obligaciones de sus
miembros. Una caracterstica que sobresale de estas sociedades es que no
persiguen fines de lucro, sino que van enfocadas al mejoramiento social y
econmico de sus miembros.
26

ESTUDIO ORGANIZACIONAL.
La organizacin es la estructura tcnica de las relaciones que deben de existir
entre las funciones, niveles y actividades de los elementos materiales y humanos
de un organismo social, con el fin de lograr su mxima eficiencia dentro de los
planes y objetivos sealados (Ponce, 1975, p.12).
La organizacin de una empresa va de la mano con las necesidades funcionales y
presupuestales. Dentro del estudio organizacional es necesario que se especifique
la jerarqua de los puestos y sus funciones.
El objetivo de organizar una empresa es dividir las actividades a manera de
delegar responsabilidades para un mejor manejo, de sta forma podrn ser
desempeadas por una persona especfica de la mejor manera.
Dentro del estudio organizacional es preciso implementar:
PLANEACIN ESTRATGICA:
El primer paso para la planeacin estratgica es el desarrollo de los argumentos
en favor de la utilidad corporativa.
Dentro de la planeacin estratgica se deber formular:
1. Misin:
Es una expresin general de la premisa dominante de la organizacin, la que
idealmente ha de estar en lnea con los valores. Es probable que concierna al
propsito global de la organizacin, su funcin y sus limitaciones (Johnson, 1997,
p.11).

27

2. Visin:
Se entiende por Visin, la idealizacin del futuro de la empresa. Cuando hay
claridad conceptual acerca de lo que se quiere construir a futuro.
3. Objetivos:
Reyes Ponce

define a los objetivos como lo que se espera alcanzar como

resultado de un proceso administrativo.

En cambio, ODonell (2002) dice que los objetivos son los fines hacia los cuales se
dirigen las actividades de cualquier empresa, departamento o proyecto.
ORGANIGRAMAS:
Ponce (1975) dice que el organigrama es la representacin en forma intuitiva y
con objetividad de la organizacin.
Dale (2002) define al organigrama como la representacin grfica de la estructura
de una empresa, que muestra elementos del grupo y sus relaciones respectivas.
El organigrama tiene como principal objetivo mostrar el lugar de los ejecutivos en
la organizacin, as como definir las responsabilidades de cada elemento de la
empresa. Tambin pretende describir los puestos de una empresa, los canales de
comunicacin, dar instrumentos de coordinacin y fijar los niveles jerrquicos.
DESCRIPCIN DE PUESTOS:
De acuerdo a Hernndez Hernndez (2005) en ste punto se aclarar cual es la
persona idnea para desempear un papel dentro de la empresa. La persona
asignada para ocupar un puesto debe reunir ciertas caractersticas tanto
personales como profesionales.
28

1.2.4. Estudio Financiero

Toda empresa necesita recursos financieros ya sea para seguir o mejorar sus
funciones actuales, o para dar inicio a nuevos proyectos que requieran de
inversin.
El estudio financiero es la etapa final de todo proyecto de inversin, tiene como
objetivo analizar la viabilidad financiera de un proyecto. Se sistematiza la
informacin monetaria de los estudios precedentes y se analiza su financiamiento
con lo cual se est en condiciones de efectuar su evaluacin.
Las inversiones de un proyecto son el capital; ya sea propio o de terceros, que se
pone en juego con el objeto de operar una empresa. Se constituye por la suma del
valor de los bienes, servicios y efectivo existente y necesario para realizar las
funciones de produccin, distribucin y venta de bienes y/o servicios (Hernndez
Chrraga, 1992, p.86).
La fuentes de financiamiento ayudan a una empresa cuando no cuenta con la
suficiente liquidez para enfrentar sus gastos frecuentes, por lo tanto tiene como
objetivo, hacer llegar recursos financieros a la empresa para hacerle frente a los
gastos a corto plazo, ayuda tambin a modernizar sus instalaciones, para reponer
la maquinaria y equipo, para reestructurar su pasivo a corto, mediano y largo
plazo.
Al proceso que permite la obtencin de recursos financieros a las empresas, ya
sean stos propios o ajenos, se llama financiamiento, el cual se desprende de una
necesidad.
El financiamiento busca determinar la mejor manera de obtener los fondos
necesarios y su aplicacin en el tiempo para llevar a cabo la implementacin del
proyecto (Ibid, p.243).
29

FUENTES DE FINANCIAMIENTO
Para Hernndez Hernndez (2005), dentro del anlisis de las fuentes de
financiamiento es importante saber:
1. El monto mximo y mnimo que otorgan.
2. El tipo de crdito que manejan y sus condiciones.
3. Documentos que solicitan.
4. Polticas de renovacin de los crditos.
5. Flexibilidad que otorgan al vencimiento de cada pago y sus sanciones.
6. Los tiempos mximos para cada tipo de crdito.
Los recursos que se obtienen se aplican en los siguientes rubros:
1. Capital de trabajo.
2. Compra de mobiliario de equipo.
3. Construccin de oficinas, en este caso, programar los prstamos en funcin
de la construccin.
Hernndez Hernndez (2005), en su libro Formulacin y evaluacin de proyectos
de inversin menciona que existen diversas fuentes de financiamiento que se
clasifican en internas y externas.
Fuentes internas:
Son las que se generan dentro de la empresa como resultado de sus operaciones,
entre las que se consideran:
1. Aportaciones de los socios: Son las sumas que entregan los socios en el
momento de constituir legalmente una sociedad o mediante nuevas
aportaciones con el fin de aumentarlo.
30

2. Utilidades reinvertidas: Es cuando los socios deciden que en los primeros

aos de constitucin de una empresa no se repartirn los dividendos, sino
que se invertirn en la organizacin.
3. Depreciacin y amortizacin: son operaciones mediante las cuales, con el
paso del tiempo las empresas recuperan el costo de su inversin debido a
que las provisiones para tal fin se aplican directamente a los gastos en que
la empresa incurre. Con esto se disminuyen las utilidades, y por lo tanto no
se existe la salida de dinero al pagar menos impuestos y dividendos.

4. Incrementos de pasivos acumulados: Son los que se generan ntegramente

en la empresa, un ejemplo son los impuestos que deben ser reconocidos
cada mes.

5. Venta de activos: La venta de terrenos, de edificios o de maquinaria que ya

no se necesitan y cuyo importe se destinan a cubrir necesidades
financieras.
Fuentes externas
Son las que otorgan terceras personas, entre las que se pueden mencionar:

Proveedores: es la fuente que se utiliza con ms frecuencia. Consiste en la

adquisicin o compra a crdito de bienes y servicios que la empresa utiliza
para su operacin ya sea a corto, mediano o largo plazo. Esta fuente de
financiamiento debe analizarse con detenimiento, para determinar su costo
real: descuentos por pronto pago, tiempo y condiciones de pago.

Crditos bancarios: Las principales operaciones crediticias que ofrecen las

instituciones bancarias se clasifican en:

31

Prstamos a corto plazo:

1. Descuento: Consiste en que el banco adquiere en propiedad letras
de cambio o pagars. Se formaliza mediante la cesin en propiedad
de un ttulo de crdito. Se otorga por la confianza que el banco tenga
en la persona o empresa.
2. Prstamos quirografario y con colateral: Tambin conocidos como
prstamos directos. El primero se concede por las cualidades
personales del sujeto de crdito como lo son solvencia moral y
econmica. El prstamo con colateral es igual al quirografario salvo
que opera con una garanta adicional de documentos colaterales
provenientes de letras o pagars de compra-venta de mercancas o
de efectos comerciales.

3. Prstamo prendario: Se otorga con una garanta real no inmueble.

Se firma un pagar que no debe de exceder del 70% del valor de la
garanta.

4. Crdito simple y en cuenta corriente: se tratan de crditos

condicionados, es decir, se fijan condiciones especiales de crdito,
pactadas en un contrato.
Prstamos a largo plazo:
1. Prstamos con garanta de unidades industriales: se formaliza
mediante un contrato de apertura. Se destina al servicio de caja, o
para resolver problemas de carcter financiero de la empresa.

32

2. Crditos de habilitacin o avo y refaccionarios: Apoyan la

produccin. El crdito de avo se utiliza para adquirir materias primas
y materiales, para pagar salarios y gastos directos de explotacin. El
crdito refaccionario se destina a financiar los medios de produccin
como los instrumentos y tiles de la labranza, abono, ganado,
animales de cra, etc.

3. Prstamo con garanta inmobiliaria: Tambin conocidos como

hipotecarios, cuenta con un plazo mayor a cinco aos. Sirve para
financiar actividades o medios de produccin o la adquisicin de
viviendas.

4. Descuentos en crdito en libros: Se descuentan adeudos en cuenta

abierta, no respaldados por ttulos de crditos. La institucin
crediticia establece una lnea de crdito con base a una cartera de
clientes que entrega el solicitante, quien se obliga a cobrar a sus
deudores y paga un porcentaje sobre dicha cartera.

5. Tarjetas de crdito: Son lneas de crdito otorgadas a los principales

funcionarios de la empresa. Todas las compras de bienes y servicios
que efectan, se cargan a la cuenta de la empresa.

6. Crdito particular: Esta fuente de financiamiento es poco comn.

Comprenden las aportaciones que hacen los propietarios en forma
de prstamos.

7. Financiamiento del sistema burstil: Se considera el papel comercial

un rubro de este tipo de financiamiento. En l se estipula la deuda a
corto plazo, que ser pagada en una fecha determinada. Se utiliza
33

para financiar capital de trabajo, no tienen garanta especfica, su

plazo es de 15 das mnimo y 180 das mximo.

8. Aceptaciones bancarias: Son letras de cambio giradas por empresas

con domicilio en Mxico. Su financiamiento es a corto plazo. Es
respaldada por una institucin bancaria mltiple.

9. Financiamiento de las sociedades de Inversin de capitales

(SINCAS): Son financiamientos de alto riesgo de empresas que se
encuentran en situacin precaria. Las empresas se someten a este
financiamiento para obtener el control de su administracin y mejorar
su posicin y valor de mercado.

10. Factoraje financiero: se entiende por contrato de factoraje financiero,

aquellas actividades en las que mediante contrato que celebra la
empresa de factoraje financiero con sus clientes, personas fsicas o
morales que realicen actividades empresariales, la primera adquiere
de los segundos derechos de crdito relacionados o proveedura de
bienes, de servicios o de ambos. Las operaciones de factoraje se
efectan al amparo de un contrato de cesin de derechos en el caso
de ttulos de crdito, por medio del endoso. Existen dos tipos de
factoraje: con recursos, mediante la cesin de derechos de cobro de
las cuentas por cobrar vigentes se anticipa un porcentaje del valor de
la operacin. El factoraje puro es el que se compra el riesgo total de
la operacin.

11. Arrendamiento

financiero:

Puede

ser

llamado

tambin

arrendamiento puro. El arrendamiento puro es un contrato por el que

se obliga a una persona fsica o moral, llamado arrendatario, a
otorgar el uso o goce respecto de un bien a otra persona fsica o
34

moral, arrendatario, quien a su vez en contraprestacin debe

efectuar un pago convenido por cierto periodo, ya sea en efectivo, en
bienes, en crdito o en servicios. Slo otorga el uso o goce temporal.
El arrendamiento financiero es el contrato por el cual se obliga a una
de las partes a financiar la adquisicin de un bien mueble o
inmueble, durante un plazo pactado e irrevocable por ambas partes.
PRESUPUESTOS E INVERSIONES
Presupuestos
El presupuesto es el clculo anticipado de los gatos, costos, ventas, o cualquier
otro hecho que sobrevenga en un periodo determinado (Hernndez, 2005, p.63).
Se define como presupuesto el cmputo anticipado o plan numrico de entradas,
salidas, gastos, costos, ventas o cualquier otro evento a ocurrir en un periodo o
proyecto determinado (Daz, 2005, 159).
Para

Hernndez

Hernndez

(2005)

el

presupuesto

debe

reunir

varias

caractersticas:

Debe estar adaptado para cada tipo de empresa, adaptarse a sus

finalidades.

Planeacin, coordinacin y control de funciones, es decir, para elaborar un

presupuesto es necesario partir de un plan, los planes no se realizan en el
momento que se presenta alguna situacin favorable o desfavorable.

