U.C.A.L.P.

FACULTAD DE DERECHO

DERECHO CIVIL IV
REALES
Gabriela Alejandra de Paulis

Cursada 2008

Profesor Doctor Andrade

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis

CIVIL IV - DERECHOS REALES

CONTENIDO
BOLILLA I DERECHO REAL............................................................................................................................................. 20
PUNTO 1 ................................................................................................ .................................................................... 20
UBICACIN DE LOS DERECHOS REALES .......................................................................................................... 20
ESQUEMAS CLASIFICATORIOS .......................................................................................................................... 20
PUNTO 2 ................................................................................................ .................................................................... 22
ORIGEN HISTRICO DEL DERECHO REAL Y DE SU TERMINOLOGA ............................................................. 22
PUNTO 3 ................................................................................................ .................................................................... 25
DUALISMO CLASICO ENTRE LOS DERECHOS REALES Y PERSONALES......................................................... 25
DIFERENCIA ENTRE LOS DERECHOS REALES Y PERSONALES. ........................................................................ 25
PUNTO 4 ................................................................................................ .................................................................... 26
TEORAS UNITARIAS ............................................................................................................................................. 26
EL PROBLEMA DEL SUJETO DETERMINADO ................................................................ ..................................... 26
PUNTO 5 ................................................................................................ .................................................................... 28
DISTINCIN ENTRE DERECHOS REALES Y DERECHOS PERSONALES ............................................................. 28
RELACIONES REALES ................................ .......................................................................................................... 31
PUNTO 6 ................................................................................................ .................................................................... 31
CASOS DE DUDOSA NATURALEZA JURDICA.................................................................................................. 31
PUNTO 7 ................................................................................................ .................................................................... 33
DERECHOS REALES IN FACIENDO................................ ................................................................................. 34
DERECHOS REALES IUS AD REM .................................................................................................................... 34
OBLIGACIONES PROPTER REM ...................................................................................................................... 34
PUNTO 8 ................................................................................................ .................................................................... 35
INCIDENCIA DEL ORDEN PBLICO................................................................................................................... 35
NUMERUS CLAUSUS ................................................................................................................................ ............ 36
FUENTES DE LOS DERECHOS REALES ................................................................................................................ 36

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
MODIFICACIN DE LOS DERECHOS REALES .................................................................................................. 37
PUNTO 9 ................................................................................................ .................................................................... 37
DERECHOS REALES PROHIBIDOS Y PERMITIDOS EN EL ART. 2614................................................................. 37
ENUMERACIN LEGAL....................................................................................................................................... 38
CONCEPTO DE CADA UNO DE LOS DERECHOS REALES NOMBRADOS POR EL ART. 2614...................... 40
DERECHOS REALES FUERA DEL CDIGO ........................................................................................................ 42
PUNTO 10 .................................................................................................................................................................. 43
CLASIFICACIN DE LOS DERECHOS REALES .................................................................................................. 43
PUNTO 11 .................................................................................................................................................................. 52
SUJETOS DE LOS DERECHOS REALES ................................................................................................................ 52
PUNTO 12 .................................................................................................................................................................. 52
OBJETO DE LOS DERECHOS REALES................................ ................................................................................. 52
BIENES COSAS PATRIMONIO ................................ ....................................................................................... 53
PUNTO 13 .................................................................................................................................................................. 56
ADQUISICIN DE UN DERECHO REAL: CONCEPCIN DE TITULO Y MODO .............................................. 56
FORMAS DE ADQUISICIN................................................................................................................................ 58
PUNTO 14 .................................................................................................................................................................. 59
RGIMEN DE LAS COSAS MUEBLES................................................................................................................... 59
EXCEPCIONES AL PRINCIPIO DE POSESIN DEL ARTCULO 2412 ................................................................ 60
PUNTO 15 .................................................................................................................................................................. 61
EJERCICIO DE LOS DERECHOS REALES................................................................................................ ............ 61
ACCIONES REALES ............................................................................................................................................. 61
CUADRO DE TRANSFERENCIA DE DERECHOS REALES................................................................................... 62
PUNTO 16 .................................................................................................................................................................. 63
DEFINICIN DE DERECHO REAL ................................ ....................................................................................... 63
ANLISIS DE LA DEFINICIN................................................................ .............................................................. 65
BOLILLA II RELACIONES REALES ................................................................................................................................... 68
PUNTO 1 ................................................................................................ .................................................................... 68
RELACIONES REALES: CONCEPTO Y DEFINICIN .......................................................................................... 68
ELEMENTOS DE LAS RELACIONES ..................................................................................................................... 68
TIPOS DE RELACIONES REALES .......................................................................................................................... 69
RELACIONES DE DERECHO................................................................................................................................ 70

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
PUNTO 2 ................................................................................................ .................................................................... 70
IMPORTANCIA DEL TEMA................................................................................................................................... 70
PUNTO 3 ................................................................................................ .................................................................... 71
POSESIN ............................................................................................................................................................ 71
CUASIPOSESIN................................................................................................................................ .................. 74
TENENCIA................................................................ ............................................................................................. 76
YUXTAPOSICIN LOCAL................................................................ .................................................................... 79
PUNTO 4 ................................................................................................ .................................................................... 79
NATURALEZA JURDICA DE LA POSESIN ........................................................................................................ 79
PUNTO 5 ................................................................................................ .................................................................... 80
FUNCIONES DE LA POSESIN............................................................................................................................ 80
PUNTO 6 ................................................................................................ .................................................................... 81
SUJETOS DE LA POSESIN.................................................................................................................................. 81
PARA ADQUIRIR POR S MISMO LA POSESIN................................................................................................ 81
PARA CONSERVAR POR S MISMO LA POSESIN .......................................................................................... 82
UNIDAD O PLURALIDAD DE SUJETOS ............................................................................................................... 82
COPOSESIN ................................ ...................................................................................................................... 82
EXCLUSIVIDAD DE LA POSESIN ...................................................................................................................... 83
PUNTO 7 ................................................................................................ .................................................................... 83
OBJETO DE LA POSESIN .................................................................................................................................. 83
LA CUASIPOSESIN ................................................................................................................................ ............ 85
PUNTO 8 ................................................................................................ .................................................................... 86
CLASIFICACIN DE LA POSESIN .................................................................................................................... 86
PUNTO 9 ................................................................................................ .................................................................... 91
PRESUNCIONES DE LA POSESIN: PRUEBA DE LA POSESIN ....................................................................... 91
PUNTO 10 .................................................................................................................................................................. 91
UNIN DE POSESIONES................................................................................................................................ ...... 91
BENEFICIOS .......................................................................................................................................................... 92
FINALIDADES................................................................................................ ........................................................ 92
REQUISITOS PARA QUE HAYA ACCESIN DE POSESIONES................................ ........................................... 92
PUNTO 11 .................................................................................................................................................................. 92
ENUMERACIN DE LOS CASOS DE TENENCIA: ART. 2462 (6 INC.) .............................................................. 92
PUNTO 12 .................................................................................................................................................................. 94

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
INTERVERSIN DEL TITULO.................................................................................................................................. 94
JURISPRUDENCIA ................................ ................................................................................................................ 95
BOLILLA III ADQUISICIN, CONSERVACIN Y PRDIDA DE LAS RELACIONES REALES. EFECTOS. ..................... 97
PUNTO 1 ................................................................................................ .................................................................... 97
ADQUISICIN DE LA POSESIN................................................................ ........................................................ 97
PUNTO 2 ................................................................................................ .................................................................... 98
ADQUISICIN UNILATERAL ................................................................................................................................ 98
PUNTO 3 ................................................................................................ .................................................................... 99
ADQUISICIN BILATERAL ................................................................................................................................... 99
TRADICIN ........................................................................................................................................................ 100
TRADITIO BREVI MANU ..................................................................................................................................... 103
CONSTITUTO POSESORIO................................................................................................................................. 104
TRADICIN BILATERAL VOLUNTARIA.............................................................................................................. 104
PUNTO 4 ................................................................................................ .................................................................. 105
ADQUISICIN DE LA POSESIN POR REPRESENTANTE: ............................................................................... 105
CUADRO ADQUISICIN DE LA POSESIN ................................................................................................ .... 106
PUNTO 5 ................................................................................................ .................................................................. 107
PUNTO 6 ................................................................................................ .................................................................. 107
CONSERVACIN Y PRDIDA DE LA POSESIN ................................ ............................................................ 107
CONSERVACIN DE LA POSESIN................................................................................................ ................ 114
PUNTO 7 ................................................................................................ .................................................................. 118
OBLIGACIONES INHERENTES A LA POSESIN: .............................................................................................. 118
DERECHOS INHERENTES A LA POSESIN ....................................................................................................... 118
PUNTO 8 ................................................................................................ .................................................................. 119
OBLIGACIONES Y DERECHOS DEL POSEEDOR BUENA FE Y MALA FE........................................................ 119
PUNTO 9 ................................................................................................ .................................................................. 119
ADQUISICIN DE LA TENENCIA................................................................ ...................................................... 119
PUNTO 10 ................................................................................................................................................................ 119
DERECHOS DEL TENEDOR................................................................................................................................ 119
OBLIGACIONES DEL TENEDOR........................................................................................................................ 120
BOLILLA IV DEFENSA DE LAS RELACIONES REALES................................ .................................................................. 121
PUNTO 1 ................................................................................................ .................................................................. 121

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
PRINCIPIOS FUNDAMENTALES ......................................................................................................................... 121
PROTECCION DE LA RELACIONES POSESORIAS EN GENERAL. .................................................................. 123
PUNTO 2 ................................................................................................ .................................................................. 123
PROTECCION EXTRAJUDICIAL DE LA RELACION POSESORIA. ................................ ................................... 123
LEGITIMACION: ................................................................................................................................................. 124
PUNTO 3 ................................................................................................ .................................................................. 124
DEFENSA JUDICIAL ........................................................................................................................................... 124
CUADRO DE RESUMEN DE PROTECCION POSESORIA................................................................. ................ 129
PUNTO 4 ................................................................................................ .................................................................. 129
PUNTO 5 ................................................................................................ .................................................................. 129
DEFENSAS O ACCIONES POSESORIAS: ART.2468 ......................................................................................... 129
CLASIFICACION DE LAS DEFENSAS: SOBRE EL HECHO DE LA POSESION:................................................. 130
TURBACIN ....................................................................................................................................................... 131
DESPOSESIN................................ .................................................................................................................... 133
OTRAS ACCIONES ............................................................................................................................................ 134
ACCION DE OBRA NUEVA ART. 2498 ............................................................................................................ 134
DAO TEMIDO .................................................................................................................................................. 134
INTERDICTO DE ADQUIRIR: .............................................................................................................................. 135
PUNTO 6 ................................................................................................ .................................................................. 136
DIFERENCIAS ENTRE JUICIO POSESORIO Y JUICIO PETITORIO:................................ ................................... 136
DERECHO DE LA POSESIN: ................................ ........................................................................................... 137
DERECHO A POSEER: ....................................................................................................................................... 137
DERECHO DE POSEER: ..................................................................................................................................... 137
BOLILLA V - DOMINIO................................ .................................................................................................................... 138
PUNTO 1 ................................................................................................ .................................................................. 138
PROPIEDAD Y DOMINIO ................................................................ .................................................................. 138
PUNTO 2 ................................................................................................ .................................................................. 140
CONCEPTO TERMINOLGICO: ................................................................ ...................................................... 140
CONCEPTO DOCTRINARIO:................................................................ ............................................................ 140
DEFINICION DOTRINRIA: ................................................................ .................................................................. 140
ANALISIS CRITICO DE LA DEFINICION LEGAL: ............................................................................................... 140
DEFINICIN DE DOMINIO:............................................................................................................................... 141

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
PUNTO 3 ................................................................................................ .................................................................. 142
ORIGEN Y EVOLUCION HISTORICA DEL DOMINIO:................................ ...................................................... 142
DISTINTAS CONCEPCIONES DE PROPIEDAD: ................................................................................................ 143
PUNTO 4 ................................................................................................ .................................................................. 144
CLASIFICACION DEL DOMINIO....................................................................................................................... 144
DOMINIOS DEL ESTADO:................................................................ .................................................................. 145
PUNTO 5 ................................................................................................ .................................................................. 146
CARACTERES DEL DOMINIO: .......................................................................................................................... 146
LA EXCLUSIVIDAD Y SU TRIPLE CONNOTACION: .......................................................................................... 146
LA PERPETUIDAD Y SU DOBLE CONNOTACION:........................................................................................... 147
LA ABSOLUTEZ O CARCTER ABSOLUTO:...................................................................................................... 148
ACCIONES REALES ........................................................................................................................................... 149
AMBITO DE APLICACIN................................................................................................................................. 150
CUADRO CON CRITERIOS DOCTRINARIOS................................................................ ................................... 151
SITUACIONES ESPECIALES ................................................................................................................................ 153
PUNTO 6 ................................................................................................ .................................................................. 156
CONTENIDO DEL DOMINIO:................................................................ ............................................................ 156
PUNTO 7 ................................................................................................ .................................................................. 157
EXTENSIN DEL DOMINIO: ART. 2518:............................................................................................................ 157
BOLILLA VI ADQUISICIN Y EXTINCIN DEL DOMINIO .......................................................................................... 158
PUNTO 1 ................................................................................................ .................................................................. 158
MODO DE ADQUIRIR EL DOMINIO: ART. 2524:................................................................ ............................. 158
CLASIFICACION DE LOS MODOS DE ADQUIRIR EL DOMINIO ................................................................ .... 158
PUNTO 2 ................................................................................................ .................................................................. 159
APROPIACIN: ................................................................................................................................................. 159
CASOS DE APROPIACIN:.............................................................................................................................. 160
PUNTO 3 ................................................................................................ .................................................................. 161
ESPECIFICACIN: ............................................................................................................................................. 161
PUNTO 4 ................................................................................................ .................................................................. 162
ACCECION:....................................................................................................................................................... 162
ADHERENCIA NATURAL POR AGUAS: ............................................................................................................ 162
EDIFICACIN:................................ .................................................................................................................... 163

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
MIGRACIN DE ANIMALES DOMSTICOS:................................................................................................ .... 164
ADJUNCION, MEZCLA Y CONFUSIN: ................................................................................................ .......... 164
PUNTO 5 ................................................................................................ .................................................................. 165
TRADICIN TRASLATIVA DE DOMINIO:................................................................................................ .......... 165
REQUISITOS ........................................................................................................................................................ 165
PUNTO 6 ................................................................................................ .................................................................. 166
PERCEPCIN DE FRUTOS: ................................................................................................................................ 166
PUNTO 7 ................................................................................................ .................................................................. 166
MODO DE ADQUISICIN POR SUCESIN:................................................................................................ .... 166
SUCESIN AB INTESTATO: ................................................................................................................................ 166
PUNTO 8 ................................................................................................ .................................................................. 167
MODO DE ADQUISICIN POR PRESCRIPCIN ADQUISITIVA O USUCAPION: ......................................... 167
DIFERENCIAS ENTRE PRESCRIPCIN ADQUISITIVA Y LIBERATORIA:............................................................ 167
SEMEJANZAS: ................................ .................................................................................................................... 167
FUNDAMENTOS DE LA USUCAPIN: .............................................................................................................. 168
SUJETOS DE LA USUCAPION:................................ ........................................................................................... 168
OBJETO DE LA USUCAPION:................................................................ ............................................................ 168
DERECHOS REALES POR PRESCRIPCIN: ...................................................................................................... 168
REQUISITOS DE LA PRESCRIPCIN:................................................................................................................. 169
CAUSALES DE SUSPENSIN Y DE INTERRUPCION DE LA PRESCRIPCIN:.................................................. 171
FORMAS DE HACER VALER LA USUCAPION:................................................................................................. 172
PUNTO 9 ................................................................................................ .................................................................. 174
EXTINCIN POR EL NO USO: ................................ ........................................................................................... 174
DIFERENCIA CON LA CADUCIDAD:................................ ............................................................................... 174
CAUSALES DE EXTINCIN DEL DOMINIO ABSOLUTO:.................................................................................. 174
BOLILLA VII RESTRICCIONES Y LMITES AL DOMINIO - EXPROPIACIN ................................................................ 176
PUNTO 1 ................................................................................................ .................................................................. 176
RESTRICCIONES AL DOMINIO: ........................................................................................................................ 176
DIFERENCIAS ENTRE LAS RESTRICCIONES Y LIMITES Y LAS SERVIDUMBRES: ............................................... 176
PUNTO 2 ................................................................................................ .................................................................. 176
CLASIFICACION DE LAS RESTRICCIONES Y LIMITES AL DOMINIO:.............................................................. 176
RESTRICCIONES FUNDADAS EN EL INTERS PUBLICO:.................................................................................. 177

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
PUNTO 3 ................................................................................................ .................................................................. 177
RESTRICCIONES FUNDADAS EN EL INTERS PRIVADO.................................................................................. 177
RESTRICCIONES FUNDADAS EN EL INTERS RECIPROCO DE LOS VECINOS.............................................. 178
PUNTO 4 ................................................................................................ .................................................................. 180
EXPROPIACIN:................................................................................................................................ ................ 180
PROCEDIMIENTO EXPROPIATORIO:................................................................................................ ................ 181
TRANSFERENCIA DEL DOMINIO AL EXPROPIANTE:....................................................................................... 181
BOLILLA VIII DOMINIO IMPERFECTO / PROPIEDADES CON CARACTERES ESPECIALES / DERECHO DE AGUAS
....................................................................................................................................................................................... 183
PUNTO 1 ................................................................................................ .................................................................. 183
DOMINIO IMPERFECTO: ART. 2507: ................................................................................................ ................ 183
PUNTO 2 ................................................................................................ .................................................................. 183
DOMINIO REVOCABLE:................................................................................................................................ .... 183
FORMAS DE LA REVOCACIN: ................................................................ ...................................................... 184
EFECTOS DEL DOMINIO REVOCABLE:............................................................................................................ 184
PUNTO 3 ................................................................................................ .................................................................. 185
DOMINIO FIDUCIARIO:..................................................................................................................................... 185
PUNTO 4 ................................................................................................ .................................................................. 187
DOMINIO DESMEMBRADO:................................................................................................ ............................. 187
PUNTO 6 ................................................................................................ .................................................................. 188
BIEN DE FAMILIA................................................................................................................................ ................ 188
OBJETO DEL BIEN DE FAMILIA ......................................................................................................................... 188
REQUISITOS ........................................................................................................................................................ 189
EFECTOS DE LA CONSTITUCIN DEL BIEN DE FAMILIA................................................................. ................ 189
PUNTO 7 ................................................................................................ .................................................................. 190
SEPULCROS........................................................................................................................................................ 190
PRESCRIPCIN ADQUISITIVA DEL SEPULCRO ............................................................................................... 190
EJECUCIN POR ACREEDORES................................................................ ...................................................... 191
PARTICIN DEL DOMINIO ............................................................................................................................... 191
PUNTO 8 ................................................................................................ .................................................................. 191
DERECHO DE AGUAS: LEY 23968.................................................................................................................... 191
BOLILLA IX - CONDOMINIO ................................................................................................................................ .......... 193

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
PUNTO 1 ................................................................................................ .................................................................. 193
DEFINICION LEGAL DEL CONDOMINIO................................................................ ......................................... 193
CARACTERES DISTINTIVOS ............................................................................................................................... 193
PUNTO 2 ................................................................................................ .................................................................. 194
ORIGEN Y EVOLUCION HISTORICA ................................................................................................ ................ 194
DERECHO ROMANO DERECHO GERMNICO .......................................................................................... 194
NATURALEZA JURIDICA................................................................................................................................ .... 196
COMPARACION CON LA INDIVISION HEREDITARIA.................................................................................... 197
PUNTO 3 ................................................................................................ .................................................................. 198
CONSTITUCION DEL CONDOMINIO................................ ............................................................................... 198
POR CONTRATO ................................................................ ............................................................................... 198
POR ACTO DE LTIMA VOLUNTAD................................................................................................................. 199
POR LA LEY ........................................................................................................................................................ 199
MODOS DE ADQUISICION DEL CONDOMINIO................................ ............................................................ 200
CLASES DE CONDOMINIO .............................................................................................................................. 200
PUNTO 4 ................................................................................................ .................................................................. 202
CONDOMINIO SIN INDIVISION FORZOSA...................................................................................................... 202
PUNTO 5 ................................................................................................ .................................................................. 202
FACULTADES DE LOS CONDOMINOS. ........................................................................................................... 202
RESPECTO DE LA PARTE INDIVISA ................................................................................................................... 202
PUNTO 6 ................................................................................................ .................................................................. 204
FACULTADES DE LOS CONDOMINOS ............................................................................................................ 204
RESPECTO DE LA COSA COMUN ................................................................................................................... 205
PUNTO 7 ................................................................................................ .................................................................. 207
OBLIGACIONES DE LOS CONDOMINOS ....................................................................................................... 207
CONTRIBUCIN A LOS GASTOS DE REPARACION Y CONSERVACION. ................................................... 209
NATURALEZA JURIDICA................................................................................................................................ .... 209
LIBERACION MEDIANTE ABANDONO............................................................................................................. 209
CONSECUENCIA DEL INCUMPLIMIENTO ....................................................................................................... 210
DEUDA CONTRAIDAS EN PRO DE LA COMUNIDAD .................................................................................... 210
CARGAS REALES QUE GRAVEN LA COSA ................................................................................................ .... 210
PUNTO 8 ................................................................................................ .................................................................. 211
ADMINISTRACION DE LA COSA COMUN ...................................................................................................... 211

10

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
ADMINISTRACIN DEL CONDOMINIO: ................................................................ ......................................... 211
SITUACIONES QUE DAN LUGAR A LA APLICACIN DE LAS NORMAS DEL CDIGO CIVIL.................... 212
QUIENES PUEDEN SER DESIGNADOS ADMINISTRADORES ........................................................................... 213
DERECHO DE PREFERENCIA EN CASO DE DETERMINARSE EL ARRENDAMIENTO; NATURALEZA JURIDICA
DEL CONTRATO QUE SE CELEBRE.......................................................................................................................... 213
PROPORCION PARA LA DIVISION DE LOS FRUTOS. CASO DE DUDA. ....................................................... 214
CONDOMINO QUE ADMINISTRA SIN MANDATO ......................................................................................... 214
PUNTO 9 ................................................................................................ .................................................................. 214
EXTINCION DEL CONDOMINIO....................................................................................................................... 214
MODOS COMUNES A LA EXTINCION DEL CONDOMINIO. ................................ ......................................... 216
BOLILLA X CONDOMINIOS CON INDIVISIN FORZOSA / CONDOMINIO POR CONFUSIN DE LMITES ........ 218
PUNTO 1 ................................................................................................ .................................................................. 218
CONCEPTO ....................................................................................................................................................... 218
CLASIFICACION................................................................................................................................ ................ 218
PUNTO 2 ................................................................................................ .................................................................. 219
INDIVISIN FORZOSA DE ORIGEN CONTRACTUAL: ..................................................................................... 219
PUNTO 3 ................................................................................................ .................................................................. 219
ACCESORIOS INDISPENSABLES AL USO COMUN DE DOS O MS HEREDADES:....................................... 219
PUNTO 4 ................................................................................................ .................................................................. 220
DIVISIN NOCIVA: SURGE DEL ART. 2715 IN FINE: ....................................................................................... 220
PUNTO 5 ................................................................................................ .................................................................. 220
CONDOMINIO DE MURO, CERCOS Y FOSOS:.............................................................................................. 220
REGIMEN DEL MURO ENCABALLADO:........................................................................................................... 221
REGIMEN DE MURO CONTIGUO:.................................................................................................................... 222
DERECHOS EN LA MEDIANERIA: ARTS. 2730, 2731 Y SIG. ............................................................................ 223
RECONSTRUCCIN DEL MURO MEDIANERO: ART. 2733:............................................................................ 223
PUNTO 6 ................................................................................................ .................................................................. 223
INDIVISIN FORZOSA EN LA LEY 14394:................................................................ ......................................... 223
PUNTO 7 ................................................................................................ .................................................................. 224
CONDOMINIO POR CONFUSIN DE LIMITES:............................................................................................... 224
DIFERENCIAS CON LA ACCION REIVINDICATORIA: .................................................................................... 224
BOLILLA XI PREHORIZONTALIDAD Y PROPIEDAD HORIZONTAL ............................................................................. 226

11

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
PUNTO 1 ................................................................................................ .................................................................. 226
PROPIEDAD HORIZONTAL:............................................................................................................................... 226
SISTEMA DE PREHORIZONTALIDAD: LEY 19724 DEL 62. (sistema optativo) ............................................... 226
PUNTO 2 ................................................................................................ .................................................................. 226
PROPIEDAD HORIZONTAL: LEY 13512 DEL 48:............................................................................................... 226
PARTES QUE LA COMPONEN .......................................................................................................................... 227
NATURALEZA JURIDICA DE LA PH: .................................................................................................................. 228
PUNTO 3 ................................................................................................ .................................................................. 228
REGLAMENTO DE COPROPIEDAD Y ADMINISTRACIN .............................................................................. 228
PUNTO 4 ................................................................................................ .................................................................. 230
ADQUISICIN DEL DERECHO DE PH .............................................................................................................. 230
PARTICIN EN EL CONDOMINIO ................................................................................................................... 230
PUNTO 5 ................................................................................................ .................................................................. 230
CONSORCIO................................................................ ..................................................................................... 230
NATURALEZA JURDICA................................................................................................................................ .... 230
BOLILLA 12 PROPIEDAD HORIZONTAL ................................................................ ...................................................... 232
PUNTO 1 ................................................................................................ .................................................................. 232
ASAMBLEAS ....................................................................................................................................................... 232
CONVOCATORIA DE LA ASAMBLEA.............................................................................................................. 232
QURUM DE LAS ASAMBLEAS ........................................................................................................................ 233
COMPUTO DE VOTOS ...................................................................................................................................... 233
SE REQUIERE:................................................................................................ ...................................................... 234
PUNTO 2 ................................................................................................ .................................................................. 235
ADMINISTRADOR ................................ .............................................................................................................. 235
FACULTADES DEL ADMINISTRADOR ................................ ............................................................................... 235
REMUNERACION Y REMOCIN................................................................ ...................................................... 235
DESIGNACIN DE LOS SUCESIVOS ADMINISTRADORES ............................................................................. 235
PUNTO 4 ................................................................................................ .................................................................. 236
PROHIBICIONES IMPUESTAS A LOS COPROPIETARIOS ................................................................................. 236
SANCIONES ....................................................................................................................................................... 237
PUNTO 5 ................................................................................................ .................................................................. 237
OBLIGACIONES DE LOS COPROPIETARIOS:................................ .................................................................. 237

12

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
PUNTO 6 ................................................................................................ .................................................................. 238
HIPOTECA .......................................................................................................................................................... 238
BOLILLA XIII USUFRUCTO. USO Y HABITACIN ................................................................ ......................................... 239
PUNTO 1 ................................................................................................ .................................................................. 239
USUFRUCTO ....................................................................................................................................................... 239
DIFERENCIAS ENTRE LOCACION Y USUFRUCTO ........................................................................................... 240
PUNTO 2 ................................................................................................ .................................................................. 240
CLASES DE USUFRCTOS................................................................................................................................ .... 240
PUNTO 3 ................................................................................................ .................................................................. 241
CONSTITUCIN DEL USUFRUCTO .................................................................................................................... 241
PUNTO 4 ................................................................................................ .................................................................. 242
OBLIGACIONES DEL FUTURO USUFRUCTUARIO ................................ ............................................................ 242
PUNTO 5 ................................................................................................ .................................................................. 243
DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL USUFRUCTUARIO: .................................................................................. 243
PUNTO 6 ................................................................................................ .................................................................. 244
OBLIGACIONES DEL USUFRUCTUARIO ........................................................................................................... 244
OBLIGACIONES DEL NUDO PROPIETARIO:................................................................................................ .... 244
DERECHOS DEL NUDO PROPIETARIO............................................................................................................. 245
PUNTO 7 ................................................................................................ .................................................................. 246
EXTINCIN DEL USUFRUCTO:................................ ........................................................................................... 246
PUNTO 8 ................................................................................................ .................................................................. 246
USO Y HABITACIN ................................................................................................................................ .......... 246
DIFERENCIAS................................................................................................ ...................................................... 246
BOLILLA XIV SERVIDUMBRES ACTIVAS ................................................................ ...................................................... 249
PUNTO 1 ................................................................................................ .................................................................. 249
SERVIDUMBRES .................................................................................................................................................. 249
OBJETO: ................................................................................................................................ ............................. 249
PUNTO 3 ................................................................................................ .................................................................. 250
CLASIFICACIONES DE LAS SERVIDUMBRES................................................................................................ .... 250
PUNTO 4 ................................................................................................ .................................................................. 251
CONSTITUCIN DE LA SERVIDUMBRE............................................................................................................. 251
PUNTO 5 ................................................................................................ .................................................................. 252

13

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
CONTENIDO DE LA SERVIDUMBRE.................................................................................................................. 252
EXTENSIN O MODO DE EJERCICIO.............................................................................................................. 253
LAS SERVIDUMBRES SON INDIVISIBLES COMO CARGA Y COMO DERECHO ........................................... 253
DIVISIN DE LA HEREDAD SIRVIENTE.............................................................................................................. 253
PUNTO 6 ................................................................................................ .................................................................. 253
EXTINCIN DE LAS SERVIDUMBRES................................................................................................................. 253
PUNTO 7 ................................................................................................ .................................................................. 255
OTRAS CLASIFICACIONES: SERVIDUMBRES TIPICAS ..................................................................................... 255
SERVIDUMBRES ATPICAS ................................................................................................................................. 256
ANEXO..................................................................................................................................................................... 256
LA INCORPORACION DEL DERECHO REAL DE SUPERFICIE AL CDIGO CIVIL ARGENTINO.................. 256
ANTECEDENTES ................................................................................................................................................. 257
LEGISLACION ACTUAL ..................................................................................................................................... 259
DOCTRINA ......................................................................................................................................................... 261
CONSIDERACION FINAL ................................................................ .................................................................. 261
BOLILLA XV HIPOTECA ................................................................................................................................ ................ 264
PUNTO 1 ................................................................................................ .................................................................. 264
HIPOTECA .......................................................................................................................................................... 264
DEFINICIN........................................................................................................................................................ 264
ANLISIS CRITICO ............................................................................................................................................. 264
NATURALEZA JURDICA................................................................................................................................ .... 264
PUNTO 2 ................................................................................................ .................................................................. 265
OBJETO DE LA HIPOTECA ................................................................................................................................ 265
CLASIFICACION DE LAS GARANTIAS ............................................................................................................. 266
LAS GARANTIAS REALES................................................................................................ ................................... 267
PUNTO 3 ................................................................................................ .................................................................. 268
CARACTERES DE LA HIPOTECA....................................................................................................................... 268
PUNTO 4 ................................................................................................ .................................................................. 270
PUNTO 5 ................................................................................................ .................................................................. 271
PUNTO 7 ................................................................................................ .................................................................. 273
PUNTO 6 ................................................................................................ .................................................................. 273
PUNTO 7 - CONTINUACIN................................................................ .................................................................. 275

14

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
LA INSCRIPCIN HIPOTECARIA: LEY 17801:................................ .................................................................. 275
NEGOCIOS SOBRE EL RANGO ........................................................................................................................ 276
PUNTO 8 ................................................................................................ .................................................................. 277
CONSTITUCIN DE LA HIPOTECA ................................................................................................................... 278
CLAUSULAS PROHIBIDAS Y PERMITIDAS................................................................ ......................................... 279
HIPOTECA HECHA EN PAIS EXTRANJERO ...................................................................................................... 280
BOLILLA XVI - HIPOTECA................................................................................................................................ ................ 280
PUNTO 1 ................................................................................................ .................................................................. 280
PUNTO 2 ................................................................................................ .................................................................. 280
EXTENSIN DE LA HIPOTECA EN CUANTO AL CREDITO .............................................................................. 280
RELACION ENTRE UN ACREEDOR FRENTE A OTROS ACREEDORES............................................................ 281
PUNTO 3 ................................................................................................ .................................................................. 281
MEDIDAS CONSERVATORIAS QUE SOLICITA EL ACREEDOR HIPOTECARIO: ............................................ 281
VIOLACIN DEL PRINCIPIO DEL ART.3157..................................................................................................... 282
PUNTO 4 ................................................................................................ .................................................................. 283
TERCER ADQUIRENTE:....................................................................................................................................... 283
TERCERO POSEEDOR:....................................................................................................................................... 283
EJECUCIN ....................................................................................................................................................... 283
CONSECUENCIAS DE LA EXPROPIACIN CONTRA EL TERCERO:.............................................................. 284
PUNTO 5 ................................................................................................ .................................................................. 285
PRIVILEGIOS DEL ACREEDOR HIPOTECARIO:................................................................................................ 285
PUNTO 6 ................................................................................................ .................................................................. 285
EXTINCIN DE LA HIPOTECA................................ ........................................................................................... 285
SUBASTA JUDICIAL ............................................................................................................................................ 285
PUNTO 7 ................................................................................................ .................................................................. 285
CANCELACION................................................................................................................................................. 286
CAUSALES DE CANCELACION........................................................................................................................ 286
PUNTO 9 ................................................................................................ .................................................................. 286
PAGARES HIPOTECARIOS ................................................................................................................................ 286
LETRAS HIPOTECARIAS ..................................................................................................................................... 287
BOLILLA XVII PRENDA Y ANTICRESIS.......................................................................................................................... 288
PUNTO 1 ................................................................................................ .................................................................. 288

15

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
PRENDA Y ANTICRESIS...................................................................................................................................... 288
PUNTO 2................................ ................................................................................................................................. 288
OBJETO .............................................................................................................................................................. 288
CARACTERES DE LA PRENDA .......................................................................................................................... 289
PUNTO 3 ................................................................................................ .................................................................. 290
CLAUSULAS PROHIBIDAS................................................................ .................................................................. 290
CLAUSULAS PERMITIDAS ................................................................ .................................................................. 290
CONSTITUCIN DE LA PRENDA ................................................................ ...................................................... 290
PUNTO 4 ................................................................................................ .................................................................. 291
OBLIGACIONES DEL ACREEDOR PRENDARIO .............................................................................................. 291
PRIVILEGIOS....................................................................................................................................................... 291
PRENDAS CONCURRENTES O CONCURRENCIA DE PRENDAS: .................................................................. 292
PUNTO 6 ................................................................................................ .................................................................. 292
EXTINCIN DE LA PRENDA .............................................................................................................................. 292
PUNTO 8 ................................................................................................ .................................................................. 292
ANTICRESIS......................................................................................................................................................... 292
PUNTO 9 ................................................................................................ .................................................................. 293
OBJETO .............................................................................................................................................................. 293
PUNTO 10 ................................................................................................................................................................ 294
CONSTITUCIN DE LA ANTICRESIS ................................................................................................................. 294
CLAUSULAS PERMITIDAS Y PROHIBIDAS................................................................ ......................................... 294
PUNTO 11 ................................................................................................................................................................ 294
DERECHOS DEL ACREEDOR ANTICRESISTA................................................................ ................................... 294
PUNTO 12 ................................................................................................................................................................ 295
TACITA ................................................................................................................................................................ 295
PUNTO 13 ................................................................................................................................................................ 295
CAUSALES DE EXTINCIN ................................................................................................................................ 295
BOLILLA XVIII ACCIONES REALES............................................................................................................................... 296
PUNTO 1 ................................................................................................ .................................................................. 296
ACCIONES REALES ........................................................................................................................................... 296
PUNTO 2 ................................................................................................ .................................................................. 296
AMBITOS: ART. 2757................................................................................................................................ .......... 296

16

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
PUNTO 3 ................................................................................................ .................................................................. 297
ACCION REIVINDICATORIA................................................................................................ ............................. 297
PUNTO 4 ................................................................................................ .................................................................. 298
LEGITIMACION PASIVA ................................................................................................................................ .... 298
PUNTO 7 ................................................................................................ .................................................................. 298
LIMITES EN LA REIVINDICACIN DE LAS COSAS INMUEBLES....................................................................... 298
PUNTO 9 ................................................................................................ .................................................................. 299
ACCION CONFESORIA ................................................................................................................................ .... 299
AMBITO: ................................................................................................................................ ............................. 299
PUNTO 11 ................................................................................................................................................................ 299
ACCION NEGATORIA: ..................................................................................................................................... 300
TEORAS.............................................................................................................................................................. 300
PUNTO 13 ................................................................................................................................................................ 301
PRESCRIPCION .................................................................................................................................................. 301
CLASES DE PRESCRIPCION .............................................................................................................................. 302
SUSPENSION DEL CURSO DE LA PRESCRIPCION ........................................................................................... 307
BOLILLA XIX - PUBLICIDAD ............................................................................................................................................. 308
PUNTO 1 ................................................................................................ .................................................................. 308
CLASIFICACION DE LOS SISTEMAS DE PUBLICIDAD ..................................................................................... 308
PUNTO 2 ................................................................................................ .................................................................. 309
TRANSCRIPCION ................................................................ ............................................................................... 309
INSCRIPCIN................................................................ ..................................................................................... 309
DECLARATIVO................................................................................................................................................... 309
CONSTITUTIVO:.................................................................................................................................................. 309
PUNTO 5 ................................................................................................ .................................................................. 310
EFECTOS................................................................................................................................ ............................. 310
PUNTO 7 ................................................................................................ .................................................................. 310
DIFERENCIA CON LA TRADICIN ................................................................................................................... 310
BOLILLA XX - PUBLICIDAD................................ .............................................................................................................. 311
PUNTO 1 ................................................................................................ .................................................................. 311
PRINCIPIOS REGISTRABLES ............................................................................................................................... 311
PUNTO 3 ................................................................................................ .................................................................. 311

17

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
DERECHOS O BIENES REGISTRABLES................................ ............................................................................... 311
CLASIFICACIN DE LOS REGISTROS: PERSONALES, REALES Y CAUSALES................................................. 312
INSCRIPCIN DECLARATIVA Y CONSTITUTIVA: LA LEY 17801 Y LOS EFECTOS DECLARATIVOS DE LA
REGISTRACIN ........................................................................................................................................................ 312
PUBLICIDAD: DESARROLLO DE LA LEY 17801:............................................................................................... 313
PUNTO 5 ................................................................................................ .................................................................. 313
PRINCIPIO DE ROGACIN .............................................................................................................................. 314
PUNTO 6 ................................................................................................ .................................................................. 314
MATRICULACIN................................ .............................................................................................................. 314
PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD REGISTRAL....................................................................................................... 314
TIPOS DE ESPECIALIDAD ................................................................ .................................................................. 315
PUNTO 7 ................................................................................................ .................................................................. 317
PRINCIPIO DE LEGALIDAD ............................................................................................................................... 317
CALIFICACIN.................................................................................................................................................. 318
PUNTO 8 ................................................................................................ .................................................................. 319
TRACTO SUCESIVO ........................................................................................................................................... 319
TRACTO ABREVIADO................................ ........................................................................................................ 319
PUNTO 9 ................................................................................................ .................................................................. 319
PUBLICIDAD REGISTRAL................................................................................................................................ .... 319
PUNTO 10 ................................................................................................................................................................ 319
PUBLICIDAD REGISTRAL................................................................................................................................ .... 319
FORMAS DE PUBLICIDAD ................................................................................................................................. 321
PRINCIPIO DE PRIORIDAD................................................................................................................................ 322
RESERVA DE PRIORIDAD ................................................................ .................................................................. 323
EXPEDICION DE CERTIFICADO........................................................................................................................ 323
ANOTACIN PREVENTIVA A FAVOR DEL SOLICITANTE (ART. 25)............................................................... 324
CELEBRACION DEL ACTO................................................................................................................................ 324
PRESENTACION Y TOMA DE RAZON: ............................................................................................................. 324
LA AUTONOMA DE LA VOLUNTAD Y LA PRIORIDAD .................................................................................. 325
PRINCIPIO DE INSCRIPCION................................................................ ............................................................ 325
PUNTO 11 ................................................................................................................................................................ 326
EL ASIENTO REGISTRAL COMO PRUEBA SUPLETORIA DEL ACTO................................................................ 326
CLASES DE ASIENTOS................................ ........................................................................................................ 327

18

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
PUNTO 11 ................................................................................................................................................................ 327
RECTIFICACIN DE ASIENTOS ......................................................................................................................... 328
PUNTO 12 ................................................................................................................................................................ 328
CANCELACIN DE CADUCIDAD DE ASIENTOS ........................................................................................... 328
PUNTO 14 ................................................................................................................................................................ 330
ACCESO DIRECTO AL REGISTRO .................................................................................................................... 330
CONSTANCIAS EXPEDIDAS POR EL REGISTRO. LA F PBLICA REGISTRAL ............................................... 330
CERTIFICADOS E INFORMES. CONCEPTO Y FUNCIN ................................................................ ................ 331
OTROS ASPECTOS DE LA LEY REGISTRAL ....................................................................................................... 331
DIFERENCIAS ENTRE CERTIFICACIN E INFORMES....................................................................................... 332
BLOQUEO REGISTRAL ....................................................................................................................................... 332
BLOQUEAR LA MATRICULA POR CERTIFICADO................................ ............................................................ 333
PUNTO 15 ................................................................................................................................................................ 333
NOCIONES DE LEGISLACIN CATASTRAL ..................................................................................................... 334
BOLILLA XXI PRIVILEGIOS Y DERECHO DE RETENCIN ........................................................................................... 336
PUNTO 1 ................................................................................................ .................................................................. 336
PRIVILEGIOS....................................................................................................................................................... 336
PUNTO 10 ................................................................................................................................................................ 336
DERECHO DE RETENCIN ............................................................................................................................... 336

19

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis

BOLILLA I DERECHO REAL

PUNTO 1
UBICACIN DE LOS DERECHOS REALES
Las personas se relacionan con los dems (derecho de familia, relaciones
obligacionales y/o creditorias).
Tambin Savigny habla de la relacin de la persona frente a las cosas o con las
cosas; es decir de los derechos reales.
Tambin Freitas lo toma de esta forma. Vlez los sigue a ambos, principalmente a
Freitas (Libro III).
Esta clasificacin metodolgica es moderna; data de unos 200 a 300 aos atrs.
En el derecho romano no est la clasificacin de derechos reales y personales. Los
romanos distinguan entre acciones reales y personas.
A partir del siglo XVIII dejan de clasificarse por la accin para serlo por el objeto
entonces aparece la dicotoma entre los derechos reales y los derechos personales.
Podemos decir entonces que: el derecho real es el derecho del hombre
relacionado con las cosas.
DERECHOS REALES: el objeto son las cosas (res) a diferencia de los personales.
Es una relacin de la persona y la cosa, un sujeto y una cosa, y el resto de la
sociedad tiene un deber de abstencin respeto de esa cosa.

ESQUEMAS CLASIFICATORIOS
Von Ihering sostena la clasificacin de los derechos subjetivos. Se refera a stos

20

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
como al: inters jurdicamente protegido; el inters humano que la norma jurdica
protege.
En tanto que el derecho objetivo era la ley en el sentido amplio; el ordenamiento
jurdico.
DERECHO

SUBJETIVO:

Es

quin

puede

exigir

al

otro

un

comportamiento

determinado. En funcin de su contenido, puede clasificarse en patrimonial o

extrapatrimonial, y en funcin de su oponibilidad en absolutos y relativos.
Los derechos subjetivos pueden clasificarse conforme los siguientes criterios, segn
su:
Oponibilidad;
Contenido;
Objeto;
Sujeto;
Fin del sujeto.

En cuanto a los derechos reales, los mismos poseen un contenido patrimonial y

oponibilidad absoluta erga omnes.
DERECHOS REALES CONFORME A SU OPONIBILIDAD:
ABSOLUTOS: Los derechos reales son absolutos cuando se hacen valer frente a toda
la sociedad. Son oponibles erga omnes.
RELATIVOS: cuando se hace valer frente a particulares, ante determinada persona.
MIXTOS: poseen rasgos comunes de las anteriores.
DERECHOS REALES CONFORME A SU CONTENIDO:
PATRIMONIALES: tienen un contenido econmico susceptible de ello. Por ejemplo un
contrato de prenda civil.
EXTRA PATRIMONIALES: no tienen contenido econmico, contienen un derecho
personal. Por ejemplo, la patria potestad.

21

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
MIXTOS: poseen rasgos comunes de las anteriores.

DERECHOS

POR SU OPONIBILIDAD

POR SU CONTENIDO

PERSONALES

RELATIVOS

PATRIMONIALES

REALES

ABSOLUTOS

PATRIMONIALES

PERSONALSIMOS

ABSOLUTOS

EXTRAPATRIMONIALES

INTELECTUALES

ABSOLUTOS

MIXTOS

DE FAMILIA

MIXTOS

MIXTOS

PUNTO 2
ORIGEN HISTRICO DEL DERECHO REAL Y DE SU TERMINOLOGA

HISTORIA DEL DERECHO REAL

Algunos autores niegan la legitimidad de una investigacin sobre el origen histrico
del derecho real; considerando la una entidad de lgica y no histrica. Esto significa
que es una categora de nuestro pensamiento jurdico independiente del derecho
positivo y no un concepto romano o un concepto germano sino un concepto
cientfico.
Otra corriente quiere que la extincin de los derechos reales y personales es
tradicional y fundamental en la ciencia y en la legislacin; teniendo su base en los
primeros elementos del derecho.
Debe resaltarse que en el derecho romano primitivo no se poda captar las distintas
categoras de los derechos puesto que slo exista el poder casi soberano del
paterfamilias sobre toda las personas y sobre todo las cosas que le estaban sometidas.
Hasta la sancin de la ley Poetelia Papiria (428 o. 441 de Roma 326 o 313 antes de
Cristo), no aparece con nitidez la separacin entre los derechos reales y los personales.
El que tenia en accin para hacer valer un derecho y ejercitar lo se diriga
directamente hacia la persona del deudor, que en virtud del nexum (una suerte de

22

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
esclavitud) la personaa quedaba sometida al acreedor.
Con la ley Poetelia Papiria, la ejecucin que antes ejercitaba contra la persona del
deudor, pas a dirigirse contra el patrimonio de la persona.
La clasificacin de los derechos sean reales y personales no aparece en Roma en
forma expresa, pero s implcita en la clasificacin de los medios para obtener su
proteccin judicial, o sea a travs de las acciones.
Von Ihering sostiene que los juristas romanos no soaron en profundizar esas
cuestiones, se colocarn en el punto de vista inmediatamente prctico; es decir
directamente la accin. Vale recordar que nuestro eje en la actualidad no es la
accin sino al derecho.
Biondi expresa que la distincin deriva de la diferencia entre vindicatio y actio, la
cual antes que distinsin dentro de un concepto ms amplio se presenta como la
expresin de dos nocin y jurdicas diversas, las cuales corresponden a los conceptos
fundamentales de dominium y obligatio.
La vindicatio es la actuacin de la fuerza, autoritaria y violenta, acerca de la
posicin de una cosa. Pronto la civitas interviene para regular legalmente la lucha,
reduciendo la violencia slo a palabras; de modo que el antiguo procedimiento
elemento y arbitrario se convierte ahora en legis actio, actividad por la ley.
La legis actio per sacramentum presentaba dos modalidades tpica segn se
tradujera la defensa de los derechos sobre cosas o en la tutela judicial de los derechos
de crdito. El primer matiz de la accin referida reflejaba la legis actio sacramentum in
rem y el segundo la legis actio sacramentum in personam.
El procedimiento formulario que advino posteriormente patentiza tambin la
distincin entre las acciones reales y personales. La frmula se compona de las
siguientes partes ordinarias: intentio (pretensin del accionante); demonstratio
(fundamentos de la pretensin); condemnatio (parte por la cual el magistrado
confera el juez la facultad de condenar hubo absolver al demandado); adjudica a
to (consistan en la facultad del juez para hacer adjudicaciones en los juicios
divisorios).
En la intentio de la formula el nombre del demandado figura bono, segn si se
tratase de accin personal o de accin real. Sin embargo excepcionalmente, en una

23

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
accin personal poda no aparecen en nombre del demandado y por el contrario
figurar dicho nombre en supuestos de acciones reales.
La demonstratio slo integraba la frmula tratndose de actio in personam
incerta; por tanto no la haba en la actio in personam certa, ni en la actio in rem. La
existencia de la de monster actio en la frmula exclua la posibilidad de que se tratase
de una actio in rem.
El Digesto transcribe el comentario de Paulo: las acciones personales difieren de las
acciones reales, en esto, en que cuando la misma cosa se me deba por uno mismo,
cada una de las causas y a cada una de las obligaciones y ninguna de ellas el vicio
por la demanda de la otra; pero cuando ejercito una accin real sin haber expresado
la causa, por la que digo que la cosa es ma, toda las causas estn comprendidas en
esta zona peticin; porque la cosa no puede ser ma ms que una vez, pero se puede
ver muchas.
Estas pautas y otros conceptos que se reiteran en los textos del Digesto, son
receptados por Vlez en el art. 2509 y su nota. A su vez el Digesto recoge la opinin de
Ulpiano segn el cual nadie es obligado defender contra su voluntad una cosa.
Cabe destacar que la actio in rem, tutelaba mas all de los derechos reales, a los
de la personalidad y a los de la familia, inclusive en el procedimiento de la legis
actiones, a travs especialmente de las acciones prejudiciales de revestan carcter
real en su faceta pura; lo que lleva a pensar que la dicotoma actio in rem y actio in
personam, apunta ms a la proteccin de los derechos reales y los derechos
personales que a los atinentes de los derechos absolutos y derechos relativos
respectivamente.
HISTORIA DE LA TERMINOLOGA
La terminologa ius in personam, ius in re, no se encuentran en los textos
romanos; han sido encontradas por primera vez en el Brachylogus o Corpus Legum.
Savigny admite como origen de su redaccin los siglos XI y XII en Lombarda.
Esas expresiones fueron desenvuelta por logros adores y comentadores sobre la
base de que sea laactio era el medio de hacer valer el derecho justicia, la divisin de
las acciones en personales y reales no poda sino responder a la clasificacin de los

24

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
derechos, que segn esos tienden a proteger posea derechos personales o reales.
Debe advertirse que la traduccin correcta de los vocablos actio in rem o actio in
personam, no se corresponden con accin real y accin personal.
Las expresiones que seran equivalentes para el latn son las de actio realis y actio
personalis; pero la primera nunca aparece en la fuente romana y la segunda por lo
menos no es clsica.
Llegamos a la conclusin precedente porque actio in rem y actio in personam se
traducen por: actio haca, contra o sobre la cosa y actio hacia contra o sobre la
persona.
Se ha advertido que cuando la expresin ius in re se encuentran en la fuente
designa la cosa sobre la que se tiene el derecho y no al derecho sobre la cosa.

PUNTO 3
DUALISMO CLASICO ENT RE LOS DERECHOS REALES Y PERSONALES
Todas estas diferencias surgen de la concepcin clsica: dualismo, hay dos
derechos.
A contrario de esta concepcin est la unitaria: no los diferencia, rechaza la
divisin.

DIFERENCIA ENTRE LOS DERECHOS REALES Y PERSONALES.

Vlez sigui la concepcin clsica y establece la diferencia.
DERECHOS REALES

DERECHOS PERSONALES

D.R.: conforme a su oponibilidad son

D.P.: son relativos

absolutos
D.R.: dos elementos, un sujeto y un

D.P.: 3 elementos, s.a., s.p y prestacin.

objeto.

25

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
D.R.: prescripcin: adquisitiva o

D.P.: liberatoria o extintiva

usucapin
D.R.: acciones reales para defenderlos

D.P.: acciones personales para

defenderlos

D.R.: normas de orden pblico.

D.P.: normas supletorias por voluntad

Numerus clausus n cerrado solo creado

de las partes ppio. de autonoma de la

por ley.

voluntad.

D.R.: la mayora de los derechos reales

se ejercen con la posesin. Ius
persequendi y ius preferendi.

PUNTO 4
TEORAS UNITARIAS

UNITARIA PERSONALISTA
Unitaria personalista: hace hincapi en la persona como eje en cualquier relacin
jurdica, en la sociedad, llamadas tambin de la obligacin pasivamente universal en
el deber de abstencin en toda relacin entre la persona y la cosa, deber de
abstencin que pesa sobre toda la sociedad.
UNITARIA REALISTA
Unitaria realista: hace hincapi en los derechos reales, en las cosas de las personas,
en su patrimonio, las personas no se relacionan entre ellas, las relaciones en derecho
se producen entre patrimonios y no entre personas.

EL PROBLEMA DEL SUJE TO DETERMINADO

En hay doctrinas que sugieren la existencia del sujeto pasivo determinado en los
derechos reales sobre la cosa ajena; as seran sujetos pasivos individualizados el titular
del dominio gravado con usufructo, uso, habitacin, servidumbre, hipoteca, prenda,

26

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
anticresis.
En lo que hace al invocados sujeto pasivo determinado los derechos reales sobre la
cosa ajena, puede replicar se que l no es sino uno ms entre todos los integrantes de
la comunidad que deben respetar los.
En el aspecto pasivo el titular del dominio gravado asume un deber de abstencin
similar al de los otros componentes de la comunidad, que perdurar aunque cese esa
titularidad.
Si por su peculiar situacin est ms ex puesto a soportar o violar el derecho real
sobre cosa ajena, ello obedece una valoracin extra jurdica, ms propia del orden
moral o psicolgico.
En este orden de ideas Freitas en la nota al art. 868 de su esposo advierte: la
posicin en que el poseedor de una cosa se halla para con el titular de un derecho
real sobre esa cosa, como por ej. En el caso de la servidumbre o de la hipoteca de
bienes existentes en poder de un tercero, que la misma posicin de cualquiera otra
persona a quien se prohbe impedir el ejercicio de los derechos reales y no constituye
por tanto la posesin de un deudor. La posicin de deudor en relacin a los derechos
reales no puede manifestarse sino cuando stos son violados.
La afirmacin de que en el derecho de dominio al sujeto pasivo determinado de su
anterior titular, es inadmisible. Vlez en la nota al art. 497 transcribi significativo
prrafo de marca de: cuando me habis vendido vuestra casa, estis obligado a no
molestarme en el goce del inmueble: pero esto no es una obligacin de no hacer,
pues no os privis de ningn derecho. Esta necesidad nada tiene que os sea personal:
ella es comn a todos; es para vos, como para los otros, la consecuencia y correlacin
de mi derecho real existente erga omnes. Esta necesidad General y comn a todos,
que corresponde a un derecho real, form un deber que cada uno est sin duda en el
caso de respetar, comn obligacin personal, mas no constituye una obligacin.
Legn procura defender el aserto de ver el sujeto pasivo determinado en el anterior
titular de la propiedad, invocando la garanta de eviccin, como ltimo apndice
perceptible. Pierde de vista que esa garanta no atae en nada al derecho real, es
una consecuencia del acto jurdico que origina la transmisin; se trata de una relacin
jurdica independiente del derecho real y del carcter creditorio. Ms an, la garanta

27

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
de eviccin pueda cuando el derecho real no fue en realidad trasmitido.

PUNTO 5
DISTINCIN ENTRE DERECHOS REALES Y DERECHOS PERSONALES
El objeto de los Derechos reales es una cosa individualizada y de existencia actual;
en el Derecho personal, lo es la persona del deudor a travs de determinada
conducta que deber observar en beneficio del acreedor. (Dar, hacer o no hacer).
Los Derechos reales crean una relacin directa e inmediata con la cosa que es su
objeto y de la cual puede el titular sacar el provecho que le corresponde por s mismo,
sin ningn intermediario. Es decir el beneficio es obtenido por el titular directamente de
la cosa, sin que medie la actuacin de persona alguna.
En el derecho personal hay una relacin indirecta o mediata entre el titular del
derecho y el beneficio que este le significa, ya que el acreedor debe esperar del
deudor el cumplimiento de la prestacin.
La oponibilidad para los Derechos reales es erga omnes, es decir que son absolutos;
mientras que los Derechos personales son oponibles al deudor.
La prescripcin para los Derechos reales es adquisitiva por posesin y buena fe. Los
Derechos personales no se adquieren por prescripcin, se extinguen por la prescripcin
liberatoria.
En cuanto al rgimen legal de los Derechos personales para los mismos rige el
principio de autonoma de la voluntad. En los Derechos reales rige el principio de
Orden Pblico.
Los Derechos Reales poseen un complejo de facultades (usar, gozar, disponer),
mientras que los Derechos personales poseen una sola facultad que es la de dar,
hacer y no hacer.
Los elementos de los Derechos Reales son el sujeto y la cosa, de los Derechos
personales el sujeto activo, el sujeto pasivo y la prestacin.
De acuerdo a su nmero, los Derechos Reales son limitados y los mismos los

28

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
enumera el Art. 2502 del Cdigo Civil. Los Derechos personales poseen un nmero
indefinido.
CUADRO COMPARATIVO ENTRE DERECHOS REALES Y DERECHOS PERSONAL ES

CARACTERSTICA

DERECHOS REALES

ESENCIA

Poder jurdico. Complejo

de facultades

Facultad de exigir al
otro el cumplimiento de la
prestacin

Cosa individualizada y
de existencia actual

La persona del deudor,

a travs de determinada
conducta que deber
observar en beneficio del
acreedor. (dar hacer o no
hacer)

Directa e inmediata. El
titular obtiene el beneficio
sin intermediarios

Indirecta o mediata. El
acreedor deber esperar
del deudor el
cumplimiento de la
prestacin

OBJETO

RELACIN C/ OBJETO

DERECHOS PERSONALES

OPONIBILIDAD

Erga omnes. Son

absolutos

Son oponibles
solamente al deudor

PRESCRIPCIN

Adquisitiva por posesin

de buena fe

No se adquieren por
prescripcin. Se extinguen
por prescripcin liberatoria.

RGIMEN LEGAL

Principio de orden
publico

29

Principio de autonoma
de la voluntad.

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis

Una sola: Dar hacer o

no hacer.

FACULTADES

Usar gozar y disponer

ELEMENTOS

Sujeto y la cosa.

NUMERO

Limitado Art. 2502

Indefinido.

ADQUSICIN

Mas formal

Menos formal

PUBLICIDAD

Obligacin. Hay
registros.

No exigido.

DURACIN

Temporal o perpetua

Temporal

EXCLUSIVIDAD

A veces concurrencia
admitida, otras no.

Varios sujetos: activos y

pasivos.

30

Sujeto activo, sujeto

pasivo y la prestacin.

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis

EXTINCIN

Por prdida de la cosa

CONTENIDO ECONOMICO

No se extinguen

Mas complejos

Mas simples

RELACIONES REALES
Alterini y Gatti definen la Relacin:
PODER SOBRE LA COSA REGLADO POR LA LEY
PERSONA JURIDICA

MUEBLE
INMUEBLE

PERSONA FISICA

SEMOVIENTE

FACULTADES SOBRE LA COSA

TODAS

D.R. SOBRE COSA PROPIA

ALGUNAS

D.R. SOBRE COSA AJENA

RELACIONES DEL DERECHO REAL CON LA COSA

IUS UTENDI
DERECHO REAL SOBRE LA COSA PROPIA

IUS FRUENDI
IUS ABUTENDI

DERECHO REAL SOBRE LA COSA AJENA

IUS POSSIDENDI

PUNTO 6
CASOS DE DUDOSA NATURALEZA JURDICA
En el derecho hay cuestiones que son tajantes y otras que presentan una zona gris o

31

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
fronteriza. Este es el caso de la naturaleza jurdica de ciertos supuestos en la que la
doctrina se encuentra enfrentada en cuanto a sus posturas. Son los siguientes:
POSESIN
Se discute si es de derecho o de hecho.
De los que piensan que es un derecho, se encuentra dividida la opinin en cuanto
a si es personal o real. Otros sostienen que es mixto, conteniendo ambos: real por la
relacin directa entre el poseedor y la cosa y personal por el alcance de las defensas
que otorga.
LOCACION
Vlez plasma la controversia en la nota al 1498, en cuanto considerarlo derecho
personal o real.
La fundamentacin es que la locacin persiste an ante la posibilidad de haber
enajenado la cosa.
Para Vlez la locacin es un derecho personal.
HIPOTECA
En nuestro ordenamoento jurdico, no hay duda que se trata de una derecho real.
Sin embargo se ha discutido la calidad de personal del mismo, por no existir relacin
directa de la cosa con el hipotecario.
ANTICRESIS
Se ha sotenido que la pesonalidad estaba dada entre otras cosas por la falta de
derecho de persecucin caracterstico de los reales, tampoco d eprivilegio, entre
otros.
PRIVILEGIOS
El juego de privilegios tiene lugar por lo menos entre dos acreedores. De no existirlo,
ambos cobraran a prorrata.

32

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
Se lo considera derecho real porque el privilegio afecta la cosa a la persona del
titular aunque no exista desmembramiento.
Se lo considera personal, entre otras, porque el el acreedor no tiene derecho de
persecusin, no se produce desmenbramiento de la cosa, etc.
DERECHO DE RETENCIN
Se lo considera real porque afecta la cosa retenida al poder del retentor hasta que
no se lo desinterese.
Se lo considera personal porque no est enumerado, no confiere acciones reale y
es acesorio.
Se lo considera sui generis.
Otros hablan de un privilegio imperfecto.
DERECHOS INTELECTUALES
Algunos lo relacionan con el derecho de propiedad. Pero no sera real porque tiene
que ser necesariamente una cosa.
La teora de Roguin califica a estos derechos como de monopolio privado, pues
sostiene dos aspectos:
MORAL:

extrapatrimonial,

erga

omnes,

inalienable

perpetuo

que

pertenece a la concepcin y paternidad de la obra para protegerse del

plagio.
PATRIMONIAL: cesible, temporario, que lo habilita para la explotacin
econmica de la obra.
Para otros es un derecho personal porque liga directamente al autor con su obra.

