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Entre individuel et collectif :

lhabitat intermdiaire
Juillet 2010

Tous nos remerciements :


A nos commanditaires qui croient aux vertus des Habitats, pluriels, intermdiaires et
individuels denses : le PUCA et lUSH.
A linitiateur du rapprochement des deux quipes : Pierre Peillon, fervent promoteur
des dmarches qui contribuent lamlioration de la qualit urbaine
Aux membres des deux quipes qui ont particip ces recherches : Herv Duret,
Marc Dauber, Andr Erwin Faure, Catherine Grenier, Jean- Didier Laforgue, Franois
Liermann, Patrice Sechet, Catherine Touya.
A Danielle Valabrgue et Luc Bousquet qui, du PUCA, ont soutenu sans faille la dmarche, Catherine Grenier et Chrystel Gueffier-Pertin qui, lUSH, lont accompagne.
A notre metteur en page Andr Erwin Faure et tous nos re-lecteurs.
Barbara Allen, Michel Bonetti & Jean Werlen

En couverture : Rsidence du Motier, 102 boulevard Lafayette,


Clermont-Ferrand (63), 6 logements en accession sociale, 2004,
MOE : Bruhat - Bouchaudy - Dobel Architectes, MOE : OPHIS.

Entre individuel et collectif : lhabitat intermdiaire

ENTRE INDIVIDUEL ET COLLECTIF:


LHABITAT INTERMEDIAIRE
Barbara Allen, Michel Bonetti (CSTB) & Jean Werlen (Urbitat)

Entre individuel et collectif : lhabitat intermdiaire

Avertissement
Cet ouvrage fait suite deux tudes assez diffrentes. Lune conduite par le CSTB en
coopration avec six matres douvrage HLM sur lhabitat individuel dense dans le cadre
de lappel doffres de recherche du PUCA Densit, Intimit, diversit, et lautre conduite autour dUrbitat par une quipe de praticiens sur les habitats intermdiaires en
rgions Centre-Est la demande de lUnion sociale pour lHabitat et avec le soutien du
PUCA.
Procdant de mthodes distinctes, conduites par des personnes de formations varies,
ces deux dmarches ont pourtant mis en vidence des rsultats convergents. Cest la
raison pour laquelle lUSH et le PUCA se sont associs pour engager les quipes concernes faire ressortir de leurs travaux respectifs les lments qui peuvent tre utiles
aux professionnels souhaitant sengager dans ce type de ralisation.
La premire phase de la recherche conduite par le CSTB sest appuye sur lanalyse
dune quinzaine doprations, elles-mmes slectionnes partir dun chantillon plus
vaste :
Marseille : Quartiers St Just et Larousse
Melun : avenue de Corbeil ; Vert St Denis, rue de Pouilly
Orlans : Jacques Cartier, Clos Notre Dame et la Becasse La Bolire
Reims : Quartier Berlioz et Petit Betheny
St Nazaire : quartier du Grand Marais et site de Terra nova
Toulouse : Quartier des Bourdettes et le village du Touch.
Cette premire phase de recherche sest traduite par la ralisation dune analyse socio
urbaine de ces oprations et de leurs dispositifs socio-spatiaux. La seconde phase a
consist raliser des entretiens approfondis auprs dune centaine de mnages vivant
dans un sous chantillon de sept de ces oprations et mettre les rsultats de ces
entretiens en relation avec lanalyse socio - urbaine.
Ltude conduite par URBITAT visait analyser les pratiques de la matrise duvre. Une
trentaine doprations a t slectionne partir des 122 recenses en rgions RhneAlpes, Bourgogne, Franche-Comt et Auvergne (cartographie sur la page ci-contre). Sil
sagit pour une bonne part doprations locatives Hlm, le champ dinvestigation intgre
galement des oprations de promotion destines laccession la proprit.

Entre individuel et collectif : lhabitat intermdiaire

Ci-dessus : carte localisant les oprations dhabitat intermdiaire tudies dans le cadre de ltude habitats intermdaires en Centre-Est.

Entre individuel et collectif : lhabitat intermdiaire

Entre individuel et collectif : lhabitat intermdiaire

Sommaire
7

Chapitre 1

LES POTENTIELS DE LHABITAT INTERMEDIAIRE


Pourquoi dvelopper lhabitat intermdiaire aujourdhui ?

Chapitre 2

17

Chapitre 3

25

LHABITAT INTERMEDIAIRE : UN POTENTIEL CONSIDERABLE


DE DEPLOIEMENT DE NOUVEAUX MODES DHABITER

L HABITAT INTERMEDIAIRE : UN HABITAT URBANISANT


Dans quelles conditions lhabitat intermdiaire constitue-t-il un outil damnagement
urbain ?

47

Chapitre 4

LA CONCEPTION INTERNE DES OPERATIONS DHABITAT INTERMEDIAIRE


Un habitat agrable qui offre une alternative lopposition classique entre lhabitat
individuel et l habitat collectif

63

Chapitre 5

LA GESTION DE LHABITAT INTERMEDIAIRE


A quelles conditions ces oprations peuvent-elles tre prennes et valorises ?

71

Chapitre 6

LES CLES DE LA REUSSITE


Les points de vigilance et les conditions de russite de ces oprations

Conclusion

82

Notes & bibliographie

84

LHABITAT INTERMEDIAIRE, GERME POUR UNE VILLE DURABLE ?

Entre individuel et collectif : lhabitat intermdiaire

CHAPITRE 1
Les potentiels de lhabitat intermdiaire
Pourquoi dvelopper lhabitat intermdiaire aujourdhui ?

DFINITIONS ET ORIGINES
Lhabitat intermdiaire, une troisime voie entre habitat individuel et habitat collectif

POURQUOI LHABITAT INTERMDIAIRE


Un enjeu important dans le contexte du dveloppement durable
Un outil de dveloppement et de densification pour les collectivits locales
Un outil damnagement fort potentiel
Un outil de diversifcation pertinent pour les organismes de logements sociaux

1.1 DFINITIONS ET ORIGINES


Si lhabitat intermdiaire suscite un intrt particulier
auprs des professionnels, des matres douvrage
comme des maitres duvre, des amnageurs
comme des promoteurs immobiliers, ce nest pas d
lattrait de la nouveaut mais lintuition que ces
outils participent un renouveau de lhabitat et de
lurbanisme.
Ce renouveau est pressenti comme une mutation
invitable, compte tenu des effets de dcennies de
politiques de la ville et de la ncessit de produire
diffremment lespace urbain au regard de la qualit
environnementale.
La politique de la ville et les problmes quelle cherche rsoudre nous ont appris que lhabitat ne peut
se rduire laddition de logements et de services,
que la spcialisation des zones urbaines produit de
lexclusion et du gchis, que lon ne peut impunment
produire des lieux sans tenir compte de leurs conditions de fonctionnement social (pratiques, usages
suscits par les espaces, capacit les grer), etc.
Par ailleurs les enjeux que soulvent la prservation
des cosystmes, le basculement dans un monde o,
pour la premire fois, le caractre fini de ressources apprhendes jusque l sans limites est pos, le
rle des btiments mais aussi de la voiture dans les
missions de gaz effet de serre, exigent de renouveler notre approche de lhabitat et de ses rapports
avec les espaces extrieurs, la voiture, les lments
naturels. Ces mutations nous obligent galement de
nous interroger sur le type de ville dans lequel nous
voulons vivre demain.

Habitat individuel dense :


Tout ensemble de logements qui ne se superposent pas mais qui forment un groupement urbain,
continu ou fractionn, et qui sinscrit dans une logique de conception densemble.
Habitat intermdiaire 1 :
Trois critres essentiels : possder la fois un
accs individuel, un espace extrieur privatif au
moins gal au quart de la surface du logement et
une hauteur maximale de R+3.

A la diffrence du pavillon, seul sur sa parcelle, (ci-dessus


gauche) lhabitat individuel saccole pour constituer un petit
ensemble urbain. Il ny a pas de superposition. Par contre lhabitat intermdiaire (au sens strict), (ci-dessus droite), utilise le
volume pour imbriquer plusieurs logements lun sur lautre. La
composition permet alors doffrir une extension extrieure pour
le logement du dessus sur celui du bas. Ce dernier conservant un
jardin de plain-pied. Le principe se dcline aussi par accolement
et voisinage.

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Les potentiels de lhabitat intermdiaire

Nouveaux enjeux donc, mais filiation tout de mme.


Ni les logements en bandes, ni les cits-jardins nont
t invents rcemment. Les logements de certaines
cits, comme le carr mulhousien, la siedlung
germanique et certaines maisons Loucheur sont
autant de prfigurations des morphologies actuellement en gestation. Cest donc en renouant avec une
tradition bien ancre, avant et aprs la seconde guerre
mondiale, que la question se situe. Cest aussi dans
le cadre rnov de la politique technique des annes
70, qui a produit le concept dhabitat intermdiaire
que lon trouve de nombreuses expriences. Bien
que ces formes dhabitat se soient peu dveloppes,
ces dmarches de conception ont produit un nombre
doprations non ngligeable et la plupart dentre
elles connaissent un statut patrimonial enviable :
rsidences souvent trs demandes pour celles qui
ont un statut locatif ou connaissant soit de rares transactions soit des niveaux soutenus.
La question, sans vraie rponse, est de savoir pourquoi ces morphologies nont pas rellement fait
cole. Probablement car la filire nexistait pas et
parce que la conception en tait plus difficile que la
simple reproduction dun tage courant. Parce que
dun ct, le mythe du pavillon individuel (avec la
voiture intgre dans la parcelle) fleurissait et que
dun autre le rve dindustrialisation des immeubles
collectifs persistait.
Le prsent ouvrage ne vise pas clore le dbat ni
prner des recettes de conception qui par miracle
rsoudraient toutes les questions du moment. Tout
au contraire, il propose un ensemble de constats
et danalyses qui devraient permettre douvrir une
nouvelle priode de dveloppement des habitats
intermdiaires. Chacun trouvera chapitre aprs chapitre des considrations sociologiques, de gestion, de
conception, urbaine ou pratiques, et enfin quelques
recommandations de mthode.

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Les potentiels de lhabitat intermdiaire

Il faut dfinir cette troisime voie alternative de


manire spcifique - habitats intermdiaires mais
singuliers et pluriels - et pas seulement comme
un compromis entre lhabitat collectif et lhabitat
individuel tant elle constitue une alternative riche
de potentialits. Mais on verra que cest aussi une
voie exigeante qui bouleverse les schmas de
conception traditionnels. Elle oblige par exemple
rinventer le rapport des immeubles la rue, les
liens entre les espaces suivant leurs statuts. Cest
donc un outil, pratique et pragmatique, pour repenser lamnagement urbain laune des exigences
environnementales. Cela ne dispense ni de recherches thoriques, ni de savoirs spcifiques, mais
vhicule une vision renouvele des problmatiques
traditionnelles.

Lhabitat intermdiaire :
une troisime voie entre lhabitat individuel
et lhabitat collectif
Loffre immobilire se structure fondamentalement
autour de lopposition entre lhabitat pavillonnaire
avec comme archtype la maison au centre de sa
parcelle, et lhabitat collectif.
Le premier est par des vertus dun habitat soi, au
sens propre et au sens figur, puisquil est souvent
associ au statut de propritaire et une certaine
forme de libert (on peut le modifier, choisir ceux
qui en franchissent les limites). Mais rcemment,
un certain nombre de problmes (consommation
despace, cot des quipements et des services, grignotage des terres dvolues lagriculture), voire une
certaine nocivit (cot des dplacements, mission
des gaz effet de serre) sont venus ternir et remettre en question le type de dveloppement auquel il
est associ (une priurbanisation dispendieuse, un
talement urbain ou bien un parpillement sans
limite).

Le second, lorsque lon nhabite pas dans le centreville, est de plus en plus souvent prsent comme
un choix par dfaut (tout individu normalement
constitu devrait souhaiter rsider dans une maison
et accder la proprit). Choix qui serait dict par
la pnurie des terrains constructibles et les cots
fonciers dans les villes ou dans leur proche priphrie. Dans lhabitat social en particulier, la dimension
collective de lhabitat est charge dun ensemble de
connotations ngatives lies la promiscuit, au fait
de devoir partager des espaces communs, etc. Cest
galement dans lhabitat collectif que lon trouve la
plus grande partie des locataires. La dualit maison
individuelle / immeuble collectif est ainsi dautant
plus marque quelle est charge de significations
statutaires et symboliques.
Dfinir lhabitat intermdiaire est complexe. On admet
couramment quil sagit doprations qui apparentent
le logement de lhabitat individuel2 tout en mnageant une certaine densit (favorisant donc une optimisation de lutilisation de lespace) et en autorisant
des superpositions. Pour donner un point de repre,
lhabitat pavillonnaire correspond approximativement une densit de 10 20 logements lhectare,
alors que la densit moyenne des oprations dont
il sera question ici, se situe autour de 50 logements
lhectare pour lindividuel dense, et de 80 100
pour lintermdiaire (au sens strict). Ces oprations
ont donc un caractre collectif tout en incorporant
certains attributs qui motivent lattrait pour la maison
individuelle. Elles permettent surtout dviter la construction et lusage de certains espaces communs peu
apprcis comme les halls, les ascenseurs ou les
cages descalier.

Le potentiel de ce type dhabitat rside prcisment


dans son caractre hybride, singulier, et cela, en
mme temps, ncessite une grande exigence. En
effet, la conception de ces oprations ne peut se
permettre ni d peu prs, ni de standardisation,
ni de modlisation, ni finalement toutes les erreurs
qui ont t fatales aux grands ensembles collectifs
et que lhabitat individuel permet de dissimuler plus
facilement.

Place Diawara, Longvic (21), 6 logements locatifs sociaux, 2005,


MOE : J.-C. Jacques, MOA : OPAC de Dijon.

Prcisment, lhabitat intermdiaire a une premire vertu


Il fait clater lopposition individuel/collectif et
ouvre une troisime voie. Il dessine une alternative prometteuse. Toutefois, en faisant clater cette
opposition, ce type dhabitat oblige se dprendre
de certains schmas de pense pr-tablis, abandonner surtout un certain systmatisme de conception et de production, qui concerne aussi bien
lhabitat collectif que lhabitat individuel, et considrer chaque opration comme une dmarche
singulire.
Les Saverots, rue de la Rcille, Mandeure (25), 21 logements
locatifs sociaux, dont 15 intermdiaires, 2006, MOE : F.-X. Cahn,
MOA : NEOLIA.

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Les potentiels de lhabitat intermdiaire

Ilot F - Les Bosquets, quartier du Petit Btheny, Reims (51),


16 maisons, 2006, MOE : Cabinet Franois Lausecker, MOA :
Foyer Rmois.

Village du Touch, quartier de Saint -Martin-du-Touch,


Toulouse (31), 44 maisons de ville PLA et 4 logements
intermdiaires PLA, 2004, MOE : Laurent Gouwy, Agence
GGR, MOA : Patrimoine SA Languedocienne.

Les Alles de la Roseraie, rues Alfred de Vigny et Roger


Franois, Grenoble (38), 68 logements en accession la
proprit, 2005, MOE : Groupe 6, MOA : Meunier RhneAlpes.

Crdits : Groupe 6

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1.2 POURQUOI LHABITAT INTERMDIAIRE ?


Un enjeu important dans le contexte du
dveloppement durable
La ncessit, voire lurgence de traiter un certain
nombre de problmes et denjeux concernant le
devenir de la plante constitue un impratif qui fait
aujourdhui lunanimit. Pour autant, comme en
tmoigne la nombreuse littrature sur le sujet, le
dveloppement durable lui-mme suscite des points
de vue et des conceptions trs diffrents. Il savre
indispensable de promouvoir une vritable conception du dveloppement urbain durable. Bien que lon
fasse rituellement rfrence la prise en compte
des enjeux sociaux, conomiques et environnementaux, dans la ralit, la majorit des approches tend
limiter le dveloppement durable aux enjeux de
rduction des consommations deau et dnergie et
au recyclage des dchets. Lapproche dominante tend
en effet circonscrire la qualit environnementale
des questions techniques, oblitrant ainsi les multiples facteurs qui contribuent faonner la qualit des
environnements urbains.
On assiste en fait une application des diffrentes
techniques de dveloppement durable au champ
urbain, et non la mise en uvre de vritables conceptions urbaines durables.

Le dveloppement urbain durable ne peut se rduire


la juxtaposition dun certain nombre dinnovations
technologiques pour diminuer les consommations
dnergie ou lmission des gaz effet de serre et
la mise en uvre dun certain nombre dexprimentations. Les problmes auxquels nous sommes
confronts ncessitent videmment duvrer la
recherche de solutions technologiques innovantes,
mais ces solutions ne peuvent se rvler efficaces
que si elles sinscrivent dans une manire nouvelle de
considrer la ville et son dveloppement, que si elles
prennent place dans un projet urbain densemble qui

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intgre les diffrentes dimensions du dveloppement


durable. Cette efficacit ne peut exister que si la ville,
lieu de flux, lieu dactivits, lieu de rsidence, lieu de
consommation, conserve son caractre, son identit
fondamentale, qui est celle dun espace dchanges
et de relations, un lieu o sexprime et sactualise
un certain mode dorganisation de la socit, un lieu
durbanit.
A lvidence, la recherche de nouvelles solutions,
une capacit novatrice, sont ncessaires face un
dfi indit, qui exige de penser et de promouvoir un
redploiement de la ville sur elle-mme. En effet,
a contrario de la crise du logement des annes 50,
qui a suscit la politique de construction des grands
ensembles, ou bien encore des craintes de saturation
des principales agglomrations qui a donn naissance
aux Villes Nouvelles, les problmes actuels ne pourront plus tre rsolus par une urbanisation massive
ex nihilo, dans laquelle ni les distances, ni les espaces
consomms, ni les temps de dplacement, ne sont
pris en compte.
Les enjeux qui sous-tendent le dveloppement durable
ncessitent une remise en cause radicale de la faon
de poser les problmes et un profond changement des
reprsentations que les acteurs se font des solutions
quils peuvent mobiliser. La matrise / optimisation
des rserves foncires, linventivit pour fabriquer de
nouveaux terrains constructibles, en constituent de
bons exemples. Il est aberrant de vouloir accrotre la
densit des zones dvolues la construction comme
on tend le faire, si lon continue les enserrer dans
un maillage routier surdimensionn qui constitue
pour le coup une formidable rserve foncire.
Cette remise en cause se rvlera dautant plus difficile que nombre daxiomes de la politique damnagement et de production de lhabitat conduite depuis de
nombreuses annes ont favoris le dploiement dune
idologie qui a contribu inscrire durablement, dans

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les reprsentations et limaginaire de bon nombre de


citoyens, des valeurs auxquelles les changements
quexige le dveloppement durable vont se heurter :
La promotion de la densit dans un contexte o, dans limaginaire collectif, elle est associe
aux pires maux,
La mise mal de la maison individuelle,
aprs plus de 40 annes de promotion de ce type
dhabitat comme instrument de valorisation incontournable des identits sociales,
La valorisation de la proximit, aprs avoir
promu lultra-mobilit comme lexpression par excellence de la modernit,
La transformation de zones entires dont
lamnagement a t fond sur un usage intensif de la
voiture (les villes nouvelles, les lotissements priurbains, limplantation de maisons individuelles encore
plus loignes des noyaux de centralit, la surface
des parcelles compensant des temps de transports
encore plus longs), etc.
Les enjeux suscits par le souci de ne pas obrer
lavenir des gnrations futures tout en garantissant
les conditions de vie les plus favorables possibles
la gnration actuelle ne peuvent donc tre partags
sans uvrer llaboration dune vision de la ville
de demain qui puisse faire sens pour ses habitants.
Le seul respect des exigences environnementales
apprhendes dun point de vue technique ne pourra
jamais constituer un projet urbain lui seul, il doit
sinscrire dans une perspective de dveloppement
urbain durable, respectueuse des attentes fondamentales des individus et des groupes concernant le
rapport lhabitat et la ville.
Lhabitat intermdiaire constitue ainsi une nouvelle
voie qui permet de rinterroger les deux grandes
catgories qui organisent notre manire dapprhender lhabitat.

Un outil de dveloppement urbain et de


densification pour les collectivits locales
Ce type dhabitat constitue une option intressante
pour des collectivits locales qui cherchent :
densifier des zones pavillonnaires importantes,

Crdits : Google Earth 2010

St Herblain (44) : le tissu pavillonnaire en voluant devra invitablement se recomposer par parcelle et proposer des densits
plus urbaines et plus respectueuses du territoire.

crer une nouvelle offre attractive pour de


jeunes mnages,
lutter contre la dsertification en zone
rurale,
amnager des zones dextension urbaine
en proposant une part significative dhabitat social ,
optimiser lutilisation de terrains disponibles grevs de nombreuses contraintes ou amnager
des dents creuses,

Vert St Denis (77) : Une trame urbaine lche ncessitera aussi des
mutations avant mme son remplacement pour optimiser, ponctuellement, le sol et retrouver la prsence humaine qui svapore
par diminution de la taille des mnages habitant les logements.

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Crdits : Google Earth 2010

Crdits : Google Earth 2010

Petit Betheny (51) : Pour reconqurir des franges urbaines,


souvent imbriques dans des friches et contraintes par lenvironnement, les habitats intermdiaires reprsentent des outils
damnagement sduisants.

reconvertir des friches industrielles .

De mme que pour les organismes de logements


sociaux, ce type dopration peut permettre aux villes
de produire un tagement des formes dhabitat
(individuel, individuel dense, petits collectifs, grands
collectifs). Comme dans nombre de projets de renouvellement urbain (en particulier sur les franges du
quartier) il peut aider sortir de lopposition grands
ensembles/zones pavillonnaires, ou bien favoriser
de vritables parcours rsidentiels lchelle dune
petite ville, etc.

Un outil damnagement fort potentiel


Ces formes dhabitat constituent un outil damnagement trs riche en proposant des formes urbaines
nouvelles, des formes urbaines intermdiaires, des
formes urbaines rparatrices Elles peuvent tout
aussi bien tre utilises pour raliser des extensions
urbaines, densifier certains espaces ou bien encore
amnager des dents creuses.

Crdits : Google Earth 2010

Ci-dessus : Boulogne sur Mer (62) : La structure urbaine se


dveloppe le long des axes mais demande ensuite remplir les
vides. Les habitats intermdiaires sont alors des outils courtois pour le voisinage.

Ci-dessous : Pour recomposer le quartier avec 6 logements et


quelques commerces le concepteur de la place Diawara Longvic
(21) (Jean Charles Jacques Architecte) utilise les vertus de lhabitat intermdiaire. (Analyse et croquis Andr Faure)
Place Diawara, Longvic (21), 6 logements locatifs sociaux, 2005,
MOE : J.-C. Jacques, MOA : OPAC de Dijon.

T5 - en duplex
terrasse

T4 - simplex
terrasse

circulation horizontale
trois garages
magasin (boulangerie)
local EDF

escalier
cheminement

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Crdits : Google Earth 2010

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Il importe de souligner ici un aspect trs spcifique


de ce type dhabitat : les formes diffrencies que
ces oprations peuvent prendre et leur logique de
conception en font des oprations dhabitat urbanisantes, mme lorsquelles sont de petite taille.
En effet, il ne sagit pas de produire ni des maisons,
ni des immeubles, mais des ensembles urbains.
Ceux-ci doivent faire sens avec lenvironnement dans
lequel ils sinscrivent et quils contribuent faonner.
Il sagit dune production dhabitat qui permet de faire
un travail de couture, de complment, de rparation, dtagement urbain dans les contextes dans
lesquels ils sinsrent.

