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Immatriculation foncire

Dfinition

et

caractre

dimmatriculation

A - Dfinition : Limmatriculationconsiste inscrire sur des


registres spciaux appels livres fonciers, des immeubles qui
auparavant
taient
rgies
par
le
droit
musulman.
Cette immatriculation donne limmeuble un nouveau point
de dpart et le dbarrasse, par leffet de la purge, de tous les
droits rels et de toutes les charges fonciers antrieurs
limmatriculation et qui ne sont pas rvls en temps utile.
Limmatriculation dun immeuble procure de multiples
avantages pour le requrant car le droit de proprit est
consacr
dune
manire
dfinitive
et
irrvocable.
Limmeuble en cours dimmatriculation (demeure rgi par les
rgles du droit musulman) peut tre vendu par le requrant
en totalit ou en partiedune manire divise ou indivise, il
peut aussi faire lobjet dune donation, dun change ou de
chefaa (droit de premption), il peut en fin tre transmis
cause
du
dcs
de
son
titulaire
aux
hritiers.
B - Caractre :Limmatriculation est facultative (le
propritaire dun immeuble non immatricul est libre de
choisir entre soumettre son immeuble au rgime de
limmatriculation ou le laisser sous le rgime des proprits
non immatricules), mais une fois la demande dpose
(rquisition), il est impossible de la retirer et arrter la
procdure dimmatriculation (Art 6 du Dahir de 1913).
Il existe des cas dimmatriculation obligatoire prvue par loi
(immeuble domaniaux changs ou immeuble de Habous
public changs - Immeuble ayant fait lobjet de saisie
immobilire -immeuble compris dans les secteurs de
remembrement
.).
Cest un systme onreux qui nest gratuit que dans les cas
prvus par la loi, Cest un systme administratif (la justice
sapplique sil y a litige), Cest un systme caractris par la
publicit.
Le traitement des demandes est individuel sauf dans le cas
dimmatriculation groupe ou densemble dans le cadre du
remembrement
rural
prvu
par
la
loi.
II-

La

procdure

de

limmatriculation

Pour
que
limmeuble
soit
soumis
au
rgime
de
limmatriculation foncire (rgime des Livres fonciers) il faut
quil soit au pralable immatricul et titr.Et pour quil soit
immatricul, il doit obir la procdure dimmatriculation
qui sappuie essentiellement sur des techniques de publicit
foncire.
A- le dpt de la rquisition : (premire phase de la
procdure administrative de limmatriculation foncire), la
procdure dimmatriculation commence par le dpt dune
rquisition
dimmatriculation
signe
auprs
de
la
conservation
foncire
contre
rcpiss.
La
rquisition
doit
comporter
un
ensemble
de
renseignements(Art 13 du Dahir de 1913) concernant :
- Le propritaire et les titulaires de droits (Noms, prnoms,
tat civil, adresse, nationalit, sil sagit dune personne
morale il faut indiquer sa raison sociale, son sige, son
capital
et
sa
nature
..)
- Limmeuble : description physique (situation gographique,
superficie, limites ....), estimation de la valeur de limmeuble
(pour
tablir
le
calcul
du
paiement
des
droits
dimmatriculation car limmatriculation nest gratuit que
dans les cas prvus par la loi : bien habous - proprits
rurales
)
La rquisition ne peut tre dpose que par certaine
personne
(Art
10
du
Dahir
de
1913)
:
Le
propritaire
;
Le
copropritaire
;
- Les bnficiaires des droits rels dusufruit, dusage et
dhabitation,
demphytose
ou
dantichrse
;
- Les bnficiaires de servitudes foncires avec laccord du
propritaire.
Plusieurs propritaires dont les immeubles sont contigus
peuvent convenir de demander ensemble dimmatriculation
simultane.
A la rquisition il faut annexer les origines ou les copies
certifies conformes aux titres de nature faire connaitre le
droit de proprit et les droits rels existent sur limmeuble.
Dans un dlai de 10 jours du dpt de la rquisition, le
conservateur de la proprit foncire dresse un extrait de la
rquisition (contenant les principales donnes relatives
limmeuble requis en immatriculation) publier au Bulletin
Officiel et porter la connaissance du public.

