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La revitalisation commerciale

des centres-villes

JUILLET 2016

Pierre-Mathieu DUHAMEL
Julien MUNCH
Camille FREPPEL

Pierre NARRING
Jean-Paul le DIVENAH

Inspection gnrale
des finances

Conseil gnral
de lenvironnement
et du dveloppement durable

N 2016-M-022

N010404-01

RAPPORT

LA REVITALISATION COMMERCIALE DES CENTRES-VILLES

tabli par
Pierre NARRING
Ingnieur gnral
des ponts des eaux et des forts

Julien MUNCH
Inspecteur des finances
Camille FREPPEL
Inspecteur adjoint
des finances

Jean-Paul LE DIVENAH
Inspecteur gnral
de ladministration du
dveloppement durable

Avec la participation
de lassistante de mission
Justine JANVIER

Avec la participation
de lassistant de mission
Hugo MARQUES

Sous la supervision de
Pierre-Mathieu DUHAMEL
Inspecteur gnral
des finances

Sous la supervision de
Alain LECOMTE
Prsident de la section HCSDT
du Conseil gnral
de lenvironnement
et du dveloppement durable

- JUILLET 2016 -

Rapport

SYNTHSE
Avec prs dun rideau sur dix baiss, la vacance commerciale saggrave et touche fortement
les centres des villes moyennes en France. Ce phnomne de dvitalisation des centralits
urbaines, bien que contrast dun territoire lautre, devient proccupant tant le commerce
participe la vie de la cit et la faonne en grande partie.

Si le commerce en centre-ville est avant tout dpendant du contexte socio-conomique de son


territoire, il est aussi trs sensible au bon quilibre des concurrences au sein de lappareil
commercial ainsi qu la qualit de son environnement. Les travaux mens par la mission
confirment quil ne peut y avoir de vitalit commerciale en centre-ville sans :

une dmographie dynamique et une situation socioconomique favorable, voire une


capacit dattractivit de la ville au-del de son pourtour immdiat ;
de bonnes conditions conomiques dexploitation pour les professionnels du commerce
et un environnement urbain adapt ;
un quilibre prserver entre priphrie et centralit ;
une adaptation rapide des acteurs du commerce lvolution des modes de
consommation et des attentes de leurs clients.

Si le commerce est dabord laffaire des commerants, il revient aux lus, responsables de la
ville et de l'intercommunalit, d'engager et de mettre en uvre une stratgie globale adapte
la situation de leur territoire et de leurs centralits.

Les expriences russies de certaines communes montrent que la reconqute commerciale


du centre-ville ncessite de concevoir un projet politique reposant sur une action volontariste
toutes les chelles de territoire et rpondant deux problmatiques essentielles :

quelle place accorder au centre-ville dans larmature du territoire ?

quelles fonctionnalits lui donner (lieu de rencontre et danimation, marchand,


patrimonial, touristique) ?
Les politiques de revitalisation commerciale des centres-villes ne peuvent pas envisager la
problmatique commerciale de manire isole. Elles doivent ainsi mobiliser diffrents
acteurs publics et privs autour dun projet commun.

Pour quune vritable inflexion du phnomne de dvitalisation commerciale se produise


dans les villes moyennes, la mission prconise le lancement dun agenda Commerces en
cur de ville .

Soutenant les acteurs privs et les collectivits locales, ltat pourrait ainsi encourager les
projets de requalification commerciale des villes moyennes. Cest dans cette perspective que
la mise en uvre de lagenda doit permettre de donner une direction et une cohrence une
srie dactions, pour une reconqute commerciale des centres-villes en France, reposant sur
trois dynamiques :

les commerants sont les premiers acteurs de la vitalit commerciale dun centre-ville,
individuellement en tant quentrepreneurs et collectivement par une coordination
toutes les chelles pertinentes ;
la vitalit commerciale dun centre-ville dpend aussi de la capacit des collectivits
locales co-dfinir avec les professionnels concerns une stratgie globale pour le
centre-ville incluant la dimension du commerce ;
en accompagnement des acteurs privs et publics du centre-ville, la mobilisation, dans
un cadre national, doutils renforcs pour organiser loffre commerciale et un appui
financier cibl restent utiles.

Rapport

Comme les bonnes pratiques trangres observes le montrent, lagenda doit mobiliser les
cinq leviers daction structurels :

une incitation dfinir des stratgies locales pour le dveloppement du commerce ;

une meilleure organisation de loffre commerciale avec le maintien des quilibres entre
centre et priphrie ;

une bonne coordination des acteurs ;

un accompagnement des commerants dans leur adaptation au commerce de demain ;

une mobilisation et une gestion du foncier commercial par la puissance publique en cas
de dfaillance du march.
Il est propos que la mise en uvre de cet agenda soit suivie dans le cadre de la Commission
de concertation du commerce (3C) rcemment installe.
Lambition de lagenda Commerces en cur de ville est aussi de fdrer lensemble des
acteurs, privs comme publics, autour dun label favorisant ainsi la mise en rseau, lchange
de bonnes pratiques et la mobilisation dexpertises. Il sagit en outre, pour ltat et les
collectivits territoriales, chacune dans le cadre de leurs comptences respectives, daider au
dynamisme commercial des centres-villes, qui constitue bien plus quun enjeu conomique.
Enfin, les proccupations de la France pour la prservation dune activit commerciale dans
les centres des villes sont largement partages par certains tats de lUnion europenne. Il
semble donc politiquement pertinent dengager une ngociation lchelle europenne, avec
lappui de nos partenaires, pour qualifier la protection des centres-villes comme une raison
imprieuse dintrt gnral.

Rapport

S Y N TH E S E

D E S P RO PO S I TI O N S

E NGAGER UN A GENDA C OMMERCES EN CUR DE VILLE


Cinq leviers dac tion pour la reconqute commerciale des centres-vi lles
1. ENCOURAGER LA DEFINITION DE STRATEGIES LOCALES POUR LE DEVELOPPEMENT DU COMMERCE
Il est important que toute ville ait une vision claire de son centre-ville et, le cas chant, de
ses centralits secondaires. Dfinir le ou les primtres de centralit correspondants permet
la collectivit dtablir ensuite une stratgie pour, selon le contexte, prserver, conforter ou
requalifier le centre-ville dans le cadre dun projet global mobilisant tous les leviers
techniques et financiers utiles. La recherche dune organisation quilibre de loffre
commerciale entre le centre-ville et les autres polarits est un enjeu conomique, social et
environnemental, cest--dire de dveloppement durable qui implique ncessairement une
approche lchelle intercommunale.
Proposition n1 : Inviter les villes dfinir une stratgie communale et intercommunale
damnagement commercial, et le cas chant, dvelopper un projet de requalification de
leur centre (comptence de politique locale du commerce).

Proposition n2 : Traduire la stratgie locale damnagement commercial dans la mise en


place gnralise dun plan local durbanisme intercommunal (PLUi) et surseoir toute
dcision de nouvelle implantation commerciale de plus de 1 000 m dans les agglomrations
qui nen sont pas encore pourvues avec la possibilit de prvoir un dlai de mise en uvre de
un ou deux ans.
Proposition n3 : Inciter les villes moyennes connaissant un taux de vacance commerciale
structurellement lev 1, tablir un primtre daction sur le centre-ville qui permette de
mettre en uvre, de faon coordonne les diffrents outils disponibles (primtre de
sauvegarde, autres outils rglementaires et fonciers pour le centre-ville).
2. MIEUX ORGANISER LOFFRE COMMERCIALE ET FAVORISER LES EQUILIBRES COMMERCIAUX
Dvelopper un dispositif de planification territoriale articul entre le niveau rgional, le
niveau du bassin de vie et le niveau intercommunal est le meilleur moyen dorganiser les
quilibres recherchs en matire de tissu commercial et de prendre en compte les principes
du dveloppement durable. Cela suppose que la dimension de lamnagement commercial
soit prise en compte dans le schma rgional d'amnagement, de dveloppement durable et
d'galit des territoires (SRADDET) et conforte dans le schma de cohrence territoriale
(SCoT). Une phase dexprimentation dans une ou deux rgions peut savrer utile avant que
les documents de planification puissent atteindre partout un bon niveau de qualit.
Proposition n4 : Assurer la prise en compte de lamnagement commercial dans les
stratgies de dveloppement toutes les chelles de planification territoriale (SRADDET,
SCoT, PLUi), en intgrant notamment les principes du dveloppement durable.

La Rgion, comptente en matire de dveloppement conomique, a vocation participer


la stratgie de reconqute commerciale des centres-villes. Le niveau rgional, en dialogue
avec celui des aires urbaines (SCoT) et des intercommunalits (PLUi), peut devenir la bonne
chelle pour dfinir les grandes orientations et organiser la rgulation en matire
damnagement commercial.
1 Taux suprieur 10% ou 15%.

Rapport

Proposition n5 : Rgionaliser les commissions damnagement commercial en transfrant


les comptences des commissions dpartementales damnagement commercial (CDAC)
actuelles des commissions rgionales damnagement commercial (CRAC).

Pour apprcier les critres fixs par la loi, les commissions doivent pouvoir sappuyer sur une
analyse objective des enjeux et des impacts potentiels des nouveaux projets dimplantation
commerciale. Lanalyse doit tre suffisamment approfondie en fonction des enjeux du
territoire et de lampleur de lopration prsente et permettre la comparaison des variantes
possibles.

Proposition n6 : Demander aux porteurs de projets d'implantation commerciale de fournir


aux commissions d'amnagement commercial une tude dimpact globale pralable ralise
par un organisme dtude agr par ltat (logique de tiers de confiance pour objectiver les
critres dfinis par larticle 49 de la loi ACTPE (loi relative l'artisanat, au commerce et aux trs
petites entreprises), introduire une obligation de prsenter des scenarii alternatifs, sinspirer du
test squentiel britannique).
Parmi les critres, la sauvegarde des centres-villes est une priorit qui pourrait tre reconnue
lchelle europenne, en cohrence avec les orientations exprimes et des politiques
menes par lUnion, ainsi quavec la jurisprudence europenne.

Proposition n7 : Engager une ngociation lchelle europenne, avec lappui de nos


partenaires, pour dfinir la protection des centres-villes comme une raison imprieuse
dintrt gnral susceptible de fonder des restrictions la libert dtablissement dans la
lgislation des tats membres.
Sans attendre le rsultat de cette initiative, une directive pourrait tre adresse aux prfets
leur demandant de prendre en compte la sauvegarde des centres-villes comme un enjeu
majeur dans linstruction des dossiers soumis aux commissions damnagement commercial.
3. COORDONNER LES ACTEURS

Sur le modle des centres commerciaux, le regroupement des acteurs du centre-ville au sein
dorganisations permanentes apparait utile, la nature juridique de ces entits pouvant varier.
La mise en place de managers de centres-villes est une pratique prouve dans de
nombreuses collectivits locales. Son dveloppement est encourager par des financements
adapts et par la mise en place dun rfrentiel mtier. Le rle du manager doit aussi tre
confort et renforc par un positionnement bien dfini au niveau communal ou
intercommunal et une dfinition large de ses missions.
Proposition n8 : Promouvoir la mise en place et le rle du manager de centre-ville
(financement et rfrentiel mtier).
La sauvegarde dun centre-ville ne peut simaginer sans lexistence dune organisation, quelle
quen soit la forme, regroupant lensemble les acteurs de faon efficace et prenne. Pour
mieux mobiliser collectivement les acteurs du commerce la cration de structures inspires
des business improvement districts (BID) ou des socits de dveloppement commercial
(SDC) pourrait tre exprimente sur le mode dun appel projet.

Proposition n9 : Inciter la mise en place dans tous les centres-villes dune organisation
permanente des acteurs publics-privs du commerce (forme juridique varie : association,
office, GIE, socit cooprative).

-4-

Rapport

Grce une mobilisation des services statistiques ministriels, des instituts privs ou
universitaires et des rseaux consulaires, lorganisation dun dispositif dobservation
permettrait notamment :

partir dune dfinition partage du primtre des centres-villes, de dfinir et mesurer


les taux de vacance et autres indicateurs de fragilit du tissu commercial en centre-ville
afin de pouvoir ensuite orienter laction publique,

de se donner les moyens dun suivi de lagenda par lobservation de lvolution du


secteur du commerce selon des indicateurs proposs par la mission.
Proposition n10 : Installer un observatoire de la vacance commerciale auprs de la
commission de concertation du commerce (3C), et orienter dans un premier temps son
champ danalyse sur lvolution de lactivit commerciale en centre-ville (avec notamment le
concours de la DGE, de la DGFiP, de lINSEE, des rseaux consulaires et des partenaires privs).
4. ACCOMPAGNER LES COMMERANTS DANS LEUR ADAPTATION AU COMMERCE DE DEMAIN
La plus grande fragilit de certains acteurs et limportance de prserver une diversit du tissu
commercial en France justifient que ces acteurs entrent dans une dmarche partenariale
accompagne. Le dveloppement de cooprations public-priv constitue une voie
privilgier.

Lquipement en matriels et en logiciels informatiques, ou le dveloppement de plateformes


numriques pour le commerce multicanal sont des moyens ncessaires ladaptation des
acteurs, notamment de commerants indpendants, la constitution de centres-villes
attractifs. Ces enjeux pourraient tre pris en compte par un dispositif dincitation
linnovation et la modernisation des commerces de centre-ville dans le cadre du
programme dinvestissement davenir port par le commissariat gnral linvestissement
(CGI).

Proposition n11 : Lancer une campagne nationale pour accompagner la transition


numrique des commerces indpendants (formation, quipement et dveloppement de
plateformes numriques pour le commerce multicanal, hackathon 2 du commerce de proximit
financement par le programme dinvestissements davenir (PIA) envisager).
Il convient dencourager la coopration des acteurs, par exemple par le mcnat dentreprise
des grandes enseignes en direction des organisations de commerants ou bien par la
mobilisation de programmes partags de fidlisation dans une logique gagnant-gagnant .

Proposition n12 : Renforcer les partenariats entre les grandes enseignes et les
organisations de commerants (communication pour inciter aux partenariats, promouvoir le
mcnat dentreprise, dvelopper des actions de marketing et de fidlisation partages).
Le Fonds d'intervention pour les services, l'artisanat et le commerce (FISAC) reste un outil
financier apprci. Il sera dautant plus efficace que ses conditions demploi seront bien
finalises. Il convient dadapter en ce sens le prochain appel projets.
Proposition n13 : Associer laccs au FISAC une dmarche stratgique de dveloppement
commercial au niveau local et cibler son action sur ladaptation de loffre commerciale et le
regroupement des acteurs.
2

Dsigne le principe, le moment et le lieu d'un vnement o des dveloppeurs se runissent pour faire de la
programmation informatique collaborative (processus cratif utilis dans le domaine de l'innovation numrique)

Rapport

Il serait justifi dtendre aux centres-villes en difficult (par exemple ceux dans lesquels le
taux de vacance commerciale dpasse 10% ou 15%) des dispositions rserves aux quartiers
prioritaires relevant de la politique de la ville, comme la possibilit daccs ltablissement
public national d'amnagement et de restructuration des espaces commerciaux et artisanaux
(EPARECA). Cette mesure incitative doit sinscrire dans un projet global pour atteindre sa
pleine efficacit.

Proposition n14 : Etendre aux centres-villes connaissant une vacance commerciale


structurelle certaines dispositions spcifiques des quartiers prioritaires relevant de la
politique de la ville (QPV) (ex. possibilit daccs lEPARECA toutefois conditionn la mise
en place dun systme de mesure de la vacance commerciale).
5. MOBILISER ET GERER LE FONCIER COMMERCIAL
La dfinition de projets de requalification des centres-villes en difficult, intgrant le plus
souvent une restructuration du foncier commercial, implique que les villes concernes
puissent faire appel des experts et organismes de conseil spcialiss.

La mise en uvre de ces projets suppose de sappuyer sur des oprateurs urbains capables
dune forte implication locale, comme principalement les socits dconomie mixte (SEM) et
les socits publiques locales (SPL) ainsi que certains tablissements publics damnagement
(EPA) et oprateurs privs. Un rseau denvergure nationale est dvelopper en sappuyant
sur les comptences et expriences existantes (SEMAEST 3, EPARECA).
Proposition n15 : Mettre la disposition des villes confrontes la vacance commerciale
des moyens dingnierie et daction grce au dploiement dun rseau dexperts et
doprateurs urbains spcialiss (SEM, EPA ou oprateurs privs).

La gestion dans la dure du foncier commercial peut savrer plus efficace si elle est assure
pour certains secteurs stratgiques dun centre-ville par des foncires mises en place
linitiative des pouvoirs publics.

Proposition n16 : Encourager la cration de foncires commerciales publiques-prives


adosses aux entreprises publiques locales impliques ainsi qu la Caisse des dpts et
consignations.

La Caisse des dpts et consignations (CDC) et les oprateurs locaux ou nationaux peuvent
offrir des comptences dingnierie dans ce domaine et permettre avec les villes et
ventuellement les Rgions, ainsi que des investisseurs privs, de mobiliser les financements
ncessaires. Ces fonds sont destins faire levier pour le financement des projets locaux
dinvestissement dans le foncier commercial et la capitalisation des outils de restructuration
ou de portage foncier. Il convient aussi dvoquer le rle pris par certains tablissements
publics fonciers (EPF) dans les interventions en quartiers anciens, en prparation des projets.
Les capacits techniques et financires de ces tablissements seraient mobiliser davantage
sur les enjeux de restructuration du foncier commercial.

Pour assurer le dploiement de lagenda Commerces en cur de ville , il peut tre propos
toutes les villes en difficults de mettre en place une contractualisation avec ltat autour de
lensemble des objectifs et des moyens proposs, sur la base dune dmarche stratgique
adapte au contexte ; les Rgions peuvent tre invites sy associer dans le cadre
des contrats tat-Rgions.
3 Socit d'conomie mixte

de la Ville de Paris.

SOMMAIRE

INTRODUCTION........................................................................................................................................... 1
1. LE DYNAMISME COMMERCIAL DU CENTRE-VILLE EST NON SEULEMENT
DEPENDANT DE SON ENVIRONNEMENT SOCIOECONOMIQUE ET DU BON
EQUILIBRE AVEC SA PERIPHERIE MAIS AUSSI DE LA CAPACITE DES
COMMERANTS A ADAPTER LEUR OFFRE AUX NOUVELLES EXIGENCES DE
CONSOMMATION ............................................................................................................................. 2
1.1. Le mouvement de dvitalisation commerciale des centres-villes saggrave sur la
priode rcente dans les villes moyennes ...................................................................................... 2
1.1.1. La vacance commerciale saccentue en 2015 avec des situations
contrastes cependant selon les villes observes ................................................................2
1.1.2. La dvitalisation commerciale des centres-villes saccompagne aussi de
certains signes de fragilit conomique observs dans le secteur du
commerce ..............................................................................................................................................6
1.2. Si le commerce en centre-ville est avant tout dpendant du volume et de la
nature des flux clients, il est aussi trs sensible la qualit de son
environnement urbain et au bon quilibre des concurrences notamment avec la
priphrie ..................................................................................................................................................... 7
1.2.1. Il ny a pas de commerce en centre-ville sans une dmographie dynamique
ni une situation socioconomique favorable ........................................................................8
1.2.2. Il ny a pas de commerce en centre-ville sans des conditions dexploitation
et un environnement favorables .................................................................................................9
1.2.3. Il ny a pas de commerce en centre-ville sans un bon quilibre des
concurrences ..................................................................................................................................... 13
1.2.4. La situation contraste du commerce dans les villes moyennes confirme la
ncessit dagir selon une stratgie adapte chaque situation locale ............... 16
1.3. Le devenir des centres-villes et le maintien de leur diversit commerciale
dpendent en partie de ladaptation des acteurs du commerce lvolution des
modes de vie et de consommation de leurs clients .................................................................. 19
1.3.1. Face aux difficults quil rencontre, lappareil commercial connat
actuellement une phase de redploiement ......................................................................... 20
1.3.2. Affects par plusieurs phnomnes de concurrence, les indpendants et le
tissu commercial traditionnel des centres-villes doivent adapter leur offre ...... 21
2.

POUR REVITALISER LE COMMERCE DE CENTRE-VILLE, LES ACTEURS


CONCERNES, PUBLICS ET PRIVES, DOIVENT DE MANIERE CONCERTEE METTRE
EN UVRE UNE STRATEGIE GLOBALE DE RECONQUETE COMMERCIALE DANS
LES TERRITOIRES............................................................................................................................ 22
2.1. Le dveloppement dune stratgie concerte damnagement et de rgulation
commerciale quilibre est un impratif au niveau local mais suppose
l'engagement d'une rforme globale de l'urbanisme commercial..................................... 23
2.1.1. Le systme franais de rgulation et de planification territoriale a t
frquemment remani sans parvenir une matrise effective des
autorisations des nouvelles implantations commerciales ........................................... 24
2.1.2. La rforme inacheve de l'urbanisme commercial doit tre rsolument
reprise, selon une action mener en plusieurs tapes .................................................. 29

Les grands principes du droit europen ne s'opposent pas la recherche


d'un dispositif mieux adapt aux enjeux d'amnagement du territoire et de
l'environnement .............................................................................................................................. 34
2.2. La coordination et laccompagnement des acteurs doivent tre renforcs pour
renouveler une dynamique des commerces de centre-ville ................................................ 37
2.2.1. La coordination des acteurs du commerce de centre-ville a besoin dtre
renforce par le dveloppement de structures organises autour dun
projet collectif au niveau local ................................................................................................. 37
2.2.2. Le partenariat avec les instances communales et intercommunales
favorise la synergie des acteurs et permet le pilotage du centre-ville
commercial ..................................................................................................................................... 41
2.2.3. Laccompagnement et la formation des commerants face aux volutions
des modes de consommation leur permettraient de mieux relever le dfi
des concurrences auxquelles ils sont confronts .............................................................. 44
2.3. La reconqute commerciale des centres-villes peut ncessiter une action forte
sur le foncier commercial et une orientation cible des outils financiers et
fiscaux disponibles sur les curs de villes en difficult ........................................................ 46
2.3.1. Dans les situations de faiblesse du march, les collectivits locales doivent
pouvoir mobiliser linstrument du foncier commercial comme effet de
levier ..................................................................................................................................................... 46
2.3.2. Le projet de reconqute commerciale du centre-ville peut aussi mobiliser,
de manire cible, les leviers financiers existants ........................................................... 55
2.1.3.

CONCLUSION.............................................................................................................................................. 58

Rapport

INTRODUCTION

Avec un taux moyen de vacance commerciale dans les centres des villes moyennes en France
qui dpasse les 10 % en 2015, en augmentation sur les dix dernires annes, la dvitalisation
commerciale de nombreux centres-villes en France se confirme.

Au-del de ses incidences conomiques, ce phnomne prsente avant tout un enjeu socital
fort, lorigine et les consquences de la dvitalisation commerciale des centres-villes
dpassant en effet le seul sujet de lactivit commerciale.

Le Conseil gnral de lenvironnement et du dveloppement durable (CGEDD) et lInspection


gnrale des finances (IGF) ont t saisis par le Ministre de lamnagement du territoire, de la
ruralit et des collectivits territoriales et la Secrtaire dtat charge du commerce, de
lartisanat, de la consommation et de lconomie sociale et solidaire pour procder lanalyse
de cette dgradation, allant parfois jusqu la disparition, de loffre de commerce en centreville, et pour apporter des rponses pour aider la revitalisation commerciale.

partir de lexploitation et du croisement des donnes statistiques recueillies, la mission a


cherch, dans un premier temps, identifier les dterminants qui accompagnent la
dvitalisation commerciale dans les centres-villes en France.

En parallle, le parangonnage ralis auprs de sept pays rvle de bonnes pratiques dont la
France pourrait utilement sinspirer.

Enfin, partir de ces travaux et des nombreux entretiens mens auprs des acteurs du
commerce, la mission identifie des leviers dactions qui, employs dans le cadre dune
stratgie locale bien construite, pourraient permettre dinverser le mouvement de
dvitalisation commerciale des centres-villes.

La premire partie du rapport (et son annexe 1) prsente une analyse socio-conomique du
mouvement de dvitalisation commerciale des centres-villes en cherchant en mesurer ses
dterminants principaux. Une apprciation prospective de lactivit du commerce de demain
la complte utilement tant la capacit dadaptation des acteurs aux nouvelles exigences du
client contribue la vitalit commerciale (annexe 2).
La seconde partie du rapport (et ses annexes 3 et 4), prsente les principaux leviers
dintervention, leurs volutions souhaitables ainsi que les outils mobilisables par les
diffrents acteurs du commerce en centre-ville qui pourraient, bien employs, dans le cadre
dun projet global, enrayer la dvitalisation commerciale des centres-villes.

-1-

Rapport

1. Le dynamisme commercial du centre-ville est non seulement


dpendant de son environnement socioconomique et du bon
quilibre avec sa priphrie mais aussi de la capacit des
commerants adapter leur offre aux nouvelles exigences de
consommation
1.1. Le mouvement de dvitalisation commerciale des centres-villes saggrave
sur la priode rcente dans les villes moyennes
Indicateur de mesure de la dvitalisation commerciale, laugmentation de la vacance
commerciale 4 semble se confirmer dans la dure. Ainsi, quelle que soit la mthode
destimation retenue 5, le taux de vacance commerciale augmente dans les villes moyennes en
2015, tmoignant mme dans certains territoires dun dclin structurel du commerce en
centre-ville. Dautres indices comme le nombre de dfaillances commerciales ou les
volutions de la consommation des mnages, des chiffres daffaires ou du taux demploi des
tablissements de commerce confirment par ailleurs une certaine fragilit de lactivit de
commerce pour certains secteurs ou territoires.

Pour lensemble des villes moyennes de 10 000 100 000 habitants qui peuvent tre classes
villes-centres (296), villes banlieues (454) et villes isoles (57) 6, la mission a observ la
situation de lactivit de commerce qui intgre le commerce de dtail auquel sont ajouts les
activits artisanales caractre commercial et certains services de proximit. En labsence de
dfinition partage de la notion de centre-ville, la mission, selon la nature de ses travaux, a
retenu un faisceau dindices dfinissant le centre-ville comme le quartier central d'une ville,
le plus anim ou le plus ancien ; ou comme le lieu de concentration dont le poids et la taille
dpendent de critres de nature socio-conomiques et socioculturels ou enfin, par la capacit
d'action sur sa priphrie en termes de desserte, de services, d'attractivit ou plus
globalement de polarisation.

1.1.1. La vacance commerciale saccentue en 2015 avec des situations contrastes


cependant selon les villes observes

Les dernires valuations obtenues en collaboration avec lInstitut pour la ville et le


commerce confirment un mouvement global de dvitalisation commerciale des centres-villes
qui concerne de nombreuses communes franaises. Ainsi sur un panel portant sur prs de
190 centres-villes, le taux de vacance moyen valu 6,1 % en 2001 slve 10,4 % pour
lanne 2015 (cf. graphique 1).

4 La
5

vacance commerciale value l'ajustement de l'offre de locaux dun territoire la demande.

La mission a mobilis deux sources de donnes diffrentes pour objectiver le phnomne de la vacance
commerciale dans les centres des villes moyennes en France. Il sagit dune part des donnes de la base Codata
retraites par lInstitut pour la ville et le commerce, et dautre part, des donnes issues des fichiers fonciers de la
DGFiP retraits par la mission.
6

Selon les zonages dfinis par lInsee, la ville-centre est la commune qui abrite plus de 50 % de la population de
l'unit urbaine. Les autres communes constituent la banlieue de lunit urbaine. Une commune est une ville isole
si cest la seule commune dans lunit urbaine. Enfin une unit urbaine est une commune ou un ensemble de
communes qui comporte sur son territoire une zone btie d'au moins 2 000 habitants o aucune habitation n'est
spare de la plus proche de plus de 200 mtres.

-2-

Rapport
Graphique 1 : volution du taux de vacance entre 2001 et 2015
12,0
10,0

En %

8,0
6,0
4,0

6,1

7,8

7,9

2012

2013

9,3

10,4

2,0
-

2001

2014

2015

Source : Institut pour la Ville et le commerce. Retraitement mission, panel de 187 centres-villes.

Il sagit dun phnomne global et qui saggrave mais dans des proportions diffrentes selon
les villes moyennes observes. Ainsi comme le montre le graphique 2, il est possible
dobserver une plus forte dispersion des taux de vacance entre les villes en 2015 quen 2001.
En effet, entre 2001 et 2015, la distribution des taux de vacance commerciale augmente avec
des niveaux du premier quartile, de la mdiane et du troisime quartile en hausse en fin de
priode.
Graphique 2 : Distribution compare des taux de vacance commerciale entre les villes

Source : Institut pour la Ville et le commerce. Retraitement mission, panel de 187 centres-villes.

Les centres-villes des villes moyennes sont particulirement touchs par la vacance
commerciale. Par convention, la mission considre la vacance commerciale comme
conjoncturelle lorsque le taux est infrieur 5 %, avec pour explication principale des
frictions entre loffre et la demande en locaux commerciaux et quau-dessus de 10 %, la
vacance peut tre juge leve et tmoigne, si elle se confirme dans le temps, dun dclin
structurel de la commercialit du centre-ville. En 2015, sur le panel analys, 7 % de centresvilles des villes moyennes ont un taux infrieur 5 %, 38 % ont un taux de vacance
commerciale situ entre 5 % et 10 % et 55 % ont un taux suprieur 10 %, contre seulement
27 % dans les grandes villes (cf. tableau 1).
-3-

Rapport
Tableau 1 : Nombre de centres-villes selon le niveau de taux de vacance commerciale en 2015
Villes moyennes

Taux entre 0 et 5 %
10

Taux entre 5 et 10 %
59

Taux suprieur 10 %
86

Source : Institut pour la Ville et le commerce. Note de lecture : le panel de 187 villes est rapproch du primtre des
villes moyennes dfinies par la mission.

Comme le montre le graphique 3, les villes moyennes sont plus particulirement touches par
la vacance commerciale avec des taux de vacance en moyenne plus levs dans les villes de
moins de 100 000 habitants.
Graphique 3 : Rpartition des communes en fonction de la vacance commerciale constate en
2015

Source : Institut pour la Ville et le commerce, panel de 187 centres-villes. Note de lecture : ce graphique montre la
dispersion des villes en fonction du taux de vacance commerciale, les deux villes moyennes extrmes sont reprsentes
Biarritz et Bziers.

Lexemple de la ville de Bziers, qui subit en 2015 une vacance commerciale de prs de 24 %,
soit le taux le plus lev parmi les villes moyennes en France, permet de constater,
visuellement, un phnomne de vacance commerciale qui sinstalle structurellement
lchelle dun centre-ville (cf. figure 1).
Figure 1 : Evolution de la vacance dans un centre-ville, lexemple de Bziers entre 2001 et 2014
En 2001,
vacance
de 9,7%

En 2012,
vacance
de 15,5%

En 2013,
vacance
de 21,6%

En 2014,
vacance
de 22,9%

Source : Institut pour la ville et le commerce. Note de lecture : en 2001, la vacance est peu prsente et sinstalle
dabord en priphrie (taux de vacance commerciale de 9,7 %). Progressivement, elle commence atteindre le
cur de ville, puis en 2013 et 2014, la vacance samplifie au centre-ville (23 %) pour atteindre en 2015 24 %.

-4-

Rapport

La vacance commerciale augmente globalement dans tous les centres-villes lexception de


ceux des trs grandes villes (plus de 200 000 habitants). Parmi les villes de taille moyenne,
les hausses les plus fortes concernent les centres-villes des villes-centres et ceux des villes
isoles. 87 % des centres-villes des communes du panel ont vu leur taux de vacance
commerciale augmenter entre 2001 et 2015 (90 % pour les villes-centres).
Figure 2 : Panorama de la vacance commerciale en 2015

Source : Institut pour la ville et le commerce, complment mission. Note de lecture : les 20 villes prcises sur la carte
sont celles qui connaissent la plus forte augmentation de leur taux de vacance commerciale entre 2012 et 2015, soit
suprieure 6 points. Parmi les villes les plus touches par la vacance en 2015 (soit un taux >15 %) on distingue:
Bziers (24,4 %), Chtellerault (22,5 %), Forbach (21,9 %), Annonay (21,3 %), Dreux (19 %), Saint-Brieuc (18,9 %),
Montlimar (18,4 %), Libourne (16,5 %), Marmande (15,2 %), Saint Omer (15,2 %).

Afin de confirmer, par une source diffrente, le phnomne de la vacance commerciale


identifi par lInstitut pour la ville et le commerce, la mission a recueilli auprs de la DGFiP
des donnes foncires qui ont permis de mesurer, non plus au niveau du seul centre-ville
mais lchelle plus large de chaque commune, un taux de vacance commerciale 7. Cette
nouvelle approche a permis de confirmer, sur la priode 2011-2015, le mouvement la
hausse de la vacance commerciale dans les villes moyennes. Son taux augmente cependant de
manire plus mesure sur la priode de 8,1 % 8,4 % 8.
7 De plus, le

commerce au sens des fichiers fonciers de la DGFiP intgre la notion de commerce de gros, ce qui nest
pas le cas pour les donnes de lInstitut pour la ville et le commerce.

La mission fait le choix dutiliser uniquement lindicateur produit par lInstitut pour la ville et le commerce car le
primtre danalyse, gographique hypercentralit- et sectoriel hors commerce de gros -, est plus proche des
objectifs de la mission.

-5-

Rapport

1.1.2. La dvitalisation commerciale des centres-villes saccompagne aussi de certains


signes de fragilit conomique observs dans le secteur du commerce
Avec le taux de vacance, la mission a aussi observ dautres indicateurs conomiques qui
pourraient tre corrls la dvitalisation commerciale des centres-villes.

Ainsi sur la dernire priode observe, le secteur du commerce, au sens de lInsee, connait un
ralentissement de son activit conomique tant au regard du chiffre daffaires gnr que de
lvolution des effectifs salaris. Dans une tude rcente de lInsee 9, les effectifs non-salaris 10
dans le secteur du commerce et de lartisanat commercial diminuent galement entre 2012 et
2013 de 1,3 % (-1,5 % dans le commerce de dtail en magasin). De plus, leur revenu mensuel
moyen en euros constants diminue de 4,1 % sur la priode (-4,7 % pour le commerce de
dtail en magasin) et de 2,5 % hors dividendes.

Ces deux indicateurs rvlent un ralentissement de lactivit conomique du secteur du


commerce en France, et ce, mme si linverse, le nombre de socits et dentreprises
individuelles est en forte hausse depuis 2009 en raison notamment de la mise en place du
rgime des auto-entrepreneurs.

Le taux dvolution de la consommation des mnages a baiss sur les quinze dernires
annes. Le taux annuel dvolution de la dpense des mnages na pas retrouv le niveau
enregistr avant la crise conomique 11. Ainsi, bien que la consommation connaisse une
hausse de 0,6 % entre 2013 et 2014, le secteur du commerce est confront, sur la dernire
priode, une demande de consommation peu dynamique mme si les prvisions 2016 de
lInsee sont plus encourageantes 12 alors quaugmente dans le mme temps le nombre de
points de vente (cf. graphique 4).
Graphique 4 : Taux annuel dvolution de la consommation des mnages en volume
4,5
4,0
3,5
3,0

En %

2,5
2,0
1,5
1,0
0,5
0,0
-0,5
-1,0

Source : Insee, comptes nationaux.

9 Insee Premire
10

n1604, juin 2016, Revenus dactivit des non-salaris en 2013.

Ces effectifs se dcomposent en 70,2 % dindpendants mono-actifs, 4,8 % dindpendants pluriactifs, de


19,4 % dautoentrepreneurs mono-actifs et de 5,6 % dautoentrepreneurs pluriactifs.

11 En moyenne, 2,2
12

% par an entre 2000 et 2007.

La note de conjoncture de lInsee (17 juin 2016) prvoit nanmoins une hausse de la consommation des
mnages de 1,6 % en 2016 (forte augmentation au premier trimestre avec lquipement du logement par le
changement de standard de diffusion tlvisuelle et la vente des billets pour lEuro 2016 de football).

-6-

Rapport

Autre exemple de fragilit, le nombre de dfaillances dentreprises 13 augmente dans le


secteur du commerce de 20 % sur les quinze dernires annes. On observe en outre, une
diminution du nombre de crations dentreprise dans le secteur du commerce de dtail. Entre
2011 et 2014, le nombre de crations dans ce secteur a diminu de 11 %.

Enfin, si cest dans le commerce14 que le nombre dimmatriculations des auto-entrepreneurs


est le plus important comme latteste une tude rcente de lInsee 15, leur prennit est
moindre que pour lensemble de lconomie puisque seuls 46 % des auto-entrepreneurs sont
encore actifs trois ans aprs leur immatriculation contre 49 % pour lensemble des autoentrepreneurs.

Lensemble de ces indicateurs confirme un quilibre conomique fragile pour certains


acteurs du secteur du commerce et confirme, comme pour lindicateur de la vacance, la
ncessit de conduire une politique de revitalisation commerciale dans les territoires.

1.2. Si le commerce en centre-ville est avant tout dpendant du volume et de la


nature des flux clients, il est aussi trs sensible la qualit de son
environnement urbain et au bon quilibre des concurrences notamment
avec la priphrie

partir dun panel de villes moyennes qui connaissent des situations de vacance
commerciale htrognes, la mission a cherch isoler les facteurs qui peuvent, dans lespace
et dans le temps, constituer les indices dun phnomne de dvitalisation commerciale des
centres-villes. Pour des situations urbaines proches, ce phnomne peut revtir des ralits
contrastes, ce qui montre que laction de proximit peut faire sens.

La vacance commerciale narrive pas seule, les facteurs lis et aggravant cette situation
peuvent tre regroups autour des trois grands dterminants suivants :

lexistence dun march de consommation non dynamique et restreint (ex. faible


volution de la population, pauprisation, hausse de la vacance des logements) ;

des conditions dexploitation qui ne facilitent pas lactivit commerciale (pression


fiscale, cot du foncier et des baux commerciaux) et un environnement dfavorable
en centre-ville (quipements et services, accessibilit, scurit) ;

un dsquilibre de loffre commerciale entre la centralit et sa priphrie.


Une analyse des situations des diffrentes villes moyennes permet dune part de confirmer
linfluence de ces trois grands dterminants sur le dynamisme commercial des centresvilles 16 et dautre part, dapporter pour les facteurs tudis un diagnostic comparatif plus
prcis sur la situation des villes moyennes centres et des villes moyennes de priphrie.

13 Mesure

le nombre de PME du secteur du commerce subissant des difficults conomiques au cours de leur cycle
de vie. Notion diffrente de celle de la cessation car une procdure de dfaillance ne se rsout pas forcement par
une liquidation.

14 Commerce

automobiles).

pris dans son acceptation la plus large au sens de lInsee (commerce de gros, de dtail et rparations

15 Auto-entrepreneurs immatriculs en 2010 : trois ans aprs, 30 % sont encore actifs, Insee Premire, mai 2016.
chantillon de 40 000 auto-entrepreneurs inscrits au 1er septembre 2010.
16

La notion de centre-ville nest pas dfinie de manire officielle et partage. La statistique publique ne peut donc
fournir des statistiques pour ce zonage particulier. La mission assimile dans son panorama des villes moyennes, au
niveau macro, la notion de centre-ville celle de ville-centre.

-7-

Rapport

1.2.1. Il ny a pas de commerce en centre-ville sans une dmographie dynamique ni


une situation socioconomique favorable
La demande constitue le premier dterminant du dveloppement dun march de
consommation, or lanalyse socio-conomique des villes moyennes montre quelles
connaissent globalement un mouvement dfavorable, notamment pour les centres-villes.
Ainsi titre dexemples, les villes-centres de taille moyenne ont en moyenne une croissance
dmographique et un niveau de vie plus faible, un niveau de chmage et de logements
vacants plus fort que les grandes villes ou que leurs propres priphries. Cette situation
socio-conomique moins favorable dans les villes moyennes que la moyenne nationale
pourrait constituer le premier des dterminants de la dvitalisation commerciale des centresvilles.

Lanalyse de la situation des villes moyennes montre ainsi que leur population augmente de
4,3 % en moyenne entre 2007 et 2012 contre une hausse nationale de 7,5 %. La dmographie
des villes moyennes est en particulier moins dynamique dans les villes-centres quen
priphrie. Elle semble essentiellement soutenue par la priurbanisation 17 et se fait le plus
souvent au dtriment des villes-centres. Cela entrane une augmentation de la vacance des
logements dans leurs curs de ville.
La hausse de la vacance des logements saccentue en effet particulirement dans les villescentres et les villes isoles de taille moyenne. Le taux de vacance de logements des villes
moyennes (6,2 %) est plus lev que la moyenne nationale (5,7 %).

Au sein des villes moyennes, les villes isoles qui taient moins touches que la moyenne
nationale en 2007 le sont davantage en 2012. Le taux a progress de plus de 2 points (cf.
tableau 2). La vacance saccentue galement dans les villes centres moyennes o
laggravation est plus rapide quau plan national.

Comme un facteur aggravant de la baisse de la population en centre-ville, le dveloppement


de moyens de dplacement de plus en plus performants permet aux mnages des zones
rurales de se rendre dans les ples urbains plus importants.
Tableau 2 : Comparaison des taux de vacance des logements sur la priode 2007-2012
Moyenne
villes
National
moyennes
Taux de
vacance
en 2007
Taux de
vacance
en 2012
volution
(en
points)

Ville
centre
moyenne

Priphrie
de lunit
urbaine 18

Banlieue
moyenne
de lunit
urbaine

Ville
banlieue
Ville
isole
moyenne de
moyenne grande ville
centre

4,7 %

5,2 %

7,7 %

4,8 %

5,1 %

4,3 %

4,7 %

5,7 %

6,2 %

9,4 %

5,9 %

6,3 %

6,4 %

5,4 %

1,0

1,0

1,7

1,1

1,2

2,1

0,7

Source : Insee, retraitements de la mission.

Sur le plan de lemploi, les villes moyennes connaissent une hausse du chmage sur la
priode 2007-2012 alors que le taux dactivit augmente moins vite pour celles-ci et ce
comparativement la moyenne nationale (cf. tableau 3).
17

Les villes moyennes franaises et leur rle en matire damnagement du territoire : vers de nouvelles
perspectives ? , 2012, F. Santamaria.

18 Communes de moins de 10 000 habitants appartenant lunit urbaine comportant une ville-centre de taille
moyenne.

-8-

Rapport
Tableau 3 : volution des taux dactivit et de chmage sur la priode 2007-2012

Taux dactivit 15-64 ans


Taux de chmeurs 15-64 ans

Source : Insee, traitements de la mission.

2007
2012
volution en points
2007
2012
volution en points

National
72,8 %
74,3 %
1,5 pt
8,7 %
10,0 %
1,3 pt

Villes moyennes
70,9 %
72,1 %
1,2 pt
13,4 %
15,5 %
2,1 pts

Enfin, le taux de pauvret moyen est plus lev dans les villes moyennes (15,9 %) quau plan
national (11,8 %). On notera quau sein des villes moyennes, le niveau de vie est plus lev en
priphrie quen centralit (cf. tableau 4).
Tableau 4 : Comparaison des taux de pauvrets en 2012

Ville centre
National
moyenne
Moyenne du
niveau
mdian
Taux de
pauvret
moyen

Priphrie de
lunit
urbaine

Banlieue
moyenne de
lunit
urbaine

Ville isole
moyenne

Ville banlieue
moyenne de
grande ville
centre

19 819

18 080

20 874

18 420

19 076

21 558

11,8 %

18,9 %

12,1 %

18,3 %

15,1 %

13,8 %

Source : Insee, traitements de la mission.

En rsum, les donnes recueillies par la mission, bien que non exhaustives, montrent que les
villes moyennes connaissent une situation socio-conomique moins favorable que la
moyenne nationale. Ce constat est dautant plus marqu pour les villes-centres au regard
notamment des situations parfois plus favorables dans leur priphrie.
1.2.2. Il ny a pas de commerce en centre-ville sans des conditions dexploitation et un
environnement favorables

De bonnes conditions dexploitation et un environnement propice au parcours et


lexprience dachats sont essentiels la structuration dune offre commerciale prenne et
diversifie car ils contribuent la commercialit du territoire. Sans avoir pu dvelopper
une analyse exhaustive sur les conditions juridiques, financires, fiscales ou sociales
dexploitation que connaissent les entreprises, une apprciation de certains lments comme
la fiscalit locale, le cot du foncier ou lenvironnement urbain montre que la commercialit
se dgrade dans certaines villes moyennes. Ainsi titre dexemples, la hausse de la pression
fiscale, laugmentation des loyers et du foncier ainsi que la diminution des quipements de
sant, de loisirs, denseignement ou lis la culture sont plus ou moins fortement corrls
avec la dvitalisation commerciale observe.

-9-

Rapport

1.2.2.1. De bonnes conditions dexploitation sont essentielles la structuration dune


offre commerciale
Les charges foncires et, dune manire plus gnrale, la pression fiscale augmentent
notamment pour les entreprises situes dans les communes de taille moyenne. Si la cotisation
foncire des entreprises (CFE) augmente peu entre 2011 et 2015 au niveau du bloc
communal 19 (+0,2 point), la taxe sur les proprits bties (TFPB) augmente de manire plus
significative sur la mme priode tant au niveau de la commune que pour le bloc communal,
respectivement en moyenne +0,3 et +1,3 point dans les villes moyennes. Ce sont les taux
vots par les intercommunalits qui ont le plus augment sur la priode. On constate aussi
une hausse, entre 2011 et 2015, des autres contributions comme :

la taxe spciale dquipement qui augmente pour les villes moyennes mais diminue
pour les grandes villes ;
les droits fixes pour la formation continue et pour les chambres des mtiers ;
la taxe sur les surfaces commerciales (TaSCom) volue plus vite pour les entreprises
situes dans les villes moyennes que celles des grandes villes centres associes.

Rforme fiscale trs sensible dans le contexte actuel de la dvitalisation commerciale des
curs de villes, la mise en uvre de la rvision des valeurs locatives dont lobjectif est de
corriger lcart entre les valeurs locatives qui reposent aujourdhui sur des lments datant
des annes 1970 et les valeurs du march locatif actuel, aura un effet diffrenci selon le type
de commerce. Ainsi, cette rvision des valeurs locatives des locaux professionnels devrait
faire augmenter la contribution la TFPB pour les petits magasins (entre +6,1 % et + 7,2 %
pour les magasins de type MAG1 20 ou MAG2) et, linverse, une baisse importante de celle
des grandes surfaces (hypermarchs et supermarchs soit -31,8 % pour les MAG5 et -22,5 %
pour les magasins de type MAG4 21). Les commerces dont la surface principale est infrieure
400 m2 et situs dans les centres commerciaux (MAG3) seront selon les estimations de la
DGFiP les plus touchs par cette rforme (+101,1 %). Pour limiter certaines variations, un
dispositif de planchonnement devrait tre mis en place, mais les commerces de centresvilles connaissent, toutes choses gales par ailleurs, une volution dfavorable, inverse
celle des grandes surfaces.
linverse, une diminution de la cotisation la CFE est anticipe dans le secteur du
commerce de 4 % en moyenne. Les travaux de simulation de la DGFiP concluent toutefois que
les tablissements dont le chiffre daffaires est infrieur 3 M seront les plus touchs par
des hausses de CFE.

Les prix du foncier sont en augmentation sur la priode rcente. Ainsi, sagissant de la vente
des locaux commerciaux, le montant moyen hors taxe par m2 des locaux commerciaux a
augment de 81 % entre 2000 et 2014 (hors Ile-de-France), en tenant compte de linflation
sur la priode 22. Parmi les villes moyennes, cette augmentation touche plus particulirement
les villes isoles ainsi que les banlieues des grandes villes-centres. Sagissant des loyers
commerciaux, lindice des loyers commerciaux (ILC) qui sert de rfrence lors des rvisions
triennales des baux a augment jusquen 2012 avant de se stabiliser. Cet indice a en effet
augment entre 2008 et 2015 de 8,3 % mais reste stable depuis 2012.
19 Constitu de dun groupement fiscalit propre et de ses communes membres. A dfaut de groupement, le bloc
communal correspond la commune isole.
20

MAG1 : les boutiques et magasins sur rue dont la surface principale est infrieure 400m2, MAG2 : les
commerces sans accs direct la rue dont la surface principale est infrieure 400 m2, MAG 3 : les magasins
appartenant un ensemble commercial (surface principale infrieure 400 m2).
21

MAG 4 : les magasins de grande surface (surface principale comprise entre 400 et 2 499 m2), MAG 5 : les
magasins de trs grande surface (surface principale gale ou suprieure 2 500 m2).

22 Ce rsultat est toutefois prendre avec prcaution en raison des limites rappeles dans lannexe 1. Les locaux
peuvent par ailleurs prsenter des caractristiques diverses qui peuvent justifier des carts de prix importants.

- 10 -

Rapport

Enfin, le prix moyen des transactions des fonds de commerce diminue entre 2012 et 2015 de
10,6 %, mais augmente significativement pour des activits commerciales comme les ventes
hors magasins (+21,5 %), les magasins multi-rayons (+19,8 %), les services la personne
(+9,1 %), lhbergement (+4,1 %), le bricolage et quipement du foyer (+5,0 %) et les sports
et loisirs (+3,8 %).

1.2.2.2. Lenvironnement urbain est un facteur important qui influe sur la


commercialit

La dvitalisation des villes est lie galement la diminution des quipements comme ceux
des services de soins, de lducation, des loisirs ou de la culture (cf. tableau 5).
Pour les services et les quipements retenus par la mission, leur nombre diminue dans
lensemble dans les villes moyennes, lexception de certains quipement comme les postes
de scurit. Loffre de soins tudie partir du nombre de mdecins omnipraticiens, de
pharmacies dans les communes ainsi que du nombre dtablissements de sant, des urgences
et des maternits diminue dans les villes de taille moyenne lexception du nombre de
pharmacies qui est relativement stable.

On observe aussi un dclin de loffre de cinmas et des terrains sportifs. Le nombre de


cinmas est en baisse en moyenne dans tous les types de communes du primtre tudi. Les
terrains de grands jeux diminuent en moyenne dans les villes-centres de moins de 200 000
habitants. Ils augmentent en priphrie, o il y a plus de place pour ces installations.

Enfin, le nombre dcoles maternelles et de collges diminue galement dans les villescentres de taille moyenne. Tous les types de communes sont touchs par la fermeture
dcoles ou de collges. La perte est plus forte dans les villes-centres de taille moyenne (-6 %)
que pour les grandes villes-centres (-4 %). Enfin, le nombre de commissariats et de
gendarmeries augmente lgrement entre 2010 et 2014 dans les villes moyennes.
Tableau 5 : volution de la prsence de certains quipements et services entre 2010 et 2014

Services/quipements
Bureaux de poste
Mdecins omnipraticiens
Pharmacie
tablissements de sant/services durgence et
maternit
Cinma
Terrain de grands jeux
ducation (coles maternes et collges)
Scurit (Police, gendarmerie)

Villes moyennes
-1,2 %
-5,5 %
0,3 %
-9,0 %

-2,2 %
-1,2 %
-4,0 %
+2,0 %

Source : BPE, Insee, traitements de la mission.

Pouvant crer des ruptures dans un linaire commercial en centre-ville, le nombre


dtablissements bancaires et dassurance qui augmente de 4,8 % entre 2010 et 2014 dans les
villes moyennes reste un indicateur surveiller. Parmi les villes moyennes, ce sont les villes
isoles et centres de moins de 50 000 habitants qui sont les plus concernes par la hausse des
vitrines de banques et assurances. Lanalyse de la base permanente des quipements pour les
banques et caisses des dpts 23 (le champ des assurances nest pas pris en compte) confirme
ce constat, les villes moyennes isoles connaissent la plus forte augmentation de vitrine de
banques.

23

tablissements de crdit agrs, y compris banques mutualistes ou coopratives et caisses d'pargne et de


prvoyance. Ne comprend pas les guichets financiers de La Poste.

- 11 -

Rapport

Toutefois, la rorganisation des rseaux bancaires qui serait en train de soprer 24 pourrait
rduire le nombre de cellules commerciales des centres-villes occupes par les banques et
assurance avec des consquences non encore values (soit une diversification du linaire,
soit une augmentation de la vacance).

Laccessibilit et loffre de parking du centre-ville sont des sujets de proccupation


importants pour les commerants mais dont le diagnostic est difficile tablir en labsence de
donnes tangibles. Un manque daccessibilit joue pourtant un rle important dans le
dlaissement des centralits commerciales au profit des priphries notamment. La voiture
ne doit ainsi pas tre considre comme lennemie du centre-ville. On estime que plus de
50 % des dplacements lis aux achats sont raliss en voiture 25. Ds lors, un quilibre doit
tre trouv entre tous les modes daccs au centre-ville afin de concilier dmarche
environnementale et activit conomique.

Afin damliorer le parcours clients en centre-ville, une municipalit peut avoir intrt
rexaminer son plan de dplacements urbains (PDU). Dans cette perspective, il convient de
hirarchiser les typologies de voiries et de fluidifier le trafic, grer les livraisons et repenser
dans leur globalit les schmas de collecte des dchets. La rvision du PDU prsente
notamment lopportunit de rorganiser les transports en commun, le plan de circulation et
de stationnement, ainsi que les circulations douces.
Lexemple de la ville de Montrouge est de ce point de vue intressant. Elle a en effet adapt
les sens de circulation, dvelopp une offre de stationnement avec des parkings tous les
500 mtres, ou bien encore cr des stationnements minute. Un projet de drive in 26
permettra de capter des flux dachat en fin de journe au retour des automobilistes.

Laccessibilit des villes moyennes avec notamment les questions de loffre de stationnement,
les plans de circulation du centre-ville et encore la tarification des parkings sont des enjeux
importants pour lactivit du commerce en centre-ville. Lide du no parking no business
reste trs frquemment voque par les interlocuteurs rencontrs par la mission. Le manque
de donnes disponibles, notamment sur loffre de stationnement en centre-ville, na pas
permis une analyse objective de linfluence sur la vitalit du commerce de centre-ville des
lments daccessibilit.
Sagissant du stationnement, cest le caractre payant et la modulation des tarifs en fonction
de la dure de stationnement qui peuvent constituer un frein, parfois psychologique, dans les
villes moyennes et ce notamment par rapport la gratuit du stationnement quoffrent
dautres zones dactivit commerciale.

Enfin, lattractivit touristique peut gnrer des flux de clients supplmentaires, stimuler la
consommation et contribuer de ce fait au dynamisme du commerce. La situation
gographique et lattribution de labels sont des lments qui peuvent attirer un flux
important de nouveaux clients.
Avec 83,8 millions de touristes trangers en 2014 et les dplacements des Franais lors de
leurs sjours touristiques, la population de certaines villes plus touristiques que les autres
peut augmenter fortement certaines priodes de lanne. Cet afflux de visiteurs renforce la
consommation et stimule le secteur du commerce de proximit.

24 Cette nouvelle tendance na pas pu tre objective, les donnes les plus rcentes dtenues par la mission datant
de 2014. Toutefois certaines annonces des grands rseaux bancaires soulvent le sujet (cf. titre dexemple
http://www.lesechos.fr/14/03/2014/LesEchos/21647-030-ECH_l-ineluctable-declin-des-agences-bancaires.htm
ou http://billetdebanque.panorabanques.com/banque/pourquoi-lcl-annonce-a-son-tour-la-fermeture-dagencesbancaires/)

25 Les dplacements dachats gnrent des flux motoriss considrables et se ralisent essentiellement en
voiture. En moyenne 60% des achats des mnages sont effectus en voiture, et jusqu 80% lorsquils sont
effectus en hypermarch . J.-M. Beauvais, 2003, volution du commerce et utilisation de la voiture.
26

Concept consistant demander la prparation de ses courses distance et les rcuprer au volant une fois
prtes.

- 12 -

Rapport

1.2.3. Il ny a pas de commerce en centre-ville sans un bon quilibre des concurrences


Le bon quilibre entre loffre commerciale en priphrie et celle du centre-ville est le
troisime dterminant majeur pouvant avoir un effet sur la vitalit commerciale des curs de
ville. Les donnes recueillies par la mission, montrent deux formes de concurrence touchant
le commerce physique de cur de ville :

lexistence dans le temps dune course au m2, notamment en priphrie, qui a pu


concurrencer dans certaines zones le commerce en centralit. Cela touche plus
particulirement les villes moyennes par rapport aux grandes-villes ;
les changements de modes de consommation lis lessor du e-commerce qui peuvent
engendrer une baisse du chiffre daffaires des commerants physiques.

Entre 1992 et 2009, selon la dernire enqute point de vente de lInsee disponible, on
constate une course aux mtres carrs avec le dveloppement important de surfaces de plus
de 400 m2 et une contraction des petites surfaces sur lensemble du territoire, ce qui a pu
avoir comme consquence daugmenter la concurrence commerciale entre centre-ville et
priphrie. Au niveau national, la surface commerciale totale du commerce de dtail a ainsi
augment de 58 % sur la priode, passant de 48 77 millions de m2, soit +2,6 % par an. En
parallle, le nombre de points de vente a diminu de 6,3 % sur lensemble de la priode. Cette
augmentation de la surface commerciale au plan national est confirme avec la hausse de
celles autorises par les commissions damnagement commercial (cf. graphique 5).

En se limitant au primtre de la mission, cette tendance au m2 se confirme entre 2012 et


2013 selon les estimations de surfaces de la DGE. Il sagit de la seule source rcente
disponible pour estimer lvolution des surfaces commerciales aprs 2009 27. La surface
commerciale moyenne pour lensemble des secteurs du commerce tudi crot plus vite pour
les villes moyennes (+1,5 %) que pour les grandes villes (+0,8 %) entre 2012 et 2013.
Lexpansion des surfaces commerciales moyennes touche davantage les priphries des villes
centres moyennes.

27 La dernire enqute Points de vente date de 2009. LInsee a relanc une enqute Points de vente en 2015, avec
des rsultats attendus dici un an.

- 13 -

Rapport
Graphique 5 : Surfaces autorises par les CDAC (en millions de m2)
Loi Royer : seuil 1.000 m

1975
1977
1979
1981
1983
1985
1987
1989
1991
1993

Loi Raffarin : abaissement


du seuil 300 m

1995
1997
1999
2001
2003
2005
2007
2009

LME : relvement
du seuil
1.000 m

2011
2013
2015
0

0,5

1,5

2,5

3,5

Source : Donnes Desse et Kyris. Note de lecture : entre 2009 et 2014, les donnes concernant les drives sont
manquantes car ces projets ntaient pas soumis aux CDAC. Cependant la surface commerciale non reprsente est
difficilement estimable 28.

Laccroissement de loffre en priphrie sexplique aussi par un niveau de contraintes plus


faible que dans les centres-villes (stationnement payant, surface des cellules commerciales
disponible, horaires de livraison, normes architecturales et patrimoniales). Le rquilibrage
entre le centre-ville et la priphrie ne peut soprer que si le cur de ville redevient attractif.

Selon lInsee 29, la cration dune grande surface peut concurrencer, pour certains secteurs, le
commerce de proximit dans les villes isoles et priphriques. Cette tude montre que la
cration dune grande surface supplmentaire pour 10 000 habitants accrot le risque de
sortie dun petit commerce de proximit deux ans aprs.

Les grandes enseignes ne doivent toutefois pas tre considres uniquement sous un angle
concurrentiel vis--vis des petits commerces. En effet, lorsquelles simplantent en centreville, elles peuvent constituer des locomotives , un moteur essentiel du dynamisme
commercial dun linaire de centre-ville.

28 La notion de drive nentre dans le droit commun qu partir de mars 2014. Ils sont donc soumis dsormais
lavis des CDAC sauf pour ceux qui sont intgrs un magasin de dtail ouvert au public la date de
promulgation de la loi et nemportant pas cration de surface de plancher de plus de 20 m2 .
29 Le dveloppement des grandes surfaces et son impact sur la dure de vie du petit commerce alimentaire de
proximit, 19 mars 2015, Simon Quantin et Laure Turner

- 14 -

Rapport

Limplantation dun centre commercial ou dune locomotive en centre-ville peut constituer un


levier de dynamisme commercial pour tous les commerants, condition quune
complmentarit dans loffre stablisse. Il est par ailleurs essentiel davoir la prsence de
grands enseignes car dune part, cela connote positivement la ville et la rend attractive, et
dautre part, le franchiseur peut davantage, dans un contexte difficile, maintenir son rseau
de franchiss, ce qui constitue une garantie supplmentaire de vitalit locale.

On souligne par ailleurs que les marchs, perus parfois comme concurrents des commerces
de proximit, apportent un complment danimation commerciale et renforcent ainsi
lattractivit et limage des centres-villes.

Si le commerce est avant tout une affaire de territoire et despace, le dveloppement du ecommerce constitue aussi une seconde concurrence forte en bouleversant les
fonctionnements classiques du commerce. Le chiffre daffaires du e-commerce a t multipli
par huit entre 2005 et 2015 pour atteindre prs de 65 Mds avec une demande qui touche le
plus souvent lhabillement, les produits culturels, les voyages et les produits lectromnagers
(cf. graphique 6). Ce nouveau march reprsente 7 % 9 % du commerce de dtail 30. Pour
2016, le chiffre daffaires estim est de 71,4 Md selon la fdration du e-commerce et de la
vente distance (FEVAD).
Graphique 6 : volution du chiffre daffaires du e-commerce entre 2005 et 2015 (en Mds )
70

64,9
56,8

60

51,1

50

45
37,7

40

31

30
20
10
0

8,4

11,6

15,6

20

25

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

Source : iCE/FEVAD.

En parallle, le nombre dachats en ligne a t multipli par neuf en dix ans, atteignant 835
millions de transactions en 2015. Cette augmentation plus forte que celle du montant du CA
signifie une diminution du montant moyen de la transaction en ligne qui est pass de 89
78 en moyenne en dix ans. Si le montant moyen dune transaction baisse, la frquence
dachats en ligne calcule partir du nombre total dacheteurs en ligne augmente passant de
7 23 transactions par an entre 2005 et 2015. En 2015, elle correspond deux achats par
mois et par acheteur. Ainsi, le panier annuel par acheteur passerait de 625 1 780 .
Pour rpondre ce changement de mode de consommation (+20 % dacheteurs en ligne sur
les quatre dernires annes), loffre du e-commerce a d galement sadapter avec la
multiplication par douze du nombre de sites marchands actifs.

Si le e-commerce reste encore en 2015 domin par les pure-players, la complmentarit site
marchand et boutique physique se dveloppe (cf. tableau 6). Cela permet dlargir sa zone de
chalandise et damliorer sa visibilit, ce qui concurrence encore plus fortement les
professionnels du commerce qui nauraient pas encore investit cette nouvelle zone de
chalandise dmatrialise.

30 9 % si on enlve

le secteur de lalimentaire.

- 15 -

Rapport
Tableau 6 : Rpartition des e-commerants en 2015 (%)
Pure-Player
40 %

Source : Oxatis, KPMG.

TPE et PME
28 %

Magasins physiques
28 %

Professions librales
2%

1.2.4. La situation contraste du commerce dans les villes moyennes confirme la


ncessit dagir selon une stratgie adapte chaque situation locale
Sous contrainte des informations recueillies, certaines tant couvertes par le secret
statistique, une analyse multivarie des donnes a permis de dterminer des indicateurs
associs un fort ou faible taux de vacance commerciale en centre-ville et de raliser une
typologie des communes 31 selon ces critres.
1.2.4.1. Une analyse multivarie a permis de confirmer limportance de lexistence dun
march de consommation dynamique et le risque que peut reprsenter un
mauvais quilibre de loffre entre centralit et priphrie

Comme le rsume la figure 3, la plupart des communes de taille moyenne, majoritairement


les villes-centres, qui se distinguent par un taux de vacance commerciale lev connaissent
aussi un fort taux de chmage, de logements vacants et de pauvret, ainsi quune perte de
population. Ces villes connaissent souvent un niveau de fiscalit plus lev que la moyenne.
Facteur aggravant, ces communes perdent en gnral plus souvent que les autres des
quipements rduisant notamment leur offre de soins, de loisirs ou le nombre de structures
ducatives. Dautres obstacles la vitalit commerciale existent : le problme de
laccessibilit du consommateur au centre-ville (offre et tarif des parkings), concurrence des
boutiques par le e-commerce, augmentation des loyers commerciaux et des prix au m2 des
mutations.

linverse, les communes avec une forte attractivit touristique, une population des plus de
60 ans plus leve, un revenu mdian de la population plus important, un gain de population
et un taux de vacance des logements plus faible connaissent un taux de vacance commerciale
moins lev. Le classement en station touristique, la prsence dun littoral sont des attributs
partags par un certain nombre de ces communes. Ce sont en outre plus souvent des
communes situes en priphrie des villes-centres de taille moyenne.

Enfin une analyse particulire 32 des phnomnes de priurbanisation confirme et complte


les rsultats obtenus prcdemment :

31 La

la concurrence des surfaces commerciales en priphrie 33 est un facteur souvent


associ une vacance commerciale forte ;
le phnomne de priurbanisation (augmentation de la population en priphrie)
amliore la vitalit du commerce de la centralit. En effet, ce sont souvent des
personnes disposant dun revenu mdian plus lev qui choisissent de sinstaller en
priphrie. Ces mobilits journalires sont facilits par une infrastructure adquate
pour les trajets 34;

borne suprieure est releve 115 000 habitants, soit 5 villes supplmentaires.

32 Lapproche

consiste ne prendre en compte que les villes-centres du panel, soit 79 villes et dinsrer la variable
dvolution de la population de la priphrie de lunit urbaine de la ville-centre et celle de concurrence de loffre
commerciale de priphrie par rapport la ville-centre.
33

Notion apprhende par le ratio du nombre de m2 du commerce de dtail en priphrie (unit urbaine sans la
ville centre de taille moyenne) par le nombre de m2 de la ville-centre.

34

De plus, un autre argument en faveur de la priurbanisation serait la capacit des centres-villes parvenir
polariser lespace marchand en spcialisant leur offre (moyen haut de gamme, luxe) (cf. La vacance commerciale,
marqueur spatial dune crise de croissance du commerce moderne, Pascal Madry, 2016)

- 16 -

Rapport

l effet dagglomration (taille de march) : les villes de 50 000 100 000 habitants
sont surreprsentes parmi les communes ayant un faible taux de vacance commerciale
contrairement aux communes de 10 000 50 000 habitants. La vacance commerciale
varie donc en proportion inverse du poids de sa population, ie un march de la
demande plus important offrira plus de dbouchs lactivit commerciale.

Tissu conomique

Figure 3 : Synthse des dterminants associs la vacance commerciale des villes-centres


Facteurs associs une vacance commerciale faible

Facteurs associs une vacance commerciale forte

Revenu mdian plus lev

Taux de pauvret lev

Taux de chmage plus faible

Taux de chmage lev

Taux de vacance des logements plus faible

Taux de vacance des logements lev

Attractivit touristique forte

Ville non classe comme station touristique/


Absence de littoral

Perte de population

Gain de population

Environnement

Station classe/Littoral

Pression fiscale plus leve (TF, CFE)

Augmentation de loffre de soin

Diminution de loffre de soins

Diminution de loffre
dquipement

Problme daccessibilit

quilibre (*)

Augmentation des loyers

Concurrence avec le e-commerce

Nombre important de commerces en centre-ville

Dveloppement fort de la surface commerciale en priphrie


par rapport celle de centre-ville

Croissance de la population en priphrie

Source : Traitements de la mission. Note de lecture : Les facteurs entours en pointills ne correspondent pas des
donnes communales. Ils sont ajouts en fonction dune tude macro et des entretiens mens par la mission.

1.2.4.2. La situation contraste du commerce dans les villes moyennes confirme la


ncessit dagir selon une stratgie adapte chaque contexte local
La mission a ralis une analyse de la vacance commerciale au niveau de la commune, ce qui a
permis de les classer selon trois axes structurants :

une problmatique lie un tissu socioconomique plus fragile 35 qui souligne la


ncessit dun march de consommation dynamique ;
un mauvais quilibre commercial entre la priphrie et le centre-ville 36 ;
un phnomne de dvitalisation plus global apprhend par la perte dquipements ou
de services publics ou privs 37.

35 Taux de
36

chmage (>12 %), revenu mdian (< 18 000 ), taux de pauvret (>15 %)

37 Perte de

cinmas, dcoles ou collges, des tablissements de sant/maternit/urgence.

Assimil dans ltude la ville-centre. Notion apprhende par deux indices : (i) un ratio de la surface
commerciale du commerce de dtail en priphrie de lunit urbaine par la surface commerciale du ville-centre
strictement suprieur deux, (ii) la surface cumule autorise en CDAC entre 2010 et 2014 dans la commune de
plus de 20 000 m2.

- 17 -

Rapport

Pour de nombreuses communes, la problmatique majeure associe la vacance


commerciale nest pas unique et peut mler plusieurs de ces trois approches (et
ventuellement dautres). Enfin la mission a montr lhtrognit des situations au niveau
local tout en proposant une typologie des villes moyennes (cf. figure 4):

La vacance commerciale peut avoir pour origine des facteurs diffrents. Six groupes sont
identifis partir des trois axes :

les communes avec uniquement un tissu socioconomique plus fragile que la moyenne
(par exemple Elbeuf, vreux, Forbach) ;

les communes faisant face seulement un dsquilibre entre priphrie et centralit


(par exemple : Voiron, Saint-Brieuc) ;

les communes subissant une dvitalisation plus globale avec une perte dquipements
ou de services publics (par exemple : Chartres) ;

les communes faisant face un tissu socioconomique fragile et une mauvaise gestion
de la priphrie et de la centralit (par exemple Mulhouse, Bthune, Carpentras, Lens,
Carcassonne) ;

les communes faisant face un tissu socioconomique fragile et une dvitalisation


plus globale (par exemple : Charleville-Mzires, Bziers, Argentan) ;

les communes subissant un dsquilibre entre la priphrie et la centralit et une


dvitalisation plus globale (par exemple : Thonon-les-Bains, Saint-Nazaire, Pau).
Au sein mme de ces groupes, la vacance commerciale peut tre dintensit varie. Ce sont les
quatre cercles de la figure. Par exemple pour le groupe n2, certaines villes ont un taux
infrieur 7,5 % (Soissons), alors que dautres ont un taux entre 10 et 15 % (Montargis,
Cavaillon, Troyes, Tourcoing, Carpentras), voire suprieur 15 % (Carcassonne, Lens, Douai,
Roubaix).

Cette approche souligne que lhomognit apparente des taux de vacance commerciale au
sein dun mme groupe masque une diversit des situations au niveau local et que cest
cette chelle quune solution peut tre trouve.
Figure 4 : Elments de typologie des villes moyennes connaissant une vacance commerciale
suprieure 5 % corrle avec trois dterminants principaux

- 18 -

Rapport
Source : Mission. Note de lecture : Seules les villes dpassant le seuil critique du troisime quartile pour les indicateurs
lis au tissu conomique et la concurrence priphrie/centralit sont reprsentes. De mme, pour le dclin de
lenvironnement, les villes sont concernes la fois par une baisse de loffre de soins, dtablissements scolaires et
dquipements de loisirs. Les autres communes, bien que touches par la vacance commerciale, prsentent une
corrlation moins marque entre leur vacance et ces dterminants (tissu socio-conomique, quilibre des concurrences
et environnement).

1.3. Le devenir des centres-villes et le maintien de leur diversit commerciale


dpendent en partie de ladaptation des acteurs du commerce
lvolution des modes de vie et de consommation de leurs clients
Une revue des principaux travaux d'tude et recherche a permis de mettre en perspective les
donnes et analyses quantitatives prsentes. Elle souligne les conditions essentielles la
prennit de lactivit commerciale dans les centres-villes, troitement lie la profonde
mutation des modes de consommation.

Des structures de consommation qui continuent d'voluer

partir des annes 1950, le dveloppement de la grande distribution a t essentiellement


port par les classes moyennes. Leur pouvoir dachat a connu une croissance rgulire qui a
favoris le taux dquipement et la satisfaction des besoins de base des mnages. Aprs la
priode des trente glorieuses , le modle de consommation a t progressivement remis en
cause du fait du changement de contexte conomique. Les structures de consommation ont
continu d'voluer. Ainsi, dans la priode actuelle, les courses alimentaires et la part de
revenu alloue aux biens de consommation courante diminuent alors que celle alloue au
logement, au transport et aux services est en hausse.
L'mergence de nouvelles valeurs de consommation

En parallle, les valeurs associes la consommation connaissent des changements. Lachat


revt de plus en plus un caractre symbolique et immatriel. Il participe la construction de
lindividu dans son rattachement une ou plusieurs communauts. Par ailleurs, de nouvelles
exigences ont merg en matire de traabilit des produits, de responsabilit sociale des
entreprises ou de respect de lenvironnement. Elles favorisent le dveloppement de circuits
locaux de production, du commerce quitable ou encore de lagriculture biologique. Ces
pratiques ne semblent toutefois pas se diffuser rapidement mme si les valeurs quelles
vhiculent sont dj en partie intgres aux plans marketing des grandes enseignes.
De nouveaux modes de consommation en lien avec la monte du e-commerce

Lvolution du commerce est particulirement marque par le dveloppement rapide de la


vente distance, porte par de nouveaux oprateurs, les pure players. Elle prend
principalement la forme du e-commerce et mme du m-commerce 38. Elles permettent de
saffranchir de lunit de temps et de lieu lors dune transaction marchande.
Le e-commerce permet une plus grande matrise par le consommateur de son achat, grce
llargissement des outils dinformation, de communication et de comparaison des produits.
Son dveloppement est soutenu par la hausse du taux dquipement des mnages (80 %
dentre eux possdant un ordinateur domicile et 92 % un tlphone mobile en 2015).

38

Respectivement transactions commerciales soprant distance par le biais dinterfaces lectroniques et


transactions soprant distance, le plus souvent en mobilit, grce la technologie sans fil notamment la
tlphonie mobile.

- 19 -

Rapport

1.3.1. Face aux difficults quil rencontre, lappareil commercial connat actuellement
une phase de redploiement
La grande distribution alimentaire a construit son succs dans un contexte de croissance
continue du pouvoir dachat des mnages et a favoris le dveloppement dun modle
priphrique de grandes enseignes. Son modle commercial est alors fond sur loptimisation
de la production, la rationalisation des cots et un effet volume qui permet de proposer une
offre bas prix. Cependant, partir des annes 1980, le modle commence sessouffler du
fait dun maillage territorial de plus en plus dense.
Une ouverture au march de proximit : lexemple de la grande distribution alimentaire

Les enseignes de la grande distribution alimentaire notamment recherchent des relais de


croissance en investissant de nouveaux marchs. Elles inventent ainsi une gamme de plus en
plus varie de concepts commerciaux de proximit (entre 200 et 900 m) qui sadaptent
finement aux caractristiques de la zone de chalandise. Pour ce faire, elles dveloppent
souvent un rseau de magasins franchiss. Ainsi, elles mettent profit les atouts des petites
surfaces (potentiel de diffrenciation, logique relationnelle, flexibilit), tout en conservant les
qualits propres aux grands rseaux (centrale dachat, gestion rigoureuse, visibilit
nationale).
Un dveloppement dune offre cross-canal

Les enseignes intgrent le e-commerce leur activit par la mise en place dune stratgie dite
cross-canal qui met contribution des vecteurs aussi bien physiques que dmatrialiss
de communication et de distribution, en jouant sur leurs complmentarits. Une traduction
visible de cette nouvelle tendance est le dveloppement des drives qui reprsentent
aujourdhui 4,6 % du march de la grande distribution alimentaire.
Une conception renouvele des quipements commerciaux par les promoteurs

Face la remise en question du modle priphrique monofonctionnel, les promoteurs


sefforcent dsormais de concevoir des projets qui combinent diverses fonctions urbaines
(htellerie, logements, restauration, activits touristiques, culturelles et ludiques) tout en
intgrant les contraintes lies la pollution visuelle et environnementale occasionne en
entre de ville.
Loin des standards des premiers centres commerciaux, ils proposent dsormais des espaces
de divertissement pour stimuler lacte dachat.
Un ancrage physique maintenu mais en transition vers de nouvelles formes

Alors que la dmatrialisation du commerce est trs engage, certains acteurs oprent a
contrario un mouvement de re-spatialisation . Ainsi, pour certains pure players, une
implantation physique constitue dsormais aussi un relais de croissance. Elle leur permet de
sapproprier les atouts du commerce en dur , tels que laccompagnement et la fidlisation
du client et donne de la visibilit la marque.
Par ailleurs, de nouvelles centralits commerciales apparaissent dans des lieux o elles
taient auparavant en retrait. Les gares saffirment par exemple comme de nouveaux sites
stratgiques pour les enseignes commerciales, grce au dveloppement dun commerce
ditinraire qui vise implanter le commerce au plus prs des zones de flux et des axes de
dplacement.

- 20 -

Rapport

1.3.2. Affects par plusieurs phnomnes de concurrence, les indpendants et le tissu


commercial traditionnel des centres-villes doivent adapter leur offre
Une ncessaire adaptation des indpendants au commerce connect
Internet est un outil de visibilit et dinformation prcieux, mais encore trop peu utilis
comme canal de commercialisation. Or, les commerants indpendants disposent
difficilement de la capacit dinnovation et dinvestissement susceptible de leur permettre
dintgrer seuls les changements ncessaires. Les acteurs publics et parapublics, comme les
chambres de commerce et dindustrie, peuvent jouer un rle daccompagnement la
digitalisation du commerce physique ; les collectivits territoriales peuvent galement y
contribuer en favorisant le dveloppement et laccs des plateformes numriques de
commerants locaux qui pourront ainsi largir leur zone de chalandise.

Par ailleurs, des oprateurs du e-commerce dveloppent de plus en plus une offre de services
en direction des commerants indpendants en mettant en place des plateformes
dintermdiation39qui permettent de digitaliser leur offre physique.

Le dveloppement de nouveaux formats par les grandes enseignes

Enfin, le tissu commercial traditionnel des centres-villes est concurrenc par loffre
priphrique et le dveloppement de nouveaux formats par les grandes enseignes qui ont su
rpondre la fois la concurrence du e-commerce et aux nouvelles attentes des
consommateurs (cf. figure 5). Les commerants indpendants doivent, en raction, cultiver
leur diffrence et leur complmentarit dans loffre commerciale propose en mettant
profit les tendances qui leur sont favorables : essor des valeurs dalterconsommation,
attractivit renforce des petits formats ( small is beautiful ), volution du commerce vers
les services, valorisation de lexprience-client. Cela implique notamment de rflchir
larticulation entre des locomotives commerciales (enseignes spcialiss, centres
commerciaux) et un linaire commercial qui conserverait une certaine diversit.

A dfaut dune action volontariste et coordonne de toutes les parties prenantes au plan local,
on ne peut exclure que les centres de villes moyennes fragiles connaissent la poursuite dun
dclin ou bien voluent vers une configuration indiffrencie dune ville lautre, du fait
dune quasi disparition des commerants indpendants.

Cest pourquoi, comme le rsume la figure 5, lensemble des acteurs du commerce de centreville, indpendants, franchiss ou succursalistes doivent rpondre aux nouvelles exigences de
consommation et adapter rapidement leur offre, sous peine de ne plus pouvoir faire face aux
concurrences.

39 Elles sont communment appeles Marketplaces.

- 21 -

Rapport
Figure 5 : Les volutions du commerce de demain face aux attentes nouvelles des clients
ATTENTES

(hors celle du prix)

Conseil, accompagnement,
assistance matrise dusage

Services

CONSOMMATEUR

ADAPTATION DE LOFFRE COMMERCIALE

Proximit

Facilit pour tous daccs, dachat,


de livraison

Achat plaisir

Mise en scne de lacte dachat,


lieux ludiques

Diversit

Varit de loffre, commerce de


prcision (sur mesure)

Immdiatet et
interactivit
Consommation
citoyenne

Source : Mission.

e-commerce, m-commerce,
cross-canal

Labellisation, commerce
quitable, circuits-courts, bio

2. Pour revitaliser le commerce de centre-ville, les acteurs concerns,


publics et privs, doivent de manire concerte mettre en uvre une
stratgie globale de reconqute commerciale dans les territoires
l'origine de toute action en faveur du commerce se situe la volont politique des lus
responsables de la ville et de l'intercommunalit d'engager et de mettre en uvre un projet
global adapt la situation locale. Cela suppose d'abord l'tablissement d'un diagnostic de la
situation, des forces et des faiblesses de la ville et de son centre urbain. Le diagnostic doit
permettre aux lus et tous les acteurs locaux de prendre la pleine mesure de la situation,
sans complaisance, mme lorsque celle-ci est difficile du fait d'un dclin dmographique,
d'une dgradation socio-conomique du bassin de vie, d'une perte d'image ou de dynamisme.
Chaque ville touche par la dvitalisation commerciale doit sengager dans un projet de
requalification adapt la ralit de sa situation s'appuyant sur ses propres atouts
(patrimoine, culture, capacit d'attractivit touristique ou conomique), intgrant la
matrise de l'appareil commercial de l'ensemble du bassin de vie, combinant tous les leviers
d'action (urbanisme, habitat, activits, mobilit) et regroupant les acteurs locaux dans une
gouvernance coordonne.

La reconqute commerciale du centre-ville ncessite de concevoir un projet politique


reposant sur une action volontariste toutes les chelles de territoire et rpondant deux
problmatiques essentielles :

quelle place accorder au centre-ville dans larmature du territoire ?

quel rle donner au cur de ville (marchand, animation, patrimonial et touristique) ?

Les politiques de revitalisation commerciale des centres-villes ne peuvent pas envisager la


problmatique commerciale selon une perspective isole. Le commerce nest que lun des
composants du centre-ville : les moyens de redynamiser le tissu commercial sinscrivent dans
une approche multifactorielle qui doit prendre en compte les diffrents dterminants du
centre-ville (amnagement urbain, accessibilit, stationnement, diversit des services aux
usagers). Lapproche doit non seulement dfinir la place et les ambitions que la centralit
assume au sein du territoire, mais encore caractriser le ou les rles du centre-ville : un rle
marchand rayonnant sur la zone de chalandise, un rle marchand de proximit, un rle
patrimonial et touristique, etc.
- 22 -

Rapport

Il sagit de btir, lchelle des villes, des agglomrations et des bassins de vie, des stratgies
cohrentes dans lespace et dans le temps, et viter de mener de front des projets concurrents
voire contradictoires. La dimension du dveloppement durable doit en outre tre intgre
ces stratgies et aux projets de requalification urbaine des centralits commerciales 40.

Un projet de reconqute du commerce en centre-ville doit sappuyer sur les fondamentaux


dinterventions 41 suivants :

amnager ne suffit pas car il faut agir sur les dterminants structurels et ne pas rester
lesthtisme de la rue ;

fixer des rgles qui favorisent linvestissement, une bonne visibilit sur le projet du
centre-ville et sur sa place lchelle de lagglomration dans la dure est un lment
qui rassure et encourage linvestissements des commerants indpendant et surtout
des grandes enseignes locomotives ;

anticiper et btir un projet pour ne pas subir, pour viter le risque de traiter au coup
par coup les projets des investisseurs dans un cadre rglementaire de la CDAC qui ne
permet pas un rel pilotage ;

coordonner diffrents acteurs publics et privs autour dun projet commun.


Proposition n1: Inviter les villes dfinir une stratgie communale et intercommunale
damnagement commercial, et le cas chant, dvelopper un projet de requalification de leur
centre (comptence de politique locale du commerce)
La mission propose, dans le cadre dun agenda Commerces en cur de ville dagir sur les
leviers dactions suivants : lamnagement et la rgulation commerciale, la coordination et
lanimation des acteurs et la gestion du foncier commercial. Des moyens complmentaires
financiers pourraient accompagner ces leviers trois structurels.

Figure 6 : Cinq leviers daction pour revitaliser le commerce de centre-ville

Encourager la
dfinition de
stratgies
locales pour le
dveloppement
du commerce

Mieux assurer
les quilibres
avec des rgles
durbanisme
commercial
rnoves

Coordonner les
acteurs

Accompagner
les
commerants
dans leur
adaptation au
commerce de
demain

Mobiliser et
grer le foncier
commercial

Source : Mission.

2.1. Le dveloppement dune stratgie concerte damnagement et de


rgulation commerciale quilibre est un impratif au niveau local mais
suppose l'engagement d'une rforme globale de l'urbanisme commercial
Le dveloppement massif des quipements commerciaux la priphrie des agglomrations
constitue, comme dj mentionn, l'un des trois principaux dterminants lis la
dvitalisation du commerce de proximit en centre-ville. La complmentarit entre le centre
et la priphrie constitue un enjeu majeur de dveloppement durable. Elle est parfois
affirme ou du moins souhaite, mais n'est gure observable en dehors des grandes
mtropoles ou certains territoires particulirement dynamiques.
40 Cf. mission en cours engage

dveloppement durable

41 David

par le CGEDD au titre du programme 2016 sur lurbanisme commercial laune du

Lestoux, Revitaliser son cur de ville Ladapter au commerce de demain , territorial ditions, 2015

- 23 -

Rapport

Ceci amne s'interroger sur le fonctionnement du dispositif franais de rgulation et de


planification et esquisser les modifications qu'il serait ncessaire de lui apporter. Sur ce
plan, les pratiques de certains pays voisins semblent plus oprationnelles, bien que leur
fondement juridique, au regard de certains principes du droit europen, soit parfois contest.
Il convient ainsi d'expertiser une possible transposition de ces mthodes dans le dispositif
franais tout en restant attach au respect du droit de la concurrence et de la libre entreprise.
2.1.1. Le systme franais de rgulation et de planification territoriale a t
frquemment remani sans parvenir une matrise effective des autorisations
des nouvelles implantations commerciales
2.1.1.1. Le rythme des nouvelles autorisations d'implantation commerciales en
priphrie, qui reste soutenu malgr un ralentissement, nest pas sans
consquence sur les centres des villes moyennes
Le systme de rgulation des nouvelles implantations commerciales repose en France sur un
dispositif d'examen exerc l'chelle dpartementale par une commission dpartementale
d'amnagement commercial (CDAC) et au plan national, en cas de recours, par une
commission nationale (CNAC). Depuis la dernire rforme introduite en 2014 par la loi
relative lartisanat, au commerce et aux trs petites entreprises (ACTPE), le dossier
prsent est le mme que celui qui est soumis au permis de construire et l'autorit
comptente pour l'octroi de ce dernier ne peut prendre une dcision positive qu'en cas d'avis
positif de la commission. Seuls les projets suprieurs 1 000 m sont soumis la commission
sauf demande de l'autorit comptente en matire de permis de construire, en gnral le
maire de la commune.

Dans les annes qui ont suivi l'entre en vigueur de la loi de modernisation de lconomie
(LME) en 2008, le nombre de dossiers autoriss et les surfaces commerciales
correspondantes ont t trs levs : entre 2009 et 2011 on dnombre 1 200 dossiers pour
environ 3 millions de m de surface commerciale autoriss par an. Au cours de la dernire
priode 2012-2014, ce rythme s'est ralenti mais est rest soutenu avec 1 000 dossiers pour
un peu plus de 2 millions de m autoriss par an. Davantage que les consquences d'un
cadrage plus fort des commissions, on peut y voir l'effet de la crise conomique, de la
saturation de l'offre dans nombre d'agglomrations, du dveloppement du e-commerce mais
aussi de la cration des drive, qui ntait pas soumise autorisation avant 2014.
En effet, la proportion d'avis favorables en CDAC est stable depuis 2009 (de l'ordre de 90 %
dacceptation en nombre de dossiers), ce qui rend perplexe sur la capacit de rgulation ce
niveau. En CNAC, la part de refus a certes augment entre 2012 et 2014 (47 % de refus en
2014) mais la tendance semble s'inverser en 2015 (41 % de refus).

Le bilan 2014 de la CNAC est le premier qui, selon les dispositions de la loi ACTPE du
18 juin 2014, rend compte non seulement de sa propre activit mais aussi des remontes
d'information des CDAC. Si les volutions des dernires annes ont rendu possibles certaines
amliorations, qui restent confirmer, et si comme l'affirme l'ditorial du rapport CNAC
2014 la rforme introduite par la loi ACTPE donne au droit de l'urbanisme un nouveau
point d'quilibre , la mission considre qu court terme, une nouvelle rforme de cette
lgislation demeure ncessaire.

- 24 -

Rapport

Malgr la succession de rformes, de nombreux lus continuent de dnoncer rgulirement la


poursuite du dveloppement insuffisamment rgul des grandes surfaces, les impacts
produits en regard des politiques denvironnement et damnagement durable, tout
particulirement la fragilisation simultane du commerce de centres-villes. On peut citer
cet gard l'exemple, voqu par le dput de lune des circonscriptions des PyrnesOrientales, du centre-ville en grande difficult de Perpignan, alors que l'quipement
commercial priphrique a cru de 300 000 m au cours des trois dernires annes ainsi que
les articles et les questions crites du dput-maire de Versailles qui s'inquite du
dveloppement des grandes surfaces menaantes pour le cur de sa ville ou encore des
impacts considrables sur lenvironnement et les centralits existantes au nord de Paris
qu'aurait la ralisation d'Europacity dans le Val d'Oise.

La fdration des villes moyennes Villes de France dnonce une situation qui fragilise
fortement les centres-villes surtout l o le tissu conomique et dmographique est
dfavorable. Certaines organisations professionnelles commerantes partagent ce point de
vue tandis que d'autres le relativisent. Mais s'il est vrai que souvent le mal est fait et que les
nouveaux centres commerciaux concurrencent dsormais davantage les centres
commerciaux existants que les centres-villes, force est de constater que tout nouveau projet
est susceptible de dvelopper encore plus les ples d'attractivit priphriques et ce faisant
d'affaiblir dans certains cas le centre-ville.
De fait, l'analyse statistique prsente par la mission en annexe 1 tablit un faisceau d'indices
qui met en vidence, une relation entre le niveau de vacance commerciale en centre-ville et le
dveloppement d'ensembles commerciaux priphriques.

2.1.1.2. La situation amne s'interroger sur l'efficacit et le bon quilibre du dispositif


franais d'autorisation, en dpit de ses adaptations successives
Lactivit commerciale fait depuis plus de quarante ans lobjet dune attention soutenue de la
part des pouvoirs publics, notamment dans une logique de rgulation et d'organisation de
l'offre commerciale. Le systme a fait l'objet de nombreuses rformes successives, au
carrefour de proccupations relatives au dveloppement conomique et la planification
urbaine. Leur prsentation synthtique est faite en annexe IV et le dispositif applicable ce
jour est indiqu dans l'encadr suivant.
Encadr 1 : Lgislation applicable en matire d'urbanisme commercial

Le texte lgislatif le plus rcent, la loi du 18 juin 2014 relative lartisanat au commerce et aux trs
petites entreprises (ACTPE) :

modifie la composition des CDAC et de la CNAC pour assurer une meilleure reprsentativit des
collectivits. Elle introduit en outre la possibilit pour la CNAC de sautosaisir pour les projets
commerciaux de plus de 20 000 m2 ;

cre le contrat de revitalisation artisanale et commerciale (CRAC) et ouvre la possibilit


dexprimenter pendant cinq ans ce nouveau dispositif dans des zones marques par une
disparition progressive des activits commerciales ou par un dveloppement de la monoactivit au dtriment des commerces et services de proximit. Il comprend la rnovation du
droit de premption des communes sur les fonds de commerce (les lus pourront dsormais les
dlguer dautres oprateurs publics tels que les socits dconomie mixte, les
intercommunalit, etc.) ainsi que l'allongement du dlai dont dispose la commune pour trouver
un repreneur ;

rintgre, suite la suppression par la loi ALUR du document d'amnagement commercial


(DAC), la possibilit dinsrer un document damnagement artisanal et commercial (DAAC)
dans le document dorientation et dobjectif (DOO) du SCOT. Ce document a pour vocation de
dterminer les conditions dimplantation des quipements commerciaux qui, du fait de leur
importance, seront susceptibles davoir un impact significatif sur lamnagement du territoire ;

modifie le pilotage et les rgles de fonctionnement du FISAC. En passant dune logique de


guichet une politique dappel projet, le pilotage du FISAC doit permettre la fois de rpondre
aux priorits gouvernementales et de cibler les dpenses du fonds pour mieux respecter la
- 25 -

Rapport
contrainte budgtaire.

Source : Mission.

Les volutions lgislatives successives peuvent tre lues comme le rsultat de deux
mouvements contradictoires :

d'une part, la volont de rguler l'offre commerciale en limitant le dveloppement


d'une offre priphrique qui conforte l'talement urbain et peut fragiliser des centresvilles. Cette tendance a prvalu de la loi Royer (1973) jusqu' la loi LME (2008). Mais la
traduction concrte de cette volont a t limite par des pratiques locales le plus
souvent marques par la concurrence entre communes et l'miettement des
comptences d'urbanisme alors que la planification territoriale est reste faiblement
dveloppe ;
d'autre part, la ncessit de respecter les principes de concurrence et de libre
implantation des commerces, pierres angulaires du droit europen. Cette logique est
incarne par loi LME qui intervient en rponse une mise en demeure de la
Commission europenne (en date du 5 juillet 2006) demandant la France de modifier
son systme de rgulation. A la suite, le systme des commissions est rform, les seuils
d'autorisation sont relevs et surtout, il n'est plus permis de procder des valuations
pralables des effets conomiques d'un projet commercial. Le dispositif franais entre
alors dans le paradoxe de devoir organiser et encadrer limplantation et le
dveloppement dun objet conomique sans aucune analyse conomique pralable
concernant son impact ventuel sur la vitalit du territoire.

Depuis ce moment, les tentatives se poursuivent pour complter une rforme htive et
incomplte par un ensemble de mesures permettant de rquilibrer le dispositif et de revenir
sur le paradoxe voqu. La loi Grenelle 2 de 2010 impose la dfinition d'un volet commercial
obligatoire au sein des SCoT. Ce volet est supprim en mars 2014 par la loi ALUR pour
finalement tre rtabli trois mois plus tard par la loi ACTPE, mais de manire facultative
seulement.
Ces changements successifs provoquent une instabilit de la rgle particulirement contreproductive dans un domaine qui ncessite de porter une vision de long terme et de favoriser
la confiance des investisseurs.

La mission considre en consquence que la France n'est pas alle au bout des rformes
annonces ou espres par de nombreux lus et experts. Les facteurs explicatifs sont
pluriels :

la difficult de concilier deux logiques contradictoires et aussi deux sujets de nature


loigne, le commerce et l'urbanisme, qui relvent d'administrations distinctes et de
domaines lgislatifs diffrents ;
la complexit du droit et l'inscurit juridique dcoulant des principes de niveau
europen rappels par la Commission et des approches des tats membres sur la
manire de les mettre en application ;
le point de vue souvent partag des lus locaux entre un souci de dfense du commerce
de centre-ville et un intrt pour des projets ports par les grandes enseignes
susceptibles d'apporter une nouvelle attractivit 42.

2.1.1.3. Le fonctionnement des commissions d'amnagement commercial

Le fonctionnement des commissions d'amnagement commercial, tels qu'il dcoule des


modifications introduites par la loi ACTPE et son dcret d'application en date du
12 fvrier 2015 appelle plusieurs remarques :
42 Voir notamment l'article de Ren-Paul Desse, Les annales de

- 26 -

la recherche urbaine n108, 2013 pp 13 15

Rapport

le permis de construire tient dsormais lieu d'autorisation d'exploitation commerciale,


sous rserve de l'avis favorable de la commission dpartementale ou nationale en cas
de recours. Cette articulation des procdures constitue un point positif car il amne les
ptitionnaires prsenter des dossiers aboutis (mais, de ce fait, plus difficilement
amendables) ;
les critres d'analyse des projets (amnagement du territoire, dveloppement durable,
protections du consommateur) sont confirms mais l'interprtation de certaines
notions reste soit difficile soit trop timide comme la prservation des centresurbains , l'effet sur l'animation de la vie urbaine ou encore sur une acception du
dveloppement durable limite la qualit environnementale et paysagre du projet
prsent ;
la composition des commissions laisse la place un plus grand nombre d'lus, le
renforcement de leur prsence devant permettre de mieux porter les enjeux
territoriaux et reprsenter les niveaux supra-communaux. Il est cependant trop tt ce
stade pour porter une apprciation sur le bien-fond de cette volution et sur ses effets.

2.1.1.4. Les outils de planification, comme les SCoT, PLU ou PLUi, constituent un
rfrentiel fondamental mais qui comporte des limites et qui n'a pas encore
trouv sa pleine maturit
Les schmas de cohrence territoriale (SCoT)

Ils dfinissent des objectifs et des orientations portant sur l'amnagement des territoires et
l'usage des sols. Les quipements commerciaux font normalement partie des sujets traiter
dans ces documents, mais les modalits de cette prise en compte ont volu successivement,
en mme temps que le rgime des autorisations. Pour limiter l'talement urbain, les lois
Grenelle ont introduit dans le SCoT un document d'amnagement commercial (DAC)
permettant de cadrer le dveloppement des quipements commerciaux, en les cantonnant
dans des secteurs appels zones d'amnagement commercial (ZACom). L'application de ce
dispositif a t dlicat car il pouvait conduire des approches tantt trop laxistes et sans effet
avec des zones nombreuses et surdimensionnes, tantt trop prcises, notamment lorsque
les ZACom paraissaient trop restreintes et dlimites la parcelle , ce qui n'est pas l'objet
d'un SCoT.

Une tude mene par le CEREMA 43 sur dix SCoT Grenelle met en vidence lintrt de ces
dispositifs tout en soulignant quils peuvent conduire soit des orientations trop floues et
inoprantes, soit au contraire des prescriptions trop prcises.
Cette seconde limite est claire par une jurisprudence rcente issue d'un contentieux
concernant l'agglomration de Bordeaux (CE, 12 dcembre 2012, Socit Davalex). L'arrt
confirme que le SCoT, mme s'il nonce des prescriptions prcises, ne peut les imposer aux
projets commerciaux puisque la relation entre SCoT et PLU ou autorisation durbanisme est
une relation de compatibilit, et non de conformit.
Cette jurisprudence fait partie, avec les risques d'infraction aux rgles de libre concurrence,
des lments qui ont incit le lgislateur remodifier le dispositif de planification, la loi
ACTPE finissant par introduire dans les SCoT un document spcifique mais facultatif, le
document d'amnagement artisanal et commercial (DAAC).

43 CEREMA collection Connaissances fiche n04

aot 2015.