Un outil de diversification pour


les organismes de logements sociaux
Lhabitat individuel (isol ou group) reprsente une
part mineure du parc de logement social. Pendant
une trentaine dannes, de 1950 la fin des annes
1970, le choix a t fait de constituer un parc social
sous forme dimmeubles collectifs, choix trs diffrent de nos voisins belges ou anglais. Ainsi, selon les
chiffres du commissariat gnral au dveloppement
durable, au 1er janvier 2009 parmi les 4,373 millions de
logements locatifs et de logements foyers grs par
les organismes Hlm (Offices, Entreprises Sociales
pour lHabitat, Coopratives), 84,4 % des logements
sociaux sont collectifs, et 15,6 % seulement, soit
683 000, sont individuels.
Le discours des organismes Hlm sur le dveloppement durable est, dune certaine manire, paradoxal.
Alors que ce sont des acteurs qui peuvent jouer un
rle majeur pour que la dimension cohsion sociale
du dveloppement durable soit prise en compte, ils ne
lvoquent que sous langle environnemental dans sa
version strictement technique (conomies dnergie).
Cela est vraisemblablement d aux orientations du
comit oprationnel logement social du Grenelle de
lenvironnement et aux proccupations concernant
la facture des locataires de plus en plus paupriss.
Pourtant, les enjeux auxquels ils sont confronts et
les missions quils assument, les placent au cur de
questions essentielles comme celles de laccs au
logement, de la diversit sociale dans lhabitat, de la
prservation du vivre ensemble. Cest au nom de
ces missions que nombre de bailleurs sociaux sont
aujourdhui soucieux de diversifier leur patrimoine.
Cet objectif renvoie diffrentes proccupations :
Les bailleurs sont confronts une volution des attentes laquelle ils sefforcent de sadapter
(segmentation des demandes, diversification des
structures familiales des mnages et des modes de
vie).
Entre individuel et collectif : lhabitat intermdiaire
Les potentiels de lhabitat intermdiaire

Ils cherchent galement favoriser les trajectoires rsidentielles, fidliser des locataires qui
ne se satisfont plus des conditions dhabitat que peut
leur offrir la vie dans un grand ensemble, dvelopper la mixit sociale tout en accueillant les familles en
grandes difficults.
De nombreux bailleurs sont galement prisonniers de luniformit de leur patrimoine hrit des
Trente glorieuses et sefforcent donc de le diversifier et damliorer sa qualit. Dans cette perspective,
ils cherchent dvelopper de nouvelles formes dhabitat.
Ils ralisent de nouvelles oprations de
taille modeste dans diffrents contextes urbains.
Ils exprimentent de nouvelles formes
architecturales.
Dans le cadre des oprations de renouvellement urbain, ils sefforcent de diversifier leur
patrimoine.
La rarfaction des terrains de grande taille
et laugmentation de leur cot les obligent explorer
de nouvelles opportunits foncires. Ceci implique de
raliser des oprations plus complexes, en sinscrivant dans des oprations de restructuration urbaine
et en construisant sur des terrains de taille limite ou
prsentant des contraintes damnagement importantes.
Pour pouvoir construire, les bailleurs sont de plus en
plus tributaires des politiques des collectivits locales.
Ils sefforcent donc de dvelopper des comptences
rpondant leurs attentes et dans un certain nombre
de cas ils proposent des formes dhabitat susceptibles de convaincre, services et Elus, pour raliser
des oprations dhabitat social. Par consquent, ils
sont en qute de formes dhabitat intermdiaire entre
habitat collectif et maison individuelle qui :
contribuent la densification des tissus
existants sans susciter lhostilit des habitants du
voisinage quand il sagit dhabitat pavillonnaire,
nintroduisent pas des ruptures dchelles
trop fortes quand il sagit de grands collectifs,
permettent de raliser des oprations dhabitat social dans des petites villes ou des villages sans
susciter de craintes des lus ou de la population,
optimisent lutilisation dun foncier de type
dent creuse dans des villes plus importantes ou
de dlaisss de dimension modeste dans lesquels
dautres formes durbanisme paraissent peu adaptes.

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CHAPITRE 2
Lhabitat intermdiaire : un potentiel
considrable de dploiement
de nouveaux modes dhabiter
Les vues, la construction dun paysage et la formation dun imaginaire qui fasse sens pour les habitants
La profusion des espaces et leur interdpendance
Le traitement du rapport entre la part individuelle de lhabitat et la part collective ou partage : un enjeu fondamental
Et le logement ? La mobilit des frontires de lintime
De lhabitat intermdiaire lindividuation de lhabitat

Les problmes que ce type dhabitat permet de


rsoudre pour les acteurs de lhabitat et de lamnagement suffisent-ils en valider la pertinence ? Bien
sr que non ! Largumentaire ne peut prendre du
sens quadoss, articul une analyse des attentes
des destinataires de ce type dopration, cest--dire
les habitants.
Les rflexions qui sont proposes ici reposent prcisment sur la mise en perspective des rsultats des
entretiens raliss auprs des habitants et du travail
dobservation de leurs pratiques avec lanalyse sociourbaine de la conception des diffrentes oprations.
Cest parce que ce type doprations permet darticuler des problmes qui se posent aux oprateurs,
aux collectivits territoriales, aux amnageurs, et
rpond aux attentes des habitants, quil constitue
une nouvelle voie rellement fconde et surtout prenne dans le temps.

Quels enseignements retire-t-on alors des explorations conduites de manire systmatique auprs
dune centaine de mnages habitant dans un nombre
limit doprations et du trs grand nombre de contacts informels, dobservations occasionnes par les
innombrables visites dans dautres oprations ?
Bien videmment, les entretiens raliss font apparatre une satisfaction quasi unanime concernant la
fois le lieu dhabitat, la qualit du bti, la conception
des logements et leur taille. Cette satisfaction est
beaucoup plus leve que dans la majorit des quartiers dhabitat social. Pour de nombreux habitants,
elle est lie au sentiment davoir pu raliser une trajectoire rsidentielle valorisante, davoir pu quitter un
type dhabitat auquel ils se croyaient en quelque sorte
assigns et dtre venus habiter dans des oprations
plus petites et surtout caractrises par une qualit
inattendue. Toutefois, ds que lon essaie daller plus
loin, dapprofondir comment les habitants se sentent
dans cet habitat, comment ils se lapproprient, sils

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sy sentent chez eux, le sens quils lui confrent, les


rsultats sont trs contrasts entre :
Des habitants qui ressentent une amlioration considrable par rapport leur habitat antrieur,
qui dveloppent une relation trs positive leur nouvel
habitat. Ils sy sentent bien, pris en souci avec des
effets qui vont bien au-del de lhabitat lui-mme, car
le fait dhabiter l leur permet de confrer un sens
nouveau leur propre vie. Ces habitants dcouvrent,
construisent, dveloppent un nouvel tre habitant.
Des habitants pour lesquels lamlioration
attendue, lespoir suscit en venant habiter l, sest
volatilis aprs une premire phase dinstallation.
Fonctionnellement, cest mieux quavant, mais un
certain nombre de caractristiques de leur habitat ne
leur permettent pas de sy sentir bien, de linvestir,
dy trouver un lieu rconfortant. Ils ne se sentent pas
en scurit dans leur logement, voire chez eux. En
mme temps, ils ont le sentiment davoir t favoriss
en ayant pu venir sinstaller l. Ils savent que lopration dans laquelle ils habitent constitue le nec plus
ultra de loffre laquelle ils ont accs, ils ne peuvent
esprer mieux. Aussi, cela les enferme-t-il dans une
contradiction.
Lintrt de cette analyse tient au fait que cette distribution des habitants entre ces deux grandes catgories
ne doit rien au hasard et quelle nest pas lie, comme
on pourrait le croire, aux caractristiques socio-conomiques des mnages concerns. Ces deux modes
dhabiter correspondent des oprations spcifiques
dont les orientations de conception diffrent sur des
points fondamentaux. On en voquera trois :
les vues et la construction dun paysage,
la profusion des espaces, leur interdpendance,
le traitement du rapport entre la part
individuelle de lhabitat et la part collective ou
partage.

Entre individuel et collectif : lhabitat intermdiaire


Un potentiel de dploiement de nouveaux modes dhabiter

Les vues, la construction dun paysage et


la formation dun imaginaire qui fasse sens
pour les habitants
Les vues, en particulier la vue depuis chez soi sur le
lieu dans lequel on habite, structurent la perception
que les habitants dveloppent du lieu dans lequel
ils vivent, le regard quils portent sur lendroit o ils
habitent (donc dun lieu partag avec dautres). Les
vues (vue de lopration depuis son environnement,
vue sur lenvironnement depuis limmeuble, vues
proches, vues lointaines, vue depuis chez soi ou en se
dplaant) semblent jouer un rle dcisif dans la perception du lieu habit. Par ailleurs, les vues construisent un paysage. Ce paysage va pouvoir tre investi
dun imaginaire dans la mesure o les habitants
pourront sapproprier les intentions de larchitecte,
dans la mesure o elles ne leur resteront pas trangres, impntrables. Cet imaginaire va constituer le
support dune identit rsidentielle du lieu habit qui
va favoriser linvestissement de cet habitat. Cet imaginaire est apparu fortement corrl avec le sentiment
de la beaut et de la diversit des paysages internes
quoffre lopration dans laquelle ils rsident. Lorsque
le travail de larchitecte a port sur la recherche dune
esthtique formelle, le paysage quil a fabriqu ne
trouve pas dcho chez les habitants.

Entre individuel et collectif : lhabitat intermdiaire


Un potentiel de dploiement de nouveaux modes dhabiter

Labondance des espaces et


leur interdpendance
La spcificit des oprations dhabitat intermdiaire
rside dans la richesse des espaces (espaces individuels, espaces semi-individuels comme les accs et
leurs espaces de transition, espaces intermdiaires,
espaces collectifs, espaces rsidentiels) et la diversit
des dispositifs socio-spatiaux particuliers (escaliers,
traitement des seuils, emplacements pour la voiture,
etc.). Cette profusion, cette richesse, est peut-tre ce
qui caractrise le plus fortement ces oprations, leur
marque de fabrique en quelque sorte. Elle constitue
indiscutablement un terrain privilgi pour la crativit des concepteurs. Cest surtout une opportunit
formidable pour les habitants, en raison des jeux
subtils dusages, de pratiques, dappropriations
possibles. Cest lun des rsultats majeurs qui ressort de lanalyse. Le jeu induit par la multiplicit
des espaces, le type de pratiques auxquelles elles
invitent, les relations diffrencies qui sinstaurent
selon le lieu o lon se trouve (part du jardin visible
ou intime, espaces de circulation, avant ou arrire du
logement, espaces collectifs, garages etc.), ou selon
le moment de la journe, constituent le ressort fondamental du dploiement dune relation extrmement
positive, investie son habitat. Ainsi tout un langage
de relations et de pratiques se dploie.
Mais pour que cette opportunit se concrtise, encore
faut il que tous ces espaces puissent effectivement
gnrer les usages pour lesquels ils ont t crs.
Les entretiens avec les habitants montrent que lon
ne peut pas dissocier les espaces les uns des autres.
Les pratiques qui vont se dvelopper dans un espace
particulier ne dpendent pas seulement de cet espace
lui-mme, mais aussi des autres espaces avec lesquels il est en relation. Les diffrents espaces sont
interdpendants. Un jardin thoriquement l, soi,
qui ne peut tre utilis parce quil est trop fortement
sous le regard des autres, est pire que labsence

19

despace extrieur du fait de la dception quil gnre.


Lusage dun espace particulier, les pratiques quil
peut susciter, les significations quil revt, ne sont pas
lis qu ses caractristiques propres mais fortement
dtermins par lensemble des espaces avec lesquels
il entre en interaction.
Une grande vigilance la composition des espaces,
leur articulation, mais aussi aux conditions effectives dusage de chacun dentre eux, savre donc
indispensable.

Le traitement du rapport entre la part individuelle de lhabitat et la part collective


ou partage : un enjeu fondamental
Contre toute attente, lanalyse a montr quil ny avait
pas dopposition entre la dimension individuelle de
lhabitat et sa part plus collective, lie la recherche
de densit, bien au contraire. Les sites o lon observe
les situations les plus favorables, o habiter suscite
le plaisir et linvestissement les plus importants,
sont prcisment ceux dans lesquels la conception a
donn et organis une multiplicit despaces, du plus
priv (le logement) au plus collectif (le site dans son
ensemble). Ces espaces sont conus les uns en rapport aux autres et se traduisent par un tagement
despaces qui assurent une transition entre la sphre
prive et la sphre rsidentielle. En fait, lanalyse des
entretiens montre que la richesse et la pluralit de ces
espaces permettent de choisir les lieux, les conditions
et les modalits des relations avec les autres. Plus
le sentiment de matrise des conditions de relation
lautre est important, plus les relations entre les
habitants se dveloppent.
Par exemple, des personnes qui reoivent ou souhaitent sinstaller tranquillement dans leur jardin apprcieront que sa conception et un certain nombre de
dispositifs socio-spatiaux (le traitement des cltures
par exemple), leur assurent une certaine intimit. Ils
savent que sils souhaitent changer quelques mots
avec leurs voisins, ils pourront sinstaller dans une
autre partie du jardin ou aller vers lespace situ
lavant du logement. On a ainsi distingu les espaces
et les lieux qui favorisent la rencontre fortuite (partie
plus visible du jardin ou de la terrasse, garages, botes
aux lettres, lieux des containers ordures, cheminements, aires de jeux, etc.) et ceux qui permettent des
relations souhaites, organises par les personnes
elles-mmes. Les sites o lon observe les situations les plus favorables sont donc ceux o lespace
individuel, la part prive de lhabitat, na pas t
pose en opposition mais dans une articulation avec

20

lensemble des autres espaces qui permettent une


grande varit de relations et dinteractions. Lorsque la conception des oprations offre la possibilit
de sortir des limites de la cellule logement pour offrir
des dveloppements qui lui permettent de souvrir,
dinvestir un dehors, et davoir ainsi accs une
dialectique dedans/dehors particulirement riche en
termes dusages, de pratiques, dinteractions sociales, cette forme dhabitat est particulirement investie
par ses occupants.
A contrario, lorsque lon est plus dans une adjonction
despaces, ou bien quand certains problmes nont
pas t anticips, ou bien encore quand ces deux
dimensions ont t traites en opposition lune par
rapport lautre, on observe alors des effets ngatifs
qui peuvent aboutir soit un repli massif sur la cellule
logement, soit un rejet de lensemble de lhabitat. Si
par exemple le traitement de lespace extrieur associ au logement, ou bien certains dispositifs daccs
des voisins proches gnrent un sentiment dintrusion, alors limpossibilit de matriser le rapport
lautre tout proche entraine une mise distance de
tous les autres et un refus/rejet de lensemble des
autres espaces. Ainsi, a-t-on pu mettre en vidence
un rsultat totalement inattendu : cest la manire
dont est trait le rapport lunivers collectif (le
fait de partager un environnement avec dautres)
qui paradoxalement construit le sens de ce qui est
donn comme habitat individuel.

Ainsi, le traitement du rapport entre la part individuelle de lhabitat et la part collective ou partage
est apparu comme un enjeu fondamental. Ces deux
dimensions ne peuvent tre traites ni de manire
dissocie, ni juxtaposes, ni a fortiori tre opposes.
La prise en compte de leur articulation est dterminante.

Et le logement ? La mobilit des frontires


de lintime
De manire gnrale, le logement, les pratiques
quil gnre, linvestissement quil peut susciter,
sont absolument dtermins par les espaces qui se
dploient en dehors de lui.
Le mode de conception des logements, leurs caractristiques propres, nexpliquent pas le type de relations
qui va se nouer ces espaces, le type de pratiques
et surtout les dynamiques dinvestissement quils
vont gnrer. En fait, pour comprendre la dynamique
dappropriation et dinvestissement des logements,
il faut tout dabord considrer les relations quils

Entre individuel et collectif : lhabitat intermdiaire


Un potentiel de dploiement de nouveaux modes dhabiter

entretiennent avec les espaces extrieurs qui leur


sont associs (balcons, terrasses, jardins, perrons,
escaliers daccs). En soi, le fait de disposer dun
espace extrieur nest pas trs significatif. Comme
nous lavons vu, quand un espace extrieur est associ au logement mais que le mode de conception
nen permet pas rellement lusage, ou bien quil
en perturbe lutilisation, les effets sur le rapport
lhabitat sont trs importants. Pourtant mme ainsi,
les frontires du sentiment de chez soi bougent. Ce
sentiment de chez soi va inclure cet espace comme
un lieu dont on est priv, un chez soi qui aurait pu
tre, mais qui reste inaccessible. Lespace extrieur
ne pouvant tre investi par la sphre de lintime, le
logement lui-mme perd alors son caractre dintimit protectrice.
Dans tous les autres cas, lenjeu rside dans les pratiques nouvelles dont lespace extrieur aura permis
le dveloppement, mais aussi celles engendres par
tous les nouveaux espaces proposs (montes descalier, garages, botes aux lettres, cheminements, etc.)
Manifestement par rapport lespace extrieur, plus
ces nouvelles pratiques sont dveloppes et varies
(amnagement, embellissement, jardinage, jeux des
enfants, vie relationnelle, etc.), plus linvestissement
dans lhabitat est important. Le plaisir dtre chez
soi tout en tant dehors a t, de loin, la dimension la
plus dveloppe par les habitants au cours des entretiens qui ont t conduits. Ces pratiques ncessitent
donc la fois un certain degr de privatisation de cet
espace et douverture. Ainsi le fait de traiter lespace
extrieur en le fermant compltement, pour ne pas
avoir tenir compte des autres espaces, constituerait
une erreur de conception. Intimit ne veut pas dire
ici fermeture, mais articulation entre ce qui relve
de la sphre prive et une possibilit de confiance,
dtayage sur la sphre publique, rsidentielle.

Un enjeu incontournable de la conception de lhabitat intermdiaire rside dans la gestion de la dialectique entre, dune part assurer la protection et lintimit sans crer un enfermement, et dautre part
favoriser les interactions sociales sans crer un
sentiment de promiscuit .

Entre individuel et collectif : lhabitat intermdiaire


Un potentiel de dploiement de nouveaux modes dhabiter

De lhabitat intermdiaire lindividuation


de lhabitat
De lhabitat individuel lindividuation de lhabitat :
Une grande majorit de mnages rejettent lhabitat collectif et aspirent vivre dans une maison
individuelle. Le dveloppement de lindividualisme
conduit en effet un certain nombre de ces mnages
vouloir absolument vivre dans une maison radicalement spare du voisinage. Mais ce que beaucoup
de mnages ne supportent pas, cest avant tout le
fait de devoir vivre dans des immeubles collectifs
comportant une multitude de logements, dans lesquels ils souffrent dune certaine promiscuit et qui
ne leur offrent pas despaces extrieurs quils puissent sapproprier. Cest aussi le fait de vivre dans
des univers trs minraux, coups de la nature. De
plus, la plupart de ces immeubles leur paraissent
uniformes, les appartements sont quasiment identiques, les espaces extrieurs sont assez pauvres,
ce qui ne leur permet pas daffirmer leur identit.
Lenjeu majeur pour ces personnes nest pas tant
de bnficier dun habitat strictement individuel,
mais de pouvoir individualiser leur espace de vie,
de pouvoir dployer de multiples pratiques. Il sagit
moins pour elles dtre radicalement spares de
tout voisinage que de pouvoir affirmer sa diffrence
et son identit. Lenjeu est donc avant tout lindividuation de lhabitat travers la composition de
petites rsidences ayant une identit propre, offrant
une grande varit de logements avec des accs
quasi individuels et des espaces annexes particuliers, o lon retrouve de multiples agencements :
des escaliers extrieurs, des cltures, des portails,
des jardinets ou des terrasses. Cest aussi pouvoir
bnficier de la prsence de la nature et entretenir
des plantes. Bref, des lieux dans lesquels on peut se
sentir chez soi sans pour autant tre totalement
isol des autres.
Cest prcisment ce quoffre lhabitat lintermdiaire avec en plus, la diffrence de la maison
individuelle, de pouvoir vivre proximit des centres urbains, de disposer de services et dquipement proximit. Et de faire lconomie de temps
de transport coteux et prouvants.
Plus quun compromis entre lhabitat collectif et
la maison individuelle, les dmarches dindividuation de lhabitat offrent une nouvelle perspective
permettant la fois denrichir les fonctions et les
usages de lhabitat en milieu urbain, dy faire pntrer la nature, de conserver des relations avec des
voisins proches sans pour autant souffrir de leur
prsence et de conforter la qute identitaire de ses
occupants.

21

Contre toutes attentes, la question du caractre


individuel, ou rellement individuel (maison non
jumele) de lhabitat nest pratiquement pas apparue
dans les entretiens. Au contraire. Pouvoir habiter de
lindividuel, accder un imaginaire de la maison
tout en tant dans du collectif et en tant toujours
locataire du logement social a t fortement valoris.
On pourrait mme voquer dans un grand nombre de
cas une forme de fiert retrouve dtre locataire du
logement social et, lhabitat propos tant de grande
qualit, un dsintrt total pour laccession la proprit.
Par ailleurs, le fait de pouvoir concilier une dimension
collective, au sens dun lieu support dinteractions
sociales, et un chez soi enrichi de nouveaux espaces,
de nouveaux dispositifs, est apparu comme la qualit
fondamentale de ce type dhabitat. Il se pourrait alors
que sa qualit, sa valeur ajoute, ne rside pas dans
lindividualisation en soi travers certains dispositifs
(accs individuel, espace extrieur propre), mais dans
le fait quil suscite le dveloppement de nouveaux
usages et pratiques, quil fasse bouger les limites du
chez soi, enrichissant ainsi considrablement le jeu
des possibles dun tre habitant.

Il se pourrait ainsi que la qualit fondamentale de ce


type dhabitat, sa spcificit, rside dans les possibilits dindividuation quil offre. Cette notion de potentiel
dindividuation de lhabitat permettrait de sortir de
lopposition habitat individuel / habitat collectif pour
esquisser une troisime voie qui recueillerait, si elle
est bien conue, bien gre, les avantages des deux
autres et permettrait de rsoudre potentiellement
certains des dsavantages, des problmes ou des
effets secondaires qui leur sont lis. La possibilit
damnager son espace extrieur pour soi et pour le
donner voir dautres rsout lun des problmes
majeur que lhabitat collectif locatif pose, dans la
mesure o il permet ce processus damnagementdiffrenciation gnralement impossible dans le
logement.
La densit ne constituerait plus alors une altration de lhabitat individuel, et lhabitat intermdiaire
un pis aller par rapport au vrai individuel, mais
bien un potentiel favorisant des processus dindividuation.
Il en dcoule quelques conclusions simples :
Il est illusoire dimaginer que ce type dopration permet de rgler mcaniquement les problmes souvent associs dans les grands ensembles
lexistence de parties communes, ou une suppose
densit, si on nest pas attentif la conception des
diffrents espaces.
La russite de ce type dopration est tributaire du soin apport sa conception densemble,

Lindividuation de lhabitat rsulterait dun processus dialectique. Ds lors que lon se sent confiant
de lintimit confre par les lieux et le traitement
des limites, on peut individuer cet espace, cest-dire lamnager en fonction de ses propres gots
et dsirs, le dcorer pour soi et pour le donner
voir dautres. En le donnant voir dautres,
on contribue ainsi la cration dun bien commun
partag, la fabrication et lenrichissement dun
paysage densemble.

Rsidence Clovis Muyard, boulevard des


Allobroges, Fontaines-ls-Dijon (21), 33
logements collectifs et 9 logements
intermdiaires en locatif social, 2002,
MOE : Cremonini Lauvergeat Paccard,
MOA : OPAC de Dijon.

22

Entre individuel et collectif : lhabitat intermdiaire


Un potentiel de dploiement de nouveaux modes dhabiter

au mode de traitement des rapports avec lenvironnement, la composition des diffrents espaces,
la qualit et lagencement des dispositifs socio
spatiaux.
Les rsultats de nos analyses montrent
galement limportance du choix de lcriture architecturale. La conception architecturale qui accorde
beaucoup dattention aux dtails, qui se compose
par adjonction dlments complmentaires, subtilement agencs, qui permet une certaine forme
de bricolage, offre une esthtique incarne trs
apprcie des habitants. Lcriture architecturale qui
se veut minimaliste et opre par retranchement,
par simplification, pour aller vers une forme dfinitive
trs pure au risque de dsincarnation, place les
habitants dans limpossibilit de lui confrer du sens.
Ces rsultats conduisent galement sinterroger sur les rapports entre architecture et paysage, sur la capacit de larchitecture fabriquer des
paysages inscrits dans une temporalit qui puissent
voluer, dans lesquels lapport dun temps habit
puisse simprimer.
Le fait dimaginer que lon pourrait mcaniquement dupliquer une opration, ou produire tel ou
tel effet en reproduisant tel ou tel type de dispositif,
constituerait sans nul doute une approche risque.
Enfin il convient dattirer lattention sur
lenjeu de la gestion ultrieure de ces oprations et
du maintien-dveloppement de la qualit initiale des
espaces extrieurs (cheminements, jardins, espaces

Entre individuel et collectif : lhabitat intermdiaire


Un potentiel de dploiement de nouveaux modes dhabiter

collectifs, aires de stationnements, etc.). Un lment


fondamental de leur russite, une fois pos lensemble des exigences dveloppes jusquici, rside dans
le maintien de la qualit densemble des sites dont
seule la gestion peut tre garante.

Toulbourd, quartier des Bourdelles, Toulouse (31).

