INVESTIGACION SOBRE VIVIENDA DE BLJO COSTO Proyecto S.I.i.P / C.I.1.D. México L& PRODUCCION DE VIVIENDA EN ¥BXICO Estudio de los Factores que Determinan las Forms Habitacioncles en 1a Zona Metropolitana de la Ciudad de México México D.F. marzo de 1976 Doeumento presentado a la reunién final de coordinacién, celebrada en San José, Costa Rica, del 5 al 9 de abril de 1976. c 0 P B v 5 Centro Operacional de Vivienda y Poblamiento ac.ae PRESENTACION Este documento presenta un resumen de los restiltados de un programa de investigacién realizado por miembros de COPSVI entre noviembre dé 1974 y marzo de 1976. Este estudio forma parte de un proyecto més amplio llevado @ cabo simultdneamente en siete paises latinoamericanos bajo el patrocinio del Centro Interecional de Investigaciones para el Desarrollo, con sede en Canadé, y coordinado por la Sociedad Interamericana de Planificacién. Dicho proyecto lleva ei titulo general de "Vivienda a Bajo Costo para Fami- ~ lias de Bajos Ingresos", wn Bs conveniente enfatizar que el presente escrito obedece a modalidades Propias de un documento de trabajo y de ninguna manera puede considerarse como una presentacién finalizada de le investigacién. Aunque se refinen aqui Ja elaboracién completa de los planteamicntos y objetivos, aspectos metodolg gicos, el resumen del material analizado y sus conclusiones correspondientes, no se excluye la necesidad de una revisién posterior y una posible reorgani- zacién de algunos capitulos. Asimismo, dado que muchos aspectos de la temd~ tica estudiada son campos de investigacién relativamente desconocidos y sin mayores antecedentes teéricos, las conclusiones elaboradas aqui al respecto no pretenden ser més que hipStesis condicionales.ii. El estudio se integra por custro yertes, de las cuales la primera se de dica a plantear, en témminos descriptivos, el problema habitacional en el contexto mexicano, #1 Capitulo a presenta un resumen de los indicadores principales del desarrollo econémico de \iérico dando {nfasis a aquellos as~ Pectos que han influido directamente en la urbanizacién de? pais y en os deg ajustes correspondientes en materia de vivienda. Bl Capftulo E presenta un resumen de la situacién habitacional manificste en la Zona Metropolitana de la Ciudad de México. La discusién . de aspectos cualitativos de les formas de vivienda existentes se basa en los resultados del trabajo de cam- Po realizado como etapa inicial de esta investigacién mismos que se presen- taron con més detalle en fecha anterior. Nos referimos al documento de tra, bajo que con el titulo "Bl Sistema de Vivienda de la Poblacién de Bajos In- gresos en la Zona Metropolitana de la Ciudad de México" se presenté en la 3ra. Reunién General de Coordinacién del proyecto que tuvo lugar en Buenos Aires del 13 al 17 de octubre de 1975. La segunda parte, que corresporide al tema central de la investigacién, esté compuesta de tres cap{tulos; el primero, Capftulo C, presenta los obje- tivos y el planteamiento metodolégico del estudio. #1 Capitulo D retine algu nos aapectos del papel del capital financicro on le vivienda y el Capftulo E examina la industria de la construccién y. ramas rolacionadas y su papel en la determinacién de las formas de produccién de vivienda.ide fn la tercera perte, Capftulo F, se ancliza le segregacién urbena y le - operacién de 1a renta urbana en la detorminacién dol mercado de bienos raf- cos. Por Ultimo, on la cwerta verte, correspondiente al Capitulo G, se hace un resuncn ovalustivo de le intorvencién estatal en los procesos relecioma~ =~ 4 os con la viviends, profundizando en los progranss habitacionales del sec~ ! tor piblico y en les politicas de invorsién en infracstructura urbana, 4 EQUIPO DE INVESTIGACION Priscilla Connolly (Coordinador) L Enrique Ortiz Gustavo Romero Colaboracién: Hugh Evans i - Carlos Navarro ae Tomasz Sudra “ Trabajo:de - - arturo Castro Campo y Fro- Ha. Emilia Herrasti { cesaricnto Aurora Mora de Datos. Patricia-Nava Bsperanza-Ot6o— Regopilacién Luis Lozada en colaboracién con la Bibliogrdfica Jorge Vélez Bscuela Nacional de Arquitectura (Autogobierno) ” : Revisién de ve Focunentos . Teresa Bscuder Mecanografia Felipa CedilloCAPITULO F ANALISIS DEL COMPORTAMIENTO DEL MERCADO DE BIENES RAICES EN LA. ZONA METROPOLITANA DE LA CIUDAD. DE WextcoFede cONTENIDO PAGINA F.1, INTRODUCCION #,2.1, Plantesmiento Gen: re as 3 F.1.2. Argunento To6rico ee ee ee ee ee 4 F.1.2.1, 31 Urbanisno Neoclésico. ss eee eee eee 5 F.1.2.2. Las Aplicaciones de le Toorfa do la Ranta | cola de Marx al Contexto Urbano... .- eee 7 F.1.2.3. Resuncn do los Prosupiestos Bésicos de 1 Tnves tigacién sobre cl Horeado de Bienes Rafeos .. 12 Fel.3. MEtodO ee ee ee ee eee eee ew OM F,2. DETERMINACIONES HISTORICO ~ POLITICAS DE La OPERACION DSL MER- CADO DE BIONSS RAICES EN LA CIUDAD DE MEXICO F.2.1. Le Configuracién Espacial de la Ciudad ...- ~~ oe al Ta Renta. ce eee ee ee ee eee we oo) F.2.3. antecedentes de la Intorvencién Estatal en ol Nereado de ones Rafces See ww ewe ee we 46 F.3. EL DESENVOLVINIENTO DEL MERCADO DE BIENES RAICES EN Li. ZONA ME- TROPOLITANA,1940 a 1975 F.4. RESUMEN DE LAS INTERVENCIONSS ESTATALES F.5, TRES ESTUDIOS DE CASO F.5.1. Introduccién: Significado de los Estudios de (aso. ... 47 F.5.2. Primer Estudio de Caso: La Colonia Guerrero - Un Barrio Contral de Inguilinsto. .- ++. rarer . F.5.2.1. Introducci6n .. eee eee ee ee ee eee SL F.5.2.2. Descripeién y andlisis de la Colonia Guerrero. 52 F.5.2.5. Resumen 2. ee ee ee ee eee eee 66 F.5.3. Somundo Estudio de Caso: La Colonia Hidalgo - Una Colonia Popular en Terrenos Ejidales . +. F.5.301, Introduccién se ee eee eee eee te ee) oT F.5.3.2. Descripcién y Andlisis dé la Cclonia Hidalgo . 72 F.5.3.3. ReSUMEN ow ee eee wee ee ew 7 346 i in, Bi = ler en la Periferia de la Ciudad... eee ee ee eee Introduccion. se eet et ee eee ee ee Deseripcién y dnélisis de la Colonia San Agus- HI ee ee eee eee ee a P5405. ROSUION ee ee ee ee ee ee ee BS F.6. CONCLUSIONESF.47, F.5, TRUS ‘UDIOS DT CAST P.5.1, Introduccion: Signi! ado de_los "studios de A continuacién se presentan los resumenes ‘c¢ un examen detallado de tres dreas nabitscionales en 1a Zona “etrovclitana de 1a Ciudad de Méxi- co, Ta funcién de esta seccién no es 1a de exponer conclusiones de un a nélisis respecto a la overacién del mercado d> Licnes rafces en cada a~ rea tratada - tarea ademas imnosihle ain hacor referencia a la estructu- ra global de 1a Ciudad sino qu2 se trata de d-mostrar algunos hechos empiricos a titulo de substencier los arguentos claborados en los capi- tulos precedentes. Se vis necesaria la inclusién de estos estudios por tres motivos: Primero, las distintas formas de propiedad territorial analizadas y, por consiguiente los patrones habitacionales que inplican, son euma~ mente variados y, sobre todo. en muchos casos son peculiares de “México. Fs por tanto inposible elaborar su clasificacion abstracta, necesaria para un anflisis global, sin referirse explicitamente a instancias con- cretas que ejenlifican las diferentes fornas de vrdpiedad ostudiadas. En el contexto de una investigacién realizada dentro de un ambito inter nacional y en ol que ruchos lectores no ticnen mayores conocimientos de Je intrineado de 1a tonencia iol suelo en iSxico sa consitera mayor la ne- cesidad de ejemplificar tas categorias da este concento. Segundo, una clasificacién io las instancics de propiedad se limi- ta a un corte estatico en un tienpo deterninado mientras la diferencia~ eign del espacio urbano y de los vatrones habitacionales son determina- dos por los procesos dinfmicos relacimados por los intereses creados en torno del suelo. sta dimensicn tenporal sdlo pucde apreciarse me~ diante un examen cuidadoso del desarrollo de distintas areas represen tativas. Por tiltino, y més importante, si el objetivo de una investigacién de esta naturaleza es, en Gltims cas> el de identificar los intereses de clase que concurren en lcs conflictos urbanos, es imprescindible in-P.48. eluir dentro del andlisis los focos e conflicts nanifiestos actualnente. Por 1o expresade arriba, se pucle advertir que los cstulins de caso no pretenden ser nis que ejemplos, instaricias que sirven comn ilustrecio~ nes del tipe de situacicn que ha daterninado 1a forma actual de la “iudad de México. . .Obvierente, un andlisis mAs exhaustivo dol tema tendria quo incluir una gana mis ennlir de ente tino de ejemplo, pues Ins tres areas estudiadas no nueden roselver las interrsraciones plenteadas respecto a muchos agpectos de la ciudad. Sin avargo, los tres casos fucron scieccio nados, para el prondsito de est. investigacitn, cono areas representativas de diferentes formas genéricas d2 nroviedad con su correanondiente proble~ mdtica habitacional. El hecho de que los tres casos nresentan situnciones urbanas distin tas implica una disparidad. en el tipo de infornacién reconilad: + nor ejen plo, en el caso de una zona recién colonizada (Colonia Ridelco), los ele- mentos claves del anflisis se ubican en torno al conflicto entre los dis- tintos sectores que disputan la propiedad del suelo, -n funcién de las nue vas rentas diferenciales generadas on el 4r Por otro lado, la Colonia Guerrero, zona urbanizata 20x mis de ‘un si- glo, ejemplifica una situacién comén en 4rcns centreles te inquilinato’ la friccién entre la entrada de nuevo capital con su corressondiente cambio de propiedad y uso en la zona, y les intcreses 4e los hahitantes actuales, respaldados tenzoralnente por las ‘rentas congcladas’ y las be creadas en torn> del © actual. "In elenentc clave del analisis es nor tan to, la diferenciacién del orecic del suelo. El tercer caso, Eeatepec, ejenplifica la manera en In que las restric- ciones naturales de la oferta de terrenos sen intensificadas por interven~ cién estatal, proporcionando asi una renta absoluta a terrenos no urbanos. EL mismo caso demuestra claranente la apropizcién por parte de los terrate nientes de la renta diferencial creada por las inversiones de la misma 70- blacién residente en el lugar.J ay, aa} ~~ “=< 4 UBICACION DE LOS CASOS & /\ ANALIZADOS » rf .F.5.2. F.5.2.1. F.S1. Fn todos los enses sc Jestacan las varias nodaliteies de interven- cién estatel que han contrihuito a la 4eterminacion de 1a estructura del mercado Je bienes raices, y asf, a 1a conf acién Jel espacio ur- bano y de la vivienda. Ne hecho sdlo-un examen en profundtdad de las distintas facetas 42 las acciones Zel gaoierny caso nor caso ruede-a~ rrojar luz a los efactcs reales 12 dichas acci es y 1 la identifica: cion de los sectores beneficiados, Primer Estudio ¢ auitinaes Introduccion La Colonia Guerrers es muy revresontativa de las nencionadas zonas cSntricas 7e vecindades las que constituyen une de las princivales cla ses te wivien! alquilads accesihles 1 Ios sectorss de hajos ingresos. Su ~roblendtica 2s esencinInente 49 1a misna’tndcle que la que se mani- fiesta en tod2 la anticua borradura de tucuries alredetor Jel centro histrice: el conflicto inherente entre In ccuncitin tol suclo nor fami, lian 49 rodueita canscited secnénics qua viven en cdificina