TEMA 1.

ASPECTELE GENERALE ALE ACTIVITII DE

EVALUARE.
1. Noiuni de baz ale activitii de evaluare.
2. Reglementarea juridica a activitatii de evaluare.
3. Cadrul metodologic al activitatii de evaluare.
4. Baza informaional a activitii de evaluare.
5. Formarea infrastructurii pieei serviciilor de evaluare.
1. Notiuni de baza ale activitatii de evaluare
Plata serviciilor de evaluare ca parte component a pieei imobiliare a
aparut relativ nu demuit. n sistemul economiei planificate, o perioad
ndelungat evaluarea bunurilor imobiliare purta un caracter ntmpltor i
avea sens doar pentru un cerc restrns de persoane particulare. Dominaia
proprietii de stat asupra pmintului i a celei mai mare pri din cldiri i
construcii, precum i existena a tot felul de restricii de natura s mpiedice
achiziionarea bunurilor imobiliare n proprietate privat facea din noiunea
"evaluarea bunurilor imobiliare" o expresie lipsit de sens.
n economia de pia exista o atitudine principial diferit fa de
activitatea de evaluare. Orice bun imobiliar este marf i trebuie evaluat n
mod corespunztor.
Plata serviciilor de evaluare este parte component a pieei imobiliare, unde
obiecrul vnzarii-cumprrii snt serviciile de evaluare.
Obiect al evalurii pot fi:
bunuri mobile i imobile i drepturile asupra
lor
hirtiile de valoare
maini i mecanisme
echipament tehnologic
active necorporale (nemateriale)
Figura 1.

Subieci ai pieei serviciilor de

evaluare snt

evaluatorii i ntreprinderile care

au licen ce le acord dreptul de
a practica activitatea de evaluare,
pe de o parte

clienii sau beneficiarii de servicii

de evaluare, pe de alt parte

Figura 2.
Evaluarea bunurilor imobiliare reprezint procesul de determinare a
vaiorii acestor bunuri. n fiecare caz concret, evaluarea se caracterizeaz
prin particulariti specifice ce reftect esena i specificul obiectului
evalurii. Evaluarea ntotdeauna se manifest ca proces concret, ntruct este
legat de determinarea vaiorii unui bun imobiliar concret cu vecintile lui
concrete. Evaluarea este ntotdeauna legat de:
- un anumit tip de tranzacie presupus n legatur cu obiectul evalurii
(vnzare, cumprare, schimb, ipotecare, asigurare, donaie, motenire, etc.);
- anumii participani la proces: beneficiarul i evaluatorul;
- o anumit dat de timp pentru care se efectueaz evaluarea.
ntrucit piaa imobiliar se afl n continu dezvoltare, rezultatele
evalurii snt valabile numai n cadrul unei perioade limitate de timp.
Valoarea bunului imobiliar depinde de diveri factori, de care ntotdeauna se
ine cont la evaluarea bunului imobiliar i care se reflect n principiile i
metodele de evaluare. Aceti factori se refer la trecutul, prezentul i
viitorul obiectului evalurii.
2. Reglementarea juridica a activitatii de evaluare
Cea mai mare influen asupra dezvoitrii activitii de evaluare n
Moldova a avut-o Legea cu privire la activitatea de evaluare, adoptat la 18
aprilie anul 2002. Pentru ntia dat evaluarea a fost declarat gen
independent de activitate.
Legea cuprinde cadrul juridic, organizaional i metodologic de
desfurare a activitii de evaluare. Se dau noiunile de baz ale activitii
de evaluare, tipurile i scopurile evalurii, cazurile de efectuare obligatorie
a evalurii. De asemenea, legea stabilete drepturile, obligaiile,
raspunderea evaluatorilor i a ntreprinderilor de evaluare, condiiile ce
limiteaz activitatea de evaluare. ntr-un capitol aparte se examineaz

