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EMBASSY OF THE UNITED STATES

CARACAS VENEZUELA LAWYER


UCV LITIGANTE
MANUEL ALFREDO RODRIGUEZ
Especialista, Magister Scientiarum, Phd Doctor en Derecho
Postdoctorado UCV 2016
www.protejase.com.ve
Caracas Venezuela
+ 58 212 753.9207 y + 58 212 753.4220
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Estefany
MANUEL ALFREDO RODRIGUEZ
Por qu no se vendi el apartamento de forma directa a cada inquilino?
En esta oportunidad nos corresponde analizar la venta por acciones de
apartamentos en los denominados "edificios viejos". Trtase del dueo de
un edificio con ms de treinta aos de construido en el que habitan
cuarenta familias en cuarenta apartamentos. Un da, los inquilinos
manifiestan inters en comprar los apartamentos. Por ser un edificio viejo
es muy difcil llevarlo al "rgimen de propiedad horizontal" (venta por
separado de cada apartamento). Por ello, el dueo decide contratar los
servicios de un abogado para que resuelva: Cmo negociar cada
apartamento?

El profesional del derecho plantea crear una compaa annima formada


por cuarenta acciones. El dueo del edificio figura como Director de la
sociedad recin constituida. Luego ste vende ante la oficina de Registro
Inmobiliario el edificio a la sociedad compradora, de tal forma que dentro
del activo social quedar el edificio. Ms tarde, el Director (ex dueo del

edificio), ofrecer en venta cada accin a cada poseedor inquilino u


ocupante de cada apartamento. Tenemos que, la Accin N1 ser
asignada en propiedad a quien habite el apartamento nmero uno, al
pagar su precio. La Accin N2 se asigna por compra al poseedor inquilino
del apartamento dos y, as sucesivamente. Cada accin tendr un precio
en atencin al valor del apartamento en cuestin.

Surgen las preguntas: Qu compr cada inquilino? Por qu no se vendi


el apartamento de forma directa a cada inquilino? Efectuado lo anterior:
Quin es el dueo de cada apartamento? Se ha cometido delito con lo
explicado? Permite la Ley ejecutar la "ingeniera jurdica" dibujada? Qu
puede vender el inquilino? Quin puede vender cada apartamento?
Qu relacin jurdica hay entre una accin y un apartamento?
Respondemos en el mismo orden planteado. Cada ocupante del inmueble
adquiere en propiedad una accin: "No est comprando el apartamento
que habita". Por ser un edificio viejo, la Ley dificulta llevarlo al "rgimen
de propiedad horizontal". El dueo de cada apartamento es la compaa, a
su vez, sta es representada por el ex dueo del edificio y de forma
conjunta, por aquellos que hayan adquirido acciones. En ningn momento
se ha delinquido; por el contrario, se arguye: "La Ley no protege al
negligente". Dicha prctica es lcita y causa plenos efectos jurdicos
vlidos. No existe prohibicin legal para efectuar lo reseado. De hecho,
ms tarde, el inquilino puede vender la accin de su propiedad a cualquier
tercero in- teresado; son negociables. La compaa puede vender el
apartamento por ser la propietaria del edificio. No hay vnculo legal entre
una accin y un apartamento en particular; son dos bienes distintos y
autnomos.

De lo anterior, se concluye: Tenemos un dueo originario del edificio que


ha recibido el precio de venta al traspasar el inmueble de su propiedad a
la compaa. Existe una sociedad mercantil representada por el ex dueo
vendedor del edificio, y otros, los propietarios de las acciones. Cada
comprador de accin "asignada a cada apartamento", pagar el precio de
ella a la sociedad emisora. La compaa como parte de su activo, recibir
el precio de cada accin emitida por ella. El ex dueo del edificio quedar
liberado de los gastos de mantenimiento del mismo, stos han pasado a

ser carga u obligacin de la compaa (lase, de los accionistas o


inquilinos).

Abogado Litigante. Profesor U.C.V., U.C.A.B., y U.S.M.


asomivis@cantv.net