PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATOLICA MADRE Y MAESTRA

(PUCMM-RSTA)

Facultad de Ciencias Jurdicas Post Grado

Maestra en Derecho Inmobiliario
Derecho de las Contrataciones
Prof. Cristian A. Martnez Carrasco
Trabajo Final:
El Escrow y Title Security
Sustentantes:
Alicia Campos Ega
Bayoan A. Rodrguez Portalatin
Rosalba N. Ortega Cabrera
Suleyka Fras Jimnez
Wanda Yisel Prez Martnez

02 noviembre de 2016
Santo Domingo, D. N.

2002- 5187
2003-7023
2015-7900
2015-7856
2015-7913

INTRODUCCIN

El hombre desde su nacimiento necesita de un modo u otro recurrir a los contratos para satisfacer sus
necesidades. Sin embargo, la evolucin de la sociedad conlleva al unsono la trasformacin del individuo,
de los usos y de las costumbres que han sido fuente natural y primigenia de las formas de contratar y de
los medios que le permitan alcanzar sus objetivos.
Innegablemente, los contratos civiles o mercantiles son herramientas de flujo y desarrollo de las
economas personales, estatales y mundiales de ah que exista una corriente importante tendente a generar
contratos que disminuyan las posibilidades de fraude o prdidas econmicas.
Esta realidad nos conduce a la bsqueda constante de nuevas formas de relacionarnos, de protegernos y
de eficientizar las relaciones entre unos y otros, lo que a la vez, incentiva la creatividad contractual, que
mucha veces, desborda la tarea legislativa y genera nuevas formas contractuales que se desarrollan al
margen del marco regulatorio clsico dentro de la ms amplia gama de vnculos obligacionales.
El impacto social y econmico de los contratos y la revolucin constante a que estn sometidos, nos
obligan a mantenernos estudiando estas figuras novedosas, muchas de ellas calificadas como atpicas,
precisamente porque no se encuentran reguladas por las normas del derecho civil ordinario.
Entre estas nuevas modalidades de contratos, encontramos el Escrow y El Seguro De Ttulos,
instrumentos cuyos antecedentes, caractersticas generales y usos en nuestro pas trataremos de sintetizar
en las pginas que se desarrollan a continuacin.

EL ESCROW O CONTRATO DE DEPSITO DE GARANTA

I.

Generalidades.

El contrato de Escrow es un instrumento legal, cada vez ms utilizado en nuestro pas, pues este
sirve de garanta a mltiples transacciones comerciales. A pesar de su auge, no se encuentra
tipificado en ninguna norma nacional ni existe jurisprudencia o doctrina abundante al respecto.
La palabra escrow deriva de la vieja palabra francesa escroue que significa trozo de papel o un
rollo de pergamino y refera al acto jurdico que implicaba la contratacin de un tercero para que
este llevara a cabo una transaccin.1
Existe poca referencia histrica del origen de esta figura contractual, sin embargo, muchos
apuntan a sealar que era una prctica aceptada de manera incipiente en la poca feudal. Al
respecto, los autores Huber y Newton, citados por Jos Pablo Arce Piar, refieren el origen de
esta prctica a la tradicin de depositar fondos y documentos con una tercera persona confiable
hasta el cumplimiento del acuerdo, lo que se convirti en una prctica aceptada en tiempos
feudales. El concepto fue adoptado en el antiguo Derecho Comn Ingls y el Diccionario Blacks
Law repeta el antiguo precedente: y se entrega el ttulo a un extrao, el escrow.
Como hemos dicho, la doctrina y la jurisprudencia dominicana no han producido una definicin
criolla del concepto estudiado, en esas atenciones nos hemos remitido a la doctrina
estadounidense. As tenemos que en base a la definicin dada por el Estado de California en la
divisin 6 de su Cdigo Financiero, se define el escrow de la manera siguiente:
(a) Escrow se refiere a cualquier transaccin en la cual una persona, con el propsito de
realizar una venta, traspaso, imposicin de gravamen, o arrendamiento de bienes muebles
o inmuebles a otra persona, entrega cualquier documento escrito, dinero, prueba de
titularidad de un bien mueble o inmueble, o cualquier otra cosa de valor, a una tercera
persona para que esta tercera persona lo conserve hasta que suceda un evento especfico
o la realizacin de una condicin preestablecida, momento en el cual debe ser entregado
por esa tercera persona a favor de un cesionario, cedente, optante, acreedor, deudor,
comodante, comodatario, o cualquier agente o empleado de cualquiera de los
mencionados. (b) En relacin a compaas de escrow por internet, escrow tambin
incluye cualquier transaccin en la cual una persona, con el propsito de realizar una
venta o transferencia de un bien mueble o servicios a otra persona, entrega dinero, o su
equivalente autorizado en Internet, a una tercera persona para que esta tercera persona lo
conserve hasta que sucede un evento especfico o la realizacin de una condicin
preestablecida, momento en el cual debe ser entregado por esa tercera persona a favor de
1 http://www.etymonline.com/index.php?term=escrow. Acceso: 11 de agosto de 2016.

un cesionario, cedente, optante, acreedor, deudor, comodante, comodatario, o cualquier

