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#######UNIDAD I: DISPOSICIONES GENERALES DE LOS DERECHOS REALES. Principios
comunes. Adquisicin, transmisin, extincin y oponibilidad.1. Mtodo del
Cdigo. Concepto de derecho real (ART.1882).). Objeto (ARTS. 16 y 1883).
Atributos: persecucin y preferencia (ART.1886), excepciones (adquisiciones ex lege
y derechos creditorios oponibles a terceros). Otras diferencias con los derechos
personales (ART.724): nmero;
acciones que los protegen; efectos. Crisis del
dualismo tradicional: derechos oponibles e inoponibles. Obligaciones personales de
las nuevas formas de propiedad.METODO. INTERPRETACIN INTEGRADORA.CDIGO DE
VLEZ#CCCN##Vlez dividi al cdigo en 4 libros: En el PRIMERO, trat De las
personas y las relaciones de familia.En el SEGUNDO, Obligaciones, de los derechos
personales y el de Contratos.En el TERCERO, Derechos RealesEn el CUARTO,
Disposiciones comunes (Sucesiones, privilegios y retencin, prescripcin
adquisitiva y liberatoria)NO tena una PARTE GENERAL: entonces se repetan
disposiciones generales en cada libroPara interpretar algunos artculos,
recurramos a NOTASSobre el TTULO DE REALES:Vlez los dividi en 16 ttulos.
Trataba dentro de los Derechos Reales a las COSAS.ACCIONES POSESORIAS Y REALES
ESTABAN MAL UBICADAS (porque estaban despus de dominio y condominio, y pueden
tambin ser utilizadas por OTROS derechos reales).#CCCN est integrado por 6
libros:En el PRIMERO, Parte general (principios generales)En el SEGUNDO, Relaciones
de FamiliaEn el TERCERO, Derechos PersonalesEn el CUARTO, Derechos RealesEn el
QUINTO, SucesionesEn el SEXTO, Disposiciones Comunes.TIENE una PARTE GENERAL: con
la ventaja de evitar repeticiones se agrupa todo en un LibroSe eliminan las notas,
para profundizar la lectura de los artculos recurrimos a los FUNDAMENTOS
realizados por la Comisin Redactora. Se expresan en estos los lineamientos
principales que inspiraron la reforma. Sobre el TTULO DE REALES, incluye un
apartado de DISPOSICIONES GENERALES: Ttulo I artculos 1882 a 1907.CCCN divide a
los Derechos Reales en 13 ttulos.NO REGULA A LAS COSAS, sino que estas se
encuentran reguladas en el ttulo de PATRIMONIO.ACCIONES POSESORIAS Y REALES PASAN
AL FINAL.##En el orden de las ideas, al abrir el Libro Cuarto del Cdigo se detecta
que la primera gran innovacin, es la organizacin de un mtodo superador al del
Cdigo Civil derogado. El Ttulo I de las Disposiciones generales compuesto del
Captulo 1 de Principios comunes y el Captulo 2 relativo a la Adquisicin,
transmisin, extincin y oponibilidad consagra en veintisis artculos un
verdadero estatuto de los derechos reales. Esta estructura metodolgica, que reduce
notablemente el articulado, impone una interpretacin sistemtica de las
disposiciones generales con las especiales atinentes a cada uno de los derechos
reales normas del Derecho ambiental y consiguientemente del Derecho urbanstico,
bajo el prisma constitucional de la proteccin del medio ambiente y la promocin de
la persona (Arts. 41, 42, 75 incisos 17 y 19 CN).Respecto de los derechos reales
mantiene el sistema del nmero cerrado con fundamento en el orden pblico (Art.
1887) y el carcter principalmente estatutario de sus normas, sin embargo se
observa que el sistema de los derechos reales se inscribe en una tendencia moderada
y flexible, resguarda la tipicidad jurdico-real a fin de no comprometer la
seguridad jurdica del trfico pero sin excesivo reglamentarismo. Numerosas
disposiciones hacen ms adaptables los derechos a los requerimientos del titular
permitiendo a la voluntad particular pautar el derecho siempre que no comprometa el
inters general.Otra directriz del nuevo rgimen es el incentivo a la circulacin
de los bienes y la tutela de los terceros adquirentes de buena fe. Los derechos
reales para su oponibilidad deben tener publicidad suficiente (Art. 1893). El
Cdigo sienta la regla general de la transmisibilidad de los derechos (Art. 398) y
la reitera en las disposiciones generales de los derechos reales (Art. 1906). Este
ordenamiento es ms severo que su predecesor. El Art. 1972 sanciona con la nulidad
la clusula de no enajenar genrica en los actos a ttulo oneroso, sin efectos
personales. Concepto de derecho real (ART.1882)Qu estudiamos en Derechos Reales?#

# SHAPE \* MERGEFORMAT #####

#
#Derecho real. Conceptos.a)
Cdigo Civil Argentino: el texto legal del Cdigo civil no dio un concepto de
derecho real, Vlez transcribe la definicin dada por Demolombe que expresa:
derecho real es el que crea entre la persona y la cosa una relacin directa e
inmediata, de tal manera que no se encuentran en ella sino dos elementos, la
persona que es el sujeto activo del derecho, y la cosa que es el objeto. En
contraposicin, denomina derecho personal a aqul que slo crea una relacin entre
la persona a la cual el derecho pertenece, y otra persona que se obliga hacia ella,
por razn de una cosa o de un hecho cualquiera, de modo que en esa relacin se
encuentran tres elementos, a saber: la persona que es el sujeto activo del derecho
(el acreedor), la persona que es el sujeto pasivo (el deudor) y la cosa o el hecho
que es el objeto.Los derechos reales comprenden los derechos sobre un objeto
existente; los derechos personales, comprenden los derechos a una prestacin, es
decir, a un objeto que tiene necesidad de ser realizado por una accin. La
persona a la cual pertenece un derecho real, puede reivindicar el objeto contra
todo poseedor; la que tiene un derecho personal no puede perseguir sino a la
persona obligada a la accin o a la prestacin. Tambin se refiere a la
preferencia como atributo propio de los derechos reales: Cuando muchas personas
han adquirido en diversas pocas sobre el mismo objeto el mismo derecho real, el
derecho anterior es preferido al derecho posterior, mas el derecho personal
anterior no es preferido al derecho personal posterior. Con relacin a la causa
eficiente dice: La causa eficiente del derecho personal es la obligacin, siempre
y nicamente la obligacin. La causa eficiente del derecho real es la enajenacin,
o generalmente, los medios legtimos por los cuales se cumple la transmisin en
todo o en parte de la propiedad. Acenta la nota de inmediatez tpica del derecho
real en tanto explica que El derecho real se tiene cuando entre la persona y la
cosa que es el objeto, no hay intermediario alguno, y existe independiente de toda
obligacin especial de una persona hacia otra. Por el contrario, el que no puede
dirigirse directamente sobre la cosa misma y tiene necesidad de dirigirse a una
persona especialmente obligada a l por razn de la cosa, no tiene sino un derecho
personal.b) Doctrina nacional: Segn Allende, el derecho real "Es un derecho
absoluto, de contenido patrimonial, cuyas normas sustancialmente de orden pblico,
establecen entre una persona (sujeto activo) y una cosa (objeto), una relacin
inmediata, que previa publicidad obliga a la sociedad (sujeto pasivo) a abstenerse
de realizar cualquier acto contrario al mismo (obligacin negativa), naciendo para
el caso de violacin una accin real y que otorga a sus titulares las ventajas
inherentes al ius persequende y ius praeferendi".Para los Dres. Gatti y Alterini
El derecho real es un poder jurdico, de una persona, sobre una cosa, reglado por
la ley, en virtud del cual se puede obtener directamente de ella, todas, algunas, o
alguna de sus utilidades con exclusin de injerencias extraas, y que con
suficiente publicidad, se adhiere y sigue a la cosa, pudiendo oponerse a cualquier
interesado.c) Cdigo Civil y Comercial de la Nacin: con criterio didctico el
nuevo Cdigo da el concepto de derecho real.Art. 1882: Concepto. El derecho real es
el poder jurdico, de estructura legal, que se ejerce directamente sobre su objeto,
en forma autnoma y que atribuye a su titular las facultades de persecucin y
preferencia, y las dems previstas en este Cdigo.La diferencia sustancial con el
derecho personal parte de los elementos, este derecho establece un vnculo jurdico
entre dos sujetos, el sujeto activo que es el acreedor y el sujeto pasivo que es el
deudor.
El Art. 724
expresa: La obligacin en una relacin jurdica en virtud de la cual el acreedor
tiene el derecho de exigir del deudor una prestacin destinada a satisfacer un
inters lcito y, ante el incumplimiento, a obtener forzadamente la satisfaccin de
ese inters.En cuanto a la relacin de poder o poder fsico sobre la cosa que es
contenido de estos derechos, la posesin atae al derecho real (Art. 1909) mientras
que la tenencia de la cosa corresponde a un derecho personal (Art. 1910)5.
Caracteres.El concepto legal de derecho real permite inferir sus caracteres:a)
Inherencia: esta calidad deviene del poder jurdico que recae de manera directa
sobre el objeto, que debe ser de existencia actual, cierto y determinado; y segn
el derecho real de que se trate, ser propio o ajeno. El artculo no refiere a la

cosa sino al objeto.Surge de cuando dice que se ejerce directamente sobre su

objeto. El derecho lo ejerzo directamente sobre la cosa, no tengo que ir a pedirle
por lo que no me pag sino que directamente lo puedo ejecutar.b) Autonoma: esta
nota apunta al aspecto interno del derecho, el titular ejerce la potestad en el
objeto con total independencia de la intervencin de todo otro sujeto.Esta
expresin seala que el poder del titular es autosuficiente para extraer la ventaja
o beneficio que le reporta el objeto de su derecho. Yo no necesito la prestacin ni
la intermediacin de nadie para ejercer mi derecho. Por ejemplo en el Dominio yo
puedo tener un lote y si quiero edifico, y si no no, si quiero rboles los planto y
as, el derecho lo ejerzo directamente sobre la cosa.c) Estructura legal: la norma
dispone que el derecho real es de estructura legal y ello significa que los
derechos reales son de creacin y tipicidad legal. A este carcter apunta el Art.
1884 que expresa: La regulacin de los derechos reales en cuanto a sus elementos,
contenido, adquisicin, constitucin, modificacin, transmisin, duracin y
extincin es establecida slo por la ley. Es nula la configuracin de un derecho
real no previsto en la ley, o la modificacin de su estructura.La expresin
estructura legal que emplea la norma sintetiza la regla de que solamente la ley
es la que crea los derechos reales y regula su estructura vedando a los
particulares la creacin voluntaria de derechos reales o la libertad para
modificarlos.La razn de esta distincin se debe a que las normas que regulatorias
de los derechos reales se fundan principalmente en el orden pblico y son de
carcter estatutario. Excepcionalmente la ley admite la autorregulacin
convencional de los derechos reales (normas reglamentarias). En cambio el derecho
personal en el mbito contractual se sustenta en el principio de la autonoma de
la voluntad (Art. 958).d) Nmero limitado: es una consecuencia de la creacin
legal del derecho real. El sistema de los derechos reales es de nmero cerrado
(numerus clausus) y los derechos reales creados por la ley se enumeran en el Art.
1887. e) Facultades de persecucin y preferencia: el concepto refiere a las
facultades de persecucin y preferencia, y las dems previstas en este Cdigo.
Estos atributos son especficos del derecho real porque derivan de su oponibilidad
a terceros, siempre que el derecho goce de publicidad suficiente posesoria o
registral, segn el caso.En el caso de persecucin, yo tengo una hipoteca como
garanta de un inmueble, si el inmueble se vende, la hipoteca sigue viva y lo
rematare en manos de quien est. Preferencia es que los derechos reales que
primero se constituyan en el tiempo y se hagan oponibles tienen una preferencia
sobre los que se constituyan y se hagan oponibles con posterioridad. f) Otras
facultades: El titular del derecho real ostenta la facultad de excluir a terceros
respecto del ejercicio de su derecho, inclusive al propietario cuando lesiona el
derecho real desmembrado que ha constituido. Por ejemplo, el usufructuario tiene
las acciones reales tambin contra el nudo propietario que lo ataca en el ejercicio
del derecho de usufructo.g) Publicidad y oponibilidad: El Art.1893 del CCCN se
titula indisponibilidad y establece: La adquisicin o transmisin de derechos
reales constituidos de conformidad a las disposiciones de este Cdigo no son
oponibles a terceros interesados y de buena fe mientras no tengan publicidad
suficiente.Se considera publicidad suficiente la inscripcin registral o la
posesin, segn el caso.Si el modo consiste en una inscripcin constitutiva, la
registracin es presupuesto necesario y suficiente para la oponibilidad del derecho
real.No pueden prevalerse de la falta de publicidad quienes participaron en los
actos, ni aquellos que conocan o deban conocer la existencia del ttulo del
derecho real..h) Acciones: en virtud de la oponibilidad y la facultad persecutoria
de los derechos reales cabe distinguir las acciones reales de las acciones
personales.i) Conclusin: se puede sistematizar estas notas distintivas del derecho
real afirmando que el derecho real se perfila como el derecho que recae sobre un
objeto de existencia actual, cierto y determinado, sea propio o ajeno (inherencia);
el titular (sujeto activo) ejerce la potestad jurdica de manera directa e
inmediata, sin requerir la intervencin de otro sujeto para actuar sobre l y sacar
provecho (inmediatez); la oponibilidad es frente a todos a condicin de que sea
cognoscible (publicidad); en consecuencia el titular est investido de las
facultades de perseguir la cosa contra cualquiera (persecucin), y de ser preferido

al derecho posteriormente constituido (preferencia); tambin ostenta la facultad de

excluir a los terceros, inclusive al constituyente cuando el derecho real recae
sobre un objeto ajeno (exclusin); dado que la oponibilidad compromete el inters
general (orden pblico), la creacin es legal, de nmero limitado (numerus clausus)
y las normas regulatorias son, predominantemente, de carcter estatutarioObjeto
(ARTS. 16 y 1883). ##ARTICULO 1883.- Objeto. El derecho real se ejerce sobre la
totalidad o una parte material de la cosa que constituye su objeto, por el todo o
por una parte indivisa.##El objeto tambin puede consistir en un bien taxativamente
sealado por la ley.
##
# La
Comisin N 4 Derechos Reales de las XVIII Jornadas Nacionales de Derecho Civil
emiti los siguientes despachos respecto del Objeto de los Derechos Reales: I. Los derechos reales tienen por objeto: a) Las cosas. b) Las partes materiales de
las cosas. c) Los derechos, excepcionalmente, si la ley lo establece. II.- En todos
los casos, la relacin del titular con el objeto debe ser directa y conferir los
derechos de persecucin y preferencia. III.- Aunque sea discutible si la energa es
o no una cosa, deben aplicrsele las normas jurdicas atinentes a las cosas en
tanto sean compatibles
a) Cosas y bienes Con
respecto a la posibilidad de que un bien no corporal sea objeto del derecho real
los Fundamentos sealan que se acepta que el objeto pueda consistir en un bien
taxativamente sealado por la ley, pensando en casos de derechos sobre derechos,
como la hipoteca del derecho de superficie en su modalidad de derecho sobre cosa
ajena, o en casos de derechos complejos como el tiempo compartido.La
cosificacin del crdito mediante el instrumento constituye una mera ficcin
porque el objeto del derecho real realmente es el crdito y por esta razn la
solucin prevista en esta norma sincera el rgimen legal de estos supuestos de
excepcin.
b) Parte material de la cosa
ajena. Tambin la cuestin relativa a la constitucin de derechos reales sobre
partes materiales de la cosa ha sido objeto de anlisis por la doctrina, en
particular en materia de cosas inmuebles. Existe consenso entre los autores acerca
de que el derecho real sobre un inmueble ajeno puede recaer sobre una parte
material determinada si es divisible y la parte tiene independencia funcional, an
cuando no se encuentre afectado a propiedad horizontal (por ejemplo, la fraccin de
un campo, de una casa que permite la divisin o de un departamento interno de un
inmueble con salida a la calle). Evidentemente que estos fraccionamientos de
inmuebles deben ajustarse a las disposiciones catastrales locales y estar
permitidos por la autoridad administrativa y municipal. Es as como lo recepta la
normativa prevista en el Cdigo.El Artculo 228 contempla el supuesto de las cosas
divisibles y establece: Son cosas divisibles las que pueden ser divididas en
porciones reales sin ser destruidas, cada una de las cuales forma un todo homogneo
y anlogo tanto a las otras partes como a la cosa misma.Las cosas no pueden ser
divididas si su fraccionamiento convierte en antieconmico su uso y
aprovechamiento. En materia de inmuebles, la reglamentacin del fraccionamiento
parcelario corresponde a las autoridades locales.La posibilidad de constituir el
derecho sobre parte material del inmueble est contemplada de manera especfica por
las normas del usufructo (Art. 2130); el uso (Art. 2154); la habitacin (Art.
2158); la servidumbre predial (Art. 2163) y el derecho de superficie (Art. 2116).En
todos estos supuestos es necesario que se determine con precisin la parte del
inmueble que es objeto del derecho real mediante las operaciones de mensura y
divisin.En cuanto a los derechos reales de garanta, el Art. 2191 sienta el
principio de indivisibilidad de la garanta real pero como se trata de un requisito
que no es esencial, la misma norma permite a los contratantes pactar la
divisibilidad, tanto del crdito como de los bienes afectados.
c) Propiedad separada del suelo. El CCCN en el Art. 1945 relativo a la de extensin
del dominio dispone que el dominio de una cosa comprende los objetos que forman un
todo con ella o son sus accesorios. El dominio de una cosa inmueble se extiende al
subsuelo y al espacio areo, en la medida que su aprovechamiento sea posible,
excepto lo dispuesto por normas especiales:Respecto de las cosas inmuebles el CCCN
en el Libro Primero establece las siguientes disposiciones:ARTCULO 225.- Inmuebles
por su naturaleza. Son inmuebles por su naturaleza el suelo, las cosas incorporadas

a l de una manera orgnica y las que se encuentran bajo el suelo sin el hecho del
hombre.ARTCULO 226.- Inmuebles por accesin. Son inmuebles por accesin las cosas
muebles que se encuentran inmovilizadas por su adhesin fsica al suelo, con
carcter perdurable. En este caso, los muebles forman un todo con el inmueble y no
pueden ser objeto de un derecho separado sin la voluntad del propietario.No se
consideran inmuebles por accesin las cosas afectadas a la explotacin del inmueble
o a la actividad del propietario.El CCCN mantiene el principio de la accesin del
derecho romano en materia de cosas inmuebles, pero recepta los derechos reales de
propiedad horizontal y de superficie para la construccin,
plantacin y forestacin. Estos derechos reales fueron prohibidos por el Cdigo
civil anterior que no admiti la divisin horizontal de la propiedad inmueble entre
distintos propietarios (arts. 2614 y 2617).Tambin el derecho real de sepultura que
recepta en el cementerio privado constituye un supuesto de propiedad separada del
inmueble.
d) Parte indivisa del derecho real. Con
respecto a las partes indivisas corresponde precisar que se trata de la cuota-parte
ideal del derecho real y no de su objeto. Son divisibles entre dos o ms sujetos
los derechos reales de condominio; superficie (cosuperficie); usufructo
(cousufructo); uso (couso) y habitacin (cohabitacin). La cuota parte indivisa o
ideal del derecho se determina a travs de un porcentual (un medio, un tercio,
etctera). El ejercicio de estos derechos sobre la cosa tiene lugar a travs de la
coposesin de la misma.
e) Cuestin de la
comercialidad. El Cdigo sienta el criterio de que pueden ser objeto de los
derechos reales an las cosas que no estn en el comercio. En los Fundamentos la
Comisin Redactora explica que son objeto del derecho real las cosas que estn
fuera del comercio por su inenajenabilidad relativa y aquellas cuya enajenacin
estuviese prohibida por una clusula de no enajenar. En efecto, estn fuera del
comercio los bienes cuya transmisin est expresamente prohibida lo que no implica
que carezcan de titular; por ejemplo, el donante puede imponer al donatario la
clusula de no enajenar la cosa donada por el plazo de diez aos (Art. 1972) y ello
no importa desconocer que la cosa es objeto del derecho real de dominio del
donatario.Es claro en el nuevo ordenamiento legal, que no existen impedimentos de
concurrencia de derechos reales ni de propiedades separadas sobre la misma cosa. Es
primordial obtener la mayor utilidad y si es factible al menor costo. Otra novedad
con relacin al objeto del derecho real consiste en la factibilidad de que se trate
de un bien de naturaleza inmaterial taxativamente sealado por la ley.Al respecto
los Fundamentos del Anteproyecto 2012 expresan se acepta que el objeto pueda
consistir en un bien taxativamente sealado por la ley, pensando en casos de
derechos sobre derechos, como la hipoteca del derecho de superficie en su modalidad
de derecho sobre cosa ajena, o en casos de derechos complejos como el tiempo
compartido.Atributos: persecucin y preferencia (ART.1886), excepciones
(adquisiciones ex lege y derechos creditorios oponibles a terceros). ##Facultades
de persecucin y preferencia: Estos atributos son especficos del derecho real
porque derivan de su oponibilidad a terceros, siempre que el derecho goce de
publicidad suficiente posesoria o registral, segn el caso.Estas facultades ataen
a la faz externa del derecho real y a su eficacia. Ellas se manifiestan en
situaciones jurdicas concretas y especficas, cuando el derecho real entra en
colisin con otros derechos reales o personales (por ejemplo, el caso de la doble
enajenacin) o con otros intereses que terceros invoquen sobre la misma cosa (el
acreedor embargante o inhibiente de fecha posterior a la adquisicin del derecho
real). En estos casos el derecho real constituido y publicitado primero en el
tiempo (prior tempore potior iure) es preferido y prevalente (ius praeferendi). En
caso de desapoderamiento su titular tiene el poder de seguir a la cosa (ius
persequendi) con efectos de exclusin respecto del tercero parte en el conflicto.
Los mismos atributos ostentan los derechos reales sobre objeto ajeno de goce y de
garanta.El CCCN los contempla de manera expresa en el Art. 1886La facultad
persecutoria se ejercita principalmente a travs de la accin real reivindicatoria
(Art. 2252 y ss.). El principio de prioridad se plasma en la regla primero en el
tiempo mejor en el derecho y se activa mediante la oponibilidad del derecho real
al tercero en conflicto.La seguridad del trfico impone la tutela a los terceros

