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El saneamiento

Segn el artculo 20 de la ley de Registros inmobiliarios, el proceso de saneamiento es el


proceso de orden pblico por medio del cual se determina e individualiza el terreno, se
depuran los derechos que recaen sobre l y estos quedan registrados por primera vez.
Las personas con calidad para inicial este proceso son: el Estado Dominicano y toda
persona fsica y moral que resulte o posea un derecho sobre un inmueble no registrado,
conforme al prrafo 1 del artculo 20 de la ley de Registro inmobiliario.
El proceso de saneamiento siempre ha sido y ser contradictorio, ya que el mismo es
pblico y se le da la oportunidad en audiencia a todas a aquella personas que pretendan
tener algn derecho sobre los terrenos a platear todas las reclamaciones y pretensiones,
respectndole su derecho de defensa y observando el debido proceso de donde viene lo de
contradictorio.
Ahora es litigio cuando adems se cuestiona la mensura o el derecho del terreno en
saneamiento, o sea se pone en duda el o los reclamantes, por otro que se cree ser el
verdadero poseedor o reclamante, ose presenta oposicin a la mensura porque tcnicamente
no se ha procedido como manda la ley de Registro Inmobiliario y el reglamento general de
mensuras catastrales.
Para reclamar el derecho sobre un terreno hay que tener la posesin y hacer lo en virtud de
la prescripcin adquisitiva llamada por los romanos usucapin y establecida por nosotros en
el cdigo civil en los artculos 2229 y 2262. El artculo 21 de la ley de Registro
Inmobiliario establece que a los fines del saneamiento, hay posesin cuando una persona
tiene un inmueble bajo su poder a ttulo de dueo o por otro que ejerce el derecho en su
nombre. Para que la posesin sea causa de un derecho, debe ser pblica, pacifica,
inequvoca e ininterrumpida por el tiempo fijado en el cdigo civil segn la posesin
que se trate. Se consideran actos posesorios cuando los terrenos se hallen cultivado
o dedicado a cualquier otro uso lucrativo, la percepcin de frutos, la contradiccin que se
haga en el inmueble, la materializacin de os lmites.
En tanto que el artculo 4 de la ley 1542 o la ley de Registro de tierras indicaban que loa
terrenos se consideraban posedos:
1. Cuando se encuentre cultivados o dedicado a cualquier uso lucrativo.
2. Cuando se encuentra cercado por medio de empalizadas, murallas setos, zanjas,
tronchas, cualquier otra forma que se preste para indicar las colindancias.
3. Cuando se hayan medido por un agrimensor pblico y que este contenida en un
plano y acta de mensura.
Lo que significa que la ley de Registro Inmobiliario mantiene en esencia los mismos
criterios para considerar el terreno posedo y que caracteriza la posesin, con excepcin de
la tercera condicin del articulo 4 o cuando se hallan medido por un agrimensor. Y esto

ltimo es lgico y razonable pues el hecho de que se tenga un plano de un determinado


terreno no puede considerarse como posible posedo por esa simple exteriorizacin, pues
cualquiera levanta un plano en gabinete, sin ir al terreno, mas hoy en da con los avances de
la tecnologa.
El artculo de la ley de Registro Inmobiliario expresa que Se admite todo medio de prueba
sobre la posesin, pero la sentencia que adjudique la propiedad no puede fundarse
nicamente en la prueba testimonial, pudiendo el juez ordenar cualquier otra prueba
complementaria. El proceso de saneamiento es un proceso de orden pblico de la exclusiva
competencia de los tribunales de la jurisdiccin inmobiliaria, esto est avalado por el
artculo 23 de la ley de Registros Inmobiliario.

El saneamiento, proceso, plazos y conceptos


Etapas del saneamiento:
El nuevo proceso de saneamiento catastral consta de tres etapas que son:

1. Mensura
2. Proceso judicial
3. Registro
As lo establece el artculo 24 de la ley de Registro Inmobiliarios.

I.

Primera etapa: el proceso de mensura

Mensura, El artculo 25 de la Ley nm. 108-05 define la mensura como el


procedimiento tcnico por el cual se individualiza, ubica y determina el terreno sobre el que
se reclama el derecho de propiedad a registrar.
El proceso de mensura para saneamiento Inicia con la autorizacin otorgada por la
Direccin Regional de Mensuras Catastrales territorialmente competente, la cual debe estar
precedida por la solicitud de autorizacin hecha por el reclamante.
Con esta, el reclamante solicita que la Direccin Regional de Mensuras Catastrales autorice
al agrimensor a realizar la mensura, la cual debe pronunciarse dentro de un plazo de veinte
(20) das.
El agrimensor tiene 60 das para ejecutar la mensura y presentar los documentos y
elementos justificativos a la DRMC para su revisin y aprobacin. Con justificacin, la
DRMC puede dar una prorroga nica de 30 das.

Estos documentos son:


Actas de hitos y mensura.
Carta de conformidad.
Informe tcnico.
Coordenadas.
Plano individual.
Plano general, aun cuando se trate de una sola parcela.
Los arts. 69 y 70 de la ley organizan la publicidad de las actuaciones relacionadas con el
saneamiento, las cuales deben hacerse pblicas a travs de los medios que establece el art.
44 del Reglamento de los Tribunales y el art. 143 del RGMC.
Dentro de los 15 das posteriores a la fecha de la aprobacin, la DRMC debe apoderar al
TJO territorialmente competente para el inicio del proceso judicial del saneamiento.

II.

