Imi Octubre 07

ESPECIAL
INFORME
Editorial
El cambio formal
INDUSTRIAS
y la continuidad real
OFICINAS
DIVISIÓN
L as instancias que abre la
elección de la presidenta,
y sus consecuencias en el plano de
algunos nombres.
Enfocándonos en las cuestiones
inmobiliarias, en esta entrega
contenidos del IMI enriquezcan la
información con que cuentan los
lectores, y que actúen como
INDUSTRIAS
la macroeconomía, son cuestiones brindamos tres notas especiales: estímulo para mantener un valioso
OFICINAS
DIVISIÓN
que exceden los alcances de este una sobre el avance de la intercambio con todos ellos.
informe. instalación de empresas en la zona
Sin embargo, no puede dejar de norte, otra referida al retail en el
mencionarse este hecho, porque eje de Av. del Libertador –de
hay grandes temas pendientes que Vicente López hasta San Isidro –
esperan respuestas inteligentes, y, por último, un análisis de las
como por ejemplo el fenómeno posibilidades que abre el proceso Luis J. Ramos Diego J. Cazes
objetivo de la inflación. dinámico de la hotelería.
Nadie espera, de todos modos, que Para concretar cada una de ellas,
DIVISIÓN
haya cambios radicales en algún como siempre, realizamos
RETAIL
sentido, porque la visión de las investigaciones específicas, que
nuevas autoridades no difiere, son los cimientos sobre los cuales
como sabemos, de la que exhibe el se construye el material.
gobierno actual. Sólo cambiarán Nuestro deseo es que los
RESIDENCIAL
VIVIENDAS
DIVISIÓN
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO es una publicación de L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios. Todos los derechos reservados.
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ESPECIAL
INFORME
Oficinas en Zona Norte
Una tendencia que viene
INDUSTRIAS
para quedarse
OFICINAS
DIVISIÓN
E l escenario se agranda. En
XXX los últimos quince años, las
áreas de negocios de la ciudad de
o subsidiarias de corporaciones
internacionales.
deseadas de la crisis, fue el
congelamiento de la oferta de
nuevas superficies para satisfacer
Buenos Aires renovaron su la demanda. Esta inmovilidad
configuración y se consolidaron en Asistimos al crecimiento de otra convivió con la preferencia de los
INDUSTRIAS
OFICINAS
DIVISIÓN
Catalinas, Puerto Madero y Plaza alternativa para la instalación de desarrolladores por el negocio de
Roma, dando la bienvenida a los oficinas, que es la expresión la vivienda, una posibilidad que
edificios de categoría AAA. de una definitiva y profunda apareció ante sus ojos tentándolos
Mientras este proceso busca transformación: la zona norte del con una rentabilidad que ofrecía
recobrar su mejor ritmo, asistimos Gran Buenos Aires. menores plazos de recupero.
al crecimiento de otra alternativa Frente a esta realidad, las
para la instalación de oficinas, que empresas optaron por acomodarse
es la expresión de una definitiva La crisis de 2001/02 no alteró los en las superficies disponibles
y profunda transformación: la perfiles de ocupación. Tras la y readaptaron instalaciones de
zona norte del Gran Buenos Aires. cautela inicial, ante una menor categoría. Y algunas se
DIVISIÓN
RETAIL
Históricamente, la Ciudad articuló perspectiva de crecimiento y una decidieron a encarar la
la dinámica del país con la nueva relación cambiaria, la materialización de sedes propias.
economía global: en los ‘90 tendencia de las empresas fue la Esas son, entre otras, las causas
los nuevos espacios fueron de expandirse en las nuevas que se sumaron para impulsar el
rápidamente ocupados por los localizaciones, concentrando desarrollo de nuevos focos, entre
niveles gerenciales de grandes actividades y unificando espacios. ellos, el que conforman los
firmas locales, y de filiales Pero una de las consecuencias no Partidos de Vicente López y de
San Isidro.
RESIDENCIAL
VIVIENDAS
DIVISIÓN
Cruzando la General Paz.
Con un buen entorno urbano

