DERECHO PROCESAL CIVIL III.

UNIDAD IV. EMBARGO INMOBILIARIOS. PROCEDIMIENTO PRELIMINAR Y

DIFERENTES MODALIDADES
CARACTERES DE ESTE EMBARGO
El embargo inmobiliario tiene particularidades propias en comparacin con los

otros

embargos, tales como:

a) Es un procedimiento de naturaleza judicial diferente a los embargos ejecutivos,
eminentemente extrajudiciales, porque el tribunal acta en la medida que surjan o puedan
surgir contestaciones entre las partes. A pesar de esto, en el embargo inmobiliario el
tribunal acta slo administrativamente, en principio, asegurando el cumplimiento de los
procedimientos legales.
b) Tiene dos etapas: una primera etapa intenta sustraer el bien inmueble de la esfera de
dominio del deudor; y una segunda etapa prepara el inmueble para la venta.
c) El plazo puede llegar unos ciento veinte (120) das, si el persiguiente y su abogado han
sido tan hbiles, cuidadosos y afortunados que las contestaciones, los incidentes y las
complicaciones procesales no les resulten adversas; en comparacin al embargo ejecutivo,
que puede realizarse en quince (15) das.
BIENES SUSCEPTIBLES A SER EMBARGADOS
El artculo 2118 del Cdigo Civil dispone que pueden ser objeto de embargo inmobiliario
todos los bienes "susceptibles de hipoteca". Asimismo el artculo 2204 del mismo Cdigo
Civil, establece que pueden embargarse los bienes inmuebles y sus accesorios reputados
inmuebles, y el usufructo que recae sobre bienes inmuebles. Por lo tanto el embargo puede
recaer sobre los inmuebles por naturaleza (tal como los describe el articulo 518 del CC), as
como sobre los inmuebles por destino (descritos por el articulo 520 del CC).

El deudor en el Embargo Inmobiliario

Aunque el acreedor no est obligado a probarlo, el deudor debe ser el propietario del
inmueble a embargar. Si el deudor no es el propietario, podra tener lugar la demanda en
distraccin, va mediante la cual el tercero afectado reclama la propiedad del inmueble y,
por tanto, la invalidez del procedimiento.
Otras categoras de deudores, tales como los menores, los menores emancipados, los
interdictos y las mujeres casadas, imponen consideraciones diferenciadas.
Cuando el deudor sea incapaz, por ejemplo, el procedimiento se incoa contra su
representante legal. Si es contra menores emancipados, se ejecuta contra el deudor y su
curador, y en el caso de un incapaz provisto de consultor judicial, el procedimiento se dirige
conjuntamente contra ambos. En el caso de la mujer casada, el embargo de los inmuebles
pertenecientes a la comunidad se dirigir contra el marido, aunque la mujer est obligada a
la deuda, de acuerdo a las prescripciones del artculo 2208 del Cdigo Civil. De la misma
manera, cuando se trata de inmuebles propios de la mujer casada bajo rgimen de la
comunidad de bienes, el embargo se ejecuta contra ambos esposos.
Si el marido es menor, o si se niega a litigar en unin a su esposa, ella puede ser autorizada
por la justicia para llevar el procedimiento. Si ambos esposos son menores, o slo la mujer
lo es, puede designarse curador a la mujer contra quien se perseguir el embargo.
MANDAMIENTO DE PAGO, CONTENIDO Y ENUNCIACIN
El artculo 2217 del Cdigo Civil estipula que el procedimiento de embargo inmobiliario
debe ser precedido por un mandamiento de pago, el cual es un acto de alguacil regulado por
el articulo 673 del CPC en virtud del cual se requiere al deudor el cumplimiento de su
obligacin dndole un plazo de 30 das, advirtindole que, de no obtemperar, se proceder
al embargo de sus bienes inmuebles, para lo cual el interesado dispone de un plazo de 90
das despus de notificado el mandamiento de pago. Este es el punto de partida del proceso
del embargo inmobiliario.

MEDIOS PARA EVITAR EL EMBARGO

El pago.
Oferta Real de pago.
Oposicin a Mandamiento de Pago.
El Plazo de Gracia (1244 del Cdigo Civil y 123 al 126 de la Ley 834).
La inscripcin en falsedad (Civil y Penal).
La Clusula Non Adimpleti Contractus.

