Vous êtes sur la page 1sur 111

MANUAL TCNICO

VERSO 1.3
DEZEMBRO 2009

ANLISE DA VIABILIDADE DE TERRENOS

MANUAL TCNICO

ANLISE DA VIABILIDADE DE TERRENOS

Diretoria Planejamento e Fomento


Superintendncia de Terras
V 1.3
Dezembro de 2009

So Paulo SP

CDHU - Companhia de Desenvolvimento Habitacional e


Urbano de So Paulo

MANUAL TCNICO
ANLISE DA VIABILIDADE DE TERRENOS

VERSO 1.3
DEZEMBRO 2009

2/111

SUMRIO
1

INTRODUO............................................................................................................... 4

OBJETIVO DO MANUAL TCNICO ............................................................................. 5

ABRANGNCIA ............................................................................................................ 5

CRITRIOS PARA QUALIFICAO DE TERRENOS .................................................. 5


4.1

Caractersticas Impeditivas..................................................................................................... 5

4.2

Caractersticas Essenciais...................................................................................................... 6

ORIGEM DAS ANLISES DE TERRENOS................................................................... 7


5.1

Programas Habitacionais em parceria com as Prefeituras Municipais .................................. 7

5.2 Programas Habitacionais para atendimento a pblico alvo especfico oriundo de reas objeto de
intervenes do Poder Pblico ............................................................................................................ 9
5.2 Programas Habitacionais para atendimento a pblico alvo especfico oriundo de reas objeto de
intervenes do Poder Pblico ............................................................................................................ 9
5.3 Indicao/oferta de terrenos por proprietrios e seus representantes (imobilirias, procuradores,
etc), ou por outros rgos da Administrao Pblica Estadual ou Municipal...................................... 9
5.4 Indicao de terreno por meio de licitaes ou selees pblicas.............................................. 11

ETAPAS DO PROCESSO ............................................................................................12


6.1

Anlise Prvia ....................................................................................................................... 12

6.2

Vistoria em Terrenos............................................................................................................. 15

6.3

Estudo de Viabilidade Tcnica.............................................................................................. 24

6.4

Determinao do Valor do Imvel......................................................................................... 58

6.5

Estudo de Pr Viabilidade Tcnico- Econmico (EPVTE) ................................................... 65

RELATRIO FINAL DE APROVAO DO TERRENO (Pasta Tcnica) ....................66


7.1

Documentao Obrigatria que Dever Integrar Pasta Tcnica.......................................... 66

7.2

Documentao Eventual que Dever Integrar a Pasta Tcnica........................................... 67

TIPOS DE AQUISIO DE TERRENOS......................................................................68

REFERNCIAS ............................................................................................................69
9.1

Manuais................................................................................................................................. 69

9.2

Normas.................................................................................................................................. 69

9.3

Livros..................................................................................................................................... 70

9.4

Sites Consultados ................................................................................................................. 70

10

GLOSSRIO ................................................................................................................71

10.1

Siglas .................................................................................................................................... 71

10.2

Definies ............................................................................................................................. 73

11

ANEXOS....................................................................................................................... 77

MANUAL TCNICO
ANLISE DA VIABILIDADE DE TERRENOS

CONTROLE DE ALTERAES

Verso

Data

Descrio sumria das alteraes

1.0

14/08/2009

VERSO INICIAL

1.1

08/09/2009

REVISO GERAL

1.2

29/10/2009

REVISO GERAL

1.3

15/12/2009

REVISO GERAL

VERSO 1.3
DEZEMBRO 2009

3/111

MANUAL TCNICO
ANLISE DA VIABILIDADE DE TERRENOS

VERSO 1.3
DEZEMBRO 2009

4/111

1 INTRODUO
Um dos desafios da CDHU - Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano
de So Paulo promover a oferta de moradias com a qualidade de vida necessria e
desejvel a partir de critrios tcnicos, sociais, ambientais e econmicos.
Aps as definies estratgicas das demandas a serem atendidas, este desafio se
inicia na adequada seleo de terrenos, que subsidiar as demais etapas de
produo dos empreendimentos.
O Manual Tcnico Anlise de Viabilidade de Terrenos tem por objetivo precpuo
proporcionar aos prestadores de servio e parceiros o entendimento preciso sobre
as condies e requisitos tcnicos mnimos a serem atendidos no processo de
anlise da viabilidade de terrenos.
Este Manual torna-se fundamental tambm ao pblico interno, em especial aos
tcnicos e gestores envolvidos no processo de produo, a fim de garantir a
homogeneidade conceitual e tcnica a ser adotada.
Pretende-se com este Manual, que todos os envolvidos no processo, continuem
convergindo suas aes para:


Promover futura populao moradora dos conjuntos habitacionais no


somente o benefcio da unidade habitacional e sua qualidade construtiva e
legal, mas tambm, o acesso aos equipamentos pblicos, comrcio e
servios inerentes funo moradia integrando, quando da ocupao das
unidades, estas famlias estrutura urbana dos municpios;

 Minimizar os investimentos do poder pblico quer seja na execuo de


obras de infra-estrutura (drenagem, redes de gua e esgoto, iluminao
pblica) ou na implantao de equipamentos sociais;
 Subsidiar a elaborao dos projetos a partir da disponibilizao de
informaes fundirias, tcnicas, urbansticas, fisiogrficas e ambientais
que contribuam com a elaborao do programa de interveno e com
maior agilidade dos processos de aprovao e registro imobilirio dos
empreendimentos.

MANUAL TCNICO
ANLISE DA VIABILIDADE DE TERRENOS

VERSO 1.3
DEZEMBRO 2009

5/111

2 OBJETIVO DO MANUAL TCNICO


Este Manual Tcnico tem o objetivo de estabelecer, consolidar e formalizar as
diretrizes, critrios tcnicos e procedimentos a serem seguidos no processo de
anlise da viabilidade de terrenos.

3 ABRANGNCIA
Este Manual abrange o Processo de Anlise de Viabilidade Tcnica e PrViabilidade Tcnica-Econmica de Empreendimentos Habitacionais de Interesse
Social (HIS).
A Anlise de Viabilidade de Terrenos compreende as fases de: Anlise Prvia,
Vistoria em Terrenos, Estudo de Viabilidade Tcnica e Estudo de Pr-viabilidade
Econmica.

4 CRITRIOS PARA QUALIFICAO DE TERRENOS


Os critrios para a qualificao de terrenos para empreendimentos de Habitao
de Interesse Social so divididos em duas categorias: caractersticas impeditivas e
caractersticas essenciais.

4.1 Caractersticas Impeditivas


a) Terrenos em reas verdes e institucionais assim definidas em projetos de
parcelamento do solo registrados, em conformidade com a restrio imposta
pelo Artigo 180 da Constituio do Estado de So Paulo. As excees se
limitam quelas explicitadas na Constituio, ou seja, quando tratar-se de
ao especfica de regularizao de assentamento clandestino.
b) Terrenos localizados fora do permetro urbano ou de expanso urbana
definidos em Lei Municipal;
c) Situar-se em locais que comprometam projetos de infra-estrutura, e/ou
institucionais, j aprovados;
d) Situar-se em reas sob concesso de lavras;
e) Situar-se em reas com cabeceiras de drenagem, de reserva florestal ou
em reas naturais, de interesse de preservao (matas nativas, reas
tombadas e outros);

MANUAL TCNICO
ANLISE DA VIABILIDADE DE TERRENOS

VERSO 1.3
DEZEMBRO 2009

6/111

4.2 Caractersticas Essenciais


a) Ocupar com prioridade os vazios urbanos inseridos em regies com redes
de infra-estrutura implantadas (de gua, esgoto e energia eltrica), existncia
de comrcio bsico, equipamentos pblicos implantados e transporte urbano.
b) Considerar que a localizao dos terrenos seja compatvel com as
condies de infra-estrutura existentes, ou seja, em regies com capacidade
para atender ao incremento populacional ou onde esteja garantida, no
planejamento das concessionrias, a expanso das redes e sistema de infraestrutura.
c) Considerar que a localizao dos terrenos esteja adequada s diretrizes
fsico-territoriais de desenvolvimento urbano do Municpio e/ou de
planejamento regional.
d) Considerar um alto ndice de aproveitamento do terreno, ou seja, grande
porcentagem de rea passvel de ocupao com edificaes, respeitando as
especificidades fsico-regionais.
e) Compatibilizar o porte e caractersticas fsicas do terreno, ao perfil de renda
dos interessados, ou seja, evitar situaes onde a guarda, manuteno e
preservao de setores no edificveis fiquem sob a responsabilidade da
populao (internas aos lotes ou condomnios).
f) Situar-se em regies prximas aos centros de emprego, comrcio
diversificado e servios, ou ter possibilidade de acesso aos mesmos, atravs
de transporte coletivo;
g) Situar-se em locais atendidos por creches, escolas de educao infantil e
de ensino fundamental e atendimento bsico de sade..
h) Possuir acessibilidade fsica e jurdica (confrontao do terreno com
sistema virio implantado e incorporado ao patrimnio pblico; ou seja,
gravado na matrcula ou transcrio e que apresente dimenses compatveis
com o porte e potencial de aproveitamento do terreno);
i) No situar-se em reas sujeitas a movimentos de terra, tais como: encostas
instveis, anfiteatros naturais, pedreiras, etc;
j) No situar-se em reas alagadias ou de vrzeas, com solos de baixa
capacidade de suporte de fundaes (solos orgnicos, solos moles, etc.);
k) No situar-se em reas com afloramento rochoso (presena de blocos e
mataces),
l) No possuir declividades predominantemente superiores a 25% (salvo
situaes especficas de carter fsico regional).

MANUAL TCNICO

VERSO 1.3
DEZEMBRO 2009

ANLISE DA VIABILIDADE DE TERRENOS

7/111

5 ORIGEM DAS ANLISES DE TERRENOS


O processo de anlise de terrenos se inicia a partir das seguintes situaes:

5.1 Programas Habitacionais em parceria com as Prefeituras


Municipais
So programas desenvolvidos com as Prefeituras onde estas assumem algumas
contrapartidas para viabilizao dos empreendimentos, sendo indicao de terreno
para implantao do conjunto habitacional, uma delas; e que aps anlise pela
CDHU e comprovao da viabilidade tcnica-econmica ser doado CDHU; no
incidindo seu valor no custo final da unidade habitacional.
Os critrios e procedimentos de anlise de viabilidade tcnica para os terrenos, no
mbito dos Programas desenvolvidos em parceria com os Municpios, no difere dos
outros programas ou formas de aquisio. Entretanto, nestes casos, a Prefeitura a
responsvel pela indicao do terreno, pela obteno da documentao e pela
contratao de laudos e estudos necessrios para a comprovao da viabilidade
tcnica.
Para terrenos inseridos nestes Programas a anlise fundiria menos apurada
considerando tratar-se de imveis que sero adquiridos pelos Municpios e
posteriormente doados CDHU. Obviamente, por tratar-se de imveis que no sero
adquiridos com nus pela CDHU, no se justifica a execuo de laudos de avaliao.
Vale destacar que quando da autorizao para viabilizao de conjunto habitacional
em determinado municpio, se procura orientar as Prefeituras que, caso os terrenos
indicados no integrem o patrimnio municipal, se deve aguardar a comprovao da
viabilidade tcnica do terreno para o Municpio efetivar a aquisio do imvel. Tal
orientao tem por objetivo evitar que sejam adquiridos terrenos pelos municpios
que, eventualmente, possam no decorrer da anlise, apresentar restries ou ainda
previso de altos investimentos.
Atualmente a definio para incluso de Municpios nestes Programas
estabelecida com base no Sistema de Gesto de Pleitos e posterior avaliao da
SH/CDHU quanto ao programa de atendimento, modalidade de construo e
nmero de unidades a serem viabilizadas.

MANUAL TCNICO

VERSO 1.3
DEZEMBRO 2009

ANLISE DA VIABILIDADE DE TERRENOS

5.1.1

8/111

Documentao que dever ser encaminhada pelas Prefeituras


para incio da anlise de viabilidade dos terrenos

Aps aprovao dos pleitos e definio pela SH/CDHU do atendimento s


Prefeituras (nmero de unidades/ programa/ modalidade de construo), estas
devero encaminhar os seguintes documentos para posterior agendamento de
vistoria pelos tcnicos e/ou representantes da CDHU:
Documento

Planta do municpio

Contedo
Localizao do(s)
terreno(s) em escala
adequada (no mnimo
1:20.000);
Identificao dos
equipamentos pblicos
existentes no raio de
1km ao redor do(s)
mesmo(s);
Demarcao das redes
de infra-estrutura
(gua, esgoto e
energia eltrica)
implantadas nas
proximidades do(s)
terreno(s).

Nvel de Prioridade

Obrigatrios

Observao
Aps recebimento da
anlise prvia destes
documentos, a CDHU
agendar vistoria ao
local com
representante da
Prefeitura.
Aps vistoria, se o
terreno for considerado
com potencial para
implantao de
conjunto habitacional,
sero solicitados
outros documentos
necessrios para
efetiva comprovao
de sua viabilidade
tcnica econmica.

Levantamento
planimtrico ou
planialtimtrico do
terreno;

Certido de Matrcula
Atualizada ou
Transcrio do terreno
ou de rea maior onde
o mesmo se insere

Desejveis (se
disponveis nesta 1
etapa da anlise)

Nesta etapa no
necessrio que o(s)
terreno(s) integre (m)
ao patrimnio
municipal; lembrando
que se sugere que as
Prefeituras apenas
adquiram o imvel
aps a comprovao
de sua viabilidade
tcnica econmica; ou
seja, aprovao
conclusiva do(s)
terreno(s) pela CDHU.

MANUAL TCNICO
ANLISE DA VIABILIDADE DE TERRENOS

VERSO 1.3
DEZEMBRO 2009

9/111

5.2 Programas Habitacionais para atendimento a pblico alvo


especfico oriundo de reas objeto de intervenes do Poder
Pblico
A deciso do Governo do Estado em executar ou apoiar intervenes urbanas que
impliquem na necessidade de remoo e atendimento de famlias de baixa renda,
demanda; entre outros, a proviso de terrenos para novos empreendimentos
habitacionais. Podem-se exemplificar estas situaes como execuo de obras
virias, erradicao ou urbanizao de favelas, canalizao de crregos, ou ainda
remoo de famlias ocupantes de reas de risco.
Admite-se como parmetro, nestes casos, que as novas unidades sero implantadas
em terrenos situados na mesma regio da rea de remoo. Para tanto, a
identificao de terrenos feita a partir da parceria e indicao das Prefeituras,
consulta ao acervo tcnico de imveis anteriormente analisados na CDHU e
identificao de vazios em imagens de satlite.

5.3 Indicao/oferta de terrenos por proprietrios e seus


representantes (imobilirias, procuradores, etc), ou por outros
rgos da Administrao Pblica Estadual ou Municipal
A indicao de terrenos por proprietrios ou seus representantes ocorre
normalmente nos Municpios da Regio Metropolitana de So Paulo considerando
que nos outros Municpios do Estado as intervenes da CDHU so viabilizadas em
parceria com os Municpios onde os terrenos so contrapartida, conforme descrito
anteriormente no item 5.1.1.
Ocorre tambm a indicao SH/CDHU, de imveis que integram o Patrimnio de
rgos da Administrao Pblica (Metr, DERSA, CPOS, Secretaria de Estado da
Fazenda, etc).
A partir da indicao/oferta de um terreno, aps executada a anlise prvia e vistoria
ao terreno (vide itens respectivos) se avalia a pertinncia de continuidade da anlise
visando a comprovao da viabilidade tcnica econmica frente demanda definida
por programas e intervenes em curso na SH/CDHU.
No existindo demanda para implantao de conjunto habitacional em determinado
local/regio e se o terreno for considerado com potencialidade para HIS; aps
anlise prvia e vistoria, a indicao cadastrada no Banco de Terras aguardando
futura existncia de demanda.

MANUAL TCNICO

VERSO 1.3
DEZEMBRO 2009

ANLISE DA VIABILIDADE DE TERRENOS

10/111

5.3.1. Documentao que dever ser encaminhada pelos proprietrios ou


seus representantes quando da oferta de terrenos SH/CDHU
Os interessados em indicar terrenos para anlise da SH/CDHU devero encaminhar
os seguintes documentos:
Documento

Contedo

Carta endereada ao
Sr Presidente da
CDHU;

Indicao do imvel;
Endereo;
Superfcie;
Valor proposto para venda

Planta de localizao

Delimitao do terreno em
escala compatvel com a
planta (no mnimo
1:20.000)

Cpia da Certido de
Matrcula ou
transcrio atualizada
Cpia da folha de
rostodo IPTU
Levantamento
planimtrico ou
planialtimtrico do
terreno

Nvel de
Prioridade

Obrigatrios

Desejveis (se
disponveis)

Observao
No caso de oferta de
representante, dever ser
encaminhada carta do
proprietrio autorizando a
Vistoria ao imvel
A Planta pode ser com base
em guia de ruas do Municpio
ou ainda atravs de imagem
area (Google), por exemplo.

MANUAL TCNICO

VERSO 1.3
DEZEMBRO 2009

ANLISE DA VIABILIDADE DE TERRENOS

11/111

5.4 Indicao de terreno por meio de licitaes ou selees


pblicas
A SH/CDHU tambm desenvolve programas cuja indicao de terrenos feita no
mbito de uma licitao ou seleo pblica com base na Lei n 8666/93 (Lei de
Licitaes e Contratos) e em edital que estabelece municpios ou regies
especficos, onde a CDHU pretende atuar ou ainda vinculado ao atendimento a um
pblico alvo pr-estabelecido.
Podem-se exemplificar estas situaes como Editais de Licitao onde a partir da
definio da localidade e nmero de unidades, entre outros parmetros tcnicos, se
convoca empresas para encaminhar propostas para alienao de terrenos ou
implantao de conjuntos habitacionais compreendendo o terreno, os projetos, a
construo das unidades, aprovao nas instncias competentes e averbao das
unidades habitacionais.
Foram desenvolvidos programas com estas
Chamamento Empresarial e Empreitada Integral.

caractersticas

denominados

Outra modalidade que se enquadra nesta situao o Programa Parceria com


Associaes e Cooperativas Habitacionais/ Modalidade Gesto Compartilhada que
prev a produo de empreendimentos por meio de incorporao imobiliria, com a
participao de entidades em todo o processo de produo, desde a indicao do
terreno at a implantao do condomnio. Participam deste programa entidades
selecionadas e classificadas mediante procedimento pblico de seleo, as quais
firmaro convnios com a CDHU desde que cumpridos os requisitos necessrios e
estabelecidos no edital do Programa.
Nestes programas os critrios e procedimentos para anlise da viabilidade tcnica
dos terrenos no difere de outros programas; exceto pela obteno de
documentao, execuo de consultas aos rgos pblicos e contratao de laudos
que podem ficar sob a responsabilidade dos participantes das licitaes/ selees
pblicas (empresas ou entidades).

MANUAL TCNICO

VERSO 1.3
DEZEMBRO 2009

ANLISE DA VIABILIDADE DE TERRENOS

12/111

6 ETAPAS DO PROCESSO
6.1 Anlise Prvia
6.1.1

Objetivos

Verificar, com base em documentos, consultas prvias e acervo disponvel na


Superintendncia de Terras (anlises anteriores do prprio terreno ou de terrenos
contguos), caractersticas gerais correspondentes insero urbana, condies
fisiogrficas e legislao incidente que subsidiem e contribuam para a vistoria eficaz
do terreno.
Obs.:
 Em muitas situaes, esta etapa de anlise identifica restries que
inviabilizam a implantao do conjunto habitacional no local, paralisando o
processo de anlise de viabilidade tcnico-econmica.

6.1.2

Instrumentos Tcnicos para Execuo da Anlise Prvia

6.1.2.1

Documentao imprescindvel para realizao de Anlise Prvia:

Planta de Localizao do terreno em escala adequada, com as dimenses e


identificao preliminar de suas divisas/ confrontaes.
6.1.2.2

Documentao complementar que contribui para otimizao da


Anlise Prvia

a) Levantamento planialtimtrico do terreno;


b) Levantamento de Cartografia Oficial disponvel (SCM - Emplasa/ Gegran e
outros);
c) Identificao do imvel em imagem satlite;
d) Ttulo de propriedade do imvel Certido (es) de Matrcula do Imvel
atualizada(s) ou transcrio (es);
e) Cpia da folha de rosto do IPTU.

