0

Yvo Mirko Maguia Alva

Ingeniero Civil
CIP: 116605

INFORME DE VALUACIN DE UN INMUEBLE URBANO

A VALOR DE VENTA EN EL MERCADO

I.

RESUMEN EJECUTIVO
VALUACIN N
:
SOLICITANTE
PROPIETARIO
UBICACIN

001-2016-PEV
:
:

IMESAC
IMESAC
:
Sector de Chanchajalla;
distrito La Tinguia, provincia y departamento de Ica.

VALOR EN DLARES AMERICANOS

Descripcin

rea de
terreno
(M2)

Valor de
terreno
(US$)

Inmueble
Total

4,100.00
4,100.00

61,500.00
61,500.00

Valor de
equipos
(Est)

1,530.00
1,530.00

Valor de
construccin
(US$)

Valor
Comercial
(US$)

Valor de
Realizacin
(US$)

10,745.53
10,745.53

73,775.53
73,775.53

62,709.20
62,709.20

Valor de
construcci
(S/.)
36,104.98
36,104.98

Valor
Comercial
(S/.)

Valor de
Realizacin
(US$)

247,885.78
247,885.78

210,702.91
210,702.91

VALOR EN NUEVOS SOLES

Descripcin

rea de
terreno
(M2)

Valor de
terreno
(S/.)

Inmueble

4,100.0
4,100.0

206,640.0
206,640.0

Total

Valor de
equipos
(Est)

5,140.80
5,140.80

TIPO DE CAMBIO
FECHA DE VALUACIN

:
:

S/. 3.36 por US$ 1.00

01 de Noviembre de 2,016

PERITO

Ing. Yvo M. Maguia Alva

CIP N 116605
Habilitacin vigente

Urb. Santo Domingo de Guzmn Cuarta Etapa P-36 - Ica

RPC: 984330876

RPM: #946984146

Yvo Mirko Maguia Alva

Ingeniero Civil
CIP: 116605

II.

DATOS GENERALES
2.1.

INSTRUCCIONES RECIBIDAS Y OBJETO DE LA VALUACIN

De acuerdo a las instrucciones recibidas, se procede a efectuar el Informe de
valuacin, del Predio Los Naranjos, ubicado en el Sector de Chanchajalla, Distrito de
la Tinguia, Provincia y Departamento de Ica.
El objeto de la valuacin, es estimar el valor comercial y el valor de realizacin en el
mercado, de conformidad con los dispositivos vigentes del Reglamento Nacional de
Tasaciones del Per y la Resolucin S.B.S. N 11356-2008.

2.2.

UBICACIN
Chanchajalla, Distrito de la Tinguia, Provincia y Departamento de Ica.

2.3.

DESCRIPCIN DEL INMUEBLE URBANO

A.

DESCRIPCIN
Se trata de un inmueble Rustico de Uso Agrcola, conformado por una
Edificacin con materiales denominados nobles, estructura de Albailera
Confinada y acabados de tipo promedio.
El inmueble, est ubicado en una zona que cuenta con servicios bsicos y
Proyecto de Expansin Urbana.

B.

DISTRIBUCIN
PRIMERA PLANTA
Mdulo de Vigilancia, Dormitorio, Cocina y bao.

2.4.

INFORME DE LA LABOR REALIZADA

Se realiz una visita de inspeccin ocular, al Predio, as como a su entorno, con el fin
de efectuar el informe de valuacin.

2.5.

ALCANCE Y LIMITACIONES DEL TRABAJO

El trabajo realizado, es con la finalidad de estimar el valor del Predio, contando con las
facilidades del caso, para efectuar dicha labor.

2.6.

FECHA DE ASIGNACIN DEL VALOR

01 de Noviembre de 2,016

III.

VERIFICACIONES EFECTUADAS

Urb. Santo Domingo de Guzmn Cuarta Etapa P-36 - Ica

RPC: 984330876

RPM: #946984146

Yvo Mirko Maguia Alva

Ingeniero Civil
CIP: 116605

3.1.

INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS DEL ENTORNO

El entorno, donde se encuentra ubicado el inmueble, cuenta con servicios bsicos,
como redes de agua potable y alcantarillado, redes de alumbrado domiciliario.
En el entorno, existen reas destinados para el cultivo Agrcola en Limpio, Viviendas
familiares y locales Vitivincolas.
Su rea de estructuracin, es Rural.

3.2.

LINDEROS Y MEDIDAS PERIMTRICAS

Port el Frente
Colinda con la calle 7, con 24.00 ml.
Por la izquierda entrando
Colinda con Sr. Rmulo Triveo Pinto, con 22.00 ml.
Por la derecha entrando
Colinda con Sr. Jaime Cueto Lagos, con 22.00 ml.
Por el fondo
Colinda con Sr. Rmulo Triveo Pinto, con 24.00 ml.
Permetro: 296.91 ml.

3.3.

REA DE TERRENO
4,100.00 m2

3.4.

REA CONSTRUIDA Y TECHADA

RUBRO

Primer piso
REA TOTAL

REA
CONSTRUIDA
(M2)

AREA
LIBRE
(M2)

AREA
TECHADA
(M2)

ANTIGEDAD
(AOS)

245.13
245.13

216.51
216.51

28.62
28.62

8 aos
-

En la edificacin del inmueble, se han empleado las siguientes especificaciones

tcnicas:
-

Cimentacin: Cimientos Corrido Simple y sobrecimiento de concreto armado.

Estructuras: columnas y vigas de amarre.

Muros: De ladrillo de arcilla, tipo Artesanal, en amarre de soga, asentados con

mortero de cemento y arena.

Techos: Aligerado de concreto armado, de forma horizontal. Parte del Inmueble

Urb. Santo Domingo de Guzmn Cuarta Etapa P-36 - Ica

RPC: 984330876

RPM: #946984146

Yvo Mirko Maguia Alva

Ingeniero Civil
CIP: 116605

cuenta con techos de esteras y estructuras metlicas.

-

Pisos: Falso Piso (en el Modulo), y terreno natural.

Puertas: El ingreso en puertas de Malla Metlica, el Modulo cuenta con Puerta de

Fierro, lo mismo que las Ventanas.

Revestimientos: Los muros, no cuentan con Tarrajeo.

Baos: Los aparatos sanitarios, conformados por inodoro y lavatorio, son de losa
vitrificada de color y blancos.

Instalaciones: Cuenta con instalaciones sanitarias, de agua y desage, as como

instalaciones elctricas, empotradas. El suministro de energa, es Monofsico.
CUADRO DE VALORES UNITARIOS POR PARTIDAS PARA ZONA COSTA
(RMN VIVIENDA)
(DOLARES AMERICANOS)
PRIMER PISO
DESCRIPCION
PRECIO UNITARIO
(US$)

muros y columnas y vigas de amarre de

concreto armado
Techos aligerado de forma horizontal
Pisos de cermica
Puertas y ventanas de vidrio templado
Revestimientos de cemento y arena
Baos completos importados con
cermica de color.
Instalaciones sanitarias y elctricas
TOTAL

3.5.

61.40
45.30
1.30
3.88
0.00
3.37
4.86
120.11

ANTIGEDAD Y ESTADO DE CONSERVACIN

El inmueble, tiene una antigedad de 8 aos. La edificacin, presenta Regular estado
de conservacin.

3.6.

DEPRECIACIN
Se efecta de conformidad con los dispositivos vigentes del Reglamento Nacional de
Tasaciones del Per.

3.7.

ASPECTO LEGAL
La propiedad, se encuentra inscrita de la Zona Registral N XI - Sede Ica - Oficina
Registral Ica, de la Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos.

Urb. Santo Domingo de Guzmn Cuarta Etapa P-36 - Ica

RPC: 984330876

RPM: #946984146

Yvo Mirko Maguia Alva

Ingeniero Civil
CIP: 116605

3.8.