DENUNCIA Y TRASCRIPCIN DEL EMBARGO Y SUS EFECTOS

Levantada el acta de embargo, se procede a denunciarla al embargado. Es decir, a notificar
al deudor que, efectivamente, la amenaza de embargo contenida en el mandamiento de pago
se ha materializado. Esta denuncia se efecta en virtud del articulo 677 del CPC, que prev
un plazo de quince (15) das despus del levantamiento del acta de embargo. La denuncia
vale como emplazamiento: el deudor constituir abogado, el persiguiente se convertir en
demandante.
Transcripcin e Inscripcin del Embargo:
El inmueble puede ser registrado o no-registrado. En el primer caso, se habla de inscribir el
embargo; en el segundo, de transcribirlo.
Para inmuebles registrados, se efecta la inscripcin del embargo por ante el Registrador
de Ttulos. Para inmuebles no-registrados, se procede a la transcripcin por ante la
Conservadura de Hipotecas.
Si los inmuebles tienen categora de "registrados", el siguiente paso debe ser recurrir por
ante el Registrador de Ttulos, llevando el original del ttulo y el original del acta de
denuncia, ms las copias del acta de embargo y de la denuncia de embargo, que el
Registrador conservar. A este funcionario se le solicitar la inscripcin en el "libro
registro", y anotar en el pie de sus actas que se inscribi en tales fechas, en tal folio y
libro, y lo devuelve al portador. El plazo de transcripcin de las actas de embargo es de
quince (15) das a partir de la fecha de la denuncia del artculo 676, variando el plazo en el
sentido de la distancia, de acuerdo a las prescripciones del artculo 678 del CPC. Esta

formalidad tiene la intencin de hacer constar el embargo realizado, porque no pueden

hacerse varios embargos sobre un mismo inmueble.
En la Conservadura de Hipotecas, o en el Registro de Ttulos, se solicita al funcionario
respectivo la expedicin de una Certificacin donde se haga constar quienes son los
acreedores inscritos con relacin al inmueble embargado.
Si existieran varias hipotecas sobre el inmueble embargado, entonces se gradan en el
mismo sentido de cmo se concedieron: hipoteca en primer rango (para la fecha ms
antigua en que se acord la misma), hipoteca en segundo rango (la subsiguiente), y as
sucesivamente. En caso de no existir ninguna hipoteca sobre el inmueble, se expide una
Certificacin haciendo constar ese hecho.
La transcripcin o inscripcin del embargo tiene varios efectos que son:
Restriccin de los derechos de uso, goce y administracin del deudor sobre el inmueble.
Inmovilizacin de los frutos naturales y civiles del inmueble.
Inajenabilidad del inmueble embargado.
Atribucin de la direccin de las persecuciones al acreedor cuyo embargo fue inscrito o
transcrito.
Conversin de los acreedores quirografarios en terceros.
Preliminares de la venta
PLIEGO DE CONDICIONES Y SU DEPSITO
Es un documento en el cual se consigna: quin es el embargante y quin es el embargado,
cundo se realiz el acto de embargo, cundo se hizo la denuncia del acto, en virtud de qu
titulo se realiz el embargo, la mencin de la inscripcin o de la transcripcin y la
designacin de los inmuebles o del inmueble embargado as como las condiciones que
regirn la adjudicacin, conteniendo:
1) La enunciacin del ttulo que ampara el embargo,

2) Designacin de los inmuebles embargados,

3) Las condiciones de la venta,
4) Inscripciones que hubieren sobre los inmuebles embargados o mencin de que no existen
inscripciones.
Este documento se deposita en la Secretara del Tribunal que tiene que ver con el embargo,
veinte (20) das despus de la transcripcin o inscripcin. All se recibe y se firma por el
secretario, anotando la fecha en que tendr lugar la audiencia para su lectura.
Dicha audiencia se fija entre los veinte (20) y los treinta (30) das que siguen al depsito
del pliego.
Notificacin del Pliego de Condiciones al Embargado.- Como el embargado ignora todava
estos pasos del persiguiente, lo obligatorio es remitirle otro acto de alguacil conteniendo la
fijacin de audiencia.
NOTIFICACIN PLIEGO DE CONDICIONES
El pliego puede ser objeto de reparos y observaciones por parte de los acreedores y del
embargado, que se opongan a una o varias clusulas del mismo.
Estos reparos -que no pueden referirse al precio del inmueble ofrecido por el persiguientedeben presentarse por escrito, cuando menos diez das antes del da fijado para la lectura de
dicho pliego de cargas, clusulas y condiciones.
Este escrito es comunicado por el oponente que lo realiza a las dems partes intervinientes
en el procedimiento de embargo, con intimacin a comparecer en un plazo no menor de dos
das, a la audiencia que celebre al efecto el tribunal apoderado.
Este conocer y fallar el asunto a ms tardar el da designado para la lectura del pliego de
condiciones, y la sentencia pronunciada no ser susceptible de ningn recurso.
El vendedor no pagado del inmueble embargado, que sea acreedor inscrito, debe demandar
la resolucin de la venta por l consentida y notificarla en la Secretara del tribunal que
conoce del procedimiento de embargo antes de que se produzca la adjudicacin, pues