B- Lopration de bornage : (deuxime phase de la procdure


administrative de limmatriculation foncire)Cest une
opration de nature complexe, opration topographique, un
acte de publicit et une enqute judiciaire et sociale sur les
lieux.
- Opration topographique : car elle permet de dterminer
physiquement limmeuble par la reconnaissance de sa
situationprcise, ses limites exactes, sa contenance relle.
- Enqute judiciaire et social : carle topographe (dlgu du
conservateur) interroge le requrant, les riverains, les
opposants et les intervenants, il peut constater ltat de
limmeuble et procder toutes les constations denqute
utile.
- Acte de publicit : Aprs la publication de lextrait de la
rquisition dimmatriculation, le conservateur dresse dans
02 mois un avis de bornage contenant la date et lheure de
lopration
de
bornage.
02 exemples de lextrait la rquisition et de lavis de bornage
doivent tre adresses 20 jours avant la date fixe pour le
bornage
au
:
Prsident
du
tribunal
de
1re
instance
;
- Reprsentant de lautorit locale du territoire sur lequel se
trouve
limmeuble.
Ces autorits doivent afficher les exemples dans leurs locaux
et les maintiennent exposs jusquau bornage. En outre le
reprsentant de lautorit locale (cad) doit publier lextrait
de la rquisition et lavis de bornage avec date et heure sur
les marchsde sa circonscription jusquau jour du bornage.
Lopration
de
bornage
a
pour
but
:
*
De
fixer
le
primtre
de
la
proprit
;
*
De
dlimiter
lassiette
des
oppositions.
LE CONSERVATEUR :Le conservateur de la proprit dirige
les oprations de bornage dont lexcution est dlgue un
gomtre topographe asserment du cadastre.En outre, le
conservateur envoie des convocations personnelles au
requrant linvitant assister aux oprations de bornage:
- Soit par lintermdiaire d'un agent de la conservation
foncier
;
Soit
par
la
poste
sous
pli
recommand
;
Soit
par
la
voie
administrative
;
Le bornage est effectu la date et heure fixes, en
prsence du requrant, en cas de besoin, le conservateur fait

appel au procureur du roi pour mobiliser la force publique.


LE TOPOGRAPHE : Le gomtre place les bornes et dresse un
plan sommaire de bornage dit bornage provisoire, car il peut
tre procd des bornages complmentaires ou rectificatifs
en
cas
dopposition.
Il peut interroger le requrant, les riverains, les opposants,
les intervenants, les titulaires des droits rels et charges
foncires.
Il est habilit recevoir les oppositions formules par les
tiers, mais uniquement lors de la ralisation de lopration
du
bornage.
En fin le topographe adresse un PV de bornagesur les
constatations
faites
sur
place.
-----------------------Si le requrant ne se prsente pas la date et heure du
bornage et sil ne prsente aucune excuse valable dans le
mois qui suit lavertissement qui lui a t adresse, la
rquisition est considre comme nulle. Limmatriculation
est nulle aussi si le bornage na pu tre effectue deux fois
en
raison
dun
litige
concernant
limmeuble.
Toutefois si lopration de bornage a t effectue, le
conservateur doit publier et afficher un avis portant que
pendant un dlai de deux mois partir de cette
publicationles
oppositions
seront
encore
reues.
Lorsque le bornage a t effectu, le lev du plan de la
proprit doit tre ralis par un ingnieur gomtre
topographe asserment et ce dans un bref dlai afin de
permettre la publication de lavis de clture du bornage dans
un dlai maximum de 04 mois qui suivent le bornage dfinitif
de
la
proprit.

