Manual Ta Sac I Ones

GOBIERNO DE CHILE
MINISTERIO DE BIENES NACIONALES

DIVISION DEL CATASTRO NACIONAL DE LOS BIENES DEL ESTADO
DEPARTAMENTO DE ESTUDIOS TERRITORIALES
SANTIAGO JUNIO 2007
MINISTERIO DE BIENES NACIONALES

COMISION DE TASACIONES
DIVISION DEL CATASTRO NACIONAL
DEPARTAMENTO DE ESTUDIOS TERRITORIALES
La redaccin original del presente Manual, ha sido el traba

jo desplegado por el Sr. Nelson
Mardones Vergara, profesional del Departamento de Estudio
s Territoriales de la Divisin del
Catastro Nacional de los Bienes del Estado, quien es el creado
r de la metodologa.
Posteriormente se consider pertinente crear la Comisin de
TASACIONES del Ministerio de
Bienes Nacionales conformada por:
Edgardo Fuster Vsquez
Claudia Lpez Alfaro
Nelson Mardones Vergara
Divisin del Catastro

Colaboraron:
SEREMI Regin Metropolitana, en Tasac
Ximena Bald Arauco
in Urbana
Emanuel Fischer Ganz
SEREMI XI Regin de Aisn, en Tasaci
oni
n Forestal
Carlos Martnez Ibe
z
El presente Manual de Tasacin de la Propiedad Fiscal,

tiene por objeto definir criterios
generales y especficos y, establecer una normativa uniforme
para todo el Ministerio de Bienes
Nacionales en relacin a la tasacin, para los efectos de la g
estin del Ministerio en inmuebles
fiscales, rurales o urbanos.
MANUAL DE TASACION DE LA PROPIEDAD FISCAL

NDICE
Pg.
CAPTULO I
.........................................................................................................................
INTRODUCCIN CONCEPTOS GENERALES
9
9
10
10
10
II.3
II.5.a
II.5.b
II.6
II.6.a
II.6.b
II.6.c
II.6.d
Inmueble..
Accesibilidad..
Caractersticas Perifricas o Externas
Caractersticas Propias o Intrnsecas.
Mtodos de tasacin.
Tasacin por Mercado
Tasacin por Renta.
Tasacin por Valor Comercial...
Tasacin por Costo de Reposicin.
11
11
12
12
12
12
12
CAPTULO III
TASACION DE INMUEBLES FISCALES RURALES
Externas
III.1.a
13
Vocacin de Uso del Sector.
13
III.1.a1 Clima..
14
III.1.a2 Altitud...
14
III.1.b Accesibilidad
III 1.c
15
Clase de Camino
19
III 1.d Conectividad a Centros Poblados
20
III.1.e Servicios Bsicos..

III.1.f
13
13
22
Oferta y Demanda
Variables
III.2.a Variables relacionadas con el recurso suelo
III.2.a.1 Clases de suelos..
III.2.a.2 Pendiente
III.2.a.3 Drenaje o capacidad de percolacin
III.2.a.4 Inundabilidad
III.2.b
Relacin frente/fondo
III.2.c
Presencia de Recurso Hdrico y Riego.
III.2.c.1 Recurso Hdrico
III.2.c.2 Riego
III.2.d
Productividad...
III.2.e
Uso de suelo
III.2.f
Paisaje
23
28
III.2.g
Infraestr
uctura int
erna del
predio
..
29
29
29
30
30
31
33
34
CAPTULO IV .........................................................................................................................
AGUAS DE RIEGO ...................................................................................................................
Pg.
35
35
MTO
S DE
ADO
............
............
............
............
35
IV.1
Mtodo
s Super
ficiales
............
.............
.............
.............
.............
.............
...
IV.1.a
Mtod
o Super
ficial p
or Inun
dacin
.............
.............
.............
....
IV.1.a.1 De
sbordamien
o
IV.1.a.2
Fajas
on bor
e ........
............
............
............
.......
36
IV.1.a.4
ones pe
de inun
n .......
............
IV.2
IV.3
IV.1.b
Mtodo Superficial por Surcos .....................................................
Mtodos Subterrneos ....................................................................................
Mtodos por Aspersin y Goteo .....................................................................
CAPTULO V .........................................................................................................................
PLANTACIONES ....................................................................................................................
1
2
3
38
38
38
38
38
Empastadas y Cultivos Industriales ....................................................

Plantaciones Frutales y Vias .............................................................
Plantaciones Forestales .......................................................................
CAPTULO VI .........................................................................................................................
TASACIN FORESTAL ........................................................................................................
VI.1
VI.2
Bosque Nativo Comercial ................................................................................

Metodologa ......................................................................................................
39
39
39
40
CAPTULO VII ......................................................................................................................

METODOLOGA DE TASACIN RURAL .........................................................................
VII.1
VII.2
VII.3
Antecedentes Legales ...................................................................................

Antecedentes Prediales ................................................................................
Antecedentes de Mercado ............................................................................
VII.4
VII.5
VII.6
Valorizacin de los predios de referencia ..................................................

Clculo del Vt o valor de la tasacin ..........................................................
Tablas de valoracin por zonas ..................................................................
CAPTULO VIII ...................................................................................................................

VALORACIN PATRIMONIAL .......................................................................................
VIII.1
43
43
43
44
44
46
48
49
52
52
Paisaje .........................................................................................................
CAPTULO
IX .....................................................................................................................
52
56
SISTEMAS DE INFORMACIN GEOGRFICA ...........................................................

Valoracin Territorial ...........................................................................................................
56
58
TASACION DE INMUEBLES FISCALES URBANOS

Pg.
CAPTULO I ...................................................................................................................................
....
60
INTRODUCCIN ...........................................................................................................................
....
60
PRIMERA PARTE .........................................................................................................................
....
61
Conceptos Generales ...............................................................................................
Algunas Definiciones de Tasacin ..........................................................................
Terminologas ms usadas en Tasaciones .............................................................
Definiciones de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones ..........
Clasificacin de las construcciones ........................................................................
SEGUNDA PARTE .........................................................................................................................
....
72
Principios que condicionan el valor de los Bienes Races .................................... 72
Finalidad del Informe de Tasaciones .....................................................................
7
3
CAPTULO II
.........
74
................................................................................................................
DEFINICIONES ...............................................................................................................................
....
74
II.1 Tasacin Urbana .............................................................................................................
4
II.2 Factores externos del sector ....................................................................................
74
......
74
II.3 Factores internos del inmueble ...............................................................................
......
CAPTULO III ................................................................................................................................

...
75
VARIABLES QUE INCIDEN EN EL VALOR DE LOS BIENES RACES URBAN75
OS .........
75
Factores externos del sector ....................................................................................76
......
Factores internos del inmueble ...............................................................................
.....
CAPTULO IV ................................................................................................................................
..
77
METODOLOGA ............................................................................................................................
.
77
IV.1
IDENTIFICACIN DEL INMUEBLE ................................................................................

77
IV.1.a. Fuentes de informacin ....................................................................................78
......
IV.2
.....
CLASIFICACIN DE FACTORES ...............................................................................

IV.2.1
Factores externos del sector ...........................................................................
......
IV.2.1.a Urbanizacin ...................................................................................
.......
IV.2.1.b Equipamiento .................................................................................
.......
IV.2.1.d Desarrollo sectorial ...............................................................................
IV.2.1.e Oferta y demanda ..................................................................................
IV.2.1.f Densidad de construccin .....................................................................
IV.2.1.g Categoras sociales .................................................................................
80
81
81
82
83
83
84
IV.2.2.c Inundabilidad ........................................................................................
IV.2.2.d Drenaje o capacidad de percolacin ...................................................
IV.2.2.e Aptitud de suelo de fundaciones ..........................................................
84
85
Pg.
IV.3 CLCULO DELVALOR COMERCIAL DEL TERRENO .....................................................
86
IV.3.1.a Por importancia de las vas o calles de acceso ........................................... 87

IV.3.1.b Por ubicacin respecto de la esquina .........................................................
88
IV.4 CLCULO DEL VALOR COMERCIAL DE LA CONSTRUCCIN ...................................

IV.4.2
Valor estructura ...........................................................................................
IV.4.3
Correccin por instalaciones y terminaciones ..........................................
91
IV.4.4 Correccin por antigedad ........................................................................
93
IV.4.5
Tabla aproximada de valores de edificacin ............................................
89
89
89
96
CAPTULO V .......................................................................................................................................
FOTOGRAFAS ....................................................................................................................................
97
97
CAPTULO VI ....................................................................................................................................
APLICACIN ....................................................................................................................................
97
97
TASACIN COMERCIAL ...............................................................................................................

ANTECEDENTES GENERALES
97
98
1.1.- Obra Gruesa ....................................................................................................................

2.- MTODO DE COSTO DE REPOSICIN (VALOR FSICO) ..........................................
2.2
2.3
2.4
2.5
2.1 Valor del metro cuadrado (m) hormign armado ......................................................

Superficie comn por departamento ..............................................................................
Valor de estacionamiento y bodega .................................................................................
Incidencia del terreno o alicuota .....................................................................................
100
Valor total del departamento ..........................................................................................
3.- MTODO POR ANLISIS COMPARATIVO ...................................................................
4.- VALOR PROMEDIO DE SISTEMAS .................................................................................
98
99
101
102
103
GRAFICOS DE LA MATRIZ.................................................................................................................... 104
ANEXO
113
CRITERIOS PARA UN ANLISIS
TERRITORIAL DE LA PROPIED
AD FISCAL ...................
INTRODUCCIN ................................
....................................................................
............................... 114
114
1.- EL ANLISIS TERRITORIAL
Y LA VALORACIN ...................
............................................
2.- EL ANLISIS TERRITORIAL, L
A VALIDACIN CATASTRAL
Y EL COMIT CONSULTIVO
........................................................................
..............................
114
3.- GESTIN TERRITORIAL Y SU
IMPACTO ...............................................
................................ 115
115
4.- CARACTERSTICAS DE
PROPIEDAD FISCAL ...................
..............................................
4.1 Urbana o rural ..............................
.....................................................................
................... 115
4.2 Abundante o escasa ......................
.....................................................................
................... 116
116
4.4 Superficie homognea o heterogn
ea ..............................................................
.................... 116
4.5 Uso del suelo .................................
.....................................................................
.................... 116
4.6 Con bordes de inters o mediterr
nea .............................................................
................... 117
4.7 De distinta Altitud ........................
.....................................................................
................... 117
4.8 Coberturas Naturales ...................
....................................................................
................... 117
117
5.- ANLISIS GRFICO DEL
ERRITORIO FISCAL ...................
...............................................
............
............
6.- SUBDIVISIN DE LA PROPI
............
EDAD ...............................................
.........
118
118
7.- FORMACIN DE LA PROPI
EDAD ..............................................
..............................................
119
LA EVALUACIN SOCIAL
UN PROYECTO ..........................
..............................................
INTRODUCCIN
Traducir los contenidos de
una propiedad fiscal y tra
nsformarlos en valores de
intercambio o
precio, ha sido una tarea ge
neralmente llena de dificult
ades y complejidades.
El patrimonio fiscal est c
onformado usualmente por
lugares donde el mercado
de suelos no se
ha expresado y, por tanto, n
o es posible contar con indi
cadores de precios actuales
y exactos.
Por otra parte, en algunos
casos el contenido y la r
iqueza de la propiedad fis
cal, le otorgan
caractersticas de tipo patri
monial, es decir valores
que son apreciados por la
comunidad local,
regional o nacional, pero
no necesariamente por in
versionistas, generalmente
con acotados
intereses de corto plazo.
As, toda la riqueza de int
angibilidades tiene caracter
sticas que actualmente no
son usualmente
apreciadas por agentes de
l mercado, al menos naci
onales. Sin embargo, este
patrimonio es
valorado por grupos de int
ereses especiales, abundante
s en pases de mayor desa
rrollo, en donde
la presencia de naturaleza
prstina es escasa o inexist
ente. La existencia de este
nuevo mercado,
ha estimulado una poltica
de bsqueda de inversionist
as y una intencionalidad d
e la gestin de
la propiedad fiscal, con alg
unos resultados promisori
os.
En este marco general, u
rge la tarea de encontrar
valores adecuados, el pr
oponer precios
avalados por una argument
acin de peso y lo ms cerc
ana a la realidad.
CONCEPTOS GENERA
LES SOBRE TASACI
N
Platn: En su Escuela del
Saber deca que todos los
objetos tienen siempre un v
alor en s como
un acto independiente de q
uin los observe o analice;
Aristteles: Discpulo del
primero, deca que el valor
de los objetos lo determina
el inters que
por ellos exista; (oferta y
demanda)
S.I.I.: Tasacin es un acto
para obtener el justiprecio
de un inmueble y as po
der aplicar un
Justo Impuesto Territorial.
Diccionario: La Real Aca
demia Espaola de la Len
gua dice: Tasar es sealar
el valor o justo
precio de una cosa ya sea p
ara el solo objeto de deter
minados efectos de un inve
ntario o balance,
ya para una enajenacin te
mporal (arrendamiento) o d
efinitiva (venta) de dicha c
osa, ya sea para
la expropiacin de la mis
ma o para servir de base
en subasta, una contienda
o reclamacin o
slo para fines tributarios.
SERVIU: Es una opinin sobre el valor de un objeto basada en clculos tcnicos, lo que
determina que debe ser fundamentada en antecedentes comprobados, producto de una cuidadosa
inspeccin y estudio de todos los factores que influyen en dicho valor en una fecha determinada.
(Manual de Tasaciones del Serviu Aprobado mediante Res. N 278 del 07/11/86)
CAPTULO II
DEFINICIONES
Existe una amplia literatura acerca del tema TASACIONES, sin embargo no todas ellas
expresan el significado y necesidades, que una tasacin de inmuebles fiscales requiere. A objeto
de establecer el sentido y lmite de las expresiones ms recurrentes, se ha convenido lo
siguiente:
El valor de tasacin
II.1
slo debe responder a los mecanismos tcnicos de evaluacin del tasador y, por ningn motivo,
deber ser influenciado o responder a requerimientos que tengan relacin con el peticionario del
inmueble. La tasacin debe incluir slo factores objetivos provenientes del anlisis de la
naturaleza, calidad, valor y utilidad del inmueble sujeto a tasacin.
Independiente del formato analgico o digital utilizado, la tasacin debe entregar una
completa explicacin del bien inmueble tasado y la justificacin de su valor comercial.
II.2
Bien Inmueble: es un bien econmico cuya caracterstica ms importante es su
inamovilidad; representa el opuesto a un bien mueble, que es posible moverlo.

II.3
Accesibilidad: se define como el acceso o llegada al predio, adems la cercana o
colindancia a las principales vas de acceso del sector o zona.

Cualidad de los bienes, algunas de stas no pueden ser traducidas en precios,
otras las que representan la utilidad de las cosas pueden ser ms fcilmente expresadas en
precios.
10
expresin en dinero de un inmueble.

El precio de un inmueble depende de
un conjunto de caractersticas perifricas
o
exteriores y propias o intrnsecas que se det
allan a continuacin:
II.5.a Caractersticas Perifricas o Exter
iores:
Se refiere a las cualidades que se le atribuye
n a un predio, por los elementos externos al
espacio fsico del predio:
Ubicacin geogrfica
Proximidad a fuentes laborales
Disponibilidad de servicios
Proximidad y tipo de comercio
Belleza escnica
Densidad y cantidad de poblacin
Mercado de oferta y demanda
Vocacin de uso del sector
Calidad de la accesibilidad
Atributos del paisaje
Capacidad y tipo de riego
Caractersticas del clima
II.5. b Caractersticas Propias o Intrnse
cas
Se refiere a las cualidades que se le atribuye
n a un predio por los elementos internos y
propios del espacio fsico del predio:
Elementos de Urbanizacin
Cabida del terreno
Topografa
Clase de suelo
Calidad y antigedad de la construccin
Cuerpos de agua
Capacidad de carga animal
Diversidad vegetal
Cobertura natural del suelo: vegas, rocas, bo
sques, llanuras, etc.
11
II.6
Mtodos de Tasacin.
Existen varios mtodos de TASACIN.
II.6.a Tasacin por Mercado
II.6.b Tasacin por Renta
II.6.c Tasacin por Valor Potencial
II.6.d Tasacin por Costo de Reposicin
II.6.a Tasacin por Mercado
La Tasacin por Mercado significa conocer los valores que los interesados estn dispuest
pagar por un bien inmueble. Estos valores se obtienen a travs de los medios de inform
,
Conservador de Bienes Races, Corredores de Propiedades, Servicio de Impuestos Internos

II.6.b Tasacin por Renta
La Tasacin por Renta es la que nos permite llegar a establecer una aproximacin del va
e
un inmueble a travs del canon de arrendamiento, puesto que existe una relacin entre el
al
o inmueble y su rentabilidad.
II.6.c Tasacin por Valor Potencial
La metodologa para tasar un inmueble por Valor Potencial, significa plantear la tasacin
o
un proyecto de inversin, en donde el inmueble tiene participacin en un negocio cuyo

or
presente es el reflejo de los flujos futuros.
II.6.d Tasacin por Costo de Reposicin
Tasacin por Costo de Reposicin, se aplica principalmente a construcciones. En este m

o
se reemplaza el inmueble construido por uno nuevo, al que luego se le aplican los coefi
es
por uso, deterioro, mantenimiento, etc.
12
CAPTULO III
TASACION DE INMU
EBLES FISCALES R
URALES
III.1
nas
Variables Exter
Son aquellas que define

n el entorno del inmueb
le, en general se asocia
n a las caractersticas
fuera del entorno fsico
del predio. Las de mayor
relevancia son:
Vocacin de Us
III.1.a o del Sector
III.1.a1
III.1.a2
III.1.b
III 1.c
III 1.d
III.1.e
III.1.f
Clima
Altitud
Accesibilida
d
Clase de Cam
ino
Conectividad a
Centros Poblado
s
Servicios Bsi
cos
Oferta y Dem
anda
III.1.a Vocacin de Uso

del sector
Se entiende por vocaci
n de uso de un sector
el mayor provecho econ
mico que es
posible obtener de l. Si
un inmueble no est sien

do utilizado en su mayor
potencialidad, debe
analizarse la tasacin en
un rubro alternativo, con
el uso ptimo para esa pr
opiedad.
Es la Vocacin de Uso l
a que entregar la pauta
general para la valoraci
n del territorio.
Es de acuerdo a este par
metro que se evala la
importancia de las distint
as caractersticas sobre
el valor comercial del in
mueble. As por ejemplo
si la vocacin del uso de
l sector es turstica, la
capacidad de uso del sue
lo poseer menor relevan
cia que si la vocacin d
e uso fuese ganadera,
caso contrario ocurrira c
on las variables de acces
ibilidad y conectividad.
13
Tabla para la caracterizacin de la o las Vocaciones de Uso del Sector

USO POTENCIAL DE LA PROPIEDAD
MINERO
AGRCOLA
TURSTICO
GANADERO
SIN USO
OTRO
ESPECIFICAR:
FORESTAL
USO PBLICO
SI EL PREDIO TIENE ALGN ATRACTIVO TURSTICO, INDICAR CUAL ES:
SI EL PREDIO TIENE POTENCIAL TURSTICO INDICAR POR QU?
III.1.a1
Clima
Este elemento es claramente influenciador de la Vocacin de Uso del predi

o y del sector en
cuestin
Es importante detallar en cada evaluacin de un inmueble las condiciones cli
mticas de la zona
en que se encuentra: rgimen de temperaturas en diversas pocas del ao,
frecuencia de las
heladas, vientos y, principalmente para los terrenos de secano la disponibilida
d de aguas lluvias,
interesa su distribucin a lo largo del ao, sobre todo en los meses de mayor de
manda.
Es importante tambin sealar si las condiciones climticas favorecen o dific
ultan el desarrollo
de alguna actividad econmica.
III.1.a2
Altitud
Al igual que el punto anterior esta variable determina las vocaciones de uso del
sector
Altitud es la relacin de altura que existe respecto al nivel del mar. Este facto
r se relaciona con
elementos de habitabilidad. Altitudes elevadas suelen ser territorios con climas

ms extremos, lo
que disminuye la productividad de un predio.
14
III.1.b Accesibilidad
Este concepto describe y califi
ca el bien inmueble a tasar de
acuerdo a las relaciones con
centros
poblados y vas de acceso.
Especficamente en la valoraci
n tiene relacin con los tie
mpos de viajes a los centros
poblados
ms relevantes del entorno,
pudiendo ser stos capitales
regionales, provinciales y co
munales,
aeropuertos o puertos.
Tipos de accesos y
III.1.b.1distancias.
Distancia entre la propiedad
y la capital regional: En e
ste tem se debe indicar la di
stancia
total del camino entre el pr
edio y la capital regional. Si
fuese necesario, se debe divid
ir este
camino, en sus diferentes tipo
s indicando la longitud de cad
a uno de los tramos.
Tipo de acceso y distancia e
ntre la propiedad y la capit
al comunal: Se debe indicar l
ongitud
del camino que une el predio
con la capital comunal. En for
ma similar al punto anterior, s
e debe
describir casa uno de los difer
entes tramos si los hubiese.
Tipo de acceso y distancia e
ntre la propiedad y el centr
o poblado de servicio ms c
ercano:
Aqu se indica la distancia ent

re el predio y el centro poblad
o con servicios ms cercano.
Medio de acceso martimo,
lacustre o fluvial. Se debe i
ndicar si el acceso es median
te una
empresa de navegacin o por
medios propios, indicando la d
istancia que separa el predio c
on el
puerto
ms
cercano
y
su
distancia
a
la
capital
co
munal.
15
TIPOS DE ACCESOS Y DISTANCIAS:

Tablas para la caracterizacin y valoracin del
acceso:
DESDE EL PR
EDIO A
CAPIT CAPITAL
AL
MUNA
REGIONAL
Tipo de
camino
POBLADO D
E
SERVICIO
% del km % del km % del total
l
al
PAVIMENTADO
RIPIADO
TIERRA
Total
DESDE EL PR
EDIO A
CAPIT CAPITAL
AL
MUNA
REGIONAL
Tipo de c
amino
POBLADO D
E
SERVICIO
% Nota% del Nota% del Nota
total
l
l
PAVIMENTADO
RIPIADO
TIERRA
Total
DESDE EL PR
EDIO A
CAPIT CAPITAL
AL
MUNA
REGIONAL
A
cc
es
POBLADO D
E
SERVICIO
km
% km
total
% km
total
%
MARTIMO
del total
Frecuencia
Tiempo Navegacin
Frecuencia
LACUSTRE
Tiempo Navegacin
FLUVIAL
Frecuencia
Tiempo Navegacin
AREO
Tiempo Navegacin
Total
16
Frecuencia
Ejemplo:
POBL
ADO
DE
DES
DE
EL
PRE
DIO
A
T
i
p
o
% del
total
d
e
c
a
m
i
n
o
PAVIMENTADO
55
43
R
I
50
0
4
50
69
T
I
22
17
22
31
22
1
T
ot
al
2
2
1
2
7
POBL
ADO
DE
DES
DE
EL
PRE
DIO
A
Tipo
de
mino
Nota
Asignada
4.30
0.40
4.0
3.20
0.50
0.17
0.68
0.22
0.
88
1.0
4.0
Total
8.18
4.884.0
Para aplicar el mto

do
de comparacin
se
debe comparar u
na
sola
situaci
n,
eligiendo la que s
ea
ms
homologa
ble
segn el criterio
del
tasador. Ya sea acce
so
a la capital region
al,
capital comunal
o
poblado de servicio.
17
Ejemplo:
POBL
ADO
DE
DES
DE
EL
PRE
DIO
A
%
d
e
l
t
o
t
a
l
MART
IMO
Frecu
encia
Das de la se
mana
Tiempo Navegacin
Horas
LA
CUS
TRE
F
r
D
43
%
Tiempo
acin
2:30
(2,5/24)
FLUV
IAL
Frec
uenc
ia
Das de la s
emana
Tiempo Navegacin
Horas
AR
EO
Fre
cue
nci
a
Das de la
semana
Tiempo Navegacin
Horas
Total
La interpretacin en
este ejemplo seala
que puedo viajar 3
das de 7 a la semana
lo cual entrega un 4
3
% de oportunidad de
viaje.
En el
caso
del
tiempo de viaje este

implica una prdida
de un 10 % de
tiempo por razones
de viaje.
18
III.1.c Clase de Caminos

Se relaciona con el tipo de camin
os y el estado de stos para poder
acceder al predio. Se debe
hacer mencin si stos medios de t
ransportes son terrestres, areos o
martimos, u otro.
Respecto al estado de los camin
os se debe considerar de maner
a importante, si stos son
transitables durante todo el ao o
durante que perodos quedan intra
nsitables.
Tablas para la valoracin de la cla
se de caminos:
FORMA DE ACCEDER
Directo
Servidumbre de paso
MEDIOS
DE TRANSPORTE
Locomocin colectiva
Vehculo
Vehculo doble traccin
Peatonal
Traccin animal
Otro
TEMPORADA DE ACCESO
Todo el
Ao
Algunos meses
Indicarlos: ..
Sugerencia de calificacin
Rangos
Accesibilidad segura, expedita to
do el ao
10 - 9
Accesibilidad con algn grado de
inseguridad, expedita todo el ao
8 - 7
Accesibilidad con poca dificultad,
un perodo del ao
6 - 4
Accesibilidad con dificultad, un p
erodo del ao
3 - 0
19
Tabla clasificacin segn clase de camino

Rangos
Hormign, Asfalto
10
Imprimacin bituminosa
9
Estabilizado
8 - 7
Ripiados
6 - 5
Tierra
4 - 1
III.1.d Conectividad a Centros Poblados:

Este factor analiza la distancia real recorrida a
travs de la estructura vial desde el predio
analizado, a un centro urbano de mayor jerarqua,
buscando tener acceso a servicios de apoyo a
la actividad que se desarrolla en el predio.
Tabla de calificacin para la conectividad a centr
os
.- Capital Regional
.- Capital Comunal
Servicios
Rangos
0 km a 10 km
10 - 9
10 km a 20 km
8 - 7
20 km a 30 km
30 km o ms
6 - 5
4 - 1
20
Tablas de apoyo para calificar la accesibilidad, conectividad y tipos de caminos

Localizacin con relacin a los centros de abastecimiento, servicios y mercados
TIPO DE VA
Camino pavimentado
Camino ripiado
Camino de tierra
DISTANCIA (km)
0 9,9
10 19,9
20 29,9
30 - 39,9
40 50 o ms
0 4,9
5 9,9
10 14,9
15 19,9
20 24,9
25 29,9
30 34,9
35 39,9
40 44,9
45 50 o ms
0 4,9
5 9,9
10 14,9
15 19,9
20 24,9
25 29,9
30 34,9
35 39,9
40 44,9
45 50 o ms
PORCENTAJE
1%
2%
3%
4%
5%
1%
2%
3%
5%
6%
7%
8%
9%
10%
12%
3%
5%
8%
10%
13%
15%
18%
20%
23%
25%
Fuente: Tabla del Servicio de Impuestos Internos aprobadas por Decreto Supremo N 208 de 26/01/1
965
21
III.1.e Servicios Bsicos

Este factor evala la disponibilid
ad de los servicios bsicos o la
dificultad para acceder a ellos,
tanto en distancia como en cost
os. Se definen como servicios b
sicos el alcantarillado, agua
potable y luz elctrica.
SERVICIOS BASICOS
EN LA PROPIEDAD EXISTE
Agua Potable
Alcantarillado
Electricidad
Bsica
Industri
al
Cobertura telefnica
EN EL SECTOR EXISTE
Agua Potable
Alcantarillado
Electrici Bsica
dad
Industrial
Cobertura telefnica
Tabla para la calificacin de serv

icios bsicos
Rangos
Excelente servicio
10 - 9
Buen servicio
8 - 6
Regular servicio
5 - 4
Mal servicio
3 - 1
22
III.1.f Oferta y Demanda

Este factor est relacionado con l
a oferta, cantidad de inmuebles q
ue ofrece el mercado y la
demanda, cantidad de inmuebles
que solicitan los interesados. Cua
ndo existe una demanda
revelada, el valor de mercado aum
enta. Contrariamente, cuando la ofe
rta supera la demanda, los
valores tienden a bajar. La ofert
a y la demanda deben ser anali
zadas en forma conjunta,
entregando una opinin acerca del
equilibrio o desequilibrio del mer
cado para el sector donde
se localiza el predio.
Tabla para la calificacin de la Ofe
rta y la Demanda
Sugerencia de calificacin de de
manda
Rangos
Alto Inters
10 - 8
Mediano Inters
7 - 5
Bajo Inters
4 - 1
III.2
Variables Internas
Son las caractersticas propias o int

rnsecas del inmueble rural.
III.2.a Variables relacionadas c
on el recurso suelo:
III.2.a.1 Clases de suelos
III.2.a.2 Pendiente
III.2.a.3 Drenaje o capacidad de
percolacin
III.2.a.4..Inundabilidad
III.2.b
Relacin frente/fondo
III.2.c Presencia de recurso h

drico y riego
III.2.c.1 recurso hdrico
III.2.c.2 riego
III.2.d
Productividad
III.2.e Uso de Suelo

III.2.f
Paisaje
III.2.g Infraestructura interna

del predio
23
III.2.a Variables relacionadas con el recurso suelo

es la capa superficial de la corteza terrestre donde crec
e y se desarrolla la
vegetacin. El suelo provee a los vegetales de agua y
de nutrientes necesarios para su
desarrollo, por lo que su calidad tiene una estrecha relacin co
n la productividad de los predios.
Para analizar el recurso suelo, es aconsejable contar con la in
formacin de la Capacidad de Uso
de Suelo, caracterstica de recurso que muestra su aptitud par
a el desarrollo de distintos cultivos
y plantaciones. Si no se cuenta con esta informacin, es
aconsejable considerar con mayor
relevancia las variables: pendiente, inundabilidad y drenaje,
las que pueden ser evaluadas en
terreno por el tasador.
III.2.a.1
Clases de Suelos
Las clases de suelo se definen de acuerdo a su potencial pro

ductivo o aptitud para el desarrollo
de actividades agrarias, pecuarias y forestales.
Suelos de Riego: Son aquellos que tienen riego permanen
te mediante la conduccin de sus
aguas por canales de regados, provenientes de ros, esteros y
vertientes.
Se clasifican de la siguiente manera:
Clase I r: Tierra sin limitaciones de uso, con gran capacidad
productiva, plana, hasta 1.5% de
pendiente, sin dificultades para el riego, apta para todos los
cultivos y plantaciones de la zona,
de ms de un metro de profundidad, con buen drenaje, frtil,
sin problemas de salinidad, erosin
ni pedregosidad. El clima es benigno.
Clase II r: Slo existen ligeras limitaciones; buena capacida
d productiva, suelos planos, hasta
3% de pendiente. Apto para todos los cultivos y plantacione
s de la zona, siempre que se usen
buenos sistemas de rotacin y fertilizacin. Suelos sobre 0.
80 m. de profundidad, de textura
ligeramente arcillosa o arenosa. Puede haber pedregosidad sin
causar limitaciones, la salinidad y
el drenaje no constituyen problema. El clima es benigno.
Clase III r: Son suelos con moderadas limitaciones de uso,
con capacidad productiva regular,
aunque puede ser buena para algunos cultivos, topografa pl
ana o con cierta pendiente, hasta
5%. Se pueden practicar todos los cultivos de la zona. Sue
los delgados 0.40 a 0.60 m. de
24
profundidad, que descansan sobre tosca, muy arenosos y muy arcillosos, susceptibles a la
erosin, con excesiva humedad, fertilidad deficiente o permeabilidad lenta en el subsuelo.
Clase IV r: Suelos con serias limitaciones para los cultivos de la zona, considerados de cultivo
ocasional o para la produccin de pastos, con pendientes sobre 5%. Suelos muy delgados 0.10 a
0.20 m., excesiva pedregosidad, aguas subterrneas muy superficiales, texturas extremas
arenosas o arcillosas, gran salinidad, fuerte erosin, inundaciones frecuentes y clima adverso.
Tabla de calificacin suelos de riego
Rangos
Suelo de Ir
10 - 8
Suelo de IIr
7 - 6
Suelo de IIIr
5 - 3
Suelo de IVr
2 - 0
Suelos de Secano o Rulo: Son aquellos que no tienen regado o con posibilidades limitadas de
riego. Estos pueden ser: terrenos arables y terrenos no arables.
Terrenos Arables:
Clase I: Suelos planos, de muy buena calidad, profundos, frtiles, adaptables a chacras y
cereales por no tener ms de un mes de sequa. Pendiente mxima 5%, profundidad sobre 1.20
m., buen drenaje.
Clase II: Suelos de buena calidad, con moderadas limitaciones de uso y moderados riesgos de
daos, que pueden ser cultivados con mtodos de proteccin de fcil aplicacin, de pendiente
suave 8%, profundidad media 0.60 y 1.00 m. y pocas restricciones de cultivo.
Estos suelos se adaptan al cultivo de cereales y viedos, pero no al de chacras, debido a las
heladas o sequas demasiados prolongadas. Moderada susceptibilidad a la erosin, moderada
salinidad o alcalinidad, textura ligeramente arenosa o arcillosa, inundaciones moderadas y
humedad moderada corregible por drenaje.
25
Clase III: Tierra moderadamente buena, puede ser usada para cultivos con buena rotacin,
pero con tratamiento intensivo de manejo. Suelos de menos de 0.60 m. que descansan sobre
tosca, muy arenosos o muy arcillosos, de pendientes relativamente pronunciadas, muy
susceptibles a la erosin, muy hmedos, de fertilidad baja, prolongadas sequas de verano y
permeabilidad lenta. Suelos aptos para el cultivo de cereales, pero no chacras.
Clase IV: Suelos aptos slo para cultivos ocasionales y bajo manejo cuidadoso, no convenientes
para cultivos escardados. Demasiado inclinados para cultivos regulares, se prestan para heno,
empastados o vias. Deficiente fertilidad, pendiente de 10 a 15%, drenaje limitado por escasa
profundidad del suelo de 0.10 a 0.25 m., muy arenoso o muy arcilloso, suelos planos con nivel
fretico alto, suelos delgados con o sin horizonte compacto,
se cultivan
praderas,
ocasionalmente cereales.
Terrenos No Arables:
Clase V: Tierras buenas para pastoreo o forestales, buen manejo de la pradera y el bosque. Son,
por lo general, suelos planos, muy hmedos, pedregosos o rocosos para ser cultivados. No estn
expuestos a erosin, pero necesitan buena prctica de las empastadas y de los bosques.
Frecuentes inundaciones o excesiva salinidad. Tambin pueden ser suelos muy inclinados, pero
por el clima slo pueden dedicarse a empastadas. Los suelos planos son susceptibles de
cultivarse si se drenan.
Clase VI: Suelos aptos para pastoreo o forestacin, no son arables a causa de lo escarpado de
sus pendientes, superior a 15%, delgadez de los suelos, alcalinidad, susceptibles a la erosin.
Pueden cultivarse slo pastos.
Segn el clima pueden ser ganaderos o forestales, de acuerdo a su mayor pluviosidad. En esta
clase son escasos los terrenos mal drenados.
Clase VII: Tierra regularmente apta para empastadas o forestacin, con mayores limitaciones
debido a pendientes muy escarpadas, delgadas, secantes, de gran erosin o alcalinidad severa. El
clima determina la estacionalidad o el tiempo de aprovechamiento ganadero-forestal.
26
Clase VIII:
Tierras aptas para la vida silvestre, recreacin o proteccin de hoyas
hidrogrficas. Comprende terrenos con muy serias limitaciones en cuanto a su topografa

irregular, excesiva pendiente, erosin, etc., lo cual impide darle a
estos suelos un uso
econmico tradicional, excepto actividades recreacionales o tursticas.

Esta Clase agrupa los terrenos sin valor agrcola, ganadero o forestal y puede estar constituida
por roqueros, glaciares, por pantanos no drenables, dunas, zonas desrticas sin posibilidad de
regado, terrenos destruidos por la erosin, etc.
Tabla de calificacin suelos de secano o rulo
Rangos
Suelo de I-II
10 - 9
Suelo de III
8 - 7
Suelo de IV-V
6 - 5
Suelo de VI
4 - 3
Suelo de VII-VIII
2 - 0
III.2.a.2
Pendiente
La pendiente es una relacin directa entre la diferencia de altura de dos puntos y la distancia
horizontal entre stos, as a mayor diferencia de altura, mayor ser la pendiente.
Es un factor que determina la capacidad de uso de los suelos, y por tanto, su productividad, se
relaciona con los manejos necesarios para poder ser utilizados. Por ejemplo, limita la
implementacin del riego, o favorece procesos erosivos.
Tabla de calificacin pendiente
Rangos
Muy favorable
10 -. 8
Favorable
7 - 6
Regularmente favorable
5 - 4
Desfavorable
3 - 0
27
III.2.a.3
Drenaje o capacidad de percolacin

Drenaje es la capacidad del suelo para permitir el paso del agua a travs de l
entido
vertical. Un excesivo drenaje no permite que ste acumule agua, y por tanto, dificulta
roceso
de crecimiento de la vegetacin, y a la inversa, un drenaje pobre, hace que el
o est
demasiado saturado, con poco oxgeno, lo cual tambin influye negativamente en
sarrollo
de la vegetacin.
Tabla de calificacin drenaje
Rangos
Drenaje ptimo
10 - 8
Drenaje bueno
7 - 6
Drenaje regular
5 - 4
Drenaje deficiente
3 - 0
III.2.a.4
Inundabilidad
Relacionado al punto anterior, la inundabilidad se refiere a s el predio sufre anega

os, lo
que dificulta el crecimiento de la vegetacin e incluso puede limitar la actividad pro

va que
se intente desarrollar.
Tabla de calificacin inundabilidad
Rangos
Sin riesgo de inundabilidad
10 - 9
Riesgo bajo
8 - 7
Riesgo mediano
6 - 4
Riesgo alto
3 - 0
28
III.2.b Relacin frente/fondo

Este factor se refiere a la forma geo
mtrica que posee el predio, situacin
que favorece o limita
su explotacin, de manera que lo que
se evala es la regularidad del polgon
o en cuestin.
Tabla de calificacin frente/fondo
Rang
os
Relacin frente/fondo ptima
10 -
9
Relacin frente/fondo buena
8 -
6
Relacin frente/fondo regular
5 -
4
Relacin frente/fondo mala
3 -
0
III.2.c Presencia de Recurso Hdric
o y Riego
III.2.c.1
Recurso Hdrico
Este factor analiza la disponibilida

d del recurso hdrico en dos aspe
ctos, superficial y
subterrneo, donde en el aspecto super
ficial se evala la distancia que hay en
tre el inmueble
y un curso de agua superficial perm
anente, sea este cause natural o caus
e artificial, y en el
aspecto subterrneo se evala la profu
ndidad en que se encuentra el recurso
hdrico.
Tambin se evala la cercana a los c
uerpos de agua, sean stos lagos, lagu
nas, salares, tranques
y embalses. Estos ltimos pueden ot

orgarle beneficios indirectos al predio,
como por ejemplo
un valor turstico.
Tabla de calificacin cercana a cuerpo
s de agua
Rang
os
Es colindante con el predio
- 9
10
Es visible desde el predio, pero no es c

olindante
8
- 6
Este cercano al predio, pero no se ve d
esde este
5
- 3
Este muy lejano, o no existe
0
29
2 -
Tabla de calificacin cercana a cursos de agua

Rangos
Agua superficial permanente segura
10 - 9
Agua superficial no permanente pero suficiente
8 - 6
Agua superficial no permanente ni suficiente
5 - 3
Agua superficial muy escasa
2 - 0
Tabla de calificacin aguas subterrneas

Rangos
Nivel fretico entre 5 y 10 metros
10 - 9
8 - 7
6 - 5
4 - 3
III.2.c.2
Riego
Ver Captulo IV Aguas de Riego
III.2d
Productividad
Se relaciona con los beneficios econmicos posibles d

e obtener, los que obviamente dependern
del uso potencial del suelo, considerando el mejor
uso posible. Se relaciona, por lo tanto
directamente con el mayor provecho econmico que pr
oduzca este bien.
Tabla de calificacin productividad
Rangos
Productividad ptima
10 - 9
Productividad buena
8 - 7
Productividad mediana
6 - 5
Productividad baja
4 - 3
30
III.2.e Uso de Suelo.