temeiul pentru efectuarea evalurii, coninutul de baz al contractului de

prestare a serviciilor de evaluare, cerinele fa de raportul de evaluare.
Punctul de plecare n concepia legii este ideea independenei evaluatorului titular al unui certificat de calificare, avnd experiena de munc n domeniul
evalurii, un nalt nivel profesional i competena necesar. Evaluatorul
desfoar activitatea de evaluare numai n cadrul unei ntreprinderi de
evaluare avnd licena corespunztoare.
Legea examineaz, de asemenea, procedura de eliberare i de retragere a
certificatului de calificare, modul de atestare a evaluatorilor.
Legea cu privire la evaluare prevede elaborarea unui mare numar de diverse
acte normative ce reflect diferite aspecte organizaional i metodologice
ale evalurii.
3. Cadrul metodologic al activitatii de evaluare.
Dezvoltarea pietei imobiliare depinde n majoritatea cazurilor de calitatea
serviciilor de evaluare, de eficiena i contiinciozitatea experilor-evaluatori.
Etapa actual de dezvoltare a pieei serviciilor de evaluare din Moldova se
caracterizeaz prin existena unui mare numar de acte normative, care
reprezint, de fapt, implicarea statului n procesul de formare a valorii
bunurilor imobiliare. Toate aceste acte normative prevd determinarea valorii
bunului imobiliar fie n baza costurilor pentru reconstrucie (n cazul
construciilor i cldirilor), fie n baza gradului de bonitate a pamntului (n
cazul terenurilor).
n ultimii ani s-au facut diferite ncercri de a apropia valoarea normativ
a terenuriior sau valoarea de reconstituire a cldirilor i construciilor de
valoarea de pia prin ntroducerea coeficienilor de reestimare a valorii
bunurilor imobiliare, a diferiilor coeficieni de majorare i de diminuare
care s reflecte influena unor aa factori ca amplasarea bunului imobiliar,
existena i gradui de dezvoltare a infrastructurii sociale i de producie.
Unele dintre aceste acte normative nu mai sint valabile, multe ramin n
vigoare i se aplic pe larg de ctre evaluatorii practicieni. De si aplicarea
acestor acte nu ntotdeauna permite s fie determinat valoarea reala a
bunurilor imobiliare, evaluatorii de la ntreprinderile de stat de evaluare snt
obligai s le utilizeze n munca lor.
Evaluatorii din sectorul privat dispun de posibiliti mai largi n alegerea
metodelor i tehnicilor concrete de evaluare, dar nici n aceast sfer nu
exist unitate. Bncile comerciale si companiile private care activeaz n
domeniul evalurii elaboreaz abordri i metodici individuale de evaluare
a bunurilor imobiliare, bazate pe principii de pia, trateaz n mod diferit
aplicarea metodelor de pia n determinarea valorii bunurilor imobiliare.
Deseori, aceste elaborri constituie obiectul secretului comercial i nu snt
accesibile pentru studierea, analiza i aplicarea lor de ctre ali evaluatori.
Conform Legii cu privire la activitatea de evaluare, evaluarea trebuie
efectuat dup metode de pia. Pentru ntelegerea i aplicarea n acelai fel
a metodelor de pia de evaluare de ctre toi evaluatorii i de la

