P O R T A D A

Vivienda de
MIREYA PREZ
Y RAQUEL OCHOA

A lo largo del sexenio el segmento de

la edificacin, principalmente,

de viviendas de inters social, econmico, medio

y residencial, ha sido un punto central en el
crecimiento de la industria de la construccin,
dado que, segn las cifras del INEGI,
47.6% del valor total de la produccin,
que alcanzaron las empresas
constructoras en su conjunto, fue
resultado de la edificacin en general y,
particularmente, del segmento de la
vivienda, que refleja un ritmo de actividad
significativo, de manera esencial
impulsado por los nuevos mecanismos de
financiamiento, as como la flexibilizacin de
programas, que permiten el acceso a una
vivienda digna a todos los niveles de la poblacin,
independiente de la actividad econmica a la que
pertenezca el demandante, sea formal o informal.
Construccin y Tecnologa

22

Febrero 2006

CONCRETO
2005
ctualmente, los desarrolladores e
instituciones de la vivienda se han
dado a la tarea de absorber a
todos aquellos demandantes que
no han logrado calificar para la
obtencin de un crdito en un
banco o no alcanzaron los puntos
necesarios en los programas institucionales. El mercado de la vivienda se ha modernizado y con ste los esquemas de
financiamiento hipotecario que hacen accesible la vivienda para todo aqul que la demande.
Este apoyo al segmento de la vivienda implica la modernizacin no slo de los programas y esquemas de financiamiento, sino tambin la modernizacin de los
sistemas y procesos constructivos, lo que implica, a su
vez, la optimizacin de todos los recursos productivos.
Las nuevas tecnologas y el impulso al capital humano
se convierten en el centro de los nuevos sistemas
constructivos.
En efecto, los resultados de la primer encuesta de
Vivienda de Concreto, realizada por el IMCYC, son reflejo
de este panorama. Las constructoras participantes
registraron una diversificacin en el mercado, sealando
al segmento de vivienda de inters social, con 70%, como
el de mayor peso en la oferta de los desarrolladores, lo
cual los llev a crecer 13.5% en su oferta total.
Otro dato, muy interesante, que arroj la encuesta del
IMCYC, es el relativo a la fuerza laboral o capital humano.
Siempre se ha considerado a la construccin como una
industria extensiva, por las caractersticas de su masa
laboral que era, primordialmente, personal operativo en
el nivel de albailera en general. De tal suerte que, el
movimiento de la curva laboral era ms representativo

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23

Construccin y Tecnologa

P O R T A D A

en relacin al crecimiento del personal operativo en comparacin al personal calificado:

ingenieros, arquitectos, tcnicos, otros.
Actualmente, las nuevas tecnologas
han innovado en el uso de la maquinaria,
equipo e insumos del proceso constructivo, lo cual trajo consigo un efecto positivo en la masa laboral; pues se hizo necesaria la capacitacin y calificacin del
personal de obra, para la optimizacin y
eficiencia de los recursos.
Los resultados de la encuesta IMCYC
nos muestran claramente este cambio en
la proporcin de crecimiento entre perso-

PERFIL DE LA VIVIENDA 2005

Entidades con mayor construccin de
viviendas en 2005
Durante dos aos consecutivos (2004-2005) el Distrito Federal
es indiscutiblemente el lder en construccin de viviendas.
Posicin

Entidades

(%)

1
2
3
4
5
6
7
8
9
10

Distrito Federal
Estado de Mxico
Nuevo Len
Jalisco
Baja California Norte
Chihuahua
Tamaulipas
Guanajuato
Coahuila
Sonora

15.7
10.1
8.9
7.3
6.3
5.1
4.6
3.4
2.5
2.5

Crecimiento de la oferta de vivienda

En el 2005 los principales desarrolladores del pas aumentaron
13.5% su oferta de vivienda en relacin con 2004.