adquirentes de buena fe y a ttulo oneroso que obran bajo una apariencia jurdica
provocada por el mismo titular del derecho real. Las situaciones intermedias entre
ambas categoras conceptuales se mantienen y acentan en el nuevo Cdigo.
Excepciones:a) Derechos personales con oponibilidad a terceros. La doctrina
espaola se refiere a las llamadas vocaciones al derecho real Esta terminologa
se utiliza en el derecho actual para calificar la eficacia de ciertos derechos
personales con relacin a terceros. En particular cuando la relacin obligacional
transita a la constitucin del derecho real y el legislador le confiere una
proteccin especial.En esta direccin se encamina el CCCN al cristalizar en sus
normas la solucin mayoritaria de la jurisprudencia que confiere proteccin al
adquirente de inmueble por boleto de compraventa frente a los acreedores del
enajenante. No obstante que el comprador ostenta un derecho creditorio a la cosa en
tanto carece del ttulo formal suficiente, las normas de los Arts. 1170 y 1171
confieren oponibilidad al boleto en la ejecucin individual y en la ejecucin
colectiva del vendedor, respectivamente, si cumplimenta los siguientes recaudos:
ARTCULO 1170.- Boleto de compraventa de inmuebles. El derecho del comprador de
buena fe tiene prioridad sobre el de terceros que hayan trabado cautelares sobre el
inmueble vendido si:a) el comprador contrat con el titular registral, o puede
subrogarse en la posicin jurdica de quien lo hizo mediante un perfecto
eslabonamiento con los adquirentes sucesivos;b) el comprador pag el VEINTICINCO
POR CIENTO (25%) del precio con anterioridad a la traba de la cautelar;c) el boleto
tiene fecha cierta;d) la adquisicin tiene publicidad suficiente, sea registral,
sea posesoria.ARTCULO 1171.- Oponibilidad del boleto en el concurso o quiebra. Los
boletos de compraventa de inmuebles de fecha cierta otorgados a favor de
adquirentes de buena fe son oponibles al concurso o quiebra del vendedor si se
hubiera abonado elVEINTICINCO POR CIENTO (25%) del precio. El juez debe disponer
que se otorgue la respectiva escritura pblica. El comprador puede cumplir sus
obligaciones en el plazo convenido. En caso de que la prestacin a cargo del
comprador sea a plazo, debe constituirse hipoteca en primer grado sobre el bien, en
garanta del saldo de precio.Pero este no es el nico supuesto de un derecho
creditorio oponible a terceros. Tambin el contrato de leasing otorga un derecho
personal al tomador con anterioridad al ejercicio de la opcin de compra, que
publicitado registralmente tiene oponibilidad a terceros (Arts.1227 y 1234).Por su
parte, la Ley 14.005 de venta de lotes a plazos prev la anotacin de los boletos
en el Registro de la Propiedad Inmueble con efectos de oponibilidad a terceros
interesados.b) Derechos personales efecto reipersecutorio. Una situacin semejante
de derechos personales con trascendencia real presenta los denominados jus ad rem
que confieren al titular del derecho creditorio la facultad de perseguir la cosa de
su deudor. El CCCN prev diversos supuestos, como el derecho del retenedor
desposedo (Arts. 2587 y 2591); la accin de inoponibilidad en el caso de fraude
(arts. 338 y 339 y arts. 118 y 119 de la Ley 24.522 de Concursos); el derecho del
locatario sobre la finca locada que es enajenada (art. 1189 inc. b).Otras
diferencias con los derechos personales (ART.724)ARTICULO 724.- Definicin. La
obligacin es una relacin jurdica en virtud de la cual el acreedor tiene el
derecho a exigir del deudor una prestacin destinada a satisfacer un inters lcito
y, ante el incumplimiento, a obtener forzadamente la satisfaccin de dicho inters.
Teora dualista. Derechos personales y derechos reales.El Cdigo Civil Argentino
organiz su mtodo y contenido en orden a las directivas de la teora dualista
clsica, distinguiendo sustancialmente los derechos personales y los derechos
reales. Esta es una teora que surge con los franceses en el Siglo XVI. Y consiste
en generar una normativa para aquellos derechos que yo tengo, que tal vez tienen
una relacin con una cosa pero el que me la debe a m es otra persona no la cosa.
Por ejemplo yo lo contrato a l para que me haga la pintura de un edificio, estamos
hablando de una cosa que es el edificio pero el que me debe la prestacin es l, no
el edificio. En cambio, cuando tenemos una deuda y constituimos una hipoteca, si
alguien no me paga yo ejecuto directamente la cosa, tengo la estampilla sobre la
cosa, no necesito que nadie venga a intercederme y cumplirme una prestacin, el
derecho lo tengo sobre la cosa.Esta teora dualista sigue en el Cdigo pero con
mayor flexibilidad,El Libro Tercero "De los Derechos Reales", era precedido por el

Libro Segundo De los derechos personales en las relaciones civiles" y las

disposiciones comunes a ambas categoras de derechos conforman el Libro Cuarto.Este
criterio de ordenamiento positivo de los derechos patrimoniales se mantiene en el
CCCN.La distincin de los derechos patrimoniales en derechos reales y derechos de
crdito, refiere Diez-Picazo, tiene una extraordinaria importancia terica, porque
en la doctrina del derecho civil patrimonial constituye una especie de columna
vertebral de todo el sistema, que aparece montado como una yuxtaposicin de un
derecho de obligaciones, que sera el campo de los derechos personales o de
crdito, y un derecho de cosas, que es el campo de los derechos reales. La
formulacin conceptual de derecho real y del derecho personal se realiz a partir
de la percepcin de una diferencia sustancial entre los derechos subjetivos
patrimoniales: los que manifiestan una potestad jurdica que se ejercita sobre una
cosa sin intervencin de otro sujeto y aquellos que implican una potestad dirigida
a obtener el cumplimiento de determinada conducta de un sujeto.
La concepcin que contrapone estas dos categoras de derechos es conocida como
teora dualista.El derecho real fue definido siguiendo a Pothier como la
relacin jurdica inmediata y directa entre una persona y una cosa, perfilndose
como rasgos distintivos: el objeto o cosa de existencia actual y la inmediatez o
potestad jurdica del sujeto sobre el objeto. Mientras el derecho real es un
derecho "en la cosa" (jus in re) de la cual el titular saca una ventaja o
beneficio, el derecho personal es un derecho "a la cosa" (jus ad rem), que se
dirige a la persona obligada a dar la cosa.De estos conceptos se desprendi la
terminologa empleada para designarlos como derecho real y derecho personal.
Tambin -sin utilizar la raz latina re o res- los derechos reales se denominan
derechos sobre cosas o derecho de cosas.Esta doctrina sufri los ataques de las
denominadas teoras monistas que negaron la existencia de diferencias esenciales
entre ambas categoras de derechos, englobndolos solamente en una de ellas segn
cada criterio. Desde ngulos diametralmente opuestos, los personalistas
sostuvieron que todos los derechos son personales con fundamento en la existencia
de la "obligacin pasivamente universal, en virtud de la cual la sociedad (sujeto
pasivo) debe respetar el ejercicio del derecho real por su titular (sujeto activo).
A su turno, los realistas asimilaron los derechos personales a los derechos
reales reduciendo el crdito a meras relaciones entre patrimonios, en tanto el
crdito (patrimonio acreedor) se traduce en un poder jurdico de agresin sobre los
bienes que componen el patrimonio deudor.Sin embargo estos embates no
desestabilizaron los pilares del dualismo tradicional; por el contrario, tales
cuestionamientos sirvieron para profundizar las diferencias entre ambas clases de
derechos y hacer manifiesto el carcter absoluto del derecho real; es decir su
alcance de oponibilidad erga omnes a diferencia del efecto relativo del derecho
personal. A partir de esta fase de la elaboracin conceptual, la teora dualista
deriv otros atributos de los derechos reales que hacen a su eficacia, cuales son
las facultades de persecucin y preferencia.Es as que en una instancia ulterior se
delimit en el derecho real un aspecto interno y otro externo. El interno visualiza
el poder jurdico que recae de manera directa e inmediata sobre la cosa que
constituye su objeto. En cambio el externo manifiesta el carcter absoluto del
derecho real en el sentido de que el titular puede oponer el derecho frente a
todos.Lpez de Zavala seala que el deber general de respeto como lado externo
se debe a toda relacin jurdica, lo distintivo del derecho real es el lado
interno. La diferencia estructural entre ambas relaciones se da en el mbito
interno. La relacin jurdica personal es una conexin inter-subjetiva el vnculo
entre un sujeto activo (acreedor) y un sujeto pasivo (deudor) entre los cuales el
primero tiene el derecho (crdito) a una conducta del segundo, quien tiene el deber
(deuda, obligacin) de cumplirla. El crdito y deuda se encuentran en una
situacin de correspondencia especial: a todo derecho personal corresponde una
obligacin personal (art. 497 del Cdigo Civil argentino). El lado interno de la
relacin real es una conexin subjetivo-objetiva entre la persona y la cosa. Sin
embargo, formula la reserva de que en esta relacin real puede haber, adems, una
conexin intersubjetiva, pero esta conexin es bajo la forma de una carga, nunca
de una deuda.El carcter absoluto no es privativo de los derechos reales sino

tambin de otros derechos subjetivos; por ej. los derechos personalsimos

participan de esta nota distintiva, nadie puede desconocer la inviolabilidad de la
persona, su dignidad, honra, imagen, etctera (Arts. 51 a 54). Tambin estos
derechos valen ante todos y su violacin trae aparejada una sancin, este es el
sentido amplio del carcter absoluto que exige el respeto por el derecho ajeno y se
funda en el deber jurdico general de no daar a nadie.El CCCN no califica al
derecho real como absoluto, en la faz externa refiere a la oponibilidad del derecho
real a terceros interesados de buena fe, siempre que tenga publicidad suficiente
(Art. 1893). Probablemente ello obedece a que la palabra absoluto tiene distintos
significados, inclusive un sentido eminentemente peyorativo en tanto refiere al
ejercicio antifuncional del derecho (Art. 10) y por estas razones se haya
considerado inconveniente emplearla para la caracterizacin del derecho real.Las
diferencias sustanciales del derecho real con el derecho personal en el CCCN surgen
a partir de los conceptos legales de ambas clases de derechos y se proyectan en los
caracteres y el rgimen legal. Los criterios distintivos se puntualizan en los
elementos o estructura; el objeto; el vnculo e inmediatez; el origen o creacin;
el rgimen legal y tipicidad; el nmero; la eficacia o atributos (preferencia y
persecucin); los efectos, la publicidad y las acciones.####Numero:Sistema del
nmero cerrado. Tendencias en el CCCNSe dice que los derechos reales son limitados
porque solamente los crea la ley. Vlez Sarsfield fue muy riguroso al respecto,
admiti pocos derechos reales y suprimi otros conocidos en su poca .El
codificador parti de la premisa que la multiplicidad de derechos reales sobre una
misma cosa desintegra el contenido del dominio, es fuente de conflictos entre los
titulares y afecta la libre explotacin y circulacin de las propiedades. Con el
mismo criterio prohibi la posibilidad de dividir un edificio horizontalmente entre
distintos propietarios, vedando de este modo la propiedad horizontal).Las
legislaciones de otros pases europeos y latinoamericanos han incorporado el
sistema del nmero limitado. Se argumenta a su favor que la tipicidad legal del
derecho real permite delimitar con precisin su contenido e impide que el
constituyente realice modificaciones que no estn autorizadas por la ley. Adems en
los casos que estos derechos recaen sobre cosas registrables, se facilita y
clarifica la publicidad registral en proteccin del trfico jurdico. En la
actualidad se percibe la tendencia moderada y flexible que procura mantener la
exigencia de la creacin legal del derecho real a fin de no comprometer la
seguridad jurdica del trfico, pero sin excesiva reglamentacin. Esta es la
direccin en que se encarrila el 30 CCCN al delimitar el tipo del derecho real en
sus lneas esenciales a fin de conferirles la elasticidad necesaria para acomodarlo
a las necesidades del trfico actual.Otra particularidad del nuevo ordenamiento es
la ampliacin del objeto de los derechos reales para obtener un mejor
aprovechamiento de los bienes. No slo la posibilidad de constituirlos sobre partes
materiales del inmueble que tengan autonoma funcional, sino tambin a los bienes
incorporales en los casos expresamente previstos como la hipoteca del derecho de
superficie y el derecho de tiempo compartido en que el perodo temporal de disfrute
del bien es un elemento esencial en la estructura del derecho.La normativa pone el
acento en el valor econmico de los bienes ms all de que sean corporales o no. La
amplitud de objeto de derechos reales tradicionales se imprime al nuevo rgimen de
la anticresis, aplicable no slo a los inmuebles sino tambin a las cosas
registrables, modernizando la garanta para hacerla ms atractiva en el mercado de
crdito. Tambin el tiempo compartido se expande a las cosas registrables.El CCCN
se pone a tono con la poca y recepta los conjuntos inmobiliarios. En cuanto a la
adopcin del derecho de superficie tambin con fines de construccin y plantacin,
si bien no es una figura novedosa se plantea como una alternativa interesante para
desarrollar el mercado inmobiliario, a fin de estimular la inversin, bajar los
costos de adquisicin e incorporar valor a los inmuebles.Acciones que los protegen:
h) Acciones: en virtud de la oponibilidad y la facultad persecutoria de los
derechos reales cabe distinguir las acciones reales de las acciones personales.Las
acciones reales se dirigen al objeto del derecho real como lo preceptan los
artculos 2247 y 2248 del CCCN.ARTCULO 2247.- Acciones reales. Las acciones reales
son los medios de defender en juicio la existencia, plenitud y libertad de los

derechos reales contra ataques que impiden su ejercicio.Las acciones reales

legisladas en este Captulo son la reivindicatoria, la confesoria, la negatoria y
la de deslinde.Las acciones reales son imprescriptibles, sin perjuicio de lo
dispuesto en materia de prescripcin adquisitiva.ARTCULO 2248.- Finalidad de las
acciones reales y lesin que las habilita. La accin reivindicatoria tiene por
finalidad defender la existencia del derecho real que se ejerce por la posesin y
corresponde ante actos que producen el desapoderamiento.La accin negatoria tiene
por finalidad defender la libertad del derecho real que se ejerce por la posesin y
corresponde ante actos que constituyen una turbacin, especialmente dada por la
atribucin indebida de una servidumbre u otro derecho inherente a la posesin.La
accin confesoria tiene por finalidad defender la plenitud del derecho real y
corresponde ante actos que impiden ejercer una servidumbre u otro derecho inherente
a la posesin.Las acciones reales competen tambin a los titulares del derecho de
hipoteca sobre los inmuebles cuyos titulares han sido desposedos o turbados o
impedidos de ejercer los derechos inherentes a la posesin.Las acciones personales
en cambio dan derecho al acreedor para exigir el cumplimiento de la obligacin del
deudor.Conclusin: se puede sistematizar estas notas distintivas del derecho real
afirmando que el derecho real se perfila como el derecho que recae sobre un objeto
de existencia actual, cierto y determinado, sea propio o ajeno (inherencia);
el titular (sujeto activo) ejerce la potestad jurdica de manera directa e
inmediata, sin requerir la intervencin de otro sujeto para actuar sobre l y sacar
provecho (inmediatez); la oponibilidad es frente a todos a condicin de que sea
cognoscible (publicidad); en consecuencia el titular est investido de las
facultades de perseguir la cosa contra cualquiera (persecucin), y de ser preferido
al derecho posteriormente constituido (preferencia); tambin ostenta la facultad de
excluir a los terceros, inclusive al constituyente cuando el derecho real recae
sobre un objeto ajeno (exclusin); dado que la oponibilidad compromete el inters
general (orden pblico), la creacin es legal, de nmero limitado (numerus clausus)
y las normas regulatorias son, predominantemente, de carcter estatutarioCrisis del
dualismo tradicional: derechos oponibles e inoponibles. Obligaciones personales de
las nuevas formas de propiedad. Crisis de la teora dualista tradicional.La
rigurosa lnea demarcatoria entre los derechos reales y personales trazada por la
tesis dualista encuentra serios escollos para explicar la naturaleza jurdica de
ciertas figuras hbridas reconocidas por el ordenamiento legal.En estas zonas
grises se ubican algunos derechos personales con trascendencia real, en el sentido
de que gozan de oponibilidad respecto de terceros. En el lado opuesto, determinadas
situaciones provocan que el derecho real pierda sus atributos de persecucin y
preferencia.Otras alteraciones presentan los nuevos derechos reales que incorporan
un contenido obligacional, sea porque su titular se obliga frente a otro, o
porque recibe cierta prestacin a cargo de otro que posibilita el ejercicio del
derecho real.En relacin a estas situaciones dudosas, los comentaristas del Cdigo
Civil Alemn advierten que la escisin del derecho patrimonial en una parte
obligatoria y en otra parte real no es susceptible de un riguroso desarrollo
terico, ni produce resultados satisfactorios en su aplicacin prctica. Su ventaja
consiste en el carcter cerrado que da al sistema de los derechos reales, cuyo
nmero la ley ha limitado por medio del llamado numerus clausus. La ciencia
jurdica puede sacar provecho de esta ventaja, a condicin empero de no cerrar los
ojos a sus puntos flacos.Si bien estas realidades no deben ser encasilladas en un
tercer gnero en aras de crear nuevas categoras conceptuales, desde el punto de
vista doctrinario y por razones didcticas es factible agruparlas en funcin de los
siguientes criterios:a) Derechos personales con oponibilidad a terceros. b)
Derechos personales efecto reipersecutorio. c) Derechos reales inoponibles. En
sentido inverso y en aras de la seguridad dinmica de trfico de bienes, el
ordenamiento en casos de excepcin priva al propietario de la facultad persecutoria
de su cosa frente a ciertos terceros. La ley otorga la propiedad al subadquirente
de buena fe y a ttulo oneroso de cosas inmuebles y de muebles registrables y de
cosas muebles ponindolo a salvo de los defectos invalidantes del ttulo
antecedente.Estas anomalas han puesto en jaque a la doctrina dualista y se
propicia la formulacin de otra clasificacin de derechos subjetivos patrimoniales,

