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Marcelo Quinteros compra un departamento a estrenar en el


Complejo Lafedora. Dicha unidad cuenta con servicios comunes
entre ellos pileta de natacin, SUM, gimnasio, servicio de
lavandera.
Debido a los desperfectos que al poco tiempo aparecieron y
que

continuacin

se

enumeran:

filtraciones,

malas

terminaciones en revoques y pisos, deficiente aislamiento


acstica,

Marcelo

interpone

demanda

por

incumplimiento

contractual, fundndose en el art. 2176 del Cdigo Civil


accin quanti minoris.
Expone el accionante en la demanda que el piso de madera del
living y el dormitorio adolecen de defectos de colocacin,
sumando

ello

los

problemas

de

acstica

que

provocan

malestares y trastornos en la vida de Marcelo y su familia,


pide en consecuencia: 1) se indemnice la disminucin del
precio

que

habra

sufrido

el

inmueble

causa

de

los

desperfectos; 2) pretende se fije una suma de dinero para


atender el resto de las reparaciones realizadas; 3) solicita
dao moral: pide se lo indemnice por los perjuicios sufridos
debido a la mala fe de la Empresa enajenante, cita el art.
2176 y 522 del Cdigo Civil.
La demandada- Moranda S.A. en el responde rechaza todo y cada
uno

de

los

dichos

de

la

actora.

As,

niega

el

rubro

indemnizatorio dao moral atento que el acto jurdico fue

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celebrado con buena fe conforme el art. 1198 del Cdigo


Civil. Niega, adems abonar la indemnizacin a causa de la
disminucin de precio que sufri el inmueble ya que, afirma,
el valor de la propiedad aumento considerablemente desde que
fue adquirido por el actor. Esto ltimo se evidencia teniendo
en cuenta que en Febrero de 2008 fue inaugurado a 300 mtros
del edificio Lafedora un importante Centro Comercial.
Lea las siguientes consignas y responda:

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2

1. En los supuestos de incumplimiento contractual por detectarse


en la cosa vendida vicios ocultos, el comprador tiene la
accin redhibitoria y la accin quanti minoris. Caracterice
cada una de ellas.

ACCION REDHIBITORIA: del lat. Redhibere, que significa


devolver, es aquella que se confiere al adquirente a ttulo
oneroso de una cosa para dejar sin efecto el acto jurdico de
transferencia por existir vicios o defectos ocultos en lo
adquirido. A consecuencia de ella, el adquirente devuelve la
cosa y el transmitente tiene que reembolsarle el precio
pagado y los gastos realizados. (Dic. jurdico)
Tal como lo establece el art. 2164 del C.C: Son vicios
redhibitorios los defectos ocultos en las cosas, cuyo
dominio, uso o goce se transmiti por ttulo oneroso,
existentes al momento de la adquisicin, que la hagan
impropia para su destino, si del tal modo disminuyen el uso
de ella que al haberlos conocido el adquirente, no lo habra
adquirido, o habra dado menos por ella
O sea, el adquirente del bien tiene derecho a retornar la
cosa al enajenante y de exigirle que ste le devuelva el
precio siempre que el defecto oculto sea importante.
Asimismo la existencia de vicios o defectos que se atribuyan
a las cosas vendidas sern determinadas por peritos expertos
en la materia que se trate, salvo pacto en contrario.

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Este deber de garanta se da cuando una persona transmite el


dominio, uso o goce de una cosa valindose de un ttulo de
carcter
oneroso,
lo
cual
supone,
que
recibi
una
contraprestacin por su entrega.
No cualquier vicio o defecto en la materialidad de la cosa es
un
vicio
redhibitorio
susceptible
de
originar
la
responsabilidad mentada en la ley, y que se traduce en la
posibilidad de dejar sin efecto el contrato, volviendo la
cosa al enajenante y restituyendo este el precio pagado, con
mas los daos y perjuicios si el tradens conoca o deba
conocer los vicios;
Es aplicable en todos los contratos onerosos, sea que tenga
por objeto transmitir el dominio o simplemente el uso y goce
de la cosa.
Requisitos:
Debe tratarse de vicios ocultos.
Tales vicios deben ser graves.

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3

Deben
haberse
originado
en
una
concomitante al acto de transmisin.

causa

anterior

Deben ser desconocidos por el adquirente.