- 27 -

Rapport

Il apparat d'ores et dj que cette dernire modification de la lgislation a conduit une


formulation ambige et d'interprtation dlicate. L'examen de quelques SCoT d'laboration
ou de rvision rcente en tmoigne. Ainsi, en Alsace, deux SCoT rcents ont fait le choix de ne
pas se doter de DAAC, outil jug trop prcis ou trop contraignant, voire hors de propos au
regard des enjeux et de l'encadrement souhait par les lus ; ds lors, aucune orientation
claire nest exprime dans ces documents. l'inverse, le SCoT de la rgion strasbourgeoise
vient de finaliser une modification introduisant l'quivalent d'un DAAC trs prcis, avec une
hirarchisation des localisations prfrentielles du commerce selon l'armature urbaine et la
vocation des divers types de surfaces de vente.

La mission relve ainsi la poursuite dune diversit des pratiques qui nest pas de nature
clarifier la doctrine et stabiliser la mthodologie.
Les plans locaux d'urbanisme (PLU)

Ces documents opposables dfinissent des orientations mais aussi des prescriptions prcises
qui dterminent le droit des sols y compris en matire de commerce. La mise en uvre d'une
approche diffrencie permettant de dfinir des secteurs dans lesquels la diversit
commerciale est prserve n'est pas exempte de difficults et de risques de contentieux. Ce
fut le cas pour des villes qui souhaitaient rglementer les changements de destination, ce qui
a conduit la possibilit de dlimiter des primtres de premption des baux commerciaux.
La rglementation du PLU constitue nanmoins une armature rglementaire utile pour la
prservation du commerce dans les centres-villes, dans la limite de ce que peut apporter le
niveau de la planification, les autres leviers d'action tant du domaine de l'intervention
foncire et de l'urbanisme oprationnel.

Cette approche a t amliore par le dcret relatif au nouveau rglement type du PLU, entr
en vigueur le 1er janvier 2016, qui permet de distinguer plusieurs sous-destinations dont
l'artisanat et le commerce de dtail. La collectivit locale peut ainsi dfinir, dans les secteurs
viss, des prescriptions plus fines privilgiant le commerce de dtail plutt que dautres types
doccupation qui contribuent moins la dynamique du centre-ville. Il est galement possible
de favoriser le maintien et le dveloppement des pieds dimmeubles commerciaux ou encore
de prendre des dispositions adaptes relatives aux obligations de stationnement des
commerces de centre-ville. linverse, les implantations commerciales peuvent tre
interdites dans dautres zones du PLU.

Alors que les SCoT sont des documents de stratgie et dorientation dont il est difficile de
faire des outils prescriptifs dtaills, on notera donc la possibilit de s'appuyer sur les PLU,
plutt que sur les SCoT, pour encadrer prcisment des primtres d'implantation
commerciale et, en partie, la nature mme des commerces. Dans la ralit, il est frquent que
les communes, notamment priphriques, prfrent conserver dans leur PLU une plus grande
souplesse pour le dveloppement d'quipements commerciaux sur leur propre territoire.
C'est pourquoi, seuls des plans locaux durbanisme intercommunaux (PLUi) intgrant la
problmatique commerciale peuvent permettre un quilibre concert du dveloppement des
quipements commerciaux entre les territoires, en compatibilit avec le SCoT.
Le primtre de centralit est ainsi une notion essentielle dune stratgie urbaine et
commerciale nonce lchelle de la ville et de lagglomration. Dfinir ce primtre permet
aux autorits locales de dessiner la configuration davenir du centre-ville ainsi que des
centralits secondaires. Les outils de lurbanisme rglementaire et de lintervention foncire
peuvent alors tre mis en uvre de faon cohrente et efficiente, surtout si laction se situe
dans le cadre dun PLUi.

- 28 -

Rapport

2.1.2. La rforme inacheve de l'urbanisme commercial doit tre rsolument reprise,


selon une action mener en plusieurs tapes
2.1.2.1. La rforme rcente de l'organisation territoriale offre de nouvelles perspectives
La rouverture du processus de rforme de l'urbanisme commercial est non seulement
urgente compte tenu de la poursuite parfois dsquilibre des dveloppements priurbains
et de la dvitalisation des centres-villes mais aussi opportune dans le contexte de la nouvelle
organisation territoriale franaise, avec notamment la cration de grandes rgions pourvues
de comptences conomiques et charges d'tablir un schma d'amnagement intgr, la
cration des mtropoles et d'intercommunalits sur des primtres largis et la mise en
uvre dune comptence de politique locale du commerce .
En matire d'outils de programmation, les rgions engagent l'tablissement de leur premier
schma rgional d'amnagement, de dveloppement durable et dgalit des territoires
(SRADDET) et les schmas de cohrence territoriale (SCoT) se gnralisent l'chelle de tous
les bassins de vie. Dans le mme temps, les plans locaux d'urbanisme intercommunaux (PLUi)
poursuivent
leur
dveloppement
avec
548
intercommunalits
reprsentant
11 196 communes (soit plus de 25%) qui exercent aujourdhui la comptence PLU.

2.1.2.2. Des amliorations sont envisageables rapidement comme le dveloppement


d'une concertation en amont de la prsentation des projets, la mobilisation
d'expertises, et la ralisation d'tudes d'impact globales des projets soumis
autorisations
Compte tenu de l'urgence dj voque, il parat ncessaire de rechercher toute mesure utile
qui puisse tre applique rapidement sans modification lgislative. Il s'agit pour l'essentiel de
dispositions permettant de faire mieux fonctionner le dispositif de rgulation CDAC/CNAC.

En premier lieu, la concertation et la ngociation reprsentent un rel intrt comme le


montrent les dispositifs mis en uvre aux Pays-Bas. Une telle pratique a exist en France au
travers de chartes commerciales tablies et ngocies entre toutes les parties prenantes. La
prsentation pralable (dans une agence d'urbanisme ou un syndicat de SCoT) des intentions
ou des projets en cours de prparation est une pratique qui pourrait tre plus fortement
encourage. Elle permettrait de prendre le temps de recueillir tous lments utiles pour
analyser et amliorer le projet en recherchant des synergies entre plusieurs projets, entre le
centre-ville et les autres espaces commerciaux.

Ensuite, il serait utile d'apporter aux commissions CDAC et CNAC des lments d'apprciation
plus complets, sans pour autant exiger une valuation conomique qui n'est juridiquement
plus permise. Des tudes sont localement disponibles et des observatoires permanents,
principalement tenus par les agences d'urbanisme, disposent de donnes, danalyses et de
prvisions en matire d'amnagement, de dveloppement, d'environnement, de mobilit
L'instruction des dossiers s'appuie parfois sur ces lments mais ce n'est pas systmatique.
En particulier, les donnes collectes par les CCI pourraient tre mieux exploites. Le fait que
les chambres consulaires ne soient plus membres des commissions ne devrait pas empcher
de prendre en compte leur expertise. Pour complter les lments prsents par le
ptitionnaire et l'avis des services instructeurs il serait utile, notamment pour les dossiers
importants, de solliciter des expertises indpendantes ou contradictoires et de faire procder
lanalyse comparative de variantes, notamment pour ce qui concerne les choix de
localisation ou dimplantation du projet.

- 29 -

Rapport

Proposition n6: Demander aux porteurs de projets d'implantation commerciale de fournir aux
commissions d'amnagement commercial une tude dimpact globale pralable ralise par un
organisme dtude agr par ltat (logique de tiers de confiance pour objectiver les critres
dfinis par larticle 49 de la loi ACTPE (loi relative l'artisanat, au commerce et aux trs petites
entreprises), introduire une obligation de prsenter des scenarii alternatifs, sinspirer du test
squentiel britannique).
De la sorte, tout nouveau projet sera accompagn d'une tude d'impact globale prenant en
compte l'ensemble des critres dfinis par la loi (cf. larticle 49 de la loi ACTPE), dont celui qui
devrait tre prioritaire, de la prservation des centres urbains . Il s'agit ainsi d'aller au
bout de la logique de l'valuation environnementale, dont la pratique est largement soutenue
et rgulirement renforce par les directives europennes. Le dispositif pourrait s'inspirer
la fois de la dmarche allemande qui s'efforce de favoriser l'implantation commerciale au sein
du tissu urbain et du sequential test britannique qui vise donner chaque fois que possible la
priorit au renforcement des centres-villes en inversant en quelque sorte la charge de la
preuve.
Encadr 2 : Les critres des commissions dpartementales damnagement commercial

Conformment aux dispositions de larticle 49 de la loi ACTPE du 18 juin 2014, les CDAC doivent
prendre en considration trois critres lors de lexamen des projets dexploitation :
1. lamnagement du territoire :

la localisation du projet et son intgration urbaine ;

la consommation conome de lespace, notamment en termes de stationnement ;

leffet sur lanimation de la vie urbaine, rurale et dans les zones de montagne et du littoral ;

leffet du projet sur les flux de transports et son accessibilit par les transports collectifs et les
modes de dplacement les plus conomes en mission de dioxyde de carbone.
2. le dveloppement durable :

la qualit environnementale du projet, notamment du point de vue de la performance


nergtique, du recours le plus large qui soit aux nergies renouvelables et lemploi de
matriaux ou procds coresponsables, de la gestion des eaux pluviales, de
limpermabilisation des sols et de la prservation de lenvironnement ;

linsertion paysagre et architecturale du projet, notamment lutilisation de matriaux


caractristiques des filires de production locales ;

les nuisances de toute nature que le projet est susceptible de gnrer au dtriment de son
environnement proche.
3. la protection des consommateurs :

laccessibilit, en termes, notamment, de proximit de loffre par rapport aux lieux de vie ;

la contribution du projet la revitalisation du tissu commercial, notamment par la


modernisation des quipements commerciaux existants et la prservation des centres
urbains ;

la varit de loffre propose par le projet, notamment par le dveloppement de concepts


novateurs et la valorisation de filires de production locales ;

les risques naturels, miniers et autres auxquels peut tre expos le site dimplantation du projet,
ainsi que les mesures propres assurer la scurit des consommateurs.
A titre accessoire, la commission peut galement prendre en considration la contribution du projet en
matire sociale.
Source : Mission.

Enfin, l'valuation permanente du dispositif pourrait tre amliore et enrichie. Le rapport


annuel d'activit tabli par la CNAC et prenant en compte les remontes des CDAC pourrait
ainsi tre complt progressivement par des lments sur les ralisations effectives des
projets autoriss, leurs volutions et leurs effets dans le temps.
- 30 -

Rapport

2.1.2.3. La recherche dun bon quilibre des concurrences commerciales entre


priphrie et centralit pourrait se traduire par une directive nationale et la
gnralisation du PLUi
Au-del des mesures dj prsentes, la prparation puis la mise en application d'une
rforme plus globale ncessitent du temps, d'o lide avance par plusieurs acteurs lors des
auditions menes de mesures conservatoires et d'un moratoire sur les nouvelles
autorisations d'quipements commerciaux priphriques. La faisabilit d'un moratoire
apparat peu envisageable en tant que telle, pour des raisons juridiques et dopportunit
conomique.

Il reste cependant pertinent denvisager des mesures moins radicales mais de forte visibilit
qui seraient plus aises mettre en uvre. La mission a constat, partir de situations
relles, que l'instruction locale des dossiers pouvait prendre des formes et des degrs
d'analyse trs diffrents selon les contextes, les pratiques locales et les priorits d'action des
services.

Ainsi, une agglomration comme celle de Perpignan est souvent cite comme un cas de
dveloppement commercial priphrique excessif alors que l'appareil commercial du centreville dprit. Suite une impulsion de l'autorit prfectorale, une instruction plus
approfondie des dossiers de CDAC a conduit les services instructeurs rendre des avis
ngatifs sur la quasi-totalit des dossiers prsents en commission (6 avis ngatifs sur les 6
derniers dossiers tudis) ; un recours en CNAC pour un dossier accept en CDAC a mme t
prsent pour lun de ces cas.
Ceci suggre l'ide d'une directive gouvernementale aux prfets nonant les enjeux parmi
lesquels la dvitalisation commerciale que connaissent les centres des villes moyennes,
rappelant les critres d'analyse des dossiers et insistant sur la ncessit d'une grande qualit
d'instruction. Cette directive pourrait voquer spcifiquement lenjeu prioritaire du
sauvetage des centres de villes moyennes en difficult.
En complment, la disposition de surseoir toute dcision de nouvelle implantation
commerciale (selon un seuil dfinir) dans les agglomrations non encore pourvue d'un PLUi
prsenterait une grande cohrence et une lisibilit certaine. Cette rgle se situerait dans la
suite logique de l'article L142-4 du code de l'urbanisme qui comporte diverses dispositions
visant matriser l'talement urbain en l'absence d'une dmarche de planification l'chelle
pertinente. L'article dispose notamment que, dans les communes non couvertes par un SCoT,
il ne peut tre dlivr d'autorisation d'exploitation commerciale l'intrieur d'une zone ou
d'un secteur rendu rcemment constructible.

Ltablissement dun PLUi permet en outre de traduire une stratgie locale damnagement
commercial lchelle pertinente de la planification urbaine 44.

Proposition n2: Traduire la stratgie locale damnagement commercial dans la mise en place
gnralise dun plan local durbanisme intercommunal (PLUi) et surseoir toute dcision de
nouvelle implantation commerciale de plus de 1 000 m dans les agglomrations qui nen sont
pas encore pourvues avec la possibilit de prvoir un dlai de mise en uvre de un ou deux ans.

44 Cf. proposition n1.

- 31 -

Rapport

2.1.2.4. La rgionalisation du dispositif d'autorisation semble constituer une voie


raisonnable et cohrente avec les dernires rformes de la gouvernance
territoriale
moyen terme, une rvision du dispositif d'amnagement commercial est souhaitable en
raison de certaines carences actuelles. Les commissions dpartementales nont en effet quun
faible rle rgulateur. Ainsi, entre 2010 et 2014, la proportion davis favorables et
dfavorables rendus par la CDAC reste trs dsquilibre (90%/10%) et sur la fin de priode,
le nombre dautorisations augmente de 2,5 % pour une hausse de 5 % des surfaces. Leur
composition et le niveau de territoire peuvent en partie lexpliquer. Une meilleure instruction
des dossiers est ncessaire, mieux prpare et mieux documente comme voqu ci-dessus,
mais cela ne suffira pas du fait de la difficult des commissions prendre le recul ncessaire
afin de produire des dcisions quilibres. En complment de la vigilance marque de la
CNAC qui annule de plus en plus dautorisations mises par la CDAC en hausse de 169 %
entre 2009 et 2014, tandis quelle diminue de plus en plus ses consentements aprs refus de
la CDAC, il parat opportun de proposer de modifier le niveau territorial de la commission
d'amnagement commercial et, cette fin, de remplacer les CDAC par des commissions
rgionales d'amnagement commercial (CRAC). Le passage au niveau rgional avait dj t
envisag en 2010 sans pouvoir cependant aboutir. Aujourd'hui, la rforme de l'organisation
territoriale et la nouvelle rpartition des comptences qui en dcoule permettent d'avancer
des arguments complmentaires et dterminants : la comptence des rgions en matire de
dveloppement conomique et leur mission d'laborer un schma rgional d'amnagement,
de dveloppement durable et d'galit des territoires (SRADDET) alors que le rle des
dpartements est fortement rduit du fait de la fin de la clause de comptence gnrale.
Proposition n5: Rgionaliser les commissions damnagement commercial en transfrant les
comptences des commissions dpartementales damnagement commercial (CDAC) actuelles
des commissions rgionales damnagement commercial (CRAC).

La mise en place de commissions rgionales serait galement l'occasion d'en rformer la


composition afin qu'elle soit plus quilibre. Elle pourrait tre prside par le prfet et
associer la rgion, les autres niveaux de gouvernance territoriale concernes et des
personnalits qualifies relatives aux diffrents critres prendre en compte dans l'analyse
des dossiers. Ces critres, notamment l'amnagement du territoire et le dveloppement
durable, seraient plus aiss analyser du fait de l'existence au niveau rgional de
comptences aujourd'hui insuffisamment mobilises comme celles des directions rgionales
de lenvironnement, de lamnagement et du logement (DREAL). Enfin, le rapprochement du
dispositif de rgulation de la rgion (mme s'il ne s'agit pas d'une commission dpendant de
cette collectivit territoriale) pourrait tre favorable l'implication de celle-ci dans des
politiques de soutien au maintien et au dveloppement quilibr du commerce au nom des
comptences que lui attribue la loi NOTRe en matire de dveloppement conomique.
2.1.2.5. L'intgration complte de l'urbanisme commercial dans la planification
territoriale apparat comme une perspective pertinente terme qui permettrait
de sinscrire dans une logique de dveloppement durable

Paralllement la rgionalisation du systme de rgulation, l'amlioration du dispositif de


planification (SRADDET, SCoT, PLUi) doit se poursuivre afin de mieux y intgrer l'urbanisme
commercial (comme en Allemagne et dans d'autres pays europens), et permettre ainsi une
meilleure application des principes du dveloppement durable.

- 32 -

Rapport

La mission fait le constat que le SCoT, dans sa manire actuelle d'intgrer l'urbanisme
commercial, reste source de confusion du fait d'un article fondateur (L122-1-9 du code de
l'urbanisme) qui peut conduire considrer que la prise en compte du commerce reste
facultative. Il conviendrait a minima de rintroduire dans cet article des dispositions qui
reprennent les finalits de la rdaction antrieure : le document d'orientation et d'objectifs
dtermine les conditions d'implantation des quipements commerciaux qui, du fait de leur
importance, sont susceptibles d'avoir un impact significatif sur l'amnagement du territoire .

Ds lors, deux voies de travail se prsentent. La premire est de rformer la lgislation


relative au SCoT pour en faire un document effet prescriptif et prcis sur un certain nombre
de sujets dont celui de l'urbanisme commercial. Cette piste conduirait modifier la nature
mme du SCoT avec lequel les documents de rang infrieurs devraient tre conformes. Ceci
peut tre source de difficults non seulement juridiques mais aussi pratiques, par exemple du
fait de la dure longue d'laboration des SCoT alors que les ralits conomiques voluent
rapidement et pourraient rendre trop vite obsoltes les directives prcises du document de
planification.

Une autre piste consiste s'appuyer sur lensemble des documents durbanisme (SRADDET,
SCoT, PLUi) en articulant des degrs de prescription diffrents, chacun selon son niveau. La
conception du PLUi y est adapte, le SRADDET, outil nouveau dont la mise en uvre samorce
actuellement, pourrait y tre facilement ajust. Le systme allemand de planification
territoriale hirarchis et interactif entre le niveau de lEtat fdral, du Land et des
Communes (proches des intercommunalits franaises) fournit un modle intressant dont le
dispositif franais peut de mieux en mieux s'approcher.

Le systme franais peut aussi s'inspirer des pratiques britanniques et nerlandaises qui ont
dfini des orientations nationales fortes et privilgient dans ce cadre une forte concertation.
En sappuyant sur les dmarches durbanisme ngoci en cours de dveloppement en
France sous l'gide des milieux professionnels et des lus locaux, il conviendrait de
privilgier une planification territoriale donnant davantage de place la ngociation comme
au Royaume-Uni et aux Pays-Bas ; il serait opportun de revisiter la pratique des chartes
d'urbanisme commercial prparatoire l'laboration d'un SCoT qui avait gnr de bons
effets sur certains territoires 45 .

Le dveloppement dun dispositif de planification intgrant compltement lurbanisme


commercial peutil permettre daller jusqu la suppression des commissions spcialises
(par exemple en ne conservant quun dispositif de contrle et d'appel en cas de
contestation) ? Avant que la maturit du systme de planification soit partout suffisante, il
pourrait tre envisag d'exprimenter un tel dispositif pendant une priode suffisamment
longue dans une ou deux Rgions couvertes par un SRADDET, des SCOT et des PLUi sur
l'ensemble du territoire et sous rserve dune adhsion des acteurs publics et privs
concerns, la mise en place d'un dispositif d'observation et d'valuation partenariale.

Proposition n 4: Assurer la prise en compte de lamnagement commercial dans les stratgies


de dveloppement toutes les chelles de planification territoriale (SRADDET, SCoT, PLUi), en
intgrant notamment les principes du dveloppement durable.

45 Voir notamment l'exprience de

l'agglomration bordelaise.

- 33 -

Rapport

2.1.3. Les grands principes du droit europen ne s'opposent pas la recherche d'un
dispositif mieux adapt aux enjeux d'amnagement du territoire et de
l'environnement
2.1.3.1. La volont d'obtenir une meilleure matrise des dveloppements commerciaux
semble se heurter rgulirement l'application du droit europen en matire de
concurrence
Larticle 14-5 de la directive Services 46 interdit lapplication au cas par cas dun test
conomique consistant subordonner loctroi de lautorisation la preuve de lexistence dun
besoin conomique ou dune demande du march, valuer les effets conomiques potentiels ou
actuels de lactivit ou apprcier ladquation de lactivit avec les objectifs de programmation
conomique fixs par lautorit comptente . Contrairement cette prescription, la lgislation
franaise consistait prcisment, pour chaque projet, subordonner lautorisation
dexploitation la preuve de lexistence dune ncessit conomique.
La France a ainsi d rformer sa lgislation pour la mettre en conformit avec la lgislation
europenne. Cependant, la France a rapidement mis en uvre les orientations de la
Commission alors qu'aucun contentieux n'tait formellement engag. Renonant une
refonte d'ensemble du dispositif, notre pays a ainsi ouvert une priode de tentatives
hsitantes de rforme globale ou de rajustements partiels qui, ce jour, ne donnent pas
toute satisfaction.
2.1.3.2. D'autres pays de l'UE, comme l'Allemagne, les Pays-Bas et le Royaume-Uni,
semblent pourtant maintenir des systmes permettant un meilleur cadrage du
dveloppement commercial

Plusieurs pays d'Europe du Nord bien ancrs dans une forte tradition de libre-commerce
appliquent des dispositifs permettant un meilleur cadrage du dveloppement commercial
priphrique. Dans certains cas, des contentieux sont engags au niveau europen mais les
autorits concernes dfendent vigoureusement leur approche leurs yeux compatible avec
le droit europen, notamment les principes de libre concurrence.
En Allemagne : un systme de planification et des tudes d'impact

Le systme de planification urbaine en Allemagne est particulirement dvelopp et articul


entre les diffrents niveaux de territoire.

Au niveau du Bund, la loi nationale relative l'utilisation des sols dispose que les grandes
surfaces ne peuvent tre installes que dans des zones spcifiques dfinies, aprs tude
d'impact, dans le plan d'urbanisme local. Ces tudes doivent prendre en compte les risques
pour les quipements commerciaux existants. L'objectif est clairement de maintenir au
maximum les commerces au sein du tissu urbain. La loi tablit des principes permettant aux
communes de refuser ou de limiter la vente de certains produits (denres alimentaires ou
autres produits de consommation courante et mme au-del) dans des grandes surfaces
l'extrieur des centres villes. Les Lnder ont de larges comptences pour prendre des
directives plus prcises, allant par exemple jusqu' interdire les grandes surfaces dans les
petites villes. Les communes disposent d'une forte autonomie pour appliquer les rgles dans
leurs plans locaux.

46 Directive

2006/123/CE du Parlement europen et du Conseil, relative aux services dans le march intrieur, 12
dcembre 2006 : JOUE n L 376, 27 dcembre

- 34 -

Rapport

Une procdure en manquement a t lance par la Commission europenne depuis 2009


linitiative dIkea (puis de Dcathlon en 2015). La Commission considre que lAllemagne,
travers des dispositions applicables aux grandes surfaces dans les projets damnagement du
territoire enfreint la libert dtablissement protge par larticle 43 du trait CE 47 et la
directive Services. Les griefs de la Commission reposent notamment sur des entraves de la
lgislation applique par les Lnder concerns partir d'une liste de produits qu'il est
interdit de vendre en priphrie.

Sans prjuger de l'issue du contentieux en cours, il apparait que la pratique allemande repose
sur un systme de planification, la fois hirarchis et fortement dcentralis qui donne
moins de prise que d'autres aux critiques et aux arguments de ses dtracteurs. On notera
aussi la dtermination des autorits allemandes qui, dans leur rapport en dfense vont
jusqu' affirmer que : on ne peut pas exiger des tats membres quils renoncent tudier
les impacts des projets, alors mme que le droit communautaire prvoit des tudes dimpact
(...)

Aux Pays-Bas : une place privilgie pour la ngociation

Ce pays dispose galement d'un systme de planification fort assorti de directives nationales
et une application dcentralise des rgles d'urbanisme. Il n'existe pas de dispositif
d'autorisation spcifique aux implantations commerciales, le commerce tant compltement
insr dans la planification urbaine aux diffrentes chelles. Dans ce pays, le commerce de
centre-ville semble tre mieux prserv et le dveloppement des grandes surfaces
commerciales en priphrie trs encadr et limit.

Ce dispositif risque toutefois d'tre remis en cause par des procdures engages sur le
principe de la libert d'tablissement. Ainsi, une question prjudicielle du Conseil d'tat
nerlandais a t transmise la Cour de justice de l'Union europenne concernant une
lgislation de la ville d'Appingedam (3 000 habitants), qui restreint le commerce en
priphrie sur la base d'une liste trs importante de produits prohibs la vente
en priphrie. La question vise examiner si la lgislation est conforme au droit europen.

On observe aussi quil existe dans ce pays une grande tradition de discussion, celle-ci se
poursuivant si ncessaire jusqu' l'obtention d'un consensus. Cette pratique de l' urbanisme
ngoci appliqu en matire d'implantation d'quipements commerciaux est considre
comme plus efficace que des documents contraignants.
Au Royaume-Uni : le test squentiel

Le Royaume-Uni est marqu par une forte tradition de commerce en centre-ville et des
directives nationales existent depuis les annes 90 pour les prserver. Les Britanniques ont
mis au point un test squentiel qui permet aux dcideurs de sassurer que le terrain choisi
par linvestisseur dun centre commercial est localis au plus prs possible du cur de ville et
ainsi de limiter ltalement urbain. Aprs avoir fix le primtre du centre-ville , les
urbanistes de la collectivit identifient plusieurs zones de dveloppement en son sein. Les
investisseurs ne peuvent faire des propositions en priphrie que sils prouvent quaucun
emplacement au centre ne convient. Ils doivent alors produire une valuation des impacts de
ce projet qui porte entre autres, sur la vitalit du centre-ville et sur les commerces existants.

47 Article

49 du TFUE.

- 35 -

Rapport

On peut constater les effets les plus spectaculaires de cette politique Liverpool dont le
centre-ville a t transform en un vaste centre commercial en plein air, Liverpool One (170
magasins). Ainsi, dans un pays traditionnellement libral et peu interventionniste comme le
Royaume-Uni, il est possible de matriser le dveloppement commercial et dorganiser son
maintien ou son retour au cur de villes selon une approche pragmatique et qualitative.
L'approche britannique est, comme aux Pays-Bas, fonde avant tout sur la ngociation et la
concertation mais elle ne relve pas directement d'une dmarche de rglementation relative
la vente de catgories de produits par type de secteur gographique.
Encadr 3 : La procdure du test squentiel au Royaume-Uni

Le Sequential test, institu par le National Planning Policy Framework appliqu au Royaume-Uni, oblige
les projets dimplantation locale passer une srie de tests avant dengager une quelconque
implantation au niveau local. Ces tests qui valent pour le dveloppement commercial mais galement
pour le bti- visent sassurer que lunit en question sera implante au meilleur endroit possible. Les
demandes dimplantations de magasins doivent ainsi tre ralises en priorit dans les centres villes.
Le cas chant, la procdure ne donne pas lieu une tude dimpact, mais procde lvaluation des
diffrents espaces disponibles en centre-ville.
Si cela nest pas possible, et seulement dans ce cas, le magasin pourra tre localis la limite de la ville
en question. Si cette option ne peut pas convenir pour des raisons urbaines, conomiques ou
cologiques, un lieu en dehors de la ville est envisag, avec une prfrence pour les sites accessibles et
connects au centre-ville. Le Sequential test est ainsi toujours accompagn dun Impact test lorsque
limplantation ne peut pas avoir lieu dans le centre-ville. Ce test doit valuer les impacts ngatifs sur
les quilibres que pourrait gnrer le projet dans les 5 ans (voire dix ans pour les projets majeurs)
suivant son implantation.
Source : Mission.

2.1.3.3. L'intrt public du sauvetage des centres-villes est prendre en compte de faon
urgente et une action concerte au niveau europen doit tre engage
Les exemples trangers soulignent l'intrt d'un dispositif de planification organis coupl
une pratique plus dveloppe de la concertation et de l'urbanisme ngoci. Les procdures en
cours donneront, lors de leur aboutissement, de nouvelles apprciations sur l'eurocompatibilit de certaines pratiques, en particulier si certaines d'entre elles sont en partie
remises en cause. Il y a lieu, tout le moins, de noter la volont politique de certains de nos
partenaires europens de sauvegarder leurs centres-villes, ainsi que leur dtermination vis-vis des partisans d'une application rigide du principe de concurrence et de libert
dtablissement.
cet gard, il convient de mentionner un arrt de la Cour de justice de l'Union europenne,
de 2011 (Commission europenne contre Espagne, 24 mars 2011, C-400/08) intressant
d'un double point de vue. En effet, si cet arrt raffirme le principe du respect de la libert
dtablissement, il rappelle aussi les amnagements possibles de ce principe lorsque des
raisons imprieuses d'intrt gnral le justifient, condition quelles soient propres la
ralisation de l'objectif poursuivi et justement proportionnes ce qui est ncessaire. Parmi
ces raisons figurent la protection de l'environnement, l'amnagement du territoire et la
protection des consommateurs. Si la Cour na pas suivi les arguments prsents par lEspagne
dans le cas voqu, elle sest montre prte les prendre en compte pour apprcier si des
restrictions portant sur la localisation et la taille des grands tablissements commerciaux
peuvent tre considres comme tant des moyens propres atteindre les objectifs
damnagement du territoire et de protection de lenvironnement.

Il apparat donc pertinent de poursuivre la rflexion afin de pouvoir apprcier dans quelle
mesure le dclin et la mise en pril des centres-villes, particulirement des villes moyennes,
peuvent constituer, au sens de l'Union europenne, une raison imprieuse d'intrt gnral.
- 36 -

Rapport

Cette rflexion gagnerait tre mene en concertation avec d'autres pays europens qui
partagent la proccupation franaise. Des changes informels avec les services de la
commission europenne peuvent galement s'avrer utiles pour recueillir son point de vue et
comprendre la manire dont l'Union europenne entend concilier les principes de libre
concurrence, de respect de l'environnement, de dveloppement intgr. On notera cet gard
que l'Union apporte dj son soutien aux politiques urbaines dans le cadre de l'usage des
fonds structurels.
La France pourrait prendre l'initiative d'une concertation avec les pays qui partagent ses
proccupations ainsi qu'avec les services de la commission afin de tester la mise en uvre
des raisons imprieuses d'intrt gnral voques prcdemment. La dmarche
permettrait d'ouvrir, au niveau europen, un dbat plus large sur la question de l'urbanisme
commercial.

cet effet, il importe de souligner lexistence de travaux importants de la Commission en


matire de politique du commerce. On citera notamment la communication du 31 janvier
2013 intitule Un plan daction europen pour le commerce de dtail . Ce rapport a fait
lobjet dun avis du Parlement europen en date du 14 novembre 2013 qui rappelle
limportance du commerce de proximit comme lment de lien et de vie sociale et
recommande aux autorits locales et rgionales dadopter une approche quilibre entre
centralits et priphries.

Proposition n7: Engager une ngociation lchelle europenne, avec lappui de nos
partenaires, pour dfinir la protection des centres-villes comme une raison imprieuse dintrt
gnral susceptible de fonder des restrictions la libert dtablissement dans la lgislation des
tats membres.
Sans attendre le rsultat de cette initiative, une directive pourrait tre adresse aux prfets leur
demandant de prendre en compte la sauvegarde des centres-villes comme un enjeu majeur dans
linstruction des dossiers soumis aux commissions damnagement commercial.

2.2. La coordination et laccompagnement des acteurs doivent tre renforcs


pour renouveler une dynamique des commerces de centre-ville
2.2.1. La coordination des acteurs du commerce de centre-ville a besoin dtre
renforce par le dveloppement de structures organises autour dun projet
collectif au niveau local
Le dynamisme commercial en centre-ville est dabord une affaire de commerants. Pourtant,
parce que leur activit sintgre dans un cosystme urbain large, il apparait indispensable de
coordonner et de mobiliser lensemble des acteurs publics et privs concerns pour
maintenir une dynamique qui bnficie lactivit commerciale du cur de ville. De plus,
linstar des modles dorganisation mis en place dans les centres commerciaux et face des
concurrences toujours plus fortes, un centre-ville commerant ne semble plus pouvoir
fonctionner sans une coopration renouvele et une coordination de tous les acteurs du
centre-ville, au premier rang desquels se trouvent les commerants. Ainsi, sur le modle de la
gestion mutualise des centres commerciaux, le centre-ville doit mettre en place un
fonctionnement mieux coordonn et une plus large concertation entre acteurs de la cit.

- 37 -

Rapport

Avec prs de 6 000 associations de commerants 48, les commerants sorganisent dj


localement pour conduire en commun des actions danimation. Pourtant, la coordination
associative prenne des commerants du centre-ville peut se heurter plusieurs difficults.
Dabord, les associations peuvent prouver des difficults unifier les intrts de toutes les
parties concernes, dont la nature varie. Il sagit en effet la fois de commerants
indpendants, mais galement de succursalistes ou de franchiss qui ne sont pas organiss
selon les mmes logiques et peuvent ne pas avoir les mmes attentes vis--vis de
lassociation. Ensuite, comme toute association, leur prennit est souvent fragile,
dpendante de lengagement de son bureau et de son prsident. Enfin, contrairement aux
centres commerciaux, le centre-ville connait un clatement de la proprit foncire ce qui
peut compliquer une gestion plus coordonne des actions.
Pourtant, comme pour les centres commerciaux, cette coordination apparait aujourdhui
ncessaire : elle doit accroitre la comptitivit des centres-villes en permettant une gestion
mutualise de lanimation commerciale et la mise en place de services communs. Les intrts
que prsentent les organisations commerciales sont en effet multiples et le modle des
centres commerciaux souligne les avantages dune offre de services partage et dune
coordination des oprations commerciales qui permet :

une meilleure planification stratgique (veille concurrentielle et dfinition du


positionnement) ;
une plus grande articulation de loffre de services ;
la mise en uvre des services mutualiss (parking, nettoyage, scurit, animation,
amnagement et ameublement) ;
des activits marketing collectives (publicit et activits promotionnelles).

Plus largement, lexistence dun groupement de commerants est aussi une ncessit pour
dfinir le socle dune vritable rflexion sur le cur de ville commerant.

Si lobjectif dun regroupement des acteurs simpose, lorganisation des acteurs du commerce
en centre-ville peut revtir des formes diffrentes.

La structure juridique de lassociation reste un modle souple et peu contraignant mais rend
parfois plus complexe le dveloppement dactivits commerciales propres. Si les associations
de commerants sont des acteurs du dveloppement des villes par l'animation commerciale
et l'attractivit qu'elles promeuvent, elles sont toutefois trs souvent dpendantes du
bnvolat de leurs membres, et de ce fait difficile faire crotre. Enfin, les associations sont
par dfinition libres et nul n'est contraint d'y adhrer. Les unions commerciales n'attirent
parfois qu'une minorit de commerants et sur un primtre parfois beaucoup plus rduit
que celui du centre-ville (parfois au niveau dune seule rue). Des formes dorganisation plus
fortes pourraient donc utilement tre recherches et encourages, sans forcment quun
modle unique ne simpose.
Des regroupements dacteurs inspirs des pratiques trangres (Business Improvement
District, socits de dveloppement commercial, associations) pourraient dans certains cas
mobiliser les acteurs du commerce et de l'artisanat.

Par exemple, la socit de dveloppement commercial canadienne a permis de fdrer les


acteurs de la dynamique des centres-villes. Ce modle de type socit cooprative peut
permettre toutes les entreprises d'un secteur (commerants, artisans, professions librales)
de s'organiser collectivement pour former un acteur du dveloppement commercial en
centre-ville 49.

48 Selon la Fdration franaise des associations de commerants.

49 Cf travaux de la Confdration du commerce de France (CCF), Contribution la nouvelle conomie de


proximit : la cooprative de dveloppement conomique , Avril 2016

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Rapport
Encadr 4 : Les SDC, un interlocuteur des pouvoirs publics et acteur de la redynamisation
commerciale du centre-ville au Canada
Depuis 1981, les socit de dveloppement commercial (SDC) se sont constitues en rseau au sein du
Regroupement des centres-villes et des artres commerciales du Qubec (1979-2006) puis, partir de
2006, auprs de la Fondation Rues principales, dont lactivit se concentre sur la revitalisation
commerciale des centres-villes. On compte aujourdhui 39 SDC au Qubec, dont 15 Montral. Le rle
des SDC sest progressivement diversifi, en suivant lvolution des enjeux du dveloppement
commercial. Elles se saisissent dsormais de sujets tels que la promotion touristique, la propret, la
scurit, linformation, laffichage et la revitalisation physique.
Le mandat et les objectifs de chaque SDC sont dfinis par ses membres. La socit assure la cohsion et
la cohrence ncessaire la valorisation des artres commerciales. Elle travaille en partenariat troit
avec la ville. Le cadre lgislatif qui rglemente les SDC tablit une relation claire entre la SDC et la
municipalit :

la municipalit dtermine par rglement les zones commerciales au sein desquelles pourront
tre cres des SDC ;

la municipalit reoit la demande des commerants et organise la concertation avec lensemble


des acteurs concernes ;

la municipalit prvoit par rglement les modalits de fonctionnement et de cotisation de la


future SDC en collaboration avec les cotisants ;

le financement de la SDC est assur par la cotisation obligatoire perue par la mairie.
La reprsentativit de la SDC (majorit des commerants) est la condition permettant au groupement
de devenir un interlocuteur lgitime des pouvoirs publics et un acteur dterminant pour la
redynamisation commerciale du centre-ville.

La transposition du modle des SDC dans l'conomie franaise ne peut tre mise en place
sans un amnagement juridique notamment en raison:

de l'obligation de cotiser impose tous les commerces situs dans le primtre de la


SDC qui se heurte un obstacle juridique de libert d'adhsion un groupement ou
une association ;
du champ de comptences accordes une SDC qui ne peut pas non plus remettre en
cause le principe d'autonomie des collectivits locales.

L'implantation d'une cooprative oblige une volution des mentalits des acteurs et
ncessite dexpliquer qu'en l'espce, l'intrt collectif peut aussi servir l'intrt conomique
et commercial de chaque adhrent.

Les formes organises de coordination du commerce en centre-ville, quelle que soit leur
modalit juridique, doivent faire lobjet de mesures daccompagnement et dincitation et de
mise en rseau. La diversit des situations locales encourage, sous lgide dun programme
national, permettre la diversit des formes dorganisations. Dans cette perspective, la
mission recommande de sinspirer aussi des modle italiens, allemands et britanniques qui
tous ont dvelopp des formes juridiques souples de fdration des acteurs en leur confiant
un rle qui dans certains cas dpasse la seule fonction danimation du centre-ville mais
responsabilise les acteurs publics et privs la dfinition et la mise en uvre dune stratgie
globale pour lactivit commerciale en centralit. La mise en place, sous limpulsion de la
collectivit locale, dun office du commerce peut aussi contribuer fdrer les acteurs du
centre-ville.
La cration dun programme national pour permettre de financer, daccompagner et de
mettre en rseau les unions commerciales publiques-prives, constitue une des conditions de
russite de ces projets, et ce mme si les modles dorganisation peuvent recouvrir des
ralits diffrentes selon le contexte local.

- 39 -

Rapport

Ainsi en Italie, sous lgide des centres commerciaux naturels (CCN) subventionns par les
rgions, se sont constitus des organisations de natures juridiques diffrentes, laissant
lapprciation des acteurs locaux le choix le plus opportun au regard de la ralit et des
besoins (cf. encadr 5). Avec la mme logique de souplesse et dadaptabilit, le modle des
Business Improvement District (BID) a t adopt en Allemagne et au Royaume-Uni (cf.
encadr 6).
Proposition n9: Inciter la mise en place dans tous les centres-villes dune organisation
permanente des acteurs publics-privs du commerce (forme juridique varie : association, office,
GIE, socit cooprative).
Encadr 5 : Les centres commerciaux naturels italiens (Centri commerciali naturali CCN)
Les centres commerciaux naturels (CCN) constituent des associations dacteurs privs formant un
groupement dintrt commun dans une zone gographique homogne concentrant les activits
commerciales, artisanales, de services. Elles sont dclares auprs de lagence rgionale comptente.
La loi italienne nassigne pas de statut juridique prdfinis aux CCN, mais la plus grandes partie sont
des associations en majorit- ou des coopratives en minorit. La prfrence donne la forme de
lassociation sexplique par les facilits juridiques sa mise en place et sa gestion. En Italie, la
cooprative est la forme juridique qui protge le mieux les associs et les administrateurs si le CCN
veut prendre en charge la gestion de certains points de vente (showroom phmres par exemple) ou
lacquisition de locaux pour le dveloppement des activits communes. La cooprative peut ainsi
entreprendre librement ses activits commerciales et faciliter son autofinancement, en faisant payer
ses services mais peux galement financer des prix ou des concours et verser une rtribution ses
membres ou un tiers.
La majorit des CNN ont adopt un principe de cotisation annuelle pour garantir une activit a minima.
En Toscane, titre dexemple, son montant varie de 24 Sienne 360 Castelnuovo Garfagnana.
Les financements rgionaux ont permis le dmarrage des CCN et en constitue toujours un des moteurs
principaux. Bien que les exemples ne soient pas encore extrmement nombreux, certain CCN ont eu
recours des financements ou du sponsoring privs. Dautre se sont dots de zone daffichage
publicitaire (panneau LED par exemple) pour obtenir des ressources financires.
Lexprience des CCN montre que la collaboration avec les collectivits locales, et notamment les
communes, est un facteur essentiel de russite. travers le diagnostic commun des axes de
requalification des centres-villes, les conseils municipaux et les CCN peuvent uvrer ensemble la
mise en uvre des dispositifs et des oprations de vitalisation commerciale.
Source : Mission, daprs I Centri Commerciali Naturali nella riqualificazione del sistema citt : costituzione,
promozione e problematiche, sous la direction de Teresiano Scafarto et Marcello Sansone, 2008.

Encadr 6 : Les Business Improvement Districts (BID), une initiative qui se multiplie en Europe
et en Amrique du Nord
En Allemagne, les Business Improvement District (BID) ont t crs en 2003 sur le modle de ce qui
existait au Canada depuis 1970. Les BIDs veulent principalement impliquer les commerants et les
propritaires fonciers au dveloppement de leur quartier. Lorganisation est prise en charge par les
acteurs conomiques locaux (commerants de dtail, propritaires, restaurateurs et prestataires de
services notamment) qui coordonnent sous une forme particulire de partenariat public-priv. Grce
la participation financire des membres dun primtre dlimit, lassociation finance un certain
nombre des initiatives de revalorisation du quartier. La DIHK promeut ces programmes au niveau de
ltat fdral et des tats fdrs, en organisant notamment chaque anne le congrs fdral des
projets BID. 50
Au Royaume-Uni, le gouvernement central encourage les collectivits locales collaborer avec les
acteurs privs et associatifs pour mener une rflexion prospective sur le dveloppement commercial
des centres-villes. Ltat participe notamment au financement et la formation des Business
Improvement Districts (BID) via un fond de prt disposant de 500 000. En outre, la revue de laction

50 http://www.dihk.de/themenfelder/wirtschaftspolitik/raumordnung-stadtentwicklung/bids/bid-kongress-2015.

- 40 -

Rapport
des BID a permis de faire merger les initiatives suivantes :

proposer lintgration des BID au corps dautorit local et leur permettre de diriger certains
services au titre du Community right to challenge 51 ;

renforcer limplication du BID dans la planification locale, en encourageant une approche


consultative dsigne explicitement aux autorits locales comme une bonne pratique ;

renforcer la transparence sur la compatibilit et la qualit des actions des BID, en les obligeant
par exemple publier un rapport annuel dactivit.
Source : Services conomiques en Grande Bretagne et en Allemagne, et Mission.

2.2.2. Le partenariat avec les instances communales et intercommunales favorise la


synergie des acteurs et permet le pilotage du centre-ville commercial
Le regroupement des acteurs du centre-ville ne peut se faire sans un partenariat troit avec la
municipalit. Il en est de mme pour l'ensemble des actions, notamment les actions
d'animation conduites dans la plupart des centres-villes. L'implication des collectivits
locales est donc essentielle, et en liaison avec les acteurs publics et privs du centre-ville, une
dmarche de reconqute dun centre-ville doit commencer par la mise en place dune
instance de pilotage un comit de gouvernance du centre-ville commerciale - linitiative
de la commune ou de lintercommunalit.

Cette composition doit associer, linitiative du maire (ou du prsident de lintercommunalit


selon les cas), les acteurs de la centralit pour intgrer la question du commerce dans une
rflexion stratgique globale. Il ne sagit pas ici de structure juridique mais bien dun mode
opratoire initi par la collectivit locale qui permet de coordonner et daccompagner les
actions des diffrents acteurs intresss par le fait commercial en centre-ville (cf. figure 7).

51 Introduite en 2012 dans le Localism Act, cette initiative permet une association ou une communaut de
proposer aux autorits locales de prendre en charge la gestion dun service au nom de lautorit en question.

- 41 -

Rapport
Figure 7 : Composition dun comit de pilotage du centre-ville ad hoc

Elus et
responsables
municipaux
Association des
commerants

Agglomration

Piloter un
projet de
centre-ville
commercial

Autres
organismes
(SEM,
bailleurs...)

Commerants
non
sdentaires

Rseaux
consulaires

Office du
Tourisme
Autres
professions
(sant,
notaires,...)

Source : Mission.

Le soutien des communes renforce leffet des animations et actions en faveur du commerce.
Les initiatives dveloppes par les commerants du centre-ville seront dautant plus efficaces
quelles sont, soit labores conjointement avec la municipalit, soit relayes par celle-ci.

Les managers de centre-ville peuvent aider crer cette dynamique partenariale public-priv
et garantir la continuit dun projet global dattractivit du centre-ville. Les managers de
centre-ville sont apparus il y a une quinzaine d'annes en France. Ensembliers , ils
coordonnent les efforts et les ressources des acteurs publics et privs en vue de promouvoir
le commerce et l'artisanat, dattirer les investisseurs et damliorer le parcours et lacte
d'achat en centre-ville. Il sagit de fonctions de dveloppeur de centre-ville, avec une
dimension commerce trs marque. Le manager impulse des actions de structuration du
centre-ville en lien notamment avec tous les acteurs du commerce concerns. Le manager de
centre-ville travaille non seulement au renforcement du dynamisme commercial de la ville
mais plus largement lattractivit globale du centre-ville (cf. encadr 7).
Proposition n8: Promouvoir la mise en place et le rle du manager de centre-ville (financement
et rfrentiel mtier).
Encadr 7 : Les managers de centre-ville
Selon une enqute conduite en 2014 52, il existerait 150 managers du commerce en France. En gnral
le manager est recrut par la collectivit elle-mme, les missions sont relativement diverses d'une
commune l'autre. Mais son action n'est efficace que si elle s'exerce dans un cadre partenarial.
Exemples dactions associant des managers de centre-ville :
52

Enqute DGE et Centre-ville en mouvement : Le manger du commerce, un acteur indissociable du centre-ville

- 42 -

Rapport

regroupement des unions commerciales via Shop in Dijon (Dijon) ;


participation la rimplantation de commerces en attirant des concepts innovants avec une
politique commerciale active pour attirer des commerces alimentaires (Montrouge) ;
interface entre les services municipaux et les commerants, implication dans l'animation du
rseau europen Retailink (voir ci-aprs), projet de maison du commerce (Romans-sur-Isre) ;
mise en place de Conseils de commerants, montage d'animation Octobre rose sur la
prvention du cancer du sein (Pau) ;
animateur du FISAC, travail de co-construction avec les commerants susceptibles de rorienter
les projets municipaux (Bourg-en-Bresse) ;
animation, implication des commerants, rle de conseil auprs des enseignes qui veulent
s'implanter, facilitateur de la construction d'une offre commerciale cohrente et diversifie
(Mulhouse).

Source : Centre-ville en mouvement CCI Paris-Ile-de-France Mission.

Comme le montre le diagnostic ralis par la mission, le commerce reste avant tout un enjeu
territorial. Par consquent, seule une politique concerte entre les territoires permet une
revitalisation harmonieuse du bassin de consommation. Or, la revitalisation commerciale du
centre-ville ne peut pas relever de la seule action de la commune. Lintercommunalit
apparait comme le niveau de dialogue pertinent entre les acteurs, dans la mise en cohrence
des stratgies de revitalisation commerciale et de bonne gestion des concurrences entre
territoires. Elle permet de servir un objectif collectif une chelle plus large que la ville, en
menant par exemple des oprations commerciales coordonnes. Elle implique toutefois la
coopration des acteurs de la zone de chalandise concerne, qui ne correspond pas toujours
aux dcoupages administratifs.

Enfin, s'inscrire dans un rseau de villes permet de relayer les problmatiques et transposer
les bonnes pratiques. Les associations d'lus portent largement les proccupations des
commerces de centre-ville. D'autres groupements rencontrs par la mission (cf. annexe 6)
apportent en outre des appuis techniques, et dveloppent des expertises trs utiles aux
acteurs du commerce.
L'apport d'ides nouvelles est d'autant plus riche si la ville s'insre dans un rseau large. Le
rseau europen Retailink bnficiant de financements associ au programme europen
Urbact3 et auquel participe la ville de Romans-sur-Isre est apparu cet gard trs
intressant. Il confirme par ailleurs la ncessit de renforcer la concertation lchelle
europenne sur ce sujet de la dvitalisation commerciale des centres-villes.
Encadr 8 : Exemple de coopration europenne Romans-sur-Isre : le rseau Retailink

La ville de Romans-sur-Isre a rejoint le rseau Reatailink qui regroupe 10 villes europennes.

objectifs : dgager des solutions innovantes de revitalisation commerciale ;

financement : programme Urbact du Feder dot de 670 K dont 50 K pour Romans sur 2 ans ;

liste des villes : Igualada (Espagne), Fermo (Italie), Basingstoke (Grande-Bretagne), Pcs
(Hongrie), Sibenik (Croatie), Bistrita (Roumanie), Liberec (Rpublique tchque), Hengelo et
Hoogeeven (Pays-Bas), Romans-sur-Isre (France). La taille des villes s'chelonne de 30 000
habitants (Romans) 150 000 (Pcs) ;

gouvernance : le pilotage du rseau est assur par la ville d'Igualada.


Pour participer aux travaux du rseau et bnficier du financement, chaque collectivit doit constituer
un Groupe local Urbact (GLU). Romans, il est anim par le manager de centre-ville et constitu
d'acteurs locaux (commerants, artisans, agences immobilires, bailleurs, ville, agglomration,
tourisme, expert-comptable, banques). Son rle est de contribuer l'laboration des propositions et
d'impulser une dynamique locale.
La premire phase s'est acheve en mars 2016 par un diagnostic retraant l'tat de la thmatique pour
chaque ville.
Source : Mission, daprs les entretiens raliss avec les reprsentants de la ville de Romans-sur-Isre
- 43 -

Rapport

Ces rseaux mettent disposition des communes des guides de bonnes pratiques, tout en
permettant aux lus de dialoguer sur leurs problmatiques communes de rgulation,
dorganisation et daccompagnement de lactivit commerciale en centre-ville.

Les autres partenaires naturels des commerants tels que les chambres consulaires et les
fdrations professionnelles ont bien entendu un rle important dans la mise en synergie des
acteurs. L'implication des chambres consulaires peut la fois renforcer la mise en rseau des
organisations commerciales et les faire bnficier dune expertise individualise en matire
de dveloppement commercial. Par ailleurs, les fdrations professionnelles rencontres
constituent aussi un relais important dune stratgie de dveloppement du commerce car
bien quelles soient dabord le relais de leurs membres vis--vis des pouvoirs publics, elles
constituent une force danalyse et de propositions au niveau national.

2.2.3. Laccompagnement et la formation des commerants face aux volutions des


modes de consommation leur permettraient de mieux relever le dfi des
concurrences auxquelles ils sont confronts

Les auditions conduites par la mission comme les travaux dont elle a pris connaissance
montrent que la redynamisation des commerces du centre-ville passe aussi par une
modification d'un certain nombre de pratiques des professionnels du commerce qui doivent
pour cela tre accompagns.

Il apparait dabord ncessaire de mettre profit les nouveaux usages du numrique la fois
pour augmenter la visibilit et le primtre de commercialit et pour optimiser le
fonctionnement logistique du commerce de proximit. Pour cela, les commerants doivent
tre accompagns dans leur dmarche dquipement en matriel et en solutions numriques
ainsi que dans leur effort de formation. La coordination des acteurs et lexistence
dorganisations de commerants prennes peut faciliter la transition numrique du
commerce de centre-ville, grce la mise en uvre doutils mutualiss. Certaines villes ont
ainsi dj mis en place des sites et des applications mobiles qui permettent de consulter en
temps rel les offres disponibles, la disponibilit des produits ou les horaires douvertures
des magasins. Mise au service dune stratgie de distribution multicanale, cette transition
numrique peut galement permettre lassouplissement des conditions dachat et de retrait
des produits, grce lmergence du click&collect (commande du produit en ligne puis retrait
en magasin) ou le dveloppement des conciergeries numriques o les consommateurs
rcuprent leurs achats dans des casiers accessibles 24h/24. Plus largement, la formation
individualise des commerants devrait tre renforce.
La mission prconise aussi que les commerants indpendants puissent sappuyer davantage
sur les comptences existantes dans une logique de plus grandes complmentarits avec les
autres acteurs et formes de commerce.

Une opposition de principe entre les acteurs ou entre les diffrentes formes de commerces ne
semble pas pouvoir dfinir une politique durable de dynamisation de lactivit commerciale
des centres-villes. Les entretiens mens par la mission montrent quune dynamique
dchanges et de complmentarits entre les commerants indpendants et les grandes
enseignes ou centres est possible, grce au renouvellement des mthodes de gestion et de
marketing commercial. titre dexemples le mcnat dentreprise et une fidlisation
partage des clients sont deux voies intressantes qui pourraient modifier des relations de
concurrence en relations de complmentarit et de partenariat entre commerants.
Le mcnat dentreprise peut constituer un investissement doublement profitable, pour les
petits commerants et les grandes enseignes. Une des possibilits offertes au mcne consiste
apporter non pas des financements en numraire mais des moyens (produits ou services)
laction quil entend soutenir. Il sagit ici, dun mcnat en nature ou de comptence. Les
critres dligibilit cette forme de mcnat sont exactement les mmes que ceux prvus
pour une contribution en numraire.
- 44 -

Rapport

Dans ce cadre, les associations de commerants pourraient bnficier du soutien mtier et


financier des grandes entreprises du commerce. Les associations de commerants doivent
faire face aux dfis de leur professionnalisation pour mieux rpondre aux volutions des
concurrences et des modes de consommation. Dans ce contexte, lappui des cellules
marketing des grands groupes ou des acteurs des centres commerciaux peut constituer une
aide prcieuse. Lintensification des efforts des entreprises pour la responsabilit sociale et
environnementale (RSE) sinscrit dans le dveloppement des fondations dentreprises, qui
constituent pour les associations de commerants des interlocuteurs pertinents. Ainsi, les
fondations des grands groupes de la distribution alimentaire, tout comme ceux du secteur
textile ou mme du luxe, prsents en priphrie ou dans les centres-villes, pourraient
sengager dvelopper les comptences en marketing stratgique et en gestion
oprationnelles des associations de commerants. Dans le cadre de conventions, au soutien
de lemploi et de la vitalit commerciale dans les centres-villes, ces partenariats de
comptences prsentent un triple intrt :

crer de nouvelles complmentarits entre les diffrentes formes de commerce pour


dpasser la dichotomie entre le commerce indpendant et les grandes enseignes
nationales ;

renforcer la professionnalisation des commerants indpendants et mettre leur


disposition un cadre danalyse stratgique dvelopp par des cellules spcialises quils
ne pourraient pas eux-mmes financer ;

promouvoir le dynamisme commercial des centres-villes, qui par entrainement


contribue la sant commerciale des zones priphriques.
La coordination oprationnelle entre les commerces de centre-ville et les centres
commerciaux priphriques permettent de repenser la complmentarit des flux et des
espaces.

Le dveloppement des centres commerciaux en priphrie, intgrant souvent des commerces


locomotives et des concepts diffrenciant est gnralement peru comme une menace au
commerce de proximit. Sil est manifeste que les consommateurs sont confronts des
arbitrages qui impliquent parfois de choisir entre commerces de centre-ville et centres
commerciaux de priphrie, il est galement possible de valoriser lexistence dune offre trs
attractive en priphrie en estimant les retombes quelle peut avoir sur lensemble de
lagglomration, et sur le centre-ville en particulier. Par ailleurs, les centres-villes peuvent
complter leur offre afin de rpondre lensemble des units de besoins des consommateurs.
Lobjectif pouvant tre de proposer une offre unique et diffrencie de la priphrie.

Certaines communes favorisent limplantation en priphrie denseignes locomotives non


concurrentes du centre-ville. Ces stratgies veulent encourager les flux depuis la priphrie
vers le centre-ville partir de ce commerce locomotive, en mettant en place un service de
transports en commun (navette, tramway, etc.) et en organisant des oprations
promotionnelles croises. Dautres complmentarits oprationnelles peuvent se dvelopper
lexemple de la mise en place de cartes de fidlit associant les commerces du centre-ville
ceux des centres-commerciaux de la priphrie. Cette collaboration originale dans une
dmarche gagnant-gagnant constitue une alternative possible la seule relation de
concurrence entre les zones commerciales dun mme territoire.

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Rapport

Enfin, le renforcement de la complmentarit entre commerce physique et e-commerce passe


aussi par le dveloppement de plateforme numrique facilitant le commerce multicanal et
une captation par les commerants indpendants des opportunits offertes par la
digitalisation des changes. D'aprs une tude ralise en 2014 53, seulement 11 % des
entreprises franaises vendent en ligne, alors que 59 % des Franais ont pris l'habitude de
faire leurs achats sur internet. Les commerants franais doivent devenir des acteurs du
commerce numrique pour des consommateurs locaux et mobiles en leur offrant un parcours
dachat multicanal qui rpond leurs diffrentes attentes. Cet investissement dans la
digitalisation du commerce physique sinscrit dans le renouvellement des stratgies de
ventes, qui doivent sadapter un client dsireux de bnficier dune couverture commerciale
maximale, dans le temps et dans lespace.
Proposition n 12: Renforcer les partenariats entre les grandes enseignes et les organisations de
commerants (communication pour inciter aux partenariats, promouvoir le mcnat
dentreprise, dvelopper des actions de marketing et de fidlisation partages).

2.3. La reconqute commerciale des centres-villes peut ncessiter une action


forte sur le foncier commercial et une orientation cible des outils
financiers et fiscaux disponibles sur les curs de villes en difficult
La revitalisation conomique dun centre-ville ncessite daller au-del des traitements
urbains lgers (reprise des espaces publics et des faades dimmeubles, incitation
lamlioration de lhabitat) ou bien doprations danimations commerciales en intervenant
de faon active sur la gestion du foncier commercial. Cette mobilisation de la puissance
publique rpond quatre objectifs :

pallier les dfaillances de march, ds lors que le libre jeu de la concurrence ne permet
pas ou nest plus suffisant pour maintenir lattractivit et le bon fonctionnement
conomique et urbain du centre-ville ;
faire effet de levier, en intervenant sur certains immeubles ou linaires commerciaux
bien cibls pour susciter dautres oprations puis une transformation du centre-ville ;
maintenir la mixit fonctionnelle et la diversit de loffre commerciale en vitant la
mono-activit, la standardisation et la trop grande spcialisation des tablissements ;
stimuler lattractivit du centre, en synergie avec celle de lensemble des territoires
alentours (autres quartiers, ville, agglomration, bassin de vie).

Dans le cas des villes moyennes, particulirement touches, les facteurs de redressement ne
sont pas toujours runis mais leur mise en uvre n'est pas pour autant impossible, comme le
montrent les exemples russis de Montrouge, Mulhouse, ou de Saint-Nazaire qui ont su
dvelopper une stratgie globale de requalification de leur centre-ville favorable une
nouvelle dynamique commerciale.
2.3.1. Dans les situations de faiblesse du march, les collectivits locales doivent
pouvoir mobiliser linstrument du foncier commercial comme effet de levier

En fonction des difficults ou des risques de dgradation portant sur la commercialit dun
centre-ville, la collectivit locale en charge doit conduire une dmarche de requalification
adapte aux enjeux du territoire et qui intgre toutes les fonctions urbaines. Un projet global
de reconqute du centre-ville passera notamment par une action de restructuration de ses
linaires commerciaux . Cette mobilisation du foncier commercial peut constituer un effet
de levier puissant auprs des investisseurs et acteurs du commerce.
53

Une tude ralise par le cabinet Roland Berger, Strategy consultants en collaboration avec le ple de
comptitivit Cap Digital et le soutien de Google France, septembre 2014.

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Rapport

La matrise des surfaces et des activits commerciales du cur de ville repose sur des outils
dinformation, de ngociation et dacquisition en propre ou dlgue de locaux ou de baux
commerciaux par voie de premption. Le lgislateur a cr cet effet deux outils juridiques
contraignants : la premption urbaine et, plus rcemment, la premption commerciale. Sans
toujours aller jusqu leur exercice effectif, ces dispositifs constituent galement de prcieux
moyens dinformation dans le cadre dun suivi de lvolution de loffre commerciale des
primtres cibles.
Pour conduire une stratgie foncire commerciale, la commune doit dans un premier temps
dfinir un primtre de sauvegarde qui constituera un moyen dinformations sur lactivit
foncire commerciale. Ensuite en fonction des failles et besoins de march, il lui sera possible,
dans une dmarche gradue, dorienter son action vers (cf. figure 8) :

(i) une aide limmobilier dentreprises 54 ;


(ii) un conventionnement avec des propritaires de murs et de baux commerciaux ;
(iii) ou sur une partie cible du linaire commerciale du centre-ville, dacqurir en
propre ou par dlgation des cellules commerciales selon les modalits des droits de
premption existantes.

(i)
Les aides limmobilier dentreprise permettent de cibler linvestissement immobilier
des entreprises et la location de terrains ou d'immeubles. Les communes et leurs
groupements qui bnficient de cette comptence exclusive en vertu du code gnral des
collectivits territoriales 55 sont ainsi en capacit daider les commerants dans lachat ou la
location dun local commercial, sous contrainte nanmoins des dispositions europennes
relatives aux aides dtat.

Les aides limmobilier peuvent revtir la forme de subventions, de rabais sur le prix de
vente, de location ou de location-vente de terrains nus ou amnags ou de btiments neufs ou
rnovs, de prts, d'avances remboursables ou de crdit-bail des conditions plus favorables
que celles du march.

(ii)
Le conventionnement, avec les bailleurs, pour des oprations immobilires et
commerciales permet aux communes dlargir leurs capacits dintervention. Elles peuvent
ainsi faciliter le maintien ou le dveloppement de lactivit commerciale selon des finalits
publiques dfinies, et ce sans user de la premption effective des locaux. Ces oprations, qui
reprsentent un risque juridique moindre et un cot financier plus rduit pour la collectivit
locale, renforcent les chances datteindre les objectifs fixes dans le cadre dune politique de
sauvegarde commerciale.
(iii)
Lintervention des collectivits locales ou de leurs partenaires peut ncessiter
lacquisition de locaux ou de baux commerciaux par voie de premption grce aux deux outils
juridiques prcits (droit de premption urbain et droit de premption commercial).
Le droit de premption urbain est un outil de droit commun, rgi par le Code de lurbanisme,
permettant notamment lacquisition de locaux commerciaux. Il peut tre exerc, de droit ou
par dlgation.

Le droit de premption commercial quant lui est un outil de droit spcial permettant ses
titulaires de suivre avec prcision lvolution des linaires commerciaux et dacqurir les
baux et fonds commerciaux ainsi que les terrains porteurs de projets commerciaux. La
rglementation du droit de premption commercial a fait lobjet de plusieurs volutions
rglementaires entre 2005 et la loi ACTPE de 2014. Ces volutions juridiques successives ont
progressivement largi la dlgation du droit de premption commercial.
54

Le rgime lgislatif des aides limmobilier dentreprise rsulte de loi n 2004-809 du 13 aot 2004 modifie
relative aux liberts et responsabilits locales. Cf. article L. 1511-2 du CGCT.

55

La loi du 7 aot 2015 portant la nouvelle organisation territoriale de la rpublique (NOTRe) a modifi la
comptence dattribution des aides limmobilier dentreprise et tendu le champ de ces aides (art. 3). La
circulaire du 22 dcembre 2005 prcise lvolution de la rpartition des comptences entre les collectivits
locales. Cf. nouvel article L. 1511-3 du CGCT.

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Rapport

La dfinition du primtre de sauvegarde 56 constitue la fois une condition sine qua non de
lexercice du droit de premption et un instrument dinformation pour les collectivits
locales. Sur un tel primtre, la loi oblige les vendeurs dclarer auprs de la municipalit
toute alination onreuse incluse au sein du primtre lexception notable des dclarations
de rupture ou de cration de baux commerciaux.

Le droit de premption peut savrer trs utile la reconqute commerciale dun centre-ville
en permettant dune part, de suivre lvolution du tissu commercial et dautre part, de
procder, le cas chant, aux acquisitions ncessaires son dynamisme et au maintien de sa
diversit commerciale.

Lintervention de la collectivit doit se faire dans une dmarche dinvestisseur avis, en


conciliant des objectifs dintrt gnral avec la prservation du sous-jacent conomique de
linvestissement ralis. Au pralable, la dcision de premption doit ainsi prendre en compte
certains lments comme le potentiel de commercialit du local ou la nature du bail
commercial affili. Le bon exercice du droit de premption commercial dpend de la capacit
de la commune ou de son dlgataire viabiliser le projet commercial puis rtrocder
terme son acquisition comme le souligne lexemple de la SEMAEST Paris (cf. encadr 9).
Encadr 9 : Les critres dacquisition de la SEMAEST pour les locaux commerciaux

Dans son rapport bilan de lopration VitalQuartier la SEMAEST prsente les critres pris en compte
dans une dcision dacquisition :

la localisation du local au regard des zones prioritaires pralablement dfinies et par rapport
aux zones de protection du commerce dfinies par le PLU ;
la position par rapport la rue ;
la configuration du local et le type dactivits susceptibles de sy installer ;
le bail et notamment sa date dchance. Ainsi, dans le cas dun local occup par une activit non
conforme aux objectifs [] plus lchance du bail est proche, plus il est intressant dacqurir le
local commercial afin dinstaller rapidement une nouvelle activit. Selon la SEMAEST, lviction
dun locataire au terme du bail peut savrer longue et coteuse ;
lavis du maire ou du prsident de lEPCI.

Source : SEMAEST.

Le levier foncier commercial peut aussi tre employ pour favoriser le dveloppement de
ppinires commerciales. limage des incubateurs de start-up, les ppinires commerciales
accompagnent de nouveaux entrepreneurs dans le dveloppement de leur commerce. Elles
offrent la fois des conditions conomiques plus favorables que le march, du fait de loyers
ou de redevances modrs, et dun accompagnement comptable et marketing dans la gestion
du commerce. En contrepartie, les commerants sengagent prenniser leur implantation
locale et dfinissent avec la ppinire leur offre de services ainsi que leurs heures
douverture. lissue dune priode dfinie, le commerant peut signer un bail commercial
classique avec le propritaire du local ou acheter sa boutique. On notera aussi que dans le
cadre dune premption commerciale, lactivit est ventuellement mise en location-grance,
un contrat par lequel le propritaire d'un fonds de commerce confie le droit d'exploiter le
fonds librement et ses risques et prils, moyennant le paiement d'une redevance.

La mission considre que faire un peu de tout partout, cest ne rien faire nulle part 57. Un
projet de reconqute du commerce en centralit dune ville passe donc par la concentration
des investissements productifs, et notamment fonciers, dans un secteur privilgi du centreville.
56

Selon larticle L. 214-1 du Code de lurbanisme, le conseil municipal peut, par dlibration motive, dlimiter
un primtre de sauvegarde du commerce et de lartisanat de proximit . Selon un rapport du Contrle gnral
conomique et financier sur lvaluation de lexercice du droit de premption commercial par les communes , il
y avait en 2013, 486 communes ayant retenu des primtres de sauvegarde.

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Rapport

En effet, en ciblant leffort de linvestissement foncier sur un primtre parfois mme plus
rduit que le linaire commercial historique du centre-ville, la transformation urbaine et le
retour dune vitalit conomique seront plus rapides et visibles. La valorisation du
patrimoine reste un atout des centres-villes par rapport des zones de priphries qui ont
pour elles lavantage dune meilleure accessibilit et dune offre souvent plus complte dans
un primtre restreint.

Proposition n3 : Inciter les villes moyennes connaissant un taux de vacance commerciale


structurellement lev , tablir un primtre daction sur le centre-ville qui permette de mettre
en uvre, de faon coordonne les diffrents outils disponibles (primtre de sauvegarde, autres
outils rglementaires et fonciers pour le centre-ville).

En revanche, le centre-ville peut tre transform en centre commercial ciel ouvert avec un
linaire concentr. Dans cette perspective, lamnagement urbain et commercial doit
favoriser la diversit de loffre (complter les spcialits manquantes, fixer la clientle avec
des supermarchs de 1 000 1 500 m2, organiser un systme de livraison) et rendre
tout accessible.

Enfin, le droit de premption peut constituer, au-del de son emploi effectif, un outil de
dissuasion auprs des cdants privs, permettant aux communes dinfluer sur la structure
de loffre commerciale et la fluidit du march foncier. La menace dun rachat par voie de
premption, impliquant lvaluation du juge de lexpropriation peut notamment faire
craindre au propritaire un manque gagner sur le prix judiciaire et donne aux acteurs
publics un levier de ngociation.
Figure 8 : Synthse des modalits dintervention de la collectivit locale levier foncier

Information et suivi de
lactivit foncire
commerciale
Primtre de sauvegarde
cur de ville
Source : Mission.

Premption

Acquisition

(cellules commerciales)

Ngociation

Conventionnement

Gestion

Commercialisation
(retour au march)

Aides limmobilier
dentreprise

La loi ACTPE du 18 juin 2014 a mis en place un dispositif exprimental, le contrat de


revitalisation artisanale et commerciale (CRAC), ayant vocation rglementer et rnover la
dlgation du droit de premption urbain et commercial. Parce quil est trop rcent et ne
concerne aujourdhui que Paris et quelques rares autres villes, la mission na pas t en
mesure de dresser le bilan de ce dispositif. Toutefois, le CRAC pourrait revtir un intrt
limit car son avantage principal rside dans la possibilit de monter en toute scurit
juridique une forme de concession sans amnagements urbains. En effet, l'utilit du CRAC est
avre Paris ou dans des villes dont les centres ont dj t fortement rhabilits comme
Nancy, alors qu'une concession classique semble convenir la ralisation de projets globaux
dans la plupart des villes moyennes.
Une politique de mobilisation du foncier commercial comporte des risques financiers,
juridiques et mtiers importants :

le risque dimpay constitue le principal point dattention et encourage une


diversification du portefeuille doprations ;
la difficult trouver un repreneur qui correspond la destination choisie dans le
cadre de la stratgie de sauvegarde du centre ;
la possible dvaluation du fonds de commerce ou du bail commercial durant le dlai de
rtrocession si le commerce nest pas exploit ;

57 Cf. article de M. Franck Gintrand, Les chos, juillet 2014.

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Rapport

lobligation de payer les loyers et les salaires ou indemnits de licenciement des


salaris ;

les blocages gnrs par le bailleur lors de la rtrocession du fonds ;

limpossibilit de rguler les loyers, ceux-ci tant dcids par le bailleur ; ce qui peut
entrainer lchec de lactivit commerciale choisie par la commune.
Il est donc indispensable que les communes ou les intercommunalits puissent mobiliser
dune part des comptences en ingnierie foncire, et dautre part, des moyens financiers la
hauteur des investissements ncessaires la redynamisation du linaire commerciale.

Elles possdent la lgitimit politique et les comptences institutionnelles ncessaires, ainsi


que la connaissance du tissu local, indispensable la mise en place des oprations de
sauvegarde du commerce. Elles peuvent aussi solliciter la collectivit rgionale, qui dispose
de la comptence dattribution des aides aux entreprises en difficults, venant renforcer les
dispositifs de prservation de la diversit commerciale et du commerce de proximit.
Toutefois, compte tenu du caractre complexe et dlicat des interventions mettre en uvre,
les villes ont aussi besoin de faire appel des organismes de conseils et dingnierie. Ceux-ci
doivent tre mme de les accompagner depuis le diagnostic jusqu' la formulation d'une
stratgie et la dfinition du projet, voire ensuite l'accompagnement de sa mise en uvre.

La mission considre que les ressources en expertise et en capacits oprationnelles existent


mais ne sont pas aujourdhui la hauteur des enjeux ni suffisamment mobiliss par les villes
moyennes, pourtant trs concernes par le sujet

Il existe des bureaux dtudes spcialiss en dveloppement commercial mais ils sont assez
peu nombreux et leurs comptences se limitent souvent aux phases amont de diagnostic et de
dfinition du projet, alors que les phases de mise en uvre ncessitent de faire appel des
organismes oprateurs.
Certains organismes damnagement, notamment les SEM/SPL qui interviennent dans la
requalification de quartiers anciens dveloppent des comptences techniques et
oprationnelles en matire de commerce.

Des socits d'conomie mixte (SEM), des socits publiques locales (SPL) ou socits
publiques locales damnagement (SPLA) ont dvelopp depuis une quinzaine d'annes des
comptences d'intervention en quartiers anciens, notamment pour des approches plus
lourdes et plus structurantes que les opration programme d'amlioration de l'habitat
(OPAH) et, rcemment, pour des projets de renouvellement urbain en quartier anciens
dgrads relevant de l'Agence nationale pour la rnovation urbaine (ANRU).

Selon la fdration des EPL ou la SCET (groupe Caisse des dpts), 20 25 SEM ou SPL,
souvent d'chelle dpartementale, peuvent tre considres comme comptentes sur le sujet
trs spcifique du renouvellement urbain qui suppose, contrairement des oprations
classiques d'amnagement, la mise en uvre d'une bote outils complexe et dun travail de
dentelle sur le terrain. Parmi elles, quelques-unes ont dvelopp un vritable savoir-faire
sur la requalification commerciale, mme si toutes sy intressent et sy impliquent de plus en
plus. Si le contexte des villes moyennes est profondment diffrent de celui de Paris, les
comptences techniques, la bote outils et les mthodes d'interventions dveloppes par la
SEMAEST constituent un capital de savoir-faire dont d'autres oprateurs pourraient
utilement s'inspirer.
Encadr 10 : La SEMAEST, un exemple dacteur au service de la vitalit du commerce en ville

La SEMAEST, socit d'conomie mixte de la Ville de Paris, est spcialise dans l'animation
conomique des quartiers. Elle conduit depuis 30 ans des projets d'amnagement, de rnovation et de
dveloppement conomique, au service de la vitalit urbaine.
Amnager
Amnageur historique de l'Est parisien dans les annes 80 et 90, la SEMAEST a men des oprations
d'envergure telles que la ZAC Reuilly, la ZAC Bercy, la Promenade plante et le Viaduc des arts. Elle
poursuit aujourd'hui sa mission d'amnageur sur la ZAC Pajol et dans le quartier Saint-Blaise.
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Rapport
Construire et rnover
La SEMAEST mne aussi des oprations de construction ou de rhabilitation d'quipements pour le
compte de la Rgion Ile-de-France ou de la Ville de Paris : lyces, crches, quipements sportifs ou
culturels, tablissements universitaires. Elle a su dvelopper un savoir-faire particulier pour les
oprations en site occup, comme la restructuration de la Cour de l'Industrie, ainsi que pour les
chantiers complexes comme la rnovation du Palais Omnisports de Paris Bercy.
Diversifier le commerce de proximit
Enfin depuis 2004, la SEMAEST dveloppe une expertise en matire de dveloppement conomique.
Elle intervient dans certains quartiers parisiens pour prserver et diversifier le commerce et
l'artisanat, travers plusieurs oprations: VitalQuartier, Chteau Rouge, Brguet, Claude Bernard,
Viaduc des Arts, Cour de l'industrie. La SEMAEST loue des locaux des commerants de proximit et
les accompagne au quotidien. Elle dveloppe notamment un programme baptis CoSto permettant aux
commerants d'utiliser le potentiel du numrique pour augmenter leur activit et accroitre leur
visibilit. Reconnue pour son savoir-faire, la SEMAEST intervient galement de manire croissante
auprs des collectivits de la mtropole parisienne.
Source : www.semaest.fr

L'tablissement public national d'amnagement et de restructuration des espaces


commerciaux et artisanaux (EPARECA) prsente aussi un mode dintervention intressant,
portant principalement sur la restructuration des centres commerciaux des quartiers
relevant de la politique de la ville. La rforme de la politique de la ville issue de la loi Lamy a
fait entrer plusieurs centres anciens dans la gographie prioritaire et le nouveau programme
national de renouvellement urbain (NPNRU) comporte un nombre plus important de
quartiers anciens traiter que dans le premier programme. De ce fait, l'EPARECA est sollicit
par plusieurs villes concernes et a engag une rflexion pour se positionner sur ces sujets.
Toutefois de nombreuses communes touches par la vacance commerciale dont le centre est
situ hors gographie prioritaire ne peuvent pas bnficier de laction de lEPARECA. titre
dexemple, sur les 29 villes moyennes les plus affectes par un phnomne de vacance
commerciale (taux de vacance suprieur 15%), seules 8 peuvent bnficier de lappui de
lEPARECA en centre-ville, les 21 autres centres de villes moyennes ne peuvent pas en
bnficier (15) ou seulement trs partiellement (6).

Par ailleurs, il convient dvoquer le rle pris par certains tablissements publics fonciers
(EPF) dans les quartiers anciens. Leur intervention en acquisition foncire et en prparation
des projets est juge trs efficace par lensemble des acteurs locaux, du fait des capacits
techniques et financires dont ces tablissements disposent.

Enfin, la Caisse des dpts constitue un acteur important dune politique locale de gestion du
foncier commercial. Elle a engag une action exprimentale sur le sujet de la revitalisation
commerciale qui intgre notamment la question du portage foncier, aprs avoir identifi un
besoin d'appui important des villes moyennes et petites. Elle a dcid de conduire une action
exprimentale auprs de 10 villes et, sans attendre, propose des conventions centre-ville de
demain aux collectivits intresses qui dclarent vouloir mettre en uvre une stratgie
globale sur le sujet. La CDC doit pouvoir tre encore davantage mobilise sur le sujet de la
reconqute commerciale des centres-villes, en sappuyant sur la typologie des villes
moyennes ralise par la mission.
La mission estime que la mise en uvre de projets locaux dans le cadre dune politique
nationale suppose un large dploiement de savoir-faire technique et oprationnel.

Pour mettre en uvre des dmarches de revitalisation des centres-villes intgrant une
mobilisation significative du foncier commercial, il est urgent de dployer sur la France
entire un rseau de comptences et de structures calibr la hauteur des besoins des villes,
porteuses de projets urbains commerciaux ambitieux.

- 51 -

Rapport

Au niveau du conseil, la mobilisation d'une ingnierie de qualit doit permettre aux villes
moyennes d'engager un projet adapt leur contexte. Cela suppose le dveloppement dune
plus forte capacit d'expertise et une incitation aprs des villes concernes utiliser les
structures de conseil. Les oprateurs qui disposent d'un savoir-faire en matire de
revitalisation du commerce doivent galement pouvoir tre sollicits titre de conseil afin
que les intentions politiques se traduisent par des projets concrets et ralistes. La mission
estime que la mise en place d'une task force partir de l'expertise de l'EPARECA, de la
SEMAEST et de quelques autres SEM les plus avances sur le sujet serait une initiative
pertinente, tant pour dvelopper les moyens de conseils pr-oprationnels auprs des villes
que pour former, accompagner et appuyer les oprateurs locaux amens intervenir sur ces
sujets. Ce centre de ressources, constitu par les meilleurs experts du domaine et connect
l'ensemble des oprateurs et autres intervenants locaux pourrait constituer, sous
l'appellation Commerces en cur de ville , un rseau national mobilisable par toutes les
villes concernes.
Au niveau oprationnel, un maillage doprateurs s'appuyant sur le savoir-faire des SEM
pionnires et de l'EPARECA doit se dployer sur tout le territoire. Alors que la bote outils
rglementaire est dj bien fournie (concession damnagement, CRAC, divers droits de
premption), c'est sa mise en uvre quil convient dactiver.

Aussi, le dploiement d'un ensemble de capacits opratoires est un enjeu prioritaire traiter
pour rpondre aux besoins des villes. On peut estimer aujourdhui qu'une centaine de projets
pourraient merger, rpartis sur tout le territoire national, et se drouler en moyenne sur
une dizaine d'annes. L'intrt des villes de disposer d'oprateurs proches du terrain, la
nature mme des projets, en interface avec diverses problmatiques locales d'urbanisme, de
logement ou de dveloppement conomique, le savoir-faire dj dploy au service du
renouvellement des centres anciens sont autant de facteurs qui suggrent de s'appuyer
prioritairement sur des outils tels que les SEM et SPL. En premire analyse 58, le
dveloppement denviron 25 socits dans ce domaine permettrait de rpondre aux besoins
en sorganisant en rseau de comptences dans le cadre de Commerces en cur de ville .

Proposition n15 : Mettre la disposition des villes confrontes la vacance commerciale des
moyens dingnierie et daction grce au dploiement dun rseau dexperts et doprateurs
urbains spcialiss (SEM, EPA ou oprateurs privs).
Encadr 15 : Lexemple de lopration Cur de ville Vierzon

Commune de 27 000 habitants, Vierzon jouit dun environnement de qualit et dune desserte tant
ferroviaire (axes Nantes-Lyon, Paris-Limoges et Paris-Toulouse) quautoroutire (A71, A85, A20)
exceptionnelle. Ancienne ville industrielle, Vierzon connat cependant aujourdhui un phnomne de
dvitalisation et de dqualification de son centre-ville qui se traduit par une importante vacance
commerciale (plus de 10 %) et dans le parc de logements (14 %). Pour lutter contre ce phnomne, la
ville a sollicit la SEM Territoria, en 2010, dans le cadre dune concession damnagement dune dure
de 10 ans. Son primtre couvre 88 hectares. Lactivit commerciale apparat comme un axe
stratgique de son action qui comprend galement le traitement des espaces publics et le logement
(pour lequel ont t mobiliss des leviers aussi bien incitatifs, comme une OPAH et une inscription au
programme PNRQAD, que coercitifs avec une opration ORI sur 16 immeubles).
En matire dactivit commerciale, la SEM sest appuye sur le FISAC qui a permis de raliser un plan
dintervention pour la redynamisation du commerce de proximit. Cela a notamment contribu aux
actions suivantes :

un remembrement de larmature commerciale ( densification du linaire, travail sur les


centralits, ouverture de nouveaux espaces publics par la dmolition de certains lots) ;

une acquisition de murs sur les principaux axes commerciaux, en vue de la rnovation de
certains locaux commerciaux et de leur remise sur le march ;

un dmarchage des enseignes, notamment grce au recrutement dun manager de centre-ville ;


58

Le nombre souhaitable de structures comptentes peut tre estim en fonction du nombre de villes qui
pourraient lancer un projet de requalification (entre 80 et 100) et en considrant quun oprateur local doit
pouvoir porter en moyenne de 3 4 projets de tailles varies situs proximit de son lieu dimplantation.

- 52 -

Rapport
la cration de la Fdration des Artisans et des Commerants de Vierzon Cur de ville qui
sest concrtise par le dveloppement de nouveaux services et de nouvelles animations
urbaines (sonorisation du centre-ville) et commerciales (e-commerce, chques-cadeaux, carte
de fidlit).
Si le projet nest pas termin, les conclusions intermdiaires du directeur de la SEM Territoria
permettent de mieux comprendre la situation actuelle de Vierzon en 2015. La ville souffre toujours
dun dficit dimage et dattractivit, malgr un patrimoine riche et la russite de la lutte contre la
vacance commerciale est variable selon les secteurs de lopration (depuis 2011, de 38 % 7 % dans la
zone Gabriel Pri, mais de 41 % 52 % Joffre. Globalement, la vacance dans les 10 zones principales
rpertories a augment dans deux dentre elles, sest stabilise dans trois et a chut dans cinq des
zones.

Source : SCET.

Comme voqu prcdemment, les EPF doivent tre plus largement mobiliss pour les
phases dintervention foncire amont. Sur les territoires o ils existent et selon leur
comptence sur le sujet, certains tablissements publics damnagement (EPA) peuvent
galement tre sollicits en tant quoprateurs. Des concessionnaires privs damnagement
peuvent galement intervenir, sils en ont les capacits et si la collectivit locale leur confie la
mise en uvre de lopration damnagement.

Enfin, lEPARECA, outre son implication souhaitable dans le rseau dingnierie, serait aussi
mme de dvelopper une capacit d'intervention oprationnelle. Toutefois, traiter un nombre
significatif de projets ncessiterait une certaine proximit et des moyens appropris, donc la
mise en place d'quipes locales et sans doute de filiales ou de structures rgionales pour
lesquelles il pourrait tre demand aux rgions de s'impliquer. Cette hypothse n'est pas
carter, notamment si la mobilisation des SEM/SPL est insuffisante. Dans le cas contraire,
l'EPARECA pourrait avant tout continuer de se dployer sur les enjeux de restructuration
d'ensembles commerciaux priphriques, tre un des principaux ferments du centre de
ressources et d'appui national voqu ci-dessus, et n'intervenir directement qu'au cas par
cas, sur des btiments et ensembles urbains trs spcifiques ou ncessitant un montage
financier que, seul, le modle conomique de cet tablissement public national permet
dapporter.
La gestion prenne dune centralit commerciale suppose un partenariat troit entre
municipalit, propritaires et commerants travers la mise en place de foncires
commerciales .

Un projet global de revitalisation commerciale implique, le plus souvent, une intervention


plus ou moins forte sur le foncier commercial . Celle-ci prend la forme d'acquisitions, en
gnral de biens immobiliers commerciaux, beaucoup plus rarement de baux commerciaux,
souvent par premption. Dans le cas atypique de Paris, la SEMAEST indique qu'une
intervention sur moins de 5 % dun linaire commercial suffit organiser un projet de
redynamisation et susciter les volutions ncessaires. Mais, dans des villes moyennes dont le
centre-ville connait un taux de vacance commerciale lev, des acquisitions en proportion
plus importante peuvent tre ncessaires pour restructurer le linaire ainsi quun portage
permettant de grer de faon adapte le processus de requalification (baux temporaires,
loyers progressifs...).

Ce portage foncier, qui restera transitoire en cas de retour rapide au march, peut toutefois,
dans dautres situations, tre utilement prolong au-del de la phase de restructuration. La
proprit immobilire est souvent trs morcele, gre selon des intrts privs. Il est donc
souhaitable de disposer de structures qui peuvent aussi grer dans la dure tel immeuble ou
local stratgique, tel lot, telle rue commerante d'un centre-ville. La gestion coordonne par
un acteur spcialis d'un ensemble de pieds d'immeubles est un atout majeur. Ces structures
peuvent tre des foncires prives spcialise mais elles n'existent pas toujours et ne sont
pas d'emble prtes s'investir dans un site en voie de requalification mais encore fragile.
C'est pourquoi il est utile que la ville ou lintercommunalit et, si possible, le groupement des
commerants suscitent la cration de telles foncires et, le cas chant, y participent.
- 53 -

Rapport

La foncire Paris commerce , mise en place dans le cadre de lopration Vitalquartier,


constitue un exemple intressant pour prenniser le soutien de la vitalit et de la diversit
commerciale initi par le programme dacquisition VitalQuartier de la SEMAEST.

Ces foncires dinitiative publique pourraient tre capitalises par la SEM/SPL locale, la
Caisse des dpts, d'autres banques et acteurs privs. Elles agiront de faon subsidiaire au
march priv, et de faon adapte des territoires en voie de requalification. Comme dans
lexemple de Vitalquartier, ces foncires devraient aussi pouvoir prendre en gestion, selon
des modalits appropries, du patrimoine priv ou public (comme des pieds dimmeubles
appartenant un bailleur social) qui joue un rle dans larmature commerciale locale.
Proposition n16: Encourager la cration de foncires commerciales publiques-prives adosses
aux entreprises publiques locales impliques ainsi qu la Caisse des dpts et consignations.

Dans le cadre dune contractualisation avec ltat et, si possible, les rgions, les villes
pourraient mobiliser des moyens daction et s'appuyer sur la Caisse des dpts en matire de
capitalisation d'outils de restructuration et de foncires, ainsi que pour l'ingnierie financire
des projets.
La mise en uvre de projets de requalification de centres-villes et la prennisation de leurs
effets dans le temps ncessitent des moyens techniques et oprationnels, notamment la mise
en uvre d'un puissant rseau d'oprateurs et de socits de portage du foncier commercial ;
on a vu que la Caisse des dpts pouvait tre sollicite pour renforcer ce rseau l o cela est
ncessaire et contribuer la capitalisation des oprateurs et des socits de portage.

La mise en uvre des projets ncessite galement un dispositif financier complet adapt
des situations locales qui prsentent des perspectives de valorisation mais dans lesquelles le
jeu du march ne fonctionne pas immdiatement de faon satisfaisante. Il convient donc de
dfinir un modle conomique selon lequel une mobilisation progressive de la sphre prive
passera par des phases d'amorage et de partage des risques. Cela suppose selon les
situations, une part de financement public qui pourra tre mobilise en co-financement entre
ltat et l'ensemble des collectivits (rgions, intercommunalit, villes). L'apport de fonds
europens de type FEDER doit aussi tre recherch dans le cadre de la politique
communautaire en faveur des villes.

Cela suppose galement une ingnierie financire qui pourrait tre apporte et organise par
la Caisse des dpts au travers de prfinancements et avances, de prts de portage foncier, de
dispositifs de garantie ou dapport de fonds propres pour la capitalisation des socits
opratrices et foncires.
Encadr 11 : La ville de Montrouge, un exemple de projet global de cur de ville

La ville de Montrouge a dvelopp une politique de rnovation des logements et damnagement de


son cadre urbain. 5 000 logements ont t construit ou rhabilit sur 20 ans et ce en densifiant la
population 25 000 habitants au km2. Deux OPAH ont t ralises pour rnover et retrouver le
charme de la ville. Cette politique a eu un effet de levier pour attirer les promoteurs, et a t conduite
de manire limit dans le temps. Sagissant des oprations neuves, la mairie a ngoci
systmatiquement lachat de pied dimmeuble auprs des promoteurs dans les zones dfinies de la
centralit commerciale dynamiser. Le parc de pied dimmeuble ainsi constitu a t ds lorigine
adapt aux besoin des commerant en exigeant des promoteurs la construction de cellule de 100
200 m2. La SEM fonctionne en autofinancement hauteur de 20 % de ses besoins et les emprunts
reprsentent 80 %. Le ratio fonds propres/capitaux emprunts constitue lindicateur de suivi de la
capacit de la SEM investir. Ensuite, la SEM assure la commercialisation des cellules commerciales
ainsi dtenues par la mairie avec une dmarche de loyers progressifs et leve doption dachat des
murs. La mairie ne cde les murs quau cas par cas en procdant systmatiquement lanalyse de la
viabilit du repreneur et surtout la durabilit de la nature du commerce afin de maintenir une
diversit de loffre commerciale. Actuellement la SEM dtient en stock une vingtaine de cellules
commerciales environs. Chaque dbut de semaine, le maire runit son quipe commerce compos
du responsable de la SME, de ladjoint au maire en charge du commerce et du manager de centre-ville.
Le maire de Montrouge confirme leffet de levier possible dune SEM foncire et la ncessit au dpart
dune telle stratgie dacheter plusieurs cellules commerciale sur un linaire concentrer.
- 54 -

Rapport
Source : entretien Mission.

2.3.2. Le projet de reconqute commerciale du centre-ville peut aussi mobiliser, de


manire cible, les leviers financiers existants
En complment des leviers structurels proposs, la mission considre quun
accompagnement financier de ltat, au travers du FISAC, voire un emploi mesur de loutil
fiscal sur certains territoires constitueraient un accompagnement complmentaire utile la
revitalisation commerciale des centres-villes. Cet accompagnement de ltat pourra tre
dautant plus efficace et cibl quil pourra sappuyer sur une observation et une mesure de
lactivit commerciale en centre-ville. A cette fin, et pour renforcer les outils publics existant,
un observatoire de la vacance commerciale pourrait tre mise en place. Il associerait les
administrations publiques, les rseaux consulaires et certains partenaires privs.
Proposition n 10: Installer un observatoire de la vacance commerciale auprs de la commission
de concertation du commerce (3C), et orienter dans un premier temps son champ danalyse sur
lvolution de lactivit commerciale en centre-ville (avec notamment le concours de la DGE, de
la DGFiP, de lINSEE, des rseaux consulaires et des partenaires privs).

Le fonds d'intervention pour les services, l'artisanat et le commerce (FISAC 59) a en effet pour
vocation de soutenir l'adaptation de l'offre commerciale et artisanale de proximit dans les
zones fragilises. Le FISAC ne rsoudra pas le problme que constitue aujourdhui la vacance
commerciale dans les centres-villes car son dimensionnement et ses orientations ne sont pas
suffisants pour agir structurellement sur les causes de la dvitalisation commerciale en
centre-ville. Le volume des crdits mobiliss a en effet diminu de 82 M 18 M entre
2007 et 2016 latteste (cf. graphique 7).
Graphique 7 : Evolution des crdits du FISAC entre 2007 et 2016

Source : Mission "Economie" et CCF "Prts et avances des particuliers ou des organismes privs" (et articles 52
et 53), 2016.

Si par la pass le fonctionnement du dispositif a t trs critiqu, il semble que sa rforme


rcente en 2014 qui le roriente dune logique de guichet vers une logique dappel projet
puisse amliorer son efficacit. Il pourrait ainsi rpondre aux priorits gouvernementales
tout en ciblant les dpenses du fonds sous contrainte budgtaire.

Lors des entretiens mens par la mission lensemble des acteurs du commerce, les
indpendants notamment, a confirm lintrt dun maintien du FISAC pour notamment
aider, mme si cela nest pas son unique objet, les professionnels du commerce en centre-ville
condition que ce dernier rponde aux besoins identifis daccompagnement des
commerants.
59 Cr par l'article 4 de

la loi n 89-1008 du 31 dcembre 1989.

- 55 -

Rapport

Les exemples trangers observs par la mission montrent que nos partenaires europens
organisent un financement national pour aider les commerants sadapter aux nouveaux
modes de consommation (exemple du Small Business Research Initiative 60), et soutiennent
laction des collectivits locales responsables du dveloppement conomique des territoires.

Selon la mission, le FISAC ne doit pas tre mobilis dans des territoires qui nauraient pas
dfini au pralable de stratgie de revitalisation commerciale pour leur(s) centralit(s). En
effet, et bien que cela puisse ventuellement pnaliser les commerants exerant leur activit
dans ces communes ou intercommunalits, lemploi du FISAC en dehors dun projet global de
cur de ville naurait aucune efficacit et ne constituerait quun accompagnement du dclin.
Lemploi du FISAC doit donc tre conditionn lexistence dune stratgie locale de
dveloppement dun centre-ville commercial.
lanalyse des besoins, et sous rserve daccompagner des stratgies locales de revitalisation
commerciale de cur de ville, la mission considre que le FISAC pourrait conserver une
utilit en accompagnant financirement:

la transition numrique des commerants et la digitalisation de leur offre;

le regroupement, en association ou cooprative, des acteurs privs et publics du centreville.


Aujourdhui, tant dans son objet que dans la dfinition des porteurs ligibles, les conditions
dune utilisation du FISAC selon ces deux orientations devraient tre amendes car le dcret
qui prcise le dispositif :

fixe le seuil de 3 000 habitants au-del duquel les oprations collectives sont ouvertes
au dispositif, les oprations individuelles tant autorises en milieu rural [] dans les
centres-bourgs des communes dont la population est infrieure ce seuil de 3 000
habitants ;

dfinit les porteurs de projets ligibles (communes, organismes de coopration


intercommunale, chambre de lindustrie et du commerce, les chambres de mtiers et de
lartisanat, les socits dconomie mixte, et, pour les oprations individuelles, les
entreprises de proximit ou les collectivits territoriales) desquels les regroupements
de type association ou cooprative peuvent tre exclus 61. Enfin, une rorientation du
FISAC ncessiterait de complter le prochain cahier des charges de lappel projet qui
dfinit ses priorits thmatiques et gographiques.

La mission prconise que le FISAC soit aussi orient sur les centres-villes des villes moyennes
avec un taux de vacance lev qui aujourdhui, sils ne sont pas intgrs un dispositif de la
politique de la ville, ne sont que peu pris en considration puisque le FISAC est
prioritairement orient vers les communes classes en zone de revitalisation rurale (ZRR) et
les quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV). Juridiquement, le FISAC reste
toutefois habilit financer tout projet de dynamisation commerciale urbaine.
Proposition n 13: Associer laccs au FISAC une dmarche stratgique de dveloppement
commercial au niveau local et cibler son action sur ladaptation de loffre commerciale et le
regroupement des acteurs.

Le dernier appel projet ne devrait disposer sur les 18 M que rellement de 8 M


12 M car le FISAC participe galement au programme de dveloppement conomique
via les chambres consulaires (DEVECO) ou encore au projet de rnovation des stationsservices indpendantes. Il est vident que le FISAC en ltat ne suffira pas financer les
deux priorits identifies par la mission (digitalisation de loffre physique et regroupements
des acteurs).
60 Le

commissariat britannique linnovation (Innovate UK) a lanc une comptition pour linnovation numrique
au service des dfis du commerce de centre-ville, ouverte tout type dorganisation. Via le fond Small Business
Research Initiative le gouvernement a financ lamorage de projets hauteur de 9M.
61 Les associations sont exclues si

les membres sont diffrents de ceux mentionnes au dernier alina de larticle 2


du dcret du 15 mai 2015 et les coopratives sont exclues si celles-ci ne peuvent justifier dune activit
commerciale et artisanale donnant lieu immatriculation au registre des mtiers ou du commerce)

- 56 -

Rapport

Sans que la mission ait pu valuer le montant des financements ncessaires, il semble
envisageable de lancer un plan national de transition numrique du commerce qui justifierait
des financements accords par le CGI dans le cadre du programme dinvestissements davenir
(PIA) ; il pourrait prendre la forme plus large dun dispositif dappui la modernisation et
linnovation du commerce de centre-ville, comportant diffrents outils financiers adapts via
une intermdiation aux enjeux des petites structures (subventions, prts bonifis,
garanties).