MANUAL TCNICO
ANLISE DA VIABILIDADE DE TERRENOS

6.1.3

VERSO 1.3
DEZEMBRO 2009

13/111

Procedimentos para execuo da Anlise Prvia

Com base na identificao do terreno na planta de localizao procede-se s


seguintes consultas:
a) Verificao, no acervo tcnico da Superintendncia de Terras, da existncia
de anlise(s) anterior (es) do terreno, suas caractersticas e parecer tcnico
emitido poca sobre a adequabilidade do local para fins habitacionais.
Verificao tambm da existncia de anlise(s) anterior (es) de terrenos
contguos que possam contribuir para o processo por caractersticas ou
ocorrncias similares;
b) Locao do terreno em imagem de satlite, para avaliao prvia do nvel e
tipo de ocupao do entorno, bem como ocorrncias no interior do terreno:
vegetao, ocupaes, alteraes no perfil natural (movimento de terra);
c) Locao do terreno em cartografia oficial atualizada e de arquivo para
identificao de cabeceiras de drenagem, crregos, nascentes, linhas de
transmisso de energia, tubulaes enterradas e declividade mdia. Com
base nesta anlise possvel estimar um percentual de aproveitamento,
principalmente no que concerne ocorrncia de setores non aedificandis
definidos por APPs rea de preservao permanente estabelecidas pela
legislao federal e estadual;
Obs.:
 Para a totalidade da Regio Metropolitana de So Paulo h disponibilidade
de levantamento aerofotogramtrico na escala 1:10.000 (Sistema
Cartogrfico Metropolitano Emplasa).
 Para grande parte do Municpio de So Paulo h disponibilidade de
levantamento aerofotogramtrico na escala 1:2000 (Sistema Cartogrfico
Metropolitano Emplasa) que permite uma avaliao mais apurada das
ocorrncias e declividade do terreno.
d) A partir da localizao do terreno por meio de documentos oficiais e ou
sites dos Municpios de mdio e grande porte, normalmente possvel
identificar o zoneamento incidente e permissividade para uso habitacional no
local;
e) De posse do ttulo ou dos ttulos que compe o terreno, possvel verificar
elementos de carter fundirio importantes para execuo do projeto e
averbao do empreendimento aps concluso das obras:
e.1) Existncia de acesso(s) legalmente registrados (j incorporados ao
patrimnio pblico) e dimenso de confrontao deste(s) com o terreno. A
condio de acessibilidade tambm ir nortear a forma e possibilidades de
apropriao do terreno: loteamento, desmembramento para implantao
condominial sem abertura de vias pblicas, etc;

MANUAL TCNICO
ANLISE DA VIABILIDADE DE TERRENOS

VERSO 1.3
DEZEMBRO 2009

14/111

e.2) A descrio perimtrica constante no ttulo dever ser compatibilizada,


quando possvel, com o permetro indicado na planta de localizao ou
divisas indicadas no levantamento topogrfico disponvel com o objetivo de
avaliar preliminarmente a necessidade de desmembramentos ou
desdobros para gerao de novo ttulo especificamente destinado ao
empreendimento;
e.3) Existncia de servides de passagem instituidas para garantir a
acessibilidade a outro imvel ou para implantao de redes e tubulaes
que devero ser respeitadas quando da elaborao dos projetos ou
realocadas se necessrio e se negociado com o favorecido da servido.

6.1.4

Resultado da Anlise Prvia

Com base no resultado destas pesquisas e consultas, se define a viabilidade da


continuidade do processo de anlise correspondente etapa de vistoria ou se
conclui pela inadequabilidade do terreno em decorrncia de restries impostas pela
legislao ou pelo baixo potencial de aproveitamento para implantao de
edificaes.
Caso no se identifique restries impeditivas utilizao do terreno, dar-se-
continuidade ao processo de anlise com a execuo da vistoria ao terreno. No
necessria a elaborao de Parecer ou de outros documentos especficos para
formalizar a Anlise Prvia.
Se constatada a inadequabilidade de um terreno, na etapa de anlise prvia, deve
ser elaborado o Parecer Tcnico, descrevendo os motivos desta condio, inserindose elementos ilustrativos quando necessrio (plantas e imagens com demarcao
das ocorrncias restritivas).

MANUAL TCNICO
ANLISE DA VIABILIDADE DE TERRENOS

VERSO 1.3
DEZEMBRO 2009

15/111

6.2 Vistoria em Terrenos


6.2.1

Objetivos

Verificar in loco, os aspectos fsicos e as condies de insero urbana do terreno,


as caractersticas dos acessos, ocorrncias de barreiras fsicas, que daro subsdios
para posterior anlise da viabilidade tcnica.

6.2.2

Procedimentos para execuo da Vistoria

O tcnico responsvel pela vistoria dever estar munido de documentao grfica


disponvel (imagens e cartografia), obtida na fase de anlise prvia, para
compatibilizao com os aspectos verificados no local e entorno.
Dever ser obtido o registro fotogrfico das condies de insero urbana (entorno)
e acessibilidade, descritas a seguir, bem como, especificamente do terreno em
anlise. Dever ser registrado o ponto de referncia de cada tomada fotogrfica.
Considerar que os registros fotogrficos devero representar os aspectos descritivos
do relatrio tcnico.
6.2.2.1

Aspectos Urbansticos

A avaliao das condies de insero urbana de um terreno tem por objetivo


principal, verificar a sua vocao para implantao de HIS considerando a sua
compatibilidade com os usos existentes no entorno; pressupondo a imediata
integrao da futura populao moradora do conjunto ao contexto urbano, com
acessibilidade aos servios e equipamentos inerentes funo moradia.
Para tal devem ser considerados os seguintes aspectos na execuo da vistoria de
terrenos:

MANUAL TCNICO
ANLISE DA VIABILIDADE DE TERRENOS

VERSO 1.3
DEZEMBRO 2009

16/111

a) Usos/ Ocupao do Entorno


Verificar as caractersticas da ocupao do entorno considerando uma faixa de
aproximadamente 500m ao redor do terreno.
Observar os tipos de uso existentes, predominncia destes, padro construtivo e
nvel de consolidao.
Exemplos:
 Terreno corresponde a um vazio inserido em regio com uso
predominantemente residencial unifamiliar de padro construtivo baixo,
unidades edificadas por autoconstruo; com nvel de urbanizao
precrio (sistema virio desarticulado, sem pavimentao, guias ou
sarjetas);
 Terreno contguo malha urbana perifrica, cuja ocupao corresponde a
conjuntos habitacionais (unifamilares e multifamiliares) promovidos pelo
poder pblico, destinados populao de baixa renda. Excetuando esta
ocupao, o entorno se caracteriza por uso rural (pasto e reas de
reflorestamento);
 Terreno inserido em malha urbana consolidada com usos diversificados
(residencial multifamiliar de mdio padro/ comrcio e servios);
 Terreno inserido em zona de uso estritamente industrial, distante cerca de
600m dos usos inerentes funo moradia (comrcio bsico e
equipamentos pblicos implantados).
Na excepcionalidade de anlise de terreno no inserido ou contguo malha urbana,
devero ser verificadas as caractersticas do trajeto entre o mesmo e a rea
urbanizada: tipo e localizao das ocupaes, condies do sistema virio,
existncia de iluminao pblica, etc. Deve ser cuidadosamente registrado este
percurso por meio de fotos.
Com relao a estes casos, deve-se verificar junto Prefeitura a existncia de
projetos para fins habitacionais, em aprovao ou aprovados, ao longo do trajeto. Tal
procedimento tem por finalidade a posterior avaliao quanto ocorrncia de um
processo de urbanizao no vetor onde se situa o terreno em anlise.

MANUAL TCNICO

VERSO 1.3
DEZEMBRO 2009

ANLISE DA VIABILIDADE DE TERRENOS

17/111

b) Equipamentos Pblicos, Comrcio, Servios, Transporte E InfraEstrutura


Considerando uma faixa de aproximadamente 500m ao redor do terreno, observar a
existncia no entorno de:
 Equipamentos pblicos: escolas de educao infantil, de ensino
fundamental, creches; unidades bsicas de sade; equipamentos
destinados a lazer e atividades desportivas, etc;
 Comrcio bsico de mbito local (padaria, mercado; farmcia, etc) e
diversificado;
 Servios (agncias bancrias, agncia de correio, etc);
 Transporte urbano coletivo (nibus, estao de metr e/ou trem);
 Redes de infra-estrutura (gua, esgoto, energia, drenagem e gs).
Nota: A verificao da existncia destes equipamentos/servios tem por objetivo
subsidiar a avaliao quanto s condies de insero urbana. No se verifica nesta
etapa a capacidade destes suprirem a um acrscimo de demanda na regio.
c) Outros Usos/ Ocorrncias
Observar a existncia no entorno das seguintes ocorrncias que normalmente
determinam a necessidade de manifestao prvia de rgos licenciadores:
 Estao de tratamento de esgoto, estaes elevatrias de esgoto,
matadouros, indstrias ou reas industriais, pedreiras, odores e rudos
incmodos que demandam consulta CETESB.
 Evidencias de recursos naturais passiveis de explorao tais como:
pedreiras, reas com indcios de extrao de areia ou argila que
demandam consulta ao DNPM referente a incidncia de concesso de
lavra.
d) Caractersticas dos Acessos
Para avaliao das condies de acesso deve-se ter em mente no s trfego de
veculos automotivos, mas principalmente as condies de trafegabilidade para
pessoas sem ou com deficincias, temporrias ou permanentes, com mobilidade
reduzida (idosos, gestantes, obesos, crianas e pessoas de baixa estatura), bem
como indivduos sem deficincia motora, com crianas de colo, carregando carrinhos
ou bagagens/pacotes, entre outros.
 Acessibilidade indireta (sistema virio do entorno que permitir a
acessibilidade ao comrcio de mbito local, equipamentos pblicos,
transporte pblico): Observar as mesmas condies acima descritas para
o sistema virio por onde se efetuar o trfego de veculos bem como o
trajeto dos futuros moradores do conjunto at os equipamentos e servios
inerentes funo moradia.

MANUAL TCNICO
ANLISE DA VIABILIDADE DE TERRENOS

VERSO 1.3
DEZEMBRO 2009

18/111

 Acessibilidade direta ao terreno (sistema virio que confronta com o


terreno): Observar as caractersticas dos acessos implantados que
confrontam com o imvel: testada de confrontao, tipo de pavimentao,
condies de trafegabilidade considerando a largura da faixa de rolamento
(dever comportar veculos de porte como de recolhimento de resduos
slidos, caminho de bombeiros, etc), condies de preservao das vias
(bom, mau ou pssimo estado) e condies das caladas.
Estas caractersticas verificadas no local (distncia de confrontao, largura das
vias) sero posteriormente compatibilizadas com os documentos jurdicos e posturas
municipais.
Para ambas as situaes verificar a existncia de barreiras fsicas que impossibilitem
ou restrinjam a acessibilidade (tais como: rodovias, ferrovias, cursos dgua).
6.2.2.2

Aspectos Fsicos e Geotcnicos

6.2.2.2.1 Aspectos fisiogrficos e geotcnicos:


Compatibilizar a documentao grfica disponvel (levantamento planialtimtrico,
cartografia oficial, imagem satlite) com as caractersticas do terreno observadas em
campo quanto:
a) Aos limites do terreno definidos no levantamento topogrfico diponvel.
b) As declividades do terreno;
c) Alteraes no perfil natural execuo de aterro ou deposio de terra ,
execuo de corte ou retirada de terra;
d) As condies de instabilidade ou risco, tais como: encostas instveis,
anfiteatros naturais, pedreiras, etc.;
e) A insero em reas de vrzea, plancie aluvial e susceptibilidade
inundaes (verificar existncia de marcas de inundao nas edificaes do
entorno prximo, bem como a existncia de comportas);
f) A existncia de processos de eroso em seu interior ou em propriedades
contguas;
g) A baixa capacidade de suporte do solo ou evidencia de afloramentos
rochosos (mataces, blocos de rocha);
h) As caractersticas da vegetao considerando o porte, densidade,
concentrao das espcies, ocorrncia de indivduos isolados e dispersos;
i) As drenagens secas, cursos d gua, afloramentos de gua, nascentes,
lagos, lagoas naturais ou artificiais e reas de brejo;
j) A incidncia de linha de transmisso de energia;
k) A existncia de indicao ou marcos referentes a oleoduto e gasoduto;
l) A adutoras e emissrios (ocorrncias difceis de constatao em campo
sendo normalmente identificadas nas matrculas atravs de registros de

MANUAL TCNICO
ANLISE DA VIABILIDADE DE TERRENOS

VERSO 1.3
DEZEMBRO 2009

19/111

desapropriaes ou servides de passagem a favor de concessionrias ou


ainda quando das consultas a estas sobre as condies de infra-estrutura).
Dever ser verificada a possibilidade dessas ocorrncias, inclusive fora dos limites
do terreno, considerando a possibilidade de influncia no aproveitamento do terreno.
(Exemplo: ocorrncia de nascente fora do limite do terreno, cuja APP incida no
terreno/ proximidade a rios cuja largura determine uma significante faixa de APP que
possa incidir sobre o terreno).
Quando necessrio, o tcnico responsvel pela vistoria, durante a inspeo, deve
registrar sobre a cartografia disponivel ou atravs de croquis as ocorrncias
incompatveis com os registros constantes na documentao tcnica.
6.2.2.2.2 Aspectos relacionados ocupao do terreno:
a) Tipo de ocupao;
b) Existncia de construes, suas caractersticas fsicas de preservao,
ocupao e uso;
c) Possveis ocorrncias de invases de divisas (avano de construes nos
limites do terreno).
Quando necessrio, o tcnico responsvel pela vistoria, durante a inspeo, deve
registrar sobre a cartografia disponivel ou atravs de croquis as ocorrncias
incompatveis com a documentao tcnica.
6.2.2.2.3 Aspectos relacionados ao Passivo Ambiental:
Neste manual considera-se passivo ambiental, as ocorrncias que tenham
provocado danos ao meio ambiente visveis in loco ou no.
Normalmente, a anlise dos terrenos no que concerne passivo ambiental aborda
duas situaes:
a) Ocorrncia de danos ambientais decorrentes da supresso de vegetao
(sem as devidas autorizaes dos rgos ambientais) ou de intervenes
antrpicas em reas de preservao permanentes (aterramento e
assoreamento de nascentes, crregos ou drenagens naturais). Para
verificao desta situao deve-se ter acesso a elementos cartogrficos ou de
imagens para possibilitar a anlise comparativa. Atravs de cartas oficiais
possvel identificar a existncia de crregos, drenagens e nascentes para
comparao em campo da ainda existncia das mesmas devidamente
preservadas de acordo com o estabelecido na legislao ambiental. Atravs
de imagens areas (fotos, satlites) verifica-se a existncia anterior de
vegetao no identificada na vistoria.
b) Ocorrncia de danos ambientais vinculados a processos de contaminao
do solo ou de guas subterrneas; situaes que, alm do efetivo dano ao
meio ambiente, podem causar srios problemas de sade futura populao
ocupante do terreno no caso de no execuo de aes para remediao e
recuperao.

MANUAL TCNICO
ANLISE DA VIABILIDADE DE TERRENOS

VERSO 1.3
DEZEMBRO 2009

20/111

Deve-se atentar; entre outros, para as seguintes situaes:


 Proximidade a postos de combustveis, garagens de nibus ou de
caminhes/veculos pesados (locais com tanques que podem provocar
vazamentos de combustveis bem como prtica de deposio de leos e
outros elementos contaminantes);
 Existncia de deposio de lixo ou entulho no local;
 Existncia de materiais com suspeita de origem industrial ou hospitalar
(tambores, gales, luvas de borracha, seringas, embalagens de
medicamentos, etc),
 Manchas de leo no terreno;
 Construes ou runas com caractersticas de depsitos ou indstrias;
 Ocorrncia de deposio de terra/ aterro
Para efeito da identificao de possveis ocorrncias de atividades potencialmente
contaminadoras imprescindvel efetuar entrevistas com moradores ou
comerciantes que estejam instalados no entorno h um tempo considervel e que
possam informar sobre usos e atividades anteriores no terreno ou imveis contguos
a este.
O responsvel pela vistoria deve ter conhecimento do teor do Captulo III do Manual
de Gerenciamento de reas Contaminadas, disponvel no site da CETESB.
6.2.2.2.4 Entrevista com Moradores
Obter depoimento de moradores e vizinhana, a fim de detectar possveis eventos
passados ocorridos no terreno, que indiquem a probabilidade de situaes
irregulares.
Exemplo:
 Enchentes, ocupao por indstria ou outras instalaes, movimentao de
terra, utilizao do terreno como depsito clandestino de lixo
(popularmente conhecido como lixo), etc.

6.2.3
6.2.3.1

Produtos da Vistoria do Terreno


Relatrio Tcnico Preliminar - Objetivo

Relatrio Tcnico Preliminar o resultado descritivo da compilao dos dados


obtidos na anlise prvia, vistoria, pesquisas em sites, eventuais consultas s
Prefeituras (ainda informais nesta etapa) cuja concluso dever registrar a
potencialidade/vocao do terreno para implantao de empreendimento
habitacional de interesse social.

MANUAL TCNICO
ANLISE DA VIABILIDADE DE TERRENOS
6.2.3.2

VERSO 1.3
DEZEMBRO 2009

21/111

Relatrio Tcnico Preliminar - Consideraes

Em muitas situaes um terreno claramente considerado favorvel para


implantao de conjunto habitacional (sem necessidade de pareceres dos rgos ou
contratao de laudos); sendo sua aprovao condicionada somente confirmao
da viabilidade de implantao da infra-estrutura comprovada atravs de Parecer de
Viabilidade Tcnica/diretrizes das concessionrias de gua e esgoto e do valor de
mercado apurado para o imvel, nos casos de aquisio com nus financeiro.
Para outras situaes onde se verifica a necessidade de uma srie de estudos e
consultas, a deciso tcnica para qualificao de um terreno como preliminarmente
favorvel para fins habitacionais dever considerar a avaliao das seguintes
condicionantes:
a) Expectativa de complexidade para comprovao de sua viabilidade tcnica;
ou seja, a necessidade de vrias consultas e contratao de laudos
especficos;
b) A existncia na regio de interesse ou no municpio, de outros terrenos com
menor grau complexidade para comprovao da viabilidade tcnica;
c) Expectativa de aproveitamento da superfcie vistoriada;
d) A vinculao da anlise a um atendimento/demanda especfica em
determinada localidade.
Exemplo:
 Dois terrenos com caractersticas, nvel de complexidade e restries
semelhantes situados em municpios ou regies distintas podem receber
pareceres tcnicos diferentes; sendo um considerado inadequado para fins
habitacionais e o outro apontado como potencial para a mesma finalidade;
desde que comprovada a viabilidade de construo de edificaes pelo
menos em parte de sua superfcie; mesmo que a expectativa do valor de
terreno incidente por unidade habitacional seja considerada elevada. Ou
seja, a dificuldade de obteno de terrenos e a necessidade de proviso
de unidades habitacionais em determinada localidade, podem determinar a
seleo de um terreno com caractersticas e aproveitamento em
desconformidade com alguns dos critrios definidos neste Manual Tcnico.
Estas mesmas ponderaes devero ser revistas quando da concluso do processo
de anlise de viabilidade tcnica e econmica.

MANUAL TCNICO
ANLISE DA VIABILIDADE DE TERRENOS

6.2.3.3

VERSO 1.3
DEZEMBRO 2009

22/111

Relatrio Tcnico Preliminar Contedo

a) Introduo:
 Origem da anlise (oferta de terreno, indicao de particulares/
proprietrios, indicao de rgos pblicos, indicao de Prefeituras,
estudo de vazios);
 Vinculao da anlise (a pleito /
programa/interveno do Poder Pblico);

autorizao

existente

ou

 Histrico de anlises anteriores (se for o caso).


b) Identificao do terreno:
 Endereo do imvel e referncias para sua localizao;
 Superfcie
(registrando
sua
origem:
matrcula/
levantamento
planialtimtrico/ quadra fiscal/ planimetria a partir de imagem de satlite,
etc);
 Nmero(s) do(s) ttulo(s) e proprietrio, se disponvel.
c) Aspectos Urbansticos:
 Uso e ocupao do entorno;
 Equipamentos pblicos, comrcio, servios, transporte e infraestrutura;
 Outros usos e ocorrncias;
 Condies de acessibilidade direta e indireta.
d) Aspectos Fsicos e Geotcnicos:
 Aspectos fisiogrficos e geotcnicos;
 Aspectos relacionados ocupao do terreno;
 Aspectos relacionados ao Passivo Ambiental;
 Entrevista com os moradores.
e) Legislao
 Registro da legislao de uso do solo incidente e parmetros urbansticos
registrando a fonte da informao (consulta informal ou oficial s
Prefeituras e sites das Prefeituras); contemplando no somente a esfera
municipal, mas tambm estadual (terrenos inseridos em reas de Proteo
e Recuperao de Mananciais, reas de Proteo Ambiental, Zonas de
Uso Predominantemente Industrial-ZUPI).