ntreprinderile de stat, i de la firmele private - e necesar s se creeze un

sistem unitar de standarde naionale de evaluare. Aceste standarde trebuie s
prevad att principiile generaie i metodele de evaluare, ct i tehnicile
concrete de evaluare a diferitelor categorii de bunuri imobiliare. Standardele
nationale trebuie s abordeze nu numai evaluarea bunurilor imobiliare, ci i
evaluarea mainilor i mecanismelor, mijloacelor de transport, obiectivelor
industriale, drepturilor de autor, altor categorii de obiecte ale evaluarii.
ntrucit crearea sistemului de standarde nationale necesit un volum mare
de munc, cu cheltuieli importante de resurse intelectuale i timp, n
perioada de pn la crearea acestor standarde evaluatorii trebuie s aplice
standardele Europene de evaluare, precum i recomandrile metodice
provizorii elaborate de ctre organele centrale de ramur ale administraiei
publice.
n prezent, la efectuarea evalurii bunurilor imobiliare pot fi aplicate
urmatoarele metode:
Metoda bazat pe analiza comparativ a vinzrilor
n condiiile Moldovei, sfera de aplicare a acestei metode este limitat, dat
fiind nivelul nalt al inflaiei, oscilaiile brute ale preurilor pe parcursul
unei perioade scurte de timp, precum i lipsa unei informaii demne de
ncredere despre vnzrile bunurilor imobiliare n cadrul tranzaciilor
comerciale libere. Cu toate acestea, bursele imobiliare aplic aceast
metod cu destul succes, utiliznd propria baz de date, calitatea i
performanele creia se afl n dependen direct de experiena de lucru a
firmei pe piaa imobiliar, de rolul ei pe piaa serviciilor de evaluare.
Aceast metoda poate fi aplicat i de ctre ntreprinderile noi de evaluare,
dar necesit crearea unei baze de date privind vnzrile curente de bunuri
imobiliare, ceea ce implic mari cheltuieli de timp pentru alegerea
obiectelor comparabile.
ntreprinderile de stat prestatoare de servicii de evaluare la momentul de
fa nu aplic metoda analizei comparative a vnzrilor din cauza lipsei
metodologiei aprobate de utilizare a acestei metode, precum i din lipsa
unei informaii demne de ncredere despre preurile de vnzare a unor
obiective similare.
Metoda costului
Se aplic n toate cazurile de evaluare a bunului imobiliar de ctre
evaluatorii ntreprinderilor de stat, indiferent de scopul evaluarii. Deseori
aceast metod este utilizat i de ctre evaluatorii ntreprinderilor private.
De menionat c metoda costului aplicat actualmentein Moldova este
foarte diferit de metoda costului utilizat n rile cu economie de pia
dezvoltat. Valoarea construciilor i valoarea terenurilor pe care ele snt
amplasate sunt determinate n mod separat. La evaluarea terenurilor se
determin valoarea normativ a terenuiui (uneori cu aplicarea unor
nesemnificativi coeficieni de ajustare pentru amplasare, prezena cilor de
acces cu mbracminte tare, a unor amenajri cum ar fi reeaua de apeduct,

canalizare, termoficare, gazoduct, etc.) La evaluarea cldirilor i construciilor este determinat valoarea de reconstituire, inndu-se cont de gradul
uzurii. Totodata, snt ignorate uzura functional i extern a cldirilor, nu se
ine seama de valoarea de nlocuire a bunului evaluat cu un alt bun similar
dupa calitiie sale de consum. Aplicnd metoda costului, evaluatorii nu iau
n considerare cheltuielile de marketing i alte cheltuieli indirecte caracteristice bunurilor imobiliare nou construite. Situaia este ameliorat ntr-o
oarecare masur de aplicarea diverilor coeficieni de ajustare la pretul
normativ, dar nu exist o metod unic i justificat de calculare i aplicare
a coeficienilor.
Metoda venitului
n Republica Moldova, aplicarea acestei metode este destul de
problematic, deoarece instabilitatea economiei rii, volatilitatea mare a
pieei capitalului, care se explic prin modificrile dese i eseniale a ratelor
dobinzii pentru mijloacele mprumutate, fac dificil determinarea ratei
actualizrii. Caracterul confuz al politicii economice de stat i instabilitatea
situaiei economice externe nu ofera garania obinerii unor venituri stabile.
Un alt factor nu mai puin important este nivelul teoretic slab al majoritii
specialitilor evaluatori. Ca urmare a celor mai sus enumerate, metoda
venitului se aplic destul de rar i numai de ctre ntreprinderile private de
evaluare, n care lucreaz specialiti de nalt calificare, care au facut
cursuri de pregtire profesional. Dar i n acest caz, metoda venitului
utilizat la evaluarea proprietilor comerciale sau industriale tip se aplic n
mod diferit din lipsa unei metodologii unice de efectuare a evaluarii. Din
aceleai cauze metoda venitului, ca cea mai complex dintre toate metodele
utilizate n evaluare, nu este deloc aplicat de ctre evaluatorii publici.
4.Baza informaional a activitii de evaluare
Succesul oricarei afaceri n condiiile dezvoltrii relaiilor de pia ntr-o
mare msur este determinat de calitatea informaiei n baza creia se iau
decizii, se elaboreaz proiecte i recomandri. Un rol deosebit de important
i revine informaiei la efectuarea evalurii, cnd obiectul acesteia este privit
n interaciune cu factorii ce influenteaz asupra valorii. Colectarea i
analiza informaiei despre obiectul evalurii, situaia de moment i
tendinele de dezvoltare a pieei imobiliare, a diferitelor date cu caracter
economic, demografic, ecologic i a altei informaii constituie obiectul unei
atenii deosebite din partea spccialitilor evaluatori, dar i un obiect aparte
al afacerii.
Sursele de informaie pentru evaluare
Informaia este cea mai valoroas resurs a pieei, ea determin calitatea
serviciilor de evaluare, conformitatea rezultatelor evalurii. Pentru
efectuarea rapid i eficient a evalurii este necesar informaie divers,
caracterizat prin integralitate, veridicitate, oportunitate, cantitate
suficien. Principalele surse de informaie care pot fi utilizate de evaluator
snt:
legislaia Republicii Moldova;

