MAR 1998

Manual de operao, uso e

manuteno das edificaes Contedo e recomendaes para
elaborao e apresentao

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ABNT-Associao
Brasileira de
Normas Tcnicas

NBR 14037

Sede:
Rio de Janeiro
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NORMATCNICA

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de

Origem: Projeto 02:140.01-002:1997

CB-02 - Comit Brasileiro de Construo Civil
CE-02:140.01 - Comisso de Estudo de Manuteno em Edificaes
NBR 14037 - Buildings maintenance, use and operation manual - Content and
recomendations for elaboration and presentation
Descriptors: Technical documentation. Building. Operation manual.
Maintenance
Vlida a partir de 30.04.1998

Copyright 1998,
ABNTAssociao Brasileira
de Normas Tcnicas
Printed in Brazil/
Impresso no Brasil
Todos os direitos reservados

Palavras-chave: Documentao tcnica. Edificao. Manual

de operao. Manuteno

Sumrio

Prefcio

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Prefcio
Introduo
1 Objetivo
2 Referncias normativas
3 Definies
4 Finalidade do Manual
5 Apresentao do Manual
6 Contedo mnimo do Manual
7 Elaborao e entrega do Manual
8 Atualizao do contedo do Manual

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de

A ABNT Associao Brasileira de Normas Tcnicas -

o Frum Nacional de Normalizao. As Normas Brasileiras cujo contedo de responsabilidade dos Comits
Brasileiros (CB), e dos Organismos de Normalizao Setorial (ONS), so elaboradas por Comisses de Estudo
(CE), formadas por representantes dos setores envolvidos, delas fazendo parte: produtores, consumidores e
neutros (universidades, laboratrios e outros).
Os Projetos de Norma Brasileira, elaborados no mbito
dos CB e ONS, circulam para Votao Nacional entre os
associados da ABNT e demais interessados.

Introduo
A busca da qualidade no processo de produo das edificaes, uma das metas que nos ltimos anos impulsiona
a introduo de significativas mudanas na construo
civil, tem evidenciado a necessidade de uma abordagem
mais ampla do processo e dos intervenientes envolvidos.

5 pginas

O processo de produo das edificaes normalmente

vinha sendo observado como constitudo de apenas duas
etapas: o projeto (algumas vezes subdividido em etapas
intermedirias desde a definio conceitual do projeto
at a produo de detalhes de execuo) e a execuo
em canteiro. Entretanto, a edificao construda no pode
ser entendida, ela prpria, como a realizao do objetivo
do processo, pois somente aps concluso do projeto
e da execuo da edificao que ela pode ser colocada
a servio dos seus usurios e, servindo-os adequadamente em relao ao previsto, realizar o motivo pelo qual
a edificao foi produzida.
Estando diretamente relacionadas com os objetivos do
processo de produo das edificaes, e portanto com a
qualidade do processo, as etapas posteriores construo da edificao (operao, uso e manuteno) tm
assumido crescente importncia na gerncia do processo.
Por um lado, dadas suas caractersticas afins, existe uma
razovel integrao entre as etapas posteriores execuo da edificao. Por outro lado, existe j uma crescente integrao entre as etapas de projeto e execuo
em canteiro. A questo centra-se ento no desenvolvimento de uma interface eficiente entre estes dois conjuntos de etapas, um aspecto to mais crtico quanto
tornam-se mais complexas as edificaes afastando-se
de padres convencionais conhecidos.
Tcnicas de avaliao ps-ocupao (APO) tm sido
utilizadas para retornar s etapas de projeto e execuo
as informaes sobre as condies reais de apropriao
pelos usurios do espao construdo, identificadas a partir

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3.6 equipamento: Utenslio ou mquina que complementa o sistema construtivo para criar as condies de
uso da edificao.

1 Objetivo

3.8 inspeo: Avaliao do estado da edificao e de

suas partes constituintes com o objetivo de orientar as
atividades de manuteno.