PUNTO 7
Las legislaciones afirman la existencia de derechos reales intermedios entre los
personales y los reales.

33

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
A estos se los denominaron:
DERECHOS REALES IN FACIENDO
Estn contemplados en la legislacin espaola.
Imponen obligacin de hacer al obligado: pago de dinero, entrega de cosa,
prestacin de servicio personal.
Contradice el principio del derecho romano: el derecho real de servidumbre no
puede consistir en un hacer (art. 3010).
Nuestro cdigo civil rechaza la existencia de estos actos como derechos reales (art.
497).

DERECHOS REAL ES IUS AD REM

Segn vario autores tiene origen en el derecho cannico, en el siglo XIII.
El obispo tena un derecho real (ius in re), constituido por la colacin.
Pero entre la designacin del obispo y la colacin esos bienes quedaban en el aire.
El derecho en expectativa se llam ius ad rem: derecho a las cosas.

OBLIGACIONES PROPTER REM

El derecho es personal porque hay un deudor determinado.
Es real porque la determinacin surge de la relacin real entre el sujeto y la cosa.
(nota al artculo 497, 1 prrafo).
Tambin se las denomin obligaciones ambulatorias.
CARACTERES DE LAS OBLIGACIONES EN NUESTRA LEGISLACIN
Obligaciones personales ex lege (nacen de la ley).
Originadas en la relacin real.
En caso de transmisin del derecho sobre la cosa, para la obligacin al

34

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
adquirente.
El obligado puede librarse por abandono que hago de la cosa. Ley 13.512,
establece la no posibilidad de abandono; est prohibido para el pago de
expensas en la propiedades horizontales.
El obligado responde solamente con la cosa que origina la obligacin.
EJEMPLOS DE OBLIGACIONES PROPTER REM
Inherentes a la posesin (art. 2416 y ss. bolilla III, punto 7).
Derivadas de restricciones y de lmites al dominio (art. 2611 y ss. bolilla VII).
Derivadas del condominio a contribuir con gastos de conservacin y
reparacin de la cosa (art.2685 bolilla IX, punto 7).
Terceros poseedores del inmueble hipotecado (art. 3162 bolilla 16, punto
4).
PUNTO 8
INCIDENCIA DEL ORDEN PBLICO
Mientras que el rgimen de los Derechos Personales impera el principio de la
autonoma de la voluntad limitado por las pautas de orden pblico y de la moral y las
buenas costumbres; en los Derechos reales, las normas son principalmente de orden
pblico, con un reducido margen para la autonoma de la voluntad.
Salvo por excepcin. Hay algunas normas que tiene carcter supletorio.
La presencia de orden pblico, es dominante en Derechos reales, pero no
exclusiva. Entendemos que son exclusivamente de orden publico las normas que
hacen la esencia del derecho real, estas son estatutarias (estn dirigidas a decirme
cuales son los derechos reales y cules no)
Si se trata de normas reglamentarias, la voluntad de los particulares podr prescindir
de ellos.
La importancia poltica, econmica y social de los derechos reales determina que
su rgimen este presidido por la nocin de orden pblico.
SON SUSTANCIALMENTE DE ORDEN PBLICO

35

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
Porque no todas son de orden pblico en algunos funcionan la autonoma de la
voluntad (no ms de 10) son pocas por eso es sustancialmente la mayora son de
orden pblico. X ej. El Art. 3000.
NUMERUS CLAUSUS
Art. 2502: Los derechos reales solo pueden ser creados por la ley. Todo contrato o
disposicin de ltima voluntad que constituyesen otros Derechos reales, o modificase
los que este Cdigo se reconocen, valdr solo como constitucin de derechos
personales, si como tal pudiese valer.
Esto significa que no existen otros Derechos reales que los que la ley determina.
El Cdigo Civil adopta el sistema del nmero cerrado de Derechos reales que
consiste en que la ley establece en forma taxativa y en nmero limitado los Derechos
reales. Es un sistema de creacin legal.

NORMAS SUSTANCIALES DE ORDEN PBLICO: AR T.2502

Numerus clausus, establece este principio. Los derechos reales solo son creados por
la ley, los particulares no pueden ni crear ni modificar los derechos reales. Para que sea
derecho real me debo regir por la normativa sino no es derecho real.

FUENTES DE LOS DERECHOS REALES

La afirmacin del Art. 2502, de que los Derechos reales solo pueden ser creados por
la ley, no significa que la ley pueda ser la nica fuente de los Derechos reales.
Este artculo implica nada ms la imposibilidad jurdica para los particulares de
constituir otros Derechos reales que los expresamente configurados por la ley.
La fuente de los Derechos reales puede ser la voluntad de las partes y la ley.
La ley acta muy excepcionalmente como causa fuente de esos derechos.
Por ejemplo: En el usufructo legal, (el de los padres sobre los bienes de sus hijos que
estn bajo su patria potestad. Art. 2816), o en el Art. 2412, en tanto presume propietario
al poseedor de buena fe de una cosa mueble, no robada ni perdida, consagra la

36

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
adquisicin del dominio por imperio de la ley.
Por el contrario, la voluntad de los particulares es la fuente fundamental que origina
los derechos reales (contrato).
La fuente de los derechos reales puede ser de varios tipos: convencional, legal o
acto de ltima voluntad.
Hay que diferenciar la creacin siempre es legal, pero la fuente no. Solo hay 2 casos
de fuente y creacin legal:
1 el derecho real de habitacin del cnyuge suprstite.
2 el usufructo de los padres de los bienes de los hijos sujetos a patria potestad.
Los otros derechos reales tienen fuentes distintas, pero la creacin es siempre legal.

MODIFICACIN DE LOS DERECHOS REALES

La incidencia del orden pblico, en el rgimen de los Derechos reales, hace que a
los particulares no solo les est prohibido crear otros, sino que tampoco pueden
modificar los reconocidos.
Art. 2502, 2da parte. Valdr solo como constitucin de derechos personales, si
como tal pudiese valer.

PUNTO 9
DERECHOS REALES PROH IBIDOS Y PERMITIDOS EN EL ART. 2614.

DERECHOS REALES PROHIBIDOS

Aun cuando era innecesario establecer que Derechos reales estn prohibidos, por
haber adoptado el Cdigo Civil el sistema del numerus clausus, el Art. 2614 con
relacin a las restricciones y limites al dominio y dice:
Los propietarios de bienes races no pueden constituir sobre ellos derechos
enfituticos, ni de superficies, ni imponerles censos, ni rentas que se extiendan a mayor

37

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
termino de 5 aos, cualquiera que sea el fin de la imposicin; ni hacer en ellos
vinculacin alguna. De acuerdo con esto se han dado distintas interpretaciones:
Respecto de las vinculaciones, su constitucin est terminantemente prohibida.
En cuanto a los otros Derechos reales mencionados, hay quienes dicen que solo
estaran permitidas las rentas por l termino de 5 aos, otros dicen que estn
permitidas las rentas, censos y tambin la enfiteusis y la superficie, pero siempre con el
tope temporal de 5 aos.
La doctrina mayoritaria concluye con la permisin para constituir estos derechos por
5 aos solo comprende a los censos y las rentas.
Al prohibirse la enfiteusis, la superficie y las vinculaciones por cualquier termino y los
censos y rentas por ms de 5 aos, se plantea el problema de determinar la suerte que
debern correr, a partir de la fecha en que entro a regir el Cdigo Civil, estos
Derechos reales suprimidos, pero que haban sido creados con anterioridad y se
encontraban vigentes a esa fecha.
Por un lado se sostuvo la tesis de la subsistencia fundada en el principio de la
retroactividad de las leyes, respecto de los derechos adquiridos.
Por otro lado, la tesis opuesta considera que quedaban automticamente
suprimidos.
La primera teora tuvo consagracin legislativa.

ENUMERACIN LEGAL
Art. 2503: Son Derechos reales:
1 El dominio y el condominio;
2 El usufructo;
3 El uso y la habitacin;
4 Las servidumbres activas;
5 El derecho de hipoteca;
6 La prenda;
7 La anticresis;

38

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
8 La superficie forestal.

EL DOMINIO (ART. 2506)

El dominio es el derecho real en virtud del cual una cosa se encuentra sometida a
la voluntad y a la accin de una persona. Puede usar, gozar y disponer de la cosa.
EL CONDOMINIO (ART. 2673)
El condominio es el derecho real de propiedad que pertenece a varias personas,
por una parte indivisa sobre una cosa mueble o inmueble.
EL USUFRUCTO (ART. 2807)
El usufructo es el derecho real de usar y gozar de una cosa, cuya propiedad
pertenece a otro, con tal que no se altere su sustancia.
EL USO (ART. 2948 1RA PARTE)
El derecho de uso es un derecho real que consiste en la facultad de servirse de la
cosa de otro, independiente de la posesin de heredad alguna, con el cargo de
conservar la sustancia de ella; o de tomar sobre los frutos de un fundo ajeno, lo que
sea preciso para las necesidades del usuario y de su familia.... El usuario puede gozar
y usar la cosa, pero no en su totalidad, solamente para sus necesidades y de su familia.
LA HABITACIN (ART. 2948 2DA PARTE)
... Si se refiere a una casa y a la utilidad de morar en ella, se llama en este Cdigo,
derecho de habitacin.
LA SERVIDUMBRE (ART. 2970)
Servidumbre es el derecho real, perpetuo o temporario sobre un inmueble ajeno,
en virtud del cual se puede usar de l, o ejercer ciertos derechos de disposicin, o bien
impedir que el propietario ejerza algunos de sus derechos de propiedad. Es
nicamente para una determinada utilidad, sobre un inmueble ajeno.

39

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
LA HIPOTECA (ART. 3108)
La hipoteca es el derecho real constituido en seguridad de un crdito en dinero,
sobre los bienes inmuebles, que continan en poder del deudor.
LA PRENDA
Es la garanta de un crdito en dinero sobre una cosa mueble del deudor.
LA ANTICRESIS (ART. 3239)
La anticresis es el derecho real concedido al acreedor por el deudor, o un tercero
por l, ponindole en posesin de un inmueble, y autorizndolo a percibir los frutos
para imputarlos anualmente sobre los intereses del crdito, si son debidos; y en caso
de exceder, sobre el capital, o sobre el capital solamente si no se deben intereses..
CONCEPTO DE CADA UNO DE LOS DERECHOS REALES NOMBRADOS POR EL
ART. 2614

ENFITEUSIS
Es el derecho real de usar y gozar amplia y perpetuamente o por un largo plazo, de
un inmueble rstico, ajeno, mediante el pago de un canon.

SUPERFICIE
Es el derecho real de usar, gozar y disponer perpetuamente o por un largo plazo,
sobre todo o parte de un edificio existente o a construir, sobre un inmueble ajeno,
mediante el pago de un solrium o sin l.
CENSO
Es un derecho real sobre un inmueble ajeno que permanece en poder de su dueo
y que faculta a su titular a exigir peridicamente todo o parte de su renta en dinero o
en especie.
CENSO ENFITUTICO:

40

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
Es la enfiteusis, en la cual el censatario es el enfiteuta y a l se le trasmite el dominio
til.
CENSO RESERVATIVO:

Se da cuando una persona cede a otra el pleno dominio de un inmueble,

reservndose el derecho a percibir sobre dicho inmuebles una pensin anual que
debe pagar el censatario.
Por ejemplo: A le entrega a B, le trasmite el dominio y se reserva el derecho de que
B le pague un canon anual.
CENSO CONSIGNATIVO:

El censatario impone sobre un bien inmueble de su propiedad el gravamen del

canon a una persona que se obliga a pagar al censualista por el capital que de este
recibe en dinero.
Se asimila al derecho real de hipoteca (se grava un inmueble en garanta de
determinada suma de dinero).
Por ejemplo: El acreedor se queda con el dominio del inmueble, recibiendo del
deudor una suma de dinero, hasta saldar la deuda.
VINCULACIN
Implica la sujecin de uno o varios bienes inmuebles, a la propiedad de una
determinada familia o de determinados sucesores en forma perpetua. Se incluyen los
mayorazgos y las capellanas.
LOS MAYORAZGOS

Es un vinculacin perpetua de bienes en los que se sucede con arreglo a la ley

(mayorazgo regular), a no ser que el fundador haya dispuesto distinto orden de
sucesin (mayorazgo irregular).

41

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
Esta institucin de raz aristocrtica, destinada a mantener las tierras dentro de la
familia, cuando la posesin de ellas era signo de nobleza. No se utilizo mayormente en
nuestro pas, donde fueron abolidos definitivamente en la asamblea del ao 1813.
LAS CAPELLANAS

La capellana es una carga de celebrar anualmente una o varias misas en cierta

capilla, iglesia o altar. Obliga al que posee el bien afectado a celebrar o hacer
celebrar las misas, atendindose a lo dispuesto por el fundador.
En las capellanas intervienen tres personas:
El fundador que es el que crea las capellanas.
El patrono, quien goza del bien capellnico y debe pagar al capelln.
El capelln, sacerdote, es el que cumple con la carga y percibe por ello un
pensin del patrono.
Se sostena que era para pagar culpas de esta vida, y el inmueble quedaba fuera
del comercio.
DERECHOS REALES FUERA DEL CDIGO
Tambin hay derechos reales fuera del cdigo, como ser el de la Propiedad
Horizontal Ley 13512.
Tambin en otras ramas que no sean civiles:
Hipoteca naval o aeronutica (Derecho de Navegacin);
Prenda agraria;
Warrants, debentures (Derecho Comercial)
Hay formas de derecho en evolucin que an no terminan de decantar. Por
ejemplo:
Club de campo;
Club nutico;
Cementerios privados;
Tiempos compartidos;

42

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
Countries.
Las costumbres han permitido nuevas formas de derechos reales que la legislacin
est tratando de actualizar.

PUNTO 10
CLASIFICACIN DE LOS DERECHOS REALES

SOBRE COSA PROPIA O COSA AJENA

SOBRE COSA PROPIA:

Dominio
Condominio
Propiedad Horizontal
SOBRE COSA AJENA:

Usufructo
Uso
Habitacin
Hipoteca
Prenda
Anticresis
Servidumbre
SOBRE COSA PROPIA O NO PROPIA
Es un criterio variante del anterior. Considera los derechos reales sobre una cosa
mueble, que no es propia pero tampoco ajena, ya que no tendra dueo.
Las cosas sin dueo son tales por:
RES NULLIUS: No haber tenido nunca dueo.

43

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
RES DERELICTAE: Haber sido abandonadas.

DE GOCE (DISFRUTE) O GARANTA

DE USO Y GOCE:
Usufructo
Uso
Habitacin
Servidumbres activas
Propiedad horizontal
DE GARANTA:

Hipoteca
Prenda
Anticresis
PRINCIPALES O ACCESORIOS EN FUNCIN DE LA GARANTA

PRINCIPALES:
Se bastan a s mismos, tienen autonoma y vida propia. Son todos menos los
derechos reales de garanta.
ACCESORIOS:

Dependen de otros, dependen de un derecho personal, los nicos son los

de garantas, son accesorios a un derecho personal, se extinguen cuando se
extingue el principal.

SOBRE LA SUBSTANCIA O VALOR DE LA COSA

44

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
SUBSTANCIA:
Se ejercitan sobre la materialidad de la cosa.
Dominio
Condominio
Propiedad horizontal
Usufructo
Uso
Habitacin
Servidumbres activas
VALOR DE LA COSA:

Recaen sobre el valor de la cosa.

Hipoteca
Prenda
Anticresis
Censos

SOBRE LA SUBSTANCIA O UTILIDAD DE LA COSA

SUBSTANCIA:
E cuando el titular tiene la facultad de disponer materialmente de la cosa y decidir
su destino econmico. Se aplica a los derechos reales principales.
Dominio
UTILIDAD DE LA COSA:

Si el beneficio que concede el derecho real a su titular no le permite la disposicin

material.
Condominio
Propiedad horizontal

45

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
Usufructo
Uso
Habitacin
Servidumbres activas
PERFECTOS E IMPERFECTOS

PERFECTOS:
Tambin llamados plenos. Renen todas las caractersticas: absoluto; exclusivo y
perpetuo.
Dominio si es pleno y perfecto.
IMPERFECTOS:

No renen las caractersticas antes mencionadas. Por lo general es la de la

perpetuidad.
El dominio si no es perfecto y pleno y todos los restantes.
DE CONTENIDO MAYOR O MENOR

MAYOR:
Comprende el mayor nmero de facultades posibles sobre la cosa.
Dominio
MENOR:

Comprende un nmero limitado de facultades.

Todos los dems.
EXCLUSIVOS O NO EXCLUSIVOS

46

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
EXCLUSIVOS:
Su titular es una sola persona.
Dominio
Propiedad horizontal
Usufructo
Uso
Habitacin
NO EXCLUSIVOS:

No admiten la concurrencia de titulares.

Los de garanta
Servidumbres activas
Co dominio
Co propiedad horizontal
Co uso
Co usufructo
Co habitacin
PERPETUOS O TEMPORARIOS

PERPETUOS:
Dominio perfecto
Condominio (sin particin)
Propiedad horizontal (mientras no se extinga el sistema)
Servidumbres activas (siempre que subsista la utilidad)
IMPERFECTOS:

Dominio imperfecto
Los de goce si as se lo hubiere pactado anteriormente}
Las servidumbres activas personales

47

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
Los de garanta; no pueden exceder los cinco aos

VITALICIOS O NO VITALICIOS

VITALICIOS:
Tienen como duracin mxima (temporarios) la vida de su titular.
Los de uso y goce
NO VITALICIOS:

La duracin no depende de la vida de su titular.

Dominio
Condominio
Propiedad horizontal
Servidumbres activas reales
Hipoteca
Prenda
Anticresis
Censos
EXTINGUIBLES O NO EXTINGUIBLES POR EL NO USO

EXTINGUIBLES:
Desaparecen por el no ejercicio del derecho por un determinado plazo establecido
por la ley.
Usufructo
Uso
Habitacin
Servidumbres activas
NO EXTINGUIBLES:

48

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
Subsisten independientemente de su ejercicio.
Dominio
Condominio
Propiedad horizontal
DEPENDIENTES O NO DE LA POSESIN DE UN INMUEBLE

DEPENDIENTES:
Derechos objetivamente reales. Su titular no es una persona determinada sino el
poseedor de una heredad.
Servidumbres activas reales
NO DEPENDIENTES:

Derechos subjetivamente personales. El titular se individualiza con abstraccin de la

posesin.
Todos los dems derechos reales.
TRANSMISIBLES O INTRANSMISIBLES

TRANSMISIBLES:
Admiten cambio de titular por actos entre vivos o mortis causa.
Dominio
condominio
propiedad horizontal
INTRANSMISIBLES:

No admiten sucesin traslativa.

De uso y goce.
SOBRE COSAS MUEBLES E INMUEBLES

49

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
MUEBLES:
Prenda
INMUEBLES:

Todos los dems

CON VALOR EN SI MISMAS O REPRESENTATIVAS DE VALOR

CON VALOR:
Su objeto es una cosa mueble o inmueble por su naturaleza.
REPRESENTATIVAS DE VALOR:

Los instrumentos de las cosas muebles o inmuebles que las representan.

SE EJERCEN O NO POR LA POSESIN

SE EJERCEN:
La posesin es su contenido o el medio por el cual se ejercen los beneficios que el
derecho otorga.
NO SE EJERCEN:

Caso contrario.
PROVISIONALES Y DEFINITIVOS

PROVISIONALES
Los que consideran que la posesin es un derecho criterio no compartido por la

50

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
ctedra .
DEFINITIVOS:

Hace desaparecer al provisional, ante la accin del titular ante el derecho real
definitivo.
VERDADEROS Y PUTATIVOS

VERDADEROS:
Todos los reales cuando su titular tiene pleno derecho de ejercerlos.
PUTATIVOS:

Los titulares los ejercen sin derechos, pero esos actos hacen presumir la existencia
de ese derecho. Teora de la Apariencia.
ADMITEN O NO COMO FUENTE LA LEY

ADMITEN:
Son originados por imperio de la ley.
NO ADMITEN:
Son originados por una conducta.

REGISTRABLES O NO REGISTRABLES
REGISTRABLES:
Todo lo que recae sobre cosas inmuebles.
NO REGISTRABLES:

51

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
Recaen sobre cosas muebles.

PUNTO 11
SUJETOS DE LOS DERECHOS REALES

SUJETOS ACTIVOS
Cualquier persona fsica o de existencia ideal, titular por lo que no hay sujeto pasivo
determinado por ello se llaman titulares los sujetos activos.
SUJETO PASIVO
No es determinado sino es toda la sociedad y tiene una obligacin negativa, tiene
un deber de abstencin, carcter absoluto frente a toda la sociedad.

PUNTO 12

OBJETO DE LOS DERECHOS REALES

Son las cosas centro de los derechos reales.
Cosas Art. 2311: todo objeto material susceptible de valor (no son los bienes
Art.2312).
TIENEN UNA DOBLE ACEPCIN:

AMPLIA:
Los bienes comprenden las cosas ms objetos inmateriales susceptibles de valor.
RESTRINGIDA:

52

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
El bien es objeto inmaterial susceptible de valor.
Para ser objeto de derechos reales las cosas tienen que ser ciertas, determinadas,
actualmente existentes y tienen que estar en el comercio. Deben existir ahora y deben
ser determinadas es decir darle certeza al objeto.
Entre el titular y la cosa debe haber una relacin inmediata, no puede haber
intermediarios.

BIENES COSAS PATRIMONIO

BIENES
Art. 2312: Los objetos materiales susceptibles de valor e igualmente las cosas, se
llaman bienes. El conjunto de bienes de una persona constituye su patrimonio.
Cada vez que hablemos de bienes, lo vamos a hacer en sentido amplio o
restringido.
En sentido amplio, hablamos de bienes como conjuntos que integran el patrimonio,
en cambio, en sentido restringido, un bien es un derecho que no es una cosa. En este
sentido es sinnimo de derecho crediticio, personales.
Pero todo esto est dentro de una masa que forman el objeto de un derecho ms
amplio, ms grande, es decir que cuando hablemos de los bienes, estamos hablando
del objeto de la propiedad tomada en sentido amplio.
El patrimonio estara, pues, compuesto por cosas y derechos. En verdad, pensamos
que no son las cosas las que integran el patrimonio, sino los derechos sobre ellas. Es
precisamente lo que afirma el propio Vlez en la nota al artculo 2312, apartado 2: El
patrimonio de una persona es la universalidad jurdica de sus derechos reales y de sus
derechos personales, bajo la relacin de un valor pecuniario, es decir, como bienes.
El patrimonio, tiene derechos reales, personales e intelectuales, es decir, los
derechos son bienes porque benefician econmicamente al hombre.
Bienes son sinnimos de derechos patrimoniales subjetivos.

53

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
Ejemplos:
Me compro una lapicera:
Tengo en mi patrimonio un bien en sentido amplio.
Tengo un derecho real sobre una cosa mueble.
En sentido amplio tengo el objeto de propiedad.
Los bienes son sinnimos de derechos patrimoniales subjetivos compuesto por
derechos reales, personales e intelectuales.
Juan me debe Diez Pesos:
En mi patrimonio hay un crdito de $10.
En sentido restringido, tengo un derecho personal.
Tengo la propiedad sobre ese bien.
BIENES: CONCEPCIN AMPLIA CONCEPCIN RESTRINGIDA

SENTIDO RESTRINGIDO:
CRDITOS
SENTIDO AMPLIO:
DERECHOS REALES E INTELECTUALES
Ambos derechos, son considerados de propiedad
A nuestro patrimonio le interesan los derechos propiamente dichos, no sus objetos
desde el punto de vista jurdico.
COSAS
De la nota al Ttulo IV del libro III, De Los Derechos reales. Surge:
Derecho real es el que crea entre la persona y la cosa una relacin directa e
inmediata, de tal manera que no se encuentran en ella sino dos elementos, la persona
que es el sujeto activo de derecho (el acreedor) y la cosa que es el objeto.
Siendo pues la cosa el objeto del derecho real, entendindose cosa en el sentido
ms amplio.
Todo lo que existe en la naturaleza, en sentido restringido es el objeto material

54

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
susceptible de valor econmico. (Art. 2311).
Al formular la redaccin de este artculo, Vlez, se aparto de la legislacin vigente
en ese momento, que hunda sus races en el derecho romano, conforme al cual la
palabra cosa se aplicaba para designar tanto a objetos corporales como
incorporales.
CLASIFICACIN DE LAS COSAS

Los romanos clasificaron a las cosas en corporales e incorporales.

Corporales: a las cosas tangibles, como el fundo, un cuadro, un vestido etc.
Incorporales: eran los derechos, cosas que no se podan tocar, pero que
existan, como ser el derecho de propiedad, el usufructo, la herencia, la
servidumbre.
Cuando los romanos dicen: IUS REM, quieren decir los derechos reales son cosas
que pueden ser corporales o incorporales, o sea pueden ser bienes que no son cosas
sino crditos.
El art. 1815 del cdigo proyectado dice que el objeto de los derechos reales no es
solamente las cosas, sino tambin los bienes.
El Art. 2838 sobre usufructo de crdito establece que pueden tener por objeto toda
clase de bienes, corporales e incorporales. Por lo tanto un derecho real puede tener
por objeto un bien.
Cuando se habla de usufructo de crdito o de prenda de crdito (Art. 3209), no se
quiere significar que los crditos constituyan el objeto de esos derechos. En efecto, el
objeto actual del usufructo o de la prenda, no es el crdito, sino el instrumento en que
el mismo consta y que es cosa por su carcter representativo.
Ejemplos para ver el funcionamiento de esta norma:
A tiene un crdito contra B que consta en un instrumento privado, por el que
B se obliga a entregar a A un caballo. Luego A da en usufructo a C dicho
crdito, entregndole el instrumento privado.
Ese usufructo tiene un objeto actual: el instrumento. Y un objeto

55

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
futuro: el caballo.

A tiene un crdito contra B por el cual este se obliga a entregar una mesa,
pero este crdito no consta por escrito. Luego A da este crdito en usufructo
a C.
Este usufructo no tiene objeto actual, recin tendr objeto cuando B
entregue la mesa a C.
Pero mientras no hay objeto no hay derecho real, de manera que C
no es usufructuario, sino solo titular de un derecho personal de
crdito, regido por las normas relativas a la cesin de crditos.

PUNTO 13
ADQUISICIN DE UN DERECHO REAL: CONCEPCIN DE TITULO Y MODO
Para la adquisicin de actos entre vivos se necesita: titulo suficiente + modo
suficiente + inscripcin registral.
TITULO SUFICIENTE
Es el acto jurdico

valido que tiene por fin la transmisin o constitucin de un

derecho real, para lo cual debe reunir las condiciones de fondo (legitimacin y
capacidad de las partes) y de forma establecidas por la ley (escritura pblica Art.
1184).
CONDICIONES DE FONDO:

El que trasmite un derecho real debe ser propietario de la cosa.

Debe ser capaz.
CONDICIONES DE FORMA:

Si el objeto es inmueble:

56

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
ESCRITURA PBLICA: es titulo idneo para trasmitir o constituir un
derecho real (si no es otra cosa, no un derecho real)
INSCRIPCIN REGISTRAL
El derecho real nace entre partes, fuera del registro.
Para los inmuebles la inscripcin registral es de carcter declarativo de un derecho
real ya existente.
Para los muebles es de carcter constitutivo la inscripcin registral, porque crea al
derecho real. Art. 2505 para oponerlo a terceros, valido entre partes y oponible a
terceros.
Art. 2504 principio de la convalidacin: impera en todos los derechos reales
menos en la hipoteca, por que Vlez en 2 Art. establece que para constituir una
hipoteca hay que ser titular del inmueble.
Si alguien trasmite un derecho que no tiene la facultad de trasmitir y luego lo
adquiere este tiene eficacia retroactiva, es inicialmente ineficaz y se transforma en
eficaz al momento del acto, todo los derechos reales menos la hipoteca.
Art. 2505: publicidad registral: en materia inmobiliaria se inscribe el acto en el
registro de inmuebles solo para oponerlo a terceros, pues el derecho real naci con la
sumatoria de titulo suficiente mas modo suficiente, es decir que el derecho real nace
fuera de registro.
Si el objeto es mueble:
En materia de cosa mueble la inscripcin en el registro es
constitutiva, constituye el derecho sobre la cosa mueble registrable,
la inscripcin es constitutiva, en cambio en materia de inmueble es
declarativa.
En los muebles se requiere la inscripcin en el registro para constituir
el derecho real.
MODO
Se entiende por modo el hecho fsico que exterioriza la constitucin de algn

57

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
derecho real.
Para transmitir o constituir un derecho real, no basta con l titulo, sino que se
requiere del modo.
En efecto la teora del ttulo y del modo se aplica nicamente cuando se trata de
adquisicin derivada y por acto entre vivos de derecho real que se ejercen por la
posesin. Por lo tanto el nico modo es la tradicin.

FORMAS DE ADQUISICIN

ADQUISICIN ORIGINARIA O UNILATERAL

No existe una transmisin voluntaria del dominio.
Apropiacin de cosas muebles sin dueo o abandonadas por ellos.
Art. 2525: La aprehensin de las cosas muebles sin dueo, o abandonadas por el
dueo, hecha por persona capaz de adquirir con l animo de apropirselas, es un
titulo para adquirir el dominio de ellas. (Usucapin).
ADQUISICIN DERIVADA O BILATERAL
La adquisicin se realiza con voluntad del anterior titular, con o sin gravamen.
Art. 3270: Nadie puede trasmitir sobre un objeto, un derecho mejor o ms extenso
que el que gozaba; y recprocamente, nadie puede adquirir sobre un objeto un
derecho mejor y ms extenso que el que tenia aquel de quien lo adquiere.
El Art. 2505 modificado por la ley 17711 que incorpora un nuevo requisito: La
adquisicin o transmisin de derechos reales sobre inmuebles, solamente se juzgara
perfeccionada mediante la inscripcin de los respectivos ttulos en los registros
inmobiliarios de la jurisdiccin que corresponda. Esas adquisiciones o transmisiones no
sern oponibles a terceros mientras no estn registradas.
Por lo tanto la adquisicin derivada de derecho real por actos entre vivos requiere
tres condiciones:

58

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
1 Titulo suficiente.
2 Modo suficiente.
3 Inscripcin del ttulo.
La inscripcin en un simple medio de publicidad de los derechos reales, se exige
nada ms que para oponer a terceros estos derechos.
En el caso de inmuebles el modo de tradicin; la inscripcin le da la oponibilidad a
terceros interesados, no para los que ilegtimamente se quieran arrogar derechos sobre
la cosa.
En el caso de automotores, la tradicin o no es totalmente irrelevante en cuanto a
la inscripcin.
MORTIS CAUSA
La transmisin mortis causa de los derechos reales la regula el Art. 3417, 3418 y ss.
Resulta que en el mismo momento de la muerte del causante el heredero aunque
la ignore o sea incapaz, se convierte en propietario y poseedor de los bienes que
componen al acervo sucesorio, sin necesidad de acto alguno de aprehensin por su
parte. Esto se relaciona con el Art. 2373.

PUNTO 14
RGIMEN DE LAS COSAS MUEBLES
Cosa mueble Art. 2412 ppio. gral. en materia de cosa mueble. Elementos posesin,
buena fe, y que la cosa no sea ni robada ni perdida. El Art. Establece presuncin de
propiedad y repele cualquier accin de reivindicacin. El Art. 2412 protege al
poseedor de buena fe de una cosa ni robada ni perdida.
Art. 2767: 4 requisito para repeler la accin de reivindicacin sea del propietario
anterior o de cualquier miembro de la sociedad. La presuncin de propiedad es jure et
de jure.
Si el tercero poseedor la adquiri a ttulo gratuito, puede repeler la accin de toda

59

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
la sociedad menos frente al antiguo dueo.
Art. 3270:establece el ppio que nadie puede trasmitir un derecho mejor o ms
extenso del que tiene.
Art. 3271:No se aplica al anterior ppio. a las cosas muebles.
ADQUISICIONES ORIGINARIAS
Causa especifica. (contrato)
Causa genrica (hiptesis legal) Art. 2412. La posesin de buena fe de una
cosa mueble, crea a favor del poseedor la presuncin de tener la
propiedad de ella, y el poder de repeler cualquier accin de reivindicacin,
si la cosa no hubiese sido robada o perdida.
Un poseedor de mueble de buena fe de una cosa mueble (si la cosa no es robada
ni perdida), es el dueo.

EXCEPCIONES AL PRINCIPIO DE POSESIN DEL ART CULO 2412

Si la cosa es robada o perdida no se aplica la presuncin de propiedad.
Las cosas muebles del estado estn fuera del comercio, son imprescriptibles,
inalienables, inembargables; las cosas del dominio pblico no pueden ser posedas por
nadie.
Las cosas muebles accesorias de un inmueble reivindicado. El ppio. Del 2412 no
funciona en los casos de las cosas muebles que es accesoria de un inmueble porque
es inmueble por accesin y la cosa mueble sigue la suerte del principal (tiene que ser
parte necesaria del principal).
Este rgimen no funciona para las cosas muebles registrables autos, aviones,
buques, semovientes, etc.; porque tienen un gran imp. econmica casi o ms que un
inmueble.

60

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
PUNTO 15
EJERCICIO DE LOS DERECHOS REALES
Si somos titulares de la cosa hay una relacin inmediata y tenemos facultades
materiales y jurdicas.
MATERIALES
El titular de un derecho real tiene el uso y goce de la cosa arts. 2513 y 2514.
No incluye abuso del derecho, este es el lmite, el derecho es amplio pero tiene l
limite del ejercicio regular del derecho, l limite es que ese ejercicio no sea abusivo.
JURDICAS
El titular de dominio, venderla, alquilarla.
ACCIONES REALES
Cuando atacan al titular de un derecho Real, el derecho le da tres acciones para
defenderse:
1 Accin reivindicatoria;
2 Accin confesoria;
3 Accin negatoria.
A su vez tiene dos derechos:
1 IUS PERSEQUENDI: Perseguir la cosa en manos de quien se encuentre.
2 IUS PREFERENDI: La preferencia que tiene todo titular de un derecho real
respecto de quien tiene un derecho real o respecto de otros titulares de
derechos reales constituidos con posterioridad.
Mayor preferencia: primero en el tiempo, primero en el derecho.
IUS PREFERENDI
El que primero adquiere el derecho real es preferido al que lo adquiri con
posterioridad. No es un privilegio, sino que es un principio general del derecho.

61

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
Se traduce con la mxima romana: primero en el tiempo, primero en el derecho.
Se puede asumir la obligacin de:
Dar cosas ciertas con el objeto de transferir un derecho real.
Dar cosas ciertas con el objeto de restituir una cosa a su dueo.
Vlez plantea:
Segn se trate de una cosa mueble o inmueble.
Segn haya sido de buena o mala fe.
Distingue tambin segn se haya hecho o no tradicin de la cosa.
IUS PERSEQUENDI
Como consecuencia de la inherencia a la cosa, el titular de un derecho real, goza
de este como una de las ventajas tpicas de su derecho, en virtud de la cual pueden
perseguir la cosa, cualquiera sea la persona que la tenga bajo su poder.

CUADRO DE TRANSFERENCIA DE DERECHOS REALES

OBLIGACIN DE DAR COSA CIERTA

CON EL OBJETO DE TRANSFERIR UN DERECHO REAL
El acreedor aunque l titulo sea de fecha

Hubo
Buena Fe

tradicin.
(Art. 592)

MUEBLE

anterior, no tendr derechos contra el

poseedor de buena fe. Si contra los de
mala fe.
Si el deudor se obligo a transferir la cosa

Mala Fe

No hubo

con varias personas, ser preferido el

tradicin.

acreedor cuyo ttulo sea de fecha

(Art.593)

anterior. Aqu la preferencia se da con

respecto al tiempo.

62

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
El acreedor aunque l titulo sea de fecha

Hubo
Buena Fe

tradicin.
(Art. 594)

INMUEBLE

anterior, no tendr derechos contra los

poseedores de buena fe. Si contra los de
mala fe.
Si el deudor se obligo a transferir la cosa

Mala Fe

No hubo

con varias personas, ser preferido el

tradicin.

acreedor cuyo ttulo sea de fecha

(Art. 596)

anterior. Aqu la preferencia se da con

respecto al tiempo.

OBLIGACIN DE DAR COSA CIERTA

CON EL OBJETO DE RESTITUIR LA COSA A SU DUEO
El acreedor no tendr derecho contra los

Hubo
Buena Fe

poseedores de buena fe, sino solamente

tradicin.
(Art. 597)

MUEBLE
Mala Fe

cuando la cosa le haya sido robada o se

hubiese perdido.

No hubo

No existe en derecho real, estamos en el

tradicin.

campo de los derechos creditorias. La

(Art. 598)

preferencia se le otorga al dueo.

INMUEBLE

No se distingue buena o mala fe.

Art. 2412: La posesin de buena fe de una cosa mueble, crea a favor del poseedor
la presuncin de tener la propiedad de ella y el poder de repeler cualquier accin de
reivindicacin, si la cosa no hubiese sido robada, ni perdida.
Art. 4016 bis: El que durante tres aos ha posedo con buena fe una cosa mueble
robada o perdida, adquiere el dominio por prescripcin.

PUNTO 16
DEFINICIN DE DERECHO REAL

63

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
En el Libro III del cdigo Vlez no lo defini. Sin embargo en la nota del artculo 497,
encontramos un concepto doctrinario, donde se lo diferencia del derecho personal.
NOTA DEL ARTCULO 497

ORTOLAN:
Derecho personal es aquel en que una persona es individualmente sujeto pasivo
del derecho. Derecho real es aquel en que ninguna persona es individualmente sujeto
pasivo del derecho. O en trminos ms sencillos, un derecho personal es aquel que da
la facultad de obligar a individualmente a una persona a una prestacin cualquiera,
de dar, suministrar, hacer o no hacer alguna cosa. Un derecho real es aquel que da la
facultad de sacar de una cosa, un beneficio mayor o menor.
En un derecho personal hay necesariamente dos sujetos acreedor y deudor.
En el derecho real no. El titular de un derecho real no necesita intermediacin.
Puede sacar una ventaja de una cosa.
OTROS CONCEPTOS DE DERECHO REAL

MACKELDEY:
Nos permite inmediatamente sobre la cosa sometida por una razn del mismo a
nuestro poder legal o voluntad, bajo algunos conceptos o a todos.
DEMOLOMB:

Crea entre la persona y la cosa una relacin directa e inmediata. Dos sujetos a
saber: persona sujeto activo y el objeto.
AUBRY Y ROAD:

Crean una relacin inmediata y directa. Esta relacin se da entre la cosa y la

persona al poder de ella de una manera ms o menos completa siendo susceptible
de hacerlo valer frente a una persona determinada o frente a todos -erga omnes-.

64

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
GUILLERMO ALLENDE:

Son derechos absolutos de contenido patrimonial cuyas normas sustanciales de

orden pblico, establecen entre una persona (sujeto activo) y una cosa (objeto - bien),
una relacin directa e inmediata, la que previa publicidad obliga a la sociedad (sujeto
pasivo) a abstenerse (obligacin negativa) de cualquier conducta que sea obligatoria
a esta relacin (de interferir en dicha relacin), otorgando a sus titulares para el caso
de violacin las acciones reales y las ventajas inherentes al ius persequendi y al ius
preferendi.
ALTERRINI GATTI:

El Derechos reales un poder jurdico de una persona sobre una cosa, reglado por
la ley en virtud del cual se puede obtener directamente de ella todas, alguna u
algunas de sus utilidades, con exclusin de injerencias extraas y que con suficiente
publicidad se adhiere y sigue a la cosa pudiendo oponerse a cualquier interesado.

ANLISIS DE LA DEFINICIN

EXISTENCIA DE UN DERECHO ABSOLUTO

Es oponible contra todos erga omnes.
El trmino absoluto no quiere decir extremo o sin lmites. El ejercicio de hacerse en
forma regular y no caer en abuso del derecho (art. 1071).
El lmite del ejercicio abusivo del derecho est basado en la buena fe, la moral y las
buenas costumbres. Por ello puede decirse que el ejercicio no es absoluto es funcional:
no puedo perjudicar a terceros.
DE CONTENIDO PATRIMONIAL
De conformidad con el Art. 2312 Cdigo Civil, los derechos reales son susceptibles
de valor, por lo que integran el patrimonio.

65

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
SUSTANCIALMENTE DE ORDEN PBLICO
La importancia del Orden Pblico en los derechos reales, es porque este hace a su
esencia misma; se regulan las relaciones mediante normas de orden pblico
En los derechos personales basta con la libertad de las partes, su autonoma. En los
derechos reales la libertad se ve restringida por el orden pblico.
No alcanza con la voluntad el particular primero pasa por el tamiz del orden
pblico: estos principios no pueden ser dejados de lado en general y deben ser
respetados por los particulares.
De all deviene la existencia de derechos reales permitidos, limitados y previos
prohibidos.
ORDEN PBLICO:

El orden pblico es un conjunto de disposiciones dispersas por encima de todo en

las cuales el estado necesita dictar normas.
NORMAS DE ORDEN PBLICO:

ESTATUTARIAS:
Estn instituidas de determinada manera y rigen el Derecho Real. Allende dice que
las normas que rigen los derechos reales son substancialmente de Orden Pblico.
REGLAMENTARIAS:

No son de orden pblico.

RELACIN DIRECTA E INMEDIATA
Quiere decir que su titular, para extraer el beneficio de la cosa sobre la que recae
el derecho no necesita de ningn intermediario.

66

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
PUBLICIDAD
Si el derecho real puede oponerse a todos, es indispensable que pueda ser tambin
conocido por todos.
El concepto de publicidad est plasmado en forma prctica en el artculo 2505,
refirindose a los bienes registrables: no sern oponibles a terceros mientras no estn
registrados
Para que los terceros no interfieran en los derechos reales de una persona, la
sociedad debe conocer la relacin; es decir, la publicidad de la relacin por eso el
requisito de ser publicitado y se tiene que dar de 2 modos:
INSCRIPCIN REGISTRAL:

Inscripcin registral cosas muebles e inmuebles registrables.

TRADICIN ES UN MEDIO PUBLICITARIO:
Tiene dos funciones:
Elemento constitutivo del derecho real.
Medio de publicidad del derecho real.
TRADICIN:

Entrega voluntaria de una cosa material y otro voluntariamente la recibe.

67

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis

BOLILLA II RELACIONES REALES

PUNTO 1
RELACIONES REALES: CONCEPTO Y DEFINICIN

DEFINICIN DEL DOCTOR ALBERTO MOLINARIO

Relacin real es toda relacin instantnea o estable, que se establece entre una
persona (fsica o jurdica) y un bien. Instituida de acuerdo o en contra de lo
dispuesto por la ley, o que resulta ser absolutamente indiferente a esta como as
tambin las relaciones reales abstractas y que se traducen en un conjunto de
requisitos exigidos por la ley, ya sea para otorgarle a las relaciones reales concretas,
ciertos efectos, o para identificarlas y clasificaras.
Cuando hablamos de relacin real, establecemos que es la relacin entre una
persona y un bien (en sentido amplio) o sea; la relacin de una persona con cosas
(objetos materiales susceptibles de valor (Art.2311), o derechos (objetos inmateriales
susceptibles de valor econmico. Crditos).

ELEMENTOS DE LAS RELACIONES

De acuerdo a la definicin de Molinario, recatamos los siguientes elementos:
INSTANTNEA
Es la que se agota en el momento del apoderamiento, aquella que posibilita otra
posterior que es la estable.
ESTABLE
Si se agotara en el mismo momento no sera de utilidad. Por ejemplo: Robo una
cosa, (relacin real instantnea) y enseguida se devuelve (se agota l vnculo).

68

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
CONCRETAS
Existe una realidad, la del caso concreto.

ABSTRACTAS
Es un conjunto de requisitos legales para darle a la relacin real concreta ciertos
efectos o para identificarlas. Por Ejemplo: Veo una persona sacando frutos de un rbol.
(Idear una relacin real abstracta). Ser el dueo? (Le estoy dando los efectos). Es el
dueo (Relacin real concreta).
El acto de apoderamiento, no lo puedo disgregar del hecho, porque tiene una
misma causa. Si la causa es ilcita, el efecto, tambin ser ilcito.
Si me apodero ilegtimamente de una cosa, mi relacin real nunca puede ser lcita.
La relacin real licita, es una relacin real que se constituye de acuerdo al
ordenamiento jurdico.
La neutra seria la yuxtaposicin local.

TIPOS DE RELACIONES REALES

Entre la persona y la cosa solo relaciones de hecho. A medida que vamos
avanzando hay mayor proteccin.
1 La relacin ms dbil entre la persona y la cosa se llama YUXTAPOSICIN: es
la relacin que no es querida o no tiene un mnimo de voluntad x ej. Un
preso con las esposas.
relacin de dependencia: un empleado y la computadora.
relacin de hospedaje: la relacin con el mueble e inmueble es
decir con la habitacin son de hospedaje.
relacin de hospitalidad: dormir en la casa de un amigo.

2 TENENCIA: es un poco ms estrecha la relacin. Art. 2352 corpus: es la

posibilidad de poseer una cosa reconociendo en otro un derecho superior,
tiene el corpus pero no el animus.

69

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis

3 POSESIN: es la ms estrecha la llamada posesin legtima Art. 2351: tener

una cosa bajo su poder con intencin de someterla al ejercicio de un
derecho de propiedad. CORPUS Y ANIMUS DOMINI.
Hay posesin cuando una persona tiene la cosa y no reconoce en otro un derecho
superior sobre la cosa.
CORPUS: posibilidad de disponer fsicamente de una cosa, contacto
permanente con la cosa no, sino la posibilidad de disponer de la cosa
cuando quiera.
ANIMUS DOMINI: no reconocer en otro un derecho superior.
Si ordenamos las relaciones desde la mayor hasta la menor proteccin, nos queda:
1 Posesin
2 Cuasiposesin
3 Tenencia
4 Yuxtaposicin local
RELACIONES DE DERECHO
Las relaciones reales pueden ser:

LICITAS
En conformidad con el derecho
ILCITAS
En contra del derecho.
NEUTRAS
Indiferentes.
PUNTO 2
IMPORTANCIA DEL TEMA

70

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
El grado de importancia de las relaciones reales se centra fundamentalmente en la
posesin y la tenencia.
Hay cantidad de artculos para el rgimen de la posesin.
La nota del art. 2351 incorpora dos elementos fundamentales en los derechos
posesorios, o derechos de la posesin, o ius possesionis.
La prescripcin;
La defensa mediante las acciones posesorias.
PARA QU SIRVE LA POSESIN?

Para efectivizar el ejercicio de los derechos reales, menos la hipoteca

(Molinario admite que s).
Para el nacimiento del derecho real (artculo 577 que incorpora la tradicin:
uno de los medios para adquirir la posesin).
Para la adquisicin de derechos reales por prescripcin adquisitiva de cosas
inmuebles y muebles.
Para adquirir el dominio por apropiacin (artculos 2525 y 2527).
Desde Roma se da a prestaciones reales la proteccin jurdica por medio de
las acciones posesorias.

PUNTO 3
POSESIN
Art. 2351: Habr posesin de las cosas (objeto corporal), cuando alguna persona,
por si o por otro, tenga una cosa bajo su poder (corpus posesorio), con intencin de
someterla al ejercicio de un derecho de propiedad (animus domini).
Vlez Sarsfield distingue dos elementos en la posesin: el corpus y el nimus
domini.
ELEMENTOS DE LA POSESIN

71

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
EL CORPUS
Es la posibilidad de disponer fsicamente de la cosa en cualquier momento.
Esta posibilidad fctica de disponer de la cosa no requiere necesariamente que es
este permanentemente en contacto con ella.
Por lo tanto el corpus es:
Un elemento objetivo de la posesin.
Aquel en virtud del cual se puede disponer fcticamente de la cosa.
Constituye un contacto real o potencial.
Aquel que esta dado en virtud de la custodia.
TEORA DE LA CUSTODIA:
Art. 2386 (Nota): Nosotros podemos, dice Savigni, adquirir la posesin de una cosa,
tan solo porque haya sido puesta en nuestra casa, aun estando nosotros ausentes.
Cada uno tiene sobre su casa un imperio mas cierto que sobre cualquiera de sus
bienes, y este imperio le da al mismo tiempo la custodia de todas las cosas encerradas
en la casa. Esta adquisicin de la posesin no depende de la posesin jurdica del
edificio. As, el que ha alquilado una casa o un almacn, aunque no tenga respecto
del edificio, ni la propiedad, ni la posesin jurdica, adquiere la posesin de las cosas
que se introducen en ella, porque tiene la custodia de todo lo que se encuentra en el
edificio. Y a la inversa, la adquisicin de la posesin es imposible para el que no tiene
el uso propio de la casa, aunque tenga la propiedad y la posesin jurdica de ella.
FORMAS DE CONFIGURARLO:
1 Mediante contacto fsico (art. 2374). La aprehensin debe consistir en un
acto que cuando no sea un contacto personal, ponga a la persona en
presencia de la cosa con posibilidad fsica de tomarla.
2 Con posibilidad de contacto fsico (art. 2385).
3 Por imperio o sobre todo lo que est bajo su custodia (art. 2386).

EL ANIMUS DOMINI

72

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
Es el querer tener la cosa para s y no reconocer en otro un seoro mejor o ms
extenso. Animus domini = Animo de dueo.
Allende (seguido por Alterini) dice que si no se reconoce la propiedad en otro existe
un comportamiento del sujeto como si fuera el propietario.
Someter la cosa a u derecho de propiedad significa:
Ejercer el derecho real de dominio. Propiedad significa el derecho real de
dominio.
El poseedor es el dueo.
Una segunda interpretacin acepta:
Propiedad, es un derecho real cualquiera que se ejercita por el dominio. (dominio,
condominio, propiedad horizontal, usufructo, uso y habitacin, prenda y anticresis).
La hipoteca y las servidumbres, no se ejercitan por la posesin. El resto s.
TEORAS SUBJETIVA Y OBJETIVA
Savigny- Ihering- Vlez
Entre ellos no existi una polmica por que vivieron en pocas distintas. Savigny
elaboro una teora subjetiva y Ihering la critica con su teora objetiva.
1 Se diferencian por los elementos:
a. Savigny en su teora subjetiva define la posesin: corpus y animus
domini. La tenencia: corpus
b. Ihering: toda relacin que se establece entre una persona y la cosa
es posesin, salvo que una norma legal determine que es tenencia,
el autor hace hincapi en el corpus: la cosa. Cuando no existe la
norma hay posesin.
2 Diferencia en la naturaleza jurdica:
a. Savigny dice que la posesin es un hecho con consecuencias
jurdicas.
b. Ihering dice que es un derecho entre la persona y la cosa es un
derecho real por la relacin inmediata entre la persona y la cosa.
c. Vlez en el Art. habla de hecho de la posesin, pero en las notas

73

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
habla de derecho; el art. prevalece sobre las notas.

3 Fundamentos que protegen la posesin:

a. Savigny dice que para proteger la posesin porque as se protege al
sujeto de la posesin.
b. Ihering protegemos la posesin porque as protegemos la cosa.
PROPIEDAD: derecho real de dominio
POSESIN: relacin de hecho con la cosa
TEORA SUBJETIVA:
Depende fundamentalmente de la intencin del sujeto.
Cmo probamos la intencin? Tiene que haber cientos elementos objetivos. Segn
Ihering, el legislador debe hacer catlogos de presunciones legales que dispongan
actos o accesorios que se presumen como manifestacin de la intencin de la
posicin del sujeto.
TEORA OBJETIVA:
Se sostiene que hay que a recrear el concepto del corpus. El comportamiento
como lo hara el propietario, que sera el nico elemento por que reemplaza al animus
domini.

OBJETO
Es la cosa en s (art. 2311).
SUJETO
Persona fsica o moral.
CUASIPOSESIN
La cuasiposesin tiene su origen en el derecho romano, en el que se admita al lado

74

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
de la possessio, la cuasi possessio o possessio iuris, referida especialmente a las
servidumbres.
Se habla de la posesin del dueo y de la cuasiposesin del usufructuario. En el
derecho romano, la posesin recae siempre sobre una cosa, la cuasiposesin recae
sobre derechos. As el usufructuario, tenia la posesin jurdica de su derecho de
usufructo.
La doctrina se divide en dos, porque discrepa sobre la existencia o no de la
cuasiposesin.
En nuestro Cdigo Civil solamente el articulo 3961 menciona la cuasiposesin, al
igual que en algunas notas como la de los artculos 2400 y 2351.
POSICIN DE MOLINARIO
Basta que una institucin sea aludida como existente por la ley par que el interprete
no pueda prescindir de ella.
Dice: El titular de un derecho real sobre la cosa ajena es tenedor de la cosa y
cuasiposeedor del derecho, es decir que la relacin inmaterial que se establece entre
el titular de estos derechos y los poderes que constituye el contenido de los mismos
importa una cuasiposesin, con independencia absoluta de la relacin material que
puedan tener, segn los casos, con las cosas y que constituyen supuestos de
tenencia.
POSICIN DE ALLENDE
La cuasiposesin ha quedado eliminada del Cdigo Civil, lo que est en juego es
una simple cuestin terminolgica.
Dice: Si la cuasiposesin se refiere a los derechos (cosas inmateriales o incorporales),
si del objeto de los derechos reales eliminamos a las cosas inmateriales, por lgica
queda eliminada tambin esta institucin.
El Art. 3961, nico que se refiere a la cuasiposesin esta fuera del Libro III, De los
Derechos Reales
El Art. 2353 dice que la posesin ser legtima cuando sea el ejercicio de un

75

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
derecho real, es decir que la posesin se refiere a todos los derechos reales.

POSICIN DE LA CTEDRA:
Se debe interpretar el Cdigo Civil en forma armnica. La cuasiposesin se
encuentra en el Art. 732 que se refiere a la posesin de un crdito. Y la nota al Art. 2400
Solo las cosas corporales son susceptibles de posesin, las cosas incorporales de una
cuasiposesin. Tenemos aqu la cuasiposesin de un derecho.

TENENCIA

CONCEPTO
Art. 2352: El que tiene efectivamente una cosa, pero reconociendo en otro la
propiedad, es simple tenedor de la cosa, y representante de la posesin del
propietario, aunque la ocupacin de la cosa repose sobre un derecho
Cuando en el Art. dice: El que tiene efectivamente una cosa.... identificamos aqu
el corpus.
El Cdigo Civil vuelve a definir la tenencia en el Art. 2461: Cuando alguno por s o
por otro se hallase en la posibilidad de ejercer actos de dominio sobre alguna cosa,
pero solo con la intencin de poseer en nombre de otro, ser tambin simple tenedor
de la cosa
El tenedor tiene el corpus, es decir ejerce un poder fsico y efectivo sobre la cosa,
pero carece de animus domini, pues reconoce la propiedad en otro.
Ejemplos:
El Usurpador y el ladrn, aun sabiendo que no son propietarios, son
poseedores.
El que encuentra un terreno desocupado, o despoja voluntariamente a
quien lo ocupa y se instala en el, lo cerca y cultiva sin pedir permiso y sin
consultar a nadie, es poseedor, independientemente de que conozca o
no quien es el propietario

76

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
En cambio el tenedor reconoce que otro es el propietario o poseedor y que l lo
representa en su posesin. El Art. 2351 dice: ...el poseedor puede serlo por s o por
otro. (tenedor)..
Es tenedor: el locatario, o quien se instala en un terreno pero reconoce que se lo
devolver al propietario en cuanto le pida la restitucin.
Dijimos que en la tenencia, el tenedor tiene la cosa bajo su poder, o sea que ejerce
un poder fsico sobre ella, pero reconoce que la propiedad pertenece a otra persona,
comprendiendo distinto supuestos.
DISTINTOS SUPUESTOS DE TENENCIA

RELACIN FUNDADA EN UN VNCULO DE HOSPITALIDAD:

Donde hay contacto con la cosa y existe voluntad, pero el poder sobre aquella lo
tiene otra persona. Ej. : El husped con las cosas que se hallan en el lugar donde van
de visita.
RELACIN FUNDADA EN UN VNCULO DE HOSPEDAJE:
Art. 2462: Quedan comprendidos en la clase del artculo anterior (Art. 2461)
1 Los que poseyeren en nombre de otro, aunque con derecho personal a tener la
cosa, como locatario, o comodatario;
2 Los que poseyeren en nombre de otro sin derecho a tener la cosa, como el
depositario, el mandatario o cualquier representante;
3 El que transmiti la propiedad de la cosa, y se constituyo poseedor a nombre del
adquirente;
4 El que contino en poseer la cosa despus de haber cesado del derecho de
poseerla, como el usufructuario, acabado el usufructo, o el acreedor anticresista;
5 El que contina en poseer la cosa despus de la sentencia que anulase su titulo,
o que le negase el derecho de poseerla.
6 El que continuase en poseer la cosa despus de reconocer que la posesin o el

77

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
derecho de poseerla pertenecen a otro.

CLASIFICACIN DE LA TENENCIA
La tenencia puede ser absoluta o relativa:
TENENCIA ABSOLUTA:
Tambin llamada pura, es la tenencia que se representa con carcter autnomo,
sin vnculo alguno con la posesin. Tal es el caso de los bienes de dominio publico del
Estado cuando los particulares lo utilizan sin que exista una concesin, por ejemplo
caminar por la calle, sentarse en el banco de una plaza, etc.
TENENCIA RELATIVA:
Aparece cuando existe un poseedor suya posesin representa al tenedor. Es la
tenencia definida en el Cdigo Civil en el Art. 2461: El que tiene efectivamente una
cosa. Y el Art. 2352: El que tiene efectivamente una cosa, pero reconociendo en otro
la propiedad, es simple tenedor de la cosa, y representante de la posesin del
propietario, aunque la ocupacin de la cosa repose sobre un derecho. Estos tipos de
tenencia se clasifican en interesadas o desinteresadas.
ADQUISICIN DE LA TENENCIA
De acuerdo al Art. 2460: La simple tenencia de las cosas por voluntad del poseedor,
o del simple tenedor, solo se adquiere por la tradicin, bastando la entrega de la cosa
sin necesidad de formalidad alguna.
Tambin ser tenedor a pesar de la falta de entrega, quien encuentra una cosa
perdida y la toma para entregarla.
OBLIGACIONES DEL TENEDOR:
Conservar la cosa (Art. 2463).
Denunciar los datos del poseedor si es demandado. (Art. 2464 y 2872).
Restituir la cosa. (Art. 2354 y 2467).
DERECHOS DEL TENEDOR:

78

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
Ser indemnizado por gastos de conservacin.
Retener la cosa por gastos de conservacin (Art. 2466).

YUXTAPOSICIN LOCAL
Implica un mero contacto fsico con la cosa, en el que no interviene para nada la
voluntad del sujeto.
No aparece mencionada en el Cdigo Civil por no tener valor jurdico.
PUNTO 4
NATURALEZA JURDICA DE LA POSESIN
La doctrina se encuentra enfrentada en cuanto a que algunos sostienen que su
naturaleza jurdica es de derecho y otros de hecho.
DE HECHO
Savigny sostiene que es un hecho porque se basa en circunstancias fcticas, en el
corpus, y desechos se derivan las consecuencias jurdicas: acciones posesorias y
usucapin.
Vlez transcribe este concepto o en la nota al ttulo dos.
Existen variantes. Se discute si es un hecho jurdico, lcito, o ilcito.
DE DERECHO
Ihering sostiene que es un derecho subjetivo, es un derecho porque est protegido
y el real por la posesin inmediata de la cosa.
Las variantes que se discuten son si es derecho real personal o mixto.
Molitor sostiene que es un derecho personal pero tambin real por la vinculacin
con la cosa.

POSICIN EN NUESTRO CDIGO CIVIL

79

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
En nuestro cdigo civil sera un hecho porque:
No puede ser un derecho porque me lo dicen y el art. 2600 xiv ni el art.
2503.
El art. 2470 califica a la posesin como un hecho.
Cita y adhiere a la metodologa de Mackedey.
Si se considera un derecho real sera necesaria la escritura pblica y
tambin la inscripcin en el registro de la propiedad.
Es un derecho porque:
En la nota al art. 2351 ltima parte acepta la opinin de Molitor.
En la nota al art. 2470 ltima parte describe que es un derecho.
La posesin se puede transmitir, que no pasara si fuera un hecho.

PUNTO 5
FUNCIONES DE LA POSESIN
Fueron expuestas por Ihering. Sostuvo que la posesin en legislacin derecho
romano tena las siguientes funciones:
IEs el contenido de un derecho. La posesin es el medio para efectivizar la
titularidad del derecho. El ius possidendi (art. 2355)
II

Es el requisito para nacimiento de un derecho (artculo 577: la tradicin que

es uno de los modos para que y del derecho); (art. 4016: cosas muebles);
(art. 4015: prescripcin corta de las cosas muebles); (art. 3939: cosas
inmuebles, prescripcin corta).