23

Un moteur du dveloppement durable


Si les concepts dhabitats groups et dhabitats intermdiaires ont connu un regain
dintrt de la part des pouvoirs publics et des professionnels aprs les Trente glorieuses, cela est du un lgitime souci de diversification des formes dhabitat. Dsormais ces outils sont redcouverts, utiliss et dclins pour des motivations et dans
des contextes forts diffrents. Le dveloppement durable implique le dveloppement
dagglomrations ncessairement composites, plus diverses et plus conomes, certes
en espace foncier, mais aussi en infrastructures de circulation et en quipements de
rseaux lourds.
Les formes dhabitats intermdiaires peuvent contribuer activement ces objectifs
par leur nature, finalement, assez simple, mais surtout en raison des questions quils
posent et des habitudes quils bousculent. Il faut ainsi ouvertement considrer ces
habitats singuliers pluriels comme des vecteurs de modernit pour des tissus urbains
co-responsables et pas seulement comme des produits logements.

CHAPITRE 3
Lhabitat intermdiaire :
un habitat urbanisant
Dans quelles conditions lhabitat intermdiaire constitue-t-il un outil
damnagement urbain ?
QUELS SONT LES LIEUX DE DVELOPPEMENT DES HABITATS INTERMDIAIRES
Les sites urbains reprsentant des enjeux
Ladaptation indispensable lenvironnement et le choix dune stratgie de densification
Le renouvellement urbain terrain de renaissance

LES HABITATS INTERMDIAIRES NE SE RDUISENT PAS SEULEMENT AU LOGEMENT


Outils de densification
Densit invisible
Lintrt des programmes dhabitats intermdiaires pour les bailleurs sociaux
Outils de diversification de lhabitat
Outil de production de lespace public

LES HABITATS INTERMDIAIRES COMME OUTILS DAMNAGEMENT


Quand les contraintes de densit et la complexit des oprations deviennent une source de crativit
Outil dadaptation la diversit sociale dans la ville et dans lhabitat
Les potentialits exceptionnelles dune architecture urbanisante
Plasticit de conception et articulation des chelles

3.1

QUELS SONT LES LIEUX DE DEVELOPPEMENT DES HABITATS INTERMDIAIRES ?

Lhabitat joue avec le gnie du lieu et participe


sa cration. Chaque morphologie peut-elle sinsrer
partout ? Certes non, mais les habitats intermdiaires
connaissent bon nombre de situations o ils peuvent
contribuer lamlioration du cadre de vie. Les priorits du dveloppement durable exigent de valoriser
la ville et de lutiliser plus habilement. Pour satisfaire
cet enjeu majeur, en proposant dautres modes
dhabiter et un cadre de fabrication dune ville moins
segmente, les habitats intermdiaires offrent des
possibilits remarquables.

Les sites urbains reprsentant des enjeux


Dans chacun de ces cas, mais selon des modalits diffrentes, cela renvoie de multiples enjeux urbains :
Contribuer optimiser lutilisation du
foncier, soit en densifiant, soit en occupant les vides
urbains sans ncessairement chercher densifier
(cas du renouvellement des grands ensembles) ;
Diversifier les formes dhabitat, aussi
bien proximit des lotissements pavillonnaires que
dans les grands ensembles ou dans les oprations
dextension urbaine ;
Revaloriser certains quartiers, notamment les grands ensembles, en introduisant des
formes dhabitat dotes datouts non ngligeables
(jardins, terrasses, appentis, garages) ;
Favoriser la mixit sociale en proposant
un habitat disposant des qualits voques prcdemment pouvant attirer des couches intermdiaires ;
Restructurer les espaces urbains et amliorer les formes urbaines. Cest notamment le cas
de la reconstitution dun front urbain, mais aussi des
oprations qui visent rduire des ruptures dchelle
ou recomposer un espace public (place, mail, etc.) ;
Assurer larticulation avec le tissu environnant par des transitions subtiles, des dispositifs
de mdiation entre les espaces privs et publics.

26

Sortir de la dualit entre les immeubles collectifs et


les maisons individuelles en introduisant cette forme
intermdiaire qui peut tirer vers lune ou lautre de
ces formes canoniques ;
Rintgrer la nature dans la ville, non
seulement grce limplantation de jardins en pied
dimmeuble mais aussi aux plantations le long des
cheminements intrieurs ou des rues ;
Introduire des espaces collectifs soigns,
dchelle rduite, dans des tissus qui en sont dpourvus (cheminements, ruelles, placettes). Ce genre
despace serait cras par la ralisation dimmeubles
collectifs.
Ainsi, ces oprations offrent un potentiel de rponses
des attentes en termes dhabitat dans des emplacements varis. Il sagit particulirement de contextes
urbains pris entre plusieurs modles correspondant
aux lments centraux de la ville ou celui de la
maison individuelle.
Cela est particulirement pertinent dans des lieux
sans cohrence ou a contrario conus avec des formes
rigides et uniformes, comme les grands ensembles, dont certains sont confronts des problmes
importants. Cest sur ces territoires que les habitats
intermdiaires, en combinant une localisation favorable, des conditions dhabitat plus individualises et
une mise en uvre soigne, peuvent rvler nombre
de potentiels qui feront alors sens.
Les tissus concerns par le dveloppement de ces
typologies sont peut-tre plus prcisment les tissus
des villes moyennes quil importe de conforter, les
secteurs dprcis des grandes agglomrations
(prsence de grandes cits), certains faubourgs qui
mutent difficilement. L, lacquisition du foncier ne
ncessite pas une rentabilit excessive et propose
des disponibilits sur des tnements pais. Si lon
sen saisit, on dispose alors dun produit qui dveloppe des contextes urbains sous-utiliss, particuli-

Entre individuel et collectif : lhabitat intermdiaire


Lhabitat intermdiaire : un habitat urbanisant

rement au regard du dveloppement durable, et qui


offre simultanment un cadre de vie suffisamment
attractif pour assurer par sa densit une faisabilit
conomique.
Pour que ces formes dhabitat puissent constituer
un outil damnagement utilisable dans diffrents
contextes, il importe de prendre en compte le sens
que ces oprations peuvent avoir aussi bien pour les
responsables politiques locaux, pour leurs destinataires futurs que pour les habitants du voisinage. Ce
sens dpendra de la culture urbaine locale et des
contextes urbains et sociaux. Lenjeu sera profondment diffrent dans un bourg, proximit dun
grand ensemble, dans un lotissement pavillonnaire
ou quand il vient occuper un terrain dlaiss.

Ladaptation indispensable lenvironnement et le choix dune stratgie de


densification
Parmi les atouts des habitats intermdiaires, on
notera spcifiquement leur capacit densifier les
tissus urbains, optimiser et repenser lamnagement en gnral, faciliter les adaptations, tant pour
des volutions favorisant la mixit que des coutures
nouvelles, et la constitution voire la reconstitution
despaces publics. Clairement, il apparatra que ces
habitats sont des acclrateurs de mutation en raison
de leur nature polymorphe et dune invitation la
rupture des standards. La pertinence de leur usage
est un vhicule de progrs vers un amnagement
plus responsable et vers des modes dhabitats plus
diversifis.

Ces types dhabitat peuvent donc servir :


accrotre la densit proximit de tissus
pavillonnaires qui varient entre 10 et 20 logements par
hectare par lintroduction dun habitat semi-individuel,
introduire a contrario, un habitat
presque individuel disposant de jardinets et de
terrasses dans un tissu compos dimmeubles denses
(par exemple de 100 logements/ha) pour prserver un
niveau de densit important justifi par la demande
ou la situation urbaine,
intgrer un habitat diffrent dans un
tissu de densit moyenne (environ 50 logements/ha)
compos exclusivement dimmeubles (cas de certains
grands ensembles) ou mixte (mlange de btiment et
de pavillons), tout en maintenant ce niveau de densit
ou en laccroissant lgrement,
dans le cas dun tissu ancien issu de grands
volumes agricoles, les habitats intermdiaires permettent de reconstituer des volumtries sinon
comparables du moins quilibres avec lexistant,
en cur de bourgs traditionnels, la problmatique est celle de volumes qui rpondent
lexistant mais sur des tnements assez troits, les
habitats intermdiaires peuvent y rpondre,
en complment dune opration existante
disposant de larges stationnements en infrastructure,
on peut mutualiser cet investissement en insrant
des logements intermdiaires qui bnficieront de
ces stationnements.

Lhabitat individuel dense permet de raliser des oprations dont la densit volue de 40 80 logements
lhectare et lhabitat intermdiaire (au sens rglementaire) se dcline aisment jusqu 120 logts/ha.

Entre individuel et collectif : lhabitat intermdiaire


Lhabitat intermdiaire : un habitat urbanisant

27

Le renouvellement urbain, terrain de


renaissance
Dans le cas des projets de renouvellement urbain,
tous ces enjeux peuvent tre combins : il sagit de
diversifier les formes dhabitat et de crer des chelles intermdiaires entre de grands immeubles et le
tissu pavillonnaire environnant sur les terrains souvent librs par des dmolitions et parfois enclavs.
Il sagit souvent aussi de rduire la densit perue et
le monolithisme en vitant de drouler des nappes
de maisons individuelles au pied ou en substitution
de morceaux de grands ensembles : non seulement
cette dmarche constituerait un gchis du foncier
disponible, mais elle risquerait de crer des tensions
entre les habitants bnficiaires des maisons individuelles nouvellement construites et les occupants des
immeubles conservs, mettant en pril les tentatives
de dveloppement de la mixit sociale.
Lurbanisation des vides urbains est un enjeu majeur pour nombre dagglomrations : dans les sites
o la densit est faible, le renouvellement anticip
par adjonction de tissus diffrents est un moyen
doux de complexifier donc denrichir un quartier. Cest notamment le cas de nombreux grands
ensembles.

On constate ainsi que cet outil damnagement nest


pas une recette passe-partout, mais un instrument de
conception dun projet urbain, mettant en uvre une
stratgie urbaine motive et adroite.

Photos ci-dessus : Quartier Renan, Dijon (21), 78 logements


locatifs sociaux dont 24 intermdiaires, 2005, MOE : CITE SITE,
MOA : OPAC de Dijon.

Les trames dilots sont souvent assez larges pour permettre limplantation densembles plus tnus en leur intrieur. Cela autorise, avec un produit flexible, des densifications en lieu et place
dentrepts ou de granges.
Les habitats intermdiaires ou individuels sur mesure sont alors
particulirement efficaces et agrables.

28

Entre individuel et collectif : lhabitat intermdiaire


Lhabitat intermdiaire : un habitat urbanisant

Ci-contre et ci-dessous : Les Terrasses, Meyzieu (69), 362 logements locatifs sociaux et en
accession, 1977, MOE : Beauclair, Grimal, Sabatier et Zumbrunnen, MOA : SEMCODA.

Crdits : Google Earth 2010

Entre individuel et collectif : lhabitat intermdiaire


Lhabitat intermdiaire : un habitat urbanisant

29

3.2

LES HABITATS INTERMDIAIRES NE SE


REDUISENT PAS SEULEMENT AU LOGEMENT

La question de la densit constitue une priorit pour


les acteurs, car le dbat sur la densit urbaine ne
cesse de crotre en raison des enjeux de dveloppement durable, mais aussi parce quil est indispensable
doptimiser les infrastructures. Dautre part, le choix
de cette forme dhabitat est souvent li ce dbat
sur la densit, soit en considrant que le logement
individuel nest pas adapt car il nassure pas un rendement suffisant des espaces construits, soit parce
que les immeubles collectifs sont trop prsents ou
connots ngativement. Choix parfois par dfaut, les
habitats intermdiaires deviennent souvent des vecteurs de mutation. Cest donc un facteur de progrs et
damlioration des processus pour les dcideurs.
Pourquoi faut-il une ville plus compacte ?
Lexpansion urbaine provoque la disparition de
terres agricoles, de paysages ruraux et despaces
vgtaliss prcieux pour lquilibre cologique. Il
faut donc la mesurer au plus juste et la limiter au
plus utile. Lurbanisation peu dense ncessite de
plus des rseaux viaires disproportionns et rend
toute la population captive de lautomobile. Ce phnomne, associ lutilisation de territoires spcialiss, augmente les dplacements et les lieux de
relgation.
A contrario, le rapprochement des voisinages permet lmergence dquipements collectifs et lefficacit des services. Parmi ceux-ci, les dplacements doux et les transports collectifs deviennent
naturellement oprants. Une mixit fonctionnelle
(habitat, activits, commerces et services) est possible grce la compacit des espaces traverser.
La mixit sociologique ncessaire la cohsion sociale est ainsi possible. Un processus de sdimentation des pratiques spatiales et de fabrication de
rapports sociaux complexes, donc riches, peut alors
sengager. Cest ce qui fait le charme des villes traditionnelles, leur qualit de vie et leur quilibre.

30

La compacit de la ville est inhrente sa nature :


on comprend aisment que la ville nest ni un gros
village dilat, ni une agglomration destructure.

Outils de densification
On imagine aisment quil serait aberrant de vouloir
raliser des oprations de densit suprieure 50
logements/ha dans un tissu pavillonnaire. Ceci aboutirait imposer des btiments qui paraitraient massifs
dans ce contexte et susciteraient un rejet violent de la
part du voisinage. Inversement, dans un autre contexte, on peut viser des densits plus leves, car les
mmes btiments paraitront au contraire beaucoup
moins massifs que les immeubles existants.
Il importe donc de dfinir une stratgie de densification :
Dans un tissu pavillonnaire, ces oprations
nont de sens que dans la mesure o elles permettent
doptimiser la densit sans douleur, par exemple en
passant de 15 ou 20 30 ou 40 logements lhectare.
Hors questions de volumtrie, cest bien videmment
lindividuel dense qui convient le mieux.
Dans un tissu de moyenne densit, relativement homogne (autour de 50 logts / ha) on peut
situer lopration ce niveau de densit ou laugmenter lgrement (jusqu 80 logts / ha), mais l lobjectif pourrait tre surtout de diversifier les formes
dhabitat et dintroduire des lments attractifs de
lhabitat individualis (jardinets, terrasses, accs
individualiss) dans des tissus qui en sont dpourvus
et rpondre la demande dindividualisation de lhabitat. Dans ce cas, tant lintermdiaire que lhabitat
dense peuvent se conjuguer.
En cur dlot, on peut insrer ce type dhabitat mme dans des sites contraints, l o il serait
impossible dimplanter un btiment de plusieurs
tages et o des maisons individuelles reprsente-

Entre individuel et collectif : lhabitat intermdiaire


Lhabitat intermdiaire : un habitat urbanisant

T2 - simplex

T4 - triplex avec mezzanine


et terrasse
T3 - simplex - group par quatre

terrasse
escalier

patio divis en quatre terrasses

terrasse
escalier

accs pour la cour intrieure

quatre garages
local vlo

local poubelles

raient un gchis de foncier et donneraient aux occupants limpression dtre sous le regard plongeant du
voisinage.
Dans des tissus htrognes, qui comportent la fois des maisons individuelles et des immeubles collectifs, lenjeu sera surtout dintroduire des
formes dhabitat capables doprer une transition et
de rduire la rupture par une chelle intermdiaire
entre lhabitat individuel et les immeubles collectifs.
Ainsi, ce seront toutes les variantes des habitats
intermdiaires qui seront mobilises.

Schmas ci-dessus : Un dispositif trs savant combine une trame


urbaine forte et des logements trs personnaliss, mais tous
protgs des covisibilits. (Analyse et croquis Andr Faure)
Les Alles de la Roseraie, rues Alfred de Vigny et Roger Franois,
Grenoble (38), 68 logements en accession la proprit, 2005,
MOE : Groupe 6, MOA : Meunier Rhne-Alpes.

Schma ci-dessous : Jumelant une opration dhabitats


intermdiaires un immeuble sur rue et avec stationnements
souterrains, le concepteur de lopration Clovis Muyard Dijon
(21) contribue une mixit meilleure et une densit discrte.
Rsidence Clovis Muyard, boulevard des Allobroges, Fontainesls-Dijon (21), 33 logements collectifs et 9 logements
intermdiaires en locatif social, 2002, MOE: Cremonini Lauvergeat
Paccard, MOA : OPAC de Dijon.

Entre individuel et collectif : lhabitat intermdiaire


Lhabitat intermdiaire : un habitat urbanisant

31

Pour faire une place publique, il faut du


volume et des faades. Le logement pavillonnaire ne le permet pas, les concepteurs de la
Place du March Saint Lger-sur-Dheune
(71) composent lespace avec des habitats
intermdiaires (Analyse et croquis Andr
Faure).
Opration Coeur de Village, Saint-Lger-surDheune (71), 10 logements locatifs sociaux,
1999, MOE : Atelier I. Snchal-Chevalier et
E. Auclair ; paysagiste V. Pruvost, MOA : OPAC
de Sane-et-Loire.

T2 - simplex

terrasse
cheminement jusqu'aux appartements
T2 - simplex

T3 - simplex

2 garages et un local commun


circulation horizontale
T2 - simplex

circulation horizontale
escalier

local commun

T3 - simplex

Comment mesurer la densit ?


Les outils de mesure sont multiples (du coefficient
doccupation du sol au nombre dhabitants au kilomtre carr).
Idalement il faudrait mesurer le nombre dhabitants. Linstrument de mesure est videmment fonction du nombre de personnes par mnage. Ainsi 45
logements lhectare avec six personnes par mnage, comme ctait le cas lorigine de certaines ZUP,
correspondraient la population de 123 logements
par hectare pour des mnages moyens de 2,2 personnes (schma actuel).

Cependant, pour des raisons pratiques, on retiendra un indice simple mais efficace et clair : le nombre de logements lhectare. On veillera toujours
comparer soit les densits nettes (sans voirie ni
quipements) soit les densits brutes (incluant ces
surfaces).

Combinaison morphologie habitat & densit

Logements par ha

Difficile

Performante

Peu comptitive
50

100

150

Logement pavillonnaire (1 par parcelle)

Habitat individuel dense (logement en bande)

Habitat intermdiaire

Habitat collectif

32

Entre individuel et collectif : lhabitat intermdiaire


Lhabitat intermdiaire : un habitat urbanisant

Densit invisible
Nombre de travaux mettent en vidence (cf. note
bibliographique en fin douvrage) le fait que la densit
de logements intermdiaires (au sens rglementaire)
comme dindividuels peut nettement dpasser celle
de la plupart des quartiers de logements sociaux,
notamment celle des grands ensembles, sans que
cela soit perceptible ni par leurs occupants ni par
la population environnante. Fait rvlateur, les oprations dhabitat intermdiaire (au sens strict avec
superpositions) ayant la densit la plus leve (152
logts/ha), sont celles ralises par la promotion prive.

Cela confirme si ncessaire le fait que la perception


de la densit est sans rapport avec la morphologie
de lhabitat3, alors que paradoxalement, dans ces
types dhabitat intermdiaire, lempilement nest pas
perceptible. Il nest pas difficile de reprer son logement de lextrieur car la monotonie et la rptition
des logements ne sont pas de mise. Voici une srie
de formes dhabitats qui constituent des outils damnagement parfaitement efficaces pour rinstaller des
pratiques de villes plus compactes et plus efficaces.

Le jeu des empilages et de savantes combinaisons permettent


au concepteur de la Veuglotte (Quetigny 21) une densit de cur
de village tout en prservant de larges espaces verts privatifs ou
collectif et une totale intimit pour chaque habitat (Analyse et
croquis Andr Faure).
La Veuglotte, Qutigny (21), 8 logements en accession, 1982, MOE :
Atelier J.-C. Jacques, MOA : SCI La Veuglotte.

escalier et ascenseur
T5 en duplex

terrasse

T5 en duplex

salle polyvalente
local poubelles

T5 en triplex sur demi-niveau


avec accs direct au garage

circulation horizontale

Entre individuel et collectif : lhabitat intermdiaire


Lhabitat intermdiaire : un habitat urbanisant

3 boxes

T5 en triplex sur demi-niveau


avec accs direct au garage

33

T4 - duplex

terrasse inaccessible
terrasse

balcon

T4 - triplex sur demi-niveaux


avec terrasse

T4 - triplex sur demi-niveaux


avec terrasse
T5 - triplex sur demi-niveaux
avec terrasse

T3 - duplex sur demi-niveaux


avec accs direct au garage

T3 - duplex sur demi-niveaux


avec accs direct au garage

T3 - duplex sur demi-niveaux


garage indpendant
escalier

escalier

Dans tous les cas tudis, les rsultats des entretiens


auprs des habitants sont formels : la perception
de la densit (telle quelle peut tre ressentie dans
un immeuble de grand ensemble) nest pas exprime, le questionnement apparat mme incongru.
Au contraire, la question de lchelle est voque
positivement, le voisinage nest plus peru comme
tant trop proche et le sentiment de prservation de
lindividualit dans le logement domine. Evidemment
ce phnomne est dautant plus marqu que lintimit
est prserve et que les co-visibilits sont correctement traites. A cette condition, le fait de bnficier
dun espace extrieur, dun rapport direct au sol,
dune qualit paysagre, provoquent ce sentiment
dindividualit qui fait largument des promoteurs du
pavillonnaire.
Lhabitat intermdiaire permet ainsi de raliser des
oprations de la mme densit que lhabitat collectif. La diffrence repose sur lcart trs important
que les formes dhabitat intermdiaire gnrent
entre la densit relle et la densit perue par leurs
habitants ou le voisinage. Une trs grande varit
de densits est rendue possible et lacceptation
dune densit gale ou plus forte est facilite par la
morphologie propre de ces habitats qui offrent une
grande varit de formes.

34

Composant 2 linaires de
logements empils, lopration
apporte une forte intimit
intrieure, des perspectives
ouvertes et une perception trs
rduite de la densit relle de
lhabitat.
Innovation Eurydice, Sochaux
(25), 90 logements locatifs
sociaux, 1977, MOE : Cabinet
Brandon, MOA : OPHLM du
Doubs - Habitat 25.

Dbattre de la densit dans ces conditions est novateur et contribue activement rhabiliter une ville
plus intense. Le logement individuel dense peut
atteindre une densit de cent logements lhectare,
le logement intermdiaire (au sens rglementaire) va
plus loin avec 150 logts/ha. Chacun dentre eux peut
cependant staler plus et consommer 1000 m2 de sol
par logement. La capacit de cet habitat sadapter
diffrents environnements, varier son impact au
sol et offrir une grande diversit de formes volumtriques, est remarquable. Outils urbains permettant
doprer des transitions, les habitats intermdiaires
peuvent galement composer des tissus de faubourgs
ou de villages et de centre bourg et leur confrent des
formes trs urbaines. Les formes haussmanniennes
sont les seules quil serait difficile de raliser avec un
tel outil damnagement, car leur morphologie est
fonde sur la ralisation dimmeubles collectifs et un
rapport assez strict la rue.
A la fois les lus et les oprateurs qui entendent le
besoin de densifier la ville pour y concentrer des services mais sans dtruire une harmonie qui nest pas
questhtique, trouveront des capacits de rponse
importantes dans ces formes intermdiaires, dont
toutes les dclinaisons ne sont peut-tre pas encore
dcouvertes.

Entre individuel et collectif : lhabitat intermdiaire


Lhabitat intermdiaire : un habitat urbanisant

Lintrt des programmes dhabitat


intermdiaire pour les bailleurs sociaux
Le patrimoine des organismes de Hlm est essentiellement constitu dimmeubles, et pour le reste de
logements individuels, en bandes ou jumels. Cette
offre est souvent monolithique et concentre dans
certains quartiers. De plus, les constructions de
chacun de ces ensembles datent souvent de la mme
priode. Ces groupes ont parfois t raliss en deux
ou trois tranches successives lgrement diffrentes,
ce qui permet de distinguer les logements, mais cela
reste superficiel.
A couter les habitants, les demandeurs et les gestionnaires, le produit phare est lhabitat individuel
ou ce qui sen rapproche. Cependant, sa mise en
uvre est souvent plus difficile que celle des petits
collectifs. De plus, si on sait que lindividualisation du
logement simplifie la gestion, rduit les tensions des
rapports de voisinages, la dispersion de la population
ne favorise pas rellement les processus de socialisation et ne permet pas dutiliser rationnellement les
quipements et le sol ouvert lurbanisation.
Lun des enjeux majeurs pour les bailleurs sociaux
est dsormais de diversifier les groupes immobiliers : en variant les temporalits de construction, les
typologies, les morphologies et les niveaux de prix, ils
accroissent lattractivit de leur patrimoine. A certains
endroits, tre attractif signifie simplement pouvoir
mlanger les populations. En sus, pouvoir changer le
statut doccupation terme des logements sans trop
de difficults devient ncessaire pour acclrer le
renouvellement des parcs. On comprend que les habitats composites que sont les individuels denses et les
intermdiaires stricts permettent cela avec aisance.
Non seulement le produit est sduisant, mais il sinsre facilement sur des terrains difficiles ( condition
de grer la place de la voiture) ou enclavs. Il fait lien
avec lhabitat existant et coexiste aisment avec les
immeubles ou les maisons situes proximit. Enfin
son rendement la parcelle peut sadapter, et mme
atteindre celui du collectif courant hors des centres
mtropolitains.
Ces formes, faiblement usites mais de manire
constante depuis lorigine du logement social, offrent
donc une perspective intressante de dveloppement
de loffre locative sociale, puisquelles permettent de
rpondre aux aspirations de nombre de locataires,
doptimiser lutilisation du foncier, de proposer une
offre intermdiaire ralisable en plus grand nombre
que la maison individuelle et de jouer sur des formes
urbaines nouvelles.
Tous ces avantages prsentent cependant un inconvnient : cet habitat exige plus de travail de la part des

concepteurs et de la matrise douvrage. Cela tient au


fait que ce produit est plus complexe et surtout ce
nest pas un modle que lon peut reproduire sans
considration pour le site et lenvironnement. En
outre, il exige un travail dapprentissage de la part
des diffrents intervenants. Affirmons aussi, rsultat
majeur de nos investigations, que ces modes dhabitat
ne tolrent pas l peu prs ou la mdiocrit, ni lors
de la conception ni en cours de ralisation.
La fin du plan courant
Par facilit de construction, puis par habitude, chaque tage dun immeuble collectif comprend toujours la mme organisation et le mme plan. Ce
principe conduit la superposition de logements
identiques du rez-de-chausse aux combles. Le
phnomne na pas toujours t aussi systmatique, mais rduit dsormais fortement la qualit de
lhabitat.
Par nature les habitats intermdiaires ne permettent pas cette drive, car le rez-de-chausse est en
rapport dusage avec le sol et les tages suprieurs
recherchent des extensions extrieures qui modifient le plan dun niveau lautre.