III- Lopposition et la phase judiciaire de limmatriculation


A- Lopposition : (Art 24 du Dahir de 1913),lopposition est
une contestation de la rquisition formule par une personne
autre que celui qui a fait la rquisition et qui prtend avoir
un
droit
sur
limmeuble
objet
de
la
rquisition.
DELAI LEGAL : Elle est faite dans un dlai de 02 mois partir
de la publication de lavis de clture de bornage au B.O et

elle peut tre faite avant cette date mais en principe aucune
opposition nest acceptable au-del du dlai prcit.
DELAIEXCEPTIONNELLEMENT : Une opposition peut tre
exceptionnellement reue par le conservateur de la proprit
foncire condition que le dossier ne soit pas encore
transmis au TPI. Toutefois lopposant doit produire les
documents qui peuvent justifier quil y a des raisons srieux
qui lont empch de produire son opposition dans le dlai.
Lopposition
peut
avoir
pour
objet
:
1- La contestation portant sur lexistence du droit de
proprit
du
requrant
;
2- La contestation portant sur les limites de limmeuble ;
3- La contestation dun droit publi opposable aux tiers.
Lopposition peut tre prsente par les tuteurs, les
reprsentants lgaux, le procureur du roi, le juge des tutelles
et le curateur aux biens des absents et des disparus.
Les autorits habilites recevoir les oppositions sont :
Le
conservateur
de
la
proprit
foncire
;
- Lingnieur gomtre topographe, dlgu du conservateur
charg de lopration de bornage mais uniquement en ce qui
concerne les oppositions formules au cours de cette
opration
;
- Le reprsentant de lautorit locale dans le ressort duquel
se
trouve
limmeuble
concern
;
- Le prsident de la TPI dans le ressort duquel est situ
limmeuble.
Les oppositions sont faites par voie orale ou crite.Le
conservateur a le pouvoir de concilier les parties savoir les
opposants et le requrant. La dcision du conservateur
refusant lopposition nest susceptible daucun recours
judiciaire.
Lopposition est considre comme nulle et non avenue si
lopposant
:
1- Ne produit pas les documents justifiant son opposition ;
2- Ne sacquitte pas de la taxe judiciaire et des droits de
plaidoirie
;
3- Ne justifie pas quil a obtenu lassistance judiciaire (ltat
qui prend en charge les frais) dans un dlai dun mois.
Par ailleurs lorsque lopposition est estime mal fonde par
le conservateur procde limmatriculation sil ny a pas
dautres
oppositions.

En fin si lopposant est reconnue abusive ou de mauvaise


foi,il se doit une amende au profit dagence nationale de la
conservation foncire dont le montant ne peut tre infrieur
10% de de la valeur de limmeuble, sans prjudice des
droits des parties qui peuvent demander des dommages et
intrts.
Par contre lorsque les droits dopposition sontreconnuspar le
requrant, le conservateur doit publier ces droits au Bulletin
Officiel.
Toutefois le juge peut intervenir dans la procdure
dimmatriculation quand il y a opposition et que celle-ci nest
pas rsolue par le conservateur ou quand ce dernier rejette
limmatriculation
dun
immeuble.
B1-

La

phase

La

phase

judiciaire
judiciaire

de

limmatriculation
de

lopposition

:
:

Lopposition:
- Qui na pas eu lobjet de main lev par lopposant ;
- Qui na pas eu dacquiescement par le requrant ;
- Que la conciliation entame par le conservateur a chou.
= Doit tre transmise au TPI accompagne de lextrait de la
rquisition et des documents qui lui sont annexs dans le
dlai de trois mois qui suit lexpiration du dlai prvu pour
faire
lopposition.