Elasticidad y criterio: Las fluctuaciones constantes de los mercados obligan

a los dirigentes a efectuar cambios de planes en plazos muy breves.
35

El presupuesto va de la mano con el programa de produccin, en el que se realiza

la declaracin de lo que se piensa realizar en la produccin de la entidad. Se basa
en el presupuesto de ventas, ya que debe satisfacer sus requerimientos tomando
en cuenta la capacidad de la planta para producir, las limitaciones financieras, las
polticas de inventarios. Para realizar el programa de produccin se requieren
aspectos tcnicos de maquinaria, materia prima, sistemas de fabricacin, etc.
Precio de venta
El precio de venta est determinado por las condiciones de la oferta y la demanda
de un mercado.
Los elementos que integran el costo son la materia prima, mano de obra y gastos
indirectos, adems de un porcentaje de utilidad sobre el costo del producto.
El precio de venta es el valor de la mercanca vendida, pactado por el comerciante
y que se pide a los clientes, sin considerar los descuentos y rebajas sobre ventas.
Los ingresos por ventas son las entradas de dinero que recibe la empresa a
cambio de sus productos, ya sean de contado o a crdito.
Presupuesto de costos y gastos
Es la predeterminacin de cifras de gastos y erogaciones que se derivan de las
funciones de direccin y control de las actividades de la empresa (Hernndez
Hernndez, 2005, p.64).
Hernndez Hernndez (2005), maneja los siguientes conceptos en relacin con
los costos y gastos:

36

Costos de produccin y operaciones: Se define como el conjunto de

esfuerzos y recursos que se invierten para obtener un bien, dndole un
valor a los productos vendidos y a los que quedan en existencias tanto en
el almacn como en proceso de transformacin. Es la base para fijar el
precio de venta.

Gastos de administracin: Son las erogaciones destinadas al sostenimiento

de las actividades para mantener la direccin y gestin de la empresa y que
de cierta forma estn relacionadas con la operacin de ventas.

INVERSIONES
Es una erogacin con el que se espera obtener un beneficio econmico, se
realizan para obtener una utilidad o beneficio (Hernndez, 2005, p.65).
La inversin es cualquier aplicacin de recursos con el fin de obtener una utilidad
en un plazo de tiempo razonable, ya sea dentro del periodo preoperativo o en la
operacin normal del proyecto (Chain, 2006, p.197)
Las inversiones son un tema complicado, ya que si los flujos de efectivo no se
programan cuidadosamente, el dinero que se invierta se podra considerar un
dinero ocioso, un ejemplo claro es la construccin.
Inversin fija
Hernndez Hernndez (2005) define la inversin fija como la inversin que
permanece constante. Es la base necesaria para programar las erogaciones,
sobre todo cuando no se va a incurrir inmediatamente en ellas.

37

Para Hernndez Chrraga (1992), de preferencia el costo de cada uno de los

bienes cotizados debe incluir el traslado a la empresa y de ser posible la
instalacin, de no ser as pasaran a ser parte de los gastos diferidos
En cuanto a la inversin fija, es conveniente analizar alternativas de
financiamiento, slo as la empresa podr hacer frente a sus obligaciones en
tiempo y forma.
Toda empresa debe conocer las necesidades de efectivo para hacer frente a sus
gastos, a esto se le conoce como capital de trabajo, por eso se debe planear el
monto de los crditos, pensando en los gastos y en las ventas esperadas,
tomando en cuenta de no tal modo de no obtener una liquidez excesiva, puesto
que repercutir en las utilidades de la empresa.
Una vez que se conoce el monto de la inversin, se debe trabajar para obtener los
recursos que requiere la empresa para realizar sus operaciones.
El capital de trabajo es funcin del movimiento de inventarios y del efectivo
(Hernndez Chrraga, 1992, p.93).
La inversin en capital de trabajo constituye el conjunto de recursos necesarios
en la forma de activos corrientes, para la operacin normal del proyecto durante
un ciclo productivo, para una capacidad y tamaos determinados (Chain, 2006,
p.197)
ESTADOS FINANCIEROS
Los estados financieros son informes de contabilidad que muestran a una fecha
determinada la situacin financiera de una entidad, as como los resultados de las
operaciones de un periodo (Hernndez Hernndez, 2005, p.68).
38

La importancia de los estados financieros es aportar la informacin necesaria para

apoyar la toma de decisiones de una empresa.
Hernndez Hernndez (2005) clasifica los estados financieros de la siguiente
manera: estticos y dinmicos.

Los estticos son los que representan la situacin financiera de una entidad
a una fecha determinada, un ejemplo de stos son el balance general o
estado de posicin financiera.

Los dinmicos son los que se elaboran en un periodo contable determinado

como el estado de resultados, estado de variacin en el capital contable y el
estado de cambios en la situacin financiera.

EVALUACIN FINANCIERA
La evaluacin financiera de los proyectos de inversin es realizada para obtener
mayores alternativas para invertir los recursos de una empresa.
En las empresas, los proyectos de de inversin juegan un papel importante, ya
que el xito de las operaciones depende de las utilidades que genere el proyecto,
es decir, la seleccin de la mejor alternativa de inversin.
Cuando el anlisis de la seleccin de alternativas es realizada a conciencia, ser
mejor la distribucin de los recursos y habr mayores utilidades, por consiguiente
habr una disminucin de riesgo.
Hernndez Hernndez (2005), comenta que para evaluar los proyectos de
inversin, se debe tomar en cuenta la siguiente informacin:

Inversin inicial requerida.

39

Vida til estimada por el proyecto.

El valor del salvamento de la inversin

Los flujos de fondos estimados para cada periodo, en la vida til.

El rendimiento mnimo aceptable (costo de capital).

Mtodos de evaluacin:

Mtodo de evaluacin simple: no considera el valor del dinero en el tiempo,

y utilizan informacin deriva de estados financieros, como el balance
general y el estado de resultados. Entre ellos se encuentran.
1. Tasa promedio de rentabilidad: Se basa en procedimientos contables.
Se define como la relacin que existe entre el promedio anual de las
utilidades netas y la inversin promedio de un proyecto. No considera
los ingresos netos que produce la inversin, sino la utilidad contable, ni
tampoco el valor del dinero con el paso del tiempo.
TPR: UNP
IP

Donde:
TPR= tasa promedio de retorno
UNP= utilidad neta promedio
IP= Inversin promedio

2. Rentabilidad sobre la inversin: Se define como el cociente en

porcentaje de la utilidad neta de un ejercicio, entre la inversin total, es
decir, el total de activos. Este mtodo usa informacin contable y el
resultado puede compararse con la tasa exigida de la empresa, no
considera los ingresos netos que produce la inversin, sino la utilidad
contable, no toma en cuenta el valor del dinero en el tiempo, de modo
que no distingue las utilidades que genera en los primeros y ltimos
aos.
40

RSI: UNDE

Donde:

IT

RSI= Rentabilidad sobre la inversin

UNDE= utilidad neta del ejercicio
IP= Inversin total

3. Rentabilidad sobre el activo fijo: Es la relacin porcentual que guarda la

utilidad neta del ejercicio y la suma de los activos fijos.
RAF: UNDE

Donde:

AF

Periodo de

RAF= Rentabilidad sobre activo fijo

UNDE= utilidad neta del ejercicio
AF= Activo fijo

4. Recuperacin de la inversin: se define como el tiempo necesario para que los

beneficios netos del proyecto amorticen el capital invertido. Se utiliza para saber
en cunto tiempo una inversin genera recursos suficientes para igualar el monto
de dicha inversin.
PIR: N-1+ (FA) n-1
(F)n
Donde:
PRI= Periodo de recuperacin de la inversin
(FA)n-1= Flujo de efectivo acumulado en el ao previo a n
N= Ao en que el flujo acumulado cambia de signo
(F)n= Flujo neto de efectivo en el ao n

41

Mtodo de evaluacin compleja: Toma el valor del dinero a travs del

tiempo y se basan en informacin derivada de flujos de efectivo. En s, se
trata de actualizar el dinero. Algunos mtodos son:
1. Valor actual: Es conocido como valor presente, consiste en actualizar
los flujos de efectivo, descontndolos a una tasa de inters igual al costo
de capital, sumarlos y comparar el resultado con la inversin inicial. Si la
suma de los flujos es mayor o igual al de la inversin, el proyecto se
toma como viable.
2. Valor actual neto: Conocido como valor presente neto, ste mtodo
consiste en restar el valor actual la inversin actual, de tal forma que si
esta diferencia es cero o mayor de cero, el proyecto se considera viable
y se acepta.
3. Relacin beneficio costo: Consiste en dividir el valor actual entre el valor
inicial. Si el resultado es mayor o igual a uno, el proyecto se considera
viable y se acepta.
4. Tasa interna de retorno: Consiste en igualar la inversin inicial con la
suma de los flujos actualizados a una tasa de descuento. Si la tasa de
inters es mayor o igual al costo de capital, e proyecto se acepta.
5. Periodo de recuperacin de la inversin: Consiste en determinar el
tiempo que tarda un proyecto en ser pagado, y se determina mediante
restas sucesivas de los flujos de efectivo a la inversin original, hasta
que sta quede saldada.
6. Inversin de flujos: Consideran dos alternativas que tiene el empresario
acerca de la inversin. La primera es invertir por un tiempo igual al
horizonte del proyecto (vida til estimada del proyecto). La segunda
invertir los flujos como se van produciendo durante el horizonte y al final
sumar estos dos flujos y comparar la suma con el monto de la inversin
de la primera alternativa.
42

PUNTO DE EQUILIBRIO
Toda empresa sin importar el giro, puede pasar por tres situaciones financieras:

Dficit o prdida: Cuando los ingresos totales son menores a los gastos
totales.

Equilibrio: Los ingresos totales son iguales a los gatos totales.

Supervit o utilidad: Cuando sus ingresos totales son mayores a los gastos
totales.

El punto de equilibrio consiste en determinar un importe, en el cual la empresa no

sufra prdidas no obtenga utilidades (Hernndez, 2005, p.127).
V=GF + CVT + U
Frmula que expresa la
cantidad
que
debe
producir y vender para
obtener
una
utilidad

Q= GF + U
P - Cu

Donde:
V= ingreso total proveniente de las ventas
P= Precio unitario
Q=cantidad producida y vendida
GF= Son los gastos fijos y representa todas las erogaciones en que incurre
una empresa y que son independientes del monto de la produccin.
CVT= Son los costos variables totales y presentan las erogaciones en las que
incurre una empresa y que dependen del nivel de produccin.
Cu= Costo unitario, costo de produccin
U= Utilidad, y es la diferencia entre los ingresos totales y los gastos totales.
GT= Representa los gastos totales (gastos fijos + costos variables)
43

Frmula para calcular la

cantidad
que
debe
producir y vender para
lograr equilibrio.

Q= GF
P - Cu

El punto de equilibrio se define como el nivel de ventas que requiere una empresa
para cubrir todos los costos de operacin de la empresa. Para calcular el punto de
equilibrio operativo es necesario separar todos los costos variables totales, que
estn en funcin de las ventas, y los gastos fijos, que estn en funcin del tiempo
(Hernndez Hernndez, 2005, p.127).
El punto de equilibrio muestra la situacin en la cual la empresa no obtiene ni
beneficios ni prdidas, y que es el mnimo que debe producir y vender para
sufragar sus costos sin que vare su situacin, ya que con una unidad ms o
menos de produccin obtendr ganancia o prdida (Chain, 2006 p.49).
El anlisis del punto de equilibrio, llamado tambin anlisis de costo-volumenutilidad, sirve en la empresa para determinar el nivel de operaciones que cubran
todos los costos de operacin y evaluar la rentabilidad de diferentes montos de
ventas.
Con lo anterior se analizaron los conceptos empleados en un proyecto de
inversin, as como los pasos a seguir de una forma terica para realizar un
proyecto de inversin.
ste captulo ser complementado con un caso prctico en el captulo 3.

44

CAPITULO 2: ESTUDIO DE LA ZONA EL

SUMIDERO, MUNICIPIO DE IXTACZOQUITLAN

45

En el captulo 2: Estudio de la zona El Sumidero, Municipio de Ixtaczoquitlan, se

realizar el estudio sobre el lugar donde se va a implementar el proyecto de
inversin.

2.1. Aspectos generales

2.1.1.