III Es el fundamento de un derecho. Por slo poseer la cosa la ley le da la

posibilidad de defender la cosa, aun sin tener ttulo y con el poseedor del
ttulo.
CONCLUSIN
1 Funciona como ejercicio de un derecho real, menos la hipoteca y la
servidumbre.
2 funciona como un elemento para adquirir un derecho real por usucapin.

80

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
3 fundamento de un derecho, quien es poseedor de una cosa esta posesin
sirve de fundamento para definir en el derecho, quien es atacado por la
posesin es defendido por las acciones posesorias que nos da el derecho.

PUNTO 6
SUJETOS DE LA POSESIN
Pueden ser personas de existencia fsica o de existencia ideal. Cualquier persona
fsica o jurdica; en el derecho real de uso y habitacin solo personas fsicas.
CAPACIDAD DEL SUJETO
La capacidad es la aptitud del sujeto para ser titular de una relacin jurdica
(capacidad de derecho) o para ejercer por s mismo sus derechos (capacidad de
hecho).
Los incapaces pueden tambin ser sujetos de posesin a travs de sus
representantes. Tambin los que han dura actan a travs de un mandatario.

PARA ADQUIRIR POR S MISMO LA POSESIN

Segn el Art. 2392: Son incapaces de adquirir la posesin por si mismo los que no
tiene uso de completo de su razn, como los dementes, fatuos y menores de diez
aos; pero pueden adquirirla por medio de sus tutores o curadores. Por otro lado el
Art. 921, contradice en cierta manera al Art. 2392, Los actos sern reputados hechos
sin discernimiento, si fueren actos lcitos practicados por menores impberes, o actos
ilcitos por menores de diez aos; .... Ahora bien, cabe sealar que el Art. 2392, no
distingue en materia de adquisicin de la posesin, ya sea sta lcita o ilcita. Por lo
tanto para adquirir la posesin, por si mismo, es necesario el discernimiento, que segn
el cdigo se adquiere a los diez aos, ya sea adquisicin por acto licito (Ocupacin
de una cosa que no est poseda) o adquisicin por acto ilcito (hurto).
Hay que distinguir la posesin, que con solo el discernimiento se puede adquirir, del
acto jurdico que sirve de antecedente en caso de adquisicin derivada. Si bien los

81

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
incapaces no pueden celebrar por si actos jurdicos destinados a otorgarles posesin,
pueden adquirir la posesin misma que sea consecuencia de ellos. Por ejemplo: En
una compraventa se entrega la cosa por tradicin, en que el adquirente tenga
discernimiento pero sea incapaz. Tanto la compraventa como la tradicin, son actos
jurdicos nulos, Pero si el incapaz tiene en su poder la cosa, tiene la posesin.

PARA CONSERVAR POR S MISMO LA POSESIN

Art. 2447: La posesin subsiste, aun cuando el que posea a nombre del poseedor,
manifestare la voluntad de poseer a nombre suyo, o aunque el representante del
poseedor abandonare la cosa o falleciere, o ste o su representante, llegare a ser
incapaz de adquirir la posesin. O sea que si bien para adquirir la posesin, es
necesaria la capacidad, una vez adquirida, subsiste salvo que una voluntad contraria
la haga cesar.
En concordancia con el Art. 2445: La posesin se retiene y se conserva con la sola
voluntad de continuar con ella, aunque el poseedor no tenga la cosa por s o por otro.
La voluntad de conservar la posesin se juzga que continua mientras no se haya
manifestado una voluntad contraria.

UNIDAD O PLURALIDAD DE SUJETOS

EXCLUSIVIDAD O CONCURRENCIA DE POSESIONE S:

Art. 2401: Dos posesiones iguales y de la misma naturaleza, no pueden concurrir
sobre la misma cosa. Segn la nota de este articulo, no cabe la cuestin de que
muchos poseedores tengan la cosa para un mismo sentido, ya que no serian opuestas
y ese conjunto de personas operaria como una. (Copropietarios Propietario con
usufructuario) Pero la cuestin es cuando las posesiones de la misma naturaleza se
oponen (vendedor y comprador)
COPOSESIN
Art. 2409: Dos o ms personas pueden tomar en comn la posesin de una cosa

82

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
indivisible, y cada una de ellas adquiere la posesin de toda la cosa.
Art. 2405: Cuando la cosa forma un solo cuerpo, no se puede poseer una parte de
l, sin poseer todo el cuerpo.
Art. 2407: Para tomar la posesin de parte de una cosa indivisible, es necesario que
esa parte haya sido idealmente determinada.
Art. 2410: Para tomar la posesin de una parte de una cosa divisible, es
indispensable que esa parte haya sido material o intelectualmente determinada. No
se puede poseer la parte incierta de una cosa.
Por lo tanto los poseedores de una cosa indivisible, conjuntamente ejercen la
posesin, ya que esa indivisibilidad, no es susceptible de ser posedas separadamente.
EXCLUSIVIDAD DE LA P OSESIN
Dos personas no pueden tener cada una de ellas en l todo la posesin de una
cosa; si no por alcuotas se puede poseer en partes ideales, en el ejercicio si hay
coposeedores, de acuerdo internamente (art.2401 parece contrario al 2409).
Como funciona: en las relaciones entre ambos poseedores puede haber
coposeedores, pero en la relacin con terceros son considerados como una sola cosa.
Esto se da con posesiones de una misma naturaleza, si es de distinta naturaleza es
coposesin x ej. Un usufructo son posesiones de distinta naturaleza; internamente
funciona pero con terceros no.

PUNTO 7
OBJETO DE LA POSESIN

REQUISITOS DEL OBJETO DE LA POSESIN

CORPORALIDAD:
Art. 2400: Todas las cosas que estn en el comercio son susceptibles de posesin.
Los bienes que no fueren cosas, no son susceptibles de posesin. . Dice la nota a este

83

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
Art. Que solo las cosas son susceptibles de posesin. Tomando como definicin de
cosa lo expresado por el Art. 2311.
COMERCIALIDAD:
De acuerdo al Art. 2400 Todas las cosas que estn en el comercio, son susceptibles
de posesin.
EXISTENCIA ACTUAL:
La posesin no puede recaer sobre cosas futuras.
EXCLUSIVIDAD:
De acuerdo al Art. 2401 Determina que la posesin es exclusiva, ya que no admite
pluralidad de titulares, ms all que la coposesin.
DETERMINACIN:
Art. 2402: Si la cosa cuya posesin se va a adquirir se hallase confundida con otra,
es indispensable para la adquisicin de la posesin, que sea separada, y designada
indistintamente.
Art. 2407: Para tomar posesin de parte de una cosa indivisible, es necesario que
esa parte haya sido idealmente determinada.
Art. 2410: Para tomar la posesin de una parte de una cosa divisible, es
indispensable que esta parte haya sido material o intelectualmente determinada. No
se puede poseer la parte incierta de una cosa. Surge de esto que la cosa sobre la
que recae la posesin debe estar individualizada, o ser determinada.
PRINCIPALIDAD:
Art. 2403: La posesin de una cosa hace presumir la posesin de las cosas
accesorias a ella. Siempre que no se hayan separado las cosas accesorias de nodo
tal que formen cosas independientes. Segn la regla que lo accesorio sigue la suerte
de lo principal.

84

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
SINGULARIDAD:
Art. 2404: La posesin de una cosa compuesta de muchos cuerpos distintos y
separados, pero unidos bajo un mismo nombre, como un rebao, una piara,
comprende solo las partes individuales que comprende la cosa.
Art. 2406: Si la posesin hubiese de tomarse de cosas que forman una masa de
bienes, no basta tomar posesin de una o algunas de ellas separadamente: es
indispensable tomar la posesin de cada una de ellas, aunque la tradicin se hubiese
hecho conjuntamente. Si se entrega una universalidad con varias cosas, sobre las
cosas faltantes no se adquiere la posesin.
INTEGRIDAD:
Art. 2405 Cuando la cosa forma un solo cuerpo, no se puede poseer una parte de
l sin poseer todo el cuerpo. Con ocupar solo una parte de la cosa se posee toda la
extensin.
LA CUASIPOSESIN

EN EL DERECHO ROMANO
La posesin recae siempre sobre una cosa, la cuasiposesin recae sobre derechos.
As el usufructuario no tiene la posesin jurdica de la cosa, sino la posesin jurdica de
su derecho de usufructo.
DISCUSIN ACERCA DE LA EXISTENCIA EN NUESTRO DERECHO:
Art. 3961 La prescripcin de las acciones reales a favor de un tercero, tenedor de
la cosa, comienza a correr desde el da de la adquisicin de la posesin o de la
cuasiposesin que le sirve de base, aunque la persona contra la cual corriese, se
encontrase, por razn de una condicin aun no cumplida o por un trmino aun no
vencido, en la imposibilidad del ejercicio efectivo de sus derechos.
Nota al Art. 2400: Dice que las cosas incorporales (derechos), no son susceptibles de
una posesin verdadera, pero si de una cuasiposesin, que consiste en el goce de
esos derechos como si tuviere la posesin verdadera.

85

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
MOLINARIO:
Para l, el titular de un derecho real sobre cosa ajena es tenedor de la cosa y
cuasiposeedor del derecho, con independencia de la relacin material que puedan
tener con la cosa. O sea que para l la cosa no constituye el nico objeto de los
derechos reales.
ALLENDE:
Si se eliminan como objeto de la posesin las cosas inmateriales, queda tambin
eliminado el instituto. l argumenta que el Art. 2355 se refiere a que la posesin ser
legtima cuando sea el ejercicio de un derecho real. En nuestro cdigo civil, todos los
titulares de derechos reales son poseedores, y no cuasi poseedores del derecho.
PUNTO 8
CLASIFICACIN DE LA POSESIN
Art. 2325: Ser poseedor el que acte sobre una cosa como si fuera el titular de un
derecho real que se ejerza por la posesin, independientemente de que lo sea.
Para Savigny: Poseedor es toda persona que dispone de hecho como lo hara el
propietario, sin reconocer en otro un derecho superior al suyo.
Se puede ser propietario y poseedor de una cosa.
Se puede ser propietario u no poseedor de la cosa (es el caso de ser
titular de un derecho de propiedad pero no puedo ejercerlo porque me
han robado la cosa).
Se puede ser poseedor sin ser propietario (ladrn usurpador).
La posesin se presenta bajo distintos aspectos, o sea que pueden cumplir
diferentes funciones:
Es contenido, exteriorizacin o modo de ejercicio de la mayora de los
derechos reales. (salvo la hipoteca y las servidumbres que no se ejercen
por la posesin).
Es el medio para la adquisicin de un derecho real. [Usucapin y

86

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
tradicin de la cual no se adquiere el derecho real (Art. 577, 2601 al
2603)]
Es causa de un derecho. En consecuencia la posesin en si misma o por
si misma da lugar al amparo de la ley mediante acciones posesorias.
CUADRO DE CLASIFICACIN DE LA POSESIN

TIPOS DE POSESIN
Art. 2355 1 ra parte: La posesin ser legitima cuando sea el ejercicio de un derecho
real, constituido en conformidad a las disposiciones de este Cdigo... As: dominio,
condominio, uso y habitacin, prenda y anticresis. Las servidumbres activas y la
hipoteca no son derechos reales que se ejercen por la posesin.

LEGTIMA

Poseedor legtimo es sinnimo de titular de un derecho real que se ejerce por la

posesin. Es el que tiene el derecho de poseer, pues ha adquirido su derecho
mediante titulo y modo suficiente (si es que la adquisicin es derivada y por actos
entre vivos). En
La ley 17711 ha incorporado al Art. 2355 un prrafo que dice: ... se considerara
legitima la adquisicin de la posesin de inmuebles de buena fe, mediando boleto
de compraventa. Este prrafo solo califica como legitima la adquisicin de la
posesin, no la posesin misma. En efecto cuando la posesin es otorgada por el
dueo en virtud del boleto de compraventa, la adquisicin es legtima.
Art. 2355 2 parte: ... ser ilegitima cuando se tenga sin ttulo, por un titulo nulo, o
ILEGITIMA

fuera adquirida por un modo insuficiente para adquirir derechos reales... (cuando la
tradicin se haya hecho sin respetar las exigencias legales del Art. 2378:... la parte de
la sola declaracin del tradente de darse por desposedo, o de dar al adquirente la
posesin de la cosa, no suple las formas legales.
Se adquiere del que no tena derecho se poseer la cosa o para transmitir la cosa.

PERFECTA

(Faltan los requisitos de fondo: legitimacin y capacidad).

Cuando el poseedor tiene la intencin de ser dueo o condmino perfecto de la

cosa.

87

DERECHO CIVIL IV

IMPERFECTA

Gabriela Alejandra de Paulis

Cuando solo tuviere la intencin de ser dueo o condmino imperfecto de la cosa, o

ejercer sobre la cosa ajena algn derecho real que pueda ejercerse por la posesin

GRAFICO DE LAS CLASES DE POSESI N

POSESIN LEGTIMA:
Art. 2355: cuando es el ejercicio de un derecho real constituido conforme a las
normas del cdigo: titulo suf. ms modo suf. . todos los del Art. 2305 menos la hipoteca
y la servidumbre.
POSESIN ILEGITIMA:
Para el derecho la nica posesin de buena fe es ilegitima. Vlez no lo define en el
Art. pero da ejemplos: sin ttulo o adquirido de modo insuf.

88

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
POSESIN ILEGITIMA DE BUENA FE:
Art.2356: cuando el poseedor por ignorancia o por error de hecho o excusable,
cuando alguien cree en la legitimidad de su posesin, la buena fe est relacionada
con la creencia que adquirimos bien, si dudamos estamos en la mala fe, creencia de
la legitimidad de la posesin.
MALA FE:
La mala fe lo define la doctrina por exclusin, hay mala fe cuando no hay buena
fe.
VICIOS DE LA POSESIN DE MUEBLES:
1 Hurto- robo
2 Estelionato: se comporta como si fuera propia y no lo es x ej. Contrata como
si fuera propia y no lo es.
3 Abuso de confianza: existiendo obligacin de restituir no cumplo con la
obligacin.
VICIOS DE LA POSESIN DE INMUEBLES:
1 Violencia: fuerza de hecho sobre el inmueble.
2 Clandestinidad: adquirir la posesin de una manera oculta, ocultamiento
(que no te vea nadie).
Los vicios se caracterizan por ser relativos, solamente el vicio lo va a invocar el
damnificado, no es erga omnes.
El usurpador es tal solo para el propietario no para toda la sociedad, solo para el
damnificado.
PURGA
Una posesin que comienza siendo viciosa tal contina siendo siempre cuando no
se purgue el vicio. Para la doctrina: se purga al ao de haber cesado el vicio, sigue
siendo de mala fe pero el vicio lo purgo, se transforma en simple o no viciosa.

89

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
El titular de una cosa tiene para defenderse frente al ataque en su posesin 1 ao
para protegerse sino pierde esta accin pero tiene otras, tiene que ir por otra va no la
de la posesin por que se pierde en 1 ao si le propietario no hace nada.

90

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis

PUNTO 9
PRESUNCIONES DE LA POSESIN: PRUEBA DE L A POSESIN
Se prueba por presunciones todas iuris tantum:
1 BUENA FE: Una de las presunciones es la buena fe, debe probarlo se invierte
la carga de la prueba el poseedor posee por que posee, el poseedor no
prueba nada, el otro lo debe probar.
2 ACTOS POSESORIOS: Art. 2384: otra presuncin son los actos posesorios, los
enumera a modo de ejemplo se presumen iuris tantun que es poseedor y no
tenedor; por ej. Percibir los frutos y alambrar un inmueble, etc.
3 TTULOS: Art. 4003: si se acompaa un titulo se presume que es poseedor de
buena fe.
4 PRESUNCIN DE PROPIEDAD DE LA COSA MUEBLE: Art. 2412: presuncin de
propiedad de la cosa mueble, admite prueba en contrario.
5 LEGITIMIDAD DE LA POSESIN: el que posee porque posee
6 INMUTABILIDAD DE LA CAUSA: Art. 2353: nadie puede cambiar la causa
porque s; salvo caso de interversin del ttulo.
7 INMUTABILIDAD DE LA CALIDAD DE POSESIN: buena o mala fe.

PUNTO 10
UNIN DE POSESIONES
Tambin llamada suma o accesin de posesiones.
Hay casos en que no es necesario porque el heredero asume el patrimonio del
causante por la sola herencia (en sucesin al universal, art. 3417).
El sucesor particular adquirir una cosa y puede tener inters de acceder estas

91

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
cosas.
Art. 2475: la posesin del sucesor universal se jugar siempre unida a la del autor de
la sucesin; participa de las calidades que sta tenga. La posesin del sucesor por
ttulo singular puede separarse de la de su antecesor. Slo podrn unirse ambas
posiciones sino fueren viciosas.
Art. 2476: para que puedan unirse es necesario que no hayan sido interrumpida por
una posesin ambiciosa y que procedan la una de la otra.
BENEFICIOS
Los beneficios son para usucapir y/o para obtener defensas de la relacin real.
Siempre tienen que ser las dos posesiones de buena fe (art. 2405 y nota).
FINALIDADES
Tiene 2 finalidades:
1 Para lograr la cantidad de aos para usucapir
2 lograr el ao para entablar las defensas posesorias
REQUISITOS PARA QUE HAYA ACCESIN DE POSESI ONES
1 Que ninguna de las posesiones sea viciosa (si esta purgada est bien)
2 Para sumar posesin no tiene que haber una posesin intermedia sino que
tiene que derivar de la otra; sumar la actual con la anterior.
3 Una posesin tiene que derivar de la otra por un vnculo jurdico; por
ejemplo: compra-vta.
PUNTO 11
ENUMERACIN DE LOS CASOS DE TENENCIA: ART. 2462 (6 INC.)

CLASIFICACIN

ABSOLUTA:

92

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
Es aquella en la que existe un tenedor pero no su correlativo poseedor, porque
sobre las cosas que pertenecen al dominio pblico no puede ser posedas, por ej. Una
plaza, caminar en la calle. Esto es ajeno a la materia.
RELATIVA:
Va a tener a un correlativo poseedor. Art. 2462: puede ser:
inc.1 interesada: el locatario y el comodatario por que estn facultados para
usar y gozar de la cosa obteniendo un beneficio del mismo (no por eso
interesada).
Inc.2 desinteresada: depositario, mandatario o representante legal no obtiene
un beneficio de la cosa por eso no lo usa.
Los otros 4 incisos son casos de tenencia en general (fuera de la clasificacin de
tenencia).
Inc.3 transmiti la posesin de la cosa y se constituyo en nombre del
adquirente, posee en nombre de otro: este es el tenedor para Vlez; el
poseedor tiene ms facultades que el tenedor, esto se lo llama constituyo
posesorio; es bajar de categora de de poseedor a tenencia. El poseedor
se transforma en tenedor, por ej. El dueo de un inmueble lo vende y queda
como locatario de mismo inmueble, por el constituto posesorio. Son 2 actos
jurdicos compra-venta y locacin.
Inc.4 el que continuo en posesin de la cosa despus de haber cesado el
derecho de poseerla. Posesiones de naturaleza distinta, el usufructuario y el
dueo, ambos son poseedores pero de naturaleza distinta, el usufructuario
es poseedor y lo usa y el dueo es poseedor y no lo usa porque hay un
usufructuario y este no reconoce un usufructo mejor. Por ej. Existiendo una
posesin y habiendo vencido el plazo (usufructo) este poseedor no restituye
la cosa y se transforma en tenedor (por vencimiento de plazo) es importante
porque se pueden interponer distintas acciones sea poseedor o tenedor.
Inc.5 el que continua en posesin de la cosa luego que una sentencia
anula su titulo; deja de ser poseedor desde el momento que se dicta la
sentencia adversa y pasa a ser tenedor. La diferencia con la anterior es la

93

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
sentencia.
Inc.6 alguien reconoce en otro un derecho mejor pero continuo siendo
tenedor. Reconocimiento por ej. le piden los ocupas permiso para
alambrar al propietario, deja de ser poseedor para transformarse en
tenedor.

PUNTO 12
INTERVERSIN DEL TITULO

CONCEPTO
Est ligado con el principio de inmutabilidad de la causa.
Art. 2353: Quien comienza a poseer por una causa va a continuar siempre en tanto
no cambie la causa de su posesin o tenencia. La causa de la posesin no se puede
cambiar segn Vlez.
La excepcin es la intervencin del ttulo: cambiar la causa del ttulo de la
posesin o de la tenencia. Puede ser intervencin unilateral: est mal vista alguien por
si mismo cambia la causa de su titulo, siendo tenedor cambia a poseedor, se tiene que
manifestar por actos exteriores, demostrarle a la sociedad.
ORIGEN
Tiene origen en Roma. Es para evitar la usucapio pro herede (herencia), yacente
entre la muerte de una persona en la toma de un beneficiario.
En nuestro derecho no es posible porque aunque el heredero lo ignore contina la
persona del causante (art. 3417).
Hasta que sale podra haber alguien que adquiera las cosas por posesin real. Para
evitarlo cuando el fallecido haba dejado concesin depsito, los poseedores no
podrn aprovecharse de eso.
Otro supuesto es la venta con pacto fiduciario. Esta ventas de buena fe donde el

94

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
comprador o reconoca no comprar la cosa sino tomar la compacto de garanta. Para
evitar que los herederos se quedaran con la cosa, se previ que en un tiempo el
tenedor pase a ser el verdadero poseedor.
Se extendi otros supuestos.
En principio nuestro cdigo excluy la intervencin del ttulo por la mena voluntad
el tenedor. Debe necesariamente ser exteriorizada la intencin. No basta de cambio
interno. Es menester que haga un acto positivo de voluntad.
JURISPRUDENCIA
Un factor de jurisprudencia Argentina de 1962.
En la en la bilateralidad hay acuerdo. En la unilateralidad no. Fue contemplado en
el art. 2353 de la inmutabilidad en la causa.

95

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis

96

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis

BOLILLA III ADQUISICIN, CONSERVACIN Y PRDIDA DE LAS

RELACIONES REALES. EFECTOS.

PUNTO 1
ADQUISICIN DE LA POSESIN

CONCEPTO
Dado que la posesin es un simple hecho, no existe en el cdigo reglas que fijen su
adquisicin. Pero como ese hecho produce efectos jurdicos, importa determinar en
qu momento se adquiere y su forma.
PRINCIPIO GENERAL

NECESIDAD DEL CORPUS Y DEL ANIMUS:

Dice el art. 2373: La posesin se adquiere por la aprehensin de la cosa con la
intencin de tenerla como suya: salvo lo dispuesto sobre la adquisicin de las cosas
por sucesin. Del Art. surgen dos elementos necesarios.
CORPUS POSESORIO:
Acto fsico (aprehensin) y elemento material
ANIMUS:
Intencin de tener la cosa como suya. Elemento psicolgico.
EXTENSIN DEL CONCEPTO DE CORPUS:
Segn el Art. 2374: La aprehensin debe consistir en un acto que, cuando no sea
un contacto personal, ponga a la persona en presencia de la cosa con la posibilidad

97

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
fsica de tomarla.
En algunos casos es suficiente la posibilidad de hacer de la cosa lo que uno quiera,
la facultad de disponer libremente de la cosa, aun sin el contacto con la cosa.
Pueden presentarse tres hiptesis:
1 Tomar posesin de una cosa que no est en poder de nadie.
2 Tomar posesin de una cosa que este ya en poder de otro, con su
consentimiento.
3 Tomar posesin de ella sin dicho consentimiento.

PUNTO 2
ADQUISICIN UNILATERAL
La adquisicin es Unilateral cuando no se tiene relacin con el poseedor anterior de
cosas no posedas o posedas por otro sin el consentimiento de poseedor anterior.
Estas pueden ser:
NO POSEDAS: cosas muebles sin dueo o abandonadas por su dueo.
POSEDAS: posedas por alguien pero sin necesidad de consentimiento del
poseedor anterior, son las adquiridas por:
los vicios, cosas muebles o inmuebles
abuso de confianza
ADQUISICIN DE LA POSESIN DE COSAS QUE NO ESTN POSEDAS
Art. 2375: Si la cosa carece de dueo, y es de aquellas del que dominio se
adquiere por la ocupacin segn las disposiciones de este Cdigo, la posesin
quedara adquirida con la mera aprehensin.
Se trata de una posesin originaria, unilateral, o sea que no es transmitida por otro
poseedor anterior.
Si el interesado despliega su actividad y aprehende efectivamente la cosa, obtiene
la posesin; existiendo el corpus, se presume el animus.

98

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
ADQUISICIN DE LA POSESIN DE COSAS QUE ESTN POSEDAS
Cuando la cosa esta poseda, la adquisicin puede ser unilateral u originaria, si se
toma la posesin contra la voluntad de poseedor, y bilateral o derivada si el antiguo
poseedor entrega voluntariamente la cosa al nuevo poseedor.
En caso de poseer la cosa contra la voluntad del actual poseedor, el acto material
de aprehensin, de tomar la cosa, es suficiente para adquirir la posesin, ya que no
interviene la voluntad de aquel, la que se desprendera de un acto jurdico.
En cuanto a lo expresado por el Art. 2384: es suficiente ocupar alguna de las partes
de la cosa para adquirir la posesin del todo.
Se aplica este principio, solamente en caso de posesin derivada, ya que la
posesin unilateral, sera necesario disputar toda la cosa y no una parte.
SIN CONSENTIMIENTO DEL ACTUAL POSEEDOR:
Art. 2382: La posesin de cosas muebles no consintiendo el actual poseedor la
transmisin de ellas, se toma nicamente por el acto material de ocupacin de la
cosa, sea por hurto o estelionato; y la de los inmuebles en igual caso por la ocupacin,
o por el ejercicio de actos posesorios, si fue violenta o clandestina.
No entra en esta categora el abuso de confianza ya que el poseedor entrega
voluntariamente la cosa, si bien esa entrega es para dar la tenencia y no la posesin.

PUNTO 3
ADQUISICIN BILATERAL

CONCEPTO
Una adquisicin es bilateral cuando recibimos la posesin de otro con
consentimiento del otro poseedor.
CON CONSENTIMIENTO DEL ACTUAL POSEEDOR:

99

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
Art. 2377: cuando alguien entrega voluntariamente la cosa.

TRADICIN

CONCEPTO
Se llama tradicin en materia posesoria (no de dominios distintos).
Art. 2377 La posesin se adquiere tambin por la tradicin de las cosas. Habr
tradicin, cuando una de las parte entregara voluntariamente una cosa y la otra
voluntariamente la recibiese.
No hay que confundir la tradicin posesoria, con la tradicin constitutiva de
derechos reales. La primera consiste en la entrega voluntaria del tradens y la
recepcin voluntaria del accipiens.

FORMAS
Art. 2378: La tradicin se juzgara hecha, cuando se hiciere segn alguna de las
formas autorizadas por este Cdigo. La sola declaracin del tradente de darse por
desposedo, o de dar al adquirente la posesin de la cosa, no suple las formas
legales. Este artculo se refiere a muebles e inmuebles; son siempre necesarios actos
materiales y no simples declaraciones, ya sean verbales o escritas.
La posesin es un poder de hecho, y en consecuencia no puede adquirirse con el
solo nimo. Por ello no suple la forma o manera legal la habitual frase incluida en las
escrituras pblicas de venta de inmuebles.
Si luego de afirmadas las declaraciones no se entrega efectivamente la cosa, no
hay tradicin posesoria, ni siquiera entre las partes. El interesado deber reclamar la
posesin y no podr tomarla por manos propias, prevalindose de la declaracin en
su favor.
TRADICIN DE INMUEBLES:
Art. 2379: La posesin de los inmuebles solo puede adquirirse por la tradicin hecha
por actos materiales del que entrega la cosa con asentimiento del que recibe; o por

100

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
actos materiales del que la recibe, con asentimiento del que la entrega.
Las formas de tradicin de la cosa son: a) Actos materiales del que entrega con
asentimiento del que recibe. b) Actos materiales del que la recibe con asentimiento
del que la entrega. c) actos materiales de ambas partes. Siempre deben existir actos
materiales y acuerdo reciproco, por tratarse de un acto de adquisicin derivada.
Art. 2380: Puede tambin hacerse la tradicin de los inmuebles, desistiendo el
poseedor de la posesin que tenia, y ejerciendo el adquirente actos posesorios en el
inmueble en presencia de l, y sin oposicin alguna.
Art. 2383: Para juzgarse hecha la tradicin de los inmuebles, no estando el
adquirente en la simple tenencia de ellos, es necesario que el inmueble este libre de
toda otra posesin y sin contradictor que se oponga a que el adquirente la tome. Este
es el requisito de la posesin vacua. Este articulo es consecuencia de la exclusividad
de la posesin. Si hay controversia no puede entregarse la cosa, ya que en materia de
inmuebles, nadie puede trasmitir un derecho mejor que el que tiene (Art. 3270).
TRADICIN MUEBLES:
Art. 2381: La posesin de las cosas muebles se toma nicamente por la tradicin
entre personas capaces, consintiendo el actual poseedor en la transmisin de la
posesin. Debemos distinguir segn que las cosas tengan valor por si o sean
representativas de valor y subdividiendo a la vez las primeras en cosas presentes, no
presentes y futuras.
En cuanto a las cosas presentes las formas son las mismas tres para los inmuebles. El
Art. 2385 Si la cosa cuya posesin se trata de adquirir estuviere en caja, almacn o
edificio cerrado, bastara que el poseedor actual entrega la llave del lugar en que se
halla guardada. La posesin de la llave crea la posibilidad fsica de disponer de la
cosa.
Art. 2386: La tradicin quedara hecha aunque no este presente la persona a quien
se hace, si el actual poseedor remite la cosa a un tercero designado por el adquirente,
o la pone en un lugar que este a la exclusiva disposicin de este.
Art. 2388: La tradicin de cosas muebles que no estn presentes, se entiende
hecha por la entrega de los conocimientos, facturas, etc. en los trminos que dispone

101

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
el Cdigo de Comercio; o cuando fuesen remitidas por cuenta y orden de otros,
desde que la persona que las remite las entrega al agente que deba transportaras,
con tal que el comitente hubiese determinado o aprobado el modo de la remisin.
Contempla casos de tradicin de cosas muebles que no estn presentes por actos
materiales de ambas partes.
Art. 2376: Tratndose de cosas muebles futuras, que deban separarse de los
inmuebles, como tierra, madera, frutos pendientes, etc. se entiende que el adquirente
ha tomado posesin de ellas desde que comenz a sacarlas con permiso del
poseedor del inmueble. Se refiere a los accesorios o partes de los inmuebles que
recin se convierten en cosas muebles a partir de la separacin. El permiso o pasividad
del poseedor, o sea su consentimiento y el acto material del adquirente completan las
requisitos de la tradicin. Una vez separadas aunque se dejen en el material del
adquirente completan los requisitos de la tradicin. Una vez separadas aunque se
dejen en el mismo terreno a que han pertenecido, la posesin corresponde al que la
ha extrado.
En cuanto a la tradicin de cosas muebles representativas de valor, esta legislada
en los artculos: 2390 y 2391: establecen: La tradicin de rentas nacionales o
provinciales se juzgara hecha por transferencia de ellas, segn la legislacin que las
rija. La tradicin de acciones nominativas de compaas o sociedades, se juzgara
hecha, cuando lo fuese conforme a los estatutos de la sociedad o de los contratos
sociales. La tradicin de acciones endosables, se juzgara hecha por solo el endoso, sin
ser necesaria la notificacin al deudor. Las acciones al portador se juzgara trasmitidas
por la sola tradicin efectiva de los ttulos y la tradicin de los instrumentos de
crdito solo se juzgara hecha, cuando fuese notificada al deudor, o aceptada por l.
Estos artculos se refieren al traspaso de la posesin y no de la propiedad, ni de la
titularidad del derecho que representa. Esta materia es propia del derecho comercial.
Solamente se aplica la ley civil a los ttulos nominativos, legislados como cesin de
crditos. Si en las disposiciones de habla de tradicin, ella no tiene por objeto el
crdito, sino su instrumento probatorio.
CUADRO DE TRADICIN DE COSAS MUEBLES
TRADICIN DE COSAS MUEBLES

102

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
Actos materiales de ambas partes. (2385)
Actos materiales del tradente con asentimiento del
adquirente. (2386)
PRESENTES

Actos materiales del adquirente con asentimiento

del tradente. No lo contempla.

VALOR POR S

Actos materiales de ambas partes. (2388)

NO PRESENTES

Actos materiales del adquirente con asentimiento

del tradente. No lo contempla.

FUTURAS

Art. 2376

REPRESENTATIVAS

Arts. 2390 y 2391

DE VALOR

TRADITIO BREVI MANU

Art. 2387: No es necesaria la tradicin de la cosa, sea mueble o inmueble, para
adquirir la posesin, cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y este por un
acto jurdico pasa al dominio de ella al que la posea a su nombre, o cuando el que la
posea a nombre del propietario, principia a poseerla a nombre de otro.
El que va a recibir la posesin, en realidad ya la tena.
No es un caso de tradicin, sino una excepcin a la misma, ya que por las
circunstancias de hecho, esta no es necesaria. Se adquiere una posesin derivada y
por actos entre vivos sin tradicin.
El artculo contempla los dos casos en que es posible la figura:
I

El tenedor pasa a ser poseedor luego de la realizacin de un acto jurdico con

aquel a nombre de quien tena la cosa. Las declaraciones de voluntad son
entonces suficientes para investir de posesin al adquirente que ya ocupa la
cosa.

II

El tenedor que posea a nombre de una persona pasa a poseer a nombre de

otra. Tambin el antiguo poseedor realiza un acto jurdico, en este caso con un
tercero; el tenedor, una vez notificado del acto, reconoce en adelante como
poseedor a este.

103

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis

CONSTITUTO POSESORIO
En este caso, por la simple convencin, la posesin se transforma en tenencia sin
actos exteriores. Segn el Art. 2462, inc. 3, que dice que es tenedor el que transmiti la
propiedad de la cosa y se constituyo poseedor a nombre del adquirente.. Y el inciso
6: El que continuase en poseer la cosa despus de reconocer que la posesin o el
derecho de poseerla pertenece a otro.
Parecen contradictorios con la regla general establecida en el artculo 2378: La
tradicin se juzgara hecha, cuando se hiciere segn alguna de las formas autorizadas
por este Cdigo. La sola declaracin del tradente de darse por desposedo, o de dar
al adquirente la posesin de la cosa, no suple las formas legales, en cuanto a que las
meras declaraciones de darse por desposedo no suplen las formas legales.
Sin embargo, la mayora de los autores admiten que estamos frente a una
excepcin a este principio. Tambin en estos casos la posesin se adquiere en forma
derivada por actos entre vivos y sin necesidad de tradicin.
El problema prctico se presenta en la salvaguarda de derechos de terceros. En
consecuencia y por los abusos que puedan existir en perjuicio de terceros, solamente
les es oponible el constituto possesorio cuando los actos jurdicos constan en escritura
pblica o instrumento privado de fecha cierta.

TRADICIN BILATERAL VOLUNTARIA

Se manifiesta por actos materiales de que entrega la cosa con consentimiento
del que la recibe con el consentimiento del que la entrega o actos materiales de
ambos.
En materia de inmueble la posesin por tradicin es necesario que sea vacua: el
inmueble tiene que estar libre de contradicciones para que sea tradicin.
Es necesario los acto materiales, la simple declaracin no son idneas contra
terceros por eso es necesario acto material alguno para la tradicin.

104

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
TRADICIN ES MODO SUFICIENTE
La tradicin tiene 2 funciones:
IEs constitutiva de derecho real, Art.577: la tradicin funciona como constitutiva
del derecho real.
II

Funciona como medio de publicidad

PUNTO 4
ADQUISICIN DE LA POSESIN POR REPRESENTANTE:

CONCEPTO
Todos los derechos pueden adquirirse por representante. En la adquisicin, la
representacin es imprescindible para los incapaces de hecho. En materia de
posesin, los actos materiales pueden ser realizados por un tercero que sea
mandatario convencional
REPRESENTANTE LEGAL
Art. 2392 Son incapaces de adquirir la posesin por si mismos los que no tienen uso
completo de su razn, como los dementes, fatuos y menores de diez aos; pero
pueden adquirirla por medio de sus tutores o curadores.
En todos los casos en que se acta por intermedio del representante legal, es
indiferente la voluntad del representado y se est solamente a la del representante
que la suple totalmente.
En cuanto a las personas jurdicas el artculo 2393 dice: Tampoco pueden adquirir
la posesin de las cosas las personas jurdicas, sino por medio de sus sndicos o
administradores

MANDATARIO
Art. 2394: La posesin se adquiere por medio de otras personas que hagan la
adquisicin de la cosa con intencin de adquirirla para el comitente. Esta intencin se

105

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
supone desde que el representante no haya manifestado la intencin contraria por un
acto exterior.
Esto significa que conforme a principios generales, un mandatario con facultades e
instrucciones suficientes puede adquirir la posesin para su mandante. En este caso,
existiendo la orden o poder se presume que la posesin se adquiere para el
representado, salvo prueba en contrario, prueba que estar dada por la demostracin
de voluntad contraria en el mandatario, manifestada por actos exteriores.
GESTOR OFICIOSO
De no existir representacin, dice el Art. 2398: la posesin se adquiere por medio
de un tercero que no se mandatario para tomarla, desde que el acto sea ratificado
por la persona para quien se tomo. La ratificacin retrotrae la posesin adquirida al da
en que fue tomada por el gestor oficioso.
Si no se ratifica la gestin, quedara sin efecto la adquisicin, pues el gestor no la
adquiri para s por faltarle el animus.

CUADRO ADQUISICIN D E LA POSESIN

Mera aprehensin. (2375)

Poseedor (2382)

INMUEBLES

Violencia
Clandestinidad
Hurto
Estelionato

MUEBLES

En el abuso de confianza se entrega la cosa para

transferir la tenencia y no posesin.
TRADICIN: Entrega voluntaria de la cosa (2377)

o del

Contra la Voluntad del

consentimient

UNILATERAL
Con

POSEDAS

COSAS

COSAS NO POSEDAS

ADQUISICIN DE LA POSESIN

INMUEBLES

Formas autorizadas (2378)

Actos materiales del que recibe con asentimiento
del que entrega (2379 2380)

106

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
Actos materiales de ambas partes. (No
considerado)
MUEBLES

Ver cuadro anterior.

NO ES NECESARIA LA TRADICIN

TRADITIO BREVI MANU: Tenedor que pasa a ser poseedor

CONSTITUTO POSESORIO: Tenedor que posea a nombre de una persona y
pasa a poseer a nombre de otra. (2462 inc. 3 y 6)
CASOS DEL 2387

PUNTO 5
Art. 2468: un titulo vlido no da si no un derecho a la posesin de la cosa, y no la
posesin misma. El que no tiene sino un derecho a la posesin no puede, en caso de
oposicin, tomar la posesin de la cosa: debe demandar la por las vas legales.

PUNTO 6
CONSERVACIN Y PRDI DA DE LA POSESIN

PRDIDA DE LA POSESIN

CONCEPTO:
Conforme cita Savigny, al igual que en la conservacin, cuando algunos de los
elementos o condiciones o los dos juntos vienen a cesar, la posesin se pierde
Mientras coexisten los elementos, continua la posesin. Si desaparece alguno, la
posesin se pierde.
De acuerdo a esto se han clasificado las causales o casos de prdidas de la
posesin como perdida corpore, perdida animo, o perdida corpore et animo,
segn sea uno u otro, o ambos elementos los que desaparezcan con relacin al sujeto
y al objeto.

107

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
CAUSAS:
POR UNA CAUSA RELATIVA AL OBJETO:
Art. 2451: La posesin se pierde cuando el objeto que se posee deja de existir, sea
por la muerte, si fuese cosa animada, sea por la destruccin total, si fuese de otra
naturaleza, o cuando haya transformacin de una especie en otra.
Desaparece materialmente el objeto de la posesin; sin perjuicio de ello, si quedan
restos o la cosa se ha transformado por especificacin, nace una nueva posesin
sobre una nueva cosa.
Art. 2452: La posesin se pierde cuando por un acontecimiento cualquiera el
poseedor se encuentra en la imposibilidad fsica de ejercer actos posesorios de la
cosa Por ejemplo: si el lugar en que la cosa se encuentra es inaccesible. Mientras que
en el Art. 2445 la prdida del corpus es transitoria, por lo que solo l animo conserva la
posesin, en este caso la perdida debe ser definitiva y el animus, por poderoso que
sea, es insuficiente para mantener la posesin.
Art. 2459: Se pierde la posesin cuando la cosa sufre un cambio que la hace
legalmente no ser susceptible de ser poseda por estar fuera del comercio. La
comercialidad es requisito del objeto de la posesin conforme l articulo 2400. Los
ejemplos clsicos son los de un terreno particular que por ser invadido por un ro o l
mar, pasa al dominio pblico del Estado (Art. 2340, inc. 1 a 4) o el caso de una
expropiacin para destinar el predio a plaza o calle. (Art. 2340, inc. 7)
POR LA VOLUNTAD DEL POSEEDOR:
Como contrapartida de la adquisicin de la posesin, tenemos casos de perdida
bilateral y unilateral de la posesin por voluntad del poseedor.
Art. 2453: La posesin se pierde por la tradicin que l poseedor hiciere a otro de la
cosa, no siendo solo con el objeto de trasmitirle la simple tenencia de ella. La
tradicin o entrega de la cosa hace perder la posesin al transmitente, ya que la
adquiere el que la recibe. Pero como la tradicin puede funcionar como modo de
adquirir la tenencia, se aclara en l artculo que la intencin del transmitente debe ser
la de dar posesin.

108

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
Tambin puede asimilarse al caso:
ILa traditio brevi manu. En que no hay tradicin ya por ser innecesaria pero la
voluntad del poseedor es la de trasmitir esta posesin al tenedor o a un
tercero (Art. 2387).
II

El constituto posesorio que tampoco hay tradicin y la voluntad del

poseedor hace que el mismo se convierta en tenedor, lo que implica el
traspaso al adquirente con su consentimiento o a quien el ha reconocido
como poseedor con o sin su consentimiento (Art. 2462, incs. 3y6).

Establece el Art. 2454 que: Se pierde la posesin cuando e poseedor, siendo

persona capaz, haga abandono voluntario de la cosa con la intencin de no poseerla
en adelante. No se trata de una simple manifestacin de voluntad de renunciar, que
sera insuficiente para hacer perder la posesin, sino que debe ir acompaada de
actos efectivos de abandono.
Normalmente, el abandono de la posesin implicara la prdida del derecho real
que se ejerce por la misma ya que esta constituye el contenido del derecho. Sin
embargo, el propietario tercer poseedor en la hipoteca abandona la posesin y no el
dominio a favor de los acreedores, cuyo derecho se limita a hacer vender la cosa. Se
trata de abandono a favor de personas determinadas.
POR LA ACCIN DE UN TERCERO:
Se trata de casos en que un tercero acta contra la voluntad del poseedor y as le
quita la posesin. Se convertir l tercero en poseedor vicioso:
I

Por vicio de violencia. (Art. 2455).

II

Por vicio de clandestinidad. (Art. 2456).

III Por vicio de confianza. (Art. 2458)

En estos artculos parecen haber sido concebidos pensando en los inmuebles, pero
podran aplicarse a los muebles, en cuanto un tercero tome posesin de estos contra
su voluntad (por hurto, estelionato o abuso de confianza)
VIOLENCIA:

109

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
Art. 2455: La posesin se pierde cuando por el hecho de un tercero sea
desposedo l poseedor o el que tiene la cosa por l, siempre que el que lo hubiese
arrojado de la posesin, la tome con nimo de poseer..
Se trata de un caso de desposesin en que, al iniciarse una nueva posesin en
cabeza del que utilizo la violencia, termina la posesin del antiguo poseedor. Este
poseedor es expulsado deja de tener el corpus. Su solo animus no le conservara la
posesin, ya que a pesar de la voluntad que pueda tener, ha cesado la posibilidad
fsica de disponer de la cosa.
El tercero debe tener nimo de poseer, para que se inicie la nueva posesin, l
despojante debe reunir los requisitos de la adquisicin de la posesin con sus dos
elementos: corpus y animus.
Se entiende que hay desposesin violenta no solo cuando por la fuerza se obliga a
salir al poseedor, sino tambin, cuando habindose tomado la cosa estando ausente
l poseedor, se le impide por la fuerza entrar en ella.
Es decir que existe violencia en tres supuestos:
Si se obliga a salir al poseedor por la fuerza.
Si se impide por la fuerza entrar al poseedor por parte del que se introdujo durante
su ausencia.
El poseedor se abstiene de volver por haber recibido aviso que el que ocupo la
cosa usara la violencia para impedirle entrar.
Es distinto que el arrojado sea el propio poseedor o su representante. La nota aclara
que somos desposedos y perdemos la posesin cuando es echado de ella el que
posea por nosotros aun antes que tengamos noticia del hecho.
Art. 2493: La accin de despojo dura solo un ao desde l da del despojo hecho
al poseedor, o desde el da que pudo saber el despojo hecho al que posea por el.
Recin se cuenta el plazo para iniciar la accin de despojo, desde que el antiguo
poseedor pudo saber de la desposesin.
Si deja transcurrir un ao, habr perdido las acciones posesorias, sin perjuicio de las
petitorias si adems es titular de un derecho real que se ejerce por la posesin. Si era
poseedor por vas de usucapin, transcurrido el ao se interrumpe la prescripcin

110

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
adquisitiva a su favor (Art. 3984) y pierde sus derechos en cuanto a la anterior posesin.
CLANDESTINIDAD:
Art. 2456: Se pierde tambin la posesin, cuando se deja que alguno la usurpe,
entre en posesin de la cosa y goce de ella durante un ao, sin que el anterior
poseedor haga durante ese tiempo acto alguno de posesin o haya turbado la del
que la usurpo.
Este artculo plantea dos serios problemas doctrinarios en cuanto:
Icuando uno adquiere la posesin.
II

desde cuando se cuenta el plazo de un ao.

El primer problema surge de la letra de la ley, ya que aparentemente recin

despus que l usurpador ha gozado de la cosa durante un ao, pierde la posesin, l
anterior poseedor y en consecuencia aquel se convierte en tal.
El usurpador clandestino tiene indudablemente la cosa, es decir que ejerce el
poder fsico sobre ella, con la intencin de poseer. En cuanto al usurpado, tambin
mantendra su posesin, desde que aparentemente la pierde recin al ao. En
consecuencia, nos encontraramos con dos posesiones opuestas, lo cual atentara
contra l principio de exclusividad de la posesin. Existe una explicacin. l articulo no
se refiere a la posesin sino a los derechos derivados de la posesin, principal derecho
de deducir acciones posesorias.
Durante ese ao l usurpador, tiene la posesin y puede ejercer las acciones
posesorias y adquirir los fruto. Pero el antiguo poseedor, que ya no tiene la posesin,
conserva aun durante ese ao las acciones posesorias para recuperar la cosa del
usurpador.
Debe recordarse que los vicios (el usurpador posee con vicio de clandestinidad) son
relativos. El usurpador posee frente a todos desde el instante mismo que tomo la cosa y
puede ejercer acciones posesorias contra terceros que lo turben o despojen. Pero el
antiguo poseedor, que ya no posee conserva durante un ao l derecho de deducir
las acciones posesorias contra el usurpador.
El segundo problema planteado se refiere a cuando empieza a correr el plazo de
una ao para l antiguo poseedor. Tratndose de violencia, contra el poseedor o su

111

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
representante, no existe mayor problema ya que el plazo correr desde que se ejerce,
o desde que el representante lo comunica al poseedor segn el caso.
Algunos autores consideran que se computa l plazo desde que l poseedor tiene
conocimiento de la usurpacin, pues es recin entonces que est habilitado para
ejercer la accin. Para otros corre l tiempo desde el momento mismo en que l
usurpador tomo posesin.
Un tercer criterio, entiende que se cuenta desde que el poseedor conoci o pudo
conocer los actos posesorios del usurpador. Ello por cuanto desde que el poseedor
haya podido conocerlo, aunque de hecho no los haya conocido, la posesin se hace
pblica. La publicidad requerida no tiene por objeto sino establecer la presuncin que
los actos han sido conocidos por el antiguo poseedor (nota al artculo 2479). El acto
debe ser lo suficientemente pblico como para que no se pueda alegar ignorancia.
Existe otro criterio segn el cual se empieza a computar el ao de prescripcin de
la accin posesoria luego de finalizado el primer ao en que se produjo la exclusin
total, fecha a partir de la cual recin se origina la perdida de la posesin. Durante el
primer ao por existir turbacin l usurpador tiene accin de mantener y no de
recobrar; durante el segundo ao tiene accin de recobrar.
ABUSO DE CONFIANZA:
Si bien el tenedor no es un tercero, sino representante de la posesin del
propietario, se trata de un caso en que se comporta como ajeno a la relacin
establecida.
El Art. 2458: Se pierde la posesin cuando l que tiene la cosa a nombre del
poseedor, manifiesta por actos exteriores la intencin de privar al poseedor de
disponer de la cosa, y cuando sus actos producen ese efecto. Se trata del caso de
intervencin del ttulo. Es el supuesto de un tenedor que recibi la cosa, con obligacin
de restituir y se niega a hacerlo abusando de la confianza en l depositada.
El tenedor ya tiene el corpus, pero su animus es el de poseer para otro. En este caso,
cambia la intencin del tenedor, que comienza a poseer para s. Pero evidentemente,
esto es insuficiente, ya que debe exteriorizar este animus a travs de actos que
demuestren inequvocamente, que se alza contra la causa.

112

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
Dice Maynz: No basta para hacernos perder la posesin l simple cambio de
voluntad del representante, aun cuando quisiera privarnos de la cosa y poseer para s,
Pero estaremos realmente desposedos cuando se haya manifestado este cambio de
intencin por un acto palpable que indique claramente que el representante quiere
impedirnos disponer de la cosa y que produzca realmente ese resultado. El mismo
resultado se obtendr cuando nuestro representante haga tradicin de la cosa a un
tercero que la acepte con la intencin de tenerla para s.
Si l poseedor anterior no inicia acciones dentro del ao desde que conoci o
pudo conocer el hecho, su inercia le hace perder las acciones posesoria y la posesin
anterior.
CUADRO PERDIDA DE LA POSESIN

- Muerte.
AL OBJETO

El objeto deja de existir (2451

- Destruccin total.
-Transformacin de una especie en otra.

Hay imposibilidad fsica de ejercer actos posesorios (2452)

Cambio que la hace legalmente no susceptible de posesin. (2459)
Perdida de la cosa sin esperanza. (2454)
Unilateral

Abandono (2454)
- Tradicin.

POSEEDOR

POR VOLUNTAD DEL

POR CAUSA RELATIVA

PERDIDA DE LA POSESIN

- Traditio brevi manu.

Bilateral

- Constituto posesorio
-Se obliga a salir al poseedor.
-Se impide entrar al poseedor.

TERCERO

ACCIN DE UN

POR LA

-El poseedor se abstiene de volver porque

Violencia (2455)

sabe que se le impedir entrar por la

violencia
Clandestinidad (2456)
Abuso de confianza (2458)

113

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis

CONSERVACIN DE LA POSESIN

CONCEPTO
Mientras las dos condiciones esenciales de la posesin, el poder fsico y la intencin
de poseer se encuentren reunidas, conservaremos la posesin adquirida. En otros
trminos, y citando a Azon, mientras no hemos perdido la posesin, continuamos
tenindola.
CAUSAS

POR EL MISMO POSEEDOR:

Art. 2445: La posesin se retiene y se conserva por la sola voluntad de continuar en
ella, aunque el poseedor no tenga la cosa por si o por otro. La voluntad de conservar
la posesin se juzga que continua mientras no se haya manifestado una voluntad
contraria.
Como principio general es suficiente el solo animo o intencin para conservar la
posesin y esta intencin se presume.
Dice Savigny: Los mismos elementos de la adquisicin deben encontrarse en la
continuacin de la posesin; o sea, la coexistencia del hecho fsico y la voluntad y
debe por consiguiente desaparecer la posesin cuando falte esa coexistencia. La
diferencia entre las condiciones de adquisicin y continuacin de la posesin, no es
sino de grado.
As desaparece la posesin:
IPara el elemento fsico, con la imposibilidad absoluta de disponer de la cosa;
II

Para el animus con la voluntad expresa de no disponer ms.

No es necesario para que la posesin se conserve, que el poseedor este

constantemente presente en la cosa.
Para que la posesin contine es necesario que el poseedor este en estado de
recobrar a cada instante la facultad inmediata de disponer fsicamente de la cosa y

114

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
que tenga la conviccin intima de esta facultad.
En cuanto al animus, la posesin se conserva con tal que se mantenga
constantemente la posibilidad de reproducir la voluntad primera; no es necesario ni
posible que se tenga constantemente conciencia de la posesin. El poseedor que no
piense en la cosa, no pierde por ello la posesin. Tampoco si l se tornara incapaz de
tener voluntad. Por ejemplo: si perdiera la razn.
Para que el animus sea la causa de la perdida de la posesin, es necesario un acto
de voluntad nueva y dirigido en sentido contrario de la voluntad primera.
La perdida de la posesin no resulta de la ausencia de voluntad, sino de una
voluntad nueva, opuesta a la primera.
Se ha dicho en el artculo 2445 en el sentido que en materia de inmuebles, solo
favorece al poseedor legtimo, es decir al que posee basndose en un titulo, que es
solo este que tiene el privilegio de continuar poseyendo la cosa por simple voluntad.
En cambio, quien no es dueo necesita de la ocupacin constante mediante actos
posesorios. Se funda esta opinin en que el propietario goza de la perpetuidad del
dominio ya que no la pierde aunque otro la adquiera; en cambio, el que no tiene
derecho real necesita de la posesin continua.
No es esta una regla absoluta, ya que el Cdigo no distingue y la posesin es un
hecho independiente del ttulo. As, una persona que alambro un terreno, construyo en
el sin ttulo alguno, aunque se aleje del lugar continuara poseyendo el solo animus y
usucapiendo si el propietario o un tercero no hacen nada.
CONCORDANCIAS DEL CDIGO:
Son concordantes de la aplicacin del artculo 2445 las siguientes normas:
Art. 2450: Mientras haya esperanza probable de encontrar una cosa perdida, la
posesin se conserva por la simple voluntad.
Dice Savigny: No pierde la posesin por el solo hecho de no poder inmediatamente
reencontrar el objeto. Pero si otro ya tomo posesin de la cosa, por no poder coexistir
dos posesiones sobre la misma, el anterior poseedor deja de poseer a pesar de tener la
esperanza, animo o voluntad de encontrarla.

115

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
Art. 2457: La posesin se pierde por la prdida de la cosa sin esperanza probable
de encontrarla. Sin embargo, la posesin no se pierde mientras la cosa no haya sido
sacada del lugar en que el poseedor la guardo, aunque el no recuerde donde la
puso, sea esta heredad ajena o heredad propia. Debe interpretarse como aplicacin
del artculo 2445 por lo que se trata de extravo provisorio de la cosa.
Art. 2447: La posesin subsiste, aun cuando el que posea a nombre del poseedor,
manifestare la voluntad de poseer a nombre suyo, o aunque el representante del
poseedor abandonare la cosa o falleciere, o ste o su representante, llegare a ser
incapaz de adquirir la posesin. Para que la voluntad sea causa de prdida de la
posesin, es necesario que el acto sea expreso.
POR OTRO:
Art. 2446: La posesin se conserva, no solo por el poseedor mismo, sino por medio
de otra persona, sea en virtud de un mandato especial, sea que la persona obre
como representante legal de aquel por quien posee. Dice la nota al articulo que el
mandato puede ser expreso o tcito. As, los miembros de la familia, la gente de
servicio, los locatarios, etc., tienen este respecto un mandato tcito o presunto.
Se trata de la aplicacin de los mismos principios generales, que aceptan que la
posesin puede adquiriese a travs de representantes, ya sean voluntarios
(mandatarios) o necesarios (representantes legales).
Art. 2448: La posesin de una cosa se conserva por medio de los que tiene a
nombre del poseedor, no solo cuando la tiene por si mismos, sino tambin cuando la
tienen por otros que los crean verdaderos poseedores y tenan la intencin de tener la
posesin para ellos.
Este artculo se aplica en caso de que existan terceras personas ocupando
efectivamente la cosa por el tenedor, a quien creen poseedor. Por ejemplo el caso de
sublocacin, en el que el sublocatario cree que el sublocador es dueo.
A pesar de que el tercero crea que quien entrego la cosa es el poseedor y la
detente por l, la posesin se conservara para el verdadero poseedor; pues la persona
del intermediario es la que toma en cuenta la ley, siempre que el que ocupa la cosa la
tenga para otro (aunque el errneamente atribuya la posesin al intermediario) y no

116

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
para s.
Art. 2447: La posesin subsiste, aun cuando el que posea a nombre del poseedor,
manifestare la voluntad de poseer a nombre suyo, o aunque el representante del
poseedor abandonare la cosa o falleciere, o ste o su representante, llegare a ser
incapaz de adquirir la posesin.
Este articulo, en su primera parte concuerda con el 2353; Nadie puede cambiar
por s mismo, ni por el transcurso del tiempo, la causa de su posesin. El que comenz a
poseer por s y como propietario de la cosa, continua poseyendo como tal, mientras
no se pruebe que ha comenzado a poseer por otro. El que ha comenzado a poseer
por otro, se presume que continua poseyendo por el mismo ttulo, mientras no se
pruebe lo contrario.
Est de acuerdo con los principios generales, en cuanto a que la mera declaracin
de voluntad es insuficiente para cambiar la causa de la posesin, siendo necesarios
actos exteriores para producir ese efecto. Toda la conducta de la persona que ocupa
la cosa es la que tiene en cuenta el legislador, y no las meras declaraciones.
En cuanto al abandono de la cosa a que se refiere la segunda parte del artculo, se
trata de un caso de conservacin solo animo por el poseedor, por lo que resulta
irrelevante esta actitud unilateral tomada por el tenedor aun cuando el quiera
favorecer a un tercero. Sin embargo la toma de posesin por un tercero modifica el
supuesto, ya que no pueden coexistir dos posesiones distintas.
Si el apoderado, con facultades suficientes y obrando en los lmites del mandato
abandonara la cosa, su acto obliga al mandante y constituye la expresin de
voluntad contraria que la ley exige para hacer cesar la posesin. Puede abandonar si
as lo dispone el titular del derecho, por aplicacin de las normas del mandato.
En la tercera parte del artculo se refiere a la muerte del representante; toda vez
que esta no impide al poseedor disponer fsicamente de la cosa, se mantiene su
posesin. Es otro caso de conservacin solo nimo.
En la cuarta parte del artculo, se refiere al caso de incapacidad del representante.
A pesar de la falta de voluntad del representante, subsiste la posesin, ya que el
poseedor mantiene intacto su nimo; siempre que no existan actos de terceros que
efectivamente priven de la cosa al representante del incapaz

117

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
Art. 2449: Cuando aquel por medio del cual se tiene la posesin, muere, la
posesin continua por medio del heredero, aunque este creyese que la propiedad y la
posesin pertenecan al autor. Agrega la nota que el heredero no puede variar la
causa de la posesin en que ha sucedido y continua la de su autor con la calidad que
ella tena.
CUADRO DE CONSERVACIN DE LA POSESIN

Esperanza probable de encontrar

la cosa. (2450)
Por el poseedor

La cosa no ha sido sacada del

lugar en que la guardo (2457)
El poseedor llegase a ser incapaz

CONSERVACIN POR
LA SOLA

(2447)

VOLUNTAD (2445)

Aunque manifestare voluntad de

Por otro mandatario o
Representante legal
(2447)

poseer a nombre suyo

Aunque abandonare la cosa
Aunque falleciere
Aunque llegare a ser incapaz

PUNTO 7
OBLIGACIONES INHERENTES A LA POSESIN:
Art. 2416: ppio. general:
OBLIGACIONES PROPTEM REM: ambulatorias o reales: la naturaleza son las
obligaciones proptem rem de posesin, siguen a la cosa cualquiera sea el
titular, el abandono o enajenacin de la cosa libera al titular de la cosa.

DERECHOS INHERENTES A LA POSESIN

ART. 2420: tiene que ver con el aspecto activo de las restricciones y limites al

118

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
dominio.

PUNTO 8
OBLIGACIONES Y DERECHOS DEL POSEEDOR BUENA FE Y MALA FE
ART. 2422 AL 2445: ejemplos frente a acciones reivindicatorias, si el poseedor es de
buena fe o de mala fe.
Art. 2423/4: el poseedor de buena fe conserva los frutos. El de mala fe los
pierde y debe responder por ellos y/o restituirlos.
Art. 2425/27: si es de buena fe se le deben reparar los gastos que haya
generado el mantenimiento y cuidado de la cosa.
Art. 2433: el poseedor de mala fe no responde por los frutos en caso de
fuerza mayor.
Art. 2444: tanto los poseedores de buena fe como de mala fe deben
responder por la destruccin del producto si ste ha perdido la sustancia de
la cosa.

PUNTO 9
ADQUISICIN DE LA TENENCIA
1 Por el constituto posesorio
2 Por medio de la tradicin
3 Unilateralmente un intruso ser tenedor que no pretende transformarse en
poseedor de la cosa sino transitoriamente.

PUNTO 10
DERECHOS DEL TENEDOR
Tiene el derecho de recuperar las mejoras necesarias realizadas en la cosa, tiene
derecho a repetir los gastos del poseedor y tiene derecho de retener la cosa hasta

119

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
que se le paguen los gastos.