Le TPI statut sur lexistence, la nature et ltendue du droit


prtendu par lopposant, il na pas dcider sur le bienfond de la rquisition, ce rle est dvolu au conservateur (le
seul admettre ou refuser la rquisition), le juge ne peut
non plus dcider sur les ventuels litiges entre les
opposants.
Ds la rception de la rquisition dimmatriculation le
prsident du TPI dsigne unjuge rapporteur pour prendre
toutes
les
mesures
appropries.
Le juge rapporteur peut soit doffice soit sur demande des
parties se transporter sur les lieux pour faire des enqutes.
Le juge rapporteur peut dlguer un autre juge et peut au

besoin tre
cadastre.

assist par un topographe

asserment du

Le juge rapporteur peut recueillir des dclarations et des


tmoignages et prendre toutes les mesures juges utiles
pour
la
mise
en
tat
du
dossier.
Lorsque le juge rapporteur estime que laffaire est en tat, il
fait avertir les parties de la tenue de laudience au moins 08
jours

lavance.
Le jugement rendu doit tre notifi par extrait au requrant
dimmatriculation
et

tous
les
opposants.
Ce jugement est susceptible dappel, dans ce cas le dossier
est transmis au secrtariat greffe de la cours dappel sans
frais.
Au niveau de la cours dappel le 1er prsident dsigne un
juge rapporteur qui va procder aux enqutes et accomplir
les mesures complmentairessoit doffice soit sur demande
des
parties.
Le juge rapporteur invite les parties intresses formuler
leurs contestation et moyens de dfense dans un dlai de 15
jours.
Le reste de la procdure est le mme que celui dj voqu
au
niveau
du
1er
degr.
Larrt rendu par la cours dappel est susceptible de recours
en
cassation.
2- Le rejet de limmatriculation : Si limmeuble objet de la
procdure sera ou non immatricul, la dcision de rejet doit
tre motiv et notifi au requrant de limmatriculation, elle
est susceptible de recourir devant le TPI qui statut charge
dappel avec la possibilit dun recours en cassation.
Le rejet de la rquisition entraine lannulation du bornage et
le requrant doit en faire disparaitre les traces, sil sabstient
de le faire il y sera procd ses frais avec lemploi de la
force
publique.
Le conservateur invite les parties retirer les pices. Si le
rejet est partiel le bornage sera rectifi en prenant en
considration la dcision du conservateur immatriculant
limmeuble nest pas motive et ne fait lobjet daucun
recours, elle met fin la procdure dimmatriculation.

IV- Les effets de limmatriculation et les droits des parties et


des
tiers
A- Effet de purge et caractre dfinitif et inattaquable du
titre
foncier
1- La purge judiciaire : La notion de la purge juridique est
prvue larticle 1er du dahir de 2013 modifi et complter
par la loi 14-07. Leffet de la purge signifie que la dcision du
conservateur rend le requrant propritaire mme sil navait
aucun droit valable antrieurement et le titre tabli en son
nom
constitue
un
titre
juridique
nouveau.
2- Titre foncier dfinitif et inattaquable : Larticle 1er du
Dahir de 1913 modifi et complt par la loi 14-07 dispose
que Limmatriculation a pour objet de placer limmeuble
qui y a t soumis sous le rgime de la prsente loi sans quil
puisse
y
tre
ultrieurement
soustrait

Larticle 62 dispose : Le titre foncier est dfinitif et


inattaquable, il forme le point de dpart unique des droits
rels et des charges foncires existant sur limmeuble, au
moment
de
limmatriculation

Lapplication de ce principe signifie que le requrant une fois


le titre foncier tabli est libre de toutesles chargesfoncires.
Toutefois, certains droits rels peuvent tre opposs.
Ces

droits

sont

- Les immeubles appartenant au domaine public et les


immeubles Habous, car ces biens sont inalinables et
imprescriptibles.
- Les droits privatifs deaux qui ont putre compris dans une
dcision dimmatriculation (leau appartient lEtat).
B-