Historia

Originalmente los fundadores de Ixtaczoquitln, se asentaron en el antiguo sitio

llamado cerro de Tecuanipa o Tzoncalicatl, hoy Zongolica. De los cuales una de
sus parejas emigra al norte y funda Zoquitln, que en voz nhuatl significa
"Lodazal", como seoro de Itzcouatl, hacia el ao de 1300.
Posteriormente estos pobladores amplan sus asentamientos a lo que hoy es
Ixtaczoquitln, Escmela "Tierra de Hormigas", y Tuxpango o Tochpantepetl
"Cerro de las Banderas o Insignias de Conejo", que quiere decir "Lugar de Lodo
Blanco" cuyo significado proviene de la voz nhuatl y de origen totonaca.
A principio del siglo XVI se le conoca con el nombre de Zoquitln. En 1829 se
libra una batalla en la localidad de Escamela, por Jos Mara Morelos y Pavn,
antes de que tomara la ciudad de Orizaba.
El decreto de 17 de diciembre de 1883 declara cabecera municipal a la
congregacin de Escamela; en 1885 al pueblo de Ixtaczoquitln; en 1925 al
pueblo El Sumidero.
Por decreto de 30 de junio de 1926, se restituye al pueblo de Ixtaczoquitln, su
categora de cabecera municipal.
Actualmente existen grupo tnicos, en su mayora nhuatl, localizados en las
congregaciones de Tuxpanguillo, Capoluca y Cuesta del Mexicano, entre otras.

46

2.1.2.

Ubicacin

El municipio de Ixtaczoquitln se encuentra situado en la zona central montaosa

del Estado de Veracruz, sus principales cerros son el Escamela y el Chicahuastla.
Se encuentra ubicado en la zona centro del estado, en las coordenadas 1851 de
latitud norte y 9704 de longitud oeste, a una altura de 1186 metros sobre el nivel
del mar. Limita al norte con Atzacn y Fortn; al este con Crdoba, Coetzala,
Fortn, Naranjal; al sur con Omealca, Magdalena, Tequila y San Andrs Tenejapan
y al oeste con Rafael Delgado, Orizaba y Mariano Escobedo. Su distancia
aproximada al sur de la capital del estado por carretera es de 180 Km.
Tiene una superficie de 1114.33 kilmetros cuadrados, con una altitud de 1 mil
140 metros sobre el nivel del mar. Su clima es templado-hmedo, regular, con una
temperatura promedio de 18 C, su precipitacin pluvial media anual es de 1 mil
800mm.
El Sumidero se encuentra localizado a 7 Km. de la cabecera municipal.

Figura 2.1. Municipio de Ixtaczoquitlan

47

2.1.3.

Economa

En las actividades agrcolas se cultivan caf, caa, chayote y naranja. En cuanto a

ganadera se encuentra el bovino, porcino y ovino-caprino. De acuerdo a la
Industria en Ixtaczoquitlan se encuentran establecidas ciertas fbricas como lo
son:

Cementos Apasco S.A., Polietilenos de Orizaba, Zapatera Industrial de

Orizaba, Vel-A-Gas, Embotelladora Tropical, Recepcin, Distribucin y Venta de

Petrleos Mexicanos, Cafs Industrializados de Veracruz S.A., Corrugados de
Tehuacn S.A. West Grand de Mxico, Talleres y Aceros, Techos y Empaques de
Veracruz, Fabrica de Jabn, Cremsa, Hidroelctrica de Tuxpango y 6 beneficios
de caf, ingenio el Carmen, Kimberly Klark de Mxico S.A., Fermex, Calhidratada
Veracruzana, Cementos Veracruz y Productos Qumicos Naturales.
Refirindose a la poblacin del Sumidero, tiene como principal actividad la
agricultura.

2.1.4.

Poblacin

Municipio que tiene una poblacin hasta el ao de 1995 de 52,798 habitantes,

entre hombres y mujeres, de 1995 a 1996 experimenta un total de 1,099
nacimientos y en este mismo espacio de tiempo se dan 216 defunciones. Se
estim que en 1996 tena una poblacin de 55,180. De acuerdo a los resultados
preliminares del Censo 2000, la poblacin en el municipio es de 56,849 habitantes,
27,570 hombres y 29,279 mujeres.
En el 2005 se realiz un censo en el municipio de Ixtaczoquitlan, el cual arroj los
siguientes datos:

48

MUNICIPIO

CENSO 2005
POBLACIN
POBLACIN
LOCALIDAD TOTAL
MASCULINA

Ixtaczoquitlan ixtaczoquitlan

POBLACIN
FEMENINA

37791

18562

19229

Ixtaczoquitlan Sumidero

3368

1558

1810

TOTAL MUNICIPAL

60605

29172

31433

Tabla 2.1. Censo poblacional

2.1.5.

Justificacin del proyecto

El Proyecto de inversin: Unidad habitacional estudiantil en zona el sumidero,

municipio de Ixtaczoquitlan, es de suma importancia puesto que a raz de que se
inicia la zona universitaria Crdoba-Orizaba, en el Sumidero perteneciente al
municipio en Ixtaczoquitlan, surgen nuevos problemas para la sociedad estudiantil
y un beneficio para los habitantes de sta zona.
Algunos de estos problemas son que los estudiantes se enfrentaran a dificultades
de traslado de sus hogares a la universidad y viceversa puesto que la mayora del
estudiantado pertenece a las ciudades de Crdoba, Orizaba, Cd. Mendoza, Ro
Blanco, Fortn, Nogales, por mencionar algunos.
Tomndolo desde una perspectiva econmica el traslado de los alumnos vendra
afectando sus bolsillos, puesto que transportarse de una ciudad a otra implica un
gasto extra.
As tambin, como el tiempo es un factor determinante para los universitarios el
viaje diario e incluso continuo afectara de sobremanera las horas dedicadas al
estudio.

49

Por lo planteado anteriormente se prev que al momento de instalar el edificio, los

universitarios se vern beneficiados puesto que el dinero destinado al trasporte
ahora se tomar en cuenta para la renta del departamento, as como tambin el
tiempo de traslado se concentrar en tiempo efectivo para el estudio.
Al momento de llevar a cabo dicho proyecto la sociedad se ver beneficiada en
cuanto a economa, puesto se que se estima la apertura de pequeas empresas,
lugares recreativos, fondas, caf Internet, papeleras, entre otras.

2.1.6.

Objetivos del proyecto

El Proyecto de inversin: unidad habitacional estudiantil, zona El Sumidero,

municipio de Ixtaczoquitlan. Tiene objetivos muy bien plasmados:

Ofrecer a los estudiantes una vivienda apta para sus necesidades, y que
cuente con todos los servicios;

Dar a los universitarios un lugar cmodo, cerca de la universidad y;

Ayudar a la infraestructura de la zona el sumidero y a sus habitantes.

2.2. Arrendamiento
2.2.1.

Concepto de arrendamiento

Acto por el cual una persona llamada arrendador se compromete a conceder el

uso o goce temporal de una cosa, a otra llamada arrendatario, obligndose a esta
ltima a pagar como contraprestacin una cantidad determinada llamada renta
(Lpez, 2002, 20).
Convenio que otorga el derecho de usar bienes inmuebles e inmuebles, planta y/o
equipo, a cambio de una renta (NIF D-5, p. 10).
50

De acuerdo al Cdigo Fiscal de la Federacin (2008) en su artculo 15, el

arrendamiento financiero se define como:
El contrato por el cual una persona se obliga a otorgar a otra el uso o goce
temporal de bienes tangibles a plazo forzoso, obligndose sta ltima a liquidar en
pagos parciales, como contraprestacin, una cantidad de dinero determinada o
determinable que cubra el valor de adquisicin de los bienes, las cargas
financieras y los dems accesorios, y adoptar al vencimiento del contrato alguna
de las opciones terminales que establece la ley de la materia.

2.2.2.

Concepto de arrendamiento civil

El Cdigo Civil en su artculo 2398, dice que Arrendamiento es aquel en virtud

del cual una persona se obliga a conceder el uso o goce temporal de una cosa y la
otra a pagar por ello un precio cierto.
La finalidad que persigue en el negocio jurdico, en cuando a arrendamiento civil,
es que una parte disfrute del beneficio que le produce el uso del bien arrendado y
la otra disfrute del producto que da el permitir el uso de ese bien.
La diferencia existente entre arrendamiento financiero y el arrendamiento civil es
que ste ltimo no tiene intencin de transmitir por una de las partes y de adquirir
por la otra, la cosa.

2.2.3.

Sujetos: Arrendador- Arrendatario

ARRENDADOR

El arrendador es la persona que cede a otra el uso de una cosa, ya sea vivienda,
finca, inmueble, por tiempo determinado y precio cierto.

ARRENDATARIO:

51

Es arrendatario quien adquiere el uso de una cosa por un periodo de tiempo

determinado, a cambio del abono de un precio cierto. Cuando lo que se arrienda
es una vivienda tambin se le denomina "inquilino".
DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LOS SUJETOS
De acuerdo al Cdigo Civil, el arrendatario tiene diversas obligaciones:
I. A satisfacer la renta en la forma y tiempo convenidos;
II. A responder de los perjuicios que la cosa arrendada sufra por su culpa o
negligencia, la de sus familiares, sirvientes o subarrendatarios;
III. A servirse de la cosa solamente para el uso convenido o conforme a la
naturaleza y destino de ella.
Cabe mencionar que el arrendatario no est a salvo de ser despojado o
perturbado por un tercero en el uso o goce de los bienes arrendados.
En su artculo 2412, el Cdigo Civil seala como obligacin del arrendador lo
siguiente:
I. A entregar al arrendatario el bien arrendado con todas sus pertenencias y
en estado de servir para el uso convenido; y si no hubo convenido expreso,
para aqul a que por su misma naturaleza estuviere destinada; as como en
condiciones que ofrezcan al arrendatario la higiene y seguridad del
inmueble;
II. A conservar la cosa arrendada en el mismo estado, durante el
arrendamiento, haciendo para ello todas las reparaciones necesarias;
III. A no estorbar ni embarazar de manera alguna el uso de la cosa
arrendada, a no ser por causa de reparaciones urgentes e indispensables;

52

IV. A garantir el uso o goce pacfico de la cosa por todo el tiempo del
contrato;
V. A responder de los daos y perjuicios que sufra el arrendatario por los
defectos o vicios ocultos de la cosa, anteriores al arrendamiento.

2.2.4.

Contrato de arrendamiento

El Cdigo Civil federal en sus artculos 2406, 2408 y 2409 seala que el contrato
de arrendamiento es:
Un acuerdo bilateral, oneroso y principal en que el arrendador otorga el uso o
goce temporal de bienes a otra persona llamada arrendatario, a cambio del pago
de cierta cantidad llamada renta (ver anexo 1).

2.2.5.

Clasificacin de los arrendamiento

Las Normas de Informacin Financiera, en su boletn D-5 nos mencionan que el

arrendamiento se puede clasificar de acuerdo al grado de riesgos y beneficio de la
propiedad a arrendar:
a) Arrendamiento capitalizable: Se realiza cuando se trasfiere sustancialmente
todos los riesgos y beneficios inherentes a la propiedad del activo
arrendado. El arrendamiento capitalizable normalmente no se cancelan
asegurando as la recuperacin de la inversin de capital ms un
rendimiento.
b) Arrendamiento operativo: Se realiza cuando los riesgos y beneficios
inherentes a la propiedad del activo arrendado permanecen con el
arrendador.

53

2.2.6.

Contabilizacin para el arrendador y arrendatario

De acuerdo a las NIF boletn D-5 (p. 54-58) el arrendador deber contabilizar el
arrendamiento como a continuacin se presenta:
1) Las rentas se reportan como ingresos durante el periodo de arrendamiento.
2) Las rentas variables (como son ventas futuras, inflacin, etc.) se reportan como
ingresos conforme se devenguen.
3) Los activos arrendados se deprecian conforme a las polticas normales de
depreciacin del arrendador.
4) Los costos indirectos iniciales podrn diferirse durante el periodo de
arrendamiento.
El arrendatario en relacin con las NIF boletn D-5, deber contabilizar el
arrendamiento de a lo siguiente:
1) Las rentas debern cargarse a resultados durante el periodo de arrendamiento.
2) Las rentas variables se cargan a resultados conforme se devengan.

2.2.7.

El arrendamiento desde el punto de vista fiscal

Las normas que regulan el arrendamiento financiero desde el punto de vista fiscal
son: la disposicin adicional sptima (parcialmente derogada) de la Ley 16/1988
de Disciplina e Intervencin de las Entidades de Crdito as como la Ley y
Reglamento del Impuesto de Sociedades.
A efectos del Impuesto de Sociedades, solamente se considera arrendamiento
financiero aquel que no ofrezca dudas razonables en cuanto al ejercicio de la
opcin de compra o renovacin. Se establece una presuncin de que no hay tales
54

dudas, cuando el importe a pagar por la opcin de compra sea inferior al importe
resultante de aminorar el precio de adquisicin o coste de produccin en la suma
de las cuotas de amortizacin mximas que corresponderan.
Como puede observarse hay algunas diferencias entre los mbitos fiscal y
contable:

En el mbito fiscal adems de la opcin de compra cabe la renovacin.