la de derechos oponibles y derechos inoponibles como categoras superadoras de la

distincin de los derechos reales y derechos personales.Sin embargo, como se ha
manifestado, el CCCN sigue la doctrina dualista tradicional por razones de
ordenamiento y de mtodo.Con esta apertura de criterio el Art. 3 del CCCN impone
la siguiente directiva: .- Deber de resolver. El juez debe resolver los asuntos que
sean sometidos a su jurisdiccin mediante una decisin razonable-mente fundada.d)
Obligaciones ambulatorias. Tambin existen obligaciones que dependen de una
titularidad real, es decir que el titular del derecho real, y en su caso el
poseedor de la cosa, est obligado a cumplir determinada prestacin. Se trata de
las denominadas obligaciones propter rem o ambulatorias. El Cdigo Civil
Argentino en el art. 497 dispona: A todo derecho personal corresponde una
obligacin personal. No hay obligacin que corresponda a derechos reales. No
obstante la negativa tan categrica contenida en esta norma en distintos preceptos
legales el mismo ordenamiento estableca verdaderas obligaciones al propietario en
razn de la cosa, tales la obligacin de contribuir al pago del muro medianero; la
obligacin del condmino al pago de los gastos de conservacin de la cosa comn; la
obligacin de contribuir a las expensas comunes en la propiedad horizontal. Estas
obligaciones se mantienen en el nuevo rgimen del CCCN sin que estatuya la regla
dispuesta por el art. 497 del Cdigo anterior.El CCCN distingue las cargas reales
que son los derechos reales sobre cosa ajena visualizados del lado de quien los
debe soportar); por ejemplo, la servidumbre real que grava el inmueble sirviente y
que por su inherencia se transmite conjuntamente con el dominio del mismo (Art.
2165); el nudo propietario que soporta el usufructo, el propietario no deudor del
inmueble hipotecado que no est obligado con su persona o bienes, sino solamente
con el inmueble y por el monto de la garanta, etctera.d) Derechos reales con
contenido obligacional. El reconocimiento legal de ciertos derechos reales cuyo
ejercicio importa el cumplimiento de determinadas prestaciones a cargo de otro
genera mayores cavilaciones. Se trata de las nuevas formas de propiedad (clubes de
campo, barrios privados, centros comerciales, cementerios privados, tiempo
compartido) en las que se manifiesta la necesidad del disfrute compartido de bienes
y la prestacin de servicios complementarios por terceros.Nuevas manifestaciones de
los derechos reales.La presencia del elemento personal en el contenido del derecho
real se patentiza en las denominadas formas de propiedad coparticipativas que
exhibe actualmente el mercado inmobiliario.Diez Picazo explica que la exacerbacin
de la nota de exclusin de terceros, como distintiva del derecho real, respondi
al contexto poltico-econmico en que se situ el codificador del siglo XIX. El
liberalismo econmico trajo consigo la liberalizacin de la propiedad, despojndola
de todas las cargas, gravmenes y vinculaciones que la haban gravado y trabado
durante la poca feudal. Se comprende, entonces, la concepcin individualista del
derecho real, que muestra al titular satisfaciendo por si slo su inters sobre la
cosa, sin la intervencin ni cooperacin de otra persona. El citado autor agrega:
La economa liberal, fundada en el esquema del laissez faire, configura la
propiedad como una mera y abstracta titularidad, con una notable indiferencia hacia
sus contenidos reales. La regulacin jurdica de la propiedad se lleva a cabo a
travs de un esquema abstracto que, en principio, es idntico cualquiera sea su
objeto. Fundado adems el liberalismo econmico en la libre iniciativa, el sistema
consagrar la libertad de los titulares de los derechos en orden a la destinacin
de los bienes y a sus posibilidades de utilizacin y goce.Nuevas necesidades
econmicas y modos de comportamiento social han impuesto cambios en el
aprovechamiento de los bienes. Un criterio eminentemente economicista exige obtener
de la cosa la mayor ventaja al menor costo posible y ello impone el disfrute
compartido de bienes que requieren el cumplimiento de prestaciones a cargo de
otros.Hoy no se miran con disfavor las formas coparticipativas de propiedad, el
CCCN las recepta como nuevos derechos reales y las regula en el Ttulo VI de los
Conjuntos Inmobiliarios. Por ejemplo, quien adquiere una unidad vacacional por
tiempo compartido, o un local en un centro comercial, o un lote en una urbanizacin
privada, manifiesta inters no slo en tener la cosa sino, fundamentalmente, en
gozar de ella a travs de los servicios que le brindar ese complejo hotelero,
comercial o residencial. Esta situacin se traslada al mbito jurdico y en la

potestad real se potencia la figura del tercero que posibilita, facilita o hace ms
cmodo el ejercicio del derecho del propietario.Se observa entonces que la nota
sustancial de inmediatez con la cosa que constituye la piedra angular de la
distincin entre derechos reales y derechos creditorios se conmueve frente a estas
nuevas formas de propiedad que trastocan los dogmas del dualismo tradicional. Tan
es as, que en el rgimen legal del tiempo compartido (Art. 2100) y del cementerio
privado (Art. 2111) la relacin del titular del derecho con el emprendedor, el
comercializador, el propietario y el administrador es una relacin de consumo y
estos sujetos deben garantizar el efectivo goce de la cosa objeto del derecho.Otra
particularidad acontece con la propiedad fiduciaria y el dominio fiduciario en los
que el titular ejerce la propiedad en beneficio del beneficiario (Arts. 1666 y
siguientes que derogan el rgimen de la Ley 24.441). En la concepcin romanista y
clsica de la propiedad no poda concebirse que el propietario, aunque fuese
temporal, no tuviese la cosa para s; en consecuencia, el goce de la cosa le
perteneca a l durante el tiempo que durase su derecho. Por el contrario, la
propiedad fiduciaria concede la utilidad de la propiedad a otro sujeto distinto del
propietario fiduciario que es el sujeto beneficiario. El titular fiduciario es un
mero gestor que debe hacer gozar al beneficiario durante la vida de la propiedad
fiduciaria.Frente a estas nuevas realidades, surge el interrogante de cmo
explicarlas jurdicamente. La respuesta atinada se encuentra en las palabras de
Puig Brutau: La diferencia entre derechos reales y personales no puede ser un
obstculo para considerar la posibilidad de figuras intermedias, pues el Derecho,
en definitiva, ms que una exposicin de figuras simtricas, es o ha de ser un
repertorio de soluciones prcticas.2. Creacin
y tipicidad legal. Fundamento: orden pblico. Estructura y normas estatutarias
(ART.1884). Sistema del numerus clausus: enumeracin (ART.1887). Creacin y
tipicidad legal.El CCCN establece el carcter estatutario de las normas que crean y
regulan los derechos reales el Art. 1884 que expresa: Estructura. La regulacin de
los derechos reales en cuanto a sus elementos, contenido, adquisicin,
constitucin, modificacin, transmisin, duracin y extincin es establecida slo
por la ley. Es nula la configuracin de un derecho real no previsto en la ley, o la
modificacin de su estructura.a) Orden pblico. Esta norma consagra la importancia
de la ley en la creacin y regulacin de los derechos reales siguiendo los
lineamientos del art. 2502 del Cdigo anterior.La regla general es que los
particulares carecen de facultades para crear o modificar los derechos reales cuyos
efectos trascienden el mbito meramente particular.El fundamento est dado por el
orden pblico; es la ley o voluntad general quien decide el estatuto jurdico de
la propiedad que es fundamental para la vida en sociedad y se sustenta en los
lineamientos polticos, econmicos, sociales y morales imperantes en la sociedad en
un momento dado. La naturaleza de los derechos reales, sus efectos de oponibilidad
a terceros y la consiguiente proyeccin en el trfico jurdico de los bienes,
justifica el importante protagonismo de la ley en su ordenamiento con miras al
inters general. El orden pblico importa la restriccin a la autonoma de la
voluntadb) Normas estatutarias y reglamentarias. En virtud de que el orden pblico
es fundamento de los derechos reales, su rgimen est gobernado principalmente por
normas de carcter estatutario, que son las disposiciones legales de carcter
imperativo inderogables por la voluntad particular. Se trata de las normas
estructurales de los derechos reales que establecen los elementos esenciales de los
derechos reales (sujeto, objeto, causa y contenido), y disponen todo lo atinente a
su dinmica, ello es la adquisicin, transmisin, extincin y publicidad.Por el
contrario, las normas reglamentarias son disposiciones de carcter excepcional y
supletorio que permiten la autorregulacin particular de algn aspecto de su
derecho real que no compromete el inters general.El CCCN del mismo modo que la
legislacin anterior contempla distintos supuestos en que admite el pacto en
contrario; por ejemplo, la revocacin del dominio revocable opera con efecto
retroactivo, salvo pacto en contrario; la facultad de los condminos para suspender
la particin del condominio por un plazo que no exceda de diez aos; la servidumbre
admite establecer voluntariamente la utilidad a favor del inmueble dominante sobre
el inmueble sirviente; el pacto de divisibilidad de la garanta real respecto del

crdito y de los bienes afectados; el pacto que otorga al acreedor prendario el uso
de la cosa prendada; los actos dispositivos de la prioridad registral de rango que
no afecten los derechos o intereses legtimos de terceros; etctera.Cuando hablamos
de normas estatutarias y reglamentarias, en la reglamentaria, nos estamos
refiriendo a cierta cintura que nos da la misma normativa sobre una u otra opcin.
Por ejemplo, en la hipoteca, vieron ahora los PROCREAR, me saco un procrear de
320.000 pesos e hipoteco la casa que estoy construyendo. El principio general en la
hipoteca es que si yo voy y pago 160.000 pesos (la mitad) puedo ir al Banco
Hipotecario y decirle, por favor cancele la mitad de la hipoteca? NO, no puedo,
porque uno de los principios de la hipoteca es la indivisibilidad, y toda la casa
responde hasta cuando me deban apenas 5000 pesos. Toda o parte de la deuda responde
en caso de ejecucin, me permiten subastar el inmueble. Pero el cdigo me dice
salvo que usted pacte la divisibilidad, me permite, me dice el principio es la
indivisibilidad, la casa puede ser ejecutada por 320.000 o por el ltimo saldito de
5000 pesos SALVO que usted pacte la divisibilidad. Porque a veces estamos hablando
y decimos, te estoy hipotecando, la finca de 5 hectreas, la de 4 y la de 2, te
parece que cuando te haya pagado los 30.000 dlares me liberes la fraccin 1? Se
firma en la convencin hipotecaria. Te parece que cuando haya llegado a los 60.000
dlares me liberes la fraccin 2? Okey. Cuando llego a los 30.000 con una escritura
de cancelacin parcial de hipoteca me liberan la fraccin 1 y cuando llego a los
60.000 con una escritura de cancelacin parcial de hipoteca, me liberan la fraccin
2. Ven que yo podra convenir la divisibilidad, eso est previsto en la propia ley,
por eso hablamos de normas estatutarias y reglamentarias, no hacen al ejercicio
entre nosotros, hacen a cinturas, a pequeos mrgenes que nos da la ley. Por
ejemplo, otro margen, en la prenda comn, si el tipo tiene autos, van a tomar una
prenda con registro. Supnganse que ustedes se compran un Corsa en una agencia y
les faltan 18.000 pesos, entonces les da un prstamo la agencia, y ustedes van a
pagar las cuotas a la agencia y ustedes se llevan el vehculo. El agenciero se
queda tranquilo porque la prenda la registra en el Registro del Automotor. Entonces
al hombre le figura que l es el dueo pero que tiene una prenda y que si no paga,
le pueden rematar el auto.c) Conversin del derecho: El Art. 1884 dispone que es
nula la configuracin de un derecho real no previsto en la ley, o la modificacin
de su estructura y esta nulidad es de carcter absoluto. En cambio el art. 2502 del
Cdigo anterior estableca que Todo contrato o disposicin de ltima voluntad que
constituyese otros derechos reales, o modificase los que por este Cdigo se
reconocen, valdr slo como constitucin de derechos personales, si como tal
pudiese valer.Sin embargo la solucin drstica de la nulidad que aparentemente
impone el nuevo cdigo en el Art. 1884 se atempera por otros preceptos. En los
Fundamentos la Comisin Redactora seala que, segn sea el caso, el juzgador
indicar si el derecho creado o modificado carece de todo valor, o si importa un
derecho personal, o si deviene en un derecho real prximo. Ello es as porque esta
norma se debe interpretar en concordancia con el Art. 384 que establece el
principio de conversin del acto nulo en los siguientes trminos: El acto nulo
puede convertirse en otro diferente vlido cuyos requisitos esenciales satisfaga,
si el fin prctico perseguido por las partes permite suponer que ellas lo habran
querido si hubiesen previsto la nulidad.Es el juez quien debe desentraar la real
voluntad de las partes a fin de decidir si corresponde o no la conversin del
negocio, con la finalidad de su preservacin. Esta solucin encuentra respaldo en
la directiva del Art. 3 del Ttulo Preliminar que ordena al juez el deber se
resolver los asuntos que sean sometidos a su jurisdiccin mediante una decisin
razonablemente fundada.La ley me define el tipo de manera abstracta: si quiero
generar un derecho real de servidumbre, la ley dice que se trata de un derecho en
el cual un inmueble le da un servicio a otro inmueble. Me define el tipo en
abstracto, pero despus yo si quiero constituir un derecho real de servidumbre
tengo que activarlo a ese derecho. Lo nico que me provee la ley son los elementos,
entonces si yo lo quiero hacer vivo, tengo que firmar el contrato correspondiente,
la ley NO es la fuente del derecho, la ley lo que hace es hacer la creacin del
tipo y yo mediante una fuente del derecho hago nacer ese derecho que estaba
definido de manera abstractael cdigo me dara la creacin legal de la formulacin

del tipo: la servidumbre es la vinculacin entre dos fundos, en virtud de la cual

uno le presta una utilidad a otro. Uno es el fundo sirviente, el otro es el fundo
dominante, lo pueden constituir de manera perpetua o temporaria. Eso es lo que me
dice el cdigo, la creacin legal del tipo. Pero para que sea fuente del derecho en
lo concreto, necesito activar un hecho o un acto jurdico, un contrato o la ley.El
CCCN, es ms severo en este sentido, porque en el 1884 dice que el que modifica la
estructura de un derecho real, o genera uno nuevo, est provocando una nulidad, y
ya no dice que vale como derecho privado. en los fundamentos, cuando la comisin
redactora explic este punto dijo: cuando no cuadra porque se ha modificado el
derecho real en el contrato que vos estas viendo, ser el juez el que deber decir
si no vale (es nulo) o si puede tener un carcter diferente como instrumento
privado o de un derecho real prximo. Eso es una novedad. Que el juez pueda decir
que segn lo que han dicho las partes por ejemplo, han querido constituir un
derecho real de superficie, es realmente una novedadd) Distincin entre creacin y
fuente legal: La terminologa jurdica impone distinguir el acto de creacin legal
del derecho real que siempre es obra de la ley, de la fuente de constitucin del
derecho real ya creado que tiene origen en diversas causas.La creacin u origen se
refiere al acto originario del legislador que incorpora el tipo abstracto del
derecho real en la norma, mientras que la fuente de constitucin es el hecho
jurdico, el acto jurdico, el contrato o la misma ley que constituye a favor de un
sujeto determinado un derecho real creado.Las causas jurdicas de constitucin de
los derechos reales son diversas y dependen del rgimen legal especfico para cada
uno de ellos. En el Captulo 2 del Ttulo I del Libro Cuarto se incorporan
disposiciones generales que regulan la adquisicin de los derechos reales por la
tradicin por ttulo suficiente (Art. 1892); la prescripcin adquisitiva (Art.
1897) y las adquisiciones legales (Arts. 1894 y 1895). El dominio adems tiene
modos especiales de adquirir como la apropiacin, la especificacin, la accesin,
el tesoro (Art. 1947 y ss.). En cambio, los derechos reales de garanta (hipoteca,
anticresis y prenda)
se constituyen nicamente por contrato (Art. 2185).Derechos reales enumerados.
Leyes complementariasEl CCCN mantiene el sistema del denominado nmero cerrado
(numerus clausus) de los derechos reales creados por la ley y lo ampla a nuevos
derechos reales respecto del Cdigo anterior. El Artculo 1887 los enumera
taxativamente y los ordena de mayor a menor contenido:ARTCULO 1887.- Enumeracin.
Son derechos reales en este Cdigo:a) el dominio;b) el condominio;c) la propiedad
horizontal;d) los conjuntos inmobiliarios;e) el tiempo compartido;f) el cementerio
privado;g) la superficie;h) el usufructo;i) el uso;j) la habitacin;k) la
servidumbre;l) la hipoteca;m) la anticresis;n) la prenda.Cules son los derechos
reales previstos en el CC Vlez y en el CCCN?CC VLEZ#CCCN##Art. 2.503. Son
derechos reales:1 El dominio y el condominio;2 El usufructo;3 El uso y la
habitacin;4 Las servidumbres activas;5 El derecho de hipoteca;6 La prenda;7 La
anticresis;8 La Superficie Forestal.(Prrafo incorporado por art. 13 de la#
HYPERLINK "http://infoleg.mecon.gov.ar/scripts1/busquedas/cnsnorma.asp?
tipo=Ley&nro=25509" #Ley N 25.509#B.O. 17/12/2001.)#ARTICULO 1887.- Enumeracin.
Son derechos reales en este Cdigo:#a) el dominio;#b) el condominio;#c) la
propiedad horizontal; (Vlez no la regul porque pensaba que iba a ser un lo para
nosotros. Estaba regulada en 13.512 que qued derogada, y la PH qued regulada
dentro del CCCN)#d) los conjuntos inmobiliarios; (reclamo de mucho tiempo por parte
de Barrios privados, campings, que no tenan una regulacin especfica)#e) el
tiempo compartido; (antes estaba regulado por una ley especial)#f) el cementerio
privado;#g) la superficie; (antes era slo forestal, ahora es ms amplia, incluye
forestal, plantar y construir)#h) el usufructo;#i) el uso;#j) la habitacin;#k) la
servidumbre;#l) la hipoteca;#m) la anticresis;#n) la prenda.##Los nuevos derechos
reales que se incorporan al texto del CCCN en relacin al Cdigo anterior son: la
propiedad horizontal; los conjuntos inmobiliarios; el tiempo compartido; el
cementerio privado y la superficie. Pero cabe aclarar que la propiedad horizontal
fue reconocida y regulada por la Ley 13.512 de 1948 y la superficie forestal por la
Ley 25.509 de 2001. Estas leyes se derogan por la Ley 26.994 y los derechos se
incluyen al CCCN con nuevo rgimen legal.En cuanto a los Sistemas Turstico de