Esta informacin proviene de
l Catastro y Evaluacin de
Recursos Vegetacionales Nati
vos de
Chile, proyecto desarrollado p
or CONAF-CONAMA, en no
viembre del ao 1995.
El concepto de Uso de Suel
o determina la cubierta que
posee la superficie, ya sean
distintas
formaciones vegetales o comp
onentes del medio fsico com
o nieve, dunas, afloramiento r
ocoso,
etc. Este catastro cuenta con
ms de 50 categoras las que
se han agrupado en un nmer
o menor
para su uso dentro del Ministe
rio.
Esta informacin presenta gra
n utilidad para el estudio de
grandes predios rurales donde
no se
posee suficiente informacin.
El anlisis de cada categora
bajo distintos prismas de acti
vidades
econmicas apoya en la deter
minacin de los potenciales d
e uso de estos predios.
A continuacin se presentan
las tablas con las distintas c
ategoras para tres zonificaci
ones de
Chile, junto a distintas activid
ades productivas que se realiz
an en zonas rurales.
APTITUD
ZONA I ,
NORTE II
ONES
AGRICOL
FO
A
RE
TURISMO
Estepa
Matorral- suculentas
Matorral
Suculentas
Vegas
Bofedales
Renoval
Terrenos de uso agrcola
Terrenos hmedos
Afloramiento rocoso
Playas y dunas
Corridas de lavas y escoriales
Terrenos sin vegetacin
reas sobre el lmite vegetacional
Nieves
31
ZONA CENTRO
IV, V, VI, VII, VIII, IX Y RM
AGRICOLA
PECUARIA
Bosque nativo Plantacin

Bosque nativo Extica
Bosque Nativo
Centros poblados
Terrenos sin vegetacin
Estepa andina central
Glaciares y nieves
Cuerpos de agua
Matorral
Matorral arborescente
Matorral pradera
Matorral suculenta
Vegas y Terrenos hmedos
Plantaciones agrcolas
Playas y dunas
Praderas
Renoval
Ros
Suculentas
32
FORESTAL
TURISMO
ZONA SUR
X, XI Y XII REGIONES
AGRICOLA
PECUARIA
FORESTAL
TURISMO
Bosque Nativo Adulto

Bosque Nativo Achaparrado
Bosque Extico
Matorral
Renoval
Turbales
Vegas
Estepa Patagnica
Praderas
adis
Vegetacin Herbcea en orilla y
Marismas herbceas
Plantacin
Terrenos sin Vegetacin
Cuerpos de Agua
Terrenos hmedos
Playas y dunas
Ros
Centros Poblados
Glaciares
Campos de Hielo
Nieves
Sin informacin
III.2.f Paisaje
Si bien este elemento se relaciona ms que nada con los usos para a
ades tursticas, es
tambin un valor agregado a cualquier predio rural.
En el captulo VIII se desarrolla este tema.
33
III.2.g Infraestructura interna del predio.

Todo inmueble debe contar con una infraestructura
bsica de acuerdo a su uso potencial. Por
ejemplo una lechera deber contar con galpones de o
rdea y silos para almacenar forraje. Por lo
tanto, en trminos generales se define como infraest
ructura a las construcciones necesarias para
el buen funcionamiento de la unidad productiva.
Cercos: Se tasan de acuerdo a su calidad, edad y
estado de conservacin, por metro lineal,
amortizndose generalmente en 10 aos, considera
ndo su alto costo de reposicin y su valor
residual o comercial si se levantan los cierros. Deb
e indicarse separadamente aquellos que son
cierros de los deslindes de la propiedad.
Construcciones: se tasan de acuerdo al mt

odo por costo de reposicin.
34
CAPTULO IV
AGUAS DE RIEGO
El agua de riego es una
de las variables ms rele
vantes y potenciadoras d
el valor de un predio
rural. En consecuencia, d
eben describirse las fuen
tes de agua que posee e
l predio, su caudal en
las diferentes pocas del
ao, y verificar su inscri
pcin en el Registro de
Aguas del Conservador
de Bienes Races. No d
eben ser aceptadas las i
nformaciones verbales re
specto a la dotacin de
agua del predio. En los t
tulos de dominio deben
figurar los derechos de a
gua, acciones, cuotas y
alicuotas de regadores, li
tros por segundo u otro
sistema usado por las as
ociaciones de canalistas
respectivas.
Aspectos prcticos que
se deben considerar en
la tasacin
-
Un informe de tasacin
debe describir con deta
lle las aguas y los mto
dos de riego.
- Las escrituras, acci

ones, prohibiciones, ca
udales, derechos, com
unidad de aguas y
organizacin.
-
La informacin verbal
debe ser desechada.
Los tranques no se val
oran.
yor seguridad de regad
Por
o que este otorga, au
a menta el
valor del predio entre un
4 y 7%.
- No existe una estan
darizacin de la nomen
clatura. Acciones, rega
dores, caudal (l/seg.),
cuotas, alicuotas, turnos.
-
Los canales dependen

de la Direccin de Rie
go del Ministerio de O
bras Pblicas.
El terreno de los canal
es es generalmente fis
cal.
Los lagos estn bajo la
tuicin de la Gobernac
in Martima.
Pozos profundos: debe
n ser inscritos en la Di
reccin de Riego.
Mtodos de Regado: L
os principales sistemas
de regado, segn clasifi
cacin de la FAO, el
Interamericano de Cienc
ias Agrcolas y el Gobie
rno de Chile:
IV.1 Mtodos Superf
iciales
IV.2 Mtodos Subter
rneos
IV.3
Mtodos de Aspersi
n y Goteo (a presi
n)
35
IV.1
Mtodos Superficiales
Son los mtodos ms usados. Estos pued

en ser:
IV.1.a Mtodo Superficial por Inun
dacin: La inundacin se produce m
ediante distintos
procedimientos:
Consiste en hacer llegar el agua hasta e
l campo por medio de zanjas
equidistantes que arrancan de una acequ
ia cabecera. Este sistema cada da cae
ms en desuso
por el alto costo del agua y mano de ob
ra. En todo caso, conviene considerar las
curvas de nivel
y no el sentido de la pendiente.
IV.1.a.2 Fajas con bordes: Es uno de l
os mejores sistemas, pero requiere pendie
ntes menores al
1.5 %. Consiste en dividir el terreno e
n fajas rectangulares por medio de bor
des o caballones
paralelos y equidistantes. El agua se a
plica en la parte superior de estas fajas
, por medio de
compuertas o sifones, desde la acequia
cabecera. Para este sistema se requiere
buena nivelacin
del suelo.
IV.1.a.3 Riego por secciones grandes
de inundacin (Checks): Es similar al a
nterior, pero en
este caso se aplica un gran caudal de
agua, quedando inundada la seccin
por un perodo
relativamente largo, segn el ndice de
infiltracin del suelo. Este mtodo se a
dapta a suelos
muy permeables o muy pesados, en past
os o arroz, en pendiente de 0.5 % a 2.0
%.
IV.1.a.4 Secciones pequeas de inunda

cin: Similar al anterior, pero aplicado a
pequeas
extensiones, como el caso de los frutales
, donde cada rbol ocupa una seccin.
IV.1.b Mtodo Superficial por Surcos
Se usa para los cultivos hechos por surc
os. Generalmente se hacen en sentido de
la pendiente, y
si sta es muy pronunciada, se hacen
en contorno. La longitud y distancia e
ntre los surcos
depende de la pendiente, caractersticas
del suelo y caudal de agua disponible.
Este sistema se
puede aplicar con pendientes de 0 a 15
%, siendo mejor cuando sta es mnima.
El agua se aplica
desde una acequia cabecera por medio
de sifones. El riego por surcos se empl
ea especialmente
en frutales.
36
IV.2
Mtodos Subterrneos
Muy poco usados; consiste en aplicar

el riego de abajo hacia arriba, por cap
ilaridad, sin
humedecer la superficie del suelo. Se re
quiere un suelo permeable y a cierta pro
fundidad una
tosca para que el agua no se filtre.
IV.3
Mtodo por Aspersin y Goteo
Se utiliza en aquellos casos donde los ri

egos superficiales son difciles, imposible
s o costosos.
Las condiciones que aconsejan su emple
o son las siguientes:
a) Donde la topografa es muy irregular
b) Suelos muy arenosos, muy permeabl
es
c) Escaso caudal de agua
d) Suelos poco profundos
e) Tierras y cultivos de alto rendimiento
econmico.
Una vez efectuada la descripcin del sist
ema de riego, se deber indicar el origen
de las aguas.
Si stas provienen de una captacin subt
errnea, se deber detallar las obras efect
uadas para la
extraccin y el sistema de distribucin ha
sta llegar a los campos de riego.
Al referirse a los derechos de agua, ser p
reciso indicar claramente el caudal con que
se cuenta y
las alternativas en las diferentes estacio
nes del ao, riego permanente o tempor
al, turnos de
riego, si el agua es suficiente para cu
ltivar toda la superficie o parte de ell
a, estado de
mantencin de los canales, etc.
37
CAPTULO V
PLANTACIONES
Las plantaciones que es
necesario considerar en
una tasacin son bsica
mente de tres tipos:
Empastadas y Cu
ltivos Industriales
Se tasarn nicamente l
as empastadas artificiale
s perennes, segn su ed
ad y estado. Los cultiv
os
industriales y hortaliza
s, se tasarn slo cuan
do especies tales com
o alcachofas y esprra
gos
constituyen recursos co
n una vida rentable sup
erior a un ao.
Plantaciones Frut
ales y Vias
Los rboles frutales se t

asarn de acuerdo a su
valor comercial, segn e
l espacio, variedad, edad
,
y estado de la plantaci
n. El rbol frutal tien
e su mayor valor en l
a poca de la producci
n
mxima.
Las vias se tasarn
segn la edad, estado,
variedad y calidad.
Para los efectos de l
a
amortizacin se deber
investigar el estado de l
a via.
3
Plantaciones F
orestales
Se entiende por plantac
in forestal un bosque
cuyo estrato arbreo es
t dominado por especi
es
exticas (Ej: Pino Insig
ne, Eucaliptus, Pino Or
egn, lamo, etc.) o es
pecies nativas plantadas
(Roble,
especies
rminos
asacin
e
Raul u otras
nativas). En t
generales la t
de predios qu
contienen plantaciones
forestales debe conside
rar los siguientes aspec
tos relevantes: la espec
ie
forestal extica o nati
va, edad de la planta
cin, desarrollo, estad
o sanitario, intervenci
ones
realizadas como podas
y/o raleos, superficie pl
antada clasificada segn
edad, y ubicacin de
la
propiedad con respecto
a potenciales mercad
os donde comercializar
los productos que se
obtengan de las plantac
iones. El volumen de
madera a extraer se ex
presar en metros cbic
os
(m3). En algunos caso
s cuando se trata de p
lantaciones con especie
s nativas el volumen d
e
madera se entrega en
pulgadas madereras ( q
ue corresponde a una
pieza de madera aserra
da
cuyas dimensiones son:
1 pulgada de espesor, 1
0 pulgadas de ancho y 3
,60 metros de longitud).
38
CAPTULO VI
TASACIN FOREST
AL
La tasacin forestal, es
pecialmente la referida
a valorar predios fiscal
es rurales que estn
cubiertos con bosque na
tivo es un tema compl
ejo, ya que el bosque c
onstituye un ecosistema
natural que involucra a l
a vegetacin, la fauna as
ociada, como tambin la
proteccin del recurso
hdrico y del suelo, pue
sto que el bosque nativ
o en equilibrio lo prote
ge de procesos erosivos.
Esta complejidad requier
e la visin y trabajo de
un equipo multidisciplina
rio y especializado en
tasaciones forestales. En
el captulo siguiente se
plantean los principales
factores a considerar
para una tasacin, sin e
mbargo se debe dejar c
onstancia que siempre e
s posible agregar otros
factores que puedan mej
orar la tasacin.
En la mayora de los c
asos la tasacin forestal
se realiza en forma sep
arada, valorizando en
primer trmino el suelo
de acuerdo a la capacida
d de uso y en referencia
a los valores del suelo
transados en el sector g
eogrfico donde se local
iza la propiedad. Posteri
ormente se valoriza el
bosque propiamente tal, l
o que se denomina VU
ELO. La sumatoria de
ambos valores arrojar
el valor total de tasacin
del bosque. Si se requie
re tasar la propiedad co
mpleta se deber poner
valor a todas las constru
cciones existentes, cerco
s, etc.
Por otra parte, se debe
tener presente que el b
osque puede proporcion
ar diferentes tipos de
productos directos e indi
rectos, como son: mader
a en trozos, madera aser
rada, madera pulpable,
captacin de anhdrido
carbnico (CO2), mader
a para enchapados, mu
eblera, lea, carbn,
actividades recreacionales
y tursticas etc.
Bosque Nativo Co
VI.1mercial
Bosque Nativo comercia
l es aquel que posee ca
ractersticas de desarroll
o y calidad adecuadas
para ser transado en los
mercados respectivos. Al
gunos aspectos que se de
ben considerar son los
siguientes:
-
El espacio fsico dond

e se ubica el bosque d
ebe permitir el aprovec
hamiento racional de l
a
cubierta forestal. La legis

lacin chilena sobre el te
ma identifica 12 tipos fo
restales y a su vez
4 mtodos de corta, est
ableciendo restricciones
a la explotacin forestal
de acuerdo a la
pendiente del terreno, d
onde se ubica el bosque
nativo a intervenir.
39
Para intervenir un bosque nativo se debe tener un plan de manejo autorizado por la entidad
competente en este caso, la Corporacin Nacional Forestal (CONAF). Existen restricciones
para explotar especies forestales declaradas Monumentos Naturales como el Alerce y
prohibicin total de utilizacin de la Araucaria.
-
Se debe considerar las caractersticas propias del recurso forestal presente: dimetro y
altura de los rboles, estado sanitario del bosque, calidad de la madera a obtener. En caso de
plantaciones artificiales adems se debe considerar si el bosque tiene podas y raleos,
actividades que incrementan su valor, como tambin si existen cortafuegos dentro de la
plantacin.
-
Los subproductos o productos alternativos del bosque deben ser tasados, cuando existe
mercado para ellos.
- Los bosques se tasan mediante un anlisis por valor de mercado

VI.2
Metodologa
Valorizacin de los bosques comerciales

En primer trmino se debe establecer claramente la superficie cubierta por bosque comercial y
adems determinar separadamente las superficies correspondientes a las distintas Clases de Uso
del Suelo, ya que cada una de ellas tiene un valor diferente de acuerdo a la Potencialidad de
Uso.
Una vez determinada la superficie con bosque comercial es necesario determinar el volumen de
madera en pi de cada producto que se espera obtener. Para sto se requiere realizar un muestreo
estadstico que refleje la situacin real. El nmero de parcelas de muestreo depende de, s el
bosque es homogneo o heterogneo. El bosque homogneo requiere de un menor nmero de
parcelas de muestreo. Se debe calcular un coeficiente de variacin, que en la mayora de los
casos est referido a la dispersin o variacin del dimetro a la altura del pecho (D.A.P.), este
coeficiente se obtiene en un pre-muestreo de unas 10 15 parcelas, con el valor anterior y el
error de muestreo fijado se obtiene el nmero definitivo de parcelas de muestreo, que pueden ser
20, 40 o ms dependiendo de la variacin en dimetros de los rboles.
En el caso de plantaciones forestales normalmente se eligen parcelas de muestreo circulares o
cuadradas, distribuidas al azar dentro de la superficie plantada y en general de una superficie de
400 m2. Dentro de la parcela de muestreo se contabilizan y se les mide el D.A.P. (dimetro a la
40
altura del pecho) a la totalidad de los rboles, adems se obtiene informacin de dimetro,
altura, edad de 5 rboles muestra. Mediante la utilizacin de Tablas de Volmenes o funciones
matemticas se calcula el volumen de madera para cada parcela y posteriormente se hace una
proyeccin del volumen de madera en pi por hectrea. Los productos a obtener por lo general
son los siguientes:
- Madera aserrada, o trozos para debobinado con dimetro superior 25 cm y 3,3 m de largo.
- Madera pulpable con dimetros menores a 25 cm y de una longitud de 2,44 m.
El paso siguiente para conocer el valor comercial de la madera es determinar el precio referente
a cada producto, el cual se obtiene en funcin de valores referenciales de la zona.
En el caso de bosque nativo comercial, las parcelas de muestreo se distribuyen en lneas
paralelas y con una separacin constante entre parcelas a lo largo de la lnea. En general son
parcelas rectangulares de 8 x 50 metros y con una separacin de 100 metros entre ellas a lo largo
de la lnea de muestreo. La separacin entre lneas de muestreo puede variar, dependiendo de la
superficie del bosque a medir, es conveniente cubrir totalmente el rea con bosque. En cada
parcela se determina la especie, el dimetro de cada rbol a una altura de 1.30 m., desde la base
del tronco (D.A.P.), nmero y calidad de las trozas de cada rbol. Con esta informacin bsica y
el uso de tablas de volumen para cada especie forestal, se calcula el volumen cbico y aserrable
de cada ejemplar, obteniendo finalmente un volumen de madera para cada parcela. Como se
mencion en el caso de las plantaciones forestales tambin para bosque nativo se puede calcular
el volumen cbico de madera mediante funciones matemticas. Al promediar los volmenes
obtenidos de todas las parcelas, se procede a calcular un volumen promedio por hectrea de
madera en pi. Como productos habituales para los bosques nativos se tienen:
- Madera aserrada o trozos para debobinado con dimetro superior 25 cm y 4.0 m de largo.
- Madera pulpable con dimetros menores a 25 cm y de una longitud de 2,44 m,
Una forma de calcular el volumen cbico es asemejando el volumen del rbol o de una troza al
volumen de un cilindro , valor que se debe multiplicar por 0.5 puesto que es un promedio entre
el dimetro mayor y el menor. El volumen individual estara dado por la siguiente frmula:
Vi = 3,1416 x r2 x H
Donde:
Vi = volumen cbico individual, expresado en metros cbicos; Valor de = 3,1416; r = D.A.P./2= radio del rbol,
expresado en metros; D.A.P. = dimetro a la altura de pecho, expresado en metros y H = altura comercial del rbol,
expresado en metros o largo de una troza.
rea basal = 3,1416 x r2
41
En el caso de parcelas de muestreo de 400 m2, se debe multiplicar el volumen cbico de madera
de cada parcela por 25 y as obtener el Volumen Cbico promedio por hectrea para cada
producto.
Vb = Vtb (m3) x precio ($/m3)
Donde:
Vb = valor del bosque

Vtb = volumen total bruto del bosque separado por especie forestal
Precio ($/m3) = valor de mercado del metro cbico de madera en pi, para
cada especie forestal considerada.
EJEMPLO DE ESPECIES ARBOREAS
D.A.P. TEPA
Cm.
COIGUE
A/B
16
15
ULMO
A/B
TIACA
A/B
0.28
A/B
0.07
20
27
0.85
25
10
0.49
0.20
0.34
30
26
1.84
10
0.71
0.28
35
13
1.25
40
30
45
0.38
20
2.54
17
55
4
3.77
16
50
10
3.34
13
17
60
10
30
7
4
0.79
2.38
5.64
1.99
70
10
3.85
10
3.85
75
3.09
1.77
80
10
5.03
2.01
5.67
90
4.45
10
6.36
95
2.84
2.13
100
3.14
23
18.06
TOTAL
N
267
59.65
131
0.79
1.66
8.48
17
10
0.64
65
85
0.63
2.51
1.59
3.34
3.09
0.13
46.89
23
3.54
26
2.17
= Nmero de rboles por hectrea
A/B = Area basal

DAP = Dimetro altura del pecho
Al analizar el valor de un bosque, es necesario tener presente que el valor de este se encuentra
en el inters del paisaje que genera, en el valor ambiental y de la diversidad biolgica que
contiene, es decir su valor patrimonial. Frecuentemente el valor patrimonial supera al valor
comercial del bosque.
42
CAPTULO VII
METODOLOGA DE
TASACIN RURAL
Antecedentes generales
necesarios en la tasacin
Es importante tener pres
ente las siguientes premi
sas en toda tasacin.
- Completa descripcin d
e la propiedad.
- Fuentes confiables de i
nformacin.
- Exhaustivo anlisis de
mercado: referido a ofert
a, demanda, mercado obje
tivo, etc.
- Adecuadas referencias
en valores y descripcin
- Asertividad en el valor
de tasacin de la propied
ad. Verificacin de clcul
os.
VII.1 Antecedentes Le
gales:
VII.1.a Propietario del
predio: Se debe indicar
el nombre completo del
propietario del predio
que se va a tasar, sea ste
persona natural o jurdica
.
VII.1.b Nombre del Pre
dio y Ubicacin: Debe in
dicarse el nombre con que
actualmente se
conoce el predio en la zon
a y asimismo donde se lo
caliza. Generalmente la
nica referencia para
la ubicacin del predio es
la identificacin del cami
no o va de acceso o la dis
tancia a un centro
poblado.
VII.1.c Rol SII: Media

nte ste podemos obte
ner datos tales como:
forma, deslindes y
superficie. Es necesario
sealar que toda escri
tura pblica de transfe
rencia debe tener
indicaciones acerca del
Rol de Contribucion
es de la propiedad y
su avalo fiscal
correspondiente.
VII.1.d Ttulo de Propi
edad: Se verifica la inscr
ipcin de la propiedad e
n el Conservador de
Bienes Races respectivo
; asimismo, los derecho
s de agua, las servidu
mbres, gravmenes,
prohibiciones o cualquier
otro antecedente legal qu
e puede influir en el val
or comercial de la
propiedad.
VII.1.e Ubicacin: Sea
lar la regin, provincia, c
omuna, localidad, sector
en que est ubicado
el predio a tasar. Junto a l
o anterior entregar plano
de ubicacin del predio.
43
VII.2 Antecedentes prediales.

