ASPECTOS POLMICOS EM

AVALIAES DE IMVEIS RURAIS

Eng Agr Jos Octavio de Azevedo Aragon

I VALORES DE AVALIAO PARA DESAPROPRIAO E

PARA AQUISIO DE IMVEIS RURAIS POR EMPRESAS
CONCESSIONRIAS DE ENERGIA

Com o desenvolvimento do pas a demanda energtica tem

aumentado. Para atender esta necessidade as empresas
geradoras concessionrias vem implantando inmeros novos
projetos de produo de energia que atingem reas rurais.

SITUAO A Com DUP

As reas atingidas para implantao das obras, utilizadas efetivamente
na gerao de energia, esto sujeitas desapropriao aps a
emisso da DUP (decreto de utilidade pblica ) pela ANEEL.

Na desapropriao deve ser paga a Justa Indenizao

Decreto-lei n3.365 de 21 de junho de 1941, principal norma de regncia da

matria at hoje, era de poder autoritrio, forte e centralizador.
Desapropriao estava legitimada na ideia de que o indivduo era,
essencialmente, uma parte do todo social, o bem comum tinha
superioridade intrnseca sobre as liberdades individuais, caberia ao
Estado assegurar esta prevalncia.

Construo jurisprudencial:
Justa indenizao = Valor de mercado

NBR 14.653-1 Valor de Mercado: Quantia mais provvel pela qual se

negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de
referncia, dentro das condies do mercado vigente.
Mas no uma negociao voluntria: uma das partes tem uma DUP para
desapropriao e a outra compelida a entregar o imvel mediante
indenizao.
"Lei n 8.629, de 25 de fevereiro de 1993 p/ imvel rural que no esteja
cumprindo sua funo social.
Art. 12 - Considera-se justa a indenizao que reflita o preo atual de
mercado do imvel em sua totalidade...
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Indenizao justa aquela que corresponde real e efetivamente ao valor do

bem expropriado, ou seja, aquela cuja importncia deixe o expropriado
absolutamente indene, sem prejuzo algum em seu patrimnio; a que se
consubstancia em importncia que habilita o proprietrio a adquirir outro
bem perfeitamente equivalente e o exime de qualquer detrimento.
Deve ser excludo qualquer enriquecimento indevido do titular do bem,
assim como qualquer empobrecimento que lhe deixe em situao
econmica inferior interveno do Estado. Deve o antigo titular, ao final,
estar isento de prejuzo patrimonial ou de enriquecimento sem causa.

H uma tendncia de surgirem problemas nas avaliaes de indenizao se

forem oferecidos valores muito baixos, usualmente valores de mercado, que
no so atrativos aos proprietrios (ITBI, escriturao, registro, IR sobre
benfeitorias, lucro cessante, mudana).
Por outro lado, como a energia vendida antecipadamente na bolsa, se
houver atraso na obra por problema de indenizao, o custo de compra de
energia para cumprir contrato de fornecimento muito superior ao valor que
seria pago pelas desapropriaes.

As avaliaes so feitas com base no valor de mercado, mas nas

negociaes, com rarssimas excees, normalmente so pagos valores
acima, sob pena de judicializao da maioria das desapropriaes
(prejuzo por atraso na obra, conflitos com proprietrios, MAB, depreciao
do nome da empresa na comunidade).

SITUAO B Sem DUP

A ANEEL ainda no emitiu o DUP, ou so reas auxiliares no destinadas
diretamente a gerao, como canteiro de obras e construo de alojamentos.
Necessrio fazer aquisio da rea.
solicitado que se faa a avaliao do valor de mercado :
Quantia mais provvel pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente
um bem, numa data de referncia, dentro das condies do mercado vigente.
Quantia mais provvel ...se refere ao preo expresso em moeda corrente, que pode
ser obtido pelo bem numa transao na qual as partes sejam independentes entre si
e sem interesses especiais na transao.