y socio-económico, condiciones
favorables de infraestructura,
seguridad, transporte
y comunicaciones, y con valores
inferiores a los de la “city”, la Zona
Norte viene captando un flujo
continuo y creciente de empresas e
inversiones.
El área contaba con oficinas,
algunos grandes laboratorios
y unas pocas sedes corporativas.
En los últimos años se fueron
multiplicando, con un
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Octubre 2007 / Oficinas: Una tendencia que viene para quedarse.
02
ESPECIAL
INFORME
crecimiento mayoritariamente
sustentado en la radicación de
nuevas empresas, más que en Interesante resultado de una encuesta LA OPINIÓN DE LOS EMPLEADOS
traslados desde el centro.
INDUSTRIAS
En poco tiempo, el lugar ha
OFICINAS
DIVISIÓN
conformado un cluster que
concentra 92 sedes de medianas Contrariamente a lo que podría categoría reservada exclusiva-
y grandes empresas. De éstas, una suponerse, muchos empleados que mente a la política: aquí
de cada diez se ubica entre las 100 residen y trabajan en la ciudad de aparecen los residentes de Boedo,
empresas de mayor facturación Buenos Aires, ven con buenos ojos Flores, Mataderos y San Cristóbal
del país. Si extendemos el ranking la posibilidad de desarrollar su (6% del total).
hasta las 500 que más facturan, en
actividad laboral en Zona Norte. En lo que respecta a los residen-
la lista ya entra un tercio de las
Esto surge de una encuesta tes en GBA, no hubo ninguna
INDUSTRIAS
firmas radicadas en la zona. Debe
OFICINAS
DIVISIÓN
agregarse que más del 60% de realizada por LJ Ramos en cinco sorpresa. Quienes viven en zona
ellas se encuentran entre las de focos laborales del microcentro norte (28% del total), como era de
máximo prestigio, a nivel local porteño: Florida y Córdoba, Puerto esperar se abrazaron con
o internacional. Madero, Corrientes y 25 de Mayo, entusiasmo a la propuesta. Los del
Plaza Roma y Catalinas. sur, por su parte, (11% del total)
La muestra aleatoria, que incluye la desestimaron absolutamente.
En poco tiempo, el lugar ha
un total de 120 casos, se efectuó En cuanto a los representantes del
conformado un cluster que
en la tercera semana de Septiem- oeste de GBA, adhirieron al
concentra 92 sedes de medianas
bre 2007. cambio.
DIVISIÓN
y grandes empresas.
RETAIL
Los consultados que viven en los Un 90% del total de encuestados
barrios de Belgrano, Núñez, manifestó trabajar en el microcen-
Coghlan, Saavedra, Villa Urquiza tro, y un 10% en el macrocentro.
Al lado de este núcleo de
y Liniers (un 37% del total) Un capítulo aparte merecen los
importancia, se van alineando
cientos de firmas de menor escala, aceptaron con gusto una posible servicios que demandarían los
profesionales y de servicios, que relocalización en el conurbano consultados en el área aledaña
tienen con frecuencia como bonaerense. a su nuevo destino. En orden de
RESIDENCIAL
clientes a las grandes empresas Sin embargo, los residentes en preferencia, el “top ten” de lo
VIVIENDAS
DIVISIÓN
vinculadas a la economía mundial. barrios como Once, Almagro, solicitado es el siguiente:
El dato es de por sí relevante: en el
Caballito, Parque de los Patricios, 1) Bancos, 2) Gastronomía,
marco de la nueva economía,
fenómenos similares han Villa del Parque y Recoleta (33% 3) Medicina Prepaga, 4) Telefonía
transformado a las grandes urbes del total), se manifestaron en celular, 5) Indumentaria,
del planeta, haciéndolas ingresar contra. 6) Heladerías, 7) Zapaterías,
en el proceso que, ya desde 1984, Por su parte, los habitantes de 8) Librerías, 9) Fotografía,
se definía como “ciudad global”. Barrio Norte y Palermo (24% del 10) Vinotecas.
total) dividieron, salomónica- Hollywood en el corazón: casi el
Un mercado atractivo
mente, su opinión: la mitad de 100% de la muestra sostuvo la
Territorialmente, este espacio se ellos respondió con un “sí”, y la necesidad de contar con un
estructura sobre tres ejes paralelos otra mitad, con un “no”. complejo de cines cerca de su
a la costa del Río de la Plata, con El rubro “indecisos” no es una oficina.
una extensión de unos 8 kms, Fuente: L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios
contando desde Gral. Paz hacia
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ESPECIAL
INFORME
LA CIUDAD GLOBAL
INDUSTRIAS
OFICINAS
DIVISIÓN
El desarrollo de los transportes, las una grilla organizada de nodos de
tecnologías de la información negocios. Este es en parte un ámbito
y comunicación (TICs) y la movilidad virtual, con base en las redes digitales,
del capital dieron lugar, en las últimas pero a la vez conforma un modo
décadas, a una nueva economía global. particular de centralidad también en
Este hecho produjo una dispersión términos territoriales, ya que se
geográfica de actividades operativas, dispone sobre una red de infraestruc-
y la reubicación de actividades turas de comunicación, autopistas,
estratégicas bajo nuevos patrones trenes y aeropuertos, así como en
INDUSTRIAS
OFICINAS
DIVISIÓN
espaciales. áreas residenciales y servicios
Las grandes corporaciones, converti- comerciales.
das en redes complejas y dispersas, La propia noción de “ciudad global”
el norte: 1) la Autopista optaron por tercerizar ciertas asume diferentes acepciones. Por un
Panamericana, acceso Norte a la funciones clave, delegando el manejo lado, son estas las ciudades que han
Ciudad de Buenos Aires; 2) el eje de la incertidumbre, la gestión pasado a desempeñarse como núcleos
Maipú-Santa Fe-Centenario, una financiera, y la generación de de la globalización. A la vez, el
avenida netamente urbana en su información, a pequeñas empresas concepto es aplicado a una suerte de
configuración y densidad de altamente especializadas que, por la única “gran ciudad global”, integrada
servicios y movimientos y 3) la Av. velocidad de los cambios por estas áreas centrales dispersas
DIVISIÓN
RETAIL
del Libertador, vía de vinculación y transacciones, necesitan estar alrededor del mundo e íntimamente
cuya traza conecta sectores permanentemente comunicadas. vinculadas entre sí, aunque casi
de alta calidad urbana y elevado La combinación de empresas, talentos escindidas de su propio entorno físico
poder adquisitivo. El esquema y expertos, hace que ciertos entornos y social, conformando una realidad
primario se completa con funcionen como un denso nodo de “trans-territorial”.
conectores transversales, entre los información estratégica. Es ese sector La centralidad asume nuevas formas
que se destacan la calle Paraná, en el que fue convirtiendo a una red de y crea otra geografía, inédita, que
Martínez, y la Av. Dardo Rocha en unas 40 ciudades alrededor del mundo, excede lo pensado hasta aquí sobre los
en un gran escenario central, dando cinco continentes.
RESIDENCIAL
San Isidro.
VIVIENDAS
DIVISIÓN
Con un volumen de mercado de origen a nuevas lógicas territoriales
220.000 m2 de categoría “A”, en un fenómeno conocido bajo la
y 75.900 m2 de “AAA”, con valores noción de ciudad global.
de renta en orden a los 16/20 Dentro de este proceso, el “centro” NOTA: el planteo asume como base los
y 20/23 u$s el m2 asume formas variadas y nuevas trabajos de la Profesora Saskia
respectivamente, el mercado de configuraciones. En algunos casos, Sassen, en particular de su libro
Zona Norte era de una escala continúa siendo vital para las “Ciudad Global” (EUDEBA, 1991-2001)
relativamente reducida. Pero su industrias líderes, situación que se y notas de la autora publicadas en
dinámica muestra un ritmo verifica, por ejemplo, en Nueva York, medios nacionales y extranjeros. La
creciente: la vacancia es mínima, y que se mantiene como rasgo Profesora Sassen es uno de los
y la demanda comienza dominante – aunque ya no excluyente principales referentes mundiales en
a ser acompañada por la – en Buenos Aires. sociología y planeamiento urbano,
incorporación – recién iniciada - En otras urbes, como Zurich asesora de UNESCO y miembro de la
de miles de m2 a la oferta, bajo o Frankfurt, la centralidad se extiende Academia Nacional de Ciencias de
pautas cualitativas adecuadas a las sobre el área metropolitana, a modo de EE.UU.
necesidades actuales.
04
ESPECIAL
INFORME
El movimiento de los
desarrolladores es intenso: existen MARCO FISCAL: FRENO O IMPULSO DE ACTIVIDADES
múltiples anuncios de obras
y proyectos en preparación, con
INDUSTRIAS
Aspectos como la calidad de vida heterogéneas entre los diferentes
OFICINAS
diverso grado de avance.
DIVISIÓN
y entornos, accesibilidad, etc., distritos.
Diferentes versiones arriesgan impulsan a diferentes empresas Estos conceptos llegan a alcanzar
cifras de hasta 200.000 m2 en a plantearse la radicación o el traslado montos significativos en ciertas
obra. Hasta el momento, lo que a Zona Norte. Junto a estas tendencias, oportunidades, al punto de hacer
puede asumirse como oferta cierta se juegan algunas cuestiones que desistir del traslado a algunas
para el período 2007/09, suma también deben considerarse. El paso empresas. Sin embargo, no existe una
102.704 m2, mientras otros a una localización en el territorio de la pauta de validez general: según el tipo
20.758 m2 están pendientes de Provincia de Buenos Aires, implica un de actividad, las características de la
confirmación. marco fiscal diferente, donde se hacen empresa y los sitios de localización, el
notar el tributo a Ingresos Brutos cuadro fiscal arroja configuraciones
INDUSTRIAS
OFICINAS
DIVISIÓN
a nivel provincial, como así también las disímiles, tornándose ventajoso para
La demanda comienza a ser tasas de Seguridad e Higiene a nivel algunas compañías y desventajoso para
acompañada por la incorporación – municipal, las cuales, a su vez, son otras.
recién iniciada - de miles de m2 a la
oferta, bajo pautas cualitativas disponibilidad de tierras aptas, por área metropolitana. Este
adecuadas a las necesidades escala y valores, para dar lugar fenómeno arroja interrogantes
actuales. a emprendimientos de y desafíos para los desarrolladores,
importancia. las empresas, los municipios
Son varias, en este proceso, las Una de las propuestas en marcha, y vecinos de cada lugar.
disyuntivas planteadas. La Av. del por ejemplo, plantea miles de m2 Sin embargo, aunque ya está
DIVISIÓN
RETAIL
Libertador reúne focos de buena distribuidos en superficies ocurriendo, el hecho aún no ha
calidad urbana, y aporta un plus grandes de categoría “AAA”, captado la atención profunda
de imagen a las empresas que a comercializar en el rango de y sistemática de ningún sector.
puedan radicar sus oficinas en 18 a 20 u$s/m2, frente a los 30 Una correcta visión estratégica,
ciertas zonas, pero la tierra en este u$s/m2 que se piden en el área permitiría aprovechar con
eje es escasa y de valores muy central. El nivel de atracción que ventajas las posibilidades de esta
elevados. tengan estas ecuaciones para el situación, y ello implica
Maipú-Santa Fe-Centenario tiene mercado, se podrá verificar cómo se ha de gestionar el suelo,
RESIDENCIAL
un elevado potencial, basado en la en el transcurso de los próximos cómo se absorberá el arribo de
VIVIENDAS
DIVISIÓN
densidad poblacional y de usos, meses. miles de “vecinos”, o cómo se
una dinámica urbana intensa, estimulará la radicación de
buena accesibilidad, transportes, Transformaciones: una nueva determinados perfiles de
comercios, servicios y numerosas centralidad empresas.
oficinas públicas. Pero, si bien
objetivamente conforma una La Ciudad de Buenos Aires está la Zona Norte es representativa
buena alternativa de localización, mudando de un modelo de centro de una nueva geografía
desde la percepción del mercado excluyente a un posible esquema
de la centralidad para el área
su posicionamiento aún no está “tramado”, con una red de
metropolitana.
totalmente consolidado para una servicios y negocios que
demanda de mayor jerarquía. conformen una tipología más
El eje Panamericana, en tanto, abierta, eficiente y sustentable. Alvin Toffler utiliza la imagen de
es menos “amigable” a nivel En la vanguardia de esa grandes olas para graficar los
urbanístico, pero ofrece una alta transformación, la Zona Norte es procesos de cambio asentados
visibilidad para las empresas, muy representativa de una nueva en megatendencias globales.
buena accesibilidad y una mayor geografía de la centralidad para el En nuestro caso, la ola llegó.
05
Edificios de Oficinas en Zona Norte
ESPECIAL
INFORME
Edificios de Oficinas en Zona Norte
Sede de Empresas
Golf Club Oferta Actual
ALGUNAS DE LAS QUE ESTÁN San Isidro
Oferta futura
17 de las 200 empresas que más Jockey Club
facturan* en el país, de Buenos Aires Est. San Isidro R.
tienen sedes en Zona Norte: Hipódromo de
Campo San Isidro
de Golf
INDUSTRIAS
PEUGEOT (21)
OFICINAS
DIVISIÓN
ACINDAR (29) Av. Da
CARREFOUR (31) rd o Roc
ha
CENCOSUD (59)
na
NESTLÉ (73)
erica
PARTIDO DE SAN ISIDRO
ALTO PARANA (77)
anam
IBM (86)
Fe
BAYER (96)
uta P
nta
MAKRO (108)
Sa
AVON (112)
R
CAPSA (119)
Av.
AES ENERGY (131) Av. P
ar aná
ROCHE (167)
INDUSTRIAS
OFICINAS
or
CARRIER (168)
DIVISIÓN
ad
PROSEGUR (172)
ert
THE VALUE BRAND COMPANY (180)
Lib
AGROSERVICIOS PAMPEANOS (188)
el
.D
Av
*Fuente: Ranking de la revista Mercado / Junio 2007
y L.J. Ramos Brokers Inmobiliarios PARTIDO DE VICENTE LÓPEZ
púai
Av.M
Puerto de Olivos
Residencia
Av.G Presidencial
ra l. Sa
DIVISIÓN
nM
artín
RETAIL
N
Río de la Plata
dor
pú
ai
erta
Av.M
l Lib
Av. G
De
en eral
Paz
Av.
CIUDAD DE BUENOS AIRES
RESIDENCIAL
VIVIENDAS
DIVISIÓN
Otros residentes
VIP :
MÁS ALLÁ DE CITIBANK
LA FACTURACIÓN BMW
NIKE ARGENTINA
ADIDAS
JOHNSON & JOHNSON
60% de las empresas LABORATORIO SIDUS
de Zona Norte, MERCK SHARP & DOHME
son compañías de HAVANNA
primer nivel nacional e BONAFIDE
internacional : DISNEY
COMPAQ
MOTOROLA
Fuente: Análisis cualitativo de L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios
06
ESPECIAL
INFORME
El mercado aguarda el ingreso de nuevas oficinas
Mirando lo que viene
INDUSTRIAS
OFICINAS
DIVISIÓN
E l mercado de oficinas de
XXXBuenos Aires atraviesa un
período de comportamientos
y una escala superior a los 2.500
m2 por la otra. Pero el ingreso de
oferta nueva aún es lento y las OFERTA
estables, envuelto en expectativas. vacancias sólo se producen
Con la mirada atenta al ingreso de puntualmente, por el traslado de DEMANDA
240.000 m2 nuevos que se
preparan para el trienio 2008-2010 VALORES
Existe un abanico amplio de firmas
en las categorías superiores (A
INDUSTRIAS
que están en busca de grandes
OFICINAS
DIVISIÓN
y AAA), y los reacomodamientos
que ésto va de producir, buena superficies.
parte de la demanda se mantiene Con la mirada atenta al
activa. El fenómeno es liderado alguna compañía a otra ingreso de 240.000 m2
por compañías internacionales de localización. La prioridad es,
nuevos que se preparan
servicios, tecnología y telefonía entonces, no perder la
y lo componen, como en los oportunidad: un “mandato para el trienio 2008-2010,
últimos años, un abanico amplio implícito” que ha acelerado, buena parte de la demanda
de firmas en busca de grandes notablemente, los ritmos de se mantiene activa.
superficies, e incluso de edificios colocación de la oferta de buena
DIVISIÓN
El ingreso de oferta nueva
RETAIL
completos aptos para instalar sus calidad y los tiempos de
sedes corporativas. negociación de los acuerdos. aún es lento y las
Las búsquedas se concentran en Conscientes de que existe una vacancias se producen por
dos rangos: el de 300 a 600 m2 de vacancia estable desde hace largo el traslado de alguna
superficie propia, por una parte, tiempo, y técnicamente nula
compañía a otra
localización.
Vacancias AAA - Cap. Federal / Superficie propia Edificios AAA 481.742 m2 Persiste el distanciamiento
RESIDENCIAL
de bancos, compañías
% vacancia AAA 1989-2007
VIVIENDAS
DIVISIÓN
aseguradoras y fondos de
35% pensión con el
30% 30,54% financiamiento de la
25% 24,96% actividad inmobiliaria.

El ingreso previsto de
% vacancia
20%
240.000 m2 de oficinas en
15%
11,60% 12,05% el trienio 2008-2010 -si se
10% 10,90% 9,24%
7,80% 10,70%
7,00%
7,60% 7,00% 8,30% considera el ritmo de los
5% 7,50%
5,00% 2,81% 3,24% 90’ - sería absorbido por la
3,20% 4,50% 0,80%
0%
demanada, que igualmente
Año
quedaría insatisfecha.
% vacancia
Fuente: L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Octubre 2007 / Oficinas: Mirando lo que viene.
07
ESPECIAL
INFORME
Valores alquiler, venta y rentabilidad anual
3200
INDUSTRIAS
2900 3100
OFICINAS
DIVISIÓN
2800 32
29 2570 28
28
27
2280
2060 2110
20 1800
1600
18
13% 13%
12% 12%
11% 11% 8 12 10%
INDUSTRIAS
10
OFICINAS
DIVISIÓN
6% 7%
7%
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 39173
2007
Valor Venta (u$s/m2) Alquiler (u$s/m2 mensual) Rentabilidad Anual (%)