Outils de diversification de lhabitat


Ces oprations constituent en elles-mmes un nouveau genre dhabitat et peuvent prendre des formes
vraiment trs diffrentes. De plus chaque opration
peut combiner des types dhabitat trs varis, soit
en associant diffrents types de btiments, despaces rsidentiels, de modes darticulation aux rues
environnantes ou despaces extrieurs associs aux
logements, soit simplement par une conception composite.
Cest donc une solution efficace et valide pour
offrir une forme dhabitat et un statut intermdiaire
entre lhabitat collectif et lhabitat pavillonnaire. Par
ailleurs, ce type dhabitat est favorable laccueil de
la diversit :
Diversit des parcours rsidentiels, en
permettant des locataires de lhabitat social de
bnficier dune trajectoire rsidentielle ascendante
et de jeunes mnages des couches moyennes de
trouver un logement agrable, ventuellement dans
lattente de pouvoir accder la proprit dun habitat
individuel.
Diversit des gnrations : si les petits
logements avec balcon ou terrasse particulire sont
recherchs par les jeunes mnages, ceux avec enfants
apprcieront les rez-de-chausse avec jardins clos et

Entre individuel et collectif : lhabitat intermdiaire


Lhabitat intermdiaire : un habitat urbanisant

35

les tages disposant de vastes prolongements. Par


ailleurs, la scurit des tages ou des logements en
retrait sera utile pour les seniors.
Diversit des conditions daccs, ces
types dhabitats tant accessibles aux personnes
mobilit rduite.
Diversit de loccupation sociale enfin,
car la qualit de lhabitat facilite la cohabitation entre
des personnes vivant dans des situations socio-conomiques trs diffrentes et ayant des trajectoires
varies.
En conclusion, comme globalement dans les oprations urbaines, la possibilit de partager un habitat
de qualit reste la principale condition daccueil de la
diversit.
Le danger du tout intermdiaire ou tout individuel dense
On ressent bien parfois le poids de la monomanie, davoir voulu concevoir toute une opration, un
groupe, avec des tours ou des barres. Cest bien, au
contraire, de la combinatoire que vient la varit :
aussi est-il prfrable dviter de concevoir des
oprations totalement intermdiaires ou individuelles denses et de raliser des assemblages avec des
collectifs ou des individuels suivant le contexte.

Outil de production de lespace public


Pour les dcideurs et les acteurs qui veulent changer
le rapport de lhabitat avec lespace public et renouveler les processus de conception, cette filire est
crative. Ces formes dhabitat enrichissent ainsi la
qualit de vie collective et obligent reconsidrer les
routines de fabrication de la ville. Couramment, cela
permet dacclrer la mise en place de processus
qui rsultent de valeurs redcouvertes : circulations
douces, espaces cultivs partags, petites chelles
damnits de proximits.
Penser la ville durable, cest dabord saffranchir de
la ville uniquement conue pour la circulation automobile. Cest lapparition de la voiture individuelle
qui a permis la conception (vorace en surface) de
zones spcialises et sparant les fonctions. La
consquence - outre le gchis de sol, de temps de
parcours, dnergie - en est la prsence massive
des infrastructures coteuses mais aussi lexclusion de toute une partie de la population qui ne peut
se dplacer en voiture individuelle. Il faut donc repenser un espace public utilisable par les pitons,
les cyclistes, et donc dautres chelles que celle de
la voiture.

36

Le lien la voie
Les lus et les oprateurs le constatent : le processus
de fabrication de lespace public urbain est en crise.
Dans lunivers occidental la ville se structurait partir
de la composition de son espace public, tout au moins
la mise en place des espaces et btiments publics
tait articule avec le dveloppement de limmobilier
priv (habitats, commerces, lieux de productions).
Les suites de la Charte dAthnes ont abouti considrer lespace public, soit comme une extension de
la trame viaire, essentiellement envisage comme
un espace routier, soit comme un espace interstitiel, dlaiss ventuellement engazonn et magnifi
par les incantations sur les espaces verts, entre le
btiment et cette mme trame viaire entre lespace
priv et cette mme trame viaire. Aujourdhui, mme
si les discours ont chang, les rflexes persistent et
les logiques professionnelles ne sont pas rellement
remises en cause. Ainsi, lomniprsence de la culture
routire domine-t-elle encore, sinon le dbat tout au
moins les arbitrages.
La Charte d Athnes fait suite au IVme Congrs
international darchitecture moderne en 1933
Athnes. Le thme de ce congrs tait La ville
fonctionnelle. Urbanistes et architectes y recherchaient une composition rationnelle de quartiers
modernes. Sous lgide de Le Corbusier, la Charte
dAthnes a t laboutissement de ce rassemblement. Ces concepts ont t expriments par les
urbanistes de ladministration pour les grands ensembles.

Cette culture urbaine se satisfait pleinement des


produits habitat que sont les immeubles collectifs et
le pavillon. Chacun ayant dvelopp soit une logique
disolat, soit un rapport entre les btiments, les parcelles, et les voies publiques parfaitement normalis
et consensuellement rduit au minimum.
Les habitats intermdiaires proposent de nouvelles
approches de nature recomposer les possibilits
de choix. La logique est ainsi toute autre, car lespace
extrieur est conu comme le lien entre lunivers
privatif intime et lespace public, avec toute une
graduation despaces intermdiaires.
Le pavillon, comme la maison individuelle accole,
produit un rapport bilatral avec la rue constitue
comme le tuyau darrive, tant des fluides que des
rapports sociaux et des habitants. Limmeuble, intrinsquement, doit constituer une interface collective,
cest une partie de son intrt mais aussi lorigine
de difficults. Celles-ci proviennent de lchelle de
linterface. Si dans une socit plus uniforme ou lie
par des valeurs fortes, la grande taille est viable, dans

Entre individuel et collectif : lhabitat intermdiaire


Lhabitat intermdiaire : un habitat urbanisant

La contribution de lhabitat la formation


de lespace public
Si la trame despace public est pralablement conue, lhabitat contribue aussi sa production. La
forme des btiments et leur agencement, le dessin,
la couleur et la qualit de lentretien des faades,
la hauteur, la forme et les matriaux utiliss pour
raliser les cltures, sont autant dlments qui
participent la formation des espaces publics. Au
mme titre que les trottoirs ou les plantations, ils
faonnent les rues ou les places qui les bordent. Ce
sont eux qui crent des ambiances urbaines agrables et vivantes, ou bien mornes et tristes.

Lespace public est celui qui, cadastr ou non, appartient la collectivit. Par extension on utilise
aussi ce vocable pour dsigner tous les espaces
accessibles lensemble de la population, quel que
soit le propritaire ou le gestionnaire.
Lespace collectif est, par contre, celui rserv aux
habitants dune rsidence, dun ensemble immobilier, dune coproprit. Son statut est celui dun
espace priv.
Enfin lespace individuel, galement priv, est celui qui est la disposition dun seul mnage, propre
un logement ; devenu une extension extrieure de
lhabitat, il appartient un domicile.

une structure la fois plus individualiste et diversifie


(plus indpendante), dont la vie sociale est plus clate, les ensembles de grande chelle sont synonymes
danonymat et provoquent un recul de lappropriation
collective, parfois mis profit par des minorits.
Les habitats intermdiaires changent la donne. Tout
dabord, le trajet entre la rue et la porte du logement
est essentiellement extrieur. On saisit aisment que
chaque logement se trouve dans une position et une
relation diffrente, donc spcifique, avec lespace
collectif. La fabrication dune gographie mentale
est ainsi plus aise et la richesse des combinaisons
despaces partags naturellement plus forte. Enfin
la notion daccessibilit change en raison de son
caractre extrieur, le parcellaire devient ainsi plus
profond et des strates dhabitats peuvent se succder.
Apparaissent aussi les circulations publiques ou prives rserves aux vlos et aux pitons.
La place de lautomobile
Les phnomnes dcrits plus haut valent aussi pour le
second mode daccs lhabitat quest lautomobile.
Si la maison individuelle, hritire du pavillon, accepte
aisment la voiture sur le tnement de la maison, et
limmeuble sur un stationnement collectif en surface
ou en infrastructure, la question est renouvele par
les formes intermdiaires. Lusage du sol tant optimis, la prsence des voitures risque de manger
lespace libre. Sachant en outre qu la diffrence
des immeubles collectifs, il nest pas envisageable
de crer des infrastructures souterraines car leur
cot serait prohibitif. La place de la voiture se pose
donc en termes diffrents, ce qui oblige repenser
lorganisation de lespace et son rapport aux voies de
circulation. Le dbat est dactualit et sort enfin des
tabous en matire dhabitat. Les esprits conscients
des enjeux, tant cologiques que de qualit de vie,
sont prts reconsidrer les habitudes prises depuis
plusieurs dcennies.

Vers de nouvelles parois despaces publics


Lespace public est un espace vide qui est structur
et qualifi par les pleins qui le bordent : les faades
et autres verticalits vgtales ou bties. Or justement les habitats intermdiaires, surtout lorsquil y a
superposition, rcrivent les faades. Une extension
extrieure (jardin, terrasse) dune surface gale un
quart de la surface du logement, pour lintermdiaire
(au sens rglementaire), change beaucoup lurbanit
des ensembles immobiliers concerns. Premirement lextension tant privilgie mme le sol
pour les logements en rez-de-chausse, il en rsulte
que les linaires de faades qui, traditionnellement
faisaient contact avec lespace public nassurent
plus cette fonction. La faade sur rue ne dfinit plus
le trottoir. A ltage, le principe ne se limite pas la
cration de balcons mais gnralise la terrasse et les
superpositions pleins/vides apparaissent comme des
techniques efficaces. Disposer dune terrasse extrieure sur le logement de son voisin est plaisant et fait
disparatre la faade verticale. Les pleins changeant,
lespace public change galement.
Il faut retenir que cela implique de concevoir lespace
public simultanment avec le bti environnant.

Les masse bties jouent un rle prpondrant dans la perception et la


nature de lespace public. Ici, un simple jeu dans la composition des
faades sur rue renvoie une diffrence perceptible sans pour autant
modifier la surface de lespace public lui-mme.

Entre individuel et collectif : lhabitat intermdiaire


Lhabitat intermdiaire : un habitat urbanisant

37

3.3

LES HABITATS INTERMDIAIRES COMME


OUTILS DAMNAGEMENT

Chacun pressent bien que raliser une ville durable, un quartier agrable, un projet harmonieux,
ne peut se produire par la juxtaposition doprations immobilires, mmes exemplaires. La tche
damnagement, dans son sens le plus complet, est
indispensable une gestion et un dveloppement
responsable et agrable des tissus urbains.
Or dsormais, le simple fait quun oprateur assure
le traitement de lespace public ne peut suffire le
qualifier damnageur. Celui-ci doit agir sur le parcellaire, son occupation, ses modnatures et ses
architectures. Le dbat, la simulation et les cahiers
des charges sur les productions immobilires sont
indispensables. Les habitats intermdiaires sont
autant doutils qui, mme des doses minoritaires,
permettent une composition ou une recomposition
des oprations sur leurs parcelles.

Quand les contraintes de densit et la


complexit des oprations deviennent une
source de crativit
La fabrication dune ville aimable est une question nvralgique pour tout concepteur; pour les
amnageurs, elle reprsente une commande politique permanente. Les thoriciens prnent tous la
diversit des formes urbaines, la varit des critures architecturales, la mixit des fonctions et des
statuts doccupation, les modulations dchelles.
De mme, une plus grande complexit des espaces
collectifs et publics apparait comme positive, ce qui
ne dispense pas de leur confrer une plus grande
lisibilit. Les habitats singuliers pluriels offrent non
seulement leurs propres varits et des gradations
importantes, mais surtout des transitions vers les
formes individuelles ou collectives.

38

Tout se passe comme si la relative complexit de ces


formes dhabitat intermdiaire gnrait de nouvelles
contraintes qui obligent les matres douvrages et les
concepteurs faire preuve dune grande crativit.
Ces contraintes sont lies la plus forte densit, au
fait de disposer despaces plus restreints entre les
btiments pour en organiser le fonctionnement, et
la volont doffrir des espaces extrieurs privatifs
utilisables comme tels mais galement raccords
lespace collectif.
Ces formes dhabitat constituent donc un outil de
rgnration de la politique urbaine. Les habitats
intermdiaires conduisent effectivement dvelopper une plus grande subtilit dans la conception des
espaces intermdiaires. Cest un habitat qui cre des
espaces individualiss malgr une forte densit, et
offre une concentration dlments architecturaux et
urbains dans des espaces restreints.
Le fait de devoir traiter une multiplicit de priorits et
de cas de figure trs diffrents, dtre amen grer
des agencements complexes en disposant despaces
limits, conduit probablement les concepteurs et
les matres douvrage tre trs attentifs, trs soigneux, faire preuve dune grande ingniosit dans
le traitement de ces contraintes et condenser
de multiples lments dans lespace limit dont ils
disposent. Cest un peu comme certains habitants qui
font preuve dune grande ingniosit dans lamnagement de leur appartement quand ils disposent dune
trs petite surface. Cest galement une manire de
penser lespace en volume et pas seulement en plan.
La rinvention des schmas classiques
On constate ainsi que toutes les formes dhabitats
intermdiaires, par les perturbations des habitudes
ou parce quelles rinventent dautres modes de
fonctionnements, provoquent une remise en question
de lespace public. Rpondant avec dautres critres
aux logiques de maillages et daccessibilits, elles
remettent en cause les rapports aux schmas viaires.

Entre individuel et collectif : lhabitat intermdiaire


Lhabitat intermdiaire : un habitat urbanisant

Rintroduisant diffremment lespace collectif, elles


rinventent les gradations entre le public et le priv.
Obligeant une pense nouvelle sur la place de
lautomobile et son rapport avec le logement, elles
construisent de nouvelles stratgies et de nouveaux
partis en jouant avec des volutions socitales profondes.
Enfin, dstructurant totalement lcriture architecturale, elles abandonnent le dessin des faades issu
de lempilement de matriaux et permettent ainsi,
conjointement avec la rvolution en marche pour des
habitats nergtiquement autonomes, de redessiner
les parois de nos rues et de nos places.
La conjonction de ces lments avec les obligations
de reconsidrer limmobilier et lamnagement au
regard des priorits pour un dveloppement durable
offre une dynamique nouvelle aux habitats intermdiaires.

Outil dadaptation la diversit sociale


dans la ville et dans lhabitat
La volont que partagent tous les acteurs de concevoir des tissus urbains offrant aux habitants une plus
grande mixit dusages, des statuts plus diversifis,
ainsi que des produits habitat plus varis, de faire
muter les grands quartiers monolithiques dans le
mme sens, rsulte de la ncessit de transformer
la ville doucement et progressivement, a contrario
des indispensables mais coteuses oprations de
rnovation lourdes. Cest vers une ville durable, donc
varie et composite, dont les lments (les tissus
parcellaires) peuvent muter indpendamment quil
faut se diriger.

la question de la forme du logement. La dualit


maison individuelle et immeuble collectif recouvre
dvidents clichs statutaires et renvoie galement
des processus de ralisation trs diffrents.
Le pavillon individuel est massivement
mis en uvre suivant le contrat de maison individuelle (CMI) qui lui confre un statut de propritaire
- occupant. La mise en uvre dcouple, hlas, le
sol (lemprise foncire) et limmobilier (la maison),
ce qui induit des combinaisons diverses et lusage
de modles, dont la varit, amplifie par des
variantes infinies, permet de multiplier les apparences de choix. Le rsultat nest pas optimis, car
lconomie du dispositif repose sur labsence de
concepteur professionnel et sur une position hors
sol donc trs peu performante en termes durbanit et dorientation. Elle gnre enfin des co-visibilits incontrlables. La possibilit de contrler
la fabrication de lobjet et la varit des modles
apparaissent comme des avantages pour celui qui
fait construire sa maison par rapport celui qui
lachte.
Lopration gnralement vendue en
tat futur dachvement (VEFA, outil de la promotion) ou garde en patrimoine subit des charges
plus importantes et se distingue difficilement dans
une production trop normalise. Le choix est donc
rtrci et si la cohrence urbaine est plus assure,
le prix subit les charges de la scurisation et de la
conception.

Troubler le jeu
Loffre immobilire rsidentielle se structure majoritairement autour du binme maison individuelle
- immeuble collectif, et les formes dhabitats intermdiaires ouvrent un dbat dpassant largement

Entre individuel et collectif : lhabitat intermdiaire


Lhabitat intermdiaire : un habitat urbanisant

39

la crativit de ces modes de fabrication de lhabitat.


Les potentialits se dclinent pour lamnagement
urbain, pour le retour une ville plus intense et plus
agrable vivre ensemble, donc plus dense, pour la
fabrication de mixits sociologiques et de coutures
urbaines. Ses ressources sont considrables.

Le lieu, lhabitat situ


Habiter nest pas un pur acte de consommation,
mais une dmarche qui contribue la formation du
rapport de lhomme la socit. Il importe ainsi que
lhabitat soit cohrent avec le lieu, le site, lorientation, la vue, le climat. Pour cette raison limplantation dun modle sur une parcelle ne peut constituer
un acte suffisant pour concevoir lhabitat. Il faut relier la construction lenvironnement, optimiser son
fonctionnement propre et celui de lespace extrieur
attenant, orienter les lments suivant les usages et
les bnfices climatiques. Le lieu et lhabitat doivent
tre intgrs pour en faire un domicile.

En plus de leur capacit traiter les enjeux trs


importants de la densit, de loptimisation du foncier
et de ltalement urbain, le potentiel de ces oprations tient au fait quelles constituent potentiellement
des outils damnagement urbain remarquables. Ce
mode de production de foncier peut devenir un outil
majeur de transformation de la ville. Laptitude des
habitats intermdiaires concourir cette transformation est stratgique. Cela ncessite dexplorer
leurs capacits contribuer au renouvellement et au
dveloppement urbain.

VEFA ou CMI
Deux dispositifs se partagent la mise en uvre de
lhabitat neuf en France depuis des dcennies.
La vente en tat futur dachvement qui garantit
lacheteur une qualit contractuelle et une bonne
fin. Quasiment incontournable hors de lhabitat pavillonnaire, cest le processus utilis par les promoteurs. Il est rod et scuris, lacheteur acquiert
un produit fini, ventuellement avec des variantes
et des adaptations, la conception en est arrte
avant la vente.
Le contrat de maison individuelle repose sur un
dispositif dassistance au client qui prend les risques. Mme sil la choisit sur un catalogue, il est juridiquement le concepteur de sa maison. Ce cadre
juridique optimise le cot apparent de linvestissement mais ne garantit pas la qualit de la conception et ne peut se pratiquer, en fait, que pour des
maisons isoles sur leurs parcelles.

Cette question se pose de manire trs diffrente


selon les contextes car les villes sont engages dans
des processus de renouvellement et de dveloppement du tissu urbain trs varis, travers plusieurs
formes damnagement :
la restructuration de tissus urbains
prexistants (n1) ;
le comblement de dents creuses et la
reconstitution de fronts urbains le long des rues
(n2) ;
la densification de curs dlots (n3) ;
le ramnagement dune place ou dun
angle de rues (n4) ;
la cration ou le renforcement de diffrentes formes de centralit urbaine (n5) ;
le renouvellement urbain des quartiers
dhabitat social (n6) ;
les extensions urbaines en prolongement
dun tissu existant ou le long dune nouvelle voie
(n7).

Les potentialits exceptionnelles dune


architecture urbanisante
Faute de mieux, nous avons utilis le concept darchitecture urbanisante, car la conception de ces
ensembles ne se limite pas larchitecture des immeubles. Elle dborde largement les productions
immobilires pour investir les lments qui participent la fabrication de lespace collectif, mais aussi
urbain, et de ce fait la qualification de lespace
public.

Plus souvent dfinis seulement comme des types de


logements particuliers, les habitats individuels denses
et/ou intermdiaires sont en ralit tout autant des
processus pour repenser la ville et lhabitat que des
produits immobiliers. Chacun saccorde reconnatre

40

Dans des tissus centraux de faible densit ou des


bourgs ne disposant pas de vritable centralit, les
formes dhabitats intermdiaires peuvent aussi permettre de crer ou de renforcer une polarit urbaine.
A la diffrence des grands immeubles traditionnels
qui donnent voir une faade sur la rue ou des
lotissements de pavillons individuels gnralement
poss bien en vue, au beau milieu de leur parcelle, les
habitats intermdiaires crent une continuit urbaine
(ventuellement un alignement), dfinissent lchelle
du logement (5 13 m) et assurent lanimation des
faades grce aux extensions extrieures.

Entre individuel et collectif : lhabitat intermdiaire


Lhabitat intermdiaire : un habitat urbanisant

Rsidence Porte dEau, Montferrand, 9 logements


locatifs sociaux, 2003, MOE : Faget Gendre
Ressouche, MOA : OPHIS.

Les Forges, Saint-Fons (69), 17 logements locatifs sociaux dont 10


intermdiaires, 1993, MOE : AAMCO, MOA : OPAC du Rhne.

Rsidence du Motier, 102 boulevard Lafayette, Clermont-Ferrand


(63), 6 logements en accession sociale, 2004, MOE : Bruhat Bouchaudy - Dobel Architectes, MOE : OPHIS.

4
Opration Coeur de Village, Saint Lger-sur-Dheune (71), 10
logements, 1999, MOE : Atelier Snchal-Chevalier et E. Auclair,
paysagiste : V. Pruvost, MOA : OPAC de Sane-et-Loire.

5
Place Diawara, Longvic (21), 6 logements locatifs sociaux, 2005,
MOE : J.-C. Jacques, MOE : OPAC de Dijon.

Le Coteau, Lyon 9me arrondt. (69), 28 logements locatifs sociaux,


2006, MOE : BBC Architecte, MOA : SACVL.
Quartier Renan, Dijon (21), 78 logements locatifs sociaux dont 24
intermdiaires, 2005, MOE : CITE SITE, MOA : OPAC de Dijon.

Entre individuel et collectif : lhabitat intermdiaire


Lhabitat intermdiaire : un habitat urbanisant

41

Une large gamme dlments peut contribuer cette


animation des faades : balcons, loggias, terrasses,
coursives, paliers ou cages descalier ouvertes.
Le rapport au sol peut galement tre trait par des
entres sur perrons dalls, des auvents, des jardinets
avants, des plantations en bordure des immeubles.
La qualification du rapport aux rues, et travers cela
la qualification des rues elles-mmes, peut utiliser
des cheminements dalls, des portails, des haies, des
murets ou des grilles de clture.