Proposition n 11: Lancer une campagne nationale pour accompagner la transition numrique
des commerces indpendants (formation, quipement et dveloppement de plateformes
numriques pour le commerce multicanal, hackathon 62 du commerce de proximit
financement par le programme dinvestissements davenir (PIA) envisager).
Sagissant enfin du levier fiscal, la mission sest intresse la fiscalit spcifique lie au
commerce. Il ressort de son analyse que la fiscalit spcifique lie au commerce ne semble
constituer quun intrt de rendement (TaSCom) sans effet constat sur les comportements
et quau contraire elle pourrait mme avoir leffet inverse recherch comme dans le cas de la
taxe sur les friches commerciales aujourdhui trs peu mise en uvre. La mission propose
donc de ne pas considrer ces taxes spcifiques comme un levier de revitalisation du
commerce en centre-ville.

Enfin, certaines dispositions bnficiant aux quartiers de la politique de la ville pourraient


voir leur champ largi aux centres-villes structurellement touchs par la vacance
commerciale. La revitalisation et la diversification de loffre commerciale dans les quartiers
prioritaires de la ville ont justifi la mise en place dun soutien public durable, de nature
compenser les handicaps qui freinent le dynamisme commercial de ces quartiers. Des
mesures fiscales et financires ont t prises en direction de ces quartiers QPV. La mission
considre utile que, sur un primtre daction dfini et pour les villes moyennes
structurellement touches par la vacance commerciale, les centres-villes puissent bnficier
de lappui de lEPARECA, voire, dans un second temps de certaines dispositions fiscales 63
dployes dans les QPV.

Proposition n14 : Etendre aux centres-villes connaissant une vacance commerciale structurelle
certaines dispositions spcifiques des quartiers prioritaires relevant de la politique de la ville
(QPV) (ex. possibilit daccs lEPARECA toutefois conditionn la mise en place dun
systme de mesure de la vacance commerciale).

62

Dsigne le principe, le moment et le lieu d'un vnement o des dveloppeurs se runissent pour faire de la
programmation informatique collaborative (processus cratif utilis dans le domaine de l'innovation numrique)

63

La loi de finances pour 2015 instaure un abattement de la taxe sur le foncier bti et de la contribution
conomique territoriale rserv aux commerces qui emploient moins de dix salaris et dont le chiffre daffaires
annuel hors taxe ou le total de bilan nexcde pas 2 M.

- 57 -

Rapport

CONCLUSION

dfaut d'une action d'envergure mobilisant lensemble des acteurs privs et publics, il est
craindre, dans de nombreux cas, une aggravation des situations de vacance commerciale
observes pouvant mme aller jusqu la disparition de certaines centralits commerciales
dans les villes moyennes.
Il est ainsi possible desquisser trois scnarios sur le devenir du commerce physique de dtail
en centre-ville :

un dclin qui se poursuit o les commerants disparaissent ou se retirent et


n'investissent plus le cur de ville qui poursuit sa dvitalisation ;

une standardisation du tissu commercial de centre-ville avec des commerces ne


parvenant plus rester indpendant ;

une structuration des indpendants en organisations intgres pouvant jouer sur une
complmentarit avec la grande distribution et les centres commerciaux en lien avec
les stratgies dveloppes par les collectivits territoriales. Ils peuvent alors mettre
profit leurs atouts pour se positionner lgard de nouvelles tendances comme
lattractivit renforce des petits formats, lvolution du commerce vers les services ou
encore la valorisation de lexprience-client. Cette dernire option suppose une action
volontariste et coordonne de tous les acteurs avec notamment une adaptation rapide
du commerce indpendant.
Lattractivit dune ville dpend beaucoup de la densit de son noyau. Il faut donc organiser le
centre-ville autour dun lieu, qui gnrera un effet de place. Un projet de requalification
consiste prserver, et parfois restructurer, un centre-ville compact, facilement accessible,
diversifi et co-anim par tous les acteurs. Il doit permettre par ailleurs de concilier et de
mobiliser les quatre fonctions de la centralit urbaine que sont la fonction conomique, la
fonction identit, la fonction habitat et la fonction services. Un projet de requalification
commerciale de centre-ville doit aussi anticiper les mutations de la ville et chercher une
continuit commerciale et topographique des cheminements urbains.
Au-del de ces quelques constantes, chaque ville dfinira lespace le plus cohrent en fonction
de sa morphologie et pensera sa stratgie d'intervention en fonction de la situation locale
sappuyant sur les atouts identifis.
La reconfiguration de l'offre commerciale ncessitera dtre conue en fonction de la
population susceptible de frquenter le centre-ville concern. Une dgradation socioconomique caractre structurel pourra ainsi conduire organiser un resserrement de
la partie commerciale du centre. Cette stratgie devra tre porte la fois par le maire de la
ville concerne et par le prsident de l'intercommunalit qui pilote l'amnagement et le
dveloppement conomique une chelle plus large ; ce qui suppose que le primtre de
l'EPCI couvre l'ensemble de l'unit urbaine, voire de l'aire urbaine ou qu'il existe sur ce
territoire une gouvernance adapte, par exemple dans le cadre d'un SCoT. Ce n'est en effet
qu' ce niveau que peut tre dfinie et mise en uvre une politique d'urbanisme commerciale
cohrente qui rgule les projets nouveaux et maintient un quilibre entre l'offre du centreville et des priphries.

En soutien de laction locale, ltat doit favoriser et appuyer les projets de requalification
commerciale des villes moyennes. Il sagit dactiver toutes les nergies et de renforcer la
mobilisation de lensemble des acteurs publics et privs autour de ces enjeux. Dans cette
perspective, la mission prconise la mise en place dun dispositif national sadressant toutes
les villes touches par un fort taux de vacance commerciale sous forme dune proposition de
contractualisation dans le cadre dun agenda Commerces en cur de ville .
- 58 -

Rapport

A Paris, le 13 juillet 2016


LInspecteur des finances

Julien Munch

LIngnieur gnral
des ponts, des eaux
et des forts

LInspecteur gnral
de ladministration
du dveloppement durable

Pierre Narring

Jean-Paul Le Divenah

LInspecteur-adjoint
des finances,

Camille Freppel

Sous la supervision de lInspecteur gnral


des finances,

Sous la supervision du Prsident


de la section HCSDT du CGEDD,

Pierre-Mathieu Duhamel

Alain Lecomte

- 59 -

ANNEXES

LISTE DES ANNEXES

ANNEXE I :

DIAGNOSTIC DE LA DEVITALISATION COMMERCIALE


DES CENTRES-VILLES

ANNEXE II :

TENDANCES ET PERSPECTIVES DEVOLUTION DU COMMERCE

ANNEXE III :

COMPARAISONS INTERNATIONALES (7 PAYS)

ANNEXE IV :

PRINCIPAUX LEVIERS DACTION POUR ENGAGER UN PROJET DE


RECONQUETE COMMERCIALE DU CUR DE VILLE

ANNEXE V :

PRESENTATION SYNTHETIQUE DES TRAVAUX (PPT)

ANNEXE VI :

LETTRE DE MISSION

ANNEXE VII :

LISTE DES PERSONNES RENCONTREES OU SOLLICITEES

ANNEXE I

Diagnostic de la dvitalisation commerciale


des centres-villes

SOMMAIRE

SYNTHESE...................................................................................................................................................... 1
1.

2.

DEFINITIONS DU PERIMETRE GEOGRAPHIQUE ET DE LA NOTION DE


COMMERCE RETENUES PAR LA MISSION ................................................................................... 5
1.1. La mission a tudi les villes de 10 000 100 000 habitants et leur priphrie
ainsi que les villes centres de plus de 100 000 habitants......................................................... 5
1.2. La mission a tudi le commerce de proximit incluant le commerce de dtail,
les activits artisanales caractre commercial ainsi que certains services
rendus aux particuliers ........................................................................................................................... 9
UN PANORAMA DU COMMERCE ET DES PREMIERS SIGNES DE FRAGILITE ................ 12

2.1. La situation du commerce dans les villes moyennes entre 2010 et 2014 ...................... 12
2.1.1. Plus dun tiers du chiffre daffaires du commerce est ralis dans la grande
distribution et les grands magasins dans les villes moyennes. .................................. 12
2.1.2. Le nombre dtablissements dans le commerce est en hausse entre 2010 et
2014, notamment en priphrie. Ces locaux sont essentiellement dtenus
par des indpendants et concernent majoritairement lhbergement et
restauration, lquipement de la personne et les services personnels.................... 13
2.1.3. Lemploi salari volue la hausse entre 2010 et 2014 malgr une baisse
en 2012. La distribution alimentaire, les grands magasins, lhbergement
et la restauration reprsentent eux seuls la moiti de lemploi salari du
commerce dans les villes moyennes ....................................................................................... 17
2.1.4. La grande distribution et les grands magasins occupent une place de plus
en plus importante en termes de surface dans le commerce de dtail au
sein des villes moyennes............................................................................................................... 19
2.1.5. Une rentabilit au m2 dans le commerce plus forte en priphrie quen
centralit mais qui dpend fortement du secteur dactivit ....................................... 20
2.1.6. Le taux dquipement commercial, en nombre de commerces, est trs
diffrent selon les secteurs dactivits dans les villes moyennes en 2012 ............. 23
2.2. Des signes de fragilit conomique dans le secteur du commerce ................................... 26
2.2.1. Sur la dernire priode observe, le secteur du commerce, au sens de
lInsee, connait un ralentissement de son activit conomique tant au
regard du chiffre daffaire gnr que de lvolution des effectifs salaris et
non-salaris ....................................................................................................................................... 26
2.2.2. Une consommation des mnages atone depuis 2011 .................................................... 27
2.2.3. Une hausse importante des dfaillances est constate dans le secteur du
commerce et de lhbergement -restauration ................................................................... 27
2.2.4. Une faible prennit des auto-entrepreneurs dans le secteur du commerce ...... 30
3.

LE MOUVEMENT DE DEVITALISATION COMMERCIALE DES VILLES MOYENNES


SE CONFIRME EN 2015 .................................................................................................................. 31
3.1. Une absence de dfinition par les acteurs institutionnels .................................................... 31
3.2. Les travaux de lInstitut pour la ville et le commerce soulignent une aggravation
de la vacance commerciale en centre-ville .................................................................................. 32
3.2.1. Un mouvement global qui concerne de nombreuses communes franaises
(moyennes et grandes) ................................................................................................................. 34

3.2.2.

Les centres-villes des villes moyennes sont particulirement touchs par la


vacance commerciale ................................................................................................................... 35
3.2.3. Un exemple de dvitalisation du centre-ville : le cas de Bziers entre 2001
et 2014 ................................................................................................................................................. 39
3.3. La vacance commerciale augmente galement au niveau de la commune daprs
les fichiers fonciers de la DGFiP ....................................................................................................... 42
3.3.1. Le taux de vacance commerciale au niveau communal est en progression
galement entre 2011 et 2015.................................................................................................. 43
3.3.2. Des diffrences en valeur notable entre les deux sries calcules de taux de
vacance commerciale dans les villes...................................................................................... 44
4.

LES DETERMINANTS DE LA VITALITE COMMERCIALE EN (CENTRE)-VILLE :


MARCHE DE CONSOMMATION, OFFRE COMMERCIALE ET COMMERCIALITE DE
LA VILLE ............................................................................................................................................. 49
4.1. La demande est le premier dterminant du dveloppement dun march de
consommation, or les villes centres de taille moyenne ont une croissance
dmographique plus faible et un niveau de chmage, un niveau de vie et de
logements vacants plus forts quen priphrie.......................................................................... 52
4.1.1. La dmographie est moins dynamique dans les villes centres quen
priphrie ........................................................................................................................................... 52
4.1.2. La hausse de la vacance des logements saccentue particulirement dans
les villes centres et isoles de taille moyenne..................................................................... 53
4.1.3. Une forte hausse du chmage est constate dans les villes centres sur la
priode 2007-2012......................................................................................................................... 55
4.1.4. Un niveau de vie plus lev en priphrie quen centralit des villes
moyennes ............................................................................................................................................ 56
4.2. Les bonnes conditions dexploitation sont essentielles la structuration dune
offre commerciale, or la hausse des charges foncires, la pression fiscale locale,
la concurrence de la priphrie et le dveloppement de nouveaux modes de
consommation fragilisent le commerce de centre-ville ......................................................... 57
4.2.1. Des charges foncires et une pression fiscale en augmentation ............................... 57
4.2.2. La course au m2 provoque une concurrence entre centralit et priphrie........ 78
4.2.3. Le dveloppement du e-commerce fait concurrence au commerce classique
en devenant une modalit dachat plus frquente et tourne davantage
quauparavant vers des produits domestiques ................................................................. 85
4.3. Lenvironnement urbain est un facteur important qui influe sur la
commercialit .......................................................................................................................................... 90
4.3.1. La dvitalisation des villes concerne galement la diminution des
quipements comme ceux des services de soins, de lducation, des loisirs
ou de la culture ................................................................................................................................ 90
4.3.2. Une base productive et industrielle fragilise depuis les annes 1970
concomitant un recul des investissements publics dans les villes
moyennes ............................................................................................................................................ 93
4.3.3. Une concurrence avec les banques et assurances pour les villes moyennes........ 93
4.3.4. Laccessibilit et loffre de parking du centre-ville est un sujet de
proccupation important des commerants mais difficilement objectivable
en labsence de donnes tangibles .......................................................................................... 95
4.3.5. Lattractivit touristique peut stimuler la consommation et donc
contribuer au dynamisme du commerce ............................................................................. 95

5.

SYNTHESE DES PRINCIPAUX DETERMINANTS ASSOCIES A LA VACANCE


COMMERCIALE ET TYPOLOGIE DES TERRITOIRES PLUS OU MOINS MARQUES
PAR LE MOUVEMENT DE DEVITALISATION ......................................................................... 101
5.1. Une analyse multivarie a permis de mettre en vidence les dterminants
associs la vacance commerciale ...............................................................................................101
5.1.1. Une analyse des corrlations identifie sparment les facteurs
concomitants la vacance commerciale ou qui sy opposent ............................... 101
5.1.2. Lanalyse multivarie des donnes permet dtudier lensemble des
indicateurs associs un fort ou faible taux de vacance commerciale et
dopposer des communes selon ces critres..................................................................... 103
5.2. Le classement des villes selon leur taux de vacance commerciale du centre-ville
illustre la diversit des situations et le besoin dagir localement ....................................107
5.2.1. Des groupes constitus selon le taux de vacance commerciale de centresvilles ................................................................................................................................................... 107
5.2.2. Lhtrognit des situations au sein de chaque groupe ncessite dagir
localement....................................................................................................................................... 113
5.3. Des tudes de cas qui confirment certains des principaux enseignements des
analyses statistiques ........................................................................................................................... 119
5.3.1. Les villes pargnes par la vacance commerciale car attractives ........................ 119
5.3.2. Les villes dont le tissu socioconomique est fragile ..................................................... 125
5.3.3. Les villes qui tmoignent dune absence de gestion quilibre de la
priphrie ........................................................................................................................................ 131

6.

APPENDICE A UNE ANALYSE SECTORIELLE DU COMMERCE DES VILLES


MOYENNES ....................................................................................................................................... 142
6.1. Le commerce alimentaire ................................................................................................................. 142
6.1.1. Commerce alimentaire non spcialis ............................................................................... 142
6.1.2. Commerce alimentaire spcialis ........................................................................................ 144
6.1.3. Lartisanat commercial est dynamique en priphrie et dans les trs
grandes villes centres................................................................................................................. 145
6.2. Le commerce non alimentaire ........................................................................................................145
6.2.1. Commerce non alimentaire non spcialis ...................................................................... 145
6.2.2. Commerce non alimentaire spcialis ............................................................................... 147
6.2.3. Le commerce sur le primtre largi.................................................................................. 148

7.

APPENDICE B ANALYSES MULTIVARIEES COMPLEMENTAIRES ................................ 167


7.1. Synthse des dterminants de la vacance commerciale en 2015 sur un panel de
161 villes sans analyser le rle des logements vacants .......................................................167
7.2. Analyse des dterminants de la vacance commerciale pour les villes centres sur
un panel de 140 villes sans tenir compte du facteur de la vacance des logements ..168

Annexe I

Synthse

Lanalyse du commerce 1 a port sur lensemble des villes moyennes, ie de 10 000


100 000 habitants, qui peuvent tre classes selon la typologie de lInsee en villes-centres, villes
banlieues ou villes isoles. Comme lments de comparaison, les grandes villes, ie de plus de
100 000 habitants, sont galement tudies. Les villes dites bourg-centres ou centres-bourgs
dont la population est infrieure 10 000 habitants sont exclues du champ de la mission.

Le nombre de commerces est en augmentation de 14,1 % entre 2010 et 2014 dans les
villes moyennes. Cette hausse concerne quasiment tous les secteurs, sauf ceux de
lamnagement et de lhabitat, de lquipement du foyer, des biens culturels et loisirs, de
carburants et les grands magasins non alimentaires.
Les effectifs salaris ont baiss en 2012, mais sont depuis repartis la hausse pour la plupart des
secteurs. Cependant dans les villes moyennes, certains secteurs perdent des emplois sur la
priode 2010-2014 : le commerce de carburants, de rparations dordinateurs et de biens
domestiques, de lquipement du foyer, des biens culturels et de loisirs, de lamnagement de
lhabitat.

Sagissant du secteur de la grande distribution et les grands magasins, il occupe une place
toujours plus importante dans le paysage commercial depuis 2004. En effet, la part des grandes
enseignes dans la surface commerciale totale est en augmentation constante et le nombre de
points de vente de plus de 400m2 ne cesse daugmenter depuis 1992. Ces magasins plus souvent
installs en priphrie concurrencent les centres-villes.
Ces diffrents lments que sont laccroissement du nombre de magasins, la baisse de lemploi
salari, et la concurrence aussi bien entre secteurs, quentre centralit et priphrie, peuvent
affecter la vitalit conomique du commerce de dtail en centre-ville. De plus, des signes de
fragilit du commerce au niveau macro sont observables : baisse du chiffre daffaires dans le
commerce de dtail de - 0,4 % entre 2012 et 2014 qui fait suite une consommation atone
depuis 2011. Le nombre de dfaillances dans le secteur du commerce augmente depuis les
annes 2000.

Enfin, au niveau communal et plus particulirement lchelle du centre-ville, la prsence de


nombreux locaux commerciaux vacants dans les villes moyennes est un autre marqueur de
dvitalisation. Ce phnomne est dautant plus problmatique que les taux de vacance
commerciale sont augmentation constante sur la priode 2001-2015.

La dtermination des facteurs qui favorisent la vitalit commerciale est donc primordiale.
Les entretiens mens par la mission ont conduit rpertorier plusieurs dterminants comme
prsent dans la figure 1.

Le primtre du commerce retenu par la mission est celui du commerce de dtail tel que dfini par lInsee auquel
sont ajoutes les activits artisanales caractre commercial et certains services de proximit complmentaires.

-1-

Annexe I
Figure 1: Dterminants de la vitalit commerciale en centre-ville

Source : Mission.
Note de lecture : En bleu, indicateurs dont la mission dispose de manire chiffre et localise la commune. En noir et/ou
italique, lments qualitatifs ou macro non localisables la commune.

Les analyses statistiques 2 menes permettent de dterminer les facteurs associs la vacance
commerciale 3 de centre-ville. En effet, elle narrive pas seule et sinscrit dans un processus plus
global. Trois conclusions ressortent de ltude :

la ncessit dun march de consommation :

dans les villes o la vacance commerciale du centre-ville est plus forte, elle est
souvent accompagne dune vacance des logements, dun taux de chmage et de
pauvret levs par rapport aux autres communes. Ces communes perdent plus
souvent des habitants ;

linverse, une commune avec un revenu mdian plus lev, une part des plus de 60
ans plus importante (dveloppement de la senior economy 4) subit une vacance
commerciale de centre-ville plus faible ;

lafflux de passagers supplmentaires la population rsidente stimule lactivit


commerciale : il est rendu possible par une forte attractivit de la commune (par
exemple : capacit daccueil, prsence du littoral, station de tourisme classe ou
label) ;
une vigilance accrue sur les conditions favorables la structuration dune offre
commerciale concernant :

la gestion quilibre de la priphrie ;

la pression fiscale souvent plus accentue que la moyenne lorsque la vacance


commerciale est forte, notamment en ce qui concerne la taxe foncire.

2 tude

des corrlations et analyse multivarie.

3 Sans pour autant faire

un lien de causalit.

4 Jeunes retraits au niveau de

revenus confortables.

-2-

Annexe I

un dclin plus global de lenvironnement (pertes dquipements, de services publics ou


privs) peut crer un effet dentranement ngatif et ainsi accentuer la vacance
commerciale ;

Dautres facteurs ont t analyss un niveau plus macro, les donnes ntant pas disponibles au
niveau communal 5 :

le prix du foncier a augment :

le montant moyen par m2 des mutations de locaux commerciaux (hors taxe) a


augment de 81 % en 14 ans, en tenant compte de linflation sur la priode ;

les loyers commerciaux sont en hausse : le plafonnement de la rvision des baux est
index sur lILC qui a augment de 8,5 % entre 2008 et 2015. De plus, les loyers des
commerces de centre-ville augmentent selon la taille de la ville. Les petites villes
tant pargnes.

la rvision des valeurs locatives va dsavantager les boutiques dont la superficie est
infrieure 400 m2. Par ailleurs, elle sera accompagne dune hausse de leur
contribution la cotisation foncire des entreprises (CFE).
le commerce physique se trouve concurrenc par le e-commerce qui reprsente 9 %
du commerce de dtail hors alimentaire en 2015. Cependant pour certains commerants,
la complmentarit peut tre bnfique avec une hausse du chiffre daffaires.
laccessibilit du centre-ville notamment travers les plans de circulation, loffre de
parking et les prix de stationnement sont des facteurs qui pourraient redynamiser le cur
des villes.

Fort des travaux mens et des difficults rencontres, la mission formule par ailleurs deux
propositions destines amliorer la mesure et le suivi du phnomne de dvitalisation :

Amliorer la qualit de la remonte et le suivi dans le temps des diffrentes donnes


permettant danalyser le phnomne de dvitalisation commerciale des centres-villes

Lanalyse des donnes effectue par la mission comporte de nombreuses limites rappeles dans
lencadr 20. Il apparait ncessaire et utile dassurer un meilleur remplissage et un
largissement de la collecte des donnes afin de permettre une observation dans la dure des
dterminants de la vitalit commerciale et dapprofondir aussi le diagnostic ralis.

5 La

rendre obligatoire la remonte dinformations concernant les mutations des locaux


commerciaux par les notaires. Le potentiel de lanalyse de ces bases est important mais
souffre dun manque de qualit dans le remplissage de cette base (exemple la surface
annexe : quand il y en a une, la surface nest pas toujours renseigne) notamment pour la
base Ile-de-France ;
sagissant des donnes relatives aux surfaces, elles ne sont pas aujourdhui disponibles
lexception de celles pour les surfaces soumises la TaSCom (surface de plus de 400m2).
Les donnes qui font rfrence sont dj anciennes, elles viennent de lenqute Points de
vente de lInsee qui nest pas ralise selon une frquence rgulire. La connaissance de la
concurrence en termes de surface commerciale est un enjeu majeur pour les commerants
et les CDAC qui sont appels valider limplantation de nouveaux projets. Lenqute de
lInsee gagnerait tre reproduite de manire rcurrente afin dappuyer la dcision des
acteurs publics.
effectuer un suivi plus prcis et rgulier de loffre de parking : surface et tarification.

mission a pu disposer de donnes au niveau macro ou se base sur les entretiens mens.

-3-

Annexe I

Installer un Observatoire de la vacance commerciale auprs de la commission nationale


de concertation du commerce (3C), et orienter dans un premier temps son champ
danalyse sur lvolution de lactivit commerciale en centre-ville (avec notamment la DGE,
la DGFiP, lInsee, les rseaux consulaires et les partenaires privs) afin de permettre aux acteurs
concerns de suivre les phnomnes de dvitalisation des commerces dans certains territoires
pour mieux les anticiper et mettre en uvre les leviers daction appropris.

dfinir un primtre de centralit de faon officielle et reconnu par les diffrents acteurs
et le service statistique public (SSP) ;
formaliser une dfinition partage de la notion de taux de vacance commerciale. Le calcul
est ensuite possible sur le primtre prcdemment dfini grce lutilisation des fichiers
fonciers de la DGFiP au niveau cadastral. Actuellement le calcul peut tre fait au niveau
communal ou sur les quartiers prioritaires de la politique de la ville, primtre
officiellement reconnu.

-4-

Annexe I

1. Dfinitions du primtre gographique et de la notion de commerce


retenues par la mission
1.1. La mission a tudi les villes de 10 000 100 000 habitants et leur
priphrie ainsi que les villes centres de plus de 100 000 habitants.
La mission avait pour objectif dtudier la dvitalisation des commerces de centre-ville
des villes moyennes. La mission sest confronte deux problmes de dfinition prcise,
partage ou officielle :

celle de la notion de centre-ville (cf. encadr 1) ;


celle de la notion de ville moyenne (cf. encadr 3).

Encadr 1 : Absence de dfinition du centre-ville

Le dictionnaire Larousse dfinit le centre-ville comme le quartier central d'une ville, le plus anim ou
le plus ancien . Les gographes dfinissent le centre (-ville) comme le lieu de concentration dont le
poids, la taille dpend d'un certain nombre de critres de nature socio-conomiques et socioculturelles. Le centre doit ainsi prsenter une capacit d'impulsion, de commandement qui dpendra
de sa population, de son niveau de vie, de l'anciennet de son dveloppement, de ses capacits de
production, de ses capacits d'auto-dveloppement sur ses propres ressources humaines et
financires. Le poids d'un centre comporte aussi des lments qualitatifs comme ( l'atmosphre de
place selon J. Labasse, c'est--dire l'attractivit de ses pratiques culturelles, de son mode de vie, des
principales valeurs qui s'y trouvent reprsentes .
En remplacement de la notion de centre-ville, le concept de centralit est parfois utilis dans les
tudes sur le commerce urbain. Sans tre plus prcise, la centralit qualifie alors la capacit d'action
d'un lment central sur sa priphrie en termes de desserte, de services, d'attractivit ou de plus
globalement de polarisation.
Les urbanistes considrent que les centralits sont constitues des lieux urbains denses et
multifonctionnels (mlange dhabitat, de commerces et activits, de services et dquipements publics,
de lieux de rencontre des habitants de la ville entire)
Enfin, la notion de centre-ville semble dabord renvoyer aux curs historiques des cits et leur
proximit immdiate, mais il existe dautres centralits urbaines, anciennes ou nouvelles, qui doivent
tre intgres dans le champ de la rflexion (centres de quartiers dimportance significative, abord des
gares et dchanges multimodaux, ples situs en faubourg ou banlieue constitus autour dun centre
commercial compltement insr dans le tissu urbain).

Source : Mission.

Pour ses travaux, elle retient comme population cible les communes de 10 000 100 000
habitants ainsi que les units urbaines (cf. encadr 2) auxquelles les villes centres moyennes
appartiennent (cf. figure 2). La mission assimilera la notion de centre-ville des communes de
taille moyenne au concept de ville-centre.
En sappuyant sur la nomenclature de lInstitut national de la statistique et des tudes
conomiques (Insee), trois catgories de communes sont donc tudies :

296 villes centres de 10 000 100 000 habitants qui peuvent tre distingues de la
manire suivante :

164 de 10 20 000 habitants (par exemple : Sedan, Romilly-sur-Seine, Tulle, Dinard,


Verdun, Cahors, Montargis, Les Sables-dOlonne) ;

100 de 20 50 000 habitants (par exemple : Bourg-en-Bresse, Vierzon, Chlons-enChampagne, Boulogne-sur-Mer, Valenciennes) ;

32 de plus de 50 000 habitants (par exemple : Laval, Avignon, Belfort) ;


-5-

Annexe I

Afin dtudier leur influence, la mission a tudi les communes priphriques composants
les units urbaines dont elles dpendent, ie il sagit des 1 775 communes banlieues (dont
103 de la taille cible) ou centres de taille infrieure 10 000 habitants (par exemple :
Lons, Ploufragan, Outreau) ;
57 villes isoles de 10 000 100 000 habitants (par exemple : Narbonne, Beaune,
Saint-Malo, Slestat) ;
454 villes banlieues de 10 000 100 000 habitants (par exemple : Cannes, Bruz,
Roubaix), qui dpendent de grandes units urbaines dont les 35 villes centres de grande
taille 6 sont tudies. Lanalyse des grandes villes peut tre assimile celles des 35 villes
centres puisquil nexiste que 6 grandes villes banlieues (hors du champ de la mission).
Elles peuvent tre diffrencies selon leur taille :

24 de 100 200 000 habitants (par exemple : Caen, Dijon, Nancy, Toulon) ;

11 de plus de 200 000 habitants (par exemple : Nice, Bordeaux, Strasbourg, Lille).

Les communes rurales 7 ne sont pas analyses. De plus, la mission ntudie pas les units
urbaines dont la ville centre est infrieure 10 000 habitants qui, si on prenait en compte sa
priphrie, la taille de lunit urbaine, pourrait rentrer dans le champ de 10 000 100 000
habitants.

6 Villes de plus de 100 000

habitants.

7 Communes qui ne font pas partie

dune unit urbaine.

-6-

Annexe I
Figure 2 : Villes retenues dans le primtre dtude

Source : Insee.

Encadr 2 : Les diffrents zonages dfinis par lInsee


LInsee dfinit plusieurs zonages gographiques dfinis de la manire suivante :

les units urbaines : une commune ou un ensemble de communes qui comporte sur son
territoire une zone btie d'au moins 2 000 habitants o aucune habitation n'est spare de la
plus proche de plus de 200 mtres Chaque commune concerne possde, en outre, plus de la
moiti de sa population dans cette zone btie ;

au sein dune unit urbaine, une commune est une ville isole si cest la seule commune dans
lunit urbaine ;

lorsquune unit urbaine stend sur plusieurs communes et que chacune de ces communes
concentre plus de la moiti de sa population dans la zone de bti continu, il sagit dune
agglomration de plusieurs communes (multicommunale) ;

la ville-centre d'unit urbaine multicommunale est la commune qui abrite plus de 50 % de la


population de l'unit urbaine. Par ailleurs toutes les communes qui ont une population
suprieure 50 % de la commune la plus peuple, ainsi que cette dernire, sont villes-centres.
Les autres communes constituent la banlieue de lunit urbaine multicommunale ;

lensemble des villes isoles, villes centres et banlieues forment les communes urbaines.

-7-

Annexe I

Source : Mission.

A titres dexemples pour les units urbaines :

lunit urbaine de Montpellier est compose de la ville centre Montpellier (268 456 habitants)
et de 21 villes banlieues dont deux de taille moyenne (Castelnau-le-Lez et Lattes), les autres ont
une population infrieure 10 000 habitants comme Assas, Le Crs, Prols, Teyran ;

lunit urbaine dAuxerre est compose de la ville centre Auxerre (35 096 habitants) avec deux
villes banlieues infrieures 10 000 habitants que sont Monteau et Saint-Georges-surBaulche ;

lunit urbaine de Laval est compose de la ville centre Laval (50 658 habitants) et de trois
villes banlieues infrieures 10 000 habitants que sont Chang, LHuisserie et Saint-Berthevin.
A loppos, les communes rurales sont celles ne rentrant pas dans la constitution dune unit urbaine.
Enfin, une aire urbaine est un ensemble de communes dun seul tenant et sans enclave constitu dun
ple urbain et par des communes rurales ou units urbaines dont au moins 40 % de la population
rsidente ayant un emploi travaille dans le ple urbain ou dans les communes attires par celui-ci. On
distingue :

les grandes aires urbaines o le ple urbain correspond plus de 10 000 emplois ;

les moyennes aires urbaines o le ple urbain offre entre 50 et 10 000 emplois ;

les petites aires urbaines o le ple urbain comprend entre 1 500 et 5 000 emplois.

Source : Insee.

Encadr 3 : Les villes moyennes, une ralit mal dfinie


Derrire une notion unique, se cache une ralit complexe. Pour R. Brunet, la ville moyenne est ainsi
un objet rel non identifi , car les limites et les catgories statistiques ne font pas l'unanimit chez
les scientifiques et qu'elles sont toujours relatives une hirarchie et une armature urbaines
nationales diffrentes d'un pays l'autre. La France a, par exemple, une organisation macrocphale
et fortement polarise par Paris et un maillage territorial fin et rgulier d'units urbaines de moyennes
tailles, alors que d'autres pays en Europe ont une structure polycentrique (l'Allemagne) ou bicphale
(l'Italie et l'Espagne). La ville moyenne n'y a ni le mme sens, ni ncessairement la mme fonction .
Si la dmographie est le principal critre de dfinition, il demeure fluctuant. La mission dfinit les villes
moyennes comme celles de 10 000 100 000 habitants, mais la DATAR, dans son Programme Villes
moyennes tmoins (2007), s'est quant elle appuye sur une classification d'espaces urbains allant de
30 000 200 000 habitants, prenant de ce fait en compte les interdpendances entre ville-centre et
espaces ruraux, comme la DIACT l'avait fait en 2007. En 2011, l'Insee, en association avec la fdration
des maires des villes moyennes, a considr dans son "Panorama des villes moyennes" les aires urbaines
centres autour de villes de 20 000 100 000 habitants 8.
F. Santamaria 9 propose la typologie suivante en fonction de la nature de l'interaction avec la mtropole
et la capacit d'organisation du territoire :

intgration et participation l'organisation d'un systme mtropolitains : Rodez (culture et

8 Panorama des villes moyennes, Insee, 2011


9

Les villes moyennes franaises et leur rle en matire damnagement du territoire : vers de nouvelles perspectives ?,
2012

-8-

Annexe I

service aux entreprises de Toulouse) et Albi avec la mtropole toulousaine ;


enclavement et fonctionnement autonome : Cherbourg, Limoges, Aurillac, Nevers ;
rayonnement et organisation l'chelle d'un dpartement, d'une petite rgion : La Rochelle,
Caen, Pau, Agen ;
organisation d'un rseau de villes encore plus petites : par exemple Annecy avec Annemasse,
Thonon-les-Bains, Cluses et Sallanches.

Cette typologie montre que les quilibres territoriaux sont fortement contrasts menant ainsi des
rythmes de croissance diffrents. Les villes moyennes peuvent revtir une ralit protiforme.

Source : Mission.

1.2. La mission a tudi le commerce de proximit incluant le commerce de


dtail, les activits artisanales caractre commercial ainsi que certains
services rendus aux particuliers
Selon la nomenclature Insee, le secteur du commerce comprend trois grands ensembles :

le commerce de gros qui consiste en la vente sans transformation darticles et de


produits neufs ou doccasion une clientle principalement professionnelle (producteurs,
dtaillants, autres grossistes, centrales dachats, prestataires de services, administration)
et en la facturation de services divers (assemblage, tri, entreposage, rfrigration,
livraison et installation des marchandises) ;

le commerce et rparation dautomobiles et de motocycles qui regroupe des


commerants, grossistes ou dtaillants spcialiss dans la vente ou la rparation
dautomobiles ou de motocycles ;

le commerce de dtail qui comprend lalimentation non spcialise, grands magasins,


bazars, lalimentation spcialise, les carburants, les technologies de linformation et de la
communication, le bricolage et quipement du foyer, les biens culturels et de loisirs, les
autres commerces de dtail en magasin spcialis, les ventaires et marchs, la vente
distance, domicile et par automate.

Cependant, la mission a retenu un champ diffrent du commerce au sens strict de la


nomenclature franaise dactivits. En effet, la mission sintresse plus gnralement tous les
points de vente pour lesquels les achats des consommateurs sont trs frquents, ainsi le
primtre intgre certains points de vente classs normalement par convention dans lindustrie
agroalimentaire ou les services. Plus prcisment, comme prsent dans lencadr 4, le
primtre retenu par la mission comprend les secteurs suivants :

le commerce de dtail au sens de lInsee;


les activits artisanales caractre commercial ;
certains services aux particuliers comme la restauration, les cafs-tabacs et dbits de
boissons, les traiteurs, les blanchisseries-teintureries de dtail, la coiffure, les soins de
beaut, les rparations de chaussures et d'articles en cuir ou encore lhtellerie.
Encadr 4 : Primtre du commerce retenu par la mission

Le primtre retenu par la mission concerne les codes NAF rv.2 de 2008 suivants :
47
47.1
47.11A
47.11B
47.11C
47.11D
47.11E

Commerce de dtail, l'exception des automobiles et des motocycles


Commerce de dtail en magasin non spcialis
Produits surgels
Alimentation gnrale
Suprettes
Supermarchs
Magasins multi-commerces

-9-

Annexe I
47.11F
47.19A
47.19B
47.2
47.21Z
47.22Z
47.23Z
47.24Z
47.25Z
47.26Z
47.29Z
47.3
47.30Z
47.4

47.41Z
47.42Z
47.43Z
47.5
adhoc
47.51Z
47.52A
47.52B
47.53Z
adhoc
47.54Z
47.59A
47.59B
47.6
47.61Z
47.62Z
47.63Z
47.65Z
47.7
adhoc
47.64Z
47.71Z
47.72A
47.72B
47.75Z
47.77Z
adhoc
47.73Z
47.74Z
47.78A
adhoc
47.76Z
47.78B
47.78C
47.79Z
47.8
47.81Z
47.82Z
47.89Z

10 Dans la

Hypermarchs
Grands magasins
Autres commerces de dtail
Commerce de dtail alimentaire en magasin spcialis
Fruits et lgumes
Viandes et produits base de viande
Poissons, crustacs et mollusques
Pain, ptisserie et confiserie
Boissons
Produits base de tabac
Autres commerces de dtail alimentaires
Commerce de dtail de carburants en magasin spcialis
Commerce de dtail de carburants
Commerce de dtail d'quipements de l'information et de la communication en
magasin spcialis
Ordinateurs, units priphriques et logiciels
Matriels de tlcommunication
Matriels audio et vido
Commerce de dtail d'autres quipements du foyer en magasin spcialis
Commerce de dtail damnagement de lhabitat
Textiles
Quincaillerie, peintures et verres en petites surfaces (moins de 400 m)
Quincaillerie, peintures et verres en grandes surfaces (400 m ou plus)
Tapis, moquettes et revtements de murs et de sols
Commerce de dtail dquipement du foyer
Appareils lectromnagers
Meubles
Autres quipements du foyer
Commerce de dtail de biens culturels et de loisirs en magasin spcialis
Livres
Journaux et papeterie
Enregistrements musicaux et vido
Jeux et jouets
Autres commerces de dtail en magasin spcialis
Commerce de dtail dquipement de la personne
Articles de sport 10
Habillement
Chaussure
Maroquinerie et articles de voyage
Parfumerie et produits de beaut
Articles d'horlogerie et bijouterie
Commerce de dtail de produits de sant
Produits pharmaceutiques
Articles mdicaux et orthopdiques
Optique
Autres commerce de dtail en magasin spcialis
Fleurs, plantes, graines, engrais, animaux de compagnie et aliments pour animaux
Charbons et combustibles
Autres commerces de dtail spcialiss divers
Biens d'occasion en magasin
Commerce de dtail sur ventaires et marchs
Alimentaire
Textiles, habillement et chaussures
Autres commerces de dtail

nomenclature Insee ce poste appartient au commerce de dtail de biens cultures et de loisirs

-10-

Annexe I
47.9
47.91A
47.91B
47.99A
47.99B

10.13B
10.71B
10.71C
10.71D
adhoc
55.10Z
56.30Z
56.21Z
56.10
(A, B, C)
adhoc
93.01B
96.02A
96.02B
96.03Z
96.04Z
96.09Z
adhoc
95.12Z
95.21Z
95.22Z
95.23Z
95.24Z
95.25Z
95.29Z

Commerce de dtail hors magasin, ventaires ou marchs


Vente distance sur catalogue gnral
Vente distance sur catalogue spcialis
Vente domicile
Vente par automates et autres commerces hors magasin, ventaires ou marchs n.c.a.
ACTIVITS ARTISANALES A CARACTERE COMMERCIAL
Charcuterie
Cuisson de produits de boulangerie
Boulangerie et boulangerie-ptisserie
Ptisserie
AUTRES
Hbergement et restauration
Htel et hbergement
Cafs-tabacs et dbits de boissons
Traiteurs
Restauration

Autres services personnels


Blanchisseries-teintureries de dtails
Coiffure
Soins de beaut
Services funraires
Entretien corporel
Autres services personnels
Rparation dordinateurs et de biens personnels et domestiques
Rparation dquipements de communication
Rparation de produits lectronique grand public
Rparations dappareils lectromnagers et dquipements pour la maison et le jardin
Rparation de chaussures et darticles en cuir
Rparation de meubles et dquipements du foyer
Rparation darticles dhorlogerie et de bijouterie
Rparation dautres biens personnels et domestiques

Source : Mission.
Note de lecture : la mention adhoc signifie que la mission a dfini un regroupement de secteurs de niveau 5 dans la
classification NAF rv.2 qui nest pas dfini rigoureusement par lInsee.
Source : Mission.

Encadr 5 : Icode, un outil construit par la DGE en 2014 et permettant dinformer les lus sur la
ralit conomique de leur commune et galement un outil daide la dcision pour les projets
soumis en CDAC
Le panorama du commerce a t ralis partir des bases de donnes alimentant loutil Icode de la
DGE. Ces dernires utilisent plusieurs sources :
la base Sirene de lInsee pour le stock dtablissements lanne N sur la priode 2010 2014 ;
la base Clap pour les effectifs salaris pour les annes 2010 2013 ;
la base Esane pour les chiffres daffaires sur 2010 2012. Le chiffre daffaires au sein dun groupe a
t calcul au prorata du nombre deffectifs salaris de ltablissement ;
la base TaSCom pour les surfaces de plus de 400m2 pour 2012 et 2013.
Pour ltude du chiffre daffaires et des effectifs, les fortes restrictions inhrentes au secret statistique,
auquel la mission nest pas habilite, impose de travailler avec des regroupements (correspondant au
code NAF niveau 3 ou par lindication groupe adhoc dfini dans lencadr 5). Pour ltude du
nombre de commerces, aucune limitation na t formule.

Source : Mission.

-11-

Annexe I

2. Un panorama du commerce et des premiers signes de fragilit


2.1. La situation du commerce dans les villes moyennes entre 2010 et 2014
2.1.1. Plus dun tiers du chiffre daffaires du commerce est ralis dans la grande
distribution et les grands magasins dans les villes moyennes.
Plus dun tiers du chiffre daffaires du commerce en 2012 est ralis dans les magasins
non spcialiss (distribution alimentaire et grands magasins) dans les villes de taille moyenne
(cf. graphique 1). Les commerces de lquipement de la personne et de lhbergement et
restauration viennent ensuite.
A loppos, les secteurs tels les ventaires et marchs, le commerce de rparation dordinateurs
et autres rparations, des biens culturels et de loisir, de lartisanat caractre commercial, de
lquipement de linformation et de la communication et les autres services personnels (par
exemple coiffure) ralisent moins de 10 % du chiffre daffaires total du commerce en 2012.
Graphique 1 : Part du chiffre daffaires des secteurs commerciaux en 2012

36%

Distribution alimentaire, grands magasins

10%

Equipement de la personne

10%

Hbergement et restauration

8%

Carburants

8%

Produits de sant

6%

Equipement du foyer

5%

Autres commerce

4%

Amnagement de l'habitat
Commercehors magasin, ventaires et marchs

3%

Alimentaire en magasin spcialis

3%

Autres services personnels

2%

Equipements, de l'info. et de la com.

2%

Artisanat caractre commercial

2%

Biens culturels et de loisir en magasin spcialis


Rparation d'ordinateurs et autres
Eventaires et marchs

1%
1%
0%

Source : Rpertoire SIRENE, CLAP, ESANE, traitements DGE et mission.

-12-

Annexe I

2.1.2. Le nombre dtablissements dans le commerce est en hausse entre 2010 et 2014,
notamment en priphrie. Ces locaux sont essentiellement dtenus par des
indpendants et concernent majoritairement lhbergement et restauration,
lquipement de la personne et les services personnels
2.1.2.1. Lessentiel des tablissements commerciaux sont tenus par des indpendants,
pourtant leur chiffre daffaires cumul ne reprsente quenviron un tiers de celui
du commerce dans son ensemble
Les classements des commerces selon le nombre de points de vente et leur chiffre daffaires
diffrent 11. En effet, le secteur de lhbergement et de la restauration est le plus reprsent dans
les villes moyennes (21 % du nombre total de commerces, cf. graphique 2) pour 10 % du chiffre
daffaires total. 17 % des commerces des villes moyennes sont des services personnels tels les
coiffeurs, soins de beaut alors quils ne reprsentent que 2 % du chiffre daffaires total.

Quant la grande distribution qui est le secteur avec la part la plus importante en termes de
chiffre daffaires, elle ne correspond qu 4 % des tablissements commerciaux.

Plus gnralement, les indpendants reprsentent 89,2 % des commerces dans les villes
moyennes centres pour seulement 40 % du chiffre daffaires du secteur. En se limitant au seul
commerce de dtail au sens de lInsee, 83,8 % des commerces sont indpendants, ce qui
correspond 33 % du chiffre daffaires (cf. tableau 1). Ainsi les franchiss, peu nombreux,
ralisent un CA qui dpasse la moiti du CA de lensemble du commerce.
Tableau 1 : Part des indpendants selon le type de commune et le type de commerce en 2012
Primtre
Commerce de dtail au
sens de lInsee (en %)
Ensemble du primtre
de l'tude (en %)

En nombre d'tablissements
Villes
Grandes
Ensemble
moyennes
villes
du
centres
centres
primtre

Source : DGE partir de donnes Insee.

83,8
89,2

84,0
88,9

84,3
89,3

En chiffre d'affaires
Villes
Grandes
Ensemble
moyennes
villes
du
centres
centres
primtre
33,0
39,8

32,8
40,7

28,7
35,4

11 Les annes de comparaisons ne sont pas les mmes, mais la rpartition selon les secteurs dactivits restent la
mme : 21 % dans lhbergement et restauration 16 % dans les autres services personnels.

-13-

Annexe I
Graphique 2 : Part des diffrents secteurs commerciaux
dans le nombre total de commerces en 2014
21%

Hebergement et restauration

17%

Autres services personnels

12%

Equipement de la personne

10%

Eventaires et marchs

7%

Autres commerces

5%

Alimentaire en magasin spcialis

5%

Hors magasin, ventaires et marchs


Distribution alimentaire et grands magasins

4%

Produits de sant

4%
4%

Artisanat caractre commercial

3%

Equipement du foyer

3%

Rparation d'ordinateurs
Amnagement de l'habitat

2%

Biens culturels et de loisir

2%

Equipements de l'info. et de la com.


Carburants

1%
1%

Source : Rpertoire SIRENE, traitements DGE et mission.

2.1.2.2. Le nombre de commerces est en forte augmentation entre 2010 et 2014, cette
hausse est dautant plus forte que la commune se situe en priphrie
En 2014, plus de 442 000 commerces sont prsents dans les villes moyennes et 240 000 dans
grandes villes. Cela reprsente 48 % des commerces et de lartisanat commercial 12, et 82 % du
commerce de dtail.

Le nombre de commerces augmente sur la priode 2010-2014 dans les villes moyennes (14,1%)
et les grandes villes centres (13,9%) (cf. tableau 2).
Tableau 2 : volution du nombre de commerces entre 2010 et 2014

2010
2014
volution entre 2010 et 2014

Source : Rpertoire SIRENE, traitements DGE et mission.

Villes moyennes
387 958
442 606
14,1 %

12

Grandes villes
211 979
241 377
13,9 %

La publication La situation du commerce en 2014 de lInsee fait mention de 826 100 entreprises dans le commerce
(de gros, de dtail et rparation dautomobiles) et lartisanat commercial. Sont retirs du primtre de la mission :
lhbergement et restauration, les rparations et les autres services personnels.

-14-

Annexe I

De plus, cette hausse est dautant plus forte que la population est leve (cf. tableau 3).

Cependant cest en priphrie de ces villes centres que laugmentation est la plus forte, en
moyenne on constate une diffrence oscillant entre +2 points et +7 points environ en
fonction de la taille des communes. Cette tendance peut avoir un impact ngatif et
concurrentiel sur le commerce de centralit. Les villes isoles ont galement une croissance
forte de leurs commerces avec une hausse de 13,2 % sur la priode (cf. tableau 3).
Tableau 3 : volution du nombre de commerces selon la typologie des communes
entre 2010 et 2014
Priphries
VCM
GVC

Villes centres

volution
entre 2010
et 2014

<
20 000
hbts

2050 000
hbts

9,1 %

9,6 %

50100 000
hbts
10,0 %

100200 000 >200 000


hbts
hbts
10,8 %

15,2 %

BM

petite
taille

12,7 %

16,0 %

Villes
isoles

BM
19,4 % 13,2 %

Source : Rpertoire SIRENE, traitements DGE.


Note de lecture : VCM pour ville centre moyenne, GVC pour grandes villes centres, BM pour banlieue de taille
moyenne. petite taille correspond lensemble des communes priphriques (banlieues ou centres) de lunit urbaine
hormis la ville-centre de taille moyenne et les villes banlieues de taille moyenne.

La hausse du nombre de commerces sobserve galement sur le seul primtre du commerce de


dtail entre 2009 et 2013. Les communes qui subissent une baisse en volume de leurs
commerces sont moins nombreuses que celles qui connaissent linverse une augmentation (cf.
figure 3 et tableau 4). Parmi les 316 villes de taille moyenne subissant une diminution du
nombre dtablissements commerciaux entre 2009 et 2013, les villes centres sont celles qui en
perdent le plus en proportion.

-15-

Annexe I
Figure 3 : volution du commerce de dtail au sens de lInsee entre 2009 et 2013

Source : Icode, DGE.

Tableau 4 : volution du nombre de commerces selon les communes

Nombre de baisses entre 2009 et 2014


Nombre de hausses entre 2009 et 2014
Niveau identique

Source : DGE, Icode. Primtre restreint la France mtropolitaine.

Nombre de
Nombre de
villes moyennes grandes villes centres
316
14
504
19
42
0

Les communes qui connaissent une diminution de leur nombre de commerces parmi les villes
moyennes tudies sont :

18 les villes isoles (soit 32 % des villes isoles), par exemple : Autun, La Roche-sur-Yon,
Douarnenez ;
117 villes centres moyennes (soit 40 %), par exemple : Troyes, Saint-Nazaire, Belfort, Pau,
Libourne, Boulogne-sur-Mer, Lourdes, Nemours ;
-16-

Annexe I

32 villes banlieues des villes centres moyennes (soit 31 %), par exemple : Florange, Lons,
Aix-les-Bains, Carpentras ;
149 villes banlieues des grandes villes centres (soit 33 %), par exemple : Cannes,
Ambroise, Vaulx-en-Velin, Melun.

Les secteurs qui se dveloppent le plus 13 en termes de points de vente pour toutes les villes
moyennes, quelle que soit leur typologie, sont :

les services personnels (coiffure, entretien corporel etc) ;

les ventaires et marchs ;

les ventes distance, en ligne et par automate ;

les magasins non spcialiss non alimentaire ( lexception des villes isoles) ;

les rparations dordinateurs et de biens personnels et domestiques ( lexception des


banlieues de taille moyenne des villes centres moyennes).
Enfin selon la typologie de la commune, le nombre dtablissements commerciaux peut tre en
forte hausse dans dautres secteurs du commerce :

les suprettes pour les villes banlieues de taille moyenne des villes centres moyennes ;

les magasins multi-commerces dans les villes centres de 50 100 000 habitants et en
priphrie des grandes villes centres ;

les grands magasins non alimentaires non spcialiss pour les villes centre de 10 50 000
habitants ;

les supermarchs et les quipements de linformation et de la communication pour les


villes isoles.

2.1.3. Lemploi salari volue la hausse entre 2010 et 2014 malgr une baisse en 2012.
La distribution alimentaire, les grands magasins, lhbergement et la restauration
reprsentent eux seuls la moiti de lemploi salari du commerce dans les villes
moyennes

2.1.3.1. Prs de la moiti de lemploi salari des villes moyennes se concentre dans la
distribution alimentaire, grands magasins et lhbergement et restauration
Comme le montre le graphique 3, les magasins non spcialiss reprsentent prs dun quart du
total de lemploi salari dans le commerce (distribution alimentaire et grands magasins) des
villes de taille moyenne. Il en est de mme pour lhbergement et la restauration. Ces deux
secteurs concentrent ainsi prs de 50 % des effectifs salaris lis au commerce.
A loppos, des secteurs comme les magasins hors boutiques, les ventaires et marchs, les
commerces de carburants, de rparation, de biens culturels et loisir, de lquipement de
linformation et de la communication emploient peu de salaris comparativement aux autres
secteurs.

13 La

hausse est plus forte que celle sur lensemble du primtre du commerce retenu.

-17-

Annexe I
Graphique 3 : Part des effectifs salaris dans les secteurs commerciaux
dans les villes moyennes en 2013
24%

Distribution alimentaire, grands magasins

23%

Hbergement et restauration

11%

Equipement de la personne

7%

Autres services personnels

6%

Produits de sant

5%

Artisanat caractre commercial

4%

Equipement du foyer

4%

Amnagement de l'habitat
Autres commerces

3%

Alimentaire en magasin spcialis

3%
2%

Hors magasin, ventaires et marchs

2%

Equipements, de l'info. et de la com.


Biens culturels et de loisir

1%

Rparation d'ordinateurs

1%

Carburants

1%

Eventaires et marchs

0%

Source : Rpertoire SIRENE, CLAP, traitements DGE et mission.

2.1.3.2. Une hausse du volume demploi salari dans les villes moyennes sur la priode
2010-2014
Lemploi salari dans le commerce est en baisse en 2012 avant de repartir la hausse partir de
2013 dans les villes moyennes. Les grandes villes nont pas connu linflexion de 2012 dans les
chiffres de lemploi salari (cf. tableau 5).
Tableau 5 : volution des effectifs salaris du commerce largi

2010
2011
2012
2013
volution entre 2010 et 2013
volution prvisionnelle entre 2010 et 2014 14

Villes moyennes
1 153 524
1 155 656
1 148 565
1 152 727
-0,1 %
1,8 %

14

Grandes villes centres


648 086
651 520
652 040
658 747
1,6 %
4,1 %

Les donnes prcises pour 2014 sur les effectifs salaris ne sont pas connues exhaustivement mais seulement sur
une tranche deffectifs par tablissement. La DGE a ainsi pu faire une estimation en prenant comme imputation la
moyenne des effectifs de 2013 pour chaque tranche.

-18-

Annexe I
Source : Rpertoire SIRENE, CLAP, traitements DGE et mission.

Lemploi salari dans les villes moyennes entre 2010 et 2014 diminue fortement pour les
commerces de carburants, des rparations dordinateur, des quipements du foyer et des biens
culturels et de loisirs (perte suprieure 5 %).

A linverse certains secteurs recrutent et sont dynamiques : les services personnels, les
commerces de lquipement de la personne, de linformation et de la communication, des
ventaires et marchs ainsi que lalimentaire en magasin spcialis (cf. tableau 6).
Tableau 6 : volution des effectifs salaris dans les villes moyennes selon les secteurs

Diminution de lemploi salari entre 2010 et


Augmentation de lemploi salari entre 2010 et
2014
2014
volution entre
volution entre
Secteur
Secteur
2010 et 2014
2010 et 2014
Carburants
-14 %
Produits de sant
2%
Rparation dordinateurs
-9 %
Hbergement et restauration
3%
Artisanat caractre
quipement du foyer
-8 %
4%
commercial
Biens culturels et de loisir
-5 %
Autres services personnels
5%
Commerce hors magasin,
-3 %
quipement de la personne
5%
ventaires et marchs
quipement de linformation et
Autres commerces
-3 %
6%
de la communication
Amnagement de lhabitat
-2 %
ventaires et marchs
8%
Distribution alimentaire, grands
Alimentaire en magasin
0%
15 %
magasins
spcialis
Source : Rpertoire SIRENE, CLAP, traitements DGE et mission.

Lemploi salari dans les grandes villes volue de la mme faon que dans les villes moyennes
pour quasiment tous les secteurs mais avec des variations plus importantes. Cependant
contrairement aux villes moyennes, lemploi dans le secteur de la rparation dordinateurs et
dans le commerce hors magasin progresse fortement dans les grandes villes (+13 % et + 29 %),
tandis quil diminue dans le commerce dquipements, de linformation et de la communication
(-11 %).

2.1.4. La grande distribution et les grands magasins occupent une place de plus en plus
importante en termes de surface dans le commerce de dtail au sein des villes
moyennes
Le secret statistique impose de limiter ltude 1 060 communes sur les 2 618 communes de
notre primtre, soit 40,5 %.

Comme prcis dans le tableau 7, les surfaces de la grande distribution et des grands magasins
reprsentent entre 20 % et 25 % des surfaces commerciales 15. Cette part augmente pour les
villes moyennes ( lexception des villes banlieues des grandes villes centres) entre 2009 et
2013. Cette hausse tmoigne dun dynamisme conomique plus grand pour ce secteur dans le
paysage commercial urbain.

15 Commerce

de dtail au sens strict de lInsee.

-19-

Annexe I
Tableau 7 : volution de la part de la surface de la grande distribution et grands magasins dans la
surface totale du commerce de dtail entre 2009 et 2013
Priphrie

Ville-centre

Nombre de communes
Part de la surface de la
grande distribution et
grands magasins en 2009
Part de la surface de la
grande distribution et
grands magasins en 2013
volution en points

Ville-centre moyenne

Grandes villecentre

Petites
Villes
communes
Moyenne Grande
Villes moyennes
moyennes des villes
moyennes
208
33
27
534
229

Ville
isole

29

20,6 %

20,1 %

24,0 %

20,8 %

26,3 %

22,5 %

22,1 %

19,2 %

24,8 %

22,3 %

25,8 %

24,2 %

1,5

-0,9

0,8

1,5

-0,5

1,7

Source : Estimations DGE et traitements de la mission.

Cette tendance laccroissement de la part de surfaces commerciales de la grande distribution et


des grands magasins dans lensemble du commerce de dtail nest toutefois pas rcente. Sur la
priode 2009-2014, ce ratio a ainsi progress de 30,5 33,2 % 16.
2.1.5. Une rentabilit au m2 dans le commerce plus forte en priphrie quen centralit
mais qui dpend fortement du secteur dactivit

La rentabilit par m2 est calcule par le ratio entre le chiffre daffaires du secteur et la surface
totale des points de vente de ce mme secteur. Elle permet de complter limage du commerce
obtenue avec les seuls chiffres daffaires.

2.1.5.1. Le commerce de carburants et de produits de sant ont une rentabilit de plus de


10 000 par m2 quand le secteur de lquipement du foyer dgage un chiffre
daffaires de moins de 2 000 par m2

Le chiffre daffaires moyen par m2 dans le commerce de dtail pour toutes les communes
franaises en 2012 est de 3 739 . En comparaison du niveau national, la rentabilit par m
dans les seules villes moyennes est infrieure (3675 ) et suprieure dans les grandes
villes centres (4 051 ).
Selon les secteurs du commerce de dtail 17implants dans les villes de taille moyenne, la
rentabilit par m2 diffre : les plus rentables par m2 sont le commerce de carburants, celui des
produits de sant avec un CA au m2 de plus de 10 000 (cf. graphique 4). Les moins rentables
sont :

avec un CA par m2 de moins de 3 000 : les commerces de biens culturels et de loisir, de


lamnagement de lhabitat ;
avec un CA par m2 de moins de 2 000 les commerces de lquipement du foyer et un
certain nombre dautres secteurs regroups dans autres commerces .

16

Donnes issues de lEnqute Points de vente de lInsee de 2004 et 2009. Cette enqute na pas de frquence dfinie.
Celle de 2009 est la dernire en date.
17 Au sens de lInsee.

-20-

Annexe I
Graphique 4 : Chiffre daffaires par m2 dans le commerce de dtail pour les villes moyennes en
2012 (/m2)
Carburants
Produits de sant
Equipements, de l'information et de la communication
Distribution alimentaire, Grands magasins
Alimentaire en magasin spcialis
Equipement de la personne
Biens culturels et de loisir
Amnagement de l'habitat
Equipement du foyer
Autres commerces
-

5 000 10 000 15 000 20 000 25 000 30 000 35 000

Source : Mission.

-21-

1 023
3 049

10 109

24 598

1 956

5 334

1 137

2 036

997
3 090

10 478

42 568

2 119

6 198

1 209

2 522

1 923

1 814

4 214

5 795

5 940
4 314

VCM de 2050 000 hbts

1 071
3 268

12 804

32 328

2 543

6 797

1 334

2 971

2 345

5 086

5 647

VCM > 50 000


hbts

989
3 474

11 942

52 546

2 197

7 154

1 249

2 527

1 629

4 978

6 765

VIM

1 031
3 686

15 042

39 724

4 009

7 081

1 411

2 573

2 233

5 065

6 437

BM des VCM

1 233
3 392

14 684

30 838

2 324

6 072

1 354

2 381

2 204

5 243

6 217

Priphrie de
petite taille des
VCM

-22-

Source : Icode, DGE.


Note de lecture : VCM pour ville centre moyenne, VIM pour ville isole de taille moyenne, BM pour banlieue de taille moyenne, GVC pour grandes villes centres.

Commerce de dtail en magasin non spcialis


(distribution alimentaire, grands magasins)
Commerce de dtail alimentaire en magasin
spcialis
Commerce de dtail d'amnagement de l'habitat
Commerce de dtail d'quipement de la personne
(sport, habillement, chaussure, bijouterie)
Commerce de dtail d'quipement du foyer
Commerce de dtail d'quipements, de
l'information et de la communication en magasin
spcialis
Commerce de dtail de biens culturels et de loisir
en magasin spcialis
Commerce de dtail de carburants en magasin
spcialis
Commerce de dtail de produits de sant
(pharmacie, produits mdicaux)
Autres commerces de dtail en magasin spcialis
Commerce de dtail

VCM <
20 000 hbts

Tableau 8 : Chiffre daffaires par m2 en 2012 selon les secteurs du commerce de dtail et la typologie des communes

Annexe I

1 524
4 415

16 821

28 384

3 235

11 842

2 094

3 541

2 911

8 715

6 885

BM des GVC

Annexe I

2.1.5.2. Le commerce de dtail est plus rentable au m2 en priphrie que dans les villes
centres, lexception du commerce de carburants
Des disparits de rentabilit au m2 pour un mme secteur existent entre les villes moyennes (cf.
tableau 8). Les villes banlieues des grandes villes centres sont les plus rentables au m2 pour le
commerce de dtail (4 415 au m2), dans quasiment tous les secteurs sauf le commerce de
carburants 18. Dans les commerces des biens culturels et de loisir, la rentabilit est plus leve
dans les banlieues des villes centres de taille moyenne que celles de grande taille.
De manire gnrale cest en priphrie des villes centres que le chiffre daffaires au m2
est le plus lev, lexception du commerce de lquipement de la personne et de carburants.

2.1.6. Le taux dquipement commercial, en nombre de commerces, est trs diffrent


selon les secteurs dactivits dans les villes moyennes en 2012

La densit commerciale varie beaucoup selon les secteurs commerciaux dans les villes
moyennes en 2012. Le taux dquipement en commerces par habitant dans les villes moyennes
est suprieur plus dun commerce pour 1 000 habitants dans les secteurs suivants (cf. tableau
9 et graphique 5) :

lhbergement et restauration : presque 4 commerces pour 1 000 habitants ;


les services personnels de proximit (coiffure, soins de beaut) : 3 commerces pour
1 000 habitants ;
le commerce dquipement de la personne (sport, habillement, chaussure, bijouterie) : 2,3
commerces pour 1 000 habitants ;
le commerce sur ventaires et marchs : 1,7 commerces pour 1 000 habitants ;
les autres commerces de dtail en magasin spcialis (fleurs, biens doccasion,
charbons) : 1,2 commerces pour 1 000 habitants ;
le commerce alimentaire spcialis (1 commerce pour 1 000 habitants).

Cependant pour certains secteurs, il y a moins dun commerce pour 1 000 habitants, cest le cas
pour (cf. tableau 9 et graphique 5):

le commerce de carburants : 1 commerce pour 10 000 habitants ;

le commerce non spcialis non alimentaire : 1 commerce pour 10 000 habitants ;

les grandes surfaces alimentaires : 1 commerce pour 5 000 habitants ;

lquipement de linformation et de la communication : 1 commerce pour un peu plus de


3 000 habitants ;

les biens culturels et de loisir : 1 commerce pour un peu plus de 3 000 habitants ;

lamnagement de lhabitat : 1 commerce pour un peu plus de 2 500 habitants ;

les rparations dordinateurs et de biens personnels et domestiques : 1 commerce pour un


peu plus de 2 500 habitants.
Des disparits existent au sein des villes de taille moyenne. De manire gnrale, les villes
priphriques sont moins dotes que les villes-centres dans presque tous les secteurs. Elles sont
nanmoins mieux dotes pour les services personnels de proximit (coiffure, soins de beaut),
pour le commerce de rparation et pour le commerce hors magasins, ventaires et marchs (cf.
tableau 10).

18 Ce

sont dans les villes isoles que ce commerce est le plus rentable au m2.

-23-

Annexe I
Graphique 5 : Nombre de commerces pour 1 000 habitants en 2012 dans les villes moyennes
4
3,5
3
2,5
2
1,5
1
0,5
0

Source : Rpertoire SIRENE, Recensement de la population Insee, Traitements DGE et mission.

Tableau 9 : Nombre de commerces pour 1 000 habitants en 2012 19


Petites surfaces alimentaires
Grandes surfaces alimentaires
Commerce alimentaire spcialis
Commerce non spcialis non alimentaire
Commerce de dtail d'amnagement de l'habitat
Commerce de dtail d'quipement de la personne (sport, habillement,
chaussure, bijouterie)
Commerce de dtail d'quipement du foyer
Commerce de dtail d'quipements, de l'information et de la
communication en magasin spcialis
Commerce de dtail de biens culturels et de loisir en magasin
spcialis
Commerce de dtail de carburants en magasin spcialis
Commerce de dtail de produits de sant (pharmacie, produits
mdicaux)
Autres commerces de dtail en magasin spcialis
Commerce de dtail hors magasin, ventaires et marchs
Commerce de dtail sur ventaires et marchs
Artisanat
Hbergement et restauration
Autres services personnels
Rparation dordinateurs et de biens personnels et domestiques

Villes
Grandes villes
moyennes
centres
0,5
0,7
0,2
0,2
1,0
1,2
0,1
0,1
0,4
0,4

Source : Rpertoire SIRENE, Recensement de la population Insee, Traitements DGE et mission.

2,3

3,4

0,3

0,4

0,6
0,3
0,1
0,8
1,2
0,7
1,7
0,7
3,8
3,0
0,4

0,7
0,6
0,1
0,8
1,9
0,9
1,7
0,7
6,3
3,4
0,5

19 Le choix de la date correspond au recensement de lInsee pris en compte dans llaboration des catgories de
communes dans les units urbaines.

-24-

0,9
1,3
0,1

4,6

0,3

5,0

0,4

0,7

1,0
1,3
0,2

0,6

2,0

1,7

5,0

0,4

0,8
1,2
0,2

0,7

2,2

5,0

0,3

0,9
1,3
0,2

0,7

1,8

0,7
0,3
0,2
0,8
0,5
0,4
3,0
0,8
1,6
0,4
3,1

VIM

BM des
VCM
0,7
0,2
0,1
0,6
0,4
0,3
2,3
0,8
1,3
0,4
3,1

4,0

0,2

0,7
1,0
0,2

0,7

1,8

2,8

0,1

0,7
0,7
0,1

0,6

1,4

Priphrie de petite taille


des VCM
0,3
2,4
0,1
0,5
0,4
0,2
1,1
0,6
1,0
0,6
3,6

20 Le

-25-

choix de la date correspond au recensement de lInsee pris en compte dans llaboration des catgories de communes dans les units urbaines.

Source : Rpertoire SIRENE, Recensement de la population Insee, Traitements DGE et mission.


Note de lecture : VCM pour ville centre moyenne, VIM pour ville isole de taille moyenne, BM pour banlieue de taille moyenne, GVC pour grandes villes centres.

Petites surfaces alimentaires


Grandes surfaces
Magasins non alimentaires non spcialiss
quipement du foyer
Amnagement de l'habitat
Biens cultures et de loisirs
quipement de la personne
Produits de sant
Autres commerces
Rparation
Autre service
Commerce de dtail sur ventaires et
marchs
Commerce de dtail hors magasin, ventaires
et marchs
artisanat
alimentaire spcialis
carburant
quipements de l'information et de la
communication
Hbergement et restauration

VCM < 20 000 VCM de 20-50 000


VCM >
hbts
hbts
50 000 hbts
0,5
0,5
0,6
0,3
0,3
0,2
0,2
0,1
0,2
0,8
0,9
0,8
0,5
0,5
0,5
0,5
0,5
0,5
3,4
3,8
3,5
1,1
1,1
0,9
1,6
1,6
1,6
0,4
0,4
0,5
2,6
2,5
3,1

Tableau 10 : Nombre de commerces pour 1 000 habitants en 2012 20 selon le type de communes de taille moyenne

Annexe I

2,9

0,2

0,5
0,7
0,1

0,8

1,5

BM des
GVC
0,4
0,2
0,1
0,4
0,2
0,2
1,4
0,7
0,9
0,5
3,5

Annexe I

2.2. Des signes de fragilit conomique dans le secteur du commerce


Pour un certain nombre dindicateurs, la mission na pas pu obtenir des donnes au niveau
communal. Certains signes tmoins dune fragilit dans le secteur du commerce seront donc
analyss au niveau macro (soit lchelle de la France, soit une dfinition plus institutionnelle
du commerce).

2.2.1. Sur la dernire priode observe, le secteur du commerce, au sens de lInsee,


connait un ralentissement de son activit conomique tant au regard du chiffre
daffaires gnr que de lvolution des effectifs salaris et non-salaris
Tableau 11 : Chiffres cls des volutions du commerce au niveau national entre 2010 et 2014 21
volution du chiffre
daffaires
Entre 2010
et 2012

Commerce de
dtail
Commerce de
gros
Commerce et
rparation
dautomobile
Total
commerce

Entre
2012 et
2014

volution de lemploi
salari
Entre
2010 et
2012

6,6 %(*)

-0,4 %(*)

0,9 %

2,2 %

-0,1 %

-2,4 %

12,6 %(*)

9,3 %

-1,2 %(*)

-0,8 %

volution du nombre de
socits et dentreprises
individuelles dans le
commerce

Entre 2012 et
2014

Entre 2010 et
2012

Entre 2012 et
2014

0,2 %

3.2 %

12,0 %

-3,5 %

8,4 %

12,0 %

0,0 %

-1,5 %

0,2 %

-0,8 %

2,1 %

3,6 %

4,0 %

6,9 %

Source : Insee, partir des publications La situation du commerce en 2012 et La situation du commerce en 2014 .
Note de lecture : (*) : comprend galement les donnes de lartisanat commercial.

Les baisses du chiffre daffaires et de lemploi salari partir de 2012 sont deux indices
rvlant un ralentissement de lactivit conomique du secteur du commerce en France
(cf. tableau 11). A linverse, le nombre de socits et dentreprises individuelles est en forte
hausse depuis 2009 en raison notamment de la mise en place du rgime des auto-entrepreneurs.

Dans une tude rcente de lInsee 22, les effectifs non-salaris 23 dans le secteur du commerce et
de lartisanat commercial diminuent entre 2012 et 2013 de 1,3 % (-1,5 % dans le commerce de
dtail en magasin). De plus, leur revenu mensuel moyen en euros constants diminue de 4,1 %
sur la priode (-4,7 % pour le commerce de dtail en magasin) et de 2,5 % hors dividendes.

21 Il sagit des chiffres provisoires des comptes du commerce de


22 Insee Premire
23

lInsee.

n1604 juin 2016, Revenus dactivit des non-salaris en 2013.

Ces effectifs se dcomposent en 70,2 % dindpendants mono-actifs, 4,8 % dindpendants pluriactifs, de 19,4 %
dautoentrepreneurs mono-actifs et de 5,6 % dautoentrepreneurs pluriactifs.

-26-

Annexe I

2.2.2. Une consommation des mnages atone depuis 2011


La consommation des mnages volue peu depuis 2011 et a mme baiss entre 2012 et 2013 (0,3 %) (cf. graphique 6). Le taux annuel dvolution de la dpense des mnage est loin des 2 %
davant la crise conomique 24. Ainsi, le secteur du commerce fait face un problme du march
de la demande alors que les points de vente se multiplient.
Graphique 6 : Taux annuel dvolution de la dpense des mnages en volume

4,5
4,0
3,5
3,0

En %

2,5
2,0
1,5
1,0
0,5
0,0
-0,5
-1,0
Source : Insee, comptes nationaux.
Note de lecture : Entre 2013 et 2014, la consommation a augment de 0,6 %.

2.2.3. Une hausse importante des dfaillances est constate dans le secteur du
commerce et de lhbergement - restauration
Les statistiques de dfaillance dentreprises 25 permettent de quantifier le nombre de commerces
subissant des difficults conomiques un moment de leur cycle de vie. (cf. encadr 6).
Encadr 6 : lment de dfinition et statistiques de la dfaillance dentreprises

Une entreprise est en situation de dfaillance ou de dpt de bilan partir du moment o une
procdure de redressement judiciaire est ouverte son encontre. Cette procdure intervient
lorsqu'une entreprise est en tat de cessation de paiement, c'est--dire qu'elle n'est plus en mesure de
faire face son passif exigible avec son actif disponible.
La Banque de France mobilise des informations collectes directement auprs des greffes des
tribunaux de commerce, compltes par les donnes du Bulletin des annonces civiles et commerciales
(BODACC). Les sries couvrent les redressements et liquidations judiciaires, en date de jugement.
Lorsqu'un plan de continuation ou un plan de cession intervient entre un redressement judiciaire et
une liquidation judiciaire ou un nouveau redressement, il clture la procdure initiale de
redressement. La Banque de France comptabilise la liquidation ou le second redressement comme une
24

La note de conjoncture de lInsee (17 juin 2016) prvoit nanmoins une hausse de la consommation des mnages
de 1,6 % en 2016 (forte augmentation au premier trimestre avec lquipement du logement par le changement de
standard de diffusion tlvisuelle et la vente des billets pour lEuro 2016 de football).
25

Il faut diffrencier la notion de dfaillance de la notion de cessation. Un jugement d'ouverture de procdure de


dfaillance ne se rsout pas forcement par une liquidation.

-27-

Annexe I
ouverture de procdure, ie comme une nouvelle dfaillance de l'unit lgale.

Source : Mission.
Source : Insee, Banque de France.

2.2.3.1. Dans le secteur du commerce, le nombre de dfaillances a augment de 7,7 %


en 15 ans
Le nombre de dfaillances cumul sur une anne dans le secteur du commerce et de la
rparation dautomobiles 26 a augment de 7,7 % entre 2000 et 2015 en passant de 12 801
13 785 dfaillances (cf. graphique 7). Cet indicateur des dfaillances dans le secteur du
commerce peut constituer aussi un lment complmentaire lobjectivation de la fragilit
conomique de certains acteurs du secteur.
Un zoom sur les PME du commerce et rparations dautomobiles montre une volution plus
importante de 20 % passant de 11 374 13 665 entre 2010 et 2015.
Graphique 7 : volution du nombre cumul sur douze mois de dfaillances dans le commerce et
rparation dautomobiles

14500
14000
13500
13000
12500
12000
11500
11000
10500
10000

Source : Banque de France, extraction du 17 juin 2016. Mois de rfrence : janvier. Note de lecture : Le nombre de
dfaillances indiqu en janvier de lanne N correspond au nombre de dfaillances entre janvier de lanne N-1 et janvier
de lanne N. On peut donc considrer quil sagit de lanne N-1.

26

Section G Commerce et rparation dautomobiles et de motocycles qui comprend le commerce de gros, le


commerce de dtail et le commerce et rparation dautomobiles et de motocycles (Naf rv.2, 2008).

-28-

Annexe I

2.2.3.2. Dans le secteur de lhbergement et restauration, le nombre de dfaillances a


augment de 59 % en 15 ans
Comme le montre le graphique 8, le nombre de dfaillances cumul sur une anne dans le
secteur de lhbergement et restauration 27 a augment de 59 % entre 2000 et 2015 en passant
de 4 974 7 893 dfaillances.
Graphique 8 : volution du nombre cumul sur 12 mois de dfaillances dans lhbergement et
restauration

9000
8500
8000
7500
7000
6500
6000
5500
5000
4500
4000

Source : Banque de France, extraction du 17 juin 2016. Mois de rfrence : janvier. Note de lecture : Le nombre de
dfaillances indiqu en janvier de lanne N correspond au nombre de dfaillances entre janvier de lanne N-1 et janvier
de lanne N. On peut donc considrer quil sagit de lanne N-1. Une diminution du nombre de crations dentreprises
dans le secteur du commerce de dtail

Le poids des crations dentreprises dans le commerce est le plus important dans le commerce
de dtail. En effet, sur les 111 100 entreprises cres dans le commerce, 62,6 % appartiennent
au commerce de dtail. Cependant, entre 2011 et 2014 le nombre de crations dans ce secteur a
diminu de 11 % (cf. graphique 9).

A linverse, lartisanat commercial (qui ne correspond pas au commerce stricto sensu) est quant
lui dynamique en termes de crations avec une hausse de 12 % sur la mme priode, mais ne
reprsente que 2,1 % des crations dans le commerce en 2014.

27 Secteur I Hbergement et restauration (Naf rv.2, 2008).

-29-

Annexe I
Graphique 9 : volution du nombre de crations de socits et dentreprises individuelles dans le
commerce entre 2010 et 2014
90 000
80 000
70 000
60 000
50 000
40 000
30 000
20 000
10 000
-

2011

2 012

2013

Commerce de gros

Commerce de dtail

Commerce et rparation d'automobiles

Artisanat commercial

2014

Source : Insee, La situation du commerce en 2014.

2.2.4. Une faible prennit des auto-entrepreneurs dans le secteur du commerce


Une tude rcente de lInsee 28 montre que cest dans le commerce 29 que le nombre
dimmatriculations des auto-entrepreneurs est le plus important : 20 % des immatriculations
totales en 2010 (cf. tableau 12). Or la prennit de ce secteur est moindre puisque moins de la
moiti des auto-entrepreneurs ayant dmarr sont encore actifs trois ans aprs leur
immatriculation (46 %). Pour lensemble de lconomie, le taux de prennit trois ans des autoentrepreneurs ayant dmarr est plus lev, il est de 49 %.

De plus parmi les 20 % dimmatriculations en 2010 dans le commerce, seulement 54 %


dmarrent une activit conomique, ie a dclar au moins un chiffre daffaires non nul lAgence
Centrale des Organismes de Scurit Sociale (Acoss) dans les huit trimestres suivant son
inscription. Ce taux de dmarrage est plus faible que pour le reste de lconomie (62 %).
Cette faible prennit des auto-entrepreneurs dans le secteur du commerce peut en dcourager
certains et expliquer en partie la diminution des crations dentreprises observe depuis 2011
alors que leur nombre avait fortement augment entre 2009 et 2010 suite la mise en place de
ce rgime.

28 Auto-entrepreneurs immatriculs en 2010 : trois ans aprs, 30 % sont encore actifs, Insee Premire, mai 2016.
chantillon de 40 000 auto-entrepreneurs inscrits au 1er septembre 2010.
29

Commerce pris dans son acceptation la plus large au sens de lInsee (commerce de gros, de dtail, rparations
automobiles).

-30-

Annexe I
Tableau 12 : Prennit trois ans dans les diffrents secteurs de lconomie (en %)

Secteur d'activit

Sant humaine et action


sociale
Enseignement
Arts, spectacles et
activits rcratives
Industrie
Autres activits de
services aux mnages
Construction
Hbergement et
restauration
Commerce
Activits spcialises,
scientifiques et
techniques
Activits de services
administratifs et de
soutien
Information et
communication
Transports et
entreposage, activits
financires et
d'assurance, activits
immobilires
Ensemble

Proportion
l'immatriculation

Taux de
dmarrage

Part des
Taux de
auto-entrepreneurs
prennit
actifs trois ans aprs
trois ans des
leur
autoimmatriculation
entrepreneurs
parmi l'ensemble
ayant dmarr
des inscrits

78

71

55

66

55

36

76

68

13

64

15

59

58

20

54

17

67

56
53
51
50
47
46
45

43
36
33
29
27
25
30

61

46

28

49

39

19

100

62

49

30

61

43

26

Source : Insee, enqute auto-entrepreneurs 2010.

3. Le mouvement de dvitalisation commerciale des villes moyennes se


confirme en 2015
3.1. Une absence de dfinition par les acteurs institutionnels
Pour apprhender et mesurer la dvitalisation des villes moyennes, la mission a jug pertinent
de retenir la vacance commerciale comme indicateur de mesure de ce phnomne. La vacance
value l'ajustement de l'offre dun territoire la demande. La vacance commerciale, si elle se
confirme dans le temps, peut ainsi tmoigner dun dclin structurel de la commercialit dune
zone.

La vacance commerciale nest pas dfinie par les acteurs institutionnels (cf. encadr 7).
Cependant la mission a identifi trois approches envisageables pour mesurer et objectiver le
phnomne de la vacance commerciale, seules les deux dernires ont pu tre retenues par la
mission pour mener ses analyses :
-31-

Annexe I

une approche fiscale : le taux de vacance commerciale pourrait tre calcul partir des
donnes relatives la taxe sur les friches commerciales. Cet impt local porte sur les
biens commerciaux inexploits. Les locaux utiliss pour une activit commerciale qui ne
sont plus affects une activit soumise cotisation foncire des entreprises (CFE) depuis
au moins 2 ans au 1er janvier de lanne dimposition et rests inoccups pendant cette
priode peuvent sur dcision de la commune tre soumis cette taxe. Elle nest pas due
lorsque labsence dexploitation est indpendante de la volont du contribuable.
Nanmoins, la mission na pas pu utiliser lapproche fiscale pour mesurer la vacance
commerciale car peu de communes ont instaur la mise en application de cette taxe.
Ainsi, en 2013, seules 65 communes y ont recours. ;
le recours une expertise prive : la mission a identifi lexpertise de lInstitut pour la
ville et le commerce qui calcule, chaque anne, un taux de vacance commerciale pour
les centres-villes uniquement ;
lutilisation des fichiers fondamentaux fonciers et des bases cadastrales dtenus par
la DGFiP a aussi permis de calculer un taux de vacance commerciale lchelle communale
sans prcision de centralit particulire.
Encadr 7 : La vacance commerciale, un phnomne difficile objectiver

La vacance commerciale na [] que trs peu t aborde dans la recherche urbaine,


vraisemblablement parce quelle reste un phnomne difficile objectiver, malgr sa visibilit
croissante dans lespace. Ainsi, de manire significative, il nexiste pas de dfinition acadmique de la
vacance commerciale. Le concept est soit omis (comme dans le Dictionnaire de lamnagement et du
commerce ou dans le Dictionnaire analytique de la distribution ), soit abord dans une acception ou
trop large (comme dans le Dictionnaire commercial de lacadmie des sciences commerciales , qui
reprend simplement la dfinition usuelle du terme) ou trop restrictive (comme dans le Dictionnaire
de limmobilier et de la ville , qui dfinit la vacance immobilire par rfrence uniquement au march
du logement).
Pour leur part, ladministration publique et les professionnels de limmobilier apprhendent la vacance
commerciale en gnral comme une consquence dun dsajustement temporaire entre loffre et la
demande en locaux commerciaux. En France, par exemple, lInsee et les services fiscaux dfinissent la
vacance comme ltat dun bien immobilier inoccup, disponible la location. Pourtant, la vacance peut
aussi se rapporter des locaux inoccups en cours de bail. Surtout, la vacance est ramene, selon cette
acception, un accident de march ; il sagit dun phnomne de nature conjoncturelle et rversible.
Or, elle peut se rapporter des locaux inoccups dfinitivement sortis du march et revtir en
consquence un caractre durable voire irrversible.

Source : La vacance commerciale, marqueur spatial dune crise de croissance du commerce moderne, Pascal Madry, in
Mutations de lespace marchand, Rennes, PUR, 2016.

3.2. Les travaux de lInstitut pour la ville et le commerce soulignent une


aggravation de la vacance commerciale en centre-ville
LInstitut pour la ville et le commerce dfinit la vacance comme ltat dun local commercial
non exploit pour une dure indtermine. Elle est mesure de visu , lors de relevs de
terrain ralis par la socit Codata (cf. encadr 8), puis est retraite et fiabilise par lInstitut
pour la ville et le commerce. Ainsi cet institut a renseign lvolution de loccupation denviron
135 000 cellules commerciales localises dans les 200 plus grandes units urbaines (hors Paris)
pour 2001 et la priode continue 2012-2015. Bien quessentielle aux travaux de la mission, il est
prcis que la mesure Codata, et le retraitement associ comportent certaines limites
importantes (cf. encadr 9). En labsence dalternative et aprs analyse de la mission, il a t
dcid dexploiter cette source dinformations.
Encadr 8 : Base de donnes CODATA

LInstitut pour la ville et le commerce et lobservatoire de la vacance commerciale de la fdration pour

-32-

Annexe I
lurbanisme et le dveloppement du commerce spcialis (PROCOS) sappuie sur la base ralise par la
socit Codata pour calculer les taux de vacance commerciale des centres-villes des principales villes
en France
La socit Codata a cr une mthode dinventaire du commerce existant au niveau de la parcelle
cadastrale. Les donnes sont collectes selon une priodicit annuelle par des quipes de la socit
Codata selon deux modalits :
la recherche de terrain via un inventaire ralis priodiquement permettant un recensement
exhaustif de tous les emplacements commerciaux dans les centres villes, centres commerciaux,
retail parks, zones dactivits (ZAC) ou outlet center ;
la recherche in-house qui consiste en une veille de presse et veille internet pour collecter les
donnes relatives aux projets commerciaux, enseignes et prestataires.
Cette base couvre les principaux sites commerciaux (centres-villes, grandes galeries marchandes,
magasins dusines) pour les 350 premires villes de France en 2015, ie lexhaustivit de celles de
plus de 50 000 habitants et quelques communes de moins de 50 000 habitants.

Source : Mission, Documentation Codata, Entretiens avec M. Pascal Madry, directeur de lInstitut pour la ville et le
commerce et M. Sylvain Beaulieu.

Encadr 9 : Les limites de lindicateur de lInstitut pour la ville et le commerce


Plusieurs limites sont prendre en considration dans lexploitation de cette source de donnes, il
sagit notamment de :

la dfinition du primtre du centre-ville qui est propre la socit Codata et peut voluer,
la marge, dune anne sur lautre, ce qui peut rendre plus difficile ltude dune volution des
taux de vacance primtre constant ;

la qualit de la donne collecte, en effet, le caractre vacant dun local commercial est dfini
visuellement par des relevs de terrain annuels. La socit Codata semploie diffrencier les
locaux vides ou vacants de ceux simplement en travaux mais cela peut parfois tre dlicat de
faire la diffrence visuellement.

le primtre du commerce retenu, ainsi la notion de secteur dactivit commerciale,


denseigne nationale est propre la socit Codata et ne recoupe pas parfaitement avec les
nomenclatures Insee. Ce qui peut faire diverger le primtre sectoriel retenu du commerce. Le
primtre de la base Codata est le suivant : le commerce de dtail au sens de lInsee, le
commerce de vente et de rparation automobile, lartisanat commercial, les services marchands
(coiffeur, blanchisserie, restauration). Le commerce de gros est exclu 30.

la dfinition de vacance, en effet, la socit Codata effectuant principalement des relevs


visuels une fois par an, cette modalit de collecte de linformation ne peut pas prendre en
compte la notion de dure de la vacance observe intgrant par exemple le temps du march
immobilier (vente, achat de locaux).

Source : Mission, Documentation Codata, Entretiens avec Monsieur Pascal Madry et Monsieur Sylvain Beaulieu.

30

Le champ du commerce utilis par la base Codata et lInstitut pour la ville et le commerce couvre le primtre
sectoriel de la mission et le commerce de vente et rparation automobile.

-33-

Annexe I

3.2.1. Un mouvement global qui concerne de nombreuses communes franaises


(moyennes et grandes)
Les donnes de lInstitut pour la ville et le commerce ne concernent que les centres-villes des
communes. Sur un panel portant sur 187 centres-villes 31, le taux de vacance tait de 6,1 %
en 2001 pour atteindre une moyenne de 10,4 % en 2015 (cf. graphique 10). En parallle, le
nombre de commerces en centre-ville a baiss de -10,4 % 32.
Graphique 10 : volution du taux de vacance

12,0
10,0

En %

8,0
6,0
4,0

7,8

7,9

2012

2013

9,3

10,4

6,1
2,0
-

2001

2014

2015

Source : Institut pour la ville et le commerce. Panel de 187 centres-villes 33.

Entre 2001 et 2015, la distribution des taux de vacance commerciale (hors valeurs extrmes 34)
se dcale vers le haut. En effet, le niveau du premier quartile, de la mdiane et du troisime
quartile 35 sont en hausse lorsque lon compare les annes 2001 et 2015 (cf. graphique 11). Il
sagit donc dun phnomne global. De plus, lvolution de la vacance commerciale ne touche
pas les villes de faon homogne puisque lallongement de la bote moustache 36 (boxplot)
montre une plus forte dispersion des taux de vacance en 2015 quen 2001.
31

Les communications de lInstitut pour la ville et le commerce font rfrence un panel de 191 villes. LInstitut pour
la ville et le commerce na pas encore termin son travail de fiabilisation des donnes et du primtre gographique
pour 4 villes la fin de la mission. Elles ont donc t retires pour pouvoir comparer les donnes sur les cinq annes
retenues.

32 Cette baisse du nombre de commerces en centre-ville soppose la tendance prcdemment mise en avant sur la
hausse du nombre de points de vente. Cela peut venir dune diffrence de primtre gographique : centre-ville et non
commune, et du primtre commercial puisquici est considr galement le commerce de vente et rparations
dautomobile. Cependant la tendance nationale sur le nombre dentreprises dans le commerce et rparation
dautomobile est la hausse (85 800 en 2011 et 99 200 en 2014).
33

Pour les annes rcentes, lInstitut pour la ville et le commerce complte son panel pour affiner le taux de vacance
mais il ne peut pas tre compar aux annes prcdentes. En 2014, le taux de vacance commerciale en centre-ville
serait de 8,5 %. Pour 2015, lInstitut pour la ville et le commerce na pas encore publi ses donnes.
34 3 villes en 2001 et 5 pour 2015.
35

Le premier quartile correspond au taux de vacance au-dessous duquel se situent 25 % des villes du panel ; la
mdiane : 50 % des villes du panel, le troisime quartile : 75 % des villes du panel.

36

Reprsentation graphique qui permet de visualiser la distribution dune srie statistique. Plus la taille de la bote
moustache est allonge, plus la srie est disperse.

-34-

Annexe I
Graphique 11 : Analyse de la distribution des taux de vacance commerciale
25

20

Valeur adjacente suprieure


15

10

Troisime quartile
Mdiane

Premier quartile
0

2001

2015

Source : Institut pour la ville et le commerce, traitements de la mission. La valeur adjacente suprieure permet denlever
les valeurs extrmes, elle vaut Q3+1,5(Q3-Q1) o Q3 est le troisime quartile et Q1 le premier quartile. Panel de 187 villes.

3.2.2. Les centres-villes des villes moyennes sont particulirement touchs par la
vacance commerciale
LInstitut de la ville et le commerce retient par convention quen-de de 5 % la vacance peut
tre qualifie de conjoncturelle et sexplique principalement en raison de frictions entre loffre et
la demande de locaux commerciaux. Au-dessus de 10 %, la vacance est considre comme leve
et constitue un indicateur dune dvitalisation de la commercialit.

38 % des centres-villes des villes moyennes et 57 % des grandes villes centres ont un taux de
vacance commerciale entre 5 et 10 %. Pour 55 % des villes moyennes le taux de vacance est jug
lev, suprieur 10 %, et 27 % pour les grandes villes (cf. tableau 13). Les villes moyennes
sont particulirement touches par la vacance commerciale avec nanmoins des disparits
importantes entre elles.
Tableau 13 : Nombre de centres-villes selon les catgories de taux en 2015

Catgories des
communes dont le
centre-ville est tudi
Villes moyennes
Grandes villes centres

Taux entre 0 et
3%

Taux entre 3 et
5%

1
0

9
5

Taux entre 5 et
10 %
59
17

Taux suprieur
10 %
86
8

Source : Institut pour la ville et le commerce, le panel de 187 villes est rapproch des catgories de ltude. Seules deux
villes du panel ne font pas partie de ces catgories.
Note de lecture : Un taux en dessous de 5 % correspond une vacance commerciale conjoncturelle due des frictions
entre loffre et la demande en locaux commerciaux.

Les taux de vacance commerciale sont plus levs dans les villes de moins de 150 000 habitants
(cf. graphique 12).
-35-

Annexe I
Graphique 12 : Rpartition des communes en fonction de la vacance commerciale constate en
2015

Nombre d'habitants dans la commune

500 000

Toulouse

450 000
400 000

Nice

350 000
300 000
250 000
200 000

Saint-Etienne

150 000
100 000
50 000
-

Bziers

Biarritz
0,0

5,0

10,0
15,0
Taux de vacance commerciale en %

20,0

Source : Institut pour la ville et le commerce. Panel de 187 villes.

La vacance commerciale augmente dans tous les centres-villes des catgories du


primtre lexception des trs grandes villes centres (plus de 200 000 habitants) pour
lesquelles le taux baisse de 0,4 point. Les hausses les plus fortes concernent les centres-villes des
communes centres moyennes (en variant en proportion inverse du poids de sa population) et
ceux des villes moyennes isoles (+4,4 points) (cf. tableau 14 et graphique 13).

En parallle, le nombre de commerces en centre-ville a baiss de -11,5 % dans les communes de


taille moyenne avec des disparits entre les types de villes. Pour les villes centres la diminution
est de -12,6 % et leur priphrie de -8,7 %. En revanche, le nombre de commerces augmente
dans les centres-villes des villes isoles (+2,6 %).
Graphique 13 : volution du taux de vacance commerciale (en %) entre 2001 et 2015 selon la
typologie des villes moyennes
14,0
12,0

En %

10,0
8,0
6,0
4,0
2,0
0,0

Ville centre Ville centre Ville centre Banlieue de Villes isoles Grandes villes Grands ville Banlieue de
moyenne moyenne (20- moyenne
taille
de taille
centres (<200 centres (>200
taille
(<20000
50000
(>50000
moyenne des moyenne
000
000
moyenne des
habitants)
habitants)
habitants) villes centres
habitants)
habitants) grandes villes
moyennes
centres

2001

2015

-36-

25,0

Annexe I
Source : Institut pour la ville et le commerce.

En moyenne, 87 % des centres-villes des communes du panel ont vu leur taux de vacance
commerciale augmenter entre 2001 et 2015. Ce taux slve 90 % pour les villes-centres
de taille moyenne.
Tableau 14 : volution du taux de vacance commerciale des centres-villes entre 2010 et 2014 selon
la typologie des villes moyennes
Catgories des
communes dont le
centre-ville est tudi
Banlieue de taille moyenne
des grandes villes centres
Villes isoles de taille
moyenne
Banlieue de taille moyenne
des villes centres
moyennes
Grande ville centre
(<200 000 habitants)
Grande ville centre
(>200 000 habitants)
Ville centre moyenne
(<20 000 habitants)
Ville centre moyenne (2050 000 habitants)
Ville centre moyenne
(>50 000 habitants)

Nombre de
communes

Taux moyen Taux moyen de


de vacance
vacance
commerciale
commerciale
2001
2015

Nombre de
communes
dont le taux
a augment
10
3,4
(100 %)
3
4,4
(75 %)

volution
en points

10

5,6 %

9,0 %

8,4 %

11,6 %

6,1 %

5,7 %

- 0,4

11,3 %

4,9

22

29
81
25

4,1 %

6,1 %

8,6 %

8,8 %

6,1 %

10,9 %

5,6 %

11,1 %

6,4 %

3,2
2,7
4,9
5,5

4
(67 %)
19
(86 %)
3
(38 %)
26
(90 %)
74
(91 %)
22
(88 %)

Source : Institut de la ville et le commerce, le panel de 187 villes est rapproch des catgories de ltude. Seules deux villes
du panel ne font pas partie de ces catgories.

-37-

Annexe I
Figure 4 : Vacance commerciale en 2001

Source : Mission, partir des donnes de lInstitut pour la ville et le commerce.


Note de lecture : en italique les communes avec les taux de vacance commerciale les plus faibles, en gras les villes avec les
taux les plus forts.

-38-

Annexe I
Figure 5 : Taux de vacance commerciale en 2015

Source : Institut pour la ville et le commerce et traitements de la mission.


Note de lecture : les vingt villes reprsentes correspondent celles pour lesquelles le taux de vacance commerciale a
fortement augment entre 2012 et 2015, allant de + 6 points pour Montceau-les-Mines + 12 points pour Forbach.

3.2.3. Un exemple de dvitalisation du centre-ville : le cas de Bziers entre 2001 et 2014


Lexemple ci-dessous portant sur la ville de Bziers 37 entre 2001 et 2014 permet de constater
visuellement lvolution de la vacance commerciale en centre-ville. En 2001, la vacance est peu
prsente et sinstalle dabord en priphrie du centre-ville (cf. figure 6). La vacance commerciale
est de 9,7 %.
37

La ville choisie nest quun exemple dillustration de lvolution de la vacance commerciale. Elle a t slectionne
car lInstitut pour la ville et le commerce disposait de cet ensemble de cartographies.