absoletos y a aprovechwsiento de 1n ubicxcisn centrsl y 4 los servicios urbanos Nor otros uss nis aroductives. basta al monente sorcizinente obstaculi, zado por ln vigencia del decreto de prdrroga 4» -rrendamicnto desde 1942. tas manifestaciones de esta situacién son consciias vivienda de hacinemiento’ Tisnaris muy deteriorada con altos niveles 1 entre el costo de inauilinate libre v las hahitaciones te renta conreleda desa Injos: precios del suelo prohibitives ~ara inversiones on vivienda-no- sta, ners relativanente haios comarndos con otros harrins centrales aumento en el néimere de lotes baldios y retencicn esneculativa de terre nos; falta de inversions en etificins existentes. La Coloni> Guerre~ To presenta todas estas caracterfisticss ner? aqui los conflictos se a~ putizan por ciertos asrectos ubicrcicnales que la distinguen de otras fireas 1a vecinlades.F.52. A diferencia Jo 4stas ultinas 1a Colonia Yuerrero es relativamente homorénea y queda claronente delinevds ner cuatro avenitas >rincinsles que la senaran de las 4rcas conticuas 4e card ter urbene distinto. Como todo barrin central, dete no os exclusivancnte h-hitacional sinc que tan bién desompofia diversas funciones comerciales y de servicirs lecales > aste c: Sin embargo © sc nota una incluso algunas manufacturers: las tendencia mas acelerada al camhie !9 use del suclo sobre tos hne: orillas de la colonia Jonie se siente 1s mayor influencia dx Ins avoni- das y zonas contiguas eswcializadas. Por ote Inde asta colonia sn tis: tingue por su cercanix 2 notables ohree ~ublicas recientes netios te transporte colectivn. ennjuntos urkenes y aveniias Tanto los antecodentes de 1a intervencidn estatal com) In acentua- cidn de los fendmenos generals facilita la identificacién do los Jistin tos intereses creaios en torno 1 suelo y la internretacién de los nro. blemas en términos del moread> de bienes reices. Abvinmente no se >ue- nnes “ue resulten de es den generolizar indiscriminadanénte las conclu: te andlisis particular, pero on cicrta forma pueden contribuir al enten dimiento de nrocesos semejantes -xparinentzins on Ins harriss centrales de México y de otras ciudades. Ubica~ Se trata do una superficie cuadr2d2 de anroxinadanente 239 eign hectdreas uticada al noreste del oriver cuatro y de hecho co linda con el limite occidental tol trazo colonial In calle San Juan de Letran. Fsta aveniis so caracteriza como eje comercial y de diversién popular’ teatros, slazs Sarihaldi. 2te., y sena~ ra la Colonis Guerrero de una zona de comercio esnecislizada (mercados rrandes mucbles y morcorias) que también contiene ve cindades antiguas. Hacia ol sur de la coloni= tervina en la a- venida "fexico-Ticuba, 1a Alameda y 1a zona conercial y turisti- ea tradicional que renresenta el eje de 1a Avenida Juarez. La reciente introduccién del sistema de transporte subte- trneo también afect6 a la Cclonia Guerrero: la linea dos de di- cho transporte coincide con su limite sur de la Av. México-Tacu- ba, y 1a 1fnea tres atraviesa 1a colonia en el sentido norte-sur, terminando en 1a Unidad-Tlatelolco.Indicadores Socio-econd micos obrera relacio nada _con los ferrocarriles. F.53. La clasificacién de la Colonia Guerrero como area habitacional de ostratos bajos se justifies en su relativanonte alta densidad (450 -p-h. on promedio, alcanzando °660 ».9.g. on algunos ‘sectores) y el ba Jornivel de ingrees que predonina entre ios navitantes ya que uke del” 30% de las familias declareron percihir cl salarin rfnino 0 menos en‘ 1972 (1). Una encuesta reciente realizada an una narte de 1a colonia (2) arroja nueva luz sobre la posicién socio-ccanémica de dicha poblacién: de un muestreo de 200 familias se registré que el 61% de los jefes de familia son trabajadores con cnmleo estable’ el 15% trabaja por un pa~ trén eventualmente; el 14% trahaja nor su cucnta: el 6% tiene su pro- pio negocio y el 4% es nensionado o no trabaja. Se puede notar una predoninancia del sector trabajador integrato (63% cuentan con presta~ ciones sociales de algén tipo) aurque el sector sub-cnnleado todavia esté representado per un 30% que gane menos el salario minimo. En es. ta misma encuesta se registré que el 60% de los jefes de familia tie~ nen un viaje al trabajo Je menos Je 39 minutos. Con Ja funcién habitacional coexisten otras actividades las que incluyen los servicics y mercado local, talleres, pequefias unidades productivas y servicios especializadcs, los usos no habitacionales se intensifican hacia las orillas de 1a colonia donde 1a densidad pobla~ cional.es menor, y responden en gran parte al carActer especffico de las avepidas y sus zonas colindantes. Por ejemplo, hacia el este es notable el niimero de hoteles pequefios: al norte se ubicen servicios para la Unidad Tlatelolco y algunas dependencias gubernamentales; al oeste predominan les terminales y estacionamientos de camiones foré- eos y sus servicios relacionados. La parte, al sur de Reforma, tie~ ‘me una muy baja densidad habitacional y se encuentra en un estado m~ cho m&s deteriorado que el resto de la colonia, construccién ruinosa, con algunos nuevos edificins lujosos. b. Antecedentes Histéricos (3) La creacién de la Colonia Guerrero se debe a 1a funcién de dos tipos de urbanizacién con antecedentes diferentes. Por un lado, el Area noreste de 1a colonia corresponde a un asen tamionto indigena probablomente en existencia desde 1a fundacién de la ciudad colonial. A partir de fines del siglo XVIII, esta Grea se concefa como el barrio de Los Angeles en funcién del Santuario, toda- via oxistente, que se construyS en ese lugar. Por tro, el area restante de lo que es actualmente 1a colonia Guerrero probablenente estaba constituida por propiedades eclesidsti- cas. En todo caso,,, se. sabe que al principio de 1a década 1870, des- pués de la desamortizacién de los bienes eclesifsticos, los terrenos respectivos, asi como una parte del mismo barrio de Los Angeles, se encontraban en manos de un licenciado que procedié a fraccionarlos formando asi la Colonia Guerrero. Un hecho importante para entender 1a raz6n de ser de 1a colonia fue la inauguracién en 1873 de 1a estacién del Ferrocarril Mexicano sobre terrenos de Buenavista al oriente de la Colonia Guerrero. U-F.54, nos Veinte afios desnués, otras tres estaciones de ferrocarriles se habian establecido dentro y alrededor de la misma zona, de tal manera que la Co- lonia Guerrero ued rodeada al norte y al oeste por estaciones, patios de naniobras, vias y talleres. El crecimiento y poblacién de la colonia, 1a que pronto absorvié 1a ‘totalidad del barrio de Los Angeles, estaba en funcién directa con csta actividad ferrocarrilera: la vivienda construida correspondfa a las nece~ sidades de los obreros cue trabajaban en los ferrocarriles, siendo la for ma dominante el inquilinato on vecindades, Muchos ejemplos de los prime ros edificios de este tipo todavia existen. Es posible quo los procesos que crearon los nuevos fraccionamientos del Porfiriato, entre ellos 1a Colonia Guerrero, mo eran muy diferentes que los que operan actualmente en la fornacién de colonias populares peri féricas: “Los fraccionadores compraron tierras agricolas alrededor de la Ciu- dad a precios irrisorios y obtenfan cuantios2s ganancias aprovechan!o que el reglamento de colonias era tan impreciso que les nermitfa fraccionar sin contar con los servicios minimos y en consecuencia 1a dotacién de ser vicios corria por cuenta del ayuntaniento en las colonias de bajo nivel econdmico. El municipio tardaba mucho tiempo en introducir los servicios, pues las contribuciones no eran suficientes para recuperar la inversion y la operacién resultaba anti-econémica. En las colonias Guerrero y Santa Maria, el poblamiento fue lento por el problena del agua, que se resolvié cuando los vecinos costearon le obra..." (4) En 1872, dos afios antes de 1a creacién de 1a Colonia Guerrero, en la 2a, Calle de Guerrero valia como terreno agricola $0.92 m2. y en 1901 se cotizaba a $ 13.40 0 sea que aumentd su valor en 30 afios, 675 veces (5). Esta cantidad es sin embargo, considerablenente més baja que el precio del suelo contemnoraneo en la més alejada pero mis aristocratica. Colo~ nia Juarez. No tenemos datos relatives al nivel de arrendamiento, que se pagaba entonces, pero se puede suponer que éste subia'a la nar del precio de venta de los terrenos. En él'caso, las inversiones por parte de los veci- nos, en cuanto motivaran el aumento de la renta, beneficiaron principalmen te a los propietarios de vecindates a costo de los misnos inquilinos. Desde el Porfiriato hasta la fecha, 1a colonia ha consolidado su fun- cién de inquilinato aunque la importancia de obreros ferrocarrileros entre la poblacién se disminufa cada vez ms hasta ser negligible cuando todas Jas estaciones menos la “Buenavista” quedaron clausuradas ‘en la década de 1950.Congelacién de_las_ren- tas 1941. F.55. Los decretos de v-érroca de arrendaniento efectuados entre 1942 y 1948 afectaron > casi todas 1as viviendas 42 la “werrero por lo que mu chas de las vecindades actuales todavia tienen inquilinos que pagan las réntas de acuella fachs. Desde ese tomentc se han construido muy pocas veciadadce nuevas auncue se han ampliado las existentes. También se han construido nunerosns edificios de Jenartemcntos de renta media- Se debe advertiz que ésta ‘ley de in conelacidn de rentas' no 86, 1o concierne al manteniniexto del inquilinsto -1 mism> precio desde 1942, sino que tanbién provive la terninacién de un contrato de arren- damiento contra la voluntad del inquili Por este motivo, ha surgi- do el sistema de traspascs vor cl cual un awrenlatario, al vaciar un imucble con una “renta conclada vigente, pucte cohrar una cuota al nuevo ccupante quien puede sogiir disfrutandc la renta reducita estipy lada en el contrato original. $i el cu esta enterade de estos pro- cediniontcs y puede conprobar que el ocupante actual no corresponde al nombrado en el contrato, pue!e exigir un nuevo convenio generalmente de vigencia por’ un afic, con aumento de la renta. Sin embargo el esta~ do irregular de 1a naycrfa de las construcciones afectadas con respec~ to alos reglamentos vigentes, asi como las deficiencias en la documen tacién legal en la mayorfa de los casos hacen diffcil la realizacién de juicios’ legales para desalojar o subir la renta a los arrendatarios. Por esta razén cl precio potencial de una propiedad puede verse afectado por la presencia de sélo un inquilino con renta congelada que resista desocunar el denartamento voluntariamente. La demolicién del edificis existente y 1a construccién de un inmueble mAs lucrativo no son posibles mientras los inquilinos oririnales tengan posesién de sus habitacionales, lo que cbviamente renercute en el valor comercial del ” predio. Una téctica contin le propictarios que enfrentan este tipo de pro- blema es la de dajar Llegar la construccién a un estado ruinoso, expo niendo a los inquilinos 21 peligro de un derrunbe de tal manera q e & tos se vean obligatos a vaciar el predic por su propia voluntad". Re cientemente al Departamento del Distrito Federal ha