Plasticit de conception et
articulation des chelles
Pour tirer tout le bnfice de la plasticit de conception que ce type dhabitat peut offrir et de la varit des
oprations damnagement dans lesquelles il peut
tre utilis et des formes quil autorise, il faut clarifier
la stratgie urbaine poursuivie. Une fois ceci ralis
et bien inscrit, il convient dadapter les approches au
contexte dans lequel on agit.
Ce que nous appelons plasticit cherche traduire la forte vocation de ces ensembles sadapter
souplement et valoriser des sites, des reliefs, des
gomtries complexes.
Toutes les considrations qui suivent ne sauraient
remplacer le travail de conception dun professionnel dont cest le mtier : larchitecte. Aucun des
points abords nest traiter sparment, le projet
est une alchimie subtile et dlicate mais toujours
globale. Ces quelques lignes sont dabord un outil
de rflexion pour le matre douvrage.
Noublions pas que la conception urbaine est un
savoir qui conjugue des travaux de nombreuses
chelles : grandes chelles pour situer les enjeux,
puis articuler les flux et les fonctions, enfin pour
se combiner avec lenvironnement, petites chelles pour articuler lespace priv et lespace public,
lhabitat et lensemble rsidentiel : la rue et limmobilier.

Lhomognit
Les dispositifs urbains et architecturaux fabriquant
des formes homognes sont ceux qui maitrisent le
sens des toitures (sil y en a) et alignent les faades.
Bandeaux et murs de soutnement ou de clture
fabriquent des symtries et des trames. Les chelles
des volumes contribuent galement accrotre lhtrognit ou bien renforcer lhomognit. Cest
un enjeu majeur du travail darchitecture.

La composition urbaine, pour lhabitat, doit rechercher la valorisation de lenvironnement quand il est
de qualit mais aussi renoncer imposer, a priori,
une seule criture architecturale.
Ce principe amne les matres douvrages choisir des matres duvre immobiliers diffrents du
maitre duvre urbain, au moins en partie.
Par ailleurs, le monopole dune morphologie sur un
tnement na pas de sens ; cest bien dans la combinaison des habitats individuels, intermdiaires et
collectifs, que se fabrique la diversit urbaine.

La hauteur
On considre habituellement que les variations de
hauteurs, pour lhabitat, doivent sajuster en fonction
des contextes. Ceci est toujours discutable mais
globalement partag. Cette question se dcline dans
lespace et dans le temps. Les hauteurs moyennes
dun quartier (le vlum) subissent des variations qui
peuvent tre importantes. Globalement des changements de variations de 50 % de la hauteur moyenne,
ou de deux trois niveaux, apparaissent possibles.
Evidemment la variation peut tre plus forte, mais
alors plus progressive. Les hauteurs sur rue sont plus

42

importantes quen intrieur dlot, celle sur des parcs


ou des rivires encore plus.
De tout temps, les tissus urbains progressaient avec le
dveloppement des villes, la dilatation des primtres
tait soit limite, soit saccompagnait de la monte du
vlum. Ainsi, par similarit on peut considrer que le
tissu prend un niveau chaque gnration, pour les
plus rapides, chaque sicle, pour les plus mesurs.
Ces lments sont videmment parfaitement conventionnels mais ils participent tablir une sorte de
guide dapproche.
On verra que si lon veut atteindre R+5 seul le recours
au collectif soffre au concepteur. Entre R+1 et R+3
lintermdiaire (au sens rglementaire) excelle. Lindividuel dense peut se dvelopper du simple niveau
au R+2 maximum ce qui permet de fabriquer des
triplex, rares en France.

La structure et la continuit urbaines


L o la question est dassurer une continuit urbaine,
dorganiser ou de conforter la structure urbaine,
la rponse passe aisment par le choix dhabitats
intermdiaires, tout au moins partiellement. Priorit
alors la rflexion sur la volumtrie, la composition
de lensemble ainsi quau rythme des pleins et des
vides.
Lorganisation des grandes parcelles en front, en
couches, en mailles ou en lots est galement prpondrante.

Entre individuel et collectif : lhabitat intermdiaire


Lhabitat intermdiaire : un habitat urbanisant

Le tissu des faubourgs est particulirement intressant car il est issu de divisions parcellaires rcentes, il prsente des tnements plus larges que
la ville plus centrale et des occupations naturellement diversifies et mutantes en permanence.
Cest loppos du grand ensemble monolithique
et inscable. Ce tissu de faubourg constitue-t-il
une perspective de mutation pour ce dernier ? Ce
nest pas sr, mais il offre un recueil de rponses
possibles la digestion du grand ensemble par
la ville. Les habitats singuliers pluriels permettent
la double (voire triple) couche, le composite sur
parcelle, la fabrication dchelles de 10 ares 50
ares, ils se rangent dans ces perspectives.

La couture et lintgration
L o la question est de couturer lespace urbain et de
banaliser de lhabitat nouveau, la priorit sera au travail sur les transitions et sur la variation progressive
des hauteurs.
Le cas du grand ensemble, par exemple, initialement bti sur une grande parcelle agricole et form
de tours et de barres, puis rejoint par une nappe de
pavillons htroclites mais tous trs bas, ncessite un
travail de transition entre ces deux morphologies. Les
habitats intermdiaires permettent, avec le mme
groupe immobilier et sur une distance mesure, de
faire transition en accrochant des logements individuels, de faible hauteur, proximit du pavillonnaire
et des logements intermdiaires superposs jusqu
4 niveaux cot des collectifs.

Le grand ensemble est desservi individuellement par la voie, souvent routire. En ralit cest gnralement son parking qui est
connect la route.

Approche thorique de la mutation du tissu de faubourg : la


profondeur des parcelles permet une implantation en double,
voire triple couche.

Lorientation
Les exigences de dveloppement durable conduisent
dsormais ce que le bilan thermique et le confort
des logements soient pour une large part assurs par
lensoleillement. La position dos au nord ventre au
sud permet des logements trs performants mais
cela ncessite quils soient traversants (quils aient
des ouvertures de chaque ct), donc quils soient
assez grands et les immeubles peu pais. Par contre
la disposition perpendiculaire est - ouest permet de
raliser des petits logements, aucun ntant au nord
et tous confortables mme sans tre traversants.

La maison en lotissement pavillonnaire est connecte individuellement mais cest la parcelle qui est raccorde, pas lhabitation.

Les habitats individuels denses et intermdiaires ont un rapport


diffrent, parfois individuel, parfois group avec la voie. La varit des situations et des modes de contacts avec la rue permettent
un fonctionnement plus urbain.

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Lhabitat intermdiaire : un habitat urbanisant

43

Les mmes outils peuvent tre conjugus pour faire


lien entre un tissu de banlieue ou de faubourg et une
opration nouvelle plus collective ou superposant des
logements sur des activits ou des commerces.

Des modles de compositions urbaines peuvent


guider les approches, mais ils sont ni exclusifs, ni
absolus. Ils peuvent se traduire par :

La centralit
Dans un tissu urbain peu dense, les habitats singuliers
pluriels apportent des masses bties de tailles similaires aux ensembles urbains des lieux (btiments
dexploitation ou petits collectifs) soit des faades de
15 35 m et des hauteurs de 5 12 m, des profondeurs
suprieures 11 m (jusqu 13 15 m). Leur intgration
est donc parfaitement lchelle des centres bourgs
issus de la vie agricole.
Le quartier nouveau
Les habitats intermdiaires demandent une logique
de conception pour traiter les accs et une autre
approche, de lintrieur, pour assurer lintimit des
espaces offerts. Cela induit parfois une division : cot
ville - cot jardin. Pour des raisons densoleillement
et dorientation du logement, on aboutit souvent se
dispenser de la symtrie viaire, trottoirs et maisons
de part de dautre de la rue. De plus lautomobile
tant remise sa place, les schmas de circulation
deviennent moins prgnants. Donc tous les lments
pour une opration responsable sont dj en place.

la juxtaposition et lalignement
de btiments le long de rues4, de cheminements
intrieurs,
le regroupement des btiments
autour dun espace central intrieur servant de
parking ou despace vert, despace de jeu ou de placette, sur lequel donnent les jardins arrire. Lentre des logements peut se faire sur la rue publique
ou depuis cet espace intrieur, ou bien encore en
alternant ces deux formules,
le systme en peigne qui dispose
les btiments perpendiculairement la voie, ventuellement relis par des arbres ou une galerie. Il
valorise et protge lintrieur et diminue le linaire
sur la voie,
le ramnagement dune place
ou dun angle de rues en implantant des jardinets
ou des terrasses sur larrire5 .

La diversification
Lorsque densifier et diversifier les produits logements
est la priorit, on veillera scrupuleusement la qualit des espaces de vie personnaliss et volutifs, tant
dans le bti qu lextrieur, sur les prolongements du
logement que dans les parties collectives.
La densification
La densification ncessitera des formes architecturales habiles pour ne pas provoquer le rejet de
lopration. Dans un tissu de pavillons, le choix dune
architecture multiforme et dune criture un peu
redondante peut apparatre comme un atout.
Dans le cadre des projets de renouvellement urbain
au contraire, une conception pure permet doprer
une mdiation de style. Lorsquil sagit de transformer
des friches industrielles, on dispose dune plus grande
libert de choix dcriture, car on nest pas contraint
par la prgnance de larchitecture environnante.
Le choix dune architecture sobre et au cordeau
peut tre plus facilement accept par lenvironnement lorsquil est accompagn par un dveloppement
luxuriant des espaces paysagers6.

Lhabitat intermdiaire autorise une grande diversit de modes de composition urbaine, mais
le choix dpend la fois des objectifs recherchs,
de la forme et de la localisation des terrains, de
la structuration des tissus urbains et des options
concernant la circulation et le stationnement des
vhicules. Le choix entre la cration de voies, de
dessertes intrieures et lexternalisation de la circulation est particulirement dlicat. Cette option a
eu la prfrence dans de nombreux co-quartiers,
mais conduit rejeter les aires de stationnement
la priphrie et, trop souvent, crer des nappes
de parkings ou des batteries de garage lentre
des ensembles. Ceci ne favorise pas leur intgration urbaine et nest pas trs agrable pour les
gens du voisinage. On fait alors subir aux autres la
prsence massive des vhicules pour sen protger
soi-mme.

Sur la page ci-contre, en haut :


Innovation Eurydice, Sochaux (25), 90 logements locatifs
sociaux, 1977, MOE : Cabinet Brandon, MOA : OPHLM du Doubs
- Habitat 25.
Sur la page ci-contre, en bas :
Les Saverots, rue de la Rcille, Mandeure (25), 21 logements
locatifs sociaux, dont 15 intermdiaires, 2006, MOE : F.-X. Cahn,
MOA : NEOLIA.

44

Entre individuel et collectif : lhabitat intermdiaire


Lhabitat intermdiaire : un habitat urbanisant

Entre individuel et collectif : lhabitat intermdiaire


Lhabitat intermdiaire : un habitat urbanisant

45

CHAPITRE 4
La conception interne des oprations
dhabitat intermdiaire
Un habitat agrable qui offre une alternative lopposition classique entre
lhabitat individuel et lhabitat collectif
LES VUES ET LENVIRONNEMENT
Linsertion dans diffrents types denvironnement et la composition des rsidences
Les vues et la construction dun paysage interne

UNE PROFUSION CREATRICE, UN INDISPENSABLE TRAVAIL DE COMPOSITION DES ESPACES RESIDENTIELS


Les amnagements et les espaces de transition entre les logements et les espaces publics
Quand les contraintes de densit et la complexit des oprations deviennent une source de crativit
La diversit et la richesse des dispositifs
La varit des espaces et des amnagements

LA DIVERSITE DES MODES DINTEGRATION DES VOITURES


Les diffrentes sortes de traitement des garages
La cration daires de stationnement
Le stationnement longitudinal le long des rues ou des placettes
Quelques remarques complmentaires

LA NECESSITE DINTRODUIRE DES ESPACES COLLECTIFS SOIGNES DECHELLE REDUITE


LES CHOIX DE CONCEPTION ET LES INITIATIVES FAVORISANT LAPPROPRIATION DES ESPACES

4.1

LES VUES ET LENVIRONNEMENT

Linsertion dans diffrents types denvironnement et la composition des rsidences


Les modes dinsertion dans lenvironnement, de
fabrication de lenvironnement et dinteraction avec
lenvironnement, conditionnent la russite de ce type
dopration.
Leur conception doit imprativement sadapter la
diversit des contextes. Cela concerne la fois leur
composition interne, le mode de traitement du rapport au dehors apprhend de lintrieur du site, la
qualification des accs et des limites, le choix des
formes architecturales.
Linsertion dans un environnement peu attractif
Dans des oprations situes dans un environnement
priurbain, correspondant des enjeux dextension
urbaine ou durbanisation danciennes friches industrielles, lenvironnement est souvent peu attractif. La
manire dont est conu le rapport de ces oprations
lenvironnement immdiat, leur organisation interne,
les dispositifs socio-spatiaux propres chacun de
ces sites sont dcisifs. Dans un tel contexte, on peut
mobiliser plusieurs ressources qui permettent de
temporiser avec un environnement peu favorable en
attente dune urbanisation :
Un traitement soign des relations avec
lenvironnement, en engageant par exemple une
vgtalisation du site ds le dbut du projet. Conue
comme un lment constitutif du projet, de lintrieur
du site elle rend invisible un environnement ingrat
et ce ds linstallation dans les lieux. Ralise de
manire trs soigne (et pas seulement pour masquer cet environnement), elle rend galement le site
attractif de lextrieur.
Lappui sur la taille du site, lorsque celle-ci
est relativement importante. Cette taille lui permet,
en quelque sorte, dimposer son identit propre au
contexte dans lequel il sinsre.

48

La diffrenciation interne pour favoriser la


constitution de micro-identits qui vont permettre au
site lui-mme de se constituer comme un environnement agrable ;
Le soin apport la cration dune multiplicit despaces qui sarticulent et semboitent
subtilement peut galement gnrer le dploiement
de pratiques nouvelles trs apprcies, qui compensent le fait de se trouver dans un environnement
peu avenant. De cette manire, le site cre sa propre
urbanit.
La densification dlots
Les processus de densification dlots offrent souvent
un contexte plus favorable limplantation doprations dhabitat Intermdiaire que les programmes
dextension urbaine. Lenvironnement existant peut
alors contribuer au dveloppement dune relation
trs agrable des habitants au site : il leur permet de
ne pas se sentir isols et de bnficier dun rapport
des lieux de centralit et durbanit.
Toutefois l aussi, lenvironnement ne peut pas gnrer lui tout seul cette situation favorable. Cest
nouveau larticulation avec la conception des sites qui
va jouer un rle fondamental :
le mode de traitement des entres et des
rapports la rue,
lorganisation dun rapport lextrieur
permettant aux habitants de ne pas se sentir isols et
de bnficier dun lien avec des lieux de centralit et
durbanit,
la cration de micros articulations et la
recherche de supports dintgration,
la prise en compte de la perception de
lopration depuis lextrieur, en lien notamment avec
ce qui est donn voir de son organisation interne, de
son architecture, etc.

Entre individuel et collectif : lhabitat intermdiaire


La conception interne des oprations dhabitat intermdiaire

Le site est situ en pleine centralit dun bourg ancien (Vert St


Denis) dans la banlieue de Melun. Son organisation et son architecture semblent sinsrer tout naturellement dans ce bourg. Il
existe une sorte de continuit entre lopration et le centre du
bourg qui sembotent et de ce fait le site apparait aux habitants
comme un village dans un village. On a ainsi pu constater une
rsonance entre la qualit urbaine du site et lenvironnement
dans lequel il sinscrit. Les accs au site sont ferms mais le site
lui-mme, son esthtique, son espace central, sont clairement visibles de lextrieur. 90% des mnages trouvent lenvironnement
attractif, et pratiquement la moiti a spontanment voqu cette
relation de rciprocit, de soutien, dtayage entre le site
et son environnement.
Rsidence Anne Franck, Vert-Saint-Denis (77), 19 logements,
2004, MOE : PO & PO, MOA : FSM - Foyer de Seine-et-Marne.

Entre individuel et collectif : lhabitat intermdiaire


La conception interne des oprations dhabitat intermdiaire

49

Limplantation dans de grands quartiers dhabitat


social
Cette implantation permet de diversifier les formes
dhabitat mais elle est plus complexe. Dans des projets de rnovation urbaine qui ont trait lensemble
dun quartier, elles peuvent sinscrire de manire
favorable et bnficier dun environnement renouvel
quelles-mmes contribuent qualifier, sous rserve
bien sr que les diffrents aspects voqus jusquici
aient t pris en compte.
Plus difficile est linsertion de ces oprations dans des
quartiers dhabitat social qui nont pas bnfici de ce
type de projet. Aux problmes de composition dj
voqus, vont venir sajouter des enjeux en terme de
valorisation / dvalorisation de lhabitat, ou la crainte
de trop se singulariser dans des environnements
perus comme dvalorisants.

A nouveau, la question de la taille joue un rle non


ngligeable. Un site de petite taille ne parviendra pas
renverser les significations dvalorisantes associes
son environnement extrieur, alors quun site de
grande taille peut gnrer son propre environnement
sur lequel il pourra sappuyer pour se sentir protg
des significations dvalorisantes de lensemble dun
quartier. Ce principe noriente nullement vers ldification exclusive dhabitats intermdiaires dans ces
oprations, mais signale lexistence dun point de
bascule du changement dans le cadre du renouvellement urbain des quartiers de logements sociaux.
Les entretiens auprs des habitants dans diffrentes oprations ont permis de mettre en vidence
le caractre la fois complexe et structurant du
rapport lenvironnement. Dans tous les cas, la
perception que les habitants ont de leur environnement, son impact sur le rapport quils dveloppent
leur habitat, dpendent des relations entre :
les caractristiques mmes de cet environnement (urbaines, centralit, animation, occupation
sociale) ;
les modes de traitement des relations du
site avec cet environnement ;
la conception mme des sites et la manire
dont elle rencontre, majore, attnue ou efface les
caractristiques de lenvironnement dans lequel ils
sintgrent.

Les vues et la construction dun paysage


interne

Le site est intgr son environnement, mais en mme temps,


il se singularise dans cet environnement. Cette singularit et
la fantasmatique de vivre dans un environnement dvalorisant
gnrent des craintes importantes des habitants, comme si tant
trop connot ou trop particulier, le site risquait dattirer sur
lui des ractions particulirement agressives de la part du voisinage. Du mme coup, ce qui a t donn comme ouverture (les
jardins, les terrasses) est peru comme une source potentielle
dagression. La crainte dune intrusion de lenvironnement dans
le site est palpable, elle se traduit par un sentiment dinscurit
paroxystique qui a t fortement aggrav par des problmes de
gestion au moment de linstallation dans les lieux.
Quartier Larousse Marseille (13).

50

Traitant de la conception, il importe de rappeler ici un


rsultat trs important des entretiens raliss auprs
des habitants. La qualit des vues joue un rle essentiel dans la perception du lieu habit, quil sagisse de
la vue de lopration depuis son environnement, de la
vue sur lenvironnement depuis lopration, des vues
proches, des vues lointaines, des vues depuis chez
soi ou en se dplaant. Elles construisent un paysage
dont le sens sera plus ou moins comprhensible,
accessible, appropriable par les habitants.
Les vues ne renvoient pas seulement des aspects
esthtiques ou imaginaires. Elles racontent lunivers dans lequel on vit, le regard port par chacun sur
lendroit dans lequel il habite, le regard imagin des
autres sur ce lieu. Les vues sont multiples. Celles que
lon a depuis ses fentres revtent une importance
considrable, mais elles ne doivent pas faire oublier
les vues lors des dplacements internes, les vues sur

Entre individuel et collectif : lhabitat intermdiaire


La conception interne des oprations dhabitat intermdiaire

lespace extrieur propre, les vues sur les espaces


communs et collectifs, les vues de son chez-soi
depuis lextrieur, les vues dune opration depuis
lextrieur, etc.
La prise en compte de toutes ces vues, le rglage
de ces vues, le paysage quelles construisent, doivent donc retenir toute lattention des concepteurs.

Les Alles de la Roseraie, rues Alfred de Vigny et Roger Franois,


Grenoble (38), 68 logements en accession la proprit, 2005,
MOE : Groupe 6, MOA : Meunier Rhne-Alpes.

Entre individuel et collectif : lhabitat intermdiaire


La conception interne des oprations dhabitat intermdiaire

51

UNE PROFUSION CREATRICE,

4.2

UN INDISPENSABLE TRAVAIL DE
COMPOSITION DES ESPACES RESIDENTIELS

Les amnagements et les espaces de


transition entre les logements et les
espaces publics
Lhabitat intermdiaire se caractrise par une
richesse dlments architecturaux et urbains, de
dispositifs assurant la transition entre les logements et lespace public : escaliers extrieurs, jardinets, cltures, haies, alles, placettes, cour, etc. Il
sagit de dispositifs socio-spatiaux, car ce sont des
lments damnagement et de qualification des
espaces urbains et des btiments qui jouent un rle
cl dans le dveloppement des usages, des pratiques
sociales des habitants et de leurs relations.
La conception de ces amnagements doit galement
prendre en compte :
la volont doffrir des espaces extrieurs
(terrasses, jardins) ;
le choix de diversification des formes
dhabitat au sein dune mme opration ;
la suppression des espaces collectifs
intrieurs qui obligent un retrait des
btiments par rapport la rue ;
la ncessit dagencer les btiments et
dorganiser leurs relations aux voies en ne
disposant que dun espace restreint ;
lobligation de rgler le rapport au sol
doprations complexes ;
lorganisation de la circulation des voitures et des cheminements des habitants
lintrieur des sites ;
la prservation indispensable de lintimit
des logements ;
la cration de petits espaces collectifs
la disposition des habitants pour favoriser
leurs interactions.

52

La volont des matres douvrage dorganiser subtilement ces interactions et la crativit des concepteurs dans leur traitement constituent lune
des sources les plus importantes du potentiel de ce
type dhabitat.

Quand les contraintes de densit et la


complexit des oprations deviennent une
source de crativit
Les contraintes lies la densit, le fait de disposer
despaces restreints entre les btiments et la volont
doffrir malgr cela des espaces extrieurs, gnrent
une complexit qui oblige matres douvrages et concepteurs faire preuve dune grande crativit. Cet
habitat conduit ainsi dvelopper beaucoup de subtilit dans la conception des espaces intermdiaires
entre les logements et lespace public.
Cest un habitat qui vise crer des espaces individualiss malgr une forte densit, et qui offre une
concentration dlments architecturaux et urbains
dans des espaces restreints

Devoir traiter une multiplicit de problmes, tre


amen grer des agencements complexes en disposant de trs peu despace, conduit tre trs attentif,
soign, faire preuve dune grande ingniosit dans
le traitement de ces problmes et condenser de
multiples lments dans lespace limit dont on dispose.

La diversit et la richesse des dispositifs


La diversit et la richesse de ces dispositifs socio-spatiaux est frappante, compare leur pauvret dans
les immeubles collectifs ou lhabitat pavillonnaire :

Entre individuel et collectif : lhabitat intermdiaire


La conception interne des oprations dhabitat intermdiaire

dans les immeubles collectifs, on sort du


hall pour se retrouver directement dans la rue ou bien
sur un parking ou un espace souvent peu qualifi.
lhabitat individuel na pas grer les interactions sociales entre les habitants et protger leur
intimit, ce qui le dispense de crer de tels espaces.
dans lhabitat intermdiaire superpos, on
peut sortir de chez soi par un escalier agrable ou en
franchissant un jardinet et en ouvrant un petit portail, cheminer dans une alle borde de vgtation,
traverser une placette, longer la haie du jardin dun
voisin en changeant quelques mots avec lui, franchir
le portail de la rsidence, avant de se retrouver dans
la rue.

La varit des espaces et


des amnagements
Les auvents, les perrons, les paliers et les escaliers
extrieurs
Les paliers et les escaliers extrieurs, souvent partags entre quelques logements, peuvent offrir une vue
sur les autres logements, les plantations ou la rue.
On sy sent dans un entre-deux entre le logement
et lespace collectif et on peut y changer quelques
mots avec les voisins. Ils peuvent prendre diffrentes
formes :
les escaliers peuvent tre en colimaon, ou
sappuyer sur des garages en saillie ;
les terrasses peuvent aussi servir de
paliers ;
en retrait des faades et abrits, ils sont
protgs de la pluie et du vent ;
en saillie par rapport aux faades ;
Des auvents ou des toits dbordants peuvent protger
les paliers ou les perrons. Ces dispositifs abritent de la
pluie quand on sort de chez soi, dcorent et rythment
les faades. Ils crent galement un marquage des
entres qui, coupl la qualit des sols des paliers ou
des perrons, les rendent accueillants et signifient la

Entre individuel et collectif : lhabitat intermdiaire


La conception interne des oprations dhabitat intermdiaire

transition entre les logements et les espaces collectifs. Le passage est ainsi fortement marqu.
Les plantations au pied des constructions
Ces plantations qualifient les constructions, donnent
une paisseur et marquent une transition entre le
sol et la verticalit des faades. Elles peuvent tre
constitues de haies assez paisses qui offrent une
protection symbolique aux habitants des rez-dechausse. Ces bordures, parfois entoures de petits
murets ou de briquettes, permettent aussi dloigner
les cheminements du pied des immeubles.
Les voies de desserte et les cheminements
intrieurs des rsidences
Ces voies et ces cheminements ont une grande importance, car ils crent un univers micro-urbain, font
que les rsidences apparaissent comme des petits
quartiers ayant leur identit propre, et mnagent
galement une transition avec lespace public. Ce
sont des lieux dinteractions multiples o lon croise
ses voisins, change quelques mots, loccasion des
diverses activits quotidiennes.
Les espaces verts et les plantations des espaces
collectifs et des jardins privatifs
Ces espaces rintroduisent la nature dans lunivers
urbain, valorisent les quartiers et participent largement la formation de leur identit. Ils soffrent la
vue des habitants aussi bien depuis leur terrasse ou
leur fentre que lorsquils entrent et sortent des rsidences. Ils sont galement donns voir aux visiteurs
et aux passants.
Les initiatives des habitants, quil sagisse du fleurissement des balcons ou des plantations dans les
jardins, contribuent largement la qualification de
ces espaces (... ou leur dqualification lorsque les
jardins sont laisss labandon ou encombrs dobjets htroclites).

