Condomnio Geral

Coisa que pertence a mais de uma 1 pessoa ao mesmo tempo

Conceito

divisvel- fracionada (c/ mesma essncia) sitio

Indivisvel no pode ser fracionado (carro)
Simultnea ao mesmo tempo
Concorrente todos usam a mesma coisa

Mais de um proprietrio mvel/imvel

Mater discodiarum me das discrdias
Cota/frao ideal coisa toda (1314)
1231 propriedade exclusiva

Conceito: a sujeio de uma coisa divisvel ou indivisvel propriedade

simultnea e concorrente de mais de uma pessoa.
Cota mesmo com ela, todos tem direito de uso. A cota de acordo com o
1314, pode ser vendida (preferencia dos condminos).

Comunho (gnero, pluralidade subjetiva) diferente de Condomnio

( espcie, comunho de propriedade).

Espcie de condomnio

Voluntrio vontade dos condminos

Forado
o Legal (1327/1282)
o Fortuito exemplo partilha de bens decorrente de herana
(objeto comum aos herdeiros at o momento da partilha)
Pro diviso de direito, no de fato (Ex) condmino tem uma parcela
exclusiva do bem. Exemplo apartamento onde possui parcelas
individuais e coletivas (piscina, playground).
Pro indiviso de fato e de direito (ex) no tem parcela exclusiva,
tudo de todos.

Direitos e deveres dos condminos

Utilizao conforme destinao (1314); limite (nico 1314); impasses
(1325)
Despesas proporcionais (1315)

1317 (solidariedade) dvidas todos respondem juntos.

1318 despesas
1316 eximir-se do pagamento? O condmino perde sua respectiva
parte do condomnio.

Danos responsabilidade (1319);

Frutos (1326)
Diviso/alienao (1323/1325 administrao)
Bem divisvel preferencia venda
Ao reivindicatria? no
Ao Possessria? Sim contra terceiro, e contra outro condmino se um este
estiver usando a coisa de forma exclusiva.
Se um dos condminos quiser e tiver o dinheiro em uma venda que foi feita
a outro, entra com ao de preempo ou preferncia, depositando o preo
prazo de 180 dias, art. 504.

Administrao do condomnio
1 1325 Maioria (No prevalece em relao s demais Se 10 pessoas
possuem um barco e somente um querem vender o barco, a vontade da
maioria ir prevalecer).
Administrador (1323)
Aluguel da coisa Preferncias condmino (1323 in fine)
s/ consenso (1320) ou 2 1325

Extino
a) Diviso da Coisa Bens divisveis, que podem ser divididos sem
alterar sua substncia.
- Amigvel: Pode ser feita por escritura pblica.
- Judicial: Presena de um menor ou incapaz, ao imprescritvel, poder
ser ajuizada a qualquer momento, ou enquanto perdurar o condomnio.
b) Alienao
- Divisvel/Indivisvel (1322)

Condomnio Edilcio (mercador do direito romano)

Surgimento ps primeira guerra mundial (minimizao do problema de
moradia) ocupao de espao menor e abrigar mais pessoas
importncia/crescimento Aumento da populao urbana, alto preo dos
solos nas cidades e a moderna tecnologia da engenharia, esses trs fatores
conjugados foram as impulses de crescimento para o Brasil.
CC/02 Lei 4.591/64
Duplicidade de Direitos Reais
1) Propriedades Exclusivas 1 1331
2) Propriedade comum adaptao s regras de condomnio 2 e 3
1331

Natureza Jurdica do Condomnio

Teorias:

Comunho de Bens: No poderia devido a existncia da parte

exclusiva
Sociedade Imobiliaria: querem ser condminas e no scios
Personalizao do patrimnio: Uma pessoa jurdica deveria ser
dono de todas as propriedades, mas neste caso, deixaria de ser
condomnio.

Personalidade anmala*: equiparada ao esplio e a massa falidada.