agente o empleado de cualquiera de los mencionados.2
En Latinoamrica, especficamente en Costa Rica, Sergio Solera Lacayo, citado por ricka Lpez
Araya en su Trabajo de Investigacin denominado El Contrato Escrow, figuras afines y su
aplicacin en Costa Rica, define el escrow de la manera siguiente: una figura en la que se
deposita dinero u otro tipo de bienes para ser custodiados segn ciertas instrucciones que se le
dan a la persona a la que se le deposita el dinero.
Por su parte Jos Pablo Arce Piar, define el escrow como: Un contrato mediante el cual dos o
ms partes, que estn en proceso de formalizar una transaccin en la cual se debe garantizar el
cumplimiento de ciertas obligaciones y/o condiciones, depositan dineros, bienes o documentos,
ante un tercero neutral e imparcial junto con instrucciones especficas sobre cmo proceder al
momento en que se cumplan o incumplan dichas obligaciones y/o condiciones en relacin con lo
depositado.
Por su naturaleza y caractersticas podemos asemejar este contrato a un tipo de fideicomiso, pues
en sntesis, se trata del depsito, en manos de un tercero, de sumas de dinero o de documentos
para asegurar la realizacin de un negocio determinado. Dicho de otra forma, tendramos que se
trata de un contrato en el que un tercero recibe dinero o documentos que son propios de las partes
involucradas en una transaccin primaria, para que, al verificarse las condiciones acordadas por
las partes en la transaccin se ejecute las obligaciones puestas a cargo de cada uno de ellos.
Como hemos dicho, en el contrato de escrow las partes se comprometen a usar los servicios de
un tercero como depositante de bienes que pueden ser o no capitales. Sobre este ltimo aspecto,
cabe resaltar que la mayor parte de la doctrina consultada indica que, en caso de que el escrow se
desarrolle sobre dinero, el tercero identificado como agente de depsito, deber establecer una
cuenta para el depsito de los fondos que puede ser directa o a cargo de un corredor u otra
persona hasta la consumacin o la terminacin de la transaccin o bien, puesta bajo un
fideicomiso en manos de un tercero o en nombre de las partes que realizan transacciones,
quedando estas sumas afectadas para pagar las obligaciones propias de la transaccin principal
para las que se haya destinado dichos fondos por ejemplo: impuestos de la propiedad, primas de
seguro, etctera.
2 California Financial Code, Division 6, Section 17003. Traducido por libre hecha por Jose Pablo Arce Piar. Revista Empresarial San Jose de
Costa Rica. Texto original dice: (a) Escrow means any transaction in which one person, for the purpose of effecting the sale, transfer,
encumbering, or leasing of real or personal property to another person, delivers any written instrument, money, evidence of title to real or personal
property, or other thing of value to a third person to be held by that third person until the happening of a specified event or the performance of a
prescribed condition, when it is then to be delivered by that third person to a grantee, grantor, promisee, promisor, obligee, obligor, bailee, bailor,
or any agent or employee of any of the latter. (b) With regard to Internet escrow companies, escrow also includes any transaction in which one
person, for the purpose of effecting the sale or transfer of personal property or services to another person, delivers money, or its Internetauthorized equivalent, to a third person to be held by that third person until the happening of a specified event or the performance of a prescribed
condition, when it is then to be delivered by that third person to a grantee, grantor, promisee, promisor, obligee, obligor, bailee, bailor, or any
agent or employee of any of the latter.

I.1. Caractersticas.
Dados los conceptos y generalidades referidos anteriormente, podramos identificar como
caracterstica generales de este contrato las siguientes:
La pre-existencia de una relacin civil o comercial entre dos o ms partes entre quienes habr de
operar alguna transferencia de bienes o documentos.
La necesidad de un depsito de documentos o de capitales para garantizar el cumplimiento de
condiciones u obligaciones.
Que se verifique el depsito en manos de un tercero de dinero o documentos que son necesarios
para el cumplimiento de ciertas condiciones contenidas en la transaccin principal.
La participacin del tercero neutral e imparcial frente a la transaccin a cuya guarda se realiza el
depsito.
La existencia de condiciones y/o instrucciones especficas que deben ser cumplidas por alguna de
las partes para que la formalizacin de la relacin civil o comercial se d y el tercero neutral e
imparcial, ante el cual se depositaron los dineros y/o documentos, pueda entregarlos de
conformidad con dichas condiciones y/o instrucciones.
I.2. Diferencia entre el escrow y el depsito ordinario.
El objeto del contrato de escrow estudiado es la custodia de un bien, sea este dinero efectivo,
bienes o documentos puestos a la guarda de un tercero. Aunque en nuestro ordenamiento es
considerado como un contrato atpico o innominado, en tanto que no est formalmente regulado,
es obvia la similitud de esta convencin al depsito ordinario establecido por el Cdigo Civil.
Respecto de este ltimo aplicaran las reglas generales impuestas al depositario, entre ellas: la de
conservacin y guarda de la cosa como si fueran propias, la recepcin de un pago o retribucin
econmica por sus funciones, entre otras.

A pesar de lo antes dicho entre el escrow y el depsito comn existen diferencias notorias, entre
ellas:
En el contrato de depsito comn se busca proteger al depositante mientras que con en el escrow
se busca garantizar el cumplimiento de obligaciones que pueden ser pactadas a favor de una de
las partes o de un tercero.
Por otro lado, el escrow requiere una actualizacin peridica, cosa que no vemos en el depsito
clsico.
Otra diferencia notoria entre ambos es lo que refiere al derecho de restitucin, y especialmente el
derecho de retencin de la cosa por parte del depositario, por el abono de los gastos de
conservacin o indemnizaciones por los perjuicios que le haya causado el depsito.

I.3. Marco normativo y formalidades.

Como se ha avanzado en prrafos anteriores, el escrow en nuestro pas no est regulado
expresamente por ninguna norma. En ese orden, se trata de un contrato innominado, cuyo
rgimen legal se encuentra disperso en distintas leyes y normas que resulten aplicables. Las
reglas bsicas, por supuesto, las encontramos en el Cdigo Civil, pues al igual que en cualquier
otro contrato, ste debe cumplir con las formalidades comunes a todas las convenciones, a saber:
A)
B)
C)
D)

Consentimiento vlido de todas las partes.

Capacidad para contratar.
Que el objeto sea lcito, posible y determinado.
Que la causa sea igualmente lcita.
Algunos entienden que este contrato debe ser redactado por un notario, sin embargo, no habiendo
normativa al respecto nada impedira que el mismo fuese hecho como acto bajo firma privada o
verbalmente, aunque esto dificultara el tema de la prueba tanto de la existencia misma del
contrato como de las obligaciones especficas puestas a cargo del agente.
En adicin a los requisitos generales se exigen como requisitos particulares a esta convencin los
siguientes:
a) Debe contener las definiciones de trminos tcnicos si es necesario, delimitar el objeto de la
garanta, las condiciones necesarias para su perfeccin, y su vigencia.
b) Condiciones de confidencialidad, si aplica.
c) La legislacin aplicable y rganos competentes para dirimir conflictos en caso de que surja
alguno.
d) Detalle de la transaccin y qu se est dando en depsito al Agente de Escrow.
e) Entrega material de la cosa que debe mantenerse en depsito.
f) Instrucciones especficas que debe seguir el agente.
g) Aceptacin de parte del agente de escrow.
I.4. Partes que intervienen en el contrato. Derechos y obligaciones.
En el contrato de escrow se distinguen tres partes:
a) El depositante: Que es la parte encargada de entregar los bienes al agente de escrow.
Usualmente es el encargado junto con el beneficiario de proveer al agente de escrow con las
instrucciones sobre las condiciones y/o eventos que deben suceder para que se proceda a la
entrega de devolucin de los bienes dados en depsito.
b) El beneficiario: Es la parte que recibe los bienes al finalizar el contrato de escrow en virtud
del cumplimiento o incumplimiento de las condiciones contenidas en el contrato, a cuyo