53

Les jardins de devant donnant sur les cheminements internes ou les rues extrieures
La localisation de ces jardins de devant leur confre
des fonctions diffrentes, puisque les premiers
assurent une mdiation par rapport aux voisins et
les seconds protgent et scurisent les habitants
par rapport lespace public. Ceux qui protgent les
constructions et les entres des logements donnant
sur les rues extrieures ont une trs grande importance et leur conception ou leur entretien ne bnficie
pas toujours de lattention quils mritent. Ce sont des
espaces de mdiation entre les logements individuels
des rez-de-chausse et lespace public, mais galement entre lespace collectif des rsidences et cet
espace public. Ils ont donc une fonction collective, et
ce dautant plus que ce sont eux qui marquent le plus
lidentit des rsidences pour les passants.

Des passerelles permettent de rejoindre les entres des logements en rez-de-chausse depuis la rue. Ce dispositif cre des
espaces intermdiaires entre le public et la priv.
Le Coteau, Lyon 9me arrondt. (69), 28 logement locatifs sociaux,
2006, MOE : BBC Architectes, MOA : SACVL.

54

Cltures et portails
Ce sont des lments dcisifs dintimisation et de
scurisation des rsidences. Ils peuvent tre composs avec des matriaux trs divers : grilles doubles
de haies, murets en bton ou en briques, barrires
en bois, etc. Leur dimensionnement est un enjeu
majeur :
Dune faible hauteur, ils nassurent pas de
protection visuelle et ne sont pas trs scurisants.
Trs levs (au-del de1,50m), ils crent un
sentiment denfermement et paraissent carcraux.
Il importe de rgler le choix des matriaux
et des hauteurs des cltures sur les pratiques des
constructions du voisinage, de manire crer une
harmonie avec lenvironnement. Lutilisation de cltures similaires peut constituer un rappel, une sorte
de clin dil signifiant une volont dintgration
lenvironnement.
Pour tre sr de la qualit de lentretien des plantations qui bordent les cltures et ne pas avoir de mauvaises surprises, il est souvent judicieux de planter
des haies lextrieur des parcelles privatives, mme
si reprsente un cot de gestion pour le bailleur
(ou la Ville). Noublions pas encore une fois que ces
cltures participent, par lalignement quelles assurent, la formation des rues, du paysage urbain et des
espaces publics.

Entre individuel et collectif : lhabitat intermdiaire


La conception interne des oprations dhabitat intermdiaire

Crdits photos : F. Haton Architecte

Crdits photos : F. Haton Architecte

Crdits photos : F. Haton Architecte

Rsidence Rodin, Besanon (25), 25 logements locatifs


sociaux (PLA), 1996, MOE : F. Haton Architecte, MOA :
SAIEM B.

Entre individuel et collectif : lhabitat intermdiaire


La conception interne des oprations dhabitat intermdiaire

55

4.3

LA DIVERSIT DES MODES DINTGRATION


DES VOITURES

Lintgration des voitures est un enjeu majeur,


la fois en raison de limportance que les habitants
attachent la scurisation de leur vhicule et des
contraintes quimpose souvent la rglementation
des PLU (bien que celle-ci tende sadoucir). Lhabitat intermdiaire offre en fait une grande diversit
de possibilits dintgration des voitures, soit par la
cration de garages, soit par limplantation daires de
stationnement scurises, soit encore en mixant ces
deux systmes.

Les diffrentes sortes de traitement des


garages
Des garages sur rue rythmant les faades ou servant aussi de terrasses
Contrairement ce que lon pourrait craindre, limplantation des garages sur rue peut contribuer la
composition urbaine des oprations, ds lors quils ne
sont pas aligns de faon monotone sur les faades et
que leur architecture est soigne :
placs en retrait des faades ( un mtre
environ) entre deux constructions, ils contribuent la
fois les rythmer et la formation des rues. On peut
aussi donner aux rsidents la possibilit de stationner

Exemple dalignement de garages sur rue.


Boulogne-sur-Mer (62).

56

devant sans encombrer la chausse. Cette solution a


nanmoins linconvnient de ncessiter la cration de
jardins de devant quelque peu surdimensionns (environ trois mtres de profondeur). Or on sait que ces
jardins sur rue ne sont gure appropris (et parfois
laisss labandon) lorsquils sont trop importants et
pas protgs de la vue des passants.
implants a contrario en avance des
faades, ils peuvent servir de sparation entre les
logements et les jardins. Mais alors ceux-ci ne fonctionnent plus comme des jardins de devant. Ils deviennent les jardins principaux qui doivent tre protgs
des regards intrusifs par des murets assez levs ou
par des haies. Cette solution nest envisageable que
sur des rues de desserte peu frquentes.
les toits de ces garages peuvent servir de
terrasses aux logements situs au premier tage et
leur offrir ainsi des espaces extrieurs de taille confortable (environ 3 mtres sur 5).
Des garages implants lintrieur des oprations
Les dispositifs prcdents peuvent galement tre
utiliss lintrieur dune rsidence. De la mme
manire, on peut ainsi rythmer les rues ou des placettes intrieures.
Les escaliers peuvent sappuyer sur les garages, et
leurs toits servir de paliers ou de terrasses aux logements situs ltage. Plac le long ou entre deux
garages, un escalier commun peut desservir deux ou
trois logements. On vite ainsi davoir des escaliers
massifs constituant de vritables verrues sur les
faades.
On peut mnager un espace de stationnement en
crant un passage transparent sous les immeubles.
Une grille sert alors de porte et larrire du garage
reste ouvert. De cette faon laccs au logement peut
se faire par ce passage, qui permet aussi de rejoindre
le jardin arrire sans avoir entrer dans le logement.
On vite ainsi de salir le logement lorsque lon jardine

Entre individuel et collectif : lhabitat intermdiaire


La conception interne des oprations dhabitat intermdiaire

et que lon doit apporter des plantes ou de la terre,


ou bien vacuer des dchets. Cela permet aussi aux
enfants et leurs amis de circuler entre la rue et le
jardin arrire sans traverser le salon, ou bien dinviter
des amis dans son jardin lorsque lon ne souhaite pas
quils pntrent lintrieur. Cest agrable de disposer ainsi de plusieurs cheminements pour entrer et
sortir de chez soi.
Cette solution offre aussi des vues en profondeur
agrables depuis la rue, ce qui permet dapercevoir
les plantations dans les jardins. Cette dilatation de
lespace peut tre intressante, puisque la recherche
de densit oblige souvent restreindre les espaces de
circulation intrieurs, ce qui peut crer une sensation
de resserrement. Sous rserve bien entendu que ce
passage ne deviennent pas un lieu dentassement
dobjets htroclites, mais la transparence incite
gnralement les occupants entretenir et ranger
cet espace. Ce genre de dispositif a t notamment
utilis dans lopration Terra Nova Saint-Nazaire.

Une rue intrieure lopration regroupe lensemble du


stationnement automobile.
Les Savertos, Mandeure (25), 21 logements locatifs sociaux, 2006,
MOE : F.-X. Cahn, MOA : Neolia.

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La conception interne des oprations dhabitat intermdiaire

Eviter, autant que faire se peut, la cration de batteries de garage


Ce systme utilis dans certaines oprations a linconvnient de crer des espaces peu attrayants et
morts qui dvalorisent souvent leur architecture par
ailleurs soigne. A moins bien entendu que lon vite
dimplanter un nombre important de box en limitant
chaque groupe de garages quelques units et que
lon soigne la conception (choix des matriaux, toitures, parements, forme des portes, etc.). Il faut tout
particulirement viter daligner ces blocs de garages
lentre dune rsidence en bordure de rue, car
celle-ci devient alors un espace triste et mort.

La cration daires de stationnement


Les poches de stationnement intrieures
Cest une solution intressante, sous rserve l aussi
de limiter la taille de ces poches (10 15 places) pour
ne pas crer de grands vides tristes ; les poches en
cur dlots peuvent avoir plusieurs configurations :
former des placettes entoures des btiments lintrieur des rsidences, lentre des logements donnant sur ces placettes ;

57

pour les oprations dont lentre des logements se fait par des rues, les aires de stationnement
peuvent tre implantes au cur des lots et bordes
par les jardins arrires. Laccs cette aire se fait
alors par un portail scuris donnant sur la rue. Cest
la solution qui a t adopte dans plusieurs oprations
de ce type Saint Etienne du Rouvray dans la banlieue
de Rouen, dans le cadre de projets de renouvellement
urbain.
Les aires de stationnement lentre des rsidences en bordure de rue
Comme pour les batteries de garages, cette solution
nest pas trs heureuse. Si on regroupe 40 60 places
de parking lentre dune rsidence, on cre un
grand vide qui dvalorise la fois la rue qui la borde et
la rsidence. Certes ce systme rduit la circulation
lintrieur des rsidences (et donc le bruit et la pollution) mais il fait que lon est accueilli par une nappe de
voitures, souvent spares de la rue par un mauvais
grillage. Si de plus on installe l des abris containers
peu esthtiques et un transformateur EDF, on pntre alors dans la rsidence par un espace ddi aux
services qui devraient tre dissimuls larrire des
btiments. Lespace de reprsentation se transforme
en espace servant.

Le stationnement longitudinal le long des


rues ou des placettes
Ce systme conserve beaucoup dintrt car :
il dilue la prsence des voitures dans lespace et la rend discrte,
cette prsence des voitures anime les rues
et a une fonction scurisante ; elle donne en effet limpression que des habitants sont l. Les rues dsertes
par les voitures paraissent souvent mornes.
les voitures ainsi gares protgent de la
circulation les enfants qui circulent ou qui jouent sur
les trottoirs,
il permet aux habitants de garer leur voiture dans la journe, quand ils retournent chez eux
entre deux courses, sachant quils rpugnent ouvrir
et refermer plusieurs fois par jour la porte de leur
garage ou le portail dun parking scuris.
Ce systme peut dailleurs prendre plusieurs formes.
Le stationnement le long de rues intrieures ou
extrieures aux rsidences
Il est intressant de coupler ces deux solutions, car
on dispose ainsi dun nombre plus lev de places et
on satisfait deux formes de pratiques : les habitants
(ou les visiteurs) peuvent se garer lextrieur sils
doivent repartir rapidement, ou bien stationner dans
la rsidence sils rentrent chez eux pour plus longtemps ou bien sils sont trs inquiets pour la protection de leur voiture.

Rsidence Armand Inconnu, Nevers (58), 58 logements locatifs


sociaux, 1990, MOA : Nivre Habitat.

58

Entre individuel et collectif : lhabitat intermdiaire


La conception interne des oprations dhabitat intermdiaire

Le stationnement dans les rsidences organises


en impasses
Alors que lorganisation des rsidences le long dimpasses est peu encourage (par crainte des difficults
de circulation et dactivits dviantes au fond des
impasses), on a pu constater, notamment au Petit
Bthny Reims, que cela permettait de rgler les
problmes de stationnement et pouvait crer un
espace de convivialit trs conomique entre les
voisins ; les enfants sy installant pour jouer et les
adultes y dveloppant des changes informels.
Les voitures qui pntrent dans cette impasse y
roulent prudemment. Les habitants utilisent galement un parking situ lentre de limpasse pour y
organiser des ftes. Par contre ceux qui habitent le
long dune rue trs frquente se plaignent de leur
isolement. Cette option nest viable qu de petites
chelles.

Quelques remarques complmentaires


Le stationnement des habitants devant leur garage
De nombreux matres douvrage calculent le nombre
de places de stationnement ncessaires en intgrant
les places de garage et comprennent mal que les
habitants se plaignent souvent du manque de place
alors quils garent leur vhicule devant leur garage ou
sur la chausse. Or il faut admettre que la pratique
la plus courante consiste ne rentrer sa voiture au
garage que la nuit et la laisser lextrieur pendant
la journe pour pouvoir se dplacer plus aisment.
Penser au stationnement des visiteurs et des
vhicules de livraison pour viter les conflits, sans
oublier les dmnagements.
Il nest pas rare que lon oublie de prvoir des places
pour les visiteurs et les vhicules de livraison, ce qui
gnre de nombreux conflits de voisinage. Les intrus
nhsitent pas se garer sur les places rservs aux
rsidents ou de manire sauvage quand ils ne trouvent
pas de place disponible, provoquant lire des autochtones qui estiment que leur droit dusage de leur
place est ainsi bafou. Colre qui se retourne souvent
contre le voisin qui a laiss ses visiteurs sinstaller
sans vergogne sur cette aire sacre.
Il faut donc prvoir des places de stationnement destines aux visiteurs et aux livraisons, sans oublier de
concevoir les circulations de manire faciliter les
interventions des services dentretien et les dmnagements.

Entre individuel et collectif : lhabitat intermdiaire


La conception interne des oprations dhabitat intermdiaire

La crainte de lusage des garages comme lieu de


recel, dactivits clandestines ou comme ateliers
de bricolage
Les matres douvrage font parfois part de leur
inquitude concernant les habitants qui ne rangent
jamais leur vhicule dans leur garage, car celui-ci est
encombr dobjets, doutils ou de matriel (le dtournement de lusage des garages comme lieux de recel,
ou pour exercer des activits clandestines, voire
pour sous-louer cet espace, nest effectivement pas
exclure. Nanmoins ce risque est trs limit). Les
garages concerns servent gnralement de lieu de
stockage de mobilier, ou de matriel de jardinage, ce
qui est comprhensible, puisque dans ces oprations
les habitants ne disposent gnralement pas de cave.
De fait il est prfrable quils dveloppent ce genre
de pratiques plutt que de stocker leur mobilier et
leur matriel de manire anarchique dans leur jardin
ou sur leur terrasse la vue de tout le monde, ce qui
risque de transformer rapidement les rsidences en
zone de stockage.
Quant au dveloppement du bricolage, cest une pratique trs positive car :
Elle offre aux habitants la possibilit de
pratiquer une activit culturelle qui souvent leur plait
beaucoup, de dvelopper un savoir-faire valorisant et
accessoirement de faire des conomies.
Cest souvent un support de coopration et
dchanges sociaux entre amis et entre voisins.
Cette activit vise souvent faire des travaux dans la maison, ce qui est un signe de trs forte
appropriation et cest une contribution de leur part
lentretien de leur logement.
Les activits de bricolage, de fleurissement ou de
jardinage, font en effet partie des nouvelles pratiques
habitantes dont lhabitat intermdiaire favorise le
dploiement.

59

LA NCESSIT DINTRODUIRE DES

4.4

ESPACES COLLECTIFS SOIGNS


DECHELLE REDUITE

Les grands espaces collectifs reprsentent une


importante perte foncire. On sait que leur gestion
est souvent problmatique et reprsente des cots
trs levs. Inversement, certains quartiers sont
dpourvus despaces collectifs de proximit, ce qui ne
favorise pas les interactions sociales. Bien entendu
ce phnomne est aggrav par les ruptures avec
lenvironnement entranes par la proximit de voiries surdimensionnes ou des murs denceinte trs
levs.
En outre, lorsque les enfants ne disposent pas
despace de jeu, ils risquent de sinstaller dans les
escaliers ou de dgrader des espaces qui ne sont pas
adapts leurs jeux.
Ces oprations permettent dintroduire des espaces
collectifs soigns de taille rduite dont les cots
de gestion sont limits et qui peuvent prendre des
formes trs diverses, favoriser les changes entre les
habitants et de multiples usages.
Il suffit parfois de crer des espaces de rencontre
arbors de petite taille avec quelques bancs adosss
un massif, ou bien une petite aire de jeux pour les
enfants, pour favoriser les interactions sociales.

La conception de cheminements, de placettes ou de terre-pleins gazonns favorisant


les changes domestiques
Il importe de soigner les cheminements qui conduisent la sortie de la rsidence, un parking collectif,
au local de stockage des containers, de manire ce
que les habitants aient loccasion dchanger quelques mots en revenant de leurs courses, en allant
chercher leur voiture ou en allant dposer leurs sacs
poubelle. Ces menus changes suffisent crer des
interactions entre les habitants.
Les cots de gestion de ces espaces, qui ont en outre
une utilit fonctionnelle, sont trs limits.

60

La ralisation despaces publics dans les


oprations dune certaine importance
Dans les oprations dune certaine importance (audel de 60 80 logements), il est souhaitable que la
Ville ralise un espace public, de manire favoriser
non seulement les changes entre les habitants de
ces programmes mais galement les relations avec
le voisinage. Il peut sagir dun square, dune aire de
jeux pour enfants ou bien dun city-stade7 . Il ne faut
pas croire que lexistence de grands quipements
(grand parc, gymnase ou stade) dans le quartier, mais
une certaine distance, suffit favoriser les relations
sociales. Les changes sont beaucoup plus intenses
dans de petits espaces de proximit bien amnags.
On a vu que lintgration dune opration dhabitat
intermdiaire suscite souvent des ractions de
mfiance, voire dhostilit, de la part des habitants du
voisinage :
soit parce quelle vient densifier un tissu
pavillonnaire,
soit parce quelle vient occuper une partie
despace vert que les habitants avaient lhabitude de
frquenter dans un grand ensemble.
La ralisation dun espace public dont les habitants du
voisinage peuvent galement bnficier loccasion
dune telle opration est donc un bon moyen de compenser les dsagrments (rels ou imaginaires) dont
se plaignent les riverains et dattnuer leur hostilit.
Il importe que ces espaces publics soient implants
un lieu darticulation entre la nouvelle opration
et le tissu environnant, de manire devenir un lieu
symbolique dinteraction.

Entre individuel et collectif : lhabitat intermdiaire


La conception interne des oprations dhabitat intermdiaire

LES CHOIX DE CONCEPTION ET LES

4.5

INITIATIVES FAVORISANT
LAPPROPRIATION DES ESPACES

On a pu constater que certains choix de conception ou


des initiatives damnagement prises par les matres
douvrage favorisent considrablement lappropriation des diffrents espaces et le soin que les habitants
apportent leur entretien et leur embellissement.

Le pr-verdissement des rsidences et la


ralisation de plantations pour encourager
les initiatives de fleurissement des habitants
Les habitants qui ont peu dexprience en matire de
fleurissement ou de jardinage sont souvent dmunis
pour affronter laventure que reprsente lamnagement dune plate bande et a fortiori dun jardin lorsquils se retrouvent face un terrain nu. Par contre, ils
sont plus laise et se sentent encourags prendre
de telles initiatives lorsque le matre douvrage leur
fournit une base de plantations quils nont qu enrichir progressivement. Ils vivent dailleurs ce genre
dinitiative du matre douvrage comme une forme
dattention leur gard.

La mise disposition de plantes ou


la cration dun club de jardinage
Bien entendu linvestissement des habitants dans
ces activits de fleurissement ou de jardinage est
encore plus important lorsquon leur fournit de la
bonne terre et des plantes ou des bacs fleur, ou bien
lorsque les gestionnaires crent un club de jardinage
en sappuyant sur les habitants les plus comptents
qui sont ravis de faire partager leur savoir-faire aux
novices. Quand dans une rue ou une alle un habitant
se met dvelopper ses plantations, ou dessiner de
petits cheminements dalls dans son jardin, on voit
souvent ses voisins limiter.

Entre individuel et collectif : lhabitat intermdiaire


La conception interne des oprations dhabitat intermdiaire

Linstallation dune terrasse minrale ou


en bois devant les baies vitres donnant
sur le jardin
Curieusement de nombreux habitants nosent pas
investir leur jardin et y installer des tables et des chaises sils ne disposent pas dune terrasse minrale
ou en bois de quelques mtres carrs devant la baie
vitre du salon qui ouvre sur ce jardin. Ils craignent, en
effet, de salir lintrieur de leur logement et ne savent
pas ou nosent pas raliser un tel amnagement.
Il importe donc dquiper les jardins de ce genre de
terrasse avant mme linstallation des habitants afin
de favoriser lappropriation de ces espaces.

La limitation de lcart de niveau entre le


sol des logements et celui des terrasses
Lorsquil existe un cart de niveau important entre le
sol des logements et celui des terrasses (quivalent
la hauteur dune marche par exemple), on saperoit que les habitants investissent peu les terrasses
mises leur disposition. Ce phnomne ne concerne
pas seulement les personnes qui ont des difficults
se dplacer. Ce genre dcart de niveau cre une rupture symbolique. Il rompt en fait la continuit entre
lespace intrieur et lespace extrieur, qui napparat
plus alors comme un prolongement et une extension
du logement. Inversement, lespace extrieur ne
pntre plus rellement lintrieur du logement, il
ne lirrigue plus autant.

61

CHAPITRE 5
La gestion de lhabitat intermdiaire
A quelles conditions ces oprations peuvent-elles tre prennes et valorises ?

LENJEU DE LA GESTION
DES ENJEUX DE GESTION QUI SE DPLACENT : DE LENTRETIEN DES PARTIES COMMUNES LA MAINTENANCE
DES ESPACES EXTRIEURS

LA RDUCTION DES COTS DE GESTION


GESTION, STRATGIE COMMERCIALE ET DIVERSIT DE LOCCUPATION SOCIALE

5.1

LENJEU DE LA GESTION

La gestion comme contribution la qualit de lhabitat pour ses habitants, la prennisation des investissements engags par les bailleurs, et outil de
valorisation de lhabitat dans son environnement.
La gestion des oprations dhabitat intermdiaire
constitue un enjeu trs important et ncessite une
adaptation des modes de gestion habituels.
La majorit des acteurs est dsormais consciente du
fait que la dgradation de certains quartiers dhabitat social est largement imputable un dficit de
gestion8. La mobilisation de nombreux organismes
pour amliorer leur mode de gestion et contribuer
ainsi une amlioration de la gestion urbaine des
quartiers faisant lobjet dun projet de rnovation
urbaine montre par ailleurs clairement la ncessit
duvrer la consolidation des actions engages par
une gestion de meilleure qualit, plus attentive aux
nouveaux dysfonctionnements qui peuvent merger9,
plus souple, plus ractive, pour assurer la prennit
des investissements raliss.
Dautres travaux raliss sous lgide de lUSH sur
lanalyse de rsidences mixtes, dans lesquelles des
copropritaires privs et des locataires du logement
social cohabitent depuis plusieurs dcennies, ont
galement permis de dmontrer que la qualit de
lhabitat constitue un facteur dterminant du fonctionnement social satisfaisant de ces rsidences10.
La mixit des statuts doccupation ne pose pas de
problme majeur, y compris dans un contexte o les
carts sociaux se sont creuss entre copropritaires et locataires, tant que la qualit de lhabitat est
suffisante pour constituer une forme de ciment qui
attnue trs fortement les tensions que ces diffrences sociales pourraient gnrer. Or lefficacit de la
gestion joue manifestement un rle fondamental pour
prserver la qualit de ces rsidences. Cette qualit
ne tient pas pour lessentiel la forme des immeubles
ou la conception des logements, ni au plan masse de
ces rsidences, mais au travail fin de diffrenciation
des espaces (abords et arrires des immeubles,

64

accs aux entres, cheminements et rues intrieures,


espaces verts, espaces rsidentiels, type de rsidentialisation, etc.). Lattention porte la gestion et la
qualification de ces espaces contribue aujourdhui
une qualit paysagre qui constitue un lment de
valorisation de premier plan de ces rsidences, la
fois pour leurs occupants et pour les habitants du
voisinage. Ce petit dtour sur linfluence dcisive de
la conception et de la composition des espaces sur le
fonctionnement social urbain montre galement lenjeu que reprsente la gestion des oprations dhabitat
intermdiaire, la fois pour consolider la qualit de
ces oprations et pour corriger ventuellement certaines erreurs de conception qui peuvent pnaliser
leur fonctionnement.