sido partidario de esta prdéctica cuandc ofrecid alojamiento en sus unidades habitaciona~ les en la extrema neriferia de la Ciudad 2 inquilinos de vecindades Tuinosas; (las mulanzas se efectuaron en vehiculos tel propio Departa- mento). En la mayorfe de los casos las familias. trasladas de esta ma- nera no pueden cunplir con los pasos de desanortizacién exigidos en es tas viviendas gubernamentales, dado cl mayor costo de vida que implica vivir en ellas, por lo que tarde o temsrano se encuentran sin techo, y sin posibilidad de regresar a sus vecindades originales. Fetas, una vez deso¢upadas, son denolidas a la rayor brevedad nosible o puestas en venta como terrenos'listos ara construccidn nueva. c. Tendencias Recientes EI canbio de uso incipiente de 1a colonia esté nanifestado por tres tendencias notables: primero, se registra un aunento del nimero de nuevas construcciones del tipo condominios o departanentos medios y en la periferia de la colonia algunos centros comerciales y edifi- cios administrativos.F.56. ha MAs indicativo es el hechc de que la poblacién/ disminuito consi Reduccién de la derablemente durante las @iltinas dos décadas. La poblacién on 1950 densidad habita era alrededor de 100,390 y para 1969 habia bajado 2 95,215. Entre eg. cional 1950 a ta fecha y 1970 1a colonia perdié otres 15,000 habitantes vara tener 1970 . una poblacién de 80,244 (6). Salv- en la parte central de 1a colonia donde la densidad se ha mantenido a un altc nivel (622 2 660 p.p.h.) durante las dos décades en tod> el Srea restante ha disminuido 1> densidad habitacional, Este éxodo de poblacién se acent@éa en la dl- tima década sobre todo en la parte cur‘ In enlonin eolin'snte ern Ia Alameta y +1 centre 4s la iu’ En términos del nimoro de viviendas desaparecidas, nfs 4e 3,100 unidades, probablemonte Jel tipo vecindad, han side denolidas o deso- cupadas entre 1969 y 1979, Io que representa el 13.8% de todas las vi viendas existentes en la colonia on 1970. Con la excepeién de una seccién del primer cuadro mismo, ubicada al oriente de San Juan de Letran, la que también est4 exoerinentando una despohlacién ' acelerada, 1a Colonia Guerrero es 1a dnica zona cen tral de inquilinato que manifiesta una reduccién de densidad poblacio nal. Si esta tendencia continda se puete suponer que dentro de 30 a= fios la poblacién sé reducira a la mitad de la actual. El tercer indicador, ligado con la reduccién de poblacién, demues, tra que el cambio de uso todavfa no se define. Sc trata del nfinero, cada vez mayor, de lotes baldfos u ccupados nor estacionamientos. Patalelamente con estos cantios internos Je la colonia, se han realizado una seric de obres pblicas que han modificado 1: estructu~ ra ‘urbana de la zona, ‘de las cuales destacamos las siguientes: En 1961 se termind 1a Unidad Nonoaleo-Tlatelolen, rroyecto habi- Obras Piblicas ta¢ional financiado pcr el Banco Nacional Hipotecario y el ISSSTE con 1960 a 1975 juntamente y que ccnsiste en unos 12 mil departamentos en condominio. Esta unidad, que colinta con la Colonia Guerrero al norte, tiene una densidad habitacional de aproximadonente 990 .p.h. El influjo te esta poblacién, princinelmente de medianos recursos crea una fuerte densidad de comercios y servicins aunque existe cierto némero de és~ tos dentro de la misma unidad. Un poco desoués te la inausuracién de esta unidad habitacional se abrié la anpliaci6n del Paseo Je 1a Reforma, avenida de 8 carri- les con calles laterales, 1a que divide 1a cclonia (iagonalmente en dos sectiones. Una gran cantidad de demoliciones fueron necesarias Para ld construccién de esta avenida. Entre 1979 y 1972 se inauguraron las tres lineas del sistema de transporte subterrfneo que funcionan actualmente. Dos de estas 1fmeas pasan por la Colonia Guerrero propercionfndole un mayor acce 80 a los focos importantes de la ciudad. Por ejemplo, 1a colonia quedé actualmente a seis minutos por este medio de transporte de la plaza central (el Zécalo): de ocho a diez minutos del centro médico principal; aproximadamente a quince minutos del centro de distribu- cién de transporte al norte de la ciuded, estacién Tacuba, 1o que reduce considerablemente el tiempo de viaje a los centros industria— les en Azcapotzalco y Naucalpan al noroeste de 1a ciudad.Propietarios F.S7. En resumen, se puede anotar que la colonia considerada ha experimen tado fuertes modificaciones norfolégicas a raiz de las inversiones ndbli cas en 1a zona, las que en térnincs rencrales, nan mejorado los aspectos de access, perc al mismo tiemno han reducido la capacidad habitacional del barrio, Salvo alrunas oxcepeiones, no so ha experimentads una re- construccién sotre los terronos colindantes con la Avenida de le Reforma, al mismo tiearo “ue, ror notivos te su diagonalidad respecto al trazo ur ano, queda hordeada por una soric de lotes baldfos trianpulares y edifi cios seni-denolidos (incluyonio construcciones coloniales). La ausencia de significztivas obras te construccién aqui en 1a década posterior a la apertura de este avenide imiice un clima de espera y de especulacién por parte de los inversionistas y terratonientes. Ys de notar con respecto a este punto, cuc alcunos de los terrenos baldice en el area son propie- dades de institucianes hancarias. De acuerdo con una encuesta de 209 vocindades on 1a Colonia Gue- rrero (7) se ha establecido auc més del 99% de los propietarios de este tipo de edificio poseen 4s de un inmueble y alzunos tienen mis de 6. La mayoria de los propietarins no residen en 1; misma colonia sino en zonas residenciales. Estos hechos demuestran la clara oposicién de cla- se entre inquilino y propietaric. Les interescs de este Gltino en el harrio generalmente se limitan a recoper los arrendamientos vor medio de un cobrador. d. Evolucién del Arrendamiento y del Precio del Suelo Como parte de este estudio de caso, se recopilé infortiacién relati va a los cambios en los montos del precio unitario del suelo, arrenda- nientos de departanentos y 1a tasa de ganancia anual que representan . , los arrendamientos anuales resecto al valor del inmueble, Los datos correspondientes se tomaron de la seccién Aviso de Ocasién” del perié- dico “El Universal”, sicndo ste el que proporciona 1a mayor némero de anuncios clasificados; se revisaron las ediciones dominicales de dicho periédico correspondicntes a un promedio de tres meses de los aiios 1930,1939, 194, 1942, 1948, 1959, 1969, 1970 y 1975. Aunque el objetivo de esta recopilacién era el de proporcionar da~ tos relativos a 1a colonia Gucrrero, se incluyé tanbién la informacién Fespecto @ otras Jos colonias - la Rona y 1a Condesa - con el fin de proporcionar puntos de referencia para el andlisis. Igual que la Suerrero, estas dos colonias se urbanizaron en la é- poca porfiriata y son predominantemente areas habitacionales y, en de- terminadas zonas, estén experimentando una tendencia de cambio del uso a favor dé actividades. comerciales y administrativas. La Colonia Ro~ ma puede clasificarse como zona residencial de ingresos medianos y al~ tos y la Condesa-como zona de inpresos altos. Por la antiguedad de las tres colonias, estudiadas, todas se vieron afectadas por la “ley de congelacién de rentas , pero la Colonia Guerrero, por tratarse de un &rea de poblacién de hajos ingresos contiene un mayor nfmero de vivien das con arrendamientos tajos, y por lo tanto “congeladas” por dicha ley.F.58. De las tres colonias, 1s Guerrero se ubica mAs cerca del centro his, térico de la Ciudad; por otro lado les ctras eolonias colindan con el nuevo eje comercial ~ turistico correspondiente a la ‘zena resa’ y la a~ venida Insurgentes Sur. El tamafio limitadc de 1a muestra de datos presentados on el anfli- sis hace que las conclusiones desarrollacas en base = ellos ao puedan considerarse mds que tentativas y sujetas a una comprobacién en base a estudios més rigorosos, la cantidad de datos manejados no merceié la a~ Plicacién de métodos ostadisticos y, se consideré la mediana de los pre- cios (el promedic entre el m&xino y el minimo) anunciados como punto ba- sico del andlisis. Esto obviamente no permitié tomar on consideracién Ja variacién de precio dentro de cada colonia debido a las ceracterfsti- cas especfficas de cada predic. de tamaiio y de ubicacién, etc., lo que puede distorsionar considerablemente la validez de 1a mediana como pre- cio representativo de una zona en un momento determinado. Sin embargo, las tendencias demostrables en base a esta informacitn limitada son su~ ficientenente claras como para delinear una hipétesis tentativa respec- to a la Colonia Guerrero. En este sentido, se puede afirmar que las fuentes hemerotécnicas, poco explotadas hasta la fecha, representan una base sustencial para el andlisis del comportamiento del mercado de bie- nes rafces, tanto en la actualidad como en su evolucién histérica. En términos generales se pueden detectar las tendencias siguientes en el precio unitario del suelo en las tres colonias analizadas: (véa- se Gréfica 1). Al principio del perfodo estudiado 1930 a 1939 os notable que los habitantes en.las tres zonas respectivas variaban considerablenen- te. Al iniciarse el perfodo de rApida industrializacién y urbaniza- cién, a partir del final de 1a década de los treintas, los >recios re~ gistran un aumento marcado sobre too en las colonias Guerrero y Roma mientras los precios comparativos en las tres areas se nanticnen toda- via a un nivel parejo. La inflacién, y sobre todo los aumentos en el arrendaniento de viviendas engeniradas por esta Spoca de exnansién eco némica, coincidente con la segunda guerra mundial, constituyeron nreci samente el notivo para una serie de decretos cn materia de vrérroge de arrendamientos. £1 primero de dichos decretos se promulgé on 1942 y Ja versién final mejor conocida como ‘La Ley de Congelacién de Rentas se expidié en dicienbre de 1948 y permanece vigente hasta la fecha. El efecto de esta legislacién sobre los precios comerciales del suelo varia entre las tres colonias estudiadas:, mientras en 1a Guerre- To se nota un descenso en el precio del suelo que no vuelve a recupe~ rarse hasta el fin de la década, en las otras colonias las reducciones en el precio del suelo en 1942 y 1948 son temporales y no afectan radi calmente 1a tendencia marcada del aumento de precio, en términos abs lutos. Esta variacién notable en 1a reaccién del precio del suelo an- te la ley de arrendamiento puede encontrar su explanacién en el cardc- ter socio-econémico de cada colonia, puesto que el grado de afectacién corresponde a la proporcién de viviendes que se arrendsban en 1942 a menos de $ 300.00 pesos mensuales en relacién al niimero de casas pro- pias y las arrendadas en mayor precio. Lo significative en este caso es la manera en que la diferenciacién del precio del suelo por nivel socio-econémico de los habitantes en las zonas centrales no se da has- Tendencias ge~ nerales del precio de la tierra y del arrendamiento en_la Colonia Guerrero con- ‘Parada con las colonias Roma y Condesa9 MAXIM + COMDeS: 1,300. 1,200 4900: MAXIMO queraer: 600. — — MININO. ROMA 300 unio queareng 200. 