recibimiento est obligado de conformidad con lo que se haya estipulado en el contrato. El

beneficiario puede tener obligaciones adicionales establecidas en el contrato. Es importante
establecer que puede haber varios depositantes y varios beneficiarios, as como beneficiarios en
caso de cumplimiento y beneficiarios en caso de incumplimiento.
c) El agente de escrow: Es quien recibe en depsito los bienes objeto del contrato de escrow y
quien tiene mayor responsabilidad dentro de la relacin jurdica. Debe ser idneo, imparcial y
neutral respecto de las partes y est obligado a seguir especficamente las instrucciones que le
hayan sido dadas en el contrato. Recibe una retribucin econmica por sus funciones que debe
ser establecida en el contrato, sea durante la ejecucin del contrato o a la fecha del cierre. Esos
honorarios pueden ser deducidos de la cuenta en escrow.
Asimismo, el agente tiene la obligacin de verificar cuidadosamente tanto las informaciones
como las condiciones en que se encuentran las dems partes para pactar este tipo de negocio, es
decir, debe desarrollar una debida diligencia para cerciorarse de la identidad de las partes, el
origen de los fondos3, entre otros aspectos. No obstante, en los contratos de escrow, usualmente
se pacta una clusula liberatoria de responsabilidad a favor del agente en relacin a la veracidad o
autenticidad de cualquier escrow constituido en ejecucin del acuerdo, o por cualquier otro hecho
a menos que sea producto de culpa grave o de dolo.
En este apartado, es bueno sealar que el agente puede tener el derecho de continuar manteniendo
los fondos en escrow en caso de surgir algn conflicto con la ejecucin del contrato, hasta tanto
reciba instrucciones de las partes. Puede incluso consignar los fondos en la institucin
correspondiente a la jurisdiccin donde se ejecute el contrato, previa notificacin a las partes.
Es frecuente que se emplee a los notarios como depositarios. Tambin existen firmas legales que
prestan este servicio y son considerados agentes de escrow. As mismo, algunos bancos y
corredores ofrecen estos servicios a travs de cuentas escrow (escrow accounts) en donde se
depositan fondos destinados a fines especficos que solo saldrn al verificarse condiciones
particulares.
Usos Prcticos del Scrow
El escrow es comnmente utilizado para garantizar operaciones que implican la transferencia del
dominio a cambio del pago de un precio, es decir, operaciones de compra y venta de la ms
variada clasificacin de bienes y servicios. Esto as, debido a que, en una operacin de compra y
venta garantizada a travs del escrow el tercero recibir tanto el bien o cosa destinada a ser
adquirida como el dinero para el pago del precio, quedando a su cargo la misin de comprobar
3 Aunque en el contrato son el depositante y el beneficiario quienes declaran que los fondos envueltos son
de origen lcito, liberando de responsabilidad, en principio, al agente.

que la cosa rene los requisitos esperados para la satisfaccin del comprador a la vez que
garantiza el cobro del precio para el comprador.
II. El Escrow en transacciones Inmobiliarias.
Generalmente, para ventas ordinarias que involucren inmuebles, se utiliza este tipo de contratos
en transacciones que implican la transferencia de la propiedad para contener el dinero y la cosa
hasta tanto se concluya la transaccin.
Un caso prctico que podramos utilizar para ejemplificar el uso del escrow en transacciones
inmobiliarias sera el siguiente:
A desea vender una casa a B por la suma de RD$1,000,000.00 y B la quiere comprar
por ese monto. Antes de comprarla, B desea verificar que el inmueble est libre de
cargas y gravmenes pero que adems no haya moras por impuestos que afecten la
propiedad. Para verificar estas situaciones B necesita al menos 30 das hbiles para
realizar las investigaciones correspondientes, sin embargo quiere a la vez asegurar la
obligacin reciproca con A de que esta le va a vender esa propiedad en ese precio y
que luego esta no se vaya a arrepentir o a aceptar otra oferta. Por su parte, A no quiere
sacar su propiedad del mercado sin garanta de que al pasar los 30 das B, si todo
resulta positivo, pagar el precio. En ese contexto, A y B formalizan una opcin en el
cual establecen los aspectos esenciales del contrato: objeto, precio, periodo otorgado a
B etc., a la vez que B entrega a un tercero (Agente Escrow) el 10% del valor del
precio para garantizar la operacin. El agente queda constituido como guardin o
custodio de ese 10% dado en depsito, si B realiza sus investigaciones y todo termina
satisfactoriamente el agente entrega al vendedor ese 10% con cargo al precio total
acordado, en cambio s se verifica la existencia de una carga devolver ese 10% al
comparador.
As mismo en materia inmobiliaria, el escrow es comnmente utilizado en negocios en que
interviene una compra con garanta hipotecaria de forma tal, que se consignen en una cuenta
separada fondos destinados para el pago de ciertas condiciones que se aplican al negocio, por lo
general seguro e impuesto de trasferencia.
Al establecerse un escrow, el agente tiene la obligacin de administrar correctamente los fondos
dados en garanta y asegurarse de que el uso de los fondos es explcitamente para los fines
previstos. Puesto que un prestamista no est dispuesto a tomar el riesgo de que un dueo de casa
no va a pagar impuestos a la propiedad.
La forma ms comn de utilizarse el escrow para negocios hipotecarios es estableciendo una
cantidad por encima de la porcin de la hipoteca que corresponde al pago del precio, suma que