OBLIGACIONES DEL TENEDOR

1 Restituir la cosa de acuerdo a la causa que le dio la tenencia, la causa de
origen.
2 Conservar la cosa: los gastos corren por cuenta del tenedor.
3 Nominatio Auctoris: el tenedor tiene que nombrar al poseedor cuando se
entabla una accin reivindicatoria relacionada con la cosa que tiene, si lo
demandan lo tiene que nombrar al poseedor, decir en nombre de quien
tiene la cosa y el domicilio tambin.

120

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis

BOLILLA IV DEFENSA DE LAS RELACIONES REALES

PUNTO 1
PRINCIPIOS FUNDAMENT ALES

CONCEPTO:
Nuestro sistema legal se asienta sobre el principio que prohbe hacer justicia por
mano propia, como un medio eficaz para garantizar la paz y la tranquilidad de la
sociedad.
De ah entonces que, de acuerdo al Art. 2468: Un titulo valido no da sino derecho
a la posesin de la cosa, y no la posesin misma. El que no tiene sino un derecho a la
posesin no puede, en caso de oposicin, tomar la posesin de la cosa: debe
demandarla por las vas legales.
Determina que por ms que exista un titulo valido que otorgue derecho a la
posesin, esta no se puede tomar de propia autoridad, sino que debe reclamarse por
las correspondientes vas legales.
Excepcionalmente se admite la defensa por mano propia o defensa extrajudicial.
CLASES

DERECHO A LA POSESIN Y DERECHO DE POSEER:

El Art. 2468: Un titulo valido no da sino derecho a la posesin de la cosa, y no la
posesin misma... . Determina que solo ser dueo de poseer quien cuenta con un
titulo suficiente y adems tiene la posesin obtenida en virtud de dicho ttulo.
Por el contrario, quien tiene un titulo valido, pero no ha logrado el modo no tiene la
posesin y por lo tanto, carece de derecho de poseer. Tiene simplemente un derecho
a la posesin, es decir el derecho de recurrir a las vas legales para exigir el

121

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
cumplimiento de la tradicin (modo suficiente).
DERECHOS DE LA POSESIN Y DERECHO DE POSEER:
El ius possessionis, est constituido por los derecho derivados del hecho de la
posesin, la posesin misma, cualquiera sea su naturaleza, general derechos: acciones
posesorias y usucapion.
En cambio el que tiene el derecho de poseer como es poseedor legitimo, cuenta
con las acciones reales que son imprescriptibles.
POSESION Y DERECHO A LA POSESION.
Derecho a la posesin es el del que tiene un titulo valido para adquirir la posesin,
pero nunca la ha tenido. Se puede tener la posesin de una cosa sin tener derecho a
el como ocurre con el poseedor vicioso. Se puede tener derecho a la posesin sin
tener posesin.
POSESION Y DERECHO DE POSEER.
Se puede tener derecho a la posesin, sin derecho de poseer, (poseedor ilegitimo).
En cambio puede haber derecho de poseer y sin embargo, no tener la posesin por
haberla perdido como consecuencia de un despojo. En tal caso el poseedor ilegitimo
que ha sido desposedo podr entablar acciones posesorias de recuperacin y
acciones reales.
POSESION Y DERECHOS DE LA POSESION.
La posesin por si misma general los derechos de la posesin.
La perdida de la posesin no implica perder los derechos.
El poseedor despojado debe hacer valer los derechos antes del ao, pues si no lo
hace deja de contar con proteccin posesoria, y si adems estaba usucapiendo se
opera la interrupcin natural del curso de la prescripcin.
Si el poseedor recupera la cosa por haber actuado antes del ao, es como si
nunca hubiera perdido la posesin, computndose el plazo anterior a la desposesion

122

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
para todos los efectos
PROTECCION DE LA RELACIONES POSESORIAS EN GENERAL.
Las defensas posesorias comprenden la defensa extrajudicial y las acciones
posesorias que a su vez comprendan las strictu sensu o policiales.
Las defensas se presentan contra la turbacin y contra desposesion.
OBJETO DE LAS RELACIONES POSESORIAS.
Tanto los muebles como los inmuebles cuentan con proteccin posesoria.
El ejercicio de acciones posesorias en materia mobiliaria se entiende frente al
poseedor de buena fe de cosas no robadas ni perdidas, ya que en tal caso entra a
jugar la presuncin de propiedad del Art. 2412.

PUNTO 2
PROTECCION EXTRAJUDICIAL DE LA RELACION POSESORIA.
Esta regulada por el Cdigo Penal en el Art. 34 Inc. 6 que establece: no son
punibles: el que en defensa propia o de sus derechos siempre que concuriesen las
siguientes circunstancias:
Agresin ilegitima.
Necesidad racional del medio empleado para impedirla.
Falta de provocacin suficiente por parte del que se defiende.
En cuanto a la proteccin civil rige el Art. 2470: El hecho de la posesin da el
derecho de protegerse en la posesin propia y repulsar la fuerza con el empleo de
una fuerza suficiente, en los casos en que los auxilios de la justicia llegaran demasiado
tarde; y el que fuese desposedo podr recobrarla de propia autoridad sin intervalo de
tiempo, con tal que no exceda los limites de la propia defensa.
Para que se permita la defensa extrajudicial de la posesin debe haber entonces:

123

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
Una agresin violenta, el autor del ataque debe valerse de la fuerza. (Queda
excluida la usurpacin clandestina).
Reaccin inmediata entre el ataque y la defensa, es decir en el mismo momento.
Caso contrario el desposedo deber recurrir a la justicia.
Imposibilidad de intervencin del poder publico.
Defensa adecuada: debe haber una relacin entre el medio empleado por el
agresor y atacado.
El Art. 2470, abarca dos situaciones diferentes:
La de protegerse en la posesin propia. Supone un caso de turbacin.
La de recuperar la posesin de la propia autoridad: supone el caso de despojo
LEGITIMACION:

LEGITIMACION ACTIVA:
Los poseedores anuales o no anuales, viciosos o no viciosos.
Los tenedores interesados o desinteresados.
LEGITIMACION PASIVA:
Solo puede ejercerse la defensa contra el autor del ataque

PUNTO 3
DEFENSA JUDICIAL

ACCIONES POSESORIAS (STRICTU SENSU).

Se puede interponer acciones para mantener o para recuperar la posesin.
ACCION DE MANUNTENCION DE LA POSESION.

124

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
Se trata de una accin que se acuerda al poseedor si es turbado en su posesin, a
efectos de que se lo mantenga en el ejercicio de ella. Art. 2487: Las acciones
posesorias tienen por objeto obtener la restitucin o manutencin de la cosa.
Para que quede configurada la turbacin deben concurrir cuatro elementos
ACTOS POSESORIOS.
El turbador debe ejecutar actos materiales. Ejemplo: Destruccin de un alambrado,
poda de rboles, etc.
Es necesario que el autor de la turbacin trate a la cosa como suya por vas de
hecho.
INTENSIN DE POSEER.

CONTRA LA VOLUNTAD DEL POSEEDOR.

No resultar la exclusin absoluta del poseedor. Sino corresponderan acciones
posesorias de recuperacin.
Los actos del tercero deben traducirse en molestias o trabas en el uso y goce, que
de ninguna manera deben conducir a la perdida de la posesin.
ACCION DE RECUPERACION DE LA POSESION.
Se trata de una accin que se concede al poseedor cuando es privado de la
posesin a efectos de que la misma le sea restringida.
El despojo comprende toda desposesion, sea por violencia, clandestinidad o abuso
de confianza.
ELEMENTOS:
Actos posesorios, ejecutados con intencin de poseer.
Contra la voluntad del poseedor actual, de los que resulte la exclusin absoluta del
mismo.
La exclusin absoluta puede ser total o parcial, segn sea privado de la posesin de

125

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
todo o de parte de la cosa.
REQUISITOS COMUNES A ESTAS ACCIONES.
LEGITIMACION ACTIVA.
Solo pueden promover las acciones posesorias strictu sensu, tanto de manutencin
como recuperacin los poseedores anuales y no viciosos.
ANUALIDAD.
De acuerdo con la primera parte del Art. 2473: El poseedor de la cosa no puede
entablar acciones posesoria, si su posesin no tuviera a lo menos, el tiempo de un ao
sin los vicios de ser precaria, violenta o clandestina. La buena fe no es requerida para
las acciones posesorias.
Cuando el poseedor logra mantenerse un ao en la posesin, queda exento de las
acciones posesorias que podra entablar el anterior poseedor, ya que ellas
precisamente prescriben al ao.
Adems de durar por lo menos un ao, durante el mismo la posesin debe ser
continua y no interrumpida
Art. 2481: La posesin anual para dar derecho a las acciones posesorias, debe ser
continua y no interrumpida.
CONTINUIDAD.
La posesin se considera continua cuando el poseedor ejerce actos posesorios
sucesivos de que es susceptible el inmueble.
NO INTERRUMPIDA.
La interrupcin puede ser natural o civil.
La interrupcin supone siempre un hecho positivo de un tercero o del mismo
poseedor.
Natural: Es la interrupcin que se causa cuando se priva al poseedor durante un

126

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
ao del goce de la cosa. Aclara la nota al articulo 2481: que la posesin que ha
durado un ao no puede ser interrumpida por actos aislados, puede serlo solamente
por una posesin de un ao igualmente no interrumpida.
La interrupcin civil, tiene lugar cuando un tercero, promueve una demanda contra
el poseedor o cuando este y el propietario, acuerdan someter la cuestin al juicio de
rbitros, o cuando el poseedor reconoce en otro la posesin o la propiedad.

ACCIONES POSESORIAS DE CARCTER POLICIAL.

Tienen por finalidad mantener la paz publica, impidiendo la justicia por mano
propia.
Se inician como toda demanda ante el poder judicial.
ACCION POLICIAL DE RECUPERACION DE LA POSESION.
ACCION DE DESPOJO: Corresponde la accin de despojo a todo poseedor o
tenedor, aun vicioso. Art. 2490: Corresponde la accin de despojo a todo poseedor o
tenedor, aun vicioso, sin obligacin de producir titulo alguno contra el despojante,
sucesores y cmplices, aunque fuere dueo del bien. Exceptuase de esta disposicin a
quien es tenedor en inters ajeno o en razn de una relacin de dependencia,
hospedaje u hospitalidad.
La legitimacin activa es amplia ya que compete a todos los poseedores, anuales o
no anuales, viciosos o no viciosos y tambin a los tenedores interesados.
La legitimacin pasiva es restringida. Art. 2491: El desposedo tendr accin para
exigir el reintegro contra el autor de la desposesion y sus sucesores universales y contra
los sucesores particulares de mala fe.
ACCION POLICIAL DE RECUPERACION DE LA POSESIAN O LA TENENCIA.
Es la accin policial que tiene por objeto mantener en la posesin o en la tenencia
cuando hay solo turbacin.
La legitimacin activa tambin es amplia, ya que al hablar de la posesin,
cualquiera sea la naturaleza quedan comprendidos todos los poseedores anuales o no

127

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
anuales, viciosos o no viciosos.
En cuanto a los tenedores, nicamente estn legitimados los interesados.
Los legitimados pasivos son el autor de la turbacin y eventualmente los cmplices.
ACCESION DE POSESIONES.
Se distinguen el caso del sucesor universal y del sucesor particular.
El SUCESOR UNIVERSAL:
Continua con la persona del causante y la posesin que este tenia se le transfiere
con todas sus ventajas y sus vicios.
Su posesin es la misma del causante y no una posesin nueva unida a la anterior.
El SUCESOR PARTICULAR:
Inicia una nueva posesin totalmente independiente de la anterior.
Es indudable que al sucesor particular le puede interesar sumar su posesin a la de
su autor para lograr la anualidad necesaria, para entablar las acciones posesorias.
Para ello tiene que reunir tres requisitos:
Que ambas posesiones no deben ser viciosas.
Que no hayan sido interrumpidas por una posesin viciosa.
Que procedan la una de la otra.
Tanto la anualidad como la carencia de vicios son requisitos relativos. EL Art. 2477:
La posesin no tiene necesidad de ser anual, cuando es turbada por el que no es un
poseedor anual, y que no tiene sobre la cosa ningn derecho de posesin.
LEGITIMACION:
La legitimacin activa de estas acciones posesorias (strictu sensu), se puede decir
que tienen como requisito ser poseedor anual y no vicio.

128

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
Se entiende que el poseedor anual es el que tiene un ao en su posesin con
continuidad y sin interrupcin. Se entiende que es no vicioso aquel cuya posesin no
es violenta, clandestina y precaria, y porque no se trata de quien es tenedor y se
convirti en poseedor por abuso de confianza.
La legitimacin pasiva es amplia. Contra todos.

CUADRO DE RESUMEN DE PROTECCION POSESORIA.

DEFENSA

Concedida a tenedores y poseedores de cualquier clase

EXTRAJUDICIAL

JUDICIAL

POSESORIAS

(Poseedor calificado)
Contra actos de turbacin (Para Mantener).
Contra actos de desposesion (Para recuperar)
Otorgada a todos los tipos de poseedores y tenedores

POLICIALES

DEFENSA

ACCIONES

ACCIONES

Otorgada a los poseedores anuales, viciosos y no viciosos.

interesados.
Contra actos de turbacion. Para mantener.
Contra actos desposesion. Para recuperar

PUNTO 4
La reforma al artculo 2488 consisti en el objeto de proteccin ante solamente eran
las cosas inmuebles ahora tambin son las cosas muebles.

PUNTO 5
DEFENSAS O ACCIONES POSESORIAS: ART.2468
Tener un titulo valido no implica la posibilidad de adquirir la posesin por vas de
hecho, sino que es necesario acudir al derecho. Si me ocupan mi depto. de hecho no

129

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
los puedo desalojar tengo que acudir al derecho.

CLASIFICACION DE LAS DEFENSAS: SOBRE EL HECHO DE LA POSESION:

EXTRAJUDICIALES
Solo en el Art.2470 en cede civil, solo en este caso se da la justicia por mano propia,
en el hecho de la posesin, requisitos del articulo:
1 es necesario que los auxilio de la justicia (policias) lleguen demasiado tarde.
2 sin intervalo de tiempo, con inmediatez, tengo que defenderme.
3 la defensa tiene que ser proporcional al ataque.
LEGITIMACIN ACTIVA:
Todo aquel que rena los requisitos del Art. 2470: poseedor, tenedor, etc, es amplia.
LEGITIMACIN PASIVA:
Contra el atacante.
Algunos autores hablan de la inmediatez, cuando conozco la situacin no de
inmediato sino cuando conozco el hecho el requisito del momento no tiene que ser
espontneo.
La extrajudicial es similar a la legitima defensa del cdigo penal.
JUDICIAL:
En sede tribunal, cod. Civil y procesal.
El nombre genrico en el cdigo civil:
1 acciones posesorias en el sentido estricto.
2 acciones policiales (remedios rpidos)
En el cdigo procesal:
1 interdictos procesales: son 4:

130

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
a. interdicto de adquirir.
b. interdicto de retener
c. interdicto de recobrar
d. interdicto de obra nueva.
Para entablar una defensa judicial no se necesita titulo por que se discute el hecho
de la posesin, no el derecho.
Tampoco se necesita buena fe porque es ajeno a este tipo de defensa
Art. 2488: reforma, antes se entablaba defensas sobre cosas inmuebles, con la
reforma se entablan sobre cosas muebles e inmuebles.
Acciones: aqu se discute el hecho de la posesin, no si alguien tiene derecho.
Se puede sufrir dos ataques a la posesin o tenencia:
TURBACIN: ART. 2496: REQUISITOS:
1 Con intencin de poseer
2 Actos posesorios
3 Contra la voluntad del poseedor
4 Esos actos no tienen que significar una exclusin absoluta del poseedor
(esto lo diferencia de la desposesin).
Por ej. Dos campos linderos, uno corta el alambre y permite que los animales pasen
al campo vecino, esta turbando al vecino pero no lo excluye de su campo. Alguien
molesta a otro pero no lo excluye de la posesin.
DESPOSESION:
Cuando contra la voluntad del poseedor del inmueble alguien ejerciere con
intencin de poseer actos posesorios con lo que resulte una exclusin absoluta. Es la
misma definicin que la turbacin pero cambia a lo ltimo por absoluta (Art.2496).
TURBACIN

CDIGO CIVIL: SI SOMOS TURBADOS QUEREMOS MANTENERNOS:

131

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
1 accin de mantener o de manutencin: esta accin es accin posesoria
propiamente dicha.
2 accin policial: innominada de mantener, es una accin policial.
Cdigo procesal: si somos turbados: interdicto de retener.
La diferencia entre las acciones se da por los legitimados activos (actordemandante) y los legitimados pasivos (demandados).
Solo para los poseedores son los dos los requisitos:
1- ACCIN DE MANTENER PROPIAMENTE DICHA:
(c.c.) se otorga a los poseedores anual y sin vicios respecto de demandado (L.A.) :
frente a los llamados poseedores calificados por que se asemejan bastante a los
poseedores, tienen que acreditar que por lo menos han ejercido posesin por lo
menos de 1 ao y sin vicios con respecto al turbador.
ANUAL: continua y no interrumpida a lo largo de ese ao, encadenamiento de
actos posesorios por continuidad y no tiene que ser interrumpida.
SIN VICIOS: su posesin debe estar libre de vicios.
PUBLICA: no tiene que ser violenta.
Esta accin es solo para poseedores. (es un juicio sumario)
2- ACCIONES POLICIALES:
(innominados de mantener) se llaman policiales por que son remedios rpidos y
urgentes. Vlez amplio los Legitimados Activos y se lo confiere a cualquier poseedor
anual con o sin vicio y a los tenedores interesados. (a los tenedores y comodatarios
Art.2462.inc.1 y 2)
Legitimados Pasivos: contra quien entablo la accin.
En la accin de mantener: es erga omnes (amplia), como la activa es restringida la
pasiva es amplia.
En la accin policial innominada de mantener: es mas restringida contra el turbador

132

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
y cmplices si hay.

CDIGO PROCESAL FRENTE A LA TURBACIN:

1 - INTERDICTO DE RETENER ART.604:

Legitimados Activos: actual posesin o tenedor de un bien inmueble, cualquier
poseedor o tenedor.
Legitimados Pasivos: turbador sucesores o cmplices (es amplio).

DESPOSESIN

(CDIGO CIVIL): LO DEFINE LA DOCTRINA CON LOS TERMINOS DEL ART. 2496,
PERO ES ABSOLUTA. SE QUIERE RESTITUIR LO DESPOJADO:

1 - ACCION DE RESTITUCIN O DE RECOBRAR

(accin posesoria ppia. mte. dicha):
Legitimado Activo: poseedor anual y sin vicio respecto del demandado
Legitimado Pasivo: erga homnes.
2 - ACCION DE DESPOJO
(accin policial de despojo):
Legitimado Activo: cualquier poseedor y tenedores interesados.
Legitimado Pasivo: el autor de la desposesin y cmplices, sucesores universales y
sucesores particulares de mala fe.
CDIGO PROCESAL:

1 - INTERDICTO DE RECOBRAR ART.608:

133

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
Legitimado Activo: poseedores y tenedores.
Legitimado Pasivo: autor denunciado, sucesores universales, sucesores particulares
de mala fe, coparticipes y beneficiarios.
OTRAS ACCIONES

ACCION DE OBRA NUEVA ART. 2498

(CDIGO CIVIL): TODO MEDIO POR EL CUAL SE PRODUCE UNA TURBACIN O

UNA DESPOSESIN SE PRODUCE POR UNA OBRA NUEVA.
Art.2498: obra nueva realizada fuera de terreno del perjudicado: por ej. Cartel
luminoso de mi vecino, no me excluye de parte de mi terreno, accin de obra nueva
por turbacin.
Si el vecino construye y toma parte de mi terreno es accin de obra nueva contra
despojo.
CDIGO PROCESAL:
1 - INTERDICTO DE OBRA NUEVA ART. 613:
La obra nueva se comenzara a hacer, no debe estar concluida.
Legitimado Activo: poseedor o tenedor.
Legitimado Pasivo: dueo de la obra o el encargado o el director.
Art.614: se entabla el interdicto cuando se comienza la obra y el juez manda a
suspender la obra, si la obra se termino no tiene lugar este interdicto, tiene que estar sin
finalizar, sino se hace por otra accin como ser daos y perjuicios.
DAO TEMIDO

(CDIGO CIVIL): ART.1132 Y NOTA, ART. 2499 2 PARTE, NO HAY ARMONA

ENTRE LOS DOS ARTICULOS.

134

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
ACCION DE DAO TEMIDO
No hay un dao efectivizado sino un dao temido.
Art. 1132: edificio en estado ruinoso, no se le puede pedir al dueo que lo repare. La
nota dice que le corresponde a la municipalidad y el particular no puede pedir al
dueo.
Art.2499: denunciar el hecho al juez para que tome medidas cautelares.
La postura de la mayora de la doctrina: ley posterior deroga ley ant.. por lo tanto el
2499 es la correcta.
Otra postura es ver cada caso en particular por que la derogacin tacita no existe.
Desde lo practico no se aplica el 1132 sino que se aplica el 2499 2 parte.

INTERDICTO DE ADQUIRIR:
En la actualidad esta en el cdigo procesal art. 601, y no tiene la correlativa accin
en el cdigo civil. Requisitos: 1 titulo suficiente con arreglo a derecho, en las
posesiones de hecho no se necesita titulo suficiente. 2 que nadie tenga titulo de
dueo o de usufructuario o poseyere el bien, si lo tuviera se va por juicio sumario.
Tampoco la existencia del interdicto de adquirir, las cosas sin dueo inmuebles y las
muebles no registrable.
No tiene sentido el interdicto de adquirir en nuestro sistema jurdico. En la
jurisprudencia se entabla en un solo caso es cuando una persona ha comprado un
inmueble y tiene l titulo suficiente pero no el modo suficiente, no se le ha hecho la
entrega (tradicin), en este caso es viable el interdicto de adquirir.

135

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
PUNTO 6
DIFERENCIAS ENTRE JUICIO POSESORIO Y JUICIO PETITORIO:

JUICIO POSESORIO
(hecho) ius posessionis: cdigo civil:
1 se discute el hecho de la posesin
2 no necesita titulo (son irrelevante)
3 acciones posesorias propiamente dicha y acciones policiales ambas de cdigo
civil; interdictos procesales.
4 sentencia provisoria
5 juicio sumario o sumarsimo

JUICIO PETITORIO
(derecho) ius possedendi:
1 se discute el derecho de poseer
2 se necesita titulo (son relevantes)
3 acciones reales
4 sentencia definitiva
5 juicio ordinario
RELACIONES ENTRE AMBOS
No lo puedo acumular a ambos, entablo primero el juicio posesorio, protege la
posesin; si lo pierdo, dictada la sentencia del posesorio es sentencia provisoria
entonces podemos entablar un juicio petitorio; pero no cualquier poseedor va por
petitorio solo los que tienen titulo. No se puede al revez por que la sentencia del
petitorio es definitiva (de derecho).

136

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
Art.617 cdigo procesal: inconstitucionalidad del articulo: deducidas las acciones
posesorias o los interdictos podemos entablar acciones reales.
El cdigo procesal nos dice que tenemos que elegir una de las acciones posesorias
y si nos va mal vamos a la accin real. El cod. civil Nos dice que
1 accin policial
2 accin posesoria propiamente dicha y luego
3accin real;
O podra ser:
1 al interdicto
2 accin policial
3 accin posesoria propiamente dicha y luego
4la accin real.
Entonces el Art. 617 nos corta la accin por eso es inconstitucional por que es un
cdigo de forma que contraria al cdigo de fondo sacando acciones si te va mal en
una vas a la otra pero no optas una u otra, sino que vas a una y otra y luego a otra.
Por eso se aplica en la practica el cdigo civil, ir accin por accin y no saltear
como dice el 617 por que nos quita posibilidades.
DERECHO DE LA POSESIN:
Los que tienen que ver con el ius posessionis esto es con el hecho de la posesin
que genera 2 derechos: * la posibilidad de usucapir * la de entablar acciones
posesorias.
DERECHO A POSEER:
Es cuando una persona tiene un titulo suficiente pero le falta el modo. Tiene
derecho a poseer, tiene l titulo suficiente pero sin tradicin de la cosa esto es sin
modo suficiente.
DERECHO DE POSEER:

137

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
Es el que tiene titulo suficiente y modo suficiente, los poseedores legtimos.

BOLILLA V - DOMINIO

PUNTO 1
PROPIEDAD Y DOMINIO

CUESTION SOBRE EL SIGNIFICADO TECNICO DE AMBOS VOCABLOS:

Tradicionalmente y ya desde el Derecho Romano, ambos vocablos han sido
utilizados como sinnimos.
En realidad la palabra propiedad tiene una significacin ms genrica, ya que se
puede aplicar a todos los derechos susceptibles de apreciacin pecuniaria. Que
comprende al dominio como: el derecho de propiedad sobre las cosas.
LAS IDEAS DE FREITAS:
El Art. 4071 del Esboco, define al dominio como: El derecho de propiedad sobre las
cosas, es el derecho real, perpetuo o temporal, de una sola persona sobre una cosa
propia, ya sea mueble o inmueble, con todos los derechos sobre su substancia y
utilidad, o solamente sobre su sustancia con algunos derechos sobre su utilidad.
Para Freitas el concepto propiedad es amplia ya que abarca todos los derechos
patrimoniales.
En consecuencia, la propiedad es l genero y cuando recae sobre cosas constituye
la especie.
CRITERIO DE NUESTRO CODIGO:
En varios artculos (2509, 2511, 2512, 2513, etc.) se utiliza la palabra propiedad como
sinnimo de dominio. Y en otros (2508, 2510, etc.) se utilizan ambas, aludiendo al
derecho en s mismo o a su titular.

138

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
El Art. 2625 la utiliza no para mencionar el derecho, sino el objeto.
En los Art. 2351, 2757, notas a los Art. 2807, 2948, 2970, etc. se habla de propiedad,
como sinnimo de derecho real. O de derecho patrimonial el Art. 732 habla de
propiedad de la deuda, los Art. 1457 y 1459 hacen referencia a la propiedad del
crdito.
De todo esto se deduce que en nuestro Cdigo, como en el Esboco, la propiedad
es l genero y el dominio la especie.
Vlez usa en el cdigo como sinnimo propiedad y dominio. En 3 fallos de C.S.J.
intentaron resolver la terminologa entre propiedad y dominio, y establecieron que
propiedad es l genero y dominio la especie, por lo tanto la propiedad abarca al
dominio.
PROPIEDAD:
Es todo derecho susceptible de apreciar pecuniariamente (Art.2506), dentro de la
propiedad esta el dominio.
La C.N. cuando habla de propiedad en los Art. 14 y 17 tambin se refiere a
propiedad desde el punto de vista genrico y no como un derecho real de dominio.
JURISPRUDENCIA DE LA CORTE SUPREMA:
Los artculos 14 y 17 de la Constitucin Nacional utilizan la expresin propiedad, y la
Corte Suprema, identifico a la propiedad con todo derecho susceptible de
apreciacin pecuniaria.
Ha dicho la corte: Sea poco o mucho aquello que se quita al propietario por
accin de la ley, ya no es posible conciliar a esta con el Art. 17 de la C.N. que ampara
la propiedad contra los actos de los particulares y contra la accin de los poderes
pblicos; que protege todo aquello que forma el patrimonio del habitante de la
Nacin, trtese de derechos reales o de derechos personales, de bienes materiales o
inmateriales, que todo eso es propiedad, a los efectos de la garanta constitucional.
(Fallo Horta c/ Harguindeguy s/ Consignacin de alquileres.).
En otro fallo la Corte sostuvo: Que el derecho reconocido al recurrente por la
sentencia de desalojo se relaciona con los bienes, es un derecho patrimonial, y por lo

139

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
tanto una propiedad en el sentido constitucional. (Mango c/ Traba s/ Desalojo)

PUNTO 2
CONCEPTO TERMINOLGICO:
La palabra dominio, proviene del latn DOMINIUM es derivada de dominus que
significa seor. Con el uso del vocablo proprietas se distingua el derecho del
propietario del usufructuario.

CONCEPTO DOCTRINARIO:
El derecho romano, no tiene una definicin concreta de dominio, recin los
posglosadores, lo relacionaron con la facultad de disposicin.
En el siglo XVI surgen definiciones con criterios diversos:
Facultades primordiales: la plena y libre disposicin.
Voluntad del propietario, seoro sobre la cosa.
Relacin de pertenencia entre la cosa y el titular.
Combinacin entre las ideas de seoro y pertenencia de la cosa.
Otros lo definen por sus caracteres fundamentales, ya que seria indefinible,
enumerar todas las posibilidades que la voluntad del dueo tiene sobre la cosa.

DEFINICION DOTRINRIA:
Es el derecho real por excelencia, porque es el que comprende la mayor cantidad
de facultades que pueden extraer sobre las cosas las personas (fsicas y jurdicas).

ANALISIS CRITICO DE LA DEFINICION LEGAL:

140

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
Art. 2506: El dominio es el derecho real en virtud del cual una cosa se encuentra
sometida a la voluntad y a la accin de una persona. Como caracteres que se
suman a esta definicin los cuales figuran en otros artculos tenemos la calidad de
absoluto y exclusivo. Es el nico derecho real que faculta a su titular para disponer de
la cosa como mejor le parezca.

DEFINICIN DE DOMINIO:
Surge del Art.2506: es el derecho real en virtud del cual una cosa se encuentra
sometida a la voluntad y a la accin de una persona.
Es la definicin legal, en el Art. no estn los caracteres, estos son:
ABSOLUTOS: tiene distintas acepciones en el derecho, significa que es el derecho
real y que le otorga al titular la mayor cantidad de facultades materiales y jurdicas
sobre la cosa, por eso el titular de dominio es absoluto por que tiene todas las
facultades.
EXCUSIVO: ART. 2508: por que 2 personas no pueden tener cada una de ellas en el
todo el dominio de una cosa, cada uno puede tener una parte de la cosa y eso se
llama condominio. Quien tiene un derecho real de dominio lo tiene solo, por eso es
exclusivo. Si los dueos son un matrimonio no es ni un dominio ni un condominio es una
sociedad conyugal y tiene su propia normativa.
Art. 2509: tambin tiene que ver con el carcter exclusivo del dominio quien es
titular de dominio sobre una cosa, no puede tener otro derecho sobre esa cosa.
Esto no significa que pueda haber varios derechos sobre una misma cosa pero
tienen que ser de distinta naturaleza.
PERPETUO: ART. 2510: es perpetuo por que no se pierde por el no uso, ni por el
transcurso de tiempo. Significa que podemos no usar una cosa pero igual no
perdemos el dominio, salvo que all una usucapin y otra persona lo adquiera por el
transcurso del tiempo realizando actos posesorios.
Es importante por que hay derechos reales que si se pierden por el no uso, son los
derechos reales de disfrute, por que son vitalicios que es distinto a perpetuo.

141

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
El nico caso que se pierde el dominio es la destruccin total de la cosa.

PUNTO 3
ORIGEN Y EVOLUCION HISTORICA DEL DOMINIO:

TIEMPOS PREHISTORICOS Y PRIMITIVOS:

El hombre nmade, tenia pocas necesidades, solo diriga su sentido de propiedad a
los frutos que recolectaba, a los animales, a sus instrumentos... En cuanto a la tierra, era
una propiedad colectiva. Luego de cierta evolucin y la consolidacin del ncleo
familiar, comenz a individualizar rudimentariamente los territorios.

DERECHO ROMANO:
En un principio en Roma las tierras eran comunes, luego cuando las familias se
afirmaron frente al Estado, paso el suelo a propiedad de ellas. Adems la propiedad se
extenda al fundo, los esclavos, los animales de tiro etc. Las dems cosas participaban
nicamente del comercio del trueque.
La nica propiedad conocida era la dominium ex jure quiritium, cuyo titular deba
ser ciudadano romano. Si se haba adquirido algo fuera de las normas civiles, no se
adquira el instituto, pero tampoco se estaba desprotegido.
En cuanto a las tierras provinciales y del gobernador, se les dejaba al ciudadano el
simple goce a cambio del pago de un tributo.
DERECHO GERMANICO:
Los germanos, bsicamente dedicados al pastoreo, reciban las tierras que ms le
gustaban de manos de los magistrados y jefes, pero con la condicin de devolverlas
al ao. Luego al desarrollarse la agricultura, las tierras ya fueron delimitadas y
entregadas a grupos de familias, que se sucedan mutuamente, los dominios a la
muerte de los ascendientes. Recin se conoci el testamento al recibir la influencia del

142

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
imperio romano.

EL REGIMEN FEUDAL:
Al caer el Imperio Romano la propiedad territorial era un caos, sumado a esto las
invasiones Barbaras, por lo que surge el rgimen feudal, para defender el suelo.
En un principio los feudos se daban a cambio de colaboracin militar y poda ser a
perpetuidad o a determinado numero de aos, pero era inajenable.
Cada poseedor de un fundo era un pequeo soberano que dependa de quien le
dio la tierra, pero a su vez tenia amplias facultades dentro de su propio dominio.
En esa poca, casi toda la tierra era feudal, con excepcin de los alodios, que
eran tierras separadas, que al no poder protegerlas, los propietarios las entregaban a
los feudales, a cambio de proteccin. Esta a su vez se sola traspasar de favor a la
Iglesia, o cedida por testamento, que los eclesisticos, a su vez entregaban en
usufructo o en censo. Cabe sealar que todo esto, prcticamente finalizo con la
Revolucin Francesa. (1789)
EL REGIMEN CAPITALISTA:
Con el advenimiento de la codificacin se exalta la propiedad individual,
desapareciendo as el feudalismo. Las tendencias liberales de fines del siglo XIX
consagraron facultades absolutas a los dueos sobre sus bienes.

DISTINTAS CONCEPCIONES DE PROPIEDAD:

Con el liberalismo que se caracteriza por el dejar hacer, dejar pasar se ensalzo la
propiedad individual y se acentu el aspecto absoluto de la propiedad y no se tuvo
en cuenta la parte social de la propiedad. Es por ello que apareci la doctrina social
de la iglesia por medio de 2 encclicas: 1) del Papa Juan XXIII de 1961 2) del Papa Juan
Pablo VI de 1967, donde se hizo hincapi en el aspecto social que tenia que cumplir la
propiedad.
CONCEPCIN MARXISTA: ABOLICIN DE LA PROPIEDAD PRIVADA.

143

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
No solo esta en ntra. C.N. sino tambin en distintos pactos internacionales como el
pacto San Jos de Costa Rica, al declaracin de DD.HH., etc. Donde se hace
referencia a la propiedad en el concepto genrico como todo derecho susceptible
de apreciacin pecuniaria.

PUNTO 4
CLASIFICACION DEL DOMINIO

PLENO O PERFECTO Y MENOS PLENO O IMPERFE CTO:

El Art. 2507: divide el dominio en pleno o perfecto y menos pleno o imperfecto: El
dominio se llama pleno y perfecto, cuando es perpetuo, y la cosa no esta gravada
con ningn derecho real hacia otras personas. Se llama menos pleno imperfecto,
cuando debe resolverse al fin de un cierto tiempo, a al advenimiento de una
condicin, o si la cosa que forma su objeto es un inmueble, gravado respecto de
terceros con un derecho real, como servidumbre, usufructo, etc. Como surge del
articulo, no es clara la diferencia entre un dominio y el otro, sin embargo, el Art. 2661
vuelve a definirlo como: El derecho fiduciario de una sola persona sobre una cosa
propia, mueble o inmueble, o el reservado por el dueo perfecto de una cosa que
enajena solamente su dominio til.
Podemos en definitiva definir al dominio pleno como el derecho real de mayor
contenido. En el dominio imperfecto o menos pleno, ese contenido se halla limitado si
el objeto se encuentra gravado con otros derechos reales.
MENOS PLENO O IMPERFECTO:
Esta disminuida la perpetuidad o el objeto de dominio esta gravado con un
derecho real a favor de otra persona, esta alterado el carcter perpetuo.

CLASIFICACIONES REFERIDAS EN LA NOTA AL ARTICULO 2507:

En la nota al articulo 2507, se menciona el dominio eminente que La Nacin tiene
el derecho de reglamentar las condiciones y las cargas publicas de la propiedad

144

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
privada.
Esto significa que el Estado tiene un derecho superior de legislacin, pero no
significa un derecho de dominio o propiedad, sino que corresponde al deber de los
propietarios de someter sus derechos a las restricciones necesarias al inters general, y
de contribuir a los gastos necesarios a la existencia, y al mayor bien del Estado.
Se define tambin el dominio internacional, como respeto entre los pases a los
territorios de los pueblas para que no se turben sus territorios.
Por ultimo la nota cita al dominio natural, que en el Derecho Romano se lo
vinculaba con el rgimen de los bienes dotales de la mujer.
DOMINIO FIDUCIARIO Y REVOCABLE:
Art. 2662: esta afectada la perpetuidad por que ambos dominios estn sujetos al
cumplimiento de una condicin o vencimiento de un plazo resolutorio. En cualquiera
de los dos casos tiene que ser resolutorio, cumplido el plazo o la condicin el dominio
se extingue y se ve afectado el carcter de perpetuidad.
DOMINIO DESMEMBRADO:
Art. 2663: esta gravado con un derecho real hacia otra persona, afecta la
absolutez, una sola persona no rene la totalidad de las facultades. Las facultades se
desmenbran y estn separadas, el titular no tiene todas, por ej. Tengo el dominio de un
inmueble y otro tiene el usufructo. Las facultades que caracterizan la absolutez no la
tiene una sola persona sino dos como mnimo.

DOMINIO S DEL ESTADO:

DOMINIO PUBLICO DE ESTADO:

Estn fuera del comercio, carac.: inembargables, imprescriptible, in enajenable y
inalienable.
DOMINIO PRIVADO DEL ESTADO:

145

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
Prescriptible, embargable y enajenable.

INTERNACIONAL:
Surgen del Art. 2507 segn Vlez es el que tiene toda nacin sobre las cosas de su
territorio con la correlativa orden

del resto de las naciones de no intervenir en el

derecho que la nacin tiene sobre esas cosas de su territorio.

EMINENTE:
Para la doctrina no es propiamente un derecho real de dominio, Vlez hizo
referencia al poder soberano de estado por que dice que es la facultad que todo
estado tiene para imponer a sus ciudadanos impuestos, restricciones, limites, etc. Todo
ello en aras del bien comn.
El mas imp. surgen del Art. 2507: PLENO O PERFECTO: cuando es perpetuo y la cosa
no esta gravada con un derecho real a favor de otra persona, remarca el carcter de
perpetuidad que no esta gravada con un derecho real hacia otra persona.

PUNTO 5
CARACTERES DEL DOMINIO:

CONCEPTO:
Los caracteres del dominio son tres: exclusividad, perpetuidad y absolutez.
LA EXCLUSIVIDAD Y SU TRIPLE CONNOTACION:

CARCTER EXCLUSIVO ESTABLECIDO EN L ARTICULO 2508:

De acuerdo con el Art. 2508: El dominio es exclusivo. Dos personas no pueden
tener cada una en el todo del dominio de una cosa; mas pueden ser propietarios en
comn de la misma cosa, por la parte que cada una pueda tener.
Los derechos reales pueden ser exclusivos o no exclusivos, segn puedan admitir la

146

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
concurrencia de varios titulares sobre la misma cosa.
El dominio en particular es exclusivo, ya que reconoce a un solo sujeto, sea esta
persona fsica o jurdica.
Se puede concurrir no sobre el todo, sino por partes indivisas, por lo que seria
condominio en lugar de dominio.
CARCTER EXCLUSIVO QUE IMPLICA L ARTICULO 2509:
Segn el Art. 2509: El que una vez ha adquirido la propiedad de una cosa por un
titulo, no puede en adelante adquirirla por otro, si no es por lo que faltase al titulo por
el cual la haba adquirido. Y dice la nota: Siendo la propiedad la reunin de todos
los derechos posibles sobre una cosa, un derecho completo, ninguna cosa nueva de
adquisicin puede agregrsele cuando l existe en su plenitud y perfeccin. Es
evidente que sobre una misma cosa existan mas de un derecho real, (usufructo,
propiedad, hipoteca) pero entre distintos titulares, lo que no puede darse es que el
mismo dueo sea titular de otro derecho real sobre la misma cosa.
CARCTER EXCLUYENTE QUE SURGE DE LOS ARTICULOS 2516 Y 2517:
El propietario tiene la facultad de excluir a terceros del uso, goce o disposicin de la
cosa. Esta connotacin de exclusividad, en realidad, no es propia del dominio, se
puede aplicar a todos los derechos.
LA PERPETUIDAD Y SU DOBLE CONNOTACION:

LA NO LIMITACION TEMPORAL:
El Art. 2510 comienza: El dominio es perpetuo... Subsiste tanto como dura la cosa
que constituye el objeto.
LA NO EXTINCION POR EL NO USO O EJERCICIO:
El Art. 510 agrega: ... y subsiste independiente del ejercicio que se pueda hacer de
el. El propietario no deja de serlo, aunque no ejerza ningn acto de propiedad,
aunque este en la imposibilidad de hacerlo, y aunque un derecho los ejerza contra su
voluntad o contra ella, a no ser que deje poseer la cosa por otro durante un tiempo

147

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
requerido para que este pueda adquirir la propiedad por la prescripcin O sea que el
dominio no se extingue porque su titular deje de ejercerlo; no se pierde por el no uso.
Cabe sealar que si bien el concepto se encierra en que no se pierde por el no uso, si
esa actitud perdura durante diez ao en el caso de una servidumbre real, la misma se
pierde.
En el caso de la usurpacin, no corresponde este concepto, ya que para que el
dueo pierda el dominio, es necesaria la actuacin positiva de poseedor y adems el
mismo adquiere el dominio por disposiciones de la ley. O sea que por el no uso
solamente, no se pierde ni se extingue el dominio.
LA ABSOLUTEZ O CARCTER ABSOLUTO:

SIGNIFICADOS DEL TERMINO ABSOLUTO EN RELACION A LOS DERECHOS EN

GENERAL:
Se suele hablar de derechos absolutos en diferentes sentidos.
En cuanto a su oponibilidad, son absolutos los derechos oponibles erga omnes.
Son absolutos los derechos reconocidos por la leyes de orden publico.
Algunos consideran absolutos a los derechos personalisimos.
Hay quienes sostiene que un derecho es absoluto porque encierra todas las
facultades posible.
LA ABSOLUTEZ REFERIDA EXCLUSIVAMENTE AL DOMINIO:
El sentido de absoluto que el Cdigo le da al dominio, se refiere no a su
oponibilidad, sino a la facultad del titular para usar y disponer de la cosa a su arbitrio,
al extremo de podes desnaturalizarla, degradarla, o hasta destruirla.
Cabe sealar que esa absolutez se encuentra limitada que cualquier disposicin
sobre la cosa, no altere o invada la propiedad ajena, y las restricciones de orden
publico.
Dentro de esta absolutez, a diferencia del dominio, en el derecho usufructuario, el
titular tiene esa absolutez dentro de los limites del uso y goce, pero debe no alterar la

148

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
sustancia de la cosa.

LA ABSOLUTEZ EN REFERENCIA AL CONTENIDO:

La cantidad de facultades susceptibles de extraer de la cosa.
LA ABSOLUTEZ EN REFERENCIA A LA OPONIBILIDAD:
Erga omnes.
LA ABSOLUTEZ EN REFERENCIA AL EJERCICIO:
Todo lo que puedo hacer con la cosa.
Usar y gozar fsicamente.
Usar y gozar jurdicamente.
Disponer de la cosa para constituir derechos reales.

ACCIONES REALES

DEFINICION LEGAL
El Art. 2756 Cdigo Civil establece: Acciones reales son los medios de hacer
declarar en juicio la existencia, plenitud y libertad de los derechos reales, con el efecto
accesorio, cuando hubiere lugar, de indemnizacin del dao causado.
EFECTOS
De condena (Usucapin)
Declarativos (Ttulo falso)
El Art. 2757 Cdigo Civil establece: las acciones reales que nacen del derecho de
propiedad son la accin de reivindicacin, la accin confesoria y la accin
negatoria.
Se dice que cuando est en juego la existencia del derecho real, corresponde la

149

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
accin reivindicatoria, si lo cuestionado es la plenitud del derecho, procede la accin
confesoria y si est en controversia la libertad del ejercicio del derecho real, ser
viable la accin negatoria.
sta relacin, sin embargo, no siempre es exacta.
Adems de stas acciones haya acciones reales personales y mixtas.
La accin de reivindicacin es una accin que nace del dominio que cada uno
tiene de cosas particulares, por lo cual el propietario que ha perdido la posesin, la
reclama y la reivindica, contra aquel que se encuentra en posesin de ella. (Art.
2758).
La accin confesoria es la derivada de actos que de cualquier modo impidan la
plenitud de los derechos reales o las servidumbres activas, con el fin de que los
derechos y las servidumbres se restablezcan. (Art. 2795).
La accin negatoria es la que compete a los poseedores de inmuebles contra los
que les impidiesen la libertad del ejercicio de los derechos reales, a fin de que esa
libertad sea restablecida. (Art. 2800).
AMBITO DE APLICACIN

CRITERIO OBJETIVO
Que distingue la accin en funcin de la lesin.
De acuerdo con la nota del Art. 2800: la accin negatoria no define de la
reivindicatoria, sino por la extensin de la lesin. SI la lesin es desposesin, la accin es
reivindicatoria, si la accin es turbatoria, la accin es negatoria.

CRITERIO SUBJETIVO
Que por exclusin, la confesoria vendr a proteger los derechos no tutelados por las
acciones reivindicatoria y negatoria.
El condominio y la particin de la herencia no entra dentro de los acciones reales
(no se puede intentar la reivindicacin de mi parte)

150

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
En cuanto a la legitimacin activa: ver el cuadro.
Cuadro conforme los tres criterios doctrinarios.
CUADRO CON CRITERIOS DOCTRINARIOS

EXISTENCIA DEL DERECHO REAL DE DESPOSESIN

ACCION REIVINDICATORIA

PLENITUD DEL DERECHO

ACCION CONFESORIA

LIBERTAD DEL DERECHO.

TURBACION
ACCION NEGATORIA
Igual a la reivindicacin

1 CRITERIO - SUSTENTADO POR SALVAT: toma

como base el derecho romano y el art. 2758:
puede establecer la accin reivindicatoria el titular
de derechos reales sobre cosa propia

USUFRUCTO,

diferencindose tan slo en

USO,

la mayor o menor gravedad

HABITACIN,

de la lesin.

ANTICRESIS
SERVIDUMBRES
ACTIVAS

Si se ve turbado ejercer
la negatoria.
Si es desposedo ejercer
la reivindicatoria

151

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
2 CRITERIO - SUSTENTADO POR ALLENDE: no slo
puede reivindicar el titular del derecho sobre cosa
propia sino que tambin pueden ejercitar la accin
los titulares de derechos reales ejercitables por la
posesin, o sea: usuario, habitador, usufructuario y
anticresista.
Todos estos pueden reivindicar cuando le sacan
la cosa, porque son titulares de derechos reales
ejercitable por; la posesin.
Fundamento de sta posesin: El Art. 2772 La
accin de reivindicacin puede ser ejercida contra
el poseedor de la cosa por todos los que tengan
sobre sta un derecho real perfecto o imperfecto.
A su vez el Art. 2558: Si es poseedor imperfecto

SERVIDUMBRES
ACTIVAS

Igual a la reivindicatoria

como usufructuario, usuario, acreedor anticresista.

De esta relacin entre el 2772y2558 se
desprende lo que dice Allende.
Otro artculo que afirma esto es el 3890 en
materia de privilegios. Dice: Si el acreedor ha sido
desposedo de la prenda contra su voluntad,
puede reivindicarla durante 3 aos. Es decir, que
por el Art. 3225, el acreedor prendario no tiene
derecho real, no le interesa la posesin, si l puede
reivindicar con mas razn puede reivindicar aquel
que est interesado en la posesin como el
usufructuario.
Se da contra cualquiera
que impida el derecho de
3ER

CRITERIO - N. MUSTO: Segn ste criterio de

puede ejercer la accin de reivindicacin:

El titular de derecho real sobre cosa propia en
nombre propio

SERVIDUMBRES
ACTIVAS.
Titular de derecho
real sobre cosa ajena

El titular de derecho real sobre cosa ajena a

contra el propietario.

nombre del titular y en inters propio solamente

contra terceros

poseer de otro, aunque sea

el dueo del inmuebles.
El Art. 2802 y su nota: En
un inmueble cuyo usufructo
est dado cuando el
propietario quiera
constituirle otra servidumbre
segn la postura de MUSTO
con este Art. se cae.

152

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis

Allende destaca que la verdadera fuente del Art. 2772 seria el Art. 3713 del Esbozo
de Freitas, que define a la posesin perfecta e imperfecta. Por lo tanto cuando el
codificador habla de derechos reales perfectos, estara estableciendo una relacin
con la posesin perfecta, y cuando menciona derechos reales imperfectos, lo estara
haciendo con la posesin imperfecta.
En consecuencia, serian titulares de derechos reales perfectos el dueo y el
condmino perfectos y de derechos reales imperfectos el usufructuario, el usuario, el
habitador, el acreedor prendario y el acreedor anticresista.
En sntesis, por razones aludidas y porque el esbozo de Freitas es la principal fuente
en el mbito de las acciones reales, es que concluimos que la reivindicacin compete
a los titulares de todos los derechos reales que se ejercen por la posesin cuando se ha
producido la perdida de la misma.
De acuerdo con la tesis amplia: Allende, a la que hemos adherido, la accin
reivindicatoria puede ser ejercida por todos los titulares de derechos reales que se
ejercen por la posesin, es decir, por todos los poseedores con derecho de poseer.

SITUACIONES ESPECIALES

REIVINDICACION POR EL CONDOMINO

Bsicamente podra reivindicar contra todos los condminos o contra terceros.
Pero, adems, existen 3 posibilidades de objeto. Podra reivindicar su parte ideal, una
parte materialmente determinada o l todo de la cosa.

ACCION DIRIGIDA CONTRA OTRO CONDOMINO

El Art. 2761 establece la reivindicabilidad de las partes ideales de cosas muebles o
inmuebles por c/u de los condminos contra c/u de los poseedores.
Dada la naturaleza del condominio, la medida de la reivindicacin entre
condminos est dada por la parte indivisa o parte ideal.

153

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
La accin es de condena. Se limita a reconocer el derecho y su parte indivisa, para
que pueda usar y gozar de la cosa comn conforme al Art. 2684
ACCION DIRIGIDA CONTRA UN TERCERO
Cuando un tercero es el autor del despojo, como el derecho de cada condmino
est limitado a su parte indivisa, se plantea el interrogante de saber si la medida de la
accin debe circunscribirse a esa parte o si por el contrario, est facultado para
demandar la restitucin de toda la cosa.
Para la corriente restrictiva, el condmino slo puede reivindicar la parte indivisa, ya
que el Art. 2679 establece: Cada uno de los condminos puede reivindicar contra un
tercero detentador, la cosa en que tenga su parte indivisa.
EL Art. 2680: ninguno de los condminos puede, sin el consentimiento de todos,
ejercer sobre la cosa comn, ni sobre menor parte de ella, fsicamente determinada,
actos materiales o jurdicos que importen el ejercicio actual e inmediato del derecho
de propiedad.
El Art. 3450 consagra la misma solucin limitativa al circunscribir el derecho del
coheredero reivindicante, hasta la concurrencia de su parte en la herencia.
Esta es la tesis sustentada por los autores que han servido de fuente al codificador.
Para los partidarios de la corriente amplia el condmino puede reivindicar toda la
cosa.
La jurisprudencia de nuestros tribunales ha evolucionado y si bien algunos fallos
antiguos limitaban la procedencia de la reivindicacin a la parte indivisa, en la
actualidad ha terminado por imponerse la reivindicacin amplia.
Debe admitirse, en consecuencia, que el condmino puede reivindicar toda la
cosa, porque frente a un tercero sin derecho, el inters en recuperarla por el todo.
REIVINDICACION POR EL HEREDERO
De acuerdo con el Art. 3417 el heredero que ha entrado en la posesin de la
herencia, ya sea de pleno derecho (Art. 3410) o por decisin judicial (3412 y 3413)
continua la persona del difunto y es propietario, acreedor y deudor de todo lo que el

154

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
difunto lo era.
Conforme el Art. 3418 el heredero no slo sucede en la propiedad sino tambin en
la posesin del causante.
El heredero no necesita acreditar haber tenido personalmente la posesin, ya que
reivindica como sucesor del causante, con la posesin de su antecesor.
EL Art. 3410: cuando la sucesin tiene lugar entre ascendiente y cnyuge, el
heredero entra en posesin de la herencia desde el da de la muerte del autor de la
sucesin, sin ninguna formalidad.
El Art. 3412 dice: los otros parientes llamados por la ley a la sucesin no pueden
tomar la posesin de la herencia sin pedirla a los jueces y justificar su ttulo a la
sucesin.

REIVINDICACION POR EL LEGATARIO

El legatario es propietario de la cosa legada desde el momento de la muerte del
testador.
Cuando el legado sea de un objeto determinado un su individualidad, el legatario
est autorizado a reivindicarlo de terceros detentadores (Art. 3775).
Si se trata de legados de esas cosas indeterminados (el legatario de cuota) el Art.
2773 lo regula.
REIVINDICACION POR EL COMPRADOR SIN TRAD ICION
Existen 3 tesis:
LA TEORIA RESTRICTIVA:
Este criterio corresponde a Salvat, partidario de la tesis restrictiva, por el Art. 577 que
establece que sin la tradicin de la cosa, el acreedor no adquiere sobre ella ningn
derecho real y el Art. 3265 dice: Que todos los derechos que una persona transmita por
contrato a otra persona, slo pasan al adquirente de esos derechos por la tradicin.
Por lo tanto el comprador slo esta habilitado para emplear los medios legales

155

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
tendientes a lograr, el cumplimiento de esa obligacin.
Se trata de una obligacin personal emergente del contrato de compraventa.
LA TEORIA AMPLIA
Dice que el comprador est legitimado para reivindicar porque al celebrar la
compraventa se produce una ocasin de todos los derechos y acciones del vendedor
y entre ellas se encuentra la reivindicacin.
Se habla de una cesin ficta o implcita.
Admitido que el cesionario puede reivindicar an sin haber recibido la tradicin, no
hay obstculo para que el comprador tambin puede hacerlo.
Otra modalidad: El comprador al que no se le ha hecho la tradicin puede
reivindicar subrrogndose en los derechos del vendedor. El Art. 1196 faculta al
acreedor para ejercer todos los derechos y acciones de su deudor con excepcin de
los que sean inherentes a la persona.
El comprador es acreedor a la entrega de la cosa, y su deudor, que es el vendedor,
como dueo de ella tiene el derecho de reivindicar contra el tercero. Por lo tanto,
subrrogndose en ste derecho, podr el comprador obtener el fin requerido.
LA TEORIA INTERMEDIA
Dice que procede la reivindicacin por el comprador que no ha recibido la
tradicin de los supuestos en que el demandado no presentara ttulo o presentndose
ttulo nulo. (Art. 2789 y 2790), o sea, cuando slo el reivindicante presenta ttulo de
propiedad.

PUNTO 6
CONTENIDO DEL DOMINIO:
Es el contenido de carcter absoluto.

156

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
ABSOLUTEZ:
Suma de facultades materiales y jurdicas. Sumando las facultades materiales y
jurdicas que las caracteriza tenemos el derecho a usar, percibir los frutos y derecho de
disponer de la cosa.
Las facultades materiales estn en los Art. 2513 y 2514.
Las facultades jurdicas en el Art. 2515.
FACULTADES MATERIALES:
estn relacionadas con lo que fsicamente podemos hacer con el objeto de nuestro
dominio, el uso, goce y disposicin material de la cosa.
Estas facultades tienen un limite que fueron marcados por la ley 17711: podemos
hacer con la cosa cuyo dominio tenemos lo que queremos en tanto y en cuanto
nuestra conducta no sea abusiva ( abuso del derecho Art. 1071), que sea abuso no
significa que no sea ilimitado. En el Art. 2611 y sig. hay muchos mas limites.
FACULTADES JURDICAS:
ART. 2515: de los 3 caracteres hay uno que es esencial y no puede faltar: exclusivo
si falta este no es dominio es un condominio. Los otros 2 caracteres son naturales por
que en algunos casos pueden verse afectados.

PUNTO 7
EXTENSIN DEL DOMINIO: ART. 2518:
El dominio se extiende tambin a los accesorios que se encuentran en el inmueble
por el principio de superficie solo cedit: todo lo que esta plantado, edificado, etc.,
en un inmueble pertenece al inmueble.
DERECHO REAL DE SUPERFICIE FORESTAL:
La existencia de este nuevo derecho desvirta en cuanto al modo de que todo lo

157

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
accesorio se accede al principal, salvo que all un derecho real de superficie forestal
por que en ese caso hay 2 titulares: uno del inmueble y el otro de las plantas.
Tambin se extiende el dominio a los frutos y productos de la cosa.
Frutos: los que produce peridicamente la cosa y extrados no altera su sustancia.
Productos: extrado de la cosa alteran su sustancia.
Art. 2522: hace referencia a la extensin del dominio, nicamente a los frutos, pero
la doctrina incluye a los productos.
Extensin vertical: a los accesorios a los frutos y los productos.

BOLILLA VI ADQUISICIN Y EXTINCIN DEL DOMINIO

PUNTO 1
MODO DE ADQUIRIR EL DOMINIO: ART. 2524:
Para la doctrina esta clasificacin es insuficiente y hay que agregar a la
expropiacin y a la ley en los trminos del Art. 2412, que establece un principio general
en materia de cosas muebles: la presuncin de propiedad para el tenedor de buena
fe.

CLASIFICACION DE LOS MODOS DE ADQUIRIR EL DOMINIO

Es igual que la de posesin.
ORIGINARIO:
Se llaman tambin unilaterales: es cuando se adquiere el derecho real de dominio
con independencia de un titular anterior. Son todos menos los 2 derivados.

158

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
DERIV ADOS:
Se llaman tambin bilaterales: es aquel por el cual se adquiere el dominio con el
consentimiento del titular anterior. Son dos: sucesin con los derechos del propietario y
la tradicin.
A TITULO UNIVERSAL:
Se adquiere todo el patrimonio o una parte de el.
A TITULO SINGULAR:
Se adquiere un objeto particular.
GRATUITO:
No hay contraprestacin por ej. Apropiacin.
ONEROSO:
Hay contraprestacin por ej. Tradicin.

PUNTO 2
APROPIACIN:
Es muy semejante a la aprensin en la posesin.
Art. 2524: lo enumera, son las cosas sin dueo o abandonadas por sus dueo, cosas
muebles pues los inmuebles siempre tienen dueo por eso no se puede. Res nullus y res
dellictae.
Abandonadas: el dueo se desprendi materialmente de la cosa sin intencin de
seguir teniendo el dominio.
Vlez hace referencia a las cosas perdidas, pero no se pueden adquirir por
apropiacin, por que hay un dueo y por eso no se puede adquirir por apropiacin.

159

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
Art. 2530: presuncin de que si hay duda si una cosa es abandonada o perdida se
presume que es perdida si tiene algn valor.