-39-

Annexe I
Tableau 15 : Fiche didentit de Bziers
Variable
Population (2013)
volution de la population (2007-2013)
Vacance commerciale (2012/2014)
Nombre de commerces au centre-ville (2001/2015)
Vacance des logements (2007/2012)
Revenu mdian (2012)
Taux de pauvret (2012)
Part des prestations sociales
Part des pensions
Taux de cadre
Part de la population ge (+ 60 ans)
Part de la population (- 30 ans)
Part des actifs travaillant hors de leur commune de
rsidence
Taux de chmage (2007/2012)
Densit (2012) habitant par km2
Attractivit touristique
Taux de dlinquance
Nombre dcoles maternelles et collge
(2010/2014)
Nombre de terrains de sports (2010/2014)
Nombre de mdecins gnralistes (2010/2014)
Nombre dtablissements de sant (2010/2014)

76 382
+5,4 %
9,7 %/ 24,4 %
297/343
13,6 %/17,4 %
15 270
32 %
11 %
34 %
3,3 %
29 %
35 %
22 %

21 %/22 %
764
0,7 %
3,6 %

29/27

14/12
104/99
8/7

Source : Insee, Institut pour la ville et le commerce, Intrieur. Les donnes fiscales ne peuvent tre communiques.

Figure 6 : tat de la vacance du centre-ville de Bziers en 2001

Source : Institut pour la ville et le commerce.

En 2012, la vacance commerciale se dveloppe toujours plus en priphrie du centre-ville et


commence atteindre le cur du centre-ville (cf. figure 7). La vacance commerciale est de
15,5 %.
-40-

Annexe I
Figure 7 : tat de la vacance du centre-ville de Bziers en 2012

Source : Institut pour la ville et le commerce.

En 2013 et 2014, la vacance continue de se dvelopper au cur du centre-ville de Bziers avec


un taux de vacance de 21,6 % en 2013 (cf. figure 8) et 22,9 % en 2014 (cf. figure 9).
Figure 8 : tat de la vacance du centre-ville de Bziers en 2013

Source : Institut pour la ville et le commerce.

-41-

Annexe I
Figure 9 : tat de la vacance du centre-ville de Bziers en 2014

Source : Institut pour la ville et le commerce.

3.3. La vacance commerciale augmente galement au niveau de la commune


daprs les fichiers fonciers de la DGFiP
Afin de vrifier grce une seconde source le phnomne de vacance commerciale identifi et
mesur par lInstitut pour la ville et le commerce, la mission a recueilli auprs de la DGFiP des
donnes foncires qui ont permis de mesurer, non plus au niveau dune centralit communale
dfinie mais au niveau de chaque commune, un taux de vacance commerciale.
Cette nouvelle approche permet de confirmer le mouvement la hausse de la vacance
commerciale dans les villes de taille moyenne mais de manire plus modre. Il est donc urgent
pour les acteurs publics dy rpondre.

La vacance commerciale communale peut tre apprhende partir des fichiers fondamentaux
fonciers (fichiers CARDIF issus de lapplication MAJIC) utiliss pour limposition la taxe
foncire sur les proprits bties (TFPB). La vacance est alors dfinie comme le rapport des
locaux vacants au titre de lanne de taxation de la TFPB par lensemble des commerces pour
chaque commune. Il sagit donc dun taux pour lensemble de la commune. Tout comme
lindicateur construit par lInstitut pour la ville et le commerce, ce taux provenant des sources
foncires possde galement des limites (cf. encadr 10).
Encadr 10 : Les limites de lindicateur de vacance commerciale calcul partir des donnes
fiscales

Plusieurs limites sont prendre en considration dans lexploitation de cette source de donnes, il
sagit notamment:

du primtre du commerce car la notion de commerce ne recoupe pas celle de la


nomenclature Insee. Il sagit plus largement du commerce avec boutique, commerce sans
boutique, dpendance commerciale, au sens des fichiers CARDIF. Cela peut donc concerner aussi
bien le commerce de dtail que le commerce de gros. Aucun raffinement nest possible ce

-42-

Annexe I

niveau ;
de la fiabilit des donnes qui dpend en partie des dclarations des contribuables et de leur
saisie dans les systmes dinformation de la DGFiP.
du dcompte effectu qui retrace la situation des locaux vacants au titre d'une anne de
taxation, sans mention de la dure effective de vacance.

Source : Entretien DGFiP et mission.

3.3.1. Le taux de vacance commerciale au niveau communal est en progression


galement entre 2011 et 2015
Sur lensemble du primtre retenu par la mission (villes moyennes, priphrie des units
urbaines comprenant une ville centre de taille moyennes et grandes villes centres) le taux de
vacance commerciale est de 6,2 % en 2011 et de 6,5 % en 2015. En ne considrant que les villes
moyennes, le taux est de 8,1 % en 2011 et de 8,4 % en 2015. La tendance sest effectivement
accentue au fil du temps.

Pour les grandes villes, la vacance est stable 9,8 % en 2011 et 2015 mais est la baisse dans les
villes de plus de 200 000 habitants, le taux passe de 13,9 % 13,7 %. Cette volution avait t
galement constate avec les donnes de lInstitut pour la ville et le commerce.

Sur le primtre tudi, 49 % des villes moyennes et 63 % des grandes communes centres ont
un taux de vacance en 2015 compris entre 5 et 10 %. De plus, 21 % des villes moyennes et 26 %
des grandes villes ont un taux suprieur 10 % (cf. tableau 16).
Tableau 16 : Nombre de communes selon les catgories de taux de vacance de 2015

Catgories des communes

Taux entre 0 et
3%

Nombre de villes moyennes


Nombre de grandes villes
centres

Taux entre 3 et
5%

74

Source : DGFiP, bureau GF-3C, traitements de la mission.

Taux
suprieur
10 %
442
190

Taux entre 5 et
10 %

204

22

Lvolution de la vacance entre 2011 et 2015 est cependant moins marque. Lanalyse du
phnomne par typologie de communes montre que laggravation de la vacance commerciale se
situe plus dans les villes-centres de 10 50 000 habitants (cf. tableau 17).

Les taux de vacance commerciale sont diffrents selon les types de ville. Ainsi, les grandes villes
centres ont un taux de vacance commerciale plus lev que les villes-centres moyennes, ce qui
contredit le fait que la vacance varie en proportion inverse du poids de leur population. La
vacance commerciale des priphries de petite taille des villes-centres moyennes est plus
faible 38.
Tableau 17 : volution du taux de vacance commerciale communal entre 2011 et 2014 selon la
typologie des villes moyennes

Catgories
Grande ville centre
(<200 000 habitants)

Taux moyen Taux moyen de


de vacance
vacance
commerciale commerciale
2011
2015
7,8 %

8,0 %

38

volution
en points
0,2

volution du
nombre de
commerces
entre 20112015
-1,1 %

Nombre de
communes
dont le taux
a augment
12
(50 %)

Le panel de lInstitut pour la ville et le commerce ne permet pas de vrifier ce constat pour les centres-villes de ces
communes.

-43-

Annexe I

Catgories
Grande ville centre
(>200 000 habitants)
Banlieue de taille
moyenne des grandes
villes centres
Ville centre moyenne
(<20 000 habitants)
Ville centre moyenne
(20-50 000 habitants)
Ville centre moyenne
(>50 000 habitants)
Banlieue de taille
moyenne des villes
centres moyennes
Priphrie de petite taille
des villes centres
moyennes
Villes isoles

Taux moyen Taux moyen de


de vacance
vacance
commerciale commerciale
2011
2015

volution
en points

volution du
nombre de
commerces
entre 20112015

13,9 %

13,7 %

-0,2

-2,8 %

6,2 %

6,6 %

0,4

-2,8 %

0,3

-1,8 %

9,8 %
6,9 %
7,2 %

10,0 %
7,3 %
7,5 %

6,3 %

6 ,6 %

5,1 %

5,4 %

6,3 %

6,5 %

0,2
0,4
0,3
0,3
0,2

Nombre de
communes
dont le taux
a augment

0,8 %

-2,5 %
1,4 %

-5,6 %
0,6 %

Source : DGFiP, bureau GF-3C, traitements de la mission. Ensemble du primtre gographique de la mission.

2
(18 %)
60
(58 %)
102
(62 %)
64
(64 %)
22
(69 %)
60
(58 %)
689
(41 %)

26
(46 %)

Outre une augmentation de la vacance commerciale ces dernires annes dans les communes de
taille moyenne, lvolution la baisse du nombre de commerces confirme des signes de fragilit
du commerce qui taient dj reprs avec les donnes de lInstitut pour la ville et le commerce.
Le nombre de commerces progresse seulement dans les priphries et les villes isoles. La seule
diffrence concerne la hausse pour les villes banlieues des villes-centres moyennes, ce qui nest
pas le cas pour les donnes de lInstitut pour la ville et le commerce 39.
3.3.2. Des diffrences en valeur notable entre les deux sries calcules de taux de
vacance commerciale dans les villes

Pour comparer les deux indicateurs de vacance commerciale ( partir de lInstitut pour la ville et
le commerce et des fichiers fiscaux de la DGFiP), la mission se restreint au panel des 187 villes
du panel 2015 de lInstitut pour la Ville et le commerce. Ainsi en 2015 :

le taux de vacance des centres-villes est de 10,5 % selon lInstitut pour la Ville et le
commerce ;

le taux de vacance communal est de 7,3 % aprs retraitement par la mission des donnes
DGFiP.
Cette diffrence concerne surtout les trs grandes villes centres et les villes centres moyennes
avec leur priphrie uniquement de taille moyenne. Par contre, les taux sont semblables pour la
priphrie des grandes villes centres, les villes isoles et les grandes villes de 100 200 000
habitants (cf. tableau 18).

39 Cela

vient a priori du primtre du commerce.

-44-

Annexe I
Tableau 18 : Comparaison des taux de vacance commerciale au niveau du centre-ville et de la
commune en 2015

Catgories

Grande ville centre


(<200 000 habitants)
Grande ville centre
(>200 000 habitants)
Banlieue de taille moyenne
des grandes villes centres
Ville centre moyenne
(<20 000 habitants)
Ville centre moyenne (2050 000 habitants)
Ville centre moyenne
(>50 000 habitants)
Banlieue de taille moyenne
des villes centres moyennes
Ville isole

Taux moyen de vacance


commerciale
2015
(Institut pour la ville et
le commerce)
8,8 %

Taux moyen de vacance


commerciale
2015
(DGFiP)
8,1 %

-0,7

7,7 %

-1,3

7,2 %

-4,1

5,6 %

11,5 %

11,0 %

5,6 %

9,0 %

11,3 %
11,1 %
11,6 %
8,6 %

carts en points
entre DGFIP et
Institut pour la
ville et le
commerce

7,3 %
6,2 %
7,8 %

Source : DGFiP, bureau GF-3C, Panel 2014 de 185 villes de lInstitut pour la Ville, traitements de la mission.

5,9

-5,4
-3,8
-5,4
-0,8

La mission nest pas en mesure dexpliquer avec certitude cet cart dans la mesure des taux de
vacances entre les deux mthodes pour certains types de villes. Les explications doivent pouvoir
tre recherches dans la diffrence de primtre :

la dfinition du centre-ville est une notion intrinsque la base Codata ;


le champ du commerce peut galement varier (cf. figure 10).

Figure 10 : Primtre du commerce selon les sources de donnes

Source : Mission.

Cependant, la mission remarque quen moyenne, les taux de vacance taient semblables en 2012
puis divergent ensuite en fin de priode (cf. graphique 14). Cette volution peut venir
-45-

Annexe I

dune meilleure sant du commerce se situant autour du centre-ville, ce qui permettrait


dexpliquer lcart par un effet gographique (cf. encadr 11) ;
de la meilleure sant du commerce de gros. En effet, les ventes du commerce de gros ont
augment en volume de +0,3 % entre 2012 et 2013 et de +0,8 % entre 2013 et 2014 40.
Ainsi cet cart serait d un effet sectoriel.

Graphique 14 : Comparaison des taux moyens de vacance entre 2012 et 2015 (en %)

11
10,5
10
9,5
9
8,5
8
7,5
7
6,5
6

2012

2013

2014

Institut pour la ville et le commerce

2015
DGFiP

Source : DGFiP tude du bureau GF-3C, Panel 2014 de 185 villes de lInstitut pour la Ville, traitements de la mission.

Encadr 11 : la vacance commerciale est plus faible dans les centres commerciaux
Les donnes de lInstitut pour la ville et le commerce permettent de montrer que la vacance
commerciale est en gnral plus faible dans les centres commerciaux que dans les zones commerciales,
elle-mme plus faible quen centre-ville. Ce qui peut expliquer une moyennisation du taux de vacance
issu des fichiers fonciers de la DGFiP.
Tableau 19 : Taux de vacance commerciale selon la typologie du parc commercial

Types de ples marchands


Parc des centres-villes (y compris les centres commerciaux de centre-ville)
Parc des centres commerciaux
Parc des zones commerciales
Ensemble du parc

Taux de vacance 2012


7,2 %
3,8 %
5,5 %
6,4 %

Source : Institut pour la ville et le commerce, la vacance commerciale, marqueur spatial dune crise de croissance du
commerce moderne .
Source : Mission.

Dans la suite de lannexe, la mission fait le choix de conserver uniquement lindicateur


produit par de lInstitut pour la ville et le commerce jugeant que le primtre danalyse
est plus proche de ses objectifs. En effet, le primtre de lInstitut pour la ville et le
commerce :

permet de concentrer lanalyse de la mission sur la vacance de lhypercentralit dune


ville ;

40 La situation du commerce en 2014, Insee.

-46-

Annexe I

permet davoir une dfinition sectorielle du commerce proche de celle retenue par la
mission initialement. La seule diffrence porte sur la vente et rparation dautomobiles (cf.
encadr 12).

-47-

Annexe I
Encadr 12 : Comparaison du primtre commerce en 2014
Une comparaison du nombre de commerces est ralise en considrant un panel commun lInstitut
pour la ville et le commerce et les donnes issues des fichiers fonciers.
Tableau 20 : Nombre de commerces selon les primtres tudis en 2014

Nombre de
communes
Panel commun
(185)
Ensemble des
communes
tudies (2 617)
Primtre

Primtre de lInstitut
pour la ville et le
commerce

Primtre des fichiers


fonciers (DGFiP)
361 350
Commune

976 455

70 863

862 639*

Centre-ville

Primtre de la
mission (Insee)
-

442 000

Commune

Source : Donnes Institut pour la ville et le commerce, DGFiP, DGE, traitements de la mission. *Estimation par
extrapolation..

Les primtres du commerce utiliss dans les fichiers fonciers et les donnes de lInstitut de la ville
sont diffrents et aboutissent une surestimation du nombre de commerces par rapport au
primtre tudi. Cette diffrence est due la prise en compte du commerce de vente et de rparation
automobiles pour lInstitut pour la ville et le commerce, et galement du commerce de gros pour la
source DGFiP.
Le taux de vacance commerciale peut varier de manire importante comme le montre la figure 11 cidessous.
Figure 11 : cart entre le taux de lInstitut pour la ville et le commerce et le taux issus des fichiers fonciers
en 2014 (en points)

Note de lecture : Le nom des villes est mentionn lorsque la diffrence entre les deux taux est suprieure 10 points.
Source : Mission.

-48-

Annexe I
Figure 12 : Taux de vacance communale 2015 donnes retraites DGFiP

Source : Mission partir des donnes foncires de la DGFiP. Note de lecture : En italique les communes avec les taux de
vacance commerciale les plus faibles, en gras les villes avec les taux les plus forts. Seules des villes dites centres ou
isoles sont reprsentes.

4. Les dterminants de la vitalit commerciale en (centre)-ville : march


de consommation, offre commerciale et commercialit de la ville
Aprs avoir mis en vidence des signes de fragilit dans le commerce en France au niveau macro,
et plus particulirement dans les villes moyennes grce la notion de vacance commerciale,
seule donne disponible au niveau communale, voire au niveau du centre-ville 41, la mission a
cherch les facteurs qui pourraient lui tre lis et entretenir cette situation.
41

Encore que cette dfinition peut faire dbat tant que les acteurs institutionnels ne sen sont pas empars. Dautres
donnes auraient pu montrer cette dvitalisation mais le secret statistique ne permet pas la mission dobtenir les
informations ncessaires sur le chiffre daffaires, le nombre dentreprises au niveau communal par exemple.

-49-

Annexe I

Pour analyser la vitalit commerciale dun centre-ville, trois angles sont tudis (cf. figure 13) :

laccs un march de consommation dynamique et tendu (puisque sans client, il ne peut


y avoir de commerce). Lvolution de la population, les facteurs de pauprisation, laccs
au logement seront abords. ;
les conditions dexploitation qui devraient favoriser une offre commerciale structure. Les
problmatiques de la pression fiscale, du foncier et des baux commerciaux sont voques,
tout comme la concurrence entre centralit et priphrie avec la non matrise des
quipements commerciaux en priphrie. Enfin lvolution des modes de consommation
peut constituer une nouvelle concurrence au commerce de centre-ville ;
la prsence dune commercialit favorable au centre-ville : les habitants doivent avoir un
sentiment didentit li leur centre-ville. Une ville o lensemble des quipements et
services est en dclin aura du mal attirer des acheteurs. De mme, le centre doit pouvoir
tre facile daccs et ne pas dcourager les automobilistes. Enfin, le dveloppement dune
conomie prsentielle 42 (grce au flux touristique par exemple) peut galement
dynamiser le centre.

La mission a pu collecter, sans viser lexhaustivit, certaines donnes pour analyser ces trois
dterminants auprs de divers organismes de statistique publique mais sest confronte aux
problmes de qualit de certaines bases et de lanciennet des sries disponibles (certaines
donnes ne sont pas connues aprs 2012). Pour complter les donnes quantitatives recueillies,
des lments qualitatifs collects lors de nombreux entretiens mens par la mission seront
introduits.
Lorsque cela est possible lanalyse au niveau des diffrents types de communes de taille
moyenne sera mene (ville isoles, banlieues, centres) afin de prendre en compte
lhtrognit des situations.

La mission ne cherche pas mettre en vidence des liens de causalit mais des facteurs
associs ou non la vacance commerciale. En effet, la vacance commerciale est autoentretenue par diffrents facteurs et peut ainsi saggraver et devenir systmique (cf. figure 14). Il
est difficile dinsrer la notion de causalit dans ce phnomne.

42 Notion propose par Laurent Davezies et Christophe Terrier qui permet de tenir compte des consommations
induites par la prsence de personnes sur un territoire un instant prcis (et non plus simplement par la population
rsidente).

-50-

Annexe I
Figure 13 : Principaux dterminants principaux de la vitalit commerciale dun territoire

Source : Mission.

Figure 14 : Approche systmique de la vacance commerciale

Source : Mission.

-51-

Annexe I

4.1. La demande est le premier dterminant du dveloppement dun march de


consommation, or les villes centres de taille moyenne ont une croissance
dmographique plus faible et un niveau de chmage, un niveau de vie et de
logements vacants plus forts quen priphrie
4.1.1. La dmographie est moins dynamique dans les villes centres quen priphrie
4.1.1.1. Les villes centres sont en perte de vitesse dmographique
La population des villes moyennes augmente de 4,3 % entre 2007 et 2012. Cette volution est
infrieure laugmentation au niveau national (+7,5 %). Des diffrences existent cependant
entre les villes moyennes. Les communes centres (petites et grandes) voluent en moyenne un
rythme de lordre de +3 %, soit beaucoup moins rapidement quau niveau national et que pour
lensemble des villes moyennes (cf. tableau 21).

Ce sont surtout les priphries des units urbaines qui contiennent une ville centre
moyenne (ce qui traduit un talement urbain) et les villes isoles moyennes qui
connaissent la plus forte croissance. Cela sexplique essentiellement par une forte
augmentation de la population des 60 ans et plus. Les villes isoles moyennes sont les seules
ne pas perdre dhabitants dans la tranche de population 30-60 ans.
Les villes centres moyennes et les grandes villes sont les seules voir baisser leur
population des moins de 60 ans en moyenne.
Tableau 21 : Taux dvolution moyen de la population franaise entre 2007 et 2012
Ville
National centre
moyenne
volution
de la
population
volution
des moins
de 30 ans
volution
des 30-60
ans
volution
des 60 ans
et plus

Priphrie
de petite
taille de
lunit
urbaine

Banlieue
Ville banlieue
moyenne Ville isole moyenne de
de lunit moyenne
grande ville
urbaine
centre

Ville
centre
grande

7,5 %

3,1 %

7,9 %

4,1 %

7,2 %

4,7 %

2,8 %

3,3 %

-2,9 %

1,4 %

-1,4 %

-0,4 %

0,3 %

-0,8 %

0,6 %

-3,9 %

-1,1 %

-1,9 %

0,5 %

-0,8 %

-1,8 %

16,3 %

10,8 %

20,4 %

14,3 %

17,5%

14,9 %

9,1 %

Source : Insee, retraitements de la mission.

Encadr 13 : Les communes qui perdent des habitants entre 2007 et 2012
Les vingt communes qui perdent le plus dhabitants sont :
Sur le primtre global, ce ne sont presque que des petites communes priphriques des villes
centres moyennes (Rq. les villes moyennes sont indiques avec des *. Si la typologie ville centre nest
pas prcise, il sagit de ville banlieue.) : Behren-ls-Forbach (-14 %), Uckange, Eze, Hombourg-Haut,
Vallauris*, Saint-Antoine, Saint-Hilaire-de-Court, Pinterville, Le Touquet-Paris-Plage, Eckartswiller,
Lens* (ville centre), Mergve, Gosnay, Sainte-Marie* (ville-centre), Maramont-de Comminges,
Argisans, Anctoville-sur-Boscq, Saint-Anne, Rivire-Pilote* (ville centre, -8,6 %).
Sur le panel de lInstitut pour la ville et le commerce, ce sont quasiment exclusivement des villescentres : Lens (-10 %), Arcachon, Dieppe, Pau, Chtellerault, Tarbes, Cherbourg-Octeville, Brive-la-

-52-

Annexe I
Gaillarde, Pontarlier, Saint-Malo (ville isole), Nevers, Biarritz, Flers, Montargis, Lisieux, Annonay, Le
Havre, Bourges, Oyonnax, Dole (-2,5 %).

Source : Mission.

4.1.1.2. Les moins de 30 ans habitent plus dans les villes moyennes et grandes, avec une
proportion particulirement leve dans les trs grandes villes quand les 30-60
ans prfrent les priphries aux centralits
La population des moins de 30 ans habite principalement dans les grandes villes (la part
moyenne des moins de 30 ans est de 43 %) et celles de taille moyenne (38 %) comparativement
la moyenne sur lensemble du territoire (32 %). Au sein des villes moyennes, la plus forte
concentration des moins de 30 ans se situe en banlieues de taille moyenne des grandes villes
centres (39 %) (cf. tableau 22).
Les 30-60 ans habitent plus en priphrie des villes-centres moyennes et grandes ou dans les
villes moyennes isoles.

Pour les plus de 60 ans, la diffrence entre ville-centre et priphrie est moins marque.
Nanmoins ils sont moins nombreux dans les grandes villes-centres et leurs banlieues de taille
moyenne. Plus la ville centre est petite, plus la part des plus de 60 ans est leve, ce qui est
invers pour la part des moins de 30 ans.
Tableau 22 : Composition de la population franaise en 2012
Priphrie
de petite
taille de
lunit
urbaine

Ville
centre
National
moyenne
Moins de
30 ans
Entre 30
et 60 ans
Plus de 60
ans

32 %
42 %
26 %

Banlieue
moyenne
de lunit
urbaine

Ville
isole
moyenne

Ville banlieue
moyenne de
grande ville
centre

Ville centre
grande

36 %

33 %

37 %

37 %

39 %

43 %

26 %

25 %

24 %

24 %

21 %

21 %

38 %

41 %

39 %

39 %

40 %

36 %

Source : Insee, retraitements de la mission. Note de lecture : en moyenne, dans les communes franaises, la part des moins
de 30 ans est de 32 %. Dans les villes-centres de taille moyenne, la part moyenne des moins de 30 ans est de 36 %.

4.1.2. La hausse de la vacance des logements saccentue particulirement dans les villes
centres et isoles de taille moyenne
Le taux de vacance de logements des villes moyennes et grandes villes est plus lev que
la moyenne nationale (cf. tableau 23). Laccentuation de ce phnomne entre 2007 et 2012 est
nanmoins comparable pour les villes moyennes la tendance constate au plan national.
Tableau 23 : volution du taux moyen de vacance des logements
National
2007
2012
volution en points

Source : Insee, traitements de la mission.

4,7 %
5,7 %
1,0

Villes moyennes
Grandes villes centres
5,2 %
7,7 %
6,2 %
8,9 %
1,0
1,2

Les villes isoles qui taient moins touches que la moyenne nationale en 2007, le sont
davantage en 2012. Le taux a progress en moyenne de 2,1 points (cf. tableau 24).
-53-

Annexe I

La vacance saccentue galement dans les villes centres moyennes o laggravation est plus
rapide quau plan national.
En revanche, lvolution est moins rapide quau plan national pour les villes banlieues de taille
moyenne des grandes villes centres.
Tableau 24 : Comparaison des taux de vacance des logements en 2007 et en 2012

National
Taux de
vacance en
2007
Taux de
vacance en
2012
volution
en points

Ville centre
moyenne

Priphrie
de petite
Banlieue
Ville
taille de
moyenne de
isole
lunit
lunit urbaine moyenne
urbaine

Ville banlieue
moyenne de
grande ville
centre

4,7 %

7,7 %

4,8 %

5,1 %

4,3 %

4,7 %

5,7 %

9,4 %

5,9 %

6,3 %

6,4 %

5,4 %

1,0

1,7

1,1

1,2

2,1

0,7

Source : Insee, retraitements de la mission.

Encadr 14 : Les communes prsentant le plus fort taux de logements vacants


Les vingt communes qui ont le plus fort taux de logements vacants en 2012 sont :
Sur le primtre global, la typologie ville banlieue/ville centre est indique par les initiales B/C :
Sainte-Foy-la-Grande (B, 30 %), Berriac (B), Vichy (C), Bziers (C), Saint-Ambroix (B), Nevers (C),
Tarbes (C), Anduze (B), Montluon (C), Saint-Jean-de-Valriscle (B), Le Teil (B), Agen (C), Pau (C),
Avignon (C), Sainte-Agns (B), Carcassonne (C), Hombourg-Haut (B), Mouleydier (B), Lens (C),
Mulhouse (C,14,2 %).
Sur le panel de lInstitut pour la ville et le commerce, ce sont quasiment exclusivement des villescentres : Vichy (21 %), Bziers, Nevers, Tarbes, Montluon, Agen, Pau, Avignon, Carcassonne, Lens,
Montargis, Valence, Roanne, pinal, Carpentras (ville banlieue), Brive-la-Gaillarde, Saint-Omer,
Angoulme, Prigueux, Elbeuf (ville banlieue, 12 %).

Source : Mission.

Encadr 15 : Une tendance constate la priurbanisation


F. Santamaria montre que la dmographie des villes moyennes est essentiellement tire par la
priurbanisation (comme cela est montr dans lanalyse de la dmographie stagnante des villes
centres cf. ci-dessus) et se fait le plus souvent au dtriment des communes-centres et des centresvilles, au contraire des dynamiques observes dans les mtropoles, o certains mnages aiss
rinvestissent les centres-villes.
Cela entrane une augmentation de la vacance des logements en cur de ville.
De plus, le dveloppement de moyens de dplacements de plus en plus performants, permet aux
mnages des zones rurales de se rendre dans les ples urbains plus importants. Cela entrane une
baisse de leur frquentation et une remise en cause de la fonction vitale d'intermdiation des villes
moyennes et de leur pertinence dans la desserte et l'quipement notamment commercial de sousensembles locaux.

Source : Mission, Les villes moyennes franaises et leur rle en matire damnagement du territoire : vers de
nouvelles perspectives ? , 2012, Santamaria F.

-54-

Annexe I

4.1.3. Une forte hausse du chmage est constate dans les villes centres sur la priode
2007-2012
Le taux dactivit augmente moins vite dans les villes moyennes et grandes villes centres
comparativement la moyenne nationale. A linverse, le taux de chmage augmente plus
rapidement pour ces deux types de villes (cf. tableau 25).
Tableau 25 : volution des taux moyens dactivit et de chmage entre 2007 et 2012
National
Taux dactivit 1564 ans
Taux de chmeurs
15-64 ans

2007
2012
volution en points
2007
2012
volution en points

72,8 %
74,3 %
1,5 pt
8,7 %
10,0 %
1,3 pt

Source : Insee, traitements de la mission.

Grandes villes
centres
67,2 %
68,4 %
1,2 pt
15,4 %
18,2 %
2,8 pt

Villes moyennes
70,9 %
72,1 %
1,2 pt
13,4 %
15,5 %
2,1 pt

Le taux de chmage est moins lev en priphrie des grandes villes centres ainsi que pour les
communes priphriques de moins de 10 000 habitants des units urbaines comprenant une
ville centre de taille moyenne. Pour les autres villes moyennes et grandes, le taux de chmage est
suprieur 18 % en moyenne. Lvolution du chmage est la plus forte dans les villes
centres moyennes et grandes (cf. tableau 26).
Tableau 26 : volution des taux moyens dactivit et de chmage au sein des villes moyennes entre
2007 et 2012
Ville centre
National
moyenne
Taux dactifs
15-64 ans en
2012
volution
entre 2007 et
2012 en
points
Taux de
chmeurs
15-64 ans
volution
entre 2007 et
2012 en
points

Priphrie de
petite taille de
lunit urbaine

Banlieue
Ville
moyenne de
isole
lunit
moyenne
urbaine

Ville banlieue
moyenne de
grande ville
centre

74,3 %

70,2%

72,9 %

70,1%

70,7 %

74,0 %

1,5

0,9

1,6

1,9

2,0

1,2

10,0 %

18,1 %

11,0 %

18,0 %

19,2 %

12,7 %

1,3

2,7

1,6

1,9

1,7

1,7

Source : Insee, traitements de la mission.

Encadr 16 : Les communes qui ont le plus fort taux de chmage


Les vingt communes qui ont le plus fort taux de chmage en 2012 sont :
Sur le primtre global, la typologie ville banlieue/ville centre/ville isole est indique par les
initiales B/C/I : Le Port (B, 49 %), Saint-Laurent-du-Maroni (I), Saint-Louis (I), Saint-Joseph (I), SaintBenot (I), Saint-Leu (I), Saint-Andr (I), Saint-Pierre (C), Basse-Terre (C), Sainte-Marie (C), VieuxHabitants (C), Le Tampon (C), Capesterre-Belle-Eau (C), Rivire-Pilote (C), Sainte-Suzanne (I), Le
Marigot (B), Pointe--Pitre (B), Sainte-Foy-la-Grande (B), Sainte-Rose (I, 34,5 %).
Sur le panel de lInstitut de la ville et le commerce, ce sont quasiment exclusivement des villescentres : Roubaix (B, 30,8 %), Montargis (C), Lens (C), Elbeuf (B), Calais (C), Saint-Omer (C), Boulogne-

-55-

Annexe I
sur-Mer (C), Forbach (C), Saint-Quentin (C), Douai (C), Avignon (C), Creil (C), Als (C), Tourcoing (B),
Angoulme (C), Bziers (C), Ste (C), Charleville-Mzires (C), Tarbes (C, 21,4 %).

Source : Mission.

4.1.4. Un niveau de vie plus lev en priphrie quen centralit des villes moyennes
Le taux de pauvret moyen est plus lev dans les villes moyennes que la moyenne nationale (cf.
tableau 27). Ce constat est dautant plus accentu pour les villes centres et les banlieues de
taille moyenne en priphrie de ces villes. Le taux de pauvret des grandes villes centres est
moins lev que la moyenne nationale.
Le taux de pauvret moyen des moins de 30 ans est plus lev que la moyenne nationale dans les
grandes villes centres et dans toutes les villes moyennes lexception des banlieues des grandes
villes-centres. Ce taux de pauvret atteint les plus hauts niveaux dans les villes centres
moyennes et grandes.
Le taux de pauvret des plus de 60 ans est stable tout type de ville confondu. Il est nanmoins
plus faible en moyenne dans les banlieues des grandes villes centres.

Le revenu des villes de taille moyenne en priphrie des grandes villes centres ainsi que
des banlieues de moins de 10 000 habitants dune unit urbaine comprenant une ville
centre de taille moyenne est suprieur en moyenne au niveau national et galement
suprieur vis--vis de leur centralit
Tableau 27 : Comparaison des taux moyens de pauvrets en 2012
Ville
Priphrie de
petite taille de
National centre
moyenne lunit urbaine
Moyenne
du niveau
mdian
Taux de
pauvret
moyen
Taux de
pauvret
moyen des
moins de
30 ans
Taux de
pauvret
moyen des
plus de 60
ans

Banlieue
moyenne de
lunit
urbaine

Ville
isole
moyenne

Ville
banlieue
moyenne
de grande
ville centre

Ville
centre
grande

19 819

18 080

20 874

18 420

19 076

21 558 18 635

11,8 %

18,9 %

12,1 %

18,3 %

15,1 %

13,8 %

10,2 %

20,5 %

28,7%

21,4 %

26,5 %

22,9 %

19,1 %

29,6 %

9,1 %

9,1 %

9,0 %

10,3 %

9,8 %

7,6 %

9,1 %

Source : Insee, traitements de la mission.

Encadr 17 : Les communes qui ont le plus fort taux de pauvret


Les vingt communes qui ont le plus fort taux de pauvret en 2012 sont :
Sur le primtre global, la typologie ville banlieue/ville centre/ville isole est indique par les
initiales B/C/I : Grigny (B, 44,5 %), Clichy-sous-Bois (B), Louvroil (B), Denain (B), Roubaix (B), Gargels-Gonesse (B), La Courneuve (B), Lourches (B), Aubervilliers (B), Sainte-Foy-la-Grande (B), La Fre
(B), Behren-ls-Forbach (B), Villiers-le-Bel (B), Pierrefitte-sur-Seine (B), Creil (C), Bobigny (B),
Sallaumines (B), Cond-sur-lEscaut (B), Stains (B), Maubeuge (C, 34 %).
Sur le panel de lInstitut pour la ville et le commerce, ce sont quasiment exclusivement des villes-

-56-

Annexe I
centres : Roubaix (B, 42 %), Creil (C), Bziers (C), Lens (C), Saint-Omer (C), Boulogne-sur-Mer (C),
Montargis (C), Calais (C), Carpentras (B), Avignon (C), Als (C), Elbeuf (B), Saint-Quentin (C), Forbach
(C), Cavaillon (C), Charleville-Mzires (C), Bthune (C), Douai (C), vreux (C), Carcassonne (B, 25 %).

Source : Mission.

Pour tudier lvolution du niveau de vie selon le type de ville moyenne en labsence de donnes
(taux de pauvret, revenu mdian) plus rcentes issues du fichier localis social et fiscal
(Filosofi) 43, la mission a rapport le revenu fiscal de rfrence (RFR) agrg au nombre total de
foyers fiscaux au niveau de chaque commune pour 2010 et 2014 (cf. tableau 28). Le niveau de
richesse des communes a en moyenne le plus augment dans les villes en priphrie de lunit
urbaine comportant une ville centre de taille moyenne.
Tableau 28 : volution du revenu fiscal moyen de rfrence entre 2010 et 2014
Priphries
VCM
GVC

Villes centres

volution
du revenu
fiscal de
rfrence
(RFR)
moyen
entre 2010
et 2014

<
20 000
hbts

2050 000
hbts

8,0 %

7,2 %

50100 000
hbts

7,8 %

100200 000 >200 000


hbts
hbts

7,2 %

8,2 %

BM

8,7 %

petite
taille

9,6 %

Villes
isoles

BM

7,9 %

7,8 %

Source : DGFiP, bureau GF-3C et traitements mission.


Note de lecture : VCM pour ville centre moyenne, BM pour banlieue de taille moyenne, GVC pour grandes villes
centres. petite taille correspond lensemble des communes priphriques (banlieues ou centres) de lunit urbaine
hormis la ville-centre de taille moyenne et les villes banlieues de taille moyenne.

4.2. Les bonnes conditions dexploitation sont essentielles la structuration


dune offre commerciale, or la hausse des charges foncires, la pression
fiscale locale, la concurrence de la priphrie et le dveloppement de
nouveaux modes de consommation fragilisent le commerce de centre-ville
4.2.1. Des charges foncires et une pression fiscale en augmentation
4.2.1.1. Une augmentation de la pression fiscale est perceptible pour les entreprises situes
dans les communes de taille moyenne
Lanalyse des niveaux dimpositions fiscales au niveau local supports par les entreprises repose
sur les principales taxes locales qui sont la cotisation foncire des entreprises (CFE), la taxe
foncire sur les proprits bties (TFPB), la taxe sur les surfaces commerciales (TASCOM) et la
taxe sur les friches commerciales (cf. tableau 29). La contribution sur la valeur ajoute des
entreprises (CVAE) a t carte de lanalyse car le taux dimposition est fix au plan national et
est due uniquement pour les entreprises dont le chiffre d'affaires excde 500 000 hors taxe, ce
qui excluait une partie du primtre tudi.
43

Ce fichier est issu du rapprochement des donnes fiscales de la DGFiP (dclaration de revenus des personnes
physiques, taxe dhabitation et fichier dimposition des personnes physiques) et des donnes sur les prestations
sociales manant des principaux organismes gestionnaires de ces prestations (Cnaf, Cnav, CCMSA).

-57-

Annexe I
Tableau 29 : Poids et montant des contributions directes pour les entreprises au niveau du secteur
communal 44 en 2013

Contributions directes conomiques


Cotisation foncire des entreprises (CFE)
Cotisation sur la valeur ajoute des entreprises (CVAE)
Impositions forfaitaires sur les entreprises de rseaux (IFER)
Taxe sur les surfaces commerciales (TASCOM)
Total
Taxe sur le foncier bti
Montant total (support par les mnages et les entreprises)
Part supporte par les entreprises

Montant (Mds )
Poids de la taxe
6,93
56%
4,33
35%
0,51
4%
0,71
6%
12,48
Montant (Mds )
16,32
7,18(*)

Source : DGFiP, DGCL, les chiffres-cls des collectivits locales. (*) La distinction nest pas dans la publication, elle a t
effectue par le bureau GF-3C de la DGFiP.

Les diffrents taux pris en compte par la mission sont reconstitus partir du fichier de
recensement des lments dimposition la fiscalit directe locale (R.E.I.).
4.2.1.1.1. La CFE augmente faiblement entre 2011 et 2015 au niveau du bloc communal

La cotisation foncire des entreprises (CFE) est un impt local d dans chaque commune par une
entreprise qui dispose de locaux et de terrains. Son montant est calcul partir des valeurs
locatives cadastrales multiplies par un taux vot par les assembles dlibrantes des
communes ou des EPCI. Les bases dimposition peuvent tre rduites dans certains cas et une
cotisation minimale est fixe par dlibration de la commune ou de lEPCI lorsque la valeur
locative est trop faible.

Les communes doivent respecter nanmoins un plafond dfini dans larticle 1636B septies IV du
CGI. Ce taux ne peut excder deux fois le taux moyen de la CFE constat lanne prcdente au
niveau national pour lensemble des communes.

Si les taux dimposition de la CFE sont en baisse entre 2011 et 2015 dans les villes moyennes, en
considrant le bloc communal associ, ces taux sont en augmentation en moyenne de 0,2 point
(cf. tableau 30).
Tableau 30 : volution de la CFE entre 2011 et 2015

Taux
moyen de
CFE
Nombre de
communes

Villes moyennes
(bloc
communal) 45
2011
28,3 %
2015
28,5 %
volution
0,2
en points

Grandes villes centres


(bloc communal) 46

696

Source : DGFiP, traitements bureau GF-3C et mission.

Villes
moyennes

Grandes villes
centres

28,1 %
28,3 %

0,2

4,2 %
2,4 %

-1,8

0,9 %
0,9 %

29

910

35

44 Communes et EPCI.

45 Taux de la commune, des syndicats et districts sans fiscalit propre, taux de lintercommunalit fiscalit propre
(ou fiscalit additionnelle) selon la zone. Le primtre est rduit aux seules communes ne changeant pas
dintercommunalit sur la priode.
46 Taux de la commune, des syndicats et districts sans fiscalit propre, taux de lintercommunalit fiscalit propre
(ou fiscalit additionnelle) selon la zone. Le primtre est rduit aux seules communes ne changeant pas
dintercommunalit sur la priode.

-58-

Annexe I

Des disparits existent au sein du bloc communal auquel appartiennent les villes moyennes. Les
taux de CFE augmentent entre 2011 et 2015 en priphrie des villes centres. La CFE baisse pour
les villes isoles de taille moyenne (cf. graphique 15).
Graphique 15 : volution des taux de la CFE pour le bloc communal auquel appartient les
communes de taille moyenne entre 2011 et 2015 (en %)

32

+0,4 pt

31

+0 pt

30
29
28

+0 pt

+0,3 pt

-0,8 pt

-0,1 pt

+0,2 pt

27
26
25
24

Ville centre de Ville centre de Ville centre de


10 20000
20001 50
50001 100
habitants
000 habitants 000 habitants

Ville isole
moyenne

2011

Banlieue
Priphrie de Ville banlieue
moyenne de lunit urbaine moyenne de
grande ville
lunit urbaine
centre

2015

Source : DGFiP, traitements bureau GF-3C et mission.

4.2.1.1.2. La taxe sur les proprits bties augmente entre 2011 et 2015 tant au niveau de la
commune que pour le bloc communal
La taxe foncire sur les proprits bties (TFPB) concerne lensemble des proprits bties
situes en France lexception de celles qui peuvent bnficier dune exonration. Le montant de
cette taxe est calcul comme le produit dune base dimposition dcoulant des valeurs locatives
cadastrales par des taux fixs par la commune, lintercommunalit et le dpartement. Il existe
galement des frais de gestions perus par ltat via des taux fixes.

Larticle 1636B septies I du CGI mentionne un taux plafond qui est gal 2,5 fois le taux moyen
constat lanne prcdente pour la mme taxe dans lensemble des communes du dpartement
ou du taux moyen constat au niveau national sil est plus lev.
Larticle 1636B septies II du CGE donne le droit galement aux communes et intercommunalit
diminuer la taxe foncire lorsque pour lanne de rfrence le taux tait suprieur la fois :

au taux moyen national de chaque taxe des collectivits du mme type ;

au taux de cotisation foncire des entreprises de lanne prcdente de la collectivit.


Les taux de la TFPB au niveau des communes et du bloc communal augmentent
respectivement en moyenne de 0,3 point et 1,3 point entre 2011 et 2015 pour les villes
moyennes (cf. tableau 31). Ce sont les taux des intercommunalits qui ont le plus augment sur
la priode.

-59-

Annexe I
Tableau 31 : volution de la TFPB entre 2011 et 2015

Taux
moyen de
TFPB
Nombre de
communes

2011
2015
volution
en points

39,9 %
41,2 %

1,3

Grandes villes
centres (bloc
communal) 48
42,1 %
44,0 %

696

Villes moyennes
(bloc communal) 47

Source : DGFiP, traitements bureau GF-3C et mission.

Villes
moyennes

Grandes villes
centres

1,9

23,4 %
23,7 %

0,3

24,3 %
24,8 %

29

910

35

0,5

Tous les blocs communaux comportant des villes moyennes sont concerns par laugmentation
des taux de la TFPB entre 2011 et 2015 (cf. graphique 16).
Graphique 16 : volution des taux de la TFPB pour le bloc communal auquel appartiennent les
communes de taille moyenne entre 2011 et 2015 (en %)

60
50

+1,3 pt

+0,9 pt

+1,4 pt

+0,5 pt

40

+0,9 pt

+1,1 pt

+1,5 pt

30
20
10
0

Ville centre de Ville centre de Ville centre de


10 20000 20001 50000 50001 100
habitants
habitants
000 habitants

Ville isole
moyenne

2011

Banlieue
Priphrie de Ville banlieue
moyenne de lunit urbaine moyenne de
grande ville
lunit urbaine
centre

2015

Source : DGFiP, traitements bureau GF-3C et mission.

4.2.1.1.3. Une hausse des autres contributions est aussi constate pour les villes moyennes
La taxe spciale dquipement augmente pour les villes moyennes mais diminue pour les
grandes villes centres entre 2011 et 2015 (cf. tableau 32).

Les droits fixes pour la formation continue et pour les chambres des mtiers augmentent entre
2011 et 2015 (cf. tableau 32).

47

Taux de la commune, des syndicats et organismes assimils, taux du groupement fiscalit propre et taux du
dpartement. Le primtre est rduit aux seules communes ne changeant pas dintercommunalit sur la priode.

48

Taux de la commune, des syndicats et organismes assimils, taux du groupement fiscalit propre et taux du
dpartement. Le primtre est rduit aux seules communes ne changeant pas dintercommunalit sur la priode.

-60-

Annexe I
Tableau 32 : volution dautres taxes lies la CFE ou la TFPB entre 2011 et 2015
Villes
moyennes
Taxe spciale
quipement
(CFE)

Grandes villes
centres

2011
2015
volution
en points
2011
2015

1,06 %
1,09 %

2011
2015

54 600
59 150

8,3 %

8,3 %

2011
CFE Chambre des
2015
mtiers (droits
volution
fixes)
en points
Nombre de
communes

153 564
156 743

2,1 %

5 948
6 085

2,3 %

910

35

Taxe spciale
quipement
(TFPB, dont
Grand Paris)
Droit fixe
formation
continue (Fonds
assurance
artisans)

volution
en points
volution
en points

0,91 %
0,83 %

0,03

Villes moyennes
(bloc
communal) 49

Grandes villes
centres (bloc
communal) 50

-0,08
0,27 %
0,29 %

0,02

0,22 %
0,21 %

696

29

-0,01

2 100
2 275

Source : DGFiP, traitements bureau GF-3C et mission.

compter de 2015, deux nouvelles taxes sajoutent aux contributions de la TFPB et de la CFE :

la taxe pour la gestion des milieux aquatiques et la prvention des inondations (GEMAPI) ;

la taxe additionnelle spciale annuelle de la rgion Ile-de-France (TASARIF).


Cela devrait accrotre la pression fiscale des entreprises des communes concernes. Sur le
primtre tudi, seule la TSARIF devrait vritablement avoir un impact avec un taux de +0,03%
en moyenne supplmentaire la TFPB et de +0,04 % la CFE.

Encadr 18 : Les communes qui ont les plus fort taux dimposition en 2015

Les vingt communes qui ont les plus forts taux dimposition en 2015 sont :

Pour la taxe foncire :

Sur le primtre global, la typologie ville banlieue/ville centre/ville isole est indique par les
initiales B/C/I : Bussy-Saint-Georges (B, 74 %), Auch (C), Saint-Louis (I), Coulounieix-Chamiers (B),
Carcassonne (C), Arques-la-Bataille (B), Hnin-Beaumont (C), Saint-Laurent-du-Maroni (I), Fcamp (C),
Mogneville (B), Lamentin (B), Macouria (I), Cayenne (C), Sains-en-Gohelle (B), Saint-Quentin (C),
Basse-Terre (C), Prigueux (C), Digne-les-Bains (C), Agnetz (B), Kourou (I, 67 %).
Sur le panel de lInstitut pour la Ville et le commerce, ce sont quasiment exclusivement des villescentres : Carcassonne (C, 73 %), Saint-Quentin (C), Prigueux (C), Bthune (C), Ste (C), Castres (C),
Angoulme (C), Montauban (C), Narbonne (I), Lens (C), vreux (C), Bergerac (C), Beauvais (C), Albi (C),
Als (C), Brive-la-Gaillarde (C), Agen (C), La Rochelle (C), Boulogne-sur-Mer (C), Tarbes (C, 54 %).

Pour la CFE :

Sur le primtre global, la typologie ville banlieue/ville centre/ville isole est indique par les
initiales B/C/I : Moissac (B, 69 %), Castelsarrasin (C), Morlas (B), Allonnes (B), Largentire (B),
49

Taux de la commune, des syndicats et organismes assimils, taux du groupement fiscalit propre et taux du
dpartement. Le primtre est rduit aux seules communes ne changeant pas dintercommunalit sur la priode.

50

Taux de la commune, des syndicats et organismes assimils, taux du groupement fiscalit propre et taux du
dpartement. Le primtre est rduit aux seules communes ne changeant pas dintercommunalit sur la priode.

-61-

Annexe I
Guarbecque (B), Isbergues (B), Aire-sur-la-Lys (B), Cherbourg-Octeville (C), Bischwiller (B), Le
Temple-sur-Lot (B), queurdreville-Hainneville (B), Thiers (C), Sillingy (B), Montereau-Fault-Yonne
(C), Pazayac (B), Allouagne (B), Villebret (B), Saint-Venant (B), Le Blanc-Mesnil (B, 50 %).
Sur le panel de lInstitut pour la ville et le commerce, ce sont quasiment exclusivement des villescentres : Cherbourg-Octeville (C, 53,1 %), Ste (C), Albi (C), Avignon (C), Carcassonne (C), Hyres (B),
Carpentras (B), Tarbes (C), Orange (B), Castres (C), Dunkerque (C), Bziers (C), Tourcoing (B),
Lambersart (B), Armentires (C), Roubaix (B), La Madeleine (B), Boulogne-sur-Mer (C), Cavaillon (B),
Montauban (C, 33,3 %).

Source : Mission.

4.2.1.1.4. Les taxes spcifiques lactivit commerciale : TasCOm et TFC


4.2.1.1.4.1. La TasCOm volue plus vite pour les entreprises situes dans les villes moyennes que
dans les grandes villes entre 2011 et 2015 du point de vue du bloc communal
Les commerces exploitant une surface de vente de dtail de plus de 400 m2 et ralisant un chiffre
daffaires hors taxe de plus de 460 000 sont soumis la taxe sur les surfaces commerciales
(TasCOm). Depuis 2011, la TasCOm est perue au profit de la collectivit locale (commune ou
EPCI) dans laquelle est implant ltablissement imposable. Celle-ci peut faire voluer le
montant d par dlibration en fixant un coefficient multiplicateur compris entre 0,8 et 1,2
depuis le 1er janvier 2012. De plus, partir de 2015 (loi n 2014-1655 du 29 dcembre 2014 de
finances rectificatives) une majoration de 50 % peut tre applique aux tablissements dont la
surface de vente excde 2 500 m2. Cette majoration sapplique avant la modulation effectue par
les collectivits locales.
Afin de tenir compte de la fiscalit des EPCI et de supprimer une ventuelle hausse due des
recompositions de groupements, seules les communes dont lEPCI nvolue pas entre 2011 et
2015 sont retenues. Dans ce cas, le produit de la TaSCOm augmente plus pour les
entreprises situes dans les villes moyennes que celles des grandes villes centres
associes (cf. tableau 33). Le montant adress uniquement aux communes est lui cependant en
baisse pour les villes moyennes (-33,1 %) alors quil est en hausse pour les grandes villes centres
(cf. tableau 33).
Tableau 33 : volution de la TasCOm entre 2011 et 2015
Villes
moyennes
Montant total
Montant moyen
par commune
Nombre de
communes

2011
2015
volution
2011
2015

46 807 665
31 337 438
-33,1 %
51 437
34 437
910

Grandes villes
centres
16 586 215
17 839 456
7,6 %
473 892
509 699

35

Source : DGFiP, traitements bureau GF-3C et mission.

Villes moyennes
et EPCI (bloc
communal)
200 588 873
245 994 029
22,6 %
288 202
353 440
696

Grandes villes
centres et EPCI
(bloc communal)
62 936 088
72 563 037
15,3 %
2 170 210
2 502 174
29

Au sein des villes moyennes, les augmentations les plus fortes (fiscalit au niveau du bloc
communal) concernent les villes priphries des villes centres moyennes (+27 et +31%)
(cf. graphique 17). Cette hausse du montant provient probablement en partie du fort
dveloppement des surfaces de plus de 400 m2 en priphrie ces dernires annes.

-62-

Annexe I

Millions d'euros

Graphique 17 : volution de la TasCOm au sein des villes moyennes entre 2011 et 2015
140

+22%

120
100
80

+27%

60
40

+24%

+18%

+26%

+22%

20
-

Ville centre de Ville centre de Ville centre de


10 20000
20001 50 50001 100
habitants
000 habitants 000 habitants

Ville isole
moyenne

2011

+31%

Banlieue
Priphrie de Ville banlieue
moyenne de lunit urbaine moyenne de
grande ville
lunit urbaine
centre

2015

Source : DGFiP, traitements bureau GF-3C et mission.

La TasCOm permet de rguler les surfaces des grands projets commerciaux pour aider les
plus petits. Cependant une trop forte hausse serait nfaste et dcouragerait linstallation
dentreprises locomotives dans une commune.
4.2.1.1.4.2. La taxe sur les friches commerciale est peu utilise par les collectivits locales
Larticle 126 de la loi n2006-1771 du 30 dcembre 2006 de finances rectificative pour 2006 a
mis en place une taxe annuelle sur les friches commerciales (TFC) partir du 1er janvier 2008
qui concerne certains biens commerciaux inexploits. Lobjectif tant de redynamiser les
centres-villes et dinciter au maintien dactivits commerciales.

Cette taxe peut tre mise en place la dcision des communes ou de lEPCI o est situ le bien
imposable dans les conditions prvues au I de larticle 1639 A bis du CGE (cf. encadr 19). Elle
porte sur les locaux usage commercial qui ne sont plus affects une activit entrant dans le
champ de la cotisation foncire des entreprises 51 depuis au moins deux ans 52 au 1er janvier de
lanne dimposition et sont rests inoccups pendant cette priode. Les taux de cette taxe sont
volutifs :
10%, la premire anne dimposition ;

15 % la deuxime anne dimposition ;

20 % partir de la 3me anne 53.


Cependant ils peuvent tre majors par dcision de la commune ou de lEPCI dans la limite du
double.

51 Tel quil est dfini

larticle 1447 du CGI.

52 Loi n2012-1509 du 29 dcembre


53 Avant 2012, chaque

2012. Le premier texte fixait la dure cinq ans

taux tait plus faible de 5 points.

-63-

Annexe I
Encadr 19 : Article 1530 du CGI sur la taxe annuelle sur les friches commerciales
I.

Les communes peuvent, par une dlibration prise dans les conditions prvues au I de
l'article 1639 A bis, instituer une taxe annuelle sur les friches commerciales situes sur
leur territoire. Toutefois, les tablissements publics de coopration intercommunale
fiscalit propre ayant une comptence d'amnagement des zones d'activits commerciales
peuvent, par une dlibration prise dans les conditions prvues au I de l'article 1639 A bis,
instituer cette taxe en lieu et place de la commune.
II.- La taxe est due pour les biens valus en application de l'article 1498, l'exception de ceux viss
l'article 1500, qui ne sont plus affects une activit entrant dans le champ de la cotisation foncire
des entreprises dfini l'article 1447 depuis au moins deux ans au 1er janvier de l'anne d'imposition
et qui sont rests inoccups au cours de la mme priode.
Pour l'tablissement des impositions, le conseil municipal ou l'organe dlibrant de l'tablissement
public de coopration intercommunale communique chaque anne l'administration des impts,
avant le 1er octobre de l'anne qui prcde l'anne d'imposition, la liste des adresses des biens
susceptibles d'tre concerns par la taxe.
III.- La taxe est acquitte par le redevable de la taxe foncire au sens de l'article 1400.
IV.- L'assiette de la taxe est constitue par le revenu net servant de base la taxe foncire sur les
proprits bties dfini par l'article 1388.
V.-Le taux de la taxe est fix 10 % la premire anne d'imposition, 15 % la deuxime et 20 %
compter de la troisime anne. Par une dlibration prise dans les conditions prvues au I de l'article
1639 A bis, ces taux peuvent tre majors dans la limite du double par le conseil municipal ou le
conseil de l'tablissement public de coopration intercommunale.
VI.- La taxe n'est pas due lorsque l'absence d'exploitation des biens est indpendante de la volont du
contribuable.
VII.- Le contrle, le recouvrement, le contentieux, les garanties et les sanctions de la taxe sont rgis
comme en matire de taxe foncire sur les proprits bties.
VIII.- Les dgrvements accords en application du VI ou par suite d'une imposition tablie tort en
application du II sont la charge de la commune ou de l'tablissement public de coopration
intercommunale. Ils s'imputent sur les attributions mensuelles de taxes et les impositions perues par
voie de rle.

Source : Code gnral des impts.

En 2014, seulement 39 communes possdent des locaux imposs sur 73 communes ayant mis en
place la TFC (cf. tableau 34). Parmi ces communes, 64 % (25) ne sont pas dans le primtre
tudi, huit sont dans les villes banlieues de taille moyenne des grandes villes centres,
trois dans les villes centres moyennes, une grande ville centre et les autres communes
sont des petites villes en priphrie des villes centres.
Le nombre de locaux commerciaux vacants taxs est de 210 pour un montant de 132 185 . La
forte hausse des locaux commerciaux assujettis entre 2013 et 2014 provient de la rforme de
2012 sur le changement de la dure ncessaire avant limposition. Nanmoins, deux raisons
peuvent tre avances ce faible nombre de communes et dEPCI ayant institu cette taxe :

la difficult pour les collectivits territoriales identifier les friches commerciales


imposables ;
le possible caractre essentiellement involontaire de linexploitation des locaux
commerciaux.

Tableau 34 : Suivi des communes ayant mis en place la taxe annuelle sur les friches commerciales
et nombre de locaux vacants identifis entre 2011 et 2014
Anne
Total
Nombre de
communes/EPCI
Dont
ayant mis en place communes
la TFC
Dont EPCI

2011

2012

2013

2014

61
50

76
58

82
65

89

11

18

17

16

-64-

73

Annexe I
Anne
Nombre de communes avec des
locaux imposs
Nombre de locaux vacants identifis
Montant mis en recouvrement (en )
Montant des dgrvements accords
(en ) 54

2011

2012
26

26

40 188

89
40 865

Source : DGFiP, traitements du bureau GF-3C.

2013

2014
30

39

116
57 050

210
132 185

24 384

Sur les 210 locaux commerciaux taxs en 2014, 81,4 % concernent des commerces comme le
montre le graphique 18
Graphique 18 : Rpartition des locaux assujettis la TFC en 2014

19%
7%
3%
71%

commerces avec boutique

commerces sans boutique

dpendance commerciale

autres

Source : DGFiP, traitements du bureau GF-3C, traitements de la mission.

Tableau 35 : Rpartition par montant de cotisation des avis de TFC mis en 2014 pour les
commerces
Type de local
Commerce avec
boutique
Commerce sans
boutique
Dpendance
commerciale

Montant mis en
recouvrement hors
frais de gestion
(en )

Nombre

Cotisation
moyenne
()

Cotisation
mdiane ()

150

75 890

506

191

15

12 747

850

255

1 956

Source : DGFIP, GF-3A, traitements de la mission.

54 Les dgrvements de TFC ne sont pas individualisables avant 2013.

-65-

326

127

Annexe I
Graphique 19 : Rpartition du nombre de locaux commerciaux imposs en 2014 selon la valeur
locative castrale

5%
1%

38%

<500

500-10 000

56%

10-100 000

>100 000

Source : DGFiP, GF-3A, traitements de la mission.

Ce sont essentiellement des petits commerces qui sont concerns par la TFC (cf. graphique
19). Les montants de la TFC ne sont assez levs pour remplir lobjectif initial de cette
taxe (cf. tableau 35). En effet, ils nencouragent pas le propritaire mettre sur le march son
bien et donc ne favorisent pas la reprise dune activit commerciale. La mission valuation de
politique publique Mobilisation des logements et des bureaux vacances met en vidence que les
propritaires concerns sont des commerants retraits dont le logement personnel est situ audessus de lancien fonds de commerce, et localiss dans des zones peu attractives .

53 % des commerces assujettis la TFC en 2012 puisquinoccups en 2008 le sont


toujours en 2014 (cf. graphique 20). Les commerces qui sont remis sur le march sont ceux
rcemment soumis TFC et quasiment les trois quart (73 %) de ceux assujettis la TFC en
2008-2009 le sont encore en 2014.

-66-

Annexe I
Graphique 20 : volution de la cohorte de locaux commerciaux assujettis la TFC en 2012 en
fonction de leur premire anne dimposition
90
80
17

70
60
50

12

32

40

11

22

30

12

20
10

13

15

Toujours vacant en 2012


2008

11
3
Toujours vacant en 2013
2009

2010

2011

5
10
3
Toujours vacant en 2014
2012

Source : DGFiP, bureau GF-3A, traitements de la mission.

En conclusion, la taxe sur les friches commerciales est peu utilise et reprsente donc un faible
rendement pour les collectivits territoriales. Mieux cible, cette taxe pourrait, dans les
territoires o la demande de locaux commerciaux existe, inciter les propritaires remettre plus
vite et avec moins dexigence leur bien sur le march. Nanmoins face parfois un dficit de la
demande, la TFC peut aussi avoir des consquences inverses lobjectif recherch en accentuant
les difficults financires sur un propritaire qui ne trouve pas louer ou vendre. Cela explique
certainement pourquoi les communes nutilisent que peu ce dispositif, qui pourrait cependant
permettre de mieux mesurer la vacance commerciale dans les communes.
4.2.1.2. Les prix du foncier sont en augmentation sur la priode 2000-2014

4.2.1.2.1. Une augmentation du prix des mutations des locaux commerciaux est observe depuis
2000, hors Ile-de-France
Encadr 20 : Base des notaires de France
La base des notaires de France-Perval permet danalyser le fonctionnement des marchs immobiliers.
Pour chaque transaction correspond le montant et la surface du bien immobilier. La base recense les
oprations toutes les annes paires. Si la base des logements est exhaustive et fiable, celle sur les
locaux commerciaux prsentent certaines limites :

en raison notamment de labsence dobligation dexhaustivit les donnes sont juges


insuffisamment fiables par le ministre de l'cologie, du Dveloppement durable et de l'nergie
(MEDDE);

par ailleurs, les locaux commerciaux sont souvent sous le rgime de la location ou alors un
mme propritaire peut transformer son activit, ces deux cas ne se traduiront pas dans des
actes de ventes. La base notariale couvre donc une partie de lensemble des locaux
commerciaux, ainsi la gnralisation des conclusions sur les prix de limmobilier est prendre
avec prcaution.

Source : Mission.

-67-

Annexe I

La base notariale permet disoler les locaux de commerces (au sens large), magasins et
boutiques. En moyenne, 42 % des mutations hors le-de-France sont des locaux commerciaux
sur 2000-2014 (cf. tableau 36).
Tableau 36 : Proportion de locaux de commerces dans les actes notariaux
2000
Part des
locaux
commerciaux
Nombre de
locaux
commerciaux

2002

2004

2006

2008

2010

2012

2014

49 %

47 %

40 %

33 %

34 %

46 %

43 %

45 %

5 068

5 330

5 712

5 866

5 514

4 999

4 545

5 258

Source : Notaires de France-Perval.

Le champ sur le type de bail est mal renseign avec un faible taux de remplissage. En majeure
partie les locaux commerciaux sont utiliss sous bail commercial (cf. tableau 37).

Le montant hors taxe moyen des mutations de locaux commerciaux a augment de 245 % en 12
ans, en tenant compte de linflation sur la priode 55 (cf. tableau 38).
Tableau 37 : Part des baux commerciaux dans les locaux de commerce
2000
Part des
baux
commerciaux
Renseign

2002

96 %

955

97 %

Source : Notaires de France-Perval.

1 408

2004

2006

98 %

99 %

1 831

1 937

2008
99 %

1 897

2010
99 %

1 720

2012
98 %

1 222

2014
98 %

1 562

Tableau 38 : volution du montant des mutations des locaux commerciaux entre 2000 et 2014
2000
Total
Montant HT
(Mds)
Moyenne HT
()

0,38

75 472

2002
0,55

104 172

2004
0,73

129 522

2006
1,05

178 390

2008
1,07

194 448

2010
1,07

214 042

2012
0,82

2014
0,22

214 042 278 348

Source : Notaires de France-Perval. Mutations pour lesquelles la surface annexe est renseigne. La surface complte
comprend la surface principale et la surface annexe.

Tableau 39 : Surface principale et annexe


Surface
totale (m2)
Surface
moyenne
(m2)

2000

2002

2004

2006

2008

494 855

749 699

835 245

867 477

805 804

97,6

140,7

146,2

147,9

146,1

2010
702 080
140,7

2012

2014

504 641 141 247


142,6

175,2

Source : Notaires de France-Perval. Mutations pour lesquelles la surface annexe est renseigne. La surface complte
comprend la surface principale et la surface annexe.

Le montant hors taxe moyen par m2 des locaux commerciaux a augment de 81 % en 14


ans, en tenant compte de linflation sur la priode (cf. tableau 40).

55 Linflation a augment de 24 % entre janvier 2000 et janvier 2014.

-68-

Annexe I
Tableau 40 : volution du ratio prix HT/surface pour lensemble des mutations entre 2000 et
2014
2000
Montant HT
par m2 () 56

2002

773

2004

741

2006

886

2008

1 206

2010

1 331

2012

1 521

1 629

2014
1 588

Source : Notaires de France-Perval. Mutations pour lesquelles la surface annexe est renseigne. La surface complte
comprend la surface principale et la surface annexe.

Ce rsultat est toutefois prendre avec prcaution en raison des limites rappeles dans
lencadr 20. Les locaux peuvent par ailleurs prsenter des caractristiques diverses qui peuvent
justifier des carts de prix importants (possession dun ascenseur, dune place de parking etc).
Enfin, il est relev que ces donnes sont relativement mal renseignes avec de nombreuses
donnes manquantes, ce qui limite le champ de lanalyse de la base de donnes 57.
Lvolution des prix en m2 des mutations de locaux commerciaux diffre entre les diffrents
types de villes. Elle est moins leve dans les villes moyennes (+40 % en tenant compte de
linflation) que dans les grandes villes (+82 %) mais, dans ce cas aussi, il existe des disparits
entre ces communes (cf. tableau 41).
Tableau 41 : Distinction entre villes moyennes et grandes villes centres
Villes moyennes
2000
2012
760
1 249

Prix HT par m2 58

Grandes villes centres


2000
2012
865
1 781

Source : Notaires de France-Perval. Mutations pour lesquelles la surface annexe est renseigne. La surface complte
comprend la surface principale et la surface annexe.

Ce sont dans les villes isoles que les prix au m2 des locaux commerciaux ont le plus
augment avec les villes banlieues des grandes villes centres (cf. tableau 42).
Tableau 42 : Distinction entre les diffrentes villes moyennes

Ville centre
2000
Prix HT par
m2
volution
des prix en
tenant
compte de
linflation

2012

Ville isole
2000

2012

735

1 009

628

1 526

13 %

119 %

Ville banlieue de
taille moyenne des
villes centres
2000

2012

617
-

Ville banlieue de
taille moyenne des
grandes villes
centres
2000
2012

1 153
63 %

878
-

2 144
120 %

Source : Notaires de France-Perval. Mutations pour lesquelles la surface annexe est renseigne. La surface complte
comprend la surface principale et la surface annexe.

56 Prix de lensemble des mutations/Surface

totale

57 Laugmentation est de 80 % entre 2000 et 2014 pour les locaux disposant dun ascenseur et de 110 % sans
ascenseur
58 Pour chaque

type de villes, prix total de la catgorie / surface totale de la catgorie

-69-

Annexe I

4.2.1.2.2. Les mutations de locaux commerciaux en le-de-France ne sont pas renseignes


Les donnes issues des bases notariales de lle-de-France 59 sont disponibles pour 2012 et 2014.
Le nombre de mutations de locaux commerciaux passe de 1 063 1 084, ce qui reste infrieur
1 % de lensemble des mutations rpertories pour les deux annes. Le prix moyen par m2 passe
de 4 692 4 716 soit une augmentation de 0,5 % qui est moins rapide que lvolution de
linflation (1,6 % sur la priode). Ces rsultats sont prendre avec grande prcaution car les
donnes concernant les locaux commerciaux ne font pas lobjet dune remonte automatique des
notaires et semblent dans le cas de cette base particulirement peu renseignes.
4.2.1.3. Lvolution des loyers commerciaux est htrogne

4.2.1.3.1. Les indices dindexation des loyers commerciaux lors des rvisions des baux ont
fortement augment jusquen 2012 avant de se stabiliser
Avant septembre 2014, lindice du cot de la construction (ICC) calcul par lInsee pouvait servir
de rfrence la rvision triennale des loyers commerciaux et au plafonnement des loyers
applicable lors du renouvellement des baux commerciaux (cf. encadr 21). Cet indice a
augment entre le premier trimestre de 2000 et celui de 2015 de 50,7 %. Entre 2010 et
2015, il a augment de 8,2 %, nanmoins lindice volue peu depuis 2012.
Lindice des loyers commerciaux (ILC) a t instaur en 2008. Il concerne uniquement les
locataires commerants et les locataires ayant une activit artisanale enregistrs au rpertoire
des mtiers. Cet indice est compos pour 50% de lindice des prix la consommation, pour 25 %
de lindice des prix de la construction neuve et pour 25 % de lindice du chiffre daffaires du
commerce de dtail 60. Sa composition le rend moins sensible aux chocs spculatifs sur les
matires premires.
Encadr 21 : Rvision du loyer dun bail commercial

Le loyer dun bail commercial est dfini librement entre les deux parties la conclusion du
contrat. Il repose en principe sur les valeurs locatives des locaux.
La rvision des loyers peut soprer sous plusieurs modalits :

en cours du bail : selon la prsence dune clause dchelle mobile, le loyer peut tre rvis de
deux manires :

la rvision triennale : le loyer peut tre rvis la demande du bailleur ou


du locataire au bout de trois ans minimum. Cette rvision est plafonne,
ainsi la hausse du loyer ne peut pas excder lindice trimestriel des loyers
commerciaux (ILC) 61 pour les activits commerciales ou artisanales. Pour
les contrats conclus ou renouvels depuis septembre 2014, la variation du
loyer ne peut aboutir une augmentation suprieure, pour une anne,
10 % du loyer pay au cours de lanne prcdente. Cependant, le bailleur
peut demander un dplafonnement de loyer si :

59 Base Biens .

dspcialisation du bail par le locataire (changement dactivit).

la rvision selon une autre priodicit prcise dans le contrat : dans


ce cas, le loyer est index sur la variation de lILC. Le loyer est rvis

60 Dcret n 2008-1139 du 4 novembre


61 Jusqu

modification matrielle des facteurs locaux de commercialit


(augmentation de la population par exemple) ayant entran une
variation de plus de 10 % de la valeur locative et ayant eu une
incidence favorable relle sur lactivit commerciale du locataire ;

2008 relatif l'indice national trimestriel des loyers commerciaux

septembre 2014, lindice du cot de la construction (ICC) pouvait galement servir de rfrence.

-70-

Annexe I

automatiquement lors de lchance prvue au contrat. Pour les contrats


conclus ou renouvels depuis septembre 2014, la variation du loyer ne
peut aboutir une augmentation suprieure, pour une anne, 10 % du
loyer pay au cours de lanne prcdente.
lors du renouvellement du bail : son terme (au bout de neuf ans minimum), le locataire
bnficie dun droit de renouvellement. Sil souhaite modifier le montant de son loyer, il engage
alors une procdure particulire et propose un nouveau montant dont les modalits sont libres
mais peuvent tre soumises aux mmes rgles de plafonnement que la rvision effectue en
cours de bail.

Source : Direction de linformation lgale et administrative, Ministre en charge de la justice.

Lindice des loyers commerciaux a augment entre le premier trimestre de 2008 et celui
de 2015 de 8,3 %. Cet indicateur reste stable depuis 2012 (cf. graphique 21).
Depuis septembre 2014 62 seul lILC peut tre utilis pour la conclusion dun nouveau bail
commercial ou pour la rvision annuelle ou triennale des baux commerciaux. Avant cette date,
lindexation selon lILC ou lICC pouvait crer une distorsion des prix des baux
commerciaux. En effet entre le premier trimestre de 2008 et celui de 2013, lICC a
augment de 10 % tandis que celui de lILC de 8,5 %.
Ainsi les loyers rviss selon la clause dchelle mobile (cf. encadr 21) ont d fortement
augmenter entre 2010 et 2012. Pour les autres rvisions, cest le niveau de plafonnement qui
tait en forte hausse.
Graphique 21 : volution de lindice des loyers commerciaux entre 2005 et 2015.

109
108
107

ILC

106
105
104
103
102
101
100

Source : Insee. Base 100 : T1-2008.

4.2.1.3.2. Une ralit de la hausse des loyers commerciaux htrogne selon les types de surface
commerciale
Trois zones commerciales peuvent tre dfinies : les centres-villes, les centres commerciaux et
les lotissements commerciaux (ou parc dactivit commerciale ou retail park). Au sein de
chacune de ces catgories, lvolution des loyers commerciaux peut tre diffrente (cf. figure 15,
figure 16, figure 17, et tableau 43) :
62 Loi 2014-626 d 18 juin 2018 article

9.

-71-

Annexe I

en centre-ville, le niveau du loyer dpend dun effet de mtropolisation, ie du rang de la


ville dans la hirarchie urbaine. Pour les grandes villes les loyers augmentent, pour les
villes moyennes lvolution est plus contraste, pour les petites villes cette volution est
la baisse ;
pour les centres commerciaux, le critre dvolution des loyers commerciaux nest plus
gographique mais dpend de la taille de ces centres qui sont des units conomiques
autonomes , ie les prix des loyers sont dtachs des prix rencontrs dans la ville.

pour les petits centres commerciaux (20 40 boutiques) et les grands centres
commerciaux (40 80 boutiques) la situation est htrogne et dpend du
dynamisme de la ville centre.

pour les centres commerciaux rgionaux (80 120 boutiques), le prix des loyers a
augment de manire significative ;

pour les megacentres (plus de 120 boutiques), les loyers sont levs. Les megamall
par exemple sont les centres pour lesquels les loyers ont le plus augment et sont
actuellement suprieurs 2 500 le m2 pour une anne.
pour les moyennes surfaces, les prix voluent peu, mme si la fourchette des loyers
commerciaux a tendance slargir.

Figure 15 : Des loyers commerciaux diffrents selon les catgories dtablissements commerciaux cas dune petite ville

Source : Mission, partir des donnes du baromtre PROCOS des loyers commerciaux.

Figure 16 : Des loyers commerciaux diffrents selon les catgories dtablissements commerciaux cas dune ville moyenne

Source : Mission, partir des donnes du baromtre PROCOS des loyers commerciaux.

-72-

Annexe I
Figure 17 : Des loyers commerciaux diffrents selon les catgories dtablissements commerciaux cas dune grande ville

Source : Mission, partir des donnes du baromtre PROCOS des loyers commerciaux.

Tableau 43 : volution des valeurs locatives moyennes dans les principaux ples commerciaux
urbains (loyer moyen hors taxes et hors charges en euro/m2/an)

Petite ville
(UU <100.000
hab)

Ville moyenne
(UU de
100.000
250.000 hab)

Grande ville
(UU > 250.000
hab)

2014
2015
2014
2015
2014
2015

Centreville

CC de
quartier

150
300

150
300
300
500
300
600
500
2 000
500
3 000

70
200
70
200
70
200
70
200

PCC
200
400
200
400
200
400
200
400
200
400
200
400

GCC
400
600
400
800
400
600
400
800
400
600
400
800

Mga
CC

CCR
-

1 000
1 800
1 200
2 500
1000
1800
1200
2500

1 200
2 000
1 400
3 000

Lotissement
moyennes
surfaces
70
200
70
300
70
200
70
300
70
200
70
300

Source : Baromtre PROCOS des loyers commerciaux.


Note de lecture : UU : unit urbaine. La typologie des centres commerciaux dpend du nombre de boutiques : CC de
quartier pour moins de 20 boutiques, les petits centres commerciaux (PCC) ont entre 20 et 40 boutiques, les grands
centres commerciaux (GCC) entre 40 et 80 boutiques, les centres commerciaux rgionaux (CCR) entre 80 et 120 boutiques
et les mga centres commerciaux plus de 120 boutiques. Les donnes correspondent la fourchette basse et haute des
loyers commerciaux.

4.2.1.4. Le prix des fonds de commerces en fonction du chiffre daffaires du vendeur sur
lanne est trs diffrent entre la grande distribution et le commerce spcialis, et
ce mme sil est en baisse entre 2012 et 2015
Pour ltude sur les fonds de commerce, la mission ne dispose pas dinformation au niveau
communal, lanalyse a t ralise au niveau de lensemble des communes franaises.
-73-

Annexe I

Le prix des fonds de commerce est dpendant en partie du chiffre daffaires ralis par le
vendeur. Le bulletin officiel des annonces civiles et commerciales (BODACC) permet dvaluer le
montant du fonds de commerce en quivalent du chiffre daffaires du vendeur sur lanne
prcdant la vente.

Le prix moyen du commerce dalimentation gnrale reprsente moins du tiers du chiffre


daffaires alors que pour de nombreux commerces de dtail ou services de proximit, le prix
moyen dpasse la moiti du chiffre daffaires de lanne.
Dans le secteur des dbits de boissons, il faut quasiment une anne de chiffre daffaires pour
pouvoir acheter le fonds de commerce. Ces disparits montrent que la grande distribution est
pargne contrairement aux autres commerces (cf. graphique 22).

Graphique 22 : Montants du fonds de commerce exprims en % du chiffre daffaires hors taxe du


vendeur en 2015
Dbits de boisson
Produits pharmaceutiques
Htels et hbergement similaire
Boulangerie/ptisserie
Optique
Restauration traditionnelle
Soins de beaut
Cuisson de produits de boulangerie
Coiffure
Restauration de type rapide
Habillement
Fleurs, plantes
Vhicules automobiles
Commerce de viandes
Commerce d'alimentation gnrale

49,2
40,8
35,4
30,8
29,7

20

40

78,3
78,1
76
73,9
71,7
63,2
61,9
60,9
59

60

80

90,1

100

Source : Ventes et cessions de fonds de commerce, annonces publies au BODACC du 1er janvier au 31 dcembre 2015,
Direction de linformation lgale et administrative.

Le prix moyen des transactions des fonds de commerces du commerce en gnral


diminue entre 2012 et 2015 de 10,6 %. Cependant, pour certains secteurs, le prix
augmente fortement. Cela concerne les ventes hors magasins (+21,5 %), les magasins multirayons (+19,8 %), les services la personne (+9,1 %), lhbergement (+4,1 %), le bricolage et
quipement du foyer (+5,0 %) et les sport et loisirs (+3,8 %) (cf. tableau 44).

-74-

Annexe I
Tableau 44 : volution des montants moyens des transactions en des fonds de commerces entre
2012 et 2014
2012
264 085
150 235
161 885
153 571
124 174
181 105
161 172
945 042
89 228
213 104
69 721
64 394
76 123
322 981
138 708
177 306

Commerce
Commerce et rparation de vhicules
Magasins multi-rayons
Dtail alimentaire
Bricolage et quipement du foyer
Sport et loisirs
Habillement
Soin de la personne et optique
Vente hors magasin
Carburants et combustibles
Activits de rparation
Coiffeurs, soins de beaut et corporels
Autres services la personne
Hbergement
Restauration
Dbits de boissons

2015
volution 63
233 954
-10,6 %
132 262
-11,2 %
192 688
19,8 %
141 906
-6,8 %
129 472
5,0 %
186 528
3,8 %
142 165
-11,0 %
770 232
-17,7 %
107 686
21,5 %
200 378
-5,2 %
59 253
-14,2 %
55 869
-12,5 %
82 424
9,1 %
333 854
4,1 %
129 912
-5,6 %
156 760
-10,8 %

Source : Ventes et cessions de fonds de commerce, annonces publies au BODACC du 1er janvier au 31 dcembre 2015,
Direction de linformation lgale et administrative.

4.2.1.5. Limpact de la mise en uvre de la rvision des valeurs locatives sur la TFPB et la
CFE
La rvision des valeurs locatives 64 des locaux professionnels a t prvue dans larticle 34 de la
loi n2010-1658 du 29 dcembre 2010 de finances rectificative pour 2010. Lobjectif tant de
corriger lcart existant entre les valeurs locatives utilises aujourdhui et les valeurs du march
locatif actuel. Cette opration a donc des consquences sur la fiscalit locale puisque les valeurs
locatives sont la base du calcul de la TF et de la CFE.

La dtermination des valeurs locatives cadastrales repose sur des lments datant des annes
1970 selon les caractristiques des immeubles, par rapport des locaux de rfrence et en
fonction des conditions de loyers pratiques. Ces valeurs taient ensuite actualises chaque
anne par lapplication dun coefficient forfaitaire fix au niveau national par la loi de finances.
Concernant les nouvelles constructions, les valeurs locatives ont t dfinies partir du mme
systme, cest--dire en prenant la valeur actualise de locaux comparables.
La DGFiP a ralis des travaux de simulation lt 2015 pour chiffrer limpact de cette rvision.

Enfin, pour corriger laugmentation, induite par cette rvision, de la proportion contributive la
fiscalit des locaux professionnels par rapport celle des autres types de locaux non concerns
par la rvision65, un coefficient de neutralisation a t mis en place (deuxime alina du
paragraphe XVI de larticle 34). Son application garantit le principe suivant : que ce soit avant ou
aprs la rvision des valeurs locatives la contribution des locaux concerns/non concerns sera
la mme 66.
63 Lvolution tient compte de
64 Le

linflation sur la priode qui est de 0,8 %.

loyer annuel thorique que le bien pourrait procurer dans des conditions normales de location.

65 Locaux dhabitation, tablissements industriels et locaux valus par barme.


66

Par exemple, si dans une commune avant la rvision des valeurs locatives des locaux professionnels, les locaux
usage dhabitation reprsentent 60 % des bases de la taxe foncire et les locaux professionnels 40 % de ces mmes
bases, les mmes proportions seront maintenues aprs la rvision , Simulation relative la rvision des valeurs
locatives des locaux professionnels, juillet-aot 2015, DGFiP.

-75-

Annexe I

4.2.1.5.1. La contribution la taxe foncire des magasins de moins de 400m2 va augmenter avec
la rforme des valeurs locatives
Lvolution moyenne de la cotisation des magasins et des lieux de vente est la baisse : -3,8 %
(cf. tableau 45). Au sein de ces magasins sont distingus :

MAG1 : les boutiques et magasins sur rue dont a surface principale est infrieure 400m2 ;
MAG2 : les commerces sans accs direct la rue dont la surface principale est infrieure
400 m2 ;
MAG3 : les magasins appartenant un ensemble commercial (surface principale infrieure
400 m2) ;
MAG4 : les magasins de grande surface (surface principale comprise entre 400 et 2 499
m2) ;
MAG5 : les magasins de trs grande surface (surface principale gale ou suprieure 2500
m2) ;
MAG6 : les stations-services, stations de lavage et assimilables ;
MAG7 : les marchs.

La rvision des valeurs locatives des locaux professionnels devrait avoir pour consquence une
augmentation de la contribution pour les petits magasins (MAG1, +6,1% ; MAG2, +7,2% ;
MAG3, +101,1%) et une baisse importante de celle des grandes surfaces (hypermarchs et
supermarchs ; -31,8 % pour les MAG5 et -22,5 % pour les MAG4). Les commerces dont la
surface principale est infrieure 400 m2 et situs dans les centres commerciaux (de type
MAG3) devraient selon les estimations de la DGFiP tre les plus touchs par cette rforme avec
une augmentation de la contribution de 101,1 % en moyenne. De plus, au sein de ce groupe, ils
sont majoritairement perdants au sein du groupe puisque pour 85,2 % dentre eux la cotisation
augmente (cf. tableau 45).
Tableau 45 : Impact de la rvision des valeurs locatives sur les catgories de commerces

MAG1
MAG2
MAG3
MAG4
MAG5
MAG6
MAG7
Total

volution moyenne de
cotisation
6,1 %
7,2 %
101,1 %
-22,5 %
-31,8 %
-2,7 %
-8,5 %
-3,8 %

Locaux dont la
cotisation augmente
50,3 %
48,8 %
85,2 %
35,3 %
25,2 %
44,6 %
32,3 %
51,4 %

Locaux dont la
cotisation baisse
49,7 %
51,2 %
14,8 %
64,7 %
74,8 %
55,4 %
67,7 %
48,6 %

Source : DGFiP, Rvision des valeurs locatives des locaux professionnels, simulation relative la rvision des valeurs
locatives des locaux professionnels.

Une des explications avances par la DGFiP concernant la faible proportion de certains sousgroupes voir leur cotisation baisser (par exemple les magasins dont la surface est infrieure
400m2) serait due une sous-valuation actuelle des locaux les plus anciens. En effet, pour ces
biens plus vtustes, des ramnagements importants ou des travaux de construction non
dclars ladministration pourraient fausser la description des locaux et ainsi modifier la
valeur locative la hausse aprs la rvision et donc les cotisations. Or ce sont les locaux MAG 1
MAG 3 qui sont les plus anciennement valus.

En raisonnant par type de communes, les cotisations augmentent pour les magasins des
toutes petites communes (moins de 500 habitants) et de celles de plus de 50 000
habitants (cf. tableau 46). Ainsi certaines villes moyennes du primtre de la mission sont
concernes.
-76-

Annexe I
Tableau 46 : Impact de la rvision des valeurs locatives sur les catgories de commerces selon la
taille de la commune : volution de la contribution et montant de laugmentation ou de la
diminution
10-20 000 habitants
0,8 %
(11 )
99,8 %
(2 181 )
-26,2 %
(-3 302 )
-33,6 %
(-28 128 )
-9,8 %
(-298 )

MAG1
MAG3
MAG4
MAG5
Total

20 50 000
habitants
2,5 %
(39 )
121,5 %
(3 223 )
-25,1 %
(-3 757 )
-33,3 %
(-38 602 ]
-4,9 %
(-162 )

50 100 000
habitants
8,4 %
(131 )
118,3 %
(3 143 )
-22,1 %
(-3 383 )
-29,6 %
(-34 421 )
0,9 %
(27 )

Plus de 100 000


habitants
10,7 %
(156 )
105,5 %
(3 073 )
-12,4 %
(-2 069 )
-26,2 %
(-32 013 )
5,5 %
(131 )

Source : DGFiP, Rvision des valeurs locatives des locaux professionnels, simulation relative la rvision des valeurs
locatives des locaux professionnels. Pour les autres sous-groupes, donnes non disponibles.

Laugmentation de la cotisation la plus forte en montant concerne les magasins MAG3. Ceci
pourrait tre dautant plus problmatique que les centres commerciaux de centre-ville sont
fortement touchs par la vacance commerciale 67.
La rpartition des gagnants et perdants peut galement tre faite au niveau des secteurs
dactivit comme le montre le tableau 47.
Tableau 47 : Impact de la rvision des valeurs locatives sur les secteurs commerciaux

Secteurs dont la cotisation augmente


Commerce de boisson
Boulangerie, boulangerie-ptisserie
Commerce de viande et produits avec viande
Dbits de boissons
Commerce de fruits et lgumes
Commerce de parfumerie et produits de beaut
Soins de beaut
Coiffure
Maroquinerie et article de voyage
Commerce de chaussures
Habillement
Blanchisserie-teinturerie
Restauration
Commerce darticles dhorlogeries et bijouteries

Secteurs dont la cotisation baisse

Commerce dalimentation gnrale


Suprettes
Supermarchs
Commerce de livres
Commerce de textiles
Htel et hbergement
Commerce de fleurs, plantes
Commerce de meubles

Source : DGFiP, Rvision des valeurs locatives des locaux professionnels, simulation relative la rvision des valeurs
locatives des locaux professionnels.

Pour limiter certaines variations, un dispositif de planchonnement pourrait tre mis en place
(cf. encadr 22). Les commerces de centres-villes (MAG1, MAG2 et MAG3) devraient rester
les principaux perdants de cette rvision fiscale (cf. tableau 48).
Tableau 48 : Impact de la rvision des valeurs locatives sur les catgories de commerces avec
dispositif de planchonnement
volution moyenne de cotisation avec
dispositif de planchonnement
MAG1
MAG2

67 Il faut tenir compte

4,6 %
4,4 %

Evolution moyenne de cotisation


sans dispositif de
planchonnement
6,1 %
7,2 %

cependant de leffet volume dans certaines communes.

-77-

Annexe I

volution moyenne de cotisation avec


dispositif de planchonnement
MAG3
MAG4
MAG5
MAG6
MAG7
Total

61,7 %
-13,2 %
-18,5 %
-12,4 %
-14,0 %
-1,9 %

Evolution moyenne de cotisation


sans dispositif de
planchonnement
101,1 %
-22,5 %
-31,8 %
-2,7 %
-8,5 %
-3,8 %

Source : DGFiP, Rvision des valeurs locatives des locaux professionnels, simulation relative la rvision des valeurs
locatives des locaux professionnels.

Encadr 22 : Dispositif de planchonnement


Pour rendre soutenable la rforme, un dispositif de planchonnement est envisag afin de :
Limiter le gain des gagnants :
Rgle 1 : Lorsque la base rvise avant lapplication du coefficient de neutralisation est
suprieure la base initiale mais que la base rvise neutralise est en fait infrieure la base
initiale, alors :

= +
2
Rgle 2 : Lorsque la base rvise avant lapplication du coefficient de neutralisation est infrieure
la base initiale (cas trs rare), alors :
=
Limiter la perte des perdants :
Rgle 3 : Redistribution de lcrtement dgage auprs des gagnants (rgle 1) en le rpartissant
sur les perdants au prorata de la diffrence entre la base initiale et la base rvise neutralise.

Source : DGFiP, Rvision des valeurs locatives des locaux professionnels, simulation relative la rvision des valeurs
locatives des locaux professionnels.

4.2.1.5.2. Une diminution de la cotisation la CFE est anticipe dans le secteur du commerce
Sur les 4,5 millions dtablissements imposs la CFE en 2014, 1,6 million entrent dans le champ
de la rvision et ne comportent pas de dfaillance dclarative et 1,2 million sont impacts par la
rvision. Les travaux de simulation de la DGFiP aboutissent la conclusion suivante : les
tablissements dont le chiffre daffaires est infrieur 3 M sont les plus touchs en moyenne
par la hausse de la cotisation de la CFE. Concernant le secteur du commerce, la cotisation
la CFE diminuerait en moyenne de 4 %.
4.2.2. La course au m2 provoque une concurrence entre centralit et priphrie
4.2.2.1. Une course au m2 due un fort dveloppement des surfaces de plus de 400 m2 et
une contraction des petites entre 1992 et 2009 au niveau de lensemble du
territoire
Au niveau national, la surface commerciale totale du commerce de dtail a augment de 58 %
entre 1992 et 2009 en passant de 48 77 millions de m2, soit une augmentation de 2,6 % par an.
En parallle, le nombre de points de vente a diminu de 6,3 % sur lensemble de la priode.

Comme le montre le tableau 49, le taux de petites surfaces commerciales (moins de 400
m2) a diminu de 10,5 % alors que le nombre de magasins de plus de 400 m2 a augment
de 86 % sur la priode.
-78-

Annexe I
Tableau 49 : volution du nombre de commerces et de la surface commerciale entre 1992 et 2009
1992
Nombre de points de
vente
Nombre de points de
vente de moins de 400
m2
Nombre de points de
vente de plus de 400 m2
Surface en m2

Source : Insee. Enqute Points de vente.

2009

volution

353 108

331 000

22 286

41 452

330 822
48 413 000

-6,3 %

295 857

-10,5 %

76 700 000

+58 %

+86 %

Cette inflation du nombre de m2 se retrouve galement dans lvolution des surfaces


commerciales autorises par les CDAC (cf. graphique 23). Pour analyser ce phnomne, il faut
distinguer plusieurs priodes dlimites par diffrentes lois fixant le seuil en termes de m2 pour
prsenter un projet devant une CDAC :

entre 1975 et 1996 le seuil est fix 1 000 m2 par la loi Royer: les surfaces commerciales
ont t multiplies par cinq quasiment entre 1981 et 1992 ;
entre 1996 et 2009 le seuil est abaiss 300 m2 par la loi Raffarin : do une forte
augmentation pour les annes frontires mais qui se poursuit ainsi jusquen 2009. Sur
cette priode le nombre de m2 a t multipli par 7.
partir de 2009 le seuil est rehauss 1 000 m2 par la loi de modernisation de lconomie
(LME) : la surface autorise est en baisse. Cependant, la ralit du march est diffrente.
En effet, la priode 2009-2014 a t marque par une forte acclration de linstallation de
nombreux drives, qui ont t considrs comme des entrepts et non des surfaces de vente
jusqu la promulgation de la loi pour laccs au logement et un urbanisme rnov (ALUR)
en 2014. Ils ntaient donc pas soumis lautorisation des CDAC 68. Ainsi la tendance la
baisse des surfaces commerciales est prendre avec prcaution.

68

Or la surface commerciale dun drive correspond 2 000 m2 avec stationnements attenants (Du Far West la ville.
Lurbanisme commercial en question, Cristina Garcez et David Magin (sous la direction de), 2014). Ce qui signifie que
la concertation dune CDAC est ncessaire.

-79-

Annexe I
Graphique 23 : Surfaces autorises par les CDAC (en millions de m2)
Loi Royer : seuil 1.000 m

1975
1977
1979
1981
1983
1985
1987
1989
1991
1993

Loi Raffarin : abaissement


du seuil 300 m

1995
1997
1999
2001
2003
2005
2007
2009

LME : relvement
du seuil
1.000 m

2011
2013
2015
0

0,5

1,5

2,5

3,5

Source : Ren-Paul Desse (professeur durbanisme luniversit Bretagne occidentale) partir de lobservatoire CDAC de
la socit Kyris. Publi dans Bilan et perspectives du march de limmobilier de commerce en France , janvier
2016.Note de lecture : entre 2009 et 2014, les donnes concernant les drives sont manquantes car ces projets ntaient
pas soumis aux CDAC. Cependant la surface commerciale non reprsente est difficilement estimable 69.

69

La notion de drive nentre dans le droit commun qu partir de mars 2014. Ils sont donc soumis dsormais lavis
des CDAC sauf pour ceux qui sont intgrs un magasin de dtail ouvert au public la date de promulgation de la
loi et nemportant pas cration de surface de plancher de plus de 20m2 .

-80-

Annexe I

4.2.2.2. Des surfaces commerciales qui sagrandissent notamment en priphrie entre


2012 et 2013 en ce qui concerne le primtre de la mission
Cette course au m2 se confirme entre 2012 et 2013 selon les estimations de surfaces de
la DGE. Il sagit de la seule source rcente sur les surfaces commerciales post 2009 puisque
lenqute Points de vente de 2009 na pas t mise jour depuis 70.

La surface commerciale moyenne pour lensemble des secteurs du commerce tudis


sagrandit plus vite pour les villes moyennes (+1,5 %) que pour les grandes villes
(+0,8 %) entre 2012 et 2013.
Pour presque toutes les villes moyennes, la surface commerciale moyenne augmente dans
chaque secteur. Seules les villes isoles connaissent une baisse de la surface commerciale
moyenne dans le commerce de lamnagement de lhabitat et celui des carburants. Pour les
petites communes en priphrie des villes centres moyennes ce sont les surfaces des produits de
sant qui diminuent (cf. tableau 50).

Lagrandissement des surfaces commerciales moyennes touche davantage les priphries des
villes centres moyennes.

Cette dualit centralit/priphrie est galement observable grce aux remontes communales
rpertoriant les autorisations des commissions dpartementales d'amnagement commercial
(CDAC). En considrant les projets prsents en CDAC, les intentions des investisseurs sont
majoritairement orientes vers le dveloppement de surfaces en priphrie. En effet, dans les
units urbaines comportant une ville centre de taille moyenne, la proportion de surfaces en
priphrie proposes en CDAC est de 55% contre 45% en centralit. Cette proportion est plus
flagrante encore si lon compare les grandes villes centres et leur banlieue de taille moyenne
(35 % versus 65 %). Les donnes sur les autorisations rendues par les CDAC 71 confirment cette
dualit entre priphrie et centralit : en 2014, la priphrie reprsente 55 % de la surface
commerciale autorise dans les villes moyennes.
Tableau 50 : Nombre de projets prsents en CDAC et de leurs surfaces commerciales associes en
2010 et en 2014
Nombre
de projets
Villes de taille
moyenne
Grandes villes

Ville centre

Priphrie de
lunit urbaine
Ville centre

Vile banlieue
de taille
moyenne

2010
Surface associe
(m2)
593 703
271
(42 %)
814 840
251
(58 %)
258 107
52
(34 %)
159

496533
(66 %)

2014
Surface associe
(m2)
448 431
222
(45 %)
590 678
214
(55 %)
274 749
65
(35 %)

Nombre
de projets

143

515 883
(65 %)

Source : DGE. Note de lecture : (X%) signifie la part du volume de surface commerciale entre la ville centre et la
priphrie.

70 LInsee a dcid de relancer son enqute Points de vente en 2015, les rsultats sont attendus dici un an.
71 Surface

commerciale autorise.

-81-

Annexe I

4.2.2.3. Selon lInsee, la cration dune grande surface peut concurrencer, pour certains
secteurs, le commerce de proximit dans les villes isoles et priphriques
Une tude de lInsee montre que pour les villes banlieues et les villes isoles, la cration dune
grande surface nuit au commerce de proximit de la commune (cf. encadr 23). Les villescentres sont quant elles pargnes par ce phnomne.
Encadr 23 : tude de lInsee sur leffet du dveloppement des grandes surfaces sur le commerce
de proximit
Une tude de lInsee ralise par Simon Quantin et Laure Turner 72 cherche valuer leffet du
dveloppement des grandes surfaces sur la dure de vie des commerces de proximit non spcialiss
et spcialiss sur les annes 1993-2005 par des mthodes conomtriques.
Le primtre retenu est le suivant :

grande surface : supermarch, hypermarch et magasins populaires ;

commerce de proximit non spcialis et spcialis : les commerces surface de vente


rduite qui nappartiennent pas un rseau denseigne. Ainsi les commerces de dtail
spcialiss appartenant une chane ne sont pas pris en compte et ne sont pas inclus dans les
grandes surfaces.
Les auteurs corrigent certains biais qui impactent linstallation dun commerce :

lexistence ou non dune grande surface pour limplantation dun commerce de proximit ;

lexistence ou non de commerces de proximit pour limplantation dune grande surface ;

la concurrence entre commerants de proximit du mme secteur et de la mme commune ;

les diffrences de tissus socio-conomiques.


La conclusion de ltude montre que la cration dune grande surface supplmentaire pour 10 000
habitants accrot le risque de sortie dun petit commerce de proximit deux ans aprs et napparat
pas dans les villes-centres. Cela concerne les villes banlieues et encore plus les villes isoles.