es destinada a los accesorios de la operacin como el seguro contra riesgos. En los Estados
Unidos, la suma que es consignada para el pago de impuestos y seguros se identifica con las
siglas T & I (Taxes and Insurance), mientras que el pago de la hipoteca que consiste en capital
e intereses se llama P & I (Principal and Interest).
Una de las ventajas que se resaltan para el uso de esta operacin es la disminucin de la tasa de
inters que se calcula sobre el capital que sustenta la hipoteca. La cual puede afectarse por el
aumento de la prima del seguro que puede sufrir variaciones durante el transcurso del prstamo.
II.1. Otros usos del escrow.
Aunque el Contrato de Escrow es muy utilizado en operaciones inmobiliarias, no se trata de un
contrato de uso exclusivo para este tipo de transacciones pues este se utiliza con frecuencia en
otros tipos de negocios jurdicos y entre ellos podramos citar:
a) El escrow para operaciones en lnea. El escrow tambin se utiliza en materia de
transferencia de valor de la propiedad personal y de negocios, al igual que en empresas, que se
dedican a la realizacin de transacciones de persona a persona a distancia en subastas, como es el
caso de Ebay. El uso del escrow ha sido uno de los muchos avances que han permitido la
confianza necesaria para que se desarrollaran las negociaciones en lnea.
Al igual que como se aplica en el mbito tradicional, el escrow para las operaciones en Internet
funciona mediante la colocacin de dinero bajo el control de un tercero independiente y con
licencia para ello, a cuyo cargo es puesta la obligacin de proteger tanto al comprador como al
vendedor involucrados a una transaccin principal. De tal suerte, que cuando ambas partes la
transaccin se ha completado y que se han verificado las condiciones indicadas en el negocio
que les une se libera el dinero.
Es importante resaltar que, al igual que ocurre con las compaas que prestan este servicio para
otro tipo de operaciones, los agentes de escrow en lnea debe ser autorizados para ello. En los
Estados Unidos existe un departamento de supervisin de empresas en el Estado de California
que empez a otorgar estas licencias el 1ro. de julio de 2001, siendo la primera compaa en
recibir este permiso, la llamada Escrow.com, fundada por Fidelity National Financial.
En la Unin Europea (UE) existe tambin un organismo denominado Directiva de Servicios de
Pago que inici sus operaciones el 1ro. de noviembre del 2009. El marco reglamentario de la UE
permite a estos servicios de custodia basadas en la Web, que operen a lo largo de una especie de
lnea de crdito que son puestas a cargo de los bancos por los compradores y vendedores
internacionales, pero a un costo de centavos en lugar de miles de euros.

Si en algn momento hay una diferencia entre las partes en la transaccin, el conflicto debe
dirimirse en un proceso de conciliacin, normalmente en sede arbitral. El resultado del proceso
de resolucin de disputas decidir qu sucede con el dinero en la cuenta bloqueada.
Cabe resaltar que en los ltimos aos, con el crecimiento de los negocios y el comercio individual
en la web tradicional, compaas del fideicomiso dedicadas al escrow han sido suplantadas por
las nuevas tecnologas.
b) El escrow en fusiones de compaas. Otro tipo de transaccin en el que a menudo se utiliza
el escrow es en el mbito de negocios corporativos que tienen por objeto la fusin o adquisicin
de una compaa por otra. En este contexto la suma consignada en garanta busca disminuir los
riesgos para el comprador dadas las obligaciones crediticias que pueda tener la vendedora. A
diferencia de otros contratos escrow y por la naturaleza de esta operacin, aquellos son diseados
para durar largos periodos de tiempo.
c) En el desarrollo y comercializacin de programas informticos. En esta rea, el escrow es
utilizado como depsito de fuentes, en donde la empresa desarrolladora del software
(depositante) entrega una copia del cdigo fuente o del programa licenciado a un tercero
(depositante) quien se compromete fielmente a cuidarlo y entregar la licencia al cliente en los
trminos que autorice el depositante.
En este contexto, el escrow puede intervenir como un contrato independiente, en el que se pacte
el depsito con los derechos y obligaciones de las partes, o bien puede estipularse como una
clusula dentro del mismo contrato de cesin del software. El uso prctico de este contrato para
este tipo de negocios, encontraba justificacin en la disminucin de los problemas que surgan
entre la empresa que adquira un software sin los cdigos fuentes y las empresas desarrolladoras
del programa. Lgicamente, no se est pensando ni en usuarios domsticos ni en programas
genricos como Word Perfect, Access, GAC, E-contabilidad, etctera; sino ms bien en empresas
que han adquirido un software especfico, la mayora de veces desarrollado a la medida, que
opera en redes cerradas y muy seguras donde se han instalado en todos los equipos de cmputos
de la empresa.
En los Estados Unidos, pas donde se origin este contrato, se constituye ante un profesional
especializado que posea un establecimiento con medidas de seguridad y procesos de custodia
aprobados para este tipo de negocios. Este ltimo debe realizar los respectivos tests para
comprobar el buen funcionamiento de dicha versin antes de actualizar el depsito, as como las
causas de remocin del depsito. En otros pases, se utilizan notarios que puedan garantizar la
conservacin del programa.

EL SEGURO DE TTULO O TITLE SECURITY

II.

Generalidades.

El seguro de Ttulos, es el contrato por medio al cual se protege al propietario asegurado contra el
descubrimiento de defectos o cargas que pudiera poner en duda la validez, solidez, prioridad de
los derechos del asegurado sobre un inmueble determinado. No cubre ms que los vicios o cargas
que existan en el inmueble al momento de emitirse la pliza correspondiente, y que no fueron
detectados en el proceso de evaluacin de la cadena de ttulos que procede a la emisin de dicha
pliza. El seguro de Ttulo no mira hacia el futuro sino haca atrs, y protege al asegurado
contra el descubrimiento de defectos o cargas que pudiesen poner en dudas la eficacia, firmeza, o
antelacin de sus derechos sobre un inmueble determinado. Al igual que el contrato de Escrow, es
un contrato no tipificado en la legislacin nacional y de escasa o ninguna jurisprudencia.
Si ocurre alguna eventualidad y un tercero reclama la existencia de algn defecto o carga, la
compaa responde y garantiza proteccin al propietario contra cualquier prdida que sea el
producto de esos defectos en el ttulo, as como los gastos incurridos en la defensa legal del ttulo
hasta el monto o responsabilidad de la pliza del seguro actual; sin embargo, es bueno aclarar,
que el seguro de ttulo no cubre sino aquellos vicios o cargas que existan al momento de emitirse
la pliza, que no fueron descubiertos en el proceso de evaluacin de la cadena de ttulos o
investigacin que precede a la emisin de la pliza, esto es, brindar proteccin contra riesgos
pre-existentes, que hayan sobrevivido a la depuracin exhaustiva realizada antes del contrato.
Con el seguro del ttulo, el asegurador primero trabaja para identificar el estatus de la propiedad;
gravmenes y otros asuntos que afecten el ttulo, compilando informacin y documentos en las
instituciones encargadas de registrar y almacenar la vida jurdica de un inmueble y que son
legalmente identificables al explorar las transacciones de bienes races de las cuales ha sido
objeto. A este proceso se llama estudio. Una vez se complete el estudio, el evaluador de riesgos
del asegurador de ttulos puede determinar si es asegurable el ttulo y lista las excepciones a la
cobertura y los requisitos para asegurarlo.4
La prctica de asegurar los ttulos inici producto de una sentencia de la Corte Suprema de
Pennsylvania en 1868, relativa al caso, Watson v. Muirhead. El conflicto en sntesis era el
siguiente: Durante el curso del estudio, el formularizador del traspaso encontr un gravamen en el
ttulo, mismo que entreg a un abogado para obtener la opinin legal. El abogado opin que no
era un gravamen legal y con esta afirmacin el formalizador y el comprador cerraron la
4 First American Title.
insurance.html.