1930 1940 1950 1960 1970 GRAFICA 1 _—Precios por Metro Cuadrado del Suelo en las Colonias Guerrero, Roma _y Condesa 1930 a 1970 Precios en Pesos Constantes de 1954F.61. _ CONDESA, 1,004 1100-4 “y 900 4 1970 1930 1940 1950 1960 GRAFICA 2 Niveles Medianos de Arrendamiento Mensual en'las Colonias Guerrero, Roma _y Condesa - 1930 a 1970 Precios en Pesos Cons!Nivel de A- rendamiento F.63. ta el momento en que los arrenianientos més bajoe qucden conreladas por motivos exdgenos al mercado. Si sc refiere a 1a Grafica 2, on 1a cue se reoresentan los niveles metianos del arrendamiento mensual en las tres colonias, se puede notar un con>ortaniento similar a la trayectoria de los precios del suelo: al princirio del perfotc estudiado 1a variacién en el nivel te arrendanien to en las tres colonias no es muy amplic y sélo hasta “espués de la dé- cada de los cuarenta se‘ohservin las Jiferencias que rigen hoy en dia. Se nota también que es on la colonir Guerrero donie el nivel medianv de arrendaniento sc ve née afcctade por 1a congolacién de ren- tas" en 1942-48 ~ efecto cue 2s te osverarse dada la mayer proporcién de inmuebles “congelados en dich colonia, [1 nivel de arrenianiento, en precios constantes, es de hecho igial en 1979 que en 1930. Ahora, si se hace la conparccién entre las tendencias del aumento en el precio unitario del suclo y e1 nivel de arrenéamicnto se nuede no tar que el primer concerto sube a una tasa mayor en todos los casos. Se ve, por ejemplo en la Colonia Guerrero que el precio metiano de la tierra en términos absolutos ha subido aproximadamente cuatro veces des de 1939, mientras el nivel de arremlamiento es sélo ligcramente mis al- to que en 1930, en términos te pesos de 1954. También en la Colonia Roma, el precio del suelo ha subido casi siete veces en el perfodo estu diado mientras cl nivel ¢s arrendamiento slo se ha dunlicado en el mii mo periodo. Estas observaciones imnlicarfan, a primera vista; que la tasa me~ dia de zanancia por concento de rentas de bienes inmuebles (0 sea la renta anual como porcentaje “e2. valor comercial el inmueble) haya baja do. Sin embargo, en base de Ins datos disponibles basados en anuncits de la venta de inmuchles que “producen" renta, se puede establecer que Ja tasa de panancia no ha hajado. Al contrario. la variacién de este concepto es igual en 1°39 cue en 1970 y en todos lcs afios predomina in- variablezente una tasa de ganancis anual entre el 11% y el 15% (aunque en 1a Guerrero se observa un myor nmere de cases extrenos con tasas nayores Jel 20%), Esta constancia de la casa de ganancia por el arren- daniento de inmebles es ror si, sorpreadente puesto que la tasa media bancaric e2 ha duplicado on el periods astudiadc - desde 6% en 1930 hai ta 11% 0 12% en 1975 (8). La cxnlicacién de osta aparente contradiccién puede encontrarse en dos niveles: El primero se relaciona con 1a veracidad de los datos analizados. Es posible que la informacién recopilada respecto a 1a"'productividad” de los inmuebles, basade en anuncios neriod{sticos, no sean representa- tivos de las tasas de zanancias realmente percibidas. Es probable que los edificios que rinden una qanancia anual.menor de la norma (entre 11 y 15%) no son anunciadcs como construcciones rentables sino “como terre no’, o sea, en funcién de una rentabilidad notencial a rafz de mevas inversiones. Si fuera el caso, se puede euponer que las rentas percibi, das actucimente, sobre todo en zonas de bajos niveles de arrendamiento, como es la Colonia Guerrero, no nroporcionan a los vropietarios una ta-F.64. sa de ganancia sunerior al 11%. De hecho, en un cAlculo tasado en los da tos econémicos de 109 vecindades (con y sin renta convolada”) en la mie~ ma colonia, se estima una ganancia anu:l nronedio del 8% ror concento de Jos arrendamientos vercibides en relacién al valor concrcial de los pre- dios (9). Sin embargo, aunque se acepta que la tasa de nananeia por con- cepto de arrendaniento de inmucbles est~blecida en Ins anuncios de compra venta no corresponde a la realidad de todos los en los coatos de 1a construccién. Sin embarpo, n> ineluyen en su nflisis el aumente de 1a nroductividad por empleade y el prohable sumentc en le participacidn Je los insumos inter- medios en cl valor rutc del products. Si se toma.en cuanta estas consi deraciones es rrohamle que el precio de 1a construccién si tienda a redu cirse, pero lentamente en conparacién con otros productos. Claro est@ que esta reduccién 1c precio no se refleja en el precio de mercado de los etificios, puesto cuc éste Gltimo est? irrenediablemen te ligado con el precio del suelo. Cuadro 1 Indice de Costos_en 1a Construccién Comparados con el Costo de Ya Vita _y In Producti Zonstruccion ‘Afio’ Indice del Costo Indice del Costo Indice del Costo “Indice de Pro de “nteriales de la Mano de 0- de la Vida de —ductividad bra los Trahajadores por Empleado 1954 = 109 1954 = 100 1956 = 100 1954 100.9 190.9 inn, 36.7 1955 108.7 ‘ 119.8 116.0 89.8 1956 115.9 129,6 121.6 199.9 1957 123.7 129.6 128.7 194.8 1958 133.° 148.1 143.5 97,2 195° 131.2 146.1 148.9 93.4 1969 141.8 172.1 154.3 103.4 1961 145.7 172.1 £ 96.0 1962 148.8 212.7 95.0 1963 149.4 212.7 102.0 1964 158.7 254.4 111.5 1965 163.3 254.4 102.3 1968 164.0 301.9 109.5 1967 170.6 301.9 15.5 1968 182.7 328.9 116.1 1969 184.3 328 118.7 Tuentes: Amara Nacional de 1a Industria de 1a Construccién Banco de México, S.A. Guentas Nacionales y Acervos de Capital México D.F., 1969.F.66. Si es constante 1a tase de ganancia cl ~recio del suelo se Jetermi Neterminacién na por tres fectores fundamentales del Precio del Suelo @) Bl nivel del arrentamiento percibide en loe edificios shre el vredin, a su vez determinado por el tino de etificic. cl usc tel mismo y la concurrencia en el mercad> ner sste tipo He elificio y us>. b) El nivel de arrendamiento potencial preducite por un cathin de uso y/o Ja construccién e nuevos edificios, Fsta esszctotiva 4s renta depen de fundanentalnente Je las caractorfsticas lel Area consiterada esne- cialmente el heneficio te inversiones realizadas o posities. En 4~ reas done existe algdn otstAculo contra inversicner oricntadas hacia el canbio del us« del suelo en 12 forma de reglancntos, «xternalidades del barrio o esca8er de canital disnonible, el aument> cl precio del suelo seria‘linitado. Tal es cl caso te 1a Colonia Guorrere donie la existencia de arrendamientcs congelados previene la demolicién necesa~ ria para la reconstruccién de edificios mis rentables, 10 que a su vez refuerza las externalidades creadys en funcién de su calitad de “ba- rrio de pobres". ~ En otras ndlahras la renta diferencial se mantiene relativanente baja en esta colonia. ¢) La situacién del mercado de tierras en si obviamente entra en la deter minacién del nrecio de terrenos: si la demanda de tierras ror cualquier motivo es alta en relacién a los lotes Jisnonibles, su precio de venta aumentarfa por lo menos temporalmente. La atraccién de capital hacia la compra ‘de terrenos como inversién dependeré en Gltima instancia de la tasa de ganancia esrerada: mientras ésta esté mis alta que 1a tasa de ganancia media se suede esnerar un mercado del suelo inflado. La evidencia empfrica respecto a la Colonia Guerrero (19) sugiere _ Concentracién que los compradores de tierras en esta zona no son inversionistas que hue de la Propie- can realizar su capital a corto plazo en las condiciones acturles de ‘la ~ dad colonia, sino que por el contrario, Ins terrenos en venta son adquiridos por el Banco Nacional de Obras Piblicas, S.A. y otros organismos financie ros, los que en el futuro, cuando lleguen a ejercer suficiente control te rritorial sobre la zona, poiran entrar decisivamente en la determinacién de un cambio de uso (proporcionando una mayor rente diferencial) on este lugar. El niimero creciente de lotes haldfos apoya esta hipétesis, pero hag ta la fecha ha resultado imposible establecer con precisin la prororeién de &stés que se encuentra on manos del Banco. F,562.3, Resumen A titulo de conclusién respecto a este estudio de caso se pucden ar ticular los puntos siguientes: La Colonia Guerrero actualmente se clasifica dentro de la segrega- cién urbana como zona de hajo nivel socio-econémico, y en lo especifico, provee alojamiento de inquilinato a precios médicos a los sectores ba-F.67. jos. Esta caracterfstica le proporciona cicrtas externalidades relacio nadas con: las inadecuadas condiciones modix anhicntales y el entorno 96 cial pobre, violento y a veces insoguro. La deterninacién de esta carac terfstica puede encontrarse en los origenes te la colonia - su ubicacién en relacién a los enclaves intigenas y osteriomente-su cercania de las funciones forrocarrileras -, ol efectc multinlicador de las oxternalida~ des creadas inicialmente y, nor @ltino, al fortalecimiento del uso ac~ tual por el decreto de prérroga de arrendamients. cl que previene el dea alojo de inquilinos. . Por otra parte. dehide a su ubicacion central y acceso a importan- tes obras de infraestructura pihlica e inversiones potenciales, ésta co- lonia podria proporcicnar altas rentas diferenciales, en el caso de que la funcién dominante-se canbie ‘2 usos con mayor capacidad de pago. La falta de inversiones significativas, en el area se debe fundamentalmente a las externalidades mencicnadas arriba, que reprimen 1a denanda, prec: samente de los usos mAs lucrativos. Los obstdculos principales de la su peracién de estas externalidades son: a) La falta de coordinacién entre los propietarios respecto @ inversio- nes b) La probable baja caracidad de invertir nor varte de los mismos p pictarios c) La persistencia de arrendamientos prorrcgados 4) Acciones Je resistencia al desalojo por los habitantes actuales y la fuerza politica que éstas nweten asumir, en todo caso e) El efecto de las cxternalidedes ejercidas por las Areas contiguas ha- cia el oriente que también son ocunadas por estratos bajos. (el efec~ to de las externalidates provenientes del barrio “popular al norte estén efectivamente interrumpidas por 1a unitad habitacional Nonoalco Tlatelolco). En cuanto a las tendencias actuales de inversicnes en construccién de viviendas en fraccionamientos residenciales periféricas y la infraes, tructura necesaria para servirlas, incluyendo importantes obras estata- les en vialidad en heneficin de estas 4reas. La concentracién de capi-F.68. tal en la periferia no necesariamente imrlica una suburbanizacién to la poblacién, sino mis hien el aprovechamiento le la demanda constituita por las nuevas clases medias, rosecdores de automéviles. La ideologia transmitida actualnente respecto a la vivienda refuerza este tipo te “modus vivendi’ - casa propia - familin de dos carros, el surernercato, ete. Esta preferencia respecto a las inversions en construccidn signi- fica que no se puede esperar una inversién masiva on zonas como 1a cola nia Guerrero on un futuro corecno, Las tendencias de descentralizacién de las funciones administrativas qubernamentales tan‘ién reducer 1la-orn pabilidad de una inversién masiva en oficinas en esta zona rroximanente, Sin