La

responsabilit

du

requrant

1- Absence de Dol : Il sagit de lhypothse o le requrant


par lapplication de la thorie de lenrichissementest tenu de
rembourser le prix dachat dun immeuble non immatricul
dont lacqureur na pas dpos en temps utile le titre
constatant son acquisition la conservation foncire.
Lacheteur na plus (du fait de la purge) le droit sur le bien
immatricul mais il peut prtendre au remboursement de ce
quil a pay. Dans ce cas, il naura plus droit des dommages
et intrts sil savait que limmeuble est en cours

dimmatriculation et il nest pas intervenu au moment


opportun auprs de la conservation foncire pour
sauvegarder
son
droit
de
proprit.
2- Existence de dol : Larticle 64 du dahir de 1913 modifi et
complt par la loi 14-07 exclu tout recours sur limmeuble
raison dun droit ls par suite dune immatriculation. Mais
cet article permet la partie lse dengager une action
personnelle en dommages et intrts quand il y a dol et si
lauteur du dol est en tat dinsolvabilit les indemnits
seront payes par le fonds dassurances institu par larticle
100
de
la
loi
sur
limmatriculation
prcite.
Il sagit du cas par exemple du requrant qui a
frauduleusement immatricul son nom et son profil des
immeubles qui revenaient des enfants mineurs, dont il tait
le tuteur, cest aussi le cas dun vendeur qui a cd son
immeuble acheter et postrieurement il dposera une
rquisition dimmatriculation de limmeuble pour obtenir un
titre
en
son
nom.
CLa
responsabilit
du
conservateur
La partie lse peut aussi engager un recours contre le
conservateur pour engager sa responsabilit qui peut tre
professionnelle et personnelle. Mais avant de prsenter ces
responsabilits il faut signalerque le conservateur peut aussi
engager sa responsabilit pnale et sa responsabilit
financire. Ces deux responsabilits ne seront pas
dveloppes car la responsabilit pnale est soumise au
code gnral pnal, alors que la responsabilit financire
concerne le conservateur en tant que comptable public.
1- La responsabilit professionnelle du conservateur : Le
conservateur peut tre poursuivi en tant que fonctionnaire
(article 79), dans ce cas le conservateur engage sa
responsabilit administrative. Il na pas besoin de faute, car
la seule instance du prjudice suffit pour engager la
responsabilit
de
lEtat.
En effet larticle prcit dispose que lEtat et les
municipalits sont responsables des dommages causs par le
fonctionnement de ladministration, et par faute de service.
La responsabilit du conservateur se base soit sur le DOC
(article
80)
soit
sur
le
Dahir
de
1913
:
- Ne pas insrer lextrait de la rquisition dans le B.O ;
Inobservation
des
dlais
de
procdure
;

Omission
denrlement
dune
opposition.
Il sagit dune ngligence grave constitue de fautes graves,
mais il convient de remarquer que la frontire nest pas trs
claire entre la faute lgre et la faute professionnelle. Il
revient donc au juge, selon les cas qui lui sont soumis
dapprcier
la
gravit
de
la
faute.
2- La responsabilit fonde sur larticle 97 du Dahir de
1913 :Larticle 97 du Dahir de 1913 prsente une listedes
fautes pouvant tre commises par le conservateur et qui
engage sa responsabilit personnelles et par consquent, il
supporte la rpartition des dommages. Les cas prvus par
cet
article
sont
:
- Lomission sur ses registres dune inscription, mention,
prnotation
ou
radiation
rgulirement
requise.
- Lomission sur les certificats ou duplicata des titres et
signs par lui de toute inscription, mention ou radiation
portes
sur
le
titre
foncier.
Des
irrgularits
et
nullits
des
inscriptions,
mentions,prnotation ou radiation portes sur le titre foncier
sauf
exception
mentionne
dans
larticle
73.
En fin, une question sest pose de savoir si les dispositions
de larticle 64 sapplique aussi au conservateur, du moment
que ce texte parle dune responsabilit personnelle engage
contre lauteur du dol, sans prciser sil sagit du requrant
ou
du
conservateur.
A propos de cette question, il convient de signaler quil ny a
unanimit ni dans la doctrine ni au niveau des dcisions
judiciaires. Quant nous, nous pensons que du moment que
ce texte ncarte pas le conservateur, il peut donc lui tre
applicable.