Pgina visitada el 24 de octubre del 2016. http://www.firstam.com/title/multiculturalresources/es/resources/what-is-title-

transaccin. Un tiempo despus la propiedad se vendi en la subasta del Sheriff para pagar el
gravamen. El juez fall que el gravamen y en consecuencia, la venta en la subasta se haba
llevado a cabo legalmente y entonces no encontr responsable al formalizador debido a que el
estndar legal en ese entonces era negligencia o no actuar con debida precaucin.5

III.

Caractersticas

El seguro de ttulos como contrato, compromete a la aseguradora a indemnizar al titular del

derecho real y ejercer la defensa jurdica del ttulo, en caso de que ste presente defectos anterior
a la contratacin de la poliza. Puede ser suscrito no slo por el propietario de un inmueble, sino
adems por cualquier persona con un inters en la propiedad, esto es acreedores, arrendatario,
entre otros.
Cabe destacar, que el seguro de ttulo no es un producto, sino un proceso que inicia con la
celebracin del contrato de compraventa o hipoteca y finaliza con la expedicin de la pliza. La
principal caracterstica que posee este tipo de seguros es, que cubre riesgos que ya han ocurrido,
pero que son desconocidos y que pueden no ser descubiertos. Las plizas estndares aseguran al
propietario principalmente contra posibles errores en el examen de los registros, as como contra
riesgos off-record, que no podran ser descubiertos por una bsqueda del ttulo.
El seguro de ttulo realiza dos funciones: La primera es hacer una investigacin lo ms eficaz del
ttulo; la segunda es asegurar contra cualquier prdida a causa de defectos en el ttulo. La
cobertura incluye una pliza para el prestamista (se protege hasta el valor la hipoteca) y otra para
los propietarios (quienes son protegidos hasta el precio de la vivienda).

El sistema de seguro de ttulo, es una garanta sobre el ttulo, esto es, a travs de una
indemnizacin monetaria se protegen los derechos de titularidad. El seguro que protege los
derechos que se han trasmitido al comprador de la propiedad, puede equipararse a un contrato de
indemnizacin, pues en caso de prdida de la propiedad, el asegurado tiene derecho a una
compensacin en dinero.
En definitiva el Seguro de Ttulo, no garantiza que el ttulo amparado en la pliza sea bueno o
perfecto, es tan slo un mecanismo de distribucin del riesgo que brindan los sistemas de
registro, en los Estados Unidos, esto es, seleccionar ciertos riesgos que no atentan contra la
comerciabilidad de un inmueble y los incluye bajo su cobertura, permitiendo de esta manera que
el inmueble entre al mercado inmobiliario.
5

Ibdem.

IV.

Garanta del Propietario

Con el seguro de ttulo las compaas aseguradoras garantizan al propietario lo siguiente:

Proteccin contra prdidas monetarias por reclamos encubiertos que pueden hacerse contra ttulo
de propiedad inmobiliaria, hasta por el valor nominal de su garanta;

Pago de gastos legales, si la compaa garantizadora del ttulo tiene que defenderlo en contra de
un reclamo amparado por la garanta; como son los fraudes, falsificaciones, herederos
desconocidos o incapacidades de las partes, entre otros.

Pago de reclamos vlidos contra el ttulo de su propiedad inmobiliaria, amparados por la garanta,
hasta el valor nominal de sta.6
V.

Cobertura que ofrece el Seguro de Ttulo

La cobertura que ofrecen las aseguradoras en los seguros de ttulos va a depender de la empresa
que ofrezca el seguro, en el caso especfico de la Oficina Stewart Title Repblica Dominicana
Las Amricas Title Services estas brindan garanta frente a los siguientes riesgos:

Asuncin falsa de personalidad del legtimo propietario por parte del vendedor o de otras
personas con derechos de propiedad anteriores;

Falsificacin de actos, escrituras, liberaciones y otros documentos;

Actos realizados por menores de edad y otros incapaces;

Documentos invlidos ejecutados bajo poder vencido;

Actos invlidos otorgados despus de la muerte del compareciente;

Gravmenes por impuestos no pagados o transferencia a ttulo gratuito aplicables a anteriores

dueos de la propiedad inmobiliaria;

Herederos encubiertos de propietarios anteriores de su inmueble.7

6 Brochure de la oficina Legal Stewart Title Repblica Dominicana.

Quedan excluidas de la pliza, por no tener la aseguradora forma de poder cubrir o subsanar los
mismos los siguientes riesgos: a) regulaciones gubernamentales que afecten las posibilidades de
uso del inmueble especialmente medio-ambientales y urbansticas; b) las expropiaciones que no
figuren anotadas en el registro; c) los derechos y reclamaciones de personas en posesin no
registrada; d) las servidumbres no registradas; y e) todos aquellos defectos que hubieran podido
ser descubiertos por inspeccin o medicin, crditos refaccionarios no registrados e impuestos
debidos a que an no figuren en los registros pblicos.

VI.

Prima y Condiciones de la Pliza

Por lo general, el monto de la pliza es el precio que se pide en la compra de la propiedad. El

concepto del seguro de ttulo es que idealmente, no se toman riesgos. Esta creencia surge porque
la pliza no se entrega hasta que se haya hecho un anlisis cuidadoso del ttulo.
El pago de la pliza se hace en una sola exhibicin y funciona por todo el tiempo en que se
mantenga la titularidad. El costo de la pliza representa menos del 1% del precio de compra entre
el 0.5% y el 0.7%.