embargo estas consideraciones no eliminan la posibilidad de inversi nes de alta rentabilidad en la colonia a mediano y largo nlazo sobre to~ do si mientras tanto se logran reducir las externalidades cxistentes (o sea la poblacién actual de bajos recursos). Los conflictos en torno. al fomento y la apropiacién de 1s renta del suclo que se manifiestan en es- ta colonia no son, por lo tanto, del tipo violento y decisive, con los que suelen brotar en las zonas neriféricas: mis bien son representados por el deterioro paulatino de las construcciones, los tesalojos eventua, les, el desajuste creciente en el precio del suelo relativo al uso ac~ tual. 1 Los distintos grupos de intereses que entran en eaté conflicto son los siguientes: a) Los habitantes actuales, que son reresentados principalmente por la clase obrera y el sector subempleado. %n general es este gruro el que est& més perjudicado porjla situacién actual: padecen las condi- cicnes inatecuadas-hahitaciomiles y amenazas de desalojo, y en su ma yoria, no sostienen ningn control sobre los nrocesos del barrio. La desocupacién paulatina del barrio ‘contrapene los~intereses colec~ tivos de esta demanda de habitacién, pues se est4 reduciendo la ofer ta de vivienda que es adecuada en muchos aspectos de costo real, ubi, cacién, centralidad, etc. or otra narte, un sub-grupo pequeiio de este sector ejerce control sobre el inquilinato mediante las prérro- gaa de arrendamiento lo que puede obstaculizar cualquier inversién») ce) 4) F.69. nueva en 1a colonia. Efectivamente la tenencia de un arrendamiento con geladg cnuivale a una form: de propiedad, situacién manifiesta en el fenémeno de traspasos, en cl cual el arrendatario mete canitalizar una rarte de la renta que de otra manera, le corresponderia al duefio. Los propietarios actusles“predominantes.. Res‘ cto a los duefios de edi~ ficios de vecindarics ruincs»s se ha visto que sus ganancias anuales son tajas con relacién al nrecis del suelo (al vetedor del 8% comparado con una tiorm de 13 2 142). . Independientemente de oste eparente déficit en reritas, los intereses de oste erup> estéin 2 favor jel Isvantamiento de la ‘Ley de Congelacién de Rentas’ ara permitirse vender sus nredios. En este caso les convienc que el precio del suelo aumente lo mds posible. Los propietarios que han realizado inversiones en la colonia, 6 estén en posicién de invertir en cl futuro, tanbién requerfan una invereién ge neralizada en 1a zona y el aumento correspondiente en los niveles de a- rrendamiento, 1o que implica cl levantamiento de las ‘rentas congeladas”. Fl Tercer grupo con intereses en la colonia est4 representado por los compradores de terrenos en cuyas manos se esta concentrando paulatinamen te In propiedad. Est- prupo tiene suficiente capital, tanto para rete- ner los lotes comprados en espera de un momento adecuado para utilizar los, cono nara realizar las inversiones ccncertadas necesarias para un mayor rendimiento de los bienes reales en esta colonia. F1 representan- te notable do este gruno es cl Banco Nacional de Obras Piblicas, S.A. De hecho, el beneficiario principal de la situacién actual de 1a colonia corresponde a este capital: el netativamente hajo nrecio del suelo facili ta la compra de lotes, por lo tanto, mientras no haya necesidades apre- niantes de inversién, conviene 1a persistencia de las rentas congeladas' con su climinacién paulativa en un futuro 2 mediano o largo nlazo. Bl éxito o fracaso de la realizacién de altas rentas en la colonia a raiz de inversiones masivas coordinadas depende en gran medida de las accio- nes del gobierno al respecto. Hasta el momento los efectos indirectos de Jas inversiones pGblicas, dentro y alrededor de la colonia favorecen un cambio de uso. El Departamento del Distrito Federal también ha colabora- do en el traslado de los habitantes actuales nero ha evitado 1a confron- tacién politica que implicaria una “descongelacién generalizada de los arrendamientos.F.70. / i Sin embargo, el destino urhanistico de la colonia tendrd que ser a- probado ‘pot los denartamentos Je >lanificacién, por lo aue el gobierno tiene el poder de veto de cualeuiera chra propuesta. Al considerar que el Banco Nacional de Ohras Publicas, S.A. es una institucién financicra con particinacién estatal, es »rohable que cualquier plan prouesto por dicho organisno sera aprobato vor los ienartamentos cubernanentales. denfs, es notable que cualquier estratecia urhanistica alternativa que favorezca a los hahitantes ?e 1a colonia ~ rehabilitacién, cooperatives, ete. - enfrentan enormes dificultades resnecto 9 financiamicnto, autori- zacién reglamentos de construccién, etc. Sélc frente 2 una -resién fuer, te por parte de los sectores obrero y sub-empleado interesades en ocunar el lugar; se prevee una accién gubernamental que favorezca la provisién de alojamiento accesible a 1a poblacién de bajos ingresos en esta area de 1a Ciudad.F.5.3, F.5.3.1. F.71, Segundo Estudio de Caso: i Terrenos Ejidal: Colonia Hidalgo - Una Colonia Popular en Introduc La Colonia Hidalgo es uno de los numerosos asenvamientos populares que han resultado del fraccionamiento y venta ilegal de terrenos ejida- les. Las concentraciones mis cxtensas de dichos asontamientos se en- cuentran al ponionte y norte de la Ciudad en los Municipios Naucalpan, Zaragoza, Tlalnepantla y Tultitlén correspondientes al ‘stado de Méxi- co. También existen numerosas colonias en terrenos cjidales en forma més dispersa al sur del Distrito Federal, de las cuales 1a Colonia Hi- dalgo es un ejemplo representative Actualmente, todas las colonias urbanas en tierras ejidales son ob jeto de campafias de regularizacién da la tenencia a través de organis- mos oficiales recién creados para este fin. Fl caracter distintivo de las colonias en el sur reside en su ubicacién favorable respecto al mer cado del suelo, lo que las diferencia de las colonias en el Estado de México. Las primeras generalmente son asentamiento aislados y colindan tes con terrenos todavia no urbanizados, dentro. de una zona muy cotiza- da a raz del crecimiento residencial de estratos altos. Relacionado con este aspecto, stro factor que est’ afectando el desarrollo y el papel futuro de estas colonias dentr» del mercado de bienes rafces es la intervoncién reciente del Estado en materia. de in- versiones en obras de vialidad, Actualmente se tiene proyectado un a= nillo exterior de autopista que comnicara las Aras al sur-oeste de 1a Ciudad con los principales camino de entrada. Una parte de este sistema vial se terminé de construir a principios de 1975, Se trata de una carretera que liga el futuro anillo exterior con el anillo peri- f€rico existente. D cha carretera pasa arriba de una parte de la Colo- nia Hidalgo, por lo que se puede prover en cicrta medida el efecto de las obras viales sobre otras ¢olonias populares en 1a nisma zona en ba~ se a las implicaciones inmediatas de esta inversién en dicha colonia.F,72. Otro aspecto que demestra claramente el caso de la Colonia Hidalgo es la complejidad de los factores lcgales que intervienen en la mayorfa de las colonias en ticrras ejidales. Aunque los antecedontes de 1a colo nia estudiada son Gnicos, los enredos judiciales y la historio de nlei- tos relativos a la propiedad manifiestos en este caso tipifican una si- tuacién muy comin dé las colonias rowwlares: los problemas jurfliccs son peculiares a cada lugar, pero los tinos de intereses representados en el conflicto son parecidas en todos os casos. Frente a la perspectiva de la absorcién de estas colonias por el mercado capitalista de bienes rafces mediante la regularizacidn de la te neneia y la “solucin’ de los problemas legales por la intervencién del Estado en este sentido, el papel de los mismos colonos va adquiriendo u- na importancia primordial, La estratégia que adopten ellos, a nivel de comunidad o como individuos, frente = los ofrecimientos de los agentes estatales responsables por la regularizacién de la propiedad en la colo- nia, podrfa determinar en gran medida el porvenir de 1a zona, determina; cién de’suma importancia para el problema habitecional pues se trata de la posible extincién paulatina de una alternativa de vivienda para los sectores de bajos ingresos en la zona sur-oeste de le Ciudad. F,5.3.2, Déscripeién y Andlisis de 1a Colonia Midalgo a.- Caracterieticas Generales La Colonia Hidalgo se ubica en las faldas del cerro del Ajusco, a u- nos 18 kms. al sur-ceste del Zécalo. Est4 comunicada al oriente con la carretera a Cuernavaca (Insurgentes Sur) y colinda al norte con un’ peque- fio parque nacional, al sur con otro fraccionamiento de propiedad privada y al poniente con areas no urbanizadas que nertenecen al ejido de Tlal- pan. En realidad, el afiflisis comprende dos colonias ~ 1s “Colonia Widal go" y la Extensién Colonia Hidalgo; 1a primera, que se ubica nas cerca de la carretera, tiene mAs de 20 afios de haber iniciado su poblamiento y cuenta con los principales servicios urbanos, incluyendo agua entubada y algunas calles pavimentadas. La ampliacién de la colonia, que se extien de hacia los terrenos no urbanizados al poniente, carece de servicios ur banos aunque las redes de agua y de drenaje estan en proceso de instala- cién. En esta parte de la colonia, el terreno es nedregoso y nds. incli-~ nado.Antecedentes Hist6ricos La Creaciénn del Ejido 1917-30 La Desinte- graci6n del Ejido y la Apropiacion de la Mayor Parte de Jos Terre- nos por Par ticulares 1944-1959 ¥.73, La ,poblacién de 1as dos sccciones de 1a colonia en 1973 era de a~ proxinadamente 14,460 vy 13,990 iabitantes respectivamente (11). b.