Superficie: Indicar la superficie tot
al del predio a tasar. Debe existir c
oncordancia entre los
datos de la inscripcin y lo observado
en terreno. Esta se expresa en hectre
as y/o m2.
Cercos: Describir cierres o cercos qu
e delimitan la propiedad.
Tipos de suelos: Identificacin de tip
os de suelo existentes en la propiedad.
Construcciones: Descripcin de tipo
s de construccin en el predio.
VII.3 Antecedentes de Mercado.
Es necesario recopilar el mximo de
datos de precios, a objeto de otorga
r un marco real de
referencia al valor de mercado del pr
edio a tasar.
Estos valores deben referirse a predios
de similares caractersticas, sobre todo
en su vocacin de
uso e insertos dentro del mismo merc
ado de suelos.
El estudio de mercado de suelos de
be establecer un valor promedio de
unidades de superficie
para el sector donde se localiza el pre
dio.
Los valores de mercado se obtienen
de: diarios nacionales y regionales, C
onservador de Bienes
Races, Servicio o de Impuestos Inte
rnos, Corredores de Propiedades.
Los valores de tasacin no deben fu
ndamentarse slo en ofertas de merc
ado o promesas de
compraventa.
44
Tasacin del Fundo Las Vertientes, Comuna de Loncoche, IX Regin.

Cuadro1: Mercado de Tierras para el sector de emplazamiento Fundo La
s Vertientes
COMUNA
SECTORSUP. haVALOR TOTAL $
CUNCO
Choroico
$/ha
M2
Agua Aptitud
1,146,100,000
1,570,000
757.23
acciones
CUNCO
Viluco
299
CUNCO
Hortencia
442,500,000
1,479,933
157,000,000
forestal
CUNCO
84
Allipen
216
475,600,000
2,201,852
Allipen
100
100,000,000
1,000,000
acciones
CUNCO
asa
estero
forestal
FREIRE
Camino
Villarica
Ganadero
FREIRE
Camino
Villarica
VILLA
Mara
296
Ganadero
443,520,000
RRICA
VilLLA
RRICA
1,498,378
880
1,612,903
Si
Luisa
Temuco- 310
Agrcola
500,000,000
F
r
e
ir
e
GORBEA
ur
ba
no
Villarica
192
307,200,000
LONCOCHE Loncoche
LONCOCHE
250
200
1,600,000
150,000,000
320,000,000
Promedio ponderado por superficie

Rango de variacin al 25 %.
1040
600,000
1,600,000
$/ha 1,509,728
15 % ms 1,736,187
15% menos 1,283,269
Acciones
En el cuadro 1 se destacan los predios cuyos valores de mercado se encuentran

dentro del rango
de variacin establecido.
45
VII.4 VALORIZACIN DE LOS PREDIOS DE REFERENCIA

Los predios adyacentes o de referencia sern valorados o calificad
os en un sistema de
puntuacin, de acuerdo a sus cualidades. Se califican diversas
variables tales como:
productividad, accesibilidad, infraestructura, etc. Finalmente se obtiene
un valor numrico que
permite ordenar los predios de referencia de acuerdo a la ponderacin de
las variables que le dan
sus valores.
Cuadro 2: Tabla de ponderacin de las variables y valoracin del
Predio Promedio
Peso de las VALORACIN
Factores
VALORACIN
variables
PREDIO
10 A 100 T.1
Accesibilidad
Clase de Camino
70
VARIABLES
Conectividad a Centros 4
EXTERNAS
Servicios Bsicos
Oferta y Demanda
Clase de Suelo
2.8
60
3.0
60
5.4
20
60
12.0
Inundabilidad
5
Drenaje
INTERNAS
Frente Fondo
Riego
Productividad
18
VALORACIN TOTAL
3.5
70
Pendientes
VARIABLES
PONDERADA
70
4.2
65.3
46
VALORACIN PREDIO LAS VERTIENTES
Cuadro 2: Tabla de ponderacin de las variables y v

aloracin del Predio a Tasar
Peso de las VALORACIN
Factores
VALORACIN
variables
PREDIO
%
PONDERAD
A
10 A 100 T.1
Accesibilidad
Clase de Ca
mino
7
5
4.0
VARIABLE
Conectividad
S
Centros
Clase de S
uelo
70
2.8
EXTERNA
Servicios B
S
sicos
Oferta y Dem
anda
80
60
3.0
9
5.4
60
20
10.0
50
Pendientes
Inundabilidad
VARIABLES
Drenaje
INTERNAS
Frente
Fondo
5
6
70
4.2
Riego
Productividad
18
VALORACIN
TOTAL
59
.3
47
VII.5 CLCULO DEL Vt o VALOR DE LA TASACIN

El valor de tasacin, Vt se obtiene mediante la multiplicacin de u
n coeficiente de correccin,
Kc por el precio promedio de la hectrea de los predios de referenci
a. As, ste se expresa en la
frmula siguiente:
Vt = Kc x $ / ha
En donde Kc o coeficiente de correccin es una relacin entre el c
oeficiente de ponderacin de
variables del predio a tasar y la ponderacin promedio de los predios
de referencia. Es decir:
Kc = N de ponderacin de variables del predio a tasar

N de ponderacin promedio de los predios de ref
erencia
CLCULO VALOR DE TASACIN, Vt . PREDIO LAS VERTIENTE

S
Kc =
59.3
65.3
Vt
= Kc x $ / ha
Vt = 0.90812 x 1.509.728
Vt = $ 1.371.014.
48
VII.6
TABLAS DE VALORACIN POR ZONAS

ZONA NORTE
PESO DE LAS
FACTORES
ARIABLES
VARIABLES
EXTERNAS
30%
6
Clase de Camino
Conectividad a centros
Servicios Bsicos
Oferta y Demanda
Capacidad de uso de suelo

Pendiente
10
5
Peligro de Inundacin o
VARIABLES
INTERNAS
70%
PREDIO
10 A 100 T.1
Accesibilidad
Riesgos Naturales
Drenaje o Permeabilidad
Productividad / Paisaje
15
Disponibilidad de agua para
25
riego
Frente/fondo
VALORACIN TOTAL
4
100%
VALORACIN
VALORACIN
PONDERADA
49
ZONA CENTRO
PESO
VALO
ALOR
RACIACIN
N
LAS
FA
CT
O
R
ES
PR POND
ED ERAD
IO A
10 A 100 T.1
Accesibilidad
7
VARIAB
C
LES
la
s
e
d
e
C
a
m
in
o
EXTER
Cone
NAS
ctivid
ad a
centr
os
30%
S
e
r
v
i
c
i
o
s
s
i
c
o
s
Ofe
rta
y Demand
a
Capacida
d de uso
de suelo
18
Pendiente
6
Peligro
de Inun
dacin
o
VARIABLES
Riesgos Naturale
s
INTER
NASDren
aje o
Perm
eabili
dad
70%
Pro
duct
ivid
ad /
Pai
saje
20
Disponibil
5
idad de
gua para
riego
Frente/fondo
6
VALORACIN TOTAL
100%
50
ZONA SUR
VALOR
ALORA
PESO ACINCIN
LAS
F
A
C
T
O
R
E
S
POND
ERAD
A
10 A 100 T.
1
Accesibilidad
9
VARIA
C
BLES
l
a
s
e
d
e
C
a
m
i
n
o
EXTER
Con
NAS
ecti
vida
da
cent
ros
35%
S
Of
er
ta
y
D
emanda
Capacid
15
ad de
so de
uelo
Pendiente
9
Peligr
o de I
nunda
cin
o
VARIABLE
Riesgos Natura
S
les
INTER
Dre
NAS
naje
oP
erm
eabi
lida
d
65%
Pr
od
uc
tivi
da
d/
Pa
isa
je
Disponi
bilidad
e agua
para
20
riego
Frente/fondo
4
VALORACIN TOTAL
100%
51
CAPTULO VIII
VALORACIN PATRI
MONIAL
Toda tasacin analiza o in
corpora factores racionales
, visibles, tangibles. Sin e
mbargo es cada
vez ms frecuente intuir q
ue el verdadero valor de
un predio rural se encuent
ra inmerso en un
cmulo de factores intangi
bles, es decir variables de
difcil definicin y que so
n crecientemente
valoradas por la sociedad.
Algunos de estos aspectos
se desarrollan a continuaci
n.
VIII.1 Paisaje
Toda porcin de territorio
forma parte de un paisaj
e. Este puede ser de alto,
medio o poco
inters. El paisaje es inter
esante cuando posee carac
tersticas que lo hacen ni
co, irrepetible y
que representa un resumen
de todas las virtudes de la
zona. Este incita al recorri
do y al disfrute
de sus recursos.
El paisaje se valoriza co
mo un conjunto de caract
ersticas visuales cuyas p
otencialidades se
prestan para el desarrollo
de actividades ligadas al t
urismo y la recreacin.
El concepto de paisaje
generalmente no incluye
flora y fauna, como pa
rticipes de un
ecosistema.
Potencial de visualizaci
n: es de importancia enc
ontrar y describir todos l
os puntos de un
predio, desde donde puede
capturarse una unidad de p
aisaje.
La unidad de paisaje p
uede ser descrita por s
u riqueza de contraste,
visiones amplias,
singularidad o especificida
d, riqueza natural.
La riqueza de un paisaje
es producto del conjunto
de elementos territoriales
, morfolgicos,
contrastes - entre aguas, r
ocas, nieves -, naturalidad,
diversidad de flora y faun
a y la expresin
material de estructuras cre
adas en forma ordenada y
armnica por el hombre.
Visibilidad: se refiere al
campo visual, capaz de s
er percibido desde el punt
o de anlisis del
paisaje, la mayor visibili
dad dar en general, un
a mayor posibilidad de
detectar distintos
elementos del paisaje.
52
Singularidad: se refiere a la particularidad, del conjunto de los elementos que conforman este
paisaje, de los elementos que lo separan de lo comn. Se relaciona a su vez, con la rareza y
peculiaridad del lugar.
Este elemento ser el que le d las caractersticas ms propias a cada unidad. Debe medirse en
comparacin a los elementos de la zona estudiada, as por ejemplo no podrn considerarse
elementos de paisajes nortinos en comparacin a elementos del paisaje del sur de Chile.
Naturalidad: Se refiere al grado de pristinidad que posee an la unidad, que tan prximo a su
desarrollo ptimo se encuentra, y al grado de alteracin que ha podido sufrir.
Valoracin del paisaje
Se realiza sobre las unidades de paisaje definidas, obtenindose de estas 5 categoras:
Unidades de medicin:
Nominacin
Muy Alta
Alta
Media
Baja
Muy Baja
53
Valor
5
4
3
2
1
OBSERVACIONES
RIQUEZA
VALOR
Morfolgica
Flora
Fauna
Rec. hdricos
PROMEDIO
VISIBILIDAD
SINGULARIDAD
NATURALI
DAD
Km/m
TOTAL PUNT
OS
PAISAJE
Puntaje
Valoraci
n
VALORACIN PAI
SAJE
(0 20 %). Muy bajo valor, importante determinar s

i
las causas se deben a acciones antrpicas y ver
medidas de mitigacin. Paisajes muy alterados.
(20 40 %). Bajo valor, ya sea por su poca
singularidad, su potencial turstico se encuentra
limitado
(40 60 %). Valor medio, su inters puede estar dado
por la implementacin de obras y proyecto
s
adicionales
(60 80 %). Elevado valor, aun cuando no es un
paisaje de excepcionalidad, presenta potenciale
s
tursticos relevantes.
(80 100 %). Muy alto valor, grandes potenciale
s
tursticos, gran atractivo a distintos grupos sociales.
.
Observacin:
Es muy probable que exista ms de una unidad de
paisaje dentro del territorio a evaluar, de ser
as, se realiza un promedio de la valoracin de c
ada unidad. Estas pueden ser ponderadas de
acuerdo a su cercana y accesibilidad.
54
FICHA VALORACIN PAISAJE
Fotos:
..
Accesibilidad:
..
MATRIZ
OBSERVACIONES
RIQUEZA
VALOR
Morfolgica
Flora
Fauna
Rec. hdricos
otros
VISIBILIDAD
km/m
SINGULARIDAD
NATURALIDAD
VALOR
OBSERVACIONES:
55
CAPTULO IX
SISTEMAS DE INFORMACIN GEOGRFICA
Desde los albores del desarrollo del pensamiento racional, d
e la ciencia y de la tecnologa, el
hombre ha descubierto e interpretado relaciones entre elemen
tos geogrficos de distinto orden,
logrando descubrir asociaciones nuevas, no visibles en forma
directa.
Un sistema de informacin geogrfica, SIG en espaol,
GIS sigla inglesa, es un conjunto
ordenado de innumerables programas computacionales, c
ada uno de ellos con distintas
capacidades de anlisis de datos espaciales de la realidad.
La base de datos puede provenir de imgenes satelitales, foto
s areas o vectorizacin de mapas,
cartas y planos.
.
56
57
Un SIG permite realizar cruces de informacin, generando nuevos planos de

informacin.
Valoracin territorial
Valoracin es un concepto distinto al de valorizacin.
La valoracin es un proceso de evaluacin de una serie de factores considerando distintos
criterios. Estos pueden ser criterios de productividad, criterios de uso, criterios ambientales,
criterios de riqueza patrimonial, criterios de accesibilidad, de caractersticas geogrficas, etc.
La expresin grfica de estos valores otorga mayor claridad para determinar sectores con
mejores potenciales, riesgos, aptitudes, etc., de acuerdo a los parmetros utilizados en la
valoracin.
La caracterizacin de un territorio es el levantamiento de un mximo de informacin de ste y
por consiguiente la descripcin de atributos y defectos. La agrupacin del territorio en porciones
de caractersticas semejantes permiten identificar Unidades Territoriales de Sntesis. Las
Unidades Territoriales, su catalogacin es una herramienta de anlisis de gran utilidad para
realizar planteamientos de Ordenamiento Territorial. La valoracin determina los defectos y
virtudes de cada unidad territorial.
La Valoracin puede ser Cuantitativa y Cualitativa.
La Valoracin Cuantitativa, genera indicadores numricos que utilizan una escala de
proporcionalidad y, es posible, generar correlaciones y funciones entre estos valores. Este
proceso se utiliza principalmente en la capacidad productiva del territorio.
La Valoracin Cualitativa se refiere a caractersticas de tipo ambiental de cada unidad y sus
potencialidades y debilidades, aptitudes y riesgos.
58
TASACIN DE PREDIOS FISCALES URBANOS
59
CAPTULO I
INTRODUCCIN
Si bien es cierto, la ta
sacin de un inmueble
fiscal urbano, no debie
ra ser distinta a otra
de tipo
privada, en la prctica
, en la bsqueda de u
n justo precio tenemos
que enfrentarnos a un
a serie
de situaciones muy p
articulares.
a) Tasacin: es deter
minar el valor comer
cial de un bien inmu
eble
debe responder a los
mecanismos tcnicos
de evaluacin del tasa
dor y, por ningn mo
tivo,
deber ser influencia
do o responder a r
equerimientos que
tengan relacin con
el
peticionario del inmue
ble. La tasacin debe
incluir slo factores o
bjetivos provenientes
del
anlisis de la naturalez
a, calidad, valor y utili
dad del inmueble sujet
o a tasacin
b) Muchos de los bi
enes inmuebles urbano
s fiscales, tienen un a
cotado perodo de per
manencia
como propiedad fiscal.
Cuando stos provien
en de herencias yacen
tes, deben ser enajena
dos
en un plazo perentorio
.
c) Es posible constat
ar que los bienes ur
banos que el fisco
ofrece, no siempre e
stn en
inmejorables condicio
nes. El fisco con difi
cultad puede invertir
en mantenimiento y
menos
an en reparaciones y
puesta en valor.
d) Slo ocasionalment
e, el fisco puede ofrec
er un bien urbano libr
emente a un amplio m
ercado.
Por el contrario, es
una situacin comn
el encontrar una oc
upacin o una relaci
n
unidireccional entre el
bien que se tasa y su o
cupante o destinatario
.
e) La enajenacin d
e bienes urbanos fis
cales, recibe constant
emente una presin
por su
ejecucin. Esta puede

provenir de parte de n
uestras propias metas,
del Gobierno Regional
o
de los innumerables
peticionarios.
f) A diferencia de la
accin que ejerce un
agente privado de corr
etaje de propiedades,
el fisco
no siempre puede e
sperar por el mejor
momento econmico
, para proceder a
una
enajenacin.
60
La situacin descrita hace de la tasacin urbana fiscal, un acto con alguna especificidad, distinta,
al que pudiere realizarse en ambiente normal de mercado.
PRIMERA PARTE
CONCEPTOS GENERALES
Segn el Diccionario de la Real Academia Espaola de la Lengua, las definiciones que se

indican para esta materia son:
Sealar el precio de una cosa.
Avaluar:
Hacer que aumente el precio de una cosa.
Valorar:
Aumentar el valor de una cosa.
Valorizar:
Valor:
Cualidad de las cosas, en cuya virtud por poseerlas se da cierta suma de dinero o
algo equivalente.
Evaluar:
Tasar:
Tasacin:
Sealar, estimar, apreciar, calcular el valor de una cosa.

Poner precio a las cosas vendibles. Graduar el precio de las cosas.
Encontrar el justiprecio o avalo de las cosas.
61
TERMINOLOGAS MS USADAS EN TASACIONES

Al igual que otras actividades, en TASACIONES se emplean dif
erentes terminologas que son
comunes a la interpretacin de quienes analizan los informes de
valores, razn sta que se hace
necesario indicarlas:
Terreno: Sitio eriazo o baldo, generalmente conectado a las redes
de urbanizacin.
Sitio Eriazo: Es aquel terreno que carece de construccione
s o bien tiene construcciones
provisorias, autorizadas o no, tales como ranchos o mediaguas, co
n o sin cierros.
Mejora: Construccin precaria y no adherida al suelo en for
ma definitiva sobre cualquier
terreno.
Edificio: Construccin existente sobre cualquier terreno. En nu
estro mercado se usa adems
para referirse a las construcciones de ms de 3 pisos y comnment
e dividido en departamentos.
Edad Actual: Tiempo real de la edificacin o edad verdadera d
el bien raz. Se mide desde la
Recepcin Municipal.
Edad Estimada: Estimacin de la edad del bien inmueble por fal
ta total de antecedentes.
Edad Efectiva: Para algunos tasadores esta edad corresponde a
una opinin del estado general

del edificio y que en algunos casos tal opinin puede ser de ma
yor o menor edad que la real
debido a su conservacin aparente, luego, la depreciacin se efect
uar por este parmetro.
62
Costo de Reproduccin: Es el costo de reproducir exactamente un inmueble, con estilos,

materiales, terminaciones, etc., igual a su original. Este costo se utiliza generalmente en
edificios considerados obras de arte o patrimonios arquitectnicos para el Estado o los
particulares.
Costo de Reemplazo: Comnmente se conoce como costo de reposicin y corresponde a aquel
costo (gasto), que, a una fecha determinada se produce el reemplazo de la estructura existente
por otra similar y con utilidad equivalente. Es el sistema ms usado en tasacin de inmuebles.
Costo Histrico: Es el valor original del inmueble en la fecha de la edificacin. Se encuentra
desarrollado en el expediente municipal y permite las cubicaciones.
Terreno Tpico: Existen diferentes conceptos para definirlo: a) es aquel terreno cuyas
dimensiones de frente y fondo se encuentran prximas a la relacin 1:2; para el SII esta relacin
se extiende a aquellos terrenos con relacin f:f de 1:1 y 2:1; b) ~ aquel cuyas dimensiones se
repiten ms veces en la manzana o en el sector; c) ~ aquel cuya relacin de f:f es la ms
adecuada para una edificacin sobre l.
Chalet ( Chal): Esta terminologa extranjera se usa para definir aquellas casas de madera y
tabique estilo suizo. En nuestro medio se emplea para diferenciar una vivienda de dos pisos, que
cuenta con antejardn y patio posterior. Los rasgos del estilo estn definidos por las diferentes
ubicaciones de sus maderas ornamentales en sus fachadas.
Bungalow: Trmino ingls empleado para las viviendas de un piso, de tipo funcional para el uso
unifamiliar, rodeadas en todo su entorno por jardines y que no cuenta con reja o muro de
separacin entre s, con empleo de mnima albailera y mximo uso de madera y tabiques
contrachapados.
Casa (Chile): Se dice de aquella vivienda, generalmente de uno o dos pisos, cuya lnea de
edificacin, lnea oficial y lnea de cierro son coincidentes.
Buhardilla: Ventana que se levanta por encima del techo o tejado de una casa, con su caballete
cubierto de tejas o planchas y que sirva para dar luz a los desvanes o para salir por ella a los
tejados.
63
Desvn: Parte ms alta de la casa, inmediato al techo.