Source : Le dveloppement des grandes surfaces et son impact sur la dure de vie du petit commerce alimentaire de
proximit, 19 mars 2015

4.2.2.4. La grande distribution est attractive avec une volution des prix deux fois moins
rapide quen dehors de ce circuit entre 2005 et 2015
Lindice des prix des produits de grande consommation (alimentation hors fruits, lgumes,
poissons et crustacs frais, articles de mnage non durables, produits dentretien et produits
pour soins personnels) dans la grande distribution est calcul partir de relevs dans les
hypermarchs et les supermarchs. Il a augment entre dcembre 2005 et dcembre 2015 de
11 %. Lindice des prix des produits de grande consommation hors grande distribution
(toutes formes de vente sauf les hypermarchs et les supermarchs) a quant lui augment de
22 % sur la mme priode.

Cette volution diffrencie entre grande distribution et petites surfaces se situant plus
gnralement en centre-ville peut tmoigner dun intrt plus fort des consommateurs pour les
premiers magasins. Cette situation cre une tension entre centre-ville et priphrie.

72 Le dveloppement des grandes surfaces et son impact sur la dure de vie du petit commerce alimentaire de proximit,
19 mars 2015

-82-

Annexe I

4.2.2.5. La course au m2 nest pas toujours accompagne dune aussi forte hausse du
chiffre daffaires
On remarquera par ailleurs que cette augmentation du nombre de m2 nest pas toujours
accompagne dune hausse associe du chiffre daffaires. Ainsi comme le montrent les enqutes
Points de vente de lInsee de 2004 et 2009, dans de nombreux secteurs commerciaux il y a un
dcrochage entre lvolution du chiffre daffaires et celle de la surface commerciale.
Tableau 51 : volution du CA/m2 entre 2004 et 2009

Secteurs commerciaux
Habillement et chaussures
Autres quipements de la personne
Culture, loisirs, sport
quipement du foyer
Suprettes
Supermarchs
Hypermarchs

volution du CA/m2 entre 2004 et 2009


-5,0 %
4,2 %
-5,4 %
-12,0 %
-7,1 %
-1,4 %
-7,5 %

Source : Enqute Points de vente de lInsee.

Lvolution des principales enseignes reprsentatives de leur secteur entre 2001 et 2015
tmoigne galement dun dveloppement dintensit diffrente entre surfaces commerciales et
chiffre daffaires, ce qui entrane une baisse de la rentabilit des m2 (cf. graphique 24)
Graphique 24 : volution de la surface commerciale, du chiffre daffaires et des rendements entre
2001 et 2015
3,0
2,5
2,0
1,5
1,0
0,5
-0,5

0,0 %

0,0 %

-0,4 %

-0,3 %

-0,3 %

-0,1 %

-0,1 %

0,1 %

-0,3 %
-0,5 %

-1,0
Evolution de la surface commerciale

0,1 %

Evolution du CA (HT)

Evolution du rendement (CA/m2)

Source : Panorama Nielsen de la distribution, traitements Institut pour la ville et le commerce.

-83-

2013
volution 2012-2013

2013
volution 2012-2013
2013
volution 2012-2013
2013
volution 2012-2013
2013
volution 2012-2013

2013
volution 2012-2013
2013
volution 2012-2013

2013
volution 2012-2013
2013
volution 2012-2013
2013
volution 2012-2013
2013
volution 2012-2013

322
1,6 %

2,2 %

221
3,3 %
43
3,3 %
99
1,7 %
979

0,4 %

620
0,7 %
87

2,0 %

381
0,4 %
97
3,6 %
747
3,1 %
203

292
1,3 %

2,1 %

233
0,4 %
35
5,3 %
98
0,7 %
810

0,5 %

633
0,9 %
89

1,8 %

362
0,8 %
92
0,8 %
657
1,4 %
184

VCM de 2050 000 hbts

279
1,7 %

3,2 %

216
0,7 %
36
5,0 %
85
1,2 %
755

0,3 %

633
1,0 %
109

1,6 %

331
1,0 %
76
2,4 %
682
3,9 %
173

VCM > 50 000


hbts

308
1,0 %

1,7 %

205
1,3 %
40
-1,0 %
90
3,0 %
885

0,0 %

604
1,2 %
101

0,8 %

333
0,5 %
87
3,3 %
750
-0,1 %
199

VIM

309
2,4 %

3,9 %

197
2,1 %
38
3,1 %
70
1,6 %
860

0,2 %

648
1,0 %
74

3,9 %

332
0,3 %
84
1,5 %
715
3,9 %
191

BM des
VCM

433
2,2 %

3,0 %

267
1,4 %
41
5,4 %
77
-1,2 %
983

0,6 %

807
1,3 %
95

2,7 %

432
2,3 %
96
1,4 %
875
2,3 %
311

Priphrie
de petite
taille des
VCM

-84-

Source : Icode, estimation DGE.


Note de lecture : VCM pour ville centre moyenne, VIM pour ville isole de taille moyenne, BM pour banlieue de taille moyenne, GVC pour grandes villes centres.

Commerce dtail dans sa totalit

Autres commerces de dtail en magasin


spcialis
Commerce de dtail alimentaire en
magasin spcialis
Commerce de dtail d'amnagement de
l'habitat
Commerce de dtail d'quipement de la
personne (sport, habillement, chaussure,
bijouterie)
Commerce de dtail d'quipement du
foyer
Commerce de dtail d'quipements, de
l'information et de la communication en
magasin spcialis
Commerce de dtail de biens culturels et
de loisir en magasin spcialis
Commerce de dtail de carburants en
magasin spcialis
Commerce de dtail de produits de sant
(pharmacie, produits mdicaux)
Commerce de dtail en magasin non
spcialis (distribution alimentaire,
grands magasins)

VCM <
20 000
hbts

Tableau 52 : volution de la surface commerciale moyenne entre 2012 et 2013 pour les villes moyennes

Annexe I

273
1,6 %

2,1 %

161
0,8 %
41
3,1 %
67
2,9 %
606

1,2 %

732
0,4 %
82

2,3 %

259
1,2 %
57
5,5 %
709
0,7 %
188

BM des GVC

Annexe I

4.2.3. Le dveloppement du e-commerce fait concurrence au commerce classique en


devenant une modalit dachat plus frquente et tourne davantage
quauparavant vers des produits domestiques
Lvolution du e-commerce nest pas encore trs suivie par les acteurs institutionnels. LInsee
commence suivre ce mode de commerce au travers de lenqute sur les technologies de
linformation et de la communication auprs des entreprises 73 et publie des rsultats
approfondis pour lanne 2014. En complment, la mission sest donc oriente galement vers la
fdration du e-commerce et de la vente distance (FEVAD) (cf. encadr 24) qui est
lorganisation reprsentative du secteur du commerce lectronique et de la vente distance. Elle
fdre ce jour 600 entreprises et plus de 800 sites internet.
Encadr 24 : Analyse du e-commerce

La fdration du e-commerce et de la vente distance (FEVAD) permet de dresser un portrait des


modes de consommation du e-commerce partir des donnes communiques par neuf plateformes
scurises de paiement en ligne 74 ainsi que par 41 sites leaders dans leur secteurs (21 dans les
produits grand public, 11 dans le e-tourisme, 9 dans les ventes aux professionnels) constituant le panel
iCE 40.
Le primtre tudi concerne uniquement les ventes ralises en France. Les limites principales sont
donc les suivantes :

linclusion des achats effectus de ltranger sur une plateforme franaise ;

la non prise en compte des achats des franais ltranger.


En sassociant CSA, la fdration a lanc depuis 2003 une enqute sur les perspectives du ecommerce pour lanne venir en mesurant les intentions dachat. Lenqute est ralise en ligne
auprs dun chantillon reprsentatif de 1 000 e-acheteurs franais de 18 74 ans constitu daprs
la mthode des quotas (sexe, ge, CSP, rgion, frquence dachat en ligne).
Oxatis et KPMG mnent galement une enqute annuelle sur le profil du e-commerant depuis 2006.

Source : Entretien avec Marc LOLIVIER, dlgu gnral de la FEVAD.

4.2.3.1. Le chiffre daffaires associ au e-commerce a t multipli par huit entre 2005 et
2015 avec une demande qui touche davantage lhabillement, les produits culturels,
les voyages et les produits lectromnagers
Le march e-commerce franais est en constante augmentation et atteint les 65 Mds en 2015,
soit prs de huit fois plus quen 2005 et une hausse de 14,3 % par rapport 2014, ce qui
tmoigne du dynamisme de ce mode de commerce (cf. graphique 25). La FEVAD estime un
montant de 71,4 Mds en 2016. En 2015, selon la FEVAD, le chiffre daffaires du e-commerce
reprsente 7 % du commerce de dtail, et 9% si on enlve le secteur de lalimentaire.

73 Enqute annuelle depuis 2012. En partenariat avec le service de lobservation des statistiques (SOeS) et du service
de la statistique et de la prospective.

74 Adyen, Be2bill-Rentabiliweb, Ingenico Payment Services, Monetico Paiement, Monext, Paybox, Paypal, Payzen,
Worldline

-85-

Annexe I
Graphique 25 : volution du chiffre daffaires du e-commerce entre 2005 et 2015 (en Mds )
70

64,9
56,8

60

51,1

50

45
37,7

40

31

30
20
10
0

8,4

2005

11,6

2006

15,6

2007

20

2008

25

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

Source : iCE/FEVAD.

Le nombre dachats en ligne a t multipli par neuf en dix ans, atteignant 835 millions
transactions en 2015. Cette augmentation plus forte que le montant du CA signifie une
diminution du montant moyen de la transaction en ligne qui est pass de 89 78 en
moyenne en dix ans.
Si le montant moyen dune transaction baisse, la frquence dachats en ligne calcule partir
du nombre total dacheteurs en ligne augmente passant de 7 23 transactions par
acheteur et par an entre 2005 et 2015. En 2015, elle correspond 2 achats par mois et
par acheteur. Les achats en ligne ont donc pour ambition de devenir un acte du quotidien
et non plus un acte rare ou occasionnel. Ainsi le panier annuel par acheteur passerait de 625
1 780 . Sur les quatre dernires annes, la FEVAD chiffre 20 % dacheteurs en ligne de plus.

Les achats en ligne en 2015 portent principalement sur lhabillement (57 %) puis les produits
culturels (53 %), puis les produits techniques et lectromnagers (44 %) et les voyages et
produits du tourisme (43 %). Les secteurs culturels et loisirs ainsi que les produits
lectromnagers connaissent un recul (respectivement -2,3 % et 17,3 % dans les villes
moyennes entre 2010 et 2014). Ce sont des secteurs qui se font fortement concurrencer par les
achats en ligne.

Les livraisons hors domicile sont majoritaires et concernent essentiellement des points relais
(88 %) pour les sites du panel de la FEVAD (cf. graphique 26). Les acheteurs en se dplaant
pourraient par la mme occasion consommer dans les commerces environnant ces points relais.

-86-

Annexe I
Graphique 26 : Part des modes de livraison en 2015 (en %)
60
49

50

45

40
30
20
10

6
0,3

Domicile

Points relais

Retrait en magasin

Autres (consignes)

Source : iCE/FEVAD.

4.2.3.2. Laugmentation du nombre de sites marchands largit la zone de chalandise et


amliore la visibilit de loffre e-commerce
Le nombre de sites marchands actifs a t multipli par 12 ces dix dernires annes pour
rpondre cette demande (cf. graphique 27).
Graphique 27 : volution du nombre de sites marchands entre 2005 et 2015

200 000

182 000

180 000

157 300

160 000

138 000

140 000

117 500

120 000

100 400

100 000

81 900

80 000

64 100

60 000
40 000
20 000
-

14 500

2005

22 900

2006

35 500

2007

47 300

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

Source : FEVAD.

Cependant, la FEVAD estime que 85 % du chiffre daffaires du e-commerce est ralis par
seulement 5 % des sites marchands, soit 900 sites.

-87-

Annexe I

Le tableau 53 donne la rpartition des e-commerants en 2015.

Tableau 53 : Rpartition des e-commerants

Pure-Player
2015

Source : Oxatis, KPMG.

TPE/PME
40 %

Magasins physiques

28 %

28 %

Profession
librale
2%

Ainsi 28 % des magasins physiques compltent leur activit grce au e-commerce, contre 25 %
en 2014. Limpact des ventes en ligne stimule les achats en boutique pour 63 % des
commerants possdant les deux 75 (cf. tableau 54).
Tableau 54 : Bnfices tirs dune boutique en ligne en plus de sa boutique physique
Augmentation
Augmentation de la
du CA en
frquentation
boutique
65 %
63 %
54 %

largissement de la
zone de chalandise
2015

Source : Oxatis, KPMG.

Clientle mieux
informe
49 %

Les e-commerants sont majoritairement installs dans les communes de moins de 20 000
habitants (cf. tableau 55).
Tableau 55 : Localisation des e-commerants

2009
2015

Moins de 20 000
20 100 000
habitants
habitants
41 %
28 %
56 %
21 %

Source : Oxatis, KPMG.

100- 400 000


habitants
13 %
9%

Plus de 400 000


habitants
18 %
14 %

Les secteurs dactivit les plus reprsents dans le e-commerce sont la culture/loisirs (12,7 %),
la maison et jardin (12,2 %), la mode/vtements (11,7 %), les produits de beaut et de bien-tre
(9 %). Lhabillement est en troisime position alors que les achats des consommateurs place ce
secteur en premier. En parallle, le e-commerce destination des professionnels saccrot, en
passant de 49 % en 2014 53 % en 2015.
Pour se faire connatre sans passer par le rfrencement payant de Google 76, 29 % des ecommerants vendent leurs produits sur des places de marchs.

Les motivations principales des e-commerants sont llargissement de la zone de chalandise


et lamlioration de sa visibilit, avant mme laugmentation du chiffre daffaires. Cependant
le principal frein est le manque de comptence. La concurrence sur le web est moins
redoute en 2015 alors quil sagissait du premier obstacle en 2014 (rponse choisie 42 % en
2014 contre 27 % en 2015).
Encadr 25 : LEnqute sur les technologies de linformation et de la communication de lInsee

Lenqute de lInsee ne permet pas davoir un historique sur le e-commerce. Lenqute stoffe chaque
anne. Ainsi les donnes sur le e-commerce sont dtailles pour lanne 2014, alors quen 2013 seuls
quelques indicateurs taient disponibles. Le panel de lenqute de 2014 correspond 45 791
commerces interrogs, dont 11 866 proposent la vente de biens ou services via un site web, soit
26 %. Parmi ces dernires seulement 2,1 % vendent uniquement via un site web.

Le chiffre daffaires (hors taxe) gnrs par les ventes sur les sites web entre 2012 et 2013 a

75 La

mission na pas t capable dvaluer la fiabilit de la mesure de linfluence du site sur la boutique physique.

76 partir des Google

AdWords ou le moteur Google Shopping.

-88-

Annexe I

baiss de 7,2 % passant de 53 Mds 49 Mds. Les ordres de grandeur sont les mmes que la
FEVAD mais infirme la continuelle progression du chiffre daffaires de la fdration.
Le nombre de commandes de biens ou services passes via un site web entre 2012 et
2013 augmente de 6,3 % en passant de 6 992 commandes 7 435.
Les montants des achats raliss via un site web entre 2012 et 2013 ont augment de
47,4 %, passant de 21 31 Mds.
Parmi les entreprises, 64 % proposent une livraison domicile ou sur le lieu de travail, 60 % le
retrait dans un point de vente physique de lentreprise, 13 % de retrait en point de vente, 8 %
pour la livraison dmatrialise (tlchargement impression). Chaque option ntant pas
exclusive lune de lautre.
Limpact des ventes web au cours des 12 derniers mois est quantifi : Pour plus de la moiti
des commerants les ventes en ligne nont pas dincidence sur leur chiffre daffaires.
Nanmoins pour 43 % dentre eux, leffet est bnfique.

4%

43%

53%

Pas dincidence sur chiffre daffaires

Augmentation chiffre daffaires

Diminution chiffre daffaires


Source : Enqute TIC 2014, Insee

La perspective de rentabilit de la vente web est galement mesure : Seulement 20 % des


commerces ont atteint une rentabilit des ventes web.
6%

11%
49%

14%

20%
Pas dobjectif de rentabilit
Perspective de rentabilit de la vente web dj atteinte
Perspective de rentabilit de la vente web : dans plus de deux ans
Perspective de rentabilit de la vente web : dici deux ans
Perspective de rentabilit de la vente web : un an

Source : Enqute TIC 2014, Insee


Source : Mission.

-89-

Annexe I

4.3. Lenvironnement urbain est un facteur important qui influe sur la


commercialit
4.3.1. La dvitalisation des villes concerne galement la diminution des quipements
comme ceux des services de soins, de lducation, des loisirs ou de la culture
La base permanente des quipements (BPE) constitue par lInsee permet de suivre le niveau
dquipements et de services rendus la population au niveau communal. Afin de pouvoir
raliser une comparaison sur une priode, la mission a retenu les champs renseigns dans cette
base de manire constante entre 2010 et 2014. Il sagit des bureaux de poste, des mdecins
omnipraticiens, des pharmacies, des tablissements de sant, des cinmas, des terrains de
grands jeux 77, des coles maternelles et collges, des entits de scurit.

Pour les services et les quipements retenus par la mission, leur nombre diminue dans
les villes moyennes lexception des entits de scurit et des tribunaux de commerce.
Loffre de pharmacies reste stable sur la priode (cf. tableau 56).
Tableau 56 : volution de la prsence de certains services entre 2010 et 2014

Services/quipements
Bureaux de poste
Mdecins omnipraticiens
Pharmacie
tablissements de sant/services durgence et
maternit
Cinma
Terrain de grands jeux
ducation (coles maternelles et collges)
Scurit (Police, gendarmerie)

Villes moyennes
-1,2 %
-5,5 %
0,3 %
-9,0 %

-2,2 %
-1,2 %
-4,0 %
+2,0 %

Source : BPE, Insee, traitements de la mission.

4.3.1.1. Loffre de soin diminue dans les villes de taille moyenne


Loffre de soin est tudie partir du nombre de mdecins omnipraticiens et de pharmacies
dans les communes, ainsi qu partir du nombre dtablissements de sant (de court, moyen et
long sjour), des urgences et des maternits.

Le nombre de mdecins diminue dans lensemble des communes du primtre. Les


communes les plus touches par cette baisse de loffre sont les villes centres moyennes de moins
de 20 000 habitants ainsi que les grandes villes centres de 100 200 000 habitants. Seule la
priphrie des units urbaines comportant une ville centre moyenne (hors banlieue de
taille moyenne) est pargne par ce phnomne.
Le nombre de pharmacies est plus stable avec des diffrences selon les communes. Les grandes
villes centres ainsi que leurs banlieues de taille moyenne perdent ces services (-0,5 %), tandis
que les villes centres moyennes de 50 100 000 habitants et leurs priphries de taille moyenne
connaissent une augmentation de loffre de pharmacies (de 2,4 2,7 %).

Concernant le nombre dtablissements de sant ainsi que des services durgences et des
maternits, il diminue fortement en priphrie des villes centres moyennes et grandes (-15 %
dans chaque cas). Les grandes villes centres sont peu touches par ce phnomne contrairement
aux villes centres moyennes (-5 %).
77 Les thtres nont pas pu tre

retenus car comptabiliss qu partir de 2012.

-90-

Annexe I

4.3.1.2. Un dclin de loffre de cinmas et des terrains sportifs


Les loisirs sont analyss partir du nombre de cinmas et de terrains de grands jeux (terrains
mixtes, terrain de football, de rugby, de rugby XIII, de football amricain, de base-ball, de
cricket, de hockey sur gazon).

Le nombre de cinmas est en baisse en moyenne dans toutes les typologies de communes
du primtre. Les baisses les plus fortes se situent dans les villes centres de 100 200 000
habitants (-6,9 %) et dans celles de moins de 20 000 habitants (-5,0 %).

Les terrains de grands jeux diminuent en moyenne dans les villes centres de moins de
200 000 habitants. Ils augmentent en priphrie, o il y a plus de place pour ces installations et
galement dans les trs grandes villes de plus de 200 000 habitants.
4.3.1.3. Le nombre dcoles maternelles et de collges diminue galement dans les villes
centres de taille moyenne

Lducation est apprhende par le nombre dcoles maternelles et le nombre de collges au


niveau communal. Toutes les typologies de communes sont frappes par la fermeture dcoles
ou de collges. La perte est de 6 % pour les villes centres de taille moyenne, 4 % pour les
grandes villes centres.
4.3.1.4. Loffre de service de La Poste diminue au profit des relais commerants

Lvolution du nombre de bureaux de Poste est aussi un lment de loffre de services dans la
ville. La mission constate que le nombre de bureaux diminue dans toutes les communes
tudies sauf les villes moyennes isoles. La baisse la plus forte se situe dans les priphries
(moyennes et petites) des units urbaines comprenant une ville centre moyenne.

Un autre service est en plein essor mais peu dvelopp encore : le relais Poste
commerant. Les commerants, dans le cadre de conventions de partenariat signes entre La
Poste et des partenaires privs, offrent une grande partie des produits et services de proximit
la population concernant le courrier et les colis (courrier simple, recommand, prt poster,
l'exception de l'tablissement d'une procuration postale...). Les augmentations sont fortes dans
les villes moyennes isoles, centres de 50 100 000 habitants et les banlieues de taille moyenne
de ces villes centres moyennes. Nanmoins seules les trs grandes villes de plus de 200 000
habitants y ont moins recours entre 2010 et 2014.
4.3.1.5. Le nombre de commissariats et de gendarmeries augmente lgrement entre 2010
et 2014 dans les villes moyennes

Le nombre de gendarmeries et de commissariats augmente de 0,2 % pour les villes moyennes et


est stable pour les grandes villes entre 2010 et 2014. Laugmentation pour les villes moyennes
provient seulement des villes centres de taille moyenne (+1 %) et des villes de taille moyenne
priphriques aux grandes villes centres (+5 %).

-91-

2010
2014
volution entre 2010 et 2014
2010
2014
volution entre 2010 et 2014
2010
2014
volution entre 2010 et 2014
2010
2014
volution entre 2010 et 2014
2010
2014
volution entre 2010 et 2014
2010
2014
volution entre 2010 et 2014
2010
2014
volution entre 2010 et 2014
2010
2014
volution entre 2010 et 2014

266
261
-1,9 %
2 979
2 764
-7,2 %
1 073
1 077
0,4 %
327
283
-13,5 %
1 060
990
-6,6 %
700
665
-5,0 %
177
171
-3,4 %
16
21
31,3 %

VCM de
2050 000
hbts
342
339
-0,9 %
4 398
4 153
-5,6 %
1 537
1 539
0,1 %
458
456
-0,4 %
1 433
1 318
-8,0 %
825
825
0,0 %
162
152
-6,2 %
19
26
36,8 %
207
201
-2,9 %
2 676
2 575
-3,8 %
858
881
2,7 %
218
210
-3,7 %
786
759
-3,4 %
513
502
-2,1 %
76
72
-5,3 %
4
12
200,0 %

VCM >
50 000
hbts
109
149
111
144
1,8 % -3,4 %
1 289
1 603
1 238
1 507
-4,0 % -6,0 %
457
654
461
670
0,9 %
2,4 %
105
41
80
35
-23,8 % -14,6 %
439
639
428
605
-2,5 % -5,3 %
353
477
349
461
-1,1 % -3,4 %
46
42
46
44
0,0%
4,8 %
5
9
11
17
120,0 % 88,9 %

VIM

BM des
VCM

Priphrie
GVC<
GVC >
de petite
BM des
200 000 200 00
taille des
GVC
hbts
0 hbts
VCM
908
324
505
933
853
318
500
925
-6,1 %
-1,9 % -1,0 % -0,9 %
3 958
4 564
8 327 11 660
3 925
4 246
7 868 11 022
-0,8 %
-7,0 % -5,5 % -5,5 %
1 666
1 318
2721
4 274
1 684
1 310
2710
4 254
1,1 %
-0,6 % -0,4 % -0,5 %
11
258
214
105
5
255
215
80
-54,5 %
-1,2 %
0,5 % -14,7 %
909
1 211
694
4 358
871
1 163
673
4 274
-4,2 %
-4,0 % -3,0 % -1,9 %
2 208
622
536
1 816
2 181
579
532
1 780
-1,2 %
-6,9 % -0,7 % -2,0 %
59
124
237
253
63
114
254
262
6,8 %
-8,1 %
7,2 %
3,6 %
83
8
15
39
96
13
11
38
15,7 %
62,5 % -26,7 % -2,6 %

-92-

Source : BPE 2010 et 2014 (Insee), traitements de la mission.


Note de lecture : VCM pour ville centre moyenne, VIM pour ville isole de taille moyenne, BM pour banlieue de taille moyenne, GVC pour grandes villes centres.

Relais Poste commerant

Terrain de grands jeux

Cinma

ducation

tablissements de
sant/urgence/maternit

Pharmacie

Mdecins omnipraticiens

Bureaux de la Poste

VCM <
20 000
hbts

Tableau 57 : volution des quipements entre 2010 et 2014

Annexe I

Annexe I

4.3.2. Une base productive et industrielle fragilise depuis les annes 1970 concomitant
un recul des investissements publics dans les villes moyennes
Les villes moyennes entrent en crise dans les annes 1970 la suite des chocs ptroliers. En
effet, elles sont peu peu exclues de la nouvelle donne concurrentielle, fonde sur de
nouveaux facteurs d'attractivit et de comptitivit : qualification de la main d'uvre, diversit
des activits conomiques, niveau d'quipement, intgration aux grands rseaux nationaux et
internationaux. Alors que l'cart est de plus en plus important entre lieux de conception et lieux
de production, les villes moyennes ne se sont le plus souvent pas spcialises et ne sont pas
montes en comptence. Elles sont restes une squence de la chane de production et du
schma vertical des organisations fordistes et n'ont donc que rarement gard une capacit
d'initiative et d'impulsion. La base productive et industrielle des villes moyennes a donc t
fragilise.
En parallle, l'tat est contraint de grer une situation de crise des finances publiques dans un
contexte de concurrence accrue. Il roriente son effort sur les mtropoles et sur des secteurs
plus porteurs, notamment le tertiaire. Les villes moyennes bnficient alors de moins en moins
des transferts de financements publics, ce qui affaiblit leur base conomique rsidentielle 78,
fortement dpendante de revenus non marchands (salaires publiques dans l'arme,
l'administration et l'enseignement, prestations sociales, pensions de retraite).
4.3.3. Une concurrence avec les banques et assurances pour les villes moyennes

Le nombre dtablissements bancaires et dassurance augmente de 4,8 % entre 2010 et 2014


dans les villes moyennes. Ce phnomne touche moins les grandes villes centres puisque
laugmentation est de 0,3 % (cf. tableau 58).

Parmi les villes moyennes, les villes isoles et centres de moins de 50 000 habitants sont
les plus concernes par la hausse des vitrines de banques et assurances qui peuvent
transformer lenvironnement du centre-ville.
Lanalyse de la base permanente des quipements pour les banques et caisses des dpts 79 (le
champ des assurances nest pas pris en compte) confirme ce constat : les villes moyennes isoles
connaissent la plus forte augmentation de vitrines de banques. Seules les trs grandes villes
centres (plus de 200 000 habitants) voient ces tablissements diminuer sur la priode (cf.
tableau 59).

78

La notion d'conomie rsidentielle renvoie aux travaux de Laurent Davezies et Christophe Terrier qui prennent en
considration les revenus non pas issus d'une activit productive (usines, entreprises), mais lis la population
prsente (rsidente et sjournante), qui gnre de l'activit conomique par sa consommation et ses besoins en
services.
79 tablissements de crdit agrs, y compris banques mutualistes ou coopratives et caisses d'pargne et de
prvoyance. Ne comprend pas les guichets financiers de La Poste.

-93-

2 518
2 706
7,5 %

3 839
4 035
5,1 %

2 338
2 432
4,0 %

928
1 027
10,7 %

VIM
1 004
1 055
5,1 %

BM des
VCM

Priphrie
de petite
taille des
VCM
1 967
2 045
4,0 %

3 642
3 743
2,8 %

GVC<
200 000
hbts
6 791
6 723
-1,0 %

GVC >
200 000
hbts

1 750
1 804
3,1 %

2 307
2 400
4,0%

1 388
1 432
3,2 %

653
698
6,9 %

VIM
759
786
3,6 %

BM des
VCM

Priphrie
de petite
taille des
VCM
1 676
1 737
3,6 %

2 267
2 349
3,6 %

GVC<
200 000
hbts

4 458
4 413
-1,0 %

GVC >
200 000
hbts

-94-

Source : BPE 2010 et 2014 (Insee), traitements de la mission.


Note de lecture : VCM pour ville centre moyenne, VIM pour ville isole de taille moyenne, BM pour banlieue de taille moyenne, GVC pour grandes villes centres.

2010
2014
volution entre 2010 et 2014

VCM <
VCM de 20VCM >
20 000 hbts 50 000 hbts 50 000 hbts

Tableau 59 : Banques et caisses des dpts, BPE

Source : Rpertoire SIRENE, traitements DGE.


Note de lecture : VCM pour ville centre moyenne, VIM pour ville isole de taille moyenne, BM pour banlieue de taille moyenne, GVC pour grandes villes centres.

2010
2014
volution entre 2010 et 2014

VCM <
VCM de 20VCM >
20 000 hbts 50 000 hbts 50 000 hbts

Tableau 58 : volution du nombre de banques et assurances entre 2010 et 2014

Annexe I

5 511
5 719
3,8 %

BM des
GVC

7 148
7 373
3,1 %

BM des
GVC

Annexe I

4.3.4. Laccessibilit et loffre de parking du centre-ville est un sujet de proccupation


important des commerants mais difficilement objectivable en labsence de
donnes tangibles
Suite aux entretiens mens par la mission, la problmatique de laccessibilit du centre-ville est
apparue rcurrente, notamment pour les vhicules motoriss. En effet, lquipement automobile
des mnages est toujours plus fort : en 1990, 76,8 % des mnages taient motoriss alors quen
2012, 83,3 % le sont daprs lInsee. Ainsi, les sujets de laccessibilit de la voiture travers les
plans de circulation du centre-ville, la capacit de stationnement ou encore la tarification des
parkings sont des proccupations importantes pour la vitalit du commerce. Lide du no
parking, no business est parfois avance.

La mission aurait donc souhait analyser plus particulirement lvolution des surfaces de
parking, ainsi que celle de la tarification de la premire heure. Toutefois les donnes existantes
et collectes sont limites, do la difficult de la mission objectiver vritablement ce
phnomne. En effet, lenqute nationale sur le stationnement public pour les communes de plus
de 20 000 habitants mene par le Centre dtudes et dexpertise sur les risques,
lenvironnement, la mobilit et lamnagement (CEREMA) 80 est non obligatoire. De plus, le
champ de ltude ne concerne que les places de parking payantes (dans un parc ou sur la voirie).

Afin nanmoins de chiffrer lvolution du tarif de la premire heure de stationnement, la mission


a constitu un panel de parcs prsents la fois en 2005 et en 2010, ce qui correspond
uniquement 638 communes. Pour ces dernires, lvolution du tarif moyen de la premire
heure de stationnement en parc est de 8,8 % entre 2005 et 2010 en tenant compte de
linflation 81. En effet, le prix passe de 1,15 1,34 . Lchantillon est cependant trop faible pour
calculer une volution diffrencie selon les types de communes.
4.3.5. Lattractivit touristique peut stimuler la consommation et donc contribuer au
dynamisme du commerce

4.3.5.1. La situation gographique, lattribution de label sont des lments qui peuvent
attirer un flux important de passagers
Pour caractriser lattractivit touristique des villes tudies, la mission a retenu diffrents
indicateurs comme :

la capacit daccueil (donne quantitative) estime partir du nombre demplacements de


camping et de chambres dhtel par communes ;
des donnes qualitatives portant sur les labels, la situation gographique prs dun littoral
etc.

80 En 2010, 196 villes rpondantes pour 455 villes interroges.


81 Inflation de 7,7 % entre 2005 et 2010.

-95-

Annexe I

4.3.5.1.1. Loffre de campings et dhtels est surtout dveloppe le long des littoraux et Paris.
Le nombre demplacements de camping est prs de deux fois plus lev dans les villes moyennes
que dans les grandes villes. linverse, la capacit moyenne de chambres dhtel pour les
grandes villes est prs de 19 fois suprieure (cf. tableau 60). Le nombre moyen de chambres
dhtel par commune augmente entre 2013 et 2015 de 2,1 % dans les villes moyennes et de
2,8 % dans les grandes villes centres. En revanche, le nombre demplacements de camping
diminue de 1,5 % dans les villes moyennes et de 2,5 % dans les grandes villes centres.
Tableau 60 : Nombre moyen de chambres dhtel et demplacements de camping par commune en
2015
Chambres dhtel
Villes moyennes
Grandes villes

246
4 589

Source : Insee-Enqute sur les hbergements touristiques, traitements de la mission.

Emplacements de camping
133
77

Le nombre moyen de chambres dhtel est proportionnel la taille de la commune ou de sa zone


dinfluence. Pour les emplacements de camping une telle logique nest pas mise en vidence.
Seules les villes isoles ont une capacit plus importante demplacements de camping en 2015
que de chambres dhtel en moyenne (cf. graphique 28).
Graphique 28 : Nombre moyen de chambres dhtel et demplacements de camping par commune
de taille moyenne selon leur typologie en 2015
900
800
700
600
500
400
300
200
100
0

Villes isoles

Villes centres de Villes centres de Villes centres de


10 20 000 hbts 20 50 000 hbts
50 100 hbts

Nombre moyen de chambres d'htel

Banlieues des
villes centres
moyennes

Banlieues des
grandes villes
centres

Nombre moyen d'emplacements de camping

Source : Insee-Enqute sur les hbergements touristiques, traitements de la mission.

-96-

Annexe I

En cartographiant lensemble des communes, des disparits flagrantes existent entre les
communes. Celles au bord du littoral et Paris et dans sa banlieue ont des capacits daccueil en
chambres dhtel suprieures aux autres communes du primtre tudi par la mission.
Figure 18 : Nombre de chambres dhtel en 2015

Source : Insee- Enqute sur les hbergements touristiques, traitements de la mission.

Les campings sont galement essentiellement implants le long du littoral. Ces communes se
distinguent donc par leur attractivit touristique qui entrane potentiellement une plus forte
consommation selon les priodes de lanne.

-97-

Annexe I
Figure 19 : Nombre demplacements de camping en 2015

Source : Insee- Enqute sur les hbergements touristiques, traitements de la mission.

4.3.5.1.2. Lobtention dun label ou dune reconnaissance institutionnelle est un gage de lisibilit et
de qualit de vie qui renforce lattractivit de la commune
De nombreux labels et dispositifs existent pour caractriser et valoriser certaines communes (cf.
tableau 61).

les communes touristiques et les stations classes de tourisme : elles possdent un


rgime juridique leur confrant un statut dfini. Cette dnomination est attribue par
arrt prfectoral pour une dure de cinq ans. Les plus attractives dentre elles pourront
accder la catgorie suprieure de station classe de tourisme (dcret pris pour douze
ans). Cest un gage de lisibilit adress aux touristes et cela peut renforcer leur attractivit
touristique. Divers critres sont pris en compte : la diversit des modes dhbergements, la
qualit de lanimation, la facilit de transports et daccs, la qualit environnementale (Art.
L. 133-13 et suivants du code du tourisme). Parmi les stations classes de tourisme, 44 %
font partie du primtre tudi par la mission et 30 % sont des villes moyennes ;
-98-

Annexe I

le label Villes et Villages Fleuris : lobtention de ce label est un gage de qualit de vie qui
rvle une stratgie municipale en faveur de lattractivit touristique qui va de pair avec
un environnement favorable lattractivit rsidentielle et conomique. Les critres
dattribution sont divers : qualit esthtique du fleurissement, amnagement et gestion
des espaces paysagers, valorisation de la qualit de vie des rsidents et des visiteurs. Sur
les 234 communes laurates en 2016, 50 % font partie du primtre tudi par la mission
et 37 % sont des villes moyennes ;
le label Villes et Pays d'art et d'histoire : il permet d assurer la transmission aux
gnrations futures des tmoins de l'histoire et du cadre de vie par une dmarche de
responsabilisation collective . Les communes sattachent ainsi valoriser larchitecture
des XIX, XX et XXIme sicles ainsi que la prservation du paysage. Les dmarches
entreprises en vue de lobtention du label sont un moteur de dveloppement culturel,
social et conomique de la commune. 83 % des villes ayant le label Villes dart et dhistoire
font partie du primtre gographique de la mission et 78 % sont des villes moyennes ;
la possession dun littoral : ces 1 212 communes sont recenses dans la loi relative
l'amnagement, la protection et la mise en valeur du littoral (loi Littoral de 1986). Parmi
elles, 23 % font partie du primtre gographique de la mission et 12,5 % sont des villes
moyennes.

Tableau 61 : Rpartition des communes du primtre dtude de la mission selon diffrents labels
Priphries
VCM
petite taille

Villes centres
Moyenne
Stations
classes
Nombre de
villes et
villages
fleuris
Nombre de
villes darts
et histoires
Communes
bnficiant
de latout du
littoral

Grande

BM

Villes isoles

GVC
BM

31

20

12

44

13

12

33

56

20

58

34

116

34

26

Source : DGE, villes-et-villages-fleuris.com, Ministre de la culture et de la communication, traitements de la mission.


Note de lecture : VCM pour ville centre moyenne, BM pour banlieue de taille moyenne, GVC pour grandes villes
centres.

4.3.5.2. Cet afflux de passagers supplmentaires peut dynamiser la consommation et


contribuer la vitalit commerciale
La consommation sur le territoire franais dpend de la population rellement prsente
et pas simplement de la population rsidente 82. Ce pourquoi la statistique publique
sintresse la prise en compte des dplacements touristiques et au dveloppement dune
conomie prsentielle et non rsidentielle.
Une tude avait t mene en 2005 par lInsee et la direction du tourisme au niveau
dpartemental (cf. figure 20). Lcart entre la population rsidente et la population prsente
correspond aux dparts en voyage des habitants et de larrive de touristes franais ou
trangers.

82 Population ayant sa

rsidence principale dans la zone gographique considre.

-99-

Annexe I
Figure 20 : Population prsente et population rsidente par dpartement

Source : Insee Premire N1050, novembre 2005.


Note de lecture : * mesure en quivalent habitant permanent (ie 1 EHP pour 365 nuites touristiques). Lorsque le taux
est infrieur 100 %, ce sont des communes qui en moyenne sur lanne ont moins de personnes prsentes que la
population rsidente de rfrence.

Avec 83,8 millions de touristes trangers en 2014 et les dplacements des franais lors de leurs
sjours touristiques, la population de certaines villes peut doubler certaines priodes de
lanne. Cet afflux de visiteurs renforce la consommation (en plus de celle des rsidents) et donc
stimule le secteur du commerce de proximit. Cela est dautant plus vrai pour les dpartements
prs dun littoral ou des montagnes (par exemple : les Landes, les Pyrnes-Orientales, lAude, la
Charente-Maritime, la Vende, le Morbihan, lAveyron, lArdche, les Bouches du Rhne, les
Alpes-Maritimes, la Savoie, la Corse, cf. figure 20).

-100-

Annexe I

5. Synthse des principaux dterminants associs la vacance


commerciale et typologie des territoires plus ou moins marqus par le
mouvement de dvitalisation
5.1. Une analyse multivarie a permis de mettre en vidence les dterminants
associs la vacance commerciale
La mission sattache identifier lintensit de la relation de chaque facteur avec la vacance
commerciale en centre-ville 83. Pour cela, deux mthodes sont utilises :

une analyse des corrlations qui permet dtudier le lien de chaque facteur pris
sparment avec la vacance commerciale ;

une analyse multivarie qui permet de considrer lensemble des donnes dont dispose la
mission pour reprer ceux qui sont rellement corrls ou non la vacance commerciale.
Le panel de lInstitut pour la ville et le commerce sert de rfrence et est restreint aux seules
villes de taille moyennes 84.
La mission a pu tester les facteurs suivants 85 :

concernant le march de la demande : population, volution de la population, part des plus


de 60 ans, logements vacants, taux de pauvret, revenu mdian, taux de chmage ;

concernant loffre commerciale : nombre de commerces de centres-villes, volution des


commerces, taux dimposition la CFE et la TF, volution de ce taux dimposition entre
2011 et 2015 ;

concernant lenvironnement : lattractivit touristique (nombre de chambres en htel


rapport la population rsidente), la situation prs dun littoral, la possession dun label
(Villes et villages fleuris, Villes dart et dhistoire), le classement dans la liste des stations
de tourisme, la perte dquipements et de services (cinma, terrain de sport, soins), le taux
de dlinquance.
Cependant la mission na pas pu tester certains dterminants car elle ne possde pas les donnes
au niveau communal :

concernant loffre commerciale : le chiffre daffaires, la concurrence centralit/priphrie

concernant lenvironnement : loffre de parking.

5.1.1. Une analyse des corrlations identifie sparment les facteurs concomitants la
vacance commerciale ou qui sy opposent

Dans un premier temps, il sagit de reprer les facteurs de la demande, de loffre ou de la


commercialit qui sont directement corrls la vacance commerciale. La mthodologie
statistique retenue est lanalyse des corrlations du taux de vacance commerciale de 2015 avec
chaque variable quantitative prise sparment.

concernant le march de la demande, le taux de vacance commerciale est li au taux de


logements vacants, au taux de pauvret, au taux de chmage, et ngativement au revenu
mdian de la population ;

83 Sans pour autant mettre


84 La
85

en vidence un lien de causalit.

mission relve le seuil suprieur 115 000 villes, ce qui correspond 5 villes nouvellement prises en compte.

Pour de nombreuses donnes, il nexiste pas de sries plus rcentes que 2012. Lanalyse mlera donc des sries
htrognes en termes de dates.

-101-

Annexe I

concernant loffre, le nombre de commerces est ngativement corrl la vacance


commerciale, tandis que le nombre dhabitants par commerce est positivement corrl.
Ainsi un excs de demande ou une offre trop faible ne favorise pas la commercialit ;
concernant lenvironnement urbain, le taux de vacance commerciale est li ngativement
lattractivit touristique 86 (cf. tableau 62).

Les autres variables, prises isolment, ne sont a priori pas significatives, elles nont pas un lien
direct sur la vacance commerciale.
Tableau 62 : Analyse des corrlations avec le taux de vacance commerciale

Coefficient de corrlation
Population
volution de la population
Part de la population de plus de 60 ans
Logement vacant 87
Demande
Taux de pauvret
Revenu mdian
Taux de chmage
Densit de population
Part des actifs travaillant hors de la commune
Taux dimposition la CFE
Taux dimposition la TF
Offre
Nombre de commerces (centre-ville)
volution du nombre de commerces (centre-ville)
Nombre dhabitants pour un commerce
Attractivit touristique 88
volution du nombre de terrains de grands jeux
volution du nombre de cinmas
Environnement urbain volution du nombre de bureaux de poste
volution du nombre dtablissements de sant
volution du nombre de maternelles et collges
Taux de dlinquance

0,42
0,27
-0,30
0,28
-0,27
0,22
-0,30
-

Source : Mission. Panel de 161 villes.


Note de lecture : seuls les coefficients de corrlation suprieurs 0,2 sont interprter et donc indiqus. En dessous de ce
seuil la corrlation nest pas significative.

Si la corrlation entre la population et le taux de vacance est quasiment nulle ici, en intgrant
lensemble des villes du panel de lInstitut pour la ville et le commerce, la corrlation est de 0,21, qui permet de confirmer que la vacance commerciale dune agglomration varie en
proportion inverse du poids de sa population . Il sagit dun effet dagglomration : les grands
territoires sont plus rsilients la vacance commerciale parce quils offrent leur commerce des
dbouchs plus que proportionnels leur poids de population 89. Autrement dit, les centres-villes
des grandes villes sont moins touchs par la vacance commerciale.

86

Lindicateur statistique utilis est le nombre de chambres dhtel de la commune rapport sa population
rsidente.
87 chantillon restreint 97
88

communes.

Lindicateur statistique utilis est le nombre de chambres dhtel de la commune rapport sa population
rsidente.

89 La vacance commerciale, marqueur spatial dune crise de croissance du commerce moderne, juin 2016, in
Mutations de l espace marchand, PUR, Rennes.

-102-

Annexe I

Les lments relatifs lvolution de la population sont difficiles prendre en compte car ils
concernent une priode plus ancienne (2007-2012) par rapport 2015. Ici le seuil de
significativit nest pas atteint. Une autre approche consiste tudier la priurbanisation : en se
concentrant uniquement sur les villes centres du panel et en calculant lvolution de la
population en priphrie de ces villes et en prenant laire urbaine comme zone de rfrence, la
corrlation du taux de vacance et lvolution de la population en priphrie est de -0,11 sur les
villes de taille moyenne. La priurbanisation pourrait renforcer la vitalit du commerce mme si
le lien mis en avant est trs faible.

La corrlation du taux de vacance commerciale avec le taux de dlinquance 90 nest pas


significative pour les villes moyennes. Cela vient de la grande diversit de situations de ces
communes :

en distinguant les villes bnficiant dun littoral ou non, la corrlation est de -0,37 pour
celles avec un littoral contre 0,12 pour les autres villes, en restreignant le taux de
dlinquance certains dlits 91, lopposition est de -0,15 contre 0,14 ;

en considrant uniquement les villes moyennes avec un taux de vacance commerciale


suprieur au taux structurel de 10 %, la corrlation est de 0,15 (faiblement positive). Le
coefficient est nanmoins plus fort que lorsque toutes les villes moyennes taient prises en
compte.
Ces deux constats tmoignent de la difficult de prendre en compte un tel indicateur au niveau
communal.

Les lments de cette premire tude permettent de mettre en vidence que la vacance
commerciale est souvent accompagne dun march de la demande plus fragile
socioconomiquement et dun environnement urbain moins touristique.
Cependant cette approche ne permet pas dapprhender la vacance commerciale comme
phnomne global. En effet les relations entre les dterminants sont omises, ce qui ne fait pas
apparatre lensemble des lments concomitants une forte vacance commerciale.

5.1.2. Lanalyse multivarie des donnes permet dtudier lensemble des indicateurs
associs un fort ou faible taux de vacance commerciale et dopposer des
communes selon ces critres
5.1.2.1. Lanalyse de lensemble des communes quelles que soit leurs catgories au sens de
lInsee met en avant limportance du march de la consommation et oppose
centralit et priphrie
Une analyse multivarie permet de prendre en compte une multitude de facteurs en mme
temps et de mettre en vidence des relations et oppositions entre ces variables. Le rsultat
de cette mthode statistique oppose les communes tudies selon limportance prise par chacun
des indicateurs retenus sachant que ces indices voluent en phase 92.
90 Faits constats en lieu de commission en France Mtropolitaine au niveau communal rapports la population
rsidente de la ville. Le calcul dun taux est ncessaire car sinon les faits constats sont ngativement corrls la
vacance commerciale. En effet, ces faits sont positivement corrls la taille de population (0,97), or leffet taille de
march induit une vacance commerciale plus faible.
91

Cambriolages de locaux industriels, commerciaux ou financiers, vols la roulotte et destructions et dgradations de


biens publics

92

La mission na pas hirarchis les dterminants associs la vacance commerciale en raison dune plus grande
quantit de facteurs socioconomiques disponibles au niveau communal par rapport aux indicateurs doffre

-103-

Annexe I

En tenant compte de linformation disponible sur les logements vacants, lchantillon se


restreint 97 villes 93.

Une partie des communes se distinguent par leur taux de vacance commerciale lev, ainsi quun
taux de chmage, un taux de logements vacants, un taux dimposition la taxe foncire et un
taux de pauvret importants, une perte de population. Ces communes perdent plus souvent des
quipements (sportifs par exemple). Ce sont principalement des villes-centres de taille moyenne
(10 50 000 habitants).

A loppos, des communes possdent une forte attractivit touristique qui va souvent de pair
avec une population des plus de 60 ans plus leve, un revenu mdian de la population plus
lev, un gain de population et un taux de vacance commerciale plus faible. Le classement en
station touristique, la prsence dun littoral sont des attributs partags par un certain nombre de
ces communes. Elles sont le plus souvent situes en priphrie des villes-centres de taille
moyenne.
Figure 21 : Synthse des dterminants associs une forte ou faible vacance commerciale

Source : Traitements de la mission.


Note de lecture : Les variables quantitatives sont reprsentes dans des ovales, les variables qualitatives supplmentaires
sont dans des rectangles. En vert, les lments concernant la demande, en rouge, les lments sur loffre et en orange sur
lenvironnement urbain.

Encadr 26 : Analyse en composantes principales


Lanalyse en composante principale est une mthode danalyse de donnes multivaries descriptive.
Elle permet de reprsenter et de synthtiser graphiquement lessentiel de linformation contenue
dans un tableau de donnes quantitatives. La quantit dinformation contenue dans le tableau est
appele inertie.
Lide est de projeter linformation sur des dimensions qui minimisent les dformations. Les
dimensions sont les composantes principales (axe factoriel) : la premire composante principale
commerciale ou denvironnement (moins ou non disponible en raison du secret statistique). Le classement de ces
dterminants serait ainsi fauss du fait de cette surreprsentation.
93

Les donnes sur la vacance des logements ne sont pas disponibles pour lensemble du panel, or le renseignement
de lintgralit de la srie est ncessaire pour lutilisation de cette mthode statistique. La mme analyse sera
reconduite sans la vacance des logements en Appendice B Analyses multivaries complmentaires.

-104-

Annexe I
capture le maximum dinertie du tableau de donnes, le rsidu non expliqu par ce premier axe sera
expliqu par la deuxime composante principale et ainsi de suite. Le deuxime axe est donc un
complment et non une redite. Trop daxes complmentaires napportent plus suffisamment
dobservation, des techniques permettent de dterminer le bon nombre daxes factoriels rsumant
toute linertie du tableau de donnes.
Lobjectif est donc :
au niveau des communes : chercher des groupes de villes homognes ;
au niveau des variables : mettre en vidence des liaisons linaires entre variables ;
coupler lapproche commune/variable.

Pour prendre en compte des variables qualitatives dans cette mthode, elles sont places en variables
supplmentaires. Ce raffinement permet de projeter ces variables sur lanalyse prcdemment obtenue
et observer linfluence de ces variables qualitatives sur les groupes constitus.
Les variables qualitatives utilises par la mission sont :

le gain ou la perte dquipements et de services issus du calcul de lvolution du nombre


dinstallations ralis partir de la base permanente des quipements de lInsee. Ce choix a t
fait pour ne pas tenir compte de leffet taille de la commune. En effet, une ville plus grande peut
perdre potentiellement plus de mdecins quune plus petite ;
le gain ou la perte de population calculs partir de lvolution de la population (recensement de
lInsee) ;
la possession ou non dun label ou dun littoral.

Source : Mission.

5.1.2.2. Lanalyse multivarie uniquement sur les villes centres permet de tester leffet de la
priurbanisation et met en avant la ncessit dune gestion quilibre des
priphries
Afin dtudier la priurbanisation, lapproche consiste ne prendre en compte que les villes
centres du panel, soit 79 villes et dinsrer la variable dvolution de la priphrie de laire
urbaine de la ville centre 94.

Cette nouvelle approche confirme en partie les rsultats obtenus prcdemment (cf. figure 22).
Elle complte lopposition mise en lumire prcdemment sur le tissu socioconomique et
lattrait dun territoire. En effet, trois points peuvent tre ajouts :

94 La
95

le phnomne de priurbanisation (augmentation de la population en priphrie)


amliore la vitalit du commerce de la centralit. En effet, ce sont souvent des
personnes avec des CSP plus et un revenu plus lev qui choisissent de sinstaller en
priphrie. Ces mobilits journalires sont facilites par une infrastructure adquate pour
les trajets 95 ;
l effet dagglomration ou taille de march : les villes de 50 100 000 habitants sont
surreprsentes parmi les communes ayant un faible taux de vacance commerciale
contrairement aux communes de 10 50 000 habitants. Lvolution de la population influe
ngativement la vacance commerciale ;

priphrie sera donc lensemble des communes de lunit urbaine sans la ville-centre de taille moyenne.

De plus, un autre argument en faveur de la priurbanisation serait la capacit des centres-villes parvenir
polariser lespace marchand en spcialisant leur offre (moyen haut de gamme, luxe) (cf. La vacance commerciale,
marqueur spatial dune crise de croissance du commerce moderne, Pascal Madry, 2016)

-105-

Annexe I

la concurrence des surfaces commerciales en priphrie 96 est un facteur souvent


associ une vacance commerciale forte.

Le facteur vieillesse nest plus si marquant dans lopposition dune forte ou faible vacance
commerciale, de mme pour la perte dquipements ou de services. Ce sont des dterminants qui
interviennent plus dans lopposition priphrie/centralit quau sein des villes-centres.
Figure 22 : Synthse des dterminants associs une forte ou faible vacance commerciale pour les
villes-centres

Source : Traitements de la mission.


Note de lecture : Les variables quantitatives sont reprsentes dans des ovales, les variables qualitatives supplmentaires
sont dans des rectangles. En vert, les lments concernant la demande, en rouge, les lments sur loffre et en orange sur
lenvironnement urbain. Les facteurs encercls gauche sont encore plus concerns que les facteurs de droites en couleur
ple.

5.1.2.3. Lanalyse des dterminants de lvolution de la vacance commerciale en centreville entre 2011 et 2015
Une tude similaire pourrait tre mene en tudiant non plus le taux de vacance commerciale en
niveau mais selon son volution. La mission ne dispose cependant pas assez de variables avec
une profondeur suffisante 97 pour mener une analyse dtaille.

Une analyse multivarie sommaire donne nanmoins comme premier rsultat que lvolution
de la vacance commerciale volue entre 2012 et 2015 est concomitante lvolution des
taux dimposition de la CFE et de la taxe foncire. Ce sont des communes qui subissent
galement une diminution de leur offre de soins (mdecins gnralistes). A linverse, lvolution
de la population de la ville centre et celle de la priphrie est en sens inverse de celle de la
vacance commerciale. Cela sexplique par leffet dagglomration et la priurbanisation.
96

Notion apprhende par le ratio du nombre de m2 de loffre du commerce de dtail en priphrie (unit urbaine
sans la ville-centre de taille moyenne) par le nombre de m2 de celle de ville-centre. La surface commerciale est une
estimation pour lanne 2013 produite par la DGE.

97 Ni sur la

mme priode.

-106-

Annexe I

5.2. Le classement des villes selon leur taux de vacance commerciale du centreville illustre la diversit des situations et le besoin dagir localement
5.2.1. Des groupes constitus selon le taux de vacance commerciale de centres-villes
Les villes sont classes selon le taux de vacance commerciale de leur centre-ville. Les groupes
retenus sont les suivants :

un taux de vacance de moins de 5 % : la vacance commerciale observe est


conjoncturelle, elle est due une friction de loffre et de la demande sur le march. 12
villes sont concernes : Bayeux, La Rochelle, Royan, Beaune, Prigueux, Saint-Malo, Cahors,
Laval, Compigne, Biarritz, Villefranche-sur-Sane, Rouen (cf. graphique 29) ;

Graphique 29 : Dispersion du taux de vacance commerciale en centre-ville en fonction de la


population de la commune dans le groupe des villes avec un taux infrieur 5 % en 2015

Source : Mission, partir des donnes de lInstitut pour la ville et le commerce.


Note de lecture : * signifie donne non disponible en 2015, il sagit du taux de vacance en 2014.

un taux de vacance entre 5 et 10 % : la vacance est modre mais commence


annoncer un dclin de commercialit. 63 villes sont concernes : Bourg-en-Bresse,
Oyonnax, Soissons, Montluon, Digne-les-Bains, Manosque, Gap, Antibes, Cannes,
Narbonne, Arles, Martigues, Salon-de-Provence, Caen, Lisieux, Rochefort, Brive-laGaillarde, Pontarlier, Valence, Vernon, Chartres, Als, Arcachon, Ste, Fougres, BourgoinJallieu, Voiron, Lons-le-Saunier, Blois, Vendme, Roanne, Orlans, Saumur, Granville, SaintL, pernay, Nancy, Lorient, Vannes, Dunkerque, Beauvais, Creil, Argentan, Flers, Bthune,
Boulogne-sur-Mer, Bayonne, Colmar, Mulhouse, Aix-les-Bains, Annecy, Dieppe, Elbeuf,
Fcamp, Abbeville, Albi, Hyres, Saint-Raphal, Avignon, Poitiers, pinal, Saint-Di-desVosges, Belfort (cf. graphique 30) ;
-107-

Annexe I
Graphique 30 : Dispersion du taux de vacance commerciale en centre-ville en fonction de la
population de la commune dans le groupe des villes avec un taux compris entre 5 et 10 % en 2015

Source : Mission, partir des donnes de lInstitut pour la ville et le commerce.

un taux de vacance entre 10 et 15 % : la vacance devient structurelle et marque un


dclin de la commercialit. 58 villes sont concernes : Grasse, Charleville-Mzires,
Troyes, Millau, Rodez, Aurillac, Angoulme, Cognac, Saintes, Bourges, Lannion, Bergerac,
Montbliard, Romans-sur-Isre, vreux, Morlaix, Quimper, Auch, Chteauroux, Vienne,
Dole, Mont-de-Marsan, Saint-Chamond, Montargis, Agen, Cherbourg-Octeville, Chlons-enChampagne, Chaumont, Saint-Dizier, Bar-le-Duc, Verdun, Sarreguemines, Thionville,
Cambrai, Tourcoing, Valenciennes, Alenon, Arras, Pau, Tarbes, Vesoul, Autun, Chalon-surSane, Macon, Montceau-les-Mines, Albertville, Chambry, Annemasse, Thonon-les-Bains,
Niort, Castres, Montauban, Draguignan, Carpentras, Cavaillon, La Roche-sur-Yon, Auxerre,
Sens (cf. graphique 31) ;

Graphique 31 : Dispersion du taux de vacance commerciale en centre-ville en fonction de la


population de la commune dans le groupe des villes avec un taux compris entre 10 et 15 % en
2015

Source : Mission, partir des donnes de lInstitut pour la ville et le commerce.

-108-

Annexe I

un taux de vacance suprieur 15 % : la vacance est trs leve, le commerce est en


grande difficult. Elles sont au nombre de 29 : Saint-Quentin, Moulins, Vichy, Annonay,
Aubenas, Pamiers, Carcassonne, Vierzon, Saint-Brieuc, Guret, Montlimar, Dreux,
Libourne, Bziers, Dax, Le Puy-en-Velay, Saint-Nazaire, Marmande, Villeneuve-sur-Lot,
Cholet, Forbach, Nevers, Douai, Roubaix, Calais, Lens, Saint-Omer, Orange, Chtellerault
(cf. graphique 32).

Graphique 32 : Dispersion du taux de vacance commerciale en centre-ville en fonction de la


population de la commune dans le groupe des villes avec un taux suprieur 15 % en 2015

Source : Mission, partir des donnes de lInstitut pour la ville et le commerce. Note de lecture : * signifie donne non
disponible en 2015, il sagit du taux de vacance en 2014.

-109-

Annexe I
Figure 23 : Typologie des villes selon leur taux de vacance commerciale de centre-ville en 2015

Source : Mission partir des donnes de lInstitut pour la ville et le commerce.


Note de lecture : Ce sont les communes qui sont reprsentes. Le nom des villes dont le taux est suprieur 15 % est
indiqu en gras. Celui des villes avec un taux entre 10 et 15 % en italique (non exhaustif).

La moyenne des indicateurs au sein de chacun des groupes de villes (cf. tableau 63) permet de
retrouver les principaux facteurs associs une forte ou faible vacance commerciale (cf. figure
24).

-110-

Annexe I
Figure 24 : Synthse des facteurs associs une forte ou faible vacance commerciale

Source : Mission. Note de lecture : (*) tude restreinte aux seules villes-centres, la notion de priphrie correspond
lensemble des communes dune unit urbaine sans sa ville-centre de taille moyenne, les pointills signifient quil sagit
dun facteur dont la donne nest pas disponible au niveau communal. Il a t ajout selon une approche macro ou daprs
les entretiens mens par la mission.

Tableau 63 : Caractrisation des groupes selon les indicateurs retenus par la mission

Revenu mdian
Population moyenne
volution de la
population
Taux de pauvret
Part de la population
des plus de 60 ans
Attractivit
touristique (capacit
daccueil)
volution du nombre
de commerces de
centre-ville
Nombre de
commerces en centreville
Taux dimposition la
CFE
Taux dimposition la
TF

A
<5 %
18 809
40 469

B
5-10 %
17 899
42 570

C
10-15 %
17 878
35 723

17 %

20 %

20 %

2,6 %

2,8 %

30 %

27 %

31 %

17 %

2,5 %
26 %
11 %

D
>15 %
16 862
35 034
1,5 %
22 %
28 %
14 %

8%

-12 %

-10 %

-5 %

405

335

276

256

26 %

28 %

48 %

48 %

-111-

28 %
47 %

30 %
48 %

Annexe I
A
<5 %
volution du taux
dimposition la CFE
(en points entre 2011
et 2015)
volution du taux
dimposition la TF
(en points entre 2011
et 2015)
Taux de chmage
Densit de la
population au km2
Part des actifs
travaillant hors de la
commune
Part du revenu
dactivit dans le
revenu disponible
Part des pensions
dans le revenu
disponible
Part du revenu du
patrimoine dans le
revenu disponible
Part des prestations
sociales dans le
revenu disponible
Surface cumule
moyenne autorise en
CDAC dans une
commune sur 4 ans en
m2
Taux de logements
vacants
Prsence dun littoral
Villes et Villages
fleuris
Station de tourisme
classe
Villes dArts et
dhistoire
Gain de population

Nombre de
communes qui ont
perdu des terrains de
sport
Nombre de
communes qui ont
perdu des bureaux de
postes
Nombre de
communes qui ont
perdu des mdecins

B
5-10 %

C
10-15 %

D
>15 %

-0,29

-0,33

0,10

0,14

1,15

0,97

0,79

0,96

16 %

18 %

18 %

20 %

2 014

1 733

1 553

1 492

63 %

65 %

67 %

63 %

34 %

32 %

32 %

14 %

12 %

30 %
11 %

11 %

6%

7,5 %

7,5 %

9%

8 420

9 029

11 694

11 719

8,2 %

9,2 %

10,4 %

12,3 %

16
(26 %)

15
(26 %)

13
(45 %)

38 %

39 %

4
(33 %)
5
(42 %)
3
(25 %)
3
(25 %)
10
(83 %)

20
(32 %)
18
(29 %)
16
(25 %)
22
(35 %)
45
(71 %)

0
(0 %)

3
(5 %)

3
(25 %)

8
(67 %)

42
(68 %)

-112-

37 %

4
(7 %)
20
(34 %)
4
(7 %)
21
(36 %)
39
(67 %)

5
(9 %)

40
(69 %)

38 %

3
(10 %)
4
(14 %)
2
(7 %)
4
(14 %)
18
(62 %)

3
(10 %)
21
(72 %)

Annexe I
A
<5 %
Ratio surface
commerciale en
priphrie sur celle en
ville-centre 98
volution de la
population en
priphrie
Source : Mission.

B
5-10 %

C
10-15 %

D
>15 %

1,5

0,8

0,8

1,5

10 %

7%

7,6 %

7,4 %

Quelques dterminants associs la vacance commerciale ne sont pas dans le schma de


synthse (cf. figure 24) mais semblent jouer un rle daprs le tableau 63 et ont dj t voqus
prcdemment :

l effet dagglomration ou taille de march : la vacance commerciale est plus faible avec
une population importante car bnficie dun march de consommation plus large ;
une vacance plus forte peut tre associe :

une volution du taux dimposition la CFE entre 2011 et 2015 plus importante ;

une plus faible densit de population au km2, ce qui rend moins facile la cration
dune zone de chalandise dynamique ;

des territoires qui en moyenne bnficient plus de prestations sociales ;


les communes avec un faible taux de vacance commerciale ont aussi dvelopp une
priphrie importante : cest le cas notamment des villes qui font face un afflux de
touristes selon les priodes et ont d sadapter une conomie prsentielle et pas
simplement rsidentielle.

5.2.2. Lhtrognit des situations au sein de chaque groupe ncessite dagir


localement
En dehors des communes prsentant un taux de vacance commerciale infrieur 5 %, trois axes
structurants sont retenus par la mission pour classer les communes :

le tissu socioconomique de la commune ;


la concurrence commerciale de la priphrie par rapport au centre-ville 99 ;
la perte dquipements ou de services publics apprhendant ainsi une dvitalisation plus
globale.

Pour de nombreuses communes, la problmatique nest pas unique et peut mler plusieurs de
ces approches (ou ventuellement dautres).
Encadr 27 : Mthodologie de la typologie des communes

Les villes sont classes selon trois axes structurants sont pris en compte dans cette tude :
la notion de fragilit du tissu socioconomique est issue de trois indicateurs : taux de chmage
(>12 %), revenu mdian (< 18 000 ), taux de pauvret (>15 %). Les seuils retenus
correspondent au troisime quartile de la distribution des diffrents indices au niveau
national ;
la notion de concurrence commerciale entre priphrie et centralit est apprhende par deux
indices : (i) un ratio de la surface commerciale 100 du commerce de dtail en priphrie de lunit
98 Uniquement pour les villes-centres concernes.
99 Assimil

dans ltude la ville-centre.

-113-

Annexe I
urbaine par la surface commerciale du ville-centre strictement suprieur 1,5 101 (le troisime
quartile de la distribution correspond 1,2), (ii) la surface cumule autorise en CDAC entre
2010 et 2014 dans la commune de plus de 20 000 m2 ;
le dclin de lenvironnement est mesur par une baisse la fois de loffre de soins (tablissements
de sant, mdecins gnralistes ou pharmacies), du nombre dtablissements scolaires
(maternelles ou collges), et de loffre de loisirs (cinmas, terrains de sport).

Source : Mission.

5.2.2.1. Les communes avec un taux infrieur 5 % prsentent une vacance conjoncturelle
Deux catgories coexistent dans ce groupe :

Des villes avec un tissu socioconomique plus favorable que la moyenne et


bnficiant dune forte attractivit touristique : le commerce est dynamique
(augmentation du nombre de commerces de centre-ville + 26 % en moyenne), le niveau
de vie est plus lev que la moyenne, et les plus de 60 ans y sont plus souvent installs que
la moyenne. Ces villes ont galement une bonne gestion de leur priphrie (bien
dveloppe par exemple dans le cas de Biarritz) qui fait suite une relle demande venant
de lafflux de personnes non rsidentes selon les mois ;

Des villes pour lesquelles le tissu socioconomique se situe dans la moyenne nationale.
Elles peuvent se caractriser par :

une plus forte densit de population au km2 favorisant ainsi un march de la


consommation en renforant la zone de chalandise. Lvolution de la population
dans ces villes est soutenue (+7 % en moyenne). Cest le cas pour Rouen (ville
lgrement au-dessus du seuil de 10 000) et Villefranche-sur Sane (priphrie de
taille moyenne de Lyon) ;

des villes qui attirent grce leur environnement urbain : Ce sont des
communes qui ont obtenu trs souvent un label : Beaune (Villes et villages fleuris),
Cahors (Ville dArts et dhistoire), Laval (Ville dArts et dhistoire), La Rochelle
(prsence dun littoral), Prigueux (Villes et villages fleuris, ville dArts et dhistoire),
Royan (Villes et villages fleuris, station de tourisme classe, ville dArts et dhistoire),
Compigne, Bayeux. Le revenu import nest pas le seul lment caractristique de
ces communes. Par exemple, certaines disposent dun march captif 102 (Cahors,
Prigueux).

Pour preuve que la vacance est conjoncturelle, parmi ces villes, le taux de vacance commerciale a
baiss pour Bayeux, Cahors, Prigueux, La Rochelle, Laval et Royan.

Ces villes peuvent galement fortement dvelopper leur priphrie sans que cela soit nfaste au
commerce de centre-ville. Cela vient dune bonne gestion de lespace urbain en rpondant aux
besoins locaux (par exemple lafflux de touristes selon les priodes, ou la gestion de la priphrie
de trs grandes villes comme Lyon).

100

Estimation produite par la DGE pour les surfaces de moins de 400 m2. Au-del, il sagit de la valeur prsente dans
les fichiers fiscaux de la TasCOm.
101

Lorsquil sagit dune ville banlieue, la surface commerciale de la priphrie prise en compte est celle de lunit
urbaine sans la surface commerciale de la ville-centre, ni celle de la ville banlieue concerne.

102

Mesur par la part moyenne des pensions dans le revenu disponible. En moyenne, sur lensemble du territoire
cette part slve 27,8 %. Ces communes ont des taux suprieurs 33 %.

-114-

Annexe I

5.2.2.2. Les communes avec un taux de vacance entre 5 et 10 % : des premiers signes de
fragilit de loffre commerciale de centre-ville

des communes qui bnficient dun afflux de passagers selon les priodes grce
leur localisation: Arcachon, Cannes, Saint-Raphal, Aix-les-Bains ;
des communes encore pargnes avec un taux de vacance infrieur 7,5 % :

certaines font face un tissu socioconomique dfavorable :


accompagn dun dsquilibre commercial entre la centralit et la priphrie :
Soissons (surface autorise cumule entre 2010 et 2014 par la CDAC : 21 000
m2) ;
sans autre facteur : Abbeville, Elbeuf ;

certaines sont uniquement soumises une concurrence commerciale entre


priphrie et centralit : Orlans (la surface commerciale en priphrie en 2013 est
1,7 fois suprieure celle de la ville-centre), Hyres (x 6) et Antibes (x 6) ;
des communes prsentent des signes de fragilits (taux suprieur 7,5 %) :

certaines font face un tissu socioconomique dfavorable :


elles peuvent subir un dsquilibre de loffre commerciale entre centralit et
priphrie : cest le cas dAvignon (la surface commerciale en priphrie en
2013 est 2,7 fois suprieure celle de la ville-centre), de Bthune (x7), de
Mulhouse (x1,6), de Blois (x1,5) et Dunkerque (surface cumule autorise en
CDAC entre 2010 et 2014 : 68 000 m2) ;
elles peuvent galement tre touches par un dclin plus global de
lenvironnement, notamment une baisse des quipements et services : Belfort
et Argentan ;
sans autre facteur : Creil ;

certaines sont uniquement soumises une concurrence commerciale entre


priphrie et centralit : Martigues (la surface commerciale en priphrie en 2013
est 1,7 fois suprieure celle de la ville-centre), Voiron (x7), Nancy (x1,6) ;

Chartres est quant elle uniquement touche par un dclin plus global de
lenvironnement ;
Parmi ces villes, des exemples montrent que la vacance commerciale peut baisser :

depuis 2001 pour : Arles (-3 points), Digne-les-Bains (-7 points), Manosque (-5
points), Mulhouse (-2 points), Narbonne (-0,6 point).

a augment avant de baisser partir de 2012 pour: Bourg-en-Bresse, Dieppe, Gap,


Lorient, Montluon, Vernon.

5.2.2.3. Les communes avec un taux de vacance commerciale entre 10 et 15 % :


linstallation dune vacance structurelle et un dclin de commercialit
Les villes se distinguent en plusieurs sous-groupes :

celles avec un tissu socioconomique plus fragile :

par exemple : vreux, Arras, Alenon ;

qui font face galement un dsquilibre entre centralit et priphrie : Montargis


(la surface commerciale en priphrie en 2013 est 2,2 fois suprieure celle de la
ville-centre), Cavaillon (x13), Troyes (x2,5), Tourcoing (x9,6), Valenciennes (x3,2),
Chteauroux (x1,6), Carpentras (surface cumule autorise en CDAC entre 2010 et
2014 : 30 000 m2) ;
-115-

Annexe I

qui font face galement un dclin des quipements et services publics : Auxerre,
Charleville-Mzires ;
celles qui bnficient dun tissu socioconomique plus favorable et qui subissent
une concurrence entre centralit et priphrie :

par exemple : Annemasse (la surface commerciale en priphrie en 2013 est 2,7 fois
suprieure celle de la ville-centre), Grasse (x14) ;

qui subissent galement un dclin des quipements et services publics : Pau (la
surface commerciale en priphrie en 2013 est 1,5 fois suprieure celle de la villecentre), Thonon-les-Bains (x1,5) ;

Parmi ces villes, lattrait de lenvironnement urbain que pourrait avoir certaines (14 villes et
villages fleuris, 16 villes dArt et dhistoire) ne suffit pas contrebalancer la vacance
commerciale.
Des actions sont envisageables puisquil existe des exemples qui montrent que la vacance
commerciale peut baisser :

depuis 2001 pour Montauban (-2,5 points) ;


a augment avant de baisser partir de 2012 pour: Autun, Bergerac, Chteauroux, Saintes,
Valenciennes.

5.2.2.4. Les communes avec un taux de vacance commerciale suprieur 15 % : une


vacance trs leve marquant un dficit durable de commercialit
Ce sont toutes des villes-centres lexception de Roubaix et Orange. Deux catgories de
communes se distinguent :

les communes qui sappuient sur un tissu socioconomique plus difficile que la
moyenne :

par exemple : Forbach, Saint-Omer ;

qui peuvent galement subir un mauvais quilibre entre centralit et priphrie :


Roubaix (la surface commerciale en priphrie en 2013 est 8 fois suprieure celle
de la ville-centre), Douai (x9), Lens (x12), Orange (x8), Carcassonne (surface
cumule autorise en CDAC entre 2010 et 2014 : prs de 75 000 m2), Vierzon
(30 000 m2) ;

qui peuvent galement faire face un dclin de loffre dquipements et de services


publics : Bziers, Nevers, Calais, Chtellerault ;

certaines subissent une forte vacance commerciale suite une concurrence


commerciale avec la priphrie mais bnficiant dun tissu socioconomique plus
favorable :

par exemple : Saint-Brieuc (la surface commerciale en priphrie est 2,5 fois plus
grande que celle de la ville-centre en 2013) ;

qui subissent galement un dclin des quipements et services publics : SaintNazaire (x2), Cholet (surface cumule autorise en CDAC entre 2010 et 2014 :
20 000 m2) ;
Pourtant certaines villes possdent un littoral (Saint-Brieuc, Saint-Nazaire ou Calais), dautres
ont obtenu des labels : Villes et villages fleuris (Vichy, Saint-Brieuc, Cholet), Villes dArt et
dhistoire (Saint-Quentin, Carcassonne, Nevers). Lattractivit de lenvironnement urbain ne
suffit pas effacer les autres dterminants que sont le tissu socioconomique et la gestion
quilibre de la priphrie.
Enfin dans ce groupe, certaines villes connaissent de lgres amliorations :

-116-

Annexe I

Guret dont le taux de vacance commerciale diminue depuis 2012 mais est toujours en
2015 plus lev de 7 points quen 2001 ;
Vierzon idem, le taux de vacance commerciale baisse par rapport 2012 mais est plus de
deux fois plus lev quen 2001.

5.2.2.5. Les enseignements cls de la typologie propose

La typologie propose concerne les villes les plus marques par les trois critres retenus par la
mission. Cette approche illustre lhtrognit des situations au niveau local (cf. figure 25) :

la vacance commerciale peut se polariser selon trois axes structurants :

la ncessit dun march de la consommation dynamique (problme lchelle


locale dun tissu conomique fragile ne pouvant rpondre loffre) ;

une gestion quilibre entre priphrie et centralit de lunit urbaine 103 et qui
rpond de rels besoins ;

linscription de la ville dans un environnement favorable. En effet, une commune qui


fait face un dclin de son offre dquipements et/ou de services publics (ducation,
offre de soins) participe un mouvement de dvitalisation plus profond qui nuit
loffre commerciale ;
nanmoins, les villes sont plus souvent touches par au moins deux facteurs, notamment
par un tissu socioconomique dfavorable et soit par une dvitalisation plus globale de la
commune, soit par une mauvaise articulation entre loffre commerciale de centralit et de
priphrie ;
au sein mme de ces groupes associs aux diffrents facteurs concomitants la vacance
commerciale, cette notion peut tre dintensit variable.
enfin, des exemples montrent que la vacance commerciale peut diminuer, mme avec un
tissu socioconomique fragile.

Ces approches soulignent que lhomognit apparente des taux de vacance commerciale au sein
dun mme groupe masque une diversit des situations au niveau local et que cest cette
chelle quune solution peut tre trouve.

103 Voire de laire

urbaine.

-117-

Source : Mission.

-118-

Figure 25 : Schma de synthse de la typologie des communes avec un taux de vacance commerciale de plus de 5 % selon trois critres

Annexe I

-119-

Note de lecture : Seules les villes dpassant le seuil critique du troisime quartile pour les indicateurs lis au tissu conomique et la concurrence priphrie/centralit sont reprsentes.
De mme, pour le dclin de lenvironnement, les villes sont concernes la fois par une baisse de loffre de soins, dtablissements scolaires et dquipements de loisirs. Les autres communes
sont moins marques par ces dterminants.

Annexe I

Annexe I
Encadr 28 : Une autre typologie
LInstitut pour la ville et le commerce a adopt une autre approche dans sa typologie des territoires qui
est dveloppe dans La fin de lurbanisme commercial de Pascal Madry. Grce des donnes de la
fdration PROCOS (remonte des enseignes partenaires) la concurrence centralit/priphrie a t
rendue possible.
ltude de la ville centre se base sur la diffrence de densit de commerce de la ville par rapport
la moyenne de villes de taille comparable, ainsi lattractivit marchande de la centralit est
mesure ;
pour la priphrie, lattractivit est mesure par la diffrence entre le chiffre daffaires alimentaire
des hypermarchs et supermarchs de la priphrie rel par rapport une estimation en fonction
du nombre dhabitants de cette couronne.
Ces rsultats ont ensuite t rapprochs des travaux sur lconomie rsidentielle (thorie de la base
conomique) de Laurent Davezies et Magali Talandier. Quatre classes de territoires ont ainsi pu tre
mises en vidence :
les zones demploi touristiques : lactivit commerciale est aussi bien dveloppe en centre-ville
quen priphrie ;
les zones demploi de navetteurs : deux cas de figure sont possibles (i) lactivit commerciale est
faible en centre-ville et trs forte en priphrie (par exemple les zones transfrontalires) ou (ii)
une activit commerciale faible en centre-ville et galement trs faible en priphrie (zone
proximit dune capitale rgionale) ;
les zones demploi rsidentielles : classe htrogne avec soit un fort dveloppement de la
priphrie et du centre (le plus souvent la richesse de cette zone provient de lactivit touristique),
soit un dclin de la centralit et de la priphrie (zone avec un fort dclin dmographique) ;
les zones demploi laborieuses ( zones demploi o le march du travail est dynamique et donne
lieu dimportants revenus salaris ou bien o le march du travail est en dprise et donne lieu
dimportants revenus sociaux ) : lactivit commerciale est faible en centre-ville et moyenne en
priphrie.

Source : Mission.

5.3. Des tudes de cas qui confirment certains des principaux enseignements des
analyses statistiques
Deux messages principaux (non exclusifs lun de lautre) sont illustrs par plusieurs tudes de
cas :

le commerce ncessite un environnement socioconomique favorable (exemple de


Roubaix). Sans les clients, le commerce ne peut pas prosprer ;
le commerce sinscrit dans un projet global de stratgie urbaine et la gestion de lquilibre
des concurrences entre centralit et priphrie est primordiale (exemple de Saint-Brieuc,
Orange).

5.3.1. Les villes pargnes par la vacance commerciale car attractives

Biarritz est une ville du groupe de communes qui est peu touch par la vacance commerciale. En
effet le taux de vacance commerciale est de 1 %.

Plusieurs facteurs peuvent expliquer cette situation : lattractivit du littoral, la prsence de


locomotive dans le centre-ville qui permet dattirer des clients (cf. figure 26), une population
rsidente plus ge (cf. figure 29).
Dans le cas de ce centre-ville, le paysage urbain fait en sorte que le client longe la grande avenue
du centre-ville au bord du littoral. Huit parkings permettent dassurer laccessibilit des
boutiques du centre-ville.
-120-

Annexe I

La vacance commerciale est alors conjoncturelle avec les frictions sur le march de limmobilier,
elle ne touche que le pourtour du centre-ville.

Il sagit galement dune ville dont la priphrie sest dveloppe dmographiquement avec
linstallation des catgories socio-professionnelles plus leves en priphrie (cf. figure 27 et
figure 28). Comme vu prcdemment, la priurbanisation permet damliorer la vitalit du
commerce de centre-ville.
Tableau 64 : Carte didentit de Biarritz

Variable
Population (2013)
volution de la population (2007-2013)
Vacance commerciale (2012/2014)
Nombre de commerces au centre-ville (2001/2015)
Vacance des logements (2007/2012)
Revenu mdian (2012)
Taux de pauvret (2012)
Part des prestations sociales
Part des pensions
Taux de cadre
Part de la population ge (+ 60 ans)
Part de la population (- 30 ans)
Part des actifs travaillant hors de leur commune de
rsidence
Taux de chmage (2007/2012)
Densit (2012) habitant par km2
Attractivit touristique
Taux de dlinquance
Nombre dcoles maternelles et collge
(2010/2014)

25 781
-4 %
2 %/ 3 %
440/456
2 %/4 %
21 208
13 %
4%
42 %
7,2 %
42%
23 %
14 %/15 %
2 172
7,3 %
3,8 %

Source : Insee, Institut pour la ville et le commerce, Intrieur. Les donnes fiscales ne peuvent tre communiques.

-121-

50 %

8/6

Annexe I
Figure 26 : Le centre-ville de Biarritz est peu touch par la vacance commerciale

Source : Institut pour la ville et le commerce.

-122-

Annexe I
Figure 27 : Une priurbanisation importante autour de Biarritz

Source : Institut pour la ville et le commerce.

-123-

Annexe I
Figure 28 : Les catgories CSP+ sont installes plus souvent en priphrie

Source : Institut pour la ville et le commerce.

-124-

Annexe I
Figure 29 : Une population rsidente plus ge

Source : Institut pour la ville et le commerce. Note de lecture : Lindicateur de jeunesse est le rapport entre la population
ge de moins de 20 ans et celle des 60 ans et plus.

-125-

Annexe I

5.3.2. Les villes dont le tissu socioconomique est fragile


Roubaix est lexemple dune ville fortement atteinte par la vacance commerciale avec un taux de
15 % en 2014. Cest une ville dont le tissu socioconomique est fragile : dsurbanisation (cf.
figure 31), revenu mdian nettement infrieur la moyenne nationale (cf. figure 32), peu de
prsence des catgories socioprofessionnelles suprieures (cf. figure 33), un territoire plus
jeune (cf. figure 34). Face un problme de la demande, la ville est en dclin.
Roubaix possde deux centres commerciaux au sein de son centre-ville (cf. figure 30).

le centre-ville en tant que tel est peu touch par la vacance commerciale : 13 %.
Cependant lattractivit nest pas forte. Quelques locomotives sont prsentes dont deux
dans lalimentaire ;
un centre commercial au nord Espace GrandRue avec 30 commerces mais un taux de
vacance exceptionnellement haut : 44 % malgr la prsence de quatre locomotives ;
un centre commercial Mc Arthur Glen Roubaix avec 76 commerces et un faible taux de
vacance (5 %). Ce centre possde une locomotive dans lhabillement et bnficie
probablement des deux locomotives alimentaires du centre-ville qui sont proches de ce
centre commercial.

Concernant les infrastructures, le centre-ville est reli par une station de mtro et de tram mais
aucun parking ny est prsent.
Tableau 65 : Carte didentit de Roubaix

Variable
Population (2013)
volution de la population (2007-2013)
Vacance commerciale (2012/2014)
Nombre de commerces au centre-ville (2012/2014)
Vacance des logements (2007/2012)
Revenu mdian (2012)
Taux de pauvret (2012)
Part des prestations sociales
Part des pensions
Taux de cadre
Part de la population ge (+ 60 ans)
Part de la population (- 30 ans)
Part des actifs travaillant hors de leur commune de
rsidence
Taux de chmage (2007/2012)
Densit (2012) habitant par km2
Attractivit touristique
Taux de dlinquance
Nombre dcoles maternelles et collge
(2010/2014)
Perte dquipements sportifs (terrains de grands
jeux) entre 2010 et 2014
Perte de mdecins gnralistes entre 2010 et 2014

96 530
-0,9 %
13 %/ 15 %
235/336
8,7 %/11,2 %
13 050
42 %
20 %
20 %
3,2 %
15%
49 %
28 %/31 %
7 146
0,3 %
4,3 %

Source : Insee, Institut pour la ville et le commerce, Intrieur. Les donnes fiscales ne peuvent tre communiques.

-126-

57,5 %

38/31

5
3

Annexe I
Figure 30 : Les centres commerciaux du centre-ville de Roubaix sont touchs par la vacance
commerciale

Source : Institut pour la ville et le commerce.

-127-

Annexe I
Figure 31 : Une perte de population dans de nombreuses communes du territoire tudi

Source : Institut pour la ville et le commerce.

-128-

Annexe I
Figure 32 : Un tissu conomique moins favorable

Source : Institut pour la ville et le commerce.

-129-

Annexe I
Figure 33 : Une faible part des CSP+ sur Roubaix

Source : Institut pour la ville et le commerce.

-130-

Annexe I
Figure 34 : Un fort indice de jeunesse Roubaix

Source : Institut pour la ville et le commerce. Note de lecture : Lindicateur de jeunesse est le rapport entre la population
ge de moins de 20 ans et celle des 60 ans et plus.

-131-

Annexe I

5.3.3. Les villes qui tmoignent dune absence de gestion quilibre de la priphrie
5.3.3.1. Lexemple de Saint-Brieuc
Saint-Brieuc est lexemple dune ville qui subit une forte vacance commerciale car elle est
concurrence par deux grands ples marchands en priphrie (cf. figure 35) : celui de
Plrin et de Trgueux.

La vacance du centre-ville de Saint-Brieuc est de 14 % en 2014 et de 19 % en 2015 104. Les locaux


vacants ne sont pas uniquement situs sur le pourtour du centre-ville mais galement au cur
de celui-ci (cf. figure 36). Il nexiste plus quune locomotive dans la grande rue marchande
du centre-ville. De plus, un centre commercial est install au cur du centre-ville pour tenter
de redynamiser la ville : deux enseignes jouent le rle de locomotive mais la vacance
commerciale y est galement prsente (10 % en 2014).
Tableau 66 : Carte didentit de Saint-Brieuc

Variable
Population (2013)
volution de la population (2007-2013)/
(2007/2012)
Vacance commerciale (2012/2014)
Nombre de commerces au centre-ville (2012/2014)
Vacance des logements (2007/2012)
Revenu mdian (2012)
Taux de pauvret (2012)
Part des prestations sociales
Part des pensions
Taux de cadre
Part de la population ge (+ 60 ans)
Part de la population (- 30 ans)
Part des actifs travaillant hors de leur commune de
rsidence
Taux de chmage (2007/2012)
Densit (2012) habitant par km2
Attractivit touristique
Taux de dlinquance
Nombre dcoles maternelles et collge
(2010/2014)
Perte de mdecins gnralistes entre 2010 et 2014

47 452
+2,8 %
/-0,5 %
4 %/ 19 %
445/357
8 %/11 %
18 419
17 %
7%
33 %
6,2 %
27 %
37 %
13,5 %/18,5 %
2 099
0,5 %
2,8 %

Source : Insee, Institut pour la ville et le commerce, Intrieur. Les donnes fiscales ne peuvent tre communiques.

104 Donnes de lInstitut pour la

ville et le commerce.

-132-

44 %

20/19

Annexe I
Figure 35 : Des ples marchands importants en priphrie de Saint-Brieuc

Source : Institut pour la ville et le commerce.

-133-

Annexe I
Figure 36 : Le centre-ville de Saint-Brieuc est marqu par la vacance commerciale

Source : Institut pour la ville et le commerce.

-134-

Annexe I

Figure 37 : Une importante priurbanisation autour de Saint-Brieuc

Source : Institut pour la ville et le commerce.

-135-

Annexe I
Figure 38 : Un niveau de vie moins lev en centralit quen priphrie

Source : Institut pour la ville et le commerce.

-136-

Annexe I
Figure 39 : Une population plus ge Saint-Brieuc

Source : Institut pour la ville et le commerce. Note de lecture : Lindicateur de jeunesse est le rapport entre la population
ge de moins de 20 ans et celle des 60 ans et plus.

-137-

Annexe I

5.3.3.2. Lexemple dOrange


La vacance du centre-ville dOrange est de 13 % en 2014 et de 16 % en 2015. De nombreux
locaux sont vacants sur la grande rue marchande. Le centre-ville ne bnficie plus de locomotive
permettant dattirer des clients malgr la prsence de plusieurs parkings qui rend loffre en
stationnement potentiellement attractive (cf. figure 40).

Le problme vient dune concurrence avec la priphrie (cf. figure 41), un grand centre
commercial est install dans la ZAC du Coudoulet. Le ple Avignon nord situ prs de Vedne fait
concurrence Orange et Avignon.
Tableau 67 : Carte didentit dOrange

Variable
Population (2013)
volution de la population (2007-2013)
Vacance commerciale (2012/2014)
Nombre de commerces au centre-ville (2012/2014)
Vacance des logements (2007/2012)
Revenu mdian (2012)
Taux de pauvret (2012)
Part des prestations sociales
Part des pensions
Taux de cadre
Part de la population ge (+ 60 ans)
Part de la population (- 30 ans)
Part des actifs travaillant hors de leur commune de
rsidence
Taux de chmage (2007/2012)
Densit (2012) habitant par km2
Attractivit touristique
Taux de dlinquance
Nombre dcoles maternelles et collge
(2010/2014)
Perte de mdecins gnralistes entre 2010 et 2014

29 887
-0,5 %
6 %/ 16 %
185/176
8,7 %/11,1 %
17 152
22 %
8%
29 %
4,1 %
26 %
37 %
16 %/19 %
390
2,8 %
2,6 %

Source : Insee, Institut pour la ville et le commerce, Intrieur. Les donnes fiscales ne peuvent tre communiques.

-138-

40 %

11/11
6

Annexe I
Figure 40 : Le centre-ville dOrange est touch par la vacance commerciale

Source : Institut pour la ville et le commerce.

-139-

Annexe I
Figure 41 : Une concurrence avec les ples marchands de priphrie

Source : Institut pour la ville et le commerce.

-140-

Annexe I
Figure 42 : Une perte de population pour Orange au profit de la priphrie

Source : Institut pour la ville et le commerce.

-141-

Annexe I
Figure 43 : La centralit a un revenu mdian plus faible quen priphrie

Source : Institut pour la ville et le commerce.

-142-

Annexe I

6. Appendice A Une analyse sectorielle du commerce des villes moyennes


La mission a analys les diffrents secteurs du commerce et selon les types de villes (centre,
banlieue ou isole). Il ressort deux points importants qui tmoignent de la fragilit de certains
secteurs :

si les chiffres daffaires augmentent tant au niveau national que pour la plupart des
secteurs au niveau des villes moyennes entre 2010 et 2012, seuls deux secteurs sont en
baisse pour les villes moyennes :

le commerce de dtail dquipements, de linformation et de la communication (0,9 %) ;

les rparations dordinateurs, de biens personnels et domestiques (-9,2 %) ;


si le nombre dentreprises est en hausse pour de nombreux secteurs tant au plan national
que pour les villes moyennes, seuls quelques-uns sont concerns par une diminution de
points de vente dans les villes moyennes :

quatre secteurs spcialiss non alimentaires :


lamnagement de lhabitat (-1,2 %) ;
lquipement du foyer (-2,6 %) ;
les biens culturels et loisirs (-5,9 %) ;
les carburants (-4,5 %) ;

le commerce des grands magasins non alimentaires ;

6.1. Le commerce alimentaire

En 2014, le commerce alimentaire reprsente 82 000 entreprises dans les villes moyennes et
grandes villes 105. Le nombre de points de vente a augment de 7 % entre 2010 et 2014. Le
commerce alimentaire peut tre dcompos entre artisanat commercial, grande distribution
(avec grandes ou petites surfaces) et magasins spcialiss.
6.1.1. Commerce alimentaire non spcialis

Le commerce de dtail en magasin non spcialis au sens de la nomenclature NAF rv.2


correspond aux commerces qui vendent une large gamme de produits avec une part
prdominante pour les produits alimentaires, boissons et tabac.

Ces magasins peuvent se diffrencier selon leurs surfaces. LInsee diffrencie les grandes et
petites surfaces :

105

les grandes surfaces :

les hypermarchs (47.11F) : surface de vente dau moins 2 500m2.

les supermarchs (47.11D) : surface comprise entre 400 m2 et 2 500 m2, ralisant
plus des deux tiers de leur chiffre daffaires dans la vente de produits alimentaires ;

les magasins multi-commerces (47.11E): surface compris entre 400 m2 et 2 500 m2


ralisant entre un tiers et deux tiers de leur chiffre daffaires dans lalimentaire ;
les petites surfaces :

les suprettes (47.11C) : surface de vente comprise entre 120 m2 et 400 m2.

les alimentations gnrales (47.11B): surface de vente infrieure 120 m2.

Sur le primtre gographique complet de la mission (ie en ajoutant les communes de petite taille en priphrie
des villes centres moyennes) cela correspond 91 265.

-143-

Annexe I

6.1.1.1. Les grandes surfaces alimentaires se dveloppent fortement dans les villes isoles
et les grandes villes
En 2014, 4 633 grandes surfaces sont implantes dans les villes moyennes et 1 669 dans les
grandes villes centres. Entre 2010 et 2014, le nombre de grandes surfaces a augment de 6,2 %
pour les villes moyennes et de 21,3 % pour les grandes villes centres, et mme 29 % pour les
grandes villes de plus de 200 000 habitants.

Les villes moyennes o la hausse est la plus importante sont (cf. Appendice A , tableau 68 et
tableau 69):

les villes isoles moyennes (11 %), augmentation qui vient dun dveloppement important
des supermarchs ;
les villes banlieues de taille moyenne des grandes villes centres (+10 %) et les priphries
de petites tailles des units urbaines comportant une ville centre moyenne (+7 %). Cette
hausse vient dans les deux cas dun fort dveloppement de magasins multi-commerces.

Les banlieues moyennes des units urbaines comportant des villes centres moyennes font profil
part car subissent une baisse des hypermarchs et des magasins multi-commerces au profit
des autres banlieues plus petites. Les villes isoles de taille moyenne ainsi que les villes centres
de 10 20 000 habitants perdent galement des hypermarchs.
Le dveloppement des grandes surfaces dans les villes isoles moyennes et les grandes villes
centres est plus rapide que laugmentation du nombre de commerces de dtail au sens de lInsee.

6.1.1.2. Les petites surfaces alimentaires et produits surgels : une forte hausse dans les
villes priphriques des grandes villes ainsi que dans les villes centres

En 2014, prs de 11 000 petites surfaces sont installes dans les villes moyennes et 6 700 dans
les grandes villes. Entre 2010 et 2014 les petites surfaces ont augment de 6,2 % dans les villes
moyennes et de 21,3 % dans les grandes villes.

Les petites surfaces augmentent fortement dans les banlieues moyennes des grandes villes
(+15 %) par rapport aux autres commerces. Contrairement aux grandes surfaces, le nombre de
petites surfaces progresse plus vite sur la priode dans les villes centres moyennes quen
priphrie de ces dernires sauf pour les villes de 10 20 000 habitants pour lesquelles
lvolution est quasiment nulle.

Les villes moyennes isoles connaissent une progression de 2 %, croissance plus faible que pour
les autres communes de taille moyenne exceptes celles de moins de 20 000 habitants (cf.
Appendice A , tableau 70 et tableau 71).

-144-

Annexe I

Cet essor des petites surfaces, notamment dans les villes centres vient de lmergence dun
nouveau rle des suprettes. En effet, daprs les chiffres de lInstitut franais du libre-service
(IFLS) 106 : le parc des nouvelles enseignes de proximit (par exemple Franprix, Carrefour City, U
Express, Monop, Casino Shop, Intermarch Express) a t multipli par plus de trois entre
2010 et 2013 au plan national (et par plus de 60 entre 2008 et 2013). Ltude Les suprettes la
conqute des grandes villes mene par la DGE en avril 2016 montre que le nombre de suprettes
(et pas seulement les nouvelles enseignes de proximit) a augment de 18 % au niveau national
entre 2007 et 2010. Cette modification du paysage commercial est concomitante la rforme de
lurbanisme commercial autorisant les crations de surfaces commerciales de moins de 1 000 m2
sans passage par une CDAC 107.

En 2014, prs de 800 commerces de produits surgels sont installs dans les villes moyennes et
320 dans les grandes villes. Entre 2010 et 2014 ces points de vente ont augment de 5,0 % dans
les villes moyennes et de 8,5 % dans les grandes villes.

Ces magasins de produits surgels diminuent nanmoins dans les villes isoles, les villes centres
de 20 50 000 habitants et les villes banlieues de taille moyenne des villes centres moyenne (cf.
Appendice A , tableau 72).

Lemploi diminue dans les petites surfaces et produits surgels pour toutes les communes de
taille moyenne (-4,9 %) entre 2010 et 2013. Le phnomne est particulirement accentu pour
les villes isoles (-20,8 %) et les villes centres de 10 20 000 habitants (-15,3 %) (cf. Appendice
A , tableau 73).

Si le chiffre daffaires est en hausse entre 2010 et 2012 de 4,6 % dans les villes moyennes, il
diminue nanmoins pour les villes isoles et les villes centres de 10 20 000 habitants (cf.
Appendice A tableau 73).

6.1.2. Commerce alimentaire spcialis

En 2014, prs de 12 000 commerces alimentaires spcialiss sont installs dans les villes
moyennes et prs de 22 500 dans les grandes villes. Entre 2010 et 2014, ces commerces ont
augment de 8,3 % dans les villes moyennes et de 11,2 % dans les grandes villes (cf. Appendice
A , tableau 74).
Cest un secteur en bonne sant puisqu la fois le nombre de magasins, les effectifs salaris
(+6,0 %) et le chiffre daffaires dans le secteur alimentaire spcialis sont en hausse pour toutes
les communes moyennes (cf. Appendice A , tableau 76 et tableau 77).

Seuls les magasins de viandes et produits base de viande sont en perte de vitesse sauf pour les
banlieues, que ce soit des villes centres moyennes ou grandes (cf. Appendice A , tableau 75).

106

Repris dans le rapport dtude : les grandes enseignes de distribution alimentaire sur le march de la proximit,
Institut suprieur des mtiers, Chambres de Mtiers et de lArtisanat, Les Mtiers de lAlimentation, Direction
gnrale des entreprises.