13.5

2004

2005

Construccin y Tecnologa

24

nal operativo y el calificado que creci dos

veces ms que el primero.
Quines ganan con las nuevas tecnologas? La optimizacin y eficiencia de
los recursos, en los sistemas constructivos, implica de modo directo a la productividad del trabajo, a los costos de
produccin y, al final, a la rentabilidad del
producto.
Claramente, observamos en los resultados arrojados por los participantes que hay
una constante bsqueda de innovaciones en
el uso de los materiales, esencialmente, en el
uso de los diferentes tipos de concreto. De
2004 a 2005 hay un desplazamiento de la
utilizacin de block de concreto por el concreto monoltico, considerado como el
material del futuro. Lo anterior, a decir de los
encuestados es porque con este tipo de
material agiliza los sistemas constructivos,
as como tambin disminuye los costos e
incrementa el beneficio, tanto para los desarrolladores como para el usuario final; ya
que las unidades construidas estn contempladas como productos que proporcionan bienestar, comodidad y armona.
Cmo andan las expectativas para el
2006?
La inmensa mayora de los encuestados
reflejan gran optimismo para el 2006. Pese
a ser un ao electoral, los desarrolladores
de vivienda consideran que en el ltimo ao
sexenal, as como los venideros, la vivienda
continuar siendo el eje dinamizador de la
industria de la construccin, tanto por el
apoyo de los programas de vivienda, como
por el impulso que empresarios e instituciones estn dando a este segmento.
Por otro lado, continuarn trabajando en
la investigacin y desarrollo de nuevas
tecnologas que conduzcan a incrementar la
rentabilidad de sus productos, y por ende flexibilizarn los mecanismos de acceso al financiamiento a los demandantes de vivienda.
As, presentamos a ustedes nuestro
primer informe de Vivienda de Concreto
2005. Falta mucho por hacer, y en el camino
nos dimos cuenta de carencias en la encuesta, de la ausencia de algunos importantes
desarrolladores. Confiamos en que este
primer informe estimular su participacin
en el futuro. El camino recin comienza.

Febrero 2006

Demanda por tipo de vivienda 2005

Generacin de empleo

La estrategia del Programa de Vivienda ha

estimulado la generacin de un mercado
diversificado en el que predomina la oferta
de vivienda de inters social.

2005 marca un cambio central en la composicin

de la generacin de empleo del segmento de la
construccin de vivienda. El crecimiento del
personal calificado o especializado es mayor al
del personal operativo. Lo anterior muestra el
cambio de las estrategias tecnolgicas utilizadas
en el proceso de produccin.

Media
8%
Residencial
8%

10.8

Econmica
14%

7.1
Inters social
70%

4.6

Operativo

Costo por obra habitacional

Calificado

Total

Las desarrolladoras de vivienda

ms importantes

En 2005 la derrama de inversin que cubri el

costo total por obra efectuada creci 3.4%,
alcanzando un costo promedio de 117.8 millones
de pesos por unidad habitacional.

El mercado de vivienda en Mxico se integra

por diversas empresas: grandes, medianas,
pequeas y micro. Por el total de sus ventas
son seis los desarrolladores ms importantes.

Millones de pesos

Mximo

373.3

Promedio
117.8

Mnimo

GEO
1

8.6

URBI HOMEX ARA SARE HOGAR

2
3
4
5
6
POSICIN

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25

Construccin y Tecnologa

P O R T A D A

VIVIENDA EN CONCRETO
Materiales y costo de produccin 2005

Materiales y costo de produccin 2004

El concreto y el cemento se mantienen como los suministros con mayor participacin en la produccin

Otros

Otros

Barro

Accesorios

Accesorios

Arcilla

Arcillas

Ferretera

Ferretera

Madera

Madera
Qumicos

Qumicos

Agregados

Agregados
Material en general

Material en general

Acero

Acero

Concreto y cemento

Concreto y cemento
0

10

12

14

10

15

Porcentaje de participacin

Porcentaje de participacin

Tipos de concreto 2004

Tipos de concreto 2005

La tendencia en vivienda es la utilizacin de tecnologa en la construccin con cimbra de concreto y

concreto monoltico.

Monoltico
33%

Monoltico
39%

Block
67%

Construccin y Tecnologa

Block
61%

26

Febrero 2006

20

TECNOLOGA DEL CONCRETO

10 innovaciones en el uso del concreto

Las 10 ventajas en el uso del concreto

Las innovaciones tecnolgicas en el concreto

han sido un parteaguas para los sistemas
constructivos modernos, pues brindan soluciones
productivas para la construccin de viviendas
rentables y confortables.

Las nuevas tecnologas en el uso del concreto han

permitido eficientar el proceso constructivo, disminuir
los costos e incrementar la calidad de la vivienda.

Calidad en el proceso y en el uso de los recursos.