Esplio e massa falida (representada pelo sndico)
Sndico art. 12, CPC, 1347/1348 (atribuies do sndico)

Instituio
Intervivos (entre vivos)
Mortis Causa

CRI Art. 1332 (Registro de Imveis)

Espcies

a) Destinao da propriedade do edifcio sui generis Mais rara, pois

nesta espcie o construtor ou quem est vendendo, se d com a obra
concluda ou em fase de constrio.
b) Incorporao Mais rara, construtor que est vendendo as unidades
vende prometendo entregar no futuro. At ser construda a obra no
poder financiar, pois no pode ser vistoriada.
c) Testamento Mortis causa Dono morre e deixa bem imvel a vrias
pessoas.

Regulamentao
Lei / Conveno / Regimento Interno

Conveno
- Lei interna
- Mais ampla questes fixas (1334)
- Alterao 2/3 (1351)
- Cartorio de Registro de Imveis 1333, nico.

Condmino no participar eximir-se das obrigaes?

Conveno e contrato? So diferentes?

Regimento Interno:

- feito em separada da conveno;

- Aprovao; (contrato assinado por todos os condminos, ou
assembleia para este fim).
- Questes menores; (mais dinmicas, do dia-a-dia, proibio de
carrinho de mercado no elevador, por exemplo).
- Alterao maioria simples
Lugar visvel;
Restrio domstica usar elevador social dano moral? Se houver o
elevador para servio e o elevador social, no caracterizar... para
caracterizar dano moral, o preconceito precisa ser explcito.

Direitos e deveres dos condminos

- Direitos 1335/1338;
- Deveres 1336;
-> 1 - multa at 2% pgto atrasado;
-> 2 - sanes (II a IV, 1336) at 5x taxa condominial;
1337 Descumprimento reiterado at 5x taxa
. Comportamento antissocial at 10x

1345 Dvidas antigas do condomnio propter rem (obrigao

adere coisa) obrigao do comprador, verificao de dbitos do
condomnio e tal.
1346 Seguro obrigatrio Arcado por todos os condminos
Obras no Condomnio

1341
- volupturios 2/3 condminos (destinadas ao mero embelezamento,
por conta dessa situao, exige o qurum maior dos condminos)
- teis maioria simples do qurum;
- necessrias obrigatoriamente necessrias (destinadas a
conservao da prpria coisa) apenas pelo prprio sndico, depois
pode cobrar dos demais condminos

1343 Unanimidade
Assembleia
Poder Legislativo Sndico (Poder executivo execuo/fiscalizao
das regras de conduta)
ltima instncia O que for decidido, no tem mais o que ser feito,
aquela situao precisa ser colocada no poder judicirio (fase
administrativa)
Convocao de todos os condminos (1354) Ordinrios 1350
Extraordinarias 1355
Decises 1352 e .

Extino
1) Perecimento do Bem (1357)
2) Desapropriao (1358) todos os condminos devem ser citados
3) Confuso todos os condminos vendem as suas unidades para
uma pessoa s
Diferena do Geral - para se acabar com o condomnio, todos os
outros queiram vender as suas unidades para uma pessoa s.

Direito de Vizinhana
1232 1228 Restries
Conceito: o direito de convivncia decorrentes das interferncias entre
prdios (imveis), limtrofes ou no, que implica por vezes absteno e em
outras sujeio. So regras que disciplinam o comportamento entre
vizinhos, ir implicar sujeio (em favor de seu vizinho) ou se abster (deixar
de praticar algo pelo seu vizinho).

Fundamento: limitar a propriedade em prol do bom convvio social entre os

vizinhos impor limites para que vivam de forma mais harmoniosa.
Fundamento
Natureza jurdica propter rem Obrigaes da prpria coisa: quer dizer
que os direitos e obrigaes decorrentes do direito de vizinhana existe pelo
simples fato dos indivduos serem vizinhos. Essas regras se aplicam no se
aplicam somente para os proprietrios, mas tambm para os locatrios,
possuidores, detentores, enfim todas as pessoas que estejam envolvidas
com o convvio de outrem.
Caractersticas
Normas recprocas
Obrigao real propter rem

Regras do direito de vizinhana

Do uso anormal da propriedade

Uso nocivo:
- sade;
- segurana;
- sossego;

1227
Sossego do vizinho?

Uso nocivo deve ser tolerado

Indenizao critrio: sob o ponto de vista comercial, o que o imvel
desvalorizou, bem como em relao se fosse para ser vendido. Ex.:
Prdio ao lado de um hospital.