Mansarda: Recinto ms alto de una construccin habili
tado dentro de la estructura de
techumbre, con sus instalaciones totales e iluminacin
natural, que permite el libre
desplazamiento de personas en su interior, en una proporcin i
mportante de su superficie total.
Galpn: Es aquella edificacin cuya funcin bsica es cu
brir espacios de cualquier forma y
volumen, generalmente de grandes dimensiones, independiente
del sistema de fijacin al terreno
y del uso que se les d. Usualmente constan de un
slo piso, siendo sus elementos
fundamentales sus apoyos y una armazn liviana de techumb
re, pues soportan normalmente una
estructura liviana de techumbre y no otro piso sobre ella. Fre
cuentemente consisten en naves de
plantas libres o divididas por filas de apoyo, pudiend
o existir adems construcciones
secundarias interiores tales como oficinas, paoles, bode
gas, galeras, altillos, los baos,
vestidores, etc., independientes de los sistemas o elementos re
sistentes de la estructura principal.
Piso Zcalo: Recinto enterrado al menos en un 50 % de la s
uperficie de sus muros exteriores y
que posee iluminacin y ventilacin a travs de ellos.
Piso Subterrneo: Recinto enterrado en al menos 50% de
superficie de sus muros y que no
posee ventilacin ni iluminacin natural a travs de ellos.
Construccin abierta: Recinto cubierto y abierto por uno
o ms lados, como por ejemplo:
corredores, balcones, porches, terrazas u otros.
Construccin uso exclusivo: Construcciones que formando p
arte de los bienes comunes, es de
uso exclusivo por uno de los copropietarios, Ej.: Terrazas, pati
os, etc.
Construccin Interior: Construccin secundaria ubicada e

n el interior de un galpn. Ej:
Oficinas, paoles, bodegas, altillos, etc.
Plusvala: Incremento en el valor de la tierra o edificios deri
vado de acciones de la autoridad al
efectuar obras pblicas o mejoras en las existentes o al imp
oner restricciones en el uso de la
tierra en determinados lugares.
64
Depreciacin: Decremento continuo en el valor, cantidad o calidad de un activo debido al

transcurso del tiempo, al desgaste, la obsolescencia, baja del precio de mercado, etc.
Depreciacin econmica: El sector decae por el desplazamiento de sus habitantes de mayor
nivel socioeconmico a otros sectores modernos o de moda. El sector se deteriora y la
rentabilidad de las propiedades comienza a disminuir, el S.I.I. lo llama Desuso econmico.
Otras causas de desuso econmico son: Legislacin que modifica las zonificaciones de las
ciudades, produciendo cambios de destino y uso de las propiedades.
Cambios en el proceso econmico que determinan que la propiedad sea de difcil
mantenimiento, tanto por los sistemas impositivos a los dueos como por su mantenimiento
demasiado oneroso.
Depreciacin Funcional: Afecta al edificio: Recae fundamentalmente sobre la edificacin y se
debe a las variaciones o cambios del estilo arquitectnico o funcional de ellos.
Puede referirse a excesos de superficie, excesos de altura, deficiente distribucin o relacin
entre ellos, espacios de circulacin o anexos intiles, que slo implican aumento de costos de
manutencin, instalaciones inadecuadas, deficiente uso de materiales, etc.
Caen adems en desuso econmico tambin aquellas edificaciones que resultan demasiado
buenas o aquellas que son insuficientes para el sector donde fueron construidas y aquellas de
destinacin limitada, cuando desaparezca o tienda a desaparecer el objeto o fin para el cual
fueron proyectadas. Este desuso puede ser lento o incipiente, notorio o importante y total.
Depreciacin Fsica: Es el resultado del desgaste fsico en los materiales producido por el
deterioro que se ocasiona por la edad y el uso. Este proceso se llama entrpico.
Definiciones de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones

Acera: Parte de una va destinada principalmente para la circulacin de peatones, separada de la
circulacin de vehculos.
Alteracin: Cualquier supresin o adicin que afecte a un elemento de estructura de un edificio,
como la supresin de un muro, la apertura de nuevos vanos para puertas y ventanas en dichos
muros, el ensanche de recintos existentes siempre que exijan cualquier cambio en el dintel, la
65
ruptura de los cimientos, la construccin de stanos, la supresin de pilares, la construccin de

nuevas piezas o dependencias, la adicin de elementos sobrepuestos a los existentes, como
muros, chimeneas, torres, balcones, escaleras, ascensores, y la adicin parcial o total de un
nuevo piso o planta.
Altura de Edificacin: La distancia vertical entre el suelo natural y un plano paralelo a la altura
mxima de construccin permitida.
Antejardn: rea entre la lnea oficial y la lnea de edificacin.
Avenida: Va vehicular en general de dos sentidos, de tipo troncal o colector que cuenta con un
bandejn intermedio, que separa el sentido de las vas.
Barrio: rea habitacional, industrial, comercial o mixta que forma parte de una ciudad,
compuesta generalmente de un grupo de manzanas de caractersticas similares.
Calle: Va vehicular de cualquier tipo que comunica con otras vas y que comprende tanto las
calzadas como las aceras entre dos propiedades privadas o dos espacios de uso pblico o entre
una propiedad privada y un espacio de uso pblico.
Calle ciega: La que tiene acceso solamente a una va. (Cul de Sac)
Calzada: Parte de una va destinada al trnsito de vehculos.
Centro Comercial: Edificacin de uno o ms niveles, pisos o plantas, destinada a servir de
mercado permanente para la compraventa de mercaderas diversas, que agrupa locales
independientes, acogidos o no a la ley de Propiedad Horizontal, y los mercados de abasto, ferias,
persas, terminales agropecuarios, supermercados y otros similares.
Coeficiente de Constructibilidad: Nmero que multiplicado por la superficie total del predio,
descontadas de esta ltima las reas declaradas de utilidad pblica, fija el mximo de metros
cuadrados posibles de construir en l.
66
Coeficiente de ocupacin del suelo: Nmero que multiplicado por la superficie total del predio,
descontadas de esta ltima las reas declaradas de utilidad pblica, fija el mximo de metros
cuadrados posibles de construir en el nivel de piso terminado adyacente al terreno definitivo. Ej:
Sup. del terreno 500 metros cuadrados por 60% de uso del suelo es igual a 300 metros
cuadrados
Crecimiento urbano por extensin: Proceso de urbanizacin que incorpora nuevo suelo a un
centro poblado.
Crecimiento urbano por densificacin: Proceso de urbanizacin que incrementa la densidad
ocupacional del suelo originado por la subdivisin predial o por aumento de su poblacin o
edificacin.
Densificacin: Incremento del nmero de unidades por unidad de superficie.
Edificacin Aislada: La que se construye separada de los deslindes, emplazada por lo menos a
las distancias resultantes de la aplicacin de las normas sobre rasantes y distanciamientos que se
determinen en el instrumento de planificacin territorial o, en su defecto, las que establece la
Ordenanza.
Edificacin Continua: La que se construye simultneamente, o diferida en el tiempo,

emplazada a partir de los deslindes laterales opuestos o concurrentes de un mismo predio y
ocupando todo el frente de ste, manteniendo un mismo plano de fachada con la edificacin
colindante y con la altura que establece el instrumento de planificacin territorial.
Edificacin Pareada: La que corresponde a dos edificaciones que se construyen

simultneamente, o diferidas en el tiempo, emplazadas a partir de un deslinde comn,
manteniendo una misma lnea de fachada, altura y longitud de pareo. Las fachadas no pareadas
debern cumplir con las normas previstas para la edificacin aislada.
67
Edificio: Toda construccin destinada a la habitacin o en la cual una o ms personas puedan

desarrollar cualquier labor, transitoria o permanente. (Edificio colectivo de habitaciones,
edificio comercial, edificio de estacionamientos, edificio de oficinas, edificio de uso pblico,
edificio industrial, edificio nuevo).
Lnea de edificacin: La sealada en el instrumento de planificacin territorial, a partir de la
cual se podr levantar la edificacin de un predio.
Lnea Oficial: La indicada en el plano del instrumento de planificacin territorial, como
deslinde entre la propiedad particular y los bienes de uso pblico.
Mediana: Isla continua, realzada altimtricamente mediante soleras, que separa flujos
vehiculares.
Muro cortafuego: El construido con estabilidad estructural, que cumple con el tiempo mnimo
de resistencia al fuego sealado para l en la tabla y que separa dos partes de un mismo edificio
o dos edificios contiguos.
Muro de Separacin: El que divide un predio o un edificio de un mismo dueo.
Muro Divisorio: El que separa dos propiedades distintas.
Muro Medianero: El que pertenece en comn a los dueos de dos predios colindantes.
Muro Soportante: El que debe resistir cualquier carga, adems de su propio peso, con un
espesor mnimo de 15 centmetros.
Pasaje: Va destinada al trnsito peatonal con circulacin eventual de vehculos, con salida a
otras vas o espacios de uso pblico, y edificada a uno o ambos costados.
Prtico: Espacio cubierto delante de un edificio, con columnas o pilares.
Rasante: Recta inclinada con respecto al plano horizontal que se levanta desde el nivel del
terreno en todos y cada uno de los puntos que forman sus deslindes y el eje de la calle que
enfrenta el predio.
68
Red Vial Estructurante: Conjunto de vas existentes o proyectadas, que por su especial
importancia para el desarrollo del correspondiente centro urbano, deben ser definidas por el
respectivo instrumento de planificacin territorial.
Red Vial Bsica: Conjunto de vas existentes, que por su especial importancia para el transporte
urbano, puede ser reconocida como tal en los instrumentos de planificacin territorial.
Sistema urbano: Conjunto de centros poblados de distintas caractersticas con reas de
influencia que generen vnculos que se manifiestan especialmente en la ordenacin fsica de un
territorio.
Suelo Natural: Estado en que se encuentra el terreno al momento de proponer una construccin
en l, no considerando excavaciones, rellenos u obras de carcter artificial.
Suelo Urbano: Superficie territorial urbanizada o potencialmente urbanizable.
Tabique no soportante: Elemento vertical de separacin no estructural.
Tabique soportante: El que debe resistir cualquier carga, adems de su propio peso, con un
espesor menor de 15 cm.
Urbanizar: Dotar a una superficie territorial que experimenta crecimiento urbano por extensin
o por densificacin, de infraestructura vial, sanitaria y energtica, con sus obras de alimentacin
y desages; de plantaciones y obras de ornato; obras de defensa y servicio del terreno;
equipamiento y reas verdes, proporcionales a las densidades fijadas por el instrumento de
planificacin territorial.
69
CLASIFICACIN DE LAS CONSTRUCCIONES:
Atendiendo a los sistemas de construccin y a los mat

eriales a emplear los edificios se
distinguen por clases, en la forma siguiente:
Construcciones con esqueleto soportante de acero.

CLASE Los suelos se construirn con
perfiles de acero o losas de hormign armado y lo
s muros se ligarn slidamente
a la estructura metlica de manera que se evite su d
estruccin en caso de sismos.
Construcciones con estructura resistente de hormi

CLASE gn armado incluidas aquellas
en, que la armadura es de hierro en perfiles. Los s
uelos se construirn con losas
de hormign armado y los muros se ligarn
slidamente a la estructura
soportante, de manera que se evite su destruccin e
n caso de temblores.
CLASE C:
Construcciones con muros soportantes de albailer

a de ladrillo entre cadenas y
pilares de hormign armado. Esta clase slo podr
emplearse en construcciones
70
de hasta cuatro pisos. Los suelos se construirn con losas de hormign armado.
Se autoriza sin embargo, construir de madera los suelos del piso ms elevado en
los edificios de 2 y 3 pisos. Los cielos de los pisos ms elevados podrn
construirse con losas de hormign armado o por entramados de madera.
Construcciones con muros soportantes de albailera de ladrillo, de piedra y

CLASE D: de
bloques entre cadenas y pilares de hormign armado. Las edificaciones de
esta
clase no podrn tener ms de dos pisos y la altura libre de ellos no podr ex
ceder
de 2.60 metros.
Edificios con estructura de madera. Estos edificios podrn tener hasta tres piso
CLASE E: s y
no excedern de 9 metros de altura, pero se podr utilizar la techumbre para
formar un piso de habitacin en mansarda.
Edificios de adobe. Las construcciones de esta clase destinadas a habitaciones
CLASE F: no
tendrn ms de 3 metros de altura libre y sern de un piso.
71
SEGUNDA PARTE
PRINCIPIOS QUE CONDIC
IONAN EL VALOR DE LO
S BIENES RACES.
Principio de Cambio
Nada es ms estable o seguro q
ue aqul que permite el cambio
.
Principio de Mayor y Mejor
Uso
El mayor y mejor uso es la pe
rfecta armona entre el terreno
y el edificio y las dems obras
o
mejoras, pues este mayor y me
jor uso hace durar los bienes ra
ces en el tiempo.
Principio de Oferta y Deman
da
Los terrenos tienen valor en ra
zn directa a los beneficios qu
e rinden a la sociedad y en ra
zn
inversa a la cantidad disponible
para satisfacer los mismos usos
.
Principio de Bearms
Se refiere a la economa en el
uso de los terrenos. El uso (o s
ea la demanda) debe equipararse
a
la oferta de tal manera que p
uedan satisfacer mejor todas a
quellas necesidades segn los
usos
posibles.
Principio de Rendimientos D
ecrecientes
Las utilidades (valor) no son p
roporcionales a las inversiones
sino que disminuyen a medida
de
su crecimiento hasta llegar a u
n punto de equilibrio, en el c
ual, cualquier aumento de inve
rsin
produce saturacin y no aumen
ta la renta.
Sin embargo se debe considera
r que llegado al punto de equi
librio o renta mxima, pueden
ser
necesarias inversiones que, si
bien no aumentan el precio, p
ermiten mantener la existencia
, o
sea, que de no hacerse nuevas
inversiones, la renta disminuye.
Principio muy relacionado al d
e
contribucin y tamao econm
ico.
Principio de Contribucin
Cualquier factor de la producci
n debe considerarse, individual
mente, desde el punto de vista
de
cuanto le agrega a la inversin
o al ingreso neto por su presen
cia y cuanto le resta su ausenci
a.
Al respecto se debe tener pre
sente que el mejoramiento en
exceso es una inversin que e
st
violando el principio de contrib
ucin y que no es raro encontra
r en los bienes races.
Principio de Tamao Econ
mico
Establece que un edificio, cua
lquiera sea su destino, debe c
onstruirse en el terreno apropi
ado.
Dicho de otra forma, debe au
mentarse o reducirse la invers
in de modo que se produzca
el
mayor y mejor uso o que rinda
el mximo de renta.
Principio de Sustitucin
Cuando una propiedad se pued
e reemplazar por otra que pres
ta los mismo servicios, utilidad
o
usos su valor tiende a ser fijado
por esta ltima.
Se presentan tres posibles form

as:
construccin en rplica
construccin semejante
construccin con misma uti
lidad
72
Principio de Integracin y Desintegracin:

Establece que los ciclos econmicos constan de tres etapas:
Integracin o desarrollo
Equilibrio o etapa esttica
Desintegracin o decadencia
Esta ltima etapa es aquella que da origen a la eliminacin de barrios deteriorados dando paso a
las remodelaciones.
Principio de Anticipacin
Tiene relacin con el precio de un bien raz el cual est determinado por el valor anticipado o
valor presente de los futuros beneficios.
Principio de Conformidad
Indica que el terreno debe utilizarse en conformidad o acatando las normas vigentes del
instrumento de planificacin zonal.
Principio de Utilidad
Los bienes races adquieren valor en razn directa de cuan adecuadas son para otorgar un
servicio o producir rentas en tiempo, lugar, posicin y forma simultneamente.
FINALIDAD DEL INFORME DE TASACIONES

El avalo de un inmueble est regulado por normas aplicables a la finalidad para la cual se
efectu dicha tasacin. llegndose generalmente a resultados diferentes en una misma
propiedad, segn sean los objetivos que se persiguen:
Tasacin Bancaria
Debe establecer, adems de las consideraciones generales del bien raz aplicables a cualquier
informe de valores, aquellas dirigidas a garantizar el prstamo de largo plazo. En este caso, se
deber analizar detenidamente las condiciones del inmueble para enfrentar fsica y
econmicamente el perodo de la hipoteca. Adems, se deber tener presente que el banco no es
inmobiliaria, por lo cual no le interesa hacerse de bienes races frente a deudores en mora, por
ello deber considerar en su apreciacin de valores un valor de liquidacin frente a estos casos.
En este especfico caso debe considerarse el valor de rentabilidad que ser el que permita al
deudor servir los pagos mensuales; valor fsico que ser el que permita al banco tener una
garanta de largo plazo y el valor comercial que permitir una liquidacin inmediata en la
situacin de mora.
Tasacin Comercial
Es aquella que generalmente entrega el tasador a particulares que desean conocer el valor de
venta o arrendamiento de un bien raz para efectuar una transaccin habitual. En este caso, se
debe buscar el valor de mercado al momento del informe considerando el valor fsico, valor de
renta y el valor de comparacin o mercado
73
Tasacin Tributaria
La tasacin que efecta el SII y est destinada a buscar un valor estndar para propiedades
similares y as poder aplicar un impuesto territorial justo a los bienes races de semejantes
caractersticas y localizaciones. Dada la calidad de tasacin masiva que se realiza, generalmente
refleja un valor ms bajo que el de mercado, mxime que se realizan reajustes segn IPC y no
reajustes de incidencia en el mismo Mercado Inmobiliario.
Tasacin Contable
Es el valor de bienes races existentes en la contabilidad de empresas y son depreciadas,
normalmente, segn las normas de contabilidad clsica y no comercialmente cada ao, pues,
estos bienes races pueden bajar no slo por la obsolescencia econmica, de uso y de sus
materiales junto a su vida til, sino tambin por las condiciones de mercado, las caractersticas
que han afectado positiva o negativamente al entorno, etc.
Tasacin Judicial
Generalmente se presenta frente a disputas de valores distantes unos de otros, pues cada parte ve
sus propios intereses y el juez debe resolver con equidad para lo cual solicita un informe de
peritaje destinado a conocer el valor de mercado. Muchas veces este valor se requiere a fechas
anteriores a la actual por lo cual se deben efectuar VALORACIONES HISTRICAS.
CAPTULO II
DEFINICIONES
II. 1
Tasacin Urbana: Perteneciente o relativo a la ciudad. Es urbana toda superficie que se
encuentra al interior del lmite urbano, definido en un Instrumento de Planificacin. Este puede
ser simplemente el lmite urbano o bien el Plan Regulador de una ciudad determinada que
lo fija
II. 2
Factores externos del sector: se denominan factores externos del sector a aquellos que
no estn relacionados con las caractersticas intrnsecas del bien inmueble fiscal urbano, que
estn referidas al entorno en que se emplaza el inmueble urbano.
3
Factores internos del inmueble: se denominan factores internos del inmueble a
aquellos que estn relacionados con las bondades o carencias propias o intrnsecas del inmueble
urbano.
74
CAPTULO III
FACTORES QUE INCI
DEN EN EL VALOR
DE LOS BIENES RA
CES URBANOS.
En las economas de lib
re empresa, la relacin
entre la oferta y deman
da establece el precio d
e
los bienes econmicos.
El mercado de suelo
urbano, no ha sido u
na excepcin de este
mecanismo.
Algunos de los factores
ms relevantes que influ
yen en el valor de los bi
enes races urbanos son:
Los ciclos econmi
cos de integracin y des
integracin.
Aumento de poblac
in. Proceso de densific
acin.
Extensin de servici
os pblicos en general.
Mejoramiento de servici
os sanitarios.
Modificaciones en l
os impuestos y reglame
ntos sobre las propiedad
es.
Programas de desarr
ollo y polticas especial
es.
Es importante considerar
las condiciones de la ciu
dad y sus tendencias. La
s fuentes de ingreso y
la actividad econmica
y cultural de una ciu
dad, muestran general