Tiempo Compartido regulados por la Ley 26.356 de 2008 se deroga parcialmente por la
ley 26.994, en razn de que la regulacin que estatuye el CCCN aplica con mayor
amplitud este derecho a distintos tipos de objetos y con diversas finalidades y no
solo a los inmuebles con destino turstico.En cuanto a los derechos reales de
garanta contina vigente la 12.962 que regula la prenda con registro y las normas
de la Ley 24.441 que establecen el rgimen de la letra hipotecaria.Tambin se
mantienen como leyes complementarias del nuevo cdigo el Decreto. Ley 6582/58 del
Rgimen jurdico del automotor ratificado por Ley 14.467; la Ley 20.378 de Equinos
de Pura Sangre de Carrera y la Ley 22.939 de Marcas y Seales relativa a la
propiedad del ganado. La Ley 17.801 del Registro de la Propiedad Inmueble mantiene
su vigencia, sustituyndose solamente los arts. 1, 2 y 17 para adecuarlos a la
nueva normativa del CCCN (Anexo II CCCN).Definiciones de los derechos reales
enumerados. El Cdigo al tratar cada uno de los derechos reales enumerados da los
siguientes conceptos:#DOMINIO. ARTCULO 1941.- Dominio perfecto. El dominio
perfecto es el derecho real que otorga todas las facultades de usar, gozar y
disponer material y jurdicamente de una cosa, dentro de los lmites previstos por
la ley. El dominio se presume perfecto hasta que se pruebe lo contrario.El dominio
es el derecho real ms amplio que una persona puede tener sobre una cosa#
CONDOMINIO. ARTCULO 1983.- Condominio. Condominio es el derecho real de propiedad
sobre una cosa que pertenece en comn a varias personas y que corresponde a cada
una por una parte indivisa. Las partes de los condminos se presumen iguales,
excepto que la ley o el ttulo dispongan otra proporcin.Cuando la propiedad es de
dos o ms personas, y lo que tenemos vos y yo, es un porcentaje ideal, una cuota
parte de este inmueble. #PROPIEDAD HORIZONTAL. ARTCULO 2037.- Concepto. La
propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que
otorga a su titular facultades de uso, goce y disposicin material y jurdica que
se ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de un edificio, de
conformidad con lo que establece este Ttulo y el respectivo reglamento de
propiedad horizontal. Las diversas partes del inmueble as como las facultades que
sobre ellas se tienen son interdependientes y conforman un todo no escindible.#
CONJUNTOS INMOBILIARIOS. PROPIEDAD HORIZONTAL ESPECIAL. ARTCULO 2073.- Concepto.
Son conjuntos inmobiliarios los clubes de campo, barrios cerrados o privados,
parques industriales, empresariales o nuticos, o cualquier otro emprendimiento
urbanstico independientemente del destino de vivienda permanente o temporaria,
laboral, comercial o empresarial que tenga, comprendidos asimismo aquellos que
contemplan usos mixtos, con arreglo a lo dispuesto en las normas administrativas
locales.#ARTCULO 2075.- Marco legal. . Todos los conjuntos inmobiliarios deben
someterse a la normativa del derecho real de propiedad horizontal establecida en el
Ttulo V de este Libro, con las modificaciones que establece el presente Ttulo, a
los fines de conformar un derecho real de propiedad horizontal especial.#DERECHO
REAL DE TIEMPO COMPARTIDO. ARTCULO 2087.- Concepto. Se considera que existe tiempo
compartido si uno o ms bienes estn afectados a su uso peridico y por turnos,
para alojamiento, hospedaje, comercio, turismo, industria u otros fines y para
brindar las prestaciones compatibles con su destino.Cmo funciona bsicamente el
tiempo compartido?Una persona por un tiempo tiene derecho a usar un departamento en
algn lugar. Por ejemplo tiempo compartido en Cancn, puedo usar 15 das el
departamento all y despus intercambiarlo con alguien que tenga un tiempo
compartido en Paris, y me voy a Paris por esos 15 das que me correspondan en
Cancn que se los cambio. Ac lo que es de uno es el TIEMPO, uno lo compra por
ejemplo por 15 das, entonces esto es totalmente nuevo para Vlez. Esos 15 das son
mos, soy propietario del departamento pero slo por esos 15 das. #CEMENTERIO
PRIVADO. DERECHO REAL DE SEPULTURA. ARTCULO 2103.- Concepto. Se consideran
cementerios privados a los inmuebles de propiedad privada afectados a la inhumacin
de restos humanos.ARTCULO 2107.- Facultades del titular del derecho de sepultura.
El titular del derecho de sepultura puede:##a) inhumar en la parcela los restos
humanos de quienes disponga, hasta la dimensin establecida en el reglamento, y
efectuar las exhumaciones, reducciones y traslados, dando estricto cumplimiento a
la normativa dictada al respecto;##b) construir sepulcros en sus respectivas
parcelas, de conformidad a las normas de construccin dictadas al efecto;##c)

acceder al cementerio y a su parcela en los horarios indicados;##d) utilizar los

oratorios, servicios, parque e instalaciones y lugares comunes segn las
condiciones establecidas.#SUPERFICIE Y PROPIEDAD SUPERFICIARIA. ARTCULO 2114.Concepto. El derecho de superficie es un derecho real temporario, que se constituye
sobre un inmueble ajeno, que otorga a su titular la facultad de uso, goce y
disposicin material y jurdica del derecho de plantar, forestar o construir, o
sobre lo plantado, forestado o construido en el terreno, el vuelo o el subsuelo,
segn las modalidades de su ejercicio y plazo de duracin establecidos en el ttulo
suficiente para su constitucin y dentro de lo previsto en este Ttulo y las leyes
especiales.Antes limitado solamente a la superficie forestal, donde se le permita
a una persona que no tena que comprar la tierra, sino que compraba el derecho para
poder plantar, hacer la explotacin forestal y poder llevarla y despus vencido el
plazo, le quedaba al dueo del inmueble, un inmueble desnudo. Ahora esto se ha
ampliado.Por ejemplo, ustedes tienen una casa en Calle Espaa 1309 de ciudad, pleno
centro, y no tienen ms plata para hacer un edificio de seis plantas, entonces
podran quedar en constituir este derecho de superficie a favor de un tercero,
venderlo por un plazo temporario, para que este seor haga un departamento en el
primer piso y lo que estn negociando es el NIVEL AREO que est sobre la planta
baja. Cuando se construya, l lo que va a tomar es ese derecho temporario de
superficie, pero va a llegar un punto en el que lo va a tener que devolver. #
USUFRUCTO ARTCULO 2129.- Concepto. Usufructo es el derecho real de usar, gozar y
disponer jurdicamente de un bien ajeno, sin alterar su sustancia.Hay alteracin de
la sustancia, si es una cosa, cuando se modifica su materia, forma o destino, y si
se trata de un derecho, cuando se lo menoscaba.Es el derecho al uso y fruto de un
inmueble ajeno sin alterar la sustancia. #USO. ARTCULO 2154.- Concepto. El uso es
el derecho real que consiste en usar y gozar de una cosa ajena, su parte material o
indivisa, en la extensin y con los lmites establecidos en el ttulo, sin alterar
su sustancia. Si el ttulo no establece la extensin del uso y goce, se entiende
que se constituye un usufructo.El derecho real de uso slo puede constituirse a
favor de persona humana.Usarlo sin los frutos SALVO los necesarios para la
supervivencia. Esto puede ser a favor de PERSONA HUMANA (ya no se dice ms persona
fsica) NO puede constituirse a favor de persona jurdica, igual que la habitacin
que es un USO pero sobre vivienda.##HABITACIN. ARTCULO 2158.- Concepto.
La habitacin es el derecho real que consiste en morar en un inmueble ajeno
construido, o en parte material de l, sin alterar su sustancia.El derecho real de
habitacin slo puede constituirse a favor de persona humana.#SERVIDUMBRE. ARTCULO
2162.- Definicin. La servidumbre es el derecho real que se establece entre dos
inmuebles y que concede al titular del inmueble dominante determinada utilidad
sobre el inmueble sirviente ajeno. La utilidad puede ser de mero recreo.#HIPOTECA.
ARTCULO 2205.- Concepto. La hipoteca es el derecho real de garanta que recae
sobre uno o ms inmuebles individualizados que continan en poder del constituyente
y que otorga al acreedor, ante el incumplimiento del deudor, las facultades de
persecucin y preferencia para cobrar sobre su producido el crdito garantizado.#
ANTICRESIS. ARTCULO 2212.- Concepto. La anticresis es el derecho real de garanta
que recae sobre cosas registrables individualizadas, cuya posesin se entrega al
acreedor o a un tercero designado por las partes, a quien se autoriza a percibir
los frutos para imputarlos a una deuda.Tengo una deuda tambin, y como tambin es
una garanta lo que hago es darle la posesin de la cosa al acreedor con los frutos
de la cosa y l los va imputando a la deuda, y cuando ha terminado de cobrar, me lo
tiene que devolver.#PRENDA. ARTCULO 2219.- Concepto. La prenda es el derecho real
de garanta sobre cosas muebles no registrables o crditos instrumentados. Se
constituye por el dueo o la totalidad de los copropietarios, por contrato
formalizado en instrumento pblico o privado y tradicin al acreedor prendario o a
un tercero designado por las partes. Esta prenda se rige por las disposiciones
contenidas en el presente Captulo.ARTCULO 2220.- Prenda con registro. Asimismo,
puede constituirse prenda con registro para asegurar el pago de una suma de dinero,
o el cumplimiento de cualquier clase de obligaciones a las que los contrayentes le
atribuyen, a los efectos de la garanta prendaria, un valor consistente en una suma
de dinero, sobre bienes que deben quedar en poder del deudor o del tercero que los

haya prendado en seguridad de una deuda ajena. Esta prenda se rige por la
legislacin especial.
####3. Clasificaciones. Derechos reales sobre cosa propia o
ajena (ART.1888). Derechos reales principales y accesorios (ART. 1889). Derechos
reales sobre cosas registrables y no registrables (ART 1890). Ejercicio por la
posesin o por actos posesorios (ART.1891). ###Clasificaciones.Los derechos reales
se clasifican en funcin de diversos criterios que inciden en su rgimen legal:Por
el objeto el Artculo 1888 distingue los derechos reales en derechos reales SOBRE
COSA PROPIA O SOBRE COSA AJENA.ARTCULO 1888.- Derechos reales sobre cosa propia o
ajena. Carga o gravamen real. Son derechos reales sobre cosa total o parcialmente
propia: el dominio, el condominio, la propiedad horizontal, los conjuntos
inmobiliarios, el tiempo compartido, el cementerio privado y la superficie si
existe propiedad superficiaria. Los restantes derechos reales recaen sobre cosa
ajena.##Con relacin al dueo de la cosa, los derechos reales sobre cosa ajena
constituyen cargas o gravmenes reales. Las cosas se presumen sin gravamen, excepto
prueba en contrario. Toda duda sobre la existencia de un gravamen real, su
extensin o el modo de ejercicio, se interpreta a favor del titular del bien
gravado.El dominio encabeza la lista de los derechos reales sobre cosa propia por
ser el derecho real de mayor contenido (plenitud) al conferir a su titular de modo
exclusivo las facultades de usar, gozar y disponer material y jurdicamente de una
cosa mueble o inmueble dentro de los lmites previstos por la ley).# El dominio se
distingue en:
PERFECTO:
cuando es perpetuo y la cosa no est gravada con ningn derecho real a favor de
otras personas (cargas reales).#
IMPERFECTO: Arts. 1946 y
1964. Cuando est sometido a condicin o plazo resolutorio (dominio fiduciario y
dominio revocable) o la cosa est gravada con cargas reales (dominio desmembrado).
* El derecho de condominio se ubica luego del dominio porque es el derecho
real de propiedad sobre una cosa que pertenece en comn a varias personas y que
corresponde a cada una por una parte indivisa del derecho (Art. 1983). El
condominio -por regla- da derecho a pedir la divisin o particin (Art. 1997),
salvo los casos en la que se dispone por ley la indivisin forzosa perdurable
(Arts. 2004 y ss.)* En cuanto a la propiedad horizontal, los conjuntos
inmobiliarios propiamente dichos, el cementerio privado y la superficie son
derechos reales sobre inmueble propio que constituye una propiedad dividida o
separada.* La propiedad horizontal es el derecho real que recae sobre un edificio
construido y le concede al titular las facultades de uso, goce y disposicin
material y jurdica con exclusividad sobre la parte privativa (unidad funcional) y
un derecho comn sobre las cosas y partes comunes. Est sometida a mayores
limitaciones que el dominio porque rigen las limitaciones convencionales previstas
en el Reglamento adems de las legales (Arts. 2037 y ss.). Este derecho se aplica a
los conjuntos inmobiliarios propiamente dichos con un rgimen especial, porque es
una propiedad horizontal tumbada que recae sobre una parte privativa que es una
parcela de terreno construida o en proceso de construccin y sobre partes, lugares
y bienes comunes que son inescindibles (Art. 2073 y ss.).* En el cementerio privado
el derecho real de sepultura recae solamente sobre la parcela destinada a la
sepultura (Art. 2103 y ss.).* El derecho de tiempo compartido presenta otras
particularidades porque se puede configurar como derecho real o derecho personal.
Es un derecho de uso o aprovechamiento peridico por turnos de cosas registrables
(inmuebles, muebles u otros bienes) con diferentes fines (Art. 2087 y ss.).Art.
1888: Derechos reales sobre cosa propia o ajena. Carga o gravamen real. Son
derechos reales sobre cosa total o parcialmente propia: el dominio, el condominio,
la propiedad horizontal, los conjuntos inmobiliarios, el tiempo compartido, el
cementerio privado y la superficie si existe propiedad superficiaria. Los restantes
derechos reales recaen sobre cosa ajena.#Con relacin al dueo de la cosa, los
derechos reales sobre cosa ajena constituyen cargas o gravmenes reales. Las cosas
se presumen sin gravamen, excepto prueba en contrario. Toda duda sobre la
existencia de un gravamen real, su extensin o el modo de ejercicio, se interpreta
a favor del titular del bien gravado. Este establece la presuncin de que las
cosas no tienen gravmenes excepto prueba en contrario. Toda duda sobre la

existencia de un gravamen real, su extensin o el modo de ejercicio, se interpreta

a favor del titular del bien gravado.Los derechos reales sobre cosa ajena o
desmembraciones del dominio constituyen cargas o gravmenes reales que se
transmiten con la propiedad de la cosa. Respecto de estos derechos se distinguen
los de goce o disfrute y los de garanta;Los derechos reales de goce de una cosa
ajena son: el usufructo, el uso, la habitacin y la servidumbre y se diferencian
entre s por su contenido o atributos y objeto. Respecto de estos derechos, excepto
la servidumbre, el dueo conserva la nuda propiedad (propiedad desnuda) porque debe
hacer tradicin de la posesin de la cosa al titular del derecho real desmembrado
(dominio til).El usufructo confiere las facultades de usar, gozar y disponer
jurdicamente de un bien ajeno, sin alterar la sustancia y puede recaer sobre
distinto tipo de objetos. El uso otorga la facultad de usar y gozar una cosa ajena
o una parte material (inmueble o mueble registrable o no) sin alterar la sustancia.
La habitacin otorga la facultad de morar en un inmueble ajeno o una parte material
del mismo sin alterar la sustancia. El uso y la habitacin solo se constituyen en
favor de persona humana. Estos derechos temporarios o vitalicios y se extinguen por
el no uso por diez aos, dado que las facultades desmembradas deben revertir a la
plenitud del dominio.La servidumbre requiere de la existencia de dos inmuebles
(sirviente y dominante) que pertenecen a distintos propietarios. Es una
desmembracin menor que se ejerce por actos posesorios concretos en el inmueble
sirviente que otorga una utilidad determinada. Si la servidumbre es real, la
utilidad es inherente al inmueble dominante y la servidumbre puede ser perpetua; si
es una servidumbre personal la utilidad no es inherente al inmueble sino
personalmente a su titular, es vitalicia o sujeta a un plazo de duracin menor
(Art. 2165).Las dems cargas o gravmenes son los derechos reales de garanta.La
hipoteca recae sobre uno o ms inmuebles ajenos determinados que continan en
posesin del constituyente, pero no puede realizar actos que disminuyan el valor
del inmueble. Tambin puede gravar el derecho de superficie El acreedor hipotecario
tiene la accin hipotecaria con facultades de persecucin y preferencia para cobrar
el crdito garantizado mediante la ejecucin de la garanta.La anticresis recae
sobre cosas registrables individualizadas ajenas cuya posesin se entrega al
acreedor o un tercero, a quien se autoriza a percibir los frutos para imputarlos al
pago de la deuda. El acreedor anticresista puede usar la cosa.La prenda recae sobre
cosas muebles no registrables o crditos instrumentados ajenos que se entregan en
posesin al acreedor o a un tercero para su custodia, cuyos frutos o intereses se
deben imputar al pago de la deuda, sin perjuicio de la facultad de ejecucin en
caso de incumplimiento del deudor. El acreedor no puede usar la cosa prendada
salvo pacto en contrario.b) Por la autonoma o independencia el Artculo 1889
distingue los derechos reales en PRINCIPALES Y ACCESORIOS.Art. 1889: Derechos
reales principales y accesorios. Los derechos reales son principales, excepto los
accesorios de un crdito en funcin de garanta. Son accesorios la hipoteca, la
anticresis y la prenda. Este art. los clasifica en principales y accesorios
respectivamente. Los derechos reales se diferencian segn tengan o no una
existencia autnoma. Los que tienen vida propia se denominan derechos reales
principales o independientes. Los derechos reales principales cumplen
principalmente la funcin de goce o de utilidad del objeto para su titular. Se
trata de derechos que se ejercen por la posesin y se pueden adquirir por
prescripcin adquisitiva.Son derechos reales principales los que recaen sobre
objeto propio y los derechos reales de usufructo, uso, habitacin y servidumbre. En
cambio son accesorios o de garanta los que dependen de un derecho principal de
crdito, como la hipoteca, la anticresis y la prenda.Los derechos reales de
garanta, an cuando se haga tradicin del objeto al deudor o a un tercero como
sucede con la anticresis y la prenda, cumplen principalmente una funcin de
garanta porque los frutos se deben aplicar a la satisfaccin del crdito. Estos
derechos no se pueden adquirir por prescripcin adquisitiva.Esta afectacin del
valor de la cosa al pago del crdito es sustancial en los derechos reales de
garanta. El acreedor no puede tomar para s la cosa de su deudor o constituyente
de la garanta. An en el caso de la anticresis, los frutos no le pertenecen, sino
que debe imputar su valor a lo que le es debido.El dominio es el derecho real ms

cabal que reconoce cada rgimen respecto de las cosas; abarca, en principio, la
plenitud del ser, en sus sentidos ms materiales, de utilidad y valor. En cambio,
otros derechos reales son constituidos por recortes del ser como materialidad,
como sucede, por ej., con la superficie. Los derechos reales que refieren a la
utilidad, relativamente diferenciada del ser material, son de modo principal el
usufructo, el uso, la habitacin y las servidumbres evidencindose entre ellos
niveles decrecientes de recorte de utilidad. En cuanto a los derechos reales
referidos estrictamente al valor de cambio son la hipoteca y en la prenda, sobre
todo cuando es sin desplazamiento y, de cierto modo, tambin la anticresis, donde
hay, sin embargo, una fuerte relacin con la utilidad.DERECHOS REALES SOBRE COSAS
REGISTRABLES Y NO REGISTRABLESPor la registracin del objeto el Artculo 1890
distingue los derechos reales sobre cosas registrables y cosas no registrables. La
distincin es importante porque difiere el rgimen jurdico de adquisicin o
constitucin.ARTCULO 1890.- Derechos reales sobre cosas registrables y no
registrables. Los derechos reales recaen sobre cosas registrables cuando la ley
requiere la inscripcin de los ttulos en el respectivo registro a los efectos que
correspondan. Recaen sobre cosas no registrables, cuando los documentos portantes
de derechos sobre su objeto no acceden a un registro a los fines de su inscripcin.
El ordenamiento legal ha establecido registros especiales para cada tipo de cosa
registrable: cosas inmuebles (Ley 17.801); automotores (Dec.ley 6582/58 ratif. Ley
14.467 y mod. Ley 22.977); equinos de pura sangre de carrera (ley 20.378); animales
de pura raza o pedigr (ley 22.939); aeronaves (Cdigo Aeronutico sancionado por
Ley 17.285 de 1967); buques (Ley 20.094 de Navegacin de 1973).La inscripcin de
las titularidades reales en estos registros opera con distintos efectos segn el
rgimen jurdico de cada una de estas cosas. Por ejemplo para los inmuebles se
consagra un registro declarativo de ttulos con efectos de publicidad y
oponibilidad a terceros interesados de buena fe. En cambio para los automotores el
registro es constitutivo del derecho real porque se adquiere con la inscripcin de
la transferencia.EJERCICIO POR LA POSESIN O POR ACTOS POSESORIOS.Por el ejercicio
de la posesin el Artculo 1891 distingue los derechos reales que se ejercen por la
posesin o por actos posesorios y los que no requieren la posesin (Art. 1909).
ARTCULO 1891Ejercicio por la posesin o por actos posesorios. Todos los
derechos reales regulados en este Cdigo se ejercen por la posesin, excepto las
servidumbres y la hipoteca.##Las servidumbres positivas se ejercen por actos
posesorios concretos y determinados sin que su titular ostente la posesin.La
mayora de los derechos reales se ejercen por la posesin salvo la hipoteca. En
cuanto a las servidumbres positivas que se ejercen por actos posesorios concretos
en el inmueble sirviente ajeno (trnsito de personas, animales; extraccin de agua,
plantas; acueducto, etctera), la posesin del inmueble sirviente corresponde a su
titular.Con relacin a los derechos reales que se ejercen por la posesin la
clasificacin prevista en la norma guarda importancia por el rgimen de
adquisicin. La transmisin o constitucin entre vivos de estos derechos requiere
de la tradicin de la posesin de la cosa por ttulo suficiente. Tambin se pueden
adquirir por la prescripcin adquisitiva. Adems la posesin es sistema
publicitario de los derechos reales que se ejercen por la posesin sobre cosas
muebles no registrables, y tambin para las cosas inmuebles conjuntamente con la
publicidad registral.La clasificacin tambin incide en el rgimen de la proteccin
judicial dado que los derechos que se ejercen por la posesin confieren las
acciones posesorias (Arts. 2238 y ss.). Las acciones reales que tutelan el derecho
que se ejerce por la posesin son: la reivindicatoria en caso de desapoderamiento y
la negatoria en caso de turbacin, no obstante tambin se les confiere a los
titulares del derecho de hipoteca sobre los inmuebles cuyos titulares cuyos
titulares han sido desposedos o turbados. En cuanto a las servidumbres estn
protegidas por la accin confesoria (Art. 2248).4. Modos de adquisicin.
Adquisicin derivada entre vivos: ttulo y modo suficientes (ARTS. 399 y 1892).
Ttulo insuficiente: justo ttulo (ART. 1902). Transmisibilidad (ART.1906).
Prohibicin
de
constitucin
judicial (ART.1896). Convalidacin (ART.1885).
ARTCULO 399.- Regla general. Nadie puede transmitir a otro un derecho mejor o ms
extenso que el que tiene, sin perjuicio de las excepciones legalmente dispuestas.