DIVISIÓN
RETAIL
en las categorías superiores (0.8% (11.6% en Sep.06).
del stock), las empresas se Frente a este cuadro, los
focalizaron, en los últimos meses, movimientos se van
en conseguir las superficies multiplicando. Hay toma de
requeridas en buenas ubicaciones, posiciones en tierras por parte de
sin condicionar la búsqueda a los desarrolladores locales, compras
precios solicitados. muy rápidas -en las contadas
Esto ha contribuido a que el ocasiones en que la posibilidad se
RESIDENCIAL
mercado muestre una da- de edificios de categoría B en
VIVIENDAS
DIVISIÓN
estabilización en los valores de la block, para
oferta de categorías A y B, reciclar, tanto para su colocación
mientras la persistencia del en renta como para constituirlos
desajuste entre oferta y demanda en oficinas corporativas, y
se hizo notar en las oficinas de proyectos en marcha para las
categoría superior (AAA), categorías superiores en Capital
impulsando alzas tenues pero Federal y en la Zona Norte.
sostenidas a lo largo del Sin embargo, mientras algunos
cuatrimestre. -en la demanda- se muestran muy
Dicho comportamiento permitió, a activos, y otros –desde la oferta-
su vez, mejorar la rentabilidad de van intentando cobrar ritmo,
esta categoría, para ubicarse en hay actores estratégicos que no
orden al 12.5% anual, un dato muestran señales de reacción,
bienvenido por los inversores, limitando la posibilidad de lograr
pues marca una mejora de un un marco de sustentabilidad
punto en los últimos doce meses estructural para el mercado.
08
ESPECIAL
INFORME
Esta necesidad se hace extensiva
Rango de valores de oficinas en el mundo, para la compra (u$s /m2) a la producción
y comercialización; las
innovaciones tipológicas de
INDUSTRIAS
productos y de gestión;
OFICINAS
DIVISIÓN
60.000
51.378 emprendimientos temáticos
50.000 y desarrollos de usos mixtos
40.000 (complementando las oficinas con
29.000 hotelería, comercio u otras
30.000 24.500
21.000 actividades).
20.000 15.000 13.500 Si la vacancia cero se confronta
9.800 8.000
10.000 7.000 6.000 5.000
3.800 3.300 3.100
con el ingreso previsto de 240.000
m2 mencionado en el principio de
0
INDUSTRIAS
la nota, la cifra impresiona. Pero
Londres
Tokyo
París
Hong Kong
Milan
Madrid
Barcelona
Nueva Delhi
Varsovia
Nueva York
Miami
San Pablo
México DF
Buenos Aires
OFICINAS
DIVISIÓN
hasta la llegada de la crisis el
mercado venía absorbiendo 80.000
m2 anuales de oficinas A y AAA,
Fuente: L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios / Jones Lang LaSalle lo que indica que se estarían
cubriendo los requerimientos para
Una de las razones principales es detenida hace ocho años, hay los próximos tres años, que
que persiste el distanciamiento del grandes espacios por cubrir, tanto igualmente sería insuficiente.
sector financiero (bancos, en cantidad de m2, como en Es mucho, pues, lo que falta por
compañías aseguradoras, fondos cuanto a la articulación de hacer : son tiempos de cambios,
de pensión) con la actividad circuitos entre políticas urbanas y que pueden convertirse en buenos
DIVISIÓN
RETAIL
inmobiliaria. su financiamiento. negocios.
Otra causa es la ausencia del
sector público en el diseño de Valores alquiler y venta Abril 2007 / Por zona y categoría ( valores en u$s )
políticas activas, que orienten los
procesos en marcha, y determinen VENTA AAA A B C
pautas sistemáticas y racionales de
gestión del suelo urbano; factor Capital 3.100 2.000 1.250 750
cuya incidencia sobre los costos va
Zona Norte
RESIDENCIAL
consolidándose como una de las 2.150 1.700 1.250 720
VIVIENDAS
DIVISIÓN
principales limitaciones para un
desarrollo sostenido.
RENTA AAA A B C
Capital 28 a 32 18 a 24 10 a 16 5a8
Hay toma de posiciones en tierras
por parte de desarrolladores Zona Norte 20 a 25 16 a 20 12 a 16 5 a 10
locales.
Junto a los rangos de valor para cada zona/categoría, el cuadro permite a la vez observar que:
en todos los casos, un incremento de un 20% respecto del valor de alquiler en Capital permite dar el paso
Con la actividad local inserta en la a la categoría superior en Zona Norte.
economía global, cinco años de
la menor diferencia entre zonas se registra en la categoría A (11%), a partir de una oferta en la que la
expansión del PBI, el surgimiento Zona Norte presenta su mejor perfomance en cuanto a volumen, antigüedad y calidades.
y/o radicación de empresas de mientras en Capital el intervalo de valores entre las categorías A y AAA se ubica en un incremento del
diversa escala y origen, y una 50%, en Zona Norte esa diferencia es de solo un 33%.
producción de ámbitos
Fuente: L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios, sobre datos de mercado.
corporativos virtualmente
09
ESPECIAL
INFORME
Se necesita un desarrollo inmobiliario industrial sustentable
Figuritas difíciles
INDUSTRIAS
OFICINAS
DIVISIÓN
S uena paradójico que en la
XXXactualidad la situación del
mercado de inmuebles industriales
respecto a igual período del año
anterior. Los indicadores más
recientes confirman que el nivel de
ALQUILER VENTA
se pueda calificar de crítica, pero el actividad económica sigue OFERTA

cuello de botella que genera el evolucionando a un ritmo similar al
crecimiento de la economía, del año pasado, en torno al 8%. DEMANDA
determina la falta de stock para Los datos sobre la actividad del
VALORES
INDUSTRIAS
ofertar. segundo cuatrimestre del año
DIVISIÓN
Como es sabido, el desempeño de confirman las tendencias mostradas
las variables macroeconómicas de la por el Estimador Mensual de
actividad industrial durante el Actividad Económica (EMI): una
segundo trimestre del año, ha suba interanual de 8,7%, Las variables macro-
vuelto a mostrar signos muy manteniéndose un fuerte económicas de la actividad
positivos. La locomotora de este dinamismo del PBI, sobre una
industrial durante el
tendencia que lleva más de 20
trimestres de crecimiento segundo trimestre del año,
El cuello de botella que genera el consecutivos, según sostiene la han vuelto a mostrar
crecimiento de la economía, Unión Industrial Argentina. signos muy positivos.
DIVISIÓN
RETAIL
determina la falta de stock La ausencia de metros cuadrados
La locomotora del
para ofertar. para ofrecer, crea un espacio que
no termina de tentar a los crecimiento ha sido la
desarrolladores para volcarse industria automotriz.
crecimiento, es la industria decididamente a la construcción de Rápidamente se está
automotriz, que en los primeros espacios aptos para usos instalando en el mercado
meses de 2007 creció un 25 % industriales.
una noción de lo que
Rápidamente se está instalando en
significa la logística, que
RESIDENCIAL
el mercado una noción de lo que
VIVIENDAS
DIVISIÓN
significa la logística, que cada vez cada vez exige soluciones
exige soluciones más sofisticadas. más sofisticadas.
La demanda continúa en
La ausencia de metros cuadrados alza aunque es muy difícil
para ofrecer, crea un espacio que de satisfacer.
no termina de tentar Las empresas, necesitan
a los desarrolladores. más infraestructuras de
primer nivel, producto de
Las empresas, necesitan más una mayor exigencia en las
infraestructuras de primer nivel, cadenas de suministros.
producto de una mayor exigencia
en las cadenas de suministros,
buscando optimizar tiempos
y costos.
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Octubre 2007 / Industrias: Figuritas difíciles.

10
ESPECIAL
INFORME
Desempeño de la industria durante los primeros ocho meses de 2007
INDUSTRIAS
OFICINAS
DIVISIÓN
Automotriz 25,1%
Cemento 8,3%
Papel 5,7%
Alimentos y Bebi das 3,7%
Petr óleo y Deri vados 3,5%
Químicos y Petroquímicos 1,9%
Tabaco
INDUSTRIAS
0,7%
OFICINAS
DIVISIÓN
Si der urgia y Metal urgia -0,2%
Productos de Caucho -3,9%

Textiles -4,9%
-10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30%
Fuente: Instituto de Economía - UADE sobre la base de datos de INDEC, Revista Tendencias Económicas y Asociaciones
y Cáma ras empresariales. Información confeccionada con datos prelimina res sujetos a posible revisión.
DIVISIÓN
RETAIL
También, otros factores son y plantas es la nueva tónica o modificar su estructura; si posee
determinantes: los avances adoptada por el empresariado. Si terrenos cercanos o si debe
tecnológicos en los medios de bien esta mejora cuantitativa es encargar un trabajo de scouting
transporte, nuevas tecnologías en vital para el crecimiento inmobiliario con el propósito de
equipamientos de operación económico, todavía dista mucho relocalizar una parte o toda la
logística (ya hay muchas empresas de tener su correlato cualitativo, infraestructura, incluida la
que trabajan con inteligencia dado que falta un desarrollo dotación de personal.
artificial), aumento cualitativo de inmobiliario industrial acorde Un factor fundamental, muy
RESIDENCIAL
la competitividad en terminales de a los tiempos que se viven. tenido en cuenta en los centros
VIVIENDAS
DIVISIÓN
carga como puertos, aeropuertos industriales de todo el mundo, es
y ferrocarriles y, por último, el el denominado centro de gravedad
Supply Chain (proceso completo Tanto las empresas industriales del consumo, es decir, aquél
desde el origen de las materias como de logística, continúan parámetro que permitirá definir
primas hasta el cliente final) pues buscando espacios para mejorar su estratégicamente la ubicación
es allí donde los depósitos capacidad operativa conforme a las zonas de
y centros de distribución resultan influencia, la disponibilidad o no
herramientas claves para el de terrenos aptos, futuros costos
mejoramiento de toda la cadena. La elección de dónde construir de fletes, peajes e impuestos.
Las ventas siguieron creciendo una fábrica, un depósito logístico Los brokers inmobiliarios, se han
durante el segundo cuatrimestre o un centro industrial es un factor transformado en consultores
de 2007. Tanto las empresas clave para el desarrollo futuro de logísticos: establecen las
industriales como de logística, una empresa. Aquí, influyen varios especificaciones del suelo, tasan,
continúan buscando espacios para factores tales como saber si la definen el tamaño apropiado,
mejorar su capacidad operativa. compañía cuenta con el espacio delimitan la zona más apta
Inversión en máquinas, equipos adecuado para ampliar y optimizan la inversión.

11
ESPECIAL
INFORME
necesarios 4 años para reconstruir
Un factor fundamental, muy tenido el colchón energético.
en cuenta en los centros Si este tema fuera superado, la
industriales de todo el mundo, expectativa de crecimiento para la
INDUSTRIAS
Argentina es la más alta de
OFICINAS
DIVISIÓN
es el denominado centro
de gravedad del consumo. Latinoamérica. Según
estimaciones del Banco
Interamericano de Desarrollo, la
En la actualidad, la situación del tasa de expansión del PBI es
mercado de inmuebles industriales liderada por nuestro país (7,7%),
se podría calificar de crítica. La seguido de Perú (7,2%), Chile
Zona Norte –preferida tanto por (6,0%), Costa Rica (5,8%),
las PYMES como por las grandes- Colombia (5,8%), Honduras
INDUSTRIAS
ha sido a lo largo de 2007 la más (5,4%) y Brasil (4,6%).
OFICINAS
DIVISIÓN
solicitada, sobre todo en depósitos
AAA y A. La demanda continúa en
El análisis correcto del Supply
alza, aunque es muy difícil de Principales elementos
Chain es vital para definir dónde
satisfacer, debido a dos factores: la estratégicos que deben
se instalarán los depósitos
absorción constante y la escasa considerarse a la hora de
oferta de nuevos proyectos. y centros de distribución para
toda la cadena. buscar un depósito industrial.
La crisis energética merece un
comentario especial. Según un
estudio elaborado por el ITBA, El último factor que está bajo la
aunque se revierta la situación y se lupa de los empresarios es el
DIVISIÓN
UBICACIÓN
RETAIL
den señales para que las empresas creciente aumento de las
incrementen la inversión, serán expectativas inflacionarias.
Cercano a los centros de gravedad de
consumo y los principales ejes de
Expectativas de crecimiento del PBI (% final 2007) vialidad.
VIGILANCIA
RESIDENCIAL
Vigilancia tanto en el perímetro como
VIVIENDAS
DIVISIÓN
en los accesos.
Excelente playa de maniobras.
ACCESOS
Es fundamental tener buenas vías de

acceso para tráfico pesado constante.
VERSATILIDAD
Todos los depósitos deberían poder

adaptarse a las necesidades de cada
rubro industrial.
Fuente: Banco Interamericano de Desarrollo

12
Depósitos y plantas industriales: la demanda que se viene
ESPECIAL
INFORME
Metros cuadrados comercializados Demanda prevista para 2008
durante los últimos cinco años
530.000 m2
600000
(Hasta el 30 de septiembre de 2007)
480000
325000
300000 280000
240000 250000
INDUSTRIAS
OFICINAS
DIVISIÓN
Se prevé un déficit de oferta
0
de 250.000 m2
2003 2004 2005 2006 2007
Requisitos más solicitados Las zonas más demandadas