Cero sobrantes.
Eliminacin de los procesos artesanales.
Mayor rapidez y menor costo.
Mejora continua.
Optimizacin de la estructura tcnico-administrativa
para la supervisin y coordinacin de los trabajos
de obra.
Optimizacin de recursos humanos y maquinaria.
Optimizacin de tiempos de ejecucin.
Simplificacin de sistemas tradicionales
de construccin.
Versatilidad y facilidad en los sistemas constructivos .

Automatizacin del concreto ahorrador de energa.

Concreto autocompactable.
Concreto de fraguado rpido.
Facilidad para colar concreto muy fluido.
Incorporacin del diseo por resistencia que brinda
competitividad al concreto frente a otros materiales.
Sistemas de bombeo con plumas telescpicas.
Sistemas de concreto prefabricados.
Uso de concreto autocompactable para la eliminacin
del vibrado.
Uso intensivo de moldes.
Utilizacin de aditivos en los concretos de alta
resistencia.

EXPECTATIVAS DE LA VIVIENDA
10 razones para las expectativas del 2006

Optimismo para 2006

Las expectativas para el 2006 se visualizan
ampliamente positivas, ya que para los
desarrolladores de vivienda las oportunidades
de negocio en este segmento de la construccin
muestran una tendencia ascendente como efecto
del crecimiento del crdito de los organismos
pblicos, as como los financiamientos privados.

Favorables
50%

El sector de vivienda tiene los elementos

fundamentales: tierra, hipotecas y mercado, para dar
continuidad al desarrollo de proyectos en gran escala.
Hay desarrollo de la industria de la construccin:
aplicacin de sistemas y mtodos constructivos
novedosos y de alta productividad.
El escenario macroeconmico del pas es muy
favorable para fomentar la inversin.
Sincronizacin con los ciclos operativos de
proveedores financieros.
La prioridad que tiene la vivienda social en la actual
administracin genera nuevas oportunidades de desarrollo.
Todos los organismos de vivienda estn centrados en
cubrir la demanda de vivienda.
Hay mayor derrama de inversin tanto privada como pblica.
Programas de acceso al financiamiento diversificados.
Movimientos significativos en las tasas de inters
hipotecarias.
Expectativas favorables en relacin a la creacin
de empleos formales.

Muy
favorables
50%

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27

Construccin y Tecnologa

P O R T A D A

EXPECTATIVAS DEL INFONAVIT

INFONAVIT super la meta de
crdito comprometida
La estabilidad macroeconmica
ha sido un elemento clave para
mantener el ritmo creciente de
otorgamiento de crdito.

El INFONAVIT ha sido capaz

de superar sus lmites operativos
y financieros.

En el 2005 no se registraron
problemas de sobreoferta.
Hay optimismo de cumplir con
las metas del sexenio de otorgar
2 millones de crditos.

Programa 2005

Programado

Real

% de
cumplimiento

Vivienda econmica/
Crdito econmico

120,000

122,674

102.2%

Tradicional
bajo ingreso

90,000

88,623

98.5%

Tradicional

90,000

109,153

121.3%

Cofinanciamiento

55,000

38,090

69.3%

Apoyo
INFONAVIT

20,000

17,904

89.5%

INNOVAR PARA AVANZAR

Velez
Carlos Garca
F

undada en 1973, Corporacin Geo

tiene actualmente presencia en 33
ciudades de la repblica y entre las frases
ms populares que ostenta en sus promociones estn el que un milln 200 mil mexicanos habita en una casa construda por ellos.
Sin embargo, lo que hoy parece fcil
signific romper con las estructuras tradicionales, y para conocer de viva voz el papel
desempeado por el concreto en esta manera diferente de ver la construccin, CyT
entrevist al arquitecto Carlos Garca Vlez,
vicepresidente de Diseo y Urbanismo de
Corporacin Geo.