Mosset Iturraspe dice que un vicio es oculto cuando no existe
posibilidad de descubrirlo sin ensayo o prueba de la cosa, o
bien solo puede ser advertido por expertos o propietarios
diligentes. Por el contrario, el vicio es aparente cuando
pueda ser advertido por ser visible o reconocible, por quien
ejerce una profesin u oficio.
Respecto al vicio oculto se mencionan dos criterios.
Primer criterio (consulta a expertos o peritos)
Est tesis impone al adquirente el deber de requerir un
estudio tcnico, y por ende sern ocultos aquellos defectos
que escapan al estudio del experto.
Segundo criterio(aptitud del hombre medio)
Est tesis en cambio sostiene, que si un hombre con mediana
experiencia no puede detectar el vicio, ese vicio ser
oculto.
Borda sostiene que deben considerarse ocultos, cuando pueden
ser advertidos mediante un atento y cuidadoso examen, que se
valorar segn la condicin y cualidades personales del
adquirente, y a su vez se debe tener en cuenta las
circunstancias que rodean a la celebracin del contrato. Por
su parte, no se requiere el auxilio de peritos.

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En cambio, si una persona adquiere la cosa sin preocuparse


siquiera de efectuar un examen de ella, no podr invocar la
garanta, ya que la ley no ampara al adquirente negligente,
siempre y cuando por supuesto, que el enajenante no hubiere
colaborado con dolo o mala fe.
ACCION QUANTI MINORIS. La que se concede para reclamar la
devolucin de una parte del precio equivalente a la
desvalorizacin de la cosa. De la misma forma que en la
accin redhibitoria debe distinguirse la buena o mala fe del
vendedor. Si es de buena fe, slo se deber la restitucin de
la parte del precio
La accin estimatoria o quanti minoris, tiene por objeto
demandar al vendedor "la disminucin del precio" en
proporcin al deterioro de la cosa

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4

Esta
accin
no
pretende
la
disolucin
del
vnculo
contractual, sino slo la restauracin del equilibrio en las
prestaciones, ya que se supone que la cosa viciada vale
menos.
Es viable esta accin, cuando los vicios no son tan graves,
es decir, aunque deteriorada puede cumplir su destino
Segn la letra de los textos legales, el legislador ha
concedido derecho para demandar daos y perjuicios slo
cuando se intenta la accin redhibitoria, pero nada dice para
el caso de la estimatoria. El fundamento esta dado en que el
comprador conservar la cosa, por lo tanto todava le es til
y el dao causado se cubre con la restitucin de la parte del
precio. No obstante, Borda opina que tambin tiene accin por
daos.
Prescripcin de las acciones: dispone el Art.4041, que la
prescripcin de las acciones redhibitoria y quanti minoris,
se opera a los tres meses, y que el adquirente de la cosa
puede ejercer cualquiera de las dos acciones, siempre que el
vicio oculto sea grave, pero al optar por una, no puede
instar la otra.

2. En el caso, si fuera abogado de la actora determine cada una


de las pruebas que aportara a la causa.

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Informes tcnicos realizados por especialistas en la


materia (arquitectos ingenieros- etc)
El contrato donde, figura la garanta conforme al art.
2167 del Cdigo Civil
Testimoniales de allegados.
Fotos, presupuesto, diagnstico de la inspeccin,
presupuesto de reparacin realizada por un arquitecto,
debidamente certificado por escribano pblico.
Planos y folletos de la promocin en la publicacin de
la oferta del inmueble, facturas de pagos por trabajos
realizados
de
reparacin
por
ser
inminente
su
realizacin para subsistir, como ser tapar caos de agua
por un plomero en sectores que adolecen de humedad

3. Si fuera abogado de la Empresa vendedora cuales serian las


probanzas en las que comprobara su pretensin?

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Prescripcin de la accin, conforme al art 4014 del


Cdigo Civil, alegando que los deterioros se ocasionaron
por el mal cuidado del inmueble.
Que
las
pruebas
aportadas
por
el
actor,
sean
insuficientemente
Presentacin
los
planos
certificados
con
las
aprobaciones correspondientes
habilitaciones municipales, cotejos con los dems
departamentos
Que los desperfectos que denuncia la accionante no
corresponden a los graves, sino por la negligencia y
la falta de atencin en debido momento.

4. En el caso se trata de la existencia de vicios ocultos en el

inmueble subsanables. Si los mismos fueran insubsanables, cual


seria la suerte del litigio?

Si fueran insubsanables los vicios ocultos la accin a instar


sera la Redhibitoria, devolviendo cada parte lo entregado en
el negocio y todo lo que conlleva esta accin.-

CORRIENTES, 19 de octubre de 2010.-

AUTOS Y VISTOS:
Estos autos caratulados: "MARCELO QUINTEROS C/
CONSTRUCTORA MORANDA S.A S/ INCUMPLIMIENTO DE CONTRATO",
Expte N xxxx en trmite por ante este Juzgado Civil y
Comercial N 4, Secretaria N 2 a cargo del Dr. Xxxxxxxxxx
del que;;;