CASOS DE APROPIACIN:

CAZA:
Modo de adquirir el dominio de animales.
CLASIFICACION DE FLEITAS DE ANIMALES:
BRAVIOS O SALVAJES:
Son los que viven en libertad natural (res nullius).
DOMESTICO:
Son los que hace generaciones viven con el hombre y le prestan utilidad, se le
aplican el rgimen del Art.2412: posesin de buena fe, se lo presume propietario de la
cosa mueble; estos animales tienen dueo, si los posee de buena fe se los presume
propietarios siempre que no sean ni perdido ni robado.
Aquellos que inicialmente han sido bravos o salvajes y se han subyugado a la
dependencia del hombre, el hombre lo domestico.
Vlez en el Art.2540: se puede apropiar por caza a los bravios o salvajes y los
domesticos que han recuperado su antigua libertad.
El domestico y domesticado no pueden ser adquirido por caza, solo el domesticado
si recupera su libertad natural por apropiacin.
Solo se puede cazar en terrenos propios o en terrenos ajenos que no estn
cercados, sembrados, plantados o cultivados. Si se caza en un terreno ajeno con la
voluntad del dueo del inmueble, la sancin es que el dueo del inmueble se queda
con el animal cazado por cdigo Art.2544, tiene en cuenta las relaciones locales.
PESCA:

160

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
En aguas de uso publico o en ros o lagos navegables, todos los peces que caigan
en las redes del pescador le pertenecen a el. Art. 2548 2parr.: los riveos tienen el
derecho de pescar hasta la mitad del margen del ro, esto en la practica no se aplica
por que sino solo los ribereos podran pescar hasta la mitad y los dems no.
TESORO:
(En desuso) Art. 2551: tesoro es todo objeto que no tiene dueo conocido y que
esta oculto o enterrado en un inmueble, sea de creacin antigua o reciente, con
excepcin de: no son consideradas las cosas encontradas en los sepulcros, esto tiene
que ver con cuestiones religiosas (bvedas), fuera de lo que es tesoro.
El dominio lo adquiere: el descubridor del tesoro: es el que primero hace visible la
figura del tesoro, el descubridor siempre tiene la mitad del tesoro, y al otra mitad al
propietario del inmueble. Si hay usufructo en el inmueble, mitad y mitad por que el
usufructuario lo vio primero y no por tener derecho real o no solo por ser descubridor
tiene la mitad.
PUNTO 3
ESPECIFICACIN:
Se llama transformacin tambin: art. 2567: elementos:
1 trabajo propio del transformista y especificador
2 materia prima ajena
3 creacin de un objeto nuevo
4 intencin de apropirselo.
Para que sea especificacin o transformacin se necesita de los 4 elementos, por
parte del transformador se tiene que dar los 4 elementos.
En el caso en el cual el especificador o transformador son de buena fe utilizando
materia prima ajena (crey que era de el, se presume la buena fe) hay 2 opciones:
1 que la cosa pueda volver al estado anterior
2 que no pueda volver a su estado anterior un ej. De esto es una persona con
uvas ajenas de buena fe hace vino: el objeto nuevo no puede volver a su
estado anterior, es en el nico caso que sin el consentimiento del dueo se

161

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
queda con la cosa ajena indemnizando al dueo de la uva el precio de
ella.
Si la cosa se puede volver al estado anterior por ej. oro; en este caso tenemos 2
opciones que corren por cuenta del dueo de la materia: a) quedarse con el objeto
nuevo pagndole al transformador su trabajo; b) el dueo considera que el trabajo
del transformador es caro y no quiere el nuevo objeto, decide que el objeto se lo
quede el transformador y le paga al dueo el precio de la materia (oro).
Otro caso es cuando el especificador utiliza materia ajena y es de mala fe (sabe
que no es de l), hay dos opciones:
1 si no pude volver a su estado anterior el dueo se queda con el objeto
nuevo y que le pague al especificador el mayor valor que ha adquirido la
cosa. Tambin puede pedir que el especificador se quede con el objeto y le
pague indemnizacin por eventual daos y perjuicios.
2 que la cosa pueda a su estado anterior, este caso Vlez no lo resolvi. La
doctrina aplica la misma solucin que si la cosa no pueda volver a su estado
anterior.
Esto casi no se aplica en la actualidad por el Art. 2412 este articulo la presuncin
hace caer la especificacin o transformacin.

PUNTO 4
ACCECION:
ART. 2571: Cuando una cosa mueble o inmueble acreciere a otra por adherencia
natural o artificial.
ADHERENCIA NATURAL POR AGUAS:

ALUVION:
Puede ser de 2 tipos:
ALUVION POR ACARREO:

162

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
Art. 2572: las aguas de los rios por accionar lento y paulatino produce el
acrecentamiento de las riveras opuestas o de los terrenos inferiores. Las aguas
incrementan con tierra o arena una de las costas del ro, es un modo de adquirir tierra
por un inmueble en la rivera (pero de ningn modo acta el hombre), sino solo las
aguas, esa tierra no le pertenece al estado salvo que sea en las costas del mar, solo en
los ros le pertenecen al inmueble. Caractersticas: adherencia natural y a la vez
accionar lento y paulatino.
ALUVIN POR ABANDONO:
Dos tipos segn el rio parten del rio seco totalmente abandonado:
ALVEUS EXICCATUS:
Cambia el rio su recorrido parcialmente, se seca el rio y los propietarios rivereos
adquieren el dominio.
ALVEUS DERELICTUS:
El abandono es total.
ABLUCIN:
Adherencia natural por el accionar de las aguas pero a diferencia de la anterior
existe una fuerza sbita, por ej. un gran temporal, una margen se desprende y va a la
margen de enfrente, siempre que se halla adherido totalmente, sino se adhiri el
antiguo dueo puede reivindicar por 6 meses. Si se desprendi cosa mueble por una
fuerza sbita el titular de la cosa la puede reivindicar por 6 meses pero la debe
identificar.
EDIFICACIN:
Adherencia artificial, participa el hombre. Art. 2587 1 parte:
1 finca propia con materia ajena, edificador de buena fe adquiere la
propiedad de uno y otros, se transforma en propietario pagando al dueo
de la materia. En el derecho romano se llamaba superficie solo cedit, todo
lo plantado o adhesivo accede al principal que es el inmueble.

163

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
2 si procede de mala fe en finca propia con material ajeno ac tiene que
pagar el edificador la indemnizacin del precio de la materia, daos y
perjuicios y accin penal.
Art. 2588: la semilla o materia propia pero hacemos la edificacin o plantacin en
terreno ajeno con buena fe se aplica el principio romano, el titular del inmueble que
accede le pertenece al dueo del inmueble, el dueo se queda con la construccin y
le debe indemnizar el precio de la materia. No puede destruir lo edificado o
sembrado.
Art. 2589: edificado y plantado de mala fe con materia propia en terreno ajeno, el
dueo del inmueble puede pedir la demolicin de la obra pero si no paga por lo
construido le debe al edificador el mayor valor que adquiri la cosa.
Art. 2590: mala fe de ambos lo ve que construye en su terreno y el dueo no hace
nada, es mala fe de ambos la solucin es igual que el edificante de mala fe (Art.
2588).
MIGRACIN DE ANIMALES DOMSTICOS:

CLASIFICACIN DE FREITAS
El animal domestico se va del lugar donde ha sido domesticado van a otro
inmueble. Art. 2592: el dueo adquiere el domino de ello si no actu con algn
artilugio o ardid para atraerlo. Si el animal se va es que perdi lo domesticado y se
convirti en bravo o salvaje al ingresar a otro inmueble vuelve a ser domesticado, al
ser bravo o salvaje el antiguo dueo pierde el dominio. Si lo obtuvo por ardid el dueo
anterior lo puede reivindicar en tanto y en cuanto lo pueda identificar, cosa
perfectamente individualizada. Si no lo puede identificar entonces debe pagar daos
y perjuicios.
ADJUNCION, MEZCLA Y CONFUSIN:
No tiene vigencia por el art. 2412.
ADJUNCION:
Unin de 2 cosas muebles que se unen sin fusionarse (adherencia artificial) por ej

164

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
una piedra preciosa en un anillo, hay distintos titulares pero uno va a ser poseedor por
el Art. 2412 de buena fe.
MEZCLA:
La unin de 2 cosas slidas de titulares diferentes que se unen fusionndose el
poseedor se presumir dueo.
CONFUSIN:
Unin de 2 lquidos de propietarios diferentes que se unen fusionndose.

PUNTO 5
TRADICIN TRASLATIVA DE DOMINIO:
Es el modo de adquirir el dominio por excelencia.
Se traslada de un titular a otro, tradicin en materia posesoria requera de actos
materiales por ej la entrega de la llaves.

REQUISITOS
Tradicin en materia de dominio, a dems de los actos materiales se necesita 3
requisitos:
1 propiedad de la cosa en el enajenante: el que enajena debe ser dueo de
la cosa, pero puede no serlo art. 2504: todos los derechos reales son
susceptibles de convalidacion menos la hipoteca, si el acto inicialmente es
ineficaz por convalidacion se transforma en eficaz con efecto retroactivo
por eso inicialmente puede no ser dueo de la cosa. Art. 3270: nadie puede
trasmitir de la cosa un derecho mejor o ms extenso del que tiene y nadie
puede recibir un derecho mejor ni ms extenso del que tiene ppio. nemo
plus iuri a su vez el Art.1051: reduce el contenido del 3270, en algunas
oportunidades recibimos de un enajenante un derecho mejor o ms extenso

165

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
del que enajena.
2 capacidad de las partes: plena capacidad civil tanto para el accipien
como para el tradens, tambin se acta por medio de representante.
3 como causa un titulo suficiente: acto jurdico revestido de las condiciones
de fondo y forma idneo para adquirir un derecho real: cuestiones de fondo
legitimidad y capacidad; cuestiones de forma la escritura publica.
Con todo esto se adquiere el dominio por tradicin se tienen que dar los 3
elementos. Da lo mismo que 1 sea la tradicin y luego el titulo suficiente o viceversa
da lo mismo a pesar del Art. 2609 no se cumple.
La tradicin tiene una doble funcin: constitutiva de derecho real en los terminos
del art. 577: antes de la tradicin el adquirente no adquiere ningun derecho; y la
funcion publicitaria de los derechos reales.

PUNTO 6
PERCEPCIN DE FRUTOS:
ARTS. 2423, 2433 Y 2439

PUNTO 7
MODO DE ADQUISICIN POR SUCESIN:
Es derivado o bilateral, mortis causa, la sucesin podria ser:
TESTAMENTARIA:
Se confecciona un testamento y en el mismo se instituyen a los herederos.
SUCESIN AB INTESTAT O:
Solo reciben por herencia los herederos.

166

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis

PUNTO 8
MODO DE ADQUISICIN POR PRESCRIPCIN ADQUISITIVA O USUCAPION:

CONCEPTO:
ARTS. 3947 Y 3948:

PRESCRIPCIN LIBERATORIA:
A Velez lo critican por que 1 habla de que se pueden adquirir cosas muebles por
prescripcin, se lo critica por que solo dice cosas inmuebles. 2 que no solo se adquiere
el dominio por prescripcin sino tambin otros derechos reales como usufructo y
servidumbre.
DIFERENCIAS ENTRE PRESCRIPCIN ADQUISITIVA Y LIBERATORIA:

PRESCRIPCIN ADQUISITIVA

PRESCRIPCIN LIBERATORIA

Adquirimos un derecho

Nos liberamos de un derecho

Funciona en el mbito de los derechos

Funciona en el mbito de los derechos

reales

personales

Supone actividad de una persona

Supone la inaccin de un sujeto

SEMEJANZAS:
1 Ambas funcionan con el elemento tiempo para adquirir o liberarnos.
2 En ambas funcionan las mismas causales de suspensin y de interrupcin de
la prescripcin.
3 En las 2 prescripciones se pueden renunciar a ambos.
4 Tienen los mismos sujetos activos y pasivos

167

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
FUNDAMENTOS DE LA USUCAPIN:
Es terminar con situaciones inestables y premiar a aquel que hace un buen uso de
la propiedad en desmedro de quien no la utiliza, tiene una profunda raz social
permitindole a aquel que pago servicios llegar al dominio de la cosa.
Situaciones inestables: si paga los impuestos se termina con la inestabilidad por que
la persona sabe que si lo ejerce bien puede adquirir el dominio.

SUJETOS DE LA USUCAPION:
Tienen derechos todas las personas de existencia fsicas o ideales.
Contra quienes: contra personas de existencia fsicas o ideal, respecto de cosas que
pertenecen al dominio privado del estado.
Los sujetos activos y pasivos de la usucapin son amplios, todos los que pueden
adquirir tambin pueden prescribir.

OBJETO DE LA USUCAPION:
Se modifico sensiblemente desde el Art. 3948: que define a la usucapin solo para
inmuebles, con la reforma de la ley 17711 en el Art. 4016 bis. Incluye a las cosas
muebles.
Art. 4016 bis: respecto de las cosas robadas y perdidas, cosas muebles no
registrables pasado los 3 aos se puede adquirir por usucapin. En las cosas muebles
registrables con 2 aos.
El poseedor debe poseer en forma continua y de buena fe se consolida el dominio
por usucapin.( relacionado con la bolilla 1 punto 16).

DERECHOS REALES POR PRESCRIPCIN:

En principio se pueden adquirir todos los derechos reales que se ejercen por la

168

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
posesin excluido la prenda y la anticresis por que son de garanta. Lo que s son:
dominio, condominio, usufructo, uso y la habitacin.
Las servidumbres continuas y aparentes, tambin se pueden adquirir y usucapir,
aunque no sea por la posesin; no se ejerce por posesin pero si se puede usucapir (no
todas las servidumbres sino esas dos).

REQUISITOS DE LA PRESCRIPCIN:
Hay dos clases:
LARGA:
Requisitos:
POSESIN
Un tenedor no puede usucapir tiene que ser poseedor, la posesin se tiene que
realizar a titulo de dueo, el poseedor debe comportarse como dueo
TIEMPO
La larga es de 20 aos o ms, puede adquirir el dominio por prescripcin a travs
de un juicio, tiene que hacer valer en la justicia ese derecho (no es automtico).
PUBLICA:
Conocida por todos (no oculta o clandestina)
PACIFICA:
No tiene que ser violenta
CONTINUA:
Encadenamiento de actos posesorios durante todo el tiempo

169

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
ININTERRUMPIDA
Durante el encadenamiento
No cualquier posesin solo las que rene los 5 requisitos, arts. 4015 y 4016.
CORTA:
Necesita los mismos elementos:
1 posesin con los 5 requisitos
2 tiempo: es menor de 10 aos;
Adems otros 2 requisitos:
1 Justo Titulo
2 Buena Fe.
JUSTO TITULO
Art.4010: aquel titulo que reviste las condiciones de forma, reune las solemnidades
exigidas para su validez, pero sin consideracin de la persona de quien emana, es
decir el fondo, no tiene en cuenta si emano de un no propietario o de un incapaz.
Titulo suficiente: acto jurdico revestido de las condiciones de fondo y de forma para
adquirir un derecho real. Emana de un propietario con capacidad, escritura publica
(cond. de forma). Este es el mximo titulo, por debajo esta el justo titulo: es aquel titulo
que le falta algo, tiene condiciones de forma, recibido de una persona ue no era
propietario o incapaz. Pero el poseedor no sabe que es justo titulo, debe creer que
tiene titulo suficiente por que cree de buena fe (por que sino seria mala fe) es creer en
la legitimidad de mi posesin, buena fe.
El justo titulo se subsana con el paso del tiempo, 10 aos, subsana la condicion que
falta que es la de fondo, el paso del tiempo termina con la situacin inestable, que se
produce con 10 aos, tiene que sumarse: los 5 requisitos + tiempo(10 aos)+justo titulo
+ buena fe = se subsana.
TITULO PUTATIVO:

170

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
Art. 2357: existe en la creencia del poseedor: 2 vertientes:
1 que haya titulo
2 que no haya titulo.
Ambos son putativos, esto es importante a los efectos de calificar al poseedor de
buena fe.
1 el titulo, el objeto que consta en el titulo no coincide con el objeto posedo,
tambin es de buena fe, ejercemos actos posesorios sobre un objeto que no es el del
titulo.
2 tiene razones para creer que tiene un titulo, razones suficientes. Por ej. un pariente
te dice que te deja una casa en un testamento, actu de buena fe por que creo que
me la dejo y no fue as.
CAUSALES DE SUSPENSIN Y DE INTERRUPCION DE LA PRESCRIPCIN:

SUSPENSIN:
Paraliza momentneamente el curso de la prescripcin mientras dura la causal
computndose el tiempo posterior y anterior de la causal. Segn la doctrina es un
parntesis que se abre con la causal y se sierra con la desaparicin de la misma: las
causales de suspensin son:
1 matrimonio
2 tutela y curatela
3 administracin de una sucesin
4 supuesto de menores e incapaces
5 imposibilidad o dificultades de hecho (guerra).
La mayora de las causales tienen un fundamento tico, por ej. administracin de
los bienes de tu pupilo.
INTERRUPCION:
Aniquila los efectos de la prescripcin ya cumplidos no contabilizndose en razn
de ello todo el tiempo transcurrido, no se cuenta el tiempo anterior. Se clasifican en:

171

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
NATURAL:
Se produce cuando el propietario o un tercero interrumpe la prescripcin del
poseedor durante 1 ao; se interrumpe el ejercicio de la posesin, y el poseedor no
ejerce accin por ese ao.
CIVIL:
1 por demanda (la ms comn): aunque la demanda sea interpuesta ante un
juez incompetente igual produce la interrupcion, por que muestra la
intencin del demandante de interrumpir la prescripcin.
2 por compromiso arbitral: el cdigo dice que el compromiso debe constar en
escritura publica: propietario y poseedor deben ponerse de acuerdo para
que un arbitro dirima la cuestion, por que el poseedor tiene dudas de su
posesin.
3 por reconocimiento: quien reconoce en otro un derecho mejor no es mas
poseedor sino tenedor. Por ej. mando una carta al dueo para hacer
mejoras en el departamento, reconozco un derecho mejor, pido permiso,
esto es causal de interrupcin.
FORMAS DE HACER VALER LA USUCAPION:

COMO ACCION O COMO EXCEPCIN:

COMO ACCION:
En un juicio por prescripcin larga.
COMO EXCEPCION:
En la prescripcin breve: es un medio de defensa: posesin + justo titulo + buena fe
+ 10 aos . no necesitamos hacer juicio por que se opone por excepcin.
En la breve o corta se hace valer por excepcin y en la larga por accin o juicio.
JUICIO:
Fue desarrollado por la ley 14159, modif.. por el decreto 5756/58, solo en 2 art. 24 y

172

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
25, dura mucho tiempo. Es un juicio contradictorio.
Partes: partes contrapuestas el poseedor vs. el propietario, la posesin no siempre
coincide con el propietario.
El poseedor en la demanda tiene que tener 2 elementos:
1 certificado de dominio: expedido por el registro de la propiedad inmueble,
la oficina de catastro o quien haga las veces de esta oficina. Se acredita
identificacin del propietario.
2 plano de mensura: confeccionado por un agrimensor y subscripto por la
oficina tcnica respectiva, permite identificar la cosa poseda: el inmueble
al no tener titulo el juez dicta la sentencia en base al plano. Luego se siguen
las normas de traslado (traba de litis) notificacin al demandado: si no se
puede ubicar, se le nombra un defensor oficial, luego de oficios y edictos, si
no se lo ubico se le nombrara un defensor oficial que representara al
propietario.
PRUEBA:
Segn el decreto proyecta una prueba amplia, todo medio de prueba, pero la ley
enumera 2:
Prueba de testigos: es importante la testimonial pero no es la nica tiene que haber
mas. El juez al momento de dictar sentencia no puede basarse solo en la testimonial,
tiene que haber otro medio mas la ley as lo dice.
El pago de impuestos: se tiene especialmente en cuenta pero es uno mas de los
elementos, no es necesario que los impuestos estn a nombre del poseedor, no los
servicios (luz, gas, tel.) sino impuestos inmobiliario, renta, etc. Tampoco es necesario
acompaar el pago de 20 aos de impuestos, la ley no exige el pago de todos sino
demostrar regularidad, el animus dominis durante 20 aos. El pago de impuestos es un
acto administrativo, no es un acto posesorio.
Cuanto ms pruebas mejor para el juicio, por ej recibos de mejoras hechas en el
inmueble, boletas a su nombre, hijos que nacen en el lugar, suscripcin de contratos
en el lugar o de locacion (acta como dueo).

173

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
SENTENCIA:
Puede ser a favor del poseedor (actor) se inscribe en el registro de la propiedad
inmueble y pasa del propietario al poseedor. Se inscribe en el registro de la propiedad
y cambia la titularidad inmobiliaria.
Si gana el propietario, entra a jugar si el poseedor era de buena o de mala fe, los
frutos, productos, etc.

PUNTO 9
EXTINCIN POR EL NO USO:
Los derechos reales de disfrute se extinguen por el no uso por 10 aos, los dueos
del inmueble deben probar que quien tena el derecho no hicieron uso: usucapi
libertatis.

DIFERENCIA CON LA CADUCIDAD:

Se pierde la accin pero no el derecho, se puede declarar de oficio. Son menores
que la prescripcin.
En la prescripcin: no se pierde el derecho, son casos mayores, se necesita ser
instada por partes es decir no se declara de oficio.

CAUSALES DE EXTINCIN DEL DOMINIO ABSOLUTO:

Cuando una cosa desaparece para su titular y para cualquiera es absoluta.
Cuando desaparece solo para su titular es relativa.
ABSOLUTA:
Idestruccin total
II

consumo total

174

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
III cosa puesta fuera del comercio.
IV Algunos autores incluyen tambin al animal que recupera su antigua
libertad.

RELATIVA:
Ila tradicin
II

el abandono

175

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis

BOLILLA VII RESTRICCIONES Y LMITES AL DOMINIO - EXPROPIACIN

PUNTO 1
RESTRICCIONES AL DOMINIO:
El dominio sea absoluto no quiere decir que sea ilimitado, sino que tiene
restricciones y limites.

DIFERENCIAS ENTRE LAS RESTRICCIONES Y LI MITES Y LAS SERVIDUMBRES:

RESTRICCIONES Y LIMITES AL DOMINIO

SERVIDUMBRES

son consideradas propter rem

son un derecho real

No hay distincin entre inmueble

hay un inmueble dominante y uno

dominante y sirviente

sirviente

Forman parte del estado normal de los

inmuebles. Todos los que ejercen el

es un estado anormal las restricciones y

dominio es normal soportar restricciones y

limites

limites
surgen de la ley

son convencionales

pueden tener como objeto todo tipo de

obligaciones de hacer, de no hacer, o de

solo de no hacer o de dejar hacer.

dejar hacer

PUNTO 2
CLASIFICACION DE LAS RESTRICCIONES Y LIMITES AL DOMINIO:

176

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis

RESTRICCIONES FUNDADAS EN EL INTERS PUB LICO:

Se dividen en:
POR DERECHO ADMINISTRATIVO
Son aquellas restricciones por razones de salubridad, sanidad, moralidad, etc.
Por ej. la instalacin de fabricas industriales en ciertos barrios, residuos de hospitales
o sanatorios, edificios hasta una determinada altura.
POR DERECHO CIVIL
Restricciones a la libre disposicin jurdica de la propiedad.
CAMINO DE SIRGA
Debe existir 35 metros a cada lado del ro (art. 2639).
En zona poblada (art. 2640), se podr modificar hasta 15 metros mnimo.
Son creados a los efectos de facilitar la navegacin.
Hay jurisprudencia en la cual se invoca el camino de sirga. Los jangaderos podan
caminar por propiedades ribereas para tratar de acomodar los troncos desviados.
Hoy ha quedado en desuso, es un espacio que se deja a la vera de los ros Art. 2639:
35 mts. Que los propietarios ribereos deben dejar, no pueden construir. Art. 2640: se
modifica a 15 mts. Cada municipio debe determinar la medida si pasa por ciudades o
pueblos.

PUNTO 3
RESTRICCIONES FUNDADAS EN EL INTERS PRIVADO

NUMERUS CLAUSUS:

177

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
Limitado por la ley, la ley crea los derechos reales, nosotros no los podemos crear,
Art. 2502.
CLUSULA DE INENAJENABILIDAD:
Art. 2515 nos obligamos a no enajenar que puede constar en un acto a Titulo
Oneroso: art. 2612: el propietario puede obligarse a no enajenar.
Art. 1364: me puedo obligar a no enajenar a personas determinadas pero nunca a
nadie, solo a determinadas personas.

EMBARGOS E INHIBICIONES VOLUNTARIOS:

En realidad no tiene nada practico es mal visto por la doctrina, la inscripcin en el
registro es en vano por que por mas que yo inscriba la inhibicin de un inmueble mo
no tiene ningn valor porque si se enajena el registro lo permite (indisponibilidad
voluntaria).
ACTOS A TITULO GRATUITO DE INDISPONIBILIDAD:
Art. 2613: por ej 10 aos para que no se disponga de una donacin o de un
testamento, es una clausula de inhibicin de mximo 10 aos para que no dilapiden lo
heredado.

RESTRICCIONES FUNDADAS EN EL INTERS REC IPROCO DE LOS VECINOS

RUIDOS MOLESTOS:
Art. 2618: 1 limite normal de tolerancia: debemos soportar de nuestros vecinos
humo, calor, olores, el limite es la normal tolerancia que la determina el juez en cada
caso concreto, hasta donde se puede soportar lo determina el juez si los vecinos no se
ponen de acuerdo. Esto no obsta a que exista una autorizacin administrativa para
funcionar, significa que no se puede entablar una accin al establecimiento si
desarrolla la actividad segn las normas, si el establecimiento excede

la normal

tolerancia si se puede accionar el particular. El juez puede ordenar la cesacin de las

molestias o los daos es decir indemnizar, esta disyuncin o la doctrina lo toma

178

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
como y.
El juez tiene en cuenta para dictar sentencia, contemporizar la situacin, por ej.
cuantas personas trabajan y que establecimiento y por otro lado la propiedad del uso:
es decir quien se estableci 1, los trabajadores o al particular, tambin las condiciones
del lugar (zona fabril). El tramite de este juicio es sumario.
RBOLES Y ARBUSTOS:
Restricciones en cuanto a los lugares, el cdigo establece que no se puede plantar
a mas de 3 mts de la lnea separativa con el inmueble vecino, los arbustos a 1 mt. .
hasta el ao 63 si los rboles estaban a menos de 3mts., en el 68 remocin de rboles
por abuso del derecho con perjuicio concreto caso contrario no si no era abuso del
derecho no.
El cdigo distingue entre raz o rama:
Races: el vecino las puede cortar de su lado
Ramas: el particular le tiene que pedir al dueo vecino que las corte
Esta diferencia es por el mayor dao, las races producen un dao mayor que las
ramas.
LUCES Y VISTAS:
Luz: son aquellas aberturas que nos permiten recibir luz sin poder ver al inmueble
vecino.
Vistas: permiten el ingreso de luz y ver al inmueble vecino (ventanas)
LUCES:
Art. 2654: con el consentimiento del vecino. Ningn medianero podra abrir ventana
en muro medianero: el muro es un condominio con el vecino. Art. 2655: si el muro es
medianero (condominio) para abrir luz se necesita consentimiento del vecino. Si el
muro lo levante yo solo lo pague yo puedo abrir laces pero tienen que estar a 3 mts.
del suelo, esta medida quedo en desuso y se maneja por el cdigo de edificacin. El
articulo dice que si o si tiene que tener rejas o vidrio fijo opaco para no poder ni

179

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
asomarse ni ver al vecino.
VISTAS:
Art. 2658: las ventanas tienen que estar a 3 mts. con la lnea divisoria con el
inmueble vecino.
Art. 2659: no puede haber oblicua o de costado (es la de enfrente) sobre
propiedad ajena si no hay 60 mts.
PUNTO 4
EXPROPIACIN:

CONCEPTO
Procedimiento de derecho publico unilateral, por el cual el sujeto expropiante
adquiere bienes de los particulares o del estado, previo una ley que los declara
utilidad publica y mediante el pago de una justa indemnizacin.
La C. N. en el Art. 17 se refiere a expropiacin.
En el cdigo civil arts. 1324, 2511, 2512, 2610: extincin del dominio por
expropiacin.
NATURALEZA JURDICA:
Fallo Esquivillion de Igon : se resolvi que la expropiacin es un instituto de
derecho publico por que la indemnizacin representada por el precio no esta regido
por el cdigo civil. Se considera que es un instituto unilateral: se tiene en cuenta la
voluntad del expropiante y no la del expropiado.
La rige la ley 21499:
CAUSAS:
Siempre tiene que ser la utilidad pblica: es el bien comn.
SUJETOS

180

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
SUJETO ACTIVO
Expropiantes: el estado nacional, el gobierno de la ciudad autnoma de Bs. As.,
entidades autarquicas nacionales, empresas del estado nacionales y particulares,
visibles o jurdicas con previa autorizacin.
SUJETO PASIVO
Expropiado: cualquier persona sea de dominio publico o privado.

OBJETO:
Bienes determinados sea cosa o no, pero cuando el objeto forma parte de un
proyecto, plan u obra a realizarse el objeto puede ser genrico.
Si el objeto es parcial respecto del inmueble, es decir que hay que realizar una
expropiacin parcial, la ley determina que el particular dueo del inmueble esta
facultado a exigir el total de la expropiacin si lo restante no es apto para una
expropiacin racional.
PROCEDIMIENTO EXPROP IATORIO:
El juicio es sumario, previo al proceso el sujeto expropiante puede adquirir el
inmueble pagndole el mximo que estipule el tribunal de tasaciones de la nacin,
si se trata de otra cosa se paga el mximo que estipule la oficina tcnica
correspondiente, estos 2 actos se llaman avenimiento: es un proceso previo al
proceso judicial, el expropiante le paga al expropiado.
Si el procedimiento es judicial (es sumario), el expropiante lo inicia, traslado al
expropiado por 15 das, periodo de prueba lo estipula el juez, fin de la estipulacin de
la prueba, alegato en plazo comn de 10 das.
TRANSFERENCIA DEL DOMINIO AL EXPROPIANTE:
Tres elemento: sentencia firme + toma de posesin + pago del precio.
INDEMNIZACIN:
Pago del precio: no esta en el cdigo civil, se paga el valor objetivo sin tener en

181

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
cuenta situaciones personales, ni lucro cesante, ni valor afectivo. S todo dao directo
e inmediato de la expropiacin ms el objetivo. Al expropiado solo se le pagan las
mejoras necesarias.

INSTITUTO DE LA RETROCESIN:
Ley 21499 Art. 35: la accin la entabla el expropiado en 2 casos: 1 cuando no se
cumple el destino de la ley .2 no se cumple ese destino en 2 aos contados a partir de
la transferencia de dominio, el expropiado puede pero no tiene la obligacin.

EXPROPIACIN INVERSA O IRREGULAR:

Art. 51: inc. a: el estado lo toma pero no paga.
Inc. c: se da mas en la practica, el estado impone o fija una indebida restriccin
que lesiona nuestro patrimonio por ej el corrimiento de la lnea municipal, se corre
hacia dentro es un modo de expropiacin que puede realizar el particular pero se le
tiene que producir una lesin patrimonial, si pasa esto generalmente se resuelve
dejndole construir mas para arriba. Si o si tiene que haber lesin patrimonial al
expropiado sino no hay expropiacin inversa.
OCUPACIN TEMPORNEA:
Art. 57: uso transitorio de un bien inmueble o mueble por razon publica. Art. 58: por
un tiempo. Por ej. situaciones de fuerza mayor guerras, catstrofes, autorizado el sujeto
expropiante a hacer ocupacin tempornea.

182

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis

BOLILLA

VIII

DOMINIO

IMPERFECTO

PROPIEDADES

CON

CARACTERES ESPECIALES / DERECHO DE AGUAS

PUNTO 1
DOMINIO IMPERFECTO: ART. 2507:

CLASIFICACION:

DOMINIO PERFECTO:
Es cuando esta gravado con u derecho real. Tambin llamado dominio pleno.
DOMINIO IMPERFECTO:
Si la cosa esta sometida a plazo o a condicin resolutoria esto afecta su
perpetuidad: su perpetuidad esta afectada en los casos de dominio revocable o
fiduciable.
DOMINIO DESMEMBRADO
Cuando esta gravado a favor de otra persona es desmembrado: esto afecta la
absolutez (condicin o plazo resolutorio).

PUNTO 2
DOMINIO REVOCABLE:
ART. 2663:
Afecta la perpetuidad del dominio.

183

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis

FORMAS DE LA REVOCACIN:

EXPRESA
Hay 2 sujetos: 1) transmitente o revocante. 2) titular del dominio revocable,
cumplida la condicin o vencido el plazo resolutorio, la cosa vuelve a manos del
transmitente o revocante; por ej. una clusula en un contrato de compra-venta, venta
con pacto de retroventa, revocacin de la donacin por supernacencia de hijos
(nace posterior a la donacin), pacto de mejor comprador, etc.
Estos son supuestos de condicin resolutoria expresa.
TACITA
Hay supuesto de condicin resolutoria tacita: revocacin de las donaciones por
inejecucin del cargo, o por ingratitud del donatario.
1) se necesita la manifestacin de la voluntad del revocante
2) el titular del dominio revocable necesita ejercer la tradicin
En la tacita es necesario tambin que se manifieste la voluntad de revocante por ej.
ingratitud del donatario es necesario que manifieste la voluntad del donante, aunque
lo perdone al donatario igual debe manifestar la voluntad.
Manifestada la voluntad por parte del revocante, sino ofrece mejores ventajas o
hace uso de la opcin, vuelve la cosa al revocante por tradicin por ej. pacto de
mejor comprador.
Sea expresa o tacita necesita la manifestacin de la voluntad.

EFECTOS DEL DOMINIO REVOCABLE:

ES DIFERENTE SI ES INMUEBLE O MUEBLE:

184

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
INMUEBLE:
Se distingue entre actos de disposicin y actos de administracin: Vencido el plazo:
los actos de disposicin: referidos a inmuebles ellos tienen efectos retroactivos razn
por la cual el inmueble tiene que ser devuelto tal como lo recibi, libre de cualquier
carga o gravamen ( arts. 2669, 2670), no le son oponibles al revocante, por que
producida la condicin o plazo lo debe devolver sin cargas.
Actos de administracin: no tienen efectos retroactivos sino que se devuelve la
cosa tal como esta, como se encuentre el inmueble.
MUEBLES:
Funciona igual que en los actos de administracin de inmuebles, la recibe tal como
esta ahora, esto mes para los muebles no registrables.
Actos de disposicin: es venderlo, o hipotecarlo, sale del patrimonio del titular.
Actos de administracin: se tiende a conservar o incrementar el patrimonio por
frutos civiles por ej alquiler
PUNTO 3
DOMINIO FIDUCIARIO:
Desde el ao 94 lo regula la ley 24441 ( ley mnibus por que regula varios institutos y
diferentes cdigos) regula el dominio fiduciario: el art. 73 sustituyo al art. 2662, el nuevo
es igual. Se constituye por contrato o testamento el fideicomiso. Fiducia = fe en
derecho romano.
El art. 1 define fideicomiso.
SUJETOS:
1 fiduciante,
2 fiduciario (es el ms importante),
3 fideicomisario,

185

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
4 beneficiario (los 3 primeros los define Vlez en el cdigo y el ultimo lo incluye la
ley).
El 1 trasmite en propiedad fiduciaria bienes al 2 para que el cumplimiento de
determinada condicin o plazo resolutorio, dicha cosa sea entregada a un tercero
llamado fideicomisario(3), o al beneficiario o vuelve al fiduciante.
Hay distintos casos de dominio fiduciario: por ejemplo:
El padre (fiduciante) diplomtico se va a vivir al extranjero por 5 aos, le hace
entrega de una propiedad o un departamento a una entidad financiera (fiduciario),
puede ser hasta una persona jurdica, para que los frutos del departamento se los
entreguen al hijo (beneficiario) hasta que se reciba de abogado. Cumplida la
condicin o el plazo el departamento le quedara a la abuela o a un amigo o al hijo
(fideicomisario).
Cuando es un inmueble se lo inscribe en el registro de la propiedad a nombre del
fiduciario.
El fiduciario nunca puede quedarse con el objeto del dominio fiduciario. El
fideicomisario puede ser hasta una persona ajena (la abuela). el fideicomisario es el
sujeto aquel al que va a parar el objeto del fideicomiso.
El sujeto ms importante es el fiduciario (fiducia = fe, confianza) por que hay que
depositar toda la confianza en una persona ya sea fsica o jurdica por que le damos la
propiedad de una cosa.
El fiduciario tiene que actuar como un buen hombre de negocios conforme a la
confianza depositada en l, puede ser sancionado penal o civilmente.
El cdigo penal en su Art. 173: defraudaciones y estafas: se agrego por esta ley una
pena para el fiduciario que no ha ejercido responsablemente su funcion.
Esta obligado a rendir cuentas de su gestin al beneficiario o al fiduciante por lo
menos una vez al ao.
Ventajas del fiduciario: obtener una retribucin por su tarea.
El plazo mximo de duracin de un dominio fiduciario es de 30 aos.
La ley tiene la caracterstica de crear patrimonios separados: el fiduciario tendr su

186

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
patrimonio separado y tantos patrimonios como dominios fiduciarios tenga.
El domino fiduciable es: inestable por los acreedores particulares del fiduciario.

PUNTO 4
DOMINIO DESMEMBRADO:
ART. 2507: afecta la absolutez del dominio.
El dominio se encuentra gravado con un derecho real a favor de otra persona. Un
titular de dominio ha gravado con otro derecho real, segn la doctrina hay 2
opciones:
DERECHO REAL DE DISFRUTE POSICIN RESTRINGID A
1) es desmembrado cuando el dominio esta gravado con un derecho real de
disfrute (posicin restringida) es decir gravado con una servidumbre, usufructo, uso y
habitacin.
Dominio Absoluto: cuando tiene los 3 ius del derecho romano: ius utendi, ius fruendi,
ius abutendi (nudo propietario).
Usufructo: el usufructuario puede tener: ius utendi (usar), ius fruendi (gozar).
El dominio se ha desmembrado las 3 facultades, si es pleno las tiene las 3 una misma
persona, si lo grava con un derecho real lo desmembra solo le queda al nudo
propietario el de disposicin (ius ab tend).
DERECHO REAL DE DISFRUTE O DE GARANTA POSICIN AMPLIA
2) el de la doctrina mayoritaria, (posicin amplia), se desmembra el dominio
cuando esta gravado con un derecho real de disfrute o de garanta por ej la hipoteca
Art. 3157, el acreedor hipotecario tiene sus facultades restringidas no puede hacer
actos como si no estuviera hipotecado por eso es desmembrado.

187

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
PUNTO 6
BIEN DE FAMILIA
Es un instituto regulado por la ley 14394 Art. 34 al 50:
El bien de familia tiene proteccin constitucional.
Tiene un doble objetivo: econmico: dado por preservar parte del patrimonio de
una familia. Social: circunstancia que la familia continua junta bajo de un mismo
techo.
OBJETO DEL BIEN DE F AMILIA
Art. 34: establece que se puede constituir bien de familia sobre un inmueble rural o
urbano. En l articulo dice que el inmueble no puede exceder determinado valor, y
ese valor surge de las distintas valuaciones locales ( esto no tiene aplicacin), esto esta
mal visto por que la ley se hizo para proteger bienes de los pobres. No existe la
valuacin en la actualidad.
Solo se puede constituir un inmueble como bien de familia, nico inmueble
constituido como tal.
Destino: el inmueble tiene que usarse como vivienda de familia o bien explotacin
comercial o industrial por cuenta propia del constituyente y su familia ( sustento de la
familia) fuente de trabajo de la familia.
La ley define el concepto de familia: Art. 36: (no se necesita que convivan) en 1
termino el propietario y el cnyuge, ascendientes, descendientes o hijos adoptivos
(hasta ac es flia.) 2 o en defectos de los anteriores los parientes por consanguinidad
hasta el tercer grado que convivieran con el constituyente.
Quedan excluidos los parientes por afinidad suegros, cuados, etc.
El constituyente debe nombrar a los parientes, luego si no hay a los colaterales
hasta el tercer grado.
Requisitos para constituir el bien de familia: forma:
Por acta realizada en el registro de la propiedad inmueble, por escritura publica o

188

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
testamento. La 1 es la ms comn y es gratuita.
Si necesita asesoramiento para constituir el bien de familia el honorario no pude
exceder el 1% de la valuacin fiscal.

REQUISITOS
1 el constituyente debe acompaar titulo de propiedad del inmueble (escritura) 2
acompaar partidas que acrediten parentesco, Art. 36 proponer de beneficiarios a los
hijos o ascendientes o descendientes.3 documento de identidad del constituyente y
de los beneficiarios.
Si hay condominio, se acompaa l titulo de propiedad que acompaa al
condominio y las partidas que las personas son familiares, todos los condominios que
acrediten parentesco, si o si deben ser familiares, sino no se puede poner como bien
de familia.
se requiere el acuerdo unnime de los condminos

EFECTOS DE LA CONSTITUCIN DEL BIEN DE FAMILIA.

Art. 37: efectos para el constituyente: se produce la indisponibilidad relativa del
inmueble, no puede ser ni delegado ni enajenado, las deudas posteriores a la
inscripcin las pueden oponer el constituyente.
En cuanto no le es oponible con respecto a impuestos, tasas, contribuciones, no nos
liberamos de pagarlas.
Para saber si es oponible o no: el bien de familia adems de la inscripcin se tiene
en cuenta la causa de la obligacin si se puede atacar o no por los acreedores por ej.
si la causa es extracontractual por un accidente de transito, si es antes de la
inscripcin nos puede atacar, pasa lo mismo con las expensa de la propiedad
horizontal, el reglamento que le da vida a la PH es anterior a la compra del
departamento pues primero se inscribe y luego se venden los deptos.
Los beneficiarios del bien de familia solo tienen el uso y goce.

189

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
Desafectacion de bien de familia: Art. 49: causales: inc.1 el propio constituyente
con conformidad del conyuge. inc. 2 si el bien de familia se constituyo por testamento
se requiere el consentimiento de la mayora del coheredero, salvo negativa del
cnyuge vivo o que sean incapaces. inc. 3 condominios (acreditar parentesco) para
desafectarlo se requiere el consentimiento de la mayora de los condminos
computada por porcentual, figuran en la escritura. inc. 4 se pide desafeccin de
oficio o por interesado por ej. un tercero acreedor demuestra que el propietario no
tiene requisitos para que sea bien de familia, por que el propietario no vive ah y no lo
explota comn y por cuenta propia, si el acreedor demuestra esto se puede
desafectar. inc. 5 por circunstancias externas por ej. la expropiacin.
Causales que no son consideradas para la desafeccin: jurisprudencia: 1) la
ausencia temporaria del inmueble, transitoria un ao es ausencia transitoria.2) la
muerte del propietario del inmueble la doctrina entiende que la familia ah necesita
mas proteccin por eso tampoco no es considerada causal. 3) la mayora de edad de
los beneficiarios tampoco.

PUNTO 7
SEPULCROS
Son bvedas ubicadas en cementerios pblicos
Cosa ubicada en predios que pertenecen al dominio publico municipal. El
particular tiene una concesin de uso propia del derecho administrativo ( no se tiene
el derecho real de dominio). Los sepulcros no se inscriben en el registro de propiedad
inmueble.

PRESCRIPCIN ADQUISITIVA DEL SEPULCRO

Discusin: a partir del fallo de 1942 Viana de las cmaras en pleno, los sepulcros
se pueden adquirir por prescripcin: se necesita el paso del tiempo y la posesin, actos
posesorios: fallo Miranda Naon: 1 inhumar cadveres en el lugar, 2 disposicin del
destino ulterior de los restos, decidir cremar uno de los cuerpos, 3 atencin personal

190

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
del sepulcro, 4 contratacin de personal para la limpieza y atencin del sepulcro.

EJECUCIN POR ACREEDORES

Art. 219 inc. 2 del cpcc, determina la inembargabilidad de los sepulcros, salvo por
su precio de venta, construccin o materiales ac si puede ser ejecutado el sepulcro
por los acreedores.
Los sepulcros estn en la direccin general del cementerio, all se traba el embargo,
solo por excepcin.

PARTICIN DEL DOMINIO

Sepulcro en condominio, se puede o no pedir la particin del sepulcro para
venderlo? Fallo Moholade para pedirlo se necesita el consentimiento de todos los
condminos.

PUNTO 8
DERECHO DE AGUAS: LEY 23968
Esta ley define el mar territorial, zona contigua y plataforma continental: Art.3: 12
millas.
MAR TERRITORIAL
Y se reconoce el paso de otros buques. Art. 4: zona contigua: se extiende mas all
del mar territorial hasta 24 millas marinas, se tiene poder fiscalizador, jurisdiccional y
represivo. Art. 6: plataforma continental: comprende el lecho y el subsuelo de las reas
submarinas hasta el borde exterior del margen continental.
Las 200 millas marinas se cuentan a partir de la lnea de base.
AGUAS PLUVIALES

191

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
Aguas pluviales: son aguas de lluvia, sern de dominio publico o privado segn
donde caigan. El titular de las aguas es el titular del inmueble.
RIOS LAGOS VERTIENTES - ISLAS
Ros: Art. 2340: cosas pertenecientes al dominio publico, puede ser navegables o no
navegables. Para la doctrina los ros navegables son aquellos que se utilizan como
medio de transporte de personas y cosas. La actividad va a determinar el carcter de
una cuestin de hecho. Pues se discute si un ro es una cuestin de hecho.
Otra clasificacin de ros:
1 provinciales: nacen y mueren en la provincia.
2 Interprovinciales: nacen en una provincia y mueren en otra.
Art. 2340: la corte determino que los ros pertenecen al dominio publico provincial. El
estado nacional tiene jurisdiccin para legislar sobre temas que tengan que ver sobre
navegabilidad, comercio, etc.
3 Puede ser nacional: nace y muere en un solo pas
4 Internacional: cuando nace en un pas y desemboca y muere en otro.

Lagos: pertenecen al dominio publico de la provincia en el que se encuentra.

Islas: pertenecen al dominio del estado. La doctrina se ponen a que pertenezcan a
los particulares.
AGUAS SUBTERRANEAS
Aguas subterrneas: se consideran aguas de dominio publico, si se encuentran
debajo de un inmueble es de dominio privado, el propietario esta facultado para usar
esa agua. Si el agua subterrnea aflora recibe el nombre de vertiente o manantial ( es
el mismo rgimen que las aguas pluviales).

192

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis

BOLILLA IX - CONDOMINIO

PUNTO 1
DEFINICION LEGAL DEL CONDOMINIO
El Art. 2673 del Cdigo Civil establece: "El condominio es el derecho real de
propiedad que pertenece a varias personas, por una parte indivisa sobre una cosa
mueble o inmueble."

CARACTERES DISTINTIVOS

PLURALIDAD DE SUJETOS:
Deben existir como mnimo dos personas, como titulares del derecho, ellas pueden
ser personas fsicas o jurdicas.
UNIDAD DE OBJETO:
Como todo derecho real debe recaer sobre cosas ciertas y determinadas
NECESIDAD DE UNA COSA
Tratndose de un derecho real necesariamente debe recaer sobre una cosa
conforme el Art. 2311, sea ella mueble o inmueble
FALTA DE UNA CUOTA MATERIAL
El Cdigo Civil limita el derecho de cada condominio a una parte indivisa, o sea
que ninguno de ellos puede circunscribir su derecho a una parte fsicamente
determinada.

193

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
Su parte estar representada por una cuota ideal.
CARACTERES: * titularidad plural * partes indivisas * unidad de objeto.
Art. 2673: es un derecho real que pertenece a varias personas (2 o ms) como
titulares de este derecho (personas fsicas o jurdicas) forman parte indivisa; cada uno
de los condominos va a tener partes ideales, cuota parte, etc. Cada condmino tiene
un porcentaje ideal sobre la titularidad del objeto del condominio.
OBJETO: cosas muebles o inmuebles. Si varias cosas son objeto de un condominio
todas ellas son tratadas como unidad y la porcin ideal que tiene cada condmino se
va a proyectar sobre todo el objeto (la cosa).

PUNTO 2
ORIGEN Y EVOLUCION HISTORICA
La idea de la propiedad mltiple en la totalidad de una cosa fue rechazada
siempre por los romanos.
Solo exista la cuota con relacin a las herencias, en este caso a los comuneros se
los denominaba pars proindiviso.
Exposicin sinttica de las distintas teoras que se han formulado acerca de la
naturaleza jurdica del dominio.

DERECHO ROMANO DERECHO GERMNICO

PROPIEDAD PLURIMA PARCIAL

Es esta la construccin del condominio en el Derecho romano-justinianeo. Esta
teora sostena que al dividirse el dominio, quedaba la idea de que era lo que se
divida si la cosa o el derecho, Nacen as las teoras de divisin de la cosa y de
divisin del derecho.

194

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
DIVISION DE LA COSA:
Esta es la teora ms antigua y tuvo predicamentos hasta mediados del siglo XIX.
Sostiene que cuando sobre una misma cosa recaen varios derechos, entonces es
necesario dividir la cosa para hacer valer esos derechos, pero esta divisin no es
material sino ideal, naciendo as la cuota, objeto de cada uno de los derechos de
propiedad.
Se la critica porque las cosas pueden dividirse materialmente, y esa divisin ideal,
no dara mas que derecho sobre un derecho, cosa que seria imposible.
DIVISION DEL DERECHO:
Surge como reaccin frente a la anterior, con tres variantes:
DIVISIN IDEAL DEL DERECHO:
Todo condmino tiene derecho sobre toda la cosa, pero su derecho es una parte
del derecho entero de propiedad.
DIVISIN REAL DEL DERECHO:
El derecho no se divide intelectualmente como en la concepcin anterior, sino
realmente: el derecho nico de extingue y los derechos nacidos como consecuencia
de esa divisin real tienen la misma naturaleza del derecho dividido.
Se critica a esta teora definindola como un juego de palabras.
DIVISIN DEL DERECHO SEGN SU EXTENSIN:
Para sta, hay una divisin ideal del derecho, que nace a favor de los condminos,
en otros tantos derechos autnomos.
PROPIEDAD UNICA TOTAL
Se juntan aqu varias escuelas doctrinarias:
DIVISION DEL VALOR:

195

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
Sostiene que no se divide ni el valor ni la cosa, sino el valor de stos.
Esta teora saldra de medir jurdicamente la discusin para pasarla al lado
econmico.
UNANIMIDAD:
Sostiene que hay pluralidad de sujetos que se confunden con una unidad, pero sin
constituir una persona jurdica.
PERSONA COLECTIVA:
En el condominio la propiedad total pertenece a la comunidad ligada por la
unidad de querer, al individuo slo le queda una expectativa de propiedad.
PROPIEDAD PLRIMA TOTAL
En el condominio hay una concurrencia de dominios que al enfrentarse, se
comprimen; cada dueo ve limitado el ejercicio de su derecho por la presencia de los
otros.
La cuota representa la porcin conforme a la cual debern hacerse las divisiones
de los rditos, etc.
Se califica como inadmisible esta teora, ya que supone la existencia de varios
derechos iguales sobre la misma cosa.

NATURALEZA JURIDICA

PERSONA JURIDICA
Algunos autores entienden al condominio como una persona jurdica considerada
como sujeto distinto de los individuos que la componen. O sea que la cosa no
pertenece a los condminos sino al ente colectivo
Esta teora es criticada porque la persona jurdica seria la titular de los bien y no
existira relacin directa de la persona fsica con la cosa, en cuanto al derecho.

196

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
TEORIA NEGATORIA DEL DERECHO DE PROPIEDAD
Esta sostiene que el condmino tiene un derecho sui generis sobre la cosa comn.
Se la critico porque en realidad no deca nada.
CUASICONTRATO
sta teora fue esbozada por Pothier, quien sostena que la comunidad entre dos o
ms personas sobre una universalidad de cosas o sobre cosas particulares, sin que
entre ellas exista un contrato de sociedad, configura una especie de cuasicontrato.
Se critica esta concepcin en el sentido de que lo que caracteriza al cuasicontrato
es ser un simple hecho sin que medie consentimiento de las partes obligadas, mientras
que el condominio puede nacer de un contrato, como cuando varias personas
adquieren una cosa comn.
Tambin se lo critica porque no considero en su teora el carcter de derecho real.
ESTADO PARTICULAR DE LA PROPIEDAD
Esta teora concibe al condominio como el derecho real de dominio.
Cada uno de los copropietarios tiene respecto de la parte indivisa todos los
derechos que nacen del dominio y, asimismo, ostenta las mismas facultades de uso y
goce, tan slo que su ejercicio no es exclusivo, sino que est limitado por el derecho
igual de otros comuneros.

COMPARACION CON LA INDIVISION HEREDITARI A

Cuando la muerte de una persona deja varios herederos, hace nacer entre ellos el
estado de indivisin o comunidad hereditaria, el cual es transitorio y cesa con la
particin.
Si bien hay grandes coincidencias entre la indivisin hereditaria y el condominio, las
analizaremos:
COMPARACION

CONDOMINIO

197

INDIVISION HEREDITARIA

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
EL DERECHO RECAE SOBRE

Cosas determinadas
(2673)

Masa de bienes (3485)

No obliga a los coherederos que

DECISIN DE LAS MAYORAS

Prevalece (2700)

no prestaron consentimiento.
Deber intervenir el juez. (3451)

NACIMIENTO

JURISDICCIN
PARA LA MAYORA DE LOS
AUTORES

Por contrato o disposicin

de la ley (2675)
Donde esta situada la
cosa (Art. 5, inc. 1 CPCC)
No es una persona jurdica

Con la muerte de la persona

El ultimo del difunto (3284 Inc. 1)

Es una persona jurdica

PUNTO 3
CONSTITUCION DEL CONDOMINIO
El Art. 2675
El Art. 2675 del Cdigo Civil establece: "El condominio se constituye por contrato,
por actos de ultima voluntad, o en los casos en que la ley designa."
A continuacin analizaremos los casos enumerados en el articulo:

POR CONTRATO
Se da cuando varias personas adquieren conjuntamente una cosa.
Puede darse por un contrato oneroso: A, B y C, compran un inmueble a D.
Puede darse por un contrato gratuito: D dona un inmueble a favor de A, B y C.
Puede darse por enajenacin parcial, A le vende una parte indivisa de su inmueble
a B. En ste caso se extingue el dominio de A y nace el condominio de A y B.

198

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis

POR ACTO DE LTIMA VOLUNTAD

Solo puede darse la constitucin del condominio por actos de esta naturaleza,
cuando en un testamento se deja un legado, de una cosa determinada, a favor de
varias personas conjuntamente.
Ahora bien, si ese legado, testado o no, recayera sobre una universalidad de
bienes, no se configurara el condominio sino una indivisin hereditaria. Slo se
instituyera, aunque sobre varias personas, pero sobre una cosa determinada.

POR LA LEY
Hay condominio de origen legal cuando la figura nace como consecuencia de
una disposicin de ley.
Son por ejemplo:
El condominio de muros, cercos y fosos. (Art. 2717, 2745)
El condominio por la confusin de limites. (Art. 2746 y siguientes).
No hay, en cambio, constitucin legal el supuesto del Art. 2710. Es el caso del
condominio que recae sobre cosas afectadas como accesorias para el uso comn de
dos o mas herederos, ya que all lo que tiene origen legal es la indivisin forzosa y no el
condominio
Existe discusin doctrinaria y jurisprudencial, acerca de, en el caso de que,
existiendo, a la muerte de una persona, donde varios herederos reciben en herencia,
algunos pocos o un slo bien.
Es comn respecto de esto, cuando son escasos los bienes, no se haga particin,
limitndose los herederos a inscribir la declaratoria o el testamento en el Registro de la
Propiedad, en relacin con cada inmueble.
Alguno opinan que no hay condominio, ya que seria necesaria para ello la escritura
publica siendo el objeto inmueble (Art. 1184, inc. 1 y 2). Por otro lado, como la
declaratoria o el testamento pueden inscribirse a pedido de cualquiera de los

199

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
herederos, nunca podra hablarse de condominio cuando falta la conformidad de
todos los interesados.
Al respecto Borda dice: que habra que ver el caso en particular, si los herederos
tuvieron la voluntad de mantener la indivisin forzosa, o de condominio. Pero si durante
un tiempo la mayora, se comporto como condominio, se entiende entonces, que se
ha concluido la comunidad dando paso al condominio.

MODOS DE ADQUISICION D EL CONDOMINIO

En el Cdigo Civil no existe una enumeracin respecto de los modos de adquisicin
de los derechos reales.
El Art. 2524, indica cuales son los modos de adquisicin del dominio. De los siete
modos que existen, solamente tres tiene carcter general: tradicin, prescripcin y
sucesin de los derechos de propietarios.
En cuanto al que nazca por contrato, el derecho real quedar adquirido cuanto
medie ttulo y modo suficiente.
De los otros modos del Art. 2524: apropiacin, transformacin, accesin y
percepcin de frutos.
Para todos los casos de adquisicin derivada del condominio de inmuebles por
actos entre vivos, ser necesaria la escritura publica (Art. 1184 inc. 1), y ella inscripta
en el Registro de la Propiedad, par su oponibilidad a terceros.
Si el origen es proveniente de un acto de ltima voluntad. Bastar la inscripcin del
testamento y si hay adquisicin por usucapin, la de la sentencia.

CLASES DE CONDOMINIO

CONDOMINIO NORMAL U ORDINARIO

Llamado tambin condominio sin indivisin forzosa, ya que su caracterstica es la
posibilidad de que cualquiera de los condminos pueda pedir la divisin de la cosa

200

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
comn, provocando as la extincin del estado de comunidad.

CONDOMINIO FORZOSO DE INDIVISION O CON INDIVISION FORZOSA. O DE

INDIVISION FORZOSA.
A diferencia del anterior los condminos estn impedidos de provocar la particin,
sea por que la ley no lo permite (medianera), o porque lo prohibe una estipulacin
temporal de los propios condminos. (Art. 2692) o del testador (Art. 2693).
CONSTITUCIN
POR CONTRATO: pluralidad de adquirientes.
DERECHO DE ULTIMA VOLUNTAD: es necesario que ese derecho que ser emanado
de la voluntad del causante por medio de un testamento es un legado de cosas
particulares. El testador haciendo la tradicin tiene que haber legado una o varias
cosas a 2 o ms personas. No tiene que tratarse de herederos por que tienen vocacin
a toda la herencia.
POR LEY: Art. 2675: la ley determina en que supuestos hay condominio. El
condominio de muros cercos y posos, por conformacin de limites (medianera) y por
confusin de limites, son supuestos establecidos por ley.

PARA LA DOCTRINA HAY OTROS SUPUESTOS:

USURPACIN POR COPOSESIN: cuando no es una sola persona, teniendo
adquirida la posesin en condominio cuando lo hacen por juicio, lo inician los dos y si
obtiene certeza a favor. Tiene su origen en la usurpacin por posesin y tiempo, se
obtiene el condominio por usucapin.
PROLONGACIN DE INDIVISIN HEREDITARIA: cuando dictada en un sucesorio
(hereden 2 o +) una declaratoria a favor de dos o mas personas esa declaratoria esa
declaratoria hay que inscribirla en el registro de la propiedad inmueble- comunidad
hereditaria. Como consecuencia de la declaratoria se constituye una comunidad
hereditaria con 2 o + herederos, si la inscripcin se prolonga se mantiene la
comunidad. La sucesin acta cuando se reparte la porcin que le toca a cada uno.
Inscripta la declaratoria se vende el inmueble y cada uno se queda con el porcentaje
que le toca en el acervo hereditario. Una vez inscripta se crea la comunidad

201

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
hereditaria puede pasar 5 aos sin que se parta el objeto de la sucesin de una
comunidad hereditaria. Algunos dicen que esto es un condominio, otra parte de la
doctrina dice que es una comunidad hereditaria. Las criticas dicen que es un
condominio tcito, segn el tiempo si es menor a 2 aos es comunidad hereditaria, si
es superior a 2 aos es condominio, esto lo determino un fallo.
CLASES DE CONDOMINIO:1) sin indivisin forzosa 2) con indivisin forzosa
DIFERNCIAS: en el condominio sin indivisin forzosa los condminos pueden solicitar
la divisin de comn acuerdo en cualquier momento, en el condominio con indivisin
forzosa los condminos no pueden pedir la divisin en todo momento.

PUNTO 4
CONDOMINIO SIN INDIVISION FORZOSA

CONCEPTO
Es el condominio normal u ordinario
Su caracterstica es la posibilidad, de que cualquiera de los condminos, ponga fin
a la comunidad en cualquier momento, pidiendo la divisin de la cosa comn.

PUNTO 5
FACULTADES DE LOS CONDOMINOS.
Existen dos grupos de estas facultades, por un lado las facultades en relacin con la
parte indivisa, y por otro con respecto a la cosa comn.
RESPECTO DE LA PARTE INDIVISA

PRINCIPIO GENERAL

202

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
Figura en el Art. 2676: Cada condmino goza, respecto de su parte indivisa, de los
derechos inherentes a la propiedad, compatibles con la naturaleza de ella, y puede
ejercerlos sin el consentimiento de los dems copropietarios.

ENAJENACION, DERECHOS DE LOS ACREEDORES

La primera consecuencia es la posibilidad de enajenarla libremente. Dice el Art.
2677: Cada condmino puede enajenar su parte indivisa...
Por lo tanto cada condmino esta facultado para disponer de su parte como mejor
le parezca: venderla, donarla, permutarla, hacerla objeto de un acto de ltima
voluntad.
No se precisa de la aprobacin de los otros condminos, ni ellos tampoco pueden
invocar un derecho de preferencia.
En cuanto a las facultades de los acreedores de cualquiera de los condminos,
estn perfectamente facultados para hacer embargar y vender la parte indivisa, sin
necesidad de requerir la particin. Conforme el Art. 2677, 2 da parte, ... y sus
acreedores pueden hacerla embargar y vender antes de hacerse la divisin entre los
comuneros.
CONSTITUCIN DE HIPOTECAS
Esta posibilidad sta contemplada en el Art. 2678 Cada uno de los condminos
puede constituir hipoteca sobre su parte indivisa en un inmueble comn, pero el
resultado de ella queda subordinado al resultado de la particin, y no tendr efecto
alguno en el caso en que el inmueble toque en lote a otro copropietario, o le sea
adjudicado en licitacin.
En el mismo sentido dice el Art. 3123: cada uno de los condminos de un inmueble
puede hipotecar su parte indivisa en el inmueble comn, o una parte materialmente
determinada del inmueble; pero los efectos de tal constitucin quedan subordinados
al resultado de la particin o licitacin entre los condminos.
Como vimos, la parte del condmino puede ser hipotecada, pero surge que la
suerte de ste gravamen queda supeditada a la particin.
Esto significa que la suerte de la hipoteca sobre la parte indivisa puede variar como

203

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
consecuencia de la particin: si la cosa toca en lote al comunero constituyente del
derecho de garanta, el mismo subsiste bien limitado a la parte indivisa; si, en cambio,
la cosa gravada no es adjudicada a se condmino, la hipoteca se extingue.
stas posturas son refutables desde que el Cdigo Civil acepta el pedido de
particin para su posterior ejecucin a los quirografrios. Si bien nada dice acerca de
los acreedores hipotecarios, es obvio que stos no tendrn cercenada esa posibilidad.