En Geo, cul ha sido el papel

del concreto en la vivienda?
Venimos de una transicin. Primero, fue

Construccin y Tecnologa

28

la construccin tpica artesanal, despus

una produccin ms tecnificada, pero
todava con los sistemas tradicionales,
como bloque o vigueta y bovedilla. Actualmente, estamos evolucionando a
una tecnificacin mayor.
La tendencia es bajar el consumo de
bloque y de tabique. Con este ltimo
material prcticamente no tenemos
desarrollo habitacional. De hecho, utilizamos bloque en 60% y concreto en 40%, y
la tendencia a incorporar el concreto se
va incrementando. Hace 10 aos construamos en un 100% con GEO Bloque,
en tanto hace siete aos ascenda a 90%,
hace cinco aos baj a 80%, mientras dos
aos ms tarde se ubic en 70% y en la
actualidad se aplica entre 60 y 40% de

Febrero 2006

concreto. Nos dirigimos hacia

mtodos ms tecnificados, ms
rpidos de ejecutar y con menos
piezas. En los sistemas de concreto la utilizacin de moldes nos
da la ventaja de una mano de
obra ms especializada y de superior rapidez de construccin,
algo importante, pues en tiempo
y proyeccin cada da se enfrenta
una presin mayor.

El costo de una cimbra de

mayor avance tecnolgico
es significativo?
La cimbra es amortizable, cuando los ciclos son rpidos. Y es un
hecho que el concreto es ms
caro que el bloque, tal vez 15 o
20% ms. Visto aisladamente, en
cualquier muro, sin tomar en
cuenta el desperdicio, el bloque
es ms barato, pero en cambio,
con el concreto prcticamente no
hay desperdicio, y es ms rpida
su colocacin. stas son dos
ventajas en el costo financiero.
En mano de obra
se requiere una
mayor capacitacin?
Esa es otra cuestin, pues es muy
especializado el trabajo de cimbras.
Son equipos ms constantes que
los del bloquero. En el primero son
especialistas en tanto los segundos varan mucho.
Que resistencias
utilzan en GEO?
A menudo trabajamos con concretos de fc=150 kg/cm2, de alta
resistencia, que aplicamos en
algunos lugares. No obstante,
fc=250 a 300 kg/cm 2 es la resistencia normal, y empleamos
sta por lo general. La tendencia
es que hay que pasar de concretos ms pobres, en teora ms
baratos, a otros mucho ms resistentes y ligeros, lo cual reduce el
espesor de los muros, segn la

www.imcyc.com

29

Construccin y Tecnologa

P O R T A D A

relacin de la resistencia. Por

ejemplo, en block traemos fc=75
u 80 kg/cm 2, y en el muro de
concreto est entre fc=200 a 250
kg/cm2, pero el volumen de concreto es uno, y ahora adems
hay concretos sensacionales
contemporneos.
Hay varios que estamos analizando. Son dos o tres veces ms
resistentes que los antes citados
y su costo puede oscilar entre
20 o 25% ms, pero la disminucin en volumen es significativa
y si pensamos en soluciones
verticales los concretos de resistencia van a usarse indudablemente en pases ssmicos
como el nuestro, en el cual si se
logran mayores resistencia y
ligereza, se obtiene un doble
beneficio.

Es el mismo
concreto el que
se utilza en
losas y muros?
Desde luego, la resistencia mayor sera
en las losas por el
claro, uno trabaja en
forma vertical y la otra
tiene que vencer la
gravedad.

DE LTIMO MOMENTO
Corporacin GEO es la primera empresa de
Latinoamrica en certificar su rea de
Relacin con inversionistas bajo el ISO 9001:
2000. Geo recibi este reconocimiento por
parte de SGS, lder mundial en inspeccin,
verificacin, pruebas y certificacin, y con la
autorizacin de UKAS, la Sociedad Acreditadora del Reino Unido.
Con la meta de contar con la mejor
comunicacin con el mercado financiero y
garantizar la calidad de la informacin
proporcionada por el equipo de relacin con
inversionistas, Geo decidi certificar los procedimientos de dicha rea bajo los estndares
de calidad ms rigurosos del mundo.

Qu aceptacin tiene el
concreto en la vivienda?
El usuario prefiere el tabique, luego el block y despus al concreto.
El tabique es de tradicin. Sin embargo, en la vivienda residencial

las clases ms altas entienden

mejor el concreto, porque lo han
vivido ms, lo piden mucho Por
ejemplo, en muros, y por otra parte, son las nuevas generaciones
quienes entienden mucho mejor
el concreto.

La metodologa utilizada para lograr los objetivos de este informe es una revisin de encuesta
realizada por el IMCYC, informacin generada por INFONAVIT, informes de Desarrolladores
que participan en la Bolsa Mexicana de Valores, entrevistas realizadas por el IMCYC y
programas de vivienda en Mxico.

Construccin y Tecnologa

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Febrero 2006