MANUAL TCNICO

VERSO 1.3
DEZEMBRO 2009

ANLISE DA VIABILIDADE DE TERRENOS

23/111

f) Estabelecimento preliminar de potencial (se possvel)


 Nesta fase, dependendo da qualidade da documentao disponvel e
resultados das consultas e informaes at ento obtidas, pode-se
estabelecer um potencial preliminar devendo-se explicitar claramente os
parmetros adotados: reas consideradas como restritivas (non
aedificandis) e passveis de receberem edificaes; declividade mdia
adotada, tipologia, cota lquida de terreno/unidade habitacional; ou ainda,
se o potencial adotado foi a partir de proposta de implantao e qual a sua
origem ou a partir de projeto aprovado nas instncias competentes.
g) Concluso
 Considerando os aspectos descritos no relatrio e se o parecer tcnico
concluir, nesta etapa, pela vocao do terreno para implantao de
empreendimento habitacional de interesse social, dever ser registrado
todos os estudos e consultas necessrias para comprovao da
viabilidade tcnica de aproveitamento do terreno.
 No caso da concluso pela inadequabilidade do terreno para fins
habitacionais, tal condio dever ser justificada e se necessrio
demonstrada de forma grfica utilizando-se de instrumental cartogrfico ou
de imagem. Dependendo das restries incidentes no terreno que
determinem a sua inadequabilidade (ex: legislao restritiva no
permitindo a implantao de HIS); este relatrio perde o carter de
preliminar tornando-se conclusivo e definitivo.
h) Documentao complementar ao relatrio tcnico preliminar.
 Planta de localizao do terreno (preferencialmente cartografia oficial) com
demarcao de ocorrncias significativas;
 Ficha de Vistoria do terreno (ver anexo 11.1);
 Relatrio fotogrfico (com indicao do ponto de referncia de cada
registro
de
imagem/
ocorrncia,
bem
como
eventuais
descries/indicaes que merecem destaque na imagem);
 Imagem de Satlite com demarcao do permetro e outras ocorrncias
(ex: conforme o porte do terreno, delimitar as reas de Preservao
Permanente incidentes).

MANUAL TCNICO
ANLISE DA VIABILIDADE DE TERRENOS

VERSO 1.3
DEZEMBRO 2009

24/111

6.3 Estudo de Viabilidade Tcnica


6.3.1

Objetivos

Esta etapa tem por objetivo a obteno dos parmetros fsicos, ambientais,
fundirios e urbansticos que definem e condicionam o aproveitamento do terreno
para empreendimento habitacional de interesse social.
Este estudo consiste na obteno de documentos oficiais junto aos rgos
responsveis bem como contratao de laudos e investigaes necessrios para
comprovao da inexistncia de restries que impeam a utilizao total ou parcial
do terreno. Os resultados obtidos subsidiaro a posterior estimativa de potencial e a
pr-viabilidade tcnico-econmica bem como a necessidade de eventuais
investimentos que normalmente no integram a execuo de empreendimentos (ex:
custos para recuperao/ remediao de terrenos com ocorrncia de passivo
ambiental comprovada).

6.3.2
6.3.2.1

Obteno de documentao junto aos rgos pblicos


Diretrizes junto as Concessionrias de abastecimento de gua e
esgotamento sanitrio

Para todos os terrenos dever ser solicitada concessionria responsvel pelo


Municpio a emisso de Parecer de Viabilidade Tcnica (PVT), conforme modelo do
anexo 11.2, ou Carta de Diretrizes.
Este documento tem por objetivo comprovar a viabilidade de implantao de
empreendimento habitacional no terreno considerando a expectativa de incremento
populacional em determinada regio, devendo contemplar as obras necessrias
(externas e internas ao terreno) para garantir o abastecimento de gua regular, bem
como o esgotamento, tratamento e destinao final dos efluentes. solicitado
concessionria que aponte uma estimativa preliminar dos investimentos previstos
para realizao destas obras.
Para solicitao do Parecer de Viabilidade Tcnica (PVT) s Concessionrias,
necessria a disponibilizao de planta de localizao, preferencialmente cartografia
oficial, fornecimento do potencial de ocupao e tipologia considerada para este. O
levantamento planialtimtrico, se disponivel nesta etapa, dever ser fornecido
Concessionria.
No caso de Municpios da Regio Metropolitana de So Paulo, operados pela
SABESP Companhia de Saneamento Bsico do Estado de So Paulo, algumas
unidades de negcios emitem somente Carta de Diretrizes para o abastecimento de
gua e coleta de esgoto, no abordando as estimativas de investimento.

MANUAL TCNICO
ANLISE DA VIABILIDADE DE TERRENOS
6.3.2.2

VERSO 1.3
DEZEMBRO 2009

25/111

Da necessidade de obteno de servido de passagem ou


desapropriao de terrenos para viabilizao dos sistemas de
abastecimento de gua e esgotamento sanitrio.

necessrio avaliar o Parecer de Viabilidade Tcnica (PVT) ou a Carta de Diretrizes


para abastecimento de gua e esgotamento sanitrio, quanto previso de
implantao de redes ou outros equipamentos em terrenos de propriedade particular;
situao que determina a obteno de autorizao do(s) proprietrio(s) para servido
de passagem ou at de procedimentos de desapropriao para permitir a execuo
das obras necessrias ao pleno funcionamento dos sistemas de infra-estrutura. A
condio ideal que as diretrizes prevejam a execuo de redes somente por meio
de sistema virio (vias incorporadas ao patrimnio pblico) ou implantao de
equipamentos no terreno em anlise ou em reas pblicas j existentes.
Quando o PVT ou Carta de Diretrizes apontar esta necessidade, deve-se verificar
com a Concessionria responsvel, a possibilidade de equacionamento (implantao
das redes e/ou equipamentos por meio de sistema virio e reas pblicas). No
existindo outra hiptese para viabilizao da infra-estrutura, deve-se obter anuncia
do(s) proprietrios(s) para servido de passagem.
A obteno de servido de passagem junto ao(s) proprietrio(s) do(s) terreno(s)
onde devero ser implantadas as redes ou equipamentos condio para aprovao
tcnica do terreno em anlise. No caso da no obteno da servido, a continuidade
do processo de anlise de viabilidade est condicionada previso de procedimento
de desapropriao para implantao das redes e equipamentos previstos.
Para os programas desenvolvidos em parceria com as Prefeituras Municipais a
obteno de servido junto aos proprietrios ou procedimento de desapropriao
de responsabilidade das Prefeituras.
Para outras situaes/programas a previso de desapropriao para viabilizao dos
sistemas de infra-estrutura ser avaliada com base no Estudo Fundirio, que dever
contemplar a identificao da(s) propriedade(s) envolvida(s), bem como a
expectativa de investimento para tal procedimento.
Se decidida a continuidade do processo, incluindo a necessria desapropriao, o
momento deste procedimento ser avaliado para cada caso, pois o PVT ou Carta de
Diretrizes correspondem a um documento orientativo para execuo dos projetos e
mensurao do investimento deste insumo e, para algumas situaes, a definio da
superfcie e permetro a serem desapropriados apenas poder ocorrer na fase de
elaborao dos projetos especficos de infra-estrutura.

MANUAL TCNICO
ANLISE DA VIABILIDADE DE TERRENOS

6.3.2.3

VERSO 1.3
DEZEMBRO 2009

26/111

Certido de Uso do Solo

Visando a identificao dos usos permitidos e parmetros urbansticos para o local


em estudo, dever ser obtida, junto s Prefeituras Municipais, a Certido de Uso do
Solo ou documento similar.
6.3.2.4

Parecer Viabilidade de Localizao

Quando um terreno estiver localizado prximo a estaes de tratamento de esgotos,


estaes elevatrias, matadouros e indstrias, dever ser solicitada CETESB
(Companhia Ambiental do Estado de So Paulo) a emisso do PVL Parecer de
Viabilidade de Localizao. Os procedimentos para a obteno do PVL podero ser
verificados no site da CETESB. Essa consulta se faz necessria, pois o PVL
funciona como uma ferramenta que avalia a viabilidade da convivncia do pretendido
uso habitacional com outros usos j existentes no entorno. Muitas vezes o local est
inserido em regies ambientalmente saturadas e poder acarretar em prejuzos para
o futuro empreendimento.
O PVL refere-se exclusivamente aos aspectos de localizao e no substitui as
aprovaes e licenciamentos dos rgos responsveis.
6.3.2.5

Parecer de Viabilidade do Empreendimento (terrenos inseridos em


reas de Proteo e Recuperao de Mananciais na Regio
Metropolitana de So Paulo)

Quando o terreno em estudo estiver inserido em APRM (rea de Proteo e


Recuperao de Mananciais na Regio Metropolitana de So Paulo) dever ser
solicitada CETESB (Companhia Ambiental do Estado de So Paulo) a emisso de
Parecer de Viabilidade.
O objetivo do Parecer de Viabilidade demonstrar com exatido o que pode ser feito
e quais as restries impostas pela legislao da respectiva rea ou gleba, para o
desenvolvimento do projeto a ser submetido posteriormente para a anlise.
Quando se tratar de parcelamento do solo localizado em rea urbana ou de
expanso urbana o Parecer de Viabilidade pr-requisito para o protocolo no
GRAPROHAB.
Os procedimentos para a obteno do Parecer podero ser verificados no site da
CETESB.

MANUAL TCNICO
ANLISE DA VIABILIDADE DE TERRENOS

6.3.2.6

VERSO 1.3
DEZEMBRO 2009

27/111

Parecer sobre cota de inundao

Quando um terreno estiver localizado em reas prximas a cursos dgua, litoral e


rea sujeita a inundaes, conforme informaes obtidas na vistoria e junto aos
moradores, dever ser solicitado ao DAEE (Departamento de guas e Energia
Eltrica, da Secretaria de Saneamento e Energia Eltrica) o Parecer com a cota de
inundao para o terreno em estudo. Esse documento fornecer subsdios para a
elaborao dos projetos ou inviabilizar o futuro empreendimento.
Para solicitar o Parecer, o interessado dever protocolar nos escritrios regionais ou
na prpria sede do DAEE, correspondncia contendo informaes do terreno
acompanhado de planta de localizao (preferencialmente cartografia oficial).
6.3.2.7

Parecer de incidncia de concesso de lavra.

Caso o terreno esteja prximo a pedreiras, reas de extrao de areia, argila ou com
base em informaes obtidas junto aos moradores durante a vistoria, dever ser
realizada consulta ao DNPM (Departamento Nacional de Produo Mineral do
Ministrio de Minas e Energia) e obter o Overlay de Incidncia de Concesso de
Lavra para a regio.
Esse procedimento tem como objetivo verificar se o terreno em anlise e/ou o seu
entorno, esto no raio de abrangncia ou at mesmo inseridos em algum processo
de concesso de lavra, pois poder implicar na inviabilidade do futuro
empreendimento.
6.3.2.8

Capacidade de equipamentos pblicos e perfil de demanda


habitacional.

Para os programas em parceria com as Prefeituras Municipais realizada consulta


para obteno das seguintes informaes:

A capacidade dos equipamentos pblicos, nas reas de educao, sade,


cultura e lazer, de absorverem a futura demanda da regio, caso ocorra algum
acrscimo. Esse levantamento realizado por meio de documentos
apropriados (anexos 11.3) que informam sobre: caractersticas do
equipamento, faixa etria, sua capacidade, vagas disponveis e sua
localizao em relao ao terreno em anlise.

A demanda habitacional, com levantamento realizado por meio de


documentos apropriados (anexos 11.4), com dados sobre o nmero de
famlias cadastradas, nmero de pessoas com deficincia, usurios de
cadeira de rodas e as caractersticas de ocupao e renda dessa populao.

De posse desses dados elaborado um relatrio, aportando as condies dos


equipamentos em atenderem futura demanda, frente no apenas s caractersticas
do entorno, mas tambm observando o quadro de projeo da demanda, montado a
partir do potencial de unidades definidas para o terreno.

MANUAL TCNICO
ANLISE DA VIABILIDADE DE TERRENOS

VERSO 1.3
DEZEMBRO 2009

28/111

Essa consulta tem por objetivo, no apenas subsidiar o programa de projetos no que
concerne s tipologias e reserva de reas pblicas nos terrenos, mas tambm
sensibilizar as Prefeituras quanto demanda que ser gerada em determinada
regio aps a implantao do conjunto habitacional, fomentando a necessidade de
viabilizao de recursos pelo Municpio para a implantao ou promoo de
acessiblidade a determinado equipamento.
Ressalta-se que as informaes obtidas no tm carter restritivo ou impeditivo
viabilizao dos terrenos e visam somente a obteno de dados qualitativos que
nortearo as atividades pertinentes etapa de elaborao e/ou anlise dos projetos
de urbanismo.
Para situaes onde o porte do conjunto habitacional no considerado como
gerador de impacto (at cerca de 30 UH), a solicitao de informaes sobre a
capacidade dos equipamentos pblicos dispensvel.

6.3.3

Estudo Fundirio

6.3.3.1

Objetivo

a) Identificar a estrutura fundiria dos terrenos


b) Qualificar urbanstica e fundiariamente os imveis;
c) Fornecer parmetros para a definio da forma jurdica de aquisio do
imvel (compra, desapropriao amigvel ou judicial, doao, etc);
d) Identificar incidncia de planos e projetos urbansticos que interfiram no
aproveitamento dos imveis;
e) Subsidiar a definio do permetro e limites dos imveis estudados;
f) Subsidiar a elaborao de Laudo Tcnico de Avaliao;
g) Subsidiar a elaborao do projeto arquitetnico e urbanstico do
empreendimento.

MANUAL TCNICO
ANLISE DA VIABILIDADE DE TERRENOS

6.3.3.2

VERSO 1.3
DEZEMBRO 2009

29/111

Pesquisa Fundiria

6.3.3.2.1 Identificao da estrutura fundiria e dos contribuintes fiscais


A estrutura fundiria da rea de interesse, especificando o nmero de imveis e
proprietrios envolvidos, dever ser identificada atravs de plantas de quadras
fiscais e relatrios com dados dos imveis e dos contribuintes a eles vinculados
obtidos junto aos rgos municipais responsveis pelo cadastramento fiscal de
propriedade. Os contribuintes identificados representam os provveis proprietrios
ou compromissrios compradores.
Os imveis urbanos ainda no inscritos no cadastro imobilirio demandam a
necessidade de consulta junto ao INCRA.
As solicitaes, tanto s Prefeituras como ao INCRA, devem ser obrigatoriamente
instrudas com plantas ou croquis delimitando a rea a ser identificada, de forma
permitir a seleo dos dados fiscais dos imveis envolvidos.
Observar que na maioria das vezes se faz necessrio a identificao, e o
levantamento de dados, no apenas dos imveis de interesse, como tambm dos
imveis lindeiros de forma a subsidiar os trabalhos tcnicos de definio de divisas e
confrontaes.
Imveis sem contribuintes identificados geralmente so propriedades pblicas ou em
aquisio por rgos pblicos (Municpio, Estado e Unio). Esta categoria de imveis
demanda pesquisas especficas junto aos respectivos rgos tcnicos cadastrais,
visando esclarecer a sua situao fundiria. Devem ser consultadas a GRPU/SP
Gerncia Regional do Patrimnio da Unio, PGE/Procuradoria do Patrimnio do
Estado de So Paulo e Secretaria de Negcios Jurdicos do Municpio.
Os dados obtidos permitiro a obteno via internet ou requerimento direto, de
certides de valor venal, de dbitos e dvidas ativas, que complementaro a
caracterizao da situao fundiria.
Estes mesmos dados permitiro a realizao de busca junto ao Registro de Imveis
com base nos nomes dos contribuintes identificados.
A identificao do proprietrio, se possvel, tambm pode ser procedida por vistoria
de campo, sempre buscando o sigilo das informaes, em especial nos casos em
que pretende a aquisio por desapropriao. Tal procedimento pode ser necessrio
nos casos de imveis ainda cadastrados junto ao INCRA.

MANUAL TCNICO

VERSO 1.3
DEZEMBRO 2009

ANLISE DA VIABILIDADE DE TERRENOS

Item

rgos (Locais
Pesquisados So Paulo
Capital)

rgos
(Locais
Pesquisados
- Demais
Municpios)

Exigncias

Documentos
emitidos pela
Prefeitura

Ficha Com os
Dados
Cadastrais (ROL
de Contribuintes)

Secretaria de
Finanas e
Desenvolvimento
Econmico /
Departamento
de Rendas
Imobilirias

Secretaria de
Planejamento
ou na
Secretaria de
Finanas

Obrigatrios
Cpia da Planta
do Cadastro
Fiscal
Certido de
Valor Venal
Certido de
Atualizao
Cadastral
Certido de
Dvida Ativa

30/111

Dados a serem
levantados do imvel e
dos confrontantes
Nmero do Contribuinte
(setor, quadra e lote)
Nome do Proprietrio
Nome do
Compromissrio
Endereo do imvel
Endereo do
Proprietrio
rea do Terreno
rea da construo
existente
Testada do Imvel
Valor Venal Terreno
(somente do imvel)
Planta do Permetro do
Imvel cadastrado na
Prefeitura
Valor Venal Terreno
Dbitos IPTU
Dvidas

Observaes:
 Em alguns Municpios, as Certides Fiscais podero ser obtidas pelo site
das respectivas Secretarias.
 Aconselha-se consultar o site da Prefeitura ou telefonar para confirmar qual
Secretaria responde pelo assunto pesquisado.

MANUAL TCNICO

VERSO 1.3
DEZEMBRO 2009

ANLISE DA VIABILIDADE DE TERRENOS

31/111

6.3.3.2.2 Confirmao da situao fundiria junto aos Cartrios de Registro de


Imveis.
De posse do nome dos contribuintes que respondem pelos imveis pesquisados,
torna-se possvel a solicitao de buscas pelos Registros de Imveis. Por meio do
Registro de Imveis identificam-se todos os imveis em nome dos contribuintes
relacionados selecionando as certides relativas ao endereo de interesse.
Uma vez que os Registros de Imveis so regionalizados, antes da realizao da
pesquisa deve ser confirmada a circunscrio referente aos imveis em estudo.
A busca revela-se to eficaz quanto o nvel de informaes fornecidas ao registrador,
desta forma, sempre que possvel, o pedido deve ser instrudo com o nome do
provvel proprietrio, nmero de contribuinte do imvel e endereo.
Caso no sejam localizados os ttulos procurados, deve ser procedida a busca nas
circunscries anteriores se existirem.
A leitura dos ttulos localizados permite a identificao dos nomes dos titulares dos
imveis confrontantes e o incio de nova pesquisa para os demais imveis que
compem a rea de interesse.
A partir do ltimo registro de transferncia de propriedade so identificados os atuais
detentores do domnio dos imveis.
Item

rgo

Documentos emitidos
pelo Registro Imobilirio

Certido de Matricula

Cartrios de
Registro
Imobilirio

Informaes (Registro
Imobilirio)
Nome do Proprietrio
Registros Anteriores
Descrio perimtrica do
imvel
Averbaes Existentes
Intervenes jurdicas e
urbansticas registradas
Dados descritivos do
parcelamento do solo.

Cpia da Planta do
Loteamento registrado

Dados descritivos do
parcelamento do solo.

Copia do levantamento
cadastral de imvel
registrado.

Perimetro e rea do imvel.