#ARTICULO 1892.- Ttulo y modos suficientes. La adquisicin derivada por actos

entre vivos de un derecho real requiere la concurrencia de ttulo y modo
suficientes.#Se entiende por ttulo suficiente el acto jurdico revestido de las
formas establecidas por la ley, que tiene por finalidad transmitir o constituir el
derecho real.#La tradicin posesoria es modo suficiente para transmitir o
constituir derechos reales que se ejercen por la posesin. No es necesaria, cuando
la cosa es tenida a nombre del propietario, y ste por un acto jurdico pasa el
dominio de ella al que la posea a su nombre, o cuando el que la posea a nombre
del propietario, principia a poseerla a nombre de otro. Tampoco es necesaria cuando
el poseedor la transfiere a otro reservndose la tenencia y constituyndose en
poseedor a nombre del adquirente.#La inscripcin registral es modo suficiente para
transmitir o constituir derechos reales sobre cosas registrables en los casos
legalmente previstos; y sobre cosas no registrables, cuando el tipo del derecho as
lo requiera.#El Primer uso es modo suficiente de adquisicin de la servidumbre
positiva.#Para que el ttulo y el modo sean suficientes para adquirir un derecho
real, sus otorgantes deben ser capaces y estar legitimados al efecto.#A la
adquisicin por causa de muerte se le aplican las disposiciones del Libro Quinto.##
##Adquisicin de los derechos reales.El CCCN en el Captulo 2 del Ttulo I del
Libro Cuarto establece las disposiciones generales sobre la adquisicin y
transmisin, extincin y oponibilidad de todos los derechos reales, sin perjuicio
de las disposiciones especiales que correspondan al rgimen particular de cada uno
de ellos. Se ha manifestado que el dominio tiene adems modos especiales de
adquisicin (Arts. 1947 a 1963).a) Modos de adquisicin. El Artculo 1892 del CCCN
refiere a la adquisicin derivada y mantiene para los actos entre vivos el sistema
del ttulo y el modo suficientes consagrado por el Cdigo civil. En cuanto a la
transmisin por causa de muerte de los derechos reales remite a las disposiciones
del Libro Quinto del CCCN respecto del heredero y el legatario (Arts.2277, 2278,
2280, 2496 y disposiciones concordantes).Este Captulo tambin contempla los modos
originarios de adquirir los derechos reales. Los Arts. 1894 y 1895 refieren a las
adquisiciones por causa de la ley y a la prescripcin adquisitiva (Arts. 1897 a
1905) que se estudian en las Unidades II y III. Las normas de la prescripcin
adquisitiva se complementan con las del Libro Sexto relativas a las disposiciones
comunes en materia de prescripcin a los derechos personales y reales (Arts. 2532 a
2553 y 2565).El nuevo cdigo sigui la misma postura de Vlez en el sentido de
exigir la va de constitucin y transmisin para las adquisiciones derivadas entre
vivos exigiendo: Titulo + Modo SuficienteEs para adquisiciones derivadas entre
vivos por qu? Porque si volvemos hacia atrs tenemos que hay vas originarias de
adquisicin y hay vas derivadas. El ejemplo clsico de una va derivada es el
contrato de compraventa. Se caracteriza porque en las vas derivadas yo adquiero mi
derecho de un titular anterior y lo recibo con todas los beneficios y cargas que
tiene lo que me estn vendiendo. En los originarios se produce una separacin entre
el titular anterior y yo, y lo tengo por distintas razones por ejemplo porque la
ley lo dice.Ejemplo:El
D Real de habitacin del cnyuge suprstiteCasa adquirida por un matrimonio con
posterioridad a dicho matrimonio Qu tipo de bien es? Bien ganancial, es decir,
que por ms que este bajo la titularidad de uno o de ambos el inmueble igualmente
es del rgimen ganancial. Por tanto si alguno de los dos falleciera Cules son las
consecuencias en cuanto a la sucesin de la titularidad de dicho inmueble? Los
nuevos dueos sern el cnyuge suprstite en un 50%, mientras que el otro 50% se
repartir entre los hijos por partes iguales.Por lo que si se muere uno de los
cnyuges por disposicin de la ley los nuevos dueos son: la viuda con los hijos.
Supongamos que tenemos 2 hijos y la mama, ese inmueble que tenan como derecho a la
propiedad de ese bien al matrimonio ahora tiene a la mama en un 50%, un 25% para
cada uno de los hijos.Ese inmueble que se va a la comunidad hereditaria por el
fallecimiento si se adjudicara en el expediente como determina la ley que son las
divisiones, terminara en el derecho real de condominio. Qu problema empez a
presentarse? En principio uno como hijo normalmente no contribuye en la compra del
inmueble, entones pasa que si esto sigue en su curso normal termina en un
condominio, y teniendo a los otros hijos que pueden chocar por diferentes motivos

la madre que fue la nica que pudo contribuir a la adquisicin de ese inmueble
ganancial se encuentra hoy en un condominio con la posibilidad de que sus
condminos le digan que se vaya de la casa porque a quieren vender cada uno
obteniendo la parte que le corresponde. Pero la ley establece que si bien es normal
que se tenga una sucesin sobre la titularidad del inmueble pero no se puede dejar
al cnyuge viudo de lado, entonces establece que si se dan determinadas
condiciones por ms que pase a tener nuevos condminos se le respeta el derecho de
que se quede en la casa por lo que los dos hijos que se han convertidos en
cotitulares con su mama pasan por disposicin de la ley a no poder acceder a la
posesin ya de lo que se han convertido en dueos sino que quedan diferidos en la
toma de posesin efectiva para que su mama pueda seguir viviendo en la casa. Eso es
lo que se llama el derecho real de habitacin del cnyuge suprstite.Artculo 1894:
se adquieren por mero efecto de la ley, los condominios con indivisin forzosa
perdurable de accesorios indispensables al uso comn de varios inmuebles y de
muros, cercos y fosos cuando el cerramiento es forzoso, y el que se origina en la
accesin de cosas muebles inseparables; la habitacin del cnyuge y del conviviente
suprstite, y los derechos de los adquirientes y subadquirentes de buena fe.
Artculo 2383: el cnyuge suprstite tiene derecho real de habitacin vitalicio y
gratuito de pleno derecho sobre el inmueble de propiedad del causante, que
constituyo el ltimo hogar conyugal, y que la apertura de la sucesin no se
encontraba en condominio con otras personas. Este derecho es inoponible a los
acreedores del causante. Este es un ejemplo de un modo originario porque el
causante no ha establecido un contrato con la viuda para que siga viviendo, es un
derecho que nace solo porque la ley lo dispone teniendo en miras proteger una
situacin que es defendible.b) Teora del ttulo y el modo. Doctrina.Los autores
discrepan en torno a los alcances de la expresin ttulo y si la teora del ttulo
y el modo suficientes nicamente comprende a las transmisiones entre vivos.Lopez de
Zavala distingue entre ttulo-norma, ttulo-negocio y ttulo-instrumento. Con
relacin al ttulo-norma expone que: "Los modos son hechos jurdicos y para que un
hecho del mundo fctico sea jurdico, es preciso que haya una norma que lo prevea
como tal. A esa norma, al relacionarla con el modo, proponemos designarla con el
nombre de ttulo-norma. Adems, seala que hay dos grandes tipos de normas: las
individuales, derivadas de la autonoma privada (como las contenidas en el
contrato, en el testamento), y las generales, provenientes de la voluntad del
Estado (ley); y asevera que Todos los modos tienen un ttulo. Para algunos modos,
como la tradicin, el ttulo consiste en un negocio jurdico. Para otros, como la
apropiacin, el ttulo reside en la ley, y para otros puede ser alternativamente el
negocio jurdico o la ley, como ocurre con la transmisin hereditaria cuyo ttulo
norma puede ser el testamento o la leyMolinario considera que es un grave error no
aplicar esta teora a las transmisiones mortis causa y sostiene: las transmisiones
sucesorias propiamente dichas son las que se verifican a ttulo de heredero y en
ellas tambin aparece el modo, pues para que la transmisin de los derechos
adquiridos a raz del fallecimiento del causante se opere, exige la aceptacinconfirmacin o aceptacin del heredero, segn sea el llamamiento impuesto al
causante o supletorio de la voluntad de ste realizado por la ley o por testamento
vlido, pero para que se acuerde absoluta seguridad al adquirente por actos entre
vivos realizados por el heredero, es forzoso que ste se encuentre investido de la
posesin hereditaria...que es tambin un modo Por su parte Alterini sostiene que
ms all de la tradicin, esta teora se desvanece. No obstante, admite que podra
extenderse fuera de la esfera exclusiva de la tradicin y abarcar tambin a la
prescripcin adquisitiva breve, si se advierte que para configurarla adems del
justo ttulo para usucapir, se requiere de una posesin mantenida de buena fe
durante el plazo de diez aos.Cabe aclarar que la prescripcin adquisitiva breve es
un modo originario de adquirir los derechos reales que se ejercen por la posesin.
La misma exige un justo ttulo pero este ttulo no es el ttulo suficiente, sino
que se trata de uno de los elementos que conjuntamente con la posesin de buena fe
(10 aos si es cosa inmueble) constituyen requisitos de la prescripcin adquisitiva
como modo de adquirir (Art. 1902).La postura mayoritaria de la doctrina afirma que
no se debe confundir el ttulo suficiente con la ley como causa de adquisicin y

que la exigencia del ttulo y el modo solo tiene sentido y aplicacin prctica para
las adquisiciones derivadas entre vivos. Por esta razn cuando se pretende su
aplicacin a las adquisiciones originarias o por causa de muerte, se advierten en
la conceptualizacin dificultades a veces insuperables, como confundir el ttulo
con el modoc) Ttulo y modo suficientes. Rgimen legal.El CCCN mantiene el sistema
de adquisicin derivada entre vivos consagrado por el Cdigo civil que exige el
ttulo y el modo suficientes para la constitucin de los derechos reales. O sea que
el proceso de constitucin del derecho real requiere de estos dos elementos: el
ttulo suficiente que es la causa jurdica del modo suficiente.Respecto de las
cosas inmuebles y de las cosas muebles no registrables el modo consiste en la
tradicin posesoria, es decir la entrega efectiva de la posesin de la cosa. En
cambio para las cosas muebles registrables la inscripcin sustituye la tradicin.El
Artculo 1892 sistematiza en una disposicin general los conceptos de ttulo y modo
suficientes para la constitucin y transmisin de los derechos reales, que se
encontraban dispersos en distintas partes del Cdigo civil anterior.Se distinguen
las palabras constitucin y transmisin, porque la transmisin tiene por objeto el
mismo derecho que pasa del enajenante al adquirente (por ejemplo la compraventad)
Ttulo suficiente. Concepto y requisitosEl precepto dispone: Se entiende por ttulo
suficiente el acto jurdico revestido de las formas establecidas por la ley, que
tiene por finalidad transmitir o constituir el derecho real. Para que el ttulo y
el modo sean suficientes para adquirir un derecho real, sus otorgantes deben ser
capaces y estar legitimados al efecto.La palabra ttulo se aplica en un doble
sentido:a) material o causal porque significa el acto jurdico que da nacimiento al
derecho real; y b) formal o instrumental, porque est revestido de las formalidades
legales que hacen a su validez.En consecuencia el ttulo suficiente es un acto
jurdico vlido cuya finalidad consiste en la constitucin o transmisin de un
derecho real propio del disponente capaz y legitimado al efecto, al adquirente
tambin capaz, formalizado conforme a los requerimientos legales para alcanzar el
fin previsto.Mariani de Vidal refiere al acto jurdico revestido de todas las
condiciones de fondo y forma exigidas por la ley y que sea apto o idneo para
servir de fundamento o base a la transmisin del dominioLos recaudos legales son
una consecuencia jurdica de la regla general que sienta el CCCN en el Art. 399:
Nadie puede transmitir a otro un derecho mejor o ms extenso que el que tiene, sin
perjuicio de las excepciones legalmente dispuestas. Es el principio del nemo plus
iuris que consagra el art. 3270 del Cdigo civil anterior.Esta teora que se
encontraba en el cdigo de Velez ha pasado al cdigo nuevo en el artculo 1892, en
el cual se incluyen varios temas.
Articulo 1892: la adquisicin derivada por
actos entre vivos de un derecho real requiere la concurrencia de titulo y modo
suficientesSe da la situacin de el acto material de entrega por ejemplo de las
llaves y Por qu se las estoy dando? Porque se la vendo, la alquilo, por arreglo.
Por lo que hay que buscar porque yo realizo ese acto de tradicin.Lo ms importante
es el titulo o causa que el mismo artculo 1892 lo define diciendo que es el acto
jurdico revestido de las formas establecidas por la ley, que tiene por finalidad
transmitir o constituir el derecho real.Es un acto jurdico cuya definicin
tambin la establece el cdigo nuevo diciendo que es un acto voluntario lcito que
tiene por fin inmediato la adquisicin, modificacin o extincin de relaciones o
situaciones jurdicas.
Formas establecidas para los inmuebles en el artculo
1017 que se refiere a las escrituras pblicas. Estableciendo que para adquirir un
derecho real sobre un inmueble cuando ser requerida una escritura pblica. Los
requisitos del ttulo suficiente se distinguen en objetivos y subjetivos:#
Requisitos objetivos son: a) el acto jurdico que tiene por fin inmediato la
constitucin o transmisin del derecho real. Puede tratarse de un contrato con
finalidad transmisiva de dominio (compraventa, permuta, donacin, dacin en pago,
etc.-) o constitutivo de otro derecho real, tales como el usufructo, la
servidumbre, la anticresis. Cabe aclarar que la hipoteca es un derecho no se ejerce
por la posesin pero que tambin se debe constituir por un ttulo suficiente que es
la convencin hipotecaria instrumentada en escritura pblica (Art. 2208).b) Las
formalidades legales del ttulo dependen de la cosa o bien que constituye el objeto
del acto y de la naturaleza del mismo. As para las cosas inmuebles la forma

impuesta es la escritura pblica, salvo lo dispuesto para la subasta judicial y la

subasta administrativa (Art. 1017 inc. a) y para las donaciones al Estado (Art.
1553). La adquisicin por subasta judicial se perfecciona formalmente por el acta
de subasta, el auto aprobatorio y el acta judicial de entrega de la posesin.En
cuanto a las cosas muebles corresponde distinguir segn sean o no registrables. La
adquisicin de derechos reales sobre cosas muebles no registrables no est sujeta a
formalidades en los ttulos, pero s debe existir un ttulo-causa que legitime la
adquisicin, la cual se perfecciona por el modo de la tradicin (as, la revista me
pertenece porque la compr en el kiosco). Distinto es el caso previsto por el Art.
1895 de adquisicin legal por el subadquirente de buena fe y a ttulo oneroso de
una cosa no hurtada o perdida que se adquiere de quien no es el dueo de ella o es
incapaz para transmitirla. Respecto de la adquisicin de las cosas muebles
registrables tambin debe existir el ttulo-causa conforme el rgimen legal
especial. En el caso del automotor la transmisin del dominio de los automotores
debe formalizarse por instrumento pblico o privado y slo produce efectos entre
las partes y con relacin a terceros desde la fecha de su inscripcin en el
Registro Nacional de la Propiedad del Automotor (Art.1 del Dec. Ley 6582/58
ratificado por Ley 14.467). La peculiaridad del registro constitutivo es el
desdoblamiento del ttulo causal y del ttulo formal. El ttulo causal nace en la
rbita extrarregistral, mientras que el ttulo formal lo expide el mismo Registro
con motivo de la inscripcin de la transferencia del automotor (art 6 ord.cit.).
Otro recaudo del ttulo suficiente es que sea aplicable a la cosa que se entrega,
el ttulo mal aplicado es un ttulo putativo o insuficiente para adquirir el
derecho real.Los requisitos subjetivos del ttulo suficiente conciernen a los
sujetos que intervienen en el acto jurdico que deben ser capaces (Arts. 24, 25 y
concordantes) y estar legitimados al efecto; es decir debe ser el propietario quien
disponga de la cosa o el apoderado con facultades expresas (Art. 375 inc. e).
Tambin es necesario que el acto de transferencia no adolezca de vicios del
consentimiento. El error esencial, el dolo esencial y la violencia causan la
nulidad del acto (Arts. 265, 272 y 276).REQUISITOS DE TITULO SUFICIENTESe aplica a
todas las cosas y derechos susceptibles de derechos reales. Se dice que todos los
derechos requieren un titulo causal, una obligacin que le de causa a dicho derecho
pero en el caso de los inmuebles y muebles registrables se distingue el titulo
causal, que sera la relacin negocial, del ttulo formal o instrumental que sera
la escritura pblica.En los autos hace falta escritura pblica? No, se firma los
cero ochos. En el negocio real que es el titulo causal hay un boleto de compraventa
entre ambas partes por instrumento privado pero ese boleto no va al registro del
automotor porque el registro del automotor tiene un sistema donde se pide el cambio
o la transferencia no con una escritura sino con un formulario de cero ochos, lo
que va al registro del automotor es ese cero ocho que viene a ser una consecuencia
del negocio obligacional.La diferencia est en que los inmuebles tenemos el boleto
pero despus se necesita la escritura pblica para mandarla al registro y en los
automotores se hace el boleto pero despus va el formulario tipo y no una
escritura. Entonces para ostentar un derecho real es necesario contar con la causa
suficiente (titulo) y con el acto suficiente que realice o concrete la adquisicin
(modo suficiente).MODO SUFICIENTELa Tradicin posesoria es modo suficiente para
transmitir o constituir derechos reales que se ejercen por la posesin. Cules son
los derechos reales que se ejercen por posesin? Servidumbre, hipoteca, etc. Todos
los derechos reales, excepto la servidumbre o la hipoteca, se necesitan la
tradicin posesoria, ese es el modo suficiente que viene a ser el acto de entregaun hecho inequvoco que es la tradicin del inmueble.La Inscripcin registral es
modo suficiente para adquirir o constituir derechos reales sobre cosas registrables
en los casos legalmente previstos y sobre cosas no registrables cuando el tipo de
hecho as lo requiera por ejemplo en automotores la inscripcin registral es el
modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales sobre el automotor,
caballos pura sangre de carreras. El primer uso.HAY CASOS EN LOS QUE NO SE EFECTUA
ESA TRADICION Y NO POR ESO NO SE TRANSMITE EL DERECHO REAL. El articulo 1892 lo
nombra como caso de excepcin a la tradicin y dice que en los derechos reales que
se ejercen por posesin no es necesaria: Traditio brevi manu: cuando la cosa es