Zona norte: ruta 8 Pilar
Altura interna de Iluminación interna natural y ruta 9 hasta Zárate/Campana
techos entre 8 y 10 y artificial Capital Federal
INDUSTRIAS
metros (pueden ser Servicios de energía eléctrica
OFICINAS
DIVISIÓN
metálicos o de losa). y gas natural
Zárate
Campana
8
9
Pilar
DIVISIÓN
RETAIL
Rut
Playa de maniobras
a
Pan
Docks de carga
ame
rica
Buenos accesos na
ta
Pla
Ciudad de
Seguridad Buenos Aires
de
la
RESIDENCIAL
VIVIENDAS
Río
Limitaciones DIVISIÓN
Actividades
Se comenta la insuficiente provisión de gas boliviano para
Los requerimientos están nuestro país durante 2008.
orientados Se esperan acciones del Gobierno Nacional para asegurar el
principalmente abastecimiento suficiente de energía eléctrica
a depósitos destinados y combustibles.
a distribución y logística,
y en segundo término Los inversores necesitan contar con créditos blandos por
a empresas de producción. parte de las entidades bancarias. A la fecha es prácticamente
imposible acceder a los mismos.
Fuente: L.J. Ramos Brokers Inmobiliarios en base a datos propios y de los

principales operadores del mercado.
13
ESPECIAL
INFORME
Continúa firme la demanda de locales
El pueblo quiere gastar
INDUSTRIAS
OFICINAS
DIVISIÓN
A lo largo de la segunda parte
XXX del año, la demanda
-a diferencia del primer
En los últimos años, una de las
áreas de mayor tasa de inversión,
por parte de las empresas, ha sido OFERTA
cuatrimestre- se mantuvo estable. aquella que busca mejorar la
Los rubros más activos fueron los relación con los consumidores. En DEMANDA
relacionados con la indumentaria, este sentido, el negocio del retail de
INDUSTRIAS
con rangos de locales solicitadas en nuestro país, es el sector que más VALORES
OFICINAS
DIVISIÓN
torno a los 250 y 350 m2. Sin importancia le da al cliente. Esta
embargo, hacia fines de decisión es clave, pues determina la
septiembre, se incrementó el opción de entrar o no a un
pedido de búsquedas de superficies determinado local, y decidir A lo largo de la segunda
superiores: en ambos casos, en exactamente qué y cuánto comprar. parte del año, la demanda
focos tradicionales. Décadas atrás, no estaba instalado
–a diferencia del primer
en la Argentina el concepto de
segmentación de clientes y muchos cuatrimestre- se mantuvo
Los rangos de superficie más tendían a tratarlos como si todos estable.
solicitados están en fueran iguales. A través del paso de
DIVISIÓN
Los que han incrementado
RETAIL
torno a los 250 y 350 m2. los años, se ha demostrado que si se
las inversiones durante
logra identificar adecuadamente los
perfiles, es decir, rasgos de 2007 han sido capitales
comportamiento, razones de locales teniendo en
compra, gustos y capacidades de cuenta la captación de
pago, puede mejorar
nichos.
ostensiblemente la rentabilidad del
negocio. Las empresas están en
continuo movimiento:
RESIDENCIAL
Los que han incrementado las
VIVIENDAS
DIVISIÓN
inversiones durante 2007 han sido saben que su éxito
capitales locales, teniendo en depende de su capacidad
cuenta la captación de nichos.
de dar respuesta a las
Las empresas están en continuo
movimiento: saben que su éxito últimas tendencias.
depende de la capacidad de dar Los rubros que prometen
respuesta a las últimas tendencias tener una participación
y de realizar rápidos cambios
activa para 2008 son el
cuando el mercado registra
mutaciones. La satisfacción de las textil, seguido de bancos,
exigencias del cliente, la cafeterías y cadenas de
administración proactiva de la ventas de artículos para
cadena de suministros y una fuerte
el hogar.
relación con sus proveedores son
cruciales. El público espera más
valor y servicios por menos,
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Octubre 2007 / Retail: El pueblo quiere gastar.
14
ESPECIAL
INFORME
Evolución de valores de alquiler por mes u$s/m2
INDUSTRIAS
OFICINAS
DIVISIÓN
Valores correspondientes
a locales ubicados en
pleno foco comercial de
aproximadamente 250 m2
de planta.
INDUSTRIAS
OFICINAS
DIVISIÓN
Abril 2007 Septiembre 2007
DIVISIÓN
RETAIL
pues la competencia crece día a día. constante aumento. cadenas de electrodomésticos
En los últimos meses, las empresas Los sectores que prometen tener y cafeterías. La lógica que los
han buscado ganar más share: la una participación activa para 2008 mueve, es conseguir la zona
mayoría tiene en carpeta la son el textil, con inversionistas adecuada y dentro de ella,
apertura de nuevas sucursales, argentinos en expansión seleccionar un sitio acorde a sus
segmentándolas en locales más constante, seguido por bancos, productos. Frente a los
pequeños.
RESIDENCIAL
VIVIENDAS
DIVISIÓN
Los que han incrementado las
inversiones durante 2007 han sido
capitales locales, teniendo en
cuenta la captación de nichos.
Si hay algo que caracteriza en la

actualidad al retail de nuestro país
es la variedad de oferta de rubros,
considerando los tipos de locales,
sus dimensiones, estructuras,
mercaderías y operaciones que
realizan; como contrapartida, faltan
m2 para satisfacer una demanda en
15
ESPECIAL
INFORME
constantes cambios urbanos de
Buenos Aires, los competidores Otros Focos Comerciales
llegan y cambian constantemente
las reglas de juego.
Valores de alquiler por mes u$s / m2
INDUSTRIAS
La selección del sitio puede
OFICINAS
DIVISIÓN
marcar la diferencia entre el éxito
y el fracaso; antes de escogerlo, Avenida del Libertador y Arenales (Vicente López)
deberán efectuarse distintos
Avenida del Libertador y Alvear (Martínez)
Los sectores que prometen tener Defensa y Humberto Primo (San Telmo)
una participación activa para
2008 son el textil, con Avenida Alvear y Ayacucho
INDUSTRIAS
OFICINAS
inversionistas argentinos en
DIVISIÓN
expansión constante, seguido por Palermo Soho
bancos, cadenas de ventas de
artículos para el hogar Palermo Hollywood
y cafeterías.
Avenida Rivadavia y Boyacá
análisis de los consumidores y su Valores correspondientes a locales ubicados en Capital y Gran

comportamiento de compra. La Bs. As. de aproximadamente 250 m2 de planta.
tienda más sofisticada del mundo
DIVISIÓN
RETAIL
no será digna de su potencial si
está ubicada donde los clientes localización:
no pueden llegar. - Área macro: Análisis del país
Paulatinamente, han comenzado o región, que incluye factores
a aparecer locales en oferta en el demográficos,
orden de los 200 a 1000 m2 económicos, culturales, de
cubiertos. Esto debe relacionarse demanda, competencia
con otro fenómeno: hasta hoy, en e infraestructura.
RESIDENCIAL
los rubros de comunicación, - Área micro: análisis del área
VIVIENDAS
DIVISIÓN
electrodomésticos y bazar, quienes comercial, que además de incluir
buscaban de 600 a 1000 m2 de factores del área
planta no obtenían productos macro, se le agregan otras
disponibles en los focos consideraciones, como zonas
principales. concéntricas, geodemografía,
estimación del potencial del
mercado, estimación del potencial
de ventas e índice de saturación
Paulatinamente, han comenzado
minorista.
a aparecer locales en oferta
Un factor clave, tenido en cuenta
en el orden de los 200 a 1000 m2 ya no sólo por las grandes cadenas
cubiertos. sino por todos los actores, es el
llamado Store Image (imagen del
local) y tiene que ver con la
Existen varias características que se percepción que tienen los
estudian para decidir una consumidores. La imagen de
16
ESPECIAL
INFORME
cada local, debe caracterizar el que para algunos puede ser
tipo de producto que ofrece y el entretenido, para otros puede TENDENCIAS
nivel de servicio que recibirán los resultar poco interesante
clientes. o aburrido. La oferta fluctuará al ritmo
INDUSTRIAS
OFICINAS
DIVISIÓN
Finalmente, la arquigrafía, es del vencimiento de los
decir, el diseño integral de un contratos y sus renovaciones.
Un factor clave, tenido en cuenta local aplicado a su interior La percepción es que la
ya no sólo por las grandes y exterior, ya ha dejado de ser una política económica no va
cadenas sino por todos práctica exclusiva de las a impulsar un cambio
los actores, es el llamado megacadenas. Tanto grandes como importante en los
Store Image”. pequeños definen, en parte, la comportamientos del
naturaleza de un cliente a través mercado, que se registran
de esta variable. También sirve como muy positivos.
INDUSTRIAS
Por eso, la personalidad de un para transmitir información a los Las empresas de retail
OFICINAS
DIVISIÓN
local debe transmitir un mensaje potenciales compradores seguirán explorando nuevas
unívoco, para que los clientes y vincularse con sus deseos ocultos, maneras de llegar a los
tengan un visión muy clara de la pues los contenidos visuales clientes, por lo tanto,
marca y sus productos. Un mismo corporizan aquello que buscan, lo seguirán buscando locales.
local puede evocar diferentes interpretan. Si se establece ese Todavía las sombras de la
experiencias y emociones vínculo, los clientes entran inflación no frenan los
a distintos consumidores: mientras y consumen. proyectos para 2008.
DIVISIÓN
Categorización de locales
RETAIL
Especificos de marca
Todos los productos se identifican con el
nombre de la marca. Ralph Lauren, Tommy Hilfiger, Hermenegildo Zegna
RESIDENCIAL
y Louis Vuitton, por ejemplo, tipifican este concepto. Los clientes,
VIVIENDAS
DIVISIÓN
adhieren a una imagen y compran por el gusto y el nombre de un
diseñador específico.
Especificas de categorías
Como Rodó y Frávega, en donde los clientes conocen de antemano los
contenidos de la oferta.
Específicos por calidad y precio

Los clientes esperan encontrar ropa según la tendencia de moda, pero
a precios más accesibles como Falabella, C&A y Zara.
17
ESPECIAL
INFORME
Av. del Libertador en Zona Norte: un eje comercial de alta gama
10 kilómetros con un
INDUSTRIAS
sello indiscutible
OFICINAS
DIVISIÓN
A principios del siglo XVII,
XXX cuando se la transitaba al
galope, se llamaba “Camino a
Santa Fe”. Luego, adoptaría otro
INDUSTRIAS
nombre, tal vez más descriptivo:
OFICINAS
DIVISIÓN
“Camino del Bajo”. Y a través del
tiempo fue bautizada de distintas
maneras, hasta llegar a su
denominación actual. Los árboles
que hoy día, en muchos tramos, le
dan un sabor especial,
seguramente coincidieron con el
tránsito de bueyes y carretas.
DIVISIÓN
RETAIL
Desde General Paz hasta San Isidro,
la Avenida del Libertador enhebra
un rosario variado de locales de
distintos rubros, sin que esta vía
pierda la fisonomía.
integrarse en el contexto. particular. Aquí, el comercio

Desde General Paz hasta San que estén ubicados. adquiere otra dimensión y se
RESIDENCIAL
Isidro, la Avenida del Libertador El eje Libertador nos permite expresa como ejemplo de ciudades
VIVIENDAS
DIVISIÓN
enhebra un rosario variado de observar lo que se denomina enlazadas por su coherencia
locales de distintos rubros, que se espacialización de los procesos urbanística, desde Vicente López
fueron instalando, década tras socioeconómicos, es decir, la hasta San Isidro.
década, sin que esta vía perdiera la interacción del mercado, el capital
fisonomía que la distingue de privado, la acción de los
Es innegable que los ejes y centros
todas las demás. consumidores y vecinos sobre los
comerciales a cielo abierto,
Es innegable que los ejes y centros casos concretos, que le otorgan
crecen en las grandes ciudades de
comerciales a cielo abierto, crecen valor al territorio y conforman un
en las grandes ciudades de todo el fenómeno que beneficia todo el mundo cada vez más rápido,
mundo cada vez más rápido, al mutuamente a las partes al ritmo de la evolución económica.
ritmo de la evolución económica. involucradas.
Si bien muchas veces son signos de Esta avenida, como un hecho La alta calificación del espacio
prosperidad y bonanza, en otras consumado de retail, representa la urbano de la Zona Norte –
pueden registrarse como un factor inserción del mecanismo de revalorizada permanentemente
negativo, si no están valorización del espacio, en un por los desarrollos privados y por
adecuadamente diseñados para contexto socioeconómico sus habitantes – encuentra
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Octubre 2007 / Retail: 10 kilómetros con un sello indiscutible.
18
ESPECIAL
INFORME
correlato en procesos similares
que se viven a nivel mundial.
El eje Libertador nos permite
INDUSTRIAS
OFICINAS
DIVISIÓN
observar lo que se denomina
espacialización de los procesos
socioeconómicos.
A los valores ascendentes del