En la terminologa fiscal, cuando hay dudas razonables sobre el ejercicio de

la opcin de compra o renovacin, no estamos ante un arrendamiento
financiero sino una mera cesin de uso, con opcin de compra o
renovacin.

La presuncin de que no hay dudas razonables, se establece de distinta

manera.

El tratamiento ms favorable se establece para los arrendamientos financieros que

cumplen las siguientes condiciones:
a) El objeto del contrato de arrendamiento financiero debe ser la cesin del
uso de bienes muebles o inmuebles, adquiridos para dicha finalidad segn
especificaciones del usuario, a cambio de una contraprestacin consistente
en el abono peridico unas cuotas que deben aparecer expresadas en el
contrato, diferenciando la parte que corresponda a la recuperacin del bien
excluida la opcin de compra y la carga financiera. El importe anual de la
parte correspondiente a la recuperacin del coste del bien debe
permanecer constante o tener carcter creciente.
b) Los bienes objeto de este contrato deben ser afectados por el usuario,
nicamente a sus explotaciones.
c) El contrato de arrendamiento financiero incluir necesariamente una opcin
de compra, a su trmino, a favor del usuario.

55

d) El contrato tendr una duracin mnima de dos aos cuando se trate de

bienes muebles y de diez aos cuando se trate de bienes inmuebles o
establecimientos industriales.
Los arrendamientos financieros que cumplan estas condiciones se rigen por el
artculo 128 de la Ley del Impuesto y, en tal caso, se considera gasto deducible
del impuesto la carga financiera satisfecha y la parte de las cuotas satisfechas
correspondiente a la recuperacin del coste del bien, salvo que se refiera a activos
no amortizables y siempre que no sea superior al duplo del coeficiente de
amortizacin lineal segn tablas oficiales, sin necesidad de imputacin contable.
En caso de tratarse de empresas de reducida dimensin, el lmite del duplo del
coeficiente de amortizacin lineal segn tablas oficiales, se eleva al triple. Tngase
en cuenta que, recientemente, el RDL 3/2000 ha elevado el lmite de la cifra de
negocios, para las empresas de reducida dimensin a 3 millones de euros.
Los arrendamientos financieros que no cumplan alguno de los requisitos citados,
se rigen por el artculo 11.3 de la Ley del Impuesto. En este caso se admite como
gasto deducible la amortizacin del inmovilizado inmaterial, pero no la parte de
cuota correspondiente a la recuperacin del coste. Cuando se den las
circunstancias previstas por la norma, se podr aplicar la libertad de amortizacin.
Con los temas expuesto anteriormente tenemos un panorama amplio de lo que es
Ixtaczoquitlan, de manera que se conoce en lugar en donde se pretende llevar a
cabo el presente proyecto. As tambin, se dan a conocer los conceptos bsicos
del arrendamiento.

56

CAPITULO 3
Proyecto de inversin: Unidad habitacional
estudiantil, zona El Sumidero, municipio de
Ixtaczoquitlan.

57

En el presente captulo se muestra un caso prctico de un proyecto de inversin,

basado en una unidad habitacional para estudiantes, en el municipio de
Ixtaczoquitlan.
Este proyecto muestra paso a paso la teora mencionada en los captulos
anteriores.

3. 1. Estudio de mercado
3.1.1.

Caracterizacin del servicio

Este apartado tiene como objetivo describir de manera detallada el aspecto de la

unidad habitacional destinada para estudiantes universitarios.
DESCRIPCIN DEL SERVICIO
La unidad habitacional estudiantil pretende ser un conjunto de departamentos que
brinde la comodidad y necesidades a estudiantes universitarios.
El edificio ser construido de dos pisos con 10 departamentos cada uno de ellos.
Las instalaciones con las que contar la planta sern:

Recepcin:

Este espacio ser utilizado para que los estudiantes prximos a instalarse en los
departamentos puedan registrarse.

20 departamentos:

Estos sern adaptados para tres estudiantes por cada departamento. Segn las
encuestas que se mostrarn en el apartado 3.1.2. los estudiantes prefieren que
los departamentos sean para cuatro personas, sin embargo, se ha decidido que
para mayor amplitud de stos y, por lo tanto, comodidad de los estudiantes, sern
nicamente para tres personas.
Adems de lo mencionado, tambin contar con los siguientes servicios:
58

Estacionamiento.

Cuarto de lavandera.

Tienda de conveniencia:

rea de servicio:

Cuarto de servicio:

Comedor

Los departamentos sern ofrecidos a un precio de $3,500 cada uno de ellos, el

cul es un precio accesible, que estar al alcance de los universitarios.
DESTINO DEL SERVICIO (MERCADO OBJETIVO)
El

proyecto

va

destinado

exclusivamente

estudiantes

universitarios

pertenecientes a la regin montaosa del estado de Veracruz.

La poblacin estudiantil, tan slo de la Universidad Veracruzana consta de cinco
mil estudiantes aproximadamente pertenecientes a las facultades distribuidas en
las distintas ciudades de la regin y las cuales sern removidas hacia la zona El
Sumidero, creando un campus para la Universidad Veracruzana.
Una relacin de cmo se encuentran distribuidas las Facultades de la Universidad
Veracruzana es la siguiente:

Peuela: Facultad de Ciencias Biolgicas y Agropecuarias.

Crdoba: Facultad de Arquitectura y Centro de entretenimiento; 2 Centros

de idiomas.

Orizaba: Vicerrectora y centro de idiomas, Facultad de Enfermera y

Facultad de ciencias Qumicas.

Ro Blanco: Facultad de Odontologa.

59

Nogales: Facultad de Contadura y Administracin.

Ciudad Mendoza: Facultad de Medicina y 2 Facultades de Ingeniera

Mecnica Elctrica.

As tambin no se puede dejar de lado que independientemente de la U.V. se

encuentran otras universidades particulares cerca del Sumidero, en la que los
estudiantes tambin podran hacer uso de las instalaciones de la unidad
habitacional.

3.1.2.

Anlisis de la demanda

La demanda a la que est proyectado el arrendamiento es regional, ya que como

se mencion con anterioridad abarca varias ciudades del Estado de Veracruz
como Crdoba, Orizaba, Cd. Mendoza, Ro Blanco, Nogales, Peuela.
Para saber las necesidades de los estudiantes se aplicaron 95 encuestas, las
cuales se distribuyeron a estudiantes universitarios forneos de la ciudad de
Xalapa, ya que tienen similitudes con las necesidades que podran tener los
estudiantes prximos a vivir en el Sumidero.
Cabe mencionar que los estudiantes entrevistados fueron de la Ciudad de Xalapa,
ya que el campus Crdoba-Orizaba an no est establecido y por lo tanto, los
estudiantes se encuentran distribuidos en las diferentes ciudades ya mencionadas.
La encuesta aplicada fue la siguiente:

CUESTIONARIO
La presente encuesta tiene por objeto analizar los gustos y necesidades de estudiantes
universitarios forneos, respecto a una unidad habitacional exclusivamente para estos alumnos, la
cual estar ubicada en la zona Crdoba-Orizaba, El Sumidero, municipio de Ixtaczoquitlan.
Edad_______

sexo F ( ) M ( )

Marca con una cruz la respuesta de tu preferencia.

60

1. En qu lugar preferiras vivir?

( ) Pensin
( ) Con familiares

( ) Departamento

( ) Casa rentada

*Si tu respuesta fue departamento contina con la siguiente pregunta

2. Te gustara que los departamentos estudiantiles fueran
( ) Individuales
( ) Compartidos
3. Preferiras que los departamentos fueran...
( ) Amueblados
( ) Sin amueblar
*En caso de que tu respuesta haya sido individuales pasa a la pregunta 7
4. Con cuntas personas estaras dispuesto a compartir un departamento con habitaciones
individuales?
( )1
( )2
( )3
5. Cunto estaras dispuesto a pagar por un departamento compartido sin amueblar, con
habitaciones individuales?
( )$2,600
( )$2,800
( )$3,000
6. Cunto estaras dispuesto a pagar por un departamento compartido amueblado,
habitaciones individuales?
( )$2,900
( )$3,100
( )$3,300 ms
7. Cunto estaras dispuesto a pagar por un departamento individual sin amueblar?
( )$1,200
( )$1,400
( )$1,600 ms
8. Cunto estaras dispuesto a pagar por un departamento individual amueblado?
( )$1,400
( )$1,600
( )$1,800 ms
9. Marca tres servicios independientemente de agua, luz y gas que te gustara que hubiera
en la unidad habitacional
( ) Internet

( ) Telfono

( ) Cable

( ) Servicio de polica

( ) Cafetera

( ) Lavandera
Gracias por su tiempo.

Las encuestas arrojaron los siguientes datos:

61

1. En qu lugar preferiras
vivir?
Pensin

Con familiares

Departamento

La

grfica

muestra que de acuerdo a

Casa rentada

las encuestas realizadas a

estudiantes forneos de la

2%
10%

presente

Universidad Veracruzana,

8%

el 80% de ellos prefiere

vivir en un departamento
que

con

familiares,

pensiones o incluso en

80%

una casa rentada.

Figura 3.1. Anlisis de la demanda. Grfica 1

Respondiendo a la pregunta
de que si los universitarios
prefieren

vivir

en

un

departamento individual o en
uno

compartido,

el

62%

2. Te gustara que los

departamentos
estudiantiles fueran...
individuales

Compartidos

respondi que preferira un

departamento individual y en
cambio

el

38%

prefiere

compartir departamento.

38%
62%

Figura 3.2. Anlisis de la demanda. Grfica 2

62

3. Preferiras que los

departamentos fueran...
Amueblados

El

92%

de

estudiantes

los

proponen

que los departamentos a

Sin amueblar

rentar

fueran

amueblados para mayor

8%

comodidad, en cambio el
8% respondi que les
gustara

92%

que

los

departamentos fueran sin

amueblar.
Figura 3.3. Anlisis de la demanda. Grfica
3

De

acuerdo

con

las

encuestas realizadas la
mayor

parte

de

los

estudiantes, representado

4. Con cuntas personas estaras

dispuesto a compartir un
departamento con habitaciones
individuales?
1

por un 50% prefiere que

3
17%

los departamentos estn

habitados por 4 personas,
en seguida se representa
un 33% con la opinin de

50%
33%

3 personas y por ltimo

17% con 2 personas.
Figura 3.4. Anlisis de la demanda. Grfica 4

63

5. Cunto estaras dispuesto a pagar

por un departamento compartido sin
amueblar con habitaciones
individuales?
$2,600

$2,800

El

precio

que

estudiante

un
est

dispuesto a pagar por un

departamento

$3,000

compartido sin amueblar

6%

y
28%

con

habitaciones

individuales es: el 66%

$2,600, 28% $2,800, y el
6% $3,000, siendo ste

66%

ltimo el precio ms alto.

Figura 3.5. Anlisis de la demanda. Grfica
5

Por un departamento
compartido amueblado,
con

habitaciones

individuales

los

alumnos podran pagar:

48%

$2,900,

28%

$3,100, y sin mucha

diferencia

el

6. Cunto estaras dispuesto a pagar

por un departamento compartido
amueblado, con habitaciones
individuales?
$2,900

$3,100

$3,300

24%

24%

$3,300.

48%

28%

Figura 3.6. Anlisis de la demanda. Grfica 6

64

7. Cunto estaras dispuesto a

pagar por un departamento
individual sin amueblar?
$1,200 $1,400
8%

Por

un

departamento

individual sin amueblar la

mayora

$1,600

de

encuestas

las
(70%)

respondi que prefiere

22%

pagar $1,200 a $1,600

(8%)
70%
Figura 3.7. Anlisis de la demanda. Grfica 7

El 36% de los universitarios

encuestados respondi que
pagaran

$1,400

por

un

departamento individual, as
tambin el 36% respondi que

8. Cunto estaras
dispuesto a pagar por un
departamento individual
amueblado?
$1,400

$1,600

$1,800

podra pagar hasta $1,600, en

cambio

el

28%

pagara

28%

36%

$1,800.
36%

Figura 3.8. Anlisis de la demanda. Grfica 8

65

9. Servicios independientes
de agua, luz y gas que te
gustara que hubiera en la
unidad habitacional

Como se muestra en sta

grfica la mayora de los
estudiantes

prefiere

como

servicio adicional el internet,

por la accesibilidad a la

internet

cable

informacin,

cafetera

telfono

lugar contando con 21% se

servicio de polica

lavandera

encuentra se encuentra el

17%

9%

en

segundo

cable, el 17% servicio de

33%

16%
21%

4%
Figura 3.9. Anlisis de la demanda. Grfica 9

lavandera, seguido con 16%

de una lnea telefnica, as
tambin el 9% opin que es
(Fuente propia)
necesario
contar
con
vigilancia y por ltimo con
4% con una cafetera.