Mais correto seria valor especial, que reflete caractersticas ou premissas

relevantes apenas para um comprador especial, desconsideradas na
identificao do valor de mercado.

Comprador Especial: Adquirente que possui vantagens ou interesses

especficos em relao a um bem ou direito, no relevantes para outros
participantes do mercado.

Fonte: Palestra Osrio Accioly Gatto - SEMINRIO IBAPE-PR Setembro -2014

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A justa indenizao realmente o valor de mercado?

Algumas empresas gostariam de poder pagar um valor um pouco maior que
facilitasse as negociaes, mas esto atreladas legislao.
-Constituio do Estado norte-americano de Michigan:
A propriedade privada no deve ser suprimida para uso pblico sem a justa
compensao, assegurada da forma prescrita em lei. Se a propriedade
privada consistente na principal residncia do indivduo for suprimida para
uso pblico, o montante da compensao a ser fixado no deve ser inferior
a 125% do valor de mercado do bem, somado a outras parcelas
determinadas por lei.

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AVALIAO EM DESAPROPRIAES E AQUISIES:

utilizar o valor mximo de intervalo de confiana;

utilizar o custo de reproduo das benfeitorias;

avaliar as APPs e reas de reserva legal pelo valor que teriam se fossem
reas abertas;

pagamento em duplicidade de algumas benfeitorias.

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II O USO DO COEFICIENTE DE SERVIDO (CS) PARA VALORAR

PREJUZOS SUBJETIVOS NAS INDENIZAES DE LINHAS DE
TRANSMISSO

A passagem de uma linha de transmisso area por um imvel impe

danos, restries de uso, incmodos e riscos, sendo o primeiro
referente aos eventuais prejuzos propriedade serviente que ocorrem no
momento da implantao fsica das estruturas e passagens de cabos.
Pode ocorrer tambm uma desvalorizao da propriedade em razo da
presena da linha de transmisso sobre a mesma.
Estes nus, impostos ao imvel pela implantao da linha de transmisso,
devem ser indenizados.
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Norma 14.653-3 prev:

10.10.2. O valor da indenizao pela presena de servido em propriedade
rural, quando cabvel, o decorrente da restrio ao uso do imvel afetado,
que abrange o descrito em 10.10.2.1 a 10.10.2.4.
10.10.2.1 - Prejuzo correspondente a uma porcentagem, explicada e
justificada, do valor da terra, limitado ao seu valor de mercado.
10.10.2.2 - Prejuzo correspondente ao valor presente da perda de
rendimentos lquidos relativos s produes vegetais na rea objeto da
servido.

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10.10.2.3 - Prejuzos relativos s construes, instalaes, obras e

trabalhos de melhoria das terras atingidas pela faixa de servido, que
devem ser avaliados com base nos itens 10.2 e 10.7.
10.10.2.4

Outras

perdas

decorrentes

na

propriedade,

quando

comprovadas.

Existem metodologias baseadas em caractersticas do imvel e da LT
que buscam estabelecer critrios que com algum grau de objetividade
permitem calcular a indenizao devida em razo dos riscos, incmodos e
restrio de uso.

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Os critrios utilizados so:

- Risco pela possibilidade estatstica de rompimento dos cabos ou
tombamento de torres;
- Incmodos pela interferncia em equipamentos eletroeletrnicos causada
pela induo eletromagntica;
- Incmodo causado pelo rudo produzido pelo efeito corona e ventos;
- Incmodo causado pelo transtorno nas atividades de manuteno
preventiva e corretivas;
- Incmodo sob aspecto de deslocamento, conforme a posio da LT na
propriedade, uso das reas que foram atingidas e proximidade de
benfeitorias;
- Incmodo pelo percentual do imvel atingido.