. datele cadastrului bunurilor imobiliare;

. datele statistice publicate oficial, datele mass-media privind
conjunctura pieei, rezultatele licitaiilor, etc.;
materialele tiintifice care conin date privind topografia, clima,
fertilitatea solului, noile materiale i elemente de construcie, etc.;
documentaia de proiect i deviz;
. normele i normativele de deviz;
experiena personal a evaluatorului, competena i intuiia sa;
. datele despre tranzaciile cu bunuri imobiliare obinute de la al i
evaluatori, brokeri, notari;
alte surse.
Sursele de informaie trebuie s fie sigure. Evaluatorul trebuie s aib
atitudine critia fa de informaia obinut, ndeosebi fa de informaia
publicat n mass-media. Informaia necesar pentru efectuarea evalurii
poate fi reprezentat sub forma urmatoarei scheme (fig..3.).
Toata informia necesar pentru evaluare se mparte n dou grupe:
informaia general i informaia special. Informaia general cuprinde
informaia cu caracter general economic i social, care exercit influen
egal asupra tuturor obiectelor pieei imobiliare. Informaia special
caracterizeaz un bun imobiliar concret.
Dup sursele de obinere, informaia se imparte in primar i
secundar. Informaia primar este informaia intern care caracterizeaz
bunul imobiliar evaluat. Sursa acestei informaii este inspectarea i
expertiza tehnic a obiectului, dosarele cadastrale; planurile cadastrale,
hrtile de bonitate a terenurilor, planurile de organizare a teritoriului.
Informaia secundar sau extern este informaie prelucrat, prezentat sub
form de articole de analiz, prognoze, informaie privind dezvoltarea pieei
imobiliare, factorii economici, sociali, politici, demografici, ecologici.
Surse de informaie extern snt ndrumarele de specialitate, publicaiile
periodice, informaia de la specialitii pieei imobiliare, colaborarea
profesional, participarea la conferine, expoziii, etc.

INCLUDEPICTURE "D:\\Temp\\FineReader11.00\\media\\image1.jpeg" \*
MERGEFORMATINET

Fig.3. Informaia necesar pentru evaluarea i sursele de obinere a

acesteia
Cantitatea de informaie necesar depinde de metoda aplicat la
efectuarea evalurii, de scopul evalurii, precum i de tipul bunului
imobiliar. De exemplu, la efectuarea evalurii unei locuine-tip, situat ntro cas standard, evident c se va lua n calcul un numr mai mic de
indicatori dect n cazul evalurii unui bun imobiliar specific, unical.
Pentru determinarea valorii de reconstituire a bunului imobiliar poate fi