mente la estabilidad o
inestabilidad de sta. E
n sntesis, una ciudad o
una determinada parte
de ella, por innumerabl
es
causas es objeto de prog
reso, estabilidad o deteri
oro.
El mercado de los biene
s inmuebles urbanos, ex
presa la energa de este
dinamismo con precios
al alza, sin variacin o a
la baja del bien.
Toda tasacin de un in
mueble urbano debe des
cribir con datos objetivo
s, la situacin econmic
a
general en que esta inm
ersa la propiedad analiz
ada.
Los principales factores
externos del sector, co
n influencia en el valo
r del inmueble urbano
son:
a) Urbanizacin
b) Equipamiento
c) Accesibilidad
d) Desarrollo sectoria
l
e) Oferta y demanda
f)
75
Densidad de constr
uccin
g) Categoras sociales
Los principales factores inter
nos del inmueble que determ
inan el valor del inmueble ur
bano
son:
a) Topografa
b) Geometra
c) Inundabilidad
d) Drenaje o capacidad de
percolacin
e) Aptitud de suelo de fund
aciones
76
CAPTULO IV
METODOLOGA
El proceso de tasacin
urbana de bienes inmu
ebles fiscales debe com
prender las siguientes
etapas:
IV. 1 IDENTIFICACI
N DEL INMUEBLE
IV. 2 CLASIFICACI
N DE FACTORES
IV. 3 CLCULO DEL
VALOR COMERCIA
L DEL TERRENO
IV. 4 CLCULO DE
LVALOR COMERCIA
L DE LA CONSTRUC
CIN
IV. 1 IDENTIFICACI
N DEL INMUEBLE
Los antecedentes genera
les del bien raz nos p
ermiten su identificaci
n, stos se detallan a
continuacin:
Direccin del Inmu
eble
Comuna
Provincia
Regin
Inscripcin en el Co
nservador de Bienes Ra
ces respectivo.
Rol de Avalo del S.
I.I. (desglosado)
Plano de subdivisi
n/loteo
Plano Fiscal
Superficie total de te
rreno
Superficie de la con
struccin
Expropiaciones visib
les o reales
Fecha del informe
Valor U.F.
Ubicacin (ejemplo
un croquis)
77
IV.1.a FUENTES DE INFORMACIN PARA OBTENER VALORES DE BIENES RACES

UBICACIN
FUENTE
M2. OFERTADOS
VALOR
UF/M2
Banco de Propiedades de
Internet
Valores obtenidos de visitas a

terreno
Valores obtenidos de
publicaciones (diario)
Valores fijados anteriormente
por la Comisin Especial de
Enajenaciones Regional
Valores de estadsticas de
mercado
IV.2 CLASIFICACIN DE FACTORES

Es el inventario y clasificacin de todos los factores fsicos, derechos y obligaciones inherentes
a los bienes races. Esta clasificacin se divide en:
factores externos del sector y factores internos del inmueble
IV.2.1 FACTORES EXTERNOS DEL SECTOR
Entre los principales factores externos del sector debemos considerar los siguientes:
IV.2.1.a
Urbanizacin
Este factor es de relevancia debido a que considera la incidencia de valor que tiene sobre el terreno, el
mayor o menor grado de urbanizacin; y adems, tiempo de uso y estado del sistema de servicios y
partidas que comprende la urbanizacin.
78
URBANIZACION
% DE INCIDENCIA
Pavimentacin
28%
Aceras ...
%
Soleras .
%
Area
%
Matriz
%
Colector
%
Individual ..
%
Normal menor ..
%
100%
Electricidad
Agua potable
Alcantarillado
Gas de ciudad
Arborizacin
Estos porcentajes indican la incidencia sob

valor de un terreno. ste aumenta en lo
porcentajes que se indican cuando los ser

s y calidad de las partidas son considerad
normales y podrn tener variaciones depend

de las mejoras de calidad, medidas, tiempo de
uso y estado.
Fuente Manual del SERVIU (aprobado mediante Resolu

278 del 07/11/86)
Calificacin urbanizacin
Rangos
100% Urbanizado
10 - 9
Agua, electricidad, alcantarillado

8 - 6
Agua, electricidad
Sin urbanizacin
IV2.1.b
5 - 3
2 - 0
Equipamiento
En este factor se analizar el equipamiento

nitario presente en el sector y que influye e
forma directa al inmueble en estudio. El gra

e influencia, su cercana, importancia, tama
prestigio, etc., permiten aplicar un factor positi

vo o aumento del valor del inmueble.
Educacin
Comercio
Abastecimiento alimenticio
Movilizacin
Salud
Esparcimiento
Culto
Cultura
79
Calificacin equipamiento
Ran
gos
100% Equipamiento comunitario
10 9
8 -
6
5 -
4
3 -
2
1 -
IV.2.1.c
Accesibilidad
Es un factor basado en el concepto co

sto de oportunidad, donde costo de via
je y tiempo desde el
origen a destino son variables a cons
iderar. Para los estratos de bajos recu
rsos econmicos, la
variable se mide exclusivamente en e
l costo de viajes, desde la vivienda a
l trabajo, o desde la
vivienda a los centros de mercados.
Para los estratos acomodados la inci
dencia del costo de
viaje es insignificante en comparacin
al tiempo de viaje.
Calificacin accesibilidad
gos
Accesibilidad ptima
9
Ran
10 -
Accesibilidad buena
8
- 6
Accesibilidad regular
- 2
Accesibilidad deficiente
- 0
IV.2.1.d
Desarrollo Sectorial
Este es otro factor que incide en el pr

ecio del suelo y se entiende como tal
cuando por polticas
pblicas o externalidades generadas
en ciertas zonas, sea por la interven
cin del gobierno o
privados. Esta accin produce benef
icios a terceros que, sin esfuerzo d
e inversin alguno,
reciben los plusvalores que aumentan
el valor de los bienes races.
80
Calificacin desarrollo sectorial

Rangos
Desarrollo sectorial ptimo
10 - 9
Desarrollo sectorial mediano
8 - 6
Desarrollo sectorial regular
Desarrollo sectorial malo
IV.2.1.e
5 - 4
3 - 1
Oferta y demanda
Este factor est relacionado con la oferta,

cantidad de inmuebles que ofrece el merca
do y la
demanda, interesados en adquirir un inmueb
le. Cuando existe una alta demanda revelada
en un
sector, el valor de mercado sube, siempre qu
e la oferta no logre satisfacer dicha demanda
.
Contrariamente cuando la oferta supera lo
demandado, los valores tienden a bajar. Of
erta y
demanda deben analizarse en forma conjunt
a entregando un anlisis que refleje el equil
ibrio o
desequilibrio existente en la zona.
Calificacin oferta y demanda

Rangos
Alto inters
10 - 9
Buen inters
8 - 6
Regular inters
5 - 4
Bajo inters
3 - 1
IV.2.1.f
Densidad de construccin
La densidad de construccin es un fact

or definido por un instrumento de plani
ficacin
municipal, tenemos densidad alta, media, o
baja.
81
Calificacin densidad
Rangos
Densidad de construccin alta
10 - 8
Densidad de construccin media
na
7 - 4
Densidad de construccin baja
3 - 1
Cabe sealar que en el nivel so
cioeconmico alto, la densidad d
e construccin baja significa un
plus, por lo tanto se debe tener
muy en cuenta el nivel socioe
conmico del sector donde se
encuentra la propiedad a tasar.
IV.2.1.g
Categoras
Este factor tiene relacin con el

nivel socioeconmico de los ha
bitantes del sector, que incide
significativamente en el valor d
e un inmueble. Los grupos soci
oeconmicos se clasifican de la
siguiente manera:
Nivel socioeconmico
ABC1
Nivel socioeconmico medio

C2
Nivel socioeconmico medio baj
o
C3
Nivel socioeconmico bajo
D
Extrema pobreza
Calificacin categoras soci

ales
Nivel de Ingresos
% a Nivel Nacional
ABC1 $ 5.000.000 y ms
5%
10 - 9
C2
$ 500.000 y ms
15%
8 - 7
C3
$ 300.000 y ms
25%
6 - 5
$ 150.000 y ms
40%
4 - 3
82
149.000 y menos
15%
2 - 1
IV.2.2 FACTORES INTERNOS DEL INMUEBLE.

Los factores internos del inmueble que se debe considerar
son:
IV.2.2.a
Topografa
Un terreno puede ser topogrficamente adecuado o inadec

uado, con morfologa de suelo regular
o irregular. Un terreno es topogrficamente adecuado,
cuando sus pendientes no inciden
negativamente en su aprovechamiento, planificacin y cost
os de construccin.
Topogrficamente inadecuado, por el contrario, es aq
uel terreno que su utilizacin o
aprovechamiento ptimo, trae aparejado un aumento signifi
cativo en el costo de las obras.
Calificacin topografa
Rangos
Topografa ptima
10 - 9
Topografa buena
8 - 6
Topografa regular
5 - 3
Topografa deficiente
2 - 0
Topografa Optima: es aquella que no presenta ningn i

nconveniente para el desarrollo de una
obra en el sitio, generalmente es plana, o con muy poca
pendiente, puede ser inclinada si el
proyecto contempla potenciar la vista del paisaje.
Topografa Buena: es la que presenta condiciones apropia
das para el desarrollo de un proyecto
inmobiliario, pero tiene algn grado de dificultad menor, q
ue puede ser una pendiente ms
pronunciada que la ptima, o algn promontorio pequeo
, que no incida significativamente en el
costo de construccin.
Topografa Irregular: es cuando el relieve presenta an

omalas, que inciden substantivamente
en el costo de la construccin, debido a promontorios i
mportantes que deben ser erradicados
para construir, o depresiones que se deben rellenar.
Topografa Deficiente: Es aquella que definitivamente
es inapropiada para la construccin,
salvo que se ejecuten obras muy importantes para habilita
r el terreno, lo que generalmente se
hace cuando son terrenos ubicados en sectores de fuerte pl
usvala, y la inversin se justifica con
el beneficio que se obtendr.
83
IV.2.2.b
Geometra
Factor que considera la forma del terre

no en su relacin frente/fondo. Esta pr
oporcin incide en
la mejor utilizacin del terreno.
Un sitio regular en cuanto a forma e
s aquel que puede ser asociado a ort
ogonales, cuadrado,
rectngulo.
Sitio irregular es aquel cuya forma
incide negativamente en el adecuado a
provechamiento del
terreno, o dificulta una planificacin ra
cional del edificio a construir en el siti
o.
Un sitio de adecuada proporcin fren
te/fondo es aquel cuya relacin frente
/fondo permite un
aprovechamiento razonable consideran
do la superficie, la forma y su poten
cialidad de uso, de
acuerdo a la normativa local que la reg
ula.
Calificacin geometra
Rang
os
Geometra ptima
10 -
9
Geometra buena
8 -
6
Geometra regular
5 -
3
Geometra deficiente
2 -
IV.2.2.c
Inundabilidad
La inundabilidad se refiere a la posibi
lidad que el terreno sufra anegacione

s por ser parte de
alguna depresin topogrfica del sector
.
Calificacin inundabilidad
os
Sin riesgo de inundabilidad
Rang
10 -
9
Bajo riesgo de inundabilidad
6
Mediano riesgo de inundabilidad
8 -
5 -
3
Alto riesgo de inundabilidad
2 -
Drenaje o capacidad de pe
IV.2.2.d rcolacin
84
Es la capacidad del suelo de permitir el paso del agua hacia capas interiores. Un rpido drenaje
disminuye la inundabilidad. Por el contrario un drenaje lento aumenta la posibilidad de
inundacin.
Calificacin drenaje
Rangos
Drenaje ptimo
10 - 9
Drenaje bueno
8 - 6
Drenaje regular
5 - 3
Drenaje deficiente
2 - 0
IV.2.2.e
Aptitud de suelo de fundaciones
Este factor se refiere al comportamiento mecnico del suelo del inmueble, tiene una incidencia
en el valor del terreno, pues las excavaciones en las construcciones tienen mayor o menor costo,
dependiendo de la dureza del terreno.
Calificacin tipo de suelo para fundaciones

Rangos
Suelo ptimo
10 - 9
Suelo bueno
8 - 6
Suelo regular
5 - 3
Suelo deficiente
2 - 0
85
IV.3
CLCULO DEL VALOR COMERCIAL DEL TERRENO
El terreno es valorado o calificado, de acuerdo a sus cualidades en un sistema de puntuacin. Se

califican las variables externas del sector y las variables internas del inmueble.
VALORACIN
PESO DE
LAS
VALORACIN
DEL INMUEBLE
VARIABLES
PONDERADA
10 A 100 T.1
FACTORES
VARIABLES
EXTERNAS
Desarrollo Sectorial
DEL SECTOR
Oferta y Demanda
10
Densidad de construccin
70%
10
Categoras sociales
15
VARIABLES
INTERNAS DEL
INMUEBLE
Drenaje
Aptitud de suelo de fundaciones
30%
VALORACIN TOTAL
5
5
100%
86
IV.3.1.a
Por importancia de las vas o calles de acceso

Terrenos que enfrentan a:
= 100%
Avenida principal
Calle principal
= 90%
Calle secundaria
= 85%
Pasaje vehicular
= 80%
Calle sin salida
= 70%
Pasaje sin salida
= 65%
Fuente: Manual del Serviu y manuales de tasadores externos
Por lo tanto, se considera una correccin por este aspecto slo en caso que la
in
frente/fondo lmite el ptimo aprovechamiento del sitio.
La superficie, forma y relacin frente/fondo de un sitio, son elementos interdependient

e
deben ser analizados en conjunto. Se puede sealar que a mayor superficie, las otr
os
variables pierden importancia.
La ocurrencia de una o varias caractersticas sealadas implica efectuar ajustes al valor.
% de correccin
Grado de incidencia
Moderado
Medio
Acentuado
10
20
30
Fuente: Servicio de Impuestos Internos Circular N 31 del 18/07/1995
87
IV.3.1.b
Por
Los terrenos localizados en una

misma cuadra, varan en su preci
o desde las esquinas que tienen
el
valor mximo 100%, hasta el c
entro que llega con una deprec
iacin mxima de 45%, tenind
ose
presente que el terreno colindant
e a la esquina cae en su valor
25% a 30% y desde ste hasta
el
centro la variable es ms lenta, p
ues puede ir aplicndose un 5%
y hasta un 7%.
En el caso de la propiedad fi
scal se ha determinado, que l
a depreciacin ser la aplicaci
n
constante de un 5%, es decir
100
%
80
85 % 85 90
%
% %
100
%
Fuente: Manual del SERVIU apro

bado mediante Resolucin N 27
8 del 07/11/86
88
IV.4
CLCULO DEL VALOR COMERCIAL DE LA CONSTRUCCIN.

IV.4.1 Costo de Reposicin: Es el costo o gasto en que hay que incurrir si fuese necesario volver
a construir una edificacin existente y con las mismas caractersticas. El costo de la nueva obra ser
paulatinamente depreciado en los factores de deterioro de la obra existente.
IV.4.2 Valor Estructura: Precios actualizados por m2, en funcin de materiales lderes y obra
de mano, para clculos rpidos informativos en que no se requiere la precisin de una
cubicacin ni presupuesto detallado del edificio.
C=
M=
L=
F=
A=
J=
Saco cemento tipo especial, puesto obra Santiago.
Pulgada pinera en bruto estructural puesta barraca Santiago.
Ladrillo muralla puesto obra Santiago (40x20x6.5 cm)
Kg acero redondo en barraca A-44 de 12 mm. Puesto barraca Santiago.
Adobe puesto obra Santiago (60 x 30 x 10 cm.)
Jornal base diario 8 horas jornalero incluidas Leyes Sociales.
89
Cuadro N1
Suma
ESP
ECI
FIC
ACI
ON
ES
A. H
ormi
gn
Arm
ado
1
. Hast
a 15
pisos
2
. Sobr
e 15
pisos
por
44.07.5
8.5
50.0
B. Albailera R
eforzada y
los
4.0
a e
4.5
5.0
ntr
ep
iso
s.
1.
Hast
a2
piso
s
2.
De
3a
5 pi
sos
3.
De
6a
10 p
isos
C. Al
bailer
a Refo
rzada
D. Alba
ilera
refuerzo
mnimo
3.5
y
a
r
m
a
d
a
3.0
E. Alba
ilera
sin refu
erzo
50 3.0
F. Adobe
: de sog
a de 30
cm.
G. Mader
a
1.
quera
n piso,
.
rimetral
adier genera
l
2.
quera
n piso,
.
rimetral
adier genera
l
3.
quera
os pisos,
ndaciones
orridas
2.5
2.5
2.5
Estructuras
licas
y
met
prefabricacin, por
su gran
variedad presupues
taria segn
eso.
Por m2 de Estruct
ura, incluso instala
cin de faena, a p
recio por contrato
a suma alzada. No
incluye Permisos
Municipales ni hon
orarios de Proyecto
y Clculos.
90
IV.4.3 Correccin por instalaciones y terminaciones.

Al valor de la estructura obtenido en el Cuadro N1, se debe a
gregar la diferencia obtenida por
las instalaciones y terminaciones realizadas
Cuadro N2
Estos porcentajes incluyen partidas inherentes para su ejecucin
.
% sobre estructura
ESPECIFICAC
IONES
BCDE
A. CUBIERTA
1 n = nmero de pisos edificios
8/n
1. Teja, cemento, fierro cincado, acanalad
44/n
o y asfltica
7/n
2. Plancha cobre acanalada
14/n
3. Plancha acanalada asbesto-cemento 12/n
4. Plstica acanalada
15/n
5. Tejuela de alerce y fierro emballetado
6. Tejuela arcilla colonial
B. INSTALACIONES
1. Agua en fierro galvanizado
2. Agua cobre
3. Agua en Plstico
4. Alcantarillado cc. Con pozo y
fosa.
5. Alcantarillado cc. Con colector
6. Alcantarillado cc. Y ff. Y cole
ctor
7. Alcantarillado caera plstica
a colector
8. Gas
9. Inst. elctrica embutida
10. Inst. elctrica a la vista
11. Calefaccin por agua caliente
12. Artefactos sanitarios tipo econ
mico
13. Artefactos sanitarios corrientes
13/n
73/n
13/n
23/n
20/n
25/n
26/n
146/n
26/n
46/n
39/n
50/n
5
9
2
9
5
22
6
4
14
10
27
10
18
20
9
14
4
14
10
36
9
6
24
18
45
17
29
34
19
29
6
27
18
70
16
12
48
36
80
34
58
68
.
6/n
.
10/n
30
20
14. Artefactos sanitarios especiales
C. AISLACIONES TRMICAS AC
STICAS
1. Tabique
2. Cielo raso
91
D. REVESTIMIENTOS EXTERIORES
1. Piedra Natural
2. Cermica
3. Revoque a cemento
4. Madera alerce
5. Madera ulmo
6. Madera pino insigne
7. Pintura
70
40
8
31
18
12
4
120
65
13
52
30
20
6
25
100
60
40
12
E. RE
VESTI
MIENT
O INT
ERIOR
ES Y
CIELO
S
1.
Revoque
cemento
en mur
os
2.
Revoque
cemento
en cielo
s
3.
Plancha
de yeso,
madera
conglom
erada
milar
muro
4.
Plancha
de yeso,
madera
conglom
erada
cielos
5.
Entablad
o pino
n muros
6.
Entablad
o pino
n cielos
7.
intura
8.
Azulejo
F. PAVIMENTOS
Para 1 a 6 rebajar en 5% y 12% estos porcentajes si la
obra gruesa es G-1 o G-2.
25
50
15
1. Baldosa al lquido o vinlico
25
40
80
2. Baldosa mrmol reconstituido 45
140
74
3. Parquet
17
28
56
4. Baldosn cermico
110
58
35
5. Cermica esmaltada
30
50
100
6. Alfombra sinttica
20
40
12
7. Parquet madera conglomerada o 12
21
42
nada a cemento
17
30
58
8. Entablado pino, tepa o laurel
8
13
28
9. Entablado madera colorada
10. Pastelones cemento vibrado
G. PUERTAS Y VENTANAS (Incl.
vidrios y
quincallera)
1. Puerta madera atablerada
2. Puerta de madera terciada
3. Ventana de raul
4. Ventana de fierro
5. Ventana de aluminio
30
21
8
9
20
49
35
14
17
33
95
70
27
34
65
PORCENTAJES A CORREGIR PRECIO ESTRUCTURA

.%
92
Instalaciones o terminaciones de valor apreciable y que no se pueden adaptar a ninguno de los

grupos del cuadro, como incineradores, ascensores, central de agua caliente, chimeneas, etc., por
ser variables segn tipo, calidad y magnitud, se evaluarn separadamente agregndolos al
resultado del valor fsico.
IV.4.4 Correccin por antigedad

VALOR ACTUAL
Presupuesto detallado aproximado del edificio, precios de la
fecha de tasacin.
VALOR TASACIN :
Resultante en funcin de valor actual, tiempo estimado,
duracin y fecha tasacin.