16

17

19

Fonte: RS Energia

20

Posio da LT em relao ao imvel

Fonte: Eletrosul

21

22

Percentual de comprometimento = AS/APx100

Fonte: Eletrosul
23

A percepo individual que cada proprietrio tem do incmodo causado

pela LT totalmente subjetiva, no mensurvel e no pode ser avaliada
economicamente.
Ao utilizar pesos para estas variveis relacionadas s caractersticas das
LT, da rea serviente e do imvel, procura-se

estabelecer um critrio

objetivo que permita indenizar de forma proporcional s diferentes

situaes.
Estes pesos somados vo determinar um CS.
Como este CS aplicado sobre o valor da rea atingida, obtm-se uma
certa racionalidade na indenizao, tornando-a maior ou menor conforme
afeta, mais ou menos, a propriedade (no o proprietrio).
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EX: CASO DA INDENIZAO IGUAL PARA SITUAES

DIFERENTES
LT em regio de pequenos produtores, mdia de 20ha;
Nmero grande de pequenas propriedades;
Tamanho mdio das reas atingidas de 0,3ha;
Supervalorizao do HA na avaliao feita por corretores:
R$32.000,00/ha;
Engenheiro avaliador: R$13.000,00/ha;
Mesmo valor para todas as reas;

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 No houve restrio de aproveitamento econmico das

culturas exploradas nas propriedades;
Basicamente o mesmo coeficiente de servido para todas as
reas, CS = 30%;
Valor mdio de indenizao = R$2.880,00;
Danos no haviam sido pagos, mas representavam valores
muito pequenos;
Apesar de reconhecerem que o valor do HA estava
supervalorizado, muitos proprietrios recorreram justia;
TRATAMENTO IGUAL PARA SITUAES DESIGUAIS.

III - AVALIAO DE IMVEL EM GARANTIA:

NECESSIDADE DA ANLISE DA PERSPECTIVA
FUTURA DE DESVALORIZAO DO IMVEL
Norma 14.653-1
Avaliao: Anlise tcnica, realizada por engenheiro de avaliaes, para
identificar o valor de um bem, de seus custos, frutos e direitos, assim como
determinar indicadores da viabilidade de sua utilizao econmica, para
uma determinada finalidade, situao e data.
,

27

No campo especfico da determinao dos valores de bens para fins de

garantias das mais diversas (hipotecas, garantias bancrias, penhor
mercantil, etc..) necessrio ter em mente a existncia da perspectiva de
desvalorizao do bem, de forma que, no futuro, o valor resultante de sua
eventual venda possa ser inferior ao valor contratado.
H necessidade de fazer uma apreciao crtica sobre o bem objeto do
estudo, diferentemente de atribuir apenas um valor monetrio, pura e
simplesmente.
Isto essencial para a segurana da instituies bancrias fiducirias.

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EX: CASO DE IMVEL COM EXPLORAO DE JAZIDA MINERAL

Vrias matrculas formando um nico imvel;
Em duas delas havia explorao de jazida mineral;
O detentor do direito de explorao era o proprietrio do imvel;
A explorao resultava em crateras de 9,00 metros de profundidade;
Apenas 6% da rea total do imvel estava sendo explorado com jazida,
o restante eram agricultura e pecuria;
Pesquisa no sistema do DNPM, SIGMINE Sistema de Informaes
Geogrficas da Minerao, que permite o acesso aos polgonos de cada
rea de explorao com dados dos processo mostrou que todas as
matrculas do imvel tinham autorizao de explorao mineral e o
detentor do direito era o proprietrio.
29

 O proprietrio pretendia com o emprstimo comprar equipamentos para

aumentar a velocidade de explorao;
O proprietrio tinha diversos outros imveis que poderia dar em garantia;
As crateras resultantes no estavam sendo recuperadas;
Pesquisa na internet mostrou que este dos maiores passivos ambientais
sem soluo at o momento;
O valor da terra nua na poca, em razo do potencial

agrcola, era de

R$16.000,00/ha;
Mesmo com a recuperao ambiental exigida pelo rgo ambiental, as reas
no teriam mais o mesmo aproveitamento para cultivos ou criaes. Esta
diminuio do potencial agrcola redundaria em perda substancial do valor do
hectare de terra que tiver sido explorado.