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de observaes das etapas de operao, uso e manuteno. A qualificao da documentao tcnica produzida ao longo das etapas de projeto e execuo e seu
direcionamento para esclarecer dvidas relativas s etapas de operao, uso e manuteno, sistematizada na
forma de manuais de operao, uso e manuteno das
edificaes tem sido outro instrumento para melhorar a
comunicao no processo, e este o objeto de ateno
desta Norma.

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Esta Norma estabelece o contedo a ser includo no Manual de operao, uso e manuteno das edificaes,
com recomendaes para sua elaborao e apresentao.

2 Referncias normativas

As normas relacionadas a seguir contm disposies

que, ao serem citadas neste texto, constituem prescries
para esta Norma. As edies indicadas estavam em vigor
no momento desta publicao. Como toda norma est
sujeita a reviso, recomenda-se queles que realizam
acordos com base nesta, que verifiquem a convenincia
de se usarem as edies mais recentes das normas
citadas a seguir. A ABNT possui a informao das normas
em vigor em um dado momento.
NBR 5674:1977 - Manuteno de edificaes Procedimento
NBR 13531:1995 - Elaborao de projetos de
edificaes - Atividades tcnicas

3 Definies
Para os efeitos desta Norma, aplicam-se as definies
da NBR 13531 e as seguintes:

3.3 discriminao tcnica: Descrio qualitativa e quantitativa de materiais, componentes, equipamentos e tcnicas a serem empregados na realizao de um servio
ou obra.
3.4 durabilidade: Propriedade da edificao e de suas
partes constituintes de conservarem a capacidade de
atender aos requisitos funcionais para os quais foram
projetadas, quando expostas s condies normais de
utilizao ao longo da vida til projetada.
3.5 edificao: Ambiente construdo constitudo de uma
ou mais unidades autnomas e partes de uso comum.

3.10 manual de operao, uso e manuteno: Documento que rene apropriadamente todas as informaes
necessrias para orientar as atividades de operao, uso
e manuteno da edificao.
3.11 manuteno: Conjunto de atividades a serem realizadas para conservar ou recuperar a capacidade funcional da edificao e de suas partes constituintes de
atender as necessidades e segurana dos seus usurios.
3.12 operao: Conjunto de atividades a serem realizadas para controlar o funcionamento de instalaes e
equipamentos com a finalidade de criar condies adequadas de uso da edificao.
3.13 projeto: Descrio grfica e escrita das caractersticas de um servio ou obra de Engenharia ou de Arquitetura, definindo seus atributos tcnicos, econmicos,
financeiros e legais.
3.14 proprietrio: Pessoa fsica ou jurdica que tem o
direito de dispor da edificao.

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3.2 componente: Produto constitudo por materiais definidos e processados em conformidade com princpios e
tcnicas especficos da Engenharia e da Arquitetura para,
ao integrar elementos ou instalaes prediais da edificao, desempenhar funes especficas em nveis adequados.

3.9 instalaes: Produto constitudo pelo conjunto de

componentes construtivos definidos e integrados em conformidade com princpios e tcnicas da Engenharia e da
Arquitetura para, ao integrar a edificao, desempenhar
em nveis adequados determinadas funes ou servios
de controle e conduo de sinais de informao, energia,
gases, lquidos e slidos.

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3.1 colocao em uso: Atividades necessrias para

permitir a ocupao inicial da edificao e a colocao
em condies de funcionamento de suas instalaes e
equipamentos.

3.7 garantia: Termo de compromisso de funcionamento

adequado de uma edificao, componente, instalao,
equipamento, servio ou obra, emitido pelo seu fabricante
ou fornecedor.