MANUAL TCNICO
ANLISE DA VIABILIDADE DE TERRENOS

VERSO 1.3
DEZEMBRO 2009

32/111

Observaes:
 Havendo indcios de ao jurdica no esclarecida na Certido de
Propriedade, consultar ao processo na Vara Judicial pertinente.
 Enfatiza-se que as pesquisas no cartrio de registro de imveis, so
obrigatrias. Porm, conforme informaes no Relatrio de Vistoria ou no
Boletim de Dados Tcnicos (Capital) devero ser realizadas pesquisas
complementares
relacionadas
a
seguir:
PMSP/DEPAVE;
PMSP/PATRI/Desap; PGE; Registro de Imveis Propriedades
Confrontantes.
6.3.3.2.3 Incidncia de Planos e Projetos
Para a identificao de eventuais restries ao uso do terreno para a implantao de
empreendimento habitacional de interesse social, alm daquelas j definidas na
legislao urbanstica do municpio, faz-se necessrio a verificao da existncia de
planos e projetos de obras que eventualmente incidam sobre os imveis em estudo.
Essas informaes devem ser obtidas juntos aos setores de planejamento, obras,
habitao e correlatos nos Municpios e no Estado.

MANUAL TCNICO

VERSO 1.3
DEZEMBRO 2009

ANLISE DA VIABILIDADE DE TERRENOS

33/111

Roteiro de Pesquisa - So Paulo Capital:

item

rgos /
Locais
Pesquisados
(So Paulo
Capital)

SEHAB / CASE
Secretaria de
Habitao do
Municpio

Secretaria de
Planejamento;
Secretaria de
Cultura Estadual e
Municipal

Secretaria de InfraEstrutura Urbana

Eletropaulo,
Petrobrs, DAEE,
DERSA

Secretaria do Meio
Ambiente Municipal
e Estadual e DPRN

Documentos emitidos
pela Prefeitura So
Paulo

Informaes contidas
nos Documentos

Obrigatrio

BDT Boletim de Dados


Tcnicos

Tipo e Nmero de
Decretos que incidam no
imvel;
Situao legal do Sistema
Virio;
Situao legal do
loteamento junto aos
Registros da Prefeitura;
Cadastro de logradouros;
Incidencia de
tombamentos;
rea de proteo de
aerdromos.

Quando
apontado
no
Relatrio
de Vistoria
ou no BDT

Manifestao (Ofcio) do
Departamento de Uso do
Solo DEUSO
Secretaria Municipal de
Planejamento da PMSPSEMPLA
Manifestao (Ofcio)
CONDEPHAAT
Manifestao (Ofcio)
COMPRESP

Limites definidos para o


uso e a ocupao do
imvel, na legislao
Municipal, Estadual e
Federal;
Identificao do
zoneamento/Plano Diretor;
Diretrizes urbansticas

Manifestao (Ofcio) de
PROJ - Superintendncia
de Projetos Virios SIURB Secretaria de
Infra-estrutura Urbana
Cpia de projetos e
legislao incidentes.

Confirmao da
localizao e Tipos de
APPs
Detalhamento tcnico de
restries decorrentes de
projetos e obras de
melhoramentos virios,
drenagem urbana,
canalizaes, instalao
de parques, etc

Manifestao (Oficio)
Eletropaulo, Petrobrs,
DAEE, DERSA;
Projetos e plantas

Confirmao do tipo,
localizao, largura de
Faixa de Servido ou
Domnio;

Manifestao (Oficio)
Secretaria de Meio
Ambiente, Municipal e
Estadual

Confirmao da
localizao e Tipos de
APPs

Exigncias

Obrigatrio

Quando
apontado
no
Relatrio
de Vistoria
ou no BDT
Quando
apontado
no
Relatrio
de Vistoria
ou no BDT

Observaes:
 Aconselha-se consultar o site dos rgos ou telefonar para confirmar qual
Secretaria responde pelo assunto pesquisado.

MANUAL TCNICO

VERSO 1.3
DEZEMBRO 2009

ANLISE DA VIABILIDADE DE TERRENOS

34/111

Roteiro de Pesquisa - Demais Municpios de So Paulo (Interiores):


item

rgos (Locais
Pesquisados Demais
Municpios)

Secretaria do
Planejamento

Secretaria de
Obras

CONDEPHAAT

Secretaria do Meio
Ambiente Municipal
e Estadual;
Eletropaulo,
Petrobrs, DAEE,
DERSA
(Obs: Quando da
incidncia de
restrio indicada
na Certido de Uso
do Solo)

Exigncias

Obrigatrio

Obrigatrio

Quando da
incidncia de
restrio
indicada na
Certido de
Uso do Solo
Quando da
incidncia de
restrio
indicada na
Certido de
Uso do Solo
Quando da
incidncia de
restrio
indicada na
Certido de
Uso do Solo

Documentos emitidos
pela Prefeitura Demais
Municpios

Certido de Uso do Solo


ou similar com Declarao
da Prefeitura Municipal
quanto a Projetos, Leis ou
Decretos incidentes na
propriedade;

Informaes contidas
nos Documentos
Tipo e Nmero de
Decretos que incidam no
imvel;
Situao legal do
loteamento junto aos
Registros da Prefeitura;
Cadastro de Logradouros;
Incidncia de
Tombamentos;
Situao legal do Sistema
Virio.

Cpias de Projetos e
Legislao incidente

Detalhamento tcnico de
restries decorrentes de
projetos e obras de
melhoramentos virios,
drenagem urbana,
canalizaes, instalao
de parques, etc.

Manifestao (Ofcio)
CONDEPHAAT

Limites definidos para o


uso e a ocupao do
imvel, na legislao
Municipal, Estadual e
Federal;

Manifestao (Oficio)
Secretaria de Meio
Ambiente Municipal e
Estadual.

Confirmao da
localizao e Tipos de
APPs

Manifestao (Oficio)
Eletropaulo, Petrobrs,
DAEE, DERSA
Projetos e Plantas

Confirmao do tipo,
localizao e largura de
Faixa de Servido ou
Domnio.

MANUAL TCNICO
ANLISE DA VIABILIDADE DE TERRENOS

6.3.3.3

VERSO 1.3
DEZEMBRO 2009

35/111

Relatrio de Estudo Fundirio

Concludas as pesquisas fundirias, as informaes obtidas e analisadas devem ser


consubstanciadas em relatrio conforme modelo padro ou similar.
A concluso do estudo deve esclarecer o nmero de imveis e de proprietrios
envolvidos, a qualidade tcnica dos ttulos de propriedade especificando a
existncia de acessos registrados e a qualidade da descrio do permetro. Deve ser
analisada e avaliada a origem dos ttulos especificando a sua gerao
(desapropriao, projetos de parcelamento do solo, divises judiciais, imveis rurais,
etc.)
Devem ser especificados os eventuais planos e projetos urbanos que incidem sobre
os imveis de interesse, bem como dimensionados os impactos desses no seu
aproveitamento.
Os dados obtidos junto aos rgos Pblicos e Cartrios de Registro de Imveis
devem ser sistematizados em desenho e tabela conforme modelo de estudo
fundirio (anexo 11.5).
Observao:
A anlise realizada resultar em Relatrios de Estudo Fundirio, que podero ser:
 Preliminar: quando as informaes so referentes somente Estrutura da
Propriedade;
 Parcial: quando tem a todas as informaes e no h o Levantamento
Fsico do Terreno;
 Completo: quando h o Levantamento Planialtimtrico.

6.3.3.3.1 Estudo fundirio - Relatrio Preliminar


O Relatrio Fundirio preliminar visa a especificao dos imveis a serem adquiridos
de forma a orientar o prosseguimento dos estudos de seleo. O relatrio preliminar
deve ser composto de:

Quadro com a sistematizao dos dados fiscais,


Croqui da estrutura fundiria elaborado com base nas Plantas de Quadra
Fiscal e fotos areas;
Cpia do BDT, no caso da Capital.

MANUAL TCNICO
ANLISE DA VIABILIDADE DE TERRENOS

6.3.3.3.2 Estudo fundirio Estrutura Completa


A apresentao da estrutura do Estudo Fundirio dever conter:
 Identificao do Imvel
 Croqui Localizao
 Croqui Estrutura Fundiria
 Croqui Quadra Fiscal (opcional)
 Resultado Pesquisa rgos Pblicos (PM, etc.)
 Resultado Pesquisa sobre a Propriedade;
 Pendncias;
 Concluso;
 Anexos

VERSO 1.3
DEZEMBRO 2009

36/111

MANUAL TCNICO
ANLISE DA VIABILIDADE DE TERRENOS
6.3.4

VERSO 1.3
DEZEMBRO 2009

37/111

Contratao de Servios Especializados

6.3.4.1

Parecer Tcnico Florestal ou Laudo de Caracterizao de Vegetao

Dever ser elaborado o Laudo de Caracterizao da Vegetao quando houver no


terreno uma concentrao significativa de vegetao e/ou rvores cujo porte e
caractersticas determinem dvidas quanto superfcie passvel de aproveitamento
para implantao de edificaes.
O laudo de caracterizao de vegetao tem o objetivo de identificar reas de
preservao permanente ou ocorrncias que venham a restringir ou impedir o
aproveitamento da rea.
A situao ideal que este laudo seja elaborado tendo como base um levantamento
planialtimtrico executado em conformidade com o item 6.3.4.6 deste Manual;
lembrando que em muitas situaes, no possvel a execuo de levantamento
planialtimtrico nesta etapa por dificuldades ou no permisso dos proprietrios para
entrar no terreno. Portanto, a execuo do laudo de vegetao, na etapa de anlise
de viabilidade do terreno, dever ocorrer somente quando houver dvida quanto
superfcie aproveitvel do terreno.
Confirmada a necessidade de elaborao do laudo de caracterizao de vegetao
para estimativa da superfcie passvel de aproveitamento e conseqente deciso
sobre a viabilidade de aquisio, na impossibilidade de entrar no imvel para
execuo do levantamento planialtimtrico, o laudo de caracterizao da vegetao
dever ser elaborado de forma genrica utilizando bases cartogrficas oficiais e
imagens ou fotos areas para identificao das restries mais evidentes.
6.3.4.1.1 Requisitos Mnimos para execuo do Laudo de Caracterizao de
Vegetao
Equipe tcnica
A equipe responsvel dever ser composta por profissionais legalmente habilitados
em conformidade com o disposto nas normas e regulamentos que disciplinam tais
atividades, em especial a lei n 5.194/66 e a Resol uo CONFEA n218/73.
Produtos e servios tcnicos
O Laudo de Caracterizao da Vegetao dever conter: data da Vistoria;
responsvel tcnico; localizao da rea; caractersticas gerais da rea (superfcie,
movimento de terra, construes existentes, via interna, curso dgua, aude/lagoa,
nascente, processos erosivos, relevo, etc.); caracterizao e quantificao da
vegetao existente na gleba de acordo com a Resoluo Conama 10 de 01/10/93,
Resoluo Conama 01 de 31/01/94, Resoluo conjunta SMA/IBAMA/SP n001 de
17/02/94, Resoluo Conama 07 de 23/07/96 para Restinga e Resoluo SMA 55 de
13/05/95 para Cerrado; anlise sobre a importncia da vegetao existente na gleba,
frente a outros macios prximos e de maior porte visando identificao de
corredores ecolgicos e identificao de medidas para sua preservao.

MANUAL TCNICO
ANLISE DA VIABILIDADE DE TERRENOS

VERSO 1.3
DEZEMBRO 2009

38/111

Relatrio Fotogrfico, contendo:


Registro fotogrfico atualizado da rea evidenciando a vegetao presente,
crregos, nascentes, exemplares arbreos isolados de grande porte, vertentes
naturais, reas degradadas e processos erosivos instaurados (fotos antigas da gleba
tambm podero ser includas para evidenciar o histrico de ocupao da rea).
(Orientaes dadas pelas portarias DEPRN n 17 de 3 0/03/98, Portaria DEPRN n
42 de 23/11/2000).
Planta Urbanstica Ambiental contendo:
Planta, contendo a identificao, demarcao e quantificao da vegetao que
recobre a propriedade, indicando e quantificando a vegetao a ser suprimida e/ou
realocada na fase de implantao do loteamento; indicao e quantificao das
reas de preservao permanente (Lei n4.771/65 e s uas alteraes e Leis
Municipais), demonstrando as intervenes de crregos, nascentes, estaes de
tratamento e elevatrias de esgotos, drenagem, rede de gua, rede de esgoto, etc,
eventualmente existente na rea, ou proximidade; identificao e localizao das
espcies arbreas isoladas existentes na rea indicando as espcies especialmente
protegidas (espcies imunes de corte, patrimnio ambiental ou ameaadas de
extino); indicao e quantificao de possveis habitats crticos da fauna silvestre e
a identificao de medidas necessrias para sua preservao.
Indicao das medidas necessrias para adequar as linhas de drenagem natural,
tomando-se cuidados especiais nos pontos de mudana de direo do escoamento
das guas pluviais, evitando-se rupturas remontantes a partir dos pontos de
lanamentos, desmoronamentos, sulcos de eroso e assoreamento de corpos d
gua; indicao das tomadas das fotos; indicao da reserva Legal, reas de 1
categoria nas APMs (reas de Proteo aos Mananciais), quando for o caso.
6.3.4.2

Sondagem

Normalmente a execuo de sondagens ocorre aps aquisio dos terrenos pela


CDHU; na etapa de elaborao dos projetos e com base no levantamento
planialtimtrico executado em conformidade com o item 6.3.4.6. deste Manual.
Em situaes especficas e no mbito dos Programas implementados em parceria
com as Prefeituras, solicitada uma investigao preliminar do solo com o objetivo
de verificar se as condies geomorfolgicas do local implicam em custos elevados
para viabilizao do empreendimento.
Constatadas as seguintes ocorrncias, esta investigao preliminar dever ser
solicitada:
- Solo superficial orgnico (brejoso)
- Talvegues oriundos de cursos dagua existentes ou de antigos leitos de rios inativos
- Presena ou afloramento de rochas (mataces)
- Aterro, bota fora, deposio de entulho ou lixo

MANUAL TCNICO
ANLISE DA VIABILIDADE DE TERRENOS

VERSO 1.3
DEZEMBRO 2009

39/111

Para a realizao dos servios de sondagens, devero ser seguidas as diretrizes


estabelecidas no Manual Tcnico de Projetos (item - Reconhecimento do subsolo).
6.3.4.3

Parecer de Viabilidade Ambiental

Quando da vistoria do terreno houver indcios de contaminao no solo, nas


edificaes, guas subterrneas, do entorno ou em funo das entrevistas no
campo, da ocupao anterior, do zoneamento ou da presena de resduos nocivos
no terreno (por exemplo: existncia de tambores, odores, colorao do solo, aterro)
dever ser elaborado um Parecer de Viabilidade Ambiental.
Para a elaborao do Parecer devero ser seguidas as orientaes estabelecidas
pela CETESB - Companhia de Tecnologia de Saneamento Ambiental, conforme
apresentadas no site, www.cetesb.sp.gov.br/Solo/areas_contaminadas/manual.asp,
a Norma Tcnica NBR 15515-1 (2007) Passivo Ambiental em Solo e gua
subterrnea. Parte 1 Avaliao Preliminar.
O Parecer um documento importante, pois pode implicar em contrataes de
estudos e ensaios de laboratrio especficos, bem como subsdios para a deciso
em relao ao custo benefcio do empreendimento, alm de definir o grau de
dificuldade do licenciamento ambiental, se for o caso. Este documento tambm
parte integrante da documentao a ser entregue nos rgos pertinentes, para o
licenciamento do empreendimento.
O Parecer de Viabilidade Ambiental dever seguir as orientaes estabelecidas pela
CETESB, na Deciso de Diretoria n 103/2007/C/E de 22 de Junho de 2007 e suas
atualizaes, que dispe sobre o procedimento para o gerenciamento de reas
contaminadas.

MANUAL TCNICO
ANLISE DA VIABILIDADE DE TERRENOS

6.3.4.4

VERSO 1.3
DEZEMBRO 2009

40/111

Investigao Confirmatria (Obs.: se indicado pelo Parecer de


Viabilidade Ambiental)

Caso os indcios de contaminao do terreno ou do seu entorno tenham fundamento,


conforme apontado no Parecer de Viabilidade Ambiental, a Investigao
Confirmatria dever ser realizada seguindo as orientaes da CETESB, a fim
confirmar ou no a existncia de contaminao. Esse Relatrio dever ser realizado
por empresas especializadas em estudos e diagnsticos de reas contaminadas.
Esse trabalho inclui sondagens, amostragens e anlises qumicas; as informaes
obtidas podero ser comparadas com dados oficiais da CETESB, procurando-se
dessa forma confirmar a suspeita levantada.
O Relatrio de Investigao Confirmatria dever seguir as orientaes da CETESB
Deciso de Diretoria n 103/2007/C/E e no Manual de Gerenciamento de reas
Contaminadas.
6.3.4.5

Investigao Detalhada (Obs.: se recomendada na Investigao


Confirmatria).

Caso o Relatrio de Investigao Confirmatria aponte a necessidade de realizao


de Investigao Detalhada, seguindo as orientaes da CETESB, a fim qualificar e
quantificar melhor o problema. Esse Relatrio dever ser realizado por empresas
especializadas em estudos e diagnsticos de reas contaminadas.
Esse trabalho inclui sondagens, amostragens e anlises qumicas e as concluses
contendo Anlise de Risco Sade Humana e Plano Executivo de Recuperao.

6.3.4.6

Levantamento Topogrfico

6.3.4.6.1 Tipos de Levantamento


Tipo 1 Do terreno: Levantamento Planialtimtrico e cadastral em rea sem
ocupao densa;
Tipo 2 Do terreno com ocupao regular: Levantamento Planialtimtrico de rea
com ocupao regular (As Built);
Tipo 3 Do terreno com ocupao irregular: Levantamento Planialtimtrico e
cadastral em rea ocupada densamente por favelas;

MANUAL TCNICO

VERSO 1.3
DEZEMBRO 2009

ANLISE DA VIABILIDADE DE TERRENOS

41/111

6.3.4.6.2 Critrios Tcnicos


6.3.4.6.2.1

Consideraes Gerais

Referncias Normativas: Para a elaborao deste procedimento, devero ser


obedecidas as normas e nomenclaturas de levantamento planialtimtrico cadastral
da NBR 13.133/94, classes IPAC e IIN.
Escala dos Desenhos: Todos os elementos grficos devero ser representados na
escala 1:500.
a) Georreferenciamento - Normas de procedimento em campo:
Na execuo dos refereciais de GPS, devero ser fixados marcos de concreto, trao
1:3:4, alma de ferro 4,2mm, forma tronco piramidal com as dimenses 8x12x60cm,
ou pinos de ao bem cravados em base rgida de concreto. Em ambos os casos
necessrio colocar identificao da CDHU. Os marcos devero ser fixados de modo
que seu topo fique a proximidade de 10cm acima do cho. Implantar os pontos GPS
em reas e vias pblicas, no permitida a colocao de pontos GPS dentro da rea
do empreendimento ou em propriedades particulares.
O usurio dever estar familiarizado com as opes de configurao recomendadas
pelo fabricante do equipamento. Na existncia de conflito entre estas
recomendaes e o recomendado pelo fabricante, as orientaes deste ltimo
devero ser seguidas, devendo o fato ser comunicado, por escrito, CDHU:
 Os receptores e o programa de processamento devem ter especificaes
geodsicas, ou seja, capacidade de armazenar e ps-processar fases de
batimento () das portadoras L1 ou L1/L2;
 O tempo de ocupao mnimo para o modo esttico dever ser de 30
minutos, desde que a distncia entre os pontos de referncia e a
determinar no ultrapasse 20 km. Nos casos de distncias superiores
podero ser utilizados apenas receptores com no mnimo 2 freqncias
(L1/L2), obedecendo-se o tempo mnimo de ocupao recomendado pelo
fabricante do equipamento. Devero ser utilizados os vrtices de origem
(homologados pelo IBGE);
 Ser permitida a utilizao de dados de estaes GPS de monitoramento
contnuo homologadas pelo IBGE para o transporte de coordenadas.
Dever ser implantado um vrtice de apoio GPS, com equipamento de no
mnimo 2 freqncias (L1/L2), com preciso horizontal esttica de
5mm+0,5ppm e preciso vertical esttica de 102mm+0,5ppm, em local
seguro, nas proximidades do local do empreendimento. O transporte de
coordenadas deve ser feito a partir de no mnimo 2 (dois) pontos, com
tempo de permanncia mnimo de 4 a 8 horas, dependendo da distncia
da Estao de Monitoramento Contnuo mais afastada e das
recomendaes dos fabricantes dos equipamentos. A partir deste vrtice,
implantado no local, devero ser implantados mais 2 (dois) vrtices de
apoio geodsico com poligonao GPS.