tenida a nombre del propietario y este por un acto jurdico pasa el dominio de ella
al que la posea a su nombre o el que la posea a nombre del propietario, principia
a poseerla a nombre de otro. Es el caso de cuando el tenedor se convierte en
poseedor. El locatario compra la casa y se transforma en poseedor.Constituto
posesorio: cuando el poseedor la transfiere a otro reservndose la tenencia y
constituyndose en poseedor a nombre del adquiriente. Es el caso del poseedor que
se convierte en tenedor. Por ejemplo el dueo vende la casa y la sigue alquilando
por x circunstancia. El propietario le vende la casa a un tercero pero no realiza
la tradicin porque el anterior dueo se queda como inquilino. En el constituto
posesorio donde yo era el dueo y por tanto poseedor, se degrada mi situacin y
paso a ser un tenedor quedndome como inquilino de la casa que antes era ma, es un
caso que se da bastante en las simulaciones porque ante la mala situacin econmica
se le dice que transfiera todo porque se lo van a embargar por lo que transfiere a
un supuesto comprador pero sigue viviendo en la casa que en la realidad es de l.
Ha sido una figura mirada con disvalor por estar vinculada a la simulacin. Ante
esta situacin la jurisprudencia se puso mas estricta y estableci que la venta y
la locacin estn instrumentados en dos instrumentos o un solo instrumento pero
diferenciando bien cada uno de los actos con sus elementos, no solo como una
clausula perdida. e) Ttulos insuficientes. Justo ttulo. Ttulo putativo. Boleto.
El ordenamiento contempla otros ttulos que no son suficientes para adquirir los
derechos reales pero les reconoce ciertos efectos jurdicos. El CCCN contempla el
justo ttulo y el boleto privado, el Cdigo civil tambin regula el ttulo
putativo.1) Justo ttulo: el justo ttulo es un ttulo insuficiente porque adolece
de defecto de la incapacidad de los otorgantes o de la ausencia de legitimacin del
disponente del derecho.El Art. 1902 lo prev para el supuesto de la prescripcin
adquisitiva breve.Art. 1902 .- Justo ttulo y buena fe. El justo ttulo para la
prescripcin adquisitiva es el que tiene por finalidad transmitir un derecho real
principal que se ejerce por la posesin, revestido de las formas exigidas para su
validez, cuando su otorgante no es capaz o no est legitimado al efecto.La buena fe
requerida en la relacin posesoria consiste en no haber conocido ni podido conocer
la falta de derecho a ella.Cuando se trata de cosas registrables, la buena fe
requiere el examen previo de la documentacin y constancias registrales, as como
el cumplimiento de los actos de verificacin pertinente establecidos en el
respectivo.Cabe destacar que el justo ttulo tambin opera para otro tipo de
adquisiciones. En el caso de nulidad del ttulo por incapacidad, el justo ttulo
constituye el antecedente necesario de la adquisicin legal por el subadquirente de
buena fe y a ttulo oneroso (Art. 392). En cambio si la enajenacin es a non
dominio porque el acto se realiza sin intervencin del titular del derecho ese
justo ttulo es inoponible al propietario (Arts. 392 y 396) pero puede dar lugar a
la convalidacin del derecho real (Art. 1885).TITULO INSUFICIENTEHay un caso de una
venta de campo en Crdoba por una sociedad annima con representacin sin
legitimacin, donde se autorizo la venta del mismo. En este caso se vende y la
persona no est autorizada realmente a vender pero como supuestamente hubo una
supuesta asamblea donde los ttulos son falsos, entonces la persona que transfiere
no est realmente legitimada. Lo que da lugar al JUSTO TITULO, en el artculo 1902
habla sobre el justo titulo y la buena fe para la prescripcin adquisitiva breve.
Es el que tiene por finalidad transmitir un derecho real principal que se ejerce
por la posesin, revestido de las formas exigidas para su validez, cuando su
otorgante no es capaz o no est legitimado al efecto. (art.4010 CC Vlez)Se dan los
mismo elementos que se dan en un titulo suficiente con la excepcin de que el
disponente no es capaz (un menor que se hace pasar por un mayor y no es
capaz para transferir un derecho real) o no est legitimado al efecto (se presenta
con un poder falso). Le faltan los requisitos subjetivos, as que por ms que esa
persona sea de buena fe (el que adquiere) no tiene el titulo suficiente por lo que
no va a ser propietario ni va a tener un derecho real, pero si va a servir para una
prescripcin adquisitiva, si l es de buena fe y posee ese inmueble durante 10 aos
ese justo titulo le va a servir para una prescripcin adquisitiva breve. Es el
nico caso donde yo puedo prescribir con 10 aos de posesin.A su vez el art.1902
habla tambin de la buena fe requerida en la relacin posesoria que consiste en no

haber conocido ni podido conocer la falta de derecho a ella porque para esta
prescripcin breve se necesita el justo titulo y la buena fe pero no cualquier
buena fe, sino que el no haber conocido ni podido conocer la falta de derecho que
tena esa persona.Cuando se trata de cosas registrables la buena fe requiere un
examen previo de la documentacin, las constancias registrales, as como el
cumplimiento de los actos de verificacin pertinentes establecidos en el respectivo
rgimen legal. Por ejemplo en las escrituras, un estudio de titulo, un informe en
el registro de la propiedad, es decir todos aquellos actos que sean necesarios de
averiguacin pertinente.Es lo que se llama la buena fe diligencia no se rige por la
mera creencia sin hacer nada sino que consta de realizar las averiguaciones
correspondientes al inmueble. Es una buena fe subjetiva pero con base objetiva.
Puede haber justo titulo y mala fe pero para prescribir y sanear ese titulo con 10
aos se necesita justo titulo con buena fe. Cundo se tiene mala fe? porque el
justo titulo es todo bien salvo que el disponente o no es capaz o no est
legitimado no est legitimado? En materia notarial quiere decir que no tiene
personera por ejemplo en la S.A el representante legal es el presidente del
directorio, vino un director que no era el presidente a firmar la escritura y puede
ser capaz pero no es el legitimado para firmar por esa sociedad. La legitimacin
es la capacidad que tengo para representar a alguien determinado. Por lo tanto la
mala fe proviene de conocer o haber conocido que existe falta de capacidad o
legitimacin. (Solo la buena fe es del que lo compra)
Justo titulo+ Buena Fe# #
Para poder sanear y
llegar a ser propietario- titular de ese derecho real.
Se hace una PRESCRIPCION BREVE (art. 1902)Empieza a contar desde el comienzo de la
posesin, presuncin iuris tantum (admite prueba en contrario) desde la fecha del
justo titulo o de su registracin si era constitutiva.Se va a tener en cuenta esos
10 aos de posesin desde la fecha del titulo y si es una inscripcin constitutiva,
como los automotores, desde su registracin.La sentencia va a tener efecto
retroactivo al comienzo de la posesin salvo derechos de terceros interesados de
buena fe, cuando recaiga sentencia en esa prescripcin breve hay un efecto
retroactivo al dia que comenz la posesin. CASOS EN ADQUISICIONES SUBADQUIRENTES.
Si la primera venta es nula por haber una incapacidad por ejemplo de A a B(el que
transfiri era un incapaz),luego la adquiere C de buena fe es el artculo 1051 del
Cdigo Civil Vlez caso de enajenacin a don domino, el acto se otorga sin la
intervencin del titular del derecho hay una sustitucin personal por ejemplo viene
el supuesto Nelson castro a firmar la escritura con un documento trucho y es otra
persona. Hay una sustitucin de la persona real que tenia que firmar.La solucin es
que luego se puede convalidar por la persona que no firmo, ese acto es inoponible
al propietario sustituible.2) Ttulo putativo. El CCCN a diferencia del Cdigo
civil no regula el ttulo putativo. El artculo 2357 del Cdigo anterior dispone:
E1 ttulo putativo equivale a un ttulo realmente existente, cuando el poseedor
tiene razones suficientes para creer en la existencia de un ttulo a su favor, o
para extender su ttulo a la cosa poseda.La norma contempla dos situaciones: a) el
ttulo no existe sino en la creencia del poseedor. Por ejemplo, quien fue
instituido legatario en un testamento y toma posesin de la cosa legada
desconociendo que el testamento fue revocado con posterioridad. b) el ttulo existe
en la realidad pero no se aplica a la cosa poseda. Por ejemplo, por errnea
demarcacin de los linderos del inmueble el adquirente toma posesin del inmueble
colindante o parte de l.El ttulo putativo es un ttulo insuficiente porque el
ttulo suficiente debe ser verdadero y aplicado a la cosa poseda, ni siquiera
sirve para la prescripcin breve en el Cdigo de Vlez (art. 4011). Solamente tiene
efectos con relacin a la posesin de buena fe, si el poseedor incurri en error o
ignorancia de hecho excusable.Probablemente por estas razones el CCCN no lo haya
previsto expresamente. Sin embargo ello no significa que en la prctica no se
puedan dar los supuestos previstos en la norma transcripta. En tales casos habr de
apreciarse si existe buena fe en la posesin del adquirente de conformidad con las
pautas que establece el Art. 1918 (Unidad IV). Tal es el supuesto que contempla el
Art. 1963 respecto de quien invade de buena fe el inmueble colindante mediante una
construccin.3) Boleto privado. La expresin boleto de compraventa en la jerga

jurdica alude al contrato de compraventa de inmuebles que tiene la forma de

instrumento privado. Este documento genera entre los contratantes efectos meramente
obligacionales porque no cumple todava con la formalidad de la escritura pblica
que exige la ley para transmitir el dominio sobre la cosa inmueble.El boleto es un
ttulo en sentido causal que confiere a los contratantes el derecho personal de
exigir el cumplimiento de las formas, es decir demandar la escrituracin, y a falta
de cumplimiento de esa obligacin de hacer, el acto lo puede otorgar el juez en
representacin de la parte que no cumpli.El boleto o instrumento privado tambin
documenta la compra del automotor, pero esta formalidad tampoco opera la
transferencia del dominio que necesita de la inscripcin en el registro de la
propiedad del automotor. En caso de incumplimiento el boleto da derecho a demandar
la transferencia.Cabe distinguir entonces el negocio meramente obligacional del
negocio traslativo o constitutivo del derecho real. La compraventa es un contrato
que se perfecciona por el acuerdo de voluntades, del cual nace para una de las
partes la obligacin de transferir la propiedad de una cosa y para la otra parte de
pagar un precio en dinero (Art. 1123). Por su parte el Art. 1124 inc. a) dispone
que las normas de la compraventa se aplican supletoriamente a los contratos por los
cuales una parte se obliga a transferir a la otra derechos reales de condominio,
propiedad horizontal, superficie, usufructo o uso, o a constituir los derechos
reales de condominio, propiedad horizontal, superficie, usufructo, uso, habitacin,
conjuntos inmobiliarios, servidumbre, y dicha parte, a pagar un precio en dinero.En
consecuencia el instrumento privado por el que se transmite o constituye un derecho
real sobre cosa inmueble o un automotor es un ttulo insuficiente porque le falta
la forma legal. Pero cabe sealar que el CCCN no desprotege totalmente al
adquirente poseedor en estas situaciones.En el caso de los automotores el CCCN
incorpora un nuevo supuesto de prescripcin adquisitiva larga decenal.Respecto de
los inmuebles los Artculos 1170 y 1171 confieren oponibilidad al boleto de
compraventa inmobiliaria respecto de terceros, si se cumplen los recaudos previstos
en las citadas normas. Adems el CCCN mantiene la vigencia de las Leyes 24.374 y
26.493 de Regularizacin dominial a los fines de que el adquirente por boleto
poseedor del inmueble perfeccione la adquisicin mediante el procedimiento que
estatuye la normativa.OPONIBILIDAD DEL BOLETO DE COMPRAVENTAEsto era doctrina en el
cdigo de Vlez pero ahora est en el cdigo nuevo este tema de la oponibilidad
Qu pasaba cuando haba un comprador con boleto? Qu hacia si no tenia la
escritura, con el titular de derecho registrado? Qu prioridades se tienen? Por
ejemplo Referido al tema de la prioridad sobre otros, en el articulo 1170 habla de
la prioridad del que ha comprado por boleto de compraventa con relacin a las
medidas cautelares, entonces para tener prioridad la persona que compro por boleto
de compraventa tienen que ser:De buena feQue haya un eslabonamiento con el titular
registral Pago minimo 25%Fecha ciertaPublicidad suficiente: ya sea publicidad
posesoria o publicidad registral.Oponibilidad al concurso o quiebra establecida en
el art.1171: para que sea oponible ese boleto al concurso o quiebra del titular
registral tiene que tener:Buena fePago minimo 25%Fecha ciertaEl tema de la
oponibilidad en el concurso o quiebra se encontraba en el art 1185 bis C de Vlez,
pero no estaba sobre ejecuciones individuales que ahora est en el art1170, era una
elaboracin doctrinaria y jurisprudencial. Muestran la imagen de un cero ocho del
automotor con el que se transfiere dicho automotor: con los datos sacados del
ttulo se llena ese formulario con los datos del vehiculo y del comprador adelante
mientras que atrs van los datos del comprador y vendedor, firma, se certifica las
firmas y ese formulario es el que ingresa al registro. El registro corrobora la
documentacin, ve la verificacin policial (n de chasis y motor ) que se le suma
al cero ocho e ingresa al registro. Entonces decimos que el boleto de compraventa
automotor no ingresa al registro sino que ingresa el formulario cero ocho con las
firmas certificadas. Tenemos la tradicin posesoria que es el modo suficiente para
transmitir o constituir derechos reales que
se ejercen por la posesin.La inscripcin registral es el modo suficiente para
transmitir o constituir derechos reales sobre cosa registrables en los casos
legalmente previstos y en los casos de cosas no registrables cuando el tipo
requiera.El primer uso es el modo suficiente para adquirir la servidumbre positiva.

En los inmuebles no registrables el modo suficiente es la tradicin que sirve como

un modo para adquirir el derecho real ue es el modo suficiente en el caso de los
derechos reales que se adquieren con la posesin pero tambin par adquiriri la
posesin y tambin como via de publicidad por ser necesario que esa tradicin sea
publica.Ejemplo de mueble no registrable: un piano- maquina pulverizadora- maquina
industrial.Tambin se hace tradicin en los muebles registrables pero el modo via
suficiente para adquiriri la inscripcin en el caso que vimos de los automotores,
equinos de pura sangre de carrera, animales pedigr esto puede constituir derechos
reales?En la redaccin de la ultima parte del articulo 1171 es la prohibicin de
constitucin juridicial donde el juez no puede constituir derechos reales imponer
su constitucin excepto disposicin legal en contrario.Todos los derechos reales
pueden transferirse. El articulo 1906 dice todos los derechos reales son
transmisibles excepto la disposicin legal en contratio y eso es lo novedoso por
ejemplo en el caso dl derecho real de usufructo ue en el Codigo de Velez no se
poda transferir. PROFESOR: el usufructuario en el cdigo de Velez no tiene la
posibilidad de transferir el usufructo a un tercero porque se consideraba un
contrato in personae, comoe l usufructuario es el que esta dentro de la finca o de
la casa lo usa y toma los frutos se consideraba que la eleccin era buena y que no
quera que hubiera un tercero. Ahora con la nueva redaccin en el nuevo cdigo se
puede transmitir-La convalidacin como modo de superar estos ttulos que no son
suficientes, via sustancial para sanear los ttulos que sean observables, la
registracin no sanea por mi sola porque ya se dijo que la registracin simplemente
es declarativa deben optar por otros medios de saneamiento como la confirmacin.El
articulo 1885 dice que si quien constituye o transmite un derecho real lo adquiere
posteriormente, es decir que previamente no lo tenia, la transmisin o constitucin
queda convalidada al adquirir el transmitente dicha calidad.PEOFESOR-CONCLUSION:
para adquirir derechos reales se necesita el titulo suficiente y el modo
suficiente. El modo suficiente normalmente es la tradicin menos en cierto tipo de
cosas como los muebles registrables que el modo es la registracin. Hay ttulos que
no son suficientes porque el que necesitamos para adquirir derechos reales es el
TITULO SUFICIENTE que tiene requisitos de forma y requisitos de las personas,
cuando falla alguno de esos requisitos tenemos ttulos insuficientes (justo titulodonde hay problema en las personas que contratan) en el justo titulo no se adquiere
el derecho real porque no es suficiente sino que se requiere sumarlo a una
prescripcin decenal para convertirlo en titulo suficiente. El titulo putativo es
un titulo virtual porque creo que existe por saber que haba un legado del
causante a mi favor pero no sabia que me lo haban revocado, entonces uno se
manejaba como el dueo de la cosa y resulta que el to por ejemplo revoco el
legado, y el otro caso de titulo putativo es cuando yo lo extend a una superficie
que no dice el titulo o es un caso que pasa bastante en los barrios del IPV el
titulo dice que me tocaba por ejemplo la casa 24 manzana C y le hice todos los
arreglos habidos y por haber y en realidad me haba equivocado de casa porque era
la casa 25 y yo estaba credo que arreglaba mi casa y no era mi casa, el titulo no
coincide con la cosa que estoy poseyendo. Para solucionar ese caso podra ser
pedirle al dueo de la casa que me equivoque que me permute el titulo pero si no me
lo quiere permutar le tengo que pagar reclamndole las mejoras. PUBLICIDAD
POSESORIA Y PUBLICIDAD REGISTRALLa publicidad posesoria derivada de la tradicin y
de los actos posesorios, por ejemplo: es la que yo vivo en tal lugar donde me han
hecho tradicin de esa cosa . Diferenciada de la publicidad registral que es la
derivada de los asientos registrales, es lo que cuando yo voy al registro veo la
matricula, quien es el titular del derecho, los gravmenes.La publicidad cartular
es la derivada de los propios ttulos formales o instrumentales. En el mismo ttulo
me sale la publicidad que si est inscripto en tal matricula, tal asiento, la
hipoteca est o no inscripta, es decir en el mismo ttulo formal o instrumental se
tiene publicidad cartular.Los registros pueden ser declarativos o constitutivos.
Los primeros el derecho nace fuera del registro, este configura solo publicidad y
oponibilidad a terceros registro de los inmuebles-, mientras que los constitutivos
es donde el derecho real nace con la inscripcin registral -automotores-. Ver
fallo: Achinelli Alberto Pedro c/ Agropecuariaf) Modo suficienteEl modo recibe esta

denominacin porque es el modo de cumplimiento del ttulo. El ttulo opera como la

causa remota de la adquisicin del derecho real y el modo como la causa prxima. La
tradicin cumple la funcin de modo traslativo o constitutivo del derecho real
porque es el medio material conforme al cual las partes contratantes cumplen lo
establecido en el ttulo que es el antecedente jurdico que da sentido a la
tradicin.Se ha dicho que respecto de las cosas inmuebles y de las muebles no
registrables el modo suficiente es la tradicin, que consiste en la entrega y
recepcin material y voluntaria de la cosa.El Art. 1892 establece la tradicin como
el modo de adquirir los derechos reales y los Arts. 1924 y siguientes regulan a la
tradicin como modo de adquirir la posesin (Unidad V). La tradicin que tiene
lugar con el boleto de compraventa inviste al adquirente de la posesin ilegtima
porque no produce la adquisicin del derecho real.La tradicin se lleva a cabo
mediante actos materiales pero Art. 1892 contempla las excepciones: No es
necesaria, cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y ste por un acto
jurdico pasa el dominio de ella al que la posea a su nombre, o cuando el que la
posea a nombre del propietario, principia a poseerla a nombre de otro. Tampoco es
necesaria cuando el poseedor la transfiere a otro reservndose la tenencia y
constituyndose en poseedor a nombre del adquirente.Estos son los casos conocidos
en el Cdigo de Vlez como la traditio brevi manu y el constituto posesorio que se
estudian conjuntamente con el Art. 1923 en los modos de adquirir la posesin
(Unidad V).En cuanto a las cosas muebles registrables no requieren la tradicin, el
modo constitutivo es la inscripcin del derecho en los registros correspondientes
previstos por las leyes especiales, como se ha expuesto con relacin a los
automotores (arts. 1, 2 y 6 Dec. Ley 6582/58 ratif. Ley 14.467); tambin para los
equinos sangre pura de carrera (arts. 1 y 2 Ley 20.378) y para los dems animales
de pedigr o pura raza (arts. 11 y 14 Ley 22.979).Respecto de las servidumbres
positivas, el Art. 1892 dispone que el primer uso que se haga de ellas es modo
suficiente de adquisicin; por ejemplo, cuando el titular del fundo dominante
transita por el fundo sirviente, si es una servidumbre es de trnsito. Se trata de
actos posesorios determinados que se realizan en el inmueble ajeno. Si fuere una
servidumbre negativa que importa una abstencin para el titular del fundo
sirviente; por ejemplo, no construir hasta determinada altura o distancia, o no
realizar plantaciones, la adquisicin tiene lugar desde la fecha del ttulo
suficiente (Art. 2164). Ttulo insuficiente: justo ttulo (ART. 1902).ARTICULO
1902.- Justo ttulo y buena fe. El justo ttulo para la prescripcin adquisitiva es
el que tiene por finalidad transmitir un derecho real principal que se ejerce por
la posesin, revestido de las formas exigidas para su validez, cuando su otorgante
no es capaz o no est legitimado al efecto.#La buena fe requerida en la relacin
posesoria consiste en no haber conocido ni podido conocer la falta de derecho a
ella.#Cuando se trata de cosas registrables, la buena fe requiere el examen previo
de la documentacin y constancias registrales, as como el cumplimiento de los
actos de verificacin pertinente establecidos en el respectivo rgimen especial.##
#Transmisibilidad. En los Fundamentos del Anteproyecto la Comisin Redactora seala
que la regla de la transmisibilidad de los derechos que se consagra presenta
particular vala en un sistema de unificacin del Derecho Privado, especialmente en
el mbito de los derechos patrimoniales y reconoce valiosos antecedentes en el
derecho vigente. En el mbito de los derechos reales la regla se reproduce en el
Art. 1906.ARTCULO 1906.- Transmisibilidad. Todos los derechos reales son
transmisibles, excepto disposicin legal en contrario. La finalidad de la ley es
que los bienes no queden excluidos del trfico jurdico, salvo en los casos
expresamente estatuidos o autorizados por la ley. El Art. 234 contempla los bienes
que se encuentran fuera del comercio porque su transmisin est expresamente
prohibida por la ley o por actos jurdicos cuando ello est permitido por la ley.
Diversas disposiciones se encuentran en consonancia con este principio. El Art.
1972 sanciona con la nulidad la clusula de no enajenar genrica en los actos a
ttulo oneroso. La ley prohbe al enajenante imponer al adquirente la limitacin de
no enajenar a nadie o no constituir derechos reales sobre la cosa transmitida. Si
el acto es a ttulo gratuito, por ejemplo una donacin, la clusula de no enajenar
no puede exceder en su vigencia el plazo de diez aos. Tampoco el acreedor puede

