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 http://lamyline.lamy.fr Par Bérénice de BERTIER-LESTRADE Maître de conférences, Université Toulouse-Capitole,

Par Bérénice de BERTIER-LESTRADE

Maître de conférences, Université Toulouse-Capitole, Institut de droit Privé (IDP EA1920)

Î RLDC 6235

ÎRLDC 6235

CONTRAT

Réforme du droit des contrats et consécration de la bonne foi dans les conflits d’acquéreurs de droits immobiliers

L’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, désormais en vigueur, est venue mettre fin à une jurisprudence fluctuante et peu cohérente, en instaurant une condition de bonne foi dans les conflits d’acquéreurs successifs, en matière immobilière. Elle encourage ainsi le respect des droits contractuels d’autrui et la moralité des transactions.

L a bonne foi est l’un des principes directeurs du droit des contrats, issu de la réforme du 10 février 2016 (Ord. n° 2016-131, 10 févr. 2016, JO 11 févr.). Elle est aussi un nouveau principe

correcteur dans les conflits d’acquéreurs successifs de droits por- tant sur un immeuble. L’article 1198, alinéa 2, du Code civil prévoit en effet que « lorsque deux acquéreurs successifs de droits por- tant sur un immeuble tiennent leur droit d’une même personne, celui qui a, le premier, publié son titre d’acquisition passé en la forme authentique au fichier immobilier est préféré, même si son droit est postérieur, à condition qu’il soit de bonne foi ». En po- sant cette nouvelle condition de bonne foi, le texte applique aux immeubles, la solution qui existait déjà pour les meubles à l’ar- ticle 1141, ancien, du Code civil. Il censure la jurisprudence an- térieure (Cass. 3 e civ.,12 janv. 2011, n° 10-10.667, Bull. civ. III, n° 5, D. 2011, p. 851, obs. Aynès L., RTD civ 2011, p. 158, obs. Crocq P., RTD civ 2011, p. 369, obs. Revet Th. ; Cass. 3 e civ., 10 févr. 2010, n° 08- 21.656, Bull. civ. III, n° 41, Defrénois 2010, p. 1169, obs. Piedelièvre S., JCP N 2010, n° 13, 1146, obs. Lamiaux S. ; de Bertier-Lestrade B., Retour sur la mauvaise foi dans les règles de publicité foncière et les règles de conflits d’actes, D. 2011, p. 2954) et renoue avec une conception jurisprudentielle plus ancienne (Cass. 3 e civ., 22 mars 1968, Bull. civ. III, n° 129, D. 1968, p. 412, obs. Mazeaud J.). En transposant ainsi aux conflits d’acquéreurs portant sur un im- meuble la solution applicable aux conflits mobiliers, le législateur restaure la cohérence des règles et encourage la bonne foi.

I – LA COHÉRENCE RESTAURÉE

La solution nouvelle a le mérite en premier lieu, d’harmoniser les règles de la publicité foncière avec les autres règles de publicité légale, marquant ainsi une certaine influence du droit spécial, sur le droit commun. La solution consacrée dans le Code civil pour la publicité au fichier immobilier, s’appliquait en effet déjà pour

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la publicité au registre du commerce et des sociétés (C. com., art. L. 123-9) ou pour la publicité au registre national des brevets (C. propr. intell., art. L. 613-9, s’agissant des conflits de droits por- tant sur un brevet ; C. propr. intell., art. L. 714-7, s’agissant des conflits de droits attachés à une marque). La même solution s’ap- plique également en matière de publicité mobilière, pour les meubles immatriculés (de Bertier-Lestrade B., Les conflits d’actes juridiques en droit privé, préf. Rozès L., PUAM, 2003, n° 897), en matière de publicité des œuvres cinématographiques et audiovi- suelles (Cass. 1 re civ., 22 oct.1970, n° 69-11.970, Bull. civ. I, n° 277), en matière de publicité du crédit-bail mobilier (selon l’article R. 313-10 du Code monétaire et financier, la société de crédit-bail est en principe primée par les créanciers ou les ayants cause à titre onéreux de son client, qui ont des droits concurrents sur les biens dont elle a conservé la propriété, si le contrat de crédit-bail n’a pas été publié, « sauf si elle établit que les intéressés avaient eu connaissance de l’existence de (ses) droits »).

Comme l’affirme le professeur Ghestin (préf. in Barreau-Saliou C.-Th., Les publicités légales, LGDJ, 1990) « les publicités légales, consi- dérées dans leur ensemble, bien loin de jouer de façon automa- tique, prennent en compte la bonne ou la mauvaise foi des intéres- sés » et prévoient que l’élément non publié est opposable aux tiers qui en ont connaissance. Ainsi, si un propriétaire malhonnête ou négligent consent des droits incompatibles à deux acquéreurs suc- cessivement, le premier ayant publié son droit l’emporte, même s’il est postérieur en date, à condition toutefois qu’il soit de bonne foi, c’est-à-dire qu’il ait ignoré l’acte antérieur non publié, en vio- lation duquel il a contracté. Si le cessionnaire d’une marque ou d’un brevet, d’un meuble immatriculé, d’une œuvre audiovisuelle, qui contracte en violation d’une cession antérieure du même droit dont il a connaissance, est privé du bénéfice de la publicité légale, il est raisonnable qu’il en soit de même pour l’acquéreur d’un droit

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