ntocmit un deviz n baza documentaiei de proiect, listei cu volumul de

lucrri, a unei largi baze informaionale, normative i de proiect. De asemenea este necesar s fie cunoscut tehnologia de construcie, preurile la
materialele de construcie i de finisare.
Pentru determinarea valorii iniiale a bunului imobiliar snt utilizate, de
asemenea, Culegerile indicilor comasai ai valorii de reconstituire a cldi rilor i construciilor pentru reevaluarea fondurilor fixe, elaborate de institutele de proiectari ale ministerelor i departamentelor i aprobate de Gosstroi al URSS n perioada 1969-1971 sau Indicatorii comasai ai costului
construciei, elaborai de institutele de proiectari ale ministerelor i departa mentelor, care au trecut expertiza, fiind coordonate cu Gosstroi al URSS.
n cazul efecturii evalurii cu aplicarea metodei analizei comparative a
vnzarilor, evaluatorul trebuie s gseasc un numr suficient de obiecte
similare cu obiectul evalurii, s obin informaia complet privind caracteristicile lor tehnice, amplasarea i preul de vnzare. Sursele unei astfel de
informaie snt:
- propria baz de date a evaluatorului sau a ntreprinderii de evaluare;
- informaia privind preurile de vnzare-cumprare publicat n
INTERNET, mass-media, publicaiile periodice de specialitate.
n cazul evalurii dup metoda venitului snt necesare datele gestiunii
contabile i financiare a ntreprinderii, sumarele economico-statistice privind dezvoltarea pieei, informaia despre activitatea i serviciile bncilor
comerciale, datele cu privire la vnzari-cumprri, nchirierea i ipotecarea
obiectelor similare i alt informaie.
Problemele crerii spaiului informaional unic
n prezent, n Moldova nca nu a fost creat un spaiu informaional unic
pentru determinarea valorii bunurilor imobiliare, dei pe parcursul ultimilor
ani chestiunea aceasta a constituit obiectul unor numeroase discuii ntre
evaluatorii sectorului public i privat, organizaiile obteti, organele
centrale i autoritile administraiei publice locale. Cmpul informa ional a
fost mprit n diferite segmente pe care le stpnesc diferite organizaii de
stat i ntreprinderi private de evaluare. Schema elementelor existente ale
unei posibile viitoare baze de date despre bunurile imobiliare i consumatorii de informaie este prezentat n fig.4.

INCLUDEPICTURE
"D:\\Temp\\FineReader11.00\\media\\image2.jpeg" \*
MERGEFORMATINET