VII.

Legislacin Internacional

En los Estados Unidos es comn que el seguro de ttulo sea parte de toda operacin importante de
compraventa inmobiliaria. A cambio del pago de una prima, la compaa de seguro se
compromete a resarcir al comprador de cualquier prdida ocasionada por una deficiencia en el
ttulo de propiedad. En efecto, el seguro de ttulo le garantiza al comprador que el inmueble
comprado es de su propiedad y en caso de algn litigio relacionado con el inmueble, la compaa
de seguro asume la responsabilidad de pagarle las prdidas hasta el monto de la pliza, adems se
hacen responsables del pago de impuestos, recibir los contratos y los depsitos en dinero hechos
por las partes, pagan las comisiones entre los agentes inmobiliarios y elaboran las escrituras
despus del acuerdo entre vendedor y comprador.

7 Ibdem

Por lo que respecta al seguro de ttulo fuera de los Estados Unidos 8, se puede decir que el pas en
donde mayor aceptacin ha tenido es en Canad. En ese pas las principales compaas
norteamericanas de ttulos han sido autorizadas para emitir plizas en ciertas provincias, donde
tradicionalmente han sido los abogados los encargados de cerrar las transacciones inmobiliarias,
por lo que la suscripcin de plizas ha sido menor a lo esperado. No obstante, desde 1991, la
agencia federal de hipotecas canadiense acepta el seguro de ttulo como un substituto del
dictamen o carta de opinin de un abogado. Sin embargo, en la provincia de Ontario, los
abogados canadienses cabildearon con xito para que en la legislacin local los seguros de ttulo
estuvieran apoyados con un certificado de ttulo emitido por un abogado.9
En Europa, especialmente a raz del ingreso de los pases del este a la Unin Europea, el seguro
de ttulo ha recobrado nuevos bros, debido a que una cantidad importante de inversionistas
internacionales han intensificado sus proyectos en los pases del este europeo.10
Debido al podero econmico que los Estados Unidos ejercen en el mundo, el seguro de ttulo ha
sido vendido fuera de los estados Unidos, principalmente a inversionistas estadounidenses que
operan en otros mercados que no les resultan del todo familiares11, por lo que el seguro de ttulo
les representa un instrumento bien conocido y confiable para realizar operaciones inmobiliarias.
El desarrollo del seguro de ttulo ha sido lento en Mxico, debido al escaso conocimiento general
acerca del seguro de ttulo, las condiciones econmicas imperantes en el pas y a la escasa cultura
de previsin que existe en el mismo. Sin embargo, en los ltimos aos, las dos aseguradoras que
operan en Mxico (Stewart Title Guaranty Company y First American Title Insurance Company,
con sede en Santa Ana, California) han intensificado la promocin del seguro de ttulo, buscando
acercarse a las barras de abogados, los agentes de bienes races y los colegios de notarios en toda
la repblica.12

Burke, Barlow D., Law of Title Insurance, tercera edicin, Aspen publishers, 2003, Nueva York, seccin 1-3.

Ontario Insurance Act 666 (1996). Para un anlisis sobre el tema vase FITZ-JAMES, Michael, Canadian title insurance war rages on,
Corporate Legal Times, noviembre 1998, seccin 1.

10

Basta decir que el 25 de agosto de 2004, la empresa Stewart Title Guaranty Company, expidi su primer pliza comercial de seguro de ttulo
en la Repblica Eslovaca, que cubre un complejo de edificios corporativos en Bratislava y tiene un valor total de unos 120 millones de dlares.
Informacin obtenida del sitio www.stewart.com/international el 28 de agosto de 2004.

11

Vid. ARRUADA, Benito, A transaction-cost of view of title insurance and its role in different legal systems, The Geneva papers of risk
and insurance, Ginebra, 27:4, octubre 2002, pp. 582-601, publicacin electrnica en www.econ.upf.es/~arrunada/esp/, el 1 de Julio de 2004, p.
26.

VIII. Sistema Registral de Estados Unidos Vs. Sistema Registral Dominicano.

Aplicabilidad del Seguro de Ttulo.
En los Estados Unidos, coexisten dos sistemas registrales: Sistema de Recording (Registro de
Instrumentos) y el Sistema Torrens, no existiendo uniformidad registral, ya que cada uno de los
Estado presenta sus propias particularidades materiales y formales en torno a la publicidad.
El sistema de Recording, surge en la Colonia Inglesa de Plymouth, en 1927, a travs del cual se
establece el principio de inscripcin de registro, abandonando con ello, la aplicacin del principio
del Common Law o first in time, first in right. Este Sistema no garantiza la titularidad del
transmitente, y en la mayora de los casos, ni siquiera ofrece garanta de prioridad, de donde se
colige, que el registro es un instrumento informativo. La buena fe es exigible en la adquisicin
para que puedan surtir efectos los derechos derivados de la publicidad.
El Sistema como tal, es un registro de documentos y no de derechos (la inscripcin no es
constitutiva, no tiene efectos de presuncin de exactitud), limitndose a asegurar al adquiriente
que no hay ms contratos otorgados por su causante que aquellos que figuran en los libros. El
acto de transmisin o gravamen que no haya sido transcrito, no prevalece frente al contradictorio
que ha cumplido con las formalidades de transcripcin. No existe el tracto sucesivo, por tanto el
adquiriente no necesita de asiento anterior a su causante para inscribir. Las presunciones de
exactitud e integridad son inexistentes, puesto que, la inscripcin no aade nada a la eficacia del
acto, limitndose nicamente a dar noticia sobre el mismo.

Este sistema de los Estados Unidos de Amrica tiene influencia del sistema francs antiguo, ste
ltimo reformado en 1955 y cuya evolucin permiti un mejor funcionamiento en la prctica al
haberse creado un fichero real inmobiliario, lo que hace posible que funcione el principio de
oponibilidad. Sin embargo, el principio de oponibilidad que funciona en Francia, no se puede
aplicar en los Estados Unidos, pues su sistema carece de folio real, situacin que representa un
serio problema en cuanto a la falta de claridad. En el Registro se archivan los documentos, y
cuando se produce una transmisin de la propiedad, hay que hacer una bsqueda complicada para
saber si existen o no cargas, y si la titulacin anterior es vlida y guarda concatenacin o tracto
sucesivo (tal como hemos expuesto precedentemente).