Segunda etapa: el proceso judicial

Proceso judicial, Es el procedimiento por ante los tribunales de la Jurisdiccin Inmobiliaria


que depura el derecho a registrar, el apoderamiento se produce de la Direccin Regional de
Mensuras Catastrales al tribunal de jurisdiccin original territorialmente competente, este
deber realizar en un plazo no mayor de 15 das, la notificacin a los reclamantes que se ha
iniciado el proceso judicial para que antes de la primera audiencia cumplan con los
requisitos de publicidad (ver arts. 44 y 50 TST-TJO). Tambin debe de ponerse en
conocimiento al abogado del estado e informarle la fecha de la primera audiencia, para que
este emita su opinin sobre el inmueble que est siendo objeto de saneamiento, de este no
emitir opinin dentro del plazo establecido, se presumir el no inters y la no objecin por
parte del estado, la falta de opinin no impide que se adjudique el inmueble.

El juez conocer el proceso en audiencia oral, pblica y contradictoria. La primera


audiencia debe celebrarse dentro de los 60 das posteriores al apoderamiento. Ver arts. 52 y
s. del RTST-TJO. Se celebrarn tantas audiencias sean necesarias. Podr participar toda
persona que manifieste un inters en el proceso, independientemente de que haya sido

notificada o no. Los reclamantes debern presentar sus pretensiones por escrito y en la
audiencia puede usar cualquiera de los medios de prueba establecidos en el 1316 del cdigo
civil.

Todo proceso de saneamiento termina con una sentencia de adjudicacin del inmueble. El
dispositivo debe contener mandatos claros que puedan ser ejecutados por el Registro de
Ttulos. La sentencia debe hacer constar de manera clara el inmueble que se adjudica con su
rea, colindancias y mejoras si existieren, nombres y generales de las personas a quien se le
adjudica el inmueble. Con la notificacin es que comienza a correr el plazo para interponer
el recurso de apelacin, si nadie recurre adquiere la calidad de la cosa irrevocablemente
juzgada, excepto que se intente el recurso por causa de fraude.

III.

Tercera etapa: el registro

Registro, por el cual se expide el CT que acredita la existencia del derecho, se habilita el
asiento en el Registro Complementario y con ello se da publicidad.
El artculo 72 del RGRT expresa que cuando se emita el Certificado de Ttulo como
consecuencia de un proceso de saneamiento, el Registro de Ttulos har constar en el texto
del certificado la siguiente nota: LA SENTENCIA EN QUE SE FUNDAN LOS
DERECHOS GARANTIZADOS POR EL PRESENTE CERTIFICADO DE TTULO PUEDE
SER IMPUGNADA MEDIANTE EL RECURSO DE REVISIN POR CAUSA DE FRAUDE
DURANTE UN (1) AO A PARTIR DE LA EMISIN DEL PRESENTE. NINGUNA
PERSONA QUE ADQUIERA ESTE INMUEBLE ANTES DEL VENCIMIENTO DEL
PLAZO INDICADO SE REPUTA TERCERO ADQUIRENTE DE BUENA FE.

De conformidad con el Art. 20 de la ley 108-05, sobre el Registro Inmobiliario, el


saneamiento, es el proceso de orden pblico por medio del cual se determina e
individualiza el terreno, se depuran los derechos que recaen sobre l y estos quedan
registrados por primera vez. Pueden iniciar este proceso: El Estado Dominicano asi como
toda persona fsica o moral que reclame o posea un derecho sobre un inmueble no
registrado.
En este proceso de saneamiento, no se requiere el ministerio de un abogado, salvo que el
mismo se torne litigioso. En este proceso se admite todo medio de prueba sobre la posesin,
pero la sentencia que adjudique la propiedad no puede fundarse nicamente en la prueba
testimonial, pudiendo el juez ordenar cualquier otra medida complementaria.
Conforme al Art. 21 de la ley de registro inmobiliario, a los fines del saneamiento, hay
posesin cuando una persona tiene un inmueble bajo su poder a ttulo de dueo o por otro
que ejerce el derecho en su nombre. Para que la posesin sea causa de un derecho de

propiedad, debe ser pblica, pacfica, inequvoca e ininterrumpida por el tiempo fijado por
el Cdigo Civil segn la posesin de que se trate. Se consideran actos posesorios cuando
los terrenos se hallen cultivados o dedicados a cualquier otro uso lucrativo, la percepcin de
frutos, la construccin que se haga en el inmueble, la materializacin de los lmites.
Tal y como indica el Art. 22 de la ley, se admite todo medio de prueba sobre la posesin,
pero la sentencia que adjudique la propiedad no puede fundarse nicamente en la prueba
testimonial, pudiendo el juez ordenar cualquier otra medida complementaria.
En el proceso de saneamiento se identifican las siguientes etapas: mensura, proceso judicial
y registro.
Segn el Art. 25 de dicha ley sobre registro inmobiliario, la etapa de mensura es el
procedimiento tcnico por el cual se individualiza, ubica y determina el terreno sobre el que
se reclama el derecho de propiedad a registrar.
En el Art. 26 nos indica algunos puntos importantes de la etapa judicial de este proceso, se
describe el proceso judicial como el procedimiento por ante los
Tribunales de la Jurisdiccin Inmobiliaria que depura el derecho a registrar.
En el Art. 27 de la ley, se hace constar que el registro es el acto por el cual se expide el
Certificado de Ttulo que acredita la existencia del derecho, junto a sus elementos
esenciales, se habilitan los asientos de registro complementarios y con ello se le da
publicidad.