suelo, se suman la revitalización de
las inversiones en diversos
emprendimientos de oficinas y la
INDUSTRIAS
evolución de los comercios, que
OFICINAS
DIVISIÓN
ven con buenos ojos todos estos
cambios.
comerciales en continua de las Harley Davidson constituyen
Un eje “vidriera “ como identidad expansión. un imán, del cual no se despegan
Uno de los rasgos dominantes del los ojos de propios y extraños.
Tanto el sector privado como los lugar, en todos sus tramos, es que Indudablemente, el peso de la
vecinos, han contribuido la reconversión de parte de las comunicación es un factor clave: el
a desarrollar a Av. del Libertador viviendas en comercios se ha dado primer comprador es el vecino. Si
como una “marca” inconfundible, sin perder el carácter básicamente éste no se identifica con lo que
sinónimo de estatus y excelencia, residencial. A lo largo de su significan los negocios y sus
DIVISIÓN
RETAIL
con un posicionamiento recorrido se levantan locales marcas como realidades
sumamente atractivo a nivel importantes que, en muchos casos, simbólicas, ni está orgulloso de
nacional e internacional. son realidades emblemáticas ellos, difícilmente adquiera algún
Esta avenida, que podría incorporadas al entorno y a la producto en la zona.
calificarse como “eje comercial a cotidianeidad de quienes viven
cielo abierto de alta gama”, allí.
muestra una oferta variada Locales como “Pepino” Esta avenida, podría calificarse
y notablemente equilibrada en lo constituyen referencias, como “eje comercial a cielo
RESIDENCIAL
que respecta a los rubros, ineludibles, de lo que supone la abierto de alta gama”.
VIVIENDAS
DIVISIÓN
y compite con los grandes centros integración de un comercio a un
barrio, cuyos habitantes, a través
de las generaciones, lo adoptan Lo mismo ocurre con los
como parte de sus vidas. empresarios: si no encuentran el
Esta lista, que incluye a otros nicho necesario, tampoco
también del rubro gastronómico invertirán. Y sí lo harán en donde
como “The Embers”, “Vía encuentren mayor rentabilidad
Flaminia” o “Chivito José”, y opciones favorables.
comienza a ser interminable Pero Av. del Libertador es un
cuando se suman comercios de ejemplo de ciclo virtuoso de
distintas actividades, como “Naval crecimiento, en donde han
Motor”, que opera desde 1970, coincidido con naturalidad los
o las concesionarias de las marcas distintos actores. Pertenecer a este
de automotores más sofisticadas: ámbito da un sello de calidad que,
Mercedes Benz o BMW. En este casi siempre, es una garantía de
paisaje, las cromadas estructuras éxito y buenos negocios.
19
Av. del Libertador: locales entre Vicente López y San Isidro
ESPECIAL
INFORME
Empresas de seguridad 1% Supermercados y minimercados 1%
Companías de seguro 1% Gomerías 1%
Bicicleterías 1% Locutorios 1%
Bancos 1% Farmacias 1%
Aire acondicionado 1% Estacionamientos 1%
Lavaderos de autos 1%
Tintorerías y lavaderos 2% Concesionarias de autos
Talleres mecánicos 2% y motos 15%
Artículos para piletas y jardinería 2%
Estaciones de servicios 2% Bares, confiterías y
Edificios en construcción 2% restaurantes 14%
INDUSTRIAS
Clubes deportivos y
OFICINAS
DIVISIÓN
complejos de tenis 3% Amoblamientos y
Kioscos 3% regalos 9%
Repuestos para autos
y motos 3% Locales en alquiler y desocupados 6%
Centros de estética, gimnasios Indumentaria 5% Terrenos baldíos 6%
y peluquerías 4% Inmobiliarias 5% Otros 6%
INDUSTRIAS
OFICINAS
DIVISIÓN
San Isidro
Vicente
López r
do
rta
ibe
L
el
.D
Av
Ciudad de
Buenos Aires
DIVISIÓN
RETAIL
Río de la Plata
Distribución de los principales locales en el eje Libertador por partido (en porcentaje).
100% 100
88
RESIDENCIAL
80
VIVIENDAS
80% 74 74 Partido de
DIVISIÓN
70 71 69
59 62 59 63 Vicente López
60% 57 58 54 57
50 50 46
41 43 42 38 41 43
40% 37
30 26 29 31 Partido de
26
20% 20
12 San Isidro
0
0%
cos
ías
des
taria
rias
s
cos
o
s
s
tos
tos
ados
tos
erías
ry
iento
guro
auto
rvici
tétic
elive
quer
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e mo
y mo
Ban
ikios
bilia
üeda
men
merc
pizz
e se
e es
e se
blam
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ida d
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Pelu
Inmo
Max
ios d
Antig
utos
Indu
es d
ros d
es y
as d
mini
dero
Amo
Com
onar
onar
ara a
cion
, bar
paní
os y
cent
Lava
cesi
cesi
Esta
os p
ntes
Com
rcad
os y
Con
Con
uest
taura
erme
nasi
Rep
Res
Gim
Sup
. Total de locales en Av. del Libertador desde Gral. Paz hasta Primera Junta (San Isidro): 579 (490.665 m2.).
. Locales vacíos, en alquiler, en construcciòn y abandonados: 48 (36.056 m2.).
. Vacancia: 8%.
Fuente: Investigación de L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios. Avenida del Libertador desde Gral. Paz (Vicente López)
hasta la calle Primera Junta inclusive (San Isidro) Base: 579 locales a la calle y en galerías.
20
ESPECIAL
INFORME
Entre el contexto internacional y la realidad local
Compradores
INDUSTRIAS
e interrogantes
OFICINAS
DIVISIÓN
S i bien la demanda se mantuvo
XXXestable durante gran parte
del segundo cuatrimestre, es
Todos estos movimientos, son
poco habituales para esta época
del año.
OFERTA
a partir de septiembre que la Es probable que el contexto
INDUSTRIAS
decisión de adquirir inmuebles se internacional haya sido un factor
DEMANDA
OFICINAS
DIVISIÓN
incrementó, debido, determinante para que algunos se
principalmente, a la percepción decidieran a invertir en el sector, VALORES
por parte de los consumidores del sumado al hecho de que muchos
fenómeno inflacionario y de un aceleraron su decisión de compra
dólar con interrogantes. de una segunda propiedad ante
La posibilidad de orientar los los rumores de una suba de tasas
ahorros a las seguridades históricas de los créditos hipotecarios, que Hacia el final del segundo
del ladrillo, ha crecido en la luego efectivamente sucedió. cuatrimestre, se observó a una
consideración de la gente. Como
demanda particularmente activa,
se sabe, en ciclos de inflación, el
DIVISIÓN
La posibilidad de orientar los
RETAIL
mejor refugio son las propiedades, con un marcado incremento en
ahorros a las seguridades históricas la concreción de operaciones.
y los departamentos - en estos
casos- son un tipo de commodities del ladrillo, ha crecido en la
Hay poco producto para
que mantienen constante su valor consideración de la gente.
satisfacer la solicitud creciente
y generan una buena renta.
de propiedades exclusivas
(casas, pisos) en Barrio Parque
y Palermo.
RESIDENCIAL
Han vuelto a aparecer en escena
VIVIENDAS
DIVISIÓN
los extranjeros interesados en
propiedades ubicadas en Puerto
Madero, San Telmo y en
edificios de estilo en Recoleta.
La demanda consumió gran parte
del stock y no aparecen nuevas
unidades en el mercado, porque
los propietarios están
analizando el escenario
post-elecciones.
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Octubre 2007 / Viviendas Centro: Compradores e interrogantes.
21
ESPECIAL
INFORME
Más allá de la crisis financiera muy bien ubicadas y destinadas
global, el mercado inmobiliario a inversión. El perfil de Tendencias
argentino continúa siendo un compradores está conformado,
destino atractivo para fondos fundamentalmente por ejecutivos.
INDUSTRIAS
y ahorros que buscan refugio. Los extranjeros, sobre todo los No es probable que
OFICINAS
DIVISIÓN
A pesar de la incertidumbre, el europeos, merecen un capítulo aumente demasiado la
segmento de mayor poder aparte. Después de tomarse un oferta de propiedades en
adquisitivo aprovechó para hacer recreo, han vuelto a aparecer con el periodo post elecciones.
ofertas y concretar operaciones, ímpetu en escena, interesados en Sí en cambio, es posible
teniendo en cuenta la coyuntura propiedades de alta gama, siendo que se activen las ofertas
económica. su principal foco Puerto Madero, para alquiler, dado que
San Telmo y edificios de estilo en muchos esperan analizar
Recoleta. la situación después de las
Los extranjeros, sobre todo los elecciones, para definir si
INDUSTRIAS
Un hecho constante es la solicitud,
OFICINAS
DIVISIÓN
europeos, aparecen interesados por parte de sectores medios, de hacen sus contratos en
principalmente en Puerto Madero, unidades entre u$s 60.000 pesos o en dólares. El
y u$s 80.000, bien ubicadas y con fantasma de la inflación,
San Telmo y Recoleta
amenities. Sin embargo, este tipo más allá de las
de producto casi no existe. afirmaciones oficiales,
Hay poco producto para satisfacer Los propietarios que habían sigue rondando en la
la demanda creciente de ajustado hacia arriba los valores de mente del público.
propiedades exclusivas (casas, venta o alquiler debieron revisar
pisos) en Barrio Parque sus números –sobrevaluados- y
y Palermo. Este hecho se hará mas están escuchando ofertas; es por para incentivar la construcción de
DIVISIÓN
RETAIL
evidente en la última parte del eso que, a pesar de que la viviendas, creando un marco
año, época en la cual, demanda se incrementó y la oferta cierto de referencias con medidas
naturalmente, disminuye la oferta. bajó, no existió como correlato múltiples: desgravaciones
Las unidades más solicitadas son una suba de los precios. impositivas, alentar a los capitales
las comprendidas en el rango que Es evidente que el Estado debería que quieran invertir en
va de los u$s 80.000 a u$s 120.000, arbitrar las medidas necesarias propiedades para ofrecerlas en
alquiler, facilidades impositivas
para los inquilinos y una política
RESIDENCIAL
firme respecto a las tasas de
VIVIENDAS
DIVISIÓN
interés para préstamos
hipotecarios.
El mercado inmobiliario argentino

se ha transformado en un destino
atractivo para fondos y ahorros
internacionales que buscan refugio.
El mercado debe tener

condiciones de funcionamiento
que permitan un acceso masivo
a préstamos bancarios y no quedar
circunscripto a los compradores
que ya tienen gran parte del
dinero para una adquisición.
22
El estilo francés en los edificios residenciales de Buenos Aires.
ESPECIAL
INFORME
Ubicación Superficie m2 Valor u$s
Edificios de culto.
Esmeralda y Arenales 400 1.500.000
A pesar de que la demanda es exigente y escasa,
Callao y Paraguay 450* 1.500.000
y la oferta también, estos productos conservan su
Esmeralda y Arenales 360 1.100.000
Callao y Guido 400 1.100.000 valor, más allá de sus ubicaciones y distribuciones
M. T. de Alvear y Esmeralda 550 930.000 diferentes a los cánones actuales.
Callao y Quintana 331 830.000
Arenales y Riobamba 320** 770.000
INDUSTRIAS
Paraguay y Montevideo 500 650.000 En Buenos Aires, esta línea
OFICINAS
DIVISIÓN
Cerrito y Juncal 420 600.000 arquitectónica está representada por el
Arenales y Riobamba 329 490.000 academicismo Beaux Arts en sus
Arenales y Riobamba 329 490.000 diferentes acepciones estilísticas.
Sus principios básicos, con hibridaciones
Arenales y Ayacucho 340 480.000
italianizantes, se difunden a partir de la
Arenales y Callao 340 450.000 década de 1880 y se utilizan hasta
Suipacha y Arenales 319 420.000 mediados de 1930.
*300 m2 Tza., jardín. / ** 220 m2 jardín.
Fuente: L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios según oferta publicada Sep. 2007.
INDUSTRIAS
OFICINAS
DIVISIÓN
La estructura formal para la fachada de
estos edificios, se caracteriza por tener Casi todos
un basamento, un desarrollo y la poseen chimenea.
manzarda, generalmente de pizarra.
En muchos de los En promedio poseen

edificios, el último piso 4 dormitorios o más, una
estaba destinado para cantidad de baños
vivienda de choferes o inferior a la media actual.
el personal de servicio
DIVISIÓN
de todos los
RETAIL
propietarios.
Profusión de molduras
Los materiales, y revestimientos de
en su mayoría, eran mármoles importados.
importados de Europa.
Pisos en roble
de Eslavonia.
Departamentos con
RESIDENCIAL
Comedores diseñados
VIVIENDAS
superficies superiores
DIVISIÓN
a los 300 m2, con para 12/15 personas.
amplias recepciones.
Principales
En su mayoría no arquitectos
tienen cochera. Calefacción por N.Maillart
Imponente hall de entrada, radiadores de agua H. Ayerza
muchas veces decorado con caliente.
R.Sergent
obras escultóricas, también de P. Pater
estilo francés, y faroles de L. Dubois
Arquitectura residencial iluminación de bronce con
E. Lanús
emblemática vidrios biselados.
P. Hary
J.Dormal
Palacio Errázuriz A.Cristophersen
(actualmente Museo de Arte Decorativo) A. Bustillo
Embajada de Francia A. Plou
E. Hugé
Fuente: Investigación de L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios

23
ESPECIAL
INFORME
Viviendas en Zona Norte: escasean los terrenos estratégicos y las propiedades de u$s 300.000
El que busca, a veces
INDUSTRIAS
no encuentra
OFICINAS
DIVISIÓN
A lo largo del segundo
XXX cuatrimestre del año, el
ritmo del mercado residencial de
OFERTA
casas en la Zona Norte del Gran
INDUSTRIAS
Buenos Aires se mostró estable.
DEMANDA
OFICINAS
DIVISIÓN
Si bien el movimiento de la
demanda se mantuvo activo en VALORES
búsqueda de propiedades,
fundamentalmente para la
compra, las operaciones se han
El perfil más frecuente de los
visto retrasadas con motivo de las
elecciones nacionales. compradores, está conformado
relación al primero. por matrimonios de entre 30
Los productos con más salida, son y 40 años que buscan casas en
En el target de alta gama
los departamentos de 2 y 3
DIVISIÓN
torno a los u$s 300.000.
RETAIL
-u$s 500.000 a u$s 1.000.000- ambientes entre u$s 60.000 y u$s
crecieron las adquisiciones en el 100.000, segmentados para los más Los departamentos de 2 y 3
segundo cuatrimestre, jóvenes. Su venta por lo general es ambientes segmentados para los
en relación al primero. rápida: así como ingresan en más jóvenes entre los u$s
cartera, salen, con un tope de no
60.000 y 100.000 son altamente
más de tres meses para la
El perfil más frecuente de operación final. demandados. Se venden en un
compradores, está conformado plazo de no más de tres meses.
RESIDENCIAL
por matrimonios de entre 30 y 40 Los productos con más salida, son Los principales inversores lo
VIVIENDAS
DIVISIÓN
años que buscan ampliarse en los departamentos de 2 y 3 constituyen estudios de
metros y comodidades. El rango de ambientes entre u$s 60.000 arquitectura y empresas
viviendas más solicitado son las
y u$s 100.000, segmentados constructoras que buscan
que rondan los u$s 300.000,
para los más jóvenes.
concentrándose el 48 % de la terrenos estratégicos.
oferta en torno a ese valor. Si bien
estas propiedades son muy En líneas generales, la oferta de
buscadas, la oferta es escasa, propiedades se mantuvo estable ubicación, con medios de
debido a que es muy difícil con relación al primer transportes y centros comerciales
encontrarlas en estado óptimo. cuatrimestre. En estos momentos, cercanos.
Con relación al target de alta los productos que más escasean Un hecho que se sigue
gama, compuesto por una franja son viviendas de precio medio observando, es el referido al
que va de u$s 500.000 dirigidas a matrimonios con hijos movimiento pendular que se
a u$s 1.000.000, la performance de adolescentes, que buscan mejorar registra en los estratos etáreos de
adquisición ha sido alta para el su estándar de vida, con más matrimonios de más de 45 años,
segundo cuatrimestre del año con dormitorios y una mejor que en la década del ’90 se
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Octubre 2007 / Viviendas Zona Norte: El que busca, a veces no encuentra.
24
ESPECIAL
INFORME
habían ido a vivir a barrios
Composición de la oferta Tendencia
cerrados, en zonas más alejadas,
de propiedades en Zona Norte
y que en el presente han decidido
por precio Creemos que no se producirán
volver a San Isidro, La Horqueta,
INDUSTRIAS
modificaciones sensibles ni en la
Martínez y Acassuso,
OFICINAS
DIVISIÓN
oferta ni en la demanda, salvo que
acompañando, muchas veces, el más de hasta se produzcan cambios drásticos en
movimiento de sus hijos hacia las U$S 500.000 U$S 300.000
35% 48% la política económica.
universidades.
Dependerá de las nuevas
autoridades la revelación de los
La oferta de alquileres es escasa distintos interrogantes que tienen
y los valores que hoy se manejan que ver con los impuestos y la
son altos y desproporcionados. U$S 300.000 revaluación de los inmuebles.
a U$S 500.000 Otro tema es que aparezcan
INDUSTRIAS
17%
créditos a tasas razonables, como
OFICINAS
DIVISIÓN
En la actualidad, la relación de
las que se manejan en el mercado
propiedades en venta vs. alquiler
internacional.
sigue siendo muy despareja. La
Composición de la oferta
oferta de alquileres es escasa y los realmente escasa, dado que cada
de propiedades en Zona Norte
valores que hoy se manejan son vez quedan menos terrenos,
según tipo de propiedad
altos y desproporcionados. haciendo subir los valores a cifras
exageradas que frenan las ventas.
Si bien los valores en la
Terrenos Casas construcción han subido a lo largo
Deptos. 16% 44% del año, los precios para la venta
DIVISIÓN
18%
RETAIL
de casas usadas no han tenido la
misma relación. Hay propiedades
que son difíciles de vender,
permaneciendo durante largo
Barrios cerrados tiempo en el mercado. Los
22%
compradores actuales, analizan
En cuanto a los inversores, que mucho la relación costo-beneficio
hoy se encuentran incursionando a la hora de invertir en una
RESIDENCIAL
en el mercado residencial de Zona propiedad que tenga más de 20
VIVIENDAS
DIVISIÓN
Norte, están conformados, años de antigüedad, dado que
Propiedades en venta vs. Alquiler
fundamentalmente, por estudios muchas veces conviene demolerla
de arquitectura y empresas por completo antes que reciclarla.
constructoras que hacen Las modalidades más habituales de
desarrollos de inmuebles en cierre de las operaciones se
consorcios al costo, para personas Alquiler prolongaron en los últimos meses.
9%
que tienen un pequeño capital En general cuando se conforma la
disponible y la posibilidad de oferta de una propiedad, se firma
pagar el saldo en cuotas. Tienen un boleto a los 10 días y la
un canal de inversión en los escritura a los 30 días. Hoy es más
pequeños y medianos Venta común hablar de 20 días para la
emprendimientos con plazos que 91% firma de un boleto y 60 días para
van de los 18 a 24 meses. Estos la escritura, por temas que se
desarrolladores están en una demoran en las entregas de
permanente búsqueda de terrenos estados parcelarios o certificados
estratégicos, pero la oferta es L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios Brokers Inmobiliarios catastrales.
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Octubre 2007 / Viviendas Zona Norte: El que busca, a veces no encuentra.
25
ESPECIAL
INFORME
La atención de los desarrolladores se dirige hacia nuevas áreas
Tierras de oportunidades
INDUSTRIAS
OFICINAS
DIVISIÓN
E n la Argentina de la
XXXpost-crisis, las inversiones
inmobiliarias se afirmaron como
presidencial, bajo ninguno de los
escenarios probables las
condiciones han de cambiar OFERTA
un resguardo de valor que drásticamente en el mediano
permitía, simultáneamente, plazo. DEMANDA
asegurar el dinero, capitalizar la En cuanto a la llamada “burbuja
INDUSTRIAS
revaluación de las propiedades, inmobiliaria” de los Estados VALORES
OFICINAS
DIVISIÓN
y obtener rentas líquidas o contar Unidos, es también claro que por
eventualmente con bienes de uso. el momento no va a tener
La fórmula logró captar cuantiosos incidencia en el mercado local. Se Los nuevos emprendimien-
fondos derivados desde otras áreas trata de un fenómeno que en el
tos siguen concitando el
de actividad, así como aplicaciones país del norte afecta a menos del
directas de inversores extranjeros. 5 % de la cartera hipotecaria, con interés del público.
Esta tendencia se mantiene firme, una estructura absolutamente En los últimos meses, ha
aunque hay cierta cautela en las diferente a nuestra realidad. Sin sido notable el movimiento
decisiones. Aún con ritmos algo embargo habrá que ver qué pasa de los desarrolladores para
más lentos –especialmente en los en 2008.
DIVISIÓN
tomar posiciones en tierras
RETAIL
segmentos de mayor valor- las Mientras tanto, los
propiedades y los nuevos desarrolladores afilan la en la Zona Sur de la Capital,
emprendimientos, en particular, inteligencia y el lápiz, para en barrios postergados
siguen concitando el interés del acompañar la dinámica que hasta hace poco, como
público. imponen usuarios e inversionistas.
Barracas, Parque Patricios
Los factores que hoy condicionan
a la plaza son numerosos: desde el y Nueva Pompeya.
propio mercado, inciden con En los barrios, se va
RESIDENCIAL
fuerza los elevados valores consolidando un mercado
VIVIENDAS
DIVISIÓN
alcanzados por la tierra, la escasez
compuesto por decenas de
de crédito y la suba de tasas y la
disminución de los márgenes de edificios de pequeña
rentabilidad en ciertos segmentos. y mediana escala, entre los
cuales ya es habitual
En los últimos meses, ha sido encontrar propuestas con
Los nuevos emprendimientos
notable el movimiento de los
siguen concitando amenities.
desarrolladores para tomar
el interés del público. posiciones en tierras en la Zona En una muy buena zona, un
Sur de la Capital, en barrios producto de alto nivel, en
Todo ello ante precios que van postergados hasta hace poco, torre, con equipamiento
encontrando su techo y costos que como Barracas, Parque Patricios
completo pero a construir,
se mantienen en procesos de y Nueva Pompeya, con valores
reacomodamiento. sensiblemente inferiores hoy se ofrece en valores en
Simultáneamente hay consenso y beneficiados por la inauguración torno a u$s 2.500 el m2.
que, ante la renovación de una nueva línea de subterráneos.
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Octubre 2007 / Emprendimientos: Tierras de oportunidades.

26
ESPECIAL
INFORME
y solarium) aún para ausencia del crédito.
emprendimientos relativamente Las propiedades usadas, a su vez,
reducidos, que buscan jerarquizar necesitan ganar competitividad
la oferta para seducir a una y ajustan más fácilmente sus
INDUSTRIAS
demanda de unidades de 2 y 3 valores ante la competencia
OFICINAS
DIVISIÓN
ambientes, muy activa dentro del multiplicada de productos nuevos.
rango de u$s 60.000 a u$s 150.000. La brecha entre productos nuevos
y usados es amplia y así, una
familia con u$s 100.000
En los barrios, se va consolidando disponibles para la compra,
un mercado compuesto por encuentra opciones ventajosas. En
decenas de edificios de una muy buena zona, un producto
pequeña y mediana escala, entre de alto nivel, en torre, con
los cuales ya es habitual encontrar equipamiento completo pero
INDUSTRIAS
OFICINAS
DIVISIÓN
propuestas con amenities. a construir, hoy se ofrece en
valores en torno a u$s 2.500 el
m2.
Este movimiento, es la La misma está compuesta por En la vereda de enfrente, un
continuidad lógica de un proceso matrimonios que buscan mayores departamento de un edificio con
en marcha : dejando de lado los comodidades, inversores de renta rasgos de estilo, solidez
sitios de mayor visibilidad de los y compradores de primera constructiva, ambientes grandes,
últimos años, y frente a cierta vivienda, que con frecuencia y materiales y terminaciones
“sobreoferta” en productos financian entre un 20% comunes a las edificaciones
standard para zonas como y un 30% de la compra. antiguas, se vende en u$s 1.300 el
DIVISIÓN
RETAIL
Palermo, Caballito o Núñez, la Como vemos, el mercado está m2.
atención se viene desplazando activo. Aún cuando siguen casi
hacia barrios como Coghlan, ausentes factores clave, como la
Saavedra, Villa Pueyrredón, Villa financiación intermedia y final, la
Urquiza, Almagro y Boedo. inversión institucional de largo
plazo, o las políticas urbanas
activas orientando el uso del suelo,
En los últimos meses, ha sido la competitividad es creciente
RESIDENCIAL
notable el movimiento de los y profundiza condiciones que
VIVIENDAS
DIVISIÓN
desarrolladores para tomar demandan de los desarrolladores
un profesionalismo cada vez
posiciones en tierras en la
mayor.
Zona Sur de la Capital, en barrios
Tras un tiempo en que la
postergados hasta hace poco,
construcción estuvo virtualmente
como Barracas, Parque Patricios detenida -2001/2002- a la que le
y Nueva Pompeya. sucedió un período de producción
intensa, pero centrada en pocas
zonas y productos, hoy la oferta se Con un segmento de usados
En los barrios, se va consolidando ha incrementado sensiblemente. competitivo, mucho para elegir en
un mercado compuesto por La demanda, en tanto, tiene más propuestas nuevas, precios
decenas de edificios de pequeña para elegir, lo que hace que los estables, costos en alza y valores
y mediana escala, entre los cuales precios se mantengan estables, con de la tierra muy elevados, los
ya es habitual encontrar cierta propensión a la baja en los márgenes de rentabilidad se
propuestas con amenities (SUM, productos nuevos, por la reducen, quedando un mínimo
parrilla, laundry, piscina necesidad de venderlos y la espacio para el error.