perdera definitivamente el derecho de hacerla pronunciar respecto del adjudicatario,

siempre que previamente le haya intimado a tal efecto mediante acto notificado en el
domicilio elegido por l en el acto de venta, o en su domicilio real. A partir de la
notificacin del vendedor no pagado no se podr ya cancelar el embargo sin el
consentimiento de los acreedores inscritos, o en virtud de sentencia.
PUBLICIDAD ANTERIOR A LA VENTA
Antes de la celebracin de la audiencia de adjudicacin a que aludimos, el persiguiente
prepara un edicto conteniendo las siguientes menciones:
a) Fecha del embargo
b) Generales del embargado y el persiguiente
c) Designacin del inmueble tal como se hubiere insertado en el acta de embargo
d) Precio ofrecido por el persiguiente para la adjudicacin
e) Hora, da e indicacin del tribunal en que tendr efecto la adjudicacin
f) Mencin de la garanta que se haya estipulado para ser licitador
g) Designacin del ttulo ejecutorio, precio de la primera puja, as como la fecha en la que
se celebrar la adjudicacin.
Este edicto debe ser publicado en un peridico de circulacin nacional y es necesario que
un alguacil redacte y levante un proceso verbal de fijacin del edicto, que lo har en la
puerta principal de la sala de audiencias del tribunal que va a conocer la adjudicacin.

ADJUDICACIN Y SENTENCIA
Es un acto mediante el cual se declara propietario del inmueble embargado, a quien
satisfizo las condiciones expuestas en el pliego de cargas, clusulas y condiciones
preparado por el persiguiente.
La adjudicacin constituye, por tanto, la culminacin del procedimiento.

La audiencia de adjudicacin es decidida por el Juez apoderado, quien, ya resueltos los

incidentes presentados por el embargo -si es que se han presentado- fija una "audiencia de
adjudicacin", a ms tardar cuarenta (40) das despus de la lectura del pliego de cargas,
clusulas y condiciones (articulo 695 del CPC), a partir de cuya lectura no pueden
interponerse incidentes a menos que no sea sobre la sentencia de adjudicacin.

UNIDAD V. LOS INCONVENIENTES EN EL EMBARGO

INMOBILIARIO. LA PUJA ULTERIOR Y LA FALSA SUBASTA.
CARACTERES DE LOS INCIDENTES DEL EMBARGO INMOBILIARIO

El embargo inmobiliario es un proceso sui generis, mediante el cual un acreedor

pone en manos de la justicia bienes muebles de su deudor para hacerlos vender y
saldar su acreencia del producto de esa venta. Como tal, no se trata ms que de una
venta forzada supervisada por el tribunal, pero una venta despus de todo. En dicho
proceso pueden surgir tantos incidentes como la creatividad de los abogados
permita, pero nuestro Cdigo de Procedimiento Civil (CPC) plantea 7, los cuales
llamaremos incidentes nominados. Antes de detallar cada uno, vale la pena
resaltar algunos principios comunes, los cuales se encuentran en el artculo 718 del
CPC o han sido expuestos por la doctrina[1]:
Los incidentes son competencia del tribunal apoderado del embargo;
1.

Los incidentes se interponen mediante simple acto entre abogados, o

emplazamiento cuando no haya habido constitucin.

2.

Los incidentes (emplazamiento y audiencia) son expeditos y sin lugar a

comunicacin de piezas.

3.

No recurribles y cuando lo son, el plazo es de 10 das desde notificacin al

abogado.

QUIENES PUEDEN DEMANDAR INCIDENTALMENTE

Los acreedores inscritos, privilegiados o hipotecarios.
En cuanto al embargado, es un verdadero problema. En Francia hay jurisprudencia que le
niegan al embargado perseguir la reventa por falsa subasta, porque recuerden la subasta
opera una transferencia de propiedad, entonces la reventa que inters tendra el embargaron
en perseguirla si comoquiera se va a vender su inmueble. Quiz un inters en que el precio
sea mayor.