107 Loi de

modernisation de lconomie (LME).

-145-

Annexe I

6.1.3. Lartisanat commercial est dynamique en priphrie et dans les trs grandes villes
centres
En considrant lensemble des villes moyennes, lartisanat commercial avec ses 15 660
entreprises est un secteur florissant avec une augmentation de 1,8 % des points de vente et de
1,5 % pour lemploi salari. Cependant, une forte disparit existe entre les communes centres
des autres villes isoles et priphriques. En effet, pour les communes centres la tendance est
la baisse tant pour le nombre de commerces que pour lemploi et le chiffre daffaires, alors que
pour les autres villes il existe une forte vitalit pour ces deux indicateurs (cf. Appendice A ,
tableau 78, tableau 80 et tableau 81).

Ce sont les charcuteries et la cuisson de produits de boulangerie qui en souffrent le plus avec
une perte tous les niveaux tudis. linverse, le nombre de boulangeries, boulangeriesptisseries, ptisseries augmentent (cf. Appendice A , tableau 79).

6.2. Le commerce non alimentaire

6.2.1. Commerce non alimentaire non spcialis


Les commerces non alimentaires au sens de lInsee sont les magasins ralisant moins dun tiers
de leur chiffre daffaires en produits alimentaires. Ils peuvent aussi tre distingus selon leur
surface ;

les grands magasins (47.19A) ont une surface de vente dau moins 2 500m2 (par exemple :
Printemps, Galeries Lafayette, Samaritaine).
les autres magasins non alimentaires non spcialiss (47.19B) ont une surface de vente est
infrieure 2 500m2.

6.2.1.1. Les grands magasins sont peu prsents dans le paysage commercial franais

En 2014, 82 sont installs dans les villes moyennes et 72 dans les grandes villes. Parmi les villes
moyennes, 40 % sont des communes priphriques des grandes villes centres. Entre 2010 et
2014, ces commerces ont diminu de -5,7 % dans les villes moyennes et de -2,7 % dans les
grandes villes.
Trois tendances sont identifiables parmi les communes tudies (cf. Appendice A , tableau
82) :

une disparition de certains grands magasins dans les villes centres de plus de 50 000
habitants (hormis la tranche 100-200 000 habitants) et les villes moyennes isoles ;
une stabilisation dans les priphries des units urbaines comportant une ville centre
moyenne ainsi que les villes centres de 100 200 000 habitants ;
une hausse des grands magasins pour les villes centres moyennes de moins de 50 000
habitants.

-146-

Annexe I

6.2.1.2. Les autres magasins non alimentaires se dveloppent fortement dans toutes les
communes
En 2014, 2 838 magasins sont installs dans les villes moyennes et un peu plus de 1 400 dans les
grandes villes. Entre 2010 et 2014, les magasins non alimentaires non spcialiss dune surface
de moins de 2 500m2 progressent fortement dans toutes les communes tudies : +23,7 % dans
les villes moyennes et +25,0 % dans les grandes villes. La progression est la moins forte dans les
villes moyennes isoles ainsi que dans les priphries des units urbaines comportant une ville
centre moyenne (cf. Appendice A , tableau 82).

-147-

Annexe I

6.2.2. Commerce non alimentaire spcialis


Lanalyse du commerce spcialis repose sur le tableau 84, le tableau 85, le tableau 86 et le
tableau 87 de lAppendice A . Les commerces spcialiss sont regroups selon diffrentes
catgories :

le commerce de carburants est en difficult dans les villes moyenne : le nombre de


commerces diminue (-4,5 % pour les villes moyennes) tout comme lemploi salari (12,2 % pour les villes moyennes) partout sauf pour les villes moyennes isoles (+3,7 %
commerces, +8,8 % pour lemploi salari). Les chiffres daffaires des communes centres de
taille moyenne et de leurs villes banlieues de taille moyenne est en baisse entre 2010 et
2012 ;
les quipements de linformation et de la communication : ce type de commerce est en
hausse dans toutes les villes (+9,8 %), atteignant 6 060 entreprises en 2014. Cependant
lemploi baisse dans ce secteur pour les villes centres uniquement. Le chiffre daffaires est
galement en diminution entre 2010 et 2012 pour les villes centres (hormis celles de 20
50 000 habitants) et leurs villes banlieues de taille moyenne ;
les quipements du foyer sont en perte de vitesse tant dans le stock dtablissements (2,6 %) que la perte demploi (-5,4 %) dans la plupart des communes du primtre sauf
pour les banlieues et priphrie des units urbaines comprenant une ville centre
moyenne ;
les biens culturels et de loisirs sont galement en diminution pour lensemble des
communes (-5,9 %). Lemploi salari baisse aussi (-6,5 %) sauf pour les villes banlieues de
taille moyenne des grandes villes centres et les petites communes priphriques des villes
centres moyennes. Le chiffre daffaires est en baisse entre 2010 et 2012 pour les villes
centres de plus de 50 000 habitants. Des disparits existent au sein de ce secteur :

les librairies sont nanmoins en hausse partout sauf pour les villes moyennes isoles
et les grandes villes centres de 100 200 000 habitants ;

les commerces de journaux et papeteries sont en fort dclin dans toutes les
communes ;
lamnagement de lhabitat est en perte de vitesse tant en termes dtablissements (1,2 %) que pour lemploi salari (-5,1 %), sauf pour les villes centres moyennes de 50
100 000 habitants et les priphries des villes centres moyennes. Cela se retrouve
galement dans lvolution des chiffres daffaires entre 2010 et 2012.
le nombre de commerces li lquipement de la personne est en hausse pour toutes les
communes (+5,8 %), atteignant ainsi prs de 52 500 entreprises. Cependant, lemploi perd
du terrain (-0,6 %) sauf pour les priphries et les trs grandes villes centres (plus de
200 000 habitants) ;
le commerce li lhabillement se dveloppe sur tout le primtre et le plus fortement
dans la priphrie de petite taille des villes centres moyennes ;
le commerce li aux chaussures saccrot le plus dans les villes isoles moyennes, il se
rduit nanmoins dans les banlieues de taille moyenne des villes centres moyennes et les
villes centres moyennes de plus de 50 000 habitants ;
le commerce darticles dhorlogerie et bijouteries prospre dans toutes les communes sauf
les banlieues de taille moyenne des villes centres moyennes. La hausse la plus forte
concerne les trs grandes villes centres (plus de 200 000 habitants) ;
les commerces de produits de sant sont en croissance dans toutes les communes du
primtre (+8,2 %). Cependant lemploi baisse dans les villes centres de 20 200 000
habitants mais est en augmentation dans les autres communes (+1,3 % pour lensemble
des villes moyennes).
-148-

Annexe I

les autres commerces sont galement en augmentation (+10,2 %) alors quils perdent de
nombreux emplois (-3,6 %) ;
le nombre de commerces de biens doccasion, cependant, diminuent dans les villes
moyennes en gnral (-2 %) et dans les grandes villes (-4 %). Seules les villes isoles de
taille moyenne (+2,8 %) et les villes centres de 50 100 000 habitants (+2,3 %) sont
pargnes. La baisse la plus importante (-11%) se situe dans les villes banlieues de taille
moyenne des villes centres moyennes ;
les ventaires et marchs progressent sur la priode dans toutes les communes (+20,2 %),
les volutions les plus fortes sobservent en priphrie des villes centres (moyennes ou
grandes). Cependant lemploi salari diminue pour toutes les villes (-3,9 %) sauf les villes
centres de 20 50 000 habitants ;
la vente distance, en ligne, par automates est en plein essor dans toutes les communes du
primtre en termes dtablissements (+58,2 %). Lemploi baisse pour les villes centres
moyenne de 50 100 000 habitants ainsi que les villes banlieues de taille moyenne des
grandes villes centres et les petites communes priphriques des villes centres moyennes.
Le chiffre daffaires tait en hausse significative pour toutes les communes entre 2010 et
2012.

6.2.3. Le commerce sur le primtre largi

6.2.3.1. La restauration se dveloppe dans toutes les communes alors que lhtellerie est
plus en difficult
Le secteur de lhtellerie et de lhbergement est en bonne sant avec une hausse de 15,5 %
dtablissements et de 0,5 % pour lemploi salari dans les villes moyennes. Ce constat masque
nanmoins des disparits entre communes et galement selon le secteur dactivit (cf.
Appendice A tableau 88 et tableau 89).

Les effectifs de ce secteur sont en baisse dans les villes centres moyenne leurs villes banlieues de
taille moyenne alors quils sont en hausse dans les villes isoles et les banlieues des grandes
villes centres.

Lhtellerie connat un recul dans la plupart des communes, notamment pour les villes centres
moyennes de 20 50 000 habitants. Nanmoins, le nombre dhtels et dhbergements dans les
trs grandes villes (plus de 200 000 habitants) et les villes moyennes centres de plus de 50 000
habitants augmente.
La restauration est en augmentation dans toutes les communes, tout comme les traiteurs. Enfin,
concernant les cafs-tabacs et les dbits de boissons, la hausse est plus modre et un recul
sopre dans les priphries des villes moyennes centres. Le dveloppement le plus important se
situe dans les banlieues de taille moyenne des grandes villes centres.
6.2.3.2. Commerces de proximit

6.2.3.2.1. Le secteur des services de rparation est en difficult vis--vis de lemploi et du chiffre
daffaires mais continue de saccrotre en termes dtablissements
Lemploi baisse dans le secteur des services de rparation (-9,3 % pour les villes de taille
moyenne). Cependant, pour lensemble des communes du primtre, le nombre de magasins
augmente entre 2010 et 2014 (+19,3 %), alors quentre 2010 et 2012 les chiffres daffaires
taient en baisse (-9,2 %) (cf. Appendice A tableau 91, tableau 92 et tableau 93).
-149-

Annexe I

6.2.3.2.2. Les autres services se portent bien


Les services tels les salons de coiffure, soins de beaut, entretien corporel, services funraires et
autres services personnels sont en augmentation dans toutes les communes de taille moyenne
(+19,3 %, atteignant ainsi en 2014 plus de 76 000 commerces). Lemploi augmente aussi pour
ces communes de +1,3 % sur la priode (cf. Appendice A , tableau 91 et tableau 92).

Les blanchisseries-teintureries de dtails sont le seul de ces services tre en dclin, mis part
les villes centres moyennes de plus de 50 000 habitants et les banlieues de taille moyennes des
grandes villes centres.

-150-

VCM >
50 000
hbts
399
421
5,51 %

290
322
11,03 %

VIM

Priphrie de
petite taille des
VCM
331
1 088
334
1 164
0,91 %
6,99 %

BM des
VCM

GVC<
200 000
hbts
511
555
8,61 %

GVC >
200 000
hbts
8 65
1 114
28,79 %

9,52 %

21
23

18
18

0,00 %

5,52 %

163
172

160
160

0,00 %

1,62 %

618
628

2,33 %

559
572

27,27 %

11
14

4,05 %

74
77

5,10 %

VCM >
50 000
hbts
314
330

6
4

-1,82 %

55
54

2,22 %

7,45 %

20,00 %

5
6

4,76 %

210
220

Priphrie de
petite taille des
VCM
270
873
276
938

BM des
VCM

0,00 % -33,33 %

12
12

-2,60 %

77
75

16,92 %

201
235

VIM

21,43 %

14
17

-4,29 %

70
67

10,30 %

GVC<
200 000
hbts
427
471

-151-

27
45

4,00 %

275
286

9,99 %

25,93 % 66,67 %

27
34

2,78 %

72
74

31,33 %

1 804
1 983
9,92 %

BM des
GVC

GVC >
BM des
200 000
GVC
hbts
766
1502
1006
1652

Source : Rpertoire SIRENE, traitements de la DGE.


Note de lecture : VCM pour ville centre moyenne, VIM pour ville isole de taille moyenne, BM pour banlieue de taille moyenne, GVC pour grandes villes centres.

2010
2014
Supermarchs
volution entre 2010
et 2014
2010
2014
Hypermarchs
volution entre 2010
et 2014
2010
2014
Multi-commerces
volution entre 2010
et 2014

VCM <
VCM de 2020 000 hbts 50 000 hbts

Tableau 69 : Dcomposition du secteur des grandes surfaces

Source : Rpertoire SIRENE, traitements de la DGE.


Note de lecture : VCM pour ville centre moyenne, VIM pour ville isole de taille moyenne, BM pour banlieue de taille moyenne, GVC pour grandes villes centres.

2010
2014
volution entre 2010 et 2014

VCM <
VCM de
20 000 20-50 000
hbts
hbts
737
802
750
823
1,76 %
2,62 %

Tableau 68 : Nombre de commerces dans les grandes surfaces et volution entre 2010 et 2014

Annexe I

985
992
0,71 %

1 451
1 531
5,51 %

1 164
1 258
8,08 %

842
860
2,14 %

VIM
998
1 049
5,11 %

BM des
VCM

Priphrie
de petite
taille des
VCM
1 450
1 472
1,52 %

1 560
1 673
7,24 %

GVC<
200 000
hbts
4 644
5 021
8,12 %

GVC >
200 000
hbts

1,63 %

307
312

182
190

4,40 %

6,56 %

-0,12 %

7,85 %

191
206

8,12 %

VCM >
50 000
hbts
973
1 052
121
143

3,31 %

1,25 %

2,40 %

334
342

Priphrie de
petite taille
des VCM
877
1 116
906
1 130

BM des
VCM

5,83 % 18,18 %

120
127

1,52 %

722
733

VIM

11,15 %

296
329

6,33 %

GVC<
200 000
hbts
1 264
1 344

12,30 %

756
849

7,30 %

GVC >
200 000
hbts
3 888
4 172

-152-

Source : Rpertoire SIRENE, traitements de la DGE.


Note de lecture : VCM pour ville centre moyenne, VIM pour ville isole de taille moyenne, BM pour banlieue de taille moyenne, GVC pour grandes villes centres.

2010
2014
Alimentation gnrale
volution entre
2010 et 2014
2010
2014
Suprettes
volution entre
2010 et 2014

VCM <
VCM de 2020 000
50 000 hbts
hbts
803
1 144
802
1 219

Tableau 71 : Dcomposition du secteur des petites surfaces

Source : Rpertoire SIRENE, traitements de la DGE.


Note de lecture : VCM pour ville centre moyenne, VIM pour ville isole de taille moyenne, BM pour banlieue de taille moyenne, GVC pour grandes villes centres.

2010
2014
volution entre 2010 et 2014

VCM <
VCM de 20VCM >
20 000 hbts 50 000 hbts 50 000 hbts

Tableau 70 : Nombre de commerces dans les petites surfaces et volution entre 2010 et 2014

Annexe I

9,65 %

694
761

16,81 %

3 712
4 336

BM des
GVC

4 406
5 097
15,68 %

BM des
GVC

100
107
7,0 %

152
149
-2,0 %

64
69
7,8 %

36
35
-2,8 %

VIM
45
44
-2,2 %

BM des
VCM

Priphrie
de petite
taille des
VCM
125
134
7,2 %

84
95
13,1 %

GVC<
200 000
hbts
211
225
6,6 %

GVC >
200 000
hbts

-15,3 %

-0,6 %
-7,8 %

0,2 %

VCM de 2050 000 hbts

-3,8 %

30,5 %

VCM > 50 000


hbts

-20,8 %

-11,3 %

VIM

-0,3 %

6,7 %

BM des VCM

-3,8 %

1,3 %

Priphrie de
petite taille des
VCM

-153-

343
373
8,7 %

BM des
GVC

-0,7 %

3,8 %

BM des GVC

Source : Rpertoire SIRENE, CLAP, ESANE, traitements DGE.


Note de lecture : VCM pour ville centre moyenne, VIM pour ville isole de taille moyenne, BM pour banlieue de taille moyenne, GVC pour grandes villes centres.

Chiffre daffaires (20102012)


Effectifs salaris (20102013)

VCM < 20 000


hbts

Tableau 73 : volution du chiffre daffaires et des effectifs salaris pour les petites surfaces et les produits surgels

Source : Rpertoire SIRENE, traitements de la DGE.


Note de lecture : VCM pour ville centre moyenne, VIM pour ville isole de taille moyenne, BM pour banlieue de taille moyenne, GVC pour grandes villes centres.

2010
2014
volution entre 2010 et 2014

VCM <
VCM de 20VCM >
20 000 hbts 50 000 hbts 50 000 hbts

Tableau 72 : Nombre de commerces dans le secteur des produits surgels et volution entre 2010 et 2014

Annexe I

2 951
3 106
5,3 %

4 158
4 483
7,8 %

2 549
2 668
4,7 %

1 475
1 613
9,4 %

VIM
1 556
1 645
5,7 %

BM des
VCM

Priphrie
de petite
taille des
VCM
3 353
3 680
9,8 %

3 099
3 320
7,1 %

GVC<
200 000
hbts
7 442
8 398
12,8 %

GVC >
200 000
hbts

5,4 %
-3,8 %
0,5 %
10,6 %
6,2 %
3,8 %
16,2 %

3,1 %
0,2 %
1,3 %
13,8 %
15,3 %
10,3 %
13,1 %

VCM de
20-50 000
hbts
4,3 %
-2,2 %
-3,7 %
5,3 %
13,5 %
10,9 %
8,0 %

VCM >
50 000
hbts
5,1 %
-2,4 %
12,0 %
14,4 %
20,8 %
17,0 %
10,3 %

VIM
4,9 %
3,1 %
13,3 %
0,0 %
2,5 %
8,7 %
11,7 %

BM des
VCM

Priphrie
de petite
taille des
VCM
10,9 %
4,1 %
12,7 %
17,6 %
9,8 %
10,6 %
13,7 %

1,0 %
0,1 %
0,0 %
4,2 %
23,6 %
4,7 %
14,9 %

GVC<
200 000
hbts

6,7 %
-0,2 %
2,1 %
8,8 %
27,2 %
10,3 %
27,3 %

GVC >
200 000
hbts

-154-

Source : Rpertoire SIRENE, traitements DGE.


Note de lecture : VCM pour ville centre moyenne, VIM pour ville isole de taille moyenne, BM pour banlieue de taille moyenne, GVC pour grandes villes centres.

Fruits et lgumes
Viandes et produits base de viande
Poissons, crustacs et mollusques
Pain, ptisserie et confiserie
Boissons
Produits base de tabac
Autres commerces de dtail alimentaires

volution entre 2010 et 2014

VCM <
20 000
hbts

Tableau 75 : Dcomposition des magasins alimentaires spcialiss

Source : Rpertoire SIRENE, traitements DGE.


Note de lecture : VCM pour ville centre moyenne, VIM pour ville isole de taille moyenne, BM pour banlieue de taille moyenne, GVC pour grandes villes centres.

2010
2014
volution entre 2010 et 2014

VCM <
VCM de 20VCM >
20 000 hbts 50 000 hbts 50 000 hbts

Tableau 74 : Nombre de commerces dans les magasins alimentaires spcialiss et volution entre 2010 et 2014

Annexe I

5,1 %
6,3 %
1,2 %
10,9 %
16,3 %
8,5 %
24,0 %

BM des
GVC

8 035
8 931
11,2 %

BM des
GVC

VCM de 20VCM >


BM des Priphrie de petite
GVC<
GVC >
VIM
50 000 hbts 50 000 hbts
VCM
taille des VCM
200 000 hbts 200 000 hbts
7 158
3 791 2 032
2 567
6 340
5 289
13 878
7 564
3 882 2 226
2 741
6 972
5 273
14 664
5,7 %
2,4 % 9,5 %
6,8 %
10,0 %
-0,3 %
5,7 %

705 148
784 423
11,2 %

1 019 815
1 115 455
9,4 %

VCM de 2050 000 hbts


VIM

570 497 349 577


599 413 400 095
5,1 % 14,5 %

VCM >
50 000 hbts
384 955
422 874
9,9 %

BM des
VCM
1 036 402
1 153 173
11,3 %

Priphrie de
petite taille des VCM

GVC<
GVC >
200 000
200 000 hbts
hbts
782 879
2 245 195
818 742
2 412 732
4,6 %
7,5 %

-155-

Source : Rpertoire SIRENE, CLAP, ESANE, traitements DGE.


Note de lecture : VCM pour ville centre moyenne, VIM pour ville isole de taille moyenne, BM pour banlieue de taille moyenne, GVC pour grandes villes centres.

2010
2012
volution entre 2010 et 2012

VCM <
20 000 hbts

Tableau 77 : Chiffre daffaires pour le commerce de dtail alimentaire en magasin spcialis

Source : Rpertoire SIRENE, CLAP, traitements DGE.


Note de lecture : VCM pour ville centre moyenne, VIM pour ville isole de taille moyenne, BM pour banlieue de taille moyenne, GVC pour grandes villes centres.

2010
2013
volution entre 2010 et 2013

VCM <
20 000 hbts
4 629
4 881
5,4 %

Tableau 76 : Effectifs pour le commerce de dtail alimentaire en magasin spcialis

Annexe I

2 643 787
2 901 689
9,8 %

BM des
GVC

BM des
GVC
15 075
16 074
6,6 %

2 342
2 291
-2,2 %

3 048
2 943
-3,4 %

1 715
1 717
0,1 %

1 106
1 110
0,4 %

VIM
1 110
1 191
7,3 %

BM des
VCM

Priphrie
de petite
taille des
VCM
3 181
3 247
2,1 %

2 508
2 484
-1,0 %

GVC<
200 000
hbts
4 188
4 380
4,6 %

GVC >
200 000
hbts

-16,3 %
-11,8 %
1,9 %
0,6 %

-20,1 %
-17,3 %
1,4 %
1,3 %

-19,5 %
-18,7 %
7,4 %
2,5 %

-14,6 %
-15,2 %
7,5 %
1,1 %

VIM
-19,6 %
-6,3 %
14,1 %
6,0 %

BM des
VCM

Priphrie
de petite
taille des
VCM
-15,4 %
-11,7 %
4,4 %
13,5 %

-20,4 %
-14,5 %
4,4 %
2,7 %

GVC<
200 000
hbts

-8,6 %
-9,1 %
4,9 %
25,1 %

GVC >
200 000
hbts

9 011
8 978
-0,4 %

12 076
11 470
-5,0 %

6 608
6 462
-2,2 %

3 602
3 882
7,8 %

VIM

3 996
4 263
6,7 %

BM des
VCM

Priphrie
de petite
taille des
VCM
10 764
11 231
4,3 %

9 713
9 421
-3,0 %

GVC<
200 000
hbts

17 950
18 377
2,4 %

GVC >
200 000
hbts

-156-

Source : Rpertoire SIRENE, traitements DGE.


Note de lecture : VCM pour ville centre moyenne, VIM pour ville isole de taille moyenne, BM pour banlieue de taille moyenne, GVC pour grandes villes centres.

2010
2013
volution entre 2010 et 2013

VCM <
VCM de 20VCM >
20 000 hbts 50 000 hbts 50 000 hbts

Tableau 80 : Effectifs dans lartisanat commercial

Source : Rpertoire SIRENE, traitements DGE.


Note de lecture : VCM pour ville centre moyenne, VIM pour ville isole de taille moyenne, BM pour banlieue de taille moyenne, GVC pour grandes villes centres.

Charcuterie
Cuisson de produits de boulangerie
Boulangerie et boulangerie-ptisserie
Ptisserie

VCM <
VCM de 20VCM >
20 000 hbts 50 000 hbts 50 000 hbts

Tableau 79 : Dcomposition de lartisanat commercial

Source : Rpertoire SIRENE, traitements DGE.


Note de lecture : VCM pour ville centre moyenne, VIM pour ville isole de taille moyenne, BM pour banlieue de taille moyenne, GVC pour grandes villes centres.

2010
2014
volution entre 2010 et 2014

VCM <
VCM de 20VCM >
20 000 hbts 50 000 hbts 50 000 hbts

Tableau 78 : Nombre de commerces dans lartisanat commercial et volution entre 2010 et 2014

Annexe I

23 562
24 655
4,6 %

BM des
GVC

-15,6 %
-3,0 %
7,1 %
30,0 %

BM des
GVC

6 068
6 408
5,6 %

BM des GVC

565 780
571 742
1,1 %

769 777
756 156
-1,8 %

VCM de 2050 000 hbts

VCM >
50 000
hbts
420 935
418 857
-0,5 %

242 846
258 334
6,4 %

VIM

Priphrie de
petite taille des
VCM
248 468
698 198
264 432
748 246
6,4 %
7,2 %

BM des
VCM

GVC<
GVC >
200 000
200 000 hbts
hbts
611 583
1 197 948
609 945
1278 308
-0,3 %
6,7 %

2010
2014
volution entre 2010 et 2014
2010
Autres commerces de dtail 2014
volution entre 2010 et 2014

7
11
57,1 %
311
423
36,0 %

16
19
18,8 %
382
465
21,7 %

VCM de
2050 000
hbts
VIM

17
3
15
1
-11,8 % -66,7 %
320
182
384
205
20,0 % 12,6 %

VCM >
50 000
hbts
4
4
0,0 %
180
207
15,0 %

BM des
VCM

Priphrie
GVC<
de petite
200 000
taille des
hbts
VCM
14
27
14
27
0,0 %
0,0 %
398
291
476
375
19,6 %
28,9 %

-157-

BM
des
GVC
47
40
45
32
-4,3 % -20,0 %
843
919
1 042
1 154
23,6 % 25,6 %

GVC >
200 000
hbts

Source : Rpertoire SIRENE, traitements DGE.


Note de lecture : VCM pour ville centre moyenne, VIM pour ville isole de taille moyenne, BM pour banlieue de taille moyenne, GVC pour grandes villes centres.

Grands magasins

VCM <
20 000
hbts

Tableau 82 : Nombre de commerces dans le commerce non spcialis et volution entre 2010 et 2014

1 610 682
1 733 051
7,6 %

BM des GVC

Source : Rpertoire SIRENE, traitements DGE.


Note de lecture : VCM pour ville centre moyenne, VIM pour ville isole de taille moyenne, BM pour banlieue de taille moyenne, GVC pour grandes villes centres.

2010
2012
volution entre 2010 et 2012

VCM <
20 000 hbts

Tableau 81 : Chiffre daffaires dans lartisanat commercial

Annexe I

-6,8 %

5,2 %

-16,1 %

-17,8 %

VCM de 2050 000 hbts

11,4 %

13,5 %

VCM > 50 000


hbts

-11,5 %

-11,8 %

VIM

21,6 %

8,3 %

BM des VCM

8,8 %

9,7 %

Priphrie de
petite taille des
VCM

-158-

-0,6 %

-1,0 %

BM des GVC

Source : Rpertoire SIRENE, CLAP, ESANE, traitements DGE.


Note de lecture : VCM pour ville centre moyenne, VIM pour ville isole de taille moyenne, BM pour banlieue de taille moyenne, GVC pour grandes villes centres.

Chiffre daffaires (20102012)


Emploi salari (2010-2013)

VCM < 20 000


hbts

Tableau 83 : Chiffre daffaires et effectifs salaris dans le commerce non spcialis

Annexe I

2010
2014
volution entre 2010 et 2014
2010
quipements de
l'information et de
2014
la communication
volution entre 2010 et 2014
2010
quipement du
2014
foyer
volution entre 2010 et 2014
2010
Amnagement de
2014
lhabitat
volution entre 2010 et 2014
2010
biens culturels et de
2014
loisirs
volution entre 2010 et 2014
2010
dont livres
2014
volution entre 2010 et 2014
2010
dont journaux et
2014
papeteries
volution entre 2010 et 2014

353
339
-4,0 %
807
825
2,2 %
2 000
1 892
-5,4 %
1 281
1 191
-7,0 %
1 178
1 129
-4,2 %
262
280
6,9 %
644
594
-7,8 %

472
437
-7,4 %
1 135
1 207
6,3 %
2 860
2 746
-4,0 %
1 640
1 610
-1,8 %
1 807
1 675
-7,3 %
411
413
0,5 %
1 008
901
-10,6 %

VCM de
20-50 000
hbts
326
310
-4,9 %
726
764
5,2 %
1 721
1 610
-6,4 %
977
996
1,9 %
1 015
961
-5,3 %
259
275
6,2 %
522
459
-12,1 %

VCM >
50 000
hbts
215
223
3,7 %
339
405
19,5 %
905
904
-0,1 %
650
648
-0,3 %
467
427
-8,6 %
104
97
-6,7 %
264
251
-4,9 %

VIM
231
220
-4,8 %
320
345
7,8 %
904
902
-0,2 %
613
622
1,5 %
449
416
-7,3 %
85
95
11,8 %
284
246
-13,4 %

BM des
VCM

Priphrie GVC<
GVC >
de petite 200 00 200 00
taille des 0 hbts 0 hbts
VCM
525
374
507
512
341
466
-2,5 % -8,8 % -8,1 %
562
938
2 137
628
1 030
2 534
11,7 %
9,8 % 18,6 %
2 524
2 086
4 502
2 612
1 925
4 510
3,5 % -7,7 %
0,2 %
1 667
1 022
2 317
1 706
1 012
2 280
2,3 % -1,0 % -1,6 %
1 004
1 450
4 325
991
1 334
4 099
-1,3 % -8,0 % -5,2 %
102
406
1 261
114
392
1 270
11,8 % -3,4 %
0,7 %
694
716
2 442
645
631
2 201
-7,1 % -11,9 % -9,9 %

-159-

Source : Rpertoire SIRENE, traitements DGE.


Note de lecture : VCM pour ville centre moyenne, VIM pour ville isole de taille moyenne, BM pour banlieue de taille moyenne, GVC pour grandes villes centres.

Carburants

VCM <
20 000
hbts

Tableau 84 : Nombre dentreprises dans le commerce spcialis non alimentaire et volution entre 2010 et 2014 (1)

Annexe I

1 275
1 213
-4,9 %
2 192
2 514
14,7 %
5 030
5 019
-0,2 %
2 704
2 705
0,0 %
3 021
2 862
-5,3 %
531
542
2,1 %
2 020
1 834
-9,2 %

BM des
GVC

2010
2014
volution entre 2010 et 2014
2010
habillement
2014
volution entre 2010 et 2014
2010
chaussure
2014
volution entre 2010 et 2014
2010
articles d'horlogerie
2014
et bijouterie
volution entre 2010 et 2014
2010
Produits de sant
2014
volution entre 2010 et 2014
2010
Autres commerces
2014
volution entre 2010 et 2014
2010
Biens doccasion
2014
volution entre 2010 et 2014
2010
ventaires et
2014
marchs
volution entre 2010 et 2014
2010
Vente distance, en
2014
ligne, par automates
volution entre 2010 et 2014

7 806
7 923
1,5 %
4 897
4 959
1,3 %
885
905
2,3 %
561
574
2,3 %
2 502
2 704
8,1 %
3 765
4 070
8,1 %
628
606
-3,5 %
3 962
4 695
18,5 %
1 156
1 741
50,6 %

11 875
12 369
4,2 %
7 636
7 883
3,2 %
1 395
1 458
4,5 %
784
848
8,2 %
3 334
3 542
6,2 %
5 004
5 506
10,0 %
915
896
-2,1 %
6 630
7 632
15,1 %
1 834
2 699
47,2 %

VCM de
20-50 000
hbts
7 231
7 513
3,9 %
4 599
4 798
4,3 %
807
797
-1,2 %
505
545
7,9 %
1 729
1 856
7,3 %
3 347
3 481
4,0 %
484
495
2,3 %
4 774
5 433
13,8 %
1 333
1 938
45,4 %

VCM >
50 000
hbts
3 378
3 659
8,3 %
2 081
2 238
7,5 %
376
414
10,1 %
231
253
9,5 %
940
1 047
11,4 %
1 875
2 013
7,4 %
288
296
2,8 %
2 147
2 481
15,6 %
635
981
54,5 %

VIM
3 379
3 582
6,0 %
2 083
2 247
7,9 %
348
339
-2,6 %
255
245
-3,9 %
1 154
1 269
10,0 %
2 079
2 280
9,7 %
360
321
-10,8 %
2 746
3 242
18,1 %
860
1 390
61,6 %

BM des
VCM

Priphrie GVC<
GVC >
de petite 200 00 200 00
taille des 0 hbts 0 hbts
VCM
5 152
9 149 20 811
5 712
9 457 22 879
10,9 %
3,4 %
9,9 %
2 760
5 863 13 362
3 135
6 053 14 410
13,6 %
3,2 %
7,8 %
626
1 085
2 311
658
1 103
2 459
5,1 %
1,7 %
6,4 %
315
673
1 719
351
734
2 032
11,4 %
9,1 % 18,2 %
2 588
2 395
5 063
2 833
2 505
5 567
9,5 %
4,6 % 10,0 %
4 483
4 075 12 762
4 942
4 196 14 015
10,2 %
3,0 %
9,8 %
737
863
3677
713
818
3550
-3,3 % -5,2 % -3,5 %
6 699
5 977 10 073
7 908
6 951 12 084
18,0 % 16,3 % 20,0 %
2 516
1 782
4 610
3 766
2 773
7 672
49,7 % 55,6 % 66,4 %

-160-

Source : Rpertoire SIRENE, traitements DGE.


Note de lecture : VCM pour ville centre moyenne, VIM pour ville isole de taille moyenne, BM pour banlieue de taille moyenne, GVC pour grandes villes centres.

quipement de la
personne

VCM <
20 000
hbts

Tableau 85 : Nombre dentreprises dans le commerce spcialis non alimentaire et volution entre 2010 et 2014 (2)

Annexe I

15 920
17 423
9,4 %
9 540
10 433
9,4 %
1 734
1 790
3,2 %
1 306
1 429
9,4 %
7 548
8 207
8,7 %
10345
11751
13,6 %
2434
2404
-1,2 %
18 140
22 676
25,0 %
7 562
12 415
64,2 %

BM des
GVC

Commerce de dtail
d'amnagement de
l'habitat
Commerce de dtail
d'quipement de la
personne (sport,
habillement,
chaussure, bijouterie)
Commerce de dtail
d'quipement du
foyer
Commerce de dtail
d'quipements, de
l'information et de la
communication en
magasin spcial
Commerce de dtail
de biens culturels et
de loisir en magasin
spcialis
Commerce de dtail
de carburants en
magasin spcialis
Commerce de dtail
de produits de sant
(pharmacie, produits
mdicaux)
Autres commerce de
dtail en magasin
spcialis
4 951
4 649
-6,1%
2 460
2 332

-5,2 %
2 434
2 158

2010
2013
volution entre 2010 et 2013
2010
2013

2010
2013

2010
2013
volution entre 2010 et 2013

volution entre 2010 et 2013

2010
2013
volution entre 2010 et 2013
2010
2013

volution entre 2010 et 2013

volution entre 2010 et 2013

5 981
5 742
-4,0 %

2,2 %

1 226
880
-28,2 %
9 788
10 008

-11,3 %

-3,4 %

volution entre 2010 et 2013

6 202
5 720
-7,8 %
15 818
15 286

2010
2013
volution entre 2010 et 2013
2010
2013

VCM <
20 000
hbts

4 839
4 574
-5,5 %

-2,4 %

1 139
1 112
-2,4 %
7 898
7 705

-16,8 %

2 280
1 896

-10,7 %

5 245
4 669
-11,0 %
2 751
2 458

-4,9 %

5 131
5 177
0,9 %
18 219
17 326

VCM >
50 000
hbts

-161-

8 074
7 728
-4,3 %

-0,2 %

872
793
-9,1 %
13 616
13 584

-11,6 %

4 382
3 875

-1,2 %

8 523
8 091
-5,1 %
3 941
3 893

-3,7 %

8 039
7 457
-7,2 %
29 969
28 856

VCM de
20-50 000
hbts

2 362
2 384
0,9 %

3,7 %

829
902
8,8 %
4 107
4 258

0,2 %

876
878

7,1 %

2 746
2 472
-10,0 %
1 093
1 171

-1,0 %

3 242
3 017
-6,9 %
7 552
7 480

VIM

2 435
2 422
-0,5 %

2,5 %

774
760
-1,8 %
4 493
4 607

-8,2 %

634
582

2,6 %

2 569
2 469
-3,9 %
719
738

1,3 %

2 990
2 814
-5,9 %
6 168
6 246

BM des
VCM

1,3 %

-5,2 %

8,5 %

9 353
9 004
-3,7 %

4,2 %

1 200
1 243
3,6 %
11 034
11 499

5 774
5 334
-7,6 %

-1,8 %

16 867
15 559
-7,8 %

3,8 %

8 921
7 499

1 101
1 510
1 038
1 270
-5,7 % -15,9 %
10 761 18 756
10 562 19 472

3 660
3 269

-7,2 %

8,5 % -10,7 % -15,9 %

2 247
2 438

5,8 % -10,2 %

10 937
7 492 12 978
10 934
6 342 10 444
0,0 % -15,3 % -19,5 %
1 617
4 509
9 303
1 710
4 047
8 635

Priphrie GVC<
GVC >
de petite 200 00 200 00
taille des 0 hbts 0 hbts
VCM
12 029
4 676
6 376
12 254
4 236
5 991
1,9 % -9,4 % -6,0 %
18 292 27 007 66 283
18 532 25 607 71 913

Tableau 86 : Effectifs salaris dans le commerce spcialis non alimentaire

Annexe I

16 595
15 969
-3,8 %

2,2 %

3 950
3 270
-17,2 %
30 671
31 354

1,6 %

6 534
6 638

45,9 %

29 366
28 168
-4,1 %
8 229
12 005

3,2 %

21 472
20 479
-4,6 %
55 210
56 967

BM des
GVC

2010
2013
volution entre 2010 et 2013
2010
2013
volution entre 2010 et 2013

662
838
26,6 %
400
381
-4,8 %

1 418
1 679
18,4 %
527
551
4,6 %

VCM de
20-50 000
hbts
1 299
1 073
-17,4 %
335
326
-2,7 %

VCM >
50 000
hbts
557
554
-0,5 %
214
206
-3,7 %

VIM
731
845
15,6 %
248
245
-1,2 %

BM des
VCM

Priphrie GVC<
GVC >
de petite 200 00 200 00
taille des 0 hbts 0 hbts
VCM
4 110
2 478
6 015
3 873
2 595
7 539
-5,8 %
4,7 % 25,3 %
1 026
498
1 202
980
477
1 076
-4,5 % -4,2 % -10,5 %

Commerce de dtail
d'amnagement de
l'habitat
Commerce de dtail
d'quipement de la
personne (sport,
habillement,
chaussure, bijouterie)
Commerce de dtail
d'quipement du
foyer
Commerce de dtail
d'quipements, de
6,3 %
0,9
1,0
6,8 %
0,4
0,4

2010 ( M)
2012 ( M)
volution entre 2010 et 2012
2010 ( M)
2012 ( M)

volution entre 2010 et 2012

1,2
1,2
3,0 %
2,2
2,3

2010 ( M)
2012 ( M)
volution entre 2010 et 2012
2010 ( M)
2012 ( M)

VCM <
20 000
hbts

1,1
1,1
2,1 %
0,6
0,6

5,4 %

1,1
1,1
-1,2 %
2,7
2,9

VCM >
50 000
hbts

-162-

1,7
1,8
7,0 %
0,8
0,8

5,8 %

1,6
1,6
1,5 %
4,4
4,6

VCM de
20-50 000
hbts

0,6
0,6
2,7 %
0,2
0,2

9,1 %

0,6
0,7
1,8 %
1,2
1,3

VIM

0,5
0,6
15,3 %
0,1
0,1

14,2 %

0,7
0,7
-2,2 %
1,0
1,2

BM des
VCM

12,1 %

3,9 %

21,9 %
2,2
2,5
14,3 %
0,3
0,3

1,5
1,5
-1,5 %
1,1
1,0

3,2
3,1
-0,8 %
2,8
2,6

Priphrie GVC<
GVC >
de petite 200 00 200 00
taille des 0 hbts 0 hbts
VCM
2,6
1,0
1,2
2,7
1,0
1,2
2,5 % -0,4 %
3,3 %
3,2
,0
13,2
3,6
4,2
16,1

Tableau 87 : Chiffre daffaires dans le commerce spcialis non alimentaire

Source : Rpertoire SIRENE, CLAP, traitements DGE.


Note de lecture : VCM pour ville centre moyenne, VIM pour ville isole de taille moyenne, BM pour banlieue de taille moyenne, GVC pour grandes villes centres.

Commerce de dtail
hors magasin,
ventaires et marchs
Commerce de dtail
sur ventaires et
marchs

VCM <
20 000
hbts

Annexe I

7,7
7,5
-2,0 %
1,9
1,8

7,8 %

4,7
4,8
0,5 %
9,6
10,3

BM des
GVC

21 168
20 562
-2,9 %
3 580
3 387
-5,4 %

BM des
GVC

2010 ( M)
2012 ( M)
volution entre 2010 et 2012
2010 ( M)
2012 ( M)
volution entre 2010 et 2012
2010 ( M)
2012 ( M)
volution entre 2010 et 2012

volution entre 2010 et 2012

2010 ( M)
2012 ( M)
volution entre 2010 et 2012
2010 ( M)
2012 ( M)

volution entre 2010 et 2012

2010 ( M)
2012 ( M)

volution entre 2010 et 2012

1,5
1,7
16,8 %
0,1
0,2
23,7 %
0,06
0,06
6,5 %

3,1 %

0,9
0,5
-43,0 %
2,2
2,3

0,0 %

0,4
0,4

-5,8 %

1,7
1,8
7,5 %
0,3
0,4
20,3 %
0,07
0,07
12,5 %

0,9 %

0,3
0,3
-10,7 %
3,0
3,0

1,2 %

0,7
0,7

3,5 %

VCM de
20-50 000
hbts

0,9
0,9
6,5 %
0,2
0,2
17,3 %
0,05
0,04
-7,8 %

0,8 %

0,4
0,4
-1,2 %
1,7
1,8

-5,2 %

0,4
0,4

-3,4 %

VCM >
50 000
hbts

0,4
0,5
14,4 %
0,1
0,1
2,9 %
0,03
0,04
12,0 %

4,1 %

0,6
0,7
14,4 %
1,0
1,0

6,7 %

0,1
0,1

4,9 %

VIM

0,5
0,6
23,2 %
0,06
0,1
70,0 %
0,03
0,03
-3,7 %

2,0 %

0,5
0,4
-21,2 %
1,1
1,1

9,6 %

0,1
0,1

-3,9 %

BM des
VCM

1,9
2,1
14,5 %
0,7
0,8
11,8 %
0,2
0,2
-0,5 %

1,9 %

0,4
0,4
7,1 %
2,9
2,9

25,5 %

0,3
0,4

10,6 %

1,0
1,1
9,0 %
0,3
0,4
24,6 %
0,06
0,06
8,3 %

-0,1 %

0,3
0,4
11,6 %
2,4
2,4

-1,2 %

0,6
0,6

-7,3 %

Priphrie GVC<
de petite 200 00
taille des 0 hbts
VCM

3,7
4,0
7,7 %
1,5
1,7
13,0 %
0,1
0,1
0,6 %

6,3 %

0,5
0,5
1,7 %
4,8
5,1

-1,7 %

1,5
1,5

-7,7 %

GVC >
200 00
0 hbts

-163-

Source : Rpertoire SIRENE, CLAP, ESANE, traitements DGE.


Note de lecture : VCM pour ville centre moyenne, VIM pour ville isole de taille moyenne, BM pour banlieue de taille moyenne, GVC pour grandes villes centres.

l'information et de la
communication en
magasin spcial
Commerce de dtail
de biens culturels et
de loisir en magasin
spcialis
Commerce de dtail
de carburants en
magasin spcialis
Commerce de dtail
de produits de sant
(pharmacie, produits
mdicaux)
Autres commerce de
dtail en magasin
spcialis
Commerce de dtail
hors magasin,
ventaires et marchs
Commerce de dtail
sur ventaires et
marchs

VCM <
20 000
hbts

Annexe I

3,9
5,3
35,1 %
5,6
5,6
0,7 %
0,5
0,5
7,7 %

2,0 %

12,4
12,6
25,8 %
7,6
7,8

14,7 %

1,2
1,4

-1,3 %

BM des
GVC

2010
2014
volution entre 2010 et 2014
2010
Htel et
2014
hbergement
volution entre 2010 et 2014
2010
Restauration
2014
volution entre 2010 et 2014
2010
Cafs-tabacs et
2014
dbits de boissons
volution entre 2010 et 2014
2010
Traiteurs
2014
volution entre 2010 et 2014

10 323
11 439
10,8 %
1 347
1 293
-4,0 %
6 940
8 010
15,4 %
1 803
1 809
0,3 %
233
327
40,3 %

15 682
17 482
11,5 %
1 552
1 460
-5,9 %
10 803
12 518
15,9 %
2 951
3 007
1,9 %
376
497
32,2 %

VCM de 2050 000 hbts


9 888
11 270
14,0 %
909
924
1,7 %
7 132
8 343
17,0 %
1 586
1 649
4,0 %
261
354
35,6 %

VCM >
50 000
hbts
5 628
6 620
17,6 %
679
674
-0,7 %
4 063
4 995
22,9 %
721
739
2,5 %
165
212
28,5 %

VIM
6 068
6 771
11,6 %
808
795
-1,6 %
4 147
4 806
15,9 %
855
833
-2,6 %
258
337
30,6 %

BM des
VCM

Priphrie
de petite
taille des
VCM
12 743
14 466
13,5 %
1 915
1 840
-3,9 %
7 961
9 580
20,3 %
2 319
2 279
-1,7 %
548
767
40,0 %
14 341
16 351
14,0 %
1 104
1 095
-0,8 %
10 323
12 153
17,7 %
2 581
2 672
3,5 %
333
431
29,4 %

GVC<
200 000
hbts

29 601
29 457
-0,5 %

47 827
47 079
-1,6 %

31 715
31 293
-1,3 %

13 671
14 055
2,8 %

VIM

17 220
16 582
-3,7 %

BM des
VCM

Priphrie
de petite
taille des
VCM
40 223
41 201
2,4 %

49 240
49 312
0,1 %

GVC<
200 000
hbts

199 393
207 120
3,9 %

GVC >
200 000
hbts

-164-

Source : Rpertoire SIRENE, CLAP, traitements DGE.


Note de lecture : VCM pour ville centre moyenne, VIM pour ville isole de taille moyenne, BM pour banlieue de taille moyenne, GVC pour grandes villes centres.

2010
2013
volution entre 2010 et 2013

VCM <
VCM de 20VCM >
20 000 hbts 50 000 hbts 50 000 hbts

Tableau 89 : Effectifs dans lhtellerie et la restauration

32 955
39 420
19,6 %
3 411
3 344
-2,0 %
25 288
30 672
21,3 %
2 851
3 186
11,8 %
1 405
2 218
57,9 %

BM des
GVC

128 228
131 017
2,2 %

BM des GVC

40 846
46 936
14,9 %
4 708
5 014
6,5 %
31 202
36 080
15,6 %
3 884
4 215
8,5 %
1 052
1 627
54,7 %

GVC >
200 000
hbts

Source : Rpertoire SIRENE, traitements DGE.


Note de lecture : VCM pour ville centre moyenne, VIM pour ville isole de taille moyenne, BM pour banlieue de taille moyenne, GVC pour grandes villes centres.

Hbergement et
restauration

VCM <
20 000
hbts

Tableau 88 : Nombre dentreprises dans lhtellerie et la restauration et volution entre 2010 et 2014

Annexe I

2,4
2,5
3,2 %

3,5
3,6
4,6 %

2,3
2,5
5,7 %

1,2
1,3
7,1 %

VIM
1,3
1,4
7,2 %

BM des
VCM

Priphrie
de petite
taille des
VCM
3,2
3,4
6,6 %

3,5
3,7
5,4 %

GVC<
200 000
hbts
16,2
17,6
8,6 %

GVC >
200 000
hbts

Blanchisseriesteintureries de dtails

Autres services
personnels

Rparation

Rparation
dordinateurs et de
biens personnels et
domestiques
Rparation
d'quipements de
communication

2010
2014
volution entre 2010 et 2014
2010
2014
volution entre 2010 et 2014
2010
2014
volution entre 2010 et 2014
2010
2014
volution entre 2010 et 2014

volution entre 2010 et 2014

2010
2014
4
35
775,0 %
1 142
1 361
19,2 %
8 070
9 469
17,3 %
638
604
-5,3 %

21,8 %

1 146
1 396

VCM <
20 000
hbts

16
35
118,8 %
1 054
1 145
8,6 %
6 900
8 131
17,8 %
467
481
3,0 %

10,3 %

1 070
1 180

VCM >
50 000
hbts

-165-

20
64
220,0 %
1 781
2 032
14,1 %
11 716
13 681
16,8 %
850
800
-5,9 %

16,4 %

1 801
2 096

VCM de
2050 000
hbts

4
15
275,0 %
560
669
19,5 %
3 485
4 251
22,0 %
263
251
-4,6 %

21,3 %

564
684

VIM

3
12
300,0 %
632
697
10,3 %
4 481
5 496
22,7 %
312
300
-3,8 %

11,7 %

13
51
292,3 %
1 708
2 245
31,4 %
11 424
14 756
29,2 %
612
597
-2,5 %

33,4 %

16
48
200,0 %
1 367
1 558
14,0 %
9 682
11 488
18,7 %
665
636
-4,4 %

16,1 %

14,6 %
30
70
133,3 %
3 332
3 782
13,5 %
19 690
24 760
25,7 %
2 224
2 177
-2,1 %

Priphr
GVC<
GVC >
ie de
200 000 200 000
petite
hbts
hbts
taille des
VCM
635
1 721
1 383
3 362
709
2 296
1 606
3 852
BM des
VCM

Tableau 91 : Nombre dentreprises dans les services de proximit et volution entre 2010 et 2014

Source : Rpertoire SIRENE, CLAP, traitements DGE.


Note de lecture : VCM pour ville centre moyenne, VIM pour ville isole de taille moyenne, BM pour banlieue de taille moyenne, GVC pour grandes villes centres.

2010 (millions d)
2012 (millions d)
volution entre 2010 et 2012

VCM <
VCM de 20VCM >
20 000 hbts 50 000 hbts 50 000 hbts

Tableau 90 : Chiffre daffaires dans lhtellerie et la restauration

Annexe I

54
151
179,6 %
4 188
5 069
21,0 %
27 258
35 433
30,0 %
2 426
2 467
1,7 %

23,1 %

4 242
5 220

BM des
GVC

10,3
10,6
2,7 %

BM des GVC

2010
2014
volution entre 2010 et 2014
2010
2014
volution entre 2010 et 2014
2010
2014
volution entre 2010 et 2014
2010
2014
volution entre 2010 et 2014
2010
2014
volution entre 2010 et 2014

3 684
4 045
9,8 %
1 336
1 732
29,6 %
455
503
10,5 %
437
552
26,3 %
1 520
2 033
33,8 %

5 372
5 810
8,2 %
2 025
2 673
32,0 %
500
538
7,6 %
763
960
25,8 %
2 206
2 900
31,5 %

VCM de
2050 000
hbts
3 114
3 376
8,4 %
1 228
1 581
28,7 %
202
234
15,8 %
486
609
25,3 %
1 403
1 850
31,9 %

VCM >
50 000
hbts
1 511
1 709
13,1 %
658
903
37,2 %
140
155
10,7 %
220
277
25,9 %
693
956
38,0 %

VIM

1 843
2 142
16,2 %
844
1 107
31,2 %
201
222
10,4 %
330
405
22,7 %
951
1 320
38,8 %

BM des
VCM

Priphr
GVC<
GVC >
ie de
200 000 200 000
petite
hbts
hbts
taille des
VCM
5 150
4 342
7 608
6 137
4 744
8 435
19,2 %
9,3 %
10,9 %
2 089
1 697
3 670
3 056
2 201
5 181
46,3 %
29,7 %
41,2 %
511
271
452
603
296
512
18,0 %
9,2 %
13,3 %
606
688
1 947
909
956
2 782
50,0 %
39,0 %
42,9 %
2 456
2 019
3 789
3 454
2 655
5 673
40,6 %
31,5 %
49,7 %

2010
2013
volution entre 2010 et 2013
Rparation d'ordinateurs 2010
et de biens personnels et 2013

Autres services
personnels

9 968
9 994
0,3 %
595
527

-166-

16 119
15 991
-0,8 %
1 104
980

VCM de
VCM <
20-50 000
20 000 hbts
hbts

8 773
8 770
0,0 %
1 504
864

VCM >
50 000
hbts

3 911
4 100
4,8 %
435
402

VIM

4 821
4 810
-0,2 %
449
401

BM des
VCM

Tableau 92 : Effectifs salaris dans les services de proximits

10 514
12 102
15,1 %
5 020
7 432
48,0 %
1 128
1 286
14,0 %
1 907
2 623
37,5 %
6 263
9 523
52,1 %

BM des
GVC

Priphrie GVC<
GVC >
BM
de petite 200 00 200 00
des
taille des 0 hbts 0 hbts
GVC
VCM
10 366 13 268 27 744 37 923
10 897 13 147 29 774 38 896
5,1 % -0,9 %
7,3 % 2,6 %
2 061
1 897
3 217 5 827
1 452
1 588
4 176 5 816

Source : Rpertoire SIRENE, traitements DGE.


Note de lecture : VCM pour ville centre moyenne, VIM pour ville isole de taille moyenne, BM pour banlieue de taille moyenne, GVC pour grandes villes centres.

Autres services
personnels

Entretien corporel

Services funraires

Soins de beaut

Coiffure

VCM <
20 000
hbts

Annexe I

volution entre 2010 et 2013

-11,4 %

-11,2 %

-42,6 %

VCM >
50 000
hbts
-7,6 %

VIM

2010 (milliers d)
2012 (milliers d)
volution entre 2010 et 2012
Rparation d'ordinateurs 2010 (milliers d)
et de biens personnels et 2012 (milliers d)
domestiques
volution entre 2010 et 2012

527
537
1,9 %
61
54
-12,2 %

797
809
1,5 %
117
114
-2,6 %

VCM de
20-50 000
hbts
VIM

428
203
422
219
-1,2 %
8,0 %
164
63
154
53
-5,9 % -16,8 %

VCM >
50 000
hbts
244
245
0,5 %
65
51
-21,7 %

BM des
VCM

Priphrie
GVC<
GVC >
de petite 200 000 200 00
taille des
hbts
0 hbts
VCM
523
635
1 425
554
643
1 545
5,8 %
1,2 %
8,5 %
219
227
365
228
186
419
4,4 %
-17,9 % 14,7 %

-167-

Source : Rpertoire SIRENE, CLAP, ESANE, traitements DGE.


Note de lecture : VCM pour ville centre moyenne, VIM pour ville isole de taille moyenne, BM pour banlieue de taille moyenne, GVC pour grandes villes centres.

Autres services
personnels

VCM <
20 000
hbts

Tableau 93 : Chiffre daffaires dans les services de proximit

1 940
2 015
3,9 %
1 267
1 152
-9,0 %

BM des
GVC

Priphrie GVC<
GVC >
BM
de petite 200 00 200 00
des
taille des 0 hbts 0 hbts
GVC
VCM
-10,8 %
-29,5 % -16,3 % 29,8 % -0,2 %

BM des
VCM

Source : Rpertoire SIRENE, CLAP, traitements DGE.


Note de lecture : VCM pour ville centre moyenne, VIM pour ville isole de taille moyenne, BM pour banlieue de taille moyenne, GVC pour grandes villes centres.

domestiques

VCM de
VCM <
20-50 000
20 000 hbts
hbts

Annexe I

Annexe I

168

7. Appendice B Analyses multivaries complmentaires


Des analyses multivaries sont reconduites pour dterminer les facteurs associs au taux de
vacance commerciale de 2015 avec un panel plus large, ce qui permet galement lanalyse
dtre plus robuste 108. Pour cela le facteur de la vacance des logements nest plus test car il
sagit dune information dont la mission ne dispose pas pas pour toutes les communes.

7.1. Synthse des dterminants de la vacance commerciale en 2015 sur un


panel de 161 villes sans analyser le rle des logements vacants
Lanalyse sur un panel de 161 villes confirme les rsultats obtenus sur un panel plus rduit
(cf. figure 44). Un complment peut tre apport puisque les villes isoles sont galement
surreprsentes dans les communes faible taux de vacance commerciale tout comme les
villes priphriques des communes centres.
Figure 44 : Synthse des dterminants associs une forte ou faible vacance commerciale pour
panel de 161 villes de taille moyenne

Source : Traitements de la mission.


Note de lecture : Les variables quantitatives sont reprsentes dans des ovales, les variables qualitatives
supplmentaires sont dans des rectangles. En vert, les lments concernant la demande, en rouge, les lments sur
loffre et en orange sur lenvironnement urbain.

108

En effet le nombre plus important de villes prises en compte dans le panel permet de confirmer les tendances
prcdentes. De plus, des nuances peuvent tre apportes car il sagit dune mthode descriptive qui nest pas
uniquement axe sur la vacance commerciale. Lavantage de cette mthode par rapport une mthode de
discrimination concernant uniquement sur le taux de vacance commerciale est dobserver lensemble des facteurs
concomitants ainsi que les liens que peuvent avoir entre eux les facteurs. Linconvnient est quune variable autre
que la vacance commerciale peut diffrencier les communes du panel. Au vu des rsultats de cette partie, la
vacance des logements pouvait jouer ce rle.

-168-

169

Annexe I

7.2. Analyse des dterminants de la vacance commerciale pour les villes


centres sur un panel de 140 villes sans tenir compte du facteur de la
vacance des logements
Lapproche consistant ntudier que les villes-centres pour prendre en compte les notions
de priurbanisation et de concurrence commerciale entre priphrie et centralit est
reconduite. La vacance des logements sera galement omise pour garder le plus de
communes. Le panel ainsi constitu correspond 140 villes-centres.
Cette analyse multivarie sur un ensemble de communes plus grand confirme :

lanalyse de la priurbanisation comme facteur associ une vacance commerciale plus


faible (cf. figure 45) ;
la ncessit dune gestion quilibre entre le dveloppement du commerce en
priphrie et celui de centre-ville.

Figure 45 : Synthse des dterminants associs une forte ou faible vacance commerciale pour
les villes-centres et un panel de 140 villes

Source : Traitements de la mission.


Note de lecture : Les variables quantitatives sont reprsentes dans des ovales, les variables qualitatives
supplmentaires sont dans des rectangles. En vert, les lments concernant la demande, en rouge, les lments sur
loffre et en orange sur lenvironnement urbain. Les facteurs encercls gauche sont encore plus concerns que les
facteurs de droites en couleur ple.

-169-

ANNEXE II

Tendances et perspectives dvolution du


commerce

SOMMAIRE

INTRODUCTION - L'AVENEMENT D'UN NOUVEL AGE DU COMMERCE ..................................... 1


1.

REGARD SUR LES EVOLUTIONS ET LES TENDANCES DU COMMERCE .............................. 3


1.1. Une volution des modes de vie et de consommation ............................................................... 3
1.1.1. Les pratiques de consommation se tournent de plus en plus vers des
formats devente en ligne en pleine expansion......................................................................4
1.1.2. L'alter-consommation regroupe des pratiques en plein essor qui
apparaissent cependant difficilement gnralisables ......................................................6
1.1.3. Le hard-discount sest export en France, mais ne semble pas tre en
capacit de devenir un secteur dominant, malgr une tendance des
mnages la maximisation de leurs achats....................................................................... 11
1.2. Face aux limites de leur modle historique et de nouveaux dfis, les groupes
de la grande distribution oprent un changement de stratgie aux consquences
importantes sur la gographie du commerce............................................................................. 13
1.2.1. Face au dveloppement du commerce numrique, la grande distribution
est contrainte de remettre en cause son organisation traditionnelle et
renouvelle son offre commerciale ........................................................................................... 13
1.2.2. La concurrence exacerbe et les difficults rencontres par les
quipements commerciaux priphriques incitent les enseignes se
tourner vers les centres-villes et y dvelopper un nouveau pan de leur
activit ................................................................................................................................................. 16
1.2.3. Les promoteurs ont intgr certaines limites du modle priphrique
traditionnel et mettent en place une stratgie de lattractivit
renforce qui s'appuie sur des concepts renouvels qui croisent les
fonctions urbaines dans des oprations complexes et intgres .............................. 19
1.3. Une relation du commerce au territoire et lespace en recomposition ........................ 21
1.3.1. Si le dveloppement des NTIC contribue une dmatrialisation du
commerce, on assiste galement un passage du virtuel au physique ................. 21
1.3.2. Le passage dune ville des lieux une ville des flux entrane lmergence de
nouvelles centralits commerciales et un nouveau modle commercial : le
travel retail ................................................................................................................................. 22

2.

LEMENTS DE PROSPECTIVE SUR LE COMMERCE DEMAIN ............................................. 25


2.1. La rvolution commerciale actuellement luvre se poursuit et va renforcer
certaines tendances aujourdhui mergentes ............................................................................ 25
2.1.1. Vers un maintien du commerce physique travers l'mergence d'une
forme hybride de commerce ...................................................................................................... 25
2.1.2. Vers la mise en place d'un commerce de prcision ......................................................... 26
2.1.3. Vers une certaine standardisation des quipements commerciaux........................ 27

2.2. La rvolution commerciale luvre et les stratgies dveloppes par la grande


distribution remettent en question le fonctionnement traditionnel du commerce
dans les curs de ville ......................................................................................................................... 27

CONCLUSION.............................................................................................................................................. 29

APPENDICE A - SOURCES BIBLIOGRAPHIQUES ............................................................................. 30

Annexe II

En interaction avec l'volution des modes de consommation et, plus largement, celle des
modes de vie, le commerce subit des transformations rapides.

Cette synthse, ralise partir dune revue de littrature et dlments issus des entretiens
conduits par la mission, vise caractriser cette volution au regard des stratgies d'acteurs
(des consommateurs comme des oprateurs du commerce) et dans lespace. Lanalyse
propose un panorama des problmatiques commerciales, avec un focus particulier sur la
situation des centres-villes, notamment des villes-moyennes.
Cette annexe ne prtend pas lexhaustivit et tient compte des limites imposes par les
travaux de recherche existants :

le rle et les dfis des oprateurs du commerce est particulirement trait travers le
prisme la grande distribution ;

les travaux concernant les commerants indpendants, sont rarement prospectifs, si ce


nest lorsquils les voquent en lien avec la monte du e-commerce. Ils sont davantage
issus des missions de veille et dobservation dacteurs comme les chambres de commerce
et dindustrie et les agences durbanisme 1.

Introduction - L'avnement d'un nouvel ge du commerce

La grande distribution : un modle commercial dominant qui est venu fortement concurrencer
le commerce de dtail indpendant
Tout comme les grands magasins au 19me sicle et les magasins populaires dans les annes
1930, l'essor de la grande distribution et de la consommation de masse a constitu un
changement radical dans le paysage commercial en France. N aux Etats-Unis, ce modle s'est
export et dvelopp en Europe dans l'aprs-guerre du fait de la croissance continue du
pouvoir d'achat et d'une lgislation librale qui a permis l'augmentation rapide de l'offre
commerciale. Il est rapidement venu concurrencer le commerce indpendant grce un
modle de croissance fond sur les conomies d'chelle. Au mme titre que les entreprises
qui ont adopt la logique fordiste, la grande distribution poursuit un objectif d'optimisation
de la productivit et de baisse des cots, afin de proposer une offre bas prix. Elle s'appuie
sur le dveloppement conjoint des dbouchs et de la production. Comme le note
Philippe Moati, ce modle repose sur trois dimensions 2 :
le front-office (linterface avec le client) : le point de vente est conu dans une logique de
comptitivit grce de grandes surfaces de vente, une implantation sur un foncier peu
cher (souvent en priphrie) et au libre-service qui permet de dlguer au client une
partie du travail de manutention ;

le back-office (lorganisation interne), orient vers la rationalisation des cots en


massifiant les achats dans des centrales (pression exerce sur les fournisseurs) et en
recherchant des synergies et des effets d'chelle au niveau du magasin et, plus largement,
du rseau de distribution ;
le modle de rentabilit, focalis sur la vitesse de rotation du capital et des stocks et sur
des marges rduites.

En comprimant les cots, la grande distribution a donc facilit l'accs des classes moyennes
la consommation et l'entre dans l're de la distribution de masse.
1 On citera ici pour exemple Commerce & consommation dans le Bas-Rhin. Evolution 2011 - 2014 de la CCI
Strasbourg et Bas-Rhin (2014) ou encore le Panorama du commerce de dtail. Edition 2015 de la CCI Bretagne.
2 Moati P., La Nouvelle rvolution

commerciale, Odile Jacob, 2011, p. 32-34.

-1-

Annexe II

Ce rgime est dit "extensif". Il articule comptitivit et croissance dans un cercle autoentretenu o l'augmentation des dimensions de la grande distribution renforce son
attractivit auprs des consommateurs. Cela permet de gagner de nouvelles parts de march
sur les autres formes de commerce, dont le commerce de dtail indpendant, notamment par
leffet prix.

Cependant, au cours des annes 1980, ce modle, du toujours plus grand, a commenc
s'essouffler. Dune part, l'augmentation annuelle du pouvoir d'achat des mnages ralentit la
suite des crises ptrolires de 1973-1974 3 et de 1979. Dautre part, le march arrive
saturation en raison dun maillage territorial de plus en plus dense. Aprs avoir concurrenc
les autres formes de commerce, les enseignes de la grande distribution se mettent alors de
plus en plus rivaliser entre elles.

Plus rcemment, l'apparition d'un nouveau circuit de distribution avec l'essor rapide
d'internet est un tournant majeur qui influe fortement sur l'environnement conomique et
social dans lequel le commerce volue. On semble donc bien tre entrer dans une nouvelle
rvolution commerciale 4 qui dpasse la socit moderne et fordienne et fait voluer une
conomie de l'offre vers une conomie immatrielle, tire par les dbouchs.

L'avnement d'un nouvel ge du commerce

Le commerce adopte donc peu peu un rgime de croissance intensif et sadapte lvolution
du modle conomique dominant. Celui-ci se caractrise par une importance accrue de la
finance et des services, par un comportement plus volatil des agents conomiques et une part
accrue d'lments immatriels comme l'effet de marque, l'innovation et la connaissance dans
la cration de valeur ajoute. Contrairement au modle prcdent, il est tir par l'aval et non
plus par l'offre.

Du fait de la contrainte des dbouchs, la perception du consommateur par les entreprises


volue. Celles-ci sont en effet de plus en plus attentives aux besoins et envies des clients,
poursuivant un double but de satisfaction et de fidlisation de celui-ci. La logique est ici
servicielle (c'est--dire relationnelle et personnalise) et non plus uniquement
transactionnelle. Elles dveloppent galement des stratgies axes sur la crativit et
l'innovation qui visent faire merger de nouveaux besoins chez le consommateur.

Mutations socitales et rvolution commerciale : l'volution des modes de vie interagit avec un
renouvellement des pratiques de consommation
Ces volutions conomiques et commerciales se sont accompagnes de mutations socitales
importantes.

En effet, lentre dans l're de l'hyperconsommation modifie la structure et les motivations de


consommation des mnages. Si la croissance annuelle du pouvoir d'achat a diminu depuis
1974 5, le taux d'quipement et la satisfaction des besoins de base restent levs. En parallle,
la part des biens de consommation courante rgresse. En effet, les courses alimentaires par
exemple ne reprsentent plus que 10,2% des dpenses des mnages en 2011, alors quelles
atteignaient 23,8 % en 1963 6. A contrario, la part alloue aux services (assurances,
tlphonie, banques, audiovisuel), au logement et aux transports est en hausse.

3 En lien avec un ralentissement de

l'activit conomique, le pouvoir d'achat des mnages a augment moins vite


partir de 1974 renforant la contrainte des dbouchs. Ainsi de 1960 1974, la croissance annuel du pouvoir
d'achat tait de 5,7 points contre 2,1 points entre 1974 et 2009 (Source : CREDOC).

4 Voir Moati P. , op. cit.


5 Elle

a mme t ngative en 2012 du fait d'une hausse d'impts de 13% avec -1,9 % (Source : CREDOC).

6 Voir Moati, P. , "Des facteurs de changement", Revue prospective, DATAR

-2-

Annexe II

Graphique 1 : Evolution des postes de dpense des mnages entre 1959 et 2009

Source : La consommation des mnages depuis 50 ans, Insee, 2009. Note de lecture : Un coefficient budgtaire se
calcule en rapportant le montant dune dpense consacre un poste ou une catgorie de biens ou services (par
exemple lalimentation, le logement) la dpense totale.

Le dveloppement de communauts dindividus renforce la polarisation entre bien didentit


et bien de commodit dans le budget des mnages. Ce principe du value for money met en
vidence la propension des mnages dpenser pour des biens didentit, cest--dire qui
satisfont limage que lindividu souhaite vhiculer, tout en rduisant leur budget pour les
biens de commodit. Lacte dachat est donc li un imaginaire et une valeur symbolique et
immatrielle. Il constitue un moyen d identification-diffrenciation pour le
consommateur, particulirement perceptible dans les achats vestimentaires.

Cette volution peut tre mise en lien avec l'affirmation de l'autonomie de l'individu et ce que
Philippe Moati appelle l'objectif suprme de l'homme occidental 7 , savoir
l'panouissement personnel, le bien-tre et la ralisation de soi. La consommation n'est donc
plus subie, mais elle relve d'une posture active et choisie. Cette individualisation de la
demande rend donc les critres et typologies de choix de consommation plus difficilement
identifiables pour les marketeurs 8, ce qui justifie le recours aux Big data qui permettent de
cerner plus prcisment les attentes des consommateurs

1. Regard sur les volutions et les tendances du commerce


1.1. Une volution des modes de vie et de consommation

La rvolution commerciale prcdemment voque s'accompagne de changements socitaux


et comportementaux importants qui se traduisent par des choix de consommation de plus en
plus slectifs, segments et individualiss.

7 Voir Moati. P, op. Cit.


8

Spcialiste du marketing, qui consiste tudier les attitudes des consommateurs pour proposer des offres
adaptes et favoriser leur commercialisation.

-3-

Annexe II

1.1.1.

Les pratiques de consommation se tournent de plus en plus vers des formats


devente en ligne en pleine expansion

Lmergence de nouveaux moyens de consommer grce la digitalisation du commerce est


un des principaux changements qui caractrise cette rvolution. Elle s'inscrit dans un
mouvement plus gnral d' lectronisation du commerce (visible dans l'information sur
les produits et une gestion financire, administrative et logistique de plus en plus numrise).
Le e-commerce 9 offre en effet de nouveaux canaux d'achat. En parallle, le taux d'quipement
numrique des mnages augmente, ce qui contribue une facilitation et une banalisation de
l'achat en ligne dans la pratique. Le CREDOC a montr le niveau quil a atteint en 2015 (cf.
Graphique 2).
Graphique 2 : Lquipement numrique des Franais en 2015

Source : CREDOC, 2015

Tableau 1 : Taux d'quipement des mnages en biens durables (en %)


Ordinateur
Connexion Internet
Tlphone portable
Tlphone fixe
Tlvision couleur
Deux tlvisions couleur ou plus
Abonnement des chanes de tv
Lecteur DVD, magntoscope
Conglateur
Rfrigrateur
Lave-linge
Lave-vaisselle
Micro-ondes
Voiture
Deux voitures ou plus

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
45
50
54
60
63
67
70
73
75
77
31
36
42
49
55
61
65
69
73
75
69
72
74
78
79
80
85
86
88
89
87
87
88
86
88
89
89
90
91
91
95
97
97
97
97
98
98
97
97
97
41
44
46
47
46
47
46
45
45
45
nd
nd
nd
33
36
39
44
46
49
51
76
80
82
85
83
84
82
80
80
77
83
84
84
85
86
87
90
90
90
91
99 100 100 100 100 100
nd
nd
nd
nd
92
94
94
94
94
95
95
95
95
96
44
46
47
47
49
52
52
54
56
57
76
79
81
83
84
85
87
87
88
88
80
81
81
81
81
82
82
83
83
84
32
34
35
34
34
35
35
36
36
36

Source : Insee, enqutes SRCV de 2004 2013. Note de lecture : nd : non disponible. Mnages ordinaires rsidant en
France mtropolitaine.

Le commerce lectronique ou e-commerce dsigne lensemble des transactions commerciales soprant


distance par le biais dinterfaces lectroniques et digitales. Il a contribu faire voluer le terme de vente par
correspondance vers celui de vente distance en tant le principal canal exploit dans ce type de transaction.

-4-

Annexe II

Les consommateurs bnficient de nouveaux outils d'information, de communication ou de


comparaison des produits, ce qui permet une optimisation et une matrise plus grande de
l'achat. Surtout, ils s'affranchissent de l'unit de temps et de lieu, auparavant condition sine
qua non d'une transaction. L'achat en ligne facilite la recherche du meilleur prix et gnre des
gains de temps, une plus grande flexibilit et une dmultiplication des choix pour le
consommateur (accs une offre plthorique et dpassement des distances gographiques et
des frontires physiques).

Le commerce lectronique est un phnomne qui s'acclre, comme le montre la progression


constante des critres suivants en 2014 10 :

chiffre d'affaires : 64,9 milliards d'euros (augmentation annuelle de 14,3 %), alors
qu'en 2005, il atteignait 8,4 milliards d'euros ;
part dans le commerce de dtail : 7 % et 9 % hors-alimentaire ;

nombre d'achats : 835 millions de transactions (augmentation annuelle de 19 %), pour


un montant annuel moyen de 1 780 euros malgr un panier en baisse (78 %) ;

nombre d'acheteurs : 65 % des mnages franais (augmentation annuelle de 3 %), soit


12 points de plus par rapport la moyenne de l'UE ;

nombre de sites marchands : 182 000 (contre 81 900 en 2010).

Si son importance est ingale selon les secteurs dactivits (de 32 % du chiffre d'affaires dans
le tourisme 1 % pour l'hygine-beaut), le commerce en ligne poursuit son fort
dveloppement. Le service Prime Now rcemment introduit par Amazon propose des
livraisons domicile Paris et en premire couronne et inclut notamment une offre de
produits alimentaires 11.

long terme, son volution reste cependant encore difficilement quantifiable. L'hypothse
avance par les professionnels du secteur interrogs par le CREDOC est qu'il pourrait
atteindre 24 % de parts de march du commerce de dtail l'horizon 2020.

D'autres formes comme le m-commerce 12 apparaissent, se dveloppent (4 milliards d'euros


de chiffre d'affaires en 2014, soit une augmentation de 53 %) et viennent nourrir cette
dynamique du commerce dmatrialis.

Les applications pouvant tre tlcharges offrent un nouveau canal d'achat. On volue donc
vers un "commerce ubiquitaire" qui, comme le dit Olivier Badot, permet d'effectuer des
achats et de collecter des informations plus rapidement et facilement quels que soient l'heure
ou le lieu. Le tlphone mobile et intelligent devient alors le pivot assurant la continuit du
service.
Une interrogation demeure quant la rsistance du commerce physique cette vague
numrique selon les secteurs d'activits. ce titre, les conclusions de la CCI de Nantes SaintNazaire sur les ouvertures et fermetures de nouveaux magasins entre 2010 et 2014 sont
intressantes 13.

10 Source

: Fdration du e-commerce et de la vente distance (FEVAD).

11 Voir La Mairie de Paris agace


12

par le nouveau service dAmazon , Le Point, 19 Juin 2016.

Forme du e-commerce en fort dveloppement, le m-commerce (mobile commerce en anglais) regroupe


lensemble des applications commerciales lies aux terminaux mobiles et des transactions pouvant tre effectues
en situation de mobilit grce l'utilisation de technologies sans fil, et plus particulirement de la tlphonie
mobile.

13 Voir : "Les mutations rapides du commerce", CCI Nantes Saint Nazaire, 2016.

-5-

Annexe II

Le nombre de points physiques de vente continue ainsi de crotre dans des domaines comme
l'habillement (+91 %), la parfumerie en raison de l'importance de la dimension conseilservice et essai (+36 %) ou se stabilisent comme dans la librairie (pourtant fortement
concurrence par l'e-commerce, mais maintenues par l'attachement des commerants leur
activit et par l'importance du conseil et de la flnerie). A contrario, la vente de DVD (-57%),
l'lectromnager (-16 %) et la vente de tlphones (-16 %) paraissent plus fortement
exposs. Il appartient donc au commerce physique de cultiver sa diffrence et sa
complmentarit avec les canaux immatriels, pour continuer attirer les consommateurs 14.
1.1.2. L'alter-consommation regroupe des pratiques en plein essor qui apparaissent
cependant difficilement gnralisables

Certains observateurs comme Olivier Badot et Pierre Moati remarquent galement un


dsenchantement des mnages vis--vis de la notion de progrs .Il contribue lmergence
de nouvelles valeurs de dveloppement durable et de responsabilisation sociale des
entreprises et des consommateurs, ainsi que de nouvelles exigences en matire de
transparence et de qualit et traabilit des produits. De nouveaux imaginaires remettent
galement en question la dmesure et lexigence de la performance associes la modernit
et au progrs et leur prfrent le local et lauthenticit.
Cette volution se retrouve dans les pratiques de certains mnages qui aspirent consommer
mieux ou diffremment.

1.1.2.1. Le choix de la frugalit

Toujours dominante, lhyper-consommation et les valeurs quelle vhicule sont aujourdhui


partiellement contestes.

On voit ainsi apparatre des projets de socits bass sur la dcroissance et sur une critique
de lhyper-consommation. Ds les annes 1980 aux Etats-Unis, puis dans les annes 1990 en
Europe, des mouvements visent en effet dvelopper une alternative au modle dominant.
Les Food Not Bomb (FNB) et les Freegans rcuprent par exemple les aliments et produits
jets par les restaurants, les grossistes et les enseignes de la grande distribution. De manire
plus radicale encore au Japon, certains font le choix dun retrait en marge dune socit juge
trop consumriste 15.

Si elles restent minoritaires en France et ne relvent pas ncessairement de motivations


militantes et politiques, certaines pratiques traduisent lvolution des mnages vers la
frugalit. Le recours la rcupration et des achats dits stratgiques , par le troc ou le
recours au march de loccasion, en sont des illustrations. Il nexiste pas de recours gnralis
croissant ces pratiques : en 1994, elle reprsentait 25 % des mnages et 22 % en 2013
selon le CREDOC. En revanche, ses formes se renouvellent et se diversifient, signe de la
vitalit du phnomne. Ainsi, les plateformes de troc en ligne se multiplient, quelles soient
gnralistes (eBay, Price-Minister) ou spcialises comme dans la puriculture
(kiditroc.com), pour les vlos (trocs-vlo.com) ou encore pour les magazines
(trocsdepresse.com). De mme, des enseignes comme Ikea et la Fnac se sont positionnes sur
le march des produits doccasion.

14 Voir 2.2.

15 On citera titre dexemple les Hikikomori qui vivent reclus ou encore le choix des Soushoko Danshi de devenir
herbivores.

-6-

Annexe II

Cette pratique de consommation est particulirement prsente chez les consommateurs


engags (souvent appartenant aux classes moyennes et professions intermdiaires) qui font
le choix de la frugalit et de la rsistance lhyper-consommation16. Ils sopposent aux
mnages dont la frugalit est contrainte 17, cest--dire quelle ne relve pas dune posture ou
dune vision socitale, mais de la conjoncture conomique qui modifie les pratiques dachat
(diminution de lachat de certains produits comme la viande qui concerne 35 % des Franais,
prfrence pour les priodes de soldes et de promotion) 18. Les mnages engags
dveloppent notamment des stratgies de consommation collective , fondes sur le
recyclage et la deuxime vie des objets. Pour cette catgorie de consommateurs, le recours
lachat et la vente sur le march de loccasion via Internet est en plein essor comme la
montr lEnqute-Consommation mene par le CREDOC en 2013 (cf. tableau 1).
Tableau 1 : Taux de mnages ayant achet ou vendu un produit doccasion sur Internet

2007 2009 2011 2013

Mnages ayant achet au moins un produit doccasion sur Internet


Mnages ayant vendu au moins un produit doccasion sur Internet
Source : CREDOC.

27 %
16 %

25 %
17 %

33 %
34 %

40 %
46 %

Le nombre de consommateurs ayant vendu un produit doccasion par internet a plus que
doubl entre 2009 et 2013. Cest une illustration de la phase de dveloppement que connat la
frugalit choisie actuellement, en lien avec lvolution des modes de vie.
1.1.2.2. Lalter-consommation entend promouvoir un projet de socit plus responsable

Lalter-consommation ne renvoie pas une rduction ou un renoncement la consommation,


mais une consommation diffrente et associe une valeur thique. Cest une forme de
contestation socio-culturelle dune conomie cratrice dingalits dans lchange
commercial et de destruction de lenvironnement. Elle vise mettre en place des modes de
consommation et de relation conomique respectueux des hommes et des ressources.
Lalter-consommation repose sur trois registres 19 :

la consommation durable qui se dveloppe partir du constat des consquences de


lagriculture productive sur lenvironnement. Elle promeut le recours lagriculture
biologique et aux circuits-courts. Sa gamme dpasse le seul secteur alimentaire
(cosmtique par exemple).

16 Voir : Siounandan N. , Hebel P. , Colin J. , Va-t-on vers une frugalit choisie ? , dans Cahier de recherche, n302,
CREDOC, 2013.
17

Ltude distingue trois figures du consommateur-contraint qui cherchent baisser leurs dpenses, sans
rduire leur consommation (ils reprsentent 49 % de la population : les conomes qui recherchent le meilleur
prix, mais restent dans les circuits de consommation traditionnels, les stratges qui recherchent galement le
meilleur prix et sont ouverts tous les circuits de consommation, les contraints qui restreignent leur
consommation du fait des difficults conomiques quils rencontrent.

18

Ltude du CREDOC dgage une troisime catgorie pour les consommateurs globalement indiffrents la
consommation : les basiques , car ils se satisfont de ce quils ont et les aiss , car ils ont dj accs tout ce
quils veulent.
19

Boivin N. & Lemarchand N., Commerce et alter-consommateurs. Consommer autrement , dans Le commerce
dans tous ses tats. Espaces marchands et enjeux de socit, sous la Direction de Gasnier A. & Lemarchand N.,
Presses Universitaires de Rennes, 2014.

-7-

Annexe II

le commerce quitable 20 qui est un vritable champ entrepreneurial aussi bien travers
la fabricationdistribution avec des groupes comme Patagonia que la distribution
comme le rseau Biocoop. Il propose un modle conomique diffrent favorisant des
changes quilibrs lchelle internationale ;
la consommation collaborative concerne le partage dun objet ou dun bien (livres,
vlos en mutualisation). Cependant, ce principe est la limite de la dfinition du
commerce puisquil nimplique pas de transaction marchande proprement dite. Il
permet cependant de prendre en compte les SEL (Systmes dEchanges Locaux), ainsi
que les boutiques de recyclage.

Elle repose sur deux types de circuits de distribution, fonds sur des principes diffrents,
mais qui ne sexcluent pas.

Les premires formes de circuits vocation sociale se sont dveloppes ds le 19me sicle,
travers la mise en place de coopratives par des militants socialistes ou dans le cadre
dinitiatives patronales paternalistes. La grande distribution a concurrenc, et dans certains
cas rachet, ces systmes dorganisation commerciale dans la deuxime moiti du 20me
sicle, mais de nouveaux circuits mergent aujourdhui avec pour but la mise en relation des
producteurs et des consommateurs dans un rapport financier quilibr, par exemple grce
des circuits courts de commercialisation de produits agricoles.
Ils permettent notamment aux producteurs de contourner la pression conomique exerce
par les distributeurs. Cest le cas des AMAP (Associations pour le maintien de lagriculture
paysanne) en milieux urbains et priurbains, qui ont vu le jour dans les annes 1970 au Japon
et au Canada et sont apparues en Europe dans les annes 1990.
Elles visent garantir la scurit financire du producteur, rmunr par le consommateur
un prix fix conjointement, cela mme quand la production est mauvaise. Ils dfinissent
ensemble la diversit, la quantit et la faon de produire les denres alimentaires sur la
priode dengagement du client-adhrent (gnralement 6 mois tenant compte des saisons).
Les AMAP ne visent pas la standardisation des produits. Cette pratique est en constante
augmentation depuis 10 ans et la France en comptait 1600 en 2012 fdres au sein du
Mouvement interrgional des AMAP (Miramap). Le consommateur qui plbiscite ce mode de
transaction commerciale est le plus souvent en recherche du bien-tre et de la bonne sant
grce laccs des produits frais, de saison et de qualit et souhaite marquer en gnral une
action citoyenne de soutien des modles de production-consommation locaux comme
alternative la grande distribution.

Ces circuits-courts peuvent toutefois venir trs directement concurrencer des commerants
et artisans-commerants, notamment en cas de rglementations et de contraintes parfois
diffrentes.

Les circuits vocation cologique sont quant eux trs proches des circuits sociaux et
partagent le mme souhait de contournement du systme global de production-distributioncommercialisation et de lindustrialisation des chanes dapprovisionnement que la grande
distribution a mis en place. Ils concernent notamment les modes de production de
lagriculture biologique.

Malgr certaines contradictions entre les valeurs dont elle se revendique (un produit bio peut
avoir une empreinte carbone lev sil nest pas localement produit), lalter-consommation
est une pratique en plein essor.

20 Dfinition par larticle 60 de la loi 2005-882 du 2 aot 2005 : commerce qui se produit entre des pays
dvelopps et des producteurs dsavantags, situs dans des pays en dveloppement .

-8-

Annexe II

Cest en effet un champ entrepreneurial qui se structure, autour de grandes marques


internationales comme Max Havelaar, de rseaux coopratifs nationaux comme Biocoop
(devenu socit part entire en 2005) et de chanes de magasins de produits biologiques
comme la Vie Claire. De mme, les diffrentes formes de circuits alternatifs sont indicatrices
de la vitalit du phnomne. Le modle des AMAP a ainsi t dclin et adapt en dautres
concepts de vente directe aux particuliers de produits agricoles, notamment les paniers
fracheurs vendus en association avec la SCNF dans les gares 21 et des plateformes
numriques de mise en relation des producteurs et consommateurs o ceux-ci ne sont plus
adhrents, mais clients 22.

Cest enfin un march en constante progression. Dans le cas du march des produits
biologiques par exemple, en 2011, le nombre de points de vente spcialiss a augment de
35 %. Entre 2013 et 2014, les ventes directes et en magasins spcialiss ont suivi une
trajectoire similaire avec respectivement 11,5 % et 11,3 % de croissance, la consommation
domicile par les mnages a augment de 10 % (4,8 Md TTC) et les achats par la restauration
collective de 11 % 23 (191 M HT).

Cependant, si le march du bio a t multipli par deux entre 2006 et 2014 24, il reprsente
toujours moins de 2,5 % de lensemble des produits alimentaires consomms en France. De
mme en 2009, le commerce quitable ne reprsentait que 0,02 % des changes mondiaux en
2009 selon le Ministre de lEcologie, du Dveloppement Durable et lEnergie et reste un
march de niche. Ces circuits demeurent donc minoritaires. Ils sont galement fragiles du fait
dune offre insuffisante au regard de la demande et de la concurrence des distributeurs qui
investissent aussi dsormais ces marchs, avec une stratgie marketing renouvele
mobilisant le mme imaginaire 25 .
1.1.2.3. Un modle socital lexpansion limite ?

Leur dveloppement se poursuit, mais la gnralisation des pratiques alter-consommatrices


semble limite.

Comme la montr ltude du Salon numrique Bio la Une parue en 2015, les mnages qui
adoptent majoritairement ces pratiques relvent de profils sociologiques prcis. Si le niveau
de vie napparat pas comme le critre le plus important pour expliquer le recours ces
circuits 26, les consommateurs achetant frquemment des produits biologiques ont entre 26 et
55 ans, sont majoritairement urbains (64 %), et pour 78 % dentre eux sont des femmes. De
mme, les rsistants lhyper-consommation ne reprsentent que 14 % de la population
(surtout classes moyennes et professions intermdiaires), alors que la frugalit contrainte
atteint 48 % des consommateurs.

De plus, lmergence de ces nouvelles valeurs de consommation et exigences a conduit une


raction de la part des enseignes de la grande distribution. Celles-ci dveloppent donc de
nouvelles stratgies en se rappropriant les concepts, les discours et les rfrentiels de
lagriculture biologique, de la proximit et du commerce quitable. Les circuits alternatifs
sont ainsi concurrencs par :
21 Quelques diffrences existent cependant par rapport au modle classique des AMAP : les assortiments ne sont
pas faits sur place, la composition des paniers est plus souple puisque le producteur peut y ajouter des produits ne
provenant pas de son exploitation et que le client peut acheter dautres produits en supplment.
22 Voir : La Ruche
23 Source

24 Source

: Xerfi.

25 Moati P.,
26

et les AMAP se concurrencent sur le bio , Le Figaro, 22 Septembre 2015.

: Agence Bio.

Quelle rvolution commerciale ? , dans Urbanisme ,n377, mars-avril 2011, p. 39-45.

Ltude montre que lachat de produits bios nest pas propre aux CSP + puisque 78 % des consommateurs
interrogs indiquent avoir des revenus annuels infrieurs 40 000 euros.

-9-

10

Annexe II

des marques associes la grande distribution (Naturalia, filiale bio et nature de


Monoprix par exemple) positionnes sur le march des produits alimentaires et
cosmtiques bio ou issus du commerce quitable ;

une nouvelle stratgie marketing qui se traduit notamment par le soin port au
packaging (fruits et lgumes en paniers) ;

des formes organisationnelles qui renouvellent la relation fournisseurs/distributeurs


et sappuient sur les rseaux de fournisseurs locaux dans une logique davantage
partenariale. Celles-ci diffrent du systme traditionnel bas sur le prix qui exerait une
pression sur les fournisseurs par le biais des centrales dachat. Carrefour, Auchan et
Monoprix se sont ainsi associs la marque le Petit Producteur, afin de proposer
leurs clients des fruits et lgumes produits localement. Les fournisseurs deviennent un
relais de comptitivit hors-cot et de promotion dune image attractive (qualit des
produits proposs et responsabilit sociale des enseignes) ;

une dmarche de certification de la qualit et de lexemplarit des produits : en


articulation avec leur stratgie de marque, les enseignes ont dvelopp la labellisation
de leurs produits. Celle-ci porte sur leurs caractristiques techniques (normes NF ou
CE), la mthode de production (labels bio), les territoires de production (AOC) ou
encore le respect de valeurs thiques (co-responsabilit, commerce quitable,
WWF) 27.

Les consommateurs peuvent ainsi par exemple avoir accs des produits bio ou locaux sans
ncessairement sapprovisionner par le biais des circuits alternatifs.

Vhiculant de nouvelles valeurs de consommation, les circuits alternatifs intgrent les usages
et rinterrogent les pratiques des mnages autant que des enseignes. Sils restent encore trs
minoritaires et quils ne remettent pas fondamentalement en question lindividualisation des
comportements, on doit cependant y voir une volution de la socit vers une prise de
conscience collective des problmes globaux et une volont de la part du consommateur
dagir sur son environnement par lachat. Celle-ci existe galement chez les promoteurs et
dveloppeurs de centres commerciaux qui cherchent de plus en plus mettre en uvre une
stratgie de labellisation et de certification, afin de faire la preuve de leur exemplarit en
matire de dveloppement durable.

27 Voir : Moati P. La Nouvelle rvolution commerciale, Odile

Jacob, 2011, p.171.

- 10 -

Annexe II

11

1.1.3. Le hard-discount sest export en France, mais ne semble pas tre en capacit
de devenir un secteur dominant, malgr une tendance des mnages la
maximisation de leurs achats
1.1.3.1. Le dveloppement d'un concept allemand
Invention des frres Albrecht, futurs fondateurs d'Aldi, le hard discount est un modle
commercial apparu en Allemagne en 1948. Il vise alors proposer des produits bon march
dans un contexte de pnurie d'aprs-guerre. Plus prcisment, c'est un mode de
commercialisation en libre-service et en moyennes surfaces, de produits essentiellement
alimentaires et bas prix. Les rductions des cots sont possibles grce l'absence de
services destination du consommateur, de marketing et de communication, des rfrences
limites 28 et le plus souvent sans marque, des salaris polyvalents et peu nombreux et un
espace de vente austre. Outre-Rhin, c'est un circuit important qui reprsente 40% des parts
de march. l'chelle europenne, c'est galement un secteur dominant, puisque devant
Tesco et Carrefour, Lidl est le premier distributeur.

La russite du hard discount est en revanche moins nette sur le march franais o il s'est
export partir de 1988. Il y connat une phase de croissance au cours des annes 1990 et en
2001, il atteint 10,1% 29 de l'ensemble des circuits de distribution puis 13,1% en 2014. Du fait
de la crise conomique et financire, il parvient son point culminant en 2008 et 2009
(14,2% et 14,3%), mouvement aussitt contrebalanc par une baisse continue. Il reprsente
13,1% en 2015. La France ne semble donc pas se diriger vers un "scnario l'allemande" et le
hard discount devrait rester en France un circuit d'appoint.
1.1.3.2. Un modle limit par une rponse imparfaite la diversit des besoins et
concurrenc par l'adaptation des autres distributeurs

Cette expansion est freine par des comportements de plus en plus exigeants et volutifs de
la part des consommateurs. Le format des espaces de vente du hard discount souffrent ainsi
d'un dficit d'attractivit, malgr des prix bas susceptibles d'tre comptitifs en temps de
crise conomique, de croissance atone du pouvoir d'achat et de monte du chmage.
Paradoxalement, le facteur-prix ne semble plus tre le critre principal de russite l'avenir,
si l'on en crot les professionnels du commerce auditionns par le CREDOC 30.

Ce sont de plus les mnages les plus modestes, cibls par cette offre qui ont le plus souffert
d'une diminution du pouvoir d'achat du fait de la conjoncture 31. Enfin, l'htrognit des
pratiques et la diversit des besoins s'opposent cette offre limite et standardise. Les
chanes du hard discount relvent globalement davantage du commerce d'appoint que de
circuits principaux de consommation.

28 Un magasin hard discount propose en moyenne entre 1 000 et 1 600 rfrences diffrentes, alors qu'un
supermarch en a entre 8 000 et 10 000 et un hypermarch plus de 50 000.
29 Nous reprenons ici les estimations de Nielsen.
30

Voir : Moati P. , Jauneau P. , Lourdel V. , "Quel commerce pour demain ? La vision prospective des acteurs du
secteur", Cahier de recherche du CREDOC, n271; Novembre 2010.

31 Voir : Siounandan N. , Hebel P. , Colin J. , rapp. cit.

- 11 -

Annexe II

12

De plus, les autres acteurs de la distribution ont ragi face l'essor du hard discount et ont
adapt leurs produits et leurs quipements en consquence. La loi de Modernisation de
l'conomie (LME) en 2008 leur a en outre permis de ngocier librement les prix avec leurs
fournisseurs ce qui a facilit leur rponse commerciale au hard discount. Ils proposent donc
dornavant une offre discount, Top Budget chez Intermarch et Eco + chez Leclerc par
exemple, qui les rend nouveau comptitifs sur le terrain des prix. De plus, l'ouverture en
progression de drives et de surfaces commerciales de proximit en ville apparat comme un
facteur de fragilisation du modle du hard discount. En effet, ils reprennent l'un comme
l'autre les atouts que le hard discount peut avoir au regard des consommateurs (rapidit,
accessibilit, simplicit, matrise du budget). Les nouveaux concepts commerciaux de
proximit en sont, ce titre, les principaux concurrents puisqu'ils choisissent un format de
vente et des secteurs d'implantation comparables. Les hypothses de Nielsen l'horizon
2018 abondent dans ce sens puisque le hard discount et le commerce de proximit devraient
observer des trajectoires de croissance croises.
Tableau 2 : Prvision des parts de march sur l'ensemble des circuits de distribution (en%)

Source : Nielsen.

Cette tendance s'explique aussi par le fait que les acteurs du hard discount cherchent
adapter leur modle traditionnel et le faire voluer vers le soft ou smart discount 32. Ils
s'ouvrent ainsi de nouveaux produits (rgionaux, biologiques) et certaines grandes
marques alimentaires, proposent des promotions et dveloppent des services et des
stratgies marketing jusqu'alors inexistants.

Leur communication, chez Lidl notamment, vise mme se prsenter comme un


"distributeur normal".
Cela conduit une banalisation de l'offre, un phnomne de convergence vers la grande
distribution classique et un positionnement sur d'autres catgories de consommateurs. La fin
de ce modle initial a t entrine en 2016 par trois panlistes qui, pour Leader Price, Dia,
Ed, Netto, Lidl, Aldi, Le Mutant, Norma et Easy March, dlaissent la notion de "hard discount"
pour lui prfrer les sigles SDMP (Supermarchs dominante marque propre) dans le cas de
Nielsen et EDMP (Enseignes dominante marque propre) pour Kantar Worldpanel et IRI.

32 Il dsigne l'introduction croissante d'une dmarche marketing, une monte en gamme et l'amlioration du
point de vente par les acteurs du hard discount.

- 12 -

Annexe II

13

1.2. Face aux limites de leur modle historique et de nouveaux dfis, les
groupes de la grande distribution oprent un changement de stratgie aux
consquences importantes sur la gographie du commerce
1.2.1. Face au dveloppement du commerce numrique, la grande distribution est
contrainte de remettre en cause son organisation traditionnelle et renouvelle
son offre commerciale
Aprs avoir laiss les pure-players 33 se dvelopper, les groupes de la grande distribution sont
entrs dans une phase de rattrapage en vue de scuriser leurs parts de march. Ceux-ci
intgrent donc de nouvelles comptences et cherchent proposer une nouvelle offre
commerciale. Ils mettent ainsi en place une stratgie dite "cross-canal", qui met profit
l'ensemble des canaux physiques et dmatrialiss d'information et de distribution, en jouant
sur leurs complmentarits et les effets de synergie, au contraire des stratgies "multicanal"
jusqu'ici dveloppes qui juxtaposaient sans interaction on-et-offline. Il en dcoule une
multiplicit des combinaisons possibles : web to store 34, store to web 35, click & collect 36.
1.2.1.1. Le dveloppement du drive

Modle rcent introduit en France par Auchan Leers en 2000, il consiste pour le
consommateur passer commande sur internet avant de venir la chercher dans un point de
retrait permanent (le plus souvent un entrept indpendant). Il prsente deux avantages : la
rapidit et la facilit d'achat.
partir de 2008-2009, on assiste une acclration des ouvertures de ces quipements
commerciaux qui se poursuit jusqu'en 2013.
Tableau 3 : Evolution des ouvertures de drives entre 2009 et 2013

Anne
Nombre douvertures
Nombre total de drives
Source : Nielsen

2009
88
119

2010
145
264

2011
274
538

2012
676
1214

2013
711
1925

2014 apparat ensuite comme une anne de transition. Le march arrive maturit, les
premires fermetures dquipement sont recenses et le maillage territorial apparat de plus
en plus fin, dans un contexte de durcissement du cadre rglementaire 37. Le rythme de la
croissance annuelle du nombre crations ralentit donc et est estim autour de 600
quipements. Il diminue depuis. Selon les donnes de LSA Experts, il y aurait ainsi eu 326
ouvertures en 2015.