Entre individuel et collectif : lhabitat intermdiaire


La gestion de lhabitat intermdiaire

DES ENJEUX DE GESTION QUI SE DPLACENT : DE LENTRETIEN DES PAR-

5.2

TIES COMMUNES LA MAINTENANCE


DES ESPACES EXTRIEURS

On peut en dduire que la prservation et la qualification continue des espaces extrieurs, grce la
gestion, quil sagisse des espaces intermdiaires,
des espaces collectifs, des espaces rsidentiels,
constituent des conditions incontournables de la
russite de ces oprations dans la dure.
Les enqutes conduites auprs des habitants de
ces oprations montrent quils accordent beaucoup
dimportance ces aspects. Ainsi, dans les situations
dhabitat favorable observes, ils sont trs soucieux de
pouvoir compter sur le bailleur, de pouvoir continuer
avoir confiance dans la continuit de son action.
Un certain nombre de mnages rencontrs ont peru
une attention particulire, un soin leur intention.
Beaucoup ont le sentiment que pour la premire fois,
on stait rellement proccup de leurs conditions
de vie et dhabitat. Le saisissement des habitants
face la qualit du traitement des espaces (collectifs
et rsidentiels) dans certaines de ces oprations est
dautant plus fort, ils sont dautant plus surpris, que
ces espaces sont souvent ngligs par les matres
douvrage. En retour, ils sont trs proccups de la
prennit de cette qualit. La gestion du bailleur est
pour eux une proccupation constante. Leur vigilance
ce sujet est une manire de se prmunir contre les
risques de rptition de mcanismes quils ont vu
se dvelopper dans les grands ensembles o, pour
certains, ils habitaient antrieurement.
En dfinitive, les mnages interviews expriment
les mmes craintes, les mmes interrogations, que
celles que lon a pu observer chez des habitants des
quartiers ayant bnfici de projets de rnovation
urbaine de qualit.
Ainsi, imaginer que la suppression des cages descaliers, des halls, des ascenseurs, des paliers, dans
les oprations dhabitat intermdiaire conduirait un
effacement quasiment total des espaces collectifs
et quil suffirait de grer seulement les logements,
croire que la gestion devrait tre moins exigeante,
constituerait une erreur dapprciation considrable.

Entre individuel et collectif : lhabitat intermdiaire


La gestion de lhabitat intermdiaire

Les enjeux de gestion se dplacent de lentretien des


parties communes vers la maintenance des espaces
rsidentiels extrieurs. Ces oprations entranent
une volution de la priodicit des interventions et
probablement une diminution du temps consacr
la gestion technique, mais elles exigent dapporter
beaucoup de soin et dattention la qualit de la gestion.
Lensemble des espaces, leur diversit, conduisent
ainsi un dplacement des objets de gestion et des
comptences mobiliser, sachant que dans beaucoup
de quartiers les espaces extrieurs ont prcisment
longtemps constitu le parent pauvre, si ce nest
ignor, des pratiques de gestion. Ainsi les comptences se dplacent, les points de vigilance ne sont plus
les mmes. Pour un certain nombre dorganismes, de
nouvelles comptences comme le jardinage doivent
tre mobilises plus fortement. Il est donc indispensable de faire voluer le rle des gardiens qui sont
affects ce type doprations.
De nouvelles relations et modes dimplication des
locataires
Comme nous lavons vu, les relations entre les
espaces privs extrieurs (jardins, terrasses, seuils,
escaliers) et les espaces collectifs (cheminements,
rues, espaces collectifs, espaces rsidentiels) ont un
rle essentiel. Jusquici, elles ont surtout t examines pour identifier ce qui pouvait gner, entraver les
conditions dappropriation des espaces privs ou au
contraire les favoriser, en fonction du mode de prise
en compte de la composition des diffrents types
despaces et de leur articulation par les concepteurs.
Lvolution future de ces oprations dpend des qualits de la conception, de la qualit de gestion, de la
manire dont elle pourra aussi corriger certaines
erreurs initiales, mais galement de la manire dont
les espaces privs (jardins, terrasses, seuils) vont
contribuer composer le paysage densemble, ce qui
ncessite des prcautions de diffrents ordres.

65

Ainsi le pr-verdissement, le fleurissement dune


opration avant sa mise en location, cre un cadre trs
agrable pour les locataires au moment de leur installation, assure une intimit des espaces extrieurs
privatifs (haies, buissons) mais donne galement le
la des amnagements et des plantations futurs.
Comme on la vu au petit Betheny, les habitants ont
eu cur de sinscrire et de contribuer la beaut,
lesthtique dun cadre quils percevaient comme
une attention, un acte gratuit pour quils se sentent
bien. Par ailleurs, des rgles de prise en charge par
les habitants de lentretien de toutes petites zones
plantes proximit de leur logement, mais dans
lespace collectif, ont progressivement t mises en
place. Enfin il est clair que le succs de lopration,
dont tmoigne le grand nombre de visites dacteurs
professionnels (architectes, matres douvrages, etc.),
contribue une valorisation densemble laquelle les
habitants ont envie de contribuer.
Dans dautres oprations, les matres douvrage ont
essentiellement fourni des cltures doubles de
haies, plant des massifs, ce qui cre une homognit de lensemble et assure une certaine invisibilit.
Ils ont galement mis au point un cahier des charges
prcisant les usages des espaces extrieurs privs
qui taient autoriss et ceux qui taient prohibs.
Ce type doprations se prte trs bien lexprimentation de nouvelles formes de relations et de rgulation entre habitants et matre douvrage travers
llaboration de cahiers des charges dfinissant les
obligations des uns et des autres.

66

Entre individuel et collectif : lhabitat intermdiaire


La gestion de lhabitat intermdiaire

5.3

LA RDUCTION DES COTS


DE GESTION

Les bailleurs prouvent des difficults pour valuer


les cots de gestion spcifiques de ce type dhabitat
car :
ces oprations ont souvent un caractre
exprimental dont il est difficile de tirer des enseignements ;
les units de gestion englobent gnralement des secteurs collectifs avec quelques oprations
dhabitat intermdiaire. Il est donc difficile disoler les
cots de gestion spcifiques de ces oprations. Nanmoins, pour un bailleur comme les Foyers de Seineet-Marne, leur gestion est plus avantageuse que celle
des autres formes dhabitat. Elles ne ncessitent pas
la prsence dun gardien et pour lentretien des parties
communes il est possible de demander aux locataires
de faire des tours de mnages, car elles se limitent
de petits escaliers. Pour les dchets mnagers les
locataires dposent eux-mmes leurs poubelles dans
des containers avant le ramassage par les services de
la ville. Les charges des locataires sen trouvent alors
rduites.
par ailleurs, dans les oprations les plus
anciennes, les taux de rotations sont trs faibles, ce
qui diminue les cots de gestion (cot du travail administratif et de remise en tat des logements).
Enfin, la facture nergtique de ces logements est
beaucoup plus limite que pour lhabitat individuel
isol, ce qui, de lavis des diffrents interlocuteurs,
constitue un lment extrmement important pour
des mnages trs sensibles au cot des charges,
puisque celui-ci est faiblement pris en compte par les
aides au logement.
Dans tous les cas, il serait trs intressant de procder une analyse prcise des cots de gestion de ces
oprations.

Entre individuel et collectif : lhabitat intermdiaire


La gestion de lhabitat intermdiaire

67

5.4

GESTION, STRATGIE COMMERCIALE


ET DIVERSIT DE LOCCUPATION
SOCIALE

Les bailleurs soulignent tous que ces oprations


trouvent trs facilement preneur et que les taux de
rotation sont extrmement faibles. La plupart dentre
eux nexpriment aucune rserve, certains mettent
seulement en avant la difficult louer ce type de
logement des personnes nayant jamais vcu en
habitat individuel ou semi individuel. En effet cela peut
provoquer des incomprhensions et une certaine
insatisfaction des locataires, car il sagit de formes
hybrides. Un tout petit nombre de matres douvrage
craint que cela gnre des frustrations, car il ne sagit
pas rellement de maisons individuelles (libres de
murs) auxquelles sont censs aspirer les habitants.
Certains craignent galement que les habitants qui
taient habitus vivre dans des immeubles collectifs
sans vis--vis puissent parfois se sentir ltroit.
Beaucoup soulignent que ce type dhabitat, mme sil
est plus difficile raliser financirement en raison
du cot de la conception, permet de favoriser la fois
les trajectoires rsidentielles et la mixit sociale.
Dans les sites qui ont t analyss, on a pu constater
que les stratgies dattribution diffrent fortement
dun bailleur lautre en ce qui concerne :
la rpartition les logements entre les
mutations internes et les attributions de nouveaux
demandeurs ;
le choix du profil socio-conomique des
habitants ;
la mixit sociale interne aux oprations.
Dans les pratiques dattribution, certains bailleurs
penchent pour attirer une clientle nouvelle qui
compenserait en quelque sorte la pauprisation
croissante dun grand nombre de quartiers dhabitat
social. Ils visent ainsi diversifier loccupation sociale
lchelle de lensemble de leur patrimoine. En
filigrane, on sent bien que la possibilit dattirer une
clientle proche des classes moyennes grce ces
programmes constitue pour eux un atout important.
Certains organismes de logement soulignent lintrt
de ce type de programme pour les familles monopa-

68

rentales. Ces oprations sont particulirement bien


adaptes pour ces mnages car elles sont souvent
pratiques pour la vie de famille, peuvent favoriser
une solidarit de voisinage et sont de dimension plus
modeste et donc moins coteuses que les maisons
isoles.
Pour la part des attributions qui les concernent,
beaucoup pratiquent la rgle du 50/50, attribuant la
moiti des logements par des mutations internes et
lautre moiti des demandeurs extrieurs. Mais
cette rgle est applique de manire trs diffrente
selon les bailleurs. Certains cherchent favoriser
les trajectoires rsidentielles de mnages rsidant
dj dans leur parc, en privilgiant lopportunit de
gnrer une vritable amlioration pour les mnages
concerns plutt que de stricts critres socio-conomiques, en donnant une chance des mnages
fragiliss. Dautres privilgient systmatiquement le
segment de leurs locataires en attente de mutation
les plus solvables. Lattribution de logements des
mnages qui entrent dans le parc tend favoriser
des jeunes couples avec ou sans enfants bnficiant
de revenus plus importants et en qute dun logement
abordable.
Nanmoins, si ces oprations stimulent la demande,
elles ne permettent pas rellement de rduire le
nombre de mnages qui souhaitent bnficier dun
logement social, dans la mesure o la rotation y est
souvent trs faible.
Enfin signalons un point extrmement intressant
mis en vidence par lenqute auprs des habitants.
Lexploration de lattrait de laccs la proprit,
dans ces oprations ou ailleurs, a rvl des aspects
inattendus qui prtent sans doute rflchir. Sollicits pour sexprimer sur lattractivit de lacquisition
du logement quils occupent actuellement, la plupart
des mnages rencontrs ont exprim des rserves,
voire mme affirm que cela ne les intressait pas
rellement. La part de ces mnages la plus intresse
par laccession, mais ailleurs, se trouve parmi les

Entre individuel et collectif : lhabitat intermdiaire


La gestion de lhabitat intermdiaire

jeunes mnages qui entrent dans le logement social


grce ces oprations. Habiter l constitue alors une
solution dattente apprcie mais provisoire, dans un
projet rsidentiel dj tout trac daccession dans un
vrai pavillon.
Tous les autres ont exprim quils ntaient pas
intresss par laccession, ni l ni ailleurs, soit parce
quils ne le peuvent pas, soit le plus souvent parce
que laccs la proprit na plus aucun intrt pour
eux depuis quils bnficient de ce type dhabitat trs
agrable et valorisant. En effet, habitant l :
ils disposent enfin de lhabitat de qualit
quils espraient,
ils ont le sentiment dune amlioration
considrable de leur statut social,
ils disposent dun espace extrieur propre :
plutt que la notion de maison elle-mme, cest en
fait cette dimension qui apparat comme la valeur
ajoute la plus dcisive. Ils ont en quelque sorte les
avantages de lhabitat collectif sans ses dsagrments, car ils ont le sentiment de pouvoir choisir les
moments, les lieux et les conditions de leurs relations
avec les autres
ils se sentent en scurit puisquils sont
toujours locataires du logement social.

Entre individuel et collectif : lhabitat intermdiaire


La gestion de lhabitat intermdiaire

69

Si lhabitat intermdiaire est riche de potentialits, sa russite ncessite de respecter


un certain nombre de points de vigilance et dexigence dans sa mise en uvre. Il contribuera dautant mieux la ville durable que certaines prcautions auront ts prises,
certaines conditions runies.

CHAPITRE 6
Les cls de la russite
LORGANISATION DE LA CONDUITE DES PROJETS
Mobiliser les acteurs et dvelopper leur coopration
Renforcer la coopration entre les services de la matrise douvrage
Renforcer les liens amnageur-constructeur
Choisir une matrise duvre complte et ouverte des collaborations
Engager des ngociations et des dmarches pdagogiques avec les responsables politiques et les habitants du
voisinage

LES ENJEUX DINTGRATION URBAINE


Intgrer les exigences HQE dans une Approche Environnementale de lUrbanisme AEU
Articuler les diffrentes chelles de conception
Prvoir la localisation des programmes dhabitat par rapport aux systmes de transport en commun.
Penser le parcellaire simultanment avec le bti et les usages.
Ne pas dissocier une opration de lenvironnement dans lequel elle sinscrit et quelle contribue crer
Ajuster les choix de densit et des formes architecturales en fonction du contexte et de la vocation de lopration
Favoriser les interactions sociales avec le voisinage
Assumer la place de lautomobile.
Concevoir des projets dhabitat volutifs

HABITAT INTERMDIAIRE, RENOUVELLEMENT URBAIN, CO-QUARTIERS, CO-CITS,


QUELLES PERSPECTIVES ?
LA CONCEPTION ET LA COMPOSITION DES ESPACES
Exiger une conception soigne, soucieuse de lenvironnement et attentive la qualit des dtails
Intgrer les enjeux de gestion dans la conception des espaces et des quipements
Concevoir et proposer aux habitants un cadre de vie aisment comprhensible et facilement appropriable
Renoncer aux formes architecturales uniformes, monumentales, trop minimalistes ou agressives
Qualifier et composer les lments qui caractrisent lhabitat intermdiaire (accs, cltures, espaces privatifs et
collectifs, etc.)
Soigner la conception des espaces extrieurs
Crer de petits espaces collectifs favorisant les rencontres et les changes
Considrer les terrasses et les jardinets comme de vritables pices extrieures
Etre attentif la qualit et au rglage des vues

6.1

LORGANISATION DE LA CONDUITE DES


PROJETS

Mobiliser les acteurs et dvelopper leur


coopration
Pour russir une opration dhabitat intermdiaire, il
est indispensable que chacun des acteurs impliqus
se mobilise fortement car il faut traiter et articuler
de nombreux facteurs. Cela concerne tant la matrise
duvre que la matrise douvrage car il faut prvoir
des rencontres plus approfondies et des confrontations plus nombreuses avec tous les acteurs (de la
collectivit locale, des services gestionnaires, des
habitants). Devant rinventer des modalits de travail
que les automatismes de conception du pavillonnaire
comme des immeubles ont gomm, il faut prvoir
du temps supplmentaire et surtout favoriser une
attitude de dpassement des clivages techniques et
administratifs habituels. La dmarche ncessite donc
une troite coopration entre les diffrents acteurs
impliqus.

Renforcer la coopration entre les services


de la matrise douvrage
La qualit ne sobtient pas uniquement en mobilisant plus de moyens conomiques, elle demande
dabord un travail de coopration entre les services
de la matrise douvrage, tout particulirement en
associant les futurs responsables de la gestion, et
notamment ceux qui assurent la gestion de proximit.
Idalement il faut partager une culture commune et
apprhender ensemble ces questions, cest pourquoi
lon conseillera deffectuer des visites doprations
conjointes, avant de composer le programme.

Renforcer les liens


amnageur-constructeur
Cette dmarche ncessite un renforcement du lien
amnageur-constructeur. En effet, construire la
ville durable ne peut se rsumer la juxtaposition

72

doprations dco-logements formant des morceaux


de ville, isols les uns des autres, sans cohrence
urbaine. Reconstruire la ville sur la ville ncessite
que lamnageur, souvent simple producteur de
droits construire pour les matres douvrages aprs
la transformation de la structure foncire, assume
une mission plus vaste qui sapparente celle densemblier de savoir-faire multiples dans des projets
urbains. Le partenariat troit amnageur - constructeur devient la clef de russite pour penser la ville
plurifonctionnelle dans laquelle lhabitat diversifi,
les services et les activits sintgrent.

Choisir une matrise duvre complte et


ouverte des collaborations
Ds les tudes amont, la matrise duvre doit composer une quipe complte comprenant notamment :
paysagiste pour les extrieurs, bureau dtude pour
les questions de fluides, thermicien pour les performances nergtiques. Elle doit tre ouverte la
coproduction pour travailler avec la matrise douvrage
et ses partenaires, mais aussi pour veiller la qualit
tout au long du processus et tout particulirement
avec les concessionnaires. Ces exigences apparaissent contradictoires, sinon avec lobligation de mise
en concurrence, tout au moins avec le concours sur
prestations qui exclut la conception ncessairement
itrative avec la matrise douvrage, alors que ce
genre de dbat est trs productif.

Engager des ngociations et des dmarches pdagogiques avec les responsables


politiques et les habitants du voisinage
La capacit de sduction des habitats intermdiaires permet douvrir de manire plus constructive le
dbat sur le choix des formes urbaines. En particulier, dans les cas de densification de lhabitat o les
rsidents dj en place peuvent manifester de fortes

Entre individuel et collectif : lhabitat intermdiaire


Les cls de la russite

inquitudes, voire de lhostilit, il est utile de montrer


des images de ralisations o les atouts de lhabitat
individuel et de lhabitat collectif ont pu tre conjugus. Sortant des grands standards de limmobilier
dhabitation (immeuble ou pavillon), de lopposition
entre lhabitat individuel et les immeubles collectifs,
les habitats intermdiaires permettent douvrir un
espace de dbat, de faire glisser le curseur de lun
lautre, et donc de faciliter la construction daccords
entre les acteurs.

Entre individuel et collectif : lhabitat intermdiaire


Les cls de la russite

73

6.2

LES ENJEUX DINTGRATION URBAINE

Intgrer les exigences HQE dans une


approche environnementale de
lurbanisme AEU

Prvoir la localisation des programmes


dhabitat par rapport aux systmes de
transport en commun

LAEU est une dmarche dassistance la matrise


douvrage qui doit tre intgre trs en amont, au
moment de la rflexion sur le projet. Idalement lAEU
est intgre lquipe de conception. Elle permet
de prendre en compte lensemble des thmatiques
environnementales : choix nergtiques cohrents
avec limplantation des nouvelles urbanisations, les
formes urbaines et les typologies envisages, adaptation des systmes de gestion de leau, des dchets
et des dplacements, etc. LAEU permet galement
dassister le matre douvrage dans la conduite de
projet afin que les proccupations environnementales et les enjeux de dveloppement durable soient
intgrs, ds sa conception, antrieurement llaboration dun cahier des charges HQE, et tout au long
de son laboration.

Les dplacements motoriss individuels sont en trs


forte croissance ces dernires dcennies en raison
de la priurbanisation galopante et de lexpansion de
la maison individuelle. Le reprage dopportunits
foncires par les oprateurs autour des rseaux de
transport en commun (du moins dans les grandes
agglomrations) permettra de dvelopper une offre
dhabitat intermdiaire proximit des zones demploi et de services, facilement accessible pour des
personnes non motorises (tudiants, mnages aux
ressources trs prcaires, personnes ges et handicapes). Ayant disposition une offre diversifie de
transport en commun leur permettant de rejoindre
aisment les zones de commerces et demplois, les
habitants de ces rsidences seront davantage enclins
limiter lutilisation de leur voiture personnelle.

Articuler les diffrentes chelles


de conception

Penser le parcellaire simultanment avec


le bti et les usages

Lintrt des habitats intermdiaires est de penser


simultanment le logement, lhabitat, la vie collective
du groupe, le rapport au quartier et donc lurbanisme.
Ceci ncessite de combiner plusieurs chelles de
rflexion et de projet. Dune approche au 1/50me
pour larchitecture et au 1/2000me pour la conception
urbaine, chaque stade de la conception doit osciller
entre ces diffrentes chelles et se vrifier par un
aller et retour entre un contexte plus grand et une
faisabilit plus prcise.

On a vu combien le lien entre lhabitat et lespace


public est fondateur de qualit de vie, aussi est-il
indispensable de concevoir tous ces lments de
manire articule. Le changement est dimportance,
car sil ne condamne pas les travaux de combinatoire
des modnatures, il interdit lutilisation de modles
types. De mme, la dfinition des usages que lon
souhaite dvelopper, tant dans lespace public que sur
la parcelle prive, doit tre anticipe et donc dbattue
avec les pouvoirs publics. Pour russir cette tape, il
est indispensable danticiper les divisions parcellaires
venir qui permettront une opration de muter progressivement.

74

Entre individuel et collectif : lhabitat intermdiaire


Les cls de la russite

Ne pas dissocier une opration de lenvironnement dans lequel elle sinscrit et


quelle contribue crer

Ajuster les choix de densit et des formes


architecturales en fonction du contexte et
de la vocation de lopration

Toute nouvelle opration dhabitat sinscrit ncessairement dans un environnement urbain et contribue
la fois le modifier et le dvelopper. Le mode
dinsertion des oprations dans leur environnement
et de traitement de leur rapport cet environnement
dpend bien sr du contexte de ralisation dune opration et de ses finalits en terme damnagement
(extension urbaine, amnagement de dent creuse,
densification de faubourgs ou de tissus pavillonnaires,
etc.). Lintgration dans lenvironnement est cruciale
plusieurs titres :
lhabitat intermdiaire peut susciter des
ractions de rejet (notamment dans les quartiers
pavillonnaires) lorsquil simpose brutalement sans
se proccuper de son articulation avec lenvironnement et des modifications ou des perturbations quil
peut entrainer.
ce type dhabitat, de par sa plasticit,
dispose dune capacit tonnante sinsrer dans
le tissu existant mais il peut galement contribuer
le qualifier ou le recomposer (valorisation de
friches, cration de nouvelles coutures, introduction
dchelles intermdiaires, diversification du tissu
existant, etc.).
Il convient dutiliser au maximum ce potentiel de
qualification urbaine quil recle, qui constitue lun de
ses atouts majeurs. Cette intgration se joue travers
le choix de la densit, des morphologies, des formes
architecturales du traitement des faades, de lorganisation des circulations, du traitement des cltures,
etc.

Selon le contexte, ces oprations servent densifier


le pavillonnaire, structurer un tissu de faubourg,
crer une chelle intermdiaire entre de grands
immeubles et des pavillons, diversifier les formes
dhabitat dans des grands ensembles, crer des
fronts urbains. Ces diffrentes vocations lies aux
contextes dans lesquelles elles sinsrent ncessitent donc dajuster la fois les densits et les formes
architecturales et urbaines.

Entre individuel et collectif : lhabitat intermdiaire


Les cls de la russite

Favoriser les interactions sociales avec le


voisinage
Il importe de favoriser les interactions sociales avec le
voisinage en vitant donc de crer des enclaves. Dans
certaines oprations qui nont pas eu ce souci, on note
que les habitants ont tendance se replier sur leur
logement et nont pas dvelopp un sentiment dappartenance au quartier ou la ville, voire subissent un
certain rejet de la part du voisinage.
Ces relations sociales peuvent tre encourages par
lintgration des oprations dans lenvironnement (cf
supra), par la cration de petits espaces publics de
proximit dans des lieux bien choisis, la jonction
des sites avec le voisinage, par des cheminements
internes ouverts sur lextrieur.

75

Assumer la place de lautomobile


Mme sil est dsormais possible douvrir le dbat sur
le rle de la voiture dans la ville et de ses liens avec
le logement, les attentes en la matire restent trs
prgnantes. Les rflexions mergentes sur le lien
entre habitat, espaces publics et espaces collectifs,
permettent de se dgager des standards des dernires dcennies. Pour produire de la qualit urbaine, il
est donc indispensable de dfinir en amont les principes daccessibilit automobile, de circulation et de
stationnement lors de la conception des projets.