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PARECER:
Existe autorizao para pesquisa de explorao mineral em quase toda a rea
do imvel.
Desconhecemos qual a carncia e o prazo para pagamento do financiamento
solicitado, bem como no podemos prever, mediante as autorizaes de
pesquisa emitidas, qual o tempo que demandar o trmino das novas
exploraes.
Isto posto, nosso parecer que a aceitao do imvel como garantia dever
tambm considerar estas questes, visto que, a depender do grau de
explorao, poder haver uma muito significativa desvalorizao do imvel ao
trmino da explorao.

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IV AVALIAO DO VALOR DE MERCADO DE IMVEL COM

RESTRIES AMBIENTAIS - PREFERNCIA AO MTODO

COMPARATIVO
A avaliao do valor de mercado de imveis com restries ambientais
usualmente gera muita polmica, pois nas transaes normais de mercado,
apesar das exigncias da nova legislao ambiental, so atribudos valores
menores a estas reas, em razo da renda que se pode obter delas, que ,
normalmente, menor que de reas sem restries.
O mesmo ocorre nas desapropriaes por utilidade pblica.

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Que o mercado ainda no reconhea o valor dos servios ambientais,

compreensvel, mas que o estado aja da mesma forma, parece um contracenso.
O estado deveria ser o promotor e incentivador da maior valorizao das
reas preservadas.
Todavia, estas reas j tem valor de mercado e de forma alguma podem ser
avaliadas como sem valor comercial.

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Atualmente existe no mercado uma demanda por reas com restries

ambientais legais, como APPs e reas de relevante interesse ecolgico.
So reas sem viabilidade para construo (non aedificandi) ou cultivo, por
restrio da legislao ambiental.
Consideradas erroneamente por alguns como "sem valor comercial, estas
reas tm sido adquiridas para compor a rea verde de empreendimentos
imobilirios, dadas como recursos compensatrios em processos de
compensao ambiental ou ainda para compor a reserva legal de imveis
rurais.

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Na medida que a fiscalizao da legislao ambiental se tornar mais

efetiva em relao aos passivos ambientais, e forem implementados
mecanismos de pagamento ou compensao por servios ambientais, o
valor de mercado destas reas tender a aumentar.

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EX.1: CASO DE AVALIAO EM DUPLICIDADE DA

COBERTURA FLORSTICA

Desapropriao de rea 100 ha de floresta em que as melhores madeiras
j haviam sido extradas ilegalmente;

Avaliao dos 100 ha = R$190.000,00;

Valor de mercado do hectare de terra determinado na avaliao foi com a
floresta em cima, uma vez que o valor das florestas no foi subtrado do
valor da terra nos elementos amostrais;

37


Norma 14.653-1

7.5 A metodologia escolhida deve ser compatvel com a natureza do bem
avaliando, a finalidade da avaliao e os dados de mercado disponveis.
Para a identificao do valor de mercado, sempre que possvel preferir o
mtodo comparativo direto de dados de mercado...

Norma 14.653-6

8.1.2 Sempre que os recursos naturais e ambientais se assemelhem aos
bens comuns e possuam mercado, pode ser utilizado o mtodo comparativo
direto de dados de mercado e seguidas as prescries para este que
constam da ABNT NBR 14653-2.
38


Norma 14.653-3

10.4 Florestas nativas - Para a identificao do valor da terra em conjunto
com a sua floresta nativa, deve-se seguir o descrito e 10.4.1 e 10.4.2.

10.4.1 - Deve ser utilizado, sempre que possvel, o mtodo comparativo
direto de dados de mercado.

10.4.2 - Quando existir explorao econmica autorizada pelo rgo
competente, pode ser utilizado o mtodo da capitalizao da renda, onde
devem ser considerados os custos diretos e indiretos.