En R.D. la situacin no es muy clara. Lo primero que tiene que hacer la parte que persigue
la reventa en pblica subasta es solicitar al secretario del tribunal ante el cual se lleva la
adjudicacin una cert. De que el adjuci. no ha cumplido las condiciones del pliego. Por qu
del secretario? Si han pasado 10 das y no se han cumplido las condiciones, el secretario lo
sabe, porque no ha recibido la carta del art. 713 expedida por el per siguiente.
Supongamos que sea un acreedor inscrito quien persigna la falsa subasta, pero el
adjudicatario alegue que el si le ha dado cumplimiento al pliego.
Hay una contestacin con relacin a que el secretario expida la certificacin, que intimen al
secretario a que no d la certificacin. Dice el art. 734 que en caso de que hubiere
contestaciones sobre la expedicin de la certificacin debern ser juzgadas por el juez en
referimiento.
PROCEDIMIENTO DE LOS INCIDENTES
En materia comn, los incidentes o las demandas incidentales se introducen sin mucha
formalidad. Una demanda en intervencin (art. 339 y 340 del cdigo), slo hay que
depositar un escrito en el tribunal y notificar a las dems partes de ese depsito. La
mayora de los incidentes se proponen mediante conclusiones en audiencia.
Pero en materia de las demandas incidentales del embargo inmobiliario estn sometidas a
un proceso especial establecido en el art. 718 del cdigo. Son demandas que se notifican de
abogado a abogado. Estn sometidas a la fijacin de audiencia, el llamamiento a audiencia
est sometido a algunos plazos.
Si usted va introducir una demanda incidental, se tiene que llamar a audiencia a la otra
parte en un plazo no mayor de 8 das francos y no menos de tres, esto implica que antes de
demandar hay que ir al tribunal a solicitar una fijacin de audiencia, y decirle al tribunal la
razn de la brevedad de los plazos.
Si el procedimiento de embargo inmobiliario est siguiendo su curso normal, lgicamente
el incidente lo que busca es afectar la persecucin, lo principal que es la venta en pblica
subasta. Esas demandas incidentales, lgicamente se presentan antes de la venta en pblica
subasta.

La demanda no es un emplazamiento, sino una citacin a audiencia.

En este procedimiento de incidentes, en principio solamente se celebra esa nica audiencia
a la que hay el llamamiento (no hay envo para com. de documentos, para comparecencia,
para informativos, ni nada).

Esto no implica que las partes no puedan hacer valer

documentos. Lo que ocurre es que ese llamamiento a audiencia debe contener intimacin
al abogado de la parte demandada incidentalmente a tomar comunicacin de los
documentos que la parte demandante incidental haya depositado en la secretaria del
tribunal.

acto de abogado a abogado

no es un emplaza, sino un llamamiento. Hay que solicitar audiencia antes de poner

la demanda
intimacin a tomar com. de los documentos depositados en la secretaria del tribunal.

El demandado incidentalmente l que tiene que hacer es a su vez l depositar los

documentos y notificar al abogado demandante a que tome con de los documentos que l ha
depositado en la secretaria del tribunal.
EFECTOS QUE SURTEN LOS INCIDENTES

SENTENCIA Y RECURSO DE QUE SON OBJETOS

Las sentencias sobre incidentes de embargo no son reputadas contradictorias y no son
susceptibles de oposicin.
En 2do lugar, ningn texto limita el ejercicio del recurso de apelacin, excepto en las
demandas que se hacen en nulidad de actos del embargo son por vicio de forma, de acuerdo
al art. 730 del cdigo.
Segn ese art. no son apelables las sentencias que estatuyen sobre incidentes de forma del
proceso que precede o sigue a la lectura del pliego de condiciones. Sin embargo, la SCJ ha
dicho (1949) que no es al mismo juez que conoce el embargo que el asunto es un asunto de

forma, sino que es a la corte a la que llegue el recurso quien tiene la autoridad para declarar
el recurso nulo por tratarse de un vicio de forma.
Las sentencias que estatuyan sobre incidentes de nulidad por vicios de forma. La SCJ ha
dicho que si en es cierto que de conformidad con el 730 la sentencia que estatuyen sobre
medios de forma no son apelables, es a la corte apoderada del recurso de apelacin quien le
corresponde determinar si el recurso es admisible o no por tratarse de un incidente por vicio
de forma.
La sentencia est sujeta a notificacin, la que estatuye sobre un incidente de embargo que
no debe serle notificada a la otra parte. El plazo para el recurso de apelacin (art. 731) es
de 10 das a partir de la notificacin de la sentencia. Es decir que el plazo se acorta con
relacin al derecho comn (que es 1 mes).
De acuerdo al art. 732, la corte apoderada est obligada a decidir sobre el recurso de
apelacin en un plazo de 15 das. Eso en la prctica implicar que cuando se interpone
apelacin contra esa sentencia se deberan llevar como el proceso del incidente, rpido.
Pero en la prctica, las cortes conocen la instancia en apelacin como si fuera un proceso
normal. El recuso de apelacin surte su efecto suspensivo, lo que equivale a decir que la
venta en subasta se debe sobreseer hasta que la corte decida sobre el recurso.