1278
Solues p/ os conflitos

Incomodo tolervel s/ represso

Incomodo intolervel reduo p/ nveis normais;
Impossvel a reduo cessar a atividade
Causadora interesse social no fecha

Criterio da Pre-Ocupao (quem mora antes naquele lugar, quem

chegou primeiro)

No absoluto Mas poder aplica-lo.

1279 -

Criterio da destinao do bairro (analisar se o bairro residencial,

industrial, de baladas)
Sanes p/ o infrator:

Reduo do incomodo
Cessao do incmodo
Indenizao dano material
Indenizao dano moral
Prestao de cauo (1280)

Das rvores limtrofes

1282 condomnio forado (rvore pertencente a dois vizinhos
confinantes)
1283 corte (galhos, raiz, frutos)
1284 frutos cados via pblica?

Da passagem forada
1285 prdio s/ acesso via pblica (fins de explorao econmica)
fundamento fins de explorao economica
ato lcito com dano indenizao
onerosa dever de conservar
passagem natural/menos onerosa mais fcil e naturalmente possvel, e
da forma menos onerosa para quem vai sofrer restrio
11285
2 - alienao parcial

Naturalmente encravado dono do prdio (o que se encrava, no vai

poder se utilizar desse instituto)

Diferena passagem forada de servido

Passagem forada: constranger o vizinho conforme a leu

Servido: ato de bom senso entre vizinhos de deixar passar pelo terreno que
d acesso via pblica, passar pelo qual no seja encravado.

4) Da passagem de cabos e tubulaes

Servios de utilidade pblica 1286
Desapropriao privada Indenizao
Alterao de local depois de instalados - nico 1286
5) Das guas
CC/ Decreto 24.643/34
Importncia
1288 guas naturais prdio superior para inferior (imvel de cima
para o de baixo)

guas imprprias; (p. exemplo: esgoto desviar o fluxo natural

dessas guas)
Prdio inferior no pode embaraar o fluxo

1288 1296
6) Dos limites entre prdios
-> 1297 Direito de tapagem
1 condomnio forado
2 limites marcos naturais
3 - tapume especial/comum (comum: qualquer coisa que sirva para
impedir a invaso de animais de um terreno para o outro) (especial
animais de pequeno porte transpassem para o terreno do vizinho)

Despesas muro negativa vizinho?

(ofendculos tudo que dificulta a ao de transpassar o imvel (caco
de vidros, cerca eltrica, etc).

Duvidas sobre limites ao demarcatria deve ser ajuizada para se

saber realmente o que cabe a cada um com relao aos dois terrenos, mas
s cabe quando houver confuso entre os limites dos imveis.
7) Direito de construir
Liberdade de construir

No pode

1299 Direito de vizinhos regulamento administrativo (sanes que

o municpio impe aos titulares dos terrenos)
1300 despejar goteiras no terreno vizinho
1301 Janela a menos de 1,5m do vizinho (zona urbana)
1302 ao? (nunciao de obra nova com o prazo at a concluso
da obra, aps passado o prazo de concluso, ingressa-se com a ao
demolitria com prazo de um ano e um dia)
1303 zona rural 3m do vizinho, totalizando 6m de uma outra
1305 meia espessura
aes mais comuns (demolitria, nunciao, indenizao e cauo
(garantia))
responsabilidade objetiva (A responsabilidade vai existir independente
de se apurar a culpa, os dois vizinhos vo precisar se respeitar)
sanes, previstas no art. 1312