3.15 sistema construtivo: Conjunto de princpios e tcnicas da Engenharia e da Arquitetura utilizado para compor
um todo capaz de atender aos requisitos funcionais para
os quais a edificao foi projetada, integrando componentes, elementos e instalaes.
3.16 uso: Atividades normais projetadas para serem realizadas pelos usurios dentro das condies ambientais
adequadas criadas pela edificao.
3.17 usurio: Pessoa fsica ou jurdica, ocupante permanente ou no permanente da edificao.
3.18 vida til: Intervalo de tempo ao longo do qual a edificao e suas partes constituintes atendem aos requisitos
funcionais para os quais foram projetadas, obedecidos
os planos de operao, uso e manuteno previstos.

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4.1 O Manual de operao, uso e manuteno das

edificaes tem por finalidade

5.2.5 Os manuais de componentes, instalaes e equi-

pamentos da edificao devem ser anexados ao Manual

de operao, uso e manuteno da edificao.

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4 Finalidade do Manual

5.2.6 Deve se destacar no Manual as informaes sobre

- informar aos usurios as caractersticas tcnicas

da edificao construda;

itens que afetem a segurana e salubridade das edificaes, alertando os usurios sobre os riscos decorrentes
da negligncia na ateno a estes itens.

- descrever procedimentos recomendveis para o

melhor aproveitamento da edificao;

5.2.7 Aspectos de difcil percepo nas atividades de ope-

- orientar os usurios para a realizao das atividades

de manuteno;

rao, uso e manuteno das edificaes devem ser descritos em detalhe uma vez que sua importncia pode no
ser evidente aos usurios.

- prevenir a ocorrncia de falhas e acidentes decorrentes de uso inadequado;

5.2.8 O Manual deve utilizar recursos visuais adequados

4.2 O contedo do Manual deve se restringir ao fornecimento de informaes tcnicas estritamente necessrias
ao desenvolvimento das atividades de operao, uso e
manuteno das edificaes (ver NBR 5674).
Explicaes adicionais que aprofundem a compreenso
de alguma informao especfica devem ser apresentadas em anexo ao Manual.

5 Apresentao do Manual
5.1 Linguagem utilizada

a) uso farto de ilustraes e exemplos;

b) variedade tipogrfica, salientando informaes

essenciais e tornando mais agradvel a leitura;

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- contribuir para o aumento da durabilidade da edificao.

melhor comunicao dos seus contedos, tais como:

c) produo de quadros sntese dos contedos de

cada parte do Manual.
5.2.9 O Manual deve ser produzido em meio fsico durvel

e acessvel aos seus leitores. O uso de meios eletrnicos

permitido desde que possuam a alternativa de fcil
reproduo dos contedos em meios impressos convencionais.

5.1.1 O Manual deve ser escrito em linguagem simples e

5.2.10 Os desenhos e esquemas grficos includos no

Manual de operao, uso e manuteno devem ser de
fcil compreenso.

direta, utilizando vocabulrio preciso e adequado aos

seus leitores.

6 Contedo mnimo do Manual

5.1.2 As informaes contidas no Manual devem ser apre-

6.1 Descrio da edificao como construda

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sentadas de forma didtica.

5.1.3 O Manual deve ser organizado de maneira que as

informaes sejam apresentadas segundo classificaes

que facilitem sua compreenso.
5.1.4 O nvel de detalhamento do Manual deve ser

compatvel com a complexidade da edificao.

5.1.5 O Manual deve se manter neutro em relao pro-

paganda de marcas comerciais.

5.2 Estrutura do Manual

5.2.1 O Manual deve apresentar uma introduo contendo

informaes gerais sobre a sua organizao e orientando

os leitores na forma de obteno de informaes.

O Manual deve apresentar uma descrio grfica e escrita

da edificao, contendo:
a) informaes sobre aspectos importantes para o
usurio, como propriedades especiais previstas em
projeto, sistema construtivo empregado, etc;
b) definio dos limites de uso seguro da edificao,
descrevendo caractersticas como carregamentos
mximos admissveis sobre os componentes
estruturais, cargas mximas admissveis nos circuitos
eltricos, etc;
c) descrio de dispositivos previstos para facilitar a
modificao, expanso e modernizao da edificao e de seus componentes, instalaes e equipamentos;

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5.2.2 O Manual deve conter um sumrio e um ndice

remissivo dos seus contedos.