COSTO DEMOLICIN:
Costo demolicin edificio menos materiales posiblemente
recuperables.
CORRECCIONES POR REPOSICIONES:
Correcciones por reposiciones totales de caeras y artefactos.
Revestimientos de muros, pavimentos, puertas o ventanas, etc.
consideradas de acuerdo al Cuadro N2 , que desplaza la curva
de variacin, resultando un valor de tasacin ms elevado.
93
Cuadro N5
Determina tiempos
estimados de duraci
n de edificios has
ta reparacin integr
al, inhabilitacin o
caducidad funciona
l. Si pasado el 50
% del tiempo no s
e prevee ninguno
de estos tres casos
,
hacer la correccin
de tiempo a criterio
(algunos edificios p
blicos o monumen
tales, etc.)
Asimismo cuando
se ha producido pr
ematuramente un d
eterioro considerabl
e por mal trato o
accidentalmente, d
ebe reducirse el tie
mpo estimado a cri
terio.
CLA
SE D
E ES
TRU
CTU
RAS
TIE
MP
OE
NA
O
S
9
8
5
5
8
4
8
4
94
COEFICIENTES DE DEPRECIACIN POR ANTIGUEDAD

VALOR VIVIENDA DEPRECIADA = VALOR REPRODUCCIN x COEFICIENTE
Tipo de
Estructura (*)
Aos de antigedad (hasta..)

20
10
A.R.
A.A.
M.D. a)
M.D. b)
M.T.
0,85
0,80
0,80
0,70
0,20
0,70
A.D.
(*)
30
0,70
0,60
40
50
0,50
0,45
0,60
0,40
0,00
0,55
0,40
0,25
0,30
0,15
0,40
0,30
H.A. = Hormign Armado

A.R. = Albailera Reforzada
A.A. = Albailera
M.D. = Madera
a)
Impregnadas - durabilidad 1
b)
No impregnadas - durabilidad 2 3
M.T. = Acero con Albailera
A.D. = Adobe
0,35
0,30
0,40
0,35
0,80
0,55
60
0,25
70
0,30
0,25
80
0,25
0,20
0,20
0,25
0,20
0,15
0,25
0,20
0,15
0,00
95
IV.4.5 TABLA APROXIMADA DE VALORES DE EDIFICACIN UF/M2
Material base
Calidad
Terminaciones
Clase
Bueno
egular
lo
Acero
ms
de 4
45
Muy
alta
40
37
Buena
30
Alta
H.A.ms
de 4
35
29,75
31 a 40 a
os
Regular
Malo
Bueno R
Malo Bueno Regular Ma
35 29,70 23,80 26,20 22,3017,8021,50 18,2014,60
29,60 23,70
44
21 a
30 a
os
32 27,20 21,70 24
Corriente 25
pisos
19
20,4016,3019,50 16,50 13,20
22,20 19,10 15,50 18
15,30 12,20
20,80 16,40 18,70 15,90 12,70 15,30

Muy
alta
33
28
13
10,50
22,4027,10 23 18,4020,40 17,2013,80
38
Alta
28,8024,20 19,40 23,50 20,10 16
Buena
24
20,50 15,80 20,50 17,50 14,50 16
17,60 15
12
13,60 10,90
Corriente 20,50 17,10 14,20 17,10 14,50 12,50 12,90 10,90 8,70
H.A. hasta de
35
4
pisos
Muy
30
26
Buena
22
C
11 a 20
aos
e
st
r
u
ct
u
r
a
pisos
Nuevo
Alta
27,3023,20 18,60 22,30 18,90 15,1017,70 15
24,6020,90 16,70 19,70 16,70 13,4015,50 13,20 10,50
19,80 16,50
13,80 16,50 14,50 11,90 13,20 11,20
Corriente 16,80 14,50 11,80 14,50 12,20 10,20 11,30 9,60

Albaile
ra
reforzada
22
25
12
Luj
o
20,1016,50 12,80 16,20 13,2010,5012,50 11
Buena 15,1012,50 9,90 12,80 10,20 8
10,30 8,70
9
7,70
8,80
7
16
D
Media
12
9,90
9,90
8,90
Albailera
sin 15,50 Media 10,
50
6,50
6,80
5,40
5,80
4,70
reforzar
E
18
15
F
12,20
9,50
Madera20,85
alta
16 13,60 11
13
Buena
13,50 11,50
9,20
12,40 10,50 8,50 9,90
6,70
Media
12,40 10,80
8,70
10,20
5,50
Adobe14,50
Buena
Media
alta
10,30 8,80
8
6,40
8,60
6,90 8,50
12,3010,50 8,40 10,50 8,90 7,10 8,40 7,10 5,70

7,10
8,80
7,50
5,90
5,20
6,50
5,50
4,50 5,20
Fuente: Manual de TASACIONES actualizado a julio 2000

96
11,509,30 10,50 8,80
4,80
4,50
3,60
CAPTULO V
FOTOGRAFAS
Se deben adjuntar a la
tasacin las fotografa
s tomadas a la propied
ad.
CAPTULO VI
APLICACIN
Aplicacin de la meto
dologa de tasacin ur
bana en un departame
nto
TASACIN COME
RCIAL
ANTECEDENTES G
ENERALES
Av. Vitacura
DirecciN 6256, Dep
n del In to. 603 Torre
mueble: C.
Comuna:
Vitacura
fs. 51094 N 3
7242 ao 1995
, del Conserva
dor de Bienes
Races de Sant
iago.
Depto. 1427527, $34.979.7
87.- 1er Semes
tre 2001.,
Bodega 1427591, $ 229.802
.- 1er Semestre
2001.
Estac. 1427655, $ 842.606
Rol de .- 1er Semestre
valo 2001.
l SI.I.:
I
n
s
c
r
i
p
c
i
n
:
Superficie 112,00 m
artamento: 2.
Superficie
bodega
3,36
m2.
Superficie estacionami
ento: 11,00 m2.
Tipo de inmueble en e
studio: Departamento
con estacionamiento y
bodega incluida.
Fecha d
18 de En
e infor
ero de 20
me:
0l.
V
$ 15.787
a
,71.l
o
r
U
.
F
.:
1.- CLCULO DEL VALOR DEL M2 DE CONSTRUCCIN

Simbologa
C = Cemento (saco)
M = Pulgadas Madereras
L = Ladrillo (unidad)
F = Kg de acero
J = Jornal (unidad)
Fuente:
Publicacin
Manual de Tasacin
1.1 OBRA GRUESA
Hormign Armado sobre 15 pisos
Cantidad por M2Valor en UF (sin IVA) Valor UF/M2
Especificaciones
C
10.5
2.10
7.5
1.20
50.0
8.5
3.40
Total = 7.70 UF/M2 sin IVA
TOTAL OBRA GRUESA + IVA = 9.90 UF/ M2

1.2 TERMINACIONES
Especificaciones
Material
% sobre Obra
Gruesa
Cubierta
Plancha acanalada asbesto

cemento
Instalaciones
Agua
Alcantarillado
Gas
Instalacin elctrica embutida
0.39
4.00
14.00
Artefactos
98
rasos
0.33
Revestimiento exterior Pintur
es
a
Revestimientos interiores y Pintura
8.00
cielos
Pavimento
Parqu
45.00
21.0
Ventanas
Fierro
9.00
Total = 138.72%
4.00
9,09 + (9,09 x 138,72/100) = 21,70 U.F/M2

Valor Fsico Base Total = 21,70 UF./M2
VALOR DE REPOSICIN DE LA CONSTRUCCIN
= 21,70
U.F./M2
2.- MTODO DE COSTO REPOSICIN (VALOR FS

ICO)
Superficie edificada total

Superficie comn total
Superficie total de terreno
Antigedad del edificio
=
= 12.17 M2 = 112. 00 M2 = 8.940:24 M2 = 876 24 M2 = 8.064.00 M2
= 3.980.00 M2. = 20 aos
2.1 VALOR DEL METRO CUADRADO HORMIGN

ARMADO
De acuerdo a valor obtenido de la tabla anterior 21.70 UF/
M2
Superficie til del departamento: 112,00 M2
As tenemos ( 112,00 M2 X 21.70 UF M2 )
2.430,40
99
2.2 SUPERFICIE COMN POR DEPARTAMENTO

Superficie comn por departamento = 12,17 M2
Valor M2 Hormign Armado = 21,70 m2
UF 264,09
Luego 12,17 M2 X 21,70 UF/M2
2.3 VALOR DE ESTACIONAMIENTO Y BODEGA

De acuerdo a los valores comerciales que maneja actualmente es
ta Secretaria Regional
Ministerial, se estim que el valor comercial promedio por M2 de
estacionamiento y
bodega es de 12 UF/M2
= 40,32 UF
12UF/M2 X 3,36 M2 (bodega)

12UF/M2 X 11,00 M2 (estacionamiento)
= 132,00 UF
2.4.-INCIDENCIA DEL TERRENO O ALICUOTA

Cuota de terreno para este departamento:
Superficie til edificada
m2 =f = 0,49
8.064,00 m2
Alicuota = fx (Superficie departamento + Superficie comn por

departamento.)
Alicuota = 0,49 x (112,00 + 12,17) = 60,84 m2
A este departamento le corresponde 60,84 m2 del terreno total.
100
VALOR DEL METRO CUADRADO DE TERRENO

ESTUDIO DE MERCADO
1997 al cuarto semestre de 2000 (1000-5000)
Av. Kennedy - g. AldereteBoletn N 60
Mercado de suelo urbano
- Vitacura Boletn N 61= 2
en el rea
Luis Carrera
8.79
Metropolitana (Trivelli)
Boletn N 62
ector 126b
Boletn N 63 = 3
6.77
Boletn N 64 = 3
4.00
Boletn N 67
Boletn N 68 = 4
0.45
Boletn N 69
Boletn N 70
Boletn N 73 = 2
7.19
Boletn N 74 = 2
6.52
Mediante el anlisis de Mercado extrado del, Boletn Mercado d
e Suelo Urbano (Trivelli),
del ao en curso y considerando las caractersticas del sector ubi
cado en un rea de nivel
alto de la capital, se estima que el valor de terreno por M2 en esta
zona es de 26,86 UF del
promedio entre el boletn N 73 y N 74, ya que se considera com
o un buen reflejo de la
situacin de oferta y demanda dada la situacin econmica actual
.
Luego 60,84 X 26,86
= 1.634,16 UF
2.5.- VALOR TOTAL DEL DEPARTAMENTO:

Terreno
UF 1.634,16
Estacionamiento
UF 132,00
Bodega
UF 40,32
Departamento (nuevo)
UF 2.694,49
DEPRECIACIN DE LA CONSTRUCCIN:
A.- Antigedad: 24 aos
Fuente: Manual del SERVIU (cuadro 3, pgina 35) corresponde u
n 70%
2.694,49 x 0.70 =1.886,14 U.F
B.- Por estado de mantencin 25%
Fuente: Manual de tasacin de Roger Debarbieri
1.886,14 x 0,75 = 1.414,61 UF

Luego el valor actual de la construccin 1.414,61 UF
101
Terreno
Estacionamiento
UF 40,32 Bodega
UF 1.414.61
(depreciado)
TOTAL UF 3.221,09
3.- MTODO POR ANLISIS CO
MPARATIVO:
VA
LOR
UB
FU ICA
ENTE CI
V
A
L
O
R
UF / M2
ACOP
Vitacura2000
Juan XXI
II
ManquehueVitacura
45.000.0 20,36
00 (140
m2)
54.834.500
(90 m2)
38,59
Vitacura-Coronel
55.000.000
Avendao
0 m2)
34,84
Vitacur
a 5421
32,7
47.000.00
0 (91 m2)
1
Mercurio
Vitacura/Luis
/01
Carrera
4.900 U
F
Juan XXIII
Vitacura
Manquehue/Vitacu
ra
50.000.000
45.900.000
PROMEDIO
87,91 UF/m2 / 3 = 29,30
No se consider en este clculo la ofe
rta de Manquehue - Vitacura por cor

responder a
una propiedad de slo 4 aos de anti
gedad y sus gastos comunes muy po
r debajo de
la propiedad fiscal. El precio oferta
se considera aumentado entre 5 al 1
0% antes de
la venta.
29,30 UF m2 x 0,93 = 27,25 UF / m2
27,25 UF/m2 x 112,00 m2 (tiles) = 3.
052,00
VALOR MTODO POR ANL

ISIS COMPARATIVO = 3.052,00 U
F
102
4.- VALOR PROMEDIO DE SISTEMAS

MTODO DE COSTO DE R
EPOSICIN
= UF 3.221,
09
= UF 3.052,0
MTODO POR ANLISIS COM 0
PARATIVO
PROMEDIO
VALOR TOTAL DEL DEPA

RTAMENTO
= UF 3.136
,54
NOTA: A la fecha de este informe existe una deuda

de gastos comunes que alcanza la cifra
de $ 2.039.750 (dos millones treinta y nueve mi
l setecientos cincuenta pesos), ms lo
correspondiente al mes de febrero $ 100.000 (cien
mil pesos) da un total de $ 2.139.750
(dos millones ciento treinta y nueve mil seteci
entos cincuenta pesos) los que sern
descontados del valor comercial de la propiedad.
Valor en UF de gastos
comunes
VALOR TOTAL DEL DEPAR

TAMENTO
= UF 13
5,53
= UF 3.001,
01
103
GRFICOS DE LA MATRIZ
104
SECTOR
PREDIO REF
ERENCIA
URBANO
% de
variabl
e
valoraci
nota
n
variab
le
UF 3,80 x m2
Urbanizacin
20
equipamiento
60
80
70
60
topografa
geometra
inundabilidad
10
drenaje
suelo para fund

aciones
90
TOTA
L
KC=
0.903703704
105
SECTOR
PREDIO A
TASAR
URBANO
% de notavaloraci
ariablevariable
n
Urbanizacin
20
Equipamiento
80
70
50
70
Topografa
Geometra
Inundabilidad
60
Suelo para fundaciones
VALOR TASACIN
UF x M2
5
10
5
3.43407
41
106
SECTOR RURAL
PREDIO REF
ERENCIA
% de nota valoraci
riable variabln
e
UF 5,80 x ha
60
50
60
80
Riego
15
Clase de suelo
TOTAL
20
107
SECTOR RURAL
PREDIO
A TASAR
% nota valoraci
variabl
variabln
e e
50
70
80
70
riego
15
clase de suel
o
64.5
VALOR TASACI
N UF x Ha
20
6.394
8718
108
TASACIN SITIOS URBANOS
VARIABLES EXTE
RNAS
70 %
10
109
VARIABLES INTE
RNAS
30 %
TASACIN RURAL ZONA NORTE
VARIABLES EXTERNA
S
30 %
10
110
VARIABLES INTERNA
S
70 %
TASACIN RURAL ZONA CENTRO
VARIABLES EXTERNAS
30 %
10
111
VARIABLES INTERNAS
70 %
TASACIN RURAL ZONA SUR
VARIABLES EXTER
NAS
35 %
10
112
VARIABLES INTER
NAS
65 %
ANEXO
CRITERIOS PARA UN ANLISIS TERRITORIAL
DE LA
PROPIEDAD FISCAL
INTRODUCCIN
1.
El anlisis territorial y la valoracin
2.
El anlisis territorial, la validacin catastral y el Comit
Consultivo.
3.
Gestin territorial y su impacto
4.
Caractersticas de la propiedad fiscal

4.1 Urbana o rural
4.2 Abundante o escasa
4.3 Superficie extensa o reducida
4.4 Superficie homognea o heterognea
4.5 Uso del suelo
4.6 Con bordes de inters o mediterrnea
4.7 De distinta altitud
4.8 Coberturas naturales
5.
Anlisis grfico del territorio fiscal
6.
Subdivisin de la propiedad
7.
Formacin de la propiedad
113
INTRODUCCIN
El anlisis territorial pued
e ser una tarea inagotabl
e, baste mencionar la ext
ensa y creciente
bibliografa relativa a este t
ema. En el marco de la ne
cesidad de contar con una
pauta general, que
permita contextualizar una
propiedad - inmueble fisca
l - relacionarla con su ent
orno inmediato,
mediato y lejano -, se nos
ha encomendado la tarea d
e redactar a continuacin al
gunos conceptos
bsicos sobre Anlisis Terr
itorial, aplicables en la rel
acin propiedad fiscalterritorio.
Todo criterio es subjetivo,
relativo y no pocas vec
es discrecional. El criterio
personal - el
convencimiento personal, la
opinin que se expone y d
efiende -, ocupa un reducid
o espacio en una
gama de posibilidades.
Si bien toda propiedad in
mueble tiene caractersticas
y valor, independientement
e de quien es el
propietario, en el Ministerio
de Bienes Nacionales (MB
N), hemos llegado al conve
ncimiento que la
gestin de la propiedad fisc
al difiere sustantivamente d
el corretaje de una propied
ad privada. En la
gestin de un inmueble fisc
al, en mayor o menor medi
da, siempre subyace la int
encin o bsqueda
de una colaboracin al des
arrollo econmico y social,
por tanto, la generacin d
e plusvalores que
puedan favorecer a la comu
nidad, especialmente a los
grupos sociales ms desfavo
recidos.
En la gestin de la propied
ad fiscal, resulta imprescind
ible contar con antecedentes
territoriales para
permitir una visualizacin
global, de manera tal, que
pueda ser implementado e
l proyecto ms
provechoso y a la vez, el re
sguardo y valorizacin de al
guna propiedad fiscal reman
ente.
Se ha incluido este captu
lo - y los conceptos relac
ionados con la Rentabilid
ad Social de un
proyecto-, con la intencin
de poner nfasis en la neces
idad de entregar argumentos
en el proceso de
asignacin, relacionados co
n las externalidades positi
vas o el impacto que un
a gestin puede
provocar en un territorio m
s amplio que el de los lmit
es de la propiedad fiscal.
1.
El anlisis territorial
y la valoracin
El anlisis territorial debe
ser el fundamento, la base
argumental en la valoraci
n de un inmueble
fiscal para tomar una ace
rtada decisin de asignaci
n o tipo de administracin
de un inmueble
fiscal: venta, arriendo, conc
esin, destinacin, adquisici
n, permuta, transferencia.
La entrega de antecedentes
que coadyuven a una deci
sin de asignacin, debe s
er fundamentada
desde una base bastante dif
cil de definir: el buen crit
erio. Toda decisin se adop
ta con un criterio,
pero ste puede ser enriquec
ido en forma continua con l
a adicin de diferentes punt
os de vista.
2
El anlisis territorial,
la validacin catastral y el
Comit Consultivo
El Ministerio de Bienes N
acionales, en el marco de
la implementacin de un n
uevo modelo de
gestin territorial, se encue
ntra en una etapa de perfe
ccionamiento de procedim
ientos catastrales
para asegurar la certidu
mbre de propiedad - p
rocedimientos de validaci
n catastral- e
implementacin de metodol
ogas de valorizacin y anl
isis de las particularidades d
e un bien fiscal,
materias de discusin en los
comits consultivos.
114
El objetivo bsico de este documento, es el de servir como una pauta para relacionar aspectos
relevantes de la propiedad fiscal con su contexto territorial. Tiene por meta el servir como
complemento para quienes participan en el proceso de valoracin de la propiedad fiscal.
3.
Gestin territorial y su impacto
Es posible constatar que en forma recurrente, no se ha evaluado adecuadamente la importancia del

impacto que puede producir la gestin de una propiedad fiscal en su medio geogrfico, tanto en su
vecindad inmediata, como en un entorno ms general. La carencia de lo que hemos denominado
visin amplia en la gestin de lotes segregados a una propiedad fiscal mayor, puede finalmente
generar una disminucin del valor - o posibilidades de un desarrollo ms eficiente - a toda la
propiedad fiscal remanente.
As por ejemplo, en los actos de administracin y asignacin del Ministerio - otorgamiento de
ttulos, ventas, concesiones, transferencias, etc - el Fisco debe proteger y asegurar el acceso a
espacios patrimoniales apreciados por la comunidad, tales como : playas de mar, lagos, ros, valles y
montaas, o simplemente, a otras porciones de propiedad fiscal.
Una bien informada relacin predio-territorio, en sus distintas escalas, debe generar toda la
argumentacin y justificacin de las decisiones de gestin de la propiedad fiscal.
4.
Caractersticas de la propiedad fiscal
Todo bien inmueble y la propiedad fiscal con algunas particularidades, pueden tener variadas
caractersticas o variables. Estas puede ser :
4.1
Urbana o rural.
Legalmente, y as lo ha definido la informacin catastral que el Ministerio ha generado, se considera

propiedad rural a todo el espacio que est ms all de un lmite urbano, determinado en un
instrumento de planificacin. En el anlisis territorial que proponemos, la clasificacin de propiedad
urbana o rural no tiene estos lmites tan tajantes, siendo necesario aplicar un criterio adaptable a
cada situacin particular.
Existen numerosos centros poblados, de relativo crecimiento y densidad, que no poseen un marco
regulatorio que regule su desarrollo. Estos no poseen ni siquiera un Lmite Urbano que constituye el
primer y ms bsico instrumento de planificacin.
Todo poblado, independientemente de su categora legal, tiene una superficie de ocupacin y ciertas
reas que constituyen un lgico o previsible crecimiento poblacional. Esta superficie, para los
efectos de una valoracin, debiera ser considerada como rea urbana, ms all de la clasificacin de
ruralidad, incluyendo la otorgada por nuestra propia definicin oficial. Nos referiremos a ella como
propiedad urbana de una localidad con instrumento de planificacin pendiente.
Los inmuebles urbanos pueden ser clasificados como ubicados en un espacio intraurbano,
periurbano o extraurbano, ms all de su estatus legal actual.
115
4.2 Abundante o escasa.