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Aps avaliar terra com floresta avaliou floresta em separado:

Venda por manejo florestal = R$239.000,00
Espcies para fins alimentares = R$156.000,00
Espcies para fins medicinais = R$70.000,00
Total = R$465.000,00

40

O pagamento em separado da floresta nativa s possvel, quando

demonstrado, mediante inventrio florestal e plano de manejo para
explorao devidamente aprovado pelo rgo ambiental, possuir o imvel
potencial madeireiro e viabilidade econmica legal de explora.
Assim, estaria se pagando em duplicidade a cobertura florestal.
Alm disso, no havia inventrio florestal, plano de manejo florestal, nem
autorizao para corte da vegetao existente sobre o imvel.
Tambm no havia projeto de explorao de produtos florestais para fins
alimentares ou medicinais, e no existia nada similar na regio.

41

EX.2: CASO DO USO ARDILOSO DO MTODO INVOLUTIVO

Imvel rural com rea de 3,00ha;

Declividade entre 0% e 3%, sendo 96% da rea coberta com mata nativa
em estgios inicial, mdio e avanado de regenerao;

Imvel estava encaminhando a averbao de reserva legal;

Regio turstica, com vrios hotis fazenda, pousadas, e condomnios;

Solicitada avaliao do imvel para garantia bancria;
42


Avaliao pelo mtodo com comparativo de dados de mercado resultou

no valor de R$150.000,00;

Este valor no se justificava com base no potencial de qualquer tipo de
explorao

agrcola

na

regio,

seja

de

culturas,

pecuria

ou

reflorestamento;

Provavelmente para compor a rea verde de empreendimentos
imobilirios, para ser dada como recursos compensatrios em processos
de compensao ambiental ou ainda para compor a reserva legal de
imveis rurais;
43


Solicitado pelo proprietrio que fosse realizada a avaliao pelo mtodo

involutivo (R$800.000,00);

Quando do incio da avaliao j havia sido pesquisada esta
possibilidade, isto o potencial para implantao de condomnio;

Teoricamente a rea poderia ser utilizada para implantar um condomnio,
a considerando tambm a situao privilegiada de j ser vizinha de um
condomnio.

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NORMA IBAPE SP
9.5 Mtodo Involutivo
9.5.1 - O mtodo involutivo deve ser empregado quando no houver
mnimas condies de utilizao do mtodo comparativo direto. Tratase de um critrio indireto de valorao de uma gleba ou terreno de grandes
dimenses considerando seu aproveitamento por meio de subdiviso de
rea maior em lotes menores.

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Contudo, para que isto fosse viabilizado seria necessrio que aps a
averbao da reserva legal fosse obtida a autorizao para supresso da
vegetao secundria de mata atlntica em estgio inicial e mdio de
regenerao, que cobriam aproximadamente 90% da rea.

O processo para viabilizar o desmatamento, mesmo parcial da rea, e
seu parcelamento em lotes para venda posterior, demandaria uma
operao por demais complexa, atravs de uma artimanha, seno ilegal,
de tica duvidosa.

46

Com base na lei Lei n. 11.428/06 (Mata Atlntica) seria necessrio que um
pequeno produtor rural (atividade certificada pela secretaria estadual da
agricultura), que no era o caso do atual proprietrio nem do mais provvel
interessado (condomnio vizinho), fosse proprietrio da rea e, aps a
demarcao da reserva legal, solicitasse aos rgos competentes licena
para supresso da vegetao em estgios inicial e mdio de regenerao,
resguardando a rea de reserva legal, que poderia sobrepor-se a eventual
APP.

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O motivo da licena seria para que pudesse desenvolver culturas de

subsistncia de agricultura familiar de pequena propriedade.
Posteriormente ao desmatamento, aps um tempo mdio de 1,5 a 2 anos,
poderia, em tese, ser iniciada a venda de lotes com escritura pblica, se
houvesse a aprovao pela municipalidade de pedido de mudana da rea
de rural para urbana.
De outra forma, poderia ainda ser feita a venda de fraes ideais
(chcaras), permanecendo a rea como rural.

48

FIM!
OBIGADO!