66

3.1.3.

Anlisis de la oferta

Como la renta de departamentos va dirigido a estudiantes universitarios

pertenecientes a la Universidad Veracruzana y a escuelas particulares
econmicas, los precios en los que se podr dar el arrendamiento sern
accesibles de manera que todos puedan disfrutar de una estancia cmoda.
La idea de arrendamiento surgi de la necesidad de que en el Sumidero no existe
un lugar adecuado para que los estudiantes puedan considerar habitar ah, es
decir, los habitantes del Sumidero no tienen como actividad la renta de casas, o
pensiones, lo cual obstruye que los estudiantes habiten cerca de las instalaciones
de su universidad.
La apertura de la unidad habitacional se realizar en tres aos contando a partir
del ao 2008, puesto que en ste momento no se encuentra ninguna facultad en la
zona el Sumidero.
Publicidad:
Para efectos de la publicidad se determin distribuir volantes en las universidades
existentes y en las facultades de la Universidad Veracruzana, de manera que se
de a conocer entre el estudiantado el servicio que se ofrece.
As tambin, se colocar un espectacular en la autopista Crdoba-Orizaba, para
que las personas que circulen en ella, conozcan el servicio prestado.

67

Figura 3.10. Publicidad de la unidad habitacional estudiantil.

habitacional

3.1.4. Balance Oferta/Demanda

Anlisis de precios
La empresa ha elegido la estrategia Fijacin de Precios de Penetracin, ya que
se estableci el precio de los departamentos por debajo de los de la competencia
de las ciudades colindantes con el fin de establecerse en el mercado.
De sta manera se pretende superar a la competencia, ya que gracias al mtodo
establecido, se estima que darn los precios de arrendamiento ms elevados.
El precio por departamento para tres personas y con las caractersticas ya
mencionadas, es decir, amueblados y con recmaras individuales ser de $3,500.

68

Posibilidades para competir, ventajas y desventajas.

Ventajas:

Prestar un servicio a los estudiantes universitarios de manera que tendrn

un lugar cmodo y accesible para establecerse cerca de la universidad.

Permitir economizar a los estudiantes en cuanto a trasporte.

La unidad habitacional contar con servicios que no se pueden encontrar

de manera rpida y cercana como la lavandera, internet inalmbrico y una
tienda de conveniencia.

No se tiene competencia en sta rama.

La unidad habitacional se encontrar en una zona estratgica, en frente del

campus, as se permitir que los estudiantes se puedan trasladar desde los
departamentos a sus respectivas facultades en poco tiempo.

Ayudar

resolver

problemas

sociales

puesto

que

mejorar

la

infraestructura de la zona El Sumidero y por lo tanto a sus habitantes.

Desventajas:

A partir de que los estudiantes sean removidos de lugar, podran tardar en

instalarse en los departamentos adaptados para ellos.

Los habitantes del lugar podran implementar renta de casas o pensiones,

que los universitarios podran preferir.

69

3.2. Estudio Tcnico

3.2.1. Localizacin de la empresa
Se decidi que la unidad habitacional se ubique en El Sumidero, ya que ah se
establecer prximamente el campus de la Universidad Veracruzana CrdobaOrizaba, por lo tanto se encontrar un porcentaje alto del mercado que se
pretende obtener.
As tambin, se encontr una variedad de terrenos disponibles en los alrededores
de lo que ser la Unidad de Servicios Bibliotecarios y de informacin (USBI).
MACRO-LOCALIZACIN
La unidad habitacional estudiantil, se ubicar en el municipio de Ixtaczoquitlan. Se
encuentra ubicado en la zona centro del estado, en las coordenadas 1851 de
latitud norte y 9704 de longitud oeste, a una altura de 1186 metros sobre el nivel
del mar. Limita al norte con Atzacn y Fortn; al este con Crdoba, Coetzala,
Fortn, Naranjal; al sur con Omealca, Magdalena, Tequila y San Andrs Tenejapan
y al oeste con Rafael Delgado, Orizaba y Mariano Escobedo. Su distancia
aproximada al sur de la capital del estado por carretera es de 180 Km.

Figura 3.11. Ubicacin del Municipio de Ixtaczoquitlan

70

MICROLOCALIZACIN
En s, la unidad habitacional se encontrar ubicada en el Sumidero, perteneciente
al municipio de Ixtaczoquitlan, localizado en la autopista Crdoba-Orizaba.
Se ha realizado un estudio de los terrenos en venta disponibles para establecer la
unidad habitacional que se desea.
La primera opcin es un terreno de bajo costo, es decir, $550,000 y cuenta con
10640 m2. A pesar del precio accesible, ste lugar se encuentra distanciado del
campus, y por lo tanto no sera conveniente para los estudiantes.
En seguida se encontr otro terreno
con

un

precio

ms

alto,

sin

embargo, resulta conveniente para

los universitarios, ya que se localiza
a 200m del campus. El terreno se
encuentra al pie del camino, tiene
como

caracterstica

que

es

totalmente plano, lo cual favorece la

construccin

de

habitacional.

la

unidad
Figura 3.12. Terreno en el Sumidero

El terreno mencionado con anterioridad cuenta con todos los servicios necesarios
para su perfecta adecuacin a la creacin de la planta, como son energa
elctrica, y agua.
El terreno descrito se ubica a un kilmetro del pueblo en s, situado frente a lo que
ser el campus de la Universidad Veracruzana.
Es necesario aclarar que como para el proyecto slo se necesitan 8596m2, sern
los nicos que se adquieran a un precio de $1,031,520.

71

JUSTIFICACIN DE LA UBICACIN DE LA EMPRESA.

Como se mencion con anterioridad el terreno cuenta con:

Buena ubicacin, favorable para los estudiantes.

Accesible ascenso y descenso de autobuses.

Las caractersticas fsicas requeridas para implementar la construccin.

Circulacin de vehculos.

3.2.2. Tamao de la planta.

Como ya se mencion, el terreno contar con 8596m2, suficientes para realizar la
obra.
A continuacin se muestran las medidas destinadas para cada departamento:

Para cada departamento se destinarn 120m2 , de los cuales:

1. Para la sala se ocupar: 17.71m2

2. Cocina- comedor: 17.63m2
3. Estudio: 12.14m2
4. Bao: 7.32m2
5. Cuarto de servicio: 6.48m2
6. Recmaras: 10.30m2

La recepcin tendr una medida de 67.81m2

Comedor: 325m2

Lavandera: 26.20m2

Tienda de conveniencia: 157.21m2

72

rea de servicio: 51.66m2

3.2.3. Descripcin de la planta:

Cada departamento contar con un rea comn, un comedor, una cocineta, un
rea de estudio, un bao comn conformado de dos lavamanos, una regadera y
un escusado, estos tres elementos sern de forma independiente para que la
utilizacin de uno, no obstruya al otro.
El departamento contar con un rea de servicio a su disponibilidad.
Las tres recmaras mencionadas dispondrn cada una de ellas de: Una cama
individual y un closet.

Estacionamiento.

Cuarto de lavandera.

El cuarto de lavandera ser rentado a terceras personas, de manera que de

mayores ingresos a la unidad habitacional.

Tienda de conveniencia:

En la tienda de conveniencia se vendern productos de uso personal, como el

shampoo, jabn de bao, cremas, papel de bao, etc. tambin se podr obtener
botellas de agua, refrescos, botanas, entre otras cosas. En s, el estudiante
encontrar cualquier artculo sin necesidad de salir de la unidad habitacional
puesto que lo encontrar de manera prxima.

rea de servicio:

Ser utilizado para colocar la basura resultante de todo el edificio, estar ubicado
en un lateral, en la parte de afuera de ste, para tener mejor acceso a los
camiones de basura.

Cuarto de servicio:
73

En l se guardarn todos los utensilios indispensables para la limpieza.

Comedor:

Este espacio ser rentado a terceras personas al igual que la lavandera, con el fin
de establecer un comedor.

Otros servicios:

As tambin, independientemente de los servicios bsicos como agua, luz y gas,

se pretende ofrecer servicios de limpieza una vez por semana para el rea comn,
cocina y bao.

74

3.2.4. Proceso del servicio

El presente diagrama es realizado con el fin de dar a conocer el procedimiento que
llevarn a cabo los universitarios para poder habitar en las instalaciones de la
unidad habitacional.
A continuacin se muestra en un esquema el recorrido que debern realizar los
estudiantes para habitar en la unidad habitacional.
Entrada a la unidad habitacional

Recorrido por las instalaciones

Salida de las
instalaciones

Entrevista con los

estudiantes
interesados a ocupar
un departamento de la
unidad habitacional.

Registro de datos de los

universitarios prximos
a disponer el servicio

Pago de depsito
correspondiente a un
mes de renta

Instalacin del
estudiante en su
departamento
Figura 3.13. Proceso del servicio

A continuacin se incluyen los planos de la fachada de la planta, de la planta en su

conjunto, la distribucin de la planta y de los departamentos, respectivamente.
75

Figura 3.14. Fachada principal de la planta

76

Figura 3.15. Planta de conjunto

77

Figura 3.16. Distribucin de la planta

78

Figura 3.17. Distribucin de los departamentos

79

3.3. Estudio Organizacional y jurdico del Proyecto

3.3.1. Estudio Organizacional
PLANEACIN ESTRATGICA
La Unidad Habitacional El Sumidero, es una empresa que se preocupa por
ofrecer el mejor servicio para lograr el bienestar de los estudiantes, poniendo a su
disponibilidad departamentos de primera calidad.
Se tiene como principal objetivo que los estudiantes cubran sus necesidades y
encuentren la mejor estada posible cerca de su universidad.
MISIN:

Promover las instalaciones de la unidad habitacional, as como tomar las

medidas adecuadas para ofrecer el mejor servicio.

VISIN:

Ganarse un lugar y prestigio en la zona Crdoba- Orizaba as como en sus

alrededores, por ofrecer un lugar cmodo y seguro que los estudiantes
puedan habitar.

OBJETIVOS:

Acaparar el 10% de universitarios para que hagan uso de las instalaciones

ofrecidas.

Ofrecer el mejor servicio en cuanto a departamentos para estudiantes

universitarios.

Expandir la unidad habitacional a otras ciudades como Xalapa en un tiempo

aproximado de 15 aos.

80

ORGANIGRAMA
Gerente General

Asistente de gerencia

Personal de servicio

Vigilante

Figura 3.18. Organigrama de la Unidad habitacional

DESCRIPCIN DE PUESTOS

GERENTE GENERAL

PERFIL: Licenciado en el rea Econmico Administrativo, titulado.

OBJETIVOS: Tiene como objetivo planear, dirigir y controlar todas las funciones
referentes a la unidad habitacional.
FUNCIONES:
1. Decidir sobre los problemas que se presentan en la organizacin de la
empresa.
2. Crear propuestas nuevas sobre cambios para mejorar las instalaciones.
3. Formular el reglamento interno de la unidad habitacional.
4. Estar enterado sobre los todos acontecimientos efectuados en la empresa.

81

ASISTENTE DE GERENCIA

PERFIL:

Terminada la

preparatoria

como

mnimo,

con

dos

cartas

de

recomendacin.
SEXO: Femenino
EDAD: 22- 40
OBJETIVOS: Mantener el orden en la unidad habitacional.
FUNCIONES:
1. Registrar a los visitantes de los habitantes.
2. Mantener el orden en la ausencia del dueo.
3. Vigilar el buen uso de las instalaciones.
4. Dar informacin a las personas que lo requieran.
5. Mantenerse al pendiente de la tienda de conveniencia.

PERSONAL DE SERVICIO:

PERFIL: Terminada como mnimo la primaria.

SEXO: Femenino
EDAD: 25-45
OBJETIVOS: Prestar el mejor servicio a los estudiantes universitarios.
FUNCIONES:
1. Mantener en plena limpieza la unidad habitacional

VIGILANTE:

PERFIL: Secundaria terminada.

SEXO: Masculino
EDAD: 25-40
OBJETIVOS: Mantenerse alerta de los acontecimientos en la unidad habitacional.
FUNCIONES:
1. Velar por la seguridad del plantel as como de los que la habitan.
82

REGLAMENTO INTERNO DEL PERSONAL

Tratar respetuosamente a las personas que hagan uso de las instalaciones.

Realizar las actividades de una manera impecable, con el fin de ofrecer el

mejor servicio.