Si bien es cierto, el suelo por su
naturaleza siempre ser catalogado
como un recurso escaso,
especialmente el suelo urbano. Sin
embargo, es necesario distinguir di
stintas realidades regionales
en cuanto cantidad de superficie de
propiedad fiscal.
Una administracin, mejor an una
asignacin, fundamentada en criter
ios de escasez, debe ser el
resultado de un anlisis territorial
ms discutido, meditado y exhaus
tivo. Un desaprovechamiento
de las ptimas capacidades del bie
n inmueble, en circunstancias de
escasez, es un evento que no
puede ser aceptado.
La asignacin de propiedad fiscal
con criterios de mayor abundancia,
no justifica una asignacin
ineficaz, pero en general se ado
ptan decisiones con mayor celeri
dad y por tanto con menos
elementos de anlisis. En estas regi
ones la demanda frente al principal
proveedor de suelo, el Fisco,
exige urgencia en la gestin.
4.3 Superficie extensa o reducida
.
La superficie de un predio es de m
agnitud relativa. Un predio urbano
es extenso cuando supera en
un 100 % el tamao mnimo estable
cido en el instrumento de planificaci
n, de manera tal que puede
ser objeto de una subdivisin. Cua
ndo el predio, siendo de caracterst
icas urbanas, no se encuentra
normalizado por un marco regulat
orio, el tamao normal de una pro
piedad tiene relacin con la
aptitud y uso tpico de los predios e
n la localidad.
La calificacin de la magnitud de
la cabida de una propiedad rural,
debe ser el resultado de un
anlisis de toda su superficie, topo
grafa, altitud, ubicacin, accesibili
dad, clima y potencialidades.
Este es un tema controversial, pues
una hectrea en el valle de Aconcag

ua puede ser comparada con
100 ha en Osorno y con 1000 ha en Palena.
4.4 Superficie homognea o het
erognea
Relacionado con el punto anterior y
especialmente en el anlisis de la
propiedad rural, es necesario
encontrar y dimensionar las distintas
zonas que componen el todo.
Si el predio es de superficie homo
gnea, similar pendiente y calidad
de suelo, se constatarn pocas
zonas. Probablemente reas en c
ontacto con caminos, zonas con
bordes a cuerpos de agua,
remanentes de coberturas nativas, e
tc.
Si la propiedad es notoriamente de
tipo heterognea, es necesario aislar
, dimensionar y describir las
vocaciones de uso o potencialidade
s de cada una de las diferentes z
onas. Estas reas constituyen
unidades de similar: pendiente,
calidad de suelo, cobertura natu
ral, accesibilidad, riesgo o
seguridad, orientacin, puntos de vi
sualizacin paisajstica, presencia de
patrimonio, etc.
4.5 Uso del suelo.
Como producto de identificacin an
lisis y proporcin de cada una de
las partes es posible contar
con los antecedentes para disear
las unidades funcionales en que
podra descomponerse la
propiedad total, y por consiguiente,
asignar cada unidad a quien tenga l
a capacidad de desarrollar el
potencial que stas tienen.
116
La asignacin de suelo debe ser absolutamente justificada con la actividad principal del proyecto
presentado. Todo proyecto plantea algunos usos complementarios, pero stos deben ocupar slo un
porcentaje reducido del total de la superficie solicitada.
En ausencia de un proyecto, es necesario analizar el predio y diagnosticar si ste conforma una
unidad indivisible o susceptible de mltiples subdivisiones o zonificacin de acuerdo diferentes
variables.
Al igual que el concepto de tamao relativo de la propiedad, la descripcin de uso y particularidades
del suelo, tiene relacin con la superficie mnima de suelo necesaria para una actividad especfica.
4.6 Con bordes de inters o mediterrnea
En la asignacin de propiedad fiscal es de especial importancia hacer un distingo entre una
propiedad mediterrnea y otra, que hemos denominado de borde, o con bordes de inters. Estos
pueden ser una va de calidad, el borde de un cerro de inters paisajstico o conservacin, el borde
de un Parque, el borde de un ro o cuerpo de agua y el borde marino.
Cada uno de los bordes plantea una situacin de anlisis especial. La franja de terreno aledao a
una va de importancia puede ser objeto de un uso de mayor intensidad. Entre una propiedad y un
Parque es necesario plantear una zona de amortiguacin. Los bordes de ros, lagos y mar requieren
de una zonificacin especial, que aseguren el uso social o al menos, la accesibilidad al bien.
4.7 De distinta altitud
Se ha mencionado la altitud como un lmite a una zonificacin, pues a mayor altura baja la
intensidad de uso, la habitabilidad y la productividad y nacen usos de mayor especializacin.
4.8 Coberturas naturales
El catastro del bosque nativo nos puede proveer una valiosa informacin inicial acerca de usos de
suelo, no como potencialidades sino como uso natural del suelo. Toda zonificacin de predios
rurales debe considerar este tipo de informacin, para descartar cualquier proposicin que pudiera
vulnerar algn bien patrimonial natural. Las comunidades locales han desplegado gran actividad,
defendiendo bosques y desiertos.
Cuando por su cabida o valor, se trata de una propiedad fiscal relevante, es necesario adoptar los
siguientes pasos:
5.
Anlisis grfico del territorio fiscal
La gestin de la propiedad fiscal - especialmente rural -, exige a lo menos un anlisis espacial

preliminar que denominamos, visin o contexto territorial del predio. Para ello, es necesario contar
con antecedentes grficos de un rea sustancialmente mayor que el predio analizado. Estos pueden
ser: fotografas areas, ortofotos, cartas, catastro de coberturas naturales, etc.
117
6.
Subdivisin de la propiedad
La situacin y ubicacin de una propieda

d puede ser muy diversa. La situacin es
la relacin entre
la propiedad y el centro poblado ms cer
cano, un camino, un lugar conocido. La
ubicacin de un
inmueble debe ser entendida como la re
lacin entre una parte posible objeto
de un acto de
administracin -, y el total de la superf
icie de la propiedad. Si la porcin en
negociacin es
porcentualmente muy inferior a la totalida
d del predio o inscripcin fiscal, se deno
mina segregacin
de un lote, pero en rigor, se trata de una s
ubdivisin de la propiedad.
Toda subdivisin debe quedar expresada
grficamente con una Situacin Anterior
y una Situacin
Propuesta.
7.
Formacin de la propiedad
La informacin catastral se maneja en tre

s mbitos:
El catastro legal, informacin escrita y co
n cifras. La hemos denominado informaci
n alfanumrica.
Es un catastro que contiene informacin pr
opia de lo que se denomina Folio Personal
El catastro fsico, con mensuras, Georrefer
enciacin, planos, grficos.
De la informacin del catastro fsico y de
l proceso de Formacin de la Propiedad,
nace lo que se
denomina Propiedad Real ( Property Form
ation/ Real Property)
El concepto de la propiedad real, es de l
a mayor importancia. Si la propiedad per
manece informe,
sin forma descriptible, basada en descri
pciones de lenguaje, como tal siempre
interpretable, la
propiedad no es real, tiene una tendencia
a la desaparicin.
Esta ltima idea se plantea slo como u
n inicio de una discusin y acciones, id
entificacin de
unidades de uso del suelo, amalgamacin,
particin, subdivisin y por sobre todo r
einscripcin de
cada unidad por separado, con parmetros
cientficos, es lo que permitir la inequv
oca gestin del
suelo y su uso ms eficiente.
118
LA EVALUACIN SOCIAL DE UN PROYECTO

La evaluacin social de un proyecto, constituye un tema de
creciente inters, difcil de abordar y
con resultados de complicada demostracin y generalmente ma
teria de discusin.
Sin embargo, la evaluacin econmica del Manual de TAS
ACIONES del Ministerio de Bienes
Nacionales, necesita ser complementada con conceptos relaci
onados con la evaluacin social de
proyectos de inversin.
Lo anterior, con el propsito de inducir a los tasadores del Min
isterio, a desarrollar una visin ms
amplia al emitir una opinin sobre el valor de una propi
edad fiscal. sta, que podra estar
subvalorada, al emplearse un mtodo de tasacin inadecuado,
que no refleje su verdadero potencial
y o su rol vocacional social.
Recordemos que la definicin amplia
opiedad indica que es su mayor
provecho econmico
del valor de una pr
Proyecto de inversin
Desde un punto de vista netamente econmico, un proyecto
de inversin, es el flujo de costos y
beneficios que circulan en distintos perodos de tiempo.
En la evaluacin econmica de proyectos, resulta funda
mental la identificacin de costos y
beneficios atribuibles al proyecto y valorarlos, con la finalidad
de emitir una opinin respecto a la
conveniencia - o inconveniencia - de ejecutar determinado pro
yecto.
Para quin aporta el dinero, el financista, el proyecto no es ot
ra cosa que el inicio de un flujo de
dinero, ingresos y egresos que ocurren en un perodo de tiemp
o. Lo importante es determinar si los
flujos de dinero son suficiente para cancelar la deuda. Es
ta accin se denomina evaluacin
financiera de proyectos.
Para expresar el resultado de un anlisis econmico- fina
nciero, se utilizan grficos cuyas
ordenadas, eje Y, miden beneficios netos en moneda de ig
ual valor. Estos valores pueden ser
positivos o negativos, en relacin al tiempo expresado en el eje
X, o abscisa.
119
El grfico N 1 representa un proyecto de inversin de una central hidroelctrica, con una

gran inversin inicial y beneficios anuales pequeos
tiempo
GRAFICO N1
El grfico N 2 representa una plantacin de pinos con dos raleos y un corte

final (cosecha)
BN
tiempo
GRAFICO N2
beneficios, de distintas
conveniente de ejecutar.
120
es un proceso que implica identificar, medir y valorar costos y

alternativas de proyectos, y establecer as, cual de ellos es el ms
Es de importancia en esta actividad, identificar con claridad costos y beneficios atribuibles al

proyecto. La inclusin de costos y beneficios que no provienen directamente e inequvocamente
del proyecto, conducen a una evaluacin errnea y consecuentemente a decisiones equivocadas.
Para identificar costos y beneficios pertinentes de un proyecto, debe inicialmente ser definida una
situacin base o sin proyecto.
El proceso de evaluacin cuantificar los flujos de costos y beneficios de cada una de las
alternativas con proyecto ,
situacin sin proyecto.
Es necesario enfatizar que se deben adoptar valores optimizados de la situacin sin proyecto, que
no corresponden necesariamente a la situacin actual. El proceso de optimizacin implica la
consideracin de una racionalizacin de procedimientos y adecuacin mediante inversiones
menores.
Se presenta el siguiente ejemplo para clarificar lo anteriormente planteado:
En un puerto determinado, haba un nmero creciente de barcos a la espera de un sitio de atraque
para ser descargados. El estudio de prefactibilidad haba medido y valorado los beneficios que
significara la construccin de sitios adicionales de atraque, concluyendo que la rentabilidad social
para el pas era del 13 %. No obstante este resultado categrico, se encarg un reestudio de la
situacin, concluyendo que la construccin era slo una alternativa ms para el aumento de la
capacidad portuaria. Este operaba slo 10 horas, la actividad de importacin no ejerca una presin
por cambiar la situacin, pues el acopio de mercadera resultaba conveniente por el bajo canon de
arriendo de los sitios de almacenaje. La conclusin final fue que la situacin base o sin proyecto,
optimizada con tres turnos de operacin de los sitios y, subiendo las tarifas de bodegaje, podran
postergar la construccin de un nuevo sitio por 15 aos.
En la evaluacin de proyectos de inversin, como la del ejemplo anterior, siempre es necesario
estudiar la posibilidad de postergacin de un gasto relevante de recursos, siempre escasos.
EL ROL DE LA EVALUACION SOCIAL
La evaluacin social de proyectos de inversin, la determinacin de la rentabilidad social de
proyectos, cuyos bienes y servicios no estn disponibles en el mercado, como por ejemplo: calles,
carreteras menores, forestacin de calles, reas verdes, espacios comunitarios, equipamiento social,
etc; que en trminos financieros no tienen rentabilidad, pero socialmente si, pudiendo enumerar
muchos beneficios que son capturados por la gente. As, el pavimento de calles disminuyen la
contaminacin, conectan a la gente y localidades en forma ms rpida y eficiente, las reas verdes
mejoran la salud a de las personas, disminuyen el riesgo de enfermedades; en fin, disminuyen el
ausentismo laboral, aumentan la productividad.
En la investigacin de costos, al evaluar un proyecto de connotaciones esencialmente sociales, es
necesario tener claridad en la definicin del precio social, pues generalmente posee distorsiones
provenientes de subvenciones e impuestos especiales.
La distorsin que ejerce un precio subvencionado ser importante identificarla en mercados de
bienes ntimamente relacionados con los de un proyecto. A manera de ejemplo: un subsidio a los
121
ferrocarriles y transporte areo en la evaluacin de proyectos de camino; o un subsidio al gas

licuado en baln, en la evaluacin de un proyecto de gasoducto o red de distribucin de gas de
caera.
Los proyectos planteados para ser implantados sobre propiedad fiscal, son generalmente proyectos
de rentabilidad econmica privada. En la evaluacin de ellos, es necesario identificar las
distorsiones que pudieran afectarlas. Considerar externalidades, negativas o positivas, que afecten a
Finalmente es necesario recordar la naturaleza y definicin bsica de un proyecto a desarrollar por
un agente privado. ste tiene obviamente costos, recursos que el inversionista arriesga para
conseguir determinados beneficios, obvia y sustancialmente mayores que los costos. Los beneficios
deben ser ntegramente capturados por quien desarrolla el proyecto, deben ser debidamente
definidos en magnitud y completamente internalizados. Estos no se pueden diluir y ser captados por
otros beneficiarios, especialmente cuanto stos pudieran ser otros inversionistas, incluso
eventuales competidores. Paradojalmente, en la evaluacin que el Ministerio de Bienes Nacionales
realiza, consciente o inconscientemente, busca el mximo de externalidades positivas que puedan
ser capturadas socialmente. Subyace as, en la determinacin de realizar una determinada gestin, la
bsqueda de la mxima rentabilidad social del proyecto presentado.
Fuentes: Evaluacin Social de Proyectos de Ernesto R Fontaine

Introduccin a la Evaluacin de Proyectos R. Sappag
Inversin Pblica Eficiencia y Equidad Midepln
122

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GOBIERNO DE CHILE

MINISTERIO DE BIENES NACIONALES

SANTIAGO JUNIO 2007

MINISTERIO DE BIENES NACIONALES

La redaccin original del presente Manual, ha sido el traba

Divisin del Catastro

El presente Manual de Tasacin de la Propiedad Fiscal,

MANUAL DE TASACION DE LA PROPIEDAD FISCAL

Vocacin de Uso del Sector.

III 1.d Conectividad a Centros Poblados

III.1.e Servicios Bsicos..

Empastadas y Cultivos Industriales ....................................................

Bosque Nativo Comercial ................................................................................

CAPTULO VII ......................................................................................................................

Antecedentes Legales ...................................................................................

Valorizacin de los predios de referencia ..................................................

CAPTULO VIII ...................................................................................................................

SISTEMAS DE INFORMACIN GEOGRFICA ...........................................................

TASACION DE INMUEBLES FISCALES URBANOS

CAPTULO III ................................................................................................................................

IDENTIFICACIN DEL INMUEBLE ................................................................................

CLASIFICACIN DE FACTORES ...............................................................................

Factores externos del sector ...........................................................................

IV.3.1.a Por importancia de las vas o calles de acceso ........................................... 87

IV.4 CLCULO DEL VALOR COMERCIAL DE LA CONSTRUCCIN ...................................

TASACIN COMERCIAL ...............................................................................................................

1.1.- Obra Gruesa ....................................................................................................................

2.1 Valor del metro cuadrado (m) hormign armado ......................................................

GRAFICOS DE LA MATRIZ.................................................................................................................... 104

Bien Inmueble: es un bien econmico cuya caracterstica ms importante es su

inamovilidad; representa el opuesto a un bien mueble, que es posible moverlo.

Accesibilidad: se define como el acceso o llegada al predio, adems la cercana o

colindancia a las principales vas de acceso del sector o zona.

expresin en dinero de un inmueble.

Conservador de Bienes Races, Corredores de Propiedades, Servicio de Impuestos Internos

un proyecto de inversin, en donde el inmueble tiene participacin en un negocio cuyo

Tasacin por Costo de Reposicin, se aplica principalmente a construcciones. En este m

Son aquellas que define

III.1.a Vocacin de Uso

un inmueble no est sien

Tabla para la caracterizacin de la o las Vocaciones de Uso del Sector

SI EL PREDIO TIENE ALGN ATRACTIVO TURSTICO, INDICAR CUAL ES:

SI EL PREDIO TIENE POTENCIAL TURSTICO INDICAR POR QU?

Este elemento es claramente influenciador de la Vocacin de Uso del predi

elementos de habitabilidad. Altitudes elevadas suelen ser territorios con climas

Aqu se indica la distancia ent

TIPOS DE ACCESOS Y DISTANCIAS:

Para aplicar el mto

tiempo de viaje este

III.1.c Clase de Caminos

Tabla clasificacin segn clase de camino

III.1.d Conectividad a Centros Poblados:

Tablas de apoyo para calificar la accesibilidad, conectividad y tipos de caminos

III.1.e Servicios Bsicos

Tabla para la calificacin de serv

III.1.f Oferta y Demanda

Son las caractersticas propias o int

III.2.c Presencia de recurso h

III.2.e Uso de Suelo

III.2.g Infraestructura interna

III.2.a Variables relacionadas con el recurso suelo

Las clases de suelo se definen de acuerdo a su potencial pro

Tierras aptas para la vida silvestre, recreacin o proteccin de hoyas