GRAVMENES Y CARGAS
Verificar con el certificado de gravmenes y cargas.

IV.

METODOLOGA APLICADA
4.1.

BASES PARA SU DESARROLLO

Para el presente Informe de valuacin, se ha empleado el mtodo de tasacin directa,
que corresponde a la determinacin del valor de los componentes fsicos del inmueble
Rustico, considerando la inspeccin de campo realizada y el anlisis de valores
actuales del mercado inmobiliario

4.2.

DESCRIPCIN DE LA METODOLOGA UTILIZADA

El informe de valuacin comercial, se efecta de conformidad con los dispositivos
vigentes del Reglamento Nacional de Tasaciones del Per, aplicando el mtodo de
tasacin directa, y para hallar el valor de realizacin en el mercado, aplicamos la
Resolucin S.B.S. N 11356-2008.

4.3.

INVESTIGACIN DE VALORES COMERCIALES DE REFERENCIA

Se han tomado como referencia, valores comerciales de lugares aledaos al inmueble
Rustico, motivo de la presente valuacin, para estimar un valor que est de acuerdo
con el mercado inmobiliario.
La evaluacin de valores de terrenos, similares en ubicacin, nos permite estimar
razonablemente el precio de US$ 15.00 por m2.

4.4.

DEDUCCIONES APLICABLES
Para el improbable caso de realizacin del inmueble Rustico, consideraremos las
siguientes deducciones:
Gastos por prdidas, deterioros, valuacin para realizacin, depreciacin,
mantenimiento, estimado en 8.20%.
Para realizar el inmueble urbano, en un plazo prudencial de 180 das y estableciendo
que a la fecha en el mercado, la oferta es mayor que la demanda, para este tipo de
bienes, consideramos un ajuste adicional de 6.80%.
Total deducciones: 15.00 % del valor comercial.

Urb. Santo Domingo de Guzmn Cuarta Etapa P-36 - Ica

RPC: 984330876

RPM: #946984146

Yvo Mirko Maguia Alva

Ingeniero Civil
CIP: 116605

Nota: Se deber considerar las deducciones inherentes a la realizacin del inmueble

Rustico, que sean de su conocimiento, con el fin de obtener un valor de
realizacin final.
4.5.

ANLISIS DEL MEJOR Y MS INTENSIVO USO POSIBLE DEL BIEN

Dada sus caractersticas constructivas, el inmueble est destinado para el
funcionamiento de Vivienda Familiar, Casa de Campo.

4.6.

SUSTENTACIN
El anlisis efectuado, sobre el inmueble industrial de la referencia, nos permiten
indicar, que las apreciaciones vertidas, son las ms razonables para estimar el valor
de dicho bien.

V.

CLCULOS EFECTUADOS
5.1.
A.

VALOR DE REPOSICIN DEL INMUEBLE RSTICO (VR)

VALOR DEL TERRENO (VT)
Del anlisis de los valores comerciales, del mercado inmobiliario de compra y
venta, de bienes similares en ubicacin y entorno Rural, a la fecha se estima
un valor comercial unitario de US$ 15.00 m 2.
Luego tenemos:
RUBRO

Lote 0
Lote 1
TOTAL

B.

REA DE
TERRENO

VALOR
UNITARIO
US$

VALOR DE
TERRENO
US$

3,854.87 m2
245.13 m2
4,100.00 m2

15.00
15.00
-

57,823.05
3,676.95
61,500.00

VALOR DE EDIFICACIN (VE)

De acuerdo a las caractersticas constructivas y materiales utilizados en la
construccin, se estima un valor comercial unitario de edificacin, segn los
costos por m2.
Luego:
RUBRO

Urb. Santo Domingo de Guzmn Cuarta Etapa P-36 - Ica

REA
TECHADA
(M2)

VALOR
UNITARIO
US$

RPC: 984330876

VALOR DE
EDIFICACIN
US$

RPM: #946984146

Yvo Mirko Maguia Alva

Ingeniero Civil
CIP: 116605

Primer piso
VALOR DE EDIFICACIN

C.