-con fines de garanta- imponer

a su deudor que no enajene un bien de su patrimonio. Una clusula contractual de
esta naturaleza, a ms de ser abusiva de parte del acreedor, importara la creacin
voluntaria de un derecho real no previsto por el Cdigo (Art. 1887) Todos los
bienes presentes y futuros del deudor constituyen la garanta comn de sus
acreedores, quienes los pueden ejecutar en posicin igualitaria, excepto que exista
una causa legal de preferencia o se encuentren expresamente excluidos por la ley.#
15. Prohibicin de constitucin judicial. El Art. 1896 es categrico en cuanto
prohbe la constitucin judicial de derechos reales. ARTCULO 1896.- Prohibicin de
constitucin judicial. El juez no puede constituir un derecho real o imponer su
constitucin, excepto disposicin legal en contrario. El juez no puede por su
propia voluntad imponer o constituir forzadamente un derecho real. Distinta es la
situacin de los casos judiciales sometidos a su decisin en que debe reconocer o
no un derecho real que es objeto de la controversia. Por ejemplo, las servidumbres
forzosas previstas por el Art. 2166 son impuestas por la ley, el juez ordenar su
establecimiento si el pretensor demuestra que se cumplen los presupuestos previstos
en la norma, pero ello no significa que l la disponga sin respaldo legal. Tambin
el magistrado podr disponer en la accin por escrituracin emergente de un boleto
de compraventa inmobiliaria, la transferencia de dominio del inmueble, si el
propietario que est obligado a transferir no otorga la escritura, es ms puede
otorgar el ttulo en representacin del vendedor que se resiste, pero la causa del
acto de transmisin no es la voluntad arbitraria del sentenciante sino la relacin
contractual preexistente entre los litigantes. La norma prohbe que el juzgador por
su propio imperio disponga la constitucin del derecho real, tal sera el caso en
que para garantizar el cumplimiento de una sentencia ordene la constitucin de una
hipoteca u otro derecho real de garanta, cuando estos derechos solamente nacen de
la convencinConvalidacin (ART.1885). #5. Publicidad: posesoria y registral.
Inoponibilidad y Buena fe (ARTS. 1893 y 1902) (remisin Unidades XIX pto. 5 y XX
pto. 8). Artculos relacionados Cdigo Civil: 2502 a 2505; 2601 a 2603 y 4010.####
18. Oponibilidad. Sistemas de publicidad. a) Publicidad de los derechos reales. El
presupuesto necesario de la oponibilidad del derecho real es la publicidad, no se
puede hacer valer frente a todos un derecho sobre bienes patrimoniales que no se
puede conocer. Es necesario que los terceros interesados en adquirir derechos
reales u otorgar un crdito conozcan quien es el titular y cul es el estado
jurdico de sus bienes que constituyen la garanta patrimonial. Para que ello sea
factible es necesario implementar un sistema de publicidad de los derechos reales.
El Art. 1893 es categrico en tal sentido: La adquisicin o transmisin de
derechos reales constituidos de conformidad a las disposiciones de este Cdigo no
son oponibles a terceros interesados y de buena fe mientras no tengan publicidad
suficiente. La publicidad suficiente es la inscripcin registral o la posesin,
segn el caso. b) Sistemas de publicidad. En nuestro ordenamiento existen dos
sistemas publicitarios de derechos reales: la publicidad posesoria y la publicidad
registral. El Cdigo civil de Vlez regul a la tradicin como modo de adquisicin
de los derechos reales y tambin como sistema de publicidad de la adquisicin de
derechos reales de las cosas muebles e inmuebles, excepto para el derecho de
hipoteca (que no se ejerce por la posesin) para el que instituy la publicidad
registral. Con relacin a los inmuebles la tradicin no era un sistema de
publicidad suficiente, nicamente quienes intervenan en este acto o participaban
en l conocan de su existencia. Por esta razn la Ley 17.711 modific el art. 2505
del Cdigo civil e incorpor para las cosas inmuebles la publicidad registral y
concomitantemente se sancion la Ley 17.801 del Registro de la Propiedad Inmueble.
Este registro instituye un sistema de publicidad formal creado por el legislador
para dar mayor certeza al conocimiento de las titularidades reales. c) Registros de
inscripcin declarativa. Los registros se clasifican por sus efectos en
declarativos y constitutivos. El registro declarativo solo tiene solamente efectos
de publicidad y oponibilidad a terceros. El derecho real nace fuera del registro
con el ttulo y el modo suficiente (tradicin) pero para la oponibilidad a terceros
necesita la inscripcin de ttulo. El registro de la propiedad inmueble es de
efecto declarativo (Art. 2 Ley 17.801). Este sistema presume que los titulares de

los derechos reales son aquellos cuyos ttulos se encuentran inscriptos, pero no
garantiza la exactitud de las constancias registrales. Por esta razn estos
registros tienen mayor riesgo de ser inexactos en comparacin con los registros
constitutivos, en el sentido de que se adquieran derechos reales que no se
encuentren inscriptos. Por esta razn la opinin mayoritaria de la doctrina
civilista ha sostenido que la publicidad registral inmobiliaria no ha desplazado a
la publicidad posesoria respecto de los derechos reales que se ejercen por la
posesin. La verdadera publicidad material no es el acto de la entrega de la cosa
(tradicin) sino el ejercicio efectivo de los actos posesorios y este sistema de
publicidad material de los hechos se complementa con la publicidad registral.
Tambin algunos registros de cosas muebles registrables son de efecto declarativo.
Las aeronaves tienen un rgimen semejante al de los inmuebles. El Cdigo
Aeronutico (ley 17.285) contempla la inscripcin de la transferencia de dominio en
el Registro Nacional de Aeronaves con efecto declarativo (El acto jurdico debe ser
realizado por medio de instrumento pblico o privado debidamente autenticado (art.
49). Un sistema anlogo establece la Ley de Navegacin 20.094 para los buques de
ms de diez toneladas. En la prctica para la compraventa de buques se utilizan las
clusulas de los formularios internacionales. c) Registros de inscripcin
constitutiva. Estos registros confieren mayor seguridad a los terceros. El Art.
1893 establece: Si el modo consiste en una inscripcin constitutiva, la
registracin es presupuesto necesario y suficiente para la oponibilidad del derecho
real. El registro constitutivo opera con mayor fuerza de certeza que el registro
declarativo porque el derecho real se adquiere con la inscripcin de la
transferencia. En esta clase de registros es menor el riesgo de que no coincida la
realidad extra registral con la realidad registral, aunque tambin pueden darse
inexactitudes de ttulos insuficientes o nulos inscriptos.Son registros de carcter
constitutivo: el registro automotor (arts. 1, 2 y 6 Dec. Ley 6582/58 ratificado por
Ley 14.467); el registro de equinos sangre pura de carrera (arts. 1 y 2 Ley 20.378)
y los registros para animales de pedigr o pura raza (arts. 11 y 14 Ley 22.979).
Comprende a las cosas muebles que son susceptibles de identificacin y por tanto
objeto de registracin. d) Tercero protegido. Finalmente el Art. 1893 establece
quien es el tercero que puede invocar a su favor las constancias del registro. El
tercero protegido por la apariencia formal del registro es el tercero interesado de
buena fe. La nocin de buena fe se desprende de la parte final de este precepto que
dice: No pueden prevalerse de la falta de publicidad quienes participaron en los
actos, ni aquellos que conocan o deban conocer la existencia del ttulo del
derecho real. Este dispositivo reproduce el texto del art. 20 de la Ley 17.801 del
Registro de la Propiedad Inmueble Ello significa que quien conoce o debe conocer la
existencia del ttulo del derecho real no inscripto no puede invocar la
inoponibilidad por falta de registracin. La buena fe del tercero es subjetiva
(buena fe-creencia), el tercero no debe conocer ni haber podido conocer obrando con
diligencia la existencia del derecho real no inscripto. Tampoco puede invocar buena
fe quien no tom los recaudos necesarios para tener la conviccin de que quien le
transmite o constituye el derecho real tiene el ttulo suficiente, es decir es el
propietario o legitimado con capacidad para disponer. El conocimiento del tercero
debe abarcar la realidad registral y la extra registral. Es la problemtica que
presenta el ttulo nulo inscripto (justo ttulo). Al respecto el Art. 1902 ltimo
prrafo ordena Cuando se trata de cosas registrables, la buena fe requiere el
examen previo de la documentacin y constancias registrales, as como el
cumplimiento de los actos de verificacin pertinente establecidos en el respectivo
rgimen especial. III. TRANSMISIBILIDAD Y PROTECCIN DE TERCEROS Otra directriz
del nuevo rgimen es el incentivo a la circulacin de los bienes y la tutela de los
terceros adquirentes de buena fe. Los derechos reales para su oponibilidad deben
tener publicidad suficiente (Art. 1893). El Cdigo sienta la regla general de la
transmisibilidad de los derechos (Art. 398) y la reitera en las disposiciones
generales de los derechos reales (Art. 1906). Este ordenamiento es ms severo que
su predecesor. El Art. 1972 sanciona con la nulidad la clusula de no enajenar
genrica en los actos a ttulo oneroso, sin efectos personales. Con esta
orientacin admite tambin la transmisin por actos entre vivos del derecho de

usufructo, su embargo y ejecucin por terceros acreedores. En todos los casos el

adquirente del usufructo debe dar previamente al nudo propietario garanta
suficiente de la conservacin y restitucin del bien. Para dotar de seguridad al
derecho transmitido el Cdigo arbitra distintos medios de perfeccionamiento de los
ttulos. Con mayor precisin recepta las adquisiciones legales de cosas
registrables a favor de los
terceros adquirentes de buena fe a ttulo oneroso, excluyendo el supuesto de la
falta de intervencin del titular del derecho y consagra el principio de
convalidacin de los derechos reales con alcance general.Respecto de la
prescripcin adquisitiva mantiene los plazos previstos en el rgimen anterior,
salvo para las cosas muebles hurtadas o perdidas, que han sido posedas de buena fe
durante dos aos, sin distinguir que sean registrables o no. Se innova con la
incorporacin de dos nuevos supuestos de prescripcin adquisitiva. Uno de los casos
brinda solucin a quienes adquieren la posesin derivada de automotores no hurtados
sin la debida transferencia de dominio inscripta registralmente; el remedio es la
prescripcin adquisitiva larga de diez aos para cosa mueble registrable (Art.
1899) que preconizaba la jurisprudencia. El otro supuesto que ha generado en la
doctrina autoral gran sorpresa, es el relativo a la donacin inoficiosa. El
Artculo 2459 dispone: Prescripcin adquisitiva. La accin de reduccin no procede
contra el donatario ni contra el subadquirente que han posedo la cosa donada
durante diez aos computados desde la adquisicin de la Esta norma es coherente con
el nuevo rgimen del dominio revocable cuya duracin tampoco puede exceder de diez
aos. Si los diez aos transcurren sin haberse producido la resolucin, el dominio
debe quedar definitivamente establecido. El plazo se computa desde la fecha del
ttulo constitutivo del dominio imperfecto .4.Transmisibilidad (ART.1906).
Prohibicin
de
constitucin
judicial (ART.1896). Convalidacin (ART.1885).
Transmisibilidad. En los Fundamentos del Anteproyecto la Comisin Redactora seala
que la regla de la transmisibilidad de los derechos que se consagra presenta
particular vala en un sistema de unificacin del Derecho Privado, especialmente en
el mbito de los derechos patrimoniales y reconoce valiosos antecedentes en el
derecho vigente. En el mbito de los derechos reales la regla se reproduce en el
Art. 1906.ARTCULO 1906.- Transmisibilidad. Todos los derechos reales son
transmisibles, excepto disposicin legal en contrario. La finalidad de la ley es
que los bienes no queden excluidos del trfico jurdico, salvo en los casos
expresamente estatuidos o autorizados por la ley. El Art. 234 contempla los bienes
que se encuentran fuera del comercio porque su transmisin est expresamente
prohibida por la ley o por actos jurdicos cuando ello est permitido por la ley.
Diversas disposiciones se encuentran en consonancia con este principio. El Art.
1972 sanciona con la nulidad la clusula de no enajenar genrica en los actos a
ttulo oneroso. La ley prohbe al enajenante imponer al adquirente la limitacin de
no enajenar a nadie o no constituir derechos reales sobre la cosa transmitida. Si
el acto es a ttulo gratuito, por ejemplo una donacin, la clusula de no enajenar
no puede exceder en su vigencia el plazo de diez aos. Tampoco el acreedor puede
-con fines de garanta- imponer a su deudor que no enajene un bien de su
patrimonio. Una clusula contractual de esta naturaleza, a ms de ser abusiva de
parte del acreedor, importara la creacin voluntaria de un derecho real no
previsto por el Cdigo (Art. 1887) Todos los bienes presentes y futuros del deudor
constituyen la garanta comn de sus acreedores, quienes los pueden ejecutar en
posicin igualitaria, excepto que exista una causa legal de preferencia o se
encuentren expresamente excluidos por la ley.TRANSMISIBILIDAD Y PROTECCIN DE
TERCEROS Otra directriz del nuevo rgimen es el incentivo a la circulacin de los
bienes y la tutela de los terceros adquirentes de buena fe. Los derechos reales
para su oponibilidad deben tener publicidad suficiente (Art. 1893). El Cdigo
sienta la regla general de la transmisibilidad de los derechos (Art. 398) y la
reitera en las disposiciones generales de los derechos reales (Art. 1906). Este
ordenamiento es ms severo que su predecesor. El Art. 1972 sanciona con la nulidad
la clusula de no enajenar genrica en los actos a ttulo oneroso, sin efectos
personales. Con esta orientacin admite tambin la transmisin por actos entre
vivos del derecho de usufructo, su embargo y ejecucin por terceros acreedores. En

todos los casos el adquirente del usufructo debe dar previamente al nudo
propietario garanta suficiente de la conservacin y restitucin del bien. Para
dotar de seguridad al derecho transmitido el Cdigo arbitra distintos medios de
perfeccionamiento de los ttulos. Con mayor precisin recepta las adquisiciones
legales de cosas registrables a favor de los terceros adquirentes de buena fe a
ttulo oneroso, excluyendo el supuesto de la falta de intervencin del titular del
derecho y consagra el principio de convalidacin de los derechos reales con alcance
general.Respecto de la prescripcin adquisitiva mantiene los plazos previstos en el
rgimen anterior, salvo para las cosas muebles hurtadas o perdidas, que han sido
posedas de buena fe durante dos aos, sin distinguir que sean registrables o no.
Se innova con la incorporacin de dos nuevos supuestos de prescripcin adquisitiva.
Uno de los casos brinda solucin a quienes adquieren la posesin derivada de
automotores no hurtados sin la debida transferencia de dominio inscripta
registralmente; el remedio es la prescripcin adquisitiva larga de diez aos para
cosa mueble registrable (Art. 1899) que preconizaba la jurisprudencia. El otro
supuesto que ha generado en la doctrina autoral gran sorpresa, es el relativo a la
donacin inoficiosa. El Artculo 2459 dispone: Prescripcin adquisitiva. La accin
de reduccin no procede contra el donatario ni contra el subadquirente que han
posedo la cosa donada durante diez aos computados desde la adquisicin de la Esta
norma es coherente con el nuevo rgimen del dominio revocable cuya duracin tampoco
puede exceder de diez aos. Si los diez aos transcurren sin haberse producido la
resolucin, el dominio debe quedar definitivamente establecido. El plazo se computa
desde la fecha del ttulo constitutivo del dominio imperfecto Prohibicin de
constitucin judicial. El Art. 1896 es categrico en cuanto prohbe la constitucin
judicial de derechos reales. ARTCULO 1896.- Prohibicin de constitucin judicial.
El juez no puede constituir un derecho real o imponer su constitucin, excepto
disposicin legal en contrario. El juez no puede por su propia voluntad imponer o
constituir forzadamente un derecho real. Distinta es la situacin de los casos
judiciales sometidos a su decisin en que debe reconocer o no un derecho real que
es objeto de la controversia. Por ejemplo, las servidumbres forzosas previstas por
el Art. 2166 son impuestas por la ley, el juez ordenar su establecimiento si el
pretensor demuestra que se cumplen los presupuestos previstos en la norma, pero
ello no significa que l la disponga sin respaldo legal. Tambin el magistrado
podr disponer en la accin por escrituracin emergente de un boleto de compraventa
inmobiliaria, la transferencia de dominio del inmueble, si el propietario que est
obligado a transferir no otorga la escritura, es ms puede otorgar el ttulo en
representacin del vendedor que se resiste, pero la causa del acto de transmisin
no es la voluntad arbitraria del sentenciante sino la relacin contractual
preexistente entre los litigantes. La norma prohbe que el juzgador por su propio
imperio disponga la constitucin del derecho real, tal sera el caso en que para
garantizar el cumplimiento de una sentencia ordene la constitucin de una hipoteca
u otro derecho real de garanta, cuando estos derechos solamente nacen de la
convencinConvalidacin. Art. 1885
#5. Publicidad: posesoria y
registral. Inoponibilidad y Buena fe (ARTS. 1893 y 1902) (remisin Unidades XIX
pto. 5 y XX pto. 8). Artculos relacionados Cdigo Civil: 2502 a 2505; 2601 a 2603
y 4010.PUBLICIDAD POSESORIA Y PUBLICIDAD REGISTRALLa publicidad posesoria derivada
de la tradicin y de los actos posesorios, por ejemplo: es la que yo vivo en tal
lugar donde me han hecho tradicin de esa cosa . Diferenciada de la publicidad
registral que es la derivada de los asientos registrales, es lo que cuando yo voy
al registro veo la matricula, quien es el titular del derecho, los gravmenes.La
publicidad cartular es la derivada de los propios ttulos formales o
instrumentales. En el mismo ttulo me sale la publicidad que si est inscripto en
tal matricula, tal asiento, la hipoteca est o no inscripta, es decir en el mismo
ttulo formal o instrumental se tiene publicidad cartular.Los registros pueden ser
declarativos o constitutivos. Los primeros el derecho nace fuera del registro, este
configura solo publicidad y oponibilidad a terceros registro de los inmuebles-,
mientras que los constitutivos es donde el derecho real nace con la inscripcin
registral -automotores-. INOPONIBILIDADVer Lorenzetti, Pags. 41 a 46, tomo IX
Oponibilidad. Sistemas de publicidad. a) Publicidad de los derechos reales. El