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RESULTA:
I) Que a fs. 1, se presenta el Dr. Ricardo
Ral Montaner, como apoderado del Sr. Marcelo Quinteros,
adjuntando al efecto poder general, el que en fotocopia obra
glosado a fs. .y promueve demanda
contra la Constructora
MORANDA S.A tendiente al cobro de la suma de PESOS.($
xxxx) con ms sus intereses y costas.
Refiere que en oportunidad de que el actor
adquiriera, mediante la compra un departamento a estrenar en
el Complejo Lafedora y que dicha unidad contaba con servicios
comunes entre ellos pileta de natacin, SUM, gimnasio y

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servicio de lavandera, al poco de realizada la misma


aparecieron desperfectos tales como filtraciones, malas
terminaciones en revoques y pisos, deficiente aislamiento
acstico; razn por la cul el accionante interpone formal
demanda fundndose en los trminos del art. 2176 del C.C.
Alega que el piso de madera del living y el
dormitorio adolecan de defectos de colocacin sumando a ello
los problemas de acstica que provocan malestares y
trastornos en la vida del Sr. Quinteros y su familia, por lo
que solicita: 1) se indemnice la disminucin del precio que
habra sufrido el inmueble a causa de los desperfectos; 2)
se fije una suma de dinero para atender el resto de las
reparaciones realizadas; 3) solicita dao moral: adems de
que se lo indemnice por los perjuicios sufridos debido a la
mala fe de la Empresa enajenante, citando los art. 2176 y 522
del Cdigo Civil.
Asimismo
obra
en
autos
constancia
de
documental que fueran presentados, como as tambin informes
periciales pertinentes.
II) A fs. ., por resolucin N .., el
Juzgado
tiene por promovida
la accin
y
dispone
el
traslado de la misma, por el trmino y bajo apercibimiento
de ley.-

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III) Que a fs., se presenta el Dr. Aguedo


Aquino, como apoderado de la firma MORANDA S.A acreditando
personera con fotocopia de poder general agregado a fs y
contesta la demanda interpuesta, solicitando el rechazo de la
misma en todas sus partes.
Para tal efecto niega el rubro indemnizatorio
dao moral atento que el acto jurdico fue celebrado con
buena fe conforme el art. 1198 del Cdigo Civil. Niega,
adems abonar la indemnizacin a causa de la disminucin de
precio que sufri el inmueble ya que, afirma, el valor de la
propiedad aumento considerablemente desde que fue adquirido
por el actor en virtud de la instalacin a pocos metros del
edificio de un importante centro comercial.
Y CONSIDERANDO:
Que al pretender el accionante mantener vivo
el contrato de compraventa celebrado, conservando el
inmueble, estamos frente a la accin "quanti minoris"
prevista en el art. 2176 del Cdigo Civil.
En los supuestos de incumplimiento contractual
por detectarse en la cosa vendida vicios ocultos, el
comprador tiene la accin redhibitoria para dejar sin efecto
el contrato, volviendo la cosa al vendedor, restituyndole
ste el precio pagado, o la accin para que se baje del

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precio el menor valor de la cosa por el vicio redhibitorio


(art. 2174 C.Civil). La accin "quanti minoris" reafirma la
voluntad de mantener vivo el contrato, otorgando al acreedor
la facultad de ejercer la accin prevista teniendo en cuenta
la ndole de los vicios. Pero, tal como dispone el art. 2175
del cdigo, si opta por una no puede despus promover la
otra. Santos Cifuentes, en comentario al art. 2174, sostuvo
que por medio de esta accin se trata de obtener la
devolucin de una parte del precio en proporcin al menor
valor de la cosa por causa del vicio. Y cuando el defecto es
subsanable, se ha admitido que se tengan en cuenta los costos
para lograrlo, y la suma de la reparacin de la cosa ser la
que corresponda descontar (en "Cdigo Civil y leyes
complementarias
Comentado...",
dir.
Belluscio,
coord.
Zannoni, ed. Astrea, Buenos Aires, 1994, t. 9, pg. 797).
En el caso ha quedado demostrado que los
vicios ocultos aparecidos en el inmueble del actor son
subsanables. De este modo, el accionante pretende que se fije
una suma de dinero para atender tanto el costo de las
reparaciones realizadas en el departamento como las que deben
efectuarse; y a su vez que se indemnice la disminucin del
precio que habra sufrido la propiedad a causa de estos
desperfectos.
El perito ha sido sumamente claro en que los
daos
detectados
en
la
propiedad
aparecieron
como
consecuencia de una direccin de obra deficiente y debido a
malas prcticas constructivas (conforme el informe obrante en
autos). Refiri, asimismo,
que en la ventana de la cocina
pudo observar formacin de xido por defectos en la
aplicacin de antixido y pintura, que el piso de madera del
living comedor y del dormitorio adolecen de defectos de
colocacin, y que adems existen fisuras en las paredes del
dormitorio. En definitiva, el ingeniero civil advirti
diversos defectos constructivos tales como filtraciones,
malas terminaciones en revoques y pisos, fisuras varias, etc.
Todos estos extremos, adems, han quedado debidamente
comprobados por confesin ficta al no haber comparecido el
representante legal de la demandada a la audiencia en que
deba absolver posiciones, habiendo sido correctamente citado
para ello.
As las cosas, y como bien sealara el actor
en sus quejas, no se pasa por alto que el perito seal que
en las sucesivas visitas al inmueble fueron apareciendo
nuevas fisuras en el departamento. Por no haber existido
estos desperfectos al momento de la compra de la unidad,
corresponde atender las quejas vertidas por Quinteros en este
punto.
Tambin reclama el actor se considere el
resarcimiento por dao moral.