La inseguridad jurdica de los Sistema Recording, es decir, su ineficacia, precariedad y diversidad

de registros, ha creado la necesidad en la prctica norteamericana de acudir a una serie de
12

Lic. Carlos Enrique Odriozola Mariscal Hugo Grotius, El Seguro de Ttulo, Anlisis Comparado Estados Unidos-Mxico Trabajo
presentado para el XI Premio de Investigacin sobre Seguros y Fianzas, 2004. Pginas 6-7.
http://www.cnsf.gob.mx/Eventos/Premios_2014/XI_Premio_SEGUROS_2o.pdf

herramientas o mecanismos complementarios, para mayor proteccin de los derechos inscritos,

dentro de los cuales se encuentran:
A. Opinin del abogado: el abogado realiza una investigacin exhaustiva y redacta un
informe sobre la historia jurdica del inmueble o finca, y responde por los daos
causados en el patrimonio de sus clientes;
B. Intervencin de Abstractor y opinin del abogado: aqu una persona llamada
abstractor es quien hace la bsqueda sobre los antecedentes de la finca, preparando el
historial jurdico, de donde el abogado, luego de analizarlo, emite su informe;
C. El Certificado del Abstractor: aqu el informe del Abstractor sobre el dominio y
cargas de la finca, se emite sin la intervencin de abogado;
D. Seguro de Derechos Title Insurance o Title Security, el cual es objeto de
nuestro estudio.
En Repblica Dominicana, conviven dos sistemas: El Sistema Ministerial (para inmuebles no
registrados), de origen francs, que empieza a operar a partir del 21 de junio de 1890, cuando se
promulga la Ley No. 2914 sobre Registro y Conservadura de Hipotecas y el Sistema Torrens,
cuyo origen se remonta al primero (1ero.) de julio de del ao 1920, con la Orden Ejecutiva 511,
dictada durante la ocupacin militar norteamericana de 1916-1924. Si bien el referido decreto fue
derogado por la Ley 1542 en octubre de 1947 y sta a su vez por la actual Ley 108-05, ambas
leyes no han hecho ms que confirmar el Sistema Torrens.
El Sistema Ministerial es un Sistema declarativo, ya que slo establece la existencia del acto a
partir de su transcripcin, no estando facultado el Conservador a juzgar la validez del acto
presentado, pues su obligacin se circunscribe nicamente a transcribir el contenido del
documento y expedir copia del mismo a la parte interesada. Es un registro vinculado a personas y
presenta dificultad de poder determinar quines son los titulares vigentes de un inmueble o
realizar el tracto sucesivo. La transcripcin es facultativa y no obligatoria. Carece de mecanismos
que permitan ubicar, determinar y delimitar el derecho, por tanto, una misma cosa puede ser
transferida a varias personas, crendose conflictos jurdicos. Aqu se cumple el principio de
prioridad, por tanto, el primero en el tiempo es primero en derecho. Se utiliza comnmente para
dar fecha cierta a aquellos actos que la ley ordena su registro.
El sistema Torrens, se introduce para traer seguridad y simplicidad en las operaciones
inmobiliarias, pues este Sistema, es uno de los que mayor presuncin de exactitud presenta, ya
que lo contenido en el asiento registral se presume exacto mientras no se pruebe lo contrario,
cuando se trata de un tercer adquiriente de buena fe y a ttulo oneroso.

A los inmuebles registrados los regula la Ley de Registro Inmobiliario 108-05, en tanto que,
aquellos no registrados, sern regidos por la Ley de Registro y Conservacin de Hipotecas. Sin
embargo, el Sistema Ministerial tiende a desaparecer dentro de unos aos, ya que el objetivo del
Estado es que todos los terrenos sean debidamente registrados e individualizados.
En nuestro pas, uno de los principios esenciales del Sistema, es que todas las tierras se presumen
propiedad del Estado. As, el sistema se encarga de organizar el registro de los inmuebles que han
sido sometidos al proceso de saneamiento inmobiliario, resultando que, el Certificado de ttulo
que expide a consecuencia de dicho proceso, resulta imprescriptible e inatacable.
Con la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario, el pas goza de una ley tipo marco que regula el
registro de todos los derechos reales inmobiliarios correspondientes al territorio de la Repblica
Dominicana, implementando el sistema de publicidad inmobiliaria sobre la base de los criterios
de especialidad, legalidad, legitimidad y publicidad. Esta ley se complementa con los
reglamentos que hasta la fecha ha dictado la Suprema Corte de Justicia, como son el de Registros
de Ttulos, de Mensuras Catastrales, y de los Tribunales Superiores de Tierras y de Jurisdiccin
Original de la Jurisdiccin Inmobiliaria, adems de otras resoluciones.
El registro es constitutivo y convalidante del derecho, carga o gravamen registrado. El contenido
de los registros de presume exacto y sta presuncin no admite prueba en contrario, salvo lo
previsto por el recurso de revisin por causa de error material y por causa de fraude (artculo 90
de la Ley nm. 108-05).
Este sistema presenta una doble naturaleza, es obligatorio cuando hay un inters pblico en el
proceso de saneamiento, y es facultativo cuando se reserva al particular la calidad para hacer tal
solicitud.13
El Sistema Torrens, trae consigo una serie de caractersticas, que conjuntamente con los
principios que lo rigen, lo hacen beneficioso para los terceros, como son:
Este sistema otorga seguridad al momento de verificar la titularidad del derecho de
propiedad sobre un inmueble;
Da certeza de imprescriptibilidad del derecho, toda vez, que luego que un inmueble se ha
registrado por primera vez a nombre de una persona, no podr serlo a nombre de otra, si
no se han cumplido con las operaciones necesarias que establece el sistema, con la
excepcin de la posibilidad que se abre por el recurso de revisin por causa de fraude y
correccin de error material;
13

Gmez, Wilson. Los sistemas registrales en la Repblica Dominicana. Santo Domingo. (En lnea) Disponible en:
http://enj.org/portal/biblioteca/civil/derecho_inmobiliario/33.pdf