MANUAL TCNICO
ANLISE DA VIABILIDADE DE TERRENOS

VERSO 1.3
DEZEMBRO 2009

42/111

 O nmero mnimo de satlites rastreados simultaneamente durante o


perodo 4 (quatro), sendo desejveis cinco ou mais;
 O intervalo de gravao das observveis dever ser de 15S. Quando
associados a estaes de referncia cujo intervalo difere de 15S, estes
valores podem ser modificados de modo a coincidir os instantes de
observao. aceita a utilizao de receptores de fabricantes diferentes
em um mesmo levantamento. Neste caso, os dados devem ser reduzidos
ao formato de intercmbio conhecido como Receiver Independent
Exchange Format, verso 2 RINEX2. Para processamento desses dados
necessrio que os programas de ps-processamento sejam capazes de
decodificar dados do Formato RINEX2 para o formato de processamento
proprietrio e vice-versa;
 Por tratar-se de um posicionamento tridimensional, os equipamentos
auxiliares devero estar em perfeitas condies de operao, dada a
importncia da centralizao e nivelamento das antenas sobre marcos de
referncia e dos que se pretende determinar coordenadas e altitudes. O
pessoal encarregado da montagem deve ter capacitao tcnica adequada
tendo em vista a importante influncia da posio da antena sobre o
marco, tanto horizontal quanto verticalmente;
 A anlise dos resultados do processamento, sendo uma funo do software
utilizado, dever seguir as recomendaes do fabricante do sistema,
observada as especificaes anteriores.
b) Apresentao dos relatrios de processamento:
Na elaborao dos relatrios de processamento devero ser observados os
seguintes detalhamentos:
 Tipo de soluo apresentada pelo software. Para a linha base de at 50 km
espera-se a soluo com fixao de inteiros;
 Desvio padro da linha de base processada inferior a 1 cm + 1 ppm x D,
sendo D a dimenso da linha de base em quilmetros;
 Desvio padro de cada uma das componentes da base dX, dY, dZ ou dN,
dE, dh;
 Varincia de referncia aps o ajustamento;
 Resultado do teste de hiptese de igualdade entre varincias de referncia
a priori e a posteriori (teste chi quadrado).
 Matriz varincia-covarincia ou matriz de correlao dos parmetros aps o
ajustamento;
 RMS dos resduos da fase da portadora. Espera-se um valor de RMS <
20mm.
 GDOP mximo < 8.

MANUAL TCNICO
ANLISE DA VIABILIDADE DE TERRENOS

VERSO 1.3
DEZEMBRO 2009

43/111

c) Transformao das coordenadas UTM em Topogrficas Locais


As obras de construo civil se desenvolvem no plano topogrfico local, portanto,
para o local do empreendimento, as coordenadas dos vrtices implantados devem
ser transformadas para o sistema topogrfico local.
Na transformao, para manter a proximidade com os valores das coordenadas
UTM, adotamos para o vrtice mais prximo rea do empreendimento, os valores
das coordenadas topogrficas locais iguais aos valores das coordenadas UTM, a
transformao das coordenadas UTM em topogrficas locais dos outros marcos
deve ser feita mantendo-se o norte de quadrcula do sistema UTM.
d) Elaborao das monografias dos vrtices implantados
Para cada vrtice implantado deve ser elaborada uma monografia contendo as
seguintes informaes: nome do vrtice implantado, vrtices visveis, data da
implantao, local, municpio, vrtice de origem (nome do ponto, datum,
coordenadas geodsicas e coordenadas UTM), vrtice implantado (coordenadas
geodsicas, coordenadas UTM e coordenadas topogrficas), descrio, itinerrio,
croqui, foto, indicao do vrtice utilizado como origem na transformao das
coordenadas UTM em topogrficas (coordenadas planas de origem e altitude do
plano topogrfico utilizados na transformao), empresa executante e responsvel
tcnico.
e) Referncia Planimtrica
Nos Municpios onde houver Lei ou Decreto instituindo o Sistema Cartogrfico
Municipal, obrigatoriamente os trabalhos devero ser referenciados a este sistema.
f) Poligonais fechamentos
 Principal - amarrada em dois vrtices de apoio implantados:
Angular 15 n
Linear 1: 10.000
 Secundria:
Angular 30 n
Linear 1: 5.000
Quando existirem pontos de apoio medidos com GPS, a poligonal principal dever
ser apoiada nesses pontos, de modo que, obrigatoriamente, partindo-se de uma
base com 2 pontos GPS se desenvolva a poligonal e se feche na outra base com 2
pontos GPS, sendo que 1 ponto pertencer s bases, no caso da utilizao de 3
pontos medidos com GPS.
Os pontos das poligonais devem ser implantados de modo que os pontos irradiados
no fiquem mais distantes que 150 metros das estaes.

MANUAL TCNICO
ANLISE DA VIABILIDADE DE TERRENOS

VERSO 1.3
DEZEMBRO 2009

44/111

No utilizar Estaes Auxiliares (sem fechamento), efetuar o levantamento a partir


das Estaes de poligonais fechadas.
No caso de reocupao de estaes de poligonais para complementao de
levantamentos topogrficos necessrio efetuar medies lineares e angulares nas
estaes r e avante.
Referncia altimtrica - Devero ser adotados, preferencialmente, pela
ordem:
 R.N. - Sabesp, quando for concessionria local
 R.N. - Servio de gua e Esgoto do municpio
 R.N. De rgo oficial (IBGE / EMPLASA)
 R.N. - Arbitrrio, no reservatrio mais prximo rea
O transporte de R.N. deve ser obtido somente por NIVELAMENTO GEOMTRICO,
classe IIN- NBR 13.133/94.
Detalhes do cadastro planialtimtrico
Densidade mnima de pontos por hectare:
 Declividade at 10% = 15 pontos
 Declividade de 10 a 20% = 20 pontos
 Acima de 20% = 30 pontos
Cadastro de todos os detalhes no interior da gleba, mais faixa externa, quando
necessria, de at 20m do permetro.
Obs.: Antes do incio do levantamento topogrfico deve ser vistoriado o terreno e o
seu entorno. Os pequenos cursos dgua, brejos e crregos, localizados a at 30
metros do permetro, e as nascentes localizadas a at 50 metros do permetro,
devero ser levantadas, mesmo que no tenham sido identificadas pela vistoria da
CDHU.
6.3.4.6.2.2

Dados a serem levantados em campo

Cadastrar todos os detalhes no interior da gleba e, quando especificada e


necessria, de faixa externa de at 30m do permetro ou mais, ficando a critrio do
contratante.
Para a execuo do levantamento planialtimtrico devero ser observados in loco e
apontados os seguintes aspectos:

MANUAL TCNICO
ANLISE DA VIABILIDADE DE TERRENOS

VERSO 1.3
DEZEMBRO 2009

45/111

Planimetria - Terreno
 Linhas divisrias;
 Cercas, muros de fecho e de arrimo (dimenses e tipos);
 Ruas do entorno, estradas e rodovias: nomes, tipo de pavimentao;
 Largura da rua e caladas do entorno;
 Guias, caladas, caixas da rua: levantar at o alinhamento das casas do
outro lado da via, identificando as testadas dos lotes, bem como sua
numerao;
 Sistemas de drenagem existentes com a indicao da declividade e
direo: galerias, tubulaes, canaletas, caixas de inspeo, bocas de lobo
(se possvel levantar dimenses e tipos);
 Postes: identificar os postes com transformador; aqueles utilizados como
referncia de amarrao, devero ter suas coordenadas definidas e
indicao de iluminao pblica e telefone pblico;
 Torres e linhas de alta tenso prximas (fornecer o nmero de
identificao);
 Poos comuns, fossas, poos de visita: esgoto (PV) e guas pluviais (AP);
 Rochas afloradas, valas, eroso, reas alagadias;
 Crregos, rios, lagoas, nascentes, indicando o NA;
 Indicar e cotar as faixas non aedificandi e de domnio (estradas, rede
eltrica, ferroviria, etc)
 Quaisquer outros elementos restritivos utilizao do terreno que puderem
ser detectados, tais como: oleodutos, adutoras, rodovias prximas
(distncia at 100m ou a critrio do contratante).
 rvores: troncos com D.A.P. (Dimetro altura do peito igual a 1,50m),
maior ou igual a 5cm, com indicao grfica diferenciada para rvores de
pequeno (h at 5,00m e copa 3,00m), mdio (h at 8,00m e copa
5,00m) e grande porte (h >8,00m e copa > 5,00m), sendo feita
aumentando-se a escala do bloco das rvores em 30% para cada tipo;
quando houver um conjunto de rvores que configure macio
(agrupamento de indivduos arbreos que vivem em determinada rea,
que guardam relao entre si e entre as demais espcies vegetais
Portaria DEPRN n 44 de 25/09/1995), levantar a projeo, tendo como
referncia as copas das rvores;
 Eventuais construes existentes de pequeno porte e/ou invases
(tipo/material/nmero de pavimentos);
 Levantar no mnimo 5 metros dos terrenos vizinhos, identificando os
terrenos vagos, nmero, nome dos proprietrios confrontantes, conforme
documentao fundiria do terreno e das reas vizinhas
(particular/municipal), se possvel;

MANUAL TCNICO

VERSO 1.3
DEZEMBRO 2009

ANLISE DA VIABILIDADE DE TERRENOS

46/111

 Trechos entre o terreno e os pontos de ligao de gua e esgoto, quando


indicados;
 Quaisquer outros elementos identificados como de interesse;
 Indicao das redes de gua e esgoto existentes e o dimetro das
mesmas;
 Equipamentos de lazer (Bancos, mesas, brinquedos);
 reas de estacionamento e delimitao de pisos, com indicao do tipo;
Planimetria - Edificao
 Quadras de esportes;
 Localizao do cavalete com o hidrmetro em cada residncia;
 Plantas baixas de todos os blocos e seus pavimentos;
 Projeo dos beirais (quando houver);
 Permetro das edificaes, especificando o tipo de construo (alvenaria,
metal, madeira);
 Distncia do prdio em relao ao muro ou linha de divisa e a outros blocos
(distncia perpendicular), quando houver;
 Escadas e rampas de acesso as construes;
 Portes de acesso ao terreno, com indicao de largura;
 Caixas de passagens, entradas de energia e entradas de gua;
 Cabine primria;
 Fossa sptica e sumidouros (localizao);
 Reservatrios inferiores e superiores.

MANUAL TCNICO
ANLISE DA VIABILIDADE DE TERRENOS

VERSO 1.3
DEZEMBRO 2009

47/111

Altimetria - Terreno
 Nveis da topografia do terreno;
 Nveis dos terrenos vizinhos junto s divisas, caladas e ruas;
 Nveis da base dos muros de fecho e arrimo nas duas faces; em caso de
muro de arrimo, os desnveis do terreno devero ser indicados em toda a
sua extenso;
 Taludes com limites definidos;
 Interpolao das curvas de nvel no talude, isto , levantar o p, a crista e
as imperfeies do talude;
 A eqidistncia das curvas de nvel dever ser de 1 metro, com destaque
para de cinco em cinco metros, com pontos cotados com valores at
centmetros;
 Canaletas (caimento da gua e nveis de fundo nos pontos extremos);
 Caixas de passagem, poos de visita, com indicao da cota de fundo e
tampo;
 Nvel do leito carrovel, passeio e guias.
 Cotas das redes de gua, esgoto, drenagem, escadas hidrulicas.
Altimetria - Edificao
 Nveis de portes;
 Escadas e rampas de acesso, com nvel dos patamares;
 Nvel do piso e do topo da caixa d gua, quando possvel o nvel do fundo;
 Nvel do piso em frente das caixas de entrada de energia, gua e abrigo de
gs;
 Nveis das eventuais construes de pequeno porte existentes e/ou
invases;
 Posio e cotas das soleiras das edificaes.

MANUAL TCNICO

VERSO 1.3
DEZEMBRO 2009

ANLISE DA VIABILIDADE DE TERRENOS

48/111

6.3.4.6.3 Planta Topogrfica Elementos grficos e dados tcnicos


Alm das informaes j mencionadas, a planta topogrfica dever conter:
 Curvas de nvel de metro em metro, com destaque para as de cinco em
cinco metros, com pontos cotados com valores at centmetros;
 Locao dos vrtices das poligonais de apoio, com numerao dos
mesmos e cotas at milmetros;
 Indicao das referncias planialtimtricas
coordenadas/altitude, localizao e rgo);

altimtricas

(n,

 Tabela de coordenadas das poligonais de apoio e auxiliares;


 Tabela de coordenadas dos vrtices das divisas;
 Tabela com elementos de divisas e locao (azimutes/rumos e distncias
do permetro), quando no possvel indicar no desenho;
 Indicao das divisas existentes ou projetadas, com nomes dos
proprietrios confrontantes, conforme anlise da documentao fundiria
do terreno e das reas vizinhas, com o vrtice inicial, sempre que possvel
amarrado ao alinhamento predial da esquina mais prxima pertencente
quadra onde se localiza a gleba;
 Indicao das larguras de faixas de domnio de estradas e redes eltricas,
ferrovias, quando for o caso.
a) Folha de Apresentao / Folha Padro
A folha do levantamento planialtimtrico dever seguir o desenho padro fornecido
pela CDHU conforme modelo apresentado no Manual de Projetos, que um bloco
com atributos, sendo preenchido atravs do comando DDATTE do Auto CAD
(Edio de Atributos). Ver anexo 11.6 (Folha Padro CDHU (A1) e anexo 11.7
Bloco de Legendas
Contm informaes bsicas do levantamento, como por exemplo, o carimbo que
deve ser preenchido, legenda (padro CDHU), espao para inserir a planta de
situao sem escala, norte de referncia, nome da empresa que realizou o
levantamento (no espao destinado a empresa, dever conter assunto, o nome do
responsvel pelo levantamento, nmero do CREA, Logo da empresa), nome do
empreendimento, local/municpio e o ttulo (TOPOGRAFIA).
b) Indicao do Detalhe de situao do imvel
O croqui de situao do imvel, que integra a Planta de Topografia, deve indicar as
principais vias de acesso e sua localizao em relao ao terreno. O croqui de
situao dever estar desenhado na mesma posio do levantamento e conter pelo
menos duas quadras, quando em reas urbanizadas, ou indicao do cruzamento
oficial mais prximo, quando em reas isoladas.

MANUAL TCNICO
ANLISE DA VIABILIDADE DE TERRENOS

VERSO 1.3
DEZEMBRO 2009

49/111

c) Especificaes tcnicas
Premissas:
 Todos os elementos grficos da prancha de TOPOGRAFIA devero ser
produzidos em escala real, ou seja, na escala 1:1 e estar localizado em
Model Space, com exceo feita as folhas, que devero estar em Paper
Space;
 O fator de escala das linhas (Itscale) deve ser ajustado conforme a escala
do projeto, de forma a garantir a perfeita visualizao dos diferentes tipos
de linha;
Arquivo Prottipo e Configurao de Plotagem:
 Como material complementar a este manual, foi elaborado o arquivo
prottipo (Prottipo-TOP.dwg) e o arquivo de configurao de plotagem
(Topografia.ctb);
 No Paper Space, desabilitar user paper space units for scaling, em
format, line type, Linetype manager;
 LTSCALE adotados: Escalas 1:500 = 5 e 1:1000 = 10
d) Criao de Nveis ou Camadas ou Layers.
 Separar as Entidades do Ponto e direcionar para os Layers:
Cota = Cota do Ponto.
Descrio = Descrio do Ponto.
Ponto = N do Ponto.
Smbolo = Smbolo do Ponto.

MANUAL TCNICO

VERSO 1.3
DEZEMBRO 2009

ANLISE DA VIABILIDADE DE TERRENOS

50/111

e) Configurao das penas para plotagem da Prancha de Topografia

f) Configurao de layers para Prancha de Topografia


Na produo dos desenhos devero ser utilizados os layers bsicos abaixo
discriminados:
 No utilizar textos vazados, com desenhos, etc.
 Usar estilos mais simples, de preferncia o Roman ou SIMPLEX;
 Quando carregar os pontos, usar o tamanho da rgua Mleroy L=50=1,3mm
de altura;
 Os textos relativos a cada Layer devem ser criados no seu respectivo Layer
e se preciso permitido a criao de mais Layers separados;
 Os textos devem estar despoludos, por exemplo, no deixar textos
sobrepondo linhas ou outros textos que prejudiquem a visualizao;
 Como parmetros seguem algumas relaes de rgua Mleroy em
milmetros:
 L80 =2,0mm; L100= 2,5mm; L120= 3,0mm; L140= 3,6mm; L175= 4,4mm;
L200= 5,0mm.

MANUAL TCNICO
ANLISE DA VIABILIDADE DE TERRENOS

VERSO 1.3
DEZEMBRO 2009

51/111

MANUAL TCNICO
ANLISE DA VIABILIDADE DE TERRENOS

VERSO 1.3
DEZEMBRO 2009

52/111

g) Quadro de coordenadas
 Tabela de coordenadas das poligonais de apoio e auxiliares;
 Tabela de coordenadas dos vrtices das divisas;
 Tabela com elementos de divisas e locao (azimutes/rumos e distncias
do permetro), quando no for possvel indicar no desenho.
h) Arquivos ASCII
Enviar sempre acompanhado o desenho, um arquivo ASCII, com o seguinte formato:
 N do Ponto, Descrio, Norte, Este e Cota, separados por espao ou
vrgula;
 Criar ASCII para poligonais, Auxiliares e P.S. (Podendo conter letras: E1,
E2, etc.);
 Criar ASCII para irradiados, com numerao seqencial de pontos e sem
conter letras nessa coluna.
i) Produtos Finais
O Desenho dever ser apresentado em dois arquivos separados:
 O arquivo deve ser entregue sem rotao e sem alterao do sistema de
coordenadas, utilizando no PAPER SPACE o comando DVIEW com a
opo TW no AUTOCAD. No PAPER SPACE podero ser criadas todas
as folhas para cobrir a rea do levantamento topogrfico. No caso, a
utilizao de duas folhas ou mais, dever ser efetuada a articulao das
mesmas.
 O primeiro Desenho total, acabado, sem folhas, sem articulao, sem
rotao, podendo ser nomeado como nome do empreendimento
abreviado ds.dwg;
 O segundo o arquivo separado por folhas, acabado, j ajustado para
plotagem e com o ngulo de rotao (se for o caso) anotado no canto
superior direito, fora da folha, podendo ser nomeado como nome do
empreendimento abreviado folha 1.dwg, mudando s o nmero quando
houver mais folhas;
 Arquivos digitais contendo: desenho em CAD padro CDHU; arquivos de
pontos em ASCII; arquivos de campo (cadernetas de campo com
irradiaes); arquivos com clculos das poligonais; memoriais descritivos;
histrico relatrio tcnico (metodologia, equipamentos, equipe tcnica,
amarraes planialtimtricas e altimtricas, observaes, etc); informao
quanto a definio das divisas, ajuste de rea ou necessidade retificao,
rea real, rea do ttulo, etc; arquivo digital contendo dados brutos (sem
correo diferencial) das observaes do GPS, quando utilizada esta
tecnologia, nos formatos nativos do equipamento e RINEZ2; arquivo digital
contendo dados corrigidos das observaes do GPS; arquivos digitais

MANUAL TCNICO
ANLISE DA VIABILIDADE DE TERRENOS

VERSO 1.3
DEZEMBRO 2009

53/111

brutos da coletora da estao total, em formato adequado conforme a


marca e o modelo do equipamento, que possa ser importado pelo
SOFTWARE TOPOGRAPH; relatrio resultante do processo de correo
diferencial das observaes GPS; monografia do(s) vrtice(s) de origem e
dos vrtices implantados; cpias digitais dos catlogos das especificaes
tcnicas de todos os equipamentos utilizados.
Obs.: Dos itens relacionados acima, considera-se parte do produto final, relatrio
tcnico, relatrio de ajustamento GPS, monografias dos vrtices, relatrios de
clculo das poligonais e desenhos, em meio fsico (impresso).
j) Outros documentos (incluir na pasta)
 Croqui de campo e esquema das poligonais;
 Cadernetas de campo dos nivelamentos geomtricos;
 Documentao fundiria e plantas do terreno (fornecidas pela
CDHU/Prefeitura), bem como das reas confinantes que subsidiaram o
fechamento das divisas, ou que auxiliaro na eventual retificao do ttulo;
 Anotaes de campo referentes s medies GPS para associao dos
pontos ocupados com os respectivos arquivos de rastreamento, incluindo
informao dos intervalos de rastreamento e a altura da antena em cada
ponto;
 ART referente ao trabalho, com indicao do nome do empreendimento.