33 Acteur commercial exerant son activit exclusivement sur internet, Amazon par exemple.

34 Processus d'achat d'Internet au magasin : le client achte en ligne, mais passe rcuprer sa commande dans le
magasin de l'enseigne o il peut bnficier de conseils et acheter d'autres produits.

35 Processus d'achat qui va du magasin Internet : le client va s'informer et regarder les produits en magasin et
passe ensuite sa commande en ligne. C'est un modle qui fragilise le commerce physique puisque celui-ci paie des
frais de fonctionnement (salaris, bail, foncier) sans capter l'achat.
36 Service qui permet au client de passer une commande en ligne et de venir rcuprer le produit dans un pointrelais ( proximit de son lieu de vie, de travail ou de transit).
37 La

loi ALUR soumet les ouvertures de drives une autorisation des CDAC partir de 2014.

- 13 -

Annexe II

14

En mai 2016, on dnombre 4 025 drives en France pour un chiffre d'affaires annuel cumul de
4,5 M 38. Le drive reprsente 4,6% du march de la grande distribution alimentaire et
certaines hypothses font tat de la possibilit qu'il atteigne 10% en 2025 39.

C'est un secteur domin 78% par les groupes Leclerc et Auchan (Auchan Drive et
Chronodrive) qui reprsentent respectivement 44% et 34% du march.
Graphique 3 : Chiffre d'affaires des drives en France en 2014

Source : O. Dauvers.

On distingue trois modles diffrents de drive :

le "drive-entrept" ou "dport" qui fonctionne avec son propre stock sur un site
propre et indpendant. C'est un modle qui ncessite un fort investissement au dpart
(au moins 2 millions d'euros) et une logistique efficace permettant un
approvisionnement frquent. Il est donc gnralement port par de grands groupes ;

l'entrept "accol" est une forme hybride o le drive est situ dans un espace propre,
mais accol au magasin ;

le "picking-magasin" ou point de vente intgr est un systme o les salaris font les
courses dans le supermarch la place du client qui vient ensuite les retirer au drive. Il
est surtout dvelopp par des enseignes de taille moindre (Systme U, Intermarch). Ce
modle rencontre cependant des limites comme l'allongement des dlais de livraison et
une diversit limite des produits qui mettent en question sa rentabilit et sa
comptitivit.

Certains y ajoutent enfin le "drive pied" (variante du drive picking en zone dense o la
commande est retire l'accueil du supermarch de proximit) et le "drive en toile" en
exprimentation (la prparation des commandes est assure dans un entrept "master" plac
au centre du rseau des points de retrait ce qui permet de dmultiplier les points de retrait et
de rduire leur emprise foncire) 40.

38 Source
39 Source

: Nielsen

: Kantar Worldpanel.

40 Durand C. , E-Babel : Le drive et les enjeux mtropolitains du e-commerce, 2012.

- 14 -

Annexe II

15

Aprs un dveloppement-clair, le drive semble tre aujourd'hui une russite pour la grande
distribution puisque selon les sources 21% 36% des mnages en sont utilisateurs 41. Il attire
une clientle particulire (jeunes mnages aiss avec enfants 42), qui achte essentiellement des
produits spcifiques (produits alimentaires et produits volumineux ou pondreux de
consommation courante) et une temporalit bien dfinie. Pour ce qui est des produits frais,
cosmtiques et d'hygine, les clients prfrent la frquentation du magasin physique qui
permet de comparer et de choisir sur place. De mme, le drive commercialise peu les produits
"d'impulsion", que le client ne prvoit pas dacheter avant dentrer en magasin.

Le drive recentre donc le processus d'achat. Il rduit lexprience-client et commercialise


moins certaines catgories de produits. Il n'est donc qu'un appoint dans le circuit global de
distribution, dont il ne reprsente qu'une part rduite. Il n'en demeure pas moins un secteur
commercial en pleine croissance qui concurrence la vente traditionnelle.

Il prsente nanmoins un certain nombre de faiblesses. Il s'inscrit tout d'abord dans une
double concurrence des groupes entre eux, mais aussi au sein de leur propre portefeuille. Les
parts de march gagnes par le drive correspondent une diminution de lactivit des
grandes surfaces. Ainsi, pour les groupes Leclerc et Auchan, respectivement 30 % et 41 % du
chiffre daffaires des drives sont pris sur leurs propres magasins physiques 43. Le drive est bien
un moyen de maintenir une croissance commerciale pour la grande distribution, mais il
prcipite aussi la remise en cause de son modle de dveloppement plus traditionnel.

Enfin, pour prenniser sa stratgie de dveloppement, le drive doit encore fidliser et


diversifier sa clientle. Cela passe par une amlioration de l'exprience-client, une
personnalisation de l'interface et un rapprochement du client (exemple des casiers de
retrait 44).
1.2.1.2. La multiplication des formes du e-commerce

Lexemple du drive introduit la question des autres formes que peut revtir ce que
Olivier Badot appelle le click/talk/touch and collect qui pourrait devenir une tendance de
fond de l'volution du commerce. Un des enjeux majeurs demeure le dernier kilomtre qui
spare les plateformes logistiques du client final 45, ainsi que les services de livraison dans les
zones moins densment peuples. Une des rponses apportes est l'installation de drives
automates ou de points de retraits intermdiaires, souvent au croisement de diffrents axes
de transports.

Plus largement encore, ladaptation du commerce au numrique est un enjeu qui dpasse la
grande distribution. La mme question se pose aux commerants indpendants qui ne
bnficient pas de la mme capacit d'innovation et de mutabilit que les enseignes. Dans ce
cadre, laccompagnement et la sensibilisation des commerants au digital est un dfi
majeur. 46

41 Source
42

: Harris Interactive.

43 Source

: Kantar Worldpanel

Selon la Direction Gnrale de Entreprises, les mnages clients comptent en moyenne 3,2 personnes et
occupent 30% des professions de cadres ou intellectuelles suprieures.
44 Voir source

suivante : www.lsa-conso.fr/proxidrive-des-casiers-de-retrait-au-format-drive,228699

45 Certaines start-up comme


46

Tok-Tok-Tok se sont lances dans ce secteur.

Voir : Badot, O. , Lemoine J-F. , Butery L. , Prospective du commerce urbain. Tendances, gouvernance et acteurs,
CCIP, 2013, p.41.

- 15 -

Annexe II

16

1.2.2. La concurrence exacerbe et les difficults rencontres par les quipements


commerciaux priphriques incitent les enseignes se tourner vers les centresvilles et y dvelopper un nouveau pan de leur activit
Les grands groupes de la distribution se sont spcialises dans lexploitation dquipements
commerciaux avec une forme et une volumtrie particulires (plus de 2500 m en France),
une implantation le plus souvent en priphrie des villes, une zone de chalandise de plusieurs
kilomtres et une accessibilit essentiellement automobile, proximit des axes structurants
de communication. Cependant, face la baisse de rentabilit 47 au m et lessor de nouvelles
formes de commerce, les enseignes investissent dsormais de nouveaux marchs.
On assiste ainsi de plus en plus lmergence de surfaces de vente dpendantes de ces
groupes, mais plus restreintes (entre 200 et 900 m au maximum), localises en cur de
villes ou dans des ples de centralit (grandes villes comme territoires ruraux) et avec une
zone de chalandise qui nexcde pas quelques centaines de mtres. Le changement est radical
pour ces acteurs qui optent pour un modle oppos celui de lhypermarch qui a fait leur
rputation autant que leur croissance conomique et a fond leur mariage avec la ville
pendant prs dun demi-sicle 48 .
1.2.2.1. Facteurs explicatifs

Pour sinsrer davantage dans la mondialisation et profiter de lmergence de la classe


moyenne dans certains pays en dveloppement, les groupes franais se lancent la conqute
de nouveaux marchs dans les annes 1980-1990. De nombreuses tentatives se sont
cependant soldes par des checs. La crise de 2009 a aussi montr que dans un contexte de
rduction de linvestissement, les valeurs boursires ayant le mieux rsist taient celles des
distributeurs toujours trs implants dans leur pays dorigine. Cela explique la concentration
de ces acteurs sur les marchs europens jugs plus porteurs et culturellement plus proches.

Enfin, le droit europen a contribu assouplir les rglementations nationales en matire de


libre implantation et dgalit de traitement entre les grandes surfaces par le biais de la
Directive Bolkestein en 2006 49. Cette volution lgislative a galement contribu
recentrer leur activit sur le march national.

47 Procos note
48

une diminution annuelle des rendements commerciaux de 1% depuis 1995.

Lestrade S. , Le commerce de proximit de la grande distribution en France. De nouveaux modles de


magasins pour de nouvelles relations avec la ville ? , dans Les Annales de la recherche urbaine, n108, Octobre
2013, p. 24-35.

49 La

Directive Bolkestein est un projet de loi prsent sous le titre Directive relative aux services dans le march
intrieur . Elle vise instituer le principe dit du pays dorigine qui institue lobligation pour un Etat daccepter
limplantation dun prestataire de service tranger selon les rgles en vigueur dans son pays dorigine. Elle a
suscit de vives critiques concernant notamment le risque de baisse de la qualit de service, de concurrence
dloyale et de dumping social de la part de nouveaux entrants. La Directive a finalement t modifie et adopte le
16 Dcembre 2006, contribuant la libralisation du march europen.

- 16 -

Annexe II

17

En parallle, on assiste en France la remise en cause des grands formats de vente. Le


march de la grande distribution arrive saturation du fait des livraisons de surfaces
commerciales qui se poursuivent, alors que le pouvoir d'achat des mnages stagne. Les
grands groupes mettent alors en place une stratgie visant la concentration de leur activit
commerciale par le biais de fusions-acquisitions et lextension des surfaces de vente. De plus,
en 1996, la loi Raffarin abaisse de 1500 m 300 m le seuil partir duquel les grandes
surfaces doivent demander une autorisation douvrir une CDEC (aujourdhui CDAC). A
partir de 1000 m de surfaces commerciales, des tudes dimpacts supplmentaires doivent
tre aussi ralises et une enqute publique doit tre mene lorsque lquipement
commercial dpasse 6 000 m. Cela implique donc un cot temporel et financier plus
important. Initialement conu pour freiner le dveloppement du hard-discount, ce dispositif
lgislatif a finalement amen les grands distributeurs faire voluer leur modle commercial
vers des formats plus restreints.
Le commerce a aussi d sadapter des modes de vie et de consommation qui voluent et
plus particulirement une plus grande mobilit personnelle, la personnalisation du style
de vie, lexigence croissante de produits et de services de qualit, au besoin dthique et la
qute dmotions et dexpriences nouvelles 50. La composition des mnages change
galement (vieillissement, rduction de la taille du foyer). Cela participe de la diminution de
la frquentation des hypermarchs initialement conus pour des courses en famille et des
achats en plus grandes quantits et du retour aux commerces de centres-villes plus
accessibles et plus conviviaux.

Sous leffet de facteurs conomiques, juridiques et socio-dmographiques, le modle


historique de la grande distribution est contraint de se recomposer depuis les annes 2000
(standardisation de loffre, baisse de rendement au m, cot croissant de la voiture, sensibilit
au dveloppement durable). Celle-ci se tourne ainsi de plus en plus au commerce de
proximit.
1.2.2.2. Des concepts commerciaux territorialiss

La mise en en uvre de cette nouvelle stratgie amne les enseignes transformer leurs
outils et renouveler leurs concepts et leurs produits.

Les enseignes se rorganisent donc et recalibrent leur offre commerciale pour sadapter au
consommateur et au march local. Monoprix et Carrefour mettent en place une typologie de
concepts qui, tout en tant standardise, sarticule finement avec le site dimplantation et le
type de consommation.
Cest particulirement visible dans le cas de Carrefour :

Carrefour Market : supermarch de proximit de plus de 900 m ;

Carrefour Contact : magasin de proximit en milieu rural ;

Carrefour City : magasin de proximit en milieu urbain (ce concept est dclin en deux
versions : Carrefour Convenance en hypercentre et Carrefour Quartier dans les zones
rsidentielles) ;

Carrefour Express : magasin de proximit immdiate vocation de dpannage.

50 Colla

E. La grande distribution europenne, Paris, Vuibert, 2001.

- 17 -

Annexe II

18

Cette offre est complte en 2010 par Carrefour City Caf, tourn vers la restauration sur
place. Ces concepts sont issus de la politique de convergence de marque dveloppe par le
groupe qui rorganise ses cinq filiales de petits formats, intgres au groupe lors des vagues
de fusions-acquisitions (Champion, Ed, Shopi, Dia, 8 Huit). Lobjectif est de leur faire
bnficier de limage positive de lenseigne et de leur affecter une nouvelle place dans le
rseau (sous appellation Carrefour City pour March Plus, Carrefour Contact pour Shopi). Des
tests (qualit et tenue du magasin, rendement au m, amplitude du volume horaire, respect
de la politique tarifaire) permettent de vrifier leur adquation aux concepts de proximit
nouvellement dvelopps.

La stratgie de redploiement de lactivit de Casino partir de 2011 est moins radicale.


lexception de Petit Casino qui fait son apparition, les noms historiques sont conservs. En
revanche, les concepts Spar et Vival sont moderniss et davantage ouverts aux services :
livraison par Allo CLivr, mise en place de points de retraits Cdiscount.
De mme, dans le groupe Auchan, A2pas est essentiellement adapte aux espaces
mtropolitains, est une autre illustration de ladaptation la proximit et diffrentes
catgories despaces de la grande distribution. Enfin, Francap, dernier acteur important du
secteur et gestionnaire dun rseau de 600 Coccinelle et Coccimarket, apparat plus en retrait
et dstabilis depuis le dpart de Mistral 51.

Ces diffrentes volutions sont le signe dune prise en considration croissante des
particularits locales et dune adaptation aux spcificits propres au march de proximit,
non seulement de la grande distribution, mais aussi denseignes spcialises 52. Elles
sinscrivent pleinement dans lobjectif dutiliser la localisation comme composante de leur
stratgie de segmentation-diffrenciation. Le positionnement des marques nest plus
holistique, mais individualise la demande et cherche rpondre avec prcision aux attentes
dune clientle spcifique.
1.2.2.3. Une diversification des systmes dexploitation

Si certains groupes, comme Cora dans lexploitation de son rseau Coccinelle, sont rests
fidles au modle intgr ou succursaliste 53, la plupart des enseignes de la grande
distribution ont galement fait voluer leurs modes traditionnels de gestion.

Elles vont donc vers le commerce organis et dveloppent diffrents liens juridiques et
contractuels avec les commerants indpendants, plus adapts un commerce de proximit
souple et multiforme, tout en restant avantageux puisquils leur permettent dtendre leur
rseau en partageant les risques avec lexploitant. Celui-ci recouvre deux formes :

le commerce associ, qui comprend les systmes coopratifs comme Intermarch,


Leclerc et System U, adopte une organisation o chaque adhrent du rseau est
galement actionnaire et dcisionnaire ;

51 Mistral est une


52

cooprative de magasins de proximit qui a quitt Francap pour System U en 2010.

Philippe Moati relve notamment lexemple du groupe Monceau dans le commerce des fleurs qui diversifie son
portefeuille de concepts : Monceau Fleurs (concept urbain offrant un choix large prix attractif), RapidFlore
(concept discount de proximit) et Happy (concept low-cost implant dans les zones urbaines fort trafic (Voir
Moati P., La Nouvelle rvolution commerciale, Odile Jacob, 2011, p. 106).

53 La notion fait rfrence des rseaux de points de vente contrls et appartenant une maison-mre. Les
points de vente sont dirigs par des salaris du groupe (Source : Fdration du Commerce Coopratif et Associ).

- 18 -

Annexe II

19

la franchise utilise par des enseignes comme Auchan, Carrefour, Casino permet au
franchis quelles ont slectionn dexploiter sa marque, son concept et son savoir-faire
en contrepartie dune compensation et le plus souvent dun droit dentre. Elle inclut
ncessairement une enseigne commune, une politique commerciale commune, une
assistance et une formation 54. Ce contrat est le plus souvent assorti dune licence de
marque qui permet lexploitation de la marque par le commerant en change dune
redevance forfaitaire ou calcule sur son chiffre daffaires.

Le franchis bnficie donc dun accompagnement rgulier et de la notorit du groupe, mais


il doit disposer en amont dun apport financier important et se plier un cahier des charges
exigeant.

On assiste donc un intrt nouveau de la part des acteurs de la grande distribution et un


regain dattractivit de la proximit, format du pass en passe de devenir format davenir 55.
De ce fait, ils rinvestissent les centres-villes et les espaces de proximit grce de nouveaux
concepts commerciaux et outils de gestion. Ils raffectent galement une partie de leur
portefeuille vers ces petites surfaces commerciales au dtriment de leur activit discount.
Cela se traduit par une augmentation du nombre de suprettes (+76 % entre 2001 et 2010)
et de la part des commerces de proximit dans le commerce alimentaire (13 % en 2013 selon
Kantar qui envisage un chiffre de 20 % horizon 2020).
Ce retour la proximit se double enfin dun changement dacteurs. La grande distribution
met profit les atouts des petites et moyennes surfaces (flexibilit, potentiel de
diffrenciation, qualits relationnelles, logique de proximit) et les combinent aux atouts
historiques de ses rseaux de grande ampleur (centrale dachat, rigueur de la gestion,
communication et publicit nationales). Cela lui offre un avantage comptitif important sur le
commerce indpendant.

1.2.3. Les promoteurs ont intgr certaines limites du modle priphrique


traditionnel et mettent en place une stratgie de lattractivit renforce qui
s'appuie sur des concepts renouvels qui croisent les fonctions urbaines dans
des oprations complexes et intgres
Afin de proposer des centres commerciaux attractifs, les dveloppeurs de ces quipements
cherchent renouveler les concepts et produits qu'ils destinent aux enseignes spcialises et
de la grande distribution 56. Ils partagent un mme constat d'une crise de rentabilit et
d'attractivit du modle qui a fait leur succs. Celle-ci se double de critiques virulentes
l'gard de la pollution visuelle occasionne en entres de villes. Ils prennent enfin de plus en
plus en compte la part croissante qu'occupent les loisirs dans la dfinition que les
consommateurs donnent du bonheur et dans l'affectation de leur temps 57.

54 Source

: Fdration du Commerce Coopratif et Associ.

55 Un format du pass en format davenir ? , IRI, 2014.


56 Il peut y avoir des intrts divergents entre

enseignes et promoteurs, lorsque ces derniers interviennent dans la


gestion de l'quipement commercial, puisqu'ils fixent et peroivent les loyers. De mme, la logique de rentabilit
davantage court termiste des promoteurs est parfois en contradiction avec le projet de territoire des collectivits
territoriales qui s'inscrit plus long terme

57 Voir Siounandan N. , Hebel P. , Colin J. , Va-t-on vers une frugalit choisie ? , dans Cahier de recherche, n302,
CREDOC, 2013.

- 19 -

20

Annexe II

1.2.3.1. Une combinaison des fonctions urbaines


Ainsi, les promoteurs mettent en uvre une stratgie dite de "l'attractivit renforce 58", axe
sur la multifonctionnalit des quipements comme des quartiers qui les accueillent, qui
permet la mutualisation des raisons de s'y rendre et le croisement des frquentations
occasionnelle et rcurrente.

Les nouveaux centres commerciaux s'articulent donc avec des fonctions rsidentielles
(htellerie ou logements), de restauration, touristiques, culturelles ou encore ludiques 59. Des
exemples internationaux comme l'Emirates Mall Duba avec une piste de ski intrieure et le
West Edmonton Mall au Canada avec 20 salles de cinma, un parc aquatique et un parc
d'attraction offrent des exemples extrmes du dveloppement du fun shopping ou
retailtainment. 60 De faon plus frquente en France, les surfaces commerciales sont adosses
un multiplex et des espaces de restauration (exemple de Bercy Village Paris).

Le mme mouvement est l'uvre l'chelle des quartiers. Les centres commerciaux sont de
moins en moins conus comme des pices urbaines autonomes, mais intgres leur
environnement aussi bien physiquement que fonctionnellement.

Les projets ne sont plus mono-fonctionnels, mais mixtes. Le programme des Rives de l'Orne
Caen associe aux surfaces commerciales (28 000 m), 220 logements (en rsidence snior et
en accession la proprit), 25 000 m de bureaux, un multiplex, un htel et une grande
esplanade. De mme Saint-Nazaire, le centre commercial du Ruban Bleu joue un rle part
entire dans le fonctionnement de la ville, en tant que lien entre ville basse et centre-ville.
1.2.3.2. Un renouvellement et un enchantement de l'exprience-client

Les dveloppeurs des quipements commerciaux recherchent galement de plus en plus


monter en gamme et dpasser la standardisation des malls traditionnels (galerie
marchande structurs autour d'une locomotive comme un hypermarch ou une grande
surface spcialise).

Ils s'associent donc des noms prestigieux de l'architecture, susceptibles d'imaginer des
formes innovantes et de confrer une image forte au centre commercial. De plus, l'exprience
propose au client se veut indite et sensationnelle. Dans le cadre de l'amnagement de
Vill'Up la Cit des Sciences et de l'Industrie, le promoteur Apsys a par exemple conclu un
partenariat avec l'entreprise Sky Venture, pour la construction d'un simulateur de chute libre
de 23 mtres de haut dans un tube en verre, ce qui constitue une exclusivit nationale. L'offre
et le lieu doivent tre exceptionnels, afin de s'affirmer comme des objets de curiosit.
L'intrieur des centres commerciaux fait aussi l'objet d'une attention toute particulire, afin
de crer un cadre de qualit pour le consommateur. L'objectif est de faire de son acte d'achat
un moment de plaisir. Une partie de l'espace de vente est par exemple ddi l'accueil
d'vnements et d'lments de dcoration (espaces verts, crans). Des jeux de matriaux et la
mobilisation constante des sens (NTIC, sons, lumire, odeurs) font de la visite une exprience
sensorielle.
Les jeux d'ouverture entre espaces extrieurs et intrieurs permettent aux enseignes de crer
des ambiances diffrentes allant de l'ouverture du magasin sur son environnement la
cration d'un effet-club plus intime.
58 Voir : Badot O. , "Petit essai de prospective du commerce", Avril 2016.

59 Avec 12 % du temps urbain dsormais dvolu au travail, les loisirs recouvrent une importance croissante dans
les socits occidentales.
60 Le retailtainment est un mot-valise

anglais associant retail (commerce) et entertainment (divertissement).

- 20 -

Annexe II

21

L'amnagement intrieur des centres commerciaux nouvellement conus s'appuie sur le


triptyque suivant : mise en scne de l'espace et des vitrines, thtralisation de l'offre
commerciale et hdonisation de l'acte d'achat. Cela correspond bien ce que
Gilles Lipovetsky appelle la "consommation motionnelle", vcue non pas comme une corve,
mais comme une exprience positive et ralisatrice pour l'individu 61.

1.3. Une relation du commerce au territoire et lespace en recomposition

Le dveloppement rapide des changes immatriels contribue recomposer la relation entre


le commerce et l'espace. En mme temps qu'il opre un mouvement de dvitalisation de
certaines de ses emprises traditionnelles (centres-villes notamment), il investit de nouvelles
formes et de nouveaux espaces o il apparaissait jusqu'alors en retrait.

1.3.1. Si le dveloppement des NTIC contribue une dmatrialisation du commerce,


on assiste galement un passage du virtuel au physique
La numrisation de lactivit de certains secteurs trs prsents physiquement dans les
espaces urbains (banques par exemple) participe de la dterritorialisation du commerce.
Cependant, certains oprateurs historiques du e-commerce, cherchant dvelopper une offre
de services attractive destination de leurs clients, multiplient les points de vente, daccueil,
de retrait. Ils alimentent donc deux mouvements contradictoires de d-et-re-spatialisation
du commerce.
1.3.1.1. Les pure players, du 100 % virtuel au "click and mortar"

Alors qu' l'origine l'activit des pure players est entirement dmatrialise, le concept de
click and mortar se dveloppe. Il permet d'associer l'offre numrique une boutique
"traditionnelle", avec pignon sur rue, qui sert de lieu non seulement de vente, mais aussi de
retrait et permet la distribution et le paiement des produits. Si certains acteurs comme
Amazon et Rue du Commerce n'ont pas fait le choix d'une prsence physique, d'autres comme
Cdiscount et Promovacances sont passs du virtuel au rel, considrant celui-ci comme un
relais de croissance 62.
En quelque sorte, il s'agit d'une nouvelle forme de web-to-store, mme si dans le cas prsent,
l'offre numrique prcde l'ancrage spatial, alors que c'est l'inverse dans le cas du commerce
"physique" (qu'il s'agisse des indpendants, des enseignes spcialises ou de la grande
distribution).

En adoptant cette stratgie, les pure players cherchent amliorer la complmentarit de leur
offre et tirer profit de la proximit avec le consommateur, tout en proposant les produits au
prix du site internet. En effet, si l'e-commerce possde des avantages comparatifs en matire
d'efficacit logistique et de stockage, il connait galement de faiblesses par rapport au
commerce physique dans trois domaines :

la qualit de service (notamment aprs-vente), de conseil et d'accompagnement du


client;
la visibilit (vitrine) et la lisibilit de la marque ;
le contact et la fidlisation du consommateur.

61 Voir : Lipovetsky, G., Le bonheur


62

paradoxal. Essai sur la socit d'hyperconsommation, Gallimard, 2006.

Selon les secteurs d'activits, jusqu' 50% des clients effectuent un achat imprvu lors d'un retrait de
commande en magasin.

- 21 -

22

Annexe II

De plus, certains secteurs comme les produits cosmtiques, la parfumerie, l'habillement et la


chaussure sont peu en phase avec une offre intgralement en ligne, car ils ncessitent de
tester le produit avant de l'acheter. Spartoo, spcialis dans la chaussure, a ainsi implant une
premire boutique de 85 m Grenoble. Si l'offre en magasin n'est pas aussi diversifie que
sur internet (50 modles contre plusieurs centaines en ligne), le groupe a su mobiliser les big
data pour dfinir les modles prfrs de la population locale. Il projette galement de
dvelopper son rseau, d'abord en propre, puis dans le cadre de contrat de franchise.
1.3.1.2. Une stratgie d'implantation encore prudente, mais qui se confirme

Les e-commerants doivent dsormais intgrer des savoir-faire que les commerants
indpendants comme les grandes enseignes matrisent depuis plus longtemps, aussi bien en
matire de gestion de magasins (montages juridiques, perception des baux) que de "savoirvendre" (sens du commerce, service et conseil au client). Ils recrutent ainsi rgulirement des
collaborateurs ayant une exprience de ces mtiers. Ils ont de plus t rendus "frileux" par les
checs de certains d'entre-eux comme Pixmania, spcialis dans le commerce lectronique,
qui a ferm en 2013, la vingtaine de magasins qu'il avait ouvert dans les annes 2000.
Un des outils auxquels ils ont recours est la "boutique phmre" ou pop-up store, dispositifs
de vente vnementiels. Ils permettent une rencontre avec le client, sans limite spatiale et
constitue un fort levier de marketing et de communication. C'est aussi un "testeur", non
seulement des produits, mais aussi du terrain d'implantation potentielle d'un rseau plus
durable de magasins physiques. De mme, les groupes ouvrent des "magasins-pilotes" pour
s'assurer de la rentabilit de leurs quipements et se concentrent sur de petits formats de
vente (100 150 m). Ils vitent ainsi les prix fixes trop levs.

En dfinitive, le click and mortar offre un autre exemple d'imbrication entre commerce
numrique et commerce physique et de dveloppement de logiques d'entreprises cross-canal.
Il montre aussi que les acteurs adaptent de plus en plus leur modle traditionnel avec des
russites variables. L'exemple de Pixmania a montr le dfi que constitue le dploiement d'un
rseau de magasins pour des groupes historiquement trangers ce modle. A contrario,
Yves Rocher, initialement spcialis dans la vente par correspondance de produits naturels et
cosmtiques, est aujourd'hui la tte d'une chaine d'envergure mondiale de prs de 1700
boutiques. C'est un symbole de mutation russie.
Ce mouvement qui contrebalance la dmatrialisation croissante de l'activit commerciale
permet aussi de remettre en cause les scnarios envisageant le "tout-virtuel" et une
ventuelle disparition du commerce physique. L'ancrage territorial devrait demeurer, car il
possde des atouts que le virtuel cherche mettre profit.

1.3.2. Le passage dune ville des lieux une ville des flux entrane lmergence de
nouvelles centralits commerciales et un nouveau modle commercial : le
travel retail
Comme le souligne Olivier Mongin, la ville des flux est en train de prendre le pas sur la
ville des lieux 63 sous l'influence de moyens de dplacement toujours plus rapides, des
distances lointaines et des changes toujours plus denses de personnes, de capitaux, de
marchandises, de services et d'informations. L'volution des pratiques de mobilit entrane
une recomposition de la gographie des sites stratgiques en matire de commerce. Les lieux
de croisement des flux revtent donc une importance nouvelle.
63 Mongin, O. , La ville des flux. L'envers et l'endroit de la mondialisation urbaine , Fayard, 2013.

- 22 -

Annexe II

23

Pour le commerce, ces temps intermdiaires dans litinraire des voyageurs sont autant
d'opportunits qu'il cherche valoriser par le "wait marketing", c'est--dire la transformation
du temps d'attente en temps d'achat 64. Il cherche s'adosser le plus possible aux lieux de flux
et aux axes de dplacement des voyageurs par ce qu'Olivier Badot appelle un phnomne de
"viscosit commerciale" 65.
Un commerce de transit ou "travel retail" est donc en train de se dvelopper, bas non plus
sur des espaces rsidentiels et une zone de chalandise, mais sur les pratiques de mobilit et
sur les zones d'approvisionnement des consommateurs.
1.3.2.1. L'aroport, lieu d'implantation traditionnel du "travel retail"

Depuis les annes 1980, cette forme de commerce est prsente dans les plateformes
aroportuaires, notamment grce aux zones duty free qui bnficient d'un cadre
rglementaire exceptionnel et particulirement attractif et proposent une offre internationale
d'enseignes et de marques. En 2015, c'est d'ailleurs toujours la forme dominante de travel
retail avec un chiffre d'affaires annuel de 2,7 milliards d'euros, soit 60% du secteur.
Figure 3: Ventilation du chiffre d'affaires du travel retail en 2015

Source : Xerfi-Precepta.

Leur dynamique est essentiellement due deux facteurs de croissance : la hausse du nombre
annuel de voyageurs (en 2015, les Aroports de Paris ont accueilli 95,4 millions de voyageurs,
soit une hausse de trois points par rapport 2014) et la prsence d'une clientle
internationale fort pouvoir d'achat. Elle devrait tre conforte par une diversification de
l'offre et de nouveaux concepts innovants en mesure d'amliorer l'exprience-client.
1.3.2.2. Commerce et flux : la structuration des gares comme nouveaux ples urbains
d'changes commerciaux

Les gares, quant elles, bnficient d'une hausse du nombre de visiteurs moins rapide, mais
s'affirment comme des lieux de transit captant de plus en plus de flux et recouvrant de ce fait
un caractre stratgique pour les enseignes.

64 Voir : Badot, O. , Lemoine J-F. , Butery L. , Prospective du commerce urbain. Tendances, gouvernance et acteurs,
CCIP, 2013, p.41.
65 Voir : "Promouvoir les nouvelles centralits commerciales", CCIP, 2016.

- 23 -

24

Annexe II

En tant que lieu de transit, elles proposent traditionnellement une offre commerciale qui
associe des enseignes spcialises dans les produits cosmtiques, le textile et la chaussure, la
gastronomie (de la Brioche Dore au traiteur Flo) et la presse (Relay est prsent dans 700
gares). De plus, la manire des gares allemandes ou japonaises, les plus grandes d'entreelles intgrent progressivement des surfaces commerciales importantes et extrmement
rentables. En deux ans, de 2012 2014, la Gare Saint-Lazare (100 millions de voyageurs
annuels) est devenue le deuxime centre commercial le plus performant de France (Coeur
Saint-Lazare regroupe 80 boutiques sur 10 000 m) 66. De mme la Gare du Nord, pour un
chantillon regroupant notamment Paul, Footlocker, Sinequanone, La Redoute et Fnac
Services, la rentabilit au m est plus leve que dans les centres commerciaux (10 000
euros/m contre 8 000 9 000 en moyenne). Les gares sont en effet des espaces
commerciaux attractifs pour les visiteurs et performants pour les enseignes comme le montre
le schma prcdent (1,2 Md de chiffre d'affaires). Leur taux de captation (part de clients
qui entrent dans le magasin sur le nombre total de voyageurs) est de 33% en moyenne et 60
75% des visiteurs deviennent acheteurs.

Face cet enjeu, la SCNF a dvelopp des comptences et une filiale spcifiques, Retail &
Connexions (ex-A2C). Elle est en charge de la programmation commerciale dans les gares et
de l'adaptation de l'offre (diversit et adquation des marques et des enseignes), de
l'exploitation de 180 000 m de surfaces commerciales et de la gestion de 1 500 contrats. Elle
gre les gares en propre ou dans le cadre de concession avec des foncires et des acteurs
spcialiss de l'immobilier commercial, comme c'est le cas de Klpierre la Gare Saint-Lazare
ou Altara Gare du Nord. Aprs mise en concurrence des enseignes candidates par appel
d'offres, les baux leur sont octroys pour des dures allant de 5 7 ans aprs versement
d'une prime d'entre (contre 12 ans en moyenne dans les centres commerciaux). Ces
conditions sont souvent difficiles pour les exploitants qui disposent d'un temps plus restreint
pour dgager un bnfice de leur activit.

Pour conforter sa position stratgique et profiter de cette manne financire, la SNCF envisage
d'amnager de nouvelles surfaces commerciales. Retail & Connexions (ex-A2C) projette ainsi
de passer 300 000 m l'horizon 2023. De plus, alors que 50% du chiffre d'affaires des
surfaces commerciales reposent sur les seules gares de Lyon et Paris et que seulement une
quarantaine de gares sur 3000 proposent une offre commerciale 67, une ouverture
progressive aux gares plus petites est envisage. Cela passera par le dveloppement de
nouveaux concepts tourns notamment vers les formats de proximit qui complteront ou
concurrenceront 68 les commerces indpendants par une nouvelle offre et une amplitude
horaire plus grande.

Certains acteurs 69 noncent mme lide que "le modle de la gare d'aujourd'hui, ce serait
plutt la place du village ou le cur de la ville 70". Elle serait alors davantage organisatrice et
polarisatrice dans le fonctionnement urbain et croiserait les populations : voyageurs,
riverains, passants, rsidents.

66 Simonet S., "Il faudrait que tout change pour que rien ne change...", dans Du Far West la ville : l'urbanisme
commercial en question, sous la direction de C. Garcez et D. Mangin, Parenthses, 2014, p.70.
67 Voir : "Commerces en gare", Agence d'urbanisme pour le dveloppement de l'agglomration lyonnaise, 2013.

68 La question d'une concurrence accrue et d'une potentielle sur-offre se pose galement l'chelle des grandes
gares dont les centres commerciaux fragilisent ceux qui sont implants proximit depuis plus longtemps. C'est le
cas de Coeur Saint-Lazare qui est implant en face du centre commercial du Passage du Havre.

69 D'autres comme Bernadette Laclais, Prsidente de l'association Centre-ville en Mouvement, reprochent la


SNCF de reproduire la structure commerciale des centres villes proches des gares et de les mettre en danger.
70 Voir : "Les gares se

muent en centres commerciaux", Le Figaro, 6 Septembre 2011.

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Annexe II

25

Enfin, Retail & Connexions poursuit l'objectif de mutualiser les raisons de frquenter les
gares et en faire non seulement des lieux de passage, mais aussi de destination. Ainsi, de
plus en plus de services s'y implantent (pressing, coworking, crches comme Roanne et Ple
Emploi Dreux). Le retrait de commandes fates en ligne est galement en pleine expansion
grce au dploiement de 112 Collect & Sation. Il tmoigne d'un souci d'optimiser le temps de
dplacement des voyageurs et d'intgrer les gares aux circuits de commercialisation des
distributeurs.

En dfinitive, dans un contexte conomique morose, le commerce de transit bnficie d'une


croissance annuelle denviron 10% par an depuis 2002. La frquentation des aroports et des
gares devrait continuer crotre entranant une hausse de la frquentation des
emplacements commerciaux attenants. Les stations de mtro et RER suivront
vraisemblablement aussi cette volution, profitant des opportunits existantes dans les plus
grandes d'entre elles ( la Dfense par exemple) et venir du fait de la fermeture de certains
guichets (billetterie de plus en plus automatise).
Plus largement, l'intgration d'une offre de services de plus en plus toffe et l'insertion dans
les stratgies cross-canal des oprateurs ouvrent de nouvelles perspectives de
dveloppement pour le travel retail.

2. lments de prospective sur le commerce demain

Les tendances voques tant chez le consommateur que du ct des enseignes dessinent de
profondes mutations qui posent de nouvelles questions aux acteurs privs et publics de
lurbanisme commercial et qui interrogent quant au devenir des centres-villes.

2.1. La rvolution commerciale actuellement luvre se poursuit et va


renforcer certaines tendances aujourdhui mergentes
2.1.1. Vers un maintien du commerce physique travers l'mergence d'une forme
hybride de commerce

L'ampleur que va prendre le e-commerce est difficilement estimable, mais les avis de
spcialistes convergent pour dire que son dveloppement devrait se poursuivre, alors qu'en
parallle le commerce physique est susceptible de muter pour maintenir son activit (arrive
de nouveaux acteurs avec les pure players qui re-spatialisent une partie de leur activit et
adaptation du commerce physique).
C'est donc une forme hybride de "commerce connect" 71 qui devrait merger dans les
prochaines annes, reprenant les atouts du commerce en ligne (recherche, information, gain
de temps, commande possible en permanence) et du commerce physique (contact, prise de
possession immdiate, test du produit et mise en scne).

Pour perdurer, le commerce physique va observer un double mouvement d'intgration


d'Internet son activit (pour gagner en agilit et tenter de garder ses parts de march) et de
valorisation de ses spcificits et complmentarits avec le commerce lectronique.

71 Voir : Barba

C. , "2020, la fin du e-commerce ou l'avnement du commerce connect", FEVAD, 2011.

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26

Annexe II

Un "scnario du commerce serviciel 72" semble se dessiner, o le commerant joue un rle de


conseil de plus en plus important. Cela implique un vritable changement de sa posture et
une rvision de la nature de la relation marchande qui volue d'une logique purement
transactionnelle vers une offre en services destination du client, comprise comme nouveau
levier de valeur ajoute. En amont de l'achat, celui-ci bnficie d'un accompagnement, de
l'information du vendeur sur les caractristiques du produit et de son engagement sur sa
qualit. Le commerant joue pleinement son rle de "slectionneur de produits 73", puisqu'il
guide le consommateur, l o les e-commerants proposent une offre certes plthorique, mais
non hirarchise. Les pure players cherchent galement mettre en uvre une stratgie
comparable, mais celle-ci est automatise et fonctionne le plus souvent partir d'une
typologie de consommateurs et non d'une relation personnalise. Cette logique se poursuit
en aval de la transaction o le client est accompagn dans l'utilisation, la mise en
fonctionnement et l'entretien du produit, pour qu'il puisse bnficier plus rapidement de ses
"effets utiles 74". Ainsi, certaines enseignes mettent en place une "assistance matrise
d'usage" comme lvoque Pascal Madry, directeur de lInstitut pour la ville et le commerce,
par le biais de cours (de bricolage chez Leroy Merlin ou de cuisine chez Du bruit dans la
cuisine) et de formations (au massage et l'aromathrapie chez Rsonances). Elles sont de
plus particulirement attentives l'avis et l'valuation du client.

Plus largement, le dveloppement de modle serviciel s'inscrit dans une recherche de


proximit dcuple avec le consommateur qui pourra se traduire autant par des magasins
physiques que par un usage intensif des NTIC dans une logique ubiquitaire 75.
2.1.2. Vers la mise en place d'un commerce de prcision

En parallle, Philippe Moati identifie une autre tendance de fond qui est actuellement
l'uvre : le dveloppement d'un "commerce de prcision" et d'une offre de plus en plus
segmente qui tient compte de l'individualisation des comportements de consommation et de
la concurrence accrue.
Alors que la grande distribution s'est d'abord spcialise dans une offre adresse
l'ensemble des consommateurs, celle-ci est de plus en plus remise en cause par des concepts
la fois plus diversifis et plus prcis dans la catgorie de consommateur qu'ils visent. Ceuxci se dveloppent d'autant plus que le traitement et la collecte informatiques de donnes
permettent d'accder une connaissance de plus en plus fine des attentes des clients, de
leurs pratiques et de leurs prfrences.

72

Voir : Moati P. ? "La vente distance dans la nouvelle rvolution commerciale", Cahier de recherche, CREDOC,
n261, 2009.

73 Voir Entretien avec M. Jrme Bdier, directeur gnral dlgu


74

Groupe Carrefour.

L'conomie des "effets utiles" thorise par Philippe Moati notamment renvoie l'ide que les produits ne
doivent plus tre commercialiss pour leurs caractristiques propres, mais pour leur capacit rsoudre les
problmes du consommateur. Cela rejoint la proposition d'offre "en bouquets" qui associent les biens et les
services, selon leur complmentarit et leur capacit rsoudre ensemble une srie de problmes.
75 Cette notion est frquemment utilise par O. Badot. Elle dsigne l'utilisation des rseaux distance et des
nouvelles technologies (surtout la tlphonie mobile) qui permettent d'tre au contact du consommateur et de ses
exigences en permanence et en tout lieu. Ces technologies sont aussi appeles "ATAWADAC" (pour Any Time Any
Where Any Device Any Cloud).

- 26 -

Annexe II

27

Cela a d'abord profit au e-commerce du fait de transactions ralises intgralement sur


Internet, mais l'introduction de cartes de fidlit a permis au commerce physique de
rattraper son retard dans le domaine. Ces stratgies de "diffrenciation-segmentation" se
fondent autant sur des critres de revenus, d'ge (Jennyfer pour les adolescents) et
d'occasion d'achat (festif par exemple chez les traiteurs Flo et Fauchon), que sur des registres
symboliques et immatriels (haut de gamme chez Ralph Lauren, mais dcontraction chez sa
filiale Denim and Supply). Elles se mettent en application par diffrents leviers comme
l'amnagement du point de vente, la proposition de services et d'offres exclusives ou encore
la valorisation d'une image de marque.

La prcision et la segmentation de loffre commerciale dpassent la conception des produits.


Les quipements commerciaux de proximit de la grande distribution et le travel retail,
permettent de voir que cette logique sapplique galement au choix du lieu dimplantation
(calibrage de loffre selon les catgories de mnages prsentes ou selon les dplacements des
consommateurs).
2.1.3. Vers une certaine standardisation des quipements commerciaux

Comme expliqu ci-dessus, les dveloppeurs renouvellent leurs concepts et leurs produits
partageant le mme constat dun modle traditionnel de l'hypermarch dpass. Leur
nouveau modle s'appuie sur une volont de proposer des quipements indits. On remarque
que les promoteurs partagent un discours et un rfrentiel commun fond notamment sur
l'motion et l'innovation dans le choix des formes et l'utilisation des matriaux. De plus, s'ils
cherchent dvelopper la multifonctionnalit de leurs quipements, celle-ci s'appuie souvent
sur le tryptique "commerce-culture-loisirs" qui entrane frquemment une "rptition des
ambiances" d'un centre commercial l'autre. Celle-ci est renforce par la prsence
denseignes semblables dun quipement lautre.

Cela interroge sur une potentielle standardisation de la production des centres commerciaux
de nouvelle gnration. Les acteurs du secteur se concurrencent tous sur un mme terrain,
sans vritable bouleversement du modle dominant.

2.2. La rvolution commerciale luvre et les stratgies dveloppes par la


grande distribution remettent en question le fonctionnement traditionnel
du commerce dans les curs de ville

Les centres-villes, et le tissu commercial des villes moyennes particulirement, sont affects
par un phnomne de fragilisation. Celui-ci pourrait se poursuivre en l'absence dune
rorganisation et concentration de loffre commerciale, de valorisation des amnits et de
revitalisation globale (prenant en compte notamment lhabitat, le stationnement, les espaces
publics).

La russite de ces stratgies est tributaire du potentiel local susceptible d'tre exploit (niche
productive, richesse patrimoniale et culturelle, attractivit touristique) et des jeux d'acteurs
(rivalit ou entente politique, impulsion des lus, mobilisation des acteurs conomiques,
vitalit du tissu associatif), ce qui implique de penser davantage les quilibres commerciaux
l'chelle du bassin de vie.
Les mouvements dvolution observs mode de consommation et stratgie des grands
acteurs du commerce physique et du e-commerce pourraient remettre en cause la place des
commerants indpendants et leur march traditionnel. Trois scnarios peuvent tre
esquisss :

- 27 -

Annexe II

28

un dclin gnralis : les indpendants comme les franchiss n'investissent plus le


cur de ville, le quittent ou disparaissent, entranant une dqualification chronique et
irrmdiable du centre-ville ;

une domination des formats de proximit par la grande distribution et les grandes
enseignes spcialises denvergure nationale: les commerces indpendants ne
parviennent pas se maintenir (disparition ou franchisation), ce qui conduit une
banalisation des centres, strotyps et semblables les uns aux autres ;

une structuration des indpendants en organisations intgres qui leur permet de


s'inscrire en complmentarit avec la grande distribution et les centres commerciaux et
de bnficier dun effet dimage et de leur rle structurant 76 ; en lien avec la
stratgie des collectivits territoriales, ils cultivent leur diffrence et leur
complmentarit dans lassortiment propos par une polarit commerciale et mettent
profit les tendances qui leur sont favorables : essor des valeurs dalterconsommation,
attractivit renforce des petits formats ( small is beautiful ), volution du commerce
vers les services, valorisation de lexprience-client.
Cette dernire option implique notamment de rflchir larticulation entre des
locomotives commerciales (enseignes spcialiss, centres commerciaux) et un linaire
commercial qui conserve une certaine diversit. Dans ce cas, les collectivits
territoriales favorisent ce rle de locomotive en faisant valoir leur capacit de
ngociation face aux oprateurs privs. Beauvais par exemple, en lien avec la
construction du centre commercial de centre-ville du Jeu de Paume, le promoteur
Hammerson a mis en place un fond de soutien aux boutiques environnantes de 100 000
euros pour quelles ralisent des travaux de rnovation de leurs faades.
Cela suppose galement une action volontariste et coordonne des acteurs dans le sens
de lappropriation par les commerants des outils numriques, de lexprimentation et
de linnovation.
En effet, selon une tude BVA-Mappy 77, en Dcembre 2014, 46 % des commerants
indpendants avaient un site web et ils taient 74 % sen servir dans un objectif de
prsentation des produits et services et 74 % pour indiquer les horaires douverture et leur
localisation. En revanche, seuls 31 % dentre eux utilisaient ce canal comme espace de
commercialisation, signe dune utilisation encore restreinte des potentialits du commerce
numrique.

De plus, les initiatives exprimentales ponctuelles et locales sont parfois un relais utile pour
la dynamique commerciale. titre illustratif, l'opration "Ma boutique l'essai" a permis
l'ouverture d'une dizaine de commerces indpendants travers l'Hexagone, dans des villes
o il apparat pourtant en dclin (Laon, Noyon, Maubeuge). Ce dispositif partenarial qui
associe a minima un bailleur, une mairie et une structure d'aide aux entreprises (souvent
complt par des banques, assurances...) donne l'opportunit un "crateur" d'occuper
pendant six mois un local vacant en change d'un loyer ngoci et revu la baisse, ou d'une
priode de gratuit en change de la ralisation de travaux. l'issue de cet essai, celui-ci peut
s'installer dfinitivement. Il bnficie galement d'un accompagnement la cration de son
entreprise (outils de communication, aide au montage juridique et financier).

Cette initiative dmontre que la revitalisation commerciale des centres-villes en perte de


vitesse peut aussi s'appuyer sur des dispositifs ponctuels et exprimentaux. Elle semble
aujourd'hui tre un succs puisque les communes participantes se sont fdres et que 13
boutiques ont ouvert en France depuis le lancement du concept en 2013 Noyon.
76 Voir : CNCC, "Le

centre commercial et le centre-ville", 2015.

77 Voir BVA Mappy, Web-to-store

, Dcembre 2014.

- 28 -

Annexe II

29

Conclusion
Lvolution des modes de vie, marque par une individualisation croissante des
comportements et des modes de consommation (dveloppement acclr du e-commerce,
valeurs de lalter-consommation, frugalit choisie ou contrainte) contribue la
transformation du paysage du commerce. Les modles commerciaux traditionnels font
aujourdhui face de nouveaux enjeux et sont amens sadapter.

La grande distribution doit ainsi faire face la crise de rentabilit du modle priphrique qui
a fait son succs et cherche de nouveaux marchs pour dployer son activit. Lensemble des
enseignes et des commerants doit galement composer avec larrive des pure players, qui
pose plus largement la question de la digitalisation du commerce.

Cette ncessit revt un caractre dautant plus stratgique pour les commerants
indpendants quils ont rarement la capacit dinnovation et dinvestissement susceptible de
leur permettre de sadapter. De plus, le modle de proximit dvelopp par la grande
distribution introduit un phnomne de concurrence qui vient sajouter loffre de
priphrie.

Face ces deux volutions majeures, la plupart des travaux consults et des acteurs
interrogs concluent quil nest pas inluctable que le commerce physique disparaisse et que
loffre commerciale dcline de faon uniforme dans les centres des villes moyennes. Lun et
lautre vont cependant voluer.

Ainsi, lavnement du commerce connect doit amener les commerants faire valoir leur
savoir-faire et leur sens du commerce et du conseil tout en sy adaptant. Internet apparat
comme un outil de visibilit et dinformation, mais encore trop peu utilis comme canal de
commercialisation. Son usage doit donc tre renforc. Pour ce faire, deux catgories dacteurs
peuvent tre des ressources utiles.

Dune part, les acteurs publics et parapublics, au premier rang desquels les chambres de
commerce et dindustrie, ont un rle jouer en matire daccompagnement la digitalisation
de lactivit des indpendants. Les collectivits territoriales peuvent galement y contribuer
en faisant la promotion de plateformes numriques de commerants locaux.
Dautre part, des oprateurs du e-commerce dveloppent un pan de leur activit en direction
des commerants indpendants. Cela se traduit par la mise en place de plateformes
dintermdiation78 qui permettent une vente en ligne puis le retrait en magasin (gnration
dune hausse de frquentation) ou prennent en charge le ramassage dans le commerce
indpendant et la livraison.

Le commerce de centre-ville est quant lui susceptible de connatre des volutions


contrastes, dclinables en trois scnarios : le dclin gnralis, la domination par des
enseignes denvergure nationale (spcialises ou de la grande distribution) et larticulation
entre des enseignes motrices et des commerants indpendants localement organiss. Les
ressources territoriales en prsence, les stratgies mises en place et le volontarisme des
acteurs publics apparaissent alors comme dterminants dans la trajectoire quil suivra.

78 Elles sont communment appeles marketplaces.

- 29 -

Annexe II

30

Appendice A - Sources bibliographiques


Sans prtendre l'exhaustivit, la mission a cherch identifier des travaux de recherche,
dvaluation et dobservation publis par les structures publiques, les organismes spcialiss
et les laboratoires de recherche universitaire et scientifique qui sont ddis la question de
lurbanisme commercial et ses nouveaux enjeux.
ETUDES ET EVALUATIONS PUBLIQUES

La production de la part des structures publiques est limite. On peut cependant voquer :

Le CEREMA (Centre dEtudes et dExpertise sur les Risques, lEnvironnement, la


Mobilit et lAmnagement) : Intgration des fonctions commerciales dans le tissu
urbain : mixit, densit, desserte et insertion architecturale et paysagre , 2015.

Rseau de la FNAU (Fdration Nationale des Agences dUrbanisme) : Commerces en


gare , Agence d'urbanisme pour le dveloppement de l'agglomration lyonnaise, 2013.

PUCA (Plan Urbanisme Construction Architecture) : Figures anciennes, figures


nouvelles du commerce en ville , Annales de la Recherche urbaine, n108, octobre
2013.
La DGE (Direction Gnrale des Entreprises) publie rgulirement des 4 pages
thmatiques dont certains ont t repris dans la suite de ce travail :

Les drives : une nouvelle forme de commerce en forte croissance , les 4 Pages
de la DGE, n37, Septembre 2014.

Les suprettes la conqute des grandes villes , les 4 Pages de la DGE, n54,
Avril 2016.

Les Chambres de Commerce et dIndustrie :

Badot, O., Lemoine J-F. , Butery L. , Prospective du commerce urbain. Tendances,


gouvernance et acteurs , CCIP, 2013.

Promouvoir les nouvelles centralits commerciales , CCIP, 2016.

Les mutations rapides du commerce , CCI Nantes Saint Nazaire, 2016.

ORGANISMES ET FEDERATIONS SPECIALISEES

Plusieurs fdrations spcialises ont une production, notamment prospective et


quantitative, abondante dans les domaines suivants :

PROCOS (Fdration pour lUrbanisme et le Commerce spcialis) et son directeur


Pascal Madry (galement Directeur de l'Institut pour la Ville et le Commerce) : cet
organisme sest surtout intress aux mutations socitales (nouveaux comportements
de consommation, NTIC, dveloppement durable, mondialisation) et leurs impacts
sur le mode de dveloppement des enseignes du commerce spcialis (diversification
des formes et des formats, e-commerce, cross canal, internationalisation) ;
CREDOC (Centre de Recherche pour l'Etude et l'Observation des Conditions de vie) :

Moati P. & Ranvier M., Faut-il avoir peur du hard discount ? , Consommation et
modes de vie, n188, CREDOC, 2005 ;

Hebel P. & Mathe T. , Reprsentations de la consommation en priode de sortie


de crise conomique , CREDOC, 2015 ;

Moati P. , Jauneau P. , Lourdel V. , Quel commerce pour demain ? La vision


prospective des acteurs du secteur , Cahier de recherche du CREDOC, n271;
Novembre 2010 ;
- 30 -

Annexe II

31

Moati P. ? La vente distance dans la nouvelle rvolution commerciale , Cahier


de recherche, CREDOC, n261, 2009 ;

Siounandan N., Hebel P., Colin J., Va-t-on vers une frugalit choisie ? , dans
Cahier de recherche, n302, CREDOC, 2013.

FEVAD (Fdration du E-commerce et de la Vente A Distance) : production annuelle de


donnes statistiques et sur lvolution juridique, rglementaire et conomique de ses
adhrents : Barba C, 2020 : la fin du e-commerce ou l'avnement du commerce
connect ? , FEVAD, 2011.
CNCC (Centre National des Centres Commerciaux) : prix, labels et tudes de la
performance des oprateurs commerciaux adhrents. Le CNCC assure galement
lactualisation de deux indices de performance et de frquentation des centres
commerciaux :

Quel avenir pour le commerce de proximit dans les quartiers ? , CNCC, Juin
2013 ;
Le centre commercial et le centre-ville , CNCC, 2015.

TRAVAUX UNIVERSITAIRES ET SCIENTIFIQUES

Le champ de la recherche universitaire et scientifique est assez restreint sur les sujets traits
ici. Le commerce indpendant en particulier a concentr lattention de la recherche
bibliographique effectue, mais trs peu douvrages et publications abordent les stratgies
mise en uvre par ces acteurs, face des changements conomiques et socitaux qui
affectent leur activit.
Economie et prospective
Ouvrages :

Moati P., L'Avenir de la grande distribution , Odile Jacob, 2001 ;

Moati P. , La Nouvelle rvolution commerciale , Odile Jacob, 2011.

Articles :

Badot O. , Petit essai de prospective du commerce , Avril 2016 ;

Moati, P. , Des facteurs de changement , Revue prospective, DATAR ;

Moati P., Quelle rvolution commerciale ? , dans Urbanisme, n377, mars-avril 2011.

Commerce et gographie

Sans entrer dans un expos dtaill de lmergence de la gographie applique au commerce,


certains chercheurs ont focalis leurs travaux sur les consquences spatiales de lvolution
des pratiques et de lurbanisme commerciale. Ils sont de plus en plus nombreux depuis les
annes 1980-1990 : Jean Soumagne (Universit dAngers), Ren-Paul Desse (Universit de
Bretagne occidentale), Arnaud Gasnier (Universit du Maine), Sophie Lestrade (Univerist
Paris-Est-Crteil), Nathalie Lemarchand (Universit Paris 8), Bernadette MrenneSchoumaker (Universit de Lige), Alain Metton (Universit Paris-Est-Crteil). Leurs analyses
ont t ponctuellement mobilises dans ce travail. La plupart dentre eux ont galement
apport leur contribution aux deux ouvrages collectifs dirigs par A. Gasnier :
Ouvrages :

Mangin D. & Garcez C. (dir.), Du Far West la ville : l'urbanisme commercial en


question , Parenthses, 2014 ;
- 31 -

Annexe II

32

Gasnier A. (dir.), Commerce et ville ou commerce sans la ville ? , Presses


Universitaires de Rennes, 2010 ;

Gasnier A. & Lemarchand N. (dir.), Le commerce dans tous ses tats. Espaces
marchands et enjeux de socit , Presses Universitaires de Rennes, 2014.

Articles :

Desse R-P., La mobilit des consommateurs et les nouveaux espaces commerciaux ,


Espaces, populations et socits, 1999 ;
Desse R-P., Les centres commerciaux franais, futurs ples de loisirs ? .

- 32 -

ANNEXE III

Comparaisons internationales
(Grande-Bretagne, Allemagne, Pays-Bas, Belgique, Italie,
Espagne, Canada)

SOMMAIRE

1.

2.

DANS LES PAYS EUROPEENS ETUDIES, LE COMMERCE DE DETAIL, ET A


FORTIORI LE COMMERCE DE PROXIMITE, CONNAISSENT DES DIFFICULTES
SIMILAIRES A CELLES RENCONTREES EN FRANCE ....................................................................... 1
1.1. Le commerce de dtail constitue un secteur cl de la vitalit conomique et
contribue significativement aux volutions du PIB et de lemploi ............................................. 1
1.1.1. En Espagne, le commerce de dtail est un secteur cl de lconomie port
par le tourisme .......................................................................................................................................... 1
1.1.2. En Allemagne, le commerce de dtail est peru comme un pivot pour
lemploi, la croissance et la formation ........................................................................................... 1
1.1.3. Au Pays-Bas, le commerce de dtail est apprhend comme un moteur de
lemploi chez les jeunes ......................................................................................................................... 2
1.1.4. Au Royaume-Uni le commerce est un secteur important de son conomie
avec plus de 10% du PIB et 16% de la population active ..................................................... 2
1.2. Des difficults conjoncturelles ont fragilis le secteur du commerce depuis
2008, avec une fin de priode 2014-2015 qui semble marquer le tournant de la
reprise .................................................................................................................................................................. 3
1.2.1. Le commerce de dtail britannique a vu son niveau de consommation
maintenu par laugmentation des prix aprs la crise de 2008 ........................................... 3
1.2.2. Le secteur du commerce de dtail nerlandais enregistre depuis 2014 une
augmentation de son activit aprs plusieurs annes de contraction
conomique ................................................................................................................................................ 4
1.2.3. Le commerce de proximit espagnol sest montr particulirement sensible
aux volutions du secteur .................................................................................................................... 5
1.2.4. LItalie ne montre pas de signes immdiats de reprise .......................................................... 5
1.3. Le commerce de proximit est la fois touch par des bouleversements
structurels des modes de consommation et des facteurs conjoncturels
dfavorables ...................................................................................................................................................... 6
1.3.1. Les modes de consommations connaissent des volutions profondes............................. 6
1.3.2. Le problme de la vacance commerciale tmoigne en partie de la difficult
des commerants sadapter aux chocs conjoncturels et aux volutions
structurelles ............................................................................................................................................... 7
1.4. Deux pays ont engag une rflexion en profondeur pour poser le diagnostic
dune dvitalisation commerciale des centres-villes et se donner les moyens dy
rpondre ............................................................................................................................................................. 8
LES LEVIERS DINTERVENTION DIRECTE DES POUVOIR PUBLICS DANS LES
PAYS OBSERVES OFFRENT DES EXEMPLES DE BONNES PRATIQUES POUR
PARTIE ADAPTABLES EN FRANCE .................................................................................................. 13

2.1. Les outils dorganisation et de structuration de loffre commerciale sappuient


sur un encadrement juridique et rglementaire plusieurs niveaux .................................... 13
2.1.1. La rglementation dimplantation commerciale peut permettre de
maintenir le niveau de service souhaite au sein de centres urbains ...........................13
2.1.2. Une flexibilisation des heures douverture lgale des commerces ..................................19
2.1.3. Un assouplissement des conditions daccs et de stationnement au centreville ...............................................................................................................................................................19

3.

2.2. Le financement des programmes damnagement et de rhabilitation des


centres-villes contribue leur attractivit et favorise le dveloppement du
commerce, notamment par la rutilisation des locaux vacants................................................ 20
2.3. Lutilisation du levier fiscal et notamment dun allgement de la fiscalit
destination des petites et moyennes entreprises est plus rare ................................................ 21
LES POUVOIRS PUBLICS SONT EGALEMENT EN MESURE DACCOMPAGNER ET
DE STIMULER LES INITIATIVES PRIVEES...................................................................................... 22

3.1. Des politiques publiques fondes sur linstauration dun dialogue entre les
acteurs du commerce et une volont danticiper les grandes volutions du
march .............................................................................................................................................................. 22
3.1.1. Les pouvoirs publics peuvent coordonner la rflexion prospective sur les
stratgies de revitalisation commerciale ...................................................................................22
3.1.2. Laccompagnement vers la transition numrique apparait galement
comme un enjeu crucial ......................................................................................................................23
3.2. Soutenir le renouvellement de la gestion des centres-villes comme unit
commerciale en tant que tel et favoriser la modernisation de ses infrastructures .......... 24
3.2.1. Les rgions et les communes italiennes participent au dveloppement des
Centri commerciali naturali (CCN) ...............................................................................................24
3.2.2. Le modle des Business Improvement District (BID) a t adopt en
Allemagne et au Royaume-Uni ........................................................................................................27
3.2.3. Les Socits de Dveloppement Commercial (SDC) mises en place au
Canada constituent les formes dassociation les plus contraignantes ..........................28
4.

SYNTHESE DES ELEMENTS DE BONNES PRATIQUES IDENTIFIEES ...................................... 29

Annexe III

Pour appuyer le diagnostic de la mission et ouvrir sa rflexion sur les propositions


formuler, la lettre de mission du 4 fvrier 2016 demandait la mission didentifier les
dispositifs de revitalisation commerciale de certains pays trangers : le Royaume-Uni,
lAllemagne, lItalie, lEspagne, les Pays-Bas et le Benelux. Au regard des recherches
prliminaires qui ont t menes, le Canada a galement t intgr ce primtre pour des
problmatiques cibles. Le travail de la mission a t aliment par ses changes avec les
Services conomiques trangers et par des recherches plus approfondies sur les dispositifs
les plus susceptibles dtre adapts en France. Un tableau de synthse rsume lensemble de
bonnes pratiques identifies.

1. Dans les pays europens tudis, le commerce de dtail, et a fortiori


le commerce de proximit, connaissent des difficults similaires
celles rencontres en France

1.1. Le commerce de dtail constitue un secteur cl de la vitalit conomique


et contribue significativement aux volutions du PIB et de lemploi
1.1.1. En Espagne, le commerce de dtail est un secteur cl de lconomie port par le
tourisme
Selon le Ministre espagnol de lconomie et de la comptitivit, le commerce de dtail
reprsente, en 2015, 5,5 % du PIB national. Daprs lInstitut National de Statistiques
espagnol (INE), laugmentation de 3,6 % des ventes entre 2014 et 2015 peut tre en partie
explique par laugmentation de lactivit touristique. Le nombre de visiteurs internationaux
a effectivement cru de 7,1 % en 2014 pour une augmentation de 6,5 % des dpenses
inhrentes.
Le nombre dtablissements du commerce de dtail est valu prs de 584 000 soit 16,2 %
des tablissements conomiques espagnols. Concernant la structure du commerce de dtail,
le gouvernement estime 1900 le nombre denseignes de franchises pour lanne 2014,
regroupant prs de 57 000 units. En 2007, le nombre dunits tait de 54 000 et il avait
chut 44 000 en 2009, soit une baisse de 18,5 %. Parmi les domaines majoritaires
lhtellerie-restauration figure en premire place, suivi par la mode et le textile, la vente de
produits spcialiss, et les services aux entreprises et aux particuliers.
1.1.2. En Allemagne, le commerce de dtail est peru comme un pivot pour lemploi, la
croissance et la formation

En Allemagne, le commerce de dtail regroupe 300 000 entreprises (3 M de personnes au


total), dont 90 % nemploient pas plus de vingt salaris, pour un chiffre daffaires annuel total
de 470 Md en 2015. Il sagit du troisime secteur conomique aprs lindustrie et lartisanat
et il reprsente 6,6 % des emplois. Un cinquime de ces entreprises (soit 60 000 dentre elles)
sont des petites piceries alimentaires, qui emploient 2 M de personnes pour un chiffre
daffaires annuel total de 200 Md. Le commerce de dtail forme, par ailleurs, 160 000
apprentis par an. 50 M de consommateurs allemands achtent quotidiennement au dtail,
dans des supermarchs, des commerces de proximit, sur Internet, ou dans des commerces
spcialises (stations-services, kiosques, etc.).

Le poids du commerce de dtail dans lconomie allemande en 2014 :

55,3% de la consommation prive (soit 1,604 Md) ;


15,8% du PIB (soit 459,9 Md).
-1-

Annexe III

1.1.3. Au Pays-Bas, le commerce de dtail est apprhend comme un moteur de


lemploi chez les jeunes
Les Pays-Bas ont la plus forte densit de commerces en Europe, localiss, suivant leur taille,
soit dans les centres-villes historiques ou en priphrie (pour les centres commerciaux ou les
grandes surfaces). Selon la Fdration professionnelle Detailhandel, environ 700 000
personnes travaillent dans 110 000 magasins relevant du commerce de dtail nerlandais. Il
reprsente 10 % des entreprises et 7 % des emplois aux Pays-Bas. Parmi ces emplois, 50 %
sont occups par des personnes de moins de 25 ans (ceci est en grande partie li au salaire
minimum progressif pour les jeunes de moins de 23 ans). De plus la majorit des contrats
sont temps partiel : 40 % des salaris effectuent moins de 12 heures de travail
hebdomadaires et 20 % effectuent entre 12 et 24 heures de travail hebdomadaires. Le
commerce de dtail nerlandais a ralis en 2013 un chiffre daffaires cumul de 96 Md. Et
selon lInstitut statistique nerlandais (CBS), le chiffre daffaires du secteur augmente
nouveau depuis 2014.

1.1.4. Au Royaume-Uni le commerce est un secteur important de son conomie avec


plus de 10% du PIB et 16% de la population active

En 2014, les consommateurs ont dpens au Royaume-Uni, environ 378 milliards de livres
sterling 1 dans le secteur du commerce (en ligne et dans les magasins).
Pour 100 livres dpenses :

42 ltaient dans les magasins dalimentation ;


41 dans les magasins non-alimentaires ;
11 dans les carburants automobiles ;
et les 6 restants dans dautres types de commerces (magasins de dtails, catalogues de
vente par correspondance)

En 2014, le secteur du commerce de dtail a contribu 180 Md du PIB du Royaume-Uni,


soit 11% du total. Il a employ 4,4 millions de personnes en 2014, soit 16 % de la population
active, ce qui en fait le plus grand groupe industriel du pays en termes de nombre demploys.
Aujourdhui environ prs de 540 000 entreprises oprent dans ce secteur, soit plus de 10 %
de lactivit du pays.

1 The

Retail industry : statistics and policy, 2 October 2015, Number 06186, House of Commons Library

-2-

Annexe III

1.2. Des difficults conjoncturelles ont fragilis le secteur du commerce depuis


2008, avec une fin de priode 2014-2015 qui semble marquer le tournant
de la reprise
1.2.1. Le commerce de dtail britannique a vu son niveau de consommation maintenu
par laugmentation des prix aprs la crise de 2008
Le commerce de dtail a connu une croissance incrmentale au cours des dix dernires
annes, qui sexplique soit par la hausse des prix ( partir de la crise conomique de 2008),
soit par une augmentation des volumes de ventes (de 4,5% en 2014 puis 2015) dans un
contexte de reprise conomique.
Graphique 1 : volution du commerce de dtail au Royaume-Uni entre 2005 et 2015

Source : Retail Sales 2015, Office of National Statistics (ONS)

Depuis 2013, on observe une nette reprise du volume de marchandises achetes et un


maintien relatif du montant de la dpense intrieure, malgr une diminution du niveau des
prix. Le graphique ci-dessous rend compte de lvolution des sommes dpenses, des
quantits achetes et du prix moyen de vente en 2015, selon diffrents secteurs : carburant
automobile, vente au dtail hors magasin, magasins prdominance non-alimentaire,
magasins prdominance alimentaire, et toute distribution.
Graphique 2 : volution des sommes dpenses, des quantits achetes et du prix moyen de
vente en 2015, selon les diffrents secteurs du commerce de dtail

Source : Retail Sales 2015, Office of National Statistics (ONS)

-3-

Annexe III

On remarque que cest le secteur de lachat hors boutique (e-commerce notamment) qui
montre la plus forte croissance dactivit, avec une augmentation de prs de 10 % de la
dpense. Le commerce de dtail non alimentaire en vente physique a vu son volume de vente
augmenter plus fortement que na baiss le prix moyen. Ce nest pas le cas du commerce
alimentaire dont lactivit nvolue pas en 2015, par effet de compensation entre la
diminution du prix moyen et laugmentation des quantits vendues. La croissance globale de
lactivit du commerce de dtail est donc lie la forte croissance du commerce hors
boutique et celle plus modre du commerce physique non alimentaire. On remarquera
galement que la baisse dactivit lie la vente du carburant, en raison de la chute du prix du
ptrole, contribue diminuer la croissance totale du secteur du commerce de dtail, sans tre
reprsentatif de lactivit des commerces de proximit.
1.2.2. Le secteur du commerce de dtail nerlandais enregistre depuis 2014 une
augmentation de son activit aprs plusieurs annes de contraction
conomique

Avec une hausse de 1,4 % en 2015, le chiffre daffaires du commerce de dtail a connu sa plus
forte augmentation depuis 2008, conformment au retour de la croissance aux Pays-Bas
depuis 2014. Mais les niveaux atteints restent encore infrieurs de 6% ceux davant la crise
de 2008 et mme de 16% pour le non-alimentaire ; de plus, les prix ont globalement diminu
de 0,7 % par rapport 2014. Seul le chiffre daffaires du e-commerce se distingue avec une
hausse de 20 % en 2015, qui fait suite une augmentation de 11 % en 2014.

Malgr la reprise conomique, plusieurs faillites denseignes trs connues et particulirement


visibles dans les centres-villes nerlandais, se sont succdes fin 2015 et dbut 2016. On
citera ainsi notamment la chane de grands magasins V&D (Vroom&Dreesman, 6 300
employs, 67 magasins), le groupe de distribution Macintosh actionnaire indirect entre
autres de Manfield, Dolcis, Scapino (5 500 employs, 430 magasins), le groupe Unlimited
Sports, comprenant les enseignes Perry Sport et AktieSport (2 500 employs, 307 magasins)
ou encore DA Retailgroep (groupe de drugstores ; plus de 200 employs, principalement au
sige, les franchises, plus de 230 magasins, ntant pas affectes ce stade). Au total, prs de
16 000 employs ont t confronts cette srie de faillites rcentes.

Elle ne concerne cependant principalement que le segment moyen de gamme vendant


essentiellement des articles mnagers et/ou du textile et des chaussures, limage de V&D ou
des marques du groupe Macintosh. A linverse les segments haut de gamme ou entre de
gamme ne connaissent pas ou peu la crise, cela tant encore plus vrai dans ces mmes
secteurs: Primark est un bon exemple de russite rcente dans le commerce de dtail entre
de gamme aux Pays-Bas, tout comme le discounter nerlandais Action; lautre bout de
lchelle des marques comme Tommy Hilfiger ou Chanel ont une activit satisfaisante. Parmi
les concurrents de V&D, on peut citer la chane de magasins De Bijenkorf qui a su, en
quelques annes, se tourner avec succs vers le haut de gamme.

Par ailleurs, malgr leur visibilit, les faillites sont en diminution en 2015 (1 119 faillites dans
le commerce nerlandais, dont 435 pour le commerce dtail) par rapport 2014 (1 415
faillites, dont 495 pour le commerce de dtail), elles-mmes en baisse par rapport aux annes
prcdentes. Et les investissements dans le secteur immobilier commercial, aprs avoir chut
continuellement de 2011 2013, repartent la hausse depuis 2014 (1,5 Md) et 2015
(2,8 Md).

-4-

Annexe III

1.2.3. Le commerce de proximit espagnol sest montr particulirement sensible aux


volutions du secteur

Il semblerait que le commerce de dtail, notamment dans sa forme traditionnelle, celle de


petits commerces de centre-ville, ait t fortement touch par la crise conomique de 2008,
avec une forte diminution du nombre dtablissements (-1 % en 2008 ; -3,3 % en 2009 ; 1,8 % en 2010 ; successivement -1,4 % en 2011, 2012 et 2013). Nanmoins, lvolution du
commerce de dtail de 2010 au premier trimestre 2016 retrace par lInstitut National de
Statistiques espagnol (INE), fait tat dune reprise depuis 2014, la variation annuelle
devenant positive aprs 6 annes successives de dclin. Cette reprise est cependant moins
forte dans le secteur alimentaire que dans le secteur non-alimentaire. En termes demplois,
daprs lEnqute sur la population active du troisime trimestre 2015, le commerce de dtail
comptait 17 400 personnes actives de plus que lanne prcdente (+0,9%), soit 6 trimestres
conscutifs de croissance.
Pour lanne 2014, ce sont les petites chanes qui ont connu la plus forte croissance de leurs
ventes (+1,6%), suivies des grandes surfaces (+1,2%), puis des grandes chanes (0,7%) et
enfin des petits commerces indpendants (+0,2%). Cependant, cest au sein de cette dernire
catgorie que le nombre demplois a le plus augment (+0,8%). De faon gnrale sur 2014,
lemploi dans le commerce de dtail a augment denviron 2,6% par rapport 2013 et occupe
actuellement environ 2 millions de personnes.

Si la croissance est pour une part imputable lactivit touristique, les foyers espagnols ont
galement dpens en moyenne 3,4% de plus quen 2013. Daprs une tude la Commission
Europenne, seul le Luxembourg a vu ses ventes crotre plus fort que les ventes espagnoles
auprs des commerces de dtail.
1.2.4. LItalie ne montre pas de signes immdiats de reprise

LItalie a t particulirement touche par la crise dont elle peine encore sortir. Le
commerce de dtail a souffert de la baisse de la consommation des mnages, accentue par la
hausse du chmage et la baisse des salaires. Daprs les donnes de lObservation du
commerce du Ministre du Dveloppement conomique, entre 2007 et 2015, le nombre de
commerce a connu une diminution nette de 27 000 units. Cette baisse a t particulirement
sensible pour les commerces point de vente unique dont le nombre a chut de 57 000
units tandis que le nombre de commerces en succursale a cru denviron 30 000 units. En
2006 au contraire, on comptabilisait 15 500 crations nettes de boutiques.

Le commerce de dtail italien montre toujours des signes de faiblesse, puisquen 2015 le
solde cration/disparition de commerce a t une nouvelle fois ngatif de 3 398 units
(contre 7 887 units en 2014) soit environ 1% du stock total. Lanne 2016 sannonce encore
difficile, puisque le solde est ngatif de 9 000 units sur les deux premiers mois de lanne, en
particulier dans le secteur de la mode, qui reprsente lui seul 2000 fermetures. Une part de
ce mauvais rsultat peut avoir une explication en partie saisonnire, les ventes de fin
dannes ayant t trs en de des attentes, en particulier pour les petites superficies dont le
chiffre daffaires a baiss de 2,8% sur la priode des ftes par rapport lanne prcdente.

-5-

Annexe III

Le tableau 1 suivant prsente la part du commerce de dtail dans le PIB ainsi lvolution du
nombre dtablissements et demplois salaris, dans les pays europens tudis.
Tableau 1 : Chiffres cls du commerce de dtail dans les pays europens tudis
Royaume Allemagne
Uni

France
Part du commerce de dtail
dans le PIB (2013)
volution du nombre
dtablissements actifs
(2011-2013)
volution de lemploi salari
dans le commerce de dtail
(2011-2013)

PaysBas

Italie

22,0 %

11,0 %

15,8 %
-4,2 %

+0,6 %

-2,6 %

-1,2 %

+0,4 %

+2,8 %

+2,3 %

-0,2 %

-4,0 %

-0,2 %

+4,6 %

Source : Eurostat, retraitement mission.

+1,0 %

13 %

Espagne

5,5 % 19,0 %

Belgique
23,0 %
-1,4 %
-1,0 %

Except en Espagne, le commerce de dtail contribue pour plus de 10 % au PIB des pays
tudis. Cette part slve mme plus de 20 % pour la France et la Belgique. Les rflexions
menes autour des politiques de revitalisation commerciale des centres-villes sinscrivent
donc dans un cadre marqu par le poids fort du commerce de dtail dans les conomies de
ces pays. Si les volutions du nombre dtablissements sur la priode 2011-2013 sont
variables, seuls le Royaume-Uni, la France et lAllemagne nont pas vu leur effectif salari
baiss dans ce secteur. Labsence de corrlation entre lvolution du nombre dtablissement
et celui de lemploi salari signale quune partie des commerants sont des indpendants
non-salaris

1.3. Le commerce de proximit est la fois touch par des bouleversements


structurels des modes de consommation et des facteurs conjoncturels
dfavorables
1.3.1. Les modes de consommations connaissent des volutions profondes

Le fait marquant de ces dix dernires annes pour le commerce de dtail rside dans
lexplosion du e-commerce. En Allemagne le chiffre daffaires du e-commerce a t multipli
par trois depuis 2005, tandis que le march du commerce de dtail dans son ensemble a
stagn sur la mme priode. Le chiffre daffaires du e-commerce na cess de crotre danne
en anne de 1999 (1,1 Md) 2015 (41,7 Md), y compris en 2008-2009, malgr la crise. Aux
Pays-Bas le chiffre daffaires du e-commerce se distingue avec une hausse de 20 % en 2015
(contre 1,4 % pour le secteur global du commerce de dtail), qui fait suite une
augmentation de 11 % en 2014. En Italie, les dpenses en lignes croissent de 16 % en 2015,
pour atteindre 16,6 Md, et les achats via mobiles se dveloppent de manire exponentielle :
la valeur des ventes ralises depuis un smartphone a augment de 257 % en 2013,
atteignant 510 M. La numrisation des changes commerciaux constitue ainsi une tendance
forte de lvolution du march. Une telle transition gnre des bouleversements qui
requirent une adaptation rapide des enseignes et des commerants, et spcifiquement pour
le commerce de proximit indpendant.

2 Ce

nombre est sur-estim par rapport lInsee (+2,7 %).

-6-

Annexe III

Outre cette tendance majeure, les secteurs du commerce de dtail doivent faire face des
volutions culturelles et dmographiques plus ou moins marques. Elles incluent la fois les
transformations des modes de consommation (dveloppement du march bio, rduction de la
chane de distribution avec un ancrage local, conscience cologique, etc.), le vieillissement de
la population (qui engendre des consquences dans les politiques de mobilit et
damnagement du territoire allemand par exemple) ou encore la croissance du commerce
nocturne , qui se dveloppe notamment au Royaume-Uni, ou en Espagne avec
lassouplissement des horaires douvertures (cf. infra).
1.3.2. Le problme de la vacance commerciale tmoigne en partie de la difficult des
commerants sadapter aux chocs conjoncturels et aux volutions
structurelles

La vacance commerciale est la fois un indicateur de la mauvaise sant du commerce, et un


facteur de dgradation de la qualit de vie des usagers. Le phnomne de vacance concerne
tout autant les centres-villes que les centres commerciaux et les aires commerciales
priphriques qui, laisss labandon, se transforment en friches commerciales. En Italie, la
longue priode de crise se reflte par des taux de vacance commerciale trs levs puisquil
existerait en aot 2015, selon lassociation de secteur Confesercenti, un stock de 627 000
locaux non lous, soit environ 25 % du total, taux qui atteindrait mme 40 % dans certaines
zones priphriques. Cette crise touche particulirement les petites villes et les priphries
des grandes villes, notamment et de plus en plus les centres commerciaux de premire ou
deuxime gnration. Les rgions disposant du plus grand nombre de pas de porte vacants
sont la Lombardie, la Campanie, et le Latium.

Comme en France et en Italie, les situations de vacance commerciale constituent galement


un dfi en Allemagne, et en particulier dans des villes dont la population se situe entre
150 000 et 200 000 habitants (comme Sarrebruck ou Ludwigshafen). Les plus grandes villes
allemandes (dont Berlin, Hambourg, Munich et Dsseldorf) sont beaucoup moins touches
par ce phnomne, bien que des disparits existent entre diffrents quartiers dune mme
ville (en particulier Berlin).

Au Royaume-Uni, le choc conomique provoqu par la crise financire de 2007 a expos les
centres-villes et les commerces une srie dimpacts de court, moyen et long terme. court
terme (2007-2008), les centres villes ont t touchs par la fin soudaine dune re de crdit
bon march (credit crunch) et de dynamisme conomique. Plusieurs secteurs ont t
fortement touchs par lampleur et la soudainet du crash. La confiance fragile des
consommateurs qui est reste ngative pour les cinq annes suivantes couple la
stagnation des revenus familiaux et des cots levs, a fortement touch le secteur
commercial et entrain mises sous tutelles ou liquidations. Ds 2008 on constate une
augmentation immdiate et abrupte du taux de vacance. Elle a plus que doubl de 2008
2012. Les biens vides ont augment de 7 % en 2008 un maximum de 16 % en 2012, avant
de connaitre une diminution alors que lconomie se redressait, atteignant 15 % en 2013. Il
convient de souligner qu lchelle rgionale, les centres villes et commerces situs dans le
Sud du Royaume-Uni furent moins lourdement touchs par le ralentissement de lconomie
que ceux situs dans le Nord. De plus, au sein de chaque rgion, limpact a t diffrent pour
tous les centres villes, en fonction de leur taille et de leur composition. Celle-ci est mesure en
termes de balance dunits de services (loisirs, finances, commerce, mdical) et unit de
vente, et en fonction du rapport entre le nombre de petits indpendants et spcialiss et de
grandes entreprises.

-7-

Annexe III

1.4. Deux pays ont engag une rflexion en profondeur pour poser le
diagnostic dune dvitalisation commerciale des centres-villes et se
donner les moyens dy rpondre
Les initiatives menes par les gouvernements pour endiguer la dvitalisation commerciale
des centres-villes font tat dun fort niveau de priorisation politique, et dune rponse
systmique qui nenvisage pas le commerce des centres-villes comme un problme isol. Sur
le plan horizontal, il sagit de comprendre les dynamiques de lamnagement commercial qui
influent sur lattractivit globale dun centre-ville (accessibilit, scurit, qualit des
infrastructures, etc.). Sur laxe vertical la revitalisation commerciale sappuie sur un travail de
conseil et de coordination des acteurs du commerce, pour accompagner une transformation
plus globale du commerce, au regard des volutions structurelles des modes de
consommation.

Le secteur du commerce de dtail nerlandais est ainsi intgr aux objectifs stratgiques des
Topsectoren, secteurs prioritaires sur lesquels se concentre laction des pouvoirs publics. A
linitiative du ministre des Affaires conomiques, Henk Kamp, les Pays-Bas ont entam, en
octobre 2014, une rflexion sur les commerces physiques de proximit qui a abouti, en mars
2015, la cration dun Retail Agenda . Le gouvernement nerlandais voit en effet un grand
potentiel de croissance pour les commerces de dtail aux Pays-Bas, condition que ceux-ci
sadaptent, via notamment une utilisation diffrente des espaces des centres villes, en
associant les espaces commerciaux polyvalents et convertibles et les lieux de vie (salles de
spectacles et restaurants par exemple). On notera que le Retail Agenda met laccent sur la
stratgie de multiplication des canaux de vente et notamment le-commerce, ce dernier tant
considr comme une solution privilgier face aux changements des comportements
dachat nerlandais et permettant un dveloppement international. Cet agenda comprend
ainsi vingt mesures concrtes, qui visent dynamiser et moderniser les commerces de dtails
et les centres-villes.
Encadr 1 : Les 20 orientations du Retail Agenda nerlandais (traduction)

1.

Stratgie communale concernant le RetailDeal

Nous voulons conclure un RetailDeal avec plus de 50 municipalits. Cela implique que ce sont elles qui
prennent linitiative de runir les principales parties prenantes pour que celles-ci dfinissent ensemble une
politique ouverte sur lavenir en matire de commerce de dtail. Cette politique devra tre fonde sur des
choix clairs, sur une diminution de la charge rglementaire et sur des partenariats public-priv lorsque
cela savre ncessaire. Les municipalits participantes pourront, jusquen 2018, faire usage de la bote
outils RetailDeal et du rseau RetailDeal.
2.

Appui offert aux municipalits grce la bote outils RetailDeal

Pour llaboration et la mise en uvre du RetailDeal lchelon local, nous proposons une bote outils
RetailDeal qui contient les informations et lappui ncessaires pour les acteurs locaux. Le VNG 3 et le G32 4
vont, avec la Regiegroep Retailagenda (rgie du Retailagenda), informer activement les municipalits
et les inciter conclure des RetailDeals. Ils permettent en outre leurs membres de partager leurs
connaissances dans cette matire.
3.

Stimulation des synergies locales en vue de crer des rues commerantes ouvertes sur
lavenir

La plateforme De Nieuwe Winkelstraat (DNWS) prend linitiative de runir les parties prenantes
lchelon local en vue dlaborer un plan daction pour la cration de rues commerantes ouvertes sur

3 Association des municipalits des Pays-Bas

4 Organisation des villes Nerlandais (rseau G-32)

-8-

Annexe III

lavenir. La plateforme DNWS agit principalement en troite collaboration avec les antennes de la
Rabobank 5. En 2015, des projets seront raliss dans 75 lieux.
4.

Rle de rgie des provinces dans les zones commerantes tournes vers lavenir

Pour la priode lective de 2015 2019, nous conseillons aux provinces dexercer une rgie effective de la
politique conomico-urbanistique lie au commerce de dtail. Cette action contribuera amliorer le
fonctionnement du march immobilier commercial, rduire lexcdent de loffre et prvenir
linoccupation.
5.

Laboratoires de zones commerantes compactes et animes

Nous sommes en pourparlers avec plusieurs municipalits et rgions (parmi lesquelles Roosendaal et
[Netwerkstad] Twente) dans le but de mettre en place des solutions exprimentales visant rduire
lexcdent de capacit en matire d'amnagement du territoire, retirer des surfaces commerciales du
march et dfinir les zones fort potentiel dans lesquelles investir. Le but est dadapter les zones
commerantes des rgions participantes pour les doter dune structure de commerce de dtail plus
durable et ouverte sur lavenir (donc bas potentiel/haut potentiel, rnovation et assainissement,
transformation, etc.). Nous suivrons aussi les meilleures pratiques des municipalits/rgions qui mnent
dj une politique active dans ce domaine (Delfzijl, Eersel, Achterhoek).
6.

Plus de flexibilit sur le march immobilier

Lassociation des dtaillants nerlandais Detailhandel Nederland et les oprateurs immobiliers unissent
leurs efforts pour crer des zones commerantes fortes que les clients apprcient, o les entrepreneurs
peuvent gagner de largent et o les investisseurs peuvent enregistrer un retour sur investissement. La
diversification de loffre de magasins est un lment crucial ; ce que les consommateurs souhaitent, cest
un mlange de grandes enseignes et de magasins de type PME. Les changements dans le secteur du
commerce de dtail et sur le march locatif contraignent tant les bailleurs que les locataires faire
preuve de flexibilit. Detailhandel Nederland et les oprateurs immobiliers ont donc conclu des accords
visant amliorer le fonctionnement du march court terme. Ils veillent au respect de lquilibre entre,
dune part, la protection des locataires et la continuit des entreprises et, dautre part, lamlioration de la
qualit et de la vitalit des implantations commerciales. Tous saccordent reconnatre que dans lintrt
de la qualit des zones commerantes, il y a lieu de conclure dautres accords sur le fonctionnement du
march locatif, portant sur des aspects tels que :
la fixation de la valeur locative des locaux commerciaux conformment aux prix du march ;
le transfert automatique de bail en cas de cession de la socit ; laccent doit tre mis sur lesprit de
la loi, et
les investissements souhaits de part et dautre ; les investissements effectus dans le commerce/les
zones commerantes par les locataires et les bailleurs.

7.

Logistique efficace

Dans le cadre du Green Deal Zero Emission Stadslogistiek (accord vert fixant comme objectif zro
mission pour la logistique urbaine), lassociation Detailhandel Nederland ainsi que les signataires du
monde des entreprises et les autorits locales vont examiner comment optimiser lchelon rgional
laspect logistique de lapprovisionnement des magasins, notamment en ce qui concerne les fentres de
livraison et les zones faibles missions polluantes.
8.

Investir dans lhumain

Les organisations reprsentatives des patrons et des salaris travaillent ensemble llaboration dun
vaste Human Capital Agenda Retail (agenda du capital humain dans le commerce de dtail). Cet agenda,
qui sera prsent dans le courant de lanne 2015, contiendra les accords collectifs conclus avec les
employeurs et les salaris pour prvoir les comptences ncessaires dans les commerces de dtail en
pleine mutation. cet effet, une concertation sera organise deux fois par an. Nous allons dresser un
inventaire des comptences ncessaires.

5 La Rabobank est une

institution financire internationale de bancassurance dorigine nerlandaise, constitue en


1972 par la fusion des banques Coperatieve Centrale Raiffeisen-Bank et Coperatieve Centrale
Boerenleenbankrance dorigine nerlandaise. Elle est le premier pourvoyeur de services bancaires aux
particuliers aux Pays-Bas.

-9-

10

Annexe III
9.

Participation

Les partenaires sociaux du secteur du commerce de dtail (notamment les PME et le non-alimentaire)
laboreront au printemps 2015 un plan sectoriel visant faciliter l'adaptation des salaris dans le secteur
du commerce de dtail. Le secteur investira pour permettre la cration de 250 trajets d'adaptation. Le but
est de former le personnel de manire quil soit suffisamment qualifi pour satisfaire aux nouvelles
exigences du commerce de dtail. Pour le cofinancement de ces projets, lensemble des acteurs
conomiques peut compter sur un crdit de 150 millions deuros que le gouvernement a rserv dans le
cadre de laccord social pour la troisime tranche des plans sectoriels en 2015.
10. Promotion des capacits omnicanales
Nous allons proposer des dtaillants (indpendants) des formules accessibles dacquisition de
connaissances et de savoir-faire pour leur permettre dentreprendre efficacement en mode omnicanal, par
la mise en place de cercles dapprentissage, commencer par un projet pilote dans le secteur du logement,
de la mode et de la chaussure.
11. Saisir les chances europennes pour le commerce de dtail
Le ministre nerlandais des Affaires conomiques et lassociation Nederlandse detailhandel uvrent
ensemble lamlioration de la rglementation europenne dans le but de rduire le poids des charges
pour le commerce de dtail et de stimuler les activits transfrontalires dans ce secteur.
12. Linformation et l'inspiration, outils de promotion des exportations
Sur des plateformes existantes comme celles du Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (Office
nerlandais de promotion de lentrepreneuriat), du ministre nerlandais des Affaires trangres ou des
entrepreneurs, nous allons amliorer les informations sur les exportations en ligne afin que les dtaillants
puissent y trouver des solutions pratiques pour exporter. Nous veillerons aussi donner des ides aux
dtaillants pour les encourager exporter (davantage).
13. Les Pays-Bas, destination internationale attrayante pour ses commerces
Nous allons collaborer plus troitement afin de renforcer limage des Pays-Bas comme terre daccueil
pour les amateurs de shopping et pour accrotre les dpenses effectues dans les commerces nerlandais.
14. Achats (en ligne) plus srs et plus futs
Dbut 2015, nous lanons un projet pilote eID dans une srie de grands magasins distribution
omnicanale situs dans deux communes ainsi que dans quelques boutiques en ligne. Pour le citoyen, leID
est le successeur de DigiD 6 et il peut galement tre utilis par les consommateurs pour leurs achats en
ligne et dans les magasins physiques. Au moins 1 000 consommateurs participeront au projet pilote.
15. Promotion de nouveaux concepts dans le centre-ville
Le ministre nerlandais des Affaires conomiques, le Ministre nerlandais de la Sant publique, du Bientre et des Sports ainsi que le ministre nerlandais de la Scurit et de la Justice vont conseiller les
municipalits, le secteur horeca 7 et les commerces de dtail en ce qui concerne les nouveaux concepts de
magasin dans le cadre lgal existant (notamment la Drank- en Horecawet, cest--dire la loi sur les
tablissements qui servent des boissons alcoolises).
16. Projet pilote dallgement des rgles pour les zones commerantes
Alkmaar, Beilen (Midden-Drenthe), Ede, Goes, Helmond, Oss, Roosendaal (Brabant septentrional),
Rotterdam, Sluis, Voorburg (Leidschendam-Voorburg), Zeist et Zwolle, nous lanons un projet pilote
dallgement des rgles applicables aux zones commerantes. Lobjectif de ce projet pilote est de renforcer
lentrepreneuriat, linnovation et la coopration entre dtaillants, entrepreneurs de lhoreca et
propritaires immobiliers. Les diffrents acteurs doivent avoir la possibilit de supprimer, de modifier ou
de suspendre (temporairement) les rgles qui constituent des entraves. Nous recherchons un espace
dexprimentation maximal dans la rglementation tant locale que nationale.

Le DigiD est un identifiant numrique personnel constitu d'un nom d'utilisateur et d'un mot de passe. Il permet
de didentifier avec certitude sur internet. De nombreuses administrations et organisations effectuant des
missions publiques utilisent le DigiD, comme le Service des impts, la Banque d'assurances sociales ou
l'Organisme de gestion des assurances sociales.