presupuesto necesario de la oponibilidad del derecho real es la publicidad, no se

puede hacer valer frente a todos un derecho sobre bienes patrimoniales que no se
puede conocer. Es necesario que los terceros interesados en adquirir derechos
reales u otorgar un crdito conozcan quien es el titular y cul es el estado
jurdico de sus bienes que constituyen la garanta patrimonial. Para que ello sea
factible es necesario implementar un sistema de publicidad de los derechos reales.
El Art. 1893 es categrico en tal sentido: La adquisicin o transmisin de
derechos reales constituidos de conformidad a las disposiciones de este Cdigo no
son oponibles a terceros interesados y de buena fe mientras no tengan publicidad
suficiente. La publicidad suficiente es la inscripcin registral o la posesin,
segn el caso. b) Sistemas de publicidad. En nuestro ordenamiento
existen dos sistemas publicitarios de derechos reales: la publicidad posesoria y
la publicidad registral. El Cdigo civil de Vlez regul a la tradicin como modo
de adquisicin de los derechos reales y tambin como sistema de publicidad de la
adquisicin de derechos reales de las cosas muebles e inmuebles, excepto para el
derecho de hipoteca (que no se ejerce por la posesin) para el que instituy la
publicidad registral. Con relacin a los inmuebles la tradicin no era un sistema
de publicidad suficiente, nicamente quienes intervenan en este acto o
participaban en l conocan de su existencia. Por esta razn la Ley 17.711 modific
el art. 2505 del Cdigo civil e incorpor para las cosas inmuebles la publicidad
registral y concomitantemente se sancion la Ley 17.801 del Registro de la
Propiedad Inmueble. Este registro instituye un sistema de publicidad formal creado
por el legislador para dar mayor certeza al conocimiento de las titularidades
reales. c) Registros de inscripcin declarativa. Los registros se clasifican por
sus efectos en declarativos y constitutivos. El registro declarativo solo tiene
solamente efectos de publicidad y oponibilidad a terceros. El derecho real nace
fuera del registro con el ttulo y el modo suficiente (tradicin) pero para la
oponibilidad a terceros necesita la inscripcin de ttulo. El registro de la
propiedad inmueble es de efecto declarativo (Art. 2 Ley 17.801). Este sistema
presume que los titulares de los derechos reales son aquellos cuyos ttulos se
encuentran inscriptos, pero no garantiza la exactitud de las constancias
registrales. Por esta razn estos registros tienen mayor riesgo de ser inexactos en
comparacin con los registros constitutivos, en el sentido de que se adquieran
derechos reales que no se encuentren inscriptos. Por esta razn la opinin
mayoritaria de la doctrina civilista ha sostenido que la publicidad registral
inmobiliaria no ha desplazado a la publicidad posesoria respecto de los derechos
reales que se ejercen por la posesin. La verdadera publicidad material no es el
acto de la entrega de la cosa (tradicin) sino el ejercicio efectivo de los actos
posesorios y este sistema de publicidad material de los hechos se complementa con
la publicidad registral. Tambin algunos registros de cosas muebles registrables
son de efecto declarativo. Las aeronaves tienen un rgimen semejante al de los
inmuebles. El Cdigo Aeronutico (ley 17.285) contempla la inscripcin de la
transferencia de dominio en el Registro Nacional de Aeronaves con efecto
declarativo (El acto jurdico debe ser realizado por medio de instrumento pblico o
privado debidamente autenticado (art. 49). Un sistema anlogo establece la Ley de
Navegacin 20.094 para los buques de ms de diez toneladas. En la prctica para la
compraventa de buques se utilizan las clusulas de los formularios internacionales.
c) Registros de inscripcin constitutiva. Estos registros confieren mayor seguridad
a los terceros. El Art. 1893 establece: Si el modo consiste en una inscripcin
constitutiva, la registracin es presupuesto necesario y suficiente para la
oponibilidad del derecho real. El registro constitutivo opera con mayor fuerza de
certeza que el registro declarativo porque el derecho real se adquiere con la
inscripcin de la transferencia. En esta clase de registros es menor el riesgo de
que no coincida la realidad extra registral con la realidad registral, aunque
tambin pueden darse inexactitudes de ttulos insuficientes o nulos inscriptos.Son
registros de carcter constitutivo: el registro automotor (arts. 1, 2 y 6 Dec. Ley
6582/58 ratificado por Ley 14.467); el registro de equinos sangre pura de carrera
(arts. 1 y 2 Ley 20.378) y los registros para animales de pedigr o pura raza
(arts. 11 y 14 Ley 22.979). Comprende a las cosas muebles que son susceptibles de

identificacin y por tanto objeto de registracin. d) Tercero protegido. Finalmente

el Art. 1893 establece quien es el tercero que puede invocar a su favor las
constancias del registro. El tercero protegido por la apariencia formal del
registro es el tercero interesado de buena fe. La nocin de buena fe se desprende
de la parte final de este precepto que dice: No pueden prevalerse de la falta de
publicidad quienes participaron en los actos, ni aquellos que conocan o deban
conocer la existencia del ttulo del derecho real. Este dispositivo reproduce el
texto del art. 20 de la Ley 17.801 del Registro de la Propiedad Inmueble Ello
significa que quien conoce o debe conocer la existencia del ttulo del derecho real
no inscripto no puede invocar la inoponibilidad por falta de registracin. La buena
fe del tercero es subjetiva (buena fe-creencia), el tercero no debe conocer ni
haber podido conocer obrando con diligencia la existencia del derecho real no
inscripto. Tampoco puede invocar buena fe quien no tom los recaudos necesarios
para tener la conviccin de que quien le transmite o constituye el derecho real
tiene el ttulo suficiente, es decir es el propietario o legitimado con capacidad
para disponer. El conocimiento del tercero debe abarcar la realidad registral y la
extra registral. Es la problemtica que presenta el ttulo nulo inscripto (justo
ttulo). Al respecto el Art. 1902 ltimo prrafo ordena Cuando se trata de cosas
registrables, la buena fe requiere el examen previo de la documentacin y
constancias registrales, as como el cumplimiento de los actos de verificacin
pertinente establecidos en el respectivo rgimen especial. 4.Transmisibilidad
(ART.1906).
Prohibicin
de
constitucin
judicial (ART.1896). Convalidacin
(ART.1885).Transmisibilidad. En los Fundamentos del Anteproyecto la Comisin
Redactora seala que la regla de la transmisibilidad de los derechos que se
consagra presenta particular vala en un sistema de unificacin del Derecho
Privado, especialmente en el mbito de los derechos patrimoniales y reconoce
valiosos antecedentes en el derecho vigente. En el mbito de los derechos reales la
regla se reproduce en el Art. 1906.ARTCULO 1906.- Transmisibilidad. Todos los
derechos reales son transmisibles, excepto disposicin legal en contrario. La
finalidad de la ley es que los bienes no queden excluidos del trfico jurdico,
salvo en los casos expresamente estatuidos o autorizados por la ley. El Art. 234
contempla los bienes que se encuentran fuera del comercio porque su transmisin
est expresamente prohibida por la ley o por actos jurdicos cuando ello est
permitido por la ley. Diversas disposiciones se encuentran en consonancia con este
principio. El Art. 1972 sanciona con la nulidad la clusula de no enajenar genrica
en los actos a ttulo oneroso. La ley prohbe al enajenante imponer al adquirente
la limitacin de no enajenar a nadie o no constituir derechos reales sobre la cosa
transmitida. Si el acto es a ttulo gratuito, por ejemplo una donacin, la clusula
de no enajenar no puede exceder en su vigencia el plazo de diez aos. Tampoco el
acreedor puede -con fines de garanta- imponer a su deudor que no enajene un bien
de su patrimonio. Una clusula contractual de esta naturaleza, a ms de ser abusiva
de parte del acreedor, importara la creacin voluntaria de un derecho real no
previsto por el Cdigo (Art. 1887) Todos los bienes presentes y futuros del deudor
constituyen la garanta comn de sus acreedores, quienes los pueden ejecutar en
posicin igualitaria, excepto que exista una causa legal de preferencia o se
encuentren expresamente excluidos por la ley.TRANSMISIBILIDAD Y PROTECCIN DE
TERCEROS Otra directriz del nuevo rgimen es el incentivo a la circulacin de los
bienes y la tutela de los terceros adquirentes de buena fe. Los derechos reales
para su oponibilidad deben tener publicidad suficiente (Art. 1893). El Cdigo
sienta la regla general de la transmisibilidad de los derechos (Art. 398) y la
reitera en las disposiciones generales de los derechos reales (Art. 1906). Este
ordenamiento es ms severo que su predecesor. El Art. 1972 sanciona con la nulidad
la clusula de no enajenar genrica en los actos a ttulo oneroso, sin efectos
personales. Con esta orientacin admite tambin la transmisin por actos entre
vivos del derecho de usufructo, su embargo y ejecucin por terceros acreedores. En
todos los casos el adquirente del usufructo debe dar previamente al nudo
propietario garanta suficiente de la conservacin y restitucin del bien. Para
dotar de seguridad al derecho transmitido el Cdigo arbitra distintos medios de
perfeccionamiento de los ttulos. Con mayor precisin recepta las adquisiciones

legales de cosas registrables a favor de los terceros adquirentes de buena fe a

ttulo oneroso, excluyendo el supuesto de la falta de intervencin del titular del
derecho y consagra el principio de convalidacin de los derechos reales con alcance
general.Respecto de la prescripcin adquisitiva mantiene los plazos previstos en el
rgimen anterior, salvo para las cosas muebles hurtadas o perdidas, que han sido
posedas de buena fe durante dos aos, sin distinguir que sean registrables o no.
Se innova con la incorporacin de dos nuevos supuestos de prescripcin adquisitiva.
Uno de los casos brinda solucin a quienes adquieren la posesin derivada de
automotores no hurtados sin la debida transferencia de dominio inscripta
registralmente; el remedio es la prescripcin adquisitiva larga de diez aos para
cosa mueble registrable (Art. 1899) que preconizaba la jurisprudencia. El otro
supuesto que ha generado en la doctrina autoral gran sorpresa, es el relativo a la
donacin inoficiosa. El Artculo 2459 dispone: Prescripcin adquisitiva. La accin
de reduccin no procede contra el donatario ni contra el subadquirente que han
posedo la cosa donada durante diez aos computados desde la adquisicin de la Esta
norma es coherente con el nuevo rgimen del dominio revocable cuya duracin tampoco
puede exceder de diez aos. Si los diez aos transcurren sin haberse producido la
resolucin, el dominio debe quedar definitivamente establecido. El plazo se computa
desde la fecha del ttulo constitutivo del dominio imperfecto Prohibicin de
constitucin judicial. El Art. 1896 es categrico en cuanto prohbe la constitucin
judicial de derechos reales. ARTCULO 1896.- Prohibicin de constitucin judicial.
El juez no puede constituir un derecho real o imponer su constitucin, excepto
disposicin legal en contrario. El juez no puede por su propia voluntad imponer o
constituir forzadamente un derecho real. Distinta es la situacin de los casos
judiciales sometidos a su decisin en que debe reconocer o no un derecho real que
es objeto de la controversia. Por ejemplo, las servidumbres forzosas previstas por
el Art. 2166 son impuestas por la ley, el juez ordenar su establecimiento si el
pretensor demuestra que se cumplen los presupuestos previstos en la norma, pero
ello no significa que l la disponga sin respaldo legal. Tambin el magistrado
podr disponer en la accin por escrituracin emergente de un boleto de compraventa
inmobiliaria, la transferencia de dominio del inmueble, si el propietario que est
obligado a transferir no otorga la escritura, es ms puede otorgar el ttulo en
representacin del vendedor que se resiste, pero la causa del acto de transmisin
no es la voluntad arbitraria del sentenciante sino la relacin contractual
preexistente entre los litigantes. La norma prohbe que el juzgador por su propio
imperio disponga la constitucin del derecho real, tal sera el caso en que para
garantizar el cumplimiento de una sentencia ordene la constitucin de una hipoteca
u otro derecho real de garanta, cuando estos derechos solamente nacen de la
convencinConvalidacin. Art. 1885
#5. Publicidad: posesoria y
registral. Inoponibilidad y Buena fe (ARTS. 1893 y 1902) (remisin Unidades XIX
pto. 5 y XX pto. 8). Artculos relacionados Cdigo Civil: 2502 a 2505; 2601 a 2603
y 4010.PUBLICIDAD POSESORIA Y PUBLICIDAD REGISTRALLa publicidad posesoria derivada
de la tradicin y de los actos posesorios, por ejemplo: es la que yo vivo en tal
lugar donde me han hecho tradicin de esa cosa . Diferenciada de la publicidad
registral que es la derivada de los asientos registrales, es lo que cuando yo voy
al registro veo la matricula, quien es el titular del derecho, los gravmenes.La
publicidad cartular es la derivada de los propios ttulos formales o
instrumentales. En el mismo ttulo me sale la publicidad que si est inscripto en
tal matricula, tal asiento, la hipoteca est o no inscripta, es decir en el mismo
ttulo formal o instrumental se tiene publicidad cartular.Los registros pueden ser
declarativos o constitutivos. Los primeros el derecho nace fuera del registro, este
configura solo publicidad y oponibilidad a terceros registro de los inmuebles-,
mientras que los constitutivos es donde el derecho real nace con la inscripcin
registral -automotores-. INOPONIBILIDADVer Lorenzetti, Pags. 41 a 46, tomo IX
Oponibilidad. Sistemas de publicidad. a) Publicidad de los derechos reales. El
presupuesto necesario de la oponibilidad del derecho real es la publicidad, no se
puede hacer valer frente a todos un derecho sobre bienes patrimoniales que no se
puede conocer. Es necesario que los terceros interesados en adquirir derechos
reales u otorgar un crdito conozcan quien es el titular y cul es el estado

jurdico de sus bienes que constituyen la garanta patrimonial. Para que ello sea
factible es necesario implementar un sistema de publicidad de los derechos reales.
El Art. 1893 es categrico en tal sentido: La adquisicin o transmisin de
derechos reales constituidos de conformidad a las disposiciones de este Cdigo no
son oponibles a terceros interesados y de buena fe mientras no tengan publicidad
suficiente. La publicidad suficiente es la inscripcin registral o la posesin,
segn el caso. b) Sistemas de publicidad. En nuestro ordenamiento existen dos
sistemas publicitarios de derechos reales: la publicidad posesoria y la publicidad
registral. El Cdigo civil de Vlez regul a la tradicin como modo de adquisicin
de los derechos reales y tambin como sistema de publicidad de la adquisicin de
derechos reales de las cosas muebles e inmuebles, excepto para el derecho de
hipoteca (que no se ejerce por la posesin) para el que instituy la publicidad
registral. Con relacin a los inmuebles la tradicin no era un sistema de
publicidad suficiente, nicamente quienes intervenan en este acto o participaban
en l conocan de su existencia. Por esta razn la Ley 17.711 modific el art. 2505
del Cdigo civil e incorpor para las cosas inmuebles la publicidad registral y
concomitantemente se sancion la Ley 17.801 del Registro de la Propiedad Inmueble.
Este registro instituye un sistema de publicidad formal creado por el legislador
para dar mayor certeza al conocimiento de las titularidades reales. c) Registros de
inscripcin declarativa. Los registros se clasifican por sus efectos en
declarativos y constitutivos. El registro declarativo solo tiene solamente efectos
de publicidad y oponibilidad a terceros. El derecho real nace fuera del registro
con el ttulo y el modo suficiente (tradicin) pero para la oponibilidad a terceros
necesita la inscripcin de ttulo. El registro de la propiedad inmueble es de
efecto declarativo (Art. 2 Ley 17.801). Este sistema presume que los titulares de
los derechos reales son aquellos cuyos ttulos se encuentran inscriptos, pero no
garantiza la exactitud de las constancias registrales. Por esta razn estos
registros tienen mayor riesgo de ser inexactos en comparacin con los registros
constitutivos, en el sentido de que se adquieran derechos reales que no se
encuentren inscriptos. Por esta razn la opinin mayoritaria de la doctrina
civilista ha sostenido que la publicidad registral inmobiliaria no ha desplazado a
la publicidad posesoria respecto de los derechos reales que se ejercen por la
posesin. La verdadera publicidad material no es el acto de la entrega de la cosa
(tradicin) sino el ejercicio efectivo de los actos posesorios y este sistema de
publicidad material de los hechos se complementa con la publicidad registral.
Tambin algunos registros de cosas muebles registrables son de efecto declarativo.
Las aeronaves tienen un rgimen semejante al de los inmuebles. El Cdigo
Aeronutico (ley 17.285) contempla la inscripcin de la transferencia de dominio en
el Registro Nacional de Aeronaves con efecto declarativo (El acto jurdico debe ser
realizado por medio de instrumento pblico o privado debidamente autenticado (art.
49). Un sistema anlogo establece la Ley de Navegacin 20.094 para los buques de
ms de diez toneladas. En la prctica para la compraventa de buques se utilizan las
clusulas de los formularios internacionales. c) Registros de inscripcin
constitutiva. Estos registros confieren mayor seguridad a los terceros. El Art.
1893 establece: Si el modo consiste en una inscripcin constitutiva, la
registracin es presupuesto necesario y suficiente para la oponibilidad del derecho
real. El registro constitutivo opera con mayor fuerza de certeza que el registro
declarativo porque el derecho real se adquiere con la inscripcin de la
transferencia. En esta clase de registros es menor el riesgo de que no coincida la
realidad extra registral con la realidad registral, aunque tambin pueden darse
inexactitudes de ttulos insuficientes o nulos inscriptos.Son registros de carcter
constitutivo: el registro automotor (arts. 1, 2 y 6 Dec. Ley 6582/58 ratificado por
Ley 14.467); el registro de equinos sangre pura de carrera (arts. 1 y 2 Ley 20.378)
y los registros para animales de pedigr o pura raza (arts. 11 y 14 Ley 22.979).
Comprende a las cosas muebles que son susceptibles de identificacin y por tanto
objeto de registracin. d) Tercero protegido. Finalmente el Art. 1893 establece
quien es el tercero que puede invocar a su favor las constancias del registro. El
tercero protegido por la apariencia formal del registro es el tercero interesado de
buena fe. La nocin de buena fe se desprende de la parte final de este precepto que

dice: No pueden prevalerse de la falta de publicidad quienes participaron en los

actos, ni aquellos que conocan o deban conocer la existencia del ttulo del
derecho real. Este dispositivo reproduce el texto del art. 20 de la Ley 17.801 del
Registro de la Propiedad Inmueble Ello significa que quien conoce o debe conocer la
existencia del ttulo del derecho real no inscripto no puede invocar la
inoponibilidad por falta de registracin. La buena fe del tercero es subjetiva
(buena fe-creencia), el tercero no debe conocer ni haber podido conocer obrando con
diligencia la existencia del derecho real no inscripto. Tampoco puede invocar buena
fe quien no tom los recaudos necesarios para tener la conviccin de que quien le
transmite o constituye el derecho real tiene el ttulo suficiente, es decir es el
propietario o legitimado con capacidad para disponer. El conocimiento del tercero
debe abarcar la realidad registral y la extra registral. Es la problemtica que
presenta el ttulo nulo inscripto (justo ttulo). Al respecto el Art. 1902 ltimo
prrafo ordena Cuando se trata de cosas registrables, la buena fe requiere el
examen previo de la documentacin y constancias registrales, as como el
cumplimiento de los actos de verificacin pertinente establecidos en el respectivo
rgimen especial.

##ARTICULO 2129.- Concepto. Usufructo es el derecho real de usar, gozar y disponer

jurdicamente de un bien ajeno, sin alterar su sustancia.# PAGE #67## PAGE #69#
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