6.3.5

Parecer de Viabilidade Tcnica

O Parecer de Viabilidade Tcnica corresponde anlise e compilao dos dados de


vistoria, informaes obtidas junto aos rgos pblicos, resultado dos laudos e
estudos contratados bem como apontamentos e concluso do estudo fundirio.
No se constatando restries que inviabilizem a utilizao do terreno para fins
habitacionais, com base nos elementos do estudo fundirio e aspectos fisiogrficos,
se definir a superfcie de interesse para implantao do conjunto habitacional.
O estudo fundirio pea fundamental para anlise da viabilidade tcnica de um
terreno; pois, dependendo da composio da estrutura fundiria frente incidncia
de restries ao aproveitamento de parte do terreno, a continuidade do processo de
aquisio poder tornar-se invivel.

MANUAL TCNICO
ANLISE DA VIABILIDADE DE TERRENOS

6.3.5.1

VERSO 1.3
DEZEMBRO 2009

54/111

Estabelecimento do Potencial de Aproveitamento do Terreno

Comprovada a viabilidade tcnica e definido o permetro de interesse para


continuidade do processo de aquisio, alguns aspectos so de suma importncia
para definio da forma de apropriao do terreno, definio da rea lquida
habitacional para posterior aplicao da cota lquida de terreno por unidade
habitacional, que resultar no potencial de aproveitamento; ou seja, nmero de
unidades potenciais para implantao no terreno.
6.3.5.2

Aspectos a serem considerados para definio da forma de


apropriao do terreno

a) Porte do terreno e sua conformao;


b) Estrutura fundiria - nmero e conformao das propriedades que compe
o terreno;
c) Caractersticas dos acessos avaliar o nmero de acessos que confrontam
com o terreno (vias juridicamente existentes) e testada destes (extenso das
confrontaes);
d) Integrao do terreno com o entorno imediato avaliar se os acessos que
confrontam com o imvel permitem a integrao do futuro conjunto malha
urbana existente. Em alguns casos, a testada de confrontao dos acessos e
conformao do terreno permite uma apropriao atravs de implantao de
condomnios, sem abertura de vias pblicas. Entretanto, a necessidade de
promover a integrao com a malha urbana existente pode determinar que a
apropriao do terreno seja atravs de loteamento com abertura de sistema
virio que ir propiciar esta desejada e intrnseca integrao.
e) Legislao avaliar a necessidade de reserva de reas pblicas, bem
como percentual das mesmas, estabelecidos pela legislao de uso do solo
municipal e estadual, tanto para loteamento como para desmembramento
f) Ocorrncia de equipamentos pblicos no entorno imediato X incremento da
demanda no local X origem da populao a ser beneficiada no futuro conjunto
habitacional. Mesmo que a legislao de uso e ocupao do solo municipal
no determine a necessidade de reserva de rea pblica, especificamente
institucional, deve-se ponderar sobre o nvel de consolidao do entorno no
que concerne ocorrncia de equipamentos pblicos frente ao incremento da
demanda da regio (casos onde a populao no tem origem na mesma
regio). Quando a populao que ser beneficiada com as novas unidades for
oriunda da mesma regio, parte-se do pressuposto que as famlias j contam
com determinados tipos de atendimento, principalmente no setor de
educao.

MANUAL TCNICO
ANLISE DA VIABILIDADE DE TERRENOS

VERSO 1.3
DEZEMBRO 2009

55/111

g) Incidncia, localizao e dimenses de setores no aproveitveis para


edificaes em decorrncia de relevo com altas declividades ou incidncia de
reas de preservao permanente. Estas caractersticas determinam que os
terrenos devam ser analisados, de forma a se evitar que estes setores no
edificveis sejam incorporados aos lotes condominiais. Deve-se avaliar a
possibilidade de previso de reas verdes pblicas que posteriormente sejam
incorporadas ao patrimnio municipal e, desta forma, evitar que a manuteno
e guarda destes setores no aproveitveis, fique sob a responsabilidade dos
condminos/beneficirios.
A anlise destas variveis determina como hiptese, a forma de apropriao a ser
considerada para estimativa do potencial.

6.3.6

Formas de apropriao dos terrenos


Loteamento:
 Parcelamento do solo com abertura de vias pblicas, com reserva de
reas pblicas (verde/lazer e institucional) e gerao de lotes para
implantao de tipologia unifamiliar ou para implantao de condomnios
com tipologia multifamiliar.
Condominial sem previso de reas pblicas:
 Situao comumente aplicada a lote inserido na malha urbana ou em lotes
contguos inseridos na malha urbana que podero, ou no, ser unificados
para implantao dos condomnios.
 Normalmente esta forma de apropriao no aplicada em situaes que
seja necessrio o desmembramento; forma de parcelamento onde as
legislaes municipais de uso e ocupao do solo quase sempre prevem
a reserva de reas pblicas.
Condominial com previso de reas pblicas
 Situao onde o porte do terreno pressupe a necessidade de
desmembramento e a legislao incidente determina a reserva de reas
pblicas para gerao de lotes para implantao dos condomnios com
tipologia multifamiliar.
 Esta forma de apropriao tambm adotada, mesmo sem imposio das
legislaes de uso do solo, quando a partir da avaliao urbanstica do
entorno se pressupe a necessidade de reserva de reas pblicas para
implantao de equipamentos.

MANUAL TCNICO

VERSO 1.3
DEZEMBRO 2009

ANLISE DA VIABILIDADE DE TERRENOS


6.3.6.1

56/111

Adoo de tipologia para estimativa de potencial

importante destacar que nesta etapa de definio de potencial de aproveitamento


se adota tipologias usuais:
 Unifamiliar (isolada ou geminada)
 Multifamiliar ( 4 ou 5 pavimentos sem elevador)
No se adota uma unidade tipo especfica; com exceo de terrenos com
caractersticas peculiares onde o potencial estimado em conjunto com a
Superintendncia de Projetos.
Ressalta-se que a estimativa de potencial corresponde
aproveitamento do terreno para efeito de estudos de
econmica. Somente depois de viabilizado (adquirido) o
elaborao do projeto, que ser definida a unidade tipo e o
terreno.

a uma referncia de
viabilidade tcnica e
terreno, na etapa de
real aproveitamento do

Adotada a forma de apropriao do terreno, a definio da tipologia considera os


seguintes aspectos:
a) Unifamiliar (isolada ou geminada):
Adotada em municpios do interior de pequeno e mdio porte e Distritos de
Municpios.
Este parmetro considera os seguintes fatores: disponibilidade de terrenos em
grande parte dos municpios do interior, hbitos culturais da populao quanto
morar em tipologias unifamiliares (casas), perfil de renda incompatvel com tipologias
que implicam obrigatoriamente em administrao e custos condominiais.
A tipologia unifamiliar adotada em terrenos com declividade predominante de at
15%. Para terrenos com declividade superior a 15% esta tipologia no adequada
frente ao volume de terraplenagem e obras de conteno bem como baixo
aproveitamento das glebas. Nestes casos, o potencial deve ser estimado em
conjunto com a Superintendncia de Projetos, considerando a unidade tipo mais
adequada.
b) Multifamiliar (4 ou 5 pavimentos sem elevador):
Adotada em municpios das Regies Metropolitanas de So Paulo, Campinas e
Baixada Santista; alguns municpios de mdio porte e em municpios de grande porte
do Interior do Estado.
A adoo de tipologia multifamiliar considera principalmente a dificuldade de
obteno de terrenos em municpios de grande porte, os custos de aquisio destes
imveis bem como de urbanizao determinando a necessidade de adensamento
para possibilitar a viabilidade tcnico-econmica e otimizao dos investimentos.

MANUAL TCNICO
ANLISE DA VIABILIDADE DE TERRENOS

VERSO 1.3
DEZEMBRO 2009

57/111

Alm dos parmetros descritos para adoo da tipologia devem ser considerados
tambm os seguintes aspectos:
 Caractersticas do relevo (declividade) do terreno;
 Existncia de pleito da Prefeitura para implantao de determinadas
tipologia;
 Conhecimento do perfil de renda do pblico alvo;
 Legislao de uso e ocupao do solo municipal.
Definida a hiptese de apropriao do terreno e conseqente rea lquida
habitacional (superfcie efetivamente destinada para implantao das unidades
habitacionais); com base na tipologia e declividade mdia do terreno, aplica-se o
fator cota lquida que corresponde necessidade de rea(m) para uma unidade
habitacional. Os parmetros de cota lquida so estabelecidos a partir dos projetos
executados e implantados pela CDHU.
Os parmetros acima descritos para estabelecimento de potencial correspondem a
uma hiptese de apropriao e aproveitamento do terreno visando elaborao do
Estudo de Pr Viabilidade Econmica que ir subsidiar a deciso da CDHU quanto
continuidade do processo de aquisio do terreno.
Posteriormente ao processo de aquisio do terreno, agregando-se outros elementos
e insumos ao processo de produo do empreendimento (sondagens, levantamento
planialtimtrico, caracterizao da capacidade de atendimento dos equipamentos e
servios do entorno, obteno de diretrizes nas Prefeituras, etc.), a definio da
forma de apropriao, da tipologia e do nmero de unidades que sero implantadas,
definida na fase de execuo dos projetos e podem ser completamente diferentes
da hiptese adotada quando da etapa de anlise de viabilidade do terreno.
Tem-se como condio precpua para a fase de anlise da viabilidade do terreno que
a hiptese adotada seja conservadora e, portanto, o potencial de aproveitamento
dever ser inferior ao nmero de unidades finais definidas na fase de projetos.
Obs:
 Os parmetros de cota lquida encontram-se em fase de reavaliao em
decorrncia do desenvolvimento de novas tipologias e diretrizes precpuas
ao Desenho Universal.

MANUAL TCNICO
ANLISE DA VIABILIDADE DE TERRENOS

VERSO 1.3
DEZEMBRO 2009

58/111

6.4 Determinao do Valor do Imvel


A determinao do valor do imvel para subsidiar o processo de aquisio ou
alienao de imveis pela CDHU, atravs das modalidades de compra ou venda,
desapropriao amigvel ou judicial e ou permuta, ser feita por meio da elaborao
de Laudo de Avaliao servio tcnico especializado de engenharia de avaliaes
ou outra manifestao de valor, para atender essa demanda.
O Laudo poder ainda, servir para o desenvolvimento interno do Estudo de
Viabilidade Tcnico-Econmica de empreendimentos habitacionais ou definir vetores
de desenvolvimento econmicos regionais.
O laudo de avaliao poder ser contratado externamente pela CDHU, atravs da
emisso de Ordem de Servio, definindo a finalidade da avaliao e o prazo de
execuo do servio

6.4.1

Laudo de Avaliao

O trabalho tcnico de avaliao de bens que expressa manifestao de valor,


caracterizado por meio fsico atravs da elaborao de laudo de avaliao, relatrio
ou adendo ao Laudo de Avaliao, deve ser responsabilidade e competncia
exclusiva dos profissionais legalmente habilitados pelo Conselho Regional de
Engenharia, Arquitetura e Agronomia CREA, em consonncia com a Lei Federal
5.194 de 24 de dezembro de 1966 e respectivas resolues do CONFEA.
Para a elaborao de Laudo de Avaliao solicitado pela CDHU, recomenda-se que
sejam observadas as seguintes normas tcnicas:
ABNT (Associao Brasileira de Normas Tcnicas):
 NBR 14.653-1/2001 Avaliao de Bens parte 1: Procedimentos Gerais;
 NBR 14653-2/2004 Avaliao de Bens parte 2: Imveis Urbanos;
 NBR 14653-3/2004 Avaliao de Bens parte 3: Imveis Rurais;
 NBR 14653-4/2004 Avaliao de Bens parte 4: Empreendimentos;

MANUAL TCNICO

VERSO 1.3
DEZEMBRO 2009

ANLISE DA VIABILIDADE DE TERRENOS

59/111

IBAPE (Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia):


 Norma para avaliaes de Imveis Urbanos 2005;
 Valores de Edificaes de Imveis Urbanos 2002 (atualizado em fev/07).
Admite-se ainda a substituio de Normas pela sua atualizao e/ou reedio,
desdobramento de assuntos tcnicos, etc.
Por definio entende-se:
Avaliao de bens: anlise tcnica realizada por profissional habilitado para
identificar o valor de um bem, de seus custos, frutos e direitos, assim como
determinar indicadores de viabilidade de sua utilizao econmica, para uma
determinada finalidade, situao e data (ABNT 14.653-1), ou ainda, A avaliao de
imveis a determinao tcnica do valor de um imvel ou de seus rendimentos,
gravames, frutos, direitos, seguros, ou de um empreendimento, para uma data e um
lugar determinado (glossrio de terminologias do IBAPE-SP).
Na elaborao do Laudo de Avaliao devem ser observadas as atividades bsicas
que definem a finalidade, objetivo, prazo para apresentao do Laudo, a vistoria da
regio, caracterizao do terreno e das edificaes e benfeitorias (documentadas ou
no) e eventuais situaes especiais (vistoria por amostragem, impossibilidade da
vistoria, avaliaes em massa, etc) que possam interferir no valor do bem.
A metodologia escolhida deve ser compatvel com a natureza do bem avaliando, a
finalidade da avaliao e os dados de mercado disponveis. Para identificao do
valor do mercado, deve ser utilizado o mtodo comparativo direto de dados de
mercado, o qual identifica o valor de mercado do bem, por meio de tratamento
tcnico dos atributos dos elementos comparveis constituintes da amostra, conforme
definido na Norma.
Dentre os mtodos apresentados nas normas tcnica, alm do mtodo comparativo
direto de dados de mercado, podemos contemplar tambm:
 Mtodo Involutivo: identifica o valor de mercado do bem, alicerado no
seu aproveitamento eficiente, baseado em estudo de viabilidade tcnicoeconmica, mediante empreendedorismo compatvel com o mercado em
vrios cenrios de execuo e comercializao do produto.
 Mtodo Evolutivo: Identifica o valor do bem pelo somatrio dos valores
dos seus componentes, terrenos e benfeitorias. No caso de valor de
mercado deve ser considerado o fator de comercializao.
 Mtodo da Capitalizao da Renda: identifica o valor do bem, com base
na capitalizao presente da sua renda liquida prevista, considerando-se
cenrios viveis.
No procedimento metodolgico devem ser observados os itens pertinentes a cada
mtodo, em especial quanto ao planejamento da pesquisa (composio de uma
amostra representativa de dados de mercado com caracterstica, tanto quanto
possveis, semelhantes s do avaliando), quanto s variveis do modelo

MANUAL TCNICO
ANLISE DA VIABILIDADE DE TERRENOS

VERSO 1.3
DEZEMBRO 2009

60/111

(dependentes e independentes), quanto ao levantamento de dados do mercado e


conseqente tratamento dos mesmos.
No tratamento dos dados podem ser utilizados, alternativamente e em funo da
qualidade e da quantidade de dados e informaes disponveis o tratamento por
fatores (homogeneizao por fatores e critrios, fundamentados por estudos de
entidades reconhecidas publicamente e/ou estudo de mercado especfico que lhes
deu origem) e tratamento cientfico (de evidncias empricas pelo uso de
metodologia cientfica que leve induo de modelo validado para o comportamento
de mercado).
Tendo em vista que qualquer modelo uma representao simplificada do mercado,
uma vez que no considera todas as suas informaes, devem-se tomar cuidados
cientficos na sua elaborao.
A qualidade da avaliao em face ao empenho do engenheiro de avaliaes, bem
como das informaes que possam ser extradas do mercado, aferida pela
Especificao da Avaliao atravs do grau de fundamentao e do grau de
preciso.
O grau de fundamentao desejado tem por objetivo a determinao do empenho no
trabalho avaliatrio, independente do resultado a ser atingido. O grau de preciso
depende exclusivamente das caractersticas do mercado e da amostra coletada.
No enquadramento global do laudo de avaliao, buscam-se sempre o maior grau de
fundamentao e de preciso, classificados em I, II e III. Sendo o grau III o de maior
restrio quanto s exigncias especificadas nas tabelas pertinentes e constantes
das Normas.
Apesar da especificao da avaliao estar relacionada com o empenho do
profissional de avaliaes e com o mercado, fica estabelecido inicialmente que nos
Laudos de Avaliao para a CDHU, seja atingido o Grau III de Fundamentao.
Que o tratamento dos dados seja efetuado atravs do uso de metodologia cientfica
que leve induo de modelo validado para o comportamento do mercado,
observado o Anexo A Procedimentos para utilizao de modelos de regresso
linear, da referida Norma (NBR 14.653-2).
No caso de no ser atingido o Grau III de Fundamentao, o laudo deve ser
subscrito por trs engenheiros de avaliaes, habilitados nos termos da Lei Federal
n. 5.194/66.
A CDHU se reserva o direito de no aceitar Laudo de Avaliao cujas informaes
sejam insuficientes para a utilizao dos mtodos previstos na Norma e classific-lo
quanto a especificao da avaliao nos graus de fundamentao e de preciso, ou
que, fique caracterizada a falta de embasamento ou respaldo para o valor atribudo
ao(s) objeto(s) de avaliao.

MANUAL TCNICO
ANLISE DA VIABILIDADE DE TERRENOS

VERSO 1.3
DEZEMBRO 2009

61/111

No caso de haver alterao da rea superficial do objeto da avaliao em face


quela indicada no laudo em perodo contemporneo ao mesmo e, desde que a
base de dados que fundamentou a avaliao no seja comprometida, a empresa
contratada, a pedido e sem nus contratante, dever emitir um Adendo ao Laudo
de Avaliao (3 vias) adequando-o esta nova situao.
No caso de terrenos em reas rurais devero ser obedecidas s diretrizes
estabelecidas na NBR 14653-3 Imveis Rurais.
Quando o objeto da avaliao contemplar empreendimentos ou conjuntos
comerciais, devero ser obedecidas as diretrizes estabelecidas na NBR 14.653-4
Empreendimentos
6.4.1.1

Apresentao das Informaes

O resultado da avaliao deve ser apresentado em laudo, observadas as


recomendaes do item 10.1 - Laudo de avaliao completo da NBR 14653-2 e
outras detalhadas a seguir:
a) Folha de rosto: contendo identificao do tipo de laudo efetuado, do bem
avaliando e foto do local;
b) Resumo do Laudo de avaliao: contendo nome do empreendimento,
endereo completo, reas e valores, croqui de localizao e data de
elaborao do laudo;
c) Consideraes preliminares:
 Nome da unidade que solicitou originalmente a avaliao, finalidade
(negociao, desapropriao, locao...) e objetivo da avaliao (valor de
mercado, de locao...);
 Identificao dos imveis avaliandos: Nome do empreendimento, nomes
dos
proprietrios, endereo
completo
(CEP
e
coordenadas
Georreferenciadas);
 Relacionar os documentos utilizados como base para a avaliao tais
como: plantas, matrculas, transcries, croquis, etc.;
 Relacionar ressalvas ou fatores limitantes relativos insuficincia ou
incoerncia das informaes, documentaes ou outras caractersticas
que possam influenciar no trabalho desenvolvido e principalmente na
definio do valor do imvel.
d) Vistoria: A vistoria visa permitir a classificao do objeto da avaliao em
relao ao universo a que pertence, alm da verificao e complementao
dos elementos referentes aos pressupostos do entorno e do local do bem
avaliando. Deve ser informada a data de sua realizao.