~ Anteceder @ Colon Lo (12) La historia te los torrenos sobre los «: so ubica 1a colonia Hidalgo se caracteriga por scr una lucht, casi permanente, entre los distintos contendicntes ~or 11 nrovieda? de esta tierra - el clero, los particulares y le comunidad avricola residente “nla zona. Dichos terrenos anticuamente formaban un rancho, qe fue do: nado a la parroquia Je Tlalyan en 1672, ép0ca en que lis encomicndas fueron Jesbaretadas y cadidas ea gren arte al clerc, Desnués de la desancrtinacién d> los hienes eclesidsticos en 1856, los vecinos de Tlaian, quienes habfrn trabajed el rancho desde pocas re-coloniales, disputaron la posesién de estas ticrras con una empresa faniliar represcntativa de la clase dominante de cntonces. EL pleito legal duré hasta 1913 cuando 1a Comisién Agrarix local fallé de finitivanente a favor de los varticulares quienes habian, mientras tan to, montado una fabrica en el lugar. Los campesinos continuaron 1a ~cticién por estos terrenos acudien do el Articulo 27 de la Constitucién de 1917, el que estinulaba la re: titucién de tierras comunales 1 sus noblaciones y en 1922 el tribunal fall6 en su favor. Se creé entonces cl ejido de Tlalpan con tierras expropiadas de 1a misma fabrica y del rancho, ‘lo obstante, no se.tomd posesién del ojido hasta 193° debido a que los orcpietarics de 1a £4~ brica se ampararon on contra 4e la exproriacién. En esta fecha le po- blacién de Tlalpan habia crecido por lo que se ampli6 la extensién'del ejido. Bajo el rézimen de Cardenas, en el que se dié mayor impulso al reparto agrario, los campesinos lograron 1n segunda ampliacién del ej do mediante la detacién de tierras ox>rpisdas de los ranchos particu= lares circundantes. En 1936, el ejido de Tlalnan quedé finalmente constitufdo y con- sistfe dc 1,410 hectéreas, siendo cn su mayor parte tierra nedregosa y cerril, poco adecuada para la agricultura. En efecto, este ejido queid eno unided agricola durante poco me- nos de & afios. A partir de 1944 se emnezaron las ex-ropiaciones y las permutas de los terrencs Ins que obdecieron a causas diversas: 4 hectd reas para la construccién de la carretera a Cucrnavaca (extensién In- eurgentes Sur): 364 hectéreas nara la edificacién de la Ciudad Univer- siteria en 1946, las que se les indennizaron a los ejidatarics a ra- 26n te § 2.60 por m2.; 50 hectdrcas pcrmutatas a la propiedad de la Fabrica para facilitar el deslinde de ésta y cl fraccionamiento poste- rior.F.74, Por Gltimo, la desintegracitn del ojide se coneluyé con la inposi- ci6n de una permuta de 794 hectAreas concedida a un individuo en 1959 0 cambio de 791 hectéreas en el Estado de Guanajuato. Como indemnizacién por este intercambio desfavorable a los ejidatarios, se les 7274 una su ma de ocho y nedio millones de vesos we se derositaron en el Tondo "a cional de Fonento Rjidal, adends de un predic on propiedad de 5,003 m2. a cada ejidatario en la narte criente le la Colonia Hidaleo, Los terre nos permutados rapizanente se convirtieron en el lujoso fraccionamiento ‘Jardines del Peiregal de San Angel” y on otra narte, on la ‘Villa Olin pica’, derartementos en altura construidos en 1967. La permita de las tierras ejilales fue causa te mifltiples proble- mas y abusos respecte a la disposicién del fonde de le indemnizacifn, S6lo 57 cjidatarios de los 236 eligicron traslalarse 1 Guadalune del Monte y el Tunal, Guanajuato y los demas, incluyentc el comisariads eji dal y con 61 la administracién del ejido, quedaron en Tlainan. Después de las exrroniaciones y las ermutas quedahan aproximada- El Poblamiento mente 252 hectreas del ejido original. En 1954 los ejilatarios recibie y Urbanizacion ron el permiso de las autoridades agrarias para la constitucién de una del Area Res- zona urbana ejidal en 170 hectdreas de este terrenc, compuesta de 236. ante 1951-1971 solares para los mismos ejidatarios o personas ajenas que solicitaron establecerse en el lugar. La zona urbana ejidal dotada se ubicaba apro- ximadamente donde ahora se levantan los edificios e instalaciones del IMAN. En 1957 se pide a la pohlacién que se asiente en el Rancho Te- chihuil, antiguc-pueblo de el Tranquero. De hecho 1a actual Colonia Mi- guel Hidalgo existia ya antes de la pernuta pues se fue conformando en torno a dicho pueblo. - Desde esta fecha, el comisarialo ejidal empezd a distribuir lotes Poblamiento de a familias, principalmente inmigradas de la provincia, asta 1967 ‘ni- Ia Ampliacion camente se poblé la parte de la colonia que queda mas cerca a la avenida Colonia lal- Ingorgentes. Des2ués -le esta fech2 se empozarona renartir lotes en la go_ parte cerril, la que constituye actualmente la colonia ‘Amaliacién Mi- guel Hidalgo”. A cambio del derecho de ccurar un lote los nobladores a- portaron su mano de obra en facnas organizadas por el comisariato para la apertura de calles y 12 nivelacién de terrenos. Ademis, a los adqui- rientes de lotes se les cobré una cuota semanal de $ 19.09 que se utili- 26 para el aprovisionamiento de algunos servicios en la colonia. También entre 1952 y 1967 se ompezaron a renartir terrenos entre al Conflictos en- gunos representantes gubernamentsles. Después de esta fecha se intensi- tre los Ejidateri fic8 la distribucién de los lotes e inclusive sucedicron casos en los tarios Respec- que el mismo lote fue repartiio entre distintas familias sucesivamente. ‘to al Reparto El descontento que surzié a raiz de la rerarticién de estos terrenos pro de los Lotes voe’ que los ejidatarios vidieran la cancelacién de 1a designacién del comisariado ejidal en 1972 y cl nombraniento de un nuevo directivo. EL Departamento Agrario aprobé esta nocién y otro comisarindo ejidal fue constituido.Amenazas de Desalojo y Agrasiones 2 los _pobla dores Organizacisa de_los Pobla dores en Fun cién de la Regulariza~ cién de la convertirla en zona ur- bana Ejidal por _las Au- ‘toridades ‘Agrarias F.75. c.- Tendencias Recientes 4 finales de 1972 se rropazqhan rumores en la colonia en el senti- do de cue iban a llegar peracailistas ~era quiter los terrenos a los po blaiores recién Mogados. Pera desnués hub- conflictos con granaderos que intentaron desalojar 9 alquncs habitantes, auemando y derrumbando las casas. Se supo que el res seole de este désorden fue el delegado artario. Ics pobladores hicieron una menizestacién en el Zécalo protestan- do por lo sucedido y fueron escuchades por ‘el Swb-Procurador de Colo- nias del Departamento del Distritc Federal, quien les ofrecié su apoyo para arreglar el asunto. Por otra parte, al acudir al Departamento Agrario, los pobladores fueron rechazados hasta que el delegado agraric correspondiente recibié Srdenes de cooperar con los pobladores. Sin embargo, contimuaron los conflictos entre 1a organizacién de los pobladores y los ejidatarios con el resultado de que el lider de los primeros fue molestado y amenazado hasta obligarlo a remmnciar a su cargo. Frente a esta situacién inestable, e incluso veligrosa, algunos po bladores formaron una asociacién civil de colonias con el fin expreso de luchar por 1a reqularizacién de sus proriedades. Esta asociacién recibié reconocimiento favorable por parte de las autoridades del Departamento del Distrito Federal. Por otro lado el Departamento Agrario manifesté abiertamente su inconformidad con 1a a- sociacién, postura también adoptada por las autoridades de la delega~ cién de Tlalpan. “ Entre 1973 y 1974 se. gestioné 1a reqularizacién de la Colonia Hi- dalgo. Dicha regularizacién se hizo en funcién del régimen agrario, © sea, la colonia mantiene su calidad Je zona urbana ejidal. Esta for na de propiedad lleva las implicaciones siguientes: Primero, la administracién de 1a colonia © sigue en manos del comi sariado ejidal; segumio, los terrenos y construcciones, tanto de los ejidatarios como de los pobladores no son sujetos ai inpuesto predial.F.76. El ambiente de violencia, iniciado en 1972, continud on los aiios Conflicto guientes con incidentes aislaios de conflicto, princiralmente entre o: 1973 y 1974 datarins y colonos. Una de las ceusas fue la misna regularizacién de 1a zona urbana e- jidal. Otros problenas surgicron a raiz te la vrohibicién, por parte 4 las autoridades de 1a Delesacisn de Tialpan, dol acarreo de materiales de construccién a la colonia dificultando la edificacién y mejoramicn- to de las viviendas de los pobladores. De la misma manera, también fue acortado al servicio de transporte colectivo de les "peseros‘ 4 quienes no se permitié entrer al intcrisr de 1s colonia. En 1974 se decreté'la re-estructuracién de le Comisién sara 1a Re~ _Intervencio- gulerizacién de la Tenencia de 1a Tierra - CoRefT, Srgano de la sutse- nes de la eretaria de la Reforma Agraria, como organisno pablico descentralizads, Procuraduria . de cardeter técnico y social, con personalidad juridica y patrimonios | de Colonias propios, ampliando sus atribucicnes y redefiniendo sus cbjetivos. Populares del expresamente en funcién de la regularizacién de asentamientos urtancs —-.D.F. y de sobre tierras ejidales (13). CoReTT por parte del De~ La intervencién de este organismo para la regularizacién de la co- partamento A~ lonia Hidalgo fue contemplada en 1975, pero se establecié, por narte grario de la Procuraduria de Colonias del D.D.F., que su intervencién estuvie~ ra sujeta a las decisiones de esta dependencia, o sca, que el Departa- mento del Distrito Federal mantenirfa un mayor control en el asunto. + Efectivamente, la €6rmule propuesta por CoReTT implica la transfor macién de la totelidad de 1a colonia a una zona urbana bajo la juris~ diccién del Departamento del Distrito Federal. Esta medida obviamente elimina las derechos territoriales de 1cs ejidatarios del departanento agratio, cuyo objetivo se limita entonces a rescatar 1a mayor indemniza: cién posible. A mediados de 1975 la Procuraduria de Colonias Populares emitid u- Alza del Im- na declaracién en el sentido de que todos los asentamientos urbancs, in puesto Pre- cluyendo los ejidales, deben queder dentro de la jurisdiccién del Depar dial tamento ‘del Distrito Federal, y por tanto, deben sujetarse al impuesto predial. De hecho, las autoridates de 1a Ciudad hicieron referencia en varias ocasiones a la necesidad de ampliar 1a recaudacién del impuesto predial mediante la repularizacién de las colonias en el D.F. (14) Como resultado del aumento gencralizado de los impucstos prediales en 1975 1a Colonia Hidalgo resulté clasificada’ como "zona residencial" © sea Grea afectada por una tasa impositiva muy alta. Este problema, contin. a todos los habitantes de la colonia, repre- sent6 nuevamente el motivo principal de lucha de los pobladores quienes se ubicaron para presionar ante las autoridades en funcién de que se considere la zona como colonia popular. Considerable némero de vecinos suspendieron entre tanto el pago de impucstos prediales. En vista deExpropiacién del Ejido Me diante el GoReTT _ene~ ro de 1976 . F.77, Ja regulari: te ueliante la intervencién de CoReTT, los po bladores preven cue serén oblizados a Jesocupaz 1a colonia por no po- derenfrentar los altos impuestos estinulados. Con respecto a la clasificaciéu de 1a colonia iilalgo como “zona residencial”, se debe arotar -ue granécs extcnsione: de terrenos en la parte 4s alta de la colcnia estdn en nanos de rarticulares incluyen- do personajes notables del gobierno federal y Jel e2ctor agrario. Tinalnente en enero de 1$7¢ se decreto la exmopiacion del ejido de Tialpan nor parte de la Co&eT’ i rizar la tenencia de los lotes, pera convertir la Colonia Hidalgo de zona urbana cjidal colonia urbana, sujeta a todas les nornas del De~ partamento del Distrito Foderal. P.5.3.3. Resumen Aunque la urbanizacién del ejido de Tlalpan se dié bajo las con- diciones especificas mencionadas, el proceso general de su poblamien- to y de la creacién de 1a Colonia Hidalgo es nuy semejante al de m- chas colonias populares. Se puede notar “ue en las etapas iniciales de 1a colonizacién hay dos grupos que intervienen ~ los ejidatarios y los nuevos pobla- dores. Por un Jado, los ejidatarics, © ms bien, 1a burocracis agraria que representan, tienen mayores derechos sobre la tierra puesto que @sta se encuentra bajo el régimen ejidal. Este derecho qe poseen no llega a ecuivaler “a la I-12 titularidad uridica aunque el he- : cho de que los ejidatarios puedan oxicir un tributo por 1a ocupacién de los lotes, en forma de cuotas seuanales y faenas, demuestra que ejercen un cierto grado de propiddad sobre la tierra, Por otro Isdo, los pobladores, en su mayoria inmigrantes recien tes y pertenecientes al estrato “subempleado", adquieren. también ciertos derechos sobre la tierra 21 establecerse en el .drea. Su de: recho hacia la propiedad consta por dos hechos; primero, existe en México cierto reconccimiento legal de la’ ocupacién pacffica de unF.78. predio durante un lapso de 5 aito s* Ser indo, y probablenente nés signifi- eativo, 1a constitucién de una colonia commuesta de nuneros-s habitantes con la misma situacién leeal resnecto a la tenencin, hace we dificil~ mente se les pueda desalojer para jue 1a tierra quele dispenile para o- tros usos. Los mismos pobladores, inclusive -ue’en arrendar sus lotes © sus casaé-y reciir rentas por tal concepto. Actualmente, la renta y por consiguiente el valor comercial de es-. tos terrenos est4 subiendo por tres motivos: primers. la poblacién de la Ciudad crece (a un ritmo anual de 5.6% entre 1950 2 1970) nor lo qus los terrenos de oferta son cada vez nds reducidos en rolacién a la demanda. Esto provoca un aumento de le renta (absoluta), de todos lcs terrenos disponibles para la urbanizacién, ain aquellos que estén en situacicnes Glegales o mal ubicados. Segundo, las inversiones piblicas en infraes~ tructura urbana, sobre todo las que se realizan dentro de 1a zona donde se localiza 1a Colonia Hidelgo, contribuyen a1 aumento de 1a renta en cs ta area (renta diferencial). Por Gltimo, las inversiones realizadas por Jos usuarios mismos, en forna de mano de obra y cuotas semanales para la creacién de la infraestructura vial de 1a colonia,.as{ com 1a consttuc~ cién de sus viviendas, le proporciona a 1a localidad una renta adicional (diferencial). Los factores mencionados hacen que estes tierras adquieran un mayor valor por el aumento de la renta potencial, pero mientras persiste el ré gimen ejidal de la propiedad, que imposibilita el libre negocio de los predios, dicha renta no se ruele realizar. Los ejidatarios sélo tueden "vender" sus terrenos a usuarios de bajos ingresos puesto que éstos son los Gnicos que aceptan una situacién' de irregularidad en la tenencia. Por otro lado, la capacidad de pago de los pobladores es reducida por lo que no pueden proporcionar ¥entas muy altas. Sin embargo, se sabe que tarde o temprano las colonias urbanas que se encuentran en situdciones irregulares se sujetaran a la regularizacién de 1a tenencia (el estable- cimiento del régimen de propiedad particular juridica), lo que permiti~ ria 1s realizacién de una renta del suelo mayor al hacerlo accesible a u~ suarios de mayor capacidad econémica. Estos terrenos entonces represen- tan una verdadera mina de dro para quienes ostenten el poder sdbre cllosF.79, en el momento de la requiarizacidn. Se ha visto que existen por lo me~ nos dos grupos de contendientes yor este derecho, lo qe implica un con flicto basico al cual se van adjuntando los intereses de terceros, nota blemente los indivituos influyentes ycsoedores de tierras en 1a zona, y el Estado al que le cerresnonde, en Gltimo casn, leterminar el cesti+ no de la colonic. a forma de resoluci@u ‘ue so “oe est4 dando acturlmcnte a este ti- po dé problena se discutird mas ad ante. Antes de cxaninar las inter- vonciones del Fstado en este caso, se ve 1a necesidal te profundizar en los factores determinantes de los acontecinieatos qu: llevaron a que el gobierno intervinicra en el problema de la tierra en esta colonia. El grupo agraric, representado por la estructura jeriirquica -ejida taric, comisariado ejidal, delepado agrario y Departamento Agrario- tic ne los intereses siguientes para maximizar su aprovechamiento de le ren ta'del suelo: a) Mantener su control efectivo sobre’ los terrenos y conservar la vali- dez juridica de su posesién en calidad ejidal. (Se ha notado que el comisariado ejidal y 1a mayorfa de los sjidatarios se quedaron en Tlalpan aunque las tierras apricolas que les corresponden estén en el Estado de Guanajuato. El reparto de los lotes y 1a designacién de tareas y cooperaciones estén en manos del comisaristo ejidal). b) Hacer que-los pobladores nresionen a las autoridades nara la regula- rizacién de la propiedad de los terrenos agricolas, ocupados y bal- dios. (El procedimiente normal de la regularizacién es la expropia- cién del ejido y la venta subsecuente te lotes a los pobladores. Di, ficilmente nedrian los mismos ejidaterios solicitar un decreto expro, piatorio en su contra), c) Impulsar las inversiones en obras y construcciones en la colonia, lo que hace aumentar la renta del suelo. La indemnizacién que reciben los ejidatarios por motivo de expropiaciones suele estar en propor- cidn al valor comercial de la tierra. MAs especificanente, una modi,F.80. ficacién reciente del Articulo 122 de la Ley Federal 4e Reforma Agra- ria precisa lo siguiente - “Tratdndose de las expropiaciones cuyo oh- jeto sea la regularizacisn de la tenencia de la tierra 1a injenniza- ci6n cubrira el ewivalente de dos veces el valor comercial agricola de las tierras oxpropiadas y el veinte por cients de las utilidades netas resuitantes de la rerulerizacién, en la medida y ~lazos en que ge capten los recursos provenientes de 1a misma”. y en el Articulo u7-" to Ejidal, el que entregar + las utilidades quedarén a favor del Fondo Nacional de Fomen a los ejidatarios afectados la propercién dispuesta en el Articulo 122” (15). 4) Los, ejidatarics también favorecen une intervencidn por narte del mis~ mo Departamento Agrario, o dependencias de éste, més cue una implencn tacién a cargo de otras dependencias estatales con noder de expropia~ ci6n. Los pobladores, por su parte, tienen intereses menos definidos pues sé trata dé un pry: heterogéneo, Sin embargo, se pueden ivontificar las motivaciones siguientes que ¢eterminaran su actuacién en el canflic- to respecto al suelo: a) En principio, el objetivo de los pobladores es el de ocupar los lotes gon sus viviendas y pager lo menos posible por este concepto. Su i- dentificacién con el terreno es n4a bien una forme de propiedad, pues no sé habla de alquiler, aunque su preocunaci4n principal res~ pecto @ la tenencia es la seguridad de no ser desalojados on el futu- ‘To. ) Con respecto a una regularizacién de la tenencia en el futuro, a los pobladores les convicne que los terrenos vaigan 1o menos posible pues~ to que ellos tendrén que comprarlés a un precio relacionado con su va~ lor comercial estimado. Por lo tanto, no les conviene que haya mayo- res inversiones en la coldnie, 14s que aumentarfen cl valor del suelo. Por otro lado, tienen necesidad de los servicios basicos y de la cons- truccién de le vivienda. En este sentido, los pobladores enfrentan u- na contradiccién insoluble: toda inversidn que se hace para mejorar su situacién material significa un aumento del precio que pagaran en el futuro por una tenencia asegurada mediante 1a nropiedad privada.F.81. c) Por otro lado, cuanto chtenzan un titulo de propiedad de los lotes que poseen, los pobladores ten¢rén la posibilidad de venierlos a ter- ceros. En este seatito, sus intorases se inclinaa porque los terre- nos tengan el valor future nfs alto posible, Aunque el precio que Ios pobladeres tendrin que pager coi intemmizacsén a los ejidatarios por la obtencién de ics titulos te propiedad sub-r& en proporcion a este valor, este precio gencralmente rerresents s61c una fraccién del valor comerciel petencial. Es por tanto que Ins jatereses de anue- llos pobladores ~ue tienen recursos suficientes parz permitirles en- trar en el nesscin deo ia vents de terrenrs son ra‘icalmente opuestos a los intereses de los pobladorcs de menos caracilad econémica, los que tiencn pocas alternativas de vivienda y < quienes un precio alto de regularizacién, c un alto impuesto predial, perjudicarfa su ocu~ pacién continuada de 1a colonia. Se puede notar que @ los pobladores de menos ingresos no les con- viene, en principio, la reqularizacién de sus loter, mientras existan ciertas garantfae en contra de desalojos, etc., y.se proceda a la insta lacién de los servicios baésicos necesarios. Por otro lado, los ejidatarios, junto con los pobladores de mayo~ res recursos, serén favorecidas por le regularizacién de la tenencia puesto que est4n en situacién de exigir una parte de la nueva renta di ferencial que inducirfa esta medida. Sin enbarro, es evidente que la participacién de estos dos grupos en 1a renta del suelo es reducida; para los ejidatarios su panancia se limita a un porcentaje fijo de las utilidades realizadas y, para los pobladores, sus ganancias estarén de terminadas en la medida en que dispongan de cavital para retener espe- culativamente sus lotes o para hacer las inversiones necesarias para incrementar la rente diferencial. Claro esté, que la porcién mayor de la renta potencial les corresponde a grupos ajenos a los protagonistas direttos del conflicto: 1a realizacién plena de una nueva renta median te el cambio de uso del suelo requiere un capital suficiente para la adquisicién de grandes exténsiones de terreno (nara controlar el uso a que se dediquo), asf como para las inversiones que puedan transformar, en Gltima instancia, la colonia de un "barrio popular" a una zona “re- sidencial”.F.82. Frente a estas consideraciones se pueden evaluer las intervencio- nes del Estado en este caso, y en situaciones semejantes: El primer hecho que salta a la vista es cl conflicto de intereses manifiestos por lcs diferentes sectores Jentro del mismo gobierno: los dos protagonistas orincipales son, por un lado, ol gobierno de la Ciudad de México, el Departamento del Pistrito Fadoral (D.D.F.) y por otro, el sector agrario y 1a Subsecretarin de la Reforma ‘icraria que da su apoyo a los cjidatarios. Agrezados a éstos, 1a >ropia Delegacién de Tlalpan tiene intereses on la zonn ademis de elunos individuos, funcionarios del Estado que roseen terrenos en 12 colonia. Estos dltimcs obvianente no representan al Estado cono terratenientes, nero dada su posicién en Ja toma de decisiones, pueden influir-radicalmente en las polfticas adop. tadas para su beneficio personal. El conflicto basico entre el 9.D.F, y el departamento agrario pare ce haberse resuelto con la creacidn de CoReTT, cuyas acciones son subor. dinadas a las decisiones de la Procuradurfa de Colonias del D.D.F. Es probable que la urgencia por parte del mismo D.D,F. de captar una parte de la renta urbana mediante el imsuesto predial, hace que:esté dispues- to a dar concesiones a la fuerza agraria mediante indennizaciones de los ejidatarios; CoReTT entonces aparece como 6rgano mediatizador, cu- yos intereses propios (con personalidad jurfdica y patrinonin propio") coinciden con los del D.D.F, on el sentido de que los predins se regula sible. ricen lo nés pronto p Un.cambic del usc del suelo hacia una funcién habitacional finan- cieras destinadas a la construccién ~ en este caso la creacién de frac cionamientos tipo residencial, dada 1a ubicacién y acceso a importan- tes obras de vialidad. Los habitantes actuales, quienes constituyeron el pretexto basico para.la regularizacién de la tenencia, diffcilmente podran resistir. las presiones de desocupar sus lotes. Estas presiones son representadas principalmente por la desecononie