5.2.3 O Manual deve conter, aps o sumrio, uma tabela

de revises do seu contedo, onde sejam identificados

os itens revisados, a data das revises e seus respectivos
responsveis tcnicos.
5.2.4 O Manual pode ser dividido em partes, considerando-

se o tamanho e a complexidade da edificao. Cada uma

das partes pode ser dirigida a diferentes grupos de leitores, permitindo a utilizao de linguagem mais especfica.

d) desenhos esquemticos atualizados em relao

ao realmente construdo, com dimenses cotadas,
que representem a posio de instalaes embutidas
e componentes no aparentes;
e) conjunto completo de projetos e discriminaes
tcnicas atualizadas em relao ao realmente
construdo, a ser contido no exemplar do Manual
entregue ao proprietrio ou ao sndico da edificao;
f) datas de concluso da estrutura, do habite-se e
da elaborao do Manual.

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6.2 Informaes sobre os procedimentos para a

colocao em uso da edificao
O Manual deve apresentar informaes sobre os procedimentos para a colocao em uso da edificao,
contendo:

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a) descrio clara dos procedimentos para a

solicitao de ligao dos servios pblicos, informando endereos, documentao necessria, etc;

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b) instrues sobre onde e como instalar os equipamentos previstos em projeto para serem fornecidos e instalados pelos usurios;
c) quando julgado necessrio, instrues para a movimentao de mveis e equipamentos dentro da
edificao construda, identificando dimenses
mximas previstas.
6.3 Informaes sobre procedimentos recomendveis
para a operao e uso da edificao
O Manual deve apresentar informaes sobre procedimentos recomendveis para a eficiente operao e uso
da edificao, contendo:
a) descrio e localizao de todos os controles de
operao da edificao, com destaque para os dispositivos de segurana e combate a incndios, registros da rede hidrulica e chaves disjuntoras das
instalaes eltricas;
b) descrio detalhada de procedimentos especiais
recomendveis para a operao e uso de instalaes
no convencionais incorporadas edificao;
c) descrio de procedimentos recomendveis para
a verificao e relato de mau funcionamento de componentes, instalaes e equipamentos da edificao, e eventual correo;

O Manual deve conter instrues sobre procedimentos a

serem adotados em casos tpicos de emergncias, como
incndios e vazamentos de gs, e em falhas de instalaes e equipamentos julgados crticos ao funcionamento da edificao, como elevadores, instalaes de ar
condicionado, instalaes hidrulicas e sanitrias,
instalaes eltricas, etc.
6.5 Informaes sobre procedimentos recomendveis
para inspees tcnicas da edificao
O Manual deve apresentar informaes sobre procedimentos recomendveis para inspees tcnicas da edificao, contendo:
a) definio da freqncia de inspees necessrias
para componentes, instalaes e equipamentos da
edificao e da qualificao tcnica necessria do
responsvel pela atividade de inspeo;

O Manual deve apresentar informaes sobre procedimentos recomendveis para a manuteno da edificao, contendo:
a) a especificao de procedimentos gerais de manuteno para a edificao como um todo e procedimentos especficos para a manuteno de componentes, instalaes e equipamentos;
b) a especificao de um programa de manuteno
preventiva de componentes, instalaes e equipamentos relacionados segurana e salubridade da
edificao;
c) a identificao de componentes da edificao mais
importantes em relao freqncia ou riscos
decorrentes da falta de manuteno, descrevendo
as conseqncias provveis da no realizao das
atividades de manuteno;
d) a recomendao da obrigatria reviso do Manual
de operao, uso e manuteno quando da realizao de modificaes na edificao em relao ao
originalmente construdo e documentado no Manual.
6.7 Informaes sobre responsabilidades e garantias
O Manual deve apresentar informaes sobre as responsabilidades e garantias existentes sobre a edificao,
contendo:
a) a identificao clara do responsvel pela produo
da edificao, incluindo o nome, registro profissional
e/ou empresarial, endereo e telefone, e, se existir,
as informaes para contato com o servio de atendimento ao cliente;