27
Las super torres de la Argentina (construidas y en construcción)
ESPECIAL
INFORME
Las torres por barrios de Capital Las 66 torres más importantes
50% 47%
BOULEVARD SQUARE TOWER
40%
CARDÓN TORRE RURAL
30% 28% CHATEAU LIBERTADOR
CHATEAU PUERTO MADERO
20% COMPLEJO CABALLITO
CONJUNTO LAS PLAZAS I
10% 9% CONJUNTO LAS PLAZAS II
2% 2% 3% 4% CONJUNTO LAS PLAZAS III
INDUSTRIAS
0% EDFICIO AQUALINA
OFICINAS
DIVISIÓN
EDIFICIO ESMERALDA
o
no
rte
o
z
o
ita
ñe
llit
rm
er
ra
No
d
ba
añ
EL MIRADOR DEL RÍO

Nu
le
lg
Ma
Pa
Ca
sC
rio
Be
rto
EL MIRADOR DEL SOL
r
Ba
La
e
Pu
ENN ARCE
GREEN TOWER I
Distribución de las principales torres GREEN TOWER POLO
HOLLYWOOD 1
del país HOLLYWOOD 2
Mar Del Plata 3% Rosario 2% LAS TORRES DEL LIBERTADOR (SEMITORRE)
LAS TORRES DEL LIBERTADOR (SEMITORRE)
LAS TORRES DEL LIBERTADOR (TORRE)
LE PARC (DEL RIO, DEL PARQUE Y BOULEVARD)
INDUSTRIAS
LE PARC ALCORTA
OFICINAS
DIVISIÓN
LE PARC CAVIA
LE PARC DEMARÍA
MAISON OLLEROS
PALERMO SQUARE TOWER
Buenos Aires 95% PALERMO UNO
PALERMO VIEW I
PALERMO VIEW II
Pisos promedio: 28 QUARTIER BOULEVARD
Altura promedio: 97 mts. QUARTIER DE LA INDIA
QUARTIER DEMARIA
QUARTIER LIBERTADOR
QUARTIER OCAMPO
DIVISIÓN
Amenities QUARTIER ORO
RETAIL
QUARTIER SINCLAIR
más sofisticados RIVER VIEW I
RIVER VIEW II
Jaula de Golf / Putting Green TORRE ALTO PALERMO PARK
TORRE ALTO PALERMO PLAZA
Biblioteca TORRE BELLINI
TORRE BELVEDERE
Fútbol 5 TORRE BULNES
TORRE DEL YACHT I
Sala de ensayo de música TORRE DEL YACHT II
Tenis TORRE GOROSTIAGA
RESIDENCIAL
VIVIENDAS
TORRE MIRABILIA I
DIVISIÓN
Microcine TORRE MIRABILIA II
TORRE MULIERIS I
TORRE MULIERIS II
TORRE RENOIR I
TORRE RENOIR II
TORRE RUGGERI
TORRE UNIÓN
El 100% tiene pileta climatizada TORRES DE GELLY
TORRES DEL GOLF (TORRE ALEM)
TORRES DEL GOLF II (TORRE AZCUÉNAGA)
TORRES EL FARO I
TORRES EL FARO II
Dormitorios TOWN HOUSE BARRANCAS
El total de las torres en números TOWN HOUSE SOHO
Con un dormitorio: 59%
ZENCITY I
195.214 m2 de terrenos Con dos dormitorios: 89%
ZENCITY II
Con tres dormitorios: 89% ZENCITY III
1.209.953 m2 construidos y en construcción
Con cuatro dormitorios: 33% ZENCITY IV
ZENCITY V
Fuente: Investigación de L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios

28
ESPECIAL
INFORME
Emprendimientos hoteleros: más turistas, más hoteles
Rumbo a las estrellas
INDUSTRIAS
OFICINAS
DIVISIÓN
E l crecimiento del turismo
XXX internacional en la segunda
mitad del siglo XX ha sido
Evolución de los arribos internacionales, 1950-2005
espectacular, pasando de un 800
movimiento de 25 millones de
700 Medio Oriente
personas a más de 650 millones
anuales. Las causas más relevantes 600 África
INDUSTRIAS
se atribuyen al aumento del nivel 500 Asia y Pacífico
OFICINAS
DIVISIÓN
de renta y del tiempo libre, y a la Estadounidenses
(millón)
reducción de costos de transporte 400

Europeos
aéreo. Se estima que la actividad 300
económica del turismo es la de
200
mayor tamaño en el mundo,
aumentando su importancia 100
absoluta y relativa en la mayoría de
0
las economías: los servicios
relacionados al ocio son un 1950 1960 1970 1980 1990 2000
componente importante en Fuente: Organización Mundial del Turismo.
DIVISIÓN
RETAIL
muchos países, especialmente en
el mercado laboral. Éstos proveniente, de nuevos países
producen eslabonamientos de emergentes y de gran población
crecimiento y complementación como China, India y Rusia que se
con las más diversas áreas. volcarían en primera instancia
Constituye el único comercio a formas de turismo masivo
internacional en servicios donde elementales. Por todo lo anterior
los países de bajo desarrollo señalado, el turismo aparece como
RESIDENCIAL
obtienen superavit. Según la una opción atractiva para los
VIVIENDAS
DIVISIÓN
Organización Mundial del países en desarrollo como el caso
Turismo, se estima que durante el de Argentina. expectativas de crecimiento del
siglo XXI perderá peso relativo el orden del 4,4% anual para los
turismo de masas hacia las playas, próximos 10 años.
El turismo constituye el único
diversificándose el gusto de los Nuestro país es una fuente de
comercio internacional en servicios,
visitantes. creación de atracciones, dando
Desde el lado de la oferta, se ha donde los países de bajo desarrollo lugar a productos turísticos con
despertado la conciencia de los obtienen superavit. identidad distintiva. Por ello,
costos ambientales y culturales a pesar de todas las crisis
y los emprendimientos deben Según estudios del World Travel & atravesadas, puede reposicionarse
respetar normas más estrictas de Tourism Council, la Argentina se fácilmente en el mercado. En la
urbanismo, paisajismo ubica en 2007 en el puesto 40 del actualidad, según la Secretaría de
y arquitectura. Desde el lado de la ranking mundial de lugares Turismo de la Nación se persigue
demanda, el grupo de la tercera atractivos para visitar (de un total el objetivo de dar énfasis, no tanto
edad se acrecienta, con nuevos de 176), habiendo crecido durante al desarrollo de un destino, sino al
perfiles de servicios solicitados, este año un 7,6 %, con corredor turístico, beneficiando
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Octubre 2007 / Emprendimientos: Rumbo a las estrellas.
29
ESPECIAL
INFORME
agregado como es la hotelería, Estados Unidos y Europa, es
Argentina en comparación atraídos por los precios bajos del significativamente más baja.
con otros países de América suelo y por la diversidad de Desde la devaluación, el negocio
según el ranking del World destinos que ofrece el país. hotelero volvió a ser competitivo,
INDUSTRIAS
Travel & Tourism Council
OFICINAS
DIVISIÓN
con una avalancha creciente de
2007 En la actualidad, por encima del turistas atraídos por la geografía
desarrollo de los destinos, y los precios competitivos. Nuestro
se busca la expansión de los país posee grandes recursos
PUESTO PAÍS corredores turísticos. naturales y centros turísticos de
importancia; buenos medios de
18 Brasil Cuando adquieren tierra transportes a lo largo y a lo ancho
o propiedades en países maduros de todas las ciudades y centros
40 Argentina con economías estables, asumen comerciales de envergadura en los
INDUSTRIAS
43 Venezuela lo que se denomina inversión principales centros neurálgicos.
OFICINAS
DIVISIÓN
a escala segura, es decir que el
55 Chile
riesgo es bajo; sin embargo, la Los inversores están ampliando sus
63 Perú inflación, el alza en el costo de la horizontes a los mercados globales
construcción y el encarecimiento en inmuebles de alto valor agregado
96 Uruguay
de la mano de obra, sugieren que como es la hotelería.
esa demanda incipiente se puede
directamente a las economías erosionar y podría desalentar Su economía, al igual que México,
regionales y a toda la actividad inversiones a corto y mediano Centroamérica, Chile y Brasil está
hotelera. plazo, siendo un factor que la en una etapa estable, lo que
Los inversores están ampliando sus Argentina debe cuidar. De todos empuja a las grandes cadenas
DIVISIÓN
RETAIL
horizontes a los mercados globales modos, el costo de la mano de hoteleras internacionales,
en inmuebles de alto valor obra calificada, con relación a los desarrolladores e inversores
Principales corredores turísticos de Argentina si no
Corredores Turísticos Turismo

Mercado Ecoturismo aventura Trenes Pesca Esquí Turismo Turismo Cruceros Turismo Turismo de
turísticos cultural religioso rural sol y playa
Nacional
RESIDENCIAL
Corredor metropolitano e Inter.
VIVIENDAS
DIVISIÓN
Corredor de las sierras, Nacional
lagunas y estancias e Inter.
Corredor de la costa
atlántica y playas Nacional
bonaerences
Corredor cuyano Nacional
e Inter.
Corredor andino y de Nacional
los lagos e Inter.
Corredor de la fauna Nacional
marina, patagónico e Inter.
y austral
Corredor del litoral Nacional

e Inter.
Corredor del noroeste Nacional

e Inter.
Fuente: L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios.
30
ESPECIAL
INFORME
a explorar nuevos formatos,
adaptados a estos tiempos, para LLegada de turistas extranjeros entre 1990 y 2006
una nueva clase media emergente
que viaja hacia distintos destinos 4,5 (en millones de llegadas)
4.155.920
INDUSTRIAS
OFICINAS
turísticos varias veces al año.
DIVISIÓN
4
A diferencia de los ’90, cuando la
mayor parte de los 3,5
emprendimientos hoteleros se 3
concentró en grandes ciudades
(Buenos Aires, Córdoba 2,5
y Mendoza principalmente), la 2
característica de esta nueva etapa
de la Argentina, donde el tipo de 1,5
INDUSTRIAS
cambio favorece la llegada de
1
OFICINAS
DIVISIÓN
importantes flujos de turismo
desde el exterior e incentiva a los 0,5
argentinos a vacacionar en su país,
0
es que el florecimiento de nuevos
hoteles generó una tasa de Total de turistas extranjeros 2001-2006
Fuente: L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios en base a datos del INDEC y Secretaría de Turismo
derrame a todas las regiones, desarrolladores e inversionistas.