que implica el re~ sidir en el barrio - el aumento del impuesto predial y el costo de los servicios - lo que los obligaria a vender sus predios a los precios ac- tusles. El éxodo previsto de los habitantes de bajos niveles econémi- cos reforzara a su vez la tendencia al aumento de la renta diferencialF.E correspondiente a ru barrio exclusive ocupado por estratos de elta capa- cidad econémica. F.5.4, Tercer Bsudio de Crso:_Le Colonia San Agustin, Ecatepes ~ Frac~ cionanienro Inregula F.5.4,1. Introduceién La colonia San Agustin os representaviva del tipo de oferte de terre nos para la construceida de viviend. a bajo zos*o que ha resultido del fraccionam‘ento de grandes extensiones di vaso delcx-Lazo de Toxcoco. Estas tierras que se foruaron a rafz de las obras de drenaje rvalizadas a principios del siglo, fusrc origivelment> propiedad de 1a Wicdén. Su cuene concentraciéa en adquisicién por nuncrccus particulaces y sub Propiedad de algunos paces fraccionadores tuvierdasiuger entre 1930-y 1960. En le déevda parade ce cid 1a venta de pequefios lotes a fami= lias, principaluenie de lor bajos aiveles econémicos. La coyuntura de da explosi vgratica de 1: Ciudad cotnideire con la prohibicién de nuevos fraccionamiéntos permit iS la operscign ic un alte precio de venta, de estos lotes, ei ae se comirtss Sy cuantioeas ganancias para los ca miniha fraccional es puesto gi versiones 5 no se-les obli gd a respetor las icyce pondicntes ror Ic: gue se fracciouaron ex- tensas dreas ofr niagin gs: % Esta forrs te + del area urba- anizrediis conskiciye ia maser par na de dos munic: pics, Pravepec y Net=ihaniedyctl en el Retado de México. La pgblacién de seas dee extidedes e. 197. ve apror: dio/nabitantes. lo ive, vepz a el 12, ac A un millén y me cen 5% de la poblacién metropolitana total. La tasa de crceimieito anual de ius dos municipios en 1970 era -de 26% y 18.4% > aspectivan ate, més de cinco veces mayor a la tasa prome dio para la 20's» Metropolitan: total. Esto implica que la importancia relativa de situaciones urbenar como la de le Colonia San Agustin, Tes- pecto a la deze ta global de vivi a, sen cada vez mayor.F.84, Ubicacién El poblamicnto acelerado de esta zona en p&pines condiciones medio ambientales. constitufa un severo problema polftico por lo que el gobier no empez6 a intervenir activamente a partir del final de la década pasa da, Sin embargo, en ningiin momento del proceso que determina la crea~ cién de estos asentanientos aparece el Estado cono elemento neutro: des de la venta de tierras nacionales y la colaboracién con los fraccionado res hasta las intervenciones mis recientes, 1n actuacién de los gobier- 2 la alianza de clase nos respectives en este caso ejemplifics claranent que condiciona la politica del Estado respecto al crecimiento urbano. En suma; el caso Ecatepec est& determinado or la légica del libre mer- cado de tierras dentro de un desarrollo urbanc capitalista en el que el Estado actée, no slo a favor del capital industrial, sino también en beneficio de las clases propictarias monopélicas de la tierra urba- ¥.5.4.2. Descripcién y An@lisie de 1a Colonia San Agustin a.+ Caracteristicas Generales La Colonia San Agustin se ubica en el municipic de Ecatepec del Estado de México, al noreste de la Zona Metropclitana de la Ciudad de México. Forma parte de una -cxtensa area de fraccionamicntos ilegales ubicados en zonas rescatadas del Lago Je Toxcoco cuando se realizaron obras de desecacién al principio del presente siglo. Estas zonas, en su parte correspondiente al municipio de Ecatepec, se denominan las:Zon nas IV y V del vaso del ex-Lago de Texcoco; las zonas I, II y III co~ tresponden al muncipic de Netzahualedyot1. De las Zonas IV y V, aproximadamente las dcs quintas partes estan habitadas (20 tm2.); el resto del municipic consta de zonas habitacio nales e industriales sobre tiorre firme y de tierras agricolas Dos ramas de la carretera a Pachuca (la autopista y la carretera de servicio) pasan a un lado de la zona V. A vesar de las inversiones recientes en la ampliacién de estas carreteras, son notablenente defi- cientes las comunicaciones entre Ecatepec y el Centro de 1a Ciudad: suele tardar mAs de una hora el viaje en autobiis de las colonias en la zona V a la estacién del metro nas cercana - Tlateloleo, debido princi- palmente a la congestién cotidiana en las dos avenidas de acceso: “In- surgentes Norte’ y "Ferrocarril de Hidalgo" El mismo origen de 1a zona donde se ubica la Colonia San Agustin hace que las condiciones medio anbientales sean sumamente inadecuadas para la funcién habitacional: 1a salinidad de 1a tierra no permite el desarrollo de vegetacidn ninguna, en época de secas se levantan tolva~P.85. neras que trasmiten enfernedades intestinales y respiratorias causando graves problemas je salud en la pobiacién, no sélo de estas colonias sino también de 1a mayor parte del Grea oriente de la Zona Metrorolitana; cuan do llueve, el suclo se convierte en pantano de lodo intransitable y la zo na se sujeta a imimdaciones periddicas. A diferencia de las colonias so- bre el vaso del ex-Lago de Texcoco pertenecientes al municipio de Netzahual céyotl, les colonias en Ecatepec palecen adends una contaminacién anbien- tal proveniente de los desperdicics de las industrias localizadas en San- ta Clara y Xalostoc de? mismo municijic. Por Gltimo, el medio ambiente est& todavia empeorado por dos camiles de aguas negras, el Gran Canal del Desagiie y ei Rio de lor Remedios, limitan 1a zona al oeste y al sur respectivanente. Estor cauces abie-tos no s6lo criginan oloxes desagrada bles permarentes y coastituyen crieleros de moscas y mosquitcs sino que también, cn época de 1tuvias los crnales tienden a desbordarse, inundando de aguas regras las co:nnias adjuntas, lo que obviemente perjudica la sa- ud nental 7 ffsica de sus hebitants. Agreg-das a estas desventajas acdio anbientales, .xisten graves defi ciencias en los servicios, sobre todo de agua, drenaje, teldfonos y tra portes. Adenfs, los conestibles de primera neccsidad ae venden a precios mayores que en las zonas "residenciales". El nivel econdmico predominante en la Colonia San Agustin se puede Indicadores clasificar como bajo, aunque 1a pobiacién se integra por sectcres hetero- Socio-Bcond géneos respecto a su situacidn laboral y nivel de ingresos. Sin embargo, micos predominan los sectores sub-empleados y trabajadores sin eaplev asegurado y sin prestamos sociales. En Netzahualcéyot1 se estimd que poco menos de la mitad de la poblacién era inmigrante (16), por lo que se puede suponer una proporeién semejante en Esatepec. La mayor parte de los habitantes trabajan en el Distrito Federal, aunque existe una proporciSn pequefia de obrercs empleados en las Indus~ trias de Ecatepec. La hetezogeneidad de la poblaciéa se refleja en su vivienda cuyas earacteristicas de adecvecién y tamafic varia considerablemente. La mayo- ria de las vivientas han sido construidas paulatinamente por sus propios usuarios, aunque tarbién existen nahitaciones arrendadac, generalmente a familias con inpresos menores que el promedio en la colonia. b.~ Antecedentes de la Urbanizacién (17) Las zonas IV y V aparecen a partir de la construccién del Gran Canal Origen de de Desagiie en 1900 que encauza fuera del Valle de México las aguas ne- Jas Tierras gras y pluviales del Districo Federal. El motivo dprincipal de esta o~ como Propie bra fue el de librar al Valle de las inundaciones estacionales pero como dad Nacional efecto secundario, provocd 1a desecacién del Lago de Texcoco hasta los lfmites actuales. En 1911 se realizaron obras con el objeto de aprove- char 1a parte desecada del lago en la explotacién ganadera y agrfcola, construyéndose berdas pare linitar les aguas de Texcoco. La tierra asi rescatada se declaré de Propiedad Nacional en 1917. (18) A partir de esta fecha cl uso que se le pretendia dar a este tierra era de cardécterF.86. Venta _y Obse iio de _las Tierras a Particulares ere se Ex- plotacién A~ gricola agricola para asi resolver el problema Je insalu!rided en la Ciudad de México provocado por las tolvaneras we se originasan cn la zona dese- cada, Una vez definide el territcrio que corresymniia 2 la Nacién, en 1920 se procedié a su venta y arzcadomientc a particulares para su -aprovechamiento aericoln. Debido a que la salinicad de 1 tierra no permitira cultivos de aingfin tipo, se declaré ea 1922 “de utilidad pé- blica la honificacién de las tierras comprendi‘as dentro del Vaso de Ja laguna de Texcoco" y el arrentamiontc y venta se sujctaha a su rea- lizacién (19), Sin embargo, por parte del gobierno no se realizé nin- guna obra. de bonificacién y a principios Je la década de los treintas se establecié que los mismos conpradores y arrcndatarios de los terre~ nos tenfan la obligacién de reclizar las inversiones necesarias para adecuar 1a tierra a la agricultura. (20) En 1917 se establecié un precio de $ 40.00 por hectérea (21), el que se modificd en 1921 vor tratarse de terronos con exceso de sales y, por Gltimo, al ponerse la condicién de invertir en le donificacién, se bajé el precio a una cuota nominal de un peso por hectarea. (22) El terreno entonces fue efectivamente regalado a particulares, entre ellos a algunos generales de la Revolucién, Sin embargo, en 1935 y 36 mediante los acuerdos de Lazaro Cérde- nas se declararon mulas todas las titulaciones de propiedad hechas de terrenos sobre el ex-Lago de Texcoco por no cumplir con las condicio- nes estipuladas en los decretos al respecto, principalmente por no ha~ berse bonificado los terrenos para su explotaci6n agricola (23). Mu- chos de los adquirientes recurriecron al amparo por lo que sus titulos fueron reconocidos a pesar de no haber cumplido con las condiciones de cretades respecto a 1a bonificacién de los terrenos. Entre 1936 y 1959 1a traslacién de dominio de cstas tierras en base de la compra-venta entre particulares, se efectuaba sin especifi- carse en los contratos el uso que se les deberfa dar. Un nuevo decreto respecto a estas tierras en 1946 estipuld que la bonificacién estuviers a cargo dc la Secretaria de Recursos Hidrdu- licos y de la Secretaria de Apricultura y Ganaderfa, aunque de hecho no se realizé ninguna obra de este tipo (24). En 1949 se hizo mencién primera por parte del gobierno de la posibilidad de dedicar estas tie- Tras a usos urbanos; en lo especifico, de adjudicarle una parte de los terrenos al Departamento del Distrito Federal para “resolver el proble ma de vivienda”. Los otros terrenos debian pasar al Departamento de A suntos Agrarios y de Colonizacién para su distribucién en forma de eji. do a campesinos. (25) Lo significativo de la propuesta en el sentido de establecer colonias urbanas sobre el Vaso del Ex-Lago de Texcoco es que establecié un precedente, que la iniciativa privada no tardé en a~ Provechar. En realidad era poco factiblé la intervencién del D.D.F. en esta rea, primero, porque los terrenos nunca fueron bonificados y segundo porque las areas correspondientes se ubican en el Estado de ME xico, o sea, fuera de la jurisdiccién del D.D.F.