Ser puntual con el horario de trabajo, tanto de entrada como de salida.

Respetar en todo momento las pertenencias de los habitantes.

Tratarse con respeto entre compaeros de trabajo

PROCESO DE RECLUTAMIENTO Y SELECCIN DEL PERSONAL

El reclutamiento del personal se llevar a cabo por medio de anuncios en el

peridico, con el fin de dar a conocer la plaza que se ofrece.
Una vez hecho esto, los interesados que acudan a las instalaciones de la unidad
habitacional sern entrevistados por el gerente administrativo del lugar, en ste
caso el dueo.
PERCEPCIONES Y ESTMULOS ECONMICOS DEL PERSONAL
SUELDOS DEL PERSONAL
DIARIO
Gerente general
150
Asistente de gerencia
133.33
Personal de servicio
83.33
Vigilante
83.33

MENSUAL
4500
4000
2500
2500

Tabla 3.1. Percepciones del personal

3.3.2. Estudio Jurdico

La empresa va a ser constituir como persona fsica con ingresos por
arrendamiento y en general por otorgar el uso o goce temporal de bienes
inmuebles, de acuerdo a lo dispuesto en el Ttulo IV Captulo III.
83

3.4. Estudio Financiero

Gracias al estudio de mercado, a los aspectos tcnicos, as como el estudio
organizacional y el jurdico se puede analizar de una forma organizada la situacin
financiera del proyecto de inversin: Unidad habitacional estudiantil, zona el
Sumidero, Municipio de Ixtaczoquitlan.

3.4.1. Fuentes del uso de dinero en efectivo

De acuerdo a la tabla 3.2 que se muestra a continuacin se puede apreciar que se
adquirir un terreno de $1,031,520 para la construccin de la unidad habitacional.
La unidad habitacional estudiantil constar de dos plantas, en las cuales estarn
distribuidos 10 departamentos en cada una de ellas. El presupuesto de la
construccin est valuado en $6,000,000.
Como inversin independiente de la construccin se calcula que de inmobiliario y
decoracin se necesitarn $ 200,000.
Por lo tanto se realizara una inversin fija de $7,231,520
Departamentos Ixtaczoquitlan
Inversin Fija
Concepto de Inversin
Terreno 1 Ha
Construccin 2 Plantas de 600 m2 *5000

Importe
1,031,520.00
6,000,000.00

Equipamiento y Decoracin
Totales

200,000.00
7,231,520.00

Tabla 3.2. Inversin fija

El presente proyecto va a estar financiado 100% con recursos propios.

84

3.4.2. Clculos estimativos de ingresos esperados.

Como ya se mencion el edificio contar con 20 departamentos que sern
rentados a $3,500 cada uno de ellos, de manera que se espera recibir un ingreso
mensual de $70,000, lo que corresponde a $840,000 anual.
Departamentos
Renta mes
Mensual
Renta Anual

20
3,500
70,000
840,000

Tabla 3.3. Ingresos por renta de departamentos

La unidad habitacional tambin contar con una cafetera, que ser rentada a
terceras personas en $12,000 mensuales, dndonos un ingreso anual de
$144,000.
Renta Cafetera
Renta Anual Cafetera

12,000.00
144,000.00

Tabla 3.4. Ingresos por renta de cafetera

Independientemente de la cafetera se contar con una tienda de conveniencia,

suponiendo que se cuenta con 60 estudiantes habitando y que cada uno tendr un
gasto de $30 como mnimo en la tienda, se supone un ingreso diario de $1,800.
Tomando en cuenta slo 25 das, al mes se tendr $45,000. Sin embargo hay que
tomar en cuenta que se tendr un gasto del 85% sobre el ingreso mensual, es
decir 38,250 como se muestran en la tabla 3.5. y 3.6. respectivamente.

Huspedes
Gasto Da
Ingreso Da
Ingreso mes Tienda (25 das)

60
30
1,800
45,000

Tabla 3.5. Ingresos de la tienda de conveniencia

85

Costo Tienda 85%

38,250

Tabla 3.6. Costos de la tienda de conveniencia

Es preciso mencionar que en un principio se haba considerado instalar una

lavandera propia para los estudiantes, sin embargo el estudio financiero realizado
(Tabla 3.7.) arroj que la lavandera obtendra pocos ingresos, por lo tanto, deba
ser rentada como local, puesto que no era viable para el proyecto.

Renta Lavandera

10,000

Huspedes
Kg. Ropa Mes por Persona
Kg Ropa Mes Total
Precio por Kg.
Ingreso mes Tienda (25 das)

60
12
720
9
6,480

Tabla 3.7. Ingresos por renta de lavandera

3.4.3. Clculo estimativo de costos y gastos esperados

La unidad habitacional espera gastos administrativos que muestra la tabla 3.8., y
que refleja que para dar mantenimiento a los departamentos y en general a todo el
edificio se estima un importe mensual de $3,500, para gastos de electricidad
$2,000 mensuales, gasto de agua $600 y por ltimo para gas se destinar un
gasto de $1000 mensuales.
Importe Mes
Gastos de Administracin
Mantenimiento
Electricidad
Agua
Gas
Total

3,500.00
2,000.00
600.00
1,000.00
7,100.00

Anual
42,000.00
24,000.00
7,200.00
12,000.00
85,200.00

Tabla 3.8. Gastos administrativos

86

Nomina Mensual Proyectada (Nmero de Puestos)

Gerente general
Asistente de gerencia
Personal de servicio
Vigilante
Total

4,500.00
54,000.00
4,000.00
48,000.00
2,500.00
30,000.00
2,500.00
30,000.00
13,500.00 162,000.00

Tabla 3.9. Gastos por nomina

3.4.4. Flujo de efectivo del proyecto a un ao

Este estudio revela el efectivo disponible que tiene la empresa en caja, as
tambin muestra la capacidad de pago que tiene la empresa.
En el flujo de efectivo de la unidad habitacional, se observa que se tiene ingresos
por $137,000 anuales, los cuales estn integrados por las rentas de los
departamentos, de la lavandera, cafetera y los ingresos por ventas de la tienda
de conveniencia.
Los ingresos son disminuidos por las salidas de efectivo, correspondientes a los
costos de ventas $38,250, gastos de operacin disminuyendo las depreciaciones
correspondientes $20,600, y por ltimo $7,723 de impuestos.
Con lo anterior, notamos que la empresa cuenta con $70,428 como saldo final, lo
que quiere decir que tiene existencia de efectivo en caja para el primer ao, y
tambin para los aos posteriores.
Una vez arrojada esta cantidad la empresa puede decidir adquirir activo fijo
siempre y cuando sea financiado por la empresa.

87

Tabla 3.10. Flujo de efectivo

88

3.4.5. Estado de resultados

El estado de resultados de la unidad habitacional muestra ingresos de $137,000
obtenidos mensualmente.
As tambin, se muestra un costo de venta de $38,250, por consiguiente una
utilidad bruta de $98,750.
En totalidad se tiene $47,267 de gastos de operacin. Se cuenta con una utilidad
de operacin de $51,483, puesto que a la utilidad bruta se le disminuy los gastos
de operacin. La utilidad de operacin corresponde el 37.58% en relacin a los
ingresos.
La utilidad antes de impuestos es de $51,483 ya que no se tienen gastos
financieros.
Tomando en cuenta que se pagarn impuestos de 15% gracias a estrategias
fiscales, la utilidad neta del ejercicio ser de $43,761.

89

90

3.5.6. Balance General

El balance general muestra que la empresa cuenta con $70,428 de activo
circulante, lo que corresponde el 100% de efectivo en cajas y bancos.
Tambin se puede observar que del activo total, es decir, $7,275,281 slo el .96%
corresponde al activo circulante, en cambio el 99.38% al activo fijo, esto gracias a
las inversiones realizadas.
Es importante mencionar que la empresa no cuenta con pasivos.
Del capital social, $7,231,520 utilizada para la inversin, se le restar el resultado
del ejercicio que corresponde a $43,761, quedando un capital contable de
$7,275,281.

91

Tabla 3.12. Balance general del ejercicio

92

A continuacin se muestra la tabla de depreciaciones y amortizaciones para la construccin y el equipamiento.

Tabla 3.13. Depreciaciones y amortizaciones

93

3.4.7. Anlisis financiero (razones financieras)

La unidad habitacional contar 100% con recursos propios, es decir, no se pedir
financiamiento alguno.
A continuacin se presentan las razones de rentabilidad para cada uno de los
meses durante un ejercicio, los cuales se interpretan de la siguiente manera:
La razn de rentabilidad en ventas nos dice que la empresa tiene una eficiencia de
31.94%, despus de tomar en cuenta todos los gatos e impuestos sobre los
ingresos.
Lo que respecta al rendimiento de los activos la empresa nos muestran que se
cuenta con .60% de efectividad total de la administracin para generar utilidades
con su activos disponibles, teniendo una variacin de hasta 6.77% para el cierre
del ejercicio.
El Rendimiento obtenido sobre la inversin total de las acciones de la empresa
corresponde a un .60% para el primer mes, teniendo variaciones durante todo el
ao.

94

Tabla 3.14. Razones financieras

95

3.4.8. Punto de equilibrio

Para sealar el punto de equilibrio tomando en cuenta la depreciacin en relacin
con los gastos fijos, por cada peso que se vende hay 72.08% de utilidad durante el
ao.
Una vez disminuyendo la depreciacin el porcentaje de ventas para alcanzar el
punto de equilibrio es de 20.86%., lo que significa que la empresa debera tener un
ingreso de $28,579.24 para alcanzar el punto de equilibrio.

96

Tabla 3.15. Punto de equilibrio

97

3.4.9. Estados financieros proyectados

Con los estados financieros proyectados, se pretende mostrar los beneficios o
prdidas que arrojar el proyecto en un tiempo de 15 aos.
Se ha decidido proyectar los estados financieros a 15 aos, ya que se estn
refiriendo a un proyecto de inversin que requiere de terreno y construccin, por
lo que se realizar un desembolso realmente grande, y llevar tiempo para
recuperar la inversin como se mostrar en la evaluacin econmica.
El estado de resultados proyectado muestra que ao con ao la empresa obtendr
ingresos de $1,644,000 durante los 15 aos.
Tomando en cuenta la utilidad bruta, disminuyendo los gastos fijos, gastos
financieros y los impuestos correspondientes se obtendr una utilidad neta de
$525,130.
Lo que respecta al balance general, de acuerdo al anlisis horizontal, mtodo de
tendencias, podemos notar que el activo circulante y el capital social tiene
aumentos de acuerdo a los porcentajes presentados en la tabla siguiente.

Tabla 3.16. Tabla con mtodo de tendencias

98

Tabla 3.17. Estado de resultados proyectado

99

Tabla 3.18. Balance general proyectado

Tabla 3.19. Depreciaciones y amortizaciones proyectadas

100

3.4.10.

Evaluacin Econmica del proyecto:

Es un anlisis micro-econmico, tomando como objeto de investigacin a la

unidad productiva, considerando los efectos directos en costos, gastos e ingresos
valorados a precio de mercado (Hernndez Chrraga, 1992, p131).
Gracias a la evaluacin financiera se pueden tomar decisiones ms seguras sobre
los recursos que se pongan en juego en un proyecto de inversin.

Tasa Interna de Retorno Econmico del proyecto, Valor Actual Presente y

Periodo de recuperacin:

Para poder saber cul ser el flujo neto de efectivo de la unidad habitacional, es
decir, los flujos de inversin y los flujos anuales de entradas y salidas de efectivo
del proyecto de acuerdo a cada ao, se deber tomar en cuenta que se realiz
una inversin inicial de $7,231,520, a los cuales se les va a disminuir el activo fijo,
sin tomar en cuenta las depreciaciones, se obtendr un flujo neto a 15 aos de
$3,276,650.
Para el proyecto: Unidad habitacional estudiantil, zona el Sumidero Municipio de
Ixtaczoquitlan, se obtiene una tasa Interna de Retorno Econmico de 9.52%, es
decir, es la mxima tasa de inters que puede pagar la empresa por un capital que
aun no ha sido recuperado.
Lo que se refiere a la Tasa de Rendimiento Mnimo Aceptable (TREMA), al
proyecto se le exigir una rentabilidad mnima de 6%, de manera que permita
cubrir la totalidad de la inversin inicial, as como los egresos, intereses,
impuestos, etc.
Por lo tanto se obtiene un valor actual neto, sin tomar en cuenta la TREMA de
$1,991,181.33 lo que quiere decir, que el proyecto si es viable.

101

Como se muestra en el cuadro siguiente, la inversin va a ser recuperada en 13

aos.