EDIFICACIONES
28.62
120.11
28.62
-

0.76
-

2,612.54
2,612.54

VALOR DE EQUIPOS Y ENSERES (VE)

De acuerdo a las caractersticas de los equipos, muebles y enseres, se
estima un valor estimado, segn los costos del mercado mobiliario.
Luego:
RUBRO

UNIDAD

VALOR
UNITARIO
US$

VALOR DE
EDIFICACIN
US$

Valor estimado

1.00
-

1,530.00
-

0,85
-

1,300.00
1,300.00

VALOR DE EDIFICACIN

D.

VALOR DE OBRAS COMPLEMENTARIAS (VOC)

De acuerdo a la Inspeccin de Campo y Levantamiento realizado, el Inmueble
cuenta con Obras Complementarias.
Luego:
RUBRO

Cerco Perimtrico
Cerco Metlico
Parapeto
VALOR DE EDIFICACIN

E.

UNIDAD DE
MEDIDA
(M2)

VALOR
UNITARIO
US$

91.20
32.64
21.50
-

93.96
43.20
33.40
-

0,76
0,76
0,76
-

VALOR DE
EDIFICACIN
US$

6,512.55
1,071.64
545.80
8,132.99

VALOR DE REPOSICIN DEL INMUEBLE RUSTICO (VR)

Valor del terreno

US$

61,500.00
Valor de la edificacin

US$

2,612.54
Valor de Obras Complementarias

US$

8,132.99
Urb. Santo Domingo de Guzmn Cuarta Etapa P-36 - Ica

RPC: 984330876

RPM: #946984146

Yvo Mirko Maguia Alva

Ingeniero Civil
CIP: 116605

Valor de equipos, muebles y enseres

US$

1,530.00
VALOR DE REPOSICIN DEL INMUEBLE

US$

73,775.53
5.1. VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE RSTICO (VC)
De acuerdo a la evaluacin de precios en el entorno, se considera que el valor de
reposicin estimado, refleja adecuada y razonablemente, con un criterio tcnico,
conservador y prudencial, el valor del activo fijo que a la fecha tiene el inmueble
Rstico en el mercado.
Luego:
RUBROS

VALOR COMERCIAL
US$

Valor del terreno

Valor de edificacin
Valor de Obras Complementarias
Valor de equipos, muebles y enseres

61,500.00
2,612.54.
8,132.99
1,530.00
73,775.53

VALOR COMERCIAL (VC)

SON: Setenta y Tres Mil Setecientos Setenta y Cinco con

53/100

Dlares

Americanos.
5.2. VALOR DE REALIZACIN EN EL MERCADO (VRM)
De conformidad con la Resolucin S.B.S. N 11356-2008, el valor de realizacin en el
mercado, es el valor neto que se esperara recuperar, como consecuencia de la
eventual venta del terreno Rustico, en la situacin como est, descontando los
castigos y cargos, por los conceptos indicados en el rubro de las deducciones
aplicables, que son 15% del valor comercial.
Luego:
VRM = VC x 0.85
RUBRO

VALOR DE REALIZACIN
EN EL MERCADO
US$

Valor del terreno

Valor de edificacin
Valor de Obras Complementarias
Valor de equipos, muebles y enseres
VALOR DE REALIZACIN EN EL MERCADO (VRM)
Urb. Santo Domingo de Guzmn Cuarta Etapa P-36 - Ica

RPC: 984330876

52,275.00
2,220.66
6,913.04
1,300.50
62,709.20
RPM: #946984146

Yvo Mirko Maguia Alva

Ingeniero Civil
CIP: 116605

SON: Sesenta y Dos Mil Setecientos Nueve con 20/100 Dlares Americanos.
5.4. RESUMEN DE LA VALUACIN
RUBROS
- Valor del terreno
- Valor de la edificacin
- Valor de Obras
Complementarias
- Valor de equipos, muebles y
enseres
VALOR DE VALUACIN

5.6.