Fig. 4. Consumatorii i sursele de formii a bazei unice de date

Organizaiile de stat antrenate n activitatea de evaluare posed

informaie ampl, permanent nnoit, cu privire la bunurile imobiliare. OCT
creeaz i nnoiesc permanent dosarele de inventariere care conin
informaie divers privind caracteristicile tehnice ale bunurilor materiale.
Noul sistem de nregistrare masiv a bunurilor imobiliare i a drepturilor
asupra lor, ce se implementeaz n Republica Moldova, permite oficiilor
cadastrale s acumuleze date juridice despre fiecare bun imobiliar
nregistrat. Pentru fiecare bun imobiliar se ntocmete un dosar cadastral,
care conine principalele caracteristici tehnice i juridice, numrul de
identificare al bunului imobiliar. Organizaiile de stat dispun, de asemenea,
de planurile cadastrale, planurile de organizare a teritoriului, cu ajutorul
crora pot fi determinate caracteristicile cu privire la amplasarea bunului
imobiliar - apropierea de centrul localitii, obiectele infrastructurii sociale,
distana pn la sursele de ap, zonele de odihn, etc.
n vederea mbuntirii calitii serviciilor de evaluare, crerii condiiilor pentru aplicarea pe larg a metodelor avansate de evaluare, asigurrii
bazei informaionale a evalurii masive a bunurilor imobiliare n scopul
impozitrii, Agenia de Stat Relaii Funciare i Cadastru a nceput crearea
bazei centrale de date privind preurile la tranzaciile curente cu bunuri
imobiliare. Baza de date se creeaz la Oficiul Central de Informaii
Cadastru i confine informaia tehnic, economic, juridic, integrat
privind tranzaciile curente pentru fiecare localitate, jude, ntregul teritoriu
al Republicii Moldova.
ntruct activitatea de evaluare este strns legat de analiza pieelor locale
i regionale a bunurilor imobiliare, n fiecare OCT se va constitui, de
asemenea, baz proprie de date privind preurile tranzaciilor curente.
Consumatori ai informaiei bazei centrale de date privind preurile
tranzaciilor curente pot fi autoritile administraiei publice centrale i
locale, persoanele fizice, ntreprinderile, bncile comerciale, notariatele,
precum i alte organizaii interesate. Accesul la informaia bazei de date
pentru diferii consumatori de informaie este reglementat prin actele
normative corespunztoare.
Pentru asigurarea funcionrii eficiente i dezvoltarea bazei de date,
compatibilitatea i comoditatea utilizrii informaiei urmeaz a fi elaborat
structura unificat a bazei de date, cerine unice fa de colectarea infor maiei primare, formele de colectare i prezentare a informaiei cu privire la
tranzacii.
La crearea bazei de date trebuie s se in cont de nvechirea rapid a
informaiei, legat de dinamica nalt a pieei imobiliare din Moldova, fluctuaiile mari ale preurilor ntr-o perioad scrut de timp. Afar de aceasta,
ntruct principalele surse de informaii pentru formarea bazei de date de
stat snt contractele de vnzare-cumprare, n care deseori se indic preuri
diminuate ale tranzaciilor, se impune efectuarea unor investigate
suplimentare privind selectarea informaiei veridice.
Firmele de evaluare private i creeaz propriile baze de date privind
bunurile imobiliare evaluate, caracteristicile lor i preurile de vnzare.
Calitatea informaiei despre preurile tranzaciilor este aici mult mai nalt,
deoarece evaluatorul, de regula, dispune de informaie exact privind tranzaciile ncheiate. Problema este c fiecare firm de evaluare i creeaz
propria baz de date, coninutul creia constituie secret comercial. infor-

maie complet i demn de ncredere despre preurile tranzaciilor pe pia a

imobiliar i ajut pe evaluatorii firmei s efectueze mai repede i mai
calitativ evaluarea, s reduc cheltuielile legate de cautarea informaiei de
piaa i, implicit, s reduc preul serviciilor de evaluare, atrgnd astfel
clieni suplimentari. Este deci n firea lucrurilor ca firmele ce presteaz
servicii de evaluare n volume mari, i completeaz permanent baza de date
i n lupta de concuren pe pia au avantaje mai mari n compara ie cu
ntreprinderile de evaluare nou create.
Pe parcursul ultimilor ani a crescut tendina de reunificare a bazelor de
date ale ntreprinderilor publice i private, de creare a bazei unice de date cu
privire la tranzacii. Totui, n ciuda numeroaselor discuii i a bunelor
intenii ale ambelor pri, situaia deocamdat nu s-a schimbat. ntrucit baza
de date calitative, demne de ncredere face parte din categoria know-how
a ntreprinderilor private, pn n prezent nu s-a reuit nici crearea bazei
unice de date la nivelul asociaiei obteti a evaluatorilor.
De menionat c nici statul, nici sectorul privat nu dispun de baza de
date suficient de calitative. Totodata, deficientele bazei de date a statului
snt soluionate cu succes n bazele de date ale burselor imobiliare i invers,
deficientele bazelor de date ale ntreprinderilor din sectorul particular snt
depite la ntreprinderile de stat. Aadar, crearea unei baze unice de date
privind bunurile imobiliare i tranzaciile cu ele va nsemna de fapt
soluionarea problemei de cea mai mare importan pentru orice evaluator problema unei informaii calitative, complete i accesibile, necesar n
procesul evalurii.
Avnd n vedere dificultatea crerii bazei unice de date privind piaa
bunurilor imobiliare i faptul c regulile de oferire a informaiei nu snt
suficiente de elaborate, cel mai indicat ar fi crearea n viitor a unor agenii
de informaii specializate, care ar funiza informaia participanilor existeni
i poteniali la piaa imobiliar.
5.Formarea infrastructurii pieei serviciiior de evaluare
Infrastructura nseamn totalitatea ramurilor, ntreprinderilor, organizaiilor, instituiilor ce deservesc anumite procese de producie i din afara
sferei de producie, care asigur condiiile de viaa social i de activitate a
oamenilor. Infrastructura pieei serviciiior de evaluare este orientat spre
crearea condiiiior necesare pentru desfurarea activitii de evaluare. n
sensul larg al cuvntului, infrastructura presupune existena unor organe
care reglementeaz activitatea de evaluare i a unor organizaii care asigur
efectuarea evalurii. Infrastructura const din diferite elemente care reprezint ntreprinderile sectorului public i privat, organizaiile obtesti ce
contribuie la eficientizarea activitii pieei serviciiior de evaluare.
Un element important al infrastructurii pieei serviciiior de evaluare snt
organele de reglementare. Reglementarea pieei serviciiior de evaluare. reprezint totalitatea msurilor ndreptate spre mbuntirea serviciiior de
evaluare, ridicarea calificrii specialitilor evaluatori, crearea unui spaiu
metodologic unic al activitii de evaluare. Funcia de reglementare se
modific n dependen de nivelul i calitatea dezvoltrii relaiilor de pia,
de particularitatile regionale. Funciile de reglementare pot fi ndeplinite att
de ctre stat, ct i de ctre asociaiile profesionale ale evaluatorilor.
n practica mondial a reglementrii pe pieele imobiliare se aplic