 Es un sistema transparente, ya que el principio de publicidad que lo gobierna, convierte al

registro de las tierras en un registro pblico, uno al que cualquier persona puede tener
acceso de manera fcil, para as comprobar la existencia y titularidad del derecho de
propiedad sobre un inmueble determinado y las inscripciones;
Hace obligatorio para fines de seguridad jurdica, el requisito de la inscripcin de los
actos para dar origen al nacimiento del derecho;
Se realiza una especial depuracin antes de registrar un derecho, por parte del Registrador
de Ttulos en su funcin calificadora, quien est facultado al examen, no solo en los
aspectos relativos a la forma, sino al fondo de los actos traslativos de propiedad; a
excepcin de las decisiones que emanan de los tribunales, en los que slo puede pedir
instruccin en caso de dudas.
Con el Principio de Autenticidad, lo que no ha sido inscrito en el registro se reputa
inexistente.
Los Sistemas Registrales de los Estados Unidos, resultan ineficientes, pues al convergir una gran
diversidad de sistemas, se requiere de mecanismos complementarios como lo es el seguro de
ttulos para poder tutelar un poco de seguridad al trfico inmobiliario. En el Sistema registral de
Recording, los terceros se hallan protegidos contra transmisiones secretas, pero no contra los
defectos o vicios de los documentos inscritos, al ser la inscripcin meramente declarativa. Sin
embargo, el seguro de Ttulos significa una gran carga econmica para los usuarios, no as para
las compaas aseguradoras que tienen en las manos un gran negocio.
El Sistema Torrens vigente en la Repblica dominicana, brinda mayor seguridad a la inversin y
trfico jurdico, aun cuando es evidente que podemos mejorarlo, dotando por ejemplo a los
Registradores, Jueces, Agrimensores y dems servidores judiciales de mayor preparacin,
simplificando los procesos y actuacin registral, a fin de garantizar el flujo inmobiliario y
acrecentar las operaciones comerciales, que en definitiva son las generadoras de las grandes
riquezas. De ah que, el contrato de Seguros de Ttulos, tiene muy poca aplicacin en el pas,
sobre todo cuando conforme a uno de los principios de nuestra normativa inmobiliaria, el derecho
de propiedad registrado es imprescriptible y goza de la garanta y proteccin del Estado; 14
crendose por ley un fondo de garanta para indemnizar a aquellas personas que sin negligencia
de su parte y actuando de buena fe, hayan sido perjudicadas por una actuacin registral
defectuosa15,

En nuestro pas actualmente se encuentran funcionando dos aseguradoras privadas que expiden
plizas de seguro o garanta de ttulos: Stewart Title y Las Amricas Title Services. Ambas
14 Principio IV Ley No. 108-05 de Registro Inmobiliario
15 Artculo 39 de la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario

compaas operan como sucursales de empresas americanas y en cuanto a los riesgos cubiertos
por la pliza rigen las mismas polticas, esto es, aseguran el ttulo en caso de: multiplicidad de
propietarios, falsificacin, fraude, incapacidad del vendedor, falta de acceso a la propiedad,
nulidad de fondo o de forma del acto de venta y poderes nulos.

Antes de proceder a la emisin de la pliza, el solicitante del seguro debe ofrecer los datos del
inmueble, para de esta manera la compaa proceder al due diligence registral, el cual puede
tomar entre una y dos (02) semanas. Posterior a la investigacin o comprobacin de los aspectos
que conciernen al inmueble, entonces la aseguradora decide si emite o no la pliza si existen
algunos puntos que deben ser exceptuados de ella o asegurar por un monto adicional.

CONCLUSIN

No cabe dudas lo til e importante que resulta para el estudioso del derecho, sobre todo para el
abogado litigante, el conocimiento y manejo adecuado de los contratos de Scrow y Seguro de
Ttulos, puesto que, con ello brindarn sin lugar a equvocos, nuevas formas de asegurar la
inversin de sus clientes, ya sea en el mbito mobiliario, inmobiliario o transaccin comercial de
la ms variada gama de bienes y servicios.

Con el Escrow, tendremos una forma alternativa de asegurar la operacin comercial a travs de
ese Tercero cuya misin ser comprobar que la cosa rena los requisitos esperados para la
satisfaccin del comprador, garantizando a su vez el cobro del precio a favor del vendedor. Esta
forma de contratar evita futuras Litis, brindando agilidad, confianza y tranquilidad a las
operaciones comerciales.

El Seguro de Ttulos, si bien se aplica poco en el pas, no deja de ser una herramienta que ante la
falta de puesta en funcionamiento del Fondo de Garanta que prev la Ley 108-05, podra ayudar
al comprador de un inmueble o acreedor hipotecario, a cubrir los riesgos que puedan derivarse de
los defectos, fraudes o vicios que pueda presentar un inmueble y sobre todo en caso de conflicto
con un tercero, garantiza la defensa gratuita hasta la culminacin de la Litis (uno de los grandes
males en nuestro sistema), en caso de el derecho reclamado provenga de un aspecto de derecho
anterior a la emisin de la pliza y la tranquilidad de que el asegurado en caso de no ser
favorecido con una sentencia, tendr una indemnizacin equivalente al valor del inmueble o
monto asegurado.

BIBLIOGRAFIA

Feagans, E.B. Escrow Basics. Escomp. 1era Edicin, California Estados Unidos de Amrica,
1991.

Arce Piar, Jos Pablo. Generalidades Del Contrato De Escrow, Su Aplicacin

Prctica En Nuestro Pas Y Discusin Sobre Su Tipificacin. Revista De
Derecho Empresarial. San Jos de Costa Rica, No. 3, abril 2015.

Garca, Jorge. Lo que debe saber sobre el contrato de Escrow. 29 de abril del 2014.
jgarcia@itaxlegal.com

Wikipedia, la enciclopedia libre. El escrow o depsito de garanta. Concepto

Cdigo Financiero del Estado de California.

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El Tiltle Insurance en los Estados Unidos, por Jos Manuel Palli, disponible en portal de la
Pucmm.
El Seguro de Ttulo, Anlisis Comparado Estados Unidos-Mxico Trabajo presentado para el XI
Premio de Investigacin sobre Seguros y Fianzas, 2004, Lic. Carlos Enrique Odriozola Mariscal
Hugo Grotius. XI Premio de Investigacin sobre Seguros y Fianzas 2004 Segundo Lugar
Categora de Seguros. Pginas 5-6.
http://www.cnsf.gob.mx/Eventos/Premios_2014/XI_Premio_SEGUROS_2o.pdf