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"La
garanta
del
enajenante
frente
al
comprador respecto de los vicios se encuentra estrechamente
asociada a la buena fe negocial, la que exige cada vez ms
compromiso de veracidad y no reticencia en la informacin
sobre la cosa vendida. La exigencia ser acorde con las
circunstancias, siempre teniendo en cuenta que no son vicios
menores o intrascendentes los que ampara esta garanta
(vicios redhibitorios), y los que exceden deben ser
informados al comprador" (Gregorini Clusellas, Eduardo L., en
"El resarcimiento por vicios redhibitorios y el dao moral",
LA LEY, 2007-A, 192-193).
Cabe resaltar que la existencia de dichos
vicios en el inmueble recin estrenado conduce a pensar lo
angustiante que debi haber sido para Quinteros creer que
estaba comprando una unidad de nivel a estrenar, y al poco
tiempo encontrarse con todos estos inconvenientes. Los serios
problemas de acstica -y dems desperfectos- detectados en el
inmueble provocando malestares y trastornos en la vida
diaria.
En efecto, toda accin dolosa constituye una
grave violacin del principio de la buena fe (art.1198,
C.Civil), que rige la conducta de las partes de un acto
jurdico en el momento anterior, coetneo y posterior a su
celebracin. Esta violacin engendra la obligacin de
resarcir el dao causado conforme a los principios de la
responsabilidad contractual. Y ello torna aplicable el ltimo
apartado del art. 2176 C.C., ya que sera injusto dejar de
indemnizar al adquirente este perjuicio sufrido por la mala
fe del enajenante.
Tanto las circunstancias antes expuestas todas
las que surgen del reconocimiento de hechos emergentes de la
confesin ficta amerita conceder una reparacin del dao
moral. Demuestra adems que el vendedor conoca o deba
conocer, por su profesionalidad, los defectos que iban a
aparecer con prontitud, lo que es mala fe a los efectos de
ampliar la indemnizacin del art. 2176, hallndose incurso en
la responsabilidad agravada all prevista
El dao moral comprende los padecimientos,
angustias e inseguridades sufridos por el actor y provocados
por el estado en el que se vio obligado a vivir. Se trata, en
el caso, de una prueba "in re ipsa", que surge de los mismos
hechos, y que hace que cobre operatividad la norma que
contiene el art. 522 del Cdigo Civil.
Ahora bien, se ha dicho que para resarcir el
dao moral no existen parmetros exactos. Por tal motivo, es
que ms que en ningn otro rubro su estimacin queda sujeta
al arbitrio del juzgador y debe ser fijada equitativamente
teniendo en cuenta las circunstancias personales de la
vctima y las particularidades del caso planteado.

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9

En ese orden de ideas, en el caso hay que


apreciar tambin la conducta del deudor. "La mirada del juez
-deca Orgaz- tiene que abarcar todo el caso a juzgar, con
todos sus elementos: al autor del dao para apreciar su
responsabilidad, la gravedad de la culpa y del dao, la
posicin econmica y social, etc.; y desde luego al
damnificado, la ndole y extensin de su perjuicio, su
situacin patrimonial, las repercusiones que el hecho ha
tenido y tendr en su sensibilidad, seguridad, dicha, honor,
etc.
Por ello y en mrito a todo lo expuesto, dems
constancias de autos y lo dispuesto en las normativas
citadas;;;
RESUELVO:
1) Hacer lugar a la demanda por los conceptos
y montos indicados, condenando a la empresa constructora
MORANDA S.A a abonar la suma de PESOS OCHO MIL ($8.000) para
cubrir los gastos de reparacin por los defectos de
construccin detectados; PESOS UN MIL QUINIENTOS ($1.500) en
concepto de gastos y PESOS VEINTE MIL ($20.000) en concepto
de dao moral.
INSERTESE, REGISTRESE Y NOTIFIQUESE.-

BIBLIOGRAFA:
Cdigo Civil Argentino
Cdigo de Comercio Argentino
Cdigo Procesal de la Nacin Argentina
Cdigo Procesal de la Provincia de Crdoba

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Jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia de la Nacin


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