Costo-Beneficio de la Inversin:

El proyecto presenta un costo-beneficio de 1.14%, lo que demuestra que el

proyecto debe ser aceptado, ya que el costo beneficio es mayor a uno, es decir,
los beneficios son mayores a los costos.
Con lo anterior podemos concluir que el proyecto de inversin: Unidad
habitacional estudiantil, zona el Sumidero, municipio de Ixtaczoquitlan es rentable,
puesto que cubre con todas las expectativas financieras necesarias para llevarlo a
cabo.

102

Tabla 3.20. Anlisis de la derrama econmica

103

Como se ha ido mostrando en los estudios realizados de mercado, tcnico,

administrativos y el financiero, ste proyecto es factible, puesto que cubre con uno de
los objetivos propuestos en un principio, que es contribuir con ms empleos para los
habitantes de la zona, y as mejorar su forma de vida.
La construccin est programada para realizarse en una zona rural, lo que significa que
contar con reas verdes, jardineras, espacios de ambientacin, lo que propicia el
aprendizaje del estudiante.

104

CONCLUSIN

105

Una vez realizada la presente tesina, se puede observar el papel tan importante que
tienen los proyectos de inversin, incluyendo los estudios que los conforman: de
mercado, tcnico, administrativo, y financiero.
Gracias a los estudios realizados durante el proyecto de inversin: Unidad habitacional
estudiantil, zona el Sumidero, Municipio de Ixtaczoquitlan, se logr saber si era viable
poner en marcha el proyecto que se tena pensado desarrollar, y por lo tanto tomar la
decisin correcta.
La tesina se bas en tres captulos de los cuales el primero, Importancia de los
proyectos de inversin, const de una parte terica en la que se explicaron los
conceptos generales utilizados en el proyecto de inversin, de sta manera qued claro
lo que es: proyecto, inversin, proyecto de inversin, los tipos de proyecto existentes y
los componentes que lo conforman. As tambin se analiz uno a uno los estudios de
mercado, tcnico, administrativo y financiero, marcando los puntos necesarios para
llevarlos a cabo.
En el segundo captulo, Estudio de la zona el Sumidero, Municipio de Ixtaczoquitlan,
se entr en materia del anlisis del lugar en donde se pretende llevar a cabo la
construccin de la unidad habitacional, se trataron puntos como la historia de
Ixtaczoquitlan, la ubicacin, la cul fue de suma importancia ya que nos permiti
conocer el lugar en donde se implementar el proyecto, la economa con la que sta
zona cuenta, la poblacin que se encuentra actualmente habitndolo, as tambin se
realiz un apartado en donde se analiza la justificacin del proyecto llegando a la
conclusin de que ste fue pensado en la necesidad de los estudiantes de tener una
vivienda ahora que se realice el traslado de las facultades al Sumidero.
Tambin se hace mencin de los objetivos que se persiguen dentro del proyecto, entre
los que se encuentran: ofrecer a los estudiantes el mejor lugar para vivir y mejorar la
infraestructura del lugar.
ste captulo fu realizado con el nico fin de obtener bases ms slidas que den pie a
realizar los estudios correspondientes con mayor profundidad.
106

Dentro de ste captulo tambin se trat un tema se suma importancia para la

realizacin de la tesina, es decir, se abarc una investigacin sobre arrendamiento,
dejando claro que la diferencia entre arrendamiento financiero y arrendamiento civil es
que para que un contrato de arrendamiento sea financiero se debe mencionar al final de
ste que se transmitir el bien arrendado.
Tambin se hizo mencin del arrendador y arrendatario, aclarando los derechos y por
consiguiente las obligaciones de cada uno de ellos durante el mencionado contrato.
Para un mejor estudio se incluy un apartado en donde se menciona el arrendamiento
desde el punto de vista contable y fiscal, para poder abarcar una mayor parte sobre
ste tema.
Por ltimo en el captulo tres, : Proyecto de inversin: Unidad habitacional estudiantil,
zona el Sumidero, municipio de Ixtaczoquitlan, se realizaron los estudios de mercado,
tcnico, administrativo y jurdico, as como el estudio financiero, en el estudio de
mercado se realiz un anlisis detallado sobre el servicio que se pretende dar, tomando
en cuenta la caracterizacin del servicio, descripcin del servicio, el mercado objetivo,
en ste caso los universitarios, y por ltimo un anlisis completo de la oferta y la
demanda.
El estudio mencionado arroj que el proyecto va a estar dirigido a estudiantes
universitarios de la zona Crdoba-Orizaba, ya que es ah en donde surge la necesidad
de implementar viviendas para ellos, ya que en la infraestructura del lugar no se cuenta
con ste servicio.
Lo que respecta al estudio tcnico, se analiz la zona en donde se va a llevar a cabo el
proyecto, tomando en cuenta los siguientes puntos: localizacin de la empresa, macrolocalizacin, micro-localizacin, justificacin de la ubicacin de la planta, el tamao de
sta, la descripcin de la planta, as como la descripcin de los servicios con los que
cuenta, y por ltimo el proceso del servicio.
ste estudio permiti saber que en el Sumidero, si es posible realizar la construccin de
la unidad habitacional, ya que se encontraron terrenos de importancia para llevarlo a
107

cabo, sin embargo por su superficie, la ubicacin y precios, se escogi la mejor opcin,
que daba como resultado un terreno de 8596m2 a un precio conveniente, ubicado en
frente de lo que ser el nuevo campus de la Universidad Veracruzana.
Para el estudio organizacional se dej ver la misin, visin y objetivos que persigue el
proyecto, el organigrama de la institucin haciendo referencia a cuatro puestos bsicos
para la organizacin, as como la descripcin de los puestos que se pretenden ofrecer,
y el pago de salarios, se present el reglamento interior al que estarn sometidos los
empleados y el proceso de reclutamiento para obtener al mejor personal, y as poder
ofrecer el mejor servicio.
En el estudio financiero se detallaron temas como la fuente del uso del dinero, es decir
la inversin que se pretende realizar, en ste caso la inversin del terreno y la
construccin, los clculos estimativos de los ingresos esperados, tomando en cuenta
los ingreso de las rentas, lavandera, cafetera y la tienda de conveniencia, tambin se
consideraron los costos y gastos a realizar, se presenta el flujo de efectivo del proyecto,
as como el balance general y el estado de resultados de un ejercicio de la unidad
habitacional.
Dentro de la evaluacin econmica se realiz el estudio de las razones financieras
sobre los estados financieros proyectados, lo que nos permiti saber que el proyecto si
es rentable.
Cabe mencionar que los estados financieros fueron proyectados a 15 aos ya que se
requiere de una inversin grande, como ya se explico en el captulo correspondiente.
La tasa Interna de retorno fue de 8.57% y la inversin se va a recuperar en 13 aos. El
proyecto independientemente de dar beneficios econmicos, tambin ayuda de una
manera social y ecolgica.
Con todos estos estudios se concluy que el proyecto si es viable, y por lo tanto se
recomienda que sea puesto en marcha.

108

FUENTES DE INFORMACIN
Fischer L. (2006), Investigacin de mercados, teora y prctica , (1ra. ed.) Mxico D.F.,
Prentice Hall Hispanoamericana.
Garca M. (1999), Sociedades mercantiles, (2da. Ed.), Mxico D.F., Oxford.
Hernndez A. (2005), Formulacin y evaluacin de proyectos de inversin (5th ed.),
Mxico, Thomson.
Holtje F. (1998), Mercadotecnia, (1ra. Ed.), Mxico D.F., Mc Graw-Hill.
Huerta E., & L.C. Sui C. (1995) Anlisis y evaluacin de proyectos de Inversin para
bienes de capital, (2da. Ed.), 1995, Mxico D.F. Instituto Mexicano de Contadores
pblicos A.C.
Johnson, ad al. (1997), Direccin estratgica, (3ra. Ed.), Madrid, Prentice Hall.
Lpez J. (2002), Rgimen fiscal del Arrendamiento de Inmuebles por personas fsicas
(2da. Ed.), Mxico, Calidad en Informacin.
Mndez J. (2005), Fundamentos de economa. (4ta. Ed.), Mxico D.F. Mc Graw-Hill.
Ortega A. (2006), Proyectos de inversin, (1ra. Ed.), Mxico, CECSA.
Ramrez

D. (2005), Manual terico prctico de derecho coorporativo, (3ra. Ed.),

Mxico D.F. Porra.

Reyes A. (1975), Administracin de empresas. Teora y prctica, (2da. Ed.), Mxico,
Limusa.
Salazar P. (1992), Diplomado en el ciclo de vida de los proyectos de inversin. (1ra.
Ed.), Mxico D.F., Nacional Financiera.

109

DOCUMENTO CON ACCESO EN LA WORLD WIDE WEB

Conteo de poblacin. Acceso el 16 de junio de 2008,
http://www.inegi.gob.mx/est/contenidos/espanol/sistemas/conteo2005/localidad/iter/default.asp?s=es
t&c=10395
Mapa de a Universidad Veracruzana. Acceso 16 de junio de 2008. http://www.uv.mx/mapaflash/mapacordoba.html
Inmobiliaria. Acceso 8 de junio de 2008. http://mexico.inmobiliaria.com/ficha_terreno-ruralixtaczoquitlan-venta-F104868.htm
Pez M. (2006) Informes de la USBI. Acceso 16 de junio de 2008. http://www.orizabaenred.com.mx/cgibin/web?b=VERNOTICIA&%7Bnum%7D=43123
Ramos M. Beneficio fiscal del arrendamiento. Acceso 1 de julio de 2008
www.nuevoconsultoriofiscal.com.mx/enviar.php?type=2&id=324

Flujos de efectivo. Acceso 1 de julio de 2008.

http://www.wikilearning.com/curso_gratis/administracion_financieraflujos_de_efectivo_y_riesgo_de_un_proyecto/13153-14

110

ANEXO I

111

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

CONTRATO

DE

ARRENDAMIENTO

QUE

CELEBRAN

POR

UNA

PARTE________________________A QUIEN SE LE DENOMINARA EN ADELANTE

"EL ARRENDADOR" Y DE OTRA PARTE_____________, EN SU CARACTER DE
"ARRENDATARIO", RESPECTO DEL INMUEBLE QUE SE MENCIONA MAS
ADELANTE Y DE ACUERDO LO QUE SE CONTIENE EN LAS SIGUIENTES
DECLARACIONES

CLAUSULAS:

DECLARACIONES
I.-

Declara

"El

arrendador":

a) Ser propietario del inmueble marcado con el No.__________ ubicado en la

calle_______________________de__________________
Col.________Municipio____________ del Estado de_________________.

b) Que dicho inmueble se encuentra al corriente en el pago de todas sus contribuciones

fiscales, y que no reporta a la fecha ningn adeudo por concepto de gastos de
administracin, lo cual lo acredita con la documentacin que exhibe en este momento, y
que se agrega como anexo al presente contrato formando parte integrante del mismo.
c) Que es su deseo celebrar el presente contrato de arrendamiento por un plazo que se
considera forzoso sealado en las clusulas del presente contrato.
II.-

Declara

"El

arrendatario"

a) Ser mayor de edad, y encontrarse debidamente capacitado para obligarse en los

trminos

del

presente

contrato.

b) Conocer el estado fsico y jurdico de inmueble, y que se le ha hecho mencin de las

cantidades que mensualmente debe cubrir por gastos de mantenimiento, habiendo
verificado personalmente ante el administrador del condominio que no se adeuda
112

cantidad alguna por estos conceptos de mantenimiento relacionados con el inmueble

materia del presente contrato.
EXPUESTO LO ANTERIOR, LOS COMPARECIENTES OTORGAN LO QUE SE
CONTIENE

EN

LAS

SIGUIENTES:

CLAUSULAS
PRIMERA.- "El Arrendador" da en arrendamiento al "Arrendatario" el inmueble
mencionado con anterioridad, recibindolo este ltimo en dicho concepto al momento
de
SEGUNDA.-

firma
"El

Arrendatario"

del
pagar

presente
por

concepto

de

contrato.
renta

la

cantidad

de__________mensuales, ms el quince por ciento por concepto de Impuesto al Valor

Agregado, debiendo entregar "El Arrendador", el recibo correspondiente al arrendatario,
debindose cubrir la renta por meses adelantados, durante los primeros_______das de
cada mes en el domicilio de "El Arrendador" o de su representante legal debidamente
acreditado.
As mismo, y en calidad de depsito, para prever cualquiera de los supuestos
mencionados en este contrato, "El arrendatario" entrega en calidad de depsito al
arrendador la cantidad de________________misma cantidad que en caso de no ser
utilizada por el arrendador, deber devolverse a la terminacin del presente contrato y
de sus prrrogas en su caso.
TERCERA.- El presente contrato de arrendamiento, tendr una duracin de un ao
forzoso para ambas partes, contado a partir de la fecha de firma del presente contrato.
CUARTA.- El Arrendatario destinar el inmueble materia del presente contrato,
nicamente para uso habitacional, quedndole estrictamente prohibido destinarlo para
cualquier otro fin, siendo esto una causa especial de rescisin del presente contrato.