mecanisme de implicare minim a statului. Astfel, n Marea Britanie i SUA

activitatea de evaluare pe pieele imobiliare este reglementat preponderent
de ctre asociaiile profesionale. Importana organizaiilor profesionale n
aceste ri este foarte mare. Ele propun membrilor organizaiilor instruire
profesional la un nivel nalt, apar interesele membrilor asociaiei, aplic
sanciuni disciplinare fa de specialism a cror activitate nu corespunde
standardelor profesionale. n acelai timp, n SUA relativ nu demult s-a
ntrit rolul statului n reglementarea activitii de evaluare. n legatur cu
pierderile fmanciare n sfera operaiilor cu bunurile imobiliare suportate de
asociaiile de credit i economii din SUA, a fost introdusa licenierea de stat
a activitii de evaluare.
n alte ri, cum ar fi Italia, Spania, Japonia exist anumit reglementare din partea statului a activitii de evaluare. n Germania, Finlanda,
Suedia acioneaz legislaie special n domeniul evalurii. ntr-o serie de
ri exist anumite restricii pentru activitatea strinilor pe piaa bunurilor
imobiliare.
Reglementarea pieei serviciiior de evaluare din Moldova, ca i n alte
ri cu economie de tranziie, se poate dezvolta n dou direcii. n condiiile
de constituire a pieei, un rol deosebit revine reglementrii de ctre stat a
activitii de evaluare. Pe masura constituirii pieei, crerii i ntririi
asociaiilor evaluatorilor, funciile de reglementare a pieei vor trece
complet sau parial de la stat la asociaiile obteti. Formele reglementrii
de stat i de autoreglementare a activitii de evaluare n mare msur
coincid (fig.5.). De aceea, n scopul crerii unui mecanism de
reglementare a activitii de evaluare cea mai bun variant de ndeplinire
a acestei funcii este colaborarea dintre stat i organizaiile de
autoreglementare n urmatoarele chestiuni:

Fig5. Formele de reglementare de stat i de autoreglementare a

actiactivitii de evaluare

INCLUDEPICTURE "D:\\Temp\\FineReader11.00\\media\\image3.jpeg" \*
MERGEFORMATINET