CONSTITUCIN DE USUFRUCTO, USO Y HABITACION

La constitucin de usufructo la faculta el Art. 2843:El usufructo puede establecerse
por el condmino de un fundo posedo en comn con otros, de su parte indivisa.
Cabe sealar que ste derecho puede recaer sobre la parte indivisa y tambin sobre
cosas muebles.
ACCIONES POSESORIAS Y PETITORIAS
Siendo el condominio un derecho real que se ejerce por la posesin, su titular podr
promover acciones posesorias, tanto frente a la turbacin como el despojo.
Podrn oponerse las acciones contra terceros, y contras los dems condminos.

PUNTO 6
FACULTADES DE LOS CONDOMINOS
Sobre la parte indivisa o cuota parte: los condominos tienen facultades amplias
sobre la cuota indivisa y restringida sobre toda la cosa. Que puede hacer: tiene
facultades amplias con la naturaleza de ese derecho real, cada condmino esta
facultado para enajenar su parte indivisa (Art. 2677) puede realizar todos los actos no
necesita autorizacin de los dems condminos.
Su parte indivisa se proyecta cuando hay 2 o ms cosas, se considera como
separada puede disponer o vender.

204

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
Se puede hipotecar la parte indivisa? Art. 2678: cada condmino esta facultado
para hipotecar su parte indivisa, pero el resultado de ella queda subordinado al
resultado de la particin, y no tendr efecto alguno en el caso en que el inmueble
toque en lote a otro copropietario, o le sea adjudicado en licitacin.
Para la doctrina es difcil que funcione la hipoteca de la parte indivisa. El requisito es
la especificidad del objeto: hay que determinar bien cual es el inmueble objeto de
la hipoteca.
Puede darse fraude de los acreedores hipotecarios si no se determina bien el
objeto.
Se puede hipotecar con limites la parte indivisa segn el Art. 2678: por ej. no pueden
dar en locacion la parte indivisa.
Sobre la parte indivisa cada condmino puede entablar acciones posesorias y
acciones reales.
FACULTADES DEL CONDOMINO SOBRE TODA LA COSA: ART. 2680: IUS
PROHIBENDI
La prohibicin de uno bastara para impedir lo que los demas quisieran hacer. El
principio general es los condminos tienen facultades limitadas sobre la totalidad de
la cosa (no es el dueo de toda la cosa).
Necesita del consentimiento del resto de los condminos. La oposicin de uno
bastara para impedir, en este sentido la jurisprudencia evoluciono, la sola oposicin a
la realizacin de actos no le impedir al resto a realizar determinados tipos de actos. El
condmino que se opone tiene que fundamentar la oposicin. Los actos que
determina este principio general: son actos que van a recibir la oposicin cualquier
tipo de actos naturales o jurdicos, si se realizan innovaciones materiales que estorban
el derecho del resto de los condminos.

RESPECTO DE LA COSA COMUN

PRINCIPIO GENERAL

205

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
Como vimos, las facultades del condmino, respecto de toda la cosa, son en
extremo limitadas, a diferencia de los que sucede con la parte comn.
Al respecto juegan los artculos 2680 al 2684 del Cdigo Civil.
Los dos mas importantes son: EL Art. 2680 Ninguno de los condminos puede sin el
consentimiento de todos, ejercer sobre la cosa comn ni sobre la menor parte de ella,
fsicamente determinada, actos materiales o jurdicos que importen el ejercicio actual
e inmediato del derecho de propiedad. La oposicin de uno bastar para impedir lo
que la mayora quiera hacer a este respecto.
Por su parte el Art. 2684: Todo condmino puede gozar de la cosa comn
conforme al destino de ella, con tal que no lo deteriore en su inters particular.
ACTOS MATERIALES
Con relacin a los actos materiales conforme el Art. 2681sobre las innovaciones
dice: Ninguno de los condminos puede hacer en la cosa comn innovaciones
materiales, sin el consentimiento de todos los otros.
Siempre que no medie oposicin, el condmino puede usar y gozar de la cosa
comn. El cual sta limitado en dos sentidos:
RESPETAR EL DESTINO DE LA COSA:
El tema seria determinar cual es ese destino. Por un lado eso debern determinarlo
los condminos, y de no hacerlo, se remitir a la naturaleza de la cosa y al uso al cual
fue afectada.
EL USO Y GOCE DE LA COSA COMUN:
Se debe respetar para ello el derecho de los dems condminos.
ACTOS JURIDICOS
Adems de lo expresado por el articulo 2680, habra que agregar el 2682: El
condmino no puede enajenar, constituir servidumbres, ni hipotecas con perjuicio del
derecho de los copropietarios. EL arrendamiento o el alquiler hecho por alguno de

206

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
ellos es de ningn valor.
El condmino no podr:
ENAJENAR LA COSA:
Disponer de ella en el todo o en parte fsicamente determinada, sea a ttulo
oneroso, gratuito, por actos entre vivos, o mortis causa.
CONSTITUIR SERVIDUMBRES:

CONSTITUIR HIPOTECA:
Adems de lo ya expuesto, se debe entender lo mismo con relacin a la prenda y
anticresis.
DAR EN LOCACION O ARRENDAMIENTO:
El Art. 1512 impide al condmino por s solo a arrendar la cosa indivisa, aun por la
parte que le pertenece.
Por otro lado el artculo 2683 cita: Sin embargo, la enajenacin, constitucin de
servidumbres o hipotecas, el alquiler o arrendamiento hecho por uno de los
condminos vendr a ser parcial o ntegramente eficaces, si por el resultado de la
divisin el todo o parte de la cosa comn le tocase en su lote.
Por lo tanto, suponiendo que uno de los condminos haya enajenado la toda la
cosa, el acto en principio es nulo; pero si por efecto de la particin aquella le
corresponde ntegramente el enajenante, la venta ser vlida.

PUNTO 7
OBLIGACIONES DE LOS CONDOMINOS

207

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
Tienen un doble aspecto:

ASPECTO INTERNO: RELACION ENTRE LOS CONDOMINOS:

Art. 2685: la obligacin fundamental es cada uno esta obligado a contribuir en la
reparacin y conservacin cada uno en sus partes ideales, porcentuales que cada
uno tiene en proporcin, por ej. gastos de pintura, si uno no contribuye con ese gasto,
el condominio que no contribuye pueden abandonar su parte indivisa, si es as esta
parte abandonada va a incrementar a los dems condminos por que va a acrecer
los dems condminos. Tiene que abandonar su derecho de dominio, este abandono
se plasma en la escritura publica, e incrementa los dems condminos, en
proporciones a sus respectivas cuotas. (derecho de acrecer)
La doctrina entiende que el abandono tiene que ser oportuno, es decir previo al
gasto, sino tiene el derecho del Art. 2686: tiene derecho a reclamar por el gasto
hecho, le reclaman al que no gasto, le reclaman la parte proporcional mas el interes
que le corresponde y tambien tiene derecho a retener la cosa (no se la deja usar).
ASPECTO EXTERNO: RELACIONES ENTRE CONDOMINOS Y TERCEROS:
1 OPCION: uno solo de los condominos contrae relaciones de trabajo con un
tercero. El tercero acreedor reclama nicamente al condominio que ha contrado la
deuda, sin perjuicio de la accin de reembolso que funciona en el mbito interno.
2 OPCION: todos los condominos contraen con un tercero: hay 3 supuestos:
1 supuesto: todos los condminos no pactan la solidaridad y no estipulan la cuota
porcentual. En este caso el tercero tiene el derecho de reclamar a los condminos por
partes iguales, sin prejuicio de la accin de reembolso en el aspecto interno entre los
condminos.
2 supuesto: establecemos cuotas, pero no pactamos la solidaridad, pero
manifestamos la cuota ideal, el tercero reclama por cada cuota ideal y cada
condmino responde por cada cuota.
3 supuesto: se pacta la solidaridad con el tercero, este reclama a cualquier
condmino la totalidad de la deuda.

208

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis

CONTRIBUCIN A LOS GASTOS DE REPARACION Y CONSERVACION.

CONCEPTO
Establecida por el Art. 2685 1 parte: Todo condmino puede obligar a los
copropietarios en proporcin de sus partes a los gastos de conservacin o reparacin
de la cosa comn ...
Esta participacin es en proporcin a la cuotaparte.

NATURALEZA JURIDICA
La opinin mas generalizada sostiene que esa obligacin es una obligacin propter
rem.
La obligacin tiene contenido obligacional, ya que hay un deudor (el condmino
que no hizo el gasto), que debe una prestacin especfica (dar una suma de dinero), y
a l debe recurrir el acreedor (condmino que hizo el gasto), para obtener el
cumplimiento.
Pero la titularidad del crdito o la incumbencia de la deuda, va unida a una
relacin de seoro sobre la cosa. La obligacin nace, subsiste o se extingue junto a
esa relacin. Existe la posibilidad de eludir el cumplimiento de esa obligacin, por el
abandono

LIBERACION MEDIANTE ABANDONO

El artculo 2685 2 parte: ... pero pueden liberarse de esta obligacin por el
abandono de su derecho de propiedad.
Esta posibilidad de liberarse mediante el abandono es precisamente uno de los
elementos de las obligaciones propter rem.
No proceder el abandono, en el supuesto de que el gasto por el cual es

209

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
requerido, haya sido ocasionado por un hecho culposo de l mismo.

CONSECUENCIA DEL INCUMPLIMIENTO

Suponiendo que el condmino deudor no haga uso del abandono, pero por otro
lado se niegue al pago de lo debido.
A esto se refiere el Art. 2686: No contribuyendo el condmino o los condminos,
pagaran los intereses al copropietario que los hubiere hecho, y ste tendr derecho a
retener la cosa hasta que se verifique el pago.

DEUDA CONTRAIDAS EN PRO DE LA COMUNIDAD

El Cdigo Civil hace la diferencia segn se trate de obligaciones personales o
cargas reales.
En cuanto a la primera, rige el Art. 2687: a las deudas contraidas en pro de la
comunidad y durante ella, no est obligado sino el condmino que las contrajo, el
cual tendr accin contra los condminos para el reembolso de lo que hubiere
pagado.

CARGAS REALES QUE GRAVEN LA COSA

CONCEPTO
El Art. 2689 dice: En las cargas reales que graven la cosa, como la hipoteca, cada
uno de los condminos est obligado por el todo de la deuda.
Hay solidaridad entre los condminos.
CARGAS REALES COMPRENDIDAS
El artculo anterior, al nombrar la hipoteca, lo hace slo como ejemplo.
La jurisprudencia ha aplicado con relacin a ste artculo, el pago de impuestos

210

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
que graven al inmueble, tasas de alumbrado, barrido y limpieza, contribucin de
mejoras, afirmados, impuestos sanitarios, deuda por medianera.
CASO DE INSOLVENCIA DE ALGUN CONDOMINO
EL Art. 2690 dice: Cuando entre los condminos hubiere alguno insolvente, su parte
en la cosa debe repartirse entre los otros en proporcin del inters que tengan en ella,
y segn el cual hubieren contribuido a satisfacer la parte del crdito que
correspondiera al insolvente.
DEUDAS POR RENTAS O FRUTOS Y POR DAOS
El Art. 2691 dice: Cada uno de los condminos es deudor a los otros, segn sus
respectivas partes, de las rentas o frutos que hubiere percibido de la cosa comn,
como del valor del dao que les hubiese causado.

PUNTO 8
ADMINISTRACION DE LA COSA COMUN
ART. 2699: principio general: el articulo da 2 situaciones: 1) que la cosa no sea
susceptible de uso comn. 2) o que los condminos no se ponen de acuerdo en el uso
comn.
Los condminos deben dar la cosa en administracin o en locacion, para ello
necesitan qurum para resolver: cantidad de condominos necesarias para comenzar
a sesionar es la unanimidad, es decir que esten todos. La jurisprudencia atempero el
qurum, previo a la reunin hay que notificar fehacientemente la realizacin de la
reunin, ac se resuelve con los que concurren al acto.
Para resolver si el objeto es dado para administrar o en locacion se necesita la
mayora absoluta de valor: mas del 50% de las porciones ideales.

ADMINISTRACIN DEL CONDOMINIO:

211

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
Administrador: es el que administra el objeto del condominio puede ser un tercero o
uno de los condminos, funcionan las normas del mandato, no hay derecho de
preferencia para elegir un condmino como administrador sino que la mayora elige al
administrador.
Si el administrador realiza tareas fuera de la administracin funciona como gestor
de negocios.
SI LA DAN EN LOCACION: tampoco existe derecho de preferencia de los
condominos, salvo que uno de los condominos quiera pagar igual o mejor precio
frente a lo que ofrece un tercero. Si bien el condmino reviste doble carcter es
condmino y locatario puede ser desalojado si no paga.
Si se da en locacion el dinero obtenido se distribuye entre los condminos en
cuanto a los porcentajes ideales.
Las partes no pactaron nada y un condmino lo usa: si no decidieron la locacion y
uno de los condominos usa y goza de la cosa comun por la pasividad de los demas.
En principio se puede por el derecho de cada condmino de uso y goce de la
totalidad de la cosa, pero no puede ir en desmedro de los derechos de los dems
condminos en cuanto al uso y goce.
La jurisprudencia dice que se le puede reclamar el pago de un alquiler por parte
del resto de los condminos, pero desde que se reclama no desde el uso y goce
(pasividad), primero se reclama y luego ah se empieza a cobrar.

SITUACIONES QUE DAN LUGAR A LA APLICACIN DE LAS NORMAS DEL

CDIGO CIVIL
Se regir por el Cdigo Civil Capitulo I del Ttulo VIII.
Con relacin a este tema se tendr en cuanta lo expuesto en los Art. 2680 al 2684,
en las facultades de los condminos.
QURUM Y MAYORIA; CASO DE EMPATE

212

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
El qurum surge del Art. 2699: ... resolvern todos ....
Y tambin el Art. 2703: Ninguna determinacin ser vlida, si no fuese tomada en
reunin de todos los condminos o de sus legtimos representantes.
En cuanto a la mayora el Art. 2700: No conviniendo algunos de los condminos en
cualquiera de estos expedientes, ni usando del derecho de pedir la divisin de la cosa,
prevalecer la decisin de la mayora, y en tal caso dispondr el modo de
administrarla, nombrara y quitara los administradores.
La mayora se computara por el valor de la porcin numrica de cada parte. (2704
y 2705)
Dice el Art. 2706: Habiendo empate y no prefiriendo los condminos la decisin por
la suerte o por rbitros, decidir el juez sumariamente a solicitud de cualquiera de ellos
con audiencia de los otros. Esta determinacin judicial, tampoco es obligatoria.

QUIENES PUEDEN SER DESIGNADOS ADMINISTRADORES

El nombramiento puede recaer sobre un condmino o sobre un tercero.
CALIDAD DEL CONDOMINO DESIGNADO ADMINISTRADOR
Dice el Art. 2701: El condmino que ejerciere la administracin, ser reputado
mandatario de los otros, aplicndosele las disposiciones sobre mandato, y no las
disposiciones sobre el socio administrador.
Se puede pactar una remuneracin a favor del administrador, pero en caso de
silencio se presumir gratuita (Art. 1871).
Como todo mandatario, esta obligado a rendir cuentas (Art. 1909)

DERECHO DE PREFERENCIA EN CASO DE DETERMINARSE EL ARRENDAMIENTO;

NATURALEZA JURIDICA DEL CONTRATO QUE SE CELEBRE.
Los condminos por unanimidad o por mayora absoluta, pueden decidir dar la

213

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
cosa comn en locacin o arrendamiento. (Art. 2699)
Tal como lo seala el Art. 2702, Debe ser preferido en el alquiler de la cosa, el
condmino que ofrece la misma renta que el tercero.

PROPORCION PARA LA DIVISION DE LOS FRUTO S. CASO DE DUDA.

El Art. 2707 dice: Los frutos de la cosa comn, no habiendo estipulacin en
contrario o disposicin de ltima voluntad, sern divididos por los condminos, en
proporcin de los valores de su partes.

CONDOMINO QUE ADMINISTRA SIN MANDATO

En el caso de que un condmino se arrogue la administracin de la cosa, el Art.
2709 dice: Cualquiera de los condminos que sin mandato de los otros, administre la
cosa comn, ser juzgado como gestor oficioso.

PUNTO 9
EXTINCION DEL CONDOMINIO
El modo normal es la particin. Las normas son las mismas que para la divisin de las
herencias, tiene un efecto fundamental tiene efecto declarativo: cuando se parte el
condominio cada uno materializa su parte ideal, tiene efecto declarativo por que
producida cada parte es materializada, por que desde el inicio del condominio cada
parte es como si no hubiese existido y ahora se materializa, una vez ocurrido esto por la
particin cada parte se transforma en titular de la misma como si lo hubiese sido desde
el inicio. La particin puede realizarse en dinero o en especies o por venta, el
condominio privilegia la particin en especies Art. 3475 bis.:existiendo la posibilidad de
particin en especie es preferida a las dems. Por ej. dando origen a una PH, una casa
de dos pisos cada una se queda con una parte se adjudican los distintos objetos que

214

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
constituyen el condominio, la divisin no tiene que ser anti econmica.

PARTICIN JUDICIAL:
Art. 3465: participa un juez para partir el condominio en 3 casos: 1) hay menores,
incapaces,o acreedores interesados. 2) los terceros 3) cuando no se acuerda hacer la
particin privadamente.
PARTICIN EXTRAJUDICIAL

SUPUESTOS DE INDIVISION FORZOSA:

SURGEN DE LA LEY: en el cdigo civil:
condominios de muros, cercos y posos Art.2716
accesorios indispensables para el uso comn de las dems heredades Art. 2710.
Confusin de limites Art. 2746.
Sectores o partes comunes en la PH ( Art.2 de la ley 13512)
SURGEN DE ACUERDO DE PARTES POR CONVENCIN:
cuando hay acuerdo de los condminos, plazo mximo de 5 aos, se pueden
establecer menores, renovables Art. 2893.
Cuando hay mas de una donacin a un donatario indivisin de plazo mximo 5
aos Art. 2694.
Por acuerdo entre coherederos con plazo mximo 10 aos Art. 52 de la ley 14394.
SURGEN DE UN TESTAMENTO:
por un legado: objeto determinado a mas de un legatario, plazo mximo de 5 aos
(cosa singular) art. 2693.
Dejo toda mi herencia a mas de un heredero, plazo mximo de 10 aos, art.51 de la
ley 14394.

215

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
SURGEN DE UNA DECISIN JUDICIAL O SENTENCIA:
cuando la divisin es nociva art. 2715 ( no tiene plazo).
impone la indivisin el cnyuge superviviente o suprstite, le impone al resto de los
herederos con un plazo mximo de 10 aos, Art. 53 de la ley 14394.
El cdigo civil siempre el plazo mximo es de 5 aos.
La ley 14394 el plazo mximo siempre es de 10 aos y los supuestos tienen que ver
con una herencia (tomuer).

MODOS COMUNES A LA EXTINCION DEL CONDOMINIO.

CASO ESPECIAL DE ABANDONO

DESTINO DE LA PARTE INDIVISA ABANDONADA.

Si bien el Cdigo Civil no especifica las formas de extincin de los derechos reales,
para este caso son susceptibles las misma que para el dominio.
Por lo tanto el condominio se extingue en forma absoluta si:
ISi la cosa comn se destruye o es consumida (Art. 2604).
II

Si es puesta fuera del comercio (Art. 2604).

III Si el condominio recae sobre animales salvajes o domsticos y ellos

recuperan su antigua libertad (Art. 2605).
El condominio se extinguir en forma relativa si:
IUna persona adquiere la cosa comn de la que otros eran titulares, en virtud de
transformacin, accesin o prescripcin (Art. 2606).
II

Cuando se abandona la cosa.

III Cuando se enajena la cosa.

MODO TIPICO DEL CONDOMINIO. LA PARTICION

216

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
Existe tambin una forma tpica de extincin del condominio. La particin.
Si no estamos ante una indivisin forzosa, cada condmino podr pedir la particin
de la cosa.

217

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis

BOLILLA

CONDOMINIOS

CON

INDIVISIN

FORZOSA

CONDOMINIO POR CONFUSIN DE LMITES

PUNTO 1
CONCEPTO
En este condominio se ve limitada la posibilidad de los condminos de pedir la
particin, en forma absoluta o bien suspendida por un lapso de tiempo que vara
segn los casos.
A diferencia del condominio ordinario, el condominio con indivisin forzosa es un
derecho real dotado de un amplsimo contenido.

CLASIFICACION

INDIVISION FORZOSA DE ORIGEN EXTRALEGAL

Dentro de este grupo quedan comprendidos varios casos a saber:
CONVENIDA POR LOS CONDOMINOS RESPECTO DE BIENES NO HEREDITARIOS
Previsto en el Art. 2693: Los condminos no pueden renunciar de una manera
indefinida al derecho de pedir la divisin; pero les es permitido convenir en la
suspensin de la divisin por un termino que no exceda de cinco aos, y de renovar
este convenio todas las veces que lo juzgan conveniente.
IMPUESTA POR EL DONANTE
Contempla el caso el Art. 2694: Cuando la copropiedad en la cosa se hubiera
constituido por donacin o por testamento, el testador o donante puede poner la
condicin de que la cosa dada o legada quede indivisa por el mismo espacio de

218

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
tiempo.

INDIVISION FORZOSA DE ORIGEN LEGAL

CONCEPTO
Quedan comprendidos en esta especie: el condominio de muros, el condominio
por confusin de limites, y el que recae sobre cosas afectadas como accesorios
indispensables para el uso comn de dos o mas heredades.

PUNTO 2
INDIVISIN FORZOSA DE ORIGEN CONTRACTUAL:
ART. 2693: su indivisin surge del acuerdo de los condminos y pactan que
permanezca el inmueble indiviso con un plazo mximo de 5 aos, puede ser plazos
menores, si son mayores a 5 aos es valido pero se entiende 5 aos mximo, este plazo
es renovable desde la fecha que deciden pactar la renovacin y no desde el
vencimiento del plazo. Se computa desde la fecha del nuevo pacto no del originario.
Art. 2694: 2 casos: donacin: el donante esta facultado para imponer a sus
donatario, la indivisin del objeto de la donacin por un plazo mximo de 5 aos,
renovable. Surge por donacin.

PUNTO 3
ACCESORIOS INDISPENSABLES AL USO COMUN DE DOS O MS HEREDADE S:
ART. 2710: surge de la ley y no tiene uso entre nosotros, se da en pases europeos
donde hay poco territorios, se da por ej cuando teniendo 2 inmuebles de propietarios
diferentes comparten el condominio de alguna parte de los 2 inmuebles, un sendero
comn ese sector es accesorio pero indispensable para los 2. ninguno puede pedir la
indivisin de ese accesorio indispensable.
Art.2712: seala dos derechos de los condminos sobre ese accesorio: cada uno

219

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
puede usar la totalidad del objeto comun con ciertos limites: 2 limites:
Ino se puede cambiar el destino de la cosa accesoria.
II

cada uno de los condminos tiene que ejercer el derecho sin avasallar el
derecho del otro condmino. La doctrina da el ejemplo del bebedero, l
limite es hasta el derecho del otro condmino.

PUNTO 4
DIVISIN NOCIVA: SURGE DEL ART. 2715 IN FINE:
El origen de esta nocividad puede ser acontecimientos extraordinarios imprevisibles,
como ser una guerra, rebelin, crisis econmica, por estos casos cualquiera de los
condominios puede pedir que la particin se demore porque sino seria nociva para los
condminos.
El condmino solicita al juez la demora, no hay un plazo, es hasta que se subsane la
situacin extraordinaria, esto se pide ante el pedido del otro de la particin. Ac un
juez decide demorar la particin, no hay un pacto.

PUNTO 5
CONDOMINIO DE MURO, CERCOS Y FOSOS:

CLASIFICACION DE MURO
(pared divisoria): se clasifican segn 2 criterios:
CRITERIO FISICO:
ENCABALLADO: construidos sobre la lnea separativa de dos inmuebles o heredades,
tomando superficies de ambos.
CONTIGUO: ntegramente asentado sobre uno de los dos inmuebles linderos
tocando la lnea separativa.
MURO PROXIMO: no tiene regulacin legal por que no esta bien visto por la doctrina

220

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
por que se desaprovecha territorio, esta constituido sobre uno de los dos inmuebles sin
tocar la linea separativa, los separa escasos centmetros.
CRITERIO JURDICO:
PRIVATIVO: muro construido a costa de uno solo de los linderos, uno solo pago para
construir la pared.
MEDIANERO: los dos linderos han afrontado los gastos para la construccin de la
pared, ser desde el origen o con posterioridad:
A)

Originario: estas son paredes que se construyen en la ciudad para

proteger la intimidad, el cdigo civil marca las caractersticas: art.
2725 y 2726: el que primero construye en lugares no construidos
entre los dos linderos, el codigo da derecho al primero a realizar
paredes desde un punto de vista fisico a realizar paredes
encaballadas y si ya esta construido de manera contigua. Muros
en lugares todava no construidos: se levanta en pueblos y
arrabales, medianeria urbana, ciudades y suburbios. Tienen las sig.
carac. Fsicas: 3 mts. de altura y 18 pulgadas de espesor, estas
medidas son supletorias, cada municipio tiene un cdigo de
edificacin, hoy se redujo a 30 cts. construidas con materiales
resistentes.

B)

De adquisicin posterior: tiene que pagar.

REGIMEN DEL MURO ENC ABALLADO:

Desde cuando le podemos reclamar al vecino: TEORIA TOBAL: el lindero constructor
le puede reclamar al vecino desde el mismo momento de la construccin de la pared,
mas alla de que lo use o no, ah nace el condominio inmediato y funcional, para que
este en condominio el vecino debe pagar.
Que se le reclama: le reclama la mitad del gasto material mas la mano de obra,
desde el punto de vista jurdico una vez que pago es: encaballado medianero de
adquisicin posterior.

221

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
REGIMEN DE MURO CONT IGUO:
Levanta un muro en su inmueble y toca la lnea separativa el que lo levanta paga,
es contiguo y privativo porque solo pago uno. Desde cuando reclama: le reclama
desde que el vecino se sirva de la pared. Salvat: S vaso en el derecho francs, querer
servirse es hacer uso concreto de la pared (por ej, caeras) no importa el tiempo
transcurrido, si no la utiliza nunca puede reclamar, se tiene que servir efectivamente de
la pared. Que le reclamo: le paga la mitad del muro y un pedazo de terreno del
vecino, la lnea separativa se corre, ser entonces encaballado y medianero de
adquisicin posterior, se hace por escritura publica.
El rgimen legal tiende a que todos los muros sean medianeros para no perder
territorio.
PLAZO DE PRESCRIPCIN:
El reclamo no es mas que un cobro de pesos, el plazo es de 10 aos para reclamar.
El inicio del computo decenal segn el Art. 4023: en el encaballado:

es desde su

construccin hasta la altura de 3 mts y en lo que excede el plazo se comienza a

computar desde que el vecino no constructor se sirve del muro (como si fuera un
contiguo) corre la prescripcin territorial. En el contiguo: desde que se hace uso de la
pared.
PRUEBA:
En materia de medianeria funciona por presunciones iuris tantum arts. 2718 y 2719:
establece presunciones susceptibles de ser desvirtuadas por prueba en contrario.
Se presume:
Iiuris tantum que cuando un muro separa dos construcciones de distintas alturas,
se presume que el muro va a ser medianero hasta la altura del ms bajo y
en lo que excede privativo del mas alto. Ello en tanto no se demuestre lo
contrario por instrumento publico o privado, o por signos materiales que
tienen que haber surgido de ambos linderos, suscriptos por los dos linderos
tanto el instrumento publico o el privado, no de uno( declaracin unilateral
no).
II

signos materiales: Vlez no lo explica, pero Salvat: dicen que son restos

222

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
fisicos o rasgos fisicos existentes en los muros linderos que permiten presumir
la presencia anterior de una construccin, por ej pintura o canales.
Art. 2719: solo cuando hay edificios de los dos lados, si hay patio o jardn no
funcionan las dos presunciones.

DERECHOS EN LA MEDIANERIA: ARTS. 2730, 2731 Y SIG.

Hablan de los derechos en la medianeria por ej. tirantes, abrir armarios, los linderos
tienen derechos iguales en tanto no entorpezcan el derecho del vecino. Cada
condmino tiene vocacin de utilizar la totalidad de la pared en tanto y en cuanto no
entorpezcan el derecho del otro. (Art. 2731)

RECONSTRUCCIN DEL MURO MEDIANERO: ART. 2733:

Muro que separa inmuebles linderos y quieren construir un edificio, debe demolerlo
y hacerlo de cargas con mayor espesor y debe tomar terreno de su propio terreno
para hacerlo de mayor grosor y que sea ms slido.

PUNTO 6
INDIVISIN FORZOSA EN LA LEY 14394:
ARTS. DEL 51 AL 55: resuelven los supuestos de indivisin, Art. 51 impuestos por el
testador o convenido por los coherederos Art. 52.; Art. 53 la indivisin impuesta por el
cnyuge superviviente.
PLAZO:
De indivisin es de 10 aos mximo, solo se puede renovar en el caso de
coherederos (los otros ya estn muertos), comienza a funcionar desde la muerte del

223

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
testador.

PUNTO 7
CONDOMINIO POR CONFUSIN DE LIMITES:

ART. 2746: REQUISITOS:

IInmuebles colindantes, limite confundido con el de mi vecino.es una indivisin
forzosa hasta que se investigue y demarque el limite;
II

limites confundidos;

III inmuebles rsticos: esta ubicado en el campo, urbano es cuando esta

edificado el limite (medianeria), esta en la ciudad. El rustico es cuando no
esta edificado el limite sino no habra confusin de limite.

DIFERENCIAS CON LA ACCION REIVINDICATORIA:

CONFUSION DE LIMITES ACCION DE DESLINDE

Los limites estn confundidos

ACCION REIVINDICATORIA
Los limites estn controvertidos

La accin de deslinde permite terminar con la

confusin, aqu no hay actor y demandado,

En la accin reivindicatoria hay actor y

demandado.

sino que se presentan conjuntamente para

que el juez investigue.
En la accin de deslinde ambos linderos

En la accin reivindicatoria la carga de la

aportan pruebas al juez.

prueba pesa sobre el actor.

En la accin de deslinde el juez debe ordenar

En la accin reivindicatoria el juez se basa en

investigar y tiene que marcar l lmite

las pruebas aportadas y puede rechazar la

ayudado por peritos, tiene que resolver.

demanda, no resuelve.

La accin de deslinde surge del cdigo

La accin reivindicatoria del cdigo civil.

procesal.

224

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis

225

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis

BOLILLA XI PREHORIZONTALIDAD Y PROPIEDAD HORIZONTAL

PUNTO 1
PROPIEDAD HORIZONTAL:
Tiene como objeto una cosa propia al igual que el dominio y el condominio (las
dems cosas ajenas)

SISTEMA DE PREHORIZONTALIDAD: LEY 19724 DEL 62. (SISTEMA OPTATIVO)

Se puede adquirir departamentos en un edificio construidos o a construir por este
sistema. Los adquirientes subscriben el boleto de compra-venta en el registro de la
propiedad inmueble, antes del 62 la ley generaba problemas, por que se necesitaba
titulo suficiente y modo suficiente, y el boleto no es titulo suficiente por eso estaba mal.
El dueo sufra ataques de los acreedores el que tenia el boleto no le poda cobrar
a nadie, en el ao 62 se sanciona esta ley para los que compraban inmuebles con
boletos de compra-venta para evitar embates de los acreedores.
Art.1 de la ley 19724: escritura de afectacin, arts. 2, 3, 4, y 19 hipoteca del
inmueble, el dueo debe dejar constancia de la hipoteca en el inmueble en los
boletos, tambin lo puede hacer luego.
El sistema es optativo se afecta al inmueble por opcin.

PUNTO 2
PROPIEDAD HORIZONTAL: LEY 13512 DEL 48:
Ac si nace el estado horizontal.

226

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
OBJETO:
sobre cae sobre cosa propia y siempre es un inmueble edificado ( en el anterior
poda no estar edificado) .

PARTES QUE LA COMPONEN

Cuenta con 2 sectores diferenciados:

SECTORES PRIVATIVOS
Art.1 de la ley, se necesita 2 requisitos para que existan:
IIndependencia Personal: tiene que tener autonoma, se tiene que bastar as
mismo, es le departamento o la unidad funcional, cada una tiene que tener
cocina, bao, etc, si el destino es de vivienda.
II

Salida a la Va Publica: sea directamente o indirectamente.

SECTORES COMUNES
Art. 2: la enumeracin no es taxativa, hay otros sectores comunes salvo convencin
en contrario, puede ser que el stano o la azotea sea privativo de una unidad
funcional, esto surge dl reglamento de copropiedad y administracin, tiene que estar
textualmente, sino dice nada son comunes.
Si tiene un condominio con indivisin forzosa hay una relacin entre lo principal
(sectores privativos) y lo accesorio (sectores comunes), esta relacin indiscutible surge
del Art.3. Si un titular del un depto. lo vende, involucra tambin el porcentual que tiene
sobre los sectores comunes.

OTROS SECTORES
SECTORES COMUNES DE USO PRIVATIVO
Hay otros sectores: la doctrina lo llama sectores comunes de uso exclusivo: suelen
ser los balcones, los patios solares o patio de aire y luz, el patio de planta baja que solo

227

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
accede el de planta baja, pero si se deteriora y hay que arreglarlo lo pagan todos.
De comn a privativo: hay sectores comunes que son necesariamente comunes y
no pueden privatizarse por el consentimiento de todos por ej. el ascensor, hay otros
sectores comunes que si pueden privatizarse como ser un depto. destinado a
porqueras o donde viva el encargado.

NATURALEZA JURIDICA DE LA PH:

Hay 2 corriente con poca diferencia, solo en la terminologa:
SUMA DE DOS DERECHOS REALES
Para algunos autores la PH es una suma de 2 derechos reales:
dominio (en los sectores privados)
condominio con indivisin forzosa (en los comunes).
DERECHO REAL AUTNOMO CON REGULACIN PROPIA
Otros autores sin discutir la sumatoria de derechos reales consideran a la PH un
derecho real autnomo, con regulacin propia (dom. + condom.) por ej el cobro de
expensas, regulacin de asambleas.

PUNTO 3
REGL AMENTO DE COPROPIEDAD Y ADMINISTRACIN
El estado de PH no nace con la construccin del edificio sino con el reglamento de
copropiedad y administracin: copropietario o consorcistas (no condominios). Esta es
la ley del consorcio, antes de la ley esta el reglamento puede modificarse en ciertos
aspectos de la ley 13512. todo esto esta en la doctrina y no en la ley, la doctrina
supero a la ley.
NATURALEZA JURDICA DEL REGLAMENTO:

228

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
Hay 2 aspectos segn quien lo redacto, generalmente una empresa constructora,
es un contrato de adhesin o puede estar redactado por futuros consorcistas que no
sean una empresa, es un contrato pero no de adhesin surge de la libre voluntad.
REGLAMENTO:
Siempre son redactados en escritura publica, se debe inscribir en el registro de la
propiedad inmueble, el da que se inscribe nace el estado de PH , antes de esto
puede haber prehorizontalidad o nada. La inscripcin le da vida a la PH.
CLASULAS OBLIGATORIAS
El reglamento tiene clusulas obligatorias (art. 9): no pueden faltar:
1 aquella que determina sectores privados y comunes;
2 designacin del administrador, despus podr o no haber pero la clusula
debe estar, eleccin, remuneracin del mismo, funciones y deberes;
3 proporcin en que cada copropietario debe participar de las expensas
comunes;
4 asambleas la forma de convocatoria, qurum, mayora para deliberar, etc.
La doctrina divide las clusulas obligatorias en 2:
ESTATUTARIAS: son aquellas que gravitan en el patrimonio de los consorcistas por ej
modificar el porcentual de expensas, para su reforma se necesita unanimidad y no
solo de los presentes sino de todos.
REGLAMENTARIAS: no gravitan patrimonialmente por ej asambleas una vez al ao,
se modifica y se hace dos veces al ao se requiere de los 2/3 de todos los
copropietarios.
Al lado del reglamento puede existir un reglamento interno: es opcional a los
copropietarios, regula las normas de convivencia, por ej horario de mudanza derechos
y obligaciones del encargado, etc.

229

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
PUNTO 4
ADQUISICIN DEL DERECHO DE PH
ART. 2504:
IPor sucesin;
II

Por tradicin traslativa de dominio;

III Por prescripcin adquisitiva. Se necesita titulo suficiente + modo suficiente.

PARTICIN EN EL CONDOMINIO
No esta enumerado como modo pero la doctrina lo toma como forma de adquirir
la PH, fallo Fonso de Seri c/ Seri, particin en especie si el condominio de ese
inmueble es de 2 plantas o varios deptos. O la particin del condominio de la
comunidad hereditaria. Para saber si el inmueble lo permite el atr. 3475 bis, determina
que no se vuelva antieconmico y la particin materialmente y econmicamente
posibles, partir para darle vida a la PH

PUNTO 5
CONSORCIO
Nace con la compra de la primera unidad funcional, la PH no es sinnimo de
consorcio, una vez inscripto el reglamento en el registro de la propiedad inmueble ah
nace el estado de PH, pero una ves que alguien compra un depto. o unidad funcional
ah nace el consorcio, mientras no se compre un depto pertenece a la empresa
constructora.

NATURALEZA JURDICA
El consorcio tiene personalidad jurdica, en los ltimos aos la jurisprudencia le
otorga personalidad jurdica independiente de las personas que lo integran. 1) tiene
que tener una persona que lo represente, lo tiene es el administrador. 2) un domicilio.

230

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
El consorcio pude adquirir derechos y obligaciones.
Discusin: la doctrina minoritaria negativa cuestiona que tenga patrimonio propio si
es independiente o es la suma del patrimonio de los consorcistas de su aporte.
Los que aceptan la personalidad jurdica dicen que tiene patrimonio propio, los que
la niegan dicen que no tiene patrimonio propio.
DIFERENTES TEORIAS

LA TESIS POSITIVA:
Dicen que el patrimonio es un aporte porcentual que cada propietario aporta en
expensas por ej. fondo de reserva, frente a un acreedor el consorcio puede trabar
embargo sobre el porcentual de cada unidad funcional por el porcentaje que aporta.
Traba embargo el acreedor sobre las unidades funcionales por el porcentual que
aportan, cada una responde por su porcentual.
Los porcentuales de cada unidad es sobre la base de los metros y los sectores
comunes.
LA TESIS NEGATIVA:
Dice que no hay patrimonio propio sino es el patrimonio de los propietarios que
pagan expensas (no el porcentual) seria patrimonio de cada uno y no del consorcio.
En la practica el consorcio tiene personera jurdica.

231

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis

BOLILLA XII PROPIEDAD HORIZONTAL

PUNTO 1
ASAMBLEAS
Son el organismo deliberativo del consorcio. Pueden ser:
ORDINARIAS
Se convocan para tratar temas rutinarios de la PH, como ser rendicin de cuentas
del administrador de su gestin, una refaccin no importante del edificio, el
presupuesto de gastos del consorcio.
EXTRAORDINARIAS
Se resuelven cuestiones urgentes como ser la rotura de un cao, que no haya
dinero disponible, etc.
ASAMBLEA JUDICIAL
Es cuando se pruebe que a nivel consorcial se ha fracasado, por va cosorcial se
convoco una judicial, por ej cuando no hay qurum suficiente para deliberar o para
resolver o se resolvi a contario de la mayora establecida en el reglamento.
1 hay que demostrar que se agoto la va consorcial
2 el que solicita el asamblea judicial tiene un inters serio y legitimo para
demostrarle al juez por ej la administracin desaparece y se lleva todo.

CONVOCATORIA DE LA ASAMBLEA

232

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
Debe constar lugar y da la asamblea y el orden del da: temas a tratar en la
asamblea, no pueden tratar temas que no esten en el orden del dia, puntos varios: no
se puede tratar un tema sujeto a votacin.
Cada reglamento determina como se hace la convocatoria: de modo fehaciente,
una hoja firmada por todos los propietarios de los departamentos. El reglamento en
general dice 1 vez por mes para las ordinarias y 1 al ao para las extraordinarias. Las
ordinarias las convoca el administrador y las extraordinarias el administrador o un
nmero mnimo de propietarios que determina el reglamento (esto es porque a veces
deciden echar al administrador).

QURUM DE LAS ASAMBLEAS

PARA DELIBERAR
Para comenzar la asamblea la cantidad mnima.
PARA RESOLVER
Mayora de copropietarios.
TIPOS DE MAYORIAS
En la PH hay 4 mayoras:
1 Unidad
2 Mayora Absoluta
3

2/3

4 Doble Mayora

COMPUTO DE VOTOS

POR UNIDAD FUNCIONAL

Cada una tiene un voto.

233

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
POR VALOR
Cada unidad tiene el valor que representa su porcentual en la PH, es decir el mismo
que el de las expensas.
Si el reglamento nada dice de los cmputos de los votos se utiliza el por unidad
funcional.
Siempre los votos se computan sobre la base de la totalidad de los copropietarios y
no de los presentes.

SE REQUIERE:

UNANIMIDAD
Son todos los presentes y los ausentes, todos los titulares de los deptos. Por ej para
modificar una clusula estatutaria u obras nuevas en sectores comunes que
beneficien a un propietario.
MAYORIA ABSOLUTA
Es mas de la mitad, varia si l computo es por unidad o por valor (+ del 50%). Art. 10
de la ley, es la mayora usual en la PH.

2/3
Para modificar clusulas reglamentarias que no gravitan econmicamente como
ser modificar la fecha de la asamblea o el mes.
DOBLE MAYORIA
Se da en un solo caso es cuando se extingue la PH por vetustez, art. 16 de la ley, es
la mayoria absoluta por unidad y por valor, es para decidir la extincin de la PH.

234

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
PUNTO 2
ADMINISTRADOR
Es el rgano ejecutivo, el representante legal del consorcio. La 1 designacin del
administrador al ser una clusula obligatoria del reglamento requiere unanimidad de
votos (todos), y debe constar la designacin en el reglamento de la PH, en lo sucesivo
requiere la mayora que designe cada reglamento en general es de 2/3 o absoluta.
Las designaciones se deben hacer por acto de escritura publica pero no siempre es
as.

FACULTADES DEL ADMINISTRADOR

Art. 9: 1 designar y remover al personal de servicio del edificio, no lo despide el
administrador para ello convoca una asamblea, asi se libera de responsabilidad. 2
debe contratar un seguro contra incendio, Art., etc. 3 tiene la obligacin de rendir
cuentas, debe ser instruida y documentada, debe por lo menos en la asamblea
ordinaria hacer un balance y acompaar la documentacin correspondiente.
Generalmente una vez al ao se rinde cuentas. 4 debe llevar por lo menos 2 libros: 1)
libro de administracin: asentadas las entradas y salidas del consorcio. 2) libro de
actas: asentadas todas las asambleas.
Ambos libros deben estar foliados y rubricados por el registro de la propiedad
inmueble.

REMUNER ACION Y REMOCIN

Surge del reglamento de copropiedad, se lo puede remover con causa o sin ella
pero siempre por acto asambleario.

DESIGNACIN DE LOS SUCESIVOS ADMINISTRADORES

Se debera hacer por escritura publica pero en general no es as, el Art. 11 habla de

235

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
la facultad del administrador para actuar en cede administrativa o en cede judicial.

EN SEDE ADMINISTRATIVA
Para representar al consorcio no se necesita una designacin por escritura publica
por ej para reclamar al municipio algo o para algn servicio, va con el acta de
designacin de administrador y es suficiente para acreditar personara.
EN SEDE JUDICIAL
Tiene que acreditar su personera por escritura publica, solo en 3 casos no es
necesaria:
1 Cuando el administrador actua en juicio laboral representando al consorcio
y el personal de servicio del consorcio es parte, aca no necesita escritura
publica.
2 En juicio de cobro de expensas, el copropietario demandado ya lo conoce
y no necesita acreditar personera.
3 Cuando participa de un juicio en los que algn ocupante o dueo de una
unidad funcional ha violado prohibiciones impuestas por la ley.
En todos los dems casos si se necesita escritura publica.

PUNTO 4
PROHIBICIONES IMPUESTAS A LOS COPROPIETARIOS
Surgen del art. 5 y 6.
1 art 5: prohibicin de cambiar la fachada del edificio o cualquier pared
exterior, para modificar se requiere unanimidad por ser sector comn;
2 art. 6: a) queda prohibido al copropietario y a cualquier ocupante cambiar
el destino de la unidad funcional, el propietario no lo puede modificar ni
tampoco dedicar el depto a comprometer la seguridad del edificio ni actos
que vayan contra las buenas costumbres;
3 art 6: b) perturbar a los vecinos con ruidos y depositar mercaderia que

236

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
comprometa la seguridad del edificio;

SANCIONES
Art.15: propietarios u ocupantes, el administrador o los copropietarios formularan la
denuncia con el juez competente. Si el administrador demanda solo debe demostrar
la violacin del reglamento.
El juez competente es el civil y comercial, es un juicio sumarsimo y se impondr al
culpable arresto de hasta 20 das y multa a favor del fisco. ( no hay jurisprudencia al
respecto). El juez toma las medidas necesarias para que cese la accin perturbadora,
puede ordenar allanamiento y fuerza publica por orden judicial. Si el infractor es un
ocupante no propietario podr ser desalojado en caso de reincidencia. Desalojo: pero
tiene que ser reincidente de la misma o distintas prohibiciones, la primera vez no se
puede desalojar, tambin puede pedir resarcimiento por daos y perjuicios.

PUNTO 5
OBLIGACIONES DE LOS COPROPIETARIOS:

EXPENSAS
Autores dicen que son la sabia del consorcio, con ello pagan al encargado,
servicios, etc. El Art. 8: determina el regimen de expensas: gastos necesarios para la
conservacin de la administracin y reparacin de la cosa comun. Pago del
encargado, aportes realizados a los empleados de servicio, servicios de ascensores,
gastos de luz y gas, las primas de los seguros del edificio.
NATURALEZA JURDICA DE LAS EXPENSAS
La mayora de la doctrina dice que son obligaciones propte rem, cualquiera que
sea el titular de la unidad responde por el pago de las expensas ( la obligacin sigue a
la cosa), pero en la ley de PH en el art.8 in fine: ningun propietario podra liberarse de
contribuir a las expensas comunes ni por el abandono o uso o aunque lo enajene, del

237

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
pago de las expensas por deudas de este carcter. El deudor de una obligacin
propte rem se libera del pago, pero en las expensas no; en las expensas comunes no
se libera de la obligacin de pagar la deuda por la enajenacin y el abandono de la
unidad funcional.

PUNTO 6
HIPOTECA
Es una de las excepciones al principio de indivisibilidad.
Esta dada por la ley 19.724 de propiedad horizontal y pre-horizontalidad
El Art. 23 dice: que sobre cancelaciones parciales, se escriturase cada unidad, el o
los acreedores hipotecarios estn obligados a otorgar cancelaciones parciales de las
hipotecas que afecten al inmueble, por el monto que pudieron corresponder a cada
unidad, previo pago de la parte proporcional de la hipoteca global que corresponda
a dicha unidad, quedando sta liberada de ese gravamen.

238

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis

BOLILLA XIII USUFRUCTO. USO Y HABITACIN

PUNTO 1
USUFRUCTO
Es el derecho de disfrute ms amplio.
Art.2807: definicin: es el derecho real de usar y gozar de una cosa cuya propiedad
pertenece a otro con tal que no se altere su sustancia.
CARACTERES
1 uso y goce (ius utendi y ius fruendi) el dominio tiene los 3 ius, ac el dominio es
desmembrado, 2 sujetos, usufructuario: uso y goce; nudo propietario: disposicin.
2 tiene que ser ajena, la cosa tiene que ser siempre ajena, nunca propia, puede ser
mueble o inmueble.
3 salvarum substantia: con tal de que no afecte su sustancia, no se puede alterar la
materia y no puede cambiar el destino de la cosa, las cualidades escenciales son la
sustancia o la matertia de una cosa, el usufructo tampoco puede cambiar su destino.
Hay otros caracteres que no surgen del Art. 2807 pero s de la lectura del cdigo:
4 temporario:
a. si es persona fsica: el usufructo puede tener un plazo cualquiera, si no
tiene plazo el usufructo es vitalicio, se extingue con la muerte de la
persona, si hay plazo y se muere el usufructuario se pierde el usufructo
tambin. Dura lo que dura la vida del usufructuario.
b. Si es persona jurdica: puede tener un plazo pero no mayor de 20 aos,
es vlido hasta 20 aos, si es mayor se reduce a eso. Si la persona
jurdica se disuelve antes del plazo el usufructo tambin se disuelve.

239

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
5 intransmisible a herederos: vencido el plazo, muerto la persona o extinguida la
persona jurdica, no se trasmiten a herederos.

DIFERENCIAS ENTRE LOCACION Y USUFRUCTO

USUFRUCTO
usufructo es un derecho personal
el plazo mximo del usufructo segn sea
persona fsica o jurdica es de 20 aos
el usufructo es intransmisible a herederos
el usufructo puede ser oneroso o gratuito

LOCACIN
la locacin es un derecho personal
el plazo mximo de la locacin es de 10 aos
la locacin continua en el grupo conviviente si
muere el locatario
la locacin es siempre onerosa

PUNTO 2
CLASES DE USUFRCTOS

USUFRUCTO PERFECTO
Art. 2808: la diferencia con el imperfecto esta en el objeto. En el perfecto el objeto
tiene cosas no consumibles y no fungibles
USUFRUCTO IMPERFECTO O CASI USUFRUCTO
El objeto son cosas consumibles y fungibles, caracteres:
1 tiene el uso y goce
2 la cosa es ajena en el inicio y despus no por que la consume, una vez
constituido el cuiasi usufructo se transforma en propia
3 no existe el salvarum sustancia: en el cuasi usufructo no tiene obligacin de

240

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
devolver lo mismo, sino una cosa de igual cantidad y calidad.

PUNTO 3
CONSTITUCIN DEL USUFRUCTO
ART. 2812:
POR CONTRATO
a. oneroso
b. gratuito
POR ACTO DE ULTIMA VOLUNTAD
a. testamento, debe morir el testador.
POR LEY
Usufructo legal, usufructo de los padres con respecto de los bienes de los hijos
sujetos a patria potestad. Por ej el hijo recibe bienes por donacin, el uso y goce de
esos bienes lo tienen los padres.
POR PRESCRIPCIN ADQUISITIVA
Sea larga o breve.
Es difcil que sea larga por que le conviene pedir el dominio en vez de pedir el
usufructo.
USUFRUCTO SUCESIVO
Constituye un usufructo en favor de Juan, cuando muere a favor de Maria, cuando
muere a favor de Pedro, permanece desmembrado, todo esto en un solo acto, no
espera a que muera sino que cuando muera Juan Maria y Pedro. Vlez lo prohibi
para evitar que el dominio aparezca desmembrado que permanentemente en un
mismo acto no se puede constituir usufructo sucesivo, no se lo puede hacer en un

241

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
mismo acto si en distintos actos.(estn prohibidos los usufructos sucesivos)

USUFRUCTO SIMULTANEO
A favor de 2 o ms personas, estn permitidos se llaman co-usufructo. Derecho de
acrecer: si no se ha previsto en el acto constitutivo, no podra acrecer, si muere uno
de los cousufructuario ese porcentaje vuelve al nudo propietario.
Cuando expira el termino del usufructo vuelve todo al nudo propietario que pasa a
tener dominio perfecto nuevamente, como antes de constituir el usufructo.
Si en el acto constitutivo se puede establecer el derecho de acrecer cuando muera
un cousufructuario.

PUNTO 4
OBLIGACIONES DEL FUTURO USUFRUCTUARIO
Vlez en el cdigo, antes de entrar en el uso y goce de la cosa es una terminologa
errnea por que el usufructuario necesita tener una relacin directa con la cosa: las
obligaciones del futuro usufructuario son 2:

HACER UN INVENTARIO
De los muebles o un estado de los inmueble.
Se debe determinar con la mayor precisin posible cual es el objeto del usufructo,
tamao, color, peso, superficie, esto para los muebles. Si es un inmueble, el estado: de
sus paredes, piso, y aberturas.
Si no se hace inventario se considera que la cosa se entrego en perfectas
condiciones.
EL INVENTARIO ES UNA OBLIGACIN DE ORDEN PUBLICO:
Permite determinar cual es el objeto del usufructo. Si las partes son mayores de
edad y capaces se puede realizar por instrumento privado, en caso contrario es por

242

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
escritura publica y con presencia de 2 testigos.
Usufructo testamentario: por testamento, esta prohibida la dispensa del inventario
(Vlez lo prohbe).
Usufructo constituido voluntario convencional: la doctrina entiende que tampoco se
puede dispensar de hacer el inventario (se debe aplicar lo mismo en los contratos).

DAR FIANZA
Es la garanta de que el usufructuario le devolver la cosa acabado el usufructo y
adems de que asura la cosa con el mismo destino sin alterar la sustancia.
La fianza consiste en dinero o prendas o depsitos efectuados en bancos oficiales.
Vlez dice que no por hipoteca, no se puede afianzar por hipoteca.
La fianza si se puede dispensar cuando: a) se constituye por ley, por ej padres con
los hijos no debe darle fianza. b) el constituyente por actos de enajenacin onerosa o
gratuito que se reserva el usufructo. Donacin de padres a hijo que se reserva el
usufructo.
En algn momento puede ser exigido de dar fianza, Art. 2860. causales por las
cuales el usufructuario por mas que sea dispensado, debe dar fianza: si el usufructuario
esta a punto de quebrar o bien que haya hecho uso y goce fuera del destino de la
cosa, el nudo propietario puede pedirle fianza al usufructuario.

PUNTO 5
DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL USUFRUCTUARIO:

DERECHOS

FACULTADES MATERIALES:
Lo que puede hacer fsicamente con el objeto uso, goce y percibir los frutos. Frutos

243

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
pendientes: al momento de constituirse le corresponden al usufructuario; al momento
de extinguirse le corresponden al nudo propietario ya sea naturales, civiles o
industriales.
El usufructuario es poseedor (facultad material), posee la cosa y no reconoce en
otro un derecho superior respecto del uso y goce.
FACULTADES JURDICAS:
Iactos de administracin: es dar en locacion el objeto del usufructo, el
usufructuario lo puede dar en locacion por que tiene el uso y goce y lo
puede dar en locacion.
II

actos de disposicin: el usufructuario solo puede constituir dos derechos

reales:
a. la servidumbre
b. la anticresis.

Pero duran mientras dure el usufructo, puede ceder el ejercicio del usufructo (no el
derecho por que es enesecible) por que si el usufructuario quisiera usar y gozar de la
cosa lo puede ceder pero para el nudo propietario el usufructuario ser el
responsable.

PUNTO 6
OBLIGACIONES DEL USUFRUC TUARIO
1) conservar la cosa
2) restituirla extinguido el usufructo
3) realizar gastos necesarios, reparaciones
4) afrontar el pago de los impuestos ordinarios, los extraordinarios lo pagan ambos.

OBLIGACIONES DEL NUDO PROPIETARIO:

244

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
1) entregar la cosa objeto del usufructo al usufructuario
2) adoptar una actitud pasiva respecto del usufructo, dejar que use y goce el
usufructuario.

DERECHOS DEL NUDO PROPIETARIO

(ius abutendi): tiene facultades amplias, pero cualquier acto jurdico que realice
debe respetar al usufructuario, esto implica que estan en sierto modo limitada por el
usufructo, por ej el precio es menor si esta ocupado.

245

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis

PUNTO 7
EXTINCIN DEL USUFRUCTO:
SI ES PERSONA FSICA: por muerte o plazo
SI ES PERSONA JURDICA: por plazo pactado o legal (20 aos) o antes si la persona
jurdica se disuelve.
SE PUEDE EXTINGUIR POR CONFUSIN: el usufructuario adquiere el objeto de
usufructo.
SE EXTINGUE POR RENUNCIA DEL USUFRUCTUARIO.
SE EXTINGUE POR EL NO USO DEL OBJETO: si no lo usa durante 10 aos produce la
extincin del usufructo, es temporario y no perpetuo como el dominio, el nudo
propietario debe demostrar el no uso.
SE PUEDE REVOCAR Y SE EXTINGUE
INCUMPLIMIENTO DE UNA CONDICION: establecida en el usufructo por ej el mal uso
y goce del objeto.

PUNTO 8
USO Y HABITACIN
Algunos autores dicen que no debera ser un derecho real autnomo, por la
relacin con el usufructo.
USO: ART. 2948: es la facultad de servirse de la cosa de otro, independientemente
de la posesin de heredad alguna, con el cargo de conservar la sustancia de ella, o
de tomar los frutos necesarios para sobrevivir el y su familia.

DIFERENCIAS

246

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
Con el usufructuario: con el objeto tiene facultades amplias.
Uso y habitacin: tiene facultades reducidas, satisfacer las necesidades del usuario
y de su familia, lo que sobra le pertenece al nudo propietario.
Vlez define familia en le Art.2953: enumera quien integra la familia, es un concepto
muy amplio el que da el en la 2 parte: la madre, hijos naturales y legtimos, sirvientes y
a los que el titular le deba alimento, el uso y la habitacin existe para cubrir sus
necesidades.
Los caracteres, derechos y obligaciones son los mismos que en el usufructo.
USO

HABITACIN

se puede dar en locacin igual que el usufructo

no puede darse en locacin tiene que vivir en el

inmueble

se puede ceder el ejercicio, en el uso solo si se

no se puede ceder ni el derecho ni el ejercicio

constituyo en el contrato a titulo oneroso y el

objeto es una cosa inmueble, ah si se puede
ceder el ejercicio del uso, en los dems casos
no
se constitua por prescripcin, por acto de

es igual al usufructo y por ley hay habitacin del

ultima voluntad, por ley; en el uso no se puede

cnyuge suprstite1

hacer por ley, si por acto de ultima voluntad y

por prescripcin

Art. 3573 bis: el cnyuge sobreviviente (matrimonio legal constituido) tiene el

derecho real de habitacin: es necesario que lo invoque

expresamente en el

sucesorio, el juez no lo declara de oficio, hay que pedirlo.

Requisitos:
1) un solo inmueble habitable: un solo inmueble habitable se debe dejar y adems
que sea la sede habitual conyugal, es para que el cnyuge siga viviendo en el mismo
inmueble que comparti la vida con el marido (protege al que queda solo), el
derecho debe ser invocado aunque haya otros inmuebles, los otros no puedan ser
habitables en ese momento, por ej si estn alquilados, no tiene que existir otro
inmueble susceptible de ser habitable. Adems no tiene que superar un monto para
ser considerado bien de familia, esto ac esta en desuso.
2) sede de hogar conyugal
247

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis

Este derecho no se puede invocar:

Si el inmueble esta en condominio con terceros ajenos al matrimonio, porque si no
se pondra el inmueble fuera del comercio, esto no se puede si el inmueble es objeto
de condominio ajeno al matrimonio.
Tampoco si el cnyuge (marido) deja de vivir en el inmueble por mas de 10 aos se
pierde, pero la jurisprudencia dice que quienes tengan vocacin sobre el inmueble
pueden intimar (esposa) a ese conyuge a que lo use para que no pierda ese derecho
antes de los 10 aos.
Este derecho se inscribe con la declaracin de herederos.
Si la persona se fue, no debe esperar (la esposa) a que pase los 10 aos, sino que lo
debe intimar de forma fehaciente por carta documento y tienen el derecho los
interesados.

3) limite del bien de familia

4) ocupacin vitalicia y gratuita, solo paga impuestos.
248

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis

BOLILLA XIV SERVIDUM BRES ACTIVAS

PUNTO 1
SERVIDUMBRES
ART.2970: es un derecho real perpetuo o temporario. Es el derecho de usar un
inmueble que tiene que ser ajeno (es siempre sobre inmuebles), se necesita la
existencia de 2 inmuebles:
DOMINANTE
Beneficiado con la servidumbre.

SIRVIENTE:
El que soporta la servidumbre.

OBJETO:
Es siempre un inmueble ajeno.
El titular del derecho de servidumbre puede usar o ejercer ciertos actos de
disposicin: la doctrina dice que est mal porque no se ejercen actos de disposicin
sobre el inmueble o fundo dominante, no lo puede ejercer solo el titular de dominio lo
puede hacer. Vlez con eso se quiso referir a ciertas servidumbres que se puede
disfrutar de sus frutos.
Impedir que el propietario ejerza algn derecho de propiedad: esto es por las
obligaciones del fundo sirviente: son dos:
Idejar hacer y
II

no hacer

249

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
Nunca en materia de servidumbre hay obligaciones de hacer para el titular del
fundo sirviente.
PUNTO 3
CLASIFICACIONES DE LAS S ERVIDUMBRES

REALES O PREDIALES
(por ley ) son perpetuas.
Se constituyen en beneficio de un inmueble cualquiera sea su titular, la servidumbre
va a existir por que fue constituido con la ventaja que le da a los inmuebles, es decir
que en fundos cerrados, si se vende el fundo sigue existiendo, por que se pens la
servidumbre sobre la base del inmueble y no a la persona, son impuestos por ley y
perpetuos en principio.
PERSONALES
Se constituyen en beneficio del titular de un inmueble, si se vende se extingue por
que la servidumbre pertenece al titular.
Estas servidumbres son siempre convencionales, el precio es pactado entre las
partes.
Son temporarias: el plazo funciona igual que en usufructo, segn sea su titular
persona fsica plazo de duracin o vitalicia (dura la vida del titular del fundo
dominante) si es persona jurdica el titular del fundo, el plazo no debe exceder 20 aos.