tomando protagonismo muchas Otro factor a tener en cuenta es el
DIVISIÓN
RETAIL
localidades pequeñas que años desarrollo incipiente de planes
atrás eran completamente maestros de hotelería y el
desconocidas y ahora constituyen desarrollo de productos de usos
importantes centros turísticos. Lo mixtos en mercados urbanos, en
que más se ha expandido en los Capital Federal o cercanos
últimos cuatro años fueron hoteles denominados “branded residences
de tres estrellas en adelante y los and hotel complex”.
establecimientos alternativos, tipos La industria hotelera y turística
RESIDENCIAL
apart-hoteles, estancias, hosterías son importantes motores
VIVIENDAS
DIVISIÓN
o cabañas entre otros, que generadores de puestos de trabajo.
cobraron relevancia en los Según un informe de CAME,
alrededores de las localidades más desde 2003 se crearon alrededor
pequeñas convertidas ahora en del turismo 251.827 puestos de
centros turísticos. En cambio, casi trabajo, convirtiéndose en uno de
no crecieron los establecimientos
de una estrella y tuvieron un Según un informe de CAME, desde
aumento inferior al promedio los 2003 se crearon alrededor del
de dos estrellas.
turismo 251.827 puestos de trabajo.
También, hay que destacar un
creciente interés por el turismo
relacionado con la aventura y la los sectores que más empleos
naturaleza . Esta falta de aportó a la economía. Hacia fines
productos, señala el abanico de de 2006, trabajaban en hotelería
oportunidades de ampliación para y gastronomía 182.000 personas.
las cadenas hoteleras, Es evidente que al ser
31
ESPECIAL
INFORME
una actividad personalizada, la
Plazas del sector hotelero en Argentina relación entre el crecimiento y la
generación de empleo es muy alta.
Total de plazas disponibles: 308.455 De acuerdo a estimaciones
INDUSTRIAS
70.000 6 6 .2 9 9
OFICINAS
realizadas por esta Cámara, de
DIVISIÓN
6 1.3 73 continuar esta expansión hacia el
60.000 54 .4 56 2010 sólo en hotelería y turismo se
estaría moviendo el
50.000 12 % de la fuerza laboral.
4 2 .3 53 El auge del sector ‘turismo’ tras la
40.000 salida de la convertibilidad, dio
3 4 .58 3 3 2 .9 75 lugar a una importante expansión
en la industria hotelera,
30.000
INDUSTRIAS
involucrando inversiones
OFICINAS
DIVISIÓN
millonarias y la creación incesante
20.000 16 .4 16
de nuevas fuentes de trabajo. Así,
en los últimos cinco años abrieron
10.000 2.521 nuevos hoteles en la
Argentina, alcanzándose
0 actualmente un total de 10.021
S/categorizar
Hotel Hotel Hotel Hotel Hotel Apart Hotel Hotel establecimientos. Se sumaron a la
Datos a 2006 oferta hotelera cerca de 500
Fuente: L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios en base a datos de la Secretaría de Turismo de la Nación
nuevos por año desde 2002,
cuando se produjo un nuevo
DIVISIÓN
RETAIL
punto de inflexión en el desarrollo
Plazas del sector Parahotelero en Argentina del sector, involucrando una
inversión de aproximadamente
Total de plazas disponibles: 181.438 $2.300 millones.
En lo que va de 2007, se
50 .0 0 0 4 6 .3 9 2 inauguraron más de 517
4 5.0 0 0 alojamientos en distintos puntos
de la Argentina. El crecimiento
4 0 .0 0 0 3 6 .2 8 3
RESIDENCIAL
3 3 .8 4 9 incesante ha generado el auge de
VIVIENDAS
DIVISIÓN
3 5.0 0 0 nuevas áreas con nuevos productos
2 9 .9 51
3 0 .0 0 0 hoteleros, cada vez más
sofisticados.
2 5.0 0 0 2 1.4 6 8 Según el Inter-American
2 0 .0 0 0 Development Bank (IADB), se
15.0 0 0 estima que los hoteles de 5
11.772
estrellas en América Latina y el
10 .0 0 0 Caribe pueden generar 5,4 dólares
5.0 0 0 no disponible 1.72 3 por cada dólar utilizado en su
operación (4,2 en el caso de los de
0
Hosterias Hospedajes Residenciales Estancias Cabañas y Moteles B&B *Otros tres y cuatro estrellas). Este sector
Bungalows Albergues puede recuperar la inversión en
divisas en períodos cortos.
*Otros: Pensiones, Complejos Turísticos y Municipales, Hoteles
Datos a 2006 Sindicales y Mutuales, Colonias, Hostales y Tiempos Compartidos Por su parte, la Organización
Mundial del Turismo (OMT)
Fuente: L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios en base a datos de la Secretaría de Turismo de la Nación estima que los hoteles de playa
32
ESPECIAL
INFORME
Cantidad de Cantidad de Variación anual Variación anual
Período establecimientos plazas (establecimientos) (plazas)
1998 6.767 376.823
INDUSTRIAS
OFICINAS
DIVISIÓN
1999 6.970 386.826 3,00% 2,65%
2000 7.398 405.138 6,14% 4,73%
2001 7.597 407.084 2,69% 0,48%
2002 7.822 413.810 5,73% 2,14%
2003 8.088 428.217 3,40% 3,48%
dirigidos a la clase media en un
país en desarrollo pueden ganar 2004 8.796 452.565 8,75% 5,69%
en un año todas las divisas 2005 9.538 475.551 8,44% 5,08%
INDUSTRIAS
requeridas para construirlo
OFICINAS
DIVISIÓN
y equiparlo. 2006 10.021 489.893 5,06% 3,02
Es evidente que la dinámica del
turismo y la hotelería actual, son
más que elementos de bienestar. PRINCIPALES PROYECTOS HOTELEROS
Conforman indicadores de estilos
de vida y retratos posmodernos de .En Ezeiza, proyecto de dos hoteles boutique . Mayan Resorts construirá en Puerto Madero
la posición de la gente en la en la estancia Villa María. Incluye la el único 6 estrellas que operará en el país. La
sociedad. comercialización de 800 lotes y el desarrollo inversión de los mexicanos rondará los u$s
El impacto de estas dos de un SPA. Tendrá centro ecuestre 50 millones. Las obras finalizarán hacia 2011.
DIVISIÓN
actividades, puede extenderse más profesional, el club The Black Watch Polo, . Conrad estima abrir, también en Puerto
RETAIL
allá de una visita temporaria: los Tenis Club Guillermo Vilas y cancha de golf Madero, un “superhotel” hacia fines de 2010.
flujos culturales tienen marcas de 18 hoyos. . Sheraton instalará en Puerto Madero su
imborrables en los visitantes, . La cadena española NH acaba de inaugurar primer lujoso St. Regis de Sudamérica. El
influyendo en posibles estrategias un Hotel Lancaster. También compraron el ex hotel tendrá 160 habitaciones e incluirá
de migraciones hacia el exterior cine Metro para hacer un hotel. departamentos. Será el primero de
al momento de retiro ( por . El lugar conocido como Opera Bay será Sudamérica.
ejemplo los baby boomers)*. ocupado por un hotel cinco estrellas. Tendrá . De la misma cadena Starwood, anunciaron
El desafío está planteado: la entre 150 y 160 habitaciones que abrirán en 2008 en Mendoza y Calafate
RESIDENCIAL
VIVIENDAS
inversión hotelera ha liderado el y departamentos. otros 2 Sheraton.
DIVISIÓN
desarrollo de muchos países . En Iguazú se planea pasar de 6.000 camas a También, la empresa, planea hacia 2009 abrir
y aparece como una opción para 10.000 y construir 12 complejos habitacionales. en Puerto Madryn un Four Points Hotel.
estimular el crecimiento, mejorar También inaugurarán nueve hoteles cinco . En Bariloche hay cuatro proyectos hoteleros,
la balanza de pagos y la provisión estrellas, entre los que se destacan los de la entre ellos, uno pertenece al grupo IRSA.
de divisas, desarrollar empresas cadena Hilton. Está en desarrollo un parque . En Palermo Soho, harán un exclusivo hotel
fomentadas en racimos temático de nivel internacional. boutique: Vitrum. Habrá objetos firmados por
productivos mediante . Se está impulsando el desarrollo de artistas y una exhibición permanente de arte.
eslabonamientos, aumentar los complejos mixtos. El proyecto “Ayres Vila . El grupo Caesar planea abrir hoteles 4
ingresos públicos y diversificar la Lifestayle Center” estará ubicado en el km estrellas en Diagonal Norte y Cerrito, Callao
economía. 43,5 de Panamericana. y Tucumán y tienen en carpeta Rosario ,
* Se denomina “generación baby boomer” a . Crowne Plaza abrirá un hotel en el country Córdoba y Mendoza.
aquellos nacidos en EEUU y Europa entre 1946 San Eliseo. Demandará una inversión de u$s .El grupo Fën, que hoy tiene siete hoteles,
y 1964. Distintos estudios, han determinado
15 millones. Se trata de un nuevo formato busca desembarcar también en Iguazú,
que este sector (en USA 50 millones de
personas) son independientes, tienen un alto (Condo Hotel). Las obras incluyen 100 Neuquén y Corrientes, y volver a Bariloche.
poder adquisitivo y no piensan dejar de estar habitaciones más amenities. Están por abrir uno nuevo en Palermo Soho.
activos cuando lleguen a la jubilación.
33
Hotelería: la diversificación del negocio
ESPECIAL
INFORME
El concepto inmobiliario es la flexibilidad:
diferentes tipos de negocios
operan en un mismo lugar.
Aparts Hotels Las estrellas son Condo Hotel

(Hotelería + Oficinas) los productos mixtos: (Hotelería + Management)
Evolucionaron hacia un mix que se Emprendimientos integrales de Los propietarios delegan la

transformó en la nueva tendencia. mediana o gran escala, con varios explotación de las unidades para
INDUSTRIAS
OFICINAS
DIVISIÓN
Los inversores, obtienen una rubros, donde se integran con alquilar dentro de un complejo
renta de un negocio administrado distintos grados de autonomía: hotelero, en el cual el gerenciador
por terceros. hotelería, viviendas, oficinas, busca la obtención de la mejor
Los huéspedes, viven en un retail, etc. renta.
departamento con servicios de
hotel y eventualmente disponen de
oficinas.
Wine Resorts
(Hotelería + Bodega)
Es una derivación de
hotelería temática que
INDUSTRIAS
Hostels
OFICINAS
DIVISIÓN
devino en una nueva
(Hotelería + Interacción)
categoría.
Atrae a sus huéspedes
Son establecimientos de
con la liturgia del vino
bajo costo, en los que se
y su degustación
comparten comodidades sumada a los viñedos
con terceros, generalmente
y al paisaje.
estudiantes, que planificaron
una estadía prolongada
DIVISIÓN
RETAIL
Bed & Breakfast Hotel Boutique
(Hotelería + Atención Familiar) (Hotelería + Retail)
RESIDENCIAL
VIVIENDAS
Sistema tradicional en Europa. Son hoteles de alta
DIVISIÓN
Son casas de familia que ofrecen gama con menos de
1 ó 2 habitaciones 50 habitaciones.
por muy cortos períodos de Respetan el sabor
tiempo. local, apartándose de
Generalmente se comparte el las cadenas que se
desayuno con replican de forma
los dueños de casa exacta en todas
partes del mundo.
Están diseñados
como una gran tienda
Hoteles Temáticos Lodges Ecológicos buscando
(Hotelería + Entretenimiento) (Hotelería + Naturaleza) homogeneidad a partir
del concepto elegido.
Pequeños establecimientos de 3 o 4 Establecimientos ubicados en lugares El huésped visualiza y
estrellas que buscan más diversión y estratégicos para cazar, pescar, practicar consume productos.
juegos para sus huéspedes. deportes de aventura.
A partir de una afinidad temática, los Tienen un público de alto poder
turistas comparten actividades con otros. adquisitivo, generalmente extranjeros.
Fuente: Análisis cualitativo de L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios
34

Imi Octubre 07

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ESPECIAL

Una tendencia que viene

Con un buen entorno urbano

CIUDAD DE BUENOS AIRES

Fuente: Análisis cualitativo de L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios

Mirando lo que viene

25% 24,96% actividad inmobiliaria.

Fuente: L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios

Valor Venta (u$s/m2) Alquiler (u$s/m2 mensual) Rentabilidad Anual (%)

se pueda calificar de crítica, pero el actividad económica sigue OFERTA

INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Octubre 2007 / Industrias: Figuritas difíciles.

Alimentos y Bebi das 3,7%

Petr óleo y Deri vados 3,5%

Químicos y Petroquímicos 1,9%

Productos de Caucho -3,9%

-10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30%

INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Octubre 2007 / Industrias: Figuritas difíciles.

Es fundamental tener buenas vías de

Todos los depósitos deberían poder

INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Octubre 2007 / Industrias: Figuritas difíciles.

Requisitos más solicitados Las zonas más demandadas

Fuente: L.J. Ramos Brokers Inmobiliarios en base a datos propios y de los

El pueblo quiere gastar

Si hay algo que caracteriza en la

análisis de los consumidores y su Valores correspondientes a locales ubicados en Capital y Gran

Específicos por calidad y precio

integrarse en el contexto. particular. Aquí, el comercio

El eje Libertador nos permite

A los valores ascendentes del

El mercado inmobiliario argentino

El mercado debe tener

En muchos de los En promedio poseen

Fuente: Investigación de L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios

El que busca, a veces

INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Octubre 2007 / Emprendimientos: Tierras de oportunidades.

INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Octubre 2007 / Emprendimientos: Tierras de oportunidades.

EL MIRADOR DEL RÍO

Fuente: Investigación de L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios

Rumbo a las estrellas

reducción de costos de transporte 400

Principales corredores turísticos de Argentina si no

Corredores Turísticos Turismo

Corredor del litoral Nacional

Corredor del noroeste Nacional

derrame a todas las regiones, desarrolladores e inversionistas.

Aparts Hotels Las estrellas son Condo Hotel

Evolucionaron hacia un mix que se Emprendimientos integrales de Los propietarios delegan la

Fuente: Análisis cualitativo de L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios

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