VALOR COMERCIAL
(VC)
US$
S/.

VALOR DE REALIZACIN
(VRM)
US$
S/.

61,500.00
2,612.54

206,640.00
8,778.13

52,275.00
2,220.66

175,644.00
7,461.42

8,132.99

27,326.85

6,913.04

23,227.81

1,530.00
73,775.53

5,140.80
247,885.78

1,300.50
62,709.20

4,369.68
210,702.91

ANLISIS DE CONSISTENCIA
La secuencia seguida en la estimacin del valor del inmueble Rustico, as como los
sustentos aplicados, nos muestran una clara consistencia, para la obtencin del valor
comercial y el valor de realizacin en el mercado.

VI.

OPININ INTEGRAL DEL PERITO VALUADOR

6.1. El presente Informe de valuacin, se ha efectuado con total independencia de criterio,
aplicando las normas vigentes, basado en el Reglamento Nacional de Tasaciones del
Per y tomando en consideracin los valores de oferta y demanda del mercado
inmobiliario.
6.2. Vigencia de la valuacin: De no variar las condiciones de mercado, as como de no
presentarse imponderables, la valuacin del inmueble Rustico, podra tener una
vigencia de 180 das.
6.3. Observaciones: El valor de transaccin real, del inmueble Rural, queda supeditado a la
demanda inmobiliaria.
6.4. El Scotiabank Per S.A.A., deber considerar las deducciones inherentes a la realizacin
del inmueble urbano, que sean de su conocimiento, con el fin de obtener un valor de
realizacin final.

VII.

DOCUMENTACIN SUSTENTATORIA
7.1.

Copia Literal, de la propiedad.

Urb. Santo Domingo de Guzmn Cuarta Etapa P-36 - Ica

RPC: 984330876

RPM: #946984146

Yvo Mirko Maguia Alva

Ingeniero Civil
CIP: 116605

7.2.

Declaracin Jurada de Autovalo 2,015, HR y PU, emitido por la Municipalidad

Provincial
De Ica.

7.3. Planos de distribucin del predio.

7.4. La informacin de precios, se obtuvo de lugares aledaos al inmueble Rustico,
comprobndose con nuestra base de datos, que corresponden a valores actuales del
mercado inmobiliario.
Ica, 01 de Noviembre de 2,016
Atentamente,

Urb. Santo Domingo de Guzmn Cuarta Etapa P-36 - Ica

RPC: 984330876

RPM: #946984146

10

Yvo Mirko Maguia Alva

Ingeniero Civil
CIP: 116605

VIII.

A N E X OS
Check List - Criterios que se tomaron en cuenta en el presente informe de tasacin
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X

Fecha de la informacin tcnica y de los precios que est utilizando en el informe.

Presenta tres secciones: Memoria descriptiva, valuacin y anexos.
Justificacin del Factor de correccin al valor comercial
Informacin sobre la zonificacin y uso actual del predio.
Evala la existencia de infraestructura de servicios urbanos que afectan al predio
Detalla las caractersticas del entorno urbano
Realiza anlisis de la documentacin registral (Ficha RRPP y Autoavalo)
Determina el Valor de terreno en base al valor unitario obtenido del mercado
inmobiliario de la zona.
Declara que no pertenece al mismo grupo econmico, no tener relacin laborar ni
vnculos con los propietarios
Metodologa para determinar el VC de un bien inmueble; VC = valor de terreno +
Valor de la Edificacin + Valor de las instalaciones fijas y obras complementarias.

VISTAS PRINCIPALES DEL INMUEBLE URBANANO

Urb. Santo Domingo de Guzmn Cuarta Etapa P-36 - Ica

RPC: 984330876

RPM: #946984146

11

Yvo Mirko Maguia Alva

Ingeniero Civil
CIP: 116605

FOTO N 01

FOTO N 03

Urb. Santo Domingo de Guzmn Cuarta Etapa P-36 - Ica

FOTO N 02

FOTO N 04

RPC: 984330876

RPM: #946984146