Concevoir des projets dhabitat volutifs


Au-del des proccupations dconomies dnergie et de la cration dorganisations urbaines trs
structures (notamment en systmes de transport
en commun) et du souci de leur prennit, la problmatique de la ville durable ncessite que le logement
lui-mme puisse voluer sans surcots prohibitifs.
Dans cet esprit, lhabitat intermdiaire qui autorise
cette volutivit, devra tre conu pour permettre des
extensions en hauteur ou en largeur, une densification
des parcelles, mais galement des adaptations internes (distribution des pices, des quipements, etc.)
en fonction de lge et de la typologie des mnages
occupants. Cest cette condition quil contribuera
pleinement la constitution de la ville durable.

76

Entre individuel et collectif : lhabitat intermdiaire


Les cls de la russite

6.3

HABITAT INTERMDIAIRE, RENOUVELLEMENT URBAIN, CO-QUARTIERS,


CO-CITS, QUELLES PERSPECTIVES ?

Les enjeux des politiques urbaines (le dveloppement durable, la cohsion sociale, etc.) ncessitent
de renouveler la pense urbaine et de construire
des alternatives ralistes aux deux formes dhabitat
aujourdhui dcries : la maison individuelle isole et
le grand ensemble.
Dans cette perspective, lhabitat intermdiaire offre
un potentiel de dveloppement trs important. En
effet, ce type dhabitat permet de rpondre des
questions essentielles :
en termes de densit, avec une moyenne
de 40 60 logements lhectare pour lindividuel
dense et de 60 100 pour lintermdiaire superpos, il
permet dviter les problmes que pose la perception
de surdensit des grands ensembles ou la faible
densit des espaces rsidentiels priurbains ;
en termes de composition urbaine, il
autorise la ralisation de compositions originales, et
notamment de retrouver la rue et des espaces publics
de qualit.
en termes sociaux, il permet de mettre
distance lisolement suppos des habitants des maisons individuelles comme la promiscuit contrainte
des habitants des grands immeubles collectifs. Par
ailleurs, grce ces oprations, il est possible de
rduire les parties communes, comme les halls ou
les paliers, qui reprsentent des sources de conflits
potentiels dans les immeubles collectifs.
en termes de consommation foncire, ces
oprations permettent de diminuer la consommation
despace naturel gnr par la croissance urbaine.
Enfin, il constitue un puissant outil de diversification
de lhabitat social.

Entre individuel et collectif : lhabitat intermdiaire


Les cls de la russite

77

6.4

LA CONCEPTION ET LA COMPOSITION
DES ESPACES

Exiger une conception soigne, soucieuse


de lenvironnement et attentive la qualit
des dtails

Concevoir et proposer aux habitants un


cadre de vie aisment comprhensible et
facilement appropriable

La qualit de la conception est primordiale pour


assurer la qualit de lhabitat. Elle demande humilit
et modestie. Modestie car bien souvent il sagit de
composer avec lenvironnement existant, donc de
chercher sy intgrer, sans nier le programme mais
sans agressivit.
Un travail de conception trs soign et soucieux des
dtails est donc indispensable. Cest souvent travers
les dtails que la qualit sera atteinte, aussi est-il
ncessaire de calepiner, de dessiner prcisment
chaque objet un peu difficile raliser.

Une condition importante de russite de ces oprations rside dans le fait de favoriser la rencontre
entre les intentions qui ont prsid la conception et
la perception que les mnages peuvent avoir de leur
habitat. Les situations les plus favorables que lon
peut observer concernent les oprations o limaginaire des architectes a rencontr, fait cho, celui
des habitants qui sen sont alors saisis pour y greffer
leurs propres significations.

Intgrer les enjeux de gestion dans la conception des espaces et des quipements
La qualit dune opration se mesure dans le temps,
aussi faut-il faciliter laccs aux quipements techniques et leur entretien, car ils sont souvent sources
de problmes. Parmi ceux-ci, on recense tous les
rseaux de fluides entrant ou sortant du logement
dont le comptage et les interventions techniques
doivent certes tre aiss mais ne pas gnrer des
espaces et des objets uniquement conus dans un
but utilitaire et sans rapport avec lobjet bti et lorganisation gnrale des lieux. Clairement, seuls le
dbat pralable avec les concessionnaires et une surveillance accrue sur le chantier permettent dviter
les contre-productions.
De mme, la facilit daccs et de gestion des espaces extrieurs est indispensable pour assurer le bon
entretien de ces espaces.

78

De la mme faon, mais cela nest pas propre ce


type dopration, plus les modes dorganisation de
lespace sont comprhensibles par les habitants, plus
les usages de ces diffrents espaces sont clairement
signifis, plus ils sont apprcis et donc respects.
Ceci vaut pour tous les lments qui participent
lamnagement du cadre de vie : conception des
stationnements, des cheminements, modes de clture des espaces privatifs, systme de stockage des
dchets etc. Ces espaces seront dautant plus apprcis quils permettent aux habitants dy inscrire des
pratiques individuelles et collectives.
Par ailleurs, les habitants sont extrmement sensibles (et donc respectueux) aux signes dattention que
les concepteurs et les matres douvrage manifestent
leur gard, travers par exemple le pr-verdissement des espaces paysagers avant leur installation
ou la ralisation de micro-diffrenciations dans le
traitement des zones rsidentielles.

Entre individuel et collectif : lhabitat intermdiaire


Les cls de la russite

Renoncer aux formes architecturales


uniformes, monumentales, trop minimalistes ou agressives
Lavantage de lhabitat intermdiaire est la diversit
des formes et la varit des agencements quil autorise. Ceci milite pour ne pas se crisper sur le choix
dune morphologie unique (en ne faisant que de lintermdiaire ou de lindividuel dense) et donc de mixer
les types dhabitat.
Il faut aussi renoncer aux effets de monumentalit
qui sont dplacs pour lhabitat et qui peuvent donner
une impression de forte densit, voire mme faire
ressembler certains de ces btiments des immeubles de grands ensembles une chelle plus rduite.
Ceci nexclut pas de proposer des symtries ou des
marquages symboliques.
Les critures architecturales trop radicales, voire
agressives, limitent galement la capacit des
habitants comprendre leur environnement et se
lapproprier. Elles peuvent mme nuire au confort
des logements ou bien gnrer des problmes techniques coteux et difficiles traiter (par exemple la
multiplication des dcrochements et des porte-faux). Larchitecture doit exprimer lusage et solliciter
limaginaire des habitants, et non pas leur imposer un
formalisme qui leur parait vide de sens.
La diversit des oprations tudies prouve que
lhabitat intermdiaire peut tre une source extraordinaire de crativit et dinnovation architecturale qui
tmoigne de lingniosit dont les matres douvrage
et les matres duvre peuvent faire preuve dans le
travail darticulation de la conception des btiments,
des espaces extrieurs et lintgration urbaine des
oprations, sans pour autant tomber dans des excs
qui se veulent modernistes et qui reproduisent des
errements.

Entre individuel et collectif : lhabitat intermdiaire


Les cls de la russite

Qualifier et composer les lments qui


caractrisent lhabitat intermdiaire
(accs, cltures, espaces privatifs et
collectifs, etc.)
Un certain nombre dlments (accs individualiss,
espaces extrieurs privatifs, etc.) permettent de
dcrire lhabitat individuel dense ou lhabitat intermdiaire. Toutefois il ne suffit pas dappliquer ces critres pour rellement qualifier ce type dhabitat, pour le
rendre attractif et pour favoriser son appropriation par
les habitants. Les mmes lments peuvent donner
lieu des dclinaisons, des formes et des interprtations trs varies qui vont soit confirmer les usages
auxquels ils sont destins et les significations dont
ils sont censs tre potentiellement porteurs, soit au
contraire les dvoyer. Par exemple, le fait de disposer
dun espace extrieur privatif peut tre conu de telle
sorte que cet espace soit effectivement associ au
logement, mais sans permettre pour autant que ses
occupants puissent se lapproprier voire mme lutiliser. Ce genre derreur gnre ncessairement une
grande dception, il peut mme perturber lusage des
logements, voire entraner un rejet de cet habitat.
Par ailleurs, aucun de ces lments (accs individuel,
espace extrieur, garage, etc.) ne peut tre considr
en soi et tre trait de manire autonome. Quelle
que soit linterprtation laquelle il peut donner lieu,
quelle que soit la qualit du traitement dont il bnficie, quelle que soit sa pertinence, aucun deux ne
peut mcaniquement produire une individualisation
de lhabitat. Pour produire une telle individualisation,
il faut ncessairement veiller raliser une composition cohrente et harmonieuse de ces lments. Le
mode de composition des espaces mis la disposition
des habitants est au moins aussi important que la
conception de chacun de ces espaces.

79

Soigner la conception des espaces


extrieurs

Etre attentif la qualit et


au rglage des vues

Les espaces extrieurs sont la clef des habitats


intermdiaires. Non seulement car cest leur facteur
dattractivit majeur, mais aussi parce quils font le
lien entre les espaces privatifs et lespace public.
On prendra donc un soin tout particulier pour crer
une diversit despaces et les composer, au sens
strict du terme, cest--dire les relier les uns aux
autres. Il sagit dtre particulirement attentif la
faon dont ils se lient la fois aux logements et
lespace public.

Dans lhabitat intermdiaire, plus quailleurs encore,


la qualit des vues savre un lment dcisif. Il sagit
la fois de la vue de sa rsidence ou de son logement
depuis lextrieur, de la vue depuis chez soi sur les
espaces qui entourent les btiments, des vues sur
lenvironnement.
En outre le fait de disposer despaces privatifs extrieurs fait que le rglage des vues est dterminant
pour assurer la qualit de vie quotidienne, prserver
lintimit et assurer une cohabitation harmonieuse
entre les habitants. Ce travail consiste viter des
co-visibilits drangeantes sans pour autant enfermer les habitants. Ceci implique de ne pas mettre les
logements et les espaces privatifs extrieurs sous le
regard direct des voisins ou des passants, de traiter
finement les garde-corps et les cltures. Il faut ainsi
prohiber les jardins sans occultation donnant directement sur des voies trs passantes.
Tout en assurant lintimit des espaces privs il faut
aussi veiller prserver une ouverture vers les espaces collectifs, sans quoi l aussi on favorise le repli et
lisolement des habitants.

Crer de petits espaces collectifs


favorisant les rencontres et les changes
Etant donn que lhabitat intermdiaire est relativement dense et quil rduit les parties communes,
il importe de crer des lieux partager par la communaut des habitants de lopration. Espaces o
ces habitants, notamment les mres de familles, les
enfants et les jeunes, puissent sinstaller, se rencontrer, jouer ou changer. Sans quoi on favorise un repli
dans le logement, on risque de gnrer des tensions,
et on empche que les habitants sapproprient rellement leur cadre de vie, soient soucieux de le prserver
et participent son entretien.
On sait aussi que les espaces collectifs jouent un rle
despace intermdiaire, de sas, entre les lieux o se
dploient les usages privs et ceux qui ont un statut
public et qui sont donc ouverts tous. Ces espaces
collectifs peuvent tre installs sur des surfaces de
taille rduite, en choisissant attentivement leur localisation, mais leur conception et leur gestion doivent
tre particulirement soignes.

Considrer les terrasses et les jardinets


comme de vritables pices extrieures
On sest rendu compte que les terrasses et les jardinets taient fortement investis lorsquils taient bien
conus. Ce sont des lieux o se dploient de nombreuses pratiques (jeux des enfants, fleurissement,
jardinage, changes avec les voisins, invitation des
amis etc.). Ils sont utiliss, en fait, comme de vritables pices extrieures ds quil fait beau. Ils doivent
donc tre traits avec soin (traitement des sols, des
cltures, des ouvertures, etc.) et non pas comme des
espaces annexes secondaires. Leur surface devrait
tre prise en compte dans le calcul des bilans nergtiques (avec sans doute un coefficient tenant compte
de leur faible utilisation quand il fait froid).

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Entre individuel et collectif : lhabitat intermdiaire


Les cls de la russite

Les Alles de la Roseraie, rues Alfred de Vigny et Roger Franois,


Grenoble (38), 68 logements en accession la proprit, 2005,
MOE : Groupe 6, MOA: Meunier Rhne-Alpes.

Les Terrasses de Malissol, Vienne (38), 53 logements en


accession sociale, 1981, MOE : AUA, J. Tribel & G. Loiseau,
MOA : OPHLM Vienne .

Entre individuel et collectif : lhabitat intermdiaire


Les cls de la russite

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Conclusion
LHABITAT INTERMEDIAIRE, GERME POUR UNE VILLE DURABLE

LUSH a engag ces rflexions avec le soutien du


PUCA, au moment o le type darchitecture et durbanisme sur lequel avait largement t fonde, quarante
ans plus tt, la production de logements sociaux,
faisait lobjet dune remise en cause radicale, et que
samorait un programme ambitieux de dmolitions.
Quant lalternative de lindividuel pavillonnaire, il y
a beau temps dj quil montrait ses limites, tant en
terme de consommation despace que de cots individuels et collectifs de fonctionnement. La ncessit
simposait donc dexplorer de nouvelles typologies
architecturales qui puissent combiner des densits
proches de celles du logement collectif avec les amnits (notamment en matire despaces extrieurs)
de lhabitat individuel.

renouvele sur la ville. La tension entre le logement


(dont, enqute aprs enqute, on nous dit que larchtype idalis est le pavillonnaire) et la ville (faite
de densits, dchanges sociaux, de diversit de fonctions et dquipements collectifs) pourrait-elle pour
partie tre ainsi rsolue ? En second lieu, il est assez
vite apparu que la rflexion sur ces types dhabitat
ouvrait des perspectives intressantes en termes de
pratiques professionnelles. Elle conduit notamment
des interrogations concernant les clivages sur lesquels reposent classiquement nos modes de faire :
individuel / collectif certes, mais aussi ralisation /
gestion, amnageur / constructeur (cf. infra), ainsi
que les relations hypernormes et administres entre
matrise douvrage et matrise duvre.

Deux types dhabitat ont ainsi fait lobjet de recherches


plus ou moins en parallle, lhabitat intermdiaire,
terme employ en rfrence une circulaire de 1974,
et lhabitat individuel dense, administrativement
moins norm, mais qui a depuis longtemps acquis ses
lettres de noblesse dans nombre de villes franaises.
Le terme gnrique dhabitat alternatif a t utilis
par quelques chercheurs et agences durbanisme, a
paru bien rsumer le caractre pluriel de ces objets
plutt singuliers, qui peuvent proposer une alternative
raisonnable et fructueuse aux modes actuels de production du logement. Trois enseignements principaux
paraissent devoir tre retenus.

Nanmoins, si lhabitat intermdiaire recle de


grandes ressources, notamment par la richesse et
la diversit des espaces quil favorise, il est en mme
temps assez exigeant... Et ces potentialits, pour pouvoir se concrtiser, sont soumises au respect parfois
imprieux dun certain nombre de conditions, qui ont
t soulignes au cours du dernier chapitre de cette
publication.

Outre la pertinence de lhypothse initiale, ces


investigations ont soulign la fois la grande
richesse potentielle que recle lhabitat intermdiaire et les conditions runir pour quelle puisse
tre mobilise. En premier lieu, issue du logement,
la rflexion a rapidement dbouch sur lhabitat, et
ensuite sur la ville : on a ainsi pu constater quil tait
possible, dans des contextes donns, de raliser une
architecture urbanisante, et daboutir une pense

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Les lments de satisfaction exprims par ses


occupants constituent videmment un critre
essentiel de dveloppement de cet habitat.
Mme si toutes les propositions architecturales ne
suscitent pas lenthousiasme, mme si certains types
de composition gnrent des attitudes de rserve,
les habitants apparaissent trs sensibles ce type
de logement - ce large plbiscite tant relay par les
gestionnaires. Mais leurs attentes sont fortes, tant en
ce qui concerne la fonctionnalit de lespace qui leur
est propos que limage qui est donne deux-mmes
par cet habitat. Si ce produit est attractif, si les taux de
sortie y sont, en secteur locatif, un niveau plancher,
la qualit de traitement des dtails apparat, tant aux

Entre individuel et collectif : lhabitat intermdiaire

concepteurs quaux occupants, un facteur essentiel


de russite ; ces derniers se montrent attentifs au
soin apport leur habitat - et ce dans la dure, ce qui
souligne limportance des processus de gestion.

Dans les rflexions actuelles sur la ville durable,


lhabitat intermdiaire se trouve dans une situation plutt avantageuse. Dj la densification
quil permet constitue un atout vident ; de plus les
formes bties quil gnre le mettent quelque peu
labri de la perception ngative - pour ne pas dire de
lattitude de rejet - que suscite souvent la perception
dune forte densit, notamment dans les grands
ensembles. Diversit des formes, refus de la monumentalit, souci dinsertion dans son environnement,
modes de traitement des espaces, constituent pour
lui autant dlments en faveur dune bonne popularit auprs des citoyens, et un espoir raisonnable de
modle alternatif la priurbanisation voire lexpansion des dplacements individuels. En outre, un
niveau plus global, il offre une capacit, toujours sous
certaines conditions, dinsertion dans des contextes
urbains varis, notamment des espaces dlaisss,
ou de densification de certains tissus (faubourgs,
grands ensembles). De ce fait, il reprsente un outil
particulirement prometteur pour recoudre des
territoires urbains lches, dstructurs ou en reconversion (en particulier renouvellement des grands
ensembles locatifs), et participer la reconstruction
de la ville sur la ville.
Une plus grande facult dinsertion dans les zones
bties permet galement de dvelopper une approche environnementale de lurbanisme. Mais pour
que le ralisateur et le concepteur des oprations
soient en mesure doptimiser les conditions dexposition (soleil, vents) des volumes construits, voire de
mettre en uvre des architectures bioclimatiques,
il est ncessaire quils puissent travailler sur des

emprises dune taille qui permet deffectuer les choix


dimplantation les mieux adapts ; mme si ceci nest
pas spcifique lhabitat intermdiaire, on constate
que cette recherche, une fois encore, interroge les
modes dorganisation professionnelle habituels, tels
que la coupure amnageur / constructeur.
Si lon admet que fabriquer la ville durable ne peut se
rduire additionner des critres et les combiner
de manire optimiser une quelconque grille dvaluation, il est raisonnable de considrer que lhabitat
intermdiaire reprsente une autre manire daborder
la question de sa fabrication ; par linvitation quil offre
de penser autrement les questions de production du
logement et de la ville, par la diversit des rponses
quil est en mesure de proposer, il peut reprsenter
un apport non ngligeable leffort collectif en faveur
de la ville de demain.

En conclusion, il ne sagit videmment pas de prsenter lhabitat intermdiaire comme la panace


universelle : les conditions de sa mise en uvre ont
t rappeles tout au long du prsent document.
Pour autant, il serait regrettable de ne pas en utiliser
les potentialits. Aprs vingt annes dcrits et de
discours qui ont tent dimposer lide dune dilution
de la ville dans des espaces informes organiss
partir de flux et de non-lieux, ce type dhabitat
ne constitue-t-il pas un moyen, certes modeste, de
raffirmer des valeurs urbaines aujourdhui un peu
mises mal ? Sans nostalgie pour la ville historique,
sattachant seulement en tirer avec respect un certain nombre denseignements, ce travail conduit sur
lhabitat intermdiaire reprsente une invitation la
cration rigoureuse et au respect de notre environnement naturel et urbain. Aux acteurs de lhabitat, sils
le jugent pertinent, de maintenant le relayer
Pierre Peillon
Conseiller technique lUnion Sociale pour lHabitat

Entre individuel et collectif : lhabitat intermdiaire

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Notes
Chapitre 1

LES POTENTIELS DE LHABITAT ALTERNATIF


1 - Ce concept fut presque contemporain de celui de logement locatif intermdiaire qui proposait un tarif de location
intermdiaire entre le logement social et le prix du march. La similitude est fortuite et sans objet dans le prsent
propos.
2 - Accs privatif au logement ou partag deux ou trois et espace extrieur propre sous forme de jardins (le plus
souvent) ou de terrasses.

Chapitre 3
L HABITAT ALTERNATIF : UN HABITAT URBANISANT
3 - Voir les travaux de Vincent Fouchier sur les densits cits en bibliographie.
4 - A Marseille lopration du Boulevard Larousse a permis dimplanter deux ranges de btiments spares par
une alle centrale le long dune rue et de reconstituer ainsi un front urbain en face dune cole . Les logements sont
traversants (facilitant la ventilation lt). Sur la partie arrire des btiments ils disposent de jardinets au rez-dechausse et de profonds balcons ltage.
5 - A St Nazaire lopration de Grand Marais se dploie galement en bordure dune place. Elle a aussi permis de
recomposer certains angles de rues.
6 - Les oprations de Melun et Vert Saint-Denis offrent lexemple de formes architecturales qui confrent cet
habitat une identit particulire, avec de grandes terrasses au-dessus des garages pour la premire et des bardages en bois peints de couleurs vives pour la seconde, mais en conservant des formes (notamment des toits deux
pentes) qui les apparentent au tissu environnant.

Chapitre 4

LA CONCEPTION DES OPERATIONS DHABITAT ALTERNATIF


7 - Terrain sportif, souvent de taille rduite, frquemment recouvert dun revtement souple et garni de dispositifs
de protection pour viter les sorties de ballons.

Chapitre 5

LA GESTION DE LHABITAT ALTERNATIF


8 - B. Allen, M. Bonetti Gestion urbaine et dynamiques rsidentielles, recueil darticles, CSTB, 2003
9 - Notamment ceux produits par la rencontre entre :
les transformations massives de lespace gnres pas le projet urbain et parfois lvolution de certaines
caractristiques de loccupation sociale (effets des dmolitions - reconstructions sur le tissu social prexistant,
arrive de nouveaux mnages plus favoriss), etc.
et des fonctionnements sociaux prexistants (pratiques antrieures des habitants, habitudes, tensions,
conflits, hirarchisation sociale antrieure au sein du quartier).
10 - Mixit des statuts doccupation, modes dhabiter et fonctionnement social : les rsidences de Coopration
et Famille, quarante ans aprs B. Allen, J. Bouvier, X. Desjardins, H. Duret, Coopration et Famille/ USH/ CSTB,
Fvrier 2009.

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Pour aller plus loin : bibliographie


Sur lhabitat intermdiaire ou individuel dense

Sur la densit urbaine

Le renouveau de lhabitat intermdiaire


par Frdric Mialet - publi en 2006 par Certu Puca,
391pages, collection recherches du PUCA, 50 euros.

Les densits urbaines et le dveloppement


durable. Le cas de lIle de France et de trois villes
nouvelles par Vincent Fouchier, Editions du SGVN
- Secrtariat gnral du groupe central des villes
nouvelles.

Pour un habitat dense individualis / 20


formes urbaines diverses et contextuelles, publi
en 2009 par le Certu / Direction gnrale de lamnagement du logement et de la nature, 238 pages,
collection rfrences n 82, 40 euros.
Lhabitat intermdiaire plbiscit, Jean
Werlen - Habitat et Socit, revue de lUnion Sociale
pour lHabitat - mars 2009 N53.
Les deux tudes ayant servi de base cet ouvrage :
LHABITAT INDIVIDUEL DENSE : LES
INTERACTIONS ENTRE LES DISPOSITIFS ARCHITECTURAUX ET URBAINS ET LE DEPLOIEMENT DES
MODES DHABITER Recherche ralise par le CSTB
dans le cadre du programme de recherche du PUCA
Habitat pluriel : densit, urbanit, intimit. Auteurs :
Barbara Allen (CSTB), Michel Bonetti, Xavier Desjardins, Herv Duret, Patrice Schet (CSTB) Jean-Didier
Laforgue (Architecte-Urbaniste) Justine Pribetich,
Liza Terrazoni.

La densification: une comparaison internationale entre politiques contrastes par Vincent Fouchier, Annales de la recherche urbaine, n 65 Juin
1965.
Densit, un concept dfini par Vincent Fouchier, Diagonal N 139 - Septembre 1999.
Les densits de la Ville Nouvelle dEvry : du
projet au concret par Vincent Fouchier .
Les densits de la Ville Nouvelle dEvry : du
projet au concret par Vincent Fouchier - Anthropos
Coll. Villes, 2000, 320 pages, Prface de J.-E. Roullier.
Planification urbaine - Penser la densit
par Vincent Fouchier - Etudes foncires - Septembre
1994.

ETUDE SUR LHABITAT INTERMEDIAIRE


EN CENTRE-EST (Rhne-Alpes, Bourgogne, Franche Comt et Auvergne) pour le PUCA (Plan Urbain
Construction et Architecture) lUSH (Union Sociale
pour lHabitat) Auteurs : Jean Werlen, Andr Erwin
Faure Urbitat Catherine Touya - Schwab architecture - Marc Dauber - atelier ponyme et Franois
Liermann Panoptique Disponible sur le lien http://
www.hi.urbitat.fr/

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Notes

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