Hay

abogados que dicen que la sentencia que decide sobre incidentes de embargo inmobiliario
puede ser declarada ejecutoria provisionalmente, porque hay un ttulo autntico, en virtud
del cual se ha embargado.

QUE ES LA PUJA ULTERIOR

La puja ulterior se hace como sigue:
Se vende el inmueble y se da la sentencia de adjudicacin. En estrados el juez dicta una
sentencia in voce declarando adjudicatario al per siguiente o al ltimo subastador. Esa
sentencia no se le entrega al adjudicatario hasta que no pasa el plazo de la puja ulterior. Se
trata como quien dice de un "proyecto de sentencia".

Llega el da de la venta en pblica subasta. Se declara adjudicatario a alguien. de acuerdo

al art. 708, dentro de los 8 das siguientes, cualquier persona puede hacer una nueva puja
ofreciendo en la secretaria del tribunal sea en cash o en cheque certificado, una suma por lo
menos del 20% mayor al precio de la adjudicacin. Si la subasta es de 100 mil pesos, para
hacer una puja ulterior hay que ofrecer por lo menos 120 mil en efectivo o en cheque
certificado.
El sobrepujado, adems de hacer esta consignacin de dinero, debe notificar o mejor dicho,
denunciar ese depsito al adjudicatario, al embargado y a los acreedores inscritos, y dice el
texto que debe hacerlo el mismo da que hace la consignacin.

QUIENES PUEDEN PUJAR Y ESTABLECER EL PROCEDIMIENTO

LA FALSA SUBASTA
La falsa subasta se produce cuando el adjudicatario ha dejado de cumplir alguna de las
clusulas del pliego de condiciones. la venta en pblica subasta se hace conforme al pliego
de cargas, clusulas y condiciones . El adjudicatario est en la obligacin de cumplir esas
clusulas. La cuestin es que puede suceder que el adjudicatario no cumple ninguna de
esas clusulas.
El art. 713 dice que al adjudicatario solamente se le puede entregar la sentencia de
adjudicacin cuando por parte del per siguiente se haya dado la autorizacin de entrega de
la sentencia de adjudicacin.
Despus del da de la adjudicacin el adjudicatario tiene un plazo de 10 das para cumplir
las condiciones del pliego, en ese caso el persigueinte le expedirn la constancia de que ha

pagado las costas, de que ha cumplido las condiciones del pliego, y solamente a la vista de
esa constancia el secretario puede expedir la sentencia de adjudicacin.
Si el adjudicatario no cumple con esas condiciones del pliego, se puede perseguir lo que
sera la reventa del inmueble por falsa subasta. El art. 733 o 734 que el no cumplimiento
por parte del adjudicatario se har constar por certificacin del secretario. O sea que la
reventa se persigue en primer lugar solicitando al secretario la expedicin de una
certificacin de que el adjudicatario no ha cumplido con las condiciones del pliego.
Si el falso subastador pruebe que s ha cumplido las condiciones y el juez decida no
proceder a ninguna reventa por falsa subasta.
Al falso subastador hay que notificarle el auto, entonces l puede de acuerdo a la ley,
introducir por la va incidental cualquier demanda (en nulidad del auto que fij la venta en
pblica subasta porque ha cumplido las condiciones). En ese caso (art. 739) l interpone
una demanda en nulidad, que estar sujeta a los art. 729 (demanda debe ser presentada en el
plazo de 8 das a ms tardar despus del aviso del 696)

CAUSAS Y PROCEDIMIENTO DE LA MISMA

Como sancin por su inconducta, los gastos de la nueva adjudicacin corrern a nombre del
falso subastador, los cuales podrn cobrarse del monto que deposit para poder licitar. Por
igual, el art. 740 ordena que si existe diferencia entre el primer precio de venta y el de la
posterior a la declaratoria de falsa subasta, si la diferencia es negativa, el falso subastador
deber equilibrarlas, y si es positiva, ste no tendr derecho al excedente.
Por ltimo, como el falso subastador fue por momentos propietario del inmueble, si bien
sus actos de disposicin son nulos, toda vez que las cosas deben retrotraerse, los actos de
administracin del inmueble son vlidos y los arrendamientos sin fraude deben ser
respetado