MANUAL TCNICO
ANLISE DA VIABILIDADE DE TERRENOS

VERSO 1.3
DEZEMBRO 2009

62/111

e) A caracterizao da regio dever fornecer:


 Seus aspectos gerais, fsicos, socioeconmicos, ocupao, meio ambiente,
densidade demogrfica, plos de influncia, tendncias, infraestrutura
urbana, atividades e equipamentos comunitrios existentes, etc.;
 Relacionar os melhoramentos pblicos existentes na via para qual o imvel
em avaliao faz frente e tambm aqueles que servem o entorno prximo;
indicar os principais acessos localidade, bem como a existncia de linhas
regulares de nibus municipais, trem e metr;
 Se a circunvizinhana do imvel apresenta favelas, aterros sanitrios,
usinas de compostagem, linhas de transmisso de alta tenso, dutos de
gs, antenas ou outras formas de interferncias; parcelamento do solo e
estruturas do sistema virio,
 Relatrio fotogrfico da regio e do imvel avaliando, que podem ser
inseridos como anexos.
f) Caracterizao do imvel:
 Endereo completo (logradouro, n, bairro, municpio, n do cadastro na
Prefeitura, denominao das ruas que formam a quadra de localizao);
 De acordo com a legislao de parcelamento, uso e ocupao do solo do
municpio local, descrever a zona de uso onde est inserido o imvel,
relacionando suas caractersticas principais;
 Descrever de forma detalhada as caractersticas do terreno: reas,
permetro, frao ideal, situao em relao quadra, situao em relao
ao greide da rua, topografia indicando as declividades;
 Tipo de solo;
 Presena de crregos, linhas de transmisso no prprio imvel ou
proximidades, existncia de APPs;
 Condies de acessibilidade;
 Descrever de forma detalhada as benfeitorias existentes no terreno,
inclusive apontando a rea construda do terreno (total, privativa e de uso
comum), idade aparente e estado de conservao, padro construtivo das
edificaes.
g) Avaliao:
 A especificao da avaliao atingida no procedimento avaliatrio e graus
de fundamentao e/ou preciso com base na consulta das tabelas 1 e 2
da norma NBR 14653-2; a (s) metodologia (s) avaliatria (s) utilizada (s) e
justificativa; em funo da natureza do bem, da finalidade da avaliao e
da disponibilidade de dados de mercado; devendo preferencialmente ser
utilizado o mtodo comparativo direto de dados de mercado;
 Informar sobre a amostra obtida durante a pesquisa imobiliria
(comparativo entre o imvel em avaliao e o mercado), a
contemporaneidade da amostra,

MANUAL TCNICO
ANLISE DA VIABILIDADE DE TERRENOS

VERSO 1.3
DEZEMBRO 2009

63/111

 Definir claramente as variveis utilizadas;


 Apresentar a pesquisa imobiliria obtida no mercado da regio, a sua
localizao, contemporaneidade, a data de realizao, bem como, as
variveis que foram identificadas no mercado, identificando cada elemento
atravs de Coordenadas Georreferenciadas;
 A homogeneizao dos dados se dar por inferncia estatstica, na sua
impossibilidade de aplicao, justificar as razes, sendo que a utilizao
do tratamento de homogeneizao por fatores s ser tolerada desde que
seguido o disposto na NBR 14.653-2, anexo B item B.1.1;
 Explicitar no laudo o procedimento de clculo adotado, a equao
matemtica que melhor representou o fenmeno estudado, indicando a
variao dos valores, mximo e mnimo, para o local da avaliao;
 Indicar os coeficientes de correlao e de determinao, nvel de
significncia, a coerncia e a validao do modelo adotado em face s
variveis que o compem, inferindo e explicando os percentuais;
 Se for utilizar o mtodo comparativo direto de dados de mercado, deve ser
apresentado o grfico dos valores observado X calculados;
 No caso da aplicao de outros mtodos, tais como o involutvo, involutivo
vertical, deve ser indicada a formulao matemtica-financeira adotada,
demonstrar os cenrios provveis, otimista e pessimista (unidade padro
adotada, reas diretamente desmembradas, despesas de venda e compra,
lucro do empreendedor, custo de urbanizao, prazos e comercializao,
taxas de aplicao e outros);
 No caso da aplicao de dois mtodos avaliatrios, indicar o procedimento
adotado observando os critrios normativos, indicando os resultados, bem
como a especificao da avaliao para cada um deles.
Obs.: Procedimentos para utilizao de tratamento por fatores:
 Quando for aplicado o tratamento de homogeneizao por fatores, o
nmero mnimo de elementos efetivamente utilizados deve ser igual a 8
(oito);
 Considera-se como dado de mercado com atributos semelhantes aqueles
em que cada um dos fatores de homogeneizao, calculados em relao
ao avaliando, estejam contidos no intervalo 0,5 a 1,5 (Anexo B da NBR
14.653-2).

MANUAL TCNICO
ANLISE DA VIABILIDADE DE TERRENOS

VERSO 1.3
DEZEMBRO 2009

64/111

h) Determinao do valor do imvel:


 Deve ser expressa em reais (R$), referindo-se a data base que o mesmo
representa (pesquisa em data anterior a elaborao do laudo, por
exemplo).
 No caso de no ser adotado o valor da estimativa pontual do modelo, o
avaliador, observando os limites do campo de arbtrio, dever justificar a
sua escolha.
 No caso de arredondamento de valores, este no dever exceder 1% do
valor apurado.
Nos casos onde o objeto da avaliao contemplar unidades mltiplas (por
exemplo: quadra com lotes de terrenos desmembrados, conjuntos
habitacionais prontos ou edifcios residenciais inteiros), apresentar o valor de
mercado da unidade, o somatrio dessas unidades e o valor provvel para
negociao do avaliando no seu todo.
i) Encerramento do Laudo, informar:
N de pginas,
Nomes, qualificao e CREA dos signatrios com respectivas assinaturas e
data de encerramento do laudo (caso no seja alcanado o grau III de
fundamentao, sero necessrias assinaturas de 3 profissionais).
j) Anexo:
 Planilha da pesquisa imobiliria;
 Memria de clculo;
 Documentao do(s) imvel(eis);
 Registro Fotogrfico do avaliando
k) Apresentao do Laudo de Avaliao dever ser em:
 Trs vias encadernadas em papel tamanho A4;
 Uma via em arquivo eletrnico no formato pdf
 Arquivo eletrnico da pesquisa imobiliria que deu embasamento ao
trabalho;
 Uma cpia do comprovante de recolhimento da ART (Anotao de
Responsabilidade Tcnica).

MANUAL TCNICO
ANLISE DA VIABILIDADE DE TERRENOS

VERSO 1.3
DEZEMBRO 2009

65/111

6.5 Estudo de Pr Viabilidade Tcnico- Econmica (EPVTE)


Comprovada a viabilidade tcnica de determinado terreno e estimado o potencial de
aproveitamento o EPVTE o instrumento que apontar a expectativa de
investimento para viabilizao do empreendimento bem como o custo unitrio.
Este instrumento corresponde a uma ficha onde so apontados os seguintes itens:
 Municpio;
 Nome do empreendimento/terreno;
 Forma de apropriao adotada;
 Tipologia;
 Potencial;
 Superfcie Total do terreno;
 Superfcie Restritiva (reas de preservao permanente/non aedificandis);
 Superfcie til (somatria de rea habitacional, institucional, virio e lazer);
 Declividade Mdia;
 Cota lquida (adotada para clculo do potencial sobre a rea considerada
como habitacional);
Expectativa de Custo do Empreendimento (valor total e valor unitrio):
 Custo do Terreno (valor do laudo de avaliao);
 Custo estimado de Infra-estrutura ;
 Custo estimado de Edificao;
 Custo estimado Total do Empreendimento.
O EPVTE elaborado para os casos onde o terreno ser adquirido com nus
financeiro pela CDHU.
O EPVTE o instrumento submetido apreciao da Direo da CDHU para anlise
e aprovao da continuidade do processo visando a aquisio do terreno.
Para os casos de conjuntos habitacionais onde o terreno no incide no valor de
investimento do empreendimento (doao de terrenos), a viabilidade econmica
avaliada para os custos de infra-estrutura bsica (investimento para implantao dos
sistemas de abastecimento de gua e esgotamento sanitrio) e para situaes
especficas de urbanizao (terraplenagem e drenagem).

MANUAL TCNICO
ANLISE DA VIABILIDADE DE TERRENOS

VERSO 1.3
DEZEMBRO 2009

66/111

7 RELATRIO FINAL DE APROVAO DO TERRENO (Pasta


Tcnica)
Comprovada a viabilidade tcnica e econmica do terreno e autorizada a sua
aquisio pela SH/CDHU dever ser montada a PASTA TCNICA que corresponde
ao processo de anlise e aprovao do terreno que dever subsidiar a elaborao
dos projetos.
O momento de montagem e expedio da PASTA TCNICA difere para os casos de
aquisio sem nus (doao dos terrenos) e com nus (desapropriao/ compra).
Para os casos onde o terreno adquirido atravs de doao, a PASTA TCNICA
montada e expedida assim que concluda a anlise de viabilidade tcnica-econmica
pois nestes casos para aprovao deve ser comprovado que os terrenos integram o
patrimnio municipal.
Para os casos onde o terreno adquirido atravs de desapropriao ou compra , a
PASTA TCNICA montada e expedida aps publicao do DIS _ Decreto de
Interesse Social no Dirio Oficial do Estado ou quando do informe de concluso do
processo de compra. desejvel que a PASTA TCNICA seja expedida aps
execuo do levantamento planialtimtrico executado em conformidade com o item
6.3.4.6. deste Manual.

7.1 Documentao Obrigatria que Dever Integrar Pasta Tcnica


a) Relatrio tcnico final (corresponde complementao do relatrio tcnico
preliminar) contemplando a concluso dos estudos, consultas e laudos
contratados na etapa de anlise de viabilidade tcnica bem como orientaes
e diretrizes para elaborao dos projetos;
b) Antes da elaborao deste relatrio final, dependendo do tempo decorrido
da vistoria, necessrio realizao de nova vistoria para atualizao das
informaes de campo;
c) Ficha de Vistoria;
d) Planta do Municpio ou da regio onde se localiza o terreno contendo:
equipamentos pblicos existentes no raio de 1 km, ocorrncias especiais
como indstrias, matadouros, estaes elevatrias de esgoto, etc;
e) Cartografia oficial para terrenos inseridos na RMSP (SCM-Emplasa/ escala
1:10.000.Dever ser includo na pasta a folha com delimitao do terreno).
f) Imagem de Satlite com demarcao do terreno e outras ocorrncias, se for
o caso;
g) Relatrio Fotogrfico, inclusive de atualizao se for o caso;
h Levantamento planialtimtrico cadastral;

MANUAL TCNICO

VERSO 1.3
DEZEMBRO 2009

ANLISE DA VIABILIDADE DE TERRENOS

67/111

g) Parecer de Viabilidade Tcnica Econmica ou Carta de diretrizes expedidas


pela concessionria responsvel pelos sistemas de abastecimento de gua e
esgotamento sanitrio do municpio;
i) TGC Termo de compromisso Geral : termo solicitado s Prefeituras para
os programas implementados em parceria com as Municipalidades. Vide
modelos especficos elaborados coforme a modalidade construtiva
(Empreitada ou Administrao Direta) e concessionria de infra-estrutura
responsvel no municpio.
j) Para terrenos com aquisio sem nus (doao): Certido (es) de
Matrcula que compe o terreno em nome da Municipalidade/ entidade que ir
doar o terreno. Ressalta-se que atravs destes documentos dever estar
comprovada a confrontao do terreno com sistema virio (averbado no ttulo)
bem como a incluso do(s) terreno(s) no permetro urbano;
k) Para terrenos com aquisio com nus (desapropriao/compra): Estudo
Fundirio e certido (es) de matrcula que compe o terreno.
l) EPVTE - Estudo de Pr Viabilidade Tcnico Econmico

7.2 Documentao Eventual que Dever Integrar a Pasta Tcnica


a) Relatrio de Capacidade de equipamentos pblicos e caractersticas da
demanda (para Municpios do Interior/ Programas em Parceria com
Municpios);
b) Parecer de Viabilidade de Localizao expedido pela CETESB;
c) Parecer de Viabilidade expedido pela CETESB (terrenos inseridos em rea
de Proteo e Recuperao de Mananciais);
d) Parecer Tcnico Florestal/ Laudo de Vegetao / Parecer do DEPRN;
e) Parecer do DAEE referente obteno de cota de inundao;
f) Sondagem;
g) Anlise de Viabilidade Ambiental;
h) Investigao Confirmatria;
i) Investigao Detalhada;
j) Parecer do DNPM- Departamento Nacional da Produo Mineral;
k) Outros documentos necessrios para comprovao da viabilidade de
implantao de HIS no terreno proposto.

MANUAL TCNICO
ANLISE DA VIABILIDADE DE TERRENOS

VERSO 1.3
DEZEMBRO 2009

68/111

8 TIPOS DE AQUISIO DE TERRENOS


As formas de aquisio de imveis mais utilizadas para atender aos Programas
Habitacionais promovidos pela CDHU, so:
a) Desapropriao:
A desapropriao uma forma de adquirir a propriedade privada pelo Poder Pblico
e est sujeita a certos requisitos, condies constitucionais e legais.
realizada por meio de um processo especfico, no qual devero ser relacionados
os motivos que fundamentam a necessidade de desapropriao, identificao da
rea a ser desapropriada por meio de um Levantamento Planimtrico, contendo os
seus limites bem definidos, Georreferenciados, com confrontantes e referidas
matrculas identificados, acompanhados de descrio atravs do memorial descritivo
da rea.
Dever ser subsidiada por avaliao da rea e a elaborao da Minuta do Decreto
de Interesse Social, munidos de toda a documentao acima referida.
O Decreto de Interesse Social (DIS) ser assinado pelo Governador e publicado no
Dirio Oficial do Estado. Aps a sua publicao, providenciado o ajuizamento da
Ao Expropriatria na Vara da Fazenda Pblica, podendo ou no ser realizado
acordo nos Autos com o proprietrio ou ser requerida a Imisso Provisria na Posse
por parte da CDHU, mediante prvio depsito do valor do imvel.
b) Doao
A doao de rea CDHU pode ser realizada pelo Municpio, atravs de uma lei
especfica de Doao, aprovada pelo Legislativo e levada para registro por meio de
Escritura Pblica de Doao.
As formas com que o Poder Pblico Municipal poder adquirir reas, esto previstas
em Legislao prpria Municipal, lei orgnica ou lei especfica pelo Plano Diretor e
pelos instrumentos previstos no captulo de poltica urbana da Constituio de 1988,
em combinao com os instrumentos estabelecidos pelo Estatuto da Cidade.
c) Compra e Venda
A compra da rea pela CDHU se d por meio da formao de um Processo
Provisrio instrudo e parecido com a modalidade da desapropriao, composto pelo
levantamento topogrfico da rea, avaliao prvia de mercado e de um relatrio em
que estaro justificados os motivos e necessidades para a aquisio.

MANUAL TCNICO

VERSO 1.3
DEZEMBRO 2009

ANLISE DA VIABILIDADE DE TERRENOS

69/111

9 REFERNCIAS
9.1 Manuais
a) GUIA CAIXA DE SUSTENTABILIDADE AMBIENTAL - Avaliao Ambiental
de Terrenos com Potencial de Contaminao
b) MANUAL DE CONFIGURAES DE LAYERS EM AUTOCAD (conforme
verso do site) - CDHU
c) MANUAL DE ORGANIZAO - NCLEO DE APOIO TCNICO - Centro de
Custo: Diretoria: 3.00.00.00 - rea: 3.02.02.03 - CDHU
d) MANUAL DE ORGANIZAO - NCLEO DE ESTUDOS FUNDIRIOS Centro de Custo: Diretoria: 3.00.00.00 - rea: 3.02.02.02 - CDHU
e) MANUAL DE ORGANIZAO - NCLEO DE TOPOGRAFIA - Centro de
Custo: Diretoria: 3.00.00.00 - rea: 3.02.02.01 - CDHU
f) MANUAL DE ORIENTAO PARA VISTORIA E DOAO DOS
TERRENOS - CDHU
g) MANUAL DE VERIFICAO DE AS BUILT E PLANTAS CADASTRAIS
(Verso Preliminar) - Maro/2001 - CDHU
h) MANUAL TCNICO DE PROJETOS (site pesquisado no ms Agosto) CDHU
i) MANUAL TOPOGRAFIA 2008 FDE

9.2 Normas
a) NORMAS PARA EXECUO DE LEVANTAMENTOS TOPOGRFICOS padro CDHU - Anexo A;
b) NBR 10001- Classificao de Resduos Slidos;
c) NBR 14653-1 e 2 Avaliao de Bens Imveis Urbanos;
d) NCLEO DE TOPOGRAFIA
TOPOGRFICOS - Padro CDHU;

NORMAS

PARA

DESENHOS

MANUAL TCNICO
ANLISE DA VIABILIDADE DE TERRENOS

VERSO 1.3
DEZEMBRO 2009

70/111

9.3 Livros
a) AVALIAO DE IMVEIS URBANOS Eng. Jos Fiker 5 edio - PINI

9.4 Sites Consultados


a) Informaes sobre Outorga e Fiscalizao - Recursos hdricos http://www.daee.sp.gov.br/outorgaefiscalizacao/index.htm - agosto/2009
b) Departamento de uso do solo metropolitano - DUSM. Parecer de viabilidade
- http://honologa.ambiente.sp.gov.br/cprn/txt_dusm.htm - agosto/2009
c) Estimativa do perodo de retorno associado s cotas de alerta de inundao
e de grandes cheias na bacia do Rio Doce Resumo http://www.cprm.gov.br/alerta/artigos/artigo1999.pdf - agosto/2009
d) Parecer Tcnico de viabilidade de localizao - Licenciamento Ambiental www.cetesb.sp.gov.br/licenciamentoo/cetesb/outros_documentos.asp
agosto/2009
e) Anexo III - Caderno de Orientaes Tcnicas para Elaborao de
Levantamento
Planialtimtrico
e
Cadastral
(Superintendncia
de
Desenvolvimento
Educacional
do
Governo
do
Paran)
http://www.diaadia.pr.gov.br/ded/arquivos/File/CPE/planialtimetrica/Orientacoe
s_Tecnicas_Levantamento_Planialtimetrico_Cadastral.pdf - junho/2009
f) Manual de Configuraes de Layers em Auto Cad - Superintendncia de
Projetos
Maro/2004
verso01
http://www.habitacao.sp.gov.br/download/manuais-e-cadernos/manual-deconfiguracao-de-layers.pdf - agosto/2009
g)
Normas
a
serem
observadas
http://www.finep.gov.br/como_obter_financiamento/requisitos_minimos_para_
aceitacao_do_laudo.pdf - Agosto/2009
h) Composio do laudo - http://www.andreprovedel.com/download/guiacaixa.pdf - Junho/2009
i)
Manual
de
Gerenciamento
de
reas
Contaminadas
http://www.cetesb.sp.gov.br/Solos/areas_contaminadas/manual.asp
Agosto/2009

j) Anexo III - Caderno de Orientaes Tcnicas para Elaborao de


Levantamento
Planialtimtrico
e
Cadastral
(Superintendncia
de
Desenvolvimento Educacional do Governo do Paran) - Agosto/2009
k) Emenda Constitucional n 23, de 31-01-2007 (Estadual) Artigo 1 - O
inciso VII do artigo 180 da Constituio do Estado de So Paulo
passa
a
vigorar
com
a
seguinte
redao
http://www.cetesb.sp.gov.br/licenciamentoo/legislacao/estadual/constituicao/2
007_Emenda_Constitucional.pdf
Agosto/2009

MANUAL TCNICO
ANLISE DA VIABILIDADE DE TERRENOS

VERSO 1.3
DEZEMBRO 2009

71/111

10 GLOSSRIO
Este Glossrio representa o consenso da Superintendncia de Terras, subordinada
Diretoria de Planejamento e Fomento da CDHU, quanto ao significado das
terminologias relacionadas ao processo de anlise da viabilidade de terrenos
coordenado por esta Superintendncia. Portanto as siglas e definies descritas
abaixo devem ser consideradas para uso especfico deste Manual.