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6.4 Instrues sobre procedimentos para situaes

de emergncia

6.6 Informaes sobre procedimentos recomendveis

para a manuteno da edificao

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d) descrio dos riscos inerentes edificao,

mesmo em operao e uso normais, descrevendo
procedimentos de segurana preventivos necessrios.

b) definio de roteiros de inspees na edificao,

com destaque para a observao de itens relacionados segurana e salubridade, ou crticos ao
funcionamento da edificao, descrevendo as condies especiais de acesso necessrias a todos os
componentes, instalaes e equipamentos no
diretamente acessveis, como a utilizao de escadas, andaimes, equipamentos especiais de iluminao e ventilao, etc.

b) a identificao das empresas e responsveis tcnicos pelos projetos, execuo e fiscalizao da edificao e de seus componentes e instalaes, incluindo nomes, registros profissional e/ou empresarial, endereo e telefone;
c) a identificao dos fornecedores de componentes,
instalaes e equipamentos, incluindo nomes, registros profissional e/ou empresarial, endereo e telefone, e, se existirem, as informaes para contato
com os respectivos servios de atendimento ao
cliente, fazendo-se obrigatoriamente a ressalva que
o contato direto com estes fornecedores uma faculdade e no uma responsabilidade dos usurios
da edificao;

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7 Elaborao e entrega do Manual

7.1 A elaborao do Manual de operao, uso e manuteno da edificao uma obrigao do responsvel
pela produo da edificao
7.2 O responsvel pela produo da edificao deve entregar formalmente ao primeiro proprietrio da edificao
um exemplar do Manual.
7.3 Em edificaes condominiais devem ser entregues:
a) um exemplar do Manual com informaes sobre
cada unidade autnoma aos seus proprietrios, incluindo nele tambm informaes julgadas necessrias sobre componentes, instalaes e equipamentos de reas comuns;

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b) um exemplar do Manual especfico s reas e

equipamentos comuns ao sndico administrador do
condomnio, incluindo o conjunto completo de projetos e discriminaes tcnicas previsto em 6.1-e).

O Manual deve conter uma advertncia explcita e grifada

ao proprietrio ou sndico da edificao a respeito de
sua responsabilidade pela obrigatria atualizao do
contedo do Manual quando da realizao de modificaes na edificao em relao ao originalmente construdo e documentado no Manual. Em complemento a
esta advertncia, deve-se, pelo menos:

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e) a descrio das garantias adicionais dadas pelos

fornecedores de componentes, instalaes e equipamentos da edificao, identificando-se prazos de
validade e responsabilidades dos usurios da edificao para a validade destas garantias.

8 Atualizao do contedo do Manual

a) expressar que a atualizao do Manual deve necessariamente incluir a reviso e correo de todas
as discriminaes tcnicas e projetos da edificao,
alm da reviso do Manual propriamente dito;
b) informar que a atualizao do Manual pode ser
feita na forma de encartes que documentem a reviso
de partes isoladas identificando-se no corpo do Manual os itens revisados, ou na forma de uma nova
estrutura do Manual, dependendo da intensidade
das modificaes realizadas na edificao;

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de

d) a descrio clara das garantias dadas pelo responsvel pela produo da edificao, identificandose prazos de validade e responsabilidades dos usurios da edificao para a validade destas garantias;

c) lembrar que a atualizao do Manual um servio

tcnico, sendo recomendvel ser includa no contrato
firmado com a empresa ou profissional responsvel
tcnico pela execuo das modificaes na edificao;
d) recomendar ao proprietrio ou sndico da edificao que as verses desatualizadas do Manual
sejam claramente identificadas como fora de utilizao, devendo porm ser guardadas como fonte
de informaes sobre a histria tcnica da edificao.