CONTINUAS
No dependen del hecho actual del hombre, por ej una servidumbre de acueducto
una vez construido el cao el hombre no tiene que hacer algo, el agua corre sola.
DISCONTINUAS
Cuando dependen del hecho actual del hombre, por ej en una servidumbre de
paso, el hombre tiene que pasar para que funcione.

250

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
APARENTES
Cuando se manifiesta por signos exteriores por ej un camino asfaltado.

NO APARENTES
No se manifiesta por signos exteriores por ej la servidumbre de no construir.
AFIRMATIVAS
Segn la obligacin cuando consiste en dejar hacer, por ej la de paso.
NEGATIVAS
Cuando consiste en dejar no hacer, por ej no edificar.
ACTIVAS O PASIVAS
En una servidumbre de paso segn el punto de vista, es activa para el dominante y
es pasiva para el sirviente.

PUNTO 4
CONSTITUCIN DE LA SERVIDUMBRE

POR LEY
Por ej servidumbres de fundos encerrados.
POR CONTRATO
Puede ser oneroso o gratuito.
El titular del derecho real por escritura publica en el registro de la propiedad
inmueble esto dice en el contrato ms la tradicin.
El titular de la servidumbre no posee, no se la entrega, hace las veces de la

251

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
tradicin el primer uso de paso por el fundo sirviente por que es el primer uso.

POR TESTAMENTO
El testador dueo de por lo menos 2 inmuebles le tiene que dejar uno a Juan y otro
a Pedro, uno fundo sirviente y el otro dominante, tiene que ser ajeno por que sino
ambos dominios son propios, a partir de la muerte del testador.
POR PRESCRIPCIN ADQUISITIVA
La nica es la larga de 20 aos, las nicas servidumbres que se pueden adquirir son
las continuas y las aparentes, las servidumbres de paso no se pueden adquirir por que
son discontinuas. Se tienen que dar los 2 requisitos continuas y aparentes.
POR DESTINO DEL PADRE DE FAMILIA
El titular de 2 inmuebles hace depender el uno del otro, por ej uno de los inmuebles
le provee agua al otro, no hay servidumbre sobre la cosa propia, pero si un inmueble
se enajena a otra persona o los 2 a personas distintas, nace la servidumbre por destino
del padre de familia, siempre que la servidumbre sea continua y aparente. (antes no
hay servidumbre)
SERVIDUMBRE QUE REV IVE O NACE
Hay una servidumbre constituida y esta se extingue por confusin, el titular enajena
los 2 fundos a personas diferentes, en tanto y en cuanto las servidumbres sean
aparentes, se puede dar tanto en la de paso como en la de acueducto siempre por
signos aparentes, sea continua o discontinua.

PUNTO 5
CONTENIDO DE LA SERVIDUMBRE
ART. 3010: es una obligacin de dejar hacer y de no hacer, pero nunca una de
hacer.

252

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis

EXTENSIN O MODO DE EJERCICIO

Se tiene que establecer en el acto constitutivo: por titulo o contrato, se establece
en que parte del inmueble se establece y como conque se pasa y por donde se
pasa, en que horario o no.
La extensin objetiva surge del acto constitutivo. El titular del inmueble sirviente
tiene prohibido cambiar el lugar de paso, si se puede cambiar en caso de que el
sirviente necesite hacer reparaciones y esto no le acarrea un perjuicio al titular del
fundo dominante.
Esas reparaciones nunca pueden ser trabajos contrarios al ejercicio de la
servidumbre, bajo apercibimiento de que el titular del inmueble dominante tiene
derecho a romper los trabajos y ser resarcido por daos y perjuicios. Por ej construir
una pared en el fundo de paso.

LAS SERVIDUMBRES SON INDIVISIBLES COMO C ARGA Y COMO DERECHO

No pueden adquirirse o perderse por partes o alcuotas ideales. Este es un principio
fundamental, lo que se puede dividir es el ejercicio y no el derecho, este es indivisible.

DIVISIN DE LA HERED AD SIRVIENTE

ART. 3043: si pasa a pertenecer a 2 o 3 personas, solo la soporta el inmueble por
donde pasa la servidumbre, los otros inmuebles quedan liberados.

PUNTO 6
EXTINCIN DE LAS SERVIDUMBRES
Son las mismas que la extincin del usufructo:

253

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
POR CONFUSIN
POR RENUNCIA: del titular del inmueble dominante
POR VENCIMIENTO DEL PLAZO
POR MUERTE: del titular del inmueble dominante, en caso de persona fsica
POR CUMPLIR EL PLAZO LEGAL: 20 aos
POR EL NO USO: 10 aos
POR IMPOSIBILIDAD DE USO

254

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis

PUNTO 7
OTRAS CLASIFICACIONES: SERVIDUMBRES TIPI CAS
Estan en el codigo civil, son 4:

DE TRANSITO O PASO
ART. 3068: consiste en pasar por un inmueble ajeno, puede ser tanto real o personal,
discontinua, aparente o no aparente, es afirmativa por que tiene que dejar hacer
para el fundo sirviente (por camino marcado), es activa del fundo dominante y pasiva
para el fundo sirviente, el precio el codigo lo dice y si es convencional se pacta ( si es
personal se puede oponer a la servidumbre si no paga), se paga el valor del terreno
por donde esta constituida la servidumbre y cualquier otro perjuicio. ( el que paga no
es el dueo del terreno)
SERVIDUMBRE DE ACUEDUCTO
ART. 3082: derecho de hacer entrar las aguas de un inmueble ajeno a un inmueble
propio. Puede ser real, impuesta por ley: los tres casos del articulo 3082:
1) en caso de que sea necesario para el cultivo, plantaciones, sementeras.
2) cuando sea necesario las aguas para un pueblo, la doctrina entiende que es un
caso de servidumbre administrativa.
3) se necesita agua para un establecimiento industrial. Tambin puede ser personal
por convencin, es siempre continuas, aparentes (segn Vlez manifestada por signos
exteriores), la doctrina se pregunta por que no puede ser no aparente, por ej caeras
subterrneas; activas o pasivas segn el inmueble, y es afirmativa por que es un
derecho de dejar hacer.
El precio Art. 3085: el valor del uso del terreno por donde esta construido el
acueducto mas 1 MT de cada lado mas el 10%,del valor del terreno formado por el
acueducto mas el metro de cada lado, segn la doctrina. Se paga 1 MT de cada lado
para limpiar o reparar el acueducto.

255

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
RECIBIR AGUA DE INMUEBLE VECINO
ART. 3093: es pasiva de recibir agua de otro predio, se reputa real sino hay
convencin en contrario, es siempre continua y aparente, por ej la servidumbre de
goteaje o stillicidium, esto no se da en la actualidad.
SACAR AGUA
ART. 3104: de la fuente o de poso ajeno se reputa personal en caso de duda, es
siempre discontinua y no aparente, y supone el derecho de pasar a sacar agua,
supone la accesin de paso que es indispensable por eso es discontinua, el error es
que dice no aparente como aparente.

SERVIDUMBRES ATPICAS
ART. 3000: principio de atipicidad, algunos autores entienden que este principio
vulnera el numerus clausus establecido en el Art. 2502, en el Art. 3000 funciona la
autonoma de la voluntad, no son de orden publico esta norma, los particulares
estamos facultados para crear servidumbre, para ello el cdigo establece que le debe
procurar alguna ventaja al titular del fundo dominante, aunque esa ventaja sea de
mero recreo por eso la autonoma de la voluntad funciona en cierto modo.
Hay un cierto orden publico por ej servidumbre de vista, un depto. en mar del plata.

ANEXO
LA INCORPORACION DEL DERECHO REAL DE SUPERFICIE AL CDIGO CIVIL
ARGENTINO

CONCEPTO
El Art. 2503 del actual Cdigo Civil, responde al principio del numerus clausus, de
derechos reales. Y por otra parte el Art. 2614 dejaba subsistentes, los censos por el
mximo de cinco aos, y prohibia expresamente la enfieusis, la superficie y las

256

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
vinculaciones.. Con el proyecto de unificacion se suman a los derechos reales ya
instaurados el de la superficie, y la propiedad horizontal, desapareciendo los censos.
Es de resaltar que el proyecto de unificacion contempla principalmente dos
situaciones, en relacion al derecho real de superficie:
Al derecho de edificar, que vendria a ser un derecho real sobre cosa ajena, hasta
que se convierte un derecho real sobre cosa propia, una vez efectuada la
construccion.
El derecho sobre lo edificado, derecho real sobre la cosa propia, verdadera
propiedad superficiaria;
Este derecho, sobre lo edificado, bifurca la propiedad, diferenciando al propietario
del suelo por un lado, del propietario del edificio por el otro.

FORMAS DE TRANSMISIN
La forma de trasmitirse este derecho es por actos entre vivos o por causa de
muerte. Tiene un plazo maximo de 5 aos y que al producirse la extincion de derecho
superficiario, el dueo adquiere las obras que subsistan, con indemnizacion, salvo
pacto contrario.

ANTECEDENTES

DERECHO ROMANO
Al igual que la enfiteusis su origen esta en el derecho romano.
Segn Bonfante, lo define como: Un derecho real enajenable y transmisible a los
herederos, que atribuye el pleno goce de un edificio o de una parte, que atribuye el
pleno goce de un edificio o de una parte de un edificio.
El Estado Romano entregaba las tierras a los particulares, para su cultivo, (lo que dio
lugar a la enfiteusis). Pero cuando estas tierras eran entregadas para que estos
particulares construyeran en ellas, dieron asi origen a la superficie.
Suege de esto una diferencia sustancial entre: por un lado cuando la tierra era

257

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
entregada para el cultivo y otra cuando la tierra era entregada para edificar
En cuanto al precio, en la enfiteusis se habla de canon, a diferencia de la superficie
que al precio se lo llama solarium
Es de resaltar que el trmino empleado en relacion a la enfiteusis esta mas
relacionado al derecho.
En relacion a este derecho de superficie Gayo nos dice: ademas de que otro ha
modificado nuestro suelo, aunque sea en su nombre, se hace nuestro por derecho
natural, porque la superficie cede al derecho.
En el derecho romano el que edificaba en suelo ajeno, por este principio, se
encontraba desprotegido en relacion al propietario del suelo.
En relacion a esto, el pretor comenzo a darle determinadas defensas a quien
construia en suelo ajeno, cuando esas edificaciones eran realizadas en terrenos que
habian sido arrendados por muchos aos.
Ante lo cual nacio el interdicto de superficiebus que decia:
Vedo que se haga vilencia para que no disfruteis a ley de locacion o de
conduccion de la superficie, de que se trata, y de la que no disfrutais uno por otro ni
con violencia, ni clandestinamente, ni precario; y si respecto a la superficie se pidiere
alguna otra accin, la dare con conocimiento de causa.
Tambin en relacion a esto el pretor determino accionae reales :Y si respecto a la
superficie se pidiere accin, la dare con conocimiento de causa, se ha de entender
de modo, que si alguno hubiere tomado en arrendamiento la superficie por cierto
tiempo, se le deniegue la accin real. Y, a la verdad, con conocimiento de causa le
competer la accin real al que tomo en arrendamiento la superficie por no corto
tiempo.
DERECHO ESPAOL
En este derecho, durante la edad media se extendio el derecho de superficie no
solamente a lo edificado sino a plantaciones que se hicieran en suelo ajeno.
Esto por cierto provoca una confusin entre el derecho real de superficie con el de

258

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
enfiteusis.
Los codigos espaoles, se ocuparon poco de este instituto. Y algunos autores
definen a la superficie como:
Es el derecho real otorgado a una persona para edificar o plantar en suelo ajeno,
mediante el pago de una canon al dueo del mismo.
Por otro lado el artculo 1655 del Cdigo Civil espaol dice: Los foros y cualesquiera
otros gravamenes de naturaleza analoga que se establezcan desde la promulgacion
de este Cdigo, cuando sean por tiempo indefinido, se regiran por las disposiciones
para el censo enfitutico en la seccion que precede. Si fueren temporales o por
tiempo limitado, se estimaran como arrendamientos y se regiran por las disposiciones
relativas a este contrato

DERECHO ARGENTINO
Corresponde en principio la cita al artculo 2617: El propietario de edificios no
puede dividirlos horizontalmente entre varios dueos, ni por contrato, no por actos de
ltima voluntad.
Si bien el artculo no referencia abiertamente a la superficie, sino a la propiedad
horizontal, la misma (superficie) no es admitida teniendo en cuenta el numerus
clausus. Y por otro lado esta disposicion fue derogada por la ley 13.512, donde el
artculo 18 expresamente lo expone.

LEGISLACION ACTUAL

CODIGO ALEMAN
Este Cdigo trata el derecho de superficie en tres articulos:
El Art. 1012 mantiene un espritu similar al que sostenia el derecho romano teniendo
en cuenta lo construido. No asi las plantaciones.
Todo predio podra ser gravado con el derecho inalienable y transmisible por
sucesion de tener una construccion sobre o bajo superficie del mismo.

259

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
El Art. 1013 no trata una excepcion del anterior, ya que se trata de un accesorio
para el uso normal de lo construido.
El derecho de superficie podra extenderse al uso de una parte del predio no
necesario para la construccion cuando dicha parte sea util para el uso de aquella.
El Art. 1014 es una proscripcion de la propiedad horizontal. Cabe sealar que
posteriormente el derecho aleman, admite este derecho por ley, el 15 de marzo de
1951.
El derecho de superficie no podra restringirse a una parte de la construccion,
especialmente un piso
El Art. 1015 declara que este derecho necesita de una doble inscripcion. Una como
derecho de superficie, cual si fuera un derecho independiente; esta inscripcion va en
hoja aparte. Dado este paso, que llamaremos previo, es necesario otro, ya comun, la
anotacion en el folio correspondiente a la finca gravada..
El acuerdo de un propietario y el del adquirente, necesario, segn el artculo 873,
para construir el derecho de superficie, debera declararse en la oficina del registro de
la porpiedad en presencia simultanea de las dos partes.
El Art. 1016 declara que el derecho de superficie subsiste y el superficiario puede
volver a construir.
El derecho de superficie no se extinguira por la destruccion de lo construido.
El Art. 1017 nos remite al libro III seccion II, Derechos sobre los inmuebles
El derecho de superficie sta sometido a las disposiciones concernientes a los
inmuebles. Las diposiciones sobre la adquisicion de la propiedad y sobre los derechos
resultantes de la misma seran tambin aplicables al derecho de superficie.
CODIGO ITALIANO
En este Cdigo el derecho de superficie es tratado en cinco articulos (952 y
siguientes).
Declaran estos articulos que el propietario puede constituir sobre una finca el
derecho de superficie a favor de un tercero, quien se hace dueo de lo edificado.

260

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
Extinguido es derecho de superficie, el propietario del suelo se hace propietario del
todo.
CODIGO SUIZO
Establece

en

distintos

articulos

al

derecho

de

superficie

diciendo: Las

construcciones y obras establecidas arriba o debajo de un fundo, o unidas a l de una

manera durable, pueden pertenecer a un propietario distinto, con la condicion de ser
inscriptas como servidumbres en el registro de inmuebles. Los diversos pisos de una
casa no pueden ser objeto de un derecho de superficie.
El propietario puede establecer a favor de un tercero una servidumbre
confiriendole el derecho de tener o de hacer construcciones sobre o bajo el fundo
gravado. Salvo condicion contraria el derecho puede cederse y pasa a los
herederos.

DOCTRINA
El derecho real de superficie en la reforma del codigo civil
El proyecto del Cdigo Civil incluye a la superficie en el Libro quinto De los
derechos reales Titulo VI Capitulo I y II.
El art. 2018 lo define diciendo: La superficie es el derecho real de construir o
forestar sobre inmueble ajeno y hacer propio lo incorporado, o de adquirir una
construccion

forestacion

ya

existente

separada

de

la

propiedad

de

su

emplazamiento, por un plazo determinado que no exceda de cincuenta (50) aos.

Puede convertirse la renovacion del plazo en forma expresa por un lapso que no
exceda de cincuenta (50) aos contados desde su celebracion.

CONSIDERACION FINAL
Me he inclinado a desarrolar este tema por su novedad, no como un derecho real,
sino por su insercin en el proyecto del nuevo Cdigo Civil Argentino.
Si bien no es una novedad para nuestro derecho, ni para muchos otros, como

261

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
transcrib anteriormente. Lo es para un nuevo derecho real en nuestra era.
Lo importante que creo es este derecho real lo expondre a continuacion.
Estamos en una epoca, ya sea por la globalizacion, o por la necesidad de
desarrollo e inversiones, en que el mundo parece haber quedado chico, y en algunos
casos, las legislaciones se han retrasado, con relacion a la velocidad e las cosas.
Si bien hay que sealar que los codigos legales no pierden vigencia, algunas
cuestiones van quedando al margen de la regulacion, buscando los usuarios medidas
alternativas en algunos casos, o por el lado de los legisladores, emitiendo leyes de
reforma o de regulacion de estas cuestiones, para evitar vacios o lagunas legales.
En el caso concreto del derecho real de superficie, especialmente prohibido en el
Cdigo Civil de Velez, creo que se podria estar en presencia de lo que surge del
parrafo anterior.
En estos tiempos, como dijimos al principio de este punto, las inversiones estan
provocando distintos tipos de negocios, que algunos (como lo relacionado a la
informatica) van quedando articulados dentro de otros institutos legales, para poder
asi darles forma y defensa a sus negociadores en casos de conflictos.
A esto debria agregar, que en muchos casos, los emprendimientos comerciales, o
ideas comericiales, de alguna persona, son dificil de concretar por necesitar de otro
particular que aporte lo suyo. No se trata aqu de una simple sociedad del tipo de
capital e industria, ni tampoco de una UTE, sino del caso de que una persona posea
un terreno, y una empresa la posibilidad de costear una cosntruccion en el mismo.
Hasta podria tomar como posible una realidad econmica a la no podria dejar de
mencionar, que es que hoy muchos propietarios de tierras en lugares estrategicos, o
bien la adquirieron en otras epocas de su economa particular, o bien la heredaron. Lo
cual podria ser que los limite a poder general algun emprendimiento. Y si lo pusieren a
la venta, tal vez la empresa que podria encargarse del emprendimiento, no cuenta
con el capital necesario para la compra de la porpiedad, y el pago del costo de la
construccion.
Por lo expuesto, creo mas que conveniente, la determinacion de incorporar al
Cdigo Civil el derecho real de superficie, como una forma regular estos tipos de
situaciones, que ademas de beneficiar obviamente a los titulares del derecho

262

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
suprficiario y al propietario del terreno, beneficiaria a todos los involucrados al
proyecto y su posterior comecializacion.
Con respecto a estos tipos de operaciones comerciales, cabe sealar que nunca es
mejor, tener un instituto que regule una operatoria determinada, que tener que
diagramar la relacion juridica, ateniendose a los derechos establecidos, para asi
amoldar las obligaciones y derechos de los contratantes.
Esto se puede aplicar tanto a las construcciones, como a los emprendimientos
agraropecuarios.

263

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis

BOLILLA XV HIPOTECA

PUNTO 1
HIPOTECA
Derecho real de garanta.

DEFINICIN
Es el derecho real constituido en seguridad de un crdito en dinero sobre bienes
inmuebles constituido en poder del deudor.
El Art. 3108 Cdigo Civil establece: La hipoteca el derecho real constituido en
seguridad de un crdito en dinero, sobre los bienes inmuebles, que continan en
poder del deudor.

ANLISIS CRITICO
1 no establece en que modo se cumple esa seguridad,
2 dice sobre bienes cuando debera decir cosas,
3 dice, abienes inmuebles que constituye en poder del deudor, no siempre el
deudor del crdito es el que constituye la hipoteca, puede hacerlo un tercero o
constituir para garantizar una hipoteca ajena.

NATURALEZA JURDICA
Es un derecho real que tiene como objeto cosas ajenas. Antes se discuta la
naturaleza jurdica de ser un derecho real por que como no se ejerce con la posesin,

264

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
al acreedor hipotecario ejerce un derecho sobre la cosa que sigue en manos del
deudor, no hay relacin directa, por eso se dudaba que era un derecho real (no hay
relacin directa e inmediata con la cosa).
PUNTO 2
OBJETO DE LA HIPOTECA
Siempre cosas inmuebles.

COMPRENSIN DE INMUEBLES
Art. 3110:
1 los accesorios del inmueble mientras estn unidos al principal;
2 mejoras del inmueble;
3 construcciones que se han hecho sobre lugares vacios.
(Estos tres puntos son los mismos por que los tres son aspectos accesorios al
inmueble, es una redundancia, los tres son accesorios por lo tanto siguen la suerte del
principal;)
4 en los casos en que el inmueble ha estado gravado con servidumbres: si esta se
extingue beneficia al inmueble porque al liberarse de la carga determina que para el
caso de incumplimiento del deudor, tiene un mayor valor (por que no tiene la
servidumbre), beneficia el objeto de la hipoteca;
5 el objeto tambin comprende el alquiler debido por los arrendatario: el inmueble
est alquilado e hipotecado, el deudor no cumple con el alquiler, los alquileres
debidos pueden formar parte de la hipoteca (de las cuotas), por juicio ejecutivo el
acreedor puede pedir que lo debido engros lo alquilado con la hipoteca, para ello
se nombra un administrador y se los paga a el;
6 importe debido a las aseguradoras del inmueble, seguro de todo riesgo contra el
inmueble, si se incendia la compaa aseguradora debe pagar, esa indemnizacin
tambin forma parte del objeto de la hipoteca, se deposita a la orden de un juez para
que forme parte del objeto de la hipoteca;

265

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
7 la adquisicin de inmuebles contiguos no forma parte del objeto de la hipoteca,
por que se establece en la creacin de la hipoteca un inmueble perfectamente
determinado, si se agrega otro por que se compro no esta comprendido en la
hipoteca, adquisiciones con posterioridad (se determina el objeto por escritura
pblica).
CLASIFICACION DE LAS GARANTIAS

GARANTIAS GENERICAS
Son aquellas que afectan la totalidad de los bienes del deudor, en forma conjunta.
Y en caso de incumplimiento los acreedores cobran a prorrata, todos concurren en un
pie de igualdad para hacer efectivo sus crditos.
GARANTIAS ESPECIFICAS
En ellas se afectan uno o mas bienes determinados del deudor, establecindose un
derecho real sobre ellos. (Prenda, hipoteca, anticresis.)
GARANTIAS PERSONALES
La garanta personal por excelencia es la fianza.
La fianza es un contrato accesorio, sigue la suerte del principal. Surge del acuerdo
entre el acreedor y el fiador y garantiza la obligacin del deudor para con el
acreedor.
FIANZA SIMPLE CON BENEFICIO DE EXCUSIN Y DIVISION.
Una vez que la obligacin del deudores ha vuelto exigible, el acreedor podr
compelerlo al cumplimiento, empleando todos los medios que le confiere la ley para
tal efecto.
El fiador cuenta con dos defensas denominadas beneficios: el de excusin y el de
divisin.
EL BENEFICIO DE EXCUSIN

266

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
Es aquel de que goza el fiador y segn el cual no puede ser obligado a pagar si no
se han agotado los bienes del deudor (Art. 2012).
Si el producido de la venta de los bienes del deudor no alcanza a cubrir el importe
del crdito, el acreedor podr dirigirse al fiador por el saldo restante (Art. 2017).
EL BENEFICIO DE DIVISION
Cuando existen dos o mas fiadores obligados accesoria y subsidariamente por el
deudor, cada uno de los fiadores habrn de responder por su parte proporcional y el
acreedor no podr exigir mas que dicha cuota (Art. 2024)
FIANZA SOLIDARIA
No le quita a la obligacin del fiador el carcter accesorio ni el subsidiario, slo
priva a aquel del beneficio de excusin y de divisin.
FIADOR COMO PRINCIPAL PAGADOR
El fiador queda en un plano de absoluta igualdad respecto del deudor originario.
Es un codeudor.

LAS GARANTIAS REALES

CONCEPTO
La fianza es un garanta directa con la persona.
La hipoteca, en cambio, es un derecho real de garanta cuyo objeto es la cosa,
resulta afectada no la persona sino la cosa.
Las garantas reales, entonces, vincula a personas con cosas.
En caso de incumplimiento del deudor, en algunos casos el acreedor tiene ligado
un privilegio (ius preferendi).
Los crditos hipotecarios y prendarios, son crditos privilegiados.

267

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
El Art. 3875 dice: Privilegio es el derecho dado por la ley a un acreedor para ser
pagado con preferencia a otro.
El Art. 33934 dice: Los hipotecarios son preferidos sobre los bienes gravados con la
hipoteca...

PUNTO 3
CARACTERES DE LA HIPOTECA
El crdito vincula al deudor con el acreedor, vincula a las partes de la obligacin.
El derecho real vincula al acreedor directamente con la cosa, ya sea de su propio
deudor o de un tercero.
El Art. 3121 dice: No es necesario que la hipoteca sea constituida por el que ha
contrado la obligacin principal; puede ser dada por un tercero sin obligarse
personalmente.
Por ejemplo:

(le debe dinero a)

A Hipoteca a favor de B un inmuebles de su propiedad

Aqu el deudor es el constituyente. El derecho real de hipoteca es lo que tiene

(acreedor), con la cosa.

La hipoteca no tiene existencia autnoma, depende de un derecho creditorio al
que le procura seguridad (Art. 3108). Garantiza un crdito en dinero.
Es un derecho real accesorio, sigue la suerte del derecho principal. Si este se
cumple, aquella se extingue.
EL Art. 524 Cdigo Civil establece: ... la prenda, la hipoteca y la anticresis, son
derechos accesorios.
El Art. 497 dice: No hay obligacin que corresponde a derechos reales.

268

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
ESENCIALES
Estos caracteres son esenciales, ya que hacen a la misma esencia del derecho real.
Por lo que de faltar alguno de stos elementos, la hipoteca es nula.
No pueden faltar ninguno sino la hipoteca es nula, se dividen en:
ACCESORIEDAD:
Son derechos reales accesorios de obligaciones principales que es un derecho
personal, es accesoria por ej saco un credito y lo garantizo con la hipoteca de mi
casa, siguen la suerte de los derechos personales que garantizan, si se extingue la
obligacin principal se extingue la hipoteca.
Es un derecho accesorio ligado a la obligacin principal. No hay hipoteca sin
crdito al que garantice, siendo la hipoteca un derecho accesorio, dura lo que dure el
crdito.
El Art. 3187 establece: La hipoteca se extingue por la extincin total de la obligacin
principal.
De acuerdo al Art. 724 las obligaciones se extinguen por pago, novacin,
compensacin, transaccin, confusin, remisin e imposibilidad de pago.
La nica excepcin est dada por la novacin. Art. 800 es la transformacin de una
obligacin en otra.
NOVACIN:
La novacin puede ser objetiva (cambia la naturaleza de la obligacin). O
subjetiva (cambia uno de los sujetos de la obligacin, tanto activo como pasivo).
De acuerdo al Art. 803: La novacin extingue la obligacin principal con sus
accesorios. El acreedor sin embargo puede, por una reserva expresa, impedir la
extincin de la hipoteca del antiguo crdito y sustituir por la nueva.
En sntesis: La misma excepcin est dada por la novacin, aparentemente, salvo si
el acreedor deja reserva expresa en la propia garanta hipotecaria, sino se extinguir.

269

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis

PUNTO 4
CONVENCIONALIDAD:
Siempre surge del acuerdo entre partes, entre acreedores y deudores. En nuestro
sistema no existe la hipoteca tacita o judicial, no la puede imponer ni el juez ni la ley.
Por el Art. 3115 la causa fuente del derecho real de hipoteca es el contrato o la
convencin.
La constitucin debe ser expresa, bajo la forma que rige los derechos reales, Art.
1184 Inc. 1, deben ser hechas una escritura publica bajo pena de nulidad.
Con la sancin del cdigo, las hipotecas legales o tcitas y las prediciales
quedaron excluidas.
HIPOTECAS LEGALES:
Se trataba de hipotecas que la ley hacia nacer de pleno derecho. stas tenan 3
problemas:
LA GENERALIDAD: Se gravaban todos los bienes, presentes y futuros.
LA CLANDESTINIDAD: Pues no eran conocidas, ya que no estaban sujetas a la
formalidad de la inscripcin.
Y en general eran TCITAS, pues no haba convencin.
Estas hipotecas las impona la ley en beneficio de ciertas personas. Por ejemplo: la
hipoteca de la mujer casada sobre los bienes del marido, en garanta de la buena
administracin de los bienes de ella (Art. 4048)
Las judiciales, las imponan los jueces a efectos de asegurar la ejecucin de una
sentencia. Se gravaba un inmueble determinado pero no se inscriba en ningn
registro, por lo cual los terceros no podan conocer la existencia del gravamen, si lo
adquiran en una compraventa, desconocan que el bien estaba gravado.
El carcter convencional da seguridad jurdica. La hipoteca es expresa, publica y

270

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
especial; esto hace que en todo momento puede conocerse el estado patrimonial del
deudor y el grado de preferencia de los acreedores.

PUNTO 5
ESPECIALIDAD:
Es un elemento esencial de la hipoteca. Es especial por que recae:
En cuanto al crdito.
En cuanto al objeto.
En cuanto al gravamen.
Se divide en objetiva y crediticia:
ESPECIALIDAD OBJETIVA:
En cuanto al objeto: en el acto constitutivo de la hipoteca se debe determinar con
mayor precisin posible cual es el inmueble de la hipoteca, ubicacin, medida,
superficie, nomenclatura catastral, inmuebles linderos, n de matricula. El cdigo dice
que una designacin colectiva de inmuebles objeto de la hipoteca es de ningn valor,
no puedo generalizar el objeto de la hipoteca
La hipoteca recae sobre un inmueble en especial y expresamente determinado. El
inmueble debe ser determinado, no determinable, si no es nula.
La escritura hipotecaria debe designar separada e individualmente la naturaleza
del inmueble (Art. 3132).
Sin embargo el defecto de especialidad objetiva por falta de determinacin puede
suplirse si puede venir en conocimiento de los tribunales. La nulidad se subsanara y la
hipoteca se convalida
ESPECIALIDAD CREDITICIA:
sta requiere no slo en la expresin de su monto en una suma de dinero cierta y
determinada, o el valor estimativo en el caso que la obligacin fuere incondicional o

271

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
indeterminada en su valor o s tiene por objeto prestaciones en especie, sino que
tambin ser necesaria su correcta individualizacin.
Ese monto sea la obligacin dineraria o no, representa el mximo por el que va a
responder el inmueble, ya que queda gravado en esa suma de dinero.Aunque el
crdito pueda luego aumentar, o disminuir, no se afecta la especialidad de la
hipoteca, por cuanto el inmueble jamas responder mas all de la cifra en la que ha
sido gravado.
La especialidad de la hipoteca en cuanto al crdito, significa la responsabilidad
hipotecaria, afectacin hipotecaria o gravamen, y que la expresin en el acto
constitutivo de la hipoteca, de la causa, entidad y magnitud del crdito estn
relacionados con la accesoriedad.
Por ejemplo: Si se garantiza una obligacin de no hacer en donde se vale el
monto anticipado de los daos y perjuicios.
Si la obligacin condicional cuando nace supera a la evaluada por las partes. Este
crdito ser hasta el mximo que responde el inmueble, pactado en la convencin, y
de ah en mas ser quirografrio. Esto se utiliza mucho en hipotecas en garanta de
cuenta corriente mercantil
En el acto constitutivo debe determinarse la suma cierta de la deuda, cuando la
obligacin principal que se garantizo con la hipoteca es de dar suma de dinero, se
determina en el acto constitutivo la suma de dinero por ej $ 1000.
Pero sino tambin se puede garantizar cualquier tipo de obligaciones de dar, de
hacer, eventuales, etc; y como se determina cuando la obligacin es de otro tipo que
no sea suma de dinero, se determina en el acto constitutivo una suma estimativa (no
cierta) la suma estimativa surge de acuerdo entre las partes, cual es el perjuicio si no se
cumple con la obligacin, se estima entre las partes y se pone una suma cierta pero
pactada entre las partes, hasta esa suma el constituyente de la hipoteca va a ver
agredido su inmueble, el origen surge de la suma que las partes estimaron a los efectos
de que si o si tiene que haber suma cierta, pero se constituye en forma estimativa,
surge de la forma estimativa.
Se puede garantizar con la hipoteca todo tipo de obligaciones.

272

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis

PUNTO 7
PUBLICIDAD:
Se refiere a que la hipoteca como es sobre inmuebles se hace por escritura publica
y debe ser inscripta en el registro de la propiedad inmueble para ser oponible a
terceros, en el plazo de la ley 17801 Art. 5: en el plazo de 45 das contados desde su
otorgamiento retroactivamente a la fecha del otorgamiento, si se inscribe con
posterioridad de los 45 das, el da se cuenta cuando se inscribe la fecha es oponible a
terceros.
El Art. 2505 dice que la adquisicin o transmisin de derechos reales sobre
inmuebles, slo se juzgara perfeccionada mediante la inscripcin de los respectivos
ttulos en los registro de la jurisdiccin que correspondan.
La hipoteca como todos los derechos reales deben ser inscriptos en el registro para
su oponibilidad a terceros.
EL ejercicio del ius preferendi y del ius persequendi quedan supeditados a la previa
inscripcin. Inclusive el privilegio que la ley acuerda al acreedor hipotecario
nicamente puede hacerse valer si la hipoteca est registrada.
El Art. 3135: Entre las partes, la hipoteca existe desde el acto de constitucin en
forma legal.

PUNTO 6
NATURALES

INDIVISIBILIDAD:
El carcter de la indivisibilidad es natural. Se pueden dejar de lado los efectos por la
convencin.
El Art. 3112: La hipoteca es indivisible ...

273

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
Esto significa la imposibilidad por parte del deudor una cancelacin parcial. La
totalidad de la cosa sigue siempre gravada hasta que se extinga toda la deuda.
La cancelacin parcial de la deuda no significa cancelacin parcial de la
hipoteca. Toda y cada una de las partes de la cosa gravada por sobre todos y cada
uno de los crditos. Con prescindencia a la divisibilidad o indivisibilidad del crdito la
hipoteca es indivisible.
Este carcter de indivisibilidad se puede dejar de lado por la convencin. Tambin
por la propia ley.
PRIMER EXCEPCIN AL PRINCIPIO DE INDIVISIBILIDAD
Una excepcin al principio de indivisibilidad de la hipoteca est dado por el prrafo
agregado por la ley 11.725 al Art. 3112: ... cuando la garanta comprende bienes
separados, se puede fraccionar la hipoteca y obtener liberaciones parciales. Es lo que
se denomina cancelacin parcial de la hipoteca.
Por ejemplo: Varios inmuebles hipotecados en garanta de una deuda, cuando la
deuda disminuye podr liberar parte del gravamen hipotecario.
SEGUNDA EXCEPCION AL PRINCIPIO DE INDIVISIBILIDAD
Cuando la deuda comprende inmuebles susceptibles de fraccionar en lotes.
TERCER EXCEPCION AL PRINCIPIO DE INDIVISIBILIDAD
Esta dada por la ley 19.724 de propiedad horizontal y pre-horizontalidad
El Art. 23 dice: que sobre cancelaciones parciales, se escriturase cada unidad, el o
los acreedores hipotecarios estn obligados a otorgar cancelaciones parciales de las
hipotecas que afecten al inmueble, por el monto que pudieron corresponder a cada
unidad, previo pago de la parte proporcional de la hipoteca global que corresponda
a dicha unidad, quedando sta liberada de ese gravamen.
Puede o no existir si en el acto constitutivo de la hipoteca nada se dice que es
indivisible, si las partes quiere que sea divisible deben de manifestarlo en el acto
constitutivo.

274

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
Indivisibilidad: toda la cosa objeto de la hipoteca y cada parte de ella responden
hasta el pago total de la deuda.
Si pagaste todas las cuotas pero t falta una, te ejecutan el inmueble por ser
indivisible. Pero las partes pueden pactar que sea divisible, vas pagando y el acreedor
te va liberando de algunas cosas. Se puede pactar que siendo indivisible que se
convierta en divisible cuando el objeto del inmueble es de gran dimensin o con la
presencia de varios inmuebles objeto de la hipoteca (3 lotes de terreno)
Puede solicitarlo tanto el acreedor como el deudor que siendo la hipoteca
indivisible

se

transforme

en

divisible

en

cuanto

la

divisin

sea

material

econmicamente posible y no le genere lesin al acreedor.

El pedido sea del acreedo0r o deudor debe ser ante cede judicial que el inmueble
se lotee por ser de grandes dimensiones; pero si le genera lesion al acreedor puede
oponerse. Tambin en inmuebles de varias plantas o cuando se puede constituir una
PH, crear 2 unidades funcionales.

PUNTO 7 - CONTINUACIN
LA INSCRIPCIN HIPOTECARIA: LEY 17801:
Art.20, para las partes intervinientes del acto constitutivo de la hipoteca, escribano,
testigos y herederos, la hipoteca tiene validez desde el mismo momento del
otorgamiento aunque no se haya inscripto en el registro, para ellos tiene validez desde
el da constitutivo (para testigos tambin).
La inscripcin hipotecaria en el registro dura 20 aos, se puede reinscribir, si no se
hace a los 20 aos se cancela de pleno derecho, la cancela el registro de oficio, solo
la inscripcin (distinto es la cancelacin)
La inscripcin registral de la hipoteca. tiene carcter declarativo o constitutivo?
Este punto es muy discutido por la doctrina.
La ctedra adhiere a Molinario que dice: Que la hipoteca tiene doble contenido:
un contenido menor y uno mayor.

275

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
De contenido menor: Segn el Art. 3135 hay hipoteca para las partes y para todos
los que intervinieron en el acto constitutivo, en la formalizacin del instrumento.
Hablamos de partes en el acto constitutivo de la hipoteca pero no de partes en el
derecho real.
De contenido mayor: Respecto de terceros es cuando estos pueden acceder a un
registro pblico y conocerla, entonces es declarativa.
La publicidad nace entre las partes por el convenio y es declarativa respecto de
terceros con la inscripcin registral.

NEGOCIOS SOBRE EL RANGO

El rango son las vocaciones que tienen en el registro de la propiedad los
acreedores. En nuestro sistema hay:
RANGO DE AVANCE
En Alemania hay rango fijo se da cuando hay dos hipotecas sobre un inmueble.
Cuando caduca la 1 la 2 queda abajo; en nuestro sistema es distinto si hay dos
hipotecas y la 1 se cancelo la 2 pasa arriba va a ocupar el rango superior (el 2
ocupa el 1 lugar)
RESERVA DEL RANGO:
Art. 3135: es lo ms comn, se reserva el 1, los dems rangos no tienen tanta
importancia (el 2, 3, 4).
Al constituirse una hipoteca puede el deudor convenir con el acreedor la reserva
del 1 grado y constituir una hipoteca de grado preferente ( ocupa el 1 grado), hay
un monto mximo, esto es as porque propietarios de grandes inmuebles tienen
problemas econmicos y pueden reservar el rango para la eventualidad de constituir
una hipoteca en el futuro (una 2 hipoteca), la 1 pasa al puesto de la 2 por la reserva
del 1 rango hasta un monto mximo. La 1 aparece en el 2 grado por que las partes
convinieron reservar con monto mximo, puede constituir una sola, no varias hasta el

276

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
monto mximo: una vez constituida si no lo utilizo ya no puede reclamarlo.
Los convenios de rango vulneran al principio de 1 en el tiempo mejor en el
derecho, por que el 1 es el 2 y no se da la mxima. Se reserva por nica vez.

HAY 4 NEGOCIOS SOBRE EL RANGO:

1) reserva de rango( ya lo vimos arriba)
2) permuta del rango
3) posposicin del rango
4) rango compartido.
PERMUTA DEL RANGO:
No es mas que el cambio del rango entre los acreedores.
Si las permutas de rango se realizan entre hacedores de grado no sucesivo, se
requiere el consentimiento de acreedores de grados ininterrumpidos; si al permuta es
entre acreedores de grados sucesivos no se requiere el consentimiento de los
acreedores de grados interrumpidos.
POSPOSICIN DE RANGO:
Se da cuando se constituye una nueva hipoteca sobre un inmueble que ya registra
hipoteca, que posterga o pospone alguna o algunas de las hipotecas ya inscriptas.
Significa que van a quedar relegados los acreedores hipotecarios ya existentes
respecto de la nueva hipoteca.
RANGO COMPARTIDO:
Es cuando los acreedores convienen en compartir el rango.

PUNTO 8

277

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
CONSTITUCIN DE LA HIPOTECA
Para constituir una hipoteca es necesario ser propietario del inmueble y tener
capacidad para enajenar inmuebles (Art.3119)
El Art. 3126 dice: La hipoteca constituida sobre un inmuebles ajeno no ser vlida, ...
EL Art. 3127 dice: La nulidad de la hipoteca constituida sobre bienes ajenos, puede
ser alegada no slo por el propietario del inmueble, sino an por aquellos a quien el
constituyente hubiese vendido el inmueble despus de ser dueo de l, y an el mismo
constituyente a menos que hubiere obrado de mala fe.
En cuanto a la forma el principio general es que la convencin hipotecaria debe
ser hecha por escritura publica, tratndose de una exigencia ad solemnitaten.
Sin embargo, conforme a la disposicin transcripta, es posible instrumentar la
constitucin de lo hipoteca a travs de otros documentos que sirvan de ttulo al
dominio, que estn expedidos por autoridad competente y que hagan fe por si mismo.
La constitucin de la hipoteca debe ser aceptada por el acreedor.
Puede tambin constituirse en el extranjero hipotecas sobre inmuebles existentes en
la Repblica. Deben tener una causa licita.
El contrato constitutivo de la hipoteca debe contener:
El nombre y apellido y domicilio del deudor y la misma designacin relativa al
acreedor, los de las personas jurdicas por su denominacin legal y el lugar de su
establecimiento.
La fecha y la naturaleza del contrato a que accede y el archivo en que se
encuentra.
La situacin de la finca y sus linderos. Y si fuere rural, el distrito a que pertenece. Y si
fuere urbana, la cuadra, villa y la calle en que se encuentre.
La cantidad cierta de la deuda.

CONDICIONES DE FONDO

278

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
Son dos:
1) que el constituyente sea propietario del inmueble
2) tiene que tener capacidad para enajenar bienes inmuebles.
No hay principio de convalidacin en la hipoteca, es necesario que el propietario
tenga capacidad para enajenar inmuebles por que frente al incumplimiento del pago
del crdito el acreedor ejecutara la hipoteca en juicio, la consecuencia de ello, ser
la subasta del inmueble, al subastarse saldr ese inmueble del patrimonio del
constituyente entonces es como si fuese una enajenacin.
La hipoteca es un acto de disposicin y no de administracin por que puede
modificar el patrimonio.
CONDICIONES DE FORMA
Escritura Pblica: inscripta en el registro de la propiedad inmueble para la oposicin
a terceros, debe ser inscripta en el plazo de 45 das, contados desde el otorgamiento
de la escritura. si la escritura se inscribe pasado los 45 das, tiene efecto desde que se
inscribe.
Inscripta ella es para la oposicin a terceros pero se va a oponer desde el
otorgamiento a los intervinientes (acreedores y deudores), sucesores y eventuales
testigos y el escribano para todos ellos aunque no este inscripta tiene validez. La
inscripcin dura 20 aos renovables.

CLAUSULAS PROHIBIDAS Y PERMITIDAS

Una de las clusulas es la que no permite dar al constituyente en locacin o
comodato el inmueble hipotecado y para que en el caso de que el inmueble sujeto a
un alquiler, se puede prohibir que se renueve el contrato de alquiler.
Obligaciones

de

contratar

un

seguro

que

cubra

cualquier

riesgo,

fundamentalmente contra incendios.

Frente al incumplimiento del deudor y el inicio del juicio hipotecario el acreedor

279

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
esta facultado para designar un martillero que proceda a la subasta.
El deudor se debe obligar a tener al da el pago de los impuestos, tasas
contributivas y expensas comunes ( si es PH)

CLAUSULAS PROHIBIDAS
Es nula la clusula que le permite al acreedor quedarse con el inmueble
hipotecado frente al incumplimiento del deudor.
Es prohibida la clusula por la que el deudor renuncie ante su incumplimiento a la
realizacin de tramites judiciales.
El constituyente de la hipoteca puede enajenar su inmueble y su prohibicin no
puede introducirse como clusula. La venta no perjudica al acreedor por que este
tiene el ius persequendi.

HIPOTECA HECHA EN PAIS EXTRANJERO

Por escritura publica: para su inscripcin se debe ser traducido y legalizado, luego
se presenta ante el juez en el fuero civil, y este ordena que un escribano de la
juridiccion protocolice el instrumento publico (incluido en el libro del escribano), el
escribano luego tiene 6 dias para inscribir la escritura hipotecaria en el registro. (los
pases del tratado de Montevideo no son extranjeros)

BOLILLA XVI - HIPOTECA

PUNTO 1
Idem punto 1 de la bolilla 15, el Art. 3110.

PUNTO 2
EXTENSIN DE LA HIPOTECA EN CUANTO AL CREDITO

280

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
Se extiende al capital y a los intereses expresados en el acto constitutivo de la
hipoteca.
Si se contrae una deuda sin garanta hipotecaria que genera intereses y con
posterioridad se garantiza esa deuda con hipoteca, los intereses atrasados y no
pagados por el deudor deben establecerse de un modo cierto en la escritura
hipotecaria (se deben plasmar los intereses atrasados en el acto constitutivo de la
hipoteca)

RELACION ENTRE UN ACR EEDOR FRENTE A OTROS ACREEDORES

Los nicos intereses que gozan de privilegios son los que corren desde el inicio de la
ejecucin hipotecaria hacia atrs 2 aos, y todos los que corran durante la trasmisin
de la ejecucin hipotecaria hasta la totalidad que el acreedor haya cobrado del
crdito, se da por satisfecho si cobro la totalidad de la deuda.

PUNTO 3
MEDIDAS CONSERVATORI AS QUE SOLICITA EL ACREED OR HIPOTECARIO:
Art. 3157: el principio general es que el constituyente de la hipoteca tiene las
mismas facultades que cualquier propietario, pero tiene un limite que es que no
puede realizar actos de disposicin, materiales o jurdicos que disminuyan el asiento de
la garanta.
Vlez ejemplifica los actos materiales que no puede realizar como la destruccin
del edificio por que si no solo queda el terreno.
En cuanto a los actos jurdicos si puede enajenar por que tiene el ius persequendi,
puede dar en locacion si al momento de constituirse la hipoteca el inmueble estaba
alquilado, el acreedor nada puede hacer y debe respetar el contrato de locacion,
solo puede por una clusula prohibir la renovacin del contrato. Si el inmueble por
clusula le prohbe darlo en locacion y el deudor lo da en alquiler igual, se puede
retener el dinero de la locacion.

281

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
Si llega a subasta y esta alquilado y al deudor se le tenia prohibido, el acreedor esta
facultado para pedir que se subaste como libre de ocupantes, el locatario no tiene
como defenderse por que esta inscripta la hipoteca en el registro de la propiedad. El
inquilino no puede esgrimir su desconocimiento de la clusula prohibitiva por que esta
inscripta en el registro.

VIOLACIN DEL PRINCIPIO DEL ART.3157

El constituyente de la hipoteca realiza actos que disminuyen el asiento de la
garanta:
ACTOS NO CONSUMADOS
El constituyente de la hipoteca esta en vas de disminuir el asiento de la garanta,
por ej cartel que diga prxima demolicin; frente a esto Velez dice que el acreedor
puede plantear medidas cautelares como no innovar.
ACTOS CONSUMADOS

ESTIMACIN DE DAOS Y EL DEPOSITO DE LOS MISMOS:

El perito estima cuanto costaba la propiedad del deudor, y este debe depositar en
el juzgado el monto estimado, restablece el asiento de la garanta, por que la
hipoteca continua sobre el lote del terreno
SUPLEMENTO DE LA HIPOTECA
Pedirle al constituyente de la hipoteca que otorgue un suplemento de hipoteca, se
va a estimar el precio que tenia la propiedad, por los daos debe constituir una nueva
hipoteca para que suplemente la hipoteca disminuida.
EL ACREEDOR ANTE ESTAS VIOLACIONES DEL 3157 PUEDE:
El acreedor esta facultado para decretar los plazos de las deudas como vencidos,
le reclama la totalidad de la deuda segn el Art. 3161: ejecutar la hipoteca y la

282

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
totalidad de la deuda (plazos no vencidos).

PUNTO 4
TERCER ADQUIRENTE:
El deudor esta reemplazado (hay 2 sujetos), pero para ello es necesario que se den
4 puntos:
1) asume la deuda
2) aceptado por el acreedor, este puede no aceptarlo, por que el deudor tiene un
patrimonio ms importante del que compra el inmueble hipotecado por que el que
compro no tiene mas que eso.
3) queda desobligado el deudor si es aceptado.
4) el tercero responde con todo su patrimonio, es decir responde como el deudor
anterior, responde ante el incumplimiento con todo su patrimonio.

TERCERO POSEEDOR:
1) puede pasar que no asume la deuda
2) no es aceptado por el acreedor
3)responde unicamente con la cosa, no se pone en lugar del deudor y responde
con la cosa por el ius persequendi, el acreedor ejecuta al tercero poseedor y este
responde solo con la cosa.
Hay 3 sujetos el acreedor hipotecario, el deudor hipotecario y el tercero poseedor
que responde si el deudor no paga el crdito.
EJECUCIN
El acreedor ejecuta la hipoteca frente al incumplimiento del deudor: cuando no
cumple y hay un tercero poseedor, el acreedor esta obligado a intimar de pago

283

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
(capital + intereses) al deudor, plazo de 5 das, si no cumple con la intimacin, el
acreedor intima al tercero poseedor, nicamente responde por que l es el dueo de
la cosa ( el tercero poseedor no debe nada pero tiene el inmueble).

EL TERCERO POSEEDOR TIENE 3 OPCIONES:

1) pagar ante la intimacin, caso de subrogacin por la cual el tercero paga al
acreedor y se subroga los derechos, subrogacin legal con el deudor.
2) abandona el tercero poseedor la posesin del inmueble (no la propiedad) para
que el juicio no se siga en su contra, en ese caso se nombra un curador para que siga
con la propiedad, se cobra el acreedor hipotecario pero si sobra un remanente se le
da al tercero poseedor por eso abandona la posesin no la propiedad, esto se debe
denunciar en el juicio.
3) el tercero poseedor ni paga ni abandona, si no que sigue el juicio y opone
excepciones segn el cdigo procesal o el Art. 3166 del cdigo civil,
HAY 4 DEFENSAS POSIBLES
a) inexistencia de la hipoteca por ej faltan caractersticas esenciales de la
hipoteca, la suma cierta;
b) extincin del derecho hipotecario si ya fue pagado;
c) nulidad de la toma de razn: esto es su inscripcin tiene un vicio, puede ser
invocado por el tercero poseedor;
d) inexigibilidad de la deuda: segn la doctrina Vlez quiso decir con esto que la
deuda no sea exigible por que el plazo todava no se venci.

CONSECUENCIAS DE LA EXPROPIACIN CONTRA EL TERCERO:

Subastado el inmueble que estaba en manos del tercero poseedor:
1) si hay remanente es para el tercero poseedor de la subasta;
2) si no hay remanente el deudor hipotecario debe indemnizar al tercero poseedor

284

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
el precio del inmueble mas las mejoras realizadas.

PUNTO 5
PRIVILEGIOS DEL ACRE EDOR HIPOTECARIO:
Es un privilegio especial que tiene como asiento el precio del inmueble, en la
actualidad esta relegado por los gastos de justicia y por el derecho de retencin
cuando se ha ejercido con anterioridad a la fecha de constitucin de la hipoteca.

PUNTO 6
EXTINCIN DE LA HIPOTECA
Hace a la obligacin principal se extingue la obligacin principal.
CAUSALES DE EXTINCIN
Ipor pago,
II

por renuncia,

III por escritura publica por acreedor,

IV por confusin,
V

por todo los modos de extinguir obligaciones.

SUBASTA JUDICIAL
Extincin de la hipoteca, Art. 3196: han sido notificados todos los acreedores
hipotecarios de ese inmueble el comprador deposita el dinero a nombre del juez el
precio obtenido en subasta, debe luego ser inscripto en el registro.

PUNTO 7

285

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
CANCELACION
Acto jurdico por el cual se deja sin efecto la inscripcin hipotecaria en el registro de
la propiedad inmueble.
Puede estar extinguida y no cancelada

CAUSALES DE CANCELACION

VOLUNTARIAS
Cuando se ponen de acuerdo acreedor y deudor extinguida la hipoteca en
cancelarla por escritura pblica, que debe ser inscripta en el registro.
JUDICIAL
El acreedor no quiere o no puede concurrir al acto escriturario de cancelacin de
la hipoteca, el deudor debe solicitar judicialmente, acompaando la constancia del
pago total de la deuda y el juez ordenara la citacin del acreedor, si no se presente el
juez cancelara la hipoteca por sentencia, que se inscribe.
DE PLENO DERECHO
Pasados 20 aos de la inscripcin de la hipoteca si la misma no fue renovada se
cancela en el registro de pleno derecho, es una de las excepciones al principio
registral de la rogacin.

PUNTO 9
PAGARES HIPOTECARIOS
ART. 3202: cuando una hipoteca se debe pagar en varios plazos se da un pagare

286

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
por cada una de las distintas cuotas que se deben pagar:
1) para que un pagare sea hipotecario tiene que estar firmado por el anotador de
la hipoteca: funcionario del registro de la propiedad inmueble.
2) se deben emitir tantos pagares como consten en la escritura hipotecaria, siempre
van unidos los pagares a la escritura hipotecaria, todos los pagares que se emitan
deben constar en el cuerpo de la escritura hipotecaria, cada vez que paga, el
acreedor le debe retribuir el pagare (los pagares hipotecarios no tienen vida propia),
con todos los pagares va al registro para pedir la cancelacin de la hipoteca,

LETRAS HIPOTECARIAS
Ley 24441 Art. 36: son ttulos valores con garantas hipotecarias, se emiten
nicamente cuando se constituye la hipoteca en 1 grado ( en la 2 hipoteca ya no
puedo emitir).
CARACTERSTICA:
Se extinguen por novacion, la obligacin que era garantizada por letra tiene vida
propia, Art.38: establece todos los datos, se tiene que bastar a s mismo.
Hay dos tipos de letras:
1) letras documentales: constan en un papel
2) letras escritrales: se inscriben en un registro especial.
Las letras se pueden emitir con cupones cada cupn representa una cuota, el
acreedor restituye el cupn cada vez que paga. Tambin se puede emitir sin cupones.

287

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis

BOLILLA XVII PRENDA Y ANTICRESIS

PUNTO 1
PRENDA Y ANTICRESIS

PRENDA
ART. 3204: prenda con desplazamiento: pasa de manos del deudor al acreedor, se
desplaza el objeto del deudor al acreedor. El acreedor prendario ejerce su derecho
por la posesin, tiene que tener la cosa.
La prenda es un derecho real de garanta, garantiza el cumplimiento de una
obligacin principal.
Vlez utiliza como sinnimo, contrato de prenda, derecho real de prenda y objeto
sobre el cual la prenda recae.

PUNTO 2
OBJETO
Son de 2 tipos:
1) cosas muebles no registrables (objeto de la prenda civil), si es cosa mueble el
deudor le entrega el objeto al acreedor.
2) crditos: debe constar en instrumento por escrito, son cosas muebles por su
carcter representativo, si es un credito el deudor debe hacer entrega del instrumento
donde consta el credito y notificarle al deudor del credito, el instrumento se entrega al
acreedor prendario y se notifica al deudor la existencia del derecho real de prenda.
Con la prenda se puede garantizar cualquier tipo de crdito sobre cualquier tipo

288

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
de obligaciones.

CARACTERES DE LA PRENDA
(igual a la hipoteca)
ESENCIALES
No pueden faltar sino la prenda seria nula.
CONVENCIONALIDAD:
Hay prenda tacita a diferencia de la hipoteca, siempre es por acuerdo de partes,
no hay ni legales ni judiciales, si hay tacita art. 3218: se necesita un acreedor y un
deudor que hayan constituido una prenda, si el deudor contrae una segunda deuda,
el acreedor tiene el derecho de retener el objeto de la prenda hasta que el deudor
pague las 2 deudas. La doctrina entiende que el Art. 3218, no es un caso de prenda,
sino un derecho de retencin por deudas posteriores del deudor. La prenda tacita se
plasma por la retencin del acreedor por la segunda deuda, por que no hay una
prenda expresa constituida.
ACCESORIEDAD:
Es un derecho real accesorio de una obligacin principal, que es un derecho
personal.
ESPECIALIDAD:
En cuanto al objeto y en cuanto al crdito. En cuanto al objeto: en el acto
constitutivo se debe determinar con mayor precisin cual es el objeto de la prenda (
objeto mueble). En cuanto al crdito: se debe especificar la suma cierta en elk acto
constitutivo.
NATURALES:
Puede existir o no:

289

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
DIVISIBLE:
Si nada dice es indivisible, si quieren que sea divisible las partes lo deben expresar
en el acto constitutivo.
INDIVISIBLE:
Toda la cosa y cada parte de la cosa responde hasta el pago total de la deuda.
Vlez: no hay articulo alguno que exprese que la prenda es convencional, pero la
doctrina entiende que es as, porque en el cdigo existen clusulas prohibidas y
permitidas, y estas surgen de un pacto por eso es convencional.

PUNTO 3
CLAUSULAS PROHIBIDAS
ART. 3222: si las partes pactan la existencia de una clusula prohibida solo cae la
clusula no la prenda. Estas clusulas son: 1) el acreedor no tiene permitido quedarse
con el objeto de la deuda aunque sea de menor valor de la deuda. 2) no se le
permite al acreedor solicitar la venta del objeto prendado.

CLAUSULAS PERMITIDAS
ART. 3223: el acreedor puede quedarse con el objeto prendado si las partes estiman
un precio al momento del vencimiento de la deuda, pero no al momento de
constitucin de la deuda.

CONSTITUCIN DE LA P RENDA

CONDICIONES DE FONDO
1) el constituyente de la prenda tiene que ser o dueo o titular del crdito segn el
objeto si es un mueble o un crdito. Funciona el Art. 2504 el principio de retroactividad,

290

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
puedo constituirla sin ser dueo pero si despus por herencia soy dueo por principio
de retroactividad se convalida el acto.
2) capacidad de las partes: del deudor para enajenar; y del acreedor para
contratar.
3) la entrega de la cosa, la tradicin, siempre el deudor debe desprenderse del
objeto prendado, no se lo puede quedar.

CONDICIONES DE FORMA
Entre las partes no requiere formalidad, se prueba de cualquier forma, en cambio
para terceros debe constar en instrumento publico o privado con fecha cierta.

PUNTO 4
OBLIGACIONES DEL ACREEDOR PRENDARIO
1) tener la cosa, pero no puede usar de ella, salvo que se lo permita el deudor bajo
apercibimiento de que si tiene prohibido usarlo y lo usa igual, el deudor puede pedir el
secuestro del objeto.
2) el acreedor tiene el derecho de retener la cosa hasta el pago total del capital e
intereses y expensas necesarias para la conservacin de la cosa.
3) el acreedor responde si la cosa se pierde por su culpa o negligencia.
4) si el acreedor es despojado del objeto prendario tiene derecho de entablar
acciones posesorias y acciones reales.

PRIVILEGIOS
El acreedor prendario es privilegiado por el derecho de retencin sobre el objeto
hasta que se le pague la deuda.

291

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
PRENDAS CONCURRENTES O CONCURRENCIA DE PRENDAS:
ART. 3210:
En los casos que se constituyen prendas sucesivas, el requisito fundamental es que
el objeto tiene que estar en manos de todos los acreedores prendarios conjuntamente
o en manos de un tercero en nombre de ellos. Tienen que tener la posesin del objeto
o un tercero en nombre de ellos.

PUNTO 6
EXTINCIN DE LA PRENDA
Por las mismas causas que la hipoteca, la extincin de la obligacin principal, como
es mueble la destruccin del objeto, puesto fuera del comercio, confusin, renuncia o
pago.
Extinguida la prenda el acreedor lo debe restituir el objeto al deudor, este tiene 20
aos para reclamarle el objeto de la prenda.

PUNTO 8
ANTICRESIS
ART. 3239: definicin: un inmueble que el deudor le debe entregar al acreedor:
ejerce su derecho de posesin, para que el acreedor obtenga frutos del inmueble y los
impute esos frutos a los intereses de la deuda y en lo que excede al capital, si la deuda
no genera intereses los imputa directamente al capital.
Es un derecho real de garanta sobre cosas inmuebles que se ejerce por la posesin.
Por el cual en garanta y pago de un crdito determinado en dinero, un inmueble
es entregado al acreedor para que perciba sus frutos y los impute a dicho pago.
El acreedor anticresista no posee el mismo privilegio que el acreedor hipotecario o
prendario, slo tiene derecho de restitucin de la cosa.