10.1 Siglas
REFERNCIA
APP
ART
CDHU
CETESB
CPFL
CPOS
CONPRESP
CONDEPHAT
CONFEA
CREA
DAEE
DAP
DERSA
DEPAVE
DEUSO
DIS
DNPM
DPRN
DUSM
EPVTE
GEGRAN
GPS
HIS

DESCRIO
rea de Preservao Permanente Resoluo Conama
303/02.
Anotao de Responsabilidade Tcnica
Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do
Estado de So Paulo.
Companhia de Tecnologia de Saneamento Ambiental
(Estado de So Paulo)
Companhia Paulista de Fora e Luz
Companhia Paulista de Obras e Servios
Conselho Municipal de Preservao do Patrimnio
Histrico, Cultural e Ambiental da Cidade de So Paulo
Conselho de Defesa do Patrimnio Histrico, Arqueolgico,
Artstico e Turstico do Estado de So Paulo
Conselho Federal de Engenharia, Arquitetuta e Agronomia
Conselho Regional de Engenharia, Arquitetuta e Agronomia
Departamento de guas e Energia Eltrica, da Secretaria
de Saneamento e Energia Eltrica (Estado de So Paulo)
Dimetro na Altura do Peito utilizado para levantar o
dimetro das rvores.
Dersa Desenvolvimento Rodovirio (Concessionria de
Rodovias)
Departamento de Parques e reas Verdes (Municpio de
So Paulo)
Departamento de Uso do Solo
Decreto de Interesse Social
Departamento Nacional de Produo Mineral do Ministrio
de Minas e Energia
Departamento de Proteo de Recursos Naturais, da
Secretaria de Estado de So Paulo.
Departamento do Uso do Solo Metropolitano
Estudo de Pr Viabilidade Tcnico Econmica
Grupo Executivo da Grande So Paulo
Global Positioning System (Sistema de Posicionamento
Global). Sistema eletrnico que permite ao usurio saber
sua posio na terra (latitude e longitude).
Habitao de Interesse Social.

MANUAL TCNICO
ANLISE DA VIABILIDADE DE TERRENOS
REFERNCIA
IBAMA
IBGE
INCRA
NA
PGE
PGU
PROJ
PV
PVL
PVT
RMSP
RSI
SABESP
SEHAB
SEMPLA
SCM - EMPLASA
SH
SIURB
UTM

VERSO 1.3
DEZEMBRO 2009

72/111

DESCRIO
Instituto Brasileiro do Meio Ambiente e dos Recursos
Naturais Renovveis
Instituto Brasileiro de Geografia e Estatstica
Instituto Nacional de Colonizao e Reforma Agrria
Nvel dgua
Procuradoria Geral do Estado
Procuradoria Geral da Unio
Superintendncia de Projetos Virios
Poo de Visita
Parecer de Viabilidade de Localizao
Parecer de Viabilidade Tcnica para abastecimento de gua
e esgotamento sanitrio
Regio Metropolitana de So Paulo
Resduos Slidos Industriais
Companhia de Saneamento Bsico do Estado de So Paulo
Secretaria de Habitao do Municpio de So Paulo
Secretaria Municipal de Planejamento
Sistema Cartogrfico Metropolitano da Emplasa (Empresa
Paulista de Planejamento Metropolitano)
Secretaria da Habitao do Governo do Estado de So
Paulo.
Secretaria de Infra-estrutura Urbana
Projeo Universal Transversal de Mercator - Sistema
referencial de localizao terrestre baseado em
coordenadas mtricas definidas para cada uma das 60
zonas UTM.

MANUAL TCNICO

VERSO 1.3
DEZEMBRO 2009

ANLISE DA VIABILIDADE DE TERRENOS

73/111

10.2 Definies
TERMOS
ACESSIBILIDADE
FSICA E JURDICA
REAS
ENCRAVADAS
REAS DE RISCO

CABECEIRA DE
DRENAGEM

CARTOGRAFIA
OFICIAL

DEFINIO
Fsica-rea com a situao viria implantada.
Jurdica- rea com a situao registral regular.
reas sem acesso via pblica.
Regies onde no recomendada a construo habitaes,
pois so muito expostas a desastres naturais, como
desabamentos e inundaes.
Tambm conhecida como anfiteatro pela sua forma
cncava, podendo construir o nascimento de pequenos
canais de classe 1, responsvel pela captao de gua da
chuva e transporte de materiais para os corpos d gua.
Conjunto de estudos e operaes cientficas, tcnicas e
artsticas que intervm na elaborao dos mapas a partir do
resultado de observaes diretas ou da explorao em
campo.

CERTIDO
VINTENRIA

Certido emitida pelo poder judicirio de 20 em 20 anos

DESAFETAO

o bem pblico que deixa de ter uso comum ou especial


para fazer parte do bem disponvel da administrao
pblica.

DESCRIO
PERIMTRICA

Descrio do permetro do terreno.

DESDOBRO

DESMEMBRAMENTO

EQUIPAMENTOS
PBLICOS
EQUIPAMENTOS DE
LAZER
EQUIPAMENTOS
SOCIAIS

FAIXA DE SERVIDO

o parcelamento do lote resultante de loteamento ou


desmembramento aprovado.
a subdiviso de glebas em lotes destinados edificao,
com aproveitamento do sistema virio existente, desde que
no implique na abertura de novas vias e logradouros
pblicos, nem no prolongamento, modificao ou ampliao
dos j existentes.
Equipamentos de educao, cultura, sade, lazer e
similares. Equipamentos de abastecimento de gua,
servios de esgoto, energia eltrica, coleta de guas
pluviais, rede telefnica e gs canalizado.
Bens destinados ao atendimento esportivo, cultural e de
recreao da populao.
Bens destinados prestao de servios, voltados ao
atendimento das necessidades bsicas da populao, em
sade, educao, cultura, esportes, segurana pblica.
rea de segurana, particular, com faixa de largura varivel,
localizada em diferentes propriedades destinadas a diversos
usos (gasoduto, linhas de transmisso, tubulao das
concessionrias, passagem de guas pluviais...), utilizadas
pelas Companhias para a manuteno e acessos
necessrios.

MANUAL TCNICO
ANLISE DA VIABILIDADE DE TERRENOS
TERMOS
FAIXA DE DOMNIO

GLEBA

INSERO URBANA

LAVRA
LEVANTAMENTO
PLANIALTIMTRICO
CADASTRAL
LICITAO OU
SELEO PBLICA

LOTEAMENTO

MALHA URBANA
CONSOLIDADA

MALHA URBANA
EXISTENTE
NON AEDIFICANDIS
PASSVEL DE
PARCELAMENTO

VERSO 1.3
DEZEMBRO 2009

74/111

DEFINIO
Conjunto de reas desapropriadas pelo poder pblico e
reservadas para a segurana e ampliao para o uso a qual
foi destinado.
rea urbana bruta, de grandes dimenses, com vegetao
nativa, com documentao atualizada, passveis de
parcelamento e com redes de infra-estrutura que chagam
at as proximidades de ss limites.
Transformao do ambiente urbano em geral como
instrumento de requalificao urbana, tais como:
* A modernizao das redes pblicas de infra-estruturas
* A reestruturao das circulaes e do estacionamento
* A reposio dos pavimentos, da arborizao e do
mobilirio urbano
Conjunto de operaes coordenadas, objetivando o
aproveitamento industrial da jazida a comear da extrao
das substncias minerais teis que contiver at o seu
beneficiamento.
a representao grfica das informaes planimtricas
(ngulos) e altimtricas (diferena de nvel ou distncia
vertical), da superfcie (terreno) em estudo.
o procedimento administrativo formal em que a
Administrao Pblica convoca, mediante condies
estabelecidas em ato prprio (edital ou convite), empresas
interessadas na apresentao de propostas para o
oferecimento de bens e servios, com base na lei 8.666.
Subdiviso de gleba em lotes destinados a edificao, com
abertura de novas vias de circulao, de logradouros
pblicos ou prolongamento, modificao ou ampliao das
vias existentes.
Existncia de no mnimo quatro dos seguintes
equipamentos de infra-estrutura urbana: malha viria com
canalizao de guas pluviais; rede de abastecimento de
gua; rede de esgoto; distribuio de energia eltrica e
iluminao pblica; recolhimento de resduos slidos
urbanos; tratamento de resduos slidos urbanos e
densidade demogrfica superior a cinco mil habitantes por
Km.
Espao urbanizado dotado de equipamentos e servios
coletivos.
No edificvel.
So as reas urbanas e de expanso urbana adjacentes
aos ncleos urbanos consolidados, com infra-estrutura e
equipamentos urbanos e comunitrios existentes ou
programados

MANUAL TCNICO
ANLISE DA VIABILIDADE DE TERRENOS

TERMOS

PASSIVO
AMBIENTAL

PERMETRO
URBANO

PLANCIE ALUVIAL

PLANO DIRETOR
PROJETO
APROVADO
PROJETO BSICO
PROJETO DE
REGULARIZAO
PROJETO
EXECUTIVO
PROJETO LEGAL
PROPRIETRIOS
CONFRONTANTES
REGIO
METROPOLITANA
DE SO PAULO

REGISTRO

VERSO 1.3
DEZEMBRO 2009

75/111

DEFINIO
Danos causados ao meio ambiente, representando, assim,
a obrigao, a responsabilidade social do proprietrio, da
empresa publica ou privada com aspectos ambientais
(velhos depsitos ou descartes de resduos de qualquer
natureza ou empreendimentos industrias e comerciais
desativados e abandonados com potencial contaminador).
a rea urbanizada do territrio de um Municpio, definida
por lei. Somente os terrenos localizados dentro do
permetro urbano, o poder publico determina o
parcelamento do solo a fim de atender os interesses de
seus proprietrios.
Terrenos baixos e mais ou menos planos, junto s margens
dos rios, sujeitos periodicamente a inundaes.
institudo por lei municipal e um instrumento global e
estratgico da poltica de desenvolvimento urbano,
determinante para todos os agentes pblicos e privados
que atuam no Municpio.
So os projetos aprovados pelos rgos pblicos (PMSP,
SABESP, ELETROPAULO, etc.).
Projeto suficientemente detalhado de forma a minimizar a
necessidade de reformulao ou de variantes durante as
fases de elaborao do projeto executivo.
Projetos complementares executados para fins de
regularizao dos empreendimentos.
o conjunto dos elementos necessrios e suficientes
execuo completa da obra, de acordo com as normas
pertinentes da Associao Brasileira de Normas Tcnicas
ABNT.
Etapa equiparvel ao Projeto Bsico necessrio para a
obteno do alvar e demais licenas necessrias.
Vizinhos imediatos da rea que est sendo objeto de
estudo.
A Regio Metropolitana de So Paulo, formada pela
cidade de So Paulo e mais 38 municpios.
Ato praticado pelo Cartrio de Registro de Imveis, a
pedido do interessado, para que conste na matrcula o
registro do ttulo que transferir a propriedade do imvel
para outra pessoa ou onerar o imvel. Quando da
transferncia da propriedade do imvel no Cartrio de
Notas, deve ser feito o registro na matrcula do imvel,
tornando o ato pblico e vlido em relao a terceiros.

MANUAL TCNICO
ANLISE DA VIABILIDADE DE TERRENOS

TERMOS

REGULARIZAO

SANEAMENTO
BSICO
TESTADA DE
CONFRONTAO
TERRENO
VAZIOS URBANOS
VETOR DE
CRESCIMENTO DO
MUNICPIO

ZONEAMENTO

VERSO 1.3
DEZEMBRO 2009

76/111

DEFINIO
Procedimentos que visam obteno dos documentos
referentes propriedade do imvel, junto aos rgos
pblicos competentes: Prefeitura Municipal, Receita
Federal, Cartrio (Escritura e Registro), Bombeiro,
CETESB...
Abastecimento de gua e coleta de esgotos sanitrios.
o lado do terreno que confronta com a via pblica.
rea urbana com definio de permetro, documentao
atualizada, passvel de parcelamento e com redes de infraestrutura que chegam at seus limites.
reas, terrenos, lotes que no esto ocupados.
Plano de expanso de um Municpio, definido pelo Plano
Diretor, onde devero ocorrer investimentos pblicos e ou
privados.
Instrumento de planejamento urbano, caracterizado pela
aplicao de um sistema legislativo (normalmente em nvel
municipal) que procura regular o uso, ocupao e
arrendamento da terra por parte dos agentes de produo
de espao urbano, tais como, construtoras, incorporadoras,
proprietrios de imveis e o prprio estado.

MANUAL TCNICO
ANLISE DA VIABILIDADE DE TERRENOS

11 ANEXOS
11.1 Ficha de Vistoria de Terrenos
11.2 Parecer de Viabilidade Tcnica (gua e Esgoto)
11.3 Levantamentos
11.3.1 Equipamentos de Sade
11.3.2 Equipamentos de Educao
11.3.3 Equipamentos de Cultura, Esporte e Lazer
11.4 Informaes sobre a Demanda Habitacional
11.4.1 Demanda Geral
11.4.2 Risco e/ou Desfavelamento
11.5 Modelo de Relatrio de Estudo Fundirio
11.6 Folha Padro CDHU
11.7 Bloco de Legendas

VERSO 1.3
DEZEMBRO 2009

77/111

MANUAL TCNICO
ANLISE DA VIABILIDADE DE TERRENOS

11.1 Ficha de Vistoria de Terrenos

VERSO 1.3
DEZEMBRO 2009

78/111

MANUAL TCNICO
ANLISE DA VIABILIDADE DE TERRENOS

11.2 Parecer de Viabilidade Tcnica (gua e Esgoto)

VERSO 1.3
DEZEMBRO 2009

83/111

MANUAL TCNICO
ANLISE DA VIABILIDADE DE TERRENOS

11.3 Levantamentos
11.3.1 Equipamentos de Sade
11.3.2 Equipamentos de Educao
11.3.3 Equipamentos de Cultura, Esporte e Lazer

VERSO 1.3
DEZEMBRO 2009

91/111

MANUAL TCNICO
ANLISE DA VIABILIDADE DE TERRENOS

11.4 Informaes sobre a Demanda Habitacional


11.4.1 Demanda Geral
11.4.2 Risco e/ou Desfavelamento

VERSO 1.3
DEZEMBRO 2009

95/111

MANUAL TCNICO
ANLISE DA VIABILIDADE DE TERRENOS

11.5 Modelo de Relatrio de Estudo Fundirio

VERSO 1.3
DEZEMBRO 2009

98/111

CDHU

COMPANHIA DE DESENVOLVIMENTO HABITACIONAL E URBANO DO ESTADO DE SO PAULO

D P P / S T - Ge rn c i a d e I n f o rma e s e Ap o i o F u n d i ri o

FICHA DE ANLISE FUND IRIA

Anlise Realizada:
PRELIMINAR
rea: DENOMINAO PELA CDHU
Interessado: FORMA DE AQUISIO
Assunto: ESTUDO FUNDIRIO
Tcnico: NOME E CREA DO TCNICO RESPONSVEL
Data:

PARCIAL

COMPLETA

Assunto: ATUALIZAO
Tcnico: NOME E CREA DO TCNICO RESPONSVEL
Data:

1.

ID ENT IF IC A O

Municpio:
rea: DENOMINAO COMPLETA
Superfcie:
rea da certido :
rea da aqu isio:

Fontes
Fontes

Endereo: ENDEREO COMPLETO

Situao:

Urbana

Rural

Inscrio INCRA

2.

L O CAL IZ A O

MODELO
Fonte: Guia da Cidade de So Paulo - MAPOGRAF

3.

Escala: Sem Escala

C RO QU I DA EST R U T U R A F U ND IRIA CER T IDO D E PR OPR IED ADE

CROQUI REPRESENTANDO O MOSAICO FORMADO PELO(S)


PERIMETRO(S) DESCRITO(S) NA(S) CERTIDO(ES) DE
PROPRIEDADE DOS IMVEIS ESTUDADOS

Fonte: Ttulos de propriedade

4.

C RO QU I DA QU ADR A F ISC AL

Escala: Sem Escala

MODELO
(a partir de digitalizao da planta oficial)

Fonte: Secretaria Municipal de Finanas

Escala: Sem Escala

5.

PESQUISA PRO PRIEDADE

X CARTRIO REGISTRO DE IMVEIS NOME DO MUNICPIO

Solicitao: NMERO DO OFCIO


Retorno: TIPO DE CERTIDO DE PROPRIEDADE

REG. ANTERIOR/
ENDEREO

N.
REGISTRO

Solicitao: NMERO DO OFCIO


Retorno: TIPO DE DOCUMENTO QUE RETORNOU

REA (m)/

PROPRIETRIO/

REA (m)/

VALOR VENAL/

DBITOS IPTU/

COMPROM ISSRIO

R. CONST.

REFERENCIA
ITBI

DVIDA ATIVA

R$ 0,00

R$ 0,00

N. CADASTRO
FISCAL

PROPRIETRIO
PROP. ANTERIOR

TOTAIS:

NOME DO ORGO PBLICO QUE EMITIU O DOCUMENTO

R. CONST.

0,00
0,00

6.

PESQU ISA PREF EIT UR A

6.1. SEHAB Secretaria Municipal da Habitao


(CASE G Departamento de Cadastro Setorial)
OBS. O DOCUMENTO E A SECRETARIA DE CONSULTA VARIAM DE ACORDO COM O
MUNICPIO
Solicitao: NMERO DO OFCIO
Retorno: BDT (SP) OU DOCUMENTO SIMILAR

ENDEREO:
CODLOG .........
Oficializao do leito: Decreto .........
Denominaes anteriores:
Zona de uso:
Melhoramento virio:
Patrimonio ambiental:
Largura logradouro (loteamento):
Largura logradouro (cadastro):
Plano de Proteo aos Aerdromos: Gabarito mximo permitido
Consta na quadra Lei n .........
Consta Decreto n .......

Concluso item 6.1


COMENTRIOS DAS INFORMAES OBTIDAS SOBRE O ASSUNTO INDICANDO ITENS QUE
REPRESENTAM OU PODEM REPRESENTAR RESTRIO OCUPAO POR HIS.

6.2. SIURB Secretaria Municipal da Infra estrutura Urbana


(PROJ Superintendncia de Projetos Virios)
OBS. O DOCUMENTO E A SECRET ARIA VARIAM DE ACORDO COM O MUNICPIO
Solicitao: Oficio n ........
Retorno: n e tipo de documento .

Concluso item 6.2


COMENTRIOS DAS INFORMAES OBTIDAS SOBRE O ASSUNTO
OBS. QUANDO FOR O CASO ANEXAR CROQUI COM AS INTERVENES EXISTENTES INDICADAS
PELO RGO MUNICIPAL APPS, SISTEMA VIRIO E ETC.

7.

PESQU ISA C ON CESSION R IAS E OU T RO S RG OS

7.1. Demais rgos Pblicos ou Privados fora do Executivo Municipal


Solicitao: n OFICIO
Retorno: n de Oficio e tipo de documento

Concluso item 7
COMENTAR AS INFORMAES OBTIDAS DE CADA RGO.

8.

L EGISL AO IN CID ENT E

8.1. LEIS DOS MUNICIPIOS


COMENTAR A LEGISLAO MUNICIPAL QUE INTERFERE NO IMVEL

8.2.

LEIS DO ESTADO

COMENTAR A LEGISLAO MUNICIPAL QUE INTERFERE NO IMVEL

8.3.

LEIS FEDERAIS

COMENTAR A LEGISLAO MUNICIPAL QUE INTERFERE NO IMVEL

Concluso do item 8

9.

PEND NC IAS

COLOCAR AS PEDNCIAS EXISTENTES (AGUARDANDO INFOMAES OU DOCUMENTAO DE


ALGUM RGO)

10 . C ON C LU SO
CONTEDO MNIMO NECESSRIO EM UMA CONCLUSO
Localizao:

Propriedade: COMENTRIOS TANTO DO REGISTRO, EM CARTRIO QUANTO NA PREFEITURA.


LEITURA DA TABELA ITEM 5

Projeto e Legislao incidente: UMA AVALIAO CONCLUSIVA DOS ITENS 6, 7 E 8

Concluso:
POSICIONAMENTO QUANTO
S EVENTUAIS
INCIDENTES.

RESTRIES

OCUPAO

DECORRENTE DE PROJETOS

AS FORMAS RECOMENDADAS PARA AQUISIO DO


PROPRIEDADE.(DESAPROPRIAO, VENDA/COMPRA, ETC)

IMVEL

URBANSTICOS

CONSIDERANDO

AN EXO 1

QUANTOS FOREM NECESSRIOS, VISANDO ESCLARECER IFORMAES DO ESTUDO.

MODELO TENDO COMO EXEMPLO OS DADOS OBTIDOS JUNTO S REAS


TCNICAS DA PREFEITURA, ESTADO E INCIDNCIA DE APP

MANUAL TCNICO
ANLISE DA VIABILIDADE DE TERRENOS

11.6 Folha Padro CDHU

VERSO 1.3
DEZEMBRO 2009

108/111

MANUAL TCNICO
ANLISE DA VIABILIDADE DE TERRENOS

11.7 Bloco de Legendas

VERSO 1.3
DEZEMBRO 2009

110/111