113

QUINTA.- En caso de que El Arrendatario quisiere seguir arrendando el inmueble por

un plazo mayor al sealado en la clusula tercera, deber notificarlo al arrendador con
treinta das de anticipacin a la fecha en que termine el presente contrato, para que El
Arrendador otorgue su consentimiento con dicha peticin, en ambos casos, deber
notificarse en forma fehaciente. "El Arrendador" tendr el derecho de incrementar la
renta en un por ciento en comparacin al ltimo pago realizado, condicin que deber
respetar "El Arrendatario" en caso de que quisiere seguir rentando el inmueble.
SEXTA.- Queda expresamente prohibida al "Arrendatario" subarrendar, o transmitir bajo
cualquier ttulo el uso del inmueble dado en arrendamiento, siendo esta una causa
especial de rescisin del presente contrato.
SEPTIMA.- En caso de que el inmueble requiera de alguna reparacin cuya omisin
impida el uso normal a que est destinado el mismo, El Arrendatario se obliga a
informar de esta situacin al arrendador, o a su representante legal para que este se
encargue

de

realizar

las

reparaciones

necesarias.

OCTAVA.- "El Arrendatario" no podr realizar actos que vayan en contra de lo

establecido por el reglamento del rgimen de propiedad de condominio a que se
encuentra

sujeto

el

inmueble.

NOVENA.- "El Arrendatario" recibe el inmueble en condiciones perfectas de

habitabilidad, reuniendo los estndares de higiene y salubridad exigidos por Ley,
obligndose a devolverlo en el mismo estado en que lo recibe al momento en que se
termine, rescinda o convengan las partes entregar el mismo, aceptando las
modificaciones que sufra por el deterioro natural de uso, obligndose a cubrir los gastos
de reparacin de aquellos desperfectos que en forma intencional o accidental se
ocasionen

al

inmueble.

DECIMA .- Cualquier modificacin que quisiere realizar El Arrendatario, sobre el

inmueble, deber ser autorizada por El Arrendador para lo cual deber notificarle al
114

primero y por escrito de los cambios que quisiere realizar, debiendo existir un
documento

por

parte

del

arrendador

que

autorice

dichas

modificaciones.

DECIMA PRIMERA.- "El arrendatario" se obliga a contratar una fianza de cumplimiento

ante la Compaa afianzadora que designe "El arrendador" relacionada con las
obligaciones contenidas con el presente contrato y a renovar dicha fianza en caso de
renovacin del contrato, o bien, actualizar el monto de la fianza en caso de que exista
un aumento en las obligaciones de pago aqu establecidas en el presente contrato.
DECIMA SEGUNDA: Ledo que fue el presente, ambas partes lo firman ante la
presencia de un tutor, mismos que se sealan al calce, en cada una de sus hojas y al
final de sta ltima, a los das ______ del mes ________________ de 20___, en el
Municipio

de

____________________

del

Estado

de

__________________,

manifestando que no existe dolo, violacin, lesin, o algn otro vicio de consentimiento
en la formulacin del mismo.

Arrendador

Arrendatario

___________________________

_________________________

Tutor
______________________________

115

ANEXO II

116

Normatividad y calidad: Reglamento de construccin para el Estado de

Veracruz.
Segn el artculo de 9 del Reglamento de Construccin para el Estado de Veracruz,
toda dependencia, Entidades Pblicas as como personas fsicas o morales para iniciar
una planeacin, construccin, diseo, operacin y mantenimiento de instalaciones y de
estructuras que tengan efecto en la va pblica debern presentar a la Secretara de
Obras y Servicios al inicio de cada ejercicio anual, sus programas de obra para su
revisin o en su caso para su aprobacin.
Director Responsable de Obra es la persona fsica auxiliar de la Administracin, con
autorizacin y registro de la Secretara de Desarrollo Urbano y Vivienda, que se hace
responsable de la observancia de la Ley, de este Reglamento y dems disposiciones
aplicables, en el acto en que otorga su responsiva relativa al mbito de su intervencin
profesional (Reglamento de construccin, art.33)
De acuerdo con el artculo 33 para que una persona sea Director Responsable de
Obra, se deben satisfacer los siguientes requisitos:
I. Acreditar que posee cdula profesional correspondiente a alguna de las siguientes
profesiones: Arquitecto, Ingeniero Arquitecto, Ingeniero Civil, Ingeniero Constructor
Militar o Ingeniero Municipal;
II. Acreditar ante la Comisin, que conoce la Ley y su Reglamento, el presente
Reglamento y sus Normas, la Ley Ambiental y dems leyes y disposiciones relativas al
diseo urbano, vivienda, construccin, imagen urbana, anuncios, equipamiento,
mobiliario urbano y la conservacin del Patrimonio Histrico, Artstico y Arqueolgico de
la Federacin o del Distrito Federal, los Programas y las Normas de Ordenacin, para lo
cual debe obtener el dictamen favorable a que se refiere la fraccin III del artculo 46 de
este Reglamento;
III. Acreditar como mnimo cinco aos de experiencia en la construccin de obras a las
que se refiere este Reglamento, y

117

IV. Acreditar que es miembro activo del Colegio de Profesionales respectivo.

Y tendr como obligaciones:
I. Suscribir y presentar ante la autoridad una manifestacin de construccin o una
solicitud de licencia de construccin especial;
II. Dirigir y vigilar la obra asegurndose de que tanto el proyecto, como la ejecucin de
la misma, cumplan con lo establecido en los ordenamientos y dems disposiciones a
que se refiere la fraccin II del artculo 33.
El Director Responsable de Obra debe contar con los Corresponsales a que se refiere
el artculo 36 de este Reglamento, en los casos que en ese mismo artculo se numeran.
En los casos no incluidos en dicho artculo, el Director Responsable de Obra podr
definir libremente la participacin de los Corresponsales.
El Director Responsable de Obra debe comprobar que cada uno de los Corresponsales
con que cuente, segn sea el caso, cumpla con las obligaciones que se indican en el
artculo 39 de este Reglamento; de no ser as, deber notificarlo a la Delegacin
correspondiente y a la Comisin;
III. Responder de cualquier violacin a las disposiciones de este Reglamento. En caso
de no ser atendidas las instrucciones del Director Responsable de Obra por el
propietario o poseedor, en relacin al cumplimiento del Reglamento, debe notificarlo de
inmediato a la Delegacin correspondiente;
IV. Planear y supervisar el cumplimiento de las medidas de seguridad en la obra,
relativas al personal, terceras personas, sus colindancias y la va pblica;
V. Llevar en la obra un libro de bitcora foliado y sellado por la Delegacin, en el cual se
anotarn en original y dos copias, los siguientes datos:
a) Nombre y firma del propietario o poseedor, del Director Responsable de Obra y del
Residente, as como de los Corresponsales y del Perito en Desarrollo Urbano, si los
hubiere;
118

b) Nombre o razn social de la persona fsica o moral que ejecute la obra;

c) Materiales empleados para fines estructurales o de seguridad;
d) Procedimientos generales de construccin y de control de calidad;
e) Descripcin de los detalles definidos durante la ejecucin de la obra;
f) Fecha de las visitas, observaciones e instrucciones del Director Responsable de
Obra, as como de los Corresponsales y Perito en Desarrollo Urbano, en su caso;
g) Fecha de inicio de cada etapa de la obra, y
h) Incidentes y accidentes;
VI. Colocar en la obra, en lugar visible y legible desde la va pblica, un letrero con su
nombre y, en su caso, de los Corresponsales y sus nmeros de registro, nmero de
registro de manifestacin de construccin o de licencia de construccin especial, la
vigencia, tipo y uso de la obra y ubicacin de la misma;
VII. Entregar al propietario o poseedor, una vez concluida la obra, los planos
actualizados y registrados del proyecto completo en original, el libro de bitcora,
memorias de clculo y conservar un juego de copias de estos documentos;
VIII. Resellar anualmente el carnet dentro de los 15 das anteriores al aniversario de la
fecha de su expedicin y refrendar su registro de Director Responsable de Obra cada
tres aos o cuando lo determine la Administracin, sin que sea necesario presentar la
documentacin que ya obra en poder de la Secretara de Desarrollo Urbano y Vivienda,
con excepcin del documento del Colegio de Profesionales que lo acredite como
miembro activo.
En particular informar a la Comisin sobre su participacin en las responsivas
suscritas a que se refiere el artculo 34 de este Reglamento durante el perodo anterior
al refrendo o resello;

119

IX. Elaborar y entregar al propietario o poseedor de la obra, al trmino de sta, los

manuales de operacin y mantenimiento a que se refiere el artculo 232 de este
Reglamento, en los casos de las obras que requieran de dictamen de impacto urbano o
impacto urbano-ambiental;
X. Observar en la elaboracin del Visto Bueno de Seguridad y Operacin las
previsiones contra incendio contenidas en el presente Reglamento y en las Normas;
XI. Acotar en los planos del proyecto ejecutivo las reas de donacin en las obras que
seale la normativa aplicable, y
XII. Las dems que establezcan las disposiciones legales y administrativas aplicables
en la materia.

120

INDICE DE FIGURAS
Figura 1.1. Producto-consumidor....................................................................................19
Figura 1.2. Producto-minorista-consumidor....................................................................19
Figura 2.1. Municipio de Ixtaczoquitlan...........................................................................47
Figura 3.1. Anlisis de la demanda. Grfica 1.................................................................62
Figura 3.2. Anlisis de la demanda. Grfica 2.................................................................62
Figura 3.3. Anlisis de la demanda. Grfica 3.................................................................63
Figura 3.4. Anlisis de la demanda. Grfica 4.................................................................63
Figura 3.5. Anlisis de la demanda. Grfica 5.................................................................64
Figura 3.6. Anlisis de la demanda. Grfica 6.................................................................64
Figura 3.7. Anlisis de la demanda. Grfica 7.................................................................65
Figura 3.8. Anlisis de la demanda. Grfica 8.................................................................65
Figura 3.9. Anlisis de la demanda. Grfica 9.................................................................66
Figura 3.10. Publicidad de la unidad habitacional...........................................................68
Figura 3.11. Ubicacin del municipio de Ixtaczoquitlan..................................................70
Figura 3.12. Terreno del Sumidero..................................................................................71
Figura 3.13. Proceso del servicio....................................................................................75
Figura 3.14. Fachada de la planta ..................................................................................76
Figura 3.15. Planta en su conjunto..................................................................................77
Figura 3.16. Distribucin de la planta..............................................................................78
Figura 3.17. Distribucin de los departamentos..............................................................79
Figura 3.18. Organigrama de la unidad habitacional......................................................80

121

INDICE DE TABLAS
Tabla 2.1. Censo poblacional............................................................................................49
Tabla 3.1. Percepciones del personal...............................................................................83
Tabla 3.2. Inversin fija.....................................................................................................84
Tabla 3.3. Ingresos por renta de departamento................................................................85
Tabla 3.4. Ingresos por renta de cafatera........................................................................85
Tabla 3.5. Ingresos de la tienda de conveniencia.............................................................85
Tabla 3.6. Costos de la tienda de conveniencia................................................................86
Tabla 3.7. Ingresos por renta de lavandera.....................................................................86
Tabla 3.8. Gastos administrativos.....................................................................................86
Tabla 3.9. Gastos por nmina...........................................................................................87
Tabla 3.10. Flujo de efectivo.............................................................................................88
Tabla 3.11. Estado de resultados correspondiente a un ao............................................90
Tabla 3.12. Balance general del ejercicio..........................................................................92
Tabla 3.13. Depreciaciones y amortizaciones del ejercicio...............................................93
Tabla 3.14. Razones financieras.......................................................................................95
Tabla 3.15. Punto de equilibrio..........................................................................................97
Tabla 3.16. Tabla con mtodo de tendencias....................................................................98
Tabla 3.17. Estado de resultados proyectado....................................................................99
Tabla 3.18. Balance general proyectado...........................................................................100
Tabla 3.19. Depreciaciones y amortizaciones proyectadas..............................................100
Tabla 3.20. Anlisis de la derrama econmica..................................................................103

122

123