292

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
Este derecho de retencin es oponible a todos, es decir a los terceros adquirentes
del inmueble, acreedores quirografarios e hipotecarios posteriores al establecimiento
de la anticresis (Art. 3254).
Segn la nota del Art. 3939 4 prrafo establece: que el derecho de retribucin no
es propiamente un privilegio pero es una causa de preferencia a beneficio de un
acreedor contra los otros acreedores.
El derecho de retencin es la facultad que le corresponde al tenedor de una cosa
ajena, para conservar la posesin de ello hasta el pago de lo que le es debido por
razn de esa misma cosa (Art. 3939).
Si el acreedor no tiene inters en seguir reteniendo el inmueble para continuar
percibiendo los frutos, en caso de falta de pago, puede optar por solicitar la venta
judicial, pero en ste caso carece de privilegio.
En sntesis: El anticresis, el crdito anticrtico, no es privilegiado, a no ser que el
acreedor anticresista retenga el inmueble, en este caso el retentor es el privilegiado.

PUNTO 9
OBJETO

CONVENCIONAL
TACITA ART. 3261: derecho de retencin.

ACCESORIEDAD:
En cuanto al objeto: caracterstica del objeto.
En cuanto al crdito: suma cierta o suma estimativa determinada en el acto
constitutivo.

CARCTER NATURAL

293

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
Indivisibilidad: todo el inmueble y parte de el responde hasta el pago total de la
deuda salvo que las partes convengan lo contrario.

PUNTO 10
CONSTITUCIN DE LA ANTICRESIS

CONDICIONES DE FONDO
1) lo puede constituir el titular del derecho real de dominio, de condominio y de
usufructo; dura hasta que se extinga el usufructo.
2) capacidad del deudor de disponer y del acreedor de contratar.
3) entrega de la cosa inmueble.

CONDICIONES DE FORMA
Como es un inmueble es por escritura pblica que se constituye la anticresis.

CLAUSULAS PERMITIDAS Y PROHIB IDAS

ARTS. 3252 Y 3253: si la clusula es nula, cae la clusula pero no la totalidad del
acto constitutivo.
El acreedor anticresista no tiene permitido ante el incumplimiento del deudor
quedarse con el objeto inmueble de la anticresis. El deudor si le puede vender el
inmueble al acreedor.

PUNTO 11
DERECHOS DEL ACREEDOR ANTICRESISTA
Son los mismos que en la prenda con la salvedad que:

294

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
1) el acreedor puede usar y gozar del objeto
2) tiene obligacin de mantenerlo
3) derecho de retener el inmueble hasta el pago de la deuda, capital ms
intereses
4) extinguida la anticresis el acreedor debe restituir el inmueble al deudor.

PUNTO 12
TACITA
Derecho de retencin.

PUNTO 13
CAUSALES DE EXTINCIN
Las mismas que en la prenda.

295

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis

BOLILLA XVIII ACCIONES REALES

PUNTO 1
ACCIONES REALES
ART. 2756: ac discutimos derechos, son juicios ordinarios.
Art. 2756: caractersticas:
1) acciones declarativas: son los medios para hacer declarar en juicio.
2) acciones condenatorias: tambin se pretende condenar a quien violo un
derecho.
3) efectos accesorios: accin de daos y perjuicios por violacin de un derecho,
por que genero daos deben ser resarcidos.
El Art. 2756: tiene el objeto de hacer declarar en juicio la existencia y plenitud de los
derechos reales. Son acciones declarativas y de condena sobre los ttulos reales.

PUNTO 2
AMBITOS: ART. 2757

EXISTENCIA, PLENITUD Y LIBERTAD DE LAS ACCIONES REALES

EXISTENCIA:
POR LA ACCION REIVINDICATORIA.
PLENITUD:

296

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
POR LA ACCION CONFESORIA
LIBERTAD:
POR LA ACCION NEGATORIA.
La reivindicatoria y la negatoria coinciden en la amplitud del mbito de aplicacin.
AMBITO DE LAS 3 ACCIONES: protegen todos los titulares de los derechos reales en
distintas situaciones.

PUNTO 3
ACCION REIVINDICATORIA
S.A.: todos los titulares de derechos reales ejercidos por la posesin frente a un
despojo segn la doctrina. Art. 2758: habla solo del titular de dominio, pero la doctrina
que se otorga a todos los titulares de derecho de dominio ejercidos por la posesin. ( el
acreedor

hipotecario

servidumbre).Quedan

no

tiene

accin

reivindicatoria

ni

el

titular

de

la

comprendidos dominio, condominio, anticresis, usufructo,

prenda y PH.
Cuando: frente a un despojo, exclusin del titular por perder la posesin de la cosa
por vicios y trato de recuperarla por esta accin. La entabla el titular contra el
poseedor.
Art. 2772: no es solo para el titular de dominio, si no tambin para el poseedor de la
cosa y para todos los que tengan sobre esta un derecho real perfecto o imperfecto.
Art. 2773: heredero: tiene que estar en posesin de la cosa sobre la que cae la
accin reivindicatoria, desde cuando se encuentra en posesin judicial de la cosa, en
las abintestato los forzosos, desde el mismo momento que fallece el causante; los
herederos legtimos dependen de un acto judicial que lo ponga en posesin de la
cosa; en sucesin testamentaria desde el auto que declare la validez de la herencia,
validez del testamento, ah estn en posesin judicial de la cosa y puede realizar la
accin reivindicatoria.
En los legatarios y los cesionarios pueden realizar accin reivindicatoria, el

297

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
comprador al que no se hizo entrega de la cosa, es decir una compra-venta sin
tradicin, le da derecho al titular por la compra-venta que el vendedor le trasmita los
derechos y obligaciones sobre la cosa por la accin reivindicatoria.
Art. 4023: plazo de prescripcin de 10 aos de la accin personal. Si vence esta
accin voy por la accin real reivindicatoria, pero debo probar l titulo para poder
interponer accin reivindicatoria.
Cosas que pueden reivindicarse: Art. 2759 al 2762: las cosas que tienen como
dominio instrumentos representativos (inmuebles), etc.
Art. 2761: reivindicacin por los condminos, por mi parte indivisa, si esta la cosa en
poder de un tercero puedo reivindicar toda la cosa, pero si esta en posesin de otro
condmino, solo puedo reivindicar por mi parte indivisa nada ms. Si sale negativa los
otros condminos pueden intentar la accin reivindicatoria por que no fueron parte en
el juicio.

PUNTO 4
LEGITIMACION PASIVA
S.P.: Art. 2782: contra el que posea a nombre de otro. Arts. 2783 y 2784: mala fe, se
la da de poseedor sin serlo.
El tenedor en principio esta obligado por quien posee y la accin va contra este,
denunciado se va por accin reivindicatoria.

PUNTO 7
LIMITES EN LA REIVINDICACIN DE LAS COSAS INMUEBLES
La accin es imprescriptible Art.1051: derechos reales sobre un inmueble se
protege la apariencia del acto jurdico el subadquirente esta protegido (limita la

298

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
accion reivindicatoria).
El adquirente de buena fe de la cosa del acto adquirido y a su vez lo vuelve a
vender a un tercero, es protegido con la accin de buena fe (es nulo el 1 acto pero
luego se vuelve a vender bien).
La nueva doctrina habla en contra de esto, sino que habla del acto inexistente, ni
del acto nulo ni de acto anulable, sino de acto inexistente.
PUNTO 9
ACCION CONFESORIA
S.A.: se otorga a los titulares de servidumbres de paso, titular de servidumbres
activas, servidumbres de inmueble dominante y tambian se le otorga a los acreedores
hipotecarios del inmueble dominante, y tambien a aquellos que han visto violada las
restricciones y limites al dominio.

AMBITO:
Art. 2795: en contra de aquellos actos sobre el inmueble que impiden la plenitud de
los derechos reales y servidumbres activas con derecho de poseer.
Art. 2796: titulares de inmuebles con derecho a poseer (ius posedendi), cuando
impiden la plenitud del derecho real, derechos inherentes a la posesin.
Art. 2618: accin confesoria porque me hizo una ventana en la medianera o me
niegan el ejercicio de una servidumbre, derecho inherente a la posesin.
Nota del Art. 2800: derechos reales que se ejercen por la posesin, Vlez sigue a
Fleitas se aparta del derecho romano, habla de dominio en el sentido amplio y no
tcnico, el mbito de aplicacin coincide con la accin reivindicatoria y la negatoria
la diferencia esta en la lesin.

PUNTO 11

299

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
ACCION NEGATORIA:
S.A.: se otorga a los mismos titulares que la accion reivindicatoria, a todos los
titulares que ejercen la posesin, pero frente a un ataque menor, es decir cuando soy
molestado pero no excluido (si soy excluido voy por la reivindicatoria), tambien es S.A.
el acreedor hipotecario, a los efectos de mantener el asiento de la garantia de ese
inmueble, esta facultado para entablar accion negatoria, al dueo no le interesa que
lo turben pero al acreedor hipotecario si, por que es su garantia.
Los arts 2777 y 2778: comprende al que adquiere un titulo oneroso y de buena fe
por un enajenante de mala fe, va por accion reivindicatoria; pero el codigo no
contempla si es enajenante de buena fe y el adquirente es de buena fe y a titulo
oneroso; para resolver esto hay 3 teorias:
TEORAS

CONCEPCIN CLSICA
(3270) la seguridad es esttica, siempre se protege al propietario, procede igual
que el 2777, el propietario siempre tiene la posibilidad de reivindicar.
CONCEPCIN A CONTRARIO SENSU
Llega a la conclusin de que no procede la accion reivindicatoria, por que la
seguridad que protege es dinamica, la accion reivindicatoria del propietario no
procede, se privilegia al adquirente de buena fe y a titulo oneroso (seguridad
dinamica). Si el enajenante es de buena fe no procede la accin reivindicatoria,
respondemos a contrario de lo que nos dicen los arts. 2777 y 2778, por eso es a
contrarium sensum.
CONCEPCIN TAXATIVA
Art. 2779: basndose en este articulo el Dr. Allende: en los casos segn Vlez
procede la accin reivindicatoria, Vlez dice taxativamente donde procede la
accin, en esos casos, por eso en este caso no contemplamos la accin, no procede
la reivindicatoria, es una seguridad dinmica: se privilegia al subadquirente de buena
fe a titulo oneroso.

300

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
ART: 1051: el agregado de la reforma trajo confusin: la doctrina mayoritaria
establece que la 1 parte del articulo es acorde al 2777 y 2778, se le otorga la accion
reivindicatoria al propietario, y la doctrina entendio que la 2 parte no procede la
accion reivindicatoria contra el subadquirente de buena fe y a titulo oneroso, en tanto
en la cadena no haya participado el verdadero propietario, se privilegia al
subadquirente, aunque sea su participacin con voluntad viciada igual participo. Es
distinto a que se haga pasar por el verdadero propietario: a nom domino, siempre
que no haya prescripto.
Accin negatoria: la define el art. 2800, la prueba art. 2805.
Accin confesoria: art. 2786, la prueba art. 2788.
PUNTO 13
PRESCRIPCION

CONCEPTO
La prescripcin es la adquisicin o perdida de un derecho por el transcurso del
tiempo. El Art. 3947 dice: Los derechos reales y personales se adquieren y se pierden
por la prescripcin. La prescripcin es un medio de adquirir un derecho o de liberarse
de una obligacin por el transcurso del tiempo.
Pero no slo el transcurso del tiempo determina la adquisicin o perdida de los
derechos, sino que requiere adems la posesin de una cosa si se trata de
prescripcin adquisitiva, y la inaccin del acreedor se refiere a la prescripcin
liberatoria.
De acuerdo a la definicin del Art. 3947, de la que aparentemente todos los
derechos pueden adquirirse y los derechos creditorios perderse por la prescripcin, ello
no es as:
Si bien en principio se pierden los derechos personales por el transcurso del tiempo,
el cdigo legisla la perdida de los derechos reales de disfrute por el no uso.
Por ejemplo: El Art. 2924 que establece que el usufructo se pierde por el no uso
durante el termino de 10 aos. O es artculo 3059: Las servidumbres se extinguen por el

301

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
no uso, durante 10 aos, aunque sea causado por caso fortuito o fuerza mayor.
Dicho de otra manera: la regla general es que para los derechos reales opera la
prescripcin adquisitiva, pero en algunos casos la prescripcin es liberatoria (donde se
extinguen por el no uso determinados derechos reales como por ejemplo: el usufructo)
Por otra parte solamente algunos derechos reales se adquieren por la prescripcin,
aquellos que se ejercen por la posesin. As son usucapibles, todos los derechos reales
que se ejercen por la posesin. No son susceptibles de adquirirse por usurpacin los
derechos reales de garanta (Hipoteca, prenda y anticresis), pues nacen de fuente
contractual.

CLASES DE PRESCRIPCION

PRESCRIPCION ADQUISITIVA O USUCAPIN

Es el modo de adquirir el dominio y ciertos derechos reales por la posesin durante
el tiempo y con los requisitos exigidos por la ley.
El Art. 3948 define a la prescripcin adquisitiva como: La prescripcin para adquirir,
es un derecho por el cual el poseedor de una cosa inmueble, adquiere la propiedad
de ella por la continuacin de la posesin, durante el tiempo fijado por la ley.
Es un modo de adquirir el dominio y otros derechos reales por la continuacin de la
posesin en forma publica, pacifica, continua e ininterrumpida, por el tiempo
establecido por la ley.
El Art. 2481 dice: La posesin anual para dar lugar a las acciones posesorias, debe
ser continuada y no interrumpida.
La adquisicin por prescripcin se basa en dos hechos fundamentales:
La posesin por la cosa por parte de quien no es su dueo.
La duracin de esa posesin por un cierto tiempo.
O sea que de la conjuncin de la posesin con el tiempo, la ley hace derivar la
adquisicin.

302

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
NATURALEZA JURIDICA
Por un lado el artculo 2524 menciona la prescripcin como uno de los modos de
adquirir el dominio.
Por el otro el Art. 3947 lo define como un medio de adquirir un derecho.
La doctrina en general considera que la prescripcin adquisitiva es un modo de
adquisicin de derechos reales.
En cuanto a s dicho modo es originario o derivado, la mayora de los autores
consideran a la usucapin como un modo de adquisicin originario, ya que el
usucapiente se convierte en titular del derecho independientemente de que antes lo
fuese otra persona.
No hay ningn nexo entre el antiguo y el nuevo propietario. Se adquiere porque se
ha posedo la cosa en las condiciones y durante el tiempo determinado por la ley.
FORMAS DE HACERLA VALER
La prescripcin siempre debe ser alegada por el sujeto que ha prescripto, ya que
no puede ser declarada de oficio.
Existen dos formas de hacerla valer en juicio:
Por va de accin.
Por va de excepcin
POR VIA DE ACCION
Se opone por sta va, cuando quien ha usucapiado la propiedad luego de poseer
el inmueble durante el tiempo requerido por la ley, resuelve obtener un ttulo en
sentido instrumental e intenta la accin declarativa de usucapin; o bien cuando es
demandado por la reivindicacin y deduce reconvencin por prescripcin.
POR VIA DE EXCEPCION
Se aplica slo en la usucapin larga.

303

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
El Art. 3962 dice: La prescripcin debe oponerse al contestar la demanda o en la
primera presentacin en el juicio que haga quien intente oponerla. Si el demandado
contesto la demanda y no opuso la defensa ya no podr hacerlo en lo sucesivo.
ELEMENTOS DE LA USUCAPIN
SUJETOS
Son dos
El que adquiere el derecho llamado USUCAPIENTE
El que lo pierde que no es otro que el PROPIETARIO DE LA COSA PRESCRIPTA.
Quienes pueden prescribir.
El Art. 3950 sienta la regla: Todos los que pueden adquirir, pueden prescribir.
En principio toda persona fsica o jurdica puede ser sujeto activo de la usurpacin,
siempre que tenga capacidad para adquirir.
Sin embargo, la persona por nacer, puede adquirir bienes, pero carece de
capacidad para prescribir, ya que, la capacidad que la ley le reconoce se limita a la
adquisicin por donacin o herencia.
Desde el punto de vista procesal, la accin declarativa de usucapin, tambin
puede ser promovida por sus sucesores universales, si es que el poseedor fallece sin
iniciar el juicio, o si la muerte lo sorprende sin haber alcanzado la usucapin, debiendo
completar el termino los sucesores.
El Estado Nacional o Provincial, tambin pueden prescribir, en tanto estn dentro
del dominio privado, (Quedan comprendidos dentro de la norma general del Art.
3950). El domino pblico queda afuera.
El cdigo no menciona a la iglesia pero conforme el Art. 33 1 parte inc. 3, la iglesia
catlica es persona jurdica de carcter pblico, por lo tanto puede invocar la
prescripcin.
Contra Quienes Se Puede Prescribir

304

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
En principio puede afirmarse que todas las personas fsicas y jurdicas pueden ser
sujeto pasivo de la usucapin, inclusive el Estado como persona de derecho privado.
OBJETO
Conforme con el Art. 3952: Pueden prescribirse todas las cosas cuyo dominio o
posesin puede ser objeto de una adquisicin.
Por lo tanto la regla que todas las cosas, tanto muebles como inmuebles pueden ser
objeto de la usucapin.
DERECHOS REALES USUCAPIBLES
Son usucapibles los derechos reales sobre cosa propia: Condominio, dominio y
propiedad horizontal.
En cuanto a los derechos reales sobre cosa ajena: slo lo son los de goce o disfrute:
Usufructo, uso, habitacin y servidumbre. Si son continuas y aparentes.
DISTINTAS CLASES DE USUCAPIN
USUCAPIN RESPECTO DE COSAS MUEBLES
La prescripcin solamente fue regulada para las cosas inmuebles.
En el Cdigo Civil, Vlez, no incluy normas que aludieran a la usucapin de
muebles, porque en ella la posesin vale por ttulos (nota al Art. 3948).
El Art. 2412 crea la presuncin de propiedad de una cosa mueble no robada ni
perdida, slo a favor del poseedor de buena fe. Quedando fuera de su mbito los
supuestos de:
Los poseedores de mala fe aunque la cosa no sea robada ni perdida.
Los poseedores de buena fe de cosa robada o perdida.
La ley 17.711 solucion en parte el problema, con la introduccin del Art. 4016 bis:
El que durante 3 aos ha posedo con buena fe una cosa mueble robada o perdida,
adquiere el dominio por prescripcin.

305

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
Si se trata de cosas muebles, cuya transferencia exija inscripcin en registros
creados o a crearse, el plazo para adquirir el dominio es de 2 aos en el mismo
supuesto de tratarse de cosas robadas o perdidas.
En ambos casos la posesin debe ser de buena fe y continua.
Con ste artculo se soluciona el supuesto del poseedor de buena fe de cosa
robada o perdida, quedando aun el supuesto del poseedor de mala fe.
USUCAPIN RESPECTO DE COSAS INMUEBLES
Existen dos clases de usucapin de inmuebles:
Usucapin breve o decenal
Es la que exige posesin durante 10 aos, el justo ttulo y la buena fe.
Art. 3999: El que adquiere un inmueble con buena fe y justo ttulo prescribe la
propiedad por la posesin continua de 10 aos.
Usucapin larga o veinteal
Requiere la posesin durante 20 aos, sin necesidad de justo ttulo ni buena fe (Art.
4015)

Ambas clases de usucapin son aplicables, salvo las servidumbres continuas y

aparente que nicamente pueden prescribirse por veinte aos.
PRESCRIPCIN EXTINTIVA O LIBERATORIA
La define al Art. 3949 diciendo que es una excepcin para repeler una accin por
el slo hecho de que el que la entabla, ha dejado durante un lapso de tiempo de
intentarla, o de ejercer el derecho al cual ella se refiere.
Por otro lado el Art. 4017 agrega: que slo por el silencio o inaccin del acreedor,
por el tiempo designado por la ley, queda el deudor libre de toda obligacin.
DIFERENCIAS

306

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
La prescripcin adquisitiva opera en materia de derechos reales y la liberatoria en
los derechos personales.
La adquisitiva es un modo de adquirir un derecho y la liberatoria es un modo de
extincin de una accin o de un derecho.
Mientras que la prescripcin adquisitiva supone un hecho positivo que es la
posesin, la liberatoria, un hecho negativo, la inaccin.

SEMEJANZAS
Coinciden en el modo de computar los plazos.
La oportunidad procesal de hacerlas valer.
La imposibilidad de ser suplidas de oficio.
La viabilidad de la renuncia.

SUSPENSION DEL CURSO DE LA PRESCRIPCION

El curso de la prescripcin puede detenerse en virtud de circunstancias que hacen
que el mismo deje de correr, pero apenas ellas desaparecen, la prescripcin se
reanuda, computndose el tiempo anterior (Art. 3983).
Son causales de interrupcin: la incapacidad, la tutela y curatela, aceptacin
beneficiaria de herencia, imposibilidad de obrar.

307

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis

BOLILLA XIX - PUBLICIDAD

PUNTO 1
CLASIFICACION DE LOS SISTEMAS DE PUBLICIDAD

EXTRAREGISTRABLES
NO REGISTRALES: fundado en el derecho francs, no haba registros y los contratos
tenan tanta fuerza que era un medio publicitario. El registro de la propiedad inmueble
creado por la ley 17801 del ao 1968.
REGISTRABLES

REALES:
Hacen hincapi en la cosa, en el inmueble.
PERSONALES:
Hacen hincapi en el titular del inmueble.
Nuestro sistema es real, salvo en un solo caso que es el de la llamada inhibiciones.
CONVALIDANTES:
Es cuando ingresa un titulo o documento al registro de la propiedad inmueble con
vicios o defectos que se sanean con la inscripcin.
NO CONVALIDANTES:
Al contrario cuando ingresa un titulo o documento con vicio se le devulve el
documento al titular para que subsane el vicio que tiene.

308

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
En nuestra ley el sistema es no convalidante.
lo que se inscriben en los registros son documentos o ttulos, no derechos.
PUNTO 2
TRANSCRIPCION
Ingresado un documento o titulo al registro, el registrador hace transcribir
ntegramente su contenido en el registro.

INSCRIPCIN
Mediante breves notas el registrador deja constancia en el registro de los datos ms
relevantes o sobresalientes.
Nuestro sistema de registro es de inscripcin.

DECLARATIVO
Cuando declara un derecho real existente, solo se registra para oponerlo a
terceros, por que ya existe.

CONSTITUTIVO:
El derecho real se constituye con la inscripcin.

Nuestro sistema es declarativo, el rgimen del automotor es constitutivo por que

hasta que no se inscribe no cambia el titular.
NUESTRO SISTEMA ES: no convalidante, real, de inscripcin y declarativo.
En la poca de Vlez no exista el registro, solo se registraba la hipoteca por que no
se ejerce por la posesin, por eso se registraba. Vlez deca que no haba persona

309

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
idnea para los registros. Las provincias por leyes locales fueron creando los registros,
fueron atacados de inconstitucionales.
Art. 5205: (punto 4 de la bol. 1) oponibilidad a terceros, carcter declarativo de la
inscripcin registral.
PUNTO 5
EFECTOS
La inscripcin registral es declarativa, no constitutiva.

PUNTO 7
DIFERENCIA CON LA TRADICIN
Son los actos materiales, la tradicin tiene 2 funciones fundamentales: 1)
constitutiva de un derecho real 2) da publicidad.
La tradicin funciona en el mbito real y personal; y funciona en materia posesoria
y de la tenencia.

310

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis

BOLILLA XX - PUBLICIDAD

PUNTO 1
PRINCIPIOS REGISTRABLES
ART. 4: PRINCIPIOS REGISTRABLES
PRINCIPIO DE NO CONVALIDACIN
El registro no convalida los documentos con defectos o vicios, el particular debe
subsanarlo.
PRINCIPIO DE ROGACIN
ARTS 6 Y 7: el registrador asienta, examina la legalidad de las formas extrnsecas,
firma de las partes, consentimiento del conyuge. La forma de los documentos y de los
asientos respectivos, la doctrina entiende que el registrador puede hacer una
investigacin a nivel informativa en el registro, por ej cuando hay un acto de
disposicin.

PUNTO 3
DERECHOS O BIENES REGISTRABLES
La clasificacin de las cosas en muebles e inmuebles, proviene de la edad media,
donde tal distincin se justificaba por la importancia econmica, que tenan los
inmuebles por encima de las cosas muebles. Actualmente, hay otros bienes a travs se
produce circulacin de riqueza, originando su proteccin.
La existencia de estos da impulso al derecho registral, permitiendo que se extienda
desde los inmuebles a una gran cantidad de cosas e incluso de derechos que no son

311

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
cosas (propiedad intelectual, industrial, etc.)

OBJETO DE LA REGISTRACI N
El derecho registral defiende por un lado la proteccin del derecho-habiente, o a la
relacin que existe entre el sujeto y la cosa frente a turbaciones o ataques de terceros.
Por ejemplo: los derechos intelectuales. (Seguridad esttica).
Por el otro lado, protege a los terceros en la circulacin de la riqueza, la posibilidad
que tiene los terceros, a travs del Registro de saber, cuando van a realizar
determinado negocio jurdico sobre un inmueble, si pesan sobre l embargos u otros
gravmenes.

CLASIFICACIN DE LOS REGISTROS: PERSONALES, REALES Y CAUSALES

De acuerdo con Moisset de Espanes, el fenmeno publicitario se encarga de hacer
cognoscible una relacin jurdica y toda relacin jurdica esta integrada por tres
elementos esenciales: sujeto, objeto y causa generadora.
Un registro puede organizarse sobre la base de cualquiera de estos elementos y
segn cual sea el que se tome, el registro ser personal, real o causal.
Por ejemplo:
Registro Personal: Registro de Estado Civil y Capacidad de las Personas.
Registro

Real:

Actuales

registros

inmobiliarios.

Sistema

adoptado

actualmente.
Registro causal: Los ndices por personas y el elemento base eran las causas.

INSCRIPCIN DECLARAT IVA Y CONSTITUTIVA: LA LEY 17801 Y LOS EFECTOS

DECLARATIVOS DE LA REGISTRACIN
En materia inmobiliaria, el derecho real se constituye extraregistralmente pero la
inscripcin tiene el efecto de declarar el derecho frente a terceros.
Cabe sealar que en algunos casos, como los derechos reales constituidos sobre
automotores, regulados por el decreto ley 6582/58, la inscripcin integra el modo para

312

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
la adquisicin del derecho, o sea, que el derecho real no se adquiere sino con la
inscripcin.
LA LEY 17801 Y LOS PRINCIPIOS REGISTRALES
Esta ley esta inspirada en una serie de principios bsicos de la publicidad registral,
elaborados principalmente por las doctrinas alemana y espaola. stos, no estn
enunciados en la ley como tales, solo han sido desprendidos de ella por la doctrina.

PUBLICIDAD: DESARROLLO DE LA LEY 17801:

ART. 2: DOCUMENTOS REGISTRABLES

INC. A) todo los documentos que declaren sobre derechos reales, constituya o
extingan, por ej hipoteca, usufructo, servidumbre, etc.
INC. B) embargos, inhibiciones, medidas cautelares, prohibicin de innovar, de
contratar, anotacin de litis, etc.
INC. C) los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales: la ley 13512 de PH
, o la ley del bien de familia 14394.
ART. 3: REQUISITOS DE LOS DOCUMENTOS
A) constituidos por actas notarial (escritura publica), resoluciones judiciales y
resoluciones administrativas por ej una sentencia de un juicio de expropiacin. La ley
privilegia la inscripcin de los documentos pblicos por sobre los privados: estos para
ser inscriptos tiene que estar firmado por un juez de paz o contador.
Este articulo establece la diferencia entre los documentos autnticos: dan plena fe
por si mismos. Documentos autenticados: necesitan de un complemento por ej.
certificar las firmas.

PUNTO 5

313

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
PRINCIPIO DE ROGACIN
El registro solo procede a instancia de parte interesada. Son legitimadas las
personas establecidas en el Art. 6. Sin embargo, hay una excepcin al principio que se
vincula a un hecho jurdico natural, el transcurso del tiempo, que produce sus efectos
propios dentro del mismo registro.
LA ROGACIN SE COMPONE DE:
Presentacin del documento a inscribir.
Peticin de inscripcin.
En su caso, la intervencin de un profesional o funcionario estipulado por la
ley.

PUNTO 6
MATRICULACIN
ARTS. DEL 10 AL 13: MATRICULACION: todos los inmuebles menos los de dominio
publico del estado, deben estar matriculados ( es el DNI de los inmuebles), el n de
matricula identifican a los inmuebles y se encuentran en un folio real, cada inmueble
tiene un folio real, cada hoja esta encabezada por el n de matricula.

PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD REGISTRAL

ART.12: principio de especialidad registral: en el registro se deja constancia con
breves notas de las caractersticas del inmueble, ubicacin, medidas, linderos,
superficie, plano catastral, etc.
Es la determinacin de todos los elementos de la relacin jurdica que deben surgir
de los asientos registrales.
De acuerdo con Moisset de Espans, esta especialidad recae sobre los tres
elementos de la relacin jurdica, esto es, sobre el objeto y la causa. Por eso, este
principio que no es de origen registral se traslada a este campo por la necesidad de

314

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
publicitar con exactitud la relacin jurdica de que se trata.
El monto afectado y su determinacin tambin hacen al principio de especialidad
en las hipotecas o medidas cautelares.
En nuestra legislacin esta contenido en los artculos 10 al 13 de la ley 17.801
FUNCIONAMIENTO
Su funcionamiento aparece en dos instancias bsicas:
Cuando su funcionamiento ingresa al registro y se efecta, por el principio de
legalidad, la calificacin registral. La especialidad funciona aqu en el contralor que
efecta el calificador de que estn todos los elementos esenciales del acto.
En la redaccin de los asientos. Aqu debemos detenernos para diferenciar cmo
se determinan cada uno de los elementos de la relacin.

TIPOS DE ESPECIALIDA D

ESPECIALIDAD EN CUANTO AL OBJETO

Implica la descripcin del objeto, introducindola en el asiento de matriculacin,
siendo necesario describir nicamente el terreno, y no lo edificado. Esta regla no se
aplica si se trata de unidades de propiedad horizontal. Pero si las servidumbres
prediales.
Se controla, en caso de adquisiciones derivadas que el objeto transferido se
corresponda con el registrado.
Se trata de individualizar, el soporte fsico del derecho real, lo que admite tomar
razn de su nomenclatura catastral e identificacin del plano de mensura si existieran.
Se prev, adems, la posibilidad de que el objeto sufra cambios o alteraciones,
fraccionndose en objetos distintos o unificndose varios en uno solo. El principio de
determinacin exige la confeccin de nuevas matriculas y su coordinacin con las
anteriores para que el objeto quede individualizado.

315

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
ESPECIALIDAD EN CUANTO A LA CAUSA
Es la especificacin de los ttulos de donde esos derechos. No obstante ello,
debemos tratar dos puntos principales:
LA ESPECIALIDAD FORMAL:
Referida al instrumento que contiene el acto jurdico. En este aspecto se presenta el
problema en el caso de los contratos innominados. Estos, si contienen clusulas
especiales (pacto de retroventa), pueden tener trascendencia juridico-real, deben ser
registradas para ser oponibles erga omnes.
LA ESPECIALIDAD EN LO REFERIDO A LA CAUSA EFICIENTE O GENERADORA DE
LA MUTACION REAL:
El acto jurdico mismo. Sobre ste no pueden producirse verificacin alguna porque
es la causa misma incorporada al ttulo lo que ingresa al registro.

ESPECIALIDAD EN CUANTO AL CRDITO

Su aplicacin es propia de los derechos reales accesorios y de las medidas
precautorias.
En el caso de los derechos reales accesorios acceden dos actos al registro: el
mutuo y el derecho real de garanta. El primero no reviste relevancia registral pues es
un derecho personal pero si es importante en cuanto a la causa. En la hipoteca deben
designarse el monto de capital, la tasa de inters y el plazo. Lo expuesto debe
publicitarse determinando:
Monto nominal de la deuda.
Indice de actualizacin.
Periodo de actualizacin.
Tasa de inters pactada.
ESPECIALIDAD EN CUANTO A LOS SUJETOS:
El principio de tracto sucesivo (Art. 12, 15 y 16 de la Ley 17.801):

316

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
De acuerdo con el artculo 12 deber individualizarse en el asiento de matriculacin
el nombre del o de los titulares del dominio con los datos personales que se requieran
para las escrituras pblicas. Igualmente seala al respecto de las normas jurdicas que
se consignar su nombre o razn social, clase de sociedad y domicilio.
Para permitir la individualizacin de los sucesivos titulares de dominio, aparece el
principio de tracto sucesivo. Que es establecer la continuidad registral de titulares, el
prefecto encadenamiento desde el titular actual, cada uno de sus antecesores hasta
el primer titular.
Las nicas excepciones son las incorporaciones de inmuebles al registro.
La ley prev, por razones de economa inscriptoria, el tracto abreviado, que no
constituye una excepcin al tracto sucesivo. La diferencia es que no es necesario
practicar varios asientos distintos, sino uno solo.
Por ejemplo: A suscribe a favor de B un boleto de compraventa de un inmueble
anotado en el registro de propiedad a su nombre. Antes de la escrituracin, A muere y
abierto el respectivo juicio sucesorio, son declarados sus herederos N y M, los cuales
debern, dado su carcter de herederos, firmar la escritura traslativa de dominio a
favor de B. Pero en esa escritura aparecern N y M trasmitiendo el dominio, pero no
figuran ellos en el registro como propietarios. Conforme al principio de tracto sucesivo
esa escritura no podra inscribirse. La ley entonces habilita la posibilidad a travs de
esta norma. Es claro que en el documento debern expresarse la relacin de
antecedentes del dominio a partir de quien figura inscripto como titular (A)

PUNTO 7
PRINCIPIO DE LEGALIDAD
Tambin es un principio general del derecho ya que, obviamente, los actos deben
ser realizados conforme a derecho. La llamada funcin calificadora. El mismo tiene
la obligacin de efectuar un anlisis critico de los ttulos o documentos que se le
presentan.
El Art. 8 de las formas extrnsecas. Solo se limita a los aspectos puramente

317

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
formales.
En principio debemos distinguir el acto instrumental (medio o vehculo de
exteriorizacin) del acto instrumentado (acto jurdico causal).
Las normas extrnsecas se relacionan con el acto instrumental y as el registrador
deber ver si hay o no interlineados, sobreraspados o enmiendas, firmas de las partes y
oficial pblico y si este obro con competencia y dentro de su jurisdiccin (Art. 973 del
Cdigo Civil) (Art. 3 Ley 17801).
Por el estudio del registro no termina aqu porque otras normas de la ley le exigen el
anlisis de la legitimacin para disponer (Art. 15).
Tampoco se admitirn actos otorgados por personas sobre las que pese
inhibiciones, interdicciones o inhabilitaciones.
El Art. 9 de la ley establece que el registro deber rechazar el documento en caso
de que en la calificacin se advierta una nulidad y manifiesta (Inc. a).
Si la nulidad es manifiesta pero relativa se aplica en inc. b), se lo observa y devuelve
al interesado para su rectificacin dentro de los 30 das subsiguientes. (Recordemos
que se encuentra corriendo ya el plazo de la inscripcin provisional por 180 das a
partir de la presentacin del documento al registro).
Si el acto fuera anulable, el registro no tiene atribucin alguna para observarlo ni
rechazarlo porque se reputa valido en tanto no haya decisin judicial que lo anule.

CALIFICACIN
ART. 9: CALIFICACIN: se establece el proceso para que el registrador califique el
documento:
a) rechazo
b) vicio subsanable, lo devuelve al particular y lo anota provisoriamente por 180
das, el particular tiene 30 das para subsanar el vicio. Si el particular entiende que el
vicio planteado no es tal, entonces plantea un recurso de recalcificacin registral,
ante la autoridad superior del registro (se prorroga los 180 das). La mxima autoridad

318

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
puede rechazar el recurso y le da la razn al registrador, el particular va por va
ordinaria en 2 instancia, si se le da la razn al particular el registrador debe inscribirla.

PUNTO 8
TRACTO SUCESIVO
ARTS. 14 Y 15: principio de trato sucesivo: encadenamiento ordenado de
titularidades regstrales, en virtud de este principio todo acto jurdico de disposicin del
inmueble sin solucin de continuidad. Si los titulares de un inmueble no pueden estar
ordenados, el que hace acto de disposicin es el ultimo.

TRACTO ABREVIADO
ART. 16: TRACTO ABREVIADO: reducir el n de asientos registrables sin alterar la
complejidad. En sus 4 incs. cita casos de trato abreviado, como ser escritura sucesoria.

PUNTO 9
PUBLICIDAD REGISTRAL
ARTS. 17 Y 19: principio de prioridad registral: primero en el tiempo mejor en el
derecho, la prioridad la tiene el primero que se inscribe en el registro. La excepcin es
el convenio sobre el rango hipotecario, se vulnera el principio de prioridad.

PUNTO 10
PUBLICIDAD REGISTRAL
ART. 21: PUBLICIDAD REGISTRAL: es publico para aquellos que tienen un inters
legitimo, abogados, contadores, gestores, martilleros, miembros de poder judicial,

319

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
miembros del estado, etc.

CONCEPTO
Nos referimos a la actividad dirigida a hacer notorio un hecho, una situacin o
relacin jurdica. Si bien los derechos reales son oponibles erga omnes, y es necesario,
a este efecto, que la sociedad en su conjunto pueda conocerlo.
Los derechos reales tienden a perpetuarse en el tiempo y la existencia de la
publicidad registral nos permitir conocer en cualquier momento el estado jurdico de
los bienes.
Conforme la definicin de Moisset de Espans: la publicidad de los derechos reales
es la actividad dirigida a hacer cognoscible una situacin jurdico real y que persigue
como finalidad primordial la proteccin de crdito y la seguridad del trafico jurdico.
ORIGEN
En un principio la publicidad fue un simple anuncio, haciendo conocer a los dems
que se encontraba en el mbito de disposicin jurdica del sujeto. Se publicitaba la
titularidad para que los dems respetaran la relacin del sujeto con la cosa. Se
produca a travs de pregones, o a las salidas de misa.
Primeramente comienzan a inscribirse los derechos reales que no se publicitan
como la hipoteca.
En Espaa en 1539 (Carlos I) el Registro u Oficios de Censos e Hipotecas.
En Alemania, los primeros registros datan del ao 1140. Se hacia una inscripcin en
el ttulo

para que el comprador quedara cubierto por la responsabilidad del

vendedor.
EVOLUCIN EN ARGENTINA
En la nota al Ttulo 14, Vlez no se inclina por la admisin de la publicidad registral,
ya que la existencia de un territorio extenso, la falta de personas capaces para
hacerse cargo del registro, la inexistencia de un catastro parcelario que permita la
individualizacin de las fincas.

320

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
En cuanto al nico derecho real que no puede hacerse pblico por la posesin, si
exista un registro, que era el registro de hipotecas.
O sea, que coexistan, la publicidad registral de las hipotecas por un lado, con la
publicidad posesoria para todos los dems derechos reales.
A partir de la ley 17711, que incorpora el Art. 2505, se exige la inscripcin de ttulos
donde conste la adquisicin o transmisin de derechos reales sobre inmuebles a fin de
producir su oponibilidad a terceros.
CONSTITUCIN Y OPONIBILIDAD DE LOS DERECHOS REALES
El artculo 2505 de Cdigo Civil
La constitucin del derecho real se produce por la conjuncin de dos elementos: El
ttulo y el modo. As los derechos reales se constituyen extraregistralmente.
A partir de la incorporacin del artculo 2505 y la regulacin de la ley 17.801. La
registracin de los inmuebles constituye el requisito de su oponibilidad a terceros.

FORMAS DE PUBLICIDAD
De acuerdo con la evolucin mostrada, las distintas formas de publicidad son:

PUBLICIDAD ANUNCIO:
Producida a travs de anuncios, pregones, de la posesin y la tradicin.
PUBLICIDAD OPONIBILIDAD A TERCEROS:
Relacionada a la tradicin ya que sta produca la exteriorizacin del traspaso del
derecho de un titular a otro pero, por ser insuficiente hace surgir la registracin.

PUBLICIDAD CON EFECTOS CONSTITUTIVOS:

Es el grado mas alto y existe en nuestro sistema con estos efectos en el rgimen de
los automotores y equinos pura sangre de carrera.

321

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis

PRINCIPIO DE PRIORIDAD
Es un principio de los derechos reales. Recordamos el principio romano qui prior est
tempore potior in iure.
Sabemos que el ius preferendi, de los derechos reales que implica que un
derecho real que ha tenido debida publicidad tiene preferencia sobre cualquier otro
derecho que, sobre la misma cosa, se constituya con posterioridad. Este derecho de
preferencia es regla en materia de derechos reales y sta relacionado con su fecha
de constitucin y publicidad.
El principio en el Cdigo Civil es el de la adjudicacin automtica de preferencia a
los derechos reales en razn del tiempo en que han sido constituidos.
En cuanto al principio de prioridad el Art. 592 del Cdigo Civil establece: Cuando
la obligacin sea de dar cosas ciertas con el fin de transferir derechos reales, y la cosa
es mueble, si el deudor hiciere tradicin de ella a otro, por transferencia de dominio o
constitucin de prenda, el acreedor aunque su ttulo sea de fecha anterior, no tendr
derecho contra los poseedores de buena fe, sino solamente contra los de mala fe.
Con relacin a los inmuebles, el Art. 594 del Cdigo Civil establece: Si la cosa fuere
inmueble y el deudor hiciere tradicin de ella a otro con el fin de transferirle el dominio,
el acreedor no tendr derechos contra el tercero que hubiere ignorado la obligacin
precedente del deudor, pero s contra los que sabindola hubiesen tomado posesin
de la cosa.
La fuerza de este principio queda puesta de manifiesto en el Art. 3269 del Cdigo
Civil que establece: Cuando una persona ha contratado en diversas pocas con
varias personas la obligacin de transmitirle sus derechos sobre una misma cosa, la
persona que primero ha sido puesta en posesin de la cosa es preferida en la
ejecucin del contrato a las otras, aunque su ttulo sea mas reciente, con tal que haya
tenido buena fe cuando la cosa le fue entregada. En esta hiptesis la prioridad estar
dada por el momento en que se efectu la tradicin puesto que en este momento se
adquiri efectivamente el derecho real y tiene preferencia sobre todos los dems que
solo tenan un derecho personal.

322

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
INFLUENCIA EN ESTE PRINCIPIO DE LA LEY 17.801
La ley 17.801 influy sobre este principio:
A) Por extensin a las relaciones registrales del establecimiento de la prioridad por la
fecha de presentacin del documento, y su posibilidad de retrotraerlo a la fecha de
celebracin.
B) Por la introduccin del mecanismo de reserva de prioridad por la expedicin del
certificado pertinente.
C) Por la posibilidad que confiere esta ley a la voluntad de las partes para alterar el
orden de la prioridad.

RESERVA DE PRIORIDAD
Este mecanismo ha sido dispuesto por la ley 17.701. Se protege al adquirente para
que no resulte sorprendido por gravmenes o afectaciones que pesan sobre la cosa o
que ingresan antes de que ingrese su ttulo.
Comienza a funcionar con la expedicin del certificado registral. Los notarios,
jueces o autoridades administrativas; no podrn autorizar documentos de transmisin,
constitucin, modificacin o cesin de derechos reales sobre inmuebles sin tener a la
vista dos cosas: el ttulo inscripto y las certificaciones registrales.
Para comprender la mecnica de este principio y de la ley debemos tener en
cuenta tres momentos principales:

EXPEDICION DE CERTIFICADO
(Art. 24 y 25 Ley 17.801) Los certificados son expedidos por el registro y por los plazos
establecidos por la ley, que se comienzan a contar a partir de las cero horas del da de
expedicin. Su duracin es de 15, 25 o 30 das segn el lugar de asiento del escribano
o funcionario autorizante(Art. 24). Estos das se cuentan corridos.
De la expedicin del certificado se toma nota en la matricula y no se vuelve a

323

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
expedir ninguna otra certificacin sobre el mismo inmueble durante el plazo de su
vigencia mas el dispuesto por el Art. 5 (45 das) en la que no conste que dicha
certificacin se ha expedido.
La expedicin del certificado reviste especial importancia por los efectos que
produce:

ANOTACIN PREVENTIVA A FAVOR DEL SOLICIT ANTE (ART. 25).

RESERVA DE PRIORIDAD Y BLOQUEO REGISTRAL:

La expedicin del certificado causa el llamado bloqueo registral: el mismo importa
a partir de ese momento, todo documento que ingrese al registro para ser inscripto o
anotado en la misma matricula lo har en forma condicional de manera tal que si el
acto o negocio para el cual se expidi se celebra e ingresa al registro en trmino, este
adquirir la prioridad en forma definitiva sobre los dems.

CELEBRACION DEL ACTO

Expedido el certificado, el acto deber ser celebrado dentro del trmino de su
validez (15, 25 o 30 das) para que conserve sus efectos.

PRESENTACION Y TOMA DE RAZON:

Celebrado el acto en trmino deber presentarse el documento al registro. Al
efecto, la ley establece un plazo de 45 das posteriores a la celebracin del acto (Art.
5).
Cumplidos estos des requisitos: celebracin del acto en el trmino de validez del
certificado, presentacin e inscripcin dentro de los 45 das posteriores, la escritura
pblica se considerara registrada a la fecha de su instrumentacin (Art. 5) y, adems,
se consolida la prioridad registral, cuya reserva se haba producido, en cabeza del
solicitante. (PRIORIDAD INDIRECTA)

324

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
De acuerdo con el Art. 25, a partir de la expedicin del certificado y durante su
vigencia mas los 45 das subsiguientes, las dems certificaciones que se expidan
llevaran constancia de las certificaciones anteriores. Esto no se produce si se expidi
un certificado sin reserva de prioridad, a mero informe. En este caso se publicita recin
cuando se produzca su inscripcin y la prioridad jugara desde la fecha de
presentacin (PRIORIDAD DIRECTA)
Es conveniente diferenciar la presentacin de la toma de razn. La primera se
produce con la introduccin del documento al registro y se refleja en el asiento de
presentacin. La segunda es la efectiva inscripcin o anotacin del documento y se
ve reflejada a travs de los asientos respectivos. Sin embargo, en el uso diario tal
diferenciacin no tiene repercusin puesto que el documento se considera registrado
el da de su presentacin al registro.

LA AUTONOMA DE LA VOLUNTAD Y LA PRIORIDAD

El Art. 19 admite que las partes establezcan el orden de preferencia de sus
derechos reales, con independencia de la fecha de su construccin, siempre y
cuando se respete el principio de especialidad y se d adecuada publicidad a ese
acuerdo de partes.
Si las mismas no hubieran fijado un orden, cuando el acto se inscriba dentro de los
plazos legales la prioridad estar dada por la fecha de expedicin del certificado, que
origina un bloqueo registral y hace nacer la reserva de prioridad. Si no se inscribe en
trmino debe estarse a la fecha de presentacin (Art. 19).

PRINCIPIO DE INSCRIPCION
Segn el rgimen jurdico de que se trate, la inscripcin registral puede ser
voluntaria (Por ejemplo: en Espaa) u obligatoria (nuestra ley). Cabe sealar que para
Coghlan es voluntaria. Pero en nuestro derecho la sancin por la falta de inscripcin es
la indisponibilidad (Moisset). Art. 23 ley 17.801.
En caso de disponer la obligatoriedad se fijan sanciones para el incumplimiento

325

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
(multas y hasta la inexistencia del derecho en caso de inscripciones constitutivas).
El principio se encuentra recetado en el Art. 2. En el mismo se fijan los efectos de la
inscripcin (publicidad y oponibilidad a terceros) y los documentos que se inscribirn:
Documentos que constituyan, modifiquen, transmitan, declaren o extingan
derechos reales sobre inmuebles.
Los que dispongan embargos, inhibiciones y dems providencias cautelares.
Los establecidos por leyes nacionales o provinciales: Los casos son de excepcin
como los boletos de compraventa de la ley 14.005 o de la ley de prehorizontalidad,
arrendamientos rurales, leasing (ley 24.441) y bienes de familia.
En el Art. 3 se establecen requisitos:
Debern ser documentos de origen notarial, judicial o administrativos.
Tener las formalidades legales.
Ser autnticos y hacer plena fe por s mismos.

PUNTO 11
EL ASIENTO REGISTRAL COMO PRUEBA SUPLETORIA DEL ACTO
Llamamos inscripcin a la de aquellos que tienden a perdurar en el tiempo y
anotacin a la de aquellos asientos que tienen una duracin limitada en el tiempo.
Existe una segunda postura distingui entonces como inscripcin a la de los
derechos reales y anotacin a la de embargos, inhibiciones y dems providencias
cautelares.
La inscripcin otorga ventajas como la del Art. 17 que impide la posterior
registracin de documentos incompatible y de manera indirecta impone una grave
sancin: los derechos reales cuyos ttulos no estn inscriptos, aunque son validos entre
las partes estn fuera del trafico jurdico.
Los que se inscriben no son derechos reales sino ttulos o documentos que contienen
derechos reales. No se publicitan derechos sino titulares porque la constitucin del

326

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
derecho opera extraregistralmente.

CLASES DE ASIENTOS

DE MATRICULACION
Es el primer asiento del folio real. Implica la determinacin del inmueble y su
descripcin, individualizacin de su primer titular, etc. Se le asigna un numero de
matricula que se designara al inmueble desde all. Es el asiento del ingreso del
inmueble en el registro.
DE PRESENTACION
A cualquier ttulo o documento que ingresa al registro se le da un numero de orden
y fecha correspondiente al asiento de presentacin que consta en el libro respectivo.
Es el acto registral a travs del cual se toma razn de un ttulo o documento que se
pretende registrar.
DE INSCRIPCION
Es el acto de registracin de un ttulo o documento que tiende a perdurar en el
tiempo (o derechos reales).

DE ANOTACION
Para medidas cautelares.
DE CANCELACION
Esta dirigido a producir la extincin del asiento de que se trate

PUNTO 11

327

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
RECTIFICACIN DE ASIENTOS
Por el Art. 4 puede existir disociacin entre el documento y lo registrado. En estos
casos la ley tiene sus previsiones.
Se pueden producir inexactitudes registrares. Un asiento es inexacto tanto sea que
esta inexactitud se produzca en el asiento, en cuyo caso es una irregularidad registral,
o provenga de un error externo, consta en el documento y el error se produce por
falta de contralor del registro.
EL Art. 34 proporciona una definicin: se produce una inexactitud registral cuando
hay desacuerdo entre lo registrado y la realidad jurdica extra registral. AL decir
desacuerdos, nos referimos a un error, omisin, etc.

PUNTO 12
CANCELACIN DE CADUCIDAD DE ASIENTOS
Existen dos conceptos diferentes:

CANCELACION
Es la extincin de un estado jurdico registral, preexistente en virtud de la
modificacin de la situacin extraregistral que le daba origen.
CADUCIDAD
Opera dentro del registro, por el solo transcurso del tiempo.
Por esto para la cancelacin debe haber un contrasiento, en la caducidad no.
Segn Mariani de Vidal distingue en la cancelacin de asientos:
Los que proceden a peticin de parte (Art. 36)
Solicitud acompaada de documento donde conste la extincin del
derecho.

328

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
Inscripcin del derecho real a favor de otra persona.
Confusin.
Sentencia judicial.
Disposicin de la ley.
En el supuesto de usufructo vitalicio basta acompaar el certificado de
defuncin del usufructuario.
Los que proceden de pleno derecho (Art. 37)
Estas son las llamadas caducidades de asientos, producidas por el transcurso del
tiempo fijado por la ley sin necesidad de instancia de parte.
Los plazos se cuentan a partir de la toma de razn y son:
Para las hipotecas: 20 aos si antes no se renovare (3151 Cdigo Civil)
Embargos y dems medidas cautelares: 5 aos salvo disposicin en contrario
de la ley.
Adems, transcurridos los plazos respectivos (180 das mas prrrogas si las hubiere,
contados desde la fecha de presentacin del documento) se produce la caducidad
de las anotaciones provisionales, as como caducan los certificados si no fueran
utilizados en trmino.
PUBLICIDAD

PUBLICIDAD MATERIAL
Es la que produce efectos sustantivos (constitutividad en su caso, oponibilidad a
terceros, seguridad en l trafico).
Esta publicidad encuentra su asiento sustantivo en la fe pblica de que gozan los
registros.
Su mximo exponente se da en el valor constitutivo de la registracin.
Otro efecto es la proteccin del trafico: el mismo se materializa en la publicidad de
los embargos, medidas cautelares, etc., que pueden ser conocidos con anterioridad a
la realizacin de los negocios.
PUBLICIDAD FORMAL

329

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
Es el sistema en que se emplean ciertos elementos o herramientas publicitarias. La
exhibicin de libros de registro, informes, certificados, integran la publicidad formal.
Todos los pasos que se siguen en el procedimiento de incorporacin de la cosa al
registro constituyen la publicidad formal.
El principio esta consagrado en el Art. 21 de la ley 17.801: El registro es pblico para
el que tenga inters legitimo en averiguar el estado jurdico de los bienes, documentos,
limitaciones o interdicciones inscriptas.

PUNTO 14
ACCESO DIRECTO AL REGISTRO
Los interesados efectan personalmente sus indagaciones al registro.
El Art. 21 restringe al mximo esta posibilidad, para evitar que se deterioren los
mismos.

CONSTANCIAS EXPEDIDAS POR EL REGISTRO. L A F PBLICA REGISTR AL

Los certificados e informes que se expiden son instrumentos pblicos que hacen
plena fe de su contenido, sirviendo de prueba de que los datos que suministran
corresponden fielmente a la situacin del inmueble, con lo que se integra la llamada
fe pblica registral.
En nuestro sistema la fe pblica es de carcter relativo. Es lo que establece el Art. 4
La inscripcin no convalida el ttulo nulo ni subsana los defectos de que adoleciere
segn las leyes.
Para la Corte Suprema de Justicia, si hay diferencia entre el ttulo y lo registrado,
prevalece el contenido del ttulo.
Mariani de Vidal agrega, con relacin a lo expuesto, un Principio de Legitimidad
por el cual los asientos se presumen veraces y el derecho real existe. Por lo tanto, la
carga de la prueba pesara sobre quien alegue la inexactitud de las constancias del

330

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
registro (Art. 22).

CERTIFICADOS E INFORMES. CONCEPTO Y FUNCIN

Los certificados constituyen una carga, una diligencia previa a la realizacin de
cualquier acto jurdico sobre un derecho real que puede causar reserva de prioridad y
bloqueo registral, garantizando la inmutabilidad de la situacin registral del bien
durante su vigencia.
El informe en cambio, no genera ninguno de estos efectos. No autentica nada.
Sirve solo para dar conocimiento de los derechos en l inscriptos. Puede consistir en un
extracto de datos o la copia integra del documento. (Art. 27)
El Art. 23 exige el certificado para el otorgamiento de documentos de transmisin,
constitucin, modificacin o cesin de derechos reales sobre inmuebles.

OTROS ASPECTOS DE LA LEY REGISTRAL

ANOTACIONES PERSONALES
(Art. 30, 31 y 32 ley 17801)
Adems de los folios o fichas correspondientes a cada inmuebles, el registro deber
tener secciones donde se tomara nota de las inhibiciones e interdicciones de las
personas para disponer libremente de sus bienes y todas las circunstancias personales
que, de acuerdo con las leyes, incidan sobre la disponibilidad jurdica de los
inmuebles.
En esas anotaciones debern ser relacionadas, si fuera procedente, con el folio del
inmueble que corresponda.
El Art. 32 se refiere a los requisitos que deben reunir los oficios que ordenen la
inscripcin de tales medidas a los efectos de producir una completa individualizacin
de las personas y evitar el riesgo de los homnimos. La ley provincial exige el numero
de D.N.I. o matricula individual de que se trate.

331

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
ORGANIZACIN FUNCIONAL DE LOS REGISTROS
Art. 38 de la ley 17.801: La organizacin, funcionamiento y nmero de los Registros
de Propiedad, el procedimiento de registracin y el tramite correspondiente a las
impugnaciones o recursos que se deduzcan contra las resoluciones de sus autoridades,
sern establecidas por las leyes y reglamentaciones locales.
LOS REGISTROS Y LAS LEYES IMPOSITIVAS
Art. 41 de la ley 17.801: No podr restringirse o limitarse la inmediata inscripcin de
los ttulos en el Registro mediante normas de carcter administrativo o tributario.

DIFERENCIAS ENTRE CERTIFICACIN E INFORMES

CERTIFICACIN
Solo puede ser solicitado por escribano, su expedicin produce bloqueo registral.
INFORMES
Pueden ser solicitados por abogados, escribanos, gestores, etc, y no produce
bloqueo registral sino que dan noticia de un asiento registral.
En general se piden informes no certificados.

BLOQUEO REGISTRAL
Mecanismo que permite bloquear la matricula. Hay que armonizar los arts. 5, 24 y
25. art. 5: cualquier escritura publica que se inscriba dentro de los 45 das de su
otorgamiento, se considera inscripta retroactivamente a la fecha de otorgamiento,
tutela in itinere o principio de la retroprioridad. Protege a la escritura publica en la
marcha hacia el registro, en tanto se inscriba la escritura dentro de los 45 das.
BLOQUEO REGISTRAL EN LA COMPRA-VENTA INMOBILIARIA

332

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
Si se pide un certificado de dominio para ver como esta, la expedicin del
certificado de dominio produce un bloqueo registral. Arts. 24 y 25: los certificados de
dominio tienen validez de 15, 25 o 30 das segn el escribano y el registro de la
jurisdiccin.
Por ej. 15 das lo pide para una venta, el registrador le bloquea la matricula del
inmueble, en ese plazo de 15 das es necesario escriturar, si vence el certificado el
escribano no puede escriturar, se cuentan das corridos.
Con relacin al Art. 5: el escribano tiene 45 dias para inscribir la matricula contados
a partir del otorgamiento para que sea retroactivo al dia del otorgamiento, si pretende
que esta escritura sea retroactiva a la fecha de otorgamiento. Si lo inscribe despus de
los 45 das, se cuenta la fecha de inscripcin, el mismo DIA inscripto (da 46)
BLOQUEAR LA MATRICULA POR CERTIFICADO
Significa que el negocio jurdico esta en marcha por que fue denunciado en el
certificado de dominio, significa que va a tener prioridad sobre otros negocios
posteriores en tanto y en cuanto se cumplan con los plazos legales; si no se cumplen
los plazos el bloqueo cae.
Si entra un embargo dentro del plazo (15 das), de pedir un certificado de dominio,
el registrador le dice al acreedor embargante, que el escribano pidi un certificado de
dominio y esta corriendo el plazo, el embargo se anota con la fecha de presentacin
en auto caratulado/ embargo provisional en le folio de la escritura, si el escribano lo
inscribe dentro de los 45 das, el embargo cae, por que el bloqueo le permiti la
prioridad al negocio jurdico, si lo inscribe despus de los 45 das, cae el bloque y sale
el DIA de presentacin del embargo provisorio (presentado dentro de los 15 das del
certificado), el DIA 45 el embargo se transforma en definitivo.
Si se traba un embargo dentro del plazo de 15 das antes que el escribano escriture,
no puede pedir un 2 certificado para protegerse, el escribano tiene que escriturar
dentro de los 15 das.

PUNTO 15

333

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
NOCIONES DE LEGISLACIN CATASTRAL

JUICIO ANTERIOR A LA LEY 14.159

El cdigo no contena ninguna disposicin relativa al procedimiento a seguir para
obtener la declaracin del rgano jurisdiccional.
Esta omisin fue llenada por las leyes procesales locales que reglamentaron el
proceso de usucapin bajo la forma de informaciones sumarias.
La sentencia recaa en una informacin posesoria, se inscriba en el Registro de la
Propiedad; pero ello no significaba la cancelacin del dominio anterior.
Estos ttulos generaban una gran inseguridad en el mercado inmobiliario, al extremo
de que el banco Hipotecario Nacional, al igual que muchos particulares, no los
aceptaban.

EL JUICIO ORGANIZADO POR LA LEY 14.159

En 1952 el Congreso Nacional, sanciono la ley 14.159 de Catastro Geomtrico
Parcelario, cuyo Art. 24 y 25 fueron designados a la reglamentacin del juicio de
adquisicin de inmuebles por la posesin continuada de los mismos (Art. 4015 y sig.).
Esta ley puso fin a los procedimientos informativos.
Admita toda clase de pruebas, pero aclaraba que la sentencia no poda
fundamentarse exclusivamente en la testimonial.
SANCION DEL DECRETO LEY 5756/58
Este decreto modifico el Art. 24 de la ley 14.159.
Es la norma que refuta el juicio de usucapin en la actualidad.
Se trata de la accin declarativa, ya que se limita a declarar la existencia de una
situacin jurdica.
Puede ser ejercida por toda persona fsica o jurdica que al cabo de haber posedo
el inmueble durante el tiempo requerido por la ley y en las condiciones que sta

334

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis
determina, ha adquirido el dominio por prescripcin

335

DERECHO CIVIL IV
Gabriela Alejandra de Paulis

BOLILLA XXI PRIVILEGIOS Y DEREC HO DE RETENCIN

PUNTO 1
PRIVILEGIOS

PUNTO 10
DERECHO DE RETENCIN
El

derecho

de

retencin

no

puede

negociarse,

cederse

independientemente del crdito al que accede.

El retentor tiene el privilegio conservador (Nota al Art. 3901).

336

transmitirse