stabilirea cerinelor fa de nivelul de pregtire profesional a

evaluatorilor;
. crearea bazei metodologice pentru evaluare prin elaborarea
standardelor naionale de evaluare;
implementarea sistemului de certificare, atestare i licetiere a
evaluatorilor.
Trecerea la metode noi de evaluare necesit pregtire
profesional corespunzatoare a evaluatorilor. Activitatea lor arat c,
pentru a-i asigura succesul, un evaluator profesionist are nevoie de
cunostine n domeniul economiei construciilor, n domeniul
construciilor, n domeniul economiei agricole (la evaluarea
terenurilor cu destinaie agricol). n prezent, Agenia de Stat Relatii
Funciare i Cadastru organizeaza seminare i cursuri pentru
evaluatorii oficiilor cadastrale teritoriale, n vederea dezvoltrii
rapide i aplicarii n practic a metodelor de piaa de evaluare. Pin
acum, cea mai mare parte dintre experii evaluatori ai firmelor
private au facut cursuri de pregtire profesional n instituii de
nvatmnt de peste hotare.
n perspective, activitatea n domeniul instruirii pentru profesia de
evaluator al bunurilor imobiliare trebuie s se fac n sectorul de stat
i cel privat. Este necesar s se ntreprind msuri n vederea
recunoasterii intemationale a diplomei la specialitatea Evaluarea
bunurilor imobiliare, deschisa la Universitatea Tehnica din Moldova
i, UASM s fie perfectionate planurile de nvamnt, s fie
mbuntit asigurarea tehnico-material.
Asociaiile evaluatorilor de asemenea trebuie s organizeze
cursuri de ridicare a calificrii pentru membrii lor. Coninutul
disciplinelor predate trebuie ndreptat spre asigurarea concordanei i
conformitii lor cu programele de studii din rile dezvoltate,
totodat inindu-se cont de specificul evalurii bunurilor imobiliare
n condiiile economiei de tranziie.
alt sarcin, nu mai puin importana a perfectionrii pieei
serviciilor de evaluare este crearea spaiului metodologic unic. Este
stringent necesar s se elaboreze ct mai grabnic standardele
nationale de evaluare, care trebuie s fie calauz pentru toi
specialitii evaluatori. Standardele nationale de evaluare trebuie s
cuprind:
notiunile i principiile de baz n activitatea de evaluare;
cerinele fa de structura informaiei i bazele de date;
. recomandarile privind aplicarea metodelor concrete de evaluare
la determinarea valorii diferitelor tipuri de bunuri imobiliare;
recomandrile privind evaluarea bunurilor imobiliare specifice
sau evaluarea efectuat n diferite scopuri;
cerinele de calificare fa de profesia de evaluator, relaiile
dintre evaluator, clieni i colegi;
structura unificat a raportului de evaluare;
alte chestiuni.
Avnd n vedere tendina clar conturat n lume spre un grad nalt
de integrare economia, la elaborarea standardelor nationale de
evaluare se va ine cont de necesitatea adaptrii maximum posibile a
standardelor naionale de evaluare la cele Europene.
Reglementarea pieei serviciilor de evaluare este de asemenea

strns legaa de organizarea licenierii, certificrii i atestrii. n

ultimul timp au avut loc schimbri eseniale n sistemul de liceniere
a unor genuri de activitate (nclusiv a activitii de evaluare a
bunurilor imobiliare), se ntroduce procedura de atestare de stat a
evaluatorilor. Aceste msuri urmeaz s contribuie la sporirea
rspunderii personale a evaluatorului pentru rezultatele activitii
sale.
Crearea sistemului de atestare de stat a evaluatorilor bunurilor
imobiliare nu nseamn c asociaiile obteti ale evaluatorilor nu pot
s efectueze certificarea membrilor lor. Problema, se pare, const n
mbuntirea reputaiei, imaginii asociaiilor obsteti, n respectarea
de ctre membrii asociaiei a codului etic al evaluatorilor.
Un element inseparabil al infrastructurii pieei serviciilor de
evaluare, precum i domeniu de influen a mecanismului de
reglementare al statului, este constituirea bazei informationale
corespunztoare.
Se impune, de asemenea, elaborarea regulilor de acces a
evaluatorilor la informaia de care au nevoie. Avnd n vedere
problemele crerii bazei unice de date cu privire la piaa imobiliar i
regulile nc slab elaborate privind accesul la informatia din aceasta
baze de date, de mai mare perspective pare a fi crearea unor agentii
de informatii specializate, care sa ofere datele necesare actualilor si
potentialilor participani la piaa imobiliar.