7 Note du traducteur : htellerie, restauration et cafs

- 10 -

Annexe III
17. Rduction de la pression rglementaire dans le secteur du dtail

11

Les entrepreneurs et les organisations interprofessionnelles des secteurs du dtail, de lartisanat et de


l'accueil du client conoivent, avec les organisations publiques concernes, un plan daction visant
rsoudre, avec le soutien du ministre des Affaires conomiques, les problmes qui se posent au niveau de
la rglementation.
18. Financement des PME
Nous voulons dvelopper et fournir des informations de qualit sur le financement des investissements
dans le secteur du dtail. Les entrepreneurs doivent pouvoir prendre leurs dcisions dinvestissement en
connaissance de cause et trouver les sources de financement adquates. Toutes les parties concernes y
contribuent par leur expertise et leur exprience. Elles unissent leurs forces pour permettre des
financements combins. Le fonds de retraite nerlandais du commerce de dtail investit 40 millions
deuros dans le MKB Impulsfonds (fonds dimpulsion PME). Notamment les PME ont ainsi accs un
financement sous forme de prts de 250 000 - 1 000 000,- . Lambition est de porter le capital du
fonds 100 millions deuros.
19. Une connaissance partage comme condition de la prise de dcision
Les acteurs du Retailagenda runissent toutes les connaissances et toutes les donnes disponibles sur les
volutions du secteur du dtail et sur les rues et zones commerantes. Cette mise en commun se fait de
manire centralise sur une ou deux plateformes de connaissances open source. Nous organisons un
rseau de connaissances actif qui soccupe dactualiser et de complter ces donnes.
20. Partenariats public-priv pour la mise en uvre
La mise en uvre des accords est soutenue et supervise par la Regiegroep Retailagenda (rgie du
Retailagenda). Les membres de la rgie suivent activement la mise en uvre aux chelons europen,
national et selon une subdivision en 5 parties du pays local et rgional. Les rsultats de la coopration
doivent tre visibles aux chelons local et rgional dans les zones commerantes animes. En vue de
fournir un soutien la mise en uvre des actions de cet agenda, nous mettons en place une RetailTeam
qui apportera son concours aux chelons local et rgional. La RetailTeam peut sappuyer sur le rseau de
la rgie. Dans chaque partie du pays, des contacts permanents sont tablis avec un gestionnaire de
compte de la RetailTeam et avec trois membres de la rgie de l'Agenda Retail. Dans les annes venir, le
secteur investira en tant que cofinanceur dans des projets au bnfice du secteur. La Stichting
Detailhandelsfonds (fondation fonds du commerce de dtail) dispose dun capital de dix millions deuros
qui peut tre mobilis pour linnovation, la connaissance, la scurit, le march du travail, lenseignement
et la structure du commerce de dtail. Pour la mise en uvre durant les trois prochaines annes, les
secteurs du commerce de dtail et de limmobilier ainsi que le ministre des Affaires conomiques mettent
disposition toute lexpertise ncessaire en nature ainsi que des crdits dun montant de 900 000 euros.
Source : Waarom een Retailagenda?, mars 2015, traduit du nerlandais par les services de traduction

Au Royaume-Uni, le gouvernement a initi depuis 2011 une grande rflexion relative la


revitalisation de ses centres-villes. Le plan daction qui a t dcid lissu de la publication
du rapport de Mary Portas (2011) propose galement une vision intgre des leviers
mobiliser.
Encadr 2 : Le plan de revitalisation britannique inspir du Mary Portas Review (2011)

la demande du gouvernement britannique, Mary Portas publie en 2011 son rapport relatif
lvolution commerciale en centre-ville et la revalorisation des rues commerantes ( high streets ).
Avant de formuler ses recommandations, Mary Portas pose le diagnostic dune dvitalisation des
centres-villes en Grande-Bretagne, en mobilisant les indicateurs suivants :

lvolution de la part des dpenses dans les diffrents types de commerce (centre-ville,
priphrie, commerce de proximit, ventes hors magasins) soulignant entre 2000 et 2014 une
diminution estime de 10% des dpenses ralises dans le centre-ville (passant de 49,4%
39,8%), une augmentation du commerce en priphrie (de 28,1% 32,3%) et plus encore du
commerce hors magasin passant de (5,1% 12,2 %) ;
la rduction du nombre de commerce de centre-ville, avec 15 000 enseignes en moins entre
2000 et 2009, et une estimation de 10 000 suppressions supplmentaires entre 2009 et 2011 ;
- 11 -

Annexe III

12

le taux de vacance commerciale de prs de 16 % ;

la baisse de la frquentation des centres-villes, estime 10 % entre 2008 et 2011 ;

la nature des nouveaux entrants du march (sur les 595 grands magasins alimentaires
ouverts entre 2001 et 2006, 99,5% sont des antennes de grandes chaines, 1 seul magasin est un
indpendant et 3 sont des coopratives) ;

et lvolution de la surface commerciale occupe, avec une augmentation de 34 % de la


surface commerciale au sol en priphrie, et une diminution de 14 % en ville.
Les 28 recommandations du rapport entendent proposer une nouvelle architecture de la gouvernance
et de la rglementation commerciale au sein des centres-villes, en renforant la capacit des
commerants sassocier pour co-constuire une vision stratgique du dveloppement et de
lanimation des espaces. Ces recommandations sarticulent autour de six grands axes :

grer les centres-villes dans une logique commerciale, notamment :

en encourageant la cration des Business Improvement District (communaut dacteurs


commerciaux oprant dans une mme zone, payant une cotisation pour la mise en uvre
de projets communs autour dune vision de dveloppement partage) et largir les
pouvoirs et responsabilits des BID ayant dj obtenus les meilleurs rsultats ;

en assouplissant les barrires rglementaires lentre du march pour favoriser la


cration de nouveaux commerces ;
mettre les moyens juridiques au service dun tissu commercial prospre, notamment :

en soutenant les petits commerces indpendants ;

en veillant laccessibilit et la scurit des centres-villes ;

en instaurant la possibilit de dcider au niveau local dune exonration totale ou


partielle de limposition commerciale,

en assouplissant les changements dusages des locaux (habitation/commerce) ;


garantir un contexte concurrentiel quitable :

en mettant en place des Town teams , charg dans chaque centre-ville de la conception
et de la mise en uvre dun management stratgique et oprationnel fort ;

en affirmant explicitement la volont de dvelopper les centres-villes dans le message


port par le National Planning Policy Framework 8 (NPPF) ;

en instaurant un contrle ministriel exceptionnel pour les installations commerciales


priphriques ;

en encourageant la grande distribution soutenir le commerce local et indpendant ;


dfinir le rle et les responsabilits des propritaires au-del de leur diversit statutaire
(particuliers, investisseurs, etc.) notamment dans le but de :

favoriser les contrats de leasing (location avec option dachat) plutt que les contrats de
location classiques ;

donner aux communes des moyens rglementaires et financiers coercitifs pour limiter la
vacance des locaux commerciaux (notamment grce la possibilit pour la municipalit
dacqurir les locaux ou de grer les commerces laisss inoccups) ;

permettre aux communauts locales et habitants de sexprimer, notamment en proposant


des usages collaboratifs des locaux vacants;

engager une rflexion prospective sur lavenir des rues commerantes, en instaurant des
rues pilotes pour mener certaines exprimentation.
A lissue de la publication du rapport, 27 villes pilotes ont t choisies pour exprimenter ces mthodes
dinnovation et de revitalisation commerciales. Parmi elles, 24 ont t finances par le gouvernement
8

The National Planning Policy Framework sets out the Governments planning policies for England and how these
are expected to be applied []. It provides a framework within which local people and their accountable councils can
produce their own distinctive local and neighbourhood plans, which reflect the needs and priorities of their
communities
Le NPPF tablit le planning des politiques du Gouvernement pour lAngleterre et dfinit comment ces politiques
sont censes tre applique. [] Il fournit un cadre au sein duquel la population local et leurs instances
reprsentantes peuvent produire leur propre plan local et de quartier, refltant leurs besoins et leur priorit
http://planningguidance.communities.gov.uk

- 12 -

Annexe III

13

britannique pour un total de 2,3 M, et les trois autres par la commune de Londres. Outre le soutien
financier, les villes ont galement bnfici :

du tutorat et laccompagnement gratuit des leaders de la grande distribution, incluant les


quipes de conseil spcialis de Mary Portas ;

de laccs un certain nombre dexperts publics et privs du secteur (le conseil national de
lautorit des marchs par exemple) ;

du partage dexprience entre les villes pilotes ;

et dun point de contact ddi dans les quipes gouvernementales pour les aider identifier les
principaux dfis du commerce local.
Par ailleurs, le gouvernement a soutenu la mise en place de 330 town teams et a cr et
subventionn hauteur de 10 M un fonds dinnovation pour les rues commerantes qui aide les
conseils communaux mieux grer les surfaces commerciales et lutter contre la vacance. Les conseils
communaux ont utilis ces subventions pour mettre en uvre des exonrations fiscales ou attirer de
nouveaux commerces.

Source : Mission, daprs Departement for Communities and Local Governement (DGCL), High Streets at the Heart of
our Communities : The Governements Response to the Mary Portas Review, 2012

2. Les leviers dintervention directe des pouvoirs publics dans les pays
observs offrent des exemples de bonnes pratiques pour partie
adaptables en France
2.1. Les outils dorganisation et de structuration de loffre commerciale
sappuient sur un encadrement juridique et rglementaire plusieurs
niveaux
2.1.1. La rglementation dimplantation commerciale peut permettre de maintenir le
niveau de service souhaite au sein de centres urbains
2.1.1.1. Le Royaume-Uni applique une politique de rgulation au cas par cas par la mise
en uvre dtudes dimpact
Le Sequential test, institu par le National Planning Policy Framework appliqu au RoyaumeUni, oblige les projets dimplantation locale passer une srie de tests avant dengager une
quelconque implantation au niveau local. Ces tests qui valent pour le dveloppement
commercial mais galement pour le bti - visent sassurer que lunit en question sera
implante au meilleur endroit possible. Les demandes dimplantations de magasins doivent
ainsi tre ralises en priorit dans les centres villes. Le cas chant, la procdure ne donne
pas lieu une tude dimpact, mais procde lvaluation des diffrents espaces disponibles
en centre-ville.

- 13 -

14

Annexe III

Si cela nest pas possible, et seulement dans ce cas, le magasin pourra tre localis la limite
de la ville en question. Si cette option ne peut pas convenir pour des raisons urbaines,
conomiques ou cologiques, un lieu en dehors de la ville est envisag, avec une prfrence
pour les sites accessibles et connects au centre-ville. Le Sequential test est ainsi toujours
accompagn dun Impact test lorsque limplantation ne peut pas avoir lieu dans le centre-ville.
Ce test doit valuer les impacts ngatifs sur les quilibres que pourrait gnrer le projet dans
les 5 ans (voire dix ans pour les projets majeurs) suivant son implantation. Le test sapplique
aux dveloppements en matire de commerce, de bureaux et de loisirs (pas tous les usages
des centres villes) qui ne sont pas en conformit avec un plan durbanisme actuel et en
dehors des centres villes existants. Il est galement important que lImpact test soit en
relation avec tous les centres villes pouvant tre impacts par le projet, dans des
municipalits voisines.

Le Sequential test est donc utilis dans les plans durbanisme, de dveloppement urbain, et
sert la prise de dcision des autorits locales. Il permet de comprendre limpact des
diffrents scnarios sur lattractivit des centres-villes mesure par la diversit des usages, la
proportion des biens vacants dans les rues, les rendements commerciaux, les habitudes et
comportements des consommateurs, limage des commerants de dtails et lintention de
changer cette image, les loyers des commerces, la circulation des pitons, laccessibilit ou
encore la perception de la scurit et la frquence des crimes.

Lutilisation du Sequential test a toutefois donn lieu des contentieux qui mettent en avant
la ncessit de prendre en compte le critre conomique dans lvaluation des implantations
suggres. Dans laffaire Tesco Stores v. Dundee City Council la Cour suprme britannique a
tudi la manire danalyser les espaces adquats proposs aux enseignes et aux
commerants dans les centres-villes. Elle a conclu que cette adquation (suitability)
sappliquait galement au dveloppement conomique de lactivit du requrant.
2.1.1.2. LAllemagne et la Belgique appliquent une rglementation restrictive en
matire durbanisme commercial

Sil ne sagit pas de se contenter dopposer les centres commerciaux de priphries et le


commerce de centre-ville, il est manifeste que la limitation des autorisations dimplantation
commerciales hors des centralits permet de garantir la concentration urbaine des activits
commerciales et le maintien du commerce de proximit.

Dans ce domaine, cest lAllemagne qui applique la politique la plus restrictive lgard des
conditions dimplantation commerciale. Le droit allemand sappuie sur un droit de
lurbanisme gnral, au sein duquel sont tablis des principes relatifs lurbanisme
commercial. Cette rglementation protge les commerces de centre-ville mais entend
galement prserver les dynamismes des quartiers et des lieux de vie dans une logique de
mixit fonctionnelle.
En vertu de larticle 1 alina 6 du code de la construction (Baugesetzbuch), au cours des
procdures de fixation dun plan damnagement, les municipalits doivent prendre en
considration les intrts des acteurs conomiques dont particulirement ceux des PME, les
besoins de la population en matire dapprovisionnement de proximit (celui-ci devant tre
suffisant).

- 14 -

Annexe III

15

Larticle 11 alina 3 de la loi nationale relative lutilisation des sols, qui dfinit les grandes
surfaces (magasins dont la surface de vente est suprieure ou gale 700 m2 ce qui
correspond en France la taille dun supermarch moyen). Il exige que limplantation de
grandes surfaces ne soit autorise que dans les zones spciales ayant vocation tre
attribues des grandes surfaces de distribution (notions de Sondergebiet et Kerngebiet),
comme (i) celles situes au sein ou au bord dun centre commercial dj existant, (ii) celles
qui sont dj bien intgres aux rseaux de transports publics (cette mesure vise
principalement amliorer laccs des personnes ges ces grandes surfaces de
distribution) ou (iii) celles qui sont situes au sein dun nouvel espace vocation mixte
prvue pour lapprovisionnement de nouveaux habitats. Avant dinsrer une zone spciale
ayant vocation tre attribues des grandes surfaces de distribution dans un plan local
durbanisme, la commune doit (faire) laborer une tude dimpact.
La dcision finale, qui reposera sur cette tude, devra prendre en compte si un projet
dimplantation sur la zone :

constitue une menace pour les espaces commerciaux existants sur le primtre de la
future implantation (en particulier pour le commerce de proximit) ;

est susceptible de charger considrablement le rseau de voirie ou les espaces de


stationnement existants ;

aura des effets considrables sur lenvironnement (lobjectif tant de maintenir ces
surfaces commerciales dans le primtre urbain afin de maintenir de prserver
certains espaces ruraux).

Cet article autorise galement les communes refuser la vente de produits comparables et
concurrents celles des zones de centre-ville usage commercial , cest--dire la fois les
produits de consommation courante (comme les produits alimentaires, boissons, biens de
consommation tels que les produits cosmtiques) et les biens non courants (habillement,
amnagement, biens culturels, ainsi que le matriel lectronique et les articles de sport,
notamment). Les communes peuvent galement limiter le pourcentage des surfaces de vente
prvues pour ces produits.

Ces mesures rpondent aux exigences de la dfinition allemande des centralits. Le but de ces
restrictions rglementaire est en effet de garantir le niveau de services publics et privs
correspondant la taille des villes et leur inscription dans la hirarchie rgionale. La loi sur
lamnagement du territoire du 18 aot 1997 prvoit que lapprovisionnement de base de la
population au moyen dinfrastructures techniques dapprovisionnement [] doit tre garanti
sur lensemble du territoire. Linfrastructure sociale doit tre dveloppe prioritairement dans
les lieux centraux .
Encadr 3 : La typologie fonctionnelle des centralits
Le principe de centralit dfinit larchitecture des objectifs damnagement du territoire au regard de
la population et du niveau des services publics et privs vis. Il repose sur plusieurs rsolutions du
conseil des Lnder pour lamnagement du territoire et stablit comme suit :
Oberzentren : centres de niveaux suprieur, constitus par des agglomrations assumant, au-del
de la satisfaction des besoins de leur propre population, des fonctions pour lensemble de la
population de leur zone dinfluence. Elles possdent, pour se faire, des infrastructures de haut
niveau. ;

Mittelzentren : centres de niveau moyen couvrant les besoins gnraux (infrastructures sportives,
bancaires, sanitaires, etc.) ;

Unterzentren et Kleinzentren : petits centres et centres de niveau infrieur garantissant


lapprovisionnement de base en biens et services de leur environnement immdiat .
Notamment partir de ces principes, les Lnder et les rgions tablissent des plans damnagement du
territoire qui incluent les objectifs de dveloppement dans une logique intgre. Les communes
dcident quant elles un plan dutilisation des surfaces (Flchennutzungsplan) mis en uvre dans
des plans doccupation des sols qui quadrillent en dtail chaque partie de la commune, en prcisant la

- 15 -

16

Annexe III

nature des commerces et leur superficie.


Dans ce contexte, la dlivrance du permis de construire est soumise lapprciation des services
municipaux ou du district, non seulement au regard de leurs caractristiques techniques, mais
galement en termes durbanisme, de scurit, de sant publique, de conservation des espaces verts,
de protection de lenvironnement et du patrimoine de la circulation routire etc. Lensemble de ces
services est susceptible de formuler des objections auxquelles le porteur de projet doit rpondre, et se
doit galement dans la limite de ses comptences, de conseiller les promoteurs. Si la procdure peut
tre longue et coteuse, elle dnote toutefois la volont de concevoir lamnagement urbain selon une
perspective transverse.
Source : Mission, daprs lAssemble Nationale, rapport dinformation dpos par la Commission des Affaires
europennes, Lurbanisme commercial en Allemagne, un exemple intressant de volontarisme politique , 2010

Toutefois, suite la requte du groupe Ika en 2009, la Commission europenne a lanc en


2009 une procdure toujours en cours, lencontre des restrictions dimplantation
commerciale en Allemagne. Une seconde procdure a t initie pour les mmes motifs par
Dcathlon en juin 2015.
Encadr 4 : Procdure Dcathlon (juin 2015)

Il sagit dune mise en demeure relative la libert dtablissement prvue par les traits
( Niederlassungsfreiheit ), qui a t initie par Dcathlon en juin 2015 principalement lencontre de
la planification en vigueur au Bade-Wurtemberg et en Rhnanie-du-Nord-Westphalie (une premire
procdure portant galement sur la libert dtablissement, avait t initie par Ika en 2009,
principalement lencontre du systme de planification en place dans le Bade-Wurtemberg). En plus
de la libert dtablissement, Dcathlon considrerait que le systme allemand va lencontre de la
directive services (2006/123/CE) 9 de lUE.
La DIHK (association des chambres allemandes dindustrie et de commerce) et la Fdration
allemande du commerce (HDE) estiment bien entendu quaucune entrave (i) la libert
dtablissement, ni (ii) au principe de libre concurrence nexiste. Par tlphone, Dcathlon Allemagne
nous a inform quils reprochent la difficult de sinstaller aux alentours des grandes villes pour les
surfaces commerciales de plus de 800 m2, le dispositif allemand prvoyant imprativement une
implantation gographiquement quilibre et homogne en dehors des grandes villes, notamment un
nombre maximal dimplantations dans un rayon dun certain nombre de km en fonction du territoire
concern (le dispositif existant ne poserait en revanche pas de problme Dcathlon dans le cas des
centres-villes).
Le principal risque encouru est la remise en cause du systme allemand de planification, en particulier
celui prvu larticle 11 alina 3 de la loi nationale relative lutilisation des sols.
Dcathlon indique que lenseigne est prsente en Allemagne depuis 1986 ; seulement 32 magasins sont
implants ce jour dans le pays (plus dune centaine en Espagne, o lenseigne sest pourtant
implante 20 ans plus tard quen Allemagne).
Source : Mission

Le lgislateur allemand se prvaut de la compatibilit de ces mcanismes avec le droit de


lUnion Europenne, dans la mesure o ils nenfreindraient en rien le droit de la concurrence
(aucune discrimination lie la nationalit de la socit candidate ni au domaine dactivit ne
saurait tre caractrise, ni aucune distorsion de la concurrence). Au nom du principe
dintrt gnral, il avance galement la ncessit de maintenir ces services commerciaux
accessibles, sans usage de la voiture. Au regard du vieillissement de sa population,
lAllemagne a fait de la mobilit une de ses proccupations principales dans lamnagement
du territoire.
9

La directive permet aux entreprises de simplanter dans dautres pays de lUE que le leur. Pour ce faire, les pays
de lUE doivent prendre diverses mesures, parmi lesquelles la suppression des exigences discriminatoires
(nationalit, rsidence, tude dvaluation de la demande, etc.).

- 16 -

Annexe III

17

Encadr 5 : Lurbanisme commercial en Allemagne, un exemple intressant de volontarisme


politique

Pourquoi la Commission europenne au nom du primat de la concurrence soppose-t-elle la


politique volontariste de lAllemagne en matire durbanisme commercial ? (Procdure en
manquement lencontre de la Rpublique Fdrale en vertu de larticle 226 du trait CE)
Par dcision en date du 26 juin 2006, elle a estim que la rglementation applicable aux projets de
construction de grandes surfaces commerciales dans le Land de Rhnanie du Nord-Westphalie serait
notamment contraire aux dispositions des articles 43 (Libert dtablissement) et 49 (Libert de
circulation des services) du trait. du trait CE relatif la libert dtablissement, tant entendu que
beaucoup dautres Lnder ont des dispositions identiques.
La Commission examine ensuite si une rglementation nationale ne comportant pas de discrimination
lie la nationalit peut tre justifie par des motifs imprieux dintrt gnral. La Commission
sinterroge sur la question de savoir si lAllemagne ne privilgierait pas ainsi les PME au dtriment des
grandes surfaces. Elle affirme quune limitation de la libert dtablissement effet discriminatoire ne
peut tre justifie que par des motifs lis lordre public, la scurit ou la sant, conformment
larticle 46 du trait CE.
Comme le souligne le rapport parlementaire, le glissement de sens est intressant lorsque lon se
reporte la lettre de cet article 46 : 1. Les prescriptions du prsent chapitre et les mesures prises en
vertu de celles-ci ne prjugent pas de lapplicabilit des dispositions lgislatives, rglementaires et
administratives prvoyant un rgime spcial pour les ressortissants trangers, et justifies par des
raisons dordre public, de scurit publique et de sant publique.
Sagissant des observations de la Commission sur la possible justification par des motifs imprieux
dintrt gnral, celles-ci mritent dtre assez largement cites :
Indpendamment de leur caractre discriminatoire potentiel, les dispositions prcites ne satisfont pas,
aux yeux de la Commission, aux critres de ncessit et dadquation tablis par la jurisprudence
constante. Les rgles tablies par le droit allemand et leurs attendus montrent bien que les textes
incrimins visent plusieurs objectifs. Sont cits en particulier : la prvention dune fuite du pouvoir dachat
et dun dplacement de loffre des centres-villes vers la priphrie, la prvention de la mise en difficult ou
de la disparition totale du commerce de proximit, la rduction de la circulation des vhicules individuels,
la protection de lenvironnement ainsi que la prvention de loccupation excessive des sols, des
phnomnes de dveloppement anarchique et du mitage.
La Commission constate que beaucoup de ces objectifs sont de nature conomique ou en tous cas que
leur porte extrmement large leur confre une telle nature ou quils peuvent tre utiliss des fins
conomiques : ils peuvent donc servir entre autres juger de lexistence ou non dune ncessit
conomique justifiant louverture dune grande surface commerciale, autrement dit permettre aux
autorits nationales de dterminer si limpact conomique prvisible rend cette installation souhaitable
leurs yeux. Cela concerne surtout la prvention de la fuite du pouvoir dachat et du dplacement de loffre
ainsi que la protection des structures de loffre. [] Il en rsulte que seuls quelques-uns des objectifs
prcits peuvent tre considrs comme des objectifs dintrt gnral et permettre dans tous les cas de
justifier dentraves non discriminatoires la libert dtablissement ; ainsi, par exemple, la protection de
lenvironnement, loccupation excessive des sols et le mitage. Les moyens permettant datteindre ces
objectifs (en loccurrence les rgles damnagement du territoire) doivent en toute hypothse tre adapts
et limits ce qui est ncessaire , ce qui nest pas le cas en lespce, selon la Commission. La
rglementation allemande serait en outre contraire la directive Services du 12 dcembre 2006.
Les lments principaux de la rponse allemande
Pour le gouvernement allemand, la rglementation nationale poursuit des objectifs imprieux dintrt
gnral, lis la politique suivie en matire damnagement du territoire et de protection de
lenvironnement. Le gouvernement fdral fait valoir que la protection dun approvisionnement
proche de lhabitat et la rduction des transports individuels lui paraissent galement constituer des
objectifs dintrt gnral. En outre, lamnagement du territoire relve principalement, de par les
traits, de la comptence des Etats membres. Selon le gouvernement allemand, si lon autorisait une
grande surface dont le chiffre daffaires dpasse le pouvoir dachat local ou rgional, on pourrait voir
apparatre de multiples effets indsirables allant lencontre des objectifs noncs en matire de
protection de lenvironnement, de politique des transports, des objectifs de maintien des commerces de
proximit et des objectifs damnagement du territoire, comme par exemple la gestion efficace du
patrimoine foncier. Un commerce surdimensionn risque de nuire aux centres commerciaux voisins un
point tel que le commerce de proximit sen trouverait considrablement rduit. Il pourrait en rsulter

- 17 -

18

Annexe III

(une modification) des flux de transports consquents, avec des impacts ngatifs sur lenvironnement.
Enfin, on ne peut pas exiger des Etats membres quils renoncent tudier les impacts des projets, alors
mme que le droit communautaire prvoit des tudes dimpact .
Aucun tat membre de l'Union europenne naccorde aux entreprises dsireuses de simplanter sur
son territoire le droit de simplanter au mpris des rgles damnagement. Laisser librement jouer le
march revient de facto encourager ltalement urbain, dvitaliser le centre des villes et crer une
discrimination supplmentaire au dtriment des personnes nayant pas de voiture, notamment les
personnes ges et handicapes. De plus, les centres-villes vivants sont un lment-cl de maintien des
liens et des contacts sociaux, si essentiels la cohsion de la socit.
Le gouvernement fdral rpond ensuite laccusation dimprcision, tout en soulignant que le droit
communautaire est parfois beaucoup plus flou que le droit allemand.
Source : Mission, daprs rapport dinformation de lAssemble nationale, prsent par M. Michel Piron, mai 2010

Encadr 6 : La jurisprudence europenne

La loi reste muette sur la question des plafonds de surfaces commerciales, il faut donc se tourner vers la

jurisprudence.
Tout dabord, la Cour de Justice de l'Union Europenne, dans un arrt du 24 mars 2011 acte le principe
que des considrations damnagement du territoire, de protection de lenvironnement et de protection
des consommateurs peuvent constituer des raisons imprieuses dintrt gnral susceptibles de fonder
des restrictions la libert dtablissement par les lgislations des tats membres (point 74). Elle ajoute
que des restrictions portant sur la taille des grands tablissements commerciaux apparaissent comme
des moyens propres atteindre les objectifs damnagement du territoire et de protection de
lenvironnement (point 80).
Toutefois, elle censure une disposition des lois espagnole et catalane prvoyant des plafonds
dimplantation commerciale exprims en surface et en parts de dpenses. Ce dernier critre, purement
conomique, ne pouvait justifier des restrictions la libert dtablissement garantie par le Trait de
Rome et, plus gnralement, lEspagne navanait pas dlments suffisants par une analyse de
lopportunit et de la proportionnalit des mesures instaures, tendant expliquer les raisons pour
lesquelles les restrictions en cause seraient ncessaires pour atteindre les objectifs poursuivis consistant
privilgier limplantation commerciale dans des zones o la demande est forte et de la limiter dans des
zones moins peuples pour des motifs lis au trafic et la pollution (points 73 85).
Nonobstant le plafond conomique li aux dpenses qui ne saurait tre admis, peut-on dduire a contrario
de cet arrt que des seuils et des plafonds de surface auraient pu tre admis si ltat en cause avait fourni
une motivation pertinente, prcise et dtaille (et non pas de simples gnralits et incantations), en
termes damnagement du territoire de protection de lenvironnement et de protection des
consommateurs ? Il faut rester prudent car dans son point 117, la Cour relve que sil est admis que
lintgration dans lenvironnement urbain, leffet sur lutilisation des routes et des transports en commun,
et la varit de choix disponible pour les consommateurs constituent des critres lgitimes lorsquil y a
lieu de se prononcer sur la question de savoir sil convient dautoriser louverture dun tablissement
commercial, il faut constater qu linstar de Mme lAvocat gnral au point 116 de ses conclusions, quil
est difficile de spcifier lavance des seuils et des plafonds prcis sans introduire un degr de rigidit
susceptible de restreindre davantage la libert dtablissement.
Source : CCI Paris le-de-France, Rforme 2014 de lurbanisme commercial et autres dispositions relatives au
commerce , 2014

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Annexe III

19

En Belgique une lgislation restrictive a galement t mise en place. Larticle 17 de la loi du


6 janvier 2014 relative la Sixime rforme de ltat belge a rendu les rgions comptentes
pour les conditions daccs la profession , qui intgrent la rglementation des
autorisations dimplantations commerciales. La Wallonie a ainsi adopt le 5 fvrier 2015
un dcret relatif aux implantations commerciales. Il prvoit notamment que les implantations
commerciales (limplantation dun tablissement de commerce de dtail dune surface
commerciale nette suprieure 400 m) soient soumises un permis dimplantation
commerciale, associ un rgime de dclarations pour certaines extensions ou certains
dmnagements autoriss. Les permis sont dlivrs en premire instance par le Collge
communal, ou pour les projets majeurs, par le fonctionnaire des implantations commerciales.
Les critres de dlivrances retenus sont : la protection du consommateur , la protection
de l'environnement urbain , les objectifs de politique sociale et la contribution une
mobilit plus durable . Le dcret inclue galement une obligation dinformation du Collge
communal pour limplantation des tablissements de commerce de dtail d'une surface
commerciale nette gale ou infrieure 400 m2.
2.1.2. Une flexibilisation des heures douverture lgale des commerces

En Espagne, le dcret-Loi RDL 20/2012 du 13 juillet 2012 met en uvre des mesures pour
garantir la stabilit budgtaire et le dveloppement de la comptitivit . Elles permettent la
flexibilisation des heures douverture des commerces de dtail sur tout le territoire espagnol,
en autorisant notamment les centres-villes des municipalits minemment touristiques
renforcer leur activit commerciale (90 heures/semaine douverture commerciale et
minimum douverture de 10 dimanches et jours fris -pas de maximum tabli, les rgions
pouvant dcider daugmenter ce chiffre-). Pour mettre en place le calendrier des dimanches
et jours fris douverture des commerces, les Communauts autonomes devront ouvrir au
moins un des deux ou trois jours fris constituant un week-end prolong ou pont, et
inclure les dimanches en priode de soldes et dimanches et jours fris de plus grande
affluence de chaque Communaut autonome, ainsi que durant la priode de Nol. La libert
des horaires commerciaux est dornavant applicable tous les commerces, franchises
comprises.
2.1.3. Un assouplissement des conditions daccs et de stationnement au centre-ville

Laccessibilit et la mobilit font partie des variables qui influent indirectement sur la vitalit
du commerce de dtail, et ce de manire parfois dterminante. Aprs la mobilisation
dexperts indpendants, il a t conclu que la politique de rpression des fraudes au parking
en Grande-Bretagne tait trs agressive et pouvait menacer le dynamisme des rues
commerantes du centre-ville.
Pour pallier cette difficult, le gouvernement a lanc une consultation sur le niveau de
tarification des places de stationnement dans les centres-villes britanniques. Il a galement
t dcid en consquence :

la restriction lusage des voitures espions de tlsurveillance (CCTV spy cars )


pour le contrle du paiement du parking ;

lintroduction dune grce de dix minutes dans le cas dun dpassement de lhoraire
autorise par le paiement ;

la possibilit pour les habitants et les commerces locaux de demander une rvaluation
la baisse de la politique tarifaire du parking municipal.

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20

Annexe III

2.2. Le financement des programmes damnagement et de rhabilitation des


centres-villes contribue leur attractivit et favorise le dveloppement du
commerce, notamment par la rutilisation des locaux vacants
En Allemagne, trois programmes de soutien, incluant les trois chelons administratifs
allemands (tat fdral, tats fdrs et communes/intercommunalit), existent. Ces
programmes comptent trois lments communs : ce sont les villes elles-mmes qui dcident
quels sont les primtres des quartiers ligibles ces programmes, les quartiers en question
ne correspondent pas ncessairement une entit administrative (type arrondissement) 10 et
les propositions de quartiers faites par les villes sont tudies par ltat fdral et par les
tats fdrs, qui accordent ou non les programmes tel ou tel quartier (le dernier mot
revenant aux tats fdrs). Les trois programmes sont les suivants :

le programme Soziale Stadt ( ville sociale ) a permis de coupler diffrentes


initiatives et mesures prexistantes ; les commerces locaux (comme les boulangeries
par exemple) y sont pleinement associs. Ce programme inclut par ailleurs un volet
consistant former les jeunes des quartiers slectionns. Selon lassociation des
chambres allemandes du commerce et de lindustrie (DIHK), ce programme fonctionne
particulirement bien ; au 31 dcembre 2015, 715 mesures ont t mises en place dans
418 villes allemandes. En 2016, un budget de 140 M a t allou par le gouvernement
fdral ;
le programme Stadtumbau ( transformation urbaine ) a t cr la fin des
annes 1990 lorigine pour les villes de lancienne RDA. il a ensuite t largi tout le
pays en 2002 (certaines communes de la Ruhr y ont aujourdhui galement accs) ; ce
programme est aujourdhui ouvert 400 communes. Le budget allou en 2015 sest
lev 105 M (3,2 Md ont dj t allous depuis la cration du programme, dont
1,4 Md par lEtat fdral et 1,8 Md par les Etats fdrs et les communes). Au centre
du programme figurent les objectifs (i) de stabilisation des centres-villes et (ii) de
rutilisation des locaux vacants, en particuliers les vieux btiments ;
le programme Aktive Stadt- und Ortsteilzentren ( centres-villes et centres de
quartiers actifs ) a permis, selon la DIHK de stabiliser efficacement la vie des quartiers
et en particulier des centres-villes. Le budget de 110 M en 2015, a t financ par
ltat fdral (un tiers) et les Etats fdrs et les communes (deux-tiers). Ce
programme vise particulirement rutiliser les locaux commerciaux vacants. Les
fonds sont galement employs pour amliorer ltat des voies publiques et restaurer
les btiments symboliques/historiques de la ville (y compris en les modernisant et en
les connectant aux nergies renouvelables).

De la mme manire, dans le cadre du Retail Agenda nerlandais, 50 municipalits participent


des retaildeals , accords qui leur permettront de bnficier de laccompagnement et de
lexpertise dune retailteam et de disposer dun toolkit , bote outils pour la
revitalisation commerciale. Partant du constat que 7,5 % des espaces commerciaux sont
vacants, ces accords leur permettront aussi de rengocier les loyers des prix plus
avantageux que le march. Lobjectif est ainsi de constituer des centres villes plus
dynamiques et plus compacts.

10

Berlin et dans dautres villes du nord de lAllemagne, par exemple, le terme Kiez dsigne un quartier au
sens socioculturel du terme ; les frontires des Kiez sont en gnral relativement bien connues des populations
qui y vivent, de telle sorte que lorsquun commerant souhaite sy implanter, il saura en gnral dans quel Kiez il
lit domicile (on peut en quelque sorte assimiler un Kiez a un pt de maisons , qui a son histoire propre).

- 20 -

Annexe III

21

2.3. Lutilisation du levier fiscal et notamment dun allgement de la fiscalit


destination des petites et moyennes entreprises est plus rare
Le gouvernement britannique a mis en uvre un abaissement des taxes sur les petites et
moyennes entreprises. En juillet 2013, plus de 500 000 petites et moyennes entreprises
bnficiaient de ces abaissements, avec plus de 330 000 dentre elles ne payant aucune taxe.
Par ailleurs, les communes peuvent introduire et financer des taux rduits afin que cela
bnficient aux petites entreprises et commerants de dtails. Ils compensent ce manque
gagner par le revenu des impts de leur municipalit. Grce au business rate retention sheme,
le Gouvernement finance 50% ces rabais accords. Ceci constitue un tournant fondamental
dans la manire dont les autorits locales sont finances et habilitent les communes jouer
entirement leur rle dans la cration de conditions favorables pour la croissance
conomique locale. Le budget prsent par le Chancelier Georges Osborne, le 16 mars 2016,
opre un rquilibrage de la charge fiscale entre les petites et les grandes entreprises : les
PME bnficieront encore dun allgement substantiel de leur impt foncier (business rates),
hauteur de 1,5 Md lhorizon 2019-20. En contrepartie, la fiscalit des grandes entreprises
est fortement augmente, avec un ensemble de mesures ayant un impact budgtaire positif
de 2 Md pour lanne 2019-20 : la moiti provient de la baisse des dductions pour charge
dintrts sur limpt sur les socits. Lensemble des entreprises profitera de la baisse du
taux de lIS 17 % en avril 2020 (au lieu de 18 % prvu), la mesure cotant 0,9 Md en 202021. Il est noter que ces mesures ne sont toutefois pas spcifiquement adresses aux
commerces des centres-villes.

En 2012, le Gouvernement cr des Enterprise Zones (zones entrepreneuriales), qui sont


lquivalent des Zones conomiques Spciales franaises. On en compte aujourdhui 44.
LEnterprise Zone de Birmingham est un exemple de russite de revitalisation du centre-ville
ainsi que de ses abords. Ces zones bnficient de rduction dimpt et dun soutien fort du
Gouvernement. Depuis leurs formations, elles ont engendr la cration de 635 nouvelles
entreprises, ont attir environ 2,4 Md dinvestissement du secteur priv, ont contribu
renforcer les rseaux de transport et ont cr 24 000 emplois. Pour les Enterprise Zone,
lligibilit des candidatures est assigne trois critres :

la capacit gnrer de la croissance et des emplois : une stratgie claire et justifie


afin dapporter une croissance conomique durable en liminant les obstacles au
commerce ;
lanalyse de rentabilit : la proposition doit apporter autant que possible des facilits
afin que des investissements soient raliss ;
la mise en uvre : les projets de ralisation sont solides et soutiennent la croissance.

- 21 -

22

Annexe III

3. Les pouvoirs publics sont galement en mesure daccompagner et de


stimuler les initiatives prives
3.1. Des politiques publiques fondes sur linstauration dun dialogue entre les
acteurs du commerce et une volont danticiper les grandes volutions du
march
3.1.1. Les pouvoirs publics peuvent coordonner la rflexion prospective sur les
stratgies de revitalisation commerciale
En Allemagne, la mise en place dune plateforme de dialogue sur le commerce de dtail
Dialogplattform Einzelhandel 11, a t pilote par le ministre fdral de lconomie et de
lEnergie :
cette
plateforme
rassemble
notamment
les
entreprises,
les
fdrations/associations, les chambres de commerce et dindustrie, les milieux scientifiques,
les syndicats, ltat fdral, les tats fdrs et les communes. Lobjectif est de mettre en
place une nouvelle approche ainsi que de nouvelles stratgies pour la redynamisation du
commerce de dtail en centre-ville. La plateforme regroupe cinq ateliers : dfis
technologique et du numrique , perspectives pour des villes dynamiques , perspectives
pour les zones rurales , perspectives de travail et professionnelles et politique de la
concurrence . Parmi les principaux sujets de la premire runion de latelier perspectives
pour des villes dynamiques , qui sest tenu le 25 juin 2015 12 et portant sur les villes et les
concepts du commerce , figurent : lvolution dmographique, la numrisation, et, dans une
moindre mesure, la ncessit de prserver la diversit de loffre commerciale dans les
centres-villes et lintensification de la concurrence et la baisse relative des parts de march
(quil sagisse de la concurrence online/offline ou de celle entre les commerces physiques
dj implants). La fdration allemande du commerce (HDE) estime dailleurs que dici
2020, 50 000 commerces fermeront en Allemagne en raison de la pression concurrentielle
plus vive.
En mars 2013, le DCLG britannique a galement cr un forum, le Future of High Street Forum,
qui rassemble des leaders du domaine du commerce, de limmobilier, de luniversit, du
volontariat, de la socit civile et du gouvernement, 13 afin de promouvoir le dveloppement
de nouvelles ides et politiques publiques. Ce forum coprsid par le gouvernement et le
secteur du commerce, vise aider les commerces et les centres villes sadapter et faire
face la concurrence suite lvolution des tendances de consommation et des
comportements sociaux. Le Forum suit cinq axes de travail : la restructuration des centres
villes ; le digital ; les partenariats locaux ; la recherche ; les communications. Ce forum a
notamment mis en place le Great British High Sreet Awards qui rcompense chaque anne les
progrs raliss par certains centres villes, ainsi que la diversit et les services quils
procurent leur communaut locale. En 2015, les vainqueurs ont t : Northampton,
Rotherham, Helmsley, Amble, Bishy Road, West Kilbride, Pitshanger Lane - Ealing (London).

11 http://www.bmwi.de/DE/Themen/Mittelstand/Mittelstandspolitik/dialogplattform-einzelhandel.html (DE).
12

Qui a regroup les reprsentants de 12 entreprises, 8 fdrations, 7 villes, 7 autorits publiques diverses, 7
cabinets de conseil et 3 reprsentants des milieux scientifiques.

13 La composition de la 3C franaise (Commission de concertation du commerce) quant elle davantage centre


sur le sujet du commerce, puisquelle est compose de reprsentants des entreprises du commerce, de leurs
salaris, des institutions concourant aux politiques publiques touchant au commerce, et de personnalits
qualifies.

- 22 -

Annexe III

23

3.1.2. Laccompagnement vers la transition numrique apparait galement comme un


enjeu crucial
Dans le cadre du Retail Agenda, les Pays-Bas dveloppent la formation continue des
commerants, avec 250 projets de transition et formation aux e-commerces.

Au Royaume-Uni, le Digital High Street Program lanc en 2015, vise redynamiser les centres
villes par le biais des nouvelles technologies. Lide mise en avant par le Digital High Street
Report 2020 est que les centres villes peuvent accrotre leurs revenus et augmenter leur
frquentation en utilisant davantage les technologies digitales, et en les rendant accessibles
aux plus petits commerces. Lobjectif est galement de soutenir lattractivit des centres villes
au sens large. John Walden, Prsident Directeur Gnral de Home Retail Group (groupe
dtenant notamment Argos) et membre du Future High Street Forum a formul des
propositions dont :

llaboration du premier UK High Street Digital Health Index, une norme interactive afin
de mesurer la maturit numrique des villes et autres agglomrations (au regard des
infrastructures, de la matrise des comptences numriques de base, des activits
proposes en centre-ville et de lengagement local au niveau du numrique) ;
un programme pour les centres villes au niveau des infrastructures et de la connectivit
pour 2020 et au-del, incluant la gnralisation du haut dbit et de la couverture WiFi ;
un High Street Digital Laboratory qui proposerait des outils numriques prts
lemploi, des programmes de formation ddis au numrique, un rseau
dapprentissage numrique pour tous les centres villes du Royaume-Uni ;
la volont de combler le foss numrique, notamment au niveau des comptences
digitales de base pour 2020, pour les particuliers, les petites entreprises et les
associations.

Lensemble de ces propositions sont aujourdhui en cours dtablissement.

Encadr 7 : Le financement britannique de la recherche et de linnovation pour le e-commerce


de centre-villes

Modernisation des centres-villes et transition numrique


Dans le but de repenser et damliorer loffre de services et la relation usagers dans les centres-villes,
le commissariat britannique linnovation (anciennement Technology Strategy Board, dsormais
Innovate UK), a lanc une comptition pour linnovation numrique au service des dfis du commerce
de centre-ville, ouverte tout type dorganisation. Via le fond Small Business Research Initiative le
gouvernement a financ hauteur de 9 M les deux phases du programme. Dans un premier temps, les
projets retenus en phase 1 ont bnfici du financement de ltude de faisabilit de leur projet (dont le
coup tait limit 100 000 par projet). lissue de cette premire tape, les trois projets les plus
convaincants ont reu, en phase 2, 1 M chacune pour dvelopper leur solution. Lune des trois
entreprises gagnantes, Rewarding Visits a par exemple propos une application gratuite incluant une
carte de fidlit qui permet de bnficier doffres spciales dans les commerces de dtail et les services
de loisir.
Le Conseil de recherche conomique et sociale (Economic and Social Research Council) a galement
investi 4,7 M dans la recherche sur le e-commerce, le m-commerce [1] et les problmatiques mutlicanal
partir des bases de donnes de consommation disponibles.
Source :Mission.

[1] Commerce

via les applications mobile

- 23 -

24

Annexe III

3.2. Soutenir le renouvellement de la gestion des centres-villes comme unit


commerciale en tant que tel et favoriser la modernisation de ses
infrastructures
3.2.1. Les rgions et les communes italiennes participent au dveloppement des
Centri commerciali naturali (CCN)
En Italie, il nexiste pas de systme unifi de leviers pour soutenir loffre commerciale en
centre-ville. Les rgimes existants sont trs principalement du ressort des communes et
dpendent dun financement rgional. Ltat ne sert que ponctuellement de force dimpulsion
en laborant des lois qui devront tre traduites dans les lgislations rgionales puis
municipales. La premire grande impulsion donne aux rgions pour quelles se saisissent
des questions de commerce est le dcret lgislatif n114/1998 de Rforme des normes
relatives au commerce . Ce dcret rassemble les principes gnraux relatifs lorganisation
du commerce que les rgions sont charges de mettre en uvre dans une stratgie spcifique
pour la valorisation commerciale et urbanistique des centres historiques. Il dlgue aux
rgions et communes la charge de dlimiter les zones pour la rationalisation et le
dveloppement du rseau de distribution et veut rendre le processus plus dynamique et
favorable aux nouvelles implantations. Cette loi, et ses modifications successives, sont au
centre du processus italien de revitalisation commerciale des centres-villes.

En effet certaines rgions, en la transcrivant, ont labor des stratgies pour le commerce de
dtail plus prcises que les principes gnraux de la loi nationale. Les projets les plus
importants se sont concentrs sur un arc Pimont-Toscane-Marche, rejoints plus rcemment
par certaines autres rgions mridionales comme le Latium et la Sardaigne. Depuis la Loi n.
1997/127, dite Loi Bassanini bis, les rgions ont la charge de la rpartition des aides
europennes et nationales, auxquelles peuvent sajouter dventuelles aides rgionales. La Loi
n.1997/127, le dcret lgislatif n. 114/1998 et leurs diverses mises jour, notamment les lois
transposant la directive 2006/123/CE Services , sont le socle pour llaboration daides
rgionales destines la revitalisation des centres-villes. Si la rforme reconnait le principe
de la libre concurrence, elle prvoit des amnagements pour viter les effets que celle-ci
pourrait avoir sur lquilibre des centres historiques. Au niveau commercial, la plupart des
dispositifs existants visent crer des centres commerciaux naturels , cest--dire
favoriser lassociation de plusieurs petits et moyens commerces cohrents dune mme zone
afin de favoriser les synergies et limage de marque.
Encadr 8 : Les centres commerciaux naturels (Centri commerciali naturali CCN)

Dans un ouvrage dirig par Teresiano Scafarto et Marcello Sansone 14, relatif la requalification des
zones urbaines travers la promotion du commerce, des chercheurs posent le constat dun
gap comptitif entre les agrgations commerciales que constituent les centres-villes, et les centres
commerciaux intgrs de la priphrie. Or, bien que ne ngligeant pas les aspects financiers, fonciers,
sociologiques, etc., ils considrent que cet cart est principalement d au surplus defficience
organisationnelle des centres commerciaux priphriques. Leur mode de gestion commune permet en
effet aux enseignes de bnficier non seulement des avantages de la mutualisation pour divers aspects
commerciaux (conomie dchelle), mais encore de sappuyer sur une structure de rflexion,
dinnovation, et de coordination des projets, qui dmultiplient les potentialits des entits concernes
(exprience client, transition numrique, etc.). Les auteurs identifient quatre des fonctions principales
des socits de gestion commune :

la planification stratgique (veille concurrentielle et dfinition du positionnement) ;


larticulation de loffre de services ;

14 Sous la direction de Teresiano Scafarto et Marcello Sansone, I Centri Commerciali Naturali nella
riqualificazione del sistema citt : costituzione, promozione e problematiche, 2008

- 24 -

Annexe III

25

la mise en uvre des services mutualiss (parking, nettoyage, scurit, amnagement et


ameublement)

la gestion des activits marketing (publicit et activits promotionnelles)


Les difficults majeures rencontres par les centres-villes en termes de vitalisation commerciale
peuvent ainsi tre envisages du point de vue de la structuration du tissu commercial local. Cest en ce
sens que ce se sont crs en Italie les centres commerciaux naturels (CCN), dans le but de mieux
assurer ces fonctions stratgiques. Le CCN sont des organisations dacteurs privs dans une zone
gographique homogne concentrant les activits commerciales, artisanales, de services. Elles sont
dclares auprs de lagence rgionale comptente.
Forme juridique
La loi italienne nassigne pas de statut juridique prdfini aux CCN, ils ont gnralement adopt le
statut dassociation en majorit- ou de cooprative en minorit. La prfrence donne la forme de
lassociation sexplique par les facilits juridiques sa mise en place et sa gestion. Lassemble des
futurs membres se runit pour voter lacte constitutif et les statuts, elle lit le bureau de lassociation
qui nomme son prsident. La cooprative est une structure juridique plus lourde, mais qui est libre de
ses activits commerciales financires ou immobilires, ce qui nest pas le cas de lassociation. En Italie,
la cooprative est la forme juridique qui protge le mieux les associs et les administrateurs si le CCN
veut prendre en charge la gestion de certains points de vente (boutiques phmres par exemple) ou
lacquisition de locaux pour le dveloppement des activits communes. La cooprative peut ainsi
entreprendre librement ses activits commerciales et faciliter son autofinancement, en faisant payer
ses services mais peux galement financer des prix ou des concours et verser une rtribution ses
membres ou un tiers. Lassociation, cantonne des activits but non lucratif, peut raliser des
oprations commerciales et tre soumise la TVA, mais sous certaines conditions.
Financement
La majorit des CNN ont adopt un principe de cotisation annuelle pour garantir une activit a minima.
En Toscane, titre dexemple, son montant varie de 24 Sienne 360 Castelnuovo Garfagnana.
De nombreux CCN ne demandent pas de cotisation, mais des contributions ponctuelles dans le cadre
des oprations menes par la structure. Le comit de suivi et daccompagnement des CCN de Toscane
souligne cet gard que, quelle que soit sa forme et son montant, cette participation
lautofinancement contribue responsabiliser les membres et les impliquer davantage dans la vie de
lassociation ou de la cooprative.
Les financements rgionaux ont permis le dmarrage des CCN et en constituent toujours un des
moteurs principaux. Il existe toutefois de nombreux centres qui nont jamais peru de subvention, et
dans la majorit des cas parce quils nen ont pas fait la demande. Cest le cas des 25 centres de la ville
de Florence, qui ont russi maintenir un niveau dactivit satisfaisant. Les communes ont galement
apport leur propre contribution. Bien que les exemples ne soient pas encore extrmement nombreux,
certains CCN ont eu recours des financements ou du sponsoring privs. Dautre se sont dots de zone
daffichage publicitaire (panneau LED par exemple) pour obtenir des ressources financires.
Relation aux collectivits locales
Lexprience des CCN montre que la collaboration avec les collectivits locales, et notamment les
communes, est un facteur essentiel de russite. travers le diagnostic commun des axes de
requalification des centres-villes, les conseils municipaux et les CCN peuvent uvrer ensemble la
mise en uvre des dispositifs et des oprations de vitalisation commerciale. ce titre, il parait
ncessaire de sensibiliser les lus limportance de telles initiatives, pour favoriser une coopration
fructueuse entre ces associations de gestion prive et les pouvoir publics.
Mise en rseau
Au fur et mesure de la cration des CCN, des associations de second niveau, qui coordonnent leur
activit un niveau plus global, se sont galement constitues. De fait, si dans certaines villes, il existe
plusieurs CCN puisque ceux-ci correspondent des zones gographique et conomiques homognes,
parfois de quelques rues seulement il est apparu ncessaire de rguler et dorganiser les initiatives
des associations sans cder un jeu concurrentiel dommageable pour toutes les parties. Ces rseaux,
auxquels adhrent les CCN, restent aujourdhui difficiles prsider et grer, tant donn les rapports
de forces entre les zones commerciales elles-mmes.

Source : Mission, daprs Unioncamere Toscane, Rgion Toscane, Chambre du Commerce, Rapporto sulloperativit
dei centri commerciali naturali, 2010

- 25 -

26

Annexe III
Encadr 9 : Politique rgionale de soutien aux CCN Exemple de la Toscane

La rgion Toscane cofinance depuis 2003 des projets de revitalisation commerciale dans le cadre du
soutien aux CCN.
Entre 2003 et 2009, 117 projets de revitalisation commerciale ont t financs pour un total de 5 M.
Dans la mesure o les projets taient subventionns hauteur de 50 %, prs de 10 M ont donc t
investis dans la dynamisation des centres-villes. Le squenage du financement laisse apparaitre un
investissement initial fort, et des subventions plus rduites mais qui se maintiennent les annes
suivantes.
Graphique 1 : volution des dotations pour les CCN par anne et par Province 15

Source : Union Camere Toscane, Rgion Toscane, Chambre du Commerce, Commerce, Rapporto sulloperativit dei
centri commerciali naturali,, 2010

Les conditions dligibilit des porteurs de projet et des projets sont les suivantes :

les porteurs de projet sont des associations stables, principalement tablies entre entreprises
commerciales oprant dans des zones identifies comme CCN ;

le projet doit concerner une initiative de requalification et dinnovation dans loffre commerciale
commune, de promotion de loffre commerciale collective, de promotion de nouveaux services
destination de consommateurs ou des commerces ;

sont ligibles les projets dont le cot complet est suprieur 30 000
Le montant maximal de subvention est tabli 50 000 .

Dans le rapport dune de ses commissions, le conseil rgional de Toscane tire du dispositif certains
enseignements et dfis relatif la revitalisation commerciale des CCN, et notamment :

trs souvent, la naissance du CCN dcoule des synergies du travail coordonnes des acteurs
commerciaux, des associations professionnelles, et de ladministration rgionale, alors que
ladministration municipale participe lanimation du Centre via le Comit de coordination ;

les actions mises en uvre se concentrent : sur laspect infrastructurel ; sur lorganisation des
entreprises, des associations et des consortiums dans lespace du CCN ;

les administrations municipales ont t appeles identifier les zones qui dmontrent les
caractristiques dhomognit et de densit de petites entreprises commerciales suffisantes pour
former un groupement ;

la dynamique de requalification a impliqu les communes, mais galement les provinces, les
chambres de commerces et certaines fondations (Monte dei Paschi de Sienne et Caisse dpargne
de Florence) ;

entre 2003 et 2012, le nombre de CCN est pass de 89 140/150 (lincertitude de ce chiffre
signalant les dynamiques de cration/destruction) ;

15 Les provinces italiennes constituent le niveau administratif situ entre la commune et la rgion. Elles prennent
le nom de lagglomration la plus importante, mais ne se confondent pas avec celle-ci. Si la province de Florence
bien reu plus de 700 000 de financements cumuls, les CCN du centre-ville de Florence nont pas eu recours aux
dotations rgionales.

- 26 -

Annexe III

labsence dommageable dun registre national des CCN .

27

Source : Mission, daprs : Conseil rgional de Toscane, Commission Dveloppement conomique , tude
Centri commerciali naturali in Toscana , 2012

3.2.2. Le modle des Business Improvement District (BID) a t adopt en Allemagne et


au Royaume-Uni
Les Business Improvement District ont merg dans les annes 1970 dans diffrents pays
anglosaxons. En Allemagne, les BID ont t crs en 2003 sur le modle de ce qui existe au
Canada (cf. infra). Il consiste principalement impliquer les commerants et les propritaires
dimmeubles/de locaux au dveloppement de leur quartier. Lensemble de lorganisation est
prise en charge par les acteurs conomiques locaux. Il consiste concrtement en des
initiatives manant du secteur priv (commerants de dtail, propritaires, restaurateurs et
prestataires de services notamment) qui sorganisent sous une forme particulire de
partenariat public-priv. Grce la participation financire des membres dun primtre
dlimit, lassociation finance ou cofinance un certain nombre dinitiatives de revalorisation
du quartier. La DIHK promeut ces programmes au niveau de lEtat fdral et des Etats
fdrs, en organisant notamment chaque anne le congrs fdral des projets BID 16 (le
dernier ayant eu lieu Hambourg le 2 juillet 2015 ; un BID-Award a t remis cette occasion
au meilleur projet au quartier de Barmen-Werth Wuppertal, en Rhnanie-du-NordWestphalie). Ladhsion au programme est effective pendant cinq ans. titre dexemple, le
quartier dAnsgarikirchhof, Brme (centre-ville) a t slectionn pour un programme BID
dune dure de trois ans (2009-2012) budget de 150 000 ; il a nouveau t slectionn
pour un second programme BID dune dure de cinq ans (2012-2017) budget de 250 000.
Les dotations pour les programmes sont variables selon leur situation et leur ampleur. Le
programme en cours qui affiche le budget le plus important est celui du quartier Nicolas
Hambourg (9,3 M, de 2014 2019), tandis que la ville de Rensbourg (Schleswig-Holstein ;
30 000 habitants) sengage chaque anne depuis 2008 (pour une priode dun an seulement)
dans les programmes BID dots dun budget de 3 500 seulement.

Au Royaume-Uni, le gouvernement central encourage les collectivits locales collaborer


avec les acteurs privs et associatifs pour mener une rflexion prospective sur le
dveloppement commercial des centres-villes. Ltat participe notamment au financement et
la formation des Business Improvement Districts (BID) via un fond de prt disposant de
500 000. En outre, la revue de laction des BID a permis de faire merger les initiatives
suivantes :

proposer lintgration des BID au corps dautorit local et leur permettre de diriger
certains services au titre du Community right to challenge 17 ;

renforcer limplication du BID dans la planification locale, en encourageant une


approche consultative dsigne explicitement aux autorits locales comme une bonne
pratique ;

renforcer la transparence sur la compatibilit et la qualit des actions des BID, en les
obligeant par exemple publier un rapport annuel dactivit.

16 http://www.dihk.de/themenfelder/wirtschaftspolitik/raumordnung-stadtentwicklung/bids/bid-kongress-2015.
17 Introduite en 2012 dans le Localism Act, cette initiative permet une association ou une communaut de
proposer aux autorits locales de prendre en charge la gestion dun service au nom de lautorit en question.

- 27 -

28

Annexe III

3.2.3. Les Socits de Dveloppement Commercial (SDC) mises en place au Canada


constituent les formes dassociation les plus contraignantes
Inspires du modle des Business Improvement Areas (BIA) qui mergent Ontario en 1970,
les premires SDC voient le jour Montral en 1981. Les BIA constituent dj des
associations de commerants qui travaillent en collaboration avec les municipalits pour
maintenir le dynamisme commercial. LOntario a vu naitre prs de 230 BIA, dont 71
Toronto. Mais la diffrence des BIA, les socits de dveloppement commercial sont des
associations cotisation obligatoire, pour les professionnels daffaires dune zone
gographique donne, ds lors quau moins 51% dentre eux se sont exprims en faveur de
linitiative lors dun vote organis par la mairie. Elles regroupent les professionnels et les
entreprises pour rpondre leurs besoins communs et contribuer activement la
revitalisation des centralits, travers le dveloppement commercial, la promotion et
lanimation des curs de villes.
Depuis 1981, les SDC se sont constitues en rseau au sein du Regroupement des centresvilles et des artres commerciales du Qubec (1979-2006) puis, partir de 2006, auprs de la
Fondation Rues principales, dont lactivit se concentre sur la revitalisation commerciale des
centres-villes. On compte aujourdhui 39 SDC au Qubec, dont 15 Montral. Le rle des SDC
sest progressivement diversifi, en suivant lvolution des enjeux du dveloppement
commercial. Elles se saisissent dsormais de sujets tels que la promotion touristique, la
propret, la scurit, linformation, laffichage et la revitalisation physique.

Le mandat et les objectifs de chaque SDC sont dfinis par ses membres. La socit assure la
cohsion et la cohrence ncessaire la valorisation des artres commerciales. Elle travaille
en partenariat troit avec la ville. Le cadre lgislatif qui rglemente les SDC tablit une
relation claire entre la SDC et la municipalit :

la municipalit dtermine par rglement les zones commerciales au sein desquelles


pourront tre cres des SDC ;
la municipalit reoit la demande des commerants et organise la concertation avec
lensemble des acteurs concerns ;
la municipalit prvoit par rglement les modalits de fonctionnement et de cotisation
de la future SDC en collaboration avec les cotisants ;
le financement de la SDC est assur par la cotisation obligatoire perue par la mairie.
Encadr 10 : Lexemple de la ville de Malbaie

La Socit de dveloppement commercial du centre-ville de la Malbaie simplique activement dans le


recrutement de nouveaux tablissements daffaires. En ce sens, elle collabore llaboration dun forfait
de bienvenue pour favoriser limplantation de nouveaux commerces dans le secteur. Elle offre ainsi 200 $
de bons promotionnels aux nouveaux commerants utiliser dans les commerces du centre-ville. Une
faon de favoriser lintgration des nouveaux investisseurs dans la communaut daffaires, tout en
encourageant lactivit commerciale locale.
Afin de rendre lartre commerciale St-Etienne plus invitante, la SDC a acquis une sculpture intitule Les
Marcheurs et, de concert avec dautres partenaires, a veill son intgration dans un amnagement de
qualit lentre du centre-ville. De quoi inciter un peu plus les pitons parcourir les rues du centreville .
Source : Comit de dveloppement des SDC du Qubec et la Fondation Rues principales, Les socits de
dveloppement commercial, des acteurs essentiels et incontournables

- 28 -

Annexe III

29

4. Synthse des lments de bonnes pratiques identifies

Le tableau 2 reprend en synthse les diffrents lments de bonnes pratiques dont pourrait
sinspirer la France et ses acteurs du commerce, en les adaptant aux contingences nationales
et locales.
Tableau 2 : Synthse des bonnes pratiques trangres pour le soutien du commerce de centreville
Levier

Dispositif

Rfrence

Restriction forte limplantation commerciale


Urbanisme
commercial

tude dimpact pralable limplantation


commerciale
Accompagnement la premption des
commerces

Amnagement

valuation des conditions daccessibilit du


centre-ville

Financement des oprations de rhabilitation


des centres-villes
Allgement fiscal direct ou via le
Fiscalit
subventionnement des mairies
Assouplissement de la rgulation des horaires
Rglementation douverture
commerciale
Dveloppement de lconomie nocturne
Cration dassociations commerciales
financirement contraignantes

Coordination et
formation des Cration dassociations commerciales
financirement non contraignantes
acteurs
Financement et accompagnement de la
transition numrique des commerants
Plan et programme daction ddi

Concertation et
Cration dune commission de concertation
suivi
largie

- 29 -

Loi nationale
relative
loccupation des
sols (art. 11)
Dcret relatif
aux occupations
commerciales
(2015)
Sequential/
impact test
Programme
Aktive Stadtund
Ortsteilzentren
Retaildeal
Politique
tarifaire des
parkings
Programme
Stadtumbau
Business rate
retention sheme
Dcret-Loi RDL
20/2012
Rseau Purple
Flag
Socit de
dveloppement
commercial
(SDC)
Business
Improvement
District (BID)
Centro
commerciale
naturale (CCN)
BID
Digital High
Street Program
Retail Agenda
Retail Agenda
Dialogplattform
Einzelhandel
Future of High
Street Forum

Pays
Allemagne
Belgique
Royaume-Uni
Allemagne
Pays-Bas

Royaume-Uni
Allemagne

Royaume-Uni
Espagne

Royaume-Uni
Canada
Royaume-Uni
Italie

Allemagne

Royaume-Uni
Pays-Bas
Pays-Bas

Allemagne

Royaume-Uni

ANNEXE IV

Principaux leviers daction pour engager


un projet de reconqute commerciale
du cur de ville

SOMMAIRE

1.

2.

LA REQUALIFICATION COMMERCIALE A BESOIN DUNE STRATEGIE URBAINE


GLOBALE ET DUN PROJET DE CUR DE VILLE ................................................................ 1
1.1. La reconqute commerciale du centre-ville oblige concevoir un projet
360 ............................................................................................................................................................. 1
1.2. Les axes de travail pour une stratgie globale de revitalisation de centre-ville............. 3

LE DEVELOPPEMENT DUNE STRATEGIE CONCERTEE DAMENAGEMENT ET DE


REGULATION COMMERCIALE EQUILIBREE EST UN IMPERATIF AU NIVEAU
LOCAL QUI SUPPOSE EGALEMENT L'ENGAGEMENT D'UNE REFORME GLOBALE
DE L'URBANISME COMMERCIAL ................................................................................................... 5
2.1. Le systme franais de rgulation et de planification territoriale a t
frquemment remani sans parvenir une matrise effective et reconnue des
autorisations des nouvelles implantations commerciales ....................................................... 5
2.1.1. Le rythme des nouvelles autorisations d'implantation commerciales en
priphrie qui reste soutenu malgr un ralentissement nest pas dpourvu
d'effets sur les centres de villes moyennes..............................................................................5
2.1.2. La situation invite valuer l'efficacit et le bon quilibre du dispositif
franais d'autorisation, en dpit de ses adaptations successives ................................8
2.1.3. Les outils de planification, SCoT et PLU ou PLUi, constituent un rfrentiel
fondamental mais qui comporte des limites et n'a pas encore trouv sa
pleine maturit ................................................................................................................................ 11
2.2. Les grands principes du droit europen ne s'opposent pas la recherche d'un
dispositif mieux adapt aux enjeux d'amnagement du territoire et de
l'environnement ..................................................................................................................................... 16
2.2.1. La volont d'obtenir une meilleure matrise des dveloppements
commerciaux semble se heurter rgulirement l'application du droit
europen en matire de concurrence .................................................................................... 16
2.2.2. D'autres pays de l'UE, comme l'Allemagne, les Pays-Bas et le Royaume-Uni,
semblent pourtant maintenir des systmes permettant un meilleur
cadrage du dveloppement commercial .............................................................................. 17
2.2.3. L'intrt public du sauvetage des centres-villes est prendre en compte de
faon urgente et la rforme rcente de l'organisation territoriale (rgions,
intercommunalits) offre de nouvelles perspectives ...................................................... 21
2.3. La rforme inacheve de l'urbanisme commercial doit tre rsolument reprise,
selon une action mener en plusieurs tapes ........................................................................... 23
2.3.1. Des amliorations sont envisageables rapidement comme le
dveloppement d'une concertation en amont de la prsentation des
projets, l'utilisation d'observatoires locaux et la mobilisation d'expertises,
voire la ralisation d'tudes d'impact globales et l'valuation des effets des
autorisations donnes .................................................................................................................. 23
2.3.2. La rflexion sur lventualit de mesures conservatoires dbouche sur la
suggestion dune initiative au niveau europen et, sans attendre son issue,
dune directive nationale et une gnralisation du PLUi ............................................. 25
2.3.3. Une rforme globale est ncessaire : la rgionalisation du dispositif
d'autorisation semble constituer la voie la plus pertinente dans une
premire tape ................................................................................................................................. 26

2.3.4.

3.

L'intgration complte de l'urbanisme commercial dans la planification


territoriale apparat comme la perspective pertinente terme et pourrait
tre prpare par une phase d'exprimentation rgionale ........................................ 27

LA COORDINATION ET LACCOMPAGNEMENT DES ACTEURS DOIT PERMETTRE


DE DYNAMISER LACTIVITE DES COMMERCES DE CENTRE-VILLE................................. 30
3.1. La coordination des acteurs du commerce de centre-ville a besoin dtre
renforce par le dveloppement de structures organises autour dun projet
collectif concert au niveau local ..................................................................................................... 31
3.1.1. Sur le modle de la gestion mutualise des centres commerciaux, le centreville doit mettre en place un fonctionnement mieux coordonn et une plus
large concertation de lensemble des acteurs commerciaux ...................................... 31
3.1.2. La dynamique de concertation des acteurs du commerce en centre-ville
peut revtir des formes diffrentes ......................................................................................... 33
3.2. Le partenariat avec les instances communales et consulaires favorise la
synergie des acteurs et lgitime leur action, tout en largissant le primtre
dintervention .......................................................................................................................................... 41
3.2.1. L'implication des collectivits locales est fondamentale.............................................. 42
3.2.2. S'inscrire dans un rseau de villes permet de relayer les problmatiques et
transposer les bonnes pratiques .............................................................................................. 46
3.2.3. Les autres partenaires naturels des commerants tels que les chambres
consulaires et les fdrations professionnelles ont un rle important dans
la mise en synergie des acteurs ................................................................................................ 47
3.3. Au niveau national, la consolidation du dialogue avec les professionnels du
commerce passe notamment par une observation plus fine des phnomnes lis
la vitalit commerciale dans les territoires ............................................................................. 48
3.3.1. Par le pass, des structures de concertation nationale ont dj t mises en
place sans donner tous les rsultats escompts................................................................ 48
3.3.2. La commission de concertation sur le commerce (3C) pourrait
accompagner la redynamisation commercial des centres-villes au travers
la mise ne uvre dun Agenda Commerces en cur de ville ............................... 49
3.3.3. Pour comprendre efficacement ces phnomnes, elle doit dvelopper
lexpertise et les moyens dobservation du commerce, notamment dans les
centres-villes des villes moyennes ........................................................................................... 50
3.4. Laccompagnement des commerants aux volutions des modes de
consommations, ainsi quune formation adapte ces nouveaux enjeux leur
permettra de mieux relever le dfi des concurrences commerciales............................... 52
3.4.1. La formation individualise des commerants est devenue indispensable ......... 52
3.4.2. Dune logique de concurrence au dveloppement de plus grandes
complmentarits entre acteurs et formes de commerce, les
commerants indpendants doivent pouvoir sappuyer sur les comptences
existantes ............................................................................................................................................ 53
3.4.3. Le renforcement de la complmentarit entre commerce physique et ecommerce passe aussi par le dveloppement du multicanal avec une
captation par les commerants indpendant des opportunits offertes par
la digitalisation des changes ................................................................................................... 58

4.

LA MOBILISATION DU FONCIER COMMERCIAL DANS UN PROJET GLOBAL DE


REQUALIFICATION PEUT CONSTITUER UN EFFET DE LEVIER PUISSANT................... 60
4.1. Revitaliser un cur de ville ou enrayer sa dvitalisation ncessite un projet, une
gouvernance et des oprateurs ........................................................................................................ 61
4.1.1. Ltablissement dune stratgie ville-agglomration adapte au contexte
local est un pralable .................................................................................................................... 61
4.1.2. Les lus ont besoin dune ingnierie de conseil spcialise et tourne vers
loprationnel ................................................................................................................................... 63
4.1.3. Le projet doit tre global avec un ensemble dactions, il comportera le plus
souvent une dmarche de restructuration immobilire mobilisant le
foncier commercial ....................................................................................................................... 63
4.1.4. Un partenariat solide doit tre organis entre collectivits locales,
commerants et acteurs locaux ............................................................................................... 63
4.2. Les modalits dintervention de la collectivit locale ou de son dlgataire
sinscrivent dans un processus long et squenc comportant des contraintes
juridiques et financires importantes ........................................................................................... 64
4.2.1. La matrise des surfaces et des activits commerciales repose sur des outils
dinformation, de ngociation et dacquisition ................................................................. 64
4.2.2. Le titulaire du droit de premption peut engager des transformations
physiques et juridiques ................................................................................................................. 78
4.2.3. Grer ..................................................................................................................................................... 79
4.2.4. Revendre ............................................................................................................................................. 81
4.2.5. Lacquisition par voie de premption comporte de srieux risques
financiers, juridique et mtiers ................................................................................................ 85
4.3. Les acteurs et les conditions de mise en uvre des projets ................................................ 87
4.3.1. Les ressources en expertise et en capacits oprationnelles existent mais
ne sont pas la hauteur des enjeux ....................................................................................... 87
4.3.2. La mise en uvre de projets locaux dans le cadre dune politique nationale
suppose un dploiement significatif de savoir-faire ....................................................... 93

5.

EN COMPLEMENT, UN PROJET DE RECONQUETE COMMERCIALE DU CENTREVILLE PEUT NECESSITER DES MOYENS COMPLEMENTAIRES ET FAIRE APPEL A
UNE BOITE A BONNES PRATIQUES PARTAGEE .............................................................. 98
5.1. Les diffrents moyens financiers et fiscaux daccompagnement mobilisables
doivent la fois sinscrire dans une stratgie plus globale du territoire et
permettre aux commerants indpendants de mieux sadapter aux volutions
venir du commerce ................................................................................................................................ 98
5.1.1. Le maintien du FISAC ne semble justifi que sil cible son intervention sur
les besoins dadaptation des commerants aux nouvelles exigences
servicielles des consommateurs ............................................................................................... 98
5.1.2. La fiscalit spcifique lie aux commerces ne semble constituer quun
intrt de rendement sans effet certain sur les comportements ........................... 101
5.1.3. Les instruments financiers et fiscaux de soutien aux commerces des
quartiers de la politique de la ville pourraient voir leur champ largi et
bnficier aux centres-villes structurellement touchs par la vacance
commerciale ................................................................................................................................... 104
5.2. Une bote ides destination des acteurs du commerce indpendant doit
tre partage et complte au fil de leau des bonnes pratiques .....................................105
5.2.1. Mettre en valeur lespace et de lidentit urbaine ........................................................ 105
5.2.2. Mettre profit les espaces commerciaux vacants, court et long terme ..... 107

5.2.3.

Certains concepts innovants qui sappuient sur des solutions numriques


permettent de renouveler le parcours achat des clients des commerces de
proximit ......................................................................................................................................... 110

Annexe IV

1. La requalification commerciale a besoin dune stratgie urbaine globale


et dun projet de cur de ville
1.1. La reconqute commerciale du centre-ville oblige concevoir un projet
360
Les politiques de revitalisation commerciale des centres-villes ne peuvent pas envisager la
problmatique commerciale selon une perspective isole. Le commerce nest que lune des
composantes du centre-ville : les moyens de redynamiser le tissu commercial sinscrivent dans
une analyse multifactorielle qui doit prendre en compte les diffrents dterminants du centreville. Lamnagement urbain, laccessibilit, le stationnement, la diversit des services aux
usagers contribuent aussi la construction dun projet global grce une action volontariste.
Elle doit non seulement dfinir la place et les ambitions que la centralit assume au sein du
territoire, mais encore caractriser le rle du centre-ville : un rle marchand rayonnant sur la
zone de chalandise, un rle marchand de proximit, un rle patrimonial et touristique, etc.
Ces rflexions permettent de btir des stratgies cohrentes dans lespace et dans le temps, et
vitent de mener de front des projets concurrents voire contradictoires.

Selon David Lestoux 1, les fondamentaux dinterventions sont les suivants :

amnager ne suffit pas - Il faut agir sur les dterminants structurels et ne pas rester
lesthtisme de la rue ;
fixer des rgles qui favorise linvestissement - Une bonne visibilit sur le projet du
centre-ville et sur sa place lchelle de lagglomration dans la dure est un lment qui
rassure et encourage linvestissement des commerants indpendants et surtout des
grandes enseignes locomotives. Tout investisseur recherche des facteurs dassurance
avant dinvestir dans une centralit. Les collectivits locales au premier desquelles les
communes doivent ainsi tre en capacit de donner une orientation sur la spatialisation
des fonctions commerciales sur la ville et dapporter de la visibilit sur les futures espaces
dimplantation commerciale, voire de matriser les espaces qui pourraient fragiliser la
centralit ;
anticiper et btir un projet pour ne pas subir - On constate aujourdhui le risque
pour certains territoires de traiter au coup par coup les projets des investisseurs dans un
cadre rglementaire de la CDAC qui ne permette pas un rel pilotage. Lide est davantage
de btir un projet commercial quilibr quil sagit ensuite de vendre aux investisseurs et
aux enseignes ;
coordonner pour un projet partag Un centre-ville la diffrence dun centre
commercial nest pas un espace manag par un seul oprateur. Travailler sur son
volution ou sa redynamisation cest aujourdhui tre capable de mobiliser diffrents
acteurs publics et privs autour dun projet commun ;
concilier les quatre fonctions de la centralit que sont : la fonction conomique, la
fonction identit, la fonction habitat et la fonction services. La dynamisation commerciale
dun centre-ville exige une stratgie globale et une intervention coordonne sur ces quatre
niveaux. (cf. figure 1).

David Lestoux, Revitaliser son cur de ville Ladapter au commerce de demain , territorial ditions, 2015.
Directeur associ chez Cabinet Cibles et Stratgies.

-1-

Annexe IV
Figure 1 : Les quatre fonctions fondamentales dun cur de ville

Rpondre des
besoins marchands
dont de
consommation

Offrir un habitat en
centre-ville adapt
aux besoisn
rsidentiels

Fonction
conomique

Fonction
habitat

Fonction
services

Fonction
identit

Satisfaire des
besoins non
marchands
d'habitants

Crer du lien et un
attachement au
centre-ville qui
devient un point de
repre des habitants

Source : Revitaliser son cur de ville Ladapter au commerce de demain , David Lestoux, Territorial ditions.

Dans ce cadre, il apparait essentiel de dterminer un plan daction en essayant dapporter des
lments de rponse sur les diffrents dterminants de la vitalit dune centralit commerciale.
Il sagit de penser le cur de ville 360 en mobilisant lensemble des leviers qui crent de la
commercialit (cf. figure 2)
Figure 2 : Une stratgie pour le centre-ville 360

Adapatation
de l'habitat
Offre de soins
quipements,
et services
publics

Attractivit
des espaces
publics

Penser le
coeur de
ville 360

Patrimoine et
cadre de vie

Emploi/
Tertiaire

Activit et
diversit
commerciale

Accessibilits
et mobilits

Source : Revitaliser son cur de ville Ladapter au commerce de demain , David Lestoux, territorial ditions. Mission.

-2-

Annexe IV

1.2. Les axes de travail pour une stratgie globale de revitalisation de centre-ville
Le tableau 1, tir de louvrage Revitaliser son cur de ville Ladapter au commerce de
demain , propose les axes de travail incontournables ainsi que les principaux acteurs
mobiliser dans le cadre de la construction dun projet de revitalisation du centre-ville.
Tableau 1 : Les axes de travail pour une stratgie globale de revitalisation de centre-ville

Fonctions

Adaptation de
lhabitat

Patrimoine et cadre
de vie

Attractivit des
espaces publics

Emploi/tertiaire

Accessibilit et
mobilit

Offre de soins et
services publics
Activit
commerciale
2 Conseil architecture

Axes de travail
Programme de rnovation de lhabitat en cur de
ville
Rfrentiel foncier pour identifier les sites de
production de nouveaux logements en cur de ville
pour rintgrer des familles et mnages revenus
mdians plus

Partenaires mobiliser
CAUE 2
Service habitat de
lintercommunalit
Etablissement public
foncier

CAUE
Architecte des btiments
Chartes denseignes et de faades des commerces
de France
Campagne de rhabilitation des faades dimmeuble
Syndicat des restaurateurs
Programme de mise en valeur du patrimoine bti
et hteliers
Programme de dveloppement et mise en
Office du tourisme
cohrence des terrasses
Associations de
commerants
Services amnagement
Amnagement des espaces de stationnement
ville ou intercommunalit
Traitement des liens stationnement/commerce
Association de
Requalification des voies et voiries
commerants
Rflexion sur le circuit marchand
Service stationnement
Collecte des ordures mnagres
Gestionnaires de parking
Acteurs de limmobilier
Schma intercommunal des implantations tertiaires
(notaires, agences
Veille sur les besoins fonciers et btis des
immobilires)
administrations en cur de vielle
Services conomiques
Suivi des besoins des entreprises et observatoire
intercommunaux
des locaux tertiaires
Administration
Plan de circulation et portes dentre du centre-ville
Anticipation des effets de la mise en place de TSP ou
de nouveaux rseaux de transport collectif sur la
frquentation des linaires commerciaux
Service transport de
Plan daccessibilit de la ville aux PMR
lintercommunalit
Gestion de loffre de stationnement et graduation
Gestionnaire de parking
des besoins en fonction de la typologie des
Association de
commerces
commerants
Signaltique, golocalisation, disponibilit en temps
rel des espaces de stationnement
Montique de paiement stationnement/transport
collectif
Veille sur les besoins immobiliers des praticiens
Veille sur les enjeux de transmission
Praticiens
Faisabilit de maisons de sant ou ple tertiaire
Agence rgionale de sant
thmatis mdical en cur de ville
Observatoire du commerce et de ses volutions
Association de
(intercommunalit ou rgion)
commerants
Veille sur les locaux et les loyers commerciaux
Propritaires
Schma dimplantation du commerce lchelle
CCI
intercommunale pour protger la centralit
CMA
Coordination des actions danimation et de
Fdration de

urbanisme environnement

-3-

Annexe IV
Fonctions

Axes de travail
communication pour une centralit anime
Interactions commerces sdentaires/commerants
du march
Identification des potentiels de nouvelles activits
en cur de ville et prospection denseignes
Dveloppement dune gamme de service la
clientle grce notamment la digitalisation

Partenaires mobiliser
commerants (sdentaire
et non sdentaires)

Source : Revitaliser son cur de ville Ladapter au commerce de demain , David Lestoux, territorial ditions.

Enfin, avant de sengager dans la mise en uvre de la feuille de route, il convient de dfinir un
primtre dintervention cest--dire dfinir ce que sera le primtre du centre-ville. Sans une
telle dfinition, il est plus difficile pour les collectivits dorganiser une stratgie de revitalisation
commerciale en centre-ville de manire pertinente.
La dfinition du primtre doit se prmunir de deux cueils :

si cette dfinition est trop large, limpact des interventions publiques est amoindri pour
des cots de ralisation relativement plus levs ;

si le primtre est au contraire trop restreint, cela conduit une segmentation forte entre
les investissements dans le centre et dans le reste de la ville, et mne terme, une qualit
dquipement ingale, tant en matire de voirie que de bti.
La dfinition du primtre doit intgrer les futures volutions de la ville et dlimiter un espace
prsentant une forme de continuit la fois commerciale, topographique, urbaine et de
cheminement. Au-del de cette matrice, chaque ville doit dfinir lespace le plus cohrent en
fonction de sa morphologie urbaine. Selon David Lestoux, pour les villes moyennes on cherche
fixer le primtre en fonction du rayon de dplacement acceptable pied partir dun point
central. Cette dmarche est loccasion concrte de dfinir et de mettre en uvre la politique du
commerce voque par la loi NOTRe.

Encadr : La politique locale du commerce

La loi portant sur la Nouvelle Organisation Territoriale de la Rpublique du 7 Aot 2015, dite loi
NOTRe a fait merger une nouvelle comptence intercommunale dans le domaine commercial : la
politique locale du commerce et le soutien aux activits commerciales dintrt communautaire .
Celle-ci intgre plus largement la comptence Dveloppement conomique qui comprend les trois
domaines daction suivants :

actions de dveloppement conomique ;

cration, amnagement, entretien et gestion de zones dactivit industrielle, commerciale,


tertiaire, artisanale, touristique, portuaire ou aroportuaire ;

promotion du tourisme, dont la cration doffices de tourisme.


Cest une des comptences obligatoires prendre en compte au 1er janvier 2017 par les communauts
de communes et dagglomration.
A travers la politique locale du commerce, le lgislateur vise favoriser une approche communautaire
des questions relatives au commerce. Le cadre de cette comptence demeure assez flou, mais lAdCF
considre quelle a trait lobservation des dynamiques commerciales, llaboration de chartes ou
schmas de dveloppement commercial, lexpression davis communautaires avant la tenue dune CDAC,
la ncessit dun dbat en communaut avant toute dcision dimplantation dun nouveau centre
commercial, llaboration dune stratgie dintervention communautaire en matire de restructuration
ou modernisation des zones commerciales... . LEPCI est galement comptent en ce qui concerne
louverture dominicale des commerces, puisquil intervient aux cts du prfet dans la politique quil
conduit en la matire.
Il est noter que la politique locale du commerce fait office dexception au sein de la comptence
Dveloppement conomique , puisquelle est soumise au critre de lintrt communautaire. La
comptence reste donc partage entre lchelon intercommunal et lchelon communal, qui conserve le
contrle de certaines zones, quipements et initiatives. Une certaine incertitude entoure donc la
politique locale du commerce qui doit faire lobjet dun travail darticulation et de dlibrations entre

-4-

Annexe IV
les deux niveaux, propre faire merger une stratgie cohrente.

Source : Communauts et zones dactivits , AdCF, janvier 2016.

La mise en place de la stratgie globale pour redynamiser, au niveau du territoire et plus


particulirement du centre-ville, lactivit et loffre commerciale doit sappuyer sur trois leviers
qui revtent un caractre structurel. Il sagit plus prcisment de :

organiser, planifier et rguler (partie 2) ;

coordonner et accompagner (partie 3) ;

mobiliser le foncier commercial (partie 4).


En complment et pour accompagner la mobilisation de ces trois leviers, la mission a relev un
certain nombre de bonnes ides qui pourraient justifier un appui financier de la part de ltat et
des collectivits locales (partie 5).

2. Le dveloppement dune stratgie concerte damnagement et de


rgulation commerciale quilibre est un impratif au niveau local qui
suppose galement l'engagement d'une rforme globale de l'urbanisme
commercial

Le dveloppement massif des quipements commerciaux, notamment la priphrie des


agglomrations apparat pour beaucoup d'acteurs et d'experts comme un des dterminants
importants du dprissement des centres-villes, notamment pour ce qui concerne les villes
moyennes en perte d'attractivit et socio-conomiquement fragiles. La complmentarit entre le
centre et la priphrie, parfois affirme ou du moins souhaite, n'est gure observable en dehors
des grandes mtropoles et d'autres territoires trs dynamiques. Il importe donc de s'interroger
sur les capacits du systme franais de rgulation et de planification quilibrer les
concurrences et encadrer le dveloppement des nouveaux projets commerciaux pour ensuite
esquisser les modifications qu'il serait ncessaire de lui apporter. Les pratiques de certains pays
voisins qui semblent plus vertueuses bien que leur caractre eurocompatible ne soit pas
confirm ; elles peuvent inspirer la rflexion sur les voies et moyens permettant de mettre en
uvre un dispositif franais quilibr et adapt l'objectif de sauvegarde des centres-villes en
difficult dans le respect du droit de la concurrence et de la libre entreprise.

2.1. Le systme franais de rgulation et de planification territoriale a t


frquemment remani sans parvenir une matrise effective et reconnue des
autorisations des nouvelles implantations commerciales
2.1.1. Le rythme des nouvelles autorisations d'implantation commerciales en priphrie
qui reste soutenu malgr un ralentissement nest pas dpourvu d'effets sur les
centres de villes moyennes

Le systme de rgulation des nouvelles implantations commerciales repose en France sur un


dispositif d'examen des projets de plus de 1 000 m de surface de vente exerc au niveau
dpartemental par une commission dpartementale d'amnagement commercial (CDAC) et au
niveau national en cas de recours par une commission nationale (CNAC). Depuis la dernire
rforme introduite en 2014 par la loi ACTPE, le dossier prsent est le mme que celui qui est
soumis au permis de construire et l'autorit comptente pour l'octroi de ce dernier ne peut
prendre une dcision positive qu'en cas d'avis positif de la commission. Les projets infrieurs
1 000 m ne sont pas soumis la commission sauf demande de l'autorit comptente en matire
de permis de construire, en gnral le maire de la commune.
-5-

Annexe IV

Dans les annes qui ont suivi l'entre en vigueur de la loi de modernisation de lconomie (LME)
en 2008, le nombre de dossiers autoriss et les surfaces commerciales correspondantes ont t
trs leves : entre 2009 et 2011 on dnombre 1 200 dossiers pour 3 millions de m par an. Au
cours de la dernire priode 2012-2014, ce rythme s'est ralenti mais est rest soutenu (l'ordre
de grandeur passe 1 000 dossiers et plus de 2 millions de m autoriss par an). On peut y voir
l'effet de la crise conomique, de la saturation de l'offre dans nombre d'agglomrations qui
provoque une baisse de la demande, du dveloppement du e-commerce, mais aussi de la
cration des drive, non soumis CDAC jusquen 2014, davantage que les consquences d'un
cadrage plus fort des commissions.

En effet, les proportions d'avis favorable et dfavorable en CDAC sont assez stables depuis 2009
(de l'ordre de 90 % dacceptation en nombre de dossiers, trs lgrement moins en surface
commerciale), ce qui interroge sur leffet rgulateur de ce niveau. En CNAC, la part de refus a
certes augment entre 2012 et 2014 (anne pour laquelle les taux de refus sont de 47 % en
nombre de dossiers et 51 % en termes de surface) mais la tendance semble s'inverser en 2015
(avec respectivement 41 % et 48%). Ces chiffres seront prsents et analyss dans le bilan 2015
de la CNAC qui n'est pas encore publi ce jour et il convient d'examiner les volutions sur
priode suffisamment longue pour en tirer des enseignements. Le bilan 2014 de la CNAC est le
premier qui, selon les dispositions de la loi ACTPE du 18 juin 2014, rend compte non seulement
de sa propre activit mais aussi des remontes d'information des CDAC.
Encadr 1 : Synthse du rapport d'activit 2014 de la CNAC

Le Rapport annuel dactivit de la Commission nationale damnagement commercial est une


obligation depuis la loi du 18 juin 2014. Il prsente les conclusions de laction mene sur lanne par la
Commission, ainsi que la remonte de celle des Commissions dpartementales.
Lactivit des CDAC
En 2014, les CDAC ont prononc 1041 autorisations (soit 2 484 754 m) et 279 refus (soit 404 249 m)
loccasion de 642 runions. La part dautorisations slve 89 % en 2014 (soit 86 % des surfaces de
vente soumises autorisation). Elle est globalement stable depuis 2009, puisquelle oscille entre 88 %
en 2009 et 91 % en 2011 et 2013.
On remarque une hausse sur lanne la fois de la surface de vente des projets runis (+ 5,5%) et des
surfaces de vente autorises (+3,4 %), alors que lanne prcdente avait t marque par une
diminution de 13%.
Le rapport souligne diffrentes volution selon les secteurs dactivits. Ainsi, les autorisations sont :

en hausse pour le commerce dominante alimentaire (+2,3 points, soit 22 % des


autorisations) et lquipement de la personne (+1,7 points, soit 15,1 % de surfaces de vente) ;
en baisse pour le bricolage (- 2points, soit 18,8 % des surfaces autorises) ;

stables pour lquipement de la maison (16,6 % des surfaces autorises).


Sur les 1 164 dcisions prises en CDAC, 279, soit 24 %, ont fait lobjet dun recours auprs de la CNAC.
Selon leur motif, les recours connaissent des dynamiques croises. Les recours contre les autorisations
slvent ainsi 21 % contre 18,9 % en 2013, alors que les recours contre refus atteignent 48,8 %,
mais sont en diminution de 6,4 %. Ces chiffres sexpliquent par les stratgies dentreprises dans
certains secteurs concurrentiels comme le bricolage ou le commerce alimentaire. Celles-ci utilisent
systmatiquement le recours comme moyen de retarder la dlivrance des autorisations.
Lactivit de la CNAC
Cette mme anne, la CNAC a rendu 205 dcisions : 109 projets ont t autoriss et 96 rejets. En
termes de surface de vente, le rapport sinverse puisque les projets autoriss reprsentent 553 070 m
contre 574 801m pour les projets refuss.
Il est noter que la moyenne des surfaces des projets ports devant lautorit administrative a connu
en 2014 une hausse de 8,8 %. Elle atteint alors 5 502 m contre 5 057m lanne prcdente. A titre
comparatif, la surface moyenne des projets en CDAC slevait en 2014 2482 m.
Si lon sintresse plus prcisment aux 194 dcisions nouvelles en 2014 (ce qui exclut les rexamens

-6-

Annexe IV
de projet), la CNAC a prononc 93 refus qui reprsentent 48 % des projets et 53 % des espaces de
vente. Sur lensemble des dcisions :

143 sont relatives des ensembles commerciaux (soit 74 % des projets et 83 % des surfaces
de vente) et 51 des magasins isols de plus de 1 000 m ;

83,2 % des projets sont des crations (projets architecturaux structurants) et 16,8 % des
projets dextensions (rnovation ou renforcement de lattractivit commerciale) ;

les projets dont la surface est comprise entre 10 000m et 30 000 m reprsentent 17 % des
cas, mais 53 % des surfaces de vente. Une fois sur deux, ils font lobjet dun rejet par la CNAC.
Des recours devant le juge administratif peuvent tre lancs lencontre des dcisions de la CNAC. En
2014, 58,5 % dentre elles ont ainsi t attaques. Sur un chantillon regroupant les dcisions du CE et
des Cours Administratives dAppel de Bordeaux, Marseille et Nancy, seulement 17,2 % des dcisions
ont cependant t annules. Le travail ralis par la CNAC pour intgrer la jurisprudence semble bel et
bien porter ses fruits.

Source : Rapport dactivit 2014 de la CNAC

Si les volutions des dernires annes ont rendu possibles certaines amliorations, qui restent
toutefois confirmer, peut-on considrer comme l'affirme l'ditorial du rapport CNAC 2014 que
la rforme introduite par la loi ACTPE donne au droit de l'urbanisme un nouveau point
d'quilibre et que, court terme, une nouvelle rforme de cette lgislation ne serait pas
opportune ?

Depuis la rforme introduite par la loi LME et en dpit des volutions ultrieures, de nombreux
lus de toutes sensibilits politiques continuent pourtant de dnoncer rgulirement la
poursuite du dveloppement insuffisamment rgul des grandes surfaces commerciales et la
fragilisation simultane du commerce de centres-villes. On peut citer titre d'exemple les
propos de Jacques Cresta, dput des Pyrnes-Orientales qui s'appuie sur le cas de Perpignan
o l'quipement commercial priphrique a cru de 300 000 m au cours des trois dernires
annes et a selon lui un effet ngatif sur le centre-ville ; on peut galement voquer les articles et
les questions crites de Franois de Mazires, dput des Yvelines, qui s'inquite du
dveloppement des grandes surfaces menaantes pour le cur de ville de Versailles ou bien
encore des impacts considrables qu'aurait la ralisation d'Europacity dans le Val d'Oise.

La fdration des villes moyennes Villes de France dnonce une situation qui fragilise
fortement les centres-villes surtout l o le dynamisme conomique et dmographique fait
dfaut. Certaines organisations professionnelles commerantes partagent ce point de vue mais
d'autres le relativisent. Mais s'il est vrai que souvent, le mal est fait et que les nouveaux
centres commerciaux concurrencent dsormais davantage les centres commerciaux existants
que les centres-villes, force est de constater que tout nouveau projet est susceptible de
dvelopper encore plus les ples d'attractivit priphriques et peut affaiblir le centre-ville.
L'analyse faite par la mission (voir annexe 1) tablit un faisceau d'indices qui met en vidence
parmi dautres, une corrlation entre le niveau de vacance commerciale en centre-ville et le
dveloppement d'ensembles commerciaux priphriques :

la surface commerciale totale du commerce de dtail a augment de 58 % entre 1992 et


2009 en passant de 48 77 millions de m2, soit une augmentation de 2,6 % par an. En
parallle, le nombre de points de vente a diminu de 6,3 % sur lensemble de la priode ;
la surface commerciale moyenne sagrandit plus vite pour les villes moyennes (+1,5 %)
que pour les grandes villes (+0,8 %) entre 2012 et 2013 ;
une tude 3 de l'INSEE sur priode longue met en vidence leffet du dveloppement des
grandes surfaces sur le commerce de proximit, tout particulirement dans les villes
moyennes et petites.

Le dveloppement des grandes surfaces et son impact sur la dure de vie du petit commerce alimentaire de proximit,
19 mars 2015, Simon Quantin et Laure Turner

-7-

Annexe IV

S'il existe au niveau local, notamment dans le rseau des agences d'urbanisme, des tudes et des
observatoires territoriaux qui intgrent l'urbanisme commercial, si les chambres de commerce
recueillent galement des donnes utiles que les services instructeurs de dossiers hsitent
cependant solliciter depuis la loi LME, il manque un vritable dispositif national d'observation
et d'valuation permettant de suivre et de mesurer les volutions de l'urbanisme commercial et
ses effets moyen terme sur les territoires, les polarits existantes et l'ensemble des
composantes de l'environnement.
2.1.2. La situation invite valuer l'efficacit et le bon quilibre du dispositif franais
d'autorisation, en dpit de ses adaptations successives

Lactivit commerciale fait depuis plus de quarante ans lobjet dune attention soutenue de la
part des pouvoirs publics, notamment dans une logique de rgulation et d'organisation de l'offre
commerciale. Le systme a fait l'objet de nombreuses rformes successives, au carrefour de
proccupations relatives au dveloppement conomique et la planification urbaine.
Encadr 2 : Les principales volutions lgislatives

Depuis la loi Royer , un grand nombre de textes lgislatifs ont rform les politiques publiques
l'gard du commerce et notamment les dispositions relatives l'amnagement commercial :

la loi du 27 dcembre 1973 modifie dite loi Royer instaure un rgime dautorisation dordre
conomique pour les projets de cration ou dextension de magasins de commerces de dtail audel de certains seuils de surface de vente ;

la loi n 89-1008 du 31 dcembre 1989 (article 4), crant le fonds d'intervention pour les
services, l'artisanat et le commerce (FISAC) a pour vocation de soutenir l'adaptation de l'offre
commerciale et artisanale de proximit dans les zones fragilises par les volutions
conomiques et sociales, particulirement en milieu rural, la priphrie des grandes villes ou
dans les zones urbaines sensibles ;

la loi n 93-1 du 4 janvier 1993 vise amliorer lefficacit et la moralit du rgime de


lautorisation dexploitation commerciale en laissant inchang le champ dapplication de ce
rgime. Elle instaure de nouvelles instances de dcisions au niveau local et national ;

la loi du 5 juillet 1996 relative au dveloppement et la promotion du commerce et de


lartisanat rforme en profondeur le champ dapplication du rgime de lautorisation
dexploitation commerciale ;

la loi du 13 dcembre 2000 relative la solidarit et au renouvellement urbains (article 97)


organise la prise en compte par les commissions dquipement commercial de limpact du projet
sur les flux de voitures particulires et de vhicules de livraison, de la qualit de la desserte en
transport public et des capacits daccueil pour le chargement et le dchargement des
marchandises ;

en 2008, la loi de modernisation de lconomie, dite LME, transforme le rgime juridique de


l'urbanisme commercial. Elle procde un rehaussement du seuil d'autorisation des
exploitations commerciales (1 000 m pour les crations ou extensions de surface de vente). Elle
remplace les commissions dquipement commercial existantes par les commissions
dpartementales et nationale damnagement commercial (CDAC et CNAC). Elle modifie les
critres d'apprciation par ces commissions, le bien fond d'un projet commercial devant
dsormais tre apprci en considration de critres relatifs l'amnagement du territoire, au
dveloppement durable et la protection du consommateur l'exclusion de toute considration
d'ordre conomique ;

en juillet 2010, la loi dite Grenelle 2 rend obligatoire dans le SCoT la mise en place de
documents d'amnagement commercial (DAC) avec des zones d'amnagement commercial
(ZACom) qui dfinissent les conditions de localisation et d'implantation des grands espaces
commerciaux ;

la loi du 24 mars 2014 pour l'accs au logement et un urbanisme rnov, dite ALUR, soumet les
drive autorisation et supprime les DAC et les ZACom tout en intgrant au document
d'orientation et d'objectifs (DOO) du ScoT les dispositions dterminant les localisations

-8-

Annexe IV

prfrentielles et conditions d'implantation des commerces.


le texte lgislatif le plus rcent, la loi du 18 juin 2014 relative lartisanat au commerce et aux
trs petites entreprises (ACTPE) :

Source : Mission.

modifie la composition des CDAC et de la CNAC pour assurer une meilleure


reprsentativit des collectivits. Elle introduit en outre la possibilit pour la CNAC de
sautosaisir pour les projets commerciaux de plus de 20 000 m2 ;
cre le contrat de revitalisation artisanale et commerciale (CRAC) et ouvre la possibilit
dexprimenter pendant cinq ans ce nouveau dispositif dans des zones marques par une
disparition progressive des activits commerciales ou par un dveloppement de la monoactivit au dtriment des commerces et services de proximit. Il comprend la rnovation
du droit de premption des communes sur les fonds de commerce (les lus pourront
dsormais les dlguer dautres oprateurs publics tels que les socits dconomie
mixte, les intercommunalit, etc.) ainsi que l'allongement du dlai dont dispose la
commune pour trouver un repreneur ;
rintgre, suite la suppression par la loi ALUR du document d'amnagement
commercial (DAC), la possibilit dinsrer un document damnagement artisanal et
commercial (DAAC) dans le document dorientation et dobjectif (DOO) du SCOT. Ce
document a pour vocation de dterminer les conditions dimplantation des quipements
commerciaux qui, du fait de leur importance, seront susceptibles davoir un impact
significatif sur lamnagement du territoire ;
modifie le pilotage et les rgles de fonctionnement du FISAC. En passant dune logique de
guichet une politique dappel projet, le pilotage du FISAC doit permettre la fois de
rpondre aux priorits gouvernementales et de cibler les dpenses du fonds pour mieux
respecter la contrainte budgtaire.

On peut lire ces volutions comme le rsultat de deux mouvements contradictoires :

d'une part, la volont de rguler l'offre commerciale, notamment de limiter le


dveloppement d'une offre priphrique qui entretient ou conforte l'talement urbain et
qui peut, dans certains cas, fragiliser des centres-villes en perte de vitalit ;
d'autre part, la ncessit de respecter les principes de concurrence et de libre
implantation des commerces qui ont t acts et renforcs par les principes du droit
europen.

Dans la priode allant de